Definitielijst inputinput en outputparameters IPD Nederlandse Vastgoedindex Maart 2013
Inhoudsopgave 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 3. 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5. 5.1 5.2 5.3 6. 7. 7.1 7.2 8. 8.1 8.2 8.3 8.4
Voorwoord bij versie februari 2013................................................................ 2013 .......................................................... 2 Algemene informatie ................................................................................................ ................................................3 Inleiding: de IPD Nederlandse Vastgoedindex................................................................ Vastgoedindex ...........................................3 Basis beginselen................................ ................................................................................................ .........................................................3 Rapportages................................ ................................................................................................ ...............................................................4 Classificatie van objecten ................................................................................................ ..........................................5 Object gegevens ................................................................................................ ................................ ........................................................7 Adres informatie ................................................................................................ ................................ ........................................................7 Object informatie................................ ................................................................................................ .......................................................7 Aankoopgegevens................................ ................................................................................................ ................................................... 10 Verkoopgegevens ................................................................................................ ................................ ................................................... 11 Oppervlak en eenheden ................................................................................................ ........................................ 13 Taxaties ................................................................................................ ................................ .................................................................. 14 Algemeen................................ ................................................................................................ ................................................................ 14 BAR/NAR methode ................................................................................................ ................................ ................................................. 14 DCF Methode................................ ................................................................................................ .......................................................... 15 Mutatiegraden................................ ................................................................................................ ........................................................ 17 Objecten in ontwikkeling ................................................................................................ ........................................ 17 Huurinformatie ................................................................................................ ................................ ...................................................... 18 Markthuur gegevens................................................................................................ gegevens ............................................... 18 Object huurgegevens................................................................................................ huurgegevens .............................................. 19 Makelaars en beheerders ................................................................................................ ....................................... 20 Kapitaalsuitgaven en Ontvangsten ................................................................ .......................................................... 21 Exploitatiekosten en inkomsten................................................................ inkomsten ............................................................... 21 Exploitatie inkomsten ................................................................................................ ............................................. 23 Exploitatiekosten ................................................................................................ ................................ .................................................... 23 Definities van de belangrijkste outputvariabelen................................................................ outputvariabelen .................................... 26 Status van objecten ................................................................................................ ................................................ 26 Belangrijkste (rendements)berekeningen ................................................................ .............................................. 30 Overige outputdefinities................................................................................................ outputdefinities ......................................... 35 Samenvatting Formulekaart ................................................................................................ ................................... 39 Bijlage 1: Flowchart objectstatus Bijlage 2: Voorbeelden onderhoud en investeringen
IPD BeNeLux
Busplein 30 1315 KV Almere Nederland Tel: + 31 88 328 2200 Fax: + 31 88 328 2201
[email protected] www.ipd.com/netherlands
IPD | An MSCI Brand
www.ipd.com
Definitielijst
Voorwoord bij versie februari 2013 Jaarlijks worden de inputdefinities en taxatierichtlijnen voor deelname aan de IPD Nederlandse Vastgoedindex tegen het licht gehouden. Wijzigingen voortkomend uit nieuwe internationale richtlijnen, veranderende wetgeving of voortschrijdend inzicht worden in de definities en richtlijnen opgenomen. De belangrijkste wijzigingen in de versie februari 2013 zijn: Uitwerking toewijzing status (her)ontwikkeling tijdens verschillende fases bij nieuwbouw nieuwbouw-, herbouw- of renovatieactiviteiten; Een aanvulling met daarin een uitleg van het verschil tussen onderhoud en investeringen aan de hand van verschillende voorbeelden; Een uitleg van de verwerking van de rendementsberekening van objecten met de status deeltransacties binnen de jaarindex en de kwartaalindex Daarnaast levert IPD jaarlijks jaarlijks in Excel het Data Requirements Form uit, de meer technisch vertaling van de input-definities definities en handvat voor het aanleveren van de gegevens. Voor alle markten brengt IPD de (Engelstalige) Index Guide uit. Hierin zijn de belangrijkste principes van de Indices ices vermeld, alsmede informatie over de services van IPD in de verschillende markten in de wereld. De Index Guide is te downloaden via http://www.ipd.com/indexguide http://www.ipd.com/indexguide.
IPD | An MSCI Brand
Page 2
Definitielijst
1.
Algemene informatie
1.1
Inleiding: de IPD Nederlandse Vastgoedindex
Het middelpunt van de IPD Nederlandse Vastgoedindex is de rendementsberekening voor beleggingsvastgoed. Het rendement betreft een totaal rendement en bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (direct (di rect rendement) en de waardeverandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement). Deze berekeningswijze vindt op dezelfde wijze plaats op de diverse aggregatieniveaus, bijvoorbeeld: individuele beleggingsobjecten, portefeuilles en segmenten. se Door de uniforme wijze van performancemeting stelt de Portefeuille Analyse Service van de IPD Nederlandse Vastgoedindex de deelnemers in staat om onder meer: Rendementen van beleggingsobjecten onderling te vergelijken. Rendementen van beleggingsobjecten beleggingsobjecten met segment of het portefeuille rendement te vergelijken. Het portefeuille rendement met de vastgoedbenchmark te vergelijken. De vastgoedindex met het rendement op andere asset classes te vergelijken (bijvoorbeeld de AEX). Rendementsverschillen te verklaren. Gezien het belang van de waarde en de waardeverandering voor de uitkomst van de IPD Nederlandse Vastgoedindex, zijn er specifieke taxatierichtlijnen opgesteld. Deze hebben als doel de taxatiewaarden op transparante en uniforme wijze tot stand te t e laten komen, zodat in de Vastgoedindex sprake is van vergelijkbare grootheden. Beleggingsvastgoed kan alleen in de IPD Nederlandse Vastgoedindex worden opgenomen, als de taxaties hebben plaatsgevonden conform de taxatierichtlijnen. De taxatierichtlijnen zijn in een apart document opgenomen. De IPD Nederlandse Vastgoedindex kent meerdere aspecten zoals definities, objectclassificaties, segmentaties en berekeningsmethodieken. In dit document zijn de definities opgenomen van de voornaamste aspecten van de IPD I Nederlandse Vastgoedindex. In dit document wordt eerst enige algemene informatie behandeld, zoals de wijze van performanceberekening en de status van objecten. Daarna is de indeling van dit document analoog aan de opzet van het Data Requirements Form. Achtereenvolgens worden behandeld de object Gegevens (property file), Oppervlak en Eenheden (annual file 1), Taxaties (Annual File 2), Huurinformatie (annual file 3), Kapitaalsuitgaven en Ontvangsten (annual file 4) en de Exploitatiekosten en Opbrengsten (annual (annual file 5).
1.2
Basis beginselen
Accruals accounting principe Bij het aangeven van inkomsten en uitgaven dient het accruals principe te worden aangehouden, d.w.z. er is sprake van (huur)opbrengsten en kosten op het moment dat er een recht/verplichting tot (huur)ontvangst/betaling ontstaat. Dit komt niet noodzakelijkerwijs overeen met het feitelijke tijdstip van ontvangst of betaling (de kasstromen). In tegenstelling tot bovenstaande moeten feitelijke huurincentives wél worden opgegeven.
IPD | An MSCI Brand
Page 3
Definitielijst
Dit bedrijfseconomisch onomisch beginsel berust op het onderscheid maken tussen verplichtingen en rechten aan de ene kant en cash flows aan de andere kant. Bij cash flow behoren begrippen als uitgaven en inkomsten. De IPD Nederlandse Vastgoedindex is gebaseerd op verplichtingen en rechten, dus op kosten en opbrengsten zonder dat in dezelfde periode een daaraan gerelateerde kasstroom plaats hoeft te vinden. Het moment dat deze rechten en verplichtingen ontstaan is bepalend. Straightlining Straightlining wordt niet gehanteerd voor de Index. De feitelijke huuropbrengsten worden in de index opgenomen op het tijdstip dat de rechten en plichten ontstaan. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de boekhoudkundige resultaten conform IFRS en de resultaten, zoals deze worden gerapporteerd aan de IPD Nederlandse Vastgoedindex. Straightlining is een begrip uit de International Financial Reporting Standards (IFRS) en heeft betrekking op de verwerking van de huuropbrengsten in de resultatenrekenin resultatenrekening. Concreet behelst straightlining het middelen van de huuropbrengsten gedurende de looptijd van het huurcontract. Dit principe heeft met name relevantie wanneer een eventuele huurincentive niet voor de gehele looptijd van het huurcontract is overeengekomen. overeengekomen. Is er bijvoorbeeld sprake van één jaar huurvrij bij een huurcontract met een looptijd van vijf jaar, dan is het volgens IFRS de bedoeling om in de resultatenrekening gedurende ieder jaar van het huurcontract de huurvrije periode voor 1/5 te verwerken in plaats van volledig in het eerste jaar. Lease objecten Bij financial lease ligt het economisch risico (nagenoeg) geheel bij de huurder (lessee). Voor het onderscheid tussen operational en financial lease is het geheel der contractvoorwaarden bepalend voor het karakter van de lease (zie IAS 17 en RJ 292). Objecten waarbij sprake is van financial lease kunnen door de lessor niet in de IPD Nederlandse Vastgoedindex worden opgenomen.
1.3
Rapportages
Marktrapportages Alle marktrapportages, bijvoorbeeld de Index, Digest en het Key Centres rapport, zijn gebaseerd op objecten die een gehele meetperiode (kwartaal of jaar) in exploitatie zijn geweest en waarbij uitsluitend marktconforme ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De rapportages hebben dan ook uitsluitend betrekking trekking op de standing investments, dus exclusief objecten waar (deel)aan (deel)aan- en (deel)verkopen hebben plaatsgevonden en objecten in (her)ontwikkeling. Benchmark rapportages Een benchmark is een door beleggers algemeen geaccepteerd ijkpunt waar men de resultaten van de eigen portefeuille aan kan spiegelen. Per benchmarkmeting wordt weergegeven wat wordt vergeleken tussen de betreffende deelnemer en de benchmark. De benchmark omvat alle objecten die dezelfde karakteristieken hebben. Voor de benchmark worden worden alle objecten meegenomen, dus ook objecten met grote kapitaalsuitgaven. Daarnaast kunnen objecten die in ontwikkeling zijn, aangekocht of verkocht eveneens in de metingen opgenomen worden, afhankelijk van de benchmark meting.
IPD | An MSCI Brand
Page 4
Definitielijst
1.4
Classificatie van objecten
Objecten worden ingedeeld op basis van het overwegende gebruik, uitgedrukt in huuropbrengsten, als criterium. Hierdoor is het mogelijk dat een object van het ene op het andere jaar geen kantoorobject meer is, maar bijvoorbeeld een gemengd object. 1. Winkels Onder een winkel wordt verstaan: Een object waarvan het aandeel van de winkelfunctie in de bruto markthuur van het object, groter is dan 50% en het 2e gebruik kleiner is dan 25%. Onder een winkelfunctie worden objecten verstaan waarin goederen aan a an particulieren worden verkocht. In het geval dat bijvoorbeeld een bank in een winkelruimte is gevestigd, geldt dit eveneens als een winkel. 2. Kantoren Onder een kantoorobject wordt verstaan: een object waarvan het aandeel van de kantoor kantoorfunctie in de bruto markthuur van het object, groter is dan 50% en het 2e gebruik kleiner is dan 25%. Kantoren in eigen gebruik Een kantoorobject in eigen gebruik wordt alleen in de Index meege meegenomen, indien de eigenaar/belegger het object als beleggingsobject aanhoudt aanhoudt (d.w.z. er is een huurcontract met afgesproken termijn en huurprijs) en dit als zodanig in de beleggingsportefeuille beleggingsportefeuille heeft opgenomen en wordt gewaardeerd. 3. Bedrijfsruimten Onder een bedrijfsobject wordt een object verstaan voor het bedrijfsmatig bewerken en/of opslaan van materialen en goederen, waarvan het aandeel van de industriefunctie van de bruto markthuur van het object, groter is dan 50% en het 2e gebruik kleiner is dan 25%. Binnen de bedrijfsruimten kan onderscheid worden gemaakt tussen logistiek logistiek vastgoed, bedrijfsverzamelgebouwen en overige bedrijfsruimten. Het logistiek vastgoed betreft bedrijfsruimtes geschikt voor een logistieke functie. Er worden geen aanvullende fysieke eisen opgenomen in de definitie voor logistiek vastgoed, omdat een een afwijking van één van de eisen al uitsluiting van het segment zou betekenen. De bedrijfsverzamelgebouwen betreffen de multi-tenant multi tenant bedrijfsruimtes, waarbij de mogelijke zelfstandige units binnen het object een gemiddeld metrage van maximaal 1.000 m2 ve verhuurbaar vloeroppervlak per unit mogen bedragen. Een object dat single-tenant single tenant is verhuurd, maar deelbaar is in zelfstandige units voldoet ook aan de definitie voor bedrijfsverzamelgebouwen. 4. Woningen Onder een woningobject wordt verstaan: een object waarvan waarvan het aandeel van de woningfunctie in de bruto markthuur van het object groter is dan 50% en het 2e gebruik kleiner is dan 25%. 5. Parkeerplaatsen Gebouwen waarvan het aandeel van de markthuur van de parkeerplaatsen in de bruto huuropbrengsten groter is dan n 50% en het 2e gebruik kleiner is dan 25%.
IPD | An MSCI Brand
Page 5
Definitielijst
6. Objecten met overige functies (horeca, kinderdagverblijven, hotels, gronden e.d.) Gebouwen met een andere gebruikersfuncties dan winkel, kantoor, bedrijfsruimte, parkeerplaats of woning. 7. Gemengde objecten Onder een gemengd object wordt verstaan: een object waarvan het aandeel van geen één van de hiervoor genoemde gebruikersclassificaties een huuropbrengst van meer dan 50% heeft. Indien het tweede gebruik groter is dan 25% wordt het eveneens aangemerkt als een een gemengd object. Dus bijvoorbeeld als een object 60% woningen is, 30% winkel en 10% overig wordt het aangemerkt als een gemengd object. Wanneer het object echter uit 60% woningen, 20% winkel en 20% overig dan wordt het aangemerkt als een woning object.
IPD | An MSCI Brand
Page 6
Definitielijst
2.
Object gegevens (Property file)
2.1
Adres informatie
Deelnemers object referentie nummer (a5) ( Uniek nummer dat door de deelnemer aan het object is toegekend. Adres (a2, a3, a4, a12) Onder adres wordt verstaan de plaatsnaam (a4), (a4 de straatnaam en huisnummer (a2 (a2), eventuele toevoeging op het huisnummer (a7), objectnaam (a3) (a ) en de postcode. Is de postcode (nog) niet bekend, dan dient de dichtstbijzijnde postcode opgegeven te worden met als letters ‘XX’. Met name is de postcode is van belang, omdat op basis hiervan segmentaties, bijvoorbeeld de regio indeling, worden bepaald. Naam deelnemer (a15) De naam van de deelnemende participant of subfonds. In het geval dat een analyse gewenst is op subfondsniveau kunt u hier de naam van het betreffende subfonds weergeven. Deelnemersclassificatie (a16) Deelnemers worden in één van de volgende groepen ingedeeld: 1. Overheidspensioenfonds 2. Ondernemingspensioenfonds 3. Bedrijfstakpensioenfonds 4. Verzekeraar 6. Overig 7. Niet beursgenoteerde beleggingsinstelling 8. Beursgenoteerde beleggingsinstelling
2.2
Object informatie
Grondsituatie (p178) De situatie van de grond waarop het object gelegen is, waarbij onderscheiden worden (1) volle eigendom, (2) erfpacht en (4) afgekochte erfpacht. Indien het perceel bestaat uit een gedeelte in volle eigendom en een gedeelte erfpacht, erfpacht, dient hier de status van het grootste aandeel in kapitaalwaarde opgegeven te worden. Jaar van afloop erfpacht (p46) Het laatste jaar van het lopende erfpachttijdvak (in geval van voortdurende erfpacht) of het laatste jaar van de erfpachtovereenkomst (in geval van tijdelijke erfpacht). Bij eeuwigdurende erfpacht geldt voor p46=9999. Jaar van afkoop erfpacht (p45) p45) Het laatste jaar van de periode waarvoor de erfpacht is afgekocht.
IPD | An MSCI Brand
Page 7
Definitielijst
Objectsegmentering (p154) Voor alle objecten dient een segmentering te worden aangegeven. Deze segmentering wordt vastgesteld op basis van de fysieke kenmerken van het object. Op basis van deze segmenten wordt ook de sectorverdeling vastgesteld. In het Data Requirements Form staan alle mogelijke segmenten en de sectorverdeling weergegeven. Kantoren locatie (p155) Naast een onderverdeling op fysieke kenmerken wordt er ook een segmentering aangebracht op basis van locatiekenmerken. Deze segmentering wordt voor nieuwe objecten in eerste aanleg bepaald door IPD Nederland en daarna ter beoordeling voorgelegd aan de deelnemer. Dit dataveld hoeft daarom ook niet te worden aangeleverd. De onderverdeling wordt gemaakt op basis van de volgende beschikbare segmenten: 1. Centrum - Grote steden Kantoorobjecten gelegen in het centrum van de grote steden. 2. Kantoorlocatie - G4 Steden Kantoorobjecten orobjecten gelegen op een locatie die hoofdzakelijk/uitsluitend is bestemd als kantoorlocatie in de vier grootste steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht). 3. Kantoorlocatie – Grote steden Kantoorobjecten gelegen op een locatie die hoofdzakelijk/uitsluitend hoofdzakelijk/uitsluitend is bestemd als kantoorlocatie in de overige grote steden. 4. Kantoorlocatie – Kleine steden Kantoorobjecten gelegen in steden met een kantorenvoorraad van minder dan 400.000 m² op een kantorenlocatie. 5. Woonwijken – Grote steden Kantoorobjecten en gelegen in de grote steden op een locatie die hoofdzakelijk is bestemd als een woonwijk. 6. Woonwijk - Kleine steden Kantoorobjecten gelegen in steden met een kantorenvoorraad van minder dan 400.000 m² op een locatie die hoofdzakelijk is bestemd als een ee woonwijk. 7. Bedrijventerrein en overig – Grote steden Kantoorobjecten gelegen op een locatie die hoofdzakelijk gericht is op het bewerken en/of opslaan van goederen of een locatie die niet op een centrumlocatie, kantoorlocatie, of woonwijk is gelegen. 8. Bedrijventerrein en overig – Kleine steden Kantoorobjecten gelegen in steden met een kantorenvoorraad van minder dan 400.000 m² op een locatie die hoofdzakelijk gericht is op het bewerken en/of opslaan van goederen en die niet op een centrumlocatie, kantoorlocatie toorlocatie of woonwijk is gelegen.
IPD | An MSCI Brand
Page 8
Definitielijst
Winkel locatie (p179) Naast een onderverdeling op fysieke kenmerken wordt er ook een segmentering aangebracht op basis van locatiekenmerken. Deze segmentering wordt voor nieuwe objecten in eerste aanleg bepaald door IPD Nederland en daarna ter beoordeling voorgelegd aan de deelnemer. Dit dataveld hoeft daarom ook niet te worden aangeleverd. De onderverdeling wordt gemaakt op basis van de volgende beschikbare segmenten (bron: http://www.locatus.com/nederland): 1. Binnenstad Meer dan 400 winkels. In feite gaat het hier om de top-17 top 17 winkelgebieden van Nederland, waarvan de binnensteden van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen en Maastricht een onderdeel vormen. 2. Hoofdwinkelgebied groot Vanaf 200 winkels tot 400 winkels. Een hoofdwinkelcentrum is het grootste winkelgebied in de woonplaats. Het aantal verkooppunten in de detailhandel bedraagt 200 tot 400 winkels. Voorbeelden zijn Bussum-Centrum Centrum of Delft-Centrum. Delft 3. Hoofdwinkelgebied klein Vanaf 100 winkels tot 200 winkels. Een hoofdwinkelcentrum is het grootste winkelgebied in de woonplaats. Het aantal verkooppunten in de detailhandel bedraagt 100 tot 200 winkels. Voorbeelden zijn Franeker-Centrum Centrum of Putten-Centrum. Putten 4. Kernverzorgend winkelgebied groot Vanaf af 50 winkels tot 100 winkels. Een kernverzorgend centrum groot is het grootste winkelgebied in een woonplaats. Het gaat hier om centra met minder dan 100, maar meer dan 50 winkels in de detailhandel. 5. Kernverzorgend winkelgebieden klein Vanaf 5 winkels tot 50 winkels. Een kernverzorgende centrum klein is het grootste winkelgebied in een woonplaats. In dit geval gaat het om centra met maximaal 50 verkooppunten in de detailhandel. 6. Stadsdeelcentrum Meer dan 50 winkels. Een stadsdeelcentrum is altijd een ee n aanvulling op een binnenstad of een hoofdwinkelcentrum. Bovendien is hier het merendeel van het centrum planmatig ontwikkeld. Voorbeelden van stadsdeelcentra zijn Amsterdam-Osdorpplein Amsterdam of Nijmegen-Dukenburg. Dukenburg. 7. Binnenstedelijke winkelstraat Meer dan 50 winkels. Ook hier gaat het om ondersteunende winkelgebieden van meer dan 50 winkels maar in tegenstelling tot de stadsdeelcentra zijn deze winkelgebieden niet planmatig ontwikkeld maar de winkelstraten in grote steden. Voorbeelden zijn de Steenstraat in Arnhem, Ar nhem, Amsterdamsestraatweg Utrecht en de Overtoom in Amsterdam.
IPD | An MSCI Brand
Page 9
Definitielijst
8. Wijkcentrum groot Vanaf 25 winkels 50 winkels. Een groot wijkcentrum bestaat naast een binnenstad of een hoofdwinkelcentrum en heeft minder winkels dan een stadsdeelcentrum. 9. Wijkcentrum klein Minder dan 25 winkels. Deze centra hebben een specifiek ondersteunende functie. Tot een klein wijkcentrum worden enerzijds winkelconcentraties gerekend met 5 tot 10 winkels en 2 of meer supermarkten. Anderzijds worden hiertoe winkelgebieden met 10 10 tot 25 winkels in de detailhandel gerekend. 10. Buurtcentrum Dit is een winkelconcentratie met minimaal 5 winkels en maximaal 9 winkels in de detailhandel. Daarnaast is er een of geen supermarkt in dit type winkelgebied aanwezig. 11. Grootschalige concentratie Concentratie van 5 of meer verkooppunten in de detailhandel met een gemiddeld winkelverkoopvloeroppervlak per winkel van minimaal 500 m2. Het aanbod moet minimaal voor 50% doelgericht zijn. Dit betekent dat minimaal de helft van het winkelverkoopvloeroppervlak winkelverkoopvloeroppervlak van het betreffende winkelgebied zich richt op de branches "dier en plant", "bruin "bruin- en witgoed", "fietsen- en autoaccessoires", "doe-het-zelf" "doe of "wonen". 12. Speciaal winkelgebied Winkelgebieden die niet tot een van de voorgaande categorieën catego rieën behoren, worden aangemerkt als speciaal winkelgebied. Veelal zijn dit winkelgebieden rondom een station of winkelgebieden met een speciaal thema. Designer Outlet Center in Roermond, Stationsplein Breda en Luchthaven Schiphol zijn bijvoorbeeld in deze categorie opgenomen. 13. Verspreide bewinkeling Alle verkooppunten die buiten een van deze concentraties vallen, worden tot de verspreide bewinkeling gerekend. Jaar van oplevering (p40) Jaar van oplevering van nieuwbouw. Indien nieuwbouw aan het einde van het jaar nog steeds in aanbouw of ontwikkeling is, geldt p40 = 8888. Jaar van laatste renovatie (p172) p172) Jaar waarin de laatste renovatie is voltooid dan dan wel het laatste jaar van een geplande renovatie.
2.3
Aankoopgegevens
Maand en jaar van aankoop (p49 en p50) Maand en jaar vermeld op de transportakte (notariële akte). Bij nieuwbouw betreft het de datum van aankoop grond, sluiten koop/aanneemovereenkomst danwel de turn-key turn key eigendomsoverdracht. Het gaat om de vroegste datum van de drie. Koopsom exclusief aankoopkosten pkosten (p53) ( Het in de notariële akte vermelde bedrag inclusief betalingen/deposito’s.
IPD | An MSCI Brand
Page 10
Definitielijst
Koopsom inclusief aankoopkosten (p54) ( De bruto koopsom inclusief aankoopkosten, zoals zoals o.a. overdrachtsbelasting, niet niet-verrekenbare BTW, makelaars-,, technische, juridische/fiscale, en commerciële aankoopkosten. Extra toelichting p53 en p54 Hier worden de initiële kosten opgenomen die in het jaar van aankoop zijn gemaakt. Als er bijvoorbeeld een stuk grond wordt aangekocht, dan wordt de koopprijs hiervan meegenomen in de velden p53 en p54. Geldstromen die betrekking hebben op het verder ontwikkelen van een complex worden dan meegenomen als een investering (annual file 4 – m8) – ze zelfs als dat in het jaar van aankoop gebeurt en al helemaal als het in de jaren daarna plaatsvindt.
2.4
Verkoopgegevens
Maand en jaar van verkoop (p84 en p85) Maand en jaar vermeld op de transportakte (notariële akte). Partiële verkopen, waarbij een deel van het complex in eigendom blijft, gelden niet als verkopen. In dat geval wordt geen jaar van verkoop ingevuld. De inkomsten door partiële verkoop worden geregistreerd als desinves desinvesteringen voor de verkoop van eenheden (annual file 4 – m11). Verkoopsom (p86) Het in de notariële akte vermelde bedrag. Verkoopsom minus verkoopkosten (p87) ( Bruto verkoopsom minus alle t.b.v. verkoop gemaakte verkoopkosten (inclusief intern gemaakte juridische of makelaarskosten). aarskosten).
IPD | An MSCI Brand
Page 11
Definitielijst
3.
Oppervlak en eenheden (Annual file 1)
Aandeel in object (m32) Het (economisch) aandeel van het fonds in het object. Object in (her-)ontwikkeling )ontwikkeling aan het einde de periode (m89) ( Van ieder object moet worden aangegeven of aan het einde van de periode in (her)ontwikkeling is of niet. Er wordt van (her)ontwikkeling gesproken als in een bestaand object op enig moment sprake is van bouw-,, herbouwherbouw of renovatieactiviteiten. enovatieactiviteiten. De hoofdregel is dat er sprake is van (her)ontwikkeling, indien de investering hoger is dan 30% van de marktwaarde van het object. In ontwikkeling gedurende het jaar (t64) (t64 Van ieder object moet worden aangegeven of aan het tijdens de periode in (her)ontwikkeling is geweest of niet. Er wordt van (her)ontwikkeling gesproken als in een bestaand object op enig moment sprake is van bouw--, herbouw- of renovatieactiviteiten. De basisregel isregel is dat er sprake is van (her)ontwikkeling, indien de investering hoger is dan 30% van de marktwaarde van het object. Gebruiksvloeroppervlak (GO) bij woningen (m397) ( Aantal vierkante meter GebruiksvloerOppervlak (GO) van een woningcomplex. IPD Nederland volgt voor deze parameters de laatste versie van de NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden (mei 2007). Bruto Vloeroppervlak (BVO) (m7) m7) Aantal vierkante meter Bruto Vloeroppervlak (BVO) van het object. IPD Nederland volgt voor deze parameters de laatste versie van de NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden methoden (mei 2007). Verhuurbaar Vloeroppervlak (meerdere velden) Aantal vierkante meter Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO) van het object. IPD Nederland volgt voor deze parameters de laatste versie van de NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, ermen, definities en bepalingsmethoden (mei 2007). Het VVO wordt in het Data Requirements Form onderverdeeld in verhuurd en leegstand en per sector aangeleverd. Aantal woning eenheden (m131, m97 en m112) Het aantal eenheden dat als woonruimte wordt aangeduid. aangeduid. Met betrekking tot de term eenheid wordt bedoeld dat de belangrijkst geachte voorzieningen niet met andere huishoudens hoeven te worden gedeeld en waarbij deze voorzieningen zich achter de voordeur bevinden. Studio’s worden hierbij als een wooneenheid gezien, echter woonruimte voor kamerverhuur en in tehuizen niet. Het aantal woning eenheden moet in het Data Requirements Form onderverdeeld in verhuurd en leegstand en als totaal worden aangeleverd. Parkeerplaatsen (m98 8 en m113) Het aantal verhuurde parkeerplaatsen (m98) behorende bij het object, voor zover in eigendom bij de participant. Het aantal leegstaande parkeerplaatsen wordt eveneens opgenomen (m113). Energie prestatie coëfficient (m116)
IPD | An MSCI Brand
Page 12
Definitielijst
Gemiddelde energie prestatie coëfficiënt. Indien meerdere coëfficiënten per object aanwezig zijn, dan dient een gemiddeld coëfficiënt gewogen te worden aan de hand van de verdeling over het vloeroppervlak. Om te komen tot een verdere uitbreiding van de aanlevering is gekozen gekozen voor een tijdspad om dit te bereiken. Gezien de complexiteit met betrekking tot energielabels voor winkels wordt de komende jaren gefocust op de kantoren en woningen. Om tot een betere kwaliteit te komen is vastgesteld dat voor alle woningen per eind 2013 2013 de energieprestatiecoëfficiënt beschikbaar moet zijn. Voor kantoren is dat per eind 2014. Voor de woningen kan, zolang niet alle energieprestatiecoëfficiënten beschikbaar zijn, worden gewerkt met de in de woningwaarderingsstelsel opgenomen waardering van woningen zonder energielabel (zie onderstaande tabel). Bouwjaarklasse 2002 en later 2000 t/m 2001 1998 t/m 1999 1992 t/m 1997 1984 t/m 1991 1979 t/m 1983 1977 t/m 1978 1976 en ouder
Eengezinswoningen correspondeert met energielabel A B C C D E F G
Meergezinswoning correspondeert met energielabel A B C D D E F G
Bron: rijksoverheid.nl
Over de aanlevering van winkels en bedrijfsruimten zijn nog geen afspraken gemaakt.
IPD | An MSCI Brand
Page 13
Definitielijst
4.
Taxaties (Annual file 2)
4.1
Algemeen
Bruto marktwaarde (vrij op naam, v.o.n.) (m73) De waarde van het object inclusief alle aankoopkosten. Kopers kosten (m569) Deze aankoopkosten (de de wettelijke overdrachtsbelasting en indicatief 1% additionele kosten kosten) komen voor rekening van de koper. Tot de aankoopkosten worden gerekend de overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarscourtages. Netto marktwaarde (kosten koper, k.k.) (m6) ( De waarde van het object exclusief alle aankoopkosten. WOZ-waarde (m518) Taxatiewaarde in het kader van de Wet Onroerende Zaken, zoals afgegeven door de gemeente waarin het object zich bevindt, op basis van de laatst beschikbare taxatie. Waarderingsmethode (m38) Aangegeven dient te worden of de taxatie is verricht verr conform de BAR/NAR-methode, methode, de DCF DCFmethode of voor een (her)ontwikkelingsobject. Indien bij gemengde objecten beide methodes worden gebruikt, dan verdient het de voorkeur de delen gesplitst te taxeren en de gegevens per deel aan te leveren. Indien bij woningobjecten de DCF-methode methode is gehanteerd dient tevens aangegeven te worden of de taxatie is verricht conform scenario uitponden of scenario doorexploiteren. Exploitatiekosten als % van de theoretische huur (m117) ( De door de taxateur gemaakte schatting van de gemiddelde exploitatiekosten (excl. erfpachtcanon). Bij BAR/NAR dient dit percentage te worden berekend voor ten minste de komende vijf jaar, uitgedrukt als % van de bruto theoretische huur. Met betrekking tot DCF: de waarde van de geprognosticeerde exploitatiekosten als % van de waarde van de geprognosticeerde huurinkomsten over de verwachte beschouwingsperiode. Exploitatiekosten als % theoretische huur = (Exp / H) x 100% Waarbij: Exp = Totale exploitatiekosten exclusief erfpachtcanon H = Totaal theoretische jaarhuur
Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (alleen (alleen voor woningcomplexen (m85) De totale onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik voor het woningobject, inclusief eventuele bergingen en garageboxen. In het verleden werd dit begrip met “leegwaarde” aangeduid.
4.2
BAR/NAR methode
Disconteringsvoet voor correcties (m118) (
IPD | An MSCI Brand
Page 14
Definitielijst
De disconteringsvoet, uitgedrukt als een percentage, waartegen de eventuele correctieposten die zijn meegenomen in de BAR/NAR contant zijn gemaakt. Netto Aanvangsrendement (NAR, m126) Netto Aanvangsrendement toegepast op de huurwaarde in de BAR/NAR taxatie. De NAR is een input variabele en geen output.
4.3
DCF Methode
DCF-periode (m119) De in de taxatie beschouwde periode waarvoor de jaarlijkse kasstromen worden gegeven. De beschouwingsperiode is minimaal 10 jaar. In principe staat het de taxateur vrij om een beschouwingsperiode van 10 of meer jaar aan te houden, echter gezien de uniformiteit van de taxatievariabelen dienen alle taxatievariabelen eveneens op basis van een 10-jaars periode te worden verstrekt. Aanname markthuurgroei (m128) m128) De nominale markthuurtoename (%) van het object zoals toegepast op de DCF periode in de taxatie. Dit heeft betrekking op de totale periode en wordt niet gevraagd op jaarbasis. De huurgroei wordt berekend als volgt: Aanname markthuurgroei = ((Mt – Mt-1)/ Mt-1) x 100% Waarbij: Mt = Markthuur einde beschouwingsperiode Mt-1 = Markthuur begin beschouwingsperiode
Aanvullende toelichting: Bij uitponden neemt het aantal woningen behorende tot een object geleidelijk af. De markthuurwaarde aan het einde van een periode zal in een dergelijk geval aanzienlijk lager zijn dan de markthuurwaarde aan het begin van de periode. Uitgaande van de bovenstaande formule zou err dan dus een vertekend beeld krijgen en mogelijk zelfs een negatieve uitkomst. In een dergelijk geval dient de markthuurgroei per woning te worden aangeleverd uitgaande van een object met het scenario doorexploiteren. Aanname waardegroei niet verkochte woningen (m84) Uitsluitend voor woningen: de veronderstelde nominale waardegroei van niet verkochte woningen. Het betreft de verwachte toename van de onderhandse gemiddelde verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woningen. Het gaat om de toename voor de gehele periode en wordt niet gevraagd op jaarbasis. Dit gegeven wordt als volgt berekend:
Waardegroei = ((Wt – Wt-1)/ Wt-1) x 100% Waarbij: Wt = Waarde vrij van huur en gebruik einde beschouwingsperiode Wt-1 = Waarde vrij van huur en gebruik begin beschouwingsperiode
IPD | An MSCI Brand
Page 15
Definitielijst
Disconteringsvoet (m120) Disconteringsvoet zoals toegepast in de waardering.
Marktrendement bij desinvestering nvestering (m121) ( Een begrip waarmee het gehanteerde (aangenomen) bruto marktrendement v.o.n. (exit yield) wordt aangeduid, zoals dat geldt voor het einde van de beschouwde periode van 10 jaar of meer. Als eind einde van de beschouwingsperiode geldt het veronderstelde moment van dispositie van het betreffende vastgoedobject. Voor de berekening van de eindwaarde dient de markthuur aan het begin van het jaar volgend op de beschouwingsperiode gedeeld te worden door het he t marktrendement bij desinvestering v.o.n. (exit yield) gecorrigeerd te worden voor het kosten koper effect. Als voorbeeld kan gelden een beschouwingsperiode van X jaar. De berekening wordt dan als volgt: Eindwaardegroei = ((MHx / EY) – C) / ( 1+ % KK) Waarbij: MH = Markthuurwaarde EY = Marktrendement bij desinvestering (Exit Yield) C= correctieposten %KK = % kosten koper x = begin volgende periode na laatste periode van DCF-berekening DCF
Bij woningobjecten waar sprake is van een uitpond scenario, wordt in i n plaats van de markthuur begin jaar 11 (of jaar volgend op de beschouwingsperiode) gerekend met de theoretische huur begin jaar 11 (contracthuur t/m jaar 10 geïndexeerd met het huurstijgingspercentage). Dit in verband met het feit dat bij uitponden de markthuur markthuur niet realiseerbaar is aangezien elke leegstaande woning in de verkoop gaat. In plaats van de term “marktrendement bij desinvestering” wordt ook wel het begrip “exit yield” gehanteerd. Dit is feitelijk gelijk aan het BAR aan het einde van de beschou beschouwingsperiode. Deze exit yield ofwel de BAR aan het einde van de beschouwingsperiode dient te worden onderbouwd. Marktrendement bij desinvestering, bij een DCF-periode DCF van 10 jaar (m122) Deze definitie komt behoudens één punt overeen met de definitie van m121. In dit geval gaat het om de gehanteerde (aangenomen) bruto-marktrendement bruto marktrendement v.o.n., uitsluitend van toepassing voor een DCF-periode van 10 jaar. Markthuur bij desinvestering (m123) ( Geprognosticeerde markthuur bij desinvestering in jaar 10 of later. Markthuur bij desinvestering, bij een DCF-periode DCF van 10 jaar (m124) Geprognosticeerde markthuur uitgaande van desinvestering in jaar 10. Restwaarde arde afgekochte erfpacht (m125) ( Alleen voor objecten waar erfpachtovereenkomst van toepassing is: De restwaarde erfpachtcanon aan het einde van de DCF periode om de initiële investering in stand te houden bij een 50 jaar lopende overeenkomst.
IPD | An MSCI Brand
Page 16
Definitielijst
4.4
Mutatiegraden
De mutatiegraad van een woningcomplex is te verbijzonderen naar een huur mutatiegraad en een verkoop mutatiegraad. Daarnaast moet extra worden gespecificeerd wat de verwachte verkoop aan zittende huurders zal zijn ijn ingeval van verkoop. Huur mutatiegraad van een woningcomplex (m86) ( De aangenomen huur mutatiegraad van het object op basis van verdere doorexploitatie gedurende de DCF-periode, periode, uitgedrukt in één percentage. percentage. Voorbeeld: In m86 wordt 8.0% ingevuld. Dit houdt in dat in de taxaties wordt uitgegaan van een mutatiegraad van 8% voor de woningen voor ieder jaar van de DCF periode. Verkoop mutatiegraad van een woningcomplex (m147) De verwachte verkoopmutatiegraad verkoopmutatiegra voor de gehele DCF-periode periode uitgaande van een uitpondscenario. De verkoopmutatiegraad kan variëren in de verschillende jaren als gevolg van de marktsituatie. In dit veld moet de gemiddelde mutatiegraad over de gehele DCF DCF-periode worden gerapporteerd. Extra verkoop mutatiegraad, a.g.v. verkoop aan zittende huurders (m148) Het verwachte percentage extra verkopen, die bij aanvang van het uitponden gerealiseerd kunnen worden, gedurende de eerste 2 jaar van het uitpond traject. Doorgaans is sprake van extra verkopen van woningen aan zittende huurders. Dit veld wordt alleen gevuld als nog niet is gestart met uitponden. Voorbeeld: In de taxatie kan per jaar een verwachting worden uitgesproken voor de verkoop van woningen. Ingeval in het eerste jaar 12%, in het tweede jaar 10%, en daarna 8 jaar lang 8% wordt verwacht dan is de verkoopmutatiegraad het gemiddelde van deze mutatiegraden, namelijk 8,6%. In veld m147 moet vervolgens ingevuld worden hoeveel procent van de woningen aan zittende huurders wordt verkocht. ht. Dit kan worden gerelateerd aan de huurmutatiegraad, maar dat is niet noodzakelijk omdat voor verkoop een ander scenario wordt toegepast. In dit geval wordt verwacht dat 7% wordt verkocht aan zittende huurders, 5% in het eerste jaar en 2% in het tweede jaar.
4.5
Objecten in ontwikkeling
Disconteringsvoet (her)ontwikkelingen (m149) Disconteringsvoet zoals toegepast in de netto contante waardeberekening bij de waardebepaling van (her)ontwikkelingen. Bij het bepalen van de disconteringsvoet dient rekening te worden gehouden met de specifieke risico’s die de eigenaar loopt tijdens de resterende ontwikkelingsperiode van het object.
IPD | An MSCI Brand
Page 17
Definitielijst
5.
Huur informatie (Annual file 3)
5.1
Markthuur gegevens
Bruto markthuurwaarde (m13) m13) De bruto open markthuurwaarde is de jaarhuur voor het gehele object, welke op het peilmoment in de markt behaald kan worden, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde. Hierop worden eventuele huurconcessies, zoals huur huurvrije perioden en bijdragen in de inrichting, niet in mindering gebracht. Eventuele huurconcessies dienen in de kasstromen opgenomen te worden. Indien bij de bepaling van de markthuur rekening wordt gehouden met incentives, dan dient aanvullend opgegeven te t e worden welk bedrag in mindering is gebracht voor de incentives. Huurherzieningshuurwaarde winkels (m83) ( De te verwachten haalbare huur bij een huurherziening van winkels, rekening houdend met een eventuele 7:303 :303 BW procedure. BTW verlies (t12) Het geschatte bedrag aan BTW verlies over de exploitatiekosten. Bruto markthuurwaarde sectoren t.o.v. totaal (m456, m307, m320, m328, m335 en m336 m336) De totale bruto markthuurwaarde in gebruik voor de betreffende sector. Ingeval van menging van sectoren worden deze velden gebruikt om vast te stellen in welke sector het object wordt opgenomen, of dat het object als gemengd object wordt gecategoriseerd. gecategori seerd. Een object wordt als gemengd aangemerkt als er een secundair gebruik is met meer dan 25% van de totale markthuurwaarde. Bruto markthuur leegstaand (alle sectoren) t.o.v. totaal (m146) (m146 Bruto markthuurwaarde leegstaand (alle sectoren) in percentage.
IPD | An MSCI Brand
Page 18
Definitielijst
5.2
Object huurgegevens
Totaal aantal huurders (alleen commercieel vastgoed, m129) Het totaal aantal huurders (huurcontracten). Dit heeft uitsluitend betrekking op de huurcontracten voor commercieel vastgoed. Gemiddelde looptijd huurcontracten (m130) ( De gemiddelde (waarde gewogen) resterende looptijd van de huurcontracten (financiële leegstand wordt dus niett meegenomen in de berekening) van het object wordt uitgedrukt in het aantal maanden tot de eerste expiratie, exclusief parkeergarages welke voor het publiek toegankelijk zijn.
Contract 1 Contract 2 Contract 3 Contract 4 Contract 5 Totale actuele huur Gemiddelde resterende looptijd
Actuele huur 100,000 120,000 340,000 120,000 120,000 800,000
Resterende looptijd 34 12 78 23 12
Actuele huur x Resterende looptijd 3,400,000 1,440,000 26,520,000 2,760,000 1,440,000 35,560,000 44
Totale actuele brutohuur (m20) m20) De te vorderen contractuele jaarhuur op de peildatum voor het gehele object, exclusief exploitatiekosten en jaarlijkse erfpachtcanon. Actuele erfpacht (m74) De erfpachtcanon op jaarbasis die op de peildatum verschuldigd is. Servicekosten per m2 (m127) Servicekosten per vierkante meter op jaarbasis die op de peildatum verschuldigd zijn. Feitelijke mutatiegraad van het woning complex (m304) ( De feitelijke mutatiegraad van een woningcomplex, op basis van een driejaars gemiddelde). Dit gegeven wordt uitgedrukt als een percentage en wordt als volgt berekend: Mutatiegraad per jaar = ( Contr / VHE) x 100% Waarbij: Contr = Aantal gemuteerde huurcontracten VHE = Aantal verhuurbare eenheden in het complex
IPD | An MSCI Brand
Page 19
Definitielijst
Het driejaars gemiddelde wordt berekend als het rekenkundig gemiddelde van de mutatiegraden per jaar. In het volgende voorbeeld wordt een en ander geïllustreerd: Jaar
Aantal verhuurbare woningen 100 100 100
Deel 1 Deel 2 Deel 3 Feitelijke mutatiegraad
Aantal nieuwe huurcontracten 8 13 9
Mutatiegraad
(8% + 13% + 9%) / 3 =
10%
8% 13% 9%
De mutatiegraad hoeft alleen te worden aangeleverd voor woningcomplexen die gedurende de laatste drie jaar niet in (her)ontwikkeling zijn geweest.
5.3
Makelaars en beheerders
Object beheerder (m3) Naam van de organisatie die zich met het beheer van het object bezighoudt, of “intern” als dit het geval is. Taxateur (m4) Naam van externe taxateur, of “intern” indien er een interne taxatie is uitgevoerd..
IPD | An MSCI Brand
Page 20
Definitielijst
6.
Kapitaalsuitgaven en Ontvangsten (Annual file 4)
Kapitaalsuitgaven (m8) Alle investeringen gedurende het jaar, met uitzondering van (deel)aankopen, ten behoeve van: Structurele verbeteringen van het object Ontwikkeling van een nieuw object Herontwikkeling van een bestaand object Afkopen van erfpacht (mits dit in de lopende indexperiode is afgekocht) Betaalde bouwrente Kosten voor uitbreiding (van deelnemersaandeel) Sloopkosten van een (gedeelte van het) object Uitgangspunt van de verdeling onderhoud en fysieke fysieke investeringen is dat er sprake is van investeringen indien technische fysieke activiteiten plaatsvinden die de kwaliteit van het vastgoed verbeteren en direct bij oplevering leiden tot verbetering van de markthuren of hogere leegwaardes (specifiek voorr woningen). Activiteiten worden als onderhoud aangemerkt iindien: de activiteiten niet leiden tot een verbetering van de markthuur of hogere leegwaarde; het activiteiten betreft voor het in stand houden van een object; de activiteiten om te voldoen aan de wettelijke minimum eisen. Wanneer er sprake is van een combinatie van activiteiten die leiden tot een hogere markthuur of leegwaarde kan sprake zijn van zowel een gedeeltelijke investering en gedeeltelijk onderhoud. In bijlage 2 is een aantal voorbeelden voorbeelden opgenomen waarbij aangegeven wordt of sprake is van onderhoud of investering. Kapitaalsontvangsten (m10) Alle desinvesteringen gedurende het jaar, met uitzondering van (deel)verkopen, waaronder bijvoorbeeld: Ontvangen bouwrente Verkleining van aandeel in object Opbrengsten van sloopafval Deelaankoop uitgaven voor de aankoop van additionele eenheden (m17) Alle uitgaven die betrekking hebben op (deel)aankoop van additionele eenheden. Bij een deelaankoop dienen alle gemaakte kosten met betrekking tot de aankoop aankoop van het object mee te worden genomen. Kosten aankoop additionele eenheden (m690) Transactiekosten in verband met de de deelaankoop gerapporteerd in veld m17. Deelverkoop - desinvesteringen voor de verkoop van eenheden (m11) Inkomsten ontvangen door deelverkoop (deel van bestaande eenheden) gedurende het jaar. Bij een deelverkoop dienen alle gemaakte kosten in mindering te worden gebracht op de verkoopopbrengst.
IPD | An MSCI Brand
Page 21
Definitielijst
Kosten verkoop additionele eenheden (m696) Transactiekosten in verband met de de deelverkoop gerapporteerd in veld m11.
IPD | An MSCI Brand
Page 22
Definitielijst
7.
Exploitatiekosten en inkomsten (Annual file 5)
7.1
Exploitatie inkomsten
Bruto huuropbrengsten (m21) De gefactureerde bruto huren gedurende het kalenderjaar exclusief (voorschot)servicekosten, BTW, compensatie, ontvangen bedragen voor de afkoop van huurcontract(en) en huurgaranties. Huurvrije periode/Huurkorting (m87) ( Huurderving gedurende het kalenderjaar ten gevolge van huurvrije periodes of huurkortingen, gewaardeerd tegen actuele huur voor de desbetreffende verhuurbare eenheden. Financiële leegstand (m88) Huurderving t.g.v. leegstand, gstand, gewaardeerd tegen bruto markthuurwaarde voor de desbetreffende ruimte (inclusief ruimte die voor een deel van het jaar of het gehele jaar leegstaat). Overige inkomsten en subsidies (m22) ( Inkomsten die buiten de omschrijving omschrij van m21 vallen, zoals BTW-compensatie, compensatie, subsidies en ontvangen bedragen voor de afkoop van huurcontract(en) en uit hoofde van huurgaranties.
7.2
Exploitatiekosten
Onroerende zaak belasting (m59) (m59 Onroerende zaakbelastingen van toepassing op het object. Overige belastingen (m75) Alle overige belastingen en overheidsheffingen die betrekking hebben op het object, zoals: waterschapslasten/polderlasten, rioolrechten en precariorechten. Erfpachtcanon (m27) De jaarlijks verschuldigde canon. Het afkopen van een erfpacht wordt beschouwd als een investering (m8). Verzekeringen (m76) Alleen kosten voor verzekeringen welke tot een cash flow in de vorm van premie leiden, moeten als exploitatiekosten worden meegenomen. Voorzieningen Voorzieningen uit hoofde van 'assuran 'assurantie eigen risico' worden niet als kosten beschouwd. schouwd. Verzekeringen die zullen worden meegenomen zijn: Opstalverzekering/glasverzekering glasverzekering Wettelijke Aansprakelijkheid CAR – verzekering ten behoeve van de uitvoer van onderhoud Inboedelverzekering in geval van gemeubileerde verhuur Object beheerkosten (m305) Interne en externe kosten gemaakt t.b.v. het beheer van ieder object, inclusief kosten van huurherziening. Exclusief portefeuillebeheerkosten, taxatiekosten, accountantskosten, etc.
IPD | An MSCI Brand
Page 23
Definitielijst
Onderhoudskosten (m64) Kosten om het object in dezelfde staat te behouden, ook wel instandhoudingsonderhoud genoemd. Hieronder vallen alle in het tijdvak van prestatiemeting gedane uitgaven ten behoeve van het onderhoud. Het onderhoud omvat al het onderhoud dat aan de complexen/objecten complexen/objecten in eigendom en exploitatie is toe te rekenen. Onder onderhoud wordt verstaan: • Planmatig onderhoud • Incidenteel onderhoud (naar aanleiding van klachten) Tot de onderhoudswerkzaamheden wordt ook gerekend het dagelijks toezicht op de uitvoering ervan. Onderhoudswerkzaamheden zijn in te delen in de volgende fasen: • Inspectie, prognosticering en planning (Let op: De inspectie, prognosticering en planning van het onderhoud zijn taken die behoren bij het beheer van het vastgoed. Deze taken moeten d derhalve in de beheerkosten worden opgenomen, veld m305) • Uitvoering en toezicht op uitvoering (opnemen als onderhoud, veld m64) • (Voorraad)administratie, waarmee bedoeld wordt de administratie ten behoeve van opdrachtverstrekking, -uitvoering, uitvoering, meldingen van afronden werkzaamheden etc. en uitdrukkelijk niet de financiële administratie (opnemen als onderhoud, veld m64) Kosten t.b.v. structurele verbeteringen moeten worden gerapporteerd in annual file 4, veld m8. Uitgangspunt van het onderscheid tussen onderhoud onderhoud en investeringen is dat technische fysieke activiteiten plaatsvinden die de kwaliteit van het vastgoed verbeteren en direct bij oplevering leiden tot verbetering van de markthuren of hogere leegwaardes (specifiek voor woningen). Indien de activiteiten n niet leiden tot een verbetering van de markthuur of hogere leegwaarde wanneer deze activiteiten niet zouden zijn uitgevoerd, worden de uitgaven gezien als onderhoud. In het geval dat het activiteiten betreft voor het in stand houden van iets bestaand, is het altijd onderhoud. Ook de activiteiten om te voldoen aan de wettelijke minimum eisen worden gezien als onderhoud. Wanneer er sprake is van een combinatie van activiteiten die leiden tot een hogere markthuur of leegwaarde kan sprake zijn van zowel een gedeeltelijke gedeeltelijke investering als gedeeltelijk onderhoud. In bijlage 2 zijn een aantal voorbeelden opgenomen waarbij aangegeven wordt of sprake is van onderhoud of investering.
Huurders mutatiekosten (m78) m78) Kosten voor de (her)inrichting van ruimtes teneinde deze geschikt te maken voor (weder)ver (weder)verhuur.
Verhuur courtage en marketingkosten (m62) ( Kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van het object (extern en intern). Niet verhaalbare servicekosten (m63) ( Servicekosten die niet te verhalen zijn op de huurders, inclusief die kosten die als gevolg van leegstand zijn ontstaan.
Niet verrekenbare BTW (m551) 1) Dat gedeelte van de BTW dat niet teruggevorderd kan worden.
IPD | An MSCI Brand
Page 24
Definitielijst
Oninbare huur (m66) De last voortvloeiende uit het treffen van een voorziening voor oninbaarheid (c.q. de afboeking van de vordering als niet eerder een voorziening was was getroffen) van in het boekjaar of eerder gefactureerde huur. Overige exploitatiekosten (m67) m67) Alle overige niet-verhaalbare verhaalbare kosten welke direct zijn te relateren aan het object, die buiten de voorgaande categorieën vallen. llen.
IPD | An MSCI Brand
Page 25
Definitielijst
8.
Definities van de belangrijkste outputvariabelen
Het middelpunt van de Portefeuille Analyse Service is de rendementsberekening voor beleggingsvastgoed. Het rendement betreft een totaal rendement en bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (direct rendement) en de waardeverandering everandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement). Deze berekeningswijze vindt op dezelfde wijze plaats op de diverse aggregatieniveaus, bijvoorbeeld: individuele beleggingsobjecten, portefeuilles en segmenten. IPD gebruikt verschillende schillende niveaus van analyse voor de benchmarking van deelnemers. Hieronder staan de verschillende niveaus uitgewerkt. Universum Alle objecten van alle deelnemers, eventuele andere assets en vastgoed in eigen gebruik. Index Alle objecten van alle deelnemers met de status standing investment exclusief vastgoed in eigen gebruik. Benchmark De benchmark is bedoeld voor vergelijkingsdoeleinden, waarbij de standaard benchmark gelijk is aan het universum exclusief het vastgoed in eigen gebruik. Daarnaast kunnen er benchmarks geproduceerd worden op basis van segmenten, regio of bijvoorbeeld leefmilieu.
8.1
Status van objecten
Alle vergelijkbare objecten Onder alle vergelijkbare objecten worden de objecten verstaan die worden meegenomen in de benchmark door de betreffende deelnemer. Het betreft hier alle directe vastgoedbezittingen van het fonds en bestaat uit de standing investments, ontwikkelingsobjecten en (deel)aan en (deel)verkopen. Standing investment Een standing investment is een object dat de gehele meetperiode in portefeuille was (dus van 1 januari tot en met 31 december voor de jaarindex en het gehele kwartaal voor de kwartaalindex), zonder dat er bij het object sprake was van deeltransacties (deel aankoop of deel verkoop) of (her (her)ontwikkelingen. Aangehouden objecten Een aangehouden object is een object dat gedurende de gehele meetperiode een standing investment is geweest. Een meetperiode kan één kwartaal of jaar zijn, maar ook meerdere kwartalen of jaren. Aankoop Vanaf het moment van aankoop (niet (niet zijnde een ontwikkelingsportefeuille) wordt ieder object meegenomen in de metingen. Een object dat gedurende de meetperiode wordt aangekocht, wordt
IPD | An MSCI Brand
Page 26
Definitielijst
aangemerkt als aankoop. Indien een object bijvoorbeeld in januari 2008 is aangekocht en voor het eerst op 31/12/2008 getaxeerd, wordt het als een aankoop in 2008 beschouwd indien de meetperiode één jaar is. In dat geval zal het daarna, dus in 2009, 2010 en verder als een standing investment worden beschouwd. Loopt de meetperiode van 2008 tot en met 2010 (in het geval van een 3 jaarsanalyse), dan zal het object als aankoop in die periode worden beschouwd. Verkoop Tot het moment van verkoop doet ieder project mee in de benchmark. Echter wanneer het object gedurende de meetperiode wordt verkocht wordt het aangemerkt als een verkoop. Deeltransacties Wanneer in een object een deelaankoop of deelverkoop plaatsvindt, wordt het volledige object uitgesloten van de standing investment resultaten van het fonds. Bij de analyse van de gewogen bijdrage van activiteiten en van het fonds met betrekking tot het portefeuillerendement worden deeltransacties (voornamelijk uitponden van woningen) geïdentificeerd als een afzonderlijke categorie. Er is sprake van een deelaankoop als er aankopen van additionele eenheden of uitbre uitbreidingen van bestaande eenheden hebben plaatsgevonden. Er is sprake van een deelverkoop als er verkopen van bestaande eenheden hebben plaatsgevonden. Met andere woorden; zodra in het Data Requirements Form wordt aangegeven dat er sprake is van deelaankoop of of deelverkoop valt het desbetreffende object in bovenstaande categorie. Bij een deel aankoop dienen alle gemaakte kosten met betrekking tot de aankoop van het object mee te worden genomen. Bij een deelverkoop dienen alle gemaakte kosten in mindering te worden den gebracht op de verkoopopbrengst. Een object krijgt de status deeltransactie mee als gedurende de meetperiode wordt voldaan aan de bovenstaande definitie. Voor een deelnemer aan alleen de jaarindex is er voor de jaarindex maar één meetperiode. De deeltransactieobjecten transactieobjecten krijgen dan ook de status deeltransactie mee. Voor deelnemers aan de kwartaalindex kan het voorkomen dat gedurende het jaar de status van het object wisselt per kwartaal. Indien een object gedurende één of meerdere kwartalen de status deeltransactie eltransactie heeft gekregen dan zal dit object ook voor de jaarindex als deeltransactie worden geclassificeerd. Voor de rendementsberekening voor de jaarindex geldt het volgende. Bij deelnemers op jaarbasis zal een object waaraan de classificatie deeltransactie deeltransactie is gegeven gedurende het jaar, het desbetreffende object ook bij de rendementsberekening geheel buiten de standing investments worden gehouden. Bij deelnemers op kwartaalbasis wordt bij het berekenen van de rendementen de kwartalen, waarin het desbetreffende treffende object niet de status deeltransactie had, maar de status standing investments, meegenomen bij de rendementsberekening voor de standing investments portefeuille. (Her)ontwikkeling Van ieder object moet worden aangegeven of het gedurende de periode perio de én aan het einde van de periode in (her)ontwikkeling is of niet. Er kan over een (her)ontwikkeling worden gesproken als in een object op enig moment sprake is van nieuwbouw-, nieuwbouw herbouw- of renovatieactiviteiten. Afhankelijk van de mogelijke fases binnen de genoemde activiteit dient bepaald te worden welke status een object zal krijgen per fase. Om een duidelijk overzicht te krijgen van de status per fase
IPD | An MSCI Brand
Page 27
Definitielijst
wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw en herbouw of renovatie. Bij de omschrijving zijn alle mogelijke lijke fases achtereenvolgens beschreven. A. Classificatie status bij nieuwbouw De classificatie tijdens de fases van nieuwbouw is als volgt omschreven: Fase 1. De aankoop van grond Het moment van aankoop tot het moment van de eerste taxatie (einde eerste meetperiode) wordt een object gezien als een aankoop. De status wordt dan aankoop over de eerste meetperiode. Fase 2. Exploitatie van de grond (landbouwgrond) of braakliggende grond Hierbij zijn er twee mogelijkheden: a. Het geval dat de grond in exploitatie is of braakliggend is en er geen investeringen plaatsvinden wordt de grond als standing investment beschouwd. b. Indien echter meer dan 2,5% van de huidige kapitaalswaarde (aan het begin van meetperiode) in het betreffende betreffende kwartaal wordt besteed aan kosten in de 1 ontwikkelingsfase inclusief de cash out van intern personeel wordt het object beschouwd als een (her)ontwikkeling. (her)ontwikkeling. Om het ongewenst heen en weer bewegen van de status van objecten (ontwikkeling naar standing investment en omgekeerd) te voorkomen, blijft de status voor een object 12-maanden 12 maanden vanaf het moment van de uitgaven voor kosten in de ontwikkelingsfase een ontwikkelingsobject. Dit is verder uitgewerkt in de voorbeelden in de tabel status (her)ontwikkelingsobjecten (her)ontwikkelingsobjecten en geldt alleen voor de deelnemers aan de kwartaalindex. Voor deelnemers die op jaarbasis deelnemen aan een benchmark geldt 10% van de kapitaalswaarde aan het begin van meetperiode op jaarbasis. Een eventuele bestemmingswijziging heeft geen invlo invloed op de classificatie van een object. Fase 3. Bouw Op het moment dat de bruikbare bouwvergunning is verleend én het bouwproces is gestart, wordt het object geclassificeerd als een (her)ontwikkeling.. Hierbij geldt voor de start van de bouw het moment van aanbesteden of koop-/aannemingsovereenkomst. koop /aannemingsovereenkomst. Om het te classificeren als een ontwikkeling geldt wel dat de totale bouwsom 10% van de marktwaarde bij aanvang van de meetperiode moet omvatten. In het geval van meerdere bouwprocessen/aanbestedingen wordt het object geclassificeerd als een ontwikkeling als de som van de totale aanbestede bouwsom op enig moment meer dan 10% van de marktwaarde bij aanvang van de meetperiode bedraagt. Dit is nader uitgewerkt in de voorbeelden van de tabel status (her)ontwikkelingsobjecten. objecten. De ontwikkeling eindigt na het proces verbaal van eerste oplevering. Bij een ontwikkeling in verschillende fases eindigt de status na het proces verbaal van eerste oplevering van de laatste fase. Fase 4. Ingebruikname In de eerste opvolgende meetperiode meetperiode na de eerste oplevering wordt het object beschouwd als een standing investment.. Deze status is niet afhankelijk van de aanwezige leegstand na oplevering. ________________________________________________________________________________ 1
De definitie tie voor de ontwikkelingsfase is ontleend aan het Handboek projectontwikkeling van NEPROM
IPD | An MSCI Brand
Page 28
Definitielijst
B. Classificatie bij herbouw of renovatie De classificatie van een herbouw of renovatie is als volgt omschreven: Fase 1. De aankoop van een bestaand gebouw Het momentt van aankoop tot het moment van de eerste taxatie (einde eerste meetperiode) wordt een object gezien als een aankoop. De status wordt dan aankoop over de eerste meetperiode. Fase 2. Exploitatie van het bestaande gebouw Hierbij zijn er twee mogelijkheden: a. Het geval dat het gebouw verhuurd is of leegstaat en er geen investeringen plaatsvinden, wordt het vastgoed als standing investment beschouwd. Ook indien het vastgoed financieel leegstaat, wordt het beschouwd als een standing investment. b. Indien echter meer er dan 2,5% van de kapitaalswaarde (aan het begin van meetperiode) in het betreffende kwartaal wordt besteed aan kosten in de ontwikkelingsfase inclusief de cash out van intern personeel wordt het object beschouwd als een (her)ontwikkeling (her)ontwikkeling. Om het ongewenstt heen en weer bewegen van de status van objecten (ontwikkeling naar standing investment en omgekeerd) te voorkomen, blijft de status voor een object 12 12maanden vanaf het moment van de uitgaven voor kosten in de ontwikkelingsfase een ontwikkelingsobject. Dit D is verder uitgewerkt in de tabel status (her)ontwikkelingsobjecten en geldt alleen voor de deelnemers aan de kwartaalindex. Voor deelnemers die op jaarbasis deelnemen aan een benchmark geldt 10% van de kapitaalswaarde aan het begin van meetperiode op jaarbasis. jaarbasis. Een eventuele bestemmingswijziging heeft geen invloed op de classificatie van een object. Fase 3. Sloop Op het moment dat de sloopvergunning is verleend en het sloopproces is gestart wordt het object geclassificeerd als een (her)ontwikkeling. (her)ontwikkeling De start van het sloopproces is het moment waarop de eerste uitgave voor de sloopwerkzaamheden worden gedaan. Na afronding van de sloop treedt in feite hetzelfde proces op als bij nieuwbouw. Fase 4. Exploitatie van de grond (landbouwgrond) of braakliggende grond Hierbij zijn er twee mogelijkheden: a. Het geval dat de grond in exploitatie is of braakliggend is en er geen investeringen plaatsvinden, wordt de grond als standing investment beschouwd. b. Indien echter meer dan 2,5% van de kapitaalswaarde (aan het begin van meetperiode) in het betreffende kwartaal wordt besteed aan kosten in de ontwikkelingsfase inclusief de cash out van intern personeel, wordt het object beschouwd als een (her)ontwikkeling (her)ontwikkeling. Om het ongewenst heen en weer bewegen van de status van objecten (ontwikkeling naar standing investment en omgekeerd) te voorkomen, blijft de status voor een object 12 12maanden vanaf het moment van de uitgaven voor kosten in de ontwikkelingsfase een ontwikkelingsobject. kkelingsobject. Dit is verder uitgewerkt in de tabel status (her)ontwikkelingsobjecten en geldt alleen voor de deelnemers aan de kwartaalindex. Voor deelnemers die op jaarbasis deelnemen aan een benchmark geldt 10% van de kapitaalswaarde aan het begin van meetperiode op jaarbasis. Een eventuele bestemmingswijziging heeft geen invloed op de classificatie van een object.
IPD | An MSCI Brand
Page 29
Definitielijst
Fase 5. Bouw Op het moment dat de bouwvergunning is verleend én het bouwproces is gestart, wordt het object geclassificeerd als een (her)ontwikkeling.. Hierbij geldt voor de start van de bouw het moment van aanbesteden of koop-/aannemingsovereenkomst. koop /aannemingsovereenkomst. Om het te classificeren als een ontwikkeling geldt wel dat de totale bouwsom 10% van de marktwaarde bij aanvang van de meetperiode moet omvatten. omvatten. In het geval van meerdere bouwprocessen/aanbestedingen wordt het object geclassificeerd als een ontwikkeling als de som van de totale aanbestede bouwsom op enig moment meer dan 10% van de marktwaarde bij aanvang van de meetperiode bedraagt. Dit is nader aangewerkt in de tabel status (her)ontwikkelingsobjecten. De ontwikkeling eindigt na het proces verbaal bij eerste oplevering waarna een marktwaarde taxatie aan het einde van de meetperiode dient plaats te vinden. Fase 6. Ingebruikname In de eerste opvolgende ende meetperiode na de eerste oplevering wordt het object beschouwd als een standing investment.. Deze status is niet afhankelijk van de aanwezige leegstand na oplevering. Toelichting 1: Uitwerking status bij exploitatie van de grond (landbouwgrond) of bra braakliggende grond en de exploitatie van bestaand vastgoed. De hieronder omschreven classificatie hebben uitsluitend betrekking op de uitgaven die betrekking hebben op de kosten in de ontwikkelingsfase. Indien het investeringen betreft die nodig zijn voor hett huidige gebruik worden de uitgaven hiervoor niet meegenomen. Tabel: status (her)ontwikkelingsobjecten Q1 Q2 Voorbeeld 1 Uitgaven* 2% 2% Status** SI SI Voorbeeld 2 Uitgaven 0% 3% Status SI O Voorbeeld 3 Uitgaven 12% 0% Status O O Voorbeeld 4 Uitgaven 3% 0% Status O O
Q3 2% SI 5% O 0% O 0% O
Q4 2% SI 3% O 0% O 0% O
Q5 2% SI 2% O 0% SI 3% O
Q6 2% SI 1% O 6% O 0% O
Q7 2% SI 1% O 0% O 0% O
Q8 2% SI 0% SI 0% O 0% O
* Het betreft hier uitsluitend de uitgaven voor kosten in de ontwikkelingsfase als percentage van de kapitaalswaarde van het vastgoed aan het begin van de periode. ** O = (her)ontwikkeling , SI = Standing investment In bijlage 1 is een flowchart toegevoegd welke als hulpmiddel kan worden gebruikt bij de bepaling van de status van een n complex.
8.2
Belangrijkste (rendements)berekeningen
Performance wil, in de meest eenvoudige zin van het woord, zeggen de uitkomst van een vergelijking van de resultaten van bijvoorbeeld een vastgoedportefeuille van een bepaalde belegger met een
IPD | An MSCI Brand
Page 30
Definitielijst
benchmark. Als het resultaat beter is dan het resultaat van de benchmark is er sprake van z.g.n. out outperformance. Wanneer het resultaat van de portefeuille slechter is dan de benchmark is er sprake van underperformance. performance. Deze benchmark (zie definitie) betreft het gemiddelde gemiddelde beleggingsre beleggingsresultaat van de deelnemers aan de performancemeting. Indien noodzakelijk en gewenst kan de benchmark (binnen de op de individuele deelnemer deelnemer toegespitste analyse) worden gecorrigeerd voor de specifieke karakteristieken van de betrokken deelnemende onroerend goed portefeuille en/of voor de specifieke beleidsrestricties stricties van de betrokken deelnemende belegger. De performance die naar buiten wordt gecommuniceerd dient op basis van benchmark resultaten te geschieden en niet op basis van marktrapportages. rapportages. Daarnaast dient duidelijk weer te worden gegeven welke benchmark wordt gehanteerd. Hierbij valt te denken aan sector benchmarks en pensioenfondsen benchmark. Time-weighted return (TWR) Aan het eind van december 2004 is de IPD methodologie voor voor het berekenen van de jaarlijkse rendementen gestandaardiseerd voor alle landen. De maandelijkse tijdgewogen methode vervangt de jaarlijkse geldgewogen berekening. De tijdgewogen rendementsmethodologie verzekert de vergelijkbaarheid met andere beleggingscategorieën, beleggingscategorieën, waar deze de norm is. De rendementen zijn tevens conform internationale standaarden, in het bijzonder de Global Investment Performance Standards (GIPS) voor vastgoed. Jaarlijkse tijdgewogen totale rendementen worden berekend in twee fasen. De rendementen worden eerst berekend voor elke individuele maand en worden daarna samengesteld voor de twaalf maanden of elke andere periode. Totaal rendement Het totaal rendement is de som van de waardegroei en netto inkomsten in een periode uitgedrukt al als percentage van het gemiddeld geïnvesteerd vermogen. De formule om de maandelijkse totaal rendementen te berekenen is: CVt – CV(t-1) – Cexpt + Crect + NIt TRt = CV (t-1) + Cexpt Waarbij: -
TRt is het totaal rendement in maand t; CVt is de kapitaalswaarde aan eind van periode (t); CV(t-1) 1) is de kapitaalswaarde aan het einde van de vorige periode (t-1); (t Cexpt zijn de totale kapitaalsuitgaven in maand t; Crect bevat alle verkoopontvangsten en andere kapitaalsontvangsten in maand t; NIt zijn de netto huuropbrengsten, exclusief overhead kosten, erfpacht en andere niet-objectgebonden objectgebonden uitgaven in maand t.
Jaarlijkse maatstaven zijn het resultaat van samengestelde twaalf maandelijkse cijfers. Jaarlijkse cijfers worden alleen getoond als twaalf maandelijkse cijfers beschikbaar zijn. De maatstaf geeft een gelijk gewicht aan per maand. De samengestelde berekening ng voor de twaalf relevante maanden ziet er als volgt uit: ((1+TR1/100) * (1+ TR2 /100) * … * (1+ TR12/100) - 1) *100)
IPD | An MSCI Brand
Page 31
Definitielijst
Direct rendement Het direct rendement in de IPD Nederlandse Corporatie Vastgoedindex bestaat uit de feitelijke netto huuropbrengsten gedurende een bepaalde periode, afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoed objecten (c.q. portefeuilles) over de meet periode. Het direct rendement ent wordt berekend met behulp van de volgende formule:
IRt =
NIt CV (t-1) + Cexpt
Waarbij: -
IR is het direct rendement aan het einde van de maand t NI is Netto opbrengsten CV is Kapitaalswaarde aan het begin van de maand t CExp is Kapitaalsuitgaven (geactiveerde uitgaven) + (deelaankoop)
Jaarlijkse maatstaven zijn het resultaat van samengestelde twaalf maandelijkse cijfers. Jaarlijkse cijfers worden alleen getoond als twaalf maandelijkse cijfers beschikbaar zijn. Indirect rendement Het indirect rendement, ook waardegroei genoemd, geeft de waardeveranderingen weer gedurende een bepaalde periode van de onderliggende vastgoedobjecten c.q. portefeuilles in de IPD Nederlandse Vastgoedindex, afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende rliggende vastgoedobjecten c.q. portefeuilles over de meet periode. Het indirect rendement wordt berekend met behulp van de volgende formule: CVt – CV(t-1) – Cexpt + Crect CVGt = CV (t-1) + Cexpt
Waarbij: -
CVG is waardegroei of indirect rendement) aan het einde van de maand t CV is kapitaalswaarde CExp is kapitaalsuitgaven. (geactiveerde uitgaven) + (deel aankoop) Crec is verkoopontvangsten en andere kapitaalsontvangsten)
Jaarlijkse maatstaven zijn het resultaat van samengestelde twaalf maandelijkse maandeli jkse cijfers. Jaarlijkse cijfers worden alleen getoond als twaalf maandelijkse cijfers beschikbaar zijn.
IPD | An MSCI Brand
Page 32
Definitielijst
Relatief rendement Het relatieve rendement is het rendement van het fonds gedeeld door het rendement van de benchmark. 1 + Totaal Rendement Fonds 1 + Totaal Rendement Benchamark
-1 x 100%
Het relatief rendement is overigens ook te berekenen op objectniveau ten opzichte van het fonds, door middel van het rendement van het object te delen door het rendement van het gehele fonds. Individuele bijdrage aan totaal rendement De som van de waardegroei en netto huuropbrengsten van het object in de periode, uitgedrukt als een percentage van het totaal geinvesteerd vermogen van het fonds. CVt – CV(t-1) – Cexpt + Crect + NIt CV (fund t) Waarbij: -
CV is kapitaalswaarde CExp is kapitaalsuitgaven. (geactiveerde uitgaven) + (deel aankoop) NI is Netto opbrengsten
Tijdgewogen rendementen IPD berekent zijn rendementen door gebruik te maken van ‘tijdgewogen rendementen’. Alle rendementen van IPD worden volgens deze methodiek berekend worden. Hierdoor lijkt het logisch dat het direct rendement en het indirect rendement opgeteld uitkomt op het totaal rendement. Dit is echter niet het geval. Onderstaand voorbeeld voorbeel d legt uit hoe dit kan. Voorbeeld Een complex is op 31 december 2009 getaxeerd op € 1.000.000. Op 31 december 2010 is het complex in waarde gestegen tot 1,25 miljoen euro. In deze periode kende het complex een bruto huurstroom van € 100.000. Dit zou volgens volgens de geldgewogen rendementsberekening een direct rendement opleveren van 10%. € 100.000 is namelijk 10% van de kapitaalswaarde (begin meetperiode). Logica suggereert dat dit lager moet liggen in het geval van de tijdgewogen rendementsberekening. De kapitaalswaarde kapitaalswaarde stijgt namelijk, terwijl de bruto inkomsten gelijk blijft.
IPD | An MSCI Brand
Page 33
Definitielijst
Onderstaande cijferreeks laat zien wat er gebeurt bij een tijdgewogen residuele rendementsberekening van een complex.
Dec Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec 12 month
KW (€m) 1,000,000 1,020,833 1,041,667 1,062,500 1,083,333 1,104,167 1,125,000 1,145,833 1,166,667 1,187,500 1,208,333 1,229,167 1,250,000
Bruto inkomen 8,333 8,333 8,333 8,333 8,333 8,333 8,333 8,333 8,333 8,333 8,333 8,333
TR (%)
IR (%)
2.92 2.08 2.86 2.04 2.80 2.00 2.75 1.96 2.69 1.92 2.64 1.89 2.59 1.85 2.55 1.82 2.50 1.79 2.46 1.75 2.41 1.72 2.37 1.69 36.51 25.00 residuele direct rendement (TR - IR) > ‘chain-linked’ linked’ direct rendement > 9.39
DR (%) 0.83 0.82 0.80 0.78 0.77 0.75 0.74 0.73 0.71 0.70 0.69 0.68 11.51 11.51
Echter, anders dan verwacht heeft dit complex een direct rendement dat hoger is dan 10%. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat er een koppeling is tussen het Totaal rendement en het indirect rendement. Om deze reden gebruikt IPD sinds 2005 de ‘chain-linked’ ‘chain linked’ methodiek. Hierbij wordt het direct rendement niet meer afgeleid van het totaal rendement rende ment en indirect rendement , maar (op dezelfde manier) berekend. Dit heeft tot gevolg dat rendementen niet meer precies optellen. In het bovenstaande voorbeeld zal het direct rendement nu uitkomen op 9.39%. Performance attributie Performance attributie analyseert de uitkomsten van de vergelijking met de Benchmark. Als er bijvoorbeeld sprake is van out-performance, out performance, waar komt dit dan vandaan en waardoor wordt het veroorzaakt? Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld veroorzaakt worden door het gegeven dat een belegger ger de juiste sectoren, segmenten of regio's heeft gekozen, maar ook kan de juiste selectie van de objecten een rol hebben gespeeld. Deze keuze kan echter ook door mandaten van aandeelhouders worden bepaald. Performance attributie is met andere woorden het achterhalen van de invloed van alle (top-down) down) managementbeslissingen ten aanzien van de portefeuille en fungeert als een feedback mechanisme. Object component De object component is het aandeel van het relatieve rendement dat toe te schrijven is aan de prestaties van de portefeuille relatief ten opzichte van de benchmark in elk van de segmenten
IPD | An MSCI Brand
Page 34
Definitielijst
gebruikt in de analyse. Als een object een bovengemiddelde rendement heeft ten opzichte van het rendement voor het betreffende segment, dan zal de bijbehorende objectscore o bjectscore positief zijn. De objectscore op portefeuille niveau wordt gewogen op basis van het gewicht van het segment van de fondsportefeuille. Structuur component De structuur component is het aandeel van het relatieve rendement dat toe te schrijven iis aan de portefeuille samenstelling ten opzichte van de benchmark in elk van de segmenten gebruikt in de analyse. Als een fonds een bovengemiddeld gewicht heeft in een sterk presterend segment, dan zal de structuur component dus positief zijn. Omgekeerd zal zal een bovengemiddeld gewicht in een minder goed presterend segment van de markt resulteren in een negatieve structuur component. Reconciliatie Een reconciliatie is toe te schrijven aan het verschil tussen de som van de gewogen bijdragen van de objecten en het relatieve rendement van de portefeuille. Tracking error De tracking error bestaat uit het verschil tussen de rendementen van het fonds en de benchmark. De tracking error toont de mate waarin het rendement van het fonds in lijn loopt met de benchmark gedurende een bepaalde periode.
8.3
Overige outputdefinities
Op alfabetische volgorde worden onderstaand de verschillende begrippen gedefinieerd. Actuele (Bruto) Huur De jaarlijks te vorderen contractuele huur per 31 december voor het gehele object, exclusief exploitatiekosten en jaarlijks erfpachtcanon op jaarbasis. Actuele (Bruto) Huurgroei De toename in actuele bruto huur (m20, zie hierboven), uitgedrukt als een percentage van de actuele bruto huur aan het eind van het vorig boekjaar. Bruto huurinkomsten De gefactureerde bruto huren (m21) gedurende de meetperiode exclusief (voorschot) servicekosten en BTW compensatie, maar inclusief overige inkomsten en subsidies (m22). Er worden geen verrekeningen of vooruitbetalingen meegenomen.
IPD | An MSCI Brand
Page 35
Definitielijst
Bruto Aanvangs Rendement (Gross Initial Yield) De actuele bruto huur (m20, zonder zonder erfpachtcanon) als een percentage van de bruto open marktwaarde op dezelfde datum (m73). m20 m73
*100%
Bruto inkomstengroei De toename in kale huuropbrengsten +overige inkomsten en subsidies (m21+m22), uitgedrukt als een percentage van de actuele brutohuur bru aan het begin van het boekjaar. Bruto markthuurwaarde Bruto markthuurwaarde v/h gehele pand, inclusief leegstand, excl. BTW & service kosten De bruto open markthuurwaarde is de jaarhuur voor het gehele object, welke op het meetmoment in de markt behaald kan worden volgens de opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde. Hierop worden ev eventuele huurconcessies, zoals huurvrije perioden en bijdragen in de inrichting, niet in mindering gebracht. Exploitatiekosten (% Bruto Inkomsten) Exploitatiekosten zijn de kosten die worden gemaakt om huurinkomsten op een object (op hetzelfde niveau) te behouden en welke via de inkomsten worden afgerekend. Dit bevat vastgoedbelastingen, erfpachtcanon, verzekeringskosten, vastgoedmanagement vastgoedmanagement- en onderhoudskosten, huurdersmutatiekosten en verhuurkosten. Oninbare schulden die worden afgeschreven horen hier ookk bij. Kosten voor portefeuille-management portefeuille management en taxatiekosten horen hier niet bij gerekend te worden. Deze kosten worden als een percentage van de bruto inkomsten weergegeven. Exploitatiekosten zijn onderverdeeld in vier categorieën: Onderhoudskosten Onderhoudskosten opgenomen in het veld m64 en m78 Objectbeheerkosten Kosten opgenomen in het veld m305 Verhuurkosten Kosten opgenomen in het veld m62 Vaste kosten Optelsom van de velden m59, m75, m27 en m76 Overige kosten Optelsom van de velden m63, m551, m66 en m67
IPD | An MSCI Brand
Page 36
Definitielijst
Gemiddeld Geïnvesteerd Vermogen Omdat het totaal rendement van het fonds is samengesteld uit het rendement van de objecten over twaalf afzonderlijke maanden, bestaat er niet één cijfer voor het jaarlijks geïnvesteerd vermogen. Het jaarlijks geïnvesteerd ïnvesteerd vermogen wordt weergegeven voor de verschillende activiteiten en segmenten in het rapport. Gemiddeld geïnvesteerd vermogen is een rekenkundig gemiddelde van de twaalf maandelijkse cijfers. Gewogen Disconteringsvoet Percentage Disconteringsvoet of IRR toegepast in de waardering of taxatie gewogen naar de kapitaalswaarde van het betreffende object. Gewogen Aanname Exploitatielasten De in de waardering / taxatie gemaakte schatting van de gemiddelde exploitatiekosten zoals toegepast op de DCF periode in de taxatie, uitgedrukt als percentage van de bruto inkomsten gewogen naar de kapitaalswaarde van het betreffende object. Dit kan als volgt worden berekend: totaal exploitatiekosten (excl. erfpachtcanon) x 100 totaal bruto inkomsten (excl. erfpachtcanon) Gewogen Netto Yield Het quotiënt van de theoretische huur en marktwaarde, waarbij de theoretische huur wordt berekend door de bruto inkomsten te verminderen met de exploitatielasten, gewogen naar de kapitaalswaarde van het betreffende object. obj Berekening: de kapitaalswaarde wordt vermenigvuldigd met het netto yield voor ieder object afzonderlijk en telt deze bij elkaar op om vervolgens dit totaal te delen door de totale kapitaalswaarde. Gewogen Exit Yield Het rendement toegepast aan het einde van de DCF periode gewogen naar de kapitaalswaarde van het betreffende object. Markthuurwaarde Groei De toe- of afname in geschatte open-markthuur open markthuur van objecten die gedurende de gehele meetperiode deel uitmaken van de portefeuille, uitgedrukt als percentage pe rcentage van de markthuurwaarde aan het begin van de periode. Netto inkomsten Bruto inkomsten minus de som van totale exploitatiekosten (m59+m75+m27+m76+m78+m305+m64+ m62+m63+m551+m66+m67)
IPD | An MSCI Brand
Page 37
Definitielijst
Netto investeringen De som van de netto geïnvesteerde uitgaven (kapitaalsuitgaven, ontwikkelingsuitgaven) plus de (deel)aankopen (de koopsom inclusief aankoopkosten). Daar worden vervolgens de (deel)verkopen (de verkoopsom exclusief verkoopkosten) vanaf getrokken. (Bruto) Reversionary Yield De geschatte totale markthuurwaarde (m13), zonder erfpachtcanon, als een percentage van de bruto open marktwaarde op dezelfde datum (m73). Reversionary Yield Verschuiving Verschuivi Verandering, in percentage, van de ‘reversionary yield’ die berekend is voor een consistente groep van objecten die gedurende het hele jaar in de portefeuille zitten. Opmerking: voorheen werd de Reversionary Yield Verschuiving uitgedrukt in procentpunten. procentpunte Reversionary Yield Verschuiving Impact Reversionary yield verschuiving gedeeld op de reversionary yield. Reversion (huurpotentieel) Het verschil tussen de geschatte markthuur en de bruto huurinkomsten Dummy objecten Deze objecten zijn opgenomen in sommige fondsen om een cashflow item te registeren die niet toegewezen kunnen worden aan specifieke objecten zoals bijvoorbeeld kosten van een rechtzaak van een verkocht object. Wanneer er een dummy is opgenomen zal die verschijnen bij de rendementen op het alle objecten niveau en als een extra object meegenomen worden in de jaarlijkse berekeningen. Het opnemen van Dummy objecten is zeldzaam en kan alleen worden gedaan met uitdrukkelijke toestemming van IPD Nederland Percentiele rangorde Het percentage fondsen in de benchmark met een rendement gelijk aan of groter dan het rendement van een fonds. De hoogste rangschikking is 0, de laagste 100. (R-1)/ (N-1) *100 Waarbij: - R= positie van het fonds dat gerangschikt wordt wor - N= aantal fondsen in de sample.
Percentielen worden ook gebruikt om samenvattende statistieken van de distributie van rendementen en andere metingen binnen de benchmark te rapporteren. Bijvoorbeeld: 5% van de fondsen hebben een rendement hoger dan het he 5de percentiel. Sommige percentielen hebben
IPD | An MSCI Brand
Page 38
Definitielijst
specifieke namen. Het middelste fonds in de rangorde (i.e. het fonds met het 50 ste percentiel) is de mediaan. De 25ste en 75ste percentielen worden aangeduid als onderste en bovenste kwartielen.
8.4
Samenvatting Formulekaart
Totaal rendement Formule CVt – CV(t-1) – Cexpt + Crptt + NIt CV (t-1) + Cexpt
Indirect rendement Formule CVt – CV(t-1) – Cexpt + Crptt CV (t-1) + Cexpt Direct rendement Formule NIt CV (t-1) + Cexpt Individuele bijdrage aan absoluut rendement Formule (CVt – CV(t-1) – Cexpt + Crptt + NIt) (CV fund) Objectgewicht Formule (CV + Cexp ) object (CV + Cexp) fonds
IPD | An MSCI Brand
Uitleg CV Cexp CRpt NI
=Kapitaalswaarde =Kapitaalsuitgaven =Kapitaalsontvangsten =Netto Inkomsten
Uitleg CV =Kapitaalswaarde Cexp =Kapitaalsuitgaven CRpt =Kapitaalsontvangsten
Uitleg CV =Kapitaalswaarde Cexp =Kapitaalsuitgaven NI =Netto Inkomsten
Uitleg De teller van het individuele object gedeeld over de noemer van het gehele fonds
Uitleg Kapitaalswaarde en uitgaven van object gedeeld door de kapitaalswaarde en uitgaven van het gehele fonds
Page 39
Definitielijst
Relatief rendement Formule 1 + Totaal Rendement Fonds 1 + Totaal Rendement Benchamark -1 x 100%
Individuele bijdrage aan het relatief rendement Formule Object gewicht x relatief rendement
Markthuurwaardegroei (%) Formule ((MHWt – MHW HWt-1)/ MHWt-1) x 100%
Yield verschuiving Formule
Uitleg Rendement van het fonds gedeeld op rendement van de benchmark Of het rendement van het object gedeeld op het rendement van het gehele fonds
Uitleg Zie bovenstaande formules
Uitleg Procentuele toename in de markt-huurwaarde huurwaarde in de desbetreffende meetperiode
Uitleg ( Yt – Yit-1) )
Yield impact Formule Yit – Yi(t-1) x -1 Yit
Y = Reversionary yield
Uitleg Yield verschuiving gedeeld op de yield. Verklarende variabele van de waardegroei
Gecombineerd effect van yield impact en markthuurwaardegroei op indirect rendement Formule Uitleg De samengestelde berekening ((1+ markthuurwaardegroei) x van markthuurgroei en yield (1+ yield impact)) –1 impact zou moeten leiden tot het indirecte rendement
IPD | An MSCI Brand
Page 40
Definitielijst
Structuur component Formule
(Wfs-Wms) x (TRms -TRm)
Uitleg W TR f m s
= Gewicht = Totaal Rendement = Fonds/Portefeuille = Markt/Benchmark = Segment
Geeft aan of het fonds een onder- of overweging in een bepaald marktsegment heeft. Object component Formule
Uitleg W = Gewicht TR =Totaal Rendement
Wfs x (TRfs - TRms)
IPD | An MSCI Brand
Hoe heeft de selectie van specifieke objecten het gedaan binnen het segment ten opzichte van de benchmark.
Page 41
IPD | An MSCI Brand
Page 42
Ja
Nee
Ja
Nee
Deeltransactie
Heeft er tijdens de indexperiode sloop van opstallen plaatsgevonden?
Zijn er tijdens de indexperiode uitgaven gedaan ten bate van (her)ontwikkelingsactiviteiten?*
(Her)ontwikkeling
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Nee
Aankoop
Niet als complex opnemen in index
* Bij beantwoording van deze vraag dient nagegaan te worden of aan de geldende definities voor een (her)ontwikkelingscomplex wordt voldaan. De definities zijn opgenomen in paragraaf 8.1 van dit document.
Standing Investment
Nee
Is er sprake geweest van deeltransacties binnen het complex?
Nee
Is het complex tijdens de indexperiode in (her)ontwikkeling geweest?*
Is het complex op het peilmoment in (her)ontwikkeling?* Nee
Nee Nee
Betreft het complex op het peilmoment alleen grond?
Is het complex aangekocht tijdens de indexperiode? Nee
Is het complex in eigendom van het fonds op het peilmoment? Ja Ja
Definitielijst
Bijlage 1: Flowchart objectstatus
Definitielijst
Bijlage 2: Voorbeelden onderhoud en investeringen
Uitgangspunt van de verdeling onderhoud en fysieke investeringen is dat er sprake is van investeringen indien technische fysieke activiteiten plaatsvinden die de kwaliteit van het vastgoed verbeteren en direct ect bij oplevering leiden tot verbetering van de markthuren of hogere leegwaardes (specifiek voor woningen). Activiteiten worden als onderhoud aangemerkt iindien: de activiteiten niet leiden tot een verbetering van de markthuur of hogere leegwaarde; het activiteiten iviteiten betreft voor het in stand houden van een object; de activiteiten om te voldoen aan de wettelijke minimum eisen. Wanneer er sprake is van een combinatie van activiteiten die leiden tot een hogere markthuur of leegwaarde kan sprake zijn van zowel een gedeeltelijke investering en gedeeltelijk onderhoud. 1. Kozijn vervanging Hout vervangen door kunststof waardoor onderhoudskosten dalen, leidt niet tot hogere markthuren > onderhoud; In het geval van energiebesparing waarbij dubbelglas wordt geplaatst geplaatst dan is alleen het dubbelglas een investeringen en het vervangen van het kozijn niet. 2. Dak De bestaande dakbedding vervangen voor nieuwe dakbedekking > onderhoud; Het aanbrengen van extra isolatie ten opzichte van de oorspronkelijke situatie > investering. 3. Lift Vervangen van bestaande lift door een nieuwe lift > onderhoud; Bijplaatsing van een (extra) lift waardoor de toegankelijk wordt verbeterd > investering. 4. Entree vernieuwing Het betreft hier in principe onderhoud, tenzij dit leidt tot een hogere markthuur of leegwaarde zoals toevoeging van oppervlak of doordat de passantenstroom bij winkels toeneemt. 5. Gevelbeplating Bij verandering van gevelbeplating zonder toevoeging van extra isolatie betreft het onderhoud. Indien de belevingswaarde wordt vergroot, wat leidt tot een hogere markthuur of leegwaarde wordt dit gezien als een investering. In het geval van extra isolatie wordt dit onderdeel gezien als een investering. Indien door verandering van de gevelbeplating extra meters verhuurd kunn kunnen worden doordat de daglichttoetreding is verbeterd geldt dit als een investering. 6. Gezamenlijke ruimten / verkeersruimte Indien in een winkelcentrum werkzaamheden worden verricht die de representativiteit verhogen en daarmee de markthuur, wordt dit gezien ge als een investering. 7. Betaald parkeersysteem Indien geen betaald parkeersysteem aanwezig is en de introductie van betaald parkeren > investering Vervangen van het bestaande systeem > onderhoud
IPD | An MSCI Brand
Page 43
Definitielijst
8. Plaatsen nieuwe badkamers / keuken Indien nieuwe keukens/badkamers ukens/badkamers worden geplaatst met een betere functionaliteit, is dat (gedeeltelijk) een investering, dit moet dan wel leiden tot een hogere markthuur en/of leegwaarde. Het is van belang dat hierbij wel een uitsplitsing wordt gemaakt in dat gedeelte wat onderhoud betreft en het gedeelte wat investeringen betreft.
IPD | An MSCI Brand
Page 44
