Ingatlanvagyon – értékelés
„Zártan kezelendı!” Az ingatlan címe: 1081 Vajdahunyad utca 13. Az ingatlan helyrajzi száma: 35598 és 35617
Készítette: Név: ………………………. Cím: ……………………….. Telefonszám: ……………….. Az értékelés kelte: 2009.09.15.
………………….. ingatlan értékbecslı
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
1. 1.
Tartalomjegyzék Tartalomjegyzék........................................................................................................................... 2
2. Értékelési bizonyítvány.................................................................................................................... 3 3. Megbízó adatai ................................................................................................................................. 4 4. Az értékelés célja ............................................................................................................................. 4 5. Felhasznált dokumentumok, mellékletek felsorolása ...................................................................... 4 6. Az ingatlan környezetének leírása ................................................................................................... 4 6.1. Az ingatlan tágabb környezete.................................................................................................. 4 6.2. Az ingatlan szőkebb környezete ............................................................................................... 6 6.3. A kerület népességének alakulása............................................................................................. 7 6.4. A kerületben lakók szociális helyzete....................................................................................... 7 6.5. A kerület gazdasági helyzete..................................................................................................... 8 7. Az értékelt ingatlan leírása............................................................................................................... 9 7.1. Ingatlan nyilvántartási adatok ................................................................................................... 9 7.2. Építéshatósági elıírások............................................................................................................ 9 7.3. A telek jellemzıi ..................................................................................................................... 10 7.4. Az ingatlan egészének összefoglaló ismertetése..................................................................... 11 7.5. Épület adatok........................................................................................................................... 12 8. Az ingatlan értékelése .................................................................................................................... 13 8.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés – telek értékének számítása ........................................................................................................................................ 13 8.2. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés – ingatlan egészének értékbecslése .................................................................................................................................. 15 8.3. Telek maradvány elvő értékelése............................................................................................ 16 8.3.1. A fejlesztéssel megvalósítható ingatlan várható piaci értéke........................................... 16 8.3.2. A fejlesztés költségeinek és a telek maradványértékének számítása............................... 17 8.4. Költség alapú módszer – ingatlan egészének értékbecslése ................................................... 19 8.5. Hozamszámításon alapuló értékelés – ingatlan egészének értékbecslése............................... 20 9. A végsı érték meghatározása......................................................................................................... 21 10. Mellékletek................................................................................................................................... 22 10.1. Az ingatlanértékelési módszerek rövid leírása...................................................................... 22 10.2. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások.................................................................. 26 10.3. Helyiséglista.......................................................................................................................... 27 10.4. Tulajdoni lap – hrsz: 35598 .................................................................................................. 28 10.5. Tulajdoni lap – hrsz: 35617 .................................................................................................. 31 10.6. Térképmásolat – hrsz: 35598 ................................................................................................ 34 10.7. Térképmásolat – hrsz: 35617 ................................................................................................ 35 10.8. Alaprajzok............................................................................................................................. 36 10.9. Térképek................................................................................................................................ 39 10.10. Fényképek ........................................................................................................................... 42
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
2
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
2. Értékelési bizonyítvány Megbízó cégszerő megnevezése: Kapcsolattartó személy neve, telefonszáma: Megbízott megnevezése:
Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. Mohr László 06-30-9341498 Tóth Zsolt értékbecslı
Helyrajzi szám(ok):
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. (és Nap utca 22.) 35598 és 35617
Ingatlan(ok) típusa: Tel(k)ek alapterülete:
Irodaház 645 m2 és 812 m2
Épület(ek) összes nettó alapterülete: Felépítmények jellemzı építési éve:
3 db különálló épület 502 m2 alapterülettel 1900
Felépítmények általános állapota:
közepes, jó Morál Pénzügyi Tanácsadó és Egészségügyi Szolgáltató Kft. 1/1 tulajdonjog Piaci forgalmi érték meghatározása magán felhasználásra. A szakértıi vélemény banki hitelfelvételhez
Értékelt ingatlan címe:
Bejegyzett tulajdonosok és tulajdoni hányaduk: A tulajdoni lapon lévı terhek, jogok és széljegyek: Értékelt jog megnevezése: Értékelés célja: Helyszíni szemle idıpontja: Értékelés forduló napja: Értékelés érvényességi ideje:
és jogi, peres ügyekhez nem használható fel. 2009.08.31 2009.08.31 6 hónap
Az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál a piaci összehasonlító és a hozadéki értékelés szerinti forgalmi értéket 50 % - 50 % súlyozással vettem figyelembe, mivel ez tükrözi az ingatlan valós forgalmi értékét. A költség alapú értéket ellenırzésként alkalmaztam. A szakvéleményben részletesen kifejtett szempontok alapján a megjelölt ingatlan tehermentes forgalmi értéke: 158.000.000,- Ft + ÁFA Alulírott kijelentem, hogy az elızı 5 évben üzleti érdekeltségem, vagy tulajdonosi jogviszonyom nem volt a tárgyi ingatlanban. Készült 45 oldalon és 2 példányban Budapest, 2009. szeptember 15. Tóth Zsolt ingatlan értékbecslı
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
3
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
3. Megbízó adatai Megbízó cégszerő megnevezése: Megbízó címe: Kapcsolattartó személy neve, telefonszáma:
Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft.
1074 Budapest, Hársfa utca 21. Mohr László 06-30-9341498
4. Az értékelés célja A 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617 szám alatti ingatlan piaci forgalmi értékének meghatározása magán felhasználásra. A szakértıi vélemény banki hitelfelvételhez és jogi, peres ügyekhez nem használható fel.
5. Felhasznált dokumentumok, mellékletek felsorolása Tulajdoni lap – 2 db
x
Földhivatali térképmásolat – 2 db
x
Alaprajzok, valamennyi értékelt épületre vonatkozóan
x
Helyiség lista
x
Település térkép (a vizsgált ingatlan megjelölésével)
x
Szabályozási terv
x
Fotók
x
Egyéb (pl. építési okmányok, szerzıdésmásolatok)
6. Az ingatlan környezetének leírása 6.1. Az ingatlan tágabb környezete A mai Józsefváros az 1720-as években kezdett benépesedni. Az uralkodó háztípust, a földszintes agyagépületeket az 1838-as árvíz elpusztította. Az árvíz után jelentıs újjáépítés kezdıdött, ekkor kezdtek kialakulni a városias jellegő utcák és középületek. A József körút kiépülése után a millennium évére a fıbb utak bérházai is felépültek. Ezek már többemeletes bérházak voltak. A betelepülés, a közlekedés (1866: lóvasút, 1899: villamosvasút) és a gyáripar (fıleg vasútépítés - pl. Ganz és MÁVAG - és bérkaszárnya-építés) fejlıdésével volt arányos, Józsefváros lakosainak száma 1890-re 91 303 fıre nıtt, ami a fıváros lakosságának 18,8%-át jelentette. A fıvárosra általában jellemzı iparosodás alakította tehát a fejlıdést, Józsefváros mégis elsısorban kisiparos kerület maradt. Az iparos réteg mellett itt élt a pesti zsidóság jelentıs, bár szegényebb része, valamint a cigányság felsı rétegeihez tartozó muzsikus cigány családok. Írók és mővészek is
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
4
Szakmai dolgozat - Készítette: …………. nagy számban laktak erre. A környék kávéházai, kertvendéglıi és kocsmái híresek voltak, Budapest más részeibıl is felkeresték ıket. A kerület beépítése és a lakosság számának ugrásszerő növekedése 1910 körül (164 255 lakos) érte el csúcspontját, a gyárak (és ezzel a munkásság) egy része azonban már kiszorult a kerületbıl. A fejlıdés lelassult, az árvíz után épült Józsefváros tekintélyes része megérett a lebontásra. A gazdasági pangás, a lakásviszonyok elmaradottsága, a külsı (eléggé falusias jellegő) részek elszegényedése jellemezte ezt az idıszakot, valamint ekkorra tehetı a jelentıs prostituált negyed kialakulása is. A legtöbb, a 19. század fordulóján virágzó kisebb ipari üzem megszőnt vagy elköltözött. Az I. világháború következtében a szegénység és a minimális gazdasági növekedés miatt a lakásépítési tevékenység szinte teljesen megszőnt. Az 1930-as évektıl megfigyelhetı építési konjunktúra létrehozott ugyan néhány jól sikerült épületet, épületegyüttest, ám túl késın indult be és rövid ideig tartott ahhoz, hogy észrevehetıen megváltoztathassa Közép-Józsefváros jellegét. A II. világháború során a józsefvárosi épületek mintegy 90%-a sérült meg. Az "újjáépítéskor" elsısorban a romos házakat tették lakhatóvá. Új házakat alig húztak fel, 1950-ig még a foghíjak sem kerültek teljesen beépítésre, s ezáltal Józsefváros Budapest egyik legelhanyagoltabb kerületeként konzerválódott. Ehhez az is hozzájárult, hogy a bérházakat államosították, majd teljesen magukra hagyták: karbantartásukat és felújításukat elhanyagolták, így azok állapota fokozatosan leromlott. Belsı-Kıbánya üzemeinek csatolása, a Ganz és a MÁVAG egyesülése (1958) és az országos jelentıségő vállalatok (pl. Május 1. Ruhagyár) termelésbe állása ellenére Józsefváros kisiparos kerület maradt. Józsefváros még 1950-ben is inkább nézett ki önálló kisvárosnak, mint Budapest egyik kerületének. Ezekben az évtizedekben a lakosság heterogenitásának csökkenése is lezajlott: a magasabb státusú népesség, és a szakmunkásréteg elköltözésével párhuzamosan az alacsony státusúak beáramlása vált jellemzıvé. Az 1960-as években merült fel elıször Józsefváros fejlesztésének gondolata, ám a szanálási és rekonstrukciós tervek készítése mellett az 1970-es évekig jószerivel csak a foghíjak beépítésére került sor, illetve a hagyományos városszövetbe ekkor ékelıdött be a Szigony utcai lakótelep a Baross utca és a Práter utca közti sávban. A kerület ezen túlmenıleg sem egységes; a magasabb státusú József körúthoz közelebb esı részeken a szők utcák által határolt, kismérető tömbökben, a két-háromemeletes, egy-egy sarkon négyötemeletes szecessziós századfordulós bérházak mellett, megtalálhatóak a hajdani iparosok és kereskedık tágas udvarú, földszintes épületei is. A mőhelyek, kisüzemek többsége ma már nem üzemel, illetve raktárként funkcionál. Ez a nagyvárosi és kisvárosi elemeket ötvözı beépítési mód válik a körúttól kifelé távolodva egyre kisvárosiasabbá. A Fiumei út felé esı területeken a tömbök már sokkal nagyobbak, a beépítést lazítja az üres telkek, raktártelepek és a földszintes udvarházak ma1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
5
Szakmai dolgozat - Készítette: …………. gas aránya is. Jellemzıek a szoba-konyhás lakásokat tömörítı munkás bérkaszárnyák. Ennek következtében a városszerkezeti egységek a szerint válnak el egymástól, hogy melyik háztípus az uralkodó egy-egy területen. A különbözı háztípusok adott területen belüli keveredésének arányai szabályozzák a lakóhelyi szegregációt, a különbözı társadalmi, etnikai és demográfiai csoportok térbeni elkülönülését. Emellett a körfolyosós bérházak utcai és udvari frontjainak lakásai közötti státuskülönbségek is jelentısek. A lakóépületek változatossága ellenére a környék általános jellemzıje a leromlott állapot és a lakások jelentıs részének komforthiánya. A talajvíz miatt nyirkosak, dohosak a házak falai, aládúcoltak függıfolyosók, de elıfordulnak a tetıbeszakadások, falomlások és függıfolyosó leszakadások. Gyakori, hogy házak belsı udvarán az ott lakók igyekeznek a körülményekhez képest kellemes környezetet teremteni maguknak: sokan kertet alakítottak ki, ezek különleges hangulatúvá teszik a pusztuló városrészt. Az udvarokban és az utcákon aktív társas élet folyik. Jelentıs a középületek, intézmények, iskolák száma. A fıváros mőködését szolgáló közüzemek központjainak egy része is itt található. Ezek jelenléte még sincs nagyobb hatással az itt élı emberek életére, a városrész fejlıdésére. Ez a városrész szaggatott, mindig elakadó fejlıdésének köszönhetı. Ha be is indult idıszakosan a fejlıdés, melynek hatására a közintézmények megépültek, egy-egy negyed felértékelıdését a kerület kedvezı központi helyzete és az 1990-es évektıl újra elıtérbe kerülı városfelújítási törekvések eredményezik. A közlekedés a városrész központi elhelyezkedésénél fogva jól kiépített. A fıutakon Budapest legjelentısebb tömegközlekedési vonalai járnak. De a városrész belsı területeit is sőrőn behálózzák a tömegközlekedési eszközök, villamos- és buszjáratok. Számos metró állomás, a Józsefvárosi- és a Keleti Pályaudvar is itt található.
6.2. Az ingatlan szőkebb környezete A tárgyi ingatlan a VIII. kerület egyik mellékutcában található, közel a József körúthoz és az Üllıi úthoz. A fıúttól 100 méterre van. Közvetlen környezetében lakóházak, társasházak, építési telkek, irodaházak mőködnek. Az épületek zártsorúak, és középmagasak. A metró, villamos, busz megállók 100 méter távolságra érhetık el. Megközelítése tömegközlekedéssel és gépkocsival lehetséges. Jó közlekedési lehetıségekkel rendelkezı terület. Jelentısen fejlıdı környék. A Corvin-Szigony rehabilitációs projekt területén található. Az elmúlt években a régi leromlott lakóházakat és a lakóházak közé szorított telephelyeket lebontották a környéken, és új lakóházak, irodák épülnek folyamatosan. 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
6
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
6.3. A kerület népességének alakulása 2000-ben 82.321 lakosa volt a kerületnek. 1994-ben a budapesti népesség 4,64%-a, 2000-ben 4,54%-a volt józsefvárosi lakos. A természetes népességcsökkenés a kerületben, 1999-ben –5,25 ezrelék, Budapesten –6,88 ezrelék volt. A vándorlási különbözet (be- és elvándorlók számának különbsége) a kerületben, 1999-ben –3,78 ezrelék, míg Budapesten –7,84 ezrelék volt. A kerület népességén belül magas az idıskorúak aránya, ugyanakkor az átlagéletkort tekintve fiatalabb, mint a többi kerület, a fiatalok aránya kedvezıbb. Ezzel is összefüggésben rendkívül heterogén a kerületben a háztartások szerkezete, a nagy számú egyszemélyes háztartás mellett jelentıs a nagycsaládok részaránya is, amely részben a kerületben élık heterogén etnikai összetételére vezethetı vissza. A népesség korszerkezete az elmúlt évtized során nem változott jelentıs mértékben. A rehabilitációs folyamat megindulásának hatására a népesség drámai növekedése nem, azonban a korszerkezetben a középkorú, családos, kisgyermekes rétegek részarányának növekedése várható. Ezen változás leghamarabb 5 év távlatában lesz érzékelhetı a területen meginduló magánberuházások megindulásával összefüggésben (a pontos számszerősítés ezért nem végezhetı el).
6.4. A kerületben lakók szociális helyzete A kerületben élık szociális helyzete az elvégzett társadalomkutatások alapján nem mutat drámai különbségeket az ország szociális helyzetéhez képest, azonban az itt élık jövedelmi pozíciója egyértelmően gyengébb és ez Budapest jobb kerületeihez viszonyítva még élesebben jelentkezik. A rendszerváltás óta az alsóbb jövedelmi rétegek helyzetében bekövetkezett kedvezıtlen változás is hozzájárult Józsefváros relatív lecsúszásához. Szoros kapcsolat van a szociális helyzet és a népegészségügyi vonatkozások között. A józsefvárosi lakosság egészségi állapota a fıvároshoz viszonyítva mind a megbetegedések, mind a halálozás tekintetében aggasztó képet mutat, amely életmódbeli és környezeti meghatározottságokra vezethetı vissza. Mind a szociális, mind az egészségügyi problémák kezelése hosszabb távú feladat a kerület számára.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
7
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
6.5. A kerület gazdasági helyzete A kerület nagy része belvárosi fekvéső terület, amely fontos oktatási, kulturális és gazdasági centruma az országnak (itt található a Nemzeti Múzeum, a Magyar Rádió, a SOTE, a Szabó Ervin Könyvtár, stb.). A kerület gazdasági dinamikáját fıként a határain túlmutató vonzáskörzettel rendelkezı cégek és intézmények adják. A rendszerváltást követıen a kerületben a társas vállalkozások erıteljes növekedésnek indultak. A cégek számát tekintve Józsefváros ugyan a fıvárosi átlag alatt maradt, azonban a nagy- és középvállalatok a kerületben a budapesti átlagot meghaladó mértékben és tıkeerıvel vannak jelen. A Budapesten mőködı vállalkozások 4,31%-a józsefvárosi. A kerületre jellemzı a kisipari és szolgáltató szervezetek nagy száma. A vállalkozói kör egy jelentıs része kényszervállalkozó, illetve jelentısebb befektetést nem igénylı tevékenységet végzı kisiparos. 1999-ben az egyéni vállalkozások részaránya a kerületben 36,7% volt (Budapesten 41,7%). A kerület gazdálkodásának feltételeit a költségvetés szerkezetének változását bemutató alábbi táblázat jellemzi. A központi költségvetésbıl származó támogatások aránya 1999-ig növekedést mutatott, azóta jelentıs visszaesés tapasztalható. A költségvetésben az elmúlt évek során a fejlesztési kiadások csökkenése figyelhetı meg, különösen drasztikus volt a visszaesés az elmúlt évben.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
8
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
7. Az értékelt ingatlan leírása 7.1. Ingatlan nyilvántartási adatok Fekvése (belterület/külterület):
Belterület Lakóház, udvar, gazdasági épület, illetve gazdasági épület és Az ingatlan megnevezése: udvar 2 Telek területe, m : 645 m2 és 812 m2 Tulajdonos(ok) tulajdoni hányada: Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. 1/1 Széljegy(ek) tartalma: Bejegyzett szolgalmi jog(ok): - 80.000.000 Ft keretbiztosítéki jelzálogjog – Erste Bank Hungary Nyrt. javára Terhek: - vételi jog 2011..09.28-ig – Erste Bank Hungary Nyrt. javára Ingatlan nyilvántartáson kívüli Nincs információ terhek/egyéb információk:
Építési övezet: Legnagyobb szintterületi mutató: adatok
Kötelezıen kitöltendı
7.2. Építéshatósági elıírások
Egyéb lényeges építéshatósági elıírások: Várható változások a szabályozásban: Védettség és tartalma: A telek - terepszint feletti max. beépíthetısége:
Telekértékelésnél kitöltendı adatok
- terepszint alatti max. beépíthetısége: Legnagyobb építménymagasság: A megépíthetı szintszám a földfelszín alatt: A megépíthetı szintszám a földfelszín felett: Minimális teleknagyság:
A legjobb és leggazdaságosabb hasznosítási forma (létesítendı ing. funkciója):
L1-VIII-2 3,5 Legkisebb szélesség: 18 m Párkánymagasság: 19 m 60 % 874 m2 85 % (mélygarázs 1.238 m2 esetén 100%) 23 m Nincs korlátozva 7 500 m2 Lakóövezeti telek, építési telek – mivel a 35598 hrsz-ú telek szélessége az elıírt minimum alatt van, ezért csak a másik telekkel együtt építhetı be, önönállóan nem – ezért úgy tekintjük, hogy csak a 35617 hrsz-ú telekkel együtt forgalomképes.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
9
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
7.3. A telek jellemzıi Telek mérete, m2:
Kötelezıen kitöltendı adatok
Telek alakja: Telek utcafronti szélessége/mélysége: Domborzati és lejtésviszonyok, tájolás, zöldfelület: A telek kerítettsége: Közmővesítettség: Épületek száma: Egyéb építmények (pl: tőzi víz tározó): Környezetszennyezés – szemmel látható: Környezetszennyezés – szemmel nem látható: (Milyen információk alapján vé-
645 m2 és 812 m2 A két telek egymásra merılegesen elhelyezkedı téglalap, amelyek együtt agy „T” bető formát alkotnak. 12 m / 22 m Sík terület, D-i illetve K-i tájolású utcafront, az elıírt zöldterület 15% Az épület homlokzata, kerítés és a szomszédos épületek tőzfala határolja. összközmő 3 Hol:Szennyezı anyag fajtája:Milyen információk Szennyezı anyag fajtája, elıfordulása:alapján:-
tendı adatok
Telekértékelésnél kitöl-
li/tudja a szakértı, hogy környezetszennyezés lehetséges/van és milyen szennyezést feltételez/ismer.)
Meglévı és max. lehetséges beépítettség terepszint felett: Meglévı és max. lehetséges beépítettség terepszint alatt (felszín alatti garázs esetén): Lekötött közmőkapacitások (ipari ing. esetén is kitöltendı) Közmővesíthetıség: (elektromos áram, gáz, víz, ipari víz, stb.) Egyéb:
40 %
60%
0%
80% (100%)
Víz, csat., m3/nap
583 m2 0m Gáz, m3/h
2
874 m2 1.166 m2 (1.457 m2) Elektromos, kW
-
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
10
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
7.4. Az ingatlan egészének összefoglaló ismertetése Az ingatlan területén 3 db épület áll. Ezek közül kettı kisebb mérető, raktárnak alkalmas, alacsonyabb belsı igényszintő földszintes épület van (B, C) és egy nagyobb alapterülető, „U” alaprajzú, földszintes irodaépület (A épület) áll. Ez utóbbi szintén régi építéső, közepes igényszintő, jó állapotú épület. A épület: 419 m2 B épület: 37 m2 C épület: 46 m2 Az épületeket bérbeadással hasznosítja a tulajdonos. A z ingatlan jelenlegi hasznosítása megfelel az elvárásoknak. A késıbbiekben az épületek elbontásával, nagyobb beépítési %-kal lakóház, iroda építhetı. A jelenlegi irodai hasznosítás nem tekinthetı a legkedvezıbb használatnak. Az ingatlan alacsony beépítettségével és az irodai piacon szolgáltatott közepes színvonallal nem adja a legjobb jövedelmezıséget. Kiszámoltam a jelenlegi funkciójának megfelelı értéket is, de nem ezt tekintem az ingatlanok forgalmi értékének. Az ingatlanon lévı épületek elbontásával és fejlesztésével az értéke magasabb, mint a jelenlegi használattal, ezért a fejlesztést feltételezve, építési telekként végeztem el az ingatlan értékbecslését.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
11
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
7.5. Épület adatok az épület térképen feltüntetett sorszáma (A) Általános és területi adatok Épület funkciója: Épület aktuális használata:
lakóház irodaház
Építés éve: Jelentıs felújítás éve: Felújítás fıbb mőszaki tartalma: Pince:
1900 folyamatos Közmő, szociális helyiségek, burkolatok 0 m2 bm.: m
Fszt., …. emeletek: Tetıtér:
419 m2
bm.: 3 - 4 m (változó) bm.: m
2
m 2
Nettó alapterület összesen, m : Bruttó alapterület, m2: Bérbe adható terület, m2: Jellemzı fesztávolság, m (ipari ing. esetén.):
410 m2
Épületszerkezet és mőszaki állapot Mőszaki tartalom Alapozás: Talajnedvesség elleni szigetelés (nincs/gyenge-vizesedik / beépített): Függıleges teherhordó szerkezet: Födém: Tetıszerkezet: Héjalás: Homlokzatok: Külsı és belsı nyílászáró szerkezetek: Belsı falfelületek: Padlóburkolatok:
sávalap készült
Állapot (gyenge, közepes, jó, kiváló) jó
tégla Valószínőleg fa palló Fa fedélszerkezet Cserépfedés Vakolt, festett Fa szerkezet, két réteg üvegezéső ablakok Vakoltak, festettek, tapétázott, szoc. helyiségekben csempézett Mázas kerámia, szınyegpadló
jó jó jó jó jó közepes közepes közepes
Közmővesítettség Víz-, csatornahálózat (kiépített / nem kiépített): Elektromos hálózat (kiépített / nem kiépített): Gázhálózat (kiépített / nem kiépített):
Használati melegvíz ellátás:
van Állapot: közepes van van központi gázkazán, radiátoros főtés bojler
Egyéb (pl.: felvonó):
-
Főtési és hőtési rendszer:
Az épület funkcionális leírása:
Alaprajzi elrendezése az iroda funkciónak megfelelı.
Általános fizikai állapot: készültség
közepes
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
60%
12
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
8. Az ingatlan értékelése 8.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés – telek értékének számítása A telek piaci értékét építési telekként, piaci összehasonlítással becsültem meg, a következı táblázatban látható számítás szerint. A piaci összehasonlítással kapott értéket csökkentettem a becsült bontási költséggel, és az így kapott eredményt tekintem az építési telek piaci összehasonlítással kapott értékének. A kapott értéket súlyozással vettem figyelembe a végsı érték megállapításakor. Tárgyi
Piaci összehasonlító 1.
Piaci összehasonlító 2.
Piaci összehasonlító 3.
Piaci összehasonlító 4.
Corvin-Szigony projekt
Magdolna
Józsefváros
Mátyás tér mellett
L1-VIII-2
L1-VIII-2
L1-VIII-1
L1-VIII-2
1081 Budapest, Vajdahunyad Cím utca 13. Övezet
L1-VIII-2
Korrekciós modell 2
Telek terület, m
2
Bruttó szintterület, m
Adat leírás
Adat leírás
1 457
1 240
telek terület
Kínálati / vételára
Korr. -5,0%
773
telek terület 229 000 000 Ft
dátuma
Adat leírás
Adat leírás
Korr. -5,0%
892
Adat leírás
Korr. -5,0%
722
0
Alapérték
Tranzakció
Korr.
telek terület -20,0%
86 000 000 Ft
telek terület -15,0%
148 000 000 Ft
telek terület -20,0%
95 000 000 Ft
-15,0%
/ 2009.05.03
2009.05.03
2009.05.03
2009.05.03
Faljagos ára (Ft/m2)
147 742
94 567
132 735
111 842
Elhelyezkedés
hasonló
kedvezıtlenebb
imgatlanpiaci infláció
Telek formája
nem ideális "T" forma
Telek lejtése Telek beépíthetısége
60%
Szintterületi mutató
3,5
-10,0%
25,0%
kedvezıtlenebb
-10,0% 2:1 oldalarányú négyszög
hasonló
hasonló
hasonló
60%
60%
65%
3,5
3,5
-15,0%
25,0% -10,0%
hasonló 15,0%
60%
4,0
3,5
Építési korlátozások Infrastruktúra, közmővek Éptési engedély
hasonló nincs
van
hasonló -10,0%
nincs
hasonló 0,0%
nincs
hasonló 0,0%
van
-10,0%
Terület korrekció
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
13
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
Településhez viszonyított elhehasonló
hasonló
hasonló
hasonló
lyezkedés Korrigált fajlagos ár /
Ösz115 039 Ft
118 194 Ft
-20,0%
104 023 Ft
10,0%
126 099 Ft
-5,0%
111 842 Ft
0,0%
szes korrekció
ok
Korrekció engedélyezése Piaci összehasonlításon alapuló
-20%
ok
10%
ok
-5%
ok
0%
167 612 404 Ft
telekérték:
Telek értéke piaci összehasonlítással = számított érték piaci összehasonlítás szerint – bontási költség = = 168.000.000 Ft – 8.000.000 Ft = 160.000.000 Ft Az érték nem tartalmazza az Áfá-t.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
14
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
8.2. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés – ingatlan egészének értékbecslése A jelenlegi bérbe adott irodai használatot alapul véve piaci összehasonlítással becsültem az ingatlan jelenlegi értékét. A jelenlegi használat nem tekinthetı a leggazdaságosabbnak. Kis beépítettséggel, földszintes épületek vannak az ingatlanon, többemeletes épületekkel körülvéve. A hasonló – csaknem foghíjnak tekinthetı – ingatlanokat építési beruházással fejlesztik a környéken. A végsı értéknél nem vettem figyelembe az így kapott eredményt. Tárgyi ingatlan
Piaci összehasonlítás 1.
1081 Budapest, Cím /azonosítás
Vajdahunyad utca
2.
3.
József város, Orczy út
Baross utca
mellett
13. Korrekciós modell
Piaci összehasonlítás Piaci összehasonlítás
Korrek-
Kor-
Adat leírás
Adat leírás
1 457
998
n.a
1 020
Felépítmények össz. fszt-i bruttó ter., m
502
2 240
506
1 400
Felépítmények összes hasznos területe, m2, épületállomány nagyság miatti korr.
444
1 792
506
1 400
Iroda, üzleth., egyéb ép. hasznos alapterülete
444
1 792
506
1 400
0
0
0
0
Telek területe m2; 2
Csarnok, raktár hasznos alapterülete Kínálati ár / vételár
330 000 000 Ft
Tranzakció dátuma / ingatlanpiaci árindex 2
Faljagos ára (Ft/m )
összközmő
Korrekció
-10,0% 151 000 000 Ft -10,0% 330 000 000 Ft -10,0% 2009.05.03
2009.05.03
165 737
268 577
212 143
lenebb
Energia ellátás (közmő + energia)
10,0%
rekció
Adat leírás
2009.05.03
kissé kedvezıt-
Elhelyezkedés
ció
Adat leírás
VII. Jobbágy utca
10,0%
összközmő
kissé kedvezıtlenebb
5,0%
kedvezıtlenebb
összközmő
összközmő
n.a
n.a
15,0%
Beépítés súlyozása Beépítettségi hányad
n.a.
Beépíthetıség
-10,0%
L1-VIII-1
Felépítmények minısége Felépítmények jellemzı építési éve; jelentıs felújítás éve(i), tartalma; felépítmények szerkezete, mőszaki állapota, felépítmények funkciója; főtött-nem főtött; jellemzı belmagasság, fesztávolság, egyéb fontos szempontok
1900
1890, jellemzıi hasonlók
társasházban lévı iroda
1988
Felépítmények fizikai állapota
jó
jó
jó
jobb
-10,0%
Felépítmények mőszaki tartalma
jó
jó
jó
jobb
-10,0%
Egyéb korrekció 1.
méret
nagyobb
10,0%
Egyéb korrekció 2.
telek/épület arány
kisebb telek
10,0%
240 071 Ft
215 458 Ft
30,0%
Korrigált fajlagos ár Korrekció engedélyezése
ok
Piaci összehasonlításon alapuló ingatlanérték:
30%
hasonló
282 006 Ft ok
0,0% nagyobb terület
5,0% 5%
5,0%
kisebb telek
5,0%
222 750 Ft
5,0%
ok
5%
107 000 000 Ft
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
15
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
8.3. Telek maradvány elvő értékelése 8.3.1. A fejlesztéssel megvalósítható ingatlan várható piaci értéke Ingatlan fejlesztés esetén lakásértékesítést feltételezve piaci összehasonlítással állapítottam meg a fejlesztéssel megvalósuló lakóépület várható eladási árát, azaz forgalmi értékét. A kapott értéket a telek maradvány elvő számításánál használtam fel. Tárgyi ingatlan
Piaci összehasonlítás Piaci összehasonlítás Piaci összehasonlítás 1. 2. 3.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca VIII. Kiss József utca VIII. Szerdahelyi utca 13.
Cím /azonosítás
Korrekciós modell
Kor-
Kor-
Adat leírás
Adat leírás
1 457
n.a
n.a
n.a
Felépítmények össz. fszt-i bruttó ter., m
5 100
106
32
50
Felépítmények összes hasznos területe, m2, épületállomány nagyság miatti korr.
4 437
106
32
50
Lakás alapterülete
3 993
106
32
50
0
0
0
0
30 840 000 Ft
9 200 000 Ft
14 000 000 Ft
2008.02.01
2008.04.28
2008.04.05
290 943
287 500
280 000
Telek területe m2; 2
Csarnok, raktár hasznos alapterülete
rekció
0,0%
Adat leírás
VIII. Sárkány utca
rekció
Adat leírás
Korrekció
Iroda, üzleth. / csarnok, raktár alapterületi arány Kínálati ár / vételár Tranzakció dátuma / ingatlanpiaci árindex Faljagos ára (Ft/m2)
kissé kedvezıt-
Elhelyezkedés
lenebb
Energia ellátás (közmő + energia)
összközmő
10,0%
kedvezıtlenebb
10,0% kedvezıtlenebb 10,0%
összközmő
összközmő
összközmő
47%
n.a
n.a
2008
2007
2003
Felépítmények fizikai állapota
új
új
használt, jó
Felépítmények mőszaki tartalma
új
új
hasonló
Beépítés súlyozása Lakásszám:
Felépítmények minısége Felépítmények jellemzı építési éve; jelentıs felújítás éve(i), tartalma; felépítmények szerkezete, mőszaki állapota, felépítmények funkciója; főtött-nem főtött; jellemzı belmagasság, fesztávolság, egyéb fontos szempontok
Egyéb korrekció 1.
0,0%
0,0%
10,0%
0,0%
Egyéb korrekció 2. Korrigált fajlagos ár
324 096 Ft
Korrekció engedélyezése
320 038 Ft ok
Piaci összehasonlításon alapuló, fejlesztés után várható ingatlanérték:
10,0% 316 250 Ft 10%
10,0%
ok
10%
336 000 Ft ok
20,0% 20%
1 294 000 000 Ft
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
16
Szakmai dolgozat - Készítette: …………. 8.3.2. A fejlesztés költségeinek és a telek maradványértékének számítása A számítás során az eladási árat, azaz a bevételeket piaci összehasonlítással becsültük meg. A költségeket az ÉTK és a Bau-Data statisztikai adatai alapján becsültük. A maradvány elvő számítás eredményét súlyozással vettük figyelembe a végsı érték megállapításánál.
Bevétel és költségelemek
Értékesítési Értékesíthe- Értékesítésbıl egységár Nettó bevétel Mértékegység tı terület származó bruttó (bruttó) [Ft] vagy egység bevétel [Ft] [Ft/m2]
1. Értékesítés
1 248 991 323 Ft 2
1.1lakás
m
324 096
3 993 1 294 085 322 Ft 1 078 404 435 Ft
2
1.2lakás 1,90 alatt
m
1.3mélygarázs
db
2 000 000
2
162 048
1.4terasz
m
1.5egyéb külön értékesíthetı területek, földszinti üzletek egyéb külön értékesíthetı területek, helyiségek pl. 1.6tárolók
0 Ft
0 Ft
70
140 000 000 Ft
116 666 667 Ft
399
64 704 266 Ft
53 920 222 Ft
0 Ft
0 Ft
0 Ft
0 Ft
m2 m2
Fajlagos Mértékegység Terület vagy költség nettó vagy hányad egység 2 [Ft/m ] 2. Területelıkészítés költségei
Nettó költség [Ft] 37 408 250 Ft
2.1Telekalakítás
0 Ft 3
2.2Bontás
m
15 000
502
7 530 000 Ft
2.3Belsı és külsı utak, járdák
2
m
0 Ft
2.4Kerítés és kapuk
m
0 Ft
2
2.5Parkosítás
m
219
15 000
2.6Külsı közmő és közmőfejlesztés
3 278 250 Ft 26 600 000 Ft
- Víz, -szennyvízközmő - Gázközmő
db lakás
70
380 000
26 600 000 Ft
- Elektromos áram 2.7Egyéb 3. Kivitelezési költségek
807 742 036 Ft
3.1lakás
3 993
145 000
578 971 733 Ft
2
399
45 000
17 968 088 Ft
m
3.2erkély
m
terasz
2
0 Ft
2
0 Ft
m
3.31,90 alatti terek
m
3.4mélygarázs
2
1 800
90 000
162 000 000 Ft
2
444
110 000
48 802 215 Ft
m
3.5közös helységek
m
3.6parkoló
2
0 Ft
2
0 Ft
m
3.7kiszolg. gépészet
m
egyéb külön értékesíthetı területek, helyiségek (pl. 3.8tárolók)
2
m2
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
0 Ft
17
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
4. Tervezés és szoft költségek
97 340 176 Ft
4.1Tervezési költségek összesen
3,5%
28 270 971 Ft
4.2Engedélyek, költségei összesen
1,5%
12 677 254 Ft
4.3Projekt management: mőszaki ellenırzés
0,5%
4 225 751 Ft
4.4Beruházói díj
3% - 5%
0 Ft
4.5Marketing
1,0%
1% - 4%
8 451 503 Ft
4.6Értékesítés
2,5%
2% - 6%
31 224 783 Ft
4.7Ügyvédi költség
1,0%
0,5% - 1,5%
12 489 913 Ft
5. Céltartalék (2.+3.+4.) %-ban kifejezve
0,0%
5%
6. Finanszírozás költségei
5,0%
3% - 6%
28 274 714 Ft
6.1Saját erı (2.+3.+4.+5.)* "n"%)
40,0%
10% - 30%
376 996 185 Ft
6.2Bank által finanszírozott költséghányad
60,0%
7. Befektetı haszna
13,0%
0 Ft
565 494 277 Ft
13% - 20%
8. Telek maradványértéke (nettó)
126 199 473 Ft
152 026 675 Ft
Telek értékét maradvány elvő számítással 152.000.000 Ft-ra becsüljük. Az érték nem tartalmazza az Áfá-t.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
18
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
8.4. Költség alapú módszer – ingatlan egészének értékbecslése A költség alapú számításnál a telek piaci összehasonlítással számított értékét és az épületek költség alapú értékét számítottam ki. A végsı érték megállapításánál figyelmen kívül hagytam az így kapott eredményt. Épület Épület / építmény Hrsz. Jel / telek megnevezése
Építés éve
nettó
Várható Újraelıá
alapterü- hasznos ll. költs. let / telek élettartam Ft/m2
Mőszaki avuÚjraelıállítá-
lás
si költség
Számolt; El-
Funkcionális avulás
Környeze- Nettó pótlási ti avulás
érték
fogadott
m2 35617
1 A épület
1900
419,0
200 210 000 87 990 000 Ft 55%
50%
10%
0%
35 196 000 Ft
35598
B épület
1900
37,0
200 210 000 7 770 000 Ft 55%
50%
10%
0%
3 108 000 Ft
35598
C épület
1900
46,0
200 210 000 9 660 000 Ft 55%
50%
10%
0%
3 864 000 Ft
105 420 000 Épületek összesen
502
Ft
0 Ft
42 168 000 Ft
0%
0 Ft
Építmények összesen
0
1 457
Telkek összesen
Mindösszesen
1 457
115 039
0 Ft
0 Ft
0 Ft
0 Ft
160 000 000
160 000 000
Ft
Ft
160 000 000
160 000 000
Ft
Ft
265 420 000
202 168 000
Ft
Ft
Az ingatlan jelenlegi piaci forgalmi értékét költség alapú számítással 202.200.000 Ft-ra becsüljük. A számított érték nem tartalmazza az Áfá-t.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
19
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
8.5. Hozamszámításon alapuló értékelés – ingatlan egészének értékbecslése A jelenlegi bérbe adott irodai használat alapján hozamszámítás alapján becsültem az ingatlan jelenlegi értékét. A jelenlegi használat nem tekinthetı a leggazdaságosabbnak. Kis beépítettséggel, földszintes épületek vannak az ingatlanon, többemeletes épületekkel körülvéve. A hasonló –csaknem foghíjnak tekinthetı – ingatlanokat építési beruházással fejlesztik a környéken. A végsı értéknél nem vettem figyelembe az így kapott eredményt.
Hasznosítás: Épület/szint/funkció
Nettó alapterületek,
Bérbeadható
m2
alapterületek, m2
Havi bérleti díj
Havi bérleti díj Ft/m2/hó
EUR/m2/hó
*Fizikailag avultatott *Fizikailag avultatott építési költség, Ft építési költség, Ft/m2
Éves bevétel
Adószer Kft
1
25
25
2 400
720 000 Ft
130 000
3 250 000 Ft
Individual Home Kft.
2
38
38
2 939
1 340 400 Ft
130 000
4 940 000 Ft
Möbelszer Bt.
3
38
38
1 447
660 000 Ft
130 000
4 940 000 Ft
Unielektro Kft.
4
123
123
3 198
4 720 680 Ft
130 000
15 990 000 Ft
5
75
75
1 353
1 217 616 Ft
130 000
9 750 000 Ft
6
180
180
3 000
6 480 000 Ft
130 000
479
479
473
15 138 696 Ft
Közép-magyarországi Reg.M.K. Internetes csomagküldı
Év Kihasználtság, bérleti díj növ.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1
2
3
4
5
6
7
90%
Bérlıkre nem terhelhetı költség Éves felújítási alap* 2% 900 Ingatlan adó, Ft/m2 Biztosítási díj*, ‰ 3 Management díj 15%
23 400 000 Ft 62 270 000 Ft
1,0%
90%
1,0%
90%
1,0%
90%
1,0%
90%
1,0%
90%
1,0%
90%
2016 8 1,0%
90%
1,0%
1 245 400 Ft
1 270 433 Ft
1 283 137 Ft
1 295 968 Ft
1 308 928 Ft
1 322 017 Ft
1 335 237 Ft
1 348 590 Ft
431 100 Ft
431 100 Ft
431 100 Ft
431 100 Ft
431 100 Ft
431 100 Ft
431 100 Ft
431 100 Ft
186 810 Ft
190 565 Ft
192 471 Ft
194 395 Ft
196 339 Ft
198 303 Ft
200 286 Ft
202 288 Ft
2 064 161 Ft
2 105 651 Ft
2 169 454 Ft
2 257 543 Ft
2 372 700 Ft
2 518 669 Ft
2 700 354 Ft
2 924 096 Ft
3 927 471 Ft
3 997 748 Ft
4 076 162 Ft
4 179 006 Ft
4 309 067 Ft
4 470 089 Ft
4 666 977 Ft
4 906 075 Ft
Árbevétel 1 Maradványérték
13 761 075 Ft
13 898 685 Ft
14 037 672 Ft
14 178 049 Ft
14 319 829 Ft
14 463 028 Ft
14 607 658 Ft
14 753 735 Ft
Éves bevétel
13 761 075 Ft
13 898 685 Ft
14 037 672 Ft
14 178 049 Ft
14 319 829 Ft
14 463 028 Ft
169 910 128 Ft
14 753 735 Ft
9 833 603 Ft
9 900 937 Ft
9 961 511 Ft
9 999 043 Ft
10 010 762 Ft
9 992 939 Ft
165 243 151 Ft
9 847 660 Ft
8 939 640 Ft
8 182 593 Ft
7 484 230 Ft
6 829 481 Ft
6 215 896 Ft
5 640 754 Ft
84 795 864 Ft
Éves költség
Cash flow Diszkontráta Tıkésítési ráta végén Éves jöv. jelenértéke Maradványérték jelenértéke DCF érték kerekítve
155 302 470 Ft
10,0% 9,5%
128 100 000 Ft
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
20
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
9. A végsı érték meghatározása Az alkalmazott értékbecslési módszerek kiválasztásának és az egyeztetett forgalmi érték kialakításánál figyelembevett súlyok indoklása: Mivel az ingatlan jelenlegi használata nem felel meg a leggazdaságosabb használatnak, ezért a teleknek, mint építési teleknek vettük az értékét, és ezt tekintjük az ingatlan forgalmi értékének. A telek értékét piaci összehasonlítással és maradvány elvő hozamszámítással becsültük. A piaci összehasonlítás mutatja legpontosabban az ingatlan értékét, a hozamszámítás eredménye a megvalósítandó létesítmény jellegétıl is függ, ezért a piaci összehasonlítással kapott részeredményt 70%-kal, és a hozamszámítás eredményét 30%-kal vettük figyelembe a végsı érték meghatározásánál. A piaci összehasonlító módszer eredménye 160.000.000 Ft 70 % A hozam alapú módszer eredménye: 152.000.000 Ft 30 % A költség alapú módszer eredménye: Ft % Egyeztetett forgalmi érték: Az értékre vonatkozó feltételek: a meghatározott áron az ingatlan 158.000.000 Ft legkésıbb 18 hónap alatt nagy biztonsággal értékesíthetı: A fenti érték annak figyelembevételével került meghatározásra, hogy az értékelt ingatlan(rész) ÖNÁLLÓAN (közterületrıl, vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett szolgalmi joggal biztosítva a szomszédos ingatlanról) megközelíthetı, azaz a környezı ingatlanoktól függetlenül is - a meghatározott értéken - értékesíthetı. A forgalmi érték lakóingatlanokat kivéve Általános Forgalmi Adót (ÁFA-t) nem tartalmaz. A 35598 hrsz-ú telek szélessége nem felel meg az építési elıírások minimum méretének, ezért arra nem lehet önálló építési engedélyt megszerezni. Csak a megfelelı szélességi (és egyéb) méretekkel bíró 35617 hrsz-ú telekkel együtt fejleszthetı, ezért ezzel együtt tekintem forgalomképesnek, és a meghatározott forgalmi érték is csak a két telek együttes használata, illetve hasznosítása esetén érvényes. Az általános gazdasági visszaesés miatt jelentıs értékcsökkenés mutatkozott 2008. szeptembere óta, amely mára stagnálni látszik. A gazdasági élénküléssel a korábbi érték újból reálissá válhat. A gazdasági helyzet változása esetén javasolható az értékbecslés aktualizálása.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
21
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10. Mellékletek 10.1. Az ingatlanértékelési módszerek rövid leírása Forgalmi érték fogalma Forgalmi érték alatt az a várható összeg értendı, amelyért az ingatlan gazdát cserélhetne, magánjogi adásvételi szerzıdés keretében, egy eladni szándékozó eladó és egy olyan vevı között, akivel kapcsolata kizárólag piaci természető, az értékbecslés fordulónapján, feltételezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre került, a piaci körülmények lehetıvé teszik a szokványos értékesítést és annak lebonyolítására az ingatlan természetétıl függı, megfelelı idıtartam áll rendelkezésre. (18 hónap) Gyorsított eladási, likvidációs érték azonos a forgalmi érték meghatározásával azzal a kiegészítı feltétellel, hogy a marketing tevékenységre rendelkezésre álló idı túlságosan rövid, a nyilvános meghirdetés és a piacon való megjelenés nem megfelelı, összehasonlítva a szükséges idıvel és a promóciós intézkedésekkel, melyek a piacon a legjobb ár eléréséhez szükségesek. A likvidációs érték feltételezi, hogy az ingatlan mőködésen kívül áll, valamint, hogy az értékesítés során az eredeti funkció – kereslet híján - figyelmen kívül hagyható. (6 hónap) A forgalmi érték meghatározására vonatkozó többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet – három módszer alkalmazását javasolja, úgy mint a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés és a költség alapú értékelés.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
22
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés A direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, hogy hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanok eladási, kínálati és bérbeadási árait analizálja, és ezeket összehasonlítja a vizsgált ingatlannal. Az összehasonlítás alapját a szóban forgó ingatlan jellemzıi, illetve az összehasonlítandó ingatlanok jellemzıi képezik és az ezek közötti eltérések határozzák meg az értékmódosító tényezıket. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fı lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása Az összehasonlító vizsgálatot egy olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplı ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentısen eltérı szélsı értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése Az elemzés során az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket az értékelınek teljes körően meg kell ismernie, és ezeket kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és azonos jogokat szabad összehasonlítani. 3. Fajlagos alapérték meghatározása Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték általában terület m2-re vetítve, de egyes esetekbe más volumen-mérıszámok vagy kapacitási számok (pl. m3, szállodai szobaszám, stb.) is alkalmazhatók. 4. Értékmódosító tényezık elemzése A vizsgált ingatlan értékének meghatározása értékmódosító tényezık figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezıként csak olyan jelentıs, értéket befolyásoló tényezık vehetık fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemzı. Az értékmódosító tényezık közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: 1. Mőszaki szempontok 2. Építészeti szempontok 3. Használati szempontok 4. Telekadottság 5. Infrastruktúra 6. Környezeti szempontok 7. Alternatív hasznosítás szempontjai 8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás 5. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása A szakvéleményben az értékmódosító tényezık közül csak az értéket jelentısen befolyásolókat kell feltüntetni, és ha arra lehetıség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerően is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezık alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Végsı érték számítása Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
23
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
Hozamszámításon alapuló értékelés Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belıle származó tiszta jövıbeni jövedelmek jelenértéke. Ezen értékelési eljárás az ingatlan jövıbeni hasznainak (bevételeinek) és ezek megszerzése érdekében felmerülı kiadások különbségébıl (a tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszer fı lépései: 1.
Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése
Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell végezni. A forgalmi érték megállapításánál, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. Nem lehet szerzıdéssel lekötött bérleti díjaknál magasabbat vélelmezni még akkor sem, ha a piac ezeket elfogadná. A piaci szintnél magasabban rögzített bérleti díjakkal még a bérleti szerzıdéssel biztosított idıtartam alatt sem lehet számolni. 2.
Jövıbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként
A tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendı kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni. A bevételeket, bérleti díjakat piaci összehasonlító adatok felhasználásával határozzuk meg. Az öszszehasonlító havi bérleti díjak adataiból korrekciós tényezık alkalmazásával fajlagos bérleti alapértéket határozunk meg. A tervezett bevételekbıl le kell vonni a várható nemfizetésbıl és kihasználatlanságból adódó bevételkiesést és az egyéb rendszeres befektetés- és üzemeltetés jellegő kiadásokat. 3.
Jövıbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként
A bevételek és kiadások idısorainak felállításával idıszakos egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni. 4.
Tıkésítési kamatláb meghatározása
Az alkalmazott tıkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstıl a piaci szereplık által elvárt megtérülési rátával egyenlı. 5.
A legmagasabb jelenérték kiválasztása mint hozamszámításon alapuló érték.
A bevételek és a kiadások egyenlegébıl a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani, melybe be kell számítani a maradványérték jelenértékét is. A jelenérték számítás egyforma éves bevételek esetén egyszerősíthetı a közvetlen tıkésítés módszerével, amely esetben az érték kiszámításához az éves tiszta jövedelmet el kell osztani a tıkésítési kamatlábbal.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
24
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
Költség alapú értékelés A költség alapú megközelítés lényege, hogy a felépítmény újraelıállítási értékébıl le kell vonni a fizikai, a funkcionális és a környezeti avulást, majd ehhez hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévı létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart mőtárgynál valamint olyan esetekben alkalmazzuk, amikor más módszer nem alkalmazható. A módszer fı lépései: 1.
A telekérték meghatározása
A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani elsısorban piaci összehasonlító módszerrel, a korábban ismertetett piaci összehasonlító módszer analógiájára, vagy különleges esetben a hozamszámításon alapuló módszer szerint maradványelvő értékelés alapján. 2.
A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása
A pótlási költség olyan szerkezetet és építési munkát takar, amellyel az értékelés idıpontjában a meglévı funkciók (de esetleg más szerkezetek és mőszaki megoldások) a legkisebb költséggel de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. Az újraépítési költségben a meglévı szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell elıirányozni függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. Az újraépítési és a pótlási költségbe kell érteni a közmővesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói és minden egyéb ténylegesen fizetendı költséget. Az épület újraépítési és pótlási költségébe az épületgépészetet és a belsı építészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobíliákat ki kell zárni. 3.
Avulások számítása
Az avulás az idı múlása miatti értékcsökkenés. Három fı eleme: fizikai elhasználódás, funkcionális avulás és környezeti avulás. Fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épületet alkotó szerkezetek és építıanyagok fizikai elhasználódását, valamint a felépítmény gazdaságosan hátralévı élettartamát. A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerőtlen megoldásokat jelenti. A környezeti avulásban számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. 4.
Végsı érték meghatározása
A felépítmény újraépítési és a pótlási költségébıl az avulásokat levonva és a telekértéket hozzáadva kapjuk meg az ingatlan költség alapon számított forgalmi értékét.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
25
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10.2. Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások A Szakvélemény az érvényben lévı többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM sz. rendelet meghatározottak szerint,- illetve a kapott adatszolgáltatások és a helyszíni szemle alapján készült. 1.
A szakvélemény a tárgyi ingatlant, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra vonatkozik. Az értékelést követıen bekövetkezett bármilyen nemő változásokért, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, engedély nélküli építés stb. melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelısséget nem vállalok.
2.
Az értékelt épületek alapterületét a helyszíni szemle során ellenıriztem. Az ellenırzés legalább az épületek fıbb befoglaló méretének a kontrolljára (bruttó alapterület meghatározása) terjedt ki.
3.
A szakvéleményben leírtakat a helyszíni szemlén látottak alapján mutattam be. A helyszíni szemle során talajmechanikai, statikai, épületfizikai, környezetvédelmi és egyéb hasonló vizsgálatokat nem végeztem. Nincs meg a képesítésem arra, hogy felismerjem a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Az ilyen anyagok jelenléte lényegesen befolyásolhatja az értéket. Ugyanakkor a szemrevételezéssel is megállapítható környezetszennyezésrıl a szakvéleményben említést teszek.
4.
Ezen értékelési szakvélemény csak a fentebb megnevezett célra használható fel. Más célra a szakvéleményt csak az értékelı írásbeli beleegyezésével lehet felhasználni. Az összehasonlító adásvételi ingatlanok házszámát adatvédelmi okok miatt nem közlöm beazonosítható módon, azok irattáramban szükség esetén rendelkezésre állnak. Az értékelés csak egységes egészként kezelhetı, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet.
5.
A meghatározott forgalmi érték per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik. Feltételeztem, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem terheli semmilyen jelzálogjog, vagy egyéb kötelezettség azokon kívül, amelyeket konkrétan megemlítettem jelentésemben.
6.
Jogi vizsgálatot a tulajdoni lap vizsgálatán túlmenıen nem végeztem. Ugyanakkor az egyéb módon tudomásomra jutott, az ingatlan forgalomképességét gátló jogi eredető korlátozottságra (pl. engedély nélküli ingatlanok, ingatlanrészek és használat, külön tulajdonban lévı felépítmény(ek), stb.) a szakvéleményben felhívtam a figyelmet, ill. az értékmeghatározásnál figyelembe vettem.
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
26
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10.3. Helyiséglista HELYISÉGLISTA Ingatlan címe: 1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. És Nap utca 22. Hrsz: 35598 és 35617 Azonosító: AlapAlapterület Megnevezés terület Megnevezés Megnevezés m2
A épület 07 diszpécser 18,50 08 iroda 12,20 09 iroda 11,50 10 iroda 12,00 11 iroda 14,50 12 iroda 17,00 13 teakonyha 8,20 16-19 szoc. helyiség 6,40 06 folyosó 29,04 01 folyosó 38,21 05 iroda 40,20 04 iroda 13,70 03 iroda 18,30 02 iroda 22,20 01 folyosó 24,81 20-24 szoc. helyiség 10,23 25 iroda 38,20 26 iroda 19,80 27 iroda 14,50 28 iroda 14,50 29 iroda 20,20 30 iroda 14,80 Fszt. összesen: 419 419 ÖSSZES SZINT TERÜLET Pince B épület raktár Összes pince 0 B ép. összesen ÖSSZES ALAPTERÜLET 502
A épület B és C épület
419,00 83,00
redukció 100% 30% redukált terület:
Alapterület
m2
m2
0
0
36,84 37
C épület raktár C ép. összesen
45,83 46
419,00 24,90 443,90 m2
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
27
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10.4. Tulajdoni lap – hrsz: 35598
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
28
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
29
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
30
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10.5. Tulajdoni lap – hrsz: 35617
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
31
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
32
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
33
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10.6. Térképmásolat – hrsz: 35598
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
34
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10.7. Térképmásolat – hrsz: 35617
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
35
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10.8. Alaprajzok
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
36
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
37
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
38
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10.9. Térképek
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
39
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
Légi felvétel
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
40
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
Szabályozási Terv
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
41
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
10.10. Fényképek
Vajdahunyad utca 13
Nap utca 22.
Környezet
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
42
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
Udvar
Raktár I.
Raktár II.
„U” alaprajzú irodaépület
Folyosó
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
43
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
Folyosó
Iroda
Iroda
Iroda
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
44
Szakmai dolgozat - Készítette: ………….
Főtés
Mosdó
WC
Folyosó
1081 Budapest, Vajdahunyad utca 13. Hrsz: 35598 és 35617
45