Industrial Market Update Ipari-ingatlanpiaci körkép Quarter negyedév BUDAPEST

7

Industrial Market Update Ipari-ingatlanpiaci körkép

2005 Quarter 3 2005 3. negyedév

BUDAPEST

Map of Major Schemes / Jelentősebb fejlesztések térképe

Research Methodology / Kutatási alapelvek

•

The overview covers only modern logistics parks completed for letting purposes, excluding owneroccupied, finance lease projects and secondary properties. A jelen áttekintés bérbeadásra épített modern logisztikai ingatlanokat vizsgál, így nem tárgya saját tulajdonban, lízing konstrukcióban épült, illetve másodlagos ingatlan.

•

The overview covers Budapest and its agglomeration area schemes. A tanulmányban budapesti és Budapest agglomerációjában fekvő ingatlanok szerepelnek.

•

Logistics parks have less than 10 % office content, whilst business parks have around 30% office content. A logisztikai parkokban 10% alatti az irodaterület aránya, míg üzleti parkok esetében 30% körüli.

•

Recording of take-up is at the time a binding lease agreement is signed, whilst supply is recorded at the time the property is completed for occupation. A bérbeadás regisztrálása a kötő erejű megállapodások aláírásával egyidejűleg történik, míg a kínálat adatainak regisztrálása az épület elkészültével esik egybe.

•

The total figures include office and social space within the warehouse/industrial area. A közölt alapterületek magukba foglalják a logisztikai ingatlanokon belüli iroda- és szociális területeket.

1

Budapest Industrial Market Update / Ipari-ingatlanpiaci körkép

2005 Q3 / 2005 3. negyedév

While activity in the Hungarian warehouse and logistics market has been steady rather than dynamic in 2005, interest in the market is relatively high which augurs well for the future. The quarter 3 figures indicate increased activity in the marketplace, which is a good sign after a slow first half year. Nevertheless year 2005 has been slow compared to earlier years and the pace of development of the market has lost momentum. This however is believed to change in short to midterm.

A budapesti modern raktáringatlan piac 2005-ig inkább egyenletesen, mint dinamikusan bővült, de mind a fejlesztői, mind a bérlői oldalon erős érdeklődés mutatkozik, mely bíztató a jövőre nézve. 2005. harmadik negyedéves mutatói élénkülést tükröznek, mely a lassú első félév után egyértelműen jó hír. Ha 2005. első három negyedévét a korábbi évek azonos időszakához hasonlítjuk, úgy a lassulás szembetűnő, bár hosszabb távon további fellendülés várható.

Supply

Kínálat

• •

• •

Modern stock now over 735,000 m2; Original planned yearly completion of 240,000 m2 will not be realized due to some delayed construction starts; 95,000 m2 completion by Q3 2005 in larger schemes; 85,000 m2 space is currently under construction with roughly 39,500 m2 potential completion in 2005.

• •

• •

735.000 m2-t meghaladó modern terület; a 2005-re tervezett 240.000 m2 építés nem valósul meg, főként a késleltetett építések miatt; a nagyobb fejlesztéseken belül három negyedév alatt 95.000 m2 épített terület; 85.000 m2 építés alatt lévő terület, melyből 39.500 m2 befejezése reális 2005-ben.

Budapest – Annual Supply of Modern Industrial Space 1996-2005 Budapest modern raktáringatlan kínálata 1996-2005 m2 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1996

1997

1998

Spekulatív raktár / Speculative w/h Előbérlet raktár / Build-to-suit w/h

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005*

Spekulatív iroda / Speculative office Előbérlet iroda / BTS office

*Becslés / Forecast

Supply will again fall short of earlier forecasts. As in previous years, construction starts have been more often than not delayed as developers wait for substantial pre-leases. Actual take-up is slower, especially with less pre-leases, which result in delayed completions. Major parks (see map of major schemes on the back of the cover page) still deliver speculative phases continuously e.g. M1 Business Park, Parkridge or EuroBusinessPark. The largest building is in EuroBusinessPark of 29,000 m2 size, already half pre-let. Developers are still cautious, although some new schemes are due to be launched, especially upon serious interest to lease e.g. in the area of the new M0 section. This further intensifies that overall pace of development will be aligned with the actual demand.

Forrás / Source: DTZ Research

A fejlesztői tervekben eredetileg szereplő összterületet nem éri el a valós építés, hiszen több projekten késleltetik a fejlesztést. Sok esetben ennek előfeltételeként szabják meg egy-egy jelentősebb előbérleti szerződés aláírását. A főbb parkokon belül (lásd a borító bellapján lévő térképet) viszont továbbra is épülnek spekulatív ütemek, így az M1 Business Parkban, Parkridge-nél vagy az Euro-BusinessParkban. Utóbbin belüli 29.000 m2 nagyságú épület a legnagyobb, mely felére időközben aláíródott egy nagyobb bérleti szerződés. A fejlesztők továbbra is óvatosak, bár több fejlesztés megindítása várható, például az új M0 szakasz vonalán. A valós építési ütemezés azonban a jövőben is a valós kereslet arányában alakul.

1


The market will also house several finance-lease and owner-occupied buildings, e.g. the HOPI logistics base in Gyál, close to being completed.

2005 Q2 / 2005 2. negyedév

A piacon továbbra is jelentős a lízing vagy saját tulajdonú fejlesztés, példálul a gyáli HOPI logisztikai csarnok.

Major Existing Warehouse/Industrial Schemes Jelenlegi legnagyobb raktár/ipari ingatlanfejlesztések

Fejlesztés / Development

Felépült terület / Completed to 2 1 Date (m )

Építés alatt / Under Construction 2005 - 2006 2 1 (m )

Tervezett / Planned 2 1 2006 (m )

Lehetséges beépítés / Built-in 2 Potential (m )

Fejlesztő / Developer

A város határán kívül / Out-of-town: Agrogate Airport Business Park BILK** Dunaharaszti, IPD East Gate Business Park Euro-Businesspark* M1 Business Park ProLogis Harbor Park** Parkridge ProLogis Park Budapest Rozália Park Logistics Center Tulipan Logistics Centre West Gate Business Park WDW Park Összesen / In Total

65 500 86 000 45 000 63 500 61 500 102 000 10 000 50 000 131 500 17 600 -

15 000 29 000 6 800 10 000 18 000 -

15 000 15 000 12 000 14 000 18 000 10 000 18 000 20 000 12 500 -

81 65 210 70 150 90 70 150 75 150 135 27 35 10

000 500 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 700

632 600

78 800

134 500

1 319 200

3 800 8 500 4 200 12 300 12 300 6 200

7 700 -

3 500 12 000 -

7 7 22 4 12 380 12 6

47 300

7 700

15 500

Agrogate AIG/Lincoln, Europolis BILK Innovációs Park Wallis Akron Group, ProLogis AIG/Lincoln, Europolis ProLogis Parkridge ProLogis Grontmij Dunec CPB Immo WDW

Budapesten / In Budapest : Aquincum Logisztikai Központ Budapest IX., Gyáli út Dél-Pesti Üzleti Park Innovation Park Hungária Inform. és Log. Kp. Mester Park Nagytétényi Ipari Park Varpex Logisztikai Központ Összesen / In Total

700 300 500 200 300 000 300 200

OTP Ingatlan Autóker Wing BIP Co. Béres CPB Immo Innovációs Park Varpex

452 500

* Pharmaparkot és Geodis épületet is beleértve / Including Pharmapark and Geodis facility ** A Harbor Park és BILK Budapest határán fekszik / Harbor Park and BILK are situated at Budapest boundary 1

Teljes béreadott terület (raktár és iroda) / Total space let including warehouse and office space Forrás / Source: DTZ Research

Two larger schemes are to be launched: East Gate Business Park by Wallis in Fót and Agrogate within the Talentis Program in Herceghalom. Further projects are being considered, however actual start is likely to be upon sufficient pre-lease interest.

Két újabb park megindítása várható: a Wallis East Gate Business Parkja Fóton, illetve a Talentis Programon belüli Agrogate projekt Herceghalmon. Több egyéb fejlesztés megkezdése az előbérleti megállapodások függvénye.

There are still developers closely monitoring new opportunities along the newly improved M0 section, as well as major towns of the countryside. Countryside is receiving more attention and for example a speculative scheme will soon be started in Miskolc.

Az M0 épülő, új szakasza mentén több fejlesztő is vizsgálja a lehetőségeket, így további projektek is megjelenhetnek. Ez a vidéki ingatlanpiacra is vonatkozik, így Miskolcon hamarosan indul egy spekulatív fejlesztés.

Demand

Kereslet

• • •

Take-up by end Q3 is 87,000 m2, out of which half year represents 54,000 m2; Few large-scale transactions; Vacancy decreased to 8.1 % from 9 %, due to recent larger lettings.

•

• •

A harmadik negyedév végére 87.000 m2 a bérbeadott terület, melyből 54.000 m2 első féléves bérbeadás; kevés a nagyobb ügylet; az üresedési mutató 9 %-ról 8,1 %-ra csökkent.

2


The take-up for the year by end Q3 came to 87,000 m2, which is down on 2004 when take-up had reached 122,000 m2 by third quarter. Although there is increased activity in the market, actual take-up figure by year-end is not expected to reach last year’s level of 158,000 m2. Whilst there are continuously new entrants to the market, majority of lettings are expected to be due to expansion needs or even company relocations. Average transaction size remains relatively small, around 2,500 m2 for speculative buildings, whilst 9.500 m2 for built-to-suit space. Take-up and Supply per year 1997-2005 Bérbevett területnagyság és kínálat 1997 – 2005

250 000

2005 Q2 / 2005 2. negyedév

A jelen 87.000 m2 bérbeadott területnagyság a 2004. első három negyedévében tapasztalt 122,000 m2-rel összemérve csökkenést mutat, mely a megélénkült kereslet mellett sem valószínűsíti, hogy a tavalyi 158.000 m2 bérbeadás megvalósul idén. Bár újabb piaci szereplőkkel számolni kell, az ügyletek többsége a meglévő bérletek bővítése és esetleges átköltözésekből eredhet. Az átlag bérbeadott területnagyság továbbra is alacsony, 2.500 m2 a spekulatív, míg 9.500 m2 az előbérletek esetében.

Take-up per year 1997-2005 Bérbevett területnagyság éves 1997-2005

m2

bontásban

m2 180 000 160 000

200 000

140 000 120 000 100 000

150 000

80 000 60 000

100 000

40 000 20 000

50 000

0 1997

0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

1998

1999

2000

2001

2005*

2003

2004

2005*


* Becslés / Forecast

Kínálat / Supply Összes bérbevett terület / Total Take-up * Becslés / Forecast

2002

Előbérletben bérbevett / Build-to-suit take-up Spekulatív bérlet / Speculative take-up


The market is still driven by logistics companies taking new space, as their share is over 55 % of all transactions. Outsourcing is expected to further grow, whilst the new regional decision processes may divert the actual take-up from Hungary to competing locations in Slovakia or Southern-Poland.

A logisztikai cégek bérleti aránya továbbra is 55 % feletti, mely alapvetően meghatározza a piacot. A logisztikai kiszervezés is tovább nő, ám regionális szinten Szlovákia vagy Dél-Lengyelország több ilyen igényt elszívhat Magyarország elől.

Take-up by sector Bérleti ügyletek ágazat szerinti megoszlása

Kereskedelem / Retail 15%

Nagykereskedelem / Wholesale, Trade 8%

Szolgáltatás / Business Services 4%

Gyógyszeripar / Pharmaceutical 3%

Élelmiszer / Food & Drink 1%

Logisztika / Logistics 57%

Szállítmányozás / Forwarding 4% Könnyűipar, Összeszerelés / Light Industry, Assembly 8%

Source: DTZ Research

3


2005 Q2 / 2005 2. negyedév

The largest open-market transaction so far in 2005 has been the 12.500 m2 lease of General Motors in EuroBusinessPark. The rest of the modern take-up is mainly in line with the general tendencies and are rather small in size.

2005. eddig legnagyobb nyíltpiaci ügylete a General Motors Euro-BusinessParkon belüli bérlete. A fennmaradó bérbeadások jellemzően az átlag mérethez közelebb eső, kisebb területek.

Due to the relatively larger take-up in Q3, vacancy has decreased slightly and is around 8 %. As new completions are aligned with actual take-up, vacancy rate may stagnate in the short-term.

Az arányaiban nagyobb harmadik negyedéves bérbeadás az üresedési mutató csökkenéséhez vezetett, mely jelenleg 8 % körüli. Mivel az építések a valós igényekhez aránylanak, így e mutató rövid távon valószínűleg nem változik érdemben.

Major Industrial Lettings – 2005 Q2 Jelentős piaci ügyletek 2005 2. negyedév Fejlesztés / Project

2

Terület / Area (m )

Bérlő / Tenant

Tranzakció típusa / Type*

Tevékenység / Activity

Aquincum Logistics Park

900

DN Teger

Aquincum Logistics Park

880

Juventus Team

BILK

15 000

Waberer's Group

EXP

Logisztika / Logistics

BILK

8 000

Waberer's Group

EXP


Euro-Businesspark (Shark Park)

1 500

Frans Maas

EXP


Euro-Businesspark (Pharmapark)

2 000

Cemelog

EXP


Euro-Businesspark (Camel Park)

12 500

General Motors

BTS

2 300

L.D.I

Logisztika / Logistics Light industry / Könnyűipar

Leshegy, Altan Beton

Kereskedelem / Retail Kereskedelem / Retail


Leshegy, Altan Beton

1 450

TCG

ProLogis Harbor Park

4 300

Anda Present

Light industry / Könnyűipar

ProLogis Harbor Park

3 200

TNT Express

Express log. / Parcel Service

M1 Business Park

6 800

Willi Betz

EXP


M1 Business Park

2 250

Stora Enso

EXP


M1 Business Park

2 250

Willi Betz

EXP

M1 Business Park

4 500

Advanced MP

Parkridge

4 000

n/a


Parkridge

4 000

n/a


ProLogis Park Budapest

4 000

Nagel


* EXP: Terület bővítés / Expansion BTS: Előbérleti megállapodás alapján / Build-to suit

Logisztika / Logistics Light industry / Könnyűipar


Rental Level

Bérleti díjak

As market competition is still fierce, developers are willing to offer incentives to potential tenants. Rents are slightly decreasing, which in light of relatively few transactions is expected to continue. Rents are however not expected to drop substantially even in the current market situation. Typical rental levels fall around € 4.2/m2/month + VAT for ambient, high-bay warehouse space in Budapest area. Countryside market is still immature with little speculative construction taking place. Actual rental levels are thus highly influenced by specialized built-to-suit requirements and extra fit-out costs are normally rentalized.

A piaci verseny továbbra is élénk, melyet a bérleti díjak és bérleti feltételek bérlők számára kedvező módosulása is jelez. A bérleti díjak a korábbi trendet követve kisebb csökkenést mutatnak, de továbbra is fennáll a relatív egyensúlyi helyzet, s a pillanatnyi állapot ellenére sem várunk jelentős esést. Modern raktárak átlagos bérleti díja EUR 4,2/m2/hó + ÁFA körül alakul Budapesten, míg a vidéki ingatlanpiacon a spekulatív építés hiányában a bérleti díjakat az épületek igényelt műszaki tartalma és ezek bérleti díjban visszatükröztetése nagyban torzítja.

4


2005 Q2 / 2005 2. negyedév

Bérleti díjak alakulása 1998 - 2005 3. negyedév Rent Level 1998 – 2005 Q3 € /m2/month 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1998

1999

2000

2001

Spekulatív / Speculative

2002

2003

2004

2005 Q3

Előbérlet / Build-to-suit Forrás / Source: DTZ Research

Investment Market

Befektetési piac

2005 has been another boom year for investment market in Hungary after the record volume transacted in 2004. The investments include two larger industrial transactions, that is the purchase of Harbor Park by ProLogis and IO Group’s acquisitions of Innovation Park and a secondary facility in Törökbálint.

2005 újabb kiemelkedő év a befektetési piacon, a 2004-es rekord eladások után. Az ügyletek sorában két jelentősebb ipari tranzakció is szerepel, a Harbor Park eladása a ProLogisnak és az IO Group Innovation Park és a Törökbálinti DEPO-n belüli másodlagos raktárterület vétele.

Összefoglaló adatok Summary statistics m2 Új építés /

Completions Bérbevett terület /

Take-up Összterület / Stock Üresedési mutató / Vacancy rate (%)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005 Q3

9 250

50 000

90 000

125 000

145 000

202 000

95 000

19 000

80 000

100 000

120 000

85 000

158 000

87 000

25 000

75 000

165 000

290 000

435 000

640 000

735 000

n/a

22

22

11

10

7.2

8.1


5

További információ a budapesti ipari- és raktáringatlan piacról: Further details on the industrial and logistics market in Budapest can be obtained from:

Czifra Balázs [email protected]

Joó Domonkos [email protected]

Tarró Emília [email protected]

DTZ Zadelhoff Tie Leung Bajcsy-Zsilinszky út 42-46 1054 Budapest Tel: (36 1) 269 6999 Fax: (36 1) 269 6987 www.dtz.com/hu

A DTZ Research rendszeresen jelentet meg piaci áttekintést, illetve negyedéves gyorsjelentést a kereskedelmi ingatlanpiac különböző szegmenseiről. A kiadványok elérhetők a www.dtzresearch.com honlapon, vagy kérés szerint a DTZ irodákon keresztül. DTZ Research produces regular overviews on the commercial property markets in the region as well as the Quarterly Updates on the main markets. These are available on the www.dtzresearch.com website or on request from any of its offices.

Regional Market Research Contact

Peter Murphy, Head of Regional Research – Central & Eastern Europe Tel: (36 1) 269 6966 E-mail: [email protected]

This report should not be used as a basis for entering into transactions without seeking further qualified professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy or incorrectness within the report. © DTZ

September 2005

Industrial Market Update Ipari-ingatlanpiaci körkép Quarter negyedév BUDAPEST

Recommend Documents