Jaarverslag 2011
Inhoudsopgave jaarverslag 2011 Blz. Volkshuisvestingsverslag 0
Algemeen
3
1
Ontwikkelingen
5
2
Bestuur
8
3
Personeel
9
4
Het bezit
10
5
Vastgoed
12
6
Woondiensten
14
7
Financiën
18
8
Communicatie
20
9
Samenvatting
21
Verklaring bestuur
22
Verslag van de Raad van Commissarissen
23
10
Jaarrekening over het boekjaar 2011 -
Kengetallen
27
-
Balans
29
-
Winst- en Verliesrekening
32
-
Kasstroomoverzicht
33
-
Grondslagen voor de financiële verslaglegging
34
-
Toelichting op de balans
50
-
Toelichting op de winst- en verliesrekening
65
-
Accountantsverklaring
71
Volkshuisvestingsverslag 2011 0 0.1
0.2
Algemeen Adresgegevens Naam
Steelande wonen
Adres
De Verbetering 1
Correspondentieadres
Postbus 70120, 9704 AC Groningen
Actief in de gemeente
Groningen
Naam
Steelande wonen
Adres
Meint Veningastraat 27-29
Correspondentieadres
Postbus 70120, 9704 AC Groningen
Actief in de gemeente
Hoogezand-Sappemeer
Website
www.steelandewonen.nl
Mailadres
[email protected]
Toelating en statuten Per brief d.d. 14 oktober 2011 deelde het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het besluit mee dat de Minister geen bezwaar had tegen de voorgenomen fusie van de Christelijke Woningstichting Talma als verkrijgende stichting en de Stichting Woonstade Hoogkerk-Noorddijk als de verdwijnende stichting. De nieuwe corporatie ging verder onder de naam Steelande wonen. De naam refereert aan het wonen in de stad en op het platteland en aan het hebben van een ‘stee’, een veilige plek om te wonen. Bij Koninklijk Besluit van 8 december 1952, nr. 33, werd, onder de naam Christelijke Woningbouwvereniging Ds. A.S. Talma, de corporatie toegelaten als instelling ten dienste van de volkshuisvesting. De naam werd ontleend aan één van de oprichters van de voorloper van het CNV, minister Talma. Hij was een voorvechter voor de verbetering van de positie van de arbeiders. Het Ministerie van VROM verleende 43 jaar later, op 7 februari 1995, haar goedkeuring aan de omzetting van de vereniging in een stichting. De stichting kreeg de naam Christelijke Woningstichting Talma. Op 10 maart 2004 verleende het Ministerie opnieuw zijn goedkeuring, ditmaal aan de wijziging van de bestuurlijke structuur. Daarbij is de organisatie omgezet naar een Raad van Commissarissenmodel. De notariële akte in verband hiermee is gepasseerd op 22 maart 2004. Per 17 februari 2009 werd de naam in het Handelsregister formeel gewijzigd in Woningstichting Talma. Bij Koninklijk Besluit van 2 oktober 1908 werd, onder de naam Woningbouwvereniging Hoogkerk, de corporatie toegelaten als vereniging ten dienste van de volkshuisvesting. Per 1 maart 2002 is de vereniging omgezet in een stichting met de naam Woningstichting Hoogkerk, waarbij de bestuurlijke structuur is gewijzigd in een tweelagen structuur. De stichting fuseerde per 1 januari 2003 met de Stichting Noorddijker Woningbouw en ging verder als Stichting Woonstade Hoogkerk–Noorddijk.
3
Kamer van Koophandel Het nummer van Steelande wonen in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Groningen is 02319526. 0.3
Beleidsplan ‘Gewoon goed wonen’ Bij de start van Steelande wonen is een voorlopig beleidsplan vastgesteld. Nadat de fusie verder is gevorderd, wordt het beleidsplan opnieuw bekeken. Dit gebeurt in samenspraak met onze toezichthouders en stakeholders. De hoofdpunten van het huidige beleidsplan zijn: Huurders en woningzoekenden Een tevreden klant, nu en in de toekomst, is de beste drijfveer om woningzoekenden passende huisvesting te bieden en te blijven zorgen voor tevreden huurders. Het niveau van de kwaliteit van de woning en de dienstverlening wordt bepaald op basis van de waardering door de klant en de eigen norm van Steelande wonen, die hier naadloos op aansluit. Wonen, Welzijn en Zorg Steelande wonen realiseert zich dat de primaire verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid ligt bij de gemeente, maar als corporatie ziet Steelande wonen het als haar taak om hierin actief mee te denken. In het verleden zijn op dit gebied al de nodige voorzieningen gerealiseerd (Ruskenborg, Gabriël Woonzorgcentrum, Internos, Alliance) en voor de toekomst de mogelijke realisatie van een woonzorgcentrum in Oosterhoogebrug De woningvoorraad ‘Gewoon goed wonen’ betekent dat woningzoekenden en huurders recht hebben op een passende en kwalitatief goede woning. Om deze te kunnen leveren, hanteert Steelande wonen onder meer het strategisch voorraadbeleid, waarin zowel periodiek als groot onderhoud wordt vastgelegd en nieuwbouwplannen worden ontwikkeld om in te spelen op de vraag vanuit de markt. Onze werkwijze Vernieuwing vraagt om actie, betrokkenheid en durf. Waar nodig bewandelt Steelande wonen nieuwe paden en neemt verantwoorde risico’s. Het eerste jaar vanaf de start van de fusie op 1 november 2011, zijn in- en externe werkprocessen op elkaar afgestemd om zo snel mogelijk duidelijkheid te creëren voor woningzoekenden, huurders, bewonersorganisaties en werkrelaties.
4
1
Ontwikkelingen
1.1
In het teken van de fusie In de loop van 2011 bekrachtigden beide bestuurders het al eerder genomen besluit om te fuseren. Zoals in het vorige verslag is gemeld keurden zowel de RvC van Woonstade als de RvC van Woningstichting Talma dit besluit goed. Juridisch werd de fusie een feit op 26 oktober 2011. Per 1 januari 2012 zijn de organisaties in elkaar geschoven. In het voorjaar van 2012 is het verbouwde kantoor in Hoogkerk in gebruik genomen. Op het moment dat we dit verslag schrijven, zijn we druk bezig om de basisprocessen van beide fusiepartners op elkaar af te stemmen en te integreren in één systeem. Op 31 december 2011 is ook in organisatorisch opzicht sprake van één nieuwe corporatie Steelande wonen. Een aantal medewerkers is reeds gestart in hun nieuwe functie, andere collega’s werken nog langere tijd door in hun ‘oude’ functie om zaken goed af te ronden. Vanaf begin januari zit een gedeelte van het werkapparaat in ELA-containers op de parkeerplaats in Hoogkerk, andere collega’s werken vanuit het kantoorpand in Hoogezand, vanwege de grondige verbouwing van het kantoor aan de Verbetering in Hoogkerk. Op deze manier kan de dienstverlening aan onze (potentiële) huurders vanuit beide vestigingen voortgezet worden. De verwachting is dat eind april, begin mei 2012 de verbouwing gereed zal zijn, en het overgrote deel van de medewerkers vanuit de hoofdvestiging in Hoogkerk werkzaam zal zijn. Qua automatisering wordt hard gewerkt aan het tot stand komen van één systeem, waarmee de totale gegevens toegankelijk zijn voor alle medewerkers. Naar verwachting zal dit medio 2012 zijn beslag krijgen. Het bijeenvoegen van twee organisaties impliceert ook het samenvoegen van twee administraties, elk met een eigen waarderingssystematiek. Om een correcte jaarrekening op te maken over 2011, waarbij als uitgangspunt is genomen dat er op 1 januari 2011 al sprake is van een nieuwe corporatie, zijn aanpassingen nodig die leiden tot correcties. Dit is met name het geval bij het bepalen van de bedrijfswaarde (andere uitgangspunten en parameters bij de corporaties) en het nemen van onrendabele investeringen. Het gelijk trekken van de uitgangspunten en waarderingen van het onroerend goed heeft geleid tot aanzienlijke afwaarderingen in het boekjaar 2011: ten laste van het vermogen per 31 december 2010 waaronder ca. € 3,1 mln, de overgang van beoordeling van bedrijfswaarden op wijkniveau naar complexniveau (geldt voor bezit van Woonstade) ten laste van het resultaat ca. 8,1 mln, en nog extra genomen ORT bij nieuwbouwprojecten van € 0,7 mln.. Al deze wijzigingen, aangevuld met het resultaat over 2011, hebben geleid tot een afname van het vermogen met bijna € 13 mln. Herijking van het strategisch voorraadbeleid moet in de toekomst uitwijzen of de genomen afwaarderingen voldoende zijn.
1.2
Lokale ontwikkelingen In de stad Groningen zijn de ontwikkelingen een stuk positiever dan elders. Er is sprake van groei van het aantal inwoners en van het aantal huishoudens. Verkoop van nieuwe woningen loopt redelijk, net als van bestaande woningen. Wel is sprake van een lichte daling in de belangstelling en zien we stijgende verkooptijden. De verkoop van bestaand bezit in de gemeente Hoogezand-Sappemeer is mogelijk, maar gaat moeizaam. Bij verdergaande verslechtering van de markt neemt de mogelijkheid af om extra investeringen te kunnen doen. Zoals het er nu naar uitziet blijft de huidige financiële- en marktsituatie voorlopig nog bestaan.
1.3
Sectorale ontwikkelingen Het jaar 2011 kenmerkt zich door een verdere verslechtering van de positie van woningcorporaties. De overheid moet op veel fronten bezuinigen en het beleid om steeds meer geld bij corporaties weg te halen wordt gecontinueerd. De kredietcrises laat zich nog steeds in volle omvang gelden. Daarbij komt de situatie
5
bij ‘Vestia’, die enorme gevolgen heeft voor de positie van woningcorporaties. Mede als gevolg hiervan start in 2012 een parlementaire enquête naar het functioneren van corporaties. De vereniging van woningcorporaties Aedes, heeft een ferme gedaantewisseling ondergaan. Het personeelsbestand is met bijna de helft ingekrompen. Aedes gaat in 2012 verhuizen naar Den Haag om dichter bij de politiek te zitten. Het MKW, platform voor Woningcorporaties, blijft zich inzetten voor de belangen van de midden en kleine corporaties.
1.4
Financiële ontwikkelingen De kasstromen vormen het grootste risico. Er wordt door heffingen vanuit het Rijk en binnenkort het Centraal Fonds een fors beslag gelegd op de beschikbare middelen. Deze heffingen hebben een negatief effect op onze kasstromen. Verkoop van woningen is geen vanzelfsprekendheid. Bestaande woningen gaan nog redelijk in Groningen, maar nieuwbouw van appartementen gaat moeizaam. Daarnaast heeft de corporatie nauwelijks mogelijkheden om de financiële positie te versterken. Extra huurverhogingen zijn geblokkeerd door de Eerste Kamer. Resteert het terugdringen van onze uitgaven. In 2012 zullen voorstellen daartoe worden gedaan. Diverse economische en sectorale ontwikkelingen in het afgelopen jaar (voortgang kredietcrisis, vastzitten woningmarkt, derivatenproblematiek, liquiditeitsproblemen, rente- en kredietontwikkelingen) leiden tot het moeilijker verkrijgen van financiering voor de lange termijn, mogelijke storting (van een gedeelte) van het obligo bij het WSW en het inroepen van afgegeven borgstellingen. Voor Vierwaarde BV, een met drie andere Groninger corporaties opgerichte deelneming voor het ontwikkelen van woningen in het project Meerstad, zijn plannen opgesteld om de bankfinanciering van de activiteiten te verminderen, voor welk deel de deelnemende corporaties aangesproken zullen worden. Al deze ontwikkelingen hebben hun invloed op het verkrijgen van faciliteringsvolume bij het WSW, vooral ten aanzien van investeringen in nieuwbouw. Plannen hiervoor kunnen dan niet of op beperktere schaal uitgevoerd worden.
1.5
Maatschappelijke verantwoording Net als de fusiepartners wil Steelande wonen zich graag verantwoorden. Zij ziet haar bewoners en vervolgens haar woningzoekenden als belangrijkste belanghouders. Omdat we willen weten hoe tevreden de bewoners zijn over de woning en over ons, doen we continu onderzoek. Zowel in Hoogkerk als in Hoogezand-Sappemeer werd het KWH-huurlabel opnieuw bemachtigd. De Huurdersraad ende Huurdersvereniging Hoogkerk-Noorddijk - met ondersteuning van de Nederlandse Woonbond – gaven een reactie op de voorgenomen fusie. Zij beschreven randvoorwaarden waaraan Steelande wonen zou moeten voldoen. Hun suggesties zijn overgenomen. Met beide vertegenwoordigingen hebben we een goed contact.
1.5
Sponsoring/bijdrage aan leefbaarheid Zowel Woonstade als Woningstichting Talma hadden er belang bij dat er maatschappelijke en/of culturele mogelijkheden zijn voor verschillende organisaties in de wijken om hun activiteiten te kunnen uitvoeren. In 2011 zijn dan ook weer financiële bijdragen geleverd aan verschillende zaken. Zo zijn in het kader van
6
het Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) middelen beschikbaar gesteld voor het aanleggen van een speelvoorziening in Hoogkerk-zuid. Daarnaast is het project ‘Molukse gemeenschap vijftig jaar in Nederland’ ondersteund en in Oosterhoogebrug is geld beschikbaar gesteld voor verbetering van de kinderboerderij en wijkactiviteiten. Ook in Hoogezand-Sappemeer zijn diverse financiële bijdragen gedaan. Overzicht Hieronder een overzicht van de activiteiten en instellingen die in 2011 door Woonstade en Woningstichting Talma zijn gesponsord. Woningstichting Talma - Stichting Present (jaarlijkse bijdrage) - Stichting Present (bijdrage projecten) - Spokie bijdrage - Gorecht Zomerfestival - Alpe d’Huzes Ronald - Samen Aan Tafel - Arendsvleugel jubileum bbq - Warchild
€ 2.500,1.500,250,350,400,2.500,319,20,-
Woonstade - Woningbouw Sri Lanka - Habitat fietstocht - Kiwanis boottocht Anker&Anker - pepermuntactie Tanzania - Speeltuinvereniging Ruischerbrug - Run OHB - Feestweek OHB - Sinterklaasfeest Hoogkerk - Sponsoring zwembad Hoogkerk - Toprun Hoogkerk - Zomervoetbaltoernooi vv De Held - Avondvierdaagse - NOVO bijdrage pv - NOVO uitstapje - ANBO
€ 1.500,100,100,40,175,250,275,75,119,100,125,248,32 143,45 150,150,-
Het sponsorbeleid is zeer terughoudend. Alleen die zaken komen voor subsidies en sponsoring in aanmerking, die hoofdzakelijk maatschappelijk/cultureel bedoeld zijn voor bewoners van huurwoningen. Daarnaast gaat het om de ondersteuning van initiatieven en acties om fondsen te werven voor verbetering van de leefbaarheid in huurwijken.
7
2.
Bestuur
2.1
Het bestuur Het bestuur van Woningstichting Talma werd gevormd door directeur Beno Munneke. Het bestuur van stichting Woonstade Hoogkerk-Noorddijk was in handen van directeur Wim Nolden. Vlak voor de fusie werd de bestuurder van Woonstade, de beoogd bestuurder van Steelande wonen, getroffen door een ernstige ziekte waardoor hij enige maanden niet in staat was om te werken. Beno Munneke, die de resterende maanden tot zijn pensionering naast Wim Nolden als adviseur zou fungeren, werd door de RvC benoemd als vervanger van Nolden voor zolang dat nodig zou zijn.
2.2
Geschillencommissie/Klachtencommissie In Groningen is een Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties actief. Deze commissie werkt voor de vijf Groninger corporaties. Deze onafhankelijke commissie bestaat uit drie leden: één commissielid is voorgedragen door de huurdersorganisaties, één door de woningcorporaties en één is een door beide leden gekozen onafhankelijk voorzitter. De commissie heeft tijdens een hoorzitting drie klachten gezamenlijk behandeld. Deze hadden betrekking op het gebrek aan informatieverstrekking en communicatie rond de aanpak van langdurig achterstallig onderhoud. De klachten zijn tijdens de hoorzitting dankzij bemiddeling opgelost. De bewoners van Hoogezand-Sappemeer hebben een geschillencommissie. Deze commissie werkt voor huurders van Lefier Hoogezand/Stadskanaal, de Stichting Woningbouw Slochteren, het Groninger Huis te Zuidbroek en voor de bewoners van Steelande wonen uit de gemeente Hoogezand-Sappemeer. Per 31 december 2011 is de samenstelling van de commissie: onafhankelijk voorzitter, Mr. G. Veldkamp. De heer Veldkamp heeft in verband met zijn periodiek aftreden waarbij hij niet herkiesbaar was, de voorzittershamer met ingang van 2012 overgedragen aan Mr. A. Elzinga. Namens de gezamenlijke Huurdersorganisaties: mevrouw G.M. van Dijk, Kolham; de heer A. Nijhof, Stadskanaal en de heer F. Roerig, Groningen. Namens de gezamenlijke corporaties: mevrouw G. Velthuis, Meeden; de heer G.J. Knook, Slochteren en de heer G. van der Worp, Hoogezand. De heer M.J.J. Bolt is ambtelijk secretaris van de geschillencommissie. De commissie behandelde in 2011 twee zaken Als eerste een geschil met een bewoner over de afrekening van de verwarmingskosten, waarbij de commissie de bewoner in het ongelijk stelde. In Gorecht-West ging het om overmatige schimmelvorming in een woning. De geschillencommissie oordeelde dat nader onderzoek gewenst was. Dit onderzoek is verricht en de aanbevelingen worden uitgevoerd.
2.3
Bestuursbesluiten Alle besluiten in het verslagjaar hielden verband met de voorbereiding en de uitvoering van de fusie.
8
3
Personeel
3.1
Samenstelling personeel Het totale personeelsbestand bestond op 31 december 2011 uit 35 mensen. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is ruim 48 jaar. De gemiddelde contractduur bedraagt iets meer dan dertien jaar. Voor uitvoering van reparaties wordt zowel eigen als extern personeel ingehuurd, aangestuurd door de opzichter onderhoud. Zowel in Hoogezand als in Hoogkerk was een personeelsvereniging actief. Na het ‘beklijven’ van de fusie wordt een nieuwe personeelsvereniging voor Steelande wonen opgericht. Voor de interne communicatie gebruiken we intranet, waar ieder personeelslid alle informatie kan halen die hij of zij wenst. Ook buiten kantoor kan worden ingelogd.
3.2
Opleiding Ook in 2011 volgden, zoals dat bij ons gebruikelijk is, verschillende medewerkers cursussen of woonden congressen/studiedagen bij.
3.3
Ziekteverzuim Er is sprake van een redelijk hoog ziekteverzuim. Dit hoge ziekteverzuim houdt geen direct verband met de fusie, maar is te wijten aan langdurige ziekten van zowel de directeurbestuurder als van enkele medewerkers.
3.4
Bedrijfshulpverlening Hoogkerk telt drie BHV-ers: Kor van Es, Jan-Willem Germs en Ronald Bosman. Zij hebben in 2011 de vereiste opfriscursus gevolgd. In Hoogezand volgde collega Gert Wubs in 2011 cursussen om bij te blijven als bedrijfshulpverlener. Daarnaast volgde hij, net als collega’s Cisca Heidstra, Wemeliena van Dijk, Ger Boerema en Elze Folkers, de verplichte bijscholing als EHBO‘er.
3.5
OR en personeelsoverleg In 2011 had Hoogkerk een OR en in Hoogezand had men een bedrijfsoverleg. Inmiddels is besloten tot de oprichting van een nieuwe OR voor Steelande wonen en zijn de leden ervoor gekozen. Daarnaast vindt maandelijks een personeelsbijeenkomst plaats, waaraan alle medewerkers hun bijdrage kunnen leveren. Met FNV Bouw en CNV Vakmensen is een Sociaal Plan opgesteld en uitgevoerd. Het sociaal plan heeft een looptijd van achttien maanden en loopt tot 31-12-2012.
9
4 4.1
Het bezit Aantal verhuureenheden Het aantal verhuureenheden per 31 december 2011 in Hoogezand-Sappemeer: 1.694 woningen, 226 garages en 17 bedrijfspanden. In Hoogkerk/Oosterhoogebrug: 1.817 woningen, 17 standplaatsen, 15 garages, 51 overdekte parkeerplaatsen en 18 bedrijfsruimten en 13 maatschappelijke panden en ruimten. Daarnaast verzorgt Steelande wonen het beheer van 63 woningen die in 2006 in het kader van matching zijn verkocht aan Woonservice Drenthe. Senioren- en andere zorgcentra Steelande wonen is vrij sterk vertegenwoordigd in het huisvesten van ouderen. In Hoogkerk hebben we het dan over ‘t Polmanheem, Eli Heimansstade, de Leihof, Gabriel Woonzorgcentrum en de Ruskenborg. Kenmerk van deze servicecomplexen is dat ze allemaal zijn voorzien van een recreatieruimte ten behoeve van de bewoners. Deze ruimten worden volop gebruikt voor activiteiten en ontmoeting. In de Ruskenborg is een gezondheidscentrum ondergebracht en in Gabriel Woonzorgcentrum een beschermde woonvorm voor ouderen. De Leihof kent eveneens een beschermde woonvorm voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze bewoners verrichten sinds 2011 (schoonmaak) werkzaamheden in bovengenoemde complexen. In Hoogezand gaat het om de servicecentra Internos en Alliance, waar zorg wordt geleverd vanuit woonzorgcentrum St. Jozef te Sappemeer, onderdeel van SVONN. Een deel van de eigendommen van SVONN is overgenomen door de Zonnehuis groep Noord. Het Postkantoor en de Arendsvleugel in Sappemeer en de Lindenhof in Hoogezand zijn bedoeld voor mensen met beperkingen die begeleiding nodig hebben. Samen met ZIENN wordt gewerkt aan plannen om in De Sloep te Hoogezand een sociaal pension te realiseren. Voor het leegstaande Palet wordt actief een nieuwe gegadigde gezocht. ZIENN maakt hier tijdelijk gebruik van, omdat de Sloep wordt verbouwd. Kantoren en bedrijfsruimten Collega Lefier huurt nog tot het voorjaar 2012 de kantoren aan de Industrieweg in Hoogezand-Sappemeer. We zijn in gesprek met Lentis om hen een deel van dit kantoor te verhuren. De panden van Advocatenkantoor Bisschop aan de Van Noortstraat, de tandheelkundige praktijk aan de Kerkstraat en de Lidl winkel in Sappemeer horen eveneens bij ons bezit. Ook aan de Kerkstraat in Hoogezand bezitten we panden waarin een restaurant en het VVV kantoor zijn gevestigd. In Oosterhoogebrug te Groningen heeft Steelande wonen in het verleden panden aangekocht aan de Pop Dijkemaweg. Hierin zijn ondermeer een makelaar, een geluidsstudio en een taxicentrale gehuisvest. Met alle huurders zijn tijdelijke huurcontracten gesloten, vanwege de eventuele herontwikkeling van het gebied. In het Gabriel Woonzorgcentrum in Hoogkerk zijn bedrijfsruimten verhuurd aan een kapsalon, een kleding herstelbedrijf, Lab-noord en een schoonheidssalon. Ook is er een restaurant, beheerd door Lentis, dat voorziet in een grote behoefte bij zowel bewoners als omwonenden. In de Ruskenborg zijn verschillende bedrijfsruimten verhuurd aan de MJD, fysiotherapie, pedicure en huisartsenpraktijk. Aan de Reddingiusweg is een kantoorpand verhuurd aan een adviesbureau. De Stichting Wereldwinkel huurt een winkelpand aan de Zuiderweg.
10
4.2
Aankoop, verkoop en sloop De markt in Hoogezand-Sappemeer verschilt wezenlijk van die in de stad Groningen. In HoogezandSappemeer zijn in 2011 vijf woningen verkocht. De woningen gingen de markt op voor een marktconforme prijs, door een makelaar getaxeerd. Er zijn geen garages verkocht. In Groningen verliep de verkoop voorspoediger. In Hoogkerk zijn elf woningen uit bestaand bezit verkocht, in Oosterhoogebrug twee. De verkoop in Hoogkerk is voornamelijk toe te schrijven aan de verkoop van relatief nieuwe woningen in de wijk Gravenburg. Deze woningen zijn ruim tien jaar geleden ontwikkeld door Nijestee, waarna ze zijn aangekocht door Woonstade. Bij deze aankoop is destijds afgesproken dat Nijestee een gedeelte van de onrendabele top op 49 woningen bij de verkoop ervan zou terugkrijgen. Met deze afspraak is een bedrag van € 292.234,- gemoeid, dat in 2011 aan Nijestee is voldaan. De woningen worden verkocht op basis van de marktwaarde, waarbij toetsing van de marktwaarde plaatsvindt aan de hand van een tweede taxatierapport, opgesteld door een NVM-makelaar. Koopvast en Koopzeker In het verslagjaar is geen woning verkocht onder de regeling Koopvast of Koopzeker.
11
5
Vastgoed
5.1
Nieuw- en verbouw Nieuwbouw Lidl bouwde, in nauw overleg met ons, in 2011 in het centrum van Sappemeer een nieuwe winkel met daarboven twaalf ruime appartementen, elk met een garage op kelderniveau. In het voorjaar van 2012 gingen de woningen in de verkoop. Begin 2011 zijn de laatste tien 2-onder-1-kap koopwoningen van het project De Vorst opgeleverd. Eind 2010 waren al zes huur- en zes koopwoningen opgeleverd. Het resultaat over 2011 van dit project bedroeg bijna € 80.000,-. In 2010 was al een winst genomen van € 599.000,-. In het laatste kwartaal van 2011 zijn dertien huurwoningen aan de Woldweg, het Tarweplein en de Gerststraat opgeleverd. Alle woningen waren bij oplevering verhuurd. Ook zijn zes koopwoningen opgeleverd, die begin 2011 al waren verkocht. Dit koopproject leverde een positief saldo op van ruim € 38.000,-. In Engelbert werden veertien huurappartementen, vier levensloopbestendige huurwoningen en vier koopwoningen gebouwd, die in het voorjaar van 2012 zijn opgeleverd. Aan de Reitdiephaven in Groningen worden eenenveertig appartementen gebouwd. Ook die worden voorjaar 2012 opgeleverd. Twaalf appartementen zijn bestemd voor de verkoop en negenentwintig voor de verhuur, waarvan het overgrote deel sociale huur. Voor de koopappartementen geldt dat het resultaat op deze verkopen wordt gedeeld met Ballast Nedam. Verbouw en grootonderhoud Aan de Olgerweg in Middelbert worden dertig woningen gerenoveerd en verbeterd door het aanbrengen van dubbele beglazing, vloer- en dakisolatie. Daarnaast is groot onderhoud uitgevoerd aan ramen, deuren en kozijnen. Met deze verbeteringen zijn de woningen van energielabel gemiddeld E naar C gegaan.
5.2.
Plannen Plan Keyserstraat/Hoofdstraat Hoogezand Besloten is om in verband met de slechte marktomstandigheden de realisatie van het plan Keyserstraat/Hoofdstraat in Hoogezand met minstens vijf jaar uit te stellen. De verwachting is dat de verkoop van de te bouwen appartementen ernstig zal stagneren en aanpassing van het plan leidt eveneens niet tot spoedige verkoop. Oosterhoogebrug In het kader van de nota Zorgen voor Morgen, heeft Steelande wonen het initiatief genomen om in de wijk Oosterhoogebrug/Ulgersmaborg een woonzorgvoorziening te realiseren. De nota Zorgen voor Morgen is een gezamenlijk initiatief van gemeente, corporaties en zorginstellingen om woningen en voorzieningen voor ouderen goed te verdelen over de stadswijken. P. Wayerstraat Het project P. Wayerstraat bestaat uit zestien duplexwoningen die een gemeentelijke monumentenstatus hebben. Op grond daarvan is vervangende nieuwbouw niet mogelijk. In 2012 wordt gestart met een grondig cascoherstel en de samenvoeging van twee duplexeenheden tot één woning. Deze woningen worden vervolgens te koop aangeboden.
12
Middelbert Met de gemeente Groningen zijn we in discussie over de (on)mogelijkheden van een complex met 30 bejaardenwoningen aan de Olgerweg. Meerstad Momenteel worden geen plannen gemaakt voor ons aandeel in Meerstad. Zoals het er nu naar uitziet bouwen we daar niet eerder dan in 2017. 5.3
Klachten, mutatie en onderhoud Het dagelijkse- en mutatieonderhoud van de woningen in Hoogkerk, Oosterhoogebrug, Ruischerbrug en Engelbert wordt door de eigen technische dienst uitgevoerd. Het onderhoud in Hoogezand-Sappemeer, Foxhol en Kropswolde wordt uitgevoerd door medewerkers van aannemers, die door onze opzichter onderhoud worden aangestuurd.
5.4
Wmo-aanpassingen Ook in het verslagjaar zijn met subsidie op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) woningen geschikt gemaakt voor mensen met een beperking.
5.5
Boodschappendienst/telefonische bereikbaarheid Ook in 2011 maakten we gebruik van een callcenter. Hierdoor waren we zeven dagen per week, 24 uur per dag bereikbaar. De telefonische bereikbaarheid was op deze manier volledig gegarandeerd. Steelande wonen maakt gebruik van hetzelfde callcenter, waarmee de 24/7 bereikbaarheid voor onze huurders is gegarandeerd.
5.6
Woningcartotheek Van elke woning zijn gegevens beschikbaar en in een leaflet te printen, inclusief foto.
5.6
Energie Labeling woningen Iedereen die een huurovereenkomst van een woning met ons afsluit, krijgt daarbij het energielabel van de woning uitgereikt. Duurzaam bouwen Bij niet planmatig en planmatig onderhoud en bij renovatie en nieuwbouw zijn we bewust op zoek naar materialen en toepassingen die minder milieubelastend zijn dan de gebruikelijke. Bij materialen wordt gekeken hoe de productie plaatsvindt en of ze recyclebaar zijn. Zo plaatsen we geen andere cv ketels dan HR-combiketels. Onze laatst opgeleverde bouwwerken van de afgelopen tien jaar hebben uitsluitend het energielabel A of B.
13
6
Woondiensten Het jaar 2011 stond in het teken van de voorbereidingen voor de fusie. In een werkgroep - waarin medewerkers van de afdeling Woondiensten van Woonstade en de afdeling Verhuur- en Bewonerszaken van Woningstichting Talma participeerden - zijn de contouren van de nieuwe afdeling Woondiensten gevormd.
6.1
Onderzoek/enquêtes Zoals gebruikelijk zijn in Hoogezand-Sappemeer en in Groningen enquêtes gehouden onder nieuwe huurders en bewoners die de huur opzegden. Het algemene beeld is dat men tevreden is over onze dienstverlening.
6.2
Bewonerscommissies en leefbaarheid In 2011 was er regelmatig overleg in een prettige sfeer met bewonerscommissies op complex- of flatniveau, zowel in Hoogezand-Sappemeer als in Groningen. De bewonerscommissie van Hoogkerk – Noorddijk heeft in de loop van 2011 een eigen onderkomen in het Gabriël Woonzorgcentrum gekregen. In Hoogezand-Sappemeer deed men één keer een beroep op een bijdrage uit het leefbaarheidsfonds. In overleg met de bewonerscommissie van de Hooge Poort is een muurschildering aangebracht in de hal. Eind 2011 is met beide bewonerscommissies, de Raad van Commissarissen, de directeur-bestuurder en leden van het MT een rondgang gemaakt langs het bezit in zowel Groningen als Hoogezand – Sappemeer.
6.3
Nieuw Lokaal akkoord 2.0 ‘Mensen Maken Stad’ Sinds 2007 maken de gemeente Groningen en stad Groninger woningcorporaties samenwerkingsafspraken in het Nieuw Lokaal Akkoord (NLA). In 2011 zijn we hiermee verder gegaan als Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 ‘Mensen Maken Stad’. Dit akkoord loopt van 2011 tot 2014. We hebben opnieuw afspraken gemaakt over de woonruimteverdeling, het huisvesten van kwetsbare personen, het voorkomen van huisuitzettingen en het bouwen en opknappen van woningen. Er is een wijkbudget beschikbaar in vijftien stad Groninger wijken, waaronder Oosterhoogebrug en Hoogkerk. Dit wijkbudget is bedoeld om de leefbaarheid in buurt of wijk te verbeteren door te investeren in bewonersinitiatieven. In Hoogkerk zijn met dit geld ondermeer speelvoorzieningen voor kinderen aangelegd.
6.4
Europese beschikking In 2011 is voor het eerst gewerkt met de nieuwe regels voor de inkomensgrenzen bij het toewijzen van woningen. Woningstichting Talma en Woonstade hebben hiervoor een registratiesysteem opgezet. Beide organisaties voldeden in 2011 aan de door de overheid opgelegde criteria.
6.5
Woningzoekenden Op 31 december 2011 stonden in Hoogezand-Sappemeer 868 woningzoekenden ingeschreven. Dit zijn 65 ingeschrevenen meer ten opzichte van 31 december 2010. De meest genoemde reden tot inschrijving is nog steeds relatiebeëindiging.
6.6
Mutaties In 2011 zijn in Hoogezand-Sappemeer totaal 121 woningen opgezegd. Dit is een mutatiegraad van 7,2 %. Ten opzichte van voorgaande jaren betekent dit een forse daling. Een reden lijkt het op slot zitten van de woningmarkt. De redenen om de huur van een woning op te zeggen zijn divers. De meest voorkomende is een verandering in de persoonlijke situatie: wijziging in de gezinssituatie of zorgvraag. In Groningen zijn in totaal 129 woningen opgezegd. De mutatiegraad komt hier op 7%. Ten opzichte van 2010 is dit een hele
14
lichte verhoging. De woningmarkt wijkt hiermee duidelijk af van Hoogezand-Sappemeer hoewel we op hetzelfde percentage zitten. 6.7
Huurverhoging Voor het bezit van Woonstade bedroeg de huurverhoging per 1 juli 2011 gemiddeld 1,21%. Voor het bezit van Woningstichting Talma bedroeg die verhoging 1,3%.
6.8
Verhuur In 2011 zijn in Hoogezand-Sappemeer 121 woningen verhuurd. Bij ongeveer de helft gaat het om verhuur aan 1-persoonshuishoudens. Dit is vergeleken met voorgaande jaren een constant cijfer. Het aandeel 65+ in de verhuur is ruim 13%. Dit ligt lager dan in 2010 (ruim 20%). In Groningen is iets meer dan de helft aan 1-persoonshuishoudens verhuurd en ongeveer 19% is aan 65+ huishoudens. In de tabellen op de volgende bladzijde is - conform de huurprijs- en inkomensgrenzen van het Besluit Beheer Sociale Huursector - aangegeven aan wie de beschikbare woonruimte is toegewezen.
15
BBSH tabel Hoogezand-Sappemeer Periode 01-01 t/m 30-06 Leeftijd Inkomen
Periode 01-07 t/m 31-12
Huurgrenzen ≤ 361,66 > 361,66 > 517,64 Inkomen ≤ 517,64
Huurgrenzen ≤ 361,66 > 361,66 > 517,64 ≤ 517,64
1 Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie is verhuurd in het verslagjaar . < 65
> 65
≤ 21.625
5
13
0
≤ 21.625
3
20
0
> 21.625
1
4
1
> 21.625
1
6
1
≤ 20.325
0
1
0
≤ 20.325
0
2
0
> 20.325
0
0
0
> 20.325
0
0
1
2 Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie is verhuurd in het verslagjaar . < 65
> 65
≤ 29.350
4
9
1
≤ 29.350
4
8
1
> 29.350
1
3
2
> 29.350
0
3
2
≤ 27.750
0
3
0
≤ 27.750
0
1
0
> 27.750
0
1
2
> 27.750
0
0
0
3 Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie is verhuurd in het verslagjaar . < 65
> 65
≤ 29.350
1
7
0
≤ 29.350
0
5
0
> 29.350
0
0
0
> 29.350
0
2
1
≤ 27.750
0
0
0
≤ 27.750
0
1
0
> 27.750
0
0
0
> 27.750
0
0
0
16
BBSH tabel Groningen Periode 01-01 t/m 30-06 Leeftijd Inkomen
Periode 01-07 t/m 31-12
Huurgrenzen ≤ 361,66 > 361,66 > 517,64 Inkomen ≤ 517,64
Huurgrenzen ≤ 361,66 > 361,66 > 517,64 ≤ 517,64
1 Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie is verhuurd in het verslagjaar . < 65
> 65
≤ 21.625
1
7
2
≤ 21.625
8
8
15
> 21.625
2
4
5
> 21.625
0
2
2
≤ 20.325
0
5
1
≤ 20.325
0
4
4
> 20.325
0
0
0
> 20.325
0
1
2
2 Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie is verhuurd in het verslagjaar . < 65
> 65
≤ 29.350
0
3
2
≤ 29.350
1
4
9
> 29.350
2
0
4
> 29.350
0
0
1
≤ 27.750
0
2
2
≤ 27.750
0
1
2
> 27.750
0
0
0
> 27.750
0
0
2
3 Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie is verhuurd in het verslagjaar . < 65
> 65
≤ 29.350
0
5
4
≤ 29.350
1
2
7
> 29.350
0
0
0
> 29.350
0
0
2
≤ 27.750
0
0
0
≤ 27.750
0
0
0
> 27.750
0
0
0
> 27.750
0
0
0
17
7
Financiën
7.1
Administratie De administratie is als volgt geautomatiseerd: 1.
Bedrijfsadministratie, NCCW;
2.
Debiteuren- en crediteurenadministratie, NCCW;
3.
Meerjarenbegrotingen, zowel financieel als technisch, NCCW;
4.
Huuradministratie, NCCW;
5.
Klant Informatie Systeem, NCCW;
6.
Woonruimteverdeling in Hoogezand: NCCW; in Groningen nemen we deel aan Woningnet;
7.
Mutatie Procedure Module, NCCW;
8.
Onderhoudsadministratie, NCCW;
9.
Woning Informatie Systeem, NCCW;
10. Salarisadministratie, NCCW; 11. Tekstverwerking, Word met NCCW huisstijl en eigen toepassingen; 12. Rekenprogramma's, Excel, etc.; 13. Contactbeheer, Techxx; 14. Vastlegging bedrijfsprocessen, BPM one. 7.2
Controle De controle van de administratie en jaarrekening is dit jaar opgedragen, na overleg met BDO, aan Ernst & Young Accountants. BDO zal waar nodig faciliteren en adviseren. In 2012 en de jaren daarna wordt een ‘sollicitatieprocedure’ gevolgd om te komen tot een accountant voor Steelande wonen.
7.3
Financiën Er zijn geen kosten- en belastingbesparende constructies toegepast.
7.4
Solvabiliteit De solvabiliteit bedraagt 8,3%. De verwachting is dat de financiële continuïteit van Steelande wonen niet in het geding komt. Dit wordt bevestigd door het CFV en de WSW. Op basis van de meerjarenbegroting moeten er wel maatregelen worden genomen om de kaspositie te versterken.
7.5
Treasurybeleid Het treasurybeleid wordt uitgevoerd door een treasurycommissie, bestaande uit de directeurbestuurder, manager financiën en een medewerker van Thésor. Tijdens de bijeenkomsten komen nieuwe ontwikkelingen op de kapitaalmarkt aan de orde. De uitwerking van het beleid gebeurt door Thésor. Tijdelijk overtollige middelen worden uitsluitend uitgezet in risicomijdende beleggingen. Ook in 2011 zijn met de treasurycommissies van Woonstade, Stichting Eelder Woningbouw en Woningstichting Talma bijeenkomsten gehouden onder begeleiding van een medewerker van Thésor. Er is in het verleden zeer beperkt gebruik gemaakt van derivaten om de toekomstige rente te beheersen.
18
7.6
Deelnemingen Met het oog op de vennootschapsbelastingplicht zijn in het verleden drie BV’s opgericht: Woonstade Holding, Woonstade Beheer en Woonstade Ontwikkeling. In deze BV’s vinden geen activiteiten plaats, vanwege de integrale belastingplicht vanaf 2008. Daarnaast is er een deelneming voor 16,67% in Vierwaarde BV, opgericht met drie andere corporaties, voor het realiseren van sociale huurwoningen in het project Meerstad.
19
8
Communicatie Direct contact Direct persoonlijk contact met huurders en woningzoekenden. Dat staat bij Steelande wonen voorop. Onze medewerkers onderhouden deze dagelijkse contacten. Bij bijzondere projecten overleggen we rechtstreeks tijdens speciale bijeenkomsten. Aanvullende informatie verstrekken we mondeling, per brief en via de website. De Steelander In 2011 is voor het eerst een uitgave van De Steelander naar alle bewoners en relaties gestuurd, vergezeld van een key-finder, bedoeld als attentie bij de fusie. Jaarverslag 2010 Ook in 2011 is, zoals gebruikelijk in Hoogezand, het verkort jaarverslag 2010 in een publieksvriendelijke versie naar alle bewoners en relaties gestuurd. Het jaarverslag van zowel Woonstade als Woningstichting Talma was te downloaden op de website van beide corporaties. Aandacht in de media De media besteedden regelmatig aandacht aan activiteiten van zowel Steelande wonen als haar rechtsvoorgangers.
20
9 Samenvatting In 2011 ging de aandacht voornamelijk uit naar het voorbereiden van de fusie. Voor het overige waren er weinig bijzonderheden ten opzichte van het jaar ervoor. Opnieuw waren we samen met alle collega’s in staat om onze activiteiten, met het belang van onze bewoners op de eerste plaats, te kunnen uitvoeren.
Wim Nolden directeurbestuurder
Groningen, 29 juni 2012
21
10
Verklaring bestuur Het bestuur van Steelande wonen verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Wim Nolden directeurbestuurder
Groningen, 29 juni 2012
22
Verslag van de Raad van Commissarissen 2011 Algemeen Het jaar 2011 stond, zowel voor Woonstade als voor Talma, in het teken van de fusie naar Steelande wonen. Deze fusie is gerealiseerd met ingang van 1 november 2011. In 2009 werden de eerste samenwerkingsstappen gezet. In 2010 werd vanaf maart gewerkt met een begeleidingscommissie. Die bestond uit de twee directeurbestuurders en vanuit de RvC Woonstade de heer Hans van der Laan en mevrouw Karin Kalverboer en vanuit de RvC Talma de heren Wim Molema en David de Jong. Vergaderingen Beide RvC’s hebben met name in het eerste half jaar van 2011 met enige regelmaat vergaderd. Ongeveer vier maal werd er afzonderlijk vergaderd en een enkele keer gezamenlijk. Zaken die aan de orde kwamen waren: kwartaalrapportages, de jaarrekening 2010 en projecten. Er is geen aandacht besteed aan het eigen functioneren. Reden was de opheffing van beide RvC’s aan het einde van de zomer. Naast de reguliere vergaderingen werden bijeenkomsten bezocht van VTW en Aedes. Op 24 oktober vond de eerste officiële vergadering van de RvC Steelande wonen plaats en op 1 november vond er een rondgang plaats langs een deel van het bezit door leden van de huurdersraad HS, de Huurdersvereniging van Woonstade, medewerkers van Steelande wonen en de nieuwe RvC. Op 30 november vond de laatste vergadering van 2011 plaats.
B.R. Munneke, directeur/bestuurder Leeftijd (peildatum 31-12-2011) Woonplaats Deskundigheid Hoofdfunctie Relevante nevenfunctie Netwerken
Voorgedragen door Tijdstip eerste benoeming Dienstverband
64 jaar Sappemeer Bouwkundig, maatschappelijk, bestuurlijk, organisatie Directeur/bestuurder Woningstichting Talma Bestuurslid stichting administratiekantoor NCCW, Het directeurencontact, Aedes kenniscentrum Drenthe-Groningen (KDG), Overlegorgaan Directeuren Woningcorporaties Noord Nederland (ODW) MKW, platform voor woningcorporaties, MKW kiesplatform, aantal niet relevante nevenfuncties in de privé-sfeer RvC en bestuur 1984 in 2004 tot directeur/bestuurder voor onbepaalde tijd
W. Nolden, directeur/bestuurder Leeftijd (peildatum 31-12-2011) 58 jaar Woonplaats Zevenhuizen (Gr) specifiek belast met vastgoedontwikkeling en financiën. Werkzaam vanaf 1978 bij de rechtsvoorgangers van Steelande wonen, zijnde Woonstade en Woningbouwvereniging Hoogkerk. Per 1 november 2011 benoemd als directeur bestuurder van Steelande wonen, voor onbepaalde tijd. Geen relevante nevenfuncties Leden van de RvC van Stichting Woonstade Hoogkerk - Noorddijk Commissaris datum benoeming lopende termijn TJ. Heikens 01-01-2006 tweede J. Hoekzema 01-01-2006 tweede J.H. van der Laan 01-01-2004 tweede P.H.W. Sliep 13-12-2006 eerste K. Kalverboer 24-11-2008 eerste
jaar van aftreden 2010 2011 2012 2010 2012
23
Leden van de RvC van Woningstichting Talma Commissaris datum benoeming L. Pots H. Vegter J.J. Dijkman G. Puister 2005 W. Molema 2005 D. de Jong 2007
lopende termijn
tweede tweede tweede
jaar van aftreden 2010 2009 2011 2013 2013 2015
In beide RvC’s vond geen aftreden en vervanging plaats. De heer Vegter is vanwege zijn financiële achtergrond gevraagd te blijven tot de fusie. Leden van de RvC Steelande wonen (per 1 november 2011) J.H. van der Laan (voorzitter)
Leeftijd (peildatum 31-12-2011) Woonplaats Deskundigheid Hoofdfunctie Relevante nevenfuncties
Tijdstip eerste benoeming Jaar van aftreden D. de Jong (vice-voorzitter)
Leeftijd (peildatum 31-12-2011) Woonplaats Deskundigheid Hoofdfunctie Relevante nevenfuncties Tijdstip eerste benoeming Jaar van aftreden K.M.A. Kalverboer
Leeftijd (peildatum 31-12-2011) Woonplaats Deskundigheid Hoofdfunctie
Relevante nevenfunctie Tijdstip eerste benoeming Jaar van aftreden
61 jaar Roden jurist, generalist, brede bestuurlijke ervaring burgemeester gemeente Noordenveld Lid Raad van Commissarissen Sport Drenthe Bestuurslid Bart Foundation Lid Raad van Commissarissen WMD 2005 2014 op voordracht van Huurdersraad HS 51 jaar Groningen Hoogkerk Politiek, management onderwijs Directeur voortgezet onderwijs Drachten Vice voorzitter RvT Centraal Orgaan Peuterspeelzalen Voorzitter Stichting Paradij Zorgboerderij Aduard 2007 2017 op voordracht van de Huurdersvereniging Hoogkerk Noorddijk 53 jaar Noordlaren zorg en organisatie(ontwikkeling) directeur Zorg Innovatie Forum en programmaleider cure en care van het Healthy Ageing Network Northern Netherlands voorzitter Humanitas Noord Nederland 2009 2018
P.H.W. Sliep
Leeftijd (peildatum 31-12-2011) Woonplaats Deskundigheid
53 jaar Groningen vastgoed 24
Hoofdfunctie Relevante informatie
Procesmanager Vastgoed bij de Rijksgebouwendienst Werkervaring op het gebied van beoordelen projectvoorstellen, risicomanagement en gebiedsontwikkeling. Lid van vastgoednetwerk “Wildverband” 2007 2016
Tijdstip eerste benoeming Jaar van aftreden W.J. Molema
Leeftijd (peildatum 31-12-2011) Woonplaats Deskundigheid
49 jaar Sappemeer, heden Kropswolde Bestuurlijke organisatie, financiën en economie, volkshuisvesting Projectmanager overheidsinstelling Lid RvT VCOG 2005 2015
Hoofdfunctie Relevante nevenfunctie Tijdstip eerste benoeming Jaar van aftreden Vergoedingen 2011 Voorzitter Vice voorzitter/secretaris Leden
Woonstade € 4.728,53 € 0,00 € 3.152,25
Talma € 6.437,00 € 5.364,00 € 4.291,00
Sinds november 2011 (de fusiedatum) wordt de RvC ondersteund door een externe secretaris.
25
Jaarrekening over het boekjaar 2011 Datum opmaken jaarrekening 29 juni 2012
26
KENGETALLEN Boekjaar
2011
2010
1 woningen en woongebouwen 1 in exploitatie 2 in aanbouw 2 standplaatsen 3 garages 4 bedrijfspanden 5 verzorgingstehuis 6 overige
3.511 0 17 241 35 0 64
3.504 0 17 241 35 0 56
Totaal
3.868
3.853
23
115 3 45
2009
2008
2007
AANTAL VERHUUREENHEDEN
MUTATIES IN HET BEZIT 1 opgeleverd / wijziging bestemming 1 woningen 2 bedrijfspanden 3 overige 2 aangekocht 1 woningen 2 garages 3 aankoop bedrijfspanden 3 verkocht 1 woningen 2 garages
8 2
-18
4 onttrekkingen 1 gesloopt / samengevoegde woningen 2 gesloopt / samengevoegde bedrijfspanden 3 sloop garages
WOZ WAARDE ( x € 1.000)
-21 -1 -65
15
-1 75
478.000
470.000
27
KENGETALLEN Boekjaar
2011
2010
2,0 1,6 2,0 6,3 3,1 6,1 3,2 6,0
2,0 0,6 0,0 6,5 6,8 5,0 3,2 6,0
30,3
30,1
7,1 2,1 1,6
7,8 1,2 0,7
0,43
0,44
8,35
12,92
-64,62
19,06
4,13
4,40
-1,62
6,26
4.507 458 812 345 18 2.010 -2.913
7.435 461 789 340 19 2.067 1.417
2009
2008
2007
PERSONEELSBEZETTING EINDE BOEKJAAR (in fte's) 1 2 3 2 3 4 5 6
Directie Controller / PR Beleid & Ondersteuning Woondiensten Financiën Vastgoed Huismeesters / Servicemedewerkers Uitvoerend personeel
Totaal VERHUUR en INCASSO 1 2 3
Mutatiegraad ( aantal opzeggingen / aantal woningen ) Huurachterstand in % van huren en vergoedingen Huurderving in % van de huren en vergoedingen
CONTINUITEIT 1 2 3 4 5
Liquiditeit ( current ratio ) = vlottende activa / kortlopende schulden ultimo boekjaar Solvabiliteit = eigen vermogen / totaal vermogen ultimo boekjaar Rentabiliteit eigen vermogen = jaarresultaat / eigen vermogen ultimo boekjaar Rentabiliteit vreemd vermogen = rente vreemd vermogen / totaal vreemd vermogen ultimo boekjaar Rentabiliteit totaal vermogen = jaarresultaat + verschuldigde rente / totaal vermogen
BALANS, WINST- en VERLIESREKENING PER WONING ( in euro's ) 1 2 3 4 5 6 7
Eigen vermogen Huur per maand ultimo Kosten werkapparaat Belastingen Verzekeringen Rentelasten Jaarresultaat
28
BALANS PER voor
ACTIVA
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
171.578.857
184.460.868
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
6.430.003
2.631.799
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2.437.340
2.470.726
715.592
729.596
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal materiële vaste activa
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Belastinglatentie Overige vorderingen
181.161.791
0 1.373 554.000 0
Totaal financiële vaste activa
190.292.989
0 -1.989 651.000 4.000.000 555.373
4.649.011
181.717.164
194.942.000
Voorraden
4.114.086
2.372.304
Onderhanden projecten
1.444.688
573.862
Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Belastingvordering Overlopende activa
428.221 468.066 719.237 132.776
147.461 1.164.619 406.002 176.709
Totaal vorderingen
1.748.300
1.894.791
Liquide middelen
547.633
1.827.255
7.854.708
6.668.212
189.571.873
201.610.213
Totaal vlottende activa
TOTAAL
29
BALANS PER voor
31 DECEMBER 2011 winstbestemming
PASSIVA
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
EIGEN VERMOGEN Kapitaal Wettelijke en statutaire reserves Resultaat boekjaar
45 26.051.479 -10.226.584
Totaal eigen vermogen
45 21.086.755 4.964.724 15.824.940
26.051.524
VOORZIENINGEN Voorziening kantoorgebouw Voorziening Vierwaarde BV Voorziening voor jubileumuitkeringen Voorziening onrendabele investeringen
28.350 506.928 109.929 0
Totaal voorzieningen
18.628 0 109.929 1.828.007 645.207
1.956.564
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
2.941.055 151.118.565
Totaal leningen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
7.760.500 150.099.594 154.059.621
712.196
Totaal VOV Waarborgsommen Totaal langlopende schulden
157.860.094 719.198
712.196
719.198
8.646
0
154.780.462
158.579.292
KORTLOPENDE SCHULDEN Investeringsverplichting Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
42.220 12.207.990 864 2.429.832 359.078 204.464 3.076.816
43.585 9.590.588 2.119 1.036.060 433.898 153.413 3.763.171 18.321.264
15.022.833
189.571.873
201.610.213
30
31
WINST-EN VERLIESREKENING OVER 2011 2011 x€1
2010 x€1
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Mutatie onroerende zaken onder voorwaarden Wijzigingen in onderhanden werk Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
19.313.137 986.130 1.202.227 -7.002 1.574.266 2.065 125.997
Som der bedrijfsopbrengsten
19.379.645 1.033.985 2.357.848 88.540 910.267 3.745 262.648 23.196.819
24.036.677
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Kosten uitbesteed werk en andere kosten Overige bedrijfslasten
6.136.100 8.611.651 1.437.152 242.299 250.730 3.999.207 1.574.266 4.717.770
3.672.752 -3.483.412 1.493.622 227.918 249.520 3.754.093 910.267 4.299.015
Som der bedrijfslasten
26.969.173
11.123.775
Bedrijfsresultaat
-3.772.354
12.912.902
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
102.046 0 0 7.154.733
Som der financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Belastingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
236.919 0 0 7.647.039
-7.052.688
-7.410.120
-10.825.041
5.502.782
598.457
-538.058 598.457
-538.058
-10.226.584
4.964.724
32
Kasstroomoverzicht over 2011 2011 (x € 1) (volgens de indirecte methode)
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) - Mutatie voorzieningen - Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen . mutatie voorraden . mutatie onderhanden projecten . mutatie operationele schulden
-3.772.354 16.214.150 -1.311.357 744.948 -1.741.782 -870.827 637.807 -1.229.854 9.900.586
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividenden Betaalde interest Resultaat deelnemingen Betaalde winstbelasting mbt operationele activiteiten
102.046 0 -7.154.733 0 0 -7.052.688 2.847.899
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit aandelenuitgifte Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Mutatie overige langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen
-8.939.727 1.856.774 -3.003.362 7.097.000 -2.989.314 2.660.623 0 9.600.000 -13.400.474 1.643 -1.138.207 -1.279.622
33
Toelichting op de jaarrekening Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld .
Activiteiten De activiteiten van Stichting Steelande wonen, statutair gevestigd en kantoor houdende in Groningen, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken.
Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst-en-verliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving .
Fusie Woningstichting Talma is in 2011 gefuseerd met Stichting Woonstade Hoogkerk-Noorddijk. Bij deze juridische fusie was Woningstichting Talma de verkrijgende woningcorporatie en was Stichting Woonstade Hoogkerk-Noorddijk de verdwijnende woningcorporatie. Door de fusie heeft Woningstichting Talma onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende woningcorporatie verkregen. De financiële gegevens zijn conform de fusieakte in deze jaarrekening verwerkt vanaf 1 januari 2011. In 2011 is de naam van Woningstichting Talma gewijzigd naar Stichting Steelande wonen. De waarderingsgrondslagen en winstbepalingsgrondslagen van de nieuwe woningcorporatie zijn gebaseerd op de door beide woningcorporaties toegepaste grondslagen. Voor een beperkt aantal posten is een geharmoniseerde grondslag gekozen. De vergelijkende cijfers over 2010 zijn gebaseerd op de financiële gegevens van de beide woningcorporaties op basis van de jaarrekeningen 2010. De effecten van de harmonisatie van grondslagen op het eigen vermogen per 1 januari 2011 zijn als volgt aan te geven:
34
Eigen vermogen per 31 december 2010: Woningstichting Talma Stichting Woonstade Hoogkerk-Noorddijk
6.609.050 22.032.231 28.641.281
Effecten harmonisatie: - Wijziging kasstroomgenerende eenheden bij bedrijfswaarde
- 3.095.178
- Wijziging Jubileumvoorziening
-
59.143
Stelselwijziging - Wijziging Verkopen onder Voorwaarden Gecorrigeerd eigen vermogen per 31 december 2010
564.519 26.051.479
Harmonisatie kasstroomgenerende eenheden bij bedrijfswaarde De harmonisatie van de bedrijfswaarde ziet toe op de uniformering van de invulling van het begrip kasstroomgenerende eenheden ten behoeve van de bedrijfswaarde. Harmonisatie jubileumvoorziening Deze harmonisatie ziet toe op de verantwoording van een jubileumvoorziening voor het voltallige personeel van Stichting Steelande Wonen. Door voormalig Stichting Woonstade Hoogkerk-Noorddijk werd tot de fusie geen voorziening voor jubileum verantwoord. Harmonisatie afschrijvingen Deze stelselwijzing heeft betrekking op de uniformering van de afschrijvingmethode. Door voormalig Stichting Woonstade Hoogkerk-Noorddijk werd de materiële vaste activa in exploitatie tot de fusie op basis van de annuïtaire methode afgeschreven, bij voormalig Woningstichting Talma op lineaire methode. Vanaf 1 januari 2011 wordt de materiële vaste activa in exploitatie op basis van de lineaire methode afgeschreven. De aanpassing van de afschrijvingsmethode is prospectief toegepast en leidt derhalve niet tot een aanpassing in het beginvermogen per 1 januari 2011. Stelselwijziging Verkopen onder Voorwaarden Ten aanzien van de onder de materiële vaste activa verantwoorde woningen welke verkocht zijn onder voorwaarden (VOV) werden deze tot en met 31-12-2010 gewaardeerd tegen kostprijs. Volgens de RJ272 (en de nieuwe Richtlijn RJ645 welke per 1-1-2012 van kracht is) dienen de VOV-woningen (welke kwalificeren als een financieringstransactie) te worden gewaardeerd tegen actuele waarde, waarbij de initiële waardemutatie via het eigen vermogen als zogenaamde herwaardering wordt verwerkt en de jaarlijkse waardemutatie via het resultaat loopt. De wijziging van de waardering van de woningen verkocht onder voorwaarden van kostprijs naar actuele waarde is verwerkt als stelselwijziging.
35
Consolidatie Vanwege de geringe omvang van de deelnemingen ten opzichte van het totaal is er conform artikel 407 lid 1a van BW 2 titel 9 afgezien van consolidatie van deze deelnemingen. En derhalve geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld. De deelnemingen zijn gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.
Deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde In de jaarrekening zijn de volgende deelnemingen verantwoord op nettovermogenswaarde:
Woonstade Holding, 100%
Stelselwijzigingen In het verslagjaar heeft Steelande wonen een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving en presentatie van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Met ingang van 1 januari 2011 worden onroerende zaken, die in het kader van verkoop onder voorwaarden zijn verkocht verwerkt als “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” gewaardeerd tegen markwaarde onder aftrek van de verleende aankoopkorting. Tot deze datum werden de onder deze regeling verkochte woningen gewaardeerd tegen kostprijs. Het verschil tussen beide methoden is verwerkt als stelselwijziging. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd; een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. Voor de cijfermatige verwerking van de stelselwijziging verwijzen wij naar de paragraaf fusie opgenomen in deze grondslagen.
36
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde.
Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd t.o.v. voorgaand jaar, tenzij anders vermeld onder “Stelselwijzigingen” en “Fusie”.
Transacties verbonden partijen Met de meeste deelnemingen heeft Stichting Steelande wonen naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen of uitbesteed. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
1. Materiële vaste activa 1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie Historische kostprijs: De onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken in exploitatie kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de begroting 2012. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
37
Clustering van kasstroomgenererende eenheden sluit aan bij het interne beleid en bedrijfsvoering. Bij de bepaling van de minimumwaarde is voor dit verslagjaar gekozen voor een clustering op complexniveau. Voor de gehanteerde parameters wordt verwezen naar de toelichting op materiële vaste activa in exploitatie. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde. De kasstromen worden postnumerando contant gemaakt. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag zijn WOZ-waarden als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Jaar Aantal verkopen
2012 15
2013 15
2014 15
2015 15
2016 15
De grond is tegen kostprijs ingerekend in de bedrijfswaarde.
1.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Er wordt geen rente toegerekend aan grondposities. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten/voorraden, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst-enverliesrekening en naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa.
38
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
Onderhoud Voor kosten van periodiek groot onderhoud aan het pand in Hoogezand wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening is opgenomen onder de overige voorzieningen aan de passiefzijde van de balans.
1.4 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.
2. Financiële vaste activa 2.2 Deelnemingen De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Steelande wonen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Stichting Steelande wonen geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Stichting Steelande wonen ten behoeve van deze deelnemingen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen.
39
De vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
2.4 Belastinglatenties Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, Dit betreft een actieve belastinglatentie in verband met het verschil tussen commerciële en fiscale waardering van de opgenomen leningen en financiële instrumenten. Deze is gewaardeerd tegen een nominaal belastingtarief van 20%.
2.5 Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde eventueel onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.
3. Voorraden Voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijs. Hierbij wordt rekening gehouden met een voorziening voor mogelijke incourantheid. Het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor verkoop) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
4. Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
40
In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst-enverliesrekening verwerkt in de post verkoop onroerende goederen zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de post kosten uitbesteed werk in de winsten-verliesrekening.
5. Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde eventueel onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.
5.2 Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
6. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.
7. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale/contante waarde opgenomen. Verwerking verplichtingen: In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
41
verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering hiervan heeft plaatsgevonden
7.1 Voorzieningen voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Stichting Steelande wonen verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Stichting Steelande wonen of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen.
7.2 Voorziening kantoorgebouw De voorziening kantoorgebouw is gevormd voor het te verwachten grootonderhoud aan het kantoorpand te Hoogezand.
7.3 Voorziening Jubilea De voorziening jubilea betreft de contante waarde van de verwachte toekomstige kosten in verband met de op grond van de CAO verplichte jubileumvergoedingen. De disconteringsvoet bedraagt 4%. Bij het bepalen van de verwachte kosten is rekeninggehouden met de verwachte blijfkans.
7.4 Voorziening Vierwaarde B.V. De voorziening Vierwaarde B.V. wordt gevormd voor een in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen welke voortvloeit uit een borg- en garantstelling waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is.
7.5 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een
42
voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.
8. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en een financiële verplichting of eigenvermogensinstrument bij een andere partij. Financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Stichting Steelande wonen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Steelande wonen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
43
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd.
9. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3 %. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
10. Vergoedingen De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten.
11. Verkoop onroerende goederen De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (veelal passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
12. Mutatie onroerende zaken onder voorwaarden De post onroerende zaken onder voorwaarden betreft het saldo van wijziging van de waardering van de activa verkocht onder voorwaarden (VOV) en de terugkoopverplichting als gevolg van wijzigingen in marktwaarde.
13. Wijziging in onderhanden werk Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
14. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van begeleiding- en toezichtkosten ten behoeve van onroerende zaken worden hieronder verantwoord.
15. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire
44
methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De
afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond in eigendom: geen afschrijvingen Grond in erfpacht afkoop afloop contract geen afschrijvingen Bouw lineair 50 jaar Verbeteringen lineair 40 jaar Geriefsverbeteringen lineair 25 jaar Inrichting lineair 10 jaar Inventaris / ICT lineair 5 jaar Vervoer lineair 5 jaar
16. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Daarnaast bestaan de overige waardeveranderingen uit waardemutaties van materiële vaste in exploitatie als de gevolg van de vergelijking boekwaarde versus bedrijfswaarde.
17. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers .
18. Pensioenen Verwezen wordt naar de Toelichting op de winst- en verliesrekening, Bedrijfslasten, onderdeel Pensioenen.
19. Kosten uitbesteed werk Projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
20. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief.
45
21. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
22. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
23. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Steelande Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Stichting Steelande wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2011 en het fiscale resultaat 2011 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
24. Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Steelande wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
25 Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het
46
kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen.
47
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
48
49
TOELICHTING OP DE BALANS
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
171.578.857 6.430.003 2.437.340
184.460.868 2.631.799 2.470.726
Totaal
180.446.199
189.563.393
Totaal
MATERIËLE VASTE ACTIVA
Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt : Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Overige zaken
210.367.421 -3.095.178
10.773.659 0
171.074 0
221.312.153 -3.095.178
-32.434.306
-1.236.652
-85.149
-33.756.107
Boekwaarde per 1 januari
174.837.937
9.537.006
85.924
184.460.868
Mutaties in het boekjaar : - overboeking - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - waardeveranderingen - waardeverandering ORT - correctie afschrijvingen
2.737.578 607.573 -1.845.341 -5.661.695 -6.629.417 -1.950.000 744.609
0 0 0 -299.577 -572.324 0 0
0 1.311 0 -14.729 0 0 0
2.737.578 608.885 -1.845.341 -5.976.001 -7.201.741 -1.950.000 744.609
Saldo
-11.996.693
-871.901
-13.418
-12.882.011
- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
211.867.231
10.773.659
172.385
222.813.275
-49.025.987
-2.108.553
-99.878
-51.234.418
Boekwaarde per 31 december
162.841.244
8.665.106
72.507
171.578.857
Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - stelselwijziging wijziging genereren kasstromen - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
x€1
Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn de volgende woningen geclassificeerd voor verkoop voor de komende 5 jaren. Jaar
Aantal Woningen
Verwachte opbrengstwaarde
Verkoopkosten
Boekwaarde
Verwacht resultaat
2012 2013 2014 2015 2016
15 15 15 15 15
2.046.000 2.239.000 2.107.000 2.164.000 2.371.000
-61.000 -62.000 -63.000 -65.000 -66.000
-502.000 -839.000 -532.000 -487.000 -726.000
1.483.000 1.338.000 1.512.000 1.612.000 1.579.000
Het beleid is gericht op verkoop van woningen bij mutatie.
50
Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, storm- en vliegtuigschade. Bedrijfsmatig onroerend goed is verzekerd tegen de herbouwwaarde. Waardering Onroerende Zaken (WOZ) De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2010) in totaal ruim € 478 miljoen. Bedrijfswaarde Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waarderverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa € 185 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie, een overwaarde van bijna € 38 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: 2012 2013 2014 Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% Kostenstijging exploitatiekosten 2,83% 3,00% Kostenstijging bouw / onderhoud 2,00% 2,50% Huurverhoging 2,30% 1,67% 1,83% Huurderving 1,30% 1,30% 1,30%
2015 5,25% 3,00% 3,00% 2,00% 1,30%
2016 e.v 5,25% 3,00% 3,00% 2,00% 1,30%
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van bijna € 25 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: x € 1.000 Bedrijfswaarde 31 december 2010 Jaarresultaat Mutatie door tijdsverloop: een jaar minder kasstroom en effect contante waarde Voorraad mutaties Nieuwbouw Verbetering Verkoop Overige mutaties woninggegevens Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Mutatiegraad Prijsaanpassing- en kasstroomniveau wijzigingen Wijziging huurniveau Onderhoudslasten stijging Wijziging niveau overige lasten Sectorbijdragen Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbetering Bedrijfswaarde 31 december 2011 Grondwaarde, nominaal, per 1 januar 2011 Mutatie nieuwbouw Mutatie diverse investeringen Mutatie verkoop Totaal mutatie grond Grondwaarde, nominaal, per 31 december 2011
210.522
-1.641
1.601 -114 -445 1.406
-1.977 0 -211 -292
424 -25.183 5.169 -74
-3.063 10 -564 185.568 23.841 136 3 -134 5 23.846
51
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Woningen en woongebouwen
Aangegane verplichtingen
Totaal x€1
2.631.799
0
2.631.799
8.204.129 -1.668.347 0 -2.737.578
0 0 0 0
8.204.129 -1.668.347 0 -2.737.578
Saldo
3.798.204
0
3.798.204
Saldo per 31 december
6.430.003
0
6.430.003
Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar : Investeringen Af- bijboeking onrendabele investering Overboeking voorziening onrendabele investeringen Overboeking
De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen voor de volle waarde die daaraan bij ingebruikneming naar verwachting zal worden toegekend. Rente activering In het boekjaar is geen rente tijdens de bouw geactiveerd onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpanden
Inventarissen
Vervoermiddelen
Totaal x€1
2.629.441
219.066
80.764
2.929.270
-285.078
-134.068
-39.398
-458.544
Boekwaarde per 1 januari
2.344.363
84.998
41.366
2.470.726
Mutaties in het boekjaar : - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correctie afschrijvingen
61.860 0 -89.245 0
64.853 -11.433 -55.664 11.433
0 0 -15.190 0
126.713 -11.433 -160.099 11.433
Saldo
-27.385
9.188
-15.190
-33.386
- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
2.691.301
272.485
80.764
3.044.550
-374.323
-178.299
-54.588
-607.210
Boekwaarde per 31 december
2.316.978
94.186
26.176
2.437.340
Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
Afschrijvingsmethode en -termijnen De investeringen in kantoorpanden, inventarissen en vervooermiddelen worden lineair afgeschreven. Verzekering De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt:
kantoorpanden inventaris vervoermiddelen
uitgebreide gevaren uitgebreide gevaren casco-verzekeringen
Verzekerd bedrag 3.385.000 756.000 171.000
Waardering Onroerende Zaken (WOZ) De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2010) in totaal € 2.346.000
52
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
729.596
125.683
0
619.217
-4.741 916 -10.180
-15.303 0 0
715.592
729.596
Te vorderen BWS subsidies Deelnemingen Belastinglatentie Overige vorderingen
0 1.373 554.000 0
0 -1.989 651.000 4.000.000
Totaal
555.373
4.649.011
Saldo per 1 januari
0
54.272
Mutaties in het boekjaar: - rente - ontvangen bijdragen - afkoop
0 0 0
0 0 -54.272
Saldo mutaties
0
-54.272
Saldo per 31 december
0
0
-1.989
1.372
Mutaties in het boekjaar: - verwervingen - kapitaalstorting - waardeveranderingen
0 0 3.362
0 0 -3.361
Saldo per 31 december
1.373
-1.989
Dit betreft een deelname in WoningNet NV voor 100 aandelen in het geplaatst kapitaal. Gewaardeerd tegen de aankoopkoers van € 13,72
1.372
1.372
0
3.000
1 1.373
-6.361 -1.989
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Stelselwijziging VOV Verkocht in 2006 Verkocht in 2008 Verkocht in 2009
1 woning 2 woningen 4 woningen
Boekwaarde per 31 december
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
Te vorderen BWS subsidies
Deelnemingen Saldo per 1 januari
In 2007 is een 16,67%-deelneming verworven in Vierwaarde BV voor 3.000 aandelen tegen de nominale waarde van € 1. Via Woonstade Ontwikkeling BV is in 2008 een kapitaalstorting ad € 75.000 bij Vierwaarde BV gedaan en in 2011 opnieuw een storting ad € 10.000 (= agioreserve). Begin 2012 heeft binnen Vierwaarde BV een afwaardering plaatsgevonden. Voor Stichting Steelande wonen resulteert deze afwaardering in een bedrag van € 84.999, reeds verwerkt in dit boekjaar (resteert een boekwaarde van € 1). Saldo per 31 december
53
Belastinglatentie
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
Saldo per 1 januari
651.000
728.000
Mutaties in het boekjaar: - vrijval
-97.000
-77.000
Saldo per 31 december
554.000
651.000
4.000.000
7.000.000
3.000.000 -7.000.000 0
11.000.000 -14.000.000 0
0
4.000.000
Voorraden - voorraad onderhoudsmaterialen - voorraad woningen
29.000 4.085.086
29.000 2.343.304
Totaal
4.114.086
2.372.304
Voorraad woningen 4 koopwoningen Woldjerspoorweg Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen Saldo per 31 december
0 0 0 -16.517 -16.517
0 0 0 0 0
1 koopwoning de Leihof Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen Saldo per 31 december
0 0 0 184.034 184.034
0 0 0 0 0
Dit betreft een actieve belastinglatentie in verband met het verschil tussen commerciële en fiscale waardering van de opgenomen leningen en financiële instrumenten. Deze is gewaardeerd tegen een nominaal belastingtarief van 20%. De latentie wordt over een resterende periode van 6 jaar lineair afgeschreven. Overige vorderingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - aangegane leningen u/g - aflossingen/vrijval - overboeking naar vlottende activa
Saldo per 31 december Aangegane leningen u/g - Op 17 februari 2010 is een bedrag van € 4.000.000 uitgeleend aan Vereniging Zaandams Volkshuisvesting te Zaandam en op 18 februari 2011 terugontvangen; de totale renteinkomsten voor 2011 (2,90%) bedragen € 15.466. - Op 24 februari 2011 is een bedrag van € 3.000.000 uitgeleend aan Woningstichting Lieven de Key te Amsterdam en op 20 juni 2011 terugontvangen; de totale rente-inkomsten voor 2011 (2,25%) bedragen € 21.743. - De totale rente-inkomsten over 2011 ad € 37.209 zijn in de winst- en verliesrekening verantwoord. VLOTTENDE ACTIVA
54
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
0 0 0 0 0 0
182.927 2.415 -182.872 0 -2.470 0
12 woningen SuperLidl Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking onroerende zaken in ontwikkeling Saldo per 31 december
902.313 1.572.312 0 0 2.474.625
0 902.313 0 0 902.313
48 woningen Keyserstraat Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking onroerende zaken in ontwikkeling Saldo per 31 december
1.440.992 1.953 0 0 1.442.945
1.435.451 5.540 0 0 1.440.992
Totaal voorraad woningen Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking onroerende zaken in ontwikkeling Saldo per 31 december
2.343.304 1.574.266 0 167.517 4.085.086
1.618.378 910.267 -182.872 -2.470 2.343.304
Onderhanden projecten 12 koopwoningen Reitdiephaven Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen Saldo per 31 december
451.610 993.079 0 0 1.444.688
0 451.610 0 0 451.610
6 koopwoningen Woldweg Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen Saldo per 31 december
53.217 983.920 -1.037.137 0 -0
0 53.217 0 0 53.217
4 koopwoningen Woldjerspoorweg Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen Saldo per 31 december
54.424 535.792 -606.732 16.517 0
0 54.424 0 0 54.424
16 koopwoningen de Vorst Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen Saldo per 31 december
-169.423 572.403 -402.981 0 -0
87.857 2.097.544 -2.354.824 0 -169.423
1 koopwoning de Leihof Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen Saldo per 31 december
184.034 0 0 -184.034 -0
4.492.409 -3.538.257 -770.118 0 184.034
1 woning Bloemenbuurt-West (oorspronkelijk 6 woningen) Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen Overboeking resultaat Saldo per 31 december
55
Totaal onderhanden projecten
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen Saldo per 31 december
573.862 3.085.193 -2.046.850 -167.517 1.444.688
4.580.266 -881.462 -3.124.942 0 573.862
428.221 468.066 719.237 132.776
147.461 1.164.619 406.002 176.709
1.748.300
1.894.791
Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Belastingvordering Vpb Overlopende activa Totaal Huurdebiteuren De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:
periode
Aantal huurders 31-12-11
Huurachterstand x€1 31-12-11
31-12-10
1 maand of minder 2 maanden 3 maanden 4 maanden 5 maanden 6 maanden en meer
181 58 25 15 7 20
148.525 40.244 26.533 22.694 15.324 67.355
Huurachterstand zittende huurders
306
320.674
120.491
79
107.547
121.495
Sub-totaal bij / af: correcties in volgend boekjaar voorziening dubieuze debiteuren
428.221 0 0
241.986 10 -94.534
Totaal
428.221
147.461
Huurachterstand vertrokken bewoners
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 2,06% (2010 : 1,17%) van de bruto jaarhuur. De huurachterstanden van de actieve contracten bedragen ultimo boekjaar 1,55% (2010 : 0,59%) van de bruto jaarhuur. Vanwege conversie van beide administraties (Woonstade en Talma) konden de laatste maanden van 2011 geen herinneringen worden verstuurd. Detailinformatie met betrekking tot het jaar 2010 is in verband met fusie niet beschikbaar.
56
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
Overige vorderingen (huur)debiteuren Te vorderen VPB Rekening courant met groepsmaatschappijen Diverse debiteuren
406.604 -10.764 40.731 31.496
1.021.763 -10.764 122.513 31.108
Totaal
468.066
1.164.619
Af: voorziening
132.869 146.900 0 126.836 0 406.604 0
123.141 558.368 267.750 88.801 40.491 1.078.552 -56.789
Totaal
406.604
1.021.763
Saldo begin boekjaar Bij: dotatie Af: onttrekkingen
151.323 -109.671 -41.652
193.774 -1.928 -40.522
Saldo einde boekjaar
0
151.323
25.822 0 114.005 0 371.410 208.000
25.822 0 328.870 170.815 -119.505 0
719.237
406.002
Overig
132.776
176.709
Totaal
132.776
176.709
Overige vorderingen
De rekening courant met groepsmaatschappijen betreft een vordering op Woonstade Holding BV van € 7.509 en een vordering op Woonstade Ontwikkeling BV van € 129.905. Hierop is een voorziening voor oninbaarheid van € 96.683 in mindering gebracht. Overige vorderingen (huur)debiteuren Overige vorderingen Omzetbelasting Gemeentelijke bijdrage project Leihof Te verrekenen met VvE's Te verrekenen mutatie onderhoud, geriefverb.
Verloop dubieuze debiteuren
Vennootschapsbelasting De op basis van de VSO aan het belaste deel van de toegelaten instelling toe te rekenen resultaten kunnen op basis van voornoemde berekening als volgt worden weergegeven: jaar 2006 2007 2008 2009 2010 2011
belastbare winst 108.772 -1.050.571 -765.705 782.243 1.593.957 0
Totaal
verliesverrekening -108.772 0 0 -782.243 -94.303 0
afgerond afgerond afgerond afgerond afgerond
Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld :
57
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
Kas Rek-crt banken ING EBZ-rekening ING Bank
3.511 0 3 544.120
4.827 32.291 150.211 1.639.926
Totaal
547.633
1.827.255
45
45
26.051.479 0 -10.226.584
23.676.557 -2.589.802 4.964.724
15.824.894
26.051.479
Verkoop onder voorwaarden
0
564.519
Totaal stelselwijziging
0
564.519
Wijziging genereren kasstromen verhuureenheden Jubileumvoorziening
0 0
-3.095.178 -59.143
Totaal harmonisatie-effect
0
-3.154.321
15.824.940
26.051.524
Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar:
Met de ING Bank NV is een kredietfaciliteit afgesloten voor maximaal € 3.500.0000. Over deze betaalfaciliteit kan zowel in de vorm van rekeningcourant krediet als in kasgeldlening worden beschikt. EIGEN VERMOGEN Kapitaal Wettelijke en Statutaire reserves Saldo per 1 januari Stelselwijziging en harmonisatie-effect Jaarresultaat Saldo per 31 december Stelselwijziging
Harmonisatie-effect
Van de wettelijke en statutaire reserves heeft ultimo 2011 een bedrag van € 516.672 betrekking op de ongerealiseerde waardeverandering van de vov-woningen (2010: € 530.677). Samenstelling eigen vermogen voor winstbestemming Wettelijke en statutaire reserves en kapitaal
58
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
Voorziening kantoorgebouw Voorziening Vierwaarde BV Voorziening jubileumuitkeringen Voorziening onrendabele investeringen
28.350 506.928 109.929 0
18.628 0 109.929 1.828.007
Totaal
645.207
1.956.564
18.628
9.165
Dotatie bijboeking i.v.m ontoereikende voorziening werkelijke uitgaven
9.722 0 0
9.463 0 0
saldo mutaties
9.722
9.463
28.350
18.628
0
0
Bij: Dotatie
506.928
0
Stand per 31 december
506.928
0
109.929
50.786
0
59.143
109.929
109.929
1.828.007
2.284.000
-258.437 -493.707 -1.075.862
-896.563 440.569 0
0
1.828.007
VOORZIENINGEN
Voorziening kantoorgebouw Saldo per 1 januari
Stand per 31 december Deze voorziening heeft een structureel karakter, de ultimo 2011 verantwoorde voorziening zal naar verwachting grotendeels binnen 5 jaar worden ingezet voor onderhoud aan het kantoorpand. Voorziening Vierwaarde BV Saldo per 1 januari
Deze voorziening heeft betrekking op een verplichting welke voortvloeit uit een borg- en garantstelling. De afwikkeling van deze voorziening zal naar verwachting in 2012 plaatsvinden. Voorziening jubileumuitkeringen Saldo per 1 januari Stelselwijziging jubileumvoorziening Stand per 31 december Deze voorziening heeft een overwegend langlopend karakter, de gemiddelde periode tot het moment van jubileum bedraagt circa 10 jaar. Voorziening onrendabele investeringen Saldo per 1 januari Complex Woldjerspoorweg, in ontwikkeling Complex Woldweg/Tarweplein//Gerststraat, in exploitatie Complex Woldweg, in exploitatie Stand per 31 december
59
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
LANGLOPENDE SCHULDEN Totaal
Waarvan looptijd > 5 jaar
Totaal
Waarvan looptijd > 5 jaar
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
2.941.055 160.665.932
2.941.055 93.927.598
7.760.500 159.690.182
3.823.792 100.069.126
Schuldrestant ultimo boekjaar
163.606.987
96.868.653
167.450.682
103.892.919
Aflossingsverplichting komend jaar Totaal
9.547.367
9.590.588
154.059.621
157.860.094
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
7.760.500
11.034.769
Aflossingen
-4.819.445
-3.274.269
saldo mutaties
-4.819.445
-3.274.269
2.941.055
7.760.500
159.690.182
162.180.768
9.600.000 0 -8.624.250
5.000.000 -4.719.314 -2.771.272
975.750
-2.490.586
160.665.932
159.690.182
Het verloop van deze post is als volgt: Leningen overheid Saldo per 1 januari
Saldo per 31 december Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Aangetrokken leningen Afgeloste leningen Aflossingen saldo mutaties Saldo per 31 december
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,25% (vorig boekjaar: 4,36%) Enkele leningen hebben een variabele rente, afhankelijk van de 1- maands en 3-maands EURIBOR. De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten of fixe (aflossing ineens). Zekerheden Er is geen bezit hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen zijn gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voorwaarden In de voorwaarden van converteerbare leningen is de mogelijkheid van renteconversie opgenomen, waardoor de toekomstige rente hoger kan uitvallen dan nu het geval is.
60
Rente instrumenten In 2005 is een een roll-over lening aangetrokken. Dit leningtype brengt met zich mee dat de rente per drie maanden wordt herzien, hetgeen een additioneel renterisico veroorzaakt. Om dit risico weg te nemen is een Collar afgesloten voor de gehele looptijd van de roll-over lening. Hiermee is de rente gemaximeerd op 5,5%.. In 2010 is een roll-over lening aangetrokken met rente herziening per drie maanden. Hiervoor is een Collar afgesloten met een maximum rente van 3,5%. Met een Interest Rate Swap kunnen rentetypes worden geruild. In een Interest Rate Swap wordt door één partij een vaste rente betaald en door de tegenpartij een variabele rente. Er wordt daarom onderscheid gemaakt tussen twee typen: - Payers Swap: De koper betaalt een vaste rente en ontvangt een variabele rente; - Receivers Swap: De koper ontvangt een vaste rente en betaald een variabele rente. De variabele rente betreft veelal het Eurobor-tarief voor één, drie of zes maanden. Swaps kunnen worden afgesloten met een startdatum die in de toekomst ligt. Met deze zogenaamde Forward Starting Interest Rate Swaps kan er een rente-afspraak voor in de toekomst worden gemaakt, terwijl de daadwerkelijke financiering in de vorm van een roll-over lening pas op een later tijdstip wordt aangegaan. Steelande wonen (v/h Talma) heeft in het verleden een dergelijke constructie uitgevoerd: Steelande wonen - v/h Talma Op 6 februari 2006 is met de ING Bank een Payers Swap afgesloten. Deze swap met een hoofdsom van € 4 miljoen loopt van 6 november 2007 tot 6 november 2020. In deze swap betaalt Steelande wonen jaarlijks 3,9725% aan de ING en ontvangt elk kwartaal het 3-maands Euribor. Op 31 mei 2007 heeft Steelande wonen een roll-over lening aangetrokken op basis van 3-maands Euribor. Deze roll-over lening loopt van 27 juni 2007 tot 6 november 2020. De rentebetaaldagen op deze roll-over lening lopen gelijk met de renteontvangsten vanuit de Swap. Op deze manier worden de te ontvangen rentestromen vanuit de swap en de te betalen rente op de roll-over lening tegen elkaar weggestreept, Effectief resteert er dus een lening waar een vaste rente van 3,9725% op wordt betaald. Door eerst de swap aan te gaan, heeft Steelande wonen haar renterisico vroegtijdig beperkt en in 2007 heeft zij, toen duidelijk was wanneer de financiering daarwerkelijk nodig was, pas de lening aangetrokken. Steelande wonen - v/h Woonstade Op 16 februari 2007 is met de ING Bank een Payers Swap afgesloten. Deze swap met een hoofdsom van € 2,4 miljoen loopt van 29 juni 2007 tot 30 juni 2027. In deze swap betaalt Steelande wonen jaarlijks 4,35% aan de ING en ontvangt elk kwartaal het 3-maands Euribor. Op 5 juli 2007 heeft Steelande wonen een roll-over lening aangetrokken op basis van 3-maands Euribor. Deze roll-over lening loopt van 5 juli 2007 tot 5 juli 2027. De rentebetaaldagen op deze roll-over lening lopen gelijk met de renteontvangsten vanuit de Swap. Op deze manier worden de te ontvangen rentestromen vanuit de swap en de te betalen rente op de roll-over lening tegen elkaar weggestreept, Effectief resteert er dus een lening waar een vaste rente van 4,35% op wordt betaald. Door eerst de swap aan te gaan, heeft Steelande wonen haar renterisico vroegtijdig beperkt en in 2007 heeft zij, toen duidelijk was wanneer de financiering daarwerkelijk nodig was, pas de lening aangetrokken.
De martkwaarde rente instrumenten
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
-1.190.810
-491.077
61
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
719.198
664.500
0
54.698
-2.370 458 -5.090
0 0 0
712.196
719.198
Betreft borg gezinsvervangendtehuis.
8.646
0
Totaal
8.646
0
Investeringsverplichting Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva
42.220 12.207.990 864 2.429.832 359.078 204.464 3.076.816
43.585 9.590.588 2.119 1.036.060 433.898 153.413 3.763.170
Totaal
18.321.264
15.022.832
- Recreatieruimte Melkweg saldo begin boekjaar dotatie rente onttrekkingen
43.585 765 0 -2.130
53.016 764 451 -10.646
Totaal
42.220
43.585
9.547.367 2.660.623
9.590.588 0
12.207.990
9.590.588
- Gemeente Hoogezand-Sappemeer
864
2.119
Totaal
864
2.119
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verkoopwaarde per 1 januari Stelselwijziging VOV Verkocht in 2006 Verkocht in 2008 Verkocht in 2009
1 woning 2 woningen 4 woningen
Verkoopwaarde per 31 december Waarborgsommen
KORTLOPENDE SCHULDEN
Investeringsverplichting
Schulden aan kredietinstellingen - aflossingsverplichting komend jaar - ING Bank, rekening-courant Totaal Schulden aan gemeenten
62
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
- pensioenlasten - loonheffing, eindheffing en sociale lasten - af te dragen btw dec en suppletie - omzetbelasting, verlegde btw
32.271 87.010 4.831 234.966
31.450 76.349 188.884 137.215
Totaal
359.078
433.898
- vooruit ontvangen huurtoeslag - afrekening blokverwarming - personeelsvereniging
81.999 120.949 1.516
79.289 70.769 3.355
Totaal
204.464
153.413
Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur Rente rekeningcourant / leningen u/g Niet opgenomen vakantiedagen Controlekosten accountant / advies VPB Wijkbeheer / Woonkans / OGGz btw nog op te leveren koopwoningen OZB/Waterschap/Rioolrechten Overige overlopende passiva
2.738.706 168.631 178 0 15.815 0 0 61.044 92.442
3.006.405 146.308 476 3.817 26.579 23.321 446.501 59.197 50.567
Totaal
3.076.816
3.763.170
6.123.986
6.284.031
121.556
130.225
Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
Overlopende passiva
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Aangegane verplichting Loopbaanontwikkeling Toelichting Loopbaanontwikkeling In de CAO-Woondiensten 2009-2010 is in hoofdstuk 10 een akkoord bereikt over een individuele loopbaanontwikkelingsbudget voor 2010-2015 van € 4.500,- per werknemer. Vanaf het jaar 2015 vervallen deze rechten. Garantstelling deelnemingen Voor de financiering van Vierwaarde BV, een 16,67% deelneming van Woonstade Ontwikkeling BV, heeft Stichting Steelande wonen zich jegens de Friesland Bank tot zekerheid van de verstrekte lening borg gesteld voor een bedrag van maximaal € 2.083.330. Ingeval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van het aandeel van Woonstade Ontwikkeling BV in het aandelenkapitaal van Vierwaarde BV. Begin 2012 heeft binnen Vierwaarde BV een afwaardering plaatsgevonden op de aanbetaling, inclusief de opgelopen rente en overige geactiveerde kosten, aan Hanzevast Projectrealisatie BV. De verwerking hiervan heeft plaatsgevonden in het boekjaar 2011 met als gevolg dat Vierwaarde BV ultimo 2011 een negatief eigen vermogen heeft. Stichting Steelande wonen heeft zich als aandeelhouder (indirect via Woonstade Holding BV en Woonstade Ontwikkeling BV), net als de overige aandeelhouders, garant gesteld voor een deel van het negatief eigen vermogen van Vierwaarde BV tot 31 december 2013 tot een maximum van € 166.666.
63
Verplichting nieuwbouwprojecten Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting ad € 1.886.000 inzake nieuwbouwprojecten (Reitdiephaven en Woldjerspoorweg) waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. De onrendabele investeringen voor de bedoelde projecten zijn in het lopende of in een van de voorgaande boekjaren ten laste van het resultaat gebracht. Winstdeling Reitdiephaven Voor de maximaal 12 te verkopen woningen in het project Reitdiephaven is met de projectontwikkelaar Hollestelle Vastgoedontwikkeling een 50/50 winstdeling afgesproken. Indien er 12 woningen worden verkocht zal dit voor Steelande wonen een positief resultaat van ca. € 130.000 opleveren. Dit wordt binnen 5 jaar gerealiseerd.
64
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
2011 x€1
2010 x€1
Te ontvangen nettohuur - Woningen en woongebouwen in exploitatie - Onroerende goederen niet zijnde woningen
18.937.417 686.547
18.847.487 673.045
subtotaal
19.623.963
19.520.532
Af: huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen
-312.244 1.418
-140.548 -339
subtotaal
-310.827
-140.887
19.313.137
19.379.645
Te ontvangen vergoedingen - Leveringen en diensten - Te verrekenen met huurders
1.120.070 -118.871
1.101.179 -56.673
subtotaal
1.001.199
1.044.505
Af: vergoedingsderving - wegens leegstand - wegens overige redenen
-15.069 0
-10.520 0
subtotaal
-15.069
-10.520
Totaal
986.130
1.033.985
Huren
Totaal De 'te ontvangen nettohuur' is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2011, - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen; - huurharmonisatie; - nieuwbouw van 13 woningen per 1 november; - omzetting van koop naar huur van 10 woningen per gemiddeld 1 juli. Afgenomen door: - verkoop van 13 woningen. De huurderving bedroeg in het boekjaar 1,58% van de te ontvangen huur (vorig boekjaar: 0,72%). De toename van e huurderving wegens leegstand met circa € 172.000 is voornamelijk toe te schrijven aan leegstand in 2011 van gezinsvervangende tehuizen (Palet en Sloep), duurdere huurwoningen (Hooge Poort) en een bedrijfsruimte in Terracotta in Hoogezand-Sappemeer. Vergoedingen
Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto-huurprijs betalen voor glasverzekering, huurdersonderhoud, en gemeenschappelijke kosten. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving bedroeg in het boekjaar 1,35% van de te ontvangen vergoedingen (vorig boekjaar 0,96%).
65
2011 x€1
2010 x€1
5.940.430 -4.251.282 725 -153.598 -292.234 -41.815 0 0 0
5.082.565 -2.250.356 1.428 -84.360 0 -69.215 45 -448.310 126.050
1.202.227
2.357.848
-2.370 458 -5.090 0
0 0 0 88.540
-7.002
88.540
Bloemenbuurt-West, 1 koopwoning SuperLidl, 12 koopwoningen Keyserstraat, 48 koopwoningen
0 1.572.312 1.953
2.415 902.313 5.540
Totaal
1.574.266
910.267
Geactiveerde uren toezicht
2.065
3.745
Totaal
2.065
3.745
19.341 27.398 46.633 15.000 0 17.625
13.574 46.432 45.538 15.000 118.093 24.011
125.997
262.648
Verkoop onroerende zaken Verkoopprijs onroerende zaken Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop Bijdrage zakelijke lasten Verkoopkosten Afdracht winst aan Stichting Nijestee Overige kosten Bijdrage bewoners Resultaat de Leihof incl ruilresultaat bieb Erfpacht Woldweg
Totaal In het boekjaar zijn 42 woningen verkocht: 18 huurwoningen en 24 koopwoningen. Mutatie onroerende zaken onder voorwaarden Verkocht in 2006 Verkocht in 2008 Verkocht in 2009 Verkocht 2010
1 woningen 2 woningen 4 woningen 1 woning
waardeverandering terugkoopverplichting waardeverandering terugkoopverplichting waardeverandering terugkoopverplichting gerealiseerde waardeverandering
Totaal Wijzigingen in onderhanden werk
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen / verrichte diensten Geactiveerde kosten Beheervergoeding Bijdrage OSW activiteitencentrum BTW pro rata 2005 t/m 2009 Overige
Totaal De post vergoedingen / verrichte diensten bestaat uit doorberekende administratiekosten. De post overige bestaat o.a. uit de ontvangen vergoedingen voor het beschikbaar stellen van ruimte voor mobiele telecommunicatie bij complex 193 en 233.
66
BEDRIJFSLASTEN
2011 x€1
2010 x€1
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Overige zaken Ten dienste van de exploitatie
5.661.695 299.577 14.729 160.099
3.368.420 184.387 11.312 108.633
Totaal
6.136.100
3.672.752
Bij- en afboekingen als gevolg van structureel hogere of lagere bedrijfswaarden Onrendabele investeringen
7.201.741 1.409.910
-3.483.412 0
Totaal
8.611.651
-3.483.412
Bruto salarissen inclusief ziekengeld Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelden Woondiensten Cafetaria Systeem (WCS)
1.483.455 -42.873 -38.306 34.876
1.456.535 44.788 -8.929 1.227
Totaal
1.437.152
1.493.622
Sociale lasten Pensioenlasten
242.299 250.730
227.918 249.520
Totaal
493.029
477.438
Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa
De stijging van de afschrijving wordt verklaard door wijziging van afschrijvingsmethode. Met ingang van 1 januari 2011 wordt lineair afgeschreven (voorheen annuitair). Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
Lonen en salarissen
Sociale- en pensioen lasten
67
Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorpraties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Per 29 februari 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent. Eind januari en december werd de dekkingsgraad ook geschat op 101 procent. De dekkingsgraad is berekend met een gunstigere rente dan de actuele marktrente. Het is op dit moment nog niet duidelijk hoe De Nederlandsche Bank (DNB) hier in de toekomst mee om zal gaan. Ook blijven de ontwikkelingen op de financiële markten onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende maanden zal gaan ontwikkelen. Ultimo boekjaar zijn 36 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 30,3 (vorig boekjaar:30,1 ). De formatieplaatsen kunnen als volgt worden verdeeld naar afdelingen:
Directie Controller & PR Woondiensten Huismeester/Servicemedewerkers Beleid & Ondersteuning Financien Vastgoed Uitvoerend personeel Totaal
31-12-11 2,0 1,6 6,3 3,2 2,0 3,1 6,1 6,0
31-12-10 2,0 0,6 6,5 3,2 0,0 6,8 5,0 6,0
30,3
30,1 2011 x€1
2010 x€1
Kosten niet cyclisch onderhoud derden Kosten cyclisch onderhoud derden
1.471.755 2.527.452
1.347.315 2.406.777
Totaal
3.999.207
3.754.093
Lasten onderhoud
68
31-12-11 x€1
31-12-10 x€1
Bloemenbuurt-West, 1 koopwoning SuperLidl, 12 koopwoningen Keyserstraat, 48 koopwoningen
0 1.572.312 1.953
2.415 902.313 5.540
Totaal
1.574.266
910.267
207.182 113.974 57.746 856.507 391.963 25.037
136.032 119.554 67.573 920.907 129.129 120.039
1.249.778 64.895 38.769 115.583 84.660
1.222.245 68.541 39.394 174.238 0
515.318 9.510 38.604 212.645 245.442 0 -16.771 506.928 0
537.048 10.605 47.615 158.644 239.409 289.509 9.514 0 9.021
4.717.770
4.299.015
Kosten uitbesteed werk en andere kosten
Overige bedrijfslasten Overige kostensoorten - overige personeelskosten - huisvestingskosten - kosten intern toezicht - algemene kosten - kosten onderzoek fusie - bijdrage Lokaal Akkoord Zakelijke bedrijfslasten - belastingen - verzekeringen - contributie Aedes - bijdrageheffing BPS (Vogelaarheffing) - bijdrageheffing saneringssteun CFV Overige lasten - gas, water en electra - vervolgingskosten - kosten glasverzekering - bijdrage VvE's - overige directe exploitatielasten - huur extern De Burcht - toevoeging/vrijval dubieuze debiteuren en overige vorderingen - dotatie voorziening Vierwaarde BV - niet door te belasten stichtingskosten
Totaal Overige bedrijfslasten Toelichting bezoldiging bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: Bestuurders € 257.521 Commissarissen € 46.548
(voorgaand jaar € 251.403) (voorgaand jaar € 50.553)
De bezoldiging van de bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto) en beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT). Specificatie bezoldiging bestuurders: periodieke betaalbare beloning beloningen betaalbaar op termijn uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband winstdelingen en bonusbetalingen
€ € € €
224.559 32.962 0 0
(voorgaand jaar € 219.362) (voorgaand jaar € 32.041)
Er zijn geen vergoedingen verstrekt boven de WOPT-norm.
69
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
2011 x€1
2010 x€1
0 37.209 58.449 6.387
0 139.823 30.299 66.796
102.046
236.919
Toegevoegde rente voorzieningen Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente op kortlopende schulden
0 299.215 6.804.966 50.552
451 569.175 7.051.988 25.426
Totaal rentelasten
7.154.733
7.647.039
-7.052.688
-7.410.120
Vennootschapsbelasting Mutatie latentie
695.457 -97.000
-461.058 -77.000
Totaal belastingen
598.457
-538.058
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - rente op te vorderen BWS subsidie - rente leningen u/g - rente op overige vorderingen - rente op uitgezette middelen
Totaal rentebaten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Saldo rente lasten en baten
Belastingen
OVERIGE GEGEVENS
RESULTAATBESTEMMING Het negatieve resultaat over het boekjaar bedraagt € 10.226.584 en komt volledig ten laste van de algemene reserve. BELANGRIJK GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.
70
RIFJST~~~,
•() ~‘‘
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Stichting Steelande wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2011 van Stichting Steelande wonen te Hoogkerk gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31december2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten inste ling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
01f
Pagina2
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Steelande wonen per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen lngevolge artikel 28, onderdeel a, van het Bbsh melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wj dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld en of de in artikel 2:392, lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteunng aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2O11-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.
Groningen, 29 juni 2012 Ernst & Young Accountants LLP
w.g. drs. B.W. Littel RA
