Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a účetnictví
Hypoteční trh v České republice Diplomová práce
Autor:
Bc. David Fusek Finance
Vedoucí práce:
Ing. Petr Ort, PhD.
Praha
Duben, 2012
Čestné prohlášení:
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
……………………………… David Fusek
V Karlových Varech, dne 25. dubna 2012.
Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za projevenou pomoc, připomínky a odborné rady vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi, PhD. a své rodině za podporu při psaní této diplomové práce.
2
Anotace: Tato diplomová práce s názvem Hypoteční trh v České republice se věnuje analýze hypotečního trhu. Popisuji a definuji zde detailně hypoteční úvěry a pojmy, které k této problematice patří. Charakterizuji úlohu státu v hypotečním trhu, stanovuji metody úročení a splácení hypotečních úvěrů. Popisuji metodiku schvalování hypotečních úvěrů a zároveň se věnuji popisu požadavků na klienta. V analytické části práce se věnuji analýze vývoji hypotečního trhu. Na závěr analýzy jsem definoval predikci vývoje na hypotečním trhu. V závěru práce hodnotím vývoj hypotečního trhu a jeho vliv na klienta.
Klíčové pojmy: Hypoteční trh, hypoteční úvěr, úroková sazba, doba fixace, hypoteční zástavní list, státní finanční podpora.
3
Annotation: My diploma thesis called Mortgage Market in the Czech Republic is devoted to analysis of the mortgage market. Describes and defines in detail here mortgage loans and terms of mortage loans. Characterize the state's role in the mortgage market, the method to calculate interest and repayments of mortgage loans. Describes the methodology for approving mortgage loans and while we describe the requirements for klient. In the analytical part of this work is devoted to the development of mortgage market analysis. In the end analysis, I defined a forecast of the mortgage market. At the end of the work are the development of the mortgage market and its impact on the client.
Key words Mortgage market, mortgage credit, interest rate, fixture time, state assistance, mortgage bond, development of a mortgage market
4
OBSAH ÚVOD ................................................................................................................................................. 7 1. BANKY JAKO ZÁKLAD HYPOTEČNÍHO TRHU ..................................................................... 9
2.
1.1.
BANKOVNÍ ÚVĚRY ...................................................................................................... 10
1.2.
ROZDÍL MEZI HYPOTEČNÍM ÚVĚREM A STAVEBNÍM SPOŘENÍM .................. 11
HYPOTEČNÍ ÚVĚR ................................................................................................................. 13 2.1.
HISTORIE HYPOTEČNÍHO TRHU ............................................................................... 13
2.2.
ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................... 14
2.2.1
NEÚČELOVÉ HYPOTEČNÍ ÚVĚRY ........................................................................ 15
2.2.2
ÚČELOVÝ HYPOTEČNÍ ÚVĚR ................................................................................ 16
2.2.3
DOBA SPLATNOSTI HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ...................................................... 16
2.2.4
VÝŠE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................................................................ 17
2.3.
ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ ÚVĚRŮ .................................................................................. 18
2.4.
ZÁKONNÉ PODMÍNKY PRO POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .............. 18
2.4.1. ZAJÍŠTĚNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ. ...................................................................... 19 2.4.2. OSTATNÍ FORMY DOZAJIŠTĚNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................ 22 2.4.3. RUČITEL ..................................................................................................................... 23 2.4.4. ZÁSTAVNÍ PRÁVO K ŽIVOTNÍMU POJIŠTĚNÍ .................................................... 23 2.4.5. SMĚNKA ..................................................................................................................... 23 2.5.
HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LIST ..................................................................................... 24
2.6.
CENA HYPOTÉKY ......................................................................................................... 27
2.6.1. ÚROČENÍ .................................................................................................................... 27 2.6.2. FIXNÍ ÚROKOVÁ SAZBA ........................................................................................ 28 2.6.3. POHYBLIVÁ ÚROKOVÁ SAZBA ............................................................................ 28 2.6.4. RPSN ............................................................................................................................ 29 2.6.5. POPLATKY ................................................................................................................. 30 2.7.
PRŮBĚH ŽÁDOSTI O HYPOTEČNÍ ............................................................................. 31
2.8.
PARAMETRY ŽADATELE O HYPOTEČNÍ ÚVĚR .................................................... 35
2.8.1. PODMÍNKY PRO CIZINCE ....................................................................................... 36 2.8.2. BONITA KLIENTA ..................................................................................................... 37 2.9.
SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ........................................................................... 37
2.9.1. ANUITA ....................................................................................................................... 37 2.9.2. PROGRESIVNÍ SPLÁTKY ......................................................................................... 38 2.9.3. DEGRESIVNÍ SPLÁTKY ........................................................................................... 39 2.9.4. MIMOŘÁDNÉ SPLÁCENÍ ......................................................................................... 39 5
2.10. STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ............................................................ 40 2.10.1. ODPOČET ÚROKŮ ZE ZÁKLADU DANĚ .............................................................. 40 2.10.2. SNÍŽENÍ ÚROKOVÝCH SAZEB .............................................................................. 41 2.10.3. PŮJČKY NA BYDLENÍ .............................................................................................. 42 2.10.4. REGULACE NÁJEMNÉHO ....................................................................................... 44 2.10.5. PŮJČKA NA MODERNIZACI BYTU ....................................................................... 45 3. ANALYTICKÁ ČÁST ................................................................................................................. 47 3.1.
HLAVNÍ PROBLÉMY HYPOTEČNÍHO TRHU ........................................................... 47
3.2.
ANALÝZA HYPOTEČNÍHO TRHU V ČR ................................................................... 47
3.2.1. ANALÝZA VÝVOJE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ROZDĚLENÝCH PODLE JEDNOTLIVÝCH KRAJŮ ....................................................................................................... 48 3.2.2. ANALÝZA VÝVOJE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ROZDĚLENÝCH PODLE POSKYTUJÍCÍCH BANK ........................................................................................................ 50 3.2.3. NESPLACENÉ JISTINY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................................. 51 3.2.4. ANALÝZA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V LETECH 1995 – 2004 ............................. 54 3.2.5. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V LETECH 2005 - 2011 ........................................................ 56 3.2.6. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V ROCE 2011 ........................................................................ 61 3.3.
ANALÝZA VÝVOJE ÚROKOVÝCH SAZEB .............................................................. 66
3.3.1. ÚČEL POUŽITÍ ........................................................................................................... 66 3.3.2. DOBA FIXACE ........................................................................................................... 66 3.3.3. PODLE VÝŠE ZAJIŠTĚNÍ ......................................................................................... 68 3.3.4. VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB DO ROKU 2011 ..................................................... 69 3.3.5. ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ZÁSTAVNÍCH LISTŮ ............................................... 71 4. RIZIKA HYPOTEČNÍHO TRHU ................................................................................................ 73 4.1.
ÚVĚROVÉ RIZIKO ......................................................................................................... 73
4.2.
RIZIKO SOUVISEJÍCÍ S NIŽŠÍMI CENAMI NEMOVITOSTÍ ................................... 73
4.3.
ŘEŠENÍ NESPLACENÝCH ÚVĚRŮ ............................................................................ 74
4.4.
NOVÝ ZÁKAZNÍK VERSUS STÁVAJÍCÍ ZÁKAZNÍK .............................................. 76
4.5.
REGULACE RIZIK HYPOTEČNÍHO TRHU ................................................................ 76
5. ZPROSTŘEDKOVATELÉ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ............................................................... 78 6. PREDIKCE BUDOUCÍHO VÝVOJE .......................................................................................... 80 ZÁVĚR .............................................................................................................................................. 82 SEZNAM OBRÁZKŮ ...................................................................................................................... 84 SEZNAM TABULEK ....................................................................................................................... 84 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ............................................................................................... 85
6
ÚVOD Financování vlastního bydlení je při dnešních cenách nemovitostí velký problém. Lidé většinou nemají dostatek vlastních finanční zdrojů, protože vlastní bydlení se pohybuje přibližně od jednoho milionu korun. V tomto případě mají lidé na výběr ze dvou možností. První z nich je úvěr ze stavebního spoření. Zde záleží na typu smlouvy o stavebním spoření, ale většinou platí, že pro získání výhodnějšího úvěru musí klient určitou dobu předem spořit své prostředky a teprve poté si může vzít úvěr. Druhou možností je hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr je úvěr, který poskytují banky se specializovanou licencí. Hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavou práv k nemovitosti. Hypoteční úvěry jsou kryty speciálními dluhopisy tzv. hypotečními zástavními listy, které emitují banky pro získání finančních prostředků na tyto hypoteční úvěry. Zákonem je však stanovena maximální výše hodnoty krytí hypotečního úvěru a to do výše 70%. Hypoteční úvěry se poskytují na delší dobu než ostatní úvěry např. spotřebitelské úvěry mají výhodnější parametry, úrokové sazby jsou zde nižší, je možná fixace úrokových sazeb atd. Ve své diplomové práci budu definovat hypoteční úvěr, popíši jeho historii. Stanovím typy hypotečních úvěrů, které jsou dva a to účelové hypoteční úvěry, které je možné použít jen na potřeby bydlení a neúčelové hypotéky tzv. americké hypotéky, které je možné použít na jakýkoliv účel. Dále se budu ve své bakalářské práci zabývat převážně účelovými hypotéčními úvěry. Popíši standardní postup žádosti o hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr je možné splácet několika způsoby. Anuitní splácení je stejné po celou dobu splácení, jen se mění poměr splátky úroku a samotného úvěru. Dalším typem splátek je progresivní a degresivní splácení. Principem progresivního splácení je, že v progresivním věku se splácí vyšší splátky, které se postupně snižuje. Degresivní splácení je opačné, nejprve se splácí nižší částky a následně vyšší částky. V dalším textu práce se budu věnovat úročení hypotečních úvěrů, které je fixní nebo pohyblivé. Stát se pomocí svých nástrojů snaží podporovat bytové potřeby. Kvalitní a stabilní bydlení obyvatel vede ke stabilitě a to nejen sociální ale i politické. Státní podpora se v této oblasti věnuje hned několika hlediskům, odpočtu úroku ze základu daně, půjčkám na bydlení a dalším. U všech těchto bodů se pokusím popsat nutné podmínky pro získání státní pomoci.
7
V praktické části práce budu postupně analyzovat hypoteční úvěry z různých hledisek. Nejprve se budu věnovat obecné analýze hypotečních úvěrů a jejímu rozdělení podle příjemce a dále poskytovatele. Největšími příjemci hypotečních úvěrů jsou občané na druhé straně jsou v současné době největšími poskytovateli hypotečních úvěrů Hypoteční banka a Česká spořitelna. Dalším důležitým bodem v mé práci bude detailní analýza vývoje hypotečních úvěrů v jednotlivých letech a to od začátku poskytování hypotečních úvěrů až do dnešní doby. V neposlední řadě se soustředím na úročení hypotečních úvěrů a vývoje nesplacených úvěrů. V závěru práce seznámím čtenáře specializovanými poskytovateli hypotečních úvěrů, jejichž význam ve světě neustále roste a pokusím se předikovat vývoj hypotečních úvěru v následujícím roce. Cílem mé práce je přiblížit čtenářům problematiku hypotečních úvěrů. Popsat metodiku poskytování hypotečních úvěrů a zákonné podmínky pro jeho poskytování. Analýzou trhu hypotečních úvěrů chci shrnout a zmapovat celkovou situaci do roku 2011 a predikovat vývoj na rok 2012. V práci budou použity metody analýzy, jejich výsledky budou shrnuty pomocí tabulek a grafů.
8
1. BANKY JAKO ZÁKLAD HYPOTEČNÍHO TRHU
Banky patří mezi základní finanční instituce. „Finanční instituce tvoří společně s finančními dokumenty a finančními trhy základní prvky finančního systému. Nabízejí velice široké spektrum finančních služeb. Při určitém zjednodušení je možno služby poskytované finančními institucemi rozdělit do čtyř základních oblastí: transakční služby, zprostředkovatelské služby, pojišťovací služby a také služby spojené s obchodováním s cennými papíry a investicemi do cenných papírů.“ 1 Podle zákona č. 21/1992 Sb. o bankách se pod pojmem banka rozumí akciová společnost se sídlem v České republice, která má k výkonu své činnosti bankovní licenci a která plní tyto dvě základní služby: •
přijímají vklady od veřejnosti,
•
poskytují úvěry veřejnosti.2
Kromě výše uvedených dvou funkcí banky provádějí ještě řadu dalších činností, na které ovšem musí mít speciální licenci. Tyto služby jsou např.: •
Investování do cenných papírů na vlastní účet,
•
finanční pronájem, finanční leasing,
•
platební styk a zúčtování,
•
vydávání a správu platebních prostředků, například platebních karet a
cestovních šeků, •
poskytování záruk,
•
otvírání akreditivů,
•
obstarávání inkasa,
•
poskytování investičních služeb podle zvláštního právního předpisu,
•
finanční makléřství,
•
výkon funkce depozitáře,
•
směnárenskou činnost,
•
poskytování bankovních informací,
1
POLOUČEK, S. Bankovnictví. Praha : C.H. Beck, 2006. 716 s. Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách [on line]. [cit 2.2.2012]. dostupné z r.cz/business/pr avo/zakony/banky/>
2
9
WW
•
obchodování na vlastní účet nebo na účet klienta s devizovými hodnotami a
se zlatem, •
pronájem bezpečnostních schránek.3
Bankovní společnosti patří mezi hlavní poskytovatele hypotečních úvěrů. Hypotéky může nabízet každá banka, která má licenci, vydává zástavní listy a jejich výnosy využije právě pro financování těchto hypotečních úvěrů. V dnešní době můžeme na zmiňovaném trhu nalézt celkem 17 bank, které poskytují hypoteční úvěry. V současné době mezi největší poskytovatele hypotečních úvěrů patří následující banky s uvedenými objemy hypoték poskytnutých občanům: •
Hypoteční banka a.s. 33,1 mld. Kč,
•
Česká spořitelna a.s. 28,9 mld. Kč,
•
Komerční banka a.s. 27,9 mld. Kč,
•
Raiffeisenbank a.s. 11 mld. Kč,
•
UniCredit Bank a.s. 7,7 mld. Kč,
•
Wüstenrot 6,3 mld. Kč,
•
GE Money Bank 2,4 mld. Kč,
•
Volsbank 1,7 mld. Kč.4
1.1. BANKOVNÍ ÚVĚRY Výnosem bank při poskytování úvěrů jsou úroky a ostatní poplatky spojené s úvěry, které banky poskytují. Cenu úvěru ovlivňuje převážně splatnost kapitálu, bonita klienta, rizikovost a mnoho dalších faktorů. V případě poskytnutí úvěrů banky většinou požadují realizovat obrat, nebo jeho podstatnou část přes svoje účty. Získávají tak další zdroje příjmů a mají případně přehled o výkonnosti firmy. K ovládání účtů nabízejí banky různé formy elektronického bankovnictví. 5
3
Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách [on line]. [cit 2.2.2012]. dostupné z WWW
4 Největší banky působící na trhu [on line]. [cit 12.2.2012]. dostupné z WWW
5 POLOUČEK, S. Peníze banky finanční trhy. C.H.Beck 2009. s. 109.
10
1.2. ROZDÍL MEZI HYPOTEČNÍM ÚVĚREM A STAVEBNÍM SPOŘENÍM Úvěr ze stavebního spoření poskytuje stavební spořitelna do výše sjednané cílové částky. Účastníkem může být použit pouze na financování bytových potřeb. Výše úvěru se poskytuje do výše cílové částky, která slouží k úhradě nákladů na řešení bytových potřeb i v případě, kdy účastník nemá ještě nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory.6 Úvěry ze stavebního spoření jsou velmi podobné hypotečním úvěrům. Oba tyto úvěry je možné použít pro financování bytových potřeb. Základní rozdíly, které existují mezi těmito dvěma úvěry jsou následující: Účelové hypoteční úvěry jsou vždy kryty zástavním právem k nemovitosti. Stavební spořitelny požadují krytí zástavním právem u jejich úvěrů jen nad určitou hranici, která je většinou 500 tis. Kč, ale např. u Wüstenrot stavební spořitelny je tato hranice 600.000,- Kč. Úroková sazba je u hypotečního úvěru fixovaná na určité období. U úvěru ze stavebního spoření je v drtivé většině úroková sazba stanovená na celou dobu úvěru. Hypoteční úvěry je možné předčasně splatit bez větších sankcí jen v době končící fixace. Úvěr ze stavebního spoření může klient splatit kdykoliv. Slevu dani mohou uplatnit jak klienti hypotečních úvěrů tak stavebních spořitelen a to do výše 300 tis. Kč. Měsíční poplatky za vedení účtů jsou u hypotečních úvěrů standardně vyšší než u úvěrů ze stavebního spoření a to cca o 1 500 Kč za rok. U hypotéky můžete čerpat státní dotaci pouze pokud je klient mladší 36 let, a to na pořízení starší nemovitosti. Je poskytována ve formě úrokové dotace k hypotečnímu úvěru do výše maximálně 800 tis. Kč v případě pořízení bytu a do výše maximálně 1 500 000 Kč při pořízení domu. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v
6
Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření trhu [on line]. [cit 5.6.2001]. dostupné z WWW< http://www.burinka.cz/cs/obchodni-podminky/zakon-o-stavebnim-sporeni/
11
závislosti na průměrné výši úrokových sazeb úvěrů se státní podporou, které hypoteční banky poskytly v předcházejícím roce. Dotace je poskytována nejdéle po dobu 10 let.7 U stavebního spoření má klient nárok na státní podporu ve výši maximálně 2 000 Kč na osobu a rok. Platí to pro celou dobu splácení překlenovacího úvěru, kdy splácíte úrok a současně si klient dospořuje finanční prostředky na smlouvu o stavebním spoření, abyste si vybudovali nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Ve fázi úvěru ze stavebního spoření půjčku již pouze splácíte (nespoříte), tj. na státní podporu již nemáte nárok (tedy pokud si neuzavřete další smlouvu).8
7
Rozdíl mezi úvěry ze stavebního spoření a hypotékami trhu [on line]. [cit 5.3.2011]. dostupné z WWW
12
2.
HYPOTEČNÍ ÚVĚR 2.1. HISTORIE HYPOTEČNÍHO TRHU
Mohlo by se zdát, že hypoteční úvěry jsou novým pojmem. Ovšem tomu tak není. Hypoteční úvěry mají dlouholetou tradici. Za počátek hypotečních úvěrů na našem území lze považovat už 19. století. V té době začaly fungovat banky, které poskytovaly hypotéční úvěry. Za zmínku stojí např. Hypoteční banka Království českého. V době druhé světové války byla samostatnost českých banka potlačena a sloužily pouze jako pobočky bank německých. V následném období únorových změn roku 1948 došlo v rámci Československá
ke sloučení většiny bank. Důsledkem tohoto slučování bylo
následné působení pouze čtyř bank, a to Živnobanky, Tatrabanky, Poštovní spořitelny a Investiční banky. Právě Investiční banka založená v roce 1948 byla bankou zřízenou pro financování výstavby a investic. V porevolučních letech začaly vznikat potřeby financování bydlení. Pro tyto účely vznikly dva oddělené pilíře. Prvním pilířem jsou hypoteční úvěry a druhým pilířem je stavební spoření. V letech 1990 až 1995 probíhala příprava legislativního rámce pro hypoteční financování. V roce 1990 vznikl zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, který seznamoval s pojmem hypotéční úvěr, hypoteční zástavní list, určoval podmínky pro poskytování úvěrů atd. Hlavní podmínkou pro vznik hypotečních úvěrů byl také vznik kapitálového trhu. Ale díky jeho nefunkčnosti se vznik hypotečních úvěrů posunul až na rok 1995. Dne 14. 9. 1995 došlo k prvnímu oprávnění hypotečních zástavních listů a to „hypoteční“ licence Českomoravské hypoteční bance.9 První emitovaný hypoteční zástavní list byl vydán touto bankou v objemu miliardy korun a měl splatnost 5 let a jednalo se o veřejnou emisi. Do konce roku 2001 přibylo pouze několik dalších emisí, a to i od ostatních bank (Komerční banky, České spořitelny a
9
Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodil-cesky-hypotecni-trh
13
nynějších UniCredit Bank a Raiffeisen Bank). Důvodem byl v té době velmi nízký objem poskytnutých hypotečních úvěrů.10 Rovněž na počátku 90. let byl schválen Zákon o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření 11 v roce 1993. Stavební spořitelny tedy zahájily svou činnost s předstihem, oproti hypotečnímu financování. Stavebním spořitelnám se začalo pomalu dařit v letech 1995 – 1997, kdy se začaly poskytovat první úvěry ze stavebního spoření. Dalším důležitým milníkem v hypotečních úvěrech je rok 2004. V tomto roce prošel fungující zákon o dluhopisech novelou č.190/2004 Sb. Bylo provedeno několik úprav. Nově se např. mohou zastavovat nemovitosti také na území Evropské unie nebo jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor.12 Velkou změnou je také zrušení účelovosti hypotečního úvěru atd.
2.2. ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Hypoteční úvěr je úvěr, který většinou poskytují bankovní domy. Splácení úvěru včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů leze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 13
Hypoteční úvěry se rozdělují na dva typy: •
účelové hypoteční úvěry, které lze použít jen na potřeby bydlení,
•
neúčelové hypoteční úvěry, které nejsou omezeny účelem použití. Tyto úvěry se od sebe liší např. výší úvěru, dobou splatnosti, úrokem atd.
10
Proč jsou emise hypotečních zástavních listů v útlumu?. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/proc-jsou-emise-hypotecnich-zastavnich-listu-v-utlumu/ 11 Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ze dne 25. 2. 1993 o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb. ČR; ve znění zákona č. 83/1995 Sb., ČR s účinností ke dni 1. 7. 1995. 12 Historie hypotečního trhu [on line]. [cit 12.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.snadnehypoteky.cz/co-je-hypoteka> 13 Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [on line]. [cit 12.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.mfcr .cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html>
14
2.2.1. NEÚČELOVÉ HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Neúčelové hypotéky tzv. americké hypotéky se jako jediné řídí zákonem o spotřebitelských úvěrech 321/2001 Sb., který prošel novelou zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. Neúčelový hypoteční úvěr je úvěr, který může klient využít na jakýkoliv předmět nebo účel. Může se jednat např. o nákup nemovitosti, nákup nemovitosti v zahraničí, vybavení domácnosti, refinancování stávajících úvěrů, dovolená, koupě auta, podnikání, vzdělání, atd. Zákon definuje spotřební úvěr jako běžný spotřební úvěr v rozmezí od 5 tisíc korun do 1,88 milionu korun. Tento zákon stanovuje, že písemná smlouva o poskytnutí úvěru musí uvádět tzv. RPS neboli procentuální sazbu nákladů, výše úvěru spolu s přesným harmonogramem splácení, informace ohledně předčasného splacení a jiné. Roční procentní sazba nákladů na spotřebitelský úvěr se rovná současné hodnotě všech nákladů spotřebitele, sjednaných mezi věřitelem a spotřebitelem ve smlouvě. Detailněji bude tento pojem popsán níže.14 Banka má zákonem stanovenou povinnost prozkoumat schopnost klienta splácet úvěr. Jedním z prvních kroků banky při schvalování úvěrů je nahlížení do databáze neplatičů. Nejčastěji využívanými jsou Centrální registr úvěrů provozovaný ČNB, Bankovní registr klientských informací BRKI. Dále jsou pro evidenci neplatičů také využívány Nebankovní registr klientských informaci NRKI a systém SOLUS. Spotřebitel musí podle zákona, poskytnou bance pravdivé a úplné informace z důvodu posouzení jeho úvěruschopnosti. Rozhodne-li věřitel o nedostatečné bonitě klienta, musí jej co nejdříve a zdarma informovat. Nově mají lidé podle zákona možnost odstoupit od spotřební smlouvy bez udání důvodu a to do lhůty 14 dnů. Další novinkou je zákonem stanovená možnost splatit úvěr před dobou splatnosti. Věřitel si může stanovit ovšem poplatek maximálně však do výše 1% ze zbývajícího dluhu spolu s úroky, které by jinak klient musel zaplatit v případě trvání smlouvy.
14
Zákon č. 145/2010 Sb. [on line]. [cit 16.2.2012]. dostupné z WWW
15
Splácí-li spotřebitel spotřebitelský úvěr prostřednictvím směnky nebo šeku nebo zajišťujeli jimi jeho splacení, musí si věřitel počínat tak, aby byla zachována všechna práva spotřebitele, která vyplývají ze smlouvy a ve které se sjednává spotřebitelský úvěr.15
2.2.2. ÚČELOVÝ HYPOTEČNÍ ÚVĚR Tento typ hypotečního úvěru je možné použít jen na investice do nemovitostí. Většina bank nestanovuje další omezení, týkající se účelu použití nemovitosti a většinou je možné jej použít na: •
Koupě domu, bytu, bytového domu včetně jeho příslušenství,
•
vypořádání společného jmění manželů,
•
vypořádání dědictví,
•
výstavba domů,
•
rekonstrukce bytu, domu, bytového domu,
•
přístavba části domu,
•
dostavba nemovitosti,
•
nástavba nemovitosti,
•
vestavba do nemovitosti,
•
modernizace nemovitosti,
•
oprava nemovitosti,
•
refinancování hypotečního úvěru,
•
refinancování překlenovacího úvěru ze stavebního spoření,
•
refinancování úvěru ze stavebního spoření,
•
refinancování jiného účelově poskytnutého úvěru, půjčky (i od fyzické osoby),
•
refinancování vlastních. 16
2.2.3. DOBA SPLATNOSTI HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Doba splatnosti představuje obecně dobu, po kterou musí být závazek bance splacen. Doba splatnosti je jeden z ukazatelů, který ovlivňuje výši měsíčních splátek. U doby splatnosti závisí na tom, zda se jedná o hypoteční úvěru účelový nebo neúčelový. 15
Zákon č. 145/2010 Sb. [on line]. [cit 16.2.2012]. dostupné z WWW < http://business.center.cz/business/p ravo/zakony/spotrebitelsky-uver/> 16 Účel hypotečního úvěru . [on line]. [cit 22.2.2012]. dostupné z WWW < http://www.gpf.cz/na-jaky-ucelhypoteku-pouzit>
16
Obecně platí, že u neúčelových hypotečních úvěrů, by neměla doba splatnosti překročit dobu životnosti předmětu, na který je úvěr poskytnutý. Hypotéky účelové se mohou poskytovat na dobu od 5 do 40 let. Dále závisí na konkrétním klientovi a bance. Mladším klientům jsou obecně poskytovány úvěry s delší dobou splatnosti než starším klientům. Ne každá banka také poskytuje úvěry s dobou splatnosti až 40 let. Obvyklá doba splatnosti je kolem 10-20 let. Tato doba je optimální vzhledem k potřebám klientů a poměru optimální výše splátek vzhledem k potřebám klientů. 2.2.4. VÝŠE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Banky mají ve svých podmínkách stanoveny jak maximální výši hypotečního úvěru tak minimální výši hypotečního úvěru. Minimální výše úvěru se pohybuje kolem 200 000 Kč, maximální výše hypotečního úvěru většinou závisí na konkrétním klientovi a jeho potřebách. Musí být schopen z příjmů úvěr splácet. Pokud má dostatečné příjmy není většinou bankami stanovena maximální výše. U některých bank ale tato hranice existuje a pohybuje se kolem 13 mil Kč. Průměrnou výši hypotečních úvěrů, kterou si lidé půjčili v jednotlivých letech je vidět na následující tabulce. Je z ní patrné, že průměrné výše úvěrů postupně rostou. Ruku v ruce s tím jde i rostoucí doba splatnosti hypoték. Zatímco v roce 2004 byla doba splatnosti hypoték kolem 20 let, v roce 2006 to bylo již o dva roky déle tedy 22 let. Důvod stoupajícího
objemu úvěrů do roku 2008 můžeme spatřovat v rostoucích cenách
nemovitostí, na které jsou hypotéky použity. Od roku 2008 ovšem tyto ceny nemovitostí naopak začaly klesat. Je vidět, že i výše hypotečních úvěrů pozvolna klesala. Další příčiny kolísání průměrné výše hypotečních úvěrů je změna úrokových sazeb, dobrá dostupnost hypoték, ale také nízké srovnávací základně vzrostl objem poskytnutých. 17 Tabulka 1 Průměrné výše hypotečních úvěrů v jednotlivých letech Roky
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Průměrná výše hypotečního úvěru v Kč
1 052 000
1 251 000
1 414 000
1 725 000
1 874 000
1740 000
1 613 415
1 679 749
Zdroj: Vlastní zpracování
17
Průměrná výše hypotečních úvěrů . [on line]. [cit 16.3.2012]. dostupné z WWW
17
2.3.
ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ ÚVĚRŮ
Poté co je schválený hypotečního úvěr, je podepsána smlouva a jsou splněny všechny podmínky uvedené ve smlouvě, klient může začít čerpat úvěr. To se vždy provádí bezhotovostní. Čerpat úvěr je možné následujícími způsoby: •
Jednorázové čerpání – banka převede celou částku, která je schválená najednou. Tento způsob čerpání se využívá většinou při koupi nemovitosti, při vypořádání dědických nároků nebo spoluvlastnických podílů.
•
Postupné čerpání – se využívá většinou při rekonstrukci domů či bytů nebo výstavbě domů. Výjimečně se používá i při koupi nemovitosti rozložené na několik splátek. Peníze banka zasílá buď na účet klienta nebo přímo na účet dodavatele, což je častější forma. Banka peníze zasílá na základě předaných faktur. Některé banky dokonce povolují tzv. zpětné refinancování, kdy jsou zpětně proplaceny i proinvestované peníze v nemovitosti ještě před uznáním hypotéky. Banky si předem stanoví datum, do kterého musí být částka vyčerpána.
•
Zálohové čerpání, které nachází své uplatnění při rekonstrukci nebo výstavbě. Banka převede část peněz, která je ovšem v takové výši jaká je hodnota rozestavěné nemovitosti a faktury dokládá až zpětně. Nejčastěji se této metody využívá při stavbě domu na klíč, kdy firma požaduje zálohy na stavbu.
Klient začíná běžně splácet úvěr další měsíc po přidělení úvěru. Výjimkou jsou hypotéční úvěry, kde je sjednán odklad splátek. Klient splácí každý měsíc určitou předem stanovenou částku po celou dobu splatnosti úvěru, který se pohybuje od 10 do 30 let.
2.4.
ZÁKONNÉ PODMÍNKY PRO POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ
Hypoteční úvěry banka poskytuje následujícím subjektům: •
Občanům starším 18 let,
•
Podnikatelům – fyzickým osobám,
•
Podnikatelům – právnickým osobám,
•
Městům a krajům.
18
Jak již bylo uvedeno, hypoteční úvěry se poskytují na základě zástavy práv k nemovitosti. Ta musí ovšem splňovat určité zákonem stanovené podmínky. 2.4.1. ZAJÍŠTĚNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ. Nemovitosti se musí se nacházet na území České republiky nebo některého členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.18 Na nemovitost se nesmí nacházet již existující zástavní právo vůči jiné osobě. Pro zajištění hypotéčního úvěru mohou být poskytnuty nejen nemovitosti, na které se poskytuje hypoteční úvěr, ale také to mohou být jiné nemovitosti které žadatel úvěru vlastní. Zástavní právo může dát banka také na nemovitosti, které vlastní jiná osoba, ale jen se souhlasem dané osoby. Z důvodu krytí úvěru nemovitostí se hypoteční úvěry od jiných úvěrů liší zejména tím, že patří mezi nejméně rizikové bankovní produkty. V případě, že klient není schopen hypoteční úvěr splácet, může své nároky uspokojit tím, že nemovitost banka prodá a její výtěžek náleží právě bankovnímu institutu. Zástavní práva, která ze zástavního hypotečního listu vyplývají, mají přednost před ostatními zástavními právy. V zákoně není vymezen účel použití hypotečních úvěru. Na českém bankovním trhu se ale vesměs vyskytují hypoteční úvěry, které je možné použít jen pro financování bytových potřeb. Ostatní hypoteční úvěry, které se vyskytují a nejsou podmíněny účelem použití, se nazývají tzv. Americké hypotéky. Zákony příliš podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů nedefinují, proto se mohou podmínky v různých bankách více či méně lišit. Základními zákony, kterými se řídí hypoteční úvěry, jsou: •
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník,
•
Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech,
•
zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru.
V následujícím textu jsou shrnuty základní podmínky spojené s hypotečními úvěry. O hypotéku může žádat osoba starší 18 let. Většina bank má také nastaven nejvyšší věk klienta, který je většinou 70 let. 18
Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [on line]. [cit 12.2.2012]. dostupné z WWW
19
Smlouva o hypotečním úvěru se řídí §497 až §507 Obchodního zákoníku, kdy smlouvou o úvěru se věřitel se zavazuje, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky a dlužník se zavazuje peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky.19 Hypoteční úvěr je poskytnutý na základě zástavního práva k nemovitosti. Podle občanského zákoníku slouží zástavní právo k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zástavou u hypotečních úvěrů musí být věc nemovitá. Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru, kdy hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci nebo to může být nemovitost jiná či jiné, např. v zástavě může být více nemovitostí. Nemovitost se však musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., že úvěr musí být zajištěn nemovitostí min. na 143 %. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi HZL ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši
rozdílu mezi 70% zástavní
hodnoty zastavené nemovitosti a
pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Pokud je objekt úvěru a zástava totožná a jedná se o výstavbu, musí být v každém okamžiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně na 143%, to znamená, že banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. 19
Obchodní zákoník [on line]. [cit 12.4.2012]. dostupné z WWW< business.center.cz/business/pravo/z akony/obchzak/>
20
Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy. Tato smlouva musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje. Zástavní právo zaniká dnem splacení hypotečního úvěru. Banka vystaví klientovi písemný doklad tzv. kvitanci. Je to dokument, kterým banka dokládá, že zaniká pohledávka ke klientovi a na jehož základě katastrální úřad, provede výmaz zástavního práva z listu vlastnictví zástavce. Zástavní právo k nemovitým věcem a k bytům nebo nebytovým prostorům vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Není-li možné předmět zapsat do katastru nemovitostí, tzn. jedná se např. o movitý majetek zástavní právo vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou. 20 Každá nemovitá věc ovšem nutně nemusí podléhat evidenci katastru nemovitostí. Do katastru nemovitostí se zapisují tyto nemovitosti: •
Pozemky v podobě parcel
•
Budovy spojené se zemí pevným základem, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo nebo kterým se evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele.
•
Byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona č.
•
Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, pokud vlastník nebo jiná oprávněná osoba o to požádá.
•
Rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim.
•
Stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. 21
Není-li pohledávka zajištěná zástavním právem splněna včas, má zástavní věřitel právo na uspokojení své pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy. Totéž právo má zástavní věřitel, jestliže pohledávka byla po své splatnosti splněna jen částečně nebo nebylo-li splněno příslušenství pohledávky. Zpeněžit zástavu je možné ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy. Při nařízení soudního prodeje zástavy a při prodeji zástavy soudem se postupuje podle občanského soudního řádu.
20
Občanský zákoník č. 40/1964 S. [on line]. [cit 15.2.2012]. dostupné z WWW 21 Nemovitosti podléhající zápisu do katastru nemovitostí [on line]. [cit 19.1.2010]. dostupné z WWW
21
Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., že úvěr musí být zajištěn nemovitostí min. na 143 %. To platí ovšem pokud banky poskytují úvěry ve výši 100% hodnoty nemovitosti. V současné době ale tyto úvěry poskytuje pouze Komerční banky a Česká spořitelna, a to pouze pro svoje klienty. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši.22 Zástavní právo může být vydáno i na nemovitost, která je jen rozestavěná a je zapsána v katastru nemovitostí. Banky mohou ovšem kromě zástavního práva k nemovitosti v některých případech požadovat také další způsob zajištění. Většinou se jedná o situaci, kdy klient nemá dostatek volných prostředků a banka mu poskytne úvěr jen v rámci určitého procenta z ceny nemovitosti nebo pokud klient nemá dostatečnou bonitu.
2.4.2. OSTATNÍ FORMY DOZAJIŠTĚNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Majitel hypotečního úvěru se bance zavazuje, že bude pravidelně každý měsíc splácet určitou sumu. Zavazuje se takto řádově na několik let. V takto dlouhé době se může majiteli hypotečního úvěru přihodit řada nepříjemných událostí, které mu mohou zkomplikovat možnost splácení. Proto banky spolu s nabídkou hypotečního úvěru nabízejí i možnost připojištění se pro případ různých událostí. Některé banky např. Česká spořitelna dokonce nabízení snížení úroku u hypotečního úvěru v případě, že spolu s hypotečním úvěrem sjedná i tzv. pojištění neschopnosti splácet. Toto pojištění klientovi zaručí splácení hypotečního úvěru v těchto životních situacích: •
Po dobu pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání platí pojišťovna splátky hypotéky za Vás.
•
V případě plné invalidity nebo úmrtí klienta zaplatí pojišťovna bance nesplacenou část jistiny.
22
Zajištění hypotečního úvěru [on line]. [cit 16.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.finance.cz/byd leni/hypoteky/abeceda-hypotek/zajisteni/>
22
•
Pojištění může být sjednáno při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru. Klient pak měsíčně hradí bance poplatek za pojištění úvěru, který se odvíjí z výše úvěrové splátky.23
2.4.3. RUČITEL Ručitel je třetí osoba, která se zavazuje, že v případě neschopnosti splácení úvěru klientem za něj bude pohledávku splácet. U těchto osob banky také zkoumají jejich bonitu a také požadují doložení potvrzení příjmů. Občanský zákoník č. 40/1964 definuje, ručení jako dohodu všech účastníků pohledávky. Vzniká až na základě písemného prohlášení, kde se ručitel zavazuje pohledávku splatit. Podle tohoto zákona je věřitel povinen kdykoli a bez zbytečného odkladu sdělit ručiteli na požádání výši své pohledávky. Ručitel, který dluh splnil, je oprávněn požadovat na dlužníkovi náhradu za plnění poskytnuté věřiteli.24
2.4.4. ZÁSTAVNÍ PRÁVO K ŽIVOTNÍMU POJIŠTĚNÍ V tomto případě je pohledávka vinkulována ve prospěch dané banky. Výše úvěru musí být shodná s pojistnou částkou a doba pojištění musí být shodná nebo vyšší jako splatnost pojištění.25 2.4.5. SMĚNKA V některých případech může banka přijmout jako zajištění hypotečního úvěru směnku. Klient je v tomto případě výstavce směnky a zavazuje se, že stanovenou částku zaplatí bance, tedy majiteli směnky. Banka může požadovat také aval všech spoludlužníků. Ti se zaručí svým podpisem, že podle předem stanovených a sjednaných podmínek
23
Pojištění hypotečního úvěru [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW:< http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sluzby/pojisteni-hypoteky/> 24 Občanský zákoník č. 40/1964 S. [on line]. [cit 15.2.2012]. dostupné z WWW 25 Zástavní právo k životnímu pojištění [on line]. [cit 16.2.2012]. dostupné z WWW
23
směnku splatí, bude-li to třeba. Výhodou je snazší soudní vymahatelnost směnečné sumy, v porovnání s jinými druhy zajištění.26
2.5.
HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LIST
Banky získávají peníze na hypoteční úvěry emisí hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní list je dluhopis, jehož jmenovitá hodnota a poměrný výnos je plně krytý pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem. Součástí názvu dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.
27
Banka ovšem nemusí nutně využít
hypoteční zástavní listy pro financování hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečního zástavního listu mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny, Vedle institutu řádného krytí funguje také náhradní krytí, což mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky.28 Hypoteční zástavní listy nemají žádnou výpovědní lhůtu. Protože se s nimi obchoduje na pražské burze nebo na RM-Systému, lze je kdykoli v obchodní dny na těchto trzích prodat.29 Postup při vydávání hypotečních zástavních listů je následující. Nejprve emitent, tedy banka poskytne hypoteční úvěr klientovi. Objem úvěru ovšem musí být vyšší než hodnota emitovaného hypotečního zástavního listu. Důvodem je, aby i v budoucnu byly schopné pokrýt vzrůstající úroky. Tím je zajištěno, že splacení hypotečních listů nezávisí pouze na bonitě jejich emitenta. V případě jeho selhání je totiž stále možné hypotečních zástavních listů splatit ze splátek hypotečních úvěrů, které jsou na danou emisi hypotečních zástavních listů navázané. 30 Tyto emise jsou ve všech zemích striktně regulované i proto, že stát prostřednictvím změn v podmínkách poskytování hypotečních úvěrů ovlivňuje a podporuje bydlení. Poměrně 26
Zajištění hypotečního úvěru [on line]. [cit 16.2.2012]. dostupné z WWW
27
Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [on line]. [cit 12.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.mfc r.cz/cps/r de/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html> 28 POLOUČEK, S. Peníze banky finanční trhy. C.H.Beck 2009. 2009 s. 175. 29 Hypoteční zástavní list [on line]. [cit 24.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.finance.cz/bydleni/h ypoteky/abeceda-hypotek/hypotecni-zastavni-listy/> 30 Hypoteční zástavní list [on line]. [cit 24.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.hypoindex.cz/proc-jsouemise-hypotecnich-zastavnich-listu-v-utlumu/>
24
silné postavení státu v této oblasti je dáno i dalšími státem využívanými nástroji – regulací nájemného, přímými dotacemi nebo dotací stavebního spoření.“ 31 Výnosem z hypotečních zástavních listů je procentuální výnosový úrok z nominální hodnoty. Jsou stanoveny předem pevně po celou dobu splatnosti. Výnosy z úroků jsou osvobozeny od placení daně z příjmů. Tato výhoda staví hypoteční zástavní list jako jediný dluhopis, který je v České republice osvobozen od placení daně. Od těchto výnosových úroků z hypotečních zástavních listů se odvíjejí úroky hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní listy využívají jak drobní tak větší investoři. Výhody hypotečních zástavních listů jsou: •
Jistota - Hypoteční zástavní listy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou navíc zajištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující nemovitosti.
•
Výnosnost - Úrok, který na základě vlastnictví zástavního listu majitel získá, je obvykle stanoven jako fixní.
•
Likvidita - Hypoteční zástavní listy patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, což umožňuje jejich majiteli, aby je kdykoli prodal.
•
Snadný nákup – lze je kdykoliv koupit a prodat na pražské burze. 32
Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je možné pouze do výše 10 % této jmenovité hodnoty, a to jen: •
Hotovostí,
•
vklady u České národní banky,
•
vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky,
•
státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu,
•
státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou,
31
POLOUČEK, S. Peníze, banky a finanční trhy. C.H.Beck 2009. 2009. s.189. Hypoteční zástavní list [on line]. [cit 24.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.finance.cz/bydlen i/hypoteky/abeceda-hypotek/hypotecni-zastavni-listy/>
32
25
•
dluhopisy vydanými finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu. 33
Hypoteční zástavní list je dluhopis jako kterýkoliv jiný, proto musí obsahovat i zákonem stanovené podmínky: •
Údaje o emitentovi:
•
u právnické osoby obchodní firma nebo název, sídlo a identifikační číslo, bylo-li přiděleno,
•
u fyzické zahraniční osoby jméno a příjmení, datum narození, bydliště v České republice, obchodní firma, místo podnikání a identifikační číslo, bylo-li přiděleno,
•
název dluhopisu, který obsahuje slovo "dluhopis", a u zvláštního druhu dluhopisu označení jeho druhu,
•
identifikační označení podle mezinárodního systému číslování pro identifikaci cenných papírů, je-li přidělováno, nebo jiný údaj identifikující dluhopis,
•
jmenovitou hodnotu,
•
údaj o schválení emisních podmínek,
•
výnos dluhopisu nebo způsob stanovení jeho výše,
•
datum emise,
•
způsob a místo výplaty jmenovité hodnoty dluhopisu a výnosu z něho,
•
formu dluhopisu,
•
prohlášení emitenta, že se zavazuje splatit dlužnou částku způsobem a v místě uvedeném v emisních podmínkách,
•
data splatnosti dluhopisu a výnosu z něho, není-li výnos určen rozdílem mezi jmenovitou hodnotou dluhopisu a jeho nižším emisním kurzem,
•
číselné označení dluhopisu,
•
u dluhopisu znějícího na jméno i jméno a příjmení, obchodní firmu nebo název jeho prvního vlastníka,
•
podpis nebo otisk podpisu osob oprávněných k datu emise jednat jménem emitenta, anebo podpis nebo otisk podpisu emitenta. 34
33
Hypoteční zástavní list [on line]. [cit 24.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfc r/xsl/zakony_1039.html>
26
Emitent je oprávněn vydat dluhopisy •
v menším objemu emise, jestliže se do konce emisní lhůty nepodařilo upsat předpokládaný objem emise,
•
ve větším objemu emise, než byla předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise dluhopisů, a to i po uplynutí emisní lhůty, je-li tato možnost uvedena v emisních podmínkách,
•
až do výše předpokládané celkové jmenovité hodnoty emise dluhopisů i po uplynutí emisní lhůty, je-li tato možnost uvedena v emisních podmínkách. 35
2.6.
CENA HYPOTÉKY
Cena hypotéky neboli náklady, které s ní souvisejí můžeme rozdělit na dvě části: •
úroky,
•
poplatky.
2.6.1. ÚROČENÍ Úroková sazba je cena zapůjčených peněz. Obvykle je vyjadřována v procentech na roční bázi. Úrok je pak částkou, kterou je dlužník povinen zaplatit věřiteli za dočasné poskytnutí určitého objemu peněžních prostředků na předem dohodnuté období. Z kvantitativního hlediska je úrok dán rozdílem mezi částkou vrácenou věřiteli (úrok a splacená jistina) a výší poskytnutého úvěru.“ 36 Úroková sazba je určena, jako jiné ceny na trhu, interakci mezi nabídkou a poptávkou zboží, jehož cenu vyjadřuje. Funkce úrokových sazeb jsou následující: 37 •
Pomáhá zajišťovat tok běžných úspor a jejich přeměnu v investice, tím podporuje ekonomický růst.
34
Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [on line]. [cit http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html> 35 Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [on line]. [cit http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html> 36 POLOUČEK, S. Bankovnictví. Praha : C.H. Beck, 2006. s.716. 37 POLOUČEK, S. Bankovnictví. Praha : C.H. Beck, 2006. s.716.
27
12.2.2012].
dostupné
z
WWW<
12.2.2012].
dostupné
z
WWW<
•
Ovlivňuje alokaci zápůjčního kapitálu tak, že směruje disponibilní prostředky k investičním projektům s nejvyšší očekávanou mírou návratnosti.
•
Utváří rovnováhy mezi nabídkou peněz a poptávkou po penězích.
•
Je významným nástrojem měnové politiky.
Banky poskytují hypoteční úvěry za různé úrokové sazby, kterou mohou být buď fixní (tedy pevné) nebo pohyblivé. Většina bank v České republice má ve své nabídce jak produkty úročené fixní úrokovou sazbou, tak produkty úročené pohyblivou úrokovou sazbou. 2.6.2. FIXNÍ ÚROKOVÁ SAZBA „Při fixní úrokové sazbě po celou dobu splatnosti úvěru obě strany kontraktu přesně znají výši úrokových plateb a při svém dalším rozhodování nemusí uvažovat s jejich změnami.“ 38
Fixní úrokové sazby jsou nejčastější a jsou jimi úročeny cca 94% všech hypotečních
úvěrů v České republice. Vše záleží na volbě klienta. Fixní sazba u hypotečních úvěrů je většinou bank charakterizována následujícím způsobem: •
Na 1 rok, 3 roky, 5 let, 10 let, 15 let, 20 let, 25 let nebo 30 let.
•
Po dobu zvolené fixace úroku je garantována platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek.
•
Po uplynutí této doby jsou s klientem sjednány úrokové podmínky na další období, současně má při změně fixace možnost mimořádnou splátkou splatit opočení úvěr nebo jeho část bez sankcí a poplatků.
2.6.3. POHYBLIVÁ ÚROKOVÁ SAZBA „Pohyblivá úroková sazba se v průběhu doby poskytnutí úvěru může měnit. Jestliže je pohyblivá úroková sazba koncipována a sjednána jako floating rate, nejsou termíny jejich změn dopředu známy a ke změnám dochází současně se změnami úrokové sazby, na kterou je vázána. Úroková sazba z úvěru tak v podstatě kopíruje vývoj jiné úrokové sazby, nejčastěji základní sazby příslušné banky. Pohyblivá úroková sazba může být rovněž
38
POLOUČEK, S. Bankovnictví.Praha : C.H. Beck, 2006. s. 716.
28
sjednána jako variable rate. V tomto případě dochází k jejím změnám v pravidelných intervalech a sazba se přizpůsobuje výši některé tržní úroková sazby.“ 39 Hypotéky s variabilní respektive plovoucí úrokovou sazbou mají tuto sazbu fixovánu na krátkou dobu, například měsíc, rok, ale i jen jeden den. Váže se na takzvanou sazbu PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate), tedy tržní úrokovou sazbu, za kterou si banky mezi sebou půjčují peníze a kterou vyhlašuje Česká národní banka. Pokud si například banka půjčí peníze na měsíc, variabilní sazba se odvine od měsíčního PRIBORu, pokud na rok, pak bude její výše souviset s ročním PRIBORem. Klient s variabilní hypotékou musí tedy počítat s tím, že každá změna sazby PRIBOR ovlivní výši úrokové sazby jeho hypotéky a tím pádem i výši měsíční splátky. Variabilní úrokovou sazbu na aktuální období banky kalkulují tak, že k sazbě odvozené od PRIBORu připočtou svou marži, která se pohybuje zhruba kolem dvou procent. Splátka variabilní hypotéky se pak skládá ze splátky jistiny, úroku dle úrokové sazby PRIBOR a marže banky, která slouží k pokrytí nákladů a zisku banky a také rizika souvisejícího s poskytnutím hypotéky. Jistina a marže banky jsou zpravidla po celou dobu splácení neměnné, pohyblivá je výše úroku.40 2.6.4. RPSN Zkratka RPSN znamená roční procentní sazbu nákladů. Podle roční procentní sazby nákladů lze také posuzovat výhodnost úvěru. „V RPSN je zahrnut nejen úrok, ale i všechny další poplatky, eventuálně pojištěné spojené s úvěrem. RPSN bývá obvykle vyšší než úroková sazba. Čím vyšší je hodnota RPSN, tím dráž vyjde půjčka. RPSN je přitom vždy uváděna na roční bázi oproti úrokům, které pracují zpravidla s měsíční výší a mohou tak často zkreslit výhodnost přijatého úvěru. Čím je nižší měsíční splátka, tím delší bude doba splácení a tím dražší je požadovaný úvěr.“ 41
39
POLOUČEK, S. Bankovnictví. Praha : C.H. Beck, 2006. s.716 s. Plovoucí sazby hypoték jsou pro odvážné. Chybí jistota výše splátek. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/plovouci-sazby-hypotek-jsou-pro-odvazne-chybi-jistotavyse-splatek-1g2-/uver.aspx?c=A110930_135013_uver_bab 41 STAŇKOVÁ, A. Podnikáme úspěšně s malou firmou. Praha : C.H. Beck, 2007. s. 199. 40
29
2.6.5. POPLATKY Poplatky jsou u každého bankovního institutu různé. Většinou jsou ale shodné v následujících poplatcích: •
Ocenění, vyžaduje každá banka poskytující hypotéku. Nelze ocenění provádět jakoukoliv osobou. Banky mají sjednané své odhadce, které pro ně posudky zpracovávají. Tyto poplatky musejí klienti zaplatit ještě před samotným schválením hypotečního úvěru. Někdy se tedy může stát, že klient zaplatí tento poplatek zbytečně. Cílem bank je v tomto případě zjistit skutečnou hodnotu nemovitosti a snížit tak riziko v případě prodeje nemovitosti. Dalším typem ocenění majetku, které banky používají je ocenění tzv. cenou obvyklou neboli cena tržní.
•
Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé (obecné) ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. 42
•
V současné době banky také využívají interní on-line oceňování nemovitostí, jehož podstatou je ocenění nemovitosti na základě tzv. cenové mapy. Toto oceňování má však svá rizika a to zejména při oceňování nemovitostí v méně běžných lokalitách, malých obcích s počtem obyvatel pod 10000, u rekreačních objektů apod. Banky proto tento způsob oceňování využívají spíše u oceňování např. bytů ve větších městech či atraktivních lokalitách a většina bank odhad v tomto případě poskytuje interní odhad zdarma. U ostatních druhů nemovitostí se banky stále většinou
spoléhají na vypracování znaleckého posudku
smluvním odhadcem.
42
Obvyklá cena nemovitosti komora.org/clanky/cenaobv.html>
[on line]. [cit 12.3.2012]. dostupné z WWW< http://znalci-
30
•
Cena odhadu nemovitosti záleží na typu nemovitosti. Byt se pohybuje od 3 000 Kč do 5 000 Kč.
•
Cenové rozpětí domu je kolem 4 000 Kč až 7 000 Kč. 43
•
Poplatky za vyřízení hypotéky. Po sepsání smlouvy o hypotečním úvěru se platí poplatek za vyřízení. Tento poplatek se pohybuje kolem 1% z hypotéky. Většinou je stanovená ale i maximální výše poplatku. Tento poplatek nevyžadují některé banky jako např. mBank.44
•
Poplatek za vedení úvěrového účtu. Tento poplatek se pohybuje většinou od 100 Kč do 200 Kč měsíčně.
•
Poplatek za čerpání úvěru se většinou zpoplatňuje těm klientům, kteří hypotéku čerpají postupně v několika obdobích. Cena za čerpání se pohybuje kolem 500 Kč.
•
Poplatek katastrálnímu úřadu za podání návrhu na vklad zástavního práva. Banka pro čerpání hypotečního úvěru na nemovitosti zřídí zástavní právo. Tato skutečnost se musí zanést na katastrální úřad. Poplatek, který si úřad vybírá je s platností od 1.1. 2012 ve výši 1000 Kč.
•
Dále klienti bank mohou platit různé doplňkové poplatky, které nejsou u všech bank a jsou většinou spojeny s dalšími službami např. pojištění neschopnosti splácet, expresní zápis do katastru nemovitostí a mnoho dalších.
2.7.
PRŮBĚH ŽÁDOSTI O HYPOTEČNÍ
Banky se snaží co nejvíce zjednodušovat a zlepšovat proces žádosti a následného poskytování úvěru. Při potřebě vlastního bydlení si klienti většinou nejprve vyberou konkrétní nemovitost a po té zamíří do vybrané banky. Některé banky ovšem poskytují tzv. hypotéku na ruby, kdy si nejprve klient vybere hypoteční banku a úvěr si nechá schválit a poté si v klidu může vybrat nemovitosti. Pokud se budeme ovšem zabývat standardním průběhem hypotečního úvěru, zjistíme, že je následující: 43
Cena hypotéky [on line]. [cit 13.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.hypoindex.cz/clanky/kolikskutecne-zaplatite-za-vyrizeni-hypoteky/> 44 Cena hypotéky [on line]. [cit 13.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.hypoindex.cz/clanky/kolikskutecne-zaplatite-za-vyrizeni-hypoteky/>
31
•
První komunikace s bankou:
Klient navštíví prvně vybranou banku. Nejčastěji podle statistik klient volí tu banku, u které má svůj běžný účet. Seznámí bankovního poradce s jeho situací a požadavky. Bankovní poradce neboli makléř klientovi nabídne většinou několik modelových situací a pomůže mu vybrat pro něj nejlepší možnou nabídku. Tato nabídka má většinou platnost jeden měsíc. Po tuto dobu se může klient rozhodovat o dané nabídce. V případě, že klient souhlasí s danými podmínkami, připraví mu banka seznam veškerých potřebných materiálů, které musí bance při další schůzce doložit. •
Žádost o hypoteční úvěr:
Potřebné doklady, které musí klient doložit, jsou následující: •
Doklad totožnosti nebo doklady totožnosti všech žadatelů (občanský průkaz, v případě cizince pas).
•
Dokument dokládající oprávnění k podnikání ( živnostenský list, koncesní listinu, doklad o zápisu do obchodního rejstříku atd.).45
Doklady o příjmech: •
Kopie výplatní pásky nebo mzdového listu většinou za posledních 6 měsíců.
•
Potvrzení zaměstnavatele o průměrném příjmu.
•
Doklady o dalších příjmech.
•
Doklady potvrzující platby státní správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně.
•
Přiznání k dani z příjmu fyzických osob za poslední 2 roky potvrzené finančním úřadem.
•
V případě příjmů plynoucích z pronájmu klient dokládá nájemní smlouvy a vlastnický list k těmto nemovitostem.
•
Příjmy z kapitálového majetku (např. z cenných papírů).
45
Doklady potřebné pro žádost o hypoteční úvěr . [on line]. [cit 22.2.2012]. dostupné z WWW < http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/doklady-nutne-k-poskytnuti-hypotecniho-uveru/>
32
Doložení výdajů •
Smlouva o případných dalších úvěrech, leasingu, o stavebním spoření, penzijním připojištění.
•
Smlouvy dokládající platby pojištění
např. nemovitosti, životní,
domácnosti, úrazové. •
Doložení dalších závazků, např. ručení, výživné atd. 46
Potřebné dokumenty k nemovitosti •
Nabývací titul k nemovitosti, který se dokládá kupní nebo darovací smlouvou nebo rozhodnutím o vypořádání dědictví.
•
Výpis z katastru nemovitostí, který musí být mladší než 3 měsíce.
•
Snímek z katastrální mapy, který musí být mladší než jeden rok.
•
Odhad ceny nemovitosti, který nesmí být starší než šest měsíců ve dvou vyhotoveních dle požadavků banky.
•
Pojistná smlouva k nemovitosti.
•
V případě rozšíření či zúžení společného jmění manželů stanoveného zákonem dohoda formou notářského zápisu nebo rozhodnutí soudu
•
Geometrický plán.
•
Doložení vlastních finančních prostředků např. výpisem z účtu nutných k vyrovnání rozdílu mezi rozpočtem stavby a prostředky získanými z hypotečního úvěru, případně doklad o zaplacení z vlastních prostředků před podáním žádosti o úvěr.
•
Územní rozhodnutí - v případě, že nebylo vydáno stavební povolení.
•
Stavební povolení s doložkou nabytí právní moci.
•
Přehled rozpočtových nákladů na rekonstrukci nebo výstavbu.
•
Časový plán čerpání, jestliže není součástí smlouvy o dílo.
46
Doklady potřebné pro žádost o hypoteční úvěr . [on line]. [cit 22.2.2012]. dostupné z WWW < http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/doklady-nutne-k-poskytnuti-hypotecniho-uveru/>
33
•
Smlouva o dílo podepsaná zúčastněnými stranami.47
Koupě nemovitosti •
Doložení vlastních finančních prostředků nutných k úhradě ceny za nemovitost zbývající po využití hypotečního úvěru nebo doklad o zaplacení z vlastních prostředků před podáním žádosti o úvěr.
•
Kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě, která musí obsahovat návrh kupní smlouvy.
Banka před rozhodnutím o schválení hypotečního úvěru provede ocenění majetku, ve kterém se zohledňuje: •
Trvalé a dlouhodobě udržitelné vlastnosti nemovitosti,
•
výnosy dosažitelné třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí,
•
práv a závad s nemovitostí spojených,
•
místních
podmínek
trhu
s
nemovitostmi
včetně
jeho
vlivů
a
předpokládaného vývoje.48 Na základě doložených dokumentů banka začne prověřovat a schvalovat hypoteční úvěr. Konkrétní doba schválení hypotečního úvěru je různá většinou je ale doba schvalování od 2 do 10 dnů. Při tomto procesu je schvalována bonita klienta. Posoudí se příjmy s výdaji klienta a vyhodnotí se, zda jsou příjmy dostačující. Banka bere ohled na ostatní poplatky, které klient musí platit, dále bere ohled na životní a penzijní pojištění. Banky většinou požadují, aby výše výdajů spolu s hypotečním úvěrem nepřevýšila 60% příjmů. Dále se zhodnotí a posoudí zastavěná nemovitost. Zjistí se její hodnota a stanoví se do jaké výše úvěru je dostačující. Pokud jsou všechny podmínky splněny banka hypoteční úvěr schválí a dojde k podpisu hypoteční smlouvy. •
Následuje tzv. vyřízení dokumentů a čerpání úvěru.
47
Doklady potřebné pro žádost o hypoteční úvěr . [on line]. [cit 22.2.2012]. dostupné z WWW < http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/doklady-nutne-k-poskytnuti-hypotecniho-uveru/> 48 Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [on line]. [cit 12.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html>
34
Je-li žádost schválena, dojde k podpisu smlouvy. Tato doba je kolem 7 dnů. V tomto kroku se ověřuje podpis kupní a zástavní smlouvy. Podepíše se hypoteční smlouva, která obsahuje zástavní smlouvu k nemovitosti, vinkulace pojistného plnění, smlouvu o pojištění. Ve smlouvě o hypoteční úvěr jsou stanoveny: •
Účel hypotečního úvěru,
•
Doba splatnosti hypotečního úvěru,
•
Způsob čerpání úvěru,
•
Podmínky čerpání úvěru,
•
Zajištění hypotečního úvěru,
•
Doba fixace hypotečního úvěru,
•
Výše hypotečního úvěru atd.
Banka předá návrh na vklad zástavního práva na katastr. Klient musí zaplatit poplatek za vyřízení úvěru bance, může se dohodnout, že tento poplatek se rozpustí do jednotlivých měsíčních splátkách. Na základě zápisu kupní smlouvy do katastru nemovitosti je čerpání možné většinou ihned.
2.8.
PARAMETRY ŽADATELE O HYPOTEČNÍ ÚVĚR
Jak již bylo uvedeno, žadatel o hypoteční úvěr může být fyzická osoba, s trvalým pobytem v ČR nebo cizí občan, který je dále specifikovaný. V prvé řadě musí mít žadatel určité příjmy, nesmí být ve zkušební nebo výpovědní době. Banky dále posuzují bonitu klienta. Tradičním pravidlem pro toto posouzení je, že hypoteční úvěr nesmí přesáhnout 2,5 násobek ročního příjmu žadatele. Banky dále zjišťují historii o klientovi z registrů. V Česku v současné době existují 3 registry, které evidují platební historii klientů bank, nebankovních poskytovatelů půjček, leasingových společností, ale i mobilních operátorů. viz výše uvedené specifikované registry. Nejznámější je Bankovní registr klientských informací (BRKI), který sdružuje informace od většiny českých bank.49 49
Parametry žadatele o hypotéční úvěr [on line]. [Cit. 19. 12. 2011]. Dostupné z WWW:
35
2.8.1. PODMÍNKY PRO CIZINCE Pro potřeby hypotečních úvěrů banky obvykle rozlišují cizince podle toho, zda pocházejí z jiného státu mimo Evropskou unii nebo obyvatele z některého z členských zemí Evropské unie. Každá banka má stanoveny své vlastní požadavky, které jsou přísnější pro cizince než pro občany ČR. Tyto pravidla však většinou neplatí pro občany Slovenské republiky. Ti jsou většinou schvalování obdobně jako občané České republiky. Výše hypotečního úvěru u cizinců se pohybuje většinou kolem 70% nebo 80% z ceny zastavované nemovitosti. U občanů žijících v rámci EU jsou většinou hypoteční úvěry schvalovány. Podmínkou ovšem jsou dostatečné příjmy. Banky mají seznam rizikových zemí, kterým neposkytují úvěry vůbec nebo jen ve výjimečných případech. Mezi tyto země patří např. Řecko, Ukrajina. Plynou-li žadatelům příjmy z podnikání nebo výdělečné činnosti na území České republiky je to pro banky akceptovatelný příjem. Příjmy žadatele plynoucí ze zahraničí jsou většinou pro banku neakceptovatelné. Existují specializované banky jako např. Evropsko-Ruská banka, UniCredit atd. zaměřující se v tomto segmentu na zahraniční klientelu, zejména pak z republik bývalé SSSR. Ale i zde to není tak jednoduché. Vyplývají-li příjmy žadatele ze závislé činnosti, některé banky jej přijímají jiné ne. Např. UniCredit bank nepřímá žádné příjmy ze zahraničí. Pro snížení úvěrového rizika banky většinou požadují historii příjmů kolem jednoho roku, kterou dokazuje výpisy z banky, které musejí být bez větších výkyvů. Svůj pobyt na území ČR musí cizinci doložit povolením k pobytu nebo povolením k trvalému pobytu. U hypoték poskytovaných cizincům navíc české banky velmi často vyžadují dozajištění doložkou o přímé vykonatelnosti. Ta umožňuje nepodávat žalobu na splnění závazku klienta, ale podat rovnou návrh na výkon rozhodnutí. V českém právu existují tedy dvě možnosti na vymáhání pohledávek. Rozdíl je v tom, že u výkonu rozhodnutí věřitel sám vymáhá pohledávku a určí nejlepší možné řešení na vypořádání pohledávek, např. hledá majetek dlužníka. V případě exekutora ponechává věřitel veškeré řešení dlužné situace na exekutorovi tedy třetí osobě.50
50
Exekuce nebo soudní výkon rozhodnutí?. Pravnik.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://www.pravnik.cz/a/290/exekuce-nebo-soudni-vykon-rozhodnuti.html
36
2.8.2. BONITA KLIENTA Banky při žádosti o hypotéku požadují prokázání dostatečných příjmů klienty z důvodu schopnosti splácet úvěr. Požadují buď potvrzení od zaměstnavatele, nebo kontrolují platební schopnost z účtu. Pokud banky nevyžadují prokázání příjmů, požadují za to: •
Lepší zajištění,
•
Vyšší úrokové sazby úvěru.
V některých případech banky nabízejí nižší úrokové sazby, pokud je z jejich hlediska dlužník kvalitnější. Pokud má životní pojištění, pak jsou ochotny mu nějakou desetinku procenta slevit.51
2.9.
SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU
U hypotečního úvěru je několik možností, jak ji splácet. V první řadě jsou možné formy pravidelných měsíčních splátek (anuit), nebo také formou progresivních či degresivních splátek. Výhody a nevýhoda má každý z těchto typů splátek. V České republice nemají ale klienti příliš na výběr. Z množství a bank a nabízených typů hypoték nabízí jiné než anuitní splácení jen mBanka a Hypoteční banka. U Hypoteční banky si klient může vybrat ze tří druhů splátek. U mBanky si může klient vybrat jen z degresivního a anuitního splácení. 52 2.9.1. ANUITA „Anuita je fixní částka, která se každoročně po určitý počet let splácí (umořuje) dluh a která kromě splátky dluhu (úmoru) zahrnuje i úrok.“
53
Výše spláceného dluhu a úroků se
mění. Na začátku splácení úvěru představují větší poměr splátky úroku než samotný úvěr. Tento poměr se ale postupem času mění ve prospěch výše úvěru. Anuitu můžeme vypočítat buď jako budoucí nebo dnešní hodnotu. Podle Synka je budoucí hodnota anuity (BHA) částka, která se uspoří za n let při úrokové míře i, ukládá-li se
51
SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení, Praha: Grada publishing, 2009. str. 31. Splacení hypotečního úvěru [on line]. [Cit 15. 12. 2011]. Dostupné z WWW: 53 SYNEK, M. Manažerské výpočty a ekonomická analýza. Praha: C.H. Beck, 2009. s. 301. 52
37
pravidelně na konci každého roku stejná částka R. „Současná hodnota anuity je určitým opakem budoucí hodnoty anuity a je označována jako tzv. důchody.“ 54 Pomocí vzorce můžeme anuitu vypočítat následovně:
Poměr procenta úroku ke splácené jistině v anuitní splátce záleží na mnoha faktorech. Zatím co v prvních několika anuitách tvoří úrok u úvěru 1 000 000 Kč přibližně 65% anuity a zbytek jistina. V posledních několika splátkách naopak úrok tvoří přibližně 1% z anuitní splátky. Čím delší je doba splátky, tím je v prvních anuitních splátkách vyšší procento splátky úroku než úvěru. Např. u hypotéky ve výši 1 000 000 Kč a při úrokové sazbě 5%. Při době splatnosti 10 let je v první splátce podíl úroku k jistině 38,61%. Při splatnosti 20 let je to 62,31% a při 30 let je to 76,86% 55
2.9.2. PROGRESIVNÍ SPLÁTKY Progresivní splácení je výhodné zejména pro mladé, které svůj kariérní růst teprve čeká. Bohužel není v České republice příliš využívané. Hlavní podstatou progresivní splácení jsou následující body: 56 •
Měsíční splátky hypotečního úvěru jsou tvořeny progresivně, tzn., že se objem splátek v době splácení zvyšuje.
•
Obvykle po celý rok klient platí měsíční částku a další rok se vždy splátka zvyšuje o koeficient růstu. Zhruba první polovina doby splatnosti úvěru je splátka úvěru nižší.
•
V druhé polovině doby splatnosti je progresivní splátka vyšší oproti anuitní splátce.
54
CHÝNA, V. Finanční matematika v příkladech. Praha: Professional Publishing, 2005. s. 160. Anuitní splácení [on line]. [Cit. 18. 12. 2011]. Dostupné z WWW: < http://www.hypoin dex.cz/clanky/anuitni-splatka-hypoteky-co-prinasi/> 56 POLOUČEK, S. Peníze, banky a finanční trhy. Karviná : Slezská univerzita, 1996. s.189. 55
38
•
Klient si může změnit způsob splácení na anuitní, změnou fixace úrokové sazby na další rok.
•
Obvykle banky poskytují hypoteční úvěry s tímto typem splátek jen lidem do určitého věku např. u Hypoteční banky je věková hranice 36 let.
2.9.3. DEGRESIVNÍ SPLÁTKY Tento způsob splácení je klient zvolí zejména v situaci, kdy má zájem na začátku splácení hypotéky umořovat nesplacenou jistinu po co nejvyšších částkách. Výše degresivní splátky je stanovena vždy na dobu jednoho roku a po té je klientovi nastavená nová splátka na nové období. Výhody degresivního splácení jsou následující: 57 •
Měsíční splátka klesá. Finanční zatížení žadatelů spojené s poskytnutým úvěrem se tedy v čase snižuje, a to v závislosti na zvolení první degresivní splátce.
•
Suma zaplacených úroků je nižší v porovnání s anuitně spláceným úvěrem se stejnou splatností.
•
Cílovou skupinou tohoto typu splátek jsou lidé na vrcholu své kariéry. Většinou ve vyšším věku.
•
Výše úvěru bývá nižší než u předchozích dvou typů splátek.
2.9.4. MIMOŘÁDNÉ SPLÁCENÍ U hypotečních úvěrů je možné splatit úvěr celý nebo mimořádnou část jen po uplynutí doby fixace. Většina bank si v tento okamžik nestanovuje žádné poplatky nebo dokonce sankce za tuto mimořádnou splátku. Pokud klient chce mimořádně splatit určitou sumu peněz v době, po kterou má fixovanou úrokovou sazbu, většina bank stanovuje poplatek, jehož výše je závislá na sjednaných podmínkách při uzavření úvěrové smlouvy, a to např. s ohledem na sjednání služby takovéto mimořádné splátky. Bez sjednání této mimořádné splátky při podpisu úvěrové smlouvy je však poplatek za předčasné splacení úvěru v době
57
POLOUČEK, S. Peníze, banky a finanční trhy. Vyd. 2., opr. Karviná : Slezská univerzita, 1996. 189 s. ISBN 80-85879-37-9.
39
fixace poměrně vysoký, a to většinou v rozmezí 5 až 10% ročně z výše předčasně splacené jistiny.
2.10. STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Za angažovanost státu v oblasti bydlení má zdroj špatná situace na trhy s bydlením, která začala v 90 letech. Státní podpora bydlení je široký pojem, který spadá hned do několika oblastí. Zahrnuje od projektů typu Nový panel a Zelená úsporám, zvýhodněné úvěry pro mladé a obce po podporu hypotečních úvěrů či stavebního spoření. Stát tyto aktivity podporuje prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj Stát podporuje řešení bytových potřeb několika způsoby: 2.10.1. ODPOČET ÚROKŮ ZE ZÁKLADU DANĚ Od základu daně si může majitel hypotečního úvěru odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů.58 Nutnou podmínkou tohoto nároku je fakt, že osoba uplatňující daňový odpočet vlastní nemovitost, kterou užívá k trvalému bydlení, nebo ji k trvalému bydlení využívá jeden z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů. Maximální částku, kterou si může osoba odečíst za rok je nyní zákonem stanovena v hodnotě 300 000 Kč, i když Ministerstvo financí se v rámci úsporných opatření zabývalo myšlenkou snížení odpočtu na 80 000,- Kč od 1.1.2012. Pokud klient nečerpal úvěr celý rok, nesmí být odpočet vyšší než poměrná část za daný rok, tedy měsíčně nesmí odečíst částku vyšší než 25 000 Kč. V případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Podle zákon a 586/1992 sb. Je možné uplatnit odpočet od daně z příjmů jen
za
předpokladu, že hypoteční úvěr byl použitý na krytí bytových potřeb. Pod pojmem bytová potřeba zákon spatřuje následující body: •
Koupi bytového domu, bytu, rodinného domu spolu s rozestavenými objekty,
58
Zákon č. 586/1992 Sb. O daních z příjmů [on line]. [Cit. 12.3. 2012]. DOSTUPNÉ Z WWW:
ESS.CE NTER.CZ/BUSINESS/PRAVO/ZAKONY/DPRIJ/>
40
•
Výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změnu stavby,
•
Koupi pozemku, na němž do 4 let bude výstavba zahájena,
•
Splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osoby jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
•
Vypořádání spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců,
•
Údržbu a změnu stavby bytového domu, bytu, rodinného dobu, který je ve vlastnictví a bytů v nájmu,
•
Splácení úvěru či půjčky, která je použitá poplatníkem na financování bytových potřeb. 59
2.10.2. SNÍŽENÍ ÚROKOVÝCH SAZEB Dále stát podporuje bydlení pro mladé osoby pomocí snižování úrokových sazeb. Tento typ podpory ze strany státu je uveden v nařízení vlády č. 249/2002 Sb. a 32/2004 Sb. 60 Tato podpora může být přiznána jen za účelem koupi bytu nebo rodinného dobu, který bude mít jeden byt a je na území České republiky. Na tuto nemovitost ovšem nemůže být přiznána podpora o hypotečním úvěru na bytovou výstavbu. Žadatel o tuto státní podporu musí splňovat tyto požadavky: •
nesmí být starší 36 let.
•
nemá ve vlastnictví bytový dům, rodinný dům nebo byt,
Příspěvek se poskytuje maximálně do výše 800 000 Kč. Nebo v případě domu do výše 1,5 mil. Je stanovena i maximální doba poskytování státní podpory, která je 10 let. Měsíční příspěvek připadající na měsíční splátku se poskytne ve výši, stanovené rozdílem, mezi částkou splátky bez příspěvku v běžném úroku a částkou splátky při sníženém úroku o tzv. procentní body. Procentní body, jejichž počet závisí na průměrné sazbě úroku z 59
Zákon č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW: < business.center. cz/business/pravo/zakony/dprij/> 60 Státní podpora [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW: < http://www.vyplata.cz/zakony/nv249-2002s b.php>
41
objemu úvěrů hypotečních bank poskytnutých na základě nově uzavřených smluv o úvěru s příspěvky podle nařízení 249/2002 Sb. a na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů poskytnutých na základě nařízení 249/2002 Sb. 61 Průměrná sazba úroku je každoročně vyhlašována Ministerstvem pro místní rozvoj vždy k 1. únoru a je stanovena při průměrné sazbě úroku: •
8 % a více 4 procentní body,
•
nižší než 8 % a vyšší nebo rovné 7 % 3 procentní body,
•
nižší než 7 % a vyšší nebo rovné 6 % 2 procentní body,
•
nižší než 6 % a vyšší nebo rovné 5 % 1 procentní bod;
je-li průměrná sazba úroku nižší než 5 %, příspěvek se neposkytuje.62 Podíváme-li se zpětně Ministerstvo pro místní rozvoj v únoru loňského roku zastavili podpory, protože v roce 2010 klesla úroková sazba pod pět procent. V letošním roce není situace jiná, vzhledem k nízkým úrokovým sazbám.
2.10.3. PŮJČKY NA BYDLENÍ Stát poskytuje mladým osobám pomoc při zajištění bydlení také ve formě půjček známé pod názvem Novomanželská půjčka. Výše maximální půjčky je 300 000 Kč. Je půjčován na dobu maximálně 20 let při pevné úrokové sazně 2% p. a. Půjčku poskytuje jen jedna instituce a to Státní fond rozvoje bydlení. Tento fond přijímá od potencionálních žadatelů žádosti, které stejně jako banka musí posoudit a zjistit zda je jeho bonita dostačující. Na rozdíl od hypotečních úvěrů nelze ručitel zástavou nemovitostí. Žadatel musí zvolit jiný způsob ručení např. ručitel. Klient, který může o tuto půjčku žádat, musí splňovat tyto požadavky: •
Osoba nesmí být starší 36 let a musí žít v manželství.
•
Osoba nesmí být starší 36 let a nežije-li v manželství, musí pečovat alespoň o jedno dítě.
61
Státní podpora [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW:< http://www.vyplata.cz/zakony/nv249-2002s b.php> 62 Státní podpora [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW:< http://www.vyplata.cz/zakony/nv249-2002s b.php>
42
•
Osoba, která může získat nemovitost.
•
Žadatel ani manžel či manželka nesmějí vlastnit dům či byt.
•
Žadateli nebyl již v minulosti poskytnut příspěvek na koupi nemovitosti. 63
Jsou také přesně definovány požadavky, na co lze přesně půjčku použít. Tyto podmínky jsou následující: •
výstavbu bytu,
•
výstavba bytu v rodinném domě,
•
změna stavby, kterou vznikne byt z prostorů, které byly kolaudovány k jiným účelům než k bydlení,
•
koupě bytu podle zákona upravujícího vlastnictví bytů,
•
koupě rodinného domu s jedním bytem,
•
úhrada za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu.64
63
Státní podpora [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW:< http://www.vyplata.cz/zakony/nv2492002sb.php> 64 Státní podpora [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW:< http://www.vyplata.cz/zakony/nv2492002sb.php>
43
Tabulka 2 Procento udává, kolik se vrátí z každé koruny vynaložené na příslušnou podporu.
Zdroj: Regulaci nájemného? Zrušit!. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/regulaci-najemneho-zrusit/
V tabulce 2 je vidět kolik korun přinese státu jedna vynaložená koruna na bydlení. Je vidět, že nejoptimálnější jsou Zvýhodněná záruka za úvěr, Ručení za investiční úvěry na výstavbu nájemních bytů, dále úroková dotace, úvěry mladým na pořízení bytů a podpora výstavby technické infrastruktury. Nejméně výhodné jsou podpora regenerace panelových sídlišť, podpora výstavby podporovaných bytů a podpora oprav vad způsobujících havarijní stav panelových bytových domů.
2.10.4. REGULACE NÁJEMNÉHO Tento typ podpory ze strany státu není přímou podporou bydlení, ale spíše o pozůstatek z dřívějších dob, který zvýhodňuje pouze jednu skupinu nájemníků. Podle některých odborníků realitní trh spíše deformuje a fakticky brzdí pokles cen nájemního bydlení. Proto 44
také stát stanovil plán postupného uvolňování regulovaného nájemného, které skončilo v roce 2011. Na konci tohoto procesu by se regulované nájemné mělo rovnat tržnímu.65
2.10.5. PŮJČKA NA MODERNIZACI BYTU Dalším typem státní podpory je zvýhodněná půjčka na modernizaci nemovitost, která se řídí Nařízením vlády č. 28/2006 Sb. Tento úvěr také poskytuje Státní fond rozvoje bydlení. Maximální výše je 150 000 Kč. Úroková sazba je 2% a maximální doba splácení je 10 let. Stejně jako v minulém případě i zde státní fond kontroluje bonitu klientu a je nutné zajisti ručení, které nesmí být nemovitostí. Žadatelem může být: •
Osoba nesmí být starší 36 let a musí žít v manželství
•
Osoba nesmí být starší 36 let a nežije-li v manželství, musí pečovat alespoň o jedno dítě.
•
Osoba, která může získat nemovitost
•
Žadatel ani manžel či manželka nesmějí vlastnit dům či byt
•
Žadateli nebyl již v minulosti poskytnut příspěvek na koupi nemovitosti
Účel použití úvěru je jen na modernizaci (stavební práce, udržovací práce) v těchto nemovitostech: •
bytovém domě,
•
rodinném domě,
•
bytu v osobním vlastnictví,
•
bytu v družstevním vlastnictví,
•
připojení bytového nebo rodinného domu k veřejným sítím,
•
Modernizovaný byt musí zároveň sloužit k trvalému bydlení příjemce nebo nabyvatele po dobu splácení úvěru.66
65
Regulace nájemného . [on line]. [cit 22.2.2012]. dostupné z WWW < www.hypoindex.cz/clanky/regulacinajemneho-zrusit 66 Státní podpora na modernizaci bytu [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW:< http://www.gpf.cz/ narizeni -vlady-pujcka-150000-kc-na-modernizaci>
45
Stát působí na hypotečním trhu také jako dohlední orgán. Nejen že vydává zákony a vyhlášky ale pomocí České národní banky kontroluje a řídí celý bankovní systém v České republice.
46
3. ANALYTICKÁ ČÁST V analytické části jsou některé záležitosti řešeny obecně. V některých případech je však hlubší analýza řešena na základě údajů poskytnutých jednou konkrétní bankou, a to shodou okolností Hypoteční bankou, která je největším poskytovatelem hypotečních úvěrů v České republice. Při analýze jsem použil zejména zdroje z internetu a částečně také osobní poznatky. Hlavní metodou zpracování této části práce je analýza hypotečních úvěrů podle krajů, analýza hypotečních úvěrů podle poskytujících bank, analýza nesplacených jistin a analýza vývoje úrokových sazeb.
3.1.
HLAVNÍ PROBLÉMY HYPOTEČNÍHO TRHU
Trh hypotečních úvěrů je ovlivňován celkovou ekonomikou země. Neustálá nestabilita na finančním trhu se pozvolna dostává i na trh s hypotékami. Zhoršující se ekonomická situace by v budoucnu mohla znamenat snižující se poptávku po hypotékách. Tato situace by měla za následek růst úrokových sazeb, které jsou nyní na velmi nízké sazbě. Hrozby lze spatřovat i z jiných států než jen z České republiky. Nestabilita Řeckem, Portugalskem , Španělskem by měla za následek i problémy na trhu s hypotékami. 67 Významný problém lze spatřit také v růstu nesplacených úvěrů. Banky musí prodávat zastavěné nemovitosti klientů a roste tak počet aukcí s nemovitostmi, které nabízejí přímo banky.
3.2.
ANALÝZA HYPOTEČNÍHO TRHU V ČR
V této praktické části své práce budu nejprve analyzovat vývoj hypotečních úvěrů. Poukážu na to, jak se vyvíjí hypotéky v jednotlivých krajích a vůči jednotlivým příjemcům hypotečních úvěrů. Dále se budu snažit přiblížit pojem nesplacené jistina hypoték a poukážu na jejich vývoj. Budu se zabývat hypotečními úvěry v jednotlivých letech a dále seznámím čtenáře s úrokovými sazbami hypotečních úvěrů a na konkrétních příkladech poukážu jaké faktory mají na úroky vliv. V další části práce budu analyzovat hypoteční zástavní listy. Budu definovat jejich vývoj a podíl na poskytnutých hypotečních úvěrech. Nakonec této části práce popíši predikci
67
Problémy na hypotečním trhu úvěr [on line]. [Cit. 12.3. 2012]. Dostupné z WWW: http://www.gpf.cz/praha-4-hvezdova-analyzy-hypotecniho-trhu
47
<
očekávaného vývoje hypotečních úvěrů. V této části práci budou použity přehledné tabulky a grafy pomocí nichž shrnu jednotlivé oblasti.
3.2.1. ANALÝZA VÝVOJE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ROZDĚLENÝCH PODLE JEDNOTLIVÝCH KRAJŮ Analýza hypotečního trhu bude spočívat v první řadě ve statistickém výpočtu týkající se poskytování hypotečních úvěrů a vývoje jejich úrokových sazeb. Nejprve se zaměřím na informace, které jsou poskytnuty Ministerstvem pro místní rozvoj ČR – tedy stav hypotečních úvěrů k 31. 12. 2010 a to podle krajského členění. Bohužel ministerstvo neposkytuje stav úvěrů k roku 2011, proto vycházím z roku 2010.
Tabulka 3 Stav hypotečních úvěrů k 31. 12. 2010 68
68
MISNISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. STATISTIKY Z OBLASTI BYTOVÉ POLITIKY. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY. Hypoteční úvěry poskytnuté v krajích [on line]. [Citováno dne 15. 12. 2011]. Dostupné z WWW: .
48
Jak je z tabulky č. 1 vidět, tak nejvíce hypotečních úvěrů bylo za rok 2010 poskytnuto fyzickým osobám. Celkový objem činil téměř 750 000 Kč. Tato hodnota je téměř trojnásobek poskytnutých hypotečních úvěrů podnikatelům. Oproti podnikatelům byly ovšem hypoteční úvěry občanům poskytnuty v nižších objemech. Průměrný hypoteční úvěr poskytnutý občanům činil 1 500 000 Kč. Průměrný hypoteční úvěr poskytnutý podnikatelským subjektům byl téměř o 400 000 vyšší a to 1 900 000 Kč. Nejméně hypotečních úvěrů bylo poskytnuto samosprávám a obcím a to v poměru 0,2 % k hypotečním úvěrům poskytnutým občanům. Podíváme-li se na hypoteční úvěry rozdělené vzhledem ke krajům je vidět, že pro fyzické osoby bylo bankami poskytnuto nejvíce hypotečních úvěrů v Praze a to ve výši 27% z celkového počtu hypotečních úvěrů. Dalšími největšími příjemci úvěrů byly občané v kraji Jihomoravském s 10% z celkové výše úvěrů, Moravskoslezském kraji se 7% výše úvěru, dále to byl kraj Středočeský, Jihočeský, Královehradecký atd. Celková hodnota hypotečních úvěrů k 31. 12. 2010 byla 748 307 636 Kč a celkem bylo poskytnuto 501 545 hypoték. U podnikatelských subjektů se o tak vysoký počet nejedná. Celkový stav hypotečních úvěrů na konci roku 2010 byl 14 085 v celkové hodnotě 265 385 750 Kč. Opět nejvíce úvěrů bylo poskytnuto v Praze a to 32% úvěrů z celkového počtu. U obcí lze zaznamenat ještě nižší počet, přesněji se jedná o 923 hypotečních úvěru na konci roku 2010 v celkové hodnotě 9 203 956 Kč. U tohoto typu příjemce je rozdíl v krajích. Největším příjemcem úvěrů nebyla Praha, ale kraj Pardubický, Jihomoravský a Jihočeský.
49
3.2.2. ANALÝZA VÝVOJE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ROZDĚLENÝCH PODLE POSKYTUJÍCÍCH BANK Graf 1 Podíl na trhu v roce 2011 podle počtu poskytnutých hypoték 30 25 20 15 10 5
W üs te nr ot
. a. s an k tB
Cr ed i Un i
ffe ise Ra i
er čn íb Ko m
a. s. nb an k
a. s. an ka
a. s. ln a
sp oř ite
Če sk á
Hy po te čn íb
an ka
a. s.
0
Na našem trhu působí 17 bank, které poskytují hypoteční úvěr. Jejich jednotlivé složení je vidět na výše uvedeném obrázku. Nejvíce hypotečních úvěrů bylo poskytnuto jako tradičně a to Hypoteční bankou. Hned za ní má druhé prvenství Česká spořitelna. Dalším silným hráčem na poli hypotečních úvěrů je Raiffeisenbank a GE money bank. Dále je to Wustenrot a Volsbank. Hypoteční banka zaobírá přibližně 35% trhu s hypotékami. Česká spořitelna zaobírá kolem 20% trhu. Podle objemu poskytnutých hypotečních úvěr vedla Hypoteční banka se 40 mld. Kč. Největšího propadu se dočkala Česká spořitelna, která poskytla o téměř 51 % méně hypoték a jejichž celkový objem poklesl o více než 53 %. Celkově poskytla hypotečních úvěrů ve výši cca. 22 mld. Kč. Další místo zaobírá Raiffesien bank s cca 21 mld. Výrazného propadu se dočkala také GE Money Bank, která dosáhla přes poklesu kolem 24% u počtu poskytnutých úvěrů a 36% poklesu u objemu hypotečních úvěrů. Celkový objem poskytnutých úvěrů činil 5 mld. Kč. U největší banky tedy u Hypoteční banky nebyl pokles tak markantní. Konkrétně to bylo 10 % v počtu hypoték a 2 % v objemu poskytnutých hypoték. Raiffeisenbank poskytla o 5,5 % méně hypoték s prakticky shodným celkovým objemem jako v roce 2007, když zaznamenala pokles o 0,14 %.69 Celkem ostatní banky poskytly kolem 30 mld. Kč. Z nichž nevětší podíl zaobírala KB.
69
http://www.hypoindex.cz/nejvice-hypotek-ztratila-ceska-sporitelna/
50
3.2.3. NESPLACENÉ JISTINY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Banky považují nesplacenou hypotéky přibližně po 90 dnů, kdy klient přestane platit. Ovšem i po této době se banky většinou snaží s klientem nějakým způsobem dohodnou např. na nižším měsíčních splátkách, aby byly pro klienta únosné a byl schopen splácet dále. Teprve pokud banka zjistí, že se s klientem nedohodne na splácení, přistoupí k prodeji nemovitosti. Tabulka 4 Nesplacená jistina hypotečních úvěrů v letech 2007 – 201170
Obecně by se situace v České republice dala charakterizovat zvyšující se zadlužeností domácností u bank a finančních institucí. V porovnání hypotečních úvěrů a úvěru 70
Nesplacené úvěry cit [20.1.2011] dostupné z
51
spotřebitelských jsou spotřebitelské úvěry na tom hůře při splácení. Důvodem je podle http://www.hypoindex.cz/ fakt, že spotřební úvěry lidé obdrží relativně bez problémů, ale hypoteční úvěry již banky více kontrolují a prověřují řádně bonitu klienta. Důvodem vysokého nesplacení jistin hypotečních úvěrů je zajisté zhoršující se ekonomická situace domácností a ekonomická krize, kterou jsme prošli v několika posledních letech. Mnoho občanů přišlo o práci a najednou nebyli schopni splácet úvěry a hypotéky, které si zařídili. Při porovnání s Evropskou unií je zadluženost českých domácností obecně vyšší. Celkově zadluženost domácností je 1,1 bilionu korun. 71 Z tabulky č. 5 je zřejmé, že počet nesplacených jistin rok od roku 2007 stoupá. V roce 2007 hodnota nesplacené jistiny byla u občanů 30 miliard Kč, což v procentuálním vyjádření činí 2,65% z celkového objemu hypotečních úvěrů. Tato výše nesplacených úvěrů však v jednotlivých letech stále rostla. V roce 2008 vstoupla o přibližně 0,5% a dosáhla více jak 40 miliard. Hodnota 40 miliard je zajisté vysoká hodnota, ale pokud ji porovnáme s celkovými poskytnutými finančními prostředky na bydlení, které činí kolem 610 miliard korun, není to tak příliš vysoká částka. Ovšem v roce 2009 počet nesplacených jistin již stoupl přibližně o 2% a v roce 2010 téměř o 3%. Situace se ale v říjnu roku 2011 obrátila a objem nesplacených jistin mírně klesl. Tato hodnota je nejnižší hodnota od roku 2010. Celkový vývoj je ale skeptický k tomuto poklesu a předpokládá se že budou i nadále pomalým tempem dále růst a odhady přepokládají, že by mohla výše dosáhnout až 5,9%.72
71
Nesplacené úvěry cit [20.1.2011] dostupné z 72 Nesplacené úvěry cit [22.1.2011] dostupné z
52
Tabulka 5 - Podíl celkových úvěrů v selhání na celkových úvěrech v procentech zdroj73
období
celkem
2007
2,65%
2008
3,17%
2009
5,24%
2010
6,25%
31.1.2011
6,30%
28.2.2011
6,31%
31.3.2011
6,36%
30.4.2011
6,27%
31.5.2011
6,27%
30.6.2011
6,32%
31.7.2011
6,26%
31.8.2011
6,28%
30.9.2011
6,24%
31.10.2011
6,05%
Přesné údaje ohledně procentuálního podílu nesplacenýc h hypotečních úvěrů jednotlivých bank nejsou známy. Češi dluží celkově na hypotečních úvěrec h částku v přibližné výši 613 miliard korun, z čehož hypoteční úvěry po splatnosti, tj. po lhůtě delší než 90 dnů, činí přibližně 20 miliard korun. Procentuální podíl nesplacenýcz hypotečních úvěrů činí tedy 3,17%. Objem „hypoték v selhání“ , tj. ve lhůtě dle předchozí věty se však za poslední tři roky zvednul více než čtyřnásobně.74 Vzhledek k rostoucí nezaměstanosti se však očekává, že podíl nesplacených hypotečních úvěrů dále poroste. Banky na tuto situaci reagují striktnějším postupem vůči klientům, než tomu bylo v minulosti a snaží se své prostředky získat zpět pomocí dohod s dlužníky, odkladem splátek nebo prodejem nemovitosti. Prodeje nemovitostí realizujíc většinou v „balíkách“ nesplacených pohledávek, které v dražbách nabízejí firmám specializujícím se na výkup těchto pohledávek, jako 73
Nesplacené úvěry cit [20.1.2011] dostupné z < http://www.hypoindex.cz/clanky/podil-nesplacenych uveruv-ceske-republice-po-dlouhe-dobe-klesl/> 74 Tisíce Čechů nezvládají hypotéku. Dluží po splatnosti 20 miliard. Ihned.cz [online]. 2012 [cit. 2012-0422]. Dostupné z: http://byznys.ihned.cz/c1-51883730-tisice-cechu-nezvladaji-hypoteku-dluzi-po-splatnosti20-miliard
53
je např. společnost Reticulum. Nabídky těchto balíků je možné najít např. na adrese: http://www.bidandclick.cz/?cat=close-auctions. Banky však tento prodej balíku nesplacených pohledávek realizují velmi opatrně a realitní trh tak dávkují nemovitostmi velmi pozvolna. Jsou si velmi dobře vědomi toho, že v případě umístění velkého množství takovýchto nemovitostí na realitní trh by došlo k mnohem prudšímu propadu tržních cen a následkem toho k mnohem většímu ztrátě banky. I z tohoto důvodu se upřednostňují již zmíněné dohody s klienty formou snížení či odkladu splátek.
3.2.4. ANALÝZA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V LETECH 1995 – 2004 Hlavním důvodem toho, proč začal nárůst zadluženosti domácností, je obrovská snaha obyvatelstva získat vlastní bydlení. Hlavními produkty, které tuto snahu mohou vyřešit jsou hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Zhruba od poloviny 90. let začaly být hypoteční úvěry nabízeny speciálními orgány komerčních bank a jedinou specializovanou hypoteční bankou. Jednalo se o Českomoravskou hypoteční banku. V té době ovšem česká ekonomika operovala s velmi vysokou úrokovou sazbou, tudíž poskytování hypotečních úvěrů proběhlo bez většího úspěchu. Na trh se postupně přidaly další banky. Jejich produktová nabídka nebyla ovšem nijak rozsáhlá. V této době se banky teprve „učily“ jak hypoteční úvěry distribuovat obyvatelům.. Hypotéky v té době byly velmi omezeny účelem použití. V roce 1996 bylo poskytnuto 5 526 hypotečních úvěrů. Postupem času se do hypotečních úvěrů vložil i stát se svými podporami. Stát poskytl úlevy občanům v podobě úrokové dotace na nové nemovitosti a možnost odpočtu úroků od základu daně. Obecně by se tato doba dala charakterizovat nízkými objemy hypotečních úvěrů. Úrokové sazby byly v tomto období velmi vysoké, činila kolem 15%. Bylo možné sjednat hypoteční úvěr jen s pětiletou fixací. Protože neexistovaly žádné registry dlužníků banky byly v poskytování úvěrů velmi opatrné a jejich podmínky na přiznání úvěrů byly velmi přísné. Postupně začaly vznikat další banky, které poskytovaly hypoteční úvěry. Ovšem i díky vyššímu počtu bank se počty poskytnutých hypotečních úvěrů nezvyšovaly. Naopak díky hospodářské krizi v roce 1997 se poskytlo jen 3 362 hypotečních úvěrů. Vzhledem k velkým úrokovým sazbám a stagnujícímu realitnímu trhu byly hypoteční úvěry luxus na který obyvatele prostě neměli finanční prostředky.
54
Obrat byl zaznamenán až v roce 2000 spolu s privatizací největší české retailové banky – jednalo se o prodej státního podílu v České spořitelně rakouskou bankou Esrte Bank. Součástí odprodeje byl také závazek nového vlastníka, podpořit českou ekonomiky výhodnému úvěry na bydlení a také výhodnými úvěry pro malé a střední firmy. Ve výše uvedeném programu nabízela banka pouze jedinou výši úrokové sazby pro všechny zájemce. V roce 2000 dochází pozvolna k rozvoj hypotečního trhu. Česká ekonomika se pozvolna dostávala z recese, začaly růst příjmy obyvatelstva a začaly klesat úrokové sazby. Na poli s hypotečními úvěry proběhly řady inovací. Na trh začaly vstupovat nové banky se zahraničním kapitálem a know-how. Realitní trh se začal stabilizovat a nabízet řadu novinek. Banky začaly nabízet i hypoteční úvěry, které mohly být zajištěny nemovitostí i do většího procenta, než jen do 70% k hodnotě nemovitosti. Růst zadluženosti domácností na sebe nenechal dlouho čekat a byl tak patrný teprve od roku 1999 a to zejména v souvislosti s rozšířením hypotečním úvěrů. Podle informací z Českého statistického úřadu banky do konce roku 1997 poskytly hypoteční úvěry za 3,4 mld. korun, pak do poloviny roku 2005 za 140,6 mld. a koncem srpna 2005 už za 151 mld., což bylo téměř 62% celkového objemu úvěry poskytnutých na bydlení. Zbytek tudíž připadal na úvěry ze stavebního spoření. Na počátku roku 2002 byl přesáhnut objem hypotečních úvěrů – na celkovou hodnotu 36,3 mld. korun) a také poprvé objem úvěrů ze stavebního spoření. Také se objevuje konkurenční boj mezi bankami prostřednictvím půjčovaných peněž a větší „pestrosti“ nabízeného produktu. Tím, že se zvyšovala poptávka po hypotečních a stavebních úvěrech, začala růst také cena nových a starších bytů, což zvyšovalo riziko vzniku bubliny u tohoto typu aktiv. Tento vrchol nastal krátce před vstupem České republiky do Evropské unie. Pokud srovnám průměr roku 2000, tak ve čtvrtém čtvrtletí roku 2001 vzrostly ceny bytů téměř o celou čtvrtinu, o rok později o 47% a na konci roku 2003 byl zaznamenán nárůst o 81%.
55
Graf 2 Úvěry na bydlení a spotřebitelské úvěry 75
3.2.5. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V LETECH 2005 - 2011 Rostoucí ekonomika měla na konci roku 2004 za následek pokračující předpokládaný růst poskytnutých úvěrů. Klesající úrokové sazby se od roku 2000, kdy dosahovaly kolem 9%, dostaly na své v roce 2005 na tehdejší minimum. Na snížení úrokových sazeb měla velký vliv i Česká spořitelna. Ta v roce 2001 měla za cíl snížit úrokové sazby o 3% a získat tak vyšší podíl na trhu. Toho dosáhla a její podíl stoupl na 34%. 76 Rostl realitní trh, nabídky realitních kanceláří se zvyšovaly díky převodům do osobního vlastnictví. V letech 2000-2005 byly zavedeny další větší inovační strategie bank. Postupně se začaly velmi přísné podmínky hypotečních úvěrů snižovat a začali být přístupnější řadě obyvatel. Obdobný vývoj byl také zaznamenán na počátku roku 2005. Růst úvěrů byl samozřejmě i nadále podporován mírně uvolněnou úrokovou složkou měnových podmínek. Koncem roku 2005 klesly úrokové sazby na nejnižší hranici. Která ještě stále nebyla překonána. Dá se říci, že se také zvyšovaly úvěry nefinančním podnikům a nejvíce domácnostem, které mají rozhodující podíl na trhu. Růst úvěrů domácnostem v roce 2006 stále rostl a držel na úrovni 33,2%. Z toho dvě třetiny poskytnutých úvěrů tvoří úvěry na bydlení. Jejich dynamika se v polovině roku zvýšila, avšak ke konci mírně zpomalila, čímž se dostala zhruba na úroveň z roku 2004. 75
ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Zadluženost domácností [ on line]. [Citováno dne 15. 12. 2011]. Dostupné z WWW: . 76 http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-sila-inovace/
56
Do se týče roku 2007, tak ten lze označit za velmi silný. Jeho mírný pokles lze zaznamenat již v listopadu roku 2007. Ve vývoji jednotlivých typů úvěrů se začíná postupně projevovat zvyšování úrokových sazeb. V roce 2008 můžeme zaznamenat mírný pokles v oblasti poskytovaných hypotečních úvěrů. Tento pokles trval až do roku 2009, kdy na jeho konci lze opět zaznamenat růst ve vývoji poskytování hypotečních úvěrů. Od počátku roku až do současné doby tento růst stále trvá. Objemy hypotečních úvěrů se rapidně zvyšovaly. Od roku 1995 do roku 1999 byl objem poskytnutých hypotečních úvěrů 18,6 mld. Kč. Od roku 2000 do roku 2005 to bylo již 207,8 mld. Kč. Spolu se zvyšujícími se cenami nemovitostí rostli i průměrné výše hypotečních úvěrů. Do roku 2000 se průměrná výše hypotečního úvěru pohybovala kolem 940 000 Kč. V roce 2000 to bylo již 1 230 000 Kč a v roce 2006 již dosahovala 1 700 0000 Kč. Graf 3 Poskytnuté hypoteční úvěry/úvěry ze stavebního spoření v letech 2004 – 201177
Úvěry na bydlení na konci roku 2010 tvořily více než tři čtvrtiny veškerých úvěrů, které byly obyvatelstvu vůbec poskytnuty. Stav klientských úvěrů na bytové účely tvořil na konci sledovaného období 728 mld. Kč a stavební spořitelny se na této sumě podílely 272 mld. Kč. Můžeme říci, že se stavební spořitelny podílely na celkové sumě téměř 37%, což není zanedbatelná suma. Pokud to vztáhneme k celé bilanční sumě stavebních spořitelen, 77
ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. BANKOVNÍ STATISTIKA. Analýza vývoje a rizik stavebního spoření v České republice [on line]. [Citováno dne 15. 12. 2011]. Dostupné z WWW: .
57
tak se jedná o celých 60%. Podíl stavebních spořitelen v minulost více kolísal, od poloviny roku 2010 má spíše klesající tendenci. V globálním pohledu poskytnuté hypoteční úvěry zejména na bytové úvěry neustále rostou. Graf 4 Úrokové sazby z úvěrů na bydlení 78
Graf č. 4 poskytuje přehled o výši úrokových sazeb na nově poskytované úvěry. Je nutné doplnit, že úrokové sazby z nových úvěrů ze stavebního spoření mají na rozdíl od sazeb na nové hypoteční úvěry nižší tendenci reagovat na aktuální úroveň tržních úrokových sazeb. Daná strnulost je zapříčena zejména legislativou, kdy stavební spořitelny nutí zafixovat podmínky v průběhu celého trvání smlouvy. Dále také z legislativy vyplývá další povinnost, že rozpětí mezi sazbou z úvěru a vkladu ve výši maximálně 3 procentní body. U překlenovacích úvěrů je potom situace více podobná hypotékám a větší roli hrají ostatní faktory, jako například úroveň zajištění a další.
78
ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. BANKOVNÍ STATISTIKA. Analýza vývoje a rizik stavebního spoření v České republice [on line]. [Citováno dne 15. 12. 2011]. Dostupné z WWW: .
58
Graf 5 Podíl stavebních spořitelen na objemů nových úvěrů 79
Od rozdílu mezi úrokovými sazbami se také do jisté míry odvíjí i podíl stavebních spořitelen na nově poskytovaných úvěrech (Graf č. 6). Mezi lety 2007 – ½ 2010 se ovšem situace obrátila a polovině roku, tedy v červenci 2011 dosahoval rozdíl mezi úrokovými sazbami více než 0,5 procentního bodu ve prospěch hypotečních úvěrů. Ovšem při klesající úrovni tržních sazeb se mohla do jisté míry projevit již zmiňovaná nižší flexibilita stavebních spořitelen při stanovování zápůjčních úrokových sazeb. Co se týče Hypoteční banky a. s., tak jak již bylo řečeno, jedná se o největšího poskytovatele hypotečních úvěrů. Její podíl je tedy z celkového počtu poskytnutých hypotečních úvěrů značný. Ač byl rok 2010 poznamenán dopadem hospodářské krize, v prvním měsících roku 2010 docházelo k meziročnímu poklesu v počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Na straně poskytovatelů hypotečních úvěrů byl zřetelný zájem o úvěrování, ale zejména mediální nálada a na ni navazující snížení apetit klientů k zadlužování šly proti tomuto zájmu. V prvním čtvrtletí roku 2010 došlu k již zmiňovanému poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů o celých 10%. Ke změně této klesající tendence došlo v květnu roku 2010, kdy začal objem poskytnutých úvěrů, Hypoteční bankou, růst. Nutno dodat, že se nejednalo o krátkodobou změnu, ale tento růstový trend byl zachován po celý zbytek loňského roku. Z údajů, které Hypoteční banka zveřejnila je možné konstatovat fakt, že 79
ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. BANKOVNÍ STATISTIKA. Analýza vývoje a rizik stavebního spoření v České republice [on line]. [Citováno dne 15. 12. 2011]. Dostupné z WWW: .
59
druhé čtvrtletí roku 2010 skončilo meziročním srovnání s růstem 2% v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Třetí čtvrtletí vykázalo růst v celkové výši 26% a poslední čtvrtletí dosáhlo růstu dokonce v celkové výši 44%. Takové vysoké tempo růstu je zapříčeno vysokým zájmem o bydlení a také nízkými srovnávacími základnami z konce roku 2009. Graf 6 Počet schválených hypotečních úvěrů v letech 2008 – 2010 80
Počet schválených hypotečních úvěrů
Graf 7 Objem schválených hypotečních úvěrů (v mil. Kč) 81
Objem schválených hypotečních úvěrů (v mil. Kč)
80
HYPOTEČNÍ BANKA. Výroční zpráva 2010 [on line]. [Citováno dne 17. 12. 2011]. Dostupné z WWW: . 81 HYPOTEČNÍ BANKA. Výroční zpráva 2010 [on line]. [Citováno dne 17. 12. 2011]. Dostupné z WWW: .
60
Graf 8 Objem pohledávek za klienty (v mil. Kč) 82
Objem pohledávek za klienty (v mil. Kč)
Jak je z grafu č. 6 patrné, tak počet schválených hypotečních úvěrů zmiňovanou bankou rok od roku roste. V roce 2010 to bylo dokonce 17 439 hypotečních úvěrů. Z grafu č. 7 lze zaznamenat, že taktéž objem schválených hypotečních úvěrů je rok od roku vyšší a neustále roste. Objem pohledávek za klienty (graf č. 8) je také vypovídající. Pohledávky jsou také rok od roku vyšší. Na konci roku 2010 činily pohledávky 145 070 mil. Kč. 3.2.6. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V ROCE 2011 Jak již bylo několikrát řečeno, český hypoteční trh stále roste. Za poslední tři čtvrtletí poskytly banky již 52 000 hypotečních úvěrů. Za tři čtvrtletí letošního roku banky poskytly více hypotečních úvěrů, než za celý loňský rok. V celkovém součtu tedy banky v roce 2011 poskytly hypotéky za více než 120 mld. Kč, což znamená druhý nejlepší výsledek v historii. Větší sumu hypoték poskytly banky pouze v roce 2007. Trh v roce 2011 meziročně narostl o 40%. Na produkci hypotečních úvěrů v loňském roce mělo vliv několik důležitých faktorů. Kromě celkového oživení ekonomiky a snížení úrovně nezaměstnanosti povzbudilo 82
HYPOTEČNÍ BANKA. Výroční zpráva 2010 [on line]. [Citováno dne 17. 12. 2011]. Dostupné z WWW: .
61
poptávku klientů také očekávané zvýšení sazby DPH z 10 na 14 procent od 1. ledna 2012, výhodné úrokové sazby a klesající ceny nemovitostí. Právě tyto faktory pravděpodobně významně ovlivnily produkci na konci loňského roku, která se také velmi přiblížila historickým maximálním hodnotám.83 Průměrná výše hypotéky v roce 2011 činila 1,67 milionu korun. První místo dosáhla opět Hypoteční banka, která poskytla objemově nejvíce hypotečních úvěrů s počtem 19 000 Kč. Česká spořitelna si drží prvenství v nejvíce poskytnutých hypotečních úvěrů, který\h bylo 20 000 ovšem s menším objemem. Tržní podíl banky, která poskytla největší objem hypoték tedy hypoteční banky je 27,8%. Co se týče stavebních spořitelen, tak ty v druhém pololetí stahují ztrátu z počátku roku 2011. Za měsíc listopad poskytnuly hypoteční úvěry v celkové výši 5 mld. Kč, což je o celých 22% více než ve stejném období loňského roku, kdy celkový objem činil 4,1 mld. Kč. Celkově v roce 2011 banky na financování bydlení tedy poskytly úvěry za více než 165 mld. Kč, což je v meziročním srovnání nárůst o více než 15%. (podrobnější informace v tabulkách č. 3, 4, 5). Jak je patrné v tabulce 6 počet poskytnutých hypotečních úvěru byl jako vždy největší u občanů s podílem 97,6% z celkového počtu poskytnutých hypotečních úvěru. Na druhém místě se tradičně umístili podnikatelé s podílem 2,31% na celkovém počtu hypotečních úvěrů. Hypotečních úvěrů pro města bylo celkem poskytnuto jen 5. Hypoteční úvěry se stavebního spoření byly poskytnuty v roce 2011 jen občanům a to v počtu 325.
83
http://poradci-sobe.cz/hypoteky/hypotecni-uvery-v-roce-2011-druhy-nejsilnejsi-rok-v-historii/
62
Tabulka 6 Poskytnuté hypoteční úvěry v 1. – 3. čtvrletí roku 2011 84 Počet HÚ (ks)
Smluvní jistina
Počet HÚ se SP
Smluvní jistina
celkem (tis. Kč)
celkem (ks)
HÚ se SP (tis. Kč)
Rok 2011 Občané
51 196
84 866 789
325
414 842
Podnikatelské
1 238
14 404 857
0
0
Municipality
5
51 916
0
0
Celkem
52 439
100 323 562
325
414 842
subjekty
Tabulka 7 Poskytnuté hypoteční úvěry v 1. – 3. čtvrletí roku 2011 (dle objektu úvěru) 85 Počet HÚ na
Smluvní jistina
Počet HÚ
Smluvní jistina
bydlení (ks)
HÚ na bydlení
ostatních (ks)
HÚ ostatních
celkem (tis. Kč)
(tis. Kč)
Rok 2011 Občané
46 260
76 784 523
4 258
6 921 925
Podnikatelské
1 011
6 367 873
203
8 975 586
Municipality
2
9 416
3
42 500
Celkem
47 273
83 161 812
4 464
15 940 011
subjekty
84
MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. STATISTIKY Z OBLASTI BYTOVÉ POLITIKY. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY. Hypoteční úvěry v letech 2002 - 2011 [on line]. [Citováno dne 16. 12. 2011]. Dostupné z WWW: . 85 MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. STATISTIKY Z OBLASTI BYTOVÉ POLITIKY. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY. Hypoteční úvěry v letech 2002 - 2011 [on line]. [Citováno dne 16. 12. 2011]. Dostupné z WWW: .
63
Tabulka 8 Poskytnuté hypoteční úvěry v 1. – 3. čtvrletí roku 2011 (dle účelu úvěru)86 Počet
Smluvní
Počet HÚ
Smluvní
Počet
Smluvní
HÚ na
jistina HÚ
na
jistina HÚ
HÚ
jistina
koupi
na koupi
výstavbu
na
ostatních
HÚ
(ks)
(tis. Kč)
(ks)
výstavbu
(ks)
ostatních
(tis. Kč) Rok 2011 Občané
14 587
34 248 111
3 322 725
15 310 611 4 718
772 Podnikatelské 280
4 056 909
854
5 963 848
19 431
695
329
104
5 384
subjekty
100
Municipality
0
0
5
51 916
0
Celkem
29 290
50 869 833
10 872
24 638 300 12 277
0 24 815 429
Tabulka 9 vývoj cen hypotéky v čase, zdroj http://www.hypoindex.cz/hypotecni-banky-
prekvapuji-zlevnuji-i-v-rijnu/ Doba fixace
Všechny
1
3
5
fixace Průměrná
výše 1 679 000 Kč
Variabliní ÚS
1 795 000 Kč
1 758 000 Kč
1 563 000 Kč
2 045 000 Kč
6 445 Kč
6 188 Kč
6 175 Kč
5 496 Kč
hypotéky Měsíční
spltálka 6 136 Kč
(1 mil na 20 let) Podíl
úvěru
na 60%
70%
53%
55%
50%
úvěru
na 24%
20%
24%
26%
20%
ostatních 16%
10%
23%
19%
30%
koupi Podíl
výstavbu Podíl úvěrů
86
MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. STATISTIKY Z OBLASTI BYTOVÉ POLITIKY. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY. Hypoteční úvěry v letech 2002 - 2011 [on line]. [Citováno dne 16. 12. 2011]. Dostupné z WWW: .
64
V tabulce 9 je vidět konkrétní příklady hypotečních úvěrů. Je zde patrný podíl úvěrech na koupi bytu a na výstavbu bytu v jednotlivých fixační letech. Je vidět, že nejvíce poskytnutých hypotečních úvěrů bylo s dobou fixace 5 let. Dále je zde vidět průměrné výše hypotéky a jejich splátky v jednotlivých fixačních letech.
Tabulka 10 Přehled úrkovoých sazeb v roce 2011, zdroj http://www.hypoindex.cz/hypotecni-banky-prekvapuji-zlevnuji-i-v-rijnu/ Banka
variabilní
1 rok
3 roky
5 let
10 let
15 let
Česká spořitlena
nenabizi
4,09
3,29
3,29
4,49
Individuální
Ge money bank
2,99%
3,89%
3,69%
4,19%
5,39%
nenabízí
Hypotčení banka
nenabízí
4,34%
3,79%
3,59%
4,19%
4,79%
Komerční banka LBBW Bank mBank Raiffeisenbank UniCredit Bank Volksbank Wüstenrot hypoteční banka
nenabízí 2,50% 3,19% 2,66% 2,50% nenabízí nenabízí
4,09% 3,99% 3,50% 4,69% 3,29% 4,89% 4,04%
3,49% 3,59% 3,64% 3,59% 3,29% 3,89% 4,11%
3,59% 3,59% 3,71% 3,79% 3,29% 3,89% 4,51%
3,99% 4,19% nenabízí 5,49% 4,59% nenabízí 6,45%
4,79% 4,59% nenabízí 5,49% nenabízí nenabízí nenabízí
V tabulce jsou shrnuty konkrétní úrokové sazby jednotlivých bank s různou dobou fixace. Znatelné snížení úrokových sazeb fixovaných na 10 let u Komerční banky znamená obrovský průlom. Poprvé v historii se desetileté sazby podívaly pod úroveň 4 %, kde se nenacházely ani v obdobích s velmi nízkými sazbami a za zvážení tak může být i zajištění nízkých současných sazeb na delší dobu. Samozřejmě minimální sazby (tzv. sazby „od“) neznamenají, že tuto sazbu klient od banky obdrží. Neznamená to ani, že ji musí dostat alespoň někdo. Přesto jsou i tyto minimální sazby velmi důležité – od nich se odvíjí všechny ostatní, tedy sazby pro klienty, které banka považuje za rizikovější. 87 Nízké úrokové sazby při dlouhých fixacích mají kromě Komerční banky také Hypoteční banka a LBBW Bank. U nich jsou o 0,2 procentního bodu vyšší.
87
Úrokové sazby v roce 20112011 [on line]. [Citováno dne 16. 12. 2011]. Dostupné z WWW: < http://www.hypoindex.cz/hypotecni-banky-prekvapuji-zlevnuji-i-v-rijnu/>
65
3.3.
ANALÝZA VÝVOJE ÚROKOVÝCH SAZEB
Úrokové sazby, za které banky poskytují hypoteční úvěry, se odvíjí od řady hledisek. V prvé řadě jsou to výše repo sazby určované ČNB a od této sazby se odvíjející úroková sazba PRIBOR. Je to úroková sazba, za kterou se půjčují peníze na mezibankovních trzích. Zvýšení těchto sazeb má za následek růst cen hypoték a ostatních úvěrů ze stavebního spoření. 88 Úrokové sazby, ovlivňují také další hlediska, které se odvíjejí od konkrétní hypotéky: •
Účel použití úvěru,
•
Doba fixace úvěru,
•
Výše zajištění úvěru,
•
Bonita klienta.89
3.3.1. ÚČEL POUŽITÍ Nejnižší útokové sazby mají nejméně rizikové úvěry. Jsou to úvěry, které se používají pro vlastní bydlení. Hypoteční úvěry, které mají vyšší úroky, jsou úvěry určené na pronájem nemovitostí. Jsou rizikovější z mnoha faktorů. Nemovitost se nemusí vlastníkovi podařit pronajímat. Protože klient neručí svým vlastním bydlením, nemá při potížích dostatečnou motivaci ke splácení. Hypotéky, které mají nejvyšší úrokové sazby, se nazývají americké hypotéky. Jsou to bezúčelné hypotéky. 3.3.2. DOBA FIXACE Při sjednání hypotečního úvěru se předem stanoví doba, při které zůstává úroková sazba stejná, banky ji nesmějí zvyšovat ani snižovat. Toto období se nazývá doba fixace.
88
Úroková sazba [on line]. [Citováno dne 17. 2. 2011]. Dostupné http://www.finance.cz/zpravy/finance/121235-zvysovani-uroku-muze-zmirnit-hypotecni-boom/ 89 SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení, Praha: Grada publishing, 2009. str. 31.
66
z WWW:
Obvykle se doba fixace stanovuje na 1, 3, 5, 10 a 15 let. Nově je možné sjednat hypoteční úvěr s dobou fixace na celou dobu úvěru. 90 Fixace na velmi krátkou dobu mají úrokové sazby vyšší než u fixace na přibližně 5 let. Většinou ale od 5 roku fixace, začne výše úrokové sazby stoupat. V současné době je ale snahou bank sjednocovat úrokové sazby u delších a kratších fixací. Pokud jsou sjednány hypotéky v době nízkých úrokových sazeb je vhodné je zafixovat na co nejvyšší dobu. Na druhou stranu úvěry, které byly sjednány před dvěma, až třemi lety byla tato fixace nevýhodná, protože úrokové sazby se výrazně snižovaly. Protože ale v současné době jsou hypotéky na velmi nízkém úroku, je předpokladem, že se budou opět zvyšovat a klienti, kteří uzavírají hypoteční úvěr v současné doby, by si měli nastavit dobu fixace alespoň na pět let. Důvodem této situace jsou, jak jsem již uvedl, zdroje pro hypoteční úvěry. Banky si půjčují peníze na trhu ve velkých objemech, ty zabalí do produktu „hypotéka“ a poskytnou klientům. Banky tak fungují podobně jako velkoobchod. Cena peněž na trhu se tak promítá do ceny pro koncového klienta. V ekonomice platí, že čím déle jsou peníze uloženy, tím vyšší je úrok. Jsou však i výjimky. Občas se stává, že je výnosová křivka takzvaně plochá a úrokové sazby jsou stejné pro 2 rok i pro 5 let. V této tržní situaci se úrokové sazby vyrovnají. 91 V následující tabulce je patrné na konkrétním příkladu výše úrokových sazeb při různé době fixace. Konkrétní příklad: hypotečního úvěru u Komerční banky. Budeme-li počítat s úvěrem 1 000 000 Kč a dobou splatnosti 25 let, klient má naspořeno 10 % vlastních prostředků. Z tabulky je patrné, že nejnižší úroková sazbě je při době fixace 3 roky a poté 5 let.
90
Úroková sazba [on line]. [Citováno dne 16. 2. 2011]. Dostupné z WWW: ex.cz/ostatni-texty/fixace-urokove-sazby/ 91 SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení, Praha: Grada publishing, 2009. str. 31.
67
http://www.hypoind
Tabulka 11 Výše úrokové sazby v návaznosti na době fixace, zdroj vlastní zpracování Doba fixace
Úroková sazba v %
1 rok 2 roky 3 roky 5 let 7 let 10 let
4,69 % 4,69 % 4,09 % 4,19 % 4,79 % 4,79 %
Výše měsíční splátky 5 100 Kč 5 100 Kč 4 795 Kč 4 845 Kč 5 152 Kč 5 152 Kč
3.3.3. PODLE VÝŠE ZAJIŠTĚNÍ Výše zajištění je částka, kterou má klient naspořenou pro koupi nebo stavbu nemovitosti. Banky sice poskytují hypotéční úvěry i se 100% zajištěním, ale taková to hypotéka je pro ně rizikovější, proto požadují vyšší úrokové sazby jako poplatek za rizikovost. Někdo by si ale mohl pomyslet proč je to pro banku rizikovější. Vždyť v případě problémů se splácením banka nemovitost prodá a peníze se jí vrátí. Je to sice pravda, ale ceny nemovitostí nejsou stále stejné a nastane- li situace na realitním trhu, že ceny nemovitostí jsou nižší, banky by přišli o mnoho peněž. Banky proto většinou nabízejí své hypoteční úvěru v rozmezí 70% až 90% z ceny obvyklé zastavované nemovitosti. Vezmeme-li si opět konkrétní příklad, se stejnými vstupními daty jako v předchozím příkladu, s dobou fixace, 5 let, vypočítáme následující úrokové sazby. Tabulka 12Výše úrokové sazby v návaznosti na výši zajištění, zdroj vlastní zpracování Procentuální výše zajištění
Úroková sazba
Měsíční splátka
100 %
4,19 %
5 384 Kč
95 %
4,19 %
5 115 Kč
90 %
4,19 %
4 845 Kč
80 %
3,39 %
3 958 Kč
70 %
3,39 %
3 463 Kč
50 %
3,39 %
2 474 Kč
Na konkrétním příkladu je vidět, že banka sníží úrokové sazby, pokud má klient naspořeno minimálně 20% vlastních zdrojů. Procentuální skok je dosti vysoký a tvoří téměř 0,8%. 68
3.3.4. VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB DO ROKU 2011
Graf 9 Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů 2003-2011
Z uvedeného grafu je patrný strmý růst v období boomu hypotečních úvěrů v roce 2007, stejně jako na počátku krize v roce 2008 nejprveš pozvolný, v dalších letech však mnohem prudší pokles úrokových sazbeb. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů začaly na velmi vysokých úrokových sazbách. Např. v roce 1996 byl úrok 13,4%. V tomto roce byl také počet uzavřených hypoték jen 4000. Do roku 2000 tyto úrokové sazby klesly o 4,6%. Velmi významnou roli při snižování úrokových sazeb sehrála i privatizace České spořitelny a závazek Erste Bank připravit podpůrný program pro hypoteční úvěrování. Na základě tohoto kroku snížily úrokové sazby i ostatní banky a své nabídky začaly postupně vylepšovat.92 V roce 2005 dosáhla úroková sazba svého minima a úroková sazba klesla až na 3,6 %. Což byla nejnižší úroková sazba od začátku hypotečních úvěrů poskytovaných na našem území. Důvodem těchto nízkých úrokových sazeb byl pokles základní sazby ČNB na 1,75%. Tato hodnota představovala minimální hodnotu za posledních několik let. Díky těmto nízkým úrokovým sazbám a zvyšujícímu se DPH ze stavebních prací v roce 2007 se v letech 2005 a 2006 rekordně zvýšil objem poskytnutých hypotečních úvěrů. 92
Úroková sazba [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://www.mesec.cz/cla nky/hypoteky-konkurence-pritvrzuje/
69
Do roku 2009 úrokové sazby opět mírně vzrostly. Průměrná výše byla 5,69 %.93 Tato vysoká úroková sazba a nejistota budoucího ekonomického vývojem měla za následek nižších počtu sjednaných hypoték. Graf 10 Vývoj úrokových sazeb 2009-2011
Zdroj: Vývoj úrokových sazeb. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/obrazky/old_images/content/tiskove-zpravy/golem-finance-sazb y-2012-01-03.jpg Jak je vidět z uvedeného grafu, tak v úrokové sazby hypotečních úvěrů v letech 2009-2011 mají setrvale klesající úroveň, kdy současná úroveň úrokových sazeb okolo 3,7 procenta je považována za „úrokové dno“, které je pohledem bank dlouhodobě neudržitelné. Počet stoupajících nesplacených hypotečních úvěrů je nutí přehodnotit svoji politiku, která je však na zase druhé straně ovlivněna silným konkurenčním bojem na trhu hypoték, kdy dalšími očekávanými hráči na trhnu mohou být např. Air Bank atd. a nenabízí se tak prostor pro jejich prudký růst. V roce 2012 se očekává mírný nárůst, kdy by se průměrná sazba hypotečního úvěru měla pohybovat okolo 4 procent. Tuto situaci by však mohl změnit zásadní negativní vývoj ekonomiky a naplnění černých scénářů v rámci EU94
93
Úroková sazba [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://finance.idnes.cz/ponekolikamesicnim-poklesu-urokovych-sazeb-hypoteky-opet-podrazily-1e9-/hypoindex.aspx?c=A090121_ 090153_hypoindex_bab 94 Sazby hypoték zůstanou nízko i v roce 2012. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/sazby-hypotek-zustanou-nizko-i-v-roce-2012
70
Význam hypotečních úvěrů je velký z celého makroekonomického pohledu. Pomocí úvěrů se dostávají do oběhu další finanční zdroje. HDP neboli hrubý domácí produkt, je v peněžním vyjádření hodnota statků a služeb, které byly na území vyprodukovány. Hypoteční úvěry mají vliv na hodnotu hrubého domácí produkt. Rostoucí HDP vypovídá o růstu příjmů obyvatel, jejich životní úrovně. Lidé jsou optimističtější, v budoucím vývoji mají tím pádem zájem o nové a lepší bydlení. To ruku v ruce přináší vyšší zadluženost obyvatelstva.95 Z důvodu významnosti hypotečního úvěru na celém makroekonomickém hospodářství se zpřísňují podmínky pro poskytování úvěrů, protože jak bylo zmíněno v předchozí analýze rostou také počty nesplacených úvěrů. Tyto skutečnosti spolu se zpomalením hospodářství a tento fakt by mohl mít negativní vliv na celou ekonomiku České republiky. 3.3.5. ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ZÁSTAVNÍCH LISTŮ Z následujícího grafu je patrné, že s objemem poskytovaných hypotečních úvěrů jde ruku v ruce růst objemu vydaných hypotečních zástavních listů. Důvodem byl jak již zmíněný růst celého hypotečního trhu a legislativní úpravy. Důležitou změnou bylo odstranění nutnosti danit úroky z příjmů hypotečních zástavních listů. Z grafu lze vyčíst postupný nárůst vydaných hypotečních zástavních listů. Do roku 2003 se objemy pohybovali kolem 40 miliard korun. V roce 2005 již dosahovali 80 miliard korun, tedy téměř dvounásobný růst jen za pouhé dva roky. Dalším rekordním milníkem byl rok 2007 v tomto roce objem hypotečních
zástavních
listů
byl
137
miliard
korun.
Důvodem
byla
podle
www.hypoindex.cz legislativní změna, která měla od roku 2008 přinést nevýhody v podobě zrušení daňového zvýhodnění úrokových výnosů z hypotečních zástavních listů. Na konci roku 2007 byly vydány následně dodatečné tranše, které v následujících dvou letech měli za následek vydání objemu hypotečních zástavních listů v hodnotě cca 30 miliard. Jen díky této dodatečné tranši není vidět v grafu od roku 2008 klesající tendence, ale relativně stabilní hodnoty. Podle serveru iDnes český hypoteční trh roste. Za poslední čtvrtletí roku 2011 banky poskytly úvěry v celkové hodnotě více než 85 miliard korun. V meziročním srovnání se tedy jedná o 42% nárůst
95
Vliv HDP na hypotéky [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://www.hypoind ex.cz/c lanky/jak-spolu-souvisi-hdp-a-hypoteky/
71
Graf 11 Objem vydaných hypotečních zástavních listů Zdroj http://www.hypoindex.cz/proc-jsou-emise-hypotecnich-zastavnich-listu-v-utlumu/
Graf 12 vydané hypotečních zástavní listy podle emitenta, Zdroj http://www.hypoindex.cz/proc-jsou-emise-hypotecnich-zastavnich-listu-v-utlumu/
Podíváme-li se na rozdělení hypotečních zástavních listů podle emitenta je největším emitentem Hypoteční banka, která na trhu od roku 1996 do roku 2010 zaobírá z celkového objemu hypotečních zástavních listů 32%. Na druhém místě zůstává Česká spořitelna s 24%. Za ní následuje s relativně velkým rozdílem, Unicredit bank která zaobírá třetí místo s 15%. Dále je to Komerční banka s 14% Reiffeisen bank s 10%
72
4 . RIZIKA HYPOTEČNÍHO TRHU
Na trhu s hypotékami existuje řada rizik. Většina bank si je příliš neuvědomovala, až do roku 2007, kdy přišla krize na finančním trhu a americké banky tak prodělaly miliardy dolarů.
4.1.
ÚVĚROVÉ RIZIKO
Úvěrové riziko představuje riziko v podobě nesplacení závazků ze strany klienta. Mezi příčiny úvěrového rizika můžeme vidět: •
Příčiny uvnitř banky – jsou zapříčiněny interními rozhodnutímy firmy a lidským faktorem.
•
Příčiny v okolí banky – jsou to příčiny, které nezávisí na bance. Negativní vliv na toto riziko má zhoršující se ekonomická situací a vyšší nezaměstnanost. Větší banky proto zavedly řadu opatření pro jejich regulaci.
Banky vlivem krize začaly mnohem více zpřísňovat podmínky poskytování hypotečních úvěrů a zvýšily pozornost při řízení rizik. První opatření pro snížení rizika je již při jejím schvalování. Banky řádně kontrolují úvěruschopnost každého klienta. Zjišťují, zda bude schopen splácet úvěry. K tomu využívají řadu nástrojů např. registry dlužníků, informace o příjmech, systém tzv. Credit Scoring, o kterých jsme již hovořili v teoretické části.
4.2.
RIZIKO SOUVISEJÍCÍ S NIŽŠÍMI CENAMI NEMOVITOSTÍ
Riziko je spatřováno v tom slova smyslu, že pokud nebude pohledávka klientem splácena a banka bude muset prodat danou nemovitost nemusí být pokryta celá pohledávka z důvodu snížení cen nemovitostí. Toto riziko je aktuální převážně v dnešní době, kdy ceny nemovitostí klesají. Oproti předcházejícím dvěma letům je hodnota bytů nižší cca o 12%.
73
Problém je prodat i byty za současné nižší ceny, protože mnoho lidí čeká na další zlevnění. Při propadu cen nemovitostí musejí banky přeceňovat svá portfolia a tvořit další rezervy, což prodeje zatím brzdí.96 V některých lokalitách můžeme hovořit i o současné nulové nebo vzhledem k povinnosti odstranění stavby také o záporné ceně nemovitostí.
4.3.
ŘEŠENÍ NESPLACENÝCH ÚVĚRŮ
Banky v případě nesplácení svých pohledávek na hypotečních trzích postupují následovně. Nejprve klienta kontaktuje telefonicky, pomocí sms a zašle tři písemné upomínky. Snaží se s klientem nají vhodné řešení problému pro obě strany výhodné, např. snížením měsíčních splátek, odklad několika splátek, prodloužení úvěru. Pro banku je totiž většinou výhodné v případě problému krátkodobého charakteru s klientem nalézt řešení a hypotéku si nechat ve svém portfoliu. Situace, kdy má banka hypoteční úvěr je pro banky vždy nejvýhodnější i s ohledem na krátkodobé problémy klienta. Klienti mohou mít problémy z různých hledisek. Příčiny jsou ale standardně ve ztrátě zaměstnání nebo dlouhodobé nemoci nebo ztížené finanční situace. Pokud do 90 dnů nedojde banka k řešení s klientem nastává tzv. zesplatnění zůstatku úvěru i úroku. To znamená, že klientovi se začnou navyšovat úroky z prodlení. V případě, že klient se bude snažit po té s bankou spolupracovat, banka sepisuje s těmito problémovými klienty nové smlouvy o konkrétním splátkovém kalendáři. Tyto smlouvy mají ovšem tzv. exekutorskou doložkou. To znamená, že když nebude plnit splátkový kalendář, má banka právo přistoupit k nedobrovolné dražbě.97 Pokud klient novou dohodu odmítne, banka předá záležitost soudu, který potvrdí, že může zástavu zpeněžit. Banka volí mezi nedobrovolnou dražbou a exekucí. Varianta závisí na konkrétní situaci. Banky teď preferují nucené dražby, protože jsou rychlejší a jsou s nimi spojeny nižší poplatky pro ně i pro klienty.98 96
Rizika úvěrová [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://www.zlatakoruna.info/clanky/33-4-hypoteky/25513-banky-se-chteji-rychleji-zbavit-nesplacenychhypotek 97 Rizika úvěrová [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://www.golemfinance.cz/cz/245.nesplacene-hypoteky-spousti-vlnu-drazeb-domu-a-bytu 98 Rizika úvěrová [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://www.golemfinance.cz/cz/245.nesplacene-hypoteky-spousti-vlnu-drazeb-domu-a-bytu
74
Banka může prodat hypoteční úvěr tzv. inkasní agentuře. Nejčastěji k tomu dochází v případech, kdy je buď finanční situace klienta neřešitelná. Zkušenosti inkasních agentur ukazují, že se změnou věřitele dochází často i ke změně chování klienta. Dlužník se zalekne a z pozice „mrtvého brouka“ přechází k vyjednávání. Řešením potíží bývá nejčastěji prodej nemovitosti, kde při součinnosti klienta a rychlém jednání může dojít i k odpuštění části sankčních úroků. Nezačne-li dlužník s inkasní agenturou komunikovat, situaci se nezlepší. Začnou narůstat sankční úroky. Navíc dlužník v takovém případě nemůže počítat se vstřícným krokem a snížením sankcí. Nemluvě o nižší ceně, za kterou je v exekuci vydražena nemovitost. Může se tak stát, že ani prodej zástavy nezbaví dlužníka celého dluhu. Pro banky je v poslední době vhodnější tzv. refinancování hypotéky do nové U nového úvěru může získat nižší úrokovou sazbu nebo si sjednat delší dobu splatnosti, což mu zajistí nižší měsíční splátky. Výhodnost případného refinancování je však třeba předem dobře zvážit. Například předčasné splacení stávající hypotéky může být velmi nákladné. Kromě toho by každý dlužník, který už problémy se splácením hypotéky má, měl být opatrný. Splácet problémový úvěr úvěrem novým je velmi špatná strategie.99 Pro majitele nemovitosti bude vždy výhodnější dobrovolný prodej za standardních podmínek než prodej v nucené dražbě, kdy realizovaná cena může být při prodeji "narychlo“ zbytečně nízká. Nemovitost zatíženou hypotékou lze prodat dvěma způsoby: •
Hypoteční úvěr se splatí. Pokud k tomu však dojde jindy než při skončení fixačního období, bude muset dlužník zaplatit sankční poplatky za předčasné splacení úvěru.
•
Nemovitost se prodá spolu s nesplaceným hypotečním úvěrem, kdy se její nový majitel stane dlužníkem – tzv. převzetí dluhu. Banka bude zkoumat většinou pouze jeho bonitu, zda jeho příjmy na splácení stačí. Úvěr zůstane tak, jak je.100
99
Rizika úvěrová [on line]. [Citováno dne 18. 1. 2011]. Dostupné z WWW http://finance.id nes.cz/nesplaceni-hypoteky-se-resi-i-jinak-nez-drazbou-nemovitosti-prg-/uver.aspx?cA080 326_225429_ f i_oso bni_jjj
100
Rizika úvěrová [on line]. [Citováno dne 18. 1. 2011]. Dostupné z WWW http://finance.idnes.cz/nesplaceni-hypoteky-se-resi-i-jinak-nez-drazbou-nemovitosti-prg-/uver.aspx?c=A0 80326_225429_fi_osobni_jjj
75
4.4.
NOVÝ ZÁKAZNÍK VERSUS STÁVAJÍCÍ ZÁKAZNÍK
Pro banky v České republice je mnohem složitější získat nového klienta ať se již jedná o standardní služby bank nebo poskytované
hypoteční úvěry. Trh není nekoneční a
potencionálních zákazníků na hypotéky se snižuje. Hypoteční úvěry jsou pro banky zdrojem vysokých výnosů, protože pokud si klient uzavře úvěr u banky, ta získá klienta na řadu let. Pro banku to znamená výnosy v podobě úroků, poplatků za účty atd. Nepochopitelné je, že banky v Česku stále vynakládají daleko větší úsilí na přilákání nových klientů než na udržení těch stávajících. Příkladem budiž zacházení s klienty v době blížícího se ukončení období fixace úrokové sazby hypotečního úvěru. Většina bank donedávna neváhala nabízet jim pro další období fixace výrazně horší podmínky než klientům novým. Získat nové zákazníky je čím dál těžší. Náklady se pohybují od tří do 15 tisíc korun".101 Pro každou banku je jednodušší, ekonomicky výhodnější a z principu věci rozumnější udržet stávajícího klienta. Po skončení úrokové fixace se snažíme klientovi nabídnout takovou sazbu, která je pro něj akceptovatelná a zajímavá. Není to ale jen o nabízeném úroku, rozhoduje dlouhodobá péče o zákazníka. Hypotéka mívá dlouhou splatnost – 20, 25, 30 let, a pokud se banka ke klientovi chová špatně, tak nabídkou příznivé úrokové sazby to nespraví. Je to o komplexní nabídce služeb.102
4.5.
REGULACE RIZIK HYPOTEČNÍHO TRHU
S počátkem současné finanční krize je spojena hypoteční krize, kdy hypoteční úvěr byl díky nízkým úrokům, státní podpoře, neopatrnosti finančních institucí vzhledem k bonitě klientů dostupný skoro pro každého žadatele a následně došlo ke splasknutí spekulační bubliny cen nemovitostí. S ohledem na tuto finanční krizi má dojít v rámci Evropskou unií plánovaného dohledu a regulace nad bankovními institucemi také v segmentu hypotečních úvěrů k regulaci rizik. Evropská Unie se chce zaměřit na tento segment bankovnictví, pravidelně jej monitorovat pomocí vyžadování pravidelných zpráv od bankovních institucí 101
Nový zákazník versus stávající [on line]. [Citováno dne 18. 1. 2011]. Dostupné z WWW: http://byznys.ihned.cz/c1-54970830-ge-money-zahajila-lov-na-klienty-pomoci-uctu-zdarma 102 Nový zákazník versus stávající [on line]. [Citováno dne 18. 1. 2011]. Dostupné z WWW: http://byznys.ihned.cz/c1-54970830-ge-money-zahajila-lov-na-klienty-pomoci-uctu-zdarma
76
a vydat legislativní opatření, která upraví a zpřísní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Konečná podoba těchto opatření zatím není známa, avšak hlavni oblastmi, kterých se tato opatření mají dotknout mají být marketing a distribuce hypoték, kdy banky budou muset podle všeho v inzerci uvádět úrokové sazby včetně RPSN, vypočtenou na celou dobu splatnosti úvěru a pokud bude součástí poskytnutí úvěru také podmínka otevření běžného účtu pro splácení úvěru u téže banky, tak RPSN bude muset zahrnovat i tyto náklady. Dalším bodem těchto opatření by mělo být přenesení odpovědnosti na poskytovatele či zprostředkovatele za to, komu byl úvěr poskytnut. Klienta by měl bankéř nebo zprostředkovatel testovat prostřednictvím modelových situací, zda je vhodný, pro poskytnutí hypotéky, a zda si dobře uvědomuje rizika spojená se splácením úvěru. Dalším bodem by mělo být právo na předčasné splacení hypotéky mimo období refinance úvěru bez jakýchkoliv omezení. Proti tomuto návrhu se však zvedla velká vlna odporu ze strany hypotečních bank, takže tento bod by součástí regulativ s nějvětší provděpodností prozatím něměl být.103 Dalším bodem regulace, o kterém EU uvažuje, by mělo být zavedení podmínky podílu vlastních prostředků v rozmezí 40-60% z ceny nemovitosti při žádosti o hypoteční úvěr. Zatím však nepadlo žádné konečné rozhodnutí EU, které by bylo následně legislativně přijato Českou republikou a mělo tak přímý vliv na tuzemské poskytovatele hypotečních úvěrů. Zásadním současným bankami aplikovaným přístupem vedoucím k regulaci rizik hypotečního trhu tak v současnosti zůstává zpřísňování kritérií pro poskytování úvěrů.
103
Sazby hypoték zůstanou nízko i v roce 2012. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/budou-banky-testovat-inteligenci-klientu
77
5. ZPROSTŘEDKOVATELÉ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V posledních letech hrají stále větší roli tzv. zprostředkovatelé hypoték. Mohou to být jak finančně – poradenské společnosti, tak specializovaní hypoteční makléři. Hypoteční zprostředkovatel neboli makléř je osoba, která má licenci uzavřenou s většinou bank. Za hypotečního makléře nelze přesně považovat osobu, která je externím spolupracovníkem jedné nebo dvou bank. Hypoteční makléři jsou v jiných zemích, kde je hypoteční trh na vyšší úrovni zcela normální. Tento trend přichází i do České republiky. Zde se postupně řady hypotečních makléřů začínají také rozšiřovat. Největší makléři v roce 2006 založili tzv. Asociaci hypotečních makléřů.104 Z celkového počtu uzavřených hypoték si sjednají sami klienti přibližně
necelou
polovinu
ze
všech
úvěrů.
Zbylou
část
uzavřou
hypoteční
zprostředkovatelé.105 Např. Podíl zprostředkovaných hypoték v prvním pololetí zhruba polovinu z celkového objemu uzavřených hypotečních obchodů. Z čehož 18 % tvořila produkce makléřských společností působících pod hlavičkou Asociace hypotečních makléřů ČR (Hyposervis, Simply, Gepard Finance, Sophia Finance a Fineo) a 25 % trhu tvořily poradenské společnosti sdružené v asociacích AFIZ a USF (např. Partners, Fincentrum, OVB, AWD, Broker Consulting apod.)106 Role zprostředkovatelům hypoték v dalších letech poroste. Pro banky bude důležitým tématem retence klientů, tzn. udržení si vlastního klientského kmene. Podle zkušeností zprostředkovatelů si nyní banky stále úplně neuvědomují cenu „bezproblémového klienta“. Nyní zhruba 20 – 30 % klientů, kteří v době refixace úvěru požádají o pomoc makléře či poradce, jelikož nejsou spokojeni s nabídkou sazby pro další fixační období, nakonec přejde ke konkurenci, jelikož stávající banka není klientovi schopna/ochotna ani po intervenci poradce/makléře nabídnout konkurenceschopné podmínky.107
104
Zprostředkovatelé hypoték[on line]. [Citováno dne 18. 2. http://www.gpf.cz/hypotecni-makler 105 Zprostředkovatelé hypoték [on line]. [Citováno dne 18. 2. http://www.gpf.cz/hypotecni-makler 106 Sazby hypoték zůstanou nízko i v roce 2012. Hypoindex.cz [online]. 2012 http://www.hypoindex.cz/budou-banky-testovat-inteligenci-klientu 107 Zprostředkovatelé hypoték [on line]. [Citováno dne 18. 2. http://www.gpf.cz/hypotecni-makler
78
2011].
Dostupné
z WWW
2011].
Dostupné
z WWW
[cit. 2012-04-22]. Dostupné z: 2011].
Dostupné
z WWW
Standardem u hypotečních makléřů je fakt, že jejich služby jsou pro klienta zdarma a tyto náklady hradí daná banka. Provize zprostředkovatelů se pohybuje přibližně od 0,9% do 2,2% z hypotečního úvěru. To znamená, že nejvyšší zisky mají největší hráči na trhu jako např. Golem Finance, Gepard Finance. Tito dále poskytují provize dalším svým dílčím zprostředkovatelům. Kvalitní hypoteční poradce má přehled o aktuálních poskytovaných službách bank na českém trhu a je schopen klientovi nestranně doporučit vhodný hypotečních úvěr. Dále má na starosti veškerou administrativu spojenou s vyřízením hypotéky (např. zajišťuje odhad nemovitosti, dodává podklady k nemovitosti, zajištění pojištění atd). Sleduje schvalovací proces a doprovází klienta do banky při podpisu smlouvy. Dohlíží na převádění peněz mezi bankou a prodávajícím.
79
6. PREDIKCE BUDOUCÍHO VÝVOJE Od roku 1992, kdy se na našem území začaly nabízet hypoteční úvěry jako možnost financování bydlení, se objemy poskytnutých peněz zvyšovaly. Tento trend byl spatřován až do roku 2008, kdy se dostala krize z Amerického hypotečního trhu až do České republiky. Zde ovšem nezasáhla finanční trh v takové míře. Začala klesat poptávka po hypotečních úvěrech a zvyšuje se počet nesplacených pohledávek. Tato situace má za následek situaci, kdy lidé vyčkávají na snižování úroků z hypoték a snižování cen nemovitostí. Banky naopak musely být opatrné v poskytování úvěrů. Zrušily některé typy hypotečních úvěrů např. rizikové úvěry, odstranili ze svých nabídek půjčky až do výše 100% nebo i více. O období let 2011 až 2012 by se dalo říci, že se trh s hypotékami nachází na svém novém začátku.
Krizi přestál český bankovní sektor bez větších potíží a s odeznívající
ekonomickou recesí opět roste zájem o hypotéky. Na trhu opět začala fungovat zdravá konkurence, která tlačí úrokové sazby hypoték dolů. Objem poskytnutých hypoték roste, ovšem podle velké části odborníků to není primárně nízkými úrokovými sazbami, ale spíše zlepšující se ekonomickou situací v ČR a zlepšující se náladou, mezi potencionálními žadateli o hypotéku a jejich větší ochotě k pořizování bydlení na úvěr. 108 V roce 2011 banky půjčili 170 mil. Kč. Při predikci budoucího vývoje se očekává, že situace bude relativně stabilní. Může za to fakt, že české banky jsou hodnoceny jako jedny z nejstabilnějších bank v Evropské unii. Úrokové sazby, které jsou v současné době na velmi nízké sazbě, budou nepatrně růst. Banky se budou klienty snažit získat různými akčními nabídkami. Dá se dále očekávat přiostření konkurenčního boje, a to vstupem nových subjektů, jak je Equa Bank, Air Bank aj. Pro rok 2012 se předpokládá návrat celkového objemu uzavřených hypoték k hranici 100 miliard. Tato úroveň odpovídá současnému odhadu dlouhodobých možností českého hypotečního trhu. „Pro letošní rok se očekává, že se zastaví trend poklesu úrokových sazeb a ty naopak mírně porostou. Dokládá to i hlavní indikátor vývoje těchto sazeb – vývoj na finančních trzích, kde úrokové sazby u dlouhodobých finančních produktů začínají pomalu ale jistě růst. Navíc už je v České republice zřetelný i trend sbližování úrovně variabilních 108
Vývoj hypoték [on line]. [Cit. 18. 2. 2012]. Dostupné z WWW: < htp://www.golemfinance.cz/cz/282.bud ou-banky-testovat-inteligenci-klientu>
80
úrokových sazeb a sazeb u tří- a pětiletých fixací. I proto zájemcům o hypotéky dlouhodobě doporučuje volit raději sazbu fixní“.109 Budoucnost na hypotečním trhu lze spatřovat také v nových produktech. Např. Raiffeisen bank nabízí nový produkt tzv. Offsetová hypotéka, kdy se jedná o Spojení spoření a hypotéky. Tento produkt je určen pro prémiové klienty. Vedle hypotéky totiž má u dané instituce klient otevřený i takzvaný bilanční účet, kam může přesouvat své prostředky z klasického běžného účtu. Úroky a jejich výpočet je odvislý pouze od rozdílu částek úvěru a sumy na bilančním účtu. Odstraňuje potřebu záchranného polštáře a člověk může využít své peníze až do poslední koruny.110
109
Vývoj hypotečních úvěrů [on line]. [Cit. 18. 2. 2012]. Dostupné z WWW: < http://poradcisobe.cz/hypoteky/hypotecni-uvery-v-roce-2011-druhy-nejsilnejsi-rok-v-historii/> 110 Offsetová hypotéká [on line]. [Cit. 28. 10. 2012]. Dostupné z WWW: < http://finexpert.e15.cz/co-jeoffsetova-hypoteka-hypoteka-a-sporeni-v-jednom
81
ZÁVĚR Diplomová práce obsahuje analýzu hypotečního trhu. Z provedené analýzy vyplynuly tyto závěry. Hypoteční trh v České republice začal nově fungovat od roku 1995. V této době byly ale podmínky pro poskytování úvěrů velmi přísné a spolu s vysokými úrokovými sazbami které se v prvních letech pohybovaly kolem 13% mělo za následek nízké objemy poskytnutých úvěrů. Vlivem zlepšující se ekonomické situaci začali mít občané větší příjmy, začal růst trh s nemovitostmi a na hypoteční trh vstupovaly nové banky. Stát se snažil pomocí svých nástrojů, které byly odpočet úroků z úvěru od základu daně a úrokové dotace na nové bydlení „rozběhnout“ trh s hypotečními úvěry. Situace nebyla ale tak jednoduchá. Pro občany byly hypoteční úvěry stále relativně drahý nástroj pro získání vlastního bydlení. Po roce 2000 byl spatřován změna. V roce 2002 se již úrokové sazby snížili přibližně o polovinu vzhledem k začátkům hypotečního trhu. Objemy hypotečních úvěrů začaly rapidně růst. Do roku 1998 vstoupl objem téměř dvanáctinásobně. Stejně tak rostly vlivem zvyšujících se cen nemovitostí i průměrné výše hypotečního úvěru, které před rokem 2000 nedosáhly celého milionu, po roce 2000 vzrostly na cca 1 200 000 Kč. Po roce 2000 na trh vstoupily nové zahraniční banky, které měly širší know-how a lepší znalosti s hypotečním trhem než české banky. Zvyšující se objem poskytnutých hypotečních úvěrů, růst počtu poskytnutých hypoték, ale také v poslední době se zhoršující ekonomická situace obyvatel má ovšem za následek fakt, že občané nejsou schopni tyto hypotéky splácet a dochází k tzv. nesplacení jistiny hypotečního úvěru. Banky se snaží svým klientům vyjít vstříc v případě krátkodobých problémů a nabízejí jim nové splátkové kalendáře ale i přesto se procento nesplacených hypotečních úvěrů zhoršuje. V současné době se hypoteční trh vyvíjí relativně stabilně. Vysoké objemy hypotečních úvěrů a vysoké počty poskytnutých hypotečních úvěrů jsou následkem úrokových sazeb na velmi nízké hranici ale také zlepšující se ekonomickou situací v ČR a větší ochotě obyvatel k pořizování bydlení na úvěr. Nejvíce hypotečních úvěrů se poskytuje jako tradičně občanům. Jen nízké procento z poskytnutých hypotečních úvěrů je zacíleno na příjemce z oblasti podnikatelské sféry a municipalit. Tradičně nejsilnějšími kraji v hypotečním trhu je Praha, za níž následuje kraj Jihomoravský a Královehradecký. Do budoucna se předpokládá „Pro letošní rok očekáváme, že se zastaví trend poklesu úrokových sazeb a ty
82
naopak mírně porostou. Zřetelný i trend sbližování úrovně variabilních úrokových sazeb a sazeb u tří- a pětiletých fixací. Cíle mé práce byly naplněny provedenou analýzou vývoje hypotečních trhů. Stanovené závěry jsou podpořeny konkrétními údaji v tabulkách a grafech zachycujících vývoj v jednotlivých letech.
83
SEZNAM OBRÁZKŮ Graf 1 Podíl na trhu v roce 2011 podle počtu poskytnutých hypoték ............................................... 50 Graf 2 Úvěry na bydlení a spotřebitelské úvěry ............................................................................... 56 Graf 3 Poskytnuté hypoteční úvěry/úvěry ze stavebního spoření v letech 2004 – 2011................... 57 Graf 4 Úrokové sazby z úvěrů na bydlení ........................................................................................ 58 Graf 5 Podíl stavebních spořitelen na objemů nových úvěrů ........................................................... 59 Graf 6 Počet schválených hypotečních úvěrů v letech 2008 – 2010 ................................................ 60 Graf 7 Objem schválených hypotečních úvěrů (v mil. Kč) .............................................................. 60 Graf 8 Objem pohledávek za klienty (v mil. Kč) ............................................................................. 61 Graf 9 Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů 2003-2011 ...................................................... 69 Graf 10 Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů 2009-2011 .................................................... 70 Graf 11 Objem vydaných hypotečních zástatních listů ..................................................................... 72
SEZNAM TABULEK Tabulka 1 Průměrné výše hypotečních úvěrů v jednotlivých letech ................................... 17 Tabulka 2 Procento udává, kolik se vrátí z každé koruny vynaložené na příslušnou podporu ............................................................................................................................................. 44 Tabulka 3 Stav hypotečních úvěrů k 31. 12. 2010 ............................................................. 48 Tabulka 4 Nesplacená jistina hypotéčních úvěrů v letech 2007 - 2011 .............................. 53 Tabulka 5 Podíl úvěrů v selhání na celkových úvěrech v procentech zdroj........................ 53 Tabulka 6 Poskytnuté hypoteční úvěry v 1. – 3. čtvrletí roku 2011 ................................... 63 Tabulka 7 Poskytnuté hypoteční úvěry v 1. – 3. čtvrletí roku 2011 .................................... 63 Tabulka 8 Poskytnuté hypoteční úvěry v 1. – 3. čtvrletí roku 2011 .................................... 64 Tabulka 9 vývoj cen hypotéky v čase .................................................................................. 64 Tabulka 10 Přehled úrkovoých sazeb v roce 2011 .............................................................. 65 Tabulka 11Objem vydaných hypotečních zástavních listů ................................................. 72 Tabulka 12 vydané hypotečních zástavní listy podle emitenta ........................................... 72 Tabulka 13 Výše úrokové sazby v návaznosti na době fixace ............................................ 68 Tabulka 14 Výše úrokové sazby v návaznosti na výši zajištění .......................................... 68
84
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY
CHÝNA, V. Finanční matematika v příkladech. Praha: Professional Publishing, 2005. 160 s. ISBN 978-808-641-9862. POLOUČEK, S. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, 716 s. ISBN 80-717-94627. POLOUČEK, S. Peníze, banky a finanční trhy. Karviná : Slezská univerzita, 1996. s.189. POLOUČEK, S. Peníze, banky a finanční trhy. Vyd. 2., opr. Karviná : Slezská univerzita, 1996. 189 s. ISBN 80-85879-37-9 POLOUČEK, S. Peníze, banky a finanční trhy. Praha: C.H.Beck 2009. 1996. 415 s. ISBN 80-740-015-20. PAVELKA, F. Úvěrové obchody, 1.vyd. nakladatelství Praha: Bankovní institut vysoká škola 2001. 279 str., ISBN: 80-7265-037-8 PAVELKA, F. OPLTOVÁ R. Hypoteční úvěry, nakladatelství Praha: PP Agency 1996, 116 str., ISBN – neexistuje Kolektiv autorů, Bankovnictví, 5. Přepracované vydání, nakladatelství Praha: Bankovní institut vysoká škola 2005. 280 str., ISBN: 80-7265-080-7 SYNEK, M. Manažerské výpočty a ekonomická analýza. Praha: C.H. Beck, 2009. 301 s. ISBN 80-740-015-47. STAŇKOVÁ, A. Podnikáme úspěšně s malou firmou. Praha : C.H. Beck, 2007. 199 s. ISBN 80-717-992-62. SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení, Praha: Grada publishing, 2009. 143 s. ISBN 80-24-7238-83. Elektronické zdroje: Anuitní splácení [on line]. [Cit. 18. 12. 2011]. Dostupné http://www.hypoindex.cz/clanky/anuitni-splatka-hypoteky-co-prinasi/>
z WWW:
<
Cena hypotéky [on line]. [cit 13.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.hypoindex.cz/clanky/kolik-skutecne-zaplatite-za-vyrizeni-hypoteky/> Centralni registr [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://www.cnb.cz/cs/dohled_financni_trh/centralni_registr_uveru/ ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Zadluženost domácností [ on line]. [Citováno dne 15. 12. 2011]. Dostupné z WWW: . 85
ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. BANKOVNÍ STATISTIKA. Analýza vývoje a rizik stavebního spoření v České republice [on line]. [Citováno dne 15. 12. 2011]. Dostupné z WWW: Doklady potřebné pro žádost o hypoteční úvěr . [on line]. [cit 22.2.2012]. dostupné z WWW < http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/doklady-nutne-k-poskytnutihypotecniho-uveru/>. Hypotéky.cz. [on line]. [Citováno dne 24. 11. 2011]. Dostupné z WWW: . Hypoteční zástavní list [on line]. [cit 24.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.hypoindex.cz/proc-jsou-emise-hypotecnich-zastavnich-listu-v-utlumu/>. HYPOTEČNÍ BANKA. Úrokové sazby [on line]. [Citováno dne 13. 12. 2011]. Dostupné z WWW: . MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. STATISTIKY Z OBLASTI BYTOVÉ POLITIKY. HYPOTEČNÍ ÚVĚRY. Hypoteční úvěry v letech 2002 - 2011 [on line]. [Citováno dne 16. 12. 2011]. Dostupné z WWW: . Nesplacené úvěry cit [20.1.2011] dostupné z < http://www.hypoindex.cz/clanky/podilnesplacenych uveru-v-ceske-republice-po-dlouhe-dobe-klesl/> Nový zákazník versus stávající [on line]. [Citováno dne 18. 1. 2011]. Dostupné z WWW: http://byznys.ihned.cz/c1-54970830-ge-money-zahajila-lov-na-klienty-pomoci-uctuzdarma Offsetová hypotéká [on line]. [Cit. 28. 10. 2012]. Dostupné z WWW: http://finexpert.e15.cz/co-je-offsetova-hypoteka-hypoteka-a-sporeni-v-jednom>
<
Občanský zákoník č. 40/1964 S. [on line]. [cit 15.2.2012]. dostupné WWWhttp://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/cast8h1.aspx
z
Parametry žadatele o hypotéční úvěr [on line]. [Cit. 19. 12. 2011]. Dostupné z WWW: http://finance.hyperbydleni.cz/hypoteky-uvery-na-bydleni/453-zlata-pravidla-zadatele-ohypotecni-uver/ Pojištění hypotečního úvěru [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW:< http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sluzby/pojisteni-hypoteky/>. Prague InterBank Offered Rate (PRIBOR) je průměrná sazba, za kterou si banky navzájem jsou ochotny půjčit na českém mezibankovním trhu peníze.
86
Regulace nájemného . [on line]. [cit 22.2.2012]. www.hypoindex.cz/clanky/regulaci-najemneho-zrusit>.
dostupné
z WWW
<
Rizika úvěrová [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://www.golemfinance.cz/cz/245.nesplacene-hypoteky-spousti-vlnu-drazeb-domu-abytu>. Splácení hypotečního úvěru [on line]. [Cit 15. 12. 2011]. Dostupné z WWW: http://finance.idnes.cz/vybrat-si-zpusob-splaceni-hypoteky-je-prakticky-nemozne-pev/uver.aspx?c=A090728_122603_uver_bab>. Státní podpora [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW:< http://www.gpf.cz/narizenivlady-pujcka-150000-kc-na-modernizaci>. Státní podpora na modernizaci bytu [on line] . [cit 19.2.2012]dostupné z WWW:< http://www.vyplata.cz/zakony/nv249-2002sb.php> Úroková sazba [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. http://www.mesec.cz/clanky/hypoteky-konkurence-pritvrzuje/>.
Dostupné
z WWW
Účel hypotečního úvěru . [on line]. [cit .
dostupné
z WWW
22.2.2012].
Vývoj hypoték [on line]. [Cit. 18. 2. 2012]. Dostupné z WWW: htp://www.golemfinance.cz/cz/282.budou-banky-testovat-inteligenci-klientu>.
<
Vliv HDP na hypotéky [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://www.hypoindex.cz/clanky/jak-spolu-souvisi-hdp-a-hypoteky/>. Vývoj hypotečních úvěrů [on line]. [Cit. 18. 2. 2012]. Dostupné z WWW: < http://poradcisobe.cz/hypoteky/hypotecni-uvery-v-roce-2011-druhy-nejsilnejsi-rok-v-historii/> Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů [on line]. [Citováno dne 13. 12. 2011]. Dostupné z WWW: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/dprij/>. Zákon č. 145/2010 Sb. O spotřebitelském úvěru [on line]. [cit 16.2.2012]. dostupné z WWWhttp://business.center.cz/business/pravo/zakony/spotrebitelsky-uver/>. Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [on line]. [cit 12.2.2012]. dostupné z WWW< http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html>. Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách [on line]. [cit 2.2.2012]. WWW
dostupné
z
Zprostředkovatelé hypoték [on line]. [Citováno dne 18. 2. 2011]. Dostupné z WWW http://www.golemfinance.cz/cz/282.budou-banky-testovat-inteligenci-klientu Zajištění hypotečního úvěru [on line]. [cit 16.2.2012]. dostupné http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/zajisteni/>. 87
z
WWW<
Zajištění hypotečního úvěru [on line]. [cit 16.2.2012]. dostupné http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/zajisteni/>
z
WWW<
Zástavní právo k životnímu pojištění [on line]. [cit 16.2.2012]. dostupné WWW.
88
z
