Colofon Redactie: Woonstichting SSW Vormgeving: Woonstichting SSW Tekst: Woonstichting SSW in samenwerking met Vannimwegen Fotografie: Lighthouse Productions/Dirk Verwoerd Amersfoort Woonstichting SSW Waterman 45 3721 WE Bilthoven Postbus 265 3730 AG De Bilt telefoon: 030 220 33 58
[email protected]
www.ssw.nl
Inhoud Evenwicht tussen ons sociale hart en ons zakelijke hoofd Het zoeken naar een goede balans tussen dat wat ons sociale hart ons ingeeft en dat wat ons zakelijke hoofd aan speelruimte biedt.
Ambitie 1: Dynamiek in de lokale woningmarkt Het brengen van meer beweging in de Biltse woningmarkt zien we als één van onze belangrijkste taken in deze tijd.
Ambitie 2: ‘Normaal’ wonen Je prettig en veilig voelen in een schone en nette woonomgeving, en een huis dat goed onderhouden is en waar alles naar behoren functioneert. Dat behoort tot de basiskwaliteit die wij onze huurders willen bieden.
2
4 6 7
Ons ondernemingsplan 2012 - 2016 Graag nemen wij u mee op de route die wij als Woonstichting SSW in de komende jaren willen gaan. De hoofdpunten van ons beleid van nu tot 2016 vindt u in deze verkorte versie van dit nieuwe ondernemingsplan. Onder het motto ‘sociaal hart, zakelijk hoofd’ is onze bestemming als vanouds: zo goed mogelijk waarmaken van onze maatschappelijke opgave op het gebied van het wonen. Zo blijven wij investeren in mensen én in stenen. In ons werk verandert er veel: ‘Europa’ bemoeit zich steeds meer met de Nederlandse volkshuisvesting. Regels worden scherper - ook door incidenten in de corporatiesector. Door de economische recessie is het nog lastiger onze ambities te realiseren. Iedereen houdt de hand op de knip: overheden, banken, ontwikkelaars en ook onze klanten en doelgroepen hebben steeds minder te besteden. Met al deze ontwikkelingen in ons achterhoofd maakten we ons nieuwe ondernemingsplan. Een plan waarmee we goed zijn voorbereid op de toekomst.
8
Ambitie 3: Duurzaamheid voor woning en bewoner Niet alleen zorg en verantwoordelijkheid dragen voor de huisvesting van de klanten van nu, maar ook voor de generaties hierna. Daarom vinden wij het noodzakelijk om het huidige woningbezit (deels) te verbeteren
Voorwaarde 1: Financiële continuïteit en vindingrijkheid
10
De ambities waarmaken moet niet worden beperkt door de beschikbare financiële middelen. Daarom zoeken we naar mogelijkheden om meer inkomsten te krijgen en minder kosten te maken.
Voorwaarde 2: Doeltreffende organisatie
10
Om onze ambities waar te kunnen maken moet onze organisatie daar voldoende voor uitgerust zijn. Dit betekent voortdurende aandacht voor de kwaliteit van onze organisatie.
Voor al onze relaties zijn we als SSW een betrouwbare partij en dat willen we blijven: zeggen wat we doen en doen wat we zeggen. Daarom moeten we duidelijk zijn over de verwachtingen die we wekken bij onze medewerkers, klanten en maatschappelijke partners. Dus bespraken we het ontwerp van dit ondernemingsplan eerst met gemeente De Bilt, met zorg- en welzijnsinstellingen en met bewonersvereniging Woonspraak. Wij waarderen hun reacties. Met dit nieuwe ondernemingsplan laten wij zien wat - qua capaciteit en financiën - in ons vermogen ligt om mensen goed te laten wonen, ondanks de actuele en toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt. Door te kiezen voor een scherpere koers geven we antwoord op maatschappelijke vraagstukken van nu en morgen. Met een sociaal hart en een zakelijk hoofd’ koppelen we optimisme aan realisme. Vol vertrouwen en energie gaan we door met het uitvoeren van onze prachtige maatschappelijke taak! Het doet mij plezier onze ambities en argumenten hier met u te mogen delen. Ad van Zijl directeur-bestuurder Woonstichting SSW, mei 2012
3
Evenwicht tussen ons sociale hart en ons zakelijke hoofd Onze missie Ondanks de veranderende omstandigheden in de markt, blijft onze kerntaak hetzelfde: werken voor mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen of willen voorzien. Onze missie is: Woonstichting SSW is een maatschappelijke onderneming met een publieke taak gericht op het wonen in de zes kernen van de gemeente De Bilt. Wonen in de breedste zin van het woord. Een leefbare en duurzame woonomgeving hoort hier ook bij. Woonstichting SSW wil niet alleen een maatschappelijk ondernemer zijn maar wil ook maatschappelijk ondernemend zijn. We investeren in stenen door het realiseren van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed. We investeren in mensen door mede zorg te dragen voor een goed en duurzaam woon- en leefklimaat in wijken en buurten. Balans en keuzes Wij zoeken naar een goede balans tussen dat wat ons sociale hart ons ingeeft en dat wat ons zakelijke hoofd aan speelruimte biedt. Dit betekent dat we nog kritischer zullen zijn op de inzet van mensen en middelen. We moeten doelmatig werken en financieel gezond blijven. Geld is belangrijk. Maar we willen niet dat geld gaat bepalen welke route we kiezen; hooguit het tempo waarin we die route kunnen gaan. De afgelopen jaren hebben we onze interne organisatie sterk verbeterd. Met als resultaat dat klanten merken dat zij sneller worden bediend en dat wij attenter zijn op sociale ontwikkelingen in wijken én bij onze maatschappelijke partners. Tegelijkertijd lopen we tegen de grenzen van onze klantgerichtheid en dienstverlening aan. We willen graag de aardige verhuurder zijn die voldoet aan vragen van onze huurders om woningverbetering. Maar, niet alles wat kan, moet ook. Ook is het niet vanzelfsprekend dat SSW alles betaalt. Daarom zullen we naar buiten selectiever en kritischer moeten zijn in wat we beloven. En moeten we binnen onze organisatie meer kostenbewust zijn.
4
Onze ambities en voorwaarden De route die we kiezen vraagt om een heldere afbakening. Onze klanten, medewerkers en belanghouders verdienen duidelijkheid over waar wij ons de komende jaren op gaan richten. We kunnen niet alles tegelijk. Daarom kiezen wij voor de periode 2012 tot 2016 voor drie ambities en twee voorwaarden om die ambities waar te kunnen maken: Ambities: 1. Dynamiek in de lokale woningmarkt. 2. ‘Normaal’ wonen. 3. Duurzaamheid voor woning en bewoner. Voorwaarden: 1. Financiële continuïteit en vindingrijkheid. 2. Doeltreffende organisatie.
5
Ambities Ambitie 1: Dynamiek in de lokale woningmarkt Het aantal mensen dat op zoek is naar een woning in De Bilt is opgelopen tot ongeveer 7.000. Ook voor mensen met een middeninkomen (jaarinkomen tussen € 34.085,- en € 43.000,-) blijkt het moeilijk om zelf een betaalbare woning te vinden. De markt gaat steeds meer ‘op slot’ en de wachttijden voor een woning lopen op. Ook doordat mensen minder vaak verhuizen, komen er minder woningen vrij. Dit vraagt om ingrijpen. Het (terug)brengen van meer beweging in de Biltse woningmarkt zien we daarom als één van onze belangrijkste taken in deze tijd. Makkelijk is dat niet. Wetten en regels bieden ons weinig ruimte om écht een vuist te maken. Toch gaan we op zoek naar wat we dan wél kunnen doen. Bijvoorbeeld door vraag en aanbod beter af te stemmen. En door onze aandacht beter te verdelen over de verschillende klantengroepen die op zoek zijn naar een woning. Zo kunnen mensen met een middeninkomen best een hogere huur betalen dan mensen die weinig verdienen. Dus gaan we mensen met een middeninkomen stimuleren om te verhuizen naar een financieel meer passende woning. Ook jongeren en starters moeten een kans krijgen om in onze gemeente te wonen, evenals ouderen en mensen die zorg nodig hebben. De slaagkansen voor het vinden van een passende woning van deze diverse groepen willen we meer in balans brengen. Voor de Biltse woningzoekenden maken we daarom maximaal gebruik van de ruimte die de nieuwe Huisvestingswet1 biedt voor het toepassen van lokaal maatwerk. Er zijn meer mensen op zoek naar woonruimte, dan dat wij huizen voor hen beschikbaar hebben. Daarom richten we ons de komende jaren op ontwikkeling én op beheer van woningen. We gaan nieuwe huizen bouwen en investeren flink in de kwaliteit van onze 1
6
bestaande woningen. Hiermee voldoen we als goede verhuurder aan onze opgave: zowel het goed beheren van bestaande woningen als het vervullen van de ontwikkelende rol als het gaat om nieuwbouw, maatschappelijk vastgoed en herstructurering. Een passend woningaanbod voor onze verschillende klantengroepen Onze belangrijkste doelgroep bestaat uit: Huishoudens met een jaarinkomen tot € 34.085,-. Bijzondere doelgroepen (bijvoorbeeld dak/ thuislozen, mensen in een begeleide woonsituatie, etc.). Ook belangrijk zijn de huishoudens met een jaarinkomen tussen € 34.085 en € 43.000 (de middeninkomensgroep, met name gezinnen). Voor hen is het in onze woningmarkt vrijwel onmogelijk om zelf een woning te kopen. Bovendien vinden we de aanwezigheid van mensen met wat hogere inkomens goed voor onze wijken. Perspectief bieden op passende woonruimte We gaan er tussen nu en 2016 voor zorgen dat: We meer passende woonruimte hebben voor meer klanten. Alle doelgroepen een even grote slagingskans hebben bij het vinden van een woning. We de wachttijden voor een woning verkorten met een half jaar. We de doorstroming van woningen stimuleren. We lokaal maatwerk toepassen om Biltse woningzoekenden te helpen. We kansen in de regio en in het regionale netwerk benutten. We minimaal 270 nieuwe woningen bouwen, een verpleeghuis met 110 appartementen opleveren en 380 woningen (ingrijpend) renoveren of transformeren.
De nieuwe huisvestingswet bevat nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Ambitie 2: ‘Normaal’ wonen SSW heeft een prachtige woningvoorraad: circa 5.000 verschillende woningen in een heel behoorlijke onderhoudsstaat. De gemiddelde WOZwaarde van de huizen ligt stevig boven het regionaal en landelijk niveau. Toch zijn onze huren gemiddeld tot relatief laag. We bieden dus goede huizen voor redelijke prijzen. Je prettig en veilig voelen in een schone en nette woonomgeving, en een huis dat goed onderhouden is en waar alles naar behoren functioneert. Dát behoort volgens ons tot de basiskwaliteit die wij onze huurders willen bieden. Wij zien dat als ‘normaal’. Ook onze dienstverlening is in de basis goed. Mensen wonen dus prima bij SSW. Als huurders meer willen (meer woning, meer wooncomfort, meer kwaliteit, meer keuzes, etc.) dan kan dat in principe. Maar voor een hogere kwaliteit moet worden betaald. Dat vindt iedereen - ook een huurder - de normaalste zaak van de wereld. Het is ook mogelijk dat huurders zelf hun woning verbeteren. Extra aandacht als dat nodig is Het werkgebied van SSW is gemeente De Bilt. We hebben daar uiteraard aandachtsgebieden, maar we kennen geen ‘probleemwijken’ zoals elders voorkomen. Sociale problematiek doet zich voor bij een zeer beperkt deel van de bewoners. Deze problematiek kan echter een negatief effect hebben op meerdere mensen in de directe omgeving. Dat verdient dan gerichte aandacht om de situatie weer ‘normaal’ te krijgen. De overgrote meerderheid van onze klanten is ‘gewoon’ zelfredzaam. Slechts een klein deel van onze klanten is dat minder of niet. Voor hen is ‘gewoon’ of ‘normaal’ wonen vaak moeilijk en dan blijft hulp van de woningcorporatie nodig. Dat zoveel mensen al ‘normaal’ wonen, geeft ons de ruimte en tijd om aandacht te geven aan die kleine minderheid die wel hulp nodig heeft. Vaak gaat dit om hulp om ‘normaal’ te kunnen wonen of om te voorkomen dat het woongenot van anderen
wordt verstoord. Hierin kunnen wij zelf bemiddelen of werken we samen met maatschappelijk werk of welzijnsinstellingen. Met deze samenwerkingspartners maken we hiervoor goede afspraken. De woorden ‘normaal’ en ‘gewoon’ komen hierboven diverse keren terug. Het zijn woorden die passen bij onze benadering naar klanten, woningen en wijken. En die ook passen bij een hoofd dat realistischer en zakelijker is dan voorheen. Dat staat bovenop ons sociaal hart dat we vanzelfsprekend hebben en houden. Samengevat willen we dat onze huurders veel zelf kunnen kiezen en weten we dat voor een beperkt aantal bijzondere aandacht nodig is. Nieuw is dat SSW niet meer alles automatisch doet of betaalt. Daarin konden we in het verleden makkelijker zijn, maar in de komende jaren zullen wij en onze klanten daarmee anders moeten leren omgaan. Goed wonen moet de normaalste zaak van de wereld zijn Dit betekent dat we gaan zorgen dat de prijs van de woningen klopt in verhouding tot de: Basiskwaliteit van de woningen (de hardware). Basiskwaliteit van de dienstverlening (de software). Basiskwaliteit van de wijken en complexen (de sociale omgeving). Perspectief bieden op ‘normaal’ wonen We gaan er voor zorgen dat: Onze tevreden klanten zich thuis voelen in hun huis en buurt. We kennis hebben van klantenwensen en de verwachtingen in goede banen leiden. We onze woningen zoveel mogelijk laten aansluiten op de woonwensen van onze klanten. We (potentiële) probleemgevallen aan strikte regels houden. Op die manier voorkomen we verstoring van de basiskwaliteit van de woonomgeving.
7
Ambities Ambitie 3: Duurzaamheid voor woning en bewoner Dit ondernemingsplan kijkt tot en met 2016. Onze werkzaamheden en vooruitzichten zijn natuurlijk gericht op een veel langere termijn. We dragen niet alleen zorg en verantwoordelijkheid voor de huisvesting van de klanten van nu, maar ook voor de generaties hierna. Zodat ook uw kinderen, kleinkinderen en achterkleinkinderen goed en ‘normaal’ kunnen wonen. Daarom vinden wij het noodzakelijk om het huidige woningbezit (deels) te verbeteren. Als een woning niet voldoet aan een ‘groen’ energielabel, brengen we verbeteringen aan. Wij vinden dat energielabel C de basiskwaliteitsnorm hoort te zijn. (A staat voor meest energiezuinig, G voor minst energiezuinig.) Bij onderhouds- en renovatiewerkzaamheden van woningen voeren we deze energiebesparende verbeteringen meteen door. Energiebesparende verbeteringen Huurders hebben de keuze de energieverbetering al of niet te laten aanbrengen. Wij vinden het belangrijk om mensen zoveel mogelijk te stimuleren de energiebesparende verbeteringen wél te willen. We doen ons best voor een beter milieu. En voor de huurder voor wie de energierekening omlaag gaat. De kostprijs van de energieverbetering berekenen we door in de huur. Als een huurder méér wil dan energielabel C, of de verbetering eerder uitgevoerd wil hebben dan deze gepland staat, kan dat. De meerkosten van bijvoorbeeld de extra kwaliteit komen voor rekening van de huurder. Dit is redelijk, omdat de energiebesparende verbeteringen een win-win-situatie betekenen: voor de huurder minder woonlasten door lagere energiekosten en voor de corporatie verbetering van de kwaliteit van de woning.
8
Duurzaamheid is ook van belang waar het gaat om onze wijken. Daarvoor draagt SSW een gedeelde verantwoordelijkheid; onze bewoners en maatschappelijke partners moeten daaraan een minstens zo grote bijdrage leveren. De inspanningen op dit gebied leggen we daarom vast in (prestatie)afspraken. Deze afspraken maken we met de gemeente De Bilt, met onze zorg-en welzijnspartners en met onze klanten. SSW neemt haar verantwoordelijkheid voor de toekomst We gaan er voor zorgen dat: De bruikbaarheid en functionaliteit van onze woningen verbetert. De levensduur en transformeerbaarheid (bijvoorbeeld een seniorenwoning geschikt maken voor een starter) van onze woningen verbetert. Het energielabel van onze woningen verbetert. We zoveel mogelijk gebruikmaken van duurzame, niet-milieubelastende (bouw) materialen. De woonlasten ook op de lange termijn betaalbaar blijven. We sociaal duurzame vitale wijken en buurten met een passend voorzieningenniveau behouden en verbeteren. Samen met de gemeente, onze zorg-en welzijnspartners en met Woonspraak (vertegenwoordigers van onze huurders) nemen we hierin onze verantwoordelijkheid. We duurzaam sluitende financiële (exploitatie)modellen en begrotingen hanteren, zodat we minder onrendabel moeten investeren.
9
Voorwaarden Voorwaarde 1: Financiële continuïteit en vindingrijkheid Wij houden ons aan het motto ‘niet meer uitgeven dan er binnenkomt’. Maar het tempo waarin we onze ambities kunnen waarmaken, moet niet teveel worden beperkt door de beschikbare financiële middelen (of het gebrek daaraan). Daarom zoeken we naar mogelijkheden om meer inkomsten te krijgen én minder kosten te maken. Oftewel: het gaat om ‘vindingrijkheid’. Vindingrijkheid passen we toe door bijvoorbeeld te kijken waarop we – verantwoord – op uitgaven kunnen besparen en waar we inkomsten kunnen verhogen. Eén van de mogelijkheden is het verkopen van onze woningen. SSW heeft nooit eerder woningen uit haar bezit verkocht. Nu zien we dit als een mogelijkheid om financiële ruimte te krijgen. Ook is het een manier om sterke wijken te bevorderen. De keuze welke woningen voor verkoop in aanmerking komen, hangt van verschillende zaken af. Aan de ene kant is er de financiële opbrengst van een woning. Aan de andere kant hangt al of niet verkoop af van het belang van deze woningen voor de sociale volkshuisvesting in De Bilt. Zoals de betekenis van deze woningen voor de wachtlijst van woningzoekenden. Risicobewustzijn en risicobeheersing Ambities kosten geld en brengen risico’s met zich mee. We willen daarom meer doen aan het beheersen van onze risico’s. We zijn – nog meer dan voorheen – alert op de gevolgen van wijzigingen in onze sector en de Biltse woningmarkt. We gaan nog beter plannen en monitoren, onze sturingsinformatie verbeteren, verder kijken dan vijf jaar vooruit en een afwegingskader hanteren dat de risico’s beter en breder in beeld brengt. 2
10
Verdienen waar het kan, uitgeven waar het moet We zorgen er voor dat: We financieel gezond blijven; we behouden onze A1-status2. We structureel stabiele positieve kasstromen hebben. We meer doen met minder middelen en geld. We zoeken naar en creëren van extra financiële ruimte om ambities te kunnen waarmaken (vindingrijkheid). Voorwaarde 2: Doeltreffende organisatie Om onze ambities waar te kunnen maken moet onze organisatie daar ook voldoende voor uitgerust zijn. Dit betekent dat management, medewerkers, structuren en systemen allemaal moeten (kunnen en willen) bijdragen aan het realiseren van die ambities. Door de ontwikkeling die onze organisatie de afgelopen jaren heeft doorgemaakt, zijn we klaar om onze ambities waar te maken. Wat niet wegneemt dat wij kritisch blijven op onze werkwijze de efficiency - en op de resultaten van onze inspanningen - de effectiviteit. Dit betekent voortdurende aandacht voor de kwaliteit van onze organisatie. Als wij met z’n allen willen dat SSW professioneler, kostenbewuster en vindingrijker optreedt, dan zullen wij onze medewerkers daartoe ook de ruimte en ontwikkeling bieden.
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting kent corporaties elk jaar een status toe. Deze status is gebaseerd op de financiële situatie van de corporatie. De status ligt tussen A1 (goed) tot C (slecht).
Woord van dank Ons ondernemingsplan kwam tot stand dankzij de inbreng van diverse kritische en constructieve gesprekspartners. We willen hen op deze plaats graag bedanken voor hun tijd, inzet en betrokkenheid! Wij danken: Alle medewerkers van SSW Onze huurdersbelangenvereniging Woonspraak De Gemeente De Bilt Antroz Reinaerde Cordaan SWO De Zes Kernen Stichting Animo De Raad van Commissarissen van SSW Vannimwegen We nodigen u als lezer van ons ondernemingsplan graag uit om hierover met ons in gesprek te blijven. Heeft u een vraag, een opmerking, een aanmerking, een suggestie? Vindt u dat we tekort schieten in de uitvoering hiervan of vindt u juist dat we het heel goed doen? We horen het graag van u! Wilt u de volledige versie van het ondernemingsplan inzien? Dat kan natuurlijk. Op www.ssw.nl vindt u de volledige versie.
11
