Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank

Bankovní institut vysoká škola Praha

Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank Bakalářská práce

Lucie Kubánková

Duben 2012

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Bankovnictví a pojišťovnictví

Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank (podtitul práce) Bakalářská práce

Autor:

Lucie Kubánková Bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

PhDr. František Jirásek, CSc

Duben, 2012

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Sedlčanech 30. 4. 2012

Lucie Kubánková

Poděkování

Děkuji za odbornou pomoc svému vedoucímu práce PhDr. František Jirásek, CSc., při tvorbě mé práce. Také děkuji za podporu při psaní mé bakalářské práce mé rodině.

Anotace Předmětem práce je zjištění reálné moţnosti získání hypotečního úvěru a podmínek, za kterých je takový úvěr poskytnut. Cílem bakalářské práce je analýza aktuálních nabídek českých bank, zjištění za jakých podmínek a poplatků se poskytují úvěry na českém trhu, porovnání jednotlivých nabídek. První část práce shrnuje teoretické poznatky týkajících hypotečního úvěru. Charakteristika hypotečního úvěru je stanovena včetně základního zákonného předpisu pro oblast hypotečních úvěrů. Druhá část práce obsahuje přehled bank poskytující hypoteční úvěry. Třetí část představuje vybrané banky a jejich produkty. Čtvrtá část se věnuje analýze konkrétních nabídek. Pátá část obsahuje porovnání jednotlivých nabídek. V poslední části je shrnuto celkové vyhodnocení nabídek českých bank.

Annotation Bachelor thesis attempts to find out a realistic posibility and current conditions to obtain a mortgage loan. Thesis aims to analyse Czech bank mortgage loans offers and to detect under what conditions and fees the loans are granted in Czech market. Thesis covers offers comparison too.Part one summarises theoretical knowledge background on mortgage loans. Key characteristics of a mortgage loan are introduced including basic legal regulation for mortgage industry. Part two contains an overview of the banks making mortgage loans. Part three presents selected banks and their products. Part four is devoted to particular offers analysis. Part five includes comparison. Last part provides overall Czech bank mortgage loans offers evaluation.

Obsah Anotace ................................................................................................................................................... 4 Annotation ............................................................................................................................................... 4 Obsah....................................................................................................................................................... 7 Úvod ........................................................................................................................................................ 8 1.

Metodika hypotečního úvěru ........................................................................................................... 8 1.1.

Úvod ........................................................................................................................................ 8

1.2.

Charakteristika hypotečního úvěru .......................................................................................... 8

1.2.1.

Vznik a rozvoj hypotečních bank .................................................................................... 8

1.2.2.

Hypoteční úvěry na bydlení ............................................................................................ 9

1.2.3.

Zákonné podmínky hypotečního úvěru ..........................................................................10

1.2.4.

Výše hypotečního úvěru .................................................................................................12

1.2.5.

Doba splatnosti hypotečního úvěru ................................................................................13

1.2.6.

Druhy hypotečního úvěru ...............................................................................................13

1.2.7.

Čerpání a splácení hypotečních úvěrů ............................................................................15

1.2.8.

Základní způsoby splácení hypotečních úvěrů ...............................................................16

1.2.9.

Periodicita splácení a úročení hypotečního úvěru ..........................................................18

1.3.

Úvěrové postupy ....................................................................................................................19

1.3.1.

Přípravná fáze .................................................................................................................20

1.3.2.

Schvalovací fáze .............................................................................................................21

1.3.3.

Realizační fáze ...............................................................................................................28

2.

Banky poskytující hypoteční úvěry ................................................................................................29

3.

Vybrané banky a jejich produkty ...................................................................................................30 3.1.

3.1.1.

Jednotlivé produkty co nabízí Hypoteční banka, a.s., ....................................................30

3.1.2.

Sazební Hypoteční banky, a.s. pro fyzické osoby ..........................................................32

3.2.

UniCredit bank, a.s. ................................................................................................................33

3.2.1.

Jednotlivé produkty co nabízí.........................................................................................33

3.2.2.

Sazebník UniCredit Bank, a.s., pro fyzické osoby .........................................................35

3.3.

4.

Hypoteční banka, a.s. .............................................................................................................30

Česka spořitelna, a.s. ..............................................................................................................35

3.3.1.

Jednotlivé produkty co nabízí.........................................................................................35

3.3.2.

Sazební České spořitelny, a.s., pro fyzické osoby ..........................................................37

Analýza jednotlivých nabídek hypotečních úvěrů .........................................................................38 4.1.

Údaje o ţadateli ......................................................................................................................38

4.2.

Hypoteční úvěr nastavený pro vitálního klienta .....................................................................39

5.

4.3.

Hypoteční úvěr od Hypoteční banky, a.s. ..............................................................................40

4.4.

Převratná hypotéka od UniCredit bank, a.s. ...........................................................................42

4.5.

Hypotéka České spořitelny, a.s. .............................................................................................44

Porovnání jednotlivých nabídek .....................................................................................................48 5.1.

6.

Porovnání celkových podmínek úvěrů ...................................................................................50

Celkové vyhodnocení nabídek českých bank .................................................................................53

Závěr ......................................................................................................................................................55 Seznam pouţité literatury .......................................................................................................................56 Seznam příloh.........................................................................................................................................57

Úvod Hypoteční trh byl v posledních letech ovlivněn americkou krizí. Kvůli propojenosti trhů Český hypoteční trh byl v poslední době také poznamenán dopadem hospodářské krize. Zejména docházelo k meziročnímu poklesu v počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Momentální se hypoteční trh probudil a zase dochází k velkému objemu hypoték. Také můţeme nalézt spoustu srovnávacích serverů na hypotéky. Ale jak se ve velkém objemu nabídek orientovat? A jaká je moţnost získání úvěr a za jakých podmínek? Cílem práce je analýza aktuálních nabídek českých bank, zjištění za jakých podmínek a poplatku se poskytují úvěry na českém trhu, porovnání jednotlivých nabídek. Bakalářská práce se první části věnuje metodice hypotečních úvěrů. Metodika vymezuje základní pojmy, vysvětluje čerpání a splácení hypotečních úvěrů a popisuje úvěrové postupy. Správná metodika úvěru je velmi důleţitá kvůli vymezení důleţitých pojmů. Dalším úkolem práce je představit banky, které poskytují hypoteční úvěry v ČR. Podrobněji jsou rozebrané tři vybrané banky, které poskytují hypoteční úvěry fyzickým osobám. První uvedenou bankou je Česká spořitelna a.s., která patří k lídrům trhu. Dále je rozebraná UniCredit Bank a.s. UniCredit Bank a.s. je bankou s dynamickou reklamou na trhu. A poslední rozebranou bankou je Hypoteční banka, a.s., která je specializovanou bankou na hypoteční úvěry. Důleţitým ukazatelem je stanovení kriterií, k porovnáním nabídek bank. Musí být stanoven podle uváţení cílový klient, který si ve vybraných bankách zaţádá o hypoteční úvěr. Při výběru hypotéky, bylo zvoleno jako hlavní kriterium úvěr pro fyzickou osobu, kterému bude poskytnut účelový úvěr. Účel úvěru je vybrána koupě nemovitosti. Hypotečního úvěru bude nastaven na částku 1,040.000,- Kč, splatnost úvěru byla stanovena na 30 let s pětiletou fixací úrokové sazby a typ splácení anuitní. Musí být provedeno porovnání vybraných nabídek bank pro soukromou klientelu. Data jsou získaná z informací z poboček a pomocí mystery shoppingu. Metody práce zpravidla představují v jednotlivých kapitolách analýzu. Předmětem bakalářské práce je zmapovat teoretické poznatky, týkající se hypotečního úvěru, představit nabídku vybraných bank a zjištění reálné moţnosti získání konkrétního hypotečního úvěru a za jakých podmínek, je takový úvěr poskytnut.

1. Metodika hypotečního úvěru 1.1.Úvod Hypoteční úvěry vznikly ze skupiny úvěrů, jejichţ splácení bylo zajišťováno zástavami k nemovitosti. Tomu odpovídá i definování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěr v uţším slova smyslu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti. Obě pojetí se od sebe liší především z hlediska vymezení účelu, na který je hypoteční úvěr poskytován. V praxi je v současné době nejrozšířenější a nejpouţívanější pojetí hypotečního úvěru v uţším slova smyslu. V některých zemích jsou hypoteční úvěry pojímány z hlediska historického vývoje téţ jako úvěry kryté hypotékou. Hypotékou se přitom rozumí zástavní právo k jakékoliv věci, která má investiční charakter (třeba i námořní loď, dobytek apod.) Hypoteční bankovnictví má specifický charakter. Je pro ně typické nejen zaměření na investice do nemovitostí, ale zejména i jeho dlouhodobost. Ta si vynucuje i získávání dlouhodobých úvěrových zdrojů, a to přednostně vydáváním zvláštních druhů dluhopisů – hypotečních zástavních listů. Specifické rysy hypotečních úvěru vedly i k pouţívání zvláštních technik jejich poskytování a splácení. Úzké spojení hypoték s vedením evidence nemovitostí v pozemkových knihách nebo v katastrech nemovitostí vede ke zvláštním úvěrovým postupům. Zvláštní právní úprava týkající se hypotečního bankovnictví, mj. i skutečnost, ţe k provozování hypotečních obchodů je ve většině zemí zapotřebí získat zvláštní licenci, potřeba oceňování nemovitostí, často komplikované majetkové a jiné vlastnické vztahy k nemovitostem, to vše vede k tomu, ţe poskytováním hypotečních úvěrů se zabývají specializované hypoteční banky obklopené radou externích specialistů. Pokud se hypotečním bankovnictvím zabývají i banky univerzální, vedou obvykle agendu spojenou s těmito bankovními aktivitami odděleně od ostatních bankovních obchodů.1

1.2.Charakteristika hypotečního úvěru 1.2.1. Vznik a rozvoj hypotečních bank 1

Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st. 155-

156

8

Vyuţití nemovitostí jako záruk pro úvěry (a na druhé straně jako objektů, na které je úvěr poskytován) je spojeno se zástavním právem. Zástavním právem rozumíme závazek majitele nemovitosti, kterým dává právo věřiteli domáhat se uspokojení své pohledávky – v případě řádného a včasného nesplnění závazků ze strany dluţníka – z věci zastavené. Rozvoj zástavního práva vedl k tomu, ţe hypoteční banky se začaly pouštět i do operací, které měly řadu rysů blíţících se věcem movitým. Byly to např. dopravní prostředky, zejména lodě, ale i hospodářské zvířectvo, osobní majetek apod. S postupným rozvojem bankovnictví jako takového, kdy se banky všeobecně začaly zapojovat do úvěrování podnikatelských aktivit a převzaly do svého portfolia řadu výše uvedených obchodů zaloţených na zástavním právu k věcem, vykrystalizovala posléze dvě nejvýznamnější odvětví hypotečního bankovnictví: hypoteční bankovnictví zaměřené na podporu podnikatelských aktivit- podnikatelské hypoteční úvěry se většinou soustřeďují na úvěrovou podporu podnikání v bytové výstavbě či v bytovém hospodářství vůbec anebo na úvěrovou podporu podnikání ţivnostenského nebo řemeslnického typu, respektive takového typu podnikání, kdy jako zástava můţe sloţit nemovitost smíšeného charakteru – nemovitost slouţící zároveň k bydlení i k podnikání. hypoteční bankovnictví zaměřené na bytovou výstavbu a bytové hospodářství vůbec.2 1.2.2. Hypoteční úvěry na bydlení V současné době prakticky všude ve světě převaţuje hypoteční bankovnictví zaměřené na úvěrovou podporu bydlení. Vyplývá to z řady faktorů, zejména však toho, ţe v podnikatelské sféře došlo ke značným změnám. V důsledku procesů koncentrace a centralizace kapitálu vyrostly mamutí podniky, vyţadující soustředění značných finančních zdrojů. Tentýţ proces si na druhé straně vyţádal i zásadní změnu charakteru nemovitostí, zejména budov, zvláště těch, které slouţí přímo k zajišťování konkrétních technologických procesů (jde zejména o výrobní a montáţní haly, opravárenské nebo obsluţní prostory apod.). Takovéto nemovitosti jsou v převáţné míře jednoúčelového charakteru, normálně prakticky neprodejné, a jsou tudíţ jako klasické zástavy pro banky v podstatě nepouţitelné. Přitom vlastní hodnota staveb nebo pozemků jako takových bývá v porovnání se skutečnou potřebou úvěrových prostředků na investice a provoz často více neţ zanedbatelná, bydlení a zvláště 2

Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st. 157158

9

kvalitní bydlení se stává stále více nezbytnou ţivotní potřebou a rozvíjející se nebo jiţ rozvinutý trh s byty, při trvale rostoucí poptávce po bytech, vytváří z rodinných a případně i bytových domů nebo i jednotlivých bytů kvalitní nemovitostní zástavu relativně snadno realizovatelnou, a to za poměrné slušnou cenu.3 1.2.3. Zákonné podmínky hypotečního úvěru Základní předpisem pro oblast hypotečních úvěrů je zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Zákonná definice hypotečního úvěru vyplývá následující znění: § 28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. (4) Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. § 29 (1) Zástavní hodnotu zastavených nemovitostí stanoví emitent hypotečních zástavních listů. Emitent hypotečních zástavních listů je povinen upravit ve svých vnitřních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí, která musí respektovat zásady uvedené v odstavci 2. (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním trvalých a dlouhodobě udrţitelných vlastností nemovitosti, výnosu dosaţitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, práv a závad s nemovitostí spojených a místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou. § 30 3

Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997 ,st. 158

10

(1) Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou slouţit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky § 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouţí, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je moţné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem. (2) Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zvláštního právního předpisu, 5) jakoţ i úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci druţstevní bytové výstavbě 6) (dále jen "úvěr na druţstevní bytovou výstavbu") za předpokladu, ţe stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na druţstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta. (3) Nemovitost se nepovaţuje za zatíţenou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti, jestliţe takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne v důsledku pouţití hypotečního úvěru k jejímu splacení. (4) Jestliţe na některé ze zastavených nemovitostí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření, 5) lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. (5) Jestliţe na některé ze zastavených nemovitostí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr na druţstevní bytovou výstavbu, 6) lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru na druţstevní bytovou výstavbu. 6)

11

(6) Jestliţe na některé ze zastavených nemovitostí váznou současně zástavní práva podle odstavců 4 a 5, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a součtem pohledávek z úvěru poskytnutého podle odstavců 4 a 5.4 1.2.4. Výše hypotečního úvěru Pravidlo bankovní obezřetnosti Pokud jde o výši hypotečního úvěru, do které můţe být poskytnut, z logiky jeho charakteru vyplývá, ţe maximem můţe být hodnota, resp. Cena nemovitostí, které slouţí jako zástava. Poskytnutím vyšší částky by byla ohroţena jeho návratnost. Zkušenosti dokonce ukazují, ţe poskytnout hypoteční úvěr do sta procent ceny nemovitosti je pro banku velmi rizikové. Základní pravidlo bankovní obezřetnosti tedy zní: HU < CZH je výše hypotečního úvěru

je cena zastavené nemovitosti

Za relativně bezpečnou výši krytí hypotečních úvěru se ve světě povaţuje hranice mezi 60 aţ 80 procenty obvyklé trţní ceny zastavené nemovitosti. Výjimky V některých zemích, např. v Kanadě, hypoteční banky poskytují hypoteční úvěry i nad 90 % ceny nemovitosti, avšak při překročení určitého procenta výše krytí vyţadují, aby se klient zároveň zřídil pojištění u specializované instituce. Stanovení ceny nemovitosti Ceny nemovitosti dávaných klientem do zástavy obvykle stanoví sama hypoteční banka podle ji schválené metodiky. Většinou pak na základě doporučení odborníka-znalce. Ta část ceny nemovitosti, na kterou je hypoteční banka ochotna poskytnout hypoteční úvěr, představuje zadluţitelnou

hodnotu

nemovitosti.

Zadluţitelná

hodnota

nemovitosti

představuje

nejpravděpodobnější výnos z prodeje zastavené nemovitosti v případě, ţe hypoteční banka

4

Citováno z WWW: < http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html cit. 2012-04-15 .

12

musí přistoupit k jejímu prodeji v důsledku neplnění závazků ze strany dluţníka. Podíl zástavní hodnoty, na který banka poskytne úvěr, se nazývá pupilární nebo téţ sirotčí jistota. 5 1.2.5. Doba splatnosti hypotečního úvěru Spojení hypotečního úvěru s nemovitostmi vytváří příznivé podmínky pro to, aby se choval jako úvěr s dlouhou dobou splatnosti. V bankovnictví platí léty vyzkoušené pravidlo, zvláště pokud jde o úvěry investičního charakteru, ţe doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměl přesahovat dobu ţivotnosti objektu, který je z úvěru pořizován. V našem případě jde o pořízení nemovitostí, pro které je typická dlouhá doba ţivotnosti. To umoţňuje, aby i hypoteční úvěr byl poskytován na delší dobu, neţ je obvyklé např. u typických komerčních úvěrů zaměřených na úvěrovou podporu podnikatelských aktivit. Na druhé straně by neměla doba splatnosti hypotečního úvěru být delší, neţ je doba, po kterou klient bude schopen splácet hypoteční úvěr. Delší doba splatnosti sniţuje jednotlivé splátky hypotečního úvěru, a tím zvyšuje i jeho dostupnosti. Delší doba splatnosti na druhé straně zvyšuje celkové úrokové náklady spojené s jeho splácením.6 1.2.6. Druhy hypotečního úvěru Na rozdíl od běţných komerčních úvěrů není pro klasifikaci a členění hypotečních úvěrů rozhodující doba jejich splatnosti, ale účel, na který jsou poskytovány. Jak jsme se jiţ zmínili, nejrozšířenější je členění hypotečních úvěrů na hypoteční úvěry určené na investice do nemovitostí související: s bydlením fyzických osob / rodiny (residential mortgages), s podnikatelskými záměry (commercial mortgages). Tyto dva druhy hypotečních úvěrů se od sebe obvykle liší podmínkami, za nichţ jsou poskytovány. Hypoteční úvěry poskytované na investice do bydlení jsou většinou poskytovány za příznivějších úvěrových a úrokových podmínek neţ úvěry na účely podnikatelské. V řadě zemí včetně České republiky jsou hypoteční úvěry na bytové účely dokonce podporovány státem nebo jím pověřenými institucemi. Rozhodující většinu představují hypoteční úvěry na bydlení fyzických osob, zejména pak hypoteční úvěry na 5

Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st. 160161 6

Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st.161

13

koupi, výstavbu nebo opravy a modernizace rodinných a bytových domů a bytů. Nadále je budeme nazývat hypotečními úvěry pro fyzické osoby. Ostatní pak budeme nazývat hypotečními úvěry podnikatelskými. V některých zemích (např. SRN, Slovensko) jsou z hypotečních úvěrů vyčleňovány jako zvláštní skupina úvěry poskytované obcím pod názvem komunální úvěry. Pro jejich financování pak mohou být vydávány komunální obligace. Doplňkové a předhypoteční (stavební) úvěry Zákonná úprava v některých zemích stanoví, jaká můţe být maximální výše hypotečního úvěru poskytnutého proti zástavě nemovitosti. V České republice je např. tento limit stanoven 70 procent ceny obvyklé zastavené nemovitosti. Tato vazba hypotečních úvěrů na hodnotu nemovitosti má své úskalí v situaci, kdy klient má sice dostatečné velké příjmy, ale v okamţiku, kdy ţádá o hypoteční úvěr, nemá jiné zdroje, kterými by pokryl tu část investice do nemovitosti, jeţ ze zákona nemůţe být profinancována hypotečním úvěrem. Doplňkové úvěry České banky našly určité řešení v podobě tzv. doplňkových úvěrů k úvěrům hypotečním. Jsou poskytovány většinou do 20 procent ceny zastavované nemovitosti při zajišťování zástavním právem ve druhém pořadí k zastavované nemovitosti a dozajištění dalšími zjišťovacími instrumenty, např. zástavním právem k pohledávkám klienta, bankovní záruka, ručením třetí osobou, směnkou, zástavním právem k movité věci apod. V současné době se připravuje zřízení systému záruk, který by existenci institutu doplňkového úvěru usnadnil. Zvláštní skupina představuje: tzv. úvěry předhypoteční (stavení) a hypoteční úvěry na výstavbu. Oba druhy úvěrů slouţí k řešení problémů, kdy klient má v úmyslu nemovitost pořídit výstavbou a nemá jinou nemovitost, kterou by dal do zástavy. Jde vlastně o proúvěrování nemovitosti, která ještě neexistuje. Neexistující nemovitost nelze dát do zástavy. Předhypoteční (stavební) úvěry Pouţití předhypotečních (stavebních) úvěrů je výhodné zejména v situaci, kdy klient nedisponuje ţádnou nemovitostí. Stavebním úvěrem se pokryje doba, neţ se nemovitost dokončí, zkolauduje a neţ kolaudační rozhodnutí a vloţení zástavního práva do katastru nemovitostí se pak dříve poskytnutný stavební úvěr splatí úvěrem hypotečním.

14

Hypoteční úvěr na výstavbu Pouţití hypotečních úvěrů na výstavbu je vhodné v situaci, kdy klient je schopen ze svých vlastních zdrojů zakoupit stavební pozemek a stavbu dovést do takového stadia, aby ji bylo moţné zanést do pozemkových knih nebo do katastru nemovitostí jako stavbu rozestavěnou. Hypoteční úvěr je pak poskytnut na dokončení stavby s tím, ţe klient jej čerpá postupně podle toho, jak hodnota stavby roste.7 1.2.7. Čerpání a splácení hypotečních úvěrů Základní způsoby čerpání hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry lze čerpat jednorázové, nebo postupně. Jednorázové čerpání Jednorázové čerpání hypotečních úvěrů se obvykle uţívá tehdy, jde-li o investici formou koupě jiţ hotové, existující nemovitosti. Dále se uţívá v případech, kdy je hypoteční úvěr pouţit ke splacení jiného úvěru pouţitého na financování investic do nemovitostí nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti, např. při vyplacení dědického podílu. Postupné čerpání K postupnému čerpání hypotečních úvěrů se přistupuje obvykle tehdy, docházíli k vytváření nové nemovitosti formou její výstavby nebo ke zhodnocování jiţ existující nemovitosti cestou její rekonstrukce, oprav apod. Postupné čerpání hypotečních úvěrů můţe komplikovat situace, kdy zákon stanoví maximálně moţnou výši krytí hypotečního úvěru nemovitostí. V tomto případě nastupuje vliv geometrické číselné řady s kvocientem menším neţ 1. Z něj vyplývá následující vztah: aby bylo vůbec moţné stavbu dokončit pomocí hypotečního úvěru, jehoţ podíl na nemovitosti musí být menší neţ jedna (neţ sto procent), musí počáteční hodnota rozestavěné stavby být vyšší neţ hodnota daná vzorcem PHRS > KBHS * (1 – q) Je počáteční hodnota rozestavěné stavby včetně pozemku, Je konečná budoucí hodnota stavby včetně pozemku a Je kvocient udávající maximálně moţný podíl hypotečního úvěru na hodnotě celé nemovitosti 7

Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st. 162164

15

Ze zákonitostí geometrické číselné řady lze také stanovit, jak velká by měla být minimální počáteční hodnota rozestavěné stavby, pokud by měla být dokončena za n počtu čerpání hypotečního úvěru. (q – 1) PHRS = KBHS * (qn – 1) n je počet zvolených čerpání8

1.2.8. Základní způsoby splácení hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze splácet, podobně jako je tomu u čerpání: jednorázově, postupně, případně v kombinaci obou metod. Jednorázové splácení hypotečních úvěrů Metody jednorázového splácení se u hypotečních úvěrů pouţívají jen ve specifických případech, a to u těchto typů hypotečních úvěrů. Termínované (s pevnou dobou splatnosti) v podobě odkladu splátek aţ na konec doby splatnosti (nebo do několika etap), s dobou splatnosti neurčitou, splatné na viděnou. Termínované hypoteční úvěry Jednorázové splácení termínovaných hypotečních úvěrů probíhá obyčejně v kombinaci s ţivotním pojištěním nebo stavebním spořením. Opírá se o mechanizmus, kdy dluţník platí po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru pouze úroky z úvěru a vedle toho si zároveň vytváří fondy (např. ve formě placení ţivotního pojištění nebo pravidelného stavebního spoření), ze kterých pak v okamţiku splatnosti hypotečního úvěru uhradí i dluţnou částku. Úvěry s neurčitou dobou splatnosti Jednorázové splacení hypotečního úvěru s neurčitou dobou splatnosti vyhází z toho, ţe klient platí pouze úroky a nesplácí jistinu s tím, ţe v případě hypotečního úvěru na dobu neurčitou 8

Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st.164165

16

převezme po smrti dluţníka na sebe dluh dědic, nebo jistina splacena z výnosu z prodeje zadluţené nemovitosti. V podstatě se přepokládá, ţe hypoteční úvěr je pro hypoteční banku investicí typu získané věčné renty – věčného úroku. Pro dluţníka je pak úrok jistou formou nájemného. Podobný typ hypotečního úvěru existuje např. ve Švýcarsku. Úvěry splatné na viděnou U hypotečních úvěrů splatných na viděnou se dává klientovi moţnost, aby doposud nesplacenou část jistiny splatil kdykoliv. Jednorázové splácení hypotečního úvěru je v čisté podobě pouţíváno v podstatě jen hypotečních úvěrů, které budou splaceny ze ţivotní pojistky. Kombinace jednorázového a postupného splácení Jinak se hypoteční úvěry zpravidla kombinují se splácením postupným. To platí zejména při splácení hypotečních úvěrů z výnosu stavebního spoření nebo při pouţití úvěrů s dobou splatnosti neurčitou. Balonové systémy Zvláštní formou kombinace postupného a jednorázového splácení jsou tzv. balonové systémy. Jde o systém, kdy se s klientem dohodne pravidelný způsob postupného splácení s termínem podstatně delším neţ doba, na kterou se uzavře úvěrová smlouva. V okamţiku, kdy platnost úvěrové smlouvy vyprší, zůstává ještě neplacená část jistiny zvaná balon, kterou dluţník zaplatí jednorázově. Tyto systémy se pouţívají zejména v zemích, kde je značná migrace obyvatelstva za prací nebo, u hypotečních úvěrů podnikatelského charakteru. V obou případech se vychází z toho, ţe dluţník po určité době nemovitost opustí, prodá ji, a z výnosu prodeje splatí zbývající část úvěru, balon. Postupné splácení hypotečních úvěrů Nejrozšířenějšími metodami splácení hypotečních úvěrů jsou metody postupného splácení, a to v pravidelných splátkách. Metodám nepravidelných splátek se hypoteční banky rovněţ spíše vyhýbají. Pravidelné splácení hypotečních úvěrů můţe být realizováno -

degresivními splátkami,

-

konstantními splátkami (anuitními formami),

-

progresivními splátkami 17

Splátka zde budeme rozumět součet úmoru a úroku. Úmor je splácená část doposud nesplaceného dluhu, čili tzv. jistiny. Úrokem budeme nazývat částku rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny (tedy doposud nesplacené částky úvěru) za smluvené období. Degresivní splácení Při degresivním splácení splácí dluţník pravidelně konstantní, neměnnou částku úmor a úměrně poklesu doposud neplacené jistiny sniţující se částkou úroku. Splátky tedy mají trvale klesající charakter. Degresivní metody splácení hypotečních úvěrů jsou vhodné především u hypotečních úvěrů podnikatelské charakteru v případech, kdy úroky můţe podnikatel zahrnovat do svých nákladů. Konstantní splácení Při konstantním splácení platí dluţník v dohodnutých termínech vţdy stejnou, neměnnou částku zvanou anuita. Anuita v sobě obsahuje jak splátku dluhu (úmor), tak odpovídající úrok. S průběhem doby splácení se anuita nemění (pokud nedojde ke změně úvěrových a zejména p.a. úrokových podmínek), ale mění se v ní podíl úmoru a úroku. V počátcích splácení hypotečního úvěru převaţuje podíl úroků, ke konci splácení pak podíl úmoru. Anuitní formy splácení jsou výhodné pro ty dluţníky, kteří nemohou úroky z přijatých úvěrů zahrnovat do nákladů. Jde to v případech, kdy jde o hypoteční úvěry nepodnikatelského charakteru a zdrojem jejich splácení jsou pravidelné příjmy dluţníka. Progresivní splácení Při progresivním splácení splácí dluţník v pravidelných intervalech rostoucí úmor (roste obyčejně aritmetickou řadou, růst geometrickou řadou by dluţník zřejmě nezvládl) a částky úroku klesající jistině. Splátky tak získají retardovaně rostoucí charakter (tj. rostou pomaleji, neţ rostou částky úmoru). Progresivní formy splácení hypotečního úvěru u podnikatelských projektů, kdy se v průběhu jejich realizace počítá s postupným nárůstem zisku. 9 1.2.9. Periodicita splácení a úročení hypotečního úvěru Splácení hypotečních úvěrů a úroků z nich se převáţně uskutečňuje v pravidelných časových periodách. Za základní periodu se obvykle povaţuje období jednoho roku. K roční 9

Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st. 166173

18

periodě se také vztahuje většina úrokových sazeb. To, ţe jde o roční úrokovou sazbu, lze poznat podle zkratky p. a. (per annum), která následuje za číselným údajem, např. 16% p. a., 12,3 % p. a., 11 % p.a. Roční perioda je však při splácení hypotečních úvěrů a úroků z nich jak pro banky, tak pro klienty (dluţníky) příliš dlouhá a pro klienty (dluţníky) i poměrně nevýhodná a nákladná. Proto se v praxi často volí kratší periody, obvykle čtvrtletní nebo měsíční. Zkracování period splátek přináší výhody klientům banky tím, ţe sniţuje výši úroků, které musejí za dobu splatnosti hypotečního úvěru zaplatit. Je tomu tak proto, ţe častějším splácením klesá jistina (tedy doposud nesplacená část hypotečního úvěru) rychleji neţ při splácení méně častém. Tím se rychleji sniţuje základ pro výpočet úroku a za ostatních neměnných okolností i absolutní výše skutečně zaplaceného úroku. Proto se někdy při zkracování period splátek hovoří o tzv. zrychleném splácení. (V řadě zemí s dlouhodobější historií hypotečního bankovnictví jsou značně oblíbené tzv. dvoutýdenní hypoteční úvěry, kdy se splátky provádějí kaţdých čtrnáct dní). Čím kratší je perioda splácení úmoru a úroku a čím častější jsou splátky, tím méně zaplatí klient na celkových úrocích. Tím je také pro něj hypoteční úvěr přístupnější. Při periodě kratší neţ roční se pak pro praktické výpočty uvaţuje úroková sazba jako zlomek úrokové sazby roční. Tak např. při roční úrokové sazbě 12 % p.a. se: pro pololetní periodu počítá s úrokovou sazbou ve výši 12/2 = 6 % p.s.(per semestrum), pro čtvrtletní periodu se počítá s úrokovou sazbou ve výši 12/4 = 3 % p.t. (per trimestrum) pro měsíční periodu se počítá s úrokovou sazbou ve výši 12/12 = 1 % p.m. (per mensi).10

1.3.Úvěrové postupy Proces poskytování a splácení hypotečního úvěru má svá pravidla, formulovaná jako úvěrové postupy. Organizace úvěrových postupů při poskytování a splácení hypotečního úvěru se skládá ze tří základních fází. Přípravné Schvalovací Realizační11

10

Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st. 173174 11


19

1.3.1. Přípravná fáze V rámci přípravné fáze podává klient ţádost o poskytnutí úvěru, případně o poskytnutí příslibu úvěru včetně příslušných podkladů. Jednání o poskytnutí úvěru se vedou na základě písemné ţádosti klienta o hypoteční úvěr. Rozhodující váha všech aktivit je na klientovi. Hypoteční bank zde má spíše funkci poradní, kdy zároveň předběţně prověřuje jednotlivé podklady poţadované od klienta a ověřuje, zdá klient splňuje příslušné podmínky pro poskytnutí úvěru. Žádost o úvěr, její náležitosti a další doklady V ţádosti se uvádějí zejména: -

základní osobní údaje o ţádosti a jeho spoluţadatelích,

-

údaje o zdrojích a výši jeho/jejich příjmů a výdajů,

-

výše účet (investiční záměr) a předpokládá doba čerpání a splácení poţadovaného úvěru

-

popis úvěrového objektu a popis nemovitosti, která bude slouţit jako zástavu (pokud není totoţná s objektem úvěru)

K ţádosti je nutné přiloţit řadu dalších dokladů, zejména -

doklady ověřující totoţnost a plné moci.

-

doklady průkazné dokládající příjmy klienta (např. potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání, účetní výkazy, úřední rozhodnutí o výţivném apod.)

-

doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti v podobě listu vlastnictví z katastru nemovitosti, nabývacího titulu, snímek z katastrální mapy apod.)

-

doklady prokazující účel investice do nemovitosti – u koupě kupní smlouvu, u výstavby o rekonstrukce rozpočet, stavební povolení s vyznačení nabytí právní moci, smlouva o dílo atd.

-

doloţení vlastních finančních prostředků ţadatele o úvěr nutných k doplacení rozpočtovaných nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě (v případě, ţe úvěr neposkrývá investiční záměr zcela),

-

ověřený odhad ceny zastavované nemovitosti provedený podle poţadavků hypoteční banky a fotografií zastavovaného objektu,

-

doklad o pojištění nemovitosti, případě o ţivotním pojištění klienta apod. 20

Obdobným způsobem postupují banky při vyřizování ţádosti o úvěrové přísliby, i kdyţ základní poţadované informace a doklady jsou prakticky stejné, kaţdá hypoteční bank má své další specifické poţadavky, takţe před podáním ţádostí o hypoteční úvěr je uţitečné se předem o jejich konkrétních poţadavcích informovat. Při podávání ţádosti o hypoteční úvěr je nutné pamatovat také na to, ţe získání některých dokladů můţe trvat i delší doba a ţe můţe být spojeno s nemalými finančními náklady, zejména pokud se týká stavebního povolení nebo odhadu ceny zastavované nemovitosti.12 1.3.2. Schvalovací fáze Ve schvalovací fázi se prověřuje ţádost o hypoteční úvěr, a pokud je schválen, vypracovává se úvěrová smlouva a smlouva zástavní. Ve schvalovací fázi se prověřuje správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v ţádosti, posuzuje rizika úvěrového případu a stupeň jeho zajištění, konkretizuje podmínky poskytnutí a splácení úvěru pro daného klienta. V praxi se osvědčuje několikastupňové kolektivní projednávání úvěru před jeho schválení. Ve schvalovací fázi se banka rozhoduje o poskytnutí či neposkytnutí hypotečního úvěru, o výši, ve které ho poskytne, a podmínkách, zejména úrokových, za kterých ho poskytne. Rozhoduje se přitom především na základě vyhodnocení: -

bonity klienta,

-

kvality jeho investičního záměru,

-

hodnoty a vhodnosti zástavy (zastavovaného objektu).

Hodnocení bonity úvěrovaného subjektu Úvěrovaným subjektem se rozumí konkrétní osoba (fyzická nebo právnická), které je hypoteční úvěr poskytován a která je také zavázaná úvěr splatit. Při hodnocení bonity úvěrovaného subjektu se banka soustřeďuje na analýzu jeho: právních poměrů, důvěryhodnosti a hospodářské a finanční situaci.

12


21

Právní poměr Ţadatel o úvěr musí nejdříve prokázat, ţe je subjektem práva, to znamená, ţe můţe činit svým jménem právní úkony a zavazovat se. To prokazuje jednak důkazy o své právní a faktické existenci a platnou plnou mocí, pokud je zastoupen. Podnikatelé se prokazují výpisem z obchodního

rejstříku,

ţivnostenským

listem,

koncesí

nebo

jiným

oprávněním

k podnikatelské činnosti, zřizovací listinou apod., fyzické osoby (nepodnikatelé) průkazem totoţnosti. Důvěryhodnosti Dalším

významným

momentem

posuzování

bonity

úvěrovaného

subjektu

jeho

důvěryhodnost, zvláště jeho spolehlivost, důslednost a pravidelnost plnění jeho závazků. Důleţitým znakem důvěryhodnosti klienta jsou např. -

stabilita jeho finálního hospodaření,

-

přesné a včasné plnění platebních a smluvních závazků (zvláště pokud jde o placení daní a splátek úvěru a úroků)

-

včasnost, úplnost a věrohodnost předkládaných potvrzení dokládajících údaje o příjmech a případně i výdajích:

-

značný význam přikládají banky i stálosti klienta při volbě banky a její pobočky,

-

osobní znalost klienta nebo jeho zástupců.

Hospodářská a finanční situace Rozhodující pro definitivní posouzení bonity klienta je však jeho hospodářská a finanční situace. Na základě analýzy hospodářské situace hypoteční banka posazuje schopnost klienta pravidelné splácet poskytnutý hypoteční úvěr. Způsob hodnocení hospodářské situace ţadatele o úvěr se liší podle toho, zda klient ţádá o hypoteční úvěr na účely nepodnikatelské a podnikatelské. Nepodnikatelské účely Při ţádosti o hypoteční úvěr na nepodnikateslké účely se vyţaduje, aby prokázané příjmy ţadatele o úvěr a jeho případných spoluţadatelů byly alespoň tak velké, aby pokryly: předpokládané splátky hypotečního úvěru, nezbytné běţné náklady na jejich existenci (včetně rodinných příslušníků) a ostatní neopomenutelné finanční výdaje, jako daně, platby za pojištění, splátky jiných úvěrů apod. 22

Způsoby hodnocení nezbytných běţných nákladů na fungování rodiny se v různých zemích i v různých bankách hodnotí různě. V ČR např. některé banky vycházejí z ţivotního minima, stanoveného zákonem. Podnikatelské účely Při ţádosti o úvěr na podnikatelské záměry se posuzuje celková hospodářská situace klienta. Analýza se zaměřuje zejména na: -

Rentabilitu (resp. Tvorbu zisku),

-

finanční toky (cash flow)

-

úvěrové zatíţení (zadluţenost)

-

míru likvidity (resp. Schopnosti splácet závazky)

Všechna uvedená hlediska charakterizují jednak úroveň finanční stability klienta a jednak jeho schopnosti splácet závazky, zejména pak přijaté úvěry. Při hodnocení bonity subjektu, jde-li o větší úvěr, se někdy vyţadují údaje umoţňující vyhodnocení bonity společníků a případně i bonity podniku, ve kterých má ţadatel významné majetkové účasti. Hodnocení kvality investičního záměru Z podstaty a charakteru hypotečního úvěru vyplývá, ţe základní podmínkou jeho poskytnutí je, aby byl pouţit na investování do nemovitosti. Můţe přitom jit o koupi nemovitosti, její výstavbu, opravu nebo rekonstrukci, ale můţe jít téţ o získání spoluvlastnického podílu na nemovitosti, případně o splacení jiného, dříve poskytnutého úvěru, pokud byl pouţit na investování do nemovitosti. Hodnocení kvality investičního záměru se bude od sebe lišit minimálně z hlediska toho, zda jde o investice do nemovitosti pro uspokojení individuálních potřeb ţadatele (nepodnikatslké záměry), anebo za účelem podnikání. Nepodnikatelské investiční záměr Z hlediska

poznatků

teorie

racionálního

chování

a

radiálního

očekávání

lze

u

nepodnikateslkých investičních záměrů očekávat nejniţší rizikovost při poskytnuti hypotečních úvěrů, a to zejména na vlastnictví bydlení, zvláště pak na bydlení ve vlastnictví bytě nebo rodinném domě, na dalších místech pak investice do rekreační chaty nebo chalupy, nebytových prostor (např. garáţ) apod. Podnikatelské investiční záměr

23

Pro poskytnutí střednědobého nebo dlouhodobého podnikatelského hypotéčního úvěru je nutné předloţit vedle investičního záměru, tj. identifikace nemovitosti, do které se má investovat, a způsobu tohoto investování, ještě tzv. podnikatelské záměr. V něm musí ţadatel prokázat reálnost úspěchu předpokládané investice a její návratnost, která zařazuje splacení hypotečního úvěru. Hodnocení kvality a vhodnosti zástavy (zastavované nemovitosti) Kvalita různých druhů nemovitosti v roli zástavy jakoţto garance za splácení hypotečního úvěru je různá. O kvalitě nemovitosti zástavy v podstatě rozhoduje její prodejnosti a výnosnost tohoto prodeje. Moţnost prodeje různých druhů nemovitosti závisí především na jejím charakteru, na její pouţitelnosti. Obecné jsou za nejkvalitnější povaţovány nemovitosti, které mají všestranné pouţití, oproti nemovitostem, jejichţ pouţití je jednoúčelové nebo jednostranné. Za nemovitosti s vyšší kvalitou jsou rovněţ povaţovány ty, jejichţ hodnota, resp. cena není závislá na druhou podnikání provozovaného v nemovitosti. Nemovitosti se v zásadě rozdělují na: stavby a pozemky Stavby Ze staveb jsou na první místo řazeny nemovitosti slouţící k bydlení nebo k potřebám s bydlením související, z nich zejména rodinné domy. V dalším pořadí následují bytové domy a byty, na dalších místech stavby víceúčelového charakteru. Za velmi prodejné jsou povaţovány zejména víceúčelové stavby, kde jsou kombinovány bytové prostory s prostorami nebytovými, zvláště pokud jsou nebytové prostory pouţitelné k podnikatelské činnosti. Podobná kvalita je přisuzována víceúčelovým stavbám sloţeny sice jen z nebytových prostor a prostor k podnikání. Na posledním místě pak jsou stavby nebytové, jednoúčelového charakteru. Z nich jsou za ještě relativné kvalitní povaţovány administrativní budovy nebo sklady, skladové prostory. Jako nejméně kvalitní jsou hodnoceny jednoúčelové výrobní haly a jim podobné prostory. Pozemky Jako nejkvalitnější jsou hodnoceny především pozemky stavební, zvláště mají-li uţ základní technickou vybavenost. Za mnohem méně kvalitní je pak povaţována zemědělská nebo lesní půda, rybníky atd. (V nedávné minulosti tomu bylo spíše naopak.) 24

Rozestavěné stavby Zvláštní skupinu pak tvoří rozestavěné stavby. Podmínkou jejich vyuţití jako zástavby je, aby byly evidovány v katastrech nemovitosti jako rozestavěné budovy a jasným definováním vlastních vztahů k nim. Faktory ovlivňující kvalitu nemovitosti Ani v jedné kategorii však není postavení nemovitosti z hlediska jejich kvality jako garance za splácení hypotečního úvěru absolutní, jednou dané. Existuje řada faktorů, které hodnotu nemovitosti ovlivňují. Lze je dělit na faktory. Trţní – mezi hlavní patří poptávka a nabídka po daných nemovitostech, respektive míra nasycenosti trhu. Netrţní – z nich to jsou zejména: poloha nemovitosti, obsaţnosti nemovitosti, omezení vlastnických práv k nemovitosti věcnými břemeny, předkupním právem apod. Metody oceňovány nemovitosti Vlastní ohodnocení nemovitosti se provádí odhadcem podle metodiky příslušné hypoteční banky. Snahou odhadu je co nejvíce se přiblíţit ceně, za jakou by se nemovitost dávaná do zástavy pravděpodobně prodala, tedy ceně trţní. Při stanovení trţní ceny expertním odhadcem se pro porovnání obvykle pouţívají ještě jiné metody, a to zejména metody: -

Nákladové

-

Výnosové

-

Srovnávací (komparativní),

-

Věcné (technické).

Nákladová metoda Metoda nákladové vycházejí z nákladů vynaloţených na pořízení nemovitosti. Můţe jít o náklady, které byly v minulosti skutečně vynaloţeny, nebo o náklady, které by bylo nutné vynaloţit na pořízení nemovitosti v současné době. Zvláštním případem jsou ceny staveb, které se budou teprve stavět, tedy těch, které ještě neexistují (existují jen na papíře). Zde se vychází z rozpočtové ceny stavby, která bývá základem případného poskytnutí investičního úvěru na výstavbu, tedy úvěru předcházejícího vl. Poskytnutí úvěru hypotečního.

25

Výnosové metody Metody výnosové vycházejí z oceňování toho, jaké výnosy z dané nemovitosti mohou plynout. I zde jsou moţné různé varianty, jak výnos z nemovitosti ocenit: optimistické nebo pesimistické. Banky většinou vyţadují, aby se vycházelo z varianty pesimistické, tedy z odhadů toho, jaké výnosy by nemovitost mohla nést i při minimální péči o ní nebo při jejím minimálním vyuţívání. Vlastní výnosové ocenění v nejjednodušší podobě vychází z metody kapitalizace. Kdy roční výnos se vydělí trţní úrokovou mírou, kterou by mohl nést vklad do banky při této úrokové míře. Srovnávat (komparativní) metod Metody komparativní se opírají o porovnání s cenami, za které byly skutečně realizovány nemovitosti obdobného rázu za obdobných, tedy srovnatelných podmínek. Technické metody Metody technické vycházejí z hodnocení jednotlivých technických prvků nemovitosti. Technický prvek se určeným způsobem technicky ohodnotí, např. počtem metrů, způsobem provedení, počtem bodů apod. K takto stanoveným technickým jednotkám se přiřadí jednotkové ceny a celková cena nemovitosti se pak stanoví jak součet násobků technických jednotek a jednotkových cen. Pro začistění co největší objektivnosti odhadu ceny nemovitosti se vytvářejí tzv. cenové mapy a cenové databáze. V nich se soustřeďují údaje o cenách, za které se nemovitosti obdobného rázu nebo charakteru v různých regionech prodávaly. Způsob zajištění hypotečního úvěru Na kvalitě zástavy působí i způsob zajištění hypotečního úvěru nemovitostí. V zásadě můţe jít o zajištění: zástavním právem, zajišťovacím převodem práva. Zástavní právo Zástavním právem dává zástavní dluţník právo zástavnímu věřiteli uspokojit realizací zastavené věci svou pohledávku vůči zástavnímu dluţníkovi v případě, kdy zástavní dluţník

26

není s to dostát svým závazkům. Zástavním právem nepřechází ani vlastnictví ani právo uţívání zastavené věci na zástavního věřitele. Zástavní právo konkrétní nebo abstraktní. Při konkrétní zástavním právu se v zástavní smlouvě jednoznačné definuje zástavní dluţník, zastavená věc, zástavní věřitel u výše zavázli krytého zástavním právem.Při zástavním právu abstraktním se definuje pouze zástavní dluţník a zastavená věc. Zástavní věřitel a výše a druh závazku se definují aţ při skutečném vzniku závazkového vztahu. Systém abstraktního zástavního právu je vyuţíván zejména v SRN a je znám jako institut pozemkového dluhu. Zajišťovací převod práva Zajišťovacím převodem práva přechází na dobu, po kterou trvá závazek, vlastnictví, zastavené věci na zástavního věřitele. Vše obvykle nadále uţívá dluţník. např. na základě smlouvy o výpůjčce. Případné výnosy z ní jdou i nadále ve prospěch zástavního dluţníka a na jeho vrub jdou i případné náklady s ní spojené. Kritéria výše hypotečního úvěru Ve schvalovací fázi rozhoduje hypoteční banka téţ o výši úvěru. Pro stanovení toho, jakou maximální výši hypotečního úvěru můţe banka poskytnout, jsou rozhodující tři věci: -

cena zástavy, respektive její zadrţitelná část,

-

výše příjmů klienta (neboli jeho schopnosti splácet hypoteční úvěr), Prokázat)

-

prokazatelná výše investičního záměru (cena v kupní smlouvě, rozpočtové náklady u nové výstavby nebo úpravy apod.

Nejniţší z těchto tří faktorů je pak určující pro maximálně moţnou částku hypotečního úvěru. Zadrţitelnou hodnotu nemovitosti neboli maximální podíl hypotečního úvěru ve vztahu k ceně nemovitosti určuje hypotéční banka podle svých kritérií a představ o kvalitě nemovitostí zástavy. V některých zemích je maximální moţná výše zadrţitelné hodnoty stanovena zákonem. Pak platí ţe:

ZH

CZN * q

ZH je zadrţitelná hodnota CZH je cena zastavených nemovitostí 27

q je koeficient (maximální podíl hypotečního úvěru z ceny zastavované nemovitosti stanovený zákonem).13

1.3.3. Realizační fáze V realizační fázi dochází po podpisu úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy a po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí k čerpání a splácení hypotečního úvěru. Podmínky čerpání hypotečního úvěru Moţnost čerpat hypotečního úvěru je podmíněna: -

podpisem úvěrové smlouvy,

-

podpisem zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a

-

vklade, této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí.

Jako další podmínka můţe být ještě poţadováno: pojištění zastavené nemovitosti a vinkulace pojistného plnění z tohoto pojištění ve prospěch úvěrující banky, kdy se banka jisti po případ proti neudálím událostem Pojištění zastavené nemovitosti poţaduje hypoteční bank jako povinné. Správa hypotečního úvěru Okamţikem prvního čerpání úvěru klientem banka zahajuje proces zvaný správa hypotečního úvěru. Tento proces zahrnuje zejména: -

kontrola pravidelnosti a správnosti splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem a

-

realizací postupů při nesplácení hypotečních úvěrů podle splátkového plánu.14

13

Citováno z Sůvová Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997, st. 187188 14


28

2. Banky poskytující hypoteční úvěry Na českém trhu je ke konci roku 2011, 44 obchodních bank a poboček zahraničních bank (včetně univerzálních a specializovaných). Hypoteční úvěry poskytují všechny významné banky, aktuálně se jedná o 17 subjektů, a společnosti, které nabízejí hypotéky ve spolupráci s jinou bankou nebo mateřskou společností. Tyto údaje dokumentuje následující tabulka č. 1 Subjekty poskytující hypoteční úvěry ke konci roku 2011. Tab. č. 1

Subjekty poskytující hypoteční úvěry ke konci roku 2011 Název banky 1.

Hypoteční banka, a.s.

2.

Komerční banka, a.s.

3.

Česká spořitelna, a.s.,

4.

ČSOB, a.s.,

5.

LBBW Bank, a.s.,

6.

Ge Money Bank, a.s.,

7.

mBank a.s.,

8.

Oberbank a.s.,

9.

Poštovní spořitelna a.s.,

10.

Raiffeisenbank a.s.,

11.

UniCredit Bank a.s.,

12.

Volksbank a.s.,

13.

Wüstenrot hypoteční banka a.s., Banky ve spolupráci s jinou bankou

14.

ING a.s.,

15.

Citibank Euroupe plc, organizační složka

16.

Poštovní spořitelna a.s.,

17.

Česká pojišťovna a.s.

*Zdroj: https://apl.cnb.cz/apljerrsdad/JERRS.WEB33.SUBJECT S_COUNTS_DETAIL?p_lang=cz&p_DATUM=25.12.20 11&p_ses_idx=1

29

3. Vybrané banky a jejich produkty Stručné představení vybraných bank v České republice a jejich produktů v oblastní hypotečních úvěru, kterým je věnována následující kapitola. Neţ bude rozebrána konkrétní nabídka hypotečního úvěru, tak nejdříve nastíníme nabídku tří vybraných bank v segmentu hypotečních úvěrů. Podrobněji jsou rozebrány tři vybrané banky, které poskytují hypoteční úvěry fyzickým osobám. Banky byly vybrány podle autora práce. První uvedenou bankou je Hypoteční banka, která je specializovanou bankou. Dále je rozebraná UniCredit Bank a.s.UniCredit Bank a.s. je bankou s dynamickou reklamou na trhu. A poslední zmíněnou bankou je Česká spořitelna a.s., která patří k lídrům trhu.

3.1. Hypoteční banka, a.s. Hypoteční banka vznikla 10. ledna 1991 a původně působila jen jako univerzální obchodní banka regionálního charakteru. V září roku 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou v České republice specializovanou na hypoteční úvěry. V červnu roku 2000 majoritním vlastníkem se stala Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB). Banka nabízí optimální spektrum hypotečních produktů určených pro financování bydlení pro občany. Díky profesionálně poskytovaným sluţbám, flexibilitě, vstřícnému přístup ke klientům a jedinečné spolupráci s partnery udávat tón v hypotečním bankovnictví. Je také největším emitentem hypotečních zástavních listů v České republice. Hypoteční banka nabízí specializovaný přístup k zaměstnanců, nejširší nabídku hypoték na trhu, hypotéku i přes internet, pojištění hypotéky a úrokovou sazbu garantuje po dobu 30 dnů. 15 3.1.1. Jednotlivé produkty co nabízí Hypoteční banka, a.s., Nabízí rozsáhlou nabídku hypotečních úvěru, ale i komplexní sluţby spojené s uţíváním nemovitosti v průběhu splácení úvěru. Poskytuje Hypoteční úvěr pro občany, s dobou splatnosti aţ 30 let, s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 rok, 3 roky, 5, 10 nebo 15 let nebo se sazbou P plus stanovenou na dobu 5 let odchylkou od sazby PRIBOR, aţ do výše 100% hodnoty nemovitosti, minimální výše úvěru 300 tis. Kč. Přizpůsobuje hypoteční 15

Zpracováno podle http://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/profil/ cit. 2012-01-20 .

30

úvěry konkrétnímu klientovi a garantuje zpracování úvěru za 5 dnů. Hypoteční úvěry rozděluje podle účelu a moţnosti poskytnutí v procentech do zástavní hodnoty. Přehled typů hypotečních úvěrů: -

Byt v osobním vlastnictví

Americká hypotéka

Hypotéka do 70 %

-

Předhypoteční úvěr

Hypotéka do 85 %

-

Refinancování

Hypotéka do 100 %

-

Peníze na cokoliv

Předhypoteční úvěr

-

Pozemek Hypotéka do 70 %

Družstevní byt Hypotéka do 70 %

Hypotéka do 85 %

Hypotéka do 85 %

Hypotéka do 100 %

Hypotéka do 100 %

Předhypoteční úvěr -


-

Stavba/rekonstrukce Hypotéka do 70 %

Dům Hypotéka do 70 %

Hypotéka do 85 %

Hypotéka do 85 %

Hypotéka do 100 %

Hypotéka do 100 %


Speciální hypotéky

Rekreační objekt

Kombinované produkty

Hypotéka do 70 %

Hypoteční zástavní listy

Hypotéka do 85 %

Také nabízí šikou nabídku v oblasti sluţeb spojeným s hypotečním úvěrem. Sluţby, které nabízí k hypotečnímu úvěru: Garance úrokové sazby Hypoteční příslib Hypotéka pro mladé Státní finanční podpora Odhad nemovitosti Pojištění hypotéky Pojištění majetku a odpovědnosti Dálkový přístup do katastru Jednoduché čerpání hypotéky Mimořádná splátka 31

K základnímu typu hypotečního úvěru je moţné navolit ještě další parametry. Přehled moţných variant: Hypotéka bez doloţení příjmů Hypotéka bez poplatků Hypotéka na nemovitost k pronájmu Hypotéka zpětně Doplňková část16 3.1.2. Sazební Hypoteční banky, a.s. pro fyzické osoby Přehled nejdůleţitějších poplatků spojenými s hypotečními úvěry dokumentuje následující tabulka č. 2 Přehled poplatků pro fyzické osoby platný od 1.2.2012. Tab. č. 2

Přehled poplatků pro fyzické osoby platný od 1.2.2012 Typ poplatků

Druh a výše v Kč

Zpracování úvěru

0.4%, min. 2 000,-, max. 10 000,-

Poplatek při neschválení

žádný, poplatek se platí jen případě schválení úvěru

Expresní vyřízení úvěru

bez příplatku

Spavá úvěrového účtu

Analýza rizik a hodnoty zajištění (nemovitosti)

Čerpání

Protokol o stavu stavby

Zaslání výpisu z účtu

Poradenství

bez státní podpory- 150 Kč, se státní podporou- 220 Kč, Bytová jednotka (Expresní ocenění bytu)- zdarma Bytová jednotka (s elektronickými podklady klienta) - 1 900 Kč Bytová jednotka, nebytový prostor (standardní ocenění) - 3 500 Kč Rodinný dům nebo objekt pro individuální rekreaci (včetně pozemků) a samostatný pozemek - 4 500 Kč 1. až 3. čerpání -zdarma 4. a každé další čerpání - 800 Kč Povolení čerpání hypotečního úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí sjednané ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru - 1500 Kč Expresní protokol o stavu stavby (s el. podklady klienta) - zdarma Vyhotovení protokolu o stavu stavby interním odhadcem banky - 1200 Kč Zaslání výpisu e-mailem - zdarma Zaslání výpisu poštou - Česká republika - 20 Kč Zaslání výpisu poštou - zahraničí - 30 Kč standardní zdarma

Poradenství nad rámec min. 250 Kč / 30 minut standardních služeb *Zdroj: http://www.hypotecnibanka.cz/hypotéky/sazebník/sazebník-pro-fyzické-osoby/

16

Zpracováno podle http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/, cit. 2012-01-20 .

32

3.2.UniCredit bank, a.s. UniCredit Bank Czech Republic a.s. zahájila svoji činnost na českém trhu 5. listopadu 2007. Vznikla integrací dvou dosud samostatně působících úspěšných bankovních domů HVB Bank a Ţivnostenské banky. UniCredit Bank Czech Republic a.s. je silnou a rychle se rozvíjející bankou, která nabízí širokou škálu kvalitních produktů pro firemní zákazníky i privátní klientelu. Je jednou z nejsilnějších bank na trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování Corporate Finance. Mimořádně silnou pozici si banka rovněţ vybudovala v oblasti akvizičního financování a také se řadí na první příčku ve financování komerčních nemovitostí. V oblasti sluţeb pro privátní klientelu je UniCredit Bank významným hráčem na trhu privátního bankovnictví, cenných papírů, kreditních karet a hypoték a velmi dobře si vede také v oblasti sluţeb pro zákazníky působících v oborech svobodných povolání (lékaři, soudci, advokáti, notáři apod.) Nabízí komplexní, spolehlivé a precizní produkty a sluţby. Ke kaţdému klientovi přistupují individuálně a připravují pro něj jen opravdu smysluplná, uţitečná a efektivní řešení a nabídky.17 3.2.1. Jednotlivé produkty co nabízí UniCredit bank, a.s. nabízí hypoteční úvěry, ale i komplexní sluţby spojené s hypotečním úvěrem. Hypoteční úvěry rozdělují do čtyř sektorů, podle potřeb zákazníka. Za účelem: pouţití na bydlení na nemovitost k rekraci nebo k pronájmu na cokoliv převratná hypotéka18 Hypoteční úvěr na bydlení se nazývá hypoteční úvěr účelový rezidenční. Má stanové přesné parametry úvěru, které zobrazuje tabulka č. 3 Hypoteční úvěr účelový rezidenční.

17

Zpracováno podle http://www.unicreditbank.cz/cz/o-bance.html, cit. 2012-01-20 .

18

Zpracováno podle http://www.unicreditbank.cz/cz/obcane/uvery/hypotecni-uvery.html, cit. 2012-01-20 .

33

Tabulka č. 3 Hypoteční úvěr účelový rezidenční Parametry úvěr

Druh a výše

Minimální částka

200 000 Kč

Maximální částka

není omezena

Zajištění úvěru

zástavním právem k nemovitosti

Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění Povinné pojištění zastavené nemovitosti

až 100% ano

Doba splatnosti úvěru

1 rok až 30 let pravidelná měsíční anuitní splátka/jednorázové splacení jednorázové nebo postupné až 24 měsíců

Způsob splácení úvěru Způsob čerpání úvěru Úroková sazba

fixace až na 20 let

* Zdroj:http://www.unicreditbank.cz/cz/občané/uvery/hypotečníúvěry/ucelovy-rezidencni.html

Tento typ hypoteční úvěru se rozděluje ještě na čtyři skupiny. Na hypotéku individual, plus, flexi a twin toto dokumentuje tabulka č.4 Skupina hypotečního úvěru účelový rezidenční. Tabulka č. 4 Skupina hypotečního úvěru účelový rezidenční Flexi

TWIN

možnost nastavení podmínek hypotečního úvěru dle individuálních potřeb klienta

Individual

bez vstupního a měsíčního poplatku v případě: fixace úrokové sazby > 3 roky a zároveň smluvní závazek > 5

předčasné splacení hypotečního úvěru kdykoliv bez sankčního poplatku

dva úvěry v jednom umožní až 20 % z částky úvěru čerpat neúčelově (max. 500 tis. Kč)

ne

ne

ano

ano

Délka fixace úrokové sazby

1 až 20 let

3 až 20 let a zároveň smluvní závazek ≥ 5 let

1 až 20 let

1 až 20 let

Kolik Vám banka půjčí

až 100 %

až 100 %

až 100 %

Max. doba splatnosti

30 let

30 let

30 let

30 let

Možnosti splácení

pravidelná měsíční anuitní splátka




CZK, EUR, USD

CZK, EUR, USD

CZK, EUR, USD

CZK, EUR, USD

ano

ano

ne

ano

Unikátní parametry úvěru Možnost předčasného splacení bez sankce

Měna úvěru1) Možnost využití PŘEVRATNÉ hypotéky

Plus

1 hypoteční úvěry v cizích měnách poskytujeme pouze klientům, kteří mají příjmy v těchto měnách

* Zdroj: http://www.unicreditbank.cz/cz/občané/uvery/hypoteční-uvery/ucelovy-rezidencni.html

34

3.2.2. Sazebník UniCredit Bank, a.s., pro fyzické osoby Přehled nejdůleţitějších poplatků, které jsou spojeny s hypotečním úvěrem zobrazuje následující tabulka č. 5 Přehled poplatků pro fyzické osoby platný od 14.3.2011.

Tab. č. 5 Přehled poplatků pro fyzické osoby platný od 14.3.2011 Typ úvěru a výše v Kč Druh poplatku

PLUS

FLEXI

Ostatní

bez poplatku

Podání a vyhodnocení žádosti o úvěr Poskytnutí úvěru

Pro financování nemovitostí určených k pronájmu

bez poplatku

2 500 Kč

Poskytnutí úvěru - zjednodušené refinancování

1% z objemu úvěru, min. 8 000 Kč

2 500 Kč

bez poplatku

Správa a vedení úvěru, včetně zaslání výpisu z úvěru

bez poplatku

200 Kč (měsíčně)

Správa a vedení úvěru, včetně zaslání výpisu z úvěru, nemá-li klient v UniCredit Bank vedeno osobní konto či běžný účet

bez poplatku


Administrace státního příspěvku k hypotečnímu úvěru


Čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí

1 500 Kč

* Zdroj: http://www.unicreditbank.cz/cz/sazebnik/obcane/uvery.html

3.3.Česka spořitelna, a.s. Česká spořitelna je univerzální banka s 5,3 miliony klienty největší bankou na trhu. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem Erste Group, jednoho z předních poskytovatelů finančních sluţeb ve střední a východní Evropě se 17 miliony klientů v osmi zemích, z nichţ většina je členy Evropské unie. Česká spořitelna je moderní banka orientovaná na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. Česká spořitelna jiţ vydala více neţ 3,2 mil. platebních karet, disponuje sítí 653 poboček a provozuje více neţ 1392 bankomatů a transakčních terminálů. 19 3.3.1. Jednotlivé produkty co nabízí Hypotéka České spořitelny

19

Zpracováno podle http://www.csas.cz/banka/nav/o-nas/profil-ceske-sporitelny-d00014413 cit. 2012-01-20 .

35

Hypotéka České spořitelny je bez poplatku za vyřízení a aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Moţné zaţádat o on-line ocenění nemovitosti zdarma, hypotéka s moţností splácet podle potřeb včetně změny výše splátek, odkladu splátek či přerušení splácení prostřednictvím zvolených sluţeb. Refinancování úvěrů za výhodných podmínek Hypotéka je určena na jednoduché refinancování stávajících úvěr za výhodnějších podmínek. A to bez poplatku za zpracování, není potřeba nový odhad a akceptují původní ocenění nemovitosti. Umoţňuje financovat další potřeby nad rámec původního úvěru a to jak účelové (spojené s nemovitostí) tak i neúčelové povahy a splatnost aţ 30 let. Americká hypotéka Spotřebitelský úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti určený k financování zboţí a sluţeb osobní potřeby, např. na nákup nového i ojetého automobilu, studium v zahraničí atd. nebo pro získání hotovosti. Hypotéka na investice Hypotéka je určená na investice do nemovitosti určených k bydlení. Umoţňuje zakoupení nemovitosti za účelem jejího pronájmu. Hypotéka s proměnnou úrokovou sazbou Je určena pro náročné klienty, který mají zájem o proměnnou úrokovou sazbu hypotéky. Sazba je navázaná na vývoj jednoměsíční sazby PRIBOR. Česká spořitelna, a.s. nabízí hodně sluţeb spojeným s hypotečním úvěrem. Česká spořitelna kromě toho nabízí navíc tyto sluţby: Garance úrokové sazby na 30 dní Moţné on-line ocenění nemovitosti Expresní čerpání Aţ do 100 % hodnoty nemovitosti Překlenovací financování Financování druţstevního bytu Zrychlená výstavba 36

Financování montovaných domů Variabilita splátek Mimořádné splátky Sleva za splácení z aktivního účtu u ČS Pojištění schopnosti splácet Pojištění schopnosti splácet i při ztrátě zaměstnání Sníţení zůstatku aţ o 20 % 20 3.3.2. Sazební České spořitelny, a.s., pro fyzické osoby Přehled nejdůleţitějších poplatků, které jsou spojeny s hypotečním úvěrem dokumentuje následující tabulka č. 6

Přehled poplatků pro fyzické osoby platný od

15.4.2011. Tabulka č. 6 Přehled poplatků pro fyzické osoby platný od 15.4.2011. Typ poplatků Komplexní posouzení a vyhodnocení žádosti o úvěr včetně příslibu Správa a vedení úvěrového obchodu - měsíčně

Druh a výše v Kč zdarma

150

Poplatek za 1. čerpání*)

zdarma

Poplatek za 2. a každé další čerpání*)

500

Poplatek za správu Státní finanční podpory - měsíčně**)

50

Analýza rizik a hodnoty zajištění (nemovitosti)

Bytová jednotka dle zákona 72/1994 Sb. - 3 900 Kč Rodinný dům - 4.900 Kč Samostatný stavební pozemek - 3.900 Kč

*Zdroj :http://www.csas.cz/banka/nav/uvery-d00007480#toc_4.

20

Zpracováno podle http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00137_uverove_produkty, cit. 2012-01-20 .

37

4. Analýza jednotlivých nabídek hypotečních úvěrů Tato kapitola se věnuje představením klienta, který si ve třech vybraných bankách nechá udělat nabídku na hypoteční úvěr. Pak dojde k porovnání jednotlivých nabídek. Nejdříve však byl vytvořen virtuální klient, který má přesné poţadavky na úvěr. Poţadavky klienta byly nastaveny podle autora práce. Klient má své osobní údaje, zdroje příjmu a své výdaje. Jedná se přesněji o klientku, o běţného občana s reálnými příjmy. V dnešní době je mnoho srovnávacích kalkulátorů a různých serverů na srovnání hypotečních úvěrů. Aţ to i vypadá, ţe hypoteční úvěr dostane kaţdý občan bez problému Ale je opravdu tak snadné získat hypoteční úvěr. Proto byl uskutečněn mystery shopping ve třech vybraných bankách. Bylo to v Hypoteční bance, která je specialistou na hypoteční úvěry. Dále byl proveden kontrolní nákup v UniCredit bank, která patří k dynamickým bankám. Poslední nákup byl proveden v univerzální bance, a to v České spořitelně. Všechny kontrolní nákupy byly provedeny ve stejném období v rozmezích čtrnácti dnů, aby nedošlo ke zkreslení, z důvodu aktuálnosti podmínek. K porovnání nabídek v oblasti hypotečních úvěru je staveno několik kriterii. Nejdříve jsou představeny parametry klienta. Dále jsou rozpracovány kriteria hypotečního úvěr. Pak jsou představeny konkrétní nabídky od vybraných bank.

4.1.Údaje o žadateli Ţadatelem o úvěr je rozvedená maminka s dítětem, která má běţné příjem, jako člověk se středoškolským vzděláním. Maminka s dítětem se jmenuje Nová Lucie, které je dvacet sedm let. Má syna, kterému bylo jiţ šest let. Na syna pobírá výţivné. Momentálně bydlí v nájmu se svým synem v Příbram, Politických vězňů 956. Nyní se ji vyskytla nabídka koupit byt v blízkosti, kde bydlí. Bližší údaje Klientka má momentálně nájem v garsonce. Pracovní poměr po mateřské dovolené na dobu neurčitou. Odpracovaná doba je osm let od studia z toho tři roky paní Nová strávila na mateřské dovolené, celkový počet zaměstnavatelů je dva. Specifikace zdělání se nazývá vzdělání středoškolské s maturitou.

38

Zdroj příjmů Zaměstnání se nachází na území ČR. Název zaměstnavatele je LIDL České republiky, vos., IČ: 26178541. Paní nová zde pracuje na pozici zástupce vedoucího. Její čistý měsíční příjem činí patnáct tisíc dvě stě korun. Ostatní příjem jak uţ bylo zmíněno, je výţivné na syna. Výţivné pobírá ve výši dvou tisíce korun.

Výdaje Údaje o domácnosti Výdaje na domácnosti činí nájemné na částku pět tisíc korun, které po koupi bytu však odpadnou. Další výdaje na domácnost jsou ţivotní minima, která jsou na dítě do deseti let a pak na paní Novou jako na ţijící osobu v domácnosti. Tyto parametry na ţivotní minima stanovuje kaţdá banka sama dle hodnocení bonity úvěrovaného subjektu. Půjčky / úvěry (včetně kontokorentu kreditní karty, povoleného debetu apod.) Ţadatelka má poskytnutý spotřebitelský úvěr od Komerční banky, a.s., na koupi nábytku do bytu v pronájmu na částku tisíc dvě stě korun. Také má u Komerční banky, a.s., vedený účet, u kterého má zřízen kontokorentní úvěr na moţnost čerpání 20.000,-Kč. Který čerpá dle bankovního registru občas i přečerpá. Kreditní kartu klientka vlastní aţ na moţnost čerpání 40.000,- Kč. Kreditní karta dle splátkové morálky klientka čerpá jak je potřeba. Další pravidelný výdaje jsou na pojištění. Klientka musí pojistit byt na moţná rizika. Částka na pojištění činí sedm set korun. Ţivotní pojištění je uzavřené na částku čtyř sta korun.

4.2. Hypoteční úvěr nastavený pro vitálního klienta Účel úvěru byl stanoven nákup nemovitosti. Jedná se o koupi bytu 3+ kk, v hodnotě 1,040.000,- Kč. Z hypotečního úvěru má být hrazeno 884.000,- Kč zbylá část 156.000,- Kč má být hrazena z vlastních zdrojů. Vlastní zdroje poskytli rodiče ţadatelky. Jednat se tedy o hypotéku se zástavní hodnotou 85 %. Doba splatnosti úvěru v letech je 30 let, s typem splácení postupným anuitním. Úroková sazby fixní na 5 let. Den splátky patnáctého v měsíci.

39

Popis objektu úvěru Účel vyuţití objektu úvěru vlastní bydlení. Byt (číslo 62/8) 3+kk, 57 m2, OV, 3. NP cihlového domu. Sklep. Byt má 3 pokoje, kuchyňský kout, koupelnu s WC a chodbu. Nová koupelna s WC a kuchyňská linka, nová dlaţba v chodbě a kuchyňském koutě. Okna budou vyměněna za plastová. V pokojích jsou parkety. Původní dispozice bytu je 2+1. Dům má novou střechu. V místě kompletní sluţby a zastávka MHD. Na nemovitosti vázne věcné břemeno na přístup provoz ČEZ. Adresa nemovitosti Příbram, Politických vězňů 62. Číslo listu vlastnictví 12248. Poloha v obci: Klidná část obce, Celková plocha: 57 m2 a uţitná plocha: 55 m2 Popis předmětu Zástavy Je totoţná s objektem úvěru.

4.3.Hypoteční úvěr od Hypoteční banky, a.s. Typ produktu hypoteční úvěr pro fyzické osoby. Čerpání by probíhalo jednorázově s moţnosti čerpání aţ 6 měsíců. Zástavní hodnota úvěru je 85%. Hlavní účel úvěru nákup nemovitosti bez vedlejšího účelu. Financování investičního záměru na 1 040 000 Kč, výše úvěru 884 000, a vlastní zdroje 156 000 Kč. Úvěr poskytnut na 30 let s typem splácením anuitním. Sazba Základní sazba u pětileté fixace sazby začíná na 4,39 %. Je moţnost získat slevu – 0,15% ze sazby při zasílání příjmů na učet do ČSOB nebo do Poštovní spořitelny. A při sjednání pojištění nemovitosti a pojištění úvěru lze sjednat slevu ze sazby o -0,10 % (sleva za pojištění 2 ze 3). Klientka však pojištění nemovitosti má sjednáno u jiné pojišťovny a o pojištění úvěru nemá zájem z důvodu, ţe má výhodnou ţivotní pojistku, která ji kryje všechny moţná rizika aţ do výše hypotečního úvěr. Obě pojistky jsou započítány ve výdajích klientky. Klientce však byla základní sazba navýšena. Z bankovních registrů, bylo zjištěno, ţe klientka přečerpává kontokorent. Je takzvaně v šedé zóně. Jedná se tedy o rizikový úvěr tím pádem se základní sazba navýšena o přiráţku 0,25 %. S navýšením rizikové přiráţky je výsledná sazba na 4,64 %.

40

Poplatky Poplatek za zpracování úvěru je 0,4 % z výše úvěru, dle platného sazebníku. Poplatek za zpracování úvěru činí 0,4 % x 884000= 3536 Kč. Poplatek za odhad nemovitosti není. Z důvodu, ţe je moţné k bytové jednotce udělat expresní ocenění bytu, u toho to typu odhadu není poplatek. Další poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) činí 150 Kč kaţdý měsíc. Za čerpání úvěru není z důvodu, ţe částka bude čerpána jednorázově a první tři čerpání jsou zcela zdarma. Poslední poplatek, pokud bude zasílán výpis poštou 20 Kč, elektronický výpis je bez poplatku. Příjmy a výdeje Celkový příjem je 17 200 Kč, v této částce je započten příjem ze závislé činnosti a výţivné. Výţivné je moţno započítat na částku 2 000 Kč, pokrývá ţivotní minimum. Běţné výdaje klientka má ve výši 2 300 Kč. Výdaje na domácnost neboli ţivotní minima na dospělého plus dítě činí 8 895 Kč. Výdaje na hypotéku: splátka hypotéky 4 553 Kč, správa hypotéky 150 Kč a povinná minimální rezerva 1 138 Kč. Finanční situace klienta: celkové výdeje 17 036 minus příjmy 17 200 Kč a zůstatek příjmů je 164 Kč. Zajištění úvěr a objekt úvěru Objekt úvěru je totoţný se zajištěním úvěru. Zajištění úvěru je ohodnoceno na základě expresního protokolu. Expresní ocenění počítá cenu obvyklou nemovitosti na základě doloţené dotazníky byt, z doloţených podkladů klienta a načítá cenu obvyklou z cenových map banky. Na základě tohoto ocenění je cena stanovena na cenu prodejní coţ je 1,040.000,Kč. Podklady Pro vyřízení hypotečního úvěru bude bankou poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak prokazují bonitu. Kaţdá banka však tyto podklady stanovuje podle své úvěrové politice a základní parametry stanovené zákonem. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu -

Doklady prokazující totoţnosti (dva doklady například OP + řidičský průkaz)

-

Potvrzení o příjmu (Příloha č. 1 Potvrzení o příjmu Hypoteční banky, a.s.) 41

-

Návrh na uzavření smlouvy o úvěr (Příloha č. 2 Návrh na uzavření smlouvy o úvěr Hypoteční banky, a.s.)

-

doklad potvrzující k výši výţivnému

Doklady k zastavované nemovitosti -

Výpis z KN předmětu zástavy (ne starší 3 měsíce) – v případě bytové jednotky musí být předloţen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. Pozemku

-

Snímek katastrální mapy (ne starší 1 rok)

-

Dotazník byt (Příloha č. 3 Dotazník byt Hypoteční banky, a.s.) + další podklady ke specifikaci bytu, pro vytvoření expresnímu odhadu

Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru -

minimálně podepsaná Rezervační smlouva + konkretizovaný návrh Smlouvy o budoucí kupní/ Kupní smlouvy, nebo podepsaná Smlouva o budoucí kupní / Kupní smlouva.

Celkové shrnutí Úvěr by byl schválen za podmínek doloţení všech podkladů, které jsou potřebné pro vyřízení. Tyto podklady jsou uvedeny v podkapitole podklady. Úvěr bude poskytnut za podmínek navýšení sazby o 0,25 % z důvodu přečerpaného kontokorentu. Výsledná úroková sazba je, 4,64 %. Celkové poplatky za vyřízení klientka zaplatí 3 536. Kč. Celkové měsíční náklady na hypotéku jsou 4 703 Kč. Všechny poplatky dokumentuje příloha č. 4 Orientační propočet hypotečního úvěru. Také můţeme v simulaci vidět, ţe je úvěr dosti na hraně, protoţe zůstatek příjmu je pouze 164 Kč. Ale i tak byl úvěr schválen, podle stanoviska Hypoteční banky, a.s. 4.4. Převratná hypotéka od UniCredit bank, a.s. Typ produktu hypoteční úvěr účelový rezidenční individual. Čerpání by probíhalo jednorázově z moţnosti nastavení čerpání podle klienta. Zástavní hodnota úvěru je 85%. Hlavní účel úvěru nákup bytu. Financování investičního záměru na 1 040 000 Kč, výše úvěru 884 000, a vlastní zdroje 156 000 Kč. Úvěr poskytnut na 30 let s typem splácením anuitním. Sazba Základní sazba u pětileté fixace sazby začíná na 4,49 %. Je moţnost získat slevu minus 0,15% ze sazby za aktivní běţný účet klienta vedený u UniCredit Bank a.s. Kdyţ má klient kreditní 42

kartu u UniCredit Bank tak můţe vyuţít slevu minus 0,15 ze sazby úvěru. A při pojištění CARDIF neboli pojištění proti schopnosti splácet lze sjednat slevu ze sazby o -0,50 %. Klientka má vedený účet u Komerční banky a.s., která jí i poskytla i kreditní kartu. Proto jí sleva ze sazby nebyla zřízena. O pojištění úvěru nemá zájem, jiţ má výhodnou ţivotní pojistku, která ji kryje všechny moţná rizika aţ do výše hypotečního úvěr. Výsledná sazba je tedy základní sazba 4,49 %. Poplatky Poplatek za zpracování úvěru je 2 500 Kč, podle platného sazebníku. Poplatek za odhad nemovitosti je ve výši 5 000 Kč. Další poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) činí 400 Kč kaţdý měsíc. Pokud by klientka měla účet u UniCredit Bank, a.s. tak platí poplatek za vedení a správu jen 200 Kč. Poplatky za vedení a správu jsou uvedeny včetně poplatku zasílání výpisu z úvěru. Příjmy a výdeje Celkový příjem je 17 200 Kč, v této částce je započten příjem ze závislé činnosti a výţivné. Běţné osobní náklady ve výši 12 500 Kč. Ostatní náklady jsou započteny na částku 3 867 Kč. Výše splátky je spočítána na 4 474 Kč. Finanční situace klienta: celkové výdeje 20 841 minus příjmy 17 200 Kč, a zůstatek příjmů je mínus 3 641Kč. Zajištění úvěr a objekt úvěru Objekt úvěru je totoţný se zajištěním úvěru. Zajištění úvěru je ohodnoceno na základě odhadu. Odhad musí být ve dvou vyhotoveních. Na základě tohoto ocenění ohodnotí interní technik banky cenu současnou. Cena současná většinou odpovídá prodejní ceně coţ je 1,040.000,- Kč. Podklady Pro vyřízení hypotečního úvěru bude bankou poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak prokazují bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu -

Občanský průkaz – občan ČR (platnost dokladu ještě min. 1 měsíc) 43

-

Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěr (Příloha č. 5 Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěr UniCredit bank, a.s.)

-

Potvrzení o příjmu za poslední 3 měsíce. (Příloha č. 6 Potvrzení o příjmu UniCredit bank, a.s.) Toto potvrzení musí být doloţeno na formuláři banky a nesmí být starší 30 dnů + jeden z níţe uvedených podkladů

-

Výpis z účtu u kterékoliv banky v ČR prokazující příjmy za poslední 3 měsíce nebo výplatní pásky za poslední 3 měsíce

-

Výţivné (soudní rozhodnutí a doklady o příjmu výţivného za poslední 3 měsíce – výpis z účtu nebo sloţenky)


Výpis z KN předmětu zástavy (ne starší 3 měsíce) – v případě bytové jednotky musí být předloţen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. pozemku

-

Snímek katastrální mapy (ne starší 1 rok)


minimálně podepsaná Rezervační smlouva + konkretizovaný návrh Smlouvy o budoucí kupní/ Kupní smlouvy, nebo podepsaná Smlouva o budoucí kupní / Kupní smlouva

Celkové shrnutí Úvěr byl předběţně zamítnut, vhledem k závazkům. Bonita klienta nestačí na poskytnutí hypotéky, zobrazuje to příloha č. 7 Orientační simulace hypotéky. Příjmy jsou nedostatečné z důvodu započtené kontokorentního úvěru a chytré karty. Finanční situace klienta je v mínusu 3 641 Kč. Do úvěru by mohl přistoupit bonitní spoluţadatel, pak by mohly být dostačující příjmy. Nebo by mohla paní Nová zkusit zkonsolidovat u Unicredit bank, a.s. kreditní kartu, kontokorent a vzít si pak hypoteční úvěr Twin, kde je neúčelová část, kterou by doplatila konsolidaci a zbyla by jí pouze hypotéka. V případě schválení by bylo za podmínek doloţení všech podkladů, které jsou potřeba pro vyřízení plus dalších podkladů spoluţadatele, nebo podklady pro konsolidaci úvěrů.

4.5.Hypotéka České spořitelny, a.s. Typ produktu hypotéka České spořitelny. Čerpání by probíhalo jednorázově z moţnosti čerpání aţ 6 měsíců. Zástavní hodnota úvěru je 85%. Typ nemovitosti byt 44

v osobním vlastnictví. Hlavní účel úvěru koupě. Financování investičního záměru na 1 040 000 Kč, výše úvěru 884 000, a vlastní zdroje 156 000 Kč. Úvěr poskytnut na 30 let s typem splácením anuitním. Sazba Základní sazba u pětileté fixace sazby začíná na 4,29 %. Je moţnost získat slevu minus 0,50 % ze sazby při splácení hypotéky z aktivního účtu u ČS, a.s. Při sjednání pojištění proti schopnosti splácet lze sjednat slevu ze sazby o -0,15 %. Klientka má učet vedený Komerční banky a.s., která jí i poskytla i kreditní kartu. Proto jí sleva ze sazby nebyla zřízena. O pojištění úvěru nemá zájem, jiţ má výhodnou ţivotní pojistku, která ji kryje všechny moţná rizika aţ do výše hypotečního úvěr. Výsledná sazba je tedy základní sazba 4,29 %. Poplatky Poplatek za zpracování úvěru je zdarma dle platného sazebníku. Poplatek za zpracování není, ale je takzvaně poplatek za vybrané sluţby hypotéky. Jedná se o vybrané sluţby, garance při změně úrokové sazby poplatek na částku 2 000 Kč a sníţení zůstatku aţ o 20% poplatek na částku 2 000 Kč. Jsou to sluţby, které jsou u jiných bank normálně zdarma. Takţe se jedná o tzv. „schovaný poplatek za zpracování úvěr“. Tento poplatek je celkově na částku 4 000 Kč. Poplatek za odhad nemovitosti je ve výši 3 900 Kč. Další poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) činí 150 Kč kaţdý měsíc. Příjmy a výdeje Příjmy a výdaje byly stanoveny dle orientačního výpočtu výše volných finančních prostředků, protoţe v běţném modelovém výpočtu na pobočce není zobrazena celková finanční situace klientky. Orientační výpočet je moţné si provést na internetových stránkách České spořitelny. Celkový příjem je 17 200 Kč, v této částce je započten příjem ze závislé činnosti a výţivné. Ţivotní minimum pro ţadatele a dítě do 10 let jsou na částku 6 980 Kč. Současné výdaje domácnosti jsou započteny na 7 400 Kč. Výdaje na novou splátku je na 4 381 Kč. Finanční situace klienta: celkové výdeje 18 761, příjmy 17 200 Kč, a zůstatek příjmů mínus 1 561 Kč. Zajištění úvěr a objekt úvěru Objekt úvěru je totoţný se zajištěním úvěru. Zajištění úvěru je ohodnoceno na základě odhadu. Odhad musí být ve dvou vyhotoveních. Na základě tohoto ocenění ohodnotí interní

45

technik banky cenu současnou. Cena současná většinou odpovídá prodejní ceně coţ je 1,040.000,- Kč.

Podklady potřebné pro vyřízení hypotéky Pro vyřízení hypotečního úvěru bude bankou poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak prokazují bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu -

u zaměstnanců: potvrzení o příjmu ţadatele (Příloha č. 8), spoludluţníků (včetně jejich manţelů) a ručitelů

-

jiné doklady o příjmech např. nájemní smlouvy k doloţení příjmů z nájemného apod.

-

Ţádost o úvěr (Příloha č. 9)


znalecký posudek - odhad hodnoty zastavované nemovitosti zpracovaný znalcem České spořitelny (seznamy znalců jsou k dispozici v pobočkách České spořitelny)

-

nabývací titul zástavce (došlo-li k nabytí nemovitosti do 31.12.1992), např. kolaudační rozhodnutí, kupní smlouva, darovací smlouva, restituční smlouva, rozhodnutí o dědictví apod.

-

pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost

-

snímek katastrální mapy, příp. geometrický plán (pouze u výstavby nových rodinných domů)


kupní smlouva, příp. smlouva o budoucí kupní smlouvě / návrh smlouvy celkové dofinancování (přesahuje-li kupní cena výrazně výši úvěru)

Celkové shrnutí

46

Úvěr byl předběţně podle simulace z pobočky realizovatelný. Dokumentu je to příloha č. 10 simulace hypotečního úvěru. V tomto orientačním propočtu nebyly zahrnuty všechny výdaje klientky. Při výpočtu dostupnosti úvěru byly však příjmy nedostatečné vhledem k závazkům. Zobrazuje to příloha č. 11 výpočet dostupnosti úvěru. V předběţných výpočtech nebyl zahrnut kontokorentní úvěr a kreditní karta. Dle sdělených informací z pobočky České spořitelny, a.s. by muselo dojít k přepočítání hypotečním specialistou s pomocí registru. Lze tedy předběţně předpokládat, ţe úvěr by byl spíše zamítnut. Finanční situace klienta je prozatím v mínusu 1 561 Kč. Do úvěru by mohl přistoupit bonitní spoluţadatel, pak by mohly být dostačující příjmy. V případě schválení by bylo za podmínek doloţení všech podkladů, které jsou potřeba pro vyřízení a předání úvěrového případu hypotečnímu centru.

47

5.

Porovnání jednotlivých nabídek Při porovnání nabídek hypotečního úvěru vidíme, ţe základní kriteria hypotečního

úvěru stejná, tak jak bylo dopředu stanoveno. Jen se liší v typu produktu, kaţdá banka vede hypoteční úvěr pod svým marketingovým názvem. Zajímavé srovnání získám při porovnání sazby úvěru. Základní sazba u pětileté fixace sazby se ve všech simulacích liší. Dokumentuje to tabulka č. 2 Srovnání sazby vybraných bank. Sazba můţe být sníţena o mnoţstvích různých odchylek. Třeba sleva za aktivní účet. V Případě, ţe by byly od sazby všechny odchylky odečteny, výsledná sazba Hypoteční banky by byla 4,14 %, UniCredit bank, a.s. 3,69 % a u České spořitelny, a.s. 3,64 %. V důsledku různosti slev ze sazby bylo uvaţováno se sazbou základní. Dle srovnání sazby také můţeme vidět, ţe nejlepší základní sazby má Česká spořitelna, a.s. Tabulka č. 7 Srovnání sazby vybraných bank Banka

Sazba1)


Sleva ze sazby za aktivní účet

pojištění

kreditní karta

4,39%

-0,15%

-0,10%

0

UniCredit Bank, a.s.

4,49%

-0,15%

-0,50%

-0,15%

Česká spořitelna, a.s.

4,29%

-0,50%

-0,15%

0

1)

Základní sazba u pětiletého fixu * Zdroj: Simulace hypotečních úvěrů, které jsou uvedené v přílohách práce

Poplatků hypotečních úvěrů je široká škála. Proto byly vybrány k porovnání ty nejdůleţitější poplatky, které klientka zaplatí za hypoteční úvěr. Poplatek za zpracování úvěru má Hypoteční banka, a.s., vypočítá podle výše úvěru. Poplatek je ve výši 0,4 krát výše úvěru, je však ohraničen minimem a maximem. Minimální poplatek je do výše 2 000 Kč a maximální poplatek můţe být 10 000 Kč. UniCredit Bank, a.s. poplatek za zpracování hypotéky má nastavený podle typu úvěru. Na standardní typ hypotéky má nastavený fixní poplatek 2 500 Kč. Česká spořitelna nemá vedený poplatek za zpracování, ale tak zvaně poplatek za sluţby. Jsou to základní sluţby, coţ je garance sazby a moţnost sníţení úvěru. Kaţdá tato sluţba stojí 2 000 Kč. Tyto sluţby jsou u UniCredit banka, a.s. a u Hypoteční banky, a.s. zdarma. Při porovnání poplatku zjistíme, ţe nejvyšší poplatek je na částku 4 000 48

Kč je u České spořitelny, a.s., a nejniţší poplatek je od UniCredit bank, a.s. na částku 2 500 Kč. Poplatek za odhad nemovitosti má kaţdá banka taky různý. Do ceny odhadu se odráţí typ nemovitosti. Také se promítne stanovení ceny budoucí nemovitosti. Pro bytovou jednotku je však u Hypoteční banky, a.s. odhad cela zdarma. U České spořitelny, a.s. cena odhadu u bytové jednotky je 3 900 Kč. UniCredit bank je cena za odhad nemovitostí na částku 5 000 Kč. Dalším poplatkem ke srovnání, je poplatek za vedení účtu (správa hypotéky). Poplatek u České spořitelny, a.s. a u Hypoteční banky, a.s. činí 150 Kč kaţdý měsíc. Jen u UniCredit bank, a.s. je poplatek na částku 400 Kč. Poplatek by byl niţší pouze v případě, kdyţ by měla klientka vedený u banky účet. Tabulky č. 3 Porovnání nákladů vybraných bank shrnuje veškeré náklady spojené s vyřízení a schválení simulované hypotéky. Tab. č. 8 Banky

Porovnání nákladů vybraných bank Minimální Poplatek úroková za úvěr sazba

Vedení účtu (měsíčně)

Splátka úvěru

Cena za odhad

Celkové náklady na poskytnutí

Celkové měsíční náklady

Reálná sazba

Celkové Přeplacení za zaplacení celou dobu za úvěr úvěru


4,39

3536

150

4553

zdarma

3536

4703

4,64

1 696 616

812 616


4,49

2500

400

4474

5000

7500

4874

4,49

1 762 140

878 140


4,29

4000

150

4381

3900

7900

4531

4,29

1 639 060

755 060

Kaţdá simulace hypotečního úvěru ve vybraných bank je odlišná. Vybrané banky mají stanovenou svojí takzvanou úvěrovou angaţovanost klienta. Proto je finanční situace klienta individuální ve vybraných nabídkách. Příjem je uveden ve všech simulací stejný a to ve výši 17 200 Kč. Všechny banky započítávají do příjmů příjem ze závislé činnosti tak i výţivné na dítě. Výdaje jsou započítány jiţ podle kaţdé banky jinak. Hypoteční banka, a.s. nezapočítává do výdajů klienta kontokorentní úvěr a kreditní kartu. Ţivotní minimum činí na dospělého plus dítě 8 895 Kč. Česká spořitelna, a.s. do předběţných propočtů nezapočítává kontokorentní úvěry a kreditní karty, ale pak při schvalovaní jiţ ano. Ţivotní minimum uvádí pro ţadatele a dítě do 10 let na částku 6 980 Kč. UniCredit bank, a.s. započítává kontokorentní úvěr a kreditní kartu započítává je určitým poměr a to na částku 3 867 Kč. Ţivotní minimum započítává na částku 8 000 Kč. Pro vyřízení hypotečního úvěru banky poţadují předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a 49

osoby ţadatele. Dalšími doklady pak prokazují bonitu. Při srovnání potřebných podkladů pro vyřízení a schválení úvěru zjistíme, ţe jsou skoro totoţné. Vybrané podklady jsou pro názornost uvedeny v přílohách práce. Celková stanoviska na úvěr jsou různá. Vybrané banky poskytly různé údaje. Názory se moc neliší. UniCredit bank, a.s. a České spořitelny a.s. by viděla reálné schválení přistoupení do úvěru bonitního spoluţadatele. Stanovisko UniCredit bank, a.s. bylo, ţe pokud by přistoupil bonitní spoluţadatel tak zaručuje schválení úvěru. Česká spořitelna uţ jednoznačné stanovisko nedala. Celý úvěrový případ by se musel přidělit hypotečnímu specialistovy. Neţ úvěr prověří specialista tak bliţší informace nejsou schopni podat.

5.1. Porovnání celkových podmínek úvěrů Při celkové porovnání získává přesnější údaje o ceně hypotéky. V grafu č.1 Celkové náklady na poskytnutí hypotečních úvěrů jsou uvedeny jednotlivé poplatky s pojené s konkrétní nabídkou hypotéky. Celkové náklady na pokynutí úvěru jsou: Hypoteční banka, a.s. úvěr za 3 536, UniCredit Bank, a.s. za 7 500 Kč a Česká spořitelna, a.s. za 7 900 Kč. V této ceně se nejvíce odráţí cena odhadu. Grafu č.1

Celkové náklady na poskytnutí hypotečních úvěrů

Č á s t K k č a

Celkové náklady na poskytnutí hypotečních úvěrů 10000 8000 Hypoteční banka, a.s.

6000

4000 v

2000

7900

7500


Česká spořitelna, a.s., 3536

0 celkové náklady na poskytnutí

Graf č. 2 Celkové měsíční náklady na hypotečních úvěrů odráţí celkové měsíční náklady spojeny se všemi výdaji na měsíc. Nejvyšší měsíční poplatek ve výši 4 874 Kč má UniCredit bank, a.s. Příčinou je vysokým poplatek za vedení účtu.

50

Graf č. 2

Celkové měsíční náklady hypotečních úvěrů

Č á s t K k č a

Celkové měsíční naklady hypotečních úvěrů 4900 4800 4700 4500

v


4600

4400

4874


4703

4531


4300

Celkové měsíční náklady

Předposlední graf č. 3 Celkové měsíční náklady za 30 let, plus celkové náklady na poskytnutí hypotečních úvěrů dokumentuje, jak by vypadaly hypotetické celkové náklady za úvěr za celou dobu úvěru. Je zde počítáno s tím, ţe by nedošlo ke změně sazby a výše splátky by byla celých třicet let stejná. Dle celkového srovnání nejlepší hypotéka je od České spořitelny, a.s. Graf č. 3

Celkové měsíční náklady za 30 let, plus celkové náklady na poskytnutí

hypotečních úvěrů

Č á s t K k č a v

Celkové měsíční náklady za 30 let, plus celkové náklady na poskytnutí hypotečních úvěrů 1 800 000 1 750 000 1 700 000 1 650 000 1 600 000 1 550 000

Hypoteční banka, a.s. 1 762 140 1 696 616 1 639 060 Celkové zaplacení za úvěr

51

UniCredit Bank, a.s. Česká spořitelna, a.s.,

Poslední graf č. 4 zobrazuje přeplacení úvěru za celou dobu úvěru. V předplacení je počítáno s tím, ţe by nedošlo ke změně sazby a výše splátky by byla celých třicet let stejná. Je to sice nereálných stav, úrokové sazby se mění k datu fixace. Ale není moţné odhadnou, kam se sazby budou hýbat, proto jsou čísla ukázána je pro vizualizace celkové ceny hypotéky. Dle celkového srovnání nejmenší přeplacení úvěru je od České spořitelny, a.s a naproti tomu největší je od UniCredit bank, a.s. Kde by došlo více neţ dvojnásobku původní výše hypotečního úvěru. Graf č. 4

Přeplacení úvěru za celou dobu úvěrů

Č á s t K k č a

Přeplacení úvěru za celou dobu splácení úvěrů 900 000 850 000

750 000 v


800 000

700 000

878 140 812 616 755 060

650 000 Přeplacení za celou dobu úvěru

52



6. Celkové vyhodnocení nabídek českých bank Nabídka český bank v oblasti hypotečního úvěrování je rozsáhlá. K porovnání kriterií hypoteční úvěru můţeme vyuţít různých srovnávacích serverů. Pomocí těchto serverů zjistíme snadno, která banka má nejniţší sazbu či poplatek, ale nezjistíme, jestli je moţné vůbec hypotéku za těchto podmínek získat. Pomocí vybraného klienta bylo zjištěno, ţe moţnost schválení hypotéky je nereálná. Dvě z vybraných bank a to UniCredit bank a.s. a Česká spořitelna, a.s. vůbec úvěr klientce bez přistoupení bonitního spoluţadatele neposkytnou. Hypoteční banka, a.s. schválí paní Nové hypotéku, ale pouze za podmínek nevýšení sazby úvěru na 4,69 %. Pokud by si klientka tento úvěr vzala za těchto podmínek tak přeplatí se všemi poplatky za třicet let 812 616 Kč. Tento výpočet je ilustrativní a počítá s tím, ţe nedojde ke změně úrokové sazby coţ je nemoţné. Proto jen pro ilustraci přeplacení hypotéky by bylo v reálném případě za 30 let mnohem větší. Doporučení pro paní Novou od autora práce je, aby do úvěru přistoupil bonitní spoluţadatel. Pak by si mohla vzít úvěr od České spořitelny, a.s., která má nejniţší úrokovou sazbu úvěru. Při poskytnutí tohoto úvěru dojde k nejmenšímu přeplacení. V případě, ţe by si naše virtuální uchazečka o úvěr v této bance ještě zřídila aktivní účet, získala by ještě velikou slevu ze sazby úvěru. Tato varianta je pro klientku ze strany finanční nejvýhodnější. Pak je ještě jedna moţnost v případě úvěru od UniCredit bank, a.s. Tato banka nabízí konsolidaci stávajícího úvěru, kontokorentu a kreditní karty. Klientka by tak měla pouze hypoteční úvěr s neúčelovou částí. Tím by došlo k ušetření ostatní poplatků a měla by pouze výdaj za hypotéku. Ale tato moţnost by se musela pořádně propočítat ze strany finanční, aby to opravdu bylo výhodné. Pak je ještě jedno hledisko, ke kterému se musí přihlédnout. Jedná se o hledisku času. Úvěr na koupi nemovitosti. A prodávající jistě nebude čekat, aţ si kupující všechno vyřídí. Bude chtít vědět stanovisko co nejdříve. Z hlediska času doporučuje autorka práce, hypoteční úvěr od Hypoteční banky a.s. protoţe ta je schopná úvěr do týdne vyřídit. V případě ostatních moţností je potřeba všechno znovu vyřídit se spoluţadatelem. V České spořitelně, a.s. musí být všechno zkonzultováno se specialistou na hypoteční úvěry. Reálnost schválení hypotéky u UniCredit bank, a.s. a České spořitelny a.s. je časově minimálně na měsíc, pokud vůbec ke schválení dojde po doloţených potřebný podkladů od spoluţadatele. Celkové stanovisko je na ţadatelce co bude v této konkrétní hypotéce preferovat. Jestli bude chtít hypoteční úvěr získat sama hned po doloţení podkladů. Nebo jestli bude mít 53

dostatek času a zajistí si bonitního spoluţadatele např. rodiče. Také můţe zvolit moţnost sloučení výdajů do jedné hypotéky.

54

Závěr V práci se podařilo zmapovat správnou metodiku hypotečního úvěru včetně základního zákonného předpisu hypotečních úvěrů. Byla provedena analýza aktuálních nabídek vybraných českých bank. Práce se podařilo rozebrat konkrétní nabídku stanovenou podle autora práce. Klient měl atypické poţadavky. Výsledky práce jsou negativní, protoţe jen jedna z vybraných bank by úvěr klientce poskytla. Hypoteční úvěr by poskytla pouze Hypoteční banka, a.s. a to pouze s přiráţkou úrokové sazby. Ovlivnily to okolnosti výběru bank. Je vhodné zjistit, jak by k danému úvěru přistoupili i ostatní banky a za jakých podmínek. Nebo zjištění informací o spoluţadateli. Také nebyly zjištěny úplné informace. Česká spořitelna, a.s. nestanovila přesné vyjádření k postoji k úvěrovému případu.

55

Seznam použité literatury Literatura Kolektiv autorů, Bankovnictví, 6 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s.,2006. 280 s. ISBN 80-04-25663-5 Sůvová, Helena, Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s. 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6 Internet 190/2004 Sb. Zákon ze dne 1. dubna 2004 o dluhopisech online , Ministerstvo financích České republiky cit. 2012-04-15 . Dostupný z WWW: < http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html Hypotéky

online , Hypoteční banka, a.s.

cit. 2012-01-20 . Dostupný z WWW: <

http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/ O Bance

online , UniCredit Bank, a.s.

cit. 2012-01-20 . Dostupný z WWW: <

http://www.unicreditbank.cz/cz/o-bance.html Profil České spořitelny online , Česká spořitelna, a.s. cit. 2012-01-20 . Dostupný z WWW: < http://www.csas.cz/banka/nav/o-nas/profil-ceske-sporitelny-d00014413 Profil o bance online , Hypoteční banka, a.s. cit. 2012-01-20 . Dostupný z WWW: < http://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/profil/ Úvěrové produkty online , Česká spořitelna, a.s. cit. 2012-01-20 . Dostupný z WWW: < http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00137_uverove_produkty,

56

Seznam příloh Příloha č. 1

Potvrzení o příjmu Hypoteční banky, a.s.,

Příloha č. 2

Návrh na uzavření smlouvy o úvěr Hypoteční banky, a.s.,

Příloha č. 3

Dotazník byt Hypoteční banky, a.s.,

Příloha č. 4

Orientační propočet hypotečního úvěru Hypoteční banky, a.s.,

Příloha č. 5

Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěr UniCredit bank, a.s.,

Příloha č. 6

Potvrzení o příjmu UniCredit bank, a.s.,

Příloha č. 7

Orientační simulace hypotéky UniCredit bank, a.s.,

Příloha č. 8

Potvrzení o příjmu ţadatele České spořitelny, a.s.,

Příloha č. 9

Ţádost o úvěr České spořitelny, a.s.,

Příloha č. 10 Simulace hypotečního úvěru České spořitelny, a.s., Příloha č. 11 Výpočet dostupnosti úvěru České spořitelny, a.s.,

57

Příloha č. 1

Potvrzení o příjmu Hypoteční banky, a.s.,

58

Příloha č. 2

Návrh na uzavření smlouvy o úvěr Hypoteční banky, a.s., - strana č. 1

59

Příloha č. 2


60

Příloha č. 2


61

Příloha č. 2


62

Příloha č. 3

Dotazník byt - Hypoteční banky, a.s., - strana č. 1

63

Příloha č. 3

Dotazník byt - Hypoteční banky, a.s., - strana č. 2

64

Příloha č. 4

Orientační propočet hypotečního úvěru Hypoteční banky, a.s.,

65

Příloha č. 5

Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěr UniCredit bank, a.s., - strana č. 1

66

Příloha č. 5


67

Příloha č. 5


68

Příloha č. 5


69

Příloha č. 6

Potvrzení o příjmu UniCredit bank, a.s.,

70

Příloha č. 7

Orientační simulace hypotéky UniCredit bank, a.s.,

71

Příloha č. 8

Potvrzení o příjmu ţadatele České spořitelny, a.s.,

72

Příloha č. 9

Ţádost o úvěr České spořitelny, a.s., - strana č. 1

73

Příloha č. 9


74

Příloha č. 9


75

Příloha č. 9


76

Příloha č. 9


77

Příloha č. 9


78

Příloha č. 10 Simulace hypotečního úvěru České spořitelny, a.s.,

79

Příloha č. 11 Výpočet dostupnosti úvěru České spořitelny, a.s.,

80

Analýza hypotečních úvěrů v nabídce českých bank

Recommend Documents