Ingatlanvagyon értékelés

Ingatlanvagyon – értékelés

„Zártan kezelendı!” Az ingatlan címe: 1081 Vajdahunyad utca 13. Az ingatlan helyrajzi száma: 35598 és 35617

Készítette: Név: ………………………. Cím: ……………………….. Telefonszám: ……………….. Az értékelés kelte: 2009.09.15.

………………….. ingatlan értékbecslı

Szakmai dolgozat - Készítette: ………….

1. 1.

Tartalomjegyzék Tartalomjegyzék........................................................................................................................... 2

2. Értékelési bizonyítvány.................................................................................................................... 3 3. Megbízó adatai ................................................................................................................................. 4 4. Az értékelés célja ............................................................................................................................. 4 5. Felhasznált dokumentumok, mellékletek felsorolása ...................................................................... 4 6. Az ingatlan környezetének leírása ................................................................................................... 4 6.1. Az ingatlan tágabb környezete.................................................................................................. 4 6.2. Az ingatlan szőkebb környezete ............................................................................................... 6 6.3. A kerület népességének alakulása............................................................................................. 7 6.4. A kerületben lakók szociális helyzete....................................................................................... 7 6.5. A kerület gazdasági helyzete..................................................................................................... 8 7. Az értékelt ingatlan leírása............................................................................................................... 9 7.1. Ingatlan nyilvántartási adatok ................................................................................................... 9 7.2. Építéshatósági elıírások............................................................................................................ 9 7.3. A telek jellemzıi ..................................................................................................................... 10 7.4. Az ingatlan egészének összefoglaló ismertetése..................................................................... 11 7.5. Épület adatok........................................................................................................................... 12 8. Az ingatlan értékelése .................................................................................................................... 13 8.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés – telek értékének számítása ........................................................................................................................................ 13 8.2. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés – ingatlan egészének értékbecslése .................................................................................................................................. 15 8.3. Telek maradvány elvő értékelése............................................................................................ 16 8.3.1. A fejlesztéssel megvalósítható ingatlan várható piaci értéke........................................... 16 8.3.2. A fejlesztés költségeinek és a telek maradványértékének számítása............................... 17 8.4. Költség alapú módszer – ingatlan egészének értékbecslése ................................................... 19 8.5. Hozamszámításon alapuló értékelés – ingatlan egészének értékbecslése............................... 20 9. A végsı érték meghatározása......................................................................................................... 21 10. Mellékletek................................................................................................................................... 22 10.1. Az ingatlanértékelési módszerek rövid leírása...................................................................... 22 10.2. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások.................................................................. 26 10.3. Helyiséglista.......................................................................................................................... 27 10.4. Tulajdoni lap – hrsz: 35598 .................................................................................................. 28 10.5. Tulajdoni lap – hrsz: 35617 .................................................................................................. 31 10.6. Térképmásolat – hrsz: 35598 ................................................................................................ 34 10.7. Térképmásolat – hrsz: 35617 ................................................................................................ 35 10.8. Alaprajzok............................................................................................................................. 36 10.9. Térképek................................................................................................................................ 39 10.10. Fényképek ........................................................................................................................... 42

1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617

2


2. Értékelési bizonyítvány Megbízó cégszerő megnevezése: Kapcsolattartó személy neve, telefonszáma: Megbízott megnevezése:

Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. Mohr László 06-30-9341498 Tóth Zsolt értékbecslı

Helyrajzi szám(ok):

1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. (és Nap utca 22.) 35598 és 35617

Ingatlan(ok) típusa: Tel(k)ek alapterülete:

Irodaház 645 m2 és 812 m2

Épület(ek) összes nettó alapterülete: Felépítmények jellemzı építési éve:

3 db különálló épület 502 m2 alapterülettel 1900

Felépítmények általános állapota:

közepes, jó Morál Pénzügyi Tanácsadó és Egészségügyi Szolgáltató Kft. 1/1 tulajdonjog Piaci forgalmi érték meghatározása magán felhasználásra. A szakértıi vélemény banki hitelfelvételhez

Értékelt ingatlan címe:

Bejegyzett tulajdonosok és tulajdoni hányaduk: A tulajdoni lapon lévı terhek, jogok és széljegyek: Értékelt jog megnevezése: Értékelés célja: Helyszíni szemle idıpontja: Értékelés forduló napja: Értékelés érvényességi ideje:

és jogi, peres ügyekhez nem használható fel. 2009.08.31 2009.08.31 6 hónap

Az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál a piaci összehasonlító és a hozadéki értékelés szerinti forgalmi értéket 50 % - 50 % súlyozással vettem figyelembe, mivel ez tükrözi az ingatlan valós forgalmi értékét. A költség alapú értéket ellenırzésként alkalmaztam. A szakvéleményben részletesen kifejtett szempontok alapján a megjelölt ingatlan tehermentes forgalmi értéke: 158.000.000,- Ft + ÁFA Alulírott kijelentem, hogy az elızı 5 évben üzleti érdekeltségem, vagy tulajdonosi jogviszonyom nem volt a tárgyi ingatlanban. Készült 45 oldalon és 2 példányban Budapest, 2009. szeptember 15. Tóth Zsolt ingatlan értékbecslı


3


3. Megbízó adatai Megbízó cégszerő megnevezése: Megbízó címe: Kapcsolattartó személy neve, telefonszáma:

Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft.

1074 Budapest, Hársfa utca 21. Mohr László 06-30-9341498

4. Az értékelés célja A 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 szám alatti ingatlan piaci forgalmi értékének meghatározása magán felhasználásra. A szakértıi vélemény banki hitelfelvételhez és jogi, peres ügyekhez nem használható fel.

5. Felhasznált dokumentumok, mellékletek felsorolása Tulajdoni lap – 2 db

x

Földhivatali térképmásolat – 2 db

x

Alaprajzok, valamennyi értékelt épületre vonatkozóan

x

Helyiség lista

x

Település térkép (a vizsgált ingatlan megjelölésével)

x

Szabályozási terv

x

Fotók

x

Egyéb (pl. építési okmányok, szerzıdésmásolatok)

6. Az ingatlan környezetének leírása 6.1. Az ingatlan tágabb környezete A mai Józsefváros az 1720-as években kezdett benépesedni. Az uralkodó háztípust, a földszintes agyagépületeket az 1838-as árvíz elpusztította. Az árvíz után jelentıs újjáépítés kezdıdött, ekkor kezdtek kialakulni a városias jellegő utcák és középületek. A József körút kiépülése után a millennium évére a fıbb utak bérházai is felépültek. Ezek már többemeletes bérházak voltak. A betelepülés, a közlekedés (1866: lóvasút, 1899: villamosvasút) és a gyáripar (fıleg vasútépítés - pl. Ganz és MÁVAG - és bérkaszárnya-építés) fejlıdésével volt arányos, Józsefváros lakosainak száma 1890-re 91 303 fıre nıtt, ami a fıváros lakosságának 18,8%-át jelentette. A fıvárosra általában jellemzı iparosodás alakította tehát a fejlıdést, Józsefváros mégis elsısorban kisiparos kerület maradt. Az iparos réteg mellett itt élt a pesti zsidóság jelentıs, bár szegényebb része, valamint a cigányság felsı rétegeihez tartozó muzsikus cigány családok. Írók és mővészek is


4

Szakmai dolgozat - Készítette: …………. nagy számban laktak erre. A környék kávéházai, kertvendéglıi és kocsmái híresek voltak, Budapest más részeibıl is felkeresték ıket. A kerület beépítése és a lakosság számának ugrásszerő növekedése 1910 körül (164 255 lakos) érte el csúcspontját, a gyárak (és ezzel a munkásság) egy része azonban már kiszorult a kerületbıl. A fejlıdés lelassult, az árvíz után épült Józsefváros tekintélyes része megérett a lebontásra. A gazdasági pangás, a lakásviszonyok elmaradottsága, a külsı (eléggé falusias jellegő) részek elszegényedése jellemezte ezt az idıszakot, valamint ekkorra tehetı a jelentıs prostituált negyed kialakulása is. A legtöbb, a 19. század fordulóján virágzó kisebb ipari üzem megszőnt vagy elköltözött. Az I. világháború következtében a szegénység és a minimális gazdasági növekedés miatt a lakásépítési tevékenység szinte teljesen megszőnt. Az 1930-as évektıl megfigyelhetı építési konjunktúra létrehozott ugyan néhány jól sikerült épületet, épületegyüttest, ám túl késın indult be és rövid ideig tartott ahhoz, hogy észrevehetıen megváltoztathassa Közép-Józsefváros jellegét. A II. világháború során a józsefvárosi épületek mintegy 90%-a sérült meg. Az "újjáépítéskor" elsısorban a romos házakat tették lakhatóvá. Új házakat alig húztak fel, 1950-ig még a foghíjak sem kerültek teljesen beépítésre, s ezáltal Józsefváros Budapest egyik legelhanyagoltabb kerületeként konzerválódott. Ehhez az is hozzájárult, hogy a bérházakat államosították, majd teljesen magukra hagyták: karbantartásukat és felújításukat elhanyagolták, így azok állapota fokozatosan leromlott. Belsı-Kıbánya üzemeinek csatolása, a Ganz és a MÁVAG egyesülése (1958) és az országos jelentıségő vállalatok (pl. Május 1. Ruhagyár) termelésbe állása ellenére Józsefváros kisiparos kerület maradt. Józsefváros még 1950-ben is inkább nézett ki önálló kisvárosnak, mint Budapest egyik kerületének. Ezekben az évtizedekben a lakosság heterogenitásának csökkenése is lezajlott: a magasabb státusú népesség, és a szakmunkásréteg elköltözésével párhuzamosan az alacsony státusúak beáramlása vált jellemzıvé. Az 1960-as években merült fel elıször Józsefváros fejlesztésének gondolata, ám a szanálási és rekonstrukciós tervek készítése mellett az 1970-es évekig jószerivel csak a foghíjak beépítésére került sor, illetve a hagyományos városszövetbe ekkor ékelıdött be a Szigony utcai lakótelep a Baross utca és a Práter utca közti sávban. A kerület ezen túlmenıleg sem egységes; a magasabb státusú József körúthoz közelebb esı részeken a szők utcák által határolt, kismérető tömbökben, a két-háromemeletes, egy-egy sarkon négyötemeletes szecessziós századfordulós bérházak mellett, megtalálhatóak a hajdani iparosok és kereskedık tágas udvarú, földszintes épületei is. A mőhelyek, kisüzemek többsége ma már nem üzemel, illetve raktárként funkcionál. Ez a nagyvárosi és kisvárosi elemeket ötvözı beépítési mód válik a körúttól kifelé távolodva egyre kisvárosiasabbá. A Fiumei út felé esı területeken a tömbök már sokkal nagyobbak, a beépítést lazítja az üres telkek, raktártelepek és a földszintes udvarházak ma1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617

5

Szakmai dolgozat - Készítette: …………. gas aránya is. Jellemzıek a szoba-konyhás lakásokat tömörítı munkás bérkaszárnyák. Ennek következtében a városszerkezeti egységek a szerint válnak el egymástól, hogy melyik háztípus az uralkodó egy-egy területen. A különbözı háztípusok adott területen belüli keveredésének arányai szabályozzák a lakóhelyi szegregációt, a különbözı társadalmi, etnikai és demográfiai csoportok térbeni elkülönülését. Emellett a körfolyosós bérházak utcai és udvari frontjainak lakásai közötti státuskülönbségek is jelentısek. A lakóépületek változatossága ellenére a környék általános jellemzıje a leromlott állapot és a lakások jelentıs részének komforthiánya. A talajvíz miatt nyirkosak, dohosak a házak falai, aládúcoltak függıfolyosók, de elıfordulnak a tetıbeszakadások, falomlások és függıfolyosó leszakadások. Gyakori, hogy házak belsı udvarán az ott lakók igyekeznek a körülményekhez képest kellemes környezetet teremteni maguknak: sokan kertet alakítottak ki, ezek különleges hangulatúvá teszik a pusztuló városrészt. Az udvarokban és az utcákon aktív társas élet folyik. Jelentıs a középületek, intézmények, iskolák száma. A fıváros mőködését szolgáló közüzemek központjainak egy része is itt található. Ezek jelenléte még sincs nagyobb hatással az itt élı emberek életére, a városrész fejlıdésére. Ez a városrész szaggatott, mindig elakadó fejlıdésének köszönhetı. Ha be is indult idıszakosan a fejlıdés, melynek hatására a közintézmények megépültek, egy-egy negyed felértékelıdését a kerület kedvezı központi helyzete és az 1990-es évektıl újra elıtérbe kerülı városfelújítási törekvések eredményezik. A közlekedés a városrész központi elhelyezkedésénél fogva jól kiépített. A fıutakon Budapest legjelentısebb tömegközlekedési vonalai járnak. De a városrész belsı területeit is sőrőn behálózzák a tömegközlekedési eszközök, villamos- és buszjáratok. Számos metró állomás, a Józsefvárosi- és a Keleti Pályaudvar is itt található.

6.2. Az ingatlan szőkebb környezete A tárgyi ingatlan a VIII. kerület egyik mellékutcában található, közel a József körúthoz és az Üllıi úthoz. A fıúttól 100 méterre van. Közvetlen környezetében lakóházak, társasházak, építési telkek, irodaházak mőködnek. Az épületek zártsorúak, és középmagasak. A metró, villamos, busz megállók 100 méter távolságra érhetık el. Megközelítése tömegközlekedéssel és gépkocsival lehetséges. Jó közlekedési lehetıségekkel rendelkezı terület. Jelentısen fejlıdı környék. A Corvin-Szigony rehabilitációs projekt területén található. Az elmúlt években a régi leromlott lakóházakat és a lakóházak közé szorított telephelyeket lebontották a környéken, és új lakóházak, irodák épülnek folyamatosan. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617

6


6.3. A kerület népességének alakulása 2000-ben 82.321 lakosa volt a kerületnek. 1994-ben a budapesti népesség 4,64%-a, 2000-ben 4,54%-a volt józsefvárosi lakos. A természetes népességcsökkenés a kerületben, 1999-ben –5,25 ezrelék, Budapesten –6,88 ezrelék volt. A vándorlási különbözet (be- és elvándorlók számának különbsége) a kerületben, 1999-ben –3,78 ezrelék, míg Budapesten –7,84 ezrelék volt. A kerület népességén belül magas az idıskorúak aránya, ugyanakkor az átlagéletkort tekintve fiatalabb, mint a többi kerület, a fiatalok aránya kedvezıbb. Ezzel is összefüggésben rendkívül heterogén a kerületben a háztartások szerkezete, a nagy számú egyszemélyes háztartás mellett jelentıs a nagycsaládok részaránya is, amely részben a kerületben élık heterogén etnikai összetételére vezethetı vissza. A népesség korszerkezete az elmúlt évtized során nem változott jelentıs mértékben. A rehabilitációs folyamat megindulásának hatására a népesség drámai növekedése nem, azonban a korszerkezetben a középkorú, családos, kisgyermekes rétegek részarányának növekedése várható. Ezen változás leghamarabb 5 év távlatában lesz érzékelhetı a területen meginduló magánberuházások megindulásával összefüggésben (a pontos számszerősítés ezért nem végezhetı el).

6.4. A kerületben lakók szociális helyzete A kerületben élık szociális helyzete az elvégzett társadalomkutatások alapján nem mutat drámai különbségeket az ország szociális helyzetéhez képest, azonban az itt élık jövedelmi pozíciója egyértelmően gyengébb és ez Budapest jobb kerületeihez viszonyítva még élesebben jelentkezik. A rendszerváltás óta az alsóbb jövedelmi rétegek helyzetében bekövetkezett kedvezıtlen változás is hozzájárult Józsefváros relatív lecsúszásához. Szoros kapcsolat van a szociális helyzet és a népegészségügyi vonatkozások között. A józsefvárosi lakosság egészségi állapota a fıvároshoz viszonyítva mind a megbetegedések, mind a halálozás tekintetében aggasztó képet mutat, amely életmódbeli és környezeti meghatározottságokra vezethetı vissza. Mind a szociális, mind az egészségügyi problémák kezelése hosszabb távú feladat a kerület számára.


7


6.5. A kerület gazdasági helyzete A kerület nagy része belvárosi fekvéső terület, amely fontos oktatási, kulturális és gazdasági centruma az országnak (itt található a Nemzeti Múzeum, a Magyar Rádió, a SOTE, a Szabó Ervin Könyvtár, stb.). A kerület gazdasági dinamikáját fıként a határain túlmutató vonzáskörzettel rendelkezı cégek és intézmények adják. A rendszerváltást követıen a kerületben a társas vállalkozások erıteljes növekedésnek indultak. A cégek számát tekintve Józsefváros ugyan a fıvárosi átlag alatt maradt, azonban a nagy- és középvállalatok a kerületben a budapesti átlagot meghaladó mértékben és tıkeerıvel vannak jelen. A Budapesten mőködı vállalkozások 4,31%-a józsefvárosi. A kerületre jellemzı a kisipari és szolgáltató szervezetek nagy száma. A vállalkozói kör egy jelentıs része kényszervállalkozó, illetve jelentısebb befektetést nem igénylı tevékenységet végzı kisiparos. 1999-ben az egyéni vállalkozások részaránya a kerületben 36,7% volt (Budapesten 41,7%). A kerület gazdálkodásának feltételeit a költségvetés szerkezetének változását bemutató alábbi táblázat jellemzi. A központi költségvetésbıl származó támogatások aránya 1999-ig növekedést mutatott, azóta jelentıs visszaesés tapasztalható. A költségvetésben az elmúlt évek során a fejlesztési kiadások csökkenése figyelhetı meg, különösen drasztikus volt a visszaesés az elmúlt évben.


8


7. Az értékelt ingatlan leírása 7.1. Ingatlan nyilvántartási adatok Fekvése (belterület/külterület):

Belterület Lakóház, udvar, gazdasági épület, illetve gazdasági épület és Az ingatlan megnevezése: udvar 2 Telek területe, m : 645 m2 és 812 m2 Tulajdonos(ok) tulajdoni hányada: Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. 1/1 Széljegy(ek) tartalma: Bejegyzett szolgalmi jog(ok): - 80.000.000 Ft keretbiztosítéki jelzálogjog – Erste Bank Hungary Nyrt. javára Terhek: - vételi jog 2011..09.28-ig – Erste Bank Hungary Nyrt. javára Ingatlan nyilvántartáson kívüli Nincs információ terhek/egyéb információk:

Építési övezet: Legnagyobb szintterületi mutató: adatok

Kötelezıen kitöltendı

7.2. Építéshatósági elıírások

Egyéb lényeges építéshatósági elıírások: Várható változások a szabályozásban: Védettség és tartalma: A telek - terepszint feletti max. beépíthetısége:

Telekértékelésnél kitöltendı adatok

- terepszint alatti max. beépíthetısége: Legnagyobb építménymagasság: A megépíthetı szintszám a földfelszín alatt: A megépíthetı szintszám a földfelszín felett: Minimális teleknagyság:

A legjobb és leggazdaságosabb hasznosítási forma (létesítendı ing. funkciója):

L1-VIII-2 3,5 Legkisebb szélesség: 18 m Párkánymagasság: 19 m 60 % 874 m2 85 % (mélygarázs 1.238 m2 esetén 100%) 23 m Nincs korlátozva 7 500 m2 Lakóövezeti telek, építési telek – mivel a 35598 hrsz-ú telek szélessége az elıírt minimum alatt van, ezért csak a másik telekkel együtt építhetı be, önönállóan nem – ezért úgy tekintjük, hogy csak a 35617 hrsz-ú telekkel együtt forgalomképes.


9


7.3. A telek jellemzıi Telek mérete, m2:

Kötelezıen kitöltendı adatok

Telek alakja: Telek utcafronti szélessége/mélysége: Domborzati és lejtésviszonyok, tájolás, zöldfelület: A telek kerítettsége: Közmővesítettség: Épületek száma: Egyéb építmények (pl: tőzi víz tározó): Környezetszennyezés – szemmel látható: Környezetszennyezés – szemmel nem látható: (Milyen információk alapján vé-

645 m2 és 812 m2 A két telek egymásra merılegesen elhelyezkedı téglalap, amelyek együtt agy „T” bető formát alkotnak. 12 m / 22 m Sík terület, D-i illetve K-i tájolású utcafront, az elıírt zöldterület 15% Az épület homlokzata, kerítés és a szomszédos épületek tőzfala határolja. összközmő 3 Hol:Szennyezı anyag fajtája:Milyen információk Szennyezı anyag fajtája, elıfordulása:alapján:-

tendı adatok

Telekértékelésnél kitöl-

li/tudja a szakértı, hogy környezetszennyezés lehetséges/van és milyen szennyezést feltételez/ismer.)

Meglévı és max. lehetséges beépítettség terepszint felett: Meglévı és max. lehetséges beépítettség terepszint alatt (felszín alatti garázs esetén): Lekötött közmőkapacitások (ipari ing. esetén is kitöltendı) Közmővesíthetıség: (elektromos áram, gáz, víz, ipari víz, stb.) Egyéb:

40 %

60%

0%

80% (100%)

Víz, csat., m3/nap

583 m2 0m Gáz, m3/h

2

874 m2 1.166 m2 (1.457 m2) Elektromos, kW

-


10


7.4. Az ingatlan egészének összefoglaló ismertetése Az ingatlan területén 3 db épület áll. Ezek közül kettı kisebb mérető, raktárnak alkalmas, alacsonyabb belsı igényszintő földszintes épület van (B, C) és egy nagyobb alapterülető, „U” alaprajzú, földszintes irodaépület (A épület) áll. Ez utóbbi szintén régi építéső, közepes igényszintő, jó állapotú épület. A épület: 419 m2 B épület: 37 m2 C épület: 46 m2 Az épületeket bérbeadással hasznosítja a tulajdonos. A z ingatlan jelenlegi hasznosítása megfelel az elvárásoknak. A késıbbiekben az épületek elbontásával, nagyobb beépítési %-kal lakóház, iroda építhetı. A jelenlegi irodai hasznosítás nem tekinthetı a legkedvezıbb használatnak. Az ingatlan alacsony beépítettségével és az irodai piacon szolgáltatott közepes színvonallal nem adja a legjobb jövedelmezıséget. Kiszámoltam a jelenlegi funkciójának megfelelı értéket is, de nem ezt tekintem az ingatlanok forgalmi értékének. Az ingatlanon lévı épületek elbontásával és fejlesztésével az értéke magasabb, mint a jelenlegi használattal, ezért a fejlesztést feltételezve, építési telekként végeztem el az ingatlan értékbecslését.


11


7.5. Épület adatok az épület térképen feltüntetett sorszáma (A) Általános és területi adatok Épület funkciója: Épület aktuális használata:

lakóház irodaház

Építés éve: Jelentıs felújítás éve: Felújítás fıbb mőszaki tartalma: Pince:

1900 folyamatos Közmő, szociális helyiségek, burkolatok 0 m2 bm.: m

Fszt., …. emeletek: Tetıtér:

419 m2

bm.: 3 - 4 m (változó) bm.: m

2

m 2

Nettó alapterület összesen, m : Bruttó alapterület, m2: Bérbe adható terület, m2: Jellemzı fesztávolság, m (ipari ing. esetén.):

410 m2

Épületszerkezet és mőszaki állapot Mőszaki tartalom Alapozás: Talajnedvesség elleni szigetelés (nincs/gyenge-vizesedik / beépített): Függıleges teherhordó szerkezet: Födém: Tetıszerkezet: Héjalás: Homlokzatok: Külsı és belsı nyílászáró szerkezetek: Belsı falfelületek: Padlóburkolatok:

sávalap készült

Állapot (gyenge, közepes, jó, kiváló) jó

tégla Valószínőleg fa palló Fa fedélszerkezet Cserépfedés Vakolt, festett Fa szerkezet, két réteg üvegezéső ablakok Vakoltak, festettek, tapétázott, szoc. helyiségekben csempézett Mázas kerámia, szınyegpadló

jó jó jó jó jó közepes közepes közepes

Közmővesítettség Víz-, csatornahálózat (kiépített / nem kiépített): Elektromos hálózat (kiépített / nem kiépített): Gázhálózat (kiépített / nem kiépített):

Használati melegvíz ellátás:

van Állapot: közepes van van központi gázkazán, radiátoros főtés bojler

Egyéb (pl.: felvonó):

-

Főtési és hőtési rendszer:

Az épület funkcionális leírása:

Alaprajzi elrendezése az iroda funkciónak megfelelı.

Általános fizikai állapot: készültség

közepes


60%

12


8. Az ingatlan értékelése 8.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés – telek értékének számítása A telek piaci értékét építési telekként, piaci összehasonlítással becsültem meg, a következı táblázatban látható számítás szerint. A piaci összehasonlítással kapott értéket csökkentettem a becsült bontási költséggel, és az így kapott eredményt tekintem az építési telek piaci összehasonlítással kapott értékének. A kapott értéket súlyozással vettem figyelembe a végsı érték megállapításakor. Tárgyi

Piaci összehasonlító 1.




Corvin-Szigony projekt

Magdolna

Józsefváros

Mátyás tér mellett

L1-VIII-2

L1-VIII-2

L1-VIII-1

L1-VIII-2

1081 Budapest, Vajdahunyad Cím utca 13. Övezet

L1-VIII-2

Korrekciós modell 2

Telek terület, m

2

Bruttó szintterület, m

Adat leírás

Adat leírás

1 457

1 240

telek terület

Kínálati / vételára

Korr. -5,0%

773

telek terület 229 000 000 Ft

dátuma

Adat leírás

Adat leírás

Korr. -5,0%

892

Adat leírás

Korr. -5,0%

722

0

Alapérték

Tranzakció

Korr.

telek terület -20,0%

86 000 000 Ft


148 000 000 Ft


95 000 000 Ft

-15,0%

/ 2009.05.03

2009.05.03

2009.05.03

2009.05.03

Faljagos ára (Ft/m2)

147 742

94 567

132 735

111 842

Elhelyezkedés

hasonló

kedvezıtlenebb

imgatlanpiaci infláció

Telek formája

nem ideális "T" forma

Telek lejtése Telek beépíthetısége

60%

Szintterületi mutató

3,5

-10,0%

25,0%

kedvezıtlenebb

-10,0% 2:1 oldalarányú négyszög

hasonló

hasonló

hasonló

60%

60%

65%

3,5

3,5

-15,0%

25,0% -10,0%

hasonló 15,0%

60%

4,0

3,5

Építési korlátozások Infrastruktúra, közmővek Éptési engedély

hasonló nincs

van

hasonló -10,0%

nincs

hasonló 0,0%

nincs

hasonló 0,0%

van

-10,0%

Terület korrekció


13


Településhez viszonyított elhehasonló

hasonló

hasonló

hasonló

lyezkedés Korrigált fajlagos ár /

Ösz115 039 Ft

118 194 Ft

-20,0%

104 023 Ft

10,0%

126 099 Ft

-5,0%

111 842 Ft

0,0%

szes korrekció

ok

Korrekció engedélyezése Piaci összehasonlításon alapuló

-20%

ok

10%

ok

-5%

ok

0%

167 612 404 Ft

telekérték:

Telek értéke piaci összehasonlítással = számított érték piaci összehasonlítás szerint – bontási költség = = 168.000.000 Ft – 8.000.000 Ft = 160.000.000 Ft Az érték nem tartalmazza az Áfá-t.


14


8.2. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés – ingatlan egészének értékbecslése A jelenlegi bérbe adott irodai használatot alapul véve piaci összehasonlítással becsültem az ingatlan jelenlegi értékét. A jelenlegi használat nem tekinthetı a leggazdaságosabbnak. Kis beépítettséggel, földszintes épületek vannak az ingatlanon, többemeletes épületekkel körülvéve. A hasonló – csaknem foghíjnak tekinthetı – ingatlanokat építési beruházással fejlesztik a környéken. A végsı értéknél nem vettem figyelembe az így kapott eredményt. Tárgyi ingatlan

Piaci összehasonlítás 1.

1081 Budapest, Cím /azonosítás

Vajdahunyad utca

2.

3.

József város, Orczy út

Baross utca

mellett

13. Korrekciós modell

Piaci összehasonlítás Piaci összehasonlítás

Korrek-

Kor-

Adat leírás

Adat leírás

1 457

998

n.a

1 020

Felépítmények össz. fszt-i bruttó ter., m

502

2 240

506

1 400

Felépítmények összes hasznos területe, m2, épületállomány nagyság miatti korr.

444

1 792

506

1 400

Iroda, üzleth., egyéb ép. hasznos alapterülete

444

1 792

506

1 400

0

0

0

0

Telek területe m2; 2

Csarnok, raktár hasznos alapterülete Kínálati ár / vételár

330 000 000 Ft

Tranzakció dátuma / ingatlanpiaci árindex 2

Faljagos ára (Ft/m )

összközmő

Korrekció

-10,0% 151 000 000 Ft -10,0% 330 000 000 Ft -10,0% 2009.05.03

2009.05.03

165 737

268 577

212 143

lenebb

Energia ellátás (közmő + energia)

10,0%

rekció

Adat leírás

2009.05.03

kissé kedvezıt-

Elhelyezkedés

ció

Adat leírás

VII. Jobbágy utca

10,0%

összközmő

kissé kedvezıtlenebb

5,0%

kedvezıtlenebb

összközmő

összközmő

n.a

n.a

15,0%

Beépítés súlyozása Beépítettségi hányad

n.a.

Beépíthetıség

-10,0%

L1-VIII-1

Felépítmények minısége Felépítmények jellemzı építési éve; jelentıs felújítás éve(i), tartalma; felépítmények szerkezete, mőszaki állapota, felépítmények funkciója; főtött-nem főtött; jellemzı belmagasság, fesztávolság, egyéb fontos szempontok

1900

1890, jellemzıi hasonlók

társasházban lévı iroda

1988

Felépítmények fizikai állapota

jó

jó

jó

jobb

-10,0%

Felépítmények mőszaki tartalma

jó

jó

jó

jobb

-10,0%

Egyéb korrekció 1.

méret

nagyobb

10,0%


telek/épület arány

kisebb telek

10,0%

240 071 Ft

215 458 Ft

30,0%

Korrigált fajlagos ár Korrekció engedélyezése

ok

Piaci összehasonlításon alapuló ingatlanérték:

30%

hasonló

282 006 Ft ok

0,0% nagyobb terület

5,0% 5%

5,0%

kisebb telek

5,0%

222 750 Ft

5,0%

ok

5%

107 000 000 Ft


15


8.3. Telek maradvány elvő értékelése 8.3.1. A fejlesztéssel megvalósítható ingatlan várható piaci értéke Ingatlan fejlesztés esetén lakásértékesítést feltételezve piaci összehasonlítással állapítottam meg a fejlesztéssel megvalósuló lakóépület várható eladási árát, azaz forgalmi értékét. A kapott értéket a telek maradvány elvő számításánál használtam fel. Tárgyi ingatlan

Piaci összehasonlítás Piaci összehasonlítás Piaci összehasonlítás 1. 2. 3.

1081 Budapest, Vajdahunyad utca VIII. Kiss József utca VIII. Szerdahelyi utca 13.

Cím /azonosítás

Korrekciós modell

Kor-

Kor-

Adat leírás

Adat leírás

1 457

n.a

n.a

n.a

Felépítmények össz. fszt-i bruttó ter., m

5 100

106

32

50

Felépítmények összes hasznos területe, m2, épületállomány nagyság miatti korr.

4 437

106

32

50

Lakás alapterülete

3 993

106

32

50

0

0

0

0

30 840 000 Ft

9 200 000 Ft

14 000 000 Ft

2008.02.01

2008.04.28

2008.04.05

290 943

287 500

280 000

Telek területe m2; 2

Csarnok, raktár hasznos alapterülete

rekció

0,0%

Adat leírás

VIII. Sárkány utca

rekció

Adat leírás

Korrekció

Iroda, üzleth. / csarnok, raktár alapterületi arány Kínálati ár / vételár Tranzakció dátuma / ingatlanpiaci árindex Faljagos ára (Ft/m2)

kissé kedvezıt-

Elhelyezkedés

lenebb

Energia ellátás (közmő + energia)

összközmő

10,0%

kedvezıtlenebb

10,0% kedvezıtlenebb 10,0%

összközmő

összközmő

összközmő

47%

n.a

n.a

2008

2007

2003

Felépítmények fizikai állapota

új

új

használt, jó

Felépítmények mőszaki tartalma

új

új

hasonló

Beépítés súlyozása Lakásszám:

Felépítmények minısége Felépítmények jellemzı építési éve; jelentıs felújítás éve(i), tartalma; felépítmények szerkezete, mőszaki állapota, felépítmények funkciója; főtött-nem főtött; jellemzı belmagasság, fesztávolság, egyéb fontos szempontok


0,0%

0,0%

10,0%

0,0%

Egyéb korrekció 2. Korrigált fajlagos ár

324 096 Ft

Korrekció engedélyezése

320 038 Ft ok

Piaci összehasonlításon alapuló, fejlesztés után várható ingatlanérték:

10,0% 316 250 Ft 10%

10,0%

ok

10%

336 000 Ft ok

20,0% 20%

1 294 000 000 Ft


16

Szakmai dolgozat - Készítette: …………. 8.3.2. A fejlesztés költségeinek és a telek maradványértékének számítása A számítás során az eladási árat, azaz a bevételeket piaci összehasonlítással becsültük meg. A költségeket az ÉTK és a Bau-Data statisztikai adatai alapján becsültük. A maradvány elvő számítás eredményét súlyozással vettük figyelembe a végsı érték megállapításánál.

Bevétel és költségelemek

Értékesítési Értékesíthe- Értékesítésbıl egységár Nettó bevétel Mértékegység tı terület származó bruttó (bruttó) [Ft] vagy egység bevétel [Ft] [Ft/m2]

1. Értékesítés

1 248 991 323 Ft 2

1.1lakás

m

324 096

3 993 1 294 085 322 Ft 1 078 404 435 Ft

2

1.2lakás 1,90 alatt

m

1.3mélygarázs

db

2 000 000

2

162 048

1.4terasz

m

1.5egyéb külön értékesíthetı területek, földszinti üzletek egyéb külön értékesíthetı területek, helyiségek pl. 1.6tárolók

0 Ft

0 Ft

70

140 000 000 Ft

116 666 667 Ft

399

64 704 266 Ft

53 920 222 Ft

0 Ft

0 Ft

0 Ft

0 Ft

m2 m2

Fajlagos Mértékegység Terület vagy költség nettó vagy hányad egység 2 [Ft/m ] 2. Területelıkészítés költségei

Nettó költség [Ft] 37 408 250 Ft

2.1Telekalakítás

0 Ft 3

2.2Bontás

m

15 000

502

7 530 000 Ft

2.3Belsı és külsı utak, járdák

2

m

0 Ft

2.4Kerítés és kapuk

m

0 Ft

2

2.5Parkosítás

m

219

15 000

2.6Külsı közmő és közmőfejlesztés

3 278 250 Ft 26 600 000 Ft

- Víz, -szennyvízközmő - Gázközmő

db lakás

70

380 000

26 600 000 Ft

- Elektromos áram 2.7Egyéb 3. Kivitelezési költségek

807 742 036 Ft

3.1lakás

3 993

145 000

578 971 733 Ft

2

399

45 000

17 968 088 Ft

m

3.2erkély

m

terasz

2

0 Ft

2

0 Ft

m

3.31,90 alatti terek

m

3.4mélygarázs

2

1 800

90 000

162 000 000 Ft

2

444

110 000

48 802 215 Ft

m

3.5közös helységek

m

3.6parkoló

2

0 Ft

2

0 Ft

m

3.7kiszolg. gépészet

m

egyéb külön értékesíthetı területek, helyiségek (pl. 3.8tárolók)

2

m2


0 Ft

17


4. Tervezés és szoft költségek

97 340 176 Ft

4.1Tervezési költségek összesen

3,5%

28 270 971 Ft

4.2Engedélyek, költségei összesen

1,5%

12 677 254 Ft

4.3Projekt management: mőszaki ellenırzés

0,5%

4 225 751 Ft

4.4Beruházói díj

3% - 5%

0 Ft

4.5Marketing

1,0%

1% - 4%

8 451 503 Ft

4.6Értékesítés

2,5%

2% - 6%

31 224 783 Ft

4.7Ügyvédi költség

1,0%

0,5% - 1,5%

12 489 913 Ft

5. Céltartalék (2.+3.+4.) %-ban kifejezve

0,0%

5%

6. Finanszírozás költségei

5,0%

3% - 6%

28 274 714 Ft

6.1Saját erı (2.+3.+4.+5.)* "n"%)

40,0%

10% - 30%

376 996 185 Ft

6.2Bank által finanszírozott költséghányad

60,0%

7. Befektetı haszna

13,0%

0 Ft

565 494 277 Ft

13% - 20%

8. Telek maradványértéke (nettó)

126 199 473 Ft

152 026 675 Ft

Telek értékét maradvány elvő számítással 152.000.000 Ft-ra becsüljük. Az érték nem tartalmazza az Áfá-t.


18


8.4. Költség alapú módszer – ingatlan egészének értékbecslése A költség alapú számításnál a telek piaci összehasonlítással számított értékét és az épületek költség alapú értékét számítottam ki. A végsı érték megállapításánál figyelmen kívül hagytam az így kapott eredményt. Épület Épület / építmény Hrsz. Jel / telek megnevezése

Építés éve

nettó

Várható Újraelıá

alapterü- hasznos ll. költs. let / telek élettartam Ft/m2

Mőszaki avuÚjraelıállítá-

lás

si költség

Számolt; El-

Funkcionális avulás

Környeze- Nettó pótlási ti avulás

érték

fogadott

m2 35617

1 A épület

1900

419,0

200 210 000 87 990 000 Ft 55%

50%

10%

0%

35 196 000 Ft

35598

B épület

1900

37,0

200 210 000 7 770 000 Ft 55%

50%

10%

0%

3 108 000 Ft

35598

C épület

1900

46,0

200 210 000 9 660 000 Ft 55%

50%

10%

0%

3 864 000 Ft

105 420 000 Épületek összesen

502

Ft

0 Ft

42 168 000 Ft

0%

0 Ft

Építmények összesen

0

1 457

Telkek összesen

Mindösszesen

1 457

115 039

0 Ft

0 Ft

0 Ft

0 Ft

160 000 000

160 000 000

Ft

Ft

160 000 000

160 000 000

Ft

Ft

265 420 000

202 168 000

Ft

Ft

Az ingatlan jelenlegi piaci forgalmi értékét költség alapú számítással 202.200.000 Ft-ra becsüljük. A számított érték nem tartalmazza az Áfá-t.


19


8.5. Hozamszámításon alapuló értékelés – ingatlan egészének értékbecslése A jelenlegi bérbe adott irodai használat alapján hozamszámítás alapján becsültem az ingatlan jelenlegi értékét. A jelenlegi használat nem tekinthetı a leggazdaságosabbnak. Kis beépítettséggel, földszintes épületek vannak az ingatlanon, többemeletes épületekkel körülvéve. A hasonló –csaknem foghíjnak tekinthetı – ingatlanokat építési beruházással fejlesztik a környéken. A végsı értéknél nem vettem figyelembe az így kapott eredményt.

Hasznosítás: Épület/szint/funkció

Nettó alapterületek,

Bérbeadható

m2

alapterületek, m2

Havi bérleti díj

Havi bérleti díj Ft/m2/hó

EUR/m2/hó

*Fizikailag avultatott *Fizikailag avultatott építési költség, Ft építési költség, Ft/m2

Éves bevétel

Adószer Kft

1

25

25

2 400

720 000 Ft

130 000

3 250 000 Ft

Individual Home Kft.

2

38

38

2 939

1 340 400 Ft

130 000

4 940 000 Ft

Möbelszer Bt.

3

38

38

1 447

660 000 Ft

130 000

4 940 000 Ft

Unielektro Kft.

4

123

123

3 198

4 720 680 Ft

130 000

15 990 000 Ft

5

75

75

1 353

1 217 616 Ft

130 000

9 750 000 Ft

6

180

180

3 000

6 480 000 Ft

130 000

479

479

473

15 138 696 Ft

Közép-magyarországi Reg.M.K. Internetes csomagküldı

Év Kihasználtság, bérleti díj növ.

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

1

2

3

4

5

6

7

90%

Bérlıkre nem terhelhetı költség Éves felújítási alap* 2% 900 Ingatlan adó, Ft/m2 Biztosítási díj*, ‰ 3 Management díj 15%

23 400 000 Ft 62 270 000 Ft

1,0%

90%

1,0%

90%

1,0%

90%

1,0%

90%

1,0%

90%

1,0%

90%

2016 8 1,0%

90%

1,0%

1 245 400 Ft

1 270 433 Ft

1 283 137 Ft

1 295 968 Ft

1 308 928 Ft

1 322 017 Ft

1 335 237 Ft

1 348 590 Ft

431 100 Ft

431 100 Ft

431 100 Ft

431 100 Ft

431 100 Ft

431 100 Ft

431 100 Ft

431 100 Ft

186 810 Ft

190 565 Ft

192 471 Ft

194 395 Ft

196 339 Ft

198 303 Ft

200 286 Ft

202 288 Ft

2 064 161 Ft

2 105 651 Ft

2 169 454 Ft

2 257 543 Ft

2 372 700 Ft

2 518 669 Ft

2 700 354 Ft

2 924 096 Ft

3 927 471 Ft

3 997 748 Ft

4 076 162 Ft

4 179 006 Ft

4 309 067 Ft

4 470 089 Ft

4 666 977 Ft

4 906 075 Ft

Árbevétel 1 Maradványérték

13 761 075 Ft

13 898 685 Ft

14 037 672 Ft

14 178 049 Ft

14 319 829 Ft

14 463 028 Ft

14 607 658 Ft

14 753 735 Ft

Éves bevétel

13 761 075 Ft

13 898 685 Ft

14 037 672 Ft

14 178 049 Ft

14 319 829 Ft

14 463 028 Ft

169 910 128 Ft

14 753 735 Ft

9 833 603 Ft

9 900 937 Ft

9 961 511 Ft

9 999 043 Ft

10 010 762 Ft

9 992 939 Ft

165 243 151 Ft

9 847 660 Ft

8 939 640 Ft

8 182 593 Ft

7 484 230 Ft

6 829 481 Ft

6 215 896 Ft

5 640 754 Ft

84 795 864 Ft

Éves költség

Cash flow Diszkontráta Tıkésítési ráta végén Éves jöv. jelenértéke Maradványérték jelenértéke DCF érték kerekítve

155 302 470 Ft

10,0% 9,5%

128 100 000 Ft


20


9. A végsı érték meghatározása Az alkalmazott értékbecslési módszerek kiválasztásának és az egyeztetett forgalmi érték kialakításánál figyelembevett súlyok indoklása: Mivel az ingatlan jelenlegi használata nem felel meg a leggazdaságosabb használatnak, ezért a teleknek, mint építési teleknek vettük az értékét, és ezt tekintjük az ingatlan forgalmi értékének. A telek értékét piaci összehasonlítással és maradvány elvő hozamszámítással becsültük. A piaci összehasonlítás mutatja legpontosabban az ingatlan értékét, a hozamszámítás eredménye a megvalósítandó létesítmény jellegétıl is függ, ezért a piaci összehasonlítással kapott részeredményt 70%-kal, és a hozamszámítás eredményét 30%-kal vettük figyelembe a végsı érték meghatározásánál. A piaci összehasonlító módszer eredménye 160.000.000 Ft 70 % A hozam alapú módszer eredménye: 152.000.000 Ft 30 % A költség alapú módszer eredménye: Ft % Egyeztetett forgalmi érték: Az értékre vonatkozó feltételek: a meghatározott áron az ingatlan 158.000.000 Ft legkésıbb 18 hónap alatt nagy biztonsággal értékesíthetı: A fenti érték annak figyelembevételével került meghatározásra, hogy az értékelt ingatlan(rész) ÖNÁLLÓAN (közterületrıl, vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett szolgalmi joggal biztosítva a szomszédos ingatlanról) megközelíthetı, azaz a környezı ingatlanoktól függetlenül is - a meghatározott értéken - értékesíthetı. A forgalmi érték lakóingatlanokat kivéve Általános Forgalmi Adót (ÁFA-t) nem tartalmaz. A 35598 hrsz-ú telek szélessége nem felel meg az építési elıírások minimum méretének, ezért arra nem lehet önálló építési engedélyt megszerezni. Csak a megfelelı szélességi (és egyéb) méretekkel bíró 35617 hrsz-ú telekkel együtt fejleszthetı, ezért ezzel együtt tekintem forgalomképesnek, és a meghatározott forgalmi érték is csak a két telek együttes használata, illetve hasznosítása esetén érvényes. Az általános gazdasági visszaesés miatt jelentıs értékcsökkenés mutatkozott 2008. szeptembere óta, amely mára stagnálni látszik. A gazdasági élénküléssel a korábbi érték újból reálissá válhat. A gazdasági helyzet változása esetén javasolható az értékbecslés aktualizálása.


21


10. Mellékletek 10.1. Az ingatlanértékelési módszerek rövid leírása Forgalmi érték fogalma Forgalmi érték alatt az a várható összeg értendı, amelyért az ingatlan gazdát cserélhetne, magánjogi adásvételi szerzıdés keretében, egy eladni szándékozó eladó és egy olyan vevı között, akivel kapcsolata kizárólag piaci természető, az értékbecslés fordulónapján, feltételezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre került, a piaci körülmények lehetıvé teszik a szokványos értékesítést és annak lebonyolítására az ingatlan természetétıl függı, megfelelı idıtartam áll rendelkezésre. (18 hónap) Gyorsított eladási, likvidációs érték azonos a forgalmi érték meghatározásával azzal a kiegészítı feltétellel, hogy a marketing tevékenységre rendelkezésre álló idı túlságosan rövid, a nyilvános meghirdetés és a piacon való megjelenés nem megfelelı, összehasonlítva a szükséges idıvel és a promóciós intézkedésekkel, melyek a piacon a legjobb ár eléréséhez szükségesek. A likvidációs érték feltételezi, hogy az ingatlan mőködésen kívül áll, valamint, hogy az értékesítés során az eredeti funkció – kereslet híján - figyelmen kívül hagyható. (6 hónap) A forgalmi érték meghatározására vonatkozó többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet – három módszer alkalmazását javasolja, úgy mint a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés és a költség alapú értékelés.


22


Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés A direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, hogy hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanok eladási, kínálati és bérbeadási árait analizálja, és ezeket összehasonlítja a vizsgált ingatlannal. Az összehasonlítás alapját a szóban forgó ingatlan jellemzıi, illetve az összehasonlítandó ingatlanok jellemzıi képezik és az ezek közötti eltérések határozzák meg az értékmódosító tényezıket. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fı lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása Az összehasonlító vizsgálatot egy olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplı ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentısen eltérı szélsı értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése Az elemzés során az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket az értékelınek teljes körően meg kell ismernie, és ezeket kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és azonos jogokat szabad összehasonlítani. 3. Fajlagos alapérték meghatározása Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték általában terület m2-re vetítve, de egyes esetekbe más volumen-mérıszámok vagy kapacitási számok (pl. m3, szállodai szobaszám, stb.) is alkalmazhatók. 4. Értékmódosító tényezık elemzése A vizsgált ingatlan értékének meghatározása értékmódosító tényezık figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezıként csak olyan jelentıs, értéket befolyásoló tényezık vehetık fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemzı. Az értékmódosító tényezık közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: 1. Mőszaki szempontok 2. Építészeti szempontok 3. Használati szempontok 4. Telekadottság 5. Infrastruktúra 6. Környezeti szempontok 7. Alternatív hasznosítás szempontjai 8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás 5. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása A szakvéleményben az értékmódosító tényezık közül csak az értéket jelentısen befolyásolókat kell feltüntetni, és ha arra lehetıség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerően is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezık alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Végsı érték számítása Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.


23


Hozamszámításon alapuló értékelés Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belıle származó tiszta jövıbeni jövedelmek jelenértéke. Ezen értékelési eljárás az ingatlan jövıbeni hasznainak (bevételeinek) és ezek megszerzése érdekében felmerülı kiadások különbségébıl (a tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszer fı lépései: 1.

Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése

Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell végezni. A forgalmi érték megállapításánál, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. Nem lehet szerzıdéssel lekötött bérleti díjaknál magasabbat vélelmezni még akkor sem, ha a piac ezeket elfogadná. A piaci szintnél magasabban rögzített bérleti díjakkal még a bérleti szerzıdéssel biztosított idıtartam alatt sem lehet számolni. 2.

Jövıbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként

A tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendı kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni. A bevételeket, bérleti díjakat piaci összehasonlító adatok felhasználásával határozzuk meg. Az öszszehasonlító havi bérleti díjak adataiból korrekciós tényezık alkalmazásával fajlagos bérleti alapértéket határozunk meg. A tervezett bevételekbıl le kell vonni a várható nemfizetésbıl és kihasználatlanságból adódó bevételkiesést és az egyéb rendszeres befektetés- és üzemeltetés jellegő kiadásokat. 3.

Jövıbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként

A bevételek és kiadások idısorainak felállításával idıszakos egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni. 4.

Tıkésítési kamatláb meghatározása

Az alkalmazott tıkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstıl a piaci szereplık által elvárt megtérülési rátával egyenlı. 5.

A legmagasabb jelenérték kiválasztása mint hozamszámításon alapuló érték.

A bevételek és a kiadások egyenlegébıl a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani, melybe be kell számítani a maradványérték jelenértékét is. A jelenérték számítás egyforma éves bevételek esetén egyszerősíthetı a közvetlen tıkésítés módszerével, amely esetben az érték kiszámításához az éves tiszta jövedelmet el kell osztani a tıkésítési kamatlábbal.


24


Költség alapú értékelés A költség alapú megközelítés lényege, hogy a felépítmény újraelıállítási értékébıl le kell vonni a fizikai, a funkcionális és a környezeti avulást, majd ehhez hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévı létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart mőtárgynál valamint olyan esetekben alkalmazzuk, amikor más módszer nem alkalmazható. A módszer fı lépései: 1.

A telekérték meghatározása

A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani elsısorban piaci összehasonlító módszerrel, a korábban ismertetett piaci összehasonlító módszer analógiájára, vagy különleges esetben a hozamszámításon alapuló módszer szerint maradványelvő értékelés alapján. 2.

A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása

A pótlási költség olyan szerkezetet és építési munkát takar, amellyel az értékelés idıpontjában a meglévı funkciók (de esetleg más szerkezetek és mőszaki megoldások) a legkisebb költséggel de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. Az újraépítési költségben a meglévı szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell elıirányozni függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. Az újraépítési és a pótlási költségbe kell érteni a közmővesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói és minden egyéb ténylegesen fizetendı költséget. Az épület újraépítési és pótlási költségébe az épületgépészetet és a belsı építészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobíliákat ki kell zárni. 3.

Avulások számítása

Az avulás az idı múlása miatti értékcsökkenés. Három fı eleme: fizikai elhasználódás, funkcionális avulás és környezeti avulás. Fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épületet alkotó szerkezetek és építıanyagok fizikai elhasználódását, valamint a felépítmény gazdaságosan hátralévı élettartamát. A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerőtlen megoldásokat jelenti. A környezeti avulásban számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. 4.

Végsı érték meghatározása

A felépítmény újraépítési és a pótlási költségébıl az avulásokat levonva és a telekértéket hozzáadva kapjuk meg az ingatlan költség alapon számított forgalmi értékét.


25


10.2. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások A Szakvélemény az érvényben lévı többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM sz. rendelet meghatározottak szerint,- illetve a kapott adatszolgáltatások és a helyszíni szemle alapján készült. 1.

A szakvélemény a tárgyi ingatlant, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra vonatkozik. Az értékelést követıen bekövetkezett bármilyen nemő változásokért, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, engedély nélküli építés stb. melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelısséget nem vállalok.

2.

Az értékelt épületek alapterületét a helyszíni szemle során ellenıriztem. Az ellenırzés legalább az épületek fıbb befoglaló méretének a kontrolljára (bruttó alapterület meghatározása) terjedt ki.

3.

A szakvéleményben leírtakat a helyszíni szemlén látottak alapján mutattam be. A helyszíni szemle során talajmechanikai, statikai, épületfizikai, környezetvédelmi és egyéb hasonló vizsgálatokat nem végeztem. Nincs meg a képesítésem arra, hogy felismerjem a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Az ilyen anyagok jelenléte lényegesen befolyásolhatja az értéket. Ugyanakkor a szemrevételezéssel is megállapítható környezetszennyezésrıl a szakvéleményben említést teszek.

4.

Ezen értékelési szakvélemény csak a fentebb megnevezett célra használható fel. Más célra a szakvéleményt csak az értékelı írásbeli beleegyezésével lehet felhasználni. Az összehasonlító adásvételi ingatlanok házszámát adatvédelmi okok miatt nem közlöm beazonosítható módon, azok irattáramban szükség esetén rendelkezésre állnak. Az értékelés csak egységes egészként kezelhetı, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet.

5.

A meghatározott forgalmi érték per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik. Feltételeztem, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem terheli semmilyen jelzálogjog, vagy egyéb kötelezettség azokon kívül, amelyeket konkrétan megemlítettem jelentésemben.

6.

Jogi vizsgálatot a tulajdoni lap vizsgálatán túlmenıen nem végeztem. Ugyanakkor az egyéb módon tudomásomra jutott, az ingatlan forgalomképességét gátló jogi eredető korlátozottságra (pl. engedély nélküli ingatlanok, ingatlanrészek és használat, külön tulajdonban lévı felépítmény(ek), stb.) a szakvéleményben felhívtam a figyelmet, ill. az értékmeghatározásnál figyelembe vettem.


26


10.3. Helyiséglista HELYISÉGLISTA Ingatlan címe: 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. És Nap utca 22. Hrsz: 35598 és 35617 Azonosító: AlapAlapterület Megnevezés terület Megnevezés Megnevezés m2

A épület 07 diszpécser 18,50 08 iroda 12,20 09 iroda 11,50 10 iroda 12,00 11 iroda 14,50 12 iroda 17,00 13 teakonyha 8,20 16-19 szoc. helyiség 6,40 06 folyosó 29,04 01 folyosó 38,21 05 iroda 40,20 04 iroda 13,70 03 iroda 18,30 02 iroda 22,20 01 folyosó 24,81 20-24 szoc. helyiség 10,23 25 iroda 38,20 26 iroda 19,80 27 iroda 14,50 28 iroda 14,50 29 iroda 20,20 30 iroda 14,80 Fszt. összesen: 419 419 ÖSSZES SZINT TERÜLET Pince B épület raktár Összes pince 0 B ép. összesen ÖSSZES ALAPTERÜLET 502

A épület B és C épület

419,00 83,00

redukció 100% 30% redukált terület:

Alapterület

m2

m2

0

0

36,84 37

C épület raktár C ép. összesen

45,83 46

419,00 24,90 443,90 m2


27


10.4. Tulajdoni lap – hrsz: 35598


28



29



30


10.5. Tulajdoni lap – hrsz: 35617


31



32



33


10.6. Térképmásolat – hrsz: 35598


34


10.7. Térképmásolat – hrsz: 35617


35


10.8. Alaprajzok


36



37



38


10.9. Térképek


39


Légi felvétel


40


Szabályozási Terv


41


10.10. Fényképek

Vajdahunyad utca 13

Nap utca 22.

Környezet


42


Udvar

Raktár I.

Raktár II.

„U” alaprajzú irodaépület

Folyosó


43


Folyosó

Iroda

Iroda

Iroda


44


Főtés

Mosdó

WC

Folyosó


45

Ingatlanvagyon értékelés

Recommend Documents