Masarykova univerzita Ekonomicko – správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání
Hypoteční úvěr Mortgage credit
Diplomová práce
Vedoucí diplomové práce: Ing. Dalibor Pánek
Autor: Veronika Krejčí Brno, duben 2007
Jméno a příjmení autora: Název diplomové práce: Název v angličtině: Katedra: Vedoucí diplomové práce: Rok obhajoby:
Veronika Krejčí Hypoteční úvěr Mortgage credit Financí Ing. Dalibor Pánek 2007
Anotace v češtině Diplomová práce je zaměřena na problematiku hypotečního úvěrování v České republice. Práce popisuje významné charakteristické znaky hypotečního úvěru, které jsou dále ukázány na konkrétních hypotečních produktech České spořitelny pro fyzické osoby. Pozornost je zaměřena také na hlavní tendence vývoje hypotečního bankovnictví. V práci jsou stručně popsány základní principy produktů stavebního spoření, aby mohlo být provedeno porovnání s hypotečním úvěrem. V poslední kapitole je popsán vliv hypotečního úvěru na ekonomiku.
Anotace v angličtině This thesis is focused on aspects of mortgage credit in the Czech republic. It describes the main features of mortgages. These features are exemplified on mortgage credit products of Česká spořitelna. Attention is also focused on notable development trends in mortgage banking. There are briefly described main principles of building saving products to be able to compare these products with mortgage credit. The last chapter describes influence of mortgage credit on economics.
Klíčová slova v češtině: hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list, úroková sazba, státní podpora, stavební spoření, vývoj hypotečního trhu, zadluženost
Klíčová slova v angličtině: mortgage credit, mortgage bonds, interest rate, state assistence, building saving, mortgage market trends, debt
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracovala samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka a uvedla v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje.
V Brně dne 10.4.2007
__________________ vlastnoruční podpis autora
Děkuji svému vedoucímu diplomové práce Ing. Daliboru Pánkovi za ochotnou pomoc a cenné rady vždy, když jsem je při zpracování diplomové práce potřebovala. Dále bych ráda poděkovala Ing. Petru Kubičkovi a Ing. Vlastimilu Sedlákovi z České spořitelny v Jindřichově Hradci za jejich čas strávený při osobním jednání a za poskytnuté materiály.
Obsah Obsah ............................................................................................................................................... 7 Úvod ................................................................................................................................................. 9 1 Hypoteční úvěr jako bankovní produkt obchodní banky................................................. 11 1.1 Systematizace bankovních produktů.............................................................................. 11 1.2 Bankovní finančně úvěrové produkty............................................................................ 11 1.3 Úvěrové riziko ............................................................................................................... 13 2 Hypoteční úvěr ..................................................................................................................... 14 2.1 Hypoteční banky ............................................................................................................ 14 2.2 Právní úprava hypotečních úvěrů .................................................................................. 15 2.3 Zdroje financování hypotečních úvěrů .......................................................................... 16 2.4 Typy hypotečních úvěrů ................................................................................................ 17 2.5 Průběh vyřízení hypotečního úvěru ............................................................................... 19 2.6 Bonita klienta................................................................................................................. 20 2.7 Zajištění hypotečního úvěru........................................................................................... 21 2.7.1 Odhad hodnoty nemovitosti .................................................................................. 22 2.8 Čerpání a splácení hypotečního úvěru ........................................................................... 23 2.8.1 Čerpání hypotečního úvěru.................................................................................... 23 2.8.2 Splácení hypotečního úvěru .................................................................................. 23 2.8.3 Možnosti částečného nebo úplného předčasného splacení.................................... 25 2.9 Cena hypotečního úvěru ................................................................................................ 26 2.9.1 Poplatky jako složka ceny úvěru ........................................................................... 26 2.9.2 Úroky hypotečních úvěrů a fixace úrokové sazby................................................ 27 2.10 Státní podpora hypotečního úvěrování .......................................................................... 28 2.10.1 Státní podpora ve formě příspěvku k úrokům ....................................................... 28 2.10.2 Daňové odpočty úroků zaplacených z hypotečního úvěru .................................... 32 2.10.3 Podpora hypotečních zástavních listů.................................................................... 33 3 Hypoteční trh v České Republice........................................................................................ 34 3.1 Historie hypotečního bankovnictví v ČR....................................................................... 34 3.2 Novodobý vývoj hypotečního bankovnictví v ČR......................................................... 34 3.3 Hypoteční trh v roce 2006 a prognóza dalšího vývoje .................................................. 40 4 Hypoteční produkty České spořitelny ................................................................................ 43 4.1 Charakteristika České spořitelny ................................................................................... 43 4.2 Vývoj hypotečních úvěrů poskytovaných Českou spořitelnou v letech 2001 – 2006 .. 43 4.3 Hypoteční produkty České spořitelny pro fyzické osoby .............................................. 47 4.3.1 Ilustrační příklad.................................................................................................... 53 5 Porovnání stavebního spoření a hypotečních úvěrů ......................................................... 55 5.1 Srovnání počtu a objemu úvěrů ..................................................................................... 55 5.2 Hlavní rozdíly ve financování úvěrů.............................................................................. 55 5.3 Stavební spoření............................................................................................................. 56 5.3.1 Trendy stavebního spoření .................................................................................... 58 5.4 Zhodnocení stavebního spoření a hypotečních úvěrů.................................................... 58 5.4.1 Výhody a nevýhody stavebního spoření a hypotečních úvěrů .............................. 60
6
Hypoteční úvěry a makroekonomické souvislosti ............................................................. 62 6.1 Makroekonomický význam hypotečních úvěrů............................................................. 62 6.2 Hypoteční úvěry a bytová výstavba............................................................................... 62 6.3 Zadluženost českých domácností................................................................................... 64 6.4 Hypoteční trhy EU a ČR v grafech a číslech ................................................................. 68 6.4.1 Eurohypotéka......................................................................................................... 70 Závěr.............................................................................................................................................. 72 Seznam použité literatury............................................................................................................ 75 Seznam tabulek a grafů................................................................................................................ 78 Seznam příloh ............................................................................................................................... 79
Úvod Bydlení, jeho dostupnost a kvalita jsou úzce spjaty s primárními potřebami člověka. Zajištění přiměřeného bydlení představuje pro většinu domácností nejvýznamnější a největší životní investici. Nedůstojné a nepřiměřené bydlení vede k sociální a politické nestabilitě a je také brzdou ekonomického rozvoje. Z toho důvodu právo na „přiměřené bydlení“ je zakotveno v zákonodárství jednotlivých zemích. Ve věku dvaceti až třiceti let, kdy se většinou otázka vlastního bydlení řeší, málokdo disponuje takovými peněžními prostředky, aby byl schopný koupit nemovitost v hodnotě jednoho až dvou milionů korun. V takovém případě lze využít finančního nástroje, který rozloží velký jednorázový výdaj do mnoha menších. Jedním z těchto nástrojů je hypoteční úvěr. Jelikož i mě tato problematika poslední měsíce zajímá, neboť stojím před řešením soukromé bytové situace podobně jako většina vysokoškoláků po ukončení studia, rozhodla jsem se tématu hypotečního úvěrování věnovat i ve své diplomové práci. Stát se v rámci své bytové politiky snaží o zpřístupnění bydlení. Usiluje přitom o existenci bytového fondu, který by odpovídal svým rozsahem, kvalitou a rozmístěním potřebám občanů. Stát usiluje také o to, aby adekvátní bydlení bylo dostupné co možná nejširšímu okruhu osob. Hypoteční bankovnictví má v našich krajích poměrně dlouhou historii. Vývoj této oblasti bankovnictví byl po druhé světové válce násilně přerušen na více než padesát let, proto běžný občan je s touto problematikou mnohem méně obeznámen než například s problematikou týkající se klasického spořitelnictví prostřednictvím vkladních knížek. Hypoteční úvěrování bylo u nás znovu zavedeno poměrně nedávno, přičemž právní normy jsou základní podmínkou existence této bankovní oblasti. Proto se nelze divit tomu, že uvedení hypotečních produktů na český trh nebylo zpočátku doprovázeno velkou poptávkou. Spíše tu panovala jistá nedůvěra v nový produkt ze strany občanů. Vlivem mnoha faktorů, jako je úroková sazba, státní podpora, se trh hypotečních úvěrů začal rozrůstat i na našem území. Zhruba od roku 2000 dochází v oblasti hypotečních úvěrů k obrovskému nárůstu objemu a ke vzniku nových hypotečních produktů dle potřeb zákazníka. Vývoj a současný stav v tomto sektoru bude popsán statistickými daty. Cílem práce bude zjistit a zmapovat situaci na trhu hypotečních úvěrů v České republice, zejména pak v oblasti využívání a poskytování hypotečních úvěrů jako prostředků pro financování vlastnického bydlení a s tím související ekonomické vlivy. V úvodní části práce je vymezeno místo hypotečního úvěru jako aktivního obchodu komerčních bank v soustavě bankovních obchodů. Následující kapitola diplomové práce se zaměřuje na charakteristické znaky hypotečních úvěrů. Specifikuje novinky, jež přinesl nový zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Dále poskytuje informace týkající se mimo jiné typologie, zajištění, čerpání a splácení hypotečních úvěrů, jejich zdrojů financování, právní úpravy a hypotečních bank. V neposlední řadě charakterizuje státní podporu hypotečního úvěrování. Stát se v rámci své sociální politiky snaží podporovat rozvoj
9
bydlení přímými i nepřímými metodami. Mezi přímé metody patří státní podpora ve formě příspěvků k úrokům. Do nepřímých metod lze zařadit část úrokových plateb z hypotečního úvěru jako odpočitatelnou položku u daně z příjmu fyzických osob, osvobození přijatých úroků z hypotečních zástavních listů od daně z příjmu fyzických i právnických osob. Ve třetí kapitole nejprve stručně představím historický vývoj hypotečních úvěrů v České republice. Poté provedu analýzu jejich novodobého vývoje a současné situace na trhu hypotečních úvěrů včetně prognózy jejich vývoje. Statistická data pro názornost zpracuji do tabulek či grafů. Další kapitola se bude týkat hypotečního bankovnictví České spořitelny, která se ke konci roku 2001 stala největší hypoteční bankou v České republice. Provedu analýzu vývoje hypotečních úvěrů pro fyzické osoby od roku 2001, kdy Česká spořitelna uvedla na trh produkt TOP Bydlení. Cílem bylo zpřístupnění hypotečních úvěrů za zvýhodněných podmínek široké veřejnosti. Dále charakterizuji hypoteční produkty pro fyzické osoby a uvedu i některé poznatky z praxe, které jsem získala při osobních konzultacích s ředitelem pobočky České spořitelny v Jindřichově Hradci. Další část mé práce vymezí základní charakteristiky stavebního spoření, abych mohla provést srovnání tohoto produktu financování bydlení s hypotečním úvěrem. Stručně také zmíním trendy stavebního spoření. V závěru kapitoly se na základě provedené analýzy pokusím o výčet hlavních výhod a nevýhod těchto produktů. V závěrečné kapitole objasním makroekonomický význam hypotečních úvěrů. Zaměřím se převážně na vliv hypotečních úvěrů na bytovou výstavbu a na místo hypotečního úvěrů v celkovém zadlužení českých domácností. Závěrem kapitoly na základě statistických údajů Evropské hypoteční federace uvedu, jak si Česká republika stojí na trhu hypotečních úvěrů ve srovnání s vybranými zeměmi Evropské unie.
10
1
Hypoteční úvěr jako bankovní produkt obchodní banky
Banky jako podnikatelské subjekty vstupují do značného rozsahu finančních operací. Bankovní obchody (produkty) vznikají na základě věřitelsko dlužnických vztahů.
1.1
Systematizace bankovních produktů
A) Členění bankovních produktů podle jejich odrazu v bilanci banky •
•
•
Aktivní bankovní obchody – jsou takové, které se odráží v aktivech bilance banky. Banka při nich vystupuje v postavení věřitele, vznikají jí různé pohledávky (např. při poskytování úvěrů, nákupu dluhových cenných papírů) nebo ji vznikají určitá vlastnická práva (při zakoupení majetkových cenných papírů). Pasivní bankovní obchody – nacházejí odraz v pasivech bilance banky. Jsou zde především obchody, kdy banka získává na úvěrové bázi cizí zdroje (příjem vkladů, emise vlastních dluhopisů). Banka je při těchto obchodech v dlužnickém postavení, vznikají jí závazky. Součástí pasiv banky je i vlastní kapitál banky, do pasivních obchodů tedy bývají někdy zařazovány i operace související s vlastním kapitálem banky. Neutrální bankovní obchody – jsou takové obchody, při nichž banka aktuálně nevystupuje ani ve věřitelském ani v dlužnickém postavení. Tyto obchody se proto neobjevují v rozvaze banky, jsou rozvahově neutrální.
B) Členění bankovních produktů z hlediska funkce, jakou plní pro klienta banky Banky se stále více orientují na potřeby trhu, resp. svých klientů, a tomu přizpůsobují veškerou svou činnost. Tomuto přístupu se přizpůsobila i systematizace bankovních produktů. • • • •
•
1.2
Bankovní finančně úvěrové produkty – umožňují klientům získat finanční produkty od banky; Depozitní (vkladové) bankovní produkty – představují pro klienty možnosti uložení finančních prostředků do banky; Platebně zúčtovací bankovní produkty – umožňují klientům provádět platební a zúčtovací styk prostřednictvím banky; Pokladní a směnárenské produkty – představují pro klienty jednak různé transakce s hotovými penězi (výměna poškozených bankovek) a jednak směnu hotových peněz z jedné měny do druhé; Produkty investičního bankovnictví – znamenají pro klienty možnosti finančního investování, získávání zdrojů nebo zajištění prostřednictvím nástrojů peněžního a kapitálového trhu, dále služby spojené s úschovou a správou investičních nástrojů, rovněž i poradenské služby banky při realizaci fúzí a akvizic, restrukturalizaci podniků;
Bankovní finančně úvěrové produkty
Poskytování úvěrů a další formy financování patří mezi nejdůležitější obchody komerčních bank.
11
Bankovní produkty, jejichž prostřednictvím banky kryjí finanční potřeby svých klientů, můžeme rozdělit do tří základních skupin. •
•
•
Peněžní úvěry – znamenají skutečné poskytnutí likvidních prostředků obvykle v bezhotovostní formě. Klient musí v dohodnuté lhůtě splatit přijatý úvěr, včetně úroků. Tyto úvěry se z hlediska banky přímo odrážejí v její rozvaze, a tedy přímo ovlivňují její likviditu. Kromě podnikatelských účelových provozních a investičních úvěrů lze za hlavní druhy peněžních úvěrů považovat úvěry kontokorentní, eskontní, hypoteční a spotřebitelské; Závazkové úvěry a záruky – neznamenají pro klienta bezprostřední získání likvidních prostředků. Banka se v určité formě zaručuje za svého klienta a zavazuje se splnit jeho závazek, pokud tak klient neučiní sám. Jde hlavně o různé bankovní záruky, akceptační a avalový úvěr; Alternativní formy financování – jsou produkty, které umožňují klientům získat finanční prostředky za určitých specifických podmínek. K nejvýznamnějším patří faktoring a forfaiting. 1
Podíl jednotlivých úvěrů v rámci celého bankovního systému v ČR je zachycen na grafu č. 1. Hypoteční úvěry zde zaujímají 24% celého objemu. Významný podíl představují investiční úvěry s 24 % a úvěry na financování oběžných aktiv s 12 %. Graf č. 1 Podíl jednotlivých úvěrů v rámci celého bankovního systému v ČR debet. zůstatky běžných a kontokorent. účtů
Podíl jednotlivých bankovních úvěrů
5%
3%1%
spotřebitelské úvěry na bydlení bez hypotečních
9%
hypoteční úvěry na byt. a nebyt. nemovitosti
8%
investiční
14%
na oběžná aktiva, export, import
12%
na přechodný nedostatek zdrojů ostatní finanční a účelové úvěry na obchodní pohledávky na nákup cenných papírů na malou a velkou privatizaci
24%
podřízené úvěry a vklady
24%
úvěry z repo obchodů pohledávky za bankami bez licence
Pramen: vlastní zpracování na základě údajů České národní banky: Databáze časových řad ARAD, září 2006, [online] k dispozici: http://www.cnb.cz/docs/ARADY/HTML/index.htm
1
REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví.4. vyd. Praha: Management Press, 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1.
12
1.3
Úvěrové riziko
Úvěrové riziko spočívá v tom, že klient či obchodní partner banky nedodrží sjednané podmínky finanční transakce a bance tím vznikne finanční ztráta. Úvěrové riziko je závislé na struktuře a kvalitě rozvahových aktiv banky a mimobilančních obchodů. Vyplývá pro banku z platební neschopnosti či platební nevůle dlužníků splatit své závazky vůči bance, které pocházejí ze splatných úvěrů včetně úroků, ale i z cenných papírů, které má banka ve svém portfoliu, poskytnutých záruk, devizových obchodů, z obchodů na peněžním trhu. Příčiny úvěrového rizika • •
Interní příčiny - jsou bezprostředně závislé na vlastních rozhodnutích banky, vyplývají ze špatných rozhodnutí banky o alokaci aktiv; Externí příčiny – jsou nezávislé na rozhodnutích banky a jsou dány celkovým vývojem ekonomiky, politickou situací.
Úvěrovému riziku se banky snaží bránit komplexním prověřováním bonity svých klientů či obchodních partnerů, dále banky využívají různých zajišťovacích instrumentů – např. ručení, záruky, zástava movitých a nemovitých věcí.2 Problematikou prověřování bonity a zajištění hypotečního úvěru se zabývám v kapitolách 2.6. a 2.7.
2
REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví.4. vyd. Praha: Management Press, 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1.
13
2
Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr patří ke klasickým a oblíbeným bankovním úvěrovým produktům. Za jeho základní charakteristický rys lze považovat způsob jeho zajištění, kterým je zástavní právo k nemovitosti. Z povahy zajištění vyplývá relativně nízké riziko hypotečních úvěrů i jejich možná dlouhodobost. Od roku 1990 do roku 2004 byl v platnosti zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb. ve znění pozdějších předpisů, který jasně vymezoval účel použití hypotečního úvěru jako úvěr na investici do nemovitosti. Současně platný zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do EU, tj. 1.5.2004, definoval nově hypoteční úvěry: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ 3 Z vymezení hypotečního úvěru vyplývá, že není omezen z hlediska účelu, na který je poskytován. Nicméně v praxi jsou zcela převládající hypoteční úvěry poskytované jako účelové na financování bytových potřeb. Ve své práci se budu zabývat převážně těmito úvěry, tedy hypotečními úvěry na financování bytových potřeb. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Od 1. 5. 2004 je tedy možné úvěr použít nejen na investice do nemovitostí. Nyní je tedy podmínkou pouze to, že úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. I přes toto všechno banky rozlišují hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti a hypoteční úvěry na libovolný účel – americké hypotéky.
2.1
Hypoteční banky
Podmínkou pro vstup na trh s hypotečními úvěry je získání licence od České národní banky k vydávání hypotečních zástavních listů4. Poté co banka licenci obdrží, může vedle svého oficiální obchodního názvu užívat označení hypoteční banka. Hypoteční banka je tedy institucí, která vydává hypoteční zástavní listy, čímž získává prostředky pro poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry v České republice mohou poskytovat jak banky specializované tak banky univerzální.5
3
Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech Na licenci je vázána jen možnost emitovat hypoteční zástavní listy, ne však možnost poskytovat hypoteční úvěry. Na teoretické úrovni by tedy mohla banka zprostředkovávat hypoteční úvěry bez této licence. 5 ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0. 4
14
Hypoteční banky si v ČR rozdělují trh s hypotečními úvěry, na němž v roce 2006 poskytly lidem na bydlení přes 67.000 úvěrů o objemu 100,8 miliardy korun.. Nejvýznamnějším hráčem na trhu je Česká spořitelna, která s 35,7 mld. Kč poskytnutých hypoték získala více jak třetinu trhu. Dalšími silnými hráči jsou Hypoteční banka (včetně Poštovní spořitelny a ČSOB) a Komerční banka. Prvenství České spořitelny v tomto sektoru je, dle mého názoru, způsobeno nižšími úrokovými sazbami, než poskytuje konkurence, velkým počtem stávajících klientů a agresivní reklamní kampaní v posledních letech. Nižší úrokové sazby mohou být nasazeny pod vlivem úspor z rozsahu, které jsou realizovány při velkém objemu hypotečních úvěrů.
2.2
Právní úprava hypotečních úvěrů
I když byla přijata potřebná legislativa už v roce 1990 (zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech), k rozvoji bankovnictví začalo docházet až po roce 1995. Příčiny můžeme hledat v několika oblastech. Chyběla potřebná právní úprava v oblasti zástavního práva a jeho vymahatelnosti. Ani úrokové sazby z hypotečních úvěrů přesahující hranici 15 % p.a. nebyly počátkem 90. let tím správným stimulem, právě naopak. Současná právní úprava hypotečních úvěrů má kořeny v zákoně č. 84/1995 Sb., zvaný též zákon hypoteční, který novelizoval dalších pět zákonů: zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/163 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách ve znění pozdějších předpisů.6 Dnes je základní úprava hypotečního úvěrování soustředěna v zákoně o dluhopisech. Zejména v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie byl schválen nový zákon o dluhopisech, zákon č. 190/2004 Sb. Pokud jde o základní principy fungování hypotečního úvěrování v České republice, navazuje na předchozí právní úpravu a zásadní změny nepřináší. Významnou změnu představuje nové vymezení hypotečního úvěru a také rozšíření možnosti zastavit nemovitost v zahraničí. Zákon vysvětluje základní pojmy jako hypoteční úvěr a hypoteční zástavní list, vymezuje vztah mezi těmito instituty a vztah majitele zástavního listu k zastavené nemovitosti a také umožňuje v omezené míře náhradní krytí hypotečních zástavních listů.7 Vedle této zvláštní úpravy především hypotečních zástavních listů, se užije obecné úprava, zejména pak úprava smlouvy o úvěru v obchodním zákoníku č. 512/1991 Sb. a úprava zástavního práva v občanském zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb. S realizací zástavního práva poskytovateli hypotečních úvěrů úzce souvisí také zákon o veřejných dražbách, zákon č. 26/2000 Sb., a samozřejmě již zmíněný občanský soudní řád. Ve všech případech jde samozřejmě o předpisy v platném znění. Vzhledem k rozšíření pojmu hypoteční úvěr, dochází také částečně i k aplikaci zákona o spotřebitelském úvěru.
6
SŮVOVÁ, H.: Specializované bankovnictví. 1.vyd. Praha:Bankovní institut,1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0.
7
15
Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách vymezuje podmínky pro udělení licence, fungování hypotečních bank, provozní požadavky, či stanovuje pravidla bankovního dohledu. Zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech a zákon č. 214/1992 Sb., o burze cenných papírů upravují pravidla pro obchodování s cennými papíry – tedy s hypotečními zástavními listy. Náš právní řád obsahoval také úpravu státní podpory hypotečních úvěrů, která byla soustředěna hlavně do nařízení vlády č. 244/1995 Sb., č. 148/1997 Sb. a č. 149/1997 Sb. Vzhledem k poklesům úrokových sazeb a nedostatku prostředků ve státním rozpočtu vyšla uvedená nařízení vlády z užívání, respektive žádné nové podpory se na základě těchto nařízení neposkytovaly. Formálně byla tato nařízení zrušena nařízením vlády č. 33/2004 Sb. Poměrně nedávno pak byl zaveden nový druh podpory v nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. Zvýhodnění v oblasti daňové přinesla novela zákona o dani z příjmů č. 210/1997 Sb.
2.3
Zdroje financování hypotečních úvěrů
Hypoteční úvěry jsou úvěry dlouhodobé. Pro hypoteční banky tak představují dlouhodobé pohledávky. Aby se hypoteční banky nedostávaly do problémů se svou likviditou8, je zapotřebí, aby proti nim stály odpovídající dlouhodobé zdroje jejich poskytování. Jako zdroje na poskytování hypotečních úvěrů používají banky emisi hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy (HZL) jsou českou právní úpravou definovány jako dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.9 Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, které podle naší právní úpravy smějí vydávat pouze banky, a to ještě jen ty, které k tomu získaly zvláštní oprávnění. V České republice je pověřena vydáváním takovýchto oprávnění Česká národní banka a to se souhlasem ministerstva financí. Jmenovitá hodnota hypotečních zástavních listů včetně úroků musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Díky této vazbě jsou hypoteční zástavní listy dlužními úpisy, jejichž emise je vázána na existenci zástavních práv k nemovitostem. Vzhledem k tomu, že podle české právní úpravy mohou být hypoteční úvěry poskytnuty nejvýše do 70 % tzv. obvyklé ceny zastavených nemovitostí, vzniká mezi hypotečními listy, hypotečními
8
Likvidita je schopnost banky dostát v každém okamžiku svým splatným závazkům, zejména potom vyplatit klientům jejich vklady na základě sjednaných podmínek a schopnost zajistit financování svých aktiv, tj. pokrýt požadavky klientů na úvěr. Riziko likvidity banky ve své podstatě vyplývá z nesouladu aktiv a pasiv (jejich výše z hlediska doby splatnosti apod.). 9 §28 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech
16
úvěry a nemovitostmi sloužícími jako zástava za hypoteční úvěry specifická vazba, kterou si můžeme znázornit takto:10 Objem vydaných HZL včetně úroků ≤ objem poskytnutých hypotečních úvěrů ≤ 70 % souhrnu cen nemovitostí předaných do zástavy Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, sloužících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu.11 Zdroje, které hypoteční banky z emise a prodeje hypotečních zástavních listů získají, jsou ze zákona účelově určeny na poskytování hypotečních úvěrů. Zákon ale zároveň dává možnost výjimky v podobě náhradního krytí hypotečních zástavních listů. Náhradním krytím hypotečních zástavních listů se rozumí použití zdrojů získaných z jejich prodeje na nákup jiných, v zákoně vyjmenovaných cenných papírů. Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze do výše 10 procent této jmenovité hodnoty, a to jen12 a) hotovostí, b) vklady u České národní banky, c) vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky, d) státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu, e) státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou, f) dluhopisy vydanými finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu. Hypoteční zástavní listy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou navíc zajištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující nemovitosti. Dvojí zajištění činí z HZL jistou a bezpečnou investici.
2.4
Typy hypotečních úvěrů
A) Typy hypotečních úvěrů dle účelu využití a) účelové – hlavním rysem je jejich přísná účelovost definovaná bankou. Hypoteční úvěr poskytnutý na investice do nemovitostí, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti.
10
PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R.: Hypoteční úvěry. 1. vyd. Praha: Vydavatelství PP Agency, 1996. 116 s. §28 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 12 §31 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 11
17
Investicí do nemovitostí se rozumí: • • • • •
koupě nemovitosti, stavebního pozemku výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manželů, vypořádání dědictví)
b) neúčelové (americká hypotéka) – použití úvěru není vázáno na investice do nemovitostí. Bance účel použití půjčky nemusí vůbec sdělovat. Koupě družstevního bytu je nejrozšířenějším účelem použití americké hypotéky. Dříve bylo možno použít na jeho koupi pouze úvěr ze stavebního spoření nebo klasický spotřebitelský úvěr. Banky nyní nabízí speciální úvěry právě jen na tento účel. Rozlišují tak hypoteční úvěr na družstevní byt a hypotéku bez určení účelu.13 Účelový i neúčelový úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Podmínkou vždy je, že nemovitost je zapsaná v katastru nemovitostí. B) Typy hypotečních úvěrů dle možností kombinace • • •
hypoteční úvěr a stavební spoření hypoteční úvěr a kapitálové životní pojištění hypoteční úvěr a hypoteční zástavní listy
U těchto variant klient splácí bance například jen úroky z hypotečního úvěru a následně jednorázově hypotéku nebo její část splatí z peněz ze stavebního spoření, životního pojištění nebo hypotečních zástavních listů. C) Typy hypotečních úvěrů dle výše úvěru: Hypoteční úvěry rozlišujeme i podle maximální výše, kterou může klient získat. Tato maximální výše hypotečního úvěru je dána procentem z odhadní ceny zastavené nebo pořizované nemovitosti. Maximální výše úvěru je tedy omezena hodnotou nemovitosti. • •
Účelové úvěry mohou být poskytnuty do výše 70, 80, 90 i 100 % odhadní ceny nemovitosti. U neúčelových úvěrů se maximální výše úvěru poskytuje kolem 60% odhadní ceny zatavené nemovitosti.
Banka může ze zákona poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti, v případě, že bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Zbytek ceny 13
SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M.: Osobní a rodinné finance. 2. akt. vyd. Praha: Grada, 2005. 176 s. ISBN 5024710-98-6
18
musí investor pokrýt z vlastních prostředků. Banky v současné době financují hypoteční úvěry z jiných zdrojů a nabízejí až 100 % hodnoty nemovitosti. Minimální výše hypotečního úvěru se pohybuje kolem 300 000 Kč. D) Typy hypotečních úvěrů dle způsobu splácení: • •
Anuitní (klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky) Progresivní (klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují)
•
Degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje)
Způsobu splácení u hypotečních úvěrů se podrobněji zabývám v kapitole 2.8.2. E ) Další způsoby podle čeho lze hypoteční úvěry rozlišovat: • • • •
2.5
podle toho pro koho jsou určeny – fyzická osoba občan, podnikatelé (právnické osoby, fyzické osoby podnikatelé), obce a města podle způsobu čerpání – jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva podle doby fixace úrokové sazby podle doby splatnosti
Průběh vyřízení hypotečního úvěru
Celý „hypoteční“ proces můžeme rozdělit do 3 základních kroků: I. Přípravná fáze V této etapě si klient vybírá banku, která mu poskytne hypoteční úvěr. Rozhodujícím kriteriem při výběru je výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou doby fixace. Při návštěvě banky se klient dozví základní informace o hypotečních úvěrech, jaké má možnosti a jaké doklady je třeba přinést. Nezbytnou součástí bude též orientační propočet, jestli je klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet. Po předložení všech dokladů následuje vyplnění a odevzdání žádosti o poskytnutí úvěru (viz. příloha č. 1: Žádost o úvěr). Jednání o poskytnutí úvěru se vedou na základě písemné žádosti klienta o hypoteční úvěr. Hypoteční banka zde má spíše funkci poradní, kdy zároveň předběžně prověřuje jednotlivé podklady požadované od klienta a ověřuje, zda klient splňuje příslušné podmínky pro poskytnutí úvěru.
K žádosti o hypoteční úvěr je zapotřebí přiložit celou řadu dokladů (viz. příloha č. 2). Banky požadují téměř úplnou dokumentaci k zastavované nemovitosti a doklady prokazující ekonomickou situaci žadatele a jeho rodiny. Protože je dokumentů příliš mnoho, vyplatí se při návštěvě banky požádat o jejich úplný soupis.
19
II. Schvalovací fáze Banka po určitý čas žádost posuzuje a zpracovává. Banka definitivně prověřuje správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v žádosti, posuzuje rizika úvěrového případu a stupeň jeho zajištění, konkretizuje podmínky poskytnutí a splácení úvěru pro daného klienta. V této fázi se banka rozhoduje o poskytnutí či neposkytnutí hypotečního úvěru, o výši, ve které ho poskytne, a o podmínkách, zejména úrokových, za kterých ho poskytne. Rozhoduje se přitom především na základě vyhodnocení: bonity klienta, kvality jeho investičního záměru, hodnoty a vhodnosti zástavy. Jestliže banka úvěr schválí, vyzve klienta, aby podepsal úvěrovou smlouvu (viz. příloha č. 3), smlouvy o vedení účtu a zástavní smlouvy. Banka klienta seznámí se smluvními dokumenty. III. Realizační fáze V realizační fázi dochází k čerpání a splácení hypotečního úvěru. Možnost čerpat hypoteční úvěr je podmíněna: • • •
podpisem úvěrové smlouvy; podpisem zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky; vkladem této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí.
Jako další podmínka může být ještě požadováno: • •
pojištění zastavené nemovitosti a vinkulace pojistného plnění z tohoto pojištění ve prospěch úvěrující banky; uzavření životní pojistky dlužníka a vinkulace ve prospěch úvěrující banky.
Až klient úvěr vyčerpá, banka mu oznámí ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, je-li takto úvěr splácen. Klient poté splácí splátky v pravidelných intervalech a dostává od banky výpisy.
2.6
Bonita klienta
Bonita klienta je pro banku tím nejzákladnějším ukazatelem, který ovlivňuje její rozhodnutí, zda úvěr klientovi schválí, či nikoliv. Kromě ní jsou tu samozřejmě i další faktory, jako je například úvěrová historie klienta, kterou banka a dnes už i ostatní finanční instituce zjišťují z úvěrových registrů. Hypoteční úvěr lze poskytnout fyzické i právnické osobě. Většina bank se ale zabývá jen hypotečními úvěry pro fyzické osoby a zvláště pak na pořízení nemovitosti k bydlení. Žadatelem o úvěr může být teoreticky každý občan ČR nebo cizinec s trvalým pobytem na území ČR starší 18 let. Ovšem, aby některé banky započítaly žadatelův příjem, musí být například starší 22 let a
20
naopak mladší než 65 let. Žadatelů o jeden úvěr může být více. Maximem bývají 4 žadatelé žijící nejvíce ve 2 domácnostech nebo rodiče a jejich děti. Výše příjmů je nedílnou součástí výpočtu bonity, zdaleka však ne jedinou. Kromě příjmů sleduje totiž banka i klientovy výdaje. Bonitní je klient tehdy, pokud mu po odečtení měsíční splátky požadovaného úvěru, částky životního minima a dalších pravidelných výdajů (pojištění, leasing, jiné úvěry) od jeho čisté měsíční výše příjmů zbude ještě určitá finanční rezerva. Její výši stanovuje každá banka jinak. Zpravidla se stanovuje jako určité procento z výše měsíční splátky nebo výše životního minima.14 U příjmů ze závislé činnosti banky požadují potvrzení o příjmech zpravidla za posledních 6 měsíců až 2 roky a podmínkou je, že žadatel nesmí být v tříměsíční zkušební době. Má-li žadatel příjmy z podnikání, požadují banky předložit daňové přiznání, a to zpravidla za jedno až dvě zdaňovací období zpět. V případě jiných zdrojů příjmu, například z pronájmu nemovitostí, vyžaduje banka doklady, z nichž plyne výše těchto příjmů a doba jejich trvání. Určitou možností, jak zvýšit šanci na schválení úvěru přes výši příjmů, je uvést další osoby jako spolužadatele o úvěr. Tím se započte i jejich výše příjmů, čímž se zvýší žadatelova bonita. Tato varianta bývá často využívána u hypotečních úvěrů, kde lze často uvést až čtyři spolužadatele.
2.7
Zajištění hypotečního úvěru
Ze zákona č. 190/2004 Sb. je stanovené, že hypoteční úvěr musí být zajištěn nemovitostí. Při zajišťování hypotečního úvěru nemovitostí zástavní právo vzniká na základě sepsání zástavní smlouvy a jejího vkladu do katastru nemovitostí. Od 1.1.1993 nabyl účinnosti zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), kterým byl zřízen katastr nemovitostí ČR, jako soubor údajů o nemovitostech v České republice. V této souvislosti je vhodné upozornit, že katastr nemovitostí je evidence nemovitostí, která je ze zákona veřejně přístupná.15 Zastavit lze kupovanou nemovitost (tento způsob na českém trhu převládá), jinou nemovitost ve vlastnictví dlužníka nebo nemovitost ve vlastnictví třetí osoby. Nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby , s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý například stavební spořitelnou. Ovšem pouze za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím 14
http://www.finance.cz/zpravy/finance/76005-dobra-bonita-klienta-zvysuje-sanci-na-uver/, dne 15.11.2006 PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Nakladatelství Consultinvest, 2003. 151 s. ISBN 80-901486-7-3. 15
21
svého zástavního práva dala emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí hypotečního zástavního listu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou.16 Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitost také nesmí váznout žádné věcné břemeno17 bránící užívání. Pomocí hypotéky lze koupit družstevní byt, ale už jím nelze úvěr zajistit. Je to z toho důvodu, že se nejedná o koupi samotné nemovitosti, ale pouze podíl v družstvu. Pokud žadatel o hypoteční úvěr mimo družstevního bytu jinou nemovitost nevlastní, tak východisko z této situace je využití nemovitosti ve vlastnictví příbuzných či známých. Během trvání smlouvy lze měnit zastavovanou nemovitost. Kromě již existující nemovitosti lze též ručit rozestavěnou nemovitostí, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží Dalším nástrojem zajištění, které banka vyžaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. V případě poškození nemovitosti požárem, povodní či jiným živlem je plnění pojistné události vypláceno hypoteční bance. Banka někdy také může požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může též vyžadovat další spoludlužníky (takzvané přistupitele) či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta).
2.7.1
Odhad hodnoty nemovitosti
Při vyřizování zástavního práva je nutné nemovitost ocenit. Pravidla pro oceňování se přitom u jednotlivých bank liší. Občas musí náklady nést v plné výši klient, jindy je za něj uhradí banka. Znalec, který provádí odhad, musí být bankou uznaný, nezřídka má instituce seznam odhadců, u kterých lze nemovitost nechat ocenit. Na tomto místě bych zmínila, že odhadní hodnota nemovitosti a pořizovací hodnota se nerovnají. Často se v praxi vyskytuje případ, kdy odhadní cena nemovitosti je nižší než cena pořizovací. To nastává zejména při výstavbě bytů nebo rodinných domů. Největší rozdíl vzniká, když klient postaví nový dům na místě, které je špatně dopravně dostupné, kde je velká nezaměstnanost, malá koupěschopná poptávka, případně na místě ekologicky závadném. Předpokládá se, že takový dům bude těžko prodejný, proto odhadní (tržní) cena je nízká.18 Odhadní hodnota nemovitosti se určuje jako obvyklá tržní cena a určuje ji k tomu oprávněný znalec. Odhadní cena zastavené nemovitosti musí být zpravidla vyšší než požadovaná výše úvěru.
16
§30 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech Například právo dožití prarodičů, přístup cizích osob do domu apod. 18 SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vydání. Praha: GRADA 2005. 124s. ISBN 80-247-1097-8. 17
22
Při plánování výše hypotečního úvěru si klient musí nechat rezervu finančních prostředků pro případ, že by výše odhadu nebyla taková, jakou potřebuje.
2.8
Čerpání a splácení hypotečního úvěru
Při uzavírání úvěrové smlouvy je klientovi nabídnuto několik možností, jakým způsobem může úvěr nejprve čerpat a následně také splácet.
2.8.1 Čerpání hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru je možné pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůležitějších podmínek (v případě, že je úvěr schválen a je podepsána úvěrová smlouva) je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí, v současné době již některé banky umožňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis do katastru nemovitostí, čímž se klient k penězům dostane dříve. Čerpání může být tedy jednorázové, které se používá v případě koupě nemovitosti. Klientovi vzniká jednorázový kapitálový výdaj, který bude uhrazen celou výší hypotečního úvěru. K postupnému čerpání hypotečních úvěrů se přistupuje při výstavbě nemovitosti nebo pokud dochází ke zhodnocování nemovitosti (opravy, rekonstrukce). V tomto případě proplácí klient dodavateli stavby jednotlivé ukončené etapy, a tudíž bude čerpat hypoteční úvěr postupně. Po dobu čerpání většinou platí pouze úroky, po ukončení čerpání začne úvěr splácet.
2.8.2 Splácení hypotečního úvěru Dobu splatnosti si sjednává klient s bankou a záleží na něm, jakou si vybere. Platí, že čím delší je doba splatnosti hypotečního úvěru, tím nižší je splátka. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr Hypoteční banky nabízí dobu splatnosti od 5 let do 30 let19, přičemž platí, že žadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího (mladšího) spoludlužníka. Splácení hypotečního úvěru začíná v měsíci následujícím po vyčerpání úvěru. Většinou převažuje metoda postupného splácení pravidelnými splátkami. Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. Splátkou zde budeme rozumět součet úmoru a úroku. Úmor je splacená část doposud nesplaceného dluhu, čili tzv. jistiny. Úrokem budeme nazývat částku rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny (tedy doposud nesplacené částky úvěru) za smluvené období. Pravidelné splácení hypotečních úvěrů může být realizováno jako: •
degresivní splácení - dlužník splácí pravidelně neměnnou částku úmoru a úměrně poklesu doposud nesplacené jistiny snižující se částku úroku. Splátky tedy mají trvale klesající charakter;
19
Výjimkou je Hypoteční banka, která v prosinci roku 2006 představila jako první na trhu hypotečních úvěrů dobou splatnosti 40 let.
23
•
•
progresivní splácení - dlužník splácí v pravidelných intervalech rostoucí úmor a částky úroku klesající úměrně ke klesající jistině. Úrok však klesá pomaleji než roste úmor, a z toho vyplývá postupně rostoucí splátka. konstantní splácení - dlužník platí v dohodnutých termínech vždy neměnnou částku zvanou anuita. Anuita v sobě obsahuje splátku dluhu (úmor) i odpovídající úrok. S průběhem doby splácení se anuita nemění, ale mění se v ní podíl úmoru a úroku. V počátcích splácení převažuje podíl úroků, ke konci podíl úmoru.
V praxi se ve většině případů vyskytují hypoteční úvěry s konstantní splátkou. Jsou totiž administrativně jednodušší. Ostatní typy splácení nejsou bankami aktivně nabízeny. Banky je však mohou použít pro své klíčové klienty z řad velkých korporací, kteří mnohdy požadují specifické podmínky. Výpočet měsíční výše anuity:20
HU ⋅ i p.m. (1 + i p.m. )
n.12
a p .m. =
(1 + i )
n.12
p .m.
kde
−1
,
(2-1)
a p.m.
je měsíční výše anuity;
HU
je výše hypoteční úvěru;
i p.m.
je měsíční úroková sazba z úvěru vyjádřená jako desetinné číslo;
n ⋅ 12 je doba splatnosti v měsících. Rozložení anuitní splátky v počátcích splácení hypotečního úvěru ukazuje následující tabulka. Zatímco na počátku, kdy je úvěrový dluh vysoký, tvoří úroky podstatnou část anuitní splátky, postupně s tím, jak se úvěr umořuje, výše úroků ve splátce klesá. Proto se postupně snižuje i výše daňových odpočtů (viz. kapitola 2.10.2).
20
RADOVÁ, J. – DVOŘÁK, P – MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. 5. vydání. Praha: GRADA. 2005. 288s. ISBN 80-247-1230-0.
24
Tabulka č. 1: Rozložení anuitní splátky Měsíc
rok
úvěr
anuita
úrok
úmor
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
800000,00 799090,89 798177,77 797260,62 796339,41 795414,14 794484,78 793551,31 792613,72 791671,99 790726,10 789776,04 788821,77 787863,30 786900,59 785933,62 784962,39 783986,87 783007,04 782022,88 781034,37 780041,50 779044,24 778042,58
4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44 4442,44
3533,33 3529,32 3525,29 3521,23 3517,17 3513,08 3508,97 3504,85 3500,71 3496,55 3492,37 3488,18 3483,96 3479,73 3475,48 3471,21 3466,92 3462,61 3458,28 3453,93 3449,57 3445,18 3440,78 3436,35
909,11 913,12 917,15 921,21 925,27 929,36 933,47 937,59 941,73 945,89 950,07 954,26 958,48 962,71 966,96 971,23 975,52 979,83 984,16 988,51 992,87 997,26 1001,66 1006,09
Pramen: vlastní výpočet
2.8.3 Možnosti částečného nebo úplného předčasného splacení Hypoteční úvěry mývají často dlouhé doby splatnosti, je tedy velká pravděpodobnost, že v době splácení může klient z různých důvodů přijít k volným finančním prostředkům. Jedním z efektivních způsobů jak tyto prostředky využít je splacení části nebo dokonce celé hypotéky. Tím se sníží nebo úplně eliminují budoucí úrokové platby, které vyplývají z úvěru. Pro klienta tato skutečnost znamená úsporu, naopak je tomu pro banku, která původně s úrokovými platbami počítala. Proto téměř všechny banky omezují možnost mimořádných splátek nebo je zpoplatňují. Existuje však jedna výjimka, kdy banky žádné poplatky neúčtují. Je to právě na rozhraní dvou fixačních období. Ve smlouvě o hypotečním úvěru je uvedena lhůta před uplynutím fixační doby, ve které musí klient bance oznámit, že provede mimořádnou splátku. Po uplynutí této lhůty banka stanoví novou úrokovou sazbu pro další fixační období a mimořádná splátka je poté možná pouze za poplatek. Pokud již při uzavírání smlouvy o hypotéce klient očekává v nejbližších několika letech nějaké zásadnější finanční prostředky, měl by tuto skutečnost zohlednit při výběru doby fixace. A takový klient by měl zvolit kratší dobu fixace. Pokud chce klient provést mimořádnou splátku v průběhu fixačního období, musí banku požádat o souhlas. Když mu to banka umožní, bude muset ve většině případů zaplatit stanovené sankční poplatky, které mohou být i značně vysoké. Často se výše těchto poplatků odvozuje od doby,
25
která zbývá od provedení mimořádné splátky do konce sjednané doby fixace. Čím je doba delší, tím vyšší poplatek si banka účtuje. Nikoli neobvyklé jsou též fixní platby v procentu z předčasně splacené části hypotéky nezávisle na čase do konce fixace. Jediná Komerční banka si účtuje jen 2 000 Kč bez ohledu na výši mimořádné splátky a Česká spořitelna do 1. března 2007 nemá poplatek žádný. Téměř všechny banky nabízejí možnost zakotvit mimořádnou splátku v úvěrové smlouvě. Ta je pak nejčastěji zpoplatněna 1 % ze splátky se stanoveným minimem a maximem poplatku. Některé banky nabízejí též produkty, v rámci nichž lze mimořádnou splátku provést i mimo období změny fixace.21 Po provedení mimořádné splátky se zbývající výše úvěru sníží. Ve většině bank se to řeší snížením pravidelných splátek. Pokud by si chtěl klient naopak zkrátit dobu splácení úvěru, znamenalo by to změnu smluvních podmínek a s tím spojený poplatek. Jeho výše se pohybuje mezi 1 000 až 10 000 korun. Výši sankčních poplatků má většina bank uvedenu ve svém sazebníku. V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod režim zákona o spotřebitelském úvěru (č. 321/2001 Sb.), lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru. Domnívám se, že potenciálně ušetřené úroky jsou nižší než zaplacené poplatky za mimořádné splacení během doby fixace. Tudíž jednoznačné doporučení je využít možnost předčasného splacení pouze na přelomu dvou fixačních období.
2.9
Cena hypotečního úvěru
2.9.1
Poplatky jako složka ceny úvěru
Téměř za každý doklad, přiložený k žádosti o úvěr, se platí poplatky vystaviteli. Další poplatky požaduje banka během procesu úvěrové analýzy a po dobu poskytnutí úvěru. Poplatky se liší mezi bankami, ale také v rámci konkrétní banky podle zvoleného „programu“. Seznam poplatků je velmi rozsáhlý, proto by klient tyto poplatky neměl opomíjet při rozhodování o nejlepší bance nebo nejvýhodnějším programu. K základním poplatkům patří • •
•
zaplacení za odhad nemovitosti (3,5 až 6 tisíc Kč); poplatek za posouzení návrhu na úvěr (0,4 až 0,85 procenta z výše úvěru), přičemž bývá stanovena jeho minimální (6 – 10 tisíc Kč) a maximální výše (25 – 30 tisíc Kč). Je splatný před rozhodnutím o poskytnutí úvěru. V případě, že banka odmítne úvěr poskytnout, tento poplatek většinou vrací; měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu (150 Kč), výjimečně je vedení účtu zdarma.
Další poplatky jsou spojeny se změnami úvěrové smlouvy nebo s jiným než jednorázovým čerpáním úvěru.
21
Zpracováno s využitím http://www.mesec.cz/clanky/chcete-splatit-uver-driv-tak-platte/ , dne 20.1.2007
26
2.9.2
Úroky hypotečních úvěrů a fixace úrokové sazby
Úroková sazba se sjednává mezi bankou a klientem před uzavřením smlouvy. Jaká bude výše sazby v konkrétním případě, záleží na následujících faktorech:22 •
úrokové sazby na trhu: úrokové sazby z hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány úrokovými sazbami hypotečních zástavních listů. Pro hypoteční banku, která při vydávání hypotečních zástavních listů stojí vůči klientům v pozici dlužníka, představují úroky z hypotečních zástavních listů náklad (výdaj), který musí uhradit ze svých výnosů. Základní formou výnosů hypoteční banky jsou právě úroky z hypotečních úvěrů. Skladba úroku z hypotečního úvěru je pak zhruba tato: Úrok z hypotečních zástavních listů + bankovní marže = úrok z hypotečních úvěrů Bankovní marže tvoří relativně stabilní část ceny (úroků) hypotečních úvěrů. Bankovní marží se rozumí rozdíl mezi úroky z hypotečních úvěrů a úroky z hypotečních zástavních listů (úrokový diferenciál). Z této marže hypoteční banky hradí veškeré náklady na provoz, náklady na emisi a správu hypotečních zástavních listů, výdaje na tvorbu rezervních fondů pro úhradu ztrát z nedobytných hypotečních úvěrů apod. Úroky z hypotečních zástavních listů se formují na základě poptávky a nabídky kapitálu na finančních trzích, jsou tedy dynamickou složkou ceny hypotečních úvěrů.23
• • • • • •
Bonita žadatelů: vyšší doložené příjmy žadatelů vzhledem k výdajům na obživu a výši předpokládaných splátek úvěru banky oceňují nižší úrokovou sazbou. Doba splatnosti úvěru: dlouhá doba splatnosti pro banku znamená vyšší riziko, tudíž s délkou splatnosti úroková sazba většinou roste. Délka fixace úrokové sazby: s délkou fixace úroková sazba roste Konkurenční prostředí hypotečních bank: konkurence mezi bankami stlačila dolů úrokové sazby. Počet osob v závazku: více spoludlužníků znamená pro banku nižší riziko nesplacení úvěru, a tak je cena úvěru nižší. Druh produktu: Banky mají různé hypoteční produkty, které se od sebe liší cenou (úrokovou sazbou).
Úroková sazba z hypotečních úvěrů může být stanovena jako pevná po celou dobu splatnosti nebo pohyblivá, v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb. Nejčastěji se používá kombinace těchto způsobů – fixace. Délka fixace úrokové sazby hypotečního úvěru představuje dobu, po kterou banka nesmí změnit klientovi úrokovou sazbu. Po tuto dobu se tedy poskytnutý úvěr úročí sazbou sjednanou ve smlouvě, bez ohledu na vývoj tržních úrokových sazeb. Délka fixace se stanovuje při podpisu 22
SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vydání. Praha: GRADA 2005. 124s. ISBN 80-247-1097-8. PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Nakladatelství Consultinvest, 2003. 151 s. ISBN 80-901486-7-3. 23
27
úvěrové smlouvy. Nejčastěji se setkáváme s fixacemi na 1, 3, 5, 10 a 15 let. Po skončení fixace banka stanoví novou výši úrokové sazby v souladu s aktuálními tržními podmínkami. Tu nejvíce ovlivňují platné úrokové sazby ČNB.24 Pokud se tedy očekává spíše nárůst tržních úrokových sazeb, je vhodné uvažovat o delší době fixace, přestože úrokové sazby hypoték s fixací na pět let jsou vyšší než při fixaci kratší. Záleží také na konkrétní finanční situaci klienta v době uzavírání smlouvy a na výhledu financí v nejbližších letech. Myslím si, že častá marketingová strategie bank je charakterizována nízkou úrokovou sazbou a vysokými poplatky, které jsou v rámci rozsáhlého sazebníku banky lehce přehlédnutelné. Některé banky naopak upřednostňují opačnou strategii, kdy téměř všechny poplatky „rozpustí“ do úrokové sazby. Výhodou takového řešení je možnost získat část těchto poplatků zpět prostřednictvím daňového odpočtu (viz. kapitola 3.2).
2.10 Státní podpora hypotečního úvěrování Stát se v rámci své bytové politiky snaží zpřístupnit bydlení, podporovat bytovou výstavbu a docílit postupného místního rozvoje. V této oblasti je pak státní podpora směřována především fyzickým osobám. V současné době se v rámci bytové politiky podporují hypoteční úvěry nejen formou přímých finančních příspěvků, nýbrž i formou nepřímé podpory spočívající ve snižování daňové zátěže. Nelze přehlédnout, že v důsledku hospodářského vývoje v posledních letech došlo k poklesu úrokových sazeb. Hypoteční úvěr se takto stal daleko dostupnější a státní podpora ve formě příspěvků k úrokům se tak přestala poskytovat.
2.10.1 Státní podpora ve formě příspěvku k úrokům Státní podpora formou úrokové dotace má od září 2002 dvě podoby. V současné době na ní mají teoreticky nárok buď všichni, kdo si na hypotéku pořídí novou nemovitost, nebo pouze mladí lidé do 36 let, kteří si pořídí nemovitost starší. Problém však je, že oba způsoby podpory jsou odvozovány od průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v předchozím roce, přičemž v roce 2004 se úroky pohybovaly tak nízko, že státní podpora k hypotékám na nové byty se vůbec nevyplácí a nevyplácí se ani státní podpora pro mladé. Podpora se poskytuje na základě písemné žádosti o poskytnutí podpory. Písemnou žádost uchazeč předloží hypoteční bance u které čerpá hypoteční úvěr a která je ministerstvem zmocněna k přijímání žádostí a uzavírání smluv o poskytování podpory nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí jeho čerpání. K úvěrům, kde již bylo započato čerpání, nebude možno podporu poskytnout.25
24
http://www.finance.cz/zpravy/finance/59359-co-delat-kdyz-nevite-jakou-dobu-fixace-urokove-sazbyhypoteky-zvolit-/, dne 20.12.2006 25 http://www.mmr.cz/index.php?show=001026047014003001, dne 15.12.2006
28
A) Státní podpora hypotečních úvěrů na nové nemovitosti Vzhledem k výši aktuálních úrokových sazeb na trhu je tato státní podpora od 1. února 2003 nulová. Podpora je poskytována po dobu splácení úvěru, nejdéle však 20 let. Podpora se poskytuje na základě za těchto podmínek:26 •
•
Hypoteční úvěr bude použit na: 1) výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytu nebo na změnu stavby, kterou vznikne nový byt, pokud tyto prostory nikdy bytem nebyly. To se samozřejmě týká i nejrůznějších nástaveb, půdních vestaveb či přístaveb, 2) koupi bytového domu, rodinného domu nebo bytu, které byly nově postaveny, pokud dojde k uzavření kupní smlouvy do dvou let od kolaudace a pokud na jejich výstavbu již nebyl poskytnut příspěvek nebo dotace podle tohoto nařízení, 3) koupi a dostavbu rozestavěného bytového domu, rodinného domu či bytu, pokud nabude kolaudační rozhodnutí právní moci nejdéle do dvou let od uzavření kupní smlouvy a pokud nebyl již na danou stavbu poskytnut příspěvek či dotace dle tohoto nařízení, 4) ke splacení úvěru čerpaného k účelům stanoveným v bodě 1) na financování počátečního období stavby (tedy např. ke splacení spotřebitelského úvěru, za který byl pořízen projekt výstavby). Po dobu čerpání příspěvku nesmí být provedena změna užívání bytu k jiným účelům, než je bydlení.
Dalším omezením výplaty státní podpory je maximální výše úvěru, na kterou se podpora poskytuje. Státní podpora tedy není poskytována na tu část úvěru, která překračuje následující limity: • 1,5 mil. Kč, pokud je úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem, • 2 mil. Kč, pokud je úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma byty, • 12 000 Kč na 1 m2 plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt v domě s více než dvěma byty, • 12 000 Kč na 1 m2 plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt, pokud stavebními úpravami vznikne nový byt s plochou nejméně 40 m2. Výše uvedené limity se zvyšují o 200 tisíc Kč, pokud je hypoteční úvěr použit také na zakoupení pozemku k výstavbě. B) Státní podpora hypotečních úvěrů na starší nemovitosti pro osoby do 36 let Od 1. září 2002 mohou při splnění daných podmínek získat podporu i ti, kteří si úvěr berou na koupi nemovitosti starší. Příspěvky lze poskytnout po dobu splácení úvěru, nejdéle však po dobu 10 let. Vzhledem k výši aktuálních úrokových sazeb na trhu je však tato státní podpora od 1. února 2005 nulová.
26
Nařízení vlády číslo 244/1995 Sb.
29
Úroková dotace ke splátkám hypotečního úvěru osobám mladším 36 let je poskytována za těchto podmínek:27 • •
•
•
Žadatel v roce podání žádosti o poskytnutí příspěvků nedovrší 36 let, toto omezení se vztahuje i na manžela/manželku. Žadatel není k datu podání žádosti o poskytnutí příspěvků vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytového domu, rodinného domu nebo bytu (toto omezení se vztahuje i na manžela/manželku). Hypoteční úvěr bude použit na pořízení bytu nebo rodinného domu s jedním bytem na území ČR, od jehož nabytí do vlastnictví prvním vlastníkem k datu podání žádosti o poskytnutí příspěvků uplynuly nejméně 2 roky. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehož koupi byla využita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování sloužit výhradně k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manželství ve společném jmění).
Příspěvky se poskytují příjemci nebo nabyvateli k úvěru, nebo jeho části, určenému na koupi bytu – nejvýše do částky 800 tis. Kč nebo na koupi rodinného domu s jedním bytem – nejvýše do částky 1,5 mil. Kč. Přesahuje-li úvěr nebo jeho část určená na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem tyto částky, příspěvky se poskytnou jen k části úvěru odpovídající těmto částkám.
Výše podpory Výše státní finanční podpory se v obou případech stanoví jako rozdíl mezi výší splátky hypotečního úvěru při běžné úrokové sazbě banky a výší splátky, která je stanovena při úrokové sazbě snížené o daný počet procentních bodů. Ten je stanoven na základě průměrné úrokové sazby z objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů, na něž se vztahuje úroková dotace za minulý kalendářní rok.28 Nová výše % bodů podpory se vyhlašuje vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Výše státní podpory je garantovaná na dobu fixace úrokové sazby, která byla sjednaná s bankou, nejdéle však na 5 let. Po skončení tohoto období se určí znovu její výše, jako by se stanovovala pro nový úvěr. Výše podpory závisí na výši úrokových sazeb. Myšlenka podpory je taková, že podpora je nejvyšší v dobách, kdy jsou vysoké úrokové sazby a klesá v obdobích, kdy jsou úrokové sazby nižší. Pro následující rok se stanoví státní podpora dle průměrné úrokové sazby z objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů v roce předchozím. Vyhlášená výše podpory je platná po celý další rok.29 Srovnání výše státní podpory na nové a starší nemovitosti uvádím v následující tabulce. Mladší z podpor (na koupi staršího bydlení pro osoby do 36 let) se začala poskytovat v okamžiku, kdy 27
Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M.: Osobní a rodinné finance. 2. akt. vyd. Praha: Grada, 2005. 176 s. ISBN 5024710-98-6, 29 SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vydání. Praha: GRADA 2005. 124s. ISBN 80-247-1097-8., 28
30
byly nižší úrokové sazby, a proto je její nastavení jiné. Tabulka č. 2 také ukazuje, jak výše státní podpory postupně klesala, až se přestala poskytovat. Příčinu poklesu stání podpory hledejme v klesajících úrokových sazbách z hypotečních úvěrů. Domnívám se, že úrokové sazby už dále klesat nebudou, ale zřejmě nedosáhnou úrovně, ve které se nacházely před rokem 2001. Tabulka č. 2: Srovnání výše státního příspěvku na nové a starší nemovitosti Průměrná úroková sazba nově poskytnutých HÚ v předešlém roce 10 % a více 9 – 10 % 8–9% 7–8% 6–7% 5–6% méně než 5 %
Výše podpory na nové nemovitosti
Výše podpory na starší nemovitosti
4% 3% 2% 1% 0% 0% 0%
4% 4% 4% 3% 2% 1% 0%
Pramen: vlastní zpracování na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj 2006
Zatížení státního rozpočtu není zanedbatelné. Od roku 1996 rostly výdaje stále vyšším tempem až do roku 2000, kdy se tempo růstu začalo zpomalovat, jak je patrné z následujícího grafu. Přestože se od roku 2003 podpora na nové nemovitosti neposkytuje a od roku 2005 se neposkytuje ani podpora na starší nemovitosti, státní rozpočet je stále zatížen, protože podpora se vyplácí po celou délku fixačního období, které může trvat až 5 let. Výše vyplacené podpory vzhledem k předchozímu období poprvé klesla v roce 2004 (viz. Graf č. 2). Graf č. 2: Vyplacená státní podpora k hypotečním úvěrům (v mil. Kč)
výše podpory (v mil. Kč)
Vyplacená státní podpora k hypotečním úvěrům (v mil. Kč) 600 463,9
500
472,5
384,3
400
343,6
274,4
300
177,6
200 100
496,4
0,8
34
95,9
55,1
0 1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
rok
vyplacená státní podpora (v mil. Kč)
Pramen: Vlastní zpracování na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj 2006
31
2006
2.10.2 Daňové odpočty úroků zaplacených z hypotečního úvěru Jednou z podpor, která je spojena s úvěry na bydlení, je možnost daňových odpočtů, podle zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů v § 15 odst. 3: „Od základu daně lze odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu a změnu stavby bytového domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu prováděnou v rámci podnikatelské a jiné samostatně výdělečné činnosti nebo pro účely pronájmu.“ Toto daňové zvýhodnění umožnila v roce 1998 novelizace zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Bytové potřeby, na jejichž financování musí být úvěr použit, aby u něj bylo možné uplatnit daňové odpočty, jsou opět přesně vyjmenované v zákoně v § 15, odst. 3. Zjednodušeně řečeno se jedná o následující účely: • • • • • •
• •
výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změna stavby, koupě pozemku (při splnění podmínek), koupě bytového domu, bytu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto objektů, splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání, vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).
Dále platí, že pokud je bytová potřeba nebo její část užívána k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti či k pronájmu, lze odečet úroků uplatnit pouze v poměrné výši. Jedná-li se o pořízení bytu či domu do osobního vlastnictví, jednou ze základních podmínek pro možnost uplatnění daňového odpočtu je, aby poplatník daně po celé zdaňovací období předmět bytové potřeby vlastnil a zároveň užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů. V případě výstavby je nutné tuto podmínku splňovat po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. V roce nabytí vlastnictví postačuje, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období.
32
Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (i z úvěru ze stavebního spoření) na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníženou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to až do výše 300.000,- Kč ročně. Při placení úroků jen po část roku nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků. Odečet může provést osoba, jež je účastníkem úvěrové smlouvy, je-li účastníků více odečet provádí jedna z nich, nebo každá z nich rovným dílem. Přínos odpočtu zaplacených úroků z daňového základu závisí jednak na velikosti zaplacených úroků, jednak i na sazbách daně z příjmů. Daňový přínos se u daného úvěru mění i v průběhu splatnosti hypotečního úvěru v závislosti na tom, jak se mění struktura anuity: klesá podíl připadající na úroky a roste podíl úmoru. Kvůli progresivnímu způsobu výpočtu daně z příjmů se tyto odpočty vyplatí nejvíce poplatníkům spadajícím do nejvyššího daňového pásma. Platí, že čím vyšší daňové pásmo (čím vyšší příjem), tím více se ušetří na daních. Od r. 2006 si zaplacené úroky z úvěrů na financování bytových potřeb uplatní zaměstnanci pro snížení základu daně až po uplynutí zdaňovacího období. Uplatňování tohoto postupu znamená , že přes rok budou placeny relativně vyšší zálohy na daň . V ročním vyúčtování však dojde k odečtení úroků od základu daně a projeví se to přeplatkem daně.
2.10.3 Podpora hypotečních zástavních listů Výnos z hypotečního zástavního listu je nedaněný. Naproti tomu v případě běžných dluhopisů se bude muset investor o zisky dělit se státem. Proto emitent (banka) může rovnou nabídnout nižší výnos z hypotečních zástavních listů a pro investora bude tato nabídka stále stejně zajímavá jako investice do lépe úročených běžných dluhopisů, které jsou daněné. Pro banku to znamená nízké náklady na získaný kapitál. Ten je potom schopna levně půjčovat prostřednictvím hypotečních úvěrů.30 Od daně z příjmů jsou osvobozeny úrokové výnosy z hypotečních zástavních listů, v jejichž emisních podmínkách se emitent zavázal použít k řádnému krytí závazků z těchto hypotečních zástavních listů pouze pohledávky (nebo jejich části) z hypotečních úvěrů, které byly poskytnuty výhradně na financování investic do nemovitostí, včetně jejich pořízení či výstavby.31 Domnívám se, že současná škála prostředků podpory, které se nabízejí žadatelům o hypoteční úvěr není rozhodně široká. Podle mého názoru ekonomická situace a konkurence hypotečních bank však vytvářejí prostředí příznivé pro hypoteční úvěrování i bez této podpory.
30 31
SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vydání. Praha: GRADA 2005. 124s. ISBN 80-247-1097-8., Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů
33
3
Hypoteční trh v České Republice
3.1
Historie hypotečního bankovnictví v ČR
České hypoteční bankovnictví má tradici mnohem delší než jen několik posledních porevolučních let. První hypoteční úvěry a s nimi související hypoteční zástavní listy se jako specifický druh finančních operací poprvé objevily již v 18. století na území Slezska, odkud se později rozšířily do dalších zemí. Velký význam mělo hypoteční bankovnictví především v době rozvoje zemědělství, obchodu i průmyslu v polovině 19. stol., kdy hypoteční úvěry představovaly dostupnou možnost získání finančních prostředků. První hypoteční bankou na českém území byla Hypoteční banka Království českého založená roku 1865.32 S nástupem Protektorátu byl zastaven vzestupný hospodářský vývoj českých zemí zhruba na 10 let, ale sektor hypotečního bankovnictví byl prakticky zlikvidován.
3.2
Novodobý vývoj hypotečního bankovnictví v ČR
Hypoteční bankovnictví bylo formálně obnoveno v roce 1990, ale pro nefunkčnost kapitálového trhu a nedostatečné právní zázemí byly první hypoteční úvěry poskytnuty až v roce 1995. Od této doby obliba hypotečního úvěru jako zdroje dlouhodobého financování především nemovitostí určených k bydlení opět stoupá. Analýzu začínám vývojem poskytnutých hypotečních úvěrů bez rozlišení. Stav úvěrů vždy ke konci daného období v letech 1995 – 2006 ukazuje následující tabulka. Tabulka č. 3: Vývoj hypotečních úvěrů v letech 1995 – 2006 Hypoteční úvěry celkem
Rok 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
přírůstek v jednotlivých letech Hypoteční úvěry (v ks) 1 260 4 982 4 092 4 988 6 414 10 228 14 837 21 545 32 165 41 815 52 388 69 189
Objem v mil.Kč 1 250 7 838 9 247 10 987 10 922 18 180 24 810 30 311 47 596 68 126 98 320 140 659
kumulativně Hypoteční úvěry (v ks) 1 260 6 188 10 280 15 268 21 682 31 910 46 747 68 292 100 457 142 272 194 660 263 849
Objem v mil.Kč 1 250 9 088 18 335 29 322 40 244 58 424 83 234 113 545 161 141 229 268 327 588 468 248
Pramen: Vlastní zpracování na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj 32
Následovaly ji další: v roce 1865 Hypoteční banka markrabství Moravského a až v roce 1896 opavský Slezský zemský pozemkový ústav úvěrní.
34
Vývoj hypotečních úvěrů celkem za posledních 6 let ukazuje následující graf č. 3. Graf č. 3: Vývoj hypotečních úvěrů celkem v letech 2001 – 2006 Vývoj hypotečních úvěrů celkem v letech 2001 - 2006 počet hypotečních úvěrů (ks)
objem hypotečních úvěrů (mil. Kč)
500000 400000 300000 200000 100000 0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
Pramen: Vlastní zpracování na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj
Abych mohla porovnat a popsat vývoj na trhu hypotečních úvěrů, níže uvádím přehled vývoje průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů a pro porovnání hodnoty úrokových sazeb ČNB. Všechny úrokové sazby jsou uváděny vždy ke konci období. Tabulka č. 4: Vývoj průměrné úrokové sazby z HÚ a úrokových sazeb ČNB v letech 1996-2006 Rok
Průměrná úroková sazba HÚ (%)
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
11,4 12,9 14,2 10,3 8,8 7,97 6,7 5,34 4,74 3,98 4,38
Repo sazba – 2 týdny (%) 12,4 14,75 9,5 5,25 5,25 4,75 2,75 2 2,5 2 2,5
Diskontní sazba (%)
Lombardní sazba (%)
10,5 13 7,5 5 5 3,75 1,75 1 1,5 1 1,5
14 23 12,5 7,5 7,5 5,75 3,75 3 3,5 3 3,5
Pramen: Vlastní zpracování na základě údajů: ČNB; Výroční zprávy hypoteční banky; Ministerstva pro místní rozvoj; fincentrum hypoindex
Rok 1995 – 1998 Hypoteční úvěry jsou v České republice poskytovány od roku 1995. Počáteční období je charakterizováno velmi malým objemem poskytnutých hypotečních úvěrů, přičemž důvodem bylo především poměrně vysoké úrokové zatížení hypotečních úvěrů, kdy minimální sazby hypotečních úvěrů se u jednotlivých bank pohybovaly mezi 11 a 12 %. Nemalým důvodem byly
35
zřejmě i malé zkušenosti s touto formou financování bydlení, neznalost podmínek, nedůvěra v nový „nevyzkoušený“ produkt a vysoké ceny nemovitostí. Vzhledem k rostoucímu trendu cen nemovitostí a současně úrokových sazeb v roce 1997 zájem o hypotéky dokonce poklesl, co se týče počtu poskytovaných úvěrů (viz. tabulka č.3). Na druhou stranu ale došlo ke zvýšení průměrné výše úvěrů, což vedlo k nárůstu celkového objemu úvěrů vyjádřeného v korunách. O rok později žádný výrazný zlom na trhu hypotečního bankovnictví nenastal, jak je vidět z tabulky č.3. Nicméně příčinou toho jsou vysoké úrokové sazby, jež za zkoumané období dosahují svého maxima. Rok 1999 Naopak rok 1999 se vyznačuje pomalým nárůstem v počtu zájemců o hypoteční úvěry. Nárůst počtu hypotečních bank poskytujících hypoteční úvěry vedl nejen ke zostření konkurence, ale i k udržení a dokonce i dalšímu nárůstu dynamiky hypotečních obchodů.33 Růst však nakonec nedosáhl dramatických čísel. V tomto roce však došlo ke zlomení trendu ve vývoji průměrné úrokové sazby oproti minulým letům, tedy došlo k jejímu výraznému poklesu. V tomto období ČNB uvolnila svou měnovou politiku, aby podpořila ekonomický růst a takto snížila diskontní sazbu. To se projevilo ve snížení průměrné sazby z hypotečních úvěrů, jež se přiblížily na hranici 10 %. Rok 2000 Následující rok , rok 2000, se již vyznačoval vysokým zájmem o hypoteční úvěry, neboť stále pokračoval trend snižování úrokových sazeb. Zatímco v roce 1999 se pohybovaly na průměrných 10,3 %, klesly v roce 2000 na celoroční průměr 8,8 % a v závěru roku 2000 dokonce na 8,4 % (viz. tabulka č.3). Významný vliv na vývoj českého hypotečního trhu mělo i značné zesílení konkurence v této oblasti, na trh vstoupily další tři hypoteční banky. Současně systém státní podpory výrazně podněcoval poptávku na trhu hypotečních úvěrů, neboť státní podpora nadále zůstávala ve výši 4 procentních bodů, což znamenalo snížení úrokového zatížení mnohých hypotečních úvěrů pod 5 %. V neposlední řadě důležitým vlivem je snižující se hranice příjmů pro získání úvěru, jež souvisí s výše uvedenými vlivy. Rok 2001 Vývoj hypotečního bankovnictví v roce 2001 navazoval na tendence předešlých roků a zaznamenal výrazný nárůst. Tento trend byl posílen výrazným snížením úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, které se pohybovaly okolo 7 %. Důvodem pro snížení úrokových sazeb bylo kromě příznivého vývoje peněz na trhu i opatření České spořitelny, a.s., vyplývající z programu TOP bydlení, v rámci něhož jsou úrokové sazby úvěrů výrazným způsobem dotovány. Nevýhodou nízkých úrokových sazeb však bylo snížení státní finanční podpory. Podpora státu u hypotečních úvěrů na novou bytovou výstavbu klesla ze 4 % na 2 %.34
33 34
Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 1999 Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2001
36
Rok 2002 Neustále se snižující úrokové sazby a nová forma státní finanční podpory (podpora staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let) zapříčinily, že rok 2002 byl z pohledu počtu i objemu hypotečních úvěrů mimořádně úspěšný. Hypoteční úvěry posilnily svoji pozici na trhu úvěrových produktů a stávají se standardním nástrojem k pořízení bydlení. V roce 2002 byly na hypoteční trh uvedeny nové produkty, nejvýznamnější z nich je hypoteční úvěr poskytnutý do plné výše ceny zástavy.35 Rok 2003 Rok 2003 znamenal opět výrazný růst počtu i objemu hypotečních úvěrů. Meziroční nárůst nových hypotečních úvěrů činil 49 % v počtu a 57 % v objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany vzrostla o 7 % na 1,15 mil. Kč. Hlavními důvody zájmu o hypoteční úvěry byl pokles úrokových sazeb, očekávané změny DPH, obavy ze zdražení nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie. Důležitým faktorem bylo i zvyšování reálných mezd, nevyřešená deregulace nájemného. V této oblasti došlo na základě zvýšené poptávky k rychlému rozvoji developerských projektů na bydlení, zejména v rámci velkých městských celků. S poklesem úrokových sazeb z hypotečních úvěrů došlo ke snížení státní finanční podpory úvěrů na nové bydlení na 0 procentních bodů. Podpora staršího bydlení také klesla, a to na 2 procentní body. 36 Rok 2004 Růst na trhu hypoték pokračoval i v roce 2004, meziroční nárůst nově poskytnutých hypoték činil 30 % v počtu a 43 % v objemu. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla částky 1, 268 mil. Kč. Za růstem zájmu o hypoteční úvěry stál především příznivý vývoj úrokových sazeb, za které banky hypotéky poskytovaly.V prvním pololetí roku 2004 průměrná úroková sazba hypoték klesla až pod 4,5 %. Nezanedbatelným faktorem byl rovněž růst reálných mezd a tím rozšíření okruhu osob schopných pořídit si vlastní nemovitost a zadlužit se. Jako další faktory bych uvedla: zvyšující se nabídku kvalitních nemovitostí, a to především developerských projektů, ale i stagnující ceny nemovitostí; konkurenční boj především v úrokové politice bank; inovace hypotečních úvěrů (např. možnost fixace úrokových sazeb pro klienta v rozmezí 1 až 30 let); nový produkt tzv. bezúčelové (americké) hypotéky. Důležitým faktorem podporující zájem o hypotéky byla také nenaplněná obava ze zvýšení cen nemovitostí po přistoupení ČR do EU, stále nevyřešená deregulace nájemného a v souvislosti se vstupem do EU hypotéky pro cizozemce. V souvislosti s dalším poklesem úrokových sazeb přestala být poskytována státní finanční podpora hypotečních úvěrů na nové bydlení a podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let se snížila ze dvou procentních bodů na jeden. Jak jsem již výše nastínila rok 2004 však na český hypoteční trh vnesl několik zásadních novinek. Nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. umožnil bankám použít pohledávky i z neúčelově poskytnutých hypoték do krycího bloku hypotečních zástavních listů a klientům tak nabídnout neúčelové hypotéky a hypotéky na družstevní bydlení. Zároveň tato novela umožnila poskytovat hypotéky 35 36
Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2002 Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2003
37
v zahraničí a také možnost zajištění úvěru nemovitostí, která se nachází na území členského státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Některé banky zavedly garantované sazby a pokračovaly ve zjednodušování vyřízení úvěru. Rok 2005 I v roce 2005 pokračoval nadále růst bytové výstavby, ve kterém hraje podstatnou roli hypoteční trh. Počet nově zahájených bytů ke konci roku 2005 vzrostl o 4,2 % (41 628), což je nejvyšší ukazatel od roku 1993. Hypoteční banky poskytly v České republice v roce 2005 celkem 52 388 hypotečních úvěrů ve výši 98 320 mil. Kč, což ve srovnání s rokem 2004 představuje nárůst o 25 % v počtu a o 44 % v objemu. Celkový přehled o zrychlující se dynamice hypotečního úvěrování dává následující tabulka. Tabulka č. 5: Přehled o dynamice hypotečního úvěrování v letech 2001-2005 (meziroční přírůstky) Rok Hypoteční úvěry (v ks) Objem hypotečních úvěrů (v mil. Kč) Hypoteční úvěry na bydlení (v ks) Hypotečních úvěry na bydlení (v mil. Kč) Průměrný úrok nově poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám (v %)
2001 14 837 24 810 13 457 16 156
2002 21 545 30 311 19 592 22 650
2003 32 165 47 597 29 720 38 278
2004 41 815 68 126 37 490 50 707
2005 52 388 98 320 47 411 73 357
7,97
6,73
5,52
4,93
4,16
Pramen: Ministerstvo pro místní rozvoj, archiv časopisu Bankovnictví
Z celkového množství poskytnutých hypotečních úvěrů bylo fyzickým osobám určeno 51 026 hypotečních úvěrů ve výši 72 069 mil. Kč. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany byla 1,412 mil. Kč (o 145 tisíc Kč více než v roce 2004). V drtivé většině se v případě hypotečních úvěrů soukromým osobám jednalo o hypoteční úvěry na bydlení. K největšímu nárůstu žadatelů o hypotéky došlo v červnu 2005. Důvodem bylo nejvýraznější snížení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v historii (v průměru cca o 0,28 p.b.). Růstový trend pokračoval i v následujících měsících, kdy úrokové sazby dosáhly svého historického minima. Jestliže koncem roku 2004 průměrná úroková sazba podle Fincentrum Hypoindexu činila 4,74 %, v prosinci 2005 klesla na hodnotu 3,98 %. V tabulce č.6 uvádím, jak se vyvíjel podíl jednotlivých bank na celkovém počtu nově poskytnutých hypotečních úvěrů občanům. Jak je z tabulky a grafu patrné, na tři nejsilnější banky poskytující hypoteční úvěry připadalo 82 % z celkového počtu poskytnutých úvěrů občanům v roce 2005. Jsou to Česká spořitelna (34 % trhu), Hypoteční banka a Komerční banka (téměř shodně po 24 % trhu). Obdobně to platí také v případě objemu poskytnutých hypotečních úvěrů.
38
Tabulka č. 6: Vývoj podílů jednotlivých bank na celkovém počtu nově poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2000 – 2005 (v %) Banka Česká spořitelna Hypoteční banka (včetně ČSOB) Komerční banka GE Money Bank Raiffeisenbank Živnostenská banka HVB Bank Czech Republice EBanka Wüstenrot hypoteční banka
2000 13,5 39,4
2001 34,2 23,0
2002 33,1 28,9
2003 31,8 27,3
2004 34,9 27,0
2005 34,0 24,1
32,8 4,4 2,2 1,4 6,2 -
22,8 10,5 3,2 0,9 5,5 -
24,7 7,5 3,5 1,1 1,1 -
23,8 8,3 4,0 1,1 2,4 1,3
21,2 7,5 3,5 0,6 1,9 1,8 1,7
24,1 6,2 4,2 2,9 1,2 1,7 1,5
Pramen: časopis Bankovnictví 4/2006
Graf č. 4: Tržní podíl hypotečních bank na celkovém počtu nově poskytnutých hypotečních úvěrů občanům v roce 2005 (v %) Podíly bank na celkovém počtu nově poskytnutých úvěrů v roce 2005 (v %) Česká spořitelna 1,2
1,7
2,9
Hypoteční banka (včetně ČSOB) Komerční banka
1,5
4,2
GE Money Bank 6,2
Raiffeisenbank 34
Živnostenská banka
24,1
HVB Bank Czech Republice EBanka
24,1
Wüstenrot hypoteční banka
Pramen: vlastní zpracování na základě časopisu Bankovnictví
Silná konkurence ovlivnila nabídku bank nejen v oblasti úrokových sazeb, ale i v množství a skladbě produktů. Banky umožnily získat hypotéku bez doložení příjmu nebo si variabilně nastavit splátku úvěru (progresivní a degresivní splácení). Hlavním trendem je zpřístupnění hypotečních úvěrů širokým vrstvám obyvatel a zjednodušení a zrychlení úředních i schvalovacích procedur. Rozvoj hypotečních úvěrů rovněž podporuje dostatečná nabídka kvalitních nemovitostí, a to především developerských projektů, ale i stagnující ceny nemovitostí. Nezanedbatelným faktorem je i růst ekonomiky a s tím související růst reálných mezd a měnící se životní postoje lidí, kteří mají zájem investovat do vlastního bydlení a nebojí se dlouhodobého zadlužení. Zájem o hypoteční úvěry je dán i plánovanou deregulací nájemného, nejistotou v budoucí sazbu daně z přidané hodnoty na stavební práce související s bydlením (tato položka by k 1.lednu 2008 měla
39
být přeřazena do základní 19% sazby), a také demografickým vývojem, protože řešit otázku bydlení začínají tzv. silné ročníky ze sedmdesátých let.37 V roce 2005 byla snížena státní finanční podpora hypotečního úvěrování na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let z jednoho procentního bodu na nulu.
3.3
Hypoteční trh v roce 2006 a prognóza dalšího vývoje
Banky v roce 2006 v hypotečních úvěrech zaznamenaly další rekordní rok. Lidem poskytly hypoteční banky na bydlení přes 67.000 úvěrů o objemu 100,8 miliardy korun.38 Rok 2006 znamená pro banky v průměru přibližně 40% nárůst objemu peněz půjčených touto formou. Už za loňská tři čtvrtletí dosáhl objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů občanům 72 miliard korun, což je přibližně stejná suma, jako za celý rok 2005. Jen dvě největší hypoteční banky, Česká spořitelna a Hypoteční banka, poskytly loni lidem nové hypoteční úvěry za více než 62 miliard korun. Celkový objem nově poskytnutých hypoték, tedy včetně úvěrů podnikatelům a městům a obcím, činil loni 140,7 miliardy korun a počet půjček přesáhl 69.000. V průběhu druhé poloviny loňského roku sazby hypotečních úvěrů vzrostly. Důvodem bylo především zvýšení základních úrokových sazeb centrální bankou na konci července a září. I přesto zájem o hypoteční úvěry neklesá. Podle Fincentrum Hypoindex v loňském roce úrokové sazby střídavě rostly a klesaly, pod hodnotu 4,00 % se dostaly pouze v červnu (3,98 %), maxima dosáhly v listopadu (4,38 %). Hypoindex sleduje hypotéky, které jsou určené fyzickým osobám na financování nemovitostí. Průměrná výše hypotéky v roce 2006 se pohybovala kolem 1,5 milionu korun. Poprvé v historii překročila v prosinci průměrná výše nově poskytnutých hypotečních úvěrů částku 1,6 mil.korun. Níže uvedený graf č.5 znázorňuje vývoj průměrné výše hypoték v posledních čtyřech letech. Je z něj patrné, že výše sjednávaných úvěrů v čase neustále postupně roste. Graf. č. 5: Průměrná výše hypotečního úvěru v letech 2003 – 2006
Pramen: Jarošová, J.: Zájem o hypotéky nesnižují ani vyšší sazby.Fincentrum[online].2007. [citace 20.1.2007]. 37 38
Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a.s., za rok 2005 Ministerstvo pro místní rozvoj
40
Na základě výše popsané analýzy vývoje hypotečního trhu v ČR bych závěrem stručně porovnala základní charakteristiky hypotečního úvěru v roce 1995 a 2006, tabulka č. 7. Ze srovnání je patrné zjednodušování procesů poskytnutí hypotečních úvěrů. Tabulka č. 7: Charakteristika hypotečního úvěru v roce 1995 a 2006 Počet nutných podkladů Doba vyřízení Výše úrokové sazby Doba fixace Doba splatnosti Maximální výše hypotéky Průměrná výše hypotéky Čerpání úvěru
1995 10 3 měsíce cca 13% p. a. 1 až 5 let max. 20 let do 70% 700 000,- Kč za 2 měsíce
2006 1 až 5 3 dny průměr cca. 4% 1 až 10, 15, 20,25,30 let max. 40 let do 100% 1 400 000,- Kč druhý den
Pramen: vlastní zpracování podle časopisu Finanční poradce
Prognóza dalšího vývoje Příznivé ekonomické podmínky – stagnující nebo jen mírně rostoucí ceny nových nemovitostí v žádaných lokalitách, přetrvávající nízké úrokové sazby, růst reálných mezd, příznivé inflační prognózy – zakládají předpoklad, že v letech následujících by český hypoteční trh měl i nadále růst. Vliv má rovněž boom bytové výstavby, zájem o bydlení u silných ročníků narozených v 70. letech, nejistota ohledně DPH nebo deregulace nájemného. Analytici očekávají strmý růst zájmu Čechů o hypotéky i během letošního roku, později by se měla dynamika zpomalit. Hospodářské noviny, které citují Pavla Kühna z České spořitelny, uvádějí, že banky v letošním roce předpokládají nárůst hypoték o 35-40 % (135-140 mld. Kč). "Odhadujeme, že letos si lidé půjčí 135 až 140 miliard korun," říká Pavel Kühn z České spořitelny. Za loňský rok to bylo sto miliard korun. Ekonomové očekávají, že současná základní sazba 2,5 % letos příliš nestoupne. "Očekává se, že Česká národní banka přistoupí v prvním pololetí ke zvýšení základních sazeb. Půjde pouze o malou změnu, která atraktivitu a dostupnost hypotečních úvěrů neohrozí," odhadl Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky. I přes odhad odborníků, že se hypotéky zdraží, některé banky nyní v rámci kampaní úrokové sazby mírně zlevňují. Například Hypoteční banka společně s ČSOB snížila od počátku roku úrokové sazby u hypoték až o 0,3 %. Příznivé faktory, mezi které patří dále například deregulace nájemného, budou podle Jana Sadila působit také v letošním roce, kdy se očekává další zvýšení zájmu o hypoteční úvěry. "Tak dramatických nárůstů z let 2004 a 2005 už nejspíše nebude," dodal s tím, že v roce 2007 se i kvůli obavě z růstu DPH zvýší objem prodaných hypoték o 20 %, dál předpokládá již jen desetiprocentní růst.
41
„V následujících dvou letech lze skutečně očekávat určité ochlazení trhu. Vliv může mít očekávaný nárůst úrokových sazeb, stejně tak jako přechodný pokles zájmu o nové byty v souvislosti s růstem sazeb DPH. Předpokládáme však spíše snížení dynamiky současného růstu než stagnaci či dokonce pokles. Ve srovnání s vyspělými světovými ekonomikami není prostor pro hypoteční úvěry v České republice ještě zdaleka vyčerpán.“ Uvedl pro odborný magazín Finanční poradce Ing. Zdeněk Sluka, ředitel Sophia Finance a Broker Trust.
42
4
Hypoteční produkty České spořitelny
4.1
Charakteristika České spořitelny
Kořeny České spořitelny sahají až do roku 1825, kdy zahájila činnost Spořitelna česká, nejstarší právní předchůdce České spořitelny. Na tradici českého a později československého spořitelnictví navázala v roce 1992 Česká spořitelna jako akciová společnost. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem silné středoevropské Finanční skupiny Erste Bank s více než 15 miliony klientů. V červenci roku 2001 úspěšně dokončila svoji transformaci, která se zaměřila na zlepšení všech klíčových součásti banky. Česká spořitelna získala v říjnu 2006 titul Banka roku, Hypotéka roku a opět obhájila ocenění veřejnosti Nejdůvěryhodnější banka roku v soutěži MasterCard Banka roku. Cílem MasterCard Banka roku 2006 je ocenění nejlepších služeb a produktů bank a dalších finančních institucí působících v České republice. Finanční skupina České spořitelny je počtem 5,3 milionu klientů největší bankou na trhu. Česká spořitelna disponuje sítí zhruba 640 poboček. Na českém kapitálovém trhu patří Česká spořitelna mezi významné obchodníky s cennými papíry.
4.2
Vývoj hypotečních úvěrů poskytovaných Českou spořitelnou v letech 2001 – 2006
Nejrychleji rostoucím druhem úvěrů České spořitelny poskytnutých fyzickým osobám v roce 2001 jsou hypoteční úvěry. Česká spořitelna je nabízela zejména prostřednictvím zvýhodněného programu TOP Bydlení, který byl zahájen v červnu 2001. Díky tomu zaznamenala v roce 2001 přírůstek 3 600 nových úvěrů. Celkový objem hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám vzrostl během roku 2001 o 3,5 miliardy Kč na 8,5 miliardy Kč, což představuje meziroční nárůst o 70 %.39 V roce 2001 zahájila Česká spořitelna jako součást své strategie sérii TOP programů zaměřených na podporu rozvoje české ekonomiky. Programy vyplnily určitou mezeru na českém bankovním trhu a reagovaly na aktuální potřeby české ekonomiky, jako je dostupnost hypotečních úvěrů pro občany a možnost financování investic pro oživující se segment malého a středního podnikání v České republice. Program TOP Bydlení byl změřen na podporu rozvoje bydlení občanů. Cílem programu tedy bylo zpřístupnění hypotečních úvěrů za zvýhodněných podmínek široké veřejnosti. V rámci tohoto programu Česká spořitelna nabídla úrokově zvýhodněné hypoteční úvěry s garancí zvýhodněných podmínek po celou dobu splatnosti úvěru pro financování koupě nových bytů a domů nebo pro pořízení či rekonstrukci starších nemovitostí. Sazba u hypotečních úvěrů TOP Bydlení byla pevně stanovena na pět let a Česká spořitelna ji zaručovala všem klientům do výše úvěru 2 mil. Kč na byt a 3 mil. Kč na rodinný dům. Výhodou bylo i rychlé sjednání úvěru – v průměru do deseti dnů. Díky hypotečním úvěrům z programu TOP Bydlení se hypotéky staly 39
Výroční zpráva České spořitelny, a.s., 2001
43
dostupné širokým skupinám obyvatelstva v České republice. Program TOP Bydlení měl výrazný pozitivní dopad na celý český trh hypotečních úvěrů. Česká spořitelna se stala lídrem dynamicky rostoucího trhu nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Česká spořitelna pokračovala v roce 2002 v rychlém rozvoji financování nemovitostí a upevnila svoji pozici největší hypoteční banky v České republice, kterou se stala ke konci roku 2001. Samotný objem portfolia hypotečních úvěrů obyvatelstvu vzrostl na 14,6 mld. Kč, ve srovnání s rokem 2001 se zvýšil o 71 %. Zásluhu na tomto výsledku měl zejména program TOP Bydlení (viz.graf č. 6). Graf č. 6: Hypoteční úvěry fyzickým osobám a TOP Bydlení
Pramen: výroční zpráva České spořitelny za rok 2002
V průběhu roku 2003 pokračoval trend výrazného snižování úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které se dostaly doposud na historicky nejnižší úroveň. Tento vývoj přispěl ke snadnější dostupnosti těchto úvěrů pro širší okruh obyvatelstva. Česká spořitelna tak v roce 2003 potvrdila vedoucí pozici na trhu a jako jediná hypoteční banka v České republice dokázala v meziročním srovnání kopírovat výrazný 60% nárůst trhu. Rozhodující podíl na velmi úspěšném výsledku České spořitelny v oblasti financování bydlení má program TOP Bydlení. Program TOP Bydlení získal v roce 2003, stejně jako v roce 2002, ocenění Hypotéka roku v soutěži MasterCard banka roku a rovněž získal Zlatou korunu za nejlepší úvěrový produkt v České republice. V roce 2003 bylo občanům poskytnuto včetně programu TOP Bydlení více než 10 tisíc nových hypotečních úvěrů v celkovém objemu 11,5 miliardy Kč. Objem hypotečních úvěrů obyvatelstvu se tak za 12 měsíců roku 2003 zvýšil o 65 % na 24, 2 miliardy Kč.40 Česká spořitelna v roce 2004 znovu potvrdila svou vedoucí pozici na trhu hypotečních úvěrů a jako jediná hypoteční banka v České republice dokázala realizovat meziročně vyšší nárůst než celý trh. Rozsáhlý zájem klientů o hypoteční úvěry a skutečnost, že hypoteční úvěr se stává běžným prostředkem k řešení bytových potřeb i investičních záměrů občanů, je mimo jiné i 40
Výroční zpráva České spořitelny, a.s, 2003
44
důsledkem obchodní politiky České spořitelny zaměřené na náhradu ukončeného programu TOP Bydlení novými produkty (Hypohit a Nové TOP Bydlení). Celkový zůstatek portfolia hypotečních úvěrů fyzických osob se tak v průběhu roku 2004 zvýšil o 65 % na 39,9 miliardy Kč. Celkový objem portfolia hypotečních úvěrů se zvýšil v průběhu roku 2004 o 66 % na 55, 6 miliardy Kč.41 V roce 2004 přišla banka s ojedinělým konceptem hypotečních center. Hypoteční centra jsou nová specializovaná pracoviště, která poskytují komplexní nabídku služeb souvisejících s pořízením bydlení nebo jinými investicemi do nemovitostí. Přímo na místě jsou k dispozici realitní odborníci, kteří poradí a pomohou s výběrem vhodné nemovitosti. Na stejném místě a ve spolupráci se specializovanými úvěrovými poradci si mohou klienti zvolit nejvýhodnější formu financování vybraného bydlení a pojištění nemovitosti či rizik spojených se splácením úvěru. Celý proces výběru nemovitosti a finančního zabezpečení je tím maximálně urychlen. Ke konci roku 2005 bylo otevřeno již 14 Hypotečních center po celé České republice. V roce 2005 banka opět poskytla nejvyšší počet i největší objem hypotečních úvěrů na českém hypotečním trhu. Česká spořitelna znovu potvrdila svoji pozici největší hypoteční banky v České republice, kterou se stala v roce 2001. Zájem klientů o hypoteční úvěry byl v roce 2005 podpořen rekordně nízkými úrokovými sazbami a zvýšenou nabídkou nového bydlení ze stran developerů. Na tyto skutečnosti banka úspěšně reagovala rozšířenou nabídkou nemovitostí a finančních služeb v Hypotečních centrech, novým produktem Novomanželská hypotéka s nejnižší splátkou na trhu a dalším procesním zjednodušením hypotečního úvěrování. Celkový zůstatek portfolia hypotečních úvěrů občanům se během roku 2005 zvýšil o 48 % a dosáhl objemu 59,1 mld. Kč. V celkovém souhrnu vzrostlo portfolio hypotečních úvěrů občanům i právnickým osobám o 45 % na 80, 9 mld. Kč.42 Výše zmíněné data týkající se celkového vývoje hypotečních úvěrů v letech 2001– 2005 shrnuje následující graf. Graf č. 7: Portfolio hypotečních úvěrů (mld. Kč)
Pramen: výroční zpráva České spořitelny za rok 2005 41 42
Výroční zpráva České spořitelny, a.s., 2004 Výroční zpráva České spořitelny, a.s., 2005
45
V průběhu roku 2005 vydala Česká spořitelna šest emisí vlastních hypotečních zástavních listů o celkovém objemu 12,5 mld. Kč. (viz. tabulka č.8) Tabulka č. 8: Přehled emitovaných hypotečních zástavních listů ISIN
Datum emise
Splatnost
CZ0002000201 CZ0002000235 CZ0002000276 CZ0002000342 CZ0002000409 CZ0002000516 CZ0002000524 CZ0002000573 CZ0002000623 CZ0002000763
Listopad 2002 Březen 2003 Srpen 2003 Duben 2004 Srpen 2004 Květen 2005 Květen 2005 Červen 2005 Říjen 2005 Prosinec 2005
Listopad 2007 Březen 2008 Srpen 2008 Duben 2009 Srpen 2009 Srpen 2006 Květen 2010 Červen 2010 Říjen 2015 Prosinec 2012
CZ0002000771
Prosinec 2005
Prosinec 2008
Úroková míra 5,80 % 5,20 % 4,50 % 3,50 % 3,60 % 1,85 % 4,50 % 4,05 % 4,75 % 3m Pribor – 0,2 % 4,45 %
2005 mil. Kč 2 585 3 121 2 604 278 476 600 1 893 1 924 5 560 1 999
2004 mil. Kč 2 678 3 191 2 678 307 438 -
783
-
Pramen: výroční zpráva České spořitelny za rok 2005
Česká spořitelna a Stavební spořitelna České spořitelny (SSČS) poskytly v roce 2006 privátní úvěry na bydlení v celkovém objemu 44,5 mld. Kč. Z toho Česká spořitelna financovala privátní hypoteční úvěry v objemu 35,7 mld. Kč, což v meziročním nárůstu činí 44 %. Česká spořitelna s 35,7 mld. Kč poskytnutých hypoték získala více jak třetinu hypotečního trhu. Počet privátních hypoték činil v roce 2006 celkem 23 114 ks, meziročně tak vzrostl o 33 %. Klienti loni poptávali vyšší částky – průměrná výše hypotéky činila 1,5 milionu Kč, průměrná doba splatnosti hypoték vzrostla o necelé 2 roky a dosáhla 22 let. Zároveň došlo k nárůstu ČS Hypoték na počkání, kdy klienti přivítali možnost uzavřít si hypotéku a pak následně bez stresu vybírat nemovitost. Banka poskytla v lednu letošního roku privátní hypotéky v objemu 2,94 mld. Kč, meziročně jde o rekordní téměř 90% nárůst. Celkový počet nových privátních hypoték na investice do nemovitostí za toto období činil 1 747, oproti lednu 2006 tak vzrostl o cca 70 %. Průměrně si tedy každý den přišlo pro hypotéku České spořitelny 56 klientů. ČS Hypotéka na počkání se na celkovém objemu privátních hypoték sjednaných v lednu 2007 podílela 14 %. Velká poptávka po bydlení v letošním lednu byla ovlivněna především mírnou zimou, která umožňuje stavebním firmám zpracovávat více zakázek a také hrozícím zvýšením sazby DPH ze stavebních prací. I přesto, že se většina současných nových staveb vejde do nové varianty definice sociálního bydlení (120 m² byt a 350 m² dům), u nichž bude zachována nižší sazba DPH, se neočekává, že by zájem o hypotéky poklesl. Naopak očekává se meziroční nárůst privátních hypoték cca o 40 % oproti roku 2006, a to i přes očekávaný mírný nárůst úrokových sazeb na trhu. Další pobídkou pro pořízení vlastního bydlení bude pokračující deregulace nájmů.
46
4.3
Hypoteční produkty České spořitelny pro fyzické osoby
Než představím hypoteční produkty České spořitelny pro fyzické osoby, uvedu některé praktické poznatky, které jsem získala při osobní konzultaci s ředitelem pobočky České spořitelny v Jindřichově Hradci. Česká spořitelna v přehledu svých úrokových sazeb produktů hypotečního úvěrování nabízí garantované úrokové sazby a sazbu prime rate. Garantovaná úroková sazba je sazba, kterou má klient zaručenou v případě, že splní podmínky pro poskytnutí úvěru. Po skončení období fixace je úroková sazba stanovena převážně na základě současné ceny zdrojů, ale i podle individuálního hodnocení klienta. To znamená, že banka zohledňuje zbývající splatnost hypotečního úvěru, předchozí výši úrokové sazby, platební morálku, současnou cenu zdrojů. Nová úroková sazba je stanovena na základě současné ceny zdrojů a marže klienta, která činí 0,6 % až 0,7 %. Prime rate sazba, je sazba zvýhodněná, určená pro nejbonitnější klientelu nebo důležitým klientům s významným postavením. Možnost poskytovat úvěr za tuto zvýhodněnou sazbu plyne ze snížené rizikovosti u této kategorie klientů. Záleží individuálně na rozhodnutí banky, zda tuto sazbu poskytne. Z celkového množství žádostí o hypoteční úvěr, na pobočce banky v J.Hradci zamítnou cca. každou desátou. Na pobočce poskytnou za kvartál přibližně hypoteční úvěry za 80 mil. Kč.
Nejčastěji využívaným hypotečním produktem je Hypotéka České spořitelny, na kterou připadá kolem 40 % ze všech produktů hypotečního úvěrování. Hypotéka České spořitelny Produkt je určen fyzickým osobám pro financování všech druhů nemovitostí Účel hypotečního úvěru Koupě nemovitosti (např. pozemku, rodinného domu, bytu), koupě podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků, financování výstavby a stavebních úprav nemovitosti (stavba, rekonstrukce, nástavba, přístavba), splacení dříve poskytnutých úvěrů na nemovitosti (vyjma hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou), oddlužení nemovitosti - splacení jiných závazků, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo, refinancování předchozích investic do nemovitosti, úhrada za převod družstevního podílu v bytovém družstvu, předplacení nájemného, odstupné za uvolnění bytu či domu, úhrada prokazatelných nákladů souvisejících s investicí do nemovitosti (poplatky za bankovní služby, ocenění nemovitosti, realitní a právní služby, apod.).
47
Výše hypotečního úvěru Úvěr se poskytuje až do výše 90 % hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění. Minimální a Maximální výše není omezena. Výše je současně posuzována dle schopnosti klienta splácet měsíční splátky. Zajištění hypotečního úvěru Úvěr je zajištěn smluvním zástavním právem k předmětné nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být pojištěna a pohledávka z pojistného plnění zastavena ve prospěch České spořitelny Čerpání a splácení hypotečního úvěru Čerpat lze jednorázově nebo postupně dle potřeba klienta. Po dobu čerpání klient platí úroky z vyčerpané částky úvěru. Jistinu úvěru začne splácet až po jejím úplném vyčerpání formou pravidelných měsíčních splátek (anuit) po dobu 5 až 30 let. V rámci financování nemovitostí k bydlení nabízí banka pro fixace úrokové sazby na 1, 2, 3, 4 a 5 let snížení měsíčních splátek na první období fixace, tato nabídka platí do celkové splatnosti úvěru 20 let. Snížení měsíční anuitní splátky je ve výši 100 Kč měsíčně na každých 100 tis. Kč výše poskytnutého úvěru. Po prvních pěti letech klient přechází do normálního režimu splácení. Tato modifikace je další výhodou pro mladé žadatele, kterým umožní lépe sestavit rodinný rozpočet a v počátku splácení sníží měsíční náklady rodiny. Úroky Úvěr je poskytována s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15, 20 let. V prvním období fixace je garantovaná úroková sazba zvýhodněna pro všechny klienty. ČS Hypotéka na počkání Produkt je určen fyzickým osobám, které především: • nemají ještě vybranou konkrétní nemovitost nebo • chtějí mít již nyní jistotu financování svého bydlení. Před uzavřením smlouvy klient nedokládá žádné dokumenty. Účel hypotečního úvěru Koupě nemovitosti, financování výstavby nebo dostavby nemovitosti (před kolaudací), úhrada prokazatelných nákladů souvisejících s investicí do nemovitosti (poplatky za bankovní služby, ocenění nemovitosti, realitní a právní služby, apod.). Výše hypotečního úvěru Výši úvěru banka sdělí na místě jen na základě klientem uvedených údajů a ještě na první schůzce může klient uzavřít úvěrovou smlouvu. Úvěr je poskytován až do výše 100 % hodnoty pořizované a zároveň zastavené nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění. Maximální výše je 6 mil. Kč, minimální výše není stanovena Výše je současně posuzována dle schopnosti klienta splácet měsíční splátky.
48
Zajištění hypotečního úvěru Úvěr je zajištěn smluvním zástavním právem k předmětné nemovitosti na území České republiky. Nemovitost musí být pojištěna a pohledávka z pojistného plnění zastavena ve prospěch České spořitelny Čerpání a splácení hypotečního úvěru Čerpat lze jednorázově nebo postupně dle potřeb klienta. Po dobu čerpání klient bude platit úroky z vyčerpané částky úvěru. Jistinu úvěru začne splácet až po jejím úplném vyčerpání formou pravidelných měsíčních splátek, tzv. anuit po dobu 5 let až 30 let Úroky Úroková sazba je stanovená jako pevná na 5 let nebo 1 rok Pro všechny klienty nabízí banka garantované sazby (viz. Hypotéka České spořitelny). Hypotéka 100 % Produkt je určen fyzickým osobám pro financování vlastního bydlení. Tato hypotéka je určena lidem, kteří mají příjmy, z nichž mohou bez problémů splácet hypotéku, ale z jakýchkoli důvodů nemohli v minulosti naspořit vlastní prostředky, jež by investovali do bydlení. Účel hypotečního úvěru Koupě nemovitosti (např. bytu, rodinného domu), koupě podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků, financování výstavby nemovitosti (stavba, rekonstrukce, nástavba, přístavba), splacení dříve poskytnutých úvěrů poskytnutých na investice do nemovitosti. Výše hypotečního úvěru Úvěr je poskytován až do výše 100 % hodnoty nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění. Maximálně do 6 mil. Kč, minimální výše není omezena. Výše je omezena schopností klienta splácet měsíční splátky Zajištění hypotečního úvěru Zajištění je prováděno smluvním zástavním právem k předmětné nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být pojištěna a pohledávka z pojistného plnění zastavena ve prospěch České spořitelny. Vinkulace speciálního úvěrového životní pojištění. Pojištění je další nabízenou ochranou před nepředvídatelnými okolnostmi na straně příjemce úvěru. Čerpání a splácení hypotečního úvěru Čerpat lze jednorázově nebo postupně dle potřeb klienta. Po dobu čerpání klient bude platit úroky z vyčerpané částky úvěru. Jistinu úvěru začne splácet až po jejím úplném vyčerpání formou pravidelných měsíčních splátek, tzv. anuit po dobu minimálně 5 let maximálně 30 let
49
Úroky Pevná úroková sazba stanovená na 1, 2, 3, 4 nebo 5 let, dle volby klienta V prvním období fixace je úroková sazba vždy stanovena na úrovni garantované sazby. Novomanželská hypotéka Produkt je určen mladým manželům a párům, ale také svobodným do 36 let, kteří pečují alespoň o jedno nezletilé dítě na pořízení vlastního bydlení. K Novomanželské hypotéce banka doporučuje kombinaci s výhodnou státní půjčkou 300 tis. Kč, která je posuzována jako vlastní zdroje žadatele, není však podmínkou. Produkt nabízí nejnižší splátku na trhu v období prvních pěti let, a to ve dvou variantách fixací úrokové sazby: • fixní úroková sazba na 1 rok - splátka 3199 Kč měsíčně na 1 milion korun hypotéky • fixní úroková sazba na 5 let - splátku 3999 Kč měsíčně na 1 milion korun hypotéky Takto nastavené splátky umožní klientům lépe rozložit náklady rodinného rozpočtu ve vztahu k momentální výši příjmu rodiny a k dalším počátečním nákladům spojeným s pořízením nového bydlení. Je zde i možnost odkladu splácení jistiny úvěru na období jednoho roku Účel hypotečního úvěru Koupě nemovitosti, koupě podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků, financování výstavby a úprav nemovitostí (stavba, rekonstrukce, nástavba, přístavba, apod.), splacení dříve poskytnutých úvěrů na investice do rodinného domu nebo bytu (vyjma hypotečních úvěrů poskytnutých Českou spořitelnou), oddlužení nemovitosti - splacení jiných závazků, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo, předplacení nájemného při zástavě jiné nemovitosti, odstupné za uvolnění bytu či domu, úhrada prokazatelných nákladů souvisejících s investicí do nemovitosti (poplatky za bankovní služby, ocenění nemovitosti, realitní a právní služby, apod.) Výše hypotečního úvěru Úvěr je poskytován až do výše 90 % hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění. Minimální ani maximální výše úvěru není stanovena. Výše je současně posuzována dle schopnosti klienta úvěr splácet. Zajištění hypotečního úvěru Úvěr je zajištěna smluvním zástavním právem k předmětné nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být pojištěna a pohledávka z pojistného plnění zastavena ve prospěch České spořitelny. U samostatných klientů (svobodných, rozvedených, ovdovělých) je nutné pojištění hypotečního úvěru. Čerpání a splácení hypotečního úvěru Čerpat lze jednorázově nebo postupně dle potřeb klienta. Po dobu čerpání klient bude platit úroky z vyčerpané částky úvěru.
50
Jistinu úvěru začne klient splácet až po úplném vyčerpání formou pravidelných měsíčních snížených splátek po dobu 5 let , následně formou anuit po dobu splatnosti až 30 let. V případě odkladu splácení jistiny, začnete splácet jistinu až 1 rok po úplném vyčerpání úvěru. Úroky Pro první období fixace je úroková sazba snížena o 0,2 % oproti garantované sazbě nabízené pro produkt Hypotéka České spořitelny. Hypotéka Student+ Produkt je určen pro financování zejména prvního bydlení mladých, kteří využívají nebo využívali studentský produkt Program Student+ s pravidelným měsíčním příjmem poukazovaným na účet u České spořitelny, po dobu minimálně 6 měsíců před žádostí o hypoteční úvěr. Nabídka tohoto produktu je časově omezena do konce roku 2007. Účel hypotečního úvěru, výše hypotečního úvěru, zajištění hypotečního úvěru Stejné jako u Hypotéky České spořitelny Čerpání a splácení hypotečního úvěru Úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně dle potřeb klienta. Po dobu čerpání klient bude platit úroky z vyčerpané částky úvěru. Jistinu úvěru začne splácet až po jejím úplném vyčerpání formou pravidelných měsíčních splátek, tzv. anuit po dobu 5 let až 30 let Úroky Úroková sazba je stanovená jako pevná na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let. Úroková sazba je mimořádně zvýhodněna na úrovni Prime rate a to bez ohledu na zvolenou fixaci úrokové sazby. Zvýhodnění úrokové sazby platí pouze pro první období její fixace. Hypotéka Podnikatel Pomáhá klientům, fyzickým osobám s příjmy z podnikání, s pořízením vlastního bydlení. Posuzování příjmu na splácení hypotéky probíhá na základě ročního obratu, nikoli čistého ročního příjmu. Pro financování podnikatelských aktivit není určena. Charakteristika produktu • dlouhodobý úvěr k financování investic do rodinných domů a bytů, se splatností až 30 let • pevná úroková sazba fixovaná na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let • pro všechny klienty je garantována úroková sazba v prvním období fixace • splácí se formou pravidelných měsíčních splátek, tzv. anuit • minimální podíl vlastních prostředků klienta je ve výši 30 % celkových nákladů • maximální výše úvěru 6 mil. Kč, minimální výše není stanovena • poskytnutí hypotečního úvěru až do výše 90 % hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění
51
•
možnost financovat z úvěru všechny prokazatelné vedlejší náklady související se záměrem klienta
Hypotéka Investor Produkt je určen fyzickým osobám pro financování nemovitostí, zejména: • činžovních domů s více jak 3 bytovými/nebytovými nebo • nemovitostí s více jak polovinou podlahové plochy nebytového prostoru určené k pronájmu nebo podnikání 3. osoby (např. drobné provozovny, pozemky pro další investici apod.) Charakteristika produktu • dlouhodobý účelový úvěr k financování investic do nemovitostí určených k pronájmu • při hodnocení poskytnutí hypotéky je počítáno s budoucími příjmy z pronájmu pořizované nemovitosti • je poskytována s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 až 5, 10, 15 nebo 20 let • pro všechny klienty je garantována úroková sazba v prvním období fixace • splácí se formou pevných pravidelných měsíčních splátek, tzv. anuit, • minimální podíl vlastních prostředků klienta je ve výši 20 % celkových nákladů • poskytnutí hypotečního úvěru do výše 90 % hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění • maximální výše úvěru 20 mil. Kč, minimální výše není stanovena • možnost financovat z úvěru všechny prokazatelné vedlejší náklady související se záměrem klienta • příjem z pořizované nemovitosti musí být poukazován na účet, ze kterého bude hypotéka splácena a tento účet zastaven ve prospěch České spořitelny • zástava 3 měsíčních splátek ve prospěch České spořitelny na blokovaném účtu Hypotéka Pronájem Produkt je určen fyzickým osobám pro financování nemovitostí pro individuální bydlení občanů, které nejsou určeny k vlastnímu trvalému bydlení klientů, zejména: • bytu, rodinného domu s max. 3 bytovými jednotkami určeného na pronájem • rodinného domu s prostory k podnikání (např. rodinný dům s kanceláří, ordinací apod.) Charakteristika produktu • dlouhodobý účelový úvěr k financování investic do nemovitostí s možností započítat ke stávajícím příjmům klienta budoucí příjmy z pronájmu pořizované nemovitosti • je poskytována s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 až 5, 10, 15 nebo 20 let • pro všechny klienty je garantována úroková sazba v prvním období fixace, v rámci úrokových sazeb nabízených pro produkt Hypotéka České spořitelny • splácí se formou pevných pravidelných měsíčních splátek, tzv. anuit, • minimální podíl vlastních prostředků klienta je ve výši 10 % celkových nákladů
52
• • •
hypoteční úvěr poskytován až do výše 90 % hodnoty zastavené nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění maximální výše úvěru 10 mil. Kč, minimální výše není stanovena při započtení příjmu z pořizované nemovitosti musí být tento příjem poukazován na účet, ze kterého bude hypotéka splácena
Americká hypotéka Nebo-li spotřebitelský hypoteční úvěr nebo hotovostní hypoteční úvěr může klient využít v případě, kdy uvažuje o úvěru nad 150 000 Kč a chce jako zajištění použít nemovitost. Banka půjčí až do 70 % hodnoty nemovitosti stanovené na základě ocenění smluvního znalce České spořitelny. Vzhledem k výhodné úrokové sazbě a dlouhé době splatnosti (až 20 let) lze za relativně nízkou měsíční splátku pořídit zajímavou finanční částku, kterou je možné využít na rozsáhlejší investice, jako je např. koupě družstevního bytu, pořízení nového automobilu apod. Výhodou je možnost mimořádné splátky bez jakýchkoliv finančních sankcí.
4.3.1
Ilustrační příklad
Absolvent chce zakoupit vlastní byt – novostavbu v Praze, postačí mu malý byt 1+kk nebo 1+1 v okrajové části Prahy. Cena těchto bytů je 1 200 000,- Kč. Odhadovaný čistý měsíční příjem absolventa činí 16 000,- Kč. Absolvent je svobodný, bezdětný, o úvěr žádá sám a nemá žádné úspory. Požaduje tedy úvěr ve výši 1 200 000,- Kč. Úvěr bude zajištěn zástavním právem ke kupované nemovitosti (předpokládám, že kvalifikovaný odhad odhadce je stejný jako tržní cena nemovitosti). Jeho celkové výdaje domácnosti (např. potraviny, odívání, zájmy, vzdělávání apod.) činí 6000,- Kč. Absolvent nemá žádné závazky, má stabilní zaměstnání. Banka nabízí produkt Hypotéka 100 %. Dobu fixace úrokové sazby si klient zvolil na 5 let. Garantovaná úroková sazba nabízená bankou při fixaci na 5 let je 4, 79 % p.a. Zadáním parametrů hypotečního úvěru (úroková sazba 4,79 % p.a., počet měsíčních splátek 300), příjmu a výdajů absolventa do speciálního programu banky vyšlo, že maximální limit hypotečního úvěru činí 1 389 000 Kč. V následující tabulce č. 9 je vypočteno, kolik by činila výše měsíční splátky a také suma zaplacených úroků v případě, že by se všechny podmínky po celou dobu platnosti hypotečního úvěru ponechaly. Jak je vidět doba, na kterou si hypotéku klient půjčí významně ovlivňuje výši měsíční splátky a rovněž náklady vynaložené na splacení hypotečního úvěru.
53
Tabulka č. 9: Možnosti hypotečního úvěru dle počtu let splácení Počet let Anuita Celkem zaplaceno Celkem úroky
20 6 339, 60 Kč 1 878 456, 00 Kč 678 456, 00 Kč
25 6 917, 70 Kč 2 075 310, 00 Kč 875 310, 00 Kč
30 7 826, 90 Kč 2 282 256, 00 Kč 1 082 256, 00 Kč
Pramen: Informativní výpočet základních atributů při poskytnutí hypotéky provedený zaměstnancem České spořitelny
V příloze č. 4 uvádím informativní výpočet základních atributů při poskytnutí hypotéky.
54
5
Porovnání stavebního spoření a hypotečních úvěrů
Stavební spoření má na českém trhu o něco delší historii než hypoteční úvěry. Stavební spořitelny vstoupily na český trh v roce 1993 na základě rakouského a německého modelu, hypoteční trh vznikl v ČR prakticky od nuly v roce 1996.
5.1
Srovnání počtu a objemu úvěrů
Na začátek této kapitoly uvádím srovnání počtu a objemu úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami a hypotečními bankami. Z celkového počtu úvěrů poskytnutých na bydlení v České republice v roce 2005, který dosáhl téměř 210 000, poskytly stavební spořitelny téměř 159 000 úvěrů ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů. Jinými slovy stavební spoření pomohlo s financováním bydlení u více než tří čtvrtin projektů, jak je patrné z následujícího grafu. Objem prostředků půjčených prostřednictvím hypotečních bank dosáhl 72 mld. Kč, stavební spořitelny svým klientům poskytly úvěry v celkovém objemu 43 mld. Kč.43 Graf č. 8: Srovnání počtu a objemu úvěrů na bydlení poskytnutých stavebními spořitelnami a hypotečními bankami v roce 2005
Pramen: Asociace českých stavebních spořitelen
5.2
Hlavní rozdíly ve financování úvěrů
Rozdíl mezi oběma produkty je dán také rozdílností zdrojů, ze kterých jsou úvěry klientů financovány. Principem stavebního spoření je, že úvěry jsou financovány z vkladů klientů, kteří pouze spoří a využívají tak motivace státní podpory, ať již později použijí naspořené peníze jakkoliv. Spořící klienti tak po dobu několika let44 dají své peníze ve formě vkladů k dispozici těm, kteří je formou úvěrů potřebují investovat do bydlení. Dnes stavební spořitelny používají i další finanční zdroje, přesto základem pro financování úvěrů zůstávají vklady spořících klientů. 43 44
zpracováno s využitím Výroční zprávy asociace českých stavebních spořetelen za rok 2005, dne 15.1.2007 tzv. vázací lhůty, kterou je podmíněna výplata státní podpory na konci cyklu stavebního spoření
55
U hypotečních bank to funguje jinak. V ČR banky financují hypoteční úvěry v podstatě třemi způsoby či jejich kombinací – z depozit (od vlastních klientů nebo mezibankovních depozit), emisí hypotečních zástavních listů (HZL) nebo prostřednictvím vlastního kapitálu (tento způsob je však ojedinělý). Banky specializované na hypoteční úvěry většinou, vzhledem k tomu že obvykle nemají možnost využívat k financování zdroje v podobě depozit od vlastních klientů, využívají převážně hypoteční zástavní listy.45 V následující části kapitoly zmíním základy stavebního spoření a zaměřím se na některé důležité vlastnosti, abych mohla stavební spoření porovnat s hypotečním úvěrem.
5.3
Stavební spoření
Stavební spoření je na českém trhu používané od roku 1993, kdy vyšel zákon číslo 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Dle tohoto zákona smí stavební spoření poskytovat na základě povolení pouze speciální banka – stavební spořitelna. Novela č. 423/2003 Sb. platná pro smlouvy uzavřené od 1.1.2004 změnila základní podmínky stavebního spoření, především výši podpory a dobu spoření. Novelizací došlo ke snížení státní podpory z původních 25 % na současných 15 % a prodloužila se doba spoření z 5 let na současných 6 let. Výše státní podpory od roku 2004 činí 15 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 000 Kč. To znamená, že maximální roční výše státní podpory je 3 000 Kč. Smlouvy, které jsou uzavřeny dříve, se řídí podmínkami, které platily do roku 2003. Výše podpory byla 25 % z ročně uspořené částky, maximálně z částky 18 000 Kč. Takže maximální roční výše státní podpory činila 4 500 Kč. Tyto změny způsobily obrovský pokles počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření po 1. 1 .2004 (v roce 2004 bylo uzavřeno 314 650 nových smluv o stavebním spoření, což je 85 % pokles oproti 2,1 milionu nových smluv uzavřených v roce 2003). Pro nové zájemce jsou dnes hlavním lákadlem překlenovací úvěry (a nikoliv možnost získání státní podpory). Stavební spoření spojuje v jeden kompaktní celek spoření a poskytnutí účelového úvěru. Stavební spoření je účelové spoření spočívající: • v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, • v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, • v poskytování příspěvku fyzickým osobám (státní podpory) účastníkům stavebního spoření. Finanční prostředky ze stavebního spoření lze použít v zásadě dvěma způsoby: • klient čerpá úvěr a tudíž účelově používá prostředky k financování bytových potřeb v tomto případě má vždy nárok na státní podporu • klient nehodlá čerpat úvěr, vypovídá smlouvu a chce naspořené prostředky použít podle svého uvážení - v tomto případě závisí nárok na výplatu státní podpory na délce doby od uzavření smlouvy o stavebním spoření. U smluv uzavřených do 31. 12. 2003 45
http://www.penize.cz/zpravy/4678/umeji-stavebni-sporitelny-pujcovat-na-bydleni/ , dne 10.1.2007
56
při výpovědi smlouvy do 5 let, u smluv uzavřených od 1. 1. 2004 do 6 let účastník přichází o zálohy státní podpory připsané na svém účtu (spořitelna též může uložit sankci za předčasné zrušení smlouvy). Při výpovědi po 5, resp. 6 letech má klient nárok na výplatu připsaných záloh státní podpory (někdy i na zvýhodnění při nečerpání úvěru). Stavebního spoření má dvě fáze: • fázi spoření • fázi úvěrovou Fáze spoření je počáteční fází každé smlouvy o stavebním spoření v jejímž rámci by měl účastník stavebního spoření spořit na svůj účet u spořitelny měsíčně částku, kterou si sjednal ve smlouvě o stavebním spoření. U většiny stavebních spořitelen je ale možné vložit celou částku připadající na daný rok vcelku kdykoliv během roku. Na základě celkové vložené částky za rok vám pak bude připsána státní podpora. Většina spořitelen má stavební spoření přednastavené tak, že naspořená částka včetně státních podpor za dobu 6 let činí 40 až 50 % cílové částky a zbývajících 50 až 60 % tvoří prostor pro čerpání úvěru ze stavebního spoření. Součet vkladů, připsané státní podpory a připsaných úroků tvoří zůstatek na účtu, který se úročí fixní úrokovou sazbou (uvedenou ve smlouvě). Výše úrokové sazby se u jednotlivých pojišťoven pohybuje od 1 do 3 %. Při uzavírání smlouvy o stavebním spoření si účastník vždy zvolí výši cílové částky. Cílová částka představuje celkovou částku, kterou bude mít účastník při splnění podmínek spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb. Cílová částka je definována takto: „Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků.“46 Druhou fází stavebního spoření, je fáze úvěrová. Tuto fázi však klient nemusí využít. Úvěr ze stavebního spoření se úročí úrokovou sazbou z úvěru stanovenou ve smlouvě o stavebním spoření, přičemž rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření může činit maximálně 3 procentní body. Ve většině případů jsou v ČR úvěry ze stavebního spoření úročeny nízkou úrokovou sazbou ve výši 3 až 6 % p.a. Úvěr ze stavebního spoření lze poskytnout pouze na financování bytových potřeb účastníka či bytových potřeb blízkých a po prokázání schopnosti úvěr splatit (zajištění, bonita). Poskytnutí úvěru je vázáno na splnění těchto podmínek: • smlouva o stavebním spoření trvá minimálně 24 měsíců • účastník naspořil částku požadovanou stavební spořitelnou (v ČR 40% nebo 50% cílové částky) • účastník splnil hodnotící parametr vyžadovaný stavební spořitelnou47 V případě, kdy účastník stavebního spoření nesplňuje tyto tři podmínky pro poskytnutí „klasického“ úvěru ze stavebního spoření, může využít tzv. překlenovacího úvěru. Překlenovací úvěr slouží především k rychlému získání finančních prostředků a k překonání doby mezi 46
§5 Zákona č. 96/1993 Sb. v platném znění, o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření Hodnotící parametr určuje kvalitu spoření účastníka. V jeho výši se odráží, jak dlouho a v jaké výši klientovy peníze u stavební spořitelny leží na účtu. Samozřejmě čím více peněz a delší dobu na účtu je, tím více hodnotící číslo roste. Jeho minimální výše pro poskytnutí úvěru je uvedena ve smlouvě o stavebním spoření. 47
57
uzavřením smlouvy a získáním nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr běží paralelně s původní smlouvou o stavebním spoření, na kterou musí účastník případně dále spořit (v případě pokud ještě nenaspořil požadovanou částku), a trvá do okamžiku, kdy účastník splňuje všechny podmínky pro přidělení "klasického" úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr poskytuje stavební spořitelna účastníkovi ve výši celé cílové částky. Následkem toho dlužník paradoxně platí i úroky z vkladů, které sám naspořil. Splátky překlenovacího úvěru zahrnují pouze platbu úroků - splácením překlenovacího úvěru tak dlužník nesnižuje své zadlužení a zbytkovou částku úvěru. Po splnění všech podmínek pro získání klasického úvěru ze stavebního spoření, spořitelna překlenovací úvěr částečně splatí naspořenými prostředky účastníka a zbytkovou část "přemění" na úvěr ze stavebního spoření. Teprve potom se začíná splácet jistina (teď už řádného úvěru ze stavebního spoření) a úroky se v čase snižují. Úrokové sazby překlenovacích úvěrů se v současnosti pohybují kolem 3 až 7 % p.a. v závislosti na stavu účastníkova spoření. Přitom platí pravidlo, že čím déle účastník spoří a čím více má naspořeno, tím levnější překlenovací úvěr dostane.
5.3.1
Trendy stavebního spoření
Stavební spoření bylo od svého vzniku v roce 1993 vnímáno hlavně jako velmi výhodný a v podstatě bezrizikový spořící produkt. V poslední době lidé více využívají jeho „druhou fázi“, a to úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr. Na konci června 2006 bylo v České republice již 880 tisíc klientů, kteří čerpali úvěry ve výši skoro 120 miliard Kč. Celkový objem úvěrů dosáhl ke konci roku 2006 hodnoty 135 miliard, což je oproti roku 2005 nárůst o rekordních 27 miliard korun. Náš trh stavebního spoření dlouhodobě sleduje trendy v Německu. V současné době je poměr čerpaných úvěrů k celkové naspořené částce ve stavebních spořitelnách zhruba 35 %, zatímco v Německu je to mezi 60 a 70 %, a proto je rozumné očekávat další růst i u nás. Při bližším pohledu na nabídku jednotlivých stavebních spořitelen v oblasti úvěrů je vidět jasný trend „přibližování se“ k parametrům hypotečních úvěrů. Některé spořitelny nabízejí již splatnost okolo 20 let a financování až 100 % hodnoty nemovitosti. Úvěry se pro řadu klientů stávají dostupnější i tím, jak spořitelny postupně snižují své nároky na zajištění nebo zvyšují maximální částku úvěru bez zajištění.48
5.4
Zhodnocení stavebního spoření a hypotečních úvěrů
Stavební spoření přináší svým klientům značné výhody, na druhou stranu lze ale při srovnání s hypotečními úvěry nalézt i některé nevýhody. Při rozhodování mezi úvěrem ze stavebního spoření a hypotékou je třeba vzít v úvahu některé důležité rozdíly, kterými se od sebe tyto dva produkty liší.49 Největší rozdíl je samozřejmě v tom, že hypoteční úvěr lze získat do několika málo dnů, kdežto na úvěr ze stavebního spoření se musí čekat minimálně dva roky a ještě k tomu spořit. Úvěr ze stavebního spoření lze splatit kdykoli bez sankcí, čím lze ušetřit na úrocích. Je tedy pružnější
48
Zpracováno s využitím http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php?detail=51, dne 18.1.2007 Zpracováno s využitím http://fincentrum.idnes.cz/stavebni-sporeni-versus-hypoteka-dr2/fi_osobni.asp?c=A060907_024519_fi_osobni_jjj, dne 4.1.2007 49
58
než hypoteční úvěr.50 U hypotečního úvěru lze mimořádné splátky provádět bez poplatků pouze po skončení doby fixace úrokové sazby. Nevýhodou hypotečního úvěru může být pro někoho způsob zajištění úvěru, vždy se vyžaduje sjednání zástavního práva k nemovitosti.51 Samozřejmě to nelze tvrdit ve všech případech, protože pro někoho může být zajištění úvěru nemovitostí jednodušší než shánění ručitelů. Některé stavební spořitelny půjčují bez zástavního práva k nemovitosti až půl milionu korun. U řádných úvěrů do 300 000 korun se lze bez zástavy nemovitosti obejít v naprosté většině případů. U těchto částek postačuje zajištění jedním až dvěma ručiteli. Hypoteční úvěry banky poskytují až od určité výše, nejčastěji je minimem 200 000 až 300 000 korun. U úvěrů ze stavebního spoření spodní hranice omezena víceméně není. I v praxi se potvrzuje, že úvěry ze stavebního spoření jsou čerpány v mnohem nižších částkách než hypoteční úvěry. Například v roce 2005 činila průměrná výše úvěrů ze stavebního spoření přibližně 270 tisíc korun, kdežto průměrná výše hypotečního úvěru se pohybovala kolem 1,4 mil. korun. Zatímco hypoteční úvěry jsou využívány na pořízení nemovitosti, úvěry ze stavebního spoření si klienti berou nejčastěji na rekonstrukce, modernizace a pořizování levnějších bytů. Stavební spořitelny se tuto skutečnost snaží změnit a nabízí překlenovací úvěry, které mají hypotečním úvěrům konkurovat. Vyznačují se nižší úrokovou sazbou (než mají řádné úvěry či standardní typy překlenovacích úvěrů), dlouhou dobou splatnosti, která umožňuje nižší splátky, a ve většině případů se vyžaduje zástava nemovitosti. Minimální výše těchto překlenovacích úvěrů bývá nastavena na 300 tisíc korun (někde však i nižší). Úvěr ze stavebního spoření i překlenovací úvěry lze použít pouze na financování bytových potřeb určených zákonem o stavebním spoření. Naproti tomu hypoteční úvěry mohou být obecně použity na cokoli. Je však pravda, že hypoteční úvěry, které banky poskytují přímo na financování výstavby a nákupu bytů a rodinných domů určených na bydlení, jsou oproti neúčelovým hypotékám úročeny výrazně nižší úrokovou sazbou. Například i hypotéky určené speciálně na financování pořízení družstevního bytu mají sazby o něco vyšší. Neúčelové hypoteční úvěry jsou pak ještě o dost dražší. Doba splatnosti řádných úvěrů ze stavebního spoření se většinou pohybuje mezi osmi až třinácti lety. Výše měsíční splátky se vypočítává z cílové částky, a to procentem uvedeným ve smlouvě. Jeho výše se liší podle sjednaného tarifu či tzv. varianty spoření (rychlá, standardní, pomalá a podobně, každá spořitelna má své označení) a nejčastěji se u starších smluv pohybuje mezi 0,5 % až 0,75 % z cílové částky. To znamená, že splátka milionového úvěru může činit i 7 500 korun měsíčně. Pro srovnání milionová hypotéka s dobou splatnosti dvacet let a v současnosti dobře dosažitelnou sazbou 4,5 % má splátku 6 326 korun. Splácení hypotečního úvěru může být finančně méně zatěžující, jelikož lze dobu splatnosti volit daleko delší než u úvěrů ze stavebního spoření. K tomu je třeba pamatovat na to, že zatímco od banky dostaneme celý milion, úvěr ze stavebního spoření bude v lepším případě pouze 600 000 korun. Zbytek je nutné nejdříve 50
Tato klasická výhoda stavebního spoření však již neplatí u některých nových překlenovacích úvěrů, které spořitelny sjednávají s úrokovou sazbou fixovanou pouze na určité období, většinou je to šest let. 51 Především u nižších úvěrů to může být nevýhodou, protože dát bance do zástavy dům kvůli úvěru ve výši 200 000 korun je poněkud nepraktické a zbytečné.
59
naspořit (akontace je ve smlouvách nejčastěji stanovena na 40 % cílové částky, u starších smluv na 50 %). Zatímco za vedení účtu si stavební spořitelny v současnosti u nových smluv účtují 250 až 360 korun ročně, za hypotéku klienti bance zaplatí každý měsíc poplatek ve výši nejčastěji 100 až 150 korun. U poplatků za sjednání úvěru ze stavebního spoření či hypotéky již nelze jednoznačně říci, co je levnější. Řádné úvěry ze stavebního spoření jsou poskytovány často zdarma, ale klient musí nejdříve zaplatit za sjednání smlouvy o stavebním spoření (obvykle ve výši 1 % z cílové částky). U nízkých částek vychází levněji stavební spoření, u vysokých však hypotéky. To je tedy souhrn nejdůležitějších rozdílů mezi hypotečním úvěrem a „řádným“ úvěrem ze stavebního spoření. Potřebuje-li zájemce o úvěr nízkou částku a pokud nemá nemovitost na zajištění úvěru, je nutné využít na financování bydlení úvěru ze stavebního spoření. Na základě výše popsané analýzy stavebního spoření a porovnání tohoto produktu financování bydlení s hypotečním úvěrem uvádím základní výhody a nevýhody obou produktů.
5.4.1
Výhody a nevýhody stavebního spoření a hypotečních úvěrů
Výhody stavebního spoření •
• • • • • • • • • • • •
Státní podpora 25 % z ročních úspor až do výše 4500 Kč (smlouvy uzavřené do 31.12.2003). Státní podpora 15 % z ročních úspor až do výše 3000 Kč (smlouvy uzavřené od 1.1. 2004). úroková sazba neměnná po celou dobu poskytnutí úvěru možnost využití překlenovacího úvěru možnost čerpat úvěr ze stavebního spoření s pevnou úrokovou sazbou nižší poplatky za vyřízení a správu úvěru než u hypotečního úvěru odpočet úroků z úvěru ze stavebního spoření od základu daně z příjmu (i u hypoték) některé spořitelny požadují ručitele až od určité výše úvěru, úvěr je možno kdykoliv umořovat mimořádnými splátkami nebo předčasně splatit bez sankcí pevné úročení vkladu po celou dobu spoření vklady jsou ze zákona pojištěny. veškeré výnosy ze stavebního spoření jsou osvobozeny od daně z příjmů, Spoření není omezeno věkem, každý člen rodiny může spořit a získat státní podporu. po 5-ti/6-ti letech spoření lze použít uspořenou částku na cokoli a případně získat i úrokové zvýhodnění.
Nevýhody stavebního spoření • • •
úvěr max. do výše cílové částky Dlouhá doba k získání řádného úvěru Kratší doba splatnosti než u hypotečních úvěrů
60
• • • • • • •
Úrokové sazby překlenovacích úvěrů jsou vyšší než u hypotečních úvěrů nutnost čekat na úvěr minimálně dva roky lze využít pouze na bytové potřeby v případě překlenovacího úvěru vysoké měsíční platby omezení roční výše státní podpory částkou 4 500/3000 Kč u ročních vkladů nad 18 000/20 000 Kč Při ukončení stavebního spoření bez čerpání úvěru do pěti/šesti let od uzavření smlouvy ztráta záloh státní podpory. minimální doba trvání stavebního spoření (6/5 let), pokud chce klient naspořené prostředky použít na cokoliv,
Výhody hypotečních úvěrů • • • • • • •
nízké úrokové sazby v porovnání s jinými druhy úvěrů možnost získání velkého objemu cizích zdrojů rychlost jeho získání v porovnání s úvěrem ze stavebního spoření odpočet úroků od základu daně z příjmů delší doba splatnosti osobní přístup banky ke klientovi. státní úroková dotace pro úvěry určené na financování vzniku nové bytové jednotky a pro žadatele do 36 let na pořízení starší nemovitosti (nyní úrokové dotace nejsou poskytovány)
Nevýhody hypotečních úvěrů • • • • • • •
zadlužení na dlouhou dobu zástava nemovitosti státní úrokové dotace se dnes neposkytují sankce v případě předčasného splacení v průběhu doby, kdy platí fixní úrokové sazby po skončení fixace může dojít ke zvýšení úrokové sazby, ke změně státní finanční podpory úvěr většinou nepokryje hodnotu nemovitosti (jestliže pokryje, tak za cenu vyšší úrokové sazby) vyšší poplatky
61
6
Hypoteční úvěry a makroekonomické souvislosti
6.1
Makroekonomický význam hypotečních úvěrů
Stejně jako jiné úvěry i hypoteční mají svůj makroekonomický význam. I prostřednictvím hypotečních úvěrů dochází k ovlivňování množství peněz ve společnosti a tím i ovlivňování spotřeby a inflačních tlaků. Dostupnost hypotečních úvěrů může takto přispívat například k růstu cen nemovitostí nebo růstu stavební produkce. Do hrubého domácího produktu (HDP) se započítává i spotřeba domácností. Tato spotřeba domácností zahrnuje i to, co si lidé koupí za spotřebitelské, případně hypoteční úvěry. Čeští ekonomové se shodují v pozitivním vlivu půjček na ekonomiku.52 Podle Viktora Kotlána, hlavního ekonoma České spořitelny, je většina růstu spotřeby tažena půjčkami, ovšem největší vliv má růst hypotečních úvěrů a s nimi rostoucí investice domácností. Úvěry stimulují spotřebu, a ta zase výrobu, což je pozitivní. Přibližně 70 % půjčených peněz jde na bydlení. Jen za letošní rok přesáhl objem hypotečních úvěrů 100 miliard Kč a stavební spořitelny poskytly úvěry za více jak 50 miliard Kč. Poptávka po bydlení tak podporuje stavební výrobu a stavební výroba je jedním z největších tahounů ekonomického růstu.53 Hypoteční bankovnictví tedy má přispívat k rozvoji investic do nemovitostí, rozvoji trhu nemovitostí, ale i k rozvoji celé ekonomiky. Stát se pak snaží pomocí různých státních podpor zvýšit dostupnost těchto úvěrů a umožnit hlavně mladým lidem získat přiměřené bydlení. Část prostředků, které stát vloží do těchto podpor bydlení, se státu vrací formou vyšších daní z příjmů placených stavebními firmami a podniky orientovanými na související výroby, jako jsou např. výroba stavebních hmot a materiálů.. Vyšší rozsah výroby a odbytu současně ovlivňuje zaměstnanost i výši příjmů občanů. Vyšší příjmy obyvatelstva umožňují růst spotřeby a následně příjmů státního rozpočtu.54
6.2
Hypoteční úvěry a bytová výstavba
Největší význam hypotečních úvěrů je spojen s účelem, k němuž jsou finanční prostředky obvykle poskytovány. Prostředky získané z hypotečních úvěrů jsou téměř vždy používány na investice do nemovitostí. V současné době se projevuje význam hypotečních úvěrů zejména v oblasti bydlení, kde napomáhají zlepšující se situaci na trhu s byty. Růst reálných příjmů, pokles úrokových sazeb55 vedly k rozšíření okruhu potencionálních adresátů tohoto bankovního obchodu, což se projevuje v prudkém růstu počtu hypotečních úvěrů. Vysoká poptávka po bydlení tlačila však ceny nových i starších bytů stále výš. Pokles úrokových sazeb neusnadnil získání nového bydlení, protože jeho ceny nadále rostou – ceny stavebních prací a materiálu rostou přibližně o 5-10 % ročně a ceny nových nemovitostí rostou přibližně stejně. 52
http://www.mesec.cz/clanky/zadluzovani-domacnosti-zvykejme-si/, dne 5.2.2007 RYSKOVÁ, S.: Rok ve znamení dluhů, EKONOM, 2006, č. 51-52, str.94, dne 5.2.2007 54 zpracováno s využitím Výroční zprávy asociace českých stavebních spořetelen za rok 2005, dne 5.2.2007 55 Tento pokles byl způsoben hlavně snížením úrokových sazeb na peněžních trzích, které se tak dostaly na své historické minimum (zejména díky snižování úrokových sazeb vyhlašovaných ČNB), a v nemalé míře i konkurenčním bojem mezi jednotlivými hypotečními bankami, který začal ve druhé polovině roku 2001 z popudu České spořitelny a jejího programu TOP BYDLENÍ. 53
62
Rozdíl mezi cenou nového bydlení a příjmy rodiny je navíc v porovnání se západními zeměmi nesrovnatelně vyšší – dle vyjádření MMR si Čech za jeden průměrný plat může pořídit ¾ m2 nového bytu, kdežto obyvatel EU až 3 m2. Od roku 1989 navíc ceny nového bydlení vzrostly přibližně desetkrát, kdežto nárůst hrubých mezd byl pouze čtyřnásobný. I přesto lze sledovat zprostředkované dopady zvýšené dostupnosti hypotečních úvěrů jako například pokles tržního nájemného, když výhodné ekonomické podmínky pro hypoteční úvěr nutí pronajímatele snižovat nájemné. V situaci, kdy se splátka hypotečního úvěru blíží tržnímu nájemnému, je vlastnické bydlení preferováno a klesá tak zájem o bydlení nájemní za stejné peníze. Jiným zprostředkovaným dopadem je rozvoj výstavby nových bytů a změna bytové struktury, kdy roste podíl vlastnického bydlení. V uplynulém roce se prostavělo za téměř 400 miliard korun, což je další rekordní číslo v historii České republiky. V porovnáním s rokem 2005 se stavařům povedlo zvednout svoji produkci o dalších 6,6 procenta, zatímco o rok dříve to bylo o 4,2 procenta.56 "Boom stavebnictví, který je patrný především ve větších městech, a výdajů na budování infrastruktury, podporují nízké úrokové sazby a sílící příliv peněz z fondů Evropské unie," řekl Petr Dufek z ČSOB. Nadprůměrně rychle rostoucí skupinou ve stavebnictví byla v roce 2006 podle analytičky Evy Zamrazilové z Komerční banky bytová výstavba, její podíl na celkovém stavebnictví se zvýšil na 18,7 %. V mezinárodním srovnání je to ale stále nízké číslo, v Evropské unii je průměr 40%. Hlavními faktory růstu tak podle statistiků i nadále zůstává intenzivní výstavba bytových a rodinných domů, která se opírá o neutuchající zájem o hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. Jak ukazuje následující graf č. 9 loni se začalo v Česku stavět 43 747 bytů (o 8,3 procenta více než v roce 2005), to je nejvíce od roku 1993.57 Stavebnictví tak velmi prospívá boom hypotečních úvěrů a zařizování vlastního bydlení. V současné době bydlí téměř dvě třetiny populace ve vlastním, pětina populace obývá nájemní byty, celkem 13,5 % lidí žije v družstevních bytech. Podíl vlastního bydlení roste jak na úkor nájemního, tak družstevního bydlení. Graf č. 9: Bytová výstavba v letech 1993 – 2006 (v tis.) Bytová výstavba v letech 1993 - 2006 (v tis.) zahájené byty 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0
dokončené byty 43,8
33,2
31,5
35,0
22,7
11,0
16,6 12,7
14,5
22,2
40,4
32,3
32,9
36,5 32,9
33,6
32,4 29,0
18,2
39,0
23,7
25,2
24,8
27,3
30,2
27,1
16,8
7,5
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Pramen: Vlastní zpracování na základě údajů Českého statistického úřadu 56
Český statistický úřad, dne 12.2.2007 Nejvíce bytů se začalo stavět v okolí velkých měst. V Praze a Středočeském kraji byla zahájena výstavba 16 308 bytů. Naopak nejméně zahájených bytů zaznamenal Liberecký a Karlovarský kraj. 57
63
Nové výstavbě bytů svědčí už zmiňovaná situace na hypotečním trhu, kdy loni banky poskytly na byty přes 100 miliard korun. Významná je pak i vyšší hodnota stavebního spoření, která dovoluje investovat více do bydlení. V neposlední řadě je to strach z růstu DPH na stavební práce. V roce 2008 totiž Česku skončí výjimka a stavební práce by se měly přesunout do vyšší sazby. Avšak tlak, pod kterým byli v loňském roce lidé, již si chtěli pořídit nové bydlení, zřejmě končí. Vláda dne 5.2.2007 schválila definici sociálního bydlení, která zaručuje, že pětiprocentní sazba DPH má platit pro byty do 120 m2 a rodinné domy do 350 m2. Tato kritéria nyní splňuje zhruba 97 % všech nově stavěných bytů. Vláda se tímto způsobem pokouší udržet nebývalý boom ve stavebnictví. Definice sociálního bydlení v podstatě obchází nařízení Evropské unie, jednotlivé členské státy Evropské unie mají právo si sami definovat takzvané sociální bydlení, u kterého i nadála budou platit nižší sazby. Cílem je podpořit stavby menších bytů a domků pro občany, kteří si nemohou dovolit bydlení "standardní" velikosti. "Novelu zákona o DPH hodlá vláda předložit parlamentu v první polovině letošního roku. Zároveň bude jednat s Bruselem, který musí s touto definicí vyjádřit souhlas," řekl ministr financí Miroslav Kalousek. Věří přitom, že Brusel s touto definicí sociálního bydlení bude souhlasit. Na rozhodnutí vlády čekali nejen zájemci o bydlení, ale také hypoteční banky a stavebníci. Kvůli nejasnostem ohledně daně byla po nemovitostech enormní poptávka, dokonce taková, že zvedala i ceny starších bytů. Nyní by se situace mohla uklidnit. Pro developery to znamená, že nebudou muset kvůli DPH téměř vůbec zdražovat. Široká definice sociálního bydlení také bude znamenat, že developerské firmy přestanou zákazníky strašit, že od příštího roku byty kvůli vyšší DPH podraží. "Hrozby zvýšené DPH využívaly skoro všechny firmy," upozorňuje Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.58
6.3
Zadluženost českých domácností
S rychlým růstem hypotečních úvěrů roste i zadlužování domácností. Na konci roku 2006 byla celková zadluženost vůči bankám a finančním institucím odhadována na 550 miliard korun.59 Na jednoho občana připadá necelých 55 tisíc korun. Odhaduje se, že 65-70 % z toho tvoří půjčky na bydlení, dalších 20-25 % spotřebitelské úvěry a zbytek jsou další drobné půjčky mimo bankovní sektor. Meziroční nárůst zadluženosti obyvatelstva byl zhruba 30 % oproti konci roku 2005, každý měsíc se zvyšuje o cca 11 miliard korun.60 V průběhu devadesátých let v případě úvěrů domácnostem nedošlo k výrazným zvratům a zadlužení domácností v některých fázích dokonce i pokleslo. Důvody lze spatřovat jednak v nejisté budoucnosti, rozsáhlých ekonomických a sociálních změnách, neochotě bankovních ústavů půjčovat drobným klientům, vysokých úrocích, výkyvech v cenové hladině, nedostatečné produktové nabídce apod. Ke zlomu v zadlužení domácností došlo až na počátku nového tisíciletí, přibližně v polovině roku 2000. Od druhé poloviny roku 2000 tak až do dnešních dnů dochází k setrvalému růstu objemu úvěrů přijatých domácnostmi. Vývoj zadluženosti domácností ukazuje následující graf č. 10.
58
Zpracováno s využitím: http://finweb.ihned.cz/c4-10108850-20355300-P00000_d-socialni-byty-v-cesku-skorovsechny, dne 15.2.2007 59 RYSKOVÁ, S.: Rok ve znamení dluhů, EKONOM, 2006, č. 51-52, str.94, dne 21.2.2007 60 http://ekonom.ihned.cz/c6-10112560-20247720-400000_d-cesky-jezisek-je-na-splatky-ii, dne 21.2.2007
64
Graf č. 10: Vývoj zadluženosti domácností v letech 1999 – 2005 (v mld. Kč)
Pramen: Šalanda, K cestě do dluhové pasti stačí i pouhý jeden úvěr. Bankovnictví[online] 2007.[citace 5.3. 2007].
Důvodů pro rychlejší zadlužování domácností je více. Růst ekonomiky, nízké úrokové sazby, nízká inflace a rostoucí reálné příjmy zvyšují optimismus domácností ohledně budoucnosti. Proto se zvyšuje chuť domácností ke spotřebě a zároveň se snižuje „odpor“ k zadlužování. Úvěrové instituce intenzivním marketingem, spojeným se snižováním minimálních podmínek nutných pro získání úvěru, nárůst zadlužení rovněž podporují. Třetí skupinu faktorů posilujících růst zadluženosti tvoří demografický vývoj, kdy do úvěrových vztahů vstupují populačně silné ročníky 70. let. V neposlední řadě lze rychlejší zadlužování přičíst i takovým vlivům, jakými jsou růst cen nemovitostí (tím i nutnosti přijímat vyšší hypotéky), či deregulace nájemného. Podle dosavadních odhadů má v ČR hypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření kolem 4,1 - 4,5 % lidí, což představuje celkovou sumu úvěrů ve výši kolem 0,46 bilionu korun, přičemž ještě před necelými sedmi lety to bylo 59,97 miliard korun, viz tabulka č.10. Od roku 2000 zaznamenaly stavební spořitelny výrazný boom. Objem jimi poskytnutých prostředků se více jak zečtyřnásobil, naproti tomu hypoteční banky tento objem více jak zdesetinásobily.61 Tabulka č. 10: Vývoj úvěrů na bydlení v letech 2000-2006 (v mil. Kč) Rok 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Smluvní jistina Úvěry ze stavebního Hypoteční úvěry spoření 28 963 31 011 43 691 37 023 66 224 46 308 102 436 63 597 154 396 84 184 226 464 108 063 327 304 135 000
Celkem úvěry na bydlení 59 974 80 714 112 532 166 033 238 580 334 527 462 304
Pramen: vlastní zpracování na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj
61
Vypracováno s využitím Odborné studie finančního serveru mesec.cz: Vývoj zadluženosti českých domácností dostupné na: http://i.iinfo.cz/urs-att/Studie_o_zadlulenosti_ceskych_domacnosti_2006-1-116048262929820.pdf, dne 24.2.2007
65
Zadlužení kvůli bydlení není negativní ani pro ekonomiku (na rozdíl např. od spotřebitelských úvěrů). Navíc vysoký podíl úvěrů na bydlení snižuje rizika úvěrujících bank či jiných věřitelů. Vypůjčené peníze jsou totiž použity na účel, u něhož je životnost zpravidla delší než délka splatnosti. Peníze tedy nejsou spotřebovány dříve, než dlužník zaplatí. Rizikem pro banky však může být přehřátí trhu nemovitostí a následný propad cen, který by znehodnotil zástavy na čerpané hypoteční úvěry Při hledání příčin úvěrového zlomu je logické zaměřit se zejména na úrokové sazby, které určují cenu zápůjčních fondů. V roce 1999 úrokové sazby poklesly pod svůj patnáctiletý průměr a setrvale se snižovali až na krátké výjimky. Domácnosti reagovaly na ustálení úrokových sazeb a jejich pokles zvýšenou poptávkou po nových úvěrech, a to ve všech segmentech úvěrového trhu. Finanční sektor toho využil a reagoval i rozšířením a zkvalitněním nabídky služeb. Dominantní roli v úvěrování domácností sehrávají hypotéky. Důkazem popularity hypotečního úvěru je současně i fakt, že již téměř 15 % českých domácností přijalo tuto půjčku. Jejich úročení vyjadřuje tzv. Hypoindex (viz. graf č. 11). Jeho hodnota se v posledních letech radikálně snížila a v současné době se pohybuje kolem 4 %. Graf č. 11: Vývoj průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů od ledna 2003 do ledna 2007
Pramen:JAROŠOVÁ, J: Financování hypoték bude jednodušší. Fincentrum[online].2007.[citace 22..3. 2007].
Půjčky určené na financování bydlení, tedy hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření mají nejnižší úrokové sazby ze všech úvěrových produktů finančního trhu.62 Díky tomu velice citlivě reagují na jakoukoli změnu klíčových úrokových sazeb stanovovaných Českou národní bankou. V polovině roku 2005 byly sazby ČNB na historicky nejnižší úrovní 1,75 %. Od té doby centrální banka úroky již třikrát zvedla. V současnosti je dvoutýdenní repo sazba, která je pro úročení komerčních úvěrů klíčová, na úrovní 2,50 %. Díky tomu začaly mírně růst i úroky úvěrů na bydlení. ČNB zvedá úroky především z toho důvodu, aby "krotila" rostoucí inflaci. Ta roste hlavně díky rychlému růstu české ekonomiky. Podle analýz ČNB i ministerstva financí by 62
http://www.financninoviny.cz/os-finance/hypoteky/index_view.php?id=226240, dne 16.2.2007
66
poměrně rychlým tempem, i když nižším než v roce 2006, měla ekonomika růst i v roce 2007. ČNB navíc hodlá pro rok 2007 snížit svůj inflační cíl ze současných 3 % na 2 až 2,5 %. Díky tomu v příštím roce lze předpokládat další růst úrokových sazeb. V tom o kolik úrokové sazby vzrostou se už názory odborníků liší, nicméně lze předpokládat, že minimálně o 0,5 % sazby za rok 2007 vzrostou.63
V České republice je u hypotečních úvěrů nejvyužívanější 5letá fixace (kolem 40 až 50 %), následuje 3letá a 1letá, jiné typy fixací (ačkoliv existují) si klienti prakticky nevolí. V západní Evropě jsou proti České republice obvykle variabilní sazby (tj. fixace kratší než jeden rok), nebo naopak velmi dlouhé fixace na celou dobu trvání úvěru.64 Zadlužení českých domácností je však proti západním zemím stále nízké. Na konci roku 2005 připadalo na jednoho Čecha úvěrové zatížení hypotečním úvěrem 589 eur, což je zhruba 17 tisíc korun. Průměr evropské patnáctky však v té době dosahoval 13 011 eur, tedy téměř 380 tisíc korun. To znamená, že byl dvaadvacetkrát vyšší. Pokud jde o vzájemný poměr vkladů a půjček v sektoru domácností, má ČR stále relativně velký prostor pro růst zadluženosti. Podle statistik Evropské centrální banky byl v eurozóně v srpnu 2005 objem celkových půjček domácností téměř stejný jako celkové vklady domácností – podíl činil 95 procent. V Česku se úvěry domácnostem od bank na objemu jejich vkladů v bankovním sektoru podílely ve stejné době pouze 35 procenty.65 V členských zemích EU přijali klienti v roce 2005 úvěry na financování výstavby bydlení v celkové výši 5,1 biliony euro, což je téměř 47,5 % evropského HDP. Na konci loňského roku byl pravděpodobně tento poměr v ČR kolem 14 %, viz následující tabulka.66 Tabulka č. 11: Úvěry na bydlení ku HDP v letech 2000 – 2006 Rok 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Celkem úvěry na bydlení v mil. Kč 59 974 80 714 112 532 166 033 238 580 334 527 462 304
HDP v mil. Kč 2 189 169 2 352 214 2 464 432 2 577 110 2 781 060 2 978 157 3 159 825*
Úvěry na bydlení ku HDP v % 2,7 3,4 4,6 6,4 8,6 11,2 14,6
* prognóza, Pramen: vlastní zpracování na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj a Českého statistického úřadu
Z uvedených hodnot je patrný rychlý trend dohánění evropského průměru. Za posledních sedm let se podíl úvěrů na bydlení na HDP téměř zpětinásobil a nedojde-li k zásadním ekonomickým změnám, je možné stejný trend očekávat i v následujících letech.
63
Zvýšení úrokové sazby ze 4% p.a. na 4,5% p.a. způsobí nárust měsíční splátky hypotečního úvěru z 9 090 Kč, na 9 490 Kč (hypoteční úvěr ve výši 1,5 milionu Kč, splatnost 20 let). 64 Časopis Finanční poradce, č. 5/2006, str.35, dne 16.2.2007 65 Český statistický úřad 66 Vypracováno s využitím Odborné studie finančního serveru mesec.cz: Vývoj zadluženosti českých domácností dostupné na: http://i.iinfo.cz/urs-att/Studie_o_zadlulenosti_ceskych_domacnosti_2006-1-116048262929820.pdf, dne 3.2.2007
67
6.4
Hypoteční trhy EU a ČR v grafech a číslech
Český hypoteční trh prožívá v posledních letech veliký boom. Přesto se ale Česká republika v objemových ukazatelích zatím nepřiblížila starým členským zemím Evropské unie. Evropská hypoteční federace publikuje přehledy vybraných údajů o hypotečních úvěrech jednotlivých zemí Evropské unie. Z těchto údajů vydaných na podzim roku 2006 je patrné, kde jsou hypoteční úvěry nejoblíbenější a jak výrazně se liší rozsah hypotečního úvěrování v původních patnácti zemí evropské unie a v zemích, které nově přistoupily. V roce 2005 dosáhl celkový objem hypotečních úvěrů v pětadvaceti zemích Evropské unie (EU 25) hodnoty 5,1 bilionu eur, což činí než 47,5 % HDP celé EU. I mezi zeměmi bývalých patnácti zemí Evropské unie existují v podílu zadluženosti hypotečními úvěru na HDP velké rozdíly. U nás je zadlužení hypotečními úvěry ve vztahu k hrubému domácímu produktu 6,1 %. Graf potvrzuje fakt, že podíl zadluženosti hypotečními úvěry na HDP je v Maďarsku o něco větší než v ČR, ale před Slovinskem a Polskem má ČR náskok. Graf také ukazuje, jak oblíbené jsou hypoteční úvěry v Nizozemí a v Dánsku. Graf č. 12: Podíl zadluženosti hypotečními úvěry na HDP v roce 2005 (v %)
8,1%
6,1%
6,0%
4,8%
Česká rep.
Polsko
Slovinsko
16,0% Kypr
Slovensko
17,2% Itálie
10,5%
19,6% Lotyšsko
Maďarsko
21,9% Rakousko
11,0%
24,8% Estonsko
Francie
Belgie
Finsko
Irsko
0%
V. Británie
20%
Litva
25,1% Řecko
29,4%
32,9%
33,8% Malta
51,7% Německo
34,1%
52,6% Španělsko
40%
Lucembursko
53,9% Portugalsko
42,5%
55,2%
60%
Švédsko
94,0% Dánsko
61,7%
97,1%
80%
Nizozemsko
100%
80,0%
120%
Pramen: vlastní zpracování na základě údajů Evropské hypoteční federace
Více než čtvrtina z celkového objemu hypotečních úvěrů EU 25 připadá na Velkou Británii, kde byly poskytnuty hypoteční úvěry ve výši 1,4 bilionu eur. Hned za ní je Německo, které bylo až do roku 2003 na prvním místě. Až s velkým odstupem následují ostatní země. V České republice činil v roce 2005 celkový objem hypotečních úvěrů něco přes 6 miliard eur. Na Slovensku to bylo přibližně o polovinu méně. Ze všech států EU bylo nejméně hypotečních úvěrů ve Slovinsku. Pokud srovnáme hypoteční trhy EU a USA, objem evropských hypoték dosahuje pouze přibližně 72 procent hypoték poskytnutých v USA. Výsledky deseti zemí s nejvyšším a s nejnižším objemem hypotečních úvěrů obsahuje následující tabulka č. 12.
68
Tabulka č. 12: Celkový objem hypotečních úvěrů v roce 2005 (v mil. eur) Celkový objem hypotečních úvěrů (v mil. eur) Objem hypotečních Země úvěrů 1 414 386 Polsko 1 162 588 Maďarsko 503 600 ČR 487 322 Slovensko 475 571 Estonsko 243 622 Lotyšsko 195 762 Litva 159 025 Kypr 98 956 Malta 98 060 Slovinsko
Země V. Británie Německo Francie Nizozemí Španělsko Itálie Dánsko Švédsko Irsko Belgie
Objem hypotečních úvěrů 14 646 9 205 6 016 3 078 2 618 2 509 2 268 2 144 1 519 1 301
Pramen: vlastní zpracování na základě údajů Evropské hypoteční federace
Absolutní hodnoty objemu, které jsou uvedeny v této tabulce však nevypovídají o úrovni či rozvinutosti jednotlivých evropských hypotečních trhů, protože neberou v úvahu ani počet obyvatel ani rozlohu území. Následující graf č.13 podává přehled o zadluženosti hypotečními úvěry na jednoho obyvatele v roce 2005. Zde je patrné, že pokud srovnáme deset nových členů EU mezi sebou, tak než v České republice je zadluženost na jednoho obyvatele nižší pouze v Slovensku a Polsku. Pokud vezmeme průměr za celou Evropskou unii, každý z jejích obyvatel dlužil na hypotéce 11 184 eur. Na každého obyvatele Spojených států však připadá dokonce 24 102 eur hypotečního dluhu, to však stále ještě nestačí na Dánsko a Nizozemí, kde jsou hypoteční úvěry nejoblíbenější. Graf č. 13: Zadluženost hypotečními úvěry na jednoho obyvatele v roce 2005 (v EUR)
912
662
651
589
572
384
Maďarsko
Litva
Slovinsko
Česká rep.
Slovensko
Polsko
1 088
2 862
Kypr
Lotyšsko
3 773
Malta
1 944
4 101
Řecko
Estonsko
4 167
5 000
Itálie
7 546
Potrugalsko
6 558
8 316
Francie
10 000
9 387
11 050
12 593
15 000
14 092
20 000
17 647
23 560
V. Británie
21 991
24 082
25 000
Irsko
30 000
36 176
35 000
29 887
40 000
Rakousko
Belgie
Španělsko
Finsko
Německo
Švédsko
Lucembursko
Nizozemsko
Dánsko
0
Pramen: vlastní zpracování na základě údajů Evropské hypoteční federace
69
Přestože v Nizozemí celkový objem hypoték je roven téměř výši HDP, vykazuje objem hypotečních úvěrů stále růst. Naopak v Německu byl tento nárůst téměř nulový. Největší nárůst vykazuje Lotyšsko. Přehled o nárůstu zadluženosti hypotečními úvěry v roce 2005 ukazuje následující graf č. 14. Graf č. 14: Nárůst zadluženosti hypotečními úvěry v roce 2005 (v %)
11,9%
11,9%
11,7%
Nizozemsko
Rakousko
Portugalsko
0,5%
11,9%
Belgie
Španělsko
Irsko
Řecko
Slovensko
Kypr
Polsko
Estonsko
0,0%
Německo
12,3%
Dánsko
9,3%
13,5%
Finsko
Švédsko
13,7%
Lucembursko
9,5%
16,5%
Francie
V. Británie
18,1%
21,3%
Maďarsko
20,0%
Itálie
22,9%
Malta
23,6%
28,5%
33,4%
40,0%
40,1%
44,2%
62,7%
Slovinsko
60,0%
51,9%
63,4%
Česká rep.
74,5%
80,2%
Litva
80,0%
97,2%
100,0%
Lotyšsko
120,0%
Pramen: vlastní zpracování na základě údajů Evropské hypoteční federace
Ze všech těchto údajů je patrné, že hypoteční trhy v nových členských státech EU se rozvíjejí mnohem rychlejším tempem než v zemích původní „patnáctky“ a také to, že je u nových členů ještě značný prostor pro růst hypotečních úvěrů. Podle studie vydané Evropskou hypoteční federací na podzim 2006, zůstává v Česku nevyužitý ještě velký potenciál pro uzavření nových hypotečních úvěrů.
6.4.1
Eurohypotéka
Europoslanci chtějí sjednotit pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů v rámci celé Evropské unie. Poskytovatelé úvěrů by také navíc měli povinně podepsat kodex chování. John Purvis, britský europoslanec, který zprávu o Eurohypotéce parlamentu předložil, říká: „Chtěl bych, aby bylo pro evropského občana snazší dosáhnout na hypoteční úvěr a zároveň aby nová pravidla pomohla poskytovatelům hypotečních úvěrů rozšířit své podnikání do jakéhokoli státu Evropské unie. Zároveň však musíme být opatrní, aby návrh naopak nikoho neznevýhodňoval. Chceme jen odstranit stávající překážky, což nebude vůbec lehká cesta“.67 Důvodem této iniciativy je skutečnost, že v současné době pouze každý stý Evropan přijal hypoteční úvěr v jiném členském státě, což je v rozporu se záměrem dosáhnout jednotného evropského trhu zboží a služeb. Příčinou nízkého zájmů evropských spotřebitelů o hypoteční úvěry mimo svou zemi jsou zejména potíže při srovnání nabídky, právní překážky a odlišné předpisy na ochranu spotřebitele. 67
CVEJNOVÁ, V.: Hypotéky po evropsku, EKONOM, 2006, č. 50, str.66, dne 11.2.2007
70
Evropská komise si proto dala za cíl, zlepšit informovanost a ochranu spotřebitelů na evropském hypotečním trhu. Hypoteční kodex bude určovat, co všechno musí banka žadateli o úvěr sdělit. Přistoupení k tomuto kodexu je dobrovolné, ale Česká bankovní asociace vyzvala členské banky k tomu, aby se k hypotečnímu kodexu přihlásily.68 Rovněž Asociace českých stavebních spořitelen oznámila, že všechny stavební spořitelny jsou připraveny k tomuto kodexu přistoupit. Každý zájemce o hypoteční úvěr by měl mít možnost předem vědět, kolik v konkrétní bance za úvěr celkem zaplatí včetně všech poplatků a souvisejících nákladů.69 V praxi by to mimo jiné znamenalo, že si zájemci o hypotéku budou moci snadno porovnat nabídky jednotlivých domácích a zahraničních bank a vybrat si pro sebe tu nejvýhodnější. Přistoupení bank k hypotečnímu kodexu v budoucnu usnadní rozhodování klientů o výběru vhodného nástroje k financování bydlení. Domnívám se, že hypoteční kodex přispěje ke zkvalitnění služeb jednotlivých bank a vytvoření lepšího konkurenčního prostředí
68
K 1. 4. 2006 ke kodexu přistoupila Hypoteční banka a Česká spořitelna V poslední době je běžné, aby na smlouvě byla uvedena roční procentní sazba nákladů (RPSN), tedy míra, která vyjadřuje roční náklady v procentech na úvěr. Zatím hypoteční banky nemají povinnost uvádět ve své nabídce RPSN. 69
71
Závěr Hypoteční úvěr je pro banky strategicky velice silný produkt, který dlouhodobě váže zákazníka k bance a často je doprovázen i pojistnými produkty. Díky systému zajištění (nemovitostí, pojištění nemovitosti) se dlouhodobě jedná o velmi bezpečný produkt. Banky jsou při poskytování hypotečních úvěrů v pozici věřitele a musejí disponovat poměrně značným kapitálem, aby byly schopné financovat velký počet objemných úvěrů. K tomu jim slouží jeden z nástrojů finančního trhu, hypoteční zástavní list. Je to dluhový cenný papír, u kterého je banka v pozici dlužníka a vlastníkovi hypotečního zástavního listu periodicky vyplácí úrok v závislosti na jmenovité hodnotě. Pro věřitele se jedná o velmi bezpečný cenný papír, protože je kryt nemovitostmi, jejichž nákup byl financován kapitálem z emise hypotečních zástavních listů. Vstupem České republiky do Evropské unie, 1. května 2004, vstoupil v platnost nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který upravuje definici hypotečních úvěrů. Tato novela přinesla možnost využít hypoteční úvěr na cokoliv – tzv. neúčelová hypotéka, např. hypotéka na družstevní byt či americká hypotéka. Novinkou je také možnost vzít si úvěr na nemovitost nacházející se na území států tvořících evropský hospodářský prostor. Přímá státní podpora ve formě částečné úhrady úrokových plateb zvýšila dostupnost hypotečních úvěrů na konci devadesátých let a na přelomu století, kdy byly vysoké úrokové sazby. Z důvodu značného poklesu úrokových sazeb se tato forma státní podpory od roku 2003 neposkytuje. Státní rozpočet však podporu stále vyplácí těm dlužníkům, kterým ještě neskončila fixační doba. Nepřímá státní podpora je, na rozdíl od přímé státní podpory, poskytována i přes výrazný pokles úrokových sazeb. Výnosy z investování do hypotečních zástavních listů jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických i právnických osob. Tímto způsobem stát podporuje banky v získávání potřebného kapitálu pro následné poskytování hypotečních úvěrů. Další výhodu mají fyzické osoby, které mohou snížit základ pro výpočet daně z příjmu o zaplacené úrokové platby z hypotečního úvěru. Hypoteční úvěry, ačkoliv jsou na našem trhu poměrně mladým produktem, si již našly své pevné místo. Zejména v posledních letech dochází k expanzi hypotečního trhu – roste počet poskytovaných úvěrů, zvyšuje se průměrná výše půjčky a rozšiřuje se okruh žadatelů zejména o obyvatelstvo se středně vysokým příjmem. To vše bylo podmíněno příznivým ekonomickým vývojem podpořeným především nízkými úrokovými sazbami a státní podporou hypotečního financování. Počátek nového tisíciletí můžeme tedy jednoznačně označit jako zlatý věk hypotečních úvěrů. Rozvoj hypotečních úvěrů rovněž podporuje dostatečná nabídka kvalitních nemovitostí, a to především developerských projektů. Zájem o hypotéky je dán i plánovanou deregulací nájemného, nejistotou v budoucí sazbu daně z přidané hodnoty na stavební práce související s bydlením a také demografickým vývojem, protože řešit otázku bydlení začínají silné ročníky ze 70. let. Expanze hypotečních úvěrů bude s největší pravděpodobností pokračovat, i když možná menším tempem. Úrokové sazby hypotečních úvěrů dosáhly rekordního minima v létě roku 2005, kdy klesly pod 4 % p.a. a od té doby pomalu rostou.
72
Banky v roce 2006 lidem poskytly na bydlení přes 67.000 hypotečních úvěrů o objemu 100,8 miliardy korun. To znamená přibližně 40% nárůst objemu oproti roku 2005. Pouze dvě největší hypoteční banky, Česká spořitelna a Hypoteční banka, poskytly loni občanům nové hypoteční úvěry za více než 62 miliard korun. Na tři nejsilnější banky poskytující hypoteční úvěry připadalo 82 % z celkového počtu poskytnutých úvěrů občanům v roce 2005. Jsou to Česká spořitelna (34 % trhu), Hypoteční banka a Komerční banka (shodně 24 % trhu). Česká spořitelna poskytla hypoteční úvěry pro fyzické osoby v objemu 35,7 mld. Kč, což v meziročním nárůstu činí 44 %. Česká spořitelna s 35,7 mld. Kč poskytnutých hypotečních úvěrů získala více jak třetinu hypotečního trhu. Banka tak drží pozici největší hypoteční banky v České republice, kterou se stala ke konci roku 2001 poté, co začala poskytovat produkt TOP Bydlení. Tento produkt měl výrazný pozitivní dopad na celý český trh hypotečních úvěrů. Zpřístupnil hypoteční úvěry širokým skupinám obyvatelstva a měl i nemalý vliv na pokles úrokových sazeb. Z popudu České spořitelny a jejího programu TOP Bydlení začal ve druhé polovině roku 2001 konkurenční boj mezi bankami. Silná konkurence ovlivnila nabídku bank nejen v oblasti úrokových sazeb, ale i v množství a skladbě produktů. Banky se tedy neustále snaží své služby vylepšovat a rozšiřovat, a přitáhnout tak na svou stranu co nejvíce klientů. Můžeme zaznamenat prodlužování splatnosti hypoték, stejně tak postupné zjednodušování procesu jejich poskytování. Hlavním trendem je zpřístupnění hypotečních úvěrů širokým vrstvám obyvatel a zjednodušení a zrychlení úředních i schvalovacích procedur. V České republice patří hypoteční úvěrování k jednomu ze základních pilířů financování bydlení. Co se týče jeho četnosti užití stojí na druhém místě za systémem stavebního spoření, ale naopak je tomu u objemového porovnání. Úvěry ze stavebního spoření ve srovnání s hypotečními úvěry mohou být poskytovány i v malých částkách, mohou být kdykoliv před dobou splatnosti splaceny bez sankčních poplatků, nemusí být nutně zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Na druhou stranu však jejich získání vyžaduje předchozí minimálně dvouleté období spoření, naspoření určitého procenta cílové částky, dosažení určité výše hodnotícího čísla, a stejně jako u hypotečního úvěru, předložení důkazů o dostatečné bonitě klienta, příp. zajištění úvěru. Pokud klient nesplní některou z podmínek pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, a potřebuje získat peníze rychle, může požádat o překlenovací úvěr. Vzhledem k tomu, že se překlenovací úvěry po celou dobu svého trvání neumořují, celkové úroky jsou značně vysoké. Stavební spoření je z tohoto pohledu dražší než hypoteční úvěry. V posledních letech lze sledovat dopady zvýšené dostupnosti hypotečních úvěrů jako je rozvoj výstavby nových bytů a změna bytové struktury, kdy roste podíl vlastnického bydlení. S rychlým růstem hypotečních úvěrů roste i zadlužování domácností. Na konci roku 2006 byla celková zadluženost vůči bankám a finančním institucím odhadována na 550 miliard korun. Odhaduje se, že 65-70 % z toho tvoří půjčky na bydlení. Mezi hlavní důvody rychlejšího zadlužování patří růst ekonomiky, nízké úrokové sazby, nízká inflace a rostoucí reálné příjmy. Úvěrové instituce intenzivním marketingem, spojeným se snižováním minimálních podmínek nutných pro získání úvěru, nárůst zadlužení rovněž podporují.
73
Zadluženost hypotečními úvěry ve srovnání s Evropskou unií (EU) je u nás stále velmi nízká. Je však třeba mít na paměti, že v západní Evropě mají hypoteční úvěry mnohem delší tradici, klienti se chovají odlišně a je tam zcela jiná situace na trhu s nemovitostmi. Někteří bankovní analytici však dodávají, že český trh je srovnatelný i s vyspělými zeměmi EU, pokud jde o nabídku produktů. S tím, jak bude vyspívat, bude se také doplňovat nabídka produktů a dále se budou zjednodušovat a zrychlovat jednotlivé procesy jejich poskytování. Hypoteční trhy v nových členských státech EU se rozvíjejí mnohem rychlejším tempem než v původních patnácti zemí EU. U nových členů je ještě značný prostor pro růst hypotečních úvěrů. Bydlení je jednou ze základních lidských a v České republice zůstává nevyužitý ještě velký potenciál pro uzavření nových hypotečních úvěrů. Proto i v delším časovém horizontu bude zájem o úvěry na bydlení zachován. Ačkoliv jsou zřejmé snahy o sjednocení evropského hypotečního trhu, není pravděpodobné, že by se tak v dohledné době stalo. Sjednocením legislativy v rámci celé Evropské unie by bylo možné poskytnout občanovi EU hypoteční úvěr v kterékoliv zemi EU za stejných podmínek. Hypoteční trh má všude na světě lokální charakter a lze těžko očekávat vzhledem k administrativním, právním a jazykovým překážkám, že by si čeští občané brali ve vyšší míře hypoteční úvěry v zahraničí. Podle dosavadních průzkumů by o hypoteční úvěr v zahraničí mělo zájem jen asi 1 % obyvatel EU.
74
Seznam použité literatury Monografie: PÁNEK, D. Bankovní služby. 1.vyd. Brno: Ekonomicko-správní fakulta MU, 2001. 70 s. ISBN 80-210-2691-X. PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Nakladatelství Consultinvest, 2003. 151 s. ISBN 80-901486-7-3. PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R.: Hypoteční úvěry. 1. vyd. Praha: Vydavatelství PP Agency,1996.116 s. RADOVÁ, J. – DVOŘÁK, P – MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. 5. vydání. Praha: Grada. 2005. 288s. ISBN 80-247-1230-0 REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví. 4. vyd. Praha: Management Press, 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1. SŮVOVÁ, H.: Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M.: Osobní a rodinné finance. 2. akt. vyd. Praha: Grada, 2005. 176 s. ISBN 50-24710-98-6 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 4. vydání. Praha: Grada 2005. 124s. ISBN 80-2471097-8. ŠEDOVÁ, J. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova Univerzita, Ekonomicko-správní fakulta 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0. Odborná periodika: CVEJNOVÁ, V.: Hypotéky po evropsku. EKONOM, 2006, č. 50, s. 66 – 67 HLAVÁČ, P.: Jaký vývoj bude mít český hypoteční trh?, TOPFINANCE 2006, s.16-18 CHUCHVALCOVÁ, J.: Hypotéky stále bodují. BANKOVNICTVI, 2006, č. 12, s. 12-14 PISKÁČEK, V.: Hypoteční mánie. EURO, 2006, č. 38, s. 34 RYSKOVÁ, S.: Rok ve znamení dluhů. EKONOM, 2006, č. 51-52, str.94, SADIL, J.:Hypoteční trh je stále při síle. BANKOVNICTVI, 2006, č. 4, s. 26-27 Zákony a nařízení vlády: Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, v platném znění
Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách, v platném znění 75
Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, v platném znění Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, v platném znění Nařízení vlády č. 244/1995 Sb. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Nařízení vlády č. 33/2004 Sb. Články a citace z WWW: ANTOŠ, O.: Vývoj zadluženosti českých domácností, [on-line].2006. [cit. 2006-12-11]. Dostupné na WWW:
BERGER, J.: Počet zahájených a rozestavěných bytů roste., [on-line]. 2006. [cit. 2007-02-15]. Dostupné na WWW: < http://ekonomika.idnes.cz/pocet-zahajenych-a-rozestavenych-bytu-rostef3m-/komentanalyt.asp?c=A061107_091707_komentanalyt_str> BOUŠOVÁ, K.: Umějí stavební spořitelny půjčovat na bydlení?, [on-line]. 2006. [cit. 2007-0110]. Dostupné na WWW: JAROŠOVÁ, J.: Zájem o hypotéky nesnižují ani vyšší sazby, [on-line].2007. [cit. 2007-01-20]. Dostupné na WWW:< http://fincentrum.idnes.cz/zajem-o-hypoteky-nesnizuji-ani-vyssi-sazby-fec/hypoindex.asp?c=A070117_023544_fi_osobni_jjj> JAROŠOVÁ, J.: Hypotéku lze nyní získat i bez poplatku, [on-line]. 2007. [cit. 2007-03-05]. Dostupné na WWW: < http://fincentrum.idnes.cz/hypoteku-lze-nyni-ziskat-i-bez-poplatku-f06/hypoindex.asp?c=A070220_220216_fi_osobni_jjj JAROŠOVÁ, J.: Stavební spoření versus hypotéka, [on-line]. 2006. [cit. 2007-01-04]. Dostupné na WWW: http://fincentrum.idnes.cz/stavebni-sporeni-versus-hypoteka-dr2/fi_osobni.asp?c=A060907_024519_fi_osobni_jjj JAROŠOVÁ, J.: České hypotéky v EU: Jak si stojíme?, [on-line]. 2006. [cit. 2007-02-18]. Dostupné na WWW: MOJŽÍŠEK, Z.: Dostupnost hypotečních úvěrů, [on-line]. 2007. [cit. 2007-01-18]. Dostupné na WWW: < http://www.casopisstavebnictvi.cz/clanek.php?detail=51> RUML, M.: Úroky hypoték, nájemné i ceny bytů porostou, [on-line]. 2006. [cit. 2007-02-16]. Dostupné na WWW: < http://www.sfinance.cz/page.php?page_id=5366> RUML, M.: Co dělat, když nevíte jakou dobu fixace úrokové sazby hypotéky zvolit?, [online].2006. [cit.2006-12-20]. Dostupné na WWW:
76
ŠALANDA, R.: K cestě do dluhové pasti stačí i pouhý jeden úvěr, [on-line]. 2006. [cit. 2007-0305]. Dostupné na WWW: < http://bankovnictvi.ihned.cz/2-19443540-900000_d1-48> VAŠEK, P.: Sociální byty? V Česku skoro všechny., [on-line]. 2007. [cit. 2007-02-16]. Dostupné na WWW: < http://finweb.ihned.cz/c4-10108850-20355300-P00000_d-socialni-byty-v-ceskuskoro-vsechny> ZAMEČNÍK, P.: Chcete splatit úvěr dřív? Tak plaťte!, [on-line].2007. [cit. 2007-01-20]. Dostupné na WWW: ZÁMEČNÍK, P.: Zadlužování domácností: Zvykejme si!, [on-line].2006.[cit. 2007-02-05]. Dostupné na WWW: Internetové zdroje: www.cnb.cz – internetové stránky České národní banky www.czso.cz – internetové stránky Českého statistického úřadu www.mmr.cz – internetové stránky Ministerstva pro místní rozvoj www.mfcr.cz – internetové stránky Ministerstva financí www.acss.cz – internetové stránky Asociace českých stavebních spořitelen www.csas.cz – internetové stránky České spořitelny, a.s. www.hypotecnibanka.cz – internetové stránky Hypoteční banky, a.s. www.hypo.org – internetové stránky Evropské hypoteční federace www.fincentrum.idnes.cz – internetové stránky fincentrum www.finweb.ihned.cz – internetové stránky finweb www.finance.cz – internetové stránky finance www.mesec.cz – internetové stránky měšec www.penize.cz – internetové stránky peníze Výroční zprávy: Výroční zprávy České spořitelny, a.s., 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 Výroční zprávy Českomoravské hypoteční banky, a.s., 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 Výroční zpráva Asociace českých stavebních spořitelen, 2005
77
Seznam tabulek a grafů Tabulky Tabulka č. 1: Rozložení anuitní splátky…………………………………………………….... str. 25 Tabulka č. 2: Srovnání výše státního příspěvku na nové a starší nemovitosti……………….. str. 31 Tabulka č. 3: Vývoj hypotečních úvěrů v letech 1995 – 2006………………………………..str. 34 Tabulka č. 4: Vývoj průměrné úrokové sazby z HÚ a úrokových sazeb ČNB v letech 19962006…………………………………………………………………………………………... str. 35 Tabulka č. 5: Přehled o dynamice hypotečního úvěrování v letech 2001-2005………………str. 38 Tabulka č. 6: Vývoj podílů jednotlivých bank na celkovém počtu nově poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2000 – 2005 (v %)……………………………………………… str. 39 Tabulka č. 7: Charakteristika hypotečního úvěru v roce 1995 a 2006………………………. str. 41 Tabulka č. 8: Přehled emitovaných hypotečních zástavních listů…………………………… str. 46 Tabulka č. 9: Možnosti hypotečního úvěru dle počtu let splácení…………………………... str. 54 Tabulka č. 10: Vývoj úvěrů na bydlení v letech 2000-2006 (v mil. Kč)…………………….. str. 65 Tabulka č. 11: Úvěry na bydlení ku HDP v letech 2000 – 2006…………………………….. str. 67 Tabulka č. 12: Celkový objem hypotečních úvěrů v roce 2005 (v mil. eur) ………………... str. 69 Grafy Graf č. 1 Podíl jednotlivých úvěrů v rámci celého bankovního systému v ČR……………… str. 12 Graf č. 2: Vyplacená státní podpora k hypotečním úvěrům (v mil. Kč)……………………... str. 31 Graf č. 3: Vývoj hypotečních úvěrů celkem v letech 2001 – 2006…………………………... str. 35 Graf č. 4: Tržní podíl hypotečních bank na celkovém počtu nově poskytnutých hypotečních úvěrů občanům v roce 2005 (v %)…………………………………………………………… str. 39 Graf č. 5: Průměrná výše hypotečního úvěru v letech 2003 – 2006…………………………. str. 40 Graf č. 6: Hypoteční úvěry fyzickým osobám a TOP Bydlení………………………………. str. 44 Graf č. 7: Portfolio hypotečních úvěrů (mld. Kč)……………………………………………. str. 45 Graf č. 8: Srovnání počtu a objemu úvěrů na bydlení poskytnutých stavebními spořitelnami a hypotečními bankami v roce 2005…………………………………………………………. str. 55 Graf č. 9: Bytová výstavba v letech 1993 – 2006 (v tis.)……………………………………. str. 63 Graf č. 10: Vývoj zadluženosti domácností v letech 1999 – 2005 (v mld. Kč)……………... str. 65 Graf č. 11: Vývoj průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů od ledna 2003 do ledna 2007 str. 66 Graf č. 12: Podíl zadluženosti hypotečními úvěry na HDP v roce 2005 (v %)……………… str. 68 Graf č. 13: Zadluženost hypotečními úvěry na jednoho obyvatele v roce 2005 (v EUR)…… str. 69 Graf č. 14: Nárůst zadluženosti hypotečními úvěry v roce 2005 (v %)……………………… str. 70
78
Seznam příloh Příloha č. 1: Žádost o úvěr Příloha č. 2: Podklady potřebné k získání hypotečního úvěru Příloha č. 3: Úvěrová smlouva Příloha č. 4: Informativní výpočet základních atributů při poskytnutí hypotéky
79
Příloha č. 1
80
81
82
Příloha č. 2
Obecné dokumenty
- průkaz totožnosti - potvrzení o plné moci
Doklady o příjmu a majetkových poměrech
- potvrzení o příjmu - výplatní pásky - daňové přiznání - potvrzení finančního úřadu o zaplacení daní - výpis z účtu - dohoda o zúžení či zrušení společného jmění manželů - doklad o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a požadovanou výší úvěru (povinná akontace)
Doklady o závazcích a pohledávkách
- nájemní smlouvy - potvrzení o sociálních dávkách - smlouvy o stavebním spoření - smlouvy o životních a jiných pojistkách - smlouvy o úvěrech, půjčkách, leasingu - ručitelská prohlášení
Doklady k nemovitosti
- výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy či geometrický plán - odhad - pojistná smlouva k nemovitosti - doklad o vlastnickém právu k nemovitosti (kupní smlouva apod.) - souhlas spoluvlastníků s vkladem zástavního práva na nemovitost - fotografie nemovitosti
KOUPĚ (zvláštní dokumenty)
- kupní smlouva či smlouva o smlouvě budoucí
STAVBA či REKONSTRUKCE (zvláštní dokumenty)
- stavební povolení - projektová dokumentace, rozpočet - smlouva o dílo, smlouva o výstavbě - soupis potřebného materiálu a prací svépomocí - časový harmonogram stavby
SPLACENÍ JINÉHO ÚVĚRU (zvláštní dokumenty)
- původní úvěrová smlouva - původní zástavní smlouva - souhlas původní banky s refinancováním
83
Příloha č. 3
84
85
86
87
Příloha č.4
88
