ipd index

Van transpiratie naar inspiratie Tips en toepassingen aeDex/IPD index

Academie voor Wonen

Van transpiratie naar inspiratie Tips en toepassingen van de aeDex/IPD index

Academie voor Wonen

Inhoud

Voorwoord

Voorwoord

3

1. Inleiding

4

2. Vijf redenen om deel te nemen aan aeDex/IPD index

9

Met genoegen constateer ik dat Atrivé het initiatief heeft genomen om een onderzoek te doen naar de toepassingen van de aeDex/IPD index. Stichting Corporatie Vastgoedindex, aeDex heeft dan ook graag haar medewerking verleend.

5. Vier toepassingsgebieden van de aeDex/IPD index

21

De vraagstelling van het onderzoek is bijzonder relevant voor ons: ‘hoe passen de deelnemende woningcorporaties de aeDex/IPD index toe in de praktijk en welke tips geven zij daarbij?’ Het resultaat mag er zijn: een handzaam boekje waar zowel bestaande als potentiële aeDexdeelnemers inspiratie uit kunnen putten. Ik wil degenen die hebben bijgedragen aan dit resultaat dan ook van harte bedanken!

Ten slotte

30

Ik wens u veel leesplezier en inspiratie toe!

3. Definities en waardebegrippen

11

4. Implementatie aeDex/IPD index: vergelijkbare verhuureenheden 16

Arnoud Vlak, directeur aeDex

2

3

1

Inleiding Corporaties zijn unieke vastgoedbedrijven met een maatschappelijke taak. Als vastgoedonderneming investeren zij in woon- en vastgoed. Als maatschappelijke partijen besteden ze het dividend aan betaalbaarheid, leefbaarheid en andere doelen. In werkelijkheid worstelen veel corporaties met hun driedimensionale beleggingsvraagstuk (financieel rendement, maatschappelijk rendement en risico) en met hun vele rollen en petten als vastgoedeigenaar, beheerder, vermogensverschaffer, woonlastensubsidiënt, wijkontwikkelaar, empowerment-machine. Corporaties hebben moeite met hun veranderende imago in maatschappij en politiek. De corporatiesector staat financieel onder druk. Waar ooit de prikkel tot efficiency gering was, wordt nu het bedrijfsmatige aspect steeds belangrijker. Efficiënte bedrijfsvoering is onmisbaar om het hoofd op lange termijn boven water te houden. Benchmarking kan hieraan bijdragen. Door de eigen prestaties naast die van anderen te leggen krijgen corporaties een helder beeld waar verbeterslagen mogelijk zijn. aeDex levert die informatie met de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex, of kortweg aeDex/IPD index.

4

Met plezier brengen wij deze publicatie uit over toepassing van dé benchmark voor woningcorporaties. Deze is in samenwerking met de Stichting aeDex tot stand gekomen. Wij zijn van mening dat de aeDex/ IPD index voor corporaties een prima instrument is om meer inzicht te krijgen in hun vastgoed en financiën, waardoor zij hun vastgoedsturing effectiever en efficiënter kunnen inrichten. Om inzicht te krijgen in de best practices van toepassingen rond de aeDex/IPD index heeft Atrivé samen met stichting aeDex de deel­ nemende corporaties geïnterviewd. De resultaten zijn verwerkt in dit boekje. In hoofdstuk 2 gaan we in op de redenen om deel te nemen aan de aeDex/IPD index. In hoofdstuk 3 worden de definities en de begrippen benoemd. Tips over de implementatie van de aeDex/IPD index zijn verzameld in hoofdstuk 4. Tot slot is er onderzoek verricht naar toepassing binnen vastgoedsturing. De uitkomsten vindt u in hoofdstuk 5. Door het hele boekje heen vindt u quotes van deel­ nemers over de aeDex/IPD index.

1.1 Vastgoedsturing verleden, heden en toekomst Vastgoedsturing is het samenspel tussen de processen binnen een vastgoedonderneming. Binnen de corporatiesector kunnen we de vastgoedrol van de maatschappelijke taak onderscheiden. Vanuit de vastgoedrol richt de corporatie zich op woon- en aanpalend vastgoed. De maatschappelijke taak gaat onder meer over betaalbaarheid, leefbaarheid, huisvesting van doelgroepen en sociale stijging. Sinds de brutering dragen corporaties zelf het risico voor hun vastgoed­ activiteiten. Die positie leidde tot het inmiddels klassieke strategisch voorraadbeleid. Daarmee hebben corporaties hun eerste stappen gezet als zelfstandige vastgoedondernemers. Na 2000 werd de roep om prestaties sterker, en groeide de behoefte van corporaties om hun maatschappelijk ondernemerschap steviger in hun vastgoed­activiteiten te verankeren. Dit kunnen we vertalen in termen van het INK-manage­ mentmodel (Fokkema, 2002). Het model onderscheidt achtereenvolgens: – de activiteitoriëntatie – de procesoriëntatie – de systeemoriëntatie – en de ketenoriëntatie. In termen van het INK-managementmodel is na de brutering binnen de sector een verschuiving gaande van traditionele activiteit­ georiënteerde corporaties naar procesgeoriënteerde corporaties. 5

In ‘Corporaties & Vastgoedsturing’ (Eskinasi, Versprille en Pijffers, 2006) staat de systeemoriëntatie centraal, waarin alle deelprocessen geïntegreerd worden tot een geoliede machine. Vanuit deze optiek is het Atrivé Vijflagenmodel neergezet, met sterke nadruk op besluit­ vorming en verankering. In de toekomstvisie en missie definieert de corporatie in abstracte zin wat zij nastreeft, zoals: het werkgebied, de te bedienen klantgroepen en de bijbehorende producten. De lijn van toekomstvisie en missie wordt vaak in het ondernemings­ plan doorvertaald naar de Toekomstvisie en missie organisatie­ontwikkeling voor de korte en middellange termijn. Portefeuillestrategie

1.2 Vastgoedrollen De reguliere vastgoedkunde gaat uit van de onderscheiden vastgoed­ rollen: vermogensverschaffer, belegger, beheerder en ontwikkelaar. De vermogensverschaffer stelt vermogen beschikbaar aan de belegger. Deze zet de beheerder en de ontwikkelaar aan de slag om het vastgoed te exploiteren c.q. te ontwikkelen. De beheerder verhuurt de woningen aan de klant. Vermogensverschaffer Belegger

Ontwikkelaar

Beheerder

De portefeuillestrategie vertaalt visie en missie door naar de ontwikkelrichting van de vastgoed­ Beheerplannen portefeuille. Op basis van een markt- en omgevingsanalyse en de Projecten en processen positionering van de huidige portefeuille wordt er een veranderopgave ontwikkeld, die tot optimale inzet van de financiële ruimte leidt. Voorraadbeleid

Voorraadbeleid werkt de strategie verder uit naar de individuele complexen. Het leidt tot strategische labels en een concreet activiteitenprogramma voor de bestaande voorraad. Door een goed gestructureerde aanpak komt er voldoende samenhang in het beleid. Het voorraadbeleid wordt vervolgens getoetst aan de portefeuille­ strategie en de financiële ruimte. Beheerplannen vormen daarna de communicatieschakel naar de werkprocessen van het frontoffice. Deze bieden medewerkers concrete aangrijpingspunten voor hun dagelijkse werkzaamheden en zijn idealiter geautomatiseerd toegankelijk. Projecten en processen leiden tot de uiteindelijke uitvoering. Dat betreft zowel de dagelijkse processen (verhuur, mutatie- en klachten­ onderhoud) als de jaarlijkse (planmatig onderhoud, planning & control). Daarnaast is er in de uitvoering een belangrijke rol weggelegd voor de projecten: herstructurering, nieuwbouw, renovatie.

6

Klant

Deze vastgoedrollen zijn ten opzichte van elkaar resultaat­verant­ woordelijk. Tussen elke vastgoedrol, of resultaatverantwoordelijke eenheid (RVE), gelden afspraken in de vorm van service level agreements. Deze kunnen bestaan uit onder meer rendementseisen, kengetallen over efficiency, budgetten en klanttevredenheid. Vlak (2008) definieert deze vastgoedrollen en schetst hoe de onderlinge relaties vorm kunnen krijgen met behulp van kengetallen binnen de corporatie als integrale vastgoedonderneming.

Quote ‘Het leren denken als belegger heeft binnen de organisatie post gevat’ – Sicco Botman, Cires in Oosterhout De corporatie verenigt alle vastgoedrollen in zich. Binnen corporaties zien we de trend dat de vastgoedrollen zich steeds meer gaan onderscheiden. Lagen vroeger de rollen van vermogensverschaffer, belegger en beheerder nog in één hand, door professionalisering en schaalvergroting zijn deze binnen corporaties nu steeds vaker beleidsmatig gescheiden. Ook zien we een trend dat corporaties haar belanghouders en leveranciers steeds meer betrekt bij het beleid en bij de processen. Lokale belanghouders (o.a. gemeenten, zorg­ instellingen) raken op het gebied van maatschappelijk ondernemen steeds meer betrokken bij de corporatie. Er komen steeds meer 7

operationele koppelingen tussen corporatie, leveranciers en onder­ aannemers. Deze trends, de steeds meer te onderscheiden vastgoed­ rollen, de sterkere positie van belanghouders en de operationele keten­ integratie, wijzen allemaal richting de ketenoriëntatie van het INK. We zien dus een trend richting ketenoriëntatie binnen corporatieland. Mogelijk leidt dat ook tot verdere specialisatie binnen de sector. Sommige corporaties zullen zich als vastgoedonderneming ontwikkelen, andere profileren zich meer op de wijkontwikkelings- c.q. leefbaar­ heidsfunctie of juist op de betaalbaarheidsfunctie. Daarmee zijn de drie essenties van de corporatie ook in de ketenoriëntatie geborgd. De mammoettanker die vastgoedsturing heet, stoomt daarmee op volle kracht door.

2

Vijf redenen om deel te nemen aan aeDex/IPD index Uit de interviews blijkt dat er vijf hoofdredenen zijn om deel te nemen aan de aeDex/IPD index. Rendementsdenken Een eerste reden om mee te doen aan de aeDex/IPD index is het rendementsdenken. Voor corporaties is dit een nieuwe manier van kijken naar haar vastgoed. De grondslag ligt in het rollenmodel uit de reguliere vastgoedkunde, waarin verschillende resultaatverantwoordelijke eenheden (RVE’s) worden onderscheiden (zie 1.2). Doel van het rendementsdenken is dat elke RVE wordt gedwongen tot effectiviteit en efficiency in haar werkwijze. Maatschappelijk en financieel rendement worden zo expliciet gemaakt en geoptimaliseerd.

8

9

Beter inzicht in en kennis van het bezit Om goed beleid te kunnen maken op hun vastgoed, moeten corporaties eerst weten waar ze het over hebben. Uiteraard weten corporaties dit, maar door de aeDex/IPD index vergroten zij inzicht in en kennis van hun bezit. Het simpelweg inzichtelijk maken van een aantal basale vastgoedgegevens, vormt een toegevoegde waarde.

Quotes ‘Alleen al door de benchmark in te vullen wordt je gedwongen anders te kijken naar je bezit’ – Timo van Lokven, Dudok Wonen in Hilversum ‘Voordeel van de aeDex/IPD index is dat we gegevens rond planning en control kunnen vergelijken met die van collega-corporaties. Het zou nog beter zijn om niet alleen jaarlijks, maar ook per kwartaal inzicht te hebben in het rendementsverloop. Dan kan het beleid nog beter gemonitord worden.’ – Patricia Kooij, Woonbedrijf Ieder1 in Deventer Benchmarken met andere corporaties De derde reden voor corporaties om mee te doen aan de de aeDex/ IPD index is het benchmarken van hun gegevens met andere corporaties. Op een groot aantal onderdelen (onderhoudsgegevens, mutatiegraad, kostenniveaus, et cetera) is de score van de eigen corporatie te vergelijken met andere corporaties. Sturen met de aeDex/IPD index Een vierde reden die wordt genoemd is het sturen op een aantal basale grootheden, zoals: kosten, vermogen, waarde, risico en rendement. Om hierop te sturen moet de corporatie zich doelen stellen op elke afzonderlijke grootheid. Zo kunnen op basis van de aeDex/IPD index strategische randvoorwaarden worden gesteld voor het maken van beleid. Hulpmiddel bij maken van beleid De vijfde te onderscheiden reden is om de aeDex/IPD index te gebruiken bij beleidsafwegingen. Omdat de aeDex/IPD index inzicht geeft in de prestaties van de corporatie is het een prima hulpmiddel bij het maken van beleid. Dit kan binnen portefeuillestrategie en voorraadbeleid, verkoopbeleid, investeringsbeleid, et cetera.

10

3

Definities en waarde­ begrippen Er bestaan legio mogelijkheden om het vastgoed te waarderen. Los van de boekhoudkundige invalshoek maken we onderscheid tussen de waardebegrippen gebaseerd op de intrinsieke vastgoedwaarde en overige begrippen. De intrinsieke waarde weerspiegelt de feitelijke vastgoedwaarde in de markt, los van de voornemens van de eigenaar om het vastgoed wel of niet te verkopen. Voorbeelden zijn de leegwaarde (verkoopwaarde van individuele woningen) en de WOZ-waarde (publiekrechtelijke schatting van de leegwaarde). Op objectniveau gaan deze begrippen echter niet op omdat de feitelijke beschikbaarheid voor verkoop niet verdisconteerd is. In de IPD benchmarks is de marktwaarde in verhuurde staat (verder: marktwaarde) daarom het centrale begrip. Dit is de waarde die het object bij onderhandse verkoop maximaal opbrengt. De marktwaarde is een combinatie van uitponden en doorexploiteren. De verwachte mutatiegraad is van invloed op het 11

tempo van uitponden en daarmee op de marktwaarde. In de terminologie van de aeDex/IPD index heet de marktwaarde ‘bruto open marktwaarde’.

Sommigen stellen dat de marktwaarde voor corporaties niet relevant is omdat uitponden niet aan de orde is. Maar ook institutionele beleggers gaan vaak pas na vijftien jaar tot uitponden over en realiseren daarmee een eigen beleidswaarde die lager is dan de marktwaarde. Dit doen ze om een stabiel rendement met een laag risicoprofiel te genereren bijvoorbeeld om op de lange termijn pensioenen te kunnen uitbetalen.

Quote ‘Het Wooninvesteringsfonds houdt zich vooral bezig met aankopen en uitponden van woning­complexen om corporaties vermogen en liquiditeit te verschaffen voor herstructurering- en nieuwbouwprojecten. Zij streeft rendement na voor haar certificaathouders en wil verkopende corporaties een marktconforme prijs garanderen. De aeDex/IPD index biedt inzicht in deze bandbreedte en is daarmee een strategisch sturingsmiddel.’ – Karin de Graaf, Wooninvesterings­ fonds in Hilversum.

12

Kort gesteld: de marktwaarde in verhuurde staat weerspiegelt de maximale opbrengst bij eventuele verkoop van een object en is de standaard waardebenadering in de vastgoedkunde. Andere waarde­ begrippen dienen hun eigen doel en geven in combinatie met de marktwaarde inzichten in de verhouding tussen financieel rendement en maatschappelijke performance. Discussies over het juiste waardebegrip zijn daarom vruchteloos. Het moet er juist over gaan hoe de waarde­ begrippen samen tot optimalisatie leiden. Dit is de essentie van toepassingen van de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Onderstaande grafiek brengt de verschillende begrippen in beeld:

Waarde

De overige waardebegrippen kiezen een andere benadering. De historische kostprijs gaat uit van de oorspronkelijke aanschafwaarde, vermeerderd met na-investeringen en verminderd met afschrijving. De bedrijfswaarde is de netto contante waarde van alle kasstromen en weerspiegelt de vastgoedexploitatie. Zowel de bedrijfswaarde als de historische kostprijs zijn ‘aflopend’: In de benadering en de uitkomst speelt de theoretische levensduur een grote rol. Binnen de corporatie­ sector zijn er daarnaast normatieve en beleidsmatige randvoorwaarden, zoals de voorgeschreven parameters van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de huurregulering. De benadering van de bedrijfswaarde heeft als doel om verantwoording aan de toezichthouders van de sector af te leggen en is geen volledige afspiegeling van het beleid. De beleidsmatige doelen zijn namelijk verwerkt in de beleidswaarde, de netto contante waarde van de kasstromen op basis van een werkelijk per complex voorgenomen exploitatiebeleid, inclusief een marktconforme eind­waarde.

Welke corporatie is bereid een object of woning tegen bedrijfswaarde of historische kostprijs te verkopen? En wat is de opbrengst van een object bij verkoop aan het Wooninvesteringsfonds (WIF)? Dit is de opbrengst op basis van een uitpondscenario, ofwel tegen ongeveer de markt­ waarde in verhuurde staat.

Leegwaarde (woningen) Marktwaarde verhuurde ) staat (object) Marktgat/ allocatie

Vervaardigingsprijs

Beleidswaarde Borgingswaarde / Bedrijfswaarde

Historische Kostprijs

Tijd

In bovenstaande grafiek zijn de historische kostprijs (verminderd met afschrijvingen) en bedrijfswaarde aflopend getekend. De bedrijfs­ waarde loopt aanvankelijk op omdat aan het begin van de exploitatie­ termijn de jaarlijkse stijging van het netto exploitatieresultaat een grotere invloed heeft dan de verkorting van de levensduur met één jaar. Tegen het einde van jaar 50 (de voorgeschreven exploitatieduur) worden de verwachte kasstromen in de toekomst zichtbaar kleiner 13

waardoor de bedrijfswaarde afneemt. Uitgangspunt is dat de woning na jaar 50 gesloopt wordt, terwijl doorexploiteren en uitponden ook beleidsopties zijn. De marktwaarde in verhuurde staat houdt wel rekening met door­ exploiteren en uitponden waardoor van einde levensduur geen sprake is. Een lege woning vertegenwoordigt nog meer waarde omdat deze woning direct kan worden verkocht zonder de bijbehorende verplichting van verhuur.

Quotes ‘De terminologie die de aeDex/IPD index hanteert, zou meer kunnen worden toegespitst op corporaties. Nu is het vastgoedjargon, met veel Engelse termen.’ – Piet Postma, Woningcorporatie Welkom in Bolsward ‘Denk goed na over de koppeling van specifieke marktomstandigheden aan de aeDex-waardering. Wat zeggen de waardebegrippen in de lokale markt?’ – Petra Mekkes, Stichting Wooncom in Emmen Van bovengenoemde begrippen kunnen de volgende secundaire begrippen worden afgeleid: – Direct rendement (DR): saldo van de jaarlijkse exploitatie­ opbrengsten en -kosten gedeeld door de marktwaarde – Indirect rendement (IR): toename van de marktwaarde in enig jaar gedeeld door de marktwaarde per 1 januari – Totaal rendement (TR): som van het DR en IR – Rendement op eigen vermogen: het totaalrendement gedeeld door het eigen vermogen (marktwaarde minus vreemd vermogen). Het rendement van het eigen vermogen bepaalt de winstgevendheid die met eigen middelen is gefinancierd. – Leverage: het hefboomeffect op het rendement op eigen vermogen door inzet van vreemd vermogen met een lagere rente dan het TR. Hoe hoger de leverage hoe hoger de mate waarin vreemd vermogen ingezet wordt om een hoger rendement te behalen. – Financiële ruimte: het vrije kasstromensurplus (bedrijfswaarde minus rentabiliteitswaarde vreemd vermogen minus risicobuffer)

14

– Vermogensallocatie: de hoeveelheid vermogen die bewust of onbewust aan de maatschappelijke doelstellingen is toegekend (marktwaarde minus beleidswaarde minus risicobuffer) – Marktgat: verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde. Vermogensallocatie is gelijk aan marktgat plus risicobuffer. – Beleidseffect c.q. maatschappelijk dividend: het verschil tussen (theoretisch) marktconform rendement en het werkelijk gerealiseerd rendement. De aeDex/IPD index geeft inzicht in het direct en indirect rendement van de complexen van een corporatie. Dit rendement is in beide gevallen een financieel rendement. Direct rendement is onderverdeeld in marktrendement (welk rendement zou de corporatie in de markt maximaal kunnen halen) en werkelijk (gerealiseerd) rendement. Het verschil daartussen is het rendement dat de corporatie onbenut laat. Dit verschil heet maatschappelijk dividend bij primair maatschappelijk bezit, of beleidseffect bij niet-primair maatschappelijk bezit. Er kan dus pas over maatschappelijk dividend worden gesproken als de doelgroepen een positief maatschappelijk effect ondervinden van gederfd rendement van de corporatie. Tot slot maken we onderscheid tussen implementatie en toepassing van de aeDex/IPD index. Implementatie is het traject van gegevens­ verzameling tot en met aanlevering bij stichting aeDex en omvat het vertalen van de administratie naar het aeDex begrippenkader, de externe taxaties en het doorrekenen met het ORTEC rekenmodel; het model dat door aeDex/IPD voor de gegevensverwerking wordt gebruikt. Toepassing is de essentie waar het om gaat: gebruik van de informatie uit de aeDex/IPD index in vastgoedsturing: Benchmarking en performanceverbetering, planning & control, investerings­beslissingen, portefeuillestrategie / portfoliomanagement en voorraadbeleid / assetmanagement. En hoewel er op dit gebied nog veel te ontdekken is, bestaan er al meerdere toepassingen die de moeite van het presenteren meer dan waard zijn.

15

Allereerst, welke definities te gebruiken? Dit geeft aan het begin van het traject al duidelijkheid. Een voorbeeld hiervan is de toerekening van kosten. Ook een relevant aspect is de indeling van objecten. Zijn dit administratieve complexen? Dit lijkt de gemakkelijkste weg, echter welke keuze wil de corporatie met een complex maken?

Quote ‘Zorg voor een een-op-een-relatie tussen de administratie en de aeDex gegevens en vermijd handmatige vertalingen. Zorg voor een taxateur/ makelaar met plaatselijke kennis van de lokale markt.’ – Wiel Bos, Wonen Limburg in Roermond

4

Implementatie aeDex/ IPD index: vergelijk­ bare verhuureenheden Het implementatietraject is het aanleveren van de jaarlijkse gegevens aan de stichting aeDex en het valideren van de gegevens. Het vraagt veel inspanning en voordat alle gegevens kunnen worden gebruikt moet eerst een aantal stappen worden gezet. Per onderdeel is aangegeven welke elementen een rol spelen en welke tips erbij komen kijken.

4.1 Vertaling administratie naar aeDex definities Om vanuit de eigen administratie leverbare gegevens te genereren is een vertaalslag nodig.

16

Naarmate er meer handmatig moet worden uitgevoerd loopt de tijdsbesteding op en is de kans op fouten groter.

Tips Een veel toegepaste methode is het bij elkaar zetten van vergelijkbare verhuureenheden, dus met vergelijk­ bare kasstromen. Hierdoor is het ook mogelijk om achteraf verschillen te verklaren en beleid voor dit complex te formuleren. Verschillende typeringen in een complex daarentegen maken beleid moeilijker uit te zetten, zeker als sommige woningen wel uit te ponden zijn en andere niet. Zorg voor een goede automatisering en standaardiseer zo veel mogelijk. Voor een correcte aanlevering van de gegevens is het belangrijk dat er zo min mogelijk fouten in de administratie zitten. Voordeel is dat deze gegevens intern ook voor andere doeleinden kunnen worden gebruikt. Met Access valt veel te bereiken omdat deze toepassing vertaalslagen maakt.

4.2 Externe taxaties Het laten verrichten van taxaties lijkt op het eerste gezicht eenvoudig. Stuur een goede taxateur op pad en hij komt terug met de resultaten. Aan de taxaties worden echter eisen gesteld. Laat de taxateur de 17

Tips onderliggende gedachte achter de aeDex/IPD index goed begrijpen zodat rekening wordt gehouden met het feit dat de waarde de marktwaarde in verhuurde staat is. Veel corporaties worstelen met de volgende afweging: welke kwaliteit wordt van de taxateur verwacht en welke prijs past hierbij? Goede taxateurs zijn duur, maar leveren betere taxaties. Het is verstandig is om geen taxateur in te huren die tevens bemiddelt in verkoop. Voor deze persoon speelt het belang om te verkopen mogelijk een rol. Dit zou een drukkend effect op de bruto open markt­ waarde kunnen hebben.

Tips Een taxateur uit de directe omgeving heeft een kleine voorsprong. Deze persoon heeft net iets meer inzicht in waardeontwikkelingen en is flexibeler inzetbaar bij tijdnood. Heldere afspraken vooraf dragen eraan bij dat de taxateur werk levert die aan de verwachtingen voldoet. Het bedingen van transparantie tijdens de taxaties bevordert het monitoren van de voortgang en kwaliteit van de taxaties. Een onafhankelijke taxateur is een goede keuze.

4.3 Overige inputparameters Consistentie speelt voor inputparameters een belangrijke rol. Niets is lastiger dan appels met peren vergelijken. Want de aeDex/IPD index benchmarkt niet alleen de corporaties onderling, maar vergelijkt ook ten opzichte van voorgaande jaren. Het kan voorkomen dat de marktwaarde van een object ten opzichte van het jaar ervoor enorm is gewijzigd. Ook de taxatiewaarden kunnen jaarlijks in kleine mate uiteenlopen.

18

Als dezelfde uitgangspunten worden gehanteerd, geven de resultaten een scherper beeld van de werkelijke waardeontwikkelingen. Dit speelt een rol voor zowel financieel rendement als voor maatschappelijk rendement. Het indirect rendement blijft zuiver en geeft de waardeontwikkeling weer. De waardeontwikkeling op zijn beurt kan weer een resultaat zijn uit maatschappelijke investeringen. Hiermee is een afgeleide van maatschappelijk rendement terug te vinden. Het analyseren van de oorzaken hiervan kan aan het licht brengen dat andere parameters zijn gebruikt. Het vaststellen van zo’n conclusie zorgt ervoor dat een heldere inschatting van het indirect rendement overeind blijft. Om consistentie te bewaren helpt het om dezelfde taxateur in een aantal opeenvolgende jaren het bezit te laten waarderen. Deze gebruikt zijn eigen ‘professional judgement’ en deze kan net dat kleine beetje anders zijn dan die van een andere taxateur. Een andere mogelijkheid is om drie taxateurs een derde van het bezit te laten taxeren, waardoor verschillen worden afgevlakt. In de daaropvolgende twee jaren kan dan het overige deel van het bezit worden getaxeerd dat in het eerste jaar niet is behandeld.

4.4 Valideren van gegevens Het validatietraject omvat alle afstemming die tussen de corporatie, aeDex en IPD plaatsvindt over de geleverde gegevens. Vaak betekent dit dat er een grote lijst aan vragen binnenkomt. Vervolgens gaan vraag en antwoord op en neer en vloeien hieruit de definitieve inputgegevens voort. Zeer belangrijk tijdens het validatietraject is ook de aanwezigheid van interne documentatie waarin de uitgangspunten zijn vastgelegd.

19

Tips Let op! Indien meerdere personen betrokken zijn bij de aanlevering is interne afstemming noodzakelijk, met gevolgen voor de doorlooptijd. Begin tijdig aan dit traject! Leg de uitgangspunten vast bij het vertalen van de administratie naar de aeDex-definities. Dat zorgt ervoor dat tijdens het validatietraject een snellere reactietijd mogelijk is.

4.5 Complexindeling Om consistent voorraadbeleid te kunnen maken is het handig dat elk complex een markttechnische eenheid vormt. Bij het maken van voorraadbeleid is een logische complexindeling dan ook belangrijk. Vaak hanteren corporaties echter nog de administratieve complex­ indeling op basis van de subsidiebeschikkingen. Door deel te nemen aan de aeDex/IPD index dwingt de corporatie zichzelf om een goede complexindeling te maken.

Tip De uitkomsten zijn pas relevant als in één complex vergelijkbare VHE’s zitten, naar type, bouwstroom en locatie. Hoewel dit een grote klus kan zijn, loont het herindelen van de complexen de moeite.

Quotes Petra Mekkes, Stichting Wooncom in Emmen over het implementeren van de aeDex/IPD index: ‘Leg de verantwoordelijkheid niet bij één persoon neer, maar betrek de organisatie erbij. Met elkaar kom je tot meer inzichten.’ ‘Implementatie van de aeDex/IPD index heeft een aantal mooie neveneffecten. Het dwingt je om de onder­houdsbegroting goed te actualiseren. De woningen moeten immers allemaal geïnspecteerd zijn. Het gevolg is dat fluctuaties in onderhoudsuitgaven minder vaak voorkomen. Waar fluctuaties nog wel voorkomen, legt de benchmark deze meedogenloos bloot, dus je ziet welke gegevens nog onvoldoende nauwkeurig zijn.’ - Piet de Jong, Woongoed Middelburg 20

5

Vier toepassings­ gebieden van de aeDex/IPD index Na het implementeren komt het toepassen. Corporaties kunnen de aeDex/IPD index op diverse terreinen toepassen. Daarbij is grofweg de volgende indeling te onderscheiden: – gebruik van de aeDex/IPD index bij het monitoren en beheersen van de kosteneffectiviteit – toepassen van aeDex/IPD gegevens om investeringsbeslissingen af te wegen – het berekenen van en sturen op de vermogensallocatie – strategievorming bij gebiedsontwikkeling met behulp van de aeDex/IPD index. In deze volgorde vormt elk toepassingsterrein een uitbreiding op de vorige. De toepassing rond kosteneffectiviteit is een beleidsonderdeel 21

5.2 Investeringsbeslissingen

binnen een corporatie. Investeringsbeslissingen hebben naast kosten te maken met opbrengsten en rendementen rond het nieuw te ontwikkelen vastgoed. Waardeallocatie gaat over het totale beleid rond bestaand bezit en nieuw te ontwikkelen vastgoed. Gebieds­ ontwikkeling kijkt over de grenzen van de corporatie heen.

Corporaties hebben regelmatig te maken met nieuwe investerings­ mogelijkheden en ontwikkelkansen. Wanneer moeten zij zo’n kans grijpen? Daarvoor is een afwegingskader belangrijk. aeDex/IPD gegevens kunnen een rol spelen bij de afweging.

Hieronder worden de vier beleidsterreinen toegelicht. Van de laatste drie zijn in kaderteksten best practices gegeven van corporaties die aan de aeDex/IPD index deelnemen.

Best practice Wonen Limburg

5.1 Kosteneffectiviteit

Wonen Limburg bestaat uit zes zelfstandige vestigingen verspreid over Limburg en een centrale organisatie. Die zelfstandigheid betekent dat de vestigingen relatief zelfstandig hun beleid kunnen bepalen. De centrale organisatie faciliteert de vestigingen bij hun vastgoed­ ontwikkeling. Hiervoor heeft Wonen Limburg een investeringsmodel opgesteld. Dit model maakt de verwachte directe rendementen per investering inzichtelijk en maakt gebruik van gegevens uit de aeDex/ IPD index.

Inzicht in kosten is de eerste stap naar een transparante bedrijfs­ voering. Met de aeDex/IPD index komen de kosten per onderdeel en activiteit goed in beeld. Het is daardoor mogelijk deze te vergelijken met andere corporaties. Zo kunnen corporaties beter sturen op verschillende kostenposten, zoals beheerkosten, onderhoudskosten, mutatiekosten, leefbaarheidskosten et cetera. Deze kosten kunnen uitgesplitst worden per woning, woningtype, m² vloeroppervlak, m³ inhoud. Zo kan de vergelijking zuiver en transparant gemaakt worden.

In de filosofie van Wonen Limburg worden investeringen ingedeeld in drie koopsegmenten en vijf huursegmenten. De segmenten vertegen­ woordigen verschillende typen vastgoed. Deze indeling is gebaseerd op de mate waarin de doelgroepen van beleid worden bediend. Per segment geldt daarom een andere financiële rendementseis. Voor kwetsbare doelgroepen gelden lagere rendementseisen dan voor groepen met een bovenmodaal inkomen.

Totale exploitatiekosten per fonds in 2006 Standing investments - als % van de bruto inkomsten> 70 Aedex/IPD Index 60 50 40 30 20 10 0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51

Overige kosten

Vaste kosten

Beheer- en verhuurkosten

Onderhoudskosten © aeDex/IPD 2007

De totale rendementseis is samengesteld uit de rendementseisen voor het vreemd vermogen en het eigen vermogen dat met de investering gemoeid is. Voor het vreemd vermogen is het uitgangspunt voor het rendement het rentepercentage op het geleende bedrag. Voor het ingebrachte eigen vermogen is dit de inflatie. Het gewogen gemiddelde van deze twee rendementseisen bepaalt de totale rendementseis. Afhankelijk van het segment waarin de investering plaatsvindt, vindt opslag of afslag plaats. Bij Wonen Limburg variëren de directe rendementseisen in het huursegment tussen 2% en 5,5%. In het koopsegment variëren de minimale eisen tussen 3,5% en 5,5%. Als zich een investeringsvoorstel voordoet, mag de vestiging zelf de afweging maken of zij het wil uitvoeren of niet. Daarvoor gaat zij het verwachte direct rendement van de investering berekenen in het rekenmodel. Alle onderliggers van het rendement uit de aeDex/IPD

22

23

index worden hiervoor ingevoerd: stichtingskosten, verwachte waarde­ stijging, exit yield, markthuur, feitelijke huur et cetera. Investerings­ voorstellen die voldoen aan de rendementseis krijgen doorgang. Als de eis niet gehaald wordt, wordt gekeken naar het soort investering. Bij commercieel vastgoed gaat de investering dan niet door. Bij sociale investeringen kan de investering alleen doorgaan als deze kan worden verantwoord met de sociale doelstelling ervan. Een voorbeeld van de output is dit plaatje: 7 Resultaten: waardebepaling en ratio’s a Investeringsbedrag

complex

per woning

E 3.000.000

E 150.000

b Marktwaarde

E 3.009.834

E 150.492

c Beleidswaarde bij scenario uitponden

E 2.157.177

E 107.859

d Beleidswaarde bij scenario doorexploiteren

E 1.879.260

E 93.963

e Leegwaarde bij individuele verkoop bij mutatie E 3.908.000

E 195.400

f Verschil van marktwaarde t.o.v. beleidswaarde doorexploiteren

E 1.130.574

E 56.529

g Verhouding investeringsbedrag / huur

23,86

h Verhouding marktwaarde / huur

21,58

i Verhouding Beleidswaarde / huur

14,95

j Verhouding leegwaarde / huur

31,08

k Intern rendement ( IRR ) bij scenario uitponden t.o.v. investering

4,60%

l Intern Rendement ( IRR ) bij scenario doorexploiteren t.o.v. investering 3,54% m Percentage marktwaarde / investering 100,33% n Percentage beleidswaarde scenario uitponden / investering 71,91% o Percentage beleidswaarde scenario doorexploiteren / investering 62,64% p Percentage investering/ leegwaarde 76,77% q BAR op basis van marktwaarde

4,15%

r BAR op basis van investeringsbedrag

4,16%

s BAR op basis van leegwaarde

3,19%

In bovenstaande afbeelding staan diverse kengetallen en ratio’s. Allereerst vergelijken we het investeringsbedrag met de marktwaarde. De marktwaarde is contant gemaakt tegen de rendementseis (IRR) en omdat de marktwaarde hoger is dan het investeringsbedrag wordt de rendementseis gehaald. Vervolgens maakt Wonen Limburg beleids­ keuzen en hiervan zijn twee varianten uitgewerkt: uitponden en door­ exploiteren. De beleidswaarde is lager dan de marktwaarde, omdat niet de maximale huur gevraagd wordt. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde is het beleidseffect, weergeven onder ‘f’. Achter ‘k’ en ‘l’ staan de rendementseisen. Per beleidsoptie is de rendementseis verschillend dus worden de kasstromen in deze varianten tegen verschillende percentages contant gemaakt bij ‘c’ en ‘d’. Met deze methodiek heeft Wonen Limburg drie doelen voor ogen: – Wonen Limburg wil dat het marktdenken een terugkerend onderdeel wordt van de beleidsafwegingen. – ‘Commercieel verdient voor sociaal’. Met de winst op commercieel vastgoed kunnen de maatschappelijke investeringen worden betaald. – De verhouding tussen de verschillende segmenten in de totale portefeuille van Wonen Limburg laat zien hoe zowel in maatschap­ pelijk als in financieel opzicht wordt gepresteerd. Dit geeft dus mogelijkheden om op concernniveau op deze portefeuille te sturen. Welke rol speelt de aeDex/IPD index hierin? – Deze methode dwingt beleidsmakers om de verwachtingen en afspraken concreet te maken in termen en grootheden van de aeDex/IPD index. – De aeDex/IPD index vergroot het inzicht in de samenhang tussen de onderliggers van het rendement. – Met de aeDex/IPD index kan de werkelijke rendementsontwikkeling (totaal rendement) in de tijd gevolgd en met de verwachting (op basis van IRR) getoetst worden. Zo kan, indien nodig, tijdig worden bijgestuurd. Ook levert dit inzichten op die in nieuwe investeringsafwegingen kunnen worden gebruikt. In termen van de Deming-cirkel: niet alleen Plan en Do, maar ook Check en Act.

t Verhouding huidige huur / maximaal redelijke huur 78,43% u Verhouding mutatiehuur / maximaal redelijke huur 78,43% v Verhouding markthuur / maximaal redelijke huur 90,50%

24

25

Quotes Rendementseisen worden per complex, soms zelfs per (soort) VHE bepaald. Informatie uit de aeDex/ IPD index kan helderheid geven in de afweging tussen uitponden en doorexploiteren. – Karin de Graaf, Wooninvesteringsfonds in Hilversum. Joost Cleven, Wonen Breburg in Tilburg: ‘Bij ieder bestuursvoorstel aangaande nieuwbouw, aankoop, renovatie en herstructurering gebruiken wij naast gewone financiële onderbouwing de marktwaarde om een gedegen besluit te kunnen nemen. Wat is de marktwaarde vóór en na de investering?’

5.3 Vermogensallocatie Binnen de vastgoedsturing vertaalt de corporatie haar missie en visie naar de vastgoedportefeuille. Met haar vermogen (bezit en geld) wil zij haar maatschappelijke doelen realiseren, echter zonder failliet te gaan. Binnen het vastgoed zit een balans tussen financieel en maatschappelijk rendement. Als de corporatie daarop haar beleid baseert, is zij bezig met vermogensallocatie. Vermogensallocatie kan op verschillende niveaus worden bepaald: voor de totale portefeuille, per voorraadsegment per gebied, per complex of per woning. De gegevens van de aeDex/IPD index maken de vermogensallocatie inzichtelijk.

Best practice Portaal Het werkgebied van Portaal reikt van Leiden tot Nijmegen. Portaal stelt zichzelf de kritische vraag: hoe kan een woningcorporatie, gegeven de beschikbare middelen, zo goed mogelijk scoren op haar doelstellingen? Om die vraag te beantwoorden formuleert zij drie deelvragen: – Hoe kan vanuit bedrijfseconomisch oogpunt worden gestuurd op de maatschappelijke doelstellingen? – Draagt het huidige beleid wel voldoende bij aan de realisatie van deze doelstellingen? (wat is het effect?) – Kunnen we de doelstellingen op een andere manier wellicht efficiënter bereiken, waardoor we dus meer kunnen doen? (afweging van beleidsalternatieven)

26

Deze methodiek wordt ‘Sturen op Prestaties’ genoemd: het beleid uitvoeren dat optimaal maatschappelijk presteert met een zo laag mogelijke inzet van middelen. De inzet van middelen wordt dus gekoppeld aan de maatschappelijke doelstellingen en hierdoor wordt transparant gemaakt wat het verband is tussen de uitgaven enerzijds en de realisatie van de doelstellingen anderzijds. Allereerst was het nodig om meetbare maatschappelijke doelstellingen te formuleren. Volgend uit de missie van Portaal gaan die doel­ stellingen niet over vastgoed, maar over het huisvesten van klant­ groepen (lage inkomens, lage middeninkomens en groepen met een bijzondere woonvraag) en over klanttevredenheid (over woning, woonomgeving en dienstverlening). De doelstellingen zijn besproken met en gewogen door de belanghouders van Portaal en zijn zo maatschappelijk verankerd. Op de doelstellingen worden Portaalbrede ambities geformuleerd. Dan komt de tweede vraag: hoe zorgt Portaal dat de middelen optimaal worden ingezet voor de doelstellingen. Daartoe is een eenvoudig puntensysteem ontwikkeld, dat het huidig niveau van prestaties als ondergrens hanteert en het gewenste ambitieniveau als bovengrens. Vervolgens komen de middelen in beeld. Het door de Aedex/IPD index gebruikte waardebegrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’ speelt daarbij een belangrijke rol. Intern denkt Portaal in termen als markt­ waarde, beleidswaarde en vermogensallocatie (zie ook hoofdstuk 3). De vermogensallocatie is feitelijk het vermogen dat aan de boven­ genoemde doelstellingen wordt besteed (marktwaarde minus beleids­ waarde). Per gemeente, wijk, deelportefeuille, project brengt Portaal vervolgens de vermogensallocatie in beeld om deze te kunnen vergelijken met de geleverde maatschappelijke prestaties (op basis van de doelstellingen). En dan begint het optimalisatiespel. Sommige complexen hebben een hoge vermogensallocatie, waar weinig maatschappelijke prestaties tegenoverstaan. Deze ‘bleeders’ vragen om bijsturing richting een lagere vermogensallocatie (meer financieel rendement) of meer maatschappelijke prestaties. De ‘stars’ leggen juist weinig beslag op de financiële middelen maar leveren wel een sterke bijdrage aan de maatschappelijke prestaties. Andere complexen profileren zich op één van beide aspecten en hebben dan een functie als verdiencomplex of juist als maatschappelijk complex. 27

Over de uitwerking van de methodiek kan Portaal uiteraard nog veel meer vertellen. Maar het is goed om te weten dat het sturen op prestaties verankerd is in de planning en control-cyclus. Jaarlijks wordt gemeten of de ingrepen voldoende resultaat opleveren richting het maatschappelijke of richting het financiële rendement. Met een duidelijk en consequent gebruik van de aeDex/IPD index, scherp geformuleerde maatschappelijke doelstellingen in combinatie met financiële doorrekening stuurt Portaal de vastgoedsturing richting een optimale maatschappelijke en financieel-economische performance.

5.4 Gebiedsontwikkeling Hoe kan de corporatie sturen op waardeontwikkeling binnen haar gebied, oftewel op indirect rendement? Op indirect rendement is minder goed te sturen dan op direct rendement, omdat indirect rendement afhankelijk is van externe fatoren. Een methode om hier grip op te krijgen is het meten van de gebiedspotentie: wat gebeurt er met de waarde van het gebied of de wijk? (zie kader). Als dit inzichtelijk is gemaakt, kan de corporatie hier haar portefeuille­ strategie op afstemmen. Wil zij investeren in gebieden met een dalende gebiedswaarde, of zich hier juist terugtrekken?

Best practice Woonmaatschappij (nu: Ymere) Al voor de fusie met Ymere was Woonmaatschappij een grote corporatie met bezit in Haarlem, Haarlemmermeer en Amsterdam. Woonmaatschappij heeft de strategische cockpit ontworpen om de ontwikkeling te ondersteunen van drie redelijk autonoom opererende vestigingen naar een gemeenschappelijke investeringsstrategie voor het totale gebied. Daarvoor heeft Woonmaatschappij haar werkgebied ingedeeld in ca. elf deelgebieden, elk al met de omvang van een middelgrote gemeente.

heid en vastgoed. De ladder laat de relatieve beweging van de gebieden onderling zien over een periode van zeker vijftien jaar. – De gebiedspotentie is een inschatting van de toekomstige ontwikkeling van de vastgoedwaarde in een gebied. Hier is vooral gekeken naar ontwikkelkansen en veranderingen in de sociale structuur en cultuur en niet naar de trends uit het verleden. Daarmee is sprake van enige subjectiviteit, maar er is goed over doorgepraat om de beelden en argumenten gezamenlijk te maken. – Het marktgat (verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde) is een indicatie van de vermogensallocatie per gebied. Alle informatie is samengebracht in een geografisch informatiesysteem en verder aangevuld met ruimtelijke ontwikkelingen op basis van de Nieuwe Kaart van Nederland. Het Geografisch Informatiesysteem (GIS) is gebruikt om een voorjaars- en najaarsoverleg met de bestuurders en directeuren te ondersteunen. De strategische cockpit heeft geleid tot keuzen over de rol van Woonmaatschappij in elk van de elf gebieden: een stevige trekkende rol als gebiedsontwikkelaar, een consoliderende rol als vastgoedbeheerder en een rol als uitsluitend vastgoedontwikkelaar. De gebiedspotentie heeft een rol gekregen in de rendementseisen die per deelportefeuille en gebied worden gesteld. Binnen de ontwikkelgebieden is Woonmaatschappij verder gegaan met waardecreatie en Social Return on Investment. Er zijn vijf drivers van maatschappelijk rendement benoemd: veiligheid, kwaliteit omgeving, voorzieningen, sociale stijging en duurzaamheid. Voor alle projecten in deze gebieden formuleert Woonmaatschappij/Ymere nu concrete doelstellingen in termen van input, output en outcome. De strategische cockpit wordt nu verder uitgebreid naar het totale werkgebied van het nieuwe Ymere met toevoeging van enkele zoekgebieden waar men nog niet actief is. Op deze manier verbindt Ymere haar maatschappelijke taak met het ondernemen in vastgoed en streeft zij naar een zo groot mogelijke maatschappelijke toegevoegde waarde.

Het begrippenkader van de strategische cockpit omvat zowel geografische als financiële begrippen: – De sociaaleconomische gebiedsladder is een maat voor de maatschappelijke opgave in een gebied. De ladder is gebaseerd op objectieve cijfers over onder meer bevolking, inkomens, leefbaar­

28

29

Ten slotte

Literatuur

Zoals in hoofdstuk 1 gezegd, staat de corporatiesector financieel onder druk. Als we de lijn doortrekken die is ingezet met de invoering van wijkenheffing en Vpb, zal deze financiële druk eerder toe- dan afnemen. De noodzaak tot een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering wordt steeds groter. De aeDex/IPD index vormt hierbij een prima gereedschapskist.

Eskinasi, M., Versprille, R., Pijffers, W., ‘Corporaties & Vastgoedsturing’, Nestas, Almere, mei 2006, ISBN 90-76356-10-6. Fokkema, E., Dreimüller, A.P., ‘INK managementmodel voor ontwikkeling van kwaliteit bij corporaties’, Nestas, Almere, november 2002, ISBN 90-76356-07-6. Vlak, A.L.M., Konings, P.H., Eskinasi, M., Dirkse, G.H.C., ‘Corporaties & Sturen met kengetallen’, Nestas, Almere, mei 2008, ISBN 90-76356-14-3.

Atrivé heeft een ruime ervaring met strategische vastgoed­management, financieel management en organisatieadvisering. Door deze mix van kwaliteiten adviseren we opdrachtgevers over implementatie en gebruik van de aeDex/IPD index. Atrivé kent de woningmarkt en de organisatie van woningcorporaties door en door en onder meer kennis en ervaring bij: – de opzet en implementatie van de aeDex/IPD index – het toepassen van de aeDex/IPD index bij vastgoedsturing – het ontwikkelen van praktische toepassingen van de aeDex/IPD index – strategieontwikkeling met de aeDex/IPD index Zowel op bestuurlijk/strategisch niveau als op tactisch niveau zijn wij het adviesbureau dat de meerwaarde van aeDex/IPD voor vastgoed­ organisaties kan uitnutten.

30

Met dank aan Cires, Dudok Wonen, Woonbron, Woonbedrijf ieder1, Welkom, Wooninvesteringsfonds, Wonen Limburg, Het Oosten, Woonstichting De Key, Talis, Mitros Wonen, Ymere/Woonmaatschappij, Ymere, Portaal, Woonmaatschappij Maasland, Wonen West Brabant, Stichting Wooncom, Stichting SGBB, De Alliantie, WonenBreburg, Woongoed Middelburg, Rentree, Accolade Groep, De Woningstichting, Bergopwaarts@BOW, Oosterpoort Wooncombinatie, Vivare

31

Colofon Auteurs Team vastgoedsturing, Atrivé Vormgeving en beeld LaVerbe, Nijmegen Drukwerk Drukkerij De Rijn, Velp Fotoverantwoording Dolph Cantrijn/Hollandse Hoogte, Omslag Peter Hilz/Hollandse Hoogte, p. 4 Dolph Cantrijn/Hollandse Hoogte, p. 9 Stijn Rademaker/Hollandse Hoogte, p. 11 Ton BorsboomT/ANP, p. 16 Gideon Mendel/Corbis, p. 21 Eerste druk Mei 2008 Dit is een publicatie van de Academie voor Wonen, onderdeel van Atrivé Papiermolen 5 Postbus 140 3990 DC Houten T 030 693 60 00 E [email protected] I www.atrive.nl © Atrivé, mei 2008 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atrivé.