Verslag Aanwezig
40 omwonenden, Jan Voskamp (regiodirecteur Ymere), Liesbeth Janson (architect studio Huijgens), Berthy Peter (directeur Amsta), Jeroen van den Berg (projectmanager Ymere), Arjan Kaashoek (De Wijde Blik Communicatie)
Notulist
Patricia Piay (De Wijde Blik Communicatie)
Datum
11 oktober 2011
Onderwerp
Informatieavond omwonenden project Fagelstraat – Jacob Catskade
1. Opening Arjan Kaashoek opent de bijeenkomst en heet iedereen welkom op de informatieavond voor de omwonenden van de Fagelstraat 44‐60 en de Jacob Catskade 37‐41. Voor deze avond zijn 360 omwonenden uitgenodigd te weten het hele bouwblok en de overkant van de Fagelstraat en Jacob Catskade. Arjan licht het programma van de avond toe en stelt de mensen voor: Jan Voskamp is regiodirecteur van Ymere en vertelt over de stand van zaken van het project. Liesbeth Janson is architect en licht het ontwerp toe van de nieuwbouw. Berhy Peter is directeur van Amsta en geeft een toelichting op de groepswoningen en service aan de bewoners in de levensloopbestendige woningen. Jeroen van de Berg is projectmanager van Ymere en vertelt meer over de planning en uitvoerende werkzaamheden. 2. Stand van zaken door Jan Voskamp, regiodirecteur Ymere Ymere is sinds lange tijd betrokken bij het project. Al in 2000 is er een plan ontwikkeld voor het hele bouwblok Fagelstraat/Tripstraat/Catskade . De panden aan de Fagelstraat 44‐60 en Jacob Catskade 37‐41 maken hier deel van uit. Aanleiding voor dit voorstel was de slechte bouwtechnische en woontechnische conditie van dit blok. Na uitvoerig overleg met stadsdeel Westerpark is toen gekozen voor een gemengde aanpak van behoud en herstel en sloop en nieuwbouw. Het opknappen van de zes panden met sociale huurwoningen aan de Tripstraat en Fagelstraat is inmiddels afgerond. Voor de panden aan de Fageltraat en Catskade waar het nu over gaat, is gekozen voor sloop/nieuwbouw. De wens om de gevel van de Catskade te behouden is uitvoerig in de deelraad van Westerpark aan de orde geweest. Het behoud van de gevel is echter een technisch moeilijk en kostbaar proces. Een groot probleem is dat het oorspronkelijk onderstuk op de begane grond door de vorige eigenaar, Wouts Tegelhandel, is geruïneerd. De oorspronkelijke gevel begint daardoor op de eerste verdieping. De deelraad begreep dat het in stand houden van een zwevende gevel en gelijktijdig het achterlangs bouwen van de nieuwbouw technisch zeer kostbaar zou zijn, waarvan de 1
kosten niet meer in relatie staan tot de opbrengsten. Dit is ook de reden waarom gekozen is voor sloop/nieuwbouw van de panden aan de Jacob Catskade. Stadsdeel Westerpark koos voor een maatschappelijke invulling van de panden. Ymere is toen in contact gekomen met zorgverlener Amsta die behoefte had aan nieuwe huisvesting voor bewoners van verpleeghuis De Poort. In de Fagelstraat komen vier groepswoningen voor dementerende ouderen en 11 levensloopbestendige sociale huurwoningen waarvan 10 gereserveerd voor terugkeerders. Aan de Jacob Catskade komen 10 levensloopbestendige markthuurwoningen. Er is lang gesproken over het behoud van de gevel aan de Catskade. Waar is de discussie in de deelraad precies over gegaan? De besluitvorming is zorgvuldig tot stand gekomen, waarbij alle belangen zijn afgewogen. Na het besluit tot sloop/nieuwbouw is de wens om de gevel aan de Jacob Catskade te behouden twee keer uitvoerig in de deelraad van Westerpark aan de orde geweest. De deelraad begreep dat het in stand houden van een zwevende gevel en gelijktijdig achterlangs bouwen van de nieuwbouw zeer kostbaar zou worden en niet zou opwegen tegen de opbrengsten. Wat is het verschil in kosten tussen behoud van de gevel en sloop/nieuwbouw van de Catskade? Het onrendabel per huurwoning bij nieuwbouw van de 10 woningen aan de Catskade is ongeveer € 100.000 per woning. Bij nieuwbouw met behoud van de bestaande gevel is het onrendabel per woning € 130.000. De meerkosten voor het behoud van de gevel (10 woningen) aan de Jacob Catskade is dus in totaal € 300.000. Deze berekening geeft een benadering van de consequenties voor de kosten van het behoud van de totale gevel aan de Catskade. De werkelijke kosten zullen echter aanzienlijk hoger uitpakken omdat in deze berekening geen rekening is gehouden met de specifieke verwrongen conditie van de gevel aan de Catskade en de kwaliteit van de diverse elementen die zich hierin bevinden. Als we tot deze aanpak besluiten dan ligt het voor de hand dat de plint in de oorspronkelijke staat moet worden gereconstrueerd. Het conserveren van de huidige plint met het lelijke tegeltableau slaat als een tang op een varken. Ook willen we levensloopbestendige woningen maken. Deze vragen een andere ontsluiting door met name de lift. Ymere maakt echter niet alleen financiële afwegingen. Een bouwplan is altijd een zorgvuldige afweging van financiële en maatschappelijke belangen. Slechts in uitzonderlijke gevallen wordt er gesloopt. Als er gesloopt moet worden, kijken we naar het programma; aan welk soort woningen is in deze buurt behoefte? Hoe verhoudt dit bedrag zich tot het belang van een volwaardig stadsgezicht? Jan Voskamp geeft aan dat er een zorgvuldig proces is doorlopen in de deelraad. Er is door de deelraad gekozen voor zogenaamde historiserende nieuwbouw. De architect heeft het plan voor de Catskade toen aangepast en de ontwerpcriteria van de 19e eeuwse Ring toegepast in het ontwerp van de nieuwbouw. Hierdoor blijft het stadsgezicht gewaarborgd. Er is meerdere keren in de deelraad over het plan gesproken. Het ontwerp is steeds aangepast aan de hand van 2
meningen en moties in de raad en de Welstandcommissie en dit is transparant gecommuniceerd. Uiteindelijk is een ruime meerderheid in de raad akkoord gegaan met het voorliggende plan. Wij respecteren deze uitspraak van de deelraad. Is er in de raad gezegd dat het behoud van de gevel technisch onmogelijk was? Nee, dat is niet door Ymere gezegd. In principe is elke bouwval te repareren, maar na een zorgvuldige afweging van kosten en baten is er gekozen voor sloop/nieuwbouw. 3. Ontwerp van de nieuwbouw door Liesbeth Janson, Studio Huijgens Liesbeth Janson is sinds 2003 betrokken bij het project. Het ontwerp voor de gevel van de nieuwbouw is voor de Fagelstraat anders dan voor de Catskade. Naast de groepswoningen zijn alle appartementen levensloopbestendig. De plattegronden van de appartementen verschillen iets in woningtypes, maar het zijn allemaal ruime woningen. In het ontwerp houden we rekening met de levensloopbestendigheid van de woningen door ruime plattegronden, hoge verdiepingshoogte en voldoende ruimte om met een rolstoel door de woningen te rijden. De panden aan de Fagelstraat en Catskade zijn met elkaar verbonden door een groen binnengebied met een gemeenschappelijk tuinprieel, de huidige bebouwing van het binnenterrein zal verdwijnen. De hele wand van de Jacob Catskade is beeldbepalend. Er is door de deelraad gekozen voor een historiserende aanpak. Daarom is in het ontwerp voor de nieuwbouw onder andere de verdeling van de raamopeningen in ere gehouden en is er ruimte voor een rijke detaillering in onder andere de plinten, raamnegges, dakranden en het metselwerk. Het pand aan de Jacob Catskade heeft nu drie puntdaken. In een eerder plan voor de nieuwbouw kwamen deze puntdaken terug in het ontwerp. Dit is echter door Welstand afgewezen, omdat het te historiserend zou zijn en niet zou passen in de eenheid van de gehele wand. De panden in de Jacob Catskade hebben privébalkons. In de Fagelstraat fungeren de balkons meer als een vluchtroute en een uitloop voor de woningen. In de nieuwbouw wordt alleen gebruik gemaakt van duurzaam hout. In het tuinontwerp staan kleine bomen van maximaal 4 meter hoog. Is er een lift aanwezig in het complex? Ja, er komen 3 liften in het complex. Hoe duurzaam zijn de materialen in het ontwerp? Er worden alleen duurzame materialen gebruikt, zoals baksteen, hout met FSC keurmerk (Ymere gebruikt altijd FSC‐hout) en duurzaam isolatiemateriaal. Daarnaast wordt de gevel voorzien van geluidwerende voorzieningen ter voorkoming van verkeerslawaai in de woningen. 3
Kan het dak ook in een donkere kleur zodat het beter in het geheel past? In het nieuwe ontwerp hebben we geprobeerd de overgang van de daken zo soepel mogelijk te maken. Deze kleur past in het straatbeeld. Zinken daken zijn chiquer en veel duurzamer dan bitumineuze dakshingles. Het buurpand heeft ook een zinken dak met dezelfde kleur. De bogen zijn kenmerkend voor de Jacob Catskade. Waarom zijn deze verdwenen in het nieuwe ontwerp? Een eerder ontwerp met ronde bogen is afgewezen door de Welstandcommissie, met als argument dat de nieuwbouw dan te veel op een palazzo zou lijken. Hoeveel hoger en dieper wordt het pand? Het blok aan de Jacob Catskade wordt lager dan de bestaande bebouwing en iets lager dan het blok aan de Fagelstraat. De woningen aan de Catskade zijn 14 meter diep en t.o.v. van de buren op nr. 43 ca. 75 cm dieper. De Fagelstraat sluit in hoogte aan bij nummer 62. De diepte van het blok aan de Fagelstraat sluit aan bij de uitbouwen. 4. Groepswoningen en service aan bewoners levensloopbestendige woningen door Berthy Peter, directeur Amsta Amsta is een Amsterdamse zorgverlener. In de Frederik Hendrikbuurt heeft Amsta het verpleeghuis De Poort en De Werf in beheer. Hier wonen alleen ouderen die uit de buurt komen. Amsta heeft in deze verzorgingshuizen te maken met de problematiek dat er meerdere mensen op 1 kamer wonen. Amsta heeft daarom grote behoefte aan nieuwbouw voor deze doelgroep in de buurt. Met het plan Fagel/Cats komen er kwalitatief goede woningen voor ouderen die de mogelijkheid krijgen om zelfstandig in hun eigen buurt te blijven wonen. Bijzonder is dat Amsta service kan bieden aan de buurtbewoners, indien zij dat wensen. Komen er ook wibo‐woningen? Wibo staat voor Wonen In een Beschermde Omgeving. Deze woningen werden voornamelijk ontwikkeld ten behoeve van de doelgroep ouderen. Aan deze woningen werden door de gemeente specifieke eisen gesteld zoals onder andere een zorgsteunpunt in de buurt. De gemeente heeft besloten de bouw van Wibo woningen niet meer te verplichten. Ymere bouwt voor alle doelgroepen en samen met de gemeente is besloten dat het voor deze locatie belangrijk is om woningen voor ouderen te realiseren. Om deze reden zal Ymere alle woningen in het project als 4
levensloopbestendige woningen uitvoeren. De eisen die Ymere aan levensloopbestendige woningen stelt gaan, op woningniveau, boven de eisen van de gemeente uit. De gemeente zal, zoals bij Wibowoningen wel het geval is, geen zorgsteunpunt in de buurt realiseren. Het zorgpakket van Amsta is daarentegen standaard aanwezig, ofwel op afroep beschikbaar. Komt er in het project ook een buurtcentrum? Nee, dat past niet binnen het project. Wel worden er vanuit de Fagelstraat/Catskade diensten in de buurt geleverd indien gewenst. Verzorgingstehuis De Werf heeft wel een buurtcentrum waar bewoners terecht kunnen. Zijn de zelfstandige woningen koop of huur? Het zijn allemaal huurwoningen. In de Fagelstraat komen 12 sociale huurwoningen voor de terugkomers (voormalige bewoners die willen terugkeren). Deze mensen zijn op 10 oktober geïnformeerd tijdens een informatieavond. Tien mensen hebben op voorhand al aangegeven terug te willen keren. Aan de Jacob Catskade komen huurwoningen voor de markthuur, ook wel vrije‐sector huur genoemd. Er lopen momenteel nog procedures met betrekking tot het uitzetten van de krakers en de toekenning van de sloopvergunning. Gaat Ymere slopen terwijl deze zaken nog lopen? Ja, dat recht heeft Ymere. We willen zo snel mogelijk beginnen met de bouw. Als uit het hoger beroep blijkt dat de sloopvergunning niet verleend had mogen worden, doorlopen we opnieuw de procedures. We hoeven van de rechter niet op de uitkomst van het beroep te wachten om met de sloop te kunnen beginnen. 5. Toelichting projectmanager Jeroen van den Berg op planning en uitvoering Projectmanager Jeroen van den Berg geeft een toelichting op de huidige stand van zaken m.b.t. de planning en uitvoering. De voorbereidende sloopwerkzaamheden en asbestsanering in de woningen in de Fagelstraat zijn afgerond. In de week van 24 oktober start de asbestsanering in de woningen en de aanbouw aan de Catskade. In een aantal woningen in de Catskade zitten nu nog krakers. Hiervoor loopt een kort geding. De rechtbank doet een uitspraak op 18 november. Begin december willen we de woningen leeg hebben. Daarna zal ook in deze woningen asbestsanering plaatsvinden. De kraan voor de sloop van de panden begint in de week van 7 november met de sloop van de woningen in de Fagelstraat. We verwachten de sloopwerkzaamheden in de Fagelstraat op 16 5
december te beeindigen. De sloop van de panden aan de Catskade zijn ingepland voor de periode van 16 januari t/m 10 februari 2012. Start bouw Fagelstraat en Catskade staat gepland in de week van 19 maart 2012 en de oplevering is voorzien in oktober 2013. De volledige planning staat ook op www.ymere.nl/fagelcats. Wijzigingen in de planning worden op de website bijgehouden. Hier vind u ook alle belangrijke documenten en verslagen over dit project. Krijgen we last van het heien? Ja. Er wordt geboord en niet geheid. Het voordeel hiervan is dat boren minder geluid maakt en trillingsvrij is, maar dit zal evengoed voor enige overlast zorgen. Welke consequenties heeft dit voor de omliggende woningen? We proberen zo veel mogelijk de nadelige gevolgen van de werkzaamheden te beperken. Risico’s zijn echter nooit helemaal uit te sluiten. Om de risico’s tot een miniumum te beperken hebben we een team van zeer ervaren specialisten ingehuurd. Ook bij de selectie van de aannemers, zowel sloop als nieuwbouw, is rekening gehouden met de ervaring die de aannemer met dergelijke sloop/ bouwopgaven heeft. Verder is er een nulmeting uitgevoerd. Mocht er onverhoopt toch ergens schade optreden, dan kunnen we aan de hand van deze nulmetingen bepalen of de schade voortkomt uit de werkzaamheden of dat deze al voor de werkzaamheden aanwezig waren. Ymere heeft haar sloop en bouwwerkzaamheden goed verzekerd. Mocht er, door toedoen van de werkzaamheden, schade ontstaan dan zal deze zo spoedig mogelijk en in overleg met de betreffende bewoner(s) hersteld worden. Kunnen wij het rapport van de nulmeting inzien? Dat kan als u dat aangeeft op de presentielijst of een verzoek indient via de contactgegevens op de website van Ymere. Hoe lang duurt het boren? De exacte planning is nog niet gereed. Op basis van eerdere ervaringen bij soortgelijke projecten zullen de boorwerkzaamheden aan de Jacob Catskade een week duren en in de Fagelstraat twee a drie weken. Welke overlast kunnen we verwachten? U kunt last krijgen van geluid en stof. Dit laatste proberen we zo veel mogelijk te beperken door te sproeien. In de straat komen containers te staan op de stoep voor de panden zelf. 6
Hoe beschermen jullie de zijkanten van de panden naast de sloop? De panden die gesloopt moeten worden, worden door de aannemer zo nauwkeurig en zorgvuldig mogelijk verwijderd. De werkzaamheden worden door de directievoerder van Ymere continu gevolgd om er 100% zeker van te zijn dat dit conform de afspraken verloopt. Het is de verwachting dat de funderingen van de belendende panden geen hinder zullen ondervinden. Het nieuwe funderingssysteem staat los van de bestaande fundering. Hierdoor zal de bestaande fundering ontlast worden en wij verwachten dat dit een positieve uitwerking voor de belendende panden zal hebben. We werken in principe binnen het eigen werkterrein. Tegen de bestaande gevel wordt isolatiefolie gezet om vocht en koude problemen te voorkomen. De isolatie wordt direct na de sloop geplaatst. Is er een risico dat het project stil komt te liggen? Als het om de continuïteit van de aannemer gaat is de kans hierop klein. Ymere selecteert haar aannemers ook op basis van de financiële gezondheid van het betreffende bedrijf. Voor wat betreft de procedures verwachten wij eveneens dat de kans klein is dat het werk wordt stilgelegd. Wel is het zo dat dhr. Cnossen en de Vereniging voor Behoud Authentieke Woningen Stadsdeel Westerpark er alles aan doen om het proces te frustreren. Naar mijn mening zal dit alleen leiden tot uitstel en niet tot het door hen beoogde behoud van de gevel aan de Catskade. Wordt het terrein anti‐inbraak gemaakt tijdens de werkzaamheden? Tijdens de sloopwerkzaamheden zetten we hekken neer. Na de sloopwerkzaamheden zullen we waarschijnlijk een houten schutting neerzetten ter afscherming van het terrein. Het terrein wordt altijd netjes achtergelaten door de aannemer. Mocht u zelf iets vreemds zien of horen, neem dan direct contact met ons op. Hoe zeker is de planning? Met de huidige kennis is de planning zeker. De planning is echter wel onder voorbehoud van het verloop van de diverse lopende procedures en het tijdige vertrek van de krakers aan de Catskade. 6.
Overige vragen
Hoe verloopt de toewijzing van de woningen?
7
De sociale huurwoningen in de Fagelstraat zijn in eerste instantie bestemd voor de mensen die terug willen keren. De woningen aan de Jacob Catskade zijn bestemd voor mensen met een leeftijd van 70 jaar. Wat zijn de huurprijzen van de markthuurwoningen? Die zijn nog niet bekend. De exacte huurprijzen zijn circa zes maanden voor de oplevering bekend. De woningen worden onder andere via de website van Ymere aangeboden. Hoeveel m2 wordt een woning? De gemiddelde oppervlakte van een woning is 95 m2 op de Jacob Catskade. Er zijn geen grote uitschieters. Wat is het financiële voordeel voor Ymere? Er is geen financieel voordeel voor Ymere. Zoals gezegd zit er een groot onrendabel op het plan. Het belangrijkste is dat we met het plan invulling geven aan de gewenste kwaliteit van het woonprogramma in het stadsdeel en de stad. In de stad is een schrijnend tekort aan markthuurwoningen voor ouderen. Ook is er een tekort aan woningen voor de middeninkomens. In deze sectoren gaan we daarom ook woningen bouwen. We kijken in eerste instantie naar datgene waar behoefte aan is en of er een acceptabele verhouding tussen benodigde investering en opbrengst is. Het project kent een geschiedenis van zo'n tien jaar. Als u nu terugkijkt, was het dit dan waard? Is dit een les voor volgende projecten? Wij, als buurtbewoners, hebben geen keuze. Het is jammer dat we hier niet vroeg bij betrokken waren. Wij hebben de afgelopen jaren een zorgvuldig proces doorlopen waarbij alle belangen in dialoog met stadsdeel en deelraad zijn afgewogen. We hebben goed met de toenmalige huurders en omwonenden van de desbetreffende panden gesproken en zij zijn akkoord gegaan met het plan. Het was beter geweest als we hier ook de bredere buurt bij betrokken hadden en een meer frequente informatievoorziening naar de omgeving hadden opgezet. Nu doen er veel indianenverhalen de ronde die we middels een betere communicatie hadden kunnen voorkomen. Dat is een wijze les voor Ymere. 6. Afsluiting Arjan Kaashoek sluit om 21.30 uur de vergadering en dankt iedereen voor zijn of haar aanwezigheid en betrokkenheid. 8
N.B. de ontbrekende powerpoint‐presentatie van architect Liesbeth Janson van Studio Huijgens staat inmiddels op de website www.ymere.nl/fagelcats. Ook de presentatie van Jeroen van den Berg staat op de site.
9
