Besparen op maatschappelijk vastgoed Het gemeentehuis, de school, de brandweerkazerne, het zwembad, het buurthuis, begraafplaatsen, gemeentewerven, het gemaal en zelfs de kerktoren: het is allemaal eigendom van de gemeente. Maatschappelijk vastgoed of, correcter geformuleerd: vastgoed met een maatschappelijke functie. Ook dat vastgoed moet worden beheerd. En omdat gemeenten op de kleintjes letten, moet dat beheer liefst zo efficiënt mogelijk. De gemeente Rheden is daar sterk mee bezig. Asset Facility Management, sinds kort onderdeel van Facilicom, denkt mee. Een tweegesprek.
Martin Kloppenburg (l) en Fons Haen (r) Nederland telt in totaal 85,5 miljoen vierkante meter vastgoed met een maatschappelijke functie, bijna twee keer zoveel als alle
vierkante meters kantoor bij elkaar. De informatie komt uit het vakblad Vitale Stad, dat zich weer baseert op het Kadaster. Volgens het blad wordt de waarde van al dit vastgoed geschat op 157 miljard euro. Die waarde is natuurlijk fictief. Martin Kloppenburg, teammanager Regie Openbaar Beheer van de gemeente Rheden: 'Wie wil er nu een zwembad of een sporthal kopen? Maatschappelijk vastgoed vertegenwoordigt dus wel een waarde, maar die waarde is verbonden aan de maatschappelijke functie. Daarom noemen wij het hier ook geen maatschappelijk vastgoed, maar vastgoed met een maatschappelijke functie. Wil je er een andere bestemming aan geven, dan moet je er vaak heel veel aan doen.' Fons Haen, directeur van Asset Facility Management: 'De vraag is natuurlijk of je als gemeente vastgoed moet bezitten. Je hebt vastgoed nodig om een aantal maatschappelijke functies te vervullen. Maar of je dat in eigendom hebt of huurt, maakt misschien niet zo veel uit.'
Molensteen om de nek De gemeente Rheden heeft al heel wat minder vastgoed dan in het verleden. Panden die overbodig werden, zijn verkocht. Martin Kloppenburg: 'Tot voor kort steeg vastgoed alleen maar in waarde. De laatste jaren gaat het de andere kant op. Soms moet je blij zijn dat je nog van vastgoed afkomt.' Fons Haen: 'Veel gemeenten stoten vastgoed liever niet af, omdat ze het dan met verlies moeten
verkopen, in ieder geval voor minder dan waar het voor in de boeken staat. De boekwaarde komt dan als een molensteen om de nek van de gemeente te hangen.' Door alle bezuinigingen komt bovendien meer vastgoed leeg te staan. Martin Kloppenburg: 'Om een voorbeeld te geven: ook Rheden heeft een deel van zijn bezuinigingen gerealiseerd door te snijden in het budget voor de bibliotheek. De vestiging in Velp heeft daarom besloten in te trekken bij de nabijgelegen school. Het pand waarin de bibliotheek was gehuisvest, is van de gemeente. De bezuiniging is dus gerealiseerd, maar de gemeente zit tegelijkertijd met een pand dat leeg staat en waarvoor ook geen huur meer wordt betaald.' Hij vraagt zich ook af wat hij straks met het gemeentehuis moet als dat is afgeschreven. Fons Haen: 'Als het is afgeschreven kun je ook zeggen: hoera! Want dan kun je winst gaan maken. Als een pand is afgeschreven wil het niet zeggen dat je het ook meteen moet verlaten.'
Afstoten, exploiteren of slopen Fons Haen: 'Als gemeente moet je een visie hebben op je vastgoed. Als je niet zeker weet of je een gebouw nog tien jaar of langer in exploitatie houdt, moet het dan wel allemaal met gouden randjes zijn bekleed?' Martin Kloppenburg: 'Dat is natuurlijk ook sterk afhankelijk van hoe de maatschappelijke functie die in zo'n pand is ondergebracht, zich ontwikkelt.' Fons Haen: 'Bestaand
vastgoed zal steeds vaker een nieuwe functie moeten krijgen. De markt zal dat niet oppikken. Gemeenten zullen zich dus moeten afvragen of zij daar een rol in willen gaan spelen. Anders komen ze met steeds meer leegstaande panden te zitten.' Martin Kloppenburg: 'Bij de vraag of we een pand moeten verkopen kijken we vaak niet naar het gebouw, maar naar de grond die eronder zit. Heeft die grond voor ons een strategische positie, dan houden we het gebouw aan. Zo niet, dan verkopen we het. Misschien moeten we daar toch anders naar gaan kijken, moeten we ook nadenken of we het gebouw moeten houden vanwege de functies die we er, ooit, in onder kunnen brengen.' Fons Haen: 'Met de huidige situatie op de vastgoedmarkt moeten gemeenten zich ook afvragen of het niet slimmer is panden juist aan te houden en te exploiteren, in afwachting van betere tijden. Het lastige is: keuzes leiden vaak tot het vastleggen van kosten en verplichtingen over lange termijn. Door de vergrijzing zullen we in Nederland zo langzamerhand toe moeten naar krimpscenario's. Dat betekent simpelweg dat je spullen overhoudt.'
Toenemende onderhoudslasten Al die panden moeten natuurlijk ook worden geëxploiteerd en onderhouden. Martin Kloppenburg: 'Naarmate vastgoed ouder wordt, nemen de totale onderhoudslasten toe. Jarenlang hebben we daar in Rheden financieel geen last van gehad omdat we ook
altijd vastgoed konden afstoten. Door de verkoop kwam er geld binnen. Bovendien hadden we telkens minder panden te onderhouden, dus konden we met hetzelfde budget die ouder wordende panden toch in stand houden.' Fons Haen: 'Dat was dus het laaghangende fruit.' Martin Kloppenburg: 'Precies, en dat is nu geplukt.' Fons Haen: 'De kapitaalslasten van de panden die gemeenten nu nog bezitten, liggen vast. Daar kun je vrijwel niks aan doen. Dus moet je kijken naar de exploitatie. Bij Asset zeggen we nu, en ik geef toe, dat is een heel ander verhaal dan we dertig jaar geleden hadden: je zou van elk gebouw kunnen bekijken wat er gebeurt als je het preventief onderhoud terugbrengt. Welke risico's loop je dan op het gebied van functionaliteit en het op waarde houden van het gebouw?' Martin Kloppenburg: 'We kunnen ons geld maar één keer uitgeven. We willen dus zo efficiënt mogelijk omgaan met het geld dat we hebben voor onderhoud en exploitatie. Maar daarmee neem je wel een aantal risico's. Dat zijn gecalculeerde risico's en ze zitten vooral in de functionaliteit. We willen niet dat de waarde van een pand wordt aangetast.'
Efficiënter en doelmatiger Fons Haen: 'Onderhoud kan veel efficiënter en doelmatiger. Maar dat is moeilijk door de aanbestedingsregels. In zo'n traject putten overheden zich uit om in bestekken precies te beschrijven wat ze
willen hebben en ook hoe ze het precies uitgevoerd willen zien. Het zou veel slimmer zijn als overheden kiezen voor uitsluitend de regie, en zeggen: het kan me niet schelen hoe je het uitvoert, als dit maar het resultaat is. Als je alleen al kijkt naar het communicatietraject van een simpele storing of klacht: daar zijn soms wel zes, zeven mensen bij betrokken. Het kan best zijn dat je voor de individuele diensten dan goedkoper uit bent. Maar als je de kosten van de gehele organisatie eromheen meetelt, ben je waarschijnlijk veel duurder uit.' Martin Kloppenburg: 'Je bent verplicht om transparantie te bieden. Als je zelf kiest voor bepaalde aannemers, moet je dat kunnen verantwoorden. WE KIJKEN NAAR DE KWALITEIT VAN HET WERK ÉN VAN HET PLAN VAN AANPAK Dat vinden veel overheden zo lastig, dat ze liever een openbare aanbesteding uitschrijven.' Fons Haen: 'Het is in ieder geval al een grote winst dat prijs vaak niet meer het belangrijkste criterium is. We maken nu al aanbestedingen mee waarbij kwaliteit voor 70 procent meetelt.' Martin Kloppenburg: 'We kijken naar de kwaliteit van het werk én van het plan van aanpak. Een bouwbedrijf moet niet alleen zijn werk goed doen, maar ook voorkomen dat alle wegen rond de bouwplaats aan gort worden gereden.'
Besparing tot 40 procent
Fons Haen: 'Ik denk dat er veel winst is te behalen als overheden niet langer elke dienst apart uitbesteden. Bij Asset hebben we een contractvorm ontwikkeld waarbij wij zelfs het risico van kwaliteitsverlies en functieverlies van een pand op ons nemen. Daarvoor is het wel nodig dat het complete onderhoud in één hand komt. Dat kan veel opleveren. Dan kun je onderhoud namelijk combineren. Zie het als een soort pitstop. Als de schilder moet komen en een steiger neerzet, dan kun je ook meteen de dakbedekking controleren en het onderhoud doen aan de boeiborden. Martin Kloppenburg: 'Lastig is wel dat de bouw nog steeds hoge faalkosten kent. En dat zit vaak in het op elkaar afstemmen van processen.' Fons Haen: 'Juist daar is dus ook de grootste besparing te behalen.' Martin Kloppenburg: 'De tussenkomst van al die personen moet inderdaad worden teruggebracht. Wij zoeken tegenwoordig vaak zelf wie een probleem snel kan oplossen. Vaak kom je dan uit bij een lokale aannemer. Maar als je dan denkt in de vorm van een pitstop, waarbij je dus meer leveranciers nodig hebt, dan moet dat weer worden georganiseerd.' Fons Haen: 'Dat zouden wij dus kunnen doen. Want ook binnen ons One Stop Contract kun je prima met lokale aannemers werken. In Nederland wordt elk jaar 7 miljard
euro uitgegeven aan de exploitatie van maatschappelijk vastgoed. Daarvan gaat, schat ik, zo'n 30 procent op aan onderhoud en alles wat daar omheen zit, alle kosten van aanbestedingstrajecten meegerekend. Dan praat je dus over 2 miljard euro. ER IS 300 TOT 400 MILJOEN PER JAAR TE BESPAREN OP HET ONDERHOUD Als je al die processen bij elkaar stopt en bij elk pand kritisch gaat kijken wat er echt aan preventief onderhoud nodig is, kun je misschien wel zo'n 30 tot 40 procent besparen. Dat is natuurlijk theorie. Dat is in de praktijk niet te realiseren, maar de helft moet makkelijk haalbaar zijn. Dan heb je het dus over 300 tot 400 miljoen euro. Per jaar.'
