Hypoteční úvěry v nabídce českých bank

Bankovní institut vysoká škola Praha Finanční obchody

Hypoteční úvěry v nabídce českých bank Diplomová práce

Autor:

Radka Čechvalová Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

Leden 2009

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze, dne 20. ledna 2009

Radka Čechvalová

2

Poděkování:

Tato diplomová práce byla sepsána při studiu na Bankovním institutu vysoké škole na katedře Finančních obchodů pod vedením Ing. Olgy Šeflové, které tímto velice děkuji za její cenné rady, pomoc a ochotu při tvorbě práce. Dále děkuji svým kolegům z oboru za poskytnutí cenných informací a za pomoc při získávání potřebných informací.

3

Anotace práce:

Cílem této práce bylo na základě komparace hypotečních úvěrů u vybraných bank v České republice formulovat doporučení pro zdokonalení hypotečního úvěrování. V rámci práce byly formulovány základní pojmy z oblasti hypotečního úvěrování a vymezeny jednotlivé produkty v nabídce vybraných bank. Součástí této práce je dále komplexní popis procesu schvalování konkrétních úvěrových případů týkajících se nejčastějších účelů hypotečního úvěrování bytových potřeb klienta – výstavba, koupě a refinancování. Definována jsou i úskalí, která v průběhu schvalovacího procesu mohou nastat. Pro dosažení cíle práce byla zpracována analýza a komparace produktové nabídky hypotečních úvěrů a analyzována a vyhodnocena problematika související s procesními postupy u vybraných bank.

Annotation:

The aim of this dissertation was to formulate a recommendation how to improve mortgage financing on the basis of a comparison of mortgage loans of chosen banks in the Czech Republic. Within the frame of the dissertation basic definitions from the area of mortgage loans were defined and particular products were identified in the supply of the chosen banks. The part of the dissertation is also a comprehensive description of the process of proving of concrete loan cases concerning to the most common purposes of mortgage loans concerning housing needs of a client - construction, purchase and refinancing. Even threats are defined which can happen during the approval process. To reach the goal of this dissertation an analysis and comparison of product supply of mortgage loans were elaborated and problems connecting to the process procedures in chosen banks were analyse and evaluated.

4

Obsah OBSAH .............................................................................................................................................. 5 ÚVOD ................................................................................................................................................ 8 1. METODOLOGIE PRÁCE ........................................................................................................ 11 2. TEORETICKÉ VYMEZENÍ PROBLEMATIKY HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ ......... 15 2.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR V SOUČASNÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ .................................................................... 15 2.1.1 SMLUVNÍ STRANY .................................................................................................................... 15 2.1.2 PROCES UZAVŘENÍ SMLOUVY .................................................................................................. 17 2.1.3 VÝŠE ÚVĚRU ............................................................................................................................ 20 2.1.4 ZAJIŠTĚNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................................ 22 2.1.5 ÚČEL HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU .................................................................................................... 23 3. ANALÝZA A KOMPARACE OBCHODNÍCH PODMÍNEK HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ U VYBRANÝCH BANK ................................................................................................................... 25 3.1 ZÁKLADNÍ HYPOTEČNÍ PRODUKTY .......................................................................................... 25 3.1.1 GEMB ..................................................................................................................................... 25 3.1.2 ČSOB ...................................................................................................................................... 26 3.1.3 MBANK .................................................................................................................................... 27 3.1.4 KOMPARACE ZÁKLADNÍCH HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ ........................................................... 27 3.2 ZÁVISLOST VÝŠE A ÚČELU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU NA HODNOTĚ LTV .................................. 28 3.2.1 GEMB ..................................................................................................................................... 29 3.2.2 ČSOB ...................................................................................................................................... 30 3.2.3 MBANK .................................................................................................................................... 31 3.2.4 KOMPARACE PRODUKTŮ U VYBRANÝCH BANK NA ZÁKLADĚ VÝŠE LTV V ZÁVISLOSTI NA ÚČELU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ........................................................................................................... 31 3.3 TYPY ÚROKOVÝCH SAZEB A POPLATKY .................................................................................. 32 3.3.1 GEMB ..................................................................................................................................... 32 3.3.2 ČSOB ...................................................................................................................................... 33 3.3.3 MBANK .................................................................................................................................... 33 3.3.4 KOMPARACE PRODUKTŮ U VYBRANÝCH BANK NA ZÁKLADĚ TYPŮ ÚROKOVÝCH SAZEB, MOŽNÝCH ZMĚN A POPLATKŮ .......................................................................................................... 36 3.4 SPLATNOST A MOŽNOST DÍLČÍCH MIMOŘÁDNÝCH SPLÁTEK HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ........... 37 3.4.1 GEMB ..................................................................................................................................... 38 3.4.2 ČSOB ...................................................................................................................................... 38 3.4.3 MBANK .................................................................................................................................... 39 3.4.4 KOMPARACE PRODUKTŮ U VYBRANÝCH BANK NA ZÁKLADĚ SPLATNOSTI A MOŽNOSTI DÍLČÍCH MIMOŘÁDNÝCH SPLÁTEK HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................... 39 3.5 PODMÍNKY REZERVACE FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ A PODMÍNKY NEDOČERPÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU U VYBRANÝCH BANK ................................................................................. 41 5

3.5.1 GEMB ..................................................................................................................................... 41 3.5.2 ČSOB ...................................................................................................................................... 42 3.5.3 MBANK .................................................................................................................................... 42 3.5.4 KOMPARACE PRODUKTŮ U VYBRANÝCH BANK NA ZÁKLADĚ PODMÍNEK REZERVACE FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ A PODMÍNEK NEDOČERPÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU .............................. 43 3.6 DOPLŇKOVÉ PRODUKTY S VAZBOU NA HYPOTEČNÍ ÚVĚR ..................................................... 44 3.6.1 GEMB ..................................................................................................................................... 45 3.6.2 ČSOB ...................................................................................................................................... 47 3.6.3 MBANK .................................................................................................................................... 49 3.6.4 KOMPARACE DOPLŇKOVÝCH PRODUKTŮ S VAZBOU NA HYPOTEČNÍ ÚVĚR ........................... 50 4. ANALÝZA A KOMPARACE PROCESU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRU U VYBRANÝCH BANK .............................................................................................................................................. 52 4.1 VYUŽITÍ SLUŽEB HYPOTEČNÍHO PORADCE ............................................................................. 52 4.2 ANALÝZA A KOMPARACE PROCESU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU U GEMB .................................. 54 4.2.1 POŽADAVKY KLIENTA NA PARAMETRY ÚVĚROVÉHO PRODUKTU ........................................... 54 4.2.2 DOPORUČENÍ ........................................................................................................................... 54 4.2.3 PROCES SCHVALOVÁNÍ A PODMÍNKY SMLOUVY ..................................................................... 55 4.2.4 SCHVÁLENÍ ÚVĚRU A PODMÍNKY SMLOUVY ........................................................................... 56 4.2.5 ČERPÁNÍ ÚVĚRU ...................................................................................................................... 56 4.3 ANALÝZA A KOMPARACE PROCESU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU U ČSOB ................................... 57 4.3.1 POŽADAVKY NA PARAMETRY ÚVĚROVÉHO PRODUKTU .......................................................... 58 4.3.2 DOPORUČENÍ ........................................................................................................................... 58 4.3.3 PROCES SCHVALOVÁNÍ ............................................................................................................ 59 4.3.4 SCHVÁLENÍ ÚVĚRU A PODMÍNKY SMLOUVY ........................................................................... 60 4.3.5 ČERPÁNÍ ÚVĚRU ...................................................................................................................... 61 4.4 ANALÝZA A KOMPARACE PROCESU HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU U MBANK ................................. 62 4.4.1 POŽADAVKY NA PARAMETRY ÚVĚROVÉHO PRODUKTU .......................................................... 62 4.4.2 DOPORUČENÍ ........................................................................................................................... 62 4.4.3 PROCES SCHVALOVÁNÍ ............................................................................................................ 63 4.4.4 SCHVÁLENÍ ÚVĚRU A PODMÍNKY SMLOUVY ........................................................................... 65 4.4.5 ČERPÁNÍ ÚVĚRU ...................................................................................................................... 65 4.5 KOMPARACE ANALYZOVANÝCH PROCESŮ .............................................................................. 66 5. VÝSLEDKY, ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ PRO ZDOKONALENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ U VYBRANÝCH SUBJEKTŮ ............................................................................ 67 5.1 NAVRHOVANÁ ŘEŠENÍ PRO ZDOKONALENÍ PRODUKTŮ HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ U VYBRANÝCH BANK .......................................................................................................................... 67 5.1.1 GEMB ..................................................................................................................................... 67 5.1.2 ČSOB ...................................................................................................................................... 68 5.1.3 MBANK .................................................................................................................................... 69 5.2 ZHODNOCENÍ ÚVĚROVÉHO PROCESU A VYVOZENÁ DOPORUČENÍ PRO BANKY .................... 69 5.2.1 GEMB ..................................................................................................................................... 70 5.2.2 ČSOB ...................................................................................................................................... 70 5.2.3 MBANK .................................................................................................................................... 72 6

5.3 ZÁKLADNÍ DOPORUČENÍ PRO ZDOKONALENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ U VYBRANÝCH BANK ................................................................................................................................................ 72

5.4 STÁTNÍ FINANČNÍ PODPORA ..................................................................................................... 73 5.5 VÝVOJ BUDOUCNOSTI A DOPAD FINANČNÍ KRIZE NA HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V ČESKÉ REPUBLICE ....................................................................................................................................... 75 ZÁVĚREČNÉ SHRNUTÍ ANALYZOVANÉ PROBLEMATIKY ........................................... 78

7

Úvod Historie hypotečních úvěrů v České republice začala v roce 1995, kdy Česká národní banka udělila první licence k vydávání hypotečních zástavních listů. Pro většinu obyvatel byla hypotéka velkou neznámou a úrokové sazby se navíc v té době pohybovaly okolo 15% p.a. a po dvou letech, v době tzv. "balíčkové" krize, dokonce ještě krátkodobě stouply až ke 20% p.a. Není proto divu, že do konce roku 2000 ještě nebylo poskytnuto ani 30 miliard Kč hypoték. Ani následné zavedení státního příspěvku k úrokům z hypotečních úvěrů situaci příliš nezlepšilo. Zajímavé je, že v té době poměrně vysoké inflace jsme se nedali cestou hypoték v cizí měně, jakou šli například v Polsku, Rusku a dalších zemích, kde bylo možné získat hypotéku se zajímavým úrokem pouze v cizí měně. Po roce 2000 se však situace změnila. Trvalý pokles inflace, zpevňování koruny a s těmito faktory spojený pokles úrokových sazeb se odrazil na trvalém nárůstu poskytnutých hypoték. První stovky miliard bylo dosaženo v roce 2003, tj. po osmi letech od znovuuvedení hypoték na náš trh. Druhá stovka byla završena už během roku 2005, po jednadvaceti měsících, třetí k ní přibyla za dalších třináct měsíců a ke schválení zatím poslední, čtvrté stovky miliard došlo loni v červnu, po devíti měsících. Počet poskytnutých hypoték se vyšplhal na 300 000 - při průměrném počtu 1,7 klienta připadajícího na jednu smlouvu lze říci, že hypotéku dnes splácí každý dvacátý český občan.

8

Graf 1: Vývoj objemu hypoték od r. 2000

zdroj: http://www.investujeme.cz/clanky/poroste-hypotecni-trh-i-nadale/ Zájem o hypoteční úvěry gradoval v druhé polovině roku 2007 v důsledku očekávaného zvýšení DPH z 5% na 9%. Následoval prudký pokles počátkem roku 2008, poté mírné zvýšení a dále stagnace. Ta už však zasahuje do roku 2008, který bude mimo jiné předmětem této práce. Vedle vývoje objemu hypoték je zajímavé sledovat vývoj úrokových sazeb. Následující graf č. 2. ilustruje situaci, kde jsou vidět křivky inflace, 2T Repo sazby a Hypoindexu (průměrná úroková sazba hypoték) od roku 2003. Vidíme, že pokud dojde ke zvýšení 2T Repo sazby, následuje snížení inflace a naopak (uvedené funguje v delším horizontu a s malým zpožděním). Také je vidět, že růstu repo sazby odpovídá růst Hypoindexu. Z popsané situace je jasné, že úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou závislé na základní úrokové sazbě ČNB a potažmo na inflaci.

9

Graf 2: Vývoj úrokových sazeb od r. 2003

Zdroj: http://www.sophia.cz/@image.php?source=./UserFiles&img=xgraf2%281%29.gif Od počátku hypotečního úvěrování do současné doby se mnohé změnilo. Banky udělaly mnoho kroků vpřed, zařadily do své nabídky mnoho produktů a rozšířily své hypoteční úvěrování v mnoha případech také o produkty doplňkové, především v podobě pojištění, ať už majetkového, či pojištění schopnosti splácet. V řádu týdnů byly zkráceny procesy schvalování, významně byly sníženy nároky na klienty

v rámci byrokratických

požadavků. Bohužel finanční světová krize koncem roku způsobila nutnost kroků zpátečnických. Některé produkty byly bankami staženy z nabídky, procesy schvalování se především z důvodu zvýšené opatrnosti bank opět významně prodlužují. Vrátili jsme se do doby před několika lety, kdy získat hypoteční úvěr bylo složité a především na počátku roku 2009 můžeme v rámci dalších opatření, jež přišla v důsledku finanční krize, konstatovat, že získat úvěr bude pro mnoho klientů ještě náročnější. Půjde především o klienty, jež mají příjmy ze zahraničí. Cílem této práce je analýza hypotečních produktů a procesních postupů ve vybraných bankách v České republice. Na základě výstupů a závěrů z těchto analýz a komparací jsou formulována doporučení bankám vedoucí ke zkvalitnění produktů a zlepšení procesních postupů pro zvýšení efektivity při získávání nových klientů.

10

1. Metodologie práce Pro posouzení produktů, metodických a procesních postupů je použita metoda komparace, při které jsou srovnávány hypoteční produkty následujících tří bank: •

GE Money Bank (dále jen GEMB)

•

Československá obchodní banka, a.s. (dále jen ČSOB)

•

mBank, BRE Bank S.A. organizační složka podniku (dále jen mBank)

Skupina GE Money spravuje aktiva ve výši 211 miliard USD a ve více než 50 zemích zaměstnává 60 tisíc lidí. Je předním poskytovatelem finančních služeb pro 130 milionů klientů - jednotlivců i malých a středních podniků. V České republice působí tři společnosti patřící do GE Money: GEMB, GE Money Multiservis a GE Money Auto. K produktům a službám, které poskytuje, patří osobní půjčky a drobné podnikatelské úvěry, platební a úvěrové karty, konsolidace úvěrů, hypotéky, refinancování hypoték, depozita, investiční produkty, úvěrové pojištění, leasing automobilů, ale i poradenství v oblasti získávání veřejné podpory na vybrané typy projektů. ČSOB působí jako univerzální banka v České republice. ČSOB byla založena státem v roce 1964 jako banka pro poskytování služeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V roce 1990 se stala univerzální bankou. V červnu 1999 byla privatizována – jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank, která je součástí Skupiny KBC. V červnu 2000 ČSOB převzala Investiční a poštovní banku. Do konce roku 2007 působila ČSOB na českém i slovenském trhu; slovenská pobočka ČSOB byla oddělena k 1.1.2008. Obchodní profil ČSOB zahrnuje tyto segmenty: fyzické osoby (retailová klientela), malé a středně velké podniky, korporátní klientela a nebankovní finanční instituce, finanční trhy a privátní bankovnictví. V retailovém bankovnictví v ČR působí společnost pod dvěma obchodními značkami – ČSOB a Poštovní spořitelna, která využívá pro svou činnost rozsáhlé sítě České pošty. Klienti ČSOB jsou obsluhováni na 242 pobočkách v ČR, klienti Poštovní spořitelny jsou obsluhováni prostřednictvím 32 Finančních center Poštovní spořitelny a zhruba na 3 350 obchodních místech České pošty (stav k 30.6.2008). ČSOB i 11

Poštovní spořitelna dále poskytují své služby prostřednictvím různých kanálů přímého bankovnictví. V červnu roku 2000 se stala ČSOB majoritním vlastníkem Hypoteční banky a.s. Hypoteční banka a.s. vznikla

10. ledna 1991 a původně

působila jako univerzální

obchodní banka regionálního charakteru. V září roku 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v České republice. Pro názornost je v přílohách graficky zpracovaná vlastnická struktura finanční skupiny KBC. mBank je pouze obchodním názvem pro BreBank, a.s., která je členem skupiny Commerzbank a na český trh vstoupila v listopadu 2007 jako nízkonákladová banka. Nabídka produktů a služeb zahrnuje v první fázi osobní a spořící účty, platební karty, dále pak hypoteční úvěry a spotřebitelské půjčky, kreditní karty a investiční produkty. Samozřejmostí jsou také služby finančního poradenství. Obchodní síť mBank v ČR tvoří 10 finančních center a 17 mKiosků (po roce fungování), ale stále usiluje o rozšíření sítě. Finanční centra jsou postupně budována ve větších městech, mKiosky jsou situovány do největších obchodních center. Návštěvník v nich najde terminály se stálým přístupem na internet k obsluze svých účtů, telefony s přímým spojením na call centrum banky (mLinku) a v neposlední řadě také finanční poradce. Hlavním distribučním kanálem zůstává internet a telefon - pomocí nich může klient mít nepřetržitý přehled o svých financích. Analýza produktové

nabídky vybraných hypotečních bank je rozčleněna do

následujících částí: •

Základní hypoteční produkty

Obsahem této kapitoly je především základní nabídka hypotečních produktů v portfoliu vybraných bank a jejich základních podmínek. Široká nabídka a úroveň produktů, kterými je banka schopna uspokojit poptávku stávajících či potencionálních klientů, je základním parametrem pro její efektivní vývoj.

12

•

Závislost výše a účelu hypotečního úvěru na hodnotě LTV

LTV neboli Loan to value je procentuelní hodnota úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti (maximální zadlužitelná hodnota nemovitosti). Tato kapitola se zabývá porovnáním, jak jsou sledované banky schopny uspokojit potřeby klientů v závislosti na zadlužitelné hodnotě nemovitosti, tedy LTV. Jeho hodnota vůči výši požadovaného úvěru je zásadní nejen pro výběr a získání konkrétního produktu, ale od výše LTV se také odvíjí míra úrokové sazby a náročnost na bonitu klienta. •

Typy úrokových sazeb a poplatky

Otázka výše úrokové sazby a poplatků je často rozhodujícím faktorem při výběru banky. V této kapitole jde o detailní porovnání těchto důležitých parametrů. Výše úrokové sazby a mnohdy také poplatky za zpracování úvěru jsou vázány ke zvolenému fixačnímu období. Dále je řešena délka fixačních období a možné změny při ukončení jednotlivých úrokových období. •

Splatnost a možnost dílčích mimořádných splátek hypotečního úvěru

V této kapitole je analyzována problematika související s nastavením délky splatnosti hypotečního úvěru. Rozhodování mezi výší měsíční splátky vůči míře zaplacených úroků je nejčastěji diskutovanou otázkou při nastavování parametru splatnosti hypotečního úvěru. Tato část je také zaměřena na možnost dílčích mimořádných splátek mimo fixační období. •

Podmínky rezervace finančních prostředků a podmínky nedočerpání hypotečního úvěru

Předposlední kapitola je věnována obecným podmínkám čerpání hypotečního úvěru. Především je v ní provedena analýza podmínek rezervace finančních prostředků, které se u sledovaných bank zásadně liší. Práce hodnotí také možnosti nedočerpání hypotečního úvěru v jeho plné výši, jež byla schválena a uvedena v úvěrové smlouvě. •

Doplňkové produkty s vazbou na hypoteční úvěr

Poslední kapitola se zabývá porovnáním vybraných bank na základě nabídky doplňkových produktů vázáných k hypotečnímu úvěru. Jde zejména o pojištění schopnosti splácet a majetkové pojištění.

13

K dosažení cíle na základě komparace procesních postupů u vybraných subjektů jsou vyhodnoceny tři konkrétní případy klientů. Pro dosažení komplexnosti v náhledu na procesní postupy jsou zvoleny tři nejčastější účely hypotečních úvěrů: •

Refinancování stávajícího hypotečního úvěru

•

Koupě nemovitosti

•

Výstavba nemovitosti

Úvěrové případy, jež jsou předmětem analýzy této práce, byly do sledovaných bank předány v období listopad až prosinec roku 2008. Na konkrétních případech je komplexně charakterizován proces poskytování hypotečních úvěrů u vybraných bank. Případy, které jsou předmětem analýzy procesu této práce, jsem měla možnost sledovat z největší možné blízkosti, jakožto přímý účastník procesu. Všichni tři klienti ve sledovaném období využili služeb hypotečního poradce společnosti Sophia Finance, s.r.o. Jména všech osob zmiňovaných v této práci jsou změněna1. Jednotliví klienti jsou označeni písmeny A, B, C a pracovnice banky písmenem Z. Doporučení pro zdokonalení hypotečního úvěrování vyvozená z komparací popsaných aspektů vychází z údajů, produktové nabídky a procesních postupů analyzovaných bank platných v období listopad 2008 až leden 2009. Předmětem závěrečné kapitoly této práce bude zhodnocení produktů sledovaných bank na základě syntézy výsledků vyplývajících z předchozí analýzy a komparace. Součástí shrnutí jsou i doporučení vyvozená z popsaných procesů u vybraných bank ve čtvrté kapitole . Na základě těchto výsledků budou navrženy postupy vedoucí ke zdokonalení hypotečního úvěru u vybraných subjektů. Na závěr je nastíněn vývoj hypotečních úvěrů na českém trhu s ohledem na minulost a samozřejmě s dopady finanční krize.

1

§11 a §12 zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů 14

2. Teoretické vymezení problematiky hypotečního úvěrování Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Hypoteční úvěr je vymezen jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.2 Změnou, jež nabyla platnosti roku 2004, tedy je, že úvěr již není účelově vázán. Dříve mohla být hypotéka poskytnuta pouze na investici do nemovitosti na území České republiky, nebo na její výstavbu či pořízení.

2.1 Hypoteční úvěr v současné právní úpravě Smlouvou o hypotečním úvěru se zavazuje věřitel na žádost dlužníka poskytnout peněžité prostředky na investici do nemovitosti, na její pořízení, výstavbu, rekonstrukci nebo k zpětnému proplacení vlastních vložených prostředků či refinancování stávajícího hypotečního úvěru nebo na neúčelové využití (tzv. Americká hypotéka). Dlužník se smlouvou zavazuje použít těchto peněžitých prostředků ke stanovenému účelu a k jejich splacení včetně úroků. Abychom mohli mluvit o hypotečním úvěru, je nezbytným předpokladem zajištění

pohledávky věřitele, a to

zástavním právem k nemovitosti.

3

Úvěrová smlouva má vždy písemnou podobu a je absolutním obchodem4. Bez ohledu na to, zda smluvními stranami jsou podnikatelé či nikoliv, řídí se jejich vztah z úvěrové smlouvy obchodním zákoníkem.

2.1.1 Smluvní strany Hypoteční úvěry bývají právem spojovány s činností hypotečních bank a také v jejich nabídce se s nimi lze setkat nejčastěji. Označení hypoteční v souvislosti s bankou je však spojeno pouze s oprávněním podle zvláštního zákona emitovat hypoteční zástavní listy a

nikoliv

s

poskytováním hypotečních úvěrů. Pojmově není proto nezbytné, aby

2

§28 – 32 zákon o dluhopisech č. 190/2004. Sb. § 11 odst. 4 zákona o bankách 4 § 261 odst. 3 obchodního zákoníku 3

15

věřitelem hypotečního úvěru byla hypoteční banka.

V současné době působí na trhu

jedenáct hypotečních bank - Hypoteční banka, a.s., ČSOB, Komerční banka, a. s., Česká spořitelna, a. s., GEMB, Raiffeisenbank, a. s., UniCredit Banka, a. s., Volksbank CZ, a.s., LBBW Bank CZ, a.s., mBank a Wőstenrot hypoteční banka, a. s. a jeden nebankovní dům Credoma, a.s. a další banky a jiné finanční instituce, které nemají licenci ČNB (např. ING, City Bank, aj.) Hypoteční úvěry ve smyslu výše uvedené definice jsou u nás poskytovány řadou subjektů, přestože nejsou tyto úvěry často takto označeny. Pouze hypoteční banky vydávají obchodní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a upravují tak podrobně hlavně otázky postupu pro případ prodlení dlužníka se splácením nebo případy, kdy je banka oprávněna požadovat

předčasné splacení.

Pouze banka může požadovat za sjednání úvěrové

smlouvy úplatu.5 Již v návrhu hypotečního zákona6 bylo podmínkou pro použití pohledávky z hypotečního úvěru, jako řádného krytí emitovaných hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů, zajištění zástavním právem k nemovitosti a to v 1. pořadí zápisu. Tento návrh byl na základě společné zprávy výborů a pozměňovacích návrhů změněn a doplněn tak , že došlo mimo jiné k připuštění dvou výjimek z tohoto pravidla. Tyto výjimky zůstaly zachovány a rozšířeny o další i v novém zákoně o dluhopisech. Použití pohledávky z hypotečního úvěru ke krytí hypotečních zástavních listů nebrání přednostní pořadí zástavního práva k zajištění úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, Státním fondem rozvoje bydlení nebo úvěru na družstevní bytovou výstavu, je li ke zřízení dalšího zástavního práva udělen písemný souhlas. Nemovitost není považována za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti, jestliže takto zajištěná pohledávka zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jejímu splacení. Omezení poskytování hypotečního úvěrů se vztahuje na osoby, kde hrozí konflikt zájmů s ohledem na vztah k poskytovateli hypotečního úvěru.7 Navíc u hypotečních bank jde i o

5

§ 11 zákona o bankách a § 499 obch. z. Vládní návrh zákona, Sněmovní tisk Poslanecké sněmovny, č. 1472 7 § 18 Zákona o bankách

6

16

osoby se zvláštním vztahem k bance8 s nimiž nemůže banka obchodovat, pokud by daný obchod vzhledem k jeho povaze, účelu a riziku neučinila s jinými klienty. U určitých subjektů jsou také stanoveny striktní požadavky na formování vůle subjektů při vstupu do jakýchkoliv závazků, tedy i závazků z hypotečních úvěrů. Aktuální tato problematika může být například u územně samosprávných celků, kde je nezbytnou podmínkou platnosti právního úkonu i souhlas zastupitelstva.9 Zvláštní pozornost musí být věnována zájemcům fyzickým osobám. Jedním z důsledků dlouhodobosti těchto úvěrů je často omezení žadatelů fyzických osob jejich věkem. Většina bankovních domů však již v dnešní době poskytuje úvěry se splatností až do 70 let věku. U těchto do jisté míry rizikovějších úvěrů lze podmínit poskytnutí hypotečního úvěru uzavřením životního pojištění pro případ smrti s pojistným plněním vinkulovaným ve prospěch banky, a tím předejít případným komplikacím. V podmínkách hypotečních bank se také objevuje omezení věku žadatele o úvěr směrem dolů, konkrétně na hranici 18 let.

2.1.2 Proces uzavření smlouvy Uzavření smlouvy by mělo být výsledkem pečlivého uvážení obou zúčastněných stran. Smlouva o hypotečním úvěru je příkladem adhezní smlouvy,

čemuž odpovídá způsob

uzavření smlouvy, kdy má banka výlučné postavení navrhovatele a akceptant může buď přijmout nebo odmítnout návrh zpracovaný bankou a nemá možnost navrhovat modifikaci znění smlouvy. Není to ovšem poskytovatel hypotečních úvěrů, kdo přímo vyhledává určité zájemce.

Poskytovatel hypotečních úvěrů, zpravidla banka, v první fázi pouze

zveřejňuje a v rámci reklamy přibližuje veřejnosti podmínky, za nichž hypoteční úvěr poskytuje. Poskytovatel hypotečních úvěrů je následně osloven zájemcem o úvěr, který

již má

většinou jasnou představu o využití prostředků, tedy účelu úvěru a jde mu pouze o jejich získání. V této fázi by měly být zájemci poskytnuty veškeré potřebné informace.

8 9

§ 19 zákona o bankách § 85 písm. i) a j) Z. č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů 17

Standardně zájemci o úvěr vzniká povinnost zaplatit poplatky s vyřízením úvěru spojené. Jde především o poplatek za zpracování žádosti. Jelikož platbu těchto poplatků hypoteční banka často požaduje bezprostředně, musí také žadatele o nich informovat. Banky požadují zaplacení poplatků až po schválení úvěru nebo možnost jejich úhrady z poskytnutého úvěru. V rámci různých kampaní je tento poplatek nulový, především u úvěrů s delší fixační dobou. Žadatel o úvěr by si měl před podáním žádosti vyžádat řadu dalších informací, nejen výši úrokové míry, ale důležité jsou dále údaje o poplatcích za vedení běžného a úvěrového účtu nebo podmínky, za nichž je možné úvěr předčasně splatit. V praxi hypotečních bank se řeší podobné otázky často odkazem na sazebník poplatků, či všeobecné obchodní podmínky. Na oba dokumenty se také úvěrová smlouva odvolává, takže nelze namítat jejich neznalost. Poskytovatel také zájemci sdělí, jaké podklady jsou nezbytné pro podání žádosti o hypoteční úvěr. Zájemce o úvěr po jejich shromáždění podává písemnou žádost o poskytnutí hypotečního úvěru, ke které musí požadované podklady přiložit. Ani tato žádost není ale ještě návrhem smlouvy v právním slova smyslu.10 Poskytovatelé hypotečních úvěrů se občas střetávají se zájemci o hypoteční úvěr, kteří mají představu o výši úvěru, který by potřebovali, zatím však ještě nemají vyhlédnutou žádnou konkrétní nemovitost. Zájemce může v této fázi dostat za příslušný poplatek úvěrový příslib, který prokazuje jeho finanční způsobilost a ochotu banky za stanovených podmínek poskytnout zájemci hypoteční úvěr nebo existuje tzv. hypotéka naopak, kdy je úvěr schválen a po výběru nemovitosti čerpán. Ke vzniku úvěrového vztahu nestačí jenom vůle zájemce o úvěr, ale musí přistoupit i vůle druhé strany. Jejímu vytvoření předchází posouzení vyžádaných dokumentů k žádosti hlavně z hlediska majetkových poměrů žadatele, účelu úvěru i charakteru nemovitosti, která má sloužit jako zajištění. Hlavním smyslem bonity žadatele je zjištění způsobilosti dlužníka úvěr splácet. V zásadě požaduje banka uzavření úvěrové smlouvy s oběma manžely pokud nemají rozdělené společné jmění manželů a některé banky také se všemi spoluvlastníky nemovitosti, která

10

§ 43a obč. z. 18

je předmětem investice. Některé banky však připouští možnost, že budoucí vlastník nemusí být současně přímým účastníkem úvěru a figuruje tak pouze na zástavních smlouvách, coby vlastník nemovitosti, tedy zástavní dlužník.

Při

posuzování finanční situace

klienta/domácnosti je příjmová strana tvořena jejich čistými příjmy, výdaje zahrnují i náklady osob,

vůči kterým mají vyživovací povinnost. Jako základní kritérium pro

určení výdajů se využívá

institutu

životního

minima11,

zároveň

je ovšem třeba

přihlédnout k pravidelným výdajům (pojistné, nájemné) případně k jiným závazkům (leasingové splátky, splátky spotřebitelských úvěrů). Konkrétní

postupy

zjištění

schopnosti splácet úvěr se u jednotlivých bank liší, vždy se však požaduje určitá rezerva pro případné budoucí změny. Potřebné údaje o příjmech získává potencionální věřitel z přiložených potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a dokladů o dalších příjmech. Jestliže má být úvěr splácen z podnikatelské činnosti je nutno přiložit k žádosti nejen samotné oprávnění k této činnosti, ale zejména daňová přiznání a následně u některých bank i bezdlužnost vůči finančnímu úřadu a správě sociálního zabezpečení. Bez ohledu na charakter žadatele využívá poskytovatel své vlastní informace o žadateli, o jeho chování v předcházejících vztazích s bankou, zejména o plnění jeho povinností. Navíc vznikl i bankovní a nebankovní registr dlužníků.12 K prověření minulosti v těchto registrech je třeba mít písemný souhlas od žadatele. Jako rizikový faktor při posuzování bonity hraje určitou roli i věk žadatele. Samozřejmě nejenom věk může mít vliv na budoucí platební schopnost dlužníka. Zvláštní pozornost se proto věnuje například případům, kdy žadatel pracuje v zahraničí, manželka nebo manžel nepracuje nebo pokud

má žadatel

nadprůměrné příjmy z podnikatelské činnosti.

Bance v takových případech nestačí pouze zajištění zástavním právem k nemovitosti, ale často pak vyžaduje dodatečné záruky, například ve formě životního pojištění nebo rizikového pojištění úvěru, tedy schopnost hlavního žadatele (rozhodující osoby) úvěr splácet. Zvážení rizik souvisí i s investičním záměrem žadatele a poskytovatel hypotečních úvěrů vyžaduje od zájemce předložení všech důležitých dokumentů. Žadatel je proto povinen

11 12

zákon. č. 110/2006 Sb., o životním minimu, v platném znění § 38a zákona o bankách a vyhl. č. 164/2002 Sb. 19

připojit k žádosti například nabývací tituly, stavební povolení, projekt stavby

a její

rozpočet, dále smlouvy o dílo případně smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Pokud by stavebník chtěl realizovat stavbu svépomocí a nemá jinou nemovitost k zajištění, neposkytují některé hypoteční banky pro takový účel hypoteční úvěr, ale zájemce musí využít úvěr předhypoteční, který teprve po zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí refinancuje úvěrem hypotečním. Po přezkoumání všech podkladů poskytovatel hypotečního úvěru rozhodne, zda úvěr poskytne či ne. Doba mezi podáním žádosti a rozhodnutím poskytovatele se u různých hypotečních bank liší. Zpravidla se jedná o dobu kolem 7 pracovních dnů. Délka posuzování žádosti o úvěr je dána také úrovní, na které se rozhoduje o poskytnutí úvěru. Místo rozhodování se odvíjí obvykle od požadované výše úvěru a doby jeho splatnosti. K rozhodnutí o poskytnutí dochází v pobočkách bank, které mají vlastní úvěrové oddělení. Některé banky mají schvalovatele pouze na svých centrálách. K prodloužení schvalování dochází u úvěrů určité výše (např. 5mil. Kč), které jsou podstupovány ke schválení centrále banky. Délka také závisí na komplikovanosti celého případu a množství rizik, které je nutné v konkrétním případě zvážit. Zvážení rizik při poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti je jednodušší než při její výstavbě. Rozhodnutím o poskytnutí úvěru ještě nedochází k uzavření vlastní úvěrové smlouvy. Poskytovatel v takovém případě teprve vyhotoví návrh úvěrové smlouvy. Smlouva se na základě rozhodnutí o poskytnutí úvěru uzavírá až podpisem obou smluvních stran.

2.1.3 Výše úvěru Jedním z rozhodujících faktorů pro určení maximální výše hypotečního úvěru je zástavní hodnota zastavované nemovitosti. V zásadě se vychází z ceny obvyklé.13 Vedle odkazu na cenu obvyklou se zde objevují další aspekty, ke kterým by při určování obvyklé ceny mělo být přihlédnuto. Zákon o dluhopisech v § 29 odst. 2 požaduje, aby byly zohledněny při určování ceny i trvalé a dlouhodobě udržitelné vlastnosti nemovitosti, práva a závady s nemovitostí spojené, výnosy dosažitelné třetí osobou při řádném hospodaření s ní a místní podmínky trhu s nemovitostmi včetně vlivů a předpokládaného vývoje.

13

§ 29 odst. 2 z. č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 20

Cena obvyklá jako cena tržní vždy představuje horní limit zástavní hodnoty. Jde o cenu, za kterou by bylo možné konkrétní nemovitost získat v daných podmínkách. Nejde však o cenu, která se zjišťuje podle zákona o oceňování majetku a prováděcích předpisů14, a nemusí být zjištěná ani soudním znalcem.15 V praxi tedy odhad vyhotovený soudním znalcem pro úřední účely (dále jen úřední odhad), nemusí být často bankou akceptován, odhad banky naopak nelze použít například pro účely daňového řízení.16 Stanovit cenu je podle § 29 odst. 1 zákona o dluhopisech oprávněna hypoteční banka. Pokud akceptujeme, že hypoteční úvěr je oprávněn poskytnout i jiný poskytovatel, tak samozřejmě i jiný poskytovatel, i když zákon odkazuje explicitně pouze na emitenta hypotečních zástavní listů. Dokumentem pro stanovení odhadní ceny je ocenění vypracované smluvním spolupracovníkem banky. Některé banky využívají zejména při zrychleném zpracování žádosti také svých interních odhadců. V každém případě, ať již jde o externí nebo interní odhadce, jsou povinni využívat metodické pokyny vypracované pro tyto účely hypoteční bankou. V případě, že má žadatel již vyhotoveno ocenění pro jinou banku, není nutné vyhotovovat vždy úplně nové ocenění, ale většinou postačí tzv. supervize. Smluvní či interní oceňovatel hypoteční banky pouze předložené ocenění přezkoumá. Následně na základě tohoto přezkumu a ve spojení s ním může být použito i jiné ocenění. Pokud je předmětem zástavy teprve rozestavěná nemovitost, je nutné zjistit v rámci znaleckého ocenění jednak hodnotu této rozestavěné a jednak již dokončené

stavby.

Maximální výše úvěru se odvozuje z ceny dokončené nemovitosti. Prostředky možné k čerpání jsou však omezeny cenou rozestavěné nemovitosti. Další prostředky se uvolňují postupně v souvislosti s pokračováním stavby až do maximální hranice stanovené pro dokončenou nemovitost. Výše uvedený výklad neznamená, že maximální hranici tvoří vždy 70% nebo 100% hodnoty zastavené nemovitosti. Rozhodující je v tomto případě nabídka bank. Pravidlem je nižší hranice u úvěrů poskytovaných na investice do nemovitostí určených k podnikání či

14

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů 16 Např. § 10 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 15

21

na investice bez dokladování příjmů. Pokud banky tyto hypoteční úvěry připouští, tak pouze do vybraných druhů nemovitostí a často pouze nižší hodnoty zastavené nemovitosti (např. 50%). Na druhou stranu v případě vhodné nemovitosti sloužící k zástavě nabízejí některé hypoteční banky i úvěr nad 100 % zástavní hodnoty. Ke krytí hypotečních zástavních listů je možné použít v takovém případě pouze část pohledávky. Prostředky musí poskytovatel hypotečních úvěru zajistit jinde. Toto má za následek větší cenu za jejich získání a vyšší úrokové sazby u tohoto druhu hypotečních úvěrů. Obchodní podmínky bank stanovují také dolní hranici výše hypotečních úvěrů.

Jejich

stanovení je důležité zejména k zachování efektivity bankovních služeb, kdy příjmy z malých úvěrů nepokryjí ani fixní náklady spojené s jejich uzavřením. Minimální výše bývá stanovena rozdílně pro fyzické a

pro právnické osoby a její hladina odpovídá

zaměření banky, zpravidla je to 200 000 Kč nebo více.

2.1.4 Zajištění hypotečního úvěru Hypoteční úvěr musí být dostatečně zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která se nalézá na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.17 Zástavní právo k této nemovitosti se zřizuje zástavní smlouvou k nemovitosti uzavřenou ve formě požadované danou bankou. Náklady na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí či případného pořízení notářského zápisu nese obvykle v plné výši developer, realitní kancelář či úvěrový poradce v rámci služby pro klienta. Banka určuje a průběžně posuzuje dostatečnost zajištění hypotečního úvěru a obvyklé ceny zastavených nemovitostí, přičemž přihlíží k určení obvyklé ceny nemovitosti, zjištěné na základě ocenění externího spolupracovníka schváleného bankou nebo svými interními pracovníky.

Na nemovitostech, jež mají být předmětem zástavního práva zřízeného k zajištění hypotečního úvěru, nesmí ke dni uzavření smlouvy o hypotečním úvěru váznout žádné jiné zástavní právo ve prospěch třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, Státním fondem na rozvoj bydlení nebo úvěr na družstevní bytovou výstavbu za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel 17

§28 odst. 4 zákona o dluhopisech 22

pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. To neplatí v případech, kdy pohledávka třetí osoby zajištěná takovým zástavním právem či omezením převodu nemovitosti zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jejímu splacení. 18

Nemovitost musí být k datu čerpání pojištěna proti živelným a jiným rizikům nejčastěji na reprodukční hodnotu nebo alespoň minimálně na výši úvěru. Rozdíl u jednotlivých bank můžeme vypozorovat pouze v odlišné ochotě akceptovat jako nemovitost vhodnou k zajištění úvěru např. dřevostavbu či výstavbu konkrétního developera. Každá banka má přehled partnerských developerských projektů, které jsou stále aktualizovány. Ovšem ani tyto seznamy nelze brát jako dogma. I v případě, že konkrétní developer či stavitel není v seznamu zařazen, je možné požádat o výjimku, aby byla daná nemovitost jako vhodná zástava akceptována.

2.1.5 Účel hypotečního úvěru Účelový hypoteční úvěr je úvěr, který může být použit výhradně pro účel stanovený ve smlouvě o hypotečním úvěru, přičemž tímto účelem může být pouze investice do nemovitostí ležících na území České republiky, některého ze států Evropské unie nebo států Evropského hospodářského prostoru. Smlouva o hypotečním úvěru stanoví, na které konkrétní nemovitosti mohou být prostředky z hypotečního či předhypotečního úvěru použity. U produktu americká hypotéka se účel nespecifikuje, jedná se o úvěr bez účelu. Účely úvěru se liší podle typu úvěru. Ten může být hypoteční nebo předhypoteční. Mezi účely hypotečního úvěru účelového řadíme: • Koupě nemovitostí • Proplacení klientem proinvestovaných nákladů do nemovitostí • Rekonstrukce, modernizace, opravy nemovitostí • Výstavba nemovitostí • Dostavba nemovitostí • Přístavba nemovitostí

18

§30 zákona o dluhopisech 23

• Vypořádání

bezpodílového

spoluvlastnictví

nebo

SJM

nebo

podílového

spoluvlastnictví, pokud jsou předmětem takového vypořádání nemovitosti splňující kvalifikující podmínky • Vypořádání

dědických podílů, pokud jsou předmětem takového vyrovnání

nemovitosti splňující kvalifikující podmínky • Refinancování úvěru na bydlení • Splacení dříve poskytnutého účelového (nehypotečního) úvěru • Splacení dříve poskytnuté půjčky od fyzické osoby

U hypotečního úvěru je možné účely vzájemně kombinovat. Maximální zástavní hodnota obchodu je stanovena podle hlavního účelu úvěru. Hlavní účel je ten z účelů, do něhož je vloženo nejvíce finančních prostředků z úvěru.

Předhypotečním úvěrem je možno financovat např. tyto účely: •

koupě pozemku od města/obce

•

privatizace bytového fondu

•

koupě nemovitosti v dražbě – soudní, veřejná, dobrovolná

•

koupě nemovitosti od správce konkurzní podstaty

•

koupě nemovitosti od správce - insolvenční

•

koupě družstevního bytu

•

koupě nemovitosti v developerském projektu

•

výstavba montovaného domu /(dřevostavby, ekostavby, panelové systémy)

•

individuální výstavba

24

3. Analýza a komparace obchodních podmínek hypotečních úvěrů u vybraných bank Hypoteční úvěry poskytované bankami mají své náležitosti vyplývající ze zákona o dluhopisech. Hypoteční úvěr je dlouhodobý účelový úvěr zajištěný nemovitostí. V tomto se podmínky hypotečních úvěrů od jednotlivých bank shodují. V čem se liší jsou parametry jednotlivých produktů, rychlost schvalování, přístup pracovníků jednotlivých bank, následný servis. Banky, jakožto subjekty na trhu kde se střetává nabídka s poptávkou, jsou vystaveny konkurenčnímu tlaku. Tomu se snaží čelit např. nabídkou produktu, jež ostatní banky nenabízí, poukazují na rychlost, flexibilitu, ale také absenci poplatků za zpracování úvěru či vedení úvěrového účtu.

3.1 Základní hypoteční produkty 3.1.1 GEMB V důsledku finanční krize GEMB jako první z bank omezila poskytování hypotečního úvěru do 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Zároveň snížila hranici maximální zástavní hodnoty u standardního produktu z původních 85% na maximálně 80% zástavní hodnoty zastavované nemovitosti(í). V současné době je tedy nabídka této banky omezena pouze na produkt: •

Hypotéka do 80% tržní hodnoty nemovitosti

Hypotéka je určena pro úvěry do výše maximálně 80% zástavní hodnoty zastavované nemovitosti(í). Do 80% se poskytuje úvěr klasický i předhypoteční. •

Hypotéka NAOPAK

Hypotéka NAOPAK je závazné schválení výše úvěru na základě dokladů o příjmech klienta před doložením nemovitosti. Závazný příslib je klientovi poskytován formou budoucí úvěrové smlouvy. Po doložení nemovitosti se již schvaluje hypoteční případně Předhypoteční úvěr. •

HypoExpres

HypoExpres je závazné schválení výše úvěru postavené na stejném principu, jako Hypotéka NAOPAK. Závazné schválení výše úvěru lze využít pro produkt Hypotéka i pro Předhypoteční úvěr. HypoExpres má však na rozdíl od Hypotéky NAOPAK rychlý proces 25

schvalování, garanci úrokové sazby 1 měsíc od schválení, produkt sjednávají kromě hypotečních poradců i zaměstnanci obchodních míst – poboček. Nabízená délka fixace u výše uvedených produktů: 1, 3, 5 a 10 let.

3.1.2 ČSOB Spektrum nabízených produktů této banky je v poměru ke konkurenci poměrně široké. ČSOB nabízí: •

Hypoteční úvěr pro fyzické osoby 85 (HUF85)

Služba Hypoteční úvěr 85 je určena pro úvěry ve výši do 85% zástavní hodnoty zastavované nemovitosti(í). •

Hypoteční úvěr pro fyzické osoby 100 (HUF100)

Služba Hypoteční úvěr 100 je určena pro úvěry ve výši nad 85 % zástavní hodnoty, maximálně však do 100% zástavní hodnoty zastavované nemovitosti(í). •

Hypoteční úvěr pro fyzické osoby na družstevní byt

Služba Hypoteční úvěr na družstevní byt je určena na financování investic do bytu v družstevním vlastnictví a převod členských práv a povinností v družstvu. V tomto případě je nutno úvěr zajistit jinou než financovanou nemovitostí, která je v osobním vlastnictví. •

Hypotéka bez dokládání příjmů pro fyzické osoby (HUFBP)

Služba Bez příjmu je nabízena jako alternativa ke standardnímu dokládání příjmů. Je určena pro úvěry do výše maximálně 50% zástavní hodnoty zastavované nemovitosti(í). •

Předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr slouží k financování obchodních případů, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není možné vložit na nemovitost zástavní právo (v okamžiku čerpání není možné mít zastavenou nemovitost resp. podán návrh na vklad zástavního práva). V takových případech může být investiční záměr financován předhypotečním úvěrem, který bude následně splacen hypotékou (HUF) – účelem hypotéky je splacení existujícího úvěru na bydlení. Požadavky na žadatele, objekt úvěru a předmět zajištění jsou shodné s požadavky na běžný hypoteční úvěr, tj. celý obchodní případ musí být financovatelný ČSOB Hypotékou. Nabízená délka fixace u výše uvedených produktů: 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25 a 30 let nebo možnost garantované sazby po celou dobu trvání úvěru 10 až 30 let. 26

3.1.3 mBank mBank nabízí tyto základní hypoteční produkty: •

Hypotéka

Maximální výše hypotečního úvěru je 110% hodnoty nemovitosti, která tvoří zajištění hypotečního úvěru. U hypotečních úvěrů může být poskytnuto 10% výše jistiny úvěru na úhradu poplatků spojených s úvěrem (v úvěru tento limit musí být zadán jako druhý účel Úvěrování poplatků souvisejících s úvěrem). Tato částka se vypočítává z výše hypotečního úvěru. Tato část hypotečního úvěru je čerpána klientovi na jeho běžný. •

Hypotéka bez dokládání příjmů

Tento produkt je možno využít v případě, že o hypotéku žádají minimálně dva spolužadatelé, maximální výše hypotéky je 3,5 mil. a maximálně 50% zástavní hodnoty nemovitosti. Nabízená délka fixace u výše uvedených produktů: 1, 2, 3, 4 a 5 let.

3.1.4 Komparace základních hypotečních produktů Počet a různorodost hypotečních produktů v portfoliu banky je důležitým aspektem pro její schopnost uspokojit poptávku většího množství klientů a zvýšit tak své objemy uzavřených obchodů. Nabídka hypotečních produktů ČSOB patří k jedné z nejrozsáhlejších na trhu českých bank a je schopna pokrýt širokou poptávku investičních záměrů klientů. GEMB v současné době nabízí pouze produkt 80% hypotéky

s variantami

HypoExpres a Hypotéka

NAOPAK, což banku limituje s ohledem na skutečnost, že v současné době většina klientů žádá o 100% hypotéky. mBank je svou produktovou nabídkou schopna uspokojit především klientelu s požadavky na flexibilní úvěr s co nejnižším množstvím poplatků. Díky na trhu zatím jedinečnému produktu mBilanc, který může potenciálně snížit výši zaplacených úroků tak, že tato se vypočítává z rozdílu mezi poskytnutou výši úvěru a výší uložených vlastních finančních prostředků klienta na účtu mBilanc (podrobněji se tomuto produktu věnuje kapitola 3.3.3.), je mBank schopna zaujmout určitý segment klientely. Zařazení hypotéky bez doložení příjmů je možno považovat za správný krok, avšak vůči ČSOB je znevýhodněna nižší maximální hranicí pro poskytnutí tohoto druhu hypotečního úvěru. Zatímco ČSOB nabízí svým klientům hypoteční úvěr bez dokládání příjmů do výše

27

5mil. Kč standardně a 6mil. Kč při schválení výjimky Hypoteční bankou, a.s., je tato maximální hranice u mBank stanovena na 3,5mil. Kč. ČSOB také nabízí v porovnání s konkurenčními sledovanými bankami možnost výběru z většího množství fixačních období. Fixační období delší než 5 let využívají klienti minimálně, proto nelze považovat toto hledisko v komparaci za stěžejní.

3.2 Závislost výše a účelu hypotečního úvěru na hodnotě LTV V této kapitole se budu zabývat produktovou nabídkou v závislosti na výši LTV, neboli Loan to value. LTV je procentuelní hodnota úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti (maximální zadlužitelná hodnota nemovitosti). Na této výši závisí nejen typu produktu, ale také výše úrokové sazby a náročnost na bonitu klienta.

28

3.2.1 GEMB Minimální výše úvěru je dána absolutní částkou v Kč, maximální výše je dána absolutní částkou v Kč zároveň výši %LTV.

Tab.1: Maximální výše úvěru v závislosti na LTV

Varianta produktu

Minimální výše Maximální výše úvěru úvěru

Maximální %LTV z obvyklé ceny 80% 100%, pouze pro stávající klienty při refixaci

Hypotéka

300.000,-

Neomezeno

80% při započtení příjmů z budoucího pronájmu (buy to let) 80% na základě zástavy pozemkem u nezapsané rozestavěné stavby

Předhypoteční úvěr

200tis. Kč

500tis. Kč

50% pro individuální výstavbu (v případě nedostatečných vlastních zdrojů na rozestavění stavby)

2mil. Kč

30% při koupi bytů či rodinných domů v developerských projektech

3mil. Kč

80% při výstavbě montovaných domů (dřevostavby, ekostavby, panelové systémy)

3mil. Kč 3mil. Kč 3mil. Kč 3mil. Kč 3mil. Kč

80% při koupi pozemku od města/obce 80% při koupi nem. prostřednictvím insolventního/konkursního správce 80% při dražbě nemovitosti (soudní-dobrovolná, veřejná) 80% při privatizaci bytového fondu 80% při koupi družstevního bytu

Zdroj: na základě www.gemoney.cz zpracovala autorka Nabídka předhypotečního úvěru je u GEMB v současné době do odvolání pozastavena.

29

3.2.2 ČSOB Tab.2: Maximální výše úvěru v závislosti na LTV

Varianta produktu

Minimální výše úvěru

Hypotéka

200tis. Kč

Předhypoteční úvěr

200tis. Kč

Maximální výše Maximální %LTV z obvyklé ceny úvěru 100% Neomezeno

85% při započtení příjmů z budoucího pronájmu (buy to let)

500tis. Kč

85% pro individuální výstavbu (v případě nedostatečných vlastních zdrojů na rozestavění stavby)

5mil. Kč

50% při koupi bytů či rodinných domů v developerských projektech

5mil. Kč

85% při výstavbě montovaných domů (dřevostavby, ekostavby, panelové systémy)

5mil. Kč

100% při koupi pozemku od města/obce

5mil. Kč

85% koupě nem. prostřednictvím insolvenčního/konkursního správce

5mil. Kč

85% při dražbě nemovitosti (soudní-dobrovolná, veřejná)

5mil. Kč 5mil. Kč Zdroj: na základě www.csob.cz zpracovala autorka

30

100% při privatizaci bytového fondu 100% při koupi družstevního bytu

3.2.3 mBank Tab.3: Maximální výše úvěru v závislosti na LTV

Varianta produktu

Hypotéka

Minimální výše úvěru

200tis. Kč

Maximální výše Maximální %LTV z obvyklé ceny úvěru 110% (10% neúčelová část) 65% hodnoty nemovitosti v případě nemovitostí k individuální rekreaci

Neomezeno

60% hodnoty nemovitosti v případě účelových hypotečních úvěrů u osob s příjmy ze zahraničí 60% hodnoty nemovitosti v případě, kdy zajištěním hypotečního úvěru je nemovitost, která tvoří součást zemědělského hospodářství

Zdroj: na základě www.mbank.cz zpracovala autorka

3.2.4 Komparace produktů u vybraných bank na základě výše LTV v závislosti na účelu hypotečního úvěru GEMB zavedla jako poslední z bank nabídku 100% LTV a jako první tuto nabídku do odvolání zrušila. Informace jsou takové, že toto opatření bude již trvalé. V tomto ohledu je GEMB poněkud limitována neboť v praxi se nejčastěji setkávám právě s úvěry do 100% LTV. Tuto banku lze tedy zvažovat pouze u úvěrů do 80% LTV. mBank ve svém produktovém portfoliu nenabízí předhypoteční úvěry a absence tohoto produktu je z marketingového pohledu značně limitující. Stejně tak poplatek za pojištění nízkého vkladu není u této banky, která se prezentuje jako bezpoplatková, příliš namístě. ČSOB je v tomto parametru jednoznačně na pomyslné špici. Otázkou může být, zda přílišná benevolence ve výši poskytovaného LTV nemůže do budoucna způsobit bance potíže v souvislosti s hypoteční krizí a s očekávaným poklesem tržních cen nemovitostí v ČR.

31

3.3 Typy úrokových sazeb a poplatky Výše úrokové míry je většinou první, co klienta zajímá a také argumentem, na kterém většina bank staví svůj marketing. Nejnižší úroková míra je v současné době obvykle spojena s delším fixačním obdobím. Mnoho let tomu však bylo naopak a fixace jednoletá byla obvykle přibližně o 0,5% nižší než fixace 3letá a ta opět o 0,5% nižší než 5letá atd. Současný trend je opačný a výhody nižších sazeb či např. nezpoplatněného zpracování jsou vázány na fixace delší. Nabízený úrok by však neměl být jediným ukazatelem, o nějž by se měl klient zajímat. Banka by naopak měla klienta upozornit, že za efektivní úrok je považována sazba RPSN, úroková míra a koeficient navýšení. RPSN neboli roční procentuální sazba nákladů je ukazatel, jež se používá pro posouzení finanční náročnosti úvěru. V podstatě platí, že čím vyšší je RPSN, tím je úvěr dražší. RPSN by mělo zahrnovat veškeré náklady spojené s úvěrem, tzn. nejen úrokovou sazbu, ale také poplatky za zpracování hypotečního úvěru, poplatky za vedení úvěrového účtu, pojištění atd. Ovšem nemusí tomu tak být vždy, neboť zákon o spotřebitelském úvěru19 umožňuje do výpočtu nezahrnout veškeré tyto položky.

3.3.1 GEMB Hypoteční úvěr je úročen pevnou úrokovou sazbou stanovenou vždy pro jedno úrokové období na základě dohody mezi klientem a bankou. První úrokové období počíná běžet podpisem úvěrové smlouvy a skončí dnem stanoveným ve smlouvě o hypotečním úvěru. Výše pevné úrokové sazby pro první úrokové období a délka následujících úrokových období je stanovena ve smlouvě o hypotečním úvěru. Pro nové úrokové období je banka oprávněna navrhovat změny dohodnuté úrokové sazby v závislosti na situaci na peněžních a kapitálových trzích, na kterých si opatřuje své finanční zdroje a s přihlédnutím k dosavadnímu způsobu splácení úvěru (platební morálce klienta). S návrhem změny úrokové sazby musí být klient seznámen formou písemného oznámení, které mu bude zasláno spolu s určením výše pravidelné měsíční anuitní splátky pro další úrokové období ve lhůtě nejméně 21 dnů před začátkem nového úrokového období. Pokud banka změnu nenavrhne, platí pro nové úrokové období úroková sazba z předcházejícího úrokového období. Navrhne-li banka změnu úrokové sazby a klient

19

Zákon č. 321/2001 Sb. 32

neoznámí bance písemně svůj nesouhlas s nově navrženou výší úrokové sazby do deseti pracovních dnů před začátkem nového úrokového období, má se za to, že klient s navrženou výší úrokové sazby souhlasí. Poplatek za zpracování hypotečního úvěru u této banky činí 0,8% z výše úvěru, min. 8tis., max. 25tis. Kč. Výjimku tvoří marketingové akce, při níž banka po omezenou dobu nabízí např. zpracování úvěru zdarma vázané na delší fixační období. Refinancování úvěru z jiné banky zpracovává GEMB zdarma vždy, bez ohledu na dobu zvoleného fixačního období. Poplatek za vedení úvěrového účtu je 150 Kč měsíčně.

3.3.2 ČSOB Hypoteční úvěr je úročen pevnou úrokovou sazbou stanovenou vždy pro jedno úrokové období na základě dohody mezi klientem a bankou.

V podstatě jde o stejné podmínky

jako u GEMB, i když jinak formulováno. Výše pevné úrokové sazby pro první úrokové období a délka následujících úrokových období je stanovena ve smlouvě o hypotečním úvěru. Stejně jako GEMB i ČSOB je povinna před datem ukončení platnosti úrokové sazby sdělit dlužníkovi jeho novu výši a dobu platnosti dle obvyklé úrovně úrokových sazeb pro daný typ úvěru a vyhodnocení osobní a finanční situace dlužníka. S touto změnou, jakož i s dopadem této změny na výši splátky úvěru, bude dlužník seznámen písemně oznámením, jež mu bude odesláno nejpozději jeden měsíc před datem ukončení platnosti úrokové sazby. Neoznámí-li dlužník bance písemně svůj nesouhlas s touto změnou, a to nejpozději dva týdny před datem ukončení platnosti úrokové sazby, má se za to, že dlužník se změnou souhlasí. Poplatky ČSOB jsou zcela totožné s poplatky GEMB. I zde tvoří výjimku bezpoplatková období v rámci reklamních akcí.

3.3.3 mBank U mBank platí u fixní úrokové sazby stejná pravidla jako u výše uvedených bank. U variabilní úrokové sazby dochází ke změně v závislosti na tržní úrokové sazbě PRIBOR, částečně ovlivněná diskontní úrokovou politikou ČNB. Jedná se o sazbu, která se skládá 33

z obchodní marže Banky a PRIBORU 3M, který vyhlašuje ČNB na bázi roku 365. Tato sazba se stanovuje vždy 2 pracovní dny před koncem měsíce a je platná na celý následující kalendářní měsíc. Změna nastává tehdy, pokud dojde k navýšení nebo snížení této sazby o více než 0,1%. Po celou dobu hypotečního úvěru žadateli zůstává neměnná obchodní marže. Klient má možnost kdykoliv v průběhu splácení změnit sazbu variabilní na fixní. O změnu sazby fixní na sazbu variabilní je možno požádat pouze ve výročí fixace. Specifikem u mBank je tzv. bilanční mechanizmus. Každému klientovi je spolu s běžným účtem mKonto a úvěrovým účtem automaticky zřízen i účet mBilanc. Na běžném účtu mKonto je nastaven finanční limit minimálně ve výši měsíční splátky úvěru. Veškeré prostředky nad tento finanční limit jsou automaticky o půlnoci každý den převáděny na účet mBilanc. Pokud se naopak klient dostane pod stanovený finanční limit, jsou prostředky z mBilanc automaticky převedeny na mKonto. Prostředky na účtu mBilanc jsou klientovi ihned v reálném čase k dispozici a nejsou samozřejmě úročeny. Pokud klient potřebuje prostředky uložené na účtu mBilanc, internetovým bankovnictvím jsou převedeny na běžný účet mKonto. Pokud je v následujících 5 dnech nevyužije, jsou prostředky opět automaticky převedeny na účet mBilanc. Na konci měsíce je spočítán průměrný zůstatek na účtu mBilanc a tento je odečten od výše úvěru. Výsledek z tohoto rozdílu je výchozí částkou pro účtování úroků z úvěru.

34

Obr. 1: Systém mBilanc

Zdroj: na základě www.mbank.cz zpracovala autorka mBanka se prezentuje jako banka bezpoplatková. Za zpracování úvěru a vedení úvěrového účtu se neúčtuje žádný poplatek. U hypotečních úvěrů nad 80% hodnoty nemovitosti je povinné úvěr dodatečně zajistit formou Pojištění nízkého vkladu (LCI). Toto pojištění se platí při prvním čerpání hypotečního úvěru a platnost je 3 roky od podpisu Smlouvy o hypotečním úvěru. Cena pojištění činí 3,5% z části hypotečního úvěru, která přesahuje 80% hodnoty zástavní nemovitosti. (Příklad: hodnota zajištění 1.000.000,- Kč – hypoteční úvěr 900.000,- Kč – výše hodnoty zástavní nemovitosti je 90% a cena za LCI tvoří 3.500,- Kč). Po 3 letech se provede vyhodnocení výše hodnoty zástavní nemovitosti (posouzení se provede podle původního odhadu, který byl dokládán ke schválení hypotečního úvěru) a buď se znovu vyměří nová výše LCI z částky, která je nad 80% hodnoty nemovitosti nebo bude ověřeno, že hodnota zástavní nemovitosti je maximálně 80% aktuálního zadlužení klienta a tím klient splní podmínky, které nevyžadují dodatečné zajištění. Poplatek za LCI se platí maximálně třikrát po sobě. Pokud ani poté není hodnota LTV pod 80%, poplatek se již nevyžaduje.

35

V případech, kdy klient v průběhu 3 let, na které má hypoteční úvěr pojištěn, dosáhne výše LTV 80%, pak může podat žádost o vrácení poměrné části ze zaplaceného pojistného.

3.3.4 Komparace produktů u vybraných bank na základě typů úrokových sazeb, možných změn a poplatků Všechny 3 banky se v podstatě ztotožňují v základních podmínkách. Ačkoliv ČSOB hovoří o dni, kdy dojde ke schválení úvěru jako o počátku prvního úrokového období a GEMB uvádí den čerpání úvěru, jde o totožné podmínky. Toto období v případech všech sledovaných bank počínají běžet dnem schválení hypotečního úvěru, avšak k faktickému „využití“ sazby dochází ke dni rozčerpání úvěru. Výjimku tvoří pouze variabilní sazba nabízena mBank. V tabulce níže můžeme sledovat porovnání nabídky analyzovaných bank na základě výše fixních úrokových sazeb na stanovená období u produktu 85% LTV. Úrokové sazby v tabulce byly platné ke dni 16.1.2009. Tab. 4 : Úrokové sazby a poplatky k 16.1.2009 ČSOB fixace 1 rok fixace 3 roky fixace 5 let fixace 10 let fixace 15 let

5,69% 5,49% 5,49% 5,69% 5,69%

GEMB Minimální úroková sazba 5,70% 5,60% 5,60% 5,80% neposkytuje se

mBank 6,84% 5,48% 5,48% neposkytuje se neposkytuje se

Poplatek při schválení úvěru Poplatek při schválení úvěru

0,80%

0,80%

0,00%

Minimální poplatek

8 000,00 Kč

8 000,00 Kč

0,00 Kč

Maximální poplatek

25 000,00 Kč

25 000,00 Kč

0,00 Kč

Zdroj: http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/porovnani/?porov%5B1126%5D=1&porov%5B178 5%5D=1&porov%5B1944%5D=1&commit=Porovnej 36

Z tabulky je patrné, že ke dni, kdy byly údaje porovnávány, patřila k úrokově nejvýhodnějším mBank. Nabídka jejích fixačních období je však oproti konkurenčním bankám omezená. Absence těchto fixačních období u mBank je z pohledu banky kompenzována možností variabilní sazby, kterou tato banka nabízí a je popsána výše. Z hlediska výše úrokové sazby jsou v dlouhodobém časovém horizontu všechny sledované banky srovnatelné. Výkyvy, při nichž se jedna z výše uvedených bank dostává výrazněji s výší svých úrokových sazeb pod ostatní, jsou často dány konkurenčním tlakem, souvisí s načasovanou reklamní kampaní a nemají dlouhého trvání. Rozhodující při výběru jedné z těchto bank tedy obvykle není pouze úroková sazba. Klient se rozhoduje na základě dalších kritérií, které budou podrobněji popsány u jednotlivých příkladů níže.

3.4

Splatnost

a

možnost

dílčích

mimořádných

splátek

hypotečního úvěru Úvěry jsou spláceny pravidelnými měsíčními splátkami. Splátka je obvykle inkasována z běžného účtu klienta vedeného u dané banky. Datum splátky si většinou klient může zvolit mezi 2. - 27. dnem v měsíci, všechny měsíční splátky jsou pak prováděny k tomuto dni. Některé banky splátky strhávají automaticky k datu, které si sami určí, obvykle 25. dni v měsíci. Většina bankovních ústavů však nechává klientovi možnost volby tohoto data. Naprostá většina bank má minimální dobu splatnosti stanovenou na 5 let. Ze strany banky však není možné zabránit klientovi úvěr splatit dříve a to v případě, že si klient zvolí kratší než 5letou fixaci. Samozřejmě splátky (tedy poměr úroků a anuity je však rozpočítán na dobu 5 let a i když klient úvěr umoří např. po roce o prvním výročí úrokové sazby, na úrocích zaplatil za tuto dobu více, než kdyby banka umožňovala rovnou stanovit počet splátek na 12 měsíců, tedy 1 rok. Max. doba splatnosti se pohybuje mezi 30 – 45 roky. Doba splácení závisí na zvolení produktu, výši LTV a věku žadatelů.

37

3.4.1 GEMB Tab.5: Minimální a maximální délka splatnosti

Varianta produktu Hypotéka Předhypoteční úvěr

Minimální doba splatnosti 5 let min. 1 den po ukončení čerpání

Maximální doba splatnosti 30 let (40 let do 80% LTV) 1 rok

Zdroj: na základě www.gemoney.cz zpracovala autorka K hypotéce GEMB je možné sjednat dílčí mimořádnou splátku (DMS). DMS je možné sjednat pouze při poskytnutí úvěru, a to jen na celou dobu splatnosti úvěru. V průběhu splácení úvěru nelze službu zrušit, ani dodatečně sjednat. Při sjednání DMS je klient oprávněn po řádném uhrazení prvních dvanácti pravidelných anuitních měsíčních splátek provést mimořádnou splátku. Klient může DMS následně opakovat, vždy však po provedení alespoň šesti řádných anuitních splátek úvěru. Maximální výše DMS je 25% ze skutečně vyčerpané částky úvěru. Klient je oprávněn kdykoli provést mimořádnou splátku jakéhokoliv úvěru nebo úvěr předčasně doplatit i v případě, že si DMS nesjedná, a to za poplatek dle Sazebníku a postupem dle Všeobecných obchodních podmínek.

3.4.2 ČSOB Tab.6: Minimální a maximální délka splatnosti

Varianta produktu Hypotéka Předhypoteční úvěr

Minimální doba splatnosti 5 let min. 1 den po ukončení čerpání

Maximální doba splatnosti 30 let (40 let do 70% LTV) 1 rok

Zdroj: na základě www.csob.cz zpracovala autorka Provedení mimořádné splátky až do výše 70% aktuální zástavní hodnoty je umožněno po písemném oznámení (1 měsíc před termínem požadované mimořádné splátky) provést bez sankce. Pokud však výše nesplaceného úvěru klesne pod 70% aktuální zástavní hodnoty, jsou podmínky pro předčasné splacení úvěru shodné jako pro standardní hypoteční úvěry,

38

tj. v době změn úrokové sazby bez sankce. Mimo toto období za poplatek dle Sazebníku banky. Hypoteční banka umožňuje mimořádnou splátku v průběhu fixace za poplatek 1% z výše smluvené mimořádné splátky. O tuto možnost musí klient požádat již před schválením hypotéky a musí uvést konkrétní termín, kdy bude chtít mimořádnou splátku provést. Poplatek za umožnění splátky je splatný společně s poplatkem za poskytnutí hypotéky, tedy do 14 dnů od podpisu smlouvy. Klient tuto možnost není povinen využít. V případě, že služby nevyužije, uhrazený poplatek banka nevrací.

3.4.3 mBank Tab.7: Minimální a maximální délka splatnosti

Varianta produktu Hypotéka

Minimální doba splatnosti 1 rok

Maximální doba splatnosti 45 let (v době splacení max. 70let)

Zdroj: na základě www.mbank.cz zpracovala autorka mBank umožňuje jako jediná banka na trhu provést mimořádnou splátku úvěru kdykoliv a v jakékoliv výši i mimo výročí fixace a to bez jakýchkoliv sankcí. Tato možnost není nijak spojená s navýšením úrokové sazby či jiným poplatkem. Klient má volbu mimořádných splátek na svém hypotečním úvěru, které bance oznamuje písemnou formou a následně toto provede z mKonta přes internetbanking – provedením mimořádné splátky se automaticky změní výše splátky v harmonogramu splácení. Klient může písemným oznámením požádat o mimořádnou splátku a o zkrácení doby splatnosti a ponechání stejné výše splátky hypotečního úvěru – v tu chvíli uzavírá dodatek Smlouvy o hypotečním úvěru.

3.4.4 Komparace produktů u vybraných bank na základě splatnosti a možnosti dílčích mimořádných splátek hypotečního úvěru I přesto, že průměrný čistý měsíční příjem domácnosti je dostatečný pro schválení hypotečního úvěru

na kratší dobu splatnosti,

může být rodina v budoucnosti

díky

vysokým úvěrovým splátkám omezená a nebude mít možnost spořit . Zřetel je nutné brát 39

také na fakt, zda bude rodina schopná vytvářet finanční rezervy, které by pokryly neočekávané finanční scénáře. Taková rezerva by měla činit minimálně 6ti násobek veškerých měsíčních výdajů domácnosti. Úvěr je tedy třeba nastavit tak, aby byla finanční bilance rodiny nejen kladná, ale umožnila vytvořit dostatečné volné prostředky. Je třeba si uvědomit, že cena peněz účelově použitých je na finančním trhu nejnižší a úroky je možné odečíst od základu daně a tím poměrně významně snížit daňové zatížení. Klienti obvykle argumentují faktem, že čím delší je doba splatnosti, tím nižší je splátka, avšak zároveň o to vyšší jsou úroky, které zaplatí. Toto je samozřejmě pravda, ale je to velice zjednodušený pohled. Snaha zaplatit na úrocích co nejméně je u klientů logicky velice rozšířená, a proto mají snahu častěji volit u hypotečních úvěrů kratší doby splatnosti nebo si při delší splatnosti zajistit možnost mimořádné splátky. Možnost mimořádné splátky v libovolném čase a výši je pro klienty velmi atraktivní. Mnoho klientů se i za cenu vyšší úrokové sazby rozhodne pro banku, která takový produkt nabízí. Všechny sledované banky dokáží při splnění určitých parametrů a věkových hranic půjčit prostředky na více jak 30 let, avšak v možnosti jakékoliv splátky, vč. úplného umoření bez sankce je mBank jedinečná. Bilanční mechanismus, jež tato banka nabízí je velmi žádoucím produktem a v tomto ohledu mBank patří prvenství nejen mezi sledovanými bankami, ale na celém trhu hypotečních úvěrů v České republice. Dílčí mimořádná splátka, kterou nabízí při paušálním navýšení sazby o 0,30% GEMB je klienty velmi zřídka využívána. Důvodem je časové omezení (max. 2x ročně) a omezení výše možné splátky (max. 25% ze skutečně vyčerpány částky úvěru) za cenu poměrně vyšší měsíční splátky v závislosti na paušálním navýšení úrokové sazby. ČSOB nabízí možnost umoření mimo výročí fixace do výše 70% zástavní hodnoty nemovitosti kdykoliv. Dílčí mimořádné splátky mimo výročí fixace k jednotlivým produktům však nenabízí. Např. u hypotečního úvěru bez dokládání příjmů, kde je podmínkou max. zadlužitelná hodnota do výše 50% zástavní hodnoty nemovitosti tedy není možné mimo fixaci učinit bez sankce žádnou splátku.

40

3.5 Podmínky rezervace finančních prostředků a podmínky nedočerpání hypotečního úvěru u vybraných bank Rezervací finančních prostředků rozumíme období mezi schválením a podpisem smlouvy o hypotečním úvěru a jeho čerpáním. Podmínky pro čerpání hypotečního úvěru, neboli převod finančních prostředků z hypotečního úvěru, jsou definovány ve smlouvě o hypotečním úvěru. Pokud nejsou finanční prostředky převedeny jednorázově, váží se ke každé jednotlivé tranši vlastní podmínky čerpání a po dobu, než je úvěr v plné výši vyčerpán nebo je na žádost klienta čerpání ukončeno, splácí klient bance pouze úrok ze skutečně vyčerpané části, nikoliv jistinu.

Podmínky čerpání se liší případ od případu, avšak ve stěžejních podmínkách se banky ve skrze shodují. Práce je proto zaměřena především na otázku možnosti nedočerpání hypotečního úvěru.

Obecně platí, že základní podmínkou čerpání je u většiny bank, a u všech porovnávaných v této práci, provedení vkladu zástavního práva, přičemž zástavcem je vždy vlastník zastavované nemovitosti. Vklad vlastnického práva ani návrh na vklad vlastnického práva nemusí být podmínkou čerpání. Avšak nebude-li vklad vlastnického práva podmínkou čerpání, pak v dalších ujednáních úvěrové smlouvy bude, mimo jiné, upravena povinnost do určitého data předložit aktuální list vlastnictví se zapsaným vlastnickým právem ve prospěch klienta.

3.5.1 GEMB Rezervace finančních prostředků, resp. posledním dnem, ke kterému může nastat datum čerpání úvěru je 24 měsíců od podpisu smlouvy. GEMB již delší dobu upozorňuje, že tato lhůta bude v případě refinancovaných úvěrů zkrácena na měsíců 6, avšak dle platné metodiky je i do úvěrových smluv v nichž je účelem úvěru refinancování v toto chvíli klientům přidělováno měsíců 24. Za rezervaci finančních prostředků se neplatí a nedočerpání je možné v plné výši, taktéž bez sankcí. Výjimku u této banky tvoří pouze poplatek za rezervaci zdrojů (tzn. za výši schváleného úvěru) u produktů Hypotéka naopak a HypoExpres. Ten je účtován ve výši dle sazebníku

41

za každý započatý běžný měsíc trvání budoucí úvěrové smlouvy do momentu objednání ocenění k vybrané nemovitosti pro zajištění úvěru, maximální hranice je však 9 měsíců.

3.5.2 ČSOB Rezervace finančních prostředků je v úvěrové smlouvě stanovena na 24 měsíců od schválení této smlouvy. Na základě písemné žádosti dlužníka lze prodloužení termínu pro poslední možné čerpání úvěru sjednat písemným dodatkem a to za poplatek podle sazebníku. Banka má právo žádost o prodloužení termínu pro čerpání úvěru odmítnout. Rezervace finančních prostředků nepřesahující dobu čerpáni 6 měsíců je zdarma. Rezervace finančních prostředků u hypotečních úvěrů s dobou čerpání přesahující 6 měsíců jsou dle platného sazebníku zpoplatněny 0,5% p.a. z nedočerpané částky. Poplatek je hrazen ke konci měsíce, počínaje následujícím měsícem po uplynutí 6 měsíců ode dne uzavření smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru (v případě kombinace hypotečního úvěru s úvěrem předhypotečním však nejdříve následujícím měsícem po zahájení čerpání hypotečního úvěru). Klientovi je umožněno nedočerpání úvěru. Avšak pokud je vyčerpáno méně než 50 % ze sjednané výše hypotečního úvěru, nebo pokud zbývá dočerpat částku nad 1 mil. Kč, je klientovi účtován poplatek ve výši 5% z nedočerpané částky.

3.5.3 mBank mBank rozlišuje dva typy čerpání – jednorázové a postupné. Jednorázové čerpání je nejvíce používáno u nákupů nemovitostí nebo refinancování; klient musí splnit veškeré podmínky, které jsou dané smlouvou o hypotečním úvěru a zároveň čerpání musí být provedeno do 90 dnů od podpisu Smlouvy o hypotečním úvěru. Postupné čerpání – tento druh čerpání je nejvíce používán u výstavby, rekonstrukce a modernizace; klient musí splnit podmínky, které jsou dané smlouvou o hypotečním úvěru pro jednotlivá čerpání; první čerpání musí být provedeno do 90 dnů od podpisu Smlouvy o hypotečním úvěru a maximální délka čerpání je 24 měsíců od podpisu Smlouvy o hypotečním úvěru. Nedočerpání úvěru ani rezervace finančních prostředků není zpoplatněna.

42

3.5.4 Komparace produktů u vybraných bank na základě podmínek rezervace

finančních prostředků a

podmínek

nedočerpání hypotečního úvěru Zájem klientů při výběru hypotečního ústavu, u kterého budou realizovat svůj záměr, velmi často směřuje k možnosti nedočerpání úvěru. Důvodem je možnost, pokud by před nebo v průběhu čerpání získali větší obnos, zda by nedočerpání bylo možné bez poplatku. Klienti však tuto možnost, pokud ji banka nabízí zřídka kdy využijí, avšak pocitově ji vítají. GEMB i mBank v tomto směru jdou klientům vstříc, neboť je u nich možné nedočerpat jakoukoliv částku. ČSOB možnost nedočerpání omezuje, jak je výše uvedeno max. 50% a současně nedočerpaná částka nesmí přesáhnout částku 1mil. Kč. Poplatek za rezervaci finančních prostředků je reálně důležitý pro klienty, jejich úvěr bude rozčerpán až za několik měsíců event. let. Jde především o klienty developerů, jež své projekty prodávají již dlouho před tím, než začne probíhat výstavba. Developer požaduje v co nejkratším termínu po podpisu Smlouvy o dílo či Smlouvy o smlouvě budoucí kupní předložení úvěrové smlouvy, aby měl ze strany klienta zajištěny finanční prostředky. Takový klient dává přednost bance, kde mu nebude částka rezervovaná na krytí jeho finančního záměru zpoplatněna nebo úročena. mBank nabízí rezervaci finančních prostředků zdarma, avšak s podmínkou rozčerpání do 90 dní. To je velmi krátká doba a z tohoto důvodu banka některé své potenciální klienty ztrácí. Jde zejména o ty, jež kupují nemovitost, jejíž výstavba bude teprve probíhat, či bude dokončena v delším časovém horizontu, případně o ty, jež svůj stávající úvěr chtějí s větší časovou rezervou refinancovat. Na druhou stranu mBank jako jediná nabízí svým klientům zdarma čerpání na základě návrhu na vklad, u druhých sledovaných bank je tento poplatek 500Kč. Na počátku roku 2009 jednoznačně nejvýhodnější podmínky pro výše uvedené klienty nabízí GEMB, která při rezervaci finančních prostředků umožňuje období pro rozčerpání hypotečního úvěru do 12ti měsíců. Nejdražší prostředky budou mít v případě čerpání v delším časovém horizontu klienti ČSOB, jež budou platit po 6ti měsících poplatek za rezervaci zdrojů 0,5% p.a.

43

Možnost nedočerpání je významným argumentem také při nabídce refinancování. Pokud klient chce mít jistotu, že nebude nucen novou úrokovou nabídku pro příští fixační období své stávající banky přijmout, je vhodné, začne-li se nabídkou konkurence zabývat 3-6 měsíců před výročím fixace. V přídě extremního snížení úrokových sazeb např. i rok dříve. Banka má povinnost na možné změny a poplatky klienta vyrozumět jen krátce před dnem výročí fixace. Pokud klient na tuto nabídku čeká, obvykle již nemá dostatek času na vyřízení úvěru u konkurence za výhodnější podmínek. Proto rád využije možnosti uzavřít úvěrovou smlouvu o několik měsíců dřív a garantovat si tak výhodné podmínky. Zvlášť v případě, kdy za takovou garanci neplatí. Zároveň klient neriskuje v případě, že by pro něj nabídka stávající banky byla zajímavá a rozhodl se ji akceptovat. Může pak od smlouvy odstoupit, neboli nevyčerpat 100%. GEMB v říjnu 2008 měsíci novelizovalo ve své metodice omezení rozčerpání 12ti měsíci, jak bylo uvedeno výše. Ovšem vzhledem k podmínkám konkurenčních bank je i toto období dostatečné pro uspokojení požadavků klientů. Z výše uvedených aspektů vyplývá, že budeme-li banky porovnávat na základě podmínek rezervace finančních produktů a podmínek čerpání, má v tomto ohledu nejvýhodnější podmínky pro klienty GEMB

3.6 Doplňkové produkty s vazbou na hypoteční úvěr Mnoho bank nabízejících hypoteční úvěry se současně snaží ucelit svou nabídku o pojistné produkty a mít tak možnost poskytnout svým klientům komplexní balíček služeb. Tyto velmi často zvýhodněné pojistné produkty jsou obvykle přímo vázány k hypotečnímu úvěru a nelze je za daných parametrů získat samostatně. Nejčastěji jde o nabídku těchto doplňkových produktů: •

pojištění schopnosti splácet

•

majetkové pojištění

•

pojištění domácnosti

44

3.6.1 GEMB Tato banka nabízí svým klientům k hypotečnímu úvěru pojištění nemovitosti a pojištění schopnosti splácet. •

Pojištění schopnosti splácet

Pojištění schopnosti splácet je nabízeno k hypotečnímu úvěru jako volitelná doplňková služba pokrývající široký rozsah pojistných rizik. GEMB, a.s. jej poskytuje na základě Rámcové pojistné smlouvy č. GEH 1/2008 ve spolupráci s pojišťovnou CARDIF PRO VITA, a.s. a klienti si mohou vybrat z dvou souborů pojištění. Soubor pojištění Cardif A a soubor pojištění Cardif B. Soubor pojištění A:

zahrnuje pojištění pro případ: •

pracovní neschopnosti (z důvodu dlouhodobé nemoci nebo úrazu)

•

plné invalidity

•

úmrtí

Základní soubor pojištění Cardif A je zpoplatněn částkou 4,99% ze sjednané výše měsíční splátky hypotečního úvěru. V případě jeho sjednání je klientovi započítána sleva z aktuální úrokové sazby ve výši -0,10%. Klient hradí poplatek za pojištění v rámci navýšené splátky úvěru. Sjednat je může fyzická osoba (podnikatel i nepodnikatel), která je mladší 60 let. Zároveň tato osoba nesmí být v pravidelné péči či pod pravidelným lékařským dohledem v důsledku zjištěného chronického onemocnění s trvalým užíváním léků. Nesmí být v době sjednání v pracovní neschopnosti či za uplynulých 12 měsíců nebyla v pracovní neschopnosti delší než 30 po sobě jdoucích dní. Soubor pojištění B: zahrnuje pojištění pro případ: •

pracovní neschopnosti (z důvodu dlouhodobé nemoci nebo úrazu)

•

plné invalidity

•

úmrtí

•

ztráty zaměstnání

Toto pojištění si může sjednat fyzická osoba (zaměstnanec), která splňuje k datu podpisu smlouvy o úvěru podmínky vyžadované pro soubor A a zároveň je zaměstnána na dobu 45

neurčitou a byla zaměstnána nepřetržitě též v předcházejících 12 měsících a není ve zkušební době. Podmínkou sjednání zároveň je, že osoba o něj žádající nepodala ani neobdržela výpověď z pracovního poměru, nezrušila se zaměstnavatelem okamžitě pracovní poměr ani neobdržela okamžité zrušení pracovního poměru ze strany zaměstnavatele, neobdržela od zaměstnavatele ani nezaslala zaměstnavateli návrh na skončení pracovního poměru dohodou. Základní soubor pojištění Cardif B je zpoplatněn částkou 6,99% ze sjednané výše měsíční splátky hypotečního úvěru. V případě jeho sjednání je klientovi započítána sleva z aktuální úrokové sazby ve výši -0,15%. Klient hradí poplatek za pojištění v rámci navýšené splátky úvěru. •

Majetkové pojištění

Je taktéž nabízeno k hypotečnímu úvěru jako volitelná doplňková služba. Toto pojištění je sjednáváno u Generali pojišťovny, a.s.. Žadatelem o pojištění může být každý klient s hypotečním úvěrem od GEMB. Doba sjednání tohoto pojištění je na dobu neurčitou s předpokladem trvání minimálně po celou dobu uvěrového vztahu klienta k bance GEMB. Předmět pojištění: •

rodinné domy

•

rodinné domy ve stavbě

•

bytové jednotky

Hlavní pojištění zahrnuje: •

požár, přímý úder blesku, výbuch, pád letadla, náraz vozidla, aerodynamický třesk

•

voda z potrubí, lom trubky (v případě rozestavěného domu o řádně provedené tlakové zkoušce)

•

vichřice, krupobití, tíha sněhu (v případě rozestavěného domu po úplném zastřešení budovy a pevném zakrytí všech otvorů ve stavbě – osazení oken, dveří apod.)

•

pád stromu, stožáru, komínů nebo jiných cizích předmětů

46

3.6.2 ČSOB Nabídka pojistných produktů pro klienty ČSOB zahrnuje pojištění schopnosti splácet, majetkové pojištění i pojištění domácnosti. •

Pojištění schopnosti splácet

Je pojištění úvěru, které je určeno klientům, kteří chtějí uzavřít Smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru a zároveň si zajistit svoji schopnost tento úvěr splatit. Pojištění úvěru je poskytováno ve spolupráci s ČSOB Pojišťovnou, a.s. a sjednáváno v rámci zpracování hypotečního úvěru. Klient hradí poplatek za pojištění v rámci navýšené splátky úvěru. Nabízeny jsou tři varianty pojištění. Varianta 1, Varianta 2 a Varianta 3. Varianta 1: zahrnuje pojištění pro případ: •

plné invalidity

•

úmrtí

Varianta 1 je zpoplatněna částkou 3,4 % z měsíční úvěrové splátky včetně poplatku za správu úvěru. Klient hradí poplatek za pojištění v rámci navýšené splátky úvěru. Varianta 2: zahrnuje pojištění pro případ: •

plné invalidity

•

úmrtí

•

pracovní neschopnosti

Varianta 2 je zpoplatněna částkou 4,7 % z měsíční úvěrové splátky včetně poplatku za správu úvěru. Klient hradí poplatek za pojištění v rámci navýšené splátky úvěru. Pojištění z výše uvedených variant může sjednat v rámci hypotečního úvěru každá zletilá fyzická osoba, která je způsobilá k právním úkonům, nedosáhla věku 55 let a má trvalý pobyt na území ČR. Současně tato osoba nesmí být v pracovní neschopnosti či za uplynulých 5 let nebyla v pracovní neschopnosti nebo jí lékařem nebyla doporučena pracovní neschopnost trvající více než tři týdny nepřetržitě (s výjimkou zlomenin a těhotenství). Netrpěla nebo v současnosti netrpí onemocněními srdce nebo oběhového systému, (jako je infarkt myokardu, ischemická nemoc srdeční, cévní mozková příhoda),

47

cukrovkou závislou na insulinu, chronickým onemocněním dýchacích cest, ledvin (kromě ledvinových kamenů), břišních orgánů nebo závislostí na alkoholu či návykových látkách, za uplynulých 5 let nepodstoupil onkologickou léčbu (chemoterapie nebo ozařování) pro zhoubný nádor nebo leukémii. Varianta 3: zahrnuje pojištění pro případ: •

plné invalidity

•

úmrtí

•

pracovní neschopnosti

•

ztráty zaměstnání

Varianta 3 je zpoplatněna částkou 7,1 % z měsíční úvěrové splátky včetně poplatku za správu úvěru. Klient hradí poplatek za pojištění v rámci navýšené splátky úvěru. Podmínky sjednání této Varianty jsou totožné s podmínkami Variant 1 a 2. Navíc jsou však rozšířeny o povinnost žadatele mít hlavní pracovní poměr na dobu neurčitou a současně nedat ani neobdržet výpověď z pracovního poměru, neuzavřít se zaměstnavatelem dohodu o ukončení pracovního poměru a nebýt ve zkušební době a dle objektivních skutečností nepatří mezi okruh zaměstnanců, se kterými by mohl být během příštích 12 měsíců rozvázán pracovní poměr (zejména v důsledku organizačních změn zaměstnavatele, snižování počtu zaměstnanců, apod.). •

Majetkové pojištění

ČSOB pojištění budov, staveb a bytů kryje následky v případě živelné škody, krádeže nebo vandalizmu na pojištěném majetku. Lze sjednat pouze s hypotékou ČSOB, není možné si jej sjednat samostatně. Předmět pojištění: •

rodinné domy

•

rodinné domy ve stavbě

•

bytové jednotky

•

věci movité – stavební materiál na opravu nebo rekonstrukci budovy nebo bytu

Hlavní pojištění zahrnuje: •

požár, úder blesku, výbuch, pád letadla

•

vichřice, krupobití, zemětřesení, náraz vozidla, zkrat a přepětí na elektromotorech 48

•

pád stromu nebo stožáru, tíha sněhu nebo námrazy

•

kouř, nadzvuková vlna, sesuv půdy a lavin, zřícení skla

•

vodovodní škody

•

asistenční služby

Poslední v nabídce pojistných produktů vázaných na hypoteční úvěr ČSOB je •

Pojištění domácnosti

které kryje následky v případě živelné škody, krádeže nebo vandalizmu v pojištěné domácnosti. Předmět pojištění: • věci movité, které tvoří zařízení domácnosti •

stavební součásti bytu v nájemních bytech

•

věci v garáži na jiné adrese než je adresa pojištění domácnosti

•

věci, které nejsou ve vlastnictví členů domácnosti, ale jsou jimi oprávněně užívány

Hlavní pojištění zahrnuje: •

požár, úder blesku, výbuch, pád letadla

•

vichřice, krupobití, zemětřesení

•

pád stromu nebo stožáru, tíha sněhu nebo námrazy

•

pád stromu nebo stožáru, tíha sněhu nebo námrazy

•

vodovodní škody

•

sesuv půdy a lavin, zkrat a přepětí na elektromotorech

•

náraz vozidla, kouř

•

asistenční služby

3.6.3 mBank Tato banka nemá ve svém portfoliu zařazen žádný doplňkový pojistný produkt, jež by bylo možno ve vazbě na hypoteční úvěr či samostatně klientům nabídnout.

49

3.6.4 Komparace doplňkových produktů s vazbou na hypoteční úvěr Možnost nabídky komplexního balíčku, tzn. např. nezbytného pojištění nemovitosti na jednom místě a za výhodnější podmínek, je možno považovat za službu, jež klient jednoznačně vítá. Mnoho klientů, především pak mladých rodin s malým dětmi, kde je obvykle jeden rozhodující nositel příjmu, často využívá možnosti pojištění schopnosti splácet. V případě GEMB i ČSOB navíc klientům přináší slevu z nabízené úrokové sazby. Rozdíly v pojistném jsou patrné z tabulky níže. Pokud klient využije nejlevnější možné varianty tak, aby mohl uplatnit nárok na slevu z úrokové sazby, bude výhodnější nabídka ČSOB. Avšak pokud není jeho hlavní motivací sleva z úrokové sazby, ale především krytí pojistných rizik, potom cena srovnatelných rizik vychází levněji u GEMB od pojišťovny CARDIF PRO VITA, a.s. Tab.8: Porovnání plateb za pojištění

Úvěrový rámec Věk Úroková sazba Počet let Výše krytí % Pojištění od Splátka celkem Smrt Smrt+invalidita Smrt+invalidita+pracovní neschopnost Smrt+inv.+prac.nesch.+ztráta zaměstnání

ČSOB 1 000 000 Kč 36 5,20% 30 100,00% 192 Kč 5 683 Kč

GEMB 1 000 000 Kč 36 5,20% 30 100,00% 220 Kč 5 711 Kč

Cena pojištění nemá v nabídce nemá v nabídce 192 Kč nemá v nabídce 266 Kč

219 Kč

401 Kč

329 Kč

Zdroj: na základě www.gemoney.cz a www.csob.cz zpracovala autorka Pokud bychom srovnávali i necenová hlediska, pro obě pojišťovny je shodné, že nevyžadují zdravotní underwritting, tj. klient nemusí absolvovat zdravotní prohlídku a nároky na jeho sjednání jsou pro klienta minimální.

50

Jak bylo již výše několikrát řečeno, nejedná se pouze o pojištění schopnosti splácet. Výhodná časově i cenově je pro klienta i nabídka možnosti pojištění nemovitosti ve společném produktu, tedy vázaného k hypotečnímu úvěru. Obě z nabízených pojišťoven v tomto pojistném produktu klientovi nabízí např.

pojištění na novou hodnotu, tzn.

v případě pojistné události obdrží klient v cenách aktuálních v době vzniku pojistné události. Pokud jsou v celkovém ocenění zahrnuty i drobné stavby na pozemku (garáž, zahradní altán apod.), jsou tyto stavby také automaticky pojištěny. Jedná se o pojištění od počátku stavby za výhodnou sazbu, která zůstává klientovi po celou dobu trvání pojištění ČSOB navíc nabízí svým klientům pojištění domácnosti, kterým GEMB v portfoliu pojistných produktů vázaných na hypoteční úvěr nedisponuje.

51

4. Analýza a komparace procesu hypotečních úvěru u vybraných bank Proces schvalování hypotečního úvěru se odlišuje nejen v závislosti na vybrané bance či produktu, ale samozřejmě i případ od případu. Pro účely této práce je analyzován proces úvěrového případu od předání úvěrové složky bance až do podpisu smluvní dokumentace s klientem a následného čerpání. •

GEMB

•

ČSOB

•

mBank

V rámci analýzy je možné sledovat také rozdíly ve zpracování tří nejčastější účelů hypotečních úvěrů, kterými jsou: •

refinancování při refixaci stávajícího hypotečního úvěru

•

koupě nemovitosti od developera

•

individuální výstavba nemovitosti

4.1 Využití služeb hypotečního poradce Důvody, pro které klienti využívají služeb externího hypotečního poradce, jsou následující: Získat přehled o reálné situaci na trhu hypoték není pro jednotlivce jednoduché. I z toho důvodu je pro klienta výhodné využít služeb hypotečního poradce, který umí v konkrétním případě nabídnout ten nejvýhodnější produkt. Velmi důležitou součástí jeho práce je klientovi usnadnit tento produkt získat. Hypoteční poradce šetří svým klientům čas, který by jinak museli vynaložit obcházením jednotlivých bankovních ústavů. Obvykle během první schůzky dokáže svému klientovi doporučit nejvýhodnější bankovní produkt a zároveň identifikovat možné problémy v procesu schvalování žádosti o hypoteční úvěr. Vždy by měl brát v potaz konkrétní investiční záměr a rovněž specifika každého svého zákazníka. Kromě nezbytných zkušeností a znalostí v oboru by měl hypoteční poradce dát klientovi vybrat z co možná nejširší nabídky, což je možné jen v případě, že má smluvně zajištěnou spolupráci s většinou hypotečních bank. Pakliže splňuje tyto podmínky, měl by být schopen vyřešit konkrétní případ v poměrně krátkém časovém úseku a co nejefektivněji. 52

Profesionální hypoteční poradce zná díky svým zkušenostem modely řešení různých typů případů. Samozřejmě nedílnou součástí jeho práce je být připraven na nestandardní situace a dokázat nalézat jejich řešení. Hypoteční poradce je vždy na straně svého klienta, neboť na úspěšně vyřešeném úvěrovém případu je finančně zainteresován. Vhodné je, aby společnost, v níž je hypoteční poradce zastřešen, vyplácela provize závislé pouze na výši hypotečního úvěru a tím nezávislou na vybrané bance. Pak není poradce motivován předávat úvěry do banky, jež může být méně výhodná pro klienta, avšak výhodná z hlediska provize pro poradce. Hypoteční poradce dává svá doporučení nejen na základě znalosti pokud možno kompletní nabídky hypoték na trhu, ale i znalostí specifik procesu schvalování hypoték v jednotlivých bankách. Na základě informací získaných od klienta je schopen identifikovat potenciální komplikace již před podáním žádosti do banky. V této fázi by měl učinit doporučení a opatření, aby rizika odmítnutí hypotéky byla snížena na minimum. Hypoteční poradce je v každodenním kontaktu s bankou, a proto může snáze dohlížet na průběh celého procesu schvalování žádosti o úvěr. Poté, co společně se svým klientem vyplní žádost o úvěr, zkompletuje nezbytné podklady a učiní veškeré nezbytné kroky vyžadované bankou od zprostředkovatele (např. vyplnění specifických systémových nástrojů), předá je bance a následně dohlíží v rámci svých možností a kompetencí na proces schvalování. Případné nejasnosti, které mohou vzniknout v jeho průběhu, je kompetentní a erudovaný poradce často schopen sám odstranit a problémy vyřešit bez přímé účasti klienta. Ten se v ideálním případě pouze dostaví k podpisu smluvní dokumentace buď přímo k hypotečnímu poradci (např. v případě GEMB či mBank, kde je podpis smluv výhradně v kompetenci samotného poradce)

či do

zvoleného bankovního domu (obvyklé např. u ČSOB, KB, UCB). Vše ostatní řeší hypoteční poradce podle dohody s klientem sám nebo ve spolupráci s ním. Ke komplexnosti služeb hypotečního poradce přispívá také skutečnost, že někteří z nich spolupracují s developery bytových projektů. V takovémto případě je zaručena nejvyšší možná koordinovanost celého procesu financování jak pro klienta tak pro developera. Proces schvalování úvěrů se zde počítá řádově ve dnech, nikoliv v týdnech.

53

Klient se může rovněž rozhodnout využít určitých nadstandardních služeb, které často hypoteční poradci nabízejí. Běžně jde o služby odhadců, zastupování klienta na různých úřadech, na katastru nemovitostí, v pojišťovně apod.

4.2 Analýza a komparace procesu hypotečního úvěru u GEMB Tato kapitola popisuje podrobně proces schvalování hypotečního úvěru u GEMB. Příklad č.1: Klientka A je 28letá, svobodná žena a její příjmy pochází ze závislé činnosti. Klientka před více jak třemi roky koupila byt v novostavbě jednoho z developerských projektů v lokalitě Zahradní Město, Praha 10. Svůj finanční záměr realizovala na doporučení prodávajícího v Hypoteční bance, a.s., která se finančně podílela na výstavbě tohoto projektu. Klientka byla měsíc před výročím fixace bankou písemně vyrozuměna o nabídce aktuálních úrokových sazeb na další fixační období. Tuto nabídku se klientka rozhodla neakceptovat, neboť by se její měsíční splátka se změnou úrokové sazby výrazně zvýšila a citelně by narušila měsíční rozpočet. Proto se rozhodla kontaktovat hypotečního poradce s žádostí o pomoc při refinancování jejího stávajícího hypotečního úvěru.

4.2.1 Požadavky klienta na parametry úvěrového produktu Základním požadavkem klientky bylo především udržení výše měsíční splátky hypotečního úvěru. Další problém byl s posuzováním příjmů neboť klientka získává pololetní bonusy, které nelze u každé banky do příjmů započítat. Podmínkou tedy byl výběr banky, kde není třeba prokazovat při žádosti o úvěr příjem.

4.2.2 Doporučení Na základě výše uvedených požadavků lze doporučit produkty LBBW Bank CZ a.s. (Landesbank Baden-Württemberg) a GEMB. Obě banky splňovaly podmínku prokázání příjmu čestným prohlášením, LBBW a.s. nabízela navíc nižší úrokovou sazbu. Obě banky nabízí nulový poplatek za zpracování hypotéky v případě refinancování. Obě banky účtují 150Kč měsíčně za vedení úvěrového účtu. Výhodou GEMB je možnost ocenění nemovitosti podle cenové mapy zdarma, což oproti ocenění může být úspora až 4.000Kč. Stanovením reprodukční hodnoty nemovitosti dle cenové mapy se rozumí interní ocenění v bankovním programu. Ocenění tímto způsobem se může týkat pouze zkolaudovaných 54

bytových jednotek na území hlavního města Prahy. Vedle toho je v GEMB požadován poplatek 1.000Kč za čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavních smluv do katastru nemovitostí a 500Kč kolek na zástavní smlouvy. Tyto dvě částky se u LBBW a.s. neplatí. Nakonec rozhodujícím faktorem v tomto případě byl čas. Klientka se rozhodla řešit proces refinancování velmi pozdě a vzhledem k tomu, že se blížily vánoční svátky, zbýval na celý proces necelé čas tři týdny. Z tohoto důvodu byla klientce doporučena, i přes vyšší sazbu GEMB, kde od doložení kompletních podkladů k úvěru může být úvěr schválen a připravena veškerá smluvní dokumentace k podpisu do 2 pracovních dnů. LBBW a.s., jakožto nová banka působící na českém trhu, má metodicky 10 pracovních dnů na zpracování žádosti o úvěr a navíc v té době nabízela přibližně o jedno procento nižší sazby, než ostatní banky a byla zcela zahlcena žádostmi.

4.2.3 Proces schvalování a podmínky smlouvy V první fázi bylo třeba oznámit Hypoteční bance a.s. mimořádnou splátku stávajícího úvěru k datu výročí fixace, požádat o vyčíslení aktuálního zůstatku úvěru a potvrdit výmaz zástavního práva ve prospěch banky po úhradě pohledávky. Hypoteční banka a.s. se v takovouto chvíli začíná chovat obchodně a na zasílané žádosti o mimořádnou splátku kontaktuje klienty a nabízí nižší sazbu, než klientům původně zasílá v oznámení o nové úrokové sazbě. V praxi se lze setkat i s případem, kdy banka snížila sazbu z 6,6% na 5,4%. V případě klientky A však takovouto slevu nenabídla a klientka potvrdila svůj záměr úvěr refinancovat. Následujícím krokem bylo interní ocenění podle cenové mapy. Podle výsledku tohoto ocenění by klientka žádalo o 87% LTV, které GEMB není schopno pro nové klienty schválit. Jako reakci na hypoteční krizi je dočasně maximální LTV 80%. Bylo tedy nutno nechat zpracovat odhad externím odhadcem. Z katastru nemovitostí byly vyzvednuty potřebné dokumenty a spolu s dalšími podklady byla složka předána odhadci, který obratem do dvou dnů ocenění zpracoval. Klientka doložila další potřebné dokumenty k žádosti: •

občanský průkaz, řidičský průkaz

•

výpis z běžného účtu

•

výpis z úvěrového účtu

•

původní smlouvu o úvěru 55

•

pojistnou smlouvu s dokladem o úhradě pojistky

•

nabývací tituly k nemovitosti

•

čestné prohlášení o výši příjmů

•

souhlas od Hypoteční banky a.s. s mimořádnou splátkou

Vyplněná žádost, kompletní dokumentace a odhad nemovitosti byly předány do banky ke schválení 19.12.2008. Tentýž den večer však byla klientce odcizena peněženka se všemi doklady. Hypoteční poradce tedy ihned konzultoval nastalou situaci se zástupcem banky a odcizený občanský průkaz se ukázal být značným problémem. Bez tohoto dokladu totožnosti nelze v GEMB zřídit běžný účet, ze kterého je úvěr splácen. Hypoteční poradce ihned informovala klientku a ta okamžitě žádala na příslušném úřadě o urychlené vydání nového občanského průkazu. Výročí fixace u Hypoteční banky, a.s. bylo 4.1.2009 a banka požadovala převést finanční prostředky na úvěrový účet pracovní den předem, což odpovídalo 2.1.2009. Úvěr byl schválen 22.12.2008 a veškerá dokumentace tentýž den byla připravena k podpisu. S podpisem smlouvy se však hypoteční poradce rozhodl odložit do doby, kdy bude mít klientka nový občanský průkaz.

4.2.4 Schválení úvěru a podmínky smlouvy Návrh základních podmínek úvěrové smlouvy byl zaslán v el. podobě 22.12.2008. Jejich znění je uvedeno v příloze č. 2.

4.2.5 Čerpání úvěru 30.12. 2008 klientka obdržela nový občanský průkaz. Zřídila si běžný účet přímo na centrále GEMB a s hypotečním poradcem na osobní schůzce klientka podepsala úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy k nemovitostem, zástavní smlouvy k pojistnému plnění, oznámení o vinkulaci pojistného plnění a žádost o čerpání. U notáře klientka zajistila potřebná ověření podpisu na zástavní smlouvě pro potřeby katastrálního úřadu. Od klientky hypoteční poradce převzal kompletní podepsanou smluvní dokumentaci a zajistil vklad zástavních smluv do katastru nemovitostí a potvrzení oznámení o vinkulaci pojistného plnění příslušnou pojišťovnou. Tentýž den byla kompletní žádost o čerpání se všemi podklady v bance. Vzhledem k časové tísni, kdy na standardní převody plateb banky 56

počítají i tři pracovní dny, navrhl poradce klientce provést převod prioritní platbou za poplatek 200Kč. Prioritní platba je nastavena tak, že prostředky odcházejí z banky v průběhu dopoledne a ten samý den večer jsou připsány na účet příjemce. Klientka s tímto návrhem souhlasila a poté co banka 31.12.2009 ověřila dálkovým přístupem informaci z katastru nemovitostí ohledně řízení o vkladu zástavních smluv, byla nastavena prioritní platba na 2.1.2009 a v tento den byl úvěr v pořádku refinancován.

4.3 Analýza a komparace procesu hypotečního úvěru u ČSOB Tato kapitola popisuje podrobně proces schvalování hypotečního úvěru u ČSOB. Příklad č.2: Předmětem sledování této kapitoly bude případ 25leté vdané ženy, ukrajinské národnosti, s trvalým pobytem na území České republiky. Klientka B v České republice žije a studuje soukromou vyšší odbornou školu. Koupě rozestavěného rodinného domu v soustředěné výstavbě v lokalitě Bašt, Líbezníce u Prahy od developerské společnosti GC a.s. s dokončením v lednu 2008. Klientka uzavřela v červnu 2007 se společností GC, a.s. Smlouvu o smlouvě budoucí (dále jen SoSBK) s variantou financování „Individuální cena – odklad platby s možností úvěru“. Podmínky této smlouvy stanovují, že klient musí do 30 dnů od podpisu SoSBK složit na účet společnosti GC, a.s. minimálně 10% kupní ceny. Zbytek finančních prostředků musí klient splatit nejpozději do 12 měsíců od převzetí (dokončení) nemovitosti. Kupní smlouva je s klientem podepsána v okamžiku převzetí, avšak její vklad do katastru nemovitostí je podmíněn buď doplacením kupní ceny nebo předložením úvěrové smlouvy znějící na částku aktuálního dluhu klienta. Dlužná část je klientovi po celou dobu společností GC, a.s navyšována o 8% p.a. a toto navýšení je mu účtováno čtvrtletně. Protože se rodině klientky do smlouvou vymezeného termínu nepodařilo finanční prostředky z vlastních zdrojů zajistit, obrátila se v listopadu 2008 klientka na hypotečního poradce s žádostí o pomoc při získání hypotečního úvěru na chybějící část kupní ceny ve výši 2 872 035,- Kč, tedy 90% LTV, pokud by odhadní cena byla ve stejné výši jako cena kupní.

57

4.3.1 Požadavky na parametry úvěrového produktu Základním požadavkem klientky byla možnost přistoupení otce do hypotečního úvěru, nikoliv však do kupní smlouvy jako vlastníka nemovitosti. V důsledku ekonomické krize je Ukrajina zařazena na listinu rizikových zemí a příjmy z nich plynoucí nejsou v současné době některými bankami akceptovány a klienti tedy nemohou s těmito příjmy o hypoteční úvěr žádat. Dalším požadavkem klientky bylo, aby v úvěru nefiguroval jako žadatel či spolužadatel její manžel. Další podmínkou byla rychlé schválení a samozřejmě co možná nejnižší úroková sazba.

4.3.2 Doporučení Na základě vzájemné spolupráce developera s externím zprostředkovatelem jsou obvykle pro klienty významně zvýhodněné podmínky u vybraných bank. Dlouhodobá spolupráce Sophia Finance v rámci developerského projektu společností GC, a.s. funguje s Hypoteční bankou, a.s., potažmo ČSOB, na níž se jako na retailovou banku vztahují totožné podmínky, dále Komerční bankou, a.s. a příležitostně s GEMB. V podstatě po prvotních informacích bylo jasné, že pozornost bude směřována pouze na Hypoteční banku, a.s. nebo ČSOB. Komerční banka vnitřním předpisem v polovině prosince s okamžitou platností pozastavila schvalování obchodů s příjmy plynoucích ze zahraničí a GEMB toho času neposkytuje úvěry nad 80% LTV. Výhodou je také velmi vstřícný a flexibilní přístup pracovníků pobočkové sítě ČSOB a v té době velmi příznivá úroková sazba pro klienty GC, a.s. na tzv. HUF (hypoteční úvěru pro fyzické osoby) se zvýhodněnou 3letou fixací, a to 5,24%. Ve stejném období byla sazba u totožného produktu pro běžnou klientelu 6,54%, tedy o 1,3% vyšší. Tento rozdíl v sazbě tvoří v měsíční splátce u klientkou požadovaného úvěru ve výši 2 872 035,- Kč na dobu 15 let rozdíl 2 009,- Kč. Výchozí sazbu je dále možné snížit využitím produktu pojištění 2 ze 3 o -0,10% a založením běžného účtu, nebo-li zasíláním platu do ČSOB o 0,15%. Po započtení těchto slev je tedy konečná sazba pro klienta GC, a.s. 5,09%. Využití těchto slev bylo součástí doporučení. Metodika ČSOB zároveň umožňuje přístup přímého příbuzného k úvěru, aniž by ten byl vlastníkem nemovitosti, která je předmětem úvěru. Přistoupení otce tedy nebyl problém. Klientka byla srozuměna, že dle metodických banky musí v úvěru a na veškeré smluví dokumentaci figurovat zároveň její matka, neboť s otcem mají společné jmění manželů. 58

Společné jmění manželů je občanským zákoníkem upravena zvláštní forma vlastnictví, jež vzniká automaticky po uzavření manželství a toto vlastnictví je bezpodílové. Vyloučit manžela jako spolužadatele o úvěr bylo možné, neboť s klientkou měli notářským zápisem rozdělené společné jmění manželů.20 Banka v tomto případě nepožaduje účast klienta v žádosti o úvěr ani ve smluvní dokumentaci, avšak započítává, vzhledem k vyživovací povinnosti manželů, jeho životní minimum při výpočtu bonity. Po prověření bonity v příslušném kalkulátoru hypoteční poradce potvrdil, že příjmy otce, plynoucí z Ukrajiny, jsou dostatečné pro krytí životního minima všech žadatelů, splátky hypotečního úvěru a 50% rezervy na splátku. Pro účely tohoto výpočtu bonity jsou standardně započteny příjmy za poslední 3 měsíce, přepočteny v aktuálním kurzu ČNB a započítány ve výši 85% z této částky.

Pokud by však příjmy za poslední 3 měsíce

převýšily průměrné příjmy za posledních 12 měsíců o 20% budou započítány příjmy nižší, tedy roční průměr. Výjimka může být schválena, pokud klient doloží např. nový platový výměr, který navýšení vysvětlí.

4.3.3 Proces schvalování Klientce byl předán seznam podkladů k žádosti o hypoteční úvěr: •

doložení trvalého pobytu klienty na území České republiky

•

majetkové vypořádání SJM mezi klientkou a jejím manželem

•

kopie pasu otce jako spolužadatele

•

potvrzení o příjmu (formulář v anglickém jazyce byl klientce předán)

•

výpis z běžného účtu kam chodí výplata otce, jež je hlavním nositelem příjmů domácnosti za posledních 6 měsíců - úředně přeložený

•

pracovní smlouva otce - úředně přeložená

•

kopie pasu matky jako spolužadatelky

Dále hypoteční poradce pro klientce připravil plnou moc, která ji opravňovala po podpisu všech zúčastněných stran (klientka, otec, matka) zastupovat rodiče při podpisu veškeré smluvní dokumentace. Pro názornost je návrh znění plné moci uveden v příloze č. 5.

20

§143a obč. zák. 59

Po předložení plné moci vyplnil hypoteční poradce s klientkou Návrh na uzavření ČSOB hypotéky, jehož součástí je také Souhlas se zpracováním osobních údajů a klientka je za svou osobu i za rodiče na základě plné moci v přítomnosti poradce podepsala. V rámci developerského projektu je většina aktuálně nabízených lokalit ve vybraných bankách oceněna interními pracovníky daného bankovního ústavu. Současně jsou v bance k jednotlivým nemovitostem a lokalitám veškeré podklady a není tedy třeba je individuálně dokládat k jednotlivým případům. Tyto odhady jsou v rámci dalších výhod pro klienta zdarma. Protože jednotlivé etapy v lokalitách jsou oceňovány v období, kdy jsou zařazeny do prodeje, byl odhad domu kupovaného klientkou B zpracován již před dvěma lety. Interního odhadce byl tedy požádán o jeho aktualizaci vzhledem ke zvýšenému DPH z 5% na 9% a vývoji cen nemovitostí v čase. Odhadce potvrdil navýšení reprodukční hodnoty domu o 200 000 Kč a tedy i dostatečnou výši LTV pro požadovaný úvěr. Po dvou týdnech od předání seznamu podkladů měla klientka veškerou dokumentaci připravenou a po učinění nezbytných kroků ze strany hypotečního poradce mohla být složka předána ke zpracování do banky. Zkompletovaná složka klientky B byla předána na pobočku ČSOB s níž má hypoteční poradce již zkušenost. V té době již probíhala ekonomická krize a opatření ze strany všech bank byla velmi zpřísněna. Vzhledem k tomu, že úvěr klientky B byl částečně nestandardní a veškeré dokládané příjmy pocházely z rizikové Ukrajiny, byl po zpracování pobočkou úvěr ředitelem podstoupen ke schválení do Hypoteční banky, a.s. Úvěr byl Hypoteční bankou pozastaven, tzn. schvalovatel jej ještě nezamítá, ale kladné stanovisko podmiňuje doložením dalších podkladů.

4.3.4 Schválení úvěru a podmínky smlouvy Dodatečné podmínkou uzavření smlouvy o hypotečním úvěru bylo předložení potvrzení o současné činnosti hlavní žadatelky klientky B, která je budoucím vlastníkem nemovitosti, avšak v žádosti o úvěru neprokazuje žádné příjmy. Hypoteční poradce kontaktoval s požadavkem klientku, která posléze dodala potvrzení o studiu na soukromé střední škole v České republice. Na základě předložení tohoto potvrzení byl úvěr Hypoteční bankou,a s.s. schválen.

60

Návrh základních podmínek úvěrové smlouvy byl zaslán 10.12.08. Jejich znění je uvedeno v příloze č. 3. Návrh smlouvy byl z pohledu klientky v naprostém pořádku. Klientka byla pouze upozorněna na podmínku uvedenou v odstavci 8. o nutnosti notářského zápisu uznání dluhu. S touto podmínkou klientka souhlasila.

4.3.5 Čerpání úvěru Hypoteční bankou, a.s. vygenerovaná smlouva o hypotečním úvěru byla zaslána zpět na pobočku ČSOB, kde byl úvěr prvotně zpracován a klientka zde smluvní dokumentaci podepsala za sebe a na základě plné moci i za spoludlužníky. Po podpisu je kopie úvěrové smlouvy předložena finančnímu oddělení společnosti GC a.s.. Jeho pracovníci smlouvu zkontrolují z věcného hlediska, z hlediska správnosti údajů o nemovitosti a zda podmínky čerpání úvěru nejsou v rozporu se SoSBK. Po akceptaci této smlouvy ze strany GC a.s. je bance předána žádost o zápis geometrického plánu a geometrický plán, které jsou podmínkou sepsání zástavních smluv. Na zástavních smlouvách vystupuje klient jako dlužník a GC a.s., jakožto vlastník nemovitosti, jako zástavce. Po vygenerování zástavních smluv je banka opět předává v součinnosti s hypotečním poradcem finančnímu oddělení GC a.s., které je spolu s právním oddělením zkontrolují a následně podepisuje prokurista společnosti. Všechny originály podepsaných zástavních smluv byly ze stran GC a.s. předány hypotečnímu poradci a ten následně vyzval klientku k jejich podpisu. V tomtéž období zařídil hypoteční poradce klientce potvrzení formulářů vinkulace k pojistnému plnění, které byly připravené současně s úvěrovou smlouvou a klientka je podepsala na pobočce ČSOB. Po podpisu zástavních smluv ze strany klientky, opět též v zastoupení rodičů, provádí společnost GC a.s. vklad nejprve zástavních smluv na katastr nemovitostí, následující den pak Kupní smlouvy. Potvrzené

návrhy na vklad

zástavního a vlastnického práva, potvrzená vinkulace pojistného plnění, faktura a potvrzení o úhradě vlastních zdrojů byly předloženy bance, která na jejich základě společně s písemným souhlasem klientky poukázala finanční prostředky na účet společnosti GC a.s.

61

4.4 Analýza a komparace procesu hypotečního úvěru u mBank Tato kapitola popisuje podrobně proces schvalování hypotečního úvěru u mBank. Příklad č.3: V případu, jež byl na základě níže uvedených aspektů předán do mBank, je hlavní žadatelkou klientka C . Klientka C je se svobodná, 37letá žena a její příjmy jsou doloženy ze závislé činnosti. Se svým partnerem se rozhodli pro individuální výstavbu rodinného domu na pozemku v jejich společném vlastnictví v atraktivní lokalitě Uhříněves. Realizace této výstavby byla zadána společnosti H, s.r.o. na základě Smlouvy o dílo. Klienti disponovali značnou částkou vlastních zdrojů a část výstavby měla být financována z prodeje bytu v novostavbě v Praze Vršovicích. Prodej bytu však chtěli klienti uskutečnit až po dokončení a zkolaudování rodinného domu a jejich přestěhování do nového domu. V druhé polovině výstavby se klienti rozhodli na přechodnou dobu využít hypotečního úvěru, aby závazkům vůči společnosti H, s.r.o. mohlo být dostáno v souladu s tokem financí specifikovaným ve Smlouvě o dílo.

4.4.1 Požadavky na parametry úvěrového produktu Základním požadavkem klientky byl tedy úvěr, jež bude možno co nejdříve po prodeji bytu bez sankce umořit. S prodejem klientka počítá v horizontu několika měsíců. Dalším požadavkem bylo, aby v úvěru, pokud to bude možné, figurovala jako žadatelka pouze ona a nikoliv její partner s nímž spoluvlastní pozemek, na němž výstavba probíhá. V tomto případě šlo o opatření spíše z důvodu administrativy a časové zaneprázdněnosti jejího partnera. Klientka poradce informovala, že jako zástava může sloužit pozemek s rozestavěným rodinným domem, jež byl současně předmětem úvěru a také v případě nutnosti avizovaný byt ve Vršovicích.

4.4.2 Doporučení Vzhledem k tomu, že při první schůzce klientka hovořila o hypotečním úvěru cca 1mil. a hodnotu pozemku s rodinným domem odhadovala na cca 10mil. bylo zřejmé, že dozajištění úvěru druhou nemovitostí není nutné i vzhledem k záměru byt záhy prodat. Klientce tedy bylo navrženo financování se zástavou pozemku a rozestavěného rodinného domu. Jako nejvhodnější variantu s možností vložení mimořádné splátky kdykoliv i mimo 62

výročí fixace, vyhodnotil hypoteční poradce relativně nový produkt Hypotéku s variabilní úrokovou sazbou od mBank, která tento produkt nabízí. Další výhodou byl nulový poplatek za zpracování hypotéky a následně také vedení úvěrového i běžného účtu zdarma. Hypoteční poradce následně upozornil klientku na možnost delšího průběhu schvalovacího procesu. Vzhledem k tomu, že jde o banku, která na trhu nepůsobí dlouho, nejsou její metodiky a procesní postupy ještě natolik sladěny a schvalování tak může trvat i o několik týdnů déle, než u renomovaných bank s dlouholetou působností na českém trhu a praxí vyškolenými pracovníky. V mBank v této době ještě stále naráží hypoteční poradci na úskalí s řešením nestandardní požadavků, které tato banka nemá prozatím v metodice zapracované a v podstatě je řeší „za chodu“. Problémy takového charakteru se zřídkakdy vyskytují např. u ČSOB, KB nebo GEMB, avšak produkt, který by splňoval tak přesně očekávání klientky, žádná z těchto bank nenabízela. Klientka ujistila hypotečního poradce, že o úvěr žádá s předstihem a případné zdržení tedy nebude problém.

4.4.3 Proces schvalování Klientce byl předán seznam dokladů požadovaných k poskytnutí účelového hypotečního úvěru, jež je v její kompetenci předložit: •

Občanský průkaz

•

Druhý doklad totožnosti (pas, řidičský průkaz, rodný list)

•

Potvrzení o příjmu (na formuláři banky, který byl klientce předán)

•

Kompletní výpis za poslední 3 měsíce

•

Doložení vlastních zdrojů

•

Stavební povolení

•

Smlouva o dílo

A seznam dokladů, jež zajistit bylo kompetenci poradce •

Originál výpisu z katastru nemovitostí

•

Katastrální mapa

•

Nabývací titul k nemovitosti

•

Návrh pojistné smlouvy

Klientka podepsala Žádost o hypoteční úvěr a Souhlas se zpracováním osobních údajů. Na další schůzce byly hypotečnímu poradci klientkou předány podklady k nemovitosti, které byly spolu s katastrální mapou a listem vlastnictví předány externímu odhadci licencovanému touto bankou k vypracování ocenění nemovitosti. Po několika dnech bylo 63

ocenění vyhotoveno a klientka součastně předala zbytek požadovaných dokladů. Hypoteční poradce nechal pro klientku vyhotovit pojistnou smlouvu k nemovitosti u pojišťovny Kooperativa pojišťovna, protože mBank pojistné produkty ve své nabídce nemá. Záměrem bylo, aby se veškerá smluvní dokumentace podepisovala současně. Hypoteční poradce učinil další kroky, které je z titulu externího zprostředkovatele povinen a úvěrovou složku následně předal pracovnici banky, pí. Z, která je kontaktní osobou v této bance pro společnost. Sophia Finance, s.r.o. V první fázi schvalovacího procesu kontaktovala pí. Z hypotečního poradce s požadavkem dodání podkladů, které nejsou povinným podkladem k předání úvěrové složky, ale na jejich dodatečné doložení má banka nárok. Klientka vše potřebné v průběhu týdne dodala. V této fázi také pí. Z potvrdila, že nebude nutné předkládat geometrický plán na rozestavěnou budovu, vzhledem k tomu, že hodnota pozemku je v dostatečné výši, aby bylo možno prostředky čerpat. Po několika dnech byl hypoteční poradce opět kontaktován, tentokrát s požadavkem dodat Smlouvu o dílo, která byla jednak součástí ocenění, které má banka k dispozici a zároveň byla ve složce také separátně. Upozornil proto na fakt, že muselo dojít k její ztrátě v rámci mBank a opětovně ji do banky doložil. Přibližně jeden měsíc od předání kompletní úvěrové složky byl hypoteční poradce srozuměn, že úvěr je ve fázi prvotního schválení a pokud klientka nebude mít záznam při prověření v mezibankovním registru, nic nebrání schválení a generování smluv. Následující den bylo potvrzeno, že prověření klientky v úvěrových registrech proběhlo v pořádku. Zároveň byl vznesen další požadavek podmiňující vygenerování smluvní dokumentace a to předložení návrhu na zápis rozestavěného rodinného domu do katastru nemovitostí s potvrzením jeho přijetí příslušným katastrálním úřadem s vyznačeným datem podání. Doložení tohoto dokumentu v prvních okamžicích jevil jako značný problém, neboť klientka, vzhledem ke své časové zaneprázdněnosti, neměla budovu ještě ani zaměřenou. A vzhledem k ujištění pí. Z v první fázi zpracování úvěru, že geometrického plánu nebude ke schválení ani čerpání úvěru třeba, neučinila klientka k jeho vypracování žádné kroky. Dle smlouvy bylo zřejmé, že je nutné do týdne čerpat prostředky z hypotečního úvěru, aby se klientka nedostala do rozporu s podmínkami Smlouvy o dílo a vygenerování úvěrových smluv bylo vázáno na podmínku, jejíž splnění v běžných termínech trvá obvykle více jak měsíc. Díky konexím klientky se však do 4 dnů podařilo budovu zaměřit, geometrický plán na katastr nemovitostí vložit a tak i tuto podmínku splnit. Návrh na vklad včetně geometrického

64

plánu, který je jeho přílohou, byly předány do banky a smlouva o hypotečním úvěru mohla být uzavřena.

4.4.4 Schválení úvěru a podmínky smlouvy Návrh základních podmínek úvěrové smlouvy byl zaslán 18.12.08. Jejich znění je uvedeno v příloze č. 4. Obecné podmínky uvolnění úvěru byly klientkou bez výhrad akceptovány. Většina požadavků byla již splněna předložením požadovaných dokumentů v úvěrové složce. V pátek 19.12.08 měla být veškerá smluvní dokumentace bankou vygenerována a zaslána na adresu kanceláře hypotečního poradce, kde měl s klientkou domluvenou schůzku za účelem podpisu této dokumentace a ujasnění dalších kroků. Doručena však byla složka, ve které byly chybně zpracované zástavní smlouvy a zároveň nebyly přiloženy formuláře pro potvrzení vinkulací pojistného plnění. Hypoteční poradce tedy požádal o urychlenou opravu zástavních smluv a urgoval doložení vinkulací. Vše bylo v průběhu několika hodin doručeno a smluvní dokumentace mohla být s klientkou podepsána.

4.4.5 Čerpání úvěru Následující pracovní den, tedy 22.12.08 byly podepsané zástavní smlouvy vloženy do katastru nemovitostí v Praze, pojišťovnou potvrzeny vinkulace pojistného plnění a společnost H, s.r.o. obratem vyhotovila bankou požadovaný dodatek. Týž den klientka současně aktivovala svůj běžný a úvěrový účet zřízený pro účely úvěru v mBank. Veškeré dokumenty, včetně klientkou podepsané Žádosti o výplatu z hypotečního úvěru, byly ještě týž den předány do banky a v úterý 23.12.08 bylo nastaveno čerpání a následující den byly finanční prostředky připsány na účet společnosti H, s.r.o. Dodatečné podmínky budou ze strany klientky plněny podle termínů stanovených smlouvou.

65

4.5 Komparace analyzovaných procesů Schvalovací proces je ovlivněn propracovaností metodik, postupů či technickými možnostmi daných bank. Do značné míry však do jeho průběhu zasahuje lidský faktor. Obecná komparace procesů je proto prakticky nemožná, jelikož každý případ často přináší potřebu individuálního řešení a v tom je přístup každého jednotlivého pracovníka jiný. Metodický pokyn, z něhož vychází postupy pro schvalovací proces, je velmi dobře zpracován všemi sledovanými bankami. Metodický pokyn je tedy složité srovnávat. Porovnat lze přístup a znalosti pracovníků sledovaných bank, kteří proces zásadně ovlivňují. U ČSOB a GEMB, jejichž zaměstnanci mají často dlouholetou praxi, je možné sledovat hladší průběh procesů než v případě mBank, kde často pracovníkům dlouholetá praxe chybí. V tomto případě se nejedná pouze o kontaktní osoby pro externí partnery nebo pracovníky na přepážce komunikující s klienty, ale také o pracovníky ostatních oddělení od analytiků, interních odhadců až po metodiky. Pouze sladění a vzájemná spolupráce všech oddělení má za následek hladký a rychlý průběh schvalovacího procesu a je tím pádem možno, jako v případě GEMB, schválit žádost o úvěr a vygenerovat smluvní dokumentaci včetně podpisu během dvou pracovních dnů.

66

5. Výsledky, závěry a doporučení pro zdokonalení hypotečního úvěrování u vybraných subjektů Předmětem závěrečné kapitoly této práce bude zhodnocení produktů sledovaných bank na základě aspektů popsaných ve třetí kapitole.

5.1 Navrhovaná řešení pro zdokonalení produktů hypotečního úvěrování u vybraných bank Tato kapitola je zaměřena na zhodnocení produktů jednotlivých bank a na doporučení kroků vedoucích ke zdokonalení nabídky hypotečního úvěrování jako celku a to u každé ze sledovaných bank samostatně.

5.1.1 GEMB Na základě vývoje velkých světových hypotečních institucí se zahraniční akcionáři hypotečních bank operujících na českém trhu rozhodli v důsledku krize pro zpřísnění podmínek. Obyvatelé České republiky se zájmem o hypoteční úvěr to nejvíce pociťují ve zpřísnění podmínek poskytování v oblasti sto procentních hypotečních úvěrů, které lze využít na financování celé (sto procentní) odhadní ceny nemovitosti. Koncem roku již dvě banky dočasně pozastavily poskytování sto procentních hypotečních úvěrů. Důvodem je vyšší rizikovost tohoto typu hypoték. První bankou v tomto ohledu byla právě GEMB, po několika dnech ke stejnému kroku přistoupila také Raiffeisenbank, a.s., záhy ze své nabídky 120% produktu ustoupila Komerční banka, a.s. a pozastaveny byly sto procentní hypotéky i u České spořitelny, a.s. Dle údajů v médiích tvoří tyto sto procentní úvěry na celkovém objemu hypoték přibližně jen pětinu a nejběžnější hypotéky pokrývají nejvýše 70 až 85% hodnoty zastavované nemovitosti. Moje osobní zkušenosti jsou však s tímto tvrzením v naprostém rozporu. Naopak většina mých klientů projevuje zájem především o tento typ hypotečního úvěru. I v důsledku pozastavení poskytování sto procentních hypotečních úvěrů se velmi významně omezila moje spolupráce s GEMB. Výjimku v současné době tvoří jen úvěry refinancujících klientů, které jsou nadále do banky předávány. Moje doporučení tedy jednoznačně směřuje k opětovnému zařazení 100% hypotečního úvěru do nabídky GEMB. Řešením pochopitelné rizikovosti tohoto produktu by mohla být 67

podmínka pojištění schopnosti splácet úvěr k tomuto typu produktu. To je dle aktuální metodiky v GEMB bezpodmínečné pouze pro klienty starší 50 let. Jako další krok ke zvýšení konkurenceschopnosti bych doporučovala zvýšit hranici 80% LTV na 85% LTV. Dalším doporučením je zařazení produktu hypotéka bez doložení příjmů. Tento produkt je velmi atraktivní pro osoby samostatně výdělečně činné, dále pro majitele společností nebo osoby s příjmem ze zahraničí. Snížení minimální hranice pro poskytnutí hypotečního z 300tis. Kč na 200tis. Kč nepovažuji vzhledem k možnosti nedočerpání v libovolné výši za zásadní, avšak za zmínku stojí.

5.1.2 ČSOB Vzhledem k úskalím, jež přináší spolupráce při schvalování a čerpání úvěrů s Hypoteční bankou, a.s. ať už se týká časové flexibility, vstřícnosti při řešení nestandardních případů či ochoty samotných pracovníků, nepovažuji za ideální opatření zákaz předávat 100% HUF (hypoteční úvěry fyzických osob) do poboček ČSOB, ale přímo do Hypoteční banky, a.s. (vyjma úvěrů vztahujících se k developerskému projektu). Moje zcela nová zkušenost s čerpáním úvěru v Hypoteční bance, a.s. jednoznačně ukazuje na to, že klientovi, který bude požadovat úvěr do výše sto procent, raději doporučím jinou banku, která tento produkt nabízí. Neochota, nevstřícnost, obtížná komunikace a neprofesionální jednání vůči klientovi některých pracovníků Hypoteční banky, a.s., s nimiž jsem měla možnost spolupracovat, má negativní dopad na renomé hypotečního poradce. Vítám možnost společných produktů vázaných na hypoteční úvěr v podobě pojištění schopnosti splácet, majetkového pojištění a pojištění domácnosti, čímž ČSOB nabízí klientovi komplexní balíček služeb na jednom místě. V nabídce ČSOB velmi postrádám produkt umožňující flexibilní splácení hypotečního úvěru mimo výročí fixace. Tento produkt je pro klienty velmi žádoucí. Paradoxem je, že na základě mých dosavadních zkušeností, klienti možnost mimořádných splátek mimo výročí fixace využívají jen zřídkakdy. Obvykle naspořené finanční prostředky raději použijí na jiné účely. Banka však po celou dobu splácení úvěru inkasuje zvýšenou úrokovou sazbu, která je vázána k možnosti mimořádné splátky.

68

Až na absenci výše zmíněného produktu v nabídce ČSOB považuji tuto banku za příkladnou v oblasti dokonalého hypotečního úvěrování a to včetně osobního a profesionálního jednání s klienty.

5.1.3 mBank Rozhodně bych doporučila této bance zařadit do nabídky základní pojistné produkty vázané na hypoteční úvěr. Především pak majetkové pojištění, jež kryje rizika podmíněná úvěrovou smlouvou. Vynaložený čas a administrativní náročnost spojená se sjednáním pojistky u některé z bankou akceptovaných pojišťoven a následné vyřizování vinkulací pojistného plnění, je pro klienty zátěží, jejíž úsporu by jistě uvítali. Další doporučení se týká zařazení produktu předhypotečního úvěru. Absencí tohoto produktu vypadávají z potencionálních klientů banky lidé kupující družstevní byt, kteří nemají k dispozici jinou nemovitost v osobním vlastnictví, která by mohla sloužit jako zástava, dále zájemci koupě od obce a v neposlední řadě pak zájemci o individuální výstavbu či klienti některých developerů, kteří mají podmínku proplácení finančních prostředků v závislosti na postupu výstavby. Důležitou změnu bych také doporučila v souvislosti s požadavkem na žadatele o hypoteční úvěr. Zde má banka podmínku přidělení rodného čísla a trvalého pobytu na území ČR. Tuto podmínku má mBanka jako jediná z bank působících na českém trhu. Jednoznačně bych tedy navrhovala umožnit žádat o úvěr všem osobám, které mohou v ČR nabývat nemovitosti do osobního vlastnictví. Poslední navrhovanou změnou je vypuštění poplatku za pojištění nízkého vkladu viz. kapitola 3.3.3. mBank se prezentuje jako nízkonákladová banka bez poplatků a tudíž by toto mělo platit ve všech případech.

5.2 Zhodnocení úvěrového procesu a vyvozená doporučení pro banky V této části práce zhodnotím proces hypotečního úvěrování. S hladkým a bezproblémovým průběhem procesu hypotečního úvěrování je bezprostředně spojen lidský faktor, jež ho z velké části zajišťuje. A právě na lidský faktor se v následujících kapitolách zaměřím především. 69

5.2.1 GEMB Dle mé zkušenosti je pro hladký průběh schvalovacího procesu a potažmo spokojenost klienta klíčová fungující spolupráce hypotečního poradce, který klienta zastupuje s Mortgage Key Account Specialist. Je to kontaktní osoba pro třetí strany, jež byla GEMB přidělena konkrétní společnosti pro veškerou komunikaci s jejími hypotečními poradci. Mortgage Key Account Specialist zajišťuje pro přidělené poradce aktuální informace, komunikuje předschválení případu, přebírá složku, je součinný při zpracování a schvalování hypotečního úvěru. Vzhledem k tomu, že GEMB neumožňuje externím poradcům předávat úvěry na pobočkách GEMB, ale musí komunikovat pouze s přidělenou osobou, je kvalita této osoby základním kamenem pro efektivní spolupráci. Pokud přidělený Mortgage Key Account Specialist není dostatečně pružný, neorientuje se dokonale v metodice své banky a nedokáže tak dávat okamžitou zpětnou vazbu, je pro externistu velmi složité s takovým člověkem spolupracovat. A protože nemá jinou možnost komu předat úvěrovou složku a s kým ji event. dále komunikovat, může nefunkční spolupráce být důvodem omezení objemu úvěrů do banky předaných. Kromě kompetentnosti a erudovanosti v oboru by měl být Mortgage Key Account Specialist také obchodník, který dokáže některým poradcům zprostředkovat v odůvodněných případech nadstandardní podmínky, zajistit hladký průběh procesu, vyjednat případné výjimky pro významné klienty. Pokud toto funguje, je velký předpoklad, že takováto spolupráce zajistí bance získání úvěrů i v případě, že některé parametry úvěru nebudou patřit na trhu k nejvýhodnějším.

5.2.2 ČSOB Dceřinou společností ČSOB je Hypoteční banka a.s., která patří mezi největší poskytovatele hypotečních úvěrů v ČR a současně má ve své správě i veškeré hypoteční úvěry poskytnuté ČSOB. Doporučení na zkvalitnění procesu při zpracování úvěrového případu se v následujícím příkladu bude týkat ČSOB v širším pohledu majoritního vlastníka Hypoteční banky a.s. Každý hypoteční poradce, který je licencován ČSOB (Hypoteční bankou, a.s.) si může zvolit, kam bude úvěry svých klientů předávat ke zpracování. Na počátku spolupráce Sophia Finance s developerem GC, byly dojednány nadstandardní podmínky pro klienty tohoto developera v Hypoteční bance, a.s.. Šlo o značnou měsíční produkci a objemy úvěrů předávaných do Hypoteční banky na základě 70

této spolupráce nebyly nevýznamné. Pro komunikaci, předávání úvěrových složek a následné zpracování nám byla přidělena kontaktní osoba. Tato spolupráce celkem bez problémů fungovala i když jsme pociťovali určitou neflexibilitu ve zpětné vazbě a určitou neochotu ze strany pracovníka banky řešit případné problémy samostatně. Veškerá komunikace probíhala vždy přes externího zprostředkovatele, což v určitých případech bylo z časového hlediska neefektivní. Přímá komunikace požadavků mezi klientem a pracovníkem Hypoteční banky, a.s. by byla výhodnější. Rozhodli jsme se proto využít možnosti, která není v rozporu se smlouvami mezi Hypoteční bankou, a.s. a Sophia Finance, s.r.o. a začali předávat úvěry do ČSOB, která má stejnou metodiku i produktovou nabídku jako Hypoteční banka, a.s. Odlišnosti v nabídce těchto dvou bank se mohou objevit zcela výjimečně, např. v rámci marketingových akcí. Příkladem může být zpracování hypotečního úvěru s 5letou fixací bez poplatku. Zásadní rozdíl je však, soudě podle mé osobní zkušenosti, cítit v přístupu zaměstnanců těchto dvou bank. Poboček ČSOB je jen v rámci Prahy 49 a každá z nich má nastavený od vedení banky vlastní plán. Splnění tohoto plánu má vliv na odměny jednotlivých pracovníků, kteří jsou tak motivování k vyšším výkonům. Spolupráce s externím zprostředkovatelem, který bude na vybranou pobočku úvěry předávat, je z pohledu pobočky ideálním řešením. Zaměstnanec banky se obvykle snaží

tento kontakt udržet

a rozvíjet a vyvíjí maximální úsilí k

oboustranně fungující spolupráci s externím zprostředkovatelem. Rozdíl pociťuji nejen v rychlosti a kvalitě zpracování úvěrové složky pracovníkem dané pobočky, ale také v přímém schvalovacím

procesu. Důvodem odlišného přístupu může být to, že

schvalovatel Hypoteční banky, a.s. je zaměstnancem s obvykle fixním platem. Není hodnocen s ohledem na množství schválených nebo zamítnutých případů. Není tedy dle mého názoru motivován se komplikovanějším či nestandardním případem detailně zabývat. Oproti tomu ředitel pobočky jehož mzda, rozpočet budgetu pobočky pro příští období i odměny jeho podřízených jsou přímo závislé na plnění plánu. V zájmu ředitele pobočky je mít co možná největší přísun různých produktů od stávajících i nových klientů, tedy i schválených hypotečních úvěrů. Dle mých zkušeností představitel pobočky je zároveň obchodníkem, který věnuje jednotlivým případům daleko větší pozornost i čas, je vstřícnější v komunikaci a hledá všechna dostupná řešení, než přistoupí k zamítnutí případu. Schvalovací pravomoc ředitele pobočky je obvykle 5mil.Kč. Úvěry vyšší jsou po zpracování bez výjimky předávány ke schválení (event. zamítnutí) do Hypoteční banky, a.s. Stejně jako u GEMB tedy kladu hlavní důraz při procesu hypotečního úvěrování na fungování, sofistikovanost, vstřícnost a flexibilitu zaměstnanců jednotlivých poboček 71

ČSOB. V zásadě mohu říci, že mám s pracovníky ČSOB velmi pozitivní zkušenosti a v tomto směru i dle zpětné vazby od klientů panuje naprostá spokojenost.

5.2.3 mBank Stejně tak jako u předchozích dvou bank se ukáže, že na dobré jméno banky má kromě nejširší nabídky produktů a výhodných úrokových sazeb zásadní vliv lidský faktor. Doporučení ke zdokonalení hypotečního úvěrování v této bance budou jednoznačně směřovat především opět k apelaci na proobchodní a profesionální jednání kontaktních osob, tzv. Sales Support Specialist, vůči třetím stranám. Rozhodně bych doporučila této bance delegovat více osob do funkce Sales Support Specialist , jež by byli kompetentní spolupracovat s třetími stranami. Za samozřejmost považuji řádné vyškolení a kompetentnost těchto kontaktních osob. Neochota mBank k případným výjimkám a individuálnímu řešení případů, které takovýto přístup vyžadují, je pro klienty a externí poradce často rozhodující při zvažování výběru banky. Bance bych doporučovala povolovat určité výjimky a individuálně přistupovat k určitým případům. V případě mBank se jedná o nízkonákladovou banku. Zajímavé úrokové sazby a v naprosté většině případů nulové poplatky za zpracování a správu úvěru jsou umožněny úsporou nákladů na provoz řady kamenných poboček, absencí bankomatů, množstvím zaměstnanců. Avšak pokud tato snížená kvantita bude zasahovat do kvality, riskuje banka omezení objemu hypotečních úvěrů od třetích stran. Jak vyplývá z analýz prováděných v této práci, úroková sazba není vždy rozhodujícím parametrem pro výběr banky.

5.3

Základní

doporučení

pro

zdokonalení

hypotečního

úvěrování u vybraných bank Na základě všech

analýz a komparací, které jsou předmětem této práce shledávám

zásadními kroky ke zdokonalení hypotečního úvěrování u vybraných bank především v těchto změnách a inovacích produktové nabídky i procesních postupů: •

umožnění mimořádné splátky mimo výročí fixace bez sankcí

•

možnost inkasovat splátku úvěru z běžného účtu mimo banku, která je poskytovatelem hypotečního úvěru 72

•

zavedení systému bilančního mechanizmu

•

rezervace finančních prostředků zdarma

•

čerpání na základě návrhu na vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí

•

možnost zahájit čerpání do 24 měsíců od podpisu smlouvy

•

počátek fixačního období počítán od zahájení čerpání hypotečního úvěru

•

doplňkové služby v podobě pojistných produktů vázaných na hypoteční úvěr

•

zpracování hypotečního úvěru zdarma

•

vedení úvěrového účtu zdarma

S produktovou nabídkou neoddělitelně souvisí procesní postup hypotečního úvěrování. Jeho efektivní, kvalitní a rychlý průběh je závislý nejen na aktuálních, propracovaných a fungujících vnitřních softwarech jednotlivých bank, ale především na lidském faktoru, jež je odpovědný za převzetí složky, její správné zpracování a bezchybné předání podstatných informací do příslušných modelů. Následné schválení či zamítnutí hypotečního úvěru musí vycházet z podrobné a objektivní analýzy, při níž jsou vzaty v úvahu veškeré aspekty a souvislosti. Je třeba vnést do procesních postupů nejen nezbytné údaje, jež jsou výsledkem zpracování dat bankovními softwary, ale obohatit je o schopnost lidského intelektu, individuálního přístupu, intuice a zkušeností, jež je možné promítnout do nestandardních či výjimečných situací a případů. Takový přístup předpokládá, že představitelé a zaměstnanci jednotlivých bank budou: •

řádně vyškolení, znalí problematiky hypotečního úvěrování jako celku

•

efektivně motivování a obchodně orientováni

•

schopni týmové práce

•

vstřícní, ochotní a flexibilní obecně i při řešení nestandardních situací

•

kompetentní

•

komunikativní, schopni poskytnout zpětnou vazbu v krátkém časovém horizontu

•

asertivní

5.4 Státní finanční podpora Stát po čtyřech letech od 1. února opět přichází s podporou hypotečních úvěru pro mladé lidi, což považuji za další pozitivní krok k podpoře hypotečního úvěrování. Nárok na ni mají žadatelé do 36 let při koupi nemovitosti starší dvou let. Stát těmto zájemcům bude na měsíční splátku přispívat ve výši jednoho procentního bodu a to na částku 800tis u bytu a 1,5mil u rodinného domu.. Nad tyto částky dotaci stát neposkytuje. 73

Státní podpora k hypotečním úvěrům se znovu zavádí v důsledku rostoucích úrokových sazeb. Jak dne 15. ledna 2009 uvedlo ministerstvo pro místní rozvoj, průměrná úroková sazba dosáhla 5,66% a překročila tak požadovanou pětiprocentní hranici pro znovuobnovení této podpory. 21 Všichni žadatelé o státní finanční příspěvek, kteří splní podmínky dané nařízením vlády22 a kteří zahájí čerpání hypotečního úvěru v období od 1.února 2009 do 31.ledna 2010, mají nárok na státní příspěvek ve výši jednoho procentního bodu. Podpora však bude platit nejen pro nové žadatele, ale i pro stávající příjemce podpory, u kterých dojde v daném termínu podle smlouvy o hypotečním úvěru ke změně běžné úrokové sazby banky, bude jim tedy končit fixační období. Státní podpora ve formě úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby je výše dotace nově stanovena. Dotace je poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let.23 Základní podmínky pro poskytnutí podpory: •

Žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manželů ani jeho partner) nesmí v roce podání žádosti dovršit věk 36 let.

•

Žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manželů ani jeho partner) nesmí v době podání žádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je podpora žádána.

•

Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehož koupi je žádána tato podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR.

•

Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehož koupi byla využita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování sloužit k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manželství ve společném jmění).

21

http://reality.ihned.cz/c4-10002095-32847890-K00000_d-cesko-obnovuje-dotaci-hypotek-pro-mlade nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. 23 http://www.finexpert.cz/Bleskovky/sc-3-a-24288/default.aspx 22

74

Výše státní podpory •

Výpočet výše státní podpory se provádí na základě "ideálního" průběhu splácení úvěru formou anuitní splátky. Vypočte se anuitní splátka s úrokovou sazbou banky platnou ke dni ukončení čerpání úvěru a anuitní splátka s úrokovou sazbou banky sníženou o podporu státu platnou ke dni 1. čerpání úvěru a jejich rozdíl zaokrouhlený na celé Kč nahoru je výší státní podpory.

•

Nová výše % bodů podpory se vyhlašuje vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku

Kdy lze o podporu požádat •

Písemnou žádost + čestné prohlášení o poskytnutí podpory předloží žadatel, a to nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí jeho čerpání. K úvěrům, kde již bylo započato čerpání, není možné podporu poskytnout.

5.5 Vývoj budoucnosti a dopad finanční krize na hypoteční úvěry v České republice Finanční krize v roce 2008 významně zasáhla hypoteční trh a proto není možné se tohoto tématu vzhledem k dopadu na hypoteční úvěrování nedotknout. Pokles objemu hypotečních úvěrů v roce 2008 oproti roku 2007 byl značný a ani výhled do budoucnosti není příliš optimistický. Tento rok 2009, zdá se, nepřinese zájemcům o hypotéku, ani těm, kdo ji budou refinancovat, moc dobrých zpráv. Dle expertů i hypotečních bankéřů je budoucí situace na trhu hypotečních úvěrů jednoznačná: přísnější poskytování úvěrů, zatím stále jen minimálně klesající sazby, omezenější nabídka produktů a celkově horší dostupnost hypoték. Získat v roce 2009 hypotéku tak bude pro některé žadatele obtížnější než v roce 2008.

75

Klesající tendenci v objemu hypotečních úvěrů také v důsledku krize naznačuje obrázek znázorňující objem prodaných hypoték v roce 2007/2008. Graf 2: Porovnání objemu hypoték v r. 2007/2008

Zdroj: http://www.penize.cz/48020-hypoteky-2009-dostat-uver-bude-umeni Průměrný úrok nových hypoték podle Hypoindexu sice již od září 2008 klesá (v listopadu činil 5,63%). Přesto však se

k razantnímu snížení sazeb tuzemské hypoteční banky

prozatím nechystají (a to i přestože Bankovní rada Česká národní banky 17. prosince 2008 snížila úrokové sazby o půl procentního bodu a hlavní úroková sazba, od které se odvíjí úročení komerčních úvěru, tak klesla na 2,25%). Podle analytiků se ČNB k tomuto kroku rozhodla vzhledem k rychlému zpomalování hospodářského růstu i inflace. Podle stávajících prognóz by měla ČNB pokračovat ve snižování sazeb i v první polovině roku 2009 a klíčová sazba ČNB by tak mohla nalézt své dno na hodnotě 1,50-1,25%. Od sazeb centrální banky se odvíjejí úroky bankovních vkladů i úvěrů jen velmi omezeně. Podnikům nižší úroky přinášejí levnější úvěry na investice a provoz, domácnostem levnější

76

půjčky na bydlení. Nižší úrokové sazby také vyhovují státu, který je významným dlužníkem. Naopak lidé, kteří mají peníze uložené na účtu u banky, dostávají nižší úroky.24 Tento stav nahrává hypotečním poradcům, kteří si od nepřehledné situace na tuzemském hypotečním trhu i horší dostupnosti hypoték slibují zvýšení zájmu o ostatní poradenské služby. Dá se předpokládat, že banky ve své opatrnosti nepoleví a to některé klienty bude znamenat horší dostupnost hypoték. Dále se očekává zvýšený počet klientů s potřebou refinancovat své stávající hypoteční úvěry, protože mnoha klientům budou končit fixace úrokové sazby. Tito klienti se setkají se skokovým růstem úrokové sazby, protože například v roce 2006 byla tříletá fixace kolem 3,5 %. Počátkem roku 2009 se úrokové sazby pohybují mezi 5 – 8 %, což se těmto klientům poměrně citelně odrazí v nárůstu měsíční splátky.

24

http://www.e15.cz/burzy-trhy/cnb-srazila-sazby-o-05-procentniho-bodu-66841/

77

Závěrečné shrnutí analyzované problematiky Hypoteční úvěry v České republice byly, jsou a budou jedinou cestou k bydlení mnoha lidí, kteří by si vybranou nemovitost bez podpory finančních zdrojů čerpaných touto formou nebyli schopni pořídit. Nárůst objemu hypotečních úvěrů v minulých letech a jejich současná stagnace v důsledku světové finanční krize jsou pro banky i hypoteční poradce velmi citelné. Přestože se vysoká míra úrokových sazeb, menší počet pracovních dní a především obavy obyvatel z dalšího ekonomického vývoje významně podepsaly na počtu nově poskytnutých hypoték, nedá se předpokládat, že by se zájem o ně dlouhodobě vytratil. Lidé i nadále budou nuceni řešit svou bytovou situaci. Mladí lidé se budou osamostatňovat, zakládat rodiny, migrovat do větších měst za studiem či zaměstnáním. Z výročních zpráv jednotlivých bank jednoznačně vyplývá, jak podstatnou část v objemu retailových úvěrů tvoří právě hypoteční úvěry. Je patrné, že i nadále bude hypoteční úvěrování pro banky důležitým produktem v jejich portfoliu. Je tedy žádoucí, aby banky svou nabídku procesní i produktovou co nejvíce zdokonalily a tím tak uspokojily požadavky potencionálních klientů přicházejících řešit svůj záměr týkající se financování vlastního bydlení. I přesto, že banky v závěru roku 2008 nepočítaly s žádnými závratnými čísly v počtu nově uzavřených hypotečních úvěrů, skutečnost byla v případě některých bank dokonce horší, než jaká byla očekávání. Opatření, která by z mého pohledu mohla pomoci lépe uspokojit současnou i budoucí poptávku klientů, jsem na základě analýz a komparací u vybraných bank formulovala v předchozích kapitolách. Má doporučení se netýkají jen inovací a změn samotné

produktové

nabídky,

ale

také

procesních

postupů.

Ty

jsou

s

produktovou nabídkou, která by se tak mohla stát pro žadatele atraktivnější, velmi úzce spjaty. I přes určitá omezení s nimiž jsem se při tvorbě této práce setkala, především šlo-li o získávání příslušných podkladů a seriozních informací od zainteresovaných a kompetentních osob, se domnívám, že je tato práce svým obsahem velmi přínosná pro pracovníky bank, kteří se zabývají nebo se do budoucna budou zabývat problematikou hypotečních úvěrů, a to jak na úrovni schvalovatelů, sales managerů, či přepážkových pracovníků jednotlivých bank, ale též pro osoby z řad tvůrců metodických pokynů

78

jednotlivých bank. Hypoteční úvěrování je sektor, který je pro úspěšný vývoj bank a jejich renomé neopomenutelnou součástí. Závěrem lze říci, že případné aktivity v oblasti inovace či vzniku nových produktů a procesních postupů na základě formulovaných doporučení by měly z globálního hlediska bezpochyby velmi pozitivní vliv na kvalitu hypotečního úvěrování a to nejen u subjektů jež byly předmětem analýzy této práce, ale i u všech bank poskytujících hypoteční úvěry v České republice. Produkt na míru požadavkům klienta, jasné formulace požadavků na podklady a následně hladký a rychlý průběh schvalovacího procesu, je jedním z klíčových faktorů při výběru hypotečního ústavu ať už pro účely soukromé nebo komerční. Poznatky vyplývající z této práce jsou aplikovatelné na celý systém hypotečního úvěrování v České republice.

79

Literatura: 1. DUŠEK, P.; KOS, B. Právo hypotečního úvěrování. 1. vyd. 2001. ISBN 80-7179-384-1. 2. KOLEKTIV AUTORŮ, Bankovnictví. 5, přepracované vyd. 2004. ISNB 80-7265-035-1 3. REVENDA Z.; MANDEL, M. a kolektiv. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 4. vyd. 2005. ISBN 80-7261-132-1. Internet: 1. http://www.csob.cz, internetová prezentace ČSOB 2. http://www.mbank.cz, internetová prezentace mBank 3. http://www.gemoney.cz/ge/cz/1, internetová prezentace GEMB 4.http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/porovnani/?porov%5B1126%5D=1&porov%5B1 785%5D=1&porov%5B1944%5D=1&commit=Porovnej, 16.1.2009 5. http://www.e15.cz/burzy-trhy/cnb-srazila-sazby-o-05-procentniho-bodu-66841/, 5.1.2009 6. http://reality.ihned.cz/c4-10002095-32847890-K00000_d-cesko-obnovuje-dotacihypotek-pro-mlade, 19.1.2009 7. http://www.finexpert.cz/Bleskovky/sc-3-a-24288/default.aspx, 19.1.2009 8. http://www.investujeme.cz/clanky/poroste-hypotecni-trh-i-nadale/, 25.11.2008 9.http://www.sophia.cz/@image.php?source=./UserFiles&img=xgraf2%281%29.gif, 15.1.2009 10. http://www.penize.cz/48020-hypoteky-2009-dostat-uver-bude-umeni, 19.1.2009

80

Seznam příloh: Příloha č. 1 Vlastnická struktura skupiny KBC Příloha č. 2 Podmínky úvěrové smlouvy klientky A Příloha č. 3 Podmínky úvěrové smlouvy klientky B Příloha č. 4 Podmínky úvěrové smlouvy klientky C Příloha č. 5 Plná moc - vzor

81