Inhoudsopgave Beschrijving huidige situatie Huis & Erf... 5

2013

Jaarverslag

Inhoudsopgave Inhoudsopgave......................................................................................................................... 1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf ..................................................................... 5 1.1.1 1.1.2 1.1.3

1.2 1.2.1 1.2.2

Stand van zaken ....................................................................................................................6 Algemeen .....................................................................................................................................6 Toekomst ......................................................................................................................................7 Financiering .................................................................................................................................8

Extern Toezicht .....................................................................................................................8 Terugblik ......................................................................................................................................8 Toekomst ......................................................................................................................................9

2

Bestuursverklaring ........................................................................................................ 11

3

Corporate Governance .................................................................................................. 13 3.1

Algemene ledenvergadering ............................................................................................14

3.2

De Raad van Toezicht ........................................................................................................14

3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7

3.3 3.3.1 3.3.2

3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.4.7

Verantwoording van de Raad van Toezicht ......................................................................... 14 Samenstelling Raad van Toezicht ........................................................................................... 15 Personalia Raad van Toezicht ................................................................................................. 16 Werkwijze Raad van Toezicht ................................................................................................. 17 Commissies Raad van Toezicht .............................................................................................. 18 Onafhankelijke externe accountant ........................................................................................ 18 Klachtenadviescommissie........................................................................................................ 18

Inhoudelijk toezicht...........................................................................................................20 Kaders en informatievoorziening ........................................................................................... 20 Toezicht op bestuur .................................................................................................................. 20

Governance ..........................................................................................................................20 Governancecode en naleving .................................................................................................. 20 Governancestructuur................................................................................................................ 21 Interne controllersfunctie......................................................................................................... 21 Visitatie....................................................................................................................................... 22 (Her)benoeming leden Raad van Toezicht ............................................................................ 22 Integriteit en onafhankelijkheid .............................................................................................. 22 Afwijkingen Governancecode ................................................................................................. 22

3.5

Bestuurdersbeloning..........................................................................................................23

3.6

Verantwoording honorering Raad van Toezicht ..........................................................23

3.7

Tot slot ..................................................................................................................................23

3.8

Het bestuur ..........................................................................................................................24

3.8.1 3.8.2 3.8.3

Taak en werkwijze .................................................................................................................... 24 Personalia en nevenactiviteiten bestuur ................................................................................ 24 Tegenstrijdige belangen ........................................................................................................... 24

3.9

Horizontale dialoog en verantwoording ........................................................................25

3.10

Onafhankelijke externe accountant ................................................................................26

Hoofdstuk: Inhoudsopgave

1.1

1/ 126

(i)

1

3.11

Visitatie ................................................................................................................................26

3.12

Interne risicobeheersings- en controlesystemen ..........................................................27

3.12.1 3.12.2 3.12.3

3.13

Treasury ................................................................................................................................29

3.13.1 3.13.2 3.13.3 3.13.4 3.13.5

Financieringspositie.................................................................................................................. 29 Treasurykaders.......................................................................................................................... 30 Portefeuille structuur ............................................................................................................... 30 Renterisico’s ............................................................................................................................... 30 Rente-instrumenten .................................................................................................................. 31

Volkshuisvestingsverslag ............................................................................................. 33 4.1

Algemeen .............................................................................................................................34

4.2

Het kwaliteitsbeleid...........................................................................................................34

4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.2.9

Het in standhouden en verbeteren van het bezit ................................................................. 34 Energie........................................................................................................................................ 35 Onderhoud aan de woning ..................................................................................................... 36 Overige veranderingen en vernieuwingen ........................................................................... 36 Mutatieonderhoud .................................................................................................................... 36 Planmatig onderhoud .............................................................................................................. 37 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting .................................................................. 37 Overige werkzaamheden ......................................................................................................... 37 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking ................................................................ 38

4.3

Het verlenen van vastgoeddiensten aan bewoners ......................................................39

4.4

Interne Servicedienst .........................................................................................................39

4.5

Nieuwbouw .........................................................................................................................40

4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.5.6 4.5.7

Het beheren en verhuren van woningen .......................................................................45

4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5 4.6.6 4.6.7 4.6.8 4.6.9 4.6.10 4.6.11

4.7

Wijzigingen in beleid................................................................................................................ 45 Nieuwe ontwikkelingen........................................................................................................... 46 Verkoop ...................................................................................................................................... 47 Aankoopbeleid .......................................................................................................................... 48 Huurprijsbeleid ......................................................................................................................... 49 Woningzoekenden .................................................................................................................... 50 Huuropzeggingen ..................................................................................................................... 54 Verhuringen............................................................................................................................... 54 Huurtoeslag ............................................................................................................................... 57 Leegstand ................................................................................................................................... 57 Huurbetaling ............................................................................................................................. 58

Het betrekken van bewoners bij beleid .........................................................................59


4.6

Berlicum, Berlerode fase 1 ....................................................................................................... 40 Berlicum, Berlerode fase 2 ....................................................................................................... 41 Schijndel, Tolakker ................................................................................................................... 41 Schijndel, Deken Baekershof binnenterrein .......................................................................... 42 Schijndel, Hulzebraak III, fase 4.............................................................................................. 42 Vught, Taalstraat-Torenstraat ................................................................................................. 43 Spijt -Noord, Sint-Michielsgestel ............................................................................................ 44

2/ 126

(i)

4

Inrichting van de informatievoorziening .............................................................................. 27 Integraal intern controleplan ................................................................................................... 27 Risicomanagement .................................................................................................................... 28

4.8

Leefbaarheid woonomgeving ..........................................................................................60

4.8.1 4.8.2

Stand van zaken ........................................................................................................................ 60 Strategisch Voorraad Beleid – Wijk- en Buurtplannen ........................................................ 61

4.9

Wonen, zorg en welzijn .....................................................................................................63

4.10

Het beleid en beheer op financieel gebied ....................................................................65

4.10.1 4.10.2 4.10.3 4.10.4 4.10.5 4.10.6 4.10.7

De organisatie ................................................................................................................ 73 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5

5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7

Statutaire gegevens ................................................................................................................... 74 Statutenwijziging ...................................................................................................................... 74 Doel van de vereniging ............................................................................................................ 74 Kamer van Koophandel ........................................................................................................... 74 Deelnemingen ........................................................................................................................... 75

Personeel ..............................................................................................................................76 Werkorganisatie ........................................................................................................................ 76 Personeelsbeleid ........................................................................................................................ 76 Bezetting..................................................................................................................................... 77 Arbeidsomstandigheden ......................................................................................................... 77 CAO, arbeidsvoorwaarden...................................................................................................... 77 Ondernemingsraad ................................................................................................................... 77 Personeelsvereniging ............................................................................................................... 78

De jaarrekening .............................................................................................................. 79 6.1

Balans per 31 december 2013 ............................................................................................80

6.2

Winst- en verliesrekening 2013 ........................................................................................82

6.3

Algemene toelichting.........................................................................................................83

6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5

6.4 6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4 6.4.5 6.4.6 6.4.7 6.4.8 6.4.9

Algemeen ................................................................................................................................... 83 Effecten regeringsbeleid .......................................................................................................... 83 Consolidatievrijstelling ........................................................................................................... 83 Schattingswijzigingen.............................................................................................................. 84 Schattingen ................................................................................................................................ 84

Grondslagen voor waardering van activa en passiva ..................................................85 Regelgeving ............................................................................................................................... 85 Vergelijking met voorgaand jaar ............................................................................................ 85 Verwerking verplichtingen ..................................................................................................... 85 Materiële vaste activa ............................................................................................................... 85 Vastgoedbeleggingen ............................................................................................................... 90 Financiële vaste activa .............................................................................................................. 92 Voorraden .................................................................................................................................. 92 Onderhanden projecten ........................................................................................................... 93 Vorderingen ............................................................................................................................... 93


6

Toelating en inschrijving ..................................................................................................74

3/ 126

(i)

5

Resultaat ..................................................................................................................................... 65 Vermogenspositie ..................................................................................................................... 66 Liquiditeitspositie ..................................................................................................................... 67 Meerjarenperspectief ................................................................................................................ 67 Risico’s ........................................................................................................................................ 69 Facilitering WSW ...................................................................................................................... 71 Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) in financiële context ............................ 72

6.4.10 6.4.11 6.4.12 6.4.13 6.4.14 6.4.15

6.5 6.5.1 6.5.2 6.5.3 6.5.4

Grondslagen voor bepaling van het resultaat ...............................................................95 Algemeen ................................................................................................................................... 95 Bedrijfsopbrengsten .................................................................................................................. 95 Bedrijfslasten ............................................................................................................................. 96 Overige posten .......................................................................................................................... 97

6.6

Grondslagen voor kasstroomoverzicht ..........................................................................98

6.7

Kasstroomoverzicht ............................................................................................................99

6.8

Toelichting op de balans .................................................................................................100

6.9

Toelichting op de winst- en verliesrekening ..............................................................111

6.10

Ondertekening van de jaarrekening .............................................................................118

6.11

Overige gegevens .............................................................................................................119

6.12

Kengetallen ........................................................................................................................120

6.13

Toelichting bij de kengetallen .......................................................................................123


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ......................................... 125

4/ 126

(i)

7

Liquide middelen...................................................................................................................... 93 Vermogen ................................................................................................................................... 93 Voorzieningen ........................................................................................................................... 94 Langlopende schulden ............................................................................................................. 95 Kortlopende schulden .............................................................................................................. 95 Financiële instrumenten ........................................................................................................... 95

5/ 126

(i)

Hoofdstuk: Beschrijving huidige situatie Huis & Erf

1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf

1.1 Stand van zaken 1.1.1 Algemeen Voor Huis & Erf stond 2013 in het teken van de constante zorg voor onze doelgroepen met een waarneembare stijging op het onderdeel ‘sociale dossiers’. Interne aandacht was er in 2013 in het bijzonder voor het Ondernemingsplan, het Energiebeleidsplan, de oprichting van Energie Coöperatie Schijndel, het nieuwe primaire systeem (Dynamics Wonen), de vierjaarlijkse visitatie, de behandeling van een positief Medewerkers Tevredenheidsonderzoek, uitbreiding van de onafhankelijke adviescommissie met woningbouwvereniging Wovesto (St. Oedenrode), bestudering en effectuering van verdere backoffice samenwerking en een gezamenlijk woonruimte-verdeelsysteem met collegacorporaties Wovesto (St. Oedenrode) en St. Joseph (Boxtel).

Externe gerichtheid is en blijft een aandachtspunt. Huis & Erf moet van buiten naar binnen werken, klantgericht zijn en sturen op zelf doen & zelf betalen tot en met initiëren & faciliteren. Dit vraagt externe gerichtheid van medewerkers, buurtteams en management. De organisatie heeft de keuze gemaakt om van een intern-beheergerichte organisatie naar een extern en flexibel-innovatief gerichte organisatie te transformeren. In het vierde kwartaal is een lange en grondige evaluatie met de Zelfstandige Huurdersorganisatie afgerond. Ervaringen, beelden en intenties zijn goed uitgewisseld. Het is het beeld van de ZHV, dat de klantgerichtheid van Huis & Erf nog een slag moet slaan. Er zijn afspraken gemaakt over nieuwe vormen van overleg, uitgesplitst naar operationeel, tactisch en strategisch. Er is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst gemaakt, er zijn klanttevredenheidsmetingen uitgevoerd en afspraken worden geborgd door audits op de afgesproken processen.

6/ 126

(i)

De afdeling Klant & Wonen heeft in 2013 en 2014 een omslag te maken. Deze afdeling heeft een efficiëntie-opgave én een nieuwe focus en kwalitatieve groeiopgave. Er treedt een verschuiving op van klanttevredenheid naar klantgerichtheid en een nadrukkelijker dialoog met de maatschappij (van buiten naar binnen). Leefbaarheid en maatschappelijke verankering zijn daarbij dragers waar ook op gestuurd wordt. Zoals uit het Ondernemingsplan ook spreekt, is de context van Huis & Erf sterk gewijzigd. Wijzigingen die andere eisen stellen aan de medewerkers van deze afdeling.


Als gevolg van incidentele extra kosten voor beëindiging van arbeidsovereenkomsten, tijdelijke extra ondersteuning van medewerkers als gevolg van de implementatie van het nieuwe primaire systeem (Dynamics Wonen), onderdekking van gerealiseerde uren projectontwikkeling en extra ‘nawerkingskosten’ van de reorganisatie, is voor 2013 een incidenteel hoger bedrijfslastenniveau gerealiseerd dan was begroot. Er is door de medewerkers hard gewerkt aan de implementatie van het nieuwe primaire systeem. Uiteindelijk levert het nieuwe systeem een effectievere organisatie op, waar de klant meer zelf kan doen en meer ‘in de processen naar binnen kan komen’ en er op termijn zeker ook een efficiencyslag voor de bedrijfsprocessen zal staan. Hierbij blijft onverkort de lijn doorgezet dat de bedrijfslasten structureel omlaag moeten gaan om in evenwicht te komen met vigerende benchmarks. Dit geldt ook voor de fte’s van de organisatie.

1.1.2 Toekomst Huis & Erf is, net als alle woningcorporaties, in een sterk veranderende context terecht gekomen. De realiteit is sterk veranderd. Dit heeft gemaakt dat in 2013 een nieuw Ondernemingsplan 2014-2017 is gemaakt. In dit plan is een scherpere focus aangebracht op een vijftal themalijnen. Deze zijn: hart voor goed wonen, hart voor de klant, hart voor de maatschappij, hart voor een duurzame toekomst en hart voor een efficiënte organisatie (zie hiervoor www.huisenerf.nl).

Huis & Erf gaat dus transformeren van een intern gerichte beheersmatige organisatie naar een extern gerichte innovatieve maatschappijgedreven organisatie. Een kleinere organisatie met multi-inzetbare kwalitatieve mensen die een bekwaam opdrachtgever zijn voor bedrijven en diensten die een flexibele schil om de organisatie heen gaan vormen en op afroep beschikbaar zijn. Dit maakt Huis & Erf slagvaardiger en flexibeler in haar reactievermogen op de beweeglijkere context en harde streven naar lagere bedrijfslasten.

7/ 126

(i)

Dit ondernemingsplan gaat over de omgeving van Huis & Erf, de missie, gekozen richting en uiteindelijke keuzes. Dit is vertaald naar effecten en doelstellingen die de ambitie vormen en de te bereiken resultaten over vier jaar. Daarbij wordt in het achterhoofd gehouden dat dit ondernemingsplan voor vier jaar geschreven is, vanuit de kennis van dit moment. Voor 2014 is goed te overzien wat er gedaan gaat worden. Omstandigheden in de jaren daarna vragen ongetwijfeld nuancering van de ambitie, de plannen of planning. Een aantal themalijnen wordt immers de komende jaren verder tussen stakeholders en Huis & Erf uitgewerkt. Ook de politieke en maatschappelijke invloed zal onverminderd zijn beslag krijgen. Huis & Erf blijft hierop in de toekomst steeds anticiperen. Daarmee is de richting van het ondernemingsplan robuust. De uitwerking zal steeds flexibel plaatsvinden, voortdurend passend binnen de tijdsgeest. Dat mag van Huis & Erf worden verwacht. Zo heeft de organisatie, nu en in de komende jaren, hart voor wonen!


Met het ondernemingsplan 2014-2017 slaat Huis & Erf een nieuwe weg in. Het ondernemingsplan geeft duidelijk richting aan de focus die Huis & Erf aanbrengt in de komende jaren. Steeds duidelijker wordt waar Huis & Erf, in een veranderende omgeving, voor staat. Wat haar ambities zijn en welke keuzes daarbij passen. Huis & Erf richt zich op de onderwerpen die aan wonen gerelateerd zijn en houdt zich steeds voor ogen dat ze de schoenmaker moet worden die bij de leest moet blijven! Daarbij wil ze wel alle kansen benutten. Het gaat om goede kwaliteit van betaalbare woningen, aandacht voor zorg en vergrijzing, aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing, tevreden huurders en de leefbaarheid rondom de woningen en in bredere zin in de wijken. De context van de woningcorporaties is sterk veranderd. Dit vraagt van medewerkers die in een andere context zijn opgegroeid een beroep op transformatie-vermogen. Medewerkers zetten zich met hart en ziel in en laten hun hart spreken om dit voor klanten en de maatschappij te bereiken. En daar maakt de organisatie zich hard voor. Niet voor niets formuleert Huis & Erf binnen dit ondernemingsplan haar identiteit als maatschappijgedreven en klantgericht en haar kernwaarden Trots, Realisme en Samen!

Lagere bedrijfslasten wil Huis & Erf bereiken door meer focus aan te brengen op haar opgaven (Wat doet Huis & Erf wel en wat doet zij niet? Waarom doet zij zaken?). Efficiëntere processen (Moet Huis & Erf dit nog zo blijven doen?) en verantwoord interen op het eigen vermogen. Alles met als doel om het gevolg van de Verhuurdersheffing (Rijksbelasting op huren) voor de huurder te minimaliseren. Oftewel Huis & Erf snijdt zoveel mogelijk in andere zaken, dan het een-op-een moeten verhogen van de huren. Dit heeft grote gevolgen voor de corporatie. Er wordt een groter beroep gedaan op de kwantiteit en kwaliteit van het personeel, de opgaven worden afgeslankt, lagere kwaliteit van het onderhoud, strengere processen, nagenoeg geen nieuwbouw meer en tegelijkertijd de echte doelgroep willen blijven bedienen op beschikbaarheid en bereikbaarheid van wonen. 1.1.3 Financiering Het WSW heeft 7 oktober 2013 een nieuw generiek faciliteringsvolume afgegeven voor de jaren 2013, 2014 en 2015. Het feitelijk per heden beschikbare faciliteringsvolume is € 14,7 miljoen, naast een liquiditeitspositie van circa € 13 miljoen. Er zijn geen openstaande casussen meer met het WSW. Een opsteker voor de moraal van Huis & Erf.

1.2 Extern Toezicht Naast het interne toezicht door de Raad van Toezicht, houden het ministerie van BZK / Wonen en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) toezicht op het beleid en de werkwijze van de organisatie. Jaarlijks beoordelen zij de prestaties van alle woningcorporaties.

1.2.1 Terugblik Het jaar 2013 heeft vooral in het teken gestaan van het opnieuw bepalen van de gewenste koers van Huis & Erf voor de komende jaren. Vanuit een identiteit die het best kan worden omschreven met de begrippen maatschappijgedreven en klantgericht. Na een periode waarin noodgedwongen vooral de bedrijfslasten zijn teruggebracht, de organisatie is afgeslankt en de financiële huishouding weer op orde is gebracht, was het logisch opnieuw en uitgebreid stil te staan bij het bepalen van onze ambities in een sterk veranderende omgeving.

8/ 126

(i)

Huis & Erf heeft bij schrijven van 24 oktober 2013 vernomen dat de beoordeling door het CFV geen aanleiding geeft tot het doen van interventies. De inhoud van dit schrijven is openbaar via de website van het CFV (www.cfv.nl; L0643).


De beoordeling van de financiële positie van Huis & Erf was de afgelopen jaren goed. Het CFV toetst jaarlijks alle woningcorporaties op een zestal terreinen: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Op grond van het uitgevoerde toezicht komt het CFV vervolgens tot de conclusie of al dan niet een interventie door het CFV noodzakelijk wordt geacht.

De economische crisis en het veranderende politieke denken over volkshuisvesting heeft grote invloed op het te voeren beleid van Huis & Erf. Met name overheidsmaatregelen, waaronder de geïntroduceerde Verhuurdersheffing, zijn bepalend voor de nieuwe keuzes die gemaakt moeten worden. Daarnaast wordt Huis& Erf ook hard geraakt door de gevolgen van collega corporaties die in financiële moeilijkheden zijn gekomen. Overigens niet alleen in financieel opzicht. Onder politieke druk is er meer aandacht ontstaan voor het toezicht binnen de sector. Ook deze ontwikkeling heeft uiteraard consequenties voor de toezichthoudende rol van de Raad van Toezicht. Leidend in de discussies over de nieuwe koers is vooral de borging van de continuïteit op langere termijn geweest. Het terugkeren naar de kernactiviteit als woningcorporatie. Het verhuren en onderhouden van woningen voor de primaire doelgroep. Daarnaast is in 2013 gestart met een visitatietraject. In de door Huis & Erf ondertekende Aedes code is vastgelegd dat de corporaties zich iedere vier jaar laten visiteren. Conform deze code had Huis & Erf in 2011 opnieuw gevisiteerd moeten worden. Vanwege de toenmalige interne problematiek is indertijd dispensatie verleend. In de 2013 is ook de Raad van Toezicht gewijzigd. Maurice Schrijnemakers heeft in december van 2013 de Raad verlaten en is opgevolgd door David Lauwen die door de algemene Ledenvergadering van Huis & Erf is benoemd.

In het ondernemingsplan met als titel: “Hart voor goed wonen”, voor de periode van 2014 tot 2017, is expliciet gekozen voor de focus om te bouwen, verhuren en onderhouden van woningen voor mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt.

9/ 126

(i)

Binnen deze context zijn er als corporatie tal van uitdagingen. Het is niet moeilijk om er enkele te noemen. Er zijn in de nabije toekomst meer woningen nodig voor ouderen en voor mensen met een gebrek. Jongeren krijgen nauwelijks nog een vast arbeidscontract. Zonder een vast contract krijgen zij geen hypotheek van de bank en zijn dus gedwongen om te huren. Daarnaast zijn de woningen nog niet duurzaam genoeg. Woningen moeten flexibeler zijn, makkelijker aan te passen aan de leeftijdsfasen van haar bewoners. Goed wonen is immers een basisbehoefte. Die basisbehoefte moet worden vervuld om überhaupt andere doelen te kunnen nastreven. De vrije markt kan en gaat dit niet doen. En dat betekent dat woningcorporaties die verantwoordelijkheid ook in de toekomst moeten blijven nemen.


1.2.2 Toekomst Het is inmiddels duidelijk dat de economische veranderingen in ons land diepgaand en structureel van aard zijn. Zware bezuinigingen blijken noodzakelijk om de begroting beheersbaar te houden en deze hebben de komende jaren grote (financiële) consequenties voor de woningcorporaties. Huis & Erf heeft verder te maken met een zogenaamd gemeentelijke opschaling. De gemeenten Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel hebben de ambitie om medio 2017 te fuseren. De verwachting is dat corporaties door een veranderende politieke context veel meer onder de regie van gemeenten gaan opereren.

Dat wordt uiteraard niet vanuit een geïsoleerde positie gedaan. De komende periode zal nadrukkelijk de samenwerking met onze natuurlijke stakeholders worden gezocht. Dat zijn in ieder geval de collega woningcorporaties, de gemeenten, maar ook de zorgen welzijnsinstellingen die actief zijn in het werkgebied. De ambitie voor de komende periode is in het ondernemingsplan geformuleerd langs een vijftal dimensies of thema’s.


Wonen Passende woningen, waarin bewoners naar tevredenheid kunnen wonen, die betaalbaar zijn en goed onderhouden; Klant Door te luisteren naar de wensen van de klant en daar voordeel mee doen in de bedrijfsvoering; Maatschappij Vooral samenwerking zoeken met partners op het domein leefbaarheid en lokale werkgelegenheid vanuit een proactieve en dus initiërende rol; Duurzame toekomst Energiebesparende maatregelen treffen. Het aanwenden van alternatieve duurzame energie en het zoeken van samenwerking; Efficiënte organisatie Het bouwen van een professionele, robuuste en slanke organisatie met kwalitatief goede mensen die gewend zijn om efficiënt te werken.

(i)

10/ 126

11/ 126

(i)

Hoofdstuk: Bestuursverklaring

2 Bestuursverklaring

Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Voorts is het bestuur verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en de financiering van de corporatie. Het bestuur streeft als maatschappelijk ondernemer naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. De wijze waarop verantwoording wordt afgelegd is door middel van de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en het overzicht van cijfermatige kengetallen en prognoses. De verklaring van de huidige bestuurder richt zich op de volgende zaken:  de jaarstukken geven op basis van de bij vaststelling bekende informatie een volledig en juist beeld van de toestand van de vereniging aan het einde van het boekjaar en van de gang van zaken gedurende het boekjaar 2013. Bij het opstellen van de jaarstukken is rekening gehouden met de afdelingen 2 t/m 8 en 11 van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. De jaarstukken zijn op 27 mei 2014 door de Bestuurder vastgesteld en door de Raad van Toezicht goedgekeurd. Het jaarverslag is op 24 juni 2014 door de Algemene Vergadering goedgekeurd;  alle uitgaven zijn verantwoord;  onvoldoende inzicht bestaat in de wijze waarop een aantal projectontwikkelingsbesluiten en –transacties in het verleden onder verantwoordelijkheid van de voormalig directeur-bestuurder is gerealiseerd;  de thans bekende risico’s zijn in de jaarrekening gemeld.

Schijndel, 27 mei 2014.

Hoofdstuk: Bestuursverklaring

mr. Marcel E.J. Meulen MCD directeur-bestuurder

(i)

12/ 126

13/ 126

(i)

Hoofdstuk: Corporate Governance

3 Corporate Governance

3.1 Algemene ledenvergadering De Algemene Ledenvergadering (ALV) is het hoogste orgaan binnen bouwvereniging Huis & Erf. Lid van de vereniging kunnen worden meerderjarige personen die woonachtig zijn in het werkgebied van de vereniging. Bevoegdheden van de ALV zijn:  verkiezing, benoeming, schorsing en ontslag van de leden van de Raad van Toezicht;  besluiten tot het wijzigen van de statuten;  besluiten tot de ontbinding, splitsing, fusie van de vereniging;  besluiten tot omzetting of herstructurering van de vereniging in een andere rechtsvorm;  decharge verlening op basis van de jaarrekening;  toevoegen van onderwerpen aan de agenda, voor zover deze betrekking hebben op de bevoegdheden in de voorgaande onderwerpen;  besluitvorming ten aanzien van voorstellen die de statutair directeur in de Algemene Ledenvergadering aan de orde brengt;  vaststelling van de hoogte van de contributie. In 2013 vonden er in totaal twee Algemene Ledenvergaderingen plaats. In het kort volgen hieronder de belangrijkste zaken die tijdens deze vergaderingen besproken en besloten zijn. Algemene Ledenvergadering 26 juni 2013 De eerste vergadering in 2013 vond plaats op 26 juni 2013. Het gevoerde beleid van 2012 werd hierin toegelicht aan de hand van het jaarverslag en jaarrekening 2012. De ALV verleende de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht, conform art. 38, lid 7 van de statuten, decharge over het gevoerde beleid in 2013.

3.2.1 Verantwoording van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De RvT houdt onder andere toezicht op en stelt zich op de hoogte van:  realisatie van de doelstellingen van de corporatie  realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;  strategie en de risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie;

14/ 126

(i)

3.2 De Raad van Toezicht


Algemene Ledenvergadering 18 december 2013 De tweede ALV was op 18 december 2013. Hierin werd het ondernemingsplan 2014–2017: Hart voor Wonen besproken. Een toelichting is gegeven op het jaarplan en de begroting 2014 evenals op het visitatierapport. In deze vergadering werd afscheid genomen van de heer Maurice Schrijnemakers als lid van de RvT en werd bij acclamatie de heer David Lauwen gekozen als lid voor de Raad van Toezicht.

  

opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke weten regelgeving.

Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvT zijn in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk reglement voor de RvT. In dit jaarverslag legt de RvT, als interne toezichthouder van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

3.2.2 Samenstelling Raad van Toezicht De RvT bestaat uit vijf leden. Bij de samenstelling van de RvT van Huis & Erf wordt gestreefd naar een gedifferentieerde samenstelling en een afspiegeling van de maatschappelijke context van de organisatie.


Werving en selectie vindt plaats aan de hand van een algemene profielschets RvT. Deze profielschets staat op de website van Huis & Erf. De zittingsduur van raadsleden is vier jaar, waarna maximaal eenmaal herbenoeming voor nog eens vier jaar kan volgen. In 2013 is een vacature ontstaan doordat de heer Maurice Schrijnemakers als lid van de RvT aftrad. Na een extern wervings- en selectietraject is op 18 december 2013 de heer David Lauwen gekozen als lid voor de RvT.

(i)

15/ 126

Personalia Raad van Toezicht

Naam

Functie

Geb. jaar

Deskundigheid gebied

Beroep

Nevenfuncties

Drs. Daan Hermes

Voorzitter,

1959

Arbeidsrecht Financiën

Lid senior management Achmea, directeur Iselect

-

-

Wim Kelders

Drs. Annemarie Moons

Lid, Voordracht Zelfstandige Huurdersvereniging, Lid Overige specifieke verantwoordelijk -heid: Maatschappelijk e Verantwoording Lid, Voordracht Zelfstandige Huurdersvereniging,

1948

Overheid, Ruimtelijke Ontwikkelingen en Volkshuisvesting

Zelfstandig Adviseur

1965

Milieu, Natuur, Economie, Energie en Duurzaamheid

bestuursvoorzitter Wellantcollege, onderwijsinstellin g voor VMBO en MBO

-

-

Drs. Eric Schellekens

Lid

1958

Wonen, Zorg en Welzijn

Zelfstandig Adviseur

-

Maurice Schrijnenmakers RA

Lid (tot 18-12-13), Specifieke

1970

Financiën, Organisatie

Director Control Vodafone

-

Lid Raad van Toezicht ARK, natuur- en gebiedsontwikkeling Voorzitter Aqua for All, stichting voor beter drinkwater- en sanitaire voorzieningen in de e 3 wereld Voorzitter Stichting Klimaatatlas 10 jaar bestuurslid diverse organisaties: Woonveste, Stichting Ouderenzorg te Heusden en Woningstichting Leygrave in Vlijmen


-

Lid Raad van Toezicht van het CFK, het uitvoeringsorgaan voor de overbruggingsregeling van de beroepsvoetballers Voorzitter Proprof, vakbond voor contractspelers betaald voetbal. Lid hoofdbestuur De Unie Voorzitter Raad van Toezicht Elde College

16/ 126

(i)

3.2.3

Naam

Functie

Geb. jaar

Deskundigheid gebied

Beroep

Nevenfuncties

1975

Financiën, Vastgoed

Zelfstandig adviseur

-

verantwoordelijk -heid: Audit

David Lauwen Mif MBV

Lid (vanaf 18-12-13)

Voorletters

Achternaam

M/V

aftredend

M

datum start KvK 28-04-11

28-04-15

Maximaal herbenoeming 28-04-19

Voorzitter

D.J.A.M.

Hermes

vice voorzitter, op voordracht ZHV op voordracht ZHV

W.A.C.M.

Kelders

M

12-01-11

12-01-15

12-01-19

J.M.P.

Moons

V

01-03-12

01-03-16

01-03-20

H.J.G.M.

Schellekens

M

01-03-12

01-03-16

01-03-20

M.F.J.H.

Schrijnemakers

M

28-04-11

18-12-13

n.v.t.

D.

Lauwen

M

18-12-13

18-12-17

18-12-21

3.2.4 Werkwijze Raad van Toezicht In 2013 is de RvT 10 maal in reguliere vergaderingen bijeen geweest. Terugkerende thema's in de vergaderingen waren:  statutenwijziging;  jaarverslag en jaarrekening;  kwartaalrapportage;  afhandeling Plan van Aanpak 1 mei 2011 en onduidelijke projectontwikkelingbesluiten van de vorige directeur-bestuurder;  ondernemingsplan;  regionale samenwerking;  visitatie;  risicomanagement;  implementatie nieuw basisregistratiesysteem; Op de vaste momenten zijn de formele onderwerpen aan bod gekomen, zoals de goedkeuring van de (meerjaren)begroting in januari 2013 en de vaststelling van het jaarverslag en jaarrekening 2012 in mei 2013. Hiervoor heeft de RvT tweemaal overleg gehad met de onafhankelijke externe accountant op 18 februari 2013 en op 21 mei 2013. Verder is gesproken over zaken op het gebied van de financiële continuïteit, risicomanagement, de volkshuisvesting en de bedrijfsvoering. De voorgenomen statutenwijziging is door een statutencommissie voorbereid en eind 2013 definitief

17/ 126

(i)

Functie


De RvT heeft met de wijziging van samenstelling het schema van aan- en aftreden aangepast aan de wijziging. Rekening is gehouden met de bepalingen uit de Governance code en met de continuïteit van de Raad:

doorgevoerd. Aanleiding voor de statutenwijziging is om (meer) aansluiting te krijgen bij de Governance code. Het implementatietraject en de beoogde structuur van het risicomanagement, een belangrijk onderwerp van toezicht, is eveneens eind 2013 aan de orde geweest. Op 17 september 2013 was er een workshop voor de RvT en de directeur-bestuurder van Huis & Erf. Onderwerp was de taak- en rolverdeling tussen beiden. Deze workshop is op 27 november door de RvT geëvalueerd. Hierin is ook het eigen functioneren van de RvT beoordeeld. De belangrijkste besluiten/goedkeuringen van de RvT in 2013 op een rij:  (gewijzigde) begroting 2013 en meerjarenbegroting;  jaarverslag en jaarrekening 2012;  investeringsstatuut  specifieke begrotingsoverschrijding  huurbeleid  ondernemingsplan 2014 - 2017

3.2.7 Klachtenadviescommissie De onafhankelijke en zelfstandige Klachtenadviescommissie KAC behandelt klachten van huurders over handelingen of juist het nalaten daarvan op basis van beleid van de corporatie. Klachten zijn ontvankelijk nadat de directeur-bestuurder een definitief standpunt heeft ingenomen over deze klachten. De Regionale Klachtenadviescommissie is actief per 1 januari 2009.

18/ 126

(i)

3.2.6 Onafhankelijke externe accountant Tijdens de vergadering van de RvT van 21 mei 2013 was de onafhankelijke externe accountant aanwezig ter bespreking en goedkeuring van het accountantsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag. Hierbij waren de directeur-bestuurder en controller aanwezig. De jaarrekening en het jaarverslag (inclusief het volkshuisvestelijk verslag) worden formeel akkoord bevonden en als gereed voor goedkeuring door de Algemene Ledenvergadering verklaard. Tevens verleent de Raad van Toezicht hiermee decharge aan de bestuurder voor het in boekjaar 2012 gevoerde beleid. De accountantsverklaring wordt op 21 mei 2013 aan Huis & Erf verstrekt.


3.2.5 Commissies Raad van Toezicht De RvT heeft drie commissies ingesteld: de Remuneratiecommissie, de Auditcommissie en de Commissie Maatschappelijke Verantwoording. Sinds vorig jaar –voorheen bestond een commissie uit een afvaardiging van de RvT– treedt de volledige RvT hierin op. Voor de commissies zijn reglementen opgesteld, waarin de taken en bevoegdheden zijn beschreven. De Remuneratiecommissie regelt de beloning en beoordeling van de directeur-bestuurder. De vergoeding en bezoldiging is conform weten regelgeving en de geldende vergoeding en bezoldiging van de directeur-bestuurder is gecontinueerd. De Auditcommissie ziet toe op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing en de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de onafhankelijke externe accountant en de relatie met de onafhankelijke externe accountant.

Werkgebied Per 1 januari 2013 is Wovesto uit Sint Oedenrode toegetreden tot de KAC. De commissie behandelt klachten van huurders van de woningcorporaties St. Joseph uit Boxtel, Wovesto uit Sint-Oedenrode en Huis & Erf uit Schijndel. Samenstelling De commissie bestaat uit vier leden met deskundigheid op het gebied van recht, bouwkunde, notarieel recht, bestuursrecht en de woningmarkt. Het secretariaat is gedelegeerd bij Huis & Erf te Schijndel. Bijeenkomsten Op 25 februari 2013 is tijdens een bijeenkomst met de commissie en de directeurbestuurders de samenwerkingsovereenkomst getekend tussen Huis & Erf, St. Joseph en Wovesto. Het reglement van de KAC is besproken, aangepast en gepubliceerd op de website van de betrokken corporaties. De KAC heeft in 2013 twee bijeenkomsten gehad, waarbij de volgende onderwerpen zijn besproken:  Ingekomen stukken en klachten;  Bespreken van ontwikkelingen binnen de drie corporaties en politieke beleidsveranderingen ten aanzien van de woningmarkt;  Reglement, procedures en machtigingen;  Overlegmomenten met directeur-bestuurders van de corporaties. Een delegatie van de KAC heeft afdelingsoverleggen van Klant & Wonen bijgewoond in Schijndel en Sint-Oedenrode, ter wederzijdse informatie over procedures en verwachtingen. Naast de bijeenkomsten heeft de commissie veelvuldig contact met elkaar over binnenkomende klachten en de verwerking daarvan.


Ingekomen klachten In 2013 werden bij de KAC vijf klachten door huurders van Huis & Erf inzake woningtoewijzing, aanpassingen woning, onderhoud woning en inschrijving ingediend. Drie klachten zijn niet ontvankelijk verklaard en terugverwezen naar de huurder. Twee klachten heeft de KAC in behandeling genomen en geconstateerd dat Huis & Erf alles in het werk heeft gesteld om de klachten op te lossen. Alle partijen zijn hierover geïnformeerd.

(i)

19/ 126

3.3 Inhoudelijk toezicht 3.3.1 Kaders en informatievoorziening In de statuten en het Huishoudelijk Reglement van de Raad van Toezicht en Bestuur zijn de interne kaders en werkwijze geformuleerd. Bij Huis & Erf is een integraal Toezicht- en Toetsingskader uitgewerkt om interne en externe kaders en verantwoordelijkheden samen te voegen. Aan dit integraal document is een planning- en control cyclus verbonden om documentatie terugkerend te toetsen en te vernieuwen. In 2013 is, samen met de RvT, een nieuw strategisch plan opgesteld en voorbereid om vanaf 2014 op te kunnen acteren (het ondernemingsplan). Dit strategisch plan is voor 2014 en volgende jaren het nieuwe kompas voor de organisatie en haar handelen. De interne informatievoorziening zoals opgenomen in het Toezicht- en Toetsingskader wordt in 2014 herijkt op de uitgangspunten in het nieuwe strategisch plan. De Raad van Toezicht ontvangt, op basis van het Toezicht- en Toetsingskader, elk kwartaal een rapportage waarin is opgenomen de voortgang van de voorgenomen activiteiten op het gebied van financiële bedrijfsvoering, volkshuisvesting en de maatschappelijke investeringen van Huis & Erf. De rapportage richt zich op de voortgang van het jaarplan en de begroting van het lopende jaar, dit aangevuld met relevante interne en externe ontwikkelingen vanuit de verschillende disciplines, waaronder beleidsmatige ontwikkelingen en treasury.

3.4 Governance 3.4.1 Governancecode en naleving Governance in het algemeen en de Governancecode zijn regelmatig terugkerende onderwerpen voor de Raad van Toezicht. Tevens conformeert Huis & Erf zich aan de Aedescode. In 2013 zijn alle governance gerelateerde verplichtingen en kaders opgenomen

20/ 126

(i)

Een van de taken van de Raad is de werkgeversrol naar de directeur-bestuurder. Hiertoe behoort het aanstellen van een directeur-bestuurder, de beloning van de directeurbestuurder, het maken van afspraken over het te voeren beleid en de prestaties van de corporatie en het toetsen of de directeur-bestuurder goed functioneert. Zonder goede, volledige en tijdige informatie van de directeur-bestuurder kan de Raad deze rol niet naar behoren verrichten. De Raad moet er op kunnen vertrouwen de benodigde en juiste informatie te ontvangen. De Raad heeft echter ook de verantwoordelijkheid om informatie ten behoeve van de uitoefening van goed toezicht bij de bestuurder op te vragen en gaat daar ook als zodanig mee om. Door de Raad en de directeur-bestuurder is in 2013 op constructieve wijze stilgestaan bij de positionering en uitwerking van de rollen in het speelveld tussen toezicht en bestuur.


3.3.2 Toezicht op bestuur De directeur-bestuurder is belast met het besturen en de vertegenwoordiging van de vereniging. De directeur-bestuurder houdt zich bezig met de realisatie van de doelstellingen van Huis & Erf, met de besluitvorming op het terrein van beleidsmatige zaken en de dagelijkse werkzaamheden van de werkorganisatie.

in het integraal Toezicht- en Toetsingskader. De statuten en interne reglementen zijn eind 2012 getoetst aan de herziene Governancecode Woningcorporaties. In 2013 zijn de nieuwe statuten van Huis & Erf vastgesteld. 3.4.2 Governancestructuur Middels een volledig ingericht Toezicht- en Toetsingskader, met daaraan gekoppeld een planning- & control cyclus, kan Huis & Erf volgens duidelijke en gestructureerde kaders haar beleidsbeslissingen nemen. Tevens kan met de herkenbare kaders eenvoudiger interne en externe verantwoording tot stand komen. Het Toezicht- en Toetsingskader wordt continu up to date gehouden en jaarlijks op werkzaamheid geëvalueerd. Substituten van dit integraal kaderdocument zijn onder andere:            

Prestatieafspraken met gemeenten; inrichting van de interne informatievoorziening aan de Raad van Toezicht; inrichting van de interne informatievoorziening aan de directeur-bestuurder; statuten strategisch voorraadbeleid; investeringsstatuut; treasurystatuut; intern controleplan (auditjaarplan); begroting (inclusief kaderbrief) en jaarplannen; procuratieregeling; interne beleidsplannen; gedragscode integriteit en reglement melding misstanden.

• • • • •

Governance; compliance aan interne en externe regels en kaders; integriteit en volledigheid van de informatievoorziening aan de Raad van Toezicht; onderhouden van het interne controle- en beheersingssysteem; naleving van het integriteitsprotocol.

21/ 126

(i)

3.4.3 Interne controllersfunctie Huis & Erf heeft aan de controller een bijzondere positie toegekend in het kader van governance. De controller is met regelmaat aanwezig bij overleg van de Raad van Toezicht en kan op verzoek van de Raad van Toezicht en/of de directeur-bestuurder deelnemen aan vergaderingen van de Raad van Toezicht. Minimaal één maal per jaar heeft de controller buiten de aanwezigheid van de directeur-bestuurder overleg met de voorzitter van de Raad van Toezicht. Dit jaarlijkse overleg vindt plaats in het laatste kwartaal van het jaar. Daarbij is geformaliseerd dat de controller een escalatiemogelijkheid heeft naar de Raad van Toezicht. De relatieve onafhankelijkheid van de controller in het speelveld van de Raad van Toezicht en directeur-bestuurder richt zich vooral op onderstaande gebieden:


In 2013 is de samenhang van het control framework aan het kader toegevoegd. Dit geldt tevens voor de eind 2013 gemaakte nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Schijndel en Sint-Michielsgestel.

3.4.4 Visitatie Huis & Erf conformeert zich aan de vierjaarlijkse verplichting tot visitatie, zoals opgenomen in de Governancecode en Aedescode. De meest recente visitatie heeft plaatsgevonden in 2013. De rapportage hierover is terug te vinden op www.huisenerf.nl. 3.4.5 (Her)benoeming leden Raad van Toezicht De zittingsperiode van een lid van de Raad van Toezicht is gesteld op ten hoogste vier jaar. Een aftredende toezichthouder kan hierna maximaal één keer worden herkozen. Per 31 december 2013 zijn alle leden van de Raad actief in de eerste zittingsperiode. 3.4.6 Integriteit en onafhankelijkheid Naar het oordeel van de Raad van Toezicht is voldaan aan de criteria die gelden ten aanzien van onafhankelijkheid. Het profiel van de Raad van Toezicht van Huis & Erf is gepubliceerd op de website van Huis & Erf, evenals het reglement van de Raad van Toezicht. Met de directeur-bestuurder zijn contractueel afspraken gemaakt over nevenfuncties. 3.4.7 Afwijkingen Governancecode Huis & Erf wijkt op twee punten af van de Governancecode voor Woningcorporaties; Huis & Erf beschikt over een stelsel van verantwoordings-, monitorings- en controle instrumenten die samen het risicobeheersingssysteem vormen. In die zin voldoet Huis & Erf dus grotendeels aan dit onderdeel in de Governancecode. Tevens is het intern auditplan vanuit het control framework aan dit beheersingssysteem toegevoegd. In 2013 is met de implementatie van een risicomanagementstructuur gestart en is tot een gevorderd stadium gekomen. Dit traject wordt in 2014 verder vervolmaakt. Tijdens dit implementatietraject is nadrukkelijk ook de nadruk gelegd op risicobewustwording, omdat risicobeheersing draait om het bewust zijn van risico’s en niet op een geplande momentopname. De compliance op dit aspect wordt verder gezocht in een permanente inzet tot verbetering van de risicobeheersing.


In afwijking op de Governancecode wordt een verbindingenstatuut vooralsnog niet noodzakelijk geacht, omdat Huis & Erf geen plannen heeft om activiteiten in haar verbindingen onder te brengen. In 2013 is door Huis & Erf geen gebruik gemaakt van haar onderliggende verbindingen. Ook verwacht Huis & Erf in de toekomst vooralsnog geen gebruik te maken van haar verbindingen.

(i)

22/ 126

3.5 Bestuurdersbeloning De beloning van de bestuurder is gebaseerd op en in overeenstemming met de Wet Normering Topinkomens (WNT). Hierop zijn de Beleidsregels WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlands Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Huis & Erf herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken. In totaal is in 2013 een totaalbedrag van €148.556 verloond aan de directeur-bestuurder. Dit bedrag is inclusief de componenten zoals omschreven en voorgeschreven in de WNT. Hiermee blijft de vergoeding binnen de maximaal aangegeven grenzen van de wet, voor 2013: € 228.599. Er zijn geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke verstrekt aan de bestuurder.

3.6 Verantwoording honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht is gebaseerd op en in overeenstemming met de Wet Normering Topinkomens (WNT). Voor de voorzitter geldt voor 2013 een vergoeding van € 9.000 per jaar. Voor de vicevoorzitter € 7.000 per jaar en voor de leden € 6.000 per jaar. De genoemde bedragen zijn excl. BTW. Hiermee blijven de vergoedingen binnen de maximaal aangegeven grenzen van de wet (2013: € 9.310 (prijspeil 2012).

3.7 Tot slot

D.J.A.M. Hermes voorzitter Raad van Toezicht

23/ 126

(i)

Hoogachtend,


Met de afsluiting van dit boekjaar is (opnieuw) geconstateerd dat het vertrouwen in en door de organisatie is hersteld. De strategische doelen en uitgangspunten uit het ondernemingsplan bieden een uitstekend perspectief om samen met het management en medewerkers van Huis & Erf verdere professionalisering en efficiencyverbeteringen door te voeren ten behoeve van de maatschappelijke opgave waar Huis & Erf voor staat. Met vertrouwen zien wij het jaar 2014 dan ook tegemoet.

3.8 Het bestuur 3.8.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:      

de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.

Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur dient zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling te richten en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de woningcorporatie mee. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico's verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Toezicht en moet de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht bespreken. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk reglement.

3.8.3 Tegenstrijdige belangen In het kader van tegenstrijdige belangen zijn geen onderwerpen bekend.

24/ 126

(i)

De heer Meulen is naast zijn dienstbetrekking bij Huis & Erf onbezoldigd docent, bestuursvoorzitter van Energie Coöperatie Schijndel, bestuurslid Stedelijke Ontwikkeling Limburg, lid van de maatschappelijke raad van SKOPOS en directeur grootaandeelhouder van Meulen vastgoed BV.


3.8.2 Personalia en nevenactiviteiten bestuur De heer mr. Marcel E.J. Meulen MCD is sinds maart 2012 werkzaam voor Huis & Erf. De heer Meulen heeft een vast contract voor onbepaalde tijd. De Governancecode hanteert een benoemingstermijn van vier jaar. Dit zodat Raden van Toezicht periodiek in staat zijn te beoordelen of de bestuurder nog steeds de juiste persoon op de juiste plaats is. De RvT beoordeelt, conform de Remuneratiecommissie, jaarlijks het functioneren van de directeurbestuurder.

3.9 Horizontale dialoog en verantwoording Huis & Erf heeft met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen de volgende belanghebbenden benoemd:  bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers, waaronder de zelfstandige huurdersvereniging (ZHV), seniorenraad alsmede bewoners- en wijkcommissies;  relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau;  maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid;  collega-corporaties. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2013 plaatsgevonden:


 zes maal een regulier overleg met de Zelfstandige Huurdersvereniging (ZHV) en de directeur-bestuurder en het bijwonen van de ledenvergaderingen van Huis & Erf.  één maal heeft Huis & Erf met een afvaardiging van de Raad van Toezicht op verzoek van de ZHV de ledenvergadering van de ZHV bijgewoond;  er is elf maal een reguliere overlegvergadering geweest met Ondernemingsraad (OR) en de directeur-bestuurder (DB);  vijf maal is er overleg op bestuurlijk niveau geweest met de gemeente Schijndel en drie maal overleg op bestuurlijk niveau met de gemeente Sint Michielsgestel. Het betreft in deze de voor volkshuisvesting verantwoordelijke wethouders en de directeur- bestuurder van Huis & Erf en de beleidsmedewerkers;  er wordt met regelmaat overleg gevoerd tussen beleidsmedewerkers van de gemeente en Huis & Erf;  tussen collega-corporaties binnen het werkgebied van Huis & Erf zijn eveneens diverse overleggen op bestuurlijk niveau gevoerd.  samen met gemeente en maatschappelijke partners is het maatschappelijk speelveld van Wonen en Zorg verkend middels een gezamenlijk ontwikkelkader voor Wonen met Zorg en Welzijn. In de gemeente Schijndel in gezamenlijke opdracht van de gemeente Schijndel, Huis & Erf en Laverhof; in de gemeente Sint-Michielsgestel in opdracht van de gemeente Sint-Michielsgestel.  tussen diverse organisaties op het terrein van zorg en welzijn zijn informele overleggen geweest, evenals een WWZ-atelier in Schijndel en Sint-Michielsgestel;

(i)

25/ 126

3.10

Onafhankelijke externe accountant

De onafhankelijke externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht na advies van de directeur-bestuurder. In 2012 is PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (PWC), met als eindverantwoordelijk partner A.J.M. Vercammen RA, uit een selectie verkozen tot accountant van Huis & Erf. Er worden door de onafhankelijke externe accountant, naast reguliere en fiscale werkzaamheden, ook activiteiten verricht op het gebied van subsidieaanvragen. De onafhankelijke externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de onafhankelijke externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten tot goedkeuring van het jaarverslag. Tijdens deze vergadering kan de Raad van Toezicht aan de onafhankelijke externe accountant vragen stellen over zijn verklaring aangaande de getrouwheid van de jaarrekening.

3.11

Visitatie

In 2013 heeft bij Huis & Erf een visitatie plaatsgevonden. Het onafhankelijke bureau Pentascope heeft in opdracht van de Raad van Toezicht van bouwvereniging Huis & Erf de visitatie verricht voor de periode 2009 – 2012. Huis & Erf heeft alle gevraagde informatie ter beschikking gesteld. Er is gesproken met de huidige directeur-bestuurder, de controller, de manager financiën, een vertegenwoordiging van de zittende Raad van Toezicht en een vertegenwoordiging van de vorige Raad van Toezicht.

26/ 126

(i)

Enkele “Tops” van de visitatiecommissie zijn:  dat er de afgelopen jaren hard gewerkt en veel gedaan is;  de besturing en de Governance zijn in de jaren 2011 en 2012 flink verbeterd;  in deze tweede periode is de planning- en controlcyclus aanmerkelijk verbeterd;  belanghouders zijn tevreden over de prestaties van Huis & Erf;  in de tweede periode (2011-2012) zijn de kasstromen snel veel beter zijn geworden.


Ten behoeve van een afbakening van bestuursperiodes heeft de visitatiecommissie een tweedeling aangebracht in de gevisiteerde periode van vier jaar. Het rapport hanteert vijf perspectieven als referentiekader, te weten: 1. ambities; 2. vermogen; 3. belanghouders; 4. opgave; 5. maatschappelijke prestaties en Governance.

Enkele ‘Tips’ van de visitatiecommissie zijn:  besteed vanaf heden weer meer aandacht aan de volkshuisvestelijke ambities en prestaties;  blijf alert op het stellen van haalbare doelen;  betrek de belanghouders weer meer bij het beleid;  maak afspraken met gemeenten concreet en meetbaar;  plan en markeer een moment waarop bestuur en Raad van Toezicht, na de afgesloten (bijzondere) periode, ieder weer in zijn eigen rol stapt. Huis & Erf herkent zich in de bovengenoemde ‘Tips’ en ‘Tops’. Huis & Erf heeft de afgelopen twee jaar de focus en vernieuwing sterk gericht op Financiën, Governance en Control. De perspectieven ambitie, belanghouders, opgave en maatschappelijke prestaties zullen daar weer meer mee in evenwicht moeten komen. Gesteund door het nieuwe Ondernemingsplan 2014-2017 ‘Hart voor Wonen’ legt Huis & Erf zich toe op deze noodzakelijke verdere transformatie van de bouwvereniging. Het volledige rapport is te vinden op www.huisenerf.nl.

3.12

Interne risicobeheersings- en controlesystemen

27/ 126

(i)

3.12.2 Integraal intern controleplan In 2013 is gewerkt conform het auditjaarplan. Dit jaarplan bevat de interne auditdoelstellingen, inclusief vooraf vastgestelde te controleren bedrijfsprocessen. Bij Huis & Erf is bewust gekozen om met een intern auditteam te werken, waarin beoogd wordt de disciplines Klant & Wonen, Vastgoed en Financiën erin vertegenwoordigd te laten zijn. Deze keuze is ontstaan uit de overtuiging, dat een brede bewustwording en het gezamenlijk komen tot inzichten, het draagvlak om de interne processen (daar waar nodig) kwalitatief te verbeteren, extra vergroot. In 2013 is de positieve bijdrage en meerwaarde van het werken met een auditteam ook als zodanig herkend en erkend. 2013 Was een jaar waarin de auditstructuur en –cyclus nog in ontwikkeling was. Ten behoeve van 2014 en volgende jaren is aan het auditplan 2014 tevens een (meerjaren)cyclus toegevoegd. Bij de implementatie van de risicomanagementstructuur is in 2013 nadrukkelijk de synergie tussen het auditplan en de risicomanagementstructuur gezocht. Deze synergie wordt vanuit het perspectief governance, risk en compliance weergegeven in onderstaand control framework van Huis & Erf.


3.12.1 Inrichting van de informatievoorziening De interne informatievoorziening is voor 2013 uitgewerkt in het intern Toezicht- en Toetsingskader. In dit kaderdocument zijn de inhoud en frequentie van de interne-, informatieve- en verantwoordingsrapportages aan directeur-bestuurder en Raad van Toezicht beschreven. Integrale rapportages aan de Raad van Toezicht vinden op kwartaalfrequentie plaats. In deze kwartaalrapportages wordt de voortgang van alle bedrijfsdoelstellingen, algemene- en beleidsontwikkelingen en (financiële) resultaten opgenomen.

Control Framework Huis & Erf input : "van buiten naar binnen" Risk-cyclus

Missie, visie & strategie strategische risico's

operationele risico's

Doelstelling

Auditcyclus

Resultaat

Proces

Audit

Informatievoorziening

Proces optimalisatie

Medewerker Kwaliteitsmeting & benchmark P&O Management

Het vergroten van risicobewustwording in de organisatie; uitvoeren van een strategische en operationele risicoanalyse; introductie van een risico-inventarisatiecyclus; het koppelen en uitwerken van beheersmaatregelen aan risico’s; het zichtbaar positioneren van risico-inventarisaties in besluitvormingsprocessen.

De uitkomsten van de risico-inventarisatie en -analyse geven nieuwe input voor het interne controleplan. Na gereedkomen maakt de risicomanagementstructuur (risicomanagement, interne controle en interne informatievoorziening) een samenhangend risicobeheersings- en controlesysteem compleet. Vervolgens rest Huis & Erf de taak het gecreëerde framework blijvend toe te passen, uit te dragen en te verbeteren.

28/ 126

(i)

• • • • •


3.12.3 Risicomanagement Huis & Erf besteedt in haar kwartaalrapportage structureel aandacht aan het onderwerp risicomanagement. Dit om bewust te worden van de grootste risicovolle invloeden van binnen en van buiten de organisatie. Risico’s worden bij besluitvorming betrokken en hebben in 2013 een meer structureel karakter gekregen. In 2013 is het implementatieplan voor de introductie van een zichtbare risicomanagementstructuur opgesteld, waaraan het management en de directeur-bestuur zich hebben verbonden. De voornaamste doelstellingen zijn:

In 2013 is door Huis & Erf een integrale risico-inventarisatie op operationeel-tactisch niveau uitgevoerd. Tevens is voor de vastlegging en prestatie een softwaretool aangeschaft dat risico’s niet alleen in een heatmap kan presenteren maar ook de verbinding maakt met beheersing vanuit operationele checks en processen. Een compliance-radar is één van de resultaten van deze verbinding. Eind 2013 is na gereedkomen van het nieuwe ondernemingsplan 2014-2017 gestart met een risico-inventarisatie op strategisch niveau, deze wordt begin 2014 afgerond. Dit geldt ook voor het opzetten van een risicoinventarisatiecyclus voor (nieuwbouw)projecten. De meest relevante uitkomsten en monitoring van de (voortgang van de) te nemen beheersmaatregelen zullen periodiek worden gerapporteerd in de kwartaalrapportages van Huis & Erf. Naar de toekomst toe worden voor de drie verschillende niveaus herkenbare inventarisatiecycli gebruikt, te weten: 1. 2. 3.

strategisch niveau (strategische doelstellingen, risico’s en beheersing); operationeel niveau (procesdoelstellingen, risico’s en beheersing); projectniveau (projectdoelstellingen, risico’s en beheersing).

3.13

Treasury

3.13.1 Financieringspositie De financieringspositie van een woningcorporatie wordt in belangrijke mate beïnvloed door de achtervangpositie van het Rijk. Deze vindt zijn uitwerking in het verkrijgen van borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Om voor borging in aanmerking te komen, wordt met name de liquiditeitspositie op korte en lange termijn beoordeeld. Deze liquiditeitspositie wordt vooral beoordeeld vanuit de interest coverage ratio (ICR of rentedekkingsratio), de debt service coverage ratio (DSCR of schulddekkingsratio) en de “Loan to WOZ”. Beide coverageratio’s tonen in welke mate de corporatie aan haar renteverplichtingen (middels de ICR) of fictieve aflossingsverplichtingen kan voldoen (DSCR). De Loan to WOZ geeft aan in welke mate Huis & Erf gefinancierd is in relatie tot de WOZ-waarde van het (woning)bezit, waarbij de maximale verhouding 50% financiering is. De Loan to WOZ van Huis & Erf is per eind 2013 met 14% ruimschoots onder dit maximum.

Uitgaande van de liquiditeitspositie van Huis & Erf behoeft borging met WSW-achtervang geen probleem te zijn. In 2013 heeft het WSW dan ook een generiek faciliteringsvolume tot en met het jaar 2015 afgegeven.

29/ 126

(i)

Het WSW hanteert een minimale norm voor de DSCR van 1,00. Daarbij wordt de methode van fictief aflossen gehanteerd. Als uitgangspunt wordt genomen dat de bestaande leningenportefeuille jaarlijks met 2% wordt afgelost. Beoordeeld wordt of een corporatie uit de operationele kasstromen aan de verplichtingen van rentebetalingen en 2% fictieve aflossingen kan voldoen. Huis & Erf voldoet aan de gestelde norm van 1,00.


In de sector wordt een minimale ICR-norm gebruikt van 1,40. Huis & Erf hanteert een minimale norm van 1,60. Dit om meer ruimte te hebben om onverwachte externe invloeden op te kunnen vangen. Huis & Erf voldoet in 2013 aan de gestelde norm.

3.13.2 Treasurykaders Huis & Erf beschikt over een treasurystatuut. In mei 2013 is een nieuw treasurystatuut vastgesteld wat voldoet aan de nieuwe regelgeving van het Ministerie. Jaarlijks stelt Huis & Erf een treasuryjaarplan op, waarin voorgenomen treasuryactiviteiten en doelstellingen worden opgenomen. 3.13.3 Portefeuille structuur Huis & Erf had eind 2013 een leningenportefeuille met een omvang van € 77,9 miljoen. De leningenportefeuille is samengesteld uit aflossingstypes, rentetypes en een sterk gedifferentieerde looptijdenstructuur. In onderstaande grafieken wordt de rentestructuur en looptijdenstructuur weergegeven.

€ 78.944..000

Aflossing hoofdsom Aflossingstermijnen Aangetrokken leningen

€ 0 € -1.029.000 € 0

Eindstand leningenportefeuille 31-12

€ 77.915.000

In 2014 dient een aflossing van € 10 miljoen plaats te vinden. Naar verwachting wordt dit deels middels de per 31 december 2013 beschikbare middelen en een nieuwe lening van € 5 miljoen gerealiseerd. 3.13.4 Renterisico’s Renterisico’s zijn bijna onlosmakelijk gekoppeld aan een leningenportefeuille. De portefeuille is samengesteld uit 23 leningen met een zeer diverse looptijd en een uiteenlopende rentestructuur. Een derde deel van de omvang van de portefeuille kent binnen vijf jaar een gedeeltelijke renteherziening door spreadherzieningen. Het resterende deel heeft een vaste rentestructuur of een rente die om de tien jaar wordt herzien. De renterisico’s per 31 december 2013 worden gepresenteerd in onderstaand overzicht.

30/ 126

(i)

Beginstand leningenportefeuille 1-1


De gemiddelde gewogen rentevoet van de leningenportefeuille per 31 december 2013 bedraagt 3,01%. De gemiddelde gewogen restant-looptijd van de leningenportefeuille is 23,2 jaar. De leningenportefeuille had in 2013 de onderstaande mutaties:

Renterisico's x € 1 mln (conform WSW-methodiek) per 01-01-2014 14 Spreadherziening

12 10

Variabele rente

1

8 6

10

4

Renteherziening

8

5

8 1

5

2 2014

2015

2

2

2016

2017

2 2018

2019

2020

Aflossing hoofdsom

3

3 max. 15% renterisico WSW

2021

2022

2023

2024


3.13.5 Rente-instrumenten Huis & Erf gebruikte tot 2013 nauwelijks rente-instrumenten om haar renteposities af te dekken. Eén derivaat in de vorm van een swap (payer swap) was tot 1 oktober 2013 onderdeel van de portefeuille. De swap had een looptijd tot 1 juli 2014. Huis & Erf heeft er in 2013 voor gekozen om deze swap te verkopen. De swap dekte een rentepositie af voor een omvang van € 8 miljoen en was gekoppeld aan een variabel rentende lening van € 10 miljoen. De looptijd van de swap was gekoppeld aan de looptijd van de betreffende lening. De marktwaarde van de swap was op 1 oktober 2013 € 358.000 negatief. Hierdoor heeft Huis & Erf per 31 december 2013 geen derivatenposities.

(i)

31/ 126

(i)

32/ 126


33/ 126

(i)

Hoofdstuk: Volkshuisvestingsverslag

4 Volkshuisvestingsverslag

4.1 Algemeen Het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting van het gevoerde beleid ten aanzien van de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH, artikel 26 lid 2). Aan de orde komen:      

kwaliteit van de woongelegenheden; huisvesting van de doelgroep; betrokkenheid van de bewoners; leefbaarheid; financiën; wonen en zorg.

Op deze prestatievelden wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan. In deze algemene beschouwing wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen en gebeurtenissen die van invloed zijn geweest op het functioneren van Huis & Erf.

4.2 Het kwaliteitsbeleid 4.2.1 Het in standhouden en verbeteren van het bezit Het vernieuwen en in standhouden van woningen wordt naast technische en markttechnische redenen mede bepaald door het kader van het Strategisch Voorraad Beleid. Dat wil zeggen dat keuzes om iets wel of niet te doen uitdrukkelijker bepaald worden door de functie van de woning op de lokale woningmarkt, nu en in de toekomst.

Het contractbeheer betreft de werkzaamheden op basis van onderhoudscontracten met aannemers. Het contractbeheer omvat onderhoud aan trapliften, rioolontstoppingen, schoonmaak goten, liftonderhoud, cv– en combiketels, elektrische schuifdeuren en deurdrangers, brandmeldinstallaties, brandblusinstallaties, bliksembeveiliging, ketelhuizen, luchtbehandelingsinstallaties en mechanische ventilatie. Wanneer de huurder een serviceabonnement afsluit, verricht Huis & Erf, tegen een kleine maandelijkse vergoeding, werkzaamheden die normaal onder verantwoordelijkheid en voor

34/ 126

(i)

Onder reparatieonderhoud worden alle kosten geregistreerd die te maken hebben met de afhandeling van reparatieverzoeken van individuele woningen, garages, overige bedrijfsruimten en complexen. Reparatieverzoeken worden geregistreerd naar onderhoudsactiviteit in reparatieonderhoud, onderhoud serviceabonnementen en glasherstel. Het aantal specifieke reparatieopdrachten is licht gedaald: van 2.618 in 2012 naar 2441 in 2013.


Dagelijks Onderhoud Het dagelijks onderhoud is opgebouwd uit reparatieonderhoud (storingen) en contractbeheer. Ultimo 2013 bedraagt het totaal aantal woningen in beheer 3.451 tegenover 3.410 in 2012.

rekening van de huurder zijn. In 2013 zijn er 806 serviceabonnement-opdrachten in uitvoering genomen. Op 31 december zijn er 1283 serviceabonnementen afgesloten. 4.2.2

Energie

Huis& Erf richt zich vanuit haar strategische doelstellingen op de duurzaamheid van haar woningbezit. Een weergave van haar duurzaamheidstatus is hieronder weergegeven: Energielabels op 31 december 2013

35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%

32,4% 33,0%

Energielabels in %

13,7% 12,2% 7,7% 5,5%

7,6% 3,5% Label A

Energielabels Huis & Erf 2013

25,1% 20,6%

20,1% 14,4%

Label B

Label C

Label D

Label E

Label F

3,1% 1,0%

Energielabels (landelijk, shaere 2012)

Label G

Gemiddelde energie-index op 31 december 2013

c 1,6

Vanaf januari 2014 gaat Huis & Erf zelf de energielabels actualiseren. Hiervoor zijn 3 werknemers opgeleid tot gecertificeerde EPA-adviseurs. Alleen het afmelden van de labels bij het agentschap.nl gebeurt via een externe partner. Energie Coöperatie Schijndel Huis & Erf heeft in haar energiebeleid opgenomen zich nadrukkelijk in te zetten voor bewustwording bij de huurders met betrekking tot energieverbruik en kostenbesparing. Dit gebeurt door eigen uitingen, maar ook door gebruik te maken van informatie van anderen. Huis & Erf sluit zich aan bij Bespaar Samen “WattNu” van de Energie Coöperatie Schijndel (ECS). Die maakt alle bewoners in het werkgebied van Huis & Erf, zowel kopers

35/ 126

(i)

Alle energielabels van het bestaande bezit, inclusief de in 2013 opgeleverde nieuwbouwcomplexen, zijn geactualiseerd en afgemeld bij agentschap.nl. Het energielabel is in 2012 onderdeel geworden van het woningwaarderingsprofiel van de woning. In de tabel is het woningbezit van Huis & Erf afgezet tegen de laatst bekende landelijke gegevens van 2012 (bron: Aedes shaere 2012). De gemiddelde energie-index is van label D met een gemiddelde index van 1,7 verbeterd naar label C met index 1,6.


(Energie-index)

als huurders, energiebewust. Huis & Erf biedt haar huurders hiervoor vanaf 2014 het lidmaatschap van ECS aan, waardoor de huurders deel kunnen nemen aan de WattNu workshop met bijbehorend werkboek. Energiebeleid In 2013 is energiebeleid gemaakt en geïmplementeerd voor de periode 2014 – 2020. De doelstelling is gemiddeld label B in 2020. In 2014 wordt gestart met de uitrol van het energiebeleid. Dit houdt in dat in 2014 tot en met 2016 in totaal 555 woningen beoogd zijn om voorzien te worden van zonnepanelen. In de periode van 2014 tot en met 2020 zijn 1128 woningen geselecteerd voor het aanbrengen van isolatievoorzieningen. 4.2.3 Onderhoud aan de woning De werkzaamheden aan de woning worden planmatig uitgevoerd, binnen de kaders van het SVB en de basiskwaliteit. Het uitvoeren van deze werkzaamheden is organisatorisch eenvoudig te plannen, vergt beperkte voorbereidingscapaciteit van de organisatie en kan daardoor efficiënt gerealiseerd worden. 4.2.4 Overige veranderingen en vernieuwingen Verbouwingsverzoeken van bewoners en woningaanpassingen op medische gronden worden beoordeeld op technische aspecten, risico’s van overlast voor de omgeving en de gevolgen voor de verhuurbaarheid. Alleen voor grote veranderingen heeft de bewoner toestemming nodig. Bij het achterlaten van veranderingen in de woning worden eisen gesteld aan de technische specificaties, de veiligheid en de verhuurbaarheid. Kleine woningaanpassingen op medische gronden worden volgens afspraak met de gemeenten tegen vaste prijsafspraken aangebracht. Voor grotere aanpassingen is een medische indicatie en goedkeuring van de gemeente noodzakelijk.

2012 216 208 8 863 33 jaar

36/ 126

(i)

Aantal mutaties Mutatieonderhoud minder ingrijpend Mutatieonderhoud ingrijpend Kosten gemiddeld per opdracht Gemiddelde leeftijd woning

2013 215 201 14 852 34 jaar


4.2.5 Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud heeft als doel de woning in goede staat van onderhoud en zonder gebreken beschikbaar te stellen aan de nieuwe bewoners. De kosten hiervoor worden gedefinieerd als: alle onderhouds- en reparatiekosten die bij mutatie worden gemaakt. De kosten die te maken hebben met het op kwaliteitsniveau brengen van de woning waarvan de huurder eerder niet deelnam aan een projectmatige verbetering, worden apart geregistreerd. Bij mutatie worden de woningen indien nodig voorzien van nieuw hang- en sluitwerk.

4.2.6 Planmatig onderhoud Dit onderhoud heeft een relatief korte cyclustijd tot zeven jaar, waarbij geen fundamentele wijzigingen in of aan de woning worden aangebracht. Doel is het in standhouden van het bezit. Voorbeelden hiervan zijn: het onderhoud aan verwarmingsinstallaties en centrale verwarmingsketels, mechanische ventilatie, elektrische deuren, liften, onderhoud van platte daken en het buitenschilderwerk. In 2013 realiseerde Huis & Erf de volgende projecten:  308 cv-ketels vervangen door HR-ketel;  10 nieuwe cv-installaties aangelegd;  184 woningen schoorstenen en/of voegwerk hersteld;  44 woningen voor en/of achterdeur vervangen;  338 woningen dakramen vervangen;  18 woningen/bergingen goten vernieuwd;  22 woningen daken vernieuwd;  1 complex de intercom installatie vernieuwd;  10 bergingen golfplaten vervangen;  45 keukens, 25 badkamers en 27 toiletten vernieuwd;  539 woningen geschilderd en bijbehorende bouwkundige werkzaamheden verricht. 4.2.7 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting Jaarlijks wordt de Meerjaren Onderhoudsbegroting geactualiseerd op basis van nieuwe uitgangspunten en wijzigingen die zijn opgetreden. Uitgangspunt van de onderhoudsbegroting is de theoretische levensduur van elementen. Het resultaat is een degelijke onderhoudsplanning op technische elementen en uitgangspunten. In 2014 wordt gestart met conditiemeting volgens de NEN2767. In 2013 is hiervoor een geschikt softwarepakket aangeschaft. Voor de jaren 2013 en verder zijn doelstellingen geformuleerd. De taakstelling voor 2013 is om per woning maximaal (gemiddelde norm) € 1.500 per jaar uit te geven. In 2014 is deze norm bijgesteld naar € 1.442 en voor 2015 en verder € 1.339.

Glasschade Riolering ontstoppen Storingen en reparatieverzoeken Woningaanpassingen i.v.m. handicap minder ingrijpend (< € 2,300) Woningaanpassingen i.v.m. handicap ingrijpend (> € 2,300) Brand- en stormschades Mutatieschades

2013 136 574 5213 10

2012 159 597 4.977 8

2 3 44

3 5 28


Overige werkzaamheden

37/ 126

(i)

4.2.8

4.2.9 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking In onderstaande tabel wordt een vergelijking gemaakt tussen de begrote bedragen en de kosten. De verschillen worden afzonderlijk toegelicht. Omschrijving Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud

Begroot 2013 € 1.093.000 € 3.892.000 € 167.000

Kosten 2013 € 814.697 € 3.223.437 € 218.883

Dagelijks onderhoud  daling van de kosten reparatieverzoeken als gevolg van minder omvangrijke herstellingen per opdracht;  daling door positieve resultaten in de aanbesteding van de contractwerkzaamheden; Planmatig onderhoud  het budget voor het planmatig onderhoud wijkt aanzienlijk af van de uitgaven. De voorbereiding van planmatig onderhoud projecten is begin 2013 vertraagd op gang gekomen. Een aantal grotere projecten ( omvang van € 815.000) zijn hierdoor later in opdracht gegeven en de realisatie vindt in 2014 plaats;  voor isolatiewerkzaamheden is een bedrag van € 433.839 voorzien, de kosten zijn € 42.343. Hier zijn de sterk achterblijvende uitgaven een gevolg van het besluit om bij onderhoudsprojecten geen energiemaatregelen te realiseren in afwachting van het nieuw te ontwikkelen energiebeleid in 2013;  voor verbeteringswerkzaamheden is een bedrag van € 908.195 voorzien, de investeringen bedragen € 341.219. Hier zijn de sterk achterblijvende uitgaven een gevolg van het laat in het jaar in opdracht komen van projecten en het voorstel om een gevelrenovatie uit te stellen.

38/ 126

(i)

Woningaanpassingen Het aantal woningaanpassingen in huurwoningen is 12. Het geringe aantal aanpassingen is een direct gevolg van gewijzigd beleid (strengere criteria van acceptatie woningaanpassingen) bij de gemeenten. Met het afnemen van de aantallen zijn ook de kosten evenredig minder: € 28.000 begroot versus € 11.000 werkelijke kosten. Woningaanpassingen worden voor een groot gedeelte gesubsidieerd door de gemeenten, waardoor de werkelijke kosten voor Huis & Erf vrijwel nihil zijn.


Mutatie-onderhoud De begroting voor mutaties is voornamelijk gebaseerd op historische gegevens. Het betreft hier het primaire onderhoud om de woning weer verhuurbaar te maken. Bij mutatie worden eerder achtergebleven projectmatige werkzaamheden alsnog gerealiseerd. Hiervoor is bij planmatig onderhoud een bedrag van € 411.232 voorzien, de kosten zijn € 534.374. Er zijn meer uitgaven door uitvoering van omvangrijkere opdrachten dan voorzien.

4.3 Het verlenen van vastgoeddiensten aan bewoners Het verlenen van diensten aan bewoners betreft in hoofdzaak huismeesteractiviteiten, tuinonderhoud, schoonmaakonderhoud en glasbewassing van gemeenschappelijke ruimten bij gestapelde woningen. Ook zijn bij een aantal woongebouwen centrale was- en drooggelegenheden aangebracht. In 2012 is een onderzoek uitgevoerd naar de inzet, tarifering en doorbelasting van de huismeesterkosten. Uit analyse is komen vast te staan dat er geen eenduidige systematiek is en er niet, of onvoldoende, wordt doorbelast op basis van werkelijke kosten. Indexatie van tarieven heeft lang niet plaatsgevonden. In 2013 is dit nader uitgewerkt. Alle bewoners van de appartementencomplexen waar een huismeester actief is, zijn benaderd met een vragenlijst waarop kon worden aangegeven welke taken de huismeester zou moeten vervullen. Daarbij konden ook specifieke wensen worden opgegeven. Op basis van de uitkomsten van deze vragenlijsten is per complex een aanbod op maat voor de huismeestertaken opgesteld. Dit aanbod op maat is ter goedkeuring voorgelegd aan de bewoners. Indien ≥ 70 % van de bewoners van het betreffende complex akkoord was met het voorstel, werd het nieuwe takenpakket op maat ingevoerd. Niet alle bewoners stemden in met dit maatwerk. Bewoners die al voor de huismeestersdiensten betalen en die op basis van het nieuwe voorstel minder zouden gaan betalen, gingen akkoord. Van de bewoners in complexen die al lang gebruik maakten van de huismeestersdiensten, maar daarvoor nu zouden moeten gaan betalen, stemde de meerderheid tegen. In 2014 wordt, door een appèl te doen op solidariteit, nogmaals geprobeerd om deze bewoners te bewegen te gaan betalen voor de extra diensten van de huismeesters. Van de kosten van de huismeester wordt 30 % door Huis & Erf betaald, de overige 70 % moet door de bewoners worden opgebracht. Voor alle nieuwe huurders in complexen die gebruik maken van huismeesterdiensten, worden deze kosten in de servicekosten doorberekend.

De servicedienst heeft een front-office taak. Daarvoor zijn korte lijnen nodig om klantgericht te werk te gaan. De servicedienst fungeert als een interne aannemer. De servicedienst is ondergebracht bij de afdeling Vastgoed. Hierdoor is er meer aansluiting voor de medewerkers op het gebied van de vaktechniek. De korte lijnen om klantgericht te werken blijven hierbij gehandhaafd. De servicedienst werkt alleen voor Huis & Erf, met uitzondering van maatschappelijke organisaties zoals de congregatie van de Zusters van Liefde en Skopos. Het hebben van een eigen servicedienst biedt het voordeel dat serviceverzoeken snel en adequaat opgelost

39/ 126

(i)

Huis & Erf werkt met een eigen servicedienst die werkzaamheden verricht op het gebied van klachten en serviceverzoeken, mutatiewerkzaamheden en planmatig onderhoud. De meewerkend voorman stuurt vijf vaklieden aan (inclusief magazijnbeheerder).


4.4 Interne Servicedienst

worden. Op deze manier wordt ook goed zicht gehouden op de kwaliteit van het bezit en wordt bewust gekozen voor een persoonlijke benadering en klantcontact in de dienstverlening.

4.5 Nieuwbouw In deze paragraaf worden de projecten weergegeven waarbij in 2013 het project is voltooid dan wel is gestart met de bouw. Daarnaast heeft Huis & Erf nog een aantal ‘DAEB’ - en één ‘Niet-DAEB maar binnen BBSH’ - project in portefeuille waarvan in 2013 de voortgang zich beperkte tot de verkenningsfase dan wel de voorbereidingsfase. 4.5.1

Berlicum, Berlerode fase 1



40 PG-plaatsen met 1 zorginfra (DAEB)



26 beschermd wonen appartementen, sociale huur (DAEB), € 519,- per maand



13 appartementen, sociale huur (DAEB), € 675,- per maand

Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten

Berlerode (fase1) 80 2013 € 13.295.000

Architect Aannemer

Elemans, Postma, Van den Hork Hendriks Coppelmans Uden


Voor de herontwikkeling van verpleeg- en verzorgingshuis Berlerode is door Vivent in 2007 een inschrijving georganiseerd. De ontwikkeling is ter hand genomen door de hoogste bieder, Hendriks Coppelmans uit Uden. Het complex is in februari 2012 aangekocht door Huis & Erf en het beheer wordt verzorgd door VB&T beheer. In mei 2012 is met de bouw gestart en in oktober 2013 is het opgeleverd. Vivent huurt het hele complex van Huis & Erf.

(i)

40/ 126

4.5.2 

Berlicum, Berlerode fase 2

12 appartementen, sociale huur (DAEB), € 675,- per maand


Berlerode (fase 2) 12 2014 € 2.780.000

Architect Aannemer

Elemans, Postma, Van den Hork Hendriks Coppelmans Uden

In maart 2014 wordt gestart met de bouw van fase 2 en in december 2014 staat de oplevering gepland.

4.5.3

Schijndel, Tolakker



15 appartementen, sociale huur (DAEB), gemiddeld € 463,- per maand



1 gemeenschappelijke ruimte, sociale huur (DAEB), € 463,- per maand


Tolakker 15 + 1 2015 € 1.718.962

Architect Aannemer

Deux Architecten Nieuwenhuizen-Daandels


Het project bestaat uit 15 appartementen en 1 gemeenschappelijke ruimte ten behoeve van cliënten van Dichterbij. De geplande start bouw is tweede kwartaal 2014.

(i)

41/ 126

4.5.4 

Schijndel, Deken Baekershof binnenterrein

Inrichting binnenterrein wooncomplex Deken Baekershof


Deken Baekershof binnenterrein n.v.t. 2016 € 131.363

Architect Aannemer

n.t.b. n.t.b.

Na oplevering van het complex Deken Baekershof is besloten om de geplande infrastructurele voorzieningen nog niet in volle omvang aan te brengen. Dit in verband met de mogelijke ontwikkelingen op het aansluitende terrein van het Bekkershuis. In het kader van het “Scheiden van Wonen en Zorg” wordt daar onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor de herontwikkeling van de bestaande achtervleugel en bijbehorend binnenterrein.



29 grondgebonden eengezinswoningen, sociale huur (DAEB), gem. € 674,- per maand



14 grondgebonden levensloopgeschikt, sociale huur (DAEB), gem. €674,- per maand


Hulzebraak III fase 4 43 2015 € 8.048.697

Architect Aannemer

Snijders en Van Stekelenburg Janssen de Jong Bouw

In december 2013 is besloten de woningen turn-key aan te kopen van Janssen de Jong Projectontwikkeling uit Son en Breugel. De geplande start bouw is derde kwartaal 2014.


Schijndel, Hulzebraak III, fase 4

42/ 126

(i)

4.5.5



7 grondgebonden patiowoningen, sociale huur (DAEB), gem. € 561,- per maand



6 appartementen, sociale huur (DAEB), gem. € 388,- per maand



2 bestaande woningen, verkoop, (Niet DAEB)


Taalstraat-Torenstraat 7 patiowoningen 7 2015 € 1.698.725

Architect Aannemer

Molenaar&Bol&VanDillen Janssen de Jong


Taalstraat-Torenstraat 6 appartementen 6 2015 € 856.909

Architect Aannemer

Molenaar&Bol&VanDillen Janssen de Jong Bouw


Taalstraat-Torenstraat 2 bestaande won. 2 2014 € 632.982

Architect Aannemer

n.v.t. n.v.t.

In 2008 nam Huis & Erf voor dit plan deel aan de inschrijving die door de gemeente Vught was uitgeschreven. Op basis van de geboden kwaliteit heeft de gemeente het plan aan Huis & Erf gegund. Daarop volgend is op 4 september 2008 de Ontwikkel- en realisatieovereenkomst tussen Huis & Erf en de gemeente Vught ondertekend. In 2013 is de bouwvergunning verleend. De geplande start bouw is derde kwartaal 2014.


Vught, Taalstraat-Torenstraat

43/ 126

(i)

4.5.6

4.5.7 

Spijt -Noord, Sint-Michielsgestel

8 grondgebonden levensloopgeschikt, sociale huur (DAEB), gem. € 617,- per maand


Spijt-Noord 8 2015 € 1.347.000

Architect Aannemer

Omni-Architecten n.t.b.


Op de plaats van 6 duplexwoningen aan “Het Spijt” gaat Huis & Erf nieuwbouw ontwikkelen voor senioren (levensloopgeschikt). Het nieuwe bestemmingsplan voor het centrum, waar ook Spijt onder valt, kon als gevolg van bezwaren en procedures in 2006 niet worden vastgesteld. Dat betekent dat het vigerende bestemmingsplan van kracht blijft en dat voor het realiseren van 8 grondgebonden seniorenwoningen een procedure gevoerd dient te worden. Het besluit tot verkenning is in oktober 2013 genomen. De geplande start bouw is vierde kwartaal 2014.

(i)

44/ 126

4.6 Het beheren en verhuren van woningen 4.6.1

Wijzigingen in beleid

Woonruimteverdeling Met ingang van 1 oktober 2013 worden de vrijkomende woningen niet meer wekelijks in de krant geadverteerd; maar gepubliceerd op internet en geëtaleerd bij de ingang van het kantoor. Redenen om uitsluitend digitaal te werken zijn de besparing van advertentiekosten (in de eerste 3 kwartalen van 2013 € 39.914,-) en de beoogde overgang naar het dagelijks publiceren van de vrijkomende woningen vanaf 1 januari 2014. Aangeboden woningen worden –ondanks het feit dat de kandidaat zelf op de aangeboden woning heeft gereageerd- veelvuldig geweigerd. Reacties op de vrijkomende woningen waren niet altijd even serieus. Een groot aantal klanten reageerde om te peilen hoe de kans op toewijzing was. Daarnaast waren er woningzoekenden die wel hadden gereageerd, maar niet wilden verhuizen of kandidaten die erg kritisch waren (weigerden omdat de woning op onderdelen niet aan hun wensen voldeed en wilden wachten op een woning die volledig aan hun wensenpakket voldeed). Daarom is met ingang van 1 oktober 2013 een nieuwe spelregel ingevoerd rondom het weigeren van aangeboden woningen: na twee weigeringen wordt de inschrijving van de woningzoekende voor een periode van een half jaar geblokkeerd. Dat betekent dat de klant gedurende die periode niet op het actuele woningaanbod kan reageren. Deze nieuwe spelregel is effectief. De nieuwe regel heeft geleid tot een vermindering van het aantal reacties op de vrijkomende woningen en vermindering van het aantal keren dat een aangeboden woning niet wordt geaccepteerd. Vanaf 1 oktober 2013 wordt de ‘Direct te Huur’-module geïntroduceerd. In deze module geldt het principe ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Deze module wordt gebruikt voor de woningen waar weinig vraag naar is (dure huur) of voor de woningen waarbij de aanbieding volgens de reguliere methode geen passende kandidaat heeft opgeleverd. Van deze module hoeft slechts incidenteel gebruik te worden gemaakt.

45/ 126

(i)

Wijziging streefhuurpercentage naar gemiddeld 75 % Huis & Erf beoogt een hogere streefhuur voor haar totale woningbezit. In 2013 is de hoogte van de streefhuur opnieuw onderwerp van studie geweest. De ministeriële voorstellen rondom het woonakkoord, de inkomensafhankelijke huurverhoging en de Verhuurdersheffing van de overheid, spelen binnen die discussie een rol. Besloten is dat het gemiddelde streefhuurpercentage wordt verhoogd naar 75 %. Begin 2014 is hierover advies gevraagd aan de ZHV. Vanwege zorgen over de betaalbaarheid van het wonen, heeft de ZHV zich onthouden van advies. Om de betaalbaarheid van het wonen te monitoren, wordt dit door Huis & Erf in 2014 nader onderzocht. De ingangsdatum voor de invoering van het hogere streefhuurpercentage is 1 juli 2014.


Huurbeleid Tenslotte is eind 2013 voor twee duurdere appartementencomplexen (waar de huurprijs van een woning meer dan € 1000,- zou gaan bedragen) de streefhuur verlaagd.

4.6.2

Nieuwe ontwikkelingen

Algemene Huurvoorwaarden Vanaf 1 januari 2013 gelden nieuwe Algemene huurvoorwaarden. Met de Zelfstandige Huurdersvereniging is in december 2012 naar de nieuwe voorwaarden toegewerkt. De voorwaarden zijn, hoewel juridisch van aard, voor de huurders beter leesbaar gemaakt dan voorheen.

Wijziging openingstijden en bereikbaarheid Huis & Erf heeft, aansluitend bij de bezoekers- en bellersaantallen, haar dienstverlening aangepast. Er wordt een mix gezocht tussen efficiency, klantvriendelijkheid en het zorgen dat de huurder via alle communicatiekanalen in contact kan komen met medewerkers van Huis & Erf. Huis & Erf heeft een baliefunctie, spreekuren, telefonische spreekuren, telefonische bereikbaarheid en 24 uur mogelijkheid van meldingen per internet. Vanaf

46/ 126

(i)

Regionale Woonruimteverdeling Huis & Erf wijst het vrijkomend woningaanbod toe via het eigen toewijzingssysteem. Eind 2013 besloten St. Joseph, Wovesto en Huis & Erf de mogelijkheden tot samenwerking in een nieuw regionaal woonruimteverdeelsysteem te onderzoeken. De ambities voor regionale samenwerking op het terrein van woonruimteverdeling waren niet nieuw. Begin 2013 was duidelijk geworden dat regionale samenwerking op het gebied van de woonruimteverdeling van de woningcorporaties werkzaam in de regio Den Bosch niet haalbaar, was vanwege de beperkte mogelijkheden van het automatiseringssysteem dat Woonservice Den Bosch gebruikte. Het automatiseringssysteem dat Huis & Erf in gebruik heeft zou wel een geschikte basis voor samenwerking kunnen vormen. De drie corporaties besloten daarop de mogelijkheden voor een regionaal model op basis van dit systeem te onderzoeken. Eind 2013 is door de projectgroep, bestaande uit medewerkers van de drie corporaties, een plan van aanpak voor de regionale samenwerking opgesteld. Het opstellen van de spelregels voor een regionaal model, met daarin naast een aanbodmodel ook een lotingmodel en een direct te huur module, vormt daarin de eerste stap. Op basis van de spelregels wordt een programma van eisen voor de automatisering opgesteld. In het tweede kwartaal van 2014 wordt besloten of groen licht voor het regionale systeem gegeven kan worden.


Schijndel ontmoet Huis & Erf neemt deel aan het initiatief van de gemeente Schijndel, Schijndel Ontmoet. Het initiatief is erop gericht een digitaal platform voor de gemeente Schijndel op te richten waarop inwoners elkaar digitaal kunnen ontmoeten. Eén ingang voor alle zaken die spelen binnen Schijndel. Daartoe is het bedrijfs- en verenigingsleven uitgenodigd mee te doen bij de realisatie. Ook zorgpartijen nemen deel. Huis & Erf neemt deel aan het initiatief vanuit het besef dat Social media belangrijk is voor het bereiken van nieuwe en bestaande klanten. Daarnaast omarmt Huis & Erf dit lokale initiatief vanuit het maatschappelijk belang dat bewoners laagdrempelig elkaar en organisaties moeten kunnen vinden. Het verder effectueren van de deelname door Huis & Erf vindt plaats in 2014.

1 oktober 2013 is daarom het kantoor elke middag gesloten. ’s Middags is het kantoor alleen geopend voor bezoekers die een afspraak hebben. De telefonische klachtenlijn voor onderhoudsklachten is elke werkdag vanaf kwart over acht tot kwart over twaalf bereikbaar. Spoedeisende meldingen buiten kantoortijd worden doorgeleid naar de meldkamer. Deze zet zo nodig acties in. Nieuw ondernemingsplan Huis & Erf is in de herfst van 2012 gestart met het uitwerken van een nieuw ondernemingsplan: ‘Hart voor goed wonen’. Dit plan geeft de koers van de organisatie voor de komende jaren aan. Het nieuwe ondernemingsplan is eind 2013 afgerond en gepresenteerd. Op 26 februari 2014 is dit tijdens een stakeholdersbijeenkomst met onze maatschappelijke partners besproken.

4.6.3 Verkoop Huis & Erf heeft een deel van haar bestaande woningbezit onder voorwaarden of marktconform te koop aangeboden. Huis & Erf wilde op deze wijze haar klanten de mogelijkheden bieden om een woning te kopen. Met de verkoop van deze woningen en het verlenen van een korting op de getaxeerde marktwaarde tracht Huis & Erf de woningen betaalbaar te houden voor de secundaire doelgroep. Toewijzing vindt plaats op basis van huishoudinkomen: maximaal € 43.000. Verkoop Onder Voorwaarden Aankoop Huis & Erf heeft 131 woningen gelabeld voor Verkoop onder Voorwaarden (VoV). Deze woningen zijn verkocht in Koopgarant of een andere variant van VoV. Dit zijn woningen waarvoor Huis & Erf de intentie heeft om deze niet terug in exploitatie te nemen. In 2013 heeft Huis & Erf 6 woningen aangekocht in verband met de terugkoopplicht (en weer doorverkocht).

47/ 126

(i)

In de eerste 3 kwartalen van 2013 werd een kortingspercentage van 10 % gehanteerd. Vanwege de ingestorte markt, het feit dat er aan het einde van het derde kwartaal een aantal woningen al lang in de verkoop stond en het feit dat er in oktober 2013 nog eens 6 appartementen tegelijk de verkoop in zouden gaan, werd het kortingspercentage verhoogd naar 25 %. Deze verhoging van het kortingspercentage, waardoor de woningen voor een grotere groep bereikbaar werden, leidde er toe dat in oktober 2013 de verkopen weer op gang kwamen. De verhoging van het kortingspercentage gaf een impuls aan de verkopen.


Verkoop In 2013 heeft Huis & Erf 14 woningen in het kader van Verkopen onder voorwaarden verkocht. Hiervan zijn 6 appartementen reeds in 2011 en 2012 aangekocht, 6 appartementen zijn in 2013 aangekocht en 1 nieuwbouw appartement stond als voorraad op de balans. Daarnaast is 1 woning onder het “verkoop te woon” concept verkocht.

Bijzonder project Deken Baekersstraat Schijndel (Bizzi). In 2009 had Huis & Erf met de gemeente Schijndel, middels een samenwerkingsovereenkomst, afgesproken dat zij de 30 koop appartementen, ( VoV) aan de Deken Baekersstraat geleidelijk zou overnemen. Dit gebeurde via de volgende procedure: de gemeente Schijndel koopt het appartement terug van de bewoners, de gemeente verkoopt dit appartement direct door aan Huis & Erf en Huis & Erf verkoopt deze woning onder voorwaarden door. In 2011 stagneerde deze procedure vanwege fiscale onvolkomenheden in de oorspronkelijke verkoopakten en een ondererfpacht situatie. Besloten werd de woningen wel terug te kopen, maar nog niet door te verkopen totdat alles fiscaal en juridisch correct was geregeld. In 2013 is deze problematiek definitief opgelost. Hierdoor konden de 6 appartementen die Huis & Erf reeds in haar bezit had in het vierde kwartaal van 2013 worden verkocht. In deze juridische oplossing, waarbij het ministerie van financiën nauw was betrokken, is er voor gekozen om het complex in zijn geheel over te doen van de gemeente Schijndel naar Huis & Erf. Dit betekent dat de terugkoopplicht nu direct bij Huis & Erf ligt. In dit complex zijn nu 14 appartementen verkocht onder Koopcomfort en 16 onder Koopgarant. Als de appartementen onder Koopcomfort in de toekomst terug worden gekocht, worden zij daarna onder Koopgarant weer doorverkocht. De gemeente Schijndel heeft Huis & Erf de kosten voor deze omissie vergoed. Te Woon Huis & Erf heeft in het verleden (tot 2011) 238 woningen onder het concept Te Woon verkocht. Ook hierbij geldt een terugkoopplicht van Huis & Erf. In het jaar 2011 heeft het toenmalige bestuur besloten dit concept te beëindigen. Woningen die worden teruggekocht, worden in principe weer regulier verhuurd. In 2013 heeft Huis & Erf 7 woningen teruggekocht; van deze 7 woningen zijn er eind 2013 weer 5 in exploitatie genomen en regulier verhuurd. Eén woning wordt marktconform verkocht volgens het in 2012 vastgestelde verkoopbeleid als onderdeel van het Strategisch Voorraad Beleid. Eén woning had dermate veel en bijzondere verbeteringen dat ook deze marktconform zal worden verkocht. Deze twee verkopen waren eind 2013 nog niet gerealiseerd

In 2013 kocht Huis & Erf op basis van een oude projectontwikkelingsovereenkomst met de gemeente Vught, twee woningen in Vught aan, Taalstraat 189 en 191. Deze twee woningen maken onderdeel uit van een transactie in het kader van een te ontwikkelen nieuwbouwproject aan de Taalstraat-Torenstraat in Vught. De twee woningen worden in de toekomst tegen marktconforme prijzen verkocht, hetgeen in 2013 nog niet was gerealiseerd.

48/ 126

(i)

4.6.4 Aankoopbeleid Waar nodig koopt Huis & Erf woningen en/of gronden aan ten behoeve van ontwikkeling van nieuwe woongelegenheden of passend in de visie over huisvesting of gerelateerd aan de beoogde doelgroep. Woningen of gronden worden slechts aangekocht indien deze aansluiten bij bestaande en/of beoogde ontwikkeling.


Marktconforme verkoop In 2013 zijn er twee woningen marktconform verkocht volgens het in 2012 vastgestelde verkoopbeleid als onderdeel van het Strategisch Voorraad Beleid.

4.6.5 Huurprijsbeleid Inkomensafhankelijke huurverhoging In het voorjaar van 2013 stemde de Eerste Kamer in met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat betekent dat de hoogte van het inkomen van de huurder bepalend is voor het percentage waarmee de huur wordt verhoogd. Om de hoogte van het inkomen van de huurder te kunnen bepalen, zijn de inkomensgegevens opgevraagd bij de Belastingdienst. Huurders met een middeninkomen of met een hoger inkomen in een woning met een huurprijs lager dan € 681,02, krijgen meer huurverhoging dan de huishoudens met een lager inkomen. Daarmee wordt beoogd het scheef wonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen. De inkomensafhankelijke huurverhoging zag er voor Huis & Erf als volgt uit: Gezamenlijk huishoudinkomen in 2011

Percentage huurverhoging (inclusief inflatiecorrectie)

≤ € 33.614 > € 33.614 en ≤ € 43.000 > € 43.000 onbekend

3,75 % 4,5 % 6,5 % 3,75 %

Wettelijk was voor de groep met een inkomen tot of gelijk aan € 33.614 een huurverhoging van 4 % toegestaan. Huis en Erf heeft er voor gekozen deze inkomensgroep bij de huurverhoging te ontzien. In plaats van 4 % kregen de huishoudens met een laag inkomen een huurverhoging van 3,75 % .

49/ 126

(i)

Bezwaren huurverhoging Op grond van een aangezegde huurverhoging kan een huurder uiteindelijk bij de Huurcommissie bezwaar maken tegen de nieuwe huurprijs. In 2013 maakten 176 huurders van deze mogelijkheid gebruik. Dat leverde Huis & Erf veel werk op. Huis & Erf behandelt eerst zelf het bezwaar. Bij niet-overeenstemming gaat het bezwaar door naar de Huurcommissie.


Huis & Erf zag zich genoodzaakt om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren vanwege de zogenoemde Verhuurdersheffing en de saneringssteun die zij moet betalen. Met deze Verhuurdersheffing dragen corporaties, en daarmee de huurders, bij aan het vullen van de Schatkist. Op termijn moeten de corporaties jaarlijks 1,7 miljard voor de Verhuurdersheffing afdragen.

Aantal bezwaarschriften naar reden van het bezwaar en uitkomst van de bezwaarprocedure bij Huis & Erf: Reden van het ingediende bezwaar Regeling chronisch zieken en gehandicapten Inkomensgegevens 2011 en/ of huishoudsamenstelling niet JUIST Inkomensdaling 2012 Overige redenen Totaal

Aantal 33 78

Gegrond 16 58

Ongegrond 17 20

29 36 176

11 5 90

18 31 86

Van de 176 bezwaren zijn er 144 in overleg met de huurder afgehandeld. De overige 32 bezwaren zijn doorgestuurd naar de Huurcommissie. Van deze 32 bezwaren zijn later 10 bezwaren door de huurder ingetrokken en in 22 situaties heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan. In alle zaken waarin de Huurcommissie uitspraak deed, is Huis & Erf in het gelijk gesteld.

Met ingang van 1 oktober 2013 worden de vrijkomende woningen niet meer wekelijks in de krant geadverteerd, maar gepubliceerd op internet en geëtaleerd bij de ingang van het kantoor. Dat levert een aanzienlijke kostenbesparing op. Daarnaast kunnen woningzoekenden in het vierde kwartaal van 2013 wennen aan het feit dat alles via internet gaat. Dit vooruitlopend op het dagelijks publiceren van vrijkomende woningen per 1-1-2014. Ook wordt vanaf 1 oktober 2013 niet meer gewerkt met inschrijfformulieren. Voor een inschrijving worden de woningzoekenden doorverwezen naar internet. Voor woningzoekenden die niet zelf beschikken over een PC met internet bestaat de mogelijkheid om gebruik te maken van de computer in de hal bij Huis & Erf, of om een

50/ 126

(i)

4.6.6 Woningzoekenden Huis & Erf biedt al haar vrijkomende woningen via het aanbodmodel aan en plaatste tot en met september 2013 de woningadvertenties op haar website en in de huis-aan-huisbladen. Om er voor te zorgen dat de woningen aan kandidaten uit de juiste doelgroep worden toegewezen, worden eisen gesteld aan huishoudinkomen en/of huishoudgrootte en/of leeftijd. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door de inschrijfdatum. De ingeschrevene met de langste inschrijftijd ontvangt een uitnodiging voor een toewijzingsgesprek. Wanneer de kandidaat kan aantonen aan de toewijzingscriteria te voldoen (inkomen conform inkomenstoetsen EU-regeling, eventueel aantal personen en leeftijd) wordt de woning definitief aangeboden.


Huurverhoging na mutatie De huurprijs na mutatie wordt ook wel de streefhuur genoemd. De streefhuur wordt uitgedrukt als een percentage van de maximaal redelijke huur. In de maximaal redelijke huur komt de kwaliteit van de woning volgens het wettelijke woningwaarderingsstelsel tot uitdrukking. Per complex wordt een percentage vastgesteld op basis van de verhuurbaarheid en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Per 31 december 2013 had het hele woningbezit van Huis & Erf een gemiddelde huurprijs van 58% van maximaal redelijke huur (totale kale huur : totale maximaal redelijke huur).

afspraak met een van de medewerkers van Huis & Erf te maken. Deze begeleidt dan de klant persoonlijk bij de inschrijving of bij het reageren op het woningaanbod. Ondanks het feit dat de overstap naar internet bij de ouderen en ouderenorganisaties leidde tot reacties, wordt weinig tot geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor persoonlijke begeleiding. Bij Huis & Erf staan eind 2013 7.520 mensen ingeschreven als woningzoekende. Deze mensen zoeken niet allen actief. Woningzoekenden schrijven zich vaak ook in vanwege de opbouw van wachttijd. Pas in een later stadium proberen deze woningzoekenden hun wachttijd te verzilveren. Dat betekent dat het aantal ingeschreven woningzoekenden geen betrouwbare indicatie geeft over het aantal huishoudens dat op zoek is naar een woning. Het aantal actief woningzoekenden geeft deze indicatie wel. Onder het aantal actief woningzoekenden verstaat Huis & Erf degenen die gedurende het afgelopen jaar minimaal één keer op een vrijgekomen woning hebben gereageerd. Voor 2013 is het aantal actief woningzoekenden: Aantal reacties 1 2 3-9 10-19 20-49 50-99 >100 Totaal aantal actief woningzoekenden:

Aantal woningzoekenden 266 138 324 166 116 50 2 1062

Het aantal weigeringen is in 2013 hoog en leidt in een aantal gevallen tot leegstand. Met ingang van 1 oktober 2013 wordt een nieuwe spelregel ingevoerd rondom het weigeren van

51/ 126

(i)

Hoewel de richtlijn was dat woningzoekenden die hun inschrijving niet (op tijd) hadden verlengd worden uitgeschreven, werd hier tot 1 oktober 2013 erg soepel mee omgegaan. Als woningzoekenden bezwaar maakten tegen de uitschrijving, werd de inschrijving altijd één keer hersteld. Huis & Erf handelde daarmee niet conform haar beleid. Vanaf 1 oktober 2013 wordt hier consequenter mee omgegaan. Niet of niet op tijd reageren op het verzoek tot verlenging van de inschrijving betekent uitgeschreven worden. Alleen als de woningzoekende schriftelijk bezwaar maakt en kan aantonen dat de uitschrijving onterecht is geweest, wordt deze ongedaan gemaakt. Het strakker hanteren van de lijn zorgde enerzijds voor meer duidelijkheid. Anderzijds leverde dit een aantal bezwaarschriften op.


Het aantal actief woningzoekenden is in 2013 vrijwel gelijk aan het aantal in 2012 (1046). Dat betekent dat bijna 14 % van het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden in 2013 één of meerdere keren op een aangeboden woning heeft gereageerd. Ruim 86 % van de ingeschreven woningzoekenden is in 2013 niet actief op zoek naar een andere woning. Een hoog percentage in vergelijking met andere gemeenten. De reden daarvan kan zijn dat het verlengen van de inschrijving bij Huis & Erf nog steeds gratis is. Verwacht wordt dat het aantal woningzoekenden in de toekomst sterk zal dalen als voor de verlenging van de inschrijving betaald moet worden.

aangeboden woningen: na twee weigeringen wordt de inschrijving van de woningzoekende voor een periode van een half jaar geblokkeerd. In het vierde kwartaal blijkt dat er bewuster wordt gereageerd op het woningaanbod. Daarnaast zijn woningzoekenden kritischer naar het woningaanbod gaan kijken. Om hen hierin tegemoet te komen, is er meer aandacht voor de verbetering van de informatieverstrekking over de vrijkomende woningen. Door te werken met meer informatie over de vrijkomende woningen en te werken met foto’s van de binnenkant van de woning is het aantal ‘vrijblijvende’ reacties teruggedrongen. Urgent woningzoekenden (sociaal en medisch) Huis & Erf is er ook voor de urgent woningzoekenden, die buiten hun eigen schuld in een acute, van te voren niet voorziene, noodsituatie terechtkomen. Voorwaarde is dat de huisvestingsproblemen alleen met een woning van Huis & Erf kunnen worden opgelost en dat het om inwoners van beide gemeenten gaat. Huis & Erf streeft ernaar om binnen een half jaar in de gemeente Schijndel of Sint-Michielsgestel een oplossing te vinden. Tot oktober 2013 beoordeelde een extern deskundige van Juvans de sociale urgentieaanvraag. Deze gaf een advies dat in veruit de meeste gevallen werd opgevolgd. Vanaf oktober veranderde dit en wordt er gewerkt met adviezen en het zogenaamde “meerogenprincipe”. De externe deskundige voert het urgentiegesprek en brengt advies uit aan Huis & Erf. Dit advies wordt beoordeeld, waarbij ook de mogelijkheden die de klant heeft om zelf een oplossing voor het huisvestingsprobleem te vinden (marktomstandigheden) worden meegewogen. Na intern overleg tussen meerdere personen wordt het uiteindelijke besluit genomen om wel of geen urgentie toe te kennen.

Tot december 2013 bepaalde Huis & Erf voor de urgentiekandidaten welke woning zij kregen toegewezen. De urgentiekandidaten hadden op die manier geen of beperkte keuze ten aanzien van de woningen. Medio december 2013 is dit veranderd en hebben de urgentiekandidaten zelf de verantwoordelijkheid om actief op de vrijkomende woningen te reageren.

52/ 126

(i)

In 2013 werden daarnaast 15 aanvragen voor medische urgentie ingediend, waarvan er 14 zijn toegewezen. De toekenning betekende een forse toename van het aantal medische urgenties in vergelijking met 2012. Toen werden 11 aanvragen voor medische urgentie gedaan, waarvan er 4 werden toegekend. Er lijkt een verandering gaande te zijn ten opzichte van voorgaande jaren. Woningzoekenden die een medische urgentie aanvragen hebben in 2013 vaak ernstige gezondheidsproblemen. Het gaat vooral om oudere bewoners die door ouderdom of ziekte fysieke beperkingen ondervinden. Van de woningzoekenden die medische urgentie kregen, heeft vreemd genoeg niet iedereen gebruik gemaakt van de urgentie. Meerdere ouderen gaven aan niet te willen verhuizen, sommigen lieten om die reden hun urgentie verlopen. De wens om in de bekende eigen woning of buurt te blijven wonen, lijkt ondanks de gezondheidsproblemen erg sterk.


In 2013 zijn 21 sociale urgentieaanvragen ingediend. Ter vergelijking: in 2012 waren er dit nog 42 en in 2011 was er sprake van 66 aanvragen. Van deze aanvragen zijn er 13 toegekend. In 2012 waren er dit nog 20. Het streven om door het voeren van kans gesprekken vooraf het aantal aanvragen voor urgentie te beperken tot de echte situaties (de selectie van ‘serieuze vragen’) lijkt te werken.

Woningzoekenden met een urgentie kunnen, als zij aan de toewijzingscriteria voldoen, nu op de vrijkomende woningen reageren. Huis & Erf heeft de mogelijkheid duurdere of zeer gewilde woningen uit te sluiten voor urgenten. Van deze mogelijkheid wordt zelden gebruik gemaakt. De introductie van het zelf actief op het vrijkomende aanbod moeten reageren voor urgentiekandidaten, leidde tot een vlotte doorstroom van het aantal wachtende urgenten. Door deze verandering komen urgent woningzoekenden doorgaans snel(ler) aan een passende woning. Huisvesting statushouders De gemeenten Schijndel en St. Michielsgestel krijgen jaarlijks door het Rijk een verplichting opgelegd om een door het Ministerie vastgesteld aantal statushouders te huisvesten. Om deze taakstelling te realiseren, doen beide gemeenten onder andere een beroep op Huis & Erf. De taakstelling voor 2013 bedroeg in Schijndel 13 personen. In Schijndel was er sprake van verschillende gezinsherenigingen. Door in 3 woningen (grote) gezinnen te herenigen, werd aan de verplichting voor 2013 voldaan. Daarbij werd zelfs voor 2014 een voorsprong opgebouwd van 4 personen (minder te huisvesten in 2014).

Voor huisvesting van statushouders heeft Huis & Erf in 2014 totaal 9 woningen beschikbaar gesteld. Het jaar 2013 stond net als de voorafgaande jaren in het teken van gezinshereniging. In 2014 is dit ook het geval maar het zullen er echter minder zijn dan voorgaande jaren. De gezinnen die zich in de centrale opvang bevinden zijn groot. Het gaat over het algemeen om gezinnen met meer dan 8 personen. Huisvesting vinden voor gezinnen van dergelijke grootte is niet eenvoudig.

53/ 126

(i)

In St. Michielsgestel was de taakstelling voor 2013 in totaal 19 statushouders ( voor Huis & Erf en de Kleine Meierij gezamenlijk). Daarvan zou Huis & Erf 14 statushouders plaatsen. In werkelijkheid realiseerde Huis & Erf 16 plaatsen in 6 woningen. Ook daarmee voldeed Huis & Erf aan haar verplichtingen en werd voor 2014 een voorsprong van 2 personen opgebouwd.


Eind 2013 zijn met de gemeente Schijndel en de gemeente St. Michielsgestel afspraken gemaakt over het jaarlijks beschikbaar stellen van 2 woningen op basis van een zogenaamde ‘wild card’. Ondanks het feit dat Huis & Erf een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft tot huisvesten van huishoudens die tot haar doelgroep behoren, kan het zijn dat Huis & Erf om moverende redenen een huishouden niet (opnieuw) wenst te huisvesten. De gemeente kan voor deze huishoudens jaarlijks een beroep doen op 2 zogenaamde ‘wildcards’. Daarbij geldt het principe dat Huis & Erf, los van haar beleid, desgevraagd deze woningen ter beschikking van de gemeente stelt. De gemeente draagt daarop de verantwoordelijkheid voor alle gevolgen van haar keuze tot huisvesting van het betreffende huishouden in deze woningen. Op basis van dit principe wordt per keer gezamenlijk naar de beste pragmatische uitwerking gezocht.

Verwacht wordt dat de gespannen situaties in het Midden Oosten, Afrika en Rusland zal leiden tot een toename van het aantal asielaanvragen. Waarschijnlijk betreft dit eenpersoonshuishoudens. Er moet vanaf 2014 rekening gehouden worden met een verhoging van de taakstelling. 4.6.7 Huuropzeggingen In 2013 zijn 223 huurovereenkomsten opgezegd. In 2012 waren dit er 228..De mutatiegraad, bedraagt daarmee 6,5%, waardoor deze net lager ligt dan het landelijk gemiddelde (rond de 7,0%). In 2012 bedroeg het percentage van Huis & Erf 5,7% terwijl het landelijk gemiddelde op 8,0% lag. In de mutatiegraad zijn alleen de reguliere huuropzeggingen in bestaand bezit opgenomen. Oplevering nieuwbouw is in dit cijfer niet meegenomen.

4.6.8

Verhuringen

In onderstaand overzicht zijn alleen de reguliere verhuringen in 2013 in de bestaande bouw van Huis & Erf opgenomen. Nieuwbouw die in 2013 is opgeleverd betreft Berlerode, een complex met nieuwbouwappartementen aan het Kloosterhof in Berlicum. Dit complex bestaat uit 81 eenheden, te weten 40 psychogeriatrie plaatsen, 26 appartementen beschermd wonen en 25 reguliere appartementen. Eind 2013 staan alle eenheden in het systeem opgenomen als zijnde verhuurd, terwijl in 2014 nog 12 eenheden moeten worden opgeleverd. Dit complex wordt in zijn geheel verhuurd aan Vivent. Stichting Vivent is verantwoordelijk voor de verhuur en toewijzing van deze woningen aan haar cliënten. Deze verhuringen zijn derhalve niet meegenomen in onderstaand overzicht.


Met Stichting Vivent zijn afspraken gemaakt over de toetsing van de EU-regels bij toewijzing. Deze afspraken zijn schriftelijk vastgelegd. Voor de toetsing van de EU regels tellen de toewijzingen in Berlerode wel mee.

(i)

54/ 126

Verhuringen in 2013 aan huishoudens naar huurklassen volgens BBSH-grenzen Over 2013 Nieuwe verhuringen 2013 eenpersoons < 65 jaar eenpersoons < 65 jaar eenpersoons ouderen (> 65 jaar) eenpersoons ouderen (> 65 jaar)

Schijndel en Sint Michielsgestel

< inkomensgrens > inkomensgrens < inkomensgrens > inkomensgrens

totaal eenpersoons tweepersoons < 65 jaar tweepersoons < 65 jaar tweepersoons ouderen > 65 jaar tweepersoons ouderen > 65 jaar


totaal tweepersoons meerpersoons < 65 meerpersoons < 65 meerpersoons ouderen > 65 jaar meerpersoons ouderen > 65 jaar


totaal meerpersoons totaal

goedkoopbetaalbaarbereikbaar 21 29 11 10 33 9 2 7 2 1 3 2

duur 0 0 1 1

totaal 61 52 12 7

34

72

24

2

132

5 1 2 0

24 7 6 4

6 0 4 2

2 1 1 0

37

8

41

12

4

65

0 0 0 0

8 2 0 0

16 1 0 0

0 0 0 0

24

0

10

17

0

27

42

123

53

6

224

9 13 6

3 0 0

Verhuringen volgens BBSH exclusief Berlerode. Voor Berlerode beschikt Huis & Erf niet zelf over de informatie over de inkomens en over de indicaties van de doelgroepen die aan de toewijzingen ten grondslag hebben gelegen. De huur- en inkomensgrenzen conform het BBSH waren in 2013 als volgt:

Alleenstaand (onder de 65) Alleenstaand (65+) Meerpersoons (onder de 65) Meerpersoons (65+)

€ 21.025,00 € 21.100,00 € 28.550,00 € 28.725,00 Toegewezen woningen

Huurgrens Goedkoop Betaalbaar

2013 <€ 374,44 € 374,44 - € 574,35

2013 19% 55%

2012 29 % 51%

Bereikbaar Duur

€ 574,35 - € 681,02 >€ 681,02

24% 2%

19 % 1%


2013

55/ 126

(i)

Inkomensgrens

Verhuringen van de vrijgekomen woningen naar huishoudgrootte: 2013 59 % 29 % 12 %

Eenpersoonshuishoudens Tweepersoonshuishoudens Drie – of meerpersoonshuishoudens

2012 62 % 23% 15 %

Verhuringen van de vrijgekomen woningen naar leeftijd: < 65 jaar ≥ 65 jaar

2013

2012

83 % 17 %

87 % 13 %

Totaal aantal verhuringen 2013 Het totaal aantal verhuringen in 2013 komt uit op 315. Naast 224 eerder genoemde verhuringen in bestaand bezit en de (gedeeltelijke) oplevering van de nieuwbouw van Berlerode aan de Kloosterhof in Berlicum, zijn er verder 6 parkeerplaatsen, 2 stukken grond, een garage en een bedrijfsruimte verhuurd. Op laatstgenoemde objecten is de inkomenstoetsing niet van toepassing:

Reacties In 2013 zijn er 220 advertenties voor woningen gepubliceerd. Het aantal advertenties is niet gelijk aan het aantal verhuringen, omdat termijnen niet altijd gelijk lopen: een woning kan in 2013 geadverteerd zijn, maar pas in 2014 verhuurd worden. Bij nieuwbouw wordt in de regel voor meerdere gelijke woningen slechts één advertentie geplaatst. Bovendien zijn de woningen die toegewezen zijn aan statushouders niet geadverteerd. Dit geldt ook voor de overige objecten, zoals garages, grond, parkeerplaatsen en bedrijfsruimten. Op de 220 advertenties kwamen 11.645 reacties, gemiddeld 53 per woning. In 2012 was het gemiddelde 55 per woning. Het aantal reacties per woning varieerde in 2013 van 1 tot maximaal 170 geïnteresseerden per woning. Inschrijfduur De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden die in 2013 ook daadwerkelijk een woning hebben gekregen, bedraagt 66 maanden. Dit is vrijwel gelijk aan 2012 toen de gemiddelde inschrijfduur nog 65 maanden bedroeg. Huis & Erf meet de inschrijftijd vanaf het moment dat mensen ingeschreven staan.


Totaal aantal verhuringen 2013

224 81 6 2 1 1 -------+ 315

56/ 126

(i)

Verhuringen woningen volgens BBSH Nieuwbouw Parkeerplaatsen Grond Garage Bedrijfsruimte

Passendheid De verdeling en toewijzing van (huur)woningen in Schijndel en Sint-Michielsgestel vindt plaats op basis van de richtlijnen van het BBSH en de Huisvestingswet. Sinds het najaar van 2013 stelt Huis & Erf minder eisen aan huishoudgrootte, leeftijd en starter/doorstromer in woningadvertenties, waardoor de bereikbaarheid van de woningen toeneemt. Voorheen kon een alleenstaande bijvoorbeeld alleen reageren op appartementen; nu ook op (kleine) eengezinswoningen. Het inkomenscriterium blijft uiteraard wel relevant. Alle woningzoekenden kunnen op een advertentie reageren, maar alleen woningzoekenden die aan de (beperkte) toewijzingscriteria voldoen, komen voor toewijzing van de woning in aanmerking. Passendheid conform Europese regelgeving Huis & Erf is verplicht, conform de Europese regelgeving, minimaal 90% van de vrijgekomen woningen met een huur tot € 681,02 (norm 2013) toe te wijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen onder € 34.229,00 (norm 2013). Voor de invulling van de overige 10% heeft Huis & Erf beleid opgesteld. Voor de toets aan de Europese regelgeving is de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend. Van de 315 verhuringen in 2013 zijn er 296 woningen met een kale huurprijs onder de € 681,02, waarvan de ingangsdatum van de huurovereenkomst in 2013 valt (cijfers inclusief de nieuwbouw). Van deze 296 verhuringen zijn 278 toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.229,00. In 2013 is daarmee 93,9% toegewezen aan de doelgroep van beleid. Daarmee voldoet Huis & Erf aan de norm van minimaal 90 % die de Europese regelgeving stelt. De overige 6,7 % (18 verhuringen) is toegewezen in de vrije beleidsruimte

4.6.10 Leegstand Het percentage huurderving als gevolg van leegstand bedraagt in 2013 gemiddeld 0,82% (landelijk 0,8%). In 2012 was dit nog 0,51%. De toename is verklaarbaar door de langdurige leegstand van met name woningen in het duurdere huursegment. Er zijn diverse acties

57/ 126

(i)

Huis & Erf is niet op de hoogte van het totaal aantal toeslaggerechtigden. Huis & Erf heeft alleen zicht op de huurtoeslag die, namens de huurders, direct door de Belastingdienst wordt overgemaakt naar Huis & Erf. In 2013 werd voor 625 huurders de huurtoeslag rechtstreeks aan Huis & Erf overgemaakt. Het bedrag dat Huis & Erf voor de huurders incasseerde bedroeg in 2013 gemiddeld € 161,99. In 2013 is het voor het laatst geweest dat huurtoeslag door Huis & Erf voor de huurder kon worden ontvangen en werd verrekend met de huur. Vanaf 1 januari 2014 gaat de huurtoeslag rechtstreeks naar de huurder.


4.6.9 Huurtoeslag Een belangrijk instrument in de volkshuisvesting is de huurtoeslag. Op basis van het inkomen kan door het Rijk een bijdrage verstrekt worden in de kosten van de huur van de woning. De huur mag daarvoor in 2013 niet hoger zijn dan € 681,02.

ondernomen om de verhuur van deze woningen te versnellen: verlaging van de streefhuur en dientengevolge verlaging van de huurprijs van deze leegstaande woningen (medio oktober 2013), deelname aan de Open Huizen route, het opstellen van verhuurbrochures, extra adverteren en het aanbieden van de duurdere woningen via de makelaar (en op Funda). De successen van deze acties zijn wisselend te noemen. Uiteindelijk heeft dit er wel toe geleid dat eind 2013 voor bijna alle langdurig leegstaande woningen huurders zijn gevonden. (Enkele nieuwe contracten konden pas begin 2014 worden afgehandeld). Ook het veelvuldig weigeren van een aangeboden woning droeg bij aan het toegenomen percentage huurderving als gevolg van leegstand. De maatregelen die zijn genomen om het aantal weigeringen (en hierdoor langdurige leegstand) terug te dringen, zullen eveneens effect hebben op het cijfer voor volgend jaar.

4.6.11 Huurbetaling De huurachterstand in 2013 was 1,87% van de bruto jaarhuur. Ten opzichte van 2012 een stijging van 0,06%. Daarmee is de toename in 2013 iets groter dan in 2012, resp. 0,06% tegenover 0,02 % in 2012. Dit cijfer omvat de totale huurachterstand, dus zowel die onder de zittende - als die onder de vertrokken huurders. Het achterstandspercentage onder de zittende huurders in 2013 bedraagt 0,77%. De huurontvangsten via automatische incasso bedragen 73% van het totaal aantal huurontvangsten. De overige huurontvangsten worden via acceptgirokaarten ontvangen of gaan via de Intergemeentelijke Sociale Dienst, de gerechtsdeurwaarder/bewindvoerder of via bijzondere betalingsafspraken. Vanaf 1 oktober 2013 is in de nieuwe huurovereenkomsten vastgelegd dat de huur per automatische incasso wordt betaald. Alle nieuwe huurders geven bij het ondertekenen van de huurovereenkomst daarvoor een machtiging af.

Van de overige 7 ontruimingen die niet zijn doorgegaan, werd in 4 situaties de achterstand volledig betaald (2 in Schijndel en 2 in St. Michielsgestel) In 1 situatie werd op het laatste moment nog een betalingsregeling getroffen, in 1 geval werd de sleutel vrijwillig ingeleverd en 1 ontruiming die in 2013 gepland stond, is doorgeschoven naar 2014.

58/ 126

(i)

In totaal zijn in 2013 18 ontruimingen aangezegd (14 in Schijndel en 7 in St. Michielsgestel). Van de 18 aangezegde ontruimingen zijn er 11 doorgegaan (9 in Schijndel en 2 in St. Michielsgestel).


Ontbinding huurovereenkomsten en aanzeggingen Sinds begin 2012 is de incassoprocedure aangescherpt. Met een actief beleid op het gebied van huurincasso en overlast wil Huis & Erf voorkomen dat bewoners hun woning kwijtraken. Ondanks alle inspanningen zijn er in 2013 toch ontruimingen geweest.

4.7 Het betrekken van bewoners bij beleid In de Wet op het Overleg huurder en verhuurder van januari 2009 worden er onder andere zaken zoals informatie, advies-instemmingsrecht tussen huurder en verhuurder geregeld Huis & Erf vindt het belangrijk om met haar huurders op voet van gelijkwaardigheid en met respect voor ieders verantwoordelijkheid overleg te voeren over beleid en dienstverlening. Daarvoor heeft Huis & Erf in 2009 een samenwerkingsovereenkomst met de Zelfstandige Huurders Vereniging (ZHV) gesloten. Deze samenwerkingsovereenkomst is in 2013 geëvalueerd. Tevens draagt Huis & Erf bij in de financiering van deze organisatie. De ZHV is lid van de Nederlandse Woonbond en vraagt deze daar waar nodig/gewenst om advies en/of ondersteuning. De ZHV vertegenwoordigt huurders uit de gemeenten Schijndel en Sint Michielgestel, er zijn een kleine 500 huurders van Huis & Erf lid van deze vereniging. De ZHV heeft een bestuur bestaande uit zeven leden, daarnaast zijn er drie wijkcommissies en zestien bewonerscommissies die ondersteund worden door de ZHV. In Schijndel zijn 13 bewonerscommissies, waarvan een aantal die in 2013 zijn opgericht. In St. Michielsgestel zijn 2 bewonerscommissies en in Den Dungen is 1 bewonerscommissie. Om de participatie van de ZHV, dus de huurders, te borgen voert Huis & Erf regelmatig overleg met het bestuur van de ZHV over onderwerpen op het gebied van wonen ( in de breedste zin van het woord), huurbeleid, buurten en leefomgeving, de organisatie Huis & Erf en de door haar verrichte dienstverlening.

In 2013 is de samenwerking tussen Huis & Erf geëvalueerd. Daarbij is afgesproken dat bestuursleden van de ZHV, op verzoek van de huurder, als adviseur de huurder kunnen

59/ 126

(i)

Tijdens de reguliere overleggen kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan bod:  energiebeleid & Energiecoöperatie’;  huismeesterstaken;  huurverhoging 2013 en onderhoudsabonnement;  Strategisch Voorraad Beleid;  overheidsmaatregelen en het effect op Huis & Erf;  Klachtenadviescommissie;  leefbaarheid;  evaluatie samenwerkingsovereenkomst H&E – ZHV;  nieuw streefhuurbeleid;  brief advies Aedes – Kabinet;  bijeenkomsten bewonerscommissie & Bewonerscommissies en wijkcommissies;  Ondernemingsplan;


In 2013 hebben Huis & Erf en de ZHV zes maal regulier overleg gevoerd. In oktober is een informatiedag georganiseerd, waarop veel actuele onderwerpen met de ZHV zijn besproken. De procesgang intern, Wonen, Zorg en Welzijn, het Strategisch Voorraad Beleid (SVB), en de organisatieontwikkeling zijn toegelicht. In december is een avond georganiseerd om het SVB-facetbeleid, huur(-prijs)beleid, kwaliteitsbeleid, verkoopbeleid en doelgroepenbeleid toe te lichten.

ondersteunen in de contacten met Huis & Erf. Tevens is afgesproken dat individuele zaken en zaken die nog in behandeling zijn bij de klachtencommissie of rechter niet in het bestuurlijk overleg worden besproken. Uitkomst van dit evaluatietraject is een nieuwe vorm van samenwerking, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar overleg op strategisch niveau, tactisch niveau en operationeel niveau: Op operationeel niveau wordt een aantal laagdrempelige bijeenkomsten van ZHV, huurders en Huis & Erf (frontoffice) georganiseerd om te kijken hoe men over Huis & Erf denkt. Op deze wijze kunnen ideeën van ‘buiten naar binnen’ worden gehaald. Op tactisch niveau wordt periodiek (één à twee keer per jaar) een overleg gepland tussen de ZHV en de manager en een medewerker van de afdeling Klant & Wonen. In dit overleg wordt de dienstverlening van Huis & Erf besproken. Het overleg op strategisch niveau vindt plaats met het bestuur van de ZHV. In dit overleg worden vooral ontwikkelingen en beleidszaken besproken. Ook wordt twee keer per jaar (april en november) een procesevaluatie ingepland. In 2014 zijn deze afspraken vastgelegd in een nieuwe samenwerkingsovereenkomst en moeten deze nieuwe overlegvormen verder worden uitgewerkt.

4.8 Leefbaarheid woonomgeving 4.8.1 Stand van zaken Huis & Erf zet zich in voor goed wonen in vitale buurten.

In de wijkteams is heel veel aandacht besteed aan leefbaarheid en leefbaarheidsmaatregelen. Ookis door de wijkteams een aantal bewonersbijeenkomsten georganiseerd. De leden van de wijkteams zijn, elk op het eigen vakgebied, een aanspreekpunt voor de bewoners. Daarmee worden de wijkteams meer zichtbaar in de wijk. Dat vraagt om nauwere samenwerking met partners rondom maatschappelijke problematieken en meer zichtbaar zijn in wijken. Vanaf 2013 krijgt dit verder zijn beslag en dat zal ook leiden tot noodzakelijke investeringen voor leefbaarheid.

60/ 126

(i)

In 2013 heeft Huis & Erf door het instellen van wijkteams een start gemaakt met het wijkgericht werken. De wijkteams bestaan uit de volgende medewerkers: de klantadviseur (verhuur), de sociaal adviseur (leefbaarheid, bewonersparticipatie en sociale problematiek), de technisch adviseur en niet te vergeten de huismeester. Door deze brede samenstelling van het wijkteam wordt integraal gewerkt. Indien nodig schuiven deskundigen vanuit andere disciplines aan. Vanaf september 2013 zijn de wijkteams actief aan de slag gegaan. Het wijkgericht werken werd daarmee een feit.


Leefbaarheid In 2012 zijn de kaders voor Leefbaarheid en maatschappelijk ondernemen ontwikkeld en toegespitst op het werken in de wijken. Huis & Erf heeft benoemd wat ze verstaat onder leefbaarheid, wat de opgave van de organisatie is en hoe deze opgave verder wordt ingevuld.

In 2013 heeft Huis & Erf € 26.000 besteed aan fysieke investeringen in de leefbaarheid in de woonomgeving. Concreet is er onder andere geïnvesteerd in het plaatsen van schuttingen, wegbewijzering, aanleg van brandgangverlichting, vernieuwen van bestrating in brandgangen, het verplaatsen van een bankje, het verwijderen, kappen en/of snoeien van bomen en struiken, extra schoonmaakbeurten enz. Daarnaast zijn er bestedingen geweest voor sociale activiteiten ten behoeve van de leefbaarheid. Het gaat hier om sponsoring buurtfeesten en buurtbijeenkomsten en de organisatie van een aantal bewonersavonden. Sociaal beheer Naast de fysieke maatregelen op het gebied van leefbaarheid, houden de Sociaal Adviseurs van Huis & Erf zich bezig met sociaal beheer. Dat betekent taken en verantwoordelijk-heden op het gebied van woonoverlast, individuele begeleiding van bewoners en doorverwijzing naar gespecialiseerde instanties als bijvoorbeeld Juvans, GGZ, Novadic Kentron en Reinier van Arkel. Ten aanzien van sociaal beheer was er in 2013 een aantal bijzondere leefbaarheidsvraagstukken. In 2013 is een toename zichtbaar van het aantal problemen waarbij psychisch kwetsbare bewoners betrokken zijn. De zogenaamde “zorgwekkende zorgmijders” waren de oorzaak van soms heftige incidenten in een wijk- of complex. Een aantal van deze problematische situaties werd met de netwerkpartners besproken in de Sociale Netwerkoverleggen waarover beide gemeenten beschikken. Eind 2013 werd een overeenkomst met het Veiligheidshuis getekend, die het mogelijk maakt dat Huis & Erf complexe vraagstukken aan het Veiligheidshuis kan voorleggen. De toename van de problematiek leidde in een aantal gevallen ook tot intensieve samenwerking met hen. Uiteindelijk leidde deze samenwerking tot vier “casussen op maat” met betrokken partners. Het betreft hier een nieuwe benadering van multi problem casussen die in alle gevallen tot een succesvolle afronding leidde. De verwachting is dat deze vorm van samenwerking in 2014 zal worden geïntensiveerd.

De ontwikkeling van het SVB is een continu proces van plannen, uitvoeren, evalueren en verbeteren. In 2012 is veel energie gestoken in het ontwikkelen van het SVB. De markt is opnieuw verkend, er is een inventarisatie gemaakt van het huidige beleid en het bezit per technisch complex is beoordeeld. De belangrijkste conclusies zijn kort beschreven;


Strategisch Voorraad Beleid – Wijk- en Buurtplannen

61/ 126

(i)

4.8.2

 

 

Benutten mogelijkheden in bestaande woningvoorraad: bestaande kernvoorraad voldoende groot Prijs- en kwaliteit meer in evenwicht brengen: er is een groot gat tussen de prijs- en kwaliteitsverhouding van huurwoningen en koopwoningen. Meer differentiëren in prijs is wenselijk. Inspelen op scheiden wonen en zorg: aandacht voor (nog beperkt aantal) levensloopgeschikte woningen, nul-tredenwoningen (grondgebonden of appartement) Nieuwbouw pas wanneer bestaande voorraad ontoereikend blijkt: kernvoorraad in beginsel groot genoeg, via nieuwbouw mogelijkheden voor aanvulling levensloopgeschikte woningen.

In 2012 is het SVB-beleid vastgesteld. Eind 2012 is begonnen met de implementatie hiervan. In 2013 zouden de uitgangspunten hun beslag hebben moeten krijgen in de bedrijfsvoering en beheerplannen in buurt en wijk. Vanwege de overstap naar een nieuw automatiseringssysteem, dat de mogelijkheid biedt om deze complex en wijkplannen op te slaan, is het opstellen van complexen wijkplannen doorgeschoven naar 2014.

62/ 126

(i)

Deze discussie leverde de volgende belangrijke conclusies op: - In Schijndel, de kernen Sint-Michielsgestel en Den Dungen/Maaskantje zijn op dit moment voldoende reguliere sociale huurwoningen. Voor Schijndel en de kern SintMichielsgestel is geconcludeerd om (mede ingegeven door de bestaande ambities rondom huur en energie) een woningvoorraad in het dure segment te behouden/creëren, waarmee sturing kan worden gegeven aan de bevordering van doorstroming ten gunste van de sociale huurwoningvoorraad. - De huidige appartementen in het dure segment in Schijndel en de kern SintMichielsgestel worden gehandhaafd. De huidige zorgappartementen in het dure segment in Schijndel (35 in aantal) fungeren als buffer, daar waar de transformatieopgave naar zorggeschikte woningen niet door de reguliere sociale appartementen of nieuwbouw opgevuld kan worden. - Huis & Erf gaat in Schijndel, Sint-Michielsgestel en Den Dungen/Maaskantje geen nieuwe appartementen in het dure segment bouwen. De ambitie van het huurbeleid (een gemiddelde streefhuur van 75 %) leidt er wel toe dat bestaande appartementen naar het dure segment overgaan. Om woningen voor wonen met zorg te behouden, moeten de huurprijzen waar nodig afgetopt worden. - Het overschot aan reguliere sociale appartementen in Schijndel, en in mindere mate in Sint-Michielsgestel, wordt (waar mogelijk) ingezet voor de opgave voor zorg. - Het overschot aan reguliere sociale grondgebonden eengezinswoningen wordt (waar mogelijk) ingezet voor de opgave voor zorg.


In 2013 is in het kader van SVB uitgebreid gediscussieerd over de verhoging van het streefhuurpercentage naar 75 % en de toekomstige behoefte aan zorggeschikte woningen (zie paragraaf 4.4). Daarnaast is in 2013 een doorkijk gemaakt naar de omvang en de gewenste samenstelling van de woningvoorraad van Huis & Erf in 2022 (de zogenaamde wensportefeuille), terwijl tegelijkertijd voldoende huuropbrengsten gegenereerd worden (via aanpassing streefhuren naar 75 %) en of aan de opgave van wonen met zorg (volgens de genoemde rapportages) voldaan wordt.

-

-

Het overschot reguliere sociale grondgebonden eengezinswoningen wordt waar mogelijk ingezet voor doorstroming. Concreet houdt dit in dat in Schijndel en de kern SintMichielsgestel door het huurbeleid eengezinswoningen overgeheveld worden naar het dure segment. Nieuwbouw is desluitpost om te komen tot wensportefeuille.

4.9 Wonen, zorg en welzijn Als gevolg van de toenemende vergrijzing en het beleid om ouderen en andere groepen met een (potentiële) zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woning te laten wonen, is Huis & Erf de laatste jaren actiever geworden op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Niet alleen als eigenaar, beheerder en ontwikkelaar van vastgoed, maar ook als samenwerkingspartner van andere partijen op deze markt.

63/ 126

(i)

Projecten ‘Wonen met zorg en welzijn’ In het kader van het SVB heeft binnen Huis & Erf scheiden van wonen en zorg in 2013 extra aandacht gekregen. Dat blijkt onder andere uit het feit dat Huis & Erf twee onderzoeken naar de toekomstige behoefte aan wonen met zorg en welzijn heeft geïnitieerd: in de gemeente Sint-Michielsgestel (lopend vanaf eind oktober 2012; afronding in het voorjaar 2013) en in de gemeente Schijndel. Op initiatief van Huis & Erf is in Schijndel het onderzoek met zorginstelling Laverhof en de gemeente Schijndel opgestart; de startbijeenkomst heeft in januari 2013 plaatsgevonden en het project is in mei 2013 afgerond.


Vanaf 2012 speelt het onderwerp “Scheiden van wonen en zorg” een prominente rol in Nederland. Bezuinigingen in de diverse sectoren leiden ertoe dat maatschappelijke ondernemers op het gebied van wonen, welzijn en zorg gedwongen worden om intensiever samen te werken. Het scheiden van Wonen en Zorg, waardoor mensen met ZZP 1 t/m 3 voortaan zelfstandig moeten gaan wonen, leidt tot een eerste uitstroom van bewoners van instellingen en een toegenomen vraag naar zelfstandige huisvesting in de wijk. Daarnaast wil het Rijk minder centraal regelen, gemeenten krijgen er belangrijke taken bij: zorg bieden aan huis of met voorzieningen, hulp bij het vinden van werk (of het verstrekken van een uitkering) en de jeugdzorg. Mensen moeten voortaan ondersteuning op maat, dichtbij, krijgen, geboden door de gemeente die hun situatie kent. Een gezamenlijke visie is noodzakelijk, waarbij partijen de werkzaamheden op elkaar afstemmen. Dit alles ten behoeve van de klant. Afstemming op al deze ontwikkelingen vindt in Schijndel plaats in de werkgroep WWZI (Wonen, Welzijn, Zorg en Inkomensondersteuning). Het wordt door Huis & Erf als een gemis ervaren dat de gemeente St. Michielsgestel een dergelijk overleg niet kent.

Bij beide projecten komt de volgende vraagstelling aan de orde:  een beknopte visie op basis van de landelijke actualiteit en trends; een schets van de ontwikkelingen in de zorg, in het bijzonder de AWBZ en Wmo;  inzicht in de te verwachten ontwikkeling van vraag- en aanbod van wonen met zorg voor de onderscheiden doelgroepen, voor gemeente totaal en verfijnd naar de wijken;  een invulling van de rol- en taakverdeling van stakeholders (inclusief Huis & Erf) bij het invullen van de opgaven wonen en zorg;  beleidsuitgangspunten die gemeente en partners in het veld hanteren bij het invullen van de opgaven wonen-welzijn-zorg. Het resultaat van de onderzoeken zijn de rapportages "Wonen-Welzijn-Zorg, ontwikkelkader voor wonen met zorg en welzijn" die voor de gemeenten Schijndel en Sint-Michielsgestel verschenen. De rapportages bieden een totaalvisie op gemeentelijk niveau en een ontwikkelkader voor wonen met zorg en welzijn per wijk. De focus van de projecten ligt op senioren (ouder dan 65 jaar), personen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking, alsmede op personen met een psychische aandoening. De WWZ onderzoeken gaan niet alleen over huurders, maar ook over woningbezitters. In beide gemeenten wordt in toenemende mate de discussie gevoerd in welke mate huurcomplexen in de bestaande woningvoorraad de rol van verzorgd wonen kunnen vervullen door deze te upgraden. Het advies is voorzichtig te zijn met grootschalige ontwikkeling in de nieuwbouw. Voorlopig zullen veel ouderen met een zorgvraag dit zo lang mogelijk vooral in de eigen woning willen organiseren en faciliteren. Om ‘verzorgd wonen’ aantrekkelijk en concurrerend aan te bieden, is nabijheid van zorgen welzijnsvoorzieningen cruciaal. De opgave van Huis & Erf richt zich vooral op ‘geschikt wonen’ en ‘verzorgd wonen’. Door het opplussen van woningen (naar zorggeschikte woningen), een gericht toewijzings- en doorstromingsbeleid (in combinatie met aftopping van de huren van bepaalde zorgwoningen) kan Huis & Erf aan de slag met de opgave wonen met zorg.

Overige zaken wonen, zorg en welzijn In 2012 participeerde Huis & Erf in: de projectgroep Slim Wonen (Schijndel). Deze projectgroep is een onderdeel van Schijndel Ontmoet. Daarnaast participeerden medewerkers van Huis & Erf in het Sociaal Netwerkoverleg in Schijndel en SintMichielsgestel, in het Platform Woon- en leefomgeving Schijndel, in het platform Wonen Welzijn Zorg en Inkomensondersteuning (WWZI) in Schijndel.

64/ 126

(i)

Samenwerkingsovereenkomst tussen Laverhof, Dichterbij, SWZ en H&E Laverhof, Dichterbij, SWZ en Huis & Erf gaan, rekening houdend met de conclusies uit het WWZI rapport, hun bestaande vastgoed en nieuwbouwplannen beoordelen en op elkaar afstemmen. Deze intenties zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die op 22 mei 2013 is getekend.


In de gemeente Schijndel zijn de uitkomsten van de rapportage besproken en uitgewerkt in een plan van aanpak van de werkgroep WWZI.

Woningaanpassingen Huis & Erf voerde in 2013 werkzaamheden uit ten behoeve van woningaanpassingen. Deze staan opgenomen in 4.2.8.

4.10

Het beleid en beheer op financieel gebied

Hieronder wordt een uiteenzetting gegeven over het financiële beleid en beheer van Huis & Erf, waarbij naar de volgende aspecten wordt gekeken: • resultaat; • vermogenspositie; • liquiditeitspositie; • meerjarenperspectief; • risico’s; • kredietwaardigheid en WSW facilitering; • Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB). In hoofdstuk 6, waarin de balans en de winst- en verliesrekening zijn opgenomen, is een meer gedetailleerde toelichting gegeven op het jaarresultaat en de balanspositie.

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

1

Boekjaar 2013

Begroting 2013

20.271.000 -12.677.000 7.594.000 -2.800.000

19.994.000 -13.309.000 6.685.000 -2.700.000

4.794.000

3.985.000

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening in 2013 is € 809.000 hoger dan begroot. Hierbij zijn de posten ‘Overige waardeveranderingen materiele vaste activa’ en ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’, naast de afschrijvingen, buiten beschouwing gelaten.

1

Dit is exclusief de ‘afschrijvingen, de overige waardeveranderingen MVA en de niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Deze zijn in de begroting namelijk anders gewaardeerd en zou er voor zorgen dat de cijfers niet 1-op-1 vergelijkbaar zijn.

65/ 126

(i)

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Saldo rentebaten en -lasten


4.10.1 Resultaat Hieronder is de realisatie van 2013, alsmede de begroting 2013, beknopt weergegeven. Daarbij moet worden toegelicht dat de begroting van 2013 niet overeenkomstig de jaarrekening is opgesteld. Daarin ontbreekt de stelselwijziging als gevolg van hernieuwde richtlijn 645 en de daarmee samenhangende resultaten in de begroting. Voor de vergelijkbaarheid van de cijfers zijn deze (waarderingspost afschrijvingen) hieronder dan ook niet gepresenteerd en is voor de vergelijkbaarheid alleen het (aangepaste) resultaat gewone bedrijfsuitvoering gepresenteerd.

De overige waardeveranderingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Overige waardeverandering sociaal bezit (bedrijfswaarde)

€ -178.000 -410.000 449.000 -2.270.000

Totaal

-2.409.000

Overige waardeverandering Oplevering projecten In ontwikkeling Aankoop / verkoop

De post overige waardeverandering sociaal bezit zorgt in 2013 voor een ‘correctie op in het verleden genomen onrendabele toppen’ wat zorgt voor een positief resultaat in 2013 (in 2012: 7,9 miljoen positief). 4.10.2 Vermogenspositie Het verloop van het eigen vermogen van ultimo 2012 (€ 81.886.000) naar ultimo 2013 (€ 82.981.000) wordt hieronder weergegeven:

81.886.000

Bedrijfsresultaat 2013

4.923.000

Financieringsresultaat

-2.800.000

Niet gerealiseerde waardeverandering

-1.641.000

Belastingen

-1.511.000

Resultaat (W&V)

-1.029.000

Herwaardering vastgoed (Balans)

Eigen vermogen 31-12-2013

2.124.000

82.981.000

De balanswaardering is gebaseerd op de systematiek van de actuele waarde. Huis & Erf hanteert voor de balanswaardering van het materieel vast actief de bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed en marktwaarde in verhuurde staat voor het commercieel vastgoed. Dit geheel overeenkomstig de vernieuwde richtlijn voor de jaarverslaggeving RJ645. De bedrijfswaarde waarderingsgrondslag is gebaseerd op de verdiencapaciteit van het te exploiteren vastgoed. Voor de uitgangspunten en algemene parameters wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 6.4. De bedrijfswaarde van de complexen (sociaal bezit) bedraagt Ultimo 2013 € 132.780.000. Ultimo 2012 bedroeg deze € 124.203.000. Marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde


Eigen vermogen 31-12-2012

€

66/ 126

(i)

Eigen vermogen

peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De marktwaarde van de complexen (commercieel bezit) bedraagt ultimo 2013 € 15.905.000; ultimo 2012: € 14.922.300. De solvabiliteit van Huis & Erf ligt boven de interne norm van 20%. De solvabiliteit bedraagt ultimo 2013 39,04% (2012: 38,7%) en voldoet dus aan de gestelde norm. In paragraaf 4.10.4 is de verwachte ontwikkeling in de komende jaren weergegeven. 4.10.3 Liquiditeitspositie Om transparantie te geven in de interest coverage ratio (ICR) en debt service coverage ratio (DSCR) worden in onderstaand overzicht beide liquiditeitsratio’s uit het bedrijfsresultaat en uit het operationeel kasstroomresultaat gepresenteerd. In de DSCR is gerekend met een 2% aflossingsfictie (WSW-methode). Ratio 2013 2012 Norm ICR op kasstromen ICR op bedrijfsresultaat

1,95 2,04

4,01 3,21

1,60 1,60

DSCR op kasstromen DSCR op bedrijfsresultaat

1,32 1,33

2,76 2,28

1,00 1,00

In de sector wordt door het WSW een minimale norm van 1,30 voor de ICR gehanteerd. Huis & Erf is echter van mening dat minimaal een norm van 1,60 behaald moet worden om voldoende buffer te hebben voor de huidige en toekomstige sectoren overheidsontwikkelingen, die zeer waarschijnlijk de ruimte in jaarlijkse kastromen zullen beïnvloeden. Minimale eisen voor de DSCR zijn uiteenlopend. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt dat de DSCR met een aflossingsfictie van 2% minimaal 1,00 moet zijn. In de financiële wereld worden uiteenlopende normen van 1,10 tot 1,30 gehanteerd.

67/ 126

(i)

4.10.4 Meerjarenperspectief De basis voor het in deze paragraaf weergegeven meerjarenperspectief is de begroting 2014. De volgende thema’s zijn daarbij van belang: • de huurstijging per 1 juli 2014 is in maart 2014, inkomensafhankelijk, definitief vastgesteld op 3,75%, 4,% resp. 6,5%. Het verwachte huurstijgingspercentage conform de begroting 2014 was 3,9%; • de Verhuurdersheffing en de saneringsheffing zijn conform de nieuwsbrief van Corpodata d.d. 19 november 2013 ingerekend; • de financiële doorrekening van de kwantitatieve implicaties van het in 2012 vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid zijn meegenomen in de begroting voor 2014.


De liquiditeitsratio’s presenteren een gezonde buffer om bijvoorbeeld mogelijk stijgende rentelasten en toekomstige lasten als vennootschapsbelasting en een toenemende Verhuurdersheffing op te kunnen vangen.

De ruimte tussen de interne norm en de geprognosticeerde resultaten, lijkt in de toekomst steeds ruimer te worden, maar daarbij dient in ogenschouw te worden genomen dat de (nu nog niet bekende) investeringsprojecten van aanvullende en/of vervangende nieuwbouw (inclusief de daarmee gepaard gaande onrendabele toppen) niet zijn meegenomen in de bovenstaande weergaven.

68/ 126

(i)

De solvabiliteit en de ICR (rentedekkingsratio) blijven in dit scenario beide boven het wenselijke niveau van Huis & Erf alsmede van het CFV en WSW.


De vastgestelde meerjarenbegroting 2014 e.v. leidt tot de onderstaande toekomstige perspectieven op het resultaat, het eigen vermogen, de solvabiliteit en de ICR. Hierbij dient iIn ogenschouw te worden genomen dat de grafiekcijfers 2013 daarbij zijn gebaseerd op de verwachting van december 2013. Dit kan afwijken van de werkelijke realisatie op basis van de jaarrekening 2013, welke in mei 2014 definitief wordt gemaakt.

De financiële ramingen voor de komende vier jaren zijn: Bedragen x € 1.000,00

2014

2015

2016

2017

Cashflow operationele activiteiten Cashflow (des)investeringen Cashflow financieringsactiviteiten Totaal cashflow

5.823 -13.716 -3.238 -11.131

7.377 -7.289 -88 0

5.144 -6.839 1.695 0

5.959 -3.942 -2.017 0

Eigen vermogen 1/1 Jaarresultaat Mutatie herwaarderingsreserve Eigen vermogen 31/12

120.948 2.561 3.624

127.133 3.407 3.962

134.502 1.626 3.477

139.605 3.692 2.440

127.133

134.502

139.605

145.737

74.677

74.589

76.283

74.265

0,37

0,35

0,35

0,33

Vreemd vermogen 31/12 Loan to Value (LTV)

Geconstateerd wordt dat, uitgaande van de intern vastgestelde meerjarenbegroting 2014 e.v., de komende jaren per saldo een cashflow ontstaat van nihil. Huis & Erf zal de jaarlijkse mutaties van operationele en (des)investeringsactiviteiten volledig via de financieringskasstroom opvangen. Bij een tekort wordt gefinancierd en bij een overschot wordt afgelost. De omvang van de vreemd vermogenspositie blijft hierdoor gedurende de begrotingsperiode vrij constant (ceteris paribus). Het eigen vermogen, uitgaande van een bestendiging van de huidige waarderingsmethodiek, zal naar verwachting gestaag toenemen. De toenemende huuropbrengsten en de afnemende bedrijfslasten lijken de ingerekende verhuurdersheffing per saldo positief te compenseren.

Renterisico’s Renterisico’s zijn bijna onlosmakelijk gekoppeld aan een leningenportefeuille. Huis & Erf heeft eind 2013 een leningenportefeuille met een omvang van € 77 miljoen. Deze portefeuille is samengesteld uit leningen met een zeer diverse looptijd en rentestructuur. Een flink deel van de omvang keert veelal binnen 5 jaar terug middels spreadherzieningen en het resterende deel heeft een vaste rentestructuur of een rente die om de 10 jaar vervalt. De diverse renterisico’s worden gepresenteerd in 3.13.

69/ 126

(i)

4.10.5 Risico’s Voor een corporatie zijn verschillende (mogelijke) risico’s te benoemen. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de bij Huis & Erf aanwezige bedrijfsmatige risico’s.


Als resultante van deze ontwikkelingen lijkt een dalende Loan to Value te ontstaan, wat een positief effect heeft op de toekomstige robuustheid en verdere verlaging van het risico aangaande de financiële positie van Huis & Erf.

Afzetrisico’s nieuwbouw verkoopwoningen Eind 2013 is in het project Vicaris van Alphenstraat enkel nog een commerciële ruimte aanwezig die oorspronkelijk voor de verhuur bedoeld was. Vanwege onvoldoende belangstelling voor huur en het feit dat het niet past binnen de “core business” heeft Huis & Erf dit commerciële onderdeel in de verkoop gezet. Boeteclausules op projecten Huis & Erf is in 2010 met de gemeente Vught het project Taalstraat-Torenstraat aangegaan. Hierbij zijn in het verleden boeteclausules in de contracten opgenomen. Als het project geen doorgang vindt, dient aan de gemeente Vught een boete betaald te worden. Bij te late oplevering van dit project dient een boetebedrag per dag betaald te worden. Het project zal strikt gestuurd worden betreffende voortgang en oplevering. Inmiddels heeft Huis & Erf de verwachting dat zal worden voldaan aan de voor dit project gestelde voortgangs- en oplevervoorwaarden. Fiscale risico’s De voornaamste fiscale risico’s zitten in de wetgeving omtrent VPB. Verwacht wordt dat door het vormen van een voorziening onderhoud en een afwaardering van woningen in exploitatie door dalende WOZ-waarden de VPB-lasten nog gedrukt kunnen worden in de komende jaren. Vanaf 2016 wordt verwacht belasting over de winst te moeten betalen. Terugkoopverplichtingen Van 2006 tot en met nu is een groot aantal woningen onder voorwaarden (VOV) verkocht. Tot 2008 waren dit voornamelijk woningen uit nieuwbouwprojecten. Vanaf 2008 tot medio 2011 is het Te Woon concept gehanteerd. Hiermee werd een aanzienlijk deel van de huurders de mogelijkheid geboden om hun huurwoning tegen een aanmerkelijke korting (tot 49%) te kopen. Ultimo 2013 resulteren 362 woningen, onderverdeeld in VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop en VOV-verkopen uit de bestaande voorraad.

70/ 126

(i)

Voor de VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop is in het verleden “slechts” korting gegeven tot 20% en deze komen ook veelvuldig terug door een aanbod tot terugkoop. Het gaat hierbij ook voornamelijk over meergezinswoningen (appartementen). Deze muteren qua woonvorm veelal sneller. Feitelijk ligt hier de mutatiegraad dan ook jaarlijks op 8% à 9%, waarmee dus 7 woningen per jaar gemiddeld teruggekocht worden. Hierbij komt het verkooprisico voor wederverkoop volledig voor Huis & Erf. Tot op heden is Huis & Erf er in geslaagd deze woningen veelal toch weer te verkopen. Dit ging echter niet zonder bijzondere inspanningen en keuzes om voor bepaalde woningen de korting te verhogen tot 25%.


In 2011 is besloten om de VOV-verkopen uit de oorspronkelijke voorraad bij terugkoop weer in exploitatie te nemen. Deze groep woningen komt tot op heden echter zeer beperkt terug. Dit is mede ingegeven door het hoge kortingspercentage waartegen is verkocht. In 2009 tot en met 2013 zijn slechts enkele woningen teruggekocht. De woningmarkt is onvoorspelbaar, maar deze groep woningen lijkt vanwege hun uiterst goedkope financieringsvorm en het feit dat het eengezinswoningen zijn niet snel in grote aantallen terug aangeboden te worden.

Het reële risico en de impact van de terugkoopverplichting op deze omvangrijke groep woningen is moeilijk te kwantificeren. De volledige terugkoopverplichting is opgenomen op de balans middels een gevormde voorziening. Risico’s verhuurbaarheid zorgvastgoed In 2013 is zorgproject Berlerode in Sint-Michielsgestel (Berlicum) opgeleverd. Het project heeft een exploitatieduur van 40 jaar. Met de zorgpartner is echter een 20-jarig contract overeengekomen. Op de toekomstige exploitatie zit daarom een verhuurbaarheidsrisico. Huis & Erf heeft bij dit project bewust gekozen voor de uitgangspositie om dit complex voor 40 jaar te kunnen verhuren. In het besluit is mede de overweging meegenomen dat het complex indien noodzakelijk een reële optie biedt om na 20 jaar te transformeren tot een wooncomplex, mocht de zorgvraag uitvallen.

4.10.6 Facilitering WSW Huis & Erf voldoet aan de normen en beoordelingskaders van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Op basis

71/ 126

(i)

De Verhuurdersheffing over 2013 bedraagt circa € 78.000; een ogenschijnlijk laag bedrag als dit wordt afgezet tegenover de grote bedragen die vanaf 2014 dienen te worden afgedragen, oplopend van circa € 2 miljoen in 2014 tot ruim € 3,4 miljoen in 2024. Cumulatief wordt in deze periode ruim € 33 miljoen betaald aan Verhuurdersheffing; middelen die hierdoor in de komende tien jaren niet kunnen worden geïnvesteerd ten behoeve van de lokale volkshuisvestelijke opgave.


Wet- en regelgeving De ontwikkelingen in weten regelgeving volgen elkaar steeds sneller op. Langdurige stabiliteit in weten regelgeving is steeds minder vanzelfsprekend. De definitieve invoering van de Verhuurdersheffing is hiervan een voorbeeld. Deze veranderende regelgeving eist van de corporatie dat ze een goede financiële buffer creëert.

hiervan is ook een verklaring voor kredietwaardigheid en een continuïteitsverklaring afgegeven door de toezichthoudende instanties. 4.10.7 Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) in financiële context Veelvoorkomende niet-DAEB activiteiten zijn de woningen met een huur boven de € 699 (prijspeil 2013) per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de EC-lijst is vermeld. Ongeveer 2 procent van het bezit van Huis & Erf is niet-DAEB. Gezamenlijk goed voor een omzet van ruim € 70.000 per maand. Van deze eenheden zijn er circa 62 woningen en 10 overige (bedrijf)ruimtes. Administratie Vanuit de Europese beschikking en vooruitlopend op Novelle op de herziene Woningwet lijken corporaties verplicht om in de toekomst een scheiding aan te brengen tussen de DAEB en niet-DAEB activiteiten. Tot het moment dat de voorwaarden voor de scheiding definitief duidelijk zijn, blijft het gissen naar de mogelijkheden en hoogte van de inzet van eigen middelen uit DAEB voor niet-DAEB activiteiten. Waardering Huis & Erf waardeert het woningbezit volgens het actuele waarde model, waarbij het sociale vastgoed wordt beschouwd als bedrijfsmiddel en het commerciële vastgoed als vastgoedbelegging. Vastgoedbeleggingen moeten op marktwaarde worden gewaardeerd. Keuzen en uitgangspunten over en op welke manier tot een juiste marktwaardewaardering kan worden gekomen, zijn in 2012 vastgesteld. Een toelichting hierop is opgenomen in de jaarrekening over 2013.


Financiering niet-DAEB Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten zijn duidelijke regels vastgesteld. Dit betekent dat Huis & Erf naast niet geborgde financiering, onder door het WSW gestelde voorwaarden, eigen liquide middelen en verkoopopbrengsten (uit DAEB) mag inzetten voor de financiering van niet-DAEB activiteiten, mits deze passen binnen de context van het BBSH.

(i)

72/ 126

73/ 126

(i)

Hoofdstuk: De organisatie

5 De organisatie

5.1 Toelating en inschrijving 5.1.1 Statutaire gegevens Statutaire naam: Vestigingsplaats: Adres: Datum oprichting: Datum Koninklijk Besluit Toelating: Datum Koninklijk Besluit Verlenging:

Bouwvereniging Huis en Erf Schijndel Kerkendijk 55 5 november 1917 9 mei 1947, nummer 89 18 december 1974, nummer 84

5.1.2 Statutenwijziging  24 september 1970, nummer 184  12 maart 1975, nummer 50  18 mei 1981, nummer 2518519  30 september 1993; nummer DMD-22N93004, notariële akte van 10 december 1993.  21 juni 1999, nummer 99186805; notariële akte van 7 oktober 1999.  28 juni 2001, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 17 augustus 2001, nummer 2001086131; notariële akte van 25 september 2001.  23 juni 2003, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 13 oktober 2003, nummer 2003101211; notariële akte van 18 december 2003.  goedgekeurd door het ministerie van VROM op 19 augustus 2005, nummer 200516982; notariële akte van 28 december 2005.  5 november 2013 (notariële akte), goedgekeurd door het Ministerie van BZK op 26 september 2013 met kenmerk 2013-0000534297. 5.1.3 Doel van de vereniging De vereniging heeft tot doel uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de gemeenten Schijndel, Sint-Michielsgestel, Boxtel, Haaren, 's-Hertogenbosch, Heusden en Vught.


5.1.4 Kamer van Koophandel a. Ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 16024073 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 10 februari 1965. b. Ingeschreven in het Verenigingsregister onder nummer V 215.624 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 01 mei 1980.

(i)

74/ 126

5.1.5 Deelnemingen Op 28 december 2007 heeft de bouwvereniging als gevolg van de invoering van vennootschapsbelasting voor corporaties, een viertal dochterondernemingen opgericht. Alle deelnemingen zijn 100% deelnemingen. Het organogram kan als volgt worden weergegeven:

Bouwvereniging Huis & Erf

Huis & Erf Holding BV

Huis & Erf

Huis & Erf

Exploitatie BV

Diensten BV

Huis & Erf Projectontwikkeling BV

Binnen de Holding worden geen andere activiteiten verricht. Huis & Erf Projectontwikkeling BV ontwikkelt, in opdracht van de vereniging, koopwoningen. Huurwoningen worden enkel door de BV ontwikkeld in het geval van een gemengd nieuwbouwcomplex. Huis & Erf Diensten BV verzorgt namens Huis & Erf dienstverlening aan derden. Het betreft dienstverlening die fiscaal wordt gekwalificeerd als ‘commercieel’. Huis & Erf Exploitatie BV exploiteert huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. In 2012 hebben geen activiteiten plaatsgevonden in de verbindingen van Huis & Erf.


Met de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht is de onderverdeling binnen de groep opnieuw tegen het licht gehouden. Dit heeft reeds in 2009 geresulteerd in de overdracht van alle nieuwbouwprojecten en dienstverleningscontracten aan de vereniging. De dochterondernemingen verrichten vanaf die datum geen activiteiten meer. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving maken het mogelijk om de jaarcijfers van de BV’s buiten de jaarrekening van Bouwvereniging Huis & Erf te houden. Met ingang van het verslagjaar 2010 worden de jaarrekeningen van de individuele entiteiten apart gepubliceerd en gedeponeerd. Ook voor Bouwvereniging Huis & Erf is dit van toepassing. De jaarrekening is daarom een enkelvoudige jaarrekening met uitsluitend de jaarcijfers van de Toegelaten Instelling.

(i)

75/ 126

5.2 Personeel

5.2.2 Personeelsbeleid In 2013 heeft de formele personeels-gesprekkencyclus plaatsgevonden (planning- en doelstellingsgesprek, voortgang- en beoordelingsgesprek). De functiebeschrijvingen waardering, voortvloeiend uit 2012, is in 2013 afgerond. Er is een medewerker tevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Verder is de overeenkomst met de arbodienst opgezegd en is een nieuwe overeenkomst afgesloten met een andere arbodienst. Deze overeenkomst gaat in op 1 januari 2014. In 2013 is ook gestart met de evaluatie van het beoordelings- en beloningssysteem.


Werkorganisatie

76/ 126

(i)

5.2.1

5.2.3 Bezetting Eind 2013 waren er in totaal 54 medewerkers werkzaam. Het aantal medewerkers, herleid tot voltijdsbezetting, bedroeg eind 2013: 46,87 fte. Dit is inclusief een medewerker die tot de pensioengerechtigde leeftijd gebruikmaakt van de levensloopregeling (0,6 fte) en een medewerker die meer dan 2 jaar ziek is (0,56 fte). In 2012 was dit: 47,7. Eind 2013 werken er 24 vrouwen en 31 mannen bij Huis & Erf. In 2013 zijn twee (1,1 fte) personen in dienst getreden (in 2012: 3 fte). Dit betreft de manager Klant & Wonen en een vakantiemedewerker. Verder zijn in 2013 vier medewerkers (3,1 fte) uit dienst getreden (in 2012: 8,25 fte). Het instroompercentage in 2013 bedroeg 2% en het uitstroompercentage 6,5%. Deze cijfers zijn gerelateerd aan het aantal personen in- en uitstroom en het totale aantal medewerkers. In verband met de invoering van een nieuw primair systeem (Dynamics Wonen) is een aantal tijdelijke medewerkers, ter ondersteuning, werkzaam geweest. Op de afdeling Financiën betrof dit 3 medewerkers, op de afdeling Vastgoed 1 medewerker en op de afdeling Klant & Wonen 1 medewerker. Bij Huis & Erf worden kleine onderhoudswerkzaamheden veelal in eigen beheer door de Servicedienst uitgevoerd. Planmatig en groot onderhoud wordt uitbesteed. Eind 2013 werken er 6 fte (2012: 7 fte) bij de Servicedienst, inclusief een fulltime meewerkend voorman. 5.2.4

Arbeidsomstandigheden

Huis & Erf kent een arbocommissie die als opdracht heeft om structureel te werken aan goede arbeidsomstandigheden. In 2013 heeft Huis & Erf zich, ten aanzien van de ziekteverzuimcontrole en –begeleiding, laten bijstaan door een arbodienst. Het ziekteverzuim over 2013 bedroeg 5,2% (afgerond en exclusief zwangerschapsverlof). In 2012 bedroeg het ziekteverzuim 4,58%. In 2013 is 1 medewerker ingestroomd in de WIA. De verzuimfrequentie per medewerker bedraagt 1,01 op jaarbasis (in 2012 was dit 0,97). 5.2.5

CAO, arbeidsvoorwaarden

De OR heeft in totaal 11 overlegvergaderingen gehad met de directeur-bestuurder en 2 overleggen met een afvaardiging van de RvT, waarvan één in het bijzijn van de directeurbestuurder. In overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder zijn twee adviesaanvragen besproken. Advies is gevraagd en gekregen voor het nieuwe automatiseringssysteem en de voordracht van een nieuw lid RvT. De adviezen van de OR zijn in de besluitvorming meegenomen. Daarnaast zijn instemmingsaanvragen besproken. Instemming is gevraagd en

77/ 126

(i)

5.2.6 Ondernemingsraad Begin 2013 is een nagenoeg nieuwe ondernemingsraad (OR) aangetreden. De nieuwe leden hebben zich in het eerste halfjaar ingelezen en verdiept in het werk en de werkzaamheden van een OR.


In 2013 is er een CAO Woondiensten. Verder hebben er zich op het gebied van arbeidsvoorwaarden geen aanpassingen voorgedaan.

verkregen voor het aanpassen van de Wachtdienstregeling en de keuze voor een nieuwe Arbodienst. Naar aanleiding van de uitkomsten van een door de OR gehouden enquête onder de achterban, is er ter informatie van die achterban, een nieuwsbrief ontworpen welke periodiek verschijnt (ca. 6 weken). Zowel in de informele- als in de reguliere overleggen zijn diverse onderwerpen aan de orde geweest. Belangrijkste onderwerpen voor overleg in 2013 zijn:  Automatiseringssysteem (Dynamics Wonen);  Functiebeschrijvingen en -waarderingen;  Evaluatie beoordelingssysteem;  Arbodienst;  Medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO);  Mobiliteitsplan;  Persoonlijk Medisch Onderzoek (PMO).


5.2.7 Personeelsvereniging Huis & Erf heeft een personeelsvereniging. De activiteiten van de personeelsvereniging hebben voornamelijk betrekking op representatie van de medewerkers bij familieaangelegenheden en/of jubilea, alsmede verjaardagen van het personeel. Daarnaast worden het jaarlijkse personeelsuitstapje en de sinterklaasviering georganiseerd onder verantwoordelijkheid van de personeelsvereniging. De vereniging wordt voor 50% gefinancierd door de medewerkers zelf; Huis & Erf neemt de andere helft voor haar rekening. De personeelsvereniging wordt door het personeel als belangrijke aanvulling gezien op de omgang met collega’s. Dit blijkt uit de hoge deelname.

(i)

78/ 126

79/ 126

(i)

Hoofdstuk: De jaarrekening

6 De jaarrekening

6.1 Balans per 31 december 2013 (Na voorgestelde resultaatbestemming)

ACTIVA

ref.

31 december 2013 €

31 december 2012

€

€

€

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.8.1 132.876.231

124.317.108

864.698

5.001.435

2.121.273

1.743.429 135.862.202

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

131.061.972

6.8.2 15.904.928

14.922.300

42.327.800

43.972.520 58.232.728

Financiële vaste activa Deelnemingen Effecten

58.894.820

6.8.3 136.200 93.750

136.200 93.750 229.950

229.950

Vlottende activa 6.8.4 170.926 208.053 2.106.430 578.496

6.8.5

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Actieve belastinglatenties Overige vorderingen Overlopende activa

6.8.6

Liquide middelen

Totaal

3.063.905

4.225.140

0

0

192.906 8.102 1.189.520 1.085.995 92.469

6.8.7

217.891 964 216.098 486.704 129.396 2.568.992

1.051.053

12.616.020

16.138.117

212.573.797

211.601.053


Onderhanden projecten

176.053 208.053 3.839.984 1.050

80/ 126

(i)

Voorraden Voorraad materialen Voorraad grond Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

PASSIVA

ref.


€


€

Eigen vermogen Vermogen Eigen vermogen

6.8.8 82.980.632

81.885.555 82.980.632

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening negatieve MVA Voorziening latente belastingen

81.885.555

6.8.9 1.480.209 1.342.214 2.484.704

1.611.903 1.040.130 0 5.307.127

2.652.033

Vreemd vermogen 6.8.10 42.327.800 66.844.934

43.972.520 77.912.715 109.172.734

Totaal

6.8.11 11.069.652 0 831.770

1.030.446 0 1.413.670

475.073 110.999 12.501 0 2.613.309

934.032 110.999 15.916 299.071 1.374.096 15.113.304

5.178.230

212.573.797

211.601.053


Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden aan dochtermaatschappijen Overige schulden Voorziening plan van aanpak Overlopende passiva

121.885.235

81/ 126

(i)

Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen kredietinstellingen

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Resultaat verkoop woningen Geactiveerde productie eigen bedrijf Resultaat doorbelasting interne uren Overige bedrijfsopbrengsten

ref.

6.9.1 6.9.2 6.9.3 6.9.4 6.9.5 6.9.6

2013

2012

€

€

18.667.037 640.967 88.191 88.560 314.197 471.998

17.765.267 605.716 -297.408 260.538 617.998 530.777

20.270.950

19.482.888

6.9.7

5.079.849

4.295.727

6.9.8 6.9.9 6.9.10 6.9.11 6.9.12 6.9.13

-2.409.244 3.803.234 4.257.017 38.528 646.386 3.931.991

-6.626.730 3.661.409 3.402.928 11.330 636.932 2.855.187

15.347.761

8.236.783

4.923.189

11.246.105

6.9.16

-1.640.545

-247.181

6.9.14 6.9.15

177.627 -2.977.999 -2.800.372

323.077 -2.829.782 -2.506.705

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

482.272

8.492.219

Resultaat voor belastingen

482.272

8.492.219

-1.511.281

-26.749

-1.029.009

8.465.470

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen, salarissen en sociale lasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten

Belastingen Resultaat na belastingen

6.9.17

82/ 126

(i)

OMSCHRIJVING


6.2 Winst- en verliesrekening 2013

6.3 Algemene toelichting 6.3.1

Algemeen

Huis & Erf is een woningcorporatie in de regio Schijndel, Sint-Michielsgestel en Vught met ruim 3.500 eenheden. Een maatschappelijke ondernemer met een brede zorg voor wonen & leefomgeving. Zij zet zich in voor goed wonen in vitale wijken en buurten. Hierbij schenkt zij primair aandacht aan mensen die maatschappelijk kwetsbaar zijn en hulp nodig hebben. Hiervoor werkt zij vanuit de kernwaarden trots, realisme en samen. Huis & Erf is een vereniging met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’ en is werkzaam volgens de wetgeving vanuit de (herziene) Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Schijndel, Kerkendijk 55. 6.3.2

Effecten regeringsbeleid

Huis & Erf wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet Verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De Verhuurdersheffing loopt voor Huis & Erf op van € 95.000 in 2013 naar € 3.3 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 751.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Huis & Erf rekening met een totale saneringssteun heffing van € 1,9 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt, heeft Huis & Erf een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. Dit zal een positief effect hebben op de exploitatiekasstroom. Voor de maatschappelijke prestaties zal dit een negatieve impact hebben. Huis & Erf heeft in haar projecties rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld 1,6% boven inflatie en ligt daarmee boven het huurbeleid zoals dit tot 2013 werd gehanteerd. Huis & Erf heeft in haar projecties rekening gehouden met een ongewijzigd investeringsvolume voor de komende jaren. Met deze maatregelen kan Huis & Erf in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Zij verwacht op basis van de huidige regelgeving en beleid, blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties realiseren.

Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. Huis & Erf heeft een 100%-belang in de vennootschap Huis & Erf Holding BV. Onder deze holding zijn een drietal 100%-werkmaatschappijen opgenomen. De vennootschappen hebben geen eigen activiteiten. Aangezien de gezamenlijke betekenis van deze deelnemingen in financiële zin zeer beperkt is, is gebruik gemaakt van de consolidatievrijstelling opgenomen in artikel BW2: 407 lid 1 sub a. .


Consolidatievrijstelling

83/ 126

(i)

6.3.3

6.3.4

Schattingswijzigingen

In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). 6.3.5

Schattingen


Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Huis & Erf zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 8 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

(i)

84/ 126

6.4 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 6.4.1

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. Naar toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt in de jaarrekening genummerd verwezen. 6.4.2

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 6.4.3

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de interne formalisering van de definitieve ontwerp fase en daarvan afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 6.4.4

Materiële vaste activa

Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op de balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

85/ 126

(i)

De interne rente tijdens de bouw wordt niet geactiveerd. De direct toerekenbare interne kosten, alsmede transactiekosten, worden daarentegen wel geactiveerd.


Voor zover verkregen subsidies gekwalificeerd zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks in januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Huis & Erf is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Huis & Erf zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Huis & Erf waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde, zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waarde verhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Complexindeling Complexen zijn gedefinieerd op basis van product, markt combinaties. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

86/ 126

(i)

Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.


Componenten

Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting 2014 e.v. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus. Parameters In onderstaand overzicht volgt een weergave van de gehanteerde indexatieparameters in respectievelijk de jaarrekening 2013 en de jaarrekening 2012. Deze uitgangspunten zijn gebaseerd op de normen en bronnen van het CFV van maart 2013. Omschrijving Jaarlijkse basis huurstijging (CFV) Huurstijging inkomensafhankelijk deel Huurderving (CFV) Inflatie (CFV) Indexering onderhoudslasten (CFV) Indexering beheerkosten (CFV) Waardestijging grond (CFV) Disconteringsvoet (CFV) Mutatiegraad

JR 2013 JR 2012 JR 2013 JR 2012 JR 2013 JR 2012 JR 2013 JR 2012 JR 2013 JR 2012 JR 2013 JR 2012 JR 2013 JR 2012 JR 2013 JR 2012 JR 2013 JR 2012

2014 2,50% 2,00% 1,5 / 2 / 4% 0,00% 1,00% 1,00% 2,00% 2,00% 3,00% 2,17% 3,00% 2,17% 2,00% 2,00% 5,25% 5,25% 6,00% 6,50%

2015 2,00% 2,00% 0,00% 0,00% 1,00% 1,00% 2,00% 2,00% 3,00% 2,58% 3,00% 2,58% 2,00% 2,00% 5,25% 5,25% 6,00% 6,50%

2016 2,00% 2,00% 0,00% 0,00% 1,00% 1,00% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00% 5,25% 5,25% 6,00% 6,00%

2017 2,00% 2,00% 0,00% 0,00% 1,00% 1,00% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00% 5,25% 5,25% 6,00% 6,00%

vanaf 2018 2,00% 2,00% 0,00% 0,00% 1,00% 1,00% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00% 5,25% 5,25% 6,00% 6,00%

Onderhoud (gemiddeld per verhuureenheid per jaar)   

de ingerekende kosten voor mutatieonderhoud zijn € 752 per mutatie (2012: € 744). de ingerekende kosten voor reparatieverzoeken zijn € 294 per verhuureenheid per jaar (2012: € 295). de ingerekende kosten voor planmatig onderhoud zijn gemiddeld € 1.127 (periode 2014 t/m 2024 per verhuureenheid (2012: € 989 (periode 2013 t/m 2023)).

87/ 126

(i)

De kale huur per verhuureenheid betreft de huren per 1 mei van het verslagjaar geïndexeerd met het huurverhogingspercentage per 1 juli op eenheidsniveau.


Huur

Beheernorm De jaarlijkse norm voor de beheerkosten is in 2014 € 1.225 en vanaf 2015 € 1.262. (2012: €1.257 (2013), € 1.169 (2014 e.v.). Middels deze beheernorm per woning worden de personeelskosten en algemene bedrijfskosten meegenomen in de bedrijfswaarde. Overige exploitatielasten De verwachte lasten voortvloeiend uit gemeentelijke belastingen, verzekeringen en contributie Aedes zijn gebaseerd op de werkelijke lasten in het verslagjaar. Ook deze lasten worden meegenomen in de bedrijfswaarde. Verwachte verkopen De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Levensduur De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond, opgenomen in de bedrijfswaarde, vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats vanuit het voorzichtigheidsbeginsel op basis van de historische aanschafwaarde. Deze waarde wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.


Verhuurdersheffing Voor de Verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk € 3,81, € 4,49, € 4,91en €5,59 per €1.000 WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Voor de mutatie in de WOZ waarde is aangesloten bij het door het WSW afgegeven perspectief.

(i)

88/ 126

Heffingen en VPB De saneringsheffing en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde

van

een

complex

worden

als

volgt

verwerkt:



Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;



Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging (via eigen vermogen), en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies (via winst- en verliesrekening).

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component van het vastgoedobject lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend

89/ 126

(i)

Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie, niet zijnde een vastgoedbelegging.


Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Bijzondere waardevermindering Huis & Erf beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroom genererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

6.4.5

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag

90/ 126

(i)

Reële waarde De reële waarde, welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering, is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Oftewel de marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Voor elk type vastgoed (lees product markt combinaties) is een taxatierapport opgesteld met daarin opgenomen de marktwaarde in verhuurde staat per ultimo boekjaar. De WOZ waarde


Huis & Erf waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de reële waarde. Op het commercieel bezit wordt niet afgeschreven.

is gebruikt als verdeelsleutel om het (vooralsnog) niet getaxeerde commerciële bezit te waarderen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door een externe taxateur, welke staat geregistreerd als een NVM en een NWWI makelaar. De waardeveranderingen worden gepresenteerd in de winst- en verliesrekening onder de post ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Huis & Erf verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Huis & Erf kent alleen een verkoopconstructie met daaraan gekoppeld een terugkoopverplichting. Deze kwalificeren zich als een financieringstransactie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met koper overeengekomen contractprijs. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden.


Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

(i)

91/ 126

6.4.6

Financiële vaste activa

Deelnemingen Deelnemingen waar invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Huis & Erf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

Effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. De waardering van de effecten vindt plaats tegen verkrijgingsprijs dan wel lagere beurskoers of lager geschatte marktwaarde. 6.4.7

Voorraden

Voorraad materialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de vaste verrekenprijs. Er is ultimo 2013 geen voorziening voor incourantheid opgenomen. Deze wordt wel jaarlijks getoetst.

Voorraad grond In deze post is enkel grond opgenomen waar nog geen specifieke ontwikkeldoelstelling op is geformuleerd. De waardering geschiedt op basis van historische kostprijs.

Voorraad opgeleverd

In de voorraad opgeleverd staan ook de aangekochte woningen, welke een reguliere of maatschappelijk gebonden verkoopbestemming hebben (verkoop onder voorwaarden). Deze woningen worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs.

Voorraad in ontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige

92/ 126

(i)

De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek, alsmede de in overeenstemming met toegerekende rente.


Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek, alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 6.4.8

Onderhanden projecten

De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Daarnaast wordt de waarde vermeerderd met toegerekende winst en/of verminderd met verwachte verliezen en vervallen verkooptermijnen. Indien een resultaat op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt winst toegerekend aan het verslagjaar. Indien het totaal van onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van de onderhanden projecten een creditstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 6.4.9

Vorderingen

Huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening voor oninbaarheid, welke statistisch is bepaald. De vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Deze benadert de boekwaarde. Belastinglatenties ontstaan vanuit het verschil in waardering van de commerciële jaarrekening ten opzichte van de fiscale jaarrekening. Hieraan liggen fiscale richtlijnen ten grondslag. De latente belastingschuld of vordering wordt in de jaarrekening opgenomen onder de uitstaande kortlopende vorderingen (activa) of kortlopende schulden (passiva). Zie ook 6.4.12. De overige kortlopende vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde. 6.4.10 Liquide middelen

Waardering van het eigen vermogen vindt plaats door:  Het toevoegen van het jaarresultaat aan het eigen vermogen aan het eind van het voorgaand boekjaar;  Het verwerken van de financiële gevolgen van stelselwijzigingen in de waarderingsgrondslagen en resultaatbepaling;  Het rechtstreeks verwerken in het eigen vermogen van de waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering in een

93/ 126

(i)

6.4.11 Vermogen


Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.



herwaarderingsreserve. De waardevermeerdering dient echter in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening; Het rechtstreeks verwerken in het eigen vermogen van de waardevermindering van een materieel vast actief tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende actief in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

De mutatie in het vermogen wordt dus niet meer volledig bepaald door het jaarresultaat. 6.4.12 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Daarbij is de gehanteerde disconteringsvoet 5,25%.

Voorziening negatieve MVA Huis & Erf heeft een aantal complexen waarvan de bedrijfswaarde kleiner is dan € 0,-. Er is dus geen compensatie meer voor de exploitatielasten van het betreffende complex. Het totaal van deze negatieve kasstromen wordt aan de voorziening toegevoegd.

Voorziening latente belastingen

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

94/ 126

(i)

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.


Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa. Onderdeel vorderingen (zie 6.4.9), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de gemiddelde rentevoet ad 2,83% van opgenomen leningen ultimo verslagjaar genomen.

6.4.13 Langlopende schulden

Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Leningen kredietinstellingen Langlopende leningen worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Na de eerste verwerking worden de leningen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. 6.4.14 Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. 6.4.15 Financiële instrumenten Huis & Erf maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Huis & Erf een voorziening getroffen voor een eventuele marktwaarde die lager is dan de kostprijs.

6.5 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.5.1

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Huuropbrengsten Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren (inclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten) na aftrek van huurderving. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 6,5%.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.


Bedrijfsopbrengsten

95/ 126

(i)

6.5.2

Resultaat verkoop woningen Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;  Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;  Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;  Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Deze geactiveerde kosten bestaan volledig personeelskosten aan nieuwbouw projecten.

uit

de

doorberekening

van

interne

Resultaat doorbelasting interne uren De doorbelaste interne uren komen voort uit de personele inzet voor onderhoudsactiviteiten uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Deze onderhoudsdienst wordt vrijwel volledig ingezet voor onderhoudswerkzaamheden aan de woningen en woongebouwen. De salariskosten van deze dienst worden gepresenteerd onder de post "lonen en salarissen" en voor transparantie van de cijfers ook verantwoord bij de onderhoudskosten. Om dubbeltelling te voorkomen worden deze uren als dekking gepresenteerd onder de post "resultaat doorbelasting interne uren”. Deze geactiveerde kosten bestaan volledig uit de doorberekening van interne personeelskosten aan nieuwbouw projecten.

Overige bedrijfsopbrengsten Voor de beschrijving van de overige bedrijfsopbrengsten wordt verwezen naar de ‘Toelichting op de winst- en verliesrekening’ (referentie 6.9.6). 6.5.3

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde).

Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

96/ 126

(i)

Indien een schattingswijziging van de toekomstige gebruiksduur plaatsvindt, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.


Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers, op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Ook de kosten van ingehuurd personeel zijn hieronder opgenomen.

Lasten onderhoud In deze post zijn opgenomen de aan het verslagjaar toe te kennen onderhoudslasten. Hierin zijn ook de personele kosten van de eigen servicedienst opgenomen.

Leefbaarheid In deze post zijn opgenomen de aan het verslagjaar toe te kennen kosten voor leefbaarheid. Hierin zijn ook de personele kosten van de eigen servicedienst opgenomen.

Lasten servicecontracten De kosten uit servicecontracten houden verband met kosten de gemaakt worden uit hoofde van de contractueel overeengekomen servicekosten met huurders. De doorgaans hogere opbrengsten worden na het einde van het boekjaar versus de kosten afgerekend richting de klant.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Voor de beschrijving van de overige bedrijfslasten wordt verwezen naar de ‘Toelichting op de winst- en verliesrekening’ (referentie 6.9.13). 6.5.4

Overige posten

Rentebaten en rentelasten

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa oftewel bij Huis & Erf het commercieel bezit.

97/ 126

(i)

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.


Als rentebaten worden de renteopbrengsten op banktegoeden, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord. Onder de post rentelasten zijn de rentelasten en andere financieringskosten van de schulden opgenomen.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Huis & Erf integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Zie ook 6.4.12.

6.6 Grondslagen voor kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Tot en met 2010 werd gebruik gemaakt van de indirecte methode, er is echter gekozen om de transparantie in de kasstromen te vergroten door het kasstroomoverzicht via de “directe methode” te presenteren. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen kasstromen uit bedrijfsoperaties, kasstromen uit operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.


De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

(i)

98/ 126

6.7 Kasstroomoverzicht

Uitgaven: Lonen, salarissen en sociale lasten Onderhoud Leefbaarheid Servicecontracten Overige bedrijfsuitgaven Vennootschapsbelasting

Mutatie kortlopende vorderingen/schulden

Kasstromen 2012

€

€

18.667.037 640.967 471.998 19.780.002

17.765.267 605.716 530.777 18.901.760

3.832.441 3.942.820 38.528 646.386 4.201.855 12.662.030

3.661.409 2.784.930 11.330 636.932 2.042.672 9.137.273

903.336-

194.266

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

6.214.636

9.958.753

Rente Rente ontvangsten Rente uitgaven Kasstroom uit operationele activiteiten

181.989 3.277.1003.119.525

195.201 2.531.9907.621.964

(Des)Investeringen Materiële vaste activa Verkopen Mutatie voorzieningen Mutatie voorraad Kasstroom uit investeringsactiviteiten

5.527.435306.500 392.1125.613.047-

7.114.9701.448.4054.665.3474.075.923 9.152.799-

Financiering Financiële vaste activa Leningen aangetrokken Leningen afgelost Mutatie kortlopende geldmiddelen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

1.028.5751.028.575-

26.000.000 1.112.7837.222.17317.665.044

16.138.117 3.522.09712.616.020

3.908 16.134.209 16.138.117

Aanvangssaldo 1 januari Mutaties liquide middelen Eindsaldo 31 december


Ontvangsten: Huren Servicecontracten Overige bedrijfsontvangsten

Kasstromen 2013

99/ 126

(i)

Omschrijving

6.8 Toelichting op de balans Vaste activa 6.8.1 Materiële vaste activa

Mutaties 2013: Overboekingen vanuit in ontwikkeling Overboekingen reclassificatie Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Totaal mutaties 2013 Stand per 31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarden per 31 december 2013

Totaal

€

147.251.401 47.758.521

8.763.473

156.014.874 47.758.521

-70.806.902 124.203.020

-3.762.038 5.001.435

74.568.940129.204.455

13.293.143 -1.938.449 1.157.146 -28.437 2.124.086 -4.876.616 -1.153.538

-13.293.143

-72.467

0 -1.938.449 6.623.981 -28.437 2.124.086 -4.876.616 -1.226.005

3.762.038

3.762.038

8.577.335

-4.136.737

4.440.598

159.670.808 47.136.729

879.447

160.550.255 47.136.729

-74.027.184

-14.749

-74.041.933

132.780.355

864.698

133.645.053

5.466.835


€ Stand per 31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarden per 1 januari 2013

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

100/ 126

(i)

(Op basis van bedrijfswaarde)

Sociaal vastgoed in exploitatie

(Op basis van historische kostprijs)

Stand per 31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2013

Mutaties 2013: Overboekingen Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Totaal mutaties 2013 Stand per 31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2013 Totaal boekwaarden per 31 december 2013

Overig (on)roerende zaken in exploitatie €

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie €

Totaal

€

207.625 93.537114.088

3.485.095 -1.741.666 1.743.429

3.692.720 1.835.2031.857.517

771 -18.983 -

645.084 -45.115 -232.969 -

645.855 -45.115 -251.952 -

-

10.844

10.844

-18.212

377.844

359.632

208.396 -112.520

4.085.064 -1.963.791

4.293.460 -2.076.311

95.876

2.121.273

2.217.149

2.121.273

135.862.202

132.876.231

864.698

In de sociale activa in exploitatie onderscheiden we twee soorten activa; - Grond (geen afschrijving) - Opstal (afschrijving lineair in 50 jaar)

101/ 126

(i)

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: - Grond (geen afschrijvingen) - Opstal (lineair in 50 jaar) - Installaties (lineair in 25 jaar) - Inventaris (lineair in 10 jaar) - Machines (lineair in 5 jaar) - Hardware (lineair in 5 jaar) - Software (lineair in 5 jaar) - Transportmiddelen (lineair in 8 jaar)


In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn zelfstandige woningen opgenomen en overige onroerende zaken welke als sociaal aangemerkt worden. Ultimo 2013 betrof het 3384 woningen en 65 overige onroerende zaken. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 556.488.000. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 131.438.139. Hiervan is € 132.780.353 verantwoord onder de materiële vaste activa en het restant € 1.342.214 is ondergebracht in de voorziening negatieve MVA.

6.8.2 Vastgoedbeleggingen

(Op basis van marktwaarde verhuurde staat)

Commercieel Onroerende vastgoed in zaken verkocht exploitatie onder voorwaarden €

Stand per 31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarden per 1 januari 2013

Mutaties 2013: Overboekingen Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Totaal mutaties 2013 Stand per 31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarden per 31 december 2013

€

15.963.539 2.822.421 3.863.66014.922.300

1.565.156 1.004 -101.021

Totaal

43.972.520

2.053.600 -2.141.500 -1.556.820

-482.511

€ 15.963.539 2.822.421 3.863.66058.894.820

1.565.156 2.054.604 -2.141.500 -1.657.841 -482.511 -

982.628

-1.644.720

-662.092

42.327.800

58.232.728

17.529.699 2.721.400 -4.346.171

15.904.928

Het commercieel vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. De bedrijfswaarde van dit bezit is € 16.778.382.


In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 362 woningen opgenomen. Alle eenheden zijn verkocht met een terugkoopverplichting. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 10% en 49%. De woningen die reeds in het begin van het jaar een terugkoopverplichting hadden, zijn geherwaardeerd tegen een ontwikkeling van 3,73%. Dit is overeenkomstig de ontwikkeling van de WOZ waarden van het totale bezit. Aangezien 75% van de woningen uit bestaande complexen komen is dit een representatief percentage.

(i)

102/ 126

31-12-2013 €

31-12-2012 €

6.8.3 Financiële vaste activa Deelnemingen Huis & Erf Holding BV, gevestigd te Schijndel (100% deelneming)

136.200

136.200

In verband met het uitvoeren van de VSO is op 31 december 2007 Huis & Erf Holding BV opgericht. Huis & Erf Holding BV heeft 3 werkmaatschappijen, te weten: Huis & Erf Projectontwikkeling BV, Huis & Erf Diensten BV en Huis & Erf Exploitatie BV. Per 31 december 2009 zijn alle bestaande activiteiten notarieel overgedragen aan de toegelaten instelling. In de werkmaatschappijen hebben in 2013 geen activiteiten plaatsgevonden.

93.750


93.750

103/ 126

(i)

Effecten Rabobank Ledencertificaten

Vlottende activa

6.8.4 Voorraden Voorraad materialen Voorraad grond Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

31-12-2013 €

31-12-2012 €

170.926 208.053 2.106.430 578.496 3.063.905

176.053 208.053 3.839.984 1.050 4.225.140

Voorraad grond Deze post bestaat volledig uit een stuk grond aan de Laan ten Habraken in Gemonde. De grond is enkele jaren geleden aangekocht. Omdat er per balansdatum geen concrete ontwikkeldoelstelling is, wordt deze grond vanaf 2011 niet meer gepresenteerd onder "voorraad in ontwikkeling", maar als voorraad grond. Voorraad opgeleverd Deze post bestaat uit opgeleverde woningen en commerciële ruimten. Voorraad in ontwikkeling De voorraad in ontwikkeling wordt gevormd door de reeds betaalde kosten voor het project aan de Taalstraat/ Torenstraat. 6.8.6 Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Actieve belastinglatenties Overige vorderingen Overlopende activa

Huurdebiteuren Huurdebiteuren Voorziening huurdebiteuren

Gemeenten Schijndel

192.906 8.102 1.189.520 1.085.995 92.469 2.568.992

217.891 964 216.098 486.704 129.396 1.051.053

383.964 -191.058 192.906

362.413 -144.522 217.891

8.102 8.102

964 964

1)

29.936 16.942 -19.476 957.000 101.593 1.085.995

145.623 22.213 -31.848 274.500 76.216 486.704

Subsidie project Huize Lidwina € 957.000. Naar verwachting zal dit bedrag in 2014 ontvangen worden.

104/ 126

(i)

Overige vorderingen Diverse debiteuren Debiteuren WSNP regeling Voorziening overige debiteuren Subsidies onroerende zaken 1) Overige vorderingen


Actieve belastinglatenties De opgenomen belastinglatentie heeft enerzijds betrekking op langlopende leningen (€ 196.016). Daarnaast is er een latentie gevormd gevormd voor fiscaal compensabele verliezen (€ 993.504). Van de actieve belastinglatenties heeft € 169.339 een verwachte looptijd langer dan een jaar.

31-12-2013 € Overlopende activa Niet vervallen rente Nog te ontvangen posten Overige transitoria

6.8.7 Liquide middelen Kas Rekening-courant Rabobank Spaarrekening Rabobank Spaarrekening ING Spaarrekening ABN-Amro Bestuursrekening ABN-Amro Rekening-courant ING

31-12-2012 €

11.901 80.568 92.469

90.301 18.089 21.006 129.396

856 -48.252 3.597.545 5.053.872 4.011.527 -28 500 12.616.020

542 116.264 6.000.000 5.007.360 5.000.000 13.951 16.138.117

81.885.555 81.885.555 2.745.880 -621.794 -1.029.009 82.980.632

53.627.370 14.182.767 67.810.137 2.415.580 3.194.368 8.465.470 81.885.555

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vereniging. 6.8.8 Vermogen Eigen vermogen per 31 december Gevolgen stelselwijziging Eigen vermogen per 1 januari Gerealiseerde herwaardering Ongerealiseerde herwaardering Resultaat Eigen vermogen per 31 december Het eigen vermogen bestaat per balansdatum uit de volgende componenten: - Wettelijke reserve - Algemene reserve - Herwaarderingsreserve

33.122.503 49.858.129 82.980.632


Overeenkomstig de statuten van Huis & Erf wordt het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en het BBSH besteed.

(i)

105/ 126

31-12-2013 €

31-12-2012 €

1.611.903

5.943.828

-

-

6.8.9 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 31 december Gevolgen stelselwijziging Stand voorziening per 1 januari Dotatie Onttrekkingen Vrijval Stand per 31 december

Projecten: - Berlerode (12h) - Berlerode (zorg/infra)

1.611.903 -

-131.694 1.480.209

-4.331.925

1.611.903

Voorziening 1.480.209 1.480.209

Voorziening 1.209.310 402.593 1.611.903

1.040.130 1.040.130

2.110.730 -737.178 1.373.552

Voorziening negatieve materiële vaste activa Stand per 31 december Gevolgen stelselwijziging Stand voorziening per 1 januari Dotatie Onttrekkingen Vrijval Stand per 31 december

302.084 -

1.342.214

-333.422 1.040.130

De exploitatie van deze complexen leidt tot een verlies in de toekomst. De complexen hebben een negatieve bedrijfswaarde. Voor dit verwachte verlies is een voorziening gevormd. Het betreffen de volgende complexen:

20.120 698.984 623.110 1.342.214

Voorziening latente belastingen

2.484.704

Voorziening 147.302 442.891 449.937 1.040.130

0

Deze post heeft betrekking op de faciliteit om fiscaal een onderhoudsvoorziening te vormen. Het vormen van een dergelijke voorziening zorgt ervoor dat de VPB druk wordt verlaagd. Dit levert een liquiditeiten- en dus ook rentevoordeel op. Naar verwachting zal deze latentie niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. Deze latentie is gewaardeerd tegen contante waarde. Van de voorzieningen kan het gehele bedrag als langlopend worden beschouwd


Regentenbuurt Gr van Limburgstirumstraat Seminarielaan Spreeuwenbos

106/ 126

(i)

Voorziening -

31-12-2013 € 6.8.10 Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen bij kredietinstellingen

42.327.800 66.844.934 109.172.734

31-12-2012 € 43.972.520 77.912.715 121.885.235

Terugkoopverplichting De terugkoopverplichting op de passivazijde van de balans is gelijk aan woningen met een terugkoopverplichting op de activa zijde. Dit komt doordat de waarde-ontwikkeling van de woningen zich in dezelfde verhouding ontwikkelt voor de terugkoopverplichting. De oorspronkelijke waardedeling (korting) wordt tot en met het moment van terugkoop gehandhaafd op de marktwaarde. Leningen bij kredietinstellingen Het gemiddelde rentepercentage van de leningen op 31 december bedraagt: Schuldrestant per 1 januari Reguliere aflossingen in het verslagjaar Nieuwe leningen Mutatie roll over-leningen Vervroegde aflossingen Af te lossen leningen in 2014 (kortlopende schulden kredietinstellingen) Schuldrestant per 31 december exclusief aflossingen 2014 Af te lossen leningen in jaar 1 na verslagjaar (kortlopende schulden) Contractuele aflossingen in jaar 2 tot en met 6, na verslagjaar

3,01%

3,65%

78.943.161 -1.028.575 77.914.586 -11.069.652 66.844.934 11.069.652 17.777.000

1.030.446 15.682.000

Borgstelling Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).


Aangetrokken leningen na balansdatum Na balansdatum is één lening met uitgestelde storting aangetrokken. Dit betreft een annuïtaire lening van € 5 miljoen (met een looptijd 15 jaar en een vaste rente) ten behoeve van de gedeeltelijke financiering van een aflossingsverplichting van € 10 miljoen per 1 juli 2014.

(i)

107/ 126

6.8.11 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen, sociale verzekering en pensioenen Personeelsfonds Schulden aan dochtermaatschappijen Overige kortlopende schulden Voorziening plan van aanpak Overlopende passiva

31-12-2013 €

31-12-2012 €

11.069.652 831.770 475.073 12.501 110.999 2.613.309 15.113.304

1.030.446 1.413.670 934.032 15.916 110.999 299.071 1.374.096 5.178.230

Looptijd De kortlopende schulden hebben allen een looptijd korter dan een jaar Schulden aan kredietinstellingen De kortlopende schulden aan kredietinstellingen bestaan voor het verslagjaar volledig uit contractuele aflossingen op leningen in 2014 (€ 11.069.652). Voorziening plan van aanpak In de jaarrekening 2010 is een "voorziening plan van aanpak" gevormd. Deze voorziening is gevormd om de te verwachte incidentele kosten voortvloeiend uit de ingezette koerswijziging en de toen op hande zijnde reorganisatie op te vangen. Deze kosten komen voornamelijk voort uit uitgaven op het gebied van juridische bijstand, organisatie advies, interim bestuur, interimmanagement afvloeiingskosten personeel en de kosten voor de aanpassing van de organisatie. Voor het totaal van deze kosten werd een voorziening gevormd. Ultimo 2012 bestond deze voorziening uit € 299.071. In 2013 is een bedrag ter grootte van € 269.864 ten laste van de voorziening gebracht. Het restant saldo van de voorziening is vrijgevallen ten gunste van de lasten uitzendkrachten. Ultimo 2013 is de voorziening plan van aanpak volledig benut.

945.842 101.313 151.206 113.451 0 62.284 1.374.096


646.741 0 177.957 97.389 1.535.359 155.863 2.613.309

108/ 126

(i)

Overlopende passiva Niet vervallen rente van leningen Vooruitontvangen huurtoeslag Vooruitontvangen huur Af te rekenen servicekosten Nog te betalen kosten Berlerode (Fase I) Overige transitoria

Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en risico's Belastingdienst Vanaf 1 januari 2008 zijn corporaties integraal VPB-plichtig. Dit wil zeggen dat dan een corporatie over alle activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) dient te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben in overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties te maken hebben één en ander vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). De meeste woningcorporaties die bij Aedes zijn aangesloten hebben de VSO II ondertekend, zo ook Huis & Erf. De Belastingdienst heeft aangegeven zich aan de VSO II te houden indien ten minste 70% van de corporaties de VSO II tekent. Op 31 december 2013 is de overeenkomst stilzwijgend verlengd. De belastingplicht kan door Huis & Erf met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld. Heffing saneringsfonds Huis & Erf zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 2.156.000 moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Huis & Erf een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Huis & Erf opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2013 bedraagt dit obligo € 2.903.000 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Huis & Erf het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Huis & Erf verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. In overeenstemming met het reglement van het WSW, maar onder protest, heeft Huis & Erf begin 2014 een onherroepelijke volmacht afgegeven, en partijen zijn daarmee een overeenkomst tot lastgeving aangegaan, op grond waarvan het WSW kan overgaan tot vestiging van pand- en hypotheekrechten op de woongelegenheden van Huis & Erf. Verplichtingen nieuwbouw Op balansdatum zijn er diverse contracten afgesloten met aannemers voor het bouwen van woningen. Het saldo van de verplichtingen bedraagt € 2.765.000. Dit bedrag heeft alleen betrekking op het project Berlerode fase II. Hiervoor is in februari 2012 de verplichting aangegaan bij het opstarten van het project. De volledige (deels toekomstige) borging voor dit project is in 2011 toegezegd door het WSW. Langlopende Schulden Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening (na balansdatum) is één lening met uitgestelde storting aangetrokken. Dit betreft een annuïtaire lening van € 5 miljoen (met een looptijd 15 jaar en een vaste rente) ten behoeve van de gedeeltelijke financiering van een aflossingsverplichting van € 10 miljoen per 1 juli 2014.

Renterisico's Het renterisico van langlopende schulden ultimo 2013, gebaseerd op de reguliere aflossingen, vervroegde aflossingen, renteaanpassingen en spreadherzieningen, is nader gespecificeerd in paragraaf 3.13.4 van dit jaarverslag.

109/ 126

(i)

Huis & Erf gebruikte tot 2013 nauwelijks rente-instrumenten om haar renteposities af te dekken. Eén derivaat in de vorm van een swap (payer swap) was tot 1 oktober 2013 onderdeel van de portefeuille. De swap had een looptijd tot 1 juli 2014. Huis & Erf heeft er in 2013 voor gekozen om deze swap te verkopen. De swap dekte een rentepositie af voor een omvang van € 8 miljoen en was gekoppeld aan een variabel rentende lening van € 10 miljoen. De looptijd van de swap was gekoppeld aan de looptijd van de betreffende lening. De marktwaarde van de swap was op 1 oktober 2013 € 358.000 negatief. Hierdoor heeft Huis & Erf per 31 december 2013 geen derivatenposities.


Financiele instrumenten

Pensioenverplichtingen De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een zogenaamde salaris-diensttijdregeling. Als aangesloten werkgever bij SPW is Huis & Erf slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er geen enkele aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele opgebouwde buffers.


Er zijn geen financiële consequenties doordat er geen enkele reglementaire of statutaire verplichting is om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Deze informatie is verstrekt door SPW. Het dekkingspercentage van Stichting Pensioenfonds is 114% per 31-12-2013 (ultimo 2012: 106%). Dit percentage ligt boven het gestelde minimum (105%). Naar aanleiding van het feit dat het dekkingspercentage zich in 2008 (96%) onder het vastgestelde percentage bevond, heeft SPW op 29 maart 2009 het herstelplan bekendgemaakt. Volgens dit plan is het dekkingspercentage binnen 15 jaar weer 117%. Hiermee voldoet SPW aan de herstelnormen. Dit heeft wel tot gevolg dat het fonds de pensioenen de komende jaren niet of beperkt zal indexeren. Onderdeel van het plan is dat de premie gedurende een langere periode op het maximum van 31% blijft. Dat betekent dat in deze periode er 2%-punt meer premie betaald moet worden dan in 2008. De verdeling is afhankelijk van de CAO onderhandelingen tussen werkgevers en werknemers.

(i)

110/ 126


6.9 Toelichting op de winst- en verliesrekening

(i)

111/ 126

2013 € 6.9.1 Huuropbrengsten Huren Vergoedingen overige (on)roerende zaken Huurderving

18.718.922 113.735 -165.620 18.667.037

2012 € 17.766.740 111.637 -113.110 17.765.267

De stijging van de huren ten opzichte van 2012 wordt veroorzaakt door: Huurverhoging 2012 Huurverhoging 2013 Oplevering 2013 Kloosterhof Opleveringen 2012

192.000 384.000 158.000 218.000 952.000 De huurderving is hoger dan normaal in verband met leegstand van woningen in het duurdere huursegment. Ook het veelvuldig afwijzen van aangeboden woningen droeg bij aan deze cijfers.

6.9.2 Opbrengst service contracten Servicekosten Derving

6.9.3 Resultaat verkoop woningen Bestaande woningen (marktconform) 1)

659.095 -18.128 640.967

620.344 -14.628 605.716

88.191

-297.408

1) 2013: Boekwinst op de verkoop van Van Helmontstraat 17 en Narcishof 6 (192.444).

Verkoopkosten Te Woon / Koopgarant (-/- € 104.253). 2012: Boekverlies op de verkoop van het zorgcomplex Nieuw Beekvliet (Valklaan 2) en verkoopkosten Te Woon / Koopgarant.

6.9.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde kosten werkorganisatie

88.560

260.538

112/ 126

(i)

6.9.5 Resultaat doorbelasting interne uren Resultaat doorbelasting interne uren 314.197 617.998 De doorbelaste interne uren komen voort uit de personele inzet voor onderhoudsactiviteiten uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Deze onderhoudsdienst bestond eind 2013 uit 6 werknemers (2012: 8 werknemers), die vrijwel volledig ingezet worden voor onderhoudswerkzaamheden aan de woningen en woongebouwen. De salariskosten van deze dienst worden gepresenteerd onder de post "lonen en salarissen" en voor transparantie van de cijfers ook verantwoord bij de onderhoudskosten. Deze personele verantwoording bij onderhoud wordt daarom als dekking gepresenteerd onder deze post resultaat doorbelasting interne uren (dit om dubbeltellingen te voorkomen). De uren van de huismeesters (welke niet verrekenbaar zijn met de huurders) worden met ingang van 2013 niet meer onder deze post opgenomen (€ 110.000).


Deze geactiveerde kosten bestaan volledig uit de doorberekening van personele kosten voor nieuwbouwprojecten en voor het aanbrengen van verbeteringen. In 2012 waren 3 projectleiders actief voor nieuwbouwprojecten. Eén van deze projectleiders is in 2012 uit dienst getreden. Daarnaast zijn de bestede uren van de overige twee projectleiders nieuwbouw gedeeltelijk verschoven naar de beheerkant.

2013 € 6.9.6 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding commerciële woningaanpassingen Vergoeding beheer en dienstverlening Eigen Bezit Vergoeding activiteiten Scholen Vergoeding activiteiten VVE Vergoeding activiteiten voor Zusters van Liefde Vergoeding personeelskosten overige activiteiten Vergoeding kosten woningaanpassingen Vergoeding kosten leveringen en diensten Inschrijfgeld woningzoekenden Overige baten

6.9.7 Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Overige onroerende en roerende zaken Activa ten dienste van de exploitatie

2012 €

1.266 1.194 16.271 17.057 331.697 9.979 16.021 15.751 16.384 46.378 471.998

1.967 86.279 25.269 17.894 281.438 11.231 34.781 29.735 15.487 26.696 530.777

4.819.575 18.983 241.291 5.079.849

4.059.412 18.232 218.083 4.295.727

De afschrijving op woningen en woongebouwen wordt bepaald door het afschrijven van de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is sterk gestegen door veranderde uitgangspunten/parameters en door de opgeleverde nieuwbouw. Als gevolg hiervan neemt de post afschrijvingen toe.

6.9.8 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen

-2.409.244

-6.626.730

De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op basis van de actuele waarde gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.

-72.036 520.771 -682.500 272.549 -177.627 -2.270.401 -2.409.244

47.601 802.813 297.656 222.876 83.759 -5.883 891.440 -301.202 -359.303 -420.283 -154.047 197.424 -7.929.581 -6.626.730

1) Begin 2014 is de gereedmelding van de subsidie van monument Lidwina naar de Gemeente Schijndel

verzonden, inclusief een verklaring van de controlerend accountant. Naar aanleiding hiervan is het te ontvangen bedrag als vordering opgenomen op de balans. De opbrengst komt tot uitdrukking als overige waardeverandering materiële vaste activa.

113/ 126

(i)

Aankoop / verkoop woningen Te Woon Verkoop Vicaris van Alphenstraat (21 koop) Verkoop Lidwinahof (41 koop) Aankoop / verkoop Koopgarant Woningverbetering Sloop Lidwinahof Subsidie monument Lidwina 1) In ontwikkeling Berlerode (Fase II) Oplevering Berlerode (Fase I) Oplevering Vicaris van Alphenstraat (13 huur) Oplevering Lidwinahof (21 huur) Oplevering Grinsel (14 huur) Oplevering Djalakstraat (8 huur) Nagekomen kosten opgeleverde projecten Overige waardeveranderingen sociaal bezit


Specificatie:

2013 € 6.9.9 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen Ingehuurd personeel 1) Premies sociale verzekeringen Premies pensioenen

2.744.350 205.552 371.918 481.414 3.803.234

2012 € 2.500.632 320.848 373.423 466.506 3.661.409

1) De post ingehuurd personeel bevat zowel de reguliere als de interim werkzaamheden. In totaal is in 2013

voor € 475.415 ingehuurd. Hiervan is € 269.863 ten laste van de voorziening PvA gebracht. Het aantal medewerkers herleid tot voltijds bezetting per 31 december 2013 is 46,87. In 2012 en 2011 was het aantal fte's respectievelijk 47,70 en 53,74. Er zijn geen medewerkers werkzaam van buiten Nederland. Bij de samenstelling van de verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijsrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Huis & Erf herkent de door de minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de Minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT-verantwoording betrokken. Naam Functie Topfunctionaris Dienstverband Beloning Onkostenvergoedingen Voorzieningen tbv beloningen betaalbaar op termijn Totale bezoldiging Duur van het dienstverband in dagen gedurende 2013 Omvang van het dienstverband (fte) (herrekende) WNT norm

mr. M.E.J. Meulen MCD P. Kleijnen Bestuurder Tijd. Plv. Bestuurd.* Ja Ja Ja Ja 122.187 15.985 26.369 2.614 148.556 18.599 364 53 1 fte 0,15 fte 228.599 33.188

* De norm geldt naar rato omdat de functie als top-funtionaris niet gedurende het gehele kalenderjaar is uitgeoefend maar slechts in de periode 11 maart 2013 tot en met 2 mei 2013. De overige bedragen zijn ook naar rato berekend. 6.9.10 Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud Mutatie-onderhoud Planmatig onderhoud

814.697 218.883 3.223.437 4.257.017

1.030.556 196.746 2.175.626 3.402.928

38.528

11.330

De uitgaven voor leefbaarheid zijn te verdelen in fysieke investeringen (€ 26.418) en sociale investeringen (€ 12.110).

6.9.12 Lasten servicecontracten

646.386

636.932

Deze lasten worden volledig doorberekend aan de klant. De gegenereerde opbrengst hiervan wordt onder de opbrengsten gepresenteerd als "opbrengst servicecontracten".

114/ 126

(i)

6.9.11 Leefbaarheid


De kosten voor de huismeester (welke niet verrekenbaar zijn met de huurders) worden met ingang van 2013 niet meer verantwoord als dagelijks onderhoud. In 2013 bedragen deze kosten € 110.000.

6.9.13 Overige bedrijfslasten Kosten commerciële woningaanpassingen Kosten beheer en dienstverlening Eigen Bezit Kosten activiteiten Scholen Kosten activiteiten VVE Kosten activiteiten Zusters van Liefde Contributie Aedes Belastingen Verzekeringen Bijdrage saneringssteun CFV en verhuurdersheffing Kosten niet-commerciële woningaanpassingen Overige personeelskosten Huisvestingskosten Accountantskosten 1) Bestuurskosten 2) Algemene kosten 3) Overige lasten 4)

2013 €

2012 €

668 173 1.474 316.125 31.870 805.203 116.622 845.712 15.772 284.474 122.389 92.691 109.806 1.081.118 107.894 3.931.991

1.402 2.482 3.672 261.442 33.551 733.397 100.000 67.311 34.745 265.597 135.815 32.977 47.779 1.048.948 86.069 2.855.187

39.446 10.294 33.269 9.682 92.691

21.123 10.296 1.558 32.977

1) Accountantskosten:

-

Controle jaarrekening Overige controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein (incl. fiscale jaarrekening) Overige niet controlediensten

2) De bestuurskosten bestaan o.a. uit de vergoedingen voor de leden van de Raad van Toezicht. In de onderstaande tabel zijn de bedragen excl. BTW opgenomen.

Bezoldiging topfunctionarissen, leden van de Raad van Toezicht - zonder dienstbetrekking

Naam D. Hermes W. Kelders J. Moons H. Schellekens M. Schrijnemakers

functie(s) Voorzitter Vice voorzitter Lid Lid Lid

totale bezoldiging 9.000 7.000 6.000 6.000 6.000

omvang van duur van het het dienstverband dienstverband in het jaar in het jaar (in dagen) (fte) 365 0,2 fte 365 0,2 fte 365 0,2 fte 365 0,2 fte 365 0,2 fte

Folders, drukwerk en portokosten Juridische bijstand ICT Telefonie Bewonersparticipatie Advertentiekosten woonruimteverdeling Diverse afdelingskosten Overige kosten

54.510 78.157 400.882 44.735 30.020 39.914 31.037 401.863 1.081.118

72.779 141.526 354.748 47.810 30.117 39.088 109.247 253.633 1.048.948

115/ 126

(i)

-


3) Algemene kosten:

2013 €

2012 €

4) Overige lasten:

-

Administratie kosten vve-beheer Onderhoud en beheer woonwagencentrum Niet te verhalen vervolgingskosten Kosten wasautomaten en drogers Afwikkeling nieuwbouw (kosten na oplevering) Overige lasten *

36.070 1.204 10.475 2.324 13.342 44.479 107.894

29.163 7.093 16.642 2.220 30.951 86.069

177.627

323.077

* Deze post bestaat o.a. uit planschade project Spijt € 15.660.

6.9.14 Rentebaten

De rentebaten worden voornamelijk gevormd door renteontvangsten op teveel betaalde omzetbelasting in voorgaande jaren (€29.000), rentevergoeding gemeente Schijndel Project Deken Baekerstraat (€ 43.000) en een rentevergoeding op uitstaande liquide middelen (€ 105.000). In de rentebaten is ten opzichte van 2012 een minimaal bedrag aan geactiveerde rente van nieuwbouw (verkoop) opgenomen.

6.9.15 Rentelasten

2.977.999

2.829.782

De rentelasten bestaan voornamelijk uit rente van langlopende financieringen € 2.604.000 en rente in verband met afkoop SWAP € 363.000.

6.9.16 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

-1.640.545

-247.181

Deze post wordt voornamelijk veroorzaakt door de afwaardering van de commerciele ruimte aan de Vicaris van Alphenstraat (€ 1.131.650), de afboeking van de bouwclaim Jacobskamp (€ 67.900) en de nagekomen kosten koopproject Lidwinahof (€ 134.637).

6.9.17 Belastingen

Verschuldigde winstbelasting

0 26.749 26.749 482.272

2.305.0364.303.192 1.423.806768.037 1.824.660482.27310-


Acute belastingen Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening: Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Tijdelijke verschillen Saneringsheffing Fiscale verliescompensatie Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag

0 20.081 -993.504 2.484.704 1.511.281

116/ 126

(i)

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: - Acute belastingen - Vrijval belastinglatentie - Belasting latentie verliesverrekening - Belastinglatentie voorziening onderhoud

Het gemiddelde wettelijk belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.


Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig vorig jaar.

(i)

117/ 126

6.10 Ondertekening van de jaarrekening Schijndel, d.d.

Directie:

Raad van Toezicht:

mr. M.E.J. Meulen MCD Directeur-bestuurder

Drs.. D.J.A.M. Hermes Voorzitter

W.A.C.M. Kelders Vice-voorzitter

D. Lauwen Mif MBV

118/ 126

(i)

Drs. H.J.G.M. Schellekens


Drs. J.M.P. Moons

6.11 Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van de vereniging is de bestemming van het jaarresultaat niet beschreven. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De jaarrekening van 2013 is vastgesteld door het bestuur in de ledenvergadering, gehouden op 24 juni 2014. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Algemene Ledenvergadering reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.


Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum bekend welke zodanige invloed op de jaarrekening hebben dat deze hier vermeldenswaardig dienen te zijn.

(i)

119/ 126

6.12 Kengetallen

A. Aantal verhuureenheden in exploitatie (vhe) ultimo boekjaar: 1. Woningen en woongebouwen *) 2. Garages 3. Overige objecten Totaal aantal verhuureenheden*

2013

2012

2011

2010

2009

3.451 136 79 3.666

3.410 133 38 3.581

3.410 119 38 3.567

3.399 118 38 3.555

3.424 117 35 3.576

*) In dit aantal zijn opgenomen: - 8 eenheden in Schijndel welke gezamenlijk verhuurd worden aan de GGZ middels 2 contracten. Mutaties in het boekjaar - in exploitatie nieuwbouw - gekocht/overgenomen - terugkoop VOV (in exploitatiename) - splitsing - verkocht - gesloopt

B. Totaal verzekerde waarde (x € 1000,--)

84 0 5 -1 -3 0

69 0 0 -1 -50 -4

39 0 2 1 -24 -6

29 0 1 1 -52 0

77 56 0 1 -94 -22

368.790

358.618

364.356

366.956

351.828

1 3 4 5 6 2 5 8 16 0 0 3 1 54 46,87

1 1 4 6 5 3 5 8 16 1 0 4 1 55 47,70

0 1 4 6 7 3 5 9 20 1 1 4 0 61 53,74

1 4 5 5 7 4 5 12 24 1 1 2 0 71 62,73

1 4 4 6 7 5 5 13 24 1 1 2 0 73 65,18

120/ 126

(i)

Voltijds a. Directie b. Management c. Staf / Coördinatoren d. Secretariaat/ Algemene zaken e. Financieel & administratief f. Vastgoed ontwikkeling g. Vastgoed beheer h. Vastgoed uitvoerend i. Klant & Wonen j. ICT k. Kwaliteit l. Facilitair m. Controlling Aantal Fte (voltijds bezetting)


C. Totale personeelsbezetting einde boekjaar:

2013

2012

2011

2010

2009

7.520

7.566

7.245

6.812

6.286

2. Aantal contractbeëindigingen

223

228

216

252

302

3. Aantal verhuringen (inclusief nieuwbouwwoningen)

315

256

234

224

269

93,9% 6,7%

97,5% 2,5%

91,6% 8,4%

87,0% 13,0%

nvt nvt

374 767

366 891

362 872

358 848

358 1.013

b. betaalbare woningen met huur van aantal

374/574 2.333

366/562 2.252

362/555 2.283

358/548 2.348

358/548 2.249

c. bereikbare woningen huur tussen aantal

574/681 259

562/665 188

555/653 128

548/648 102

548/631 62

681 86

665 79

653 72

648 46

631 43

D. Verhuur en incasso 1. Aantal ingeschreven woningzoekenden

Verhuring sociale woningen volgens de 90% regel a. % verhuringen inkomens < € 34.229 b. % verhuringen inkomens > € 34.229

4. Woningvoorraad naar huurklasse (in €)* a. goedkopere woningen met huur tot aantal

d. duurdere woningen met huur vanaf aantal

* Niet alle woningen hebben een individuele huurprijs. Hierdoor wijkt het totaal van het aantal vhe's af van het aantal verhuureenheden. 5. Huurachterstand in % 6. Huurderving in %

1,87

1,81

1,79

1,82

1,85

0,8

0,5

0,5

0,6

0,7

39,04 48,74 1,240,92 1,95 2,04 1,32 1,33 44,93

38,7 48,85 10,34 5,34 4,01 3,21 2,76 2,28 55,96

E. Financiële ratio's 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Solvabiliteit Solvabiliteit excl. terugkoopverplichting VOV Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) ICR op kasstromen (rentedekkingsratio) Loan ICR op to zuiver value bedrijfsresultaat DSCR op kasstromen ** DSCR op zuiver bedrijfsresultaat Loan to Value

31,89 41,82 -1,61 0,98 2,01 2,28 1,45 1,63 46,12

33,87 44,77 -61,99 -19,57 1,78 1,05 1,23 0,62 45,28

49,08 49,08 0,68 1,85 * 1,41 * 99,70 37,69


* vanwege presentatie van het kasstroomoverzicht op de indirecte methode is er voor het jaar 2009 geen zuivere ICR op operationele kasstromen beschikbaar ** DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en geeft aan in hoeverre de corporatie de rente en aflossing kan betalen uit de operationele kasstromen. In de berekening van de DSCR is een fictieve aflossingsverplichting opgenomen van 2% van het schuldrestand op lang lopende leningen per begin van het verslagjaar. Hiermee wordt vergelijking gezocht met de DSCR die het WSW berekent.

(i)

121/ 126

2013

2012

2011

2010

2009

282 879

343 608

482 841

396 996

384 1.255

82.981 42.328 17.757 4.923 1.0294.533 1.658-

81.886 43.973 15.033 11.077 8.465 9.667 1.085-

53.627 53.025 13.659 2.5678647.992 3.997

54.492 49.015 16.881 49633.7813.499 30.977-

88.272 51.377 15.272 4.369 15.273 7.843 1.451-

22.635 11.546 4.844 1.343 281-

22.867 12.279 4.198 3.093 2.364

15.034 14.865 3.829 720242-

15.328 13.788 4.748 1409.502-

24.685 14.367 4.271 1.222 4.271

F. Onderhoud 1. Dagelijks- en mutatie-onderhoud p/vhe 2. Planmatig (en vraaggestuurd) onderhoud p/vhe

G. Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) 1. 2. 2. 3. 4. 6. 7.

Eigen vermogen Lang lopende leningen Bedrijfslasten (excl. waardering) Bedrijfsresultaat (excl. rente) Jaarresultaat Waardeontwikkeling sociaal vastgoed Waardeontwikkeling commercieel vastgoed

Eigen vermogen Lang lopende leningen Bedrijfslasten (excl. waardering) Bedrijfsresultaat (excl. rente) Jaarresultaat

122/ 126

(i)

1. 2. 2. 3. 4.


H. Balans en winst- en verliesrekening per verhuureenheid (in euro's)

6.13 Toelichting bij de kengetallen Ad A. Aantal verhuureenheden (vhe) Het begrip verhuureenheden is gedefinieerd als een eenheid die 'zelfstandig' verhuurd kan worden. Ad B. Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,--) Hier wordt de opstalverzekering voor woningen bedoeld. Ad C. Personeelsbezetting De gepresenteerde bezetting is de personele bezetting per balansdatum in aantal medewerkers en in voltijdsbezetting Ad D. Verhuur en incasso 1. 2. 3.

Continuïteit

3.

Rentabiliteit van het eigen vermogen (REV) De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotient van het jaarresultaat en het eigen vermogen. In formule: (jaarresultaat / eigen vermogen) x 100%

4.

Rentabiliteit van het totale vermogen (RTV) De rentabiliteit van het totale vermogen wordt het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde interest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (= balanstotaal). In formule: (jaarresultaat voor aftrek van interest op vreemd vermogen/totaal vermogen) x 100%

5.

Rentedekkingsratio op kasstromen (ICR) Deze berekening van de rentedekkingsratio wordt bepaald door de operationele kastromen + rente-ontvangsten te delen door de rente-uitgaven

6.

Rentedekkingsratio op bedrijfsresultaat (ICR) Deze berekening van de rentedekkingsratio wordt bepaald door het jaarresultaat te corrigeren met verkopen, waarderingsresultaten en afschrijvingen en vervolgens te delen door de rentelasten


1/2. Solvabiliteit Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen berekend, uitgedrukt in een getal. In formule: eigen vermogen/totaal vermogen.

123/ 126

(i)

Ad E.

Woningzoekenden bij de corporatie. Dit kengetal betreft het aantal bij de woningcorporatie ingeschreven woningzoekenden. Dit betreft contractbeëindigingen met een einddatum van het contract in het verslagjaar De genoemde inkomensgrens is het in 2012 vastgestelde bedrag van het maximale inkomen wat de primaire doelgroep van de sociale volkhuisvesting per huishouden mag hebben om een woning toegwezen te krijgen door een corporatie. Een corporatie dient mininmaal 90% van haar woningen toe te wijzen aan deze doelgroep om recht te blijven houden op financieringsachtervang door de overheid.

7/8. DSCR op kasstromen DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en geeft aan in hoeverre de corporatie de rente en aflossing kan betalen uit de operationele kasstromen. In de berekening van de DSCR is een fictieve aflossingsverplichting opgenomen van 2% van het schuldrestant op lang lopende leningen per begin van het verslagjaar. Hiermee wordt vergelijking gezocht met de DSCR die het WSW berekent. De DSCR kan worden gepresenteerd vanuit de basis van de operationele kasstromen en vanuit de basis van het zuivere bedrijfsresultaat.

1.

Dagelijks- en mutatie onderhoud per vhe Hieronder zijn opgenomen: alle lasten die betrekking hebben op zowel het jaarlijks als het niet-jaarlijks terugkerend normaal onderhoud zoals dagelijks, klachten-, mutatie-, installatieen overig onderhoud.

2.

Planmatig en vraaggestuurd onderhoud per verhuureenheid. Hieronder zijn opgenomen: alle lasten die betrekking hebben op het structurele planmatige onderhoud van de woning.


Onderhoud

124/ 126

(i)

Ad F.

7 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur en de raad van toezicht van Bouwvereniging Huis & Erf

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Bouwvereniging Huis & Erf te Schijndel gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vereniging is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de vereniging is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT- eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vereniging. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vereniging gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

125/ 126

(i)

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Hoofdstuk: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Verantwoordelijkheid van de accountant

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Bouwvereniging Huis & Erf per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013, in alle van materieel belang zijnde aspecten, voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Eindhoven, 27 mei 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Hoofdstuk: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Origineel getekend door: A.J.M. Vercammen RA

(i)

126/ 126

Inhoudsopgave Beschrijving huidige situatie Huis & Erf... 5

Recommend Documents