IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp

Agenda 2 2

    

Introductie onderzoek Vraagstelling en onderzoeksopzet Resultaten verkenning Conclusies Overwegingen voor de toekomst

N-28 Leeuwarden

Norbert Bol Tjeerd Tromp Norbert Bol

Introductie van het onderzoek 3 3



De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille van Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars



Onderwerpen  Vastgoedallocatie  Omvang  Beleggingsvorm  Landen  Sectoren



Type onderzoek: toekomstgericht onderzoek / verkenning

N-28 Leeuwarden

4 4

Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infastructuur Platform

 Grontmij N.V.  Internationaal Advies & Ingenieursbureau

Kennisbank PES (Politiek, Economisch, Sociaal)

 Vastgoed, Infrastructuur  8.000 professionals

Kennisbank Directe Markten

 Listed NYSE Euronext Capital Consultants

Kennisbank Objecten

 Buy side consultant  Internationaal Vastgoed & Infrastructuur  20 consultants

 Klant “In Control”:

Kennisbank Factsheets

Kennisbank Fondsen / Managers

 Best in class principe  Auditable proces

Administratie

 Transparant

Grontmij Capital Consultants databases

N-28 Leeuwarden

Vraagstelling onderzoek 5

Hoofdvraag  De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille van Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars?

Vraagstelling  Zal de vastgoedallocatie in de toekomst veranderen?  Wat zijn de rendementsverwachtingen?  Spreiding in de vastgoedportefeuille: - Privaat vastgoed vs. beursgenoteerd vastgoed - Nederland vs. Buitenland - Sectoren

Onderzoeksopzet 6

Schriftelijke enquête 

38 grootste pensioenfondsen / verzekeraars conform onderzoek IVBN



Periode 2012-2018



Respons = 50%



Respons = 63,5% belegd institutioneel vastgoedvermogen



Volledige antwoorden vaak niet mogelijk

Huidige en toekomstige allocatie vastgoed 7

2012 Ongewogen Gewogen

2018 9,7%

10,4%

10,2%

10,5%

Toekomstige allocatie vastgoed 8 8

Spread, ongewogen gemiddelde 150% 140% 130%

120% Spread

110%

Gemiddelde

100% 90% 80% 2012

2013

2014

2016

2018

Geïndexeerd 2012=100



Huidige vastgoed allocatie in % zijn uiteenlopend

N-28 Leeuwarden

Huidig en verwacht rendement 9

Totaalrendement

2012

2018

1,4%

7,6%

N.b. betreft ongewogen rendement



Positief rendement voor 2012 met name door indirect beursgenoteerd



Toekomstige rendementsverwachting zonder uitzondering geëxtrapoleerd



Bandbreedte verwacht totaalrendement 2018: tussen 4% en 15%



Vastgoed als verschaffer van stabiel rendement en ‘hedge’ tegen inflatie

Ontwikkeling vastgoed allocatie 10 10

Vastgoedallocatie 2012 Direct vastgoed

16,3%

Niet beursgenoteerd indirect vastgoed

74,9%

Beursgenoteerd indirect vastgoed

8,8%

Totaal

N-28 Leeuwarden

100,0%

Ontwikkeling direct vastgoed 11 11

Aandeel in de totale vastgoedportefeuille

19%

18%

17% Direct vastgoed 16%

15%

14% 2012

2013

2014

2016

2018

Motivatie  Focus op stabiel rendement  Verzekeraars verhogen allocatie naar direct vastgoed wegens afbouw leverage i.v.m IFRS-richtlijnen N-28 Leeuwarden

Ontwikkeling niet-beursgenoteerd indirect vastgoed 12 12

Aandeel in de totale vastgoedportefeuille

77,0% 76,0% 75,0% 74,0%

Niet beursgenoteerd Indirect vastgoed

73,0%

72,0% 71,0% 2012

2013

2014

2016

2018

Motivatie  Vraag naar transparantie (vlucht naar direct vastgoed)  Leeuwarden Meer controle N-28

Ontwikkeling beursgenoteerd indirect vastgoed 13 13

Aandeel in de totale vastgoedportefeuille

10,5%

10,0%

9,5% Beurgenoteerd indirect vastgoed

9,0%

8,5%

8,0% 2012

2013

2014

Motivatie  Verbetering liquiditeit N-28 Leeuwarden

2016

2018

Geografische allocatie (2012-2018) 14

Nederland

Overig Europa Noord Amerika

Azië

2012

66,0%

19,4%

8,9%

5,7%

2018

62,7%

20,7%

10,2%

6,4%



Zwaartepunt investeringen in Nederland



Allocatie in 2018 neemt licht af in Nederland ten opzichte van 2012

Sectorale allocatie (2012-2018) 15

Woningen

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimte

Overige

2012

40%

34%

17%

5%

4%

2018

41%

36%

12%

6%

6%



Woningen en winkels: onbetwist hoofdsectoren



Kantoren: duidelijk afbouw exposure komende jaren



Winkels / overig & gemengd: groeiende belangstelling

Bijzondere opmerkingen/waarnemingen 16



Tweedeling strategie:  

Direct vastgoed in Nederland vs. diversificatie (indirect internationaal) Verschillen nemen toe



Beste combinatie risico – rendement niet het uitgangspunt



Bredere beleggingsrichtlijnen en mandaten spelen een rol

Conclusies onderzoek (take out points) 17



Toekomstverkenning met goede dekking belegd vermogen, maar beperkt aantal respondenten



Toekomst vastgoedallocatie is bestendig en licht groeiend



Vertrouwen in verbetering totaalrendement vastgoed



Niet-beursgenoteerd indirect vastgoed behoud voorkeur, maar krimpt licht. Groei bij direct vastgoed en beursgenoteerd indirect vastgoed



Nederland blijft belangrijk, maar allocatie iets lager



Allocatie naar kantoren neemt af, winkels en overig vastgoed wordt verhoogd

Overwegingen voor de toekomst

Bron:

- Financieel Dagblad (bovenste twee) - Vastgoedmarkt

Overwegingen voor de toekomst (1) 19

Vastgoedallocatie conform ALM Studie 

Een 100% allocatie naar Nederlands privaat vastgoed  ALM studie: input IPD NL - output IPD NL - implementatie IPD NL  Direct en/of niet beursgenoteerd indirect vastgoed  Landendiversificatie in vastgoed is geen 'free lunch' door verschillen in inflatie, fiscaliteit, transparantie, duurzaamheid



Internationale diversificatie privaat vastgoed  ALM studie: beperkt aantal landen met goede vastgoeddata  Direct vastgoed alleen in het thuisland  Niet beursgenoteerd indirect vastgoed voor internationaal vastgoed



Beursgenoteerd indirect vastgoed kent geen allocatie als beleggingscategorie

Overwegingen voor de toekomst (2) 20

Vastgoedallocatie op basis van risicobudget 

Eigenschappen organisatie  Omvang  Expertise landen en risicoprofielen (up-to-date)



Allocatie naar landen en risicoprofielen  Mate van internationalisatie verschilt per belegger  Internationaal vastgoed vooral niet beursgenoteerd indirect vastgoed en beperkt indirect beursgenoteerd vastgoed  Risicoprofielen niet eenduidig



100% allocatie Nederlands vastgoed  Lage leverage, Standing Investments, Expertise, NL Inflatie, Transparantie  Direct en/of niet beursgenoteerd indirect vastgoed

Overwegingen voor de toekomst (3) 21

Vastgoedallocatie in de praktijk 

Liquiditeit van indirect niet beursgenoteerd vastgoed is aandachtspunt  Impact van leverage  Direct vastgoed en beursgenoteerd vastgoed kennen een betere perceptie



Welk risico wordt waar genomen?  Vastgoed is hybride belegging  Afhankelijk van inrichting andere beleggingscategorieën kan cumulatie van risico optreden



Risicoprofielen van vastgoed nog onvoldoende eenduidig voor allocatie naar beleggingscategorie vastgoed

Vragen ?

Contactgegevens 23

Grontmij Capital Consultants B.V. Norbert Bol T +31 30 220 79 11 E [email protected]

@DuurzaamBelegd www.grontmijcapitalconsultants.nl

Tjeerd Tromp T +31 30 220 79 11 E [email protected]