Ingatlanvagyon-értékelı és Közvetítı Szakképzés SZAKMAI DOLGOZAT

Ingatlanvagyon-értékelı és Közvetítı Szakképzés

SZAKMAI DOLGOZAT

………………………..

………..

INGATLANVAGYON–ÉRTÉKELÉS

fénykép

1………..Budapest, ………. hrsz: ……….

Készítette: ………….. ………... Tel.: ………..

Az értékelés kelte:

2007. ………….. …………………………………………!

2

Tartalomjegyzék

1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY

5

1.1. A megrendelık adatai, utasításai

6

1.2. Az értékelés célja

6

2. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA

6

2.1. Általános környezet - Magyarország Néhány földrajzi adat, éghajlati viszonyok

7 7

2.2. Regionális elemzés Budapest rövid története 2.2.1. Közigazgatás 2.2.2. Földrajzi adottságok 2.2.3. Népesség 2.2.4. Foglalkoztatottság 2.2.5. Jövedelmi viszonyok 2.2.6. Vállalkozások 2.2.7. Ingatlanfejlesztések 2.2.8. Közlekedés 2.2.9. Szolgáltatás – egészségügy, szociális intézmények, közszolgáltatás 2.2.10. Oktatás és kultúra 2.2.11. Összefoglaló

9 9 11 11 12 14 15 16 17 19 19 19 20

2.2. Az ingatlan környékének részletes elemzése 2.2.1. …………………….. kerülete 2.2.2. Néhány adat, lényeges mutató 2.2.3. Településszerkezet 2.2.4. A terület ismertetése 2.2.5. Épületek az ingatlan környezetében 2.2.6. Közlekedés 2.2.7. Közmőellátás az ingatlan környezetében

21 21 22 23 24 25 25 26

3. AZ INGATLAN LEÍRÁSA

27

3.1. Általános adatok

27

3.2. Tulajdoni lap adatai

27

3.3. A „……………” épülete történetének rövid leírása1

28

3.4. Az ingatlan jelenlegi használata

30

3.5. Az épület mőszaki leírása

30

3

4. AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE

35

4.1 A lehetséges ingatlanértékelési módszerek áttekintése

35

4.2. Az értékelési módszer(ek) kiválasztása

37

4.3. Piaci összehasonlító módszer

38

4.4. Hozamszámításon alapuló értékelés

43

4.5 A forgalmi érték meghatározása a két módszer eredménye alapján

56

4.6 Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások

56

Mellékletek jegyzéke

57 57 57 57 57 57 57 57 57

- tulajdoni lap - hiánypótlási felhívás (Budapest, I. sz. Körzeti Földhivatal) - ………... kimutatása - fellebbezés (TULAJDONOS) - alaprajzok – 6 db - homlokzat, metszet - Budapest,……… ……… ker. Szabályozási tervmódosítás - kivonat az ÉPÍTİIPAR 1893. évi számából MELLÉKLETEK

58

4

1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY

a ….. helyrajzi számú, természetben …… Budapest, ….. …. szám alatti, kivett lakóház, udvar elnevezéső ingatlanról.

Az értékelés az ingatlan jelen állapot szerinti forgalmi értékének, valamint a felújítását követı bérbeadásából származó bevételek alapján az ingatlan értékének meghatározását tartalmazza.

A megbízás a Megbízók által közölt adatok és tények alapján, helyszíni szemlét követıen, piaci összehasonlító értékeléssel és hozamelvő értékeléssel készült.

Helyszíni szemlére két alkalommal, 2007. március 5-én és március 18-án került sor.

Piaci összehasonlító számítás szerinti forgalmi érték: ……..000.000,-Ft, azaz, ……………….millió forint.

A felújítást

feltételezı

hozamszámításon

alapuló

érték:

………000.000,-Ft,

azaz,

………………millió forint.

A két értékelés közötti eltérés ………000.000,- Ft, ami részben az összehasonlításként alkalmazható piaci kínálatból, részben a hozamszámításnál figyelembe vett becslésekbıl adódik.

Korlátozó feltételrıl nincs tudomásom.

A szakvélemény érvényessége: a megállapított forgalmi érték az értékelés idıpontjára jellemzı, ezen idıpontot követı 90 napig érvényes.

Budapest, 2007. április 10.

Hallgató

5

1.1. A megrendelık adatai, utasításai Megbízók:

…………………………………………………….

……………………………………………………………..

A Budapest, I. ker. …. hrsz-on nyilvántartott – természetben 1012 Budapest, …….. ... sz. alatt fekvı – ingatlan 61/636 része a …………., 575/636 része a ………. tulajdonában van. A Megbízók az ingatlan forgalmi értékének, és befektetési célú hasznosításhoz a felújítás ráfordításainak valamint az ezt követı hasznosítás várható bevételének megállapítását kérték. Az értékbecslésbıl nyert adatokat az ingatlan további sorsára vonatkozó döntésük meghozatalához kívánják felhasználni. Amennyiben a döntés eredménye az ingatlan értékesítése lesz, az ……… használati jogának megszüntetésérıl haladéktalanul gondoskodnak. Az osztatlan közös tulajdonban lévı ingatlan társasházzá alakítása folyamatban van.

1.2. Az értékelés célja Megbízók szándékában áll a Budapest, I. ker. ……. helyrajzi számú, természetben ….Budapest, ………. szám alatti, kivett lakóház, udvar megnevezéső ingatlan rövid idın belül történı értékesítése, vagy befektetési célú hasznosítása. A hasznosítás esetén figyelembe kell venni, hogy a Megbízók az esetleges befektetıvel 10 éves idıtartamra tervezik a hasznosítást. Az értékelés eredménye a döntés egyik meghatározója. Az értékelésnél a következı fıbb szempontok kerültek figyelembevételre:

az ingatlan jövıbeli használati viszonyai, lehetıségei,

a tárgybeli ingatlan tulajdoni viszonyaira vonatkozó és egyéb ingatlant érintı adatokra írásbeli információk,

az épület szükséges felújításának költségnormatívái, képzett mőszaki értékei,

korrekciós tényezık, amelyek az épület forgalmi értékét befolyásolhatják: − a külsı és belsı infrastruktúra jelenlegi és jövıbeli állapota, − egyéb környezeti tényezık, − az adott ingatlanpiaci helyzet az értékelés idıpontjában.

Az értékeléssel meghatározom az ingatlan forgalmi értékét és bérleti értékét, hogy a Megbízó ezek ismeretében dönthesse el az ingatlan hasznosításának módját.

2. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA

6

2.1. Általános környezet - Magyarország .

Néhány földrajzi adat, éghajlati viszonyok1 Magyarország az Európai Unió tagja, annak keleti szektorában helyezkedik el.

Terület (Európa területének 1%-a) 93 030 km2

Fekvés

Északi szélesség

45°48'–48°35'

Keleti hosszúság

16°05'–22°58'

Kiterjedés

A legnagyobb szélesség kelet-nyugati irányban

528 km

A legnagyobb hosszúság észak-déli irányban

268 km

Az államhatárok hossza

Szlovákia

679 km

Ukrajna

137 km

Románia

453 km

Szerbia Montenegro

164 km

Horvátország

355 km

Szlovénia

102 km

Ausztria

356 km

Összesen

2.246 km

Tengerszint feletti magasság szerinti megoszlás

200 méter alatt

84%

200–400 méter

14%

400 méter felett

2%

Legmagasabb pont: Kékes (Mátra) Legmélyebb pont:

1

Szeged környéke

1.015 m 78 m

Természeti tájegységek

Alföld

50,8 ezer km2

Északi-középhegység

11,1 ezer km2

Kisalföld

5,3 ezer km2

Dunántúli-középhegység

7,2 ezer km2

Az adatok a Magyar Statisztikai Évkönyv 2005 kiadványból származnak

7

11,4 ezer km2

Dunántúli-dombság

7,2 ezer km2

Alpokalja

Legnagyobb tavak

Balaton:

vízfelülete: 596 km2,

Fertı tó:

teljes vízfelülete: 335 km2,

hossza: 77 km, szélessége: 1,5 km - 11 km ebbıl: Magyarországon: 87 km2

Velencei-tó: vízfelülete: 26 km2

Legnagyobb folyók

Duna:

teljes hossza: 2860 km

ebbıl: Magyarországon: 417 km

Tisza



Maros



A meteorológiai megfigyelıállomások fıbb adatai

Megfigyelıállomás

Békéscsaba Budapest Debrecen Gyır Kecskemét Miskolc Siófok Szeged Szombathely Pécs

Évi középhımérséklet, °C

közepes

maximum

minimum

10,0 11,0 9,8 10,1 10,5 9,6 10,6 10,2 9,3 10,2

35,9 35,1 34,1 35,4 35,8 34,3 34,9 35,5 32,7 32,6

-23,7 -10,9 -22,2 -17,4 -19,5 -14,0 -17,8 -20,7 -22,4 -14,3

Napsütéses órák száma

Csapadékos napok száma

2 256 2 166 2 134 2 082 .. 2 080 2 070 2 142 1 965 2 022

139 109 126 144 128 136 122 135 129 142

A lehullott csapadék (mm)

631 697 640 709 598 782 678 653 645 685

A városok és a községek száma (2006. január 1.)

Összes helyiség 1980 6 90 3 026 3 122 1990 9 157 2 904 3 070 2000 23 199 2 913 3 135 2006 23 266 2 856 3 145 Látható, hogy helységek számában nem igazán történ változás az elmúlt idıszakban az Év vF Fıváros, megyei jogú város (

(1980-ban és 1990-ben)

Többi város

Község

országban.

8

2.2. Regionális elemzés2 A Budapest, I. Krisztina tér 1. sz. alatti ingatlan meghatározó régiója Budapest, Magyarország fıvárosa.

Budapest rövid története Budapest területén már több mint 4000 évvel ezelıtt is éltek emberek. Az elsı települést a kelták alapították a budai oldalon, a Gellért hegyen, Krisztus születése elıtt. Az ı területeiket foglalták el a rómaiak az elsı században, amikor határaikat a Dunáig terjesztették. Városuk – Aquincum – lassan harmincezer lakosúvá növekedett és késıbb Pannónia tartomány székhelyévé vált. Kövezett utakat, amfiteátrumokat, bástyákat, erıdöket építettek, melyek romjai Óbudán találhatók. I-IV. századi épületmaradványok még ma is láthatók a fıváros területén. A honfoglaló magyarok Árpád vezetésével 896-ban érkeztek ide, számukra nem határvonal, hanem országuk közepe lett a Duna. Elıször a síkságra, a mai pesti Belváros területén telepedtek le, ami akkor még egy, a folyó által körülölelt nagy sziget volt. IV. Béla király 1241-ben Budán várat építtetett, amely védelmet nyújtott a barbár támadások ellen. A vár évszázadokon keresztül a magyar királyok ideiglenes szálláshelyeként szolgált. Végleges kiterjedését Mátyás király uralkodása idején nyerte el és az ország gazdasági, politikai, kulturális központjává vált. 1541-ben Buda török kézre került, amellyel kezdetét vette a 150 éves török hódoltság. A török uralom idıszakában nagyon kevés új épület épült. Ami érték keletkezett, az a város vízkészletéhez kötıdik, így a rómaiak után a törököknek is köszönhetjük, hogy városunkban földrajzi adottságánál fogva, meghonosodott a fürdı kultúra. Még napjainkban is üzemel néhány olyan fürdı, amelyek medencecsarnokai a török hódoltság idejébıl származnak. Ilyenek a Király-fürdı, a Rác-fürdı, és a Rudas-fürdı. A Gül Baba türbe szintén ebbıl az idıbıl maradt vissza ránk. Az ország törökök által el nem foglalt része a Habsburg császárság részévé vált. A XVII. század végén, 1686-ban Buda felszabadult a török elnyomás alól és az ország központjává vált. A reneszánsz várpalota Buda 1686-os visszafoglalásakor megsemmisült. Az ostrom során a három város, a Duna bal partján fekvı Pest, a jobb partján levı Buda és a tıle északra elterülı Óbuda komoly károkat szenvedett. A lakosság nagy része elmenekült vagy elpusztult.

2

Az adatok forrása a KSH által kiadott Budapesti Statisztikai Évkönyv 2005

9

A XVIII. századot a város történetében a lassú éledés, majd talpra állás jellemezte. A felvilágosodás korában Buda kulturális élete fellendült, egyetem, mérnökképzı intézet és színház nyílt, 1783-ban Budára helyezték az ország kormányaként mőködı Helytartótanácsot, és a Magyar Kamarát. Nagyszabású építkezések kezdıdtek, ekkor jött létre a város területén megtalálható barokk épületek, templomok nagy része. Az igazi fejlıdés azonban a reformkor idején vette kezdetét, amikor a tehetısebb nemesek egymás után építtették fel pesti és budai palotáikat. A város az irodalmi-szellemi élet központjává vált. A Széchenyi István neve által fémjelzett új nemzeti mozgalom nem titkolt célja a hajdani dicsı fıváros feltámasztása volt. Ezt szolgálta a pesti Magyar Tudományos Akadémia alapítása (1825. november 3.), a Nemzeti Színház, a Nemzeti Múzeum és a Lánchíd építésének megkezdése is. A sikeres mozgalom eredményeként Pest-Buda vonzani kezdte az új betelepülıket, polgárokat, iparosokat Magyarországról és külföldrıl egyaránt. 1846-ban megnyitották az elsı vasútvonalat Pest és Vác között. 1848-ra gyakorlatilag elkészült a Lánchíd is, amely lehetıvé tette a két testvérváros valódi összekapcsolását. A híd esztétikus megjelenésén túl komoly technikai vívmányt is jelentett, mivel ez volt a világ akkor legnagyobb mérető acélszerkezető függıhídja. A XIX. század a függetlenségért és szabadságért folyó harcok idıszaka volt. 1848. március 15-én kitört a pesti forradalom, ami a Batthyány-kormány megalakulásához vezetett. 1848 júliusában megnyílt az elsı pesti országgyőlés és ezzel minden szempontból Pest-Buda vált az ország fıvárosává. Itt koncentrálódtak a kormányhivatalok, az országos intézmények. Az 1867-es kiegyezéssel született meg az Osztrák-Magyar Monarchia, amely az ország, így Budapest fejlıdését is segítette. A kiegyezés után az ország egésze, így Budapest is gyorsan fejlıdött. 1873. november 17-én Budát és Pestet a harmadik résszel, Óbudával hivatalosan is egyesítették, így jött létre Budapest, amely a századfordulóra már Bécs vetélytársa lett. A dinamikusan fejlıdı Pest lett az ország adminisztratív, politikai, kereskedelmi és kulturális központja, Buda vára pedig hangulatos, történelmi atmoszférájú párjává szépült. Megkezdıdött az infrastruktúra kiépítése, vízvezeték- és csatornahálózat épült, megindult a tömegközlekedés fejlesztése. Ekkor kezdıdött az a nagyszabású városrendezési program, amely a Belváros mai arculatát határozta meg. Ebben az idıszakban épült a Belvároshoz közvetlenül kapcsolódó Szabadság- és Erzsébet híd, az Andrássy út és a belváros legelegánsabb bevásárló utcája, a Váci utca. Ekkor alakultak ki a szórakozóhelyek és a Dunakorzó is. A várnegyed és környéke újra fejlıdésnek indult; megépült a Halászbástya és újjá épült a Mátyás-templom.

10

1874-ben adták át a fogaskerekő vasutat, 1877-ben megnyílt a Nyugati-, 1884-ben a Keleti pályaudvar, 1887-ben – az országban elsıként – megindult a villamosközlekedés, majd 1896-ban Európa elsı földalatti vasútja. A kulturális élet is fellendült, 1884-ben átadták az Operaházat. Budapest a századfordulóra több mint 700 000 lakosú világvárossá fejlıdött. Európa-szerte

híres

volt

pezsgı

kulturális

életérıl,

kávéházairól,

gyógyfürdıirıl,

szórakozóhelyeirıl és éjszakai életérıl. A két világháború komoly károkat okozott, a mőemlékek nagy része megsérült, illetve elpusztult. Az újjáépítés során jött létre a ma látható lakótelepek többsége. Az 1960-as években nagyjából befejezıdött a világháborús károk helyreállítása. Újjáépültek a hidak, felépült az új Erzsébet híd. 1972-ben átadták a metró kelet–nyugati vonalát; 1979-ben pedig az észak–déli vonal elsı szakaszán indult meg a forgalom, a vonalat teljes hosszában 1990-ben helyezték forgalomba. A rendszerváltást követıen számos területen megkezdıdött a fıváros bizonyos fokú átalakulása, egyes iparterületek teljesen megszőntek és helyükön új, más funkciójú létesítményeket építettek (pl. West End, Duna Pláza, Nemzeti színház és Mővészetek Palotája). Más helyeken a régi, korszerőtlen és elhanyagolt lakóépületeket lebontották és korszerő és kellemes környezetbe épített új lakóházakkal új lakótömböket hoztak létre (pl. IX. kerületi tömbrehabilitáció). A város szélén korábban nem beépített területeken szintén jelentıs ingatlanfejlesztéseket valósítottak meg, elsısorban kereskedelmi, logisztikai és esetenként idegenforgalmi létesítményekkel. Ez a folyamat ma is tart, és magával vonja a közlekedési és közmőhálózatok további fejlesztését is (Dél-pesti szennyvíztisztító telep, Lágymányosi híd, 4-es METRO, M0 autóút, stb.).

2.2.1. Közigazgatás 1950. január 1-jén a Budapest környezetében lévı települések hozzácsatolásával létrejött az ún. Nagy-Budapest. A fıváros jelenleg 23 kerületbıl áll, a közigazgatási feladatokat a 23 kerületi- és a Fıvárosi Önkormányzat látja el.

2.2.2. Földrajzi adottságok Budapest a Kárpát medence központi részén található, a Duna két partján fekszik. Itt alakultak ki a dunai átkelés és a kereskedelem kedvezı feltételei, így fejlıdése gyors ütemben növekedhetett.

11

A fıváros területe 525 km2. A budai és a pesti oldal területileg 1/3 – 2/3 arányt mutat. Buda változatos domborzatú hegyvidéki rész, legmagasabb pontja az 529 m magas János hegy. Jelentıs része tájvédelmi körzetet képez. A pesti oldal sík terület, ezért népessége több, beépítettsége sőrőbb.

2.2.3. Népesség Terület, lakónépesség és népsőrőség kerületenként, január 1.

Kerület

Terület (km2)

Egy km2re jutó népesség 2006

Lakónépesség 1990

2001

2004

2005

2006

I.

3,41

34 778

25 867

24957

24 760

24 786

7 269

II.

36,34

102 758

91 363

88 574

87438

88 036

2 423

III.

39,69

149 028

131 176

127 557

125 765

124 973

3 149

IV. V. VI. VII.

18,82 2,59 2,38 2,09

108 453 43 937 59 477 82 864

102561 29 043 43 885 62 815

99551 27 401 41 968 60 513

99 067 27 174 41 791 60 516

98 301 27 373 42 038 62 159

5 223 10 569 17 663 29 741

VIII.

6,85

92 386

81 499

79 206

79 573

80 117

11 696

IX. X. XI.

12,53 32,49 33,47

78 422 96 843 174 509

62 182 79 202 141 163

59 666 76 971 139 328

59728 77435 136 608

59 854 77 904 136 503

4 777 2 398 4 078

XII.

26,67

76 495

61 171

57 106

56 694

56 768

2 129

XIII. XIV.

13,44 18,13

131 143 143 501

111 701 120 532

107 541 117 756

108 490 116 537

109 394 116 462

8 139 6 424

XV. XVI. XVII. XVIII.

26,94 33,51 54,82 38,60

95 593 69 410 72 317 97 700

84971 70 627 80 187 96 509

82 190 68 848 78 213 93 632

81 925 68 912 77 890 93 400

81 496 68 644 77 599 93 236

3 025 2 048 1 416 2 415

XIX. XX. XXI.

9,38 12,18 25,75

72 838 71 681 90 197

63 609 65 744 80 681

61 792 63 940 77 484

61 717 63 718 77 103

61 381 63 415 76 557

6 544 5 206 2 973

XXII.

34,25

53 282

51 921

50 510

50 595

50 428

1 472

XXIII.

40,77

19 162

20 800

20 605

20 507

20 682

507

Összesen

525,10

2016774

1759209

1705309

1697343

1698106

3234

12

Az alábbi grafikon szemléletesen is mutatja a fıváros lakosságának folyamatos csökkenését, amely kis mértékben meghaladja az országos átlagot.

Budapest állandó népességének alakulása (1995-2005)

1950000

1900000

Állandó lakosok száma (fı)

1850000

1800000

Állandó népesség

1750000

1700000

1650000

1600000

1550000 1995

1996 1997 1998

1999 2000 2001

2002

2003 2004 2005

A lakónépesség megoszlása nem és kor szerint (2006. január 1.),

Férfi Nı Összesen

-14 108283 102514 210797

15-29 173091 176164 349255

30-49 223629 238608 462237

50-59 113121 144706 257827

60156457 261533 417990

Összesen 774581 923525 1698106

Élveszületés és halálozás aránya Év

Élveszületés

Halálozás

1990

19438

29680

Természetes szaporodás, ill. fogyás -10242

1996

15585

28052

-12467

13

2000

14737

25030

-10293

2003

14590

23857

-9267

2004

15051

23121

-8070

2005

15911

23442

-7531

2.2.4. Foglalkoztatottság A gazdaságilag aktív és a gazdaságilag nem aktív népesség megoszlása és a munkanélküliségi ráta régiónként, 2001, 2005

Régió

Gazdaságilag aktív nem aktív népesség (az összesen százalékában)

Munkanélküliségi ráta

56,4

2001 43,6

4,2

43,6

56,4

Gazdaságilag aktív nem aktív népesség (az összesen százalékában)

Munkanélküliségi ráta

61,0

2005 39,0

4,7

6,8

46,1

53,9

6,3

Budapest KözépMagyarország Közép-Dunántúl NyugatDunántúl Dél-Dunántúl ÉszakMagyarország Észak-Alföld

42,8

57,2

7,1

45,0

55,0

8,7

44,0

56,0

5,7

45,3

54,7

8,3

38,5

61,5

11,8

41,4

58,6

14,4

36,4

63,6

16,6

38,8

61,2

16,4

35,8

64,2

16,1

39,1

60,9

16,0

Dél-Alföld

38,5

61,5

11,2

41,0

59,0

12,4

Összesen

40,3

59,7

10,1

42,7

57,3

10,8

A munkanélküliek támogatásának módja a munkanélküli-járadék, a rendszeres szociális segély, a foglalkoztatási programok, valamint az álláskeresést ösztönzı juttatások finanszírozása.

Az alkalmazásban állók száma gazdálkodási forma szerint, 2005*

14

a

Ebbıl: jogi személyiségő gazdasági társaság

Költségvetési szerv

Non-profit Összesen szervezet

Gazdasági ág

Vállalkozás

Mezıgazdaság, vad-, erdı-, halgazdálkodás

1 938

1 938

562

178

2 678

675

675

-

-

675

Feldolgozóipar

94 667

93 932

10

243

94 920

Villamosenergia-, gáz-,gız-, vízellátás

8 507

8 507

-

-

8 507

Ipar

103 849

103 114

10

243

104 102

Építıipar

20 932

20 400

123

195

21 250

Kereskedelem, javítás

73 133

71 638

-

-

73 133

17 025

16 650

1 932

-

18 975

60 977

60 572

688

5 942

67 607

30 113

30 092

-

69

30 182

75 180

73 906

5 796

2 622

83 901

-

-

113 561

-

113 561

1 581

1 548

54 574

3 288

59 443

1 911

1 804

58 525

5 074

64 265

14 361

14 309

9 507

4 584

28 452

401 000

395 971

244 336

22 795

667 531

Bányászat

Szálláshely-szolgáltatás. vendéglátás Szállítás, raktározás, posta, távközlés Pénzügyi közvetítés Ingatlanügyletek, gazdasági szolgáltatás Közigazgatás, védelem, kötelezı társadalombiztosítás Oktatás Egészségügyi, szociális ellátás Egyéb közösségi, személyi szolgáltatás Összesen

* a 20 és több fıt foglalkoztató vállalkozások, létszámhatártól függetlenül a költségvetési szervek, valamint a megfigyelt nonprofit szervezetek adatai a

átalakulásra kötelezett és megszőnı gazdálkodási formákkal együtt

2.2.5. Jövedelmi viszonyok Az egy fıre jutó évi bevételek és jövedelmek, 2005

15

Munkajövedelem összesen Közép-Magyarország

988 397

Társadalm Egyéb Bruttó Nettó i jövedelem jövedelem jövedelem jövedelem összesen összesen összesen összesen 298 445 27 873 1 314 714 995 376

Ebbıl: Budapest Közép-Dunántúl

1 080 044 704 130

340 900 271 835

28 106 8 052

1 449050 984 017

1 089 279 793947

Nyugat-Dunántúl

748 758

246 129

3 557

998 444

797 878

Dél-Dunántúl Észak-Magyarország Észak-Alföld

589 626 494 167 552 985

266 354 281 223 259 249

25 021 11 750 14 024

881 001 78 7140 826 258

735 280 661042 689 057

Dél-Alföld

594 340

259 470

23 521

877 332

730 771

Összesen

713 201

273 845

18 279

1 005 325

804 104

Jövedelmek a fı gazdasági áganként – nettó havi átlagkereset, 2005 Gazdasági ág Mezıgazdaság, vad-, erdı-, halgazdálkodás Bányászat Feldolgozóipar Villamosenergia-, gáz-,gız-, vízellátás Ipar Építıipar Kereskedelem, javítás Szálláshely-szolgáltatás. vendéglátás Szállítás, raktározás, posta, távközlés Pénzügyi közvetítés Ingatlanügyletek, gazdasági szolgáltatás Közigazgatás, védelem, kötelezı társadalombiztosítás Oktatás Egészségügyi, szociális ellátás Egyéb közösségi, személyi szolgáltatás Összesen

Férfi

Nı

88 732

82 977

124 517 131 012

97 071 111 897

165 483

148 494

133 702 87 999 124 833

114 520 105 054 103 169

86 428

80 033

142 887

132 916

308 752

186 214

128 452

114 762

158 472

142 862

135 232

114 759

112 426

102 666

122 632

114 986

135 288

120 310

2.2.6. Vállalkozások A regisztrált gazdasági szervezetek száma gazdálkodási forma szerint

16

Gazdálkodási forma Társas vállalkozás Egyéni vállalkozás Vállalkozás öszesen Költségvetési szerv Nonprofit szervezet MRPszervezet Összesen

2000

2001

2002

2003

2004

2005

173 701

177 114

181 406

185 753

193 852

201 083

168 110

168 038

164 663

163 081

160 761

152 969

341 811

345 452

346 069

348 834

354 613

354 052

2 001

2 024

1 959

1 960

1561

1 578

16 003

16 502

17 382

17 641

17 998

18 347

82

70

56

48

42

43

359 897

363 748

365 466

368 483

374 214

374 020

Látható, hogy a szervezetek száma fokozatosan emelkedett, azonban 2005-ben kismértékő csökkenés lépett fel.

2.2.7. Ingatlanfejlesztések Beruházások A KSH kimutatása alapján a beruházások értéke évrıl évre folyamatosan növekszik,

a

2000-ben 704 057 millió Ft érték 2005-re 878 249 millió Ft lett. Lakásállomány, laksőrőség, január 1. Év

Lakásállomány

1970 1980 1990 2001 2002 2003 2004 2005 2006

62 625 72 691 79 364 82 077 82 304 82 959 83 439 84 469 85 681

100 lakásra jutó lakos 320 283 254 217 211 207 204 201 198

Látható, hogy a lakásállomány folyamatos növekedésével az egy lakásra jutó lakók száma csökken, mely a lakosság életszínvonalának javulására utal. Kereskedelem, ipar, 2005 A kereskedelmi tevékenység 2004. és 2005. évi adatait elemezve látható a vállalkozások számának csökkenı tendenciája. 2004-ben összesen 63 887 vállalkozás mőködött, 2005-ben 17

ez a szám 61 512-re csökkent. Ez a tendencia mind a nagy-, mind a kiskereskedelmi vállalkozásokra jellemzı. az ipari termelés hasonló képet mutat. A vállalkozások száma 2000ben 28 572 volt. Ez a szám 2005-re 23 496-ra csökkent, az alkalmazásban állók létszáma azonban mintegy másfélszeresére emelkedett (143 926 fırıl 208 322 fıre), és a termelés értéke is növekvı tendenciát mutat, 2000-ben 1.821,9 milliárd Ft volt, amely 2005-re 2.454,4 milliárd Ft-ra emelkedett, tehát a vállalkozások jelentıs koncentrációjával együtt a kereskedelmi tevékenység jelentısen bıvült. A város külsı részén nagymértékő pláza-, a országos fıútvonalak mellett raktár-, logisztikai fejlesztés tapasztalható. Irodaingatlanok3 Az irodaház építés fejlıdése a rendszerváltás idıszakában kezdıdött. Ebben az idıben jelentek meg az A kategóriás irodaházak, mert a multinacionális cégek újiroda igénnyel léptek fel. Ezeknek az épületeknek a fejlesztése akkor nemzetközi cégek által valósult meg. Késıbb megugrott a kereslet, ám a fejlesztık idıben nem tudták követni a megnıtt igényeket és a realizálható bérleti díjak és hozamok igen magasra növekedtek (a jelenlegi bérleti díjak az akkorinak 40-50%-át teszik ki). A 90-es évek közepéig a keresleti piac dominált, így iroda céljára hasznosíthattak egyéb ingatlanokat, lakásokat, villákat is. Ennek hatására, 2000 környékén jó befektetésnek tőnt az irodaház építés, melynek eredményeként jelentıs túlkínálat keletkezett. A fejlesztést a világgazdasági események is jelentısen befolyásolták, megnehezítve a pontos elıretervezést. A vállalkozások egyre érzékenyebbé váltak a fix kiadásokra, így egyre meghatározóbbak lettek az irodabérletekkel kapcsolatos költségek. Ennek hatására a beruházók a belváros helyett, ahol az épületekben viszonylag kicsik az irodai szintterületek és egyre nehezebb a parkolás, már 1996-ot követıen újabb helyszíneket kerestek. Elıször a Váci út és környékén kezdıdött építkezés, azonban ma már a Ferencvárosban, Dél-Pesten és Dél-Budán is komoly beruházások folynak. Az új kormányzati negyed építésével kapcsolatosan az irodapiac pezsgésnek indult. A kimutatások szerint a piac még nem telített, a kereslet még mindig meghaladja a kínálatot. A kereslet egyre inkább nı az A kategóriás ingatlanok irányában, a 2005-ban bérbe adott irodák 27%-a mögött a régebbi építéső, B és C kategóriájú ingatlanokból való átköltözés állt. Az Eston elırejelzése szerint az irodaátadások 2007-ig növekedni fognak.

3

Üzleti Ingatlanévkönyv 2006

18

2.2.8. Közlekedés Budapest az országos fıutak, autópályák, vasutak találkozási csomópontja. A város belsı forgalmának csökkenése a részben már átadott M0 körgyőrő használatával érezhetıen javult. A fıváros igen fejlett tömegközlekedési hálózattal rendelkezik, melynek elemei a villamos, autóbusz, troli és metro vonalak, valamint a viszonylag kis számban üzemelı elıvárosi gyorsvasutak. Ezek a rendszerek a város fejlıdésével jelentıs átalakításra, korszerősítésre és fejlesztésre szorulnak. A város központi részein található pályaudvaroknak a város külsı részeibe helyezése komoly városrendezési problémákat vet fel, megoldásuk még várat magára. A fıváros közlekedésének korszerősítése, fejlesztése mára már halaszthatatlanná vált. A megkezdett 4-es METRO vonala az eddig csak autóbusszal, villamossal és gépkocsival megközelíthetı városrészeket, a közúti forgalom csökkentésével együtt, bevonja a környezetvédelem szempontjából javuló területek közé, Az ország legnagyobb repülıtere is Budapesten található. A közelmúltban történt többirányú értékesítés folytán remélhetı a légi közlekedés, a repülıtéri ellátás javulása, az oda- és visszajutás megkönnyítése.

2.2.9. Szolgáltatás – egészségügy, szociális intézmények, közszolgáltatás A KSH felmérése szerint a háziorvosok és házi gyermekorvosok száma 2000 óta csökkenı tendenciát mutat, a kórházi ágyak száma 2003 óta gyakorlatilag változatlan. Az egészségügy most folyamatban lévı átalakításának, az egyes egészségügyi intézmények bezárásának, mások kibıvítésének hatása az ingatlanpiacra még nem mérhetı fel teljesen. A szociális hálózat a családok támogatását, a rászorulók ellátásának könnyítését célozza. Ennek a feladatnak az ellátását nagymértékben kibıvítik a különféle karitatív szervezetek, alapítványok, egyesületek. A közszolgáltatások köre az elmúlt években jelentısen kibıvült, és egyre több külföldi és belföldi bank, biztosító, stb. jelent meg a piacon.

2.2.10.Oktatás és kultúra Budapest, helyzeténél fogva az ország oktatási és kulturális központja. A középiskolai és a felsıoktatási intézmények száma, a hallgatók létszáma és az ezzel összefüggı tudományos kutatás meghaladja a fıvárosi- és nem fıvárosi lakosság arányát. A fentiek vonatkoznak a kulturális intézményekre, színházakra, mozikra, a könyvtári ellátás azonban kiegyenlítettnek látszik.

19

2.2.11.Összefoglaló Az elızıek alapján látható, hogy Budapest az ország legdinamikusabb területe. Itt alakult ki az ország központi irányítása, itt koncentrálódik az oktatás, a kultúra, a tudományos élet, ez a város az ország gazdasági, pénzügyi és kereskedelmi központja is. Az állami cégek és intézmények jelentıs része itt található. Budapestrıl indulnak és futnak be a közlekedési útvonalak, autópályák, vasútvonalak, itt van az ország legnagyobb repülıtere. Magyarország népességének majdnem egyötöd része itt él és jelentıs vonzáskörzete révén még nagyobb része itt dolgozik. A fıváros kor szerinti összetétele nem ideális, lakossága elöregedı, a nyugat-európai országokhoz képest egészségügyileg kedvezıtlenek a lakosság jövıbeni kilátásai. Budapest nemcsak a közigazgatás szempontjából tölt be központi szerepet, itt összpontosul a gazdasági, pénzügyi, kereskedelmi, mővészeti élet jelentıs része is. A különféle politikai és gazdasági intézkedések hatására a pénzügyi-, gazdasági-, szociális változások kedvezı iránya remélhetı, növekvı számú beruházással, munkahelyteremtéssel. Kiemelendı az M0 körgyőrő, melynek idei évben újabb szakasza épül, az M6 autópálya, melynek Dunaújvárosig tartó szakaszát már átadták, a 4-es METRO vonal kivitelezésének megkezdése, valamint a növekvı számú iroda, raktár, logisztikai központok, és lakásépítések. Az I. kerületben új építéső ingatlanok számára szinte csak a meglévık helyén van lehetıség, így ezek az ingatlanok értéken felül is elkelhetnek. Az említett építkezések következménye azonban a kerületben is érezhetı, az ingatlanpiacot kedvezıen befolyásolja.

20

2.2. Az ingatlan környékének részletes elemzése 2.2.1. Budapest Fıváros, I. kerülete .

A kerület történetének rövid összefoglalása A kerület története összeforrott a …….. történetével. A középkorban, a virágzó …….körül, a hegy lábánál több kis település alakult, melyek – bár részben falak védték ıket – a török idıkben elpusztultak. Helyüket ma a … és a ..város foglalja el. A majd 150 év török uralom alatt szinte semmi nem épült a …… és a környékén, csak pusztult. Ez alól talán csak a török eredető nevét máig megırzı …volt kivétel, az is elsısorban fürdıi miatt. A XVIII-XIX. században fokozatosan alakult ki a kerület mai képe. Beépült a …és a …közötti rész, melyet a … gyakori elöntései miatt neveztek el …..). A ….. alatti gyakorlótér (a mai …….) katonai jellegének megszőntével jött létre az Albert herceg feleségérıl elnevezett …, melynek mai arculatát is nagyban meghatározta az 1861-ben megnyitott ……vasút. A filoxéra és a városi fejlıdés is hozzájárult, hogy a ……..-hegy oldalából eltőntek a szılıskertek, helyet adva villanegyednek, természetvédelmi területnek és - láthatatlanul - a fıváros legnagyobb ivóvíztározójának. Legtovább a ….. ırizte meg girbe-gurba utcáit és földszintes házait, melyeket - az itt lévı kedvelt vendéglıkkel együtt - az 1930-as évek elején tüntetett el a bontókalapács, hogy helyén egy nagyszerő park születhessen. A teljes terület belterületi besorolású, északon a II., nyugaton a XII., délen a XI. kerület, keleten pedig a Duna határolja. A kerület területe 3,41 km2, lakossága 25 000 fı, így ……… egyik legsőrőbben lakott területei közé tartozik. A kerület ingatlan-fejlesztését behatárolja, hogy a helyi elıírások a meglévı zöld területeket védik, így új ingatlan ma már gyakorlatilag csak valamely meglévı épület lebontását követıen építhetı, ami az építési költségek növelését okozza. A kerület korábbi, megmaradt sőrő beépítésébıl következik, hogy a parkolási lehetıségek a mai gépjármőforgalom igényeit nem tudják kielégíteni, tekintettel arra, hogy ez a fajta probléma korábban nem létezett. Az új épületeket a mai igényeknek megfelelı belsı kialakítással, több gépkocsi számára helyet biztosító saját parkolóval építik, mely hasznosításukat megkönnyíti a meglévı, patinás, de a kor feltételeit csak részben kielégítı épületekkel szemben.

21

A kerület keresettségét növeli, illetve alátámasztja, hogy itt épültek a „Top 7” között nyilvántartott Lánchíd Palota irodaház, valamint a Vár mellett, illetve a forgalmas …… pályaudvar, illetve a …..-es METRO végállomása közelében létesített irodaházak. A kisebb forgalmú cégek a rosszabb tömegközlekedéssel, illetve parkolási lehetıségekkel rendelkezı, de jobb levegıjő, kellemesebb közérzetet biztosító részek bérleményeit is szívesen veszik igénybe. A kerület lakossága klasszikusan polgári, hagyományos szemlélettel. Az iskolázottság aránya a többi kerület lakosságához képest magas. Az idısebb korúak száma meghaladja a 30%-ot, mely mutatja, hogy a lakosság szereti lakóhelyét és ragaszkodik hozzá. A kerületi lokálpatriotizmus a nagy forgalmú, zajos, a környezetet hátrányosan befolyásoló mőködésre az önkormányzati elıírásokon keresztül hat, így a régi, bár sem mőemléki, sem helyi védettséggel nem bíró ingatlanok esetében is szigorúan befolyásolja az átalakítási, modernizálási lépéseket, hogy a történelmi városkép a lehetıségek szerint megmaradjon, adott esetben visszaálljon.

2.2.2. Néhány adat, lényeges mutató

Terület, lakónépesség - 2005. január 1.* állandó népesség megoszlás korcsoportok szerint

kerület

terület 2

(km )

lakónépesség

15 felett

0-14

lakás

ebbıl:

összesen

(db)

munkaképes

nyugdíjas

I.

3,41

24 786

26 299

2 659

23 640

15 238

8 009

16 516

II.

36,34

88 036

85 166

10 162

75 004

49 629

23 934

47 255

XI.

33,47

136 503

128 510

14 270

114 240

75 393

36 788

71 651

XII.

26,67

56 768

59 257

6 931

52 326

33 496

17 844

33 006

•

Fıvárosi Önkormányzat kerületi kimutatása

Az … kerület a környezı kerületeknél sokkal nagyobb népsőrőséggel bír, melynek oka – többek között – az, hogy területe teljes egészében belterület, míg a II., XI. és XII. kerület egy része külterület, ahol a lakósőrőség sokkal alacsonyabb.

Személyi jövedelemadó adatai 2005. évi APEH adatok

kerület

1000 lakosra jutó adózók száma

szja-alapot képezı szja jövedelem egy állandó lakosra Ft-ban 22

I.

444

1 115 457

393 980

II.

452

1 438 086

519 008

XI.

442

1 016 282

297 898

XII.

442

1 263 262

441 192

Az I. kerület lakosságának összetételére jellemzı, hogy legkevesebb az adózók száma, de legmagasabb a személyi jövedelemadó alapot képezı jövedelem.

Regisztrált munkanélküliek száma 2005. december

I.

176

78

Regisztrált munkanélküliek száma ebbıl 180 középiskolánál középiskolai fıiskolai nı napon alacsonyabb végzettséggel végzettséggel túl végzettséggel 98 76 51 64 61

II.

549

262

287

218

125

212

212

XI.

1 156

521

635

526

330

502

324

XII.

341

155

186

148

61

140

140

kerület

összesen

férfi

A munkanélküliek aránya a kerületekben élı lakónépességgel arányos. Összefoglalás: A fıváros I. kerülete idegenforgalmi szempontból is és a benne lakók számára is igen vonzó. A kerület közlekedésileg …..északi és déli részét köti össze, valamint a köztes és az átmenı forgalmat vezeti át a pesti oldal és a budai hegyvidék között. A városkép nagyrészt ırzi a történelmi hangulatot, az épületek jelentıs része megtartotta eredeti külsejét, míg egyes részei modern épületekkel egészültek ki. A lakosság lokálpatriotizmusával ırzi a megszokott környezetet, alapvetı változtatásoknak nem híve.

2.2.3. Településszerkezet A …………. u. és környéke a Budapesti Városrendezési Keretszabályzat alapján készült 52/1997. számú rendelet szerinti övezeti besorolása L1-V1-Z, vagyis nagyvárosias lakóterület, zártsorú beépítéssel. A Kerületi Építési szabályzat ezen túlmenı elıírásokat nem tartalmaz, vagyis az L1 jelő övezetek területére vonatkozóan a telkekre és az építményekre vonatkozó jellemzıket az alábbi táblázat tartalmazza:

23

Övezeti jel

terepszint alatt felett

L1-V1-Z L2-V2-Z L1-V3-SZ

L1-KP-1

Megengedett Legkisebb Szintterületi határérték zöldfelület legnagyobb magasság (1) (m2/m2) (%) (m) engedépítmény- homlokzathatárérték engedmény mény magasság magasság 5 3,5 +0,3 15 kialakult kialakult 5 2,25 +0,25 20 kialakult kialakult 5 1 +0,15 35 meghat.(2) 9,5 75 3,5 3,5

Beépítettség (%)

100 100 65 80

75 60 35 2

(1) RSZT esetén szintterület sőrőség (2) közterület felıli homlokzatmagasság által meghatározott

Az L1-V1-Z területre a fentieken túl meghatározó elıírás, hogy az elhelyezhetı építmények lakóépület, szálláshely-szolgáltató épület, közintézmény épület, irodaház, legfeljebb 2.500 m2 bruttó szintterülető kiskereskedelmi épület, sportépítmény alakítható ki. A pince-, földszint és elsı emeleti szinteken elhelyezhetı kereskedelmi funkciót betöltı helyiségek bruttó összszintterülete a telkenkénti 1500 m2-t nem haladhatja meg. Az övezet területén ipari épületet, önálló raktárépületet, nagykereskedelmi épületet elhelyezni, meglévı épület használati módját e célra megváltoztatni nem szabad.

2.2.4. A terület ismertetése A terület a ……… város öt kisebb egységébıl Belsı-……….ban található, a ………………………… határolt területen. A ………….. felıli oldalon, szemben a mőemléki besorolású római katolikus templom áll, az ………utca felıli oldalon szemben a ……….. kert parkja fekszik. A ………….. – ……….. - ….. út - ……….. u. által határolt terület épületei általában a század elején épült, az utcaszint felett két-három szintes épületek. Az elmúlt években a környezet némileg megváltozott, a foghíj telkeken és néhány tönkrement, lebontott épület helyén irodaházak, nagy lakóházak vagy vegyes rendeltetéső épületek épültek, épülnek. A BVKSZ rendelete ezt a városrészt a város belsı zónájába, a városképileg kiemelt, közeli védett közparkok (………….. területbe sorolja. A tárgyi ingatlan elhelyezkedését a következı légifelvételen és térképen bejelöltem.

térkép

24

2.2.5. Épületek az ingatlan környezetében A …. szám alatti, a jelen értékelés tárgyát képezı ingatlan a …………. helyezkedik el, a …………, az …….. utca, a ……. utca, és a ……… utca által határolt háztömbben. Az épület … oldalával szemben található a környék mőemlék épülete, a ….templom, melyet . ..épített 1795-97-ben. A ………. a templom és a … u. közötti részen megmaradtak a XIX. századi épületek, egyikben a kerület egyik legrégebbi általános iskolája mőködik, másikban a …………..Múzeum található. A közelben, az …úton mőködik az 1892-ben alapított mai ….gimnázium, míg a …. utcában az az iskola, amely1936-tól a ……. gimnázium. Az ….. utca …….-ben 1893-ban nyílt az …kávéház, ahol ma hentes- és csemegebolt van. Az ….. 3-ban, az …. út sarkán volt a híres …. kávéház, mely az 1944-45-ös ostromkor teljesen elpusztult, helyén a sokemeletes modern ház épült fel. Az ……. u. … számú ház – amely a tárgyi épület szomszédja – elpusztult, helyén a környék léptékét tiszteletben tartó új épület áll. Az ….. u. …... sz. ház 1900-ig vendéglı volt, ma az ……. bisztró mőködik benne. A … tér 3./…..u. 1. sz. alatti ház a ….cukrászda, ezt ………..-ben alapították. A ……. vendéglı, melynek helyét ma a több emeletes beton épület foglalja el a … utca – …….körút sarkán, a ……….. sz. alatti házzal átlósan szemben. A ……. u. 3. szám alatti ház 1905-ben már létezett, a ….. u. 7. szám alatt 1902-ben ……..ház nyílt. A környéken több irodaház is mőködik, legközelebb az 1990 körül épült több emeletes …….irodaház található.

2.2.6. Közlekedés Az ingatlan egy forgalmas közlekedési csomópont, a ….körút – … utca – …... utca találkozásánál fekszik. Kelet-nyugati irányban a budai hegyek és a pesti oldal kapcsolatát biztosítják az Alagúton és a Lánchídon áthaladó autóbuszok*. Észak-déli irányban a budai oldal északi – II. és III. kerületi - valamint déli részeinek – XI. és XXI. kerület – összekötése történik a 18-as villamossal. Az ingatlan a Déli pályaudvartól és a 2-es Metro végállomásától 8 perc sétával, illetve villamossal közelíthetı meg, a Moszkva térrıl autóbusszal érhetı el.

25

2.2.7. Közmőellátás az ingatlan környezetében A terület teljes egészében közmővesített.

26

3. AZ INGATLAN LEÍRÁSA 3.1. Általános adatok A Budapest, …. ker………... alatti ingatlan Budapest történelmi városrészében, a …. krt., valamint a ………vonalában épült …….u. találkozásánál helyezkedik el. A … krt. felıli oldalon lévı bejárata a mőemléki katolikus templom, …. utcai homlokzata a ….kertre néz. A földszintet elfoglaló ……… áruház bejárata is a .. körútról nyílik. A tér a fıváros egyik legzsúfoltabb pontja, a ……. a ……hídon át …… vezetı, illetve a ..Budára, valamint a Budaörs, Balaton felé irányuló forgalom jelentıs része itt halad keresztül, emiatt a zaj jelentıs. A ház elıtt lévı utcai keresztezıdésben villamos-, illetve autóbusz megálló található. A ……..pályaudvar két villamos megállónyi távolságban van. A ……….krt. felıli oldalon az ………. … modern épülete, az ……….utcai oldalon lakóház határolja. A környék lassan átalakul, az eklektikus házak egy részének helyén modern, soklakásos lakóépületek, irodaházak, banképületek épülnek. A közvetlen környezetben nagy múlttal rendelkezı általános iskola, két gimnázium, múzeum is található.

3.2. Tulajdoni lap adatai ingatlan megnevezése helyrajzi szám: cím1): ingatlan megnevezése 2): terület: tulajdoni arányok 3):

Budapest, …….. ker. belterület ….. …………… lakóház, udvar .. m2 ………. …….. …

bejegyzések a III. részen 4):

1. ingyenes használat joga …… m2-re jogosult az …….. 2. vezeték jog – jogosult: ……. Rt. 3. fellebbezés – jogosult TULAJDONOS

széljegy 5):

másodfokú határozat iránti kérelem – Fıvárosi Földhivatal, Tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem, .

Megjegyzések:

27

1)

Az ingatlan címe hibás, helyesen: ………...

2)

Az ingatlan megnevezése módosítandó, mivel az utóbbi 50 évben …….., majd …………..székházként ismert, a valóságban irodaházként és áruházként üzemel.

3)

A …………… tulajdonában lévı ingatlannak a tulajdoni lapon

Az ………….. és a

……………… tulajdonjogának bejegyzésével egyidejőleg került sor a tulajdoni arányok bejegyzésére. 4)

A III. részen található bejegyzések

Az …. jelenleg nem használja a teljes feltüntetett területet, azonban az ……… …….. elhelyezésére szolgál.

2. A ……… Rt-t illetı vezeték szolgalmi jog bejegyzése tévesen történt, mert a benyújtott távhıvezeték szolgalmi jog bejegyzés iránti kérelem nem tartalmazza ezt az ingatlant.

3. A fenti kimutatás alapján a TULAJDONOS fellebbezést nyújtott be, mely alapján a Budapesti I. sz. Földhivatal kezdeményezésére a Fıvárosi Földhivatal hiánypótlási felhívást adott ki.

5)

Széljegyen szerepel

a Fıvárosi Földhivatal másodfokú határozat iránti kérelme, mely megállapítja, hogy a ……. hrsz-ú ingatlan a vezetékjog bejegyzési kérelemben nem szerepelt. A kiigazításra azonban – a földhivatali információ szerint – csak akkor kerülhet sor, ha a határozatban felsorolt többi ingatlan helyzete is tisztázódik.

……………. bejegyzési kérelme, mivel a tulajdoni lapon ………….

3.3. A „………..” épülete történetének rövid leírása1 Az épületet eredetileg a Budai polgári kaszinó számára építették. Az építtetık a ……….. sz. alatti telket találták megfelelınek ahhoz, hogy ……város egyik kiválóan elınyös pontján állandó, kellemes és vonzó hajlékot nyerjenek, és ezzel újabb, igen fontos föltétel birtokába jussanak ahhoz, hogy az I. kerületben a társadalmi viszonyok fejlesztésére irányzott törekvéseknek minél erısebb központjává legyenek. Az épület ………..-ban épült, ………. építész tervezte. Az alaprajzi megoldást megnehezítette a telek kis területe és szabálytalan alakja, valamint az, hogy különbözı rendeltetéső és beosztású helyiségeket kellett elhelyezni.

28

A kapubejáró a ………krt. felıli részen épült, hogy szükség esetén az összes földszinti helyiségeket egy üzlethelyiséggé lehessen egyesíteni. A kapubejáró folytatásában az elıtér, az aláboltozott fılépcsı és mögötte a melléklépcsı nyert elhelyezést.4 A vendéglıbe az épület sarkára helyezett elıcsarnokból lehetett bejutni, ahonnan külön lépcsı vezetett le a pincében lévı, a közönség részére fenntartott helyiségekhez. A pincében az alagút utcai oldalon étterem mőködött, mely az utca felıli ablakok kialakításával nappal elegendı természetes fényt kapott, falait 1,70 m magasságig Zsolnay féle majolikalapok burkolták. A pince udvari szárnyában egy külön étterem és egy kuglizó nyert elhelyezést, aminek eredményeként az ott lévı társság a többiektıl teljesen elkülönülve szórakozhatott. A pince többi része a vendéglı kiszolgáló része (mellékhelyiségek, fáspince) volt. A pincehelyiségeket az I. emeleti kaszinóval belsı falépcsı és étel-felhúzó is összekötötte. A földszinten a vendéglı helyiségeken kívül egy nagyobb bolthelyiség és a kapus lakása helyezkedett el. A vendéglı személyzete részére szükséges mellékhelyiségek kialakítása céljából a földszint udvari részébe 2,80 m belmagasságú félemeletet iktattak be, aminek következtében egy külön éttermet és négy lakóhelyiséget nyertek. Ezen a szinten helyezték el kaszinó helyiségeit főtı kazánszerkezetet. Az elsı emeleten egy nagy, ruhatárnak használt elıszoba, egy kisebb elıszoba, olvasó, játék, társalgó helyiségek és egy nagy terem nyert elhelyezést. A nagy terembe csak egy közvetítı udvari helyiségen keresztül lehetett bejutni, azonban ez a kedvezıtlennek látszó körülmény a gyakorlatban enyhült, mivel a táncmulatságok alkalmával ez az udvari helyiség is ruhatárul szolgált, mintegy indokolttá téve a helyiségnek az elıszoba után való beiktatását. A nagy terem 8 x 15 m alapterülető, 8 m magasságúra épült. Egy 12-14 tagú zenekar részére, a padozattól 40 cm magasságra emelt fülke épült, melybe, valamint a nıi toilette szobába a második ruhatárból egy kis folyosón lehetett eljutni. A második emeleten eredetileg három lakás volt. Az összes helyiségek szellıztetésére, ide értve a pincét is, különös gondot fordítottak, melynek eredményeként, bár a helyiségeket gázzal világították meg, kellemetlen meleget a legnagyobb látogatottság mellett sem lehetett tapasztalni. Az épület külsı és belsı architektonikus kiképzésére, tekintettel az építésre szánt csekély összegre, csak a legegyszerőbb eszközöket lehetett felhasználni. A homlokzat könnyed olasz

. 1 Az Építı Ipar XVII. évfolyam, 49. – 883. száma alapján Budapest 1893.

29

reneszánsz modorban van tagozva, cementhabarccsal vakolták, az ornamentális és figurális részeket gipszbıl készítették. A fıhomlokzaton végigfutó erkély piszkei kıbıl, a lábazat vörös márványból, a fılépcsı fokai karsti márványból, az oszlopok kolozsmonostori kıbıl készültek. A tetı héjazata cserép, a saroktorony kupolája palafedést kapott.

3.4. Az ingatlan jelenlegi használata Az ingatlan a ………. és ……………. osztatlan közös tulajdonában van. Az …………… tulajdon pince egy részét, a földszint ……. körút felıli bejáratát és a portásfülkét, és a magasföldszint nagy légudvar körüli részét, valamint a fölötte lévı összes területet foglalja magában. Az …………… tulajdon a földszinti …áruházat, a pince jelentıs részét és az áruház magasföldszinten lévı kiszolgáló területét tartalmazza (az alaprajzokon 1 számmal jelölt területek). Az épület a felszabadulás után a kerületi pártszékház volt, és az állami rész ma is alapvetıen a pártok elhelyezését biztosítja. Az általuk kihasználatlanul maradt területet a Tulajdonos irodaként adja bérbe. A tetıtérben gondnoki lakás üzemel. A tulajdonosok a hasznosítás javításának érdekében az ingatlant társasházzá kívánják alakítani.

3.5. Az épület mőszaki leírása A felépítmény szabálytalan négyszög alaprajzú, zártsoros beépítéső, belsı udvaros, hagyományos szerkezető, magas tetıs, 6 szintes (pince + fszt. + mfszt. + I. emelet + II. emelet + padlás) épület. Alapozás Síkalapozás, az épület falai alatt – a korabeli építési módból adódóan tégla sávalap épült. Függıleges teherhordó szerkezet A felmenı teherhordó falak égetett agyagtéglából készültek. Vastagságunk a pincében 80-90 cm, a fszt. – II. emelet között 45-60 cm, a padlástérben 45 cm. Vízszintes teherhordozó szerkezet A pince fölött dongaboltozat, a közbensı szinteken acélgerendás (poroszsüveg) födém került beépítésre. A díszterem fölötti csapos gerendás födém acélgerendákkal van kiváltva. Lépcsı

30

A pincét a II. emelettel összekötı 2 x 1,70 m széles fılépcsı kétkarú, gyámolított, kıfokokból álló lépcsı, a kıfalak alatt boltozattal. A korlát balluszteres kı, vagy mőkı szerkezet. A kı, illetve mőkı lépcsıfokokon ma is láthatók a szınyegborítás leerısítésére szolgáló fémgyőrők. A pihenık burkolata mőkı, melyek minısége a különbözı szinteken változó. A pincébe vezetı részen a lépcsı cementsimítással készült. A melléklépcsı húzott lebegı kılépcsı, acél korláttal. Ez a 2,20 m széles íves kialakítású lépcsıház köti össze a földszintet és a tetıteret, illetve csak ezen keresztül lehet a tetıtérben lévı gondnoki lakást megközelíteni. A lépcsıháznak az I. és a II. emeleten a fılépcsıházba nincs kijárata. A lépcsı cementsimítással készített beton. Belsı udvar A magasföldszinten kialakított belsı udvaron az I. emelet magasságában épített üveg elıtetı hivatott arra, hogy az innen nyíló helyiségek bejáratát esı ellen védje. Az udvart zöld színő gumiszınyeg borítja. A II. emeleti függıfolyosó részben eredeti kıkonzolos, kılemezes szerkezet, részben monolit vasbeton lemez saját levében simított felülettel rabicolt acél konzolos alátámasztással. Errıl a szerkezetrıl érhetı el a hátsó lépcsı. Homlokzat Az ……..utcai és a … körúti éles falcsatlakozást a saroktorony tompítja, mely az épületet egyedivé teszi. Az I. emeleti erkély gipszdíszes acélkonzolon nyugvó kılemezekkel fedett.

Szakipari szerkezetek Válaszfalak A válaszfalak 12 cm-es égetett agyagtéglából készültek. Nyílászáró szerkezetek Az épületben fából készült nyílászáró szerkezetek kerültek beépítésre. Az ablakok kétszárnyú, gerébtokos, nyíló rendszerőek, egy részükön redınytokokat is elhelyeztek. A nyílászárókat a felújított helyiségekben újra mázolták, azonban a használaton kívüli díszteremben és a folyosókon elhanyagoltak, felújításra szorulnak. Belsı burkolatok A pince betonozott, egyéb burkolatot nem kapott. A földszinti és emeleti közlekedık burkolata mőkı, illetve parketta. Az irodákban parketta van, amely több helyen megkopott. A felújított helyiségekbe szalagparkettát fektettek. A vizes helyiségeket mind a padlón, mind a falakon csempe burkolat borítja. 31

Az üzletben és a hozzá tartozó burkolt helyiségekben hidegpadló található. Falak felületképzése A belsı falak festettek, a díszteremben még látható a korabeli gipsz díszítések egy része. Az épület külsı homlokzatainak felületén lévı vakolat és a díszítések felújítandók. A homlokzat részben klinkertéglával burkolt, részben vakolt. Tetıfedés Az épület fa szerkezető, nyereg formátumú tetıszerkezettel fedett. A tetıszerkezet két álló, illetve dıltszékes, kötıgerendás, talp, közép és taréjszelemenes. Az udvari oldalon talpszelemen nélküli, az utcai oldalon a nyereg tetı a térdfalba süllyesztett. A tetıhéjazat hornyolt hódfarkú cserépfedés. Vízelvezetés A csapadékvíz elvezetése a tetı peremén végigfutó csatornában történik. Tetı kiegészítık A tetıkibúvók javításra, cserére szorulnak. Épületgépészet A lakóház vezetékes épületgépészeti rendszerei Víz-, csatorna és gázhálózat a közüzemi hálózatra van rákötve. A használati hidegvíz az Alagút utca felıl az Ü1 jelő üzlet pincéjén keresztül, 2 db 1”-os horganyzott acél vezetéken jut az épületbe. A szenny- és csapadékvíz közösítve NA 300 célvezetéken az épület ……… részén lépnek ki az épületbıl és kötnek rá az csatornára. A melegvizet a csapoló egységek fölött elhelyezett elektromos nyitott rendszerő vízmelegítık adják, központi melegvíz ellátás nincs. A vízmérı órák az üzlethelyiség pincéjében találhatók. A gázvezeték az épületbe a Krisztina téri bejárat alatti pincerészen érkezik 3”-os acélvezetéken. A gázvezeték hálózat hegesztett acélcsövekbıl készült. Elektromos hálózat A villamos energia ellátást biztosító erıátviteli kábel a gázbelépés helye mellet érkezik a pincébe, innen a kapualjban lévı fogadószekrénybe van bekötve. Az épület egészének, a lakásnak és a II. emeleti villanybojlernek külön mérıórái vannak, melyek a portásfülkében találhatók. Az elektromos hálózat felszálló vezetékei általában PVC szigeteléső alumínium kábelek. Főtés 32

Az épület magasföldszinti helyiségeiben parapet és kéményes gázkonvektorokat helyeztek el. Az elsı emeleten két gázkazán (FÉG 40 és FÉG 20 típus) található, a második emelet egészét egy C 40 típusú falikazán főti. A radiátorok termosztatikus szeleppel vannak ellátva, a kazánokat szoba-termosztátok vezérlik. A kazánok tágulási tartályai a padlástérben vannak elhelyezve. A lakás főtése és melegvíz ellátása kombi-cirkóval biztosított. Az üzletben a főtést távfőtéssel oldották meg. Szellızık, kémények Az épület helyiségeinek főtését eredetileg több kályhából oldották meg, így a padlástérben több kémény látható, melyek nagy része jelenleg nem üzemel. A szellızıkémények ma már használaton kívül vannak, félbevágva, nem törik át tetıfedést. Az épületben különbözı szintekrıl indulva összesen három légakna biztosítja azoknak a helyiségeknek a szellızését, amelyek nem rendelkeznek nyílászáróval. Az épület fekvése folytán meleg és napos, és az utcákon lévı forgalom keltette zaj miatt az ablakok nyitva tartása napközben nem ajánlott, így megoldott. Felvonók Személyfelvonó nincs az épületben. Az ……… kis teherlift mőködik.

33

Néhány fénykép az értékelt ingatlanról: Az épület jellemzı részletei az alábbi képeken láthatók: Bejárat a …………. körútról az irodaházba és a ……….ba

Bejárat belülrıl

PINCE Pince folyosó

Beázások a pincében

Pince boltozat

Nedvesedés …… felıl a földszinti falon BELSİ UDVAR

Magasföldszint, belsı udvar üveg elıtetıvel LÉPCSİHÁZAK

Fılépcsıház boltozattal, balluszteres korláttal, burkolati részletekkel – Hátsó lépcsıház

I. EMELET I. emeleti közlekedı és elıtér

Bálterem - tanácsterem gipsz stukkó díszítésekkel II.EMELET

Közlekedı

Vizes helyiség

Felújított irodák

Belsı udvar felıli függıfolyosó a II. emeleten és a tetıtéri lakás TETİTÉR

.

. Tetıtér, melyben kialakítható a galéria

34

4. AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE 4.1 A lehetséges ingatlanértékelési módszerek áttekintése Magyarországon az ingatlanok piaci értékének meghatározása a piaci összehasonlítás, a hozamelvő- és a költségalapú értékelés módszerével történik. Az értékelési módszerek két fı kategóriára oszthatók: a piaci érték alapú és a nettó pótlási költség elvő értékelések. A piaci viszonyokon alapuló módszerek két fı csoportja, a piaci forgalmi- és a hozamszámításon alapuló értékelés. A forgalmi érték meghatározására a gyakorlatban a piaci forgalmi értékelés a legelterjedtebb, a hozamszámításon alapuló értékelés mérhetı hozadékkal rendelkezı, nagy értékő vagyontárgy esetében használatos. A nettó pótlási költség elvő értékelésre kizárólag más lehetıség hiányában kerülhet sor. A piaci összehasonlítás és a hozamelvő módszer alapját konkrét adatok – adásvételi árak, bérleti vagy haszonbérleti díjak – képzik. Ezeket a módszereket akkor alkalmazzuk, amikor ténylegesen piaci forgalomban résztvevı ingatlanokat értékelünk: pl. lakásokat, lakóházakat, üzleteket, kisebb irodaházakat, telkeket, termıföldet.

Piaci összehasonlítás módszere A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek eladási árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Az adatok egy alaphalmazt képeznek, melyek az értékelt vagyontárgyra jellemzı körbıl származnak. Az alaphalmazra jellemzı átlagos piaci érték az alapérték. Az értékelendı ingatlan és az összehasonlításhoz használt ingatlanok adataiból adódó eltérések miatt a felhasznált adatokat a forgalmi érték meghatározásához értékmódosító tényezık segítségével korrigálni kell. A közelmúltban ismert árszinten értékesítésre kínált, illetve értékbecslésbıl származó árak csak körültekintı ellenırzés után, fenntartásokkal használhatók fel. A piaci összehasonlítás értékelésének módszertana a páros vagy a csoportos összehasonlítás. A páros összehasonlítás esetén minden egyes összehasonlító adatot össze kell vetni az értékelendı ingatlan adataival, míg a csoportos módszernél az összehasonlító adatokból képzıdik egy átlag, melyet az értékelendı ingatlan adataival kell összehasonlítani.

Hozamszámításon alapuló értékelés Ennél a módszernél azt vizsgáljuk, hogy a vagyontárgy képes-e a befektetett tıkére vonatkozóan elvárt megtérülést biztosítani. Az értékelésnek ez a fajtája az ingatlan jövıbeni 35

hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülı kiadások különbségébıl (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belıle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamelvő értékelés a bevétel/bérlet értékének, a bérlet idıtartamának, a bérlet feltételeinek, a bérleti díj felülvizsgálata alapján a várható hozam meghatározását jelenti. Az értékelést két módszer alkalmazásával lehet elvégezni, az egyik egy naptári évre vonatkozóan vizsgálja az eseményeket, míg a másik több évet vesz figyelembe. Az egy év bérleti bevételeit figyelembe vevı módszert direkt tıkésítésnek, a több évet átfogó módszert DCF módszernek (Discounted Cash Flow) nevezzük. Mindkét módszernél egy olyan tényezıvel (rátával) tıkésítjük a jövedelemtermelı vagyontárgy tervezett nettó jövedelmét, amely arányban áll a vagyontárgy tulajdonjoga alapján várható befektetési kockázattal. A közvetlen tıkésítési módszer „statikus” szemlélető, nem veszi figyelembe az évek során fellépı változásokat. Célszerő akkor alkalmazni, ha a hátralévı gazdaságos élettartam meghaladja az 5 évet és a fizikai amortizáció sem haladja meg az 50-60%-ot. A DCF módszer „dinamikus” szemlélető, az évek során bekövetkezı külsı és belsı tényezık miatti változások által elıidézett értékmódosulást is figyelembe veszi. A módszer irodák, üzletek, bérházak értékelésére használható. A hozamelvő értékelés kevésbé terjedt el hazánkban egyes elemeinek bizonytalansága miatt (infláció mértéke, kamatok mértéke, gazdaság egyéb teljesítményeihez mért elvárható megtérülési idı).

Költség alapú értékelés A költségalapú értékelés módszere az ingatlant két tényezıre bontja fel. Az egyik tényezı a telek (földrészlet) értéke, a másik a felépítmény értéke. A két érték összege adja az ingatlan értékét. A telek értékének a meghatározása piaci összehasonlító módszerrel történik. Az épület, illetve építmények értékének meghatározására több módszer is elterjedt. A módszerek alapja minden esetben már meglévı épület, illetve építmény kivitelezési-, beruházási ára, az egyes összetevıre alkalmazott korrekció figyelembevételével a nettó újraelıállítási értéken, vagy a nettó pótlási költségen történı értékelés módszere. A nettó pótlási módszer esetén az épület funkciójának figyelembevételével az eredetinél korszerőbb anyagok, modernebb technológiák vehetık figyelembe. A nettó újraelıállítási módszer alkalmazásával a meglévı épületet modellezzük (a teljes eredeti állapot alapulvételével) és a kapott értékbıl levonjuk az avulásából adódó értékveszteséget, vagyis a 36

nettó pótlási érték egyenlı a bruttó pótlási érték és az avulások különbségével. A módszer során alkalmazható az eredeti bekerülési érték indexálása is. A nettó helyettesítési költséget a bruttó helyettesítési értékbıl lineáris közelítéssel kaphatjuk meg az EVS 2003 iránymutatása alapján. E szerint, az értékelt épület életkorát osztjuk az épület életkorának és becsült jövıbeni hasznos élettartamának összegével, vagy az épület hasznos élettartamából levonjuk a becsült hátralévı hasznos élettartamot és az eredményt osztjuk a becsült hasznos élettartammal. Ez a módszer elsısorban azoknál az ingatlanoknál kerül alkalmazásra, amelyeket nem lehet piaci összehasonlítással értékelni, pl. intézmények, kórházak, egyetemek esetében.

4.2. Az értékelési módszer(ek) kiválasztása A feladat az értékelendı ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az ingatlan jelentısebb része jelenleg is irodaházként funkcionál, a földszinten élelmiszerüzlet mőködik. Az irodaház fekvése, kora állapota és a parkolási lehetıség hiánya miatt a „C” kategóriába sorolható. Az ingatlanpiaci kínálatban talált irodaházak összehasonlításul szolgálnak, így az egyik módszer a piaci összehasonlítás. Az ingatlanpiaci kínálatban talált hasonló ingatlanok korrigált adataiból képzıdött az az ár, amely a vizsgált ingatlan jelenlegi állapotának megfelelı forgalmi érték kialakítását eredményezte. Az irodák is és az üzlet is bérbe vannak adva, így a tulajdonosoknak a bérleti díjból folyamatos jövedelmük van, mely a hozamelvő értékelés indokoltságát támasztja alá. A várható bérleti díjak megállapításához a hasonló irodák és üzletek bérleti díjait vettem alapul. Felállítottam az ingatlan feltételezhetı bérleti struktúráját, a várható lehetıségek figyelembevételével. A Megbízók a jelen értékelés eredményeinek figyelembevételével vagy jelen állapotban értékesítik az ingatlant, vagy felújítják, és azt követıen azonnal bérbe adják (általában az újonnan épült irodaházak területének 20%-a még az átadás elıtt elkel). Az ingatlanpiaci felmérések és elırejelzések alapján a bérbe adás mértéke fokozatosan növelhetı, az üzembe helyezés után 3 évvel érhetı el a 80%-os kihasználtság, amelyre hosszú távon számítani lehet. A tıkésítési ráta meghatározása a 10 éves lejáratú Állampapír, a diszkontrátáé a 3 éves lejáratú Állampapír átlag hozama alapján történt, figyelembe véve, hogy az Eston International elemzése szerint az irodaházak éves megtérülése a magyar piacon a három évvel ezelıtti 27 %-ról mára alig több mint 6 %-ra esett.

37

Tekintettel az ingatlan állapotára, az elsı évben történı felújítást – lift beépítést, a tetıtérben galéria kialakítását, stb. – követıen, a második évtıl lesz az ingatlan kiadva. A felújítás költségének megállapításához az „Építıipari Költségbecslési Segédlet 2006.” címő kiadvány adatait vettem alapul. Ez a segédlet adott épülettípusokra fajlagos nettó költségeket közöl, külön bontásban a szerkezetépítési és szakipari, az épületgépészeti, valamint az épületvillamossági költségek tekintetében, valamint részletes kimutatást tartalmaz az egyes munkafázisok vonatkozásában.

4.3. Piaci összehasonlító módszer A módszer lényege, hogy megtörtént, konkrét és ismert adás-vételi ügyletek árainak figyelembevételével határozzuk meg az ingatlan értékét. A módszer fıbb lépései a következık:

az alaphalmaz kiválasztása (földrajzi elhelyezkedés, azonos típusú ingatlanok),

összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése,

fajlagos alapérték meghatározása,

értékmódosító tényezık elemzése,

fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása,

végsı érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként

Alaphalmaz kiválasztása Az ingatlan jelen állapotában C kategóriás irodaháznak tekinthetı. Az ingatlan közvetlen környezetében, valamint a vonzáskörzetébe tatozó II., XI. és XII. kerületben hasonló mérető, fekvéső, megközelítéső, parkolási feltételekkel rendelkezı értékesítendı ingatlan kevés található. Az ingatlanok meghirdetésekor általában a valóságosnál

kedvezıbb jellemzık

szerepelnek, mint a valóságban, így C kategóriás irodaház az ingatlan vonzáskörzetében egyáltalán nem volt található. Hasonló adottságú épületek találhatók azonban az V. kerületben, ahol több irodaépület, illetve vegyes rendeltetéső ingatlan is van.

38

Ssz.

Hely

Felépítmény Szintek Alapterület típusa száma (m2) I. ……….. vegyes: üzlet + iroda + lakás 1. I. Váralja vegyes: lakás + iroda 2. I. Gellérthegy u. vegyes: iroda + lakás (B kat.) 3. I. Logodi u. iroda (B kat.) 4. V. Királyi Pál u. étterem + lakás + iroda 5. V. Nádor u. irodaház 6. V. Molnár u. irodaház 7. V. Fehérhajó u. irodaház 8. VIII. Köztársaság tér irodaház Az összehasonlításhoz alkalmazott ingatlanokat a táblázatban kiemeltem.

Kínálati ár (MFt)

Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok

1. Budapest, I. Váralja A 300 éves, egyedülálló megjelenéső 500 m2 területő mőemlék ház a Vár északi oldalán, 212 m2 területő telken található. Eredeti állapotában kerül felújításra, ami után az ára 330 millió Ft + ÁFA lesz. A ház 3 szint + tetıtér, ebbıl az egyik pinceszint, a többi szint (a tetıtér is) be lesz építve. Építési engedély van. A jelenlegi tulajdonos az átalakítást megkezdte, az új tetı elkészült. A belsı udvar a földszinten beépült, így a hasznos terület megnövekedett és az udvar egy szinttel feljebb tolódott. A tervek szerint 3 lakás és egy iroda lesz a házban. A lakásban konyha, tároló, fürdı, elıszoba és szoba kerülhet kialakításra. Parkolás az utcán lehetséges. Az érvényes engedély szerinti besorolású egységeket szükség esetén át lehet minısíttetni (panzió, stb.).

2. Budapest, I. Logodi u. A két szárnyból álló modern, néhány éve épült irodaház a Logodi u. Mikó utcához közel esı részén, csendes környezetben fekszik. A több tulajdonban álló ingatlan egyik szárnyának fszt-i, I. és II. emeleti része értékesítendı. A fszt-i rész külön bejárattal is bír. Az épületben lift van, portaszolgálat mőködik, az egység központi főtése és klímája egy berendezésrıl, önállóan üzemel. Használatba vétel esetén nagy felújítás nem szükséges. A II. emelet panorámás, a budai hegyekre és a Várra is van kilátás.

39

Az ingatlan metróval a Moszkva térrıl, ill. a Déli pályaudvartól, valamint autóbusszal és villamossal is megközelíthetı. A parkolás fizetés mellett az utcán lehetséges, vagy az épület garázsában bérelhetı beálló.

3. Budapest, V. Királyi Pál u. Az V. kerületben, … m2 területő telken, 6 szintes (pince+ fszt,+3 emelet+ tetıtér), 650 m2 területő, jó állapotú ház fekszik, az alsó szinten étterem üzemel. A házat 1914-ben építették, néhány éve felújították. Az épületben központi főtés van,, azonban a klimatizálás nincs megoldva. A tetı beépíthetı, a közbensı szinteken lakások és irodák egyaránt mőködtethetık. Az ingatlan a Kálvin téri metróval, és egyéb tömegközlekedési eszközzel is elérhetı. Parkolni csak az utcán lehet.

4. Budapest, V. …….u. Az ingatlan az ….. kerületi bank-negyedben, a …… székházzal szemben lévı épület teljes ….. emeletét foglalja el. Az épületben lift van, portaszolgálat mőködik, központi főtéssel üzemel. A klíma beépítésérıl az új tulajdonosnak kell gondoskodni. A használatba vételkor a …….. emelet lezárható, mérıórák felszerelhetık, egyéni portaszolgálat, illetve beléptetı rendszer kiépíthetı. Az irodák egy részébıl a tágas …… utcára, illetve a ….. székházra nyílik rálátás. Az ingatlan metróval a ….térrıl és az ……. utcától, valamint autóbusszal és villamossal is megközelíthetı. A parkolás fizetés mellett az utcán lehetséges, vagy a közeli mélygarázsban bérelhetı beálló.

5. Budapest, V. Fehérhajó u. Az ingatlan enyhén lejtıs terepre épített 11 szintes irodaépületbıl áll. A pinceszinten tároló helyiségek, telefonközpont, irattár és egyéb kiszolgáló helyiségek találhatók. A mélygarázs külön, de osztatlan közös tulajdonban van. A fszt. a nagy elıtér, a recepció, az ügyfél fogadó és más kiszolgáló helyiségek részére biztosít helyet. Az I-VIII. emeleteken irodák, a IX. emeleten a gépészeti egységek találhatók. A liftgépház a tetın található meg. A mélygarázsban … db gépkocsi számára van hely. A terület a Deák téri metró megállótól könnyen megközelíthetı, a mélygarázson kívül csak az utcán lehet parkolni.

40

Az ingatlan módosított alapterületének meghatározása A tulajdonosok az ingatlant – használatának egyszerősítése érdekében – társasházzá kívánják alakítani. A szükséges alaprajzok a szintenkénti terület kimutatással elkészültek, a mellékletben megtalálhatók. A módosított alapterület számításánál az alacsonyabb használati értékő épületrészek alapterületét az alábbiak szerint korrigáltam: szintek

terület (m2)

korrekció

pince

..,00

0,3

korrigált nettó alapterület (m2) ....

fszt.

0

0,6

...

mfszt.

…..,0

0,8

..,.

I. em.

….,0

0,9

….,.

II. em

…,00

1,0

.....

padlás

.,0

0,2

…,..

… Összes eladható terület:

…,00

A következı oldalon lévı táblázatban található az elızıekben kiválasztott és az értékelendı ingatlan meghatározó szempontok szerinti összehasonlítása.

Az ingatlanok többségénél kínálati ár szerepel, melyek irányárak, így 10 %-os csökkentést alkalmaztam.

Az összehasonlítás eredményeként az értékelendı ingatlan piaci összehasonlító számítás szerinti becsült forgalmi értéke: …….. Ft, kerekítve ………. Ft, azaz, ……….millió forint.

41

Az ingatlanok összehasonlítása: Összehasonlító szempontok

értékelendı

Budapest, I.

Budapest, I.

Budapest,V.

Budapest, V.

Budapest,V.

…………….

Váralja

Logodi u

Királyi Pál u.

Nádor u.

Fehérhajó u.

ingatlan.com

Iroda.ingatlan.com

ingatlan.com

Iroda.ingatlan.com

TULAJDONOS

Gazdasági tényezık Információ helye 2

Telek területe (m )

……

212

220

172

640

1785

Felépítmény alapterülete (m2)

………

500

430

677

640

6600

Ár - ÁFA nélkül

242.000.000

216.000.000

220,-

1630,-

Fajlagos egységár (Ft/m2)

484.000

502.326

472.674

343.750

246.970

kínálati ár

kínálati ár

kínálati ár

kínálati ár

eladási ár

320.000.000

Értékbefolyásoló tényezık Kínálat/eladás Kínálat ideje

2007

2007

2007

2007

2007

2006

Elhelyezkedés, környezet

historikus

hasonló

hasonló

hasonló

hasonló

hasonló

Használhatóság

átalakítandó

jobb

jobb

jobb

jobb

jobb

Funkció

vegyes

hasonló

iroda

hasonló

iroda

iroda

Mőszaki állapot

felújítandó

jobb

jobb

jobb

jobb

hasonló

Jogi állapot

1/1 tulajdon

hasonló

hasonló

hasonló

hasonló

résztulajdon

Épület egésze/része

teljes épület

hasonló

rész

hasonló

rész

rész

Építés módja, térkialakítási lehetıség

hagyományos, kevéssé metró, autóbusz, villamos

hagyományos, hasonló

hagyományos, jobb

hagyományos, jobb

hagyományos, jobb

vázas, jobb

rosszabb

rosszabb

jobb

jobb

jobb

utcán

hasonló

jobb

hasonló

hasonló

jobb

-10,0

-10,0

-10,0

-10,0

0,0

Kínálat ideje

0,0

0,0

0,0

0,0

+2,0

Elhelyezkedés, környezet

-5,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Használhatóság

-5,0

-5,0

-5,0

-5,0

-3,0

Funkció

0,0

+5,0

0,0

+5,0

+5,0

Mőszaki állapot

-3,0

-10,0

-5,0

-5,0

0,0

Jogi állapot

0,0

0,0

0,0

0,0

+2,0

Megközelíthetıség Parkolás Korrekció % Kínálati ár / eladási ár

Épület egésze/része

0,0

+5,0

0,0

+5,0

+3,0

Építés módja, megfelelı terek kialakítása

-3,0

-5,0

-5,0

-5,0

-5,0

Megközelíthetıség

+3,0

+2,0

-4,0

-5,0

-5,0

Parkolás

0,0

-3,0

0,0

0,0

-3,0

-23,0

-21,0

-29,0

-20,0

-4,0

Korrigált egységár (Ft/m2)

372.680

386.791

335.599

275.000

Hasonlító átlagár (Ft/m2)

321.432

Fajlagos ár: 320.000 MFt

Becsült piaci érték (Ft)

……………

~ 466.000.000

Σ korrekció (%)

237.091

42

4.4. Hozamszámításon alapuló értékelés Az elsı évi felújítást követıen, az ingatlan várható bérbeadásából származó bevételek alapján a következı évekre elıre vetítve,

kiszámíthatók a nettómőködési költségek. Ezeket a

pénzfolyamatokat az értékbecslés idıpontjára diszkontáljuk, ami a jövıbeni pénzfolyamatok jelenértékét jelenti. A diszkontáláskor alkalmazott un. diszkontkamatláb a befektetık által elvárt megtérülés mértéke. A várható bérbeadási ütem és a hosszú távú kihasználtság alapján határozható meg az elsı stabil év, amelyet követıen meg kell határozni a tıke kilépési értékét, az összes hátralévı év jövedelmét, az ún. exit értéket. Az exit érték számításánál a tıkésítési kamatlábbal számolunk, aminek alapja a 10 éves lejáratú Államkötvény átlaghozama. Általános esetben stabilnak tekintjük az ingatlan helyzetét, ha a kihasználtság 80% felett van. Fontos döntés az értékelésnél, hogyan kezeljük az inflációt. Az értékbecslés elvégzéséhez szükséges elızetes megfontolások és számítások az alábbiak szerint történtek:

a várható bérleti és üzemeltetési díj meghatározása az elkövetkezendı évekre,

a várható infláció értékét a Magyarország konvergencia programjában elırevetített mértékben alkalmaztam,

az irodaház mőködési költségeinek megállapítása

az épület kihasználtságának becslése,

a megtérülési ráta meghatározása, amennyiben megbízó nem adja meg,

az exit érték kiszámításához alkalmazott tıkésítési kamatláb.

Bérleti- és üzemeltetési díj meghatározása Az értékelt ingatlanon tervbe vett felújítás modernizálást – lift beépítést, klimatizáló- és biztonsági rendszer, stb. kialakítást – is jelent, ami után az épület, a benne rejlı egyedi adottságok hangsúlyozott

kiemelésével, hasonló adottságokkal, fog rendelkezni, mint az

összehasonlításhoz figyelembe vett ingatlanok, a parkolást kivéve. Az irodák bérleti díjának meghatározásánál az ingatlanpiaci kínálatban „B” kategóriájúként megjelentetett, de többnyire valójában „C” kategóriájúnak megfelelı, fıként I. kerületi, de egy-egy a környéken fekvı II. és XII. kerületi irodaházat és egy társasházban kialakított irodát is figyelembe vettem.

43

Irodák és üzletek a bérleti díj meghatározásához

1. Pálya 4/6 Irodaház 1012 Budapest, Pálya utca 4-6.

Iroda terület: 2528 m², bérbeadottság: 71 %

Bérleti díj:

10-12 €/m²/hó + ÁFA

Parkolási díj:

80 €/gk/hó + ÁFA

Üzemeltetési díj:

3,50 €/m²/hó+ÁFA

Építés éve:

1993

Pénzügyi biztosíték:

-

Szintek száma:

pince+fszt.+3.,4.,5.em.

Összes parkoló:

31 gk - mélygarázs

Liftek száma:

2

Az Irodaház az I. kerületben, Budapest egyik legértékesebb területén, a Várkerületben, azon belül Krisztinaváros területén található. Az irodaház a Pálya utca - Gyõzõ utca - Mészáros utca által határolt 1749 m2 nagyságú saroktelken található. Az 1993-ban épített épület 11 szintes (-3,-2,-1 garázsszint, földszint, magasföldszint 3.4.5.emeletek). Az épület -3,-2 és -1 szintjén lévõ teremgarázsban gépkocsi tárolókat, illetve raktárakat és szociális helyiségeket alakítottak ki. A magasföldszinten személy- és gépkocsi bejárat porta, gépészeti helyiségek továbbá irodák és szociális blokkok vannak. A Pálya utcai épületrészben I.,II.,III. emelet azonos alaprajzú,itt középfolyosóról nyíló irodákat találunk. Szolgáltatás: 24 órás recepció, porta- és biztonsági szolgálat, 31 db mélygarázs parkolóhely a -1 szinten, büfé, saját, költséghatékony épületüzemeltetés, számítógépes épület felügyelet Mőszaki adatok: Carrier klíma, hûtõtornyok, szellõzõ gépház, hõközpont, kazánház, diszpécser központ

2. Pálya Center irodaház 1012 Budapest, Pálya u. 9.

Iroda terület: 2020 m², bérbeadottság: 70 %

44

Bérleti díj:

9,8-13 €/m²/hó + ÁFA

Parkolási díj:



3,0 €/m²/hó+ÁFA

Építés éve:

1993


bankgarancia

Szintek száma:

6 (fsz+6emelet)

Összes parkoló:

32 gk – mélygarázs

Liftek száma:

1

A modern irodaház Buda központjában, csendes – mégis gépkocsival és tömegközlekedési eszközökkel rendkívül jól megközelíthetõ – utcában található. Az ingatlan déli tájolásának köszönhetõen irodái világosak. A Pálya Centerben exkluzív színvonalú fittnes klub, az ATSA Fittnes,

továbbá

hangulatos

étterem-kávézó,

nagy

belsõ

kert,

mélygarázs,

az

irodaegységekben teljesen rugalmas belsõ elrendezés, digitális telefonrendszer, kábelhálózat áll rendelkezésre. Szolgáltatás: 24 órás biztonsági szolgálat, recepció, légkondícionálás, lift, rugalmas válaszfalazás, számítógép hálózat, telefonvonalak biztosítása, étterem/kávézó, fitness center, mélygarázs, belsõ udvar

3. Hattyúház - irodaház 1015 Budapest, Hattyú u. 14.

Iroda terület: 7500 m²

Bérleti díj:

11-14 €/m²/hó + ÁFA

Parkolási díj:

112,78 €/gk/hó + ÁFA


3,32 €/m²/hó+ÁFA

Építés éve:

1998


-

Szintek száma:

2 parkoló+fszt.+7 em.

Összes parkoló:

110 gk – mélygarázs

Liftek száma:

-

A Hattyúház Buda egyik legfontosabb közlekedési csomópontja, a Moszkva tér közelében helyezkedik el, tömegközlekedési eszközökkel (metró, villamos, autóbusz) vagy személygépkocsival Budapest minden részérõl egyaránt könnyen megközelíthetõ. Különösen kedvezõ a közlekedési kapcsolata a Budai hegyoldalak lakóterületeivel (II. ill. XII. kerület). A Hattyúház környéke az elmúlt években jelentıs változáson ment keresztül, megépült a Mammut-1 és Mammut-2 üzletház és szórakoztatócentrum, a Ganz telephelyen kulturális centrum és millenáris park létesült. Ennek eredményeképpen a budai oldal legnagyobb üzleti, kulturális és szórakoztató központja alakult ki a Hattyúház közvetlen közelében. Az új 45

városmag közelsége ellenére a ház környezete a Batthyány utca és Fiáth János utca viszonylag csendes, a Széna tér és a Margit körút forgalma már nem érzékelhetı. A Hattyúház 1998-ban épült multifunkcionális épület, amely egy sajátos építészeti stílus, a magyar organikus építészet egyik kiemelkedı alkotása. Külsı megjelenésében a természetes anyagok (kı, fa, kıpala) használata és a magyar népi építészet forma- és motívumvilága jellemzi, amely az épületet egyedivé és attraktívvá teszi. Építészeti megoldásainak köszönhetıen egyre nagyobb ismertséget és elismertséget vált ki a budapesti polgárok és a turisták körében. Az épület szabálytalan U alakú alapterülete egy parkosított udvart ölel körbe, amely az irodaház dolgozói és az apartman ház vendégei számára kellemes, természetközeli környezetet biztosít. Szolgáltatás: Az irodák alapterülete 16 m2-tõl 950 m2–ig (egy teljes irodaszint) terjed, ezért az irodaház igen sokféle bérlıi igény kielégítésére alkalmas. A Hattyúház multifunkcionális jellegébıl következıen az irodabérleten kívül az alábbi szolgáltatások vehetık igénybe: apartman bérlési lehetıség, bankfiók, amerikai klinika, ételbár, kávéház, pezsgıbár, fodrász szalon, üzletek. Üzemeltetési szolgáltatások: elektromos áram ellátás, hideg/meleg víz ellátás, főtés/hőtés, hulladékszállítás, takarítás, gondnoki teendık ellátása az épületben, karbantartás, javítások elvégzése, mőszaki berendezések karbantartása, karbantartási szolgáltatások nyújtása, recepció üzemeltetése munkaidıben, ırzés-védelem (24-órán át az épületen belül).

Mőszaki adatok: elektromos áram ellátás, hideg/meleg víz ellátás, főtés/hőtés, karbantartás, javítások elvégzése az épületen és az épület helyiségeihez kapcsolódó közös területeken. Mőszaki berendezések (elektromos egységek, főtés-, hőtés-, víz-, szennyvíz- elosztórendszer, tőzoltó készülékek) karbantartása, karbantartási szolgáltatások nyújtása rendes munkaidıben, amely idıszak - az ünnepnapokat kivéve - reggel 8.00-tól 17.00 óráig tart a munka-napokon. A Hattyúház minden igényt kielégítı, korszerő telekommunikációs hálózattal rendelkezik.

4. Zsolt utcai társasházban iroda 1016 Budapest, Zsolt u. 9. Iroda terület: 130 m² Bérleti díj:

12 €/m²/hó + ÁFA

Parkolási díj:


46


lakás

Építés éve:

2003


-

Szintek száma:

4

Összes parkoló:

-

Liftek száma:

1

Az iroda egy 10 lakásos, liftes társasház I. emeletén lévı egyik lakás, melyet irodának használnak. Az iroda belsı kialakítása kiváló, az igényeknek megfelelıen rugalmasan alakítható. A lakáshoz 2 gépkocsi számára van parkolási lehetıség garázsban. Szolgáltatás: lift, 24 órás portaszolgálat, kamerarendszer, légkondicionálás, telefonközpont

5. Szalag Irodaház 1011 Budapest, Szalag u. 19.

Iroda terület: 700 m² Bérleti díj:

12,5-13 €/m²/hó + ÁFA

Parkolási díj:



-

Építés éve:

1999


-

Szintek száma:

fszt.+2 em.

Összes parkoló:

5 gk garázsban

Liftek száma:

1

Az ingatlan egyben bérbeadó! A Szalag irodaház önálló, mégis a Corvin irodaház szomszédságában az I. kerületben a Budai Vár lábánál helyezkedik el. Kitőnı közlekedési adottságokkal rendelkeznek, akár gépkocsival, akár tömegközlekedési eszközzel könnyen megközelíthetıek. Kivételes központi elhelyezkedésük és a sajátos hangulatú környezet teszi egyedivé az ingatlanokat. Szolgáltatások: 24 órás biztonsági szolgálat, konferenciaterem, recepció, saját vizesblokk, teakonyha Mőszaki paraméterek: belsıépítészeti tervezés, Split légkondicionáló, teljes körő üzemeltetés

6. Margit krt. 43-45 Irodaház 1024 Budapest, Margit krt. 43-45.

Iroda terület 4300 m², bérbeadottság: 81 %

Bérleti díj:

7,0 €/m²/hó + ÁFA

Parkolási díj:


47



Építés éve:

1993


3 havi bérleti díj

Szintek száma:

7 (fsz+6emelet)

Összes parkoló:

-

Liftek száma:

3

Igen forgalmas, tömegközlekedéssel is jól ellátott bel budai hely a Margit krt.- Keleti Károly u. sarok. Megközelíthetı: 4-6 villamos, 11-es busz, Metró, HÉV 1 villamos megállónyi távolságra. Közintézmények, ügyintézési, bevásárlási lehetıség a közelben. Bankfiók a földszinten. Az irodák külön bejáratúak a közös területekrıl Szolgáltatás: 24 órás portaszolgálat, postai bejövı küldemények átvétele, iroda kialakítás megegyezés szerint, bérleti idıszak minimum 3 hónap Mőszaki adatok: 7 szintes, vázas szerkezető épület rugalmas irodakialakítást tesz lehetıvé, 2 személylift, 1 teherlift, egyes irodák klimatizáltak, zárt lépcsıház, az irodákban WC, teakonyha található, ISDN, ADSL telefonvonalak elérhetık

7. Városmajor Irodaház 1122 Budapest, Városmajor u. 12-14. Iroda terület 1970 m², bérbeadottság: 78 %

Bérleti díj:

12,0 €/m²/hó + ÁFA

Parkolási díj:




Építés éve:

1972


-

Szintek száma:

6emelet

Összes parkoló:

udvari elhelyezés

Liftek száma:

3

Belterületen, Budán, a Martinovics hegy lábánál, egyszerre forgalmas, életdús és a budai hegyek

közelségét

érzékelhetı

területen.

Megközelíthetısége

kiváló

valamennyi

tömegközlekedési eszközzel illetve országos viszonylatban is hiszem az M0, M1, M5 és M7 autópályák könnyen elérhetık, a Déli pu. pedig a közelben van. Az ingatlan 64%-ban a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Rt. kizárólagos tulajdona. Az ingatlanon két épület található, melyek irodaházként mőködnek. Jó mőszaki állagúnak, megfelelı funkcionális elrendezésőnek tekinthetık. Az összes kiadható terület 1970 nm. Korszerő, tágas, világos, jó telefon ellátottságú, bérbe vehetı irodák várják az érdeklıdıket. Az üzleti tevékenység lendületességéhez, az élénk forgalomhoz megfelelı

48

hátteret biztosít a központi elhelyezkedés, az országos viszonylatú jó elérhetıség, a környéken az utóbbi idıben fellendült irodaház beruházás. Szolgáltatás: 24 órás portaszolgálat, kártyás beléptetõ rendszer, klíma, 24 órás portaszolgálat

A figyelembe vett irodaházak adatainak összehasonlítása

Ssz/ ker.

név

Kihasználtság (%)

Bérleti díj (€/m2/hó)

Üzemeltetési díj (€/m2/hó)

Parkolási díj (€/gk/hó)

Teljes kiadható terület (m2)

parkolás

1/I.

Pálya 4/6 Irodaház

71

10,0-12,0

3,50

80,0

2528

2/I.

Pálya Center

70

9,8-13,0

3,0

92,0

2020

3/I.

Hattyúház

-

11,0-14,0

3,32

112,78

7500

110 gk mélygarázs

-

12,0

-

100,0

130

2 gk - garázs

-

12,5-13

-

100,0

7000

5 gk - garázs

80

7

2

nincs

4300

nincs parkoló

1970

bérelt parkoló az udvaron

4/I. 5/I. 6/II. 7/ XII.

Zsolt u. lakóházban iroda Szalag Irodaház Margit krt. 43-45 Irodaház Városmajor Irodaház

78

12,0

3,6

100,0

31 gk mélygarázs 32 gk mélygarázs

A figyelembe vett üzlethelyiségek adatainak összehasonlítása 2

üzemeltetési költség ((€/m2/hó)

Ssz.

cím

1

I. kerület Fı utca

17

34

2

I. Attila út II. Margit krt. közelében XI. Gellért térnél XII. Maros u.

13,7

-

17

-

9 21

-

3 4 5

méret (m )

bérleti díj (€/m2/hó)

egyéb új építés parkoló van bemutatóterem, nagy kirakat iroda + raktár üzlet

A felsorolt irodaházak bérleti díjának átlaga …….. €/m2/hó. Ez az átlagos bérleti díj 2007. év elejére vonatkozik. Az üzemeltetési költségek átlaga …… €/m2/hó.

49

A vizsgált ingatlan felújítás utáni bérleti díja megállapításánál figyelembe vettem, hogy a tényleges bérbeadásokból származó bevétel 2006-ban .. €/m2/hó, az üzemeltetési költség pedig … Ft/m2/hó, cca. … €/m2/hó volt. Az üzemeltetési költség az átalakítás, modernizálás után csökkenni fog oly mértékben, hogy a konvergencia programban elıre jelezett 6,2 %-os 2007. évi fogyasztói árszínvonal növekedést is figyelembe véve ..,0 €/m2/hó összeget nem haladja meg. Az ingatlan bérbeadása a felújításra tekintettel csak 2008. év I. negyedévében lehetséges. Az ingatlan eredeti stílusban történı átalakítása – de modernizálás, kibıvítés, felújítás – utáni állapotát, a parkolási lehetıség hiányát, a környezı irodaházak 70-80 %-os kihasználtságát, a kerületben 2006 I. negyedévében megfizetett átlagos …….. €/m2/hó bérleti díjat1 figyelembe véve, az irodák bérleti díját ……,0 €/m2/hó összegben állapítom meg. A földszinti üzlethelyiség bérleti díjának meghatározásához a környéken kiadó helyiségek átlagos …. €/m2/hó kínálati bérleti díját alapul véve a bérleti díjat ………. €/m2/hó összegben határozom meg. Az egyben kiadandó I. emeletnek – ahol a volt bálterem található – mely belmagasságánál fogva alkalmas elıadások, konferenciák, rendezvények tartására, és a tetıtérben újonnan kialakított galériának, mely bemutatók, kiállítások rendezésére alkalmas, a várható idıszakos kihasználtság miatt bérleti díja ………. €/m2/hó. Az épületben az említett helyiségeken kívül irattár és raktár céljára alkalmas helyiségek is találhatók, ezek bérleti díja reálisan 30-40 %-a az irodák bérleti díjának, így ……… €/m2/hó bérleti díj elfogadható érték, továbbiakban ezekkel az értékekkel számoltam.

Az épületben lévı helyiségek hasznosítás szerinti szintenkénti összegzése: szintek

terület (m2)

pince fszt.

mfszt. I. em. II. em padlás 1

megnevezés tárolók közlekedı üzlettér raktárak közlekedı iroda közlekedı iroda, bálterem közlekedı iroda közlekedı lakás

részterületek (m2)

korrekciós tényezı 0,5 0,5 1,0 0,8 0,5 1,0 0,5 1,0 0,5 1,0 0,5

számított terület (m2)

Üzleti Ingatlanévkönyv 2006

50

galéria közlekedı padlástér Összes terület

Bérbe adható területek szintenként, helyiség fajtánként: szintek

iroda (m2)

üzlet (m2)

galéria (m2)

raktárak (m2)

nagyterem padlástér közös helyiségek +I.em.helyiségek (m2) (közl.,mosdó) (m2) 2 (m )

pince Fszt. Mfszt. I. em. II. em. padlás Összes terület A közös területi szorzót a bérbe adható területek és a közös helyiségek aránya miatt 1,10 értékkel veszem figyelembe. Tekintettel arra, hogy az épület felújításakor az egyes helyiségek mérete némileg változik, a továbbiakban kerekített értékekkel számolok. A bérleti díjak 2007. évre vonatkoztatva:

Iroda

fajlagos bérleti díj (€/m2/hó) 15,0

kiadható terület (m2) 376,00

Üzlet

20,0

223,00

Galéria

12,0

220,00

I. emelet

12,0

401,00

5,0

543,00

megnevezés

Raktár (irattár) Összesen:

várható bevétel (€/hó)

1690,00

Az ingatlannal kapcsolatos jövıbeni pénzfolyam meghatározása érdekében a jövıbeni árváltozások becsült értékét az ország konvergencia programjában rögzített, várható infláció alakulását figyelembe véve határoztam meg.

51

A

bérleti

díjak

átváltásánál

az

MNB

2007.02.19.

napi

deviza-középárfolyam

– 1 € = ……. Ft – érték és a várható változások alapján …00 Ft/€ összeggel számolok. Ezek alapján a bázisév – 2007. év – bérleti díja 100%-os kihasználtság esetén kerekítve ….. €/hó *260 Ft/ € *12 hó = ………. eFt/év. A konvergencia program elırejelzése szerint a várható inflációt és az ebbıl következı mőködési költség növekedést az alábbi táblázat mutatja (bázisnak mindig az elızı évet tekintjük): értékelés éve 2007 infláció %

2008

2009

3,3

2010

2011

2012

2013

2014

3,0

2,5-3 2,5-3 2,5-3 2,5-3

2,5-3

bérleti díjak korrekciója *

1

1,03

1,03

1,02

1,02

1,02

1,02

1,02

mőködési költségek indexei **

1

1,05

1,05

1,04

1,04

1,04

1,04

1,04

*/ a bérleti díjakban nem lehet érvényesíteni a várható inflációt, hanem csak annál alacsonyabb indexálást fogadnak el a bérlık **/ a 2007. évre az infrastrukturális költségek ismert emelésébıl kiindulva magasabb indexet állítottam be

Az irodaház lehetséges bevételei a következık: 2007 bérleti díjak korrekciója lehetséges bevétel (eFt/év)

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1,03

1,03

1,025

1,02

1,02

1,02

1,02

.

A mőködési költségek megállapítása A mőködési költség az üzemeltetés költségébıl a bérlıkre nem hárítható kiadásokat jelenti, a menedzselési költségeket, a felújítási alap képzésére fordított kiadást, a biztosítást, az építményadót. Az üzemeltetés költségei az alábbiakból tevıdnek össze:

A bérlıkre háríthatók a közüzemi díjak (víz – csatorna, elektromos energia, gáz, főtési díj, telekommunikáció, rendszeres karbantartás, szemétszállítás díja)

A tulajdonosra (üzemeltetıre) háruló menedzselési költségeket az ingatlanpiaci gyakorlatnak megfelelıen a bérleti bevétel 3%-ában állapítom meg.

A tulajdonost terheli a felújítási alap, amely az üzlet folyamatos bérbe adhatóságának biztosításához szükséges, az egyéb kiadások, a biztosítás díja (amennyiben a bérleti

52

szerzıdés másként nem rendelkezik) – ezeket az összegeket a tulajdonosok a bérleti díjba beszámítják.

A tulajdonost terheli az építményadó, mely az I. kerületi Önkormányzat elıírása szerint 2007-ben …..Ft/m2/év, vagyis 2007-ben a ….. m2 alapterülettel számolva …….. eFt.

A mőködési költség 2007-ben: (…..000 Ft*0,03) +…..000 Ft =…...990 Ft és ennek alapján az évekre elırevetített összeg az alábbiak szerint alakul:

mőködési költségek indexei összes mőködési költség (eFt)

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1

1,05

1,05

1,04

1,04

1,04

1,04

1,04

A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztetı Fóruma által közzé tett, 2006 harmadik negyedévére vonatkozó ingatlanpiaci adatoknak, valamint annak a tényadatnak a birtokában, hogy a budai kerületekben az ingatlanok kihasználtsága meghaladja a 74%-ot, az ingatlanban maximum 80%-os kihasználtságra lehet a következı években számítani. A felújítás idıszaka alatt a helyiségek 20%-a már leköthetı. A 80%-os kihasználtság az ingatlanpiaci adatok alapján várhatóan 3 év alatt, 2010-ben érhetı el, ami a „stabil” idıszak kezdete:

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

0

50%

70%

80%

80%

80%

80%

80%

Lehetséges bevétel (eFt/év) Várható kihasználtság Tényleges bérleti díj (eFt/év)

53

A felújítás költségei Az épület felújítási költségének meghatározásához az Építıipari Költségbecslési Segédlet 2006 kiadványának adatait vettem alapul, figyelembe véve a tényleges átépítéshez tartozó eltéréseket az alábbiak szerint: Munka neme

átépítendı, elem kicserélendı, felújítandó elemek helye

Szerkezetépítési és kültéri ajtók cseréje szakipari munkák külsı homlokzat festése

Felvonó létesítés Épületgépészet Épületvillamosság

Mérnöki szolgáltatás

külsı ablakok cseréje beltéri ajtók cseréje szükség szerint pincében utólagos vízszigetelés felületkellısítéssel, burkolat bontással; lapburkolat szigeteléssel pincében festés, mázolás 4 szinten padló lapburkolat csere 3 szinten parketta csere, szınyegpadló fszt. festés, mázolás 3 szinten festés, mázolás, tapéta magas tetı javítás, szigetelés, cserépfedéssel a tetıtérben 200 m2 galéria kialakítása tetıtér fennmaradó részének és az ott lévı jelenlegi lakásnak a felújítása akna kiépítéssel 6 szintre felújítás vizes helyiségcsoport felújítás elektromos és informatikai hálózat felújítás, tőzjelzı rendszer kiépítés Összesen 1.: Infláció miatti változás Összesen 2.: tervezés, mővezetés, lebonyolítás Összesen: Kerekítve:

méret egységár (db) (Ft/ m2) 2 (m ) (Ft/db) 13 db

ár (Ft)

egyéb

ajánlat alapján 61 db 80 db 268 m2

1730 m2 790 m2 609 m2 2400 m2 5770 m2 480 m2 200 m2 290 m2

1 db 1690 m2 5 db 1690 m2

6,2% 5%

Az elıbbi eredmények összegzése:

54

Értékelés éve megnevezés 2007 Lehetséges teljes bevétel Egyéb bevételek

-

Tényleges bevétel

2008

2009

2010

2011

2012

2013

65.130

67.84

68.761

70.136

-

-

-

-

-

-

-

32.565

46.959

55.009

56.108

57.231

58.376

59.543

71.539 72.970

2014 74.429

Nettó mőködési költségek

4.429

4.650

4.883

5.078

5.281

5.493

5.712

5.941

Nettó mőködési bevétel (NOI)

-4.429

27.915

42.076

49.931

50.827

51.738

52.664

53.602

-133.360

-

-

-

-

Felújítás

Az ingatlan piaci értékének meghatározásához szükséges kamatlábak:

a befektetéstıl elvárható (rövidtávú) megtérülési ráta (MARR) o a 3 hónapos diszkont kincstárjegy referencia hozama: 8,05 % o a fenti hozamot befolyásoló kockázati tényezık (kockázati ráta, vállalkozási díj bizonytalansága, esetleges liTulajdonosditási hiány, a teljesítés kockázati rátája) módosítására a gazdaság bizonytalansága miatt 24 % növelést számítok, így a MARR: 10 %

a befektetı által elvárt tıkésítési ráta (R) ma Magyarországon: 8,0 % o a 10 éves futamidejő Államkötvény (2017/B) átlag hozama: 6,86 % o A kockázati tényezık együttesen 15 % növekedése hosszú távon a gazdaság várható stabilitását mutatja.

Az ingatlan piaci értékét a DCF módszerrel lehet meghatározni. A bevétel-kihasználtság táblázatból megállapítható, hogy az ingatlanból származó bevétel 2010-re stabilizálódik, így az exit-értéket a 2011. év nettó jövedelmének direkt tıkésítésével lehet meghatározni. Ez az exit-érték megtestesíti az ingatlan hátralévı élettartamából származó jövedelmeket. V3 = NOI2011 / R = 50.827 / 0,08 = ……… M Ft A bevételek alakulása nettó jelenértéken: 55

n

PV = Σ (Rt / rt) = ((27.915/1,1) + (42.076/1,12) + ( (49.931+635.337,5 / 1,13)) = t=1 = ……….. Ft A jelen értékelés alapján tehát a mintegy …………… Ft értékő felújítás után az ingatlan értéke kerekítve ……............................ Ft lesz.

4.5 A forgalmi érték meghatározása a két módszer eredménye alapján A piaci összehasonlító számítás szerinti forgalmi érték: …,-Ft, azaz ……..millió Ft. A hozamszámítás eredményének feltétele az ingatlan felújítása, vagyis a befektetı mintegy …… millió Ft értékő beruházása, melyet követıen az ingatlan értéke … millió Ft lesz, tehát az ingatlan jelenlegi értéke ……….,-Ft. A két értékelés közötti eltérés …..000.000,- Ft, ami részben az összehasonlításként alkalmazható piaci kínálatból, részben a hozamszámításnál figyelembe vett becslésekbıl adódik. A piaci összehasonlító módszerrel történı számítás a piacon ténylegesen jelentkezı ingatlankínálat alapján készült, míg a hozamszámításnál sokkal több a feltételezéseken alapuló becslés, így az összehasonlító számítás eredménye a forgalmi érték szempontjából pontosabbnak tekinthetı.

4.6 Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások A Budapest, …………….. sz. alatti ingatlan értékelésének célja a tulajdonosok döntésének elısegítése, az ingatlan értékesítése, vagy befektetési célú hasznosítása. Az ingatlan

piaci forgalmi értékének meghatározása a jelenlegi piaci kínálat és a

közelmúltban végbement értékesítés alapján történt, feltételezve, hogy az ingatlanpiacon a közeljövıben nem lesz hirtelen változás. Az ingatlan értéke a piaci viszonyokat, illetve az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb elınyöket figyelembe véve, megfelelı vevı megtalálása esetén …………… Ft-ért valószínőleg értékesíthetı.

56

A hozamszámításból adódó bevétel abban az esetben realizálható, ha a tulajdonos, vagy a vétel után a befektetı a beruházást finanszírozza. A számítás szerint ekkor az ingatlan értéke ……….. Ft lesz, melyet a befektetés összegével ………… Ft-tal csökkentve az ingatlan jelenlegi értéke …………. Ft, kerekítve ………….. Ft. Amennyiben a beruházásra nem, vagy csak részlegesen kerül sor, az ingatlan értéke a fenti összeget várhatóan nem éri el. A több emeletes épület szintenként történı felújítása esetén az ingatlan egy része a felújítás alatt is bérbe adható, a késıbbi években pedig a jelzett 80%-os kihasználtság feletti terület is esetleg hasznosítható. Ezen lehetıségek értéknövelı hatását az értékelés során a biztonság javára elhanyagoltam. Jelen értékelés érvényességének idıtartama 90 nap. .

Budapest, 200………..

………………

Mellékletek jegyzéke - tulajdoni lap - hiánypótlási felhívás (Budapest, I. sz. Körzeti Földhivatal) - ……. KkT. kimutatása - fellebbezés (TULAJDONOS) - alaprajzok – 6 db - homlokzat, metszet - Budapest, I. ker. Szabályozási tervmódosítás - kivonat az ÉPÍTİIPAR Mőszaki Hetilap1893. évi számaiból

57

MELLÉKLETEK

58

Ingatlanvagyon-értékelı és Közvetítı Szakképzés SZAKMAI DOLGOZAT

Recommend Documents