Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed 15 december 2011
PPS in de praktijk: zorg en onderwijs Programma: Hoe, wat en waarom? Irma Langeraert, directeur Ilfa Treasury Support Jacques van Gaal, voormalig voorzitter CvB ROC Leiden Peter Smittenaar, directeur Stichting Elisabeth Breda Aart Jan Verdoold, directeur Green Real Estate Jeroen Tebbens, senior manager Public Finance BNG
Financieringstrategie Investeringsbeslissing gaat voor de financieringsbeslissing, waarbij het geheel zodanig op elkaar moet worden afgestemd dat de totale organisatie financierbaar blijft. Een geformuleerde financieringsstrategie doet uitspraak over: De gewenste mix van eigen en vreemd vermogen De gewenste opbouw van het vreemd vermogen qua samenstelling, looptijden en spreiding
Risico’s vastgoedinvesteringen Investeringsbeslissing is onvoldoende afgeleid van de strategie van de organisatie. Financiële bedrijfsvoering is niet gericht op risicoreductie/overdracht Zwakke financiële uitgangspositie gegeven de strengere eisen welke nu worden gesteld aan kredietverlening Geen heldere financieringsstrategie Treasuryfunctie is onvoldoende ingericht Herfinancieringsrisico Renterisico Nieuwe toetreders op de markt
Business case De business case moet een potentiële financier antwoord geven op de volgende vragen: Weet een organisatie wat haar kansen en bedreigingen zijn en heeft men daar een adequaat antwoord op?
Hoe realistisch is men in de afwegingen? Kan de organisatie de opgave aan? Wordt er voldoende cash gegenereerd om aan de toekomstige verplichtingen te voldoen?
Nieuwbouw ROC Leiden
Jacques van Gaal (voormalig bestuurder ROC Leiden) 15 december 2011
De uitgangspunten Een school is geen gebouw maar de wil om vooruit te komen (Unicef)
De investeringsbeslissing: Van 18 naar 2 gebouwen in de stad, efficiency Contextrijke leeromgeving, leerpark doorlopende leerlijn met VMBO Da Vinci aansluiting arbeidsmarkt verbeteren
De ambitie
Verbeteren van zichtbaarheid en toegankelijkheid in de stad concurrentiestrategie Bereikbaarheid op twee knooppunten OV Hoogwaardige architectuur in de stad ook voor het VMBO en MBO duurzaamheid Een duurzaam fundament voor een financieel gezond ROC stille reserves strategisch inzetten gezonde structurele huisvestingslasten
De ambitie
Continuïteit onderwijshuisvesting waarborgen multifunctionele gebouwen bieden flexibiliteit stramienmaten kantoor div. bestemmingen, hotel, supermarkt etc. Integraal praktijk centrum, bedrijven in huis blijvend optimaliseren van ruimtegebruik, ook met Green
Lammenschans
CS Zeezijde
Kernpunten PPS
Verkoop aan Green Real Estate met uitzondering van het VMBO deel (Gemeente Leiden) Risico leegstand kantoren, sportvoorziening, supermarkt, parkeergarage bij Green 20 jaar huurperiode ROC en IPC Koopplicht na 20 jaar tegen vastgestelde prijs, inclusief overige voorzieningen (excl VMBO) voor Lammenschans Koopoptie na 20 jaar voor CS Zeezijde Verplicht sparen voor de terugkoop
Stichting Elisabeth een organisatie voor wonen, welzijn en zorg in ontwikkeling
Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed 15 december 2011
Over Stichting Elisabeth
Organisatie voor wonen, welzijn en zorg Bijzondere doelgroep: senioren Sinds 1819 veelzijdig actief in Breda en omgeving
Waar en hoe?
Zes locaties verspreid over Breda Elisabeth Zorg Thuis Zorghotel Merlinde Omzet € 45 miljoen 1100 medewerkers 350 vrijwilligers
Nieuwbouw centrum
141 servicewoningen (huur) 220 zorgappartementen Parkeergarage 230 auto’s Elisabethboulevard Dagcentrum Therapieruimtes en kantoren (para)medici Kantoren Stichting Elisabeth
Bouw
Bouw budget circa € 77 miljoen incl. btw Start 1e bouwfase juni 2008 gereed juni 2010 Start 2e bouwfase december 2010 gereed juli 2012
Overzicht nieuwbouw
24 juni 2008 ……
Financieel raamwerk
Elisabeth heeft een uitstekende uitgangspositie (markttechnisch en financieel) NHC in combinatie met onrendabele top appartementen beperkt Elisabeth in een aantal cruciale jaren in haar doorgroei mogelijkheden Investering Leuvenaarstraat dient (maatschappelijk) rendabel te worden gemaakt Financieringsbeleid dient te worden afgestemd op de ambities
Effect PPS constructie Solvabiliteit 2008 2012 2017 2023
DSCR 2008 2012 2017 2023
Lineair 24% 11% 14% 29%
Lineair 1,92 1,38 1,22 1,82
Off balance 24% 13% 19% 35%
Off balance 1,92 1,50 1,44 1,94
GREEN REAL ESTATE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED PORTEFEUILLE
Aart Jan Verdoold 15 december 2011
Kennismaking
Aart Jan Verdoold Algemeen directeur
www.green.nl
Bart Witzier Directeur maatschappelijk vastgoed
Introductie
Onderdeel van het Zeeman concern Belegd kapitaal ca € 1 mrd Beoogde groei maatschappelijke portefeuille naar 1/3 van de totale portefeuille Vaste partners: Maatschappelijke
gebruiker
BNG Ilfa
Treasury Support Lexence
Kandidaten
Gezonde bedrijfsvoering maar behoefte aan steun bij realisatie vastgoed investeringen; Heldere visie omtrent rol vastgoed in de totale bedrijfsvoering; Locatie c.q. opzet object is van belang; Sectoren onderwijs en zorg (care);
Werkwijze Bundeling kennis, expertise en netwerk: Vastgoed beheer en onderhoud Bouwmanagement Corporate Finance Treasury Aanbestedingen Fiscaliteit
Werkwijze II
75% van de toekomstige huurstroom moet afkomstig zijn van non profit organisaties; Inbreng risicodragend kapitaal in het project; Maatschappelijke partij “participeert” in het project; Open calculatie; Heldere afspraken over “delen” in potentiële overwaarde object;
Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS - een praktijkvoorbeeld -
Drs. J.S. Tebbens RA Den Bosch, 15 december 2011
Agenda
1.
Uitgangspunten BNG
2.
Praktijkvoorbeeld ROC Leiden
29 | 15 december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS – een praktijkvoorbeeld -
Uitgangspunten
1.
Bestaansrecht BNG
2.
Statutaire marktpartijen
3.
Kwaliteit belegger
30 | 15 december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS – een praktijkvoorbeeld -
PPS: ROC Leiden (cashflow) ROC Leiden
Belegger - concern
ROC
Belegger CCL BV
0
Belegger t=23 overname EUR 70 mln
BV Herfinanciering max EUR 30 mln??
0
t=3 overname locatie EUR 75 mln
T=3 aflossing
t=23 beleggingsopbrengst minimaal EUR 40 mln
3
BNG = geld
BCM 31 | 15 december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS – een praktijkvoorbeeld -
= zekerheid = gebouw
PPS: ROC Leiden (vastgoed) ROC Leiden
Belegger - concern
ROC ROC
Belegger Zeeman CCL bv
Belegger Green t=23 overname pand t=3 overname pand
ROC BV LAM
BNG BNG = geld
BCM BCM
= zekerheid = gebouw
32 | 15 december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS – een praktijkvoorbeeld -
PPS: ROC Leiden (voorwaarden) ROC Leiden
Belegger - concern
ROC ROC
Belegger Zeeman CCL BV
0
Belegger Green
ROC BV LAM 0
3
3
BNG BNG = geld
BCM BCM
= zekerheid = gebouw
33 | 15 december 2011, Nationaal Debat Maatschappelijk Vastgoed: PPS – een praktijkvoorbeeld -
Essentie van Green-BNG transacties Aanleiding is afwijkend, doelstellingen zijn uniek dus ook de opzet van de PPS Economische onafhankelijkheid van de maatschappelijke partij is het uitgangspunt Per casus wordt bezien welke risico’s (ook niet financieel) bij welke partij passen Maatschappelijke partij krijgt een claim op het object, optie of plicht Modellering van de kasstromen wordt afgestemd op de kasstromen van de betalende partij Aanvullende kennis komt beschikbaar
