1
I 1.1
PENDAHULUAN LATAR BELAKANG
Pada kawasan Perumnas Kota Baru Driyorejo (KBD) Gresik, banyak dari penghuni perumahan ataupun dari luar perumahan memanfaatkan kondisi tersebut untuk berjualan. Mereka memanfaatkan lahan di pinggiran jalan-jalan utama pada perumahan tersebut untuk berjualan. Hal tersebut berlangsung cukup lama dan berkembang sangat pesat sehingga di pinggiran jalan-jalan utama Perumahan menjadi ramai dan tidak tertata dengan rapi. Mereka sadar keberadaan mereka tidak akan bertahan lama karena pihak perumahan akan menertibkan mereka karena tidak memiliki ijin. Maka mereka ber-kumpul untuk mencari investor yang mau menyediakan tempat khusus bagi mereka. Kondisi wilayah perumahan yang me-nunjang sebagai wilayah pengembangan perumahan telah direspon oleh investor dalam hal ini PT Mustika Cendana. Untuk merespon keinginan pedagang maka PT Mustika Cendana menbangun sebuah kawasan sentra bisnis pada Perumnas KBD Gresik yaitu sebuah tempat untuk berdangang, tempat untuk pameran dan Rumah Toko (Ruko). Wilayah perumnas KBD Gresik memiliki potensi pasar yang bagus, disamping sudah terbentuk komunitas masyarakat, pengembangan perumahan akan terus meningkat hal ini di tandai dengan semakin besarnya minat pihak swasta untuk ikut serta dalam mengembangkan wilayah perumahan tersebut. Sedangkan Sentra Bisnis Kota Baru Driyorejo (SBD) akan menjadi pusat kegiatan ekonomi di Perum-nas KBD dengan 8000 kepala keluarga yang potensial menjadi pengunjung tetap tempat usaha dan lebih dari 300 pelaku usaha ekonomi lemah (PKL) telah bergabung dan akan menjalankan usaha di Sentra Bisnis Kota Baru Driyorejo. Meskipun memiliki potensi pasar yang bagus yaitu ada-nya konsumen dari calon pembeli atau penyewa masih diperlukan lagi analisa seberapa kuat hubungan antara produk yang ditawarkan dengan
jumlah permintaan. Dari segi teknis Sentra Bisnis Kota Baru Driyorejo adalah gabungan pertokoan, ruko dan pasar modern merupakan komplek bisnis terpadu yang sangat strategis. Analisa investasi pada tiga aspek yaitu pasar, teknis dan keuangan diperlukan untuk mengetahui tingkat kelayakan rencana investasi proyek SBD. 1.2
RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan uraian dari latar belakang masalah diatas, maka dapat ditentukan pokok permasalahan dalam tugas akhir ini, yaitu : a. Bagaimana tingkat kelayakan aspek pasar berdasarkan analisa permintaan dan penawaran pada pembangunan Sentra Bisnis Driyorejo (SBD)? b. Bagaimana tingkat kelayakan aspek teknis pada pembangunan Sentra Bisnis Driyorejo (SBD)? c. Bagaimana tingkat kelayakan aspek keuangan berdasarkan analisa arus kas sebelum pajak dan sesudah pajak? 1.3
MAKSUD DAN TUJUAN
Dari rumusan masalah diatas maka tujuan yang ingin di capai dalam penulisan tugas akhir ini adalah: a. Mengetahui tingkat kelayakan aspek pasar berdasarkan analisa permintaan dan penawaran pada pembangunan Sentra Bisnis Driyorejo (SBD). b. Mengetahui tingkat kelayakan aspek teknis pembangunan Sentra Bisnis Driyorejo (SBD). c. Mengetahui tingkat kelayakan aspek keuangan berdasarkan analisa arus kas sebelum pajak dan sesudah pajak. 1.4
MANFAAT PENELITIAN
Manfaat yang diperoleh dalam penulisan tugas akhir ini adalah : a. Menambah pengetahuan dan kemampu-an penulis dalam penerapan ilmu yang didapat terutama dalam menentukan investasi. b. Memberikan masukan bagi penelitian lanjutan mengenai investasi dari aspek
2
pasar, aspek teknis dan aspek keuangan sebuah properti komersial retail. 1.5
LINGKUP DAN BATASAN PERMASALAHAN
Lingkup pembahasan dan batasan masalah dalam tugas akhir ini adalah : a. Analisa kelayakan investasi ditinjau dari tiga aspek yaitu pasar, teknis dan keuangan. b. Obyek investasi adalah Sentra Bisnis Driyorejo (SBD) pada Perumnas Kota Baru Driyorejo (KBD) Gresik. c. Analisa dilakukan dengan kondisi perekonomian stabil. d. Tidak meninjau aspek perencanaan konstruksi. e. Kajian aspek pasar bertujuan untuk mengetahui permintaan terhadap barang dan jasa yang dihasilkan oleh proyek, mengukur dan menganalisa permintaan dan penawaran, menjelasan kondisi permintaan dan penawaran baik pada saat ini maupun prediksi masa mendatang. f. Kajian aspek teknis bertujuan untuk melihat sampai berapa besar kebutuhan dana pendirian kawasan sentra bisnis serta kualitas dan spesifikasi produk. g. Kajian aspek keuangan meliputi kebutuhan dana dan sumber dana, biaya modal (meliputi biaya hutang, biaya modal sendiri), analisis kepekaan (sensitivity analysis), kelayakan finansial proyek (proyeksi aliran kas, profitability index, net present value). 1.6
SISTEMATIKA PENULISAN
Tugas akhir ini disusun berdasarkan sistematika yang terdiri dari beberapa bab yaitu, bab I tentang pendahuluan, bab II tentang tinjauan pustaka, bab III tentang metodoogi penelitian, bab IV tentang analisa dan pembahasan, bab V tentang kesimpul-an dan saran. Bab I pendahuluan berisikan mengenai latar belakang penulisan, perumusan masalah, maksud dan tujuan penulisan tugas
akhir ini, manfaat yang diberikan, pembatasan masalah serta sistematika penulisan. Bab II tinjauan pustaka membahas tentang teori - teori yang digunakan sebagai acuan dalam melakukan analisa dalam tugas akhir ini. Penjelasan mengenai langkah-langkah penelitian secara detail dalam penyelesaian tugas akhir ini yaitu konsep dan objek penelitian, metode pengumpulan data, analisa data yang di-lengkapi dengan diagram alur penelitian disajikan pada bab III metodologi penelitian. Bab IV analisa dan pembahasan berisi tentang hasil perhitungan dan pengolahan data yaitu aspek pasar, aspek teknis dan aspek keuangan. Selanjutnya ditinjau apakah dari ketiga aspek tersebut investasi yang dilakukan layak atau tidak. Kesimpulan dari penelitian tugas akhir ini yaitu apakah investasi pembangunan SBD layak atau tidak, serta saran-saran untuk penelitian selanjutnya disajikan dalm bab V kesimpulan dan saran. II 2.1
METODOLOGI METODE PENGUMPULANDATA
Data yang rencananya akan dipakai dalam tugas akhir ini adalah data sekunder dan data primer atau data lapangan. Data primer direncanakan akan diperoleh dari pengamatan, pencatatan, wawancara langsung dengan manajemen tingkat atas (terutama bagian perencanaan proyek) dan staf lainnya pada PT Mustika Cendana yang berkaitan dengan penelitian yang akan dilakukan. Data sekunder didapat dari PT Mustika Cendana selaku owner dan pelaksana proyek Sentra Bisnis Driyorejo (SBD) dan pihak pengelola perumnas KBD serta pihak marketing SBD. Metode pengumpulan data yang direncanakan untuk setiap aspek sebagai berikut : 2.1.1
ASPEK PASAR
Data yang rencaananya digunakan dalam analisa aspek pasar adalah data primer yang meliputi, data dari melakukan penelitian
3
dan pengamatan langsung di lapangan yaitu pendataan berapa jumlah seluruh konsumen yang dilayani oleh SBD yaitu wilayah Driyorejo dan batas-batasnya, toko-toko yang ada dan pedagang yang berjualan di wilayah Driyorejo. 2.1.2
ASPEK TEKNIS
Data yang digunakan dalam melakukan analisa aspek teknis adalah data primer dan data sekunder. Data primer meliputi data dari melakukan pengamatan langsung di lapangan berupa foto-foto eksiting proyek. Sedangkan data sekunder yaitu data dari PT Mustika Cendana selaku pelaksana proyek. Data yang rencananya akan di dapatkan adalah gambar site plan proyek, gambar denah, tampak dan potongan. 2.1.3
ASPEK KEUANGAN
Untuk analisa aspek keuangan data yang rencananya akan digunakan adalah data sekunder yaitu, daftar harga jual tanah dari developer Perumnas Kota Baru Driyorejo (KBD) Gresik, data keuangan dari PT Mustika Cendana selaku Owner proyek yaitu daftar harga jual Sentra Bisnis Driyorejo. Serta data pendukung lainya yang digunakan untuk estimasi biaya pengeluaran yaitu daftar tarif biaya perhitungan beban listrik dari PT. PLN, data tarif biaya pemakaian air dari PDAM, dan data tarif biaya pemakaian telepon dari PT. TELKOM. 2.2 2.2.1
ANALISA DATA ASPEK PASAR
Analisa pasar merupakan proses pencarían dan analisa data yang nantinya akan digunakan untuk mengidentifikasi, menjelaskan kondisi pasar. Analisa pasar yang akan direncanakan adalah : a. Deskripsi singkat dari pasar termasuk market area. b. Analisa permintaan (demand) di masa sekarang. c. Analisa penawaran (supply) di masa sekarang. d. Analisa pesaing (kompetitor)
2.2.2
ASPEK TEKNIS
Kajian aspek ini dilakukan dengan tujuan untuk melihat secara teknis apakah proyek SBD layak atau tidak. Analisa teknis terdiri dari : a. Lokasi, bagi setiap pembangunan lokasi mencerminkan fungsi kemudahan akses dan kedekatan jarak dengan sarana dan fasilitas. b. Kemudahan akses, akan memberikan kemudahan bagi pengunjung untuk keluar masuk pusat perbelanjaan. Fokus kemudahan akses adalah pola jalan raya, kondisi, hambatan dan transportasi publik. c. Manjemen pengelolaan. Bagaimanakah manajemen pengelolaan SBD serta struktur organisasi pengelolaan yang diterapkan setelah dioperasikan. d. Elemen-elemen pusat perbelanjaan, akan mempengaruhi nama, citra, dan efisiensi pusat perbelanjaan baik secara langsung maupun tidak langsung. 2.2.3
ASPEK KEUANGAN
Analisis keuangan direncanakan dengan mengkaji proyeksi arus kas (cash flow) sebelum pajak (CFBT) dan setelah pajak (CFAT) yang terdiri dari analisa biaya investasi, analisa sumber-sumber pendapatan, analisa biaya pengeluaran. Pada ke-layakan aspek keuangan akan dilakukan perhitungan beberapa kriteria yang biasa digunakan yaitu Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI) dan Analisa Sensitivitas. III 3.1
ANALISA DAN PEMBAHASAN ASPEK PASAR
Analisa aspek pasar ini dilakukan untuk menilai apakah investasi suatu proyek yang dilakukan memiliki peluang pasar yang diinginkan atau tidak. Atau dengan kata lain, seberapa besar potensi pasar yang ada untuk produk yang ditawarkan dan seberapa besar market share yang dikuasai para pesaing. Dalam hal ini untuk menentukan besarnya pasar nyata dan pasar potensial yang ada
4
maka perlu dilakukan riset pasar, baik dengan terjun langsung ke lapangan maupun dengan mengumpulkan data dari berbagai sumber. 3.1.1
ANALISA PERMINTAAN (DEMAND)
Permintaan = Dimana : 1. Data jumlah penduduk diperoleh dari Badan Pusat Statistik (BPS) Jawa Timur. 2. Standart layanan penduduk per satu toko diperoleh dari buku “ 4Rs of Asian Shopping Centre Management” Perhitungan analisa permintaan tiap kecamatan dapat dilihat pada tabel 4.1. analisa permintaan per Kecamatan, sebagai berikut ini : Tabel 4.1: Analisa permintaan per Kecamatan Kecamatan
Jumlah penduduk
Populasi yang dilayani
Jumlah permintaan
92826
270
344
1
Driyorejo
2
Wringinanom
66650
270
247
3
Taman
261552
270
969
4
Lakarsantri
46289
270
172
5
Karangpilang
69409
270
257
Sumber : hasil olahan penulis
Dari table diatas dapat diketahui untuk total permintaan wilayah Driyorejo dan batasbatasnya adalah 1989 ruang. 3.1.2
Tabel 4.2 : Jumlah Pedagang atau Toko yang ada di perumahan KBD No
Dalam analisa permintaan pada proyek SBD dilakukan dengan metode yang sederhana yaitu dengan pendekatan berapa jumlah penduduk wilayah kecamatan Driyorejo dan batas-batasnya dibandingkan dengan jumlah layanan penduduk per satu tokonya.
No
pedangang yang ada di wilayah driyorejo dan batas-batasnya.
ANALISA PENAWARAN (SUPPLY)
Analisa penawaran ini dilakukan dengan mendata berapa jumlah toko atau
Nama Jalan
Jumlah Toko/Pedagang 20
1
Jalan Pancawarna
2
Jalan Granit
14
3
Jalan Biduri Pandan
8
4
Jalan Batu Mulia
170
5
Jalan Aquamarin
10
6
Jalan Kalimaya
5
7
Jalan Silindri
7
8
Jalan Phyrus
15
9
Jalan Jamrud
8
Sumber : hasil olahan penulis
Dari tabel diatas dapat diketahui bahwa jumlah total toko/pedagang yang ada di perumahan KBD adalah 257. Tabel 4.4 : Jumlah ruang yang di tawarkan pada SBD No
Nama Ruang
Jumlah Ruang
1
Ruko 1 lantai
14
2
Ruko 2 lantai
146
3
Kios
138
4
Stan
238
5
Lapak
42
Sumber : Marketing PT. Mustika Cendana
Dari table diatas dapat diketahui bahwa jumlah total ruang yang di tawarkan pada SBD adalah 592 ruang. Tabel 4.5 : Jumlah Pedagang di Kecamatan Driyorejo dan batas-batasnya No
Nama Kecamatann
Jumlah Pedagang
1
Driyorejo
63
2
Wringinanom
162
3
Taman
127
4
Lakarsantri
150
5 Karangpilang 143 Sumber : Badan Pusat Statistik (BPS) Jawa Timur
5
Dari table diatas dapat diketahui bahwa jumlah pedagang di Kecamatan Driyorejo dan batas-batasnya adalah 645 pedagang. 3.1.3
ANALISA KOMPETITOR (PESAING)
Dalam melakukan analisa kompetitor (pesaing) diperlu-kan survey terhadap pusat perbelanjaan yang sejenis dengan SBD dalam hal ini adalah mempunyai ruang yang disewakan/dijual. Dan juga perlu dilakukan survey terhadap calon pesaing yang akan tumbuh beberapa bulan atau tahun kedepan. Calon kompetitor disini adalah : a. Komplek pertokoan pada perumahan Bukit Citra Mas b. Sepanjang Town House c. Rencana pembangunan sendiri 1. Lokasi Proyek Jarak tempuh antara lokasi proyek terhadap perumahan KBD dan aksesnya dapat dilihat pada tabel 4.6. Perbandingan lokasi proyek ditinjau dari jarak tempuh. Tabel 4.6 : Perbandingan lokasi proyek ditinjau dari jarak tempuh. PROYEK Ruko Bukit Citra Mas Sepanjang Town House Rencana Bangun Sendiri Sentra Bisnis Driyorejo
Jarak tempuh 0.5 km
Akses Mudah
Sedang
2. Harga Jual Harga jual yang dipakai dalam analisa ini adalah harga jual untuk Ruko 2 lantai dari masing-masing kompetitor. Harga jual masing-masing competitor dapat dilihat pada gambar 4.1 Diagram perbandingan harga jual dari masing-masing kompetitor.
Gambar 4.1. Diagram perbandingan harga jual dari masing-masing kompetitor
Kriteria penilaian untuk harga jual adalah berdasarkan nilai harga jual terendah sampai harga jual tertinggi. Harga jual terendah mempunyai nilai tertinggi, sedangkan harga jual tertinggi mempunyai nilai terendah.
Sukar
Harga jual dari rencana bangun sendiri memiliki nilai yang paling rendah, hal ini disebabkan tidak adanya keuntungan yang ditargetkan dari pemilik tempat.
•
25 km
Jadi dari analisa lokasi diatas dapat diketahui Ruko Bukit Citra Mas, Rencana bangun sendiri dan SBD memiliki nilai yang sama karen 3 lokasi diatas terletak pada satu kawasan yaitu KBD.
•
1 km
•
0.5 km
•
3. Fasilitas yang disediakan Untuk fasilitas yang disediakan oleh masing-masing competitor dapat dilihat pada tabel 4.7 perbandingan fasilitas yang disediakan Tabel 4.7 : Perbandingan fasilitas yang disediakan
Sumber : hasil olahan penulis
Kriteria penilaian untuk aksebilitas berdasarkan jarak tempuh adalah :
PROYEK
1. Mudah : jarak tempuh 0 – 10 km : nilai 3 2. Sedang: jarak tempuh 10 – 30 km : nilai 2 3. Sukar : jarak tempuh > 30 km : nilai 1
Bukit Citra Mas
Par kir
Fasilitas Yang disediakan Arena Food Arena Bermain court Pameran
Nil ai
Ruko
Sepanjang Town House
•
•
1
•
•
3
6
Lanjutanabel 4.7 : Perbandingan fasilitas yang disediakan PROYEK
Par kir
Rencana Bangun Sendiri
•
Sentra Bisnis Driyorejo
•
Fasilitas Yang disediakan Arena Food Arena Bermain court Pameran
Nil ai
1
•
•
•
4
Sumber : hasil olahan penulis
Dari tabel diatas Sentra Bisnis Driyorejo memiliki fasilitas yang paling lengkap dibandingan dengan pesaing atau kompetitor lainnya. Dari ketiga analisa diatas, SBD memiliki nilai tertinggi dibandingkan dengan pesaing/ kompetitor lainya, hal ini dapat terlihat pada tabel 4.8 perbandingan masing-masing kompetitor. Tabel 4.8 kompetitor PROYEK Ruko Bukit Citra Mas
:
Perbandingan
masing-masing
Fasilitas Yang disediakan Harga Lokasi Fasilitas Jual
Nilai
3
3
1
7
2
1
3
6
Rencana Bangun Sendiri
2
4
1
7
Sentra Bisnis Driyorejo
2
2
4
8
Sepanjang
Untuk prosentase penjualan tiap unit ruang tiap tahunnya dapat dilihat pada tabel 4.9 prosentase penjualan tiap tahun. Tabel 4.9 : Prosentase penjualan tiap tahun. No RUANG
Prosentase Penjualan tiap tahun
2011 2012 2013 1 Ruko 30% 30% 30% 2 Lapak 80% 20% 3 Stan 20% 30% 30% 4 Kios 80% 20% Prosentase penjualan diadaptasi dari (2007), Kyle et al (2001), dan Caus (2001)
2014 10% 20% Miles
ANALISA ASPEK PASAR Analisa permintaan (demand) dan penawaran (supply) diatas menunjukan bahwa jumlah ruang yang ditawarkan diwilayah driyorejo dan batas-batas wilayahnya lebih sedikit dari jumlah permintaan yang ada. Jumlah perbandingan antara permintaan ruang yang ada di wilayah Driyorejo dan batas-batasnya dengan penawaran ruang yang ada diwilayah Driyorejo dan batasbatasnya dapat dilihat pada gambar 4.2 diagram perbandingan antara permintaan dan penawaran.
Town House
Sumber : hasil olahan penulis
3.1.4
TARGET PEMASARAN
Pendapatan untuk penjualan di hitung dari berapa jumlah unit yang terjual dikalikan dengan harga jual. Untuk menentukan berapa jumlah unit yang terjual tidak mengunakan analisa permintaan karena data masa lalu dari penjualan tidak ada, tetapi dihitung dari strategi pemasaran dan target penjualan pertahun. Untuk tiap tahunnya memiliki prosentase penjualan yang berbeda.
Gambar 4.2.Diagram Perbandingan antara Permintaan dan Penawaran
Diagram diatas menunjukan bahwa jumlah penawaran sebanyak 1599 ruang (termasuk jumlah ruang di SBD yang akan ditawarkan) sedangkan permintaan yang ada sebanyak 1989 ruang. Hal ini jika dilihat dari segi investasi sangat menguntung-kan karena pihak SBD yang menyediakan 578 ruang
7
tidak akan kesulitan untuk memasarkan produknya. 3.2
ASPEK TEKNIS
Analisa aspek teknis perlu dilakukan untuk mengali kelebihan-kelebihan SBD dengan cara mengidentifikasikan lokasi proyek SBD, aksesbilitas, manajemen pengelolan dan elemen-elemen bangunanya.
Analisa aksesbilitas menurut daftar evaluasi akses-bilitas (Neo dan Wing, 2005) dapat dilihat pada tabel 4.11 daftar evaluasi aksesbilitas. Tabel 4.11 : Daftar Evaluasi Aksesbilitas N o
Atribut Aksesbilitas
1
Kemudahan akses masuk dan keluar pusat perbelanjaan
Analisa lokasi SBD menurut daftar evaluasi lokasi (Neo dan Wing, 2005) dapat dilihat pada tabel 4.10 daftar evaluasi lokasi.
2
Hubungan dengan jalan raya utama
3
Kondisi jalan raya
Tabel 4.10 : Daftar Evaluasi Lokasi
4 5
Kepadatan lalulintas Transportasi publik
6
Lahan parkir
- 4 Section
7
Hambatan
- Permukaan tanah yang tidak rata
3.2.1
No 1
2
3
ANALISA LOKASI
Atribut lokasi Wilayah bisnis : Primer, sekunder dan tersier Aktivitas diwilayah setempat seperti, perkantoran, hotel, sekolah, sinema dll. Tingkat persaingan dengan bentuk sentra belanja
- 4 pintu masuk
- 4 pintu keluar
Keterangan Primer
- Samping jalan utama - Kurang mendukung - Sedang - Angkot, Ojek
Sumber : hasil olahan penulis - Perkantoran : tidak ada - Hotel : tidak ada - Sekolah : ada - Sinema : tidak ada Ada : Ruko Bukit Citra Mas
lainnya. 4
Iklim bisnis.
Baik dan mendukung
5
Keamanan, tingkat kejahatan.
Tinggi
Sumber : hasil olahan penulis
3.2.2
Keterangan
ANALISA AKSESBILITAS
Karena SBD berada dilokasi terdepan disamping jalan utama pintu masuk perumahan KBD bisa dipastikan akan memperoleh manfaat dari tingginya arus lalu lintas sekitar. Meskipun demikian kondisi jalan masuk pintu utama perumahan kurang mendukung, kondisi jalan yang banyak lubang, tidak rata dan tidak ada lampu lalu lintas saat malam hari bisa menjadi hambatan bagi para pengunjung
3.2.3
MANAJEMEN PENGELOLAAN
SBD rencananya akan dijual dan disewakan sehingga harus ada manajemen pengelolaanya. Direncanakan target penjualan SBD selama 4 tahun habis dan pengelolaan selama 8 tahun. Yang dikelola adalah ruang yang disewakan serta fasilitas umum yang ada. Waktu operasional SBD 07.00 – 22.00 wib dan untuk sistem keamananya 24 jam dimana ada 3 shift jam kerja untuk security/satpam. Setiap penyewa pada SBD akan mendapatkan fasilitas listrik dan air, dan tiap bulannya akan dikenakan service charge untuk keamanan, kebersihan dan perawatan fasilitas. 3.2.4
STRUKTUR ORGANISASI PENGELOLAAN
Struktur organisasi pengelolaan SBD diperlukan untuk mengelola operasional harian. Dalam struktur organisasi pengelolaan SBD hanya ada satu pimpinan yaitu manager yang membawahi beberapa staff dan supervisi, setiap staff bertanggung jawab langsung terhadap manajer. Secara keseluruh-
8
an ada 37 pegawai dalam operasional pengelolaan SBD. 3.3
ASPEK KEUANGAN
Aspek keuangan merupakan salah satu aspek yang digunakan untuk menilai rencana investasi sebuah proyek property komersial. Penilaian aspek keuangan meliputi penilaian sumber-sumber dana yang akan dipakai dalam pembiayaan investasi, estimasi pendapatan dan pengeluaran serta biaya selama periode investasi. Kriteria penilaian investasi yang digunakan adalah Analisa arus kas sebelum dan sesudah pajak, Net Present Value (NPV) dan Profitability Index (PI). 3.3.1
ANALISA BIAYA INVESTASI
Biaya kebutuhan investasi SBD direncanakan terdiri dari biaya pembelian tanah, biaya konstruksi fisik, biaya desain dan biaya pra investasi. Daftar rincian biaya investasi pembangunan SBD dapat dilihat pada tabel 4.14 rincian biaya investasi SBD Tabel 4.14 : Rincian biaya investasi SBD No 1
2
JENIS BIAYA
HARGA SAT
JUMLAH
(Rp)
(Rp)
VOL
Pembelian tanah a. 121 x 165 m Biaya konstruksi a. 107.28 x 155 m
19,965
503,000
10,042,395,000
16,628
1,750,000
29,099,700,000
b. Ppn 10 % 3
Biaya Desain
4
Biaya pra investasi
2,909,970,000 3%
29,099,700,000
dari bank, harga penjualan ruko, kios, stand, lapak, ruang yang disewakan, parkir dan biaya service charge. 3.3.3
Biaya pengeluaran terdiri dari biaya operasional pengelolaan SBD yaitu biaya gaji pegawai, biaya listrik, biaya air, biaya telepon, biaya keamanan dan kebersihan. Disamping biaya operasional juga ada biaya perawatan fasilitas umum dan fasilitas yang disewakan. 3.3.4
ANALISA ARUS KAS
Sebelum melakukan analisa arus kas perlu dilakukan dahulu estimasi biaya pendapatan dan biaya pengeluaran. Pada SBD biaya pendapatan di peroleh dari pinjaman dari bank, harga penjualan ruko, kios, stand, lapak, ruang yang disewakan, parkir dan biaya service charge. Sedangkan biaya pengeluaranya adalah biaya operasional yang terdiri dari gaji pegawai, biaya listrik, biaya telepon, biaya air, perawatan fasilitas dan pembayaran pinjaman. Untuk perhitungann analisa arus kas dapat dilihat pada tabel 4.15 Analisa Arus kas, berikut ini 3.3.5
NET PRESENT VALUE (NPV)
Dari analisa arus kas setelah pajak di atas dapat dihitung nilai NPV (Net Present Value ) sebagai berikut :
872,991,000
n
NPV
a. Biaya ijin
1%
29,099,700,000
b. Biaya studi
1%
29,099,700,000
Jumlah Total
290,997,000
= -Ao +
At
∑ (1 ± r ) t =0
t
290,997,000
= - Rp 10,876,762,500 + Rp 11,161,826,632 = Rp 285,064,132
43,507,050,000
Sumber : hasil olahan penulis
3.3.2
ANALISA BIAYAPENGELUARAN
ANALISA PENDAPATAN
Sebelum melakukan analisa arus kas perlu dilakukan dahulu estimasi biaya pendapatan dan biaya pengeluaran. Pada SBD biaya pendapatan di peroleh dari pinjaman
Karena NPV > 0, Maka investasi bisa diterima. 3.3.6
PRIFITABILITY INDEK (PI)
Dari analisa arus kas setelah pajak yang sudah terdiscount factor diperoleh nilai
9
PV kas bersih sebesar Rp 11,161,826,632 sedangkan besarnya PV biaya investasi Rp 10,876,762,500, maka dari kedua biaya diatas nilai PI dapat ditentukan yaitu : PI =
11,161,826,632 = 1,0262 > 1 10,876,762,500
Jika nilai PI > 1, maka bisa dikatakan investasi layak. 3.3.7
Gbr 4.6. Diagram sensitivitas terhadap komposisi biaya modal
ANALISA SENSITIVITAS
Analisa sensitivitas dilakukan dengan merubah nilai dari beberapa variable kemudian dilihat pengaruhnya terhadap investasi. Pada tugas akhir ini variable yang akan di rubah adalah biaya konstruksi per m 2, komposisi biaya modal dan tingkat suku bunga (i).
Gbr 4.5. Diagram konstruksi per m2
sensitivitas
terhadap
Dengan komposisi biaya modal 25% modal sendiri dan 75% modal pinjaman dari bank maka nilai NPV bisa positif. Jika prosentase modal sendiri semakin besar maka nilai NPV akan semakin berkurang dan akan bernilai negatif. Untuk sensitivitas nilai NPV terhadap perubahan tingkat suku bunga (i) dapat dilihat pada Gbr 4.7 diagram sensitivitas terhadap tingkat suku bunga, sebagai berikut ini :
biaya
Dari diagram diatas dapat diketahui bahwa nilai NPV akan positif jika biaya konstruksi per m2 tidak lebih dari Rp 1,750,000,00. Investasi pembangunan SBD akan dikatakan layak jika harga biaya konstruksi per m2 tidak lebih dari Rp 1,750,000,00. Sedangkan sensitivitas nilai NPV terhadap perubahan komposisi biaya modal dapat dilihat pada Gbr 4.6 Diagram sensitivitas terhadap komposisi biaya modal dibawah ini :
Gambar 4.7 Diagram sensitivitas terhadap tingkat suku bunga Jika tingkat suku bunga naik maka nilai NPV akan mengikuti bertambah meningkat pula. Dari perhitungan analisa arus kas dan senitivitas dapat diketahui bahwa pembangunan SBD layak dilaksanakan jika mengunakan biaya konstruksi fisik per m2 tidak lebih dari Rp 1,750,000,00. dengan komposisi modal 25% modal sendiri dan 75% modal pinjaman dari bank dan tingkat suku bunga (i) tidak kurang dari 11% untuk umur investasi proyek 8 tahun.
10
IV.
b. Dari analisa sensitivitas dengan variable yang dirubah biaya konstruksi per m2, komposisi biaya modal, dan tingkat bunga diperoleh bahwa investasi pembangunan SBD dikatakan layak jika biaya konstruksi fisik tidak lebih dari Rp 1,750,000,00, tingkat bunga (i) tidak kurang dari 11% serta komposisi modal sendiri 25% dan modal pinjaman dari bank 75%.
KESIMPULAN
Berdasarkan hasil pembahasan analisa investasi pem-bangunan SBD yang ditinjau dari aspek pasar, aspek teknis, dan aspek keuangan dapat diperoleh beberapa kesimpulan, diantara-nya : 1. Aspek pasar a. Dari analisa permintaan dan penawaran yang dilakukan dapat diketahui bahwa unit ruang yang ditawarkan oleh SBD masih tidak melebihi dari jumlah permintaan yang ada di wilayah Driyorejo dan batasbatasnya yang me-rupakan pangsa pasar dari SBD. b. Dari analisa harga jual SBD masih lebih mahal dari rencana bangun sendiri, sedangkan secara keseluruhan dari analisa kompetitor (pesaing) yang didasarkan pada analisa lokasi, harga jual dan fasilitas yang disediakan, SBD memiliki nilai tertinggi atau lebih unggul dari pesaing lainnya. 2. Aspek teknis a. Berdasarkan evaluasi atribut lokasi dan aksebilitas SBD sebagai kawasan komersial masih memiliki beberapa kekurangan yaitu kondisi jalan utama yang kurang mendukung, kapasitas parkir yang kurang serta aktivitas wilayah yang kurang mendukung dengan tingkat keaman-an yang kurang. b. SBD sebagai kawasan bisnis terpadu memiliki struktur organisasi dan manajemen pengelolaan yang bagus serta elemen-elemen bangunan yang cukup lengkap dengan spesifikasi produk yang bagus. 3. Aspek keuangan a. Dari analisa arus kas setelah pajak yang sudah terdiscount factor dengan tingkat bunga (i) 11 % dan umur investasi 8 tahun didapat NPV positif yaitu Rp 285,064,132,00 dan Profitability indek 1,0262.
V.
SARAN
Berdasarkan kesimpulan hasil penelitian, diperoleh beberapa saran untuk penelitian lanjutan, sebagai berikut : a. Perlu studi mendalam tentang karakteristik konsumen untuk akurasi estimasi pendapatan. b. Perlu studi yang mengkombinasikan keseluruhan analisa sensitivitas. VI.
DAFTAR PUSTAKA
Ardana, I, G, N. 2002. Tesis : Analisa Investasi Resort Hotel Dikawasan Wisata Antara Taman Nasional Bali Barat – Pulaki. Tidak dipublikasikan Ayu, R. 2010. Tugas Akhir : Analisa Manfaat Biaya Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Kali Kedinding – Surabaya. Tidak dipublikasikan. Cakrawal, M, A. 2002. Tesis : Analisa Pasar Pengembangan Rumah Toko Di Kecamatan Lowok Waru Malang. Tidak dipublikasikan. Husnan, S. (1996), Studi Kelayakan Proyek. Jakarta, UPP STIM YKPN Husnan, S dan Suwarsono. (1994), Studi Kelayakan Proyek Edisi Keempat. Yogyakarta, UPP AMP YKPN. Irawan, M. (2003). Tugas akhir : Analisa Kelayakan Investasi Proyek Pengembangan Darmo Galería Centre Di Jalan Mayjen Sungkono Surabaya. Tidak dipublikasikan.
11
Jakfar dan Kasmir. (2006). Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta, Kencana Prenada Media Group. Neo, L.W.K dan Wing, T.K. (2005), The 4Rs of Asian Shopping Centre Management. Jakarta, Buana Ilmu Populer. Priyono, A, P. (2005). Tugas akhir : Analisa Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Golden City Mal. Tidak dipublikasikan. Ridwan, M. (2004). Tugas akhir : Analisa Kelayakan Investasi Pembangunan Rumah Toko Klampis Square Surabaya. Tidak dipublikasikan. Senduk, S. (2004), Seri Perencana Keuangan Keluarga : Mencari Penghasilan Tambahan. Jakarta, Alex Media Komputoindo. Sunariyah. (2003), Pengantar Pengetahuan Pasar Modal. Yogyakarta, UPP AMP YKPN. Sullivan W. et al 2000. Engineering Economy, Edisi ke-II. Prentice Hall, New Jersy. Surat Keputusan Mentri Negara KUKM Nomor. 32/Kep./ M.KUKM/IV/2002 Tentang Usaha Kecil Menengah. Sutojo, S. (2003), Studi Kelayakan Proyek. Jakarta, IPPM. Swastha, B dan Sukotjo, I. (1995), Pengantar Bisnis Modern. Yogyakarta, Liberty.
