1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf Stand van zaken Financiering Extern Toezicht Terugblik

2012

Jaarverslag

(ii)

Inhoudsopgave Beschrijving huidige situatie Huis & Erf ............................................................ 5 Stand van zaken......................................................................................................... 6

1.1.1 1.1.2 1.1.3

1.2

Algemeen .........................................................................................................................6 Strategisch Beleid .............................................................................................................6 Financiering ......................................................................................................................6

Extern Toezicht .......................................................................................................... 7

1.2.1 1.2.2

Terugblik ...........................................................................................................................7 Toekomst ..........................................................................................................................7

2

Bestuursverklaring ................................................................................................ 9

3

Corporate Governance ........................................................................................ 11 3.1

Algemene ledenvergadering .................................................................................. 12

3.2

De Raad van Toezicht ............................................................................................. 13

3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.2.8

3.3

Inhoudelijk toezicht ................................................................................................. 18

3.3.1 3.3.2

3.4

Verantwoording van de Raad van Toezicht .................................................................. 13 Samenstelling Raad van Toezicht ................................................................................. 13 Personalia Raad van Toezicht ...................................................................................... 14 Werkwijze Raad van Toezicht ....................................................................................... 15 Commissies Raad van Toezicht .................................................................................... 15 Onafhankelijke externe accountant ............................................................................... 16 Ondernemingsraad ........................................................................................................ 16 Klachtenadviescommissie ............................................................................................. 16 Kaders en informatievoorziening ................................................................................... 18 Toezicht op bestuur ....................................................................................................... 18

Governance .............................................................................................................. 18

3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.4.7

Governancecode en naleving ........................................................................................ 18 Governancestructuur ..................................................................................................... 19 Interne controllersfunctie ............................................................................................... 19 Visitatie .......................................................................................................................... 19 (Her)benoeming leden Raad van Toezicht.................................................................... 19 Integriteit en onafhankelijkheid ...................................................................................... 20 Afwijkingen Governancecode ........................................................................................ 20

3.5

Bestuurdersbeloning .............................................................................................. 21

3.6

Verantwoording honorering Raad van Toezicht .................................................. 21

3.7

Tot slot ...................................................................................................................... 21

3.8

Het bestuur ............................................................................................................... 22

3.8.1 3.8.2 3.8.3 3.8.4

Taak en werkwijze ......................................................................................................... 22 Personalia bestuur ......................................................................................................... 22 Nevenfuncties ................................................................................................................ 22 Tegenstrijdige belangen ................................................................................................ 23

3.9

Horizontale dialoog en verantwoording ............................................................... 23

3.10

Onafhankelijke externe accountant....................................................................... 24

3.11

Visitatie ..................................................................................................................... 24

3.12

Interne risicobeheersings- en controlesystemen ................................................ 24

3.12.1

Inrichting van de informatievoorziening ......................................................................... 24

Hoofdstuk: Inhoudsopgave

1.1

1/ 100

(iii)

1

(iv)

(ii) 3.12.2 3.12.3

3.13

Treasury .................................................................................................................... 25

3.13.1 3.13.2 3.13.3 3.13.4 3.13.5

Financieringspositie ....................................................................................................... 25 Treasurykaders .............................................................................................................. 26 Portefeuille structuur...................................................................................................... 26 Renterisico’s .................................................................................................................. 26 Rente-instrumenten ....................................................................................................... 27

Volkshuisvestingsverslag .................................................................................. 29 4.1

Algemeen .................................................................................................................. 30

4.2

Het kwaliteitsbeleid ................................................................................................. 30

4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.2.9

Het in standhouden en verbeteren van het bezit .......................................................... 30 Energie .......................................................................................................................... 31 Onderhoud in de woning ............................................................................................... 31 Overige veranderingen en vernieuwingen..................................................................... 31 Mutatieonderhoud .......................................................................................................... 31 Planmatig onderhoud .................................................................................................... 32 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting ............................................................ 32 Overige werkzaamheden............................................................................................... 33 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking .......................................................... 33

4.3

Het verlenen van vastgoeddiensten aan bewoners ............................................ 34

4.4

Interne Servicedienst .............................................................................................. 34

4.5

Nieuwbouw ............................................................................................................... 35

4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.5.6 4.5.7

Het beheren en verhuren van woningen ............................................................... 39

4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5 4.6.6 4.6.7 4.6.8 4.6.9 4.6.10 4.6.11

Wijzigingen in beleid ...................................................................................................... 39 Nieuwe ontwikkelingen .................................................................................................. 39 Verkoop ......................................................................................................................... 40 Aankoopbeleid ............................................................................................................... 40 Huurprijsbeleid ............................................................................................................... 41 Woningzoekenden ......................................................................................................... 41 Huuropzeggingen .......................................................................................................... 42 Verhuringen ................................................................................................................... 42 Huurtoeslag ................................................................................................................... 45 Leegstand ...................................................................................................................... 45 Huurbetaling .................................................................................................................. 45

4.7

Het betrekken van bewoners bij beleid ................................................................. 45

4.8

Leefbaarheid woonomgeving................................................................................. 46

4.8.1 4.8.2

Stand van zaken ............................................................................................................ 46 Strategisch Voorraad Beleid – Wijk- en Buurtplannen .................................................. 47

4.9

Wonen, zorg en welzijn ........................................................................................... 48

4.10

Het beleid en beheer op financieel gebied ........................................................... 49

4.10.1 4.10.2 4.10.3 4.10.4

Resultaat ....................................................................................................................... 50 Vermogenspositie .......................................................................................................... 51 Vernieuwde richtlijn RJ 645 ........................................................................................... 51 Liquiditeitspositie ........................................................................................................... 52


4.6

Schijndel, Deken Baekershof fase 3 ............................................................................. 35 Schijndel, Lidwinahof ..................................................................................................... 35 Schijndel, Vicaris van Alphenstraat ............................................................................... 36 Vught, Spechtrand (voorheen Djalakstraat) .................................................................. 37 Berlicum, Berlerode fase 1 ............................................................................................ 37 Berlicum, Berlerode fase 2 ............................................................................................ 38 Den Dungen, Grinsel ..................................................................................................... 38

2/ 100

(iii)

4

Integraal intern controleplan .......................................................................................... 24 Risicomanagement ........................................................................................................ 25

(iv)

(ii) 4.10.5 4.10.6 4.10.7 4.10.8

De organisatie ...................................................................................................... 58 5.1

Toelating en inschrijving ........................................................................................ 59

5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5

5.2

Personeel .................................................................................................................. 61

5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7

Werkorganisatie ............................................................................................................. 61 Personeelsbeleid ........................................................................................................... 63 Bezetting ........................................................................................................................ 64 Arbeidsomstandigheden ................................................................................................ 64 CAO, arbeidsvoorwaarden ............................................................................................ 64 Ondernemingsraad ........................................................................................................ 64 Personeelsvereniging .................................................................................................... 65

De jaarrekening .................................................................................................... 66 6.1

Balans per 31 december 2012 ................................................................................ 67

6.2

Winst- en verliesrekening 2012 .............................................................................. 69

6.3

Algemene toelichting .............................................................................................. 70

6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5 6.3.6

6.4

Grondslagen voor waardering van activa en passiva ......................................... 73

6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4 6.4.5 6.4.6 6.4.7 6.4.8 6.4.9 6.4.10 6.4.11 6.4.12 6.4.13 6.4.14 6.4.15

6.5

Algemeen ...................................................................................................................... 70 Effecten voorgenomen regeringsbeleid ......................................................................... 70 Consolidatievrijstelling ................................................................................................... 70 Stelselwijzigingen .......................................................................................................... 71 Schattingswijzigingen .................................................................................................... 71 Presentatiewijziging ....................................................................................................... 72 Regelgeving ................................................................................................................... 73 Vergelijking met voorgaand jaar .................................................................................... 73 Verwerking verplichtingen ............................................................................................. 73 Materiële vaste activa .................................................................................................... 73 Vastgoedbeleggingen .................................................................................................... 78 Financiële vaste activa .................................................................................................. 79 Voorraden ...................................................................................................................... 80 Onderhanden projecten ................................................................................................. 80 Vorderingen ................................................................................................................... 81 Liquide middelen ........................................................................................................... 81 Vermogen ...................................................................................................................... 81 Voorzieningen ................................................................................................................ 81 Langlopende schulden .................................................................................................. 82 Kortlopende schulden .................................................................................................... 82 Financiële instrumenten ................................................................................................ 82

Grondslagen voor bepaling van het resultaat ..................................................... 82

6.5.1 6.5.2 6.5.3 6.5.4

Algemeen ...................................................................................................................... 82 Bedrijfsopbrengsten ....................................................................................................... 83 Bedrijfslasten ................................................................................................................. 83 Overige posten .............................................................................................................. 84

6.6

Grondslagen voor kasstroomoverzicht ................................................................ 85

6.7

Kasstroomoverzicht ................................................................................................ 86


6

Statutaire gegevens....................................................................................................... 59 Statutenwijziging ............................................................................................................ 59 Doel van de vereniging .................................................................................................. 59 Kamer van Koophandel ................................................................................................. 59 Deelnemingen ............................................................................................................... 60

3/ 100

(iii)

5

Meerjarenperspectief ..................................................................................................... 52 Risico’s .......................................................................................................................... 54 Facilitering WSW ........................................................................................................... 56 Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) in financiële context ........................ 56

(iv)

(ii) Toelichting op de balans ........................................................................................ 87

6.9

Toelichting op de winst- en verliesrekening ........................................................ 99

6.10

Ondertekening van de jaarrekening .................................................................... 105

6.11

Overige gegevens .................................................................................................. 106

6.12

Kengetallen ............................................................................................................ 107

6.13

Toelichting bij de kengetallen .............................................................................. 110


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ................................ 112

4/ 100

(iii)

7

6.8

(iv)

5/ 100

(iii)

Hoofdstuk: Beschrijving huidige situatie Huis & Erf

(ii)

1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf

(iv)

(ii)

1.1 Stand van zaken 1.1.1 Algemeen In 2011 is een Plan van Aanpak inclusief organisatieplan opgesteld. De doelstellingen zoals daarin verwoord hadden tot doel om de strategische keuzes van Huis & Erf te herijken, de volkshuisvestelijke en financiële effecten op langere termijn weer in balans te krijgen, de organisatiekosten terug te brengen tot een acceptabel niveau en het vertrouwen vanuit het WSW te herstellen, zodat weer overgegaan kon worden tot afgifte van faciliteringsvolume. De hieruit voortvloeiende reorganisatie heeft veel teweeggebracht. Het afronden van de reorganisatie werd sterk bemoeilijkt en normalisatie van de verhoudingen bleef uit. Uiteindelijk besloot de interim bestuurder, in overleg met de Raad van Toezicht, om haar opdracht eind februari 2012 niet te willen verlengen. De Raad van Toezicht heeft hierop per 5 maart 2012 de heer Marcel Meulen als bestuurder a.i. aangesteld. Hij heeft onder andere als opdracht het vertrouwen binnen de organisatie, alsook in de organisatie, weer te herstellen en verder uitvoering te geven aan het Plan van Aanpak. Met de in de reorganisatie als boventallig aangemerkte medewerkers werden voor beide partijen zo veel mogelijk sociale en acceptabele afspraken gemaakt. Dit proces heeft er in geresulteerd dat per 1 november 2012 de overeenkomsten met deze medewerkers worden beëindigd. De hele organisatie werd doorgelicht op focus en schrappen van onnodige werkzaamheden en projecten. Vastgoedprojecten werden afgestoten of collegiaal overgedragen. De financiën zijn op orde gebracht en de organisatie wordt weer ‘lean’ gemaakt. Organisatorisch worden besparingen doorgevoerd die er toe leiden dat zowel de beheerkosten alsmede de onderhoudskosten voor het woningbezit weer lager worden. Deze gang van zaken, het intensieve contact en de besluitvorming leidt medio 2012 tot een herstel van vertrouwen met het WSW en de afgifte van faciliteringsvolume, waardoor Huis & Erf haar liquiditeitspositie op korte termijn meer dan volledig heeft hersteld.

Eind 2012 is het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) , bestaande uit facetbeleid op het gebied van nieuwbouw, huur, verkoop, sloop, onderhoud, leefbaarheid etc., vastgesteld en goedgekeurd. Voor wat betreft de Governance is medio 2012 gestart met de opzet en inrichting van het ‘Toezicht- en Toetsingskader’ van Huis & Erf. Deze, eind 2012 concreet vastgelegde, kaders geven een integraal en samenhangend inzicht in alle formele besluiten en inrichtingen (organisatorisch, juridisch, financieel, volkshuisvestelijk) om te komen tot goed ondernemingsbestuur. 1.1.3 Financiering Huis & Erf is , zoals vrijwel alle corporaties, voor de financiering van de projectontwikkelingsactiviteiten grotendeels afhankelijk van de borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In de jaren tot 2010 heeft de organisatie een

6/ 100

(iii)

1.1.2 Strategisch Beleid Nadat in 2011 het ‘Vraaggestuurd Onderhoud’ en ‘Te Woon’ zijn afgeschaft, is in 2012 de omvang van de werkorganisatie teruggebracht tot een beoogd niveau van circa 47 FTE.


Marcel Meulen, bestuurder a.i., werd per 25 juni 2012 door de Raad van Toezicht benoemd als vaste bestuurder in loondienstverband, dit is per 1 september ingegaan. Het managementteam werd opnieuw ingericht en kreeg tijdelijke ondersteuning door fasemanagers en de medewerkers implementeerden nieuwe werkwijzen- en methoden op een voorspoedige en betrokken wijze. Binnen Huis & Erf is duidelijk nieuw elan ontstaan.

(iv)

(ii) relatief grote projectenportefeuille ontwikkeld. Deze projecten zijn veelal een mix van sociale huur, Koopgarantwoningen en commerciële huur- of koopwoningen. In een beperkt deel van de portefeuille is ook sprake van ontwikkeling van commerciële ruimten. Voor de financiering van de sociale huurwoningen en een beperkt aantal andere voorzieningen kan de organisatie een beroep doen op de borgingsfaciliteiten van het WSW. De andere commerciële ontwikkelingen moeten op de markt worden gefinancierd. In 2012 zijn aanvullende acties ondernomen om de risico’s uit hoofde van deze projecten verder te reduceren. Besluitvorming heeft plaatsgevonden om een aantal ontwikkelprojecten per direct te stoppen, er is één project overgenomen door een collega-corporatie en binnen de andere projecten is gekomen tot een verdere versobering en kostenreductie. Gedurende 2012 zijn de commerciële vastgoedobjecten, op één na, allemaal verkocht, waardoor de in 2011 geconstateerde oneigenlijke aanwending van geborgd kapitaal nagenoeg geheel teniet is gedaan. De als enige overgebleven commerciële ruimte in het nieuwbouwcomplex staat sinds medio 2012 te koop. De malaise op de vastgoedmarkt geeft tot op heden nog geen zicht op een spoedige verkoop. Financieel heeft Huis & Erf ingecalculeerd dat deze verkoop-cashflow nog enige tijd op zich laat wachten.

1.2 Extern Toezicht Naast het interne toezicht door de Raad van Toezicht wordt toezicht gehouden op het beleid en de werkwijze van de organisatie door ministerie BZK / Wonen en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Jaarlijks beoordelen zij de prestaties van alle woningcorporaties.

De wereld van de volkshuisvesting, de financiële realiteit en het politieke landschap zijn zwaar in beweging. Dat maakt voor 2013 een uitdagend jaar om daar een nieuwe organisatie op in te richten die blijft werken voor de primaire doelgroep van het beleid: het bieden van goed onderdak aan hen die daar zelf onvoldoende in kunnen slagen. Een nieuwe en stevige uitdaging. 1.2.2 Toekomst De economische veranderingen in ons land zijn diepgaand en structureel. Deze maken dat we met elkaar in grote hervormingen terecht zijn gekomen. Het Regeerakkoord pleit voor zware bezuinigingen om de begroting beheersbaar te houden, gemeentelijke opschaling en opschaling van de daarbij behorende maatschappelijke organisaties.

7/ 100

(iii)

1.2.1 Terugblik Het jaar 2012 is voor de huurders, medewerkers en andere stakeholders een jaar geweest van afronden, herpakken en positief verder gaan. Dit heeft niet voor iedereen gebracht wat zijn of haar verwachting was. Van een aantal medewerkers heeft Huis & Erf afscheid moeten nemen, naar ander werk kunnen begeleiden en in enkele gevallen opnieuw in dienst kunnen nemen. Huurders kregen een sociaal gericht, aanspreekbaar en op realisme gestoeld Huis & Erf. Ook voor andere stakeholders zijn er zaken veranderd op basis van realisme & samenwerken. Ook hier zijn keuzes gemaakt, discussies gevoerd over kerntaken, commerciëlere standpunten ingenomen en verwachtingen bijgesteld naar de realiteit van de huidige context waar maatschappelijke partners in zitten.


De beoordeling van de financiële positie van Huis & Erf was de afgelopen jaren goed. In 2012 oordeelde het CFV dat Huis & Erf wederom voldoende solvabel was en kwam men in haar continuïteitsoordeel tot een A1-oordeel, hetgeen inhoudt dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Huis & Erf.

(iv)

(ii) Binnen de Meijerijgemeenten heeft dit inmiddels geresulteerd in de intentie van de gemeenten Boxtel, Haaren, St. Michielgestel en Vught om tot een ambtelijke fusie te komen. De gemeenten Sint Oedenrode en Schijndel hebben de ambitie uitgesproken om tot een bestuurlijke fusie te komen. In juni 2013 presenteren deze gemeenten daarvoor een plan van aanpak. De welzijnsinstellingen van Schijndel en St. Oedenrode zijn recent gefuseerd tot Welzijn De Meierij. De bezuinigingen en het Regeerakkoord gaan zeker ook niet aan Huis & Erf voorbij. Huis & Erf moet de komende jaren de doelstellingen ingrijpend verder bijstellen en daar de organisatie op blijven afstemmen, zoeken naar prijs-kwaliteitverhoudingen en kostenbesparingen. Hierbij moet overeind blijven staan dat Huis & Erf een maatschappelijk ondernemer is die staat voor de maatschappelijke opgave van onze primaire doelgroep. Dit zal Huis & Erf met een sociaal maatschappelijke inslag zo ‘lean en mean’ mogelijk als een ondernemer moeten doen om zo lang mogelijk te kunnen bereiken dat iedere maatschappelijke euro bij het maatschappelijk doel terecht komt. Daarom komt er half 2013 een nieuw Ondernemingsplan voor Huis & Erf. Dit plan wordt het nieuwe kompas voor de maatschappelijke opgave en economische bedrijfsvoering van Huis & Erf. Dit plan wordt opgebouwd volgens de kernwaarden: trots, realisme en samen. De programmalijnen zijn: • • • • •

passende woningvoorraad voor de doelgroep; efficiënte organisatie; duurzaamheid; maatschappelijk ondernemen; klantgerichte organisatie;

inkomensafhankelijke huurverhoging per 2013; maximaal redelijke huur; efficiëntere processen; neerwaartse bijstelling van de ambitie op het gebied van onderhoud & nieuwbouw; interen op het eigen vermogen van Huis & Erf.

Het ministerie is in haar berekeningen uitgegaan van maximale gebruikmaking van deze knoppen. Huis & Erf zal kiezen voor een combinatie van deze maatregelen, waarbij de primaire doelgroep zo lang mogelijk gespaard moet blijven en de wetenschap geldt dat enkel een maximale huurverhoging onvoldoende is om de verhuurdersheffing te kunnen blijven bekostigen.

8/ 100

(iii)

• • • • •


De financiële kant van het Regeerakkoord maakt dat voor de jaren 2013 en verder voor Huis & Erf noodgedwongen de bakens verzet gaan worden. Het kabinet heeft het harde voornemen om structureel 1,7 miljard euro uit de verhuursector op te halen middels de verhuurdersheffing. Hierbij staat niet meer de hoogte van de heffing ter discussie, maar de wijze waarop dit ingericht gaat worden, met respect voor de positie van de huurder en de investeringsmogelijkheden van de corporaties. Om hier aan tegemoet te kunnen komen, heeft Huis & Erf onder andere de volgende 'knoppen' ter beschikking:

(iv)

9/ 100

(iii)

Hoofdstuk: Bestuursverklaring

(ii)

2 Bestuursverklaring

(iv)

(ii) Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Voorts is het bestuur verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en de financiering van de corporatie. Het bestuur streeft als maatschappelijk ondernemer naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. Gezien de problemen die in 2010 en 2011 hebben gespeeld, blikt dit verslag niet alleen terug op de reguliere zaken die in 2012 in de geest van de volkshuisvesting hebben gespeeld, maar staat het ook stil bij andere zaken. Zo is de vertrouwensbreuk die in 2010 is ontstaan tussen de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder, die heeft geleid tot een ontbinding van het arbeidscontract van de directeur-bestuurder per 14 februari 2011, het vermelden waard. De Raad van Toezicht heeft een onderzoek ingesteld naar projecten uit die tijd. De wijze waarop verantwoording wordt afgelegd is door middel van de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en het overzicht van cijfermatige kengetallen en prognoses. Gezien het voorgaande beperkt de verklaring van de huidige bestuurder zich tot de volgende zaken:  de jaarstukken geven op basis van de bij vaststelling bekende informatie een volledig en juist beeld van de toestand van de vereniging aan het einde van het boekjaar en van de gang van zaken gedurende het boekjaar 2012. Bij het opstellen van de jaarstukken is rekening gehouden met de afdelingen 2 t/m 8 en 11 van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. De jaarstukken zijn op 21 mei 2013 door de Bestuurder vastgesteld en door de Raad van Toezicht goedgekeurd. Het jaarverslag is op 26 juni 2013 door de Algemene Vergadering goedgekeurd;  alle uitgaven zijn verantwoord;  onvoldoende inzicht bestaat in de wijze waarop een aantal projectontwikkelingsbesluiten en –transacties in het verleden onder verantwoordelijkheid van de voormalig directeur-bestuurder is gerealiseerd. Nader onderzoek zal dit naar verwachting in 2013 verder uitwijzen;  de thans bekende risico’s zijn in de jaarrekening verantwoord.

Schijndel, 21 mei 2013

Hoofdstuk: Bestuursverklaring

Origineel getekend door: mr. Marcel E.J. Meulen MCD directeur-bestuurder

(iii)

10/ 100

(iv)

(ii)

Hoofdstuk: Corporate Governance

3 Corporate Governance

(iii)

11/ 100

(iv)

(ii)

3.1 Algemene ledenvergadering De Algemene Ledenvergadering is het hoogste orgaan binnen bouwvereniging Huis & Erf. Lid van de vereniging kunnen worden meerderjarige personen die woonachtig zijn in het werkgebied van de vereniging. Bevoegdheden van de Algemene Ledenvergadering zijn:  verkiezing, benoeming, schorsing en ontslag van de leden van de Raad van Toezicht, benoeming van de voorzitter van de Raad van Toezicht;  besluiten tot wijzigen van de statuten;  besluiten tot ontbinding, splitsing, fusie van de vereniging;  besluiten tot omzetting of herstructurering van de vereniging in een andere rechtsvorm;  goedkeuring van de jaarrekening;  toevoegen van onderwerpen aan de agenda, voor zover deze betrekking hebben op de voorgaande bevoegdheden;  besluitvorming ten aanzien van voorstellen die de statutair directeur in de Algemene Ledenvergadering aan de orde brengt;  vaststelling van de hoogte van de contributie. In 2012 vonden er in totaal drie Algemene Ledenvergaderingen plaats. In het kort geven we hier de belangrijkste zaken weer die tijdens deze vergaderingen besproken en besloten zijn.

Algemene Ledenvergadering 19 december 2012 De derde Algemene Ledenvergadering vond op 19 december plaats. De directeurbestuurder, Marcel Meulen, gaf een terugblik op 2012, waar een groot aantal vernieuwingen hebben geleid tot herstel van rust en vertrouwen. Hij gaf een toelichting op het jaarplan en de begroting 2013 en de voorgenomen statutenwijzigingen werden gepresenteerd.

12/ 100

(iii)

Algemene Ledenvergadering 25 juni 2012 De tweede Algemene Ledenvergadering was op 25 juni 2012. In deze vergadering werden de directeur-bestuurder en de RvT decharge verleend over 2011 (art. 39, lid 7 van de statuten). De leden van de Raad van Toezicht Jeanne Derks en Rosie Severens namen afscheid en Marcel Meulen werd voorgesteld als nieuwe directeur-bestuurder. In deze vergadering is geconstateerd dat een duidelijke verbetering in de financiële situatie van Huis & Erf zichtbaar is geworden..


Algemene Ledenvergadering 29 februari 2012 De eerste was op 29 februari Hierin werden met algemene stemmen twee nieuwe kandidaten gekozen voor de Raad van Toezicht: mevrouw Annemarie Moons op voordracht van de ZHV en de heer Eric Schellekens op voordracht van de RvT. Afscheid werd genomen van mevrouw Karin Rosielle, directeur-bestuurder a.i. en mevrouw An Cremers als lid van de RvT. De voorgestelde statutenwijziging werd doorgeschoven. Besloten werd een statutencommissie op te richten om de statuten te toetsen aan de nieuwe weten regelgeving. Mevrouw Tonny Wouters bood namens de SP 500 bezwaarschriften van huurders tegen het toenmalige OnderhoudsABC aan.

(iv)

(ii)

3.2 De Raad van Toezicht 3.2.1 Verantwoording van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op:      

realisatie van de doelstellingen van de corporatie realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; strategie en de risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke weten regelgeving.

Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk reglement voor de Raad van Toezicht en Bestuur. Het Huishoudelijk reglement is op de website van Huis & Erf geplaatst. In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als interne toezichthouder van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

Met de voltooiing van deze benoemingen kan gezegd worden dat de Raad, na een grondig en zorgvuldig selectieproces, weer op volle sterkte is. Dit onder goedkeuring van de ALV. Met de samenstelling van de Raad van Toezicht zoals die nu is geformuleerd, spreken we hier het vertrouwen voor de toekomst uit.

13/ 100

(iii)

3.2.2 Samenstelling Raad van Toezicht Bij de samenstelling van de Raad van Toezicht van Huis & Erf wordt gestreefd naar een gedifferentieerde samenstelling en een afspiegeling van de maatschappelijke context van de organisatie. De Raad van Toezicht is ten opzichte van 2010 helemaal vernieuwd en bestaat uit vijf leden. Besloten is om met deze omvang te volstaan. Met het terugbrengen van de omvang van het aantal leden van de Raad van Toezicht op minimaal vijf en maximaal zeven leden denkt de Raad slagvaardiger beslissingen te kunnen nemen en efficiënter te kunnen functioneren. Per 5 maart 2012 werd een nieuwe directeur-bestuurder (a.i.) aangesteld: de heer Marcel Meulen. Dit contract is per 1 september omgezet in een vast contract. Huis & Erf kwam in rustiger vaarwater. De financiële positie verbeterde en het vertrouwen van WSW en CFV in Huis & Erf is weer hersteld.


De statutenwijziging is voorgelegd aan de Algemene Ledenvergadering en goedgekeurd. Verwacht wordt dat medio 2013 de statuten definitief worden. De interne reglementen zijn doorgelicht en daar waar noodzakelijk aangepast.

(iv)

(ii) Personalia Raad van Toezicht

Naam

Functie

Geb. jaar

Deskundigheid gebied

Beroep

Nevenfuncties

Drs. Daan Hermes

Voorzitter,

1959

Arbeidsrecht Financiën

Lid senior management Achmea, directeur Iselect

-

-

Wim Kelders

Lid Voordracht Zelfstandige Huurdersvereniging, Lid Overige specifieke verantwoordelijkheid: Maatschappelijke Verantwoording

1948

Overheid, Ruimtelijke Ontwikkelingen en Volkshuisvesting

Zelfstandig Adviseur

drs. Annemarie Moons

Lid, Voordracht Zelfstandige Huurdersvereniging,

1965

Milieu, Natuur, Economie, Energie en Duurzaamheid

bestuursvoorzitter Wellantcollege, onderwijsinstellin g voor VMBO en MBO

-

-

Drs. Eric Schellekens

Lid

1958

Wonen, Zorg en Welzijn

Zelfstandig Adviseur

-

Maurice Schrijnenmakers RA

Lid, Specifieke verantwoordelijkheid: Audit

1970

Financiën, Organisatie

Director Control Vodafone

-

Lid Raad van Toezicht ARK, natuuren gebiedsontwikkeling Voorzitter Aqua for All, stichting voor beter drinkwater- en sanitaire voorzieningen in de e 3 wereld Voorzitter Stichting Klimaatatlas 10 jaar bestuurslid diverse organisaties: Woonveste, Stichting Ouderenzorg te Heusden en Woningstichting Leygrave in Vlijmen


-

Lid Raad van Toezicht van het CFK, het uitvoeringsorgaan voor de overbruggingsregeling van de beroepsvoetballers Voorzitter Proprof, vakbond voor contractspelers betaald voetbal. Lid hoofdbestuur De Unie Voorzitter Raad van Toezicht Elde College

14/ 100

(iii)

3.2.3

(iv)

(ii) De RvT heeft een nieuw schema van aan- en aftreden opgesteld, rekening houdend met de bepalingen uit de Governance code en met de continuïteit van de Raad: Functie

Voorletters

Achternaam

aftredend

Hermes

datum start KvK 28-04-12

28-04-16

Maximaal herbenoeming 28-04-20

voorzitter

D.J.A.M.

vice voorzitter, op voordracht ZHV op voordracht ZHV

W.A.C.M.

Kelders

12-01-11

12-01-15

12-01-19

J.M.P.

Moons

01-03-12

01-03-16

01-03-20

H.J.G.M.

Schellekens

01-03-12

01-03-16

01-03-20

M.F.J.H.

Schrijnemakers

28-04-11

28-04-15

28-04-20

3.2.4 Werkwijze Raad van Toezicht Op de vaste momenten zijn de formele onderwerpen aan bod gekomen, zoals de vaststelling van de jaarstukken 2011 in mei 2012 en de (meerjaren)begroting in november 2012. Ook is gesproken over de zaken op het gebied van de financiële continuïteit, de afhandeling van oude zaken uit het recente verleden, de volkshuisvesting en de bedrijfsvoering en zijn onder andere voorstellen gemaakt over de aanpassing van de verenigingsstatuten. In 2012 is de Raad van Toezicht negen maal in reguliere vergaderingen bijeen geweest. Terugkerende thema's in de vergaderingen waren:

Op 22 augustus 2012 was er een leerdag van de Raad van Toezicht. Er werd een rondrit gemaakt langs het woningbezit. Hierbij werd de volkshuisvestelijke kant, de sociale uitdagingen en de vastgoedstatus van het bezit door de organisatie toegelicht. Vervolgens waren er sessies waarin vertegenwoordigers van elke afdeling van Huis & Erf aan de Raad van Toezicht uitleg gaven over de activiteiten van de afdelingen. Na de middag was er een bijeenkomst met een externe begeleider. In deze bijeenkomst is over Good Governance gesproken en de verschillende rollen van een Raad van Toezicht. Ook is hierbij de theoretische rolverdeling tussen een directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht besproken. 3.2.5 Commissies Raad van Toezicht Met het terugbrengen van het aantal leden van de Raad van Toezicht tot vijf leden is tevens afgesproken dat alle commissies bemand worden door alle leden van de Raad van Toezicht. Dit maakt dat voor de Remuneratiecommissie, de Auditcommissie en de Commissie Maatschappelijke Verantwoording de volledige Raad van Toezicht optreedt. Voor de commissies zijn reglementen opgesteld, waarin de taken en bevoegdheden zijn beschreven. De Remuneratiecommissie regelt de beloning en beoordeling van de directeur-bestuurder. De Auditcommissie ziet toe op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing en de naleving van aanbevelingen en


statutencommissie; jaarverslag en jaarrekening; kwartaalrapportage; afhandeling en verkoop commerciële ruimte Vicaris van Alphenstraat; afhandeling bestuurlijke onrust jaren 2010 en 2011; monitoring AO/IC; nieuw Toezicht- en Toetsingskader; (meerjaren)begroting 2013; status Strategisch Voorraad Beleid;

15/ 100

(iii)

        

(iv)

(ii) opvolging van opmerkingen van de onafhankelijke externe accountant en de relatie met de onafhankelijke externe accountant. Ter verdere invulling van deze taken heeft de Raad van Toezicht eenmaal overleg gehad met de onafhankelijke externe accountant op 29 mei 2012. Zaken die in de Auditcommissie aan de orde zijn gekomen houden verband met de volgende thema’s:  risicomanagement;  treasury;  beheerkosten;  projecten;  kwartaalrapportage; 3.2.6

Onafhankelijke externe accountant

Tijdens de Raad van Toezicht vergadering van 29 mei 2012, was de onafhankelijke externe accountant aanwezig ter bespreking en goedkeuring van het accountantsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag. De jaarrekening en het jaarverslag (inclusief het volkshuisvestelijk verslag) worden formeel akkoord bevonden en als gereed voor goedkeuring bestempeld voor de Algemene Ledenvergadering. Tevens verleent de Raad van Toezicht hiermee decharge aan de bestuurder voor het in boekjaar 2011 gevoerde beleid. De accountantsverklaring wordt op 8 juni 2012 aan Huis & Erf verstrekt. 3.2.7

Ondernemingsraad

3.2.8

Klachtenadviescommissie

De onafhankelijke en zelfstandige Klachtenadviescommissie behandelt klachten van huurders over handelingen of juist het nalaten daarvan op basis van beleid van de corporatie. Klachten zijn ontvankelijk nadat de directeur-bestuurder een definitief standpunt heeft ingenomen over deze klachten. De Regionale Klachtenadviescommissie is actief per 1 januari 2009. Het secretariaat is gedelegeerd bij Huis & Erf te Schijndel.

16/ 100

(iii)

Zowel in de informele- als in de reguliere overleggen zijn diverse onderwerpen aan de orde geweest. Belangrijk om te vermelden zijn wijzigingen met betrekking tot de organisatiestructuur en de daarbij horende functies. Daar waar de Wet op de Ondernemingsraden dit vereist, zijn er adviesaanvragen ingediend en als zodanig afgehandeld.


Van 1 januari 2012 tot 28 februari 2012 is er geen overleg geweest tussen de toenmalige directeur bestuurder a.i. Karin Rosielle en de OR. Vanaf 5 maart 2012, met het aantreden van de nieuwe directeur-bestuurder Marcel Meulen, is de overlegstructuur met de OR weer opgestart. In het jaar 2012 is er vijf maal een structureel, zogenaamd zes-wekelijks, overleg geweest tussen de directeur- bestuurder en de OR. Daarnaast zijn er nog een viertal informele overlegmomenten geweest tussen de directeur-bestuurder en de OR. Op 16 april 2012 is er een constructief overleg geweest met de OR, directeur-bestuurder en vertegenwoordigers van de vakbonden (FNV en CNV). In dit overleg is een hernieuwd sociaal plan vastgesteld en een verklaring ondertekend betreffende een aantal medewerkers. Deze medewerkers waren ten gevolge van de in november 2011 ingezette reorganisatie boventallig verklaard. In oktober 2012 is er met betrekking tot dit onderwerp nog een keer overleg geweest met dezelfde partijen. In dit overleg werd geconcludeerd dat de zaken uit dit hernieuwde sociale plan volgens de afspraken zijn afgehandeld.

(iv)

(ii)

Werkgebied Tot en met 2012 behandelde de commissie klachten van huurders van de woningcorporaties St. Joseph uit Boxtel en Huis & Erf uit Schijndel. In het laatste kwartaal van 2012 zijn de voorbereidingen getroffen voor toetreding van Wovesto uit Sint Oedenrode tot de Regionale Klachtenadviescommissie. Hiermee wordt het werkgebied van de commissie uitgebreid met huurders uit Sint-Oedenrode. Samenstelling De samenstelling van de commissie is gewijzigd. In 2012 werd de Klachtenadviescommissie gevormd door voorzitter Monique van ’t Hooft-Kniest en de leden Maarten Blommaert, Cees Meijs en Marieke Spierings-van Kessel. In augustus verloor de commissie een lid ten gevolge van het overlijden van Marieke Spierings. In december 2012 ontstond een vacature die werd ingevuld door Henriëtte van den Berk - Van de Laar. Zij is woonachtig in SintOedenrode. De leden zijn deskundig op het gebied van recht, bouwkunde, volkshuisvesting en zorg. Bijeenkomsten De Klachtenadviescommissie is in 2012 in totaal vier keer bijeen geweest. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de volgende onderwerpen besproken:    

ingekomen stukken en klachten; bespreken van ontwikkelingen en procedures binnen de twee organisaties; updaten van het te hanteren reglement; kennismaken met de nieuwe directeur-bestuurder van Huis & Erf

Ingekomen klachten In 2012 werden bij de Klachtenadviescommissie zes schriftelijke bezwaren ingediend (2011: vier). Een klacht kwam uit Gemonde en vijf klachten uit Schijndel. De klachten gingen over: de wijze van communiceren (over afschaffing beleid Te Woon en eerdere toezegging), automatische incasso servicekosten, huurverhoging, wateroverlast en onderhoud keuken.


Behandeling klachten Twee klachten waren niet ontvankelijk. Deze zijn terugverwezen naar de werkorganisatie omdat er geen schriftelijk eindoordeel van de directeur-bestuurder was en de klacht dus nog niet door de organisatie was afgehandeld. Vier klachten zijn in behandeling genomen door de Klachtenadviescommissie. Van die vier in behandeling genomen klachten zijn er uiteindelijk twee niet gegrond verklaard. Twee klachten zijn gegrond verklaard. Hierbij is de directeur-bestuurder geadviseerd zijn eerdere besluit van 2011 en begin 2012 te heroverwegen.

(iii)

17/ 100

(iv)

(ii)

3.3 Inhoudelijk toezicht 3.3.1 Kaders en informatievoorziening In de statuten en het Huishoudelijk Reglement van de Raad van Toezicht en Bestuur zijn de interne kaders en werkwijze geformuleerd. In 2012 is een integraal Toezicht- en Toetsingskader uitgewerkt om interne en externe kaders en verantwoordelijkheden samen te voegen. Aan dit integraal document is een planning- en control cyclus verbonden om documentatie terugkerend te toetsen en te vernieuwen. In 2011 is een tussentijds strategisch plan opgesteld, waarop in 2011 en 2012 is geacteerd. In de tweede helft van 2012 is gestart met het opzetten van een nieuw strategisch plan (het ondernemingsplan). Dit strategisch plan zal voor 2013 en volgende jaren de nieuwe richtingwijzer van de organisatie vormen. De interne informatievoorziening zoals opgenomen in het Toezicht- en Toetsingskader zal in 2013 herijkt worden op de uitgangspunten in het nieuwe strategisch plan. De Raad van Toezicht ontvangt, op basis van het Toezicht- en Toetsingskader, elk kwartaal een rapportage waarin is opgenomen de voortgang van de voorgenomen activiteiten op het gebied van financiële bedrijfsvoering, volkshuisvesting en de maatschappelijke investeringen van Huis & Erf. De rapportage richt zich op de voortgang van het jaarplan en de begroting van het lopende jaar, dit aangevuld met relevante interne en externe ontwikkelingen vanuit de verschillende disciplines, waaronder beleidsmatige ontwikkelingen en treasury. 3.3.2 Toezicht op bestuur De directeur-bestuurder is belast met het besturen en de vertegenwoordiging van de vereniging. De directeur-bestuurder houdt zich bezig met de realisatie van de doelstellingen van Huis & Erf, met de besluitvorming op het terrein van beleidsmatige zaken en de dagelijkse werkzaamheden van de werkorganisatie.

Een van de taken van de Raad is de werkgeversrol naar de directeur-bestuurder. Hiertoe behoort het aanstellen van een directeur-bestuurder, de beloning van de directeurbestuurder, het maken van afspraken over het te voeren beleid en de prestaties van de corporatie en het toetsen of de directeur-bestuurder goed functioneert. Zonder goede, volledige en tijdige informatie van de directeur-bestuurder kan de Raad deze rol niet naar behoren verrichten. De Raad moet er op kunnen vertrouwen de benodigde en juiste informatie te ontvangen. De Raad heeft echter ook de verantwoordelijkheid om informatie ten behoeve van de uitoefening van goed toezicht bij de bestuurder op te vragen. Door de nieuwe Raad en de nieuwe directeur-bestuurder is in 2012 nadrukkelijk stilgestaan bij de inrichting en uitwerking van de rollen in het speelveld tussen toezicht en bestuur.

18/ 100

(iii)

3.4.1 Governancecode en naleving Governance in het algemeen en de Governancecode zijn regelmatig terugkerende onderwerpen voor de Raad van Toezicht. Tevens conformeert Huis & Erf zich aan de Aedescode. In 2012 zijn alle governance gerelateerde verplichtingen en kaders opgenomen in het integraal Toezicht- en Toetsingskader. De statuten en interne reglementen zijn in 2012 getoetst aan de herziene Governancecode Woningcorporaties. Eind 2012 zijn de nieuwe statuten in de Algemene Ledenvergadering behandeld. Medio 2013 wordt verwacht de nieuwe statuten in de Algemene Ledenvergadering te kunnen vaststellen. De reglementen voor de Raad van Toezicht zijn eind 2012 herzien en vastgesteld. Eind 2012 is ook, door het benoemen van een autonome controller, bewust invulling gegeven aan een actievere houding richting governanceverplichtingen en het inrichten van de governancestructuur.


3.4 Governance

(iv)

(ii) 3.4.2 Governancestructuur Door het inrichten van het Toezicht- en Toetsingskader, met daaraan gekoppeld een planning- & control cyclus, kan Huis & Erf volgens duidelijke en gestructureerde kaders haar beleidsbeslissingen nemen. Tevens kan met de herkenbare kaders eenvoudiger interne en externe verantwoording tot stand komen. Het Toezicht- en Toetsingskader wordt continu up to date gehouden en in 2013 wordt de werkzaamheid van het integrale kader geëvalueerd. Substituten van het integraal kaderdocument zijn onder andere:          

inrichting van de interne informatievoorziening aan de Raad van Toezicht; inrichting van de interne informatievoorziening aan de directeur-bestuurder; strategisch voorraadbeleid; investeringsstatuut; treasurystatuut; intern controleplan (auditjaarplan); begroting (inclusief kaderbrief) en jaarplannen; procuratieregeling; interne beleidsplannen; gedragscode integriteit en reglement melding misstanden.

In 2013 zal de structuur van het risicomanagement aan de kaders worden toegevoegd. Ook wordt verwacht in 2013 nieuwe prestatieafspraken met gemeenten aan het integraal kaderdocument toe te voegen. 3.4.3 Interne controllersfunctie Huis & Erf heeft eind 2012 aan de controller een bijzondere positie toegekend in het kader van governance. De controller is met regelmaat aanwezig bij overleg van de Raad van Toezicht en kan op verzoek van de Raad van Toezicht en/of de directeur-bestuurder deelnemen aan vergaderingen van de Raad van Toezicht. Minimaal één maal per jaar heeft de controller buiten de aanwezigheid van de directeur-bestuurder overleg met de voorzitter van de Raad van Toezicht. Dit jaarlijkse overleg vindt vanaf 2013 plaats in het laatste kwartaal van het jaar. Daarboven is geformaliseerd dat de controller een escalatiemogelijkheid heeft naar de Raad van Toezicht. De relatieve onafhankelijkheid van de controller in het speelveld van de Raad van Toezicht en directeur-bestuurder richt zich vooral op de onderstaande gebieden:

3.4.4 Visitatie Huis & Erf conformeert zich aan de vierjaarlijkse verplichting tot visitatie. De laatste visitatie vond plaats in 2007. In 2011 en 2012 is uitstel aangevraagd, omdat in deze periode een reorganisatie plaatsvond. Uitstel is door Aedes gehonoreerd tot en met juli 2013. Het visitatietraject is begin 2013 opgestart. 3.4.5 (Her)benoeming leden Raad van Toezicht De zittingsperiode van een lid van de Raad van Toezicht is gesteld op ten hoogste vier jaar. Een aftredende toezichthouder kan hierna maximaal één keer worden herkozen. Per 31 december 2012 zijn alle leden van de Raad actief in de eerste zittingsperiode.


governance; compliance aan interne en externe regels en kaders; integriteit en volledigheid van de informatievoorziening aan de Raad van Toezicht; onderhouden van het interne controle- en beheersingssysteem; naleving van het integriteitsprotocol.

19/ 100

(iii)

• • • • •

(iv)

(ii) 3.4.6 Integriteit en onafhankelijkheid Naar het oordeel van de Raad van Toezicht is voldaan aan de criteria die gelden ten aanzien van onafhankelijkheid. Het profiel van de Raad van Toezicht van Huis & Erf is desgewenst op te vragen bij Huis & Erf, evenals het reglement van de Raad van Toezicht. Met de directeur-bestuurder zijn contractueel afspraken gemaakt over nevenfuncties. 3.4.7 Afwijkingen Governancecode Huis & Erf wijkt op vier punten af van de Governancecode voor Woningcorporaties; Huis & Erf beschikt over een stelsel van verantwoordings-, monitoring- en controle instrumenten die samen het risicobeheersingssysteem vormen. In die zin voldoet Huis & Erf dus grotendeels aan dit onderdeel in de Governancecode. In 2012 is het intern auditplan aan dit beheersingssysteem toegevoegd. Eind 2012 is een implementatieplan voor risicomanagement geschreven, waarmee in 2013 een risico-inventarisatiestructuur wordt geïmplementeerd. Ook wordt in het implementatietraject de nadruk gelegd op risicobewustwording, omdat risicobeheersing continu draait om het bewust zijn van risico’s. Eind 2013 zal de structuur van het risicobeheersingssysteem daarmee gecompleteerd worden. De compliance op dit aspect wordt verder gezocht in een permanente inzet tot verbetering van de risicobeheersing. In afwijking op de Governancecode wordt een verbindingenstatuut vooralsnog niet noodzakelijk geacht, omdat Huis & Erf geen plannen heeft activiteiten in haar verbindingen onder te brengen. In 2012 is door Huis & Erf geen gebruik gemaakt van haar onderliggende verbindingen. Ook verwacht Huis & Erf in de toekomst vooralsnog geen gebruik te maken van haar verbindingen. Huis & Erf heeft haar governancestructuur op de website geplaatst. Begin 2013 wordt een verbetering aangebracht inzake de volledigheid en transparantie.


Zoals beschreven in paragraaf 3.4.4 heeft Huis & Erf uitstel gevraagd en gekregen betreffende het laten uitvoeren van de vierjaarlijkse visitatie.

(iii)

20/ 100

(iv)

(ii)

3.5 Bestuurdersbeloning De beloning van de bestuurder is gebaseerd op de richtlijnen van de op Huis & Erf van toepassing zijnde regeling van de commissie Izeboud. Het salaris van de bestuurder dient binnen deze regeling te passen. Met beide directeuren-bestuurders a.i. is een honorarium op uurbasis overeengekomen. Deze honoraria passen binnen de Kaders van de adviesregeling van de VTW (Vereniging van Toezichthouders voor de Woningcorporaties). In totaal is tot september 2012 een totaalbedrag van €187.626 inclusief btw uitbetaald aan beide interimbestuurders. Dit bedrag is inclusief alle vergoedingen voor reis- en verblijfkosten. De norm als bedoeld in de Wet Openbaarmaking Publieke Topinkomens wordt daarmee niet overschreden. Ook de bestuurdersbeloning vanaf september 2012, uit hoofde van het loondienstverband, past binnen de van toepassing zijnde regeling van de commissie Izeboud en de adviesregeling van de VTW. Voor de periode september 2012 tot en met december 2012 is een bedrag van € 46.936 aan salaris (incl. pensioenpremie) uitgekeerd. Er zijn geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke verstrekt aan de bestuurder.

3.6 Verantwoording honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht is conform de normering van de VTW (Vereniging van Toezichthouders voor de Woningcorporaties). Voor de voorzitter geldt een vergoeding van € 9.000 per jaar. Voor de vicevoorzitter € 7.000 per jaar en voor de leden € 6.000 per jaar. In 2012 is door adviesbureau Atrivé in een onafhankelijk advies de legitimiteit inzake de honorering bevestigd.

3.7 Tot slot Met de afsluiting van dit boekjaar hebben we een bewogen periode binnen de organisatie afgesloten. Het vertrouwen in en door de organisatie is hersteld. De nieuwe directeurbestuurder is voortvarend aan de slag gegaan om het draagvlak voor het nieuwe beleid van Huis & Erf verder te verbreden in de maatschappelijke omgeving en om, samen met het management en medewerkers, verdere efficiencyverbeteringen door te voeren. De informatievoorziening voor ons als Raad van Toezicht is sterk verbeterd en blijft in ontwikkeling. Dit heeft uiteraard onze volle aandacht.

Origineel getekend door: D.J.A.M. Hermes voorzitter Raad van Toezicht

21/ 100

(iii)

Hoogachtend,


We willen op deze plaats ons vertrouwen uitspreken in een succesvol 2013.

(iv)

(ii)

3.8 Het bestuur 3.8.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:      

de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.

Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur dient zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling te richten en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de woningcorporatie mee. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico's verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Toezicht en moet de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht bespreken. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk reglement. 3.8.2 Personalia bestuur Tot en met 28 februari 2012 was mevrouw Karin Rosielle contractueel directeur- bestuurder a.i. Op 5 maart 2012 is de heer Marcel Meulen door de Raad van Toezicht aangesteld als directeur-bestuurder a.i. In de vergadering van de Raad van Toezicht d.d. 16 mei 2012 is besloten de heer Meulen een vast dienstverband als statutair directeur-bestuurder aan te bieden, hetgeen vanaf 1 september 2012 is geëffectueerd.

3.8.3

Nevenfuncties

commissaris bij RIBW Kennemerland Amstelland; commissaris bij Woonstichting De Key; adviseur bij - RWUW en KWH; commissaris bij Kwintes.

De heer Meulen bekleedde gedurende 2012 diverse nevenfuncties, te weten: • • •

Docent aan de Vastgoed Academie (2012 en 2013) Directeur vennootschap (2012 en 2013) Vice voorzitter van de Raad van Commissarissen Woningcorporatie Poort6 (t/m juni 2012)

22/ 100

(iii)

• • • •


Mevrouw Karin Rosielle vervulde de volgende nevenfuncties:

(iv)

(ii) 3.8.4

Tegenstrijdige belangen

In het kader van tegenstrijdige belangen zijn geen onderwerpen bekend.

3.9 Horizontale dialoog en verantwoording Huis & Erf heeft met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen de volgende belanghebbenden benoemd:    

bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers; relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau; maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid; collega-corporaties.

De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2012 plaatsgevonden door middel van:

 



 




zes maal een regulier overleg met de Zelfstandige Huurdersvereniging (ZHV) en de directeur-bestuurder en het bijwonen van de ledenvergaderingen van Huis & Erf. Daarnaast zijn er twee overlegmomenten geweest met betrekking tot het Strategisch Voorraadbeleid, en de ZHV heeft een “kijkdag” gehad bij Huis & Erf; Er heeft twee maal overleg van leden van de Raad van Toezicht en de Zelfstandige Huurdersvereniging (ZHV) plaatsgevonden; Een maal heeft de directeur bestuurder met een afvaardiging van de Raad van Toezicht op verzoek van de ZHV de ledenvergadering van de ZHV bijgewoond er is vijf maal een regulier overleg met Ondernemingsraad (OR) en de directeurbestuurder geweest en vijf maal informeel overleg. Er is twee maal overleg geweest met de OR en de RvT; vier maal is er overleg op bestuurlijk niveau met de gemeente Schijndel geweest en drie maal overleg op bestuurlijk niveau met de gemeente Sint Michielsgestel. Het betreft in deze de voor volkshuisvesting verantwoordelijke wethouders en de directeurbestuurder van Huis & Erf en de beleidsmedewerkers; tussen diverse organisaties op het terrein van zorg en welzijn zijn informele overleggen geweest; tussen collega-corporaties binnen het werkgebied van Huis & Erf zijn eveneens diverse overleggen op bestuurlijk niveau gevoerd.

23/ 100

(iii)



(iv)

(ii)

3.10

Onafhankelijke externe accountant

De onafhankelijke externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht na advies van de directeur-bestuurder. Meer dan 20 jaar is Deloitte de accountant van Huis & Erf geweest. In 2012 heeft er een accountantsselectie plaatsgevonden en is PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (PWC) met als eindverantwoordelijk partner A.J.M. Vercammen RA verkozen tot nieuwe accountant met ingang van het boekjaar 2012. Er worden door de onafhankelijke externe accountant, naast reguliere en fiscale werkzaamheden, ook activiteiten verricht op het gebied van onder andere subsidieaanvragen. De onafhankelijke externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de onafhankelijke externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten tot goedkeuring van het jaarverslag. Tijdens deze vergadering kan de Raad van Toezicht aan de onafhankelijke externe accountant vragen stellen over zijn verklaring aangaande de getrouwheid van de jaarrekening.

3.11

Visitatie

In 2007 heeft bij Huis & Erf een visitatie plaatsgevonden. In 2011 zou opnieuw een visitatie moeten plaatsvinden, deze is echter uitgesteld. Hiervoor is door Aedes dispensatie verleend. Als reden hiervoor wordt aangegeven dat de communicatie met de ‘buitenwereld’ erg belast is geweest met interne strubbelingen. Het streven was om eind 2012 of in 2013 een visitatie te laten uitvoeren. In 2012 is besloten aan Aedes nogmaals dispensatie te vragen. De reden hiervoor was dat er vanaf medio 2012 sprake was van een zogenaamde doorstart van de in 2011 in gang gezette reorganisatie. Hierdoor was het niet goed mogelijk een visitatie te organiseren. De gevraagde dispensatie is verleend door Aedes, de visitatie staat voor de eerste helft van het jaar 2013 gepland.

3.12

Interne risicobeheersings- en controlesystemen

24/ 100

(iii)

3.12.2 Integraal intern controleplan In 2012 is een auditjaarplan geïntroduceerd. Dit auditjaarplan bevat de interne auditdoelstellingen inclusief vooraf vastgestelde te auditen bedrijfsprocessen. Bij Huis & Erf is bewust gekozen om met een intern auditteam te werken, waarin beoogd wordt de disciplines Klant & Wonen, Vastgoed en Financiën erin vertegenwoordigd te laten zijn. Deze keuze is ontstaan uit de overtuiging, dat een brede bewustwording en het gezamenlijk komen tot inzichten, het draagvlak om de interne processen (daar waar nodig) kwalitatief te verbeteren, extra vergroot. In het derde kwartaal van 2012 is het auditteam van start gegaan. In 2012 is tevens het auditjaarplan voor 2013 vastgesteld. Bij de implementatie van de risicomanagementstructuur in 2013 wordt nadrukkelijk de synergie tussen het auditplan en de risicomanagementstructuur gezocht.


3.12.1 Inrichting van de informatievoorziening De interne informatievoorziening is per 2012 uitgewerkt in het intern Toezicht- en Toetsingskader. In dit kaderdocument zijn de inhoud en frequentie van de interne, informatieve en verantwoordingsrapportages aan directeur-bestuurder en Raad van Toezicht beschreven. Integrale rapportages aan de Raad van Toezicht vinden op kwartaalfrequentie plaats. In deze kwartaalrapportages wordt de voortgang van alle bedrijfsdoelstellingen, algemene- en beleidsontwikkelingen en (financiële) resultaten opgenomen.

(iv)

(ii) 3.12.3 Risicomanagement Huis & Erf besteedt in de kwartaalrapportage aandacht aan het onderwerp risicomanagement. Dit om bewust te worden van de grootste risicovolle invloeden van binnen en van buiten de organisatie. Risico’s worden bij besluitvorming betrokken maar hebben nog geen structureel karakter. Eind 2012 is het implementatieplan voor de introductie van een zichtbare risicomanagementstructuur opgesteld. Begin 2013 hebben het management en de directeur-bestuur zich aan dit plan verbonden. De voornaamste doelstellingen zijn: • • • • • •

het vergroten van risicobewustwording in de organisatie; uitvoeren van een strategische en operationele risicoanalyse; introductie van een risico-inventarisatiecyclus; het benoemen en monitoren van risicopijlers op strategisch en tactisch niveau; het koppelen en uitwerken van beheersmaatregelen aan benoemde risicopijlers; het zichtbaar positioneren van risico-inventarisaties in besluitvormingsprocessen.

De uitkomsten van de risico-inventarisatie en -analyse geven nieuwe input voor het interne controleplan. Na gereedkomen maakt de risicomanagementstructuur (risicomanagement, interne controle en interne informatievoorziening) een samenhangend risicobeheersings- en controlesysteem compleet. Vervolgens rest Huis & Erf de taak het gecreëerde framework blijvend toe te passen, uit te dragen en te verbeteren.

3.13

Treasury

3.13.1 Financieringspositie De financieringspositie van een woningcorporatie wordt in belangrijke mate beïnvloed door de achtervangpositie van het Rijk. Deze vindt zijn uitwerking in het verkrijgen van borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Om voor borging in aanmerking te komen, wordt met name de liquiditeitspositie op korte en lange termijn beoordeeld. Deze liquiditeitspositie wordt vooral beoordeeld vanuit de interest coverage ratio (ICR of rentedekkingsratio) en de debt service coverage ratio (DSCR of schulddekkingsratio). Beide ratio’s tonen in welke mate de corporatie aan haar renteverplichtingen (middels de ICR) of fictieve aflossingsverplichtingen kan voldoen (DSCR).

Uitgaande van de liquiditeitspositie van Huis & Erf zou borging met WSW-achtervang geen probleem behoeven te zijn. Het WSW heeft echter naar aanleiding van bestuurlijke perikelen in 2010 en 2011 een nauwlettendere focus op Huis & Erf gehad. In 2012 is gewerkt aan het herstel van de relatie met het WSW. Als resultaat daarvan heeft het WSW in 2012 daadwerkelijk een ruimer generiek faciliteringsvolume afgegeven. Voor 2013 wordt verwacht dat de verbeterde relatie zal resulteren in opnieuw een jaar overstijgend generiek faciliteringsvolume. In 2013 wordt geen additionele- of herfinancieringsbehoefte verwacht.

25/ 100

(iii)

Het WSW hanteert een minimale norm voor de DSCR van 1,00. Daarbij wordt de methode van fictief aflossen gehanteerd. Als uitgangspunt wordt genomen dat de bestaande leningenportefeuille jaarlijks met 2% wordt afgelost. Beoordeeld wordt of een corporatie uit de operationele kasstromen aan de verplichtingen van rentebetalingen en 2% fictieve aflossingen kan voldoen. Huis & Erf voldoet aan de gestelde norm van 1,00. In paragraaf 4.10.5 wordt de DSCR getoond.


In de sector wordt een minimale ICR-norm gebruikt van 1,40. Huis & Erf hanteert een minimale norm van 1,60. Dit om meer ruimte te hebben om onverwachte externe invloeden op te kunnen vangen. Huis & Erf voldoet in 2012 aan de gestelde norm. In paragraaf 4.10.5 wordt het verloop van de ICR in grafiekvorm getoond.

(iv)

(ii) 3.13.2 Treasurykaders Huis & Erf beschikt over een treasurystatuut. In 2012 is het treasurystatuut herschreven en getoetst aan de nieuwe regelgeving van het Ministerie. Jaarlijks stelt Huis & Erf een treasuryjaarplan op, waarin voorgenomen treasuryactiviteiten en doelstellingen worden opgenomen. 3.13.3 Portefeuille structuur Huis & Erf had eind 2012 een leningenportefeuille met een omvang van € 78,9 miljoen. De leningenportefeuille is samengesteld uit aflossingsvrije leningen en leningen met een aflossing structuur. In onderstaande grafiek is de verhouding tussen de aflossingsvrije en leningen met een aflossingsstructuur weergegeven. Portefeuillestructuur naar aflossingsvorm 31-12-2012 (x € 1 mln) 13 14

52

Annuïteiten lening

Lineaire lening

Aflossingvrije lening

€ 57.614.000

Aflossing hoofdsom Aflossingstermijnen Aangetrokken aflossingsvrije leningen Aangetrokken lineaire leningen

€ -4.000.000 € -670.000 € 16.000.000 € 10.000.000

Eindstand leningenportefeuille 31-12

€ 78.944.000

3.13.4 Renterisico’s Renterisico’s zijn bijna onlosmakelijk gekoppeld aan een leningenportefeuille. De portefeuille is samengesteld uit 23 leningen met een zeer diverse looptijd en een uiteenlopende rentestructuur. Een derde deel van de omvang van de portefeuille kent binnen vijf jaar een gedeeltelijke renteherziening door spreadherzieningen. Het resterende deel heeft een vaste rentestructuur of een rente die om de tien jaar wordt herzien. De renterisico’s per 31 december 2012 worden gepresenteerd in onderstaand overzicht.

26/ 100

(iii)

Beginstand leningenportefeuille 1-1


De gemiddelde gewogen rentevoet van de leningenportefeuille per 31 december 2012 bedraagt 3,65%. De leningenportefeuille ondervond in 2012 de onderstaande mutaties:

(iv)

(ii)

Renterisico's x € 1 mln (conform WSW-methodiek) per 31-12-2012 14

Spreadherziening

12 Variabele rente

10 1

8

Renteherziening

10 6

8

10

5

4 2

2

2

2016

2017

Aflossing hoofdsom

8 1

5

2

2

3

2013

2014

2015

2018

2019

2020

2021

2022

max. 15% renterisico WSW 31-12-2012


3.13.5 Rente-instrumenten Huis & Erf gebruikt nauwelijks rente-instrumenten om haar renteposities af te dekken. Momenteel is er één derivaat in de vorm van een swap (payer swap) in de portefeuille. Deze swap heeft een nog relatief beperkte looptijd (tot juli 2014). De swap dekt een rentepositie af voor een omvang van € 8 miljoen en is gekoppeld aan een variabel rentende lening van € 10 miljoen. De looptijd van de swap is gekoppeld aan de looptijd van de betreffende lening. De marktwaarde van de swap is op 31 december 2012 € 719.000 negatief. Op de derivatenpositie is een threshold van € 4,6 miljoen van toepassing. Deze threshold is ruimschoots voldoende om mogelijke bijstortingsverplichtingen (margin calls) uit te sluiten. Dit is ook uit de stresstest gebleken die in de tweede helft van 2012 door het Centraal Fonds Volkshuivesting (CFV) is uitgevoerd.

(iii)

27/ 100

(iv)

28/ 100

(iii)


(ii)

(iv)

(ii)

Hoofdstuk: Volkshuisvestingsverslag

4 Volkshuisvestingsverslag

(iii)

29/ 100

(iv)

(ii)

4.1 Algemeen Het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting van het gevoerde beleid ten aanzien van de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH, artikel 26 lid 2). Aan de orde komen:      

kwaliteit van de woongelegenheden; huisvesting van de doelgroep; betrokkenheid van de bewoners; leefbaarheid; financiën; wonen en zorg.

Op deze prestatievelden wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan. In deze algemene beschouwing wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen en gebeurtenissen die van invloed zijn geweest op het functioneren van Huis & Erf.

4.2 Het kwaliteitsbeleid 4.2.1 Het in standhouden en verbeteren van het bezit Het vernieuwen en in standhouden van woningen wordt naast technische en markttechnische redenen mede bepaald door het kader van Strategisch Voorraad Beleid. Dat wil zeggen dat keuzes om iets wel of niet te doen uitdrukkelijker bepaald worden door de functie van de woning op de lokale woningmarkt, nu en in de toekomst. Dagelijks Onderhoud Het dagelijks onderhoud is opgebouwd uit reparatieonderhoud (storingen) en contractbeheer. Het totaal aantal woningen in beheer bedraagt ultimo 2012 3.410 tegenover 3.410 in 2011.

Op 1 januari 2012 is Huis & Erf, in het kader van haar kwaliteitsbeleid, van start gegaan met het aanbieden van een serviceabonnement. Wanneer de huurder een serviceabonnement afsluit, verricht Huis & Erf, tegen een kleine maandelijkse vergoeding, werkzaamheden die normaal onder verantwoordelijkheid en voor rekening van de huurder zijn. Het OnderhoudsABC is hier op aangepast. Dit alles draagt bij tot het in standhouden van de kwaliteit van de woning. In 2012 zijn er 524 serviceabonnement-opdrachten in uitvoering genomen.

30/ 100

(iii)

Het contractbeheer betreft de werkzaamheden op basis van onderhoudscontracten met aannemers. Het contractbeheer omvat onderhoud aan trapliften, rioolontstoppingen, schoonmaak goten, liftonderhoud, cv– en combiketels, elektrische schuifdeuren en deurdrangers, brandmeldinstallaties, brandblusinstallaties, bliksembeveiliging, ketelhuizen, luchtbehandelingsinstallaties en mechanische ventilatie.


Onder reparatieonderhoud worden alle kosten geregistreerd die te maken hebben met de afhandeling van reparatieverzoeken van individuele woningen, garages, overige bedrijfsruimten en complexen. Reparatieverzoeken worden vanaf 2012 geregistreerd naar onderhoudsactiviteit in reparatieonderhoud, onderhoud serviceabonnementen en glasherstel. Door wijziging in registratie is het aantal specifieke reparatieopdrachten sterk gedaald: van 3.660 in 2011 naar 2.618 in 2012.

(iv)

(ii) 4.2.2 Energie Energielabels op 31 december 2012

Voor het beheren van de energielabels is in 2012 het programma Vabi Assets Energie aangeschaft waar dit voorheen geheel bij een externe partner was ondergebracht. De wijzigingen en afmeldingen van de energielabels worden nu gedaan vanuit de automatisering bij Huis & Erf. De uitvoering hiervan is ondergebracht bij een daarvoor gecertificeerde externe partner. Alle energielabels van het bestaande bezit, met uitzondering van de in 2012 opgeleverde nieuwbouwcomplexen, zijn geactualiseerd en afgemeld bij agentschap.nl. De woningen van de nieuwbouwcomplexen worden in 2013 voorzien van een definitief label. De nieuwbouwwoningen zijn wel opgenomen in bovenstaand overzicht. Het energielabel is in 2012 onderdeel geworden van het woningwaarderingsprofiel van de woning. In de tabel is het woningbezit van Huis & Erf afgezet tegen de laatst bekende landelijke gegevens van 2010 (bron: Aedes bedrijfstakinformatie 2010).

Kleine woningaanpassingen op medische gronden worden volgens afspraak met de gemeenten tegen vaste prijsafspraken aangebracht. Voor grotere aanpassingen is een medische indicatie en goedkeuring van de gemeente noodzakelijk. 4.2.5 Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud heeft als doel de woning in goede staat van onderhoud en zonder gebreken beschikbaar te stellen aan de nieuwe bewoners. De kosten hiervoor worden gedefinieerd als: alle onderhouds- en reparatiekosten die bij mutatie worden gemaakt. De

31/ 100

(iii)

4.2.4 Overige veranderingen en vernieuwingen Verbouwingsverzoeken van bewoners en woningaanpassingen op medische gronden worden beoordeeld op technische aspecten, risico’s van overlast voor de omgeving en de gevolgen voor de verhuurbaarheid. Voor het zelf aanbrengen van veranderingen in de woning is alleen toestemming nodig voor grote veranderingen. Wel worden bij het achterlaten van veranderingen in de woning eisen gesteld aan de technische specificaties, de veiligheid en de verhuurbaarheid.


4.2.3 Onderhoud in de woning In 2012 heeft Huis & Erf de omslag gemaakt van vraaggestuurd onderhoud naar meer planmatig onderhoud. Het uitvoeren van werkzaamheden op deze wijze is organisatorisch eenvoudiger te plannen, vergt minder voorbereidingscapaciteit van de organisatie en is goedkoper in de realisatie. In 2012 is nieuw integraal strategisch voorraadbeleid (SVB) ontwikkeld en is de basiskwaliteit bestaande voorraad en nieuwbouw geactualiseerd. Hierin zijn de kaders en randvoorwaarden waarbinnen er keuzevrijheid is voor de huurders opnieuw bepaald. De werkzaamheden in de woning worden planmatig uitgevoerd, binnen de kaders van het SVB en de basiskwaliteit.

(iv)

(ii) kosten die te maken hebben met het op niveau brengen van de woning waarvan de huurder eerder niet deelnam aan een projectmatige verbetering, worden vanaf 2012 apart geregistreerd. Bij mutatie worden de woningen zo nodig voorzien van nieuw hang- en sluitwerk.

Aantal mutaties Mutatieonderhoud minder ingrijpend Mutatieonderhoud ingrijpend Kosten gemiddeld per opdracht Gemiddelde leeftijd woning

2012 216 208 8 863 33 jaar

2011 222 165 57 2.673 34 jaar

In de gemiddelde kosten per opdracht zijn opgenomen de kosten van 21 stuks minder ingrijpende mutaties (kosten < € 2.300,-) en van 3 ingrijpende mutaties (kosten >€ 2.300,-) vanuit het jaar 2011 die in 2012 zijn afgehandeld. De lagere kosten per mutatieopdracht zijn het gevolg van het gesplitst registreren van mutatiekosten en de projectmatige verbeteringen in de woning bij onderhoud. 4.2.6 Planmatig onderhoud Dit onderhoud heeft een relatief korte cyclustijd tot zeven jaar, waarbij geen fundamentele wijzigingen in of aan de woning worden aangebracht. Doel hierbij is het in standhouden van het bezit. Voorbeelden hiervan zijn: het onderhoud aan verwarmingsinstallaties en centrale verwarmingsketels, mechanische ventilatie, elektrische deuren, liften, schoonmaken van goten, onderhoud van platte daken en het buitenschilderwerk. Gelijktijdig met planmatig onderhoud worden energiebesparende maatregelen getroffen. Bepalend hierin is het isoleren van de buitenschil en het toepassen van HR-ketels.

De onderhoudsbegroting bij Huis & Erf wordt al jaren op dezelfde traditionele wijze opgesteld. Uitgangspunt is de theoretische levensduur van elementen. Het resultaat is een degelijke onderhoudsplanning op technische elementen en uitgangspunten. In 2011 is er een analyse uitgevoerd naar de wijze van totstandkoming van de Meerjaren Onderhoudsbegroting. Conclusie van dit onderzoek is dat de huidige manier van begroten objectiever en betrouwbaarder kan worden uitgevoerd, waarbij rekening wordt gehouden met conditiemeting. Hiervoor wordt in 2013 een geschikt softwarepakket aangeschaft. Wanneer hiermee wordt gewerkt, ontstaat een eenduidige en onafhankelijke beeldvorming van het bezit, rekening houdend met de conditie van de woning. Afhankelijk van het

32/ 100

(iii)

4.2.7 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting Jaarlijks wordt de Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB) geactualiseerd op basis van nieuwe uitgangspunten en wijzigingen die zijn opgetreden.


In 2012 realiseerde Huis & Erf de volgende projecten:  169 cv-ketels vervangen;  5 nieuwe cv-installaties aangelegd;  114 woningen schoorstenen en/of voegwerk hersteld;  24 woningen voor en/of achterdeur vervangen;  47 woningen dakramen vervangen;  45 woningen/bergingen goten vernieuwd;  2 boilers vervangen;  42 keukens vervangen;  14 badkamers en 9 toiletten vernieuwd;  454 woningen en 68 garages geschilderd en bijbehorende bouwkundige werkzaamheden verricht.

(iv)

(ii) onderhoudsbeleid en het Strategisch Voorraad Beleid worden dan per complex de maatregelen bepaald in de MJOB. Voor de jaren 2013 en verder zijn in 2012 doelstellingen geformuleerd. De taakstelling voor 2013 is om per woning maximaal (gemiddelde norm) €1.500 per jaar uit te geven. In 2014 zal deze norm worden bijgesteld naar €1.400 en voor 2015 en verder €1.300. 4.2.8

Overige werkzaamheden

Glasschade Riolering ontstoppen Storingen en reparatieverzoeken Woningaanpassingen i.v.m. handicap minder ingrijpend (< € 2,300) Woningaanpassingen i.v.m. handicap ingrijpend (> € 2,300) Brand- en stormschades Mutatieschades

2012 159 597 4977

2011 164 665 5.060

8 3 5 28

62 4 16 28

4.2.9 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking In onderstaande tabel wordt een vergelijking gemaakt tussen de begrote bedragen en de kosten in 2012. De verschillen worden afzonderlijk toegelicht.

Omschrijving Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud

Begroot 2012 € 1.237.493 € 4.552.858 € 171.796

Kosten 2012 € 1.030.556 € 2.175.626 € 196.746

33/ 100

(iii)

Planmatig onderhoud  het budget voor het planmatig onderhoud wijkt aanzienlijk af van de uitgaven. Tot en met het tweede kwartaal is er een minimaal aantal projecten met betrekking tot planmatig onderhoud opgestart. April 2012 is het besluit genomen om het planmatig onderhoud daar waar mogelijk op te schorten totdat er duidelijkheid was over de liquiditeitspositie. In het derde kwartaal is het verstrekken van opdrachten weer goed op gang gekomen. Projecten die niet in 2012 in opdracht zijn gegeven, zijn in de begroting doorgeschoven naar 2013 of verder;  voor isolatiewerkzaamheden is een bedrag van € 223.229 voorzien, de kosten zijn € 33.191. Ook hier zijn de sterk achterblijvende uitgaven mede een gevolg van het later in opdracht geven van projecten. Het isoleren is direct gekoppeld aan de uitvoering van schilderwerk. Bewoners ontvangen afhankelijk van de investering een huurverhogingsvoorstel en na akkoord vindt uitvoering plaats. Sinds 2010 vinden isolatiewerkzaamheden alleen plaats tegen huurverhoging. Als gevolg hiervan is het aantal deelnemers fors gedaald en daarmee ook de uitgaven. Uit milieuoverwegingen en rekening houdend met de totale woonlasten van bewoners is dit een ongewenst effect. In het in 2013 te actualiseren energiebeleid en in het strategisch voorraadbeleid zal hier extra aandacht aan besteed worden.


Dagelijks onderhoud  daling van de kosten reparatieverzoeken als gevolg van minder omvangrijke herstellingen per opdracht;  daling door positieve resultaten in de aanbesteding van de contractwerkzaamheden;

(iv)

(ii) Mutatie-onderhoud De begroting voor mutaties is voornamelijk gebaseerd op historische gegevens. Het betreft hier het primaire onderhoud om de woning weer verhuurbaar te maken. Bij mutatie worden ook eerder achtergebleven projectmatige werkzaamheden alsnog gerealiseerd. Hiervoor is bij planmatig onderhoud een bedrag van € 493.493 voorzien, de kosten zijn € 374.248. Er zijn minder uitgaven door uitvoering van minder omvangrijke opdrachten dan voorzien. Woningaanpassingen Het aantal woningaanpassingen in huurwoningen is sterk afgenomen van 66 naar 11. De daling is een direct gevolg van gewijzigd beleid (strengere criteria van acceptatie woningaanpassingen) bij de gemeenten. In 2011 was er eveneens een sterke daling in vooral de grotere aanpassingen. Dit heeft zich nu doorgezet naar de kleinere aanpassingen. Met het afnemen van de aantallen zijn ook de kosten evenredig minder: € 45.875 begroot versus € 35.130 kosten. Woningaanpassingen worden voor een groot gedeelte gesubsidieerd door de gemeenten, waardoor de werkelijke kosten voor Huis & Erf nihil zijn. Schades Schades zijn ingeschat op basis van eerdere ervaringen. In 2012 zijn vijf brandschades opgetreden en geen stormschades. Ook hier gaat het over de werkelijke kosten. Het merendeel van de kosten, behoudens eigen risico, wordt vergoed door de verzekering. Mutatieschades In dit verslagjaar zijn achtentwintig mutatieschades opgetreden. Voor zover mogelijk worden deze in rekening gebracht bij de vertrekkende huurder.

4.3 Het verlenen van vastgoeddiensten aan bewoners Het verlenen van diensten aan bewoners betreft in hoofdzaak huismeesteractiviteiten, tuinonderhoud, schoonmaakonderhoud en glasbewassing van gemeenschappelijke ruimten bij gestapelde woningen. Ook is bij een aantal woongebouwen centrale was- en drooggelegenheden aangebracht. Er is in 2012 een eerste aanzet gemaakt met een onderzoek naar de inzet, tarifering en doorbelasting van de huismeesterkosten. In 2013 vindt een nadere uitwerking hiervan plaats. Uit een analyse is komen vast te staan dat er geen eenduidige systematiek is en er niet, of onvoldoende, wordt doorbelast op basis van werkelijke kosten. Indexatie van tarieven heeft jarenlang niet plaatsgevonden.

In 2012 is een visiedocument opgesteld over plaats en legitimering van de servicedienst binnen de organisatie. De servicedienst is met de reorganisatie van 2011 geplaatst onder de afdeling Klant & Wonen. De motivatie hiervoor was het uitgangspunt dat de servicedienst een front-office taak heeft. Daarvoor zijn korte lijnen nodig om klantgerichter te werk te gaan. De servicedienst fungeert als een interne aannemer. Vanwege deze status hoeft ze niet onder Klant & Wonen te vallen. De servicedienst is per augustus ondergebracht onder de afdeling Vastgoed. Hierdoor is er meer aansluiting voor de medewerkers op het gebied van de vaktechniek. De korte lijnen om klantgerichter te werken blijven hierbij gehandhaafd.

34/ 100

(iii)

Huis & Erf werkt met een eigen servicedienst die werkzaamheden verricht op het gebied van klachten en serviceverzoeken, mutatiewerkzaamheden en planmatig onderhoud. De meewerkend voorman stuurt zes vaklieden en de magazijnbeheerder aan.


4.4 Interne Servicedienst

(iv)

(ii) De servicedienst blijft alleen werken voor Huis & Erf, niet voor commerciële diensten aan derden. Met uitzondering van specifieke afspraken voor maatschappelijke organisaties zoals de congregatie van de Zusters van Liefde en Skopos. Het hebben van een eigen servicedienst biedt het voordeel dat serviceverzoeken snel en adequaat opgelost worden. Op deze manier houden we ook goed zicht op de kwaliteit van het bezit en kiezen we bewust voor een persoonlijke benadering en klantcontact in onze dienstverlening.

4.5 Nieuwbouw In deze paragraaf worden de projecten weergegeven waarbij in 2012 het project is voltooid dan wel is gestart met de bouw. 4.5.1

Schijndel, Deken Baekershof fase 3



12 65-plus-appartementen, dure huur (niet-DAEB), gemiddeld € 782 per maand



gemeenschappelijke bergingen en terrein

Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten

Deken Baekershof (fase 3) 12 2011 € 2.959.000

Architect Aannemer

BAS Architectuur Wijnen Bouw Schijndel

In het project zijn domoticavoorzieningen aangebracht. Gelijktijdig met de 3e fase zijn de fietsenbergingen en containerruimten van alle 55 appartementen gebouwd en zijn het parkeerterrein en de groenvoorzieningen gerealiseerd. De appartementen zijn in december 2011 opgeleverd. Het parkeerterrein en groenvoorziening zijn in maart 2012 opgeleverd.

• • •

21 appartementen, sociale huur (DAEB), € 616 per maand inclusief een parkeerplaats 13 appartementen, koop (niet-DAEB), €185.000 / € 275.000 inclusief parkeerplaats v.o.n. 17 appartementen, koopgarant (niet-DAEB), €185.000 / € 275.000 inclusief parkeerplaats v.o.n. (kortingspercentage 25%) 11 appartementen, koopgarant (niet-DAEB), €168.000 / €182.000 inclusief parkeerplaats v.o.n. (kortingspercentage 10%)


Lidwinahof (huur) 21 2012 € 3.818.000

Architect Aannemer

VVKH Architecten Bouwbedrijf Hazenberg


•

Schijndel, Lidwinahof

35/ 100

(iii)

4.5.2

(iv)

(ii) Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten

Lidwinahof (koop) 41 2012 € 6.850.000

Architect Aannemer

VVKH Architecten Bouwbedrijf Hazenberg

Om de nieuwbouw mogelijk te maken zijn 32 seniorenwoningen gesloopt. Stedenbouwkundig vormt de nieuwbouw een geheel met het monument Lidwina, dat in de zomer van 2009 is opgeleverd en in gebruik genomen. In oktober 2010 is gestart met de uitvoering en in juni 2012 zijn ze opgeleverd.

• •


Vicaris van Alphenstraat (huur) 13 2012 € 2.518.000

Architect Aannemer

Van Vessem Architecten Gebr. Van Stiphout


Vicaris van Alphenstraat (comm. ruimten) 6 2012 € 4.112.000

Architect Aannemer



Vicaris van Alphenstraat (koop) 21 2012 € 3.810.000

Architect Aannemer


Aangekocht van Brinvast uit Schijndel op 18 november 2010. De bouw is eind 2010 gestart en is in september 2012 opgeleverd.


•

Schijndel, Vicaris van Alphenstraat 13 appartementen, sociale huur (DAEB), € 598 per maand + € 55 per maand per parkeerplaats 21 appartementen, koopgarant (niet-DAEB), gem. € 200.000 v.o.n. (kortingspercentage 10%) commerciële ruimten op de begane grond, verkoop (niet-DAEB) inclusief parkeerplaatsen in de parkeerkelder

36/ 100

(iii)

4.5.3 •

(iv)

(ii) 4.5.4 

Vught, Spechtrand (voorheen Djalakstraat)

8 appartementen, sociale huur (DAEB), € 529 per maand.


Spechtrand 8 2012 € 1.480.000

Architect Aannemer

Molenaar, Bol & Van Dillen Janssen de Jong Bouw

In 2008 nam Huis & Erf voor dit plan deel aan de inschrijving die door de gemeente Vught was uitgeschreven. Op basis van de geboden kwaliteit heeft de gemeente het plan aan Huis & Erf gegund. Daarop volgend is op 4 september 2008 de Ontwikkel- en realisatieovereenkomst tussen Huis & Erf en de gemeente Vught ondertekend. In 2010 is de bouwvergunning verleend. Met de uitvoering is in oktober 2011 gestart en het complex is in september 2012 opgeleverd.



40 PG-plaatsen en 1 zorginfra (DAEB)



26 beschermd wonen appartementen, sociale huur (DAEB), € 500 per maand



13 appartementen, sociale huur (DAEB), € 651 per maand


Berlerode (fase 1) 80 2013 €13.295.000

Architect Aannemer

Elemans, Postma, Van Den Hork Hendriks Coppelmans uden

Voor de herontwikkeling van verpleeg- en verzorgingshuis Berlerode is door Vivent in 2007 een inschrijving georganiseerd. De ontwikkeling is ter hand genomen door de hoogste bieder, Hendriks Coppelmans uit Uden. Aangezien het grootste deel van de plannen verhuur betreft, is Hendriks Coppelmans met Huis & Erf in overleg gegaan om het vastgoed te verkopen aan Huis & Erf en om het te verhuren aan Vivent. De prijsen contractonderhandelingen tussen de diverse partijen zijn in februari 2012 afgerond en er zijn 10 pg plaatsen toegevoegd. In mei 2012 kon met de bouw worden begonnen en volgens planning zal de eerste fase in december van 2013 worden opgeleverd.


Berlicum, Berlerode fase 1

37/ 100

(iii)

4.5.5

(iv)

(ii) 4.5.6 

Berlicum, Berlerode fase 2

12 appartementen, sociale huur (DAEB), € 651 per maand


Berlerode (fase 2) 12 2014 € 2.780.000

Architect Aannemer

Elemans, Postma, Van Den Hork Hendriks Coppelmans uden

Direct na de oplevering van fase 1 wordt gestart met de bouw van fase 2, die volgens planning in december 2014 wordt opgeleverd.

4.5.7

Den Dungen, Grinsel



13 begeleid wonen appartementen, sociale huur (DAEB), € 478 per maand



1 gezamenlijke woonkamer voor begeleid wonen (DAEB), in samenwerking met Stichting Eigen Stek


Grinsel 14 2012 € 2.818.000

Architect Aannemer

Quadrant Architecten Hoefnagel


Midden 2007 kreeg Huis & Erf van de gemeente Sint-Michielsgestel het verzoek mee te werken aan een oplossing voor de ontwikkeling van Grinsel-Triestpad. Samen met bouwbedrijf Hoefnagel en architectenbureau Quadrant is dat gelukt en heeft Huis & Erf in bouwteam met de overlegpartijen de huurappartementen ontwikkeld. De appartementen zijn september 2012 opgeleverd.

(iii)

38/ 100

(iv)

(ii)

4.6 Het beheren en verhuren van woningen 4.6.1

Wijzigingen in beleid

OnderhoudsABC De in 2011 aangekondigde verplichtstelling van deelname aan het OnderhoudsABC, de glas- en rioolservice, voor bestaande en nieuwe klanten, leidde tot veel onvrede. Het eenzijdig aanpassen van het onderhoudsabonnement was in de optiek van de huurder niet wenselijk, en juridisch niet mogelijk. In mei 2012 heeft Huis & Erf daarom het OnderhoudsABC opnieuw beoordeeld en vervolgens is een andere weg ingeslagen. Op dit moment is de keuzevrijheid van bewoners gewaarborgd en kan elke huurder op eigen initiatief deelnemen aan het OnderhoudsABC. De glasservice is als standaardcomponent opgenomen in de huurovereenkomst. Voor rioolservice betalen de huurders van Huis & Erf niets. Dit ziet Huis & Erf als service aan haar huurders. Incassobeleid Tweede helft 2012 is een nieuw incassobeleid in de organisatie geïmplementeerd. Daarbij is ingezet op een meer sociale lijn, met mensen die het echt niet kunnen betalen wil Huis & Erf concrete betalingsafspraken maken. Huis & Erf spant zich in om haar huurders vooruit te laten betalen. Om te voorkomen dat huurders in betalingsproblemen komen, herinnert Huis & Erf de bewoners direct als de betaling niet op tijd binnen is. Wanneer een huurder de betalingsverplichting alsnog niet nakomt, dan wordt hij in gebreke gesteld. Bij het uitblijven van betaling of reactie zal Huis & Erf na beoordeling de vordering(en) uit handen geven aan de gerechtsdeurwaarder. In het uiterste geval kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Per 1 juli 2012 is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten in werking getreden. Huis & Erf heeft daarvoor termijnen aan moeten scherpen en afspraken over incassokosten gemaakt overeenkomstig de landelijke regelgeving.

4.6.2

Nieuwe ontwikkelingen

Regionale Woonruimteverdeling Huis & Erf wijst het vrijkomend woningaanbod toe via het eigen toewijzingssysteem. In de regio Den Bosch wordt door corporaties steeds meer gekeken of aansluiting bij de regionale woningtoewijzing (Woonservice) mogelijk is. Daarmee wordt het voor woningzoekenden

39/ 100

(iii)

Schijndel ontmoet Huis & Erf neemt deel aan het initiatief van de gemeente Schijndel, Schijndel Ontmoet. Het initiatief is erop gericht een digitaal platform voor de gemeente Schijndel op te richten waarop inwoners elkaar digitaal kunnen ontmoeten. Eén ingang voor alle zaken die spelen binnen Schijndel. Daartoe is het bedrijfs- en verenigingsleven uitgenodigd mee te doen bij de realisatie. Ook zorgpartijen nemen deel. Huis & Erf neemt deel aan het initiatief vanuit het besef dat social media belangrijk zijn voor het bereiken van nieuwe en bestaande klanten. Daarnaast omarmt Huis & Erf dit lokale initiatief vanuit het maatschappelijk belang dat bewoners laagdrempelig elkaar en organisaties moeten kunnen vinden. Het verder effectueren van de deelname door Huis & Erf vindt plaats in 2013.


Algemene Huurvoorwaarden Vanaf 1 januari 2013 gelden nieuwe Algemene huurvoorwaarden. Met de Zelfstandige Huurdersvereniging is in december 2012 naar de nieuwe voorwaarden toegewerkt. De voorwaarden zijn, hoewel juridisch van aard, beter leesbaar gemaakt voor de huurders dan voorheen.

(iv)

(ii) eenvoudiger om ook de woningen in het werkgebied van Huis & Erf te vinden. De huurmarkt houdt immers niet op bij de gemeentegrenzen. Huis & Erf heeft in juni 2012 aangegeven dat deelname aan de regionale woonruimteverdeling vooralsnog geparkeerd zou worden. De reden was de nog maar beperkte afschrijving van het huidige woningtoewijzingssysteem en de prioriteit voor het stroomlijnen van de interne organisatie. In de toekomst zal Huis & Erf de oriëntatie op deelname weer voortzetten. Wijziging openingstijden en bereikbaarheid Huis & Erf heeft, aansluitend bij de bezoekers- en bellersaantallen, haar dienstverlening aangepast. Er wordt een mix gezocht tussen efficiency, klantvriendelijkheid en het zorgen dat de huurder via alle communicatiekanalen in contact kan komen met medewerkers van Huis & Erf. Huis & Erf heeft een baliefunctie, spreekuren, telefonische spreekuren, telefonische bereikbaarheid en 24 uur mogelijkheid van meldingen per internet. Vanaf 1 oktober 2012 is daarom het kantoor op de vrijdagmiddag gesloten. De telefonische klachtenlijn voor onderhoudsklachten is elke werkdag vanaf kwart over acht tot kwart over twaalf bereikbaar.

Opmerking [Mme1]: ??

Nieuw ondernemingsplan Huis & Erf is in de herfst van 2012 gestart met het uitwerken van een nieuw ondernemingsplan. Dit plan gaat de komende jaren de koers van de organisatie aangeven. Het nieuwe ondernemingsplan is in juli 2013 gereed. 4.6.3 Verkoop Huis & Erf heeft een deel van haar bestaande woningbezit onder voorwaarden of marktconform te koop aangeboden. Huis & Erf wilde op deze wijze de klanten de mogelijkheden bieden om een woning te kopen.

Verkoop Onder Voorwaarden Huis & Erf heeft 140 woningen gelabeld voor Verkoop onder Voorwaarden (VoV). Deze woningen worden verkocht in Koopgarant of een andere variant van VoV. Dit zijn woningen waarvoor Huis & Erf de intentie heeft om deze niet terug in exploitatie te nemen. In 2012 heeft Huis & Erf 12 woningen aangekocht in verband met de terugkoopplicht. In totaal verkocht Huis & Erf in 2012 50 woningen, waarvan 49 woningen onder Koopgarant of een andere variant van VoV en één (zorg)complex marktconform. Het betreft 36 woningen nieuwbouw Vicaris van Alphenstraat en Lidwinahof en 14 bestaande woningen. Van de 50 woningen werden er zes reeds in 2011 aangekocht.

In 2012 kocht Huis & Erf geen gronden of woningen aan, anders dan uit hoofde van bestaande VOV-contracten.

40/ 100

(iii)

4.6.4 Aankoopbeleid Waar nodig koopt Huis & Erf woningen en/of gronden aan ten behoeve van ontwikkeling van nieuwe woongelegenheden of passend in de visie over huisvesting of gerelateerd aan de beoogde doelgroep. Woningen of gronden worden slechts aangekocht indien deze aansluiten bij bestaande en/of beoogde ontwikkeling.


Marktconforme verkoop In 2012 is er één (zorg)complex marktconform verkocht. Het betreft Nieuw Beekvliet. Dit complex is verkocht aan Stichting zorggroep Elde.

(iv)

(ii) 4.6.5 Huurprijsbeleid Jaarlijkse huurverhoging Huis & Erf voert conform de wettelijke bepalingen van 2012 een inflatievolgend huurbeleid. De huursomstijging (gemiddelde huurverhoging) in 2012 was daardoor 2,3%. Bezwaren huurverhoging Op grond van een aangezegde huurverhoging kan een huurder bij de Huurcommissie bezwaar maken tegen de nieuwe huurprijs. In 2012 maakten vier huurders hiervan gebruik. Huis & Erf heeft vervolgens drie bezwaren doorgestuurd naar de huurcommissie. Eén bezwaar werd ingetrokken door de huurder zelf. Van de drie is één bezwaar ongegrond verklaard, een ander heeft niet geleid tot een uitspraak omdat de huurprijs de liberalisatiegrens oversteeg en de laatste procedure is nog lopende. Huurverhoging na mutatie De huurprijs na mutatie wordt ook wel de streefhuur genoemd. De streefhuur wordt uitgedrukt als een percentage van de maximaal redelijke huur. In de maximaal redelijke huur komt de kwaliteit van de woning volgens het wettelijke woningwaarderingsstelsel tot uitdrukking. Per complex wordt een percentage vastgesteld op basis van de verhuurbaarheid en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Per 31 december 2012 had het hele woningbezit van Huis & Erf een gemiddelde huurprijs van 53,42% van maximaal redelijk. Huis & Erf beoogt op basis van het Plan van Aanpak van mei 2011 een hogere streefhuur voor haar totale woningbezit. Eind 2012 speelt intern een nieuwe discussie over de hoogte van de streefhuur. De ministeriële voorstellen rondom het woonakkoord, de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing van de overheid, spelen binnen die discussie een rol. 4.6.6 Woningzoekenden Huis & Erf biedt vrijkomende woningen via het aanbodmodel aan en plaatst de woningadvertenties op haar website en in de huis-aan-huisbladen. De volgorde wordt bepaald door de inschrijfdatum. De ingeschrevene met de langste inschrijftijd ontvangt een uitnodiging voor een toewijzingsgesprek. Wanneer de kandidaat kan aantonen aan de toewijzingscriteria te voldoen (inkomen conform inkomenstoetsen EU-regeling, aantal personen, leeftijd) wordt de woning definitief aangeboden.

Aantal reacties 1 2 3-9 10-19 20-49 50-99 >100 Totaal aantal actief woningzoekenden:

Aantal woningzoekenden 238 131 357 156 119 41 4 1046

41/ 100

(iii)

Voor 2012 is het aantal actief woningzoekenden:


Bij Huis & Erf staan op dit moment zo’n 7600 mensen ingeschreven als woningzoekende. Deze mensen zoeken niet allen actief. Woningzoekenden schreven zich in het verleden vaak ook wel in vanwege de opbouw van wachttijd. Pas in een later stadium proberen woningzoekenden hun wachttijd te verzilveren. Met het genoemde aantal woningzoekenden kan Huis & Erf niet zoveel, wel met het aantal actief woningzoekenden. Vanaf 2013 hanteert Huis & Erf als criterium voor het aantal actief woningzoekenden degene die gedurende het afgelopen jaar minimaal één keer op een vrijgekomen woning heeft gereageerd.

(iv)

(ii)

Urgent woningzoekenden (sociaal en medisch) Huis & Erf is er ook voor de urgent woningzoekenden, die buiten hun eigen schuld in een acute, niet voorzienbare, noodsituatie terechtkomen. Voorwaarde is dat de situatie alleen met een woning van Huis & Erf kan worden opgelost. Huis & Erf streeft ernaar om binnen een half jaar in de gemeente Schijndel of Sint-Michielsgestel een oplossing te vinden. Een externe deskundige instantie (bijv. maatschappelijk werk) beoordeelt of een woningzoekende voor urgentie in aanmerking komt. In 2012 zijn 42 sociale urgentieaanvragen ingediend. In 2011 waren dat er nog 66. Van de aanvragen zijn er in 2012 20 toegekend, vergelijkbaar met 2011. In 2012 werden daarnaast elf aanvragen voor medische urgentie ingediend (vergelijkbaar met 2011, twaalf stuks) en vier toegekend. Dit is gelijk met 2011. Het gaat vooral om oudere bewoners die door ouderdom of ziekte fysieke beperkingen ondervinden. Urgent woningzoekenden Overloop uit 2011 Aanvragen 2012 Afwijzingen 2012 Vervallen 2012 Totaal aantal Toewijzingen 2012 Overloop naar 2013

Sociaal

Medisch 0 42 22 0 20 20 0

0 11 6 1 4 4 0

Eind 2012 heeft Huis & Erf haar beleid rondom aanvragen voor urgentie aangescherpt. Besluitvorming hierover vindt plaats in 2013. Doel van de aanscherping is om het aantal aanvragen en toekenningen in relatie tot de kosten beter in balans te brengen. Alleen de urgenties die een kans van slagen hebben, worden doorgezet. Huisvesting statushouders De gemeenten Schijndel en Sint-Michielsgestel krijgen jaarlijks een taakstelling opgelegd om reguliere statushouders en zogenaamde ‘pardonners’ te huisvesten. Om deze taakstelling te kunnen realiseren doen beide gemeenten een beroep op Huis & Erf.

4.6.7 Huuropzeggingen In 2012 zijn 228 huurovereenkomsten opgezegd. In 2011 waren dit er 216. De mutatiegraad, exclusief verkopen, bedraagt 5,7%. Deze mutatiegraad ligt lager dan het landelijk gemiddelde (rond de 8%). Dit komt mede doordat Huis & Erf relatief weinig meergezinswoningen heeft met doorgaans een hogere mutatiegraad. 4.6.8

Verhuringen

Eind 2012 heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de efficiency van het verhuurmutatieproces van Huis & Erf. Verbeteringen zijn geïnventariseerd en worden in 2013

42/ 100

(iii)

Voor huisvesting van statushouders en pardonners heeft Huis & Erf in totaal veertien woningen direct beschikbaar gesteld.


In Schijndel werden in 2012 drie statushouders gehuisvest in één woning. Daarmee heeft Huis & Erf precies voldaan aan haar taak. In Sint-Michielsgestel had Huis & Erf de taakstelling om vijftien statushouders te huisvesten. Huis & Erf heeft dertien woningen kunnen aanbieden en ook dertien statushouders daadwerkelijk kunnen huisvesten. Corporatie De Kleine Meierij heeft de ontbrekende twee statushouders in haar bezit gehuisvest. Daarmee is de in 2011 opgelopen achterstand in het huisvesten van statushouders in 2012 volledig ingelopen.

(iv)

(ii) omgezet in activiteiten die de efficiency ten goede gaan komen. Leegstand wordt teruggedrongen en naar klanten toe wordt het proces duidelijker. De communicatie zal verbeteren. Ook interne afstemming zal efficiënter worden geregeld.

Verhuringen in 2012 aan huishoudens naar huurklassen volgens BBSH-grenzen Over 2012 Nieuwe verhuringen 2012 eenpersoons < 65 jaar eenpersoons < 65 jaar eenpersoons ouderen (> 65 jaar) eenpersoons ouderen (> 65 jaar)

Schijndel en Sint Michielsgestel

< inkomensgrens > inkomensgrens < inkomensgrens > inkomensgrens

totaal eenpersoons tweepersoons < 65 jaar tweepersoons < 65 jaar tweepersoons ouderen > 65 jaar tweepersoons ouderen > 65 jaar


totaal tweepersoons meerpersoons < 65 meerpersoons < 65 meerpersoons ouderen > 65 jaar meerpersoons ouderen > 65 jaar


totaal meerpersoons totaal

goedkoop betaalbaar bereikbaar 41 30 16 22 20 5 4 4 6 0 4 4

duur 0 0 0 1

totaal 87 47 14 9

67

58

31

1

157

4 1 1 0

25 11 5 1

7 1 4 0

0 0 0 0

36

6

42

12

0

60

0 0 0 0

26 5 0 0

3 2 0 0

0 2 0 0

29

0

31

5

2

38

73

131

48

13 10 1

9 0 0

3

255

De huur- en inkomensgrenzen conform het BBSH waren in 2012 als volgt:

2012 <€ 366,37 € 366,37 - € 561,98 € 561,98 - € 664,66 >€ 664,66

Verhuringen volgens BBSH In 2012 is 62% van de vrijgekomen woningen verhuurd aan eenpersoonshuishoudens, 23% aan tweepersoonshuishoudens en 15% aan drie- of meerpersoonshuishoudens. Een uitsplitsing van de toewijzing naar leeftijd laat zien, dat het aandeel ouderen (boven 65 jaar ) 13% van de nieuwe verhuringen bedraagt. Het aandeel van de vrijgekomen goedkope en betaalbare huurwoningen dat is toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen (onder de BBSH-inkomensgrenzen) bedraagt 69%. Reden hiervan is dat een groot aantal woningzoekenden een inkomen heeft boven de BBSH-inkomensgrenzen.


Huurgrens Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar Duur

2012 € 22.025,00 € 20.675,00 € 29.900,00 € 28.225,00

43/ 100

(iii)

Inkomensgrens Alleenstaand (onder de 65) Alleenstaand (65+) Meerpersoons (onder de 65) Meerpersoons (65+)

(iv)

(ii) Van de nieuwe verhuring in 2012 huurt 29% goedkoop, 51% betaalbaar, 19% bereikbaar en 1% in de categorie duur. In 2012 vonden 255 woningverhuringen plaats. Dat is een stijging van 21 woningen ten opzichte van 2011. Deze stijging heeft te maken met de oplevering van nieuwbouw Vicaris van Alphenstraat en Lidwinahof. De oplevering heeft de nodige doorstroming teweeg gebracht binnen de huurderspopulatie. Dat verklaart het verhoogde aantal verhuringen in 2012 en dan met name in het laatste kwartaal van 2012. Er zijn in 2012 vier huurovereenkomsten opgezegd wegens verkoop aan zittende bewoners via Koopgarant. Daarnaast heeft Huis & Erf in 2012 nog drie garages en één bedrijfsruimte verhuurd en elf objecten (parkeerplaatsen en grond). Reacties In 2012 zijn er 216 advertenties voor woningen gepubliceerd. Het aantal advertenties is niet gelijk aan het aantal verhuringen omdat termijnen niet altijd gelijk lopen: een woning kan in 2012 geadverteerd zijn, maar pas in 2013 verhuurd worden. Bij nieuwbouw wordt voor meerdere gelijke woningen slechts één advertentie geplaatst. Bovendien zijn de woningen die toegewezen zijn aan statushouders niet geadverteerd. Dit geldt ook voor de overige objecten, zoals garages, grond, parkeerplaatsen en bedrijfsruimten. Op de 216 advertenties kwamen 11.905 reacties, gemiddeld 55 per woning. In 2011 was het gemiddelde nog 52 per woning. Het totaal aantal reacties per woning in 2012 varieerde van 2 tot maximaal 158 per woning.

In combinatie met de huurtoeslagwetgeving streven we naar acceptabele woonlasten voor de primaire doelgroep. Huis & Erf wijst, conform de Europese regelgeving, minimaal 90% van de vrijgekomen woningen met een huur tot € 664,66 toe aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen onder € 34.085. Van de 255 verhuringen in 2012 zijn er 252 woningen, waarvan de woningtoewijzing ook in 2012 heeft plaatsgevonden, verhuurd met een kale huurprijs onder de € 664,66. In 2012 is 97,7% toegewezen aan de doelgroep van beleid. 2,3% van de toegewezen woningen is verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.085. Een deel daarvan is benodigd geweest voor de huisvesting van urgent woningzoekenden.

44/ 100

(iii)

Passendheid conform Europese regelgeving De verdeling en toewijzing van (huur)woningen in Schijndel en Sint-Michielsgestel vindt plaats op basis van de richtlijnen van het BBSH en de Huisvestingswet. Verder zijn afspraken met de gemeenten gemaakt in convenanten woonruimteverdeling. Huis & Erf stelt bij de woningadvertenties criteria ten aanzien van inkomen, huishoudgrootte, leeftijd en starter / doorstromer. Niet alle criteria worden bij elke woningaanbieding gebruikt. Woningzoekenden kunnen op een advertentie reageren. Alleen woningzoekenden die aan de toewijzingscriteria voldoen, komen voor de woning in aanmerking.


Inschrijfduur De gemiddelde inschrijfduur van de ingeschrevenen is gestegen van 55 maanden in 2011 naar 60 maanden in 2012. De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden die in 2012 ook daadwerkelijk een woning hebben gekregen bedraagt 65 maanden, dat is tien maanden minder dan in 2011. Een verklaring voor deze daling is gelegen in het feit dat in 2011 het nieuwbouwcomplex Deken Baekershof is opgeleverd. De senioren die daarop reageerden hadden over het algemeen een hoge inschrijfduur en dus een grote slagingskans. Huis & Erf meet de inschrijftijd vanaf het moment dat mensen ingeschreven staan. Niet iedereen wil dan al direct een woning, veel woningzoekenden staan ‘voor de zekerheid’ ingeschreven.

(iv)

(ii) 4.6.9 Huurtoeslag Een belangrijk instrument in de volkshuisvesting is de huurtoeslag. Op basis van het inkomen kan door het Rijk een bijdrage verleend worden in de kosten van woninghuur. Ook in 2012 heeft Huis & Erf veel moeite gedaan om alle bewoners, die mogelijk recht hebben op huurtoeslag, daarvan op de hoogte te brengen. Huis & Erf is niet op de hoogte van het totaal aantal toeslaggerechtigden. Huis & Erf heeft alleen zicht op de huurtoeslag die, namens de huurders, direct door de Belastingdienst wordt overgemaakt naar Huis & Erf. Voor 633 toeslaggerechtigden werd in 2012 de huurtoeslag rechtstreeks aan Huis & Erf overgemaakt. Deze toeslaggerechtigden ontvingen gemiddeld € 150,06 aan huurtoeslag per maand. In 2011 ging het nog om 683 huishoudens met een gemiddelde toeslag van € 156,25. 4.6.10 Leegstand Het percentage huurderving als gevolg van leegstand bedraagt in 2012 gemiddeld 0,51%. In 2011 was dit 0,5%. Aan het einde van 2012 nam de huurderving vanwege leegstand toe vanwege de moeilijke verhuurbaarheid van met name duurdere appartementen. Daartoe is een plan van aanpak gemaakt dat in 2013 haar vruchten moet afwerpen ten aanzien van de verhuurbaarheid van duurdere huurwoningen. 4.6.11 Huurbetaling De huurachterstand in 2012 was 1,81% van de bruto jaarhuur. Ten opzichte van 2011 een stijging van 0,02%. De huurontvangsten via automatische incasso bedragen 77% van het totaal. Dit percentage is met 4% gestegen ten opzichte van 2011. De rest van de huurontvangsten wordt via acceptgirokaarten ontvangen (20%) of heeft geen specifieke incassowijze (3%). Huurontvangsten gaan in dergelijke gevallen via onder andere de Intergemeentelijke Sociale Dienst Optimisd, de gerechtsdeurwaarder of via bijzondere betalingsafspraken.

4.7 Het betrekken van bewoners bij beleid In de Wet op het overleg huurder en verhuurder van januari 2009 worden er onder andere zaken zoals informatie, advies-instemmingrecht tussen huurder en verhuurder geregeld Los van deze wet vindt Huis & Erf het belangrijk om met haar huurders op voet van gelijkwaardigheid en met respect voor ieders verantwoordelijkheid overleg te voeren over beleid en werkwijze. Huis & Erf heeft een samenwerkingsovereenkomst met de Zelfstandige Huurders Vereniging (ZHV).Tevens draagt Huis & Erf bij in de financiering van de organisatie van deze vereniging. De ZHV vertegenwoordigt huurders uit de gemeenten Schijndel en Sint Michielgestel, er zijn een kleine 500 huurders van Huis & Erf lid van deze vereniging. De

45/ 100

(iii)

Naast bovenstaande daadwerkelijke ontruimingen zijn in 2012 acht ontruimingen aangezegd zonder tussenkomst van de rechter. In zes gevallen is vervolgens de vordering voldaan, waardoor de ontruiming niet is doorgegaan. In twee andere gevallen zijn na aanzegging de sleutels ingeleverd, waarna de huurovereenkomst ontbonden is.


Ontbinding huurovereenkomsten en aanzeggingen Met een actief beleid op het gebied van huurincasso en overlast wil Huis & Erf voorkomen dat bewoners hun woning kwijtraken. Desondanks zijn er in het jaar 2012 negen huurovereenkomsten beëindigd, allen door tussenkomst van de rechter. Dit ten gevolge van betalingsachterstand, overlast, hennepkweek, illegale bewoning en vertrokken met onbekende bestemming. Drie ontbindingen vonden plaats in de gemeente SintMichielsgestel en zes in Schijndel.

(iv)

(ii) ZHV heeft een bestuur bestaande uit zes leden, daarnaast zijn er drie wijkcommissies en dertien bewonerscommissies die ondersteund worden door de ZHV. Om de participatie van de ZHV, dus de huurders, te borgen voert Huis & Erf regelmatig overleg met de ZHV over onderwerpen op het gebied van wonen ( in de breedste zin van het woord), huurbeleid, buurten en leefomgeving en de organisatie Huis & Erf. De ZHV is lid van de Nederlandse Woonbond en vraagt deze daar waar nodig/gewenst om advies en/of ondersteuning. In 2012 hebben Huis & Erf en de ZHV zes maal regulier overleg gevoerd. In oktober is een informatiedag georganiseerd, waarop veel actuele onderwerpen met de ZHV zijn besproken. De procesgang intern, Wonen, Zorg en Welzijn, het Strategisch Voorraad Beleid (SVB), en de organisatieontwikkeling zijn toegelicht. In december is een avond georganiseerd om het SVB-facetbeleid, huur(-prijs)beleid, kwaliteitsbeleid, verkoopbeleid en doelgroepenbeleid toe te lichten. Tijdens de reguliere overleggen kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan bod:  huurverhoging;  gewijzigd OnderhoudsABC;  incassobeleid;  financiële positie Huis & Erf;  bereikbaarheid van de organisatie;  algemene huurvoorwaarden;  VvE-beheer;  overheidsmaatregelen en het effect op Huis & Erf;  strategisch voorraadbeleid;  huismeesterkosten;  klachtenadviescommissie;  leefbaarheidszaken;  bewonerscommissies;  regionale woonruimteverdeling;  vergaderschema. In 2013 wordt de samenwerkingsovereenkomst met de ZHV geëvalueerd en een nieuwe overeenkomst afgesloten.

4.8 Leefbaarheid woonomgeving

In 2012 heeft Huis & Erf in totaal € 10.400 besteed aan leefbaarheid woonomgeving; hiervan is € 5.700 besteed aan fysieke investeringen. Concreet is er onder andere geïnvesteerd in het plaatsen van een schutting, herstel van een biljarttafel, ophangen en leveren van kunst, aanleggen jeu de boules baan, transportkosten Christoffelbeeld en wegbewijzering.

46/ 100

(iii)

In 2012 heeft de ontwikkeling plaatsgevonden van de kaders voor Leefbaarheid en maatschappelijk ondernemen toegespitst op het werken in de wijken. Huis & Erf heeft benoemd wat ze verstaat onder leefbaarheid, wat de opgave van de organisatie is en hoe deze opgave verder wordt ingevuld. In 2013 gaat Huis & Erf met haar wijkteams aan de slag om verdergaand maatschappelijk ondernemer te worden. Dat vraagt om nauwere samenwerking met partners rondom maatschappelijke problematieken en meer zichtbaar zijn in wijken. Vanaf 2013 krijgt dit verder zijn beslag en dat zal ook leiden tot noodzakelijke investeringen voor leefbaarheid.


4.8.1 Stand van zaken Huis & Erf zet zich in voor goed wonen in vitale buurten.

(iv)

(ii)

Het overige bedrag is besteed aan sociale activiteiten ten behoeve van de leefbaarheid. Het gaat hier om cadeaubonnen voor nieuwe huurders, bloemen trouwe huurdersactie, aanvullend tuinonderhoud, sponsoring activiteiten. Het geinvesteerde bedrag voor leefbaarheid was in 2012 relatief laag. Dat komt voort uit het behouden financiële beleid dat gevoerd is vanaf 2011. 4.8.2

Strategisch Voorraad Beleid – Wijk- en Buurtplannen

De ontwikkeling van het SVB is een continu proces van plannen, uitvoeren, evalueren en verbeteren. In 2012 is veel energie gestoken in het verder ontwikkelen van het SVB. De markt is opnieuw verkend, er is een inventarisatie gemaakt van het huidige beleid en het bezit per technisch complex is beoordeeld. De belangrijkste conclusies zijn kort beschreven: 

  

benutten mogelijkheden in bestaande woningvoorraad: bestaande kernvoorraad voldoende groot; prijsen kwaliteit meer in evenwicht brengen: er is een groot gat tussen de prijsen kwaliteitsverhouding van huurwoningen en koopwoningen. Meer differentiëren in prijs is wenselijk; inspelen op scheiden wonen en zorg: aandacht voor (nog beperkt aantal) levensloopgeschikte woningen, nul-tredenwoningen (grondgebonden of appartement); nieuwbouw pas wanneer bestaande voorraad ontoereikend blijkt: kernvoorraad in beginsel groot genoeg, via nieuwbouw mogelijkheden voor aanvulling levensloopgeschikte woningen.

      

verkoopbeleid, geeft aan welke woningen verkocht mogen worden en onder welke voorwaarden; uitwerken kwaliteitsbeleid, geeft aan welke basiskwaliteit wenselijk is in het woningbezit en benoemt ook de verschillende typen van bezit; nieuwbouwbeleid, geeft aan welke woningen we bouwen en hoe deze uitgerust zijn; doelgroepenbeleid, geeft aan op welke doelgroepen Huis & Erf haar beleid en de dienstverlening richt; energiebeleid, geeft de toekomstige uitgangspunten voor het doorvoeren van energiebesparende maatregelen in de bestaande bouw en mogelijke alternatieve energiebronnen als zonne-energie; huurprijsbeleid, geeft aan onder welke voorwaarden en uitgangspunten de huurprijzen tot stand komen; huurbeleid, geeft aan hoe het huurprijsbeleid uitgewerkt naar de complexen en woningen eruit ziet; leefbaarheid, geeft het kader aan waarbinnen Huis & Erf om en in de buurt van de woningen streeft naar een leefbare situatie en hoe Huis & Erf in de toekomst rondom

47/ 100

(iii)




In 2012 is in het kader van SVB het volgende facetbeleid vastgesteld:

(iv)

(ii) maatschappelijke problematiek, in samenwerking met partners, problemen voorkomt en aanpakt. In 2012 is daarmee het SVB-beleid vastgesteld. Eind 2012 is begonnen met de implementatie hiervan, in 2013 krijgen de uitgangspunten hun beslag in de bedrijfsvoering en beheerplannen in buurt en wijk.   

Verhuur- en toewijzingsbeleid: van stringente labeling van bezit (voor doelgroep) naar “doelgroep vrij tenzij…” Hiermee streeft Huis & Erf naar gelijke slaagkansen voor eenen tweepersoonshuishoudens. Vanuit het huurbeleid is de voorraad in onderlinge verhoudingen beoordeeld op prijsen kwaliteit en aangepast. Huis & Erf hanteert kwaliteitsniveaus voor haar woningvoorraad met als doel meer differentiatie aan te brengen en de kwaliteit in relatie te brengen met de strategiebepaling.

4.9 Wonen, zorg en welzijn Als gevolg van de toenemende vergrijzing en het beleid om ouderen en andere groepen met een (potentiële) zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woning te laten wonen, is Huis & Erf de laatste jaren actiever geworden op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Niet alleen als eigenaar, beheerder en ontwikkelaar van vastgoed, maar ook als samenwerkingspartner van andere partijen op deze markt.

Bij beide projecten komt de volgende vraagstelling aan de orde:  een beknopte visie op basis van de landelijke actualiteit en trends; een schets van de ontwikkelingen in de zorg, in het bijzonder de AWBZ en Wmo;  inzicht in te verwachten ontwikkeling van vraag- en aanbod van wonen met zorg voor de onderscheiden doelgroepen, voor gemeente totaal en verfijnd naar de wijken;  een invulling van de rol- en taakverdeling van stakeholders (inclusief Huis & Erf) bij het invullen van de opgaven wonen en zorg;  beleidsuitgangspunten die gemeente en partners in het veld hanteren bij het invullen van de opgaven wonen-welzijn-zorg. Het resultaat van de projecten is een rapportage met een totaalvisie op gemeentelijk niveau en een ontwikkelkader voor wonen met zorg en welzijn per wijk. De focus van de projecten ligt op

48/ 100

(iii)

Projecten Wonen met zorg en welzijn In het kader van het SVB heeft binnen Huis & Erf scheiden van wonen en zorg in 2012 extra aandacht gekregen. Dat blijkt onder andere uit het feit dat Huis & Erf betrokken is bij twee projecten wonen met zorg en welzijn: in de gemeente Sint-Michielsgestel (lopend vanaf eind oktober 2012; afronding in het voorjaar 2013) en in de gemeente Schijndel. Het laatste project is op initiatief van Huis & Erf met zorginstelling Laverhof en gemeente Schijndel opgestart; de startbijeenkomst heeft in januari 2013 plaatsgevonden en de voorgenomen afronding van het project is in mei 2013.


Vanaf 2012 speelt het onderwerp “Scheiden van wonen en zorg” een prominente rol in Nederland. Bezuinigingen in de diverse sectoren leiden ertoe dat maatschappelijke ondernemers op het gebied van wonen, welzijn en zorg gedwongen worden om intensiever samen te werken. Een gezamenlijke visie op dat gebied is noodzakelijk, waarbij partijen de werkzaamheden op elkaar afstemmen. Dit alles ten behoeve van de klant. Op dit moment is het voor de partijen nog steeds lastig om vanuit de samenwerking de problemen te lijf te gaan.

(iv)

(ii) senioren (ouder dan 65 jaar), personen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking alsmede personen met een psychische aandoening. Overige zaken wonen, zorg en welzijn In 2012 participeerde Huis & Erf in: projectgroep Slim Wonen (Schijndel), Sociaal Netwerkoverleg in Schijndel en Sint-Michielsgestel, Platform Woon- en leefomgeving Schijndel en het platform Wonen Welzijn Zorg en Inkomensondersteuning (WWZI) in Schijndel. In september 2012 heeft Huis & Erf het nieuwbouwcomplex Grinsel in Den Dungen opgeleverd voor 13 personen met een autistische beperking. In dit complex is ook een gemeenschappelijke ruimte opgenomen die eventueel tot woning omgebouwd kan worden. De huurders ontvangen begeleiding/ondersteuning van een zorgaanbieder.Daarnaast voerde Huis & Erf werkzaamheden uit ten behoeve van woningaanpassingen in elf huurwoningen: acht woningen in Schijndel en drie woningen in Sint-Michielsgestel. De totale investering bedroeg € 23.500. Huis & Erf heeft ook werkzaamheden verricht voor woningaanpassingen (WMO) in particuliere woningen; het betrof vier woningen in Schijndel (in totaal voor € 1.900).

4.10

Het beleid en beheer op financieel gebied

Hieronder wordt een uiteenzetting gegeven over het financiële beleid en beheer van Huis & Erf, waarbij naar de volgende aspecten wordt gekeken: • resultaat; • vermogenspositie; • vernieuwde richtlijn RJ645; • liquiditeitspositie; • meerjarenperspectief; • risico’s; • kredietwaardigheid en WSW facilitering; • Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB).


In hoofdstuk 6, waarin de balans en de winst- en verliesrekening zijn opgenomen, is een meer gedetailleerde toelichting gegeven op het jaarresultaat en de balanspositie.

(iii)

49/ 100

(iv)

(ii) 4.10.1 Resultaat Hieronder is de realisatie van 2012 alsmede de begroting 2012 beknopt weergegeven. Daarbij moet worden toegelicht dat de begroting van 2012 niet overeenkomstig de jaarrekening is opgesteld. Daardoor ontbreekt de stelselwijziging en de daarmee samenhangende resultaten in de begroting. Voor de vergelijkbaarheid van de cijfers zijn deze dan ook niet gepresenteerd en is voor de vergelijkbaarheid alleen het resultaat gewone bedrijfsuitvoering gepresenteerd.

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Saldo rentebaten en -lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

1

Boekjaar 2012

Begroting 2012

19.559.291 -8.482.600 11.076.691 -2.506.705

20.187.000 -16.476.000 3.711.000 -2.882.000

8.569.986

829.000

Het resultaat in 2012 is € 8.569.986. Wanneer we de post ‘Overige waardeveranderingen materiele vaste activa’ van € 6.550.327, buiten beschouwing laten dan is het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening € 2.019.659. De overige waardeveranderingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Overige waardeverandering Oplevering projecten In ontwikkeling Aankoop / verkoop Woningverbetering Overige waardeverandering sociaal bezit (bedrijfswaarde) Totaal

€ -1.037.411 885.557 1.447.349 83.759 -7.929.581 -6.550.327

Dit is exclusief de ‘niet gerealiseerde waardeverandering’. Deze is in de begroting niet opgenomen en zorgt er voor dat de cijfers niet vergelijkbaar zijn. Derhalve zijn ze niet opgenomen.

50/ 100

(iii)

1


De post overige waardeverandering sociaal bezit zorgt in 2012 voor ‘terugname van in het verleden genomen onrendabele top’ hierdoor is het een positieve post in de lasten en zorgt het voor een positief resultaat.

(iv)

(ii) 4.10.2 Vermogenspositie Het verloop van het eigen vermogen van ultimo 2011 (€ 53.627.370) naar ultimo 2012 (€ 81.885.555) wordt hieronder weergegeven: Eigen vermogen

€

Eigen vermogen 31-12-2011

53.627.370

Effecten stelselwijziging

14.182.767

Eigen vermogen 1- 1-2012

67.810.137

Bedrijfsresultaat 2012

11.076.691

Financieringsresultaat

-2.506.705

Niet gerealiseerde waardeverandering Belastingen

-77.767 -26.749

Resultaat (W&V)

8.465.470

Herwaardering vastgoed (Balans)

5.609.948

Eigen vermogen 31-12-2012

81.885.555

De balanswaardering is gebaseerd op de systematiek van de actuele waarde. Huis & Erf hanteert voor de balanswaardering van het materieel vast actief de bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed en marktwaarde in verhuurde staat voor het commercieel vastgoed. Dit geheel overeenkomstig de vernieuwde richtlijn voor de jaarverslaggeving RJ645. De bedrijfswaarde waarderingsgrondslag is gebaseerd op de verdiencapaciteit van het te exploiteren vastgoed. Voor de uitgangspunten en algemene parameters wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 6.4. De bedrijfswaarde van de complexen (sociaal bezit) bedraagt ultimo 2012 € 124.203.019. Ultimo 2011 bedroeg deze € 112.735.000.

De solvabiliteit van Huis & Erf ligt boven de interne norm van 20%. De solvabiliteit bedraagt ultimo 2012 38,70% (2011: 31,89%) en voldoet dus aan de gestelde norm. In paragraaf 4.10.5 is de verwachte ontwikkeling in de komende jaren weergegeven.

4.10.3 Vernieuwde richtlijn RJ 645 Door de vernieuwde richtlijn RJ645 is het vastgoed met andere uitgangspunten gewaardeerd. Voor de toelichting verwijzen we graag naar paragraaf 6.4. Kort toegelicht zijn

51/ 100

(iii)

De marktwaarde van de complexen (commercieel bezit) bedraagt ultimo 2012 € 14.922.300. Ultimo 2011 werden geen complexen gewaardeerd tegen marktwaarde.


Marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

(iv)

(ii) de grootste wijzigingen:   

Minimale resterende levensduur 15 jaar, tenzij een bestuursbesluit anders aangeeft Geen rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille Waardering van commercieel vastgoed tegen marktwaarde

De verwerking van de mutatie in de bedrijfswaarde is ook aangepast. De waardeontwikkelingen worden niet zoals in het verleden volledig via het resultaat zichtbaar. In het geval er in het verleden een onrendabele top is geweest moet een positieve herwaardering via het resultaat lopen. Positieve bedrijfswaardeontwikkelingen lopen via het eigen vermogen. 4.10.4 Liquiditeitspositie In 2011 en 2012 is door de reorganisatie en koerswijziging een flinke stap gemaakt in het verruimen van de operationele kasstromen. Zoals verwacht is de liquiditeitspositie door de uitvoering van het Plan van Aanpak vooral in 2012 verder verbeterd. Om transparantie te geven in de interest coverage ratio (ICR) en debt service coverage ratio (DSCR) worden in onderstaand overzicht beide liquiditeitsratio’s uit het bedrijfsresultaat en uit het operationeel kasstroomresultaat gepresenteerd. In de DSCR is gerekend met een 2% aflossingsfictie (WSW-methode). Ratio

2011

2012

Norm

ICR op kasstromen ICR op bedrijfsresultaat

2,01 2,28

4,01 3,21

1,60 1,60

DSCR op kasstromen DSCR op bedrijfsresultaat

1,45 1,63

2,76 2,28

1,00 1,00

In de sector wordt door het WSW een minimale norm van 1,30 voor de ICR gehanteerd. Huis & Erf is echter van mening dat minimaal een norm van 1,60 behaald moet worden om voldoende buffer te hebben voor de huidige en toekomstige sectoren overheidsontwikkelingen die zeer waarschijnlijk de ruimte in jaarlijkse kastromen zullen beïnvloeden. Minimale eisen voor de DSCR zijn uiteenlopend. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt dat de DSCR met een aflossingsfictie van 2% minimaal 1,00 moet zijn. In de financiële wereld worden uiteenlopende normen van 1,10 tot 1,30 gehanteerd.

52/ 100

(iii)

4.10.5 Meerjarenperspectief De basis voor het in deze paragraaf weergegeven meerjarenperspectief is de begroting 2013. De volgende thema’s zijn daarbij van belang: • Huis & Erf heeft ervoor gekozen om de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaglegging, en de daaruit voortvloeiende stelselwijziging, vanaf het boekjaar 2012 door te voeren in de jaarrekening over 2012 (opmaak begin 2013). In de begroting 2013 (opmaak eind 2012) is hiermee nog geen rekening gehouden; • de huurstijging per 1 juli 2013 is in maart 2013, inkomensafhankelijk, definitief vastgesteld op 3,75%, 4,% resp. 6,5%. Het verwachte huurstijgingspercentage conform de begroting 2013 was 3,6%; • de verhuurdersheffing en de saneringsheffing zijn conform de voornemens per 14 december 2012 (WSW-brief) ingerekend. Inmiddels is de (voorgenomen)


De liquiditeitsratio’s presenteren een gezonde buffer om bijvoorbeeld mogelijk stijgende rentelasten en toekomstige lasten als vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing op te kunnen vangen.

(iv)

(ii)

•

verhuurdersheffing vanaf 2014 circa 15% lager overeengekomen in het Woonakkoord; de financiële doorrekening van de kwantitatieve implicaties van het in 2012 vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid zijn meegenomen in de begroting voor 2013, evenals de in 2012 naar beneden toe bijgestelde norm voor onderhoudsuitgaven. De geprognosticeerde bedrijfslasten zijn op basis van het Plan van Aanpak, inclusief een extra besparingsronde ultimo 2012, doorgerekend en opgenomen in de begroting 2013 e.v.

De vastgestelde meerjarenbegroting 2013 e.v. leidt tot de onderstaande toekomstige perspectieven op het resultaat, het eigen vermogen, de solvabiliteit en de ICR.

De solvabiliteit en de ICR (rentedekkingsratio) blijven in dit scenario beide boven het wenselijke niveau van Huis & Erf alsmede van het CFV en WSW.

2013 531

2014 1.132

2015 1.490

2016 -3.208

2017 1.399

-74 -3.246 -65 0

-344 -2.638 -66 0

-717 -2.588 -68 0

-253 -7.183 -75 0

-198 -849 -45 0

3.231

4.180

4.752

517

7.106

Algemene reserve Cashflow Netto werkkapitaal

56.825 9.986 887

57.585 0 -2.429

56.892 0 -2.552

52.022 0 -2.892

53.420 0 3.038

Investeringen nieuwbouw (huur/koop)

14.000

12.202

7.234

13.578

9.883

53/ 100

(iii)

Bedragen x € 1.000,00 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie actuele waarde Onrendabele toppen Resultaat verkochte (huur)woningen Buitengewone baten en lasten (incl. VPB) Jaarresultaat


De ruimte tussen de interne norm en de geprognosticeerde resultaten wordt in de toekomst steeds krapper. Daarbij moet worden opgemerkt dat het noodzakelijk is om met beleidsaanpassingen en andere ingrepen het risico te verkleinen. Daar is in het opstellen van de meerjarenprognose nog geen rekening mee gehouden.

(iv)

(ii)

Investeringsruimte Onderstaande grafiek geeft het verloop weer van het Eigen vermogen (Overige reserves).

Het onderste(blauwe) gedeelte geeft het verloop weer van het Eigen vermogen wat nodig is om te komen tot een solvabiliteit van 20%. De rode component geeft de ruimte weer die er met het eigen vermogen bestaat om maatschappelijk in te zetten zonder dat de minimaal gestelde norm wordt onderschreden. 4.10.6 Risico’s Voor een corporatie zijn verschillende (mogelijke) risico’s te benoemen. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de bij Huis & Erf aanwezige bedrijfsmatige risico’s.

Renterisico door kortlopende lening Renterisico door spreadherziening Renterisico door renteherziening Renterisico door aflossing lening Totaal renterisico

2013

2014

2015

2016-2022

0

17.500.000 6.601.000 14.000.000 38.101.000

2.000.000 10.000.000

12.000.000

10.000.000 10.000.000

Huis & Erf gebruikt nauwelijks rente-instrumenten om haar renteposities af te dekken. Momenteel is er één derivaat aangetrokken in de vorm van een swap. Deze swap heeft nog een relatief beperkte looptijd (tot juli 2014). Afzetrisico’s nieuwbouw verkoopwoningen In het verleden zijn om uiteenlopende redenen keuzes gemaakt om “koop” projecten op te starten zonder een vereiste voorverkoopeis te hanteren. Hiermee ging Huis & Erf een

54/ 100

(iii)

Leningsrente


Renterisico’s Renterisico’s zijn bijna onlosmakelijk gekoppeld aan een leningenportefeuille. Huis & Erf heeft eind 2012 een leningenportefeuille met een omvang van € 79 miljoen. Deze portefeuille is samengesteld uit 23 leningen met een zeer diverse looptijd en rentestructuur. Een flink deel van de omvang keert veelal binnen 5 jaar terug middels spreadherzieningen en het resterende deel heeft een vaste rentestructuur of een rente die om de 10 jaar vervalt. De diverse renterisico’s worden gepresenteerd in onderstaand overzicht.

(iv)

(ii) beduidend afzetrisico aan. Om te voorkomen dat dergelijke risicovolle keuzes worden gemaakt, wordt vanaf 2011 een strikte voorverkoopeis van 100% gehanteerd. Dit om potentiële afzetrisico’s volledig te ontwijken. Eind 2012 is in het project Vicaris van Alphenstraat enkel nog een commerciële ruimte aanwezig die oorspronkelijk voor de verhuur bedoeld was. Vanwege onvoldoende belangstelling voor huur en het feit dat het niet past binnen de “core business” heeft Huis & Erf dit commerciële onderdeel in de verkoop gezet. Boeteclausules op projecten Huis & Erf is in 2010 met de gemeente Vught het project Taalstraat-Torenstraat aangegaan. Hierbij zijn in het verleden boeteclausules in de contracten opgenomen. Als het project geen doorgang vindt, dient aan de gemeente Vught een boete betaald te worden. Bij te late oplevering van dit project dient een boetebedrag per dag betaald te worden. Het project zal strikt gestuurd worden betreffende voortgang en oplevering. Vooralsnog heeft Huis & Erf de verwachting dat kan worden voldaan aan de voor dit project gestelde voortgangs- en oplevervoorwaarden. Fiscale risico’s De voornaamste fiscale risico’s zijn te verdelen in de wetgeving omtrent VPB en BTW. Verwacht wordt dat door het vormen van een voorziening onderhoud en een afwaardering van woningen in exploitatie door dalende WOZ-waarden de VPB-lasten nog gedrukt kunnen worden tot en met 2014. Vanaf 2015 wordt verwacht belasting over de winst te moeten betalen. Tot en met 2013 is een overgangsregeling van kracht voor de integratieheffing BTW, waardoor nog enkele projecten deze integratieheffing kunnen ontlopen. Huis & Erf stuurt deze specifieke projecten zodanig dat de opleveringen vóór 1 januari 2014 geschieden. Hier wordt nadrukkelijk aandacht aan besteed.

Voor de VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop is in het verleden “slechts” korting gegeven tot 20% en deze komen ook veelvuldig terug door een aanbod tot terugkoop. Het gaat hierbij ook voornamelijk over meergezinswoningen (appartementen). Deze muteren qua woonvorm veelal sneller. Feitelijk ligt hier de mutatiegraad dan ook jaarlijks op 8% à 9%, waarmee dus 7 woningen per jaar gemiddeld teruggekocht worden. Hierbij komt het verkooprisico voor wederverkoop volledig voor Huis & Erf. Tot op heden is Huis & Erf er in geslaagd deze woningen veelal toch weer te verkopen. Dit ging echter niet zonder bijzondere

55/ 100

(iii)

In 2011 is besloten om de VOV-verkopen uit de oorspronkelijke voorraad bij terugkoop weer in exploitatie te nemen. Deze groep woningen komt tot op heden echter zeer beperkt terug. Dit is mede ingegeven door het hoge kortingspercentage waartegen is verkocht. In 2009 tot en met 2012 zijn gemiddeld 2 à 3 woningen teruggekocht. De woningmarkt is onvoorspelbaar, maar deze groep woningen lijkt vanwege hun uiterst goedkope financieringsvorm en het feit dat het eengezinswoningen zijn niet snel in grote aantallen terug aangeboden te worden.


Terugkoopverplichtingen Van 2006 tot en met nu is een groot aantal woningen onder voorwaarden (VOV) verkocht. Tot 2008 waren dit voornamelijk woningen uit nieuwbouwprojecten. Vanaf 2008 tot medio 2011 is het Te Woon concept gehanteerd. Hiermee werd een aanzienlijk deel van de huurders de mogelijkheid geboden om hun huurwoning tegen een aanmerkelijke korting (tot 49%) te kopen. Ultimo 2012 resulteren 123 VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop en 241 VOV-verkopen uit de bestaande voorraad.

(iv)

(ii) inspanningen en keuzes om voor bepaalde woningen de korting met 10% te verhogen, met een maximum van 25%. Het risico en de impact van de terugkoopverplichting op deze omvangrijke groep woningen is moeilijk te kwantificeren. De volledige terugkoopverplichting is opgenomen op de balans middels een gevormde voorziening. Risico’s verhuurbaarheid zorgvastgoed Begin 2012 is gestart met het zorgproject Berlerode in Sint-Michielsgestel (Berlicum). Het project heeft een exploitatieduur van 40 jaar. Met de zorgpartner is echter een 20-jarig contract overeengekomen. Op de toekomstige exploitatie zit daarom een verhuurbaarheidsrisico. Huis & Erf heeft bij het aangaan van het project bewust gekozen voor de uitgangspositie om dit complex voor 40 jaar te kunnen verhuren. In het besluit is mede de overweging meegenomen dat het complex indien noodzakelijk een reële optie biedt om na 20 jaar te transformeren tot een wooncomplex, mocht de zorgvraag uitvallen. Wet- en regelgeving De ontwikkelingen in weten regelgeving volgen elkaar steeds sneller op. Langdurige stabiliteit in weten regelgeving is steeds minder vanzelfsprekend. Een invoering van de verhuurdersheffing voor 2013 is inmiddels werkelijkheid geworden. Tezamen met de besluitvorming omtrent een inkomensafhankelijke huurverhoging zal ook de verhuurdersheffing vanaf 2014 verder gestalte krijgen. De veranderende regelgeving eist van de corporatie dat ze een goede financiële buffer creëert. 4.10.7 Facilitering WSW Huis & Erf voldoet aan de normen en beoordelingskaders van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Op basis hiervan is ook een verklaring voor kredietwaardigheid en een continuïteitsverklaring afgegeven door de toezichthoudende instanties. Het WSW heeft tot en met 2011 alleen op projectbasis borgingsruimte vrijgegeven. Middels de reorganisatie is Huis & Erf er in geslaagd om de bedrijfslasten uit het werkapparaat stevig te verlagen en door verdere onderhoudsbeleidskeuzes zijn de “financiële pijnpunten” voortvarend aangepakt.

Administratie Vanuit de Europese beschikking en vooruitlopend op de herziene Woningwet lijken corporaties verplicht om in de toekomst een administratieve scheiding aan te brengen tussen de DAEB en niet-DAEB activiteiten.

56/ 100

(iii)

4.10.8 Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) in financiële context Veel voorkomende niet-DAEB activiteiten zijn de woningen met een huur boven de € 664,66 (prijspeil 2012) per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de EC-lijst is vermeld. Ongeveer 2 procent van het bezit van Huis & Erf is niet-DAEB. Gezamenlijk goed voor een omzet van € 69.000 per maand. Van deze eenheden zijn er circa 62 woningen en 10 overige (bedrijf)ruimtes.


Het WSW heeft in 2012 haar facilitering weer op de gebruikelijk manier verschaft en zal dit naar verwachting vanaf 2013 ook doen op basis van de prognostische informatie (dPi), waarbij een generiek volume voor 2013 wordt voorzien.

(iv)

(ii) Tot het moment dat de voorwaarden voor de administratieve scheiding definitief duidelijk zijn, is het gissen naar de mogelijkheden en hoogte van de inzet van eigen middelen uit DAEB voor niet-DAEB activiteiten. Inmiddels zijn door het WSW regels opgesteld ten aanzien van het eigen-middelen beleid. Waardering Huis & Erf waardeert het woningbezit volgens het actuele waarde model, waarbij het sociale vastgoed wordt beschouwd als bedrijfsmiddel en het commerciële vastgoed als vastgoedbelegging. Vastgoedbeleggingen moeten op marktwaarde worden gewaardeerd. Keuzen en uitgangspunten over op welke manier tot een juiste marktwaardewaardering kan worden gekomen, zijn in 2012 vastgesteld. Een toelichting hierop is opgenomen in de jaarrekening over 2012.


Financiering niet-DAEB Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten zijn ook nog duidelijke regels vastgesteld. Dit houdt in dat Huis & Erf naast niet geborgde financiering, onder door het WSW gestelde voorwaarden, eigen liquide middelen en verkoopopbrengsten (uit DAEB) mag inzetten voor de financiering van niet-DAEB activiteiten, mits deze passen binnen de context van het BBSH.

(iii)

57/ 100

(iv)

(ii)

Hoofdstuk: De organisatie

5 De organisatie

(iii)

58/ 100

(iv)

(ii)

5.1 Toelating en inschrijving 5.1.1 Statutaire gegevens Statutaire naam: Vestigingsplaats: Adres: Datum oprichting: Datum Koninklijk Besluit Toelating: Datum Koninklijk Besluit Verlenging:

Bouwvereniging Huis en Erf Schijndel Kerkendijk 55 5 november 1917 9 mei 1947, nummer 89 18 december 1974, nummer 84

5.1.2 Statutenwijziging  24 september 1970, nummer 184  12 maart 1975, nummer 50  18 mei 1981, nummer 2518519  30 september 1993; nummer DMD-22N93004, notariële akte van 10 december 1993.  21 juni 1999, nummer 99186805; notariële akte van 7 oktober 1999.  28 juni 2001, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 17 augustus 2001, nummer 2001086131; notariële akte van 25 september 2001.  23 juni 2003, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 13 oktober 2003, nummer 2003101211; notariële akte van 18 december 2003.  goedgekeurd door het ministerie van VROM op 19 augustus 2005, nummer 200516982; notariële akte van 28 december 2005.  in december 2012 zijn door de Algemene Ledenvergadering wijzigingen in de statuten vastgesteld. De goedkeuring van het Ministerie volgt in 2013, evenals de notariële inschrijving waarna de nieuwe statuten vigerend zijn.

5.1.3 Doel van de vereniging De vereniging heeft tot doel uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de gemeenten Schijndel, Sint-Michielsgestel, Boxtel, Haaren, 's-Hertogenbosch, Heusden en Vught.


5.1.4 Kamer van Koophandel a. Ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 16024073 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 10 februari 1965. b. Ingeschreven in het Verenigingsregister onder nummer V 215.624 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 01 mei 1980.

(iii)

59/ 100

(iv)

(ii) 5.1.5 Deelnemingen Op 28 december 2007 heeft de bouwvereniging als gevolg van de invoering van vennootschapsbelasting voor corporaties, een viertal dochterondernemingen opgericht. Alle deelnemingen zijn 100% deelnemingen. Het organogram kan als volgt worden weergegeven: Bouwvereniging Huis & Erf

Huis & Erf Holding BV

Huis & Erf

Huis & Erf

Exploitatie BV

Diensten BV

Huis & Erf Projectontwikkeling BV

Binnen de Holding worden geen andere activiteiten verricht. Huis & Erf Projectontwikkeling BV ontwikkelt, in opdracht van de vereniging, koopwoningen. Huurwoningen worden enkel door de BV ontwikkeld in het geval van een gemengd nieuwbouwcomplex. Huis & Erf Diensten BV verzorgt namens Huis & Erf dienstverlening aan derden. Het betreft dienstverlening die fiscaal wordt gekwalificeerd als ‘commercieel’. Huis & Erf Exploitatie BV exploiteert huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. In 2012 hebben geen activiteiten plaatsgevonden in de verbindingen van Huis & Erf.


Met de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht is de onderverdeling binnen de groep opnieuw tegen het licht gehouden. Dit heeft reeds in 2009 geresulteerd in de overdracht van alle nieuwbouwprojecten en dienstverleningscontracten aan de vereniging. De dochterondernemingen verrichten vanaf die datum geen activiteiten meer. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving maken het mogelijk om de jaarcijfers van de BV’s buiten de jaarrekening van Bouwvereniging Huis & Erf te houden. Met ingang van het verslagjaar 2010 worden de jaarrekeningen van de individuele entiteiten apart gepubliceerd en gedeponeerd. Ook voor Bouwvereniging Huis & Erf is dit van toepassing. De jaarrekening is daarom een enkelvoudige jaarrekening met uitsluitend de jaarcijfers van de Toegelaten Instelling.

(iii)

60/ 100

(iv)

(ii)

5.2 Personeel 5.2.1 Werkorganisatie Organisatiestructuur tot 01-02-2012

61/ 100

(iii)

De interim bestuurder Karin Rosielle heeft gekozen voor een structuur met een front- en een backoffice. Het doel hiervan was: korte communicatielijnen, duidelijk omschreven taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden, voor de medewerkers voldoende regelruimte in


Organisatiestructuur vanaf 01-02-2012 (naar aanleiding van de reorganisatie)

(iv)

(ii) hun werk en het voorkomen van tegenstrijdige opdrachten en eisen. Iedereen wist waar hij aan toe was. Binnen de front-office waren twee teams geformeerd, Klant & Wonen en Vastgoedbeheer. De Servicedienst werkte aan de reparatieverzoeken (klein onderhoud). Grotere onderhoudswerkzaamheden werden uitbesteed. Binnen de back-office ontstonden de teams Algemene zaken en Financieel Economische Zaken. Het noodgedwongen terugbrengen van het aantal formatieplaatsen tot een meer acceptabele omvang is een ingrijpende maatregel geweest, die veel onrust en weerstand heeft veroorzaakt.

Organisatiestructuur vanaf 27 augustus 2012

Algemene Vergadering

Raad van Toezicht

DirecteurBestuurder

Algemene Zaken Secretariaat Communicatie P&O Beleid

manager Financiën

Woningbeheer

Vastgoedbeheer

Automatisering

Klantencontact

Vastgoed ontwikkeling

Financiële Administratie

Incasso

Planmatig onderhoud

Servicedienst

Begin maart 2012 is Marcel Meulen gestart als directeur-bestuurder a.i. Hij zet in op een organisatieontwikkeling op basis van vertrouwen en samenwerken en streeft een


manager Vastgoed

62/ 100

(iii)

manager Klant & Wonen

Control Treasury

(iv)

(ii) professionele maar vooral lerende organisatie na, met bevoegdheden laag in de organisatie. Het organogram is met ingang van 27 augustus 2012 aangepast naar een in den lande gebruikelijk model. Tot halverwege 2013 zijn fasemanagers toegevoegd in het kader van de organisatieontwikkeling. De afdeling Algemene Zaken, die in de vorige structuur in de lijn zat, is een stafafdeling geworden. Hieronder vallen nagenoeg alle staffunctionarissen die in het belang van de hele organisatie werkzaam zijn, te weten: secretariaat & facilitaire zaken, personeel en organisatie, PR & communicatie en beleidszaken. ICT is in de lijnorganisatie van de afdeling Financiën ondergebracht. De stafdiensten secretariaat & facilitaire zaken worden aangestuurd door het hoofd Secretariaat & Facilitaire Zaken. De stafafdelingen personeel en organisatie, PR & communicatie en beleidszaken worden door de directeur-bestuurder aangestuurd. De lijnafdelingen Klant & Wonen, Vastgoed en Financiën, worden aangestuurd door drie managers. Deze managers vormen samen met de directeur-bestuurder het managementteam. De controller en hoofd algemene zaken hebben vaste zitting in het managementteam als toehoorder. 5.2.2 Personeelsbeleid Door de reorganisatie heeft de verdere ontwikkeling op het P&O- vlak in 2011 even stilgelegen. In 2012 is er weer een aantal zaken opgepakt.

Er zijn voortgangsgesprekken georganiseerd met medewerkers. In overleg met de OR is hiervoor gekozen omdat de gebruikelijke gesprekkencyclus door de ongebruikelijke situatie niet plaats heeft gevonden. In 2012 is gestart met het omzetten van de functiebeschrijvingen naar een nieuw, beter leesbaar, uniform format. In 2013 worden alle functiebeschrijvingen opnieuw gewaardeerd. In het vierde kwartaal van 2012 is gestart met een medewerkerstevredenheidssonderzoek.

63/ 100

(iii)

P&O is net als Communicatie een bedrijfsonderdeel waarbij de strategie volgend is aan de ondernemingsstrategie. Op dit moment is een nieuw ondernemingsplan in de maak. Belangrijke uitgangspunten zijn:  Samen, Trots en Realisme;  investeren in en faciliteren van medewerkers;  betrokkenheid;  in gesprek blijven met elkaar;  afspraak is afspraak.


De overeenkomst met de vertrouwenspersoon is per eind 2012 opgezegd. Ondertussen is Huis & Erf op zoek gegaan naar een nieuwe vertrouwenspersoon, die inmiddels is benoemd. De overeenkomst gaat in op 1 januari 2013.

(iv)

(ii) 5.2.3 Bezetting Eind 2012 waren er in totaal 55 medewerkers werkzaam. Het aantal medewerkers, herleid tot voltijdsbezetting, bedroeg eind 2012: 47,7 fte. In 2011 was dit: 53,74. Eind 2012 werken er 22 vrouwen en 33 mannen bij Huis & Erf. In 2012 zijn drie (totaal drie fte) personen in dienst getreden (in 2011: 0,67 fte). Dit betreft de directeur-bestuurder, een fasemanager en een tijdelijke (vakantie)medewerker. Verder zijn in 2012 negen medewerkers (8,25 fte) uit dienst getreden (in 2011: 9,12 fte). Het instroompercentage in 2012 bedroeg 10% en het uitstroompercentage 25%. Deze cijfers zijn gerelateerd aan het aantal personen in- en uitstroom en het totale aantal medewerkers. Bij Huis & Erf worden kleine onderhoudswerkzaamheden veelal in eigen beheer door de Servicedienst uitgevoerd. Planmatig en groot onderhoud wordt uitbesteed. Eind 2012 werken er zeven fte (in 2011: twaalf fte) inclusief een fulltime meewerkend voorman bij de Servicedienst. 5.2.4

Arbeidsomstandigheden

De Arbocommissie heeft als opdracht structureel te werken aan goede arbeidsomstandigheden. In 2012 heeft Huis & Erf zich, ten aanzien van de ziekteverzuimcontrole en –begeleiding, laten bijstaan door 365/ArboNed te Den Bosch. Het ziekteverzuim over 2012 bedroeg 4,58% (afgerond en exclusief zwangerschapsverlof). In 2011 bedroeg het ziekteverzuim 6,4%. In 2012 was er geen instroom in de WIA. De verzuimfrequentie per medewerker bedraagt 0,97 op jaarbasis (in 2011 was dit 0,99). 5.2.5

CAO, arbeidsvoorwaarden

Er is een CAO Woondiensten voor 2012 afgesloten. Verder hebben er zich op het gebied van arbeidsvoorwaarden geen aanpassingen voorgedaan. 5.2.6

Ondernemingsraad

Het jaar 2012 was voor de ondernemingsraad (OR) in tegenstelling tot de voorgaande jaren een rustig jaar. De eerste twee maanden zijn er geen overleggen geweest tussen OR en directeur-bestuurder a.i.. Nadat de nieuwe directeur-bestuurder was aangesteld zijn er weer overleggen op gang gekomen.

Met de directeur-bestuurder en de vakorganisaties FNV Woondiensten en CNV Vakmensen heeft de OR de in 2011 uitgevoerde reorganisatie in 2012 afgerond.

64/ 100

(iii)

De OR van Huis & Erf bestaat in 2012 uit twee leden. Beide leden deelden gezamenlijk het voorzitterschap. Het lidmaatschap van de ondernemingsraad van beide leden liep af op 15 oktober 2012. In gezamenlijk overleg met directeur- bestuurder is besloten dat deze contracten tot de verkiezingen van 29 januari 2013 zouden doorlopen. Vanaf die dag is er een nieuwe ondernemingsraad.


Op reguliere momenten had de OR constructief overleg met de directeur-bestuurder, ook met de Raad van Toezicht was overleg over de reguliere gang van zaken.

(iv)

(ii) Gedurende 2012 heeft de OR met de directeur-bestuurder de volgende punten besproken:            

5.2.7

advies aanstelling directeur-bestuurder (aanvraag RvT); nieuw Organogram Huis & Erf; de invulling van de door het nieuwe Organogram ontstane vacatures; ondernemingsplan (start en eerste bevindingen); ouderenregeling; vertrouwenspersoon; preventiemedewerker; belonen; vaststellen collectieve verlofdagen 2012 en 2013; weer opstarten Doel-/Pop-/Functioneringsgesprekken; de Werkkostenregeling (eerste overleggen)’ regeerakkoord. Personeelsvereniging


Huis & Erf heeft een personeelsvereniging. De activiteiten van de personeelsvereniging hebben voornamelijk betrekking op representatie van de medewerkers bij familieaangelegenheden en/of jubilea alsmede verjaardagen van het personeel. Daarnaast wordt het jaarlijkse personeelsuitstapje georganiseerd en de sinterklaasviering onder verantwoordelijkheid van de personeelsvereniging. De vereniging wordt voor 50% gefinancierd door de medewerkers zelf, Huis & Erf neemt de andere helft voor haar rekening. De personeelsvereniging wordt door het personeel als belangrijke aanvulling gezien op de omgang met collega’s. Dit blijkt uit de hoge deelname.

(iii)

65/ 100

(iv)

(ii)

Hoofdstuk: De jaarrekening

6 De jaarrekening

(iii)

66/ 100

(iv)

(ii)

6.1 Balans per 31 december 2012

ACTIVA

ref.

31 december 2012 €

1 januari 2012

€

€

€

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.8.1 124.317.108

113.587.803

5.001.435

1.233.683

1.743.429

1.899.724 131.061.973

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

116.721.210

6.8.2 14.922.300

14.835.600

43.972.520

39.917.930 58.894.820

Financiële vaste activa Deelnemingen Effecten

54.753.530

6.8.3 136.200 93.750

136.200 93.750 229.950

229.950

Vlottende activa 6.8.4 176.053 208.053 3.839.984 1.050

6.8.5

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Actieve belastinglatenties Overige vorderingen Overlopende activa

6.8.6

Liquide middelen

Totaal

4.225.140

8.139.290

0

161.773

217.891 964 216.098 486.704 129.396

6.8.7

154.768 3.149 859.201 514.461 53.740 1.051.053

1.585.319

16.138.117

3.908

211.601.053

181.594.980


Onderhanden projecten

164.425 208.053 1.625.831 6.140.981

67/ 100

(iii)

Voorraden Voorraad materialen Voorraad grond Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

(iv)

(ii)

PASSIVA

ref.

31 december 2012 €

€

1 januari 2012 €

€

Eigen vermogen Vermogen Eigen vermogen

6.8.8 81.885.555

67.810.137 81.885.555

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening negatieve MVA

67.810.137

6.8.9 1.611.903 1.040.130

5.943.828 1.373.552 2.652.033

7.317.380

Vreemd vermogen 6.8.10 43.972.520 77.912.715

39.917.930 53.025.498 121.885.235

Totaal

6.8.11 1.030.446 0 1.413.670

8.252.619 31.111 2.115.490

934.032 110.999 15.916 299.071 1.374.096

592.552 110.999 17.580 1.281.000 1.122.684 5.178.230

13.524.035

211.601.053

181.594.980


Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden aan dochtermaatschappijen Overige schulden Voorziening plan van aanpak Overlopende passiva

92.943.428

68/ 100

(iii)

Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen kredietinstellingen

(iv)

(ii)

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Resultaat verkoop woningen Geactiveerde productie eigen bedrijf Resultaat doorbelasting interne uren Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen, salarissen en sociale lasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

ref.

6.9.1 6.9.2 6.9.3 6.9.4 6.9.5 6.9.6

19.345.031

6.9.7

4.295.727

3.227.811

6.9.8 6.9.9 6.9.10 6.9.11 6.9.12 6.9.13

-6.550.327 3.661.409 3.402.928 11.330 636.932 3.024.601

-1.047.213 4.144.421 4.719.723 164.098 507.748 3.945.541

8.482.600

15.662.129

11.076.691

3.682.902

6.9.16

-77.767

-1.005.153

6.9.14 6.9.15

323.077 -2.829.782 -2.506.705

238.000 -2.507.781 -2.269.781

8.492.219

407.968

0

0

8.492.219

407.968

-26.749

-24.518

8.465.470

383.450

Buitengewone baten en lasten Resultaat voor belastingen

Resultaat na belastingen

€

19.559.291

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Belastingen

€

17.322.969 507.840 -48.800 411.567 499.363 652.092

Bedrijfsresultaat

Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten

2011

17.765.267 605.716 -221.005 260.538 617.998 530.777

Som der bedrijfslasten

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2012

6.9.17

69/ 100

(iii)

OMSCHRIJVING


6.2 Winst- en verliesrekening 2012

(iv)

(ii)

6.3 Algemene toelichting 6.3.1

Algemeen

Huis & Erf is een woningcorporatie in de regio Schijndel, Sint-Michielsgestel en Vught met ruim 3.500 eenheden. Een maatschappelijke ondernemer met een brede zorg voor wonen & leefomgeving. Wij zetten ons in voor goed wonen in vitale wijken en buurten. Hierbij schenken we primair aandacht aan mensen die maatschappelijk kwetsbaar zijn en hulp nodig hebben. Hiervoor werken we vanuit onze kernwaarden trots, realisme en samen. Huis & Erf is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. 6.3.2

Effecten voorgenomen regeringsbeleid

Huis & Erf wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Huis & Erf op van € 75.000 in 2013 naar € 3.3 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 730.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Huis & Erf rekening met een totale saneringsteun heffing van € 1,9 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Huis & Erf een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. De kostenbesparingen voor de jaren tot en met 2017 heeft Huis & Erf begroot op € 5,1 miljoen en zien toe op personeel, organisatie en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Voor onze maatschappelijke prestaties zal dit een negatieve impact hebben. Huis & Erf heeft in haar projecties rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld 1,6% boven inflatie en ligt daarmee duidelijk boven het huurbeleid zoals dit tot nu toe werd gehanteerd. Huis & Erf heeft in haar projecties rekening gehouden met een ongewijzigd investeringsvolume voor de komende jaren. Met deze maatregelen kan Huis & Erf in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Zij verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren.

Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. Huis & Erf heeft een 100%-belang in de vennootschap Huis & Erf Holding BV. Onder deze holding zijn een drietal 100%-werkmaatschappijen opgenomen. De vennootschappen hebben geen eigen activiteiten. Aangezien de gezamenlijke betekenis van deze deelnemingen in financiële zin zeer beperkt is, is gebruik gemaakt van de consolidatievrijstelling opgenomen in artikel BW2: 407 lid 1 sub a.


Consolidatievrijstelling

70/ 100

(iii)

6.3.3

(iv)

(ii) 6.3.4

Stelselwijzigingen

Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:         

het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; de methode van afschrijvingen; de verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; de verwerking van de vennootschapsbelasting; het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.

In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Huis & Erf de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: 

 

ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend en de minimum resterende levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar’ waardering commercieel vastgoed (van bedrijfswaarde naar actuele waarde als vastgoedbelegger). Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 1.709.000 hoger dan eind 2011; onroerende zaken verkocht onder voorwaarden was in 2011 al gewaardeerd naar actuele waarde volgens RJ 213 (als vastgoedbelegger).

Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen - € 864.142. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 2.948.794 hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde).


Schattingswijzigingen

71/ 100

(iii)

6.3.5

(iv)

(ii)

6.3.6

Presentatiewijziging


In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider Categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Huis & Erf kiest voor het categoriale model.

(iii)

72/ 100

(iv)

(ii)

6.4 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 6.4.1

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 6.4.2

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn gewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar. De toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zijn opgenomen in paragraaf 6.3.4 en 6.3.5 6.4.3

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 6.4.4

Materiële vaste activa

Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

De interne rente tijdens de bouw wordt niet geactiveerd. De direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten worden daarentegen wel geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele

73/ 100

(iii)

Voor zover verkregen subsidies gekwalificeerd zijn als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.


Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven.

(iv)

(ii) boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks in januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Huis & Erf is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Huis & Erf zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Huis & Erf waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waarde verhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Complexindeling Complexen zijn gedefinieerd op basis van product, markt combinaties.

74/ 100

(iii)

Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.


Componenten

(iv)

(ii) De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Parameters

2013

2014

2015

2016

vanaf 2017

JR 2012 JR 2011

2,30% 2,30%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

Huurderving (CFV)

JR 2012

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

Inflatie (CFV)

JR 2011 JR 2012

1,00% 2,00%

1,00% 2,00%

1,00% 2,00%

1,00% 2,00%

1,00% 2,00%

1,00% 2,00%

Indexering onderhoudslasten (CFV)

JR 2011 JR 2012

2,00% 1,75%

2,00% 2,17%

2,00% 2,58%

2,00% 3,00%

2,00% 3,00%

2,00% 3,00%

JR 2011

1,75%

2,17%

2,58%

3,00%

3,00%

3,00%

Indexering beheerkosten (CFV)

JR 2012 JR 2011

1,75% 1,75%

2,17% 2,17%

2,58% 2,58%

3,00% 3,00%

3,00% 3,00%

3,00% 3,00%

Waardestijging grond (CFV)

JR 2012

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Disconteringsvoet (CFV)

JR 2011 JR 2012

2,00% 5,25%

2,00% 5,25%

2,00% 5,25%

2,00% 5,25%

2,00% 5,25%

2,00% 5,25%

JR 2011

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

JR 2012 JR 2011

6,50% 6,50%

6,50% 6,50%

6,50% 6,50%

6,00% 6,00%

6,00% 6,00%

6,00% 6,00%

Mutatiegraad

Huur De kale huur per verhuureenheid betreft de huren per 31 oktober van het verslagjaar.

75/ 100

(iii)

2012

Omschrijving Jaarlijkse huurstijging (CFV)


In onderstaand overzicht volgt een weergave van de gehanteerde indexatieparameters in respectievelijk de jaarrekening 2012 en de jaarrekening 2011. Deze uitgangspunten zijn gebaseerd op de normen en bronnen van het CFV van maart 2012.

(iv)

(ii) Onderhoud (gemiddeld per verhuureenheid per jaar)   

de ingerekende kosten voor mutatieonderhoud zijn € 744 per mutatie (2011: € 744). de ingerekende kosten voor reparatieverzoeken zijn € 295 per verhuureenheid per jaar (2011: € 348). de ingerekende kosten voor planmatig onderhoud zijn gemiddeld € 989 (periode 2013 t/m 2023) per verhuureenheid (2011: € 1.244 (periode 2012 t/m 2022)).

Beheernorm De jaarlijkse norm voor de beheerkosten is in 2013 € 1.257 en vanaf 2014 € 1.169. (2011: €1.336 (2012), € 1.235 (2013) en € 1.149 (2014). Middels deze beheernorm per woning worden de personeelskosten en algemene bedrijfskosten meegenomen in de bedrijfswaarde. Overige exploitatielasten De verwachte lasten voortvloeiend uit gemeentelijke belastingen, verzekeringen en contributie Aedes zijn gebaseerd op de werkelijke lasten in het verslagjaar. Ook deze lasten worden meegenomen in de bedrijfswaarde. Verwachte verkopen De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Levensduur De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Restwaarde

De saneringsheffing, de verhuurdersheffing en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.

76/ 100

(iii)

Heffingen en VPB


De bepaling van de restwaarde van de grond, opgenomen in de bedrijfswaarde, vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats vanuit het voorzichtigheidsbeginsel op basis van de historische aanschafwaarde. Deze waarde wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.

(iv)

(ii)

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde

van

een

complex

worden

als

volgt

verwerkt:



Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;



Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging (via eigen vermogen), en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies (via winst- en verliesrekening).

Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief.

77/ 100

(iii)

Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.


Bijzondere waardeverminderingsverliezen Huis & Erf beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.

(iv)

(ii) Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend. Bijzondere waardevermindering Huis & Erf beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de aldus bepaalde waarde actuele lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroom genererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Herwaardering De herwaardering wordt per complex in ontwikkeling bepaald. Het per saldo positieve verschil tussen de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen in ontwikkeling worden hierbij niet gesaldeerd. Afschrijving Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag

78/ 100

(iii)

6.4.5


De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

(iv)

(ii) Huis & Erf waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de reële waarde. Op het commercieel bezit wordt niet afgeschreven. Reële waarde De reële waarde, welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering, is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Oftewel de marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Voor elk type vastgoed (lees product markt combinaties) is een taxatierapport opgesteld met daarin opgenomen de marktwaarde in verhuurde staat per 1 januari 2013. De WOZ waarde is gebruikt als verdeelsleutel om het (vooralsnog) niet getaxeerde commerciële bezit te waarderen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door een externe taxateur, welke staat geregistreerd als een NVM en een NWWI makelaar. De waardeveranderingen worden gepresenteerd in de winst- en verliesrekening onder de post ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Huis & Erf verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Huis & Erf kent alleen een verkoopconstructie met daaraan gekoppeld een terugkoopverplichting. Deze kwalificeren zich als een financieringstransactie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met koper overeengekomen contractprijs. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 6.4.6

Financiële vaste activa

79/ 100

(iii)

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Huis & Erf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op


Deelnemingen

(iv)

(ii) het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

Effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. De waardering van de effecten vindt plaats tegen verkrijgingsprijs dan wel lagere beurskoers of lager geschatte marktwaarde. 6.4.7

Voorraden

Voorraad materialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de vaste verrekenprijs. Er is ultimo 2012 geen voorziening voor incourantheid opgenomen. Deze wordt wel jaarlijks getoetst.

Voorraad grond In deze post is enkel grond opgenomen waar nog geen specifieke ontwikkeldoelstelling op is geformuleerd. De waardering geschiedt op basis van historische kostprijs.

Voorraad opgeleverd Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 6.5.4 toegerekende rente. In de voorraad opgeleverd staan ook de aangekochte woningen, welke een reguliere of maatschappelijk gebonden verkoopbestemming hebben (verkoop onder voorwaarden). Deze woningen worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs.

Voorraad in ontwikkeling

6.4.8

Onderhanden projecten

De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Daarnaast

80/ 100

(iii)

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.


Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.

(iv)

(ii) wordt de waarde vermeerderd met toegerekende winst en/of verminderd met verwachte verliezen en vervallen verkooptermijnen. Indien een resultaat op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt winst toegerekend aan het verslagjaar. Indien het totaal van onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van de onderhanden projecten een creditstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 6.4.9

Vorderingen

Huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening voor oninbaarheid, welke statistisch is bepaald. De vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Deze benadert de boekwaarde. Belastinglatenties ontstaan vanuit het verschil in waardering van de commerciële jaarrekening ten opzichte van de fiscale jaarrekening. Hieraan liggen fiscale richtlijnen ten grondslag. De latente belastingschuld of vordering wordt in de jaarrekening opgenomen onder de uitstaande kortlopende vorderingen (activa) of kortlopende schulden (passiva). De overige kortlopende vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde. 6.4.10

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Waardering van het eigen vermogen vindt plaats door:  het toevoegen van het jaarresultaat aan het eigen vermogen aan het eind van het voorgaand boekjaar;  het verwerken van de financiële gevolgen van stelselwijzigingen in de waarderingsgrondslagen en resultaatbepaling;  het rechtstreeks verwerken in het eigen vermogen van de waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering in een herwaarderingsreserve. De waardevermeerdering dient echter in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening;  het rechtstreeks verwerken in het eigen vermogen van de waardevermindering van een materieel vast actief tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende actief in de herwaarderingsreserve is opgenomen. De mutatie in het vermogen wordt dus niet meer volledig bepaald door het jaarresultaat. 6.4.12

Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen


Vermogen

81/ 100

(iii)

6.4.11

(iv)

(ii) worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Daarbij is de gehanteerde disconteringsvoet 5,25.

Voorziening negatieve MVA Huis & Erf heeft complexen waarvan de bedrijfswaarde kleiner is dan € 0,-. Er is dus geen compensatie meer voor de exploitatielasten van het betreffende complex. Het totaal van deze negatieve kasstromen wordt aan de voorziening toegevoegd. 6.4.13

Langlopende schulden

Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Leningen kredietinstellingen Langlopende leningen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 6.4.14 Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.

6.5.1

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

82/ 100

(iii)

6.5 Grondslagen voor bepaling van het resultaat


6.4.15 Financiële instrumenten Huis & Erf maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Huis & Erf een voorziening getroffen voor een eventuele marktwaarde die lager is dan de kostprijs.

(iv)

(ii)

6.5.2

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren (inclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten) na aftrek van huurderving. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 %.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Resultaat verkoop woningen Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen  boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;  boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;  netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop;  netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Deze geactiveerde kosten bestaan volledig personeelskosten aan nieuwbouwprojecten.

uit

de

doorberekening

van

interne

Overige bedrijfsopbrengsten Voor de beschrijving van de overige bedrijfsopbrengsten wordt verwezen naar de ‘Toelichting op de winst- en verliesrekening’ (referentie 6.9.6). 6.5.3

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa

83/ 100

(iii)

De doorbelaste interne uren komen voort uit de personele inzet voor onderhoudsactiviteiten uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Deze onderhoudsdienst wordt vrijwel volledig ingezet voor onderhoudswerkzaamheden aan de woningen en woongebouwen. De salariskosten van deze dienst worden gepresenteerd onder de post "lonen en salarissen" en voor transparantie van de cijfers ook verantwoord bij de onderhoudskosten. Om dubbeltelling te voorkomen worden deze uren als dekking gepresenteerd onder de post "resultaat doorbelasting interne uren. Deze geactiveerde kosten bestaan volledig uit de doorberekening van interne personeelskosten aan nieuwbouwprojecten.


Resultaat doorbelasting interne uren

(iv)

(ii) De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Ook de kosten van ingehuurd personeel zijn hieronder opgenomen.

Lasten onderhoud In deze post zijn opgenomen de aan het verslagjaar toe te kennen onderhoudslasten. Hierin zijn ook de personele kosten van de eigen servicedienst opgenomen.

Leefbaarheid In deze post zijn opgenomen de aan het verslagjaar toe te kennen kosten voor leefbaarheid. Hierin zijn ook de personele kosten van de eigen servicedienst opgenomen.

Lasten servicecontracten De kosten uit servicecontracten houden verband met kosten de gemaakt worden uit hoofde van de contractueel met huurders overeengekomen servicekosten. De doorgaans hogere opbrengsten worden na het einde van het boekjaar versus de kosten afgerekend richting de klant.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Voor de beschrijving van de overige bedrijfslasten wordt verwezen naar de ‘Toelichting op de winst- en verliesrekening’ (referentie 6.9.13).

Rentebaten en rentelasten Als rentebaten worden de renteopbrengsten op banktegoeden, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord. Onder de post rentelasten zijn de rentelasten en andere financieringskosten van de schulden opgenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van


Overige posten

84/ 100

(iii)

6.5.4

(iv)

(ii) de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa oftewel bij Huis & Erf het commercieel bezit.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Huis & Erf integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

6.6 Grondslagen voor kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Tot en met 2010 werd gebruik gemaakt van de indirecte methode, er is echter gekozen om de transparantie in de kasstromen te vergroten door het kasstroomoverzicht via de “directe methode” te presenteren. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen kasstromen uit bedrijfsoperaties en kasstromen uit operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.


De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

(iii)

85/ 100

(iv)

(ii)

6.7 Kasstroomoverzicht

Uitgaven: Lonen, salarissen en sociale lasten Onderhoud Leefbaarheid Servicecontracten Overige bedrijfsuitgaven Vennootschapsbelasting

Mutatie kortlopende vorderingen/schulden

Kasstromen 2011

€

€

17.765.267 605.716 530.777 18.901.760

17.322.969 507.840 652.092 18.482.901

3.661.409 2.784.930 11.330 636.932 2.042.672 26.749 9.164.022

4.144.421 4.220.360 164.098 507.748 4.084.541 24.518 13.145.686

221.015

249.212-

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

9.958.753

5.088.003

Rente Rente ontvangsten Rente uitgaven Kasstroom uit operationele activiteiten

195.201 2.531.9907.621.964

53.604 2.553.2102.588.397

(Des)Investeringen Materiële vaste activa Verkopen Mutatie voorzieningen Mutatie voorraad Kasstroom uit investeringsactiviteiten

7.114.9701.448.4054.665.3474.075.923 9.152.799-

8.320.165309.3612.156.883 3.128.8979.601.540-

Financiering Financiële vaste activa Leningen aangetrokken Leningen afgelost Mutatie kortlopende geldmiddelen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

26.000.000 1.112.7837.222.17317.665.044

1.361.340 8.600.000 4.589.1851.627.261 6.999.416

Aanvangssaldo 1 januari Mutaties liquide middelen Eindsaldo 31 december

3.908 16.134.209 16.138.117

17.635 13.7273.908


Ontvangsten: Huren Servicecontracten Overige bedrijfsontvangsten

Kasstromen 2012

86/ 100

(iii)

Omschrijving

(iv)

(ii)


6.8 Toelichting op de balans

(iii)

87/ 100

(iv)

(ii) Vaste activa 6.8.1 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

Boekwaarden per 31 december 2011

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie € € 101.718.995 1.233.683

€ 102.952.678

Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012

11.736.488 113.455.483

1.233.683

11.736.488 114.689.166

5.187.040 237.760 -3.823.957 5.609.946 -4.156.024

-5.838.957 13.513.419 -208.207

-651.917 13.751.179 -4.032.164 5.609.946 -4.156.024 -3.698.503

-3.698.503 7.692.772

7.692.772

Totaal mutaties 2012

10.747.537

3.767.752

14.515.289


124.203.020

5.001.435

129.204.455

Overig (on)roerende zaken in exploitatie € 132.320

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie € 1.899.724


132.320

1.899.724

2.032.044

Mutaties 2012: Overboekingen Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen

-18.232 -

67.114 -28.406 -218.083 -

67.114 -28.406 -236.315 -

23.081

23.081


-18.232

-156.294

-174.526


114.088

1.743.429

1.857.518

(Op basis van historische kostprijs)


Totaal boekwaarde per 31-12

124.317.108

5.001.435

1.743.429

Totaal

€ 2.032.044

131.061.973



88/ 100

(iii)

(Op basis van bedrijfswaarde)

Totaal

(iv)

(ii) In de sociale activa in exploitatie onderscheiden we twee soorten activa; - Grond (geen afschrijving) - Opstal (afschrijving lineair in 50 jaar) In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn zelfstandige woningen opgenomen en overige onroerende zaken welke als sociaal aangemerkt worden. Ultimo 2012 betrof het 3353 woningen en 24 overige onroerende zaken. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 582.282.000. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 123.162.888. Hiervan is € 124.203.019 verantwoord onder de materiële vaste activa en het restant € 1.040.130 is ondergebracht in de voorziening negatieve MVA.


Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: - Grond (geen afschrijvingen) - Opstal (lineair in 50 jaar) - Installaties (lineair in 25 jaar) - Inventaris (lineair in 10 jaar) - Machines (lineair in 5 jaar) - Hardware (lineair in 5 jaar) - Software (lineair in 5 jaar) - Transportmiddelen (lineair in 8 jaar)

(iii)

89/ 100

(iv)

(ii) 6.8.2 Vastgoedbeleggingen

(Op basis van marktwaarde verhuurde staat)

Commercieel Onroerende vastgoed in zaken verkocht exploitatie onder voorwaarden

Totaal


€ 13.126.499

€ 39.917.930

€ 53.044.429


1.709.101 14.835.600

39.917.930

1.709.101 54.753.530

164.467 213.200 -290.967

6.787.120 -1.938.800 -793.730


164.467 7.000.320 -1.938.800 -1.084.697 -


86.700

4.054.590

4.141.290


14.922.300

43.972.520

58.894.820

In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 364 woningen opgenomen. Alle eenheden zijn verkocht met een terugkoopverplichting. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 10% en 49%. De woningen die reeds in het begin van het jaar een terugkoopverplichting hadden, zijn geherwaardeerd tegen een ontwikkeling van 2,09%. Dit is overeenkomstig de ontwikkeling van de WOZ waarden van het totale bezit. Aangezien 75% van de woningen uit bestaande complexen komt is dit een representatief percentage. 31-12-2012 €

31-12-2011 €

136.200

136.200

In verband met het uitvoeren van de VSO is op 31 december 2007 Huis & Erf Holding BV opgericht. Huis & Erf Holding BV heeft 3 werkmaatschappijen, te weten: Huis & Erf Projectontwikkeling BV, Huis & Erf Diensten BV en Huis & Erf Exploitatie BV. Per 31 december 2009 zijn alle bestaande activiteiten notarieel overgedragen aan de toegelaten instelling. In de werkmaatschappijen hebben in 2012 geen activiteiten Effecten Rabobank Ledencertificaten

93.750

93.750

90/ 100

(iii)

Deelnemingen Huis & Erf Holding BV, gevestigd te Schijndel (100% deelneming)


6.8.3 Financiële vaste activa

(iv)

(ii) Vlottende activa

6.8.4 Voorraden Voorraad materialen Voorraad grond Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

31-12-2012 €

31-12-2011 €

176.053 208.053 3.839.984 1.050 4.225.140

164.425 208.053 1.625.831 6.140.981 8.139.290

Voorraad grond Deze post bestaat volledig uit een stuk grond aan de Laan ten Habraken in Gemonde. De grond is enkele jaren geleden aangekocht. Omdat er per balansdatum geen concrete ontwikkeldoelstelling aanwezig is, wordt deze grond vanaf 2011 niet meer gepresenteerd onder "voorraad in ontwikkeling", maar als voorraad grond. Voorraad opgeleverd Deze post bestaat uit opgeleverde woningen en commerciële ruimten. 6.8.5 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal ontvangen voorschotten

-

Genomen winst/verlies tot en met boekjaar Boekwaarde per 31 december

-

2.465.818 -2.246.109 219.709 -57.936 161.773


Er zijn per balansdatum geen onderhanden projecten.

(iii)

91/ 100

(iv)

(ii)

6.8.6 Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Actieve belastinglatenties Overige vorderingen Overlopende activa

Huurdebiteuren Huurdebiteuren Voorziening huurdebiteuren

Gemeenten Schijndel Sint-Michielsgestel

31-12-2012 €

31-12-2011 €

217.891 964 216.098 486.704 129.396 1.051.053

154.768 3.149 859.201 514.461 53.740 1.585.319

362.413 -144.522 217.891

294.643 -139.875 154.768

964 964

1.113 2.036 3.149

Actieve belastinglatenties De opgenomen belastinglatentie bevat een nog vrij te vallen overige latentie, de verwachting is dat deze niet binnen een jaar vrijvalt. Overige vorderingen Diverse debiteuren Debiteuren WSNP regeling Voorziening overige debiteuren Subsidies onroerende zaken 1) Vrijval obligatie woning investeringsfonds Overige vorderingen 2)

1) 2)

145.623 22.213 -31.848 274.500 76.216 486.704

95.266 28.878 -40.339 274.500 156.156 514.461

Subsidie project Huize Lidwina € 274.500. Deze post bestaat voor een groot gedeelte uit debiteuren vanuit koopcontracten (€ 57.000).

Overlopende activa Niet vervallen rente Nog te ontvangen posten Overige transitoria

90.301 18.089 21.006 129.396

43.849 9.891 53.740


De vorderingen zijn met uitzondering van de belastinglatentie aan te merken als kortlopend (< dan 1 jaar).

(iii)

92/ 100

(iv)

(ii)

6.8.7 Liquide middelen Kas Rekening-courant Rabobank Spaarrekening Rabobank Spaarrekening ING Bestuursrekening ABN-Amro Rekening-courant ING

31-12-2012 €

31-12-2011 €

542 116.264 6.000.000 5.007.360 5.000.000 13.951 16.138.117

877 2.755 276 3.908

Eind juni is een lening aangetrokken van € 10 miljoen. Er is gekozen voor deze omvang omdat dit voor de komende 12 maanden zekerheid verschaft in de financieringsbehoefte vanuit de nieuwbouw opgave, het aflossen van een lening van € 4 miljoen en de onzekere verkoopopbrengsten. Daarnaast is in november vanuit strategisch oogpunt een lening aangetrokken van € 6 miljoen. Ingegeven door de perikelen in de sector, de lage rentestand en de vergrote kans op een toename van de kosten van kapitaal voor de sector. Tevens is er voorgesorteerd op het aflossen van een lening van € 10 miljoen in 2014. Huis & Erf beschikt over een rekening-courantfaciliteit van € 4 miljoen bij de Rabobank. € 250.000 hiervan is geclaimd door een afgegeven bankgarantie aan de gemeente Vught in verband met de daar in ontwikkeling zijnde projecten. 6.8.8 Vermogen Eigen vermogen per 31 december Gevolgen stelselwijziging Eigen vermogen per 1 januari Gerealiseerde herwaardering Ongerealiseerde herwaardering Resultaat Eigen vermogen per 31 december Het eigen vermogen bestaat per balansdatum uit de volgende componenten: - Wettelijke reserve - Algemene reserve - Herwaarderingsreserve

53.627.370 14.182.767 67.810.137 2.415.580 3.194.368 8.465.470 81.885.555

54.491.512 2.372.501 56.864.013 1.564.641 8.998.033 383.450 67.810.137

34.127.034 47.758.521 81.885.555


Overeenkomstig de statuten van Huis & Erf wordt het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH besteed.

(iii)

93/ 100

(iv)

(ii)

31-12-2012 €

31-12-2011 €

5.943.828

3.217.623

6.8.9 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 31 december Gevolgen stelselwijziging Stand voorziening per 1 januari Dotatie Onttrekkingen Vrijval Stand per 31 december

Projecten: - Berlerode (12h) - Berlerode (zorg/infra)

-

5.943.828 -

-4.331.925 1.611.903

-

2.726.205 -

5.943.828

Voorziening 1.209.310 402.593 1.611.903

Voorziening negatieve materiële vaste activa Stand per 31 december Gevolgen stelselwijziging Stand voorziening per 1 januari Dotatie Onttrekkingen Vrijval Stand per 31 december

2.110.730 -737.178 1.373.552 333.422-

1.040.130

2.680.052

-569.322 2.110.730

Haydnstraat Vinkenpad Tiboschlaan Julianastraat Deken Baekershof Lidwinahof (sloopbestemming) Molenbergstraat Regentenbuurt Seminarielaan Spreeuwenbos

Van de voorzieningen kan het gehele bedrag als langlopend worden beschouwd

-

147.302 442.891 449.937 1.040.130

Voorziening 256.424 63.111 132.665 132.664 41.354 5.566 10.225 257.032 679.332 532.357 2.110.730

94/ 100

(iii)

Voorziening -


De exploitatie van deze complexen leidt tot een verlies in de toekomst. De complexen hebben een negatieve bedrijfswaarde. Voor dit verwachte verlies is een voorziening gevormd. Het betreffen de volgende complexen:

(iv)

(ii)

6.8.10 Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen bij kredietinstellingen

31-12-2012 €

31-12-2011 €

43.972.520 77.912.715 121.885.235

39.917.930 53.025.498 92.943.428

Terugkoopverplichting De terugkoopverplichting op de passivazijde van de balans is gelijk aan woningen met een terugkoopverplichting op de activa zijde. Dit komt doordat de waarde-ontwikkeling van de woningen zich in dezelfde verhouding ontwikkelt voor de terugkoopverplichting. De oorspronkelijke waardedeling (korting) wordt tot en met het moment van terugkoop gehandhaafd op de marktwaarde. Leningen bij kredietinstellingen Het gemiddelde rentepercentage van de leningen op contractdatum 31 december bedraagt: Schuldrestant per 1 januari Reguliere aflossingen in het verslagjaar Nieuwe leningen Mutatie roll over-leningen Vervroegde aflossingen

3,65%

4,37%

57.614.347 -4.671.186 26.000.000 -

Af te lossen leningen in 2013 (kortlopende schulden kredietinstellingen) Schuldrestant per 31 december exclusief aflossingen 2013

78.943.161 -1.030.446 77.912.715

Af te lossen leningen in jaar 1 na verslagjaar (kortlopende schulden) Contractuele aflossingen in jaar 2 tot en met 6, na verslagjaar

1.030.446 15.682.000

4.588.849 13.884.474

Borgstelling Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).


Aangetrokken leningen na balansdatum Er is na balansdatum geen nieuwe financiering aangetrokken.

(iii)

95/ 100

(iv)

(ii)

6.8.11 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen, sociale verzekering en pensioenen Personeelsfonds Schulden aan dochtermaatschappijen Overige kortlopende schulden Voorziening plan van aanpak Overlopende passiva

31-12-2012 €

31-12-2011 €

1.030.446 1.413.670 934.032 15.916 110.999 299.071 1.374.096 5.178.230

8.252.619 31.111 2.115.490 592.552 17.580 110.999 1.281.000 1.122.684 13.524.035

Looptijd De kortlopende schulden hebben allen een looptijd korter dan een jaar Schulden aan kredietinstellingen De kortlopende schulden aan kredietinstellingen bestaan voor het verslagjaar volledig uit contractuele aflossingen op leningen in 2013 (€ 1.030.446). Voorziening plan van aanpak In de jaarrekening 2010 is een "voorziening plan van aanpak" gevormd. Deze voorziening is gevormd om de te verwachten incidentele kosten voortvloeiend uit de ingezette koerswijziging en de toen op handen zijnde reorganisatie op te vangen. Deze kosten komen voornamelijk voort uit uitgaven op het gebied van juridische bijstand, organisatie advies, interim bestuur, interimmanagement, afvloeiingskosten personeel en de kosten voor de aanpassing van de organisatie. Voor het totaal van deze kosten werd een voorziening gevormd. Ultimo 2011 bestond deze voorziening uit € 1.281.000. In 2012 is een bedrag ter grootte van € 981.929 ten laste van de voorziening beracht. De verwachting is dat het restant van de voorziening voldoende is om de verwachte kosten van 2013 te dekken.

648.050 99.979 103.376 133.781 137.498 1.122.684


945.842 101.313 151.206 113.451 62.284 1.374.096

96/ 100

(iii)

Overlopende passiva Niet vervallen rente van leningen Vooruit ontvangen huurtoeslag Vooruit ontvangen huur Af te rekenen servicekosten Overige transitoria

(iv)

(ii) Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en risico's Belastingdienst Vanaf 1 januari 2008 zijn corporaties integraal VPB-plichtig. Dit wil zeggen dat dan een corporatie over alle activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) dient te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben in overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties te maken hebben één en ander vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). De meeste woningcorporaties die bij Aedes zijn aangesloten hebben de VSO II ondertekend, zo ook Huis & Erf. De Belastingdienst heeft aangegeven zich aan de VSO II te houden indien ten minste 70% van de corporaties de VSO II tekent. Op 31 december 2012 is de overeenkomst stilzwijgend verlengd. De belastingplicht kan door Huis & Erf met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld. Waarborgfonds Sociale Woningbouw In verband met het borgen van leningen is er een obligo jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit is een latente verplichting waarvan invordering alleen kan plaatsvinden wanneer het risicovermogen van het WSW zou dalen onder 0,25% van het gegarandeerde leningsvolume. Het WSW heeft per 31 december 2011 de verwachting uitgesproken de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Gezien de recente landelijke- en sectorontwikkelingen wordt het echter steeds minder vanzelfsprekend dat het WSW dit obligo in de toekomst niet zal opeisen. Het obligo betreft voor Huis & Erf een bedrag van ongeveer € 2.940.000. Verplichtingen nieuwbouw Op balansdatum zijn er diverse contracten afgesloten met aannemers voor het bouwen van woningen. Het saldo van de verplichtingen bedraagt € 9.106.000. Het saldo van de verplichtingen betreffende huurwoningen bedraagt € 8.552.000. Van dit bedrag is € 8.126.000 de verplichting die in februari 2012 is aangegaan bij het opstarten van het project Berlerode. De volledige (deels toekomstige) borging voor dit project is in 2011 toegezegd door het WSW. Het saldo van de verplichtingen betreffende koopwoningen in ontwikkeling bedraagt € 554.000. Dit zijn nog te betalen kosten voor de in 2012 opgeleverde projecten Lidwinahof en Vicaris van Alphenstraat. Obligo Woningborg Per 31 december 2012 heeft Huis & Erf geen obligo verplichting uitstaan bij Woningborg. Woningborg verstrekt waarborgcertificaten aan kopers van nieuwbouwwoningen. Deze borging verzekert de koper dat als er een aannemer failliet gaat de koopwoningen alsnog worden afgebouwd. Langlopende schulden Voor 4 leningen is in 2012 een toekomstige renteafspraak gemaakt: Periode Bedrag 996.060 1.260.677 3.490.521 490.977

Begin 2-feb-13 1-jul-13 2-nov-13 1-dec-13

Eind 2-feb-23 1-jul-23 2-nov-23 1-dec-23

Financiële instrumenten Rente-instrumenten worden bij Huis & Erf enkel en alleen toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Rente-instrumenten worden ingezet om het renterisico van variabel rentende geldleningen af te dekken. Per 31 december 2012 bezit Huis & Erf één swap. In oktober 2003 is een roll-over lening met variabele hoofdsom van 10 miljoen aangetrokken. De renterisico's zijn hierbij door middel van een SWAP grotendeels afgedekt (8 miljoen euro). Huis & Erf heeft de intentie om de marktwaarde van de renteswaps niet af te rekenen zolang de roll-over lening loopt. De renteswap heeft dezelfde looptijd als de genoemde roll-over lening (looptijd tot juli 2014). Met deze renteswap wordt het renterisico beheerst. Dit gebeurt door de rente van de lening voor langere tijd te fixeren door met een bank rentebedragen uit te ruilen. De marktwaarde van deze swap is per 30 december 2012 € 719.000 negatief. Een bijstortingsverplichting kan van toepassing zijn indien de negatieve marktwaarde de threshold van € 4,6 miljoen overstijgt. Dit is echter geen realistisch scenario aangezien de looptijd van de swap nog relatief kort is.


Rente-% 3,13% 3,28% 2,83% 3,12%

97/ 100

(iii)

Omschrijving Lening 14610 (cplx 01.041) Lening 14611 (cplx 01.042) Lening 15344 (cplx 02.026) Lening 15345 (cplx 02.027)

(iv)

(ii)

Renterisico's Het renterisico van langlopende schulden ultimo 2012, gebaseerd op de reguliere aflossingen, vervroegde aflossingen, renteaanpassingen en spreadherzieningen, is als volgt te specificeren. Leningsrente Totaal renterisico Renterisico door kortrentende lening Renterisico door spreadherziening

Restant looptijd vanaf 1 januari 2012 t/m ultimo 2022

2013

2014

12.000.000

2015

10.000.000

2016 - 2022 -

38.101.000

2.000.000

-

-

10.000.000

-

-

-

-

6.601.000

-

14.000.000

Renterisico door renteherziening

-

Renterisico door aflossing lening

-

10.000.000

17.500.000

Pensioenverplichtingen De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een zogenaamde salaris-diensttijdregeling. Als aangesloten werkgever bij SPW is Huis & Erf slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er geen enkele aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele opgebouwde buffers.


Er zijn geen financiële consequenties doordat er geen enkele reglementaire of statutaire verplichting is om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Deze informatie is verstrekt door SPW. Het dekkingspercentage van Stichting Pensioenfonds is 106% per 31-12-2012 (ultimo 2011: 101%). Dit percentage ligt boven het gestelde minimum (105%). Naar aanleiding van het feit dat het dekkingspercentage zich in 2008 (96%) onder het vastgestelde percentage bevond, heeft SPW op 29 maart 2009 het herstelplan bekendgemaakt. Volgens dit plan is het dekkingspercentage binnen 15 jaar weer 117%. Hiermee voldoet SPW aan de herstelnormen. Dit heeft wel tot gevolg dat het fonds de pensioenen de komende jaren niet of beperkt zal indexeren. Onderdeel van het plan is dat de premie gedurende een langere periode op het maximum van 31% blijft. Dat betekent dat in deze periode er 2% meer premie betaald moet worden dan in 2008. De verdeling is afhankelijk van de CAO onderhandelingen tussen werkgevers en werknemers.

(iii)

98/ 100

(iv)

(ii)


6.9 Toelichting op de winst- en verliesrekening

(iii)

99/ 100

(iv)

(ii)

6.9.1 Huuropbrengsten Huren Vergoedingen overige (on)roerende zaken Huurderving

2012 €

2011 €

17.766.740 111.637 -113.110 17.765.267

17.353.906 110.006 -140.943 17.322.969

620.344 -14.628 605.716

522.742 -14.902 507.840

6.9.2 Opbrengst service contracten Servicekosten Derving

De stijging wordt veroorzaakt door de in 2012 geïntroduceerde serviceabonnementen en de opgeleverde nieuwbouw.

6.9.3 Resultaat verkoop woningen Bestaande woningen (marktconform) 1) Nieuwbouw 2)

-221.005 -221.005

-48.800 -48.800

260.538

411.567

1) Boekverlies op de verkoop van het zorgcomplex Nieuw Beekvliet (Valklaan 2). 2) Boekverlies op de verkoop van de vrijstaande woning Spijt.

6.9.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde kosten werkorganisatie

Deze geactiveerde kosten bestaan volledig uit de doorberekening van personele kosten voor nieuwbouwprojecten. In 2011 waren 4 projectleiders actief voor nieuwbouwprojecten. Eén van deze projectleiders is in 2011 uit dienst getreden en één in 2012.

6.9.5 Resultaat doorbelasting interne uren Resultaat doorbelasting interne uren

617.998

499.363

1.967 86.279 25.269 17.894 281.438 11.231 34.781 29.735 15.487 26.695 530.777

2.855 108.820 22.500 15.938 355.584 9.232 33.848 27.310 19.088 56.917 652.092

100/ 100

(iii)

6.9.6 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding commerciële woningaanpassingen Vergoeding beheer en dienstverlening Eigen Bezit Vergoeding activiteiten Scholen Vergoeding activiteiten VVE Vergoeding activiteiten voor Zusters van Liefde Vergoeding personeelskosten overige activiteiten Vergoeding kosten woningaanpassingen 1) Vergoeding kosten leveringen en diensten Inschrijfgeld woningzoekenden Overige baten


De doorbelaste interne uren komen voort uit de personele inzet voor onderhoudsactiviteiten uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Deze onderhoudsdienst bestond eind 2012 uit 8 werknemers, die vrijwel volledig ingezet worden voor onderhoudswerkzaamheden aan de woningen en woongebouwen. De salariskosten van deze dienst worden gepresenteerd onder de post "lonen en salarissen" en voor transparantie van de cijfers ook verantwoord bij de onderhoudskosten. Deze personele verantwoording bij onderhoud wordt daarom als dekking gepresenteerd onder deze post resultaat doorbelasting interne uren (dit om dubbeltellingen te voorkomen).

(iv)

(ii)

6.9.7 Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Overige onroerende en roerende zaken Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2012 €

2011 €

4.059.412 18.232

3.050.517 15.644

218.083 4.295.727

161.650 3.227.811

De afschrijving op woningen en woongebouwen wordt bepaald door het afschrijven van de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is sterk gestegen door veranderde uitgangspunten/parameters en door de opgeleverde nieuwbouw. Als gevolg hiervan neemt de post afschrijvingen toe.

6.9.8 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen

-6.550.327

-1.047.213

De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op basis van de actuele waarde gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.

202.661 45.900 12.000

9.553 8.579.643

891.440 -253.613 -301.202 -359.303 -420.283 -154.047 197.424 -7.929.581 -6.550.327

-280.910 -9.476.582 -1.047.213

2.500.632 320.848 373.423 466.506 3.661.409

2.840.437 389.756 394.175 520.053 4.144.421

1) De post ingehuurd personeel bevat zowel de reguliere als de interim werkzaamheden. In totaal is in 2012

voor € 848.835 ingehuurd. Hiervan is € 527.987 ten laste van de voorziening PvA gebracht. De norm als bedoeld in de Wet Openbaarmaking Publieke Topinkomens wordt niet overschreden. Zie hoofdstuk 3.5 Bestuurdersbeloning. Het aantal medewerkers herleid tot voltijds bezetting per 31 december 2012 is 47,7. Dit is exclusief 1 fte betreffende de functie van manager Klant & Wonen. In 2011 en 2010 was het aantal fte's respectievelijk 53,7 en 62,7. Er zijn geen medewerkers werkzaam van buiten Nederland.


6.9.9 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen Ingehuurd personeel 1) Premies sociale verzekeringen Premies pensioenen

114.135 219.949 -172.348 802.813 297.656 222.876 76.403 83.759 -5.883

101/ 100

(iii)

Specificatie: Afboeking gecancelde projecten Aankoop woningen Te Woon Verkoop woningen Te Woon Verkoop Vicaris van Alphenstraat (21 koop) Verkoop Lidwinahof (41 koop) Aankoop / verkoop Koopgarant Verkoopkosten Te Woon / Koopgarant Woningverbetering Sloop Lidwinahof In ontwikkeling nieuwbouw huurprojecten In ontwikkeling Berlerode (80 huur) Oplevering Deken Baekershof fase II Oplevering Vicaris van Alphenstraat (13 huur) Oplevering Lidwinahof (21 huur) Oplevering Grinsel (14 huur) Oplevering Djalakstraat (8 huur) Nagekomen kosten opgeleverde projecten Overige waardeveranderingen sociaal bezit

(iv)

(ii)

6.9.10 Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud Mutatie-onderhoud Planmatig onderhoud (vraaggestuurd) Planmatig onderhoud

2012 €

2011 €

1.030.556 196.746 2.175.626 3.402.928

1.111.087 608.656 734.808 2.265.172 4.719.723

Reeds in 2011 is besloten te stoppen met vraaggestuurd planmatig onderhoud. Er vindt een verschuiving plaats naar het planmatig onderhoud.

6.9.11 Leefbaarheid

11.330

164.098

De uitgaven voor leefbaarheid zijn te verdelen in sociale investeringen (€ 6.684) en fysieke investeringen (€ 4.646).

6.9.12 Lasten servicecontracten

636.932

507.748


Deze lasten worden volledig doorberekend aan de klant. De gegenereerde opbrengst hiervan wordt onder de opbrengsten gepresenteerd als "opbrengst servicecontracten". De stijging wordt veroorzaakt door de in 2012 geïntroduceerde serviceabonnementen en de opgeleverde nieuwbouw.

(iii)

102/ 100

(iv)

(ii)

6.9.13 Overige bedrijfslasten Kosten commerciële woningaanpassingen Kosten beheer en dienstverlening Eigen Bezit Kosten activiteiten Scholen Kosten activiteiten VVE Kosten activiteiten Zusters van Liefde Contributie Aedes Belastingen Verzekeringen Heffing bijdrage bijzondere projectsteun CFV Kosten niet-commerciële woningaanpassingen Overige personeelskosten Huisvestingskosten Accountantskosten 1) Bestuurskosten Algemene kosten 2) Overige lasten 3)

2012 €

2011 €

1.402 2.482 3.672 261.442 33.551 733.397 100.000 67.311 34.745 265.597 135.815 32.977 47.779 1.048.948 255.483 3.024.601

2.027 3.725 10.149 325.862 34.113 666.753 96.523 210.145 34.810 258.781 128.508 65.535 156.352 1.063.528 888.730 3.945.541

21.123 10.296 1.559 32.977

53.009 12.526 65.535

72.779 141.526 354.748 47.810 30.117 39.088 109.247 253.633 1.048.948

53.089 87.068 491.837 36.185 30.000 59.067 21.998 284.284 1.063.528

29.163 7.093 16.642 2.220 169.414 30.951 255.483

19.973 30.118 10.548 2.462 49.791 11.100 764.738 888.730

1) Accountantskosten:

-

Controle jaarrekening Overige controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Overige niet controlediensten

2) Algemene kosten:

-

Folders, drukwerk en portokosten Juridische bijstand ICT Telefonie Bewonersparticipatie Advertentiekosten woonruimteverdeling Diverse afdelingskosten Overige kosten

Administratie kosten vve-beheer Onderhoud en beheer woonwagencentrum Niet te verhalen vervolgingskosten Kosten wasautomaten en drogers Afwikkeling nieuwbouw (gecanceld in pre-fase) Overige lasten Dotatie aan voorziening Plan van Aanpak

103/ 100

(iii)

-


3) Overige lasten:

(iv)

(ii)

6.9.14 Rentebaten

2012 €

2011 €

323.077

238.000

In de rentebaten is een bedrag van € 128.000 (2011: € 184.000) voor geactiveerde rente van nieuwbouw (verkoop) opgenomen. De gehanteerde rentevoet hierbij bedraagt gemiddeld 3,71%. De stijging van de renteopbrengst is het gevolg van extra rente op spaarrekeningen in verband met uitstaande liquide middelen voor een bedrag van € 49.000 en de vergoeding aan rente in verband met het overnemen van de verplichtingen van de gemeente Schijndel van het project Deken Baekersstraat (project Bizzi) van € 73.000. Ook is er rente ontvangen van de belastingdienst over de betaalde VPB 2010 en 2011 van € 18.000.

6.9.15 Rentelasten

2.829.782

2.507.781

De rentelasten bestaan voornamelijk uit rente van langlopende financiering (€ 2.802.000) en rentelasten van een kortlopende financiering (€ 16.650).

6.9.16 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

-77.767

-1.005.153

De afwaardering in 2011 wordt voornamelijk veroorzaakt door de opgeleverde nieuwbouwwoningen in de Deken Baekershof. De marktwaarde in verhuurde staat is lager dan de 1e waardering tegen de historische kostprijs.


24.518 24.518

104/ 100

(iii)

6.9.17 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend conform de richtlijnen vanuit de VSO. - Winstbelasting - Vrijval belastinglatentie 26.749 26.749

(iv)

(ii)

6.10

Ondertekening van de jaarrekening

Schijndel d.d. 26 juni 2012

Directie:

Raad van Toezicht:

Origineel getekend door mr. Marcel E.J. Meulen MCD

origineel getekend door: drs. D.J.A.M. Hermes (voorzitter)

directeur-bestuurder

origineel getekend door: W.A.C.M. Kelders (vice-voorzitter)

Origineel getekend door: M.F.J.H. Schrijnemakers RA

105/ 100

(iii)

Origineel getekend door: drs. H.J.G.M. Schellekens


Origineel getekend door drs. J.M.P. Moons

(iv)

(ii)

6.11

Overige gegevens

Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van de vereniging is de bestemming van het jaarresultaat niet beschreven. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 De jaarrekening van 2012 is vastgesteld in de vergadering gehouden op 21 mei 2013. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 Het bestuur stelt met goedkeuring van de leden voor het resultaat over het boekjaar 2012 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurderheffing voor Huis & Erf zou voor de jaren 2013-2017 circa € 10,6 miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In paragraaf 6.3.2. van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt.


Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van Huis & Erf.

(iii)

106/ 100

(iv)

(ii)

6.12

Kengetallen

A. Aantal verhuureenheden in exploitatie (vhe) ultimo boekjaar: 1. Woningen en woongebouwen *) 2. Garages 3. Overige objecten Totaal aantal verhuureenheden*

2012

2011

2010

2009

2008

3.410 133 38 3.581

3.410 119 38 3.567

3.399 118 38 3.555

3.424 117 35 3.576

3.416 116 27 3.559

*) In dit aantal zijn opgenomen: - 8 eenheden in Schijndel welke gezamenlijk verhuurd worden aan de GGZ middels 2 contracten. Mutaties in het boekjaar - in exploitatie nieuwbouw - gekocht/overgenomen - terugkoop VOV (in exploitatiename) - splitsing - verkocht - gesloopt

B. Totaal verzekerde waarde (x € 1000,--)

69 0 0 -1 -50 -4

39 0 2 1 -24 -6

29 0 1 1 -52 0

77 56 0 1 -94 -22

50 18 0 17 -85 0

358.618

364.356

366.956

351.828

274.604

1 1 4 6 5 3 5 8 16 1 0 4 1 55 47,70

0 1 4 6 7 3 5 9 20 1 1 4 0 61 53,74

1 4 5 5 7 4 5 12 24 1 1 2 0 71 62,73

1 4 4 6 7 5 5 13 24 1 1 2 0 73 65,18

1 4 3 6 6 4 4 13 21 1 1 2 0 66 59,07

107/ 100

(iii)

Voltijds a. Directie b. Management c. Staf / Coördinatoren d. Secretariaat/ Algemene zaken e. Financieel & administratief f. Vastgoed ontwikkeling g. Vastgoed beheer h. Vastgoed uitvoerend i. Klant & Wonen j. ICT k. Kwaliteit l. Facilitair m. Controlling Aantal Fte (voltijds bezetting)


C. Totale personeelsbezetting einde boekjaar:

(iv)

(ii) D. Verhuur en incasso 1. Aantal ingeschreven woningzoekenden

7.566

7.245

6.812

6.286

5.708

228

216

252

302

297

2012

2011

2010

2009

2008

256

234

224

269

265

97,5% 2,5%

91,6% 8,4%

87,0% 13,0%

nvt nvt

nvt nvt

366 891

362 872

358 848

358 1.013

349 889

b. betaalbare woningen met huur van aantal

366/562 2.252

362/555 2.283

358/548 2.348

358/548 2.249

349/535 2.363

c. bereikbare woningen huur tussen aantal

562/665 188

555/653 128

548/648 102

548/631 62

535/621 78

665 79

653 72

648 46

631 43

621 38

2. Aantal contractbeëindigingen

3. Aantal verhuringen (inclusief nieuwbouwwoningen) Verhuring sociale woningen volgens de 90% regel a. % verhuringen inkomens < € 34.085 b. % verhuringen inkomens > € 34.085

4. Woningvoorraad naar huurklasse (in €) a. goedkopere woningen met huur tot aantal

d. duurdere woningen met huur vanaf aantal 5. Huurachterstand in % 6. Huurderving in %

1,81

1,79

1,82

1,85

1,48

0,5

0,5

0,6

0,7

1,0

49,08 49,08 0,68 1,85 * 1,41 * 99,70 37,69

63,27 63,27 -4,01 -1,11 * 2,06 * 1,35 30,00

Solvabiliteit Solvabiliteit excl. terugkoopverplichting VOV Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) ICR op kasstromen (rentedekkingsratio) Loan ICR op to zuiver value bedrijfsresultaat DSCR op kasstromen ** DSCR op zuiver bedrijfsresultaat Loan to Value

38,70 48,85 10,34 5,34 4,01 3,21 2,76 2,28 55,96

31,89 41,82 -1,61 0,98 2,01 2,28 1,45 1,63 46,12

33,87 44,77 -61,99 -19,57 1,78 1,05 1,23 0,62 45,28

* vanwege presentatie van het kasstroomoverzicht op de indirecte methode is er voor de jaren 2008 en 2009 geen zuivere ICR op operationele kasstromen beschikbaar ** DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en geeft aan in hoeverre de corporatie de rente en aflossing kan betalen uit de operationele kasstromen. In de berekening van de DSCR is een fictieve aflossingsverplichting opgenomen van 2% van het schuldrestand op lang lopende leningen per begin van het verslagjaar. Hiermee wordt vergelijking gezocht met de DSCR die het WSW berekent.

108/ 100

(iii)

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.


E. Financiële ratio's

(iv)

(ii) F. Onderhoud 1. Dagelijks- en mutatie-onderhoud p/vhe 2. Planmatig (en vraaggestuurd) onderhoud p/vhe

343 608

482 841

396 996

384 1.255

487 1.065

2012

2011

2010

2009

2008

81.886 43.973 15.033 11.077 8.465 9.667 1.085-

53.627 53.025 13.659 2.5678647.992 3.997

54.492 49.015 16.881 49633.7813.499 30.977-

88.272 51.377 15.272 4.369 15.273 7.843 1.451-

87.630 38.002 13.824 1.432 13.824 10.891 3.368-

15.034 14.865 3.829 720242-

15.328 13.788 4.748 1409.502-

24.685 14.367 4.271 1.222 4.271

24.622 10.678 3.884 402 3.884

G. Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) 1. 2. 2. 3. 4. 6. 7.

Eigen vermogen Lang lopende leningen Bedrijfslasten (excl. waardering) Bedrijfsresultaat (excl. rente) Jaarresultaat Waardeontwikkeling sociaal vastgoed Waardeontwikkeling commercieel vastgoed

Eigen vermogen Lang lopende leningen Bedrijfslasten (excl. waardering) Bedrijfsresultaat (excl. rente) Jaarresultaat

22.867 12.279 4.198 3.093 2.364

109/ 100

(iii)

1. 2. 2. 3. 4.


H. Balans en winst- en verliesrekening per verhuureenheid (in euro's)

(iv)

(ii)

6.13

Toelichting bij de kengetallen

Ad A. Aantal verhuureenheden (vhe) Het begrip verhuureenheden is gedefinieerd als een eenheid die 'zelfstandig' verhuurd kan worden. Ad B. Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,--) Hier wordt de opstalverzekering voor woningen bedoeld. Ad C. Personeelsbezetting De gepresenteerde bezetting is de personele bezetting per balansdatum in aantal medewerkers en in voltijdsbezetting Ad D. Verhuur en incasso 1. 2. 3.

Continuïteit

3.

Rentabiliteit van het eigen vermogen (REV) De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotient van het jaarresultaat en het eigen vermogen. In formule: (jaarresultaat / eigen vermogen) x 100%

4.

Rentabiliteit van het totale vermogen (RTV) De rentabiliteit van het totale vermogen wordt het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde interest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (= balanstotaal). In formule: (jaarresultaat voor aftrek van interest op vreemd vermogen/totaal vermogen) x 100%

5.

Rentedekkingsratio op kasstromen (ICR) Deze berekening van de rentedekkingsratio wordt bepaald door de operationele kastromen + rente-ontvangsten te delen door de rente-uitgaven

6.

Rentedekkingsratio op bedrijfsresultaat (ICR) Deze berekening van de rentedekkingsratio wordt bepaald door het jaarresultaat te corrigeren met verkopen, waarderingsresultaten en afschrijvingen en vervolgens te delen door de rentelasten


1/2. Solvabiliteit Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen berekend, uitgedrukt in een getal. In formule: eigen vermogen/totaal vermogen.

110/ 100

(iii)

Ad E.

Woningzoekenden bij de corporatie. Dit kengetal betreft het aantal bij de woningcorporatie ingeschreven woningzoekenden. Dit betreft contractbeëindigingen met een einddatum van het contract in het verslagjaar De genoemde inkomensgrens is het in 2011 vastgestelde bedrag van het maximale inkomen wat de primaire doelgroep van de sociale volkhuisvesting per huishouden mag hebben om een woning toegewezen te krijgen door een corporatie. Een corporatie dient mininmaal 90% van haar woningen toe te wijzen aan deze doelgroep om recht te blijven houden op financieringsachtervang door de overheid.

(iv)

(ii)

7/8. DSCR op kasstromen DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en geeft aan in hoeverre de corporatie de rente en aflossing kan betalen uit de operationele kasstromen. In de berekening van de DSCR is een fictieve aflossingsverplichting opgenomen van 2% van het schuldrestant op lang lopende leningen per begin van het verslagjaar. Hiermee wordt vergelijking gezocht met de DSCR die het WSW berekent. De DSCR kan worden gepresenteerd vanuit de basis van de operationele kasstromen en vanuit de basis van het zuivere bedrijfsresultaat.

1.

Dagelijks- en mutatie onderhoud per vhe Hieronder zijn opgenomen: alle lasten die betrekking hebben op zowel het jaarlijks als het niet-jaarlijks terugkerend normaal onderhoud zoals dagelijks, klachten-, mutatie-, installatieen overig onderhoud.

2.

Planmatig en vraaggestuurd onderhoud per verhuureenheid. Hieronder zijn opgenomen: alle lasten die betrekking hebben op het structurele planmatige onderhoud van de woning.


Onderhoud

111/ 100

(iii)

Ad F.

(iv)

(ii)

Hoofdstuk: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

7 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

(iii)

112/ 100

(iv)

113/ 100

(iii)


(ii)

(iv)

114/ 100

(iii)


(ii)

(iv)

1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf Stand van zaken Financiering Extern Toezicht Terugblik

Recommend Documents