I. PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Meningkatnya kebutuhan perumahan merupakan masalah utama kota-kota besar di Indonesia, termasuk kota Bandung. Bukti-bukti menunjukka adanya hubungan kuat antara penyebaran perkembangan lokasi perumahan dengan ketersediaan lahan, harga lahan dan aksesibilitas.Pengalaman kota-kota besar lainnya di seluruh dunia menunjukkan bahwa penentuan lokasi perumahan di kawasan perkotaan yang tidak terintegrasi dengan baik memiliki hubungan kuat dengan kepentingan konsumen, pengembang, dan pemerintah. Permasalahannya berkisar pada tiga masalah pokok seperti : (i) pemerintah berkepentingan menyediakan perumahan dengan daya beli yang terjangkau masyarakat miskin, sementara pengusaha berkepentingan untuk menjual rumah dengan harga tinggi agar dapat memberikan keuntungan; (ii) pemerintah berkepentingan mengendalikan pembangunan perumahan sesuai dengan rencana detail tata ruang kota (RDTRK), sementara pengusaha berkepentingan untuk mengikuti trend permintaan konsumen; (iii) pemerintah berkepentingan mengamankan pembangunan perumahan sesuai dengan prinsip pembangunan kota berkelanjutan, sementara pengusaha berkepentingan untuk memanfaatkan harga tanah di lokasi perumahan sebagai daya tarik untuk meningkatkan penjualan. Hal ini mendorong pengusaha untuk memanfaatkan setiap jengkal lahan dan celah peraturan untuk memaksimumkan keuntungan. Permasalahan yang berkaitan dengan perkembangan perumahan adalah sebagai berikut : (i) ada kecenderungan perkembangan perumahan secara parsial, terutama di lahan yang murah; (ii) jarak jangkau masyarakat dari rumah ke tempat kegiatan (bekerja, sekolah, belanja) semakin jauh, frekuensi kemacetan meningkat; (iii) ada perumahan yang ditinggalkan oleh konsumen dan tidak menjangkau pasar yang ada; (iv) pertumbuhan kota yang tidak merata berdampak pada keterbatasan layanan PSU dan efisiensi sistem sosial ekonomi perkotaan; dan (v) ada ketidakseimbangan pasar dan ketersediaan lahan perumahan di perkotaan.
2 Beberapa penelitian yang sudah dilakukan, telah mencoba mencari hubungan lokasi perumahan dengan salah satu aspek dari keberlanjutan, yaitu fisik lingkungan, sosial, dan ekonomi. Misalnya Sujarto (1982) meneliti mengenai pengaruh investasi terhadap harga tanah, hasilnya adalah semakin besar investasi yang ditanamkan, semakin tinggi kenaikan harga tanah di sekitar lokasi. Elder dan Zumpano (1991) meneliti kepemilikan lahan, permintaan perumahan dan lokasi perumahan, hasilnya menunjukkan bahwa jarak lokasi perumahan ke tempat kerja menjadi pertimbangan kepala keluarga yang menggunakan sarana angkutan umum. Almeida (1998) meneliti model tata guna lahan perkotaan berkelanjutan, hasil pemodelan ini menunjukkan bahwa dinamika tata guna lahan memberikan estimasi pada perkembangan perkotaan berkelanjutan. Tamin (2001) dalam hasil penelitiannya menyebutkan belum ada pemodelan yang menjelaskan penentuan lokasi perumahan berkelanjutan secara komprehensif.. Sheiner dan Kaster (2002) meneliti gaya hidup, pilihan lokasi perumahan dan mobilitas sehari-hari. Hasilnya menunjukkan bahwa pilihan lokasi perumahan dan mobilitas sehari-hari adalah hal yang berhubungan. Haider dan Miller (2003) meneliti pilihan lokasi perumahan untuk rumah susun, kondominium, dan rumah dempet. Hasil penelitiannya menunjukkan bahwa pilihan lokasi perumahan berbeda sesuai dengan tipe perumahan. Kondomonium dibangun di kawasan kepadatan tinggi dan akses yang lancar ke tempat kerja, sedangkan perkembangan perumahan dengan ketinggian rendah di tempatkan di kawasan kepadatan rendah dan akses rendah ke tempat kerja. Ionnides dan Rossi-Housberg (2004) meneliti mengenai struktur dan pertumbuhan kota. Hasil penelitiannya menunjukkan bahwa pola konsentrasi kegiatan ekonomi dan evolusinya merupakan determinan pertumbuhan ekonomi nasional. Evaluasi distribusi kota memiliki hubungan erat dengan pertumbuhan ekonomi nasional. Freeman (2004) meneliti mengenai trend lokasi perumahan, hasil penelitiannya menunjukkan kedekatan dengan lokasi perumahan pemerintah meningkatkan keterjangkauan daya beli rumah murah. Winarso
(2004)
meneliti
mengenai
kebijakan
pertanahan
untuk
pengembangan lahan perumahan di Indonesia. Hasil penelitiannya menunjukkan
3 bahwa kebijakan lahan perkotaan termasuk faktor eksogen
mempengaruhi
keputusan para pengembang dalam memilih lokasi perumahan. Oxford (2006) meneliti lokasi di pasar rumah perkotaan, hasilnya menunjukkan bahwa faktor terpenting dalam menentukan harga rumah adalah lokasi. Penelitian mengenai model penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan lingkungan perkotaan secara komprehensif di wilayah Gedebage kota Bandung belum pernah dilakukan. Penelitian penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan lingkungan perkotaan merupakan suatu hal yang sangat penting, karena dapat memberi kontribusi pada usaha pembangunan perkotaan berkelanjutan. Dari model yang dikembangkan diharapkan terungkap bagaimana
penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan
lingkungan
perkotaan.
Penyusunan
model
penentuan
lokasi
perumahan
berdasarkan : (i) tingkat kepadatan jumlah penduduk, (ii) administrasi wilayah, dan (iii) fungsi wilayah. Kegiatan penyusunan model diawali dengan evaluasi existing lokasi perumahan dan penggunaan lahan. Evaluasi existing lokasi perumahan didasarkan pada ketentuan, peraturan dan kesesuaian lahan. Faktor-faktor yang dianalisis adalah faktor fisik lingkungan, sosial, dan ekonomi. Analisis dilakukan untuk mengetahui faktor-faktor dominan penentu lokasi perumahan.
1.2 Perumusan Masalah Masalah di wilayah Gedebage adalah : (i) implementasi rencana tata ruang dan peraturan perundang-undangan*) belum optimal pelaksanaannya; (ii) pengendalian pembangunan perumahan belum berjalan optimal; (iii) penyebaran lokasi perumahan bersifat acak mengikuti trend pengembang; dan (iv) rendahnya penegakan hukum (law enforcement).Permasalahan tersebut tidak menunjang keberlanjutan penentuan lokasi perumahan perkotaan. ______________________ *) UU No 4/1992 Tentang Perumahan dan Permukiman; Peraturan Menteri PU No 54/1991 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan; Kepmen PU No 20/1986 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Rumah Sangat Sederhana Tidak Bersusun; Kepmen PU No 01/1989 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Kapling Siap Bangun ; SKB Mendagri , PU, dan Menpera No. 648, 384, 739, dan 09/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Permukiman dengan Lingkungan Hunian Berimbang.
4 Berdasarkan paparan di atas, pertanyaan penelitian adalah “bagaimana model penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan lingkungan perkotaan?”. Pertanyaan penelitian lainnya adalah sebagai berikut : 1
Bagaimana tingkat kesesuaian lokasi perumahan yang ada (existing condition)?
2
Faktor-faktor dominan apa yang menjadi pertimbangan penentuan lokasi perumahan yang dilakukan stakeholders ?
3
Bagaimana arahan kebijakan penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan lingkungan perkotaan ?
1.3 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian adalah : 1
Mengevaluasi kesesuaian lokasi perumahan yang ada (existing condition).
2
Menemukan faktor-faktor dominan penentuan lokasi perumahan yang dilakukan oleh stakeholders.
3
Menyusun model penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan lingkungan perkotaan.
4
Merumuskan arahan kebijakan penentuan lokasi perumahan sebagai masukan kepada pemangku kepentingan.
1.4 Manfaat Penelitian Manfaat penelitian adalah sebagai berikut : 1 Secara teoritis untuk melengkapi teori penentuan lokasi perumahan yang menunjang keberlanjutan lingkungan perkotaan. 2 Sumbangan praktis untuk pemerintah : a
Pemerintah Daerah Propinsi Jawa Barat dan pemerintah kota Bandung sebagai bahan pertimbangan pemberian izin prinsip/lokasi perumahan.
b
Kementrian Negara Perumahan Rakyat, khususnya bagian tata ruang.
c
Bappeda tingkat propinsi dan kota, sebagai bahan pertimbangan penyusunan RUTR, RTRW, dan RDTRK.
5 d
Dinas Pekerjaan Umum, sebagai bahan pertimbangan dalam pemberian izin bangunan.
e
BPN, sebagai bahan pertimbangan rekomendasi izin lokasi
f
Bank, sebagai bahan pertimbangan persetujuan permohonan kredit.
3 Sumbangan praktis untuk masyarakat yaitu sebagai pengetahuan untuk pertimbangan dalam pembelian dan penjualan perumahan.
1.5 Ruang Lingkup Penelitian ini memfokuskan pada penentuan lokasi perumahan di wilayah Gedebage kota Bandung. Lokasi yang dipilih mewakili mix hunian 1:3:6. Penentuan lokasi dilakukan berdasarkan data kondisi lokasi dan pendapat stakeholders. Penenentuan model diawali dengan evaluasi kondisi eksisting lokasi perumahan. Model yang dikembangkan adalah model statistik berupa persamaan regresi berganda kemudian dibuat peta dengan program arcview.Pilihan lokasi perumahan oleh stakeholders dinyatakan dalam indeks pilihan lokasi perumahan yang dihasilkan dari analisis komponen utama (PCA).
1.6 Kerangka pemikiran Model penentuan lokasi perumahan diperkotaan diawali dengan memperhatikan rencana tata ruang (RTR) dan dinamika kependudukan. Secara umum fungsi dan pemanfaatan lahan dibagi menjadi daerah budidaya dan daerah konservasi. Pada kawasan budidaya dapat digunakan untuk perumahan, sedangkan di kawasan konservasi tidak boleh. Jenis data yang dikumpulkan adalah data primer dan data skunder. Data primer didasarkan hasil observasi lokasi perumahan dan pendapat stakeholders. Pendapat stakeholders dianalisis dengan teknik prinsip komponen utama (Principal Component Analysis, PCA) didasarkan pada nilai akar ciri (eigen value) dan vektor akar ciri (eigen vektor). Selanjutnya dihasilkan indeks pemilihan lokasi perumahan yang menghasilkan karakteristik lokasi potensial untuk perumahan menurut pendapat stakeholders. Kegiatan penentuan model diawali dengan evaluasi kesesuaian lokasi perumahan. Variabel yang dievaluasi adalah fisik, lingkungan, sosial, dan ekonomi. Analisis dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif. Kriteria yang digunakan dalam evaluasi adalah baik, sedang, dan buruk. Evaluasi yang
6 dilakukan
adalah
menilai
kondisi
lokasi
perumahan
dan
selanjutnya
membandingkan dengan standar yang ditetapkan. Hasil dari analisis tersebut berupa stratifikasi kualitas lokasi perumahan. Perhitungan model matematis menggunakan program SPSS (statistical package for social science). Berdasarkan persamaan regresi berganda kemudian dibuat peta. Output model menghasilkan variabel dominan yang berperan terhadap penentuan lokasi potensial perumahan berkelanjutan. Kerangka pemikiran penelitian tertera pada gambar 1. RTR
Dinamika Kependudukan
Fungsi Lahan Budidaya
FUNGSI DAN PEMANFAATAN LAHAN
Konservasi
Perumahan
Pemerintah
Makro (Kota)
Lokasi Perumahan
Mikro (Kepala Keluarga)
Permintaan
Existing
Ideal Teoritis
Pengembang
Evaluasi Kesesuaian
EVALUASI
Konsumen
Analisis
Matematis Arahan Kebijakan
• Fisik dan Lingkungan • Ekonomi • Sosial Spasial
HASIL
Stratifikasi Kualitas Lokasi Perumahan
Model Penentuan Lokasi Perumahan di Perkotaan
Kriteria Lokasi • Baik • Sedang • Buruk
Gambar 1 Kerangka pemikiran model penentuan lokasi perumahan berkelanjutan di wilayah Gedebage kota Bandung
7 1.7 Novelty Penelitian Kebaruan (novelty) penelitian ini dapat diidentifikasi dari lokasi, unit analisis, dan pendekatan penelitian yang dijelaskan sebagai berikut : 1 Penelitian yang pertama mengkaji model penentuan lokasi perumahan. 2 Pendekatan, yaitu penelitian menggunakan analisis terpadu yang melibatkan pakar dan pelaku terkait dengan pendekatan analisis faktor, regresi berganda, dan
spasial
dalam
menyusun
model
penentuan
lokasi
perumahan
berkelanjutan. 3 Penelitian lokasi dengan melibatkan aspek fisik, lingkungan, ekonomi, dan sosial secara terintegrasi. Penelitian terdahulu bersifat parsial, hubungan lokasi hanya dengan salah satu aspek saja, misalnya hanya dengan aspek fisik saja, lingkungan saja, ekonomi saja, dan sosial saja.
