Hypoteční trh v České republice a Republice Rakousko

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Hypoteční trh v České republice a Republice Rakousko Bakalářská práce

Vedoucí práce: Ing. Oldřich Šoba, Ph.D.

Eva Grofová

Brno 2012

Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucímu této bakalářské práce Ing. Oldřichu Šobovi, Ph.D. za vstřícnost, trpělivost, cenné rady, připomínky a náměty, kterými pomohl k jejímu vypracování.

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Hypoteční trhy v České republice a Republice Rakousko“ vypracovala samostatně pod vedením Ing. Oldřicha Šoby, Ph.D. s použitím uvedených zdrojů. V Brně dne 23. května 2012

_______________________________

Abstract Grofová, E. Mortgage markets in the Czech Republic and the Republic of Austria. Bachelor thesis. Brno: PEF MENDELU, 2012. The content of this bachelor thesis is a description of mortgage markets in the Czech Republic and the Republic of Austria and theirs compare according to the specific criterion. Then a comparison of mortgage products of each country´s banks and description of their parameters. In the last part is situated an example of mortgage loan´s costs and foreign currency mortgage loans. That´s done for more exactly comparison of both countries. Keywords Mortgage market, mortgage loan, mortgage products, foreign currency mortgage loan.

Abstrakt Grofová, E. Hypoteční trhy v České republice a Republice Rakousko. Bakalářská práce. Brno: Mendelova univerzita v Brně, 2012. Náplní této bakalářské práce je charakteristika hypotečních trhů v České republice a Republice Rakousko a jejich srovnání dle určených kritérií. Dále také komparace hypotečních produktů bank jednotlivých zemí a popsání jejich parametrů. V poslední části práce je umístěn modelový příklad nákladovosti hypotečního úvěru a přeshraniční financování nemovitosti hypotečním úvěrem, pro přesnější porovnání obou zemí. Klíčová slova Hypoteční trh, hypoteční úvěr, hypoteční produkty, hypoteční úvěr v cizí měně.

Obsah

6

Obsah 1

Úvod

10

2

Cíl práce a metodika

11

3

Hypoteční trh v České republice a Rakousku

13

3.1

3.1.1

Objem a struktura poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR .................... 13

3.1.2

Průměrná výše a splatnost hypotečních úvěrů .......................................... 16

3.1.3

Průměrné úrokové sazby a fixace hypotečních úvěrů ............................. 18

3.1.4

Státní podpora hypotečního trhu v ČR .......................................................... 23

3.1.5

Financování hypotečních úvěrů ....................................................................... 24

3.2

5

Hypoteční trh Rakouska ................................................................................................ 26

3.2.1

Objem a struktura poskytnutých hypotečních úvěrů v Rakousku ...... 26

3.2.2

Průměrné úrokové sazby a fixace hypotečních úvěrů ............................. 29

3.2.3

Státní podpora hypotečního trhu..................................................................... 31

3.2.4

Financování hypotečních úvěrů ....................................................................... 32

3.3 4

Hypoteční trh České republiky ................................................................................... 13

Dílčí závěr kapitoly .......................................................................................................... 32

Hypoteční produkty v České republice a Rakousku

35

4.1

Hypoteční produkty České republiky ....................................................................... 35

4.2

Hypoteční produkty Rakouska.................................................................................... 46

4.3


Pořízení nemovitostí formou hypotečního úvěru v České republice a Rakousku

51

5.1 Splátka hypotečního úvěru zohledňující průměrnou mzdu a cenovou úroveň nemovitostí v obou zemích ....................................................................................... 51 5.2

Pořízení nemovitosti přeshraničním úvěrem ....................................................... 55

5.3


6

Výsledky práce a jejich diskuze

65

7

Závěr

69

8

Použité zdroje

70

Seznam obrázků

7

Seznam obrázků Obr. 1

Podíl objemu hypotečních úvěrů na HDP

14

Obr. 2

Podíl objemu hypotečních úvěrů poskytnutých občanům k HDP

14

Obr. 3

Smluvní jistina hypotečních úvěrů uzavřených v daných letech

15

Obr. 4

Průměrná výše hypotečního úvěru

16

Obr. 5 Sjednaná doba splatnosti hypotečních úvěrů vybraných bank ČR v daných letech

17

Obr. 6

Vývoj průměrných úrokových sazeb (p. a.)

19

Obr. 7

Vývoj úrokových sazeb poskytnutých hypotečních úvěrů (p. a.)

20

Obr. 8 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů podle různé doby fixace (p. a.)

21

Obr. 9

22

Podíly jednotlivých fixací a jejich vývoj

Obr. 10 Podíl objemu vydaných HZL na objemu poskytnutých hypotečních úvěrů

25

Obr. 11

Objem hypotečních úvěrů uzavřených v daných letech

27

Obr. 12

Podíl objemu úvěrů na bydlení na HDP

28

Obr. 13 Celkový objem hypotečních úvěrů dle sektorů v letech 2002 až 2011

29

Obr. 14

Průměrná sazba hypotečních úvěrů (p. a.)

29

Obr. 15

Vývoj průměrné sazby hypotečních úvěrů a sazby EURIBOR

30

Obr. 16 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů u různých dob fixací (p. a.)

30

Obr. 17 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů v EU 27 v letech 2003 – 2011 v %

31

Obr. 18

Podíl objemu hypotečních úvěrů na HDP

33

Obr. 19 LTV

Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů dle

Obr. 20

Splátka českého hypotečního úvěru k průměrné mzdě v ČR

38 53

Obr. 21 Splátka rakouského hypotečního úvěru k průměrné mzdě v Rakousku

53

Obr. 22 Cena standardního bytu (68 m²) a HDP v paritě kupní síly na obyvatele

54

Seznam obrázků

Obr. 23

Počet průměrných měsíčních platů k pořízení bytu

8

55

Obr. 24 Rakouské úvěry na bydlení poskytované v cizí měně a cizincům

57

Obr. 25 Žadatel z České republiky využívající rakouský hypoteční úvěr

59

Obr. 26

60

Žadatel z Rakouska využívající český hypoteční úvěr

Obr. 27 Žadatel z České republiky využívající rakouský hypoteční úvěr

61

Obr. 28

Žadatel z Rakouska využívající český hypoteční úvěr

62

Obr. 29

Vývoj měnového kurzu CZK/EUR v letech 2006 až 2011

62

Seznam tabulek

9

Seznam tabulek Tab. 1

Výše státní podpory hypotečních úvěrů

24

Tab. 2

Úvěrové postupy

36

Tab. 3

Srovnání hypotečních produktů nejvýznamnějších bank ČR

39

Tab. 4 Přehled bank působících v ČR poskytující přeshraniční hypoteční úvěry

56

Úvod

10

1 Úvod Zajištění bydlení patří k základním lidským potřebám. Jeho důležitost tedy není nutné příliš zdůrazňovat. Vlastní bydlení je ovšem drahá komodita, kterou málokdo dokáže financovat pouze z vlastních zdrojů. Často tedy musí k financování bydlení použít také zdroje externí, kterými obvykle bývají hypoteční úvěry. Samozřejmě existuje také možnost bydlení v nájmu, ovšem všeobecně převládá názor, že vhodnější je měsíčně splácet hypoteční úvěr a po jeho splacení mít nemovitost ve svém vlastnictví (mít ji tedy k dispozici i pro své děti, vnoučata apod.), než srovnatelnou částku vkládat do měsíčních nájmů. Někdy je sice pořízení nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru realizováno z důvodu investice za účelem pozdějšího zisku, primárním účelem pro její pořízení ovšem bývá uspokojení bytové potřeby. Člověk tuto potřebu pociťuje v různých fázích svého života. Může se jednat o touhu změny dosavadního nevyhovujícího bydlení (z důvodu rozšíření členů rodiny, či prosté nespokojenosti s existujícím stavem) nebo o potřebu osamostatnění se od rodičů po dokončení studií. Změnit nebo pořídit si vlastní bydlení většinou znamená zahájit novou etapu života. Trh hypotečních úvěrů v České republice je poměrně mladý. Na začátku jeho existence nebyly hypoteční úvěry příliš známé a dostupné. Pro většinu znamenaly spíše luxusní zboží. Postupem času se ale přístup obyvatel k úvěrování změnil, lidé se začali více zadlužovat – i jinými typy úvěrů, a nyní už je poměrně běžnou záležitostí mít hypoteční úvěr na bydlení. Tomuto pomohly zejména snižující se úrokové sazby úvěrů a zároveň zvyšující se životní úroveň obyvatel, tedy jejich schopnost zvládnout dlouhodobě splácet své závazky. V České republice rovněž figuruje velké množství finančních institucí, které nabízejí hypoteční úvěry. Jejich škála produktů je též rozsáhlá a pro většinovou populaci je obtížné se v ní správně zorientovat, ale rozhodně je z čeho vybírat. Rakouský hypoteční trh disponuje delší historií, tamější obyvatelé jsou více zvyklí na tržní hospodářství a na úvěrové pořízení nemovitosti k bydlení. Nabídka bank poskytujících hypoteční úvěr je taktéž velice široká a rozvinutá. Srovnání poměrně mladého hypotečního trhu v České republice a hypotečního trhu v Republice Rakousko s delší historií, bude věnována první část práce. Následující část bude zaměřena na komparaci nákladů plynoucích z financování hypotečních úvěrů s ekonomickou úrovní obyvatel v dané zemi a s cenami nemovitostí v lokalitách s obdobnými parametry. V souvislosti s Jednotným vnitřním trhem Evropské unie, který umožňuje volný pohyb osob, zboží a především služeb a kapitálu, se nabízí otázka možnosti přeshraničního financování bydlení hypotečním úvěrem (tzv. devizové hypotéky). V souvislosti s tím je ovšem nutné zohlednit také případné měnové riziko, které by z úvěru v cizí měně mohlo vzniknout. Této problematice bude věnována poslední část práce.


11

2 Cíl práce a metodika Cílem práce je vyhodnocení analýzy a komparace hypotečního trhu a hypotečních produktů v České republice a Republice Rakousko (dále jen „Rakousko“). Zároveň také bude provedena kvantifikace nákladového zatížení pořízení nemovitosti hypotečním úvěrem v obou zemích při zohlednění průměrné mzdy, úrokových sazeb a cen nemovitostí v těchto zemích. A konečně také bude realizována případová studie zaměřená na možnosti financování nemovitosti v těchto zemích přeshraničním úvěrem, včetně vyhodnocení případného souvisejícího měnového rizika. Pro dosažení cíle práce bude použito následujících prostředků a metodických postupů. Hypoteční trhy budou v obou zemích hodnoceny z dostupných dat daných trhů především v období let 2005 až 2011, a to prostřednictvím zejména následujících kritérií:  objem a struktura poskytnutých hypotečních úvěrů,  popř. průměrná výše a splatnost hypotečních úvěrů,  průměrné úrokové sazby hypotečního úvěru, včetně jednotlivých fixací,  státní podpora hypotečního trhu a  financování hypotečních úvěrů. Hypoteční produkty a jejich aktuální parametry budou na základě dostupných dat hodnoceny především dle následujících kritérií:  šíře nabídky (definování jednotlivých hypotečních produktů a souvisejících služeb),  výše úvěru (LTV),  způsoby zajištění úvěru,  doby splatnosti,  doby fixace úrokových sazeb,  nákladovost produktu (úrokové sazby, poplatky)  postup vyřízení hypotečního úvěru,  možnost předčasného splacení hypotečního úvěru. Vyhodnoceny dle uvedených kritérií budou hypoteční produkty nejvýznamnějších bank (dle jejich bilanční sumy) jednotlivých zemí, a to v případě České republiky:  České spořitelny,  Československé obchodní banky (v tomto případě se bude jednat o distribuci produktů Hypoteční banky),  Komerční banky,  UniCredit Bank Czech Republic.


12

V Rakousku se bude jednat o následující bankovní domy:  Erste Bank,  Raiffeisen Zentralbank,  Volksbank AG a  Bank Austria. (Banks around the world, 2011) V případě realizace případové studie zohledňující při financování pořízení nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru i průměrné mzdy v dané zemi a úroveň cen nemovitostí v městech s obdobným významem, budou rovněž použity cenové mapy, případně údaje z realitních kanceláří v daných lokalitách. Konkrétně se bude jednat o města Brno a Graz. Informace o průměrných mzdách budou získány ze statistických úřadů obou zemí. Údaje o hypotečních trzích z internetových stránek příslušných ministerstev, statistických úřadů a různých dalších portálů zabývající se problematikou hypotečních trhů. Měnový kurz CZK/EUR pro zohlednění měnového rizika u českého subjektu žádajícího o hypoteční úvěr v Rakousku v eurech bude za stanovené období získán z databáze České národní banky. K určení výše měsíční splátky úvěru v modelových příkladech bude aplikován následující vzorec: a  D

kde:  a = měsíční splátka (anuita),  D = výše úvěru,  r = úroková sazba za úrokové období,  1   v = diskontní faktor  , 1 r 

 n = počet úrokových období. (Šoba, Širůček, 2011)

r 1 vn

(1)


13

3 Hypoteční trh v České republice a Rakousku Tato kapitola se zabývá analýzou a komparací hypotečního trhu České republiky a Rakouska dle uvedených kritérií v metodice.

3.1

Hypoteční trh České republiky

Hypoteční trh je podmnožinou finančního trhu, na kterém v České republice působí 44 bank a jejich zahraničních poboček. Bank, které poskytují hypoteční úvěry, figuruje v současnosti na českém trhu 17.1 (ČNB, 2012a; Finance.cz, 2012) Předtím, než budou prozkoumány jednotlivé parametry hodnocení hypotečního trhu České republiky, bude vymezen hypoteční úvěr tak, jak je zakotven v české legislativě. Hypoteční úvěr je definován v § 28 odstavci 3. zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, jako „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“2 (Zákon o dluhopisech) Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Dříve se hypoteční úvěry poskytovaly pouze na výstavbu, nebo nákup nemovitosti v České republice. (Zákon o dluhopisech; Finance.cz, 2009a) 3.1.1

Objem a struktura poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů k HDP Hrubý domácí produkt (HDP) je jedním z nejdůležitějších ukazatelů výkonnosti ekonomiky každé země. Zjednodušeně řečeno představuje celkovou peněžní hodnotu statků a služeb vytvořenou na daném území za dané období (většinou se počítá jeden kalendářní rok). K určení míry zatížení obyvatel hypotečním úvěrem se jedná o ideální poměřovatel. Jak vyplývá z níže uvedených grafů, podíl hypotečních úvěrů na HDP v letech 2002 až 2007 postupně rostl. Dokazuje to ochotu lidí se zadlužovat a zároveň také

Citibank Europe plc., Česká spořitelna, ČSOB, Equa bank, GE Money Bank, Hypoteční banka, ING Bank, Komerční banka, LBBW Bank CZ, mBank, Oberbank AG, Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank, Waldvierter Sparkasse von 1842, Wüstenrot hypoteční banka. (Finance.cz, 2012) 2 „Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kde se emitent hypotečních zástavních listů (HZL) o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ (Zákon o dluhopisech) 1


14

rozvoj a růst českého hypotečního trhu. V důsledku celosvětové ekonomické krize v letech 2008 a 2009 se tento poměr výrazně zmenšil a v roce 2009 se pohyboval kolem 2 %. A to přitom HDP kleslo jen mírně, pokles objemu poskytnutých hypotečních úvěrů byl mnohem více znatelný. Kumulativní objem hypotečních úvěrů na HDP kontinuálně roste. Mírný pokles objemu poskytnutých hypotečních úvěrů nebyl tak veliký, aby tento růst zastavil. Byl pouze mírně zpomalen.

Obr. 1 Podíl objemu hypotečních úvěrů na HDP Zdroj: MMR (2012a), ČSÚ (2012)

V grafu na obrázku prvním je zobrazen podíl objemu hypotečních úvěrů poskytnutých domácnostem, firmám a municipalitám na HDP. Na dolním obrázku se jedná pouze o objem poskytnutých hypotečních úvěrů domácnostem. Je evidentní, že tento sektor tvoří majoritní podíl, tedy že domácnosti jsou největšími příjemci hypotečních úvěrů.

Obr. 2 Podíl objemu hypotečních úvěrů poskytnutých občanům k HDP Zdroj: MMR (2012a), ČSÚ (2012)


15

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů retailové a podnikové klientele Na grafu na obrázku 3 lze spatřit, že největšími příjemci hypotečních úvěrů, jsou kontinuálně domácnosti. Zajímavý je pokles objemu hypotečních úvěrů poskytnutých domácnostem a naopak růst dluhů podnikatelů o zhruba 20 mld. Kč v roce 2008. Banky cítily vyčerpanost trhu u retailové klientely a začaly se více zaměřovat na podnikatelské subjekty. V roce 2009 lze u obou segmentů sledovat výrazný pokles přijatých úvěrů, zejména díky rostoucím úrokovým sazbám, jejichž vzrůst byl způsoben hypoteční krizí a s tím související zvýšenou rizikovou přirážkou bank. Od roku 2010 došlo k oživení trhů a objem hypotečních úvěrů opět roste.

Obr. 3 Smluvní jistina hypotečních úvěrů uzavřených v daných letech Zdroj: MMR (2012a)

Vývoj objemu hypotečních úvěrů je ovlivňován řadou faktorů. Trh by mohla podpořit nízká úroveň úrokových sazeb, pokud by tento dosavadní trend přetrval. Příznivým faktorem do budoucna by mohlo být pokračování hospodářského oživení, které by se mohlo příznivě projevit v poklesu nezaměstnanosti a snížení nejistoty ohledně příjmů domácností. Pro další vývoj bude významné, zda dojde k růstu úrokových sazeb z úvěrů. Vývoj poptávky po hypotečních úvěrech může být dále ovlivněn mj. cenovými očekáváními. (Golem Finance, 2010) Celkový výsledek zůstává nejistý, neboť tyto faktory mohou působit protichůdně. Vlivy, které by mohly vést k růstu poptávky – např. hospodářské oživení – totiž současně nepřímo podporují nárůst úrokových sazeb hypotečních úvěrů, a tím působí proti růstu cen. Růst ekonomiky a mezd se totiž sice může projevit v růstu poptávky po nemovitostech, současně však inflační tlaky vedou k růstu nominálních sazeb, nebo nutí centrální banku zvyšovat své vlastní úrokové sazby.


16

Následně rostou úrokové náklady a klesá atraktivita hypotečních úvěrů, což může mít negativní dopad na poptávku. (Golem Finance, 2010) 3.1.2

Průměrná výše a splatnost hypotečních úvěrů

Průměrná výše hypotečních úvěrů Další charakteristikou hypotečního trhu je průměrná výše hypotečního úvěru. V grafu na obrázku čtvrtém lze vidět mezi lety 2006 až 2007 střídavě pravidelný růst. Co ovšem upoutá pozornost na první pohled je výrazný nárůst průměrné výše hypotečního úvěru ve čtvrtém čtvrtletí roku 2007.

Obr. 4 Průměrná výše hypotečního úvěru Zdroj: Hypoindex.cz (2012a)

Rok 2007 byl rekordním rokem v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů občanům (cca 140 mld. Kč – obr. 3). Výrazné navýšení průměrné výše hypotečního úvěru v posledním kvartále v roce 2007 bylo způsobeno více faktory. Těmi byly očekávané vyšší úrokové sazby a vyšší snížená sazba DPH od roku 2008 (zvýšení z 5 % na 9 %), která se uplatňovala při dodání bytového domu, rodinného domu a bytu (i nedokončených), včetně stavebních a montážních prací spojených s jejich výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami. (Finance.cz, 2007) Od roku 2008 bylo možné uplatnit sníženou sazbu DPH pouze u stavebních či montážních prací spojených se změnou již dokončené stavby. To znamená, že u nových staveb postavených od roku 2008 určených pro bydlení, není možné sníženou sazbu uplatnit. Výjimkou je sociální bydlení, na které se stále snížená sazba DPH vztahuje. (Finance.cz, 2007)


17

Aby ovšem bylo možno bydlení označit jako sociální, musí splnit určitá kritéria týkající se maximální podlahové plochy domu či bytu. 3 Pokud nejsou tyto maxima překročeny, jedná se o sociální bydlení a snížená sazba na dodávky a služby spojené s výstavbou může být uplatněna. (Finance.cz, 2007) V roce 2008 lze sledovat výrazný pokles průměrné výše hypotečního úvěru (tedy objem poskytnutých hypotečních úvěrů podělený o počet uzavřených smluv o hypotečním úvěru). Doba splatnosti hypotečních úvěrů Možnost volby doby splatnosti hypotečních úvěrů se pohybuje mezi 5 až 30 lety. Splacení hypotečního úvěru může proběhnout jednorázově, ale většinou se splácí v měsíčních splátkách. Nejčastěji jsou splátky anuitní (výše splátek se ovšem může měnit v závislosti na změně úrokové sazby), ale existují také splátky progresivní (v čase rostou) a degresivní (jejich výše v čase klesá). (Hypoteky.cz, 2009)

Obr. 5 Sjednaná doba splatnosti hypotečních úvěrů vybraných bank ČR v daných letech Zdroj: Interní data bank

Na obr. 5 lze sledovat průměrné sjednané doby splatnosti hypotečních úvěrů ve vybraných bankovních domech, dle jejich interních dat. Ne všechny banky tyto údaje sledují každoročně. Např. v UniCredit Bank je průměrná sjednaná maturita 22,9 let za posledních 5 let. Trendově se moc nemění a ani do budoucna není očekáván výrazný rozdíl.

U rodinného domu je maximální podlahová plocha určena 350 m², u bytu 120 m², přičemž celkovou podlahovou plochou se rozumí součet podlahových ploch všech místností bytu či domu. U bytu se navíc připočítávají také místnosti, které tvoří příslušenství bytu, výjimkou jsou společné části bytového domu. (Finance.cz, 2007) 3


18

Z obrázku je patrné, že nejkratší průměrné sjednané doby splatnosti jsou v Raiffeisenbank. Ostatní zobrazené banky dosahují přibližně stejných hodnot. Je to dáno charakteristikou jejich hypotečních produktů (kapitola 4.1), v nichž nabízejí doby splatnosti hypotečních úvěrů v obdobných intervalech. 3.1.3

Průměrné úrokové sazby a fixace hypotečních úvěrů

Výše úrokové sazby hypotečních úvěrů závisí na sazbách, za něž banka získala prostředky k poskytnutí hypotečních úvěrů, tedy:  na PRIBORu (PRague InterBank Offered Rate – sazba, za níž si na trhu půjčují banky mezi sebou4),  na ceně státních dluhopisů, od kterých se dále odvíjí cena hypotečních zástavních listů (dále „HZL“) a  na rizikové přirážce, která se odvíjí od bonity klienta, pojištění, doby trvání hypotečního úvěru, délky fixace, LTV apod. (Fondshop.cz, 2010) Jinak řečeno, pokud dojde ke zvýšení úrokových sazeb bankovních vkladů, začnou investoři od nově emitovaných dluhopisů požadovat vyšší úrokovou prémii, neboť dluhopis nese vyšší investiční riziko než bankovní vklady. Tedy, o dluhopisy s nižší úrokovou prémií přestává být takový zájem a jejich cena klesá. Toto platí i naopak. (Investujeme.cz, 2010) Dále hraje důležitou roli doba do splatnosti dluhopisu. Čím je delší, tím více náchylný k volatilitě kurzu dluhopis je. (Investujeme.cz, 2010) Nakupovat hypoteční zástavní listy bylo nejvýhodnější ještě před rokem 2008, kdy byly jejich výnosy do splatnosti poměrně vysoké a navíc byly osvobozeny od daně z příjmů. Nyní jsou, od začátku roku 2008, výnosy zdaněny 15% srážkovou daní. (Hypoindex.cz, 2010a) Dalším faktorem je i samotná bonita emitenta dluhopisu, tedy míra rizika neschopnosti emitenta dostát svým závazkům. Tomuto riziku se říká kreditní a platí, že čím vyšší je kreditní riziko emitenta, tím více musí emitent dluhopis úročit, aby jej pak investoři nakoupili. Toto riziko roste s dobou do splatnosti dluhopisu. (Investujeme.cz, 2010) Vztah mezi úrokovou prémií a dobou do splatnosti vyjadřuje tzv. výnosová křivka. Ta bývá zpravidla rostoucí. Rozdíl mezi výnosovou křivkou státních dluhopisů a výnosovou křivkou korporátních dluhopisů (kam patří právě HZL) se označuje jako „spread“, který při nižší bonitě emitenta korporátních dluhopisů bývá vyšší. (Investujeme.cz, 2010) V grafu na obrázku č. 6 lze vidět vývoj Hypoindexu5, mezibankovní sazby PRIBOR a dvoutýdenní (2T) repo sazby ČNB, od které se sazba PRIBOR odvíjí. Zajímavá je zejména odchylka zobrazených křivek v roce 2008. Výrazné zvýšení sazby Hypoindexu oproti oběma základním sazbám, je způsobeno snahou bank zvýšit 4 5

Její výše závisí na vývoji mezibankovního trhu a odvíjí se od diskontní sazby centrální banky. Ukazatel průměrné sazby hypotečních úvěrů.


19

atraktivitu HZL pro investory. Ti by při nižších sazbách HZL (které jsou jedním ze zdrojů bank ke krytí hypotečních úvěrů) a při soudobé rizikové situaci na finančních trzích upřednostnili jinou možnost uložení a zhodnocení svých finančních prostředků (např. do termínovaných vkladů). Zároveň si banky fakticky navýšili rizikovou přirážku. V době vzniku Hypoindexu (rok 2003) banky sice s žádnou krizí nekalkulovaly, přesto si k sazbě PRIBOR dávaly také vyšší úrokovou přirážku. Mohly si to dovolit, protože v té době existovala na trhu slabá konkurence. (Fondshop.cz, 2010) Větší konkurence a výborný stav ekonomiky způsobily výraznější snižování rozdílu mezi sazbami. Minimum rizikové marže lze sledovat ve druhé polovině roku 2007. Banky se snižováním úrokových sazeb hypotečních úvěrů snažily udržet své pozice na trhu. Tímto omezováním si fakticky snižovaly své zisky. I když jim toto bylo zároveň kompenzováno větším objemem poskytnutých hypotečních úvěrů (výše na obr. 3). (Fondshop.cz, 2010)

Obr. 6 Vývoj průměrných úrokových sazeb (p. a.) Zdroj: ČNB (2012b,c), Hypoindex.cz (2012a)


20

Obr. 7 Vývoj úrokových sazeb poskytnutých hypotečních úvěrů (p. a.) Zdroj: Hypoindex.cz (2012a)

Průměrná úroková sazba skutečně poskytnutých hypotečních úvěrů se v posledních měsících roku 2011 a i v počátečních měsících roku 2012 výrazně přiblížila minimu z července 2005 (graf na obrázku č. 7), ve kterém hodnota souhrnného ukazatele Hypoindex dosáhla 3,62 %. Dokonce nižšího procenta bylo dosaženo i v lednu tohoto roku (3,59 %), ovšem v následujících měsících sazby opět mírně rostly (v setinách p. b.). Základní pravidlo říká, že čím delší je doba fixace, tím je úroková sazba hypotečních úvěrů vyšší. Toto tvrzení vychází z toho, že obecně s delší dobou je spojeno větší riziko, protože banky i ostatní účastníci finančních obchodů nemohou dopředu odhadnout situaci na finančních trzích a cenu peněz. Nemusí to však platit vždy. Pokud banka očekává pokles úrokových sazeb, je možné, že úvěry s delší dobou fixace budou úročeny nižší sazbou, než úvěry s jednoletou fixací. (Fondshop.cz, 2010) Momentálně jsou úvěry s delší dobou fixace úročený méně, než jednoleté fixace, jak to ilustruje i graf na obr. č. 8. Při volbě doby fixace klienti též zvažují možnost předčasného splacení hypotečního úvěru. Tento jev ovšem není v praxi příliš častý, předpokládá finanční připravenost klientů. Nicméně řada klientů takto uvažuje, očekává např. prostředky ze stavebního spoření či vrácení pohledávky nebo jiný zvýšený příjem. Dalším faktorem při volbě délky fixace (či vůbec banky) je „lapačská politika bank“, tedy snaha nalákat nové klienty naoko výhodnými sazbami hypotečních úvěrů. Na to je třeba si dávat pozor, protože zprvu výhodná sazba zafixovaná na jeden rok se po skončení doby fixace změní na sazbu, kterou mají ostatní stávající klienti, a ta bývá zpravidla vyšší. (Fondshop.cz, 2010)


21

V roce 2005 průměrné sazby hypotečních úvěrů táhly dolů především hypoteční úvěry s jednoletou fixací. Od roku 2011 udávají tempo poklesu spíše hypoteční úvěry s tří a pětiletou fixací. (Golem Finance, 2010) Obecně lze říci, že v době, kdy klesají sazby hypotečních úvěrů, roste poptávka po úvěrech s variabilní úrokovou sazbou. Tak tomu bylo také v roce 2011, v němž zároveň začalo více bank nabízet hypoteční úvěry s plovoucí sazbou. Převrat způsobila UniCredit Bank, která v roce 2010 přišla s konceptem Převratné hypotéky a zaměřila se tímto na výraznější propagaci variabilní úrokové sazby. (Golem Finance, 2010) V grafu na obrázku č. 8 lze vidět vývoj jednotlivých sazeb hypotečních úvěrů podle délky jejich fixací. Na něm je dobře vidět, jak byly postupně zaváděny na trh nové fixace úrokových sazeb. Zároveň také, že nejdříve banky držely nižší úrokové sazby s jednoletou fixací. To bylo hlavně ovlivněno konkurenčním bojem mezi bankami, kdy se banky snažily na výhodné jednoleté sazby nalákat nové klienty. Pětileté úrokové sazby byly vyšší, přesto trendově rostly stejně, jako ty jednoleté. Trendový růst byl ovlivněn celkovým vývojem na trhu peněz, jak již dříve bylo vysvětleno u grafu na obr. č. 6. V polovině roku 2008 se mezi jednoletou a pětiletou fixací objevila křivka tříleté fixace úrokové sazby. Trendově se všechny tyto sledované sazby shodují, od konce roku 2009 do konce roku 2010 byly tří a pětileté fixace dokonce téměř totožné. Od poloviny roku 2010 je sledována také variabilní úroková sazba hypotečních úvěrů, která je stále výrazně nižší než sazby s ostatními dobami fixací.

Obr. 8 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů podle různé doby fixace (p. a.) Zdroj: Hypoindex.cz (2012a)

Nejčastější volbou žadatelů o úvěr jsou však už od roku 2005 hypoteční úvěry s pětiletou fixací. V říjnu 2011 se nejoblíbenější staly hypoteční úvěry s dobou fixa-


22

ce na tři roky, jejichž podíl přesáhl v tomto období 47 %. Je možné tedy říct, že v současnosti si devět z deseti klientů vybere hypoteční úvěr s úrokovou sazbou zafixovanou buď na tři, nebo pět let. Kombinace příznivé úrokové sazby s jistotou stále stejné výše splátek po sjednanou dobu fixace, činí ze střednědobých fixací ty nejoblíbenější. Současně poskytují možnost bezsankčního splacení hypotečního úvěru či případné změny banky ve střednědobém horizontu. (Golem Finance, 2010) Podíly jednotlivých fixací zobrazuje graf na obrázku č. 9. Jak lze vidět, jednoleté fixace po celou dobu sledovaného období mají nejmenší podíl, postupný pokles s mírnými výkyvy zapříčinil rychlý vzestup jednoletých sazeb od poloviny roku 2007. Výrazný propad zažily dlouhodobější fixace (ostatní fixace) v průběhu roku 2007 (z asi 50% podílu v červenci roku 2007 na bezmála 10 % v lednu 2008), zejména kvůli vyšší atraktivitě sazeb pětiletých fixací. Od té doby se jejich podíl pohybuje kolem 5% hranice. Podíl tříletých fixací výrazně stoupá a jeho trend je víceméně inverzní pětiletým fixacím. Z toho vyplývá (jak již bylo zmíněno výše), že když si v současnosti klienti volí dobu fixace a vyberou si např. tříletou, tak je to právě na úkor pětileté. Ostatní fixace moc neuvažují. I když u variabilních úrokových sazeb lze sledovat vzestup, jelikož sazby finančního trhu dosahují momentálně nižších úrovní.

Obr. 9 Podíly jednotlivých fixací a jejich vývoj Zdroj: Golem Finance (2010)


3.1.4

23

Státní podpora hypotečního trhu v ČR

V současné době není hypoteční trh státem přímo podporován. Jedinou subvencí je nepřímá podpora státu ve formě možnosti odpočtu zaplacených úroků z hypotečního úvěru ze základu daně z příjmů, což zvyšuje atraktivitu hypotečních úvěrů. Maximální částka, kterou lze od základu daně při ročním zúčtování odečíst je 300.000,- Kč. K tomu ovšem musí poplatníci splnit podmínky, které upravuje Zákon o daních z příjmů. Jednou z nich je to, že poplatník po celou dobu zdaňovacího období (tím je kalendářní rok) musí úvěrovanou nemovitost vlastnit a musí v ní mít trvalé bydlení (nebo jeho manželka (manžel), děti, rodiče, atp.) Potvrzení o výši úroků vystaví banka na požádání za určitý poplatek (jeho cena se pohybuje kolem sta korun českých). Pokud jsou úroky placeny jen po část roku, lze jako nezdanitelnou částku uplatnit maximálně jednu dvanáctinu za každý měsíc platby úroku. (Měšec.cz, 2012; Kašparovská, 2010) Ministerstvo pro místní rozvoj ČR mělo za cíl zvýšit dostupnost staršího vlastnického bydlení pro mladé lidi. Proto také vytvořilo program Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty. Cílovou skupinou byli mladí lidé, kteří v roce podání žádosti o tuto formu podpory, nedovršili věk 36 let. Pokud navíc byl žadatel ženatý nebo vdaná, musel věkovou podmínku splnit i partner. (MMR, 2012b) Podpora měla formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výší státní podpory byl rozdíl (zaokrouhlený na celé Kč nahoru) mezi anuitní splátkou s úrokovou sazbou banky platnou ke dni ukončení čerpání úvěru a anuitní splátkou s úrokovou sazbou banky sníženou o podporu státu platnou ke dni 1. čerpání úvěru. (MMR, 2012b) Pokud zájemce o státní podporu splňoval všechny požadavky, mohl o ni písemně požádat přímo v bance, kde si hypoteční úvěr vyřizoval.6 (MMR, 2012b) Tabulka č. 1 zobrazuje výši procentního bodu (p. b.) státní podpory. Nová se vyhlašuje vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku a odvíjí se od průměrné úrovně sazeb hypotečních úvěrů, které jsou v současné době na tak nízké úrovni, že ministerstvo žádné příspěvky neposkytuje. Minimální průměrnou sazbou pro poskytnutí podpory je hranice 7 %. (MMR, 2012b; Měšec.cz, 2012)

Jednalo se o tyto banky: Česká spořitelna, Hypoteční banka, ČSOB, GE Capital Bank, Komerční banka, Raiffeisenbank, Wüstenrot hypoteční banka a UniCredit Bank (MMR, 2012b) 6

Hypoteční trh v České republice a Rakousku Tab. 1

24

Výše státní podpory hypotečních úvěrů

Termín 1. čerpání úvěru

Státní podpora

1. 9. 2002 – 31. 1. 2003

3 p. b.

1. 2. 2003 – 31. 1. 2004

2 p. b.

1. 2. 2004 – 31. 1. 2005

1 p. b.

1. 2. 2005 – 31. 1. 2006

0 p. b.

1. 2. 2006 –31. 1. 2007

0 p. b.

1. 2. 2007 – 31. 1 2008

0 p. b.

1. 2. 2008 – 31. 1. 2009

0 p. b.

1. 2. 2009 – 31. 1. 2010

1 p. b.

1. 2. 2010 – 31. 1. 2011

1 p. b.

1. 2. 2011 – 31. 1. 2012

0 p. b.

Zdroj: MMR (2012b)

3.1.5

Financování hypotečních úvěrů

Prostředky k financování hypotečních úvěrů banky získávají dvojím způsobem7, a to emisí hypotečních zástavních listů (dlouhou financování) a také půjčkou na mezibankovním trhu (krátkodobé financování). (Fondshop.cz, 2010) Banky využívají oba dva způsoby v různém poměru; od roku 2000 však podíl HZL na financování hypotečních úvěrů pozvolna klesá a v roce 2010 tvořil asi 30 %, jak ilustruje graf na obrázku č. 10. Při pohledu na něj je rovněž patrný prudký vzrůst podílu hypotečních zástavních listů na financování hypotečních úvěrů v roce 1999. K této expanzi došlo po překonání hospodářské recese, ve které byla česká ekonomika od roku 1997. Od počátku existence hypotečního trhu u nás, jež je datován v letech 1995 až 1997, kdy většina významných bank dostala povolení od ČNB k vykonávání těchto obchodů8, se banky musely nejdříve naučit, jak hypoteční úvěry konstruovat, distribuovat, zpracovávat. Zároveň se začínaly seznamovat s primárními riziky, která jsou s těmito úvěry spojena. Na začátku tedy emitovaly malé množství HZL. Jednak proto, že o hypoteční úvěry ještě nebyl takový zájem (byly drahé, nabídka nemovinepočítáme-li depozitní financování, tedy využití finančních prostředků ze střednědobých až dlouhodobých primárních vkladů od nebankovní veřejnosti (Kašparovská, 2010) 8 jako první to byla Českomoravská hypoteční banka (dnešní Hypoteční banka) 7


25

tostí byla silně omezená, banky měly v portfoliu minimum hypotečních produktů, LTV bylo pouze do 70 %, hypoteční úvěr byl striktně účelově vázán a nabízená doba fixace úrokových sazeb byla jen pětiletá), a jednak také proto, že ani investoři neměli o tyto dluhopisy zatím zájem. Díky ústupu ekonomické krize, lepší finanční situaci domácností, oživení trhů i státní podpoře hypotečních úvěrů, zájem investorů o HZL stoupl a s ním zároveň i jejich podíl na financování hypotečních úvěrů. (Golem Finance, 2010)

Obr. 10 Podíl objemu vydaných HZL na objemu poskytnutých hypotečních úvěrů Zdroj: Hypoindex.cz (2010b)

Cena krátkodobých zdrojů v čase kolísá více než cena dlouhodobých zdrojů, proto se zcela nedoporučuje, aby banky měly kryty hypoteční úvěry pouze krátkodobými zdroji. Převaha krátkodobých zdrojů také způsobuje častou změnu úrokových sazeb hypotečních úvěrů. (Fondshop.cz, 2010) Ovšem legislativní změny v oblasti daní z příjmů, jež spočívaly ve zdanění úrokových výnosů z HZL, způsobily významné zdražení takto získávaných finančních zdrojů hypotečních úvěrů, a proto jejich podíl na financování hypotečních úvěrů klesl. K této změně došlo v roce 2008, proto je v následujících letech znatelný pokles. (Hypoindex.cz, 2010a) V Zákoně o dluhopisech jsou hypoteční zástavní listy definovány takto: „Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo části těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem (náhradní krytí).“ Náhradním krytím mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (např. hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB). Takto kvalitní krytí činí z hypotečního zástavního listu jeden z vůbec nejbezpečnějších cenných papírů. (Finance.cz, 2010) Jiné cenné papíry nesmí označení hypoteční zástavní list obsahovat. Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu


26

upravujícího činnost bank se sídlem v České republice (emitenti HZL). (Zákon o dluhopisech) Obchodují se na pražské burze nebo na RM-systému a jsou považovány za zajímavou investiční příležitost zejména pro konzervativní investory, kteří nejsou ochotni akceptovat příliš vysoké riziko. Naopak kromě výnosu požadují také vysokou úroveň bezpečí investovaných peněz. HZL jsou, na rozdíl od ostatních dluhových cenných papírů, často vydávány i v nízkých jmenovitých hodnotách (tisíc až deset tisíc korun). To z nich činí zajímavý investiční nástroj také pro retailové investory, kteří jinak nakupují tyto cenné papíry prostřednictvím fondů apod. (Hypoindex.cz, 2010a) Hypoteční zástavní listy jsou emitovány jak s pevným úrokem, tak také s pohyblivým. Pevný úrok je platný po celou dobu trvání HZL a je vyplácen každoročně, pohyblivý úrok se mění v závislosti na změně úrokových sazeb. Při nízkých úrokových sazbách, kdy se dá očekávat jejich růst v budoucnu, jsou pro investory výhodnější emise HZL s pohyblivým úrokem. Naopak při vysokých úrocích je výhodnější pevný úrok HZL. (Hypoindex.cz, 2010a) Při koupi HZL je důležité sledovat cenu, za níž je dluhopis nakupován. Některé dluhopisy totiž nejsou prodávány za obvyklý emisní kurz 100 % emisní ceny, ale i za vyšší. Tato skutečnost následně snižuje efektivní úrok, a to přímo úměrně době splatnosti dluhopisu. Jinak řečeno, čím je doba splatnosti dluhopisu kratší, tím více je efektivní úrok snížen. (Hypoindex.cz, 2010a) Pokud nejsou HZL nakupovány přímo od emitenta (přímý prodej/nákup), je rovněž důležité a nutné sledovat aktuální cenu, která se pohybuje v závislosti na pohybu úrokových sazeb. (Hypoindex.cz, 2010a)

3.2

Hypoteční trh Rakouska

Hypoteční trh v Rakousku disponuje delší historií, což bude pravděpodobně charakterizováno nižšími meziročními přírůstky a stabilnějším objemem hypotečních úvěrů, než je tomu na rozvíjejících se trzích, kam lze zařadit i český hypoteční trh, který byl popsán v předchozí kapitole. Pro rakouský trh je také typické, že převládající roli hrají spíše úvěry ze stavebních spoření než tradiční hypoteční úvěry. Také úvěry v cizích měnách nejsou ničím neobvyklým, i když samozřejmě představují určité riziko. Ceny nemovitostí v Rakousku stále rychle rostou. Růst je podporován silným hospodářským růstem a poklesem hypotečních úrokových sazeb. (Globalpropertyguide.com, 2011a) Tato kapitola charakterizuje rakouský hypoteční trh dle kritérií uvedených v metodice práce, na základě dostupných dat, pro následnou komparaci s českým hypotečním trhem (kapitola 3.1) jako dílčí závěr kapitoly 3. 3.2.1

Objem a struktura poskytnutých hypotečních úvěrů v Rakousku

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (bez rozlišení domácnosti, podniky, municipality, atd.) v jednotlivých letech znázorňuje následující graf, ze kterého je patrný


27

nárůst objemu poskytovaných hypotečních trhů v letech 2005 až 2007 spojený s relativně masivním nakupováním nemovitostí prostřednictvím hypotečních úvěrů. Nárůst objemu poskytovaných hypotečních úvěrů je v tomto období možno sledovat i na jiných trzích. Následuje období spojené s finanční a ekonomickou krizí, s nímž souvisí (opět je to možno sledovat i na jiných trzích) trendový pokles objemu sjednaných hypotečních úvěrů (oproti zejména rokům 2006 a 2007). Objem hypotečních úvěrů uzavřených v daných letech (v mil. EUR) 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000

20 11

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 99

19 98

19 97

19 96

0

Obr. 11 Objem hypotečních úvěrů uzavřených v daných letech Zdroj: OeNB (2012a)

Následující graf (obr. 12) znázorňuje vývoj podílu celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěru na HDP v jednotlivých letech sledovaného období a dále daný podíl, pokud jsou uvažovány pouze hypoteční úvěry sjednané v daném roce. Z těchto grafů jsou patrné dvě hlavní skutečnosti. První skutečností jsou relativně nižší meziroční nárůsty prvního z uvedených ukazatelů způsobené již určitou nasyceností hypotečního trhu, oproti např. hypotečnímu trhu v České republice (výjimkou je opět období let 2005 až 2007). Na druhou stranu uvedený ukazatel je v Rakousku stále na nižší hodnotě, než odpovídá průměru EU 27. Více ovšem v dílčím závěru této kapitoly při srovnání obou trhů. Pokud jsou uvažovány objemy hypotečních úvěrů, které byly sjednány pouze v daných letech (nikoli celkově) je z daného ukazatele opět patrná rostoucí hodnota tohoto ukazatele v letech 2005 až 2007 a poté jeho pokles. Důvody již byly vysvětleny výše. Ačkoli globální krize způsobila prudký pokles hypotečních úvěrů v roce 2009, silně dotovaný sektor bydlení pomáhal stabilizovat obytnou stavební činnost. Dále rakouská vláda od konce roku 2009 zmírnila úvěrová kritéria. Toto vedlo


28

k nárůstu nových hypotečních úvěrů pro rok 2010 a 2011. (Globalpropertyguide.com, 2011b) Rakouský hypoteční trh je ve srovnání s ostatními zeměmi EU poměrně malý. Poskytnuté hypoteční úvěry vzrostly z 29 bilionů EUR v roce 2001 na 71,35 bilionů EUR v roce 2008 (vyjádřeno v % na HDP je to 14 v roce 2001 a 25 v roce 2008). V Evropské unii je ovšem průměrný podíl hypotečních úvěrů na HDP 50 %. (Globalpropertyguide.com, 2011b) Hypoteční růst byl doprovázen rovněž růstem úvěrů denominovaných v cizích měnách z 27 % (z celkového počtu úvěrů na bydlení) v roce 2002 na 38 % v roce 2006 a 2008 (v roce 2007 byl pokles na 34 %). Nejčastější cizí měnou, ve které jsou úvěry denominovány, je švýcarský frank. V roce 2008 byl jeho podíl 95,3 % ze všech cizoměnových úvěrů. Většina těchto úvěrů je úročena variabilními úrokovými sazbami. (Globalpropertyguide.com, 2011b) Podíl objemu HÚ na HDP 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 celkově

uzavřených v daných letech

Obr. 12 Podíl objemu úvěrů na bydlení na HDP Zdroj: OeNB (2012a), Statistik.at (2012a)

Jak vyplývá z následujícího grafu (obr. 13), domácnosti (rezidenční nemovitosti) mají celkově cca 80% podíl na objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v Rakousku, přičemž se tento podíl ve sledovaném období žádným významným způsobem neměnil.


29

Celkový objem hypotečních úvěrů v milionech EUR 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

Domácnosti

2008

2009

2010

2011

Ostatní

Obr. 13 Celkový objem hypotečních úvěrů dle sektorů v letech 2002 až 2011 Zdroj: OeNB (2012a)

3.2.2

Průměrné úrokové sazby a fixace hypotečních úvěrů Průměrná sazba hypotečních úvěrů

5,5% 5,32%

5,0% 4,5%

4,79% 4,41%

4,0%

3,90%

3,5%

3,80%

3,71%

3,58%

2,86%

3,0% 2,71%

2,5% 2,0% 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Obr. 14 Průměrná sazba hypotečních úvěrů (p. a.) Zdroj: OeNB (2012b)

Ve sledovaném období byla nejvyšší průměrná sazba hypotečních úvěrů v roce 2008. Její pokles do roku 2010 je způsoben monetární expanzí centrální banky, která snižovala základní sazby. Přiblížila se tak průměru eurozóny.


30

Obr. 15 Vývoj průměrné sazby hypotečních úvěrů a sazby EURIBOR Zdroj: OeNB (2012b), Euribor-rates.eu (2012)

Na grafu na obr. 15 lze vidět velkou závislost sazeb hypotečních úvěrů na mezibankovní sazbě EURIBOR. V roce 2010 je patrná větší odchylka mezi oběma sazbami způsobená panující nejistotou na finančních trzích po hypoteční krizi a z ní vyplývající větší rizikovou přirážkou bank.

Obr. 16 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů u různých dob fixací (p. a.) Zdroj: OeNB (2012b)

Krátkodobé fixace dosahují v současné době nižších hodnot, než ty dlouhodobé. Lze tedy pozorovat, že rakouské banky výhledově očekávají růst úrokových sazeb. Nejčastěji si klienti vybírají variabilní úrokové sazby závislé na fluktuaci úrokových měr finančního trhu. Např. 70 % nových úvěru uzavřených v roce 2000 bylo úročeno variabilní úrokovou sazbou, zbylých 30 % sazbou fixní. Ve 3. čtvrtletí


31

roku 2006 podíl úvěrů úročených proměnlivou sazbou vzrostl na 90 %, ve 4. čtvrtletí zase klesl na 54 %. Rakouský trh s byty je tedy velmi citlivý na změny úrokových sazeb a v porovnání se zbytkem eurozóny je podíl variabilní úrokové sazby úvěrů z celkového počtu úvěrů tradičně mnohem vyšší. Například v červnu roku 2010 tvořil v Rakousku 81 % a ve zbytku eurozóny 43 %. (Globalpropertyguide.com, 2011b; Hypostat 2010) V srpnu 2011 byla průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů s počáteční fixací úrokové sazby od 1 do 5 let 2,45 %, oproti 3,7 % před dvěma lety. Sazby úvěrů s fixací 10 let také poklesly, i když ne tolik výrazně. (Globalpropertyguide.com, 2011b) Trendově vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů s proměnlivou dobou fixace odpovídal vývoji sazeb EU 27 (obr. 17). Krátkodobě fixované úrokové sazby do 5 let jsou v Rakousku nižší než je průměr EU 27, ovšem trendově se kopírují. U střednědobých fixací (5 – 10 let) lze rovněž pozorovat trendově podobný vývoj, avšak v Rakousku je méně patrná volatilita této fixace oproti zbytku EU 27. Naopak dlouhodobé fixace (10 let) jsou v EU 27 převážnou část sledovaného období těsně pod střednědobými fixacemi, v Rakousku jsou spíše vyšší než střednědobé fixace.

Obr. 17 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů v EU 27 v letech 2003 – 2011 v % Zdroj: Hypostat 2010

3.2.3

Státní podpora hypotečního trhu

Poskytované dotace bydlení v Rakousku odpovídají 1 % HDP, z něhož se přibližně 70 % přidělí novostavbám, 20 % rekonstrukcím staveb a zbývajících 10 % tvoří příspěvky na bydlení. Všechny tyto přímé dotace jsou relativně velké ve srovnání se snížením úrokových sazeb nebo daňovými pobídkami, které vláda používá s cílem zvýšení počtu majitelů vlastních domů. (IUHF, 2010)


32

Od roku 2012 je schválena nová forma podpory „Financování 2012: tepelná renovace domů v soukromém bydlení“, kterou se spolková vláda zavázala poskytnout finanční prostředky v celkové výši 70 mil. EUR. Až 7 tis. EUR může obdržet žadatel, který při stavbě či rekonstrukci zajistí tepelnou izolaci bydlení.9 Žádost o tuto formu podpory musela být podána do 20. 2. t. r. Má souvztažnost ke stavebnímu spoření. (Bausparkasse, 2012) 3.2.4

Financování hypotečních úvěrů

Globální krize se projevila také ve financování hypotečních úvěrů v Rakousku. Zatímco objem poskytnutých hypotečních úvěrů výrazné změny či propad nezažil, naopak v roce 2009 lze sledovat mírný nárůst (obr. 12 a 13), nástroje kapitálového trhu se stále potýkaly s velkými výkyvy. Zatímco emise krytých dluhopisů (HZL) rapidně rostly po dobu vrcholení krize, emise ostatních dluhopisů od poloviny roku 2009 výrazně klesaly. (IUHF, 2010)

3.3

Dílčí závěr kapitoly

Při porovnání objemu poskytnutých hypotečních úvěru je patrná větší nasycenost rakouského trhu. I když v letech 2005 až 2007 také zaznamenal vysoký nárůst, v podílu s HDP však stále dosahuje nižších hodnot než zbytek EU 27. V České republice je naopak trh ve vývoji a jeho růst lze stále očekávat.  Ze srovnání podílu objemu hypotečního úvěru na HDP jednotlivých zemí vyplývá, že český hypoteční trh není tolik nasycen, jeho podíl je menší než v Rakousku. I když v této kapitole byly použity dva typy zdrojů k určení tohoto podílu, v samotném porovnání mezi Českou republikou a Rakouskem je příhodné vycházet z jednoho neutrálního zdroje. Tím je European Mortgage Federation, která dle svých vstupních dat určila poměry ve vybraných státech EU a na níže zobrazeném grafu (obr. 18) lze pozorovat právě Českou republiku a Rakousko. U obou států lze sledovat rostoucí trend, jak již bylo popsáno v jednotlivých podkapitolách.

5 tis. EUR za tepelné izolace, 1,5 tis. EUR za přepočet systému zdrojů tepla, 500 EUR za použití izolačních materiálů z obnovitelných zdrojů a ekoznačky. 9


33

Obr. 18 Podíl objemu hypotečních úvěrů na HDP Zdroj: Hypostat 2010

 Oblíbeným typem financování bydlení v Rakousku je dlouhodobě stavební spoření a dále poskytované úvěry ze stavebního spoření. Hypoteční úvěry jsou rovněž poskytovány, ale ne v takovém množství. I když poklesem úrokové míry se hypoteční úvěry staly většími a úspěšnějšími konkurenty stavebního spoření. Přesto atraktivita stavebního spoření zůstává nezměněna hlavně díky vysoké zajištěnosti vkládaných prostředků a nižší míře zadlužení domácností. Rakouské banky především požadují finanční připravenost klientů a hypoteční úvěry tvoří spíše doplňkový produkt. Toto se projeví také v následující kapitole o produktech, v níž bude patrná menší nabídka hypotečních produktů rakouskými bankami. (Česká společnost pro rozvoj bydlení, 2010)  Oba trhy spojuje převládající podíl domácností, jako příjemců hypotečních úvěrů. V obou státech tento podíl průměrně dosahuje 80 % na celkovém objemu poskytnutých hypotečních úvěrů.  Závislost úrokových sazeb hypotečních úvěrů na základních sazbách obou zemí (Česká republika – PRIBOR, Rakousko – EURIBOR ) je patrná u obou trhů. Zároveň lze ovšem také sledovat monetární expanzi centrálních bank obou států v průběhu krize a výrazné odchylky sazeb hypotečních úvěrů od mezibankovních sazeb PRIBOR a EURIBOR. Zajímavým rozdílem jsou výše sazeb u jednotlivých fixací. U nás jsou více úročeny krátkodobé fixace a místní obyvatelé nejčastěji volí dobu fixace na tři nebo pět let. Nejčastější volbou našich jižních sousedů jsou variabilní úrokové sazby hypotečních úvěrů, které tam jsou více zažité a disponují delší historií. Dlouhodobé fixace Rakouska nesou naopak vyšší úrok než ty krátkodobé (1 až 5 let), které dokonce dosahují i nižších hodnot než sazby variabilní. V současnosti oba trhy dosahují svých minim úrokových sazeb, jejich růst je


34

ovšem očekáván. Toto tvrzení podporují právě více úročené dlouhodobé fixace v Rakousku.  Státní podpora hypotečního trhu by měla reagovat na situaci na finančních trzích a její dopad na ekonomickou úroveň obyvatel. Subvenční zásahy státu jsou vhodné při eliminování dopadů krize na obyvatele. Těmi mohou být zvýšená nezaměstnanost (zvláště ve více ohrožených regionech) a tím zhoršená schopnost části obyvatel splácet svůj dluh. Stát může trh podpořit zmírněním úrokových sazeb formou úrokové dotace, a tím snížit či zachovat finanční zatížení domácností hypotečním úvěrem. Tento nástroj využívá Česká republika, jak bylo popsáno v kapitole 3.1.4. Dalším instrumentem může být neúročená půjčka, kterou stát poskytne subjektům mající hypoteční úvěr na splácení svých závazků bance. Důležité je ovšem správně určit cílové skupiny obyvatel a zároveň také zajistit, aby po vypršení této půjčky, byli její příjemci schopni pokračovat ve splácení dluhu. Častou formou státní podpory jsou dotace na energeticky úsporné bydlení. Ty jsou oblíbené i v jiných státech Evropské unie. Mají podpořit zejména využití obnovitelných zdrojů, budoucí úsporu domácností na energiích a omezit vysoké čerpání vzácných zdrojů.


35

4 Hypoteční produkty v České republice a Rakousku Tato kapitola se bude věnovat popisu legislativní úpravy hypotečního úvěru v obou sledovaných zemích, obecnému postupu vyřízení hypotečních úvěrů a charakteristice hypotečních produktů vybraných bank v těchto zemích. Ke srovnávání jednotlivých produktů budou aplikována kritéria uvedené v metodice.

4.1

Hypoteční produkty České republiky

Ze zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech vyplývá, že zástavní nemovitostí může být jak existující nemovitost, tak i rozestavěná. Nemovitostí se myslí pozemek a stavba spojená se zemí pevným základem, porosty jakožto součást pozemků a vodní plochy pozemky překrývající, jak upravuje Občanský zákoník v § 119, odstavci 2. Ten rovněž ustanovuje, že stavba není součástí pozemku. Za rozestavěnou se dle judikátu Vrchního soudu nemovitost považuje od okamžiku, kdy se stává věcí v právním smyslu jednoznačnosti a nezaměnitelnosti prvního nadzemního podlaží. Zástavní právo k nemovitosti je v České republice upraveno občanským zákoníkem v § 152-172 a slouží k zajištění pohledávky plynoucí z poskytnutých hypotečních úvěrů. Pro vznik zástavního práva je podstatné, aby byly splněny tyto podmínky:  písemná zástavní smlouva mezi bankou a vlastníkem nemovitosti splňující dané náležitosti,  vklad zástavního práva do listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. rovněž říká, že na zastavených nemovitostech zajišťujících úvěry, které má banka úmysl financovat emisí HZL, nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném či přednostním pořadí před zástavním právem banky. Pouze zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutý stavební spořitelnou či úvěr poskytnutý na družstevní bytovou výstavbu tvoří výjimku, a to za předpokladu, že banka získá od stavební spořitelny či věřitele financujícího bytovou výstavbu ke zřízení zástavního práva ve druhém a dalším pořadí písemný souhlas. Majitel nemovitosti nesmí bez vědomí banky nakládat s nemovitostí takovým způsobem, který by ohrožoval zástavní právo banky (tj. prodej, další zastavení či vystavení úmyslnému poškození apod.). (Kašparovská, 2010) Hypoteční úvěry poskytují banky se speciální bankovní licencí pro vykonávání hypotečních obchodů. Může se jednat o univerzální nebo specializované banky. Žadatelem o hypoteční úvěr může být:  tuzemec (fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku),  cizozemec s českým státním občanstvím,


36

 cizozemec z členského státu Evropských společenství, který má příjmy v České republice nebo v zahraničí (pouze příjmy ze závislé činnosti),  cizozemec mimo EU s příjmy na území ČR,  cizozemec mimo EU s příjmy na území EU (pouze příjmy ze závislé činnosti). (Hypoindex.cz, 2008a) Hypoteční banky nabízejí v zásadě dva typy úvěrů: hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti a tzv. americké hypotéky, kde účel není zkoumán a ověřován. Platí, že účelové hypoteční úvěry mají lepší parametry než ty neúčelové, které jsou charakteristické vyššími úrokovými sazbami, nižším procentem zastavené nemovitosti apod. Důvodem je financování účelových hypotečních úvěrů také emisemi HZL a také to, že mají relativně nízký podíl ztrátových úvěrů. Na druhou stranu jsou neúčelové hypoteční úvěry výhodnější, než běžný neúčelový spotřebitelský úvěr. (Hypoindex.cz, 2008a, Kašparovská, 2010) Jako ostatní úvěry, mají také hypoteční úvěry svá obecně platná pravidla formulovaná jako úvěrové postupy. Úvěrové postupy obsahují zpravidla tři základní fáze – fázi přípravnou, fázi schvalovací a fázi realizační. (Kašparovská, 2010) Obecný postup vyřízení úvěru je znázorněn v tabulce č. 2. Tab. 2

Úvěrové postupy

Fáze

Průběh v krocích

Přípravná

Žádost klienta o hypoteční úvěr Prověření úvěruschopnosti klienta a návrh na poskytnutí úvěru (či jeho zamítnutí) Obstarání znaleckého posudku zastavené nemovitosti

Schvalovací

Zpracování návrhu úvěrové smlouvy, jeho projednání a schválení Sepsání úvěrové a zástavní smlouvy a její schválení oběma stranami Čerpání úvěrových prostředků klientem Splácení hypotečního úvěru

Realizační

Kontrola dodržování smluvních podmínek Výmaz vkladu zástavního práva k nemovitosti na katastru nemovitostí

Zdroj: Kašparovská, 2010

Přípravná fáze bývá zpravidla nejzdlouhavější. Je nutné s klientem sepsat žádost o hypoteční úvěr, která již tvoří podklad pro prvotní zhodnocení jeho úvěruschopnosti. Banky k tomu mívají své speciální formuláře s již předepsanými požadova-


37

nými údaji, které klient pouze vyplní. Banky požadují: osobní údaje o žadateli (případně také spolužadateli), uvedení výše a účelu požadovaného úvěru, návrh předpokládaného čerpání a splácení úvěru, údaje o možnostech zajištění úvěru, identifikaci a stručný popis nemovitosti. Součástí formulářů jsou také různé přílohy dokladující finanční a majetkovou situaci žadatele.10 (Kašparovská, 2010) Zhodnocení klientovy úvěruschopnosti má zajistit snížení úvěrového rizika banky, vyplývající z nejistoty splacení hypotečního úvěru či jeho části včas a řádně. U fyzických osob nepodnikatelů požadujících hypoteční úvěr provádí banka zjednodušené a standardizované úvěrové hodnocení, které se v české bankovní praxi označuje názvem scoring. Jelikož se jedná o relativně malý objem většiny hypotečních úvěrů (a tedy i nižší rizikové částky úvěru) a jednotlivé hypoteční úvěry mají obdobné charakteristiky, mohou si banky standardizaci a zjednodušení úvěrového procesu dovolit. (Kašparovská, 2010) Výchozím bodem scoringu je zjištění disponibilního příjmu klienta zpravidla měsíčního, který je určen rozdílem mezi trvalými příjmy klienta (včetně příjmů případného spolužadatele) a jeho pravidelnými nutnými měsíčními výdaji při zohlednění životního minima.11 Banka si vyžádá potřebné údaje o pravidelných příjmech a výdajích žadatele (a případně spolužadatele), ověří si jejich pravdivost a nahlédne také do úvěrových registrů, aby zjistila dluhovou minulost klienta. (Kašparovská, 2010) Od takového disponibilního příjmu se odvíjí pravidelná měsíční splátka hypotečního úvěru (měsíční anuita), která má být menší nebo rovna měsíčnímu disponibilnímu příjmu. Po dobu fixace úrokové sazby se zpravidla nemění, proto se jí říká konstantní měsíční anuita a je tvořena dvěma složkami. Těmi jsou splátka jistiny hypotečního úvěru (úmor) a splátka úroků z hypotečního úvěru. Poměr úmoru a úroku se mění, na začátku jde větší část splátky na úhradu úroků, později je z anuity více umořována samotná jistina hypotečního úvěru. (Kašparovská, 2010) Dalšími postupovými body scoringu jsou prověření vlastnických práv k zastavené (i předmětné) nemovitosti, ověření účelu úvěru a ocenění nemovitosti znalcem. Oceňování nemovitostí na tržních principech je poměrně složitý úkon a závisí na mnoha faktorech. Banky pro oceňování nemovitostí zpravidla využívají své znalce. (Kašparovská, 2010) Tyto úvěrové postupy banky uplatňují v případě poskytování hypotečních úvěrů klientům – fyzickým osobám nepodnikatelům, tedy retailové klientele. Jako fixace úrokové sazby je označováno období, ve kterém banka zaručuje stále stejnou úrokovou sazbu. Volba délky fixace je jedním z klíčových faktorů při posuzování nákladovosti úvěrů. Podstatně totiž ovlivňuje úrokovou sazbu, která je zároveň vázána na riziko související s dobou fixace. Predikce budoucího vývoje Mezi bankou požadované doklady patří potvrzení o příjmech od zaměstnavatele, daňové přiznání OSVČ, výměry důchodů, smlouvy o spoření, uzavřené životní pojistky, smlouvy k pojištění majetku, platby SIPA a nájemného aj. (Kašparovská, 2010) 11 Žadatel musí mít jako zůstatek k dispozici určitý násobek životního minima, pokud takový není, banka hypoteční úvěr v požadované výši neposkytne. (Hypoindex.cz, 2008a) 10


38

trhu je již obsažena v úrokových sazbách hypotečních úvěrů, proto je pro neodbornou klientelu zbytečné spekulovat na pokles či vzestup sazeb a podle toho volit dobu fixace. (Fondshop.cz, 2010) Nejčastěji si klienti vybírají fixace na tři nebo pět let. Ale možností výběru fixací je více. Banky nabízejí fixace na období 1, 2, 3, 5, 7, 10 i více let. Poměrně nově na trhu existuje variabilní úroková sazba hypotečního úvěru, která se mění v závislosti na změně PRIBORu. Zkratka LTV (z angličtiny Loan To Value) vyjadřuje poměr hodnoty úvěru k hodnotě zástavní nemovitosti. Banky většinou poskytují hypoteční úvěry ve výši od 60 % do 80 % tržní hodnoty zastavené nemovitosti. Je možné získat úvěr až do 100 % hodnoty nemovitosti, ale u úvěrů nad 70 % bývá požadováno další zajištění. Tím může být přizvání dalšího ručitele nebo sjednání životního pojištění. (Hypoteky.cz, 2009) S výší úrokové sazby také neméně souvisí výše poskytnutého úvěru oproti zastavené nemovitosti. Při poskytování hypotečních úvěrů s vyšší hodnotou LTV se banka vystavuje vyššímu riziku, proto se toto projeví ve výši úrokové sazby, která s vyšší LTV stoupá. Graf na obr. č. 19 tuto skutečnost ilustruje. Stoprocentní úvěry jsou výrazně vzdáleny od ostatních úvěrů poskytnutých na menší část hodnoty zastavené nemovitosti.

Obr. 19 Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů dle LTV Zdroj: Golem Finance (2011a)

V tabulce č. 3 je stručný přehled základních parametrů hypotečních produktů čtyř nejvýznamnějších bank na českém trhu. Jedná se o Českou spořitelnu, ČSOB (prodávající produkty Hypoteční banky), Komerční banku a UniCredit Bank. Dále jsou pak více popsány jednotlivé produkty těchto bank.

Hypoteční produkty v České republice a Rakousku Tab. 3

39

Srovnání hypotečních produktů nejvýznamnějších bank ČR Banka

Česká spořitelna

ČSOB

KB

UniCredit Bank

Produkt

Hypotéka ČS

ČSOB hypotéka

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr účelový rezidenční

Splatnost

1 až 30 let

5 až 40 let

5 až 30 let

1 až 30 let

70%

85 %

LTV

až do 100 %

100% Minimální výše úvěru Maximální výše úvěru

500 tis. Kč

až do 100 %

85% 200 tis. Kč

100 % 200 tis. Kč

zpravidla neomezena

zpravidla neomezena

Úrokové sazby (p. a.)

4,09 % - 4,29 %

3,49 % - 4,59 %

3,49 % - 4,69 %

2,50 % - 5,69 %

Fixace úrokových sazeb

až na 20 let

až na 30 let

až na 15 let

až na 20 let

zástavní právo k nemovitosti



1 500 – 4 400

0 – 5 000

3 500 – 4 500

Americká hypotéka

Bez dokládání příjmů

Flexibilní hypotéka

Individual

Hypotéka na investice

Americká hypotéka

Hypotéka Dopředu Dozadu

Plus

Předhypoteční úvěr

Hypotéka 2 v 1

Flexi

S garantovanou výší splátky

Předhypoteční úvěr

Twin

Překlenovací hypoteční úvěr

Převratná hypotéka

Zajištění Interní odhad ceny nemovitosti (CZK)

Hypotéka Variace produktu s proměnnou /další produkty úrokovou sazbou

Předčasné splacení úvěru bez sankce

200,- Kč/měsíc

1 % ze sjednané mimořádné splátky

zpravidla neomezena

200 tis. Kč

v podmínkách ÚS, Předhypoteční úvěr zdarma

5 mil. Kč

zástavní právo k nemovitosti není poskytován

Americká hypotéka pouze Flexi, jinak 5%

Zdroj: Internetová stránky bank sledované v období únor – duben 2012

Hypotéka s proměnnou úrokovou sazbou ČS Tento produkt je charakteristický variabilní úrokovou sazbou hypotečního úvěru, která je navázána na vývoj jednoměsíční sazby PRIBOR. K ní si banka připočítává


40

svoji pevnou odchylku, případně také poskytne slevu v případě aktivně využívaného Osobního účtu České spořitelny ve výši 0,5 % a při zřízení Pojištění schopnosti splácet, které kryje i riziko ztráty zaměstnání, další slevu až 0,15 %. Po dvanácti splátkách je možné vkládat také mimořádné splátky. Mít veden běžný účet u České spořitelny není podmínkou k poskytnutí tohoto úvěru. Poplatek za vyřízení není účtován. Při výstavbě bez faktur je možné rychlé čerpání úvěru. Splátky tohoto produktu jsou degresivní, tzn., že postupně klesají. Je možné kdykoli změnit proměnnou úrokovou sazbu na fixní, tím zároveň změnit splátky na anuitní. Účel je stejný jako u standardního hypotečního úvěru. Hypotéka na investice ČS Jedinečnost tohoto produktu tkví v možnosti pořízení nemovitosti za účelem jejího pronájmu. Jedná se zejména o:  nemovitosti s prostory k podnikání (např. rodinný dům s kanceláří, ordinací apod.),  činžovní domy,  ubytovací a stravovací zařízení,  drobné provozovny apod. K prokázání klientovy bonity lze započítat také budoucí očekávané příjmy z pronájmu. Úvěr je poskytován do výše 90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Klient musí mít k dispozici minimálně 15 % celkových nákladů ze svých vlastních prostředků. Sazba úvěru je stanovena jako fixní, dle smluvené doby fixace a splátky jsou anuitní. Z úvěru je možné financovat i zpětně všechny prokazatelné vedlejší náklady související s klientovým investičním záměrem. Americká hypotéka ČS Tento produkt je poskytován retailové klientele, tedy fyzickým osobám starším 18 let. Minimální výše úvěru je 150 tis. Kč, maximální je omezena hodnotou zastavené nemovitosti (max. 80 %) oceněné smluvním znalcem České spořitelny a schopností klienta splatit úvěr za sjednaných podmínek. Maximální doba splatnosti úvěru je 20 let. Úroková sazba je pevná po celou dobu splatnosti úvěru. Existuje také možnost mimořádných splátek bez finančních sankcí. Běžný či sporožirový účet u České spořitelny není podmínkou poskytnutí úvěru. U vybraných úvěrů je online ocenění nemovitosti zdarma. Také výpis z úvěrového účtu je zdarma. Zastavená nemovitost musí být kryta pojistnou smlouvou pojištění nemovitosti proti živelným událostem. V případě spotřebitelské varianty hypotéky je nutné doložit účelovost čerpání (např. faktura, kupní smlouva atd.).


41

ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů Ojedinělost tohoto produktu je určena tím, že pro jeho získání není nutné dokládání příjmů žadatelem. Toto ocení především podnikatelé, kteří ve svém daňovém přiznání mají uvedenou nedostatečnou výši příjmů pro získání standardního hypotečního úvěru. Maximální výše hypotečního úvěru je 5 mil. Kč, při 50 % LTV. Ostatní podmínky jsou shodné se standardní ČSOB Hypotékou. ČSOB Předhypoteční úvěr Pokud klient potřebuje získat prostředky pro nákup nemovitosti, kterou zpočátku nelze financovat ČSOB Hypotékou, protože není možné dát nemovitost do zástavy, může využít právě Předhypoteční úvěr. Je zpracován zároveň s ČSOB Hypotékou, kterou bude následně také refinancován. Po dobu trvání tohoto úvěrového vztahu jsou placeny jen úroky. Maximální doba splatnosti úvěru je stanovena na 1 rok a lze jej použít pro tyto účely:  privatizace obecních bytů,  koupě stavební parcely od obce,  koupě nemovitosti v případě prodeje firemních nemovitostí do osobního vlastnictví občanů,  koupě bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů,  koupě družstevních bytů bez nutnosti zastavit nemovitost v osobním vlastnictví,  výstavby moderního bydlení (montované domy, dřevostavby, panelové systémy),  koupě nemovitosti v dražbě,  dočasné rozšíření vlastních zdrojů při výstavbě nemovitosti. ČSOB Hypotéka s garantovanou výší splátky U tohoto typu hypotečního úvěru je výše úrokové sazby neměnná po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Splatnost se pohybuje v rozmezí 5 až 30 let. Maximální výše není omezena. ČSOB Americká hypotéka Banka úvěr poskytuje od 200 tis. Kč do 5 mil. Kč (max. 70 % zástavní hodnoty nemovitosti). Interval doby splatnosti je stanoven mezi 3 až 20 lety. Flexibilní hypotéka KB U úvěru poskytnutého na 85 % ceny zastavené nemovitosti je možný odklad splátek od počátku splácení až o 12 měsíců. Zároveň tento úvěr poskytuje možnost snížení či přerušení splácení až na dobu tří měsíců. V průběhu splácení je možné snížit splátku až o 50 % nebo opakovaně využít mimořádné splátky ve výši až 20 % úvěru.


42

Snížit výši splátky, přerušit splácení, či vložit mimořádnou splátku je možné i opakovaně, ale vždy nejdříve po uhrazení dvanácti anuitních po sobě jdoucích měsíčních splátek (stejně úročených). Hypotéka 2 v 1 KB Tento produkt je možné zčásti využít i na výdaje, jejichž účel ovšem musí souviset s úvěrovanou nemovitostí. Tedy např. je možné nakoupit za úvěrové prostředky vybavení bytu. Minimální výše úvěru je 250 tis. Kč, kdy 200 tis. Kč tvoří „účelová“ část úvěru a zbývajících 50 tis. Kč je minimum pro „neúčelovou“ část. Maximální výše účelové části je stanovena jako 85 % nebo 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, kterou určí sama banka. Výše neúčelové části úvěru je omezena 20 % z celkové výše úvěrů, kterou je součet účelové a neúčelové části, maximálně však 400 tis. Kč. U tohoto produktu je rovněž možné využít i výhody Flexibilní hypotéky, kterými jsou odložení počátku splácení až o 12 měsíců, možnost změny výše splátky a její odložení o jeden až tři měsíce. Hypotéka Dopředu Dozadu KB Jedná se v podstatě o dva produkty. Produkt Dopředu je možné získat ještě před výběrem konkrétní nemovitosti, tedy „dopředu“, kdy sjednané podmínky jsou garantovány po dobu 6 měsíců trvání úvěrového vztahu. To je zároveň doba jeho splatnosti, kterou je možné prodloužit maximálně na 9 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy. Poté jej lze změnit na standardní hypoteční úvěr KB či Flexibilní hypotéku KB. Hypotéka Dozadu umožňuje zpětnou refundaci již vynaložených výdajů na bydlení. Je možné ji využít nejpozději do 12 měsíců. Výše poskytnutého úvěru je omezena 85 % LTV (max. 8 mil. Kč) a 100 % LTV (max. 4 mil. Kč). V kombinaci s Flexibilní hypotékou je možné přerušit splácení na jeden až tři měsíce, odložit počátek splácení až o 12 měsíců. S kombinováním tohoto produktu s produktem Hypotéka 2 v 1 je možné získat dalších 400 tis. Kč. Předhypoteční úvěr KB Jedná se o krátkodobý úvěr určený k investování do nemovitostí, jehož splatnost je jeden rok, popř. 2, pokud se jedná o výstavbu/rekonstrukci svépomocí. Splácení je možné provést následovně. Buď pravidelnou měsíční anuitou k danému dni v měsíci, nebo jednorázovou splátkou jistiny z následného hypotečního úvěru. Je poskytován také v kombinaci s překlenovacím hypotečním úvěrem. Lze jej předčasně splatit a za toto splacení není účtován žádný poplatek. Úroková sazba je pevná po celou dobu trvání tohoto obchodu. Minimální výše úvěru je 100 tis. Kč a maximální je omezena výší následného hypotečního úvěru, který bude použit pro jeho splacení, hodnotou zastavené nemovitosti, objemem investice do nemovitosti a schopností klienta splácet. Tento úvěr musí být zajištěn prostředky, kterými jsou ručení třetí osoby, zástavní právo k pohledávce (termínovaný vklad u KB v min. výši 5 tis. Kč), zástavní


43

právo k nemovitosti (vždy při výstavbě/rekonstrukci svépomocí při zajištění nemovitosti). Je vhodné jej využít v situaci, kdy žadatel ještě „nemá“ nemovitost vhodnou k zástavě. V individuálních případech lze tento úvěr poskytnout i bez zajištění do maximální výše 3 mil. Kč. Překlenovací hypoteční úvěr KB Splácení tohoto produktu je zajištěno kapitálovým životním pojištěním (KŽP) Komerční pojišťovny, a. s. (KP) nebo stavebním spořením (SS) Modré pyramidy stavební spořitelny. V závislosti na výběru je zajištění se liší možnost využití prostředků z úvěrů. Zároveň ovšem lze účely vzájemně kombinovat. Je rovněž možné z tohoto typu úvěru profinancovat i vedlejší náklady související s investicí do nemovitosti. Minimální výše úvěru je 100 tis. Kč, maximální výše je 85 % nebo 100 % hodnoty zastavené nemovitosti u úvěrů zajištěných KŽP (100 % pojistné částky). Úvěry zajištěné SS Modré pyramidy stavební spořitelny (v závislosti na cílové částce SS) jsou poskytovány do výše 85 % hodnoty zastavené nemovitosti. Jistina překlenovacího úvěru je splácena jednorázově nebo postupně ze SS či KŽP. Doba splatnosti je standardní u zajištění úvěru KŽP, v kombinaci se SS je jeden až osm let. Úroková sazba je u obou typů stanovena jako fixní. Převratná hypotéka UCB Úroková sazba je počítána jako součet základní hypoteční sazby (BMR) a marže. BMR je přímo odvozena od tržní úrokové sazby. Marže je neměnná po dobu 5 let. Mimořádné splátky jsou možné 4x ročně (nejdříve po uplynutí jednoho roku od popisu smlouvy). Měsíční splátky jsou pravidelné anuitní a úvěr lze poskytnout také v eurech, pokud má klient příjmy nominované v této měně. Je zde také možnost kdykoliv přejít na fixní úrokovou sazbu. Existující kombinace:  Převratná hypotéka „šitá na míru“ – Individual  Převratná hypotéka bez vstupního a měsíčního poplatku – Plus  Převratná hypotéka s možností čerpat část úvěru neúčelově – Twin  Převratná hypotéka na nemovitost k rekreaci nebo k pronájmu  Převratná hypotéka na cokoliv – jedná se o Hypoteční úvěr neúčelový U všech těchto kombinací je možné úvěr poskytnout i v cizích měnách (EUR, USD), ovšem je to podmíněno příjmy klienta v těchto měnách. Hypoteční úvěr Individual UCB Tento úvěr lze kombinovat s Převratnou hypotékou. Nelze jej bez sankce předčasně splatit. Měsíční splátky jsou anuitní a dle individuálních potřeb klienta je možné různě upravit nastavení podmínek.


44

Hypoteční úvěr Plus UCB Dobu fixace úrokové sazby lze zvolit pouze v rozmezí 3 až 20 let a pokud je zároveň i doba trvání smluvního závazku delší než 5 let, není účtován vstupní a měsíční poplatek. Předčasně lze tento úvěr splatit, ovšem za cenu sankcí. Splátky jsou anuitní a rovněž je tento produkt kombinován s Převratnou hypotékou. Hypoteční úvěr Flexi UCB Tento typ úvěru je ojedinělý v tom, že jej lze předčasně splatit bez sankcí, ovšem nelze jej kombinovat s Převratnou hypotékou. Hypoteční úvěr Twin UCB Dva úvěry v jednom umožní až 20 % z částky úvěru čerpat neúčelově (max. 500 tis. Kč). Rovněž jej lze kombinovat s Převratnou hypotékou, ale bez sankcí jej splatit dřív není možné. Hypotéka na nemovitost k rekreaci nebo k pronájmu Jedná se o hypoteční úvěr účelový nerezidenční, kdy účel je jiný než bydlení (jak vyplývá z názvu). Maximálně je poskytován do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Hypoteční úvěr neúčelový UCB Minimální výše úvěru je 200 tis. Kč a maximální 10 mil. Kč. Je poskytován až do 60 % či 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. U úvěru s LTV 60 % je splatnost do 20 let včetně, úvěr s vyšší hodnotou LTV (70 %) je splatný do 15 let včetně. Splátky jsou anuitní a čerpat lze jednorázově do 6 měsíců. Souhrnné informace Možná sjednaná doba splatnosti se u všech bank pohybuje ve velice podobných horizontech. Všechny banky rovněž nabízejí výši úvěru do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Banky mají dvě možnosti, jak určit cenu zastavované nemovitosti. První je externí odhadce, kterého si může vybrat i klient, platí tedy přímo jemu, popř. také bance za zprostředkování. Klientovi se dostane také příslušných dokumentů o hodnotě nemovitosti. Druhou možností jsou interní odhady bank. Banky mají k dispozici cenové mapy, podle kterých určí cenu nemovitostí. Za to si nechávají zaplatit nebo jej nabídnou i zdarma. Klientovi žádný dokument potvrzující hodnotu nemovitosti neposkytnou, ale klient na tom alespoň ušetří. Pokud ovšem klient bude chtít s hypotečním úvěrem přejít ke konkurenční bance, bude si muset zajistit odhad nový, pokud refinancující banka předchozí odhad neakceptuje. Předčasné splacení (částečné či úplné) hypotečního úvěru v době fixace úrokových sazeb bez sankce není zpravidla možné. Klient si takovou splátku musí správně načasovat do období mezi fixacemi, na které se sankce nevztahují. V České spořitelně je možné si sjednat službu mimořádné splátky i v průběhu fixace bez sankce za měsíční poplatek 200,- Kč. Pokud si klient sjedná mimořádnou splátku ve smlouvě o poskytnutí úvěru u ČSOB, je mu účtován poplatek ve výši 1 % ze


45

sjednané mimořádné splátky jistiny. Komerční banka ve svém sazebníku poplatek neuvádí, odkazuje se na úvěrovou smlouvu. Pouze u Převratné hypotéky KB je předčasné splacení možné a není sankciováno. V UniCredit Bank se platí poplatek ve výši 5 % z částky mimořádné splátky za každý započatý rok od data úhrady mimořádné splátky do posledního dne platnosti stávající fixní úrokové sazby. Výjimkou je produkt Flexi, u kterého sankce za předčasné splacení nejsou. Banky také požadují sjednání pojištění proti neschopnosti splácet, pojištění nemovitosti a vinkulaci pojistného. V rámci svých marketingových strategií nabízejí banky některé služby zdarma. V České spořitelně se jedná např. o komplexní posouzení a vyhodnocení žádosti o úvěr, garanci úrokové sazby na 30 dní, online ocenění nemovitosti, první čerpání úvěru, vystavení potvrzení o výši úroků z úvěru pro daňové účely. ČSOB nabízí sjednání doplňkové služby Mimořádná splátka 10 %, která umožňuje jednou ročně splatit 10 % aktuálního zůstatku úvěru, nebo sjednání mimořádné splátky ve smlouvě ve výši max. 50 % z výše úvěru. Komerční banka zdarma nabízí zpracování úvěru, ocenění nemovitostí a čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva. Dále je možné použít úvěr i na vedlejší náklady, a to až do 50 % výše úvěru. K poskytovaným službám se vztahují také poplatky, ty jsou účtovány za:  vyhodnocení rizik spojených se zástavou nemovitosti,  správu klienta v prodlení,  zaslání upomínky při nesplácení úvěru,  potvrzení o zůstatku na účtu zpracované na žádost klienta,  čerpání (v rámci různých produktů bank se liší ve výši i počtu),  změnu smluvních podmínek,  a další. Komerční banka nabízí možnost hypotečního úvěru v cizí měně. Podmínkou jsou ovšem dostatečné příjmy klientů ve stejné měně úvěru. Možné jsou měny: CZK, EUR a USD (popř. CHF). Česká spořitelna poskytuje snížení úrokové sazby v případě volby fixace na tři nebo pět let. Úrokové sazby s dobou fixace delší než 15 let jsou sjednávány individuálně. Postup vyřízení úvěru je u všech těchto bank obdobný. Nabízejí možnost sjednání hypotečního úvěru přes své webové stránky, zároveň si klienti můžou domluvit schůzku s pracovníkem banky, nebo přímo osobně navštívit hypoteční centra bank. Banky své portfolio produktů často obměňují, inovují. Neustále vymýšlejí novinky pro nalákání nových klientů a zároveň se přizpůsobují situaci na trhu a snaží se trumfnout konkurenci.


4.2

46

Hypoteční produkty Rakouska

Dle zákona o hypotečních bankách vyplývá, že banky, které chtějí poskytovat hypoteční úvěry a prostředky pro jejich poskytování získávat emisí dluhopisů, musí mít souhlas spolkového ministra financí. Ten je také zodpovědný za státní dohled nad činností hypotečních bank, který se vztahuje na veškeré činnosti těchto institucí. (ECBC, 2012; Global Property Guide, 2011b) Činnost hypotečních bank není omezena pouze na poskytování hypotečních úvěrů a emisi HZL, mohou provádět také následující transakce:  nabytí, prodej a půjčování hypotečních úvěrů,  poskytnutí jednorázových hypotečních úvěrů pro domácí veřejné společnosti nebo do jiných členských států EU, EHP s přihlédnutím k rizikové váze, která může být max. 20 % (v souladu s čl. 6 odst. 1 písm. b) řádek 5 směrnice Rady o kapitálové přiměřenosti u úvěrových institucí v 89/674/EEC), nebo výměnou za plné záruky, které převezme jeden z výše uvedených orgánů a vydávání dluhopisů na základě takto získaných nároků,  poskytování půjček pro domácí železniční společnosti zastavením železnice a vydání obligací na základě tohoto zajištění,  nákup a prodej CP s provizí s vyloučením forwardových transakcí (národní právo Rakouska),  přijímání peněz nebo jiného osobního majetku pro úschovu, za podmínky, že celková výše uložených peněz nesmí přesáhnout polovinu splaceného základního kapitálu,  shromažďování účtů, peněžní převody a jiné podobné nástroje. (ECBC, 2012) Popis produktů čtyř vybraných bank Rakouska12 Rozdíly mezi rakouskými bankami poskytujícími hypoteční úvěry jsou téměř nepatrné. Tyto čtyři srovnávané banky totiž podmínky úvěru sjednávají individuálně podle potřeb a možností klienta. Všechny banky nabízí možnost volby fixní a variabilní úrokové sazby a také možnost její změny v průběhu trvání úvěrového vztahu. Výše úvěru zpravidla nepřesahuje 60 % hodnoty zastavené nemovitosti a stanovuje se individuálně dle bonity klienta. Splátky bývají anuitní s možnými odklady. Všechny banky nabízí možnost sjednání úvěru online. Maximální výši úvěru je u všech těchto bank stanovena na 180 tis. EUR, v případě spolužadatele až na 360 tis. EUR. Maximální sjednávané doby se také výrazně neliší. Pohybují se od 25 do 35 let (Volksbank AG). Důležité pro všechny banky ovšem je, aby klient úvěr splatil ještě v produktivním věku. Poplatky za vyřízení hypotečního úvěru se pohybují v rozmezí 2 % - 4 % ze sjednané výše úvěru.

12

Erste Bank, Raiffeisen Zentralbank, Volksbank AG a Bank Austria (člen skupiny UniCredit Bank)


47

Výrazným rozdílem, oproti českým hypotečním produktům je stanovení úrokového stropu ve výši 6 %. To znamená, že výše úrokové sazby hypotečního úvěru nepřesáhne 6 %, ani při variabilní sazbě. Úvěrové podmínky a možnosti splácení tohoto produktu jsou velmi variabilní. Fixace úrokových sazeb zpravidla nepřesahují 10 let. I když Rakušané si spíše volí krátkodobější fixace. Interní odhad cen nemovitostí větší banky zjišťují z cenových map, ty menší pak individuálně. Erste Bank Erste Bank na svých stránkách píše, že hypoteční úvěr je jedna z nejbezpečnějších a nejlevnějších forem financování bydlení. Maximální doba splatnosti může být sjednána až na 30 let. Úroková sazba se pohybuje od 1,5 % p. a. z hodnoty zastavené nemovitosti, to se rovná 2,25 % z hodnoty úvěru.13 Anuitní splátky úvěru by neměly přesáhnout 75 % z disponibilních zdrojů klienta (určených rozdílem mezi celkovou výší příjmů a všech výdajů) a zároveň by klient měl mít k dispozici alespoň 20 % až 30 % z celkové částky investice. Možnost refinancování závisí na délce úvěru (obvykle je možno u úvěrů sjednaných na 10 až 25 let), na frekvenci splácení (tu lze zvolit měsíční, čtvrtletní, půlroční a roční), a na úvěrových podmínkách, které mohou být variabilní, fixní či vázané ještě na další indikátor. Variabilní úrokové sazby jsou odvozeny od výnosu, který dosáhnou na sekundárním trhu všichni emitenti a 3M EURIBORu. Při předčasném částečném splacení úvěru, jehož doba splatnosti je delší než jeden rok, se účtuje poplatek ve výši 1 % ze splacené částky. Pokud je úvěr uzavřen na dobu kratší než jeden rok, účtuje se poplatek 0,5 %. WohnKredit Erste Bank Úroková sazba tohoto úvěrového produktu se odvíjí od tří nebo šesti měsíčního EURIBORu. Raiffeisen Bank Nabízené úvěry bankovním domem Raiffeisen Bank je možné splácet následujícími způsoby:  standardně – v dohodnutém období je úvěr splácen beze změn úvěrových podmínek, úroky se můžou měnit po skončení období fixace  postupně – tento druh splácení je možné zvolit pouze u úvěrů zajištěnými hypotékou. Jedná se o alternativu formy progresivního splácení. Klient si může nastavit výši splátek, které se postupně zvyšují. Doba splatnosti se při nedostatečném zvyšování prodlouží.  fixně – u této formy splácení se nemění výše splátek, ale v závislosti na vývoji se mění výše úrokové sazby a s tím související doba splatnosti.

13

Tímto je nepřímo vyjádřené LTV.


48

Bausparfinanzierung ohne Grundbucheintragung Jedná se o úvěr na bydlení bez hypotéky. Je poskytován do výše 25 tis. EUR na osobu. Pokud jsou žadateli dvě osoby (manželé, druh/družka) je maximum 50 tis. EUR. Úvěr je poskytován na dobu 6,5 až 11 let. První období fixace úrokové sazby (2,9 % p. a.) je 18 měsíců. Wohnbau SofortKredit Parametry charakterizující tento produkt se liší v závislosti na tom, zda je úvěr poskytnut se zástavou nemovitosti zapsanou v katastru nemovitostí či ne. Bez zástavy je poskytován maximálně do výše 25 tis. EUR, s maximální dobou splatnosti 10 let. Fixaci lze zvolit na 5 nebo 10 let u obou variant. U varianty bez zástavy je úroková sazba u pětileté fixace 4,4 % p. a. a u desetileté fixace 5,25 % p. a. U varianty produktu se zástavou nemovitosti je maximální doba splatnosti až 30 let a úrokové sazby jsou následující. U pětileté 3,9 % p. a., u desetileté 4,75 % p. a. Sazby jsou odvozeny od 12M EURIBORu. K němu se přidává přirážka 1,375 p. b. u úvěru se zástavou a 2,25 p. b. u úvěru bez zástavy. Volksbank ABV-Plus Darlehen Jedná se o typ úvěru, který je úzce spojen se stavebním spořením, které klienti musí mít uzavřeno v téže bance. Jeho výše se odvíjí od výše naspořené částky (např. pokud si klient chce půjčit 100 tis. EUR, musí mít naspořeno 42.858,- EUR). Maximální doba splatnosti je 35 let. Průměrná roční sazba je 3,88 % a výše splátky se odvíjí od měnícího se úmoru i úroku. Bank Austria Euro-TopDarlehen Úroková sazba úvěru je vázána na sazbu EURIBOR. Dobu splatnosti lze sjednat až na 25 let, výše úvěru se stanovuje individuálně. Úvěr je zajištěn hypotékou. Wohn-SanierungsDarlehen Půjčka na obnovu bydlení je určena pro obnovu stávajícího bydlení a pro malé zahrady. Poskytování je omezeno výměrou obytné plochy, a to do 150 m². WohnKredit Tento úvěr je určen pro financování investic do stávajícího bydlení (například i na nákup nového nábytku). Splácení je ve formě měsíčních anuit. Zajištění úvěru zástavou nemovitosti není nutné a splácení lze odložit až po dobu 12 měsíců.


49

ErfolgsKredit Úvěr „pro velké i malé sny“ je poskytován do výše 50 tis. EUR a doba splatnosti je až 20 let v závislosti na účelu použití, kterým může být koupě nového vozu motocyklu, rekonstrukce domova apod. Vyřízení je velmi rychlé (do 15 minut). Je možné zvolit mezi variabilní a fixní úrokovou sazbou a také lze využít možnosti odložení splátek o 6 měsíců. Bezpečnost je zajištěna individuálním pojištěním. Bau-WohnKonto Produkt je určen pro financování bydlení. Výše splátek se sjednává individuálně. Nejprve si klient po určitou dobu spoří finanční prostředky, následně je mu poskytnut úvěr, který by se dal připodobnit překlenovacímu úvěru ze stavebního spoření, jaký známe u nás.

4.3


Hlavním rozdílem mezi nabízenými produkty bank je to, že české banky se více zaměřují na samostatné hypoteční úvěry a vytvářejí různé variace těchto produktů. Naopak v Rakousku jsou hypoteční úvěry často vázány na stavební spoření a samostatných hypotečních úvěrů najdeme málo a bývají individuální. Důležitou informací je také to, že rakouské banky k poskytování stavebních spoření nemusí mít institut Stavební spořitelny. Stavební spoření v kombinaci s hypotečním úvěrem (hypotečním proto, že poskytnutý úvěr je zajištěn hypotékou) může poskytovat v podstatě jakákoli banka s licencí na poskytování úvěrů na bydlení. V České republice jsou stavební spořitelny naopak odděleny od poskytovatelů hypotečních úvěrů.  Výraznou odlišností je i to, že Rakušané si většinou volí variabilní dobu fixace. Vyplývá to jak ze stránek jednotlivých bank, které píší, že úroková sazba daného hypotečního úvěru je variabilní, tak také z různých serverů, které se zabývají hypotečním financováním bydlení a mezinárodním srovnáním. Např. na webu Hypoindex.cz tuto tezi potvrzují v článku, podle něhož si většina rakouských klientů volila dobu fixace na tři měsíce (tedy variabilní sazba navázána na 3M EURIBOR) a Češi naopak fixaci pětiletou (jak bylo již popsáno v Kapitole 3). (Hypoindex.cz, 2010c) Klienti se k volbě pohyblivé doby fixace úrokových sazeb schylují v případě, že se neobávají změn ve výši splátek úvěru a jejich dopadů na rodinný rozpočet. Ti, kteří potřebují mít rodinný rozpočet přesně naplánovaný, anebo si prostě variabilitu splátek nemohou z důvodu menších rezerv z příjmů dovolit, si pohyblivou úrokovou sazbu nejspíš nezvolí. I když v době nízkých úrokových sazeb se tato volba projeví v nižší splátce úvěru, naopak při vyšších sazbách můžou být splátky dokonce mnohem vyšší než při pevných sazbách hypotečního úvěru.


50

 Rakouské banky obecně kladou velký důraz na individuální sjednání podmínek a obecné parametry zveřejňují málokdy. I když například na svých stránkách nepíší maximální výši LTV a naopak napíší, že výše úvěru závisí na hodnotě nemovitosti, příjmech klienta a dalších podmínkách, ze statistik a článků o hypotečních úvěrech v Rakousku vyplývá, že jejich výše většinou nepřekročí 60 %. Požadují velkou míru financování z vlastních prostředků klienta. To znamená, že předpokládají právě připravenost ze stavebního spoření.  V České republice se banky snaží klienty nalákat na větší hodnoty LTV. Třeba 80 % LTV není ničím neobvyklým. České banky rovněž nabízí LTV až do 100 %, ale reálně takovou výši úvěru umožňují málokdy a jen opravdu vysoce bonitním klientům. V období hypoteční krize ovšem české hypoteční banky přestaly 100% hypoteční úvěry nabízet, protože začaly klesat ceny nemovitostí a tím také hodnota zastavených nemovitostí, jako instrumentu zajištění hypotečního úvěru.  Sazby hypotečních úvěru rakouských bank jsou většinou navázány na tří nebo dvanácti měsíční EURIBOR, v České republice spíše na 1M PRIBOR. Banky si také zároveň stanovují mez, kterou pokud zvolená referenční sazba v daném období nepřekročí, nezvednou také tu základní sazbu, od které se celková sazba hypotečních úvěrů odvíjí. Marži si obě banky stanovují na delší období, zpravidla 5 let. Tedy i u variabilně úročených úvěrů se lze spolehnout na určitou konstantu. Jak již bylo zmíněno výše, rakouské banky mají také stanoven úrokový strop, který sazba hypotečních úvěrů nepřekročí. V České republice toto není, ale naopak v případě překročení sazeb hypotečních úvěrů přes 7 % je zde státní dotace ve formě úrokového snížení o určitý procentní bod (jak bylo popsáno v kapitole 3.1.4).  Rakouské banky rovněž umožňují větší flexibilitu ve splácení úvěru a není neobvyklé prodlužovat sjednané doby splatnosti. V České republice se naopak (dle zdrojů bank) může zdát, že klienti své úvěry splácejí dřív, ale většinou po skončení doby fixace přechází k jiné bance k refinancování původního úvěru. V Rakousku klienti většinou zůstávají u jedné banky většinou proto, že u ní mají sjednané také stavební spoření a také proto, že variabilní sazby hypotečních úvěrů jsou vesměs u všech bank obdobné a přechod by se jim tak nevyplatil.  Maximální výše úvěrů v bankách České republiky není většinou zpravidla omezena. Fakticky to ovšem znamená, že je omezena právě určenou výší LTV. Rakouské banky si více hlídají tuto maximální výši a dokonce se jedná o jeden z mála údajů, které na svých stránkách zveřejňuje většina rakouských bank. Ostatní parametry, kterými lze hypoteční produkty srovnávat, zveřejňují jen sporadicky, své produkty popisují v obecné rovině.


51

5 Pořízení nemovitostí formou hypotečního úvěru v České republice a Rakousku Obsahem této kapitoly je případová studie zaměřená na porovnání zatížení rozpočtu domácností hypotečním úvěrem při financování srovnatelné nemovitosti ve srovnatelných lokalitách obou zemí (Brno, Graz). Východiskem srovnávání budou zjištěné parametry hypotečních trhů obou zemí z předchozích kapitol, statistické údaje o průměrných příjmech a aktuální ceny nemovitostí. Na základě zjištěných průměrných parametrů, bude určena měsíční splátka úvěru při těchto konstantách: stejná doba splatnosti a stejné LTV (60 %). Podělením průměrné výše příjmu určenou splátkou hypotečního úvěru a v závislosti na volbě různé doby splatnosti bude určena míra zatížení dle měnících se sazeb (vybrány z předchozích kapitol). V závěru kapitoly bude popsána možnost pořízení nemovitosti na území ČR hypotečním úvěrem od rakouské banky z dostupných aktuálních informací. Součástí bude také modelový příklad, včetně případného souvisejícího měnového rizika (a možnému zajištění proti němu).

5.1

Splátka hypotečního úvěru zohledňující průměrnou mzdu a cenovou úroveň nemovitostí v obou zemích

Tato případová studie vychází z myšlenky, že pouze srovnat splátku hypotečního úvěru v obou zemích při stejném čerpaném úvěru, stejné splatnosti, pouze na základě rozdílných aktuálních úrokových sazeb uvedených v kapitole 3, není příliš objektivní. A je velmi jednoduché předpokládat, že splátka (přepočtena do stejné měny) by byla nižší v zemi s nižší úrokovou sazbou. Proto cílem této kapitoly je zohlednit výši splátky v širším kontextu. Prvním důležitým faktorem je rozdílná cena nemovitostí (bytů) v obou zemích. Pro účely této případové studie byly v obou zemích zvoleny druhá největší města dané země, a to v případě České republiky Brno a v případě Rakouska Graz. Hlavní města nebyla vybrána z toho důvodu, že cenová úroveň nemovitostí v metropolích je vždy poněkud rozdílná než ve zbytku země. Pokud bude v jedné zemi vyšší cena bytů než v druhé zemi, automaticky to ovlivní (při stejné úrovni předpokládaného LTV v obou zemích) výši úvěru a tím i výši splátky. Druhým důležitým faktorem je zcela jistě výše příjmů v obou zemích měřena průměrnou mzdou. Smysl zohlednění tohoto faktoru je zejména výpočet podílu splátky hypotečního úvěru na průměrné mzdě. Čím je tento poměr nižší, tím nižší je relativní zatížení splátkou hypotečního úvěru. Postup řešení této případové studie je následující:  vybraná města: Brno (Česká republika), Graz (Rakousko)


52

o zvolená velikost bytu: 68 m² (tato velikost se obvykle udává ve statistikách při srovnávání cen bytů v jednotlivých regionech nebo zemích)  aktuální průměrná cena bytu v dané lokalitě14: o Brno: 23.768,- Kč/m², tj. 1.616.224,- Kč/byt o velikosti 68 m² o Graz: 1.851,82 EUR/m², tj. 125.924,- EUR/byt o velikosti 68 m²  výše úvěru (uvažováno 60% LTV, obvykle maximální hranice v Rakousku): o Brno: 969.734,- Kč o Graz: 75.554,- EUR  uvažované úrokové sazby (rozpětí od roku 2003 až 2011 v obou zemích, viz Kapitola 3.): o Česká republika: 3,50 % p. a. až 5,75 % p. a. o Rakousko: 2,50 % p. a. až 5,25 % p. a.  uvažované splatnosti: o 15 let o 20 let o 25 let o 30 let  průměrná mzda v dané zemi ke konci roku 201015: o Česká republika: 23.951,- Kč o Rakousko: 2.393,- EUR Následující grafy (obr. 20 a 21) ilustrují procentuální podíl vypočtené splátky hypotečního úvěru (dle vzorce uvedeného v metodice práce) na základě výše uvedených údajů k průměrné mzdě v dané zemi. A to v závislosti na době splatnosti (prostřednictvím její volby si může dlužník snížit velikost splátky) a úrokové sazby, která byla v uplynulém sledovaném období relativně volatilní, a to v obou srovnávaných zemích.

14 15

Data z: Reality Mix, 2012; Immopreisatlas, 2012 Data z: ČSÚ (2011), Statistik.at (2011b)


53

Obr. 20 Splátka českého hypotečního úvěru k průměrné mzdě v ČR Zdroj: Vlastní výpočty

V případě České republiky se podíl splátky HÚ v závislosti na výši úrokové sazby a délce splatnosti pohybuje při zohlednění cenové úrovně bytu ve druhém největším městě této země od 18 % až po 34 %. Úroková sazba úvěrů ovlivňuje tento poměr v rámci dané splatnosti o cca 5 procentních bodů a splatnost (15 let vs. 30 let) o cca 10 procentních bodů.

Obr. 21 Splátka rakouského hypotečního úvěru k průměrné mzdě v Rakousku Zdroj: Vlastní výpočty


54

V případě Rakouska je daný poměr o cca 5 procentních bodů nižší než v České republice, což znamená nižší relativní nákladovost hypotečního úvěru (vztaženo k průměrné mzdě v České republice). Srovnatelné nemovitosti jsou sice v Rakousku, konkrétně v jeho druhém největším městě Grazu, vyšší cca dvojnásobně než v případě Brna, ovšem průměrná mzda je v Rakousku vyšší cca 2,5násobně. Úrokové sazby jsou v Rakousku nižší než v případě České republiky. Zejména tyto dva faktory způsobují nižší hodnotu znázorněného podílu v Rakousku než v České republice. Nižší ceny bytů v Rakousku oproti České republice při zohlednění kupní síly obyvatelstva (v tomto případě vyjádřené HDP v paritě kupní síly na příkladech bytů z metropole) potvrzuje i následující graf (obr. 22).

Obr. 22 Cena standardního bytu (68 m²) a HDP v paritě kupní síly na obyvatele Zdroj: Hypoindex.cz (2009)

Rovněž následující graf znázorňující počet platů v jednotlivých zemích pro pořízení průměrného bytu o rozloze 68 m² v metropolích daných zemích je velmi zajímavý.


55

Obr. 23 Počet průměrných měsíčních platů k pořízení bytu Zdroj: Deloitte.com (2009)

Je ovšem nutno dodat, že se jedná o hlavní města, ve kterých je situace více specifická. Např. rozdíl v cenách nemovitostí mezi Vídní a zbytkem Rakouska se mezi lety 2009 a 2010 dále prohluboval. Roční nárůst cen nemovitostí v celém Rakousku byl 5 %, se započtením také Vídně pak dosáhl 8 %. (Hypostat, 2010) Proto také v této případové studii byla zvolena druhá největší města obou zemí, a to Brno a Graz. Přepočteme-li tedy platy na tyto lokality, v České republice bude potřeba 67 platů k financování bytu, v Rakousku 52 platů.

5.2

Pořízení nemovitosti přeshraničním úvěrem

Česká republika i Rakousko jsou členy Evropské unie, která má vytvořený Jednotný vnitřní trh, jenž umožňuje i volný pohyb kapitálu a služeb. Z tohoto důvodu by neměl být teoreticky problém využít např. pro koupi nebo výstavbu nemovitosti v České republice hypotečního úvěru z Rakouska a naopak. V tomto kontextu se jedná o tzv. přeshraniční hypotéky, které se dostaly do podvědomí s jejich hojným rozšířením v Maďarsku nebo Polsku, kdy tyto hypoteční úvěry byly denominovány v CHF a měly v nich expozice mimo jiné i rakouské banky. Tato kapitola se bude věnovat přeshraničním hypotečním úvěrům z pohledu česko-rakouského hypotečního trhu. Nejprve zde bude provedena analýza možností v tomto ohledu a poté kvantifikace rizik, které s těmito možnostmi souvisí a případně i návrh jejich redukce. Pokud se zaměříme na případ financování zahraničním hypotečním úvěrem domácí nemovitosti např. z důvodu nižší úrokové sazby, je situace na obou stranách velmi problematická. České banky obvykle požadují zástavu na území České republiky, a to zejména z důvodu možných problémů při oceňování nemovitostí a


56

rovněž odlišným právním úpravám vztahujících se k nemovitostem, katastru nemovitostí apod. Nejmenší problémy bývají v tomto ohledu v případě československého trhu, samozřejmě z historických důvodů. V případě dalších zemí se již jedná o situaci, v níž jsou prostřednictvím příhraničních hypotečních úvěrů financovány nemovitosti pouze v ojedinělých případech. Teoreticky tomu tedy legislativa nebrání, ovšem praxe je z důvodů zvýšení technické realizace jiná. Například některé české banky financování zahraničních nemovitostí neumožňují vůbec, některé pouze za předpokladu zástavy nemovitosti v České republice. V následující tabulce jsou uvedeny vybrané banky působící v ČR, které poskytují přeshraniční hypoteční úvěry. Tab. 4

Přehled bank působících v ČR poskytující přeshraniční hypoteční úvěry

Banka Česká spořitelna ČSOB GE Money Bank Hypoteční banka LBBW Bank Oberbank Poštovní spořitelna Raiffeisenbank UniCredit Bank Wüstenrot hypoteční banka

Hypotéka na zahraniční nemovitost ano ano ne ano ne ano ano ano ne ne

Zdroj: Nasepenize.cz (2010)

Za výjimku lze považovat zavedenou tzv. „Hypotéku bez hranic“ od Oberbank, která při financování zahraniční nemovitosti nevyžadovala zástavu v České republice, zahraniční nemovitost byla dostatečná. Týkalo se to ale pouze Rakouska. Tedy občan Rakouska, který si chtěl pořídit nemovitost v Rakousku prostřednictvím financování ze zdrojů českých bank, přičemž Oberbank nabízí hypoteční úvěry denominované jak v CZK, tak také v EUR. (Hypoindex.cz, 2010d) U ostatních českých bank by tento typ zákazníka neuspěl, protože by nemohl zastavit nemovitost v České republice, i když zákon o dluhopisech, v němž je definován hypoteční úvěr, hovoří o možnosti zástavy nemovitosti na celém území EU. I pokud by tento občan Rakouska mohl zastavit nemovitost v České republice, byl by pro české banky nerezident a přistupovali by k němu velmi rezervovaně. V případě, že by v České republice žil nebo pracoval, byl by přístup více standardní. I za těchto okolností by tak platilo obecné pravidlo, že více nestandardní klient u daného bankovního produktu znamená pro příslušného risk managera v bance vyšší riziko a s tím spojenou zvýšenou obezřetnost. Na druhou stranu se objevily dříve tendence na zavedení tzv. eurohypotéky, což měl být standardizovaný formát hypotečního úvěru v rámci EU, snadno umožňující právě uvedené přeshraniční financování bydlení. Tento návrh například


57

předpokládal využití i systému EULIS (Evropský katastr nemovitostí), ovšem nesetkal se jak ze strany evropských bank, tak ze strany zákazníků, s přílišnou odezvou. Mnoho klientů má stále spojeno financování nemovitostí s místním finančním trhem. (Euro-hypoteky.eu, 2011) V případě využití rakouského hypotečního úvěru českým občanem na financování české nemovitosti je situace obdobná. Zcela jistě se nejedná o standardní proces, který by poskytovaly všechny banky. V tomto případě by poskytovaly také úvěr v EUR a velmi by přivítaly, pokud by žadatel měl příjmy také z Rakouska. Rakouské banky pro poskytnutí hypotečního úvěru nerezidentům obvykle požadují, aby žadatelé měli k dispozici 40 % hodnoty požadovaného úvěru ve vlastních zdrojích. Ten tedy poskytnou do maximální hodnoty 60 % LTV. Úroková sazba se pohybuje kolem 4,5 % p. a. a maximální doba splatnosti bývá 25 let. Žadateli nesmí být více než 65 let a úvěr je denominován pouze v EUR. Doložit své příjmy musí klienti ve všech případech. Po žadatelích – zaměstnancích banky požadují doklady o příjmech a výpisy z bankovních účtů za posledních 6 měsíců do dne žádosti. U žadatelů – OSVČ chtějí ověřené účetní výkazy za poslední tři roky a kopie bankovních výpisů za posledních 6 měsíců. (Propertyworld.com, 2012) Rakouské banky ovšem mají zkušenosti s poskytováním hypotečních úvěrů či úvěrů na bydlení (včetně úvěrů ze stavebního spoření, které je v Rakousku velmi rozšířené) v cizí měně a do zahraničí, což vyplývá i z následující tabulky z rakouské centrální banky za roky 2009 až 2011 (viz také zmíněné poskytování rakouských hypotečních úvěrů občanům Maďarska a Polska).

Obr. 24 Rakouské úvěry na bydlení poskytované v cizí měně a cizincům Zdroj: OeNB (2012a)

Při poskytování úvěrů v cizí měně se ale přijímací subjekt úvěru může vystavit měnovému riziku, a to z důvodu měnícího se měnového kurzu jeho domácí měny vůči měně denominace daného úvěru. V případě poskytování cizoměnového úvěru tak velikost splátky v domácí měně dlužníka ovlivňují dvě ceny. A to jednak cena cizoměnových zahraničních zdrojů (zahraniční úroková sazba cizoměnového úvěru) a dále cena cizí měny (daný měnový kurz). Jakým způsobem mohou tyto dva faktory ovlivnit splátku u žadatele z ČR u rakouské banky (poskytující úvěr v EUR)


58

a žadatele z Rakouska u české banky (poskytující úvěr z CZK), vyplývá z následujícího příkladu. Modelový příklad financování nemovitosti přeshraničními úvěry vychází z těchto předpokladů:  Úvěr od rakouské banky v EUR pro žadatele z České republiky, jehož domácí měnou je CZK: o výše úvěru: 50 tis. EUR (to odpovídá cca průměrné výši úvěru v ČR po přepočtu do EUR kurzem 25 CZK/EUR) o měna úvěru: EUR o splatnost: 20 let o úrokové sazby v Rakousku (v rozpětí let 2005 až 2011): 2,5 % p. a. až 5,2 % p. a. o měnový kurz (dle vývoje ročních průměrů 2005 až 2011): 23,5 CZK/EUR až 30,5 CZK/EUR  Úvěr od české banky v CZK pro žadatele z Rakouska, jehož domácí měnou je EUR: o výše úvěru: 2,5 mil. Kč (cca 100 tis. EUR, z důvodu vyšších cen nemovitostí v Rakousku) o měna úvěru: CZK o splatnost: 20 let o úrokové sazby v České republice (v rozpětí let 2005 až 2011): 3,5 % p. a. až 5,75 % p. a. o měnový kurz (dle vývoje ročních průměrů 2005 až 2011): 23,5 CZK/EUR až 30,5 CZK/EUR Minima úrokových sazeb hypotečních úvěrů z trhů obou států jsou použity z kapitoly 3 o hypotečních trzích. Ve zvoleném období byla na českém trhu minima úrokových sazeb dosažena na přelomu roku 2011 a 2012 (3,59 % p. a.), naopak nejvyšší byly v období hypoteční krize, tedy ve druhé polovině roku 2009 (5,74 % p. a). V Rakousku byly minimální sazby hypotečních úvěrů zaznamenány v roce 2010 (2,71 % p. a.) a naopak maximální už v roce 2008 (5,32 % p. a.). V obou případech se ovšem jedná o sazby nižší než v České republice. Dalo by se tedy předpokládat, že hypoteční úvěr úročen rakouskými úrokovými sazbami bude pro potenciálního klienta méně nákladný. Tyto grafy níže (obr. 25 a 26) zobrazují závislost výše splátky přeshraničního hypotečního úvěru na změnách měnového kurzu CZK/EUR a změnách úrokové sazby. Pokud chceme zjistit, co ovlivňuje splátku poměrově více (jestli změna měnového kurzu či změna úrokové sazby), vyjdeme z toho, že zatímco se úroková sazba změní více než dvakrát (obr. 25 – z 2,5 % na 5,2 %, více než o 100 %), výše splátky se např. při kurzu 23,5 CZK/EUR zvýší o 21 %. A při zvolené sazbě např. 5,2 % se výše splátky změní o 30 %, uvažujeme-li zároveň změnu kurzu z 23,5 CZK/EUR na


59

30,5 CZK/EUR, což je také 30 %. Z tohoto vyplývá, že i když úrokové sazby kolísají výrazněji, splátku to ovlivní méně, než samotná změna měnového kurzu. 11 000

splátka HÚ v CZK

10 000

9 000

8 000

7 000

6 000

23,5

24

24,5

25

25,5

26

26,5

27

27,5

28

28,5

29

29,5

30

30,5

2,5 % p.a. 6 226 6 359 6 491 6 624 6 756 6 889 7 021 7 154

7 286 7 419 7 551 7 684 7 816 7 949 8 081

2,8 % p.a. 6 400 6 536 6 672 6 808 6 944 7 080 7 216 7 353

7 489 7 625 7 761 7 897 8 033 8 170 8 306

3,1 % p.a. 6 575 6 715 6 855 6 995 7 135 7 275 7 415 7 555

7 695 7 835 7 975 8 114 8 254 8 394 8 534

3,4 % p.a. 6 754 6 898 7 042 7 185 7 329 7 473 7 617 7 760

7 904 8 048 8 191 8 335 8 479 8 623 8 766

3,7 % p.a. 6 936 7 083 7 231 7 379 7 526 7 674 7 821 7 969

8 116 8 264 8 412 8 559 8 707 8 854 9 002

7 120 7 272 7 423 7 575 7 726 7 878 8 029 8 181

8 332 8 484 8 635 8 787 8 938 9 090 9 241

4,3 % p.a. 7 307 7 463 7 618 7 774 7 929 8 085 8 240 8 396

8 551 8 707 8 862 9 018 9 173 9 329 9 484

4,6 % p.a. 7 497 7 657 7 816 7 976 8 135 8 295 8 454 8 614

8 773 8 933 9 092 9 252 9 411 9 571 9 730

4,9 % p.a. 7 690 7 853 8 017 8 181 8 344 8 508 8 671 8 835

8 999 9 162 9 326 9 489 9 653 9 817 9 980

5,2 % p.a. 7 885 8 053 8 220 8 388 8 556 8 724 8 891 9 059

9 227 9 395 9 563 9 730 9 898 10 066 10 234

4 % p.a.

měnový kurz CZK/EUR

Obr. 25 Žadatel z České republiky využívající rakouský hypoteční úvěr Zdroj: Vlastní výpočty

Je tomu z důvodu, že zatímco výše úrokové sazby a její změny fakticky působí na úrokovou složku splátky, změna měnového kurzu má vliv na celou výši splátky, tedy jak na úrokovou část, tak také na úmor. Obdobnou závislost lze sledovat i v případě poskytnutého úvěru pro rakouského občana bankou v České republice (obr. 26). Sazby se zvýší asi 1,6krát (cca na 140 %) a splátka přitom při neměnném kurzu např. 23,5 CZK/EUR vzroste o 17 %, zatímco při neměnné sazbě např. 3,5 % p. a. se výše kurzu změní o 23 %, splátky se rovněž sníží přibližně o 23 %.


60

750 725

splátka HÚ v EUR

700 675 650 625 600 575 550 525 500 475 3,5 % p.a.

23,5

24

24,5

25

25,5

26

26,5

27

616,98 604,12 591,8 579,96 568,59 557,65 547,13 537

27,5

28

28,5

29

29,5

30

30,5

527,24 517,82 508,74 499,97 491,49 483,3 475,38

3,75 % p.a. 630,73 617,59 604,99 592,89 581,26 570,08 559,33 548,97 538,99 529,36 520,08 511,11 502,45 494,07 485,97 4 % p.a.

644,66 631,23 618,35 605,98 594,1 582,67 571,68 561,09 550,89 541,05 531,56 522,4 513,54 504,98 496,71

4,25 % p.a. 658,76 645,04 631,87 619,23 607,09 595,42 584,18 573,37 562,94 552,89 543,19 533,82 524,77 516,03 507,57 4,5 % p.a.

673,03 659,01 645,56 632,65 620,24 608,32 596,84 585,79 575,14 564,87 554,96 545,39 536,14 527,21 518,57

4,75 % p.a. 687,47 673,15 659,41 646,22 633,55 621,37 609,64 598,36 587,48 576,99 566,86 557,09 547,65 538,52 529,69 5 % p.a.

702,08 687,45 673,42 659,96 647,02 634,57 622,6 611,07 599,96 589,25 578,91 568,93 559,28 549,96 540,95

5,25 % p.a. 716,86 701,92 687,6 673,84 660,63 647,93 635,7 623,93 612,59 601,65 591,09 580,9 571,05 561,54 552,33 5,5 % p.a.

731,8 716,55 701,93 687,89 674,4 661,43 648,95 636,93 625,35 614,19 603,41 593,01 582,96 573,24 563,84

5,75 % p.a. 746,9 731,34 716,41 702,08 688,32 675,08 662,34 650,08 638,26 626,86 615,86 605,24 594,99 585,07 575,48

měnový kurz CZK/EUR

Obr. 26 Žadatel z Rakouska využívající český hypoteční úvěr Zdroj: Vlastní výpočty

Měnové riziko spojené s využitím zahraničních cizoměnových úvěrů je prezentováno na následujících dvou grafech. První graf (obr. 27) znázorňuje vývoj splátky v CZK v případě českého žadatele u české banky poskytující úvěr v roce 2006 ve výši 1,25 mil. CZK, s 5letou fixací, 20letou splatností a úrokovou sazbou 4,50 % p. a. po dobu uvedené fixace a u rakouské banky poskytující úvěr v EUR, ekvivalentu 1,25 mil. CZK (konkrétně 45.397,- EUR, přepočteno měnovým kurzem z roku 2006), se stejnou dobou splatnosti, se stejnou fixací, při úrokové sazbě 3,95 % p. a. (eurové úrokové sazby byly nižší než korunové). Z grafu vyplývá, že splátka v CZK je v případě českého korunového hypotečního úvěru logicky v době fixace konstantní, v případě rakouského eurového úvěru je klesající z důvodu měnícího se měnového kurzu CZK/EUR, když v daném období (2006 až 2011) CZK vůči EUR trendově posilovala.


61

8 500 8 000 7 500

splátka v CZK

7 000 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 2006

2007

2008

2009

2010

2011

období Rakouský hypoteční úvěr v EUR

Český hypoteční úvěr v CZK

Obr. 27 Žadatel z České republiky využívající rakouský hypoteční úvěr Zdroj: Vlastní výpočty

Druhý graf (obr. 28) znázorňuje vývoj splátky v EUR v případě rakouského žadatele u rakouské banky poskytující úvěr v roce 2006 ve výši 100 tis. EUR, s 5letou fixací, 20letou splatností a úrokovou sazbou 3,95 % p. a. po dobu uvedené fixace a u české banky poskytující úvěr v CZK, ekvivalentu 100 tis. EUR (konkrétně 2.753.500,- CZK, přepočteno měnovým kurzem z roku 2006), se stejnou dobou splatnosti, se stejnou fixací, při úrokové sazbě 4,50 % p. a. (eurové úrokové sazby byly nižší než korunové). Z grafu vyplývá, že splátka v EUR je v případě rakouského eurového hypotečního úvěru logicky opět v době fixace konstantní, v případě českého korunového úvěru je rostoucí z důvodu zmíněného měnícího se měnového kurzu CZK/EUR, když v daném období (2006 až 2011) CZK vůči EUR trendově posilovala, což vyplývá i z obr. 29.


62

700

650

splátka v EUR

600

550

500

450

400 2006

2007

2008

2009

2010

2011

období Rakouský hypoteční úvěr v EUR

Český hypoteční úvěr v CZK

Obr. 28 Žadatel z Rakouska využívající český hypoteční úvěr Zdroj: Vlastní výpočty

28 27,5 27

CZK/EUR

26,5 26 25,5 25 24,5 24 2006

2007

2008

2009

2010

2011

období

Obr. 29 Vývoj měnového kurzu CZK/EUR v letech 2006 až 2011 Zdroj: ČNB (2012c)

Uvedený příklad vypadal pozitivně u českého žadatele v případě eurového hypotečního úvěru, kdy splátka po přepočtu do CZK významně poklesla z důvodu posilování CZK vůči EUR. Ovšem přidávat ještě měnové riziko do tohoto typu financování může být velmi riskantní, což již poznali žadatelé zejména z Maďarska a Polska, kteří před několika lety hojně využívali hypotečních úvěrů denominovaných v CHF a EUR s mnohem nižší úrokovou sazbou, než měly hypoteční úvěry v jejich domácích měnách s tím, že rovněž počítali s dalším posilováním HUF a PLN vůči CHF a EUR. Stejnému předpokladu paradoxně podlehl i guvernér maďarské cent-


63

rální banky. Jakmile se ovšem dostaly maďarská a polská ekonomika do problémů (v souvislosti s finanční a ekonomickou krizí), začaly HUF a PLN vůči CHF a EUR velmi oslabovat a splátky těchto cizoměnových hypotečních úvěrů v HUF a PLN začaly dramaticky narůstat, což dostalo vysoký počet dlužníků do finančních problémů. (Hypoindex.cz, 2012) Jak totiž vyplynulo z obr. 25 a obr. 26, tak na splátku cizoměnového úvěru v domácí měně má vyšší vliv vývoje měnového kurzu než výše úrokových sazeb, pokud se tyto ukazatele vždy změní o stejný relativní rozdíl. To z toho důvodu, že úroková sazba ovlivňuje pouze úrokovou část, ale měnový kurz výši celé splátky. Zapojovat měnové riziko do cizoměnových úvěrů tedy nelze obecně doporučit. Bylo by možné ovšem využít cizoměnový hypoteční úvěr v případě, že v dané cizí měně má dlužník také příjmy, kterými daný úvěr splácí. Například pokud by žadatel z České republiky chtěl využít rakouského eurového hypotečního úvěru na financování nemovitosti v České republice, pracoval by v zahraničí (nejlépe samozřejmě v Rakousku) a také příjmy by měl hlavně v EUR. V tomto případě by došlo k odstranění měnového rizika u tohoto cizoměnového úvěru. Další možnosti na odstranění měnového rizika má retailový klient velmi omezené, nemůže totiž příliš počítat se standardními zajišťovacími nástroji, jako jsou forwardy, futures, swapy či opce. Jednak jsou často přístupné od mnohem vyšších částek, než bývá samotná výše hypotečního úvěru, jednak také bývají spojeny s dalšími transakčními náklady, což by mohlo odstranit výhodu nižší zahraniční úrokové sazby u cizoměnového úvěru. A také vyžadují mnohem více znalostí o jejich správné aplikaci, kterými retailoví klientovi ovšem obvykle nedisponují.

5.3


Tato kapitola se věnovala zejména dvěma případovým studiím v oblasti praktického využití hypotečních úvěrů v České republice a Rakousku pro financování nemovitostí, které také byly stanoveny v cíli této práce. Na základě provedených analýz a výpočtů v rámci případových studií bylo dosaženo následujících závěrů:  Relativní nákladovost financování obdobných nemovitostí v České republice a Rakousku je při zohlednění průměrných mezd, úrokových sazeb a cen nemovitostí v těchto zemích nižší v případě Rakouska, a to jednak díky nižším eurovým úrokovým sazbám a jednak z důvodu nižších relativních cen nemovitostí při zohlednění kupní síly obyvatelstva (dáno například zmíněnou průměrnou mzdou).  Pokud se týká přeshraničních hypotečních úvěrů v rámci České republiky a Rakouska, tak i když legislativa obou států tuto možnost umožňuje, v praxi jsou ovšem poskytovány velmi omezeně, některými bankami poskytovány ani nejsou. Důvody jsou částečné legislativní odlišnosti obou států, různé další technické problémy s aplikací a také relativně omezený zájem.  Důvodem pro jejich využití může být nižší úroková sazba u zahraničních hypotečních úvěrů, což bývá základní motiv a atraktivita jejich využití. Ovšem


64

existence využití hypotečního úvěru v cizí měně může být spojena s velmi nebezpečným měnovým rizikem, kdy změna měnového kurzu ovlivňuje splátku cizoměnového úvěru v domácí měně významněji než změna úrokové sazby. Odstranění měnového rizika může být provedeno prostřednictvím příjmů v dané cizí měně. Možnost využití derivátů pro eliminaci tohoto měnového rizika je pro retailového klienta velmi omezená.  Další teoretickou možností může být poskytnutí zahraničního hypotečního úvěru v domácí měně dlužníka, což by ovšem jednak záleželo na ochotě zahraniční banky toto realizovat, ale zcela jistě by to odstranilo případnou výhodu nižší úrokové sazby u úvěru poskytovaného v cizí měně. Pokud by například rakouská banka měla nižší úrokové sazby u hypotečních úvěrů v EUR než česká banka u úvěrů v CZK, lze předpokládat, že pokud by rakouská banka poskytla úvěr v CZK, zcela jistě by zde neaplikovala úrokovou sazbu pro EUR (z důvodu, že na trhu by CZK musela nakoupit dráž než EUR) a úroková sazba pro CZK by pravděpodobně byla také vyšší než u české banky (například z objemových důvodů a dále důvodu relativní ojedinělosti tohoto případu z pohledu rakouské banky).


65

6 Výsledky práce a jejich diskuze Z výsledků jednotlivých kapitol srovnávání hypotečních trhů a produktů České republiky a Rakouska je možné odhadovat budoucí vývoj. Minimálně v České republice se nabízí otázka, zda trh této země bude následovat vývoj v Rakousku, disponující delší historií a tedy různými fázemi vývoje. Při rekapitulaci jednotlivých srovnávaných parametrů se dá očekávat, že v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů má Česká republika stále perspektivu růstu, pokud by přetrvával trend nízkých úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Zatímco rakouský, již nasycený, trh spíše stagnuje. I když není tak zcela stabilní a bez výrazných výkyvů, jak bylo předpokládáno. V důsledku ekonomické krize, která se v dnešním globalizovaném světě různými způsoby dotkla většiny vyspělých ekonomik, se také rakouský hypoteční trh musel potýkat s výkyvy úrokových sazeb, objemu poskytnutých hypotečních úvěrů i cen nemovitostí a problémům přeshraničních cizoměnových hypotečních úvěrů. Pokud byly srovnávány objemy hypotečních úvěrů na HDP a z těchto výsledků byla dále vyvozována zadluženost příjemců hypotečních úvěrů, je důležité také zmínit, jak významným aspektem je právě HDP, které odráží hospodářský vývoj zemí. Dle ekonomických teorií je po období úpadku (či krize) hospodářství očekáváno oživení a růst. V současné době se ovšem v médiích mluví spíše o stagnaci ekonomik evropských států. Např. Česká republika očekává jen velice mírný růst HDP za rok 2011, který se pravděpodobně bude přibližovat úrovni inflace. Úrokové sazby jsou asi nejzajímavějším kritériem srovnávání hypotečních trhů i produktů. Vyjadřují jednak cenu nakupovaného úvěru a jednak také ve spojení s dobou, na kterou jsou fixovány, bankami očekávaný budoucí vývoj. Jak vyplynulo z kapitoly 3, v Rakousku jsou dlouhodobé fixace úrokových sazeb na vyšší úrovni, než ty krátkodobé. Odpovídá to logice věci, že dlouhodobé bankovní obchody, kterým poskytování hypotečních úvěrů bezesporu je, mají být také kryty dlouhodobými zdroji pro eliminaci rizika budoucího vývoje. Jak již bylo popsáno dříve, nejedná se o neměnné pravidlo. Naopak v České republice právě dlouhodobě fixované úrokové sazby dosahují hodnot nižších. V souvislosti s tímto je příhodné také zmínit, že zatímco v České republice klienti preferují spíše střednědobé fixace (tří nebo pětileté), rakouští klienti naopak využívají variabilních úrokových sazeb, jinak řečeno sazeb úročených na velmi krátký časový úsek, zpravidla jeden měsíc. Co zatím na českém hypotečním trhu chybí a mohlo by být v budoucnosti zavedeno, je koncept tzv. „portfolio hypotéky“. Zmínil se o ní v rozhovoru pan Libor Ostatek (ředitel společnosti Golem Finance s. r. o.) a zároveň také uvedl, že její případné zavedení závisí na technické vyspělosti bank a vysoké finanční gramotnosti klientů. Podstatou takového produktu je to, že si příjemce úvěru může tvořit kombinace několika typů úrokových sazeb, které se samostatně na našem trhu nabízejí. Např. vezme-li si úvěr ve výši tří milionů, může si určit, že jeden milion bude úročen variabilní sazbou, jeden milion sazbou na tři roky, a zbývající jeden milion se


66

sazbou zafixovanou na pět let. Může tak tedy využívat výhody, které jednotlivé sazby nabízí. (Hypoindex.cz, 2010e) Státní podpory a jejich míra odrážejí cíle konkrétních politik daných zemí. V případě České republiky a Rakouska byly popsány v závěru podkapitol 3.1.4 a 3.2.3. Výrazným pojítkem obou politik je zejména podpora využití obnovitelných a k přírodě jinak šetrných zdrojů při realizaci bydlení. Aby zároveň s podpůrnými opatřeními pro trh bydlení byl zajištěn také budoucí udržitelný rozvoj. Možnosti financování hypotečních úvěrů z pohledu bank jsou velice rozmanité a záleží zejména na specialistech bank na treasury and mortgage refinance, pro jaké zdroje a v jakém poměru se rozhodnou. Při porovnávání hypotečních produktů vybraných bank na českém i rakouském trhu, byly zjištěny hlavně tyto významné rozdíly. A to v šíři nabídky produktů, která je v České republice na první pohled větší. Svou úlohu v tom má samozřejmě větší nasycenost rakouského trhu, dále pak také to, že v Rakousku existuje větší provázanost úvěrů na bydlení se stavebním spořením. Místní banky se spíše orientují na tento produkt. A v důsledku těchto faktorů nevytvářejí takové množství hypotečních produktů či jejich kombinace a variace, jako je tomu v České republice. Neznamená to ovšem, že služby, které jsou poskytovány s hypotečními produkty českých bank, by v Rakousku nebylo možné získat. Jejich podstata je obsažena také v produktech rakouských bank, ovšem nemají je tak přesně pojmenované a „zaškatulkované“. Preferují spíše individuální přístup ke klientům a přípravě úvěru jim na míru. Dalším rozdílem je výše poskytovaného úvěru v poměru se zastavenou nemovitostí, tedy LTV. V Rakousku většinou nepřesahuje hodnotu 60 %. Lze z tohoto vyvodit větší obezřetnost rakouských bank při poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry jsou v obou zemích zajištěny zástavním právem k nemovitosti, tzv. hypotékou. Znamená to, že v případě platební neschopnosti dlužníka, přejde nemovitost do vlastnictví banky. Pro banku je podstatné, aby na nemovitosti nevázlo přednostní právo třetí osoby. Dalšími možnostmi zajištění je přizvání spoluručitele, který na sebe přebírá závazek úvěru v případě neschopnosti prvotního dlužníka jej splácet. Důležité je také pojištění nemovitosti a pojištění proti neschopnosti dlužníka splácet, popř. další typy pojištění jako životní pojištění, pojištění proti ztrátě zaměstnání, kdy pojistné je vinkulováno bance. Postup vyřízení hypotečního úvěru bank srovnávaných států se příliš neliší. Banky používají standardizované postupy hodnocení úvěrové schopnosti klienta. Zaměřují se zejména na výši a pravidelnost žadatelových příjmů, úvěrovou minulost v registru dlužníků, objem vlastních prostředků a také na účel požadovaného úvěru. Aspektů pro rozhodnutí o přidělení hypotečního úvěru je však více a i když se klient na první pohled může zdát jako bonitní, banky z vlastních různých důvodů úvěr nemusí přesto poskytnout. Doba splatnosti hraje významnou roli při určení výše splátky. Určitě se většině příjemců hypotečního úvěru nelíbí, že se zadluží na velkou část svého života. S delší dobou splatnosti sice klesá výše splátky (zpravidla měsíční), ovšem zároveň se zvyšuje částka, o kterou klient poskytnutý úvěr přeplatí. Pokud ovšem člověk


67

chce a potřebuje bydlet okamžitě a má omezené vlastní finanční zdroje, uvítá snížení měsíčního zatížení rozpočtu na úkor delšího závazku splácet tento úvěr. Existuje ovšem také možnost předčasného splacení hypotečního úvěru. V období mezi fixacemi je možné splatit větší či úplnou část dosud nesplacené výše hypotečního úvěru bez sankcí. V období fixace, kdy banka se snížením nesplacené jistiny nepočítá, jsou tyto mimořádné platby či úplné splacení sankciovány. UniCredit Bank Czech Republic nabízí v produktu „Flexi“ možnost předčasného splacení i bez poplatku. Z výsledků případové studie vyplynuly následující hlavní závěry. Jednak to, že rakouský občan s průměrnou mzdou je zatížen splátkami hypotečního úvěru poměrově méně, než Čech s průměrnou mzdou a hypotečním úvěrem na nemovitost v obdobné lokalitě. Dále také to, že přeshraniční hypoteční úvěry jsou teoreticky možné a byly již v minulosti diskutovány, přesto s ohledem na rizika, která významně ovlivňují výši splátky a celkově více komplikují situaci dlužníka, nejsou v současné době často poskytovány a za soudobých podmínek na obou trzích nejsou ani pro jednu stranu úvěrového obchodu příliš výhodné. Rizikovost převažuje. Výpočty byly prováděny ze získaných průměrných vstupních hodnot a mohly by být považovány za vhodné. Ovšem v případě průměrné mzdy je na místě vzít v úvahu, kolik obyvatel daného státu, či regionu skutečně průměrnou mzdu pobírá. Např. v článcích na serveru Finance.cz je možné se dočíst, že tzv. medián (tedy zaměstnanec pobírající mzdu odpovídající prostřední hodnotě všech seřazených mezd) dostává mzdu zhruba o pětinu menší, než je udávaný průměr. Z toho by se dalo odvodit, že takový dlužník by byl úvěrem zatížen ještě více. Průměrná mzda se také liší v jednotlivých regionech daných zemí a rovněž také výši mzdy ovlivňují demografické charakteristiky, kterými jsou např. pohlaví či věk zaměstnance. Vyšší mzdou jsou taktéž podle serveru Finance.cz odměňování zaměstnanci kolem 40 let věku. Nejčastějšími žadateli o hypoteční úvěr jsou však lidé ve věku 25 – 35 let, kteří zpravidla (i když ne vždy) dostávají mzdu nižší. V tomto kontextu by mohly být vzaty v úvahu různé výše mezd v různých etapách života příjemců hypotečních úvěrů a jejich měnící se hodnoty, a s tím také související měnící se míra zatížení hypotečním úvěrem. (Finance.cz, 2009b) V prvním modelovém příkladu této práce byla mzda brána jako průměrná a konstantní po dobu fixace různých úrokových sazeb, avšak pro určení, kteří občané srovnávaných států jsou hypotečním úvěrem zatíženi více, ji lze brát jako zcela odpovídající. Důležitým výsledkem bylo především poznání, že doba splatnosti ovlivňuje zatížení rodin obou zemí měsíční splátkou úvěru více, než výše úrokové sazby. Z druhého modelového příkladu zabývajícího se případovou studií možnosti financování bydlení přeshraničním hypotečním úvěrem, jasně vyplynula vysoká závislost výše splátky na změně kurzu při úvěru denominovaném v jiné měně, než je klientova domácí měna. S odkazem na zkušenosti obyvatel Maďarska a Polska, kteří si vybrali pro financování bydlení cizoměnový úvěr, jej tedy nelze obecně doporučit, i když může být z hlediska nižších úrokových sazeb považován za atrak-


68

tivnější. V Maďarsku dokonce dle serveru Finance.cz chtějí postupně zrušit cizoměnové úvěry. (Finance.cz, 2011) Výsledky závislosti změny kurzu na výši splátky víceméně potvrzuje i článek na serveru Hypoindex.cz, ve kterém je taktéž srovnávána změna splátky úvěru při změnách kurzu, stejně jako následná změna nesplacené výše hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr v cizí měně by se Čechům vyplatilo si vzít v roce 2000, od kterého začala česká koruna posilovat k euru. V současné době by se tedy výše úvěru zmenšila téměř o 30 %. (Hypoindex.cz,2011) Za současného stavu české ekonomiky se ovšem nedá příliš spekulovat pokles kurzu CZK/EUR (tedy posílení koruny), proto cizoměnový úvěr není i přes atraktivitu nižších úrokových sazeb doporučen. České banky ovšem nabízejí hypoteční úvěry také v cizích měnách (nejčastěji v EUR, USD či CHF), ovšem pro poskytnutí takového úvěru preferují spíše zástavu nemovitosti na území České republiky, i když legislativa umožňuje také území EU (či EHP).

Závěr

69

7 Závěr Cílem této práce bylo vyhodnocení analýzy a komparace hypotečních trhů a hypotečních produktů v České republice a Rakousku. Bylo jej dosaženo aplikací metodických postupů, které byly zvoleny s ohledem na jejich poměrně jednoznačnou a přesnou interpretaci. Nejdříve byla popsána hlavní kritéria a parametry srovnávání, kterými byly především objem poskytnutých hypotečních úvěrů, vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů dle různé doby fixace, státní podpora hypotečního trhu a financování hypotečních úvěrů. Český hypoteční trh, včetně popisu produktů, byl charakterizován detailněji než trh rakouský, jelikož některá data a informace nebyla z rakouských informačních portálů a stránek jednotlivých bank dostupná. I navzdory omezenějšímu množství použitelných zdrojů byla komparace trhů provedena a výsledky popsány v dílčím závěru kapitoly o hypotečních trzích. V něm byly taktéž definovány podstatné rozdíly či shody obou trhů a odvozeny možné dopady na následující kapitolu o hypotečních produktech, v níž se tyto návaznosti projevily a potvrdily. V úvodu kapitoly o hypotečních produktech byly rovněž teoreticky vymezeny hypoteční úvěry včetně stručného popsání legislativního rámce v obou zemích a vysvětlení důležitých parametrů hodnocení hypotečních produktů. Významnou roli v rakouském bankovnictví hrají především produkty stavebního spoření a úvěry na bydlení z nich, což bylo rovněž zahrnuto do zhodnocení hypotečního trhu. V kapitole zabývající se případovou studií, bylo kvantifikováno nákladové zatížení pořízení nemovitosti v obdobných lokalitách obou zemí hypotečním úvěrem, při aplikaci zjištěných dat z předchozích kapitol. Dále byla rovněž popsána existující možnost pořízení nemovitosti přeshraničním hypotečním úvěrem. Nejdříve byly objasněny obecné souvislosti s touto problematikou včetně odkazů na zkušenosti jiných evropských států s těmito typy úvěrů. Dle získaných výsledků, popsaných také v diskuzi této práce, lze na českém hypotečním trhu očekávat další růst v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů i jejich výše, na rakouském spíše pokračující stagnaci. Lze rovněž očekávat, že české banky budou dále vymýšlet různé další variace stávajících produktů a snažit se tak získat co nejvíce klientů. Rakouské banky své portfolio produktů tolik inovovat nebudou. Rovněž není předpokládáno, že by na obou trzích rostl podíl cizoměnových úvěrů.

Použité zdroje

70

8 Použité zdroje 3 month Euribor rate – current rates and charts. In: Euribor rates – all information on Euribor [online]. 2012 [cit. 2012-05-15]. Dostupné z: http: //www.euriborrates.eu/euribor-rate-3-months.asp Banks in Austria. Banks around the world [online]. 2011 [cit. 2012-05-02]. Dostupné z: http://www.relbanks.com/europe/austria Bruttoinlandsprodukt nach Wirtschaftssektoren, laufende Preise In: STATISTIK AUSTRIA - Statistiken [online]. 2012a [cit. 2012-05-11]. Dostupné z: http://www.statistik.at/web_de/statistiken/volkswirtschaftliche_gesamtrech nungen/bruttoinlandsprodukt_und_hauptaggregate/jahresdaten/019715.html BUKAČ, Petr. Hypotéka nesmí rodinný rozpočet zruinovat!. Hypoindex.cz [online]. 13. 8. 2008 [cit. 2012-05-03]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteka-nesmi-rodinny-rozpocet-zruinovat/ Bydlení a bytová politika v Rakousku. In: Česká společnost pro rozvoj bydlení [online]. 2010 [cit. 2012-05-01]. Dostupné z: http://www.csrb.cz/zahranicni%5Cbytpol_Rak.pdf Celkový přehled počtu subjektů ke dni. Česká národní banka [online]. 2012a [cit. 2012-05-12]. Dostupné z: https://apl.cnb.cz/apljerrsdad/JERRS.WEB24.SUBJECTS_COUNTS_2 Co je hypotéka. Hypoindex.cz [online]. 2008a [cit. 2012-04-18]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/co-je-hypoteka/ Co

je hypotéka. Hypotéky [online]. 2009 [cit. 2012-04-18]. http://www.hypoteky-online.cz/co-je-hypoteka/

Dostupné

z:

ČESKÁ SPOŘITELNA, a. s. Osobní finance - Česká spořitelna [online]. 2012 [cit. 2012-04-23]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka?_nfpb=true&_pageLab el=subportal01 ČESKOSLOVENSKÁ OBCHODNÍ BANKA, a. s. ČSOB [online]. 2012 [cit. 2012-04-23]. Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/Stranky/default.aspx Češi mají v oblibě delší fixaci, Slováci a Rakušané splácejí nejdéle, nejnižší úvěry mají Maďaři. Hypoindex.cz [online]. 2010c [cit. 2012-05-22]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/cesi-maji-v-oblibe-delsi-fixaci-slovaci-a-rakusanesplaceji-nejdele-nejnizsi-uvery-maji-madari/ Domestic Debt Secured by Mortgage and Housing Loans – Banking Sectors. In: OESTERREICHISCHE NATIONALBANK[online]. 2012a [cit. 2012-05-08]. Dostupné z: http://www.oenb.at/isaweb/report.do?report=3.19

Použité zdroje

71

ERSTE BANK. Home | Erste Bank [online]. © 2012 [cit. 2012-04-13]. Dostupné z: http://www.sparkasse.at/erstebank Euro Hypotéky: Návrh na Euro hypotéky již leží na stole. In: Euro Hypotéky [online]. 2011 [cit. 2012-05-13]. Dostupné z: http://www.eurohypoteky.eu/clanky/navrh-na-euro-hypoteky-jiz-lezi-na-stole Finanční krize v rezidenčním developmentu. In: Hyposervis [online]. 2009 [cit. 2012-05-13]. Dostupné z: http://www.deloitte.com/assets/DcomCzechRepublic/Local%20Assets/Documents/cz(cs)_developerska_studie_210409.pdf GOLA, Petr. Výše průměrné mzdy ve světě. In: Finance.cz [online]. 2009b [cit. 201205-13]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/242241-vyseprumerne-mzdy-ve-svete/ HDP výrobní metodou (běžné ceny). Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2012-05-12]. Dostupné z: http://apl.czso.cz/pll/rocenka/rocenka.presmsocas House Prices in Austria. In: GLOBAL PROPERTY GUIDE [online]. 2011a [cit. 201205-13]. Dostupné z: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Austria/Price-History Hypoindex vývoj. Hypoindex.cz [online]. © 2008 – 2012, 2012 [cit. 2012-05-22]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ Hypostat. In: EMF. Hypostat 2010: A review of europe’s mortgage and housing markets [online]. November 2011, s. 11 [cit. 2012-05-19]. Dostupné z: http://www.hypo.org/Objects/6/Files/HYPOSTAT%202008%20%20light%20version.pdf Hypoteční úvěry za roky 2002 až 2012. In: Hypoteční úvěry [online]. 2012 [cit. 2012-04-12]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=601ddf18-9fc8-4f178ce8-aa80c94955d9 Hypoteční zástavní listy. In: Finance.cz [online]. 2009a [cit. 2012-03-03]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/hypotecnizastavni-listy/ Chcete nemovitost v zahraničí? S českou hypotékou nepočítejte… In: Naše Peníze .cz [online]. 24. 5. 2010 [cit. 2012-04-23]. Dostupné z: http://www.nasepenize.cz/chcete-nemovitost-v-zahranici-s-ceskouhypotekou-nepocitejte-6920 Immopreisatlas - Karte - Wohnung Kauf gebraucht, Steiermark. Immopreisatlas [online]. 2012 [cit. 2012-03-31]. Dostupné z: http://www.immopreisatlas.at/Default.aspx?bundesland=6&bezirk=601&im moType=1

Použité zdroje

72

International Union for Housing Finance. In: Fact Sheet - Austria [online]. 2010 [cit. 2012-05-04]. Dostupné z: http://www.housingfinance.org/uploads/Publicationsmanager/2010%20Fac t%20Sheet%20for%20Austria.pdf Jak se vyvíjela dvoutýdenní repo sazba ČNB?. Česká národní banka [online]. 2012b [cit. 2012-05-07]. Dostupné z: http://www.cnb.cz/cs/faq/jak_se_vyvijela_dvoutydenni_repo_sazba_cnb.html Jährliche Personen-Einkommen. STATISTIK AUSTRIA [online]. 2011b [cit. 2012-0501]. Dostupné z: http://www.statistik.at/web_de/statistiken/soziales/personeneinkommen/jaehrliche_personen_einkommen/020054.html KAŠPAROVSKÁ, Vlasta. Banky a komerční obchody. Kravaře: Marreal servis, 2010, s. 128-140. ISBN 978-80-254-6779-4 (brož.). KOMERČNÍ BANKA, a. s. Komerční banka [online]. 2012 [cit. 2012-04-23]. Dostupné z: http://www.kb.cz/ Kreditzinssätze. In: OESTERREICHISCHE NATIONALBANK [online]. 2012b [cit. 2012-05-02]. Dostupné z: http://www.oenb.at/isaweb/report.do?report=2.10 KUCHTA, Daniel. Půjčte bance na hypotéky. Hypoindex.cz [online]. 2010a [cit. 2012-05-20]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hzl-pucte-bance-nahypoteky/ Kurzy devizového trhu – měsíční průměry. In: Česká národní banka [online]. 2012c [cit. 2012-05-23]. Dostupné z: http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/devizovy_trh/kurzy_devizoveho_trhu/p rumerne_mena.jsp?mena=EUR Maďarské banky: Vláda chce postupně zrušit cizoměnové hypotéky (komentář KBC). In: Finance.cz [online]. 25. 10. 2011 [cit. 2012-04-30]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/330395-madarske-banky-vlada-chcepostupne-zrusit-cizomenove-hypoteky-komentar-kbc-/ Mortgages in Austria for non residents. In: Property World [online]. © 2005 - 2012 [cit. 2012-04-21]. Dostupné z: http://www.propertyworld.com/sub_page.cfm/title/Overseas%20Mortgages %20-%20Austria/section/sitemap/editID/869 National Laws/Austria. In: EUROPEAN COVERED BOND COUNCIL. MORTGAGE BANK ACT [online]. 2012 [cit. 2012-04-28]. Dostupné z: http://www.ecbc.eu/legislations/1/A-MortgBankAct.pdf NOVOTNÝ, Radovan. Lesk a bída devizových hypoték. In: Hypoindex.cz [online]. 3. 1. 2012 [cit. 2012-05-23]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/lesk-abida-devizovych-hypotek/

Použité zdroje

73

OSTATEK, Libor. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. In: Golem Finance [online]. 2010b [cit. 2012-03-05]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/media Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty. MMR [online]. 21. 7. 2010 [cit. 2012-05-05]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/Bytova-politika/ProgramyDotace/Podpora-hypotek/1 Pokles sazeb zpomalil. Sazby dosedají na úrokové dno. GOLEM FINANCE [online]. 2011a [cit. 2012-05-15]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/357.pokles-sazeb-zpomalil-sazby-dosedajina-urokove-dno POLANSKÝ, Igor. Mýty kolem sazeb hypoték. Stránky časopisu FOND SHOP [online]. 26. 3. 2010 [cit. 2012-05-23]. Dostupné z: http://www.fondshop.cz/index.asp?id=27&action=myty-kolem-sazebhypotek Property in Austria | Austrian Real Estate Investment. Global Property Guide [online]. 2011b [cit. 2012-05-23]. Dostupné z: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Austria Průměrné mzdy. Český statistický úřad [online]. 2011 24]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/cpmz030911.doc

[cit. 2012-05-

RAIFFEISENBANK. Raiffeisen [online]. 2012 [cit. 2012-04-13]. Dostupné z: http://www.raiffeisen.at/eBusiness/rai_template1/1006637000974-NA-NANA-1-NA.html Sazby PRIBOR - měsíční a roční průměry. Česká národní banka [online]. 2012c [cit. 2012-05-13]. Dostupné z: http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/penezni_trh/pribor/prumerne_form.jsp Seznam hypotečních bank. Finance.cz [online]. 2012 [cit. 2012-05-13]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/seznamy-a-adresare/hypotecni-banky/ Sociální bydlení se sníženou sazbou DPH. Finance.cz [online]. 25. 10. 2007 [cit. 2012-05-12]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/134558socialni-bydleni-se-snizenou-sazbou-dph/ Statistika nemovitostí - Průměrná cena za 1m2 bytu. Reality Mix [online]. 2012 [cit. 2012-05-04]. Dostupné z: http://realitymix.centrum.cz/statistikanemovitosti/byty-prodej-prumerna-cena-za-1m2-bytu.html SVAČINA, Luboš. Jak se bydlí Čechům v porovnání s Evropany?. Hypoindex.cz [online]. 26. 3. 2009 [cit. 2012-05-03]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/jak-se-bydli-cechum-v-porovnani-s-evropany/ SVAČINA, Luboš. Libor Ostatek: Bez zlevnění by nebylo oživení. Sazby ještě mohou klesnout. Hypoindex.cz [online]. 2010e [cit. 2012-05-03]. Dostupné z:

Použité zdroje

74

http://www.hypoindex.cz/libor-ostatek-bez-zlevneni-by-nebylo-ozivenisazby-jeste-mohou-klesnout/ SVAČINA, Luboš. Oberbank nabízí profinancování koupě chalupy v Rakousku. In: Hypoindex.cz [online]. 2010d [cit. 2012-05-03]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/oberbank-nabizi-profinancovani-koupe-chalupy-vrakousku/ ŠOBA, Oldřich, Ing., Ph.D. a Martin, Ing. ŠIRŮČEK. Díl 7: Úvěry. In: Finanční Matematika [online]. 2011, s. 1-2 [cit. 2012-05-07]. Dostupné z: http://web2.mendelu.cz/pef_118_video/materialy/7_dil.pdf Thermische Sanierungsförderung 2012. Bausparkasse [online]. 2012 [cit. 2012-0522]. Dostupné z: https://www.sbausparkasse.at/de/bauen-sanierenwohnen/foerderungen/bauen-sanieren-foerderungen/thermisches-sanieren THON, Jindřich. Proč jsou emise hypotečních zástavních listů v útlumu?. Hypoindex.cz [online]. 2010b [cit. 2012-05-05]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/proc-jsou-emise-hypotecnich-zastavnich-listu-vutlumu/ TRAXLER, Jan. Do dluhopisů dnes neinvestujte. Investujeme.cz [online]. 21. 7. 2010 [cit. 2012-05-11]. Dostupné z: http://www.investujeme.cz/do-dluhopisudnes-neinvestujte/ UNICREDIT BANK AG. Bank Austria [online]. 2012 [cit. 2012-04-13]. Dostupné z: http://www.bankaustria.at/de/privatkunden.html UNICREDIT BANK CZECH REPUBLIC, a.s. UniCredit Bank [online]. 2012 [cit. 201204-23]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/ VOLKSBANK. Volksbank Portal - Volksbank [online]. 2012 [cit. 2012-04-13]. Dostupné z: https://www.volksbank.at/ Vyhledávání v zákonech. MINISTERSTVO VNITRA. Portál veřejné správy [online]. 2012 [cit. 2012-03-02]. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?page=0&idBiblio=57771&l_nr =287660693~3A190~2F2004~20Sb.&l_name=101015437~3Ao~20dluhopis ech&fulltext=Z~C3~A1kon~20o~20dluhopisech&nr=&part=&name=&rpp=1 5#local-content Výše státní podpory hypotečního úvěru. Měšec.cz [online]. © 1998 – 2012 [cit. 2012-03-30]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/vyse-statni-podporyhypotecniho-uveru/ Weights on Lending Rates. In: OESTERREICHISCHE NATIONALBANK [online]. 2012 [cit. 2012-04-17]. Dostupné z: http://www.oenb.at/isaweb/report.do?report=2.21

Použité zdroje

75

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. In: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/. 2011. ZÁMEČNÍK, Petr. Vyplatí se hypotéka v eurech či švýcarských francích?. In: Hypoindex.cz [online]. 8. 9. 2011 [cit. 2012-05-20]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/vyplati-se-hypoteka-v-eurech-ci-svycarskychfrancich/

Hypoteční trh v České republice a Republice Rakousko

Recommend Documents