euoa PesT INGATLANVAGYON-ÉRTÉKELÉS június 30

euoa

PesT Bu
Központ bt.

Az értékelés azonosítója: F/15/Ú/219

INGATLANVAGYON-ÉRTÉKELÉS

pest Főváros Önkormányzat a Budapest Ill., Gázgyár utca alatti,19333151 hrsz.·ú, a Buda 655551151741 tulajdoni hányadában 861941151741 tulajdoni hányadában és a Graphisoft Park Kft. ml-es megnevezésű ingatlan 12 070 ml-es és 20 OOO lévő, kivett irodaház és ipartelep, műemlék ingatlanrészéről.

2015. június 30.

~ pfff.Anllo út 13/Ll l„.idm: 1lSJ&\

f111Mbf ........ , www.- .i.u ldopfff. Pf. 6.l tolofotl:l6 1 J2Sl40 01fU:M 1 JlS2 444 l e-moll:b

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111„ Gázgyár u. 19333151 hrsz. 12070 m2 és

20 OOO m2

ÉRTÉKELÉSI BIZONYiTVÁNY, VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ Tárgy: Budapest Ill„ Gázgyár utca.19333/5 1 hrsz-ú. a Budapest Föváros Onkormány zat 86194/151741 tulajdoni hányadában és a Graphisoft Park Kft. 65555/151741 tulajdoni hányadában lévö . kivett irodaház és ipartelep, műemlék megnevezésű ingatlan 12 070 m2..es és 20 OOO m2-es mgatlanrész ének értékelése. Elvégeztük a tárgyi ingatlan értékelését és ténymegállapitasainkat az alábbiakban fogla l1uk ossze. Vizsgálalunk célja volt. hogy 2015. június 30-i érvénnyel kife1ezzük a tiszta tulajdon jogú vagyontárgy ielen dokumentum 2. 1 - es pont, "Az értékelé s cél1a· alapján meghatározott értékét, a Megbizótól kapott megbízásnak megfelelöen. Megbizás Megbízó_ : __ ___ _ Főpolgármesteri Hivatal ~ongaz dálkodási FöosztálY.a Az értékelö neve: BFVK Zrt Az értékelés fordulónapja : 2015. június 30_._ _ Az értékelés érvényessége: hat hónap _ _ __ az ingatlan forgalmi értékének meghatározása, Az értékelés célja: az ingatlan helyzetének rendezése érdekében Helyszíni szemle időpontja: 2015. június 25 __ hozamszámitas módszere, nettó pótlási Alkalmazott módszerek: költségszámítás módszere

- - - - - - - -- --- - -

- - - - - - - - - - - --

Az ingatlan;.:_:;;ad;;;;;a;.:.;ta:c.I__ __ __ __ __ - - - - - - - - - - Az Ingatlan megnevezése: ---kivett irodaház és ipartelep, műemlék A1. ingatlan fizikai megjelenése: fejleszési terület müemléki épületek"'ke"'"I_ _ __ __ Az ingatlan címe: Budapest Ill., Gázgyár utca . Az in atlan hel ra'zi száma: 19333/51 Ovezetl FSZKT szerint~i:----1-'-"-1 = -.T-s--z=r s-ze_n.,.. ·n""'ti-: -T •-Vi1-2 -, besorolás KSZT szerinti: l-lll-G1 1KESZ sz-e.n,.·n"""'tl,: -11-m_,é-g nem készült el l-lll-G4 1

A Fóvarosi Közgyülés az 50/2015 (1 28 ) Főv Kgy határozattal elfogadta a TSZT·t es a kapc$0iod0 FRSZ-t A TSZT 2015 marc:ius 18-an tépett hatalyba A 2012 . december 31-en hatalyban lévó, valamint a 2013 december 31-IQ elfogadott telep-Olésrendezés1 eszkózók (lgy 82 FSZ KT és a KSZT) 82 u1szabalyozas elettlelepé seog , de legKésőbb 2018 december .]1-19 alkalmazhatók

hozza

Telek területe:

Teljes. 151726 m2

Ertékelt telekrész : 20 OOO m2és 12 070 m2 Ep01etek nettó alapterülete: Teljes 3246 m2 Ertékelt: 3246 m2 . . . . Bud ape st Föv áros Onkormányzat Tulajdonos; tulajdoni hanyad: _ _ 86194/151741 Graphisoft Park Kft. 655 55/151 741 Ertékelt ingatlanrész: 20 OOO m2 és 12 070 m2területü ingatlan rés zek

Az értékelés megállapltásal, eredménye: A 12 070 mz területü Ingatlanrés z feltételezett forgalmi értéke, kerekitv e: A 20 OOO m2 területü ingatlanrész feltételezett forgalmi értéke, kerekítv e:

1013 tudopost, Attllo lit 13/1. j lovéldm:

308 OOO OOO Ft+ áfa azaz: háromszáznyolcmi/lió forint+ áfa 908 OOO OOO Ft+ áfa azaz: kllencszáznyolcmi/lió forint+ áfa

125' tudlp ost, Pf. 6. Jtololon: Ja 1 3152

400 l lu: 36 1315 2444 l HM it blvltftfwl<

.Jw 1www.bMt.NI

2.

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111„ Gázgyár u. 19333/51 hrsz. 12070 m2 és 20 OOO m2

Az értéke/és csak eg~ges egészké nt kezelhet6 abból rúszekei kivennt es azokat magukban éttelmezm nem értekelesben szerepló reszadalok onfJ lehet. Az l/oan nem haszna/hatóak fel, azok csa k a llégsó érték kialakítá5'hoz késwffe k' A becsült értekek fettételezell forpa lm1 ertllkek. amelyek csak abban az esetben relevánsak ha az érté vonatkozó használati megosztási sze ke# rigatJanokra nödés és megosztasi váuaJZZal a/ap 1fJn a vanozfJsok fo/dh1vata/1 átvezeté se megtörténik Feladatunkat képezte az ingatla n forg

alm i értékének meghatározása. Az értékeléssel kapcso latos megjegyzéseink: A Ill. Graphisoft park területén lévő. 19 333151 helyra1zi számú. mintegy 15 hektáros területének Duna part felé eső részén lév6. fejlesztésre alkalmas, egymás melletti 12 070 m2es és 20 OOO m2-es terület az értékelés tárgya, amelynek kiszabá lyozása folyamatban van. A kisebbi k telken 2 db, a nagyobbikon 1 db műemléki ipari jellegű épület áll. amelyek az ingatlan értékéhez kép est csekély értékkel bimak. A 20 OOO es terület az IZ-1/l-G11elű, míg a 12 m2. 070 mZ.es terület az IZ-1/l-G4 jelű ép/tés i övezetbe esik. A szabályozási tervek a volt Gázgyár területére kés zültek, a megmaradó műemlék épülete k figyelembe vételével. Az ingatlanrészek értékelését egy érté kbecslésben határoztuk meg, az érlé kelést a telek nagy értéke miatt a nettópól/ási költségszámltás módsz erével. és - a jelentős fejlesztési leh etőségek miatt - a hozadé maradvanyértékeléssel végeztük el. ke/vű A terület a jól ismert. több nemzet közi cég által belakott, high-tech parknak köszönhetően magas szín vonalú Irodai, kutató-oktató jelleg ű ingatlanfejlesztésnek kivá alkalmas lóan Az ingatlanok feltételezett forgalmi értékét a kel módszerrel megállap itott értékekből képeztük A becsült érlékek feltételezett forgalmi érté kek. amelyek csak abban az ese tben relevánsak, ha az értékelt ingatlanokra vonatkozó használati megosztási szerződés és megosztá si vázrajzzal alapján a változások fóldhivatali átvezetése megtörtenik A korábbi ipari jellegű terület tala1szen nyeződése miatt az mgatla nok egy részén kármentesltés szüksé az erre történő megállapodások ges, és biztosítékok megvannak, a mu nkálatok még idén e/kezdődnek. Értékelésűnkben azzal a kikötéssel élünk. hogy értékelésünk a már kárme ntes/tett ingatlanokra vonatkozik. Vagyonértékelésunk az alábbi részek böl tevődik össze Kiindulási alapadatok tartalmazz a a megbízásban foglalt feladat ot, a pontos tárgyat, a cél meghatározását, a felhasznált info rmációk körét, a helyszíni szemle rövid leírását. a tisztázatlan körülményeket. feladattal kapcsolato s korlátozásokat. Ingatlan környezete: település, ker ület leírása itt ismerhető meg Az ingatlan ismertetése tartalmazz a: az állapot bemutatását, (a megbízásban elhelyezkedés lelrását. térképet. az ingatlan ingatlan-nyilvántartási Jelölt ingatlan jellege szerint ) a tele leírásá t, a helyiség/ek bemutatását. k jellemzőit. a felépltmény/ek Az érték definíciója : szakmai összef oglalásként tartalmazza az értékelőn ek a jogszabály és a szakm sztenderdekben fellelhetö érték ai definíciókat valamint ezekböl az értékelés céljához rendelt érték kiválasztásának indoklását. Értékelés i módszerek: tartalm azza: a három értékelési módszer valamin t kombináCtójuk rövid definició1at. alkalmazásuk lehetösége1t, illetve a legértékesebb és le91obb haszno sítás elemzést. az alkalmazott módszerek kiválasztásának lehetöség e1l Értékelés, alkalmazott módszer: tart almazza a kiválasztott módszerek has ználatát szoveges lelrassal. Az egyes számltásokat a melléklet telje s egészében. ez a fejezet a számításo k eredményét tartalmazza. Végsó érték kialakításának módját, indoklá sát. Föld és felépítmény értékének szé tválasztása /amennyiben szükséges /: az alkalmazandó Jogszabály kiválasztása (vagyon vagy helyiség rendele t) a felépítmény és a földterü let értékének különbségétől függ Ehhez szükséges az egyszerű megbo ntás Ez ebben a részben található. A vonatkozó szá mítási részt itt is a melléklet tartalmazza

---------

3.

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111., Gázgyár u. 19333/51 hrsz. 12070 mZ és 20 OOO m2

körülmények , felhasználás köre. feltételei, szellemi alkotáshoz kapcsolódó jog jogszabályok, sztenderdek. becsérték vállalása. értékben foglalt részek Mellékletek: okiratok, fotók, számltások. egyéb 2015. június 30.

B~é!P,est Fövf.ros V3(Jyonkc::cl5 Kö?po~

/

, Zir:tkö10o n r,:;!ködll f{..,~zvén;, :.;r~as~g 1 \ Blahó Edit 2. Móncz István ,

lngallannyilvantartasi-, és értékelési lrodavezetö

1013luclopost.Anllooll1Jl1, l -

,

értékelö

l2Sl ~PI 6. \- 3 6 1 J252 - f fu:l61 J25244 4 f . _IL

W.ktb fwt.lw j www..b!Ytt.lw

4

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111„ Gázgyár u. 19333151 hrsz. 12070 m2 és 20 OOO m2 TARTALOMJ EGYZÉK

ÉRTÉKELÉSI BIZONYITVÁNY. VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ. „„ .. „.. „„. „ .. „„.„.„„„.„.„ ... 2 KII NDULÁSI ALAPADATO K 1.1

.7

1.2

Megbízás. feladatok, targy, az értékelés cél1a .„„„ ...„.„„ „.„„„. „„„„„. „„„„„„ ..„„„. .„.„„. 7 Az értékeléshez felhasznált információk „„. „„„ .„„ .. „. „..„..„.„„„ „„„ „„„„..„„.. „„...„„.„. „ .„. 7

1.3

Rejtett hibák, körülmények .. „... „„. „„.„„.„„„ .„..„„ .. „„ .. „„...„.. „.„.„„..... „.... „.... „„ ..„„ ..„.... „„.„„ 7

1.4

Korlátozások „„. „„ „„ „„ ..„„ „„„„„ „.„„ „ „„„„ „„„ „„„ „„„. „„„ .„„ .„„„.„„ „„„.„„.. „.. „ .„.„„„ 7 AZ INGATLAN ISMERTETÉSE..„„ „. „„ .„. „„„„„ .„. „.. „....„.„„ .„... „. 7

2

2.2

Elhelyezkedés, szomszédos ingatlanok .„„ „„„„ .„„.„...„„„.„.„ .„„„.„. „.„„„.„ „„„ „.„ „ „„.7 Ingatlan-nyilvántartási és egyéb adatok „.. „„.„„.„„„„.„„„„.„„.„„.„.„„.„„.„„„.„„.„.„„. „„.„„„.8

2.3

A földterület jellemzöi ...„„. „... „.„.„„.„„ .. „„. „.„ .. „. „„„ .. „„ „„„. „„ .. „„„ .. „„.„ „..„„ .. „„. „„. „ „...„..8

2.4

A felépítmények jellemzőt .„. „„ „„„ .„„„„„ .„„„ „„„„„„„.„„„ „„„„„„„„„ „.„.„.„„„„ „„ SWOT analízis „. „.

2.1

2.5

„9

3

11 ÉRTÉK FAJTÁK (EVS. MAISZ a1ánlások szakmai standardok szerint) „.„„ „„ „„ .. 12

3.1

Piaci forgalmi érték .„„ .„„. „„ ... „....„.. „.... „.... „...„....„.. „.„ .. „... „.„ .. „„ ...„„ .. „„ .. „„... „„ ..„.... „„ .. 12

3.2

3.6

Speciális feltételezések miatti eltérések. „ .„.„„„ „.„„„„„„.„„„. „„.„„„„„„ „„„„.„„„„ .„ 12 Nem piaci érték .„. 12 Méltanyos érték„„„„.„ „„.„„ „„„„.„„... „„ .„.„„ „„„„„„.„„ .. „. „„.„„„. „„„„„„. .„„„„ . „12 Speciális érték„„„„„„ .„ „„.„.„„ „„„ „„„ „„ „„ „.„. „„„ .„„ „„„„ .„„ „„.„ „.„ „.„.„„.„. „„„ „.„ „„„ „. 13 Befektetési érték „„„„ .. „.... „..„.„.„„ ...„.. „„ .. „.. „„... „„. „...„.„ .. „„ ..„.„ .. „.„. „„„ „.„. „„„ .„„ „„„. „. 13

3.7

H1telbiztosiléki érték.„ „„„„„ „. „.„„„.„„ . „„„

3.3 3.4 3.5

3.8 3.9 3.10

„„.„.„„„.„.„.„.„.„„„„„„„„„.„„„„.„„ . ..13 Biztosítási érték. .„ „„„.„„„.„ „..„.. „„.„„„. „.„... „ ..„„ .„„„„ „„„ „„.13 Értékcsökkent pótlási koltség „„.„„.„„.„.„ .„„ . .„„.. „„„„„ „„„„„„.„„„.„„ .„„„„„ .„. „„13 Felszámolási érték .„„ .. „„.„... „.„.„.„. „„ .„„ ..„...„ .... „„.„„..„„ ...„„ .. „„ .. „„ ...„.„„„„. „„ .. „„ ..„„.„. 13

3.12

érték „.„ „ .„. „.„„.„ „.„„.„„. „„. „„ .„„. „„„„„„„„ .„„ „„„ „„.„ „„„„„.„.„.„„„. „„„ „ .. 13 Könyv szennti érték.„ .„„„„. „„„.„ .„..„ „ .„„„ 13

3.13

Hasznalab erték „„.

3.14

Leg)Obb hasznosítás szennt1 érték„„.„.„„. „ .„. „ .„„„.„.„„„„. „„„„„„„„„„.„.„.„.„„„„ .„„ 13 Egyéb (használati jog értékének meghatározása) „„„„„„ „„ . „„„„„„„.„.„ .. „„..„„„„„„„.„„„„. 14

3.1 1

3.15 3.16 3.17 4. 4.1

Előszereteti

Feltételezett forgalmi érték„„ .„ .. .„„.„„„„ „. Kiválasztott érték.. „

.„.„ .„. „....„„„„„.. „„ .„ 13

„.„„„„„.„„„„.„„.„.„„. „„„„.„.„.„„.„ .„. .„ 14 . „„.„.„„

ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK (EVS, MAISZ a1anlások, szakmai standardok szennt)

14 14

Összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés .„.„„„.„„.„„„.„„„„„„.„„„„„.„ „.„„.„„„„„14

IOll lkldopal. Att!lo llt 1lla. l l<Wldm: 125l ikldapt
5.

VAGYONÉRTÉKELÉS


4.2

Jövedelem vagy hozam alapú megközelités.„„.„„„„„„ „„.„„„„„„„ .„„„.„„.„„„ „„ ..„„„„„„„ „.„15

4.3

Nettópótlási költségszámítás „. „„„.„„„„ .„„ „„„.„„ „„„„„„.„.„. „ •. „„.„.„„„„„„ „„.„„„„„„.„ . 15

5 5.1 5.2 5.3 5.4 6. 6.1

ÉRTÉKELÉS, ALKALMAZOTT MÓDSZEREK

„„ „„ „.„ „„„„„„„„. „.„ .„„ „.„„..„17

Piaci összehasonlító módszer „„ .„„.„„„„„„„ „„ „„ „„„ „„„ ..„. „ „„ „ „„„ „„„„„„„ „.„ „.„ „„„ „„„.17 Hozam alapú módszer .„„.. „„.. „„ .. „„.„.„.„„ .. „ ... „„ .. „„.„„„„.„ .. „ ..... „„ .. „.„.„.„ .. „ ..... „.„„„.„.„.17 Nettópótlásí költségszámítás „. „ „„„...„„ ..„. „„„ .„„„„. „„„„„. .„„„„„„„„.„ „ „.„„.„„„„18 Végsö érték kialakitasa. „„. .„ .„„ „„.„„„ .„„„„ „„„.„ .„.„„.„. „.„„...„ „.„„.„„ „„.„„..„ 19 KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK .. „„... „„ „„ „.„ .„ .....„. „. „„. „ .„„„.„.„ .„„.„.„„„.„ 19

6.3

Felhasználás „„. „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „. „ .„„. „ „. „„. „ „ „ „ „ „ „. „„ „. „„ „ „„. „„ „ „„ „. „ „ „ „„ „. „ „ „„ „ „„ 19 Jogi körülmények „„„„„.„„.„. „ „„„„. „ .....„ „„.„ „ ..„. „„„... „„..„.„„„„„„„..„„„ .. „.20 Kompetencia „„ „. .„„„ .„.„„„ „„ „ ..„ ..„.„. „„„.„ „.„„„„ „„.„ .„„. „„..„.„ „ .„„„ „„ .„...„„.„ .„. 20

6.4

Megbízástól való fuggés „.„ „.„ .. „„.„.„ „.„.„ .... „„ .. „„ „ „„ „.„.. „„ .. „„ .. „.„.. „ ....„.„. „„„. „.„. „„.. „„ 20

6.5

6.8

Szakmai szabillyozások, sztenderdek „„„„„„ „„„„ „„„„„„„„„„ „„ .„„.„„„„„„„ .„ „„.„„„„„20 Felhasznált adatok „„„.„. ..„„„„ „„„„..„ ..„„„ „„„„„. „ ..„„„....„.„„„ „„„..„. 20 Felelösség kizárása „ „„„ „„„ „„ „„„ .„ .. „.„ „„ „„ „„.„„.„„.„„ „„„ „„ .„„„„„.„ „„„. „„.„.„ „ „„„„ 20 Rejtett hibák. „.„. „„ ... „„.. „„ .. „„ „„„. „„ „„„. „„. „„ .. „„ .. „„.„„ „ „„„. „.„. „.„ .. „„.. „„... „„. „„.. „.„. „„20

6.9

Értékelöi függetlenség . objektivitás .. .„ „„„„„. „„„„„.„„„„„ . „„„„.

6.2

6.6 6.7

.„„„„„„„„.„ „ .„„..„„„.21

6 10

Érvényesseg .„. „ .„.„„. „ „. „„.„. „.„ „ „ ..„ „„„ „.„„.„. . „„ „.„„„„„21 MELLÉKL ETEK .„. „ „ .„.„.„.„ „„ „„„. „„„„„„ „ .. „.„„„.„„. „„„„„ „„„... „„ .. „ „„.„„„.„22

Tulajdoni lap.. „.„.„.„ .. „. „. „ „ „ „ „. „. „ ...„. .„. „ „ . .„„ „. „ .„. „„. „.„ „ .„„. „„. „„ „ „„. „ „. „ .. „.„. „ „„ „ „. „. „„ „. 23 Térképmásolat... „. .„„. „. „„.„„ „„ „.„. „„„„ „ „ „ „ ..„„„„ „ „„ „„..„. „„.„„„.„ „. „. „ 27 Az ingatlanra vonatkozó szabalyozas „„„ .. „„„. „.„„„„ . „„.„ „„.„.„. „. „„.„ .„„„„.„„.„„ „„„„„.„„„.„ .28 Számítások „ .. „.„. „.„ .. „„. „.„.„„„ „. „. . ..„„. „ .. „„„ „„ .. „ .. „ .... „„ ...„ .... „„ .. „„ .„„„.. „ .... „„ .. „„ .. „„ .. „„ .. „ 30 Képek.„„. „.„„„„. „„ „„„ .„„„„„„„.„ „ .. „.„„„„.„.„„ ..„„„ . „„„„.„ ..„.„.„.. „„„„„„ .„.„„. „.„„„„. 46 NYILATKOZAT

101J~Anlo0t 1310. I _ ,

. . „„„„„.48

12Sl ~ H. 6. j tololon:l611zs 2 400 l l'ax:l6112s2 W l -bfwklbhU ... Jww.llM<.hu

6.

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111., Gázgyár u. 19333/51 hrsz. 12070 m2 és 20 OOO m2

KIINDULÁSI ALAPADATOK 1.1

Megbfzás, feladatok, tárgy, az értékelés célja

Főpolgármesteri

Hivatal Vagyongazdálkodási Főosztálya megbízta társasagunkat a címben ingatlan f0ígalm1 értékének meghatározásával. az ingatlan helyzetének rendezése érdekében. 1.2

szereplő

Az értékeléshez felhasznált információk

Megbízó rendelkezésünkre bocsátotta: Tulaídoni lapot, alaprajzot. Beszereztük: Térképmásolatot Helyszíni szemle:

2015. június 25-én helyszíni bejárást tartottunk. A helyszíni szemle során fényképfelvételeket készltettunk és rőgzitettük az ingatlan természetes és fizikai jellemzőit, állapotát értékbefolyásoló adottságait 1.3

Rejtett hibák, körülmények

Tisztázatlan köriJlményekért, rejtett hibakert. az értékelés 1dőpontjilban esetlegesen fennálló, de az értékelő szamára ismeretlen szennyezés, szennyeződésekért felelősséget nem vállalunk. 1.4

Korlátozások

A rendelkezésunkre bocsatott információkat. anyagokat. méréseket tényként illetve fenntartások nélkül

valónak fogadtuk el Számos megállapításunkat. és az értékeket ezekre alapozva határoztuk meg A becsült érték feltételezett forgalmi érlek. amely csak abban az esetben relevans. ha az értékelt mgatlanra vonatkozó használati megosztási szerződés megkötésre kerül és a megosztási vazra1zzal együtt a főldhivatali érkeztetésre megtörténik.

2. 2.1

AZ. INGATLAN ISMERTETÉSE Elhelyezkedés, szomszédos ingatlanok

Tágabb környezet: Budapest 111. kerülete Budapesten a Duna jobb partján, a budai oldalon fekvő kerület. A kerületi önkormányzat az Óbuda-Békásmegyer nevet használja. Területéhez tartozik az Óbudai-sziget is

A kerület központ1a a Flórián tér és a Fő tér körzete. bár (főleg a lakótelepeken) alközpontok is létrejöttek. (Pl. Csobánka tér, Római tér Kolosy tér). A Fövárosi Kőzgyülés 2012 december 12-én kelt városrészeket rendezö határozataban jelentősen átalakította a kerület lelosztasát: megszűnt Matyáshegy, Remetehegy Táborhegy, Testvérhegy, Ürömhegy és Tőrökkö, lett helyettük Aranyhegy-Ürömhegy-Péterhegy, illetve Óbuda hegyvidéke, valamint megszűnt Filatorigát városrészi mivolta is. Egy nagymértékű ingatlanberuházás nyoman egy új városrész is született a Csúcshegy és a Testvérhegy között; Harsánylejtö, ami korábban teljen beépítetlen volt. Ezeken kívül szinte az összes városrész kiterjedése megváltozott. Közvetlen környeze~ megközelíthetőség:

Az ingatlan az Óbudai Gázgyár teriJletén találhatö. A Gázgyár a föváros 111 kerületének központjához közel, a Római-part folytatásában fekszik, az Északi vasúti hidtól délre, Dunával határos, régészeb Jelentőségű területen. A területtel szomszédos Duna parti részen az elmúlt Időben jelentős beruházások születtek (pl. Grafisoft Park). 101Ja..do-.Anla olt rn„ 1-...: 1u11uc1o-.H.6 .j - 3 ' 1 JUl- l lttl61 lU2-l .......tbM-.iuw l www.llM<.lol

7.

VAGYONÉRTÉKELÉS


Megközellthető

tömegközlekedéssel (a kb. 500 m-re található Szentendrei útig, onnan gyalogosan), valamint gépkocsival. Parkolni a Graphisoft Park vendégparkolójában, a környező utcákban és az Auchan parkolóban lehetséges.

2.2 Ingatlan-nyilvántartási és egyéb adatok ---..!!!.gatlan természetbeni címe: B c:...u""'d-"a"-pe'"-'s"t '-111_..,...;G-" á"" zg,,.y.;;. ár'-u::..:t.:.; ca;;......_ _ _ _ _ _ __ Az ingatlan tulajdoni lap szerinti címe: Budapest Ill., Gázgyár utca Helyrajzi száma: 19333/51 Bejegyzett tulajdonos, tulajdoni hányad: Budapest Főváros Onkormányzat 86194/151741 Graphisoft ParkKft. 655551151741 ~nevezése: kivett irodaház és ipartelep, műemlék Funkció a valóságban : fejleszési területek műemléki épületekkel _ __ _ Telek alapterü..;.; le:..:.te:..:.:_ _ _ _ _ _ ___:T.::.e""lje.::.s.'-151 '-· 726 m2, Ertékelt: 12 070 m2 és 20 OOO m2 Epületek nettó alapterülete : Telies 3 246 m2• Ertékelt: 3 246 m2 Szolgalmi jogok, haszonélvezet, terhek, Használat jog, J09osult Magyar Allam széljegy: Bányaszolgalmi jog 2024 m2 területre, 1ogosult FOGAZ Földgáz elosztási Kft. Vezetékjogok 564 m2, 779 m2, 10 m2 területekre, jogosult ELMÜ Hálózati Kit Keretbiztos1téki jelzálogJ09 1 OOO 000.000.-Ft ereJéig ----------'-'jog~o~s~ult Budapest Főváros Önkormányzata 2.3

A földterület jellemzői

övezeti besorolása:

FSZKT: IZ

KSZT: IZ-111-G1, IZ-111-G4

TSZT: Vi-2

KÉSZ: még nem készült el

A Fövéros1 Kozgyiilés az 50/2015 (l.28.) Föv. Kgy határozattal elfogadta a TSZT-t és a hozzá kapcsolódó FRSZ-t A TSZT 2015. mMclus 18-án lépett hatályba A 2012 december 31-én hata:yt>an lévő. valamint a 2013 december 31-19 elfogadott településrendezés; eszközok (lgy az FSZKT és a KSZT) az ÚJ szabályozas eletbelépeseig de legkésöbb 2018 december 31'9 alkalmazhatok --~

OUNA

8.

Budapest,111„ Gázgyár u. 19333/51 hrsz. 12070 m2és 20 OOO m2

VAGYONÉRTÉKELÉS

.„

•:..- +

_.,..""r„... r-. ,j;,.::-;;-;r """ ... •. „

„„.....

-....„4-

- .„ ·~--- .„' --~·--t ·:...... „ ·-.... „„ „. 1 t ;~':.':,.' „„ „„•! =--= • ...i•·- -+

+'•

s'

„•

......---........

....,...,,._,, -----~--~

~.:.. ~---- - -....

-~-

~ ----

=-:~2-:::;..

„· .;-;:- ;..-

-o.-. -

--·

e:; _ •..,........„

„_. . _

„

„„„ .... -

l•>GI

·-. •-J ... „••• . „ „-...„- u:--.

-·- ---•

Beépilettség: Telek alakja: Domborzat: Kert, növényzet: Kerítés: 2.4

-

,,„•,..

...- „ r,..„ ~

·--

----

=-w---........·- -·___ ----.....---- --. -1----- · --==-,_____ _ ·-~--

~--

=· · -----

:.:::::.:-- ._... ~

„~--

L~=--:-

__ _ --1---

~ ~~~, ......1..__„._

1--·

_„ _ _

--· -----

o-·-

- -- __ .,._ -·----·------------··-· -·"":5...

----~

~· .,_"""" .....

„.~

a 12070 m2-es területen a kazanház és a laborépület, a 20000 m2 -es területen az elektromos központ nevű épületek állnak, a két telekrész között utat alakltanak ki a két telekrész téglalap alakú az északkeleti es északnyugati sarkaikon egy-egy beharapással sik füves, a lebontott épületek helyén betonozott nincs kerítés

A felépítmények jellemzői

Az Óbudai Gázgyár a múlt század ele1én épült Az 1910-15 között létrehozott épületegyüttes magyar épitészek tervei alapján valósult meg. A közel 21 hektáros területen lévö épületek közül ma több műemléki védettséget élvez.

IOIJ iludopofl. Attll• út l l/1. l le.elcím: 12S3 Buclopotl. Pl. 6. J tM!aft: 36 l l2Sl -

11u: 36 1 llSl 444 l...,,...1: bMIH>M<.nu 1www.J>lwtt.hu

9.

VAGYONÉRTÉKELÉS


Kazánház, kémény: álla ot

Alapterület: Szintszám: Alapozás:

722,80 m2_ _ _ __ _ 2 szintes betonalajl

T..:.e.;.;. he:...rh .;.;.o'-r"d6:...s.;..;;z"" erk ~ ez'-'e.;... t:_..;:;ace '°'·:...1v;..;:;áz;;;;;a;;.;;s"""to'-m"'o""r"'"'tég"'l"'aki=töltéssel

rossz H _o_m_lo_k_za_to_k_: _ _ __ tég~ la_bu_rk_o_lat. amel több hel en levált rossz Tetöszerkezet: faszerkezet fémlemez borítással rossz --+-'-"="'-- - - - Nyilászárók: fémszerekezetek, az ablakok kazettásak üvegezett rossz szerkezetek Padozatok: beton Felületképzés: vakolt festett - -- -- Fütési rendszer: nincs _K -'ö-'-zm -'-üv"""e'"" k:_ _ ___1--'9-'-96'c•egszüntették -m az épület közmüetlátását Jelenlegi hasznosltá_s:__a'""z"""é"'"pu "'"""-le""t"""ü""" re-'-s_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ Egyéb: _ _ __m-'ú-'e_mlékileg_ védett épület. Az épület mellett egy 50 méter magas kémény áll Laborépület. állapot Alapterület: 1458,75 m' Szintszám: _ __ __,e_g~y_ kétszintes és egy háromszintes, egymashoz csatlakozó é ület Alapozás: betonalap Teherhordó szerkezet: tömör lé lából készült falak _ _ _ _ _ _ _ köze s Homlokzatok: téglaburkolat terméskö lábazattal , közepes _,T ...,.e...,. tö...,.s_, ze_rk...,e...,ze,-t_:-,..,.,....----,fa_sz_e_,..rkezet. slkpala fedéssel kozepes Helyiségek funkciója: Az épúletben irodák, laborhelyiségek, raktárak a helyiségek nagyon műhelyek kerültek kialakításra. leromlott álla túak Nyílász.árók: fa és fémszerkezetek, üvegezéssel ellátva rossz """'-'-'""""~-=-=..;;~.o.;;;.;;;.;.:.;,_=.:;,.;_

Padlóburkolatok: Felületképzés:

kö, beton, PVC burkolatok vakolt festett. részben csempézett falak

Fütési rendszer: Világítás: Közmüvek: Jelenlegi hasznosítás: Egyéb:

nincs

-!-'~:.C..::.=------

---~-

műanyag

felújitandó. a vakolat és a festés sok helyen leoereoett a falról

armatúrás fémcsóvekkel

2001 megszüntették az épület közmüetlátását az épület 2001 óta üresen áll - - - - - - - - - - - - - - műemlekileg védett épület

Elektromos elosztó épület állapot Alapterület: 1064.76 m2 _ __ __ Szintszám: egy kétszinte-'s_ _ _ __ Alapozás: betonalap Teherhordó szerk_e_ ze_ t:_~pi_Hé_rv_ázas tömör teglából készúlt _fa_la_k_ ____~k:--:ö_ze_.pe _ s _ _ __ Homlokzatok: téglaburkolat. terméskő lábazattal ____ köze Tetöszerkezet: magastetős, acél rácsos tartós szerkezetil, sikpala közepes fedéssel

10tJludo-.Attll o0. 131L

lorikfm:12SJ~Pl.6. ( -..,.J6 1

lll2400) fu:J6 1 lll2- .-W.tfbf.U.U J-.llMc.llu

10.

VAGYONÉRTÉKELÉS


Helyiségek funkciója:

Az. épületben Jellemzően nagyméretü géptermek, kózepes, egyes ezen klvül k1szol áló hel isé ek vannak hel eken felú 'itott - -----:-:-Nyílászárók: fém szerkezetü ajtók az ablakok nagyméretű közepes acélrácsos. üvegezett kialakltású szerkezetek Padlóburkolatok: kólapokkal és PVC-vel burkolt adozat köze s Felületképzés: vakolt festett. részben csempézett falak közepes Fütési rendszer: az épület !ütése radiátorokkal tortént. jelenleg a fütési - -- - - :rendszer : -nem működik _ _ _ _ _ _ _ _ _....__ _ _ _ _ __ Vllág_, ita,.... · s..,:_ _ __ _m=-=u,.,.·a~nyag armatúrás fémcsövekkel Közművek: 2004 megszüntették az épület közmüellátását Jelenlegi hasznositás: nem hasznositott :-=-'-'-"- -~.::.:..:.:=..:.

Egyéb: müemlékíleg védett épület. a benne lévő generátor kitün!etet figyelmet és _ _ _ _ _ _ _ __v_éd_elmet érdemlö. 1912-ben készűlt, egyedi szerkezet - -- -- - A Gázgyárban a termelést mintegy 25 évvel ezelőtt leállitották. Azóta az épületek funkció nélkül üresen állnak, az épületek mára erősen lepusztultak. A károkozás legfőbb forrása a hiányos csapadéksz1getelés következtében szerkezetbe jutó nedvesség korroz1ós hatésa Ez a fagyhatással együtt a faszerkezetekben korhadást. az acelszerkezetekben • a felületi rozsdásodásnál komolyabb • keresztmetszet vesztéssel járó károsodást, a betonszerkezetekben állékonysági problémát okozott. A tartószerkezeteket ért károsodások miatt életveszélyessé vált épületek állagmegóvása halaszthatatlanná vált. Az állagmegóvás kettös célJa : az épület további állapotromlásának megakadályozása, az eredeti homlokzati megjelenés visszaállításával, tartószerkezetek szükséges megerősitésével, oly módon hogy megfeleljen egy későbbi hasznosltás müszaki feltételeinek. 2.5

.„..„..

SWOT analízis

~

•

a part közeli elhelyezkedés rület egy a régióban egyedülálló, innovéciós területen, a Graphosoft Parkban van az épületek müemléki értéket kepvisetnek lehetőségek

•

•

•

.

felújltás utáni hasznositás

•

avenaeséaek gyenge müszaki állapot hosszú ideje használaton kivül van

veszélY.ek hasznosíthatósága jelentősen függ a kőrn yezet fe'lesztésétőt is, mety csak a J szennyezés mentesítése után indulhat be

Erösségek belső tenyezök: pozitív tulajdonságok, amelyben JÓ az adott ingatlan amelyre lehet építem a jövóben, és lehet ra befolyas, hogy még jobb legyen. Gyengeségek: belső tényezők: olyan tulajdonságok, amelyben nem jó az adott ingatlan, de lehet rá befolyás, hogy jobb tegyen. Azok a jellemzök, amelyet fejlesztendö területeknek is neveznek. Lehetöségek külső tényezők. olyan adottságok, amelyeket nem tudunk befolyásolni. de rájuk építve kihasználhatjuk az erősségeinket. Veszélyek: külső tényezök: olyan korlatok. negativ csökkentik a siker esetyeit, kockázatot is jelentenek.

tényezők,

kedvezőek.

és

amelyeket nem tudunk befolyásolni. és

10138ucllpost.Att illut1llo. l . . . - : 12.S.1141dopt11. P!.6. l - J 6 1 Jl.SHOO l fu:l61 Jl.Sl ... l ....-tlll•... bhklw l www.-Jw

11.

VAGYONÉRTÉKELÉS

3. 3.1

Budapest,111., Gázgyár u. 19333151 hrsz. 12070 m2 és 20 OOO mi

ÉRTÉK FAJTÁK (EVS, MAISZ ajánlások, szakmai standardok szerint) Piaci forgalmi érték

Al. a becsült összeg amelyért az értékelés napján az adott ingatlan gazdtlt cserélhet egy hajlandósagot mutató vevö és egy ha~andóséigot mutató eladó közott megfelelő marketingtevékenységet követő független tranzakció keretében, ahol a felek lajékozottan, körültekintően , kényszer nélkül jártak el.

3.2

Speciális feltételezések miatti eltérések 4.2.1. Legmagasabb és legjobb használat szerinti érték

Egy ingatlan ésszerűen lehetséges és torvényes haszntllata amely fiZJkailag lehetséges támogatott és pénzügyileg megvalósithatő. és amely a legmagasabb értéket eredményezi.

megfelelően

4.2.2. Alternatív hasznosítási érték

Az alternatív használati érték az ingatlan piaci értékét jelenti, melyet a jelenlegi használat folytattisának feltételezése nélkül állapítanak meg 4.2.3. Kényszere/adási érték

Al. az összeg, amelyért egy ingatlan megszerezhető egy, az ingatlannal való rendelkezés tekmtetében bármely okból kényszerhelyzetben levő eladótól. 3.3

Nem piaci érték

A piaci értéktől eltérő bázis használata elölt az értékbecslőnek meg kell határoznia azt a célt. amelyhez az értékelésre szükség van. Al. európai és nemzeti törvények és rendeletek állal egy adott esetre előlrtak kivételével az értékbecslő csak olyan elismert értékelési alapokal használhat, amelyek összeegyeztethetők az értékelés céljával, és amelyekkel az értékelés során az átláthatóság, koherencia és következetesség alapelvei nem sérülnek Ilyen eltérő értékelési alapok használatára a torvény előlrásai vagy a körülmények alapján, illetve a megbízó útmutatásai alapján lehet szükség, amikor a piaci értéket alátámasztó feltételezések nem minősítettek, vagy azokat nem lehet teljeslteni Al. eredmény a piaci értéktől eltérő érték lesz. 3.4

Méltányos érték

Az az érték, amely egy eszköz értékesítése során kapható, vagy egy kotelezettség átadásakor fizetendő döntésüket saját céljaiknak megfelelően meghozó, az összes releváns tényt teljes mértékben Ismerő és hajlandóságot mutató felek közötti szabályos tranzakció keretében. A méltányos érték általában ingatlanok értékelési alapjául használható, leginkább meghatarozott résztvevők közötti tényleges vagy lehetséges tranzakció során nem pedig lehetséges a1ánlattevők szélesebb körü piacterét feltételezve. Emiatt gyakran eredményez az ingatlan piaci értékétől elterö értéket Ugyanez számviteli célok esetén. Kifejezetten a Nemzetközi Pénzugyi Beszámolási Standardok által hasznait kifejezés, amelynél jóllehet a piaci érték teljes meghatározásával összehasonlítva kissé lazábbak a feltételezések. gyakran a piaci értékkel azonos eredményt kapunk: az az érték, amely egy eszköz értékesítése során kapható. vagy egy kötelezettség átadásakor fizetendő . az értékelés nap1án a piaci szereplők közott történő szokványos tranzakció keretében.

1011 Budtpnt. Alllll lll 1llL Jlorildm: 1lll ludopoll. H. 6. I....,_, :14 1 Jll2- 1fu:1' 1 JlSl 444 J.....U:bMd!bMt.l w 1...,...bM:Jloo

12.

VAGYONÉRTÉKELÉS 3.S


Speciális érték

Olyan érték, amely figyelembe vesz olyan meghatározott értékel képviselnek. 3.6

jellemzőket.

amelyek egy speciális vásárló számára

Befektetési érték

A befektelesi érték valamely eszköznek a tulajdonos vagy !ehetseges tulajdonos számára nyü1tott értéke egyedi befektetési vagy múködési célokra.

3. 7

Hitelblztosltéki érték

A hitelbizlositéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. A h1telbiztosíték1 érték megállapítása során a jelzálog-hitelintézet álla' folyósított kölcsönök hosszú lejáratából szánnazó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait és hozamait veszik figyelembe amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost megilletnek A h1telb1ztositéki értékben a hitelügylet kockázatai, nevezetesen a hitelezett tevékenység kockázatai és a hitelfelvevő személyében rejlő kockázatok nem vehetők figyelembe.

3.8

Biztosítási érték

Egy ingatlan .biztosítási értéke" azt az osszeget ieJenb amelyet egy biztosítási szerződésben elfogadnak az adott ingatlanra vonatkozóan, mint a b1ztositó kotelezettséget abban az esetben, amikor az adott ingatlanra vonatkozó b1ztositás1 szerződésben meghatározott kockázat miatt kár vagy pénzügyi veszteség következik be. Amikor az értékbecslőnek bizlositási értéket kell meghatároznia, azt az értékel kell megbecsülnie, amely az adott ingatlanra vonatkozóan megfelelő biztosítasi fedezetei nyújt.

3.9

Értékcsőkkent pótlási költség

Az értékcsökkentett pótlási költség egy vagyontárgy annak korszerú megfelelőjével való helyettesítésének lolyó költsége, levonva az összegből a fizikai állagromlás az avulás és a szükséges javítások költségeit.

3.10 Felszámolási érték

A vállalkozas vagy tevékenység megszüntetése kapcsán a vagyontárgy, meghatározott értékesítésével realizálható nettó osszeg. 3.11

Előszereteti

időn

belüli

érték

Valamely vagyontárgy szubjektív értéke, amelyet személyi, érzelmi okok alapozhatnak meg. 3.12 Könyv szerinti érték

A számvitelben használatos fogalom Az adott állóeszkoz könyvekben nyilvántartott, lordulónapi értékét ielenti. Kiszámításkor a bruttó értékből levonják a szamv1teli szabályok szennu a lordulónap1g k1szamított amortizációt. Vagyonertékelési célokra csak korlátozottan alkalmas 3.13 Használat/ érték

Könyvelés általános szabályai szerint a használati érték az a maximális pénzösszeg, amely a vagyontárgy folyamatos működtetéséből (optimális bírtoklasaból) es a végső piaci eladásából szarmazik. 3.14 Legjobb hasznositás szerinti érték

A legértékesebb és legjobb hasznositas meghatarozható, mint egy üres foldterületnek vagy egy beépített teleknek olyan ésszerű, lehetséges és törvényes használata, amely gyakorlatilag megoldható, kellően indokolt. pénzügyileg megvalósitható és a legnagyobb értéket eredményezi. A négy feltétel, amelynek a 101J ludlpttt.Atdlo4' 1Jla. l lew
.....a: W....bf"-"" lwww.W.U..

13

VAGYONÉRTÉKELÉS


legértékesebb és leg)Obb hasznosításnak meg kell felelnie, a J091 engedélyezhetöseg, gyakorlati kivitelezhetöség, pénzugy1 megvalósithatóság és max1máhs nyereségesség 3.15 Egyéb (használati jog értékének meghatározása)

Használati jog érték nem más, mint az ingatlan korlátlan használatából szerezhető gazdasági előny értéke. 3.16

Feltételezett forgalmi érték

Azt az értékét fejezi ki. amit forgalomképessége esetén ér az ingatlan. 3.17 Kiválasztott érték

A megbízásban meghatározott cél érdekében az értékelö1 módszerek közül k1valasztjuk a legmegfelelőbb (ek) et.

4.

ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK (EVS, MAISZ ajánlások, szakmai standardok szerint)

Az értékelés a TEGOVA által javasolt módszernek (EVS 2012.) megfelelöen készült. Magyarországon az ingatlanértékelés módszereit a termöföldnek nem m1nösülö ingatlanok hltelb1ztositéki értékének meghatározására vonatkozó, 26/2005. (Vlll.11.) PM rendelettel módosított, 2511997. (VIII. 1.) PM rendelet szabályozza. Az EVS 2012. javaslata alapján az eszközérték három módszerrel közellthetö meg. 4.1

Összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

Az összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

elsősorban már megtörtént. konkrét és ismert adásvételi/bértetí ügyletek árainak. ezek hiányában kínálati adatoknak a vizsgált esetre való kitel")esztésével, összehasonlitásával torténik

A módszer fő lépései. 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosltó tényezők meghatározása. elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása. fajlagos érték számítása. 6. Végsö érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként

•Az összehasonlitó vizsgalatokat egy olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell etvegezni. ahol a földraJZJ elhelyezkedés és az ingatlanok tipusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérö szélső értekeket az elemzés során-figyelmen kivül kell hagyni. •Az elemzéskor az értékelőnek az összehasonlítás alap1ául szolgaló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a targyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pi tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlltani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlltó adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. • Az elemzett osszehasonlitó adatokból kell az alapértéket meghatározni Ez az alapérték fa~agos érték. éltalában területre (négyzetméterre) vetitve. de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási szamok (tanterem. kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. •A vizsgalt ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódositó tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. 1013 lklda.,....Allilo U. lllo.1-m: 1253 lklda.,.... Pl. 6. l lllefon )61 J25l4001lu:J61 32.Sl -

......t bM•bf~ 1www.bM<.Mi

14

VAGYONÉRTÉKELÉS


Az. értékmódositó tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell· o Műszaki szempontok o Építészeti szempontok o Használati szempontok o Telekadottságok o Infrastruktúra o Környezeti szempontok o Alternativ hasznosítás szempontjai o Jogi szempontok, hatósági szabályozás •Az. értékelésben az értékmódositó tényezők közul az értékel jelentősen befotyásolókat fel kell tüntetm, és ha arra lehetőség van. akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni Az. értékmódositó tényezők alapján kell módositam a fajlagos alapértéket

• Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan méretének (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Egyes esetekben, amíkor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlitó adat nem áll rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti alkalmazása külön-külön is megengedett. Ilyen lehet például az ipartelep ahol a földterület és a felépítmények külön is értékelhetőek 4.2

Jövedelem vagy hozam alapú megközelítés

A hozamszámltáson alapuló értékelés az ingatlan JÖvőben1 hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülö kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapltása azon az elven alapszik, hogy bilrmely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke Az. értékelésnél az ingatlanok funkciója melletti optimális bérbe adhatóság adatait használjuk fel A hasznosításból származó rendszeres bevételeket. bérleti di1a1
Nettópótlási költségszámítás

A nettópótlási költségszámítás lényege hogy az ingatlan lijra-előállltási kollségéböl (mely az EKS legfrissebb kiadványában meghatározott érték) te kell vonni az idő múlása miatti avulási, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület jelenlegi értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő, vagy károsodott létesitménynél, takart műtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható. ha más módszer nem áll rendelkezésre A módszer fő lépései: 1 A telekérték meghatározása. 2. A felépítmény üjraépltési vagy pótlasi költségének meghatározása 3. Avulások számitása. 4. A felépítmény újra-előállltási költségéből az avulas levonása és a telekértékkel való összegzése 1

A földterület értékét annak ures állapotban való értékelésével kell megállapítani vagy a piaci összehasonlíló adatok elemzésén alapuló módszer vagy különleges esetben a hozamszámitáson alapuló módszer szerint.

101' B•'Ö•poA.Anfto il11llL l - 1 l l l l•td1 - l'f. 6. l - l 6 1 lllHOOf lax:l61 lll2- f ......a:bh..-bloU. .. l www.llML.he

15.

VAGYONÉRTÉKELÉS


~~~~~~~~~~~~-

2

A pótlási költség olyan szerkezeteket és épités1 munkát takar amellyel az értékelés tdöpontJában a meglévő funkciók (de esetleg más szerkezetek és múszakl megoldások) a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatoak lennének Az újraépítési költségben a meglévő szerkezetek változatlan u1rateremtésének költségeit kell eló1ranyozni. függetlenül azok ielenlegi hasznosulásától A pótlási és az újraépítési költség egyuttesen újra-előállítási költség Az ú1ra-elóállitási költségen minden ténylegesen felmerülő köftseget kell érteni. Ezeket a költségeket a tényleges épitési piaci árak alapián kell meghatározni. Az épület újra·elöállitási költségébe az épületgépészetet és a belsöépitészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobiliákat ki kell zárni. Az újra-előállítási költség általános forgalmi adót nem tartalmazhat.

Az ingatlan megépítésének eredeti

költségeiből vagy annak könyv szerinti értékéből indexálással levezetett újra-előállítási érték csak kivételes esetben fogadható el Ilyen eset lehet. ha az ingatlan néhány éven belül készült el, és ha a bekerülési költségeket megbízhatóan dokumentálták

3.

Az avulás az idö múlása mialll értékcsokkenés Három fö eleme: a fizikai romlás. a funkcionalis avulás és a gazdasági-. környezeti avulás Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem JélVithatóak

4.

Az üira-elóállítási költséget az avultsággal csokkentve és a te:ekértékkel nevelve adódik eredményül a költségalapon számított forgalmi érték.

1013 ludaposc, Attll• út 1l/•. Jttvekim: 12SlludaPffl, Pl. 6. 1toMI°": l6 1 llll 400 1ln: 36 1 32$1- JHlllll: bM-.itu Jwww.blwt.hu

16.

VAGYONÉRTÉKELÉS

5.

Budapest,111., Gázgyár u. 19333/51 hl'llz. 12070 m2 és 20 OOOm2

ÉRTÉKELÉS, ALKALMAZOTT MÓDSZEREK

Jelen értékelésben a hozamszámítás (maradványérték számitás) és a nettó pótlási költségszámítás módszereket alkalmazzuk az alább részletezettek szerint. 5.1

Piaci összehasonlító módszer

A piaci összehasonlitó módszert a telek értékének meghatározására alkalmazzuk. Az összehasonlltó adatok keresése során elsö lépésben adatokat gyújtöttünk az értékelendő eszközhöz hasonló alaphalmaz! képezve. vizsgáltuk a ~ársasagunk által. valamint a helyi Önkormányzat által értékesített ingatlanok adatait. A vizsgálat során kidenllt, hogy az értékelt mgadannal összehasonlithato publikus adat nem áll rendelkezésre. ezért vizsgálatunkat kiterJesztettuk az értékelés idópontjában a nyilvánosan elérhető forrásokból származó (internet -pl. az ingatlan.com és az origoingatlan.hu-. ingatlanügynökségek adatai, stb.) kínálati adatokra is (eltekintve az alsó és felső szélsőértékektöl). Az lgy kapott összehasonlitó adatokat elemeztük, összevetve a tárgyi ingatlan paramétereivel, gondosan mérlegeltük az értékmódosító hatásokat, s ezt követően végeztük el a forgalmi érték meghatározását az alabbiak szerint

Az adatgyú~és soran keletkezett adathalmazt atvizsgalva kiválasztottuk azon ertékesített. illetve értékesítésre szánt mgatlanok adatait, melyeknek főbb paraméterei a legkozelebb állnak az értékelés tárgyához. A korrigalt kínalat1/eladás1 árakból kiszamitottuk az épületek nettó, hasznos alapterületeire eső fajlagos értékeket, melyeket a korrekciós tényezőkkel módositottunk. A figyelembe vett korrekciós tényezők az elhelyezkedés és a közlekedés - megközelíthetőség, a méret. a beépitettség, közmúvesitettség, jogi helyzet. Jelentősnek ltéltük meg az ingatlan egyedi jellegű. high-tech parkbeli lévő elhelyezkedését. Az összehasonlító adatok ezekben a szempontokban nem térnek el nagymértékben az értékelt ingatlantól, ezért a korrekció mértéke is a ±0-12%-os sávon belül mozog A korrekciót követően kiszámitottuk a kiválasztott korngált fajlagos értékek számtani átlagát. mely az értékelt ingatlan értékének alap1ául szolgáló fajlagos árat eredményezte A mellékletek között a Számítások első része tartalmazza az összehasonlító adatokat, figyelembe véve a korlátozásokat és korrekciókat, és tartalmazza az ingatlan meghatározott feltételezett forgalmi értékét, mely a 12 070 m2-es telek tekintetében 281 OOO OOO Ft forgalmi értéket, a 20 OOO m2-es telek tekintetében 830 OOO OOO Ft forgalmi érléket jelent.

5.2

Hozam alapú módszer

Az értékelés során az értékelt ingatlan jövedelemtermelő képességét vizsgaltuk. azaz a jövőben várhatóan képződő, szabad rendelkezésű pénzmennyiség ielenértékét szamszerusítettük amely kifejezi az ingatlannak. mint üzleti befektetésnek az értékét A számítás alapja hogy az ingatlan birtoklásából és használatából származó jövőben várható vagyoni előnyoket a vizsgálat időpontjában vesszük figyelembe. Mivel a két fejlesztésre alkalmas - kis értékű építményekkel rendelkezö - telek az értékelés tárgya, ezért a hozam alapú módszerek közül a maradványértékelést alkalmaztuk. E módszer alapján az ingatlanra tervezett épületvolumen alapján a telekért fizethető ár került meghatározásra.

Az értékelés során az ingatlanra tervezett fejlesztés

jövedelemtermelő képességét megvizsgáltuk, azaz a várhatóan képződő. szabad ren
jövőben

A fejlesztés, a szabályozás, valamint a telek adatait a táblázat első két pontja tartalmazza.

101Jkdapost.Attti..it 1Jla.I-' 12SJ l<*pnt, Pf.6, 1- H 1 32514001fu:H13251_ 1...,..ll: bhlPAlbf.t.llu!www.blft.llu

17.

VAGYONÉRTÉKELÉS


A harmadik részben a tervezett epulet-volumen nettó és bruttó értékeit számítottuk ki A kerületre vonatkozó ÓBVSZ külön kitér a volt Óbudai Gázgyár területére, lgy a tervezett beépítés paramétereit a telekrészekre vonatkozó IZ-lll-G1 és az IZ-lll-G4 1elO övezeti szabályozások alapján készítettük el, mivel a telekrészek még nem rendelkeznek építési engedéllyel. A beépitési értékek számításánál azzal számoltunk. hogy a fenti szabalyozások figyelembe veszik a múemlék épületek megmaradását Fejlesztési költségek: A bevételek jelenértékét csökkentettük a fejlesztés költségével (5. pont), ami az ingatlanért fizethető pénzmennyiséget adta eredményül. A számítást a mellékletként csatolt maradványértékelö táblázat tartalmazza A bekerülési költséget a tervezett felépítmények ÉKS szerinti fajlagos építési költségeinek felhasználásával szamítottuk ki. Ezen kívül számoltunk a müemlék épületek felújítási költségeivel. de csak olyan szmten. amely alkalmassá teszi az épületeket a tulajdonos saját raktározási célú használatára A szakértői díjak az építési költség 8%-ával arányosak. A menedzsment költségek közül a kivitelezés felügyelete és az iroda költsége együttesen a kivitelezés költségének 1,3%-ával arányos. A marketing és értékesítési költségeket a nettó bevétel 2%-ára becsültük. Számításunkban az előre nem látható költségek felmerülésére a fejlesztési költség 5%-ával számoltunk. A fejlesztéshez kapcsolódó pénzügyi koltségek áttekintését tartalmazza a 6 7 8. pont. A kölcson és a saját töke aránya 50% a kivitelezési munkák teljes költségére (tervezés. kivitelezés, értékesítés) vonatkoztatva A részletezést külön táblázat tartalmazza. A kolcsön kamatlába 6 %. A hitel kamatkoltsége így megközelltőleg 114.812 ezer Ft összegre adódott. A bankgarancia költségét 1%·ban, a beruházás elvárt nyereségét a modellben 7%-ban számszerüsitettük, valamint figyelembe vettük az ütemezéssel kapcsolatos többletkockázatokat is 3%-os értékkel A projekt összes költségének és nettó bevételének külonbsége határozza meg a telekért fizethető árat A hasznosításnál figyelembe vehető fa1lagos bérteb diJat az adott irodapark területén bérbe adott és bérbe

adandó irodák bér1et1 díjai alap1án 15 euró/m2fhó értékben állapít1uk meg. A mélygarazshelyek bérleti díjat 80 euró/m2Jhó értékben határoztuk meg.

A tőkésítési rata/hozamrata meghatározásara a gyakorlatban kialakult eljárást az úgynevezett felépltéses módszert (build-up) alkalmaztuk, mivel jelenleg nem állnak rendelkezésre olyan részletezettségü tranzakciós adatok, melyek alapján az összehasonlító módszerrel meghatározható lenne a hozamráta A felépitéses módszerrel a ráta a kockázatmentes hozam és a kockázati felarak összegeként adódik. Elsö lépésként az elfogadható lehetőségek közül a 12 havi BUBOR-t vettuk figyelembe, amely, mint a .Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb', jól jellemzi a kockázatmentes hozamot és az ország kockázattal kapcsolatos tényezőket. Az egyéb kockázatok és költségek közótt a tranzakciós költséget, az ingatlanpiaci kockázatot, a tipus kockázatot és a regionális kockázatot vettük figyelembe. Az így meghatarozott ráta jól jellemzi az adott ingatlant.

A mellékletek kozotlJ a szamitások tartalmazzák a tökésités1 ráta kialakítását 1s. mely alapján 12 havi BUBOR: 2015. Június 30 1,42 a hozamráta 7,22 %, A számltások eredményeként meghatározott maradványérték (feltételezett forgalmi érték) a 12 070 m2·es telek tekintetében 297 OOO OOO Ft. a 20 OOO OOO m2-es telek tekintetében 975 OOO OOO Ft. 5.3

Nettópótlási költségszámítás

Mivel a két ingatlanrész értékét nagy reszben a telekérték teszi ki. így a nettópótlási költségszámitás módszerét használtuk fel az egyik értékelési módszerként A telek értékét az összehasonlító módszerrel határoztuk meg a 6.1 pontban leírtak szerint

101) lludopoR. Attllo Ol 1Jl1. Jlnoldm: 1253 ~Pl. 6. J-

: 3' 132524001fu:3' 1 32$2- f....a: blwllt!bltll.llu Jwww.W.U..

18

VAGYONÉRTÉKELÉS


A felépítmény avultsággal csökkentett értékének számításához felhasználtuk az EKS legfnssebb kiadványának egyszerű kivitelü irodara (200 OOO FVm2) és raktárakra (172 OOO FVm2) vonatkozó fajlagos adatait, majd az egyes épületek alapterületeit figyelembe véve számítottuk bruttó pótlási költségeket. A romos kazánház fizikai avultságát 15%-ra, a funkcionális avultságát 50%-ra, a gazdasági-, környezeti avultságát 60%-ra becsültük. Ezen típusú avultsági szintek a laborépület esetében 30%. 60%, 60%, az elektromos elosztó épület esetében 60%. 30%, 30% Ezek alap1an a nettó pótlási költségek a következók. a kazánháznál kerekitve 5 600 OOO Ft. a laborépületnél kerekitve 31 500 OOO Ft. az elektromos elosztó épületnél kerekitve 9 900 OOO Ft. Nettópótlási költség módszerrel számolva a 12 OOO m2-es ingtlanrész feltételezett forgalmi értéke 318 OOO OOO Ft, a 20 OOO m2-es ingatlanrészé 840 OOO OOO Ft. A mellékletek kozott a Számítások rész második része tartalmazza a részletes számítást. 5.4

Végső érték

kialakítása

Elvégeztük a Budapest Ill„ Gázgyár utca alatti, 19333/51 hrsz.-ú, a Budapest Főváros Onkormányzat 861941151741 , a Graphisoft Park Kft. 9708/151741 tulajdoni hányadában lévő, kivett irodaház és ipartelep, müemlék megnevezésü ingatlanon lévő két ingatlanrész, a 12 070 m2 és 20 OOO m2 területü telkek és a hozzá tartozó felépítmények értékelését a hozamszámitás és a nettó pótlási költségszámitás módszereket alkalmazva Az ingatlanrészek vegsö feltételezett forgalmi értékeit a hozamszámítás ( hozadékalapú maradványérték számítás) és a nettópót!ási költségszámítás alap1án meghatározott értékekből képeztük. A kél érték eltérése egymáslól kisebb, mint 12°t'o. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározására a két módszerrel kapott érték számtani átlagát fogadtuk el, mivel az lgy meghatározott érték közelíti legjobban az ingatlan realis értékét és veszi figyelembe az ingatlan adottságait. Mindezek alapján az értékelés eredménye.

A 12 070 m2-es ingatlanrész feltételezett forgalmi értéke, kerekítve:

A 20 OOO m2·es ingatlanrész feltételezett forgalmi értéke, kerekítve:

6.

308 OOO OOO Ft+ áfa azaz: háromszáznyolcmillió forint+ áfa 908 OOO OOO Ft+ áfa azaz: kilencszáznyo lcmillíó forint+ áfa

KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK

6.1

Felhasználás

Az értékelés csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehel Az értékelésben szereplő részadatok önállóan nem használhatóak fel, azok csak a végsö érték kialakítását segítik! A vagyonértékelés vagy másolatának birtoklása nem von1a maga után a nyilvánosságra hozatal JOQát A jelentés egyetlen része sem (különösen bármely következtetés, a jelentést aláiró vagy azzal kapcsolatban lévő személyek vagy azon cégek személyazonossága, amelyekkel ezek a személyek kapcsolatban állnak, vagy bármilyen hivatkozás szakmai társaságokra vagy szervezetekre, amelyeknek ezek a személyek tagjai) hozható nyilvánosságra harmadik fél számára prospektus, hirdetés. PR, hírközlés. vagy a kommunikáció más formáján keresztül az BFVK Zrt irásos belegyezése és j6váhagyása nélkül Az meghatározott értékek kizárólag a .ielen vagyonértékelésben foglalt célra, a megfogalmazott feltételek mellett használhatók fel.

101J lludoptst.Atdlo út UIL I lrftlám: 12" "'4llpon. H.6. l tolo'-361 Jlll400 l fu:J61 Jll2 444 l .-bhklbfwtúlu l www.-Jw

19

VAGYONÉRTÉKELÉS


vagyontárgyakra vonatkozó tulajdonviszonyok tekinteteben a tulajdont lap adataira. es a megbízótól kapott infonnációkra támaszkodtunk. Feltételeztük, hogy a tulajdonosi igény érvényes, a tulajdonjogok megfelelőek és értékesíthetők és nincsenek olyan megkötések, amelyeket egyszerű eljárással ne lehetne tisztázni, hacsak az értékelés másként nem emlíb. 6.3

Kompetencia

A helyszíni szemle során nem végeztünk területmérés!. földmérést, az értékelésben található alapadatok a megbízó adatszolgáltatásán és az 1ngatlan-ny1lvántartas adatain alapul Feltarásokat, statikai és diagnosztikai méréseket. illetve épületfizikai és tala1mechanikai vizsgálatokat nem végeztünk, az nem képezte a megbizás targyát. Jogi vizsgálatot az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően nem végeztünk. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetü kortátozottságáról a tulajdoni lapon beiegyzetteken túlmenően nincs tudomásunk, ezekért felelösséget nem vállalunk A környezetvédelmi és talajvizsgálat nem képezte a megbízás tárgyát. a témában szakértőt nem vontunk be, továbbá a tulajdonos a szennyezettségre nyilatkozatot nem tett ezért az érték megállapításánál ezt a tényezőt nem vettük figyelembe. 6.4

Megbízástól való függés

A vagyonértékeló a megbízásban foglalt céilöl és fellételektöl nem térhet el, akkor sem. ha az a szokásostól eltér, jogszabállyal ellentétes. Szokásostól eltérő megbízás esetén értékelő köteles a megbízót erről tájékoztatni, és a továbbiakban a fenntartott, vagy a módosított megbízásnak megfelelően eljárni.

6.5

Szakmai szabályozások, sztend11rdek

A vagyonértékelés során az alapelveknek megfelelöen. a szakmai sztenderdek előírásai és a J09szabalyok betartása mellett jártunk el, minden esetben a megbízó megbízásában foglalt cél érdekében.

6.6

Felhasznált adatok

2.3. pontban felsorolt, felhasznált infonnációk valódiságáért felelősség az adatgazdát, a rendelkezésre bocsátó!, vagy az információ közvetítőjét, ezek hiányában a megbízói terhelik Tényként kezelt más értékelő/szakértő által készített értékelés/szakvélemény, tényeket véleményeket és következtetéseket tartalmazó szakanyag felhasznalásából adödó hibákért felelősséget nem vállalunk

6.7

Felelősség kizárása

Az értékelés tárgyi ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra, készültségre vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett bármilyen nemü változásokért - bontás, gazdasági-erkölcsi avulás, gazdasági-kömyezeb körülmények megváltozása gondatlanság. funkciótól eltérő használat. állagromlás, müszak1-f1Zikai elváltozás engedély nélküli épités -. melyek az ingatlan értékét befolyásoljak. felelósséget nem vállalunk. 6.8

Reílett hibák

Rejtett hibékért felelősséget nem vallalunk.

6. 9

Értékelői függetlenség, objektivitás

Az értékelőknek személyes érdekük nem fűződik az értékelés té'.lrgyál képező ingatlanhoz. pártattansagukat semmi sem befolyasolja Az énekelés minden figyelembe vett tényező ellenére 1s csak becsült értékel ad, mivel a tényleges forgalmi érték a valós vevő és eladó közti alku során alakulhat k1.

101J ......_ Allllo llt 13/L l lerildm: 1253 ~Pl. 6. ltel
, fu: 34 1 31!2- t .....it11ft\•bhU.U 1-

-

20.

VAGYONÉRTÉKELÉS


6.10 Érvényesség

Az értékelés hat hónapig érvényes, ezt követően új értékelés készítése szükséges Az meghatározott értékek kizárólag a jelen vagyonértékelésben foglalt célra. a megfogalmazott feltételek mellett használhatók fel. Budapest, 2015. 1ún1us 30 Budapest F6vár~• V•"·'o'lkezel5 Központ ~rtkörüen Mu ..;.i„ f-, zvénytársaság

2.

Blahó Edit Ingatlannyilvántartási·, és értékelési Irodavezető

Móricz lstvan értékelő

101l lud1put,Atdlo út 1311.l llWklm: U5l lud1p1"' Pf. 6.f ttltfon;J61 J2.Sl400 l lu:J6 ! Jlll_ l ...,..lkbMtllf•lt.l!u l ....,..blvt.lw

21

VAGYONÉRTÉKELÉS


MELLÉKLETEK

101J8Hcbpd, Anu.ut 1)1a.) ltrildm: 12SUudlpd,Pf. 6. (- 3 ' 132S2400(hocl6132S2444 ) .....a: bf>~bf.U.. J ww.Mwt!Jw

22.

OOO m2 Budapest,111„ Gázgyár u. 19333/51 hrsz. 12070 m2és 20

VAGYO NÉRTÉ KELÉS

Tulajdoni lap 1. oldal , összesen: 1 oldal

j

l1 M..,.. .... ,..,..„x

, s xmxa :ra..x ...c •o

,,,_, lD .M. . . • M' l51t hl.-P C

j l

amr.uUJ' 1n .m • alt.eft.1 -..

iut.t

"'°""M

.....

„~ --- · "hl,tll

Wpn)n •-"'-

in .llSI'

•.a...v• ""'• •

...i'"-... •"'"

rw,_.,,,„, aa .„.u.,. .„w.• .... u u "'' '"'""

··=::::~~:;~~~t----a 111 ..,.,.~ •1.i~ ••1„,.u..„ ••t...

.,.1 "'" ~ 1 u1' a t-oo1J ~• • &Jl'1• •t; - •• twll9'-. a11&•w. t

-·.

....,..._,„,

..,. .. .,...,_

.... u

........

I M• t • 1

an wu

t•r~ "-• r..a•,,..• ll• t , • ..-. ...... .-üt.Ue •U.-t 1 alte•.t n Mi&1•

~„

.

,,..

~Off) llJ':.OUIJIGt

11 Of

.„....t.. ~

.t

1 i

!

https://www4.takamet.hultullap/S0 505201S0623082l4

9mqkr„. 201 5.06.23.

VAGYONÉRTÉKELÉS


1. oldal, összesen: 1 oldal

j'

·e - -_ ........,„.„„ """"'"""" „ ....Xl . ....... „ Ult~ '1•U

t i ~

z~

l ' - . . . . . . . . -. . ~ ......

""'"

~~·1

S.O.Vaft IJl

a.J.t.e .,.l-.

aM. StJJlltl Ml)'ftjd. • • •

https:/lwww4.talcamet.hu/tullap/SOSOS20150623082 l 49mqkr.„ 2015.06.23.

101J llucllptit. A-olt 1llL 1i..Mdm:1251ludoptit.P l.6. 114- 1' 1 12.ll -

I fu: 16 11252 444 l -bMdlbl.UU j ww.llMtJKI

24

VAGYONÉRTÉKELÉS



...................... Nem-~llp

https;//www4.talcarneLhultullap/S050520 l 50623082 l 49mqkr„. 2015.06.23.

1013P1o1•pestAtdloút 1J11. I -: 135l~P1. 6. l ,.._• J6 I Jl52400 l lu:l6 I Jl52444 l .....,it bh~lbt•Uiu l -.llMl.llll

25

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111., Gázgyár u. 19333151 hrsz. 12070 m2 és 20 OOO m2


••u..._•U..

„,. __.„

l , .•

..,,?CUll .

......... „„ •....,. „„ """• ......

„." ~~lGJ1 ~ ......

~

.t

l1 j

1

https://www4.takamet.hu/tullap/S050520150623082 l 49mqkr.„ 2015.06.23.

101' 11..G•pott. Atrilo 0. 13/1. l lfYiklm: 12Sl ~~ '1. 6. l telofon: 361 32'2 400 I fu: 36 1 32'2 444 l •molt W.,..bhU.u l ww.bM.Au

26.

VAGYONÉRTÉKELÉS


Térképmásolat

'

101l Bud1pos1, Ami. lll 13/L j llrilcfm: 125)1~ Pf. 6. \ t<Won: 36 1 JlSHOO j lu:361 3151 444 j ....,.il: bl1„bl1U... j ww-.Jw

27

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111„ Gázgyár u. 19333/51 hrsz. 12070 m2és 20 OOO m2

Az ingatlanra vonatkozó szabályozás A FóvarOSI Közgyűlés az 50/2015 (128.) Fóv Kgy hatarozattal elfogadta a TSZT·t es a houa kapc$Olódó FRSZ·l A TSZT 2015 miircius 18·iin lepel! hatiilyba A 2012. december 31-én hatályban lévő. valamint a 2013 december 31-19 effogadoU településrendezéSI eszközök (igy az FSZKT és a KSZT) az úJ szabalyozas életbelépéséig. de legkésőbb 2018. december 31-ig alkalmazhatók.

FSZKT övezeti besorolás:

FSZKT védelmek és Korlátozások:

FSZKT légi fotó:

101Jludlpe
28.

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111., Gázgyár u. 19333/51 hrsz. 12070 m2és 20 OOO m2

Budapest Föváros településszerkezeti terve (TSZT)

A TSZT szerint az övezeti besorolás: lnt•zm•nyl, /odond/16 /•ll•gO t•rill•t (t/1-1) tefilletfelhasznalásl e~ !Ofolt 1etúle1e1 funkdonáll"'n u. elöro intiimónyteruitthez hl\onló v~ jel;elTIZl. A vár.,..,.rkezetben való ~zkedése, a kialalz~z való igazod.lsa alapján azonban sú~e ai.csonvabb. laz.lbb. ~llemzóen szabadonaUó ~ptkú ttrúlf'lek l•rtoznol< ide, vagy a torulf'lo ~ (morlololtia. enélces nbwénvzet. Ouna ~"'" POlidó) 18énvl k nagyobb zOklfelúlet mb 0,75 - 4,25'' k6z0ttl énékMI. A zölctlel
101 Sludll'ffl. Attllo út 131„ l lwékim: 1253 lludll'ffl. Pf. 6.1 t - : 36 1 32524001lu:36 1 l25H44 j HlA!t blvlt-.itu 1www.llM<Jlu

29.

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111., Gázgyár u. 19333151 hrsz. 12070 m2 és 20 OOO m2

Számítások Az INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA

Ertékelési módszer Piaci osszehasonlltó Hozam Nettó pótlasi Kerekitett forgalmi érték

Erték (Ft)

Súly (%)

Súlyozott érték (Ft)

.

297 OOO OOO 318 OOO OOO

50% 50% 100%

148 500 OOO 159 OOO OOO 308 OOO OOO

A 12 070 m1-es telekterületű ingatlanrész végső feltételezett forgalmi értéke 308 OOO OOO Ft

Ertékelési módszer Piao összehasonlito Hozam Netto p0tlas1 Kerekitett forgalmi érték;

Érték (Ft)

Súly (%)

Súlyozott érték (Ft) .

975 000000 840000 OOO

50% 50% 100%

487 500000 420 OOO OOO 908 OOO OOO

A 20 OOO m2·es telekterületa Ingatlanrész végső feltételezett forgalmi értéke 908 OOO OOO Ft

A 12 070 mz-es és a 20 OOO m2.es telekterületű ingatlanrészek együttes végső, feltételezett forgalmi értéke 1 216 OOO OOO Ft

1Gll ~An1110t 1l!a.

llorikím: 12.ll ........... Pl.6. l twlofon: .M 1 l2.12400 l lu:l61 l2.12 ~ l -bhi<9blft.hu1 -.....U.

30.

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111„ Gázgyár u. 19333/51 hrsz. 12070 m2 és 20 OOO mz

Az INGA nAN ÉRTEKÉNEK MEGHATÁROZÁSA A HmóPóTLÁSJ KŐLTSEG MÓDSZERREL 1. A telek forgalmi értékének meghatározása piaci összehasonlító módszerrel

A 12.000 M2-ES TELEKRESZ FORGALMI ERTEKENEK MEGHATÁROZÁSA PIACI ÓSSZEHASONLITó MOOSZERREL o.ue~asonl~asba

bevont

ln•auanok trtékmódos~ó ténvezök

111 Gugy•r u Granh11oft Parti. Vlzsnalt 1na1Uan

111 Bécs ut 'Te„vérh··-·11 1

AoAnlati ar (FI)

220000000

K1nala1tal ko„
ia~

Telek atanterwet1m'1 O...ezeL besocolas Sz11t1tet\Jlet m.rtatn lo~ t""e'.ó ""'-tenJietim'' .

.! )(:l'

ooi.

IZ-111-G4

IZHl

l"ll-1\Zit

..

:B

·uoo .

n56

.....,.ei. edes KO?JekedeS

J11Való. egyed

•ot>

'""' ·-t>on IÓ

Méret (m2) Beép11et1Ség KOzmüvesli.,.·~

Jogi ,,. yret

Hunor u

- -

3

340000000 789 O(I(.' t~Jt ·1&:11

-

.

Hll-Zl2 ~ll~Zl4

-

"

' ij()9() ~

gyervelll>

25'11. kevest>e JÓ

kevesbe ro

~

'

;........1nJ3 ~-

~~ 4.:~

gye<>geb!l

511.

11~

2 203800000 "3 23( \10(

12 070

•,... .....MF•-m\ KM/e'MDeÜ

(lliC i\')C

1U Szentendrei ut 1Csi'l ~h„"' r•szl

L~

W.!

gyeng6Db

- ~ ·-·

25%

hasonló 0'4

k1sebo

5% kisebb

-5%

.S%

2 müemlék énulet

Ures

-5'4

bontando enulel -3'14

-5% üres -5% •

...,~„

6sszl
-

osszl
~"--=----

12070

jelenleg meg roncs Olla'bhm

l
kisebb

OOa>IO

o.mozmü

-5%

-5%

°""' ° .S%

10%

12'4

O'lo

30250

31 858

25 3-M

Komgall t~ ""'lll a

beél> •the0 lenilelfe

29151

F'~-•tnell> nml

KcmgMt ~ nmllr az egész tlllek torJJielére FIA818k nm'

KorngáUr (Ft)

23321 281484 470

.!"J.'W,Jt'l-!.; n1: ar 3 t'lt;epiter. ter0.1etre X beB.Cith&!Ó b!ilf'f&ru~f

A 19 747 mZ·ts tolekrész fo/tétolezot1 lorg1tml "1~• k-ílYt (Ft)

281000000

101Uudapo
31

VAGYONÉRTÉKELÉS

Budapest,111., Gázgyár u. 19333/51 hrsz. 12070 m2és 20 OOO m2

A 20.000 M2·ES TELEKRESZ FORGALMI ERTÉKÉNEK MEGHATAROZASA PIACI 0SSZEHASONLITÓMÓDSZERREL 'OSSzehasonlltb ba bevont lnoatlanok Ertikmódo1tt61énvez6k Amnlab ár(Ftl Klna,attal i
Swneru!etl ""'i.!O Beeo1fhetö all1lterulp11m'1 • Fa,agos nm ár a beép11hetó terule•r..rFlfllml Ketúleten belül• elhelyezkedés Kozlekedes •.•eret (m2l Beeo•ter.ség

111 Gazgyar u Graohlsoft Park Y1z5aalt inaatJan

111 Becsi u!

111 Szentendrei u1 ré
IT"'''"'h-• 1

.

2

2~ '81 '· '

..

.!~.

IZ·I f-G'

IZ.it~I

f.llf.HZl1

"

kNáló, egyedi h.ghtech~rl
.

Jogi helyzet

·=-

-34íHJO().ó/Jo 2~<;

,.ti,

x ... ~

l

.OG <)(

~,}'

~Ml-Z/2~Zl4

--

"'

J

HOO '

:::::r- :• 6 090

{. r ~oc.

15445

71 344

gy8"gébb

gyengébb

gyengébb

~ U.W3 r ~

25%

25%

~

,0

kevésté 11

<evésbelO

5%

5%

has
20000

f.Ml>O

<$ellb

-ltlll.

· -5%

10'll. oontando ep..let -3% ös'SZközmú ·5'1

OWJ<özmú -.5'14

onaAO

Ooallo

önall6

.5l;,

.544

·5"1

5.,,,

1'4

·S'l!.

21175

30436

2AOn

1 l"CieMek epulet

oJf8S

reszl...,es

osszkózlfiu

·5% Közmúves1tettsi.n

3.

~3:.aQ0.000

20 OOO

30000-

111 Hunor u

ICs1•~""" ~

1

ie1en1eg meg nincs

Of'a''ó rtrsi

Korrwkcio a vmgalt Ingatlanhoz. v1uonyítva

loseCO ·IOlr. uies

-5%

.(oo-gM ~nm*< 1

t>eep
27 796

"'U

1, oml l
"694 833 880 000

fajlw;1:: · rim

.-1,• h ~ep1!e~

~ 19 747 mi... ttltklfsz ftltfleltzett ~•lm/ trtílle •-llY• (FI/

101J1uc11post.Atdloút 1l/•. J lcrikl.... 12sJ _.,....P1.a.11o1m..., 361

rer1.1/el.re x bOOp!l.'lrJ:ó n,t,Jp!~ru.ttif

830 000000

Jlll-1 fu:l61 JU24"4 J ......U: W•ldlblwt.hu lwww.bltl<.lw

32.

VAGYONÉRTÉKELÉS


2. Az ingatlanrészek értékének meghatározása a nettópótlási költség módszerrel A 12 070 ml-es telekterületü ingatlanrész feltételezett forgalmi értékének meghatározása

beépített Bruttó pótlási költség terület

Avultsági szint(%)

Épület (m2)

(Ft/m 2)

(Ft)

fizikai

Kazanhaz 723 172 OOO 124 356 OOO 15% Laborepület 1459 200 OOO 291 800 OOO 30% Osszesen A telek értéke összehasonlító módszer alaolán Az ingatlan értéke a nettó oótlásl módszerrel, kerekítve

gazdasáfunkcio· gi·, körnális nyezeti 50% 60% 60% 60%

Nettó pótlási költség (Ft) 5 596 020 31 51 4 400 37110 420 281 OOO OOO 318 OOO OOO

A 12 OOO mZ-es telekterü/etü ingatlanrész feltételezett forgalmi értéke nettópótlási költség módszerre/ számolva: 318 OOO OOO Ft A 20 OOO m1·es telekterületü ingatlanrész feltételezett forgalmi értékének meghatározása

beépített Bruttó pótlási költség terület

Avultsági szint(%)

Épület (m2)

2 (Ft/m )

(Ft)

fizikai

Elektromos 1 065 172 OOO 183 180 OOO 60°elosztoház Osszesen A telek értéke összehasonlitó módszer alaoián Az inaatlan értéke a nettó oótlási módszerrel, kerekítve

gazdasá· funkciogi·, kör· nális nyezetl 30%

30%

Nettó pótlási költség (Ft) 9 891 720

9 891 720 830 OOO OOO 840 OOO OOO

A 20 OOO m1·es telekterületü ingatlanrész feltételezett forgalmi értéke nettópótlás/ költség módszerrel számolva: 840 OOO OOO Ft

10U ludopot1. Attll• lll 1311. JleWldm: 1253 Budopot1. Pf. 6. 1teMlati: M 1 l252 400 Jfu: 34 1 3252 444 J......U: bM-.i.u 1www.liMU.u

33.

VAGYONÉRTÉKELÉS


A:z INGATLAH FORGALMI ERTEKENEK MEGHATAROZÁSA A HOZAM MÓDSZERREL 1. Tőkésítési/hozam ráta összetétel becslése érték(%)

ditum BUBOR 12 hó tranzakciós kóltséa e k lnaatlanmaci kockázat orémluma tlous kockázat roa1on31is kockázat

2015 .06.30 2015.06.30

1.420% 0 500% 2 500% 1 300% 1 500%

2015 06 30

7

tlous Réa16

Hozam ráta

?70'"~

Felújítási költségek Épület Kazánház Laboréoület Elektromos elosztóház Osszesen

beépített terület (mzl 723 1459

(Ft/m 2) 60000 80000

(Ft) 43 380 OOO 116 720 OOO

Felújítási költség kerekítve (Ft) 43 OOO OOO 117 OOO OOO

1 065

40000

42 600 OOO

43 OOO OOO

Felújítási költség

203 OOO OOO

1 OU lud1pHt, Anll1 út 1311. I iwvéldm: 12Sl ludipHt, P'f. '· I tolof°"' H 1 llll 400 I fax 36 1 llll 444 1...,..lt bl't-.hlt f www.llMJ!u

34.

MARADVÁNY ÉRTÉKELÉS

1. PROJEKT

Ill. Gázgyár u. Graphisoft

Helyrajzi mma

19333151

Cím

Budapest 111 ker Gazgyár u Graphisoft Park

Beruházás Telekterulet

12 070 m' 12070 m'

2. SZABÁLYOZÁS Ovezeu besorolás (ter.ezen)

10000 m1 4,5-11,0 m

M1mma1.s teleltméret Épltménymagasság beéplll\etőség szint alalt

45%

5 432 m'

Max beépílhetóség SZJnt felelt

251>

3018 m'

M nimi\!ís Zllld:erulet

~

6035 m1

Szinnenile!J mulaló • áblános

080 m1 m1

Max

Szmttetiilell mutató · paf• olO

9656 m1 0 45 m1im1

Bruttó rapilhe16 s21ntterulet • par!(olo

5 432 m1

BrunO rapdhetó SMt'.erulel • ~\Un()S

3. TERVEZETT BEÉPITÉS

Nettó (m'. db)

Iroda

8000.00 15000

Teremgar~ beilllO Jdb)

Teremga-azs beailó (m1)

4.

A'SZT szerint Vi-2 a ~ESZ még nem ~ eszun el

tz.llJ.G4

Iroda SZlllttenile!

'80000 8000.00

m2, bru1lo

Osszes swtterúlet

12800.00

m'. b
m' tlnJtto

TERVEZETT NffiÓ BEVÉTELEK· JELENÉRTÉKEN Hozam alapu bevétel bérteadásb61 4 354 554 474 Ft

!Nettó összbevétel

4 354 554 474 Ft

5 280.00

m'

9600,00 14 880.00

,./ m'

1,00

1

5. FEJLESZTÉSI KOLTSEGEK . JELENERTEKEN 5.1 Terilletelókészitk Fet.oruás, bontás és lereprendeZeS Sll> T•rúletelökészrtésl költség ösazeun 5.2 Epltlle:tés nettó árakon Iroda llélygarazs MJemlék ~ (2 db) fi,

·~:.lSa

Epítl<ezési ktg ÖSSUHn

& Jó '()() Ft

2 240000000 Ft 280 OOO Ft/ m1 720000000 Ft

8 000.00 m1 • nettó terület

150 OOO <11 m1

4 800.00 m1 • nettó teniJel

160 000 000 Ft 3 120 OOO OOO FI

5.3 Sr.akértöl díjak Épitész Stat.kus Szakmémökök Szakértöl költség aHze11n 5.4 Menedzsment költségek Kivitelezés felug·1elete Iroda

2 000.00 F~m'. max oeepil!le!6

6 036 OOO Ft

243 750 F• m1 • re.ió leriAet éprtki kólts6g %-bon

93600000 Ft 93600000 Ft 62 400000 Ft

3.o... 3,0% 2,0%

249 600 OOO Ft 2500. 288 Ft tS 630180 Ft

0 8~ 5 HS 2"5 3-ra 0.5'11. 5 1"5 2->5 3 •ra

MARADVÁNY ÉRTÉKELÉS i:nllt(es.tés mail<et•ng Menedzsmentk61ttég 6uzesen S.5 TartaJ6kképzós 86te nem 1•tnat6 kól1ségel< Tartalékképzés össusen 5.6 Fejleszles k61túge (NffiÓ)

87 09' J69 FI 127 729 557 Ft

2.0'll nenó összbevélal•e

175168 278 Ft 175 168 278 FI 3 678 S33 835 Ft

5.0% 51-5.5-lg 51-56..g

287 J85 FLll'' 6. FINANSZIROzASI MUTATOK ~P
6,00% (•tlag) 2 év

Időszak

7. SAJÁTTŐKE (Nffi0)

1839 266918 Ft

50.0'll

8. HITEL (NffiÓ) Egyszeri es garanaakoltség

501)11. 1.0lt.

Kama1koltség

1139 266 918 Ft 18392669 F1 117151455 FI

összes költs'9 Elvart nyere"9

3 814 077 959 Ft 128 748 684 Ft

7,0%

114422 339 Ft

3,0%

OtemuesHI kapcsolatos t6bblellloc:kaulok össus k61t"1! : Összes bevétel • összes költség

9. Maradék telekérték (nettó)

4 057 248 982 Ft 297 305 492 Ft+ áfa

l

297 OOO OOO Ft

1

Ingatlan alapadatai 1. Ingatlan címe:

Ill. Gázgyár u. Graphisoft Park

Tulajdonos: Helyrajzi szolm: TeleknaovsáQ lm21:

19333151 12 070

Megnevezés: Ingatlan tervezett funkciója:

Ingatlan alapadatai II. Helyiséglista

Input adatok 1.

Összes épitészeti nettó terület 2

[m Iroda TeiemQarazs beálló (db) Teiemaarazs beálló lm'l Osszesen:

krvett irodaház, 1oanelep irodahaz

J 8000 150 4800

Összes bérbeadható terület

Bérleti dií [€/m2/hól

(Ft/m1/hój [Ft/db/hó)

Bérleti szerz6d6s lejárata [évi

15 80

4 722 25185

5 5

[m'J 8000 150

Bevételek az elsö évben Induló klhasz· náttság 50% 50%

(%J

12 800

Havi nettó bevétel a klhaszn"tság függvényében (FI/hó) 18 888000 Ft 1888875 Ft

226 656 OOO FI 22 666 500 Ft

20 776 875 Ft

249 322 500 fi

Input adatok II. EUR/Ft Diszkont ráta Exit ráta RENDSZERES KIADASOK Behadás1 vesztesoo Bérbeadót terhelő fenntartási alao Bérbeadót lerhelö eovéb kőllSéO Bert>eadót terhelő lnoatlanadó

Éves nettó bevétel a klhaszná.ltsolg függvényeben (FI/év)

Kiadások

314,81 Ft 2015 IUlnlOS 30

7.22% 722'4 Havi kladis IFl/hól 311653Ft 311653Ft 311653FI 1 066 667 Ft

1,50% 1,50% 1,50% 1 OOO FUm'/év

IDŐSZAKONKÉNT KELETKEZŐ KÖLTSÉGEK ANNUITÁSSAL EVENTE FIGYELEMBE VÉVE Beruhazasok ~S OOO Ftm:t l1V1aUan•v111no1
Időszakos kladás

5 é\ClllC 5 é\.cn1c

0.17313 O.t7313

[Ft]

32000000011 20 776 875 F1

Éves kiadás IFI/évi 3 739 836 FI 3 739 836 Ft 3 739 836 Ft 12800004 Ft Annuítas [FI/év]

ss 401 303 n 359708111 83 017 896 Ft

1

~ Bedeod>t

3 e.

4 Ev

1.00 100 50.00'11

1.01 1,25

1 11.Ev 12 Ev I

na eta:te•

KhasznaMatt nove1.edése K'1asln&~o

.,.A NEl KULI NETTO B•v•TELEK A K111ASZ1 Az iootet t>eit>eadhib61 lrocJa Tere~ara2S tieallo ldbl ÖSSZES BEVÉTEL

-----

AL T>l

5

CASH.fLOW 1 6

e.

E•

1

7Ev

8 Ev 1.01 1.05 88.83'11

62.50%

1.01 115 71.88'11

1.10 7907'4

1.01 1,07 84.60'11

22$656000 21666500 249 322 500

286 153200 2a6 16456 314 769 656

332 366 942 33 238014 365604956

369W9673 36 927 •34 406 187107

399058929 39907 478 438966407

3739836 3 739836 3 739836 12800004

3mw. 3m234 Jmw. 12928004

3853156 3353156 3853156 13187 8;7 51080018

1

9 Ev

1

10 Ev

1

11 tv

1

12 Ev

1.01 1,02 9061%

1,01 1.01 9152%

1,00 1.01 92,44%

423 201994 42 321 aao 465523874

435982 694 43600001 479 562695

444745 946 44476361 '89222307

449193 405 44 921 125 494114 530

449193 405 44 921 125 494114 530

85533420

3 891 688 3891688 3891688 13319 7J6 57 650818 3 743138 86 388 756

3930605 3930605 3930605 13452933 58227326 3 780569 87 252643

3969911 3969911 3969911 13567 '62 56809599 3818375 88125169

4009610 4009610 4009610 13 723 337 59 391695 3856 559 89 006 421

4009610 4009610 4009610 13123 337 59 397 695 3 856 559 89 006 421

4009610 4009610 4 009610 13 723337 59 397 695 3856559 89 006421

1.01

1.00 1.00 92,44'11

G FUGG '•NYEBEN

RENDSZERES KIAIJASOK

BellalaSl

~401303

~955316

.w

"'

3597081 83017 896

3633052 8J848014

3815006 3815006 3815006 13057 284 56 514869 3669 383 84 686 554

w ..,

8J017 896

8J 848 074

84 686 554

85533420

86 388 756

87 252643

88125169

89006421

89 006 421

89 006421

16630'604

230921 562

280918402

32>0653687

352 577 651

378 271 231

391457 526

400 215 886

405108109

405108109

186304 604 l .00 0.8113 13022925

230921562 400 0.7567 174 738361

280918•02 5.00 0.70$7 19'244 116

32>0653687 6.00 0.6582 211054 257

352 577 651 7.00 0.6139 216 447 •20

318 271231 8.00 0.5725 216 560280

391457 526 900 0.5340 209038319

•OO 215886 1000 0.4\0l!O 199307 $11

405108109 11.00 0.'645 188172117

•OS 108109 1200 0.4332 17Hi2833

Béfbeadot aemeio- · -

Benrazasoll

1noalfanu••no1u d'"I OSSZES RENDSZERES KIAOAS

"' 1)1 ..,w~

-w ,_

KOLTS~GEK ÖSSZESEN

~

CASH FLOW ADOzAs ELÖn CASH FlOW ADÖlÁS ELOn

~RTÉK SZÁIMTAS BECSÜLT HOZAOEl\l antK.

;;-

~ ~

w

~

'354 ~~ ,,,

f~k...kM:

J7oson

055 OOO OOO Ft

l morodv&ny~o;(f1)

1

2430 575 735

Hitel kalkulátor Hllt'l OSllt'gt'

1 802 542 '41 Ft

tves kamallab mertél.e: Ahítt'l futamideje ével
Egyenleg a hónap H6· fizetés dátuma nap elején 1

2016.02.01 2016.03.01 2016.04.01 2016.05.01 2016.06.01 2016.07.01

79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 fi 79 889 768 Ft 79 889 768 fl 79 889 768 ft 79 889 768 FL 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft 79 889 768 fi 79 889 768 Ft 79 889 768 Ft

2016.10.01 2016.11.01

11 12

2016.12.01 2017.01.01

1 077 609 730 Ft 1 003 108 011 Ft

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

2017.02.01 2017.03.01 2017.04.01 2017.05.01 2017.06.01 2017.07.01 2017.08.01 2017.09.01 2017.10.01 2017.11.01 20 17.12.01 2018.01.01

928 233 784 Ft 852 985 185 Ft 777 360 343 Ft 701 357 377 Ft 624 974 396 Ft 548 209 501 Ft 471 060 780 Ft 393 526 317 Ft 315 604 181 Ft 237 292 434 Ft 158 589128 Ft 79 492 306 Ft

24

2016.08.01 2016.09.01

Havi b
8 9 10

7

24 114 812 284 ft 1 917 354 425 Ft

1 802 542 141 Ft 1 731 665 084 Ft 1 660 433 642 Ft 1 588 8-46 042 Ft 1 516 900 505 Ft 1 444 595 2-40 Ft 1 371 928 «8 Ft 1 298 898 323 Ft 1 225 503 047 fi 1151740794ft

6

2.00 2016 01 01 79 889 768 fl

Hónapok száma összes kamat a rutamldö alatt Teljes kifizetés összege

2 3 4 5

6.oo•:

Ebből tőke

Ebböl kamat

Fenáll6 tanous

70 877 057 Ft

9012711Ft

1 731665084 Ft

71 231 442 ft 71 587 599 Ft 71 945 537 ft n 305 265 Ft n 666 791 Ft 73 030 125 Ft 73 395 276 Ft 73 762 252 Ft 74131 064 Ft 74 501 719 Ft

8 658 325 Ft 8 302 168 Ft

6 859 642 Ft 6 494 492 Ft 6 127 515 fi 5 758 704 Ft 5 388 049 Ft

1 660 433 642 Ft 1 588 8-46 042 Ft 1 516 900 505 Ft 1 444 595 240 Ft 1 371 928 «8 Ft 1 298 898 323 Ft 1 225 503 047 Ft 1 151740794 Ft 1 077 609 730 Ft 1003108011 Ft

5 015 540 fi 4 641 169 fi 4 264 926 Ft 3 886 802 Ft 3 506 787ft 3 124 sn rt 2 741 048 Ft 2 355 304 Ft 1 967 632 Ft 1 578 021 Ft 1186462Ft 792 946 Ft 397 462 Ft

928 233 784 Ft 852 985 185 Ft 777 360 343 Ft 701 357 377 Ft 624 974 396 Ft 548 209 501 Ft 471 060 780 Ft 393 526 317 Ft 315 604181 Ft 237 292 434 Ft 158 589128 Ft 79 492 306 Ft 0 Ft

74 874 228 Ft 75 248 599 Ft 75 624 842 fi 76 002 966 Ft 76 382 981 Ft 76 764 896 Ft n 14Snor1 77 534 464 Ft 77 922 136 Ft 78 311 747 Ft 78 703 306 Ft 79 096 822 Ft 79 492 306 Ft

7 944 230 Ft 7 584 503 Ft 7 222 976 Ft

MARADVÁNY ÉRTÉKELÉS 1. PROJEKT Holyrojzi száma Com Beruházas

Ill. Gázgyár u. Graphisoft 19333/51

8udal>esI 1 ker G.ug1ar u Graphisoft Parll

Telekter\Jle t

20 OOO m1 20000 m'

2. SZA.BAl.YOZÁS Oveze" besorolas 1ter.oezet1) Mlnlmalls 1elekmére1

10000 m1

Epl tméo1ymagassilg

6.0-14,0 m

"'"" lleépttllelöseg SZ"1I alill! Max bfoOp llie!óség szm1 'olen

45%

9000 m'

~

6:l00 m1

M1n1malls zoldterülel

5°'

SzmnerúleiJ mutaló - Malfl11os

1.50 30000 m1

045 m2 m'

Szili- m.t.a!O • l)afl
3. TERVEZETT BEEPITÉS Jroca

10000m'

m21m1

BruttO rapotnetö SZltlllerulet • a
4.

A TSZT szerint V1 2, a KESZ még nem készult el.

IZ·lll-01

9000 m1 Nettó (m1, db) 25000.00

T~usbealó(~i

~.00

- e<emgarazs oeálló (m1)

800000

Iroda sz.nnerület:

25000,00

Összes szinlterület

33000,00

m· oruno m', bruttó m' bruUO

m2

30000,00

m'

38 800.00

m~

TERVEZETT NETTO BEVETELEK - JELENERTEKE.N

11 694409 602 FI

Nettó összbevétel

1

s.

8800.00

1,00

11 694 409 602 Ft

FEJLESZTÉSI KÖLTSEGEK ·JELENÉRTÉKEN

5.1 Területelólcewtés Fei.or'epu1ooezes S1b Területelókeszitésl köti.ég összesen 5.2 Ép~kezés nettó árakon Iroda

'200, 000 FI

12 OOO OOO Ft

7 OOO OOO OOO FI 280000 F1 1m1

25 000.00 m2 • oeno terul!lt

• 200 OOO 000 FI

'50000 Ft1m' Műemlék

épület (1 db) fe
EpltkezHi klg összesen 5.3 Suktrt61 dljak

EP •w Stai kus Sz.akmémökök Szakértöl költség összesen 5.4 ~nedzsment költsegek KiV!u!'ezes lelugye<ete

ooda

8 000.00 m2 • nettO 1eru1e1

43000000 FI 8 243 OOO OOO FI 247290000 Ft 247 290 VOO Ft 164860000 Ft 659 440 OOO Ft

6600\A)/ FI 4: 275000 Ft

249 788 FVm1 nettó lerúlet eprthl k6ttseg 'X.·ban 30%

3.0'lo 2,0%

0.8% 51-5.2-6 3 -ra 0.5'1. 51-52-63 - ra

MARADVÁNY ÉRTÉKELÉS értékesítés, m<1
233 888 192 Ft 341 203 192 Ft

2,0% nettó összbevélelre

462 782 160 Ft 462 782160 Ft 9718425352 Ft

5,0% 5.1-55..g 51-56-19

29'1498 F~,...1

6. FINANSZIROZASI MUTATÓK ep,t•ezesi kölcsön Kama1Jab

s,00% (allag} 2 év

Időszak

7

SAJATTÓKE (NETTO}

4859 212 676 Ft

50.0'J.

8.

HITEL (NETTÓ) Egyszen es garooOO•Oitseg KMl
4 859 212 676 Ft 48592 '27 Ft 305505832 Ft

50,0~~

összes költség Elvárt nyereség

OtemezésHI kapcsolatos többletl<.ockllltok

Onm költség :

10 076 523 311 Ft 3411144 887 Ft

7,0%

302 295 699 Ft

3.0'I.

10 718 963897 Ft 975 445 705 Ft+ ata

összes bevé1el • Összes köhség

9. Maradék telekérték (nettó)

10%

!

975 OOO OOO Ft

1

Ingatlan alapadatai 1. Ingatlan címe:

Ill. Gázgyár u. Graphisoft Park

Tulajdonos : Helvrajzi szam: Teleknaovsáa lm21:

19333151 20000

Megnevezés: Ingatlan tervezett funkciója:

Ingatlan alapadatai II. Helyiséglista

Összes építészeti nettó terület [m'J

Iroda Teremoarázs beálló (dbl Ter"""'ar.izs bealló lm'I Osszesen:

25000 250 8000 33000

kivel! irodahéz. ipar1elep irodahaz

Input adatok 1. Összes bérbeadható terület

[m~

Bérleti díj

Bevételek az első évben

[EJm2/hó]

[Ftlm2/hó] [Ftldblhó)

Bérleti szerzödés lejárata [ev)

15

4 722 25185

5 5

25000 250

80

Induló klhasz. néltság (%] 45% 45%

Havi nettó bevétel a klhasználtsAg függvényében (Ft/hó) 53122 500 Ft 2 833 313 Ft

637 470 OOO Ft 33 999 756 Ft

55 955 813 Ft

671 469 756 Ft

Input adatok II. EUR/Ft Diszkont ráta Exit rata RENDSZERES KIADÁSOK Beha1tásí veszteség Bert>eadOt terhelő fenntartási """" Befbead01 lef11eló Mvt\b kOl!SéO BérbeadOt terhelö ingatlanadó

Éves nettó bevétel a kihaszniltdg függvényében (Ft/ev]

Kiadások

314 81 Ft 2015 iúln1us 30 7 22% 722% Havi kiadás [Ft/hó] 839 337 Ft 839337 Ft 839 337 FI 2 750000 Ft

150% 1.50% 1,50% 1 OOO F1im'lév

IDŐSZAKONKÉNT KELETKEZŐ KÖLTSÉGEK ANNUIT ÁSSAL ÉVENTE FIGYELEMBE VÉVE

Beruhaiasot< 25000 Flm· lnaatlanuavnok1diiak 1 havi ti.!rle11 dij OSSZES RENDSZERES ES IDOSZAKOS KIADAS AZ ELSO EVBEN

Időszakos kiadás

5 é\-COh! 5 éven1e

0.17313 0.17313

[Ft]

825 OOO OOO Ft

55955813 11

Eves kiadás IFI/évi 10072 044 Ft 10072044 Ft 10072 044 Ft 33000000Ft Annuitás (Ft/év] 142 831 485 Ft 9 687 ~78 Ft

215 735195 Ft

INDEX OK Bértel1dii, kó"""'ok nővel<edése ~aszna11<>n nó~ldése

!TXA

»A NFlKllt 1Nmo B~ EK A •••~ •Itt bérbHdh.l ból Iroda T s be.lllo ldbl )SSZES BEVETEL

B..-i terhelO lennlMasi alan

Beruha>aso1< lnoallan•n•nókl dli•k JSSZES RENDSZERES KJAOAs «ll TSEGEX OSSZESO c:.L<;H

FLOW A00zAs ELÓTT

:ASI! FLOW ADÓZÁS ELÓTT JELEHtlm K SZÁlllTAs BECS0LT HOZAOtKI tRTtK:

-

"' & w

.,, ~w

...

...w

- ... ... , ;;i

--

3 Ev

4 Ev

100 100 45.00'A.

1.01 125 5625'11.

101 1.15 64.&9'11.

637 470000 33999150 611'49750

804 805 875 42924 684 1'7130 558

934182024 1038 !>42 829 49857020 55 391149 9''639044 ' 1093933918

10012 044 10072044 10072044 33 000000 142831 485 9687 578 215735195

10 112164 10 172 764 10112 764 33330000 144 259800 9184 454 217 892 546

10 214 492 10274 492 1027U92 33663:nl 145 702 398 9882 299 220071473

10377 237 10317237 10 317 237 33 999933 147 159 422 9 981122 222 272188

224494908

10 585 819 10 585 819 10 585819 34 683331 150117 326 10 181742 226 739 856

215735195

217 892 546

220071 473

222 272 188

224494908

226 739 856

455 734 555

629138 013

764 567 571

171 661 790

935 622076

455734 555 3.00 0.8113 369737444

629 838 013 400 0.1567 476 59' 424

764 567 571 5.00 0 71167 539 555 335

871 661 790 6.00 0.6582 5n n7790

935 622076

1

S Ev

1

6 Ev 101 1.10 71 .16'11.

1

1 Ev

8 Ev

101 1.05 7U2"1.

101 1,04 77,71%

BEH

F

RENDSZERES KJAl)ASOK 9AAArtaSJ ves.zteCftn

---""'-

CASll-f\.OW

1 11 Ev 2 Ev 1

11 694409 602

FI, lw
1

9 Ev

10 Ev

101 103 80.04'11.

101 1.02 11,64'1<.

1

11 Ev

12 Ev

100 1,01 82'5...

100 1.00 82't'Ji.

1 101374 670 1158 883953 1203506376 1239852269 1252 250 792 125225079 2 58742 314 61702921 64 189555 66128080 66 789 361 66 789361 1160 11698' 1218~RO 1 257 695 !131 1 3059'03'9 1319°'° 153 1319O'O153 10481009 10481009 10481009 3'339932 148631016 10080933

1JYJ 06139 574 371392

11 690 OOO OOO Fl

10 6916n 10691677 10691677 35030164 151618499 10 283559 229 007 253

10 798594 10 798594 10 l'l6 594 35 380466 153 134 684 10 :lllö 395 231297327

10198 594 10798 594 10198 594 35380466 153134 684 10388 395 231297 327

10798594 10 798594 10 798594 l!> 380466 153 134 684 10 386395 231297 327

229 007 253 231 297 327 231 297 321 231297 327 991847 024 1038688678 1074613022 1Ol7742126 1 087742826 991847024 1038688 678 10708302 2 1087742826 1087742826 8.00 900 10.00 11.00 1200 osns 05340 0 4• 0.4332 04645 5417 832 421 554~ 754 535192145 505 256 S43 471 210192 m1rodviny joleMrüko: (Ft)

6 526 261162

Hitel kalkulátor Hitel összege

4

tves kamatláb merteke: A hitel futamideje években A hitet ketdó dátuma

926 350 225 Ft 6.00~

2.00 1016 0101

Havonta fitetendó

218 338 848 Ft

Hónaµok száma összes kamat a futam1dö alatt

24 31) 782 134Ft

TelJes klflletes összege HóEgy1mleg a lléinap Fizetés dátuma nap elején

5 240 132 359 ft

Havi befizetés

Ebbal tOke

1

2016.02.01

4 926 350 225 Ft

218 338 848 Ft

2

2016.03.01

218 338 848 ft

3

2016.04.01

4 732 643 128 ft 4 537 967 495 ft

218 338 848 Ft 218 338 848 Ft

196 627 256 Ft 197 610 392 Ft

4

2016.05.01

s

2016.06.01

4 342 318 484 Ft 4 145 691 228 Ft

218 338 848 Ft

6

2016.07.01

3 948 080 836 Ft

218 338 848 Ft

7

2016.08.01

3 749 482 392 Ft

218 338 81a Ft

8

2016.09.01

3 549 890 956 Ft

193 707 097 Ft

Ebbal kamat

Fen611ó tartozas

24 631 751 Ft

4 732 643 128 Ft

ICJ.4 675 633 Ft

23 663 216 Ft

195 649 011 Ft

22 689 837 Ft

4 537 967 495 Ft 4 342 318 484 Ft

21711592Ft

4 145 691 228 Ft

198 598 444 Ft

20 728 456 Ft 19 740 404 Ft

3 948 080 836 Ft 3 749 482 392 Ft

199 591 436 fl

18 747 412 Ft

218 338 848 ft

200 589 394 Ft

218 338 848 Ft

201 592 340 Ft

17 749 455 Ft 16 746 508 Ft

3 549 890 956 fi 3 )49 301 562 Ft 3 147 709 222 Ft 2 945 108 920 Ft

9

2016. 10.01

3 349 301 562 Ft

10

2016.11.01

3 147 709 222 Ft

218 338 848 Ft

202 600 302 Ft

IS 738 546 Ft

11

2016.12.01

2 945 108 920 Ft

218 338 848 Ft

203 613 304 Ft

12

2017 .01.01

2 Hl 495 616 Ft

218 338 848 Ft

204 631 370 Ft

14 725 545 Ft 13 707 478 Ft

2 536 864 246 Ft 2 331 209 719 Ft

218338 848 Ft

205 654 527 Ft

218 338 848 Ft

206 682 800 Ft

12 684 321 Ft 11 656 049 Ft

2 124 526 919 Ft

2 124 526 919 Ft 1 916 810 705 Ft

218 338 848 Ft 218 338 848 Ft

207 716 214 Ft 208 754 795 Ft

10 622 635 Ft 9 584 054 Ft

i 916810705 Ft 1 708 055 911 Ft

13

2017.02.01

14

2017 .03.01

15

2017.04.01 2017.05.01

16

2741495616 Ft 2 536 864 246 Ft 2 331 209 719 Ft

17

2017.06.01

1 708 055 911 Ft

218 338 848 Ft

209 798 569 Ft

8 540 280 Ft

18

2017.07.01

1 498 257 342 Ft

218 338 848 Ft

210847 562 Ft

7 491 287 Ft

1 498 257 342 Ft 1 287 409 780 ft

19

2017.08.01

1 287 409 780 Ft

218 338 848 Ft

211 901 799 ft

6 437 049 Ft

1 075 507 981 Ft

20

2017.09.01

1 075 507 981 Ft

218 338 848 Ft

212961308F t

5 377 540 Ft

21

2017.10.01

215 096 246 Ft

4 312 73l Ft 3 242 603 Ft

862 546 673 Ft 648 520 558 Ft

2017.11.01

218 338 848 Ft 218 338 848 Ft

214026115F t

22

862 546 673 Ft 648 520 558 Ft

433 424 312 ft

23

2017.12.01

·03 424 312 Ft

218 338 848 Ft

216 171 727 Ft

2 167 122 Ft

217252 585fl

24

2018.01.01

217 252 585 Ft

218 338 848 Ft

217 252 585 Ft

1 086 263 Ft

0 Ft

VAGYONÉRTÉKELÉS


Képek A terület:

1013 tudapti1.Attill olt m„ lleYéldrn: 12SJ lludopm.Pf. 6. I- " 1 3252400 lfu:3'11zs2 -

1......11: bMftM.h1> lwww.bMJw

46.

VAGYONÉRTÉKELÉS


A laborépület:

A kazánépület:

Elektromos elosztó épület:

101J ~ A-tlt 1Jl„ J lmtdt!l• 12Sl ludi...... Pf.6. j toltlon; H 1 llll 400 j fu: l6 1 l2SJ 444 . . -lt blvdbl ....... f www.IJM.hu

47.

NYILATKOZAT Alulírott HoNáth GYQrgy lgazságugyi ingatlan'orgalml szakcst6 nyiatlwzom. hogy a (Z) Budapest 111., Gázgyár utca 112ám alatti, 19333151 hrsz.•ú,

a Budapest Főváros bnkomiányz.al 861941151741 Grapl\1sofl Pallc Kft 9708/151741 tulajdon• hányadilban lévő kNe!t l/Odahaz es 1parte'.ep, móemlé< megnevezesü ingatlan 12 070 m2-es és 20 OOO m2-es mgatlanrészenel< vonatkoz3sllban Móncz István ingaUanvagyon-értékelO az mgaUan vagyonértékelése! a szakmai elOlrá.soknak megfelelően. valam1n1 a BFVK Zrt kialaktJlt gyakol1ata alapján
általam ettogadható mértékü, reál s feltételezett f01Qalmi értéket lartalmazzák 2015 június 3Q.án érvényes ársZinten · • A 12 070 ml-es lngatlanrén feltételezett forgalmi értéke, kerekftve:

A 20 OOO mLes Ingatlanrész feltételezett forgalmi értéke, kerekítve:

308 ()()() OOO Ft+ íf1 a111. hiromsziznyolcm/11/ó forint+ áfa

908 OOO OOO Ft + áf1 mi. kll~yolcmílli6 10lint +áfa

összegben.

Budapest 2015 1únius 30

,

1

'I

,,

J Horváth Gyofgy Old. magasépít6 üzemmérnök okl. ingatlangazdálkodó·ESSEC okl. ingatlanvagyon.értékelő és közvetítő igazságugyi lngattanf-Ofgalml szakérlO eng szám IM484711996

euoa PesT INGATLANVAGYON-ÉRTÉKELÉS június 30

Recommend Documents