Ingatlanvagyon értékelés

Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3.

Ingatlanfejlesztı Szakirányú Továbbképzési Szak

Ingatlanvagyon értékelés 4. A vagyon elemzése

Szerzı: Harnos László 2009. január

4. A vagyon elemzése

4.1 Tartalomjegyzék 4. A vagyon elemzése ....................................................................................................................................1 4.1 Tartalomjegyzék ..................................................................................................................................2 4.2 Bevezetés ............................................................................................................................................3 4.2.1 A tanulási egység célja .................................................................................................................3 4.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz..........................................................................3 4.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések....................................................3 4.2.4

Ajánlott irodalom ........................................................................................................................4

4.3 A mérleg helyesbítése .........................................................................................................................4 4.3.1 Vevık............................................................................................................................................4 4.3.2 Készletek ......................................................................................................................................4 4.3.3 Értékpapírok .................................................................................................................................5 4.3.4 Tárgyi eszközök ............................................................................................................................5 4.3.5 Immateriális javak .........................................................................................................................6 4.3.6 Kötelezettségek ............................................................................................................................6 4.3.7 Mérlegen kívüli tételek ..................................................................................................................6 4.4 Az eredménykimutatás helyesbítése....................................................................................................7 4.4.1 A kompenzáció .............................................................................................................................7 4.4.2 Értékcsökkenési leírás..................................................................................................................7 4.4.3 Rendkívüli eredmény ..................................................................................................................14 4.5 Összefoglalás ....................................................................................................................................15 4.6 Ellenırzı kérdések ................................................................................................................................15

2


4.2 Bevezetés 4.2.1 A tanulási egység célja A vagyonérték meghatározásaának folyamata a vállalat pénzügyi jelentéseinek reálissá – szabványossá – tételével kezdıdik. Elsısorban a kisebb, magántulajdonban lévı társaságoknál gyakori, hogy sem a mérlegnek, sem az eredménykimutatásnak nincs köze a valósághoz!

Jelen tanulási egység célja rávilágítani egy társaság beszámolójával kapcsolatos azon neuralgikus pontokra, melyek különösen fontosak a vagyonérték becslése szempontjából és melyek esetleges helyesbítése szükséges annak érdekében, hogy a becsült érték valóban „köszönı viszonyban” legyen a piac értékítéletével.

4.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz

Egy társaság beszámolóját a vagyonértékelı szemével látni, Megtalálni a mérlegben és eredménykimutatásban azon tételeket, melyek eltérést mutatnak a valóságtól, A valóságtól eltérı tételeket a vagyonértékelés céljából megfelelıen korrigálni.

4.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve.

Átlagköltség alapú elszámolás

Értékcsökkenési leírás Értékvesztés FIFO K+F

Felhasználáskor úgy tekintik, hogy az utoljára beszerzett mennyiséget használják fel elıször Felhasználáskor mindig kiszámítják a készlet átlagértékét és a készletértéket a felhasznált mennyiség és az átlagérték szorzatával csökkentik. A tárgyi eszközök és immateriális javak esetén évente költségként elszámolt (leírt) összeg. A forgóeszközök „értékcsökkenése” címén ráfordításként elszámolt összeg. Felhasználáskor úgy tekintik, mintha a legrégebben beszerzett mennyiséget (az akkori értéken) használnák fel elıször.

A kutatásra és fejlesztésre irányuló tevékenység.

3


Kompenzáció

LIFO

4.2.4

Azon jövedelmek, melyeket a társaság a tagok (tulajdonosok) számára juttat, valamilyen közremőködésükért cserébe. Ilyen lehet pl.: az ügyvezetı jövedelme, de sok esetben ezen tételek szakértıi díjakban, tiszteletdíjakban, stb. jelennek meg. Felhasználáskor úgy tekintik, hogy az utoljára beszerzett mennyiséget használják fel elıször.

Ajánlott irodalom

Shannon P. Pratt: Üzletértékelés; Módszertan és gyakorlat, Kossuth Könyvkiadó, 1992, Budapest

4.3 A mérleg helyesbítése

4.3.1 Vevık Ha a vevıkövetelések nem képezik az értékelés tárgyát (azokat az eladó szándékozik begyőjteni), akkor el kell ıket hagyni a mérlegbıl. Ha a vevıkövetelések benne foglaltatnak a vagyonértékben, akkor azokat a következık szerint szokták értékelni:

30 napon belüli követeléseket névértéken, a 30 napon túliakat a névérték 90%-án (azaz 10%-os értékvesztéssel), a 60 napon túliakat a névérték 80%-án, a 90 napnál régebbieket 100%-os értékvesztéssel.

Meg kell vizsgálni, hogy milyen értékvesztést számoltak már el korábban az egyes követelésekre és azokat a fenti korrekció elıtt vissza kell írni. Ez azért nagyon fontos, mert a vállalkozások sok esetben az értékvesztést az adójogszabályok szerint számolják el, ami többnyire eltér a fenti gyakorlattól.

4.3.2 Készletek A vállalkozások készleteinek értéke a mérlegben általában nem piaci értéken szerepelnek, hanem valamilyen készlet-elszámolási módszer szerint állapítják azt meg. Beszerzéskor a beszerzési áron veszik azokat állományba, majd felhasználáskor

4


(értékesítéskor) a választott készlet-elszámolási módszer szerint csökkentik annak értékét. A leggyakoribb készlet-elszámolási módszerek:

FIFO („first in, first out”): felhasználáskor úgy tekintik, mintha a legrégebben beszerzett mennyiséget (az akkori értéken) használnák fel elıször. LIFO („last in, first out”): felhasználáskor úgy tekintik, hogy az utoljára beszerzett mennyiséget használják fel elıször. Átlagköltség alapú elszámolás: felhasználáskor mindig kiszámítják a készlet átlagértékét és a készletértéket a felhasznált mennyiség és az átlagérték szorzatával csökkentik.

FIFO LIFO Átlagköltség alapú elszámolás

Látjuk, hogy a fentiek közül bármely módszert is alkalmazza a vállalat, a mérlegében szereplı készletérték valószínőleg eltér a piaci értéktıl. Éppen ezért a vagyonértékelés során fel kell leltározni a készleteket és a fellelt mennyiséget folyó piaci áron (folyó nagykereskedelmi áron) kell számításba venni és ennek megfelelıen kell korrigálni a készletek értékét a mérlegben.

4.3.3 Értékpapírok

A mérlegben szereplı forgalomképes értékpapírok értékét folyó piaci értékre (árfolyamra) kell korrigálni, ugyanis azok általában beszerzéskori értéken szerepelnek.

4.3.4 Tárgyi eszközök

A tárgyi eszközök a mérlegben könyvszerinti értéken szerepelnek. Korábban már beláttuk, hogy a könyvszerinti érték sokszor köszönı viszonyban sincs az eszköz piaci értékével. Az ingatlanokat a következıképpen kell átértékelni:

Forgalomképes és megfelelı piaci forgalommal rendelkezı ingatlanok: piaci összehasonlító módszerrel, Befektetési célú, vagy azzá tehetı ingatlanok: hozamszámítással, Egyéb ingatlanok: nettó pótlási költségen.

Ha az ingatlanok értékét korrigáljuk a mérlegben, akkor ne felejtsük el, hogy az értékelési tartalékot is módosítanunk kell. Az ingatlan bérleti joga akkor képvisel piaci értéket, ha az érvényes bérleti díj alacsonyabb, mint a piaci bérleti díj. A bérleti jog értékét a két bérleti díj különbözetének diszkontálásával lehet megállapítani. Határozott idejő bérleti szerzıdés esetén természetesen csak az adott idıszak bérleti díj megtakarítása vehetı figyelembe.

5


Az egyéb tárgyi eszközök értékét szintén piaci értékre kell helyesbíteni. Ez azért nehéz, mert van ugyan néhány olyan eszköz, melyrıl viszonylag könnyő piaci összehasonlító adatokat szerezni (pl.: gépjármővek), de a többségük esetén erre nincs lehetıség (pl.: speciális gépek). Ez utóbbi esetben nettó pótlási költségen tudjuk ıket értékelni.

4.3.5 Immateriális javak

Az immateriális javakra szintén értékcsökkenést számolnak el és azok is könyvszerinti értéken szerepelnek a mérlegben. Viszonylag kevés az az immateriális jószág, melyek piaci értéke összehasonlítással megállapítható (pl.: nyilvánosan forgalmazott szoftverek). Az immateriális javak azon része, melyek valamilyen jövedelmet eredményeznek (pl.: szabadalmak, szerzıi jogok, márkanév), vagy valamilyen költségmegtakarítással járnak (pl.: K+F), úgy értékelhetık, hogy ezen többletjövedelmeket, vagy megtakarításokat diszkontáljuk. Az immateriális javak egy másik része nettó pótlási költségen is értékelhetı (pl.: egyedi elıállítású szoftverek). Feltehetıleg találkozunk olyan immateriális jószággal is, mely semmilyen piaci értékkel nem bír, ezeket pedig el kell hagynunk a mérlegbıl.

4.3.6 Kötelezettségek

A kötelezettségek többsége névértéken szerepel a mérlegben és azt nem is kell módosítani. Kivételt leginkább a kamattal terhelt adósság jelenthet abban az esetben, ha ez a kamat lényegesen eltér a piaci kamatlábtól. Ilyen esetben a kötelezettség értékét a két kamatlábbal kiszámított kamatfizetési kötelezettség különbözetének jelenértékével kell módosítani oly módon, hogy amennyiben a tényleges kamatláb a kedvezıbb, akkor csökkenteni, ha ez a kedvezıtlenebb, akkor növelni kell az értéket.

4.3.7 Mérlegen kívüli tételek

Egy társaság esetében gyakran találunk olyan tételeket, melyek feltételesek, bekövetkeztük valamilyen jövıbeli eseménytıl függ, így többnyire a mérlegükben sem szerepel. Ilyenek lehetnek pl.: a termékfelelısséggel, a szavatossággal összefüggı jövıbeli kötelezettségek, de ide soroljuk a folyamatban lévı peres eljárásokból esetlegesen eredı fizetési kötelezettségeket is. Ilyen esetben meg kell vizsgálni, hogy a fenti kötelezettségekre képeztek-e céltartalékot és ha igen, az vajon elegendı lesz-e azok kifizetésére. Ha szükséges, át kell értékelni a céltartalékot a várható kötelezettségek reális (inkább óvatosan becsült) értékére, hiszen ezen tételek reális kockázatot jelentenek a vásárlónak, hiszen a cég eladásával ezek a kötelezettségek még fennmaradnak.

6


4.4 Az eredménykimutatás helyesbítése Az eredménykimutatás elemzése és korrekciója azért szükséges, mert ez által valósul meg a mérleg forrásoldalán szereplı mérlegszerinti eredmény tétel helyesbítése. Ne feledjük azonban, hogy végsı soron a cash flow kimutatás is a mérleg és eredményadatokból kerül összeállításra, így az eredménykimutatás a jövıbeni jövedelmek értékelésében is szerepet játszik.

4.4.1 A kompenzáció

Kompenzáció alatt azon jövedelmeket értjük, melyeket a társaság a tagok (tulajdonosok) számára juttat, valamilyen közremőködésükért cserébe. Ilyen lehet pl.: az ügyvezetı jövedelme, de sok esetben ezen tételek szakértıi díjakban, tiszteletdíjakban, stb. jelennek meg. A kompenzációs jövedelmek esetén elıször azt kell megvizsgálni, hogy tényleges munkavégzés is van-e mögöttük, mert ha nem, akkor nem szabad azokat figyelembe venni. Ha történik munkavégzés, akkor pedig azt kell megbecsülni, hogy – figyelembe véve a munkaerıpiacot – egy kívülálló mennyiért vállalná el azt a munkát és ezen jövedelmeket erre az összegre kell helyesbíteni.

4.4.2 Értékcsökkenési leírás

Az ingatlanok egy jelentıs köre valamilyen szervezet, ill. gazdasági társaság tulajdonában áll. A szervezetek az ingatlanjaikat és a hozzájuk kapcsolódó vagyoni értékő jogokat a tárgyi eszközeik között tartják nyilván. A tárgyi eszköz nyilvántartás egy olyan dokumentum, mely kiindulási alapul szolgálhat ezen ingatlanok értékbecslésekor, különösen akkor, ha valamilyen sajátos termelési célú vállalati ingatlan értékét kell megállapítani. A tárgyi eszközök számviteli nyilvántartásának lényege, hogy az eszközt általában bekerülési költségen (beszerzési áron) veszik nyilvántartásba, majd az idı múlását is figyelembe véve, minden évben ún. értékcsökkenést (amortizációt) számolnak el rájuk. Ez többnyire azt szokta eredményezni, hogy néhány év elteltével az ingatlan nyilvántartás szerinti (könyvszerinti) értéke eltér a piaci értéktıl. Ez természetesen nem jó a tisztességesen mőködı vállalkozásnak, hiszen ha az eszközeit a tényleges értéküknél alacsonyabb értéken mutatja ki, akkor a cég értéke is alacsonyabb lesz, így nehezebben tud pl. idegen tıkéhez jutni. Ezt a problémát úgy lehet kiküszöbölni, ha a vállalkozás idırıl-idıre felülvizsgálja az ingatlanok értékét és ha szükséges, a könyveiben ún. értékhelyesbítést hajt végre, azaz korrigálja a nyilvántartás szerinti értéket a piaci értékre. Ahhoz, hogy egy cég értékhelyesbítést hajtson végre, értékbecslést kell készíttetnie. Az ilyen beszámoló céljára készített értékbecslések a jövıben várhatóan az értékbecslési 7


megbízások egy jellemzı típusát adják majd, mellyel az Európai Értékelési Standard-ok (EVS 2003) külön is foglalkozik. Ahhoz, hogy az ingatlanok számviteli értékét, illetve annak nyilvántartását megértsük szükséges az értékcsökkenés elszámolási módszereinek ismerete.

Az értékcsökkenés fogalma, fajtái A kifejezés valamely tárgy, eszköz , épület, építmény, stb. értékének ”kevesebbé válását” jelenti. Mivel az érték szónak többféle értelmezése lehetséges, ezért szükséges a kifejezés jelentését pontosítani. Közgazdasági értelemben, és különösen az ingatlanértékelési szóhasználatban, az érték jelenthet piaci forgalmi értéket, de jelentheti valamely gazdasági szereplı tulajdonosi voltát kifejezı tulajdoni (számviteli, könyvszerinti) értéket is. Ily módon az értékcsökkenés egyaránt jelentheti a piaci érték ill. a tulajdoni érték csökkenését. De amíg a könyvszerinti érték csökkenése általában az alkalmazott értékcsökkenési leírási módtól függ, addig a piaci érték csökkenését számos egyéb tényezı befolyásolhatja, pl. a piaci kereslet-kínálat alakulása, a fizikai és erkölcsi avulás, stb. A vállalkozásoknak eszközökkel kell rendelkezniük, hogy termelni tudjanak. Ezek az eszközök azonban nem tartanak örökké. Az értékcsökkenés mint költségtétel azt tükrözi, hogy ezek az eszközök véges élettartamúak, és hogy az eszközök költségeit azokra az idıszakokra kell ráterhelni, amikor hasznot hajtottak. A vállalkozások számvitelében az a szemlélet érvényesül, mely szerint az eszköz hasznos élettartama alatt bevételt hoz és elhasználódik. Ezt az elhasználódást fejezi ki a könyvelı, amikor valamely módszer szerint csökkenti, azaz leírja az eszköz értékét. Egy jól gazdálkodó vállalkozás természetesen tudatosan dönti el, hogyan fogja az egyes eszközök értékcsökkenését elszámolni. A gondosan megtervezett értékcsökkenés egyrészrıl megmutatja, hogy az adott tárgyi eszköz hogyan adja át az értékét a segítségével elıállított termékeknek, vagy szolgáltatásoknak, másrészrıl az elszámolt értékcsökkenés a szó pénzügyi értelmében nem költség, hanem egy olyan jövedelem, mely a vállalkozás ún. pótló beruházásainak forrásául szolgál. Végül megjegyezzük, hogy az értékcsökkenésnek nem csak számviteli és gazdálkodási szempontból van jelentısége, de a vállalkozások adózásában is szerepet játszik. Meg kell ugyanakkor jegyezni, hogy a társasági adóról szóló törvény csak egyféle, az abban meghatározott módon elszámolt értékcsökkenést ismeri el adóalap csökkentı tételként, így hiába számolt el a vállalat a számviteli törvény szerint esetleg több értékcsökkenést, attól még nem fog kevesebb adót fizetni. Tárgyi eszköz minden olyan termelési, illetve egyéb célt szolgáló és rendeltetésszerően használatba vett vagyontárgy, amelynek elhasználódási ideje egy évnél hosszabb. A tárgyi eszközök közé tartoznak az ingatlanok, a gépek, a berendezések és egyéb jármővek, az egyéb berendezési és felszerelési tárgyak, a tartós szerszámok és mőszerek, valamint az egy évnél hosszabb ideig használható kis értékő eszközök.

8


Értékcsökkenést nem csak a tárgyi eszközökre, hanem a nem tárgyiasult formában megjelenı befektetett eszközökre (ún. immateriális javak) is el lehet számolni. Az immateriális javakkal azonban nem foglalkozunk külön, mivel az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékő jogok nem ezek közé, hanem a tárgyi eszközök közé tartoznak.

A várható hasznos élettartam megadása Gyakran nehéz, ha nem lehetetlen, pontos élettartamot megadni egy épületre vagy épületcsoportra vonatkozóan, ezért az értékelık kénytelenek lehetnek az élettartamok "sávokba sorolásához" folyamodni. Nyilvánvaló, hogy az értékelı feladatát megkönnyíti a széles sávok használata, és az esetek többségében az ilyen élettartam megjelölés valószínőleg kielégíti a megrendelı igényeit. Amikor egy ingatlan több különálló épületet foglal magában, például nagy gyárépületeket, javasolható, hogy ezeket az értékelı - ahol csak lehetséges - csoportosítsa, és egyetlen élettartamot rendeljen hozzá az ingatlanhoz tartozó összes épülethez. Ennek a megoldásnak a helyességét alátámasztja az a tény, hogy az egyes épületek élettartama magasabb színvonalú karbantartással, vagy kisebb felújításokkal, ésszerő határokon belül rendszerint meghosszabbítható, viszont az ingatlan apránkénti újrafejlesztésének (az épületek egyenkénti lebontásának és új épülettel való pótlásának) a végrehajtása normális esetben általában gazdaságtalan.

Az értékcsökkenés számítása Az értékcsökkenés jelentıségének, komplex fogalmának megértéséhez, meg kell ismerni az értékcsökkenés számításának alapelveit, módszereit. Bár bizonyos esetekben feltételezhetı, hogy az eszköznek nincs maradványértéke (selejtértéke vagy bontási értéke ) a hasznos élettartama végén, az egyes értékcsökkenési számítási módszerek tartalmazzák a maradványérték figyelembevételének módját is. A 3.1. sz. ábra bemutatja az értékcsökkenési probléma általános esetét, elosztva az eszköz teljes költségét annak hasznos élettartamára. A függıleges tengely mértékegysége a pénz, és az eszköz könyv szerinti értékét fejezi ki: Könyvszerinti (nettó) érték = Teljes (aktivált)költség – Értékcsökkenési leírás Az értékcsökkenés számításának legelterjedtebb módszerei : • lineáris értékcsökkenés • évek számjegyösszege módszer • csökkenı egyensúly módszer • kétszeresen csökkenı egyensúly módszer • kétszeresen csökkenı egyensúly módszer konvertálása lineáris értékcsökkenéssé • termékegységre esı, ill. teljesítményarányos értékcsökkenés

9


Költség

Teljes értékcsökkenési leírás

Pénz

Maradványérték

0

1

2

3

Hasznos élettartam Évek

4

5

Az értékcsökkenés általános esete

Lineáris értékcsökkenési leírás A legegyszerőbb, és egyben legismertebb, leghasználatosabb módszer a lineáris értékcsökkenési leírás (SL). Itt az értékcsökkenési leírás mértéke állandó. A teljes leírandó költség (P–S), és a hasznos élettartam (n) hányadosa az éves értékcsökkenési díj: 1 Éves értékcsökkenési díj = D t = ( P–S) n Mivel az eszköz értéke minden évben ugyanakkora összeggel csökken, annak könyvszerinti értéke t év múltán ÉKt , így : ÉK t = P − t D t ahol t: évek ( t=1, 2, ....., T) D: az éves értékcsökkenési díj ÉK: a könyvszerinti érték n: a várható hasznos élettartam P: a teljes (aktíváláskori) költség S: maradványérték a hasznos élettartam végén Az értékcsökkenési ráta az a hányados amivel a teljes értéket minden évben csökkenteni kell. Lineáris leírási kulcs alkalmazása esetén ez minden évre azonos, mértéke : 1 d= n

10


Példa

P = 800.000 Ft (az eszköz teljes költsége) n = 5 év (Várható hasznos élettartam) S = 22.000 Ft (Maradványérték) Ábrázolva: P 800 155,6

155,6

155,6

Könyv szerinti érték (eFt)

155,6

22 0 0

1

2

3 Idõ (év)

4

5

hasznos élettartam (n)

Lineáris értékcsökkenés Az éves értékcsökkenési díj: 1 1 D= ( P–S) = ( 800 000 - 22 000 ) = 155 600,-Ft n 5 Év 1 2 3 4 5

Könyvszerinti érték 800 000 (teljes költség) 644 400 488 800 333 200 177 600

Éves értékcsökkenés az év elején 155 600 155 600 155 600 155 600 155 600

Könyvszerinti érték az év végén 644 400 488 800 333 200 177 600 22 000 maradvány érték

A teljes értékcsökkenés: 740 000,-Ft

Az évek számjegyösszege módszer Az évek számjegyösszege módszer (SOYD), olyan eljárás, amelynek alkalmazásával egy eszköz bekerülési ill. beruházási költsége szétosztható, annak hasznos élettartamára, olymódon, hogy az eszköz használatbavétele elsı éveiben nagyobb értékcsökkenés leírását teszi lehetıvé mint a lineáris módszer, viszont a hasznos élettartam vége felé közeledve jóval kisebb díjat eredményez. Az eljárás lényege, hogy, a vizsgált év elején hátralevı élettartam valamint a hasznos élettartam évszámjegyeinek összege arányában osztja szét a bekerülési költség és a maradványérték különbségét. Az éves értékcsökkenési díj i-edik évben az évek számjegyösszege módszerével számítva: 11


Di = ahol

T −i +1 (P-S) SUM

Di: az értékcsökkenési díj az i-edik évben, SUM : az évek számjegyösszege i = 1....T-ig.

SUM = 1 + 2 + . . . . . . . . . . . . . . . . . . .+ ( n - 1 ) + n a jobboldali polinomot fordított sorrendben felírva és önmagához hozzáadva 2( SUM ) = n ( n+ 1) SUM =

n ( n + 1) 2

A könyvszerinti érték a t-edik évben:

t ( n − t 2 + 0, 5) (P − S) SUM Az értékcsökkenési ráta, amely minden évben csökkenı értékő: n − t +1 dt = SUM ÉK t = P −

A 3.1. példa kiinduló adataival számolva ismét : Példa

P = 800.000 Ft (Az eszköz teljes költsége) n = 5 év (Várható hasznos élettartam) S = 22.000 (Maradványérték) SUM =

n ( n + 1) = 15 2

1. év értékcsökkenés :

5 ( 800 000 - 22 000 ) = 259 333 15


4 ( 800 000 - 22 000 ) = 207 467 15


3 ( 800 000 - 22 000 ) = 155 600 15


2 ( 800 000 - 22 000 ) = 103 733 15


1 ( 800 000 - 22 000 ) = 51 867 15

Az eredményeket a következı ábra mutatja:

12


P 800

259,3

Értékcsökkenési leírás 207,4

Könyv szerinti érték (eFt)

155,6 103,7

22

51,8

S

0 0

1

2

3 Idõ (év)

4

5

hasznos élettartam (n)

Értékcsökkenés az évek számjegyösszegével

Magyarországon az eszközök értékcsökkenési leírását a számvitelrıl szóló 2000. évi C. törvény szabályozza: „52. § (1) Az immateriális javaknak, a tárgyi eszközöknek a hasznos élettartam végén várható maradványértékkel csökkentett bekerülési (beszerzési, illetve elıállítási) értékét - a (4) bekezdésben foglaltak kivételével - azokra az évekre kell felosztani, amelyekben ezeket az eszközöket elıreláthatóan használni fogják (az értékcsökkenés elszámolása). (2) Az évenként elszámolandó értékcsökkenésnek a bekerülési értékhez (bruttó értékhez) vagy a nettó értékhez (a terv szerint elszámolt értékcsökkenéssel csökkentett bruttó értékhez) viszonyított arányát, vagy a bekerülési értéknek a teljesítménnyel arányos összegét, illetve az értékcsökkenés évenkénti abszolút összegét az egyedi eszköz várható használata, ebbıl adódó élettartama, fizikai elhasználódása és erkölcsi avulása, az adott vállalkozási tevékenységre jellemzı körülmények figyelembevételével kell megtervezni, és azokat a nyilvántartásokon történı rögzítést követıen a rendeltetésszerő használatbavételtıl, az üzembe helyezéstıl kell alkalmazni. Az üzembe helyezést hitelt érdemlı módon dokumentálni kell. (3) Az évenként elszámolandó értékcsökkenés összegének évek közötti - (2) bekezdés szerinti - felosztásánál figyelembe lehet venni az adott eszköz használatával elért bevételt terhelı egyéb, az eszköz beszerzésével összefüggı, de bekerülési értéknek nem minısülı ráfordításokat (az üzembe helyezés utáni kamatot, a devizahitelek árfolyamveszteségét), az eszköz folyamatos használatával kapcsolatos karbantartási költségeket az egyedi eszköznek - az adott vállalkozási tevékenységre jellemzı körülmények alapján számított - várható hasznos élettartamán belül, amennyiben az összemérés elvének érvényesülése azt indokolja. (4) A befejezett kísérleti fejlesztés, továbbá a befejezett alapítás-átszervezés aktivált értékét 5 év vagy ennél rövidebb idı alatt lehet leírni. (5) Nem számolható el terv szerinti értékcsökkenés a földterület, a telek (a bányamővelésre, veszélyes hulladék tárolására igénybe vett földterület, telek kivételével), az erdı, a képzımővészeti alkotás, a régészeti lelet bekerülési (beszerzési) értéke után, és az üzembe nem helyezett beruházásnál.

13


(6) Nem szabad terv szerinti értékcsökkenést elszámolni az olyan eszköznél, amely értékébıl a használat során sem veszít, vagy amelynek értéke - különleges helyzetébıl, egyedi mivoltából adódóan - évrıl évre nı. (7) Terv szerinti értékcsökkenést a már rendeltetésszerően használatba vett, üzembe helyezett immateriális javak, tárgyi eszközök után kell elszámolni addig, amíg azokat rendeltetésüknek megfelelıen használják. ..... 53. § (6) Nem számolható el terv szerinti, illetve terven felüli értékcsökkenés a már teljesen leírt, továbbá terv szerinti értékcsökkenés a tervezett maradványértéket elért immateriális jószágnál, tárgyi eszköznél.”

E törvény szellemében a vállalkozó határozza meg az alkalmazni kívánt amortizációs kulcsot, az eszköz várható élettartama alapján. A várható élettartamot a fizikai, erkölcsi avulás, az adott vállalkozás jellemzıi alapulvételével határozzák meg. A vállalatok által alkalmazott leírási módok sok esetben tehát nem az eszköz tényleges elhasználódásához, hanem például az adótörvényekben preferáltakhoz igazodnak. Megoldás lehet, ha az értékcsökkenést ilyen esetben valamilyen reális, az eszköz tényleges elhasználódásához jobban igazodó mértékre korrigáljuk. Akkor sem követünk el azonban nagy hibát, ha egyáltalán nem módosítjuk az értékcsökkenési leírást, ez ugyanis egy implicit jövedelem, azaz pénzben ténylegesen nem kerül kifizetésre, így nem része a cash flownak sem.

4.4.3 Rendkívüli eredmény Az eredménykimutatásban szereplı rendkívüli tételeket, melyek a jövıben várhatóan nem ismétlıdnek meg, teljes egészében kívül kell hagyni, hiszen ezek a jövıbeli jövedelmeket nem befolyásolják.

14


4.5 Összefoglalás Jelen jegyzetben azt mutattuk be, hogy a vagyonértékelés során hogyan lehet kiküszöbölni a számviteli sajátosságokból eredı eltéréseket. Könnyen belátható, hogy mind a mérleg, mind az eredménykimutatás alapos elemzést igényel és bizony sok tételt át kell értékelni, azaz módosítani kell annak érdekében, hogy azok jobban tükrözzék a piaci realitásokat.

Ön megismerkedhetett azokkal a mérleg és eredmény tételekkel, melyek a leggyakrabban szorulnak felülvizsgálatra és áttekintettük azon módszereket is, melyekkel a szükséges korrekció elvégezhetı.

4.6 Ellenırzı kérdések 1. Hogyan módosítjuk a mérlegben a vevıköveteléseket? 2. Melyek a leggyakoribb készlet-elszámolási módszerek, melyiknek mi a lényege?

3. Hogyan korrigáljuk a mérlegben az értékpapírok értékét? 4. Milyen módszerekkel történhet az ingatlanok átértékelése? 5. Hogyan módosítjuk az immateriális javak értékét? 6. Mikor kell korrigálni a kötelezettségeket? 7. Milyen mérlegen kívüli tételek vehetık számításba a vagyonértékelés során? 8. Mit értünk kompenzáció alatt? 9. Hogyan helyesbítjük az eredménykimutatásban a kompenzációs tételeket? 10. Mi az értékcsökkenési leírás? 11. Milyen értékcsökkenési leírási módokat ismer? 12. Mi a lényege a lineáris értékcsökkenési leírásnak? 13. Mi a lényege az évek számjegyösszege módszernek? 14. Milyen eszközökre nem számolható el tervszerinti értékcsökkenés? 15. Hogyan kezeljük a rendkívüli eredményt a vagyonértékelés során?

15

Ingatlanvagyon értékelés

Recommend Documents