Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3.
Ingatlanfejlesztı Szakirányú Továbbképzési Szak
Ingatlanvagyon értékelés 3. Bevezetés a vagyonértékelésbe
Szerzı: Harnos László 2009. január
3. Bevezetés a vagyonértékelésbe
3.1 Tartalomjegyzék 3. Bevezetés a vagyonértékelésbe ..................................................................................................................1 3.1 Tartalomjegyzék ..................................................................................................................................2 3.2 Bevezetés ............................................................................................................................................3 3.2.1 A tanulási egység célja .................................................................................................................3 3.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz..........................................................................3 3.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések....................................................3 3.2.4
Ajánlott irodalom ........................................................................................................................4
3.3 Az értékelési feladat meghatározása....................................................................................................4 3.4 A megbízási szerzıdés ........................................................................................................................6 3.5 Értékformák a vagyonértékelésben......................................................................................................7 3.5.1 Reális piaci érték ..........................................................................................................................7 3.5.2 Belsı érték....................................................................................................................................7 3.5.3 Folyamatos mőködést feltételezı érték .........................................................................................8 3.5.4 Felszámolási érték ........................................................................................................................8 3.5.5 Könyvszerinti érték .......................................................................................................................8 3.6 Összefoglalás ......................................................................................................................................8 3.7 Ellenırzı kérdések ..................................................................................................................................9
2
3. Bevezetés a vagyonértékelésbe
3.2 Bevezetés 3.2.1 A tanulási egység célja A legegyszerőbb értékbecslési feladat esetén is nagyon fontos az értékelés céljának, körülményeinek, feltételeinek idejıben történı tisztázása, hiszen a szakértınek a megrendelı kérdéseire kell megfelelı választ adnia. A vagyonértékelés során, mikor egy sok elembıl álló vállalati vagyont értékelünk ezen feltételek tisztázása még nagyobb hangsúlyt kap, és mint azt látni fogjuk, sokszor nem is olyan könnyő egzakt módon meghatározni az értékelés célját és feltételeit.
A jelen jegyzetben elıször alaposan körül járjuk az értékelési feladat meghatározásával kapcsolatos problémákat, majd részletesen áttekintjük a vagyonértékelésben használatos értékformákat.
3.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz
A megrendelıvel tisztázni az értékelés célját, Pontosan körülhatárolni az értékelési feladatot, Jól átgondolt, az Ön, mint szakértı és a megrendelı érdekeinek kölcsönösen megfelelı megbízási szerzıdést kötni, Helyesen megválasztani az alkalmazandó értékformát.
3.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve. Befektetési érték Belsı érték Eszközbázison történı értékelés Felszámolási érték Ingatlan vagyon Könyvszerinti érték Likvidációs érték
Lsd. belsı érték! Azon érték, melyet a befektetı a rendelkezésére álló tények értékelése alapján a vagyon „igazi” („reális”) értékének tekint. A vagyonértékelés a vállalat eszközeinek értékelése révén történik. A vagyon értéke abban az esetben, ha a vállalat tevékenysége a jövıben nem tartható fenn. Az ingatlan a hozzá tartozó jogokkal, kötelezettségekkel, valamint az ingatlanból fakadó jövıbeni üzleti lehetıség. A vagyontárgy értéke a vállalat számviteli nyilvántartásaiban. Lsd. felszámolási érték!
3
3. Bevezetés a vagyonértékelésbe
Méltányos érték
Reális piaci érték
Lsd. reális piaci érték! Az a pénzben kifejezett árat jelenti, amiért a tulajdon az értékelés idıpontjában gazdát cserélne egy eladni hajlandó eladó és egy vásárolni szándékozó vevı közt, feltételezve, hogy mindketten kényszermentesen cselekednek.
Részvénybázison történı értékelés
A vagyon értékelése részvénytıkeként történik.
Vállalati vagyon
Vagyon alatt egy vállalkozás eszközeit, az azokhoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket és a vállalkozás jövıbeli üzleti lehetıségeit értjük
3.2.4
Ajánlott irodalom
Shannon P. Pratt: Üzletértékelés; Módszertan és gyakorlat, Kossuth Könyvkiadó, 1992, Budapest
3.3 Az értékelési feladat meghatározása Vagyon alatt egy vállalkozás eszközeit, az azokhoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket és a vállalkozás jövıbeli üzleti lehetıségeit értjük. Az ingatlanvagyon fogalmába a vállalat ingatlanai, a hozzájuk tartozó jogok és kötelezettségek, valamint az ezekbıl fakadó jövıbeli üzleti lehetıségek tartoznak.
Vállalati vagyon Ingatlanvagyon
A vállalkozási tevékenység általában mindig valamilyen módon az ingatlanhoz kapcsolódik (pl.: ott folyik a termelés, vagy ott nyújtanak valamilyen szolgáltatást, az ingatlan elhelyezkedése határozza meg a vállalkozás vonzáskörzetét, stb.) és általában a vállalati eszközállományban is az ingatlan jelenti a legértékesebb vagyontárgyat. A fentiekbıl is érezhetı, hogy az ingatlanvagyon nagyon nehezen választható el a vállalati vagyontól. Így van ez a vagyonértékelési megbízás esetén is. A nagy értékő vállalati ingatlanokat általában nem önmagukban értékesítik, hanem maga a cég kerül értékesítésre (állami tulajdon esetén privatizálásra), többnyire részvénytársasági formában, azaz részvényeladás (vagy kibocsátás) történik. A részvények árazása viszont a mögöttük húzódó vagyon, ill. annak értéke alapján történik.
Eszközbázison, ill. Részvénybázison való értékelés
Annak érdekében, hogy az értékelési munkát a kezdetektıl fogva végig kézben tarthassuk, elengedhetetlen az értékelési feladat világos és teljes körő meghatározása. Ha nem megfelelıen konkretizáljuk az értékelési feladat valamely kulcselemét, akkor ez 4
3. Bevezetés a vagyonértékelésbe
helytelen lépésekhez és helytelen következtetésekhez vezethet, ill. elıfordulhat, hogy menetközben szembesülünk olyan problémákkal, melyeket a megbízási szerzıdésben nem tisztáztunk, így a megoldásuk a szakértı számára jelentıs többletköltséget eredményezhetnek. Az értékelési feladat pontos meghatározását mindig írásban kell lefektetni. Célszerő elıször a megrendelıt, ill. annak munkatársait megkérni, hogy írják le az elképzeléseiket és az elvárásaikat, ez ugyanis arra ösztönzi ıket, hogy alaposan gondolják végig, hogy mit is szeretnének, ill. mire is van szükségük. Természetesen az elvárások ismeretében a szakértınek is át kell gondolnia a feladat minden elemét és írásban kell azt lefektetnie, mert így ı is arra kényszerül, hogy alaposan átgondolja a feladatot és a megoldás lépéseit, elkerülve így a késıbbi „meglepetéseket”. Az értékelési feladat alapelemei – melyeket a feladat meghatározása során mindenképpen tisztázni kell – a következık:
Az értékelendı vagyon (pontosan mit kell értékelni), Várhatóan milyen cél(ok)ra fogják használni, ill. milyen célra használhatják az értékelést, Az értékelés idıpontja (fordulónapja), Az alkalmazható értékmérce (-kategória), A megbízó esetleges útmutatásai, utasításai, további megválaszolandó kérdései az értékbecslı számára.
A vagyonértékelésben a legtöbb problémát, ill. zavart az értékelendı vagyon körének meghatározása okozza. Az elsı legfontosabb kérdés, amit meg kell válaszolnunk az, hogy eszközöket, vagy részvényt kell-e értékelni. A hazai gyakorlatban a legtöbb esetén az eszközök alapján történik egy-egy vállalkozás eladása, így természetszerőleg az értékelés is. A tızsdén jegyzett cégek esetén viszont természetszerőleg részvényeket adnak el, így a vagyonértékelés a részvénytıke értékelését jelenti. Ha az eladás az eszközök alapján történik, akkor is számtalan körülményt kell tisztáznunk, ugyanis pl. egy kisvállalkozás, vagy praxis (pl.: házi orvosi praxis) értékesítése többnyire a következıkre terjed ki:
Készletek, Tárgyi eszközök, lízingelt eszközök, tartozékok, beépített berendezések, stb. Immateriális javak, goodwill, stb.
Az eladó gyakran, de nem feltétlenül, megtartja a pénzeszközöket, beszedi a kintlévıségeket és kifizeti a tartozásokat. Ha az ingatlant jelzálogjog terheli, akkor tisztázandó, hogy azt átvállalja-e a vevı, vagy sem. Tisztázandó lehet a munkaszerzıdések kezelése, ugyanis pl.: egy jó hírő „sztármenedzser” foglalkoztatása önmagában is vagyoni értékkel bír a vállalat számára, ami a könyvekben viszont nem jelenik meg. Hasonló lehet a helyzet az ún. versenyt kizáró, vagy korlátozó megállapodásokkal is, melyek sok esetben törvénytelenül állnak fenn, de ez nem jelenti azt, hogy ne bírnának jelentıs értékkel az adott vállalat, ill. tulajdonosa számára. 5
3. Bevezetés a vagyonértékelésbe
Az értékelés idıpontjának (fordulónapjának) megállapítása többféle szempont szerint történhet. Elıfordul, hogy jogszabály határozza azt meg (pl.: pénzügyi jelentés céljából végzett értékelés esetén a mérleg fordulónapja), de az is lehet, hogy a megbízó és a szakértı közti megállapodáson múlik az idıpont. Sok esetben a beszámoló adatai jelentik a kiindulási alapot, így ha lehetıségünk van rá, célszerő a legutolsó mérleg fordulónapot választani értékelési idıpontként.
3.4 A megbízási szerzıdés
A vagyonértékelésre vonatkozó megbízási szerzıdés legfontosabb elemei a következık:
Megbízó adatai, Értékbecslı adatai, Értékelendı társaság: o Neve, o Tulajdoni formája (pl.: részvénytársaság), o Bejegyzés helye, Az értékelés részvénybázison, vagy eszközbázison történjen-e, A teljes értékelendı egység részaránya a cégen belül, Esetleges átruházási megkötések, Az értékelés célja(i), Alkalmazandó értékkategóriák, Az értékelés idıpontja, Az értékelésnek részét képezi-e: o Versenyt kizáró (korlátozó) megállapodás, o Munkaszerzıdés, Az értékelési jelentés formája, terjedelme, Határidı, Munkadíjra vonatkozó megállapodások.
A teljesítési határidıvel kapcsolatban általában elmondható, hogy egy közepes mérető cég értékelése kb. 60 napot vesz igénybe. Nagyobb értékelési feladatok esetén érdemes ütemtervet készíteni a teljesítésre, ami szintén részét képezi a szerzıdésnek.
6
3. Bevezetés a vagyonértékelésbe
3.5 Értékformák a vagyonértékelésben 3.5.1 Reális piaci érték A legáltalánosabban elfogadott és alkalmazott értékmérce. Az a pénzben kifejezett árat jelenti, amiért a tulajdon az értékelés idıpontjában gazdát cserélne egy eladni hajlandó eladó és egy vásárolni szándékozó vevı közt, feltételezve, hogy mindketten kényszermentesen cselekednek.
Piaci érték
A reális piaci érték fogalma a piacot az összes potenciális eladó és az összes potenciális vevı összességeként fogja fel. Fontos hangsúlyozni, hogy a reális piaci érték nem a piacon elérhetı legmagasabb árat, hanem a legvalószínőbb árat jelenti, amin az eladás megtörténhet. A piaci érték egy objektív értékkategória.
3.5.2 Belsı érték A belsı érték egy szubjektív értékkategória, szokták befektetési értéknek is nevezni. Azt az értéket értjük alatta, melyet a befektetı a rendelkezésére álló tények értékelése alapján a vagyon „igazi” („reális”) értékének tekint. Ha más befektetık is ugyanerre a következtetésre jutnak, akkor a belsı érték piaci értékké válik.
Belsı érték
A belsı érték fogalma leginkább a részvények esetén érthetı meg. Egy részvény pillanatnyi árfolyamát (piaci értékét) nagyon sok tényezı befolyásolja. Ezek közt lehetnek olyan hírek is, melyek az adott cég helyzetét valójában egyáltalán nem is befolyásolják, csak a befektetık feltételezik ezt. A társaság tulajdonosa, aki jobban ismeri a saját vállalata helyzetét, kilátásait, stb. felismerheti ezt, így a számára az érték (belsı érték) eltér majd attól, amire a többi befektetı értékeli a céget, ill. a részvényt (piaci érték). A két érték eltérésének alapvetı okai a következık lehetnek:
A jövıbeni jövedelmek felbecslésében mutatkozó különbségek, A kockázatvállalás mértékének eltérı megítélése, Adózási helyzetbeli különbségek az egyes befektetık közt, A vállalkozás tulajdonában lévı, vagy az általa ellenırzött egyéb mőveletekkel való együtthatás (szinergia).
A belsı értéket a jövıbeli cash flow-k diszkontálásával (DCF módszer) lehet meghatározni. 7
3. Bevezetés a vagyonértékelésbe
3.5.3 Folyamatos mőködést feltételezı érték
A folyamatos mőködés feltételezése alapvetıen nem jelent külön értékkategóriát, csak arról van szó, hogy a piaci érték meghatározásakor feltételezzük, hogy a vállalkozás a jövıben is fenn tudja tartani a tevékenységét. Mőködı cégek értékelése során általában ezzel a feltételezéssel járunk el.
3.5.4 Felszámolási érték Ez a fogalom lényegében az elızı ellentéte. Akkor alkalmazzuk, ha a tevékenység megszőnt és tulajdonképpen csak az eszközök eladása történik.
Likvidációs érték
Elképzelhetı, hogy ilyen esetben a lehetı legmagasabb árat szeretnék elérni, ezért az értékesítés idıtartama hosszabb lehet a szokásosnál (pl.: végelszámolás esetén). Más a helyzet felszámoláskor, mikor a leggyorsabb értékesítés a cél, ilyenkor többnyire a realizálható ár alacsonyabb a reális piaci értéknél. Felszámolási érték becslésekor számításba kell venni minden olyan költséget, melyek a felszámolással járnak, továbbá át kell értékelni a kockázatokat.
3.5.5 Könyvszerinti érték A könyvszerinti érték számviteli fogalom. Általában nincs köze az eszköz tényleges értékéhez. Sok esetben csak támpontot adhat az értékeléshez olyan vagyonelemek esetén, melyek a piacon csak ritkán cserélnek gazdát.
Könyvszerinti érték
Természetesen egy vállalkozásnak lehetısége van arra, hogy valamely eszközét piaci értéken tartsa nyilván (azaz az eszköz könyvszerinti értékét idırıl-idıre a piaci értékre helyesbítse [ún. értékhelyesbítés]). Ez esetben a könyvszerinti érték felhasználható a vagyonérték meghatározásához.
3.6 Összefoglalás A jelen egységben bemutattuk a vagyonértékelés fogalmát és azokat a legfontosabb paramétereket, melyeket minden vagyonértékelési megbízás esetén tisztázni kell, majd röviden áttekintettük azokat az értékkategóriákat, melyeket a vállalati vagyon értékelése során (úgy, mint az ingatlanvagyon értékelésekor is) alkalmazhatunk.
8
3. Bevezetés a vagyonértékelésbe
3.7 Ellenırzı kérdések
1. Mit értünk vagyon alatt? 2. Mit értünk ingatlanvagyon alatt? 3. Mi az eszközbázison való értékelés lényege? 4. Mi a részvénybázison történı értékelés lényege? 5. Melyek az értékelési feladat alapelemei? 6. Hogyan célszerő megállapítani az értékelés fordulónapját? 7. melyek a vagyonértékelésre vonatkozó megbízási szerzıdés lényeges elemei? 8. Mit értünk reális piaci érték alatt? 9. Mi a belsı érték? 10. Mi a felszámolási érték? 11. Mi a könyvszerinti érték?
9
