Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín

Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank Bakalářská práce

Autor:

Radek Rozvoral Bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

PhDr. František Jirásek, CSc.

Duben, 2013

PROHLÁŠENÍ Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Všechlapech dne

22. 4. 2013

Radek Rozvoral

PODĚKOVÁNÍ Rád bych tímto poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce PhDr. Františku Jiráskovi, CSc. za odborné vedení, ochotu a čas, který mi věnoval. Děkuji také zaměstnancům vybraných bank za cenné poznatky a vstřícný přístup při vypočítávání modelové situace.

ANOTACE Bakalářská práce se věnuje oblasti hypotečních úvěrů pro fyzické osoby. Cílem této práce je na základě analýzy nabídek vybraných bank, vybrat dle předem zvolených kritérií nejvýhodnější nabídku hypotečního úvěru pro nadefinovanou modelovou situaci. Banky jsou zvoleny podle bilanční sumy a jsou jimi Československá obchodní banka, Česká spořitelna, Komerční banka a UniCredit Bank. V teoretické části jsou podrobně popsány základní náleţitosti a pojmy, které se týkají problematiky hypotečních úvěrů. V praktické části je zpracována nabídka hypotečních úvěrů u vybraných bank a vyhodnocen hypoteční úvěr, který je pro fiktivní domácnost nejvýhodnější.

Klíčová slova: anuitní splácení, bonita, fixace úrokové sazby, hypoteční úvěr, úmor, zástava nemovitosti

ANNOTATION The bachelor work is dedicated to area of mortgage loans for personal entities. The goal of this work is to analyze the bids selected banks choose according to preselected criteria the best offer mortgage loan to define a model situation. Banks are selected based on the balance sheet and are they Czechoslovak Trade Bank, Czech Savings Bank, Commercial Bank and UniCredit Bank. In the theoretical part are described in detail basic terms and concepts relating to the issue of mortgage loans. The practical part is processed offer mortgage loans in selected banks and evaluated mortgage loan that is best for the fictitious household.

Keywords: annuity payment, financial standing, interest rate fixation, mortgage loan, amortization, pledge of real estate

OBSAH ÚVOD ..................................................................................................................................... 7 ZVOLENÉ METODY ZPRACOVÁNÍ.................................................................................. 8 TEORETICKÁ ČÁST ............................................................................................................. 9 1.

2.

HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ ................................................................................. 10 1.1.

Hypoteční bankovnictví v ČR ................................................................................ 10

1.2.

Hypoteční banky .................................................................................................... 11

HYPOTEČNÍ ÚVĚR..................................................................................................... 13 2.1.

Typy hypotečních úvěrů ......................................................................................... 13

2.2.

Výše hypotečního úvěru ......................................................................................... 14

2.3.

Úroková sazba ........................................................................................................ 15

2.4.

Fixace úrokové sazby ............................................................................................. 16

2.5.

Bonita klienta ......................................................................................................... 16

2.6.

Způsoby čerpání hypotečních úvěrů ...................................................................... 17

2.7.

Doba splatnosti hypotečních úvěrů ........................................................................ 18

2.8.

Způsoby splácení hypotečních úvěrů ..................................................................... 18

2.9.

Poplatky.................................................................................................................. 21

2.10. Státní podpora hypotečních úvěrů .......................................................................... 22 2.11. Zajištění hypotečního úvěru ................................................................................... 23 3.

POSTUPY PŘI POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU .................................... 25 3.1.

Před-přípravná fáze ................................................................................................ 25

3.2.

Přípravná fáze......................................................................................................... 25

3.3.

Schvalovací fáze..................................................................................................... 27

3.4.

Realizační fáze ....................................................................................................... 28

PRAKTICKÁ ČÁST .............................................................................................................. 29 4.

AKTUÁLNÍ SITUACE NA HYPOTEČNÍM TRHU V ČR ........................................ 30

5.

ČESKÁ SPOŘITELNA................................................................................................. 35 5

6.

7.

8.

9.

5.1.

Základní údaje o bance........................................................................................... 35

5.2.

Hypoteční úvěry České spořitelny ......................................................................... 35

ČESKOSLOVENSKÁ OBCHODNÍ BANKA ............................................................. 38 6.1.

Základní údaje o bance........................................................................................... 38

6.2.

Hypoteční úvěry Československé obchodní banky ................................................ 38

KOMERČNÍ BANKA................................................................................................... 41 7.1.

Základní informace o bance ................................................................................... 41

7.2.

Hypoteční úvěry Komerční banky ......................................................................... 41

UNICREDIT BANK ..................................................................................................... 45 8.1.

Základní informace o bance ................................................................................... 45

8.2.

Hypoteční úvěry UniCredit Bank........................................................................... 45

MODELOVÁ SITUACE .............................................................................................. 49 9.1.

Výsledky modelové situace.................................................................................... 50

9.2.

Vyhodnocení výsledků ........................................................................................... 54

ZÁVĚR ................................................................................................................................. 58 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY................................................................................... 59 SEZNAM POUŢITÝCH SYMBOLŮ A ZKRATEK ........................................................... 65 SEZNAM OBRÁZKŮ .......................................................................................................... 66 SEZNAM TABULEK ........................................................................................................... 67

6

ÚVOD Potřeba bydlení je stejně jako potřeba jídla velice důleţitá pro ţivot člověka. Kaţdý z nás uţ někdy řešil nebo teprve řešit bude otázku vlastního bydlení. Nejčastěji tuto otázku řeší mladí lidé, kteří se chtějí osamostatnit a plánují třeba i zaloţení rodiny. Jelikoţ jsou ovšem většinou čerstvě po ukončení studií a tím pádem na začátku pracovní kariéry, tak nemají dostatek finančních prostředků na pořízení vlastního bydlení. Pokud tito lidé nechtějí ţít v pronájmu a vydávat tak peníze za něco, co v podstatě nebude nikdy jejich, pak jednou z jejich moţností, jak si opatřit vytouţené vlastní bydlení, je hypoteční úvěr. Vzhledem k rekordně nízkým úrokovým sazbám u hypotečních úvěrů, které jsou nyní na svém historickém dně, se z hypotečního úvěru stává velice lákavý produkt k financování bydlení. Přispívá tomu i fakt, ţe stavební spoření prochází velice zásadními změnami v oblasti státní podpory a stává se tak méně výhodným produktem. V České republice poskytuje hypoteční úvěry hned několik finančních institucí, a proto je těţké se v jejich široké nabídce zorientovat. V teoretické části popisuji na základě prostudované literatury několik náleţitostí a pojmů, které se týkají problematiky hypotečních úvěrů. V praktické části jsou pak analyzovány jednotlivé nabídky vybraných bank, které jsou dostupné klientům. Zvolil jsem čtyři největší banky v České republice podle bilanční sumy, tudíţ Československou obchodní banku, Českou spořitelnu, Komerční banku a UniCredit Bank. V závěru praktické části zpracovávám konkrétní případ ţádosti o hypoteční úvěr na koupi nemovitosti pro fiktivní domácnost u těchto finančních institucí a vyhodnocuji nejlepší variantu pro tento případ. Cílem této práce je na základě analýzy nabídek vybraných bank, vybrat dle předem zvolených kritérií nejvýhodnější nabídku hypotečního úvěru pro nadefinovanou modelovou situaci. Věřím, ţe by tato práce mohla být kvalitním pomocníkem při hledání vhodného řešení pro pořízení vlastního bydlení.

7

ZVOLENÉ METODY ZPRACOVÁNÍ V teoretické části na základě studia odborné literatury popisuji základní pojmy, které se týkají hypotečních úvěrů. Jedná se o podstatu hypotečního bankovnictví, náleţitosti a fakta hypotečního úvěru a fáze úvěrového procesu. V praktické části poté představuji aktuální situaci na hypotečním trhu v České republice a to především díky odborným článkům z internetových zdrojů. Dále z veřejně dostupných informací analyzuji nabídky od vybraných finančních ústavů. Poté vytvořím fiktivní domácnost, která si bude chtít obstarat vlastní bydlení pomocí hypotečního úvěru. Navštívím vybrané banky, ve kterých si nechám vypracovat návrhy na poskytnutí hypotečního úvěru a ve kterých budu formou rozhovoru s tamními bankéři zjišťovat různé informace a podmínky, jeţ se týkají poskytnutí hypotečního úvěru. Na základě získaných návrhů vypracuji ucelené tabulky s konkrétními údaji, podle kterých vypočítám roční náklady spojené s úvěrem a vyberu nejvýhodnější variantu hypotečního úvěru pro fiktivního klienta. Vzhledem k plánované daňové reformě v těchto propočtech nezohledním moţnost úspory na dani z příjmu, u které by se mohl základ daně sníţit o výši zaplacených úroků. Jako metodu zpracování zde pouţívám nejprve analýzu, kde rozebírám vypracované návrhy, které jsem získal v jednotlivých bankách. Poté volím nejdůleţitější kritéria, která syntetizuji a vzájemně porovnávám jejich výhody a nevýhody. Dle výsledku syntézy vybírám nejvhodnější hypoteční úvěr pro fiktivní domácnost.

8

TEORETICKÁ ČÁST

9

1. HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ Hypoteční bankovnictví má specifické vlastnosti. Charakteristické je pro ně dlouhodobost a zaměření na investování do nemovitostí. Především pak dlouhodobost, která vyţaduje získávání dlouhodobých úvěrových zdrojů, jeţ jsou přednostně obstarávány vydáváním zvláštního druhu dluhopisů – hypotečních zástavních listů. Specifičnost hypotečních úvěrů vedla i k pouţívání speciálních technik jejich poskytování a splácení. Hypotéky mají také úzké spojení s vedením evidence nemovitostí v pozemkových knihách či v katastrech nemovitostí, coţ vede ke specifickým úvěrovým postupům. Hypotečního bankovnictví se týká i zvláštní právní úprava a to například kvůli potřebě oceňování nemovitostí, často komplikovaným majetkovým a vlastnickým vztahům k nemovitostem apod. Proto je nutné získat k provozování hypotečních obchodů zvláštní licenci. Tyto aspekty vedou k tomu, ţe poskytováním hypotečních úvěrů se zabývají specializované instituce, které se nazývají hypoteční banky. Ty jsou obklopeny různými externími specialisty. A to zejména proto, ţe je zde několik problematik. Hypoteční úvěry jsou u specializovaných hypotečních bank poskytovány ze zdrojů, kterými jsou emise hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní list je zvláštní forma dluhopisu a jeho emitování tak probíhá na kapitálovém trhu, tudíţ je nutností, aby banka měla různé specialisty na kapitálový trh, aby mohla efektivněji emitovat hypoteční zástavní listy. Dále je zde velice důleţitá znalost legislativy, čili je zapotřebí mít zkušený a kvalitní tým právníků, kteří se dobře orientují obchodním právu, občanském právu a také v právu kapitálových trhů. Tito specialisté hrají důleţitou roli při tvorbě úvěrových a zástavních smluv. Důleţitou roli hrají také odhadci cen nemovitostí, od kterých se pak odvíjí například výše hypotečního úvěru. Hypotečním bankovnictvím se však mohou zabývat i univerzální banky, které obvykle mají pracovní náplň spojenou s těmito bankovními činnostmi oddělenou od ostatních bankovních obchodů. [7]

1.1. Hypoteční bankovnictví v ČR Legislativní příprava podmínek pro vznik hypotečního bankovnictví probíhala mezi léty 1990 aţ 1995. Mezi tyto podmínky patřila funkčnost zákona o dluhopisech a vznik kapitálového trhu. Zákon o dluhopisech sice vznikl jiţ v roce 1990, avšak stále nebyly vytvořeny podmínky, které by umoţňovaly vydávání zástavních listů a poskytování hypotečních úvěrů. Jednalo se zejména o nedostatečně rozvinutý kapitálový trh, coţ by byla hlavní překáţka pro 10

emisi zástavních listů, a také nebylo dostatečně upraveno zástavní právo. A moţnost jeho realizace. Všechny podmínky pro start hypotečního úvěrování byly splněny aţ v roce 1995, a tak 14. 9. téhoţ roku Česká národní banka udělila první licenci k vydávání hypotečních zástavních listů Českomoravské hypoteční bance (nyní Hypoteční banka). [10, 38] Hypoteční bankovnictví bylo uţ od svého vzniku ovlivněno celkovými ekonomickými podmínkami v zemi. Tyto podmínky však nebyly úplně příznivé. Jednalo se hlavně o poměr mezi cenou nemovitostí k bydlení a čistými příjmy obyvatelstva, zaostávání bytové výstavby za potřebami, nízkou nabídkou poměrně drahých dlouhodobých zdrojů na kapitálovém trhu. I tak se dá ale říci, ţe vývoj hypotečního bankovnictví v letech 1995 aţ 1998 prošel relativně dynamickým vývojem. [10] Z hlediska legislativní úpravy hypotečního bankovnictví nemá Česká republika (dále jen ČR) právně upraveno samostatným zákonem poskytování hypotečních úvěrů a emitování hypotečních zástavních listů. Tyto činnosti jsou upraveny souborem pěti odlišných zákonů, z nichţ nejvýznamnějším je zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Tato právní úprava, která byla platná do dubna 2004, určila pro hypoteční úvěr dvě základní podmínky: a) Hypoteční úvěr musel být pouţit na investici do nemovitosti na území ČR b) Hypoteční úvěr musel být zajištěn zástavním právem k nemovitosti na území ČR V roce 2004 vešla v platnost novela zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, která nahradila zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech a která přinesla důleţité změny do hypotečního bankovnictví. Tato novela definuje hypoteční úvěr jako úvěr, u kterého je splácení včetně příslušenství zajištěno zástavním právem k nemovitosti, která se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie, či jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. Tímto zákonem jiţ není hypoteční úvěr definován jako účelový typ úvěru. Bankovní trh se tak rozšířil o další neúčelové úvěry, kterým se říká Americké hypotéky. [9, 36]

1.2. Hypoteční banky První hypoteční bankou na našem území byla Hypoteční banka království Českého, která byla zaloţena jako veřejnoprávní instituce bez výdělečných tendencí v Praze roku 1864. Svoji obchodní činnost poté zahájila 16. 1. 1865. O její vznik se nejvíce zaslouţil hrabě Albert Nostic. Hlavním záměrem Hypoteční banky bylo zlepšení úvěrových moţností zejména poskytováním dlouhodobých úvěrů velkým zemědělským podnikatelům.

11

Roku 1921 se z Hypoteční banky království Českého stala Hypoteční banka česká. Podle nových stanov tohoto roku se rozšířily podnikatelské moţnosti této banky. Nyní Hypoteční banka například poskytovala stavební úvěry, přijímala vklady na vkladní kníţky atd. Tyto nové činnosti banky prošly rychlým rozvojem a hospodářská síla banky tak rychle narůstala. V druhé polovině dvacátých let dvacátého století Hypoteční banka vydávala zástavní listy s vyššími kursy, čímţ mohla lépe konkurovat emisím státních dluhopisů na kapitálovém trhu. Hypoteční banka se v těchto letech rovněţ podílela na podpoře éry aktivní stavební činnosti. V důsledku této éry vzrostla v roce 1928 poptávka po hypotečních půjčkách, které se tak poprvé přehouply přes hranici 1 miliardy Kč. V období světové hospodářské krize, kdy byl ochromen peněţní a kapitálový trh, se projevila specifičnost Hypoteční banky, jejíţ odbyt zástavních listů se naopak zvýšil. [10] V současné době u nás na základě „hypoteční“ licence od České národní banky mohou poskytovat hypoteční úvěry a vydávat hypoteční zástavní listy jak banky univerzální, tak především specializované hypoteční banky. V České republice se vyskytují dvě specializované hypoteční banky, kterými jsou Hypoteční banka a Wüstenrot hypoteční banka. Obrázek 1 Základní struktura bilance hypotečních bank [1]

Na obrázku č. 1 uvádím základní strukturu bilance hypotečních bank. Jak jsem jiţ dříve uvedl, hypoteční úvěry poskytují i univerzální banky, které provádějí i jiné bankovní obchody. Bilance těchto bank jsou potom rozmanitější. Uvedený model se z hlediska charakteristik hypotečních úvěrů vztahuje pouze na zdroje, které vyplývají z emise hypotečních zástavních listů. [1]

12

2. HYPOTEČNÍ ÚVĚR Jak jsem jiţ dříve uvedl, právní úprava hypotečních úvěrů je uvedena v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Dle této úpravy povaţujeme za hypoteční úvěr takový typ úvěru, u kterého je jeho splácení zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Den, kdy vznikly právní účinky zástavního práva, se úvěr povaţuje za hypoteční. Nemovitost, která slouţí jako zajištění hypotečního úvěru, se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie či jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. Zároveň musí být tato nemovitost také pojištěna a to tak, ţe pojistné plnění je uzamčeno ve prospěch banky. [4, 36] Hypoteční úvěr je klasický bankovní úvěrový produkt. Jeho základním charakteristickým rysem je způsob jeho zajištění, coţ je zástavní právo k nemovitosti. Z povahy tohoto zajištění vychází poměrně nízké riziko hypotečních úvěrů a jejich moţná dlouhodobost. Z vymezení hypotečního úvěru plyne, ţe nemá omezení v účelovosti a můţe být pouţit téměř na cokoliv. V praxi ovšem převládají hypoteční úvěry, které jsou poskytovány účelově na financování bytových potřeb. [6]

2.1. Typy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry můţeme rozdělit podle několika kritérií. Nejzákladnější rozdělení je podle účelu, to znamená podle toho, na co budou finanční prostředky pouţity. Na základě tohoto členění se hypoteční úvěry dělí na dva základní typy: Klasické hypoteční úvěry (účelové) Americké hypotéky (neúčelové)

Klasický hypoteční úvěr V případě ţádosti o tento typ úvěr musí klient doloţit účel, na co chce úvěr pouţít. Účelově je moţné hypoteční úvěr pouţít například: Na koupi nemovitosti Na výstavbu nové nemovitosti Na opravy, rekonstrukce, modernizace nebo dostavby stávající nemovitosti Získání podílu na nemovitosti, např. výplatou dědických podílů jiných osob Splacení jiného, jiţ dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti. [7] 13

Americká hypotéka Jedná se o výhodnou půjčku, jeţ je určena lidem, kteří mají ve vlastnictví nějakou nemovitost (např. dům, byt nebo chatu) a jsou ochotni ji dát bance do zástavy. Finanční prostředky z tohoto úvěru nemusí být pouţity na investice do nemovitostí na rozdíl od klasického účelového hypotečního úvěru. Tento úvěr je moţné vyuţít prakticky na jakékoli zboţí a sluţby. Výhoda americké hypotéky tkví v tom, ţe je zde niţší úroková sazba neţ u jiných druhů úvěrů, které jsou jištěny nemovitostmi, a také delší doba splatnosti neţ u spotřebitelských úvěrů. Nevýhodou jsou relativně vysoké poplatky spojené s poskytnutím a se správou úvěru a samozřejmě i to, ţe při nesplacení úvěru můţe klient o zastavenou nemovitost přijít. Americkou hypotéku si mohou opatřit i lidé, kteří jiţ mají klasický hypoteční úvěr a potřebují další finanční prostředky, tedy pokud potřebují menší, neţ je hodnota zastavené nemovitosti a část původní hypotéky jiţ splatili. Tuto americkou hypotéku ovšem bude pravděpodobně ochotna poskytnout pouze banka, která klientovi poskytla původní klasickou hypotéku. [2, 3]

2.2. Výše hypotečního úvěru Tím, ţe je hypoteční úvěr z hlediska svého zajištění úzce spojen s nemovitostí, která slouţí jako zástava, je jeho výše limitována dvěma základními ukazateli, kterými jsou: Výše dostupných zdrojů klienta, které budou vyuţívány ke splácení poskytnutého hypotečního úvěru, jenţ musí být stejně jako i jiné typy úvěrů přednostně splácen z klientových příjmů. U těchto příjmů je důleţité, aby jejich výše dávala předpoklad, ţe úvěr bude řádně splácen po celou dobu splatnosti Cena zástavy, lépe řečeno výše zadluţitelné hodnoty nemovitosti, coţ je částka, za kterou by bylo nejpravděpodobněji moţné prodat danou nemovitost, kdyţ by klient nebyl schopen řádně splácet poskytnutý hypoteční úvěr. Základním pravidlem je, ţe výše hypotečního úvěru nemůţe převýšit cenu zastavené nemovitosti. Toho banky dosahují tak, ţe poskytují hypoteční úvěr pouze určité výše ceny zastavené nemovitosti. Případně mohou stanovit cenu nemovitosti tak, aby byla při jejím případném prodeji získána částka, která by pokryla splacení hypotečního úvěru a veškeré náklady spojené s jeho poskytnutím. Co se týče hypoték, které slouţí jako krytí pohledávek z emise hypotečních zástavních listů, nesmí být výše poskytnutých úvěrů vyšší neţ 70 % zastavované hodnoty nemovitosti. 14

V situaci, kdy je hypoteční úvěr poskytován účelově, platí pro něj moţnost čerpání pouze do výše ceny toho, co je bráno jako předmět financování hypotečním úvěrem. [1, 5]

2.3. Úroková sazba Vzhledem k tomu, ţe je u hypotečních úvěrů poměrně nízké riziko, coţ je způsobeno zajištěním zástavním právem k nemovitosti, je výše úrokové sazby obvykle niţší neţ u ostatních srovnatelných úvěrů. Úroková sazba u hypotečních úvěrů můţe být stanovena jak fixní (pevná) sazba po celou dobu splatnosti nebo variabilní (proměnlivá, pohyblivá), která je závislá na vývoji úrokových sazeb na trhu. Je moţné pouţít i kombinaci obou způsobů, to znamená, ţe fixní sazba je po několik počátečních let a variabilní sazba pro zbylou dobu do splatnosti. [1, 6] Úrokovou sazbu sjednává banka s klientem ještě před uzavřením obchodu. Sjednání této sazby bývá většinou individuální a probíhá to tak, ţe banka nabídne klientovi určitou výši úrokové sazby a ten ji buď přijme, nebo nepřijme. Nabídka úrokové sazby závisí primárně na těchto faktorech: Úroková sazba na trhu - Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány zejména úrokovými sazbami dluhopisů, jelikoţ právě dluhopisy bývají zdrojem finančních prostředků pro banky. Záleţí tak hlavně na tom, jak levně nebo naopak draze hypoteční banky zdroje nakoupí. „Kvalita“ klienta – Banka má nejvíc ráda klienty, kteří mají veliké, stabilní a do budoucna relativně jisté příjmy, nízké splátky a vysokou hodnotu zastavené nemovitosti proti výši hypotečního úvěru, a proto takovým klientům půjčí velice ráda a levněji neţ klientům, kteří mají vůči splátce nízké či nestabilní příjmy a jsou tak pro banku rizikovější. Tito rizikovější klienti dostanou nabídku vyšší úrokové sazby. Kvalitu je moţné zvýšit uzavřením ţivotního pojištění. Doba splatnosti hypotečního úvěru – Čím delší bude doba splatnosti, tím vyšší bude úroková sazba, protoţe je více času na to, ţe se na straně klienta něco přihodí, coţ pro banku znamená zvýšení rizika. Fixační doba – Úroková sazba musí samozřejmě záviset na tom, na jakou dobu bude pevně zafixována. Banky nabízejí různé období fixace, např. 1 rok, 3 roky, 5 let atd.

15

Platí však, ţe s delší dobou fixace je spojená vyšší úroková sazba. Tímto faktorem se zabývá kapitola 2.4. Fixace úrokové sazby. Konkurenční prostředí bank, které poskytují hypoteční úvěry – konkurenční prostředí mezi bankami způsobuje pokles úrokových sazeb. Druh produktu – banky obvykle nenabízejí jen jeden hypoteční produkt, ale mají jich ve svém portfoliu většinou více. Nabízejí například do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, americké hypotéky, hypotéky bez dokládání příjmů atd. Podle rizikovosti jednotlivých produktů pak banky nabízejí různou výší úrokové sazby, samozřejmě s tím, ţe čím menší je riziko, tím niţší je úroková sazba. [8]

2.4. Fixace úrokové sazby Kdyby se ještě před poskytnutím úvěru obě strany, tedy klient a banka, dohodli na stejných podmínkách na celá desetiletí, znamenalo by to, ţe zaručeně jedna z těchto stran na tomto obchodu prodělá. Proto také finanční instituce nabízejí takzvanou fixační dobu, při které je úroková sazba vázaná na určité období. Čím kratší je toto období, tím niţší je úroková sazba. Fixace je vlastně doba, na které se dohodnete s bankou předem a máte při ní jistotu, ţe se v jejím průběhu nebudou měnit podmínky. Ten, kdo chce mít jistotu na dlouhý čas dopředu, si můţe vybrat fixaci aţ patnáctiletou. Bude ale muset počítat s tím, ţe úroková sazba bude vysoká. Jakou fixaci je tedy vhodné zvolit? Kratší doba fixace je vhodná, kdyţ například odborníci očekávají pokles úrokových sazeb nebo v důsledku toho, ţe klient ví, ţe bude moci vloţit mimořádnou splátku na účet a to například proto, ţe očekává, ţe mu bude splacen nějaký předchozí dluh, nebo mu bude končit nějaký spořící či termínovaný účet. [11]

2.5. Bonita klienta Bonita klienta je jeho předpokládaná schopnost splatit bankou poskytnutý úvěr. Platí, ţe čím větší bonitu klient má, tím je pro banku méně rizikový a tím niţší úrokovou sazbu můţe dostat. Jestliţe si tedy klient chce vzít hypotéku, měl by mít spočítáno, ţe ji bude schopen splácet. Banka klienta ovšem posoudí podle svých parametrů, a kdyţ těmto parametrům (zejména jeho příjmy), bude vyhovovat a banka bude vědět, ţe nepřijde o své peníze, tak ho zařadí na seznam těch, kterým je ochotna půjčit.

16

Do bonity klienta patří především porovnání klientových příjmů a výdajů s ţivotním minimem rodiny klienta a zároveň posouzení, jestli je klient schopný úvěr splácet. Klient by měl tedy být připraven na to, ţe se ho bankovní úředníci budou dotazovat na poměrně intimní finanční záleţitosti, jako např.: výpis z jeho běţného účtu. Je-li klient zaměstnancem, bude muset doloţit potvrzení o svých příjmech. Podnikatelé prokáţou své příjmy bance díky daňovému přiznání. Bonita klienta ovšem nejsou jen jeho příjmy a výdaje, ale řadí se sem i další aspekty, které mají různé váhy. Je to například věk ţadatele, obor jeho pracovní činnosti či dosaţené vzdělání ţadatele. Banka si také zjišťuje pomocí úvěrových registrů, jaké má klient dosavadní úvěry a jak je splácí. Čím problémovější klient je, tím horší podmínky pro hypotéku dostane. Dokonce se můţe stát, ţe banka klientovi neposkytne hypoteční úvěr vůbec. [11]

2.6. Způsoby čerpání hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry je moţné čerpat buď jednorázově, nebo postupně. Způsob čerpání je u jednotlivých případů různý a odvíjí se od účelu, na který je úvěr poskytován. [1]

Jednorázové čerpání Jednorázové čerpání hypotečních úvěrů se obvykle pouţívá v případech, kdy se peníze z úvěru pouţijí na koupi objektu, který jiţ existuje (např. nemovitost). Dále je moţné tento typ čerpání vyuţít, kdyţ je hypoteční úvěr pouţit na splacení dříve poskytnutého úvěru nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti (např. vyplacení dědického podílu). [1, 7]

Postupné čerpání K tomuto typu čerpání hypotečních úvěrů dochází tehdy, je-li z úvěru financována výstavba, rekonstrukce nebo opravy nemovitosti. V tomto případě je úvěr poskytován postupně na uhrazení nákladů, které vznikly výstavbou, opravami nebo rekonstrukcí. Jestliţe nemovitost, která je takto financovaná, slouţí zároveň i jako zástava za poskytnutý úvěr, je nutné, aby bylo po celou dobu splněno to, ţe výše poskytnutého úvěru nepřesáhne hodnotu zastavené nemovitosti či její stanovenou část. [1, 7] Co se týče podmínek čerpání hypotečních úvěrů, došlo v České republice k jedné důleţité vývojové změně. Ve druhé polovině devadesátých let bylo nemyslitelné, ţe by klient mohl čerpat hypoteční úvěr, aniţ by doloţil vklad zástavního práva ve prospěch banky do katastru nemovitostí. Stále sílící konkurenční prostředí vyústilo v tlak, který přiměl banky k tomu, aby

17

čerpání hypotečních úvěrů povolovaly uţ na základě podání návrhu na vklad zástavního práva. To se pak v polovině prvního desetiletí tohoto století stalo v podstatě standardem. [9]

2.7. Doba splatnosti hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry patří mezi úvěry dlouhodobé. Standardní nabídka bank, které poskytují hypoteční úvěry v České republice je od 5 do 30 let, někdy aţ do 40 let. V zahraniční bývá doba splatnosti i vyšší. Doba splatnosti je tu dána schopností klienta splácet úvěr po celou dobu splatnosti a také dobou ţivotnosti nemovitosti, která slouţí jako zástava k zajištění hypotečního úvěru. Doba splatnosti u hypotečních úvěrů bývá však i omezena a to nejvíce produktivním věkem klienta. Jestliţe půjde o účelový úvěr, záleţí i na tom, aby splatnost úvěru nebyla delší, neţ ţivotnost toho, co je předmětem financování z úvěru. [1, 9, 51]

2.8. Způsoby splácení hypotečních úvěrů V oblasti splácení hypotečních úvěrů, rozlišujeme podobně jako u čerpání dva základní způsoby. Splácet lze jednorázově nebo postupně, popř. je moţné vyuţít kombinaci obou uvedených metod. [1, 7]

Jednorázové splacení Tento typ splácení se pouţívá pouze ve zvláštních případech hypotečních úvěrů. Nejčastěji se tento způsob vyuţívá, kdyţ je splácení spojeno s ţivotním pojištěním nebo stavebním spořením. Základním principem je zde to, ţe klient platí po celou dobu splatnosti pouze úroky z úvěru, přičemţ termín splatnosti úvěru je sjednán k datu, ve kterém klient získá jednorázovou platbu z ţivotního pojištění nebo stavebního spoření. Touto částkou pak klient jednorázově splatí hypoteční úvěr. Důvodem pro tuto metodu splácení můţe být to, ţe si klient chce sníţit daňový základ o vyšší částku. Je to způsobeno tím, ţe klient v průběhu splatnosti nesplácí jistinu úvěru, ale platí pouze úroky, které jsou poloţkou sniţující základ daně. Tyto úroky jsou tedy vyšší a klient si tak můţe sníţit daňový základ o vyšší částku. Zároveň jde i to, ţe klient zhodnocuje prostředky, které vkládá průběţně na stavební spoření nebo ţivotní pojištění, coţ klientovi přináší určitý výnos. To znamená, ţe pro klienta to můţe ve svých důsledcích výhodnější, neţ kdyby průběţně splácel hypoteční úvěr. Jednorázové splacení klienta můţe nastat i v případě, ţe klient zemře. Kdyţ tato situace nastane, je hypoteční úvěr splacen z jeho ţivotního pojištění nebo při zničení nemovitosti z majetkového pojištění. Dále se jednorázový způsob splácení můţe vyskytovat u hypotečních úvěrů s neurčitou dobou splatnosti, které se u nás v bankovní praxi nepouţívají. U těchto 18

úvěrů se splácí pouze úroky a není zde stanovena splatnost. V případě, ţe klient (dluţník) zemře, přechází úvěr na dědice nemovitosti nebo je úvěr splacen z částky získané z prodeje zastavené nemovitosti. [1]

Postupné (průběžné) splácení Kdyţ se klient rozhodne pro průběţné splácení, které se při splácení hypotečních úvěrů vyskytuje častěji neţ jednorázový způsob splacení, můţe si zvolit způsob splácení, který mu bude nejlépe vyhovovat. Nejčastější formou splácení bývají takzvané anuitní splátky, ale je zde moţnost si vybrat i degresivní nebo progresivní způsob splácení. O tyto dva druhy splácení ovšem klienti nejeví moc zájem a to i přesto, ţe degresivní způsob splácení je pro klienta nevýhodnější, protoţe zaplatí bance nejméně na úrocích. Anuitní splácení – O tento typ splácení, který se dá nazvat také konstantním splácením, je největší zájem u bytových hypoték poskytovaných privátním klientům. Je to způsobeno zřejmě tím, ţe tento model splácení je jednoduchý a stabilní. V průběhu splácení, kde platí daná úroková sazba, klient platí stále stejně vysokou splátku, kde je však různý poměr mezi výší úroku a úmoru (samotné dluţné částky). Na začátku je ve splátce větší část tvořena úrokem a menší úmorem. Postupem času se tento poměr mění tak, ţe se úmor zvětšuje a úrok naopak zmenšuje. Znamená to tedy, ţe klient zpočátku platí vyšší úroky, avšak o ty si můţe sníţit daňový základ, coţ znamená, ţe na začátku ušetří více na daních. [9, 11] Obrázek 2 Anuitní splátka [26]

19

Degresivní splácení – Tento způsob se vyznačuje tím, ţe na začátku klient platí bance vysoké splátky, které se časem sniţují. Při shodné době splatnosti zde klient, na rozdíl od anuitního splácení, zaplatí celkově méně na úrocích. Tento typ je vhodný zejména pro starší lidi, kteří v budoucnu očekávají sníţení jejich příjmů, kdyţ například jeden z nich půjde do důchodu. Zároveň je vyuţíván i podnikatelskými subjekty. [9, 11] Obrázek 3 Degresivní splátka [26]

Progresivní splácení – Tento typ je opakem degresivního způsobu splácení. Zprvu se platí niţší splátka, která se postupem času zvyšuje. Při stejné době splatnost u tohoto způsobu splácení klient zaplatí více na úrocích neţ u anuitního modelu splácení. Způsob je vhodný pro klienty, kteří očekávají růst svých příjmů, tedy ţe jsou například na začátku své pracovní kariéry. Výhoda je zde taková, ţe na počátku postačí niţší příjem. [9, 11] Obrázek 4 Progresivní splátka [26]

20

2.9. Poplatky V dnešním světě internetu si klient můţe na různých stránkách zaměřených na hypotéky i na stránkách většiny bank najít hypoteční kalkulačky a spočítat si orientační výši splátky. Je to sice dobrá věc, nicméně je nutné brát ji s nadhledem a počítat s vyšší částkou, ve které se zohlední i poplatky. Dříve, neţ hypotéku klient podepíše, tak bude muset zaplatit za odhad ceny nemovitosti. Odhad nestojí nějakých pár stovek korun, nýbrţ se pohybuje v řádu tisíců. Odhad bytu bývá levnější neţ odhad rodinného domu. Dalším poplatkem, který klient zaplatí, je poplatek za zpracování úvěru. Ten se platí ve chvíli, kdy jsou vyřízeny všechny právní náleţitosti a konečně klient podepíše smlouvu o hypotečním úvěru. V případě, ţe banka sice poţadavek schválí, ale hypoteční úvěr klientovi neposkytne, tak tento poplatek klient neplatí. Poplatek je uveden v sazebníku banky. Obvykle je to okolo jednoho procenta z půjčovaného úvěru. Finanční ústavy stanovují horní a dolní hranici tohoto poplatku. Tudíţ ten, kdo si bere nízkou hypotéku má drobnou nevýhodu oproti tomu, kdo si vezme hypotéku vysokou. Tento problém je vysvětlen v tabulce č. 1. Tabulka 1 Příklad vstupního poplatku: banka stanovuje poplatek na 1 % z půjčované částky, minimálně 5 000 Kč, maximálně 25 000 Kč. [11] Nízká hypotéka

300 000 Kč

1 % z půjčované částky

3 000 Kč

Klient však musí zaplatit

5 000 Kč

Vysoká hypotéka

5 000 000 Kč

1 % z půjčované částky

50 000 Kč

Klient však zaplatí pouze

25 000 Kč

Dále je potřeba počítat s poplatkem za vedení a správu úvěrového účtu, který se pohybuje v rámci pár stovek korun. Nyní ovšem některé banky mají tento poplatek zdarma. Jsou to především menší banky, které si tímto chtějí přivábit klienty z větších bank. V souvislosti s kampaní, ve které se spojily tři společnosti, které bojují proti bankovním poplatkům, tento poplatek uţ zrušila i řada velkých bank a dá se předpokládat, ţe další budou tuto strategii následovat.

21

Je moţné se také setkat s hypotékou bez poplatků. Tato hypotéka ovšem není od poplatků osvobozená úplně. Některé poplatky jsou totiţ rozpočítány do splátek. Znamená to, ţe je neplatíce předem, ale máte je započítány v úrocích. Tím však ještě poplatky nekončí. Jsou zde i jiné poplatky, které je potřeba dopředu znát. Jsou to například poplatky při mimořádné splátce, při změně podmínek a tak dále. [11, 50]

2.10. Státní podpora hypotečních úvěrů Podstatou státní finanční podpory hypotečních úvěrů bylo poskytovat příspěvky k úrokům a pomoci tak občanům k vlastnímu bydlení. Oblast státní finanční podpory hypotečních úvěrů lze rozlišit na úrokové dotace a moţnost odpočtů zaplacených úroků od základu daně z příjmu. Na obrázku č. 5 je vidět vývoj státní podpory hypotečních úvěrů od roku 1996. Obrázek 5 Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 (v mil. Kč) [37]

Úrokové dotace Nařízení vlády č. 244/1995 Sb. - Stát dříve podporoval hypoteční úvěrování bytových potřeb prostřednictvím dotací úrokových sazeb. V roce 1996 tato dotace na výstavbu nového bydlení byla aţ ve výši 4 % p.a. Ovšem jak v jednotlivých letech klesaly úrokové sazby hypotečních úvěrů u všech hypotečních bank, tak klesala i tato státní dotace. V roce 2003, kdy průměrná úroková sazba vyhlašovaná Ministerstvem pro

22

místní rozvoj klesla pod 7 % p.a., přestala být podpora vyplácena úplně. Je tedy jasné, ţe v současné době se tato dotace rovněţ neposkytuje. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. – Stát tímto dříve poskytoval příspěvek na pořízení staršího bytu nebo domu. Tento příspěvek byl však určen pouze pro občany do 36 let. Jednalo se o podporu mladým lidem, kteří si chtěli pořídit vlastní bydlení. Tato podpora byla také v podobě dotace k úrokové sazbě a měla i podobný vývoj. Kdyţ v roce 2004 klesla průměrná úroková sazba pod 5 % p.a., tak tato podpora přestala být poskytována, coţ znamená, ţe se neposkytuje ani v současné době. [9, 51]

Daňová úleva Tato forma podpory má jen jedinou podmínku, ţe se musí jednat o úvěry poskytnutý fyzickým osobám na bytové potřeby. Jedná se tedy o jediný účinný druh státní podpory hypotečních úvěrů. Kaţdý člověk, který si pomocí hypotečního úvěru koupí své bydlení, ušetří na dani za úroky. Stát mu totiţ přispěje na úroky, které za pořízení své nemovitosti zaplatí. V praxi to znamená, ţe bude moci úroky zaplatit z nezdaněných peněz. Stačí, aby klient donesl svému zaměstnavateli do mzdové účtárny potvrzení z banky. Ta mu totiţ na začátku kalendářního roku pošle potvrzení o výši zaplacených úroků, které zaplatil v minulém roce. O tuto sumu si sníţí daňový základ při výpočtu daně z příjmu. Neznamená to však, ţe má úroky bezplatně, jen ho vyjdou levněji. Potvrzení z banky se poté přiloţí k daňovému přiznání. Momentálně je maximální výše odečitatelných úroků 300 000 Kč ročně, ale podle daňové reformy, která má vejít v platnost v roce 2014, to bude pouze 80 000 Kč za rok. Jak jiţ bylo řečeno, výše daňové úspory se mění při splácení. V případě nejčastějšího typu splácení – anuitní splátky se postupem času sniţuje v důsledku změny poměru mezi úrokem a úmorem. Na konci tohoto způsobu splácení hypotéky je úspora na dani skoro nulová. [9, 11, 51]

2.11. Zajištění hypotečního úvěru Specifičnost hypotečních úvěrů je v tom, ţe jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Tato nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. Zákon za tyto nemovitosti povaţuje pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (pozemky, rodinné domy, bytové domy, byty, chaty a nebytové prostory). Hypoteční úvěr musí být tedy vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti a to v prvním pořadí ve prospěch zástavního věřitele. Na této 23

nemovitosti nesmí být ke dni uzavření smlouvy o hypotečním úvěru zástavní právo třetí osoby. Zastavená nemovitost můţe být ta, která bude hypotečním úvěrem pořízena, nebo je moţné pouţít i jinou nemovitost (např. chata rodičů, babičky dům apod.). [51] V případech, kdy si klient chce vzít příliš vysoký úvěr, který je nedostatečně zajištěn nemovitostí, nebo klient není dostatečně bonitní, mohou banky poţadovat i další dodatečné zajištění úvěru. Mezi tyto doplňkové formy zajištění patří například: Ručitelé – Prohlášení ručitele znamená, ţe se třetí osoba (ručitel) zavazuje, ţe bance zaplatí dluţnou částku v situaci, kdy to neučiní sám dluţník. Banka takovýto způsob dozajištění vyţaduje tehdy, hrozí-li riziko, ţe by ţadatel o úvěr mohl mít problémy se splácením. U ručitele se prověřuje bonita stejně jako u ţadatele. Závazek ručitele zaniká, kdyţ je splacen celý úvěr. Ručitelem se nemůţe stát druhý z manţelů, protoţe ten vystupuje vţdy jako spoludluţník a zvyšuje tak svými příjmy bonitu ţadatele. Zástavní právo k pohledávce – Banka akceptuje i zajištění ve formě zástavního práva k pohledávce. Znamená to, ţe klient (dluţník) bance ručí za úvěr nějakou svojí pohledávkou. Mohl například uzamknout své ţivotní pojištění nebo termínovaný vklad ve prospěch banky. Směnka - V některých případech banka poţaduje k zajištění hypotečního úvěru směnku. Výstavce směnky (klient) se zavazuje, ţe bance jako majiteli směnky zaplatí stanovenou částku. Pouţívá se především bianko směnka, u které chybí některé náleţitosti (např. dluţná částka). Výhodou směnek je relativně snadná soudní vymahatelnost oproti jiným druhům zajištění. Bankovní záruka – Tato forma dozajištění hypotečního úvěru se pouţívá spíše výjimečně, ačkoli bankovní záruka patří k nejkvalitnějším typům zajištění. Funguje to tak, ţe se banka zaručí úvěrující bance, ţe v případě potřeby za klienta (dluţníka) splatí úvěr nebo jeho část. Banky jsou však ochotny se zaručit úvěrující instituci za svého klienta pouze v případě, ţe se jedná o velice bonitního klienta, případně pokud je jejím zaměstnancem. [28]

24

3. POSTUPY PŘI POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Proces poskytování a splácení hypotečních úvěrů se řídí svými pravidly, která jsou formulována jako úvěrové postupy. Organizace těchto postupů se skládá ze třech základních fází, kterými jsou: přípravná fáze, schvalovací fáze a realizační fáze. Já v této práci uvádím ještě tzv. před-přípravnou fázi, ve které uvedu, čím se klient zabývá ještě před tím, neţ podá ţádost o hypoteční úvěr. [7]

3.1. Před-přípravná fáze V této fázi by měl klient uţ mít představu o tom, co bude chtít úvěrem financovat, jaká bude zhruba výše poskytovaného úvěru a kolik má naspořeno vlastních prostředků. Obvykle porovnává nabídky finančních institucí a to buď osobní návštěvou na pobočce banky, nebo dnes pohodlně z domova pomocí internetu, kde se nachází velké mnoţství hypotečních kalkulaček a srovnávačů hypoték. Většinou platí (ale nemusí tomu tak být vţdy), ţe klient nejsnáze dosáhne na úvěr v té bance, která vede jeho běţný účet, protoţe tato banka ví o klientovi nejvíce informací. Při výběru banky pro poskytnutí hypotečního úvěru klienta nejvíce zajímá výše úrokové sazby a poplatky spojené s úvěrem. [3, 11]

3.2. Přípravná fáze V rámci této fáze podává klient ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru, případně o poskytnutí příslibu úvěru včetně náleţitých podkladů. Jednání o poskytnutí úvěru se vedou na základě toho, ţe klient podá písemnou ţádost o hypoteční úvěr. Hypoteční banka pak funguje spíše jako poradce a zároveň předběţně prověřuje podklady, které poţadovala od klienta, a ověřuje, jestli klient splňuje podmínky pro poskytnutí úvěru. [7]

Žádost o úvěr Jestliţe si klient uţ vybral banku, ve které bude ţádat o hypoteční úvěr, nezbývá uţ nic jiného, neţ podat ţádost o úvěr, coţ udělá klient (ţadatel) na pobočce banky. K tomuto účelu mají banky zvláštní formuláře, které pomáhají klientovi sepsat ţádost tak, aby obsahovala veškeré podstatné údaje, které banka poţaduje. Poţadované náleţitosti mohou být u jednotlivých bank odlišné. [1]

25

Ţádost o hypoteční úvěr by měla zejména obsahovat: Osobní údaje o ţadateli a jeho spoluţadatelích Údaje o zdrojích a výší příjmů a výdajů ţadatele, respektive spoluţadatelů Investiční záměr (hlavně jeho výše a účel) a předpokládaná doba čerpání a splácení poţadovaného úvěru Popis objektu, který bude úvěrován, a popis nemovitosti, která poslouţí jako zástava (není-li shodná s objektem) K ţádosti je nutné přiloţit několik dalších dokladů, kterými jsou zejména: Doklady slouţící k ověření totoţnosti Doklady, které průkazné dokládají příjmy klienta (např. potvrzení o výši příjmů od zaměstnavatele, daňové přiznání, účetní výkazy, finanční plány, nájemní smlouvy, úřední rozhodnutí o sociálních dávkách atd.) Doklady, které potvrzují vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavovaná nemovitosti, například v podobě listu vlastnictví z katastru nemovitostí nebo z pozemkových knih Doklady, které prokazují účel pouţití úvěru (vyjma americké hypotéky). U koupě nemovitosti je to kupní smlouva, u výstavby a oprav rozpočet, územní rozhodnutí, stavební povolení s vyznačením nabytí právní moci atd. Doloţení vlastních finančních prostředků ţadatele o úvěr, které jsou nutné k doplacení rozpočtovaných nákladů výstavby nebo rekonstrukce. V případě, ţe úvěr zcela nepokrývá investiční záměr, tak i doplacení kupní ceny v kupní smlouvě Ověřený odhad ceny zastavované nemovitosti, který byl proveden podle poţadavků banky a fotografii zastavované nemovitosti Doklad o pojištění nemovitosti, případně o klientově ţivotním pojištění atd. Podobným způsobem pak postupují banky, kdyţ vyřizují ţádosti o úvěrové přísliby.

26

Ačkoli jsou základní náleţitosti ţádosti o úvěr a k ní přiloţené dokumenty v podstatě stejné, tak kaţdá hypoteční banka můţe mít ještě další zvláštní poţadavky. Je tedy uţitečné si ještě před podáním ţádosti o hypoteční úvěr zjistit informace o jejích konkrétních poţadavcích. Při podávání ţádosti o hypoteční úvěr je také důleţité myslet na to, ţe získání některých dokladů, které banka poţaduje, můţe trvat delší dobu a můţe být i zatíţeno poměrně vysokými peněţními náklady. Týká se to například stavebního povolení či odhadu ceny nemovitosti, která bude slouţit jako zástava. [7]

3.3. Schvalovací fáze Schvalovací fáze začíná v ten moment, kdy banka převezme kompletně vyplněnou ţádost o hypoteční úvěr, která se následně prověřuje. Prověřuje se zejména správnost a úplnost všech údajů, které klient v ţádosti uvedl. V praxi to funguje tak, ţe schválení úvěru musí projít několikastupňovým kolektivním projednáváním (např. v úvěrových výborech). Pokud je úvěr schválen, tak se začne vypracovávat smlouva o úvěru a zástavní smlouva. [7]

Smlouva o úvěru Tato smlouva je uzavírána mezi bankou (věřitelem) a klientem (dluţníkem), který vystupuje jako příjemce úvěru. Úvěrová smlouva je v podstatě závazek banky, ţe na poţádání dluţníka poskytne finanční prostředky v jeho prospěch a na straně druhé závazek klienta vrátit bance zapůjčené peněţní prostředky včetně úroků. Smlouva o úvěru obsahuje tyto základní náleţitosti: Určení smluvních stran – Těmito stranami jsou banka, která vystupuje jako věřitel na jedné straně a klient banky, který vystupuje jako příjemce hypotečního úvěru a zároveň jako dluţník Výše úvěru – Tato náleţitost pojednává o výši úvěru, kterou je banka ochotna poskytnout Lhůta, ve které můţe klient úvěr čerpat – Banka má povinnost poskytnout klientovi finanční prostředky, jestliţe o to klient v souladu se smlouvou poţádal, a to v době, která je stanovená v poţadavku, jinak bez zbytečného odkladu Účel úvěru – Sjednává se pouze u účelového hypotečního úvěru (u Americké hypotéky se účel pouţití peněţních prostředků uvádět nemusí). Pokud by klient pouţil 27

poskytnuté finanční prostředky k jinému účelu, neţ který je uveden ve smlouvě, nebo pokud je jejich pouţití ke stanovenému účelu nemoţné, pak banka můţe od smlouvy odstoupit a poţadovat vrácení pouţitých a nevrácených prostředků i s úroky a to bez zbytečného odkladu Doba splatnosti a způsob splácení – Tato náleţitost stanovuje způsob splácení hypotečního úvěru a také konečné datum splatnosti, kdy musí být úvěr splacen včetně úroků Výše úrokové sazby – Úroková sazba bývá uvedena v procentech p.a. (za rok). Výše této sazby je různá od klienta a závisí na mnoha aspektech, zejména pak na úrokových sazbách na bankovním trhu Zajištění úvěru – U hypotečních úvěrů se jedná o zástavní právo k nemovitosti. V případě, ţe klient nebude řádně splácet, má banka moţnost tuto nemovitost prodat a za vytěţenou částku uhradit úvěr včetně nákladů, které vznikly s jeho poskytnutím. [1]

3.4. Realizační fáze Po podpisu smlouvy o úvěru a zástavní smlouvy ve prospěch banky a po návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí začíná realizační fáze, ve které dochází k čerpání hypotečního úvěru a jeho následnému splácení. Je moţné, ţe banka bude vyţadovat ještě některé další podmínky před tím, neţ bude ochotna poskytnout hypoteční úvěr. Mezi tyto podmínky patří: Pojištění zastavené nemovitosti – Banka bude ve většině případů povinně poţadovat, aby nemovitost, která bude slouţit jako zástava, byla pojištěná pro případ, ţe by ztratila svoji hodnotu v důsledku poškození ţivelnými katastrofami nebo jim na roveň postaveným událostem. Pojistné plnění u tohoto pojištění musí být uzamčeno ve prospěch banky. Ţivotní pojištění klienta – Bývá to především pojištění pro případ smrti, trvalé invalidity a neschopnosti splácet (např. při ztrátě zaměstnání). Banka bude poţadovat uzamčení výnosu z této pojistky ve svůj prospěch. [7]

28

PRAKTICKÁ ČÁST

29

4. AKTUÁLNÍ SITUACE NA HYPOTEČNÍM TRHU V ČR V České republice poskytují v dnešní době hypoteční úvěry různé finanční instituce, mezi něţ patří specializované hypoteční banky (Hypoteční banka, která je jedničkou na trhu, a Wüstenrot hypoteční banka) a stavební spořitelny, dále pak většina univerzálních bank a některé druţstevní záloţny. Podíly bank na českém hypotečním trhu v roce 2011 vidíme na obrázku č. 6. Obrázek 6 Podíly bank na hypotečním trhu v roce 2011 [51]

Podíly bank na hypotečním trhu v roce 2011 Hypoteční banka

7% 10%

Komerční banka

5%

25%

29% Česká spořitelna

24%

Raiffeisenbank UniCredit Bank CR Wüstenrot hypot. b.

Úrokové sazby nově poskytnutých hypoték v roce 2012 byly průměrně na 3,51 %, kam je stlačily především hypoteční úvěry poslední třetiny roku. Celkově patřil loňský rok k těm nejúspěšnějším pro hypoteční trh. Přitom zpočátku roku úrokové sazby rostly z prosincového dna 3,59 % na 3,70 % a vypadalo to, ţe klesat se jen tak nebude. Obrat v květnu, který vypadal jako pouhá korekce před dalším růstem, ovšem nastartoval trvalý pokles a na konci roku byla průměrná úroková sazba 3,17 %. Průměrná úroková sazba za rok 2012 se usadila na 3,51 %. Po celý rok se sice většinou drţela nad touto hranicí, ale závěrečný sprint (mezi srpnem a prosincem se sazba propadla v průměru o 0,1 procentního bodu), ve kterém se začaly o klienty přetahovat i velké banky, stlačil úrokovou sazbu na tuto úroveň. [49] 30

Tabulka 2 Průměrné úrokové sazby v roce 2012 [49] Měsíc

Průměrná úroková sazba

Leden

3,59 %

Únor

3,61 %

Březen

3,67 %

Duben

3,70 %

Květen

3,68 %

Červen

3,61 %

Červenec

3,59 %

Srpen

3,55 %

Září

3,46 %

Říjen

3,36 %

Listopad

3,25 %

Prosinec

3,17 %

Průměr

3,51 %

Za pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů můţe nejen konkurenční boj, ale i sniţování úrokových sazeb České národní banky, která dodala ten pravý impuls k bankovnímu boji o klienty. V průběhu roku 2012 totiţ sníţila své základní sazby takto: -

2týdenní repo sazba klesla z 0,75 % na 0,05 %

-

Diskontní sazba klesla z 0,25 % na 0,05 %

-

Lombardní sazba klesla z 1,75 % na 0,25 %

Nízké úrokové sazby znamenaly, ţe rok 2012 se v počtech a objemech poskytnutých hypotečních úvěrů stal druhým nejúspěšnějším v historii českého hypotečního trhu. Rekord stále drţí rok 2007, který ovšem pomohl k úspěchu loňského roku, a to hlavně kvůli refinancování hypotečních úvěrů s pětiletou fixací úrokové sazby. Tyto hypotéky totiţ tvořily největší podíl nových úvěrů rekordního roku 2007. [49]

31

Tabulka 3 Počty a objemy nově poskytnutých hypoték v roce 2012 [49] Měsíc

Počet nových hypoték (ks)

Objem nových hypoték (mil. Kč)

Leden

5 443

9 200

Únor

5 420

8 888

Březen

6 111

10 320

Duben

5 435

9 067

Květen

6 309

10 697

Červen

7 062

11 629

Červenec

5 636

9 143

Srpen

6 164

10 282

Září

5 302

8 698

Říjen

6 162

10 202

Listopad

7 151

12 006

Prosinec

7 637

13 079

Průměr

6 153

10 268

Celkem

73 832

123 211

Úspěch hypotečního trhu v roce 2012 má tři základní stavební kameny: 1) Rekordně úspěšný rok 2007 2) Nízké úrokové sazby 3) Odloţená poptávka po nemovitostech od roku 2008 Rekordní rok 2007 přispěl k loňskému úspěchu, jak jiţ bylo řečeno, díky refinancováním hypoték s pětiletou fixační dobou úrokové sazby. Zejména malé banky se dobře připravily a přebraly tak některé klienty velkým bankám. Nízké úrokové sazby podpořily některé dílčí podněty. Především pak pokles úrokových sazeb České národní banky, které klesly téměř na nulu. Dalším impulsem ke sníţení hypotečních úrokových sazeb pak byl pokles sazeb na mezibankovním trhu. Referenční sazba 1M PRIBOR1 klesla z 0,94 % na 0,33 %. V neposlední řadě sníţení sazeb zařídila konkurence. Banky spolu soupeřily o to, která z nich nabídne niţší úrokovou sazbu na refinancování nebo jen tak. [49]

1

1M PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) je praţská mezibankovní nabídková sazba. Jedná se o měsíční úrokovou sazbu, za kterou si banky v České republice jsou ochotny navzájem poskytovat úvěry. Je tedy důleţitá například pro výši úroků u hypotečních úvěrů. [25] 32

Kdyţ padla banka Lehman Brothers, vznikl na finančních trzích zmatek. Do půjčování se nikomu nechtělo a zastavily se i investice na nákup nemovitostí. Kdo nemusel, tak hypoteční úvěr nečerpal. Odloţené nákupy nemovitostí ale nevydrţí pořád. Ceny realit se postupně sniţovali a pořízení levných realit se stalo zajímavé. V loňském roce byl realitními makléři zaznamenán opětovný nárůst poptávky, se kterým se pojí i zvýšený zájem o hypoteční úvěry. [49] Tabulka 4 porovnání roku 2007 a 2012 [49] Rok

2007

2012

Průměrná úroková sazba

4,69 %

3,51 %

Počet nově poskytnutých hypoték (ks)

84 753

73 832

Objem nově poskytnutých hypoték (mil. Kč)

145 482

123 211

Během prvního měsíce roku 2013 klienti neměli velký zájem o hypoteční úvěry a to zejména proto, ţe se v lednu banky příliš nepouštějí do hypotečních akcí. Většinou si své akce a slevy nechávají aţ na jaro, coţ je doba, kdy dochází k oţivení hypotečního trhu. Počet hypoték v lednu klesl na 5 146, coţ je minimum posledních 18 měsíců. Objemově banky poskytly hypoteční úvěry ve výši 8 386 milionů korun. [27] Obrázek 7 Vývoj Fincentrum Hypoindexu v letech 2003-2013 [27]

33

I kdyţ významné banky své sazby nezvýšily, je zde mírná úprava sazeb Fincentrum Hypoindexu, která je způsobena především změnou podílu objemu mezi bankami. V lednu tedy úrokové sazby lehce stouply na 3,21 %. [27]

34

5. ČESKÁ SPOŘITELNA 5.1. Základní údaje o bance Česká spořitelna má dlouholetou tradici. Její historické základy sahají aţ do roku 1825. V tomto roce zahájil činnost nejstarší právní předchůdce České spořitelny, jímţ byla Spořitelna česká. Česká spořitelna navázala na tuto tradici českého a později československého spořitelnictví v roce 1992 jako akciová společnost. Česká spořitelna má dnes více neţ 5 milionů klientů, coţ zcela jasně hovoří o jejím pevném postavení na českém finančním trhu. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem finanční skupiny Erste Group. Tato skupina patří mezi přední poskytovatele finančních sluţeb ve střední a východní Evropě, kde má téměř 17 milionů klientů. Česká spořitelna je moderní bankou, která se zaměřuje na drobné klienty, malé a střední podniky a na města a obce. Nezastupitelnou roli má i ve financování velkých korporací a v poskytování sluţeb v oblasti finančních trhů. Na českém kapitálovém trhu se Česká spořitelna řadí mezi významné obchodníky s cennými papíry. [17] Tabulka 5 Některá fakta o České spořitelně k 31. 12. 2011 [Zdroj vlastní] Kapitálová přiměřenost

13,09 %

Aktiva celkem

784 miliard Kč*

Čistý zisk

15 miliard Kč*

Průměrný počet zaměstnanců

10 556

Počet poboček

654

*zaokrouhleno na jednotky

5.2. Hypoteční úvěry České spořitelny Hypotéka České spořitelny -

Úroková sazba u této hypotéky začíná na 3,04 %

-

Hypotéku lze získat bez zbytečných poplatků, jako je poplatek za vyřízení

-

Banka je ochotna půjčit peníze aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, čili klienti nemusí mít naspořeny ţádné vlastní finanční prostředky

35

-

Kdyţ bude klient hypotéku splácet z aktivního Osobního účtu České spořitelny, získá 0,5 % slevu na úrokové sazbě. Banka také nabízí další úrokové zvýhodnění, a to 0,3 % při fixaci na tři, čtyři a pět let a navíc pro kaţdé další období fixace finanční bonus.

-

Hypotéku lze získat bez poplatku za vyřízení

-

Hypoteční úvěr je moţné splácet dle potřeb klienta, takţe se dá změnit výše splátek, odloţit splátky nebo přerušit splácení

-

Splatnost hypotéky od České spořitelny je aţ 30 let

-

Touto hypotékou je také moţné refinancovat hypoteční úvěr, který má klient u jiné banky, výhodnějším úvěrem, jejţ nabízí tato banka. [14] Americká hypotéka

-

Peníze z tohoto typu hypotéky můţe klient pouţít na nákup zboţí a sluţeb své osobní potřeby, např.: ojetý automobil, studium atd. dále také na refinancování dřívějších investic do nemovitosti, úhradu notářských a soudních poplatků nebo vypořádání vlastnických vztahů. Tyto finanční prostředky lze pouţít v podstatě na cokoliv

-

Banka převede peníze přímo na klientův účet, aniţ by klient musel dokládat účel úvěru

-

Vyřízení této hypotéky je velmi jednoduché

-

Minimální výše tohoto úvěru je 150 tisíc korun a banka poskytuje úvěr aţ do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti

-

Je zde garantovaná pevná úroková sazba po celou dobu úvěru. Výpis z úvěrového účtu zasílá Česká spořitelna zdarma

-

Splatnost této hypotéky je aţ 20 let. [12] Business hypotéka

-

Hypotéka ve výši aţ 20 milionů korun je určena pro fyzické osoby, které chtějí koupit, postavit nebo opravit nemovitost k pronájmu i vlastnímu podnikání. Můţe také pomoci vypořádat majetkové poměry nebo splatit dřívější úvěr

-

Vyřízení je rychlé a levné. Banka se klienta nebude ptát na výši jeho příjmů. Klient neplatí ţádné poplatky, realitní, právní ani notářské sluţby

-

Klient můţe hypotéku hradit z příjmů své nemovitosti, např.: z pronájmu

-

U tohoto typu hypotečního úvěru je moţné nastavit dobu splácení aţ na 15 let a sníţit tak své měsíční náklady. [13]

36

Hypotéka s prémií -

Pro první období fixace získá klient slevu 0,3 % na úrokové sazbě

-

Pokud u banky klient zůstane i na další fixační období, dostane zpět část úroků, které mu banka pošle na jeho účet. Tuto prémii bude klient dostávat vyplacenou poměrně na začátku kaţdého dalšího fixačního období. Kdyţ u České spořitelny klient zůstane po celou dobu splatnosti hypotéky, tak celkem získá 4 % z výše vyčerpaného hypotečního úvěru. Výše prémie je závislá na klientem zvolené délce fixace. [15] Hypotéka s proměnnou úrokovou sazbou

-

Tato hypotéka odráţí aktuální podmínky na trhu. Výhodou je nízký měsíční úrok. Není zde vázanost na různě dlouhé fixační období

-

Proměnná úroková sazba je navázána na vývoj jednoměsíční sazby PRIBOR. Klient můţe kdykoliv tuto proměnnou úrokovou sazbu změnit na fixní

-

Jestliţe bude klient splácet hypotéku ze svého aktivního Osobního účtu České spořitelny, získá slevu na úrokové sazbě ve výši 0,50 %. Navíc při zřízení Pojištění schopnosti splácet, které kryje i riziko ztráty zaměstnání, můţe klient získat další slevu 0,2 %

-

Po 12 splátkách lze vkládat mimořádné splátky, coţ znamená další úsporu

-

Hypotéka je osvobozena od poplatku za vyřízení

-

Tento typ hypotéky je moţné získat aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti

-

Banka klientovi poskytne peníze okamţitě i na základě návrhu na vklad zástavního práva

-

Způsob splácení je zde degresivní, čili se splátky budou postupem času sniţovat

-

Celkově klient zaplatí niţší částku na úrocích, a to díky niţší úrokové sazbě a degresivnímu způsobu splácení. [16]

37

6. ČESKOSLOVENSKÁ OBCHODNÍ BANKA 6.1. Základní údaje o bance Československá obchodní banka (ČSOB) je univerzální bankou, která působí v České republice. Byla zaloţena státem v roce 1964 a měla poskytovat sluţby v oblasti financování zahraničního obchodu. V červnu 1999 byla banka privatizována a její většinovým vlastníkem se stala belgická KBC Bank, jenţ je součástí finanční skupiny KBC. KBC Bank v červnu 2007 odkoupila minoritní podíly v ČSOB a stala se tak její jediným akcionářem. V českém bankovním sektoru působí ČSOB pod dvěma základními obchodními značkami, kterými jsou ČSOB a Poštovní spořitelna. Československá obchodní banka poskytuje své sluţby fyzickým osobám, malým a středním firmám a korporátním a institucionálním klientům. Banka obsluhuje své klienty prostřednictvím poboček ČSOB, finančních center Poštovní spořitelny a obchodních míst České pošty. Pobočková síť ČSOB současně se svými bankovními produkty a sluţbami nabízí i produkty a sluţby celé skupiny ČSOB. [24] Tabulka 6 Některá fakta o Československé obchodní bance k 31. 12. 2011 [Zdroj vlastní] Kapitálová přiměřenost

13,61 %

Aktiva celkem

825 miliard Kč*

Čistý zisk

11 miliard Kč*


7 769

Počet poboček

314


6.2. Hypoteční úvěry Československé obchodní banky Hypotéka s bonusem -

Banka je ochotna klientům půjčit od 200 tisíc korun aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti

-

Splátky lze rozloţit na 20 aţ 40 let a doba fixace je zde 3 nebo 5 let

-

Klient můţe získat bonus ve formě odpuštění 5 % z výše úvěru, kdyţ u banky zůstane po celou dobu splácení hypotéky, a to tak, ţe získá polovinu bonusu po 12 letech splácení a zbytek při konečné splatnosti úvěru v podobě mimořádné splátky, o kterou banka sníţí jeho úvěr

38

-

Podmínkami pro získání bonusu jsou minimální doba splatnosti úvěru 20 let a provedení mimořádné splátky pouze v období změny úrokové sazby do výše 20 % zůstatku úvěru. Kdyby klient náhodou tyto podmínky porušil, tak ztrácí nárok na bonus a hypotéka se mění na standardní úvěr, ale neplatí se ţádné sankce. Jestliţe by klient porušil podmínky nároku na bonus po poskytnutí tohoto bonusu, tak o tento bonus jiţ nepřijde.

-

Dalšími výhodami této hypotéky jsou slevy z úrokové sazby, a to 0,15 % (nyní v rámci akční nabídky 0,3 %), při vyuţívání běţného účtu Československé obchodní banky a 0,1 % (nyní v rámci akční nabídky 0,2 %) při sjednání úvěrového a majetkového pojištění

-

Při výstavbě nebo rekonstrukci není nutné dokládat faktury

-

Hypotéku lze vyuţít na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti, dále pak na refinancování předchozích úvěrů na bydlení či například na vypořádání majetkový vztahů. [21] Bezstarostná hypotéka

-

Lze si půjčit od 200 tisíc korun aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Maximální výše úvěru není omezena

-

Splátky je moţné rozloţit na časové období od 5 do 40 let

-

klient si můţe sjednat různé moţnosti, jak bude provádět mimořádné splátky bez sankce mimo období změny úrokové sazby, například si sjedná sluţbu Mimořádná splátka 10 %, která mu umoţní realizovat mimořádnou splátku hypotéky jednou ročně ve výši 10 % z aktuálního zůstatku úvěru. [19] Hypotéka s garantovanou výší splátky

-

Banka tuto hypotéku půjčuje od 200 tisíc korun na dobu od 5 do 30 let. Maximální výše úvěru je neomezená.

-

Je zde úroková sazba, která se nemění po celou dobu splácení úvěru

-

Klient se nemusí bát, ţe mu banka zvýší měsíční splátky. [22] Hypotéka bez dokládání příjmů

-

Jestliţe klient bude chtít získat tuto hypotéku, tak nebude muset dokládat své příjmy, coţ ocení hlavně podnikatelé, protoţe jejich výše příjmů uvedená v daňovém přiznání není dostačující pro získání hypotečního úvěru za standardních podmínek

39

-

Výše hypotéky je od 200 tisíc do 5 milionů korun a úvěr je poskytován od 5 do 40 let. [20] Předhypoteční úvěr

-

Výše tohoto úvěru je od 200 tisíc korun

-

Splatnost je maximálně 1 rok. Po tomto období je úvěr převeden na standardní ČSOB Hypotéku

-

Po dobu trvání tohoto úvěru klient splácí pouze úroky

-

Tuto variantu úvěru můţe klient uplatnit například na koupi stavebního pozemku od obce, dočasné rozšíření svých finančních zdrojů při výstavbě nemovitosti, výstavbu dřevostavby atd. [23] Americká hypotéka

-

U americké hypotéky je banka ochotna klientovi půjčit v rozmezí od 200 tisíc do 5 milionů korun (aţ do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti)

-

Doba splatnosti je od 3 do 20 let

-

Prostředky z tohoto typu úvěru je moţné vyuţít na cokoli, klient nemusí dokládat účel pouţití peněţ

-

Je zde výhodnější úroková sazba neţ u spotřebitelských úvěrů a je zde také moţnost mimořádné splátky. [18]

40

7. KOMERČNÍ BANKA 7.1. Základní informace o bance Komerční banka byla zaloţena státem v roce 1990. O dva roky později byla přeměněna na akciovou společnost. V roce 2001 koupila v Komerční bance státní podíl ve výši 60 % mezinárodní finanční skupina Société Générale. Komerční banka v roce 2006 odkoupila zbývající 60 % podíl v Modré pyramidě. Tímto krokem získala plnou kontrolu nad jednou z největších stavebních spořitelen v České republice. Komerční banka je mateřskou společností Skupiny Komerční banky. V České republice patří Komerční banka mezi přední bankovní instituce. Je univerzální bankou se širokou nabídkou sluţeb v oblasti retailového, podnikového a investičního bankovnictví. Banka nabízí svým klientům depozitní a úvěrové produkty a platební sluţby. Komerční banka je pro klienty dostupná díky husté pobočkové síti. Společnosti Skupiny Komerční banky nabízejí různě specializované sluţby, např.: stavební spoření, penzijní připojištění, faktoring atd. [35] Tabulka 7 Některá fakta o Komerční bance k 31. 12. 2011 [Zdroj vlastní] Kapitálová přiměřenost

15,75 %

Aktiva celkem

660 miliard Kč*

Čistý zisk

8 miliard Kč*


7 855

Počet poboček

397


7.2. Hypoteční úvěry Komerční banky Hypoteční úvěr -

Minimální výše tohoto úvěru je 200 tisíc korun a maximální výše je omezena 85 % nebo 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, schopností klienta splácet a objemem investice do nemovitosti (rozpočtové náklady, kupní cena atd.)

-

Čerpání úvěru je jednorázové nebo postupné po dobu dvou let od podepsání smlouvy. Je třeba tento hypoteční úvěr začít čerpat nejpozději 9 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru

-

Hypotéka se splácí měsíčně v podobě anuitních splátek. Doba splatnosti je 5 aţ 30 let

41

-

Úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Tato nemovitost musí nacházet na území České republiky a musí být pojištěna a pojistné plnění musí být zajištěno ve prospěch Komerční banky.

-

Podmínkou pro získání tohoto úvěru je běţný účet u Komerční banky pro fyzické osoby-občany, který je vedený po celou dobu trvání obchodu

-

Výhodami úvěru jsou například částečné nebo úplné předčasné splacení bez sankčních poplatků při skončení platnosti úrokové sazby, moţnost čerpání úvěru jiţ na základě návrhu na vklad zástavního práva, moţnost sníţení úrokové sazby v případě uzavření ţivotního pojištění Komerční pojišťovny, a.s. [30] Flexibilní hypotéka

-


-

V průběhu splácení této hypotéky je moţné sníţit splátky aţ o 50 % či opakovaně vyuţít mimořádné splátky ve výši aţ 20 % z úvěru

-

Je zde také moţnost aţ o jeden rok odloţit počátek splácení nebo aţ na tři měsíce splácení přerušit

-

Podmínkou pro získání tohoto úvěru je běţný účet u Komerční banky pro fyzické osoby-občany, který je vedený po celou dobu trvání obchodu

-

Výhodami úvěru jsou například sníţení splátek podle aktuální výše příjmů bez dodatečných poplatků, moţnost získat volné finanční zdroje pro rodinný rozpočet v souvislosti se sníţením splátek, moţnost sníţení úrokové sazby v případě uzavření rizikového ţivotního pojištění Komerční pojišťovny, a.s. [29] Hypotéka 2 v 1

-

Tento hypoteční úvěr se skládá z účelové a neúčelové části. Neúčelovou část lze pouţít na cokoliv, například nábytek, elektronika atd. (financování ale musí vţdy souviset s danou nemovitostí). Účelovou část můţe klient pouţít například na koupi, výstavbu nebo refinancování nemovitosti, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků na nemovitost atd.

-

Minimálně je banka ochotna klientovi půjčit 250 tisíc korun (200 tisíc účelově a 50 tisíc neúčelově). Maximum je omezeno 85 % nebo 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, schopností klienta splácet a objemem investice do nemovitosti (rozpočtové náklady, kupní cena atd.) 42

-

Hypotéka 2 v 1 se splácí měsíčně v podobě anuitních splátek. Doba splatnosti je 5 aţ 30 let

-

Podmínkou pro získání tohoto úvěru je korunový běţný účet u Komerční banky pro fyzické osoby-občany, který je veden po celou dobu trvání obchodu

-

Výhodami této hypotéky jsou například získání finančních prostředků nejen na koupi nemovitosti, ale i na cokoliv dalšího potřebného a to za stejně nízkou úrokovou sazbu, neúčelová část ve výši aţ 400 tisíc korun, moţnost vyuţití výhody Flexibilní hypotéky v podobě odloţení, zvýšení či sníţení splátek. [31] Hypotéka Dopředu Dozadu

-

Tato hypotéka spojuje dvě lákavé výhody. Hypotéka Dopředu přináší klientovi schválení úvěru dříve, neţ má vybranou konkrétní nemovitost a sjednané podmínky včetně úrokové sazby mu budou garantovány aţ po dobu 6 měsíců. Hypotéka Dozadu umoţní klientovi zpětné nahrazení jiţ vynaloţených nákladů na bydlení (maximálně 12 měsíců zpět)

-


-

Doba platnosti Hypotéky Dopředu je 6 měsíců s moţností prodlouţení aţ na 9 měsíců od podepsání smlouvy. Po uplynutí této doby a splnění podmínek stanovených ve smlouvě je moţné tuto hypotéku převést na standardní Hypoteční úvěr nebo Flexibilní hypotéku. Podmínky čerpání úvěru, úrokové sazby, doby splatnosti, způsobu splácení atd., se shodují s podmínkami zvoleného typu následujícího hypotečního úvěru

-

Výhodami této hypotéky je například to, ţe klient nemusí dokládat výši svého příjmu či doklady, které se týkají nemovitosti, smlouvu je moţné uzavřít okamţitě pouze na základě osobních údajů, garance aktuální úrokové sazby po dobu 6 měsíců atd. [32] Překlenovací hypoteční úvěr

-

Splácení tohoto typu úvěru je zajištěno z kapitálového ţivotního pojištění Komerční pojišťovny, a.s. nebo stavebního spoření Modré pyramidy stavební spořitelny

-

Minimální výše úvěru je 100 tisíc korun a maximální výše je omezena 85 % či 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, výší cílové částky stavebního spoření, 100 % pojistné částky sjednaného kapitálového ţivotního pojištění, schopností klienta splácet a objemem investice do nemovitosti

43

-

Klient zde splácí pouze úroky. Jistina je splácena jednorázově nebo postupně ze stavebního spoření nebo kapitálového ţivotního pojištění

-

Doba splatnosti úvěru je v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním 5 aţ 30 let a v kombinaci se stavebním spořením 1 rok aţ 8 let

-

V případě kombinace s kapitálovým ţivotním pojištěním se pouţívá pevná úroková sazba po dobu platnosti úrokových podmínek (fixace). V kombinaci se stavebním spořením platí pevná úroková sazba po celou dobu obchodu

-

Výhodou je zde moţnost kombinování zdrojů z kapitálového ţivotního pojištění nebo stavebního spoření s hypotečním úvěrem. [34] Předhypoteční úvěr

-

Jde o krátkodobý úvěr, se kterým lze stavět svépomocí (proplácet zálohové faktury), začít výstavbou nemovitosti na pozemku ve vlastnictví města nebo obce, rekonstruovat nebo opravovat nemovitost atd.

-

Tento úvěr je poskytován v kombinaci s následným Hypotečním úvěrem nebo Překlenovacím hypotečním úvěrem

-

Minimální výše úvěru je 100 tisíc korun, maximální výše je omezena výší následného hypotečního úvěru, který bude pouţit pro splácení předhypotečního úvěru, cenou zastavených nemovitostí, kterou stanoví banka, objemem investice do nemovitosti a schopností klienta splácet

-

Je zde pevná úroková sazba po celou dobu trvání obchodu

-

Splácení úvěru je rozděleno na pravidelnou měsíční splátku úroků a jednorázové splacení jistiny z následného hypotečního úvěru

-

Doba splatnosti je do jednoho roku. V případě výstavby nebo rekonstrukce svépomocí aţ do dvou let

-

Předhypoteční úvěr umoţní klientovi investovat do nemovitosti, i kdyţ si nemůţe neprodleně vzít hypotéku. [33]

44

8. UNICREDIT BANK 8.1. Základní informace o bance UniCredit Bank Czech Republic je akciová společnost, která zahájila svou činnost na českém trhu 5. listopadu roku 2007. Vznikla integrací dvou bankovních domů HVB Bank a Ţivnostenské banky, které do té doby působily na trhu samostatně. UniCredit Bank je silná a rychle rostoucí banka. Nabízí rozmanitou stupnici produktů pro firemní zákazníky i soukromou klientelu. Řadí se mezi nejsilnější banky na trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování. Banka si také vydobyla první příčku ve financování komerčních nemovitostí. Na trhu privátního bankovnictví, cenných papírů, kreditních karet a hypoték je UniCredit Bank významným hráčem v oblasti sluţeb pro privátní klientelu. Velmi dobře si také banka vede v oblasti sluţeb pro zákazníky, kteří působí v oborech svobodného povolání, např.: advokáti, notáři, lékaři a další. [47] Tabulka 8 Některá fakta o UniCredit Bank k 31. 12. 2011 [Zdroj vlastní] Kapitálová přiměřenost

15,58 %

Aktiva celkem

289 miliard Kč*

Čistý zisk

1 miliard Kč*


1 980

Počet poboček

93


8.2. Hypoteční úvěry UniCredit Bank Hypotéka na koupi nemovitosti -

Hypotéku lze vyuţít na koupi bytu v osobním vlastnictví, druţstevního bytu, rodinného domu včetně pozemku nebo příslušenství

-

Minimální výše této hypotéky činí 200 tisíc korun. Maximálně banka klientovi půjčí aţ do 100 % hodnoty nemovitosti

-

U této hypotéky si klient můţe zvolit variabilní nebo fixní úrokovou sazbu

-

Úvěr lze vyčerpat do jednoho roku od podepsání smlouvy. V případě postupného čerpání je moţné čerpat aţ dva roky

45

-

Splatnost je zde aţ 30 let. Po dobu čerpání splácí klient pouze úroky z čerpané částky a aţ následující měsíc po vyčerpání hypotéky začíná splácet pravidelnou anuitní splátku. [40] Hypotéka FLEXI

-

Jde o hypoteční úvěr na nemovitost k bydlení s fixní úrokovou sazbou

-

Je zde moţnost 4× ročně vloţit neomezeně vysokou mimořádnou splátku bez poplatku

-

Hypotéku lze vyuţít na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti

-


-


-

Splatnost je zde aţ 30 let. Po dobu čerpání splácí klient pouze úroky z čerpané částky a aţ následující měsíc po vyčerpání hypotéky začíná splácet pravidelnou anuitní splátku. [39] Hypotéka PLUS

-

Jde o hypoteční úvěr na pořízení nemovitosti k bydlení bez jednorázového poplatku za poskytnutí úvěru a měsíčně placeného poplatku za správu a vedení úvěru

-

U této hypotéky je moţnost volby úrokové sazby (variabilní nebo fixní)

-

Hypotéku lze vyuţít na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti

-


-


-

Splatnost je zde aţ 30 let. Po dobu čerpání splácí klient pouze úroky z čerpané částky a aţ následující měsíc po vyčerpání hypotéky začíná splácet pravidelnou anuitní splátku. [43] Hypotéka TWIN

-

Jedná se o hypoteční úvěr, který je nejen na pořízení nemovitosti k bydlení, ale část (aţ 20 %, maximálně však 500 tisíc korun) úvěru lze čerpat neúčelově a peníze tak pouţít na cokoliv

-

Klient si můţe vybrat fixní nebo variabilní úrokovou sazbu

46

-

Hypotéku lze vyuţít na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. Dále pak na refinancování dřívějších úvěrů nebo ji je moţné pouţít na cokoli

-


-


-

Splatnost je zde aţ 30 let. Po dobu čerpání splácí klient pouze úroky z čerpané částky a aţ následující měsíc po vyčerpání hypotéky začíná splácet pravidelnou anuitní splátku. [45] Hypotéka na výstavbu/rekonstrukci

-

Tato hypotéka je nejen na stavbu nového domu, ale i na rekonstrukci, přístavbu nebo větší opravu nemovitosti

-


-

Tento hypoteční úvěr lze čerpat aţ dva roky bez dokládání faktur

-

Nedočerpání tohoto úvěru je bez sankcí

-

Je zde moţnost vyuţití výhod Hypotéky FLEXI, Hypotéky PLUS nebo Hypotéky TWIN. [42] Neúčelová hypotéka

-

Tento úvěr je, jak jiţ z názvu vyplývá, neúčelový. To znamená, ţe banka klientovi poskytne finanční prostředky a nebude se ptát, na co je bude chtít pouţít

-

Je zde moţnost volby úrokové sazby (variabilní nebo fixní)

-

Minimální výše hypotéky je 200 tisíc korun. Maximální výše činí 10 milionů korun a banka je ochotna půjčit aţ do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti

-

Úvěr lze vyčerpat do jednoho roku od podepsání smlouvy

-

Splatnost je zde aţ 20 let. Po dobu čerpání splácí klient pouze úroky z čerpané částky a aţ následující měsíc po vyčerpání hypotéky začíná splácet pravidelnou anuitní splátku. [46] Hypotéka na nemovitost k rekreaci, pronájmu

-

Tato hypotéka je například na koupi chaty nebo chalupy k individuální rekreaci, na koupi pozemku k výstavbě rekreačního objektu atd.

47

-

Minimální výše úvěru je 200 tisíc korun. Maximálně banka klientovi půjčí aţ 80 % zástavní hodnoty nemovitosti

-

Úrokové sazby jsou zde stejně vysoké jako u hypoték na bydlení a je moţné si zvolit variabilní nebo fixní úrokovou sazbu

-

Hypotéku lze vyčerpat do jednoho roku od podpisu smlouvy

-

Pokud si klient kupuje nemovitost k rekreaci, je doba splatnosti aţ 30 let. Pokud si ale kupuje nemovitost na pronájem, je doba splatnosti aţ 15 let. Po dobu čerpání splácí klient pouze úroky z čerpané částky a aţ následující měsíc po vyčerpání hypotéky začíná splácet pravidelnou anuitní splátku. [41] PŘEVRATNÁ Hypotéka

-

Jde o hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou, která je odvozena od aktuální situace na peněţním trhu. Klientovi zajistí minimalizaci měsíční splátky a celkové tak zaplatí méně na úrocích neţ u hypotéky s fixní sazbou

-

Klient však můţe kdykoliv přejít na fixní úrokovou sazbu

-

V případě nedočerpání úvěru se neplatí ţádné poplatky

-

Po roce od podepsání smlouvy je zde moţnost provést aţ 4× ročně mimořádnou splátku

-

Tuto hypotéku lze vyuţít v kombinaci s Hypotékou TWIN, Hypotékou na nemovitost k rekreaci nebo k pronájmu, Neúčelovou hypotékou, hypotékou na koupi nemovitosti, hypotékou na výstavbu/rekonstrukci. [48] Hypotéka s fixní sazbou

-

Jestliţe klient nechce sledovat vývoj úrokových sazeb, můţe si zvolit tento typ hypotečního úvěru

-

Fixační dobu úrokové sazby si klient můţe zvolit na 1 aţ 20 let. Při této době pak platí stále stejnou výši měsíční splátky

-

V době změny fixační doby je moţné provést mimořádnou splátku bez sankčního poplatku, změnit dobu fixace úrokové sazby nebo přejít na variabilní úrokovou sazbu

-

Doba splatnosti je zde aţ 30 let

-

Tuto hypotéku můţe klient kombinovat s Hypotékou FLEXI, Hypotékou TWIN, Hypotékou PLUS, Hypotékou na koupi nemovitosti, Hypotékou na výstavbu/rekonstrukci, Neúčelovou hypotékou nebo Hypotékou na nemovitost k rekreaci, pronájmu. [44]

48

9. MODELOVÁ SITUACE V této kapitole porovnávám nabídky hypotečních úvěrů čtyř bank. Porovnání probíhá na základě ţádosti o hypoteční úvěr od smyšlené domácnosti. Výběr bank je zvolen podle velikosti bilanční sumy. Těmito bankami jsou Československá obchodní banka, Česká spořitelna, Komerční banka a UniCredit Bank. Jako fiktivní domácnosti jsem zvolil mladý pár, kde muţ má v době ţádosti o úvěr 26 let a ţena je o dva roky mladší čili 24 let. Prozatím nejsou oddáni, ale mají to do budoucna v plánu. Plánují i děti. Oba dva mají vysokoškolské vzdělání a začínají pracovní kariéru. Jejich společný měsíční příjem je 35 000 Kč. Nemají ţádné vedlejší závazky a nevlastní ţádnou nemovitost. Měsíčně utratí na běţných výdajích zhruba 14 000 Kč. Tento pár by chtěl koupit byt v osobním vlastnictví na sídlišti v Nymburce. Tento byt je dispozičně 3+1 s plochou podlahové krytiny o velikosti 80 m2 a stojí 1 500 000 Kč. Fiktivní domácnost ţádá o poskytnutí celé částky, protoţe dosud nemá naspořeny ţádné vlastní finanční prostředky. Chtějí pětiletou fixační dobu. Úvěr vyčerpají jednorázově a budou ho splácet pravidelně v anuitních splátkách po dobu 20 let. Fiktivní domácnost má ve svých výdajích zahrnutý jistý druh pojištění ve výši 500 Kč na jednoho. Jedná se investiční ţivotní pojištění, které obsahuje i základní úrazové pojištění. Přesto si ale plánují zřídit pojištění ke svému hypotečnímu úvěru, které obsahuje pojištění pro případ smrti, invalidity 3. stupně a dlouhodobé pracovní neschopnosti. Pro názorné srovnání vypracovávám do tabulek nabídky vybraných bank, posléze popisuji jejich výhody a nevýhody a počítám celkové roční náklady, které souvisejí s hypotečním úvěrem. Tyto celkové roční náklady mi poté poslouţí jako hlavní charakteristika pro výběr banky s nejvýhodnějším hypotečním úvěrem.

49

9.1. Výsledky modelové situace Česká spořitelna, a. s. Tabulka 9 Návrh hypotečního úvěru – Česká spořitelna, a.s. [Zdroj vlastní] Základní náležitosti Účel úvěru

Koupě nemovitosti

Typ nemovitosti

Byt v osobním vlastnictví

Cena nemovitosti

1 500 000 Kč

LTV

100 %

Výše úvěru

1 500 000 Kč

Vlastní prostředky

0 Kč

Fixace

5 let

Typ splácení

Anuitně

Splácení hypotečního úvěru Úroková sazba

4,39 %

Doba splatnosti

20 let

Počet splátek

240

Měsíční splátka

9 423 Kč

Poplatky a ceny Poplatek za zpracování úvěru + odhad nemovitosti

6 900 Kč jednorázově

Poplatek za vedení a správu úvěru

150 Kč měsíčně

Poplatek za čerpání úvěru

0 Kč

Cena za návrh na vklad do zástavního práva


Další produkty Pojištění (smrt, trvalá invalidita, pracovní neschopnost)

504 Kč měsíčně

Ostatní náležitosti Výše bonusu

0 Kč

50

Československá obchodní banka, a. s. Tabulka 10 Návrh hypotečního úvěru – Československá obchodní banka, a.s. [Zdroj vlastní] Základní náležitosti Účel úvěru

Koupě nemovitosti

Typ nemovitosti


Cena nemovitosti

1 500 000 Kč

LTV

100 %

Výše úvěru

1 500 000 Kč


0 Kč

Fixace

5 let

Typ splácení

Anuitně


4,99 %

Doba splatnosti

20 let

Počet splátek

240


9 709 Kč




150 Kč měsíčně


0 Kč




533 Kč měsíčně


75 000 Kč

51

Komerční banka, a. s. Tabulka 11 Návrh hypotečního úvěru – Komerční banka, a.s. [Zdroj vlastní] Základní náležitosti Účel úvěru

Koupě nemovitosti

Typ nemovitosti


Cena nemovitosti

1 500 000 Kč

LTV

100 %

Výše úvěru

1 500 000 Kč


0 Kč

Fixace

5 let

Typ splácení

Anuitně


4,34 %

Doba splatnosti

20 let

Počet splátek

240


9 360,68 Kč




150 Kč měsíčně


0 Kč




525 Kč měsíčně


0 Kč

52

UniCredit Bank, a. s. Tabulka 12 Návrh hypotečního úvěru – UniCredit Bank, a.s. [Zdroj vlastní] Základní náležitosti Účel úvěru

Koupě nemovitosti

Typ nemovitosti


Cena nemovitosti

1 500 000 Kč

LTV

100 %

Výše úvěru

1 500 000 Kč


0 Kč

Fixace

5 let

Typ splácení

Anuitně


4,59 %

Doba splatnosti

20 let

Počet splátek

240


9 563 Kč


2 500 Kč


200 Kč měsíčně


0 Kč




750 Kč měsíčně


0

53

Kč

9.2. Vyhodnocení výsledků Tabulka 13 Celkové roční náklady na hypoteční úvěr u České spořitelny [Zdroj vlastní] Měsíční splátky hypoteční úvěru

113 076 Kč

Poplatek za zpracování úvěru + odhad nemovitosti

345 Kč


1 800 Kč

Návrh na vklad do zástavního práva

50 Kč

Pojištění (smrt, trvalá invalidita, pracovní neschopnost) Celkem

6 048 Kč 121 319 Kč

Jako hlavní výhodu bych u této banky uvedl pojištění, které je ve výši 504 Kč za měsíc. Dále je to pak cena za návrh na vklad do zástavního práva a relativně nízká úroková sazba. Měsíční splátka u České spořitelny při úrokové sazbě 4,39 % p.a. činí 9 423 Kč. Celkové roční náklady jsou zde 121 319 Kč. Fiktivní domácnost by při zachování současných podmínek hypoteční úvěr přeplatila o 761 520 Kč. Jako nevýhodu bych uvedl subjektivní pocit. Na pobočce této banky se mi nelíbilo jednání místního bankéře, respektive bankéřky. Kdyţ jsem se jako klient posadil, čekal jsem od ní určitou iniciativu (například otázku: Co pro Vás mohu udělat?). Bohuţel ale koukala několik minut do počítače a bylo ticho. Teprve poté se mě dotázala, co bych potřeboval. Tato paní byla velmi neochotná ohledně poskytování informací a také mi neuměla vysvětlit některé věci, na které jsem se za fiktivní domácnost ptal. Tabulka 14 Celkové roční náklady na hypoteční úvěr u Československé obchodní banky [Zdroj vlastní] Měsíční splátky hypoteční úvěru

116 508 Kč

Poplatek za zpracování úvěru + odhad nemovitosti Poplatek za vedení a správu úvěru

475 Kč 1 800 Kč


75 Kč


6 396 Kč 125 254 Kč

Největší výhodou je zde u hypotéky poskytování bonusu. Bonus v podobě úspory 75 000 Kč. Tato úspora je rozdělena do dvou částí, kdy se sníţí částka jistiny o 37 500 Kč. První se provádí zhruba v polovině doby splácení a druhá na konci této doby. Nevýhodou u tohoto finančního ústavu je vysoká úroková sazba 4,99 % p.a. a vysoké poplatky za zpracování úvěru

54

a odhad nemovitosti. Měsíční splátka pak vychází na 9 709 Kč. Ročně by pak klient za náklady zaplatil 116 508 Kč. Za předpokladu zachování současných podmínek by domácnost přeplatila hypoteční úvěr o 894 096 Kč. Líbilo se mi zde i vystupování bankéřky. Byla ke mně jako k ţadateli o úvěr velice vstřícná a dobře reagovala na mé dotazy. Tabulka 15 Celkové roční náklady na hypoteční úvěr u Komerční banky [Zdroj vlastní] Měsíční splátky hypoteční úvěru

112 328 Kč


320 Kč 1 800 Kč


75 Kč


6 300 Kč 120 823 Kč

V Komerční bance se mi líbilo, ţe se mi věnoval přímo hypoteční specialista. Bylo vidět, ţe tento pán se v hypotékách pohybuje jiţ delší dobu, nebylo totiţ moţné ho zaskočit kladenými dotazy. Největší výhodou této banky je nízká úroková sazba, která je 4,34 % p.a., z čehoţ vychází měsíční splátka 9 361 Kč. Dále tu máme relativně nízkou výši pojistného, a to 525 Kč měsíčně. Celkové roční náklady na hypotéku pak domácnost vyjdou na 112 328 Kč. Kdyby byly zachovány současné podmínky, klient by přeplatil hypotéku o 746 563 Kč. Tabulka 16 Celkové roční náklady na hypoteční úvěr u UniCredit bank [Zdroj vlastní] Měsíční splátky hypoteční úvěru

114 756 Kč


125 Kč 2 400 Kč


75 Kč


9 000 Kč 126 356 Kč

Výhodou této banky jsou nízké poplatky za zpracování úvěru a odhad nemovitosti. Naopak nevýhodami jsou poplatek za vedení a správu úvěru a také poměrně vysoké pojištění. Úroková sazba zde není zrovna nikterak nízká a činí 4,59 % p.a. a měsíční splátka poté vyjde klienta na 9 563 Kč. Celkové roční náklady na hypoteční úvěr se pak vyšplhají na 114 756 Kč. Při zachování současných podmínek by pak domácnost přeplatila hypotéku o 795 120 Kč. Co se bankéře týče, tak si myslím, ţe hypoteční úvěry nejsou jeho silnou stránkou. Nedá se 55

říci, ţe by se v problematice neorientoval, ale na druhou stranu ani nijak extra neoplýval znalostmi hypotečního bankovnictví. Navíc informace v jeho podání byly nesrozumitelné. Tabulka 17 Hodnocení bank na základě dílčích kritérií [Zdroj vlastní] Banka Kritérium Poplatky

4

3

4

2

Úroková sazba

3

1

4

2

Celkové roční náklady

3

2

4

1

Přístup bankéřů

1

3

4

2

Celkem

11

9

16

7

V tabulce č. 17 jsem vybral některá dílčí kritéria, kterými jsou poplatky, úroková sazba, celkové roční náklady na úvěr a přístup bankéřů. O těchto kritériích si myslím, ţe by se podle nich rozhodoval kterýkoli klient při výběru nejvhodnější banky pro poskytnutí hypotečního úvěru. Poplatky jsem jako kritérium vybral proto, ţe se ohledně nich rozhořel na trhu nelítostný boj. Hlavně pak kolem poplatku za vedení úvěrového účtu. Navíc je znalost výše poplatků, které klient zaplatí, je důleţitá pro výpočet celkových nákladů na hypoteční úvěr. V hodnocení tohoto kritéria se nejvýhodnějšími bankami staly shodně Česká spořitelna a Komerční banka. Úrokovou sazbu povaţuji za nejdůleţitější kritérium při výběru hypotečního úvěru. Většina bank ve svých reklamních kampaních s oblibou uvádí úrokovou sazbu se slovíčkem „od“. Na tuto výši úrokové sazby ovšem málokterý klient skutečně dosáhne. V tomto modelovém příkladě mi banky vyčíslily relativně vysoké úrokové sazby pro fiktivní domácnost a to zejména kvůli tomu, ţe byla ţádána stoprocentní výše ceny kupovaného bytu. V tomto kritériu zvítězila Komerční banka. Celkové roční náklady spojené s hypotečním úvěrem jsem zvolil kvůli tomu, ţe je důleţité vědět, kolik klient ročně zaplatí za úvěr. Na modelovém příkladě je to vypočítáno za předpokladu stejné úrokové sazby po celé období splácení hypotečního úvěru. V tomto kritériu se nejvhodnější bankou stala opět Komerční banka. Přístup bankéřů jsem jako kritérium vybral proto, ţe je důleţité, jak daný pracovník banky umí prodat bankovní produkt a také proto, jak dobře tomuto bankovnímu produktu rozumí, 56

aby byl schopen kvalitně klientovi poradit. Ohledně tohoto kritéria jsem byl velmi potěšen v Komerční bance, která se stala nejlepší v tomto kritériu. Na základě těchto zvolených kritérií jsem pak ohodnotil jednotlivé banky a následně jim udělil body. Škála hodnocení byla od jednoho do čtyř bodů, přičemţ čtyři body bylo maximum. Z tohoto hodnocení vyplývá, ţe nejpříznivější podmínky při poskytování hypotečního úvěru pro fiktivní domácnost měla nabídka Komerční banky, která ve všech dílčích kritériích dosáhla nejvyššího počtu bodů.

57

ZÁVĚR V mé bakalářské práci řeším problematiku hypotečních úvěrů zaměřenou především na fyzické osoby a analyzoval jsem nabídky vybraných finančních institucí. Konkurence na bankovním trhu je veliká, coţ se týká i oblasti hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěr jako bankovní produkt je závazek na dlouhou dobu a kaţdý, kdo o něm přemýšlí, by měl zváţit výběr nejvhodnější banky, která mu ho poskytne. Ţádný ţadatel o hypoteční úvěr by neměl vybírat banku pod nátlakem nebo bez rozmyslu, ale měl by si pořádně prostudovat jednotlivé nabídky různých finančních ústavů a svůj výběr pečlivě zváţit. Kaţdý klient má nárok na to, aby předem znal výši všech poplatků, které jsou spojené s poskytnutím hypotečního úvěru. Proto je důleţité důkladně si prostudovat sazebník poplatků. V situaci, kdy jsou jednotlivé nabídky některých bank srovnatelné, rozhoduje u klienta zpravidla předchozí zkušenosti známých nebo přístup banky ke klientovi. V dnešní době se klientovi vyplatí s bankou vyjednávat o lepších podmínkách, protoţe banky, aby předčily konkurenci, se budou snaţit klientovi vyjít co nejvíc vstříc. Je zde tedy moţnost ušetřit nějaké peníze na základě vyjednávání. Cílem mé práce je na základě analýzy nabídek vybraných bank, vybrat dle předem zvolených kritérií nejvýhodnější nabídku hypotečního úvěru pro nadefinovanou modelovou situaci. Na modelovém příkladě jsem analyzoval nabídky vybraných finančních ústavů. Po vyhodnocení všech údajů se jako nejvýhodnější hypoteční úvěr pro fiktivní domácnost stal hypoteční úvěr od Komerční banky, jeţ vyšla jako vítěz ve všech porovnávaných kritériích. Těmito kritérii se stala úroková sazba, kterou vnímám jako nejdůleţitější kritérium pro výběr nejvhodnějšího hypotečního úvěru, poplatky, které je důleţité znát pro celkové náklady na hypoteční úvěr, celkové roční náklady ukazující roční výdaje spojené s hypotečním úvěrem a přístup bankéřů, kteří mají být schopni kvalitní pomoci s hypotečním úvěrem. Budoucím zájemcům o hypoteční úvěr bych doporučil pečlivě zváţit, jestli budou schopni tento závazek splácet. Dále také, aby se dobře seznámili s hypotečním trhem a důkladně prostudovali jednotlivé nabídky finančních institucí a vybrali si pro sebe ten nejvýhodnější typ hypotečního úvěru.

58

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY MONOGRAFICKÉ PUBLIKACE [1]

DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozšíř. vyd. Praha: Linde, 2005. 681 s. ISBN 80-7201-515-X.

[2]

KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vyd. Praha: Computer Press, a.s., 2005. 148 s. ISBN 80-251-0882-1.

[3]

KALABIS, Zbyněk. Základy bankovnictví. 1. vyd. Brno: BizBooks, 2012. 168 s. ISBN 978-80-265-0001-8.

[4]

PLÍVA, Stanislav a kol. Bankovní obchody. 1. vyd. Praha: ASPI, 2009. 220 s. ISBN 978-80-7357-433-8.

[5]

PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2007. 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1.

[6]

REVENDA, Zbyněk a kol. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 4. vyd. Praha: Management press, 2005. 628 s. ISBN 80-7261-132-1.

[7]

SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, a.s., 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6.

[8]

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 123 s. ISBN 80-247-1097-8.

[9]

ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví - dodatek. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. 118 s. ISBN 80-7265-091-0.

[10]

VENCOVSKÝ, František a kol. Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, a. s., 1999. 594 s. ISBN 80-7265-030-0.

[11]

VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol. s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6.

59

INTERNETOVÉ ZDROJE [12]

Česká spořitelna [online]. [cit. 2013-02-24]. Americká hypotéka. Dostupné z WWW: ˂http://www.csas.cz/banka/nav/americka-hypoteka-d00021133˃.

[13]

Česká spořitelna [online]. [cit. 2013-02-24]. Business hypotéka. Dostupné z WWW: ˂http://www.csas.cz/banka/nav/business-hypoteka-d00021135˃.

[14]

Česká spořitelna [online]. [cit. 2013-02-24]. Hypotéka České spořitelny. Dostupné z WWW: ˂http://www.csas.cz/banka/nav/hypoteka-ceske-sporitelny-d00021129˃.

[15]

Česká spořitelna [online]. [cit. 2013-02-24]. Hypotéka s prémií. Dostupné z WWW: ˂http://www.csas.cz/banka/nav/hypoteka-s-premii-d00021131˃.

[16]

Česká spořitelna [online]. [cit. 2013-02-24]. Hypotéka s proměnnou úrokovou sazbou. Dostupné z WWW: ˂http://www.csas.cz/banka/nav/hypoteka-spromennou-ur-sazboud00021134˃.

[17]

Česká spořitelna [online]. [cit. 2013-02-07]. Profil České spořitelny. Dostupné z WWW: .

[18]

Československá obchodní banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-26]. ČSOB Americká hypotéka. Dostupné z WWW: ˂http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOBAmericka-hypoteka.aspx˃.

[19]

Československá obchodní banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-24]. ČSOB Bezstarostná hypotéka. Dostupné z WWW: ˂http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Hypoteka.aspx˃.

[20]

Československá obchodní banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-26]. ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů. Dostupné z WWW: ˂http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Hypoteka-bez-dokladaniprijmu.aspx˃.

[21]

Československá obchodní banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-24] ČSOB Hypotéka s bonusem. Dostupné z WWW: ˂http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOBHypoteka-s-bonusem.aspx˃.

60

[22]

Československá obchodní banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-26]. ČSOB Hypotéka s garantovanou výší splátky. Dostupné z WWW: ˂http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Hypoteka-s-garantovanou-vysisplatky.aspx˃.

[23]

Československá obchodní banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-26]. ČSOB Předhypoteční úvěr. Dostupné z WWW: ˂http://www.csob.cz/cz/Lide/Bydleni/Stranky/CSOB-Predhypotecni-uver.aspx˃.

[24]

Československá obchodní banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-07]. O společnosti ČSOB. Dostupné z WWW: .

[25]

Finance.cz [online]. [cit. 2013-02-23]. PRIBOR. Dostupné z WWW: .

[26]

Finance.topsid.com [online]. [cit. 2013-03-26]. Hypoteční úvěr. Dostupné z WWW: ˂http://finance.topsid.com/index.php?war=bankovni_obchody_a_produkty&unit=hyp otecni_uver˃.

[27]

HRUŠOVÁ, Monika, Hypoindex.cz [online]. 20.2.2013 [cit. 2013-03-02]. Fincentrum Hypoindex leden 2013: Počty hypoték jsou nejniţší na poslední rok a půl. Dostupné z WWW: ˂http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-leden-2013-poctyhypotek-jsou-nejnizsi-na-posledni-rok-a-pul/˃.

[28]

Idnes.cz [online]. 24.3.2005 [cit. 2013-03-27]. Doplňkové formy zajištění hypotečních úvěrů. Dostupné z WWW: ˂http://finance.idnes.cz/doplnkove-formy-zajistenihypotecnich-uveru-fa5-/uver.aspx?c=A050324_114630_viteze_jjj˃.

[29]

Komerční banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-28]. Flexibilní hypotéka. Dostupné z WWW: ˂http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/hypotecni-produkty/flexibilnihypoteka.shtml˃.

[30]

Komerční banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-28]. Hypoteční úvěr. Dostupné z WWW: ˂http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/hypotecni-produkty/hypotecniuver.shtml˃.

61

[31]

Komerční banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-28]. Hypotéka 2 v 1. Dostupné z WWW: ˂http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/hypotecni-produkty/hypoteka-2v-1.shtml˃.

[32]

Komerční banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-28]. Hypotéka Dopředu Dozadu. Dostupné z WWW: ˂http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/hypotecniprodukty/hypoteka-dopredu-dozadu.shtml˃.

[33]

Komerční banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-28]. Předhypoteční úvěr. Dostupné z WWW: ˂http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/hypotecniprodukty/predhypotecni-uver.shtml˃.

[34]

Komerční banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-28]. Překlenovací hypoteční úvěr. Dostupné z WWW: ˂http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/hypotecniprodukty/preklenovaci-hypotecni-uver.shtml˃.

[35]

Komerční banka [online]. c2013 [cit. 2013-02-07]. Základní informace o bance. Dostupné z www: .

[36]

Ministerstvo financí ČR [online]. 1.4.2004 [cit. 2013-03-02]. Zákon č. 190/2004 Sb. Dostupné z WWW: ˂http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html˃.

[37]

Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 13.3.2013 [cit. 2013-03-27]. Hypoteční úvěry s přiznanou státní podporou. Dostupné z WWW: ˂http://www.mmr.cz/cs/Stavebnirad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Hypotecni-uvery/Hypotecni-uvery-s-priznanoustatni-financni-podpor˃.

[38]

OSTATEK, Libor, GOLEM FINANCE s.r.o. Hypoindex.cz [online]. 18.11.2010 [cit. 2013-02-19]. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. Dostupné z WWW: ˂http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodil-ceskyhypotecni-trh/˃.

[39]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-03-01]. Hypotéka FLEXI. Dostupné z WWW: ˂http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/hypoteka-flexi˃.

[40]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-03-01]. Hypotéka na koupi nemovitosti. Dostupné z WWW: ˂http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/hypoteka-nakoupi-nemovitosti˃. 62

[41]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-03-01]. Hypotéka na nemovitost k rekreaci, pronájmu. Dostupné z WWW: ˂http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/nemovitost-k-rekreacipronajmu˃.

[42]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-03-01]. Hypotéka na výstavbu/rekonstrukci. Dostupné z WWW: ˂http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/hypoteka-navystavbu-rekonstrukci˃.

[43]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-03-01]. Hypotéka PLUS. Dostupné z WWW: ˂http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/hypoteka-plus˃.

[44]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-03-01]. Hypotéka s fixní sazbou. Dostupné z WWW: ˂http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/hypoteka-s-fixnisazbou˃.

[45]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-03-01]. Hypotéka TWIN. Dostupné z WWW: ˂http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/hypoteka-twin˃.

[46]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-03-01]. Neúčelová hypotéka. Dostupné z WWW: ˂http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/neucelova-hypoteka˃.

[47]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-02-07]. O bance. Dostupné z WWW: .

[48]

UniCredit Bank [online]. [cit. 2013-03-01]. PŘEVRATNÁ Hypotéka. Dostupné z WWW: ˂http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/prevratna-hypoteka˃.

[49]

ZÁMEČNÍK, Petr, Hypoindex.cz [online]. 12.2.2013 [cit. 2013-02-19]. Hypotéka 2012: Sazba v průměru 3,51%. Dostupné z WWW: .

63

OSTATNÍ ZDROJE [50]

SVAČINA, Luboš. Banky ruší poplatek za správu hypotéky. Bankovnictví. 2013, roč. 46, č. 1, s. 35. ISSN 1212-4273

[51]

ŠEFLOVÁ, Olga. Prezentace Specializované bankovnictví II. Leden 2013 [cit. 201303-01]

64

SEZNAM POUŽITÝCH SYMBOLŮ A ZKRATEK ČR

České republika

ČSOB

Československá obchodní banka

Kč

koruny české

Ks

kusy

LTV

loan to value

m2

metry čtvereční

mil.

milion

např.

například

p.a.

per annum

popř.

popřípadě

PRIBOR

Prague InterBank Offered Rate

Sb.

sbírky

65

SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1 Základní struktura bilance hypotečních bank [1] Obrázek 2 Anuitní splátka [26] Obrázek 3 Degresivní splátka [26] Obrázek 4 Progresivní splátka [26] Obrázek 5 Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 (v mil. Kč) [37] Obrázek 6 Podíly bank na hypotečním trhu v roce 2011 [50] Obrázek 7 Vývoj Fincentrum Hypoindexu v letech 2003-2013 [27]

66

SEZNAM TABULEK Tabulka 1 Příklad vstupního poplatku: banka stanovuje poplatek na 1% z půjčované částky, minimálně 5 000 Kč, maximálně 25 000 Kč. [11] Tabulka 2 Průměrné úrokové sazby v roce 2012 [49] Tabulka 3 Počty a objemy nově poskytnutých hypoték v roce 2012 [49] Tabulka 4 porovnání roku 2007 a 2012 [49] Tabulka 5 Některá fakta o České spořitelně k 31. 12. 2011 [Zdroj vlastní] Tabulka 6 Některá fakta o Československé obchodní bance k 31. 12. 2011 [Zdroj vlastní] Tabulka 7 Některá fakta o Komerční bance k 31. 12. 2011 [Zdroj vlastní] Tabulka 8 Některá fakta o UniCredit Bank k 31. 12. 2011 [Zdroj vlastní] Tabulka 9 Návrh hypotečního úvěru – Česká spořitelna, a.s. [Zdroj vlastní] Tabulka 10 Návrh hypotečního úvěru – Československá obchodní banka, a.s. [Zdroj vlastní] Tabulka 11 Návrh hypotečního úvěru – Komerční banka, a.s. [Zdroj vlastní] Tabulka 12 Návrh hypotečního úvěru – UniCredit Bank, a.s. [Zdroj vlastní] Tabulka 13 Celkové roční náklady na hypoteční úvěr u České spořitelny [Zdroj vlastní] Tabulka 14 Celkové roční náklady na hypoteční úvěr u Československé obchodní banky [Zdroj vlastní] Tabulka 15 Celkové roční náklady na hypoteční úvěr u Komerční banky [Zdroj vlastní] Tabulka 16 Celkové roční náklady na hypoteční úvěr u UniCredit bank [Zdroj vlastní] Tabulka 17 Hodnocení bank na základě dílčích kritérií [Zdroj vlastní]

67

Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank

Recommend Documents