Hypoteční trh v České republice

Bankovní institut vysoká škola Praha Bankovnictví a pojišťovnictví

Hypoteční trh v České republice Diplomová práce

Autor:

Bc. Libuše Miklínová Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Jan Krajíček

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Lednici dne 15. dubna 2012

Bc. Libuše Miklínová

Poděkování: Děkuji vedoucímu práce Ing. Janu Krajíčkovi za jeho ochotu, cenné rady, připomínky a metodické vedení mé práce.

Anotace Diplomová práce „Hypoteční trh v České republice“ je zaměřena především na seznámení s problematikou hypotečních úvěrů poskytovaných fyzickým osobám. V úvodu práce je přiblíţena historie bankovnictví a souvisejících bankovních úvěrů aţ po vznik, rozvoj a platnou právní úpravu hypotečních úvěrů. V dalších částech je věnována pozornost hypoteční problematice s popisem charakteristických znaků hypotečního úvěru, vlivu hospodářské krize na hypoteční úvěry u nás s nástinem dalšího moţného vývoje a porovnání hypotečních úvěrů v několika bankách. Závěr práce se soustřeďuje na shrnutí výhod a rizik s hypotečním úvěrem souvisejících. Klíčová slova: Anuitní splácení, banka, fixační období, hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list, úroková sazba.

Annotation This thesis called “Mortgage Market in the Czech Republic” is primarily focused on the subject of mortgage credits granted to individuals. The first part deals with topics such as history of banking, related bank loans, first formations, development and current legal regulation of mortgage credits. The next parts are dedicated to mortgages with focus on characteristics of the loans, impact of economical crisis on the mortgage credits in the Czech Republic and outline of the possible future development as well as on comparison of mortgage credits provided by several banks. The final part deals with a summary of advantages and risks related to mortgage credit. Key words: Annuity payment, bank, fixation period, mortgage credit, mortgage bond, interest rate.

Obsah ÚVOD ........................................................................................................................................ 7 1 VZNIK, CHARAKTERISTIKA A PRÁVNÍ ÚPRAVA BANKOVNÍCH ÚVĚRŮ........ 9 1.1 BANKOVNICTVÍ V ČESKÝCH ZEMÍCH ............................................................................. 10 1.2 POČÁTKY HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE .................................. 12 1.3 PRÁVNÍ ÚPRAVA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ .......................................................... 14 1.4 CHARAKTERISTIKA BANKOVNÍCH ÚVĚRŮ ..................................................................... 15 1.4.1 Základní druhy úvěrů ............................................................................................. 18 2 PODSTATA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ, JEJICH ZNAKY A SOUVISEJÍCÍ PROBLEMATIKA ................................................................................................................. 21 2.1 CHARAKTERISTICKÉ ZNAKY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ..................................................... 21 2.2 TYPY HYPOTÉK............................................................................................................... 23 2.2.1 Americká hypotéka ................................................................................................. 24 2.2.2 Refinancování poskytnutého hypotečního úvěru .................................................. 26 2.2.3 Předhypoteční úvěr ................................................................................................. 27 2.3 ZÁSTAVNÍ PRÁVO ........................................................................................................... 28 2.3.1 Hypoteční zástavní listy .......................................................................................... 29 2.4 POŘÍZENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................................................... 29 2.4.1 Přípravná fáze ......................................................................................................... 31 2.4.2 Schvalovací fáze ...................................................................................................... 32 2.4.3 Realizační fáze ........................................................................................................ 33 2.4.4 Finanční poradce .................................................................................................... 34 2.5 ÚROKOVÁ SAZBA ............................................................................................................ 35 2.5.1 Fixní úroková sazba ............................................................................................... 36 2.5.2 Variabilní úroková sazba........................................................................................ 36 2.6 FIXAČNÍ OBDOBÍ ............................................................................................................. 37 2.6.1 Dlouhodobé fixační období .................................................................................... 38 2.6.2 Krátkodobé fixační období ..................................................................................... 38 2.7 SPLATNOST HYPOTÉKY .................................................................................................. 39 2.7.1 Splácení hypotečního úvěru ................................................................................... 39 2.7.2 Platební schopnost hypotečního dlužníka ............................................................. 40 2.7.3 Registr dlužníků ...................................................................................................... 41 2.8 ROČNÍ PROCENTNÍ SAZBA NÁKLADŮ (RPSN) ............................................................... 41 2.9 STÁTNÍ PODPORY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ....................................................................... 44 2.9.1 Státní finanční podpora hypotečního úvěrování ................................................... 44 2.9.2 Zvýhodnění úvěrů Státním fondem rozvoje bydlení .............................................. 45 2.9.3 Odpočet zaplacených úroků od základu daně z příjmů fyzických osob ................ 47

5

3 SOUČASNÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO TRHU A JEHO OVLIVNĚNÍ HOSPODÁŘSKOU SITUACÍ .............................................................................................. 48 3.1 POČÁTKY KRIZE V HYPOTEČNÍM BANKOVNICTVÍ ......................................................... 48 3.2 VLIV KRIZE NA ČESKÉ HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ ...................................................... 49 3.2.1 Hypoteční trh v letech 2008 – 2009 ........................................................................ 50 3.2.2 Hypoteční trh v letech 2010 - 2011 ........................................................................ 51 3.2.3 Snižování úrokových sazeb ..................................................................................... 52 3.3 REFINANCOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ........................................................................ 53 3.4 VÝVOJ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V 1. ČTVRTLETÍ ROKU 2012 .......................................... 54 3.5 ÚSPORNÁ OPATŘENÍ ČESKÉ VLÁDY ............................................................................... 55 3.6 SOUČASNÝ VÝVOJ ČESKÉHO HYPOTEČNÍHO TRHU ....................................................... 55 4 POROVNÁNÍ HYPOTÉK VE VYBRANÝCH BANKÁCH .......................................... 58 4.1 SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .................................................................................. 58 4.1.1 Česká spořitelna, a.s. .............................................................................................. 61 4.1.2 Poštovní spořitelna ................................................................................................. 62 4.1.3 Československá obchodní banka, a.s. .................................................................... 63 4.1.4 Komerční banka, a.s. .............................................................................................. 64 4.1.5 UniCredit Bank Czech republic, a.s. ...................................................................... 66 4.1.6 GE Money Bank, a.s. .............................................................................................. 67 4.1.7 Hypoteční banka, a.s. ............................................................................................. 69 4.2 SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ DLE STANOVENÝCH PARAMETRŮ ............................ 70 5 ZHODNOCENÍ VÝHOD A RIZIK HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU .................................... 75 5.1 ÚROKOVÉ SAZBY ............................................................................................................ 77 5.2 FIXAČNÍ OBDOBÍ ............................................................................................................. 78 5.3 REFINANCOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ........................................................................ 78 5.4 ROČNÍ PROCENTNÍ SAZBA NÁKLADŮ ............................................................................. 79 5.5 ČERPÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU .................................................................................... 79 5.6 SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................................................... 80 5.7 SLEVY NABÍZENÉ BANKAMI............................................................................................ 81 ZÁVĚR .................................................................................................................................... 83 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY .................................................................................. 86 SEZNAM PRÁVNÍCH NOREM .......................................................................................... 87 SEZNAM INTERNETOVÝCH ZDROJŮ ........................................................................... 88 SEZNAM OSTATNÍCH ZDROJŮ....................................................................................... 89 SEZNAM ZKRATEK ............................................................................................................ 89 SEZNAM GRAFŮ .................................................................................................................. 90 SEZNAM TABULEK ............................................................................................................ 90 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................................ 90 PŘÍLOHY ............................................................................................................................... 91

6

Úvod Jednou ze základních potřeb kaţdého člověka je, kromě jiných ţivotně důleţitých, i bydlení. O pořízení vlastní „střechy nad hlavou“ uvaţuje většina lidí, ale jen málo kdo má takové finanční moţnosti, aby si z našetřených úspor mohl koupit vlastní byt nebo dům. Proto je nutné poohlédnout se po jiném dostupném způsobu financování. Takovou moţnost nabízí v dnešní době hypoteční úvěr. V současnosti je z finančního hlediska jedno, jestli si pořídíme malý byt nebo domek, neboť pokud se tato nemovitost nenachází v lukrativní oblasti, ceny jsou na téměř stejné úrovni. Pokud bych si měla vybrat, zda si pořídit byt či dům, preferovala bych vlastní bydlení v rodinném domě, kde nesdílím ţádné společné prostory s jinými nájemníky a mohu si bydlení upravit tak, aby mi co nejlépe vyhovovalo. Vzhledem k tomu, ţe jde o oblast finančně náročnou, je třeba zváţit a především ujasnit si, jakého cíle chceme dosáhnout. Není vhodné dělat ukvapené závěry, které by mohly později přivodit i mnohaleté problémy. Je samozřejmě důleţité zjistit, jakými peněţními prostředky disponujeme na počátku realizace svých záměrů a jak tyto dle potřeby doplnit. Novodobý hypoteční trh se vyvíjí od počátku 90. let 20. století. Z pohledu doby jde do současnosti o jednu generaci, ale z pohledu probíraného tématu se dá říci, ţe je stále ve vývoji. Je pravdou, ţe první hypoteční úvěry byly poskytnuty v roce 1995, ovšem vzhledem k tomu, ţe jejich splatnost je většinou 25 nebo 30 let, stále ještě nejsou dle původních podmínek ukončeny, tedy splaceny. Cílem mé diplomové práce je analyzovat charakteristické znaky hypotečních úvěrů v České republice, porovnat rozdíly poskytování hypoték ve vybraných bankách a dále analyzovat moţný vliv hospodářské krize na český hypoteční trh. Diplomovou práci jsem rozdělila do pěti základních částí. V úvodní části se zabývám historií bankovnictví, vznikem bankovních úvěrů, jejich charakteristikou a samozřejmě vznikem hypotečních úvěrů včetně platné právní úpravy. Druhá část je věnována podstatě hypotečních úvěrů, jejich základním znakům a další související problematice. Ve třetí části se zabývám

7

současným vývojem hypotečního trhu v České republice a otázkou jeho ovlivnění vzniklou hospodářskou situací. Část čtvrtá se soustřeďuje na porovnání hypotečních úvěrů ve vybraných bankách a závěrečná pátá část obecně shrnuje výhody a nevýhody, které tuto problematiku provází. Práce je zpracována především s vyuţitím odborné literatury, periodik, která vyšla za poslední rok a půl. Čerpala jsem zejména z Hospodářských novin a týdeníku Ekonom, které se této problematice na svých stránkách průběţně věnují. Dále jsou v této práci pro srovnání hypotečních úvěrů vybraných bank pouţity informace uvedené na webových stránkách konkrétních bank, v informačních letácích a u některých dostupných i na základě osobních dotazů, případně dotazů zaslaných na e-mailové adresy oslovených bank. Uvedenou metodu zpracování jsem zvolila především z důvodu, ţe předpokládám podobný postup i u většiny zájemců o hypoteční úvěr s tím, ţe se v první řadě zajímají o data na základě volně dostupných informací a pro upřesnění konkrétního dotazu osloví příslušnou banku.

8

1

Vznik,

charakteristika

a

právní

úprava

bankovních úvěrů Samotné bankovnictví má své počátky v dávné historii. Důleţitým impulsem pro jeho začátek byl vznik oběhu peněz. Objevují se první obchodníci, kteří se zabývají směnou a půjčováním peněţních prostředků. Existence prvních „bankéřů“, kteří půjčují mince na úrok, se datuje jiţ do doby starého Egypta, Babylónie a Asýrie, tedy do doby před naším letopočtem. Proto jiţ v tomto období se dá hovořit o počátcích bankovních operací. „V této době rovněž a to nejen v Řecku, Egyptě či Babylonii, nýbrž v celé východní části Středomoří, dochází k tomu, že směnárníci, kteří z praktických důvodů potřebovali ke směnárenským obchodům určitou „rezervu“ v příslušných měnách, začínají přebytky jednotlivých měn, tj. peníze, o něž nebyl tak vysoký zájem mezi cizími kupci jak předpokládali, půjčovat místním zájemcům za určitý poplatek. Těžko říci, do jaké míry byly tyto první „bankovní obchody“ přijímány společností své doby. Z písemných pramenů z této doby nelze vyvodit jednoznačný závěr. Přesto však můžeme nalézt zmínky zejména v řeckých textech, které ukazují, že takové půjčování peněz za poplatek nebylo považováno za činnost příliš šlechetnou.“1 Významný rozvoj bankovnictví nastal v období středověku, a to zejména v Itálii, která se stala v té době důleţitým obchodním centrem Evropy. S rozšiřováním obchodu dochází i k rozvoji bankovních sluţeb, ke kterým patří samozřejmě i obchodní úvěr, jenţ byl původně realizován mezi obchodníky a výrobci. Jeho počátky lze charakterizovat slovy: „příčinou vzniku obchodního úvěru jsou kvantitativní neshody mezi peněžními příjmy a splatnými závazky podniku v čase (k určitému datu).“2 V této době se však půjčky poskytovaly na vysoký úrok a bylo potřeba vytvořit příznivější podmínky pro rozšíření obchodu. Obchodníci se chtěli oprostit od vlivu lichvářů, kteří stanovovali vysoký, někdy aţ stoprocentní úrok, neboť za těchto podmínek byly jejich zisky nízké, nebo téměř nulové. Vzhledem k tomu, ţe zúčastněné strany nebyly vţdy schopny dostát svým povinnostem, bylo nutné tento stav nějakým způsobem upravit, tedy zajistit, aby nedocházelo k neţádoucím

1

Šenkýřová B. a kol. Bankovnictví I – 2.aktualizované vydání učebnice. 2. vydání. Praha: GRADA Publishing, spol. s r.o.. 1999. str.12 2 Kolektiv autorů. Bankovnictví. 6. vydání. Praha: Bankovní institut, a.s.. 2006. str. 5

9

problémům. Vznik obchodních úvěrů proto dal podnět ke vzniku dokumentů, jimiţ jsou dluţní úpisy, tedy směnky, které měly právní sílu.

1.1 Bankovnictví v českých zemích V českých zemích se bankovnictví vyvíjelo zároveň s bankovnictvím evropským. Jiţ v 11. století byli feudálové nuceni půjčovat si peníze, neboť jejich potřeba přesahovala moţnosti vlastních zdrojů. Na přelomu 17. a 18. století se postupně stávají z jednoduchých bankovních transakcí aktivity, které jsou předmětem podnikatelského rozvoje v bankovní sféře. Zpočátku byla zřizována v českých zemích především detašovaná pracoviště filiálek velkých evropských bank, které sídlily ve Vídni. Později byly zřizovány menší banky, jeţ pracovaly na principu místních spořitelen.

První české banky „Snad první soukromý, i když velmi malý, bankovní dům vznikl na našem území v Brně v roce 1751, tedy v době prvních tereziánských reforem. Byl spojen s komoditní burzou (textil) a jeho účelem bylo pokrývat finanční potřeby brněnských a okolních textilních manufaktur. Byl tedy spojen spíše se sférou počínajícího manufakturního a průmyslového podnikání než s klasickým obchodem.“3 V první polovině 19. století, konkrétně v roce 1824 byla zaloţena první česká banka, a to Česká spořitelna. K dalšímu významnému rozvoji bankovního sektoru u nás dochází ve 2. polovině 19. století. V 80. letech uvedeného století byl zaloţen Poštovní spořitelní ústav, který poskytoval sluţby v rámci poštovních úřadů, čímţ byl dostupný drobným střadatelům, jejichţ úspory shromaţďoval. V této době však vznikají i další peněţní ústavy, a to úvěrová druţstva, které známe také pod názvem kampeličky, a občanské záloţny. V roce 1890 byla zaloţena Zemská banka království Českého, jeţ se stala v českých zemích ústřední bankou 3

Šenkýřová B. a kol. Bankovnictví I – 2.aktualizované vydání učebnice. 2. vydání. Praha: GRADA Publishing, spol. s r.o.. 1999. str. 42

10

úvěrové soustavy. Další významnou bankou, která byla v této době zaloţena, je Hypoteční banka království Českého. Obě posledně zmiňované banky poskytovaly úvěry dlouhodobé, kdy oproti tomu spořitelny, kampeličky a záloţny se věnovaly úvěrům krátkodobým a střednědobým. Druhá polovina 19. století je také obdobím, kdy u nás dochází k velkému rozmachu obchodních bank. Objevují se filiálky především vídeňských bank, ale také vznikají české banky, např. Ţivnostenská banka, Česká průmyslová banka, Praţská úvěrní banka. Tento rozmach byl zastaven nacisty, kdy byl rozvinutý bankovní sektor zlikvidován, neboť v období protektorátu došlo zcela k podřízení finanční politiky státu německému diktátu.

Bankovnictví ve 2. polovině 20. století Dalším důleţitým mezníkem pro české bankovnictví bylo období po 2. světové válce, kdy byly prezidentskými dekrety z října 1945 znárodněny všechny stávající banky a po únoru 1948 došlo k jejich sloučení s tím, ţe zůstala pouze Ţivnobanka, která zajišťovala krátkodobé úvěry a Investiční banka pro úvěrování dlouhodobé. 1. července 1950 zahájila činnost Státní banka československá, která byla zřízena jako centrální banka. V letech 1968 – 1969 sice došlo ke snaze uskutečnit bankovní reformy, ale vzhledem k tehdejší politické situaci tyto změny neuspěly. Současný bankovní systém významně ovlivnila listopadová revoluce v roce 1989 s tím, ţe jiţ v letech 1988 – 89 byla připravována v této oblasti reforma, coţ mělo pozitivní vliv na rychlý přechod k novému systému v bankovním sektoru. Do tohoto data byla v tehdejším Československu bankovní soustava jednostupňová. Dominantní postavení měla, jak jiţ výše uvádím, Státní banka československá, která plnila funkci jak státní banky, tak i banky obchodní. Jiţ počátkem 90. let 20. století vznikají nové soukromé obchodní banky, kterým byla licence vydána Státní bankou československou, coţ mělo přispět k rozvoji trţní ekonomiky.

11

Novodobé bankovnictví Od roku 1990 začíná fungovat v tehdejším československém bankovnictví dvoustupňový systém. První stupeň je do konce roku 1992 zajištěn výše uvedenou Státní bankou československou a po zániku České a Slovenské Federativní Republiky, od 1.1.1993 vzniká Česká národní banka, která je bankou centrální. Druhý stupeň je tvořen všemi ostatními bankami obchodními. Velkou část bankovního trhu tvořily zejména univerzální banky, které nabízely celou řadu bankovních produktů a sluţeb. Kromě těchto univerzálních bank se však objevují i banky specializované vyznačující se tím, ţe disponují pouze omezenou bankovní licencí, jeţ jim byla Českou národní bankou udělena. V praxi to znamená, ţe uvedené specializované banky se zaměřují pouze na vybrané bankovní produkty tak, aby je poskytovaly v patřičné kvalitě. Jedním z druhů specializovaných bank jsou také hypoteční banky. Vzhledem k tomu, ţe v uvedeném období došlo v oblasti bankovnictví k velkým změnám, bylo nutné patřičně přizpůsobit zákony. V základu tuto situaci řeší zákon č. 21/1992 Sb. o bankách v platném znění, zákon č. 22/1992 Sb. o SBČS a zákon č. 6/1993 Sb. o České národní bance v platném znění, který upravuje činnost a funkci této instituce a stanovuje její kompetence. Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách v platném znění vymezuje činnost obchodních bank, kdy jde vlastně o podnikatelské subjekty, které se oproti podnikům v jiných ekonomických oblastech vyznačují řadou specifických rysů. Zákon byl v průběhu let několikrát novelizován. Největší změny přinesly dvě novely, a to tzv. malá novela zákonem č. 16/1998 Sb. a dále tzv. velká novela, tedy zákon č. 165/1998 Sb. Cílem obou uvedených novel bylo přiblíţit zákon týkající se bankovnictví právu Evropské unie, proto jsou novely v této oblasti velmi důleţité.

1.2 Počátky hypotečního bankovnictví v České republice S rozvojem bankovnictví a tedy i úvěrových obchodů, dochází k rozšíření nabídky úvěrových sluţeb i v oblasti bydlení.

12

V období centrálně plánované ekonomiky existovala sice určitá forma úvěrů zajišťujících bytové potřeby, nešlo však v ţádném případě o hypoteční bankovnictví. Teprve aţ v roce 1990 přišla snaha hypoteční úvěry znovu obnovit, a to zákonem č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, který vymezoval institut hypotečních zástavních listů a hypotečního úvěru. Ani toto však hypoteční bankovnictví do praxe neuvedlo. I kdyţ byla uvedenou právní úpravou umoţněna emise zástavních listů a poskytování hypotečních úvěrů, nebyly stále vytvořeny podmínky pro jejich skutečnou realizaci. Z mnoha nedostatků v tomto období, je nutno zmínit především nedostatečnou úpravu zástavního práva, ale také postupy, jakým způsobem má být toto právo realizováno. Samozřejmě velkou brzdou rozvoje hypotečního bankovnictví počátkem 90. let 20. století v českých zemích byl kapitálový trh, který nebyl v této době ještě dostatečně rozvinut. V roce 1995 byly vytvořeny nové legislativní podmínky, kterými byl podpořen rozvoj bankovnictví v oblasti hypoteční. K základním principům hypotečního bankovnictví, které tato právní úprava nastavuje, patří například podmínka emise hypotečních zástavních listů pouze bankami, které mají k tomuto účelu speciálně udělenou licenci. První bankou, které byla uvedená licence Českou národní bankou udělena, byla Českomoravská hypoteční banka, dnešní Hypoteční banka. Nyní mohou uvedenou licenci získat jak speciální hypoteční banky, tak i banky univerzální. Další důleţitou podmínkou poskytování hypotečních úvěrů je ta, ţe zdroje z emise hypotečních zástavních listů mohou být pouţity jen na poskytnutí hypotečních úvěrů. S přijetím právní úpravy v oblasti hypotečního bankovnictví byly stanoveny i podmínky státní podpory, které spočívaly v dotování úroků z hypotečních úvěrů, ale i dalších forem podpory. Například jsou osvobozeny úrokové výnosy z hypotečních zástavních listů od daně z příjmů. Dále byl také v průběhu roku 1997 zaveden návratný příspěvek k hypotečnímu úvěru, který „umožňuje těm, kteří mají hypoteční úvěr s nenávratným státním příspěvkem, čerpat maximálně do poloviny doby splatnosti hypotečního úvěru návratný příspěvek. Tento příspěvek může činit maximálně jednu třetinu z měsíční anuity (snížené o nenávratný státní příspěvek). Příspěvek v době čerpání umožňuje snížit výši měsíční anuity a přesunout větší část splácení na pozdější dobu. Příspěvek musí být splacen nejpozději s hypotečním úvěrem“4.

4

Vencovský F. a kolektiv. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha: Bankovní institut, a.s.. 1999. str. 508

13

Od roku 1998 mají fyzické osoby moţnost úroky z hypotečního úvěru uplatnit jako odpočitatelnou poloţku ze základu daně z příjmů. Tento zásah měl také kladný vliv na rozvoj hypotečního bankovnictví. Z výše uvedeného tedy vyplývá, ţe rok 1995 byl velmi důleţitým pro rozvoj další bankovní sluţby, kterou je poskytování hypotečního úvěru. Počátky novodobého hypotečního bankovnictví byly však velmi náročné, neboť si tento nový bankovní produkt hledal cestu ke svým klientům. Licenci na poskytování hypoték dostala většina významných bank. Avšak teprve na počátku 21. století vznikla v oblasti hypotečního trhu konkurence a tento se svou dostupností více přibliţoval potenciálním klientům. Největší rozmach hypotečních úvěrů byl zaznamenán v letech 2005 aţ 2008, kdy v naší republice nastalo období rozkvětu v této oblasti. Ovšem netrvalo dlouho, neboť i náš trh byl zasaţen světovou krizí, coţ se projevilo samozřejmě i v objemu poskytovaných hypotečních úvěrů.

1.3 Právní úprava hypotečního bankovnictví Počátkem 90. let 20. století došlo v tehdejším Československu k významnému posunu v oblasti bankovnictví. Stěţejními zákony, které tuto oblast upravovaly, byl zákon č. 21/1992 Sb. o bankách v platném znění a zákon č. 6/1993 Sb. o České národní bance v platném znění. Vzhledem k tomu, ţe se ve své práci zabývám hypotečním bankovnictvím, samozřejmě nemohu opomenout důleţitý, i kdyţ dnes jiţ neplatný, zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, kterým bylo jiţ v roce 1990 toto specializované bankovnictví obnoveno. Uvedeným zákonem byly definovány hypoteční zástavní listy jako „dluhopisy, součástí jejichž názvu je označení hypotéční zástavní list a jejich jmenovitá hodnota, jakož i hodnota poměrného výnosu, je plně kryta pohledávkami z hypotéčních úvěrů (dále jen „řádné krytí“), popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (dále jen „náhradní krytí!).“5 Podmínky zástavního práva řeší obecně § 152 a násl. zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník v platném znění. Dalším významným krokem zákonodárců v oblasti poskytování hypotečních úvěrů bylo schválení tzv. hypotečního zákona č. 84/1995 Sb. - novela zákona o dluhopisech a novela 5

§ 14 odst. 1 zákona č. 530/1990 Sb. o dluhopisech ve znění platném k 30.4.2004

14

některých dalších předpisů. Tento zákon přispěl k novelizaci pěti zákonů, a to zákona č. 530/1990 Sb. o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů, zákona č. 513/1991 Sb. obchodního zákoníku ve znění pozdějších předpisů, dále zákona č. 328/1991 Sb. o konkurzu a vyrovnání ve znění pozdějších předpisů, zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů a zákona č. 21/1992 Sb. o bankách ve znění pozdějších předpisů. Velmi významnou změnu v platné právní úpravě přineslo na hypoteční trh zrušení zákona č. 530/1990 Sb. o dluhopisech v platném znění, jenţ byl v roce 2004 nahrazen novým zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do Evropské unie. Vzhledem k tomu, ţe pořízení vlastního bydlení je finančně náročné především pro mladší ţadatele, je snahou státu poskytnout v této oblasti výhody především ve formě příspěvků. V této souvislosti se proto musím také zmínit o dalších právních předpisech, kterými jsou upraveny podmínky poskytování těchto příspěvků. V dnešní době jsou platné tři, a to nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let v platném znění, dále nařízení vlády č. 616/2004 Sb. o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let v platném znění a nařízení vlády č. 28/2006 Sb. o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let v platném znění.

1.4 Charakteristika bankovních úvěrů Úvěrové obchody patří k významným aktivitám na finančních trzích. Od běţných obchodů se liší řadou specifických činností. Samotný úvěrový trh je moţné označit „jako systém institucí a instrumentů zabezpečujících pohyb kapitálu na úvěrovém principu mezi bankami a nebankovním

sektorem:

lze

sem

řadit

i

vzájemné

úvěrové

obchody

bank.“6

K nejvýznamnějším finančním zprostředkovatelům v trţní ekonomice patří obchodní banky.

6

Revenda Z. a kolektiv. Peněţní ekonomie a bankovnictví. 4. vydání. Praha 2005. str. 102

15

Úvěr lze definovat jako dočasné poskytnutí volných peněţních prostředků, kterými disponuje jeden subjekt, k zajištění určitých potřeb subjektu druhého, a to za předem dohodnutou úplatu neboli úrok. Jde o smluvní vztah mezi věřitelem a dluţníkem, kdy tento se zavazuje splatit jistinu a úroky z něj vyplývající v předem stanoveném termínu. Jde o obchody, které jsou rizikové. Podstatou úvěrového rizika je nedodrţení podmínek sjednaných ve smlouvě a tím můţe bance vzniknout finanční ztráta. Dluţná částka můţe být uhrazena před lhůtou její splatnosti a věřitel, který si naplánoval zisk z uzavřeného obchodu, tohoto nedosáhne, protoţe je krácen na úroku v důsledku předčasného splacení. Nebo právě naopak se můţe stát, ţe jsou tyto transakce ztrátové v případě, ţe dluţník úvěr ve stanovené lhůtě nesplatí. V tomto druhém případě bývají ve smlouvě stanoveny sankce pro situaci, kdy úvěr není řádně splácen, coţ jsou tak zvané úroky z prodlení. Zde sice banky dostanou vyšší úrok, ale na druhou stranu jsou s touto transakcí spojeny další nemalé náklady, které jsou nutné k její realizaci. Dalším velkým rizikem je nedostatečné zajištění úvěru likvidním majetkem samotného dluţníka. Úvěrovým rizikům se banky brání především podrobným prověřením bonity jednotlivých klientů a dále se snaţí zabránit negativním záleţitostem vyuţitím dostupných instrumentů, například ručením nebo zástavou nemovitých, ale i movitých věcí. Úvěrové obchody zpravidla nejsou striktně upraveny konkrétními pravidly, proto se řídí obecně právními normami určenými pro obchodní vztahy. Jednotlivé obchody jsou proto upraveny smluvně mezi konkrétními subjekty, kterých se týkají. Půjčování peněţních prostředků upravují paragrafy 497 aţ 507 zákona č. 513/1991 Sb. obchodního zákoníku v platném znění, kdy důleţitým dokumentem je smlouva o úvěru. „Smlouvou o úvěru se zavazuje věřitel, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky, a dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky.“7 Úrok v této souvislosti představuje cenu půjčených peněz. Můţeme ho definovat jako odměnu, která je stanovena určitým procentem ročního zhodnocení zapůjčené částky.

7

§ 497 zákona č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník v platném znění

16

Znamená to, ţe dluţník musí věřiteli splatit nejen jistinu, ale i další částku, která představuje dohodnutou úplatu. Komerční banky určují základní výši úroku podle diskontní sazby, kterou předepisuje centrální banka. Je samozřejmě logické, ţe výše úroku, za který obchodní banky peníze půjčují, je o nějaké procento vyšší, neţ je diskontní sazba stanovena. Výše diskontní sazby určuje hodnotu peněz, z čehoţ vyplývá, ţe pokud je úrok vyšší, peníze jsou draţší a naopak. V praxi to také znamená, ţe v případě vyšší úrokové sazby se sniţuje poptávka po půjčkách. Pokud však úroková míra klesne, zájem o půjčky opět stoupá. Úrok můţe být ve smlouvě označen zkratkou p.a.8, ovšem není to podmínkou, neboť pokud toto zde není uvedeno, obecně platí roční úroková sazba. V případě, ţe se úrok týká jiného období, musí být ve smlouvě specifikován. V současné době se diskontní sazba ustálila na historicky nejniţším minimu 0,25 %, a to jiţ od roku 2009. V České republice působí na trhu spousta institucí, které se zabývají půjčováním peněz, kdy na úvěrovém trhu mají v této oblasti dominantní postavení obchodní banky. Pojem bankovní úvěr proto dáváme do souvislosti s bankovními institucemi, neboť jde o jeden z produktů, který banky poskytují v rámci svých aktivních operací, jeţ tvoří významný objem bankovních obchodů. V rámci úvěrových obchodů poskytují banky v postavení věřitele dluţníkům za předem stanovených úvěrových podmínek úvěry, které jsou detailně obsaţeny v úvěrové smlouvě, jeţ musí mít vţdy písemnou podobu. Obsah a forma úvěrových smluv je upravena, jak jiţ výše uvádím, v zákoně č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník v platném znění. Účastník, který ţádá o úvěr, nemá na něj ţádný právní nárok a není povinností banky ţadateli tento úvěr vţdy poskytnout. Z toho vyplývá, ţe úvěr je institut nenárokový. Banky poskytují úvěry na konkrétní záměry, tedy účely a samozřejmě zde působí i další aspekty, jimiţ se budu zabývat v následujících kapitolách své práce, můţe se tedy stát, ţe ţadatel nesplní podmínky, které jsou bankou nastaveny.

8

z latinského per annum, tedy roční

17

Bankovní úvěrové obchody mohou být regulovány centrální bankou, k čemuţ slouţí například úvěrové limity, jejichţ úkolem je stanovení maximálního objemu poskytovaných úvěrů jednotlivým obchodním bankám. Důleţitým pojmem v této oblasti je úvěrová politika. Jde o soubor určitých metod a zásad, které by měly být věřitelem, v tomto případě bankami, dodrţovány a uplatňovány při poskytování úvěrů dluţníkům, tedy subjektům, které o konkrétní úvěr ţádají. V této souvislosti je také potřebné zmínit, ţe je značně důleţité zjistit si základní podmínky při výběru úvěru, které je nutné pečlivě prozkoumat. Nesmíme také opomenout případné sankce, čili pokuty při porušení smlouvy, které bývají velmi vysoké a především jsou ve smlouvách zmíněny pod čarou a velmi malým písmem.

1.4.1 Základní druhy úvěrů Druhy úvěrů můţeme rozdělit do několika skupin podle určitých hledisek, a to například: Podle hlediska objektu: -

účelové, ve kterém je znám účel úvěru;

-

neúčelové, zde pouţití úvěru není známo.

Podle hlediska zajištění: -

kryté neboli zajištěné;

-

nezajištěné.

Podle doby splatnosti: -

krátkodobé, jedná se o úvěry se splatností do jednoho roku;

-

střednědobé, v tomto případě jde o úvěry, jejichţ splatnost je od jednoho do čtyř let;

-

dlouhodobé, kdy splatnost těchto úvěrů je delší neţ čtyři roky a můţe dosahovat i několik desítek let.

Podle poskytovatele úvěru: -

úvěr poskytnutý bankou obchodní nebo centrální;

-

konsorciální úvěr;

-

veřejný úvěr.

18

Podle měny, v jaké jsou úvěry poskytovány: -

v národní měně, tedy korunové;

-

devizové, jeţ jsou poskytnuty ve měně zahraniční.

Podle velikosti úvěru: -

malý;

-

velký.

Podle účelu úvěru: -

spotřebitelský;

-

na bydlení (hypoteční, ze stavebního spoření);

-

investiční;

-

provozní;

-

překlenovací;

-

kontokorentní;

-

podnikatelský;

-

studentský.

V následující tabulce je uvedena absolutní výše úvěrů uzavřených z hlediska jejich účelu v roce 2011 mezi obchodními bankami a obyvatelstvem. Z uvedených údajů vyplývá, ţe největší podíl připadá na úvěry na bydlení. Tabulka č. 1: Bankovní úvěry poskytnuté obyvatelstvu podle účelu v roce 2011 Vybrané typy bankovních úvěrů Úvěry obyvatelstvu Debetní zůstatky na BÚ Pohledávky z karet Spotřebitelské úvěry Úvěry na bydlení Ostatní

Absolutní výše (mld. Kč) 31.12.2011 1009,0 12,8 25,2 158,1 772,9 40,0

Pro lepší názornost jsou údaje z tabulky č. 1 zpracovány také v procentuálním vyjádření v níţe uvedeném grafu.

19

Graf č. 1: Bankovní úvěry poskytnuté obyvatelstvu podle účelu v roce 2011 4,0%

1,3%

2,5% 15,7% Debetní zůstatky na BÚ Pohledávky z karet Spotřebitelské úvěry Úvěry na bydlení Ostatní

76,6% Zdroj: http://www.hypoindex.cz/loni-byl-objem-poskytnutych-uveru-od-bank-vice-nez-2-3-bilionu-korun/ (citováno dne 14.04.2012)

20

2 Podstata hypotečních úvěrů, jejich znaky a související problematika Hypotéka je definována jako dlouhodobý úvěr, jenţ je poskytován bankami a je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. K financování hypoték získávají banky prostředky emisí hypotečních zástavních listů. Pojmově výrazy hypotéka a hypotekární statek pouţívá jiţ „Všeobecný zákoník občanský pro veškeré německé země dědičné“ z roku 1811, uváděný pod zkratkou ABGB9. V české právní praxi je tento zákoník označován jako Obecný zákoník občanský, jenţ se stal základem občanského zákoníku, a to v hlavě šesté o právu zástavním, v paragrafech 447 aţ 471. Hypotéka je zde brána jako samotný úvěrový institut a hypotekárním statkem je označována konkrétní zastavená nemovitost. Velmi často se objevuje termín hypotéka i v souvislosti s podnikatelským úvěrem. V tomto případě však nejde o úvěr hypoteční, i kdyţ je zaměřen na koupi, případně stavbu nemovitosti, ale jde o úvěr investiční.

2.1 Charakteristické znaky hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr je jedním z klasických bankovních úvěrových produktů, který můţeme zařadit do specifické skupiny investičních úvěrů. Charakterizujeme jej jako dlouhodobý účelový úvěr určený výhradně k financování bytových potřeb, tzn. pořízení bydlení, případně investice do nemovitostí. Z toho vyplývá, ţe hypoteční úvěry jsou určeny zejména na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti, ale také na její modernizaci, případně opravu. Jsou obchodními bankami poskytovány občanům, a to za přísně stanovených pravidel, která jsou přímo definována zákonem. „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních 9

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten deutschen Erbländer der österreichischen Monarchie

21

účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“10 Hypoteční úvěr je tedy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Dále ke specifikům uvedeného úvěru patří jeho splatnost, jeţ bývá většinou desítky let a můţe být i třicetiletá. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o úvěr dlouhodobý, je krytí hypotečního úvěru upraveno zákonem, který předepisuje v tomto směru závazná pravidla, a to zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění, kdy je stanoveno, ţe „pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem.“11 Citované opatření je nutné pro případ, kdy bude potřeba zastavenou nemovitost prodat soudní, případně jinou draţbou a její cena nedosáhne stoprocentní hodnoty. Dalším důleţitým specifikem je, ţe v okamţiku podpisu smlouvy nesmí na zastavené nemovitosti váznout jiné zástavní právo, případně další vinkulace ve prospěch třetí osoby. Hypoteční úvěry poskytují obchodní banky, jejichţ hlavní činností je specializace k vyřizování tohoto zvláštního druhu dlouhodobého úvěru a s tím související emise cenných papírů, kterými jsou zmiňované hypoteční zástavní listy. Jde tedy o financování investičních výdajů do nemovitostí, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitostem. Objektem hypotečního úvěru můţe být například stavební pozemek, dále nemovitost, která slouţí k bydlení, tedy rodinný dům nebo bytová jednotka. Můţe jít však i o nemovitost, jeţ je určena k rekreaci, případně příslušenství, jako je například garáţ, sauna nebo bazén.

10 11

§ 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění § 30 odst. 1 zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění

22

2.2 Typy hypoték Hypoteční úvěry nejčastěji dělíme do dvou základních skupin, a to na: - účelové – podmínkou je vyuţít úvěr na investici do nemovitosti: -

na koupi nemovitosti určené k bydlení, případně stavebního pozemku;

-

na výstavbu nemovitosti určené k bydlení;

-

na rekonstrukci a modernizaci nemovitosti;

-

na vypořádání dědických, příp. spoluvlastnických nároků;

-

na splacení dříve poskytnutého hypotečního úvěru – tzv. refinancování.

- neúčelové, tzv. americké. Dále je ještě moţné rozlišit hypoteční úvěry dle způsobu splácení, a to na: -

anuitní, kdy splácení probíhá po celou dobu splátkami ve stejné měsíční výši;

-

progresivní, kdy klient splácí z počátku niţší měsíční splátky, které se v průběhu let postupně zvyšují;

-

degresivní, kdy klient splácí z počátku vyšší měsíční splátky, které se v průběhu let postupně sniţují.

Dalšími způsoby, podle kterých je moţné hypoteční úvěry rozlišovat, jsou například dle způsobu čerpání, tedy jednorázové nebo postupné, dále podle doby splatnosti nebo také na základě fixační doby úrokových sazeb. Hypoteční úvěr je moţné kombinovat i s jinými finančními produkty, z nichţ nejběţnější je kombinace se stavebním spořením nebo ţivotním pojištěním. V praxi se můţeme setkat s kombinací hypotečního úvěru spolu se stavebním spořením zejména ve dvou případech. I kdyţ banky poskytují hypoteční úvěr aţ do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, můţe nastat situace, ţe banka z určitých důvodů ţadateli plnou výši neposkytne. V tomto případě je moţné vyuţít kombinace, kdy ţadatel o hypoteční úvěr musí ze svých prostředků dofinancovat kupní cenu nemovitosti, tedy část zaplatí klient z poskytnutého hypotečního úvěru a zbývající částku uhradí ze stavebního spoření.

23

Další kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením můţe být vyuţita v době ukončení fixace úrokové sazby. V případě, ţe v tomto období končí klientovi stavební spoření, je vhodné naspořenou částku pouţít k vloţení mimořádné splátky a tím sníţit jistinu hypotečního úvěru. Součástí kombinovaných produktů, jak výše uvádím, můţe být i ţivotní pojištění. Podstata je v tom, ţe klient uzavře společně s hypotékou i kapitálové nebo investiční ţivotní pojištění s tím, ţe pak splácí po celou dobu jen úrok z hypotéky, ale zároveň si platí uzavřenou ţivotní pojistku. Po skončení doby splatnosti hypotéky se jednorázově z tohoto pojištění zaplatí celá jistina. Dle mého názoru je však tato varianta zbytečně moc nákladná a především, pokud postupně neumořuje jistinu, tak úroky jsou stále počítány z celé částky a tím v závěru zaplatí víc neţ v případě, kdy si dohodne pravidelné měsíční splátky úroků a jistiny.

2.2.1 Americká hypotéka Jak jiţ v úvodu této kapitoly uvádím, hypoteční úvěr slouţí k finančnímu zajištění nemovitosti určené k bydlení, tedy především jde o úvěr striktně účelový. Na českém hypotečním trhu se však v posledních letech objevil nový druh hypotečního úvěru neúčelového, a to tzv. americká hypotéka. Na rozdíl od klasické jde tedy o hypotéku neúčelovou, kdy není třeba dokládat účel, k čemu se vztahuje, coţ je zásadní rozdíl, který tuto hypotéku provází. Ve zbývajících kritériích ve fázi schvalovací je totoţná s hypotékou klasickou. I kdyţ jde o hypoteční úvěr neúčelový, některé banky chtějí účel znát, ale i přesto můţe klient pouţít peněţní prostředky na koupi jiných produktů, případně na rozjezd podnikání. To znamená, ţe tyto prostředky nejsou vázány pouze na pořízení nemovitosti. Obchodní banka, poskytující tento druh hypotéky, převede bezhotovostním převodem na účet klienta peněţní prostředky a tento je můţe vyuţít na pořízení čehokoli dle vlastního uváţení, tedy můţe například financovat movité věci, studium atd.

24

Americká hypotéka má však i další výhody oproti klasické. Kromě jiţ výše zmíněné neúčelovosti jde například o niţší úroky oproti spotřebitelskému úvěru, proto tzv. americká hypotéka je vyuţívána především místo uvedeného úvěru. Další velkou výhodou je moţnost splacení tohoto druhu úvěru před dobou splatnosti bez jakékoliv sankce, ovšem vše samozřejmě závisí také na nastavení podmínek v uzavřené smlouvě. Nemovitost zatíţenou americkou hypotékou je moţné kdykoliv prodat, je však otázkou zda ji někdo koupí. Na druhou stranu nevýhodou tohoto neúčelového úvěru je vyšší úrok neţ u hypotéky klasické. Je to především z toho důvodu, ţe není uváděn účel, a proto je tento druh hypotéky rizikovější. Z uvedeného vyplývá, ţe americká hypotéka je snadnější moţnost získání vyšší částky pro klienta, který tuto potřebuje, kdy jedinou podmínkou je vlastnictví nemovitosti. „Na hypotéku má nárok každá fyzická osoba, občan České republiky či osoba s povolením pobytu, pokud již dosáhla věku 18 let (u GE Money je to 21 let). Banky určují i horní věkovou hranici, kdy je to 70 let věku, respektive americkou hypotéku může uzavřít osoba, které bude v době konečné splatnosti maximálně 70 let.“12

Pokud je zastavovaná nemovitost ve

společném jmění manţelů, o tento druh hypotéky nemůţe ţádat pouze jedna osoba, ale musí jít o oba partnery. „U americké hypotéky je i možnost spolužadatelů, kdy však alespoň jedna z těchto osob musí mít ve vlastnictví nemovitost, která se nachází na území České republiky. Každá banka poskytuje možnost mít různý počet spolužadatelů, u Hypoteční banky jsou to tři spolužadatelé z maximálně dvou domácností.“13 Poskytnutá výše americké hypotéky se v různých bankách liší. Obecně lze říci, ţe obchodní banky půjčují klientům aţ do výše 70 %14 hodnoty zastavené nemovitosti. To však není pravidlem, neboť například Česká spořitelna, a.s. má tuto hranici aţ na 90 %. Dále se také liší jednotlivé banky v korunovém rozmezí, které je většinou od statisíců do několika milionů,

12

http://www.hypoteky.name/americka-hypoteka/ (citováno dne 19.02.2012) http://www.hypoteky.name/americka-hypoteka/ (citováno dne 19.02.2012) 14 upraveno zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění a také, aby investor nesl zejména riziko poklesu cen nemovitostí apod. 13

25

samozřejmě vše záleţí především na hodnotě nemovitosti, která se tímto hypotečním úvěrem zastavuje. Jak jiţ výše uvádím, jednou z výhod americké hypotéky je její splácení, neboť je moţné dle podmínek dohodnutých ve smlouvě o hypotečním úvěru tuto splatit i předčasně. Vzhledem k tomu, ţe jde většinou o vysokou částku, doba splatnosti u uvedené hypotéky je také patřičně upravena. U většiny bank jde o maximální dobu aţ dvacetiletou, ale je na dohodě klienta a banky, kolik let na splacení si stanoví ve smlouvě. Samozřejmě takto uzavřenou dohodu je nutné dodrţet. Klient ručí, jak jiţ je výše uvedeno, nemovitostí, na kterou nesmí váznout ţádné zástavní právo. Další důleţitou podmínkou je, ţe nemovitost musí být na území České republiky a dále obchodní banky poskytující americké hypotéky vyţadují pojištění této nemovitosti. K vyřízení americké hypotéky je potřeba doloţit stejné doklady a písemnosti, jako u uzavírání klasických hypotečních úvěrů.

2.2.2 Refinancování poskytnutého hypotečního úvěru V současné době se rozjel nový trend, kdy dluţníci, kterým končí fixační období u stávající banky, uzavírají za výhodnějších podmínek nové smlouvy u jiné banky. Je to především z toho důvodu, ţe původní poskytovatel hypotéky zpravidla po skončení fixační doby zvýší úrokovou sazbu v domnění, ţe klient nemá na výběr a musí tedy jeho podmínky přijmout. Při refinancování hypotéky jde o proces uzavření nové smlouvy o hypotečním úvěru u jiné banky, kdy tímto úvěrem je splacena stávající hypotéka u banky původní. Vzhledem k tomu, ţe v letech 2008 a zejména 2009 rapidně klesl zájem o uzavírání nových smluv o hypotečním úvěru, vyuţily této situace progresivní obchodní banky a lákají k sobě nové klienty, jimţ nabízí refinancování stávajícího hypotečního úvěru za podstatně výhodnějších podmínek, neţ mají u banky původní, tedy především se snaţí vyjít novému klientovi vstříc. Refinancováním své původní hypotéky můţe klient ušetřit ročně aţ

26

desetitisíce korun. Samozřejmě vše závisí na výši hypotéky a dalších nákladech s ní spojených. Refinancování je administrativně méně náročné, proto jsou náklady niţší, je tedy výhodnější a klient tak ušetří nemalé peněţní prostředky. Na druhou stranu si však musí uvědomit, ţe určité náklady s tímto řešením vyvstávají, proto je třeba velmi pečlivě zváţit, zda tímto krokem ušetří celkově v propočtu s jinými nákladovými poloţkami. V daném případě záleţí jenom na tom, co je pro klienta výhodnější, zda zůstat u stávající banky nebo přejít k jiné, která jej láká na niţší úrokovou sazbu. Pokud se klient rozhodne pro refinancování své stávající hypotéky, musí splnit určité podmínky, které jsou s touto transakcí spojeny. Jedním z hlavních předpokladů je zjištění úrokových sazeb a dalších moţných nákladů s předstihem, a to nejméně 2 měsíce před koncem fixačního období, aby byl chopen vyřídit si včas novou hypotéku, neboť tento proces trvá několik týdnů.

2.2.3 Předhypoteční úvěr Další pojem, který v souvislosti s hypotékami musím zmínit, je tzv. předhypoteční úvěr. Jde o speciální produkt, jenţ je určen k financování staveb běţně zajišťovaných hypotečním úvěrem, kdy ovšem není moţné dočasně vloţit na nemovitost zástavní právo, tedy v okamţiku čerpání není moţné podat návrh na vklad zástavního práva k dané nemovitosti. Je moţné jej charakterizovat také jako krátkodobý úvěr slouţící k investování do nemovitostí. Předhypoteční úvěr slouţí především ke koupi domů nebo bytů v rámci developerských projektů nebo druţstevního bytu, neboť na něj není moţné vloţit zástavní právo, avšak je zde podmínka příslibu druţstva, ţe bude byt v nejbliţší době převeden do osobního vlastnictví.

27

2.3 Zástavní právo Nejrozšířenějším a nejbezpečnějším způsobem zajišťování pohledávek je zástavní právo. „Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky z úvěru a jejího příslušenství tím, že v případě nesplnění závazků ze strany dlužníka je věřitel oprávněn domáhat se uspokojení z věci zastavené.“15 V praxi to znamená, ţe zástavní věřitel, v tomto případě banka, se nestane majitelem zástavy, nýbrţ má právo v případě, ţe úvěr není nesplácen včas a řádně, domáhat se uspokojení z uzavřené zástavní smlouvy. Jde o zákonný druh zajištění u hypotečních úvěrů. Jak jiţ výše uvádím, zástavní právo je upraveno zákonem č. 40/1964 Sb. občanským zákoníkem v platném znění. Vznik zástavního práva k nemovitosti je podmíněn uzavřením písemné zástavní smlouvy mezi klientem a bankou a důleţitou podmínkou je i vklad do katastru nemovitostí, a to na základě ţádosti. Nejčastěji pouţívanou zástavou je kupovaná nemovitost, ale můţe to být i jiná nemovitost, kterou má ţadatel ve vlastnictví, případně nemovitost, jeţ je ve vlastnictví třetí osoby. Do zástavy můţe být dána pouze celá nemovitost, ne například jen vlastnický podíl ţadatele. Musí jít o nemovitost na území České republiky, případně členského státu Evropské unie. Velmi důleţitým aspektem, který omezuje zastavení nemovitosti, je zástavní právo třetí osoby. Je zde však moţná výjimka, a to například v případě zajištění úvěru od stavební spořitelny nebo úvěru, který se týká druţstevní bytové výstavby. V tomto případě můţe být hypotéka poskytnuta, ale pouze s písemným souhlasem stavební spořitelny nebo věřitele pohledávky poskytnutého úvěru na druţstevní bytovou výstavbu. Výše úvěru se však sníţí o výši této pohledávky. Jak se jiţ výše zmiňuji, zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění stanoví, ţe hypoteční úvěr poskytnutý obchodní bankou můţe být pouze do výše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. V dnešní době však banky nabízejí i tu moţnost, ţe poskytují hypoteční úvěr aţ do stoprocentní výše hodnoty zastavené nemovitosti. V tomto případě však musí klient disponovat dalším moţným zdrojem krytí, který musí řádně doloţit.

15

Pavelka F., Bardová L., Opltová R. Úvěrové obchody. Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s.. 1.vydání /dotisk. 2001/2002. str.177

28

2.3.1 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní list je zvláštním druhem dluhopisu, který musí mít ve svém názvu uvedeno, ţe jde o hypoteční zástavní list. Jde o hlavní formu zdrojového krytí hypotečních úvěrů. Majitel tohoto dluhopisu má nárok na proplacení jeho jmenovité hodnoty a výnosu, který je zajištěn zástavním právem na konkrétních nemovitostech. „Hypoteční zástavní listy jsou zajištěny dvojitě. Jednak – stejně jako u ostatních dluhopisů – ručí výstavce za jejich splácení svým jměním. Kromě toho jsou majitelé zástavních listů jištěni zastavenými nemovitostmi hypotečních dlužníků.“16 Emitovat tento druh dluhopisů mají povoleno, jak jiţ výše uvádím, pouze banky, a to na základě licence udělené Českou národní bankou. Výtěţek z hypotečních zástavních listů můţe být pouţit pouze k poskytování hypotečních úvěrů. Dalším specifikem hypotečních zástavních listů je na rozdíl od jiných druhů dluhopisů niţší úročení, neboť jak jiţ je výše uvedeno, tyto jsou lépe zajištěny. Splacení hypotečního zástavního listu není moţné poţadovat jeho majitelem před dobou splatnosti, tento jej můţe pouze prodat na sekundárním trhu s dluhopisy.

2.4 Pořízení hypotečního úvěru Nemovitost koupená na hypoteční úvěr je jednou z moţností poskytnutí tohoto druhu úvěru. Vzhledem k tomu, ţe jde o relativně nejjednodušší případ, neboť jde o investici do existující nemovitosti, uvádím postup jeho vyřízení. K tomuto hypotečnímu úvěru je nutné prokázat: -

existenci nemovitosti;

-

vlastnické právo prodávajícího k prodávané nemovitosti;

-

cenu nemovitosti;

16

Kolektiv autorů. Bankovnictví v České republice. Praha. Bankovní institut vysoká škola, a.s.. 4. aktualizované vydání. 2000. str. 245

29

-

existenci investičního záměru;

-

platební schopnost ţadatele;

-

zda je ţadatel schopen uhradit z jiných zdrojů, mimo hypoteční úvěr, tu část, kterou nelze pokrýt z hypotečního úvěru.

Existence nemovitosti a vlastnické právo k nemovitosti se prokazuje výpisem z listu vlastnictví vedeného příslušným katastrem nemovitostí. Zde je důleţité prokázat, zda nemovitost existuje, kdo je jejím vlastníkem a neméně důleţité jsou také informace o tom, zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno, případně jiné zástavní právo. Cenu nemovitosti je třeba stanovit, resp. nechat si odhadnout znalcem, a to nejlépe doporučeným hypoteční bankou. V praxi to znamená, ţe pokud ţádáme úvěr u konkrétní banky, je potřeba toto zadat znalci, jehoţ odhad bude uvedená banka akceptovat. Investiční záměr je potřeba doloţit kupní smlouvou nebo alespoň smlouvou o budoucí smlouvě. Je vhodné mít smlouvu podepsanou notářsky ověřenými podpisy. Platební schopnost ţadatele se dokládá buď daňovým přiznáním, nebo potvrzením zaměstnavatele o výši platu, coţ si banky u zaměstnavatele ještě i telefonicky ověřují. V této souvislosti musím však podotknout, ţe je podstatný rozdíl mezi zaměstnancem a například ţivnostníkem, kdy zaměstnanec dokládá svůj příjem většinou za poslední tři měsíce, kdeţto osoba samostatně výdělečně činná musí doloţit daňové přiznání, tedy nejméně příjem za poslední rok. Poslední nezbytou součástí ţádosti o hypoteční úvěr je doloţení schopnosti úhrady zbývající částky převyšující hypoteční úvěr, coţ je moţné doloţit například výpisem z bankovního účtu nebo vkladní kníţkou, která disponuje potřebnou částkou. Sloţitějším a tedy větším problémem při dokladování ţádosti o hypoteční úvěr je stanovení ceny stavby. Vzhledem k tomu, ţe stavba ještě neexistuje, je nutné toto zajistit předloţením věrohodných podkladů. V tomto případě se vychází z technicko-ekonomických podkladů, které jsou součástí uvedené stavby, tedy stavebního povolení, projektové dokumentace a především rozpočtu stavby.

30

Na koupi stavebního pozemku je ještě v určitých situacích potřeba doloţit územní rozhodnutí, které dokladuje, ţe se předmětný pozemek nachází v části, jeţ je určena pro výstavbu obydlí. Doklady, které jsou uvedeny výše, však nemusí být striktně bankou vyţadovány, záleţí vţdy na poţadavcích hypoteční banky a na konkrétní situaci. Pořízení jakéhokoliv úvěru, tedy i hypotečního má určité fáze, kterými musí ţadatel projít, neţ tento úvěr získá. Celý proces se skládá ze tří etap, a to přípravné, schvalovací a realizační.

2.4.1 Přípravná fáze V přípravné fázi je na ţadateli, aby se rozhodl, která banka mu nabídla nejvýhodnější podmínky a u které je ochoten uzavřít smlouvu o hypotečním úvěru. Je vhodné zajímat se u více obchodních bank, a to nejméně u čtyř aţ pěti, jaké podmínky mu tyto nabídnou. Rozdíly mezi nabídkami jednotlivých bank mohou být značně rozdílné. Významným kritériem pro výběr banky můţe být i administrativní náročnost, případně podmínky čerpání úvěru. Pokud má klient dobré zkušenosti s jistou bankou, u níţ vyuţívá určitý produkt, neznamená to, ţe tato banka je pro něj nejvýhodnější k realizaci hypotečního úvěru. K základním kritériím pro rozhodování patří především výše úrokové sazby a doba fixace. Je však potřeba, aby si ţadatel uvědomil důleţitou skutečnost, ţe jsou zde i další náklady, které bude muset v závěrečné fázi zaplatit. Proto je vhodné při výběru banky přihlíţet i k těmto podstatným faktorům. Pokud si klient vybral obchodní banku, u které chce uzavřít smlouvu o hypotečním úvěru, je vhodné tuto navštívit osobně a zjistit základní informace o jednotlivých typech úvěru, které mu můţe banka nabídnout a také o všech podkladech, jeţ musí doloţit k ţádosti o úvěr. Dále je ještě vhodné nechat si spočítat alternativy, které konkrétní banka nabízí tak, aby si byl jist, ţe bude schopen měsíčně danou částku splácet.

31

K uzavření smlouvy o hypotečním úvěru je kromě dokladů, uvedených v úvodní části této kapitoly, samozřejmě ještě nutné předloţit identifikační doklad ţadatele, tedy nejlépe občanský průkaz nebo cestovní pas. Také je nutné zdokladovat například uzavřenou leasingovou smlouvou nebo smlouvou o spotřebitelském úvěru, tu skutečnost, ţe má ţadatel ještě jiné vyšší výdaje, a podobně.

2.4.2 Schvalovací fáze Předloţením všech výše uvedených potřebných dokladů a vyplněním ţádosti o poskytnutí hypotečního úvěru se ţadatel dostává do druhé, tedy schvalovací fáze. Na zpracování ţádosti si banka vymezuje určitou dobu, která slouţí především k podrobnému zjištění informací o ţadateli a na zkompletování dalších specifických činností, které jsou v dané bance pro schválení úvěru potřebné. K prvořadé kontrole patří zjištění, zda klientem uvedené informace jsou pravdivé a úplné. Banka dále posuzuje bonitu ţadatele, tedy jestli je schopen hypoteční úvěr splácet a také zda zastavená nemovitost poslouţí v případě nesplácení úvěru k uspokojení pohledávky. V této fázi banka připravuje návrh smlouvy dle konkrétních poţadavků a podmínek. Jedním z hlavních kritérií k tomu, aby mohla být smlouva podepsána, je, jak jiţ výše uvádím, bonita ţadatele. Jde o důleţité zjištění, zda je tento schopen dostát svým závazkům, tedy zda má dostatek peněţních prostředků k tomu, aby byl schopen měsíční splátky hradit. Obchodní banky hodnotí platební schopnost ţadatele velmi podrobně dle přísných pravidel. Základem pro výpočet je jeho celkový měsíční příjem, kterým můţe být i starobní nebo invalidní důchod. Od zjištěného příjmu banka odečte měsíční splátku hypotečního úvěru a další případné závazky s tím, ţe ţadateli musí ještě zůstat dostatečná částka na ţivobytí. Při splnění všech výše uvedených podmínek a na základě zjištěných podkladů vyhotoví banka celkem tři smlouvy, a to: -

úvěrovou smlouvu;

-

zástavní smlouvu;

-

smlouvu o vedení úvěrového účtu.

32

Ve smlouvě o úvěru je stanovena konečná výše úvěru, produkt ţádaný klientem, úroková sazba a fixační doba. Banka můţe v této smlouvě také poţadovat pojištění nemovitosti a uzavření ţivotní pojistky ţadatele. V případě plnění jsou obě pojištění omezena ve prospěch banky, která hypoteční úvěr poskytuje. Zástavní smlouvou je dle platné právní úpravy zastavena nemovitost, která slouţí k zajištění pro případ, ţe klient není schopen úvěr splácet. Smlouva musí obsahovat přesné označení zástavy a také zajišťované pohledávky. Protoţe jde o nemovitost, musí být zástavní právo zaevidováno v katastru nemovitostí. V případě, ţe proces vyřizování hypotečního úvěru projde úspěšně i touto fází a klient je s návrhem všech tří smluv řádně seznámen, s těmito souhlasí a smlouvy jsou oběma stranami smluvního vztahu podepsány, vloţeno zástavní právo do katastru nemovitostí, dostává se vyřízení hypotečního úvěru do třetí, tedy poslední fáze, kterou je část realizační.

2.4.3 Realizační fáze Realizační etapa je vlastně fází nejpodstatnější, neboť konečně nastává čerpání úvěru a jeho následné splácení. Hypoteční úvěr můţe klient čerpat po splnění veškerých podmínek, které jsou v úvěrové smlouvě uvedeny. Čerpání hypotečního úvěru je prováděno bezhotovostním platebním stykem, a to buď proplácením faktur, nebo uhrazením celé kupní částky prodávajícímu. Z toho vyplývá, ţe čerpání úvěru můţe být stanoveno jako jednorázové či postupné. Jednorázové čerpání se vyuţívá především na koupi nemovitosti nebo u neúčelového úvěru, tzv. americké hypotéky. Na výstavbu, případně rekonstrukci nemovitosti je pouţíváno čerpání postupné. V tomto případě je nutné ve smlouvě o úvěru uvést alespoň přibliţné termíny čerpání a dále termín konečný pro dočerpání hypotečního úvěru. Z čerpaného úvěru jsou tedy průběţně propláceny faktury. K postupnému čerpání dochází také v případě, kdy je hypoteční úvěr zajištěn

33

rozestavěnou nemovitostí, coţ je podmíněno v závislosti na rostoucí ceně předmětné nemovitosti. Pokud klient vyčerpá celý hypoteční úvěr, čímţ je ukončeno čerpání úvěru, banka mu tuto skutečnost oznámí a vypočte přesné měsíční splátky, které je dluţník povinen splácet. Dále banka zasílá klientovi výpis z účtu, aby měl pravidelný přehled o splácení úvěru. Počátkem splácení začíná také běţet fixační doba.

2.4.4 Finanční poradce Vyřídit si jakýkoliv úvěr, tedy i hypoteční, je celkem sloţitá záleţitost, neboť vyţaduje spoustu, především odborných, znalostí, a to obzvlášť pro toho, kdo ţádá o úvěr poprvé. Proto je v takovém případě vhodné oslovit odborníka z okruhu finančních poradců, který by měl být schopen poradit tak, aby byl úvěr pro klienta co nejpřijatelnější. Bohuţel velmi často se stává, ţe tito „odborníci“ nejsou tak kvalifikovaní, jak je od nich poţadováno a vlivem své neznalosti mohou ţadateli právě naopak i uškodit, kdy tento v závěru uzavře hypoteční úvěr, který je pro něj značně nevýhodný. Nejde však v kaţdém případě jen o neznalost, ale existuje i spousta finančních poradců, kteří pod vidinou velké provize neposkytnou zájemcům o hypotéku objektivní informace a také se neřídí potřebami svého klienta, ale směrují jej k uzavření nevýhodné smlouvy, coţ se samozřejmě týká i hypotečních úvěrů. Od kvalitního finančního poradce tedy očekáváme, ţe se vyzná dobře v bankovních záleţitostech a je podstatně lépe informován o moţnostech financování a samozřejmě bere v potaz moţnosti a zájmy konkrétního ţadatele. Po poradě s finančním poradcem se můţe také stát, ţe klient, který přišel s určitou představou financování svého záměru, názor podstatně změní. Je to především z toho důvodu, ţe ţadatelé nejsou schopni sami se zorientovat a zaregistrovat všechny podstatné náleţitosti, které jsou

34

součástí hypotečního úvěru. Právě proto je třeba, aby kvalitní poradce vše s klientem prodiskutoval a hlavně mu vše podrobně a srozumitelně vysvětlil. Je vhodné si také zjistit, zda oslovený finanční poradce pracuje pouze pro jednu banku nebo má ve své kompetenci sepsat s klientem případnou ţádost o hypoteční úvěr pro více bank. V takovém případě je pravděpodobnější, ţe se bude snaţit navést zájemce o hypoteční úvěr k uzavření výhodné smlouvy pro tohoto konkrétního ţadatele. Finanční poradce, který by měl být především nezávislý, se nesnaţí vnutit zájemci k podpisu ţádost o úvěr při první schůzce, ale upozorní jej na výhody a moţná rizika. Snaţí se s klientem probrat veškeré finanční záleţitosti, které pak poslouţí k vyřešení rodinných financí, coţ znamená, ţe nejenţe doporučí klientovi nejvýhodnější hypotéku, ale také poradí, jak nakládat s peněţními prostředky, aby se nedostal během splácení do finančních problémů.

2.5 Úroková sazba Vzhledem k relativně nízkému riziku, které je dáno zajištěním hypotečního úvěru zástavním právem k nemovitosti, pohybují se úrokové sazby oproti jiným úvěrům na niţší úrovni. Banky často uvádějí ve svých podmínkách minimální úrokovou sazbu, ovšem tato se odvíjí ještě od splnění dalších důleţitých předpokladů, na které ţadatel nemusí dosáhnout, proto v závěru nemusí být hypotéka tak výhodná, jak se zájemci na počátku jevila. Kaţdá ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru musí být doloţena výdělkem jeho ţadatele. Jsou však na trhu i banky, u kterých je moţné získat hypotéku bez jakéhokoliv prokazování příjmů, ale samozřejmě za podstatně jiných podmínek, které nejsou tak výhodné jako v případě, ţe účastník tohoto smluvního vztahu má dostatek podloţených příjmů, na jejichţ základě mu banka úvěr schválí. V takovém případě však banka vyhodnotí ţádost jako rizikovou a hypoteční úvěr sice poskytne, ale s podstatně vyšší úrokovou sazbou, neboť pro banku není tento ţadatel tak důvěryhodný, jako ten, který řádně prokáţe své příjmy.

35

Úrok půjčky, v tomto případě hypotečního úvěru poskytnutého bankou, můţe být touto stanoven jako fixní nebo pohyblivý, tzv. klouzavý, a to v závislosti na úrokových podmínkách konkrétní obchodní banky.

2.5.1 Fixní úroková sazba Fixní úroková sazba je v úvěrové smlouvě stanovena pevně na určitou dobu a teprve aţ po uplynutí této lhůty můţe být výše úrokové míry změněna. Banky většinou nabízejí fixaci úrokové sazby na dobu jednoho aţ pěti let, některé však fixují úrokové sazby třeba i na deset nebo dokonce dvacet let, ovšem je nutné vzít v úvahu tu skutečnost, ţe čím delší fixační období, tím vyšší úrok. Při pouţití tohoto způsobu úročení je také nutné počítat s určitým nebezpečím, kdy po skončení fixační doby můţe banka zvýšit úrokovou sazbu v souladu s vývojem na trhu a tím pochopitelně dojde k navýšení měsíčních splátek. Je však i moţné, ţe v této době bude úrok na podstatně niţší úrovni, coţ se ostatně děje i v současné době a tím budou měsíční splátky niţší. Tento stav je ovlivněn především ekonomickou situací.

2.5.2 Variabilní úroková sazba Dále se můţeme setkat s pohyblivou, neboli variabilní úrokovou sazbou. Jejím specifikem je skutečnost, ţe výše úroku je v průběhu splatnosti úvěru fixována pouze na krátkou dobu, například na měsíc, rok, ale i jeden den, a to v závislosti na tzv. sazbu PRIBOR17. Jde o „tržní úrokovou sazbu, za kterou si banky mezi sebou půjčují peníze a kterou vyhlašuje Česká národní banka.“18 Výše pohyblivých úrokových sazeb hypotečních úvěrů se tedy mění v závislosti na příslušné úrokové sazby PRIBOR. K této mezibankovní úrokové sazbě si obchodní banka připočte

17

Prague InterBank Offered Rate http://finance.idnes.cz/plovouci-sazby-hypotek-jsou-pro-odvazne-chybi-jistota-vyse-splatek-1g2/uver.aspx?c=A110930_135013_uver_bab (citováno dne 25.03.2012) 18

36

předem stanovenou marţi, „která se pohybuje zhruba kolem dvou procent“19. K datu 1.3.2012 činil měsíční PRIBOR 0,96 %20. Variabilní úroková sazba je proto v nabídkách bank nejniţší a jde vlastně o sazbu, na kterou lákají banky případné zájemce o hypoteční úvěr, neboť ve svých reklamních akcích uvádějí sazbu „od“ určité procentní výše a uvedená sazba se většinou pohybuje kolem 2,5 %. Pohyblivá sazba se můţe měnit kaţdý měsíc, je tedy určena pro klienty, kteří si chtějí řídit sami výši úrokové sazby svého hypotečního úvěru. Tento typ úročení hypoték však není vhodný pro domácnosti, které nemají rezervy v měsíčním rozpočtu, neboť kaţdá změna výše splátky nahoru by mohla způsobit velké finanční potíţe. V praxi se můţeme setkat i s kombinací obou způsobů úročení, kdy pevná úroková sazba je pouţívána v počátku splácení a po zbytek doby do úplného splacení úvěru můţe být pouţita sazba pohyblivá.

2.6 Fixační období Jak jiţ výše uvádím, obchodní banky poskytují hypoteční úvěry za určitou úrokovou sazbu, ovšem ta se můţe lišit i podle délky fixačního období. Po dobu fixace nemůţe banka úroky uvedené ve smlouvě o hypotečním úvěru měnit a tím zaručuje klientovi stálou úrokovou sazbu, neboť jde o časový úsek, ve kterém jsou pevně stanoveny jak úrokové sazby, tak výše měsíčních splátek. Má to své výhody, obzvlášť v dnešní době, kdy úrokové sazby jsou na historicky nejniţší úrovni, tedy je vhodné úrok z hypotečního úvěru fixovat na co nejdelší období, jaké má konkrétní banka ve své nabídce. Po uplynutí této doby můţe být splacena buď část, nebo i celý zbytek hypotečního úvěru například z ukončeného stavebního spoření, a to bez jakékoliv sankce. Z toho plyne, ţe splacení hypotéky během fixačního období je vlastně trestáno vysokými sankcemi, čímţ se 19

http://finance.idnes.cz/plovouci-sazby-hypotek-jsou-pro-odvazne-chybi-jistota-vyse-splatek-1g2/uver.aspx?c=A110930_135013_uver_bab (citováno dne 25.03.2012) 20 http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/penezni_trh/pribor/denni.jsp?date=01.03.2012 (citováno dne 25.03.2012)

37

banky brání proti neplánovaným vyšším splátkám, kterými by přišly o plánované zisky z úroků. Z výše uvedeného vyplývá, ţe je důleţité před zvolením fixační doby posoudit více faktorů. Nejdůleţitějším z nich je předpokládaná budoucí finanční situace ţadatele, jestli tento zvaţuje v určitém časovém horizontu úvěr částečně nebo úplně splatit. Dalšími faktory jsou očekávané změny úrokových sazeb v budoucnu a moţnost refinancování hypotečního úvěru po skončení fixační doby. Fixační období dělíme do dvou skupin, a to na dlouhodobé a krátkodobé. Obě mají samozřejmě své výhody a nevýhody.

2.6.1 Dlouhodobé fixační období U dlouhodobé fixace jde o dobu delší neţ pět let. Výhodou dlouhého fixačního období je pro klienta moţnost delšího plánování výdajů například v rodinném rozpočtu, které jsou stabilní díky tomu, ţe se jeho splátkový kalendář dlouhodobě nemění. Dlouhodobá fixace má však i své nevýhody, hned tou první viditelnou je vyšší úroková míra a další velkou nevýhodou můţe být nepřiměřený poplatek při splacení úvěru před koncem této fixace, který banky poţadují za to, ţe mají vázány zajištěné zdroje.

2.6.2 Krátkodobé fixační období Naproti tomu krátkodobé fixační období je uzavíráno maximálně na dobu do pěti let. Výhodou je zde niţší úroková míra a moţnost splatit hypoteční úvěr bez sankce před dobou splatnosti při skončení fixačního období. Uvedené období je vhodné například pro klienta, který ví, ţe po roce ukončí smlouvu o stavebním spoření nebo jiným způsobem získá větší část peněţních prostředků, kterými je schopen hypoteční úvěr sníţit nebo dokonce splatit celý.

38

Nevýhodou u této fixace je nebezpečí, ţe dojde k navýšení úrokové sazby při podpisu smlouvy na další fixační období.

2.7 Splatnost hypotéky Splatnost hypotéčních úvěrů se pohybuje zpravidla mezi pěti aţ třiceti lety s tím, ţe zde platí pravidlo: čím delší doba splatnosti, tím vyšší úrok. Obecně jsou však tyto smlouvy uzavírány na dobu maximálně do důchodového věku ţadatele, tzn. tak, aby byl úvěr splacen do data, neţ plánovaně odejde ţadatel do důchodu. Banky ve svých podmínkách většinou uvádí věk 70 let, coţ si vysvětluji tím, ţe je do budoucna, dle stávajících sociálních reforem současné vlády, předpokládán odchod do důchodu v uvedeném věku.

2.7.1 Splácení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr, jak jiţ výše uvádím, je úvěrem dlouhodobým, z čehoţ vyplývá, ţe jeho splatnost dosahuje i několika desítek let. V této souvislosti je potřeba vzít v úvahu, ţe záleţí na době splatnosti, neboť čím je delší tato doba, tím se sniţují pravidelné měsíční splátky a tak méně finančně zatěţují rodinný rozpočet dluţníka. Na druhou stranu je však nutné si uvědomit, ţe čím delší doba splatnosti, tím více dluţník zaplatí na úroku. Proto je potřeba brát v úvahu oba faktory, které zákonitě působí proti sobě. Rozdíl ve způsobu splácení je také mezi jednorázovým a postupným úvěrem. Pokud byl hypoteční úvěr čerpán jednorázově, splácí dluţník jiţ od první splátky jistinu i úrok. V případě, ţe však čerpal tento úvěr postupně, zpočátku splácí pouze úroky, a to z čerpané částky a teprve aţ po skončení čerpání hypotečního úvěru splácí tento celý, tedy i s jistinou. Majitel hypotečního úvěru tento splácí pravidelnými měsíčními splátkami s tím, ţe datum splatnosti a výše těchto splátek je stanovena v uzavřené smlouvě o hypotečním úvěru. Hypoteční úvěr je většinou splácen pravidelnými anuitními splátkami, coţ znamená, ţe tento úvěr je po celou dobu splácen splátkami ve stejné výši. Při uvedeném druhu splácení úvěru se

39

mění struktura z hlediska podílu úmoru a úroku, tedy nejprve je klientem splácen vyšší částkou na úroku a menší částí jistina a následně se poměr ve splácení úroku a jistiny postupně obrací. Splácení hypotečního úvěru můţe probíhat ještě dalšími dvěma způsoby, a to progresivními splátkami, jejichţ výše časem roste nebo naopak degresivními, tedy klesající výší splátek. Další moţný způsob splacení účelového hypotečního úvěru můţe nastat v době skončení fixačního období, tedy v době, kdy je ukončena fixace úrokové sazby. Tehdy je moţné bez sankce hypoteční úvěr splatit buď z části, nebo dokonce i celý, a to dle nastavených podmínek uzavřených ve smlouvě o hypotečním úvěru. U neúčelového hypotečního úvěru tato podmínka není nutná, neboť jej můţe klient splatit kdykoliv bez sankcí.

2.7.2 Platební schopnost hypotečního dlužníka Maximální výše hypotečního úvěru nezávisí pouze na ceně nemovitosti, kterou je moţné dát do zástavy, ale dalším, a dle mého názoru jedním z nejpodstatnějších kritérií, které banka hodnotí, neţ poskytne ţadateli hypoteční úvěr, jsou jeho příjmy, tedy od toho odvozená platební schopnost neboli bonita. Zájemce o hypoteční úvěr můţe obdrţet od banky peněţní prostředky pouze v takové výši, v jaké je schopen vzhledem ke svým platebním moţnostem splácet. Platební schopnost určují poţadavky, jeţ jsou u osob, tzn. domácností, stanovovány rozdílem jejich celkových příjmů po zdanění a nezbytnými výdaji na ţivot konkrétní rodiny. V této souvislosti je však nutné uvést, ţe nejde pouze o čistý rozdíl mezi výše uvedenými kritérii, ale jednotlivé banky ještě většinou uvedené výpočty upravují o své koeficienty, kterými ohodnocují moţná rizika u jednotlivých úvěrových obchodů. V případě, ţe se dluţník dostane do potíţí se splácením úvěru, je jeho povinností o této skutečnosti neprodleně věřitele informovat, neboť i banky mají zájem na tom, aby klient splácel, i kdyţ třeba niţší měsíční splátku nebo umoţní ze závaţných důvodů odklad splátky. Většina hypotečních bank má ve své nabídce i tuto moţnost.

40

Velmi závaţnou situací, která nesmí být podceněna, je smrt dluţníka. Je nutné zajistit, aby byla hypotéka nadále pravidelně splácena. Pokud měl dluţník uzavřeno ţivotní pojištění vinkulované ve prospěch banky, splatí závazek vůči bance pojišťovna. V opačném případě musí pozůstalí úvěr splácet, případně, pokud se sami na splátkách nedohodnou, mohou poţádat banku o odloţení splátek jistiny do ukončení dědického řízení. Na trhu však existují i banky, které poskytují bonusy pro své klienty, kteří řádně po celou dobu, dle uzavřené hypoteční smlouvy, úvěr splácejí. Tyto výhody jsou především ve formě úrokového zvýhodnění.

2.7.3 Registr dlužníků Velkým pomocníkem pro banky je zavedený registr dluţníků. Záznam v tomto registru můţe způsobit velmi nepříjemný a hlavně velký problém pro získání jakéhokoliv úvěru, tedy i hypotečního. Jak jiţ výše uvádím, banky jsou velmi opatrné při schvalování úvěru a především kladou velký důraz na platební schopnost ţadatele. Jednou ze základních podmínek je tedy nemít záznam v uvedeném registru. V tomto registru se však můţe objevit i záznam z nezávazné ţádosti o hypoteční úvěr, a to v případě, ţe tato ţádost není písemně ukončena. O výpis z registru dluţníků si můţe klient zaţádat sám nebo tento krok můţe za něj udělat například finanční poradce.

2.8 Roční procentní sazba nákladů (RPSN) Uvedený pojem je stále velmi často opomíjený, aţ dá se říci, ţe si ani sami ţadatelé neuvědomují, jak důleţitou roli hraje v souvislosti s uzavíranou smlouvou o úvěru. Při uvedeném úkonu je zajímá pouze výše úrokové sazby, ale neuvědomují si, ţe tento úrok není jedinou nákladovou poloţkou, která celý úvěr zatěţuje. Pro banky je totiţ nízká úroková sazba právě z výše uvedeného důvodu tím nejlepším lákadlem.

41

Vzorec pro výpočet roční procentní sazby nákladů je uveden v zákoně č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru v platném znění, a to v příloze č. 5 citovaného zákona: m

 C k 1  X

t

m'



k

k 1

 D 1  X 

 sl

l

l 1

„X

je RPSN,

m

je číslo posledního čerpání,

k

je číslo čerpání, proto 1 ≤ k ≤ m,

Ck

je částka čerpání k,

tk

je interval vyjádřený v letech a zlomcích roku mezi datem prvního čerpání a datem každého následného čerpání, proto t1 = 0,

m

je číslo poslední splátky nebo platby poplatků,

l

je číslo splátky nebo platby poplatků,

D1

je výše splátky nebo platby poplatků,

sl

je interval vyjádřený v letech a zlomcích roku mezi datem prvního čerpání a datem každé splátky nebo platby poplatků.“21

Výše uvedená rovnice se však vztahuje pouze na spotřebitelské úvěry, tedy nelze ji pouţít pro výpočet celkových nákladů spojených s hypotečním úvěrem. Roční procentní sazba nákladů tedy vystihuje komplexní vyjádření úroků a ostatních nákladů, které jsou součástí konkrétního poskytovaného úvěru. Obecně platí, ţe základní výše je tvořena především výší úrokové sazby, k níţ se dále připočítává procentní podíl dalších souvisejících nákladů. Pro lepší názornost uvádím reprezentativní příklad České spořitelny, a.s. : „Úvěr ve výši 120.000,- Kč se splatností 7 let a úrokovou sazbou 13,38 % p.a. má měsíční splátku 2.222,- Kč. Jednorázový poplatek ze zpracování úvěru činí 1.200,- Kč, měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu činí 59,- Kč měsíčně. RPSN je 15,87 % p.a. a celková částka splatná spotřebitelem je 192.785,- Kč.“22 Z výše uvedeného příkladu vyplývá, ţe v případě konkrétní poskytnuté půjčky jsou další náklady nad stanovenou úrokovou sazbou ve výši 2,49 %.

21 22

Příloha č. 5 zákona č. 145/2010 Sb. v platném znění Půjčka České spořitelny, informační leták České spořitelny, a.s., platný k 10.9.2011 (citováno dne 27.03.2012)

42

Velmi výraznými výdaji, které spolu s hypotečním úvěrem souvisí, jsou poplatky za zpracování hypotečního úvěru. Většinou se tento poplatek pohybuje v rozmezí půl aţ jednoho procenta z celkové výše úvěru s tím, ţe banky stanovují i minimální a maximální výši uvedeného poplatku. Jde o druh poplatku, který je bankami vyţadován před poskytnutím úvěru. Oblíbenou komerční akcí hypotečních bank je moţnost vyřízení hypotéky bez uvedeného poplatku, čímţ tyto lákají potenciální ţadatele. Dalším velmi podstatným nákladem můţe být poplatek za vedení účtu, který platí klient měsíčně a pohybuje se řádově ve stovkách, a dále jedenkrát ročně poplatek za zasílání potvrzení o výši zaplacených úroků, i kdyţ tuto sluţbu poskytuje většina bank zdarma. V případě, ţe klient poţádá o mimořádný výpis nebo potvrzení, za tyto je bankami účtován poplatek několikanásobně vyšší. Poplatek za odhad na zastavenou nemovitost, který je nutné nechat zpracovat znalcem, patří také k nákladovým poloţkám, které se pohybují řádově v tisících korunách. V této souvislosti však nemůţeme opomenout ještě například poplatek v případě změny obchodních podmínek. V tomto případě si banky účtují částku řádově v tisících korunách. Dalším moţným nákladem nad rámec můţe být i poplatek za nedočerpání smluveného hypotečního úvěru pokud ţadatel například postaví nemovitost levněji, neţ očekával. Velmi často pouţívaným nástrojem v souvislosti s poskytnutým úvěrem je pojištění nemovitosti a především jeho vinkulace ve prospěch hypoteční banky. Uvedené pojistné patří k velmi vysokým nákladům, které musí samozřejmě zaplatit klient, jenţ ţádá o hypoteční úvěr. Je také na uváţení klienta, zda uzavře ţivotní pojištění pro případ, ţe sám nebude schopen hypoteční úvěr splácet. V některých případech však toto pojištění vyţadují samotné banky s tím, ţe dojde k vinkulaci, tedy omezení pojistného plnění ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Pojištění klienta vyţadují banky především z toho důvodu, ţe hypotéka je rizikovým obchodem a můţe se stát, ţe dluţník nebude schopen například z váţných zdravotních důvodů tento úvěr pravidelně splácet, nebo zemře a nebude v moţnostech rodiny hypotéku splácet. 43

2.9 Státní podpory hypotečních úvěrů V dnešní době platí tři nařízení vlády, které umoţňují získat určitou podporu související s financováním bydlení. Dále ještě nelze opomenout zákon o daních z příjmu, který řeší moţnost odpočtu úroků zaplacených na hypoteční úvěr od základu daně.

2.9.1 Státní finanční podpora hypotečního úvěrování Podpora hypotečních úvěrů je zaloţena na poskytování příspěvků k úrokům z hypotečních úvěrů ze státního rozpočtu. Klient, který ţádá o poskytnutí příspěvku, nesmí v roce podání ţádosti dovršit věku 36 let. Ţádost se podává písemně „hypoteční bance nejdříve v den uzavření smlouvy o úvěru a nejpozději v den započetí čerpání úvěru, k němuž jsou příspěvky požadovány.“23 Příspěvky se poskytují na koupi bytu maximálně do částky 800.000,- Kč a na koupi rodinného domu s jedním bytem do maximální částky 1.500.000,- Kč. Pokud úvěr přesáhne uvedené částky, „příspěvky se na část úvěru přesahující tyto částky neposkytnou.“24 Poskytnutí tohoto příspěvku je omezeno maximálně na dobu 10 let. Dle citovaného nařízení vlády se pohybuje úroková dotace v rozmezí jednoho aţ čtyř procentních bodů, a to v závislosti na průměrných úrokových sazbách, za které byly hypotečními bankami poskytnuty v předcházejícím roce nové úvěry se státní podporou. Nařízení vlády však omezuje výši úrokových sazeb tak, ţe „je-li průměrná sazba úroku nižší než 5 %, příspěvek se neposkytuje.“25 Musím tedy k této části dodat, ţe vzhledem k tomu, ţe v současné době se průměrná úroková míra hypotečních úvěrů pohybuje pod stanovenou hranicí 5 %, není tato forma podpory realizována.

23

§ 5, odst. 1 nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let v platném znění 24 § 5, odst. 3 nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let v platném znění 25 § 6, odst. 3 nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let v platném znění

44

Graf č. 2: Přiznaná státní finanční podpora Počet bytů pořízených s přiznanou státní finanční podporou 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

do 31.12. 1997 1996 126

2031

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2761

3053

4765

7149

6794

7703

7243

2890

1018

344

279

1258

Zdroj: http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky(1)/Hypotecni-uvery/Hypotecni-uvery-s-priznanou-statni-financni-podpor - 15.3.2012

2.9.2 Zvýhodnění úvěrů Státním fondem rozvoje bydlení V roce 2004 bylo vládou schváleno nařízení, na jehoţ základě zajišťuje Státní fond rozvoje bydlení mladým lidem nízké úroky z úvěrů na pořízení bydlení. Podmínkou pro vyuţití tohoto zvýhodnění je úvěr mladým lidem, kteří ţijí v manţelství, a alespoň jeden z manţelů nedosáhne v roce, kdy ţádost podává, 36 let. Není rozhodující, který z manţelů ţádost o úvěr podává. Ţadatelem o úvěr však můţe být i osoba, která „nežije v manželství, nedovrší v roce podání žádosti 36 let, trvale pečuje alespoň o jedno nezletilé dítě a úvěr nebyl poskytnut druhému rodiči tohoto dítěte.“26

26

§ 3, odst. 1 nařízení vlády č. 616/2004 Sb. o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru v platném znění

45

Uvedený zvýhodněný úvěr můţe být poskytnut maximálně do výše 300.000,- Kč, jeho splatnost nepřesahuje 20 let od data, kdy bylo započato s čerpáním úvěru, a úrok je stanoven na 2 % ročně. Ţadatel musí zahájit čerpání úvěru do 2 let od nabytí účinnosti úvěrové smlouvy. „Úvěr lze čerpat do 3 let ode dne nabytí účinnosti úvěrové smlouvy. Celková částka úvěru se snižuje o částku, která nebyla vyčerpána do uplynutí 3 let ode dne účinnosti úvěrové smlouvy.“27 Výhodou uvedeného zvýhodnění je odloţení počátku splácení jistiny úvěru, které můţe být na písemnou ţádost příjemce odsunuto, nejdéle však na deset let od počátku čerpání úvěru. Celková splatnost tohoto úvěru nesmí překročit dvacet let. V případě, ţe nastanou odůvodněné závaţné sociální nebo zdravotní důvody, můţe Státní fond rozvoje bydlení povolit odklad splátek, a to nejdéle na dobu dvou let. V tomto případě dojde k prodlouţení doby splatnosti úvěru o tuto prodlouţenou dobu. Dalším zásahem státu na podporu bydlení je poskytování úvěru na modernizaci bytu, jenţ je zajišťován opět Státním fondem rozvoje bydlení. Jedná se o úvěr s podobnými parametry popisovanými výše u úvěru na bydlení s tím rozdílem, ţe tento úvěr je určen na krytí nákladů, které jsou spojeny s modernizací bytu. Ţadatelem o tento úvěr můţe být navíc oproti podmínkám uvedeným výše u úvěru na bydlení, i ten „jehož byt byl poškozen povodněmi.“28 Výhodný úvěr na modernizaci bytu je poskytován do maximální výše 150.000,- Kč a opět je úročen roční úrokovou sazbou ve výši 2 %. Oproti výše uvedenému úvěru na bydlení však musí příjemce zahájit čerpání tohoto úvěru do 1 roku od uzavření smlouvy a lze jej čerpat pouze po dobu 2 let ode dne uzavření úvěrové smlouvy.

27

§ 5, odst. 4 nařízení vlády č. 616/2004 Sb. o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru v platném znění 28 § 3, odst. 1, písm. c) nařízení vlády č. 28/2006 Sb. o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu v platném znění

46

Splatnost úvěru je maximálně na dobu do 10 let ode dne započetí jeho čerpání. I v tomto případě je však moţné poţádat Státní fond rozvoje bydlení o přerušení splácení, a to nejdéle na 2 roky. Oba dva způsoby zvýhodnění nelze poskytnout zájemci opakovaně nebo zájemci, který nesplnil některou z podmínek uvedených v nařízeních vlády, jichţ se poskytování výhodných úvěrů týká.

2.9.3 Odpočet zaplacených úroků od základu daně z příjmů fyzických osob Od roku 1998 umoţňují naše právní normy vyuţití odpočtu zaplacených úroků z hypotečních úvěrů od základu daně v rámci výpočtu daně z příjmů fyzických osob. Jedná se o další nezanedbatelnou formu státní podpory hypotečního úvěru, která je upravena v § 15, odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu v platném znění. Odpočet provádí osoba, která je účastníkem úvěrové smlouvy. Pokud je účastníků této smlouvy více, například manţelé, mohou si vybrat, zda odpočet uplatní jeden z nich nebo jej uplatní oba, a to rovným dílem. Uvedená forma podpory však není dána pevně, ale neustále se mění. Dá se říci, ţe kaţdý rok je nutné sledovat její změny, coţ je dáno jednak daňovými předpisy, které se, jak uţ je v poslední době kaţdoročním pravidlem, bohuţel stále mění a dále je nutné sledovat konkrétní výši zaplacených úroků. Je samozřejmé, ţe i v této části jsou stanoveny limity, kdy maximální výše odpočitatelných úroků je 300.000,- Kč. V současné době při stanovené 15% sazbě daně můţe jít o úsporu aţ 45.000,- Kč za rok. Výše uváděný odpočet úroků však nelze pouţít při neúčelovém hypotečním úvěru, tedy americké hypotéce, neboť zde není stanoveno, na jaký účel je tento úvěr čerpán a uváděné zvýhodnění se týká striktně podpory bydlení. Jak dlouho bude tato forma podpory v platnosti, je v rukou našich zákonodárců, kteří ji chtějí v rámci svých úsporných opatření zrušit.

47

3 Současný vývoj hypotečního trhu a jeho ovlivnění hospodářskou situací Celý bankovní sektor, tedy i hypoteční bankovnictví, prošel určitým vývojem a nutno poznamenat, ţe důleţitou fází pro jeho existenci bylo období druhé poloviny 90. let 20. století. V této zmiňované době nastala první velká porevoluční krize jak hospodářská, tak finanční, která samozřejmě zasáhla i bankovní sektor. V tomto období prošla spousta bank těţkou zkouškou, neboť bojovaly o své přeţití, coţ se některým bohuţel nepodařilo a v brzké době zkrachovaly.

3.1 Počátky krize v hypotečním bankovnictví Velký vliv na hospodářskou situaci posledních let v naší zemi má finanční krize ve Spojených státech amerických, která byla odstartována americkým hypotečním trhem. „Jádrem problému byla dostupnost úvěrů. Úvěroví pracovníci a agenti-makléři byli odměňováni za objem, neexistovalo výchozí měřítko. V době největšího rozkvětu tohoto úvěrování bylo neuvěřitelně jednoduché si vzít hypotéku: za poplatek 55 USD společnost pomohla získat úvěr tak, že žadatele zaměstnala jako „nezávislého smluvního partnera”. Dodala výplatní pásky jako „potvrzení” o příjmu a za dalších 25 USD poskytla i reference po telefonu, kdyby o ně banka projevila zájem.“29 Hypotéka byla tedy dostupná kaţdému, americký hypoteční trh byl jiţ přesycen hypotečními úvěry, a proto byla snaha tyto prodat za kaţdou cenu. Nebyla však přitom řešena míra rizika. Výsledkem uvedených snah byl pád cen nemovitostí a posléze i úrokových sazeb. Důsledkem tohoto stavu byl krach mnoha finančních institucí, jejichţ klienti nebyli schopni splácet své závazky, tedy i hypotéky, a banky, ač měly v zástavě nemovitosti, tyto nemohly prodat.

29

http://www.mesec.cz/clanky/americka-hypotecni-krize-po-cesku/ - 13.12.2007 (citováno 06.03.2012)

48

3.2 Vliv krize na české hypoteční bankovnictví Problémy spojené s americkou finanční krizí se začaly postupně rozšiřovat i do ostatních částí světa a tedy samozřejmě hospodářský útlum zasáhl i evropské země včetně České republiky. Nepříznivý stav světového hypotečního trhu zasáhl Českou republiku v letech 2008 – 2009, který byl počátkem finanční krize, kdy prudce klesl počet poskytnutých hypotečních úvěrů, coţ mělo také za následek sníţení cen nemovitostí. Ode dna se hypoteční trh odrazil aţ v roce 2010, kdy ceny nemovitostí a úrokové sazby poklesly na takovou úroveň, ţe opět vzrostl zájem o hypoteční úvěry, neboť si lidé znovu začali pořizovat vlastní bydlení pomocí hypotéky. Graf č. 3: Hypoteční úvěry poskytnuté občanům v letech 2006 - 2010

Zdroj: http://www.mmr.cz/Pro-media/Tiskove-zpravy/2011/Rok-2010-prinesl-znacne-oziveni-v-poctuposkytnuty (citováno dne 15.03.2012)

49

3.2.1 Hypoteční trh v letech 2008 – 2009 První signály finanční krize byly v rámci hypotečního trhu v České republice zaznamenány v roce 2008, kdy po kaţdoročním nárůstu počtu poskytnutých hypotečních úvěrů došlo poprvé k jejich poklesu a tento pád pokračoval i v následujícím roce. Přestoţe se musel český hypoteční trh v roce 2009 vypořádat s problémy, které přinesla světová krize, nebyl tento „díky relativní konzervativnosti českých bankéřů nijak fatálně zasažen.“30 Banky však musely zareagovat a zpřísnit podmínky pro ţadatele hypotečních úvěrů. Počátek negativního vývoje, týkající se sniţování počtu poskytnutých hypotečních úvěrů u nás, dle mého názoru mohl spočívat i v obezřetném přístupu bank k novým klientům. Zpřísnily podmínky schvalování hypotečních úvěrů kvůli obavám z nepříznivého hospodářského vývoje, jenţ k nám v uvedené době začal prolínat, přísněji hodnotily bonitu ţadatele, a proto se velmi často stávalo, ţe hypoteční úvěr nebyl z důvodu moţného rizika schválen. Postupně však banky hodnocení bonity ţadatele zmírňovaly a začaly znovu klienty lákat na různé akce, slevy a bonusy, kdy například nebyly účtovány poplatky za vyřízení půjčky na bydlení, případně docházelo ke sniţování poplatků spojených s vedením úvěrového účtu.31 Změnil se také přístup hypotečních bank k potenciálním klientům. Začaly nabízet své sluţby tak, aby co nejvíce vyhovovaly přání ţadatele o hypoteční úvěr, neboť bylo jejich snahou získat co nejvíce klientů a tím obstát v konkurenci. Dalším moţným aspektem, týkajícím se sniţování počtu uzavřených hypotečních úvěrů, byly pravděpodobně obavy občanů, kteří se v tomto období finanční krize nechtěli zadluţovat. Na druhou stranu bylo jasné, ţe nastavená ekonomická situace přinese pokles cen nemovitostí, proto také zřejmě investoři spekulativně čekali, jak se bude dále trh s nemovitostmi vyvíjet.

30

http://www.mediafax.cz/ekonomika/2973614-Cesky-hypotecni-trh-v-roce-2009 - 26.12.2009 (citováno dne 07.03.2012) 31 http://ekonom.ihned.cz/c1-51992660-hypoteky-uz-krizi-prekonaly 2.6.2011 (citováno dne 07.03.2012)

50

3.2.2 Hypoteční trh v letech 2010 - 2011 Na přelomu let 2009 a 2010 došlo k výraznému poklesu úrokových sazeb, coţ vlastně nastínilo směr dalšího moţného vývoje. Zajímavou strategií hypotečních bank bylo zlevňování střednědobých, tedy tří a pětiletých fixací. Hypotéky s jednoletou fixační dobou však zůstávaly mnohem draţší. Banky se zřejmě obávaly odchodu klientů ke konkurenčním bankám, k čemuţ však ve zmiňovaném období ještě tolik nedocházelo. „Vyšší sazby u jednoletých fixací tak pravděpodobně spíše než obavu z odchodu klientů naznačují pokles úroků v blízké budoucnosti.“32 Dle citovaného zdroje byla v tomto období prognóza ohledně úrokových sazeb nastíněna tak, ţe dojde sice k jejich poklesu, ovšem ne příliš výraznému. Dá se říci, ţe se vyplnily prognózy odborníků Hypoteční banky, kteří očekávali v roce 2010 „mírné oživení poptávky po hypotečních úvěrech v souvislosti s celkovým vývojem ekonomiky. Úrokové sazby u hypoték by se podle banky měly do konce roku postupně stabilizovat.“33 Graf č. 4: Hypoteční úvěry poskytnuté občanům v letech 2002 - 2011

Počet a objem hypotečních úvěrů poskytnutých občanům v letech 2002 - 2011 150 125 100 75 50 25 0

počet - tis. ks

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

21,002

31,478

40,985

51,026

67,344

83,344

67,53

44,251

50,775

71,088

objem - mld. Kč 22,53231 36,21239 51,95948 72,06881 100,8397 142,2889 120,0902 73,85148 84,77286 119,0771

Zdroj: http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky(1)/Hypotecni-uvery/Hypotecni-uvery-(2002-2008) (citováno dne 15.03.2012)

32

http://www.hypoindex.cz/urokove-sazby-hypotek-klesaji/ - 7.3.2011 (citováno dne 15.03.2012) http://www.finance.cz/zpravy/finance/278257-hypotecni-banka-zvysila-v-pololeti-zisk-o-desetinu-na-759-milkc/ - 30.8.2010 (citováno dne 15.03.2012) 33

51

Jak jiţ výše uvádím, po dvou letech velkého propadu hypotečního trhu, nastal v roce 2010 zvrat, kdy došlo opět k nárůstu počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. Dle statistik vzrostl tuzemský hypoteční trh o desetinu a stal se tak čtvrtým nejúspěšnějším ve své historii.34 Pozitivní vývoj v tomto roce byl zřejmě způsoben poklesem úrokových sazeb. Z výše uvedeného grafu vyplývá, ţe počet uzavřených hypotečních úvěrů sice v letech 2008 a 2009 klesal, ovšem objem těchto úvěrů byl v roce 2008 stále ještě vysoký a i kdyţ v následujícím roce 2009 rapidně klesl, byl srovnatelný s rokem 2005. Vzniklou situaci si vysvětluji tím, ţe ceny nemovitostí v letech 2008 - 2009 stále ještě rostly, a proto zájemci byli nuceni poţádat se vyšší hypoteční úvěr, neţ v letech předcházejících.

3.2.3 Snižování úrokových sazeb V roce 2011, kdy jsem tento vývoj sledovala, se většina odborníků z hypoteční oblasti shodovala v otázce týkající se sniţování úrokových sazeb, nastavený trend jiţ neměl pokračovat, a právě naopak byla vyslovena prognóza, ţe úroky opět porostou. Jediný rozdíl v náhledu na uvedenou problematiku byl v tom, ţe někteří předpovídali mírný nárůst, a to pouze o několik setin a další skupina hypotečních odborníků předpokládala nárůst rychlejší, jenţ by mohl dosáhnout aţ hranice pěti procent. Výše uvedený pohled se drţel asi od poloviny roku 2011, ovšem jak se v praxi ukázalo, byl přece jenom odlišný od reality. Úrokové sazby stále pozvolna klesaly, a to aţ do konce zmiňovaného roku, kdy dosáhly svého historického minima, tedy byly nejniţší od roku 2003, od kdy se tento údaj sleduje. Teprve na počátku roku 2012, tedy s půlročním zpoţděním, došlo k mírnému nárůstu úrokových sazeb. Se zajímavým názorem přišla počátkem roku 2011 Národní ekonomická rada vlády (NERV), která chtěla zavést hypotéky, ke kterým by banky nevyţadovaly další podmínky a tím by se staly pro ţadatele o hypoteční úvěr přehlednější a lépe srovnatelné. Podle ekonoma NERVu

34

http://zpravy.e15.cz/byznys/finance-a-bankovnictvi/hypotecni-trh-loni-vzrostl-o-desetinu-391538 - 6.1.2011 (citováno dne 15.03.2012)

52

Jana Procházky „by taková hypotéka umožnila lidem lépe srovnat nabídky bank, zlepšila možnosti regulace finančního sektoru a zvýšila konkurenci na trhu.“35 Graf č. 5: Průměrná úroková sazba hypoték v letech 2003 – 2012

Zdroj: http://byznys.ihned.cz/c1-54819930-hypoteky-se-drzi-na-nizkych-urovnich-nejvyhodnejsi-je-fixace-na-5let - (citováno dne 15.03.2012)

3.3 Refinancování hypotečních úvěrů V současné době sice stoupl objem poskytnutých hypotečních úvěrů, ovšem je nutné si uvědomit, ţe spousta hypoték byla a je pouze refinancována, tedy nejde o nově uzavřené hypoteční úvěry, ale pouze o jejich převedení do jiné banky, a tuto skutečnost banky samostatně nevedou. Statistiky uvádí, ţe počet uzavřených hypoték opět stoupá, ovšem neupřesňují, zda jde o hypoteční úvěr nově uzavřený nebo pouze o refinancování jiţ dříve uzavřené hypotéky. Z toho velmi jasně vyplývá, ţe údaje jsou sice přesné, ale částečně irelevantní, a proto z nich nelze vycházet při hodnocení hypotečního trhu. Alespoň ne v tom smyslu, ţe by byly hypoteční úvěry na pořízení vlastního bydlení stále více ţádány.

35

Národní ekonomická rada vlády navrhuje jednotné hypotéky, Hospodářské noviny, Finance, 15.3.2011, str. 18

53

Samotné „refinancování přitáhlo na trh nové poskytovatele hypotečních úvěrů. Na konci loňského roku je začala poskytovat Fio banka, na počátku února se přidala Equa bank.“36 Rostoucí konkurence na hypotečním trhu nutí banky k flexibilitě, neboť se snaţí získat co nejvíce klientů, které samozřejmě stále nejvíce oslovuje nízké úročení hypoték, na čemţ je stavěna obchodní strategie hypotečních bank.

3.4 Vývoj hypotečních úvěrů v 1. čtvrtletí roku 2012 Počátkem roku 2012 dochází k mírnému zvyšování úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, ovšem nastalá situace není způsobena zvýšením sazeb centrální banky, neboť tyto zůstávají stále na nejniţších hodnotách, „nýbrž se na nich odráží nervózní situace na kapitálových trzích. Opět totiž narůstá nedůvěra mezi bankami a ty proto omezují vzájemné úvěrování.“37 Odborníci své prognózy vidí většinou optimisticky. Dle mého názoru však krize našeho hypotečního trhu teprve nastane, neboť se banky snaţí získat klienty a nabízejí jim stále nějaké výhody, počínaje uzavřením smluv nebo zhotovením odhadu interním odhadcem zdarma, konče výhodami ve sniţování úroku za splnění určitých, bankou stanovených, podmínek, jako například vedení běţného účtu, sjednání pojištění, věk ţadatele apod. Tento trend je nastaven především situací, kdy jsou úrokové sazby na historicky nejniţší úrovni a zároveň nízkými cenami nemovitostí, které stále pozvolna klesají. Přitom ještě v době rozkvětu hypotečního trhu byli klienti lákáni na vysokou pravděpodobnost dalšího růstu cen nemovitostí. Samozřejmě jako kaţdý obchod i reality se řídí nabídkou a poptávkou a vzhledem k tomu, ţe v současné době je nabídka relativně bohatá, dokonce se staví i nové byty, je cena nemovitostí počátkem roku 2012 opět trochu niţší, avšak ceny realit nešly extrémně dolů. Bohuţel právě největší problém je v nedostatečném finančním zajištění klientů a velmi často se stává, ţe zájemci o koupi nemovitosti neuspějí u hypoteční banky, tedy není jim touto bankou schválen úvěr. Současný názor realitních makléřů na další vývoj je takový, ţe ceny realit jiţ nebudou rapidně klesat, malý pokles však ještě očekávají. 36

Banky se přetahují o majitele hypoték, Lidové noviny – Peníze & Byznys, 17. února 2012, str. 13 Ing. Martin Smutný, Časopis dTest,Finance, Hypotéky, vydavatel: Občanské sdruţení spotřebitelů TEST, str. 49 37

54

3.5 Úsporná opatření české vlády Ekonomická situace si vyţádala razantní řešení, které naše vláda začala realizovat úspornými balíčky. Úsporná opatření, která jdou cestou vyšší daně z přidané hodnoty, rušením veřejných zakázek a tím spojeným nedostatkem pracovních míst, tedy zvyšováním nezaměstnanosti a sniţováním platů a mezd, nemohou rozpumpovat ekonomiku. Lidé nemají takové příjmy, aby dosáhli na hypotéku, a vzhledem k nastavenému trendu tomu tak zřejmě nebude ani v dohledné době. Je také otázkou, zda bude mít vliv na hypoteční trh změna podmínek ve stavebním spoření, které jsou také zasaţeny úspornými balíčky české vlády. Jedním z důleţitých zásahů mělo být zrušení daňového zvýhodnění hypoték, které původně navrhl ministr financí Miroslav Kalousek. Od svého záměru však ustoupil, neboť „takový krok by totiž toto financování znevýhodnil třeba oproti stavebnímu spoření.“38 Myslím si však, ţe pokud nebudou mít lidé naspořeny peněţní prostředky v rámci stavebního spoření, které za stávajících podmínek jiţ nepovaţují za tak výhodné, nebudou příznivě nakloněni ani pro pořízení hypotečního úvěru. V tomto směru je pochopitelně brzdí obava z moţných problémů se splácením hypotéky. Na druhou stranu však nejsou hypoteční úvěry a stavební spoření konkurenčními produkty, spíše jsou komplementární, tedy se doplňují. Je proto moţné, ţe aţ přijde doba, kdy lidé nebudou mít naspořeny peněţní prostředky v rámci stavebního spoření a bytovou situaci budou muset řešit, zvýší se opět jejich zájem o hypoteční úvěry.

3.6 Současný vývoj českého hypotečního trhu V současné době není moţné jednoznačně předpovědět, jaký ekonomický vývoj nastane. „Vývoj v roce 2012 je podle expertů nejistý s ohledem na situaci kolem Řecka a její možný zprostředkovaný dopad na české banky.“39 Odborníci se ve svých prognózách značně liší. 38 39

http://ekonom.ihned.cz/c1-51992660-hypoteky-uz-krizi-prekonaly - 2.6.2011 (citováno dne 15.03.2012) Lidem, kterým končí fixace, splátka hypotéky zlevní aţ o tisíce korun, Hospodářské noviny, 14.9.2011, str. 13

55

Předpokládají, ţe pokud se tento vývoj zhorší, klesnou ještě více ceny nemovitostí neţ doposud. Zřejmě pomalu porostou úrokové sazby hypotečních úvěrů, ale vzhledem k tomu, ţe hodnota nemovitosti bude stále niţší, bude potřeba niţší hypotéka na jejich pořízení. Na druhou stranu však je i takový názor, ţe „dostupnost hypoték by neměl oslabit ani bankrot Řecka. Podle šéfa Komerční banky Henriho Bonneta by to nebyl důvod, aby banky v Česku méně půjčovaly nebo úvěry zdražily.“40 "Růst poskytnutých hypoték ovlivnilo několik faktorů - především lehké oživení ekonomiky a pozitivní očekávání v prvním pololetí loňského roku, pokles cen nemovitostí a méně spekulací na jejich další snižování, více nákupů nemovitostí jako vhodné investice v nejisté době a nízké úrokové sazby. Podstatné bylo také přesunutí části poptávky od úvěrů ze stavebního spoření k hypotékám a refinancování, které tvořilo zhruba 15 % z poskytnutých hypoték. Velkou měrou přispělo i chystané zvýšení DPH, které se promítlo zejména do nárůstu koncem loňského roku. Klienti potřebovali zaplatit maximum z kupní ceny nemovitosti ještě před zvýšením sazby, aby ušetřili,"41 (Pavel Bultas, obchodní ředitel společnosti HypoAsistent). Úroková míra a délka fixační doby je především ovlivněna ekonomickou situací v dané době. V současné době hypoteční trh v české republice zaznamenává velký vzrůst, neboť „banky překonávají rekordy ze stejných měsíců z doby největšího hypotečního boomu v letech 2007 a 2008. K rekordům přispívají nízké ceny nemovitostí a historicky nejlevnější hypotéky.42 Dle citovaného tisku poskytly v lednu banky na hypotékách přes 9,2 miliardy korun, coţ znamená meziroční růst o 60 %. Jde tedy o nejlepší lednový výsledek v hypoteční historii. I v únoru letošního roku zájem dle jmenovaného tisku zesílil. Zřejmě jde o vyuţití situace, kterou současný hypoteční trh nabízí a bankovní instituce se jej snaţí co nejlépe vyuţít. Nárůst počtu uzavřených hypotečních úvěrů „však podle odborníků zkresluje podíl refinancování hypoték, které banky nezveřejňují, ale do čísel je zahrnují,“43 na coţ jsem poukázala jiţ výše.

40

Češi si rekordně půjčují na bydlení, Hospodářské noviny – Byznys, 20.10.2011, str. 15 http://www.prazskereality.cz/jak-se-vyviji-hypotecni-trh-a-co-mohou-zajemci-o-koupi-bytu-ocekavat-odpoviodbornici-na-seminari-spolecnosti-bcd-group-lexxus-a-hypoasistent-clanek_20113116/ - 23.01.2012 (citováno dne 15.03.2012) 42 O hypotéky je teď větší zájem neţ před krizí – Hospodářské noviny, 6. března 2012, str. 1 43 Trh s pronájmy vzrostl o desítky procent – Hospodářské noviny, 15. února 2012, str. 1 41

56

Od března 2012 sníţila úroky u tří a pětiletých fixací UniCredit Bank a Komerční banka, která nabídla „klientům, kteří podají žádost do konce března, odpouští poplatek za zpracování – 2.900 korun.“44 Z výše uvedených informací vyplývá, ţe v současné době, tedy počátkem roku 2012, je zřejmě nejvhodnější doba pro vyřízení hypotečního úvěru, případně u hypoték, kterým končí fixační doba, moţnost sníţení úrokových sazeb pro další fixační období. Jaký další vývoj na hypotečním trhu nastane, bude otázkou ekonomické situace naší země. Vzhledem k tomu, ţe úrokové sazby jsou v současné době na svých minimálních hodnotách, je předpoklad, ţe se začnou postupně opět zvedat, kdyţ tento krok jiţ hypoteční banky pomalu nastavují. Ovšem jak rychle tyto úrokové sazby porostou, závisí především na vývoji evropské stability v ekonomické a finanční oblasti, neboť „dokud nebudou vyřešeny problémy s vysokými dluhy jednotlivých států a zažehnáno riziko recese, které momentálně obchází kolem Eurozóny, nelze očekávat nárůst sazeb. Jakékoliv zvyšování sazeb by znamenalo prohlubování rizika recese.“45 Z výše uvedeného vyplývá, ţe odhady českých bankéřů a analytiků jsou velmi pestré, coţ poukazuje na obtíţnou předvídatelnost budoucího vývoje hypotečního trhu. Dle mého názoru se však budou v současné době uváţliví lidé obávat jakéhokoliv zadluţení, proto zájem o nové hypoteční úvěry opět klesne. Banky budou muset stále drţet úrokové sazby na nízké úrovni a v rámci konkurenčního boje hledat moţnosti, jak získat další klienty, coţ bude na druhou stranu výhodné pro majitele stávajících hypotečních úvěrů v rámci jejich refinancování, protoţe si na konci fixační doby budou moci vybrat novou banku, která jim nabídne lepší podmínky. Pokles počtu nových hypoték bude však mít negativní vliv na další ekonomické oblasti, zejména na stavebnictví a s ním související odvětví, coţ se v závěru promítne v nezaměstnanosti, tedy lidé nebudou moci uzavřít smlouvu o hypotečním úvěru, neboť budou bez náleţitého příjmu.

44 45

O hypotéky je teď větší zájem neţ před krizí – Hospodářské noviny, 6. března 2012, str. 1 Ing. Martin Smutný,Časopis dTest,Finance, Hypotéky, str. 50

57

4 Porovnání hypoték ve vybraných bankách Hypoteční úvěry patří k aktivním obchodům bank, které se vyznačují svými specifickými rysy popsanými ve druhé kapitole diplomové práce. Na českém hypotečním trhu se v současné době věnuje poskytováním výše uvedených úvěrů mnoho bank, proto jsem pro zpracování této kapitoly oslovila banky známější a dostupnější klientům, u nichţ je předpoklad, ţe jsou zájemci o hypoteční úvěry ţádány. Obchodní banky zabývající se poskytováním hypotečních úvěrů, nabízejí několik druhů hypoték. Jde zejména o hypoteční úvěry klasické, které jsou však upřesňovány do detailu podle konkrétních specifických podmínek jednotlivých bank, ale také jejich ţadatelů. K dalším, bankami nabízeným hypotečním produktům, patří také například hypotéka s variabilní úrokovou sazbou, hypotéka bez doloţení příjmů nebo neúčelová americká hypotéka, případně tzv. předhypoteční úvěr. Vzhledem k výše uvedenému jsem se ve své práci zaměřila především na nejpouţívanější, tedy hypotečními bankami nejčastěji poskytované hypoteční úvěry, neboť předpokládám, ţe jde o úvěry, o které je největší zájem, a tedy jsou nejlépe přizpůsobeny širokému okruhu ţadatelů.

4.1 Srovnání hypotečních úvěrů Původně jsem měla v úmyslu zjistit potřebné informace coby potenciální ţadatel o hypoteční úvěr, ovšem nerada bych se dostala z tohoto důvodu nějakým nedopatřením do registru dluţníků. Věc jsem proto přehodnotila a snaţila se získat informace s uvedením, ţe jsou pro zpracování diplomové práce. Hypotečními specialisty některých bank jsem byla se svými dotazy odkázána na všeobecné obchodní podmínky a veřejně přístupné informace, zřejmě z důvodu, ţe jsem nebyla pro ně zajímavým klientem. Setkala jsem se i s odpovědí, konkrétně u Komerční banky, ţe jde o obchodní tajemství, přitom údaje mnou poţadované jsou běţně uváděny v rámci reklam v médiích a v tisku. Ovšem mezi oslovenými bankami byly i takové, které na mé dotazy vůbec nereagovaly.

58

Na banky, poskytující hypoteční úvěry, jsem se obrátila s dotazníkem, který obsahoval otázky uvedené v příloze č. 1, z nichţ dotazy číslo 2 aţ 18 jsou směrovány k informacím o nejpouţívanějších hypotečních úvěrech jednotlivých bank. Je pravdou, ţe odpovědi na některé dotazy jsou uvedeny na stránkách oslovených bank, ovšem zejména odpověď na dotaz číslo 2, zde ţádná banka neuvádí. Vzhledem k tomu, ţe mojí snahou je srovnat hypoteční úvěry, které níţe uvedené banky nejvíce poskytují, nebylo moţné bez této informace provést další srovnání. Hypoteční specialisté všech níţe uvedených bank ochotně odpověděli na mé dotazy, případně upřesnili odpovědi, které jsem vyčetla z jejich webových stránek, i kdyţ věděli, ţe jde pouze o informace pro zpracování diplomové práce. Obchodní banky zabývající se hypotečním úvěrováním jsou velkou konkurencí nuceny přicházet na trh stále s novými nabídkami, atraktivními pro široký okruh veřejnosti. Proto je mnoţství hypotečních produktů nabízených těmito bankami velmi pestré. Z výše uvedených dotazů jsem zjistila, ţe banky, kromě níţe popsaných nejpouţívanějších hypotečních úvěrů, nabízejí klientům především neúčelovou, tedy tzv. americkou hypotéku, hypotéku bez doloţení příjmů, předhypoteční úvěr, který je realizován především při koupi druţstevního bydlení, ale také hypotéku s variabilní úrokovou sazbou. Vzhledem k tomu, ţe údaje, které mi byly oslovenými bankami sděleny, nejsou stejného charakteru, zpracovala jsem je pro lepší přehlednost následujícím způsobem: Informace, které jsou podobného nebo shodného typu a tedy i lépe srovnatelné, jsou uvedeny v níţe zpracované tabulce č. 2. Ostatní specifické informace týkající se konkrétních bank, jsou popsány v podrobnějších komentářích k jednotlivým bankám.

59

Tabulka č. 2: Přehled zjištěných parametrů ČS, a.s.

Poštovní spořitelna

ČSOB, a.s.

KB, a.s.

3,29%

3,69%

3,49%/ 3,69%

fixační doba

5letá

3 a 5letá

splatnost

30 let

úroková sazba

poplatek za vyřízení HÚ hodnota zastavené nemovitosti minimální výše HÚ

UniCredit Bank, a.s.

GE Money Bank, a.s.

neuvedeno

2,50%

3,69%

3,49%/ 3,69%

3 a 5letá

neuvedeno

variabilní

3letá

5letá

30 let

30 let

neuvedeno

25 - 30 let

20 let

neuvedeno

zdarma

0,4 %, min. 2.000,- Kč

0,4 %, min. 2.000,- Kč

2.900,- Kč

zdarma

2.900,- Kč

2.900,- Kč

100%

100%

70 %/85 %

85 %/100 %

85 - 100 %

80%

do 70%/ 85%

HB, a.s.

800.000,- Kč 200.000,- Kč 200.000,- Kč 200.000,- Kč 200.000,- Kč 300.000,- Kč 300.000,- Kč

maximální výše HÚ

dle zástavní hodnoty nemovitosti

dle zástavní hodnoty nemovitosti

dle zástavní hodnoty nemovitosti

dle zástavní hodnoty nemovitosti

do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti

80 % trţní ceny nemovitosti

dle příjmu klienta

běţný účet

ne

ano

ano

ano

ano

ano

ne

ano

ano

ano

ano

ano

doloţení příjmů pojištění nemovitosti ţivotní pojištění

klient banky klient banky ne ne ano

ano

ano

ano

ano

ano

ano

ne

ne

ne

ne

ne

ne

ano

splacení HÚ v dle podmínek době fixace smlouvy

1 % ze splátky

1% ze splátky

dle podmínek smlouvy

1 % ze splátky

interní odhad

zdarma/byt (online) 4.900,Kč/RD

zdarma

3.500,- Kč/byt 4.500,- Kč/RD

3.500,- Kč/byt 4.500,- Kč/RD

ne

2.500,- Kč/byt 4.000,- Kč/RD

3.500,- Kč

správa úvěru měsíční

150,- Kč

150,- Kč

150,- Kč

150,- Kč

200,- Kč

150,- Kč

150,- Kč

čerpání úvěru

1. zdarma, další 500,- Kč

1.-3. zdarma, další 800,- Kč

1.-3. zdarma, další 800,- Kč

zdarma

zdarma

500,- Kč kaţdé v jednom dni

1.-3. zdarma, další 800,- Kč

ne

ano

ne

ne

ne

ne

ano

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

400,- Kč

zdarma

zdarma

100,- kč

100,- Kč

200,- Kč

zdarma

50,- Kč

100,- Kč

čerpání dokládat fakturou výpis z LV potvrzení o zaplacených úrocích

Zdroj: Vlastní zpracování z údajů sdělených bankami

60

dle podmínek dle podmínek smlouvy smlouvy

4.1.1 Česká spořitelna, a.s. Z odpovědí na výše uvedené dotazy u České spořitelny, a.s. jsem zjistila, ţe touto bankou je nabízena „Hypotéka České spořitelny“. Jde o základní hypoteční úvěr, který je moţno kombinovat s různými „dokupitelnými sluţbami“, rozdělenými do dvou základních skupin. První skupina je tvořena sluţbami a výhodami, které musí být sjednány jiţ při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru a není moţné sjednávat je nebo rušit dodatečně, pokud jiţ byly sjednány. K těmto výhodám patří zejména hypotéka aţ do 100% hodnoty nemovitosti. Druhá skupina je sloţena ze sluţeb a výhod, které jsou variabilní dle moţností a potřeb klienta, proto je moţné tyto v průběhu trvání smlouvy o hypotečním úvěru dle podmínek banky dodatečně sjednat, popřípadě zrušit. K uvedeným sluţbám patří například pojištění schopnosti splácet, a to i při ztrátě zaměstnání, případně je moţné si ve smlouvě sjednat mimořádné splátky. Je ovšem nutné počítat s tím, ţe uvedené „dokupitelné sluţby“ jsou zpoplatněny buď jednorázově, nebo měsíčním poplatkem, jeţ jsou uvedeny v aktuálním sazebníku. Pokud je ţadatel o hypoteční úvěr klientem banky a je mu zasílán měsíční příjem na běţný účet, nepoţaduje po něm doloţení příjmů. Při stanovení výše splátky hypotéky klade banka důraz především na kritéria jako je příjem ţadatele, zajištění a věk ţadatele. U jmenované banky je věk stanoven na 67 let, kdy splatnost hypotéky je předepsána do této hranice nejstaršího ţadatele. Není tedy moţné počítat s tím, ţe v případě niţšího věku ostatních ţadatelů, banka těmto hypoteční úvěr poskytne. Čerpání hypotéky je zpoplatněno jiţ od druhé splátky, ovšem vzhledem k tomu, ţe banka nepoţaduje dokládání faktur, zašle klientovi první částku v podstatné výši, například 50 % sjednaného hypotečního úvěru a další částky zasílá dle jeho poţadavku. Splácení hypotéky probíhá tak, ţe po prvním čerpání začne klient splácet úroky a po vyčerpání celého hypotečního úvěru je tato částka navýšena o jistinu. V rámci tzv.

61

„dokupitelné sluţby“ si můţe klient z váţných důvodů s bankou dohodnout odklad měsíčních splátek. V případě, ţe klient řádně splácí stanovené měsíční splátky a má u banky zaloţený aktivní účet, banka mu nabízí další výhodu spočívající ve sníţení úrokové sazby z hypotečního úvěru o půl procenta.

4.1.2 Poštovní spořitelna Banka v rámci své činnosti zprostředkovává hypoteční úvěry pro Hypoteční banku s tím, ţe nabízí svým klientům produkt pod názvem „Era hypotéka“. Odhad zastavované nemovitosti banka sice nabízí ţadateli zdarma, ovšem jeho zhotovení je vyřízeno průměrně aţ za jeden měsíc, proto je nutné s touto lhůtou počítat, nebo poţádat, i kdyţ za úplatu, odhadce externího. Základními kritérii k úspěšnému získání hypotečního úvěru u sledované banky patří samozřejmě čistý registr, příjem ţadatele a věk, který v době splatnosti nesmí u ţadatele přesáhnout 70 let. Hypoteční úvěr je splácen klientem z jeho běţného účtu otevřeného u banky s tím, ţe počátek je aţ po vyčerpání hypotečního úvěru. O případný odklad splátek můţe klient poţádat, ovšem jen v případě, ţe se jiţ nedostal se splátkou do prodlení. K akcím, které banka v současné době nabízí, patří například 50-100% sleva z poplatku za pořízení hypotečního úvěru. Tato se odvíjí od konkrétních situací při sjednávání nabídky pro jednotlivé klienty. Další moţnou nabízenou slevou je sníţení úrokové sazby o 0,15 % v případě, ţe má klient u banky otevřen „Era osobní účet“, „Era červené konto“ nebo „Era online účet“, na který je zasílána měsíčně platba ve výši 1,3násobku měsíční splátky

62

hypotečního úvěru. Ke sníţení úrokové sazby o 0,10 % můţe dojít také v případě, kdy si klient sjedná u banky pojištění. Nesplácení hypotéky je ošetřeno smlouvou o hypotečním úvěru, kdy základní sazbou je 15% úrok z prodlení úhrady splátky jistiny úvěru.

4.1.3 Československá obchodní banka, a.s. Hypoteční úvěry banka zprostředkovává pro Hypoteční banku. Dle sdělení i ČSOB poskytuje několik druhů hypoték, z nichţ nejpouţívanější je klasická hypotéka do 70 % nebo 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. Jako u ostatních bank, nejpouţívanější druh hypotečního úvěru je omezen maximální výši do hodnoty zástavy nemovitosti, ovšem musím zde zmínit omezení u ostatních druhů, jako je americká hypotéka nebo hypotéka bez dokládání příjmů, kdy ţadatel můţe získat maximálně částku 5 milionů korun. Klient nemusí dokládat čerpání hypotečního úvěru při výstavbě nemovitosti, neboť banka zasílá klientovi částky na běţný účet podle hodnoty nemovitosti. K základním kritériím, jeţ ovlivňují schválení hypotečního úvěru, patří především odhad nemovitosti, kdy je dostačující zástava, ale také kontrola v registru dluţníků, kdy banka zjišťuje platební morálku klienta a u klasické hypotéky i doloţení příjmů ţadatele. Splácení hypotečního úvěru probíhá formou anuitních splátek k datu určenému ve smlouvě, kde je moţné také ošetřit si případné mimořádné splátky, za coţ poţaduje uvedená banka poplatek ve výši 1 % z výše mimořádné splátky. Mezi moţné slevy patří především sníţení úrokové sazby, a to o 0,15 % při zasílání platu na účet „ČSOB aktivní konto“ nebo „ČSOB Exkluzivní konto“, a to nejméně ve výši 1,3násobku měsíční splátky.

63

V případě, ţe se klient dostane z váţných důvodů do situace, kdy není schopen úvěr splácet, můţe banku poţádat o odklad splátek hypotečního úvěru aţ na dobu 6 měsíců, ovšem úroky musí platit nepřetrţitě. Pokud má klient čistý registr, můţe si u banky vzít další úvěr, coţ patří k výhodám, které jsou mu poskytovány. Při nesplácení hypotečního úvěru zasílá banka klientovi výzvy k úhradě splátek, kdy první dvě jsou v hodnotě 500,- Kč, třetí výzva je jiţ za poplatek 1.000,- Kč s tím, ţe případné další nesplácení je řešeno bankou individuálně. Z řádně neplacené jistiny je navíc počítán úrok z prodlení ve výši repo sazby s připočtením 7 % p. a.46

4.1.4 Komerční banka, a.s. Komerční banka, a.s. poskytuje celou řadu typů hypotečních úvěrů. Mezi základní druhy patří klasický hypoteční úvěr, „Flexibilní hypotéka“ s moţností zdarma a bez zdlouhavé administrativy odloţení počátku splácení aţ o 12 měsíců a moţnost sníţit kdykoliv měsíční splátky aţ o 50 %, přerušení splácení aţ na 3 měsíce nebo je moţné opakovaně sloţit mimořádnou splátku aţ 20 % úvěru. Dalším druhem je „Hypotéka 2v1“, jeţ je moţné pouţít i na investice spojené s pořízením vybavení domácnosti, a „Hypotéka dopředu dozadu“, která umoţní získat hypotéku dříve, neţ má ţadatel vybranou nemovitost s tím, ţe sjednané podmínky jsou platné po dobu 6 měsíců.47 K základní otázce týkající se výše úrokové sazby, doby splatnosti a fixační doby mi bylo bankou sděleno, ţe k těmto otázkám se nemohou z obchodních důvodů vyjádřit. Maximální výše hypotečního úvěru není omezena, ovšem je podmíněna hodnotou zastavené nemovitosti a příjmem ţadatele.

46

http://www.csob.cz/cz/Csob/Sazebniky/Stranky/Sazebnik-pro-fyzicke-osoby-obcany.aspx (citováno dne 05.04.2012) 47 http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/hypotecni-produkty/index.shtml (citováno dne 05.04.2012)

64

Ţivotní pojištění ţadatele banka plošně nevyţaduje, ale pro posouzení celého úvěrového obchodu je vhodné, kdy můţe být dalším hlediskem například i věk nebo profese ţadatele. Sjednané pojištění u jiné pojišťovny banka akceptuje v případě, ţe parametry pojistné smlouvy odpovídají výši a době splatnosti hypotečního úvěru. K dalším kritériím pro schválení hypotečního úvěru patří také zaměstnání ţadatele, které by mělo být na dobu neurčitou a tento se nesmí nacházet ve výpovědní nebo zkušební době. Další podmínky jsou na posouzení hypotečního specialisty na pobočce Komerční banky, a.s. Splátka hypotečního úvěru je strhávána z běţného účtu klienta dle podmínek stanovených ve smlouvě o hypotečním úvěru. Při splacení mimořádné částky mimo ukončení fixace úrokové sazby je účtován poplatek maximálně ve výši sjednaných úroků z předčasně splacené jistiny úvěru za období od předčasného splacení do konce dohodnuté doby platnosti úrokové sazby. V závaţných případech můţe klient poţádat banku o odloţení splátek hypotečního úvěru o jeden aţ tři po sobě jdoucí měsíce po zaplacení minimálně dvanácti po sobě jdoucích splátek, a to jak úrokových, tak i anuitních. Pravidelné placení splátek hypotečního úvěru, a tedy zajištění dobré klientské historie, můţe pomoci klientovi při ţádosti o další úvěrový obchod. V případě, ţe klient neprovádí pravidelně splátky úvěru, je mu účtován úrok z prodlení ve výši 25 % p. a. a dále jsou mu zasílány upomínky kaţdá za poplatek 500,- Kč. Případné další sankce za neplnění smlouvy o hypotečním úvěru jsou řešeny s klientem individuálně. V závěru musím ještě dodat, ţe hypoteční pracovníci Komerční banky, a.s. reagovali na mé otázky obratem, a to buď e-mailem, nebo i telefonicky v případě nutnosti upřesnění informací.

65

4.1.5 UniCredit Bank Czech republic, a.s. Banka nabízí několik druhů hypotečních úvěrů, a to jak s fixní, tak i s variabilní (floatovou) úrokovou sazbou. K nejčastěji uzavíraným hypotečním úvěrům patří tzv. „Převratná hypotéka“ a „Hypoteční úvěr INDIVIDUAL“, jenţ patří k základnímu typu hypotečního úvěru. Dle zjištěných informací je však klienty více ţádána variabilní „Převratná hypotéka“. Úroková sazba uvedeného hypotečního úvěru je přizpůsobena úrokové sazbě na mezibankovním trhu a je stanovována dle 1měsíčního PRIBOR, který je vyhlašován Českou národní bankou. V březnu 2012 činila tato průměrná měsíční sazba 0,95 %48 a nutno podotknout, ţe jde o úrok, který se po dobu jednoho roku téměř nezměnil. O hypoteční úvěr můţe zaţádat maximálně osm spoluţadatelů a podmínka věku nemusí být splněna u spoluţadatele, jehoţ příjmy nejsou zahrnuty do hodnocení bonity. Ţadatel o hypoteční úvěr musí mít u banky otevřen běţný účet, coţ se však projeví pozitivně na výši úrokové sazby, která je splněním této podmínky sníţena o 0,5 %. Interními odhadci nemovitostí banka nedisponuje, vyuţívá pouze odhadce externí, kteří poţadují za odhad zastavované nemovitosti poplatek 5.000,- Kč. V případě refinancování hypotečního úvěru je moţné pouţít původní odhad, a to i v případě, ţe byl zpracován pro jinou banku s tím, ţe nesmí být starší neţ z roku 2010. V případě, ţe jde o odhad z dřívějších let, je tento bankou diskontován, tedy přepočítáván na současnou trţní hodnotu nemovitosti. Doloţení příjmů ţadatele je bankou poţadováno v kaţdém případě s tím, ţe ţadatel ze Středočeského kraje a Prahy musí dosáhnout minimální výše čistého měsíčního příjmu 15.000,- Kč. V ostatních krajích je nutný čistý měsíční příjem ve výši 14.000,- Kč. Zastavená nemovitost musí být vţdy pojištěna s tím, ţe je sjednána vinkulace ve prospěch banky. Případné ţivotní pojištění ponechává banka na zváţení klienta, pokud do doby

48

http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/penezni_trh/pribor/prumerne.jsp?year=2012&show=Spustit+sestavu (citováno dne 03.04.2012)

66

splatnosti hypotéky dovrší maximálně 67 let. Je však povolena věková hranice 70 let, ovšem v tomto případě musí mít klient sjednáno ţivotní pojištění. Splácení hypotečního úvěru probíhá klasickým způsobem jako u většiny ostatních bank, tedy do vyčerpání úvěru je placen klientem pouze úrok a po vyčerpání úvěru dochází k navýšení splátky o jistinu úvěru. Mimořádná splátka je zpoplatněna 1 % z její výše a tyto splátky mohou proběhnout aţ 4x ročně. Odklad splátek můţe být bankou povolen, ovšem je řešen s kaţdým klientem individuálně dle dané situace. Samozřejmě i tato oslovená banka nabízí zájemcům o hypoteční úvěr různé moţnosti slev ve sníţení úrokové sazby, kdy, jak jiţ výše uvádím, jedním z podstatných úlev je sníţení základní úrokové sazby o 0,5 % v případě, ţe klient má u banky otevřen běţný účet, ale také 0,5% sleva za uzavřené pojištění schopnosti splácet, ovšem je otázkou, jaká měsíční výše pojistné částky je stanovena. Dále je moţné vyuţít slevu za vydanou a pouţívanou kreditní kartu, a to ve výši 0,1 %. Banka také umoţňuje klientům kdykoliv přejít z variabilní na fixní úrokovou sazbu, ovšem vzhledem k tomu, ţe jde o změnu smlouvy o hypotečním úvěru, tato sluţba je zpoplatněna. Sankce za případné nesplácení hypotečního úvěru vychází z platného sazebníku banky a jsou specifikovány v uzavřené hypoteční smlouvě.

4.1.6 GE Money Bank, a.s. Banka v současné době nabízí zájemcům o hypoteční úvěry kromě variabilní a americké hypotéky, také „Hypotéku GEMB“, jeţ patří k nejuţívanějším a dále „HypoExpres“ a „Hypotéku naopak“, konsolidaci půjček 70 % a 30 %, které jsou charakteristické sloučením neúčelových půjček s hypotečním úvěrem. Ţadatelé nejčastěji uzavírají hypoteční úvěr s tříletou fixační dobou a splatností 20 let s tím, ţe úroková sazba je u tohoto druhu orientačně 3,69 %.

67

Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru je standardně nastaven částkou 2.900,- Kč, ale je moţné tento sjednat ve smlouvě o hypotečním úvěru zdarma, ovšem s navýšením úrokové sazby o 0,25 %. K základním poţadavkům jmenované banky patří samozřejmě příjem a čistý registr ţadatele o hypoteční úvěr, jehoţ věk při splacení nesmí přesáhnout 70 let. Splácení hypotečního úvěru probíhá anuitními splátkami. V případě, ţe klient zašle bance mimořádnou splátku ve fixačním období v plné výši, účtuje si tato 5 % p. a. do konce úrokového období z celé předčasně splacené jistiny vţdy a v případě částečného splacení úvěru tehdy, pokud klient nemá ve smlouvě o hypotečním úvěru sjednanou moţnost mimořádné splátky. Z uzavřené smlouvy o hypotečním úvěru do výše 2 milionů korun a se sjednanou moţností mimořádné splátky, můţe klient zaslat bance maximálně částku ve výši 25 % z původní výše hypotečního úvěru, který je úročen 0,3 % navíc nad sjednanou úrokovou sazbu. Pokud má klient úvěr nad 2 miliony korun, můţe zaslat mimořádnou splátku v maximální výši 20 % ročně s tím, ţe tato je zdarma. Samozřejmě i uvedená banka v nutných případech umoţní klientovi odklad splátek, ovšem konkrétní záleţitost řeší přímo centrum hypoték s kaţdým klientem individuálně. Banka se snaţí udrţet klienty, kterým končí fixační období, nabídkou lepších vyjednávacích podmínky při otočkách. V případě porušení smlouvy o hypotečním úvěru nesplácením stanovených částek, banka tyto sankcionuje poplatky za zasílání upomínek, které jsou stanoveny v platném sazebníku. GE Money Bank, a. s. je jedinou bankou, která mě v simulaci hypotečního úvěru dle níţe uvedených parametrů, upozornila i na výši roční procentní sazby nákladů, jeţ činí při úrokové sazbě 3,59 % a tříletém fixačním období 3,9 %. Z uvedené simulace tedy vyplývá, ţe další náklady, které zatěţují konkrétní hypoteční úvěr, jsou o 0,31 % nad výší úrokové sazby.

68

4.1.7 Hypoteční banka, a.s. Největším poskytovatelem hypotečních úvěrů v České republice a lídrem trhu je se zhruba třetinovým podílem Hypoteční banka. Velikostí své bilanční sumy patří mezi šest největších bank u nás. Jde o první banku, která uvedla v roce 2002 na trh hypotéky aţ do 100% LTV49, tedy na celou cenu nemovitosti. Jak jiţ výše uvádím, hypoteční úvěry pro tuto banku sjednává i Československá obchodní banka a Poštovní spořitelna. Banka nabízí zájemcům o hypoteční úvěr 8 hlavních produktů, k nimţ patří zejména hypotéky do 70%, 85% a 100% LTV, tedy zástavní hodnoty nemovitosti, ale také hypoteční úvěr na pronájem a hypoteční úvěry s kapitálovým ţivotním pojištěním a investičním ţivotním pojištěním. V současné době jsou nejpouţívanějšími hypotečními úvěry nabízenými klientům, jak vyplývá z tabulky č. 2, pětileté fixace s úrokovými sazbami v akční výši 3,49 % a 3,69 %. Další jarní akcí, kterou Hypoteční banka láká nové klienty, je nabídka hypotéky do 70 % LTV bez poplatku za zpracování, a hypotéky do 85% LTV za poplatek 2.900,- Kč. Mimo akční období si banka účtuje poplatek za zpracování hypotečního úvěru 0,4 % z výše poskytnutého úvěru. V rámci dalších akcí poskytovaných bankou je moţné získat slevu z výše uváděných úrokových sazeb aţ o 0,5 % v případě, ţe si klient otevře běţný účet v kombinaci s pojištěním u ČSOB, která, jak jiţ je výše uvedeno, pro Hypoteční banku uzavírá smlouvy o hypotečním úvěru. Maximální výše hypotečních úvěrů je omezena buď hodnotou nemovitosti, ale také finančním příjmem klienta. Čerpané částky musí klient doloţit fakturou pouze v případě výstavby nemovitosti. Pokud je však úvěr poskytnut na rekonstrukci, v tomto případě faktury dokládat nemusí.

49

Loan to Value - poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti

69

Při posuzování platební schopnosti ţadatele klade banka především důraz na bonitu klienta. Jde o soubor několika klíčových kritérií, kde převládají zejména doloţené příjmy, počet ţadatelů (zda je sám nebo s partnerem), věk, počet lidí ţijících ve společné domácnosti, další úvěrové závazky, předchozí historie v rámci Hypoteční banky nebo ČSOB, zápis v registru dluţníků apod. Splácení probíhá vţdy dle uzavřené smlouvy o hypotečním úvěru, a to dohodnutými pravidelnými splátkami k určitému dni v měsíci. V případě, ţe si klient při uzavření smlouvy sjedná i mimořádné splátky, jsou tyto zdarma. Pokud však tyto nejsou sjednány, je bankou za předčasné splacení vyměřen 5% poplatek z výše mimořádné splátky za kaţdý započatý rok před koncem splatnosti úrokové sazby, maximálně však do 25% z výše mimořádné splátky. Hypoteční banka umoţňuje klientům odklad splátek, a to na základě písemné ţádosti o jejich přerušení, coţ je moţné na dobu 6 měsíců. Povolení odkladu splátek je však také posuzováno dle dosavadní splátkové aktivity klienta. Po dobu odloţených splátek jistiny však musí být spláceny úroky. Po uplynutí této doby banka buď prodlouţí splatnost hypotéky o těchto 6 měsíců, anebo upraví výši další splátky. Ke všem svým klientům má Hypoteční banka individuální přístup, a pokud tito řádně hypoteční úvěry splácejí, zohledňuje toto v období ukončení fixace, kdy například nabídne příznivou úrokovou sazbu. Pokud však není úvěr řádně splácen, zasílá banka nejdříve výzvy, kdy první dvě jsou zdarma a další za poplatek 1.000,- Kč. Případné další nesplácení je řešeno s klientem individuálně.

4.2 Srovnání hypotečních úvěrů dle stanovených parametrů Vzhledem k tomu, ţe nabídka hypotečních úvěrů je pestrá a i kdyţ jsem zvolila ke srovnání hypotéky citovanými bankami nejpouţívanější typ, musela jsem pro přesnější porovnání ještě dále své poţadavky upřesnit.

70

Pro srovnání hypotečních úvěrů jsem tedy stanovila následující parametry: -

koupě rodinného domu v osobním vlastnictví;

-

kupní cena nemovitosti 2.000.000,- Kč;

-

vlastní prostředky 300.000,- Kč;

-

výše hypotečního úvěru 1.700.000,- Kč;

-

fixace úrokové sazby na 3 a 5 let;

-

splatnost hypotečního úvěru 30 let.

Fixační období úrokové sazby 3 a 5leté jsem zvolila z důvodu, ţe většina oslovených bank mi sdělila, ţe jde o fixační doby nejběţněji pouţívané, proto jsem se rozhodla, ţe uvedu pro srovnání obě. Je nutné si uvědomit, ţe jde o údaje orientační, neboť při konkrétních podmínkách na pobočce by zřejmě tato čísla byla přesnější a přizpůsobena konkrétnímu ţadateli a nastavené situaci. Tabulka č. 3: Simulace hypotečních úvěrů dle sdělení jednotlivých bank

Česká spořitelna Poštovní spořitelna ČSOB Komerční banka UniCredit Bank GE Money Bank Hypoteční banka

3letá fixační doba úrok/měs.splátka 3,54 % / 7.721,- Kč 4,04 % / 8.155,- Kč 3,69 % / 7.815,- Kč 3,99 % / 8.106,- Kč 3,49 % / 7.834,- Kč 3,59 % / 7.719,- Kč 3,79 % / 7.912,- Kč

5letá fixační doba úrok/měs.splátka 3,34 % / 7.529,- Kč 4,24 % / 8.353,- Kč 3,89 % / 8.009,- Kč 3,99 % / 8.106,- Kč 3,59 % / 7.932,- Kč 3,79 % / 7.911,- Kč 3,69 % / 7.815,- Kč

Zdroj: Vlastní zpracování z údajů sdělených bankami Z údajů, které byly bankami sděleny k výše nastaveným parametrům, lze vyčíst, ţe úrokové sazby bank se pohybují v rozmezí cca 0,5 %. V případě, ţe by byl ţadatel spokojen pouze s informací týkající se výše úroku a z ní odvozené výše měsíční splátky hypotečního úvěru, zvolil by samozřejmě nejniţší splátku, kdy u tříleté fixační doby jde o částku 7.719,- Kč, kterou nabídla GE Money Bank, a.s. a u pětileté fixace je nejniţší částkou 7.529,- Kč České spořitelny. Dalším zajímavým poznatkem je skutečnost, ţe i kdyţ Poštovní spořitelna a Československá obchodní banka zprostředkovávají hypoteční úvěry pro Hypoteční banku, i tak se ceny jejich

71

sluţeb podstatně liší. Zřejmě jde o konkurenční záleţitost, neboť se tyto banky snaţí přilákat klienty různými konkrétními výhodami, které mají samy nastaveny. Zajímalo mě, jak se budou výpočty splátek nabízené mnou uváděnými bankami lišit s výpočty provedenými pomocí kalkulátorů hypotečních úvěrů dostupných na internetových stránkách srovnávaných bank. Proto jsem i zde provedla porovnání s nabídkou učiněnou v rámci konkrétního dotazu u banky. Tabulka č. 4: Simulace hypotečních úvěrů dle internetových kalkulátorů uvedených bank

Česká spořitelna

1

Poštovní spořitelna ČSOB

3

Komerční banka UniCredit Bank

4

5 6

GE Money Bank 7 Hypoteční banka

2

3letá fixační doba úrok/měs.splátka

5letá fixační doba úrok/měs.splátka

3,39 % / 7.530,- Kč

3,19 % / 7.343,- Kč

3,69 % / 7.815,- Kč

3,79 % / 7.912,- Kč

3,49 % / 7.815,- Kč

3,79 % / 7,912,- Kč

4,49 % / 8.604,- Kč

4,49 % / 8.604,- Kč

3,39 % / 7.530,- Kč

3,39 % / 7.530,- Kč

3,59 % / 7.720,- Kč 3,79 % / 7.912,- Kč

3,79 % / 7.912,- Kč 3,39 % / 7.530,- Kč

Zdroje: 1

http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka?_nfpb=true&_pageLabel=hypoteka_kampan&from =button_d&kr=h_d (citováno dne 06.04.2012)

2

https://www.erasvet.cz/fyzicke-osoby/bydleni/stranky/hypoteka/spocitejte-si.aspx (citováno dne 06.04.2012)

3

http://www.csob.cz/cz/Csob/Formulare-a-kalkulacky/Stranky/CSOB-Hypoteka-modelovahypoteka.aspx (citováno dne 06.04.2012)

4

http://www.kb.cz/cs/on-line-sluzby/on-line-informace/on-line-kalkulacky/hypotecni-kalkulacka.shtml (citováno dne 06.04.2012)

5

http://www.unicreditbank.cz/cz/obcane/uvery/hypotecni-uvery/hypotecni-kalkulator.html#tabstep2 (citováno dne 06.04.2012)

6

https://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-gemb/kalkulacka-splatka#ResultsTopContentA (citováno dne 06.04.2012)

7

http://www.hypotecnibanka.cz/hypotecni-kalkulacka/krok-2/#proficalc-result (citováno dne 06.04.2012)

Z tabulky č. 4 vyplývá, ţe zde se úroková sazba srovnávaných hypotečních úvěrů mezi bankami pohybuje ve větším rozpětí, a to i o více neţ 1 %.

72

Ve srovnání mezi oběma tabulkami jsou stejné úrokové sazby u obou fixačních období i výše splátek nastaveny pouze u GE Money Bank, a.s. U ostatních bank jde o rozdíl desetiny aţ půl procenta mezi výpočty bank a internetových kalkulátorů, coţ je zřejmě způsobeno moţnými slevami, které tyto specializované banky nabízí. Jiţ zde je vidět, ţe je vhodné banku navštívit a konkrétní záměr upřesnit. Vzhledem k tomu, ţe samotná měsíční splátka hypotečního úvěru není jedinou, kterou musí klient bance uhradit, uvádím pro názornost v tabulce č. 4 další moţné částky, s kterými je třeba při pořízení tohoto úvěru počítat. Je tedy nutné mít vţdy určitou rezervu, na další dílčí splátky a nespokojit se pouze s výpočtem měsíční úhrady hypotečního úvěru. Bohuţel i tyto nejsou konečné, neboť si banky především při pořízení hypotéky účtují nemalé poplatky, z nichţ upozorňuji zejména na poplatek za vyřízení hypotečního úvěru, jenţ se u nastavených parametrů pohybuje od nuly aţ po 6.800,- Kč. Dále k neopomenutelným poplatkům patří odhad nemovitosti, jehoţ výše je u sledovaných bank od 4.500,- Kč do 5.000,- Kč, nebo potvrzení o zaplacených úrocích, i kdyţ tato částka je většinou ve stokorunách, přece jenom je dalším nákladem zatěţujícím hypotéku. Tabulka č. 5: Srovnání hypotečních úvěrů dle měsíčních splátek

Česká Poštovní spořitelna spořitelna ČSOB Úroková sazba (p.a.) Měsíční splátka úvěru (Kč) Poplatek za vedení úvěrového účtu (Kč) Pojištění schopnosti splácet (Kč) Celková měsíční splátka (Kč)

Komerční UniCredit GE Money Hypoteční banka Bank Bank banka

3,54%

4,04%

3,69%

3,99%

3,49%

3,59%

3,79%

7721

8155

7815

8106

7834

7719

7912

150

150

150

150

200

150

150

839

366

0

365

130

386

0

8710

8671

7965

8621

8164

8255

8062

Zdroj: Vlastní zpracování z údajů sdělených bankami

73

Z tabulky č. 5 se jeví jako nejvýhodnější hypoteční úvěr od UniCredit Bank, který dle zjištění činí s pravidelnými poplatky včetně pojištění schopnosti splácet měsíční splátku ve výši 8.621,- Kč. Banky, u kterých jsou dle zadaných parametrů výsledky téměř srovnatelné, je vhodné ještě dále hodnotit dle přístupu ke klientovi, jaké zkušenosti s touto institucí má sám nebo také například jeho přátelé a známí. Je také dobré porovnat nabídku dalších moţných slev v průběhu čerpání a především v období splácení hypotečního úvěru, neboť i zde se nabízí dle zjištění výhody především v případě pravidelného splácení úvěru, nebo vyuţití jiných produktů konkrétní bankou nabízených. Z výše uvedených skutečností je proto nutné konstatovat, ţe není snadné porovnat přesně jednotlivé hypoteční úvěry, neboť záleţí na kaţdém i malém detailu, jenţ můţe výši měsíční splátky ovlivnit, coţ se ve výsledku samozřejmě objeví v celkové zaplacené částce.

74

5 Zhodnocení výhod a rizik hypotečního úvěru Z mého pohledu se po zjištěných skutečnostech musím vyjádřit, ţe jednoznačně nejvýhodnější hypoteční úvěr, který bych mohla doporučit případným zájemcům, neexistuje, neboť záleţí na mnoha faktorech, které tuto skutečnost ovlivňují a dále podmínky bank, poskytujících hypoteční úvěr, se stále mění. Mohu pouze vybrat a upozornit na výhody a hlavně rizika, která tuto problematiku provází. Základním pravidlem, jeţ je nutné brát v úvahu při stanovování výhod a rizik spojených s hypotečním úvěrem, je, ţe výhoda můţe být nevýhodou, případně i rizikem a naopak, coţ záleţí na konkrétních okolnostech. Velkou výhodou hypotečních úvěrů je moţnost získání peněţních prostředků určených k financování bydlení, a to bez nutnosti jakéhokoliv dlouhodobého spoření. Ovšem ne kaţdá banka má ve své nabídce hypoteční úvěr aţ do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Proto je dobré mít část vlastních peněţních prostředků nejen na pokrytí zbývající hodnoty nemovitosti, ale také z důvodu alespoň šestiměsíční rezervy. Je na zváţení kaţdého občana, zda je výhodnější uvaţovat o hypotečním úvěru nebo platit kaţdý měsíc nájemné, kdyţ dochází k jeho neustálému zdraţování. Ze simulací hypotečních úvěrů lze také vyhodnotit, ţe měsíční splátka hypotéky je téměř totoţná s výší měsíčního nájemného, které nájemník zaplatí, ale nemovitost nikdy nebude jeho. Pokud hypotéku splatí, nemovitost mu zůstane ve vlastnictví a dále uţ nebude muset ţádnou měsíční činţi platit. Protoţe však lidé mají v poslední době z důvodu nízkých příjmů velmi často problém se získáním hypotečního úvěru, zajímají se o pronájmy, coţ je logické, kdyţ nedosáhnou na hypotéky. Ţadatel o hypotéku můţe v prvotní fázi vyuţít hypoteční kalkulačky, které jsou uvedeny na internetových stánkách jednotlivých bank, jeţ mu podle zadaných kritérií orientačně vypočítají výši měsíčních splátek. Ovšem musí si uvědomit, ţe nejde o výpočet směrodatný, ale výše splátky se můţe lišit podle konkrétních podmínek, které si banka dle svých koeficientů a dalších nastavených parametrů ještě dále upraví.

75

Výhodou americké, tedy neúčelové hypotéky, je moţnost vyuţít ji na koupi čehokoliv, neboť klient nemusí bance dokládat, ţe byla pouţita na bydlení, ovšem na druhou stranu právě z tohoto důvodu není moţné uplatnit odpočet úroků z hypotečního úvěru od základu daně. Jestli je výhodou obrátit se na finančního poradce nebo si raději ţadatel zjistí potřebné informace sám, je pouze na jeho zváţení a především na jeho orientaci v dané problematice. Já osobně bych se při rozhodování obrátila na více stran, tedy jak na finančního poradce, tak bych si alespoň orientačně ověřila informace u nabízených bank a pak bych věc vyhodnotila. Rizikem ovšem můţe být i zjišťování výhodného hypotečního úvěru, neboť v případě, ţe podá ţadatel v bance ţádost o úvěr, ale tento nakonec nečerpá z důvodu zajištění si výhodnějšího hypotečního úvěru, můţe se stát, ţe banka vloţí záznam do registru dluţníků. Je proto nutné písemné ukončení ţádosti a poţadovat od banky potvrzení, ţe tento krok byl učiněn. Velkým rizikem při pořizování hypotečního úvěru je nevytvoření dostatečné finanční rezervy, která by měla činit alespoň tříměsíční, nejlépe však šestiměsíční příjem domácnosti. Je těţké však odhadnout všechna rizika, která jsou ţadatelem sjednáním konkrétního produktu podstupována. Díky moţnosti rozloţení splátek na více let a současným nízkým úrokovým sazbám je moţné půjčit si větší částku bez velkého zatíţení rodinného rozpočtu. Kapitálové nebo investiční ţivotní pojištění můţe být výhodou pouze v případě, ţe tento produkt dobře vydělává a tedy má vyšší příjem, z kterého můţe v závěru splatit jistinu úvěru. Ovšem hypoteční úvěr je podstatně vyšší, neţ částky ukládané na toto pojištění, proto úroky z úvěru stále převyšují úroky z případného kapitálového nebo investičního pojištění. Je zde spíše riziko, ţe v závěru dluţník zaplatí podstatně vyšší částku na hypoteční úvěr, neboť neumořuje jistinu a tím zaplatí na úroku více.

76

5.1 Úrokové sazby Velkým rizikem pro zájemce o hypoteční úvěr je reklamní trik obchodních bank, které uvádí výši úrokové sazby s magickým údajem „od“. Jde vlastně o nejniţší moţnou úrokovou sazbou, jeţ můţe banka nabídnout. Jde sice o lákavou nabídku, ale není pravdou, ţe by ţadateli byla bankou opravdu nabídnuta, neboť k realizaci tohoto úroku je zapotřebí splnění dalších nastavených podmínek, takţe ve výsledku nemusí být hypotéka tak výhodná, jak se zpočátku jevila. Ze zjištěných údajů poskytnutých výše jmenovanými bankami jsem učinila závěr, ţe v současné době je výhodnější uzavřít smlouvu o hypotečním úvěru s tří nebo pětiletou fixační dobou, neboť banky nabízejí niţší úroky neţ v případě jednoleté, případně víceleté fixační doby. Tuto situaci si vysvětluji tím, ţe očekávají v dlouhodobém horizontu nárůst úrokové sazby. U jednoletých fixací se jistí, aby si klient tuto nesjednal a v případě, ţe úroková sazba ještě během tohoto roku klesne, a nerefinancoval hypoteční úvěr z jiné banky. Hypotéky s variabilní úrokovou sazbou opět mohou být výhodné, ale i nevýhodné. Záleţí především na skutečnosti, jakým směrem se úroky pohybují. Pokud se sniţují, případně drţí na stejné úrovni, je tento způsob úročení výhodný. Podle mého názoru k většímu sniţování těchto úrokových sazeb jiţ nemůţe docházet, neboť jsou na své historicky nejniţší hranici. Pokud se však tyto sazby budou zvyšovat, coţ je v současné době pravděpodobnější, bude docházet také ke zvyšování měsíčních splátek a tím můţe dojít k finančním problémům v domácnostech, které nemají vytvořeny patřičné rezervy. Další důleţitou otázkou, na kterou je nutné brát zřetel, je výše úrokové sazby, jaká bude po skončení fixační doby, tedy, zda nynější nízká bude do budoucna tak výhodná, jak se jeví nyní.

77

5.2 Fixační období Jaké fixační období zvolit, je opět na zváţení ţadatele o hypoteční úvěr, neboť v případě splacení hypotéky dříve, neţ skončí fixační období, banky účtují velké sankce a i kdyţ tyto je moţné ošetřit ve smlouvě o hypotečním úvěru, vţdy je zde určitý zvýšený úrok, čímţ se banky brání proti dřívějšímu splacení, neboť tímto krokem přicházejí o zisky z úroků. Pokud ţadatel o hypoteční úvěr nedisponuje moţností splatit tento dříve, zřejmě je v dnešní době výhodnější sjednat delší fixační období, neboť nyní banky nabízejí nejniţší úroky v historii hypotečních úvěrů. Proto lze předpokládat, ţe tyto jiţ klesat nebudou a pokud ano, tak jen minimálně. Právě naopak je pravděpodobné, ţe příští roky půjde úroková sazba nahoru. Je tedy otázkou, zda je výhodnější delší fixace, i kdyţ já se přikláním k verzi, ţe tato nízká úroková sazba se musí časem opět zvednout a právě například období pěti let můţe být dost nebezpečné, ţe bude úrok opět podstatně vyšší. Případně by se ještě dalo spekulovat s ročním, nebo dvouletým fixačním obdobím, neboť dle mého názoru bude trvat ještě nejméně rok, moţná i dva, neţ začne ekonomika opět prosperovat, coţ bude mít za následek zvyšování úrokových sazeb.

5.3 Refinancování hypotečních úvěrů Po skončení fixačního období se velmi často stávalo, ţe banka podstatně zvyšovala úrokovou sazbu, coţ bylo velkou nevýhodou pro klienta, neboť toto citelně zasáhlo do jeho rodinného rozpočtu. Vzhledem k tomu, ţe se v současné době podstatně zvýšila konkurence v nabídce hypotečních produktů, je na jeho zváţení, zda u stávající banky zůstane a pokusí se výši úroku usmlouvat nebo přejde k bance jiné, konkurenční, která mu nabídne výhodnější podmínky a refinancuje tak stávající hypotéku. Výhodou u refinancování hypotéky je jednodušší administrativa, dále můţe banka akceptovat odhad nemovitosti, tedy není potřeba vynakládat další peněţní prostředky. Pokud klient řádně splácel hypoteční úvěr stávající bance, nemusí znovu dokládat svůj příjem, ovšem to vše záleţí na konkrétní obchodní bance. Klient si také můţe sjednat novou dobu splácení, čímţ se mu upraví i výše měsíční splátky.

78

Refinancování můţe být na jednu stranu sice výhodné, ale zájemce si musí dát pozor a nenechat se zlákat například na výhodný úrok. Je nutné zváţit všechna moţná rizika a hlavně vícenáklady, jeţ s refinancováním hypotečního úvěru úzce souvisí a které nejsou součástí nabízeného úroku.

5.4 Roční procentní sazba nákladů I kdyţ tento pojem úzce nesouvisí s hypotečním úvěrem, musím se o něm opět zmínit, neboť jde o údaj, který upozorňuje na další zatíţení úvěru mimo běţnou úrokovou sazbu. Zahrnuje další poplatky, které určují cenu úvěru, kdy můţe jít buď o jednorázové poplatky za uzavření smlouvy o úvěru a podobně, nebo i o pravidelné měsíční platby, například za vedení účtu. Je velmi pravděpodobné, ţe banka, která uvádí nízkou úrokovou sazbu jakéhokoliv, tedy i hypotečního úvěru, si od klienta nechá zaplatit jinou související sluţbu, která jiţ není tak nápadná, jako zmiňovaná úroková sazba, čímţ můţe být například vyšší měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu nebo dokonce běţného účtu, který musí mít klient u banky zaloţen a samozřejmě jej musí aktivně vyuţívat, tedy je stanoven minimální měsíční obrat nebo další podmínkou můţe být například sjednání pojištění u této banky.

5.5 Čerpání hypotečního úvěru V případě výstavby nemovitosti je potřeba pohlídat si čerpání výše úvěru, neboť můţe dojít k situaci, kdy klient tuto postaví za niţší částku, neţ jaký si na ni vzal hypoteční úvěr. V takovém případě pokud ukončí čerpání úvěru, aniţ by jej pouţil celý, můţe banka naúčtovat nemalý poplatek. Ovšem v rámci konkurence jsou na trhu i banky, které ţádný poplatek nepoţadují, coţ je potřebné zjistit v sazebníku konkrétní banky.

79

5.6 Splácení hypotečního úvěru Je nutné patřičně zváţit, jestli je lepší delší doba splatnosti nebo kratší, která z nich je výhodnější. Delší splatnost sice umoţňuje niţší měsíční splátky, je tedy vhodnější pro ţadatele o hypoteční úvěr s niţšími měsíčními příjmy. Ovšem je potřeba vzít v úvahu, ţe čím delší doba splatnosti, tím déle bude dluh úročen, a tedy celková splátka bude podstatně vyšší. S tímto souvisí samozřejmě i případné další náklady, jako je vedení úvěrového účtu, pojištění apod. Naopak kratší doba splatnosti více zatíţí měsíčními splátkami rodinný rozpočet, ovšem, jak jiţ výše uvádím, pokud se bude dluţná jistina rychleji umořovat, zaplatí v závěru klient i méně na úroku a samozřejmě s tím souvisejícími dalšími měsíčními platbami například za vedení účtu nebo pojištění. Moţným rizikem pro banku jako věřitele, ale samozřejmě i pro klienta je ta skutečnost, ţe pokud se dluţník dostane do problémů se splácením na počátku, můţe se stát, ţe i prodej zástavy nemusí pokrýt dluţnou částku a tuto pak banka na klientovi bude vymáhat. V těchto situacích vychází banky vstříc klientům, kteří se snaţí nějakým způsobem vzniklý negativní stav řešit a upozorní včas na uvedenou skutečnost. Věřitelé, tedy banky pak v odůvodněných případech umoţňují například odklad splátek jistiny, coţ však řeší s kaţdým dluţníkem individuálně. V současné době se dostává do popředí nový pojem, tzv. „finanční a ekonomická gramotnost“. Jde o záleţitost, která se dokonce dostala do osnov základních a středních škol. Proto je potřeba se o této problematice také zmínit i v souvislosti s hypotečním úvěrem, neboť je mezi námi spousta lidí, kterým tento výraz nic neříká. Velmi často se setkáváme se situací, ţe ţadatelé o úvěr sice dle kritérií banky na tento dosáhnou, ale nejsou schopni svou hypotéku, ale i jakýkoliv menší úvěr splatit, neboť si neumí stanovit priority, berou si půjčky na méně důleţité potřeby, které by mohli oţelet a pak jsou překvapeni, ţe nejsou schopni splácet.

80

Neuvědomují si, ţe banka můţe po ukončení fixačního období navýšit splátky například z důvodu vyšší úrokové sazby a pak je nutné najít rezervu v rámci rodinného rozpočtu. Ovšem je nutné spočítat si pravidelné měsíční platby, které není moţné opomenout, aby se dluţník nedostal do dalších moţných finančních problémů. Aby dluţník předešel výše uvedeným problémům při splácení hypotéky, měl by dodrţovat tři základní pravidla: Jedním z nejdůleţitějších je zabezpečit si příjem a majetek pro případ nečekané události, kterou můţe být například váţná nemoc, ztráta zaměstnání, coţ není v dnešní době výjimkou, nebo také škoda na majetku. Tento problém nejlépe vyřeší pojištěním nemovitosti a majetku a ţivotní pojistkou. Málokdo si uvědomuje, ţe pořídit si hypotéku, aniţ by neměl nějakou finanční rezervu, je přímo hazard. Rezerva je velmi důleţitá a slouţí k překlenutí nenadálých výpadků příjmů například při ztrátě zaměstnání apod. Měla by činit alespoň šestiměsíční příjem domácnosti. Toto nebezpečí hrozí především mladým rodinám, které si vezmou hypotéku, i kdyţ nemají vytvořenu ţádnou finanční rezervu. Třetím pravidlem a tedy moţností sníţit zatíţení rodinného rozpočtu, je jiţ zmiňované refinancování hypotéky, jehoţ podstatou jsem se zabývala ve 2. kapitole.

5.7 Slevy nabízené bankami Banky nabízejí ţadatelům při splnění určitých podmínek, ale také v rámci konkurenčního boje různé slevy a bonusy, a to pokud má zájemce o hypoteční úvěr u nich například zaloţen běţný účet, případně jiný produkt nabízený obchodní bankou. Také je moţné usmlouvat například sníţení poplatku za vyřízení hypotečního úvěru nebo lepší úrokovou sazbu, pokud klient předloţí výhodnější nabídku od banky konkurenční. Je proto vhodné si tyto moţnosti zjistit a hlavně je patřičně vyuţít.

81

V případě, ţe banky nabízejí srovnatelné podmínky, je při výběru této instituce velmi důleţité zamyslet se také nad chováním a přístupem hypotečních specialistů oslovených bank, zda ţadateli ochotně vysvětlí nejasnosti, které tuto problematiku provázejí nebo se jej snaţí pouze nalákat na nějakou výhodu, a zakryjí tím několik dalších rizik, které by v závěru mohly vést k uzavření nevýhodné úvěrové smlouvy. Je proto vhodné mít alespoň základní přehled o hypotečních úvěrech, aby mohl klient posoudit, zda jsou mu podávány informace důleţité, nebo zavádějící. Banka, která obratem a hlavně ochotně reaguje, je určitě důvěryhodnější v tom směru, ţe bude i nadále ochotna pomoci řešit případné problémy a nejasnosti, které se během platnosti hypoteční smlouvy mohou vyskytnout.

82

Závěr Diplomovou práci jsem zaměřila na analýzu charakteristických znaků, kterými jsou provázeny hypoteční úvěry v České republice a porovnání nejčastěji poskytovaných hypotečních úvěrů vybranými bankovními subjekty. Dále mě zajímalo, jak ovlivnila hospodářská krize hypoteční bankovnictví, proto jsem se ve své práci věnovala i této otázce. Problematika týkající se hypotečních úvěrů je tak obsáhlá s moţností nejrůznějších alternativ, ţe ji není moţné zcela stoprocentně obsáhnout a je těţké se v ní lehce orientovat, a to především z důvodu, ţe se velmi často podmínky poskytování uvedených úvěrů mění. Práci jsem se snaţila zpracovat dle přístupných dat co nejpodrobněji tak, aby byl naplněn cíl práce. Avšak vzhledem k tomu, ţe jsou stále podmínky bankami měněny, určitě jiţ v brzké době nebudou některé informace, mnou v práci zapracované, aktuální. Protoţe je na českém hypotečním trhu velká konkurence, je na kaţdém ţadateli o hypoteční úvěr, aby pečlivě zváţil výběr nejvhodnější banky, u které se zaváţe ke splácení i na několik desítek let. Proto není vhodné vybírat si hypoteční produkt ukvapeně nebo dokonce pod časovým tlakem, ale je třeba vše si dobře promyslet a především zváţit své finanční moţnosti, kterými momentálně disponuje s případnými variantami do budoucna. Banky se ve svých nabídkách hypotečních úvěrů stále snaţí přilákat nové ţadatele, proto na trh neustále přichází s novými „výhodami“. V rámci konkurenčního boje jsou ochotny s kaţdým klientem individuálně vyjednávat lepší podmínky. Je proto potřeba neustále tuto oblast sledovat a zjišťovat novinky, které mohou být pro nastávajícího ţadatele zásadní. V diplomové práci jsem přiblíţila potencionálnímu zájemci o hypotéku důleţité souvislosti tak, aby věděl, o co se má především zajímat při pořizování hypotečního úvěru, neboť by mělo být v jeho zájmu najít nejvýhodnější hypotéku na pořízení vlastního bydlení. K jakým kritériím při výběru banky ţadatel přihlédne, je na jeho zváţení. Důleţité výhody a především rizika, které uvedenou problematiku provází a je nutné brát na ně zřetel, jsem popsala v 5. kapitole své práce.

83

V dnešní době si vzít hypotéku, tedy zadluţit se na několik desítek let s tím, ţe nikdo neví, co bude zítra, zda neztratí zaměstnání, je často riskantním řešením a je velmi diskutabilní, zda současný ekonomický trend přesvědčí zájemce o hypotéku k tomu, aby uvedené riziko podstoupil. Musím ještě polemizovat s otázkou, zda si pořídit vlastní bydlení pomocí hypotečního úvěru nebo jen kaţdý měsíc platit nájem, který se nikdy nevrátí a je pouze jakýmsi poplatkem za moţnost mít trochu vlastního soukromí. I přesto, ţe zatíţit se na několik desítek let hypotečním úvěrem není obzvlášť v současnosti snadné, sama se přikláním k alternativě řešení bydlení hypotečním úvěrem. Neţ platit kaţdý měsíc nájem, je dle mého názoru lepší splácet hypotéku v téměř stejné výši, neboť po splacení úvěru bude nemovitost v mém vlastnictví a nebudu jiţ muset tyto náklady, které se budou určitě stále zvyšovat, hradit. Obava, ţe při nesplácení hypotéky přijdu o „střechu nad hlavou“ je sice na místě, ale v případě neplacení nájmu je výsledek stejný. Právě pro tento případ je vhodné uzavřít pojištění schopnosti splácet úvěr. Jde sice o další měsíční náklad, ovšem tomuto bych se při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru určitě nebránila. Je zřejmé, ţe hospodářská krize ovlivnila i hypoteční trh v naší republice, a to obzvláště v letech 2008 a 2009, kdy nastal velký útlum v počtu uzavřených nových hypotečních úvěrů. Názory hypotečních specialistů na další vývoj v této oblasti se značně liší, a proto ukáţe čas, jakým směrem se bude dále ubírat. Obávám se však, ţe nastavené podmínky bank, které jsou konkurencí donuceny bojovat o kaţdého klienta, budou slevovat v přísných kritériích a můţe se stát, ţe počet uzavřených hypotečních úvěrů přechodně poroste. Avšak na druhou stranu nebudou majitelé těchto úvěrů schopni dostát svým závazkům, neboť v důsledku úsporných opatření české vlády stoupla i míra nezaměstnanosti, coţ můţe způsobit, ţe nebudou mít v brzké době dostatečně velké měsíční příjmy a dle mého názoru se bude hospodářská krize opět prohlubovat. Vzhledem k tomu, ţe v současné době ceny nemovitostí nerostou a pokud bude dluţníků stále více, nebudou banky schopny zastavené nemovitosti prodat, čímţ jejich hodnota opět klesne. Zpracování diplomové práce bylo i pro mě velmi zajímavé, přínosné, inspirativní a podnětné, neboť jde o otázku, která je velmi náročná a i kdyţ jsem se snaţila vše podrobně rozebrat, sama jsem se občas ztrácela v informacích, které jsem si pro její zpracování zajišťovala. S uvedenými termíny se sice setkávám běţně a aţ do doby, kdy jsem se snaţila proniknout do 84

jejich podstaty, jsem si myslela, ţe jsou jasné a přehledné. Ovšem opak je pravdou. Není v moţnostech běţného člověka, který se zajímá o hypotéku jednou za ţivot, aby vše podrobně zjistil a hlavně všemu porozuměl tak, jak je mu daná problematika předkládána při konzultacích v bance nebo finančním poradcem. Není proto divu, ţe tito ţadatelé často „naletí“ na reklamní triky poskytovatelů jakýchkoliv půjček, neboť sami neví, co přesně znamenají informace, kterou jsou jim předkládány.

85

Seznam použité literatury 1. Kolektiv autorů. Bankovnictví. Bankovní institut, a.s.. 6. vydání. 2006. Praha. ISBN: 978-80-7265-099-6 2. Kolektiv autorů. Bankovnictví v České republice. Bankovní institut vysoká škola, a.s.. Tisk: SERIFA, s.r.o., Praha. ISBN: neuvedeno 3. Kolektiv autorů. Základy Bankovnictví. Bankovní institut vysoká škola, a.s.. Tisk: DConsult, s.r.o., Praha. ISBN-80-7265-052-1 4. KROH Michael. Jak si vzít úvěr. Vydal: GRADA Publishing, spol. s r.o., Praha. 1.vydání. 1999. ISBN 80-7169-617-X 5. PAVELKA František; BARDOVÁ Dagmar; OPLTOVÁ Radka. Úvěrové obchody. Bankovní institut vysoká škola a.s.. Tisk: Aktris spol. s r.o., Praha. 1.vydání/dotisk. 2001/2002. ISBN 80-7265-037-8 6. REVENDA Zbyněk; MANDEL Martin; KODERA Jan; MUSÍLEK Petr; DVOŘÁK Petr, BRADA Jaroslav. Peněžní ekonomie a bankovnictví. Vydal: MANAGEMENT PRESS, Praha. 4. vydání. 2005. ISBN 80-7261-132-1 7. SCHELLEOVÁ Ilona; SCHELLE Karel.Civilní kodexy 1811–1950–1964. Masarykova univerzita v Brně – právnická fakulta. Brno. 1.vydání. 1993. ISBN 80210-0597-1 8. ŠENKÝŘOVÁ Bohuslava a kol. Bankovnictví I - 2. aktualizované vydání učebnice. Vydal: GRADA Publishing, spol. s r.o., Praha. 2. vydání. 1999, ISBN 80-7169-859-8 9. VENCOVSKÝ František; JINDRA Zdeněk; NOVOTNÝ Jiří; PŮLPÁN Karel, DVOŘÁK Petr a kolektiv. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Bankovní institut, a.s., 1999. ISBN 80-7265-030-0

86

Seznam právních norem 1. Zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech ve znění platném do 30.4.2004 2. Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech v platném znění 3. Zákon č. 6/1993 Sb. o České národní bance v platném znění 4. Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách v platném znění 5. Zákon č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru v platném znění 6. Zákon č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník v platném znění 7. Zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník v platném znění 8. Zákon č. 84/1995 Sb. novela zákona o dluhopisech 9. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let v platném znění 10. Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let v platném znění 11. Nařízení vlády č. 28/2006 Sb. o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let v platném znění.

87

Seznam internetových zdrojů 1. www.cnb.cz 2. www.csas.cz 3. www.csob.cz 4. zpravy.e15.cz 5. www.erasvet.cz 6. www.finance.cz 7. www.gemoney.cz 8. www.hypoindex.cz 9. www.hypotecnibanka.cz 10. www.hypoteky-online.cz 11. www.hypoteky.name 12. byznys.ihned.cz 13. ekonom.ihned.cz 14. finance.idnes.cz 15. www.kb.cz 16. www.mediafax.cz 17. www.mesec.cz 18. www.mmr.cz 19. www.prazskereality.cz 20. www.unicreditbank.cz

88

Seznam ostatních zdrojů 1. Časopis dTest, Finance, Hypotéky, vydavatel: Občanské sdruţení spotřebitelů TEST, tisk: Svoboda Press, s.r.o., Praha 10, ISSN 1210-732X 2. Lidové noviny, vydavatel: MAFRA, a.s., Praha 5, tisk: TISKÁRNY MAFRAPRINT Praha a Olomouc, ISSN 0862-5921 3. Hospodářské noviny, vydavatel: Economia, a.s., tisk: MAFRAPRINT, tiskárna Praha a Olomouc, ISSN 0862-9587 4. Odpovědi na dotazy dle zaslaného dotazníku uvedeného v příloze č. 1 5. Půjčka České spořitelny, informační leták České spořitelny, a.s., platný k 10.9.2011 6. Systém ASPI, Copyright Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011

Seznam zkratek ABGB

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten deutschen Erbländer der österreichischen Monarchie

ČS

Česká spořitelna

ČSOB

Československá obchodní banka

HB

Hypoteční banka

HÚ

hypoteční úvěr

KB

Komerční banka

LTV

Loan to Value

LV

list vlastnictví

NERV

Národní ekonomická rada vlády

p. a.

per annum

PRIBOR

Prague InterBank Offered Rate

RD

rodinný dům

RPSN

Roční procentní sazba nákladů

89

Seznam grafů Graf č. 1: Bankovní úvěry poskytnuté obyvatelstvu podle účelu v roce 2011................... 20 Graf č. 2: Přiznaná státní finanční podpora........................................................................ 45 Graf č. 3: Hypoteční úvěry poskytnuté občanům v letech 2006 – 2010............................. 49 Graf č. 4: Hypoteční úvěry poskytnuté občanům v letech 2002 – 2011............................. 51 Graf č. 5: Průměrná úroková sazba hypoték v letech 2003 – 2012.....................................53

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Bankovní úvěry poskytnuté obyvatelstvu podle účelu v roce 2011.............. 19 Tabulka č. 2: Přehled zjištěných parametrů........................................................................ 60 Tabulka č. 3: Simulace hypotečních úvěrů dle sdělení jednotlivých bank......................... 71 Tabulka č. 4: Simulace hypotečních úvěrů dle internetových kalkulátorů uvedených bank............................................................................................................... 72 Tabulka č. 5: Srovnání hypotečních úvěrů dle měsíčních splátek.......................................73

Seznam příloh Příloha č. 1

Dotazník zaslaný vybraným bankám

90

Přílohy Příloha č. 1 Dotazník zaslaný vybraným bankám: 1. Kolik druhů (typů) hypotečních úvěrů Vaše banka poskytuje? 2. Jaká úroková sazba, fixační doba a splatnost je nastavena u nejpouţívanější hypotéky ve Vaší bance? 3. Zda a v jaké výši ţádáte poplatek za vyřízení (zpracování) hypotečního úvěru? 4. Do jaké výše hodnoty zastavené nemovitosti hypotéku poskytujete? 5. Zda je hypotéka omezena minimální a maximální výší? 6. Zda musí mít klient čerpající hypotéku otevřen u Vaší banky účet, ze kterého jsou splátky zasílány? 7. Zda existuje moţnost interního odhadu nemovitosti a za jaký poplatek? 8. Jaké další poplatky a v jaké výši s existencí hypotéky souvisí – vedení hypotečního účtu, pojištění, pořízení výpisu z katastru nemovitostí apod.? 9. Musí se vţdy dokládat příjmy ţadatele? 10. Musí být zastavěná nemovitost vţdy pojištěna? 11. Je podmínkou poskytnutí hypotéky uzavření ţivotního pojištění? 12. Musí se čerpané částky doloţit fakturou? 13. Na jaká kritéria kladete důraz při stanovování výše splátky hypotéky, tedy platební schopnost ţadatele? 14. Kdy - za jakých podmínek probíhá splácení hypotéky? 15. Zda je moţné splatit hypotéku před lhůtou splatnosti, tedy mimo dobu fixace a za jakých podmínek? 16. Poskytujete moţnost odkladu splátek a za jakých podmínek? 17. Zda a jaké výhody poskytujete při pravidelném plnění splátek? 18. Jaké sankce – úroky, poplatky – jsou poţadovány při nesplácení hypotéky?

91