Informatieavond voor de omwonenden van Zeeburgerpad 45, 46 en 47 Onderwerp: het Bouwplan van DUWO voor de locatie Plaats: Stayokay Amsterdam Zeeburg Datum informatieavond: 29 januari 2014 19.30 – 22.00 uur Aanwezigen Circa 33 omwonenden Huub van Vliet, projectleider DUWO Annemiek de Rooij, communicatie DUWO Arie van der Neut, architect Studio Ninedots Hester Ombre, projectmanager stadsdeel Oost Jan Huppen, junior projectleider stadsdeel Oost Arne Dolle, directeur Vastgoed DUWO Opening: De heer Dolle heet alle aanwezigen namens DUWO welkom en vertelt welke onderwerpen DUWO deze avond aan de orde wil stellen. DUWO zal deze avond antwoorden geven op de eerder door omwonenden gestelde vragen. Het betreft vragen die op de informatieavond van 20 november 2013 zijn gesteld en vragen uit de door DUWO ontvangen brief van omwonenden (d.d. 26 november 2013). Aansluitend is er gelegenheid voor het stellen van nieuwe vragen. De door omwonenden gestelde vragen: 1. Vraag: Kan de volgende bijeenkomst plenair zijn? Antwoord: Deze informatieavond is een plenaire bijeenkomst.
2. Vraag: Omwonenden zijn voornemens zich te verenigen, om zodoende één duidelijk aanspreekpunt te zijn. Wat vindt DUWO daarvan? Antwoord: DUWO vindt dat een prima initiatief en zal de verenigde omwonenden als aanspreekpunt benaderen. DUWO wil zorgvuldig communiceren en zal daarom tegelijkertijd de belanghebbenden blijven informeren via huisaan-huisverspreiding in het door de gemeente aangegeven verspreidingsgebied, e-mails en de website.
3. Vraag: Wie heeft DUWO uitgenodigd voor de inloopavonden en wie worden uitgenodigd voor het vervolgtraject? Antwoord: DUWO communiceert momenteel over het plan met bewoners van circa 1.200 adressen in het door stadsdeel-Oost opgegeven verspreidingsgebied tussen de Zeeburgerdijk en Cruquiusweg (zie kaart). Dat zal DUWO gedurende de planontwikkeling en de realisatie blijven doen.
4. Vraag: Kan DUWO borgen dat de woningen alléén aan PhD'ers worden verhuurd, en niet aan ‘gewone’ studenten? 5. Vraag: Kan in de erfpachtovereenkomst worden vastgelegd dat er alleen PhD-studenten in het complex komen te wonen? Dit om te voorkomen dat het principe van “huisvesting voor PhD-studenten” wijzigt. Antwoord: DUWO wil met de gemeente afspreken dat de woningen worden verhuurd aan studenten ouder dan 23 jaar, waaronder PhD'ers. DUWO zal in haar toewijzingsbeleid de woningen aanbieden aan PhD'ers en studenten ouder dan 23 jaar. De huurprijs van de woningen is boven de huurtoeslaggrens van 23 jaar. Studenten jonger dan 23 jaar krijgen hier geen huurtoeslag. Daarmee zijn de woningen voor hen niet aantrekkelijk. Door de gemeente Amsterdam wordt als voorwaarde aan studentenhuisvesting gesteld dat de studentenwoningen beschikbaar blijven voor studenten. DUWO borgt die beschikbaarheid met campuscontracten. In dat campuscontract staat dat de student/huurder in de kamer kan blijven wonen zolang hij als voltijdstudent ingeschreven is aan een onderwijsinstelling voor mbo, hbo of wo. De huurder gaat ermee akkoord dat hij na beëindiging van z’n studie binnen 6 maanden moet verhuizen. Mocht in de toekomst blijken dat er onvoldoende oudere studenten en/of PhD'ers zijn, dan zal DUWO de gemeente vragen ook andere doelgroepen tot deze woningen toe te mogen laten. DUWO zal in dat geval een
formeel verzoek bij de gemeente moeten indienen om een andere doelgroep te huisvesten. Dit is feitelijk toestemming vragen om de gebruiksvergunning aan te passen. Die toestemming is een gemeentelijk besluit waartegen omwonenden in voorkomend geval bezwaar kunnen maken. Mevrouw Ombre (stadsdeel Oost) geeft aan dat de portefeuillehouder bij het besluit over het initiatief de specifieke doelgroep van PhD’ers heeft meegewogen. De gemeente wil dit in de erfpachtovereenkomst vastleggen. DUWO en de gemeente zijn hierover nog in gesprek. De heer Dolle zegt dat DUWO de uitkomst van deze discussie met de omwonenden deelt, voordat DUWO de vergunning aanvraagt. Mevrouw Ombre zegt uit te zoeken of overeenkomsten met privaatrechtelijke afspraken tussen DUWO en de gemeente openbaar zijn. Ook als dit niet zo is dan wordt de afspraak over de doelgroep met de bewoners gedeeld. 6. Vraag: Hoe gaat de gemeente regelen dat er in het complex niet meer dan één persoon per woning gaat wonen? Antwoord: De heer Dolle legt uit dat DUWO op deze locatie één-kamerstudio’s wil gaan realiseren. In Amsterdam heeft DUWO meer complexen met dit woningtype. De ervaring daar is dat deze één-kamerwoningen niet tot nauwelijks door meer dan één persoon bewoond worden. DUWO is bereid met de gemeente voor het complex aan het Zeeburgerpad dezelfde afspraken te maken over de eenpersoonsbewoning als in Amsterdam gebruikelijk is. Welke dat precies zijn, is ongetwijfeld in beleidstukken van de gemeente te vinden. Mevrouw Ombre zegt toe dat zij zal uitzoeken uit hoe het stadsdeel het aantal inschrijvingen per adres controleert. 7. Vraag: Kan DUWO een maquette maken waarbij het gebouw in zijn context op realistische wijze zichtbaar wordt? Antwoord: De heer Dolle vertelt dat de vanavond aanwezige overzichtsmaquette bedoeld is om zichtbaar te maken hoe de setting van het complex in zijn omgeving is.
8. Vraag: Welke onderzoeken heeft DUWO gedaan naar de haalbaarheid van dit project? Antwoord: De heer Dolle vertelt dat DUWO de haalbaarheid van het plan op de volgende facetten heeft onderzocht. Financieel Het project is voor DUWO bij ongewijzigde uitgangspunten financieel haalbaar. DUWO heeft financiering voor het project. Bij DUWO heeft interne besluitvorming reeds plaatsgevonden. Vraag naar woningen voor studenten en PhD'ers De missie van DUWO is het aanbieden van betaalbare en kwalitatief goede woningen voor haar doelgroep 'studenten' in brede zin (hbo, wo, buitenlandse studenten en PhD'ers). Gemeente en onderwijsinstellingen signaleren een grote vraag naar studentenwoningen. In het college-akkoord 2010-2014 staat de doelstelling 9.000 studenteneenheden te realiseren. Die doelstelling is door de gemeente met prestatieafspraken met de corporaties vastgelegd. Volgens de onderwijsinstellingen neemt in Amsterdam het aantal Nederlandse en buitenlandse PhD'ers toe. Die onderwijsinstellingen vragen DUWO om woonruimte voor de PhD'ers aan te bieden. In algemene zin erkent de Gemeente die woonbehoefte en heeft besloten dat PhD'ers in studentenwoningen kunnen worden gehuisvest. DUWO ziet de locatie Zeeburgerpad door ligging en woonmilieu als een voor PhD'ers geschikte woonlocatie. Die PhD'ers willen wonen nabij het centrum van de stad en dicht bij hun onderzoekslaboratoria. Haalbaarheid gebouwhoogte/woonbestemming/aantal woningen DUWO wil voldoen aan de vraag naar PhD-woningen en wil daarom de op deze locatie beschikbare ruimte maximaal benutten. DUWO maakt gebruik van de fysieke ruimte die de door de gemeente voor de locatie opgestelde spelregels bieden. Het hier voorgestelde woongebouw van 5 verdiepingen is volgens DUWO binnen die spelregels mogelijk. Het besluit van de gemeente om voorwaardelijk akkoord te gaan met het initiatiefplan van DUWO, bevestigt dat.
Onderzoeken voor de omgevingsvergunning DUWO zal de onderzoeken doen die de gemeente als voorwaarde stelt voor een omgevingsvergunning. Te denken valt aan de volgende onderzoeken: • Verkeer en parkeren (auto’s en fietsen) • Akoestisch onderzoek c.q. onderzoek naar door omgevingsgeluid veroorzaakte geluidsbelasting op de gevels van het nieuwbouwcomplex • Flora- en faunaonderzoek • Bodemonderzoek • Risicoanalyse omgeving De uitkomsten van deze onderzoeken zullen aan het vigerende beleid van de Gemeente en stadsdeel Oost worden getoetst. Indien de onderzoeken daar niet aan voldoen, is dat voor de gemeente een reden om de omgevingsvergunning aan te houden of af te wijzen.
9. Vraag: Zijn de in opdracht van DUWO opgestelde onderzoeken objectief? Antwoord: DUWO werkt met gerenommeerde onderzoeksbureaus waarvan juist verwacht wordt dat zij objectieve onderzoeken uitvoeren. De onderzoeksresultaten zijn onderdeel van de aanvraag van de omgevingsvergunning en daarmee tijdens de tervisielegging openbaar. De heer Dolle heeft er des ondanks geen probleem mee om op verzoek de namen van de adviesbureaus en de onderzoeksvragen te delen met geïnteresseerden. Mevrouw Ombre stelt dat de gemeente de door DUWO geleverde onderzoeken toetst.
10. Vraag: Kunnen de balkons aan de waterzijde vervallen om zo de mogelijke geluidsoverlast van die nieuwe buurtbewoners in de buurt te beperken? Geluid draagt ver over water, menen de omwonenden. 11. Vraag: Kan een onafhankelijke partij een akoestisch onderzoek uitvoeren naar de mogelijke geluidsoverlast door die nieuwe buurtbewoners? Dit omdat omwonenden vrezen dat de bewoners van het DUWO-complex geluidsoverlast gaan veroorzaken. Antwoord: Het complex zal voldoen aan de vigerende bouwregelgeving, ook qua geluidsisolatie. Een onderzoek naar verandering van geluidsniveaus in de omgeving door de komst van een woongebouw, maakt geen onderdeel uit van de eisen voor een omgevingsvergunning. Er is geen wettelijke noodzaak om zo’n onderzoek uit te voeren. DUWO is van mening dat de gemeente voor de locatie een bestemmingsplan met spelregels heeft opgesteld. Die spelregels zijn volgens DUWO de beleidsmatige vertaling van het door de gemeente in de buurt gewenste leefmilieu (functies, bewoners, gebruikers, sfeer en karakter). De door DUWO voorgestelde doelgroep past volgens DUWO binnen de door de gemeente gestelde kaders en is daarmee niet strijdig met het vigerende beleid. De architect licht toe dat de borstweringen van de balkons van een dicht materiaal worden gemaakt. Hierdoor wordt het geluid enigszins gedempt in vergelijking met een open structuur zoals bijvoorbeeld een spijlen hek. De balkons hebben een oppervlakte van ca. 4 m2 en steken ca. 1,70 m1 uit vanaf de gevel. De balkons aan de straatzijde kragen niet uit over de rooilijn c.q. hangen boven eigen terrein. De balkons aan de waterzijde hangen boven het water. De heer Dolle stelt op basis van ervaringen bij andere DUWO-complexen met oudere studenten in individuele studio’s dat het omgevingsgeluid dat haar huurders produceren vergelijkbaar is met dat van andere groepen bewoners. Hij nodigt de omwonenden uit om bij complexen van DUWO te gaan kijken en luisteren. DUWO heeft een actief beleid om overlast door haar huurders te beperken. Bewoners die zich bij voortduring niet aan de overeengekomen woonregels houden, worden door DUWO-beheerders actief aangesproken op hun gedrag en in uiterste gevallen overgeplaatst naar andere complexen. 12. Vraag: Hoe gaat DUWO om met planschade? Antwoord: Planschade is de schade die ontstaat als door een wijziging van een bestemmingsplan een gebouw of stuk grond minder waard wordt. Bijvoorbeeld wanneer een gemeente vlakbij een woonwijk een snelweg laat aanleggen. Zie ook: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ordening-en-gebiedsontwikkeling/vraag-enantwoord/wat-is-planschade-en-wanneer-heb-ik-recht-op-schadevergoeding.
Een verzoek om schadevergoeding dient u in bij uw gemeente. Een planschadeprocedure kan enkele jaren duren. 13. Vraag: Hoe gaat DUWO om met bouwschade? Antwoord: Door bouwwerkzaamheden voor het DUWO-project kan bouwschade ontstaan. Bouwschade is materiële schade aan de omliggende bestaande bebouwing en/ of woonarken als gevolg van sloop- en bouwwerkzaamheden in het project. Als bouwschade optreedt, dan moet dat meteen gemeld worden. DUWO of haar aannemer(-s) zullen daarom tijdens de werkzaamheden voorzien in een schadeloket en een calamiteitennummer waar u uw schade kunt melden. Verzoeken om vergoeding van bouwschade handelt de betrokken aannemer af, in overleg met de opdrachtgever voor de bouw. Het is belangrijk dat u kunt aantonen dat de schade ook echt door de bouwwerkzaamheden is ontstaan. Een bouwkundige vooropname kan u daarbij helpen. De vooropname dient voorafgaand aan de sloop- en bouwwerkzaamheden worden gemaakt. DUWO zal die bouwkundige vooropnames bij belendende percelen laten uitvoeren. De bevindingen van de vooropname zullen vastgelegd worden in een rapport met fotorapportage. Dat opnemen gebeurt pas nadat de betreffende eigenaar daar toestemming voor heeft verleend. De kosten voor die opnames zijn voor rekening van DUWO. DUWO zal over dit onderwerp communiceren ruim voordat wordt gestart met werkzaamheden op de locatie.
14. Vraag: Waarom heeft DUWO voor deze locatie gekozen? Antwoord: Deze locatie is beschikbaar voor DUWO en ligt centraal tussen het stadscentrum, Universiteitsgebouwen en het Science Park. Volgens DUWO is de locatie daarom zeer aantrekkelijk voor de doelgroep. Bovendien past het bouwplan in de ontwikkelvisie die stadsdeel Oost voor dit gebied heeft. 15. Vraag: Wie is de eigenaar van de benodigde kavels? Antwoord: Alle kavels zijn in erfpacht uitgegeven door de Gemeente Amsterdam. De kavels 45 en 46 zijn eigendom van Keij & Stefels. De kavels Zeeburgerpad 47, 48 en 49 zijn eigendom van woningcorporatie Rochdale. DUWO koopt binnenkort de kavels van Rochdale.
16. Vraag: Wat is de status van de voorgenomen ruil van kavels? Antwoord: Het initiatiefplan van DUWO is bedacht op de kavels Zeeburgerpad 45, 46 en 47 en 48 (ged.). Dat is gedeeltelijk op kavels van Keij & Stefels. Op de kavels 48 (ged.), 49 en 50 heeft Keij & Stefels plannen voor een hotel. Door onderling grond te ruilen, kunnen beide partijen hun plannen realiseren op de door hen gewenste kavels. Het DUWO-plan past ook op de DUWO-kavels 47, 48 en 49. In het geval dat de grondruil om wat voor reden niet door kan gaan, zal DUWO het initiatiefplan indienen als plan voor de DUWO-kavels 47, 48 en 49.
17. Vraag: Waarom willen DUWO en Keij & Stefels kavels ruilen? Antwoord: DUWO wil meewerken aan de grondruil met Keij & Stefels. Ten eerste vindt DUWO beide locaties als plek voor haar woningbouwplan gelijkwaardig. Ten tweede zijn Keij & Stefels van mening dat hun hotelplan het best past op de kavels 48 (ged.), 49 en 50. 18. Vraag: Koopt DUWO de kavels van Rochdale voordat er een uitspraak is van de Raad van State over het bestemmingplan. Antwoord: Dat weet DUWO nog niet.
19. Vraag: Waarom geldt de mix van wonen en bedrijven niet per locatie? Antwoord: Volgens DUWO staat er in de gebiedsspelregels van de gemeente dat de mix van wonen en bedrijven niet per kavel geldt maar als mix voor het gehele gebied.
20. Vraag: Er loopt nog een beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan. Wat betekent dat voor de planvorming?
Antwoord: In de planvorming laat DUWO zich leiden door de ruimte die het vigerende, nog niet onherroepelijke, bestemmingsplan en de spelregels bieden. Vanzelfsprekend zal DUWO zich conformeren aan de uitspraak van de Raad van State in de nu lopende beroepszaak.
21. Vraag: Welke invloed hebben omwonenden op het ontwerp? Antwoord: De omwonenden hebben op 20 november hun kritieken op de toen voorliggende plannen geuit. Die kritieken zijn extra kracht bijgezet met een aan het stadsdeel gerichte brief van omwonenden (d.d. 26 november 2013). DUWO heeft het bouwplan naar aanleiding van de door omwonenden gegeven feedback op tal van punten aangepast. Het nu tijdens de bijeenkomst getoonde voorlopig ontwerp van Arie van der Neut (architect Studio Ninedots) is ten opzichte van de op 20 november getoonde plannen op de volgende punten gewijzigd: • • • •
• • • •
De gebouwhoogte is afgenomen van 18 meter naar 16,60 meter. Het oppervlak van de 4e verdieping is met 55 m2 afgenomen. De Floor-Space index (FSI) neemt daardoor af van 3,72 in het initiatiefplan naar circa 3,68 in het nu voorliggende plan. Om enigszins tegenmoet te komen aan het verzoek om de balkons aan de waterzijde te laten vervallen, zijn aan de waterzijde op de bovenste verdieping de dakterrassen vervallen. De daar gelegen penthouses zijn zodanig aangepast dat er nu aan de waterzijde een galerij met woningentrees komt. Om de bouwmassa (optisch) te verkleinen zijn de volgende zaken gewijzigd: o de breedte van het (visueel hogere) westelijke deel is met 3,6 meter afgenomen. o Bij het (visueel lagere) oostelijke deel is aan straatzijde de setback van de bovenste verdieping vergroot van 3 meter naar 5,7 meter. o De opening tussen de twee gebouwdelen is verbreed met 0,8 meter. Het woningaantal is met één woning afgenomen tot 113 studio’s. Het totale gebouwde oppervlak is met 88m2 afgenomen. Om het fietsenstallen van de straat te houden, is er 30 m2 extra fietsenstalling toegevoegd zodat de fietsenstalling nu 171 m2 en ook ruimte biedt voor scooters en motoren. Voor fietsen van bezoekers worden bij de gebouwentree op eigen terrein fietsnietjes geplaatst. Om het fietsenstallen te reguleren, voert DUWO een actief beleid tegen wildstallen van fietsen.
22. Vraag: Het plan voldoet niet aan de spelregel dat de begane grond een vrije hoogte moet hebben van 3,50 m1. Antwoord: De architect licht toe dat dit is besproken met de stedenbouwkundige van de gemeente. De woningen hebben deze hoogte niet nodig. En het plan wordt hierdoor minder hoog en minder massaal, hetgeen voor de omwonenden juist gunstig is.
23. Vraag: Op de beoogde bouwplek heeft jarenlang een metaalbedrijf gestaan, moet de grond gesaneerd worden? Antwoord: De grond is onderzocht en blijkt gelijkmatig verontreinigd te zijn als gevolg van stedelijke ophoging, hetgeen in grote delen van Amsterdam het geval is. Grond wordt afgevoerd voor zover dat nodig is voor de bouw. Dat zal volgens de wettelijke regels plaatsvinden.
24. Vraag: Er wordt gebouwd met geprefabriceerde woningen. Voor welke periode wordt het gebouw gerealiseerd? Antwoord: De woningen worden gebouwd voor een exploitatieduur van 50 jaar, en onderscheiden zich daarmee niet van zgn. traditionele bouwsystemen. De kwaliteit is hetzelfde, het verschil is dat de woningen compleet in een fabriek worden gemaakt en op de bouwplaats worden samengesteld tot een gebouw. Met deze bouwwijze heeft DUWO reeds projecten gerealiseerd in Delft, Leiden en op de studentencampus Uilenstede in Amstelveen.
25. Vraag: Heeft u rekening gehouden met de monumenten op de Veemarkt? Antwoord: De architect licht toe. In overleg met de stedenbouwkundige is het plan opgedeeld in twee geschakelde gebouwdelen en niet één groot gebouw. Er mag in dit gebied niet breder dan 30 meter gebouwd worden. Het plan sluit aan bij die visie. Er komt een opening tussen de twee delen zodat je een doorkijkje naar het water hebt, o.a. op de monumenten aan de overkant. Er vindt nog een toets plaats door de Welstandscommissie bij de behandeling van de aanvraag voor de omgevingsvergunning.
26. Vraag: welke communicatie mogen omwonenden na 29 januari 2014 verwachten? Antwoord: Met twee weken zal DUWO een terugkoppeling van deze avond op de website zetten en een e-mail verzenden aan de omwonenden waarvan DUWO een e-mailadres heeft. Omwonenden worden in die mail en op de site verzocht om hun reactie op deze schriftelijke weergaven van de informatieavond uiterlijk 1 maart 2014 aan DUWO kenbaar te maken. Vlak voordat DUWO de omgevingsvergunning gaat aanvragen, zal DUWO dit melden aan de omwonenden en het definitieve ontwerp op de website plaatsen. Voorafgaand aan de uitvoering van de bouw zal DUWO een informatieavond verzorgen waarbij alles wat de bouw betreft aan de orde zal komen.
Manifest Mevrouw van Zijverden (omwonende) overhandigt DUWO, namens de omwonenden, een manifest waarin de gang van zaken op het Zeeburgerpad beschreven wordt vanuit het gezichtspunt van de omwonenden, en waarin staat welke ontwikkelingen gewenst en ongewenst zijn. De inhoud hiervan zullen zij tevens bespreken in een overleg met de Stadsdeelwethouder op 30 januari. De heer Dolle vraagt de omwonenden om terugkoppeling van dat gesprek.
Bijlage: Kaart verspreidingsgebied
Adressen: Veemarkt Cruquiusweg/kant Veemarkt Veelaan 22 tm 62 Dick Greinerstraat H.J.MWalemkampstr. Hildo Kropplein Jan Boterenbroodstraat J.C.van Epenstraat J.M. van der Meijlaan 89 stuks Zeeburgerpad deel Oost Zeeburgerdijk Totaal
circa circa circa circa circa circa circa circa circa circa circa circa
167 13 32 115 94 112 83 95 89 120 280 1200
stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks
Let bij het verspreiden op de woonboten!
