Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3.
Ingatlanfejlesztı Szakirányú Továbbképzési Szak
Ingatlanvagyon értékelés 6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
Szerzı: Harnos László 2009. január
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
6.1 Tartalomjegyzék 6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása ....................................................1 6.1 Tartalomjegyzék ..................................................................................................................................2 6.2 Bevezetés ............................................................................................................................................3 6.2.1 A tanulási egység célja .................................................................................................................3 6.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz..........................................................................3 6.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések....................................................3 6.2.4 Ajánlott irodalom ..........................................................................................................................4 6.3 A vállalakozás értékelés és az ingatlanértékelési gyakorlat különbségei .............................................4 6.3.1 Az értékelt tulajdon jellege............................................................................................................4 6.3.2 A tudományágak fejlıdése............................................................................................................4 6.3.3 Értékelési megközelítések.............................................................................................................5 6.4 Az EVS 2003 7. útmutatása: Üzleti értékelések....................................................................................5 6.5 Az EVS 2003 8. útmutatása: Immateriális javak értékelése ................................................................10 6.6 Összefoglalás ....................................................................................................................................12 6.7 Ellenırzı kérdések ............................................................................................................................13
2
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
6.2 Bevezetés 6.2.1 A tanulási egység célja A jelen egységben elıször több szempontból is áttekintjük a vállalatértékelés és az ingatlanértékelés közös vonásait és jellemzı különbségeit, majd bemutatjuk az Európai Értékelési Szabványok (EVS 2003) vonatkozó elıírásait.
6.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz
Ingatlanértékelıként közremőködni komplexebb vagyonértékelési feladatokban, Szakmailag kommunikálni a vállalatértékelést végzı szakértıkkel, Felismerni azon értékelési helyzeteket, melyekkel csak abban az esetben tud sikeresen megbirkózni, ha külsı szakértıi segítséget is igénybe vesz.
6.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve.
Benchmarking
Itt üzletági összehasonlítás.
Saját rész tıkeértéke
A társaság részvényeinek adósságtól mentes azon tıkeértéke, melyen kellı idejő piaci meghirdetést követıen mind egy lehetséges eladó, mind egy lehetséges vevı a megfelelı információk birtokában, átláthatóan és kényszermentesen hajlandó az üzlet adásvételét megkötni az értékbecslés idıpontjában.
Vállalkozás bruttó értéke
Lsd. vállalkozás értéke!
Vállalkozás értéke
Azon érték, amelyen kellı idejő piaci meghirdetést követıen mind egy lehetséges eladó, mind egy lehetséges vevı a megfelelı információk birtokában, átláthatóan és kényszermentesen hajlandó az üzlet adásvételét megkötni az értékbecslés idıpontjában.
Vállalkozás nettó értéke
Lsd. saját rész tıkeértéke!
3
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
6.2.4 Ajánlott irodalom Shannon P. Pratt: Üzletértékelés; Módszertan és gyakorlat, Kossuth Könyvkiadó, 1992, Budapest Európai Értékelési Szabványok 2003. FÜTI OMEGA Kft – MAISZ, 2003, Budapest
6.3 A vállalakozás értékelés és az ingatlanértékelési gyakorlat különbségei 6.3.1 Az értékelt tulajdon jellege
Az ingatlan egy fizikailag megmozdíthatatlan, statikus tulajdon. Ezzel szemben egy vállalkozás összetett, dinamikus szervezet, melyet olyan egymással kölcsönhatásban álló erıforrások alkotnak (pl.: humán erıforrások, tıke, tárgyi eszközök, immateriális jószágok, stb.) melyek között az ingatlanok is megtalálhatók. Természetesen az értékelt ingatlanhoz is kapcsolódhatnak nem tárgyiasult javak, mint pl.: haszonélvezeti jog, szolgalmi jogok, stb. Ugyanakkor elmondható, hogy sok esetben ezen jogokat – a megbízás jellege miatt – vagy nem kell értékelnünk (pl.: tehermentes állapotra vonatkozik az értékelés), vagy pedig a feladat kisebbik részét adják, mellyel az ingatlanra, mint fizikai vagyontárgyra megállapított értéket módosítjuk (pl.: szolgalom értékelése esetén). Ezzel szemben egy vállalat a különféle jogok és jövıbeli lehetıségek nagyon széles körét foglalja magában, melyek értékelése jóval bonyolultabb, mint magának az eszközparknak az értékelése.
6.3.2 A tudományágak fejlıdése
Fejlıdésben az ingatlanértékelési gyakorlat megelızte a vagyonértékelıi gyakorlatot. Ennek az oka, hogy nagyon sokáig általános volt az a szemlélet, hogy értékkel elsısorban a kézzelfogható vagyontárgyak bírnak. A vállalatértékelés, mint tudományág igazából az 1980-as évektıl indult gyors fejlıdésnek. Az üzletértékelési gyakorlat nagy mértékben támaszkodik a vállalati pénzügyek és az értékpapír-elemzés elméletére és gyakorlatára, de természetesen felhasználja a közgazdasági, számviteli és üzletvezetési ismereteket, összefüggéseket is. A XXI. századra elmondható, hogy a két értékelıi szakterület közti határok kezdenek elmosódni. Egyre gyakrabban kapnak ingatlan értékbecslık is olyan megbízásokat, melyek során más vagyonelemeket is értékelni kell. Egyre jelentısebbek a 4
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
terminológiai hasonlóságok is a két szakma közt, bár azért még léteznek apróbb fogalmi különbségek (pl.: cash flow értelmezése). Az EVS 2003 egyik legnagyobb újdonsága, hogy – a korábbi TEGOVOFA ajánlásokkal szemben – jelentısen közelít (mind szakmai nyelvezetében, mind szakmai tartalmában) az üzletértékelési gyakorlathoz.
6.3.3 Értékelési megközelítések
Általánosságban elmondható, hogy a vállalkozásértékelési megközelítések kevésbé merevek, mint az ingatlanértékelés megközelítései. Az ingatlanértékelés során három alapvetı megközelítést alkalmazunk1: 1. Hozamelvő megközelítés 2. Költségelvő megközelítés 3. Piaci megközelítés A vállalatértékelési gyakorlatban a legfıbb megközelítés a vállalkozás nyereségtermelı képességének vizsgálata. Ennek viszont nagyon sok változata létezik, melyek közül néhányat e kurzus keretében is igyekeztünk bemutatni. A vagyonértékelıi gyakorlatban jóval kevésbé körülhatároltak az egyes megközelítési módok, ill. nem lehet kategorikusan kijelenteni, hogy a vagyonértéket csak ilyen, vagy csak olyan módszerrel lehet jól megközelíteni. Az is igaz, hogy az ingatlanértékelés során általában alacsonyabb tıkésítési rátákat használunk, mint a cégértékelésben. Ennek oka elsısorban a kockázatokban rejlı különbségekben keresendı.
6.4 Az EVS 2003 7. útmutatása: Üzleti értékelések2
„GN7.03 Az értékelés szempontjából fontos, hogy szoros legyen az ügyfél és a szakmai tanácsadói közötti kapcsolat, és ezért néhány esetben az értékelınek a kereskedelmi gondos vizsgálatot is ismernie kell, hogy biztosíthassa mind az üzletág, mind az adott üzlet részletes ismeretét. A kereskedelemmel kellı szorgalommal fenntartott kapcsolat, 1
Ezek részletes bemutatására a korábbi modulok keretében már sor került. Az útmutató legfontosabb elıírásait idézetként közöljük. Az útmutatóban található értékelési módszereket nem ismertetjük, hiszen azokat a korábbi fejezetekben már bemutattuk. 2
5
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
annak érdekében, hogy az értékelı részletes ismeretekkel és alapos tudással rendelkezzen, mind a szektorról, mind a tárgyat képezı üzletrıl. Ugyanúgy, mint az ingatlanok értékelésekor, az értékelınek meg kell határoznia a megbízás alapvetı feltételeit az átláthatóság érdekében. Ennek legalább az alábbi alapvetı ügyeket kell tartalmaznia:
Üzleti egység azonosítása és leírása, az értékelt tıke javak vagy eszközök. Az értékelés célja. A megállapítandó érték meghatározása. Az elemzés és szakvélemény elkészítését befolyásoló feltételezések és korlátozások. Az átvizsgált adatok, alkalmazott értékelési eljárások, az elemzést és véleményeket alátámasztó okfejtések. Az értékelés és beszámoló idıpontja (határnapja). A díjszámítás alapja.”
Vállalkozás értéke és saját rész értéke „GN7.04 Az üzletérték általában a saját rész tıkeértékével vagy a vállalkozás értékével fejezhetı ki. Saját rész tıkeértéke A saját rész tıkeértéke megegyezik a vállalkozás nettó értékével, vagy a társaság részvényeinek adósságtól mentes azon tıkeértékével, melyen kellı idejő piaci meghirdetést követıen mind egy lehetséges eladó, mind egy lehetséges vevı a megfelelı információk birtokában, átláthatóan és kényszermentesen hajlandó az üzlet adásvételét megkötni az értékbecslés idıpontjában. A saját rész tıkeértékét „piaci tıkésítés”-nek is nevezik, amely értékhez a késıbbi, „Az üzletértékelés elvei” c. fejezetben ismertetett módszer alkalmazásával lehet eljutni. Vállalkozás értéke A vállalkozás értéke megegyezik a vállalkozás bruttó értékével, beleértve az adósságot is, vagyis azonos a társaság nettó üzleti értékével, plusz adósság és elsıbbségi részvények, mínusz készpénz és a készpénzzel egyenértékő eszközök; az az érték, amelyen kellı idejő piaci meghirdetést követıen mind egy lehetséges eladó, mind egy lehetséges vevı a megfelelı információk birtokában, átláthatóan és kényszermentesen hajlandó az üzlet adásvételét megkötni az értékbecslés idıpontjában.”
Adatgyőjtés, dokumentációk és információk forrásai
Saját rész értéke
Vállalkozás értéke
„GN7.08 Az értékelınek meg kell szereznie az ügyféltıl minden olyan dokumentumot és adatot, amelyet szükségesnek ítél meg a megbízás teljesítéséhez, és amely az értékelés céljától függıen tartalmazhatja az alábbiakat: 6
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
Ingatlanbérlet – ingatlan-nyilvántartási dokumentumok, telekkönyvi kivonatok (tulajdoni lapok) stb. Társasági szerzıdések, alapító okiratok, részvényesek jegyzéke, jegyzıkönyvek győjteménye stb. Az elızı évekbıl származó mérlegek, eredmény-kimutatások (amennyiben lehetséges, könyvvizsgáló által jóváhagyva). Vezetıi számviteli adatok, költségvetések, mérlegek, elırejelzések. Minden fix és függıben lévı díj részletei. Állóeszközök és értékpapírok leltára. Ügyfelekkel kötött szerzıdések. Környezetvédelmi könyvvizsgálat. Kötelezettségek leltára.
Üzleti információk Az üzlet sajátosságainak leírása, az értékelendı üzleti érdekeltség vagy értékpapír, beleértve a jogok, elsıbbségi jogok és kötelezettségek, irányítást befolyásoló tények és átruházást korlátozó megállapodások leírása. Az üzlet természete, múltja és kilátásai. Múltra vonatkozó pénzügyi információk. Üzletet, üzlet haszonélvezeti jogát, preferenciákat, átváltható (kötvény) vagy egyéb fedezeteket érintı elızı tranzakciók. A vezetıséggel és alkalmazottakkal kapcsolatos információk (személyi szerzıdések, különösen a különbözı vezetıi javadalmazási csomagok és részvényopciók). Szállítók/szolgáltatók részletezése (szerzıdések is). Termelési rendszer. Kereskedelmi szerzıdések. Szabadalmak, találmányok, képletek, eljárások, tervezések, eljárási minták, know-how, márkajelek, nevek vagy márkanevek, szerzıi jogok, adatbázisok stb. Versenytársak részletei. Üzletági „benchmarking” (összehasonlítás) Azoknak az iparágaknak a természete és dinamikája, amelyek hatással vannak vagy lehetnek az üzletre. Üzletet befolyásoló gazdasági tényezık. Tıkepiaci információk, pl.: elérhetı megtérülés alternatív befektetésekbıl, tıkepiaci tranzakciók, összeolvadások és vásárlások. Bérek tervezete, elırejelzések. A termékek piaci kereslete. Az üzletág vezetıi társaságainak fı arányszámai. Jövıbeli versenytárs(ak). Ügyfelek és szolgáltatók ereje. Törvényi vagy nemzetközi egyezmények lehetséges változásainak hatásai. Egyéb információk. Az értékelınek jeleznie kell, hogy melyek voltak azok a dokumentumok, amelyeket információszerzés céljából tanulmányozott, és meg kell ıriznie minden információt és munkairatot, amelyet felhasznált az értékelésnél és tanácsadásnál.” 7
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
Az eszközök osztályozása „GN7.10 Az üzlet mőködéséhez szükséges vagyontárgyakat az üzlet egészének részeiként kell értékelni. A különbözetet (maradványt) képezı vagyontárgyakat külön kell értékelni. Ezért fontos különbséget tenni a következık között:
Az üzlet mőködéséhez szükséges eszközök (értékelésük az üzlet egészének részeként történik). Nem mőködı eszközök (vagy az üzlet mőködési feltételeihez képest többletet képeznek). Ezek értékelése külön történik, nettó (értékesíthetı) piaci értékük alapján.”
Üzleti értékelések alapelvei „GN7.11 Az értékeléseket az üzlet egészére vonatkoztatott érték alapján kell végrehajtani. A mőködési feltételekhez képest többletet képezı vagyontárgyak értékelése a nettó (értékesíthetı) piaci értékük alapján történik. Az így kapott nettó piaci értéket hozzáadva a mőködı eszközök értékéhez kapjuk meg a vállalkozás piaci értékét.
GN7.12 Az üzleti vállalkozás értékének, vagy az üzletrész értékének számításba kell vennie, többek között a következıket: eladási/vételi megállapodások, részvények átruházásainak korlátozása; társasági szerzıdések, társulási megállapodások korlátozó elıírásai, legyen az értékelt érdekeltség akár kisebbségi, akár többségi jellegő; és minden egyéb hasonló tényezı vagy jellemzı, amely az értéket befolyásolhatja. GN7.13 Az értékelési eljárásoknak összhangban kell lenniük az értékelés céljával és az értékelı szakmai képességeivel …” „GN7.14 Az a legmegfelelıbb eljárás, amely az üzletbıl származó fenntartható pénzforgalomra alapozza a felmérését. A két legjellemzıbb eljárás a következı: Diszkontált cash flow (DCF), és Jövedelem tıkésítése. Az immateriális javak értékelése külön értékelési szabvány szerint történik (8. útmutató).”
8
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
A beszámoló tartalma
„GN7.54 … Minden szóbeli és írásbeli üzleti értékelési beszámolónak ki kell terjednie a legmélyebb és legmegfelelıbb mértékben az alábbi lényeges témákra:
Aláírás és igazolás / hitelesítés: az aláíró értékelı felelısséget vállal az írott beszámolóban szereplı állításokért. Az értékelés terjedelme. Az érték meghatározása, egyértelmően körülírva és meghatározva. Az értékelés célja, feltételezések és bármely korlátozó körülmény. Ha az értékelı független értékelıként vagy döntnökként jár el, a hivatkozott elemzéseket, véleményeket és következtetéseket csak a hivatkozási korlátok között tekintheti elemzésnek, véleménynek és következtetésnek. A szakvéleményben az értékelı személyes elfogulatlan szakmai elemzésének, véleményének és végkövetkeztetésének kell megjelennie. Munkája során a független értékelınek vagy döntnöknek ki kell jelentenie, hogy semmilyen jelenlegi és jövıbeli érdekeltsége nincs a szóban forgó cégben, továbbá nincs személyes érdeke vagy elfogultsága a bevont feleket illetıen. Ha ilyen jellegő érdek vagy elfogultság fenn áll, azt csatolnia kell. Az értékelés célját és felhasználását világosan meg kell állapítani (a jelentésben). A beszámolónak tartalmaznia kell az értékelés határnapját és célját. A felbecsült üzlet, vagyon (stb.) világos leírása. Bármilyen egyéb vagyon vagy eszközosztály, vagy tulajdonosi jog áll fenn a szóban forgó cégben, azt rögzíteni kell, ha az értékre befolyással van. Minden az értékeléssel kapcsolatos anyagi jellegő feltétel vagy felvetés rögzítése. Listát kell készíteni az értékelés során felhasznált dokumentumokról, adatokról és információs forrásokról. Azon adatokat és információkat, melyeket az üzlet és az üzleti szektor / iparági összeméréshez (benchmarking) használtak fel, magyarázattal kell ellátni. Annak kijelentése, hogy az értékelésben szereplı tényeket valósnak és igaznak tekinti az értékelı. Az értékelınek meg kell határoznia azoknak az adatoknak a forrását, melyekre támaszkodott, jelezve azt is, hogy felhasznált-e másoktól származó adatot, és ha igen, azt is, hogy az értékelı végzett-e rajtuk bármilyen további módosítást vagy sem. Az értékelınek fel kell tüntetnie az üzletnél tett látogatás vagy látogatások idıpontját. Az információk és dokumentációk ellenırzési folyamatát és ezek eredményét magyarázattal kell ellátni. Eszközök: ezeket a következıképpen kell meghatározni: az üzlet mőködéséhez szükséges eszközök; az üzlet mőködéséhez nem szükséges (fölös) eszközök. A következı elemzéseket rögzíteni kell: Kezdeti (nyitó) elemzés; pénzügyi elemzés; versenyképességi és stratégiai elemzés. 9
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
Értékelési módszertan: az alkalmazott értékelıi módszer(ek)et és azok használatának indokait le kell írni. Az értékelés módszertanát le kell írni, és rögzíteni kell a diszkontráta (kamatláb) levezetését és egyéb hasonló dolgokat. A felárak vagy árcsökkentések alkalmazását közölni kell. A jövıbeni mőködés becsléseire vonatkozó hipotéziseket meg kell határozni. Meg kell adni az érzékenységi elemzések eredményeit. Le kell írni az eredmények ellenırzését és a különbözı eredmények egyeztetésében rejlı logikát, amely alapján az adott értéket adja értékként (az értékelı). A beszámolónak tartalmaznia kell azt a kijelentést, hogy az ügyfél külön engedélye nélkül a jelentésrıl készült másolatokat senki nem kaphatja meg az ügyfélen vagy az általa javasolt tanácsadókon kívül, kivéve, ha a másolatokat egy illetékes igazságszolgáltatási fórum kéri, vagy ha az irat eleve közismert lesz. Az értékelınek dokumentálni kell és belátható ideig meg kell ıriznie minden információt és elemzést. Más szakmabeliekkel történı minden fajta segítség vagy együttmőködés tényét igazolni kell.”
6.5 Az EVS 2003 8. útmutatása: Immateriális javak értékelése3 Immateriális javak csoportosítása és osztályozása
„GN8.12 Az immateriális vagyonértékeket két fı csoportba oszthatjuk, függetlenül attól, hogy fel vannak-e önálló soron tüntetve a mérlegben vagy sem: (i) Goodwill (az adott cég üzleti jó hírneve, cégértéke, üzleti érték, mely nem felosztható, vállalkozástól nem elkülöníthetı immateriális érték); és (ii) beazonosítható, felosztható immateriális értékek és javak. Az elsı kategória csak együtt értékelhetı olyan eljárás keretében mely a tıkésítésre jellemzı többletbevétel (vagy gazdasági profit vagy üzletkör bérbeadása). A fent említett csoportok és azok immateriális vagyonértékén történı kezelése jelentıs fontossággal bír az értékelési folyamat során. GN8.13 Azt a goodwill-t, amely egy bizonyos céghez tartozik, és a cég eladása során ugyancsak eladják, az értékelése során figyelembe kell venni. Másrészrıl ugyanakkor 3
Az útmutató legfontosabb elıírásait idézetként közöljük.
10
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
az egyes személyekhez köthetı/kötıdı és az elızı vállalkozás keretében mőködı goodwill, amely nem képezi az adásvétel tárgyát, természetesen nem tartozik bele az értékelésbe. Kivéve természetesen, ha ezek a személyek továbbra is az (új) cég alkalmazásában maradnak. GN8.14 A beazonosítható immateriális javak külön is értékelhetık, ha elıre meghatározható gazdaságos élettartamuk vagy lejáratuk van és ezen idı alatt a cég számára, elıre számokban is megnevezhetı hasznot termelnek. Általában ezek szellemi alkotásokhoz és teljesítményekhez kötıdı tulajdonjogok, mint például: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii)
szabadalmak, találmányok, képletek, eljárások, tervek, minták, szaktudás; szerzıi jogdíjak és irodalmi, zenei és mővészeti alkotások; védjegyek, márkanevek, terméknevek; kiváltságok, engedélyek, szerzıdések; módszerek, programok, rendszerek, eljárások, kampányok, felmérések, elırejelzések, becslések, vásárlói lista, technikai adatok; szoftverek, számítógépes adatbázis; fejlesztés alatt álló immateriális javak.”
„GN8.16 Immateriális javak értékelése a fizikai eszközök általános értékelésétıl némiképp különbözik a sajátos tényezık miatt. A legfontosabb ilyen tényezık a következık:
Beazonosítható, más értékektıl különválasztható, a hozzá kapcsolódó jövıben jelentkezı bevétel miatt eladható, kölcsönadható, beváltható vagy akár szét is osztható. A cég tulajdonát képezı vagy a cég által ellenırzött javak, a cégnek gazdasági elınye származhat az adott immateriális eszközbıl, és korlátozhatja egy harmadik fél hozzáférését ezen elınyökhöz, javakhoz. Korlátozott, de jól meghatározható gazdasági élettartammal rendelkezik. Pénzben kifejezhetı és mérhetı elınyöket biztosít tulajdonosa számára. Hozzájárul annak a fizikai vagyonelemnek az értéknövekedéséhez, amelyhez kapcsolódnak.”
Adatok, adatrögzítés és információforrás
„GN8.19 Az immateriális javak becslését végzınek a következıket kell figyelembe vennie az értékelés során:
Az immateriális vagyontárgy(ak) természete és története. Mivel értéket (is) képvisel(het), elınyöket biztosíthat a jövıbeni tulajdonosa számára, az immateriális vagyontárgy története fontos iránymutatóként szolgálhat a jövıbeni potenciális gazdasági elınyök jellemzéséhez, amely az új tulajdonost illetik meg. 11
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
Az immateriális javakhoz kötıdı jogok, elıjogok és feltételek. A tulajdonost megilletı jogokat szerzıdésben kell rögzíteni és a szerzıdésben szerepelnie kell az egyes részérdekeltségekre vonatkozó esetleges további tulajdonosnak is. Lehetnek olyan (rész)jogok is vagy és feltételek is a megállapodásban, amelyek nem ruházhatók át vásárlással. Az immateriális érték még hátralévı hasznos és/vagy jogi ideje. Az érték várható nyeresége és a velejáró kockázat. A gazdasági helyzet kihatással lehet az immateriális vagyonérték értékére, de hasonlóan hathat rá a politikai helyzet és a kormányzati politika. Az átváltási ráta, az infláció és kamatláb másként hathat a gazdasági élet különbözı területein. Az adott iparág gazdasági helyzete és jövıje is hatással lehet az értékek alakulására. Az immateriális értékhez kapcsolódó tranzakciók vizsgálata is szükséges lehet. Más piaci adatok, pl. alternatív befektetések hozama stb. Hasonló immateriális értékek piaci ára. Gyakran nehéz, sıt néha lehetetlen a szükséges információt megszerezni, mint például egy bizonyos tranzakció részleteit. Az értékelı ismerheti ugyan az árat, de nem rendelkezhet megfelelı információval arról, hogy milyen garanciákat és biztosításokat adott az eladó, illetve milyen hatással volt a tranzakcióra az adózás.
Hasonló adatok felhasználása szinte mindig szükséges, de megfelelı óvatossággal és átalakítással.”
6.6 Összefoglalás A jelen jegyzetben elıször összevetettük a vállalkozásértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat azonosságait (hasonlóságait) és különbségeit. Rámutattunk, hogy bár az ingatlanértékelıi gyakorlat fejlıdése idıben megelızte az üzletértékelést, az elmúlt években jelentıs közeledés mutatkozik a két szakterület között. Ennek legfıbb oka, hogy a megbízások folytán a szakemberek egyre gyakrabban kényszerülnek együttmőködésre, közös feladatmegoldásra, ami nélkülözhetetlenné teszi a közös nyelvet, ill. egymás gyakorlatának átfogó ismeretét.
A jegyzet második részében bemutattuk az EVS 2003 7. és 8. útmutatójának legfontosabb pontjait.
12
6. A vállalatértékelési és az ingatlanértékelési gyakorlat összehasonlítása
6.7 Ellenırzı kérdések
1. Hasonlítsa össze az értékelt tulajdont a vállalkozásértékelés és az ingatlanértékelés esetén! 2. Mire kell kiterjednie az üzletértékelési megbízásnak az EVS 2003 szerint? 3. Mit értünk egy vállalkozás esetén a saját rész tıkeértéke alatt? 4. Mit értünk egy vállalkozás értékén? 5. Milyen dokumentumokat és adatokat kell beszereznie az értékelınek egy üzletértékelés során? 6. Hogyan osztályozza az EVS 2003 egy vállalkozás eszközeit? 7. Milyen alapelvek szerint kell elvégezni az üzletértékelést az EVS 2003 szerint? 8. Mit kell tartalmaznia egy üzletértékelési beszámolónak? 9. Hogyan osztályozza az EVS 2003 az immateriális javakat? 10. Milyen olyan sajátos tulajdonságokkal bírnak az immateriális jószágok, amelyek miatt az értékelésük némiképp különbözik a fizikai eszközök értékelésétıl? 11. Milyen tényezıket kell figyelembe venni az immateriális javak értékelése során az EVS 2003 szerint?
13
