1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf Stand van zaken Extern Toezicht... 7

Inhoudsopgave Beschrijving huidige situatie Huis & Erf ...........................................................5 Stand van zaken ..................................................................................................... 5

1.1.1 1.1.2

1.2

Algemeen .........................................................................................................................5 Toekomst ..........................................................................................................................6

Extern Toezicht ...................................................................................................... 7

1.2.1 1.2.2

Terugblik ...........................................................................................................................7 Toekomst ..........................................................................................................................7

2

Bestuursverklaring .............................................................................................9

3

Corporate Governance ..................................................................................... 10 3.1

Algemene ledenvergadering ............................................................................... 10

3.2

De Raad van Toezicht .......................................................................................... 10

3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7

3.3

Inhoudelijk toezicht .............................................................................................. 16

3.3.1 3.3.2

3.4

Verantwoording van de Raad van Toezicht .................................................................. 10 Samenstelling Raad van Toezicht ................................................................................. 11 Personalia Raad van Toezicht ...................................................................................... 12 Werkwijze Raad van Toezicht ....................................................................................... 13 Commissies Raad van Toezicht .................................................................................... 14 Onafhankelijke externe accountant ............................................................................... 14 Klachtenadviescommissie ............................................................................................. 15 Kaders en informatievoorziening ................................................................................... 16 Toezicht op bestuur ....................................................................................................... 16

Governance .......................................................................................................... 17

3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.4.7

Governancecode en naleving ........................................................................................ 17 Governancestructuur ..................................................................................................... 17 Interne controllersfunctie ............................................................................................... 17 Visitatie .......................................................................................................................... 18 (Her)benoeming leden Raad van Toezicht.................................................................... 18 Integriteit en onafhankelijkheid ...................................................................................... 18 Afwijkingen Governancecode ........................................................................................ 18

3.5

Bestuurdersbeloning ........................................................................................... 19

3.6

Het bestuur ........................................................................................................... 20

3.6.1 3.6.2 3.6.3

Taak en werkwijze ......................................................................................................... 20 Personalia en nevenactiviteiten bestuur........................................................................ 20 Tegenstrijdige belangen ................................................................................................ 20

3.7

Horizontale dialoog en verantwoording ............................................................. 21

3.8

Onafhankelijke externe accountant .................................................................... 23

3.9

Visitatie ................................................................................................................. 23

3.10

Interne risicobeheersings- en controlesystemen .............................................. 23

3.10.1 3.10.2 3.10.3

3.11

Inrichting van de informatievoorziening ......................................................................... 23 Integraal intern controleplan .......................................................................................... 24 Risicomanagement ........................................................................................................ 25

Treasury ................................................................................................................ 25

3.11.1 3.11.2 3.11.3

Financieringspositie ....................................................................................................... 25 Treasurykaders .............................................................................................................. 26 Portefeuille structuur...................................................................................................... 26

Hoofdstuk: Inhoudsopgave

1.1

1/ 114

(i)

1

3.11.4 3.11.5

Volkshuisvestingsverslag ................................................................................ 28 4.1

Algemeen .............................................................................................................. 28

4.2

Het kwaliteitsbeleid .............................................................................................. 28

4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.2.9

Het in standhouden en verbeteren van het bezit .......................................................... 28 Energie .......................................................................................................................... 29 Onderhoud in de woning ............................................................................................... 30 Overige veranderingen en vernieuwingen..................................................................... 30 Mutatieonderhoud .......................................................................................................... 31 Planmatig onderhoud .................................................................................................... 31 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting ............................................................ 31 Overige werkzaamheden / aantallen ............................................................................. 32 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking .......................................................... 32

4.3

Het verlenen van vastgoeddiensten aan bewoners ........................................... 33

4.4

Interne Servicedienst ........................................................................................... 34

4.5

Nieuwbouw ........................................................................................................... 34

4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.5.6

Het beheren en verhuren van woningen ............................................................. 37

4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5 4.6.6 4.6.7 4.6.8 4.6.9 4.6.10

4.7

Het betrekken van bewoners bij beleid............................................................... 49

4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.7.4 4.7.5

4.8

Stand van zaken ............................................................................................................ 53 Strategisch Voorraad Beleid .......................................................................................... 55

Wonen, zorg en welzijn ........................................................................................ 57

4.9.1 4.9.2

4.10

Overleg met ZHV ........................................................................................................... 49 Overleg met bewonerscommissies ............................................................................... 51 Overleg met individuele huurders .................................................................................. 51 Overleg met stakeholders ............................................................................................. 51 Klanttevredenheidsmetingen (KWH) ............................................................................. 52

Leefbaarheid woonomgeving .............................................................................. 53

4.8.1 4.8.2

4.9

Wijzigingen in beleid ...................................................................................................... 37 Verkoop ......................................................................................................................... 39 Aankoopbeleid ............................................................................................................... 40 Huurprijsbeleid ............................................................................................................... 40 Woningzoekenden ......................................................................................................... 42 Huuropzeggingen (mutatiegraad) .................................................................................. 45 Verhuringen ................................................................................................................... 45 Huurtoeslag ................................................................................................................... 48 Leegstand ...................................................................................................................... 48 Huurbetaling .................................................................................................................. 48

Algemene ontwikkelingen .............................................................................................. 57 Projecten Wonen met zorg ............................................................................................ 58

Het beleid en beheer op financieel gebied ......................................................... 59

4.10.1 4.10.2 4.10.3 4.10.4 4.10.5 4.10.6

Resultaat ....................................................................................................................... 60 Vermogenspositie .......................................................................................................... 60 Liquiditeitspositie ........................................................................................................... 61 Meerjarenperspectief ..................................................................................................... 62 Risico’s .......................................................................................................................... 65 Facilitering WSW ........................................................................................................... 67


4.6

Berlicum, Berlerode fase 2 ............................................................................................ 34 Schijndel, Tolakker ........................................................................................................ 35 Schijndel, Deken Baekershof binnenterrein .................................................................. 35 Schijndel, Hulzebraak III, fase 4 .................................................................................... 36 Vught, Taalstraat-Torenstraat ....................................................................................... 36 Spijt -Noord, Sint-Michielsgestel ................................................................................... 37

2/ 114

(i)

4

Renterisico’s .................................................................................................................. 27 Rente-instrumenten ....................................................................................................... 27

4.10.7

De organisatie ................................................................................................... 68 5.1

Toelating en inschrijving ..................................................................................... 68

5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5

5.2

Personeel .............................................................................................................. 70

5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7

Werkorganisatie ............................................................................................................. 70 Personeelsbeleid ........................................................................................................... 70 Bezetting ........................................................................................................................ 71 Arbeidsomstandigheden ................................................................................................ 71 CAO, arbeidsvoorwaarden ............................................................................................ 71 Ondernemingsraad ........................................................................................................ 71 Personeelsvereniging .................................................................................................... 72

De jaarrekening ................................................................................................. 73 6.1

Balans per 31 december 2014 ............................................................................. 73

6.2

Winst- en verliesrekening 2014 ........................................................................... 75

6.3

Algemene toelichting ........................................................................................... 76

6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4

6.4

Grondslagen voor waardering van activa en passiva........................................ 76

6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4 6.4.5 6.4.6 6.4.7 6.4.8 6.4.9 6.4.10 6.4.11 6.4.12 6.4.13

6.5

Algemeen ...................................................................................................................... 76 Consolidatievrijstelling ................................................................................................... 76 Schattingswijzigingen .................................................................................................... 76 Schattingen .................................................................................................................... 76 Regelgeving ................................................................................................................... 76 Vergelijking met voorgaand jaar .................................................................................... 77 Verwerking verplichtingen ............................................................................................. 77 Materiële vaste activa .................................................................................................... 77 Vastgoedbeleggingen .................................................................................................... 82 Financiële vaste activa .................................................................................................. 83 Voorraden ...................................................................................................................... 83 Vorderingen ................................................................................................................... 84 Liquide middelen ........................................................................................................... 84 Vermogen ...................................................................................................................... 84 Voorzieningen ................................................................................................................ 85 Langlopende schulden .................................................................................................. 85 Kortlopende schulden .................................................................................................... 86

Grondslagen voor bepaling van het resultaat .................................................... 86

6.5.1 6.5.2 6.5.3 6.5.4

Algemeen ...................................................................................................................... 86 Bedrijfsopbrengsten ....................................................................................................... 86 Bedrijfslasten ................................................................................................................. 87 Overige posten .............................................................................................................. 88

6.6

Grondslagen voor het kasstroomoverzicht ........................................................ 89

6.7

Kasstroomoverzicht ............................................................................................. 89

6.8

Toelichting op de balans ..................................................................................... 90

6.8.1 6.8.2 6.8.3 6.8.4 6.8.5 6.8.6

Materiële vaste activa .................................................................................................... 90 Vastgoedbeleggingen .................................................................................................... 92 Financiële vaste activa .................................................................................................. 93 Voorraden ...................................................................................................................... 93 Vorderingen ................................................................................................................... 94 Liquide middelen ........................................................................................................... 94


6

Statutaire gegevens....................................................................................................... 68 Statutenwijziging ............................................................................................................ 68 Doel van de vereniging .................................................................................................. 68 Kamer van Koophandel ................................................................................................. 68 Deelnemingen ............................................................................................................... 69

3/ 114

(i)

5

Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) in financiële context ........................ 67

6.8.7 6.8.8 6.8.9 6.8.10 6.8.11 6.8.12

6.9

Toelichting op de winst- en verliesrekening ...................................................... 99

6.9.1 6.9.2 6.9.3 6.9.4 6.9.5 6.9.6 6.9.7 6.9.8 6.9.9 6.9.10 6.9.11 6.9.12 6.9.13 6.9.14 6.9.15 6.9.16

Huuropbrengsten ........................................................................................................... 99 Opbrengst servicecontracten ........................................................................................ 99 Resultaat verkoop woningen ......................................................................................... 99 Geactiveerde productie eigen bedrijf ............................................................................. 99 Overige bedrijfsopbrengsten ....................................................................................... 100 Afschrijvingen op materiële vaste activa ..................................................................... 100 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa ................................................ 100 Lonen, salarissen en sociale lasten ............................................................................ 101 Lasten onderhoud........................................................................................................ 102 Leefbaarheid ................................................................................................................ 102 Lasten servicecontracten ............................................................................................ 102 Overige bedrijfslasten .................................................................................................. 103 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille .................................. 105 Rentebaten .................................................................................................................. 105 Rentelasten ................................................................................................................. 105 Belastingen .................................................................................................................. 106

6.10

Overige gegevens .............................................................................................. 108

6.11

Kengetallen ......................................................................................................... 109

6.12

Toelichting bij de kengetallen ........................................................................... 111


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ................................ 113

4/ 114

(i)

7

Eigen vermogen ............................................................................................................ 95 Voorzieningen ................................................................................................................ 95 Langlopende schulden .................................................................................................. 96 Kortlopende schulden .................................................................................................... 97 Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en risico's ................................. 97 Verbonden partijen ........................................................................................................ 98

1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf 1.1 Stand van zaken 1.1.1 Algemeen Het Ondernemingsplan, strategische koers 2014 – 2017, “Hart voor Goed wonen” stond in 2014 centraal. De ambities uit het ondernemingsplan zijn geformuleerd langs een vijftal thema’s:  Hart voor Goed Wonen Passende woningen, waarin bewoners naar tevredenheid kunnen wonen, die betaalbaar zijn en goed onderhouden;  Hart voor de Klant Luisteren naar de wensen van de klant en daar voordeel mee doen in de bedrijfsvoering;  Hart voor de Maatschappij Vooral samenwerking zoeken met partners op het domein leefbaarheid, lokale werkgelegenheid, zorg en welzijn vanuit een proactieve en dus initiërende rol;  Hart voor een Duurzame toekomst Energiebesparende maatregelen treffen. Het aanwenden van alternatieve duurzame energie en het zoeken van samenwerking;  Hart voor een Efficiënte organisatie Het bouwen van een professionele, robuuste en slanke organisatie met kwalitatief goede mensen die gewend zijn om efficiënt te werken. In de uitwerking zijn veel nieuwe initiatieven opgestart aan de hand van de vijf themalijnen. Huis & Erf verantwoordt de voortgang van het ondernemingsplan ook extern op haar website.

Op het onderdeel bedrijfsvoering nam Huis & Erf haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Huis & Erf is gestart haar bedrijfseconomische principes nog scherper te stellen op wat in de huidige tijd van een corporatie geëist wordt. De externe toezichthouder stelt hier al meerdere jaren vragen over en stelt voorwaarden. Huis & Erf heeft zich ten doel gesteld om zich te meten met de sectorbenchmarks aangaande de bedrijfs- en onderhoudslasten Hiervoor wordt voor de onderdelen netto-bedrijfslasten en

5/ 114

(i)

Huis & Erf is zich in 2014 ook meer extern gaan oriënteren. In 2014 stond Huis & Erf, samen het haar huurders, uitgebreid stil bij de verduurzaming van het woningbezit door investeringen in energetische maatregelen. Met de klemtoon op onze kernwaarde Samen is begonnen met “buiten naar binnen te halen”. Voorbeelden zijn het organiseren van een belanghoudersbijeenkomst, het organiseren van bewonersbijeenkomsten (waaronder ook de energiemarkten) maar ook het uitvoeren van een regionaal betaalbaarheidsonderzoek van de sociale huurwoningvoorraad. Naast dit regionale betaalbaarheidsonderzoek, met negen andere corporaties, droeg Huis & Erf bij aan de realisatie van Daarwilikwonen.nu, het regionale woonruimteverdelingssysteem met Wovesto en St. Joseph. Samen met Wovesto onderzoekt Huis & Erf mogelijkheden voor een verdergaande samenwerking/ fusie passend binnen de rol- en taakopvatting van beide corporaties in dezelfde regionale woningmarkt.

Hoofdstuk: Beschrijving huidige situatie Huis & Erf

Intern is er in 2014 aandacht geweest voor de automatisering met de oplevering van het nieuwe primaire systeem (Dynamics Wonen) en het eigen maken van de best-practice processen, de implementatie van een nieuwe telefonieoplossing, de inrichting van het Vastgoed Informatiemodel (VIM) ter ondersteuning van de actualisatie van het Strategisch voorraadbeleid wat eveneens in 2014 is gestart.

onderhoudslasten, een concrete doelstelling aangehouden die deels bereikt dient te zijn binnen de huidige periode van het ondernemingsplan (2014-2017). Het doel van de directeur-bestuurder is de maatschappelijke verantwoordelijkheid verder te nemen voor het Volkshuisvestelijk betaalbaarheidsbelang van de doelgroep: de huurder maar ook de medewerkers en de bedrijfsvoering. Hiervoor transformeert Huis & Erf 1.0, binnen verantwoorde mogelijkheden en op transparantie wijze, naar Huis & Erf 2.0. De voorbereidingen hiervan zijn in het vierde kwartaal van 2014 gestart. Dit vraagt het nodige van de organisatie en gaat ook arbeidsplaatsen kosten. In 2014 zette Huis & Erf in op het realiseren van een cultuurverandering en het sturen op resultaten vanuit projectmatig werken. 1.1.2 Toekomst Huis & Erf geeft de komende jaren verder uitvoering aan de realisatie van het Ondernemingsplan. In het Ondernemingsplan kiest Huis & Erf voor een kleinere, flexibelere en kwalitatievere organisatie. Huis & Erf wordt daarmee een meer toekomstbestendige woningcorporatie. Hard in de kerntaken en flexibel in de uitvoering. De kerntaken laten zich vanuit de politieke discussies het beste omschrijven als het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085. Om de nieuwe doelstellingen te bereiken bouwt Huis & Erf een nieuw bedrijf in processen en uitvoering. Kleiner, kwalitatiever en procesgestuurd is hierbij het motief. De introductie van flexwerken zorgt ervoor dat er veel meer in gelegenheidsgroepen (projectmatig werken) wordt samengewerkt op een moment en wijze die past bij de behoefte en verwachtingen van de medewerker op dat moment. Er is ruimte voor creativiteit, zelfwerkzaamheid en ontmoeten. Hierbij liggen verantwoordelijkheden laag in de organisatie.

De stip op de horizon vormt Huis & Erf 2.0. Een proces gestuurde organisatie die zich enkel nog inzet voor kerntaken vanuit de weten regelgeving. De kernwaarden zijn Trots, Realisme en Samen. Verantwoordelijkheden liggen laag in de organisatie met hoge mate van zelfwerkzaamheid door de medewerker binnen de kaders van het Ondernemingsplan 2014-2017. Bij Huis & Erf 2.0 werken mensen vanuit collectieve ambitie en bezieling, waar systemen ondersteunend zijn in plaats van leidend. Het nieuwe Huis & Erf is een corporatie

6/ 114

(i)

Verdere investeringen in ICT zorgen ervoor dat processen aan de voor- en achterkant naar elkaar toe verlengd worden. In de toekomst maakt een klant rechtstreeks zelf een afspraak via een portal van de uitvoerende dienst. Deze dienstverleners bevinden zich binnen, maar ook buiten Huis & Erf. Daarnaast werkt de klant bijvoorbeeld zijn gegevens bij via 'Mijn Huis & Erf'. Streven is dat reguliere stromen zo automatisch mogelijk gaan. Dus met zo min mogelijke menselijke tussenkomst. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor stromen die sociaalmaatschappelijke aandacht vragen. Welke, kwalitatief en kwantitatief, door mensen-werk met maatwerk worden begeleid.


Huis & Erf 2.0 treedt meer in de regisseursrol door een kwalitatieve opdrachtgever te zijn voor de ketenpartners die voor Huis & Erf werken. Kwalitatieve kaders als service level agreements, prestatie indicatoren, programma's van eisen en budgetten zijn daarbij de instrumenten van de opdrachtgever.

met geïnternaliseerde medewerkers. Bij Huis & Erf 2.0 werken kwalitatieve en breed inzetbare medewerkers samen met partners om 'buiten naar binnen' te halen en te vertalen.

1.2 Extern Toezicht Naast het interne toezicht door de Raad van Toezicht, houden het ministerie van BZK/ Wonen (inmiddels Inspectie Leefomgeving en Transport van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu) wordt dat en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) toezicht op het beleid en de werkwijze van de organisatie. Jaarlijks beoordelen zij de prestaties van alle woningcorporaties. 1.2.1 Terugblik De beoordeling van de financiële positie van Huis & Erf was de afgelopen jaren goed. Het CFV toetst jaarlijks alle woningcorporaties op een zestal terreinen: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Op grond van het uitgevoerde toezicht komt het CFV vervolgens tot de conclusie of al dan niet een interventie door het CFV noodzakelijk wordt geacht. Huis & Erf heeft bij schrijven van 23 oktober 2014 vernomen dat de beoordeling door het CFV geen aanleiding geeft tot het doen van interventies. Ten behoeve van enkele aandachtspunten in deze beoordeling zijn reeds acties ondernomen. De inhoud van dit schrijven is openbaar via de website van het CFV (www.cfv.nl; L0643).

In 2014 leidden de bovengenoemde ontwikkelingen tot het nemen van de eigen verantwoordelijkheid door het verstrekken van een benchmarkopdracht door de Raad van Toezicht aan directeur-bestuurder. Het doel van deze benchmarkopdracht is om Huis & Erf adequaat voor te bereiden op de toekomst en om de continuïteit op langere termijn te waarborgen. Daarvoor is focus nodig op de kernactiviteiten: het verhuren, onderhouden en in voldoende mate beschikbaar en betaalbaar houden van woningen voor de primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085. 1.2.2 Toekomst Zowel de politieke als economische veranderingen nodigen uit tot het verder door ontwikkelen van Huis & Erf. Een recent door Atrive uitgevoerd onderzoek naar de betaalbaarheid, beschikbaarheid en bereikbaarheid van de sociale woningvoorraad in de regio toont aan dat er binnen de primaire doelgroep, met name gezinnen, betaalbaarheidsrisco’s bestaan of zich voor kunnen doen. Huis & Erf blijft zich continu verbeteren en inzetten voor haar taakstelling als toegelaten instelling volkshuisvesting.

7/ 114

(i)

Het veranderende politieke denken over volkshuisvesting heeft een grote invloed op het te voeren beleid van Huis & Erf. Met name recente overheidsmaatregelen, waaronder de geïntroduceerde Verhuurdersheffing, de saneringssteun maar ook de nieuwe Woningwet zijn bepalend voor de nieuwe keuzes die Huis & Erf maakt.


De oordeelbrief van de Inspectie Leefomgeving en Transport van 24 november 2014 over vorig verslagjaar is eveneens positief. Het oordeel betreft de naleving van weten regelgeving als ook de financiële positie.

Hiervoor brengt zij de komende jaren verdere focus aan op haar kerntaken als ook het beheersbaar houden van haar financiële begroting.


Huis & Erf krijgt te maken met een zogenaamde gemeentelijke opschaling waarbij de gemeenten Schijndel, Veghel en Sint-Oedenrode de handen ineen slaan. De verwachting is dat corporaties door een veranderende politieke context veel meer in een intensievere afstemming met gemeenten gaan opereren. Huis & Erf zet in op verdere verkenning van (verregaande) samenwerking/ fusie met corporaties in de regio.

(i)

8/ 114

2 Bestuursverklaring Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Voorts is het bestuur verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en de financiering van de corporatie. Het bestuur streeft naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. De wijze waarop verantwoording wordt afgelegd is door middel van de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en het overzicht van cijfermatige kengetallen en prognoses. De verklaring van de huidige bestuurder richt zich op de volgende zaken:  de jaarstukken geven op basis van de bij vaststelling bekende informatie een volledig en juist beeld van de toestand van de vereniging aan het einde van het boekjaar en van de gang van zaken gedurende het boekjaar 2014. Bij het opstellen van de jaarstukken is rekening gehouden met de afdelingen 2 t/m 8 en 11 van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. De jaarstukken zijn op 20 mei 2015 door de Raad van Toezicht vastgesteld na onderzoek door accountant;  alle uitgaven zijn verantwoord;  de uitgaven en de benchmark van deze uitgaven noodzaken het realiseren van besparing op de bedrijfslasten  de thans bekende risico’s zijn in de jaarrekening gemeld.

Schijndel, 20 mei 2015.

Hoofdstuk: Bestuursverklaring

mr. Marcel E.J. Meulen MCD directeur-bestuurder

(i)

9/ 114

3 Corporate Governance 3.1 Algemene ledenvergadering De Algemene Ledenvergadering (ALV) is het hoogste orgaan binnen bouwvereniging Huis & Erf. Meerderjarige personen die woonachtig zijn in het werkgebied van de vereniging kunnen lid van de vereniging worden. In 2014 vonden er in totaal twee Algemene Ledenvergaderingen plaats. In het kort volgen hieronder de belangrijkste zaken die tijdens deze vergaderingen besproken en besloten zijn. Algemene Ledenvergadering 24 juni 2014 De eerste vergadering in 2014 vond plaats op 24 juni 2013. Het gevoerde beleid van 2013 werd hierin toegelicht aan de hand van het jaarverslag en jaarrekening 2013. De ALV verleende de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht, conform art. 38, lid 7 van de statuten, decharge over het gevoerde beleid in 2013. De ALV werd ook geïnformeerd over de verkenning van een samenwerking/ fusie met collega-corporaties in de regio en met Wovesto te Sint-Oedenrode in het bijzonder. Algemene Ledenvergadering 16 december 2014 De tweede ALV was op 16 december 2014. Deze vergadering kreeg, wegens uitloop van een van de agendapunten, een vervolg op 29 januari 2015 ter afronding van de vergadering. In de vergadering werd de voortgang van het Ondernemingsplan 2014–2017: Hart voor Goed Wonen besproken. Een toelichting is gegeven op het jaarplan en de begroting 2015. Daarbij is expliciet stil gestaan bij de uitkomsten het regionale betaalbaarheidsonderzoek, de aangekondigde transformatie en de stand van zaken rondom de verkenning van samenwerking met Wovesto. In deze vergadering werd het lid van de Raad van Toezicht, de heer Wim Kelders, herbenoemd voor een periode van vier jaar.

Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen.

10/ 114

(i)

3.2.1 Verantwoording van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht (RvT) heeft de taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De RvT houdt onder andere toezicht op en stelt zich op de hoogte van:  realisatie van de doelstellingen van de corporatie  realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;  strategie en de risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie;  opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen;  financieel verslaggevingsproces;  naleving van toepasselijke weten regelgeving.

Hoofdstuk: Corporate Governance

3.2 De Raad van Toezicht

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvT zijn in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk reglement voor de RvT. In dit jaarverslag legt de RvT, als interne toezichthouder van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. 3.2.2 Samenstelling Raad van Toezicht De RvT bestaat uit vijf leden. Bij de samenstelling van de RvT van Huis & Erf wordt gestreefd naar een gedifferentieerde samenstelling en een afspiegeling van de maatschappelijke context van de organisatie. Werving en selectie vindt plaats aan de hand van een algemene profielschets RvT. Deze profielschets staat op de website van Huis & Erf. De zittingsduur van raadsleden is vier jaar, waarna maximaal eenmaal herbenoeming voor nog eens vier jaar kan volgen. In 2014 is met een bindende voordracht van de Zelfstandige Huurdersvereniging, de heer Wim Kelders herbenoemd voor een periode van 4 jaar. Daarmee is de heer Kelders aftredend per 12 januari 2019. De heer Kelders is niet meer herbenoembaar.


In 2015 zal de Raad van Toezicht de huidige samenstelling, werving en selectie bezien indachtig de dan geldende weten regelgeving.

(i)

11/ 114

Personalia Raad van Toezicht

Naam

Geb. jaar

Functie in 2014

Deskundigheid gebied

Beroep

Nevenfuncties

Drs. D.J.A.M. Hermes

1959

Voorzitter

Arbeidsrecht Financiën

Lid senior management Achmea, directeur Iselect

-

W.A.C.M. Kelders

1948

Vice1 voorzitter

Drs. J.M.P. Moons

1965

Lid

2

Overheid, Ruimtelijke Ontwikkelingen en Volkshuisvesting

Zelfstandig Adviseur

Milieu, Natuur, Economie, Energie en Duurzaamheid

bestuursvoorzitter Wellantcollege, onderwijsinstelling voor VMBO en MBO

-

-

Drs. H.J.G.M. Schellekens

1958

Lid

Wonen, Zorg en Welzijn

Zelfstandig Adviseur

-

D. Lauwen Mif MBV

1975

Lid

Financiën, Vastgoed

Zelfstandig adviseur

-

1 2

Vanuit bindende voordracht Zelfstandig huurdersvereniging Vanuit bindende voordracht Zelfstandig huurdersvereniging

Lid Raad van Toezicht ARK, natuur- en gebiedsontwikkeling Voorzitter Aqua for All, stichting voor beter drinkwater- en sanitaire e voorzieningen in de 3 wereld Voorzitter Stichting Klimaatatlas 10 jaar bestuurslid diverse organisaties: Woonveste, Stichting Ouderenzorg te Heusden en Woningstichting Leygrave in Vlijmen


-

Lid Raad van Toezicht van het CFK, het uitvoeringsorgaan voor de overbruggings-regeling van de beroepsvoetballers Voorzitter Proprof, vakbond voor contractspelers betaald voetbal. Lid hoofdbestuur De Unie Voorzitter Raad van Toezicht Elde College

12/ 114

(i)

3.2.3

De RvT heeft het schema van aan- en aftreden aangepast aan de herbenoeming. Waarbij rekening is gehouden met de bepalingen uit de Governance Code en met de continuïteit van de Raad: Functie in 2014

Voorletters

Achternaam

M/V

aftredend

M

datum start KvK 28-04-11

28-04-15

Herbenoembaar Ja

Voorzitter

D.J.A.M.

Hermes

vice voorzitter

W.A.C.M.

Kelders

M

12-01-11

12-01-19

Nee

J.M.P.

Moons

V

01-03-12

01-03-16

Ja

H.J.G.M.

Schellekens

M

01-03-12

01-03-16

Ja

D.

Lauwen

M

18-12-13

18-12-17

Ja

3.2.4 Werkwijze Raad van Toezicht In 2014 is de RvT 11 maal in reguliere vergaderingen bijeen geweest. Terugkerende thema's in de vergaderingen waren:  jaarverslag en jaarrekening;  kwartaalrapportage;  voortgang Ondernemingsplan;  benchmarkopdracht aan bestuurder;  transformatieplan;  regionale samenwerking;  risicomanagement;  (toekomst) scenario-analyse;  themasessies met bestuur en management;  implementatie nieuw basisregistratiesysteem;

In 2014 heeft de Raad een zogenaamde zelfevaluatie uitgevoerd onder begeleiding van een externe specialist ter zake. Het gaat bij een dergelijke zelfevaluatie niet zozeer om de resultaten van de coöporatie maar juist om het functioneren van de Raad van Toezicht. Aan de hand van een enquête zijn alle aspecten van het toezichthouderschap en de verschillende dimensies en rollen daarbinnen besproken. In de zelfevaluatie Raad van Toezicht zijn op grond van de Governance Code de volgende onderwerpen besproken:

13/ 114

(i)

Verder is gesproken over zaken op het gebied van de financiële continuïteit, risicomanagement, de volkshuisvesting en de bedrijfsvoering. Expliciet is stil gestaan bij de sector benchmarks. Dat heeft geresulteerd in een opdracht van Raad van Toezicht aan directeur-bestuurder om een kwantitatieve doelstelling te behalen voor de onderdelen nettobedrijfslasten en onderhoudslasten. Deze concrete doelstelling dient deels bereikt te zijn binnen de huidige periode van het ondernemingsplan. Hiermee beoogt de Raad van Toezicht adequaat in te spelen op alle (politieke, economische en sectoriale) veranderingen zodat Huis & Erf haar maatschappelijke doelstellingen kan (blijven) behalen en de continuïteit te borgen.


Op de vaste momenten zijn de formele onderwerpen aan bod gekomen, zoals de vaststelling van het jaarverslag en jaarrekening 2013 in mei 2014 en de goedkeuring van de (meerjaren)begroting 2015 in november 2014. Hiervoor heeft de RvT tweemaal overleg gehad met de onafhankelijke externe accountant op 27 mei 2014 en 16 december 2014.

  

Kan de Raad van Toezicht zijn verantwoordelijkheid goed oppakken? Kan de Raad van Toezicht onafhankelijk acteren? Communiceert de Raad van Toezicht op een transparante wijze?

Om bovenstaande onderwerpen adequaat te kunnen bespreken is gebruik gemaakt van een specifiek hiervoor ontwikkeld evaluatie toezicht model waarin bovenstaande elementen verder worden uitgewerkt als leidraad voor de zelfevaluatie. De analyse, conclusies en vervolgacties zijn vastgelegd in een apart document wat opgesteld is door een onafhankelijke derde partij. De belangrijkste besluiten/goedkeuringen van de RvT in 2014 op een rij:  jaarverslag en jaarrekening 2013;  begroting 2015 en meerjarenbegroting;  volmachtverstrekking WSW  benchmarkopdracht aan bestuurder  transformatieplan 3.2.5 Commissies Raad van Toezicht De RvT heeft drie commissies ingesteld: de Remuneratiecommissie, de Auditcommissie en de Commissie Maatschappelijke Verantwoording. Sinds vorig jaar –voorheen bestond een commissie uit een afvaardiging van de RvT– treedt de volledige RvT hierin op. Voor de commissies zijn reglementen opgesteld, waarin de taken en bevoegdheden zijn beschreven.

14/ 114

(i)

3.2.6 Onafhankelijke externe accountant Tijdens de vergadering van de RvT van 20 mei 2015 was de onafhankelijke externe accountant aanwezig ter bespreking en goedkeuring van het accountantsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag. Hierbij waren de directeur-bestuurder, de manager financiën en de manager bedrijfsvoering & control a.i. aanwezig. De jaarrekening en het jaarverslag (inclusief het volkshuisvestelijk verslag) werd door directeur-bestuurder opgesteld en door de RvT vastgesteld. De goedkeurende controleverklaring van de onafhankelijke accountant is eveneens op 20 mei 2015 aan Huis & Erf verstrekt. De directeur-bestuurder legt dit verslag –ter verantwoording door de Raad van Toezicht– aan de Algemene ledenvergadering voor alwaar de Algemene Ledenvergadering


Hierna volgt een overzicht van de belangrijkste taken en onderwerpen: De Remuneratiecommissie regelt de beloning en beoordeling van de directeur-bestuurder. De vergoeding en bezoldiging is conform weten regelgeving en de geldende vergoeding en bezoldiging van de directeur-bestuurder is gecontinueerd. De Auditcommissie ziet toe op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing en de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de onafhankelijke externe accountant en de relatie met de onafhankelijke externe accountant. Ook het interne auditjaarplan is met de commissie besproken. De auditcommissie heeft verder in 2014 geen noodzaak gevoeld om overleg te voeren met de accountant zonder de aanwezigheid van directeur-bestuurder. De commissie Maatschappelijke Verantwoording ziet toe op het overleg van directeurbestuurder en ondernemingsraad, stakeholders en huurdersbelangenvereniging alsmede op toepassing van de integriteitscode. Daartoe vindt er ook overleg plaats met Ondernemingsraad en Zelfstandige Huurdersvereniging.

decharge verleent aan directeur-bestuurder en RvT voor die stukken die aan hen zijn overlegd. 3.2.7 Klachtenadviescommissie De Klachtenadviescommissie werkt als een onafhankelijke commissie voor de woningcorporaties Huis & Erf te Schijndel, St. Joseph te Boxtel en Wovesto te SintOedenrode. Op 3 februari 2015 zijn de werkzaamheden van de Klachtenadviescommissie door directeur-bestuurder in de Raad van Toezicht besproken conform artikel 16 van het BBSH. In het navolgende wordt verslag gedaan van deze werkzaamheden. Samenstelling commissie De commissie bestaat uit vier leden met deskundigheid op het gebied van recht, bouwkunde, notarieel recht, bestuursrecht en de woningmarkt. De voorzitter van de commissie heeft eind 2014 te kennen gegeven haar functie neer te leggen. De voorzittersrol wordt in 2015 overgenomen door een van de leden van de commissie. Ten gevolge hiervan wordt in 2015 een nieuw commissielid geworven. Het secretariaat is per 1 juli 2014 werkzaam vanuit Wovesto te Sint-Oedenrode (t/m juni 2014 vanuit Huis & Erf te Schijndel). Bijeenkomsten Op 3 februari 2014 vond er een bijeenkomst plaats met de commissie en de directeurbestuurders van Huis & Erf, St. Joseph en Wovesto. Het jaarverslag 2013 kwam aan de orde. Verder is het reglement van de Klachtenadviescommissie besproken, alsmede de te volgen procedure bij klachtafhandeling.

Ingekomen klachten In 2014 werden bij de Klachtenadviescommissie acht schriftelijke bezwaren ingediend. Acht klachten door huurders/woningzoekenden van Huis & Erf te Schijndel (zesmaal klacht niet verlengen inschrijving woningzoekende, eenmaal technische klacht woning, eenmaal klacht over wijze waarop te woord gestaan).

15/ 114

(i)

Naast de bijeenkomsten heeft de commissie veelvuldig contact met elkaar over binnenkomende klachten en de verwerking daarvan. Dit overleg vindt plaats per e-mail vanwege de pragmatische werking en snelheid van dit communicatiemiddel.


De Klachtenadviescommissie had in 2014 twee bijeenkomsten , waarbij de volgende onderwerpen zijn besproken:  Ingekomen klachten, al dan niet in bijzijn van manager van de betrokken woningcorporatie. Eenmaal heeft een hoorzitting met desbetreffende klager plaatsgevonden.  Bespreken van ontwikkelingen binnen de drie corporaties.  Communicatie door de corporaties.  Overdracht secretariaat.  Overdracht voorzitterschap en vacature commissielid.

Behandeling klachten Drie klachten zijn terugverwezen naar de klager omdat niet de vereiste procedure is gevolgd. Voor deze klachten was er geen schriftelijke afwijzing van de directeur-bestuurder en dus waren deze klachten niet ontvankelijk. Vijf klachten zijn door de commissie als ontvankelijk beoordeeld. Drie daarvan betroffen een klacht over niet verlenging inschrijving; door de Klachtenadviescommissie is geadviseerd de inschrijving wel te verlengen. Verder heeft de commissie een klacht over de afhandeling van een technisch gebrek aan de woning in behandeling genomen. Door de Klachtenadviescommissie is geconstateerd dat de betreffende corporatie alles in het werk heeft gesteld om de klacht op te lossen. De vijfde klacht betrof een klacht als gevolg van miscommunicatie. De Klachtenadviescommissie heeft geadviseerd om te bezien welke verbeteringen binnen de procedures van de betreffende corporatie mogelijk zijn. Zowel directeur-bestuurder als de betreffende klagers zijn hierover schriftelijk geïnformeerd.

3.3 Inhoudelijk toezicht 3.3.1 Kaders en informatievoorziening In de statuten en het Huishoudelijk Reglement van de Raad van Toezicht en Bestuur zijn de interne kaders en werkwijze geformuleerd. Het Ondernemingsplan Hart voor Goed Wonen vormt het kompas voor de organisatie en haar handelen. Huis & Erf heeft een integraal Toezicht- en Toetsingskader uitgewerkt om interne en externe kaders en verantwoordelijkheden samen te voegen. Aan dit integraal document is een planning- en controlcyclus verbonden om documentatie terugkerend te toetsen en te vernieuwen. . De interne informatievoorziening zoals opgenomen in het Toezicht- en Toetsingskader is in 2014 herijkt op de uitgangspunten van het Ondernemingsplan.

Een van de taken van de Raad van Toezicht is de werkgeversrol naar de directeurbestuurder. Hiertoe behoort het aanstellen van een directeur-bestuurder, de beloning van de directeur-bestuurder, het maken van afspraken over het te voeren beleid en de prestaties van de corporatie en het toetsen of de directeur-bestuurder goed functioneert.

16/ 114

(i)

3.3.2 Toezicht op bestuur De directeur-bestuurder is belast met het besturen en de vertegenwoordiging van de vereniging. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van Huis & Erf, met de besluitvorming op het terrein van beleidsmatige zaken en met de dagelijkse werkzaamheden van de werkorganisatie.


De Raad van Toezicht ontvangt, op basis van het Toezicht- en Toetsingskader, elk kwartaal een rapportage waarin de voortgang van de voorgenomen activiteiten op het gebied van financiële bedrijfsvoering, volkshuisvesting en de maatschappelijke investeringen van Huis & Erf is opgenomen. De rapportage richt zich tevens op de voortgang van het jaarplan en de begroting van het lopende jaar. Daarnaast bevat de rapportage relevante interne en externe ontwikkelingen vanuit de verschillende disciplines, waaronder beleidsmatige ontwikkelingen, control en treasury.

Zonder goede, volledige en tijdige informatie van de directeur-bestuurder kan de Raad van Toezicht deze rol niet naar behoren verrichten. De Raad moet er op kunnen vertrouwen de benodigde en juiste informatie te ontvangen. De Raad heeft echter ook de verantwoordelijkheid om informatie ten behoeve van de uitoefening van goed toezicht bij de bestuurder op te vragen en gaat daar ook als zodanig mee om.

3.4 Governance 3.4.1 Governancecode en naleving Governance in het algemeen en de Governance Code in het bijzonder zijn regelmatig terugkerende onderwerpen voor de Raad van Toezicht en het Bestuur. Tevens conformeert Huis & Erf zich aan de Aedescode. Vanaf 2013 zijn alle Governance gerelateerde verplichtingen en kaders opgenomen in het integraal Toezicht- en Toetsingskader. De statuten en interne reglementen zijn eind 2012 getoetst aan de herziene Governance Code Woningcorporaties. In 2013 zijn de nieuwe statuten van Huis & Erf vastgesteld.

         

prestatieafspraken met gemeenten; inrichting van de interne informatievoorziening aan de Raad van Toezicht en directeur-bestuurder; statuten; strategisch voorraadbeleid; investeringsstatuut, treasurystatuut, fiscaal statuut; intern controleplan (auditjaarplan); kaderdocument risicomanagement; begroting (inclusief kaderbrief) en jaarplannen; procuratieregeling; uitbestedingsbeleid; interne beleidsplannen; gedragscode integriteit en reglement melding misstanden.

In 2014 is het ICT-beleidsplan, het fiscaal statuut, kaderdocument risicomanagement en het uitbestedingsbeleid aan het Toezicht &Toetsingskader toegevoegd. 3.4.3 Interne controllersfunctie Huis & Erf heeft een eigen interne controllersfunctie. Aan deze controller is een bijzondere positie toegekend in het kader van Governance. De controller is met regelmaat aanwezig bij overleg van de Raad van Toezicht en kan op verzoek van de Raad van Toezicht en/of de directeur-bestuurder deelnemen aan vergaderingen van de Raad van Toezicht. Minimaal één maal per jaar heeft de controller buiten de aanwezigheid van de directeur-bestuurder

17/ 114

(i)

 


3.4.2 Governancestructuur Middels een volledig ingericht Toezicht- en Toetsingskader, met daaraan gekoppeld een planning- & controlcyclus, kan Huis & Erf volgens duidelijke en gestructureerde kaders haar beleidsbeslissingen nemen. Tevens kan met de herkenbare kaders eenvoudiger interne en externe verantwoording tot stand komen. Het Toezicht- en Toetsingskader wordt continu up to date gehouden en jaarlijks op werkzaamheid geëvalueerd. Onderdelen van dit integraal kaderdocument zijn onder andere:

overleg met de voorzitter van de Raad van Toezicht. Dit jaarlijkse overleg vindt plaats in het laatste kwartaal van het jaar. Daarbij is geformaliseerd dat de controller een escalatiemogelijkheid heeft naar de Raad van Toezicht. De relatieve onafhankelijkheid van de controller in het speelveld van de Raad van Toezicht en directeur-bestuurder richt zich vooral op onderstaande gebieden: • • • • •

governance; compliance aan interne en externe regels en kaders; integriteit en volledigheid van de informatievoorziening aan de Raad van Toezicht; onderhouden van het interne controle- en beheersingssysteem; naleving van het integriteitsprotocol.

3.4.4 Visitatie Huis & Erf conformeert zich aan de vierjaarlijkse verplichting tot visitatie, zoals opgenomen in de Governancecode en Aedescode. De meest recente visitatie heeft plaatsgevonden in 2013. De rapportage hierover is terug te vinden op www.huisenerf.nl. 3.4.5 (Her)benoeming leden Raad van Toezicht De zittingsperiode van een lid van de Raad van Toezicht is gesteld op ten hoogste vier jaar. Een aftredende toezichthouder kan hierna maximaal één keer worden herkozen. Per 31 december 2014 is één lid van de Raad actief in de tweede zittingstermijn. De overige leden zijn actief in de eerste termijn. Zie hiervoor ook 3.2.2 Samenstelling Raad van Toezicht. 3.4.6 Integriteit en onafhankelijkheid Naar het oordeel van de Raad van Toezicht is voldaan aan de criteria die gelden ten aanzien van onafhankelijkheid. Het profiel van de Raad van Toezicht van Huis & Erf is gepubliceerd op de website van Huis & Erf, evenals het reglement van de Raad van Toezicht. Met de directeur-bestuurder zijn contractueel afspraken gemaakt over nevenfuncties. 3.4.7 Afwijkingen Governancecode Huis & Erf wijkt op twee punten af van de Governancecode voor Woningcorporaties;

18/ 114

(i)

In afwijking van de Governancecode wordt een verbindingenstatuut vooralsnog niet noodzakelijk geacht, omdat Huis & Erf geen plannen heeft om activiteiten in haar verbindingen onder te brengen. In 2014 is door Huis & Erf geen gebruik gemaakt van haar onderliggende verbindingen. Ook verwacht Huis & Erf in de toekomst geen gebruik te maken van haar verbindingen.


In afwijking van de Governancecode is de directeur-bestuurder voor onbepaalde tijd in dienst. De Governancecode stelt dat de directeur-bestuurder voor een periode van vier jaar wordt benoemd. Zie ook hoofdstuk 3.6.2 Personalia en nevenactiviteiten bestuur.

3.5 Bestuurdersbeloning De beloning van de bestuurder is gebaseerd op en in overeenstemming met de Wet Normering Topinkomens (WNT). In totaal is in 2014 een totaalbedrag van €140.227 verloond aan de directeur-bestuurder. Dit bedrag is inclusief de componenten zoals omschreven en voorgeschreven in de WNT. Hiermee blijft de vergoeding binnen de maximaal aangegeven grenzen van de wet (€230.474), echter overschrijdt de bezoldiging de sectorstaffel voor woningcorporaties die per 2014 van toepassing is. De maximale bezoldiging conform deze sectorstaffel is voor 2014 € 130.600. De overschrijding op basis van deze staffel is conform het overgangsrecht binnen de geldende WNT. Er zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt aan de bestuurder. Huis & Erf kent voor de directeur-bestuurder geen bonussystematiek of variabele beloningsvorm anderszins. De directeur- bestuurder geniet een gebruikelijke regeling voor een leaseauto en gemaakte bedrijfsmatige kosten. Verantwoording honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht is gebaseerd op en in overeenstemming met de Wet Normering Topinkomens (WNT). Voor de voorzitter geldt in 2014 een vergoeding van € 11.171 per jaar. Voor de vicevoorzitter € 9.516 per jaar en voor de leden € 8.275 per jaar. De genoemde bedragen zijn exclusief BTW. Hiermee overschrijden de vergoedingen het geldende WNT-maximum van 2014 (respectievelijk € 9.795 en € 6.530), echter zijn passend binnen de nieuwe, per 2015 geldende maxima voor bezoldigingen van leden van de Raad van Toezicht. De overschrijding is conform het overgangsrecht binnen de geldende WNT. Tot slot De strategische doelen en uitgangspunten uit het ondernemingsplan bieden een uitstekend perspectief om samen met het management en medewerkers van Huis & Erf verdere professionalisering en efficiencyverbeteringen door te voeren in het geambieerde Huis & Erf 2.0 ten behoeve van de maatschappelijke opgave waar Huis & Erf voor staat. Met vertrouwen zien wij het jaar 2015 dan ook tegemoet.

19/ 114

(i)

D.J.A.M. Hermes Raad van Toezicht


Hoogachtend,

3.6 Het bestuur 3.6.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:      

de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.

Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur dient zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling te richten en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de woningcorporatie mee. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico's verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Toezicht en moet de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht bespreken. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn zoals ook voor de Raad van Toezicht omschreven in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk Reglement.

3.6.3 Tegenstrijdige belangen In het kader van tegenstrijdige belangen zijn geen onderwerpen bekend.

20/ 114

(i)

De heer Meulen is naast zijn dienstbetrekking bij Huis & Erf onbezoldigd docent, bestuurslid Stedelijke Ontwikkeling Limburg, lid van de maatschappelijke raad van SKOPOS en directeur en enig aandeelhouder van Meulen Vastgoed BV.


3.6.2 Personalia en nevenactiviteiten bestuur De heer mr. Marcel E.J. Meulen MCD is sinds maart 2012 werkzaam voor Huis & Erf. De heer Meulen heeft een vast contract voor onbepaalde tijd. Hier is in 2012 door de RvT bewust voor gekozen met het oog op versterking van de continuïteit van Huis & Erf. De Governancecode hanteert een benoemingstermijn van vier jaar. De RvT beoordeelt, conform de Remuneratiecommissie, jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder.

3.7 Horizontale dialoog en verantwoording

21/ 114

(i)

De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2014 plaatsgevonden:  alle belangenhouders zijn uitgenodigd om met Huis & Erf van gedachten te wisselen over de invulling van het Ondernemingsplan Hart voor Goed Wonen op een belanghoudersbijeenkomst.  één maal heeft Huis & Erf met een afvaardiging van de Raad van Toezicht op verzoek van de ZHV de ledenvergadering van de ZHV bijgewoond;  er is acht maal een reguliere overlegvergadering geweest met Ondernemingsraad (OR) en de directeur-bestuurder (DB);  zes maal een regulier overleg met de Zelfstandige Huurdersvereniging (ZHV) en de directeur-bestuurder en het bijwonen van de ledenvergaderingen van Huis & Erf. Zie ook hoofdstuk 4.7.1 Overleg met ZHV voor een uitgebreide uitwerking.  zes maal is er overleg op bestuurlijk niveau geweest met de gemeente Schijndel en twee maal overleg op bestuurlijk niveau met de gemeente Sint Michielsgestel. Het betreft in deze de voor volkshuisvesting verantwoordelijke wethouders en de directeur- bestuurder van Huis & Erf. Zie ook hoofdstuk 4.7.4 Gemeenten voor nadere omschrijving ;  er wordt met regelmaat overleg gevoerd tussen management en beleidsmedewerkers van de gemeente en Huis & Erf;  tussen collega-corporaties binnen het werkgebied van Huis & Erf zijn eveneens diverse overleggen op bestuurlijk niveau gevoerd.  samen met gemeente en maatschappelijke partners is het maatschappelijk speelveld van Wonen en Zorg verkend middels een gezamenlijk ontwikkelkader voor Wonen met Zorg en Welzijn uit 2013. Zie ook hoofdstuk 4.9 Wonen, zorg en welzijn voor een nadere uitwerking.  tussen diverse organisaties op het terrein van zorg en welzijn zijn informele overleggen geweest,


Huis & Erf heeft met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen de volgende belanghebbenden benoemd en gevisualiseerd middels onderstaande figuur:  bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers, waaronder de zelfstandige huurdersvereniging (ZHV), seniorenraad alsmede bewonerscommissies;  relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau;  toezichthouders vanuit de sector  maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid;  collega-corporaties.

(i)

22/ 114


3.8 Onafhankelijke externe accountant De onafhankelijke externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht na advies van de directeur-bestuurder. In 2012 is PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (PWC), met als eindverantwoordelijk partner A.J.M. Vercammen RA, uit een selectie verkozen tot accountant van Huis & Erf. Er worden door de accountant, naast reguliere en fiscale werkzaamheden, ook activiteiten verricht op het gebied van bijvoorbeeld subsidieaanvragen. De accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht en de bestuurder bij waarin zijn accountantsverslag over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten tot goedkeuring van het jaarverslag, inclusief jaarrekening. Tijdens deze vergadering kan de Raad van Toezicht aan de accountant vragen stellen over zijn verklaring aangaande de getrouwheid van de jaarrekening. Periodiek spreekt de accountant ook met de Raad van Toezicht en de bestuurder over de door hem uitgebrachte managementletter. Hierin zijn de bevindingen, conclusies en adviezen opgenomen van zijn tussentijdse, op procesinrichting en –werking gerichte controlewerkzaamheden.

3.9 Visitatie In 2013 heeft bij Huis & Erf een visitatie plaatsgevonden. Het onafhankelijke bureau Pentascope heeft in opdracht van de Raad van Toezicht van bouwvereniging Huis & Erf de visitatie verricht voor de periode 2009 – 2012. Huis & Erf heeft daarvoor alle gevraagde informatie ter beschikking gesteld. Er is gesproken met de huidige directeur-bestuurder, de controller, de manager financiën, een vertegenwoordiging van de zittende Raad van Toezicht en een vertegenwoordiging van de vorige Raad van Toezicht. In het jaarverslag van 2013 is reeds stil gestaan bij de inzichten die zijn verkregen vanuit de visitatie. Deze informatie, inclusief visitatierapport en de daarbij behorende standpuntbepaling van de Raad van Toezicht en directeur-bestuur zijn te raadplegen op de website van Huis & Erf (www.huisenerf.nl).

Interne risicobeheersings- en controlesystemen

3.10.1 Inrichting van de informatievoorziening De interne informatievoorziening is voor 2014 uitgewerkt in het intern Toezicht- en Toetsingskader. In dit kaderdocument zijn de inhoud en frequentie van de interne-, informatieve- en verantwoordingsrapportages aan directeur-bestuurder en Raad van Toezicht beschreven. Integrale rapportages aan de Raad van Toezicht vinden op kwartaalfrequentie plaats. In deze kwartaalrapportages wordt de voortgang van alle bedrijfsdoelstellingen, algemene- en beleidsontwikkelingen en (financiële) resultaten opgenomen.

23/ 114

(i)

3.10


In 2017 zal conform de vierjaarlijkse cyclus opnieuw een visitatie plaatsvinden over de periode 2013 – 2016.

3.10.2 Integraal intern controleplan In 2014 is gewerkt conform het auditjaarplan. Dit jaarplan bevat de interne auditdoelstellingen, inclusief vooraf vastgestelde te controleren bedrijfsprocessen. Bij Huis & Erf is bewust gekozen om met een intern auditteam te werken, waarin beoogd wordt om de disciplines Klant & Wonen, Vastgoed en Financiën vertegenwoordigd te laten zijn. Deze keuze is ontstaan uit de overtuiging, dat een brede bewustwording en het gezamenlijk komen tot inzichten, het draagvlak om de interne processen kwalitatief te verbeteren, extra vergroot. In 2014 is de positieve bijdrage en meerwaarde van het werken met een auditteam ook als zodanig herkend en erkend. Het jaarplan kent zijn oorsprong in de audit(meerjaren)cyclus. Bij de implementatie van de risicomanagementstructuur is nadrukkelijk de synergie tussen het auditplan en de risicomanagementstructuur gezocht. Deze synergie wordt vanuit het perspectief governance, risk en compliance weergegeven in onderstaand control framework van Huis & Erf. Control Framework Huis & Erf input : "van buiten naar binnen" Risk-cyclus

Missie, visie & strategie strategische risico's

operationele risico's

Doelstelling

Auditcyclus

Resultaat

Proces

Audit

Informatievoorziening

Proces optimalisatie

P&O Management

24/ 114

(i)

Kwaliteitsmeting & benchmark


Medewerker

3.10.3 Risicomanagement Huis & Erf besteedt in haar kwartaalrapportage structureel aandacht aan het onderwerp risicomanagement. Dit om zich bewust te worden van de grootste risicovolle invloeden van binnen en van buiten de organisatie. Risico’s worden bij besluitvorming betrokken en hebben sinds 2013 een meer structureel karakter gekregen. In 2014 is het implementatieplan voor de introductie van een zichtbare risicomanagementstructuur uitgevoerd. De voornaamste doelstellingen zijn: • het vergroten van risicobewustwording in de organisatie; • uitvoeren van een strategische en operationele risicoanalyse; • introductie van een risico-inventarisatiecyclus; • het koppelen, uitwerken en opvolgen van beheersmaatregelen bij risico’s; • het zichtbaar positioneren van risico-inventarisaties in besluitvormingsprocessen. De uitkomsten van de risico-inventarisatie en -analyse geven nieuwe input voor het interne controleplan. Na gereedkomen maakt de risicomanagementstructuur (risicomanagement, interne controle en interne informatievoorziening) een samenhangend risicobeheersings- en controlesysteem compleet. Vervolgens rest Huis & Erf de taak het gecreëerde framework blijvend toe te passen, uit te dragen en te verbeteren. In 2013 en 2014 is door Huis & Erf een integrale risico-inventarisatie op operationeel-tactisch niveau uitgevoerd. Tevens is voor de vastlegging van risico’s en controls een softwaretool aangeschaft dat risico’s niet alleen in een heatmap kan presenteren, maar ook de verbinding maakt met beheersing vanuit operationele checks en compliance in de processen. Een compliance-radar is één van de resultaten van deze verbinding. Eind 2013 is na gereedkomen van het nieuwe ondernemingsplan 2014-2017 gestart met een risicoinventarisatie op strategisch niveau door de werkorganisatie. Deze is in 2014 door de Raad van Toezicht en het management afgerond. Dit geldt ook voor het opzetten van een risicoinventarisatiecyclus voor (nieuwbouw)projecten. De meest relevante uitkomsten en monitoring van de (voortgang van de) te nemen beheersmaatregelen zijn in 2014 halfjaarlijks gerapporteerd in de kwartaalrapportages van Huis & Erf. Naar de toekomst toe worden voor de drie verschillende niveaus herkenbare inventarisatiecycli gebruikt, te weten: 1. strategisch niveau (strategische doelstellingen, risico’s en beheersing); 2. operationeel niveau (procesdoelstellingen, risico’s en beheersing); 3. projectniveau (projectdoelstellingen, risico’s en beheersing).

3.11.1 Financieringspositie De financieringspositie van een woningcorporatie wordt in belangrijke mate beïnvloed door de achtervangpositie van het Rijk. Deze vindt zijn uitwerking in het verkrijgen van borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Om voor borging in aanmerking te komen, wordt financieel bezien, met name de liquiditeitspositie op korte en lange termijn beoordeeld. Deze liquiditeitspositie wordt vooral beoordeeld vanuit de interest coverage ratio (ICR of rentedekkingsratio), de debt service coverage ratio (DSCR of schulddekkingsratio) en de “Loan to WOZ”. Beide coverageratio’s tonen aan in welke mate de corporatie aan haar renteverplichtingen (middels de ICR) of fictieve aflossingsverplichtingen kan voldoen (DSCR). De Loan to WOZ geeft aan in welke mate Huis & Erf gefinancierd is in relatie tot de WOZ-waarde van het (woning)bezit, waarbij de maximale verhouding 50% financiering is. De


Treasury

25/ 114

(i)

3.11

Loan to WOZ van Huis & Erf is eind 2014 ten opzichte van 2013 met 1% gedaald naar 13% en zit ruimschoots onder dit maximum. In de sector wordt een minimale ICR-norm gebruikt van 1,40. Huis & Erf hanteert een minimale norm van 1,60. Dit om meer ruimte te hebben om onverwachte externe invloeden op te kunnen vangen. Huis & Erf voldoet in 2014 met 3,48 aan de gestelde norm. Het WSW hanteert een minimale norm voor de DSCR van 1,00. Huis & Erf hanteert intern een minimale norm van 1,20. Daarbij wordt de methode van fictief aflossen gehanteerd. Als uitgangspunt wordt genomen dat de bestaande leningenportefeuille jaarlijks met 2% wordt afgelost. Beoordeeld wordt of een corporatie uit de operationele kasstromen aan de verplichtingen van rentebetalingen en 2% fictieve aflossingen kan voldoen. Huis & Erf voldoet aan de gestelde norm van 1,00. Uitgaande van de liquiditeitspositie en financieringspositie van Huis & Erf behoeft borging met WSW-achtervang geen probleem te zijn. In 2014 heeft het WSW dan ook een passend borgingsplafond afgegeven. 3.11.2 Treasurykaders Huis & Erf beschikt over een treasurystatuut, waarin de financierings- en beleggingsregels en kaders zijn vastgelegd. Het in 2013 vastgestelde treasurystatuut voldoet aan de nieuwe geldende regelgeving van het Ministerie. In 2014 stelde Huis & Erf een meerjaren treasuryvisie op, waarin de middellange termijn richting, doestellingen en afwegingen zijn opgenomen. Op basis van het treasurystatuut en de meerjaren visie wordt het treasuryjaarplan opgesteld, waarin de concrete treasuryactiviteiten en doelstellingen worden opgenomen.

26/ 114

(i)

De gemiddelde gewogen rentevoet van de leningenportefeuille per 31 december 2014 bedraagt 3,36%. De gemiddelde gewogen restant-looptijd van de leningenportefeuille is 25,8 jaar. De leningenportefeuille had in 2014 de onderstaande mutaties:


3.11.3 Portefeuille structuur Huis & Erf had eind 2014 een leningenportefeuille met een omvang van € 71,8 miljoen. De leningenportefeuille is samengesteld uit aflossingstypes, rentetypes en een sterk gedifferentieerde looptijdenstructuur. In onderstaande grafieken wordt de rentestructuur en looptijdenstructuur weergegeven.

Beginstand leningenportefeuille 1-1

€ 77.915.000

Aflossing hoofdsom Aflossingstermijnen Aangetrokken leningen

€-10.000.000 € -1.100.000 € 5.000.000

Eindstand leningenportefeuille 31-12

€ 71.815.000

In 2015 vindt een spreadherziening plaats op een lening van € 10 miljoen. Deze spreadherziening is na balansdatum, voor vaststelling van de jaarrekening, inmiddels voor een termijn van 15 jaar overeengekomen. Tevens wordt verwacht in 2015 een financieringsbehoefte in te vullen van maximaal € 3 miljoen. 3.11.4 Renterisico’s Renterisico’s zijn bijna onlosmakelijk gekoppeld aan een leningenportefeuille. De portefeuille is samengesteld uit 23 leningen met een zeer diverse looptijd en een uiteenlopende rentestructuur. Een derde deel van de omvang van de portefeuille kent binnen vijf jaar een gedeeltelijke renteherziening door spreadherzieningen. Het resterende deel heeft een vaste rentestructuur of een rente die om de tien jaar wordt herzien. De renterisico’s per 31 december 2014 worden gepresenteerd in onderstaand overzicht.

Renterisico's x € 1 mln (conform WSW-methodiek) per 01-01-2015 15

Spreadherziening hard (100%) Variabele rente

10 5 -

1 10

8 2

Renteherziening

5 2

5

8

1 2

Aflossing hoofdsom

3

3 max. 15% renterisico WSW

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025


3.11.5 Rente-instrumenten Huis & Erf gebruikte in 2014 geen rente-instrumenten om haar renteposities af te dekken. Hierdoor heeft Huis & Erf per 31 december 2014 geen derivatenposities.

(i)

27/ 114

4 Volkshuisvestingsverslag 4.1 Algemeen Het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting van het gevoerde beleid ten aanzien van de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH, artikel 26 lid 2). Aan de orde komen:      

kwaliteit van de woongelegenheden; huisvesting van de doelgroep; betrokkenheid van de bewoners; leefbaarheid; financiën; wonen en zorg.

In dit hoofdstuk gaan we nader in op deze prestatievelden. In deze algemene beschouwing wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen en gebeurtenissen die van invloed zijn geweest op het functioneren van Huis & Erf.

4.2 Het kwaliteitsbeleid 4.2.1 Het in standhouden en verbeteren van het bezit Het vernieuwen en in standhouden van woningen wordt naast technische en markttechnische redenen mede bepaald door het kader van Strategisch Voorraad Beleid. Dat wil zeggen dat keuzes om iets wel of niet te doen uitdrukkelijker bepaald worden door de functie van de woning op de lokale woningmarkt, nu en in de toekomst.

Het contractbeheer betreft de werkzaamheden op basis van onderhoudscontracten met aannemers. Het contractbeheer omvat onderhoud aan rioolontstoppingen, schoonmaak goten, liftonderhoud, cv–en combiketels, elektrische schuifdeuren en deurdrangers, brandmeldinstallaties, brandblusinstallaties, bliksembeveiliging, ketelhuizen, luchtbehandelingsinstallaties en mechanische ventilatie. Wanneer de huurder een serviceabonnement afsluit verricht Huis & Erf, tegen een maandelijkse vergoeding van € 5,25, bepaalde werkzaamheden die normaal onder verantwoordelijkheid en voor rekening van de huurder zijn. In 2014 zijn er 765 serviceabonnement opdrachten in uitvoering genomen. Op 31 december zijn er 1353 serviceabonnement afgesloten.

28/ 114

(i)

Onder reparatieonderhoud worden alle kosten geregistreerd die te maken hebben met de afhandeling van reparatieverzoeken van individuele woningen, garages, overige bedrijfsruimten en complexen. Reparatieverzoeken worden geregistreerd naar onderhoudsactiviteit in reparatieonderhoud, onderhoud serviceabonnementen en glasherstel. Het aantal specifieke reparatieopdrachten is gedaald: van 2.441 in 2013 naar 2171 in 2014.

Hoofdstuk: Volkshuisvestingsverslag

Dagelijks Onderhoud Het dagelijks onderhoud is opgebouwd uit reparatieonderhoud (storingen) en contractbeheer. Het totaal aantal eenheden in beheer bedraagt ultimo 2014: 3455 woningen, 145 garages en 78 eenheden aan overig bezit.

4.2.2 Energie In de themalijn Hart voor een Duurzame toekomst van het Ondernemingsplan staan energiebesparende maatregelen centraal. Doel is verduurzaming van het bezit, remming van de stijging van woonlasten. Uitgangspunt is gemiddeld label B in 2020; Energielabels op 31 december 2014 Energielabels in % 32,5% 33,9%

40,0% 30,0%

16,3%

20,0% 10,0%

24,0% 19,9%

23,7%

7,4% 4,5%

Energielabels Huis & Erf 2014 12,7% 10,2%

7,0% 4,0%

0,8%2,8%

0,0% Label A

Label B

Label C

Label D

Label E

Label F

Energielabels (landelijk, shaere 2013)

Label G

Gemiddelde energie-index op 31 december 2014 C (1,60 = aanvang duurzaamheid programma 1 januari 2014)

C (1,55 = 31 december 2014)

Vanaf januari 2014 actualiseert Huis & Erf zelf de energielabels. Hiervoor zijn 3 werknemers opgeleid tot gecertificeerde EPA-adviseurs. Alleen het afmelden van de labels bij het agentschap.nl gebeurt via een externe gecertificeerde partner.

29/ 114

(i)

Alle energielabels van het bestaande bezit zijn geactualiseerd en afgemeld bij agentschap.nl. Het energielabel is in 2012 onderdeel geworden van het woningwaarderingsprofiel van de woning. In de tabel is het woningbezit van Huis & Erf afgezet tegen de laatst bekende landelijke gegevens van 2013 (bron: Aedes shaere 2013). De gemiddelde energie-index is van label C met een gemiddelde index van 1,6 (1 januari 2014) verbeterd naar label C met een index van 1,55.


Doelstelling 2020 Is max 1,30

Energie Coöperatie Schijndel Huis & Erf heeft in haar energiebeleid opgenomen zich nadrukkelijk in te zetten op bewustwording bij de huurders met betrekking tot energieverbruik en kostenbesparing. Dit gebeurt door eigen uitingen, maar ook door gebruik te maken van informatie van anderen. Huis & Erf heeft zich aangesloten bij Bespaar Samen “WattNu” van de Energie Coöperatie Schijndel (ECS). Die zorgt naar alle bewoners in het werkgebied van Huis & Erf, zowel kopers als huurders, voor een breder bewustzijn. Huis & Erf biedt haar huurders hiervoor het lidmaatschap aan van ECS waardoor de huurders deel kunnen nemen aan de WattNu workshop met bijbehorend werkboek. In oktober 2014 is dit van start gegaan. Energiebeleid In 2013 is energiebeleid gemaakt en geïmplementeerd voor de periode 2014 – 2020. Uitgangspunt is gemiddeld label B in 2020. In 2014 is gestart met de uitrol van het energiebeleid. In 2014 zijn 72 woningen voorzien van zonnepanelen en waren er nog 78 in opdracht. Bij 72 woningen zijn isolatiemaatregelen gerealiseerd en waren er nog 49 in opdracht. In de periode 2014 tot en met 2016 is voorzien in het (maximaal) aanbrengen van zonnepanelen bij 555 woningen. In de periode van 2014 tot en met 2020 zijn 1128 woningen geselecteerd voor het aanbrengen van isolatievoorzieningen uit te voeren gelijktijdig met het schilderwerk. Warmtewet Met ingang van 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht. Voor het bezit van Huis & Erf is dit van toepassing bij acht appartementencomplexen. De collectieve installaties zijn aangepast in 2014 ( investering € 44.690 ) zodat ze voldoen aan de wettelijke eisen.

Kleine woningaanpassingen op medische gronden worden volgens afspraak met de gemeenten tegen vaste prijsafspraken aangebracht. Voor grotere aanpassingen is een medische indicatie en goedkeuring van de gemeente noodzakelijk.

30/ 114

(i)

4.2.4 Overige veranderingen en vernieuwingen Verbouwingsverzoeken van bewoners en woningaanpassingen op medische gronden worden beoordeeld op technische aspecten, risico’s van overlast voor de omgeving en de gevolgen voor de verhuurbaarheid. Voor alleen grote veranderingen heeft de bewoner toestemming nodig. Bij het achterlaten van veranderingen in de woning worden eisen gesteld aan de technische specificaties, de veiligheid en de verhuurbaarheid.


4.2.3 Onderhoud in de woning De werkzaamheden in de woning worden planmatig uitgevoerd, binnen de kaders van het SVB en de basiskwaliteit. Het uitvoeren van deze werkzaamheden is organisatorisch eenvoudig te plannen, vergt minder voorbereidingscapaciteit van de organisatie en is efficiënt in de realisatie.

4.2.5 Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud heeft als doel de woning in goede staat van onderhoud en zonder gebreken beschikbaar te stellen aan de nieuwe bewoners. De kosten hiervoor worden gedefinieerd als: alle onderhouds- en reparatiekosten die bij mutatie worden gemaakt. De kosten die te maken hebben met het op niveau brengen van de woning waarvan de huurder eerder niet deelnam aan een projectmatige verbetering, worden apart geregistreerd. Bij mutatie worden de woningen zo nodig voorzien van nieuw hang- en sluitwerk.

Aantallen mutatieonderhoud Mutatieonderhoud minder ingrijpend Mutatieonderhoud ingrijpend > € 1.500 Kosten gemiddeld per opdracht

2014 201 196 5 € 811

2013 215 201 14 € 852

4.2.7 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting Jaarlijks wordt de Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB) geactualiseerd op basis van nieuwe uitgangspunten en wijzigingen die zijn opgetreden. Uitgangspunt van de onderhoudsbegroting is de theoretische levensduur van elementen. Het resultaat is een degelijke onderhoudsplanning op technische elementen en uitgangspunten. In 2014 is een onderzoek ingesteld naar de mogelijkheden van conditiemeting volgens de NEN2767. De software van Huis & Erf is hiervoor geschikt. In 2015 wordt definitief besloten om conditiemeting wel of niet permanent in te zetten.

31/ 114

(i)

In 2014 realiseerde Huis & Erf de volgende projecten: • 116 cv-ketels vervangen door HR-ketel; • 5 nieuwe cv-installaties aangelegd; • 91 woningen schoorstenen en/of voegwerk hersteld; • 20 woningen voor en/of achterdeur vervangen; • 192 woningen dakramen vervangen; • 43 woningen/bergingen goten vernieuwd; • 32 bergingen golfplaten vervangen; • 69 woningen dakbedekking berging vernieuwd; • 101 woningen de mv-box vervangen; • 6 stuks deurautomaten vervangen • 64 keukens, 83 badkamers en 83 toiletten vernieuwd; • 28 woningen kozijnvervanging; • 128 woningen een controle schilderwerk verricht; • 683 woningen geschilderd en bijbehorende bouwkundige werkzaamheden verricht.


4.2.6 Planmatig onderhoud Dit onderhoud heeft een relatief korte cyclustijd tot zeven jaar, waarbij geen fundamentele wijzigingen in of aan de woning worden aangebracht. Doel is het in standhouden van het bezit. Voorbeelden hiervan zijn: het onderhoud aan verwarmingsinstallaties en centrale verwarmingsketels, mechanische ventilatie, elektrische deuren, liften, onderhoud van platte daken en het buitenschilderwerk.

Voor de jaren 2014 en verder zijn doelstellingen geformuleerd voor de onderhoudsnorm. De taakstelling voor 2014 is om per woning maximaal (gemiddelde norm) € 1.442 per jaar uit te geven. Voor de begroting 2015 is de norm bijgesteld naar € 1.314, 2016 naar € 1.279, 2017 naar € 1.231, 2018 naar € 1.184 en voor 2019 naar € 1.137 (prijspeil 2015).

4.2.8

Overige werkzaamheden / aantallen

Glasschade Riolering ontstoppen Storingen en reparatieverzoeken Woningaanpassingen i.v.m. handicap minder ingrijpend (< € 2,300) Woningaanpassingen i.v.m. handicap ingrijpend (> € 2,300) Brand- en stormschades Mutatieschades

2014 178 542 4891 4 1 5 54

2013 136 574 5213 10 2 3 44

4.2.9 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking In onderstaande tabel wordt een vergelijking gemaakt tussen de begrote bedragen en de kosten. De verschillen worden afzonderlijk toegelicht. Omschrijving Begroot 2014 Dagelijks onderhoud € 1.137.000 Planmatig onderhoud € 3.844.000 Mutatieonderhoud € 171.000

Kosten derden € 783.704 € 3.403.636 € 60.241

Kosten SD € 118.719 € 4.982 € 102.974

Kosten 2014 € 902.423 € 3.408.617 € 163.215

32/ 114

(i)

Planmatig onderhoud/verbeteringen • het budget voor het planmatig onderhoud wijkt af van de uitgaven. De voorbereiding van planmatig onderhoud projecten is begin 2014 vertraagd op gang gekomen door de overgang naar een nieuw automatiseringssysteem. Een aantal projecten (omvang van € 396.500) zijn hierdoor later in het jaar in opdracht gegeven en vindt de realisatie in 2015 plaats; • voor isolatiewerkzaamheden is een bedrag van € 535.000 voorzien, de kosten zijn € 186.557. Een project (omvang € 29.180) is nog niet tot uitvoering gekomen. De omvang van de uit te voeren isolatiewerkzaamheden is minder dan voorzien; • voor het aanbrengen van zonnepanelen is een bedrag van € 740.000 voorzien (185 installaties), de kosten zijn € 276.355. Een project ( € 172.720 ) is maar deels in 2014 tot uitvoering gekomen. In opdracht zijn gegeven het realiseren van 150 installaties;


Dagelijks onderhoud • daling van de kosten reparatieverzoeken als gevolg van minder omvangrijke herstellingen per opdracht; • daling door positieve resultaten in de aanbesteding van de contractwerkzaamheden; • daling door het van toepassing zijn van het 6% btw tarief voor lonen;

•

•

voor verbetering van de toegankelijkheid van appartementencomplexen is een bedrag voorzien van € 100.000. Er is een pilot gerealiseerd bij het appartementencomplex Van Berghenstraat. Verdere uitwerking is afhankelijk van de mogelijkheden om appartementencomplexen zorggeschikt te kunnen maken. Dit wordt verder onderzocht; Bij het complex Wilhelminalaan (15 woningen) en Mgr. Zwijsenstraat (5 woningen) zijn de kozijnen vervangen. Project is overlopend van 2013.

Mutatie-onderhoud De begroting voor mutaties is voornamelijk gebaseerd op historische gegevens. Het betreft hier het primaire onderhoud om de woning weer verhuurbaar te maken. Bij mutatie worden eerder achtergebleven projectmatige werkzaamheden alsnog gerealiseerd. Hiervoor is bij planmatig onderhoud een bedrag van € 376.990 voorzien, de kosten zijn € 420.922. Er zijn meer uitgaven door uitvoering van een aantal omvangrijkere opdrachten dan aangenomen. Woningaanpassingen Het aantal woningaanpassingen in huurwoningen is 5. Het gering aantal aanpassingen is een direct gevolg van gewijzigd beleid (strengere criteria van acceptatie woningaanpassingen) bij de gemeenten. Met het afnemen van de aantallen zijn ook de kosten evenredig minder: € 28.526 begroot versus € 7.208 kosten. Woningaanpassingen worden voor een groot gedeelte gesubsidieerd door de gemeenten. Hierdoor zijn de werkelijke kosten voor Huis & Erf vrijwel nihil. Schades Schades zijn ingeschat op basis van eerdere ervaringen. In 2014 zijn vijf brandschades opgetreden en geen stormschades. Ook hier gaat het over de werkelijke kosten van € 53.881. Het merendeel van de kosten, behoudens eigen risico, wordt vergoed door de verzekering. Mutatieschades In dit verslagjaar zijn vierenvijftig mutatieschades opgetreden (€ 47.453). Voor zover mogelijk worden deze in rekening gebracht bij de vertrekkende huurder.

33/ 114

(i)

Het verlenen van diensten aan bewoners betreft in hoofdzaak huismeesteractiviteiten en tuinonderhoud, schoonmaakonderhoud en glasbewassing van gemeenschappelijke ruimten bij appartementencomplexen. In een aantal appartementencomplexen zijn gemeenschappelijke huiskamers aanwezig. Bewoners kunnen gebruik maken van deze huiskamers. In enkele complexen worden daar ook gezamenlijke activiteiten georganiseerd. Het beheer van deze gemeenschappelijke woonkamers is per complex verschillend geregeld. Daarom wordt daarvoor in 2015 door Huis & Erf nieuw beleid opgesteld. Ook zijn in een aantal woongebouwen centrale was- en drooggelegenheden aanwezig.


4.3 Het verlenen van vastgoeddiensten aan bewoners

Van de kosten van de huismeester wordt 30% door Huis & Erf betaald, de overige 70% moet door de bewoners worden opgebracht. Deze kosten worden voor alle nieuwe huurders sinds maart 2014 standaard in de servicekosten doorberekend. In 2015 wordt het servicekostenbeleid voor alle huurders herzien en komt ook het onderdeel servicekosten voor de huismeester aan de orde.

4.4 Interne Servicedienst Huis & Erf werkt met een eigen servicedienst die werkzaamheden verricht op het gebied van klachten en serviceverzoeken, mutatiewerkzaamheden en planmatig onderhoud. De meewerkend voorman stuurt vier vaklieden aan (inclusief magazijnbeheerder). De servicedienst heeft een front-office taak. Daarvoor zijn korte lijnen nodig om klantgericht te werk te gaan. De servicedienst fungeert als een interne aannemer. De servicedienst is ondergebracht onder de afdeling Vastgoed. Hierdoor is er meer aansluiting voor de medewerkers op het gebied van de vaktechniek. De korte lijnen om klantgericht te werken blijven hierbij gehandhaafd.

4.5 Nieuwbouw In deze paragraaf worden de projecten weergegeven waarbij in 2014 het project is voltooid dan wel is gestart met de bouw. Daarnaast heeft Huis & Erf nog een aantal ‘DAEB’ - en één ‘Niet-DAEB maar binnen BBSH’ - project in portefeuille waarvan in 2014 de voortgang zich beperkte tot de verkenningsfase dan wel de voorbereidingsfase. 4.5.1

Berlicum, Berlerode fase 2

Berlerode (fase 2) 12 2015 € 2.710.000

Architect Aannemer

Elemans, Postma, Van den Hork Hendriks Coppelmans Uden

Voor de herontwikkeling van verpleeg- en verzorgingshuis Berlerode is door Vivent in 2007 een inschrijving georganiseerd. De ontwikkeling is ter hand genomen door de hoogste bieder, Hendriks Coppelmans uit Uden. Het complex is in februari 2012 aangekocht door Huis & Erf en het beheer wordt verzorgd door VB&T beheer. In mei 2012 is met de bouw van fase 1 gestart en in oktober 2013 is het opgeleverd. Vivent huurt het hele complex van Huis & Erf. In maart 2014 is gestart met de bouw van fase 2 en in april 2015 staat de oplevering gepland.

34/ 114

(i)

Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten


12 appartementen, sociale huur (DAEB), € 710,- per maand

4.5.2

Schijndel, Tolakker

15 appartementen, sociale huur (DAEB), gemiddeld € 506,- per maand 1 gemeenschappelijke ruimte, sociale huur (DAEB), € 506,- per maand Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten

Tolakker 15 + 1 2015 € 1.717.000

Architect Aannemer

Deux Architecten Nieuwenhuizen-Daandels

Het project bestaat uit 15 appartementen en 1 gemeenschappelijke ruimte ten behoeve van cliënten van Dichterbij. De bouw is gestart in het derde kwartaal 2014. 4.5.3

Schijndel, Deken Baekershof binnenterrein

Deken Baekershof binnenterrein n.v.t. 2017 € 131.363

Architect Aannemer

n.t.b. n.t.b.

Na oplevering van het complex Deken Baekershof is besloten om de geplande infrastructurele voorzieningen nog niet in volle omvang aan te brengen. Dit in verband met de mogelijke ontwikkelingen op het aansluitende terrein van het Bekkershuis. In het kader van het “Scheiden van Wonen en Zorg” wordt daar onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor de herontwikkeling van de bestaande achtervleugel en bijbehorend binnenterrein.

35/ 114

(i)



Inrichting binnenterrein wooncomplex Deken Baekershof

4.5.4

Schijndel, Hulzebraak III, fase 4

29 grondgebonden eengezinswoningen, sociale huur (DAEB), gem. € 710,- per maand 14 grondgebonden levensloopgeschikt, sociale huur (DAEB), gem. €700,- per maand Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten

Hulzebraak III fase 4 43 2015 € 8.097.000

Architect Aannemer

Snijders en Van Stekelenburg Janssen de Jong Bouw

In december 2013 is besloten de woningen turn-key aan te kopen van Janssen de Jong Projectontwikkeling uit Son en Breugel. De bouw is het derde kwartaal 2014 gestart. 4.5.5

Vught, Taalstraat-Torenstraat

Taalstraat-Torenstraat 7 patiowoningen 7 2016 € 1.740.000

Architect Aannemer

Molenaar&Bol&VanDillen Janssen de Jong


Taalstraat-Torenstraat 6 appartementen 6 2016 € 851.000

Architect Aannemer

Molenaar&Bol&VanDillen Janssen de Jong Bouw

36/ 114

(i)



7 grondgebonden patiowoningen, sociale huur (DAEB), gem. € 582,- per maand 6 appartementen, sociale huur (DAEB), gem. € 402,- per maand 2 bestaande woningen, verkoop, (Niet DAEB)


Taalstraat-Torenstraat 2 bestaande won. 2 2014 € 581.000

Architect Aannemer

n.v.t. n.v.t.

In 2008 nam Huis & Erf voor dit plan deel aan de inschrijving die door de gemeente Vught was uitgeschreven. Op basis van de geboden kwaliteit heeft de gemeente het plan aan Huis & Erf gegund. Daarop volgend is op 4 september 2008 de Ontwikkel- en realisatie-overeenkomst tussen Huis & Erf en de gemeente Vught ondertekend. In 2013 is de bouwvergunning verleend. De geplande start bouw is derde kwartaal 2015. Twee bestaande woningen grenzend aan het plangebied waren onderdeel van de inschrijving. Deze aangekochte woningen zijn in 2014 verkocht. 4.5.6

Spijt -Noord, Sint-Michielsgestel

8 grondgebonden levensloopgeschikt, sociale huur (DAEB), gem. € 710,- per maand Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten

Spijt-Noord 8 2016 € 1.325.000

Architect Aannemer

Omni-Architecten n.t.b.

4.6.1 Wijzigingen in beleid Zoals reeds in hoofdstuk 1 is beschreven geeft Huis & Erf sinds 2014 uitvoering aan het ondernemingsplan Hart voor Goed Wonen waarbij een van de speerpunten het “van buiten naar binnen halen” is. De themalijnen Hart voor Goed Wonen en Hart voor de Klant vragen om een andere klantbenadering. De themalijn Hart voor een Efficiënte organisatie vraagt om een procesbenadering en een efficiënte inzet van projectmatig werken. De themalijn Hart voor de Maatschappij, prestatieafspraken met gemeenten en het uitgevoerde betaalbaarheidsonderzoek vragen om verdere focus op de primaire doelgroep. In 2014 zijn

37/ 114

(i)

4.6 Het beheren en verhuren van woningen


Op de plaats van 6 duplexwoningen aan “Het Spijt” heeft Huis & Erf nieuwbouw ontwikkeld voor senioren (levensloopgeschikt). Voor het realiseren van de 8 grondgebonden seniorenwoningen heeft Huis & Erf een bestemmingsplanprocedure gevoerd. De geplande start bouw is derde kwartaal 2015.

de bouwstenen gelegd voor het herpositioneren van de beleidskeuzen van Huis & Erf door haar strategisch vastgoed beleid en facetbeleid tegen het licht te houden. Dit zal in 2015 leiden tot een integrale herziening van het voorgenomen beleid. Zie hiervoor ook hoofdstuk 4.8.2 SVB. In 2014 zijn al een aantal maatregelen getroffen die in deze paragraaf worden toegelicht. Prestatieafspraken gemeenten Zowel met de gemeente Sint-Michielsgestel (december 2013) als met de gemeente Schijndel (maart 2014) zijn prestatieafspraken gemaakt. Onderwerpen in deze prestatieafspraken zijn de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de primaire doelgroep, de samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad, woningtoewijzing, doelgroepen, duurzaamheid en leefbaarheid. Eind 2014 is met de gemeente Sint-Michielsgestel gesproken over het stijgende aantal vergunninghouders en de gevolgen daarvan voor de wachttijden van reguliere woningzoekenden van Huis & Erf in die gemeente.

38/ 114

(i)

Betaalbaarheid en beschikbaarheid Saneringssteun en verhuurdersheffing en de effecten daarvan op de jaarlijkse huurverhoging en nieuwe streefhuurbeleid van Huis & Erf (naar gemiddeld 75% van maximaal redelijk) brachten in 2014 Huis & Erf en de Zelfstandige Huurdersvereniging aan tafel voor een gezamenlijke brainstormsessie over de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van de woningen. Daarnaast kreeg Huis & Erf het signaal dat steeds meer huurders moeilijkheden ervaren met het betalen van de huur. Daarom stelde Huis & Erf, samen met 9 andere corporaties uit de regio, in het najaar van 2014 een onderzoek in naar de betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningen. Dit onderzoek betrof het werkgebied van de gezamenlijke corporaties: 430.000 inwoners en 42.000 corporatiewoningen. De resultaten van dit onderzoek waren eind 2014 beschikbaar. De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek zijn: • De betaalbaarheidsproblemen in het onderzoeksgebied zijn minder groot als in de rest van Nederland • Er zijn wel degelijk bewoners die in de problemen zijn of dreigen te komen • Er is vooral sprake van een verdelingsprobleem (de juiste mensen in de juiste woningen) en minder van een aanbodprobleem Niet alleen de corporaties, maar ook het Rijk, gemeenten en de bewoners zelf zijn verantwoordelijk voor de problemen. De belangrijkste uitkomsten van het onderzoek voor Huis & Erf zijn: de huidige huren van Huis & Erf behoren tot de laagste in de regio, ook de streefhuren van Huis & Erf zijn in vergelijking met de andere deelnemende corporaties laag. Op dit moment heeft ca. 22% van de huurders betaalbaarheidsproblemen, wordt het huidige streefhuurbeleid voortgezet dan stijgt dat naar 33% (conclusies op regionaal niveau). De huurders die de grootste problemen ondervinden zijn de gezinnen met kinderen en de tweepersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder die in een eengezinswoning wonen.


De prestatieafspraken worden gemonitord en jaarlijks geëvalueerd. Hiervoor is samen met de gemeente Sint-Michielsgestel een voortgangsmonitor ontwikkeld vergelijkbaar aan de monitor die Huis & Erf hanteert voor haar Ondernemingsplan. Deze monitor is in het vierde kwartaal inhoudelijk op ambtelijk niveau met gemeente en Kleine Meierij besproken. Ook voor het monitoren van de prestatieafspraken met de gemeente Schijndel stelt Huis & Erf het opstellen van een voortgangsmonitor op prijs. Dit wordt in 2015 opgepakt.

Huis & Erf heeft begin 2015 het initiatief genomen om op basis van de uitkomsten van dit onderzoek tot afspraken te komen met gemeenten en ZHV over de betaalbaarheid en beschikbaarheid. Woonruimteverdeling Met ingang van 1 januari 2014 worden de vrijkomende woningen niet meer wekelijks in de krant geadverteerd; maar dagelijks gepubliceerd op internet en geëtaleerd bij de ingang van het kantoor. Begin 2014 wordt een start gemaakt met het onderzoeken van de mogelijkheden voor een regionaal woonruimteverdeelsysteem, samen met Wovesto uit St. Oedenrode en St. Joseph uit Boxtel. Na het opstellen van een beleidsnotitie is in juli 2014 besloten dat er een gezamenlijk systeem wordt opgezet, gebaseerd op het aanbodmodel zoals dat bij Huis & Erf op dat moment in gebruik was. Na de zomer is gestart met de implementatie van dit nieuwe systeem en op 2-2-2015 is het regionale aanbodmodel Daarwilikwonen.nu in gebruik genomen (zie ook 4.6.5 Woningzoekenden) Schijndel Ontmoet Huis & Erf neemt deel aan het initiatief van de gemeente Schijndel, Schijndel Ontmoet. Het initiatief is erop gericht een digitaal platform voor de gemeente Schijndel op te richten waarop inwoners elkaar digitaal kunnen ontmoeten. Eén ingang voor alle zaken die spelen binnen Schijndel. Daartoe is het bedrijfs- en verenigingsleven uitgenodigd mee te doen bij de realisatie, en ook zorgpartijen nemen deel. Vanwege het tijdrovende karakter van dit project en uitblijven van succes heeft Huis & Erf in 2014 besloten haar deelname aan dit project op te schorten tot het moment dat er bewezen successen zijn.

Verkoop Onder Voorwaarden: verkoop Vanwege de ingestorte koopmarkt, is het laatste kwartaal van 2013 het kortingspercentage verhoogd van 10% naar 25%. In 2014 werd dit kortingspercentage van 25% op de marktwaarde eveneens gehanteerd. Deze verhoging van het kortingspercentage (waardoor de woningen voor een grotere groep bereikbaar werden) leidde er toe dat in 2014 de verkopen weer op gang kwamen. De verhoging van het kortingspercentage gaf een impuls aan de verkopen.

39/ 114

(i)

Verkoop Onder Voorwaarden: aankoop Huis & Erf heeft 131 woningen (hernieuwd) gelabeld voor VoV. Deze woningen zijn verkocht in Koopgarant of een andere variant van VoV. Dit zijn woningen waarvoor Huis & Erf de intentie heeft om deze niet terug in exploitatie te nemen. In 2014 heeft Huis & Erf 7 woningen aangekocht in verband met de terugkoopplicht (en weer doorverkocht).


4.6.2 Verkoop Huis & Erf heeft in het verleden een deel van haar bestaande woningbezit via Verkoop onder Voorwaarden (VoV) of marktconform te koop aangeboden en verkocht. Op 31-12-2014 betrof dit in totaal 361 woningen. Het beleid van Huis & Erf is om tweederde van de woningen die via VoV zijn verkocht terug in exploitatie te nemen, het andere, eenderde, deel zal weer onder voorwaarden met Kooppgarant worden doorverkocht. Door verkoop onder voorwaarden wilde Huis & Erf haar klanten de mogelijkheden bieden om een woning te kopen.

De meeste woningen zijn binnen 3 maanden na aankoop (transport) weer verkocht (transport). Twee appartementen zijn eind 2014 aangekocht waardoor deze als voorraad op de balans staan. Nu de situatie op de koopwoningenmarkt voorzichtig en langzaam herstellende is wordt gewerkt aan een voorstel tot aanpassing (verlaging) van het kortingspercentage. Verkoop Onder Voorwaarden: Te Woon Huis & Erf heeft in het verleden (tot 2011) 238 woningen onder het concept Te Woon met Koopgarant verkocht. Ook hierbij geldt een terugkoopplicht van Huis & Erf. In het jaar 2011 is besloten dit concept te beëindigen. Woningen die vanuit Te Woon worden teruggekocht, worden in principe weer regulier verhuurd. In 2014 heeft Huis & Erf 4 woningen teruggekocht; van deze 4 woningen zijn er eind 2014 weer 3 in exploitatie genomen en regulier verhuurd. Eén woning is op basis van de bijzondere juridische situatie van de kopers in 2014 opnieuw verkocht met Koopgarant aan één van de oorspronkelijke eigenaren van dezelfde woning. Marktconforme verkoop In 2014 is er één woning marktconform verkocht volgens het in 2012 vastgestelde verkoopbeleid als onderdeel van het Strategisch Voorraad Beleid. Daarnaast is er een woonwagen aan de zittende huurder verkocht. Tevens zijn 2 commerciële ruimten van het project Vicaris van Alphenstraat verkocht inclusief 3 parkeerplaatsen. 4.6.3 Aankoopbeleid Waar nodig koopt Huis & Erf woningen en/of gronden aan ten behoeve van ontwikkeling van nieuwe woongelegenheden, of passend in de visie over huisvesting en/ of gerelateerd aan de beoogde doelgroep. Woningen of gronden worden slechts aangekocht indien deze aansluiten bij bestaande en/of beoogde ontwikkelingen.

Huurprijsbeleid

Inkomensafhankelijke huurverhoging In navolging van 2013 werd ook in 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Dat betekent dat de hoogte van het inkomen van de huurder bepalend is voor het percentage waarmee de huur wordt verhoogd. Om de hoogte van het inkomen van de huurder te kunnen bepalen, zijn de inkomensgegevens opgevraagd bij de Belastingdienst. Huurders met een middeninkomen of met een hoger inkomen in een woning met een huurprijs lager dan € 699,48 (prijspeil 2014), krijgen meer huurverhoging dan de huishoudens met een lager inkomen. Daarmee wordt beoogd het scheef wonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen.

40/ 114

(i)

4.6.4


In 2014 kocht Huis & Erf van een ontwikkelaar 43 turn-key woningen in het plan Hulzebraak III fase 4. Het project bestaat uit het realiseren van 29 grondgebonden eengezinswoningen en 14 grondgebonden levensloopgeschikte woningen. Allen zijn in de sociale huursector (DAEB) in de markt gezet. De bouw is gestart in het derde kwartaal 2014. De oplevering van deze woningen vindt plaats in het tweede kwartaal van 2015.

De inkomensafhankelijke huurverhoging zag er voor Huis & Erf als volgt uit: Gezamenlijk huishoudinkomen in 2012

Percentage huurverhoging (inclusief inflatiecorrectie)

Aandeel huurders dat deze huurverhoging ontving

≤ € 34.085 of inkomen onbekend > € 34.085 en ≤ € 43.602 > € 43.602

3,75%

74%

4,5% 6,5%

12% 14%

Wettelijk was voor de groep met een inkomen tot of gelijk aan € 34.085 een huurverhoging van 4% toegestaan. Huis en Erf heeft er voor gekozen deze inkomensgroep bij de huurverhoging te ontzien. In plaats van de wettelijk toegestane 4% kregen de huishoudens met een laag inkomen een huurverhoging van 3,75% . Huis & Erf zag zich genoodzaakt om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren vanwege de zogenoemde Verhuurdersheffing en de saneringssteun die zij moet betalen. Met deze Verhuurdersheffing dragen corporaties, en daarmee de huurders, bij aan het vullen van de Schatkist. Op termijn moeten de corporaties jaarlijks 1,7 miljard voor de Verhuurdersheffing afdragen. Bezwaren huurverhoging Op grond van een aangezegde huurverhoging kan een huurder bezwaar maken tegen de nieuwe huurprijs. In 2014 maakten 78 huurders van deze mogelijkheid gebruik. Dat leverde Huis & Erf veel werk op.

Aantal 17 12

Gegrond 15 6

Ongegrond 2 6

39 10 78 (100%)

23 4 48 (62%)

16 6 30 (38%)

Van de 78 bezwaren zijn er 69 in overleg met de huurder afgehandeld. De overige 9 bezwaren zijn doorgestuurd naar de Huurcommissie. Van deze 9 bezwaren zijn later 2 bezwaren door de huurder ingetrokken en in 7 situaties heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan. In 6 zaken oordeelde de Huurcommissie dat de huurverhoging redelijk was (Huis & Erf in het gelijk gesteld). In 1 zaak oordeelde de Huurcommissie dat de huurverhoging niet redelijk was (Huis & Erf in het ongelijk gesteld).

41/ 114

(i)

Reden van het ingediende bezwaar Regeling chronisch zieken en gehandicapten Inkomensgegevens 2012 en/ of huishoudsamenstelling niet juist Inkomensdaling 2013 Overige redenen Totaal


Aantal bezwaarschriften naar reden van het bezwaar en uitkomst van de bezwaarprocedure bij Huis & Erf:

Huurverhoging na mutatie De nieuwe huurprijs na mutatie wordt ook wel de streefhuur genoemd. De streefhuur wordt uitgedrukt als een percentage van de maximaal redelijke huur. In de maximaal redelijke huur komt de kwaliteit van de woning volgens het wettelijke woningwaarderingsstelsel tot uitdrukking. Per complex wordt een percentage vastgesteld op basis van de verhuurbaarheid en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Per 31 december 2014 had het hele woningbezit van Huis & Erf een gemiddelde huurprijs van 58% van maximaal redelijke huur (totale kale huur/ totale maximaal redelijke huur). Gemiddelde huurprijs in Nederland eind 2013 is 68,6% van maximaal redelijke huur. 4.6.5 Woningzoekenden Huis & Erf maakt gebruik van het zogenaamde ‘aanbodmodel’ en met ingang van 01-012014 worden de vrijkomende woningen dagelijks via internet gepubliceerd. Ook wordt het woningaanbod geëtaleerd bij de ingang van het kantoor. Door het dagelijks publiceren wordt de doorlooptijd van het verhuurproces verkort (en worden de voormalige wekelijkse piekmomenten in het verhuurproces evenredig over de week verdeeld)

42/ 114

(i)

In 2014 is de overstap naar de volledig digitale inschrijving gemaakt. Inschrijfformulieren worden vanaf juli 2014 niet meer gebruikt, de inschrijving als woningzoekende kan alleen nog via internet. Voor woningzoekenden die niet zelf beschikken over een computer met internet bestaat de mogelijkheid om gebruik te maken van de computer in de hal bij Huis & Erf, of om een afspraak met een van de medewerkers van Huis & Erf te maken. Deze begeleidt dan de klant persoonlijk bij de inschrijving of bij het reageren op het woningaanbod. Ondanks het feit dat de overstap naar internet bij de ouderen en ouderenorganisaties leidde tot reacties, wordt weinig gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor persoonlijke begeleiding. Bij Huis & Erf staan eind 2014 7.851 mensen ingeschreven als woningzoekende. Deze mensen zoeken niet allen actief. Woningzoekenden schrijven zich vaak ook in vanwege de opbouw van wachttijd. Pas in een later stadium proberen deze woningzoekenden hun wachttijd te verzilveren. Dat betekent dat het aantal ingeschreven woningzoekenden geen betrouwbare indicatie geeft over het aantal huishoudens dat op zoek is naar een woning. Het aantal actief woningzoekenden geeft deze indicatie wel. Onder het aantal actief woningzoekenden verstaat Huis & Erf degenen die gedurende het afgelopen jaar minimaal één keer op een vrijgekomen woning hebben gereageerd. In 2014 is 20% van de ingeschreven woningzoekenden actief op zoek naar een andere woning (zij reageerden in 2014 tenminste één keer op een aangeboden woning).


Om er voor te zorgen dat de woningen aan kandidaten uit de juiste doelgroep worden toegewezen, worden eisen gesteld aan huishoudinkomen en/of huishoudgrootte en/of leeftijd. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door de inschrijfdatum, degene met de langste inschrijftijd komt –mits hij/zij aan de voorwaarden voldoet- als eerste voor de vrijkomende woning in aanmerking. Wanneer de kandidaat kan aantonen aan de toewijzingscriteria te voldoen (inkomen conform inkomenstoetsen EU-regeling, eventueel aantal personen en leeftijd) wordt de woning definitief aangeboden.

In 2014 wordt bewuster gereageerd op het woningaanbod. De in oktober 2013 ingevoerde spelregel rondom het weigeren van woningen (na twee weigeringen wordt de inschrijving van de woningzoekende voor een periode van een half jaar geblokkeerd) bereikt daarmee zijn doel. Deze maatregel leidt er ook toe dat woningzoekenden kritischer naar de informatie in de publicatie kijken. Om hen hierin tegemoet te komen, is de informatieverstrekking over de vrijkomende woningen ook verbeterd. Door te werken met meer informatie over de vrijkomende woningen en te werken met foto’s van de binnenkant van de woning (keuken, badkamer en toilet) is het aantal ‘vrijblijvende’ reacties teruggedrongen. Daarwilikwonen.nu In 2014 zijn Huis & Erf, St. Joseph – Boxtel en Wovesto – Sint Oedenrode begonnen aan de opzet van een regionaal woonruimteverdeelsysteem. In 2014 is een ‘Spelregelnotitie’ opgesteld waarbij wordt uitgegaan van een aanbodmodel, een lotingmodel, en een direct te huur-module. Gelet op de wenselijkheid om per 1-1-2015 een functionerend regionaal systeem te hebben is medio 2014 besloten het project in 2 fases op te delen: fase 1 betreft de invoering van een regionaal aanbodmodel per 1-1-2015, gebaseerd op het systeem dat bij Huis & Erf in gebruik is. In fase 2 (start medio 2015) worden de lotingmodule en de Direct te Huur module nader onderzocht. In het tweede halfjaar van 2014 is het regionale aanbodmodel uitgewerkt en voorbereid. Op 2-2-2015 is www.daarwilikwonen.nu van start gegaan. Inmiddels hebben andere corporaties uit de regio ook belangstelling voor dit regionale systeem getoond. In 2015 zal met hen verder worden overlegd over deelname aan het regionale systeem. Urgent woningzoekenden Huis & Erf is er ook voor de urgent woningzoekenden (sociaal en medisch), die buiten hun eigen schuld in een acute, van te voren niet voorziene, noodsituatie terechtkomen. Voorwaarde is dat de huisvestingsproblemen alleen met een woning van Huis & Erf kunnen worden opgelost en dat het om inwoners van een van beide gemeenten gaat. Huis & Erf streeft er naar om binnen een half jaar (was eerst drie maanden) in de gemeente Schijndel of Sint-Michielsgestel een oplossing te bieden.

43/ 114

(i)

Sociale urgentie In 2014 zijn 28 sociale urgentieaanvragen ingediend (in 2013 waren dat er 21). Van de aanvragen in 2014 zijn er 9 toegekend en 19 afgewezen. Er zijn in 2014 relatief minder urgenties toegekend (33% / 9 toekenningen op 28 aanvragen) tegenover 67% (13 toegekende urgenties op 21 aanvragen) in 2013. Dat komt door de introductie van het ‘kansgesprek’. De urgentiegesprekken worden gevoerd met een externe onafhankelijke deskundige die daarvoor wordt ingehuurd bij Juvans. In het kansgesprek (met een medewerker van Huis & Erf) wordt getoetst of het zinvol is om urgentie aan te vragen. Daardoor worden onnodige urgentiegesprekken voorkomen.


Een extern deskundige voert het urgentiegesprek en brengt advies uit aan Huis & Erf. Na intern overleg (meer-ogenprincipe) wordt het uiteindelijke besluit genomen om wel of geen urgentie toe te kennen.

Vanwege het feit dat het regelmatig voorkwam dat kandidaten niet op het urgentiegesprek kwamen opdagen terwijl er tijd voor hen gereserveerd was, is in 2014 besloten de kosten van de niet benutte, maar wel gereserveerde tijd van de externe adviseur door te belasten aan de woningzoekende. Na de introductie van deze maatregel is toepassing daarvan niet nodig geweest. Urgenten die dringend een woning nodig hadden, vonden deze allen binnen de daarvoor geldende termijn van drie maanden. Medische urgentie Er is een grote verandering zichtbaar in het aanvragen en toekennen van medische urgenties. Waren er in 2013 nog 15 aanvragen, in 2014 waren er maar 4 aanvragen. Daarvan zijn er 3 toegekend. Uiteindelijk werden in 2014 twee woningzoekenden met een medische urgentie geholpen. Een oorzaak voor het sterk gedaalde aantal medische urgentieaanvragen is niet direct aan te wijzen. Wachttijdverkorting Woningzoekenden die vanwege het verbreken van hun relatie in 2014 met spoed op zoek waren naar andere huisvesting konden een beroep doen op wachttijdverkorting. In 2014 maakten 5 woningzoekenden van deze mogelijkheid gebruik. Huisvesting statushouders De gemeenten Schijndel en Sint-Michielsgestel krijgen jaarlijks door het Rijk een verplichting opgelegd om een door het Ministerie vastgesteld aantal statushouders te huisvesten. Om deze taakstelling te realiseren, doen beide gemeenten ook een beroep op Huis & Erf.

Voor huisvesting van statushouders heeft Huis & Erf in 2014 totaal dus 8 woningen beschikbaar gesteld.

44/ 114

(i)

In Sint-Michielsgestel was de taakstelling voor 2014 in totaal 16 statushouders. Er zijn 14 statushouders geplaatst en 2 gaan mee naar 2015. Voor de 14 statushouders werden vier woningen beschikbaar gesteld. Eind 2014 is met de gemeente Sint-Michielsgestel gesproken over het stijgende aantal vergunninghouders en de gevolgen daarvan voor de wachttijden van reguliere woningzoekenden van Huis & Erf in die gemeente.


De taakstelling voor 2014 bedroeg in Schijndel 22 personen. Dit was een forse verhoging van de taakstelling vanwege de grote toestroom van vluchtelingen. Reden hiervoor was de gespannen politieke situatie in Syrië, Egypte en Somalië. Schijndel had een voorsprong van vier personen in 2014 vanwege de plaatsing van grote gezinnen in 2013. De grote toestroom van statushouders betreft veel alleenstaande jonge mannen. Dat levert problemen op bij het voorzien in huisvesting. Daarom worden in overleg met de gemeenten de mogelijkheid tot het plaatsen van meerdere personen in één woning bekeken. In 2015 komt hier uitsluitsel over. In 2014 zijn er in Schijndel 19 statushouders geplaatst, hiervoor zijn vier woningen beschikbaar gesteld.

Wild card Eind 2013 zijn met de gemeente Schijndel afspraken gemaakt over het jaarlijks beschikbaar stellen van 2 woningen op basis van een zogenaamde ‘wild card’. In 2014 werd deze kaart voor het eerst ingezet in een uitzonderlijke situatie. De Gemeente Schijndel huurt een woning voor de huisvesting van een gezin 4.6.6 Huuropzeggingen (mutatiegraad) In 2014 hebben 205 mutaties (vanuit nieuwe huurovereenkomsten) plaatsgevonden. In 2013 waren dit er 223. De mutatiegraad bedraagt daarmee in 2014 6,1% ten opzichte van 6,5% in 2013. De mutatiegraad van Huis & Erf ligt daarmee lager dan het landelijk gemiddelde, welke 8,1% bedraagt (Bron: CIP2013) In de mutatiegraad zijn alleen de reguliere huuropzeggingen in bestaand bezit opgenomen. Oplevering nieuwbouw is in dit cijfer niet meegenomen. 4.6.7 Verhuringen In onderstaand overzicht zijn alleen de reguliere verhuringen in 2014 opgenomen. Verhuringen in 2014 aan huishoudens naar huurklassen volgens BBSH-grenzen Over 2014 Schijndel en Sint Michielsgestel < inkomensgrens

eenpersoons < 65 jaar

> inkomensgrens

eenpersoons ouderen (> 65 jaar)

< inkomensgrens

eenpersoons ouderen (> 65 jaar)

> inkomensgrens

totaal eenpersoons tweepersoons < 65 jaar

< inkomensgrens

tweepersoons < 65 jaar

> inkomensgrens

tweepersoons ouderen > 65 jaar

< inkomensgrens

tweepersoons ouderen > 65 jaar

> inkomensgrens

totaal tweepersoons meerpersoons < 65

< inkomensgrens

meerpersoons < 65

> inkomensgrens

meerpersoons ouderen > 65 jaar

< inkomensgrens

meerpersoons ouderen > 65 jaar

> inkomensgrens

totaal meerpersoons

betaalbaar

bereikbaar

duur

totaal

13 6 2 1

35 16 4 1

17 13 3 2

0 3 0 1

65

22

56

35

4

117

2 1 0 0

9 1 3 1

17 1 2 1

0 4 3 1

28

3

14

21

8

46

0 0 0 0

5 0 0 0

23 5 0 0

3 0 0 0

31

0

5

28

3

36

38 9 5

7 8 3

5 0 0

totaal

25

75

84

15

controletotaal

25

75

84

15

0

0

0

0

verschil

199


eenpersoons < 65 jaar

goedkoop

45/ 114

(i)

Nieuwe verhuringen 2014

De huur- en inkomensgrenzen conform het BBSH waren in 2014 als volgt: Inkomensgrens 2014 Alleenstaand (onder de 65) Alleenstaand (65+) Meerpersoons (onder de 65) Meerpersoons (65+)

€ 21.600,00 € 21.600,00 € 29.325,00 € 29.400,00 Toegewezen woningen

Huurgrens Goedkoop Betaalbaar

2014 <€ 389,05 € 389,05 - € 596,75

2014 13% 38%

2013 19% 55%

Bereikbaar Duur

€ 596,75 - € 699,48 >€ 699,48

42% 7%

24% 2%

Verhuringen van de vrijgekomen woningen naar huishoudgrootte: 2014 2013 Eenpersoonshuishoudens Tweepersoonshuishoudens Drie – of meerpersoonshuishoudens

59% 23% 18%

Verhuringen van de vrijgekomen woningen naar leeftijd: 2014 < 65 jaar ≥ 65 jaar

87% 13%

59% 29% 12%

2013 83% 17%

46/ 114

(i)

Het aandeel eenpersoonshuishoudens dat in 2014 verhuist blijft gelijk aan dat in 2013. Het aandeel tweepersoonshuishoudens dat in 2014 verhuist daalt en het aandeel drie en meerpersoonshuishoudens dat verhuist neemt in 2014 toe. In het aandeel verhuizingen per leeftijdscategorie zien we de trend van langer zelfstandig thuis blijven wonen terug: het aandeel huishoudens < 65 jaar in de nieuwe verhuringen neemt toe, het aandeel verhuizingen in de leeftijdscategorie van 65 jaar en ouder neemt af.


Hoewel de effecten van het huurbeleid deels worden bepaald door de woningen die zijn vrijgekomen, is in 2014 het effect van het nieuwe streefhuurbeleid (gemiddeld 75% van maximaal redelijk) zichtbaar. Er zijn minder goedkope en betaalbare woningen op de markt gekomen ( in 2013 samen 74%, in 2014 samen 51%) en meer bereikbare en duurdere woningen (in 2013 samen 26% en in 2014 samen 49%).

Totaal aantal verhuringen 2014 Verhuringen Aantal Woningen Nieuwbouw Parkeerplaatsen Grond Garage Bedrijfsruimte Totaal 2014

199 0 1 0 7 0 207

Reactiegraad De reactiegraad, het gemiddeld aantal reacties per advertentie, nam in 2014 af tot 42 ten opzichte van 2013 toen dit aantal nog 53 bedroeg. Voornaamste reden hiervoor is het bewuster reageren op het woningaanbod, als gevolg van de invoering van de spelregel dat de woningzoekenden na de tweede weigering een half jaar niet de vrijkomende woningen kunnen reageren. Inschrijfduur De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden die in 2014 ook daadwerkelijk een woning hebben gekregen, bedraagt 55 maanden. Dit is vrijwel gelijk aan 2013 toen de gemiddelde inschrijfduur nog 56 maanden bedroeg. Passendheid De verdeling en toewijzing van (huur)woningen in Schijndel en Sint-Michielsgestel vindt plaats op basis van de richtlijnen van het BBSH en de Huisvestingswet. Sinds het najaar van 2013 stelt Huis & Erf minder eisen aan huishoudgrootte, leeftijd en starter/doorstromer in woningadvertenties, waardoor de woningzoekenden op een breder aanbod kunnen reageren. (Voorheen kon een alleenstaande bijvoorbeeld alleen reageren op appartementen; nu ook op (kleine) eengezinswoningen).

Voor de toets aan de Europese regelgeving is de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend. Van de 199 in 2014 verhuurde woningen zijn er 184 woningen met een kale huurprijs onder de € 699,48 (DAEB). Deze woningen vallen onder de Europese regelgeving. Van deze 184 sociale huurwoningen zijn 173 toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen onder € 34.678 (94%).

47/ 114

(i)

Passendheid conform Europese regelgeving Huis & Erf is verplicht, conform de Europese regelgeving, minimaal 90% van de vrijgekomen woningen met een huur tot € 699,48 (norm 2014) toe te wijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen onder € 34.678 (norm 2014). Voor de invulling van de overige 10% heeft Huis & Erf beleid opgesteld.


De voorwaarden die aan het inkomen worden gesteld zijn bepalend voor het feit of de woning wordt toegewezen. Alle woningzoekenden kunnen op een advertentie reageren, maar alleen woningzoekenden die aan de (beperkte) toewijzingscriteria voldoen, komen voor toewijzing van de woning in aanmerking.

De resterende 11 verhuringen (6%) werden conform het beleid in de 10% vrije beleidsruimte ondergebracht Daarmee voldoet Huis & Erf aan de norm van minimaal 90% die de Europese regelgeving stelt. Van 15 verhuringen in 2014 was de kale huurprijs hoger dan € 699,48 (niet-DAEB). 4.6.8 Huurtoeslag Een belangrijk instrument in de volkshuisvesting is de huurtoeslag. Op basis van het inkomen kan door het Rijk een bijdrage verstrekt worden in de kosten van de huur van de woning. De rekenhuur mag daarvoor in 2014 niet hoger zijn dan € 710,68. Huis & Erf is niet op de hoogte van het totaal aantal toeslaggerechtigden. In 2013 is het voor het laatst geweest dat huurtoeslag door Huis & Erf voor de huurder kon worden ontvangen en werd verrekend met de huur. Vanaf 1 januari 2014 gaat de huurtoeslag rechtstreeks naar de huurder. 4.6.9 Leegstand Het percentage huurderving als gevolg van leegstand bedraagt in 2014 gemiddeld 0,63%. In 2013 was dit nog 0,8%. De afname is verklaarbaar doordat langdurig leegstaande woningen in het duurdere huursegment door diverse acties toch uiteindelijk werden verhuurd. Acties die vanaf oktober 2013 zijn ondernomen betreffen onder andere: verlaging van de streefhuur en dientengevolge verlaging van de huurprijs van deze leegstaande woningen, deelname aan de Open Huizen route, het opstellen van verhuurbrochures, extra adverteren en het aanbieden van de duurdere woningen via de makelaar (en op Funda). Ondanks de wisselende successen van deze acties, is het doel bereikt en is de leegstand gedaald.

In 2015 stopt Huis & Erf met het aannemen van betalingen aan de balie en de huurders die nog met een acceptgiro betalen worden benaderd om voortaan via automatisch incasso te gaan betalen. Voor nieuwe huurders (vanaf oktober 2013) wordt contractueel vastgelegd dat per automatische incasso betaald moet worden. De huurachterstand in 2014 was 2,33% van de bruto jaarhuur (inclusief servicekosten), inclusief de achterstanden van de vertrokken huurders. Ten opzichte van 2013 een stijging van 0,34%.

48/ 114

(i)

4.6.10 Huurbetaling Het merendeel van de huurders betaalt per automatische incasso (75,5%), 21% maakt gebruik van acceptgiro’s en 3,5% van de betaling komt via overige kanalen binnen (balie, via de Intergemeentelijke Sociale Dienst, de gerechtsdeurwaarder/bewindvoerder of via bijzondere betalingsafspraken).


Leidde het veelvuldig weigeren van een aangeboden woning in 2013 tot leegstand en daarmee tot huurderving, de maatregelen die zijn genomen om het aantal weigeringen (en hierdoor langdurige leegstand) terug te dringen, zijn terug te zien in daling van de leegstand.

Het totale bedrag van de huurachterstand in 2014 bedraagt € 488.809. 42% van dit bedrag betreft achterstanden van zittende huurders (€ 203.064), de 58% betreft de achterstanden van de vertrokken huurders (inclusief de kosten die voor mutatieonderhoud worden doorbelast). Eind 2014 hadden 52 huurders een betalingsregeling en zijn 114 dossiers overgedragen aan de deurwaarder. De gemiddelde doorlooptijd van een zaak die bij de deurwaarder ligt is eind 2014 22 maanden. In 2012 was dit nog maar 7 maanden, in 2013 steeg dit naar 9 maanden en in 2014 zien we een extreme stijging naar 22 maanden. De effecten van de economische crisis worden op dit punt duidelijk zichtbaar: dossiers zijn langer bij de deurwaarder in behandeling (waardoor de deurwaarderskosten voor de huurders ook toenemen). In 2015 wordt daarom gericht meer aandacht besteed aan de invulling van de rol als opdrachtgever voor de deurwaarder. Ontbinding huurovereenkomsten en aanzeggingen Sinds begin 2012 is de incassoprocedure aangescherpt. Met een actief beleid op het gebied van huurincasso en overlast wil Huis & Erf voorkomen dat bewoners hun woning kwijtraken. Door de aanscherping van de incassoprocedure zijn er in 2014 3 ontruimingen minder geweest dan in 2013. In totaal zijn in 2014 13 ontruimingen aangezegd. Van de 13 aangezegde ontruimingen zijn er 7 door gegaan. Van de overige 6 ontruimingen die niet zijn doorgegaan, werd in 2 situaties de achterstand volledig betaald. In 2 situaties werd alsnog een betalingsregeling getroffen, in 1 situatie werd de sleutel vrijwillig ingeleverd en 1 ontruiming die in 2014 gepland stond, is doorgeschoven naar 2015.

4.7 Het betrekken van bewoners bij beleid

49/ 114

(i)

4.7.1 Overleg met ZHV In de ‘ Wet op het Overleg huurder en verhuurder’ van januari 2009 worden er onder andere zaken zoals informatie, advies-instemmingsrecht tussen huurder en verhuurder geregeld. Huis & Erf vindt het belangrijk om met haar huurders op voet van gelijkwaardigheid en met respect voor ieders verantwoordelijkheid overleg te voeren over beleid en dienstverlening. Daarvoor heeft Huis & Erf in 2009 een samenwerkingsovereenkomst met de Zelfstandige Huurders Vereniging (ZHV) gesloten. Deze samenwerkingsovereenkomst is in 2013 geëvalueerd. Tevens draagt Huis & Erf bij in de financiering van deze organisatie. De ZHV is lid van de Nederlandse Woonbond en vraagt deze daar waar nodig/gewenst om advies en/of ondersteuning.


In het Ondernemingsplan “Hart voor Goed Wonen’ staat het ‘van buiten naar binnen halen’ centraal. De themalijn Hart voor de Maatschappij geeft onder meer invulling aan het betrekken van onze stakeholders in de uitwerking van beleid. Het betrekken van bewoners bij beleid en bewonersparticipatie zijn daar invullingen van. Deze taken voert Huis & Erf op verschillende manieren uit; via overleg met ZHV, door het voeren van overleg met bewonerscommissies, individuele huurders en stakeholders en tot slot via het uitvoeren van klanttevredenheidsmetingen door KWH.

De ZHV vertegenwoordigt huurders uit de gemeenten Schijndel en Sint Michielgestel, er zijn een kleine 500 huurders van Huis & Erf lid van deze vereniging. De ZHV heeft een bestuur bestaande uit zes leden, daarnaast zijn er drie wijkcommissies en zestien bewonerscommissies die ondersteund worden door de ZHV. In Schijndel zijn 13 bewonerscommissies, waarvan een aantal die in 2013 zijn opgericht. In St. Michielsgestel zijn 2 bewonerscommissies en in Den Dungen is 1 bewonerscommissie. Om de participatie van de ZHV, dus de huurders, te borgen voert Huis & Erf regelmatig overleg met (het bestuur van) de ZHV. In 2013 is de samenwerking tussen Huis & Erf geëvalueerd. Uitkomst van dit evaluatietraject is een nieuwe vorm van samenwerking, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar overleg op strategisch niveau, tactisch niveau en operationeel niveau. Op 10 maart 2014 zijn deze afspraken vastgelegd in een nieuwe samenwerkingsovereenkomst en is overgegaan naar een nieuwe overlegstructuur. Naast het bestuurlijk overleg zijn twee nieuwe overlegvormen ingesteld: het overleg over bewonerscommissies en het overleg over de dienstverlening van Huis & Erf.

Overleg Dienstverlening Het overleg over de dienstverlening is in 2014 twee keer bijeen geweest.

50/ 114

(i)

Adviesaanvragen In 2014 zijn 3 adviesaanvragen bij ZHV ingediend: in januari 2014 een adviesaanvraag over het nieuwe streefhuurbeleid van Huis & Erf, in maart een adviesaanvraag over de huurverhoging en in november 2014 een adviesaanvraag over de nieuwe regionale woonruimteverdeling. Alle adviesaanvragen hebben geleid tot thematisch overleg: in februari een overleg tussen Raad van Toezicht van Huis & Erf, directeur bestuurder en ZHV over de gevolgen van het kabinetsbeleid en de consequenties daarvan voor de betaalbaarheid van de woningen. In april werd thematisch overleg gevoerd over de huurverhoging in december werd van gedachten gewisseld over het regionale woonruimteverdeelsysteem.


Bestuurlijk overleg In 2014 hebben Huis & Erf en de ZHV op bestuurlijk niveau zes maal regulier overleg gevoerd. Daarbij zijn onder andere de volgende onderwerpen aan bod gekomen: • Samenwerkingsovereenkomst H&E – ZHV; • Financiën ZHV; • Structuur overleg ZHV – Huis & Erf; • Ondernemingsplan Huis & Erf; • Overheidsmaatregelen en het effect op Huis & Erf; • Nieuw streefhuurbeleid; • Huurverhoging 2014; • Fonds schrijnende situaties; • Leefbaarheid; • Bijeenkomsten bewonerscommissie wijkcommissies; • Voortgang uitrol energiebesparing (ZHV deed o.a. mee aan het programma Watt nu).

Namens 11 bewoners uit de Prins Hendrikstraat diende ZHV een klacht in over overmatige tochtproblemen in de woningen en slechte deuren. Huis & Erf zou niet adequaat op eerdere individuele meldingen hebben gereageerd. Daarop heeft Huis & Erf de situatie onderzocht, alle 11 bewoners benaderd en de klachten naar tevredenheid afgehandeld. Overleg Bewonerscommissies Zowel Huis & Erf als ZHV hebben te maken met de bewonerscommissies. Het belangrijkste doel van het overleg over de bewonerscommissies is informatie-uitwisseling en afstemming om ‘de klokken gelijk te zetten’. Daarnaast wordt beoogd om gezamenlijk met de afzonderlijke bewonerscommissies te overleggen. In 2014 heeft vier keer overleg over de bewonerscommissies plaatsgevonden. 4.7.2 Overleg met bewonerscommissies In 2014 hebben de beide wijkteams van Huis & Erf veelvuldig overleg met bewonerscommissies gevoerd. Onderwerpen van deze overleggen waren vaak zaken op het gebied van leefbaarheid, wensen tot het aanbrengen van bepaalde specifieke voorzieningen, het beheer van de gemeenschappelijke huiskamer, bewonersactiviteiten (voorlichtingsbijeenkomsten, feesten, borrels en barbecues). In enkele complexen werden nieuwe bewonerscommissies opgericht of slapende commissies tot leven gebracht. In Schijndel zijn meer bewonerscommissies dan in Sint-Michielsgestel. De uitdaging is om in 2015 in Sint-Michielsgestel een aantal nieuwe commissies van de grond te krijgen.

Gemeenten Eens per kwartaal vindt met beide gemeentes overleg op bestuurlijk niveau plaats. Onderwerpen die aan de orde komen in de bestuurlijke overleggen: • Ontwikkelingen van beide organisaties • Woning(ver)bouwprogramma gemeente • Uitvoeringsprogramma wonen van de gemeente • Jaarverslag Huis & Erf • Activiteitenplan Huis & Erf (onderdeel van de begroting) • Relevante beleidsstukken van beide organisaties • Evaluatie van prestatieafspraken en samenwerking/relatie

51/ 114

(i)

4.7.4 Overleg met stakeholders De stakeholders van Huis & Erf zijn in een aantal categorieën in te delen. De belangrijkste daarvan zijn de gemeenten, de zorgen welzijnsinstellingen en de netwerkpartners waarmee wordt samengewerkt aan de oplossing van problemen.


4.7.3 Overleg met individuele huurders Overleg met individuele huurders vindt op vele manieren en locaties plaats, op kantoor van Huis & Erf, maar ook op locatie in de woning of de woonomgeving. Onderwerpen van gesprek zijn de kwaliteit van de woning, de leefbaarheid en de woonomgeving en individuele kwesties. In het kader van ‘buiten naar binnen halen’ vervullen de huismeesters een cruciale rol. Zij zijn de permanente schakel tussen ‘binnen’ en ‘buiten’ en de ogen en oren van Huis & Erf in de wijken. Voor veel bewoners fungeren zij als eerste aanspreekpunt. Hun taak is niet alleen signalerend, maar in bepaalde situaties ook probleemoplossend.

Naast overleg op bestuurlijk niveau vindt ambtelijk overleg plaats. Na de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 heeft Huis & Erf een kennismakingsavond georganiseerd voor de gemeenteraadsleden uit Schijndel en Sint-Michielsgestel. Het doel van deze avond was de gemeenteraadsleden te informeren over het werken speelveld van Huis & Erf. Voor het overleg met de zorgen welzijnsinstelling wordt verwezen naar paragraaf 4.9 4.7.5 Klanttevredenheidsmetingen (KWH) Voor het uitvoeren van klanttevredenheidsmetingen is in 2013 de samenwerking met KWH (Kwaliteitslabel Woondiensten Huursector) weer geactiveerd. In de KWH-metingen wordt de klant gevraagd naar de tevredenheid op een aantal onderdelen. Daarbij wordt de informatie door KWH bij onze klanten rechtstreeks verzameld. De uitkomsten van de metingen geven een goede indicatie hoe de dienstverlening door de klant zelf wordt ervaren. De uitkomsten van de KWH-metingen bieden goede aanknopingspunten om de dienstverlening, daar waar dat nodig is, te verbeteren. In 2014 zou voor het meten van de klanttevredenheid gebruik gemaakt van de door KWH ontwikkelde methodiek van continumeting, meting in verschillende meetblokken gedurende het hele jaar. Vanwege de overstap naar het nieuwe primaire systeem konden tot en met mei 2014 echter geen gegevens voor het uitzetten van de vragenlijst worden aangeleverd. Dat betekent dat de eerste metingen in juni 2014 zijn uitgezet. De meting voor de telefonische bereikbaarheid is in verband met de ingebruikneming van een nieuwe telefooncentrale verschoven naar Q4.

Norm

Huis & Erf

Contact met de corporatie

7,0

6,7

Woning zoeken

7,0

7,8

Nieuwe woning betrekken

7,0

8,0

Huur opzeggen

7,0

8,3

Reparaties uitvoeren

7,0

8,5

Onderhoud uitvoeren

7,0

8,3

Ontevredenheid (afhandelen klachten) Totaalscore

6,0

6,6

7,0

7,7

Uit deze tabel blijkt dat Huis & Erf met uitzondering van het onderdeel ‘Contact met de corporatie’, voldoet aan de door KWH gestelde norm. Verbetering van de informatie op de website moet de score op het onderdeel Contact met de corporatie in de toekomst verbeteren.

52/ 114

(i)

Onderdeel


De resultaten van de metingen van 2014 zien er als volgt uit:

KWH label Omdat een aantal jaren niet is gemeten is Huis & Erf sinds 2014 niet meer in bezit van het KWH label. Dat betekent dat Huis & Erf zich opnieuw zal moeten inspannen om de komende jaren op alle onderdelen voldoende te scoren en zodoende het label opnieuw te verwerven. De eerste meting die meetelt voor het opnieuw behalen van het label is de meting van 2015. Als de metingen in 2016 dan ook goed zijn, zou het Huis & Erf in 2017 op zijn vroegst het KWH label weer kunnen behalen. Het behalen van het label is echter geen doel op zich. De KWH metingen worden vooral gebruikt om de klanttevredenheid te toetsen en op die manier de dienstverlening te kunnen verbeteren. In 2014 zijn de uitkomsten van de KWH metingen opgenomen in de Aedes Corporatie Benchmark (CBC, onderdeel Kwaliteit).

4.8 Leefbaarheid woonomgeving 4.8.1 Stand van zaken Huis & Erf zet zich in voor goed wonen in vitale buurten. Onder leefbaarheid verstaat Huis & Erf “de sociale infrastructuur waar Huis & Erf samen met bewoners en partners aan werkt, die men ervaart binnen een woonomgeving en die er voor zorgt dat mensen zich wel of niet goed voelen binnen die woonomgeving”. Leefbaarheid bevat twee componenten: de schone en veilige woning en woonomgeving (de fysieke kant) en de sociale kant waarbij het gaat om het inspelen op de maatschappelijke vraagstukken die spelen in de wijken en die vragen om samenwerking met andere organisaties.

In 2014 is gewerkt aan de verbetering van de zichtbaarheid van de wijkteams in de wijk. Daarvoor is samenwerking gezocht met externe partners als Boa’s, gemeente, politie, wijkraden, enz. Ook zijn leden van de wijkteams aanwezig geweest bij door andere partijen georganiseerde informatiebijeenkomsten. In 2014 heeft Huis & Erf ruim € 26.000 besteed aan fysieke investeringen in de leefbaarheid in de woonomgeving. Concreet is er onder andere geïnvesteerd in het plaatsen van schuttingen, wegbewijzering, aanleg van brandgangverlichting, vernieuwen van bestrating in brandgangen, het plaatsen van verlichting, het verwijderen, kappen en/of snoeien van bomen en struiken, extra schoonmaakbeurten enzovoort.

53/ 114

(i)

In de wijkteams wordt veel aandacht besteed aan leefbaarheid en leefbaarheidsmaatregelen. Ook hebben de wijkteams een aantal bewonersbijeenkomsten georganiseerd. De leden van de wijkteams zijn, elk op het eigen vakgebied, aanspreekpunt voor de bewoners. Mede daardoor zijn de wijkteams zichtbaar in de wijk.


In 2012 zijn de kaders voor Leefbaarheid en maatschappelijk ondernemen ontwikkeld en toegespitst op het werken in de wijken. In 2013 heeft Huis & Erf door het instellen van wijkteams een start gemaakt met het wijkgericht werken. De wijkteams bestaan uit een klantadviseur (verhuur), een sociaal adviseur (leefbaarheid, bewonersparticipatie en sociale problematiek), een technisch adviseur en een huismeester. Door deze brede samenstelling van het wijkteam wordt integraal gewerkt. Indien nodig schuiven deskundigen vanuit andere disciplines aan. Vanaf september 2013 zijn de wijkteams actief aan de slag gegaan. Het wijkgericht werken werd daarmee een feit.

Daarnaast zijn er bestedingen geweest voor sociale activiteiten ten behoeve van de leefbaarheid. Het gaat hier om sponsoring buurtfeesten en buurtbijeenkomsten en de organisatie van een aantal bewonersavonden. In 2014 is hieraan € 20.018 besteed. Twee projecten zijn in 2014 in het kader van leefbaarheid belangrijk: Huis & Erf heeft veel tijd en energie gestoken in het oplossen van problemen in het complex voor mensen met een autismebeperking. In samenwerking met Prisma hebben in 2014 twee bewonersavonden plaatsgevonden. In januari 2014 is op verzoek van de leefbaarheidsgroep Gemonde een snelle oplossing gevonden voor het accommodatie-probleem van het huiskamerproject in Gemonde. Het huiskamerproject is met ingang van januari 2014 verplaatst naar de huiskamer van de Rietstok. In de loop van het jaar is het huiskamerproject uitgebreid met een wekelijkse maaltijdvoorziening. Zowel de maaltijd-bijeenkomsten als het huiskamerproject zijn succesvol. Overleg met de bewoners van De Rietstok heeft geleid tot het oprichten van een nieuwe bewonerscommissie. Sociaal beheer Naast de fysieke maatregelen op het gebied van leefbaarheid, houdt Huis & Erf zich bezig met sociaal beheer. Dat betekent taken en verantwoordelijkheden op het gebied van woonoverlast; signalering, individuele begeleiding van bewoners en doorverwijzing naar gespecialiseerde instanties als bijvoorbeeld Juvans, GGZ, Novadic Kentron en Reinier van Arkel.

Buurtbemiddeling Bij conflicten tussen buren wordt door Huis & Erf in bepaalde situaties buurtbemiddeling aangeboden. In Schijndel werden 7 casussen via Huis & Erf in behandeling genomen. In Sint Michielsgestel zijn 3 casussen aangedragen door Huis & Erf. Zowel in de gemeente Schijndel als in de gemeente Sint Michielsgestel draagt Huis & Erf financieel bij aan dit project.

54/ 114

(i)

In de gemeente Schijndel is medio 2014 ook het Sociaal Wijkteam van de gemeente van start gegaan. Het Sociaal Wijkteam is het eerste aanspreekpunt waar inwoners uit de gemeente Schijndel met hun vragen terecht kunnen. In de korte tijd dat dit Sociaal Wijkteam bestaat heeft Huis & Erf een goede samenwerking met dit wijkteam weten op te bouwen. De rol van Huis & Erf is daarbij vooral signalerend en doorverwijzend. In de gemeente Sint Michielsgestel is het Sociaal Wijkteam begin 2015 gestart.


Ten aanzien van sociaal beheer waren er in 2014 wederom een aantal bijzondere leefbaarheidsvraagstukken. De gevolgen van de uitstroom uit de zorg van de mensen met een zorgzwaartepakket 1 t/m 3 worden zichtbaar. Er is een toename van het aantal problemen waarbij psychisch kwetsbare bewoners betrokken zijn. Daarnaast veroorzaakten zogenaamde “zorgwekkende zorgmijders” een aantal incidenten in hun buurt of complex. Ook zien we een toename van agressie en (verbaal) geweld. Een aantal van deze problematische situaties werd met de netwerkpartners besproken in de Sociale Netwerkoverleggen waarover beide gemeenten beschikken.

Veiligheidshuis Eind 2013 werd een overeenkomst met het Veiligheidshuis getekend, die het mogelijk maakt dat Huis & Erf complexe vraagstukken aan het Veiligheidshuis kan voorleggen, of door het Veilgheidshuis wordt uitgenodigd om bij te dragen aan de oplossing van casussen waarbij huurders van Huis & Erf betrokken zijn. Het Veiligheidshuis wordt ingeschakeld als de samenwerking in het Sociaal netwerk geen of onvoldoende oplossing biedt. Het Veiligheidshuis is dé plek waar veiligheid, zorg en bestuur samen komen voor de integrale aanpak van complexe problematiek. Het is een netwerksamenwerking tussen partners uit de zorgen strafrechtsketen en andere gemeentelijke partners. Het doel van de samenwerking is het terugdringen van overlast en recidive door burgers, waarbij wordt ingezet op gedragsverandering en verbetering van kwaliteit van leven van de betrokkene(n). De betrokken partijen signaleren problemen, bedenken oplossingen en voeren die samen uit onder regie van het Veiligheidshuis. Ook in 2014 was sprake van een intensieve samenwerking met het Veiligheidshuis. Uiteindelijk leidde deze samenwerking tot 4 “casussen op maat” met betrokken partners (3 in Schijndel en 1 in Sint Michielsgestel).

55/ 114

(i)

De belangrijkste uitgangspunten zijn: • De bestaande kernvoorraad is qua aantal voldoende voor de vraag; • Er moet worden ingespeeld op de scheiding tussen wonen en zorg en het dientengevolge langer zelfstandig wonen in de wijk door aandacht te geven aan levensloopgeschikte woningen en nultredenwoningen (grondgebonden of appartement); • Nieuwbouw is de sluitpost om de wensportefeuille te realiseren.


4.8.2 Strategisch Voorraad Beleid De ontwikkeling van het SVB is een continu proces van plannen, uitvoeren, evalueren en verbeteren. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde beleids-8-baan (zie illustratie). Het huidige SVB is opgesteld in 2012 en in 2013 is daaruit –rekening houdend met de uitkomsten van het onderzoek naar de toekomstige behoefte aan woningen met zorg- de wensportefeuille opgesteld. Complexen worden gelabeld middels complexstrategieën. De complexstrategie wordt (door)vertaald naar concrete complexplannen. Doel daarvan is de complexen (planmatig) te laten bijdragen aan het realiseren van de wensportefeuille.

Vertaald naar woningbezit per kern: • In Schijndel, de kernen Sint-Michielsgestel en Den Dungen/Maaskantje zijn op dit moment voldoende reguliere sociale huurwoningen. Voor Schijndel en de kern SintMichielsgestel is geconcludeerd om (mede ingegeven door de bestaande ambities rondom huur en energie) een woningvoorraad in het dure segment te behouden/creëren, waarmee sturing kan worden gegeven aan de bevordering van doorstroming ten gunste van de sociale huurwoningvoorraad. • De huidige appartementen in het dure segment in Schijndel en de kern SintMichielsgestel worden gehandhaafd. De huidige zorgappartementen in het dure segment in Schijndel (35 in aantal) fungeren als buffer, daar waar de transformatieopgave naar zorggeschikte woningen niet door de reguliere sociale appartementen of nieuwbouw opgevuld kan worden. • Huis & Erf gaat in Schijndel, Sint-Michielsgestel en Den Dungen/Maaskantje geen nieuwe appartementen in het dure segment bouwen. De ambitie van het huurbeleid (een gemiddelde streefhuur van 75%) leidt er wel toe dat bestaande appartementen naar het dure segment overgaan. Om woningen voor wonen met zorg te behouden, moeten de huurprijzen waar nodig afgetopt worden. • Het overschot aan reguliere sociale appartementen in Schijndel, en in mindere mate in Sint-Michielsgestel, wordt (waar mogelijk) ingezet voor de opgave voor zorg. • Het overschot aan reguliere sociale grondgebonden eengezinswoningen wordt (waar mogelijk) ingezet voor de opgave voor zorg. • Het overschot reguliere sociale grondgebonden eengezinswoningen wordt waar mogelijk ingezet voor doorstroming. Concreet houdt dit in dat in Schijndel en de kern Sint-Michielsgestel door het huurbeleid eengezinswoningen overgeheveld worden naar het dure segment.

De informatie over de complexplannen is vastgelegd in een nieuw automatiseringssysteem, het Vastgoed Informatie Model (VIM). Dit systeem, gevuld met woninginformatie vanuit het primaire systeem en informatie op complexniveau, kan door alle medewerkers van Huis & Erf geraadpleegd worden. Daarnaast bevat dit pakket een rekenmodule waarmee zogenaamde simulaties kunnen worden gemaakt.

56/ 114

(i)

Beleidsformulering Naast een wensportefeuille heeft Huis & Erf facetbeleid opgesteld wat kaders biedt voor het opstellen van complexplannen. Het facetbeleid Doelgroepen, huurbeleid, kwaliteitsbeleid en verkoopbeleid is in 2014 geëvalueerd. Conclusie is dat de algemene kaders stand kunnen houden maar dat aandacht noodzakelijk is in het aanbrengen van focus in maatregelen. Dit zal in 2015 tot aanscherping van beleid gaan leiden. Hierbij zal het huurbeleid, op basis van betaalbaarheids- en beschikbaarheidsvraagstuk, middels nieuwe kaders vorm krijgen.


Dit betekent dat er een transformatieopgave in het bestaand bezit is om te komen tot voldoende levensloop- en/of zorggeschikte woningen. Huis & Erf heeft een sterrensysteem opgesteld om de woningen die geschikt zijn als zodanig te kunnen classificeren. In 2014 zijn de complex strategieën geëvalueerd en zijn voorstellen tot wijziging van een aantal strategieën gedaan. Bij het opstellen van deze complexplannen is ook de transformatieopgave in bestaand bezit meegenomen; bekeken is in hoeverre de woningen qua plattegrond geschikt zijn om deze levensloop- of zorggeschikt te maken.

Begin 2015 zijn deze rekenmodules ingericht en daarna worden de effecten van de voorgestelde strategieën doorgerekend met als doel in 2015 een herijkt Strategisch Voorraad Beleid te hebben, waarin ook de uitkomsten van de discussies rondom betaalbaarheid en beschikbaarheid en de gevolgen daarvan voor het streefhuurbeleid zijn meegenomen.

4.9 Wonen, zorg en welzijn 4.9.1 Algemene ontwikkelingen Om een goed antwoord op de sociale ontwikkelingen in de omgeving van Huis & Erf te bieden, maakt de organisatie steeds meer samenwerkingsafspraken met partners (gemeenten, zorg en welzijn). Nadrukkelijker dan voorheen moet Huis & Erf de initiërende rol nemen, met als doel maatschappelijke problematiek te voorkomen of op te lossen. De medewerkers van de wijkteams spelen daarbij een centrale rol. Met onze stakeholders zijn we, onder meer door deelname aan de werkgroep Wonen, Welzijn, Zorg en Inkomen in de gemeente Schijndel, in dialoog over uiteenlopende onderwerpen op het terrein van leefbaarheid en maatschappelijk ondernemen.

Vanaf 2012 speelt het onderwerp “Scheiden van wonen en zorg” een prominente rol in Nederland. Het scheiden van Wonen en Zorg, waardoor mensen met ZZP 1 t/m 3 voortaan zelfstandig moeten gaan wonen, leidt tot een eerste uitstroom van bewoners van instellingen en een toegenomen vraag naar zelfstandige huisvesting in de wijk. Daarnaast wil het Rijk minder centraal regelen, gemeenten krijgen er vanaf 2015 belangrijke taken bij: zorg bieden aan huis of met voorzieningen, hulp bij het vinden van werk (of het verstrekken van een uitkering) en de jeugdzorg. Mensen zijn voortaan aangewezen op ondersteuning op maat, dichtbij, krijgen, geboden door de gemeente die hun situatie kent. Een gezamenlijke visie, waarbij partijen de werkzaamheden op elkaar afstemmen is daarbij noodzakelijk.

57/ 114

(i)

WWZI Als gevolg van de toenemende vergrijzing en het beleid om ouderen en andere groepen met een (potentiële) zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woning te laten wonen, is Huis & Erf de laatste jaren actiever geworden op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Niet alleen als eigenaar, beheerder en ontwikkelaar van vastgoed, maar ook als samenwerkingspartner van andere partijen op deze markt. Bezuinigingen in de diverse sectoren leiden ertoe dat maatschappelijke ondernemers op het gebied van wonen, welzijn en zorg gedwongen worden om intensiever samen te werken.


Welzijn Op de stakeholdersbijeenkomst van Welzijn De Meierij in 2014 zijn een aantal allianties gesloten. Thema’s daarbij zijn: zorgeloos wonen in de wijk, mogelijkheden om de sociale cohesie in de Bloemenwijk te vergroten en eenzaamheid te voorkomen, wijkverband (vanuit het oogpunt van meer preventie het meer met elkaar verbinden van zorg en welzijn in de wijk), een-loketsysteem (een loket voor vrijwilligers). Daarnaast zijn er samen met Welzijn De Meijerij een aantal trainingen opgezet. Door de medewerkers van Huis & Erf en de medewerkers en vrijwilligers van Welzijn De Meijerij samen te laten trainen wordt bijgedragen aan de onderlinge contacten en de uitwisseling van kennis en informatie. Dit alles met het doel de samenwerking te optimaliseren.

Afstemming op al deze ontwikkelingen vindt in Schijndel plaats in de werkgroep WWZI (Wonen, Welzijn, Zorg en Inkomensondersteuning). Het wordt door Huis & Erf als een gemis ervaren dat de gemeente St. Michielsgestel een dergelijk overleg niet kent. Onderzoeken ‘Wonen met zorg en welzijn’ In het kader van het SVB heeft binnen Huis & Erf scheiden van wonen en zorg in 2013 extra aandacht gekregen. Dat blijkt onder andere uit het feit dat Huis & Erf twee onderzoeken naar de toekomstige behoefte aan wonen met zorg en welzijn heeft geïnitieerd. Op initiatief van Huis & Erf is in Schijndel het onderzoek met zorginstelling Laverhof en de gemeente Schijndel opgestart, het project is in mei 2013 afgerond. Het resultaat van de onderzoeken zijn de rapportages "Wonen-Welzijn-Zorg, ontwikkelkader voor wonen met zorg en welzijn" die voor de gemeenten Schijndel en Sint-Michielsgestel verschenen. De rapportages bieden een totaalvisie op gemeentelijk niveau en een ontwikkelkader voor wonen met zorg en welzijn per wijk. De focus van de projecten ligt op senioren (ouder dan 65 jaar), personen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking, alsmede op personen met een psychische aandoening. Voorlopig zullen veel ouderen met een zorgvraag dit zo lang mogelijk vooral in de eigen woning willen organiseren en faciliteren. Om ‘verzorgd wonen’ aantrekkelijk en concurrerend aan te bieden, is nabijheid van zorgen welzijnsvoorzieningen cruciaal. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn verwerkt in de in 2013 opgestelde wensportefeuille. De opgave van Huis & Erf richt zich vooral op ‘geschikt wonen’ en ‘verzorgd wonen’. Door het opplussen van woningen (naar zorggeschikte woningen), een gericht toewijzings- en doorstromingsbeleid (in combinatie met aftopping van de huren van bepaalde zorgwoningen) kan Huis & Erf aan de slag met de opgave wonen met zorg. In de gemeente Schijndel zijn de uitkomsten van de rapportage besproken en uitgewerkt in een plan van aanpak van de werkgroep WWZI.

Samenwerking Huis & Erf, Laverhof, SWZ en Dichterbij Huis & Erf, Laverhof, SWZ en Dichterbij hebben er voor gekozen om samen te werken voor intra- en extramurale zorg in combinatie met wonen. Dit om mogelijke keuzes in projectontwikkeling beter af te stemmen op de ingezette extramuralisering van wonen en zorg. In 2013 is hiervoor een samenwerkingsovereenkomst getekend, op basis waarvan een stuurgroep en een projectgroep zijn ingesteld. De projectgroep onderzoekt momenteel de mogelijkheden om de vleugel aan de achterzijde van het Bekkershuis te verbouwen in zorgwoningen voor SWZ. Dit onderzoek is afgerond. Momenteel wordt de financiële haalbaarheid van het project in beeld gebracht.


Projecten Wonen met zorg

58/ 114

(i)

4.9.2

Dichterbij: Tolakker In 2014 legde enkele toekomstige bewoners de eerste steen voor het appartementencomplex aan de Tolakker in Schijndel. Het woongebouw aan de Tolakker bestaat uit vijftien appartementen en een gemeenschappelijke ruimte. Deze (zorg)appartementen zijn momenteel bedoeld voor jonge cliënten van o.a. Dichterbij. De oplevering staat gepland voor april 2015. Samenwerking met Kentalis Ook zijn in 2014 gesprekken gevoerd met Kentalis. Kentalis beschikt momenteel nog over 2 sociowoningen in Schijndel, maar wil haar cliënten voortaan huisvesten op de hoofdlocatie in Sint Michielsgestel. Een aantal cliënten (die vanwege hun sociale netwerk) aan Schijndel gebonden zijn zouden daarom door Huis & Erf moeten worden geherhuisvest. In onderling overleg zijn daartoe een aantal mogelijkheden bekeken. De gesprekken worden in 2015 voorgezet. Samenwerking Reinier van Arkel (GGZ) Met Reinier van Arkel is gesproken over het verlenen van voorrang bij toewijzing voor cliënten die vanuit een behandeltraject gehuisvest zouden moeten worden. Reinier van Arkel krijgt jaarlijks 2 ‘wild cards’ voor huisvesting van hun cliënten. Deze afspraken zijn in het eerste kwartaal van 2015 vastgelegd. Samenwerking met Broodje Apart Ook met Broodje Apart, een instantie die werkt met mensen met een beperking op de arbeidsmarkt, is gesproken over huisvesting van haar cliënten. In 2015 worden de gesprekken voortgezet. Woningaanpassingen Ook in 2014 voerde Huis & Erf werkzaamheden in het kader van de woningaanpassingen uit. Dit betreft werkzaamheden ten behoeve van haar huurders (opgenomen in paragraaf 4.2.8.) en werkzaamheden die in opdracht van de gemeente Schijndel bij particuliere woningeigenaren werden verricht. In 2014 is besloten met deze laatste werkzaamheden te stoppen. De gemeente Schijndel is hierover geïnformeerd.

Hieronder wordt een uiteenzetting gegeven over het financiële beleid en beheer van Huis & Erf, waarbij naar de volgende aspecten wordt gekeken: • resultaat; • vermogenspositie; • liquiditeitspositie; • meerjarenperspectief; • risico’s; • borgbaarheidsverklaring WSW en positief advies continuïteit vanuit CFV; • Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB). In hoofdstuk 6, waarin de balans en de winst- en verliesrekening zijn opgenomen, is een meer gedetailleerde toelichting gegeven op het jaarresultaat en de balanspositie.


Het beleid en beheer op financieel gebied

59/ 114

(i)

4.10

4.10.1 Resultaat Hieronder is de realisatie van 2014, alsmede de begroting 2014, beknopt weergegeven voor het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. De resultaten uit hoofde van de waardering van het vastgoed zijn hieruit geëlimineerd teneinde een zuiverder going-concern-vergelijking te kunnen maken. Boekjaar 2014

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Saldo rentebaten en -lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

3

Begroting 2014

21.495.000 -14.666.000 6.829.000 -2.206.000

22.278.000 -14.844.000 7.434.000 -2.507.000

4.623.000

4.927.000

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening in 2014 is € 304.000 hoger begroot dan in werkelijkheid gerealiseerd. Hierbij zijn de posten ‘Overige waardeveranderingen materiele vaste activa’ en ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’, naast de afschrijvingen, buiten beschouwing gelaten. De overige waardeveranderingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Overige waardeverandering sociaal bezit (bedrijfswaarde)

€ 0 4.350.000 98.000 -8.915.000

Totaal

-4.467.000

Overige waardeverandering Oplevering projecten In ontwikkeling Aankoop / verkoop

De post overige waardeverandering sociaal bezit zorgt in 2014 voor een ‘correctie op in het verleden genomen onrendabele toppen’ wat zorgt voor een positief resultaat in 2014 (in 2013: 2,4 miljoen positief). 4.10.2 Vermogenspositie Het verloop van het eigen vermogen van ultimo 2013 (€ 82.981.000) naar ultimo 2014 (€ 93.006.000) wordt hieronder weergegeven: € 82.981.000

Bedrijfsresultaat 2014

6.047.000

Financieringsresultaat

-2.206.000

Niet gerealiseerde waardeverandering Belastingen

-678.000 -1.043.000

Resultaat (W&V)

2.121.000

Herwaardering vastgoed (Balans)

7.905.000

Eigen vermogen 31-12-2014

3

93.006.000

Dit is exclusief de ‘afschrijvingen, de overige waardeveranderingen MVA en de niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Deze zijn in de begroting namelijk anders gewaardeerd en zou er voor zorgen dat de cijfers niet 1-op-1 vergelijkbaar zijn.


Eigen vermogen 31-12-2013

60/ 114

(i)

Eigen vermogen

De balanswaardering is gebaseerd op de systematiek van de actuele waarde. Huis & Erf hanteert voor de balanswaardering van het materieel vast actief de bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed en marktwaarde in verhuurde staat voor het commercieel vastgoed. Dit geheel overeenkomstig de richtlijn voor de jaarverslaggeving RJ645. De bedrijfswaarde waarderingsgrondslag is gebaseerd op de verdiencapaciteit van het te exploiteren vastgoed. Voor de uitgangspunten en algemene parameters wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 6.3. De bedrijfswaarde van de complexen (sociaal bezit) bedraagt ultimo 2014 € 142.712.000. Ultimo 2013 bedroeg deze € 132.780.000. Marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De marktwaarde van de complexen (commercieel bezit) bedraagt ultimo 2014 € 17.239.000; ultimo 2013: € 15.905.000. De solvabiliteit van Huis & Erf ligt boven de interne norm van 20%. De solvabiliteit bedraagt ultimo 2014 43,6% (2013: 39,0%) en voldoet dus aan de gestelde norm. In paragraaf 4.10.4 Meerjarenperspectief is de verwachte ontwikkeling in de komende jaren weergegeven.

2014

2013

Norm

ICR op kasstromen ICR op bedrijfsresultaat

3,48 2,57

2,18 2,04

1,60 1,60

DSCR op kasstromen DSCR op bedrijfsresultaat

2,10 1,58

1,67 1,53

1,20 1,20

In de sector wordt door het WSW een minimale norm van 1,30 voor de ICR gehanteerd. Huis & Erf is echter van mening dat minimaal een norm van 1,60 behaald moet worden om voldoende buffer te hebben voor de huidige en toekomstige sectoren overheidsontwikkelingen, die zeer waarschijnlijk de ruimte in jaarlijkse kastromen zullen beïnvloeden. Minimale eisen voor de DSCR zijn uiteenlopend. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt dat de DSCR met een aflossingsfictie van 2% minimaal 1,00 moet zijn. In de financiële wereld worden uiteenlopende normen van 1,10 tot 1,30 gehanteerd.

61/ 114

(i)

Ratio


4.10.3 Liquiditeitspositie Om transparantie te geven in de interest coverage ratio (ICR) en debt service coverage ratio (DSCR) worden in onderstaand overzicht beide liquiditeitsratio’s uit het bedrijfsresultaat en uit het operationeel kasstroomresultaat gepresenteerd. In de DSCR is gerekend met een 2% aflossingsfictie (WSW-methode).

De liquiditeitsratio’s presenteren een gezonde buffer om bijvoorbeeld mogelijk stijgende rentelasten en toekomstige lasten als vennootschapsbelasting en een toenemende Verhuurdersheffing op te kunnen vangen. 4.10.4 Meerjarenperspectief De basis voor het in deze paragraaf weergegeven meerjarenperspectief is de begroting 2015. De volgende thema’s zijn daarbij van belang: • de huurstijging per 1 juli 2015 is in april 2015, inkomensafhankelijk, definitief vastgesteld op 1,0%, 1,5% resp. 4,0%. Het verwachte huurstijgingspercentage conform de begroting 2015 was 1,0%; • de Verhuurdersheffing en de saneringsheffing zijn conform de laatste opgave van Corpodata ingerekend; • de financiële doorrekening van de kwantitatieve implicaties van het in 2013 & 2014 vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid zijn meegenomen in de begroting voor 2015.


De vastgestelde meerjarenbegroting 2015 e.v. leidt tot de onderstaande toekomstige perspectieven op het resultaat, het eigen vermogen, de solvabiliteit en de ICR. Hierbij dient in ogenschouw te worden genomen dat de basiscijfers zijn gebaseerd op de verwachting van december 2014.

(i)

62/ 114

De solvabiliteit en de ICR (rentedekkingsratio) blijven in dit scenario beide boven het wenselijke niveau van Huis & Erf alsmede van het CFV en WSW. De huidige ruimere marge met betrekking tot de solvabiliteit slinkt het komend decennium. Huis & Erf geeft invulling aan het leidende principe van het maatschappelijk rendement, waar bij de eisen van het financieel aan minimale normen dient te voldoen. Het bestaansrecht van de woningcorporatie komt hierdoor optimaal tot uitdrukking: het tot tevredenheid van de klant verhuren van woonruimte aan hen, die door een financieel beperkte positie een keuze maken voor Huis & Erf.

63/ 114

(i)

Naast de deels beïnvloedbare kostenniveaus met betrekking tot bedrijfslasten en onderhoud, resteren ook andere, minder of in het geheel niet te beïnvloeden kostencategorieën. Hiertoe behoren de afschrijvingskosten van het vastgoed, de verliezen (onrendabele toppen) gepaard gaande met de vastgoedinvesteringen, de rentelasten, de sectorale heffingen en de vennootschapsbelasting. Het totaal van deze lasten zal vanuit de gegenereerde huuropbrengst te worden bekostigd.


De oplopende investeringskasstroom en de daardoor stijgende omvang van de leningenportefeuille (lees: rente-uitgaven) leiden tot een afnemende, maar vanaf 2020 stabiliserende ICR en DSCR. De DSCR geeft aan welke ruimte er in de operationele kasstroom aanwezig als de rente-uitgaven en de fictieve aflossingsverplichting (o.b.v. 50 jaar) zijn betaald. De ruimte boven de minimale norm van 1,2 geeft het surplus in de operationele kasstroom weer.

Op woningniveau kan dit als volgt worden weergegeven:

Huis & Erf vaart hiermee een optimale koers. Immers, vanuit het maatschappelijk perspectief investeert zij zoveel mogelijk ten behoeve van de doelgroep van beleid, onder de voorwaarde dat vanuit het financieel perspectief bezien, de continuïteit van de toekomstige dienstverlening niet in gevaar komt. Dit adagium kenmerkt not-for-profit-instellingen: maatschappelijke instellingen met een sociaal doel, waaronder woningcorporaties.

2015

2016

2017

2018

Cashflow operationele activiteiten Cashflow (des)investeringen Cashflow financieringsactiviteiten Totaal cashflow

5.104 -14.004 4.970 3.930

6.301 -6.100 -201 0

7.447 -9.130 1.684 1

8.507 -7.144 -1.362 1

Eigen vermogen 1/1 Jaarresultaat Mutatie herwaarderingsreserve Eigen vermogen 31/12

112.637 850 2.581

116.068 -2.938 3.318

116.448 -914 2.840

118.374 -2.800 448

116.068

116.448

118.374

116.022

76.785

76.585

78.268

76.906

0,43

0,41

0,40

0,39

Vreemd vermogen 31/12 Loan to Value (LTV)

Het geprognotiseerde eigen vermogen per 1/1/2015 wijkt af van het eigen vermogen in de jaarrekening vanwege het feit dat in de prognoses aannames zijn opgenomen die nog niet voldoende basis (op basis van besluitvorming) hebben om in de jaarcijfers 2014 op te nemen.

64/ 114

(i)

Bedragen x € 1.000


De financiële ramingen voor de komende vier jaren zijn:

Geconstateerd wordt dat, uitgaande van de intern vastgestelde meerjarenbegroting 2014 e.v., de komende jaren per saldo een cashflow ontstaat van nihil. Huis & Erf zal de jaarlijkse mutaties van operationele en (des)investeringsactiviteiten volledig via de financieringskasstroom opvangen. Bij een tekort wordt gefinancierd en bij een overschot wordt afgelost. De omvang van de vreemd vermogenspositie blijft hierdoor gedurende de begrotingsperiode vrij constant (ceteris paribus). Het eigen vermogen, uitgaande van een bestendiging van de huidige waarderingsmethodiek, zal naar verwachting stabiel blijven; geen significante toename wordt verwacht, maar ook geen afname is in het vooruitzicht. De toenemende huuropbrengsten en de afnemende bedrijfslasten lijken de ingerekende verhuurdersheffing per saldo niet geheel te compenseren. De positieve ontwikkeling van de waarde van het woningbezit lijken de hieruit voortvloeiende negatieve resultaten echter te compenseren. Als resultante van deze ontwikkelingen lijkt een voorzichtige, dalende Loan to Value te ontstaan, wat een positief effect heeft op de toekomstige robuustheid en verdere verlaging van het risico aangaande de financiële positie van Huis & Erf. 4.10.5 Risico’s Voor een corporatie zijn verschillende (mogelijke) risico’s te benoemen. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de bij Huis & Erf aanwezige bedrijfsmatige risico’s.

Terugkoopverplichtingen Van 2006 tot en met nu is een groot aantal woningen onder voorwaarden (VOV) verkocht. Tot 2008 waren dit voornamelijk woningen uit nieuwbouwprojecten. Vanaf 2008 tot medio 2011 is het Te Woon concept gehanteerd. Hiermee werd een aanzienlijk deel van de huurders de mogelijkheid geboden om hun huurwoning tegen een aanmerkelijke korting (tot 49%) te kopen. Ultimo 2014 resulteren 361 woningen, onderverdeeld in VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop en VOV-verkopen uit de bestaande voorraad.

65/ 114

(i)

Fiscale risico’s De voornaamste fiscale risico’s zitten in de toepassing en de keuzes die voortvloeien uit de wetgeving omtrent de vennootschapsbelasting, de VPB. Verwacht wordt dat door het vormen van een voorziening onderhoud en de afwaardering van woningen in exploitatie door dalende WOZ-waarden, de VPB-lasten nog gedrukt worden in de komende vier jaren. Vanaf 2019 wordt verwacht belasting over de winst te moeten betalen.


Renterisico’s Renterisico’s zijn bijna onlosmakelijk gekoppeld aan een leningenportefeuille. Huis & Erf heeft eind 2014 een leningenportefeuille met een omvang van € 71,8 miljoen. Deze portefeuille is samengesteld uit leningen met een zeer diverse looptijd en rentestructuur. Een flink deel van de omvang keert veelal binnen 5 jaar terug middels spreadherzieningen en het resterende deel heeft een vaste rentestructuur of een rente die om de 10 jaar vervalt. De diverse renterisico’s worden gepresenteerd in 3.11.

In 2011 is besloten om de VOV-verkopen uit de oorspronkelijke voorraad bij terugkoop deels weer in exploitatie te nemen. Deze groep woningen komt tot op heden echter zeer beperkt terug. Dit is mede ingegeven door het hoge kortingspercentage waartegen is verkocht. In 2009 tot en met 2013 zijn slechts enkele woningen teruggekocht. De woningmarkt is onvoorspelbaar, maar deze groep woningen lijkt vanwege hun uiterst goedkope financieringsvorm en het feit dat het eengezinswoningen zijn niet snel in grote aantallen terug aangeboden te worden. Voor de VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop is in het verleden “slechts” korting gegeven tot 20% en deze komen ook veelvuldig terug door een aanbod tot terugkoop. Het gaat hierbij ook voornamelijk over meergezinswoningen (appartementen). Deze muteren qua woonvorm veelal sneller. Feitelijk ligt hier de mutatiegraad dan ook jaarlijks op 8% à 9%, waarmee dus 7 woningen per jaar gemiddeld teruggekocht worden. Hierbij komt het verkooprisico voor wederverkoop volledig voor Huis & Erf. Tot op heden is Huis & Erf er in geslaagd deze woningen veelal toch weer te verkopen. Dit ging echter niet zonder bijzondere inspanningen en keuzes om voor bepaalde woningen de korting te verhogen tot 25%. Dit percentage wordt in 2015 verlaagd. Het reële risico en de impact van de terugkoopverplichting op deze omvangrijke groep woningen is moeilijk te kwantificeren. De volledige terugkoopverplichting is opgenomen op de balans middels een gevormde voorziening. Risico’s verhuurbaarheid zorgvastgoed In 2013 is zorgproject Berlerode in Sint-Michielsgestel (Berlicum) opgeleverd. Het project heeft een exploitatieduur van 40 jaar. Met de zorgpartner is echter een 20-jarig contract overeengekomen. Op de toekomstige exploitatie zit daarom een verhuurbaarheidsrisico.

66/ 114

(i)

Wet- en regelgeving De ontwikkelingen in weten regelgeving volgen elkaar steeds sneller op. Langdurige stabiliteit in weten regelgeving is steeds minder vanzelfsprekend. De definitieve invoering van de Verhuurdersheffing is hiervan een voorbeeld. Deze veranderende regelgeving eist van de corporatie dat ze een goede financiële buffer creëert. De Verhuurdersheffing over 2013 bedroeg circa € 78.000; in 2014 liep dit bedrag op tot € 2.087.000. In 2015 is een bedrag geraamd van € 2.335.000. Cumulatief wordt in de periode 2015 – 2025 circa € 32 miljoen betaald aan Verhuurdersheffing; middelen die hierdoor in de komende tien jaren niet kunnen worden geïnvesteerd ten behoeve van de lokale volkshuisvestelijke opgave.


Huis & Erf heeft bij dit project bewust gekozen voor de uitgangspositie om dit complex voor 40 jaar te kunnen verhuren. In het besluit is mede de overweging meegenomen dat het complex indien noodzakelijk een reële optie biedt om na 20 jaar te transformeren tot een wooncomplex, mocht de zorgvraag uitvallen.

4.10.6 Facilitering WSW Huis & Erf voldoet aan de normen en beoordelingskaders van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hieromtrent is een positief advies voor wat betreft de continuïteit vanuit het CFV ontvangen alsmede heeft het WSW aan Huis & Erf de borgbaarheidsverklaring verstrekt. 4.10.7 Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) in financiële context Veelvoorkomende niet-DAEB activiteiten zijn de woningen met een huur boven de € 699,48 (prijspeil 2014) per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de EC-lijst is vermeld. Ongeveer 2 procent van het bezit van Huis & Erf is niet-DAEB. Gezamenlijk goed voor een omzet van ruim € 75.000 per maand. Van deze eenheden zijn er circa 92 woningen en 10 overige (bedrijf)ruimtes. Administratie Vanuit de Europese beschikking volgende op de inmiddels vastgestelde, herziene Woningwet worden corporaties verplicht om in de toekomst een scheiding aan te brengen tussen de DAEB en niet-DAEB activiteiten. Tot het moment dat de voorwaarden voor de scheiding definitief duidelijk zijn, blijft het gissen naar de mogelijkheden en hoogte van de inzet van eigen middelen uit DAEB voor niet-DAEB activiteiten.

67/ 114

(i)

Financiering niet-DAEB Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten zijn duidelijke regels vastgesteld. Dit betekent dat Huis & Erf naast niet geborgde financiering, onder door het WSW gestelde voorwaarden, eigen liquide middelen en verkoopopbrengsten (uit DAEB) mag inzetten voor de financiering van niet-DAEB activiteiten, mits deze passen binnen de context van het BBSH. Echter, ook hier zal een nadere uitwerking van de herziene Woningwet een nieuw licht werpen op de toekomstige handels- en financieringswijze aangaande dit bezit.


Waardering Huis & Erf waardeert het woningbezit volgens het actuele waarde model, waarbij het sociale vastgoed wordt beschouwd als bedrijfsmiddel en het commerciële vastgoed als vastgoedbelegging. Vastgoedbeleggingen moeten op marktwaarde worden gewaardeerd. Keuzen en uitgangspunten over en op welke manier tot een juiste marktwaardewaardering kan worden gekomen, zijn in 2012 vastgesteld. Een toelichting hierop is opgenomen in de jaarrekening over 2014. Op grond van de herziene Woningwet is echter een waarderingswijziging voorzien. Met ingang van het verslagjaar 2016 zal het woningbezit volledig op marktwaarde dienen te worden gewaardeerd. De uitwerking van deze methodiek zal in 2015 naar verwachting worden bekendgemaakt.

5 De organisatie 5.1 Toelating en inschrijving 5.1.1 Statutaire gegevens Statutaire naam: Vestigingsplaats: Adres: Datum oprichting: Datum Koninklijk Besluit Toelating: Datum Koninklijk Besluit Verlenging:

Bouwvereniging Huis en Erf Schijndel Kerkendijk 55 5 november 1917 9 mei 1947, nummer 89 18 december 1974, nummer 84

5.1.2 Statutenwijziging  24 september 1970, nummer 184  12 maart 1975, nummer 50  18 mei 1981, nummer 2518519  30 september 1993; nummer DMD-22N93004, notariële akte van 10 december 1993.  21 juni 1999, nummer 99186805; notariële akte van 7 oktober 1999.  28 juni 2001, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 17 augustus 2001, nummer 2001086131; notariële akte van 25 september 2001.  23 juni 2003, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 13 oktober 2003, nummer 2003101211; notariële akte van 18 december 2003.  goedgekeurd door het ministerie van VROM op 19 augustus 2005, nummer 200516982; notariële akte van 28 december 2005.  5 november 2013 (notariële akte), goedgekeurd door het Ministerie van BZK op 26 september 2013 met kenmerk 2013-0000534297. 5.1.3 Doel van de vereniging De vereniging heeft tot doel uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de gemeenten Schijndel, Sint-Michielsgestel, Boxtel, Haaren, 's-Hertogenbosch, Heusden en Vught.

Hoofdstuk: De organisatie

5.1.4 Kamer van Koophandel a. Ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 16024073 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 10 februari 1965. b. Ingeschreven in het Verenigingsregister onder nummer V 215.624 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 01 mei 1980.

(i)

68/ 114

5.1.5 Deelnemingen Op 28 december 2007 heeft de bouwvereniging als gevolg van de invoering van vennootschapsbelasting voor corporaties, een viertal dochterondernemingen opgericht. Alle deelnemingen zijn 100% deelnemingen. Het organogram kan als volgt worden weergegeven:

Bouwvereniging Huis & Erf

Huis & Erf Holding BV

Huis & Erf

Huis & Erf

Exploitatie BV

Diensten BV

Huis & Erf Projectontwikkeling BV

Binnen de Holding worden geen andere activiteiten verricht. Huis & Erf Projectontwikkeling BV ontwikkelt, in opdracht van de vereniging, koopwoningen. Huurwoningen worden enkel door de BV ontwikkeld in het geval van een gemengd nieuwbouwcomplex. Huis & Erf Diensten BV verzorgt namens Huis & Erf dienstverlening aan derden. Het betreft dienstverlening die fiscaal wordt gekwalificeerd als ‘commercieel’. Huis & Erf Exploitatie BV exploiteert huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. In 2014 hebben geen activiteiten plaatsgevonden in de verbindingen van Huis & Erf.


Met de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht is de onderverdeling binnen de groep opnieuw tegen het licht gehouden. Dit heeft reeds in 2009 geresulteerd in de overdracht van alle nieuwbouwprojecten en dienstverleningscontracten aan de vereniging. De dochterondernemingen verrichten vanaf die datum geen activiteiten meer. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving maken het mogelijk om de jaarcijfers van de BV’s buiten de jaarrekening van Bouwvereniging Huis & Erf te houden. Met ingang van het verslagjaar 2010 worden de jaarrekeningen van de individuele entiteiten apart gepubliceerd en gedeponeerd. Ook voor Bouwvereniging Huis & Erf is dit van toepassing. De jaarrekening is daarom een enkelvoudige jaarrekening met uitsluitend de jaarcijfers van de Toegelaten Instelling.

(i)

69/ 114

5.2 Personeel

5.2.2 Personeelsbeleid Een stagiaire heeft in het kader van zijn afstudeeropdracht een onderzoek uitgevoerd met als onderwerp: Leeftijdsbewust personeelsbeleid. Ook dit jaar heeft de formele personeelsgesprekkencyclus plaatsgevonden (planning- en doelstellingsgesprek, voortgang- en beoordelingsgesprek). Het huidige Beoordelingssysteem is geëvalueerd en er is een voorstel gemaakt om het systeem weer up to date te maken. Het is de bedoeling dat het nieuwe systeem in 2015 ingaat. Andere beleidsonderwerpen die in 2014 aan de orde zijn geweest zijn onder andere: het agressiebeleid, er is een (integraal) opleidingsplan opgesteld en het stagebeleid is geëvalueerd en aangepast.


Werkorganisatie

70/ 114

(i)

5.2.1

5.2.3 Bezetting Eind 2014 waren er in totaal 53 medewerkers werkzaam. Het aantal medewerkers, herleid tot voltijdsbezetting, bedroeg eind 2014: 46,88 fte. Dit is exclusief een medewerker die tot de pensioengerechtigde leeftijd gebruik maakt van de levensloopregeling (0,6 fte) en een medewerker die meer dan 2 jaar ziek is (0,56 fte). In 2014 zijn vijf (4,2 fte) personen in dienst getreden (in 2013: 1,1 fte). Dit betreft een bedrijfseconomisch medewerker, een medewerker Beleid & Strategie, een teamleider Klant & Wonen, een sociaal adviseur en een medewerker P&O (vakantiewerk). Verder zijn in 2014 vier medewerkers (4 fte) uit dienst getreden (in 2013: 3,1 fte). Het instroompercentage in 2014 bedroeg 11% en het uitstroompercentage 10,5%. Deze cijfers zijn gerelateerd aan het aantal personen in- en uitstroom en het totale aantal medewerkers. Bij Huis & Erf worden kleine onderhoudswerkzaamheden veelal in eigen beheer door de Servicedienst uitgevoerd. Planmatig en groot onderhoud wordt uitbesteed. Eind 2014 werkten er 6 fte (in 2013: 6 fte) inclusief de (fulltime) meewerkend voorman bij de Servicedienst. 5.2.4 Arbeidsomstandigheden Huis & Erf kent een arbocommissie die als opdracht heeft om structureel te werken aan goede arbeidsomstandigheden. In 2014 heeft Huis & Erf zich, ten aanzien van de ziekteverzuimcontrole en –begeleiding, laten bijstaan door een arbodienst. Het ziekteverzuim over 2014 bedroeg 3% (afgerond en exclusief zwangerschapsverlof). In 2013 bedroeg het ziekteverzuim 5,2%. Sinds 2013 is 1 medewerker ingestroomd in de WIA. Deze medewerker volgt in 2014 een re-integratietraject in eigen werk. De verzuimfrequentie per medewerker bedraagt 0,8 op jaarbasis (in 2013 was dit 1,01).

Daarnaast zijn door de OR 9 nieuwsbrieven uitgebracht met informatie over actuele onderwerpen en verslagen van het OR-DB overleg.

71/ 114

(i)

5.2.6 Ondernemingsraad In 2014 heeft de ondernemingsraad van Huis & Erf in totaal 8 overlegvergaderingen gehad met de directeur-bestuurder, 2 overlegvergaderingen met een afvaardiging van de RvT, waarvan één in het bijzijn van de directeur-bestuurder en 2 overlegvergaderingen in het kader van de reorganisatie waarvan één in het bijzijn van de bonden en de OR-adviseur. Deze externe OR-adviseur is aangetrokken nadat onze interne adviseur teruggetreden is. De ondersteuning van de externe adviseur is met name gericht op het transformatietraject. In de OR-DB overleggen is één instemmingsaanvraag besproken. Instemming is gevraagd en gegeven voor de ICT-beleidsplan, onderdeel gedragscode internet en e-mailgebruik. De adviezen van de OR zijn in de besluitvorming meegenomen.


5.2.5 CAO, arbeidsvoorwaarden De CAO Woondiensten die voor 2013 was afgesloten, is ongewijzigd verlengd voor 2014. De redenen hiervoor zijn de maatregelen die vanuit Den Haag op de corporatiebranche afkomen en de onduidelijkheid over de impact van die maatregelen op de branche en de medewerkers. Verder hebben er zich op het gebied van arbeidsvoorwaarden geen aanpassingen voorgedaan.

Ook is de OR in 2014 van samenstelling veranderd en hebben we afscheid genomen van één lid. Inspanningen (waaronder het opstarten van verkiezingen en een tijdelijke aanstelling) ten spijt hebben in 2014 niet geleid tot een invullen van de vacature. In 2015 zullen verkiezingen worden uitgeschreven. Zowel in de informele- als in de reguliere overleggen zijn diverse onderwerpen aan de orde geweest. Belangrijkste onderwerpen voor overleg in 2014 waren: • • • • • • • • •

Evaluatie van de implementatie van het automatiseringssysteem (Dynamics Wonen); Nieuw beoordelingssysteem; Werkkostenregeling; Cultuurtraject; Medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO); Mobiliteitsplan; Persoonlijk Medisch Onderzoek (PMO); Samenwerking Wovesto Transformatie

5.2.7 Personeelsvereniging Huis & Erf heeft een personeelsvereniging. De activiteiten van de personeelsvereniging hebben voornamelijk betrekking op representatie van de medewerkers bij familieaangelegenheden en/of jubilea, alsmede verjaardagen van het personeel. Daarnaast worden het jaarlijkse personeelsuitstapje en de sinterklaasviering georganiseerd onder verantwoordelijkheid van de personeelsvereniging De vereniging wordt voor 50% gefinancierd door de medewerkers zelf; Huis & Erf neemt de andere helft voor haar rekening. De personeelsvereniging wordt door het personeel als belangrijke aanvulling gezien op de omgang met collega’s. Dit blijkt uit de hoge deelname.


In 2014 zijn er in verband met de werkkostenregeling welke op 1 januari 2015 van toepassing is, voorbereidingen getroffen voor het eventueel omzetten van een personeelsvereniging naar een personeelsfonds. Dit heeft ook consequenties bij welke gelegenheden het personeelsfonds nog attenties mag geven.

(i)

72/ 114

6 De jaarrekening 6.1 Balans per 31 december 2014

ACTIVA

ref.

31 december 2014 €

€


€

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.8.1 142.789.637

132.876.229

4.359.153

864.698

2.048.318

2.121.273 149.197.108

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

135.862.200

6.8.2 17.238.574

15.904.928

41.142.915

42.327.800 58.381.489

Financiële vaste activa Deelnemingen Belastinglatenties Effecten

58.232.728

6.8.3 136.200 186.920 -

136.200 1.189.520 93.750 323.120

1.419.470

Vlottende activa 6.8.4 160.135 1.448.733 -

170.926 2.314.483 578.496 1.608.868

Liquide middelen

Totaal

6.8.5 292.779 11.274 84.790 174.972

6.8.6

192.906 8.102 1.085.995 92.471 563.815

1.379.474

3.126.901

12.616.020

213.201.301

212.573.797

Hoofdstuk: De jaarrekening

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

3.063.905

73/ 114

(i)

Voorraden Voorraad materialen Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

PASSIVA

ref.


€


€

Eigen vermogen Vermogen Eigen vermogen

6.8.7 93.006.245

82.980.632 93.006.245

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening negatieve materiële vaste activa Voorziening latente belastingen

82.980.632

6.8.8 423.747

1.480.209

268.894 2.524.480

1.342.214 2.484.704 3.217.121

5.307.127

Vreemd vermogen 6.8.9 41.142.915 70.364.072

42.327.800 66.844.934 111.506.987

Totaal

6.8.10 1.450.877 1.976.074

11.069.652 831.770

640.388 110.999 19.104 1.273.506

475.073 110.999 12.501 2.613.309 5.470.948

15.113.304

213.201.301

212.573.797


Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden aan dochtermaatschappijen Overige schulden Overlopende passiva

109.172.734

74/ 114

(i)

Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen bij kredietinstellingen

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Resultaat verkoop woningen Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

ref.

6.9.1 6.9.2 6.9.3 6.9.4 6.9.5

2014

2013

€

€

20.313.382 653.650 -481.196 146.684 862.300

18.667.037 640.967 88.191 88.560 471.998

21.494.820

19.956.753

6.9.6

5.247.649

5.079.849

6.9.7 6.9.8 6.9.9 6.9.10 6.9.11 6.9.12

-4.466.734 3.679.690 4.247.581 46.596 639.674 6.052.717

-2.409.244 3.597.682 3.942.820 38.528 646.386 4.132.446

15.447.173

15.028.467

6.047.647

4.928.286

6.9.13

-677.784

-1.640.545

6.9.14 6.9.15

279.052 -2.485.435 -2.206.383

177.627 -2.983.096 -2.805.469

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

3.163.480

482.272

Resultaat voor belastingen

3.163.480

482.272

-1.042.376

-1.511.281

2.121.104

-1.029.009

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen, salarissen en sociale lasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten

Belastingen Resultaat na belastingen

6.9.16

75/ 114

(i)

OMSCHRIJVING


6.2 Winst- en verliesrekening 2014

6.3 Algemene toelichting 6.3.1

Algemeen

Huis & Erf is een woningcorporatie in de regio Schijndel, Sint-Michielsgestel en Vught met ruim 3.600 eenheden. Een maatschappelijke ondernemer met een brede zorg voor wonen & leefomgeving. Zij zet zich in voor goed wonen in vitale wijken en buurten. Hierbij schenkt zij primair aandacht aan mensen die maatschappelijk kwetsbaar zijn en hulp nodig hebben. Hiervoor werkt zij vanuit de kernwaarden trots, realisme en samen. Huis & Erf is een vereniging met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’ en is werkzaam volgens de wetgeving vanuit de (herziene) Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Het statutaire vestigingsadres (en plaats) is Kerkendijk 55 te Schijndel. 6.3.2

Consolidatievrijstelling

Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. Huis & Erf heeft een 100%-belang in de vennootschap Huis & Erf Holding BV. Onder deze holding zijn een drietal 100%-werkmaatschappijen opgenomen. De vennootschappen hebben geen eigen activiteiten. Aangezien de gezamenlijke betekenis van deze deelnemingen in financiële zin zeer beperkt is, is gebruik gemaakt van de consolidatievrijstelling opgenomen in artikel BW2:407 lid 1 sub a. 6.3.3

Schattingswijzigingen

In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting.

6.3.4

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Huis & Erf zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel BW2:362 lid 1 vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

6.4 Grondslagen voor waardering van activa en passiva

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. Naar toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt in de jaarrekening genummerd verwezen. Alle bedragen luiden in euro’s tenzij anders vermeld.


Regelgeving

76/ 114

(i)

6.4.1

6.4.2

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. In 2014 heeft Huis & Erf haar definities herijkt aan de sectordefinities (conform CFV en het ministerie). Hierdoor zijn enkele posten anders gerubriceerd. Dit heeft geen effect op het jaarresultaat. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de vergelijkende cijfers waar nodig aangepast. 6.4.3

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de interne formalisering van de definitieve ontwerp fase en daarvan afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 6.4.4

Materiële vaste activa

Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies gekwalificeerd zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De interne rente tijdens de bouw wordt niet geactiveerd. De direct toerekenbare interne kosten, alsmede transactiekosten, worden daarentegen wel geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op de balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

77/ 114

(i)

Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks in januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.


Sociaal vastgoed in exploitatie

Kwalificatie Het beleid van Huis & Erf is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Huis & Erf zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Huis & Erf waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde, zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waarde verhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen zijn gedefinieerd op basis van product, markt combinaties. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

78/ 114

(i)

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting 2015 e.v. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan


Bepaling bedrijfswaarde

van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus. Parameters In onderstaand overzicht volgt een weergave van de gehanteerde indexatieparameters in respectievelijk de jaarrekening 2014 en de jaarrekening 2013. Deze uitgangspunten zijn gebaseerd op de normen en bronnen van het CFV van maart 2014. Omschrijving Jaarlijkse basis huurstijging (CFV)

2015 2016 2017 2018 Vanaf 2019 JR 2014 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 2,00% JR 2013 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Huurstijging inkomensafhankelijk deel JR 2014 0 / 0,5 / 3 % 0 / 0,5 / 3 % 0 / 0,5 / 3 % 0 / 0,5 / 3 % 0,00% JR 2013 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Huurderving (CFV) JR 2014 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% JR 2013 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Inflatie (CFV) JR 2014 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% JR 2013 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Indexering onderhoudslasten (CFV) JR 2014 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% JR 2013 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Indexering beheerkosten (CFV) JR 2014 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% JR 2013 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Waardestijging grond (CFV) JR 2014 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% JR 2013 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Disconteringsvoet (CFV) JR 2014 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% JR 2013 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% Mutatiegraad (CFV) JR 2014 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% JR 2013 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00%

Huur De kale huur per verhuureenheid betreft de huren per 1 mei van het verslagjaar geïndexeerd met het huurverhogingspercentage per 1 juli op eenheidsniveau. Onderhoud (gemiddeld per verhuureenheid per jaar)  de ingerekende kosten voor mutatieonderhoud zijn € 800 per mutatie (2013: € 752).  de ingerekende kosten voor reparatieverzoeken zijn € 275 per verhuureenheid per jaar (2013: € 294).  de ingerekende kosten voor planmatig onderhoud zijn gemiddeld € 810 (periode 2015 t/m 2025 per verhuureenheid (2013: € 1.127 (periode 2014 t/m 2024)).

Verwachte verkopen De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen.

79/ 114

(i)

Overige exploitatielasten De verwachte lasten voortvloeiend uit gemeentelijke belastingen, verzekeringen en contributie Aedes zijn gebaseerd op de werkelijke lasten in het verslagjaar. Ook deze lasten worden meegenomen in de bedrijfswaarde.


Beheernorm De jaarlijkse norm voor de beheerkosten is in 2015 € 1.240, in 2016 € 1.194 en vanaf 2017 € 1.102. (2013: €1.225 (2014), € 1.262 (2015 e.v.). Middels deze beheernorm per woning worden de personeelskosten en algemene bedrijfskosten meegenomen in de bedrijfswaarde.

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. In de bedrijfswaarde zijn over deze periode in totaal vier woningen ingerekend, welke bestemd zijn voor verkoop. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 749.000. Levensduur De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond, opgenomen in de bedrijfswaarde, vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats vanuit het voorzichtigheidsbeginsel op basis van de historische aanschafwaarde. Deze waarde wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Verhuurdersheffing Voor de Verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2015 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk € 4,49, € 4,91en €5,59 per €1.000 WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2015 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Voor de mutatie in de WOZ waarde is aangesloten bij het door het WSW afgegeven perspectief. Heffingen en VPB De saneringsheffing en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;



Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging (via eigen vermogen), en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies (via winst- en verliesrekening).

80/ 114

(i)




Mutaties in bedrijfswaarde

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Afschrijvingen Iedere component van het vastgoedobject wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie, niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend Bijzondere waardevermindering Huis & Erf beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroom genererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

81/ 114

(i)

Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.


Afschrijving

6.4.5

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Huis & Erf waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de reële waarde. Op het commercieel bezit wordt niet afgeschreven. Reële waarde De reële waarde, welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering, is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Oftewel de marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Voor elk type vastgoed (lees product markt combinaties) is een taxatierapport opgesteld met daarin opgenomen de marktwaarde in verhuurde staat per ultimo boekjaar. De WOZ waarde is gebruikt als verdeelsleutel om het (vooralsnog) niet getaxeerde commerciële bezit te waarderen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door een externe taxateur, welke staat geregistreerd als een NVM en een NWWI makelaar. De waardeveranderingen worden gepresenteerd in de winst- en verliesrekening onder de post ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

82/ 114

(i)

Huis & Erf verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Huis & Erf kent alleen een verkoopconstructie met daaraan gekoppeld een terugkoopverplichting. Deze kwalificeren zich als een financieringstransactie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met koper overeengekomen contractprijs. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.


Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

6.4.6

Financiële vaste activa

Deelnemingen Deelnemingen waar invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Huis & Erf in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Belastinglatenties Belastinglatenties ontstaan vanuit het verschil in waardering van de commerciële jaarrekening ten opzichte van de fiscale jaarrekening. Hieraan liggen fiscale richtlijnen ten grondslag. De latente belastingschuld of vordering wordt in de jaarrekening opgenomen onder de uitstaande financiële vaste activa of voorzieningen. Effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. De waardering van de effecten vindt plaats tegen verkrijgingsprijs dan wel lagere beurskoers of lager geschatte marktwaarde. 6.4.7

Voorraden

Voorraad materialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de vaste verrekenprijs. Er is ultimo 2014 geen voorziening voor incourantheid opgenomen. Deze wordt wel jaarlijks getoetst.

83/ 114

(i)

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek, alsmede de in overeenstemming met toegerekende rente. In de voorraad opgeleverd staan ook de aangekochte woningen, welke een reguliere of maatschappelijk gebonden verkoopbestemming hebben (verkoop onder voorwaarden). Deze woningen worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs.


Voorraad opgeleverd

Voorraad in ontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek, alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 6.4.8

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 6.4.9

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

6.4.10

Vermogen

 



Het toevoegen van het jaarresultaat aan het eigen vermogen aan het eind van het voorgaand boekjaar; Het verwerken van de financiële gevolgen van stelselwijzigingen in de waarderingsgrondslagen en resultaatbepaling; Het rechtstreeks verwerken in het eigen vermogen van de waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering in een herwaarderingsreserve. De waardevermeerdering dient echter in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening; Het rechtstreeks verwerken in het eigen vermogen van de waardevermindering van een materieel vast actief tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende actief in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

De mutatie in het vermogen wordt dus niet meer volledig bepaald door het jaarresultaat.

84/ 114

(i)




Waardering van het eigen vermogen vindt plaats door:

6.4.11

Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Daarbij is de gehanteerde disconteringsvoet 5,25%. Voorziening negatieve MVA Huis & Erf heeft een aantal complexen waarvan de bedrijfswaarde kleiner is dan € 0,-. Er is dus geen compensatie meer voor de exploitatielasten van het betreffende complex. Het totaal van deze negatieve kasstromen wordt aan de voorziening toegevoegd. Voorziening latente belastingen

Langlopende schulden

Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

85/ 114

(i)

6.4.12


Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de gemiddelde rentevoet ad 3,36% van opgenomen leningen ultimo verslagjaar genomen.

Leningen kredietinstellingen Langlopende leningen worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Na de eerste verwerking worden de leningen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. 6.4.13

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde en vervolgens tegen geamortiseerde kostprijs. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.

6.5 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.5.1

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

6.5.2

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren (inclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten) na aftrek van huurderving. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 6,5%. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde en verkoopkosten. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

86/ 114

(i)

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;  Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;  Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;  Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten.


Resultaat verkoop woningen

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Deze geactiveerde kosten bestaan volledig uit de doorberekening van personeelskosten aan nieuwbouw projecten en (geriefs)verbeteringsprojecten.

interne

Overige bedrijfsopbrengsten Voor de beschrijving van de overige bedrijfsopbrengsten wordt verwezen naar de ‘Toelichting op de winst- en verliesrekening’. 6.5.3

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging van de toekomstige gebruiksduur plaatsvindt, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers, op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Huis & Erf heeft haar pensioenregeling verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.

Leefbaarheid In deze post zijn opgenomen de aan het verslagjaar toe te kennen kosten voor leefbaarheid. Lasten servicecontracten De kosten uit servicecontracten houden verband met kosten de gemaakt worden uit hoofde van de contractueel overeengekomen servicekosten met huurders. De doorgaans hogere

87/ 114

(i)

In deze post zijn opgenomen de aan het verslagjaar toe te kennen onderhoudslasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.


Lasten onderhoud

opbrengsten worden na het einde van het boekjaar versus de kosten afgerekend richting de klant. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Voor de beschrijving van de overige bedrijfslasten wordt verwezen naar de ‘Toelichting op de winst- en verliesrekening’. 6.5.4

Overige posten

Rentebaten en rentelasten Als rentebaten worden de renteopbrengsten op banktegoeden, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord. Onder de post rentelasten zijn de rentelasten en andere financieringskosten van de schulden opgenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-enverliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa oftewel bij Huis & Erf het commercieel bezit. Belastingen


Vanaf 1 januari 2008 is Huis & Erf integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

(i)

88/ 114

6.6 Grondslagen voor het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen kasstromen uit bedrijfsoperaties, kasstromen uit operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten: Huren Servicecontracten Overige bedrijfsontvangsten

Kasstromen 2014

Kasstromen 2013

€

€

20.243.320 719.635 251.580 21.214.535

18.692.037 640.967 542.998 19.876.002

3.571.875 3.729.297 46.596 639.674 5.199.177 13.186.619

3.764.026 4.110.820 38.528 646.386 4.377.718 12.937.478

8.027.915

6.938.524

Rente Rente ontvangsten Rente uitgaven Kasstroom uit operationele activiteiten

235.433 -2.377.106 5.886.243

207.989 -3.277.100 3.869.413

(Des)Investeringen Materiële vaste activa Verkopen Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-11.292.140 2.016.415 -9.275.725

-8.663.435 2.300.500 -6.362.935

Financiering Leningen aangetrokken Leningen afgelost Kasstroom uit financieringsactiviteiten

5.000.000 -11.099.637 -6.099.637

-1.028.575 -1.028.575

12.616.020 -9.489.119 3.126.901

16.138.117 -3.522.097 12.616.020

Uitgaven: Lonen, salarissen en sociale lasten Onderhoud Leefbaarheid Servicecontracten Overige bedrijfsuitgaven

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Aanvangssaldo 1 januari Mutaties liquide middelen Eindsaldo 31 december

89/ 114

(i)

Omschrijving


6.7 Kasstroomoverzicht

6.8 Toelichting op de balans Vaste activa 6.8.1

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Totaal

€

€

€

(Op basis van bedrijfswaarde) Stand per 1 januari 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaarderingen

159.670.808

879.447

47.136.729

160.550.255 47.136.729

Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

-74.027.184

-14.749

-74.041.933

Boekwaarden per 1 januari 2014

132.780.353

864.698

133.645.051

Mutaties 2014: Overboekingen boekwaarde historische kosten Correctie waardering overboeking

-4.102.151 2.359.455

Herclassificatie vanuit voorziening Investeringen Desinvesteringen

-4.102.151 2.359.455 -1.480.208

-1.480.208

2.173.886

8.991.605

11.165.491

-142.682

-90.527

-233.209

Herwaardering

7.904.509

7.904.509

Afschrijvingen

-5.028.173

-5.028.173

Waardeverandering

6.766.603

-4.115.720

2.650.883

189.305

189.305

9.931.447

3.494.455

13.425.902

157.599.861

9.780.525

167.380.386

Terugneming waardeverminderingen Totaal mutaties 2014 Stand per 31 december 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaarderingen

52.596.254

52.596.254

-67.484.315

-5.421.372

-72.905.687

142.711.800

4.359.153

147.070.953

90/ 114

(i)

en waardeverminderingen Boekwaarden per 31 december 2014


Cumulatieve afschrijvingen

(Op basis van historische kostprijs)

Overig (on)roerende zaken in exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

Totaal

€

€

€

Stand per 1 januari 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2014

208.396

4.085.064

4.293.460

-112.520

-1.963.791

-2.076.311

95.876

2.121.273

2.217.149

224.425

224.425

Mutaties 2014: Investeringen Afschrijvingen

-18.039

-297.380

-315.419

Totaal mutaties 2014

-18.039

-72.955

-90.994

Stand per 31 december 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2014

Totaal boekwaarden per 31 december 2014

208.396

4.309.489

4.517.885

-130.559

-2.261.171

-2.391.730

77.837

2.048.318

2.126.155

2.048.318

149.197.108

142.789.637

4.359.153

In het sociaal vastgoed in exploitatie onderscheiden we twee soorten activa; - Grond (geen afschrijving) - Opstal (afschrijving lineair in 50 jaar)

91/ 114

(i)

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: - Opstal (lineair in 50 jaar) - Grond (geen afschrijvingen) - Installaties (lineair in 25 jaar) - Machines (lineair in 5 jaar) - Hardware (lineair in 5 jaar) - Software (lineair in 5 jaar) - Transportmiddelen (lineair in 8 jaar)


In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn zelfstandige woningen opgenomen en overige onroerende zaken welke als sociaal aangemerkt worden. Ultimo 2014 betrof het 3363 woningen en 157 overige onroerende zaken. De geschatte waarde gebaseerd op WOZ beschikkingen met peildatum 1 januari 2014 van deze eenheden bedraagt € 527.146.000. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 142.442.906. Hiervan is € 142.711.800 verantwoord onder de materiële vaste activa en het restant € 268.894 is ondergebracht in de voorziening negatieve MVA.

6.8.2

Vastgoedbeleggingen

(Op basis van marktwaarde verhuurde staat)

Commercieel Onroerende vastgoed in en roerende exploitatie zaken verkocht onder voorwaarden €

€

Totaal

€

Stand per 1 januari 2014 Boekwaarde historische kostprijs

17.041.727

17.041.727

2.721.400

2.721.400

Cumulatieve waardeverminderingen

-3.858.199

-3.858.199

Boekwaarden per 1 januari 2014

15.904.928

Herwaarderingen

42.327.800

58.232.728

Mutaties 2014: Overboekingen boekwaarde historische kosten Correctie waardering overboeking Investeringen

4.102.151

4.102.151

-2.359.455

-2.359.455

105.681

Desinvesteringen

1.105.290

1.210.971

-1.232.700

-1.232.700

-1.057.475

-1.580.223

Herwaardering

-522.748

Afschrijvingen

-414.315

-414.315

422.332

422.332

Waardeverandering Totaal mutaties 2014

1.333.646

-1.184.885

148.761

41.142.915

58.381.489

Stand per 31 december 2014

Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden per 31 december 2014

2.198.652 -5.795.322 17.238.574

Het commercieel vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Ultimo 2014 betrof het 92 woningen en 66 overige onroerende zaken. De bedrijfswaarde van dit bezit is € 24.306.746. De geschatte waarde gebaseerd op WOZ beschikkingen met peildatum 1 januari 2014 van deze eenheden bedraagt € 19.700.000. De boekwaarde en de cumulatieve waardeverminderingen van het commerciële vastgoed in exploitatie is per 1 januari 2014 aangepast vanwege herbeoordeling en aanpassing van de historische kostprijs van het commercieel bezit. De impact van deze aanpassing is - € 487.972 op de boekwaarde historische kostprijs en + 487.972 op de cumulatieve waardeverminderingen. De boekwaarde per 1 januari blijft ongewijzigd. De herwaardering, afschrijvingen en waardeverandering worden in de winst & verliesrekening verantwoord onder niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 361 woningen opgenomen. Alle eenheden zijn verkocht met een terugkoopverplichting. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 10% en 49%. De woningen die reeds in het begin van het jaar een terugkoopverplichting hadden, zijn geherwaardeerd tegen een ontwikkeling van -2,57%. Dit is overeenkomstig de ontwikkeling van de WOZ waarden van het totale bezit. Aangezien 75% van de woningen uit bestaande complexen komen is dit een representatief percentage.


Herwaarderingen

20.835.244

92/ 114

(i)

Boekwaarde historische kostprijs

6.8.3

Financiële vaste activa 31-12-2014 €

Deelnemingen Huis & Erf Holding BV, gevestigd te Schijndel (100% deelneming)

136.200

31-12-2013 €

136.200

In verband met het uitvoeren van de VSO is op 31 december 2007 Huis & Erf Holding BV, gevestigd te Schijndel, opgericht. Huis & Erf Holding BV heeft 3 werkmaatschappijen, te weten: Huis & Erf Projectontwikkeling BV, Huis & Erf Diensten BV en Huis & Erf Exploitatie BV. Per 31 december 2009 zijn alle bestaande activiteiten notarieel overgedragen aan de toegelaten instelling. In de werkmaatschappijen hebben in 2014 geen activiteiten plaatsgevonden. Belastinglatenties Actieve belastinglatenties

186.920

1.189.520

De opgenomen belastinglatentie heeft enerzijds betrekking op langlopende leningen (€ 169.339). Daarnaast is er een latentie gevormd (€ 17.581 (2013: € 993.504)) voor fiscaal compensabele verliezen. In 2014 is € 1.002.600 van de actieve belastinganties ten laste van het resultaat gebracht. Van de actieve belastinglatenties heeft € 169.339 een verwachte looptijd langer dan een jaar. Effecten Rabobank Ledencertificaten

-

93.750

160.135 1.448.733 1.608.868

170.926 2.314.483 578.496 3.063.905

De Rabobank Ledencertificaten zijn in 2014 verkocht.

Vlottende activa

6.8.4

Voorraden

Voorraad materialen Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

Voorraad opgeleverd Deze post bestaat uit opgeleverde woningen en commerciële ruimten.


Voorraad in ontwikkeling Ultimo 2014 is er geen koopproject in ontwikkeling (2013: Taalstraat/Torenstraat).

(i)

93/ 114

6.8.5

Vorderingen

31-12-2014 € Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

31-12-2013 €

292.779 11.274 84.790 174.972 563.815

192.906 8.102 1.085.995 92.471 1.379.474

488.809 -196.030 292.779

383.964 -191.058 192.906

10.820 454 11.274

8.102 8.102

22.065 14.503 -14.503 62.725 84.790

29.936 16.942 -19.476 957.000 101.593 1.085.995

52.228 122.744 174.972

11.901 80.570 92.471

377 -215.669 2.241.108 1.099.077 2.008 -

856 -48.252 3.597.545 5.053.872 4.011.527 -28 500

3.126.901

12.616.020

Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. Huurdebiteuren Huurdebiteuren Voorziening huurdebiteuren

Gemeenten Schijndel Sint-Michielsgestel

Overige vorderingen Diverse debiteuren Debiteuren WSNP regeling Voorziening overige debiteuren Subsidies onroerende zaken Overige vorderingen

Overlopende activa Nog te ontvangen posten Overige transitoria

Kas Rekening-courant Rabobank Spaarrekening Rabobank Spaarrekening ING Spaarrekening ABN-Amro Bestuursrekening ABN-Amro Rekening-courant ING

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vereniging.


Liquide middelen

94/ 114

(i)

6.8.6

6.8.7

Eigen vermogen

Eigen vermogen per 1 januari Gerealiseerde herwaardering Ongerealiseerde herwaardering Resultaat Eigen vermogen per 31 december

31-12-2014

31-12-2013

€

€

82.980.632 2.967.731 4.936.778

81.885.555 2.745.880 -621.794

2.121.104

-1.029.009

93.006.245

82.980.632

Het eigen vermogen bestaat per balansdatum uit de volgende componenten: - Algemene reserve

38.211.339

- Herwaarderingsreserve

54.794.906 93.006.245

Overeenkomstig de statuten van Huis & Erf wordt het gehele vermogen binnen de kaders van de woning wet en het BBSH besteed.

6.8.8

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand voorziening per 1 januari Dotatie Herclassificatie naar activa in ontwikkeling Vrijval Stand per 31 december

1.480.209 423.747 -1.480.209 423.747

1.611.903 -

-131.694 1.480.209

De voorziening bestaat ultimo 2014 uit Spijt-Noord (8h), (2013: Berlerode (12h)).

Voorziening negatieve materiële vaste activa Stand per 31 december Dotatie Vrijval Stand per 31 december

1.342.214 -

-1.073.320 268.894

1.040.130 302.084 1.342.214

34.734 234.160 268.894

20.120 698.984 623.110 1.342.214

95/ 114

(i)

- Gr van Limburgstirumstraat - Seminarielaan - Spreeuwenbos


De exploitatie van deze complexen leidt tot een verlies in de toekomst. De complexen hebben een negatieve bedrijfswaarde. Voor dit verwachte verlies is een voorziening gevormd. Het betreft de volgende complexen:

Voorziening latente belastingen

31-12-2014 €

31-12-2013 €

2.524.480

2.484.704

Deze post heeft betrekking op de faciliteit om fiscaal een onderhoudsvoorziening te vormen. Het vormen van een dergelijke voorziening zorgt ervoor dat de VPB druk wordt verlaagd. Dit levert een liquiditeiten- en dus ook rentevoordeel op. Naar verwachting zal deze latentie niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. Deze latentie is gewaardeerd tegen contante waarde. Van de voorzieningen kan het gehele bedrag als langlopend worden beschouwd.

6.8.9

Langlopende schulden

Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen bij kredietinstellingen

41.142.915 70.364.072 111.506.987

42.327.800 66.844.934 109.172.734

Terugkoopverplichting De terugkoopverplichting op de passivazijde van de balans is gelijk aan woningen met een terugkoopverplichting op de activa zijde. Dit komt doordat de waardeontwikkeling van de woningen zich in dezelfde verhouding ontwikkelt voor de terugkoopverplichting. De oorspronkelijke waardedeling (korting) wordt tot en met het moment van terugkoop gehandhaafd op de marktwaarde. Leningen bij kredietinstellingen Het gemiddelde rentepercentage van de leningen op 31 december bedraagt: Schuldrestant per 1 januari Reguliere aflossingen in het verslagjaar Nieuwe leningen Schuldrestant per 31 december Af te lossen leningen in 2015 (kortlopende schulden kredietinstellingen) Schuldrestant per 31 december exclusief aflossingen 2015 Af te lossen leningen in jaar 1 na verslagjaar (kortlopende schulden) Contractuele aflossingen in jaar 2 tot en met 6, na verslagjaar

3,36%

3,01%

77.914.586 -11.099.637 5.000.000 71.814.949 -1.450.877 70.364.072 1.450.877 21.541.000

11.069.652 17.777.000


Borgstelling Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

(i)

96/ 114

6.8.10

Kortlopende schulden 31-12-2014 €

31-12-2013 €

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen, sociale verzekering en pensioenen Schulden aan dochtermaatschappijen

1.450.877 1.976.074 640.388 110.999

11.069.652 831.770 475.073 110.999

Personeelsfonds Overlopende passiva

19.104 1.273.506 5.470.948

12.501 2.613.309 15.113.304

Looptijd De kortlopende schulden hebben allen een looptijd korter dan een jaar Schulden aan kredietinstellingen De kortlopende schulden aan kredietinstellingen bestaan voor het verslagjaar volledig uit contractuele aflossingen op leningen in 2015. Overlopende passiva Niet vervallen rente van leningen Te betalen vakantie-uren Vooruitontvangen huur Af te rekenen servicekosten Nog te betalen kosten Berlerode (Fase I) Overige transitoria

6.8.11

755.070 107.815 210.575 163.374 36.672 1.273.506

646.741 177.957 97.389 1.535.359 155.863 2.613.309

Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en risico's

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Huis & Erf een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Huis & Erf opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 2.764.876. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Huis & Erf het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Huis & Erf verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.

97/ 114

(i)

Heffing saneringsfonds Huis & Erf zal de komende 4 jaren naar verwachting in totaal € 1.450.000 moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.


Belastingdienst VPB Vanaf 1 januari 2008 zijn corporaties integraal VPB-plichtig. Dit wil zeggen dat dan een corporatie over alle activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) dient te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben in overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties te maken hebben één en ander vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). De meeste woningcorporaties die bij Aedes zijn aangesloten hebben de VSO II ondertekend, zo ook Huis & Erf. De Belastingdienst heeft aangegeven zich aan de VSO II te houden indien ten minste 70% van de corporaties de VSO II tekent. Op 31 december 2014 is de overeenkomst stilzwijgend verlengd. De belastingplicht kan door Huis & Erf met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld.

In overeenstemming met het reglement van het WSW, maar onder protest, heeft Huis & Erf begin 2014 een onherroepelijke volmacht afgegeven, en partijen zijn daarmee een overeenkomst tot lastgeving aangegaan, op grond waarvan het WSW kan overgaan tot vestiging van pand- en hypotheekrechten op de woongelegenheden van Huis & Erf. Verplichtingen nieuwbouw Op balansdatum zijn er diverse contracten afgesloten met aannemers voor het bouwen van woningen. Het saldo van de verplichtingen bedraagt € 1.961.000. Dit bedrag heeft hoofdzakelijk betrekking op het project Hulzenbraak III. Financiële instrumenten Huis & Erf heeft ultimo 2014 geen derivatenposities. Renterisico's Het renterisico van langlopende schulden ultimo 2014, gebaseerd op de reguliere aflossingen, vervroegde aflossingen, renteaanpassingen en spreadherzieningen, is nader gespecificeerd in paragraaf 3.11.4 van het jaarverslag. Kredietrisico’s Huis & Erf heeft geen significante concentraties van kredietrisico’s met betrekking tot haar financiële vaste activa en vorderingen. Huis & Erf heeft een voorziening gevormd voor oninbare vorderingen. Pensioenverplichtingen De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een zogenaamde salaris-diensttijdregeling. Als aangesloten werkgever bij SPW is Huis & Erf slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er geen enkele aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele opgebouwde buffers. Er zijn geen financiële consequenties doordat er geen enkele reglementaire of statutaire verplichting is om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Deze informatie is verstrekt door SPW. Het dekkingspercentage van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties is 114% per 31-12-2014 (ultimo 2013: 114%). Dit percentage ligt boven het gestelde minimum (105%). Naar aanleiding van het feit dat het dekkingspercentage zich in 2008 (96%) onder het vastgestelde percentage bevond, heeft SPW op 29 maart 2009 het herstelplan bekendgemaakt. Volgens dit plan is het dekkingspercentage binnen 15 jaar weer 117%. Hiermee voldoet SPW aan de herstelnormen. Dit heeft wel tot gevolg dat het fonds de pensioenen de komende jaren niet of beperkt zal indexeren. Onderdeel van het plan is dat de premie gedurende een langere periode op het maximum van 31% blijft. Dat betekent dat in deze periode er 2%-punt meer premie betaald moet worden dan in 2008. De verdeling is afhankelijk van de CAO onderhandelingen tussen werkgevers en werknemers.

Als verbonden partijen worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen, statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management en andere nauwe verwanten worden aangemerkt als verbonden partij. Alle transacties die hebben plaatsgevonden met verbonden partijen zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Tussen de toegelaten instelling Huis & Erf en de deelnemingen hebben in 2014 geen transacties plaatsgevonden.


Verbonden partijen

98/ 114

(i)

6.8.12

6.9 Toelichting op de winst- en verliesrekening 6.9.1

Huuropbrengsten 2014

Huren Vergoedingen overige (on)roerende zaken Huurderving

2013

€

€

20.394.299

18.718.922

85.119

113.735

-166.036

-165.620

20.313.382

18.667.037

De stijging van de huren ten opzichte van 2013 wordt veroorzaakt door: Huurverhoging 2013

384.000

Huurverhoging 2014

410.000

Opleveringen Kloosterhof 2013

474.000

Opleveringen en harmonisaties 2014

378.000 1.646.000

6.9.2

Opbrengst servicecontracten

Servicekosten Derving

6.9.3

661.063 -7.413 653.650

659.095 -18.128 640.967

-481.196

88.191

Resultaat verkoop woningen

Bestaande woningen (marktconform)

Het resultaat verkoop woningen bestaat uit het boekresultaat op de verkoop van Marjoleinhof 32, Spreeuwenbos 5 en Taalstraat-Torenstraat (-/- € 310.000, dit betreft geen reguliere exploitatieactiviteit), nagekomen kosten verkoop Lidwinahof (-/- € 107.000), verkoopkosten Te Woon / Koopgarant en nagekomen kosten verkoopwoningen (-/- € 64.000).

6.9.4

Geactiveerde productie eigen bedrijf

Geactiveerde kosten werkorganisatie

146.684

88.560


Deze geactiveerde kosten bestaan volledig uit de doorberekening van personele kosten voor nieuwbouwprojecten en voor het aanbrengen van verbeteringen.

(i)

99/ 114

6.9.5

Overige bedrijfsopbrengsten 2014

2013

€

€

2.517

1.266

-

1.194

Vergoeding activiteiten Scholen

7.732

16.271

Vergoeding activiteiten VVE

7.154

17.057

Vergoeding commerciële woningaanpassingen Vergoeding beheer en dienstverlening Eigen Bezit

Vergoeding activiteiten voor Zusters van Liefde

8.490

331.697

Vergoeding personeelskosten overige activiteiten

39.737

9.979

Vergoeding kosten woningaanpassingen

18.675

16.021

Vergoeding kosten leveringen en diensten

40.926

15.751

Inschrijfgeld woningzoekenden

14.384

16.384

Suppletieaangifte BTW (pro-rata 2008 tm 2013) Overige baten

6.9.6

684.592

-

38.093

46.378

862.300

471.998

4.932.230 18.039 297.380 5.247.649

4.819.575 18.983 241.291 5.079.849

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Woningen en woongebouwen Overige onroerende en roerende zaken Activa ten dienste van de exploitatie

De afschrijving op woningen en woongebouwen wordt bepaald door het afschrijven van de bedrijfswaarde.

6.9.7

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Woningen en woongebouwen

-4.466.734

-2.409.244

49.916 48.226 -189.306 4.539.468 -8.915.038 -4.466.734

-72.036 520.771 -682.500 272.549 -177.627 -2.270.401 -2.409.244

100/ 114

(i)

Aankoop / verkoop woningen Te Woon Aankoop / verkoop Koopgarant Subsidie monument Lidwina In ontwikkeling Berlerode (Fase I) Oplevering Berlerode (Fase I) Terugname onrendabele investering projecten in ontwikkeling Onrendabele investeringen projecten in ontwikkeling Overige waardeveranderingen sociaal bezit


De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op basis van de actuele waarde gekwalificeerd als bedrijfsmiddel. De specificatie van de overige waardeveranderingen materiele vaste activa is als volgt:

6.9.8

Lonen, salarissen en sociale lasten 2014 €

Lonen en salarissen Premies sociale verzekeringen Premies pensioenen

2013 €

2.802.410

2.744.350

396.626

371.918

480.654

481.414

3.679.690

3.597.682

Het aantal medewerkers herleid tot voltijds bezetting per 31 december 2014 is 46,88. In 2013 en 2012 was het aantal fte's respectievelijk 46,87 en 47,70. Er zijn geen medewerkers werkzaam van buiten Nederland. WNT-verantwoording 2014 Huis & Erf Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Huis & Erf van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse E. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Huis & Erf is € 130.600. Het weergegeven toepasselijke WNTmaximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Toezicht; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum. RJ645-verantwoording lasten ter zake van de bezoldiging 2014 Huis & Erf Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van (voormalige) bestuurders en van (voormalige) leden van de Raad van Toezicht, dienen op grond van jaarrekeningrecht in de jaarrekening te worden verantwoord.


Leidinggevende Topfunctionarissen In onderstaande tabel zijn van de leidinggevende topfunctionarissen, de bezoldiging conform de WNT en de lasten van de bezoldiging conform het jaarrekeningrecht weergegeven in één tabel. Huis & Erf wijkt door deze overzichtelijke manier van presenteren, naar haar mening, ten positieve af van de gestelde richtlijn in de RJ645. Deze presentatie is conform de mogelijkheden die de toepassing van de RJ biedt.

(i)

101/ 114

Duur dienstverband Functie Omvang dienstverband in fte Gewezen topfunctionaris? Dienstbetrekking Salaris Vakantiegeld Uitbetaling vakantiedagen Bijtelling auto Totaal beloning Totaal belaste kostenvergoeding Totaal betaalbaar op termijn Totaal premies sociale verzekeringen Totaal beloning Totaal beloning op termijn Totaal bezolding conform WNT Totaal kosten van bezolding conform RJ645 WNT-norm WNT-norm Staffel woningcorporaties Overschrijding 1)

1)

2014 1/1 - 31/12 Bestuurder 1,00 nee ja WNT RJ645 113.871 113.871 113.871 113.871

2013 1/1 - 31/12 Bestuurder 1,00 nee ja WNT RJ645 113.871 113.871 8.316 8.316 122.187 122.187

26.356 -

21.687 9.527

26.369 -

21.700 8.838

113.871 26.356 140.227

113.871 31.214

122.187 26.369 148.556

122.187 30.539

145.085 230.474 130.600 9.627

152.726 228.599 nvt nee

De overschrijding van de sector specifieke staffel voor woningcorporaties is conform de geldende rechten van het overgangsrecht binnen de WNT. De staffel indeling heeft plaatsgevonden op basis van de staffelcombinatie aantal vhe’s per 31 december 2012 op de x-as (2.501-5.000 vhe’s) en aantal inwoners van de grootste gemeente waarin de corporatie minstens 20% van haar bezit heeft op de y-as (24.001-40.000 inwoners: gemeente Sint-Michielsgestel telt 28.040 inwoners per 1 januari 2013, bron: CBS). De bezoldiging van de topfunctionarissen bij Huis & Erf valt daardoor in bezoldigingsklasse E, met een maximum van € 130.600.

Lasten onderhoud 2014 €

Dagelijks onderhoud Mutatie-onderhoud

783.704

2013 € 688.222

60.241

104.957

3.403.636

3.149.641

4.247.581

3.942.820

Fysieke investeringen leefbaarheid

26.578

26.418

Sociale investeringen leefbaarheid

20.018

12.110

46.596

38.528

639.674

646.386

Planmatig onderhoud

6.9.11

Leefbaarheid

Lasten servicecontracten

Lasten servicecontracten

Deze lasten worden volledig doorberekend aan de klant. De gegenereerde opbrengst hiervan wordt onder de opbrengsten gepresenteerd als "opbrengst servicecontracten".


6.9.10

102/ 114

(i)

6.9.9

6.9.12

Overige bedrijfslasten 2014 €

Kosten commerciële woningaanpassingen Kosten beheer en dienstverlening Eigen Bezit Kosten activiteiten VVE

2013 €

2.566

668

-

173

600

1.474

90

316.125

27.560

31.870

Belastingen

893.885

805.203

Verzekeringen

120.082

116.622

2.789.037

845.712

6.629

15.772

Overige personeelskosten

512.227

490.026

Huisvestingskosten

109.260

122.389

Accountantskosten 1)

119.715

92.691

Kosten activiteiten Zusters van Liefde Contributie Aedes

Bijdrage saneringssteun CFV en verhuurdersheffing Kosten niet-commerciële woningaanpassingen

Bestuurskosten 2) Algemene kosten 3) Overige lasten 4)

66.325

109.806

1.205.355

1.064.253

199.386

119.662

6.052.717

4.132.446

Controle jaarrekening

39.677

39.446

Overige controleopdrachten

19.817

10.294

Adviesdiensten op fiscaal terrein (incl. fiscale jaarrekening)

40.554

33.269

Overige niet controlediensten

19.667

9.682

119.715

92.691

1) Accountantskosten

2) Bestuurskosten De bestuurskosten bestaan hoofdzakelijk uit de vergoeding voor de leden van de Raad van Toezicht. In de tabel zijn de bedragen exclusief BTW opgenomen.

Toezichthoudende topfunctionarissen (RvT-leden)


In de tabel zijn van de Toezichthoudende topfunctionarissen, de bezoldiging conform de WNT en de lasten van de bezoldiging conform het jaarrekeningrecht (RJ645) weergegeven in één tabel. Huis & Erf wijkt door deze overzichtelijke manier van presenteren, naar haar mening, ten positieve af van de gestelde richtlijn in de RJ645. Deze presentatie is conform de mogelijkheden die de toepassing van de RJ biedt.

(i)

103/ 114

1) 2)

De overschrijding van de sector specifieke staffel voor woningcorporaties is conform de geldende rechten van het overgangsrecht binnen de WNT. Conform de richtlijnen van de RJ wordt de bezoldiging berekend inclusief BTW, daar waar de WNT de bezoldiging exclusief BTW aanmerkt

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de in dit verslag vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

3) Algemene kosten €

€

50.562

54.510

Juridische bijstand

137.306

78.157

ICT

496.153

402.139

Telefonie

64.928

44.735

Bewonersparticipatie

27.200

30.020

Advertentiekosten woonruimteverdeling

37.049

39.914

Overige kosten

392.157

414.778

1.205.355

1.064.253


Folders, drukwerk en portokosten

2013

104/ 114

(i)

2014

4) Overige lasten 2014 €

€

Administratie kosten vve-beheer

36.139

36.070

Niet te verhalen vervolgingskosten

13.019

10.475

Kosten wasautomaten en drogers

2.012

2.324

100.471

13.342

47.745

57.451

199.386

119.662

Kosten afboeking projecten in pre-fase Overige lasten

6.9.13

2013

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-677.784

-1.640.545

Deze post bestaat voor € 515.000 uit de afwaardering van het commerciële vastgoed.

6.9.14

Rentebaten

Rentebaten

279.052

177.627

De rentebaten worden voornamelijk gevormd door renteontvangsten op teveel betaalde omzetbelasting in voorgaande jaren (€13.000), incidentele rentevergoeding op een project (€ 60.000) en een rentevergoeding op uitstaande liquide middelen (€ 205.000).

6.9.15

Rentelasten

Rentelasten

2.485.435

2.983.096


De rentelasten bestaan voornamelijk uit rente van langlopende financieringen € 2.464.360.

(i)

105/ 114

6.9.16

Belastingen 2014

2013

€

€

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Vrijval belastinglatentie Belasting latentie verliesverrekening Belastinglatentie voorziening onderhoud

-

-

26.677

20.081

975.923

-993.504

39.776

2.484.704

1.042.376

1.511.281

Acute belastingen Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening: Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Tijdelijke verschillen Saneringsheffing Fiscale verliescompensatie Totaal permanente en tijdelijke verschillen

3.163.480 -3.940.035 3.969.876 -1.110.429 701.849 -2.784.741 -3.163.480

Belastbaar bedrag

-

Verschuldigde winstbelasting

-


Het gemiddelde wettelijk belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig vorig jaar.

(i)

106/ 114

Ondertekening van de jaarrekening

Schijndel dd. 20 mei 2015

Directie:

Raad van Toezicht:

De heer M. Meulen (directeur-bestuurder)

De heer D.J.A.M. Hermes

De heer W.A.C.M. Kelders

Mevrouw J.M.P. Moons

De heer H.J.G.M. Schellekens


De heer D. Lauwen

(i)

107/ 114

6.10 Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de verklaring opgenomen in hoofdstuk 7 van dit jaarverslag. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van de vereniging is de bestemming van het jaarresultaat niet beschreven. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door de Raad van Toezicht reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 De jaarrekening van 2014 is opgesteld door de directeur-bestuurder en vastgesteld door de Raad van Toezicht in de raadsvergadering, gehouden op 20 mei 2015. De Raad van Toezicht heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Gebeurtenissen na balansdatum Transformatie In het derde kwartaal van 2014 nam de directeur-bestuurder het besluit om Huis & Erf middels een transformatieproces om te zetten naar een slankere, kwalitatievere, flexibelere en proces gestuurde organisatie. Eind 2014 is een transformatieplan opgesteld om per 1 juli 2015 tot een definitief besluit te kunnen komen, op basis waarvan de nieuwe organisatie wordt ingericht. Met deze reorganisatie zijn onlosmakelijk gepaard gaande kosten verbonden. Hierbij valt te denken aan kosten van de uitvoering van het sociaalplan en kosten van het omzetten van Huis & Erf naar de nieuwe organisatie en specifieke kosten daaromtrent. Op het moment van het opmaken van de jaarrekening, 20 mei 2015, zijn deze kosten nog niet bekend. Herzieningswet De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.


Naast bovenstaande, zijn er geen gebeurtenissen na balansdatum bekend welke zodanige invloed op de jaarrekening hebben dat deze hier vermeldenswaardig zijn.

(i)

108/ 114

6.11

Kengetallen

A. Aantal verhuureenheden in exploitatie (vhe) ultimo boekjaar: 1. Woningen en woongebouwen *) 2. Garages 3. Overige objecten Totaal aantal verhuureenheden*

2014

2013

2012

2011

2010

3.455 145 78 3.678

3.451 136 79 3.666

3.410 133 38 3.581

3.410 119 38 3.567

3.399 118 38 3.555

*) In dit aantal zijn opgenomen: - 8 eenheden in Schijndel welke gezamenlijk verhuurd worden aan de GGZ middels 2 contracten. Mutaties in het boekjaar - in exploitatie nieuwbouw - gekocht/overgenomen - terugkoop VOV (in exploitatiename) - splitsing - verkocht - gesloopt

8 0 5 1 -2 0

84 0 5 -1 -3 0

69 0 0 -1 -50 -4

39 0 2 1 -24 -6

29 0 1 1 -52 0

361

362

364

329

309

379.219

368.790

358.618

364.356

366.956

1 17 16 7 12 53 46,88

1 17 16 7 13 54 46,87

1 17 16 5 16 55 47,70

0 21 17 7 16 61 53,74

1 25 22 9 14 71 62,73

7.851

7.520

7.566

7.245

6.812

2. Aantal contractbeëindigingen

205

223

228

216

252

3. Aantal verhuringen (inclusief nieuwbouwwoningen)

207

315

256

234

224

94,0% 6,0%

93,9% 6,7%

97,5% 2,5%

91,6% 8,4%

87,0% 13,0%

B. Aantal eenheden verkocht onder voorwaarden met een terugkoopverplichting C. Totaal verzekerde waarde (x € 1000,--) D. Totale personeelsbezetting einde boekjaar: Voltijds a. Directie b. Klant & Wonen c. Vastgoed d. Financien e. Staf en ondersteuning Aantal Fte (voltijds bezetting)

Verhuring sociale woningen volgens de 90% regel a. % verhuringen inkomens < € 34.678 b. % verhuringen inkomens > € 34.678

109/ 114

(i)

1. Aantal ingeschreven woningzoekenden


E. Verhuur en incasso

2014

2013

2012

2011

2010

4. Woningvoorraad naar huurklasse (in €)* a. goedkopere woningen met huur tot aantal

389,05 709

374 767

366,37 891

362 872

357,71 848

b. betaalbare woningen met huur van aantal

389/597 2307

374/574 2333

366/562 2252

362/555 2283

358/548 2348

c. bereikbare woningen huur tussen aantal

597/699 301

574/681 259

562/665 188

555/653 128

548/648 102

699 132

681 86

665 79

653 72

647,53 46

d. duurdere woningen met huur vanaf aantal

* Niet alle woningen hebben een individuele huurprijs. Hierdoor wijkt het totaal van het aantal vhe's af van het aantal verhuureenheden. 5. Huurachterstand zittende huurders in % Huurachterstand vertrokken huurders in %

0,97 1,36

0,85 1,14

0,95 1,02

0,79 0,85

0,83 0,78

6. Huurderving in %

0,63

0,80

0,51

0,50

0,60

43,62 54,06 2,28 2,16 3,48 2,57 2,10 1,58 43,97

39,03 48,74 -1,24 0,92 2,18 2,04 1,67 1,53 44,93

38,70 48,85 10,34 5,34 4,01 3,21 2,76 2,28 55,96

31,89 41,82 -1,61 0,98 2,01 2,28 1,45 1,63 46,12

33,87 44,77 -61,99 -19,57 1,78 1,05 1,23 0,62 45,28

F. Financiële ratio's 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Solvabiliteit Solvabiliteit excl. terugkoopverplichting VOV Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) ICR op kasstromen (rentedekkingsratio) Loan ICR op to zuiver value bedrijfsresultaat DSCR op kasstromen * DSCR op zuiver bedrijfsresultaat Loan to Value

* DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en geeft aan in hoeverre de corporatie de rente en aflossing kan betalen uit de operationele kasstromen. In de berekening van de DSCR is een fictieve aflossingsverplichting opgenomen van 2% van het schuldrestand op lang lopende leningen per begin van het verslagjaar. Hiermee wordt vergelijking gezocht met de DSCR die het WSW berekent.

G. Onderhoud 1. Dagelijks- en mutatie-onderhoud p/vhe 2. Planmatig (en vraaggestuurd) onderhoud p/vhe

229 925

282 879

343 608

93.006 70.364 19.914 6.048 2.121

82.981 66.845 17.757 4.928 1.029-

81.886 77.913 15.033 11.077 8.465

53.627 53.025 13.659 2.567864-

54.492 49.015 16.881 49633.781-

25.287 19.131 5.414 1.644 577

22.635 18.234 4.844 1.344 281-

22.867 21.757 4.198 3.093 2.364

15.034 14.865 3.829 720242-

15.328 13.788 4.749 1409.502-

482 841

396 996

I.

Eigen vermogen Langlopende leningen (excl. VOV) Bedrijfslasten (excl. waardering) Bedrijfsresultaat Jaarresultaat

Balans en winst- en verliesrekening per verhuureenheid (in euro's) 1. 2. 3. 4. 5.

Eigen vermogen Langlopende leningen Bedrijfslasten (excl. waardering) Bedrijfsresultaat Jaarresultaat

110/ 114

(i)

1. 2. 3. 4. 5.


H. Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000)

6.12

Toelichting bij de kengetallen

Ad A. Aantal verhuureenheden (vhe) Het begrip verhuureenheden is gedefinieerd als een eenheid die 'zelfstandig' verhuurd kan worden. Ad B. Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,--) Hier wordt de opstalverzekering voor woningen bedoeld. Ad C. Personeelsbezetting De gepresenteerde bezetting is de personele bezetting per balansdatum in aantal medewerkers en in voltijdsbezetting Ad D. Verhuur en incasso 1. Woningzoekenden bij de corporatie. Dit kengetal betreft het aantal bij de woningcorporatie ingeschreven woningzoekenden. 2. Dit betreft contractbeëindigingen met een einddatum van het contract in het verslagjaar 3. De genoemde inkomensgrens is het in 2014 vastgestelde bedrag van het maximale inkomen wat de primaire doelgroep van de sociale volkshuisvesting per huishouden mag hebben om een woning toegewezen te krijgen door een corporatie. Een corporatie dient minimaal 90% van haar woningen toe te wijzen aan deze doelgroep om recht te blijven houden op financieringsachtervang door de overheid. Ad E. Continuïteit 1/2. Solvabiliteit Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen berekend, uitgedrukt in een getal. In formule: eigen vermogen/totaal vermogen. 3. Rentabiliteit van het eigen vermogen (REV) De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen. In formule: (jaarresultaat / eigen vermogen) x 100%

4. Rentabiliteit van het totale vermogen (RTV) De rentabiliteit van het totale vermogen wordt het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde interest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (= balanstotaal). In formule: (jaarresultaat voor aftrek van interest op vreemd vermogen/totaal vermogen). x 100% 5. Rentedekkingsratio op kasstromen (ICR) Deze berekening van de rentedekkingsratio wordt bepaald door de operationele kastromen + renteontvangsten te delen door de rente-uitgaven


6. Rentedekkingsratio op bedrijfsresultaat (ICR) Deze berekening van de rentedekkingsratio wordt bepaald door het jaarresultaat te corrigeren met verkopen, waarderingsresultaten en afschrijvingen en vervolgens te delen door de rentelasten

(i)

111/ 114

7/8. DSCR op kasstromen DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en geeft aan in hoeverre de corporatie de rente en aflossing kan betalen uit de operationele kasstromen. In de berekening van de DSCR is een fictieve aflossingsverplichting opgenomen van 2% van het schuldrestant op lang lopende leningen per begin van het verslagjaar. Hiermee wordt vergelijking gezocht met de DSCR die het WSW berekent. De DSCR kan worden gepresenteerd vanuit de basis van de operationele kasstromen en vanuit de basis van het zuivere bedrijfsresultaat. Ad F. Onderhoud


1. Dagelijks- en mutatie onderhoud per vhe Hieronder zijn opgenomen: alle lasten die betrekking hebben op zowel het jaarlijks als het niet-jaarlijks terugkerend normaal onderhoud zoals dagelijks, klachten-, mutatie-, installatie- en overig onderhoud. 2. Planmatig en vraaggestuurd onderhoud per verhuureenheid. Hieronder zijn opgenomen: alle lasten die betrekking hebben op het structurele planmatige onderhoud van de woning.

(i)

112/ 114

113/ 114

(i)

Hoofdstuk: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

7 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

(i)

114/ 114

Hoofdstuk: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf Stand van zaken Extern Toezicht... 7

Recommend Documents