Haalbaarheidsonderzoek nieuwbouw Dongemond College

Haalbaarheidsonderzoek nieuwbouw Dongemond College Opdrachtgever Gemeente Drimmelen Referentienummer 990079/20140901Dc01 Samenstelling Dennis Coenraad Janet van Oort Definitief / 1 september 2014

Zekeringstraat 46 | 1014 BT Amsterdam Postbus 59112 | 1040 KC Amsterdam +31 (0)88 235 04 27 www.icsadviseurs.nl

Inhoud 1

Inleiding ........................................................................................ 4

2

Ruimtebehoefte nieuwbouw ................................................................. 5

2.1 2.2 2.3

Flexibel bouwen ............................................................................................ 6 Gymvoorziening ............................................................................................ 7 Bovenbouw HAVO/VWO ................................................................................... 7

3

Huisvestingsconcept en ruimteprogramma ................................................ 9

3.1 3.2

Ruimteprogramma gebouw ............................................................................. 10 Ruimteprogramma terrein .............................................................................. 10

4

Locatieonderzoek ........................................................................... 12

4.1 4.2

Beoordelingscriteria ..................................................................................... 12 Beoordeling ............................................................................................... 15

5

Financiën ..................................................................................... 17

5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.2 5.3

Investering ................................................................................................ 17 Verwervingskosten locatie ............................................................................. 17 Sloopkosten bestaande bebouwing ................................................................... 18 Investeringskosten nieuwbouw inclusief terreininrichting........................................ 18 Tijdelijke huisvesting ................................................................................... 19 Totaaloverzicht .......................................................................................... 19 Opbrengstpotentie herontwikkeling .................................................................. 20 Structurele exploitatiekosten.......................................................................... 20

6

Kostendragers ................................................................................ 21

6.1

BTW ........................................................................................................ 21

7

Planning ...................................................................................... 22

8

Bouwheerschap .............................................................................. 24

9

Consequenties doordecentralisatie ....................................................... 25

10

Conclusie ..................................................................................... 26

Bijlage 1

Ruimtebehoefteberekening onderwijsvoorziening .................................. 27

Bijlage 2

Ruimtebehoefteberekening gymvoorziening ......................................... 29

Bijlage 3

Uitgangspunten ruimteprogramma Dongemond College ............................ 30

Bijlage 4

Beoordeling locaties ..................................................................... 32

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.

1

Inleiding

Het Dongemond College verzorgt vanuit haar vestiging in de kern Made aan de Kempsstraat 15 het voortgezet onderwijs in de gemeente Drimmelen voor onderbouw Havo en Atheneum en alle leerwegen van het VMBO. Het onderwijsgebouw is verouderd en voldoet niet meer aan de eisen die aan een modern onderwijsgebouw worden gesteld. U heeft ons gevraagd om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar vervangende nieuwbouw. In voorliggende memo gaan we in op: • Ruimtebehoefte nieuwbouw • Mogelijkheden en kosten flexibel bouwen • Huisvestingsconcept en ruimteprogramma • Beoordeling van de mogelijke nieuwbouwlocaties • Financiering en mogelijke kostendragers • Planning ontwikkeling nieuwbouw

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

4/32

2

Ruimtebehoefte nieuwbouw

Conform de Verordening Onderwijshuisvesting Drimmelen 2012 is het laagste leerlingaantal in de komende 15 jaar leidend voor de ruimtebehoefte aan permanente huisvesting: “Een voor blijvend gebruik bestemde voorziening is een voorziening in de huisvesting die (…) 15 jaren of langer noodzakelijk is.” Na de sterke stijging van het leerlingaantal in de afgelopen jaren naar ruim 800 leerlingen laat de leerlingprognose in de komende 15 jaar een daling zien naar 600 à 650 leerlingen. Voor het Dongemond College in Made is het schooljaar 2026/2027 met 606 leerlingen leidend voor de ruimtebehoefte aan permanente huisvesting. De berekening van de ruimtebehoefte is afhankelijk van de verdeling van leerlingen over de verschillende sectoren en leerjaren. Uitgangspunt hiervoor is de huidige leerlingverdeling . Ervan uitgaande dat de nieuwbouw in 2018/2019 (rode stippellijn in onderstaande grafiek) in gebruik kan worden genomen leidt nieuwbouw conform de verordening tot een capaciteitstekort van maximaal 1.050 m² bvo omdat de school op dat moment naar verwachting circa 760 leerlingen heeft. Schoolbesturen worden geacht de eerste 10% extra normatieve ruimtebehoefte (ca. 500 m² bvo) boven de beschikbare capaciteit zelf op te lossen door slimme roostering voordat zij aanspraak kunnen maken op extra ruimte. Daarvan uitgaande resteert een fors capaciteitstekort van ca. 550 m² bvo dat de gemeente Drimmelen op dient te lossen door middel van een voorziening voor tijdelijk gebruik.

Bron: Leerlingprognose en Ruimtebehoefte 2013-2031 Gemeente Drimmelen, PVG, november 2013

In de verkenning nieuwbouw Dongemond College d.d. 15 februari 2013 hebben we reeds geadviseerd om niet vast te houden aan de verordening en een gebouw van een omvang te realiseren dat op de korte termijn acceptabel is en op de langere termijn niet tot veel leegstand leidt. Door te bouwen voor 680 leerlingen wordt een gebouw gerealiseerd met een omvang van circa 5.600 m² bvo dat op de korte termijn leidt tot een capaciteitstekort van maximaal circa 550 m² bvo, maar waarbij op de lange termijn op basis van de actuele leerling prognose de leegstand beperkt is.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

5/32

Aangezien het schoolbestuur (Stichting voor Katholiek Voortgezet Onderwijs in het Dongemondgebied) zelf verantwoordelijk is voor de eerste 10% extra normatieve ruimtebehoefte (ca. 560 m² bvo) boven de aanwezige capaciteit kan de school hoeft geen tijdelijke voorziening gerealiseerd te worden. In onderstaande tabel is de ruimtebehoefte voor de onderwijsvoorziening berekend in vier varianten: - Minimaal conform verordening - Maximaal leerlingaantal 2018/2019 - Nieuwbouw voor 680 leerlingen De onderliggende berekeningen zijn opgenomen in bijlage 1. Ruimtebehoefte nieuwbouw Dongemond College - onderwijsvoorziening Schooljaar

Leerlingaantal Ruimtebehoefte (m2 bvo)

Minimaal conform verordening

2026/2027

606

5.086

Maximaal

2018/2019

762

6.139

680

5.590

Alternatief

2.1

Flexibel bouwen

Het is eventueel een optie om, gelet op de piek van het leerlingaantal in de eerste jaren na ingebruikname van de nieuwbouw, te kiezen om een deel van het gebouw flexibel te realiseren (5.400m² bvo permanent en 200 m² bvo flexibel). Er zijn twee mogelijkheden waarop in de ruimtebehoefte voor tijdelijk gebruik kan worden voorzien: A. Tijdelijke huisvesting die op termijn wordt verwijderd, bijvoorbeeld door de bouw van een harde kern (5.400 m² bvo) met een zachte schil (200 m² bvo) of door plaatsing van tijdelijke units bij de permanente bouw; B. Permanente bouw die op termijn wordt herbestemd voor ander gebruik, bijvoorbeeld door in het ontwerp een deel van de school zodanig te positioneren dat dit een apart compartiment is dat op termijn afgescheiden en apart benaderd kan worden van de rest.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

6/32

2.2

Gymvoorziening

De behoefte aan gymvoorzieningen voor het Dongemond College in Made is opgenomen in onderstaande tabel. De onderliggende berekeningen zijn opgenomen in bijlage 2. Uitgangspunt voor de bepaling van de omvang van de voorzieningen in de huisvesting ten behoeve van gymnastiekonderwijs zijn het aantal en de soort leerlingen. Uitgangspunt hiervoor is de huidige leerlingverdeling. De capaciteit van een gymnastiekruimte voor het voortgezet onderwijs bedraagt 32 lesuren. Ruimtebehoefte nieuwbouw Dongemond College - gymvoorziening Schooljaar

Leerlingaantal

Aantal lesuren

Minimaal conform verordening

2026/2027

606

60

Maximaal

2018/2019

762

78

680

70

Alternatief

Op dit moment beschikt het Dongemond College over één eigen gymzaal en maakt ze verder gebruik van de Amerhal aan de Lignestraat. Op basis van het huidige rooster van de Amerhal is een capaciteit van 87 uur beschikbaar voor het Dongemond College (dit is zelfs nog zonder de extra zaal die momenteel gerealiseerd wordt). Omdat de verwachting is dat beschikbare capaciteit in de toekomst ten minste gelijk blijft, is voor het Dongemond College geen aanvullende gymvoorziening nodig. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de afstand van de locatie waar de nieuwbouw van het Dongemond College wordt gerealiseerd tot aan de Amerhal minder dan 2.000 meter is. Bij een grotere afstand heeft de school namelijk recht op een eigen gymvoorziening. Dit wordt bij de locatiestudie in hoofdstuk 4 nader beschouwd. Naast de mogelijkheden in de Amerhal ziet het Dongemond College mogelijkheden om op een andere manier dan in een traditionele gymnastiekruimte haar bewegingsonderwijs in te vullen, bijvoorbeeld door buiten te sporten. Momenteel maakt de school in het voorjaar en de zomer al gebruik van de hockeyvelden. Daarnaast staat de school ervoor open om gebruik te maken van de voorzieningen van bijvoorbeeld een sportschool voor fitness of van het zwembad. Mocht er in de toekomst onvoldoende capaciteit zijn in de Amerhal dan zijn dit goedkopere alternatieven dan het realiseren van een nieuwe gymzaal.

2.3

Bovenbouw HAVO/VWO

Als uitgangspunt voor dit haalbaarheidsonderzoek (en voor de eerder behandelende berekeningen) wordt het huidige onderwijsaanbod van het Dongemond College in Made aangehouden. Dit betekent een volledige programma voor VMBO G/T en B/K (Techniek gaat vanaf leerjaar 3 naar Raamsdonksveer) en onderbouw voor HAVO en VWO. Schematisch ziet dit er als volgt uit.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

7/32

Figuur 1: Onderwijsaanbod Dongemond College, Made

De gemeenteraad heeft de wens uitgesproken dat in Made een volledig HAVO/VWO-programma wordt aangeboden. Dit betekent dat leerlingen na het 3e jaar HAVO en het 2e jaar VWO niet meer uitstromen naar de locatie Raamsdonksveer, maar hun onderwijs in Made volgen en daar hun diploma behalen. Om een goed onderwijsprogramma aan te kunnen bieden (aanbod van vakken, personele bezetting) heeft de school bij voorkeur 50 leerlingen per leerjaar voor beide richtingen, maar zijn ten minste 40 leerlingen nodig. Door de toevoeging van vier leerjaren VWO en twee leerjaren HAVO zijn dit in totaal 240 extra leerlingen. De aanvullende normatieve ruimtebehoefte van deze 240 leerlingen is 1.404 m² bvo. Dit dient toegevoegd te worden aan het nieuwbouwprogramma. De aanvullende normatieve gymzaalbehoefte bedraagt 14 uur. Deze ruimte is op basis van de huidig beschikbare capaciteit aanwezig in de Amerhal. In de vertaling van de ruimtebehoefte naar een ruimteprogramma gaan we vooralsnog uit van nieuwbouw met een omvang van in totaal 5.600 m² bvo waarvan 5.400 m² bvo voor blijvend gebruik en 200 m² bvo voor tijdelijk gebruik om de piek in het leerlingaantal in schooljaar 2018/2019 op te vangen. De ruimtebehoefte voor de gymvoorziening bedraagt maximaal 2,43 (3) gymzaal om de piek in het leerlingaantal op te kunnen vangen in 2018/2019 en minimaal 1,88 (2) gymzaal conform de verordening op basis van het laagste leerlingaantal in de komende 15 jaar. Uitgangspunt voor het ruimteprogramma is dat gebruik wordt gemaakt van de Amerhal en dat in de benodigde extra capaciteit wordt voorzien door een alternatieve invulling van het bewegingsonderwijs (bijv. sportschool, zwembad). De variant met een compleet HAVO/VWO-programma wordt niet verder uitgewerkt.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

8/32

3

Huisvestingsconcept en ruimteprogramma

Het huisvestingsconcept is een schematische vertaling van de onderwijskundige visie van de school naar een passende ruimtelijke organisatie van de huisvesting. Het huisvestingsconcept werken we op hoofdlijnen uit in een ruimteprogramma voor gebouw en terreininrichting dat we vertalen naar gebouwmassa en terreinbehoefte. Het Dongemond college daagt haar leerlingen uit om het beste uit zichzelf te halen met een visie op onderwijs die is gericht op drie pijlers: • een veilig en inspirerend leer- en werkklimaat waarin je mag ondernemen; • onderwijs op maat zowel wat betreft inhoud als werkwijze gericht op de optimale ontwikkeling van cognitieve, sociale, creatieve en motorische vaardigheden van de leerlingen; • verbinding met de omgeving en een actieve leerhouding van alle betrokkenen. Voor de huisvesting betekent dit dat leerlingen van het Dongemond College behalve in een klassikale setting in een diversiteit aan flexibele theoretische en praktische werkruimten die rondom een dynamisch plein zijn gesitueerd hun leervragen formuleren en onderzoeken. De docent begeleidt de leerling en is met de leerling regisseur van het leerproces. Leerlingen leren zowel binnen de school als daarbuiten. Om beter aan te kunnen sluiten op de onderwijsbehoefte van de individuele leerling wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheden die digitale leermiddelen en een elektronische leeromgeving bieden. Op hoofdlijnen bestaat de nieuwbouw uit vier soorten ruimten. In een vervolgfase dient het huisvestingsconcept verder uitgewerkt te worden. • Ontvangst, ontmoeting en facilitaire voorzieningen • Algemene onderwijsruimten bestaande uit een diversiteit aan lesruimten die algemeen theoretisch onderwijs faciliteren. • Dynamische pleinen voor bèta-vakken en creatieve vakken waar leerlingen onderzoekend en ontwerpend leren. • Beroepsgerichte praktijkpleinen voor Zorg & Welzijn, Economie & Ondernemen en Horeca, Bakkerij & Recreatie waar leerlingen een realistisch beroepsbeeld vormen en basisvaardigheden ontwikkelen.

Figuur 3: Huisvestingsconcept op hoofdlijnen

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

9/32

3.1

Ruimteprogramma gebouw

In onderstaande tabel is een indicatief ruimteprogramma opgenomen voor de nieuwbouw van het Dongemond College in Drimmelen. Uitgangspunt is nieuwbouw met een omvang van in totaal 5.600 m² bvo waarvan 5.400 m² bvo voor blijvend gebruik en 200 m² bvo voor tijdelijk gebruik om de piek in het leerlingaantal in schooljaar 2018/2019 op te vangen. Overige uitgangspunten zijn opgenomen in bijlage 3.

Indicatief ruimteprogramma nieuwbouw Dongemond College Blijvend gebruik Algemene onderwijsruimten theorie

totaal m² fno 1.050

Cultuurplein

250

Betaplein

550

Praktijkpleinen

950

Subtotaal m² fno* Ontvangst, ontmoeting en facilitair (+ 33%)

2.800 924

Totaal m² fno

3.724

Brutering (+ 45%)

1.676

Subtotaal m² bvo

5.400

Tijdelijk gebruik

totaal m² fno

Algemene onderwijsruimten theorie

138

Totaal m² fno

138

Brutering (+ 45%)

62

Subtotaal m² bvo

200

Totaal ruimteprogramma nieuwbouw 5.600 m² bvo * fno = functioneel nuttig oppervlak ** bvo = bruto vloeroppervlakte oppervlakte inclusief ruimten voor installaties, schachten, wanden, verkeeroppervlak, etc.

3.2

Ruimteprogramma terrein

De totale terreinbehoefte voor de nieuwbouw is afhankelijk van het aantal bouwlagen waarin de nieuwbouw wordt gerealiseerd. Gelet op de mogelijke locaties voor nieuwbouw wordt uitgegaan van 2 of 3 bouwlagen. Dit leidt tot de volgende terreinbehoefte. De gehanteerde uitgangspunten zijn opgenomen in bijlage 3. Terreinbehoefte m² Footprint onderwijsgebouw (2 bouwlagen)

3.311

Footprint onderwijsgebouw (3 bouwlagen)

2.207

Plein(en)

260

Stalling fietsen/brommers/scooters

780

Fietsenstalling personeel

38

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

10/32

Containerberging

25

Parkeerplaatsen

625

Paden/wegen/groen

568

Totaal m² (2 bouwlagen)

5.606

Totaal m² (3 bouwlagen)

4.437

Deze terreinbehoefte (4.400 m² à 5.600 m²) wordt in het volgende hoofdstuk aangehouden bij de beoordeling van locaties op het criterium ‘Omvang’.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

11/32

4

Locatieonderzoek

In samenspraak met de gemeente en het Dongemond College zijn tien mogelijke locaties voor de nieuwbouw van de school gedefinieerd. Deze locaties zijn onderstaand weergegeven.

4.1

1

Koekjesfabriek (Zijlbergsestraat)

6

Kempstraat (huidige locatie)

2

Leeuwerikstraat

7

Bernarduskerk

3

Hoogerheide

8

Brieltjenspolder

4

De Randoet (snelwegzijde)

9

Albert Heijn

5

Vierendeelstraat

10 Romboutstraat (hoek Van Gilslaan)

Beoordelingscriteria

De tien locaties zijn op verschillende criteria beoordeeld. De criteria worden onderstaand nader toegelicht. 1. Omvang locatie Locaties dienen een omvang van ten minste 5.600 m² te hebben, gelet op de terreinbehoefte voor de nieuwbouw. Hierbij is nog geen rekening gehouden met een eventuele gymzaal die gerealiseerd dient te worden als een locatie zich op meer dan 2.000 meter (hemelsbreed) van de Amerhal bevindt.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

12/32

2. Bereikbaarheid fiets/auto Het overgrote deel van de leerlingen komt met de fiets naar school. De bereikbaarheid van een locatie per fiets is daarmee erg belangrijk. Dit vertaalt zich in de nabijheid van uitvalswegen en een geschikte infrastructuur. 3. Bereikbaarheid openbaar vervoer Daarnaast komt een deel van de leerlingen (zeker in de wintermaanden) met de bus naar het Dongemond College. De aanwezigheid van een bushalte op korte afstand van de school is daarmee een pluspunt voor een locatie. 4. Afstand tot Amerhal Als een locatie zich op meer dan 2.000 meter (hemelsbreed) van de Amerhal bevindt, heeft het Dongemond College recht op een eigen gymvoorziening. Vanwege de extra investeringskosten die dit met zich mee brengt (en de leegstand die ontstaat in de Amerhal), heeft de gemeente een sterke voorkeur voor een locatie binnen de genoemde straal. 5. Passend binnen beleid ruimtelijk ordening De kern Made is in de gemeentelijke structuurvisie (gebaseerd op de Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant) ingedeeld in drie delen voor stedelijke ontwikkeling. In de onderstaande afbeelding zijn de drie gebieden zichtbaar.

• Stedelijke gebied (oranje) In het stedelijk gebied is het vanuit het beleid mogelijk om woningen, voorzieningen, etc. te realiseren, waaronder dus ook nieuwbouw van het Dongemond College. De meeste locaties liggen in deze zone. • Zoekgebied verstedelijking (geel) De aanduiding zoekgebied verstedelijking geeft aan dat het transformeren van buitengebied naar stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen, stedelijk groen) afweegbaar is als dat nodig is om in de stedelijke ruimtebehoefte te voorzien.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

13/32

Hierover is afstemming met de provincie noodzakelijk. De locaties Leeuwerikstraat (2), Hoogerheide (3) en Vierendeelstraat (5) liggen in het zoekgebied. • Buitengebied (niet gekleurd) In dit gebied zijn geen ontwikkelingen mogelijk. De locatie Brieltjenspolder (8) ligt in dit gebied. Naast de zonering voor stedelijke ontwikkeling is de veiligheidszonering van de A59 van belang. Binnen een afstand van 200 meter van A59 mogen geen kwetsbare functies gerealiseerd worden, zoals onderwijsgebouwen. De locatie De Randoet ligt binnen 200 meter van de snelweg. Ten slotte geldt voor een deel van de locatie Koekjesfabriek een geluidszonering in verband met de aanwezigheid van een fabriek op het terrein. 6. Eigendom Een locatie die in eigendom is van de gemeente verdient vanuit financiën (verwervingskosten) en planning (onderhandelingstraject) de voorkeur boven een locatie waarvan het eigendom nog verworven dient te worden. 7. Bestemming Als het bestemmingsplan voldoet voor nieuwbouw van het Dongemond College beperkt dit de noodzakelijke procedures en bijbehorende mogelijke kansen op bezwaren. Naast de bestemming (onderwijs/maatschappelIjk) heeft dit ook betrekking op bouwhoogten, bouwvlakken e.d. 8. Ligging t.o.v. verzorgingsgebied Het Dongemond College heeft een voorkeur voor een locatie aan de westzijde van Made, zodat meer potentiële leerlingen uit het gebied ten westen van Made (Terheijden, Wagenberg, Hooge en Lage Zwaluwe) naar het Dongemond College getrokken kunnen worden. Voor dit deel van het verzorgingsgebied heeft het Dongemond College veel concurrentie van scholen in Breda. 9. Huidige situatie Wij hebben bekeken wat de huidige situatie van de locatie is. Dit betreft zowel de huidige staat/functie van de locatie als de directe omgeving. Op een aantal locaties is bijvoorbeeld bebouwing aanwezig (zoals een schoolgebouw, kerk, supermarkt) of de locatie is in gebruik als ligweide of agrarische grond. Daarnaast is de kans op bezwaren bij een bestemmingsplanprocedure groter als de locatie midden in een woonwijk is gelegen. 10. Te verwachten kosten Een heel belangrijk criterium zijn uiteraard de kosten. Voor het locatieonderzoek hebben wij benoemd wat de kostenposten op een locatie zijn. Dit kan de volgende kosten betreffen: • Realisatie nieuwbouw • Verwerving locatie • Sloop bestaande bebouwing • Tijdelijke huisvesting • Verkeerskundige aanpassingen directe omgeving Van de meest geschikte locaties wordt een doorrekening van de kosten gemaakt. Deze doorrekening wordt beschreven in hoofdstuk 5.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

14/32

11. Planning De doelstelling is om de nieuwbouw met ingang van schooljaar 2018/2019 in gebruik te nemen. Wij hebben per locatie beschouwd of dit een realistische planning is, gelet op de beoordeling op andere criteria (verwervingstraject, procedures, etc.).

4.2

Beoordeling

Wij hebben de tien locaties samen met de afdelingen Onderwijs, Grondgebied, Verkeer en Gebouwbeheer beoordeeld op de genoemde criteria. De uitgebreide beoordeling is in bijlage 4 te vinden. Hieruit zijn vier locaties als meest geschikt naar voren gekomen: • Leeuwerikstraat (2) Deze locatie scoort op veel criteria goed. De ligging in het zoekgebied en de eigendomssituatie zijn belangrijke aandachtspunten, maar zijn oplosbaar.

•

Huidige locatie (6) De infrastructuur op de locatie is al toegerust op een onderwijsgebouw en ook het bestemmingsplan voldoet reeds. Door het lagere leerlingaantal en compact bouwen in meerdere bouwlagen wordt een gebouw gerealiseerd dat qua voetprint maar de helft van het huidige gebouw omvat. Hierdoor is niet de volledige kavel nodig. Een kostenverhogend aspect bij deze locatie is uiteraard dat tijdelijke huisvesting gedurende de bouwperiode nodig is.

•

Bernarduskerk (7) Het parochiebestuur wil graag van het kerkgebouw af en heeft hiertoe marktpartijen de opdracht gegeven om de mogelijkheden van verkoop en herbestemming te onderzoeken. Het parochiebestuur ziet in het Dongemond College een goede nieuwe invulling van het gebouw. Hoewel het een gemeentelijk monument is, zijn er mogelijkheden om een deel van het kerkgebouw te slopen, waardoor een combinatie van nieuwbouw en inpassing in de kerk is te realiseren.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

15/32

•

Romboutstraat (10) De kavel naast basisschool De Stuifhoek komt op korte termijn beschikbaar (gymzaal wordt gesloopt) en is zeer geschikt als nieuwe locatie voor het Dongemond College.

De andere locaties zijn niet geschikt (door omvang of ligging) of minder geschikt dan de vier bovenstaande locaties. De locatie Koekjesfabriek is minder geschikt door de ligging naast een fabriek en in een woonwijk. Locatie Hoogerheide is weliswaar in eigendom van de gemeente, maar de bereikbaarheid in het algemeen is heel matig; aanpassen van de algehele verkeerskundige situatie en het omleggen van een busverbinding zijn veel complexer dan de aandachtspunten bij de Leeuwerikstraat. Op de locatie Randoet is bebouwing niet toegestaan vanwege de ligging aan de snelweg. De Vierendeelstraat ligt decentraal en de infrastructuur in de omgeving is niet berekend op een onderwijsvoorziening. De Brieltjenspolder ligt in het buitengebied, waar bebouwing niet is toegestaan. Bij de locatie Albert Heijn is de beschikbaarheid onzeker en daarnaast is de kavel niet optimaal bruikbaar. Bernarduskerk De Bernarduskerk is eigendom van de Vijf Heiligen Parochie. Het parochiebestuur wil de kerk afstoten en heeft het bureau BOEi de opdracht gegeven de mogelijkheden tot herbestemming in kaart te brengen. Het onderbrengen van het Dongemond College op de locatie is één van de opties. Wij hebben afstemming gehad met BOEi over de mogelijke inpassing in de kerk, de aanvullend noodzakelijke uitbreiding aan de kerk en de kosten van de optie. Deze input is gebruikt bij de verdere uitwerking van de locatie in het voorliggende haalbaarheidsonderzoek. De inrichting van de openbare ruimte zal bij deze locatie worden gekoppeld aan het nieuwe centrumplan Made dat momenteel door de gemeente opgesteld wordt.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

16/32

5

Financiën

In dit hoofdstuk worden de financiële consequenties voor het realiseren van de nieuwbouw voor de vier meest geschikte locaties inzichtelijk gemaakt. De financiën omvatten twee onderdelen: de initiële investering en de structurele lasten voor de gemeente Drimmelen.

5.1

Investering

Voor de vier meest geschikte locaties bestaat de investering uit ten minste de kosten voor nieuwbouw en terreininrichting. Daarnaast dient afhankelijk van de locatie rekening te worden gehouden met kosten voor verwerving van de locatie, sloopkosten van bestaande bebouwing en/of tijdelijke huisvesting gedurende het bouwtraject. De investeringskosten worden voor iedere locatie op twee wijzen berekend: - De normatieve investeringskosten (‘normvergoeding’) conform de ‘Verordening huisvesting onderwijs’ van de gemeente Drimmelen. In de verordening worden voor de realisatie van het gebouw en de terreininrichting normbedragen gehanteerd (één totaalbedrag voor beide posten). De kosten voor verwerving, sloop en tijdelijke huisvesting dienen conform de verordening op basis van werkelijke kosten te worden vergoed. Voor de posten hanteren wij kengetallen (ervaringscijfers ICSadviseurs en recente marktgegevens); - De volledige investeringskosten op basis van kengetallen, dus ook voor de realisatie van de nieuwbouw en de terreininrichting. Onderstaand worden de onderdelen van de investering toegelicht en becijferd.

5.1.1

Verwervingskosten locatie

Volgens het vastgestelde grondbeleid van de gemeente dienen twee taxaties uitgevoerd te worden om de waarde van een locatie bij aankoop of verkoop te bepalen. Om voor dit haalbaarheidsonderzoek toch een indicatie te kunnen geven van de verwervingskosten van een locatie is gekeken naar grondprijzen die andere gemeenten hanteren voor locaties met een maatschappelijke bestemming. Voor zowel de Leeuwerikstraat als de Bernarduskerk wordt deze benadering gehanteerd. Op locatie Bernarduskerk is weliswaar ook opstal aanwezig, maar deze opstal gaat voor de gemeente pas waarde vertegenwoordigen na een grondige verbouwing en uitbreiding. Mogelijk ligt de werkelijke aankoopprijs voor de gemeente in beide situaties lager: • Het perceel aan de Leeuwerikstraat heeft een agrarische bestemming. Grond met deze bestemming heeft een marktwaarde van € 3,- tot € 5,- per m². De waardeontwikkeling en opbrengst voor de eigenaar is bij een grondprijs van bijvoorbeeld € 50,- per m² al fors. • De exploitatiekosten die het parochiebestuur heeft aan de Bernarduskerk zijn heel hoog en het is voor het bestuur belangrijker om van deze kosten af te zijn, dan dat de locatie een hoge opbrengst moet genereren. Daarnaast is voor het Dongemond College niet de hele locatie benodigd en kan mogelijk een ander deel van het perceel verkocht worden aan een ontwikkelaar ten behoeve van woningbouw. De locaties aan de Kempstraat en Romboutstraat zijn reeds in eigendom van de gemeente.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

17/32

5.1.2

Sloopkosten bestaande bebouwing

Op drie van de mogelijke locaties is op dit moment bebouwing aanwezig, die geheel of gedeeltelijk gesloopt dient te worden. Voor de Bernarduskerk zijn meerdere varianten van inpassing in de kerk en uitbreiding mogelijk, die van invloed zijn op de omvang van de te slopen massa. De meest passende variant heeft BOEi doorgerekend. De sloopkosten zijn een integraal onderdeel van de kosten voor verbouwing en uitbreiding. Het huidige schoolgebouw aan de Kempstraat is circa 10.000 m² bvo van omvang. Er is bij de bepaling van de hoogte van de sloopkosten rekening gehouden met de beperkte aanwezigheid van asbest. Op de locatie Romboutstraat is momenteel een gymzaal aanwezig. Omdat sloop hiervan al voorzien is, worden deze sloopkosten niet toegerekend aan de locatie voor het voorliggende onderzoek voor de nieuwbouw van het Dongemond College. De locatie Leeuwerikstraat is een onbebouwde locatie.

5.1.3

Investeringskosten nieuwbouw inclusief terreininrichting

De investeringskosten voor de nieuwbouw (gebouw en terrein) worden op twee manieren berekend: volgens de normen uit de ‘Verordening huisvesting onderwijs’ en op basis van ervaringscijfers en kengetallen. In deze paragraaf zijn beide varianten toegelicht. Normatief De normatieve investeringskosten (‘normvergoeding’) conform de ‘Verordening huisvesting onderwijs’ van de gemeente Drimmelen. In de verordening worden voor de realisatie van het gebouw en de terreininrichting normbedragen gehanteerd (één totaalbedrag voor beide posten). De terreininrichting betreft de aanleg van de buitenruimte rond het schoolgebouw (schoolplein, hekwerk, groen, parkeerplaatsen), inclusief (brom)fietsstallingen op het maaiveld. Kengetallen Naast het berekenen volgens de normvergoeding hebben wij de investeringskosten ook berekend aan de hand van onze eigen ervaringscijfers en de kengetallen. De investeringskosten zijn opgebouwd uit drie onderdelen: • Bouwkosten (aanneemsom). Deze kosten zijn gebaseerd op de Bouwkostenkompas, een gerenommeerd digitaal naslagwerk met actuele bouwkosten. Het kwaliteitsniveau behorende bij de gehanteerde bouwkosten is basis (Frisse Scholen klasse C); • Bijkomende kosten. Dit zijn kosten voor architect, technisch adviseurs, projectmanagement, leges, verzekeringen, etc. Tevens is hierin een post onvoorzien opgenomen. De bijkomende kosten zijn op basis van ervaringscijfers gesteld op 28% van de bouwkosten. • BTW. De BTW bedraagt 21% van de bouwkosten en bijkomende kosten. Deze investeringskosten zijn gehanteerd bij de locaties Kempstraat, Leeuwerikstraat en Romboutstraat. Voor de verbouwing en uitbreiding van de Bernarduskerk heeft BOEi een aparte berekening gemaakt de bouwkosten. Deze kosten zijn vermeerderd met de bijkomende kosten en BTW.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

18/32

Indien een klein deel van de nieuwbouw in niet-permanente vorm wordt gerealiseerd, zoals benoemd in paragraaf 2.1, zullen de investeringskosten iets lager komen liggen. Omdat het echter minder dan 5% van de totale opgave betreft, zijn deze minderkosten voor dit haalbaarheidsonderzoek verwaarloosbaar. Het realiseren van nieuwbouw in twee of drie bouwlagen heeft financieel met name consequenties voor de verwervingskosten van de grond; door in drie bouwlagen te bouwen is minder perceeloppervlak nodig. Daarnaast kan bij drie bouwlagen compacter worden gebouwd, waardoor er minder dak- en geveloppervlak is. Het compactere bouwen is vooral ook positief voor de exploitatiekosten.

5.1.4

Tijdelijke huisvesting

Als de nieuwbouw wordt gerealiseerd op de huidige locatie van de school is tijdelijke huisvesting nodig voor de periode van sloop en realisatie. Het Dongemond College heeft ongeveer 6.000 m² bvo tijdelijke huisvesting nodig voor de periode van voorjaar 2017 tot medio 2018. Er zijn drie opties om in de tijdelijke behoefte te voorzien: 1. Huren of beschikbaar stellen van een bestaand gebouw in Made; 2. Plaatsen van tijdelijke huisvesting; 3. Gedeeltelijk gebruik maken van de locatie in Raamsdonksveer. Het is niet waarschijnlijk dat in Made voldoende ruimte beschikbaar is in andere schoolgebouwen en/of kantoren om het Dongemond College te huisvesten. Daarnaast kunnen kantoorruimten voor de theorielokalen een goed alternatief zijn, maar voor specifieke praktijkruimten is dit geen optie. Een combinatie van de tweede en derde optie is daarmee het meest reëel, door gedurende de bouwperiode op een locatie in Made tijdelijke huisvesting te plaatsen en een deel van het onderwijsprogramma in Raamsdonksveer aan te bieden. Deze optie is ook benoemd door het Dongemond College. Mogelijk kan bijvoorbeeld de locatie Romboutstraat als tijdelijke locatie worden gebruikt.

5.1.5

Totaaloverzicht

In de onderstaande tabel zijn de totale investeringskosten voor de vier locaties gegeven. Per locatie zijn de totale investeringskosten gegeven als voor de nieuwbouw en terreininrichting wordt uitgegaan van de normbedragen respectievelijk als wordt uitgegaan van kengetallen. Totale investeringskosten per locatie Leeuwerikstraat normatief Totaal (afgerond)

€

8.500.000


kengetallen € 11.000.000

normatief €

9.600.000

Bernarduskerk


normatief €

8.600.000

Romboutstraat


normatief €

8.000.000


Bedragen zijn inclusief BTW Zoals zichtbaar is, liggen de totale investeringskosten op basis van kengetallen veel hoger dan bij de berekening op basis van de normvergoeding (voor nieuwbouw en terreininrichting). De normvergoeding is uiterst scherp door de grote negatieve bijstellingen de afgelopen jaren, terwijl de markt weer langzaam aantrekt en bouwkosten een lichte stijging laten zien. Het is in onze optiek niet realistisch om op basis van de huidige normvergoeding een nieuw schoolgebouw voor voortgezet onderwijs te realiseren.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

19/32

De totale investeringskosten zijn op de huidige locatie het hoogst; dit komt met name door de kosten voor tijdelijke huisvesting en in mindere mate door de sloopkosten die bij deze locatie van toepassing zijn. De locatie Romboutstraat is de minst dure optie, omdat hier de kosten beperkt zijn tot alleen de nieuwbouw (en terreininrichting). De verschillen met de andere locaties zijn echter relatief beperkt.

5.2

Opbrengstpotentie herontwikkeling

De locaties Kempstraat en Romboutstraat zijn in eigendom van de gemeente. Indien de nieuwbouw van het Dongemond College niet op deze locaties wordt gerealiseerd, kunnen de locaties worden herontwikkeld. Woningbouw is hierbij de meeste waarschijnlijke invulling. De opbrengstpotentie is sterk afhankelijk van het woningbouwprogramma dat gerealiseerd gaat worden. In een voorzichtige inschatting gaan wij uit van een opbrengstpotentie van de locatie Romboutstraat van € 600.000,- en voor de Kempstraat van € 2.000.000,-.

5.3

Structurele exploitatiekosten

De structurele kosten voor de gemeente aan de nieuwbouw van het Dongemond College zijn beperkt tot de kapitaallasten als gevolg van de investering. De exploitatiekosten voor instandhouding (groot onderhoud e.d.) en gebruik (schoonmaak, energie, etc.) zijn voor rekening van het schoolbestuur. De structurele kosten per locatie zijn als volgt. Kapitaallasten als gevolg van investering Leeuwerikstraat normatief


kengetallen

normatief

Bernarduskerk

kengetallen

normatief

Romboutstraat

kengetallen

normatief

kengetallen

Totaal jaar 1 (afgerond)

€

450.000

€

590.000

€

480.000

€

610.000

€

460.000

€

590.000

€

440.000

€

570.000

Gemiddeld over 40 jaar (afgerond)

€

340.000

€

440.000

€

350.000

€

450.000

€

340.000

€

430.000

€

320.000

€

420.000

De structurele kosten volgen het beeld van de investeringskosten. Bij bovenstaande tabel dient voor de huidige locatie aan de Kempstraat nog wel te worden aangetekend dat de kosten voor de tijdelijke huisvesting geen onderdeel uitmaken van de structurele kosten. De kosten voor plaatsing, huur en afvoeren van de tijdelijke huisvesting dient de gemeente in de betreffende jaren (2017 en 2018) te nemen.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

20/32

6

Kostendragers

De gemeente is geïnteresseerd in mogelijke kostendragers voor de nieuwbouw van het Dongemond College. Onder kostendragers verstaan wij partijen die door medegebruik van de ruimten van het Dongemond College een structurele bijdrage leveren aan de exploitatie van de nieuwbouw. De school staat midden in de maatschappij en staat nadrukkelijk open om verbindingen te leggen. Op basis van ervaringen zien wij met name mogelijkheden voor medegebruik door bijvoorbeeld het verenigingsleven (sport/muziek) of welzijnswerk (ontmoeting/educatie). Het beroepsonderwijs leent zich in het algemeen goed voor samenwerking met het bedrijfsleven bijvoorbeeld in de vorm van een lunchroom, fietsenwinkel of garage. Voorwaarde hiervoor is wel een leerlingpopulatie met een flinke omvang (> 1.000 leerlingen) en een goed zichtbare locatie met veel traffic. We schatten de haalbaarheid van dergelijke leerwerkbedrijven in de nieuwbouw niet hoog in. De enige mogelijke dekking komt dan uit verhuur van ruimten aan het genoemde verenigingsleven of welzijnswerk. Op dit moment verhuurt de school circa drie avonden per week een ruimte aan een maatschappelijke partner. Mogelijk kan dit in de toekomst worden gehandhaafd; dit kan een bijdrage leveren in de exploitatie. Van de vier meest geschikte locaties zien wij bij de locatie Bernarduskerk de grootste kansen op extra verhuur, door de centrale ligging t.o.v. voorzieningen zoals het naastgelegen Sociaal Cultureel Centrum De Mayboom. Mogelijk dat partijen die activiteiten organiseren in De Mayboom voor een aantal (aanvullende) activiteiten gebruik kunnen maken van ruimten in het Dongemond College (aula e.d.).

6.1

BTW

Voor de ruimten die verhuurd worden aan derden zijn mogelijkheden tot verrekening van de btw. De hoogte van de te verrekenen btw en voorwaarden waaronder dit mogelijk is, dienen nader onderzocht te worden door een fiscaal adviseur.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

21/32

7

Planning

De gemeenteraad heeft als doelstelling meegegeven om de nieuwbouw met ingang van schooljaar 2018/2019 in gebruik te nemen. Dit is onze optiek haalbaar: een efficiënt proces van definitie, ontwerp en uitvoering kan in circa 3,5 jaar worden doorlopen. Op de volgende pagina is een planning op hoofdlijnen gegeven. Hiervoor zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Het project wordt via een traditioneel proces doorlopen, dat wil zeggen dat het volledige ontwerptraject (VO, DO, UO + bestek) door het ontwerpteam wordt uitgevoerd en op basis van het uitvoeringsgereed ontwerp en het bestek de uitvoerende werkzaamheden worden aanbesteed; • De werkzaamheden van de architect en de uitvoerende partij dienen middels een Europese, niet-openbare procedure te worden aanbesteed. Tevens is een inschatting gegeven van de consequenties van een verwervingstraject en/of een bestemmingsplanprocedure op de doorlooptijd van het project. Kritische onderdelen voor de planning zijn: • Politieke besluitvorming. Er is nu rekening gehouden met besluitvorming in het najaar van 2014. Indien besluitvorming later plaatsvindt, schuift de volledige planning op met de vertraagde periode. • Verwervingstraject. Wij zijn ervan uitgegaan dat het traject tot verwerving van de Bernarduskerk of locatie Leeuwerikstraat zes maanden in beslag neemt. Bij moeizame onderhandelingen kan deze periode uiteraard langer zijn. Zodra uitzicht is op een positieve uitkomst van de onderhandeling kunnen voor de definitiefase en selectie van het ontwerpteam al werkzaamheden worden opgestart. • Bezwaren in de bestemmingsplanprocedure. De wettelijke termijnen voor het doorlopen van een bestemmingsprocedure bedragen in totaal 26 weken. Dit is exclusief de behandeling van beroepsschriften. Indien belanghebbenden hun beroep doorzetten tot aan de Raad van State kan de procedure veel tijd in beslag nemen en kan de beoogde ingebruikname per medio 2018 in gevaar komen; • Bezwaren in de procedure omgevingsvergunning. Ook tegen een omgevingsvergunning kunnen belanghebbenden bezwaar maken. Het is belangrijk om omwonenden tijdig te betrekken in de plannen, om eventuele zorgen weg te nemen en de kans op bezwaren te verminderen. De doorlooptijd kan overigens nog beperkt worden door de ontwerp- en uitvoeringswerkzaamheden geïntegreerd aan te besteden (Design & Build, Engineering & Build, etc.).

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

22/32

Planning nieuwbouw Dongemond College 2014 Stap

2015

2016

2017

2018

A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D

1 Besluitvorming nieuwbouw inclusief locatie 2

Definitiefase (Opstellen Programma's van Eisen en bepalen ontwikkelstrategie)

3 Selectie en contractering ontwerpteam 4 Ontwerpfase 5 Procedure omgevingsvergunning 6 Aanbestedingsprocedure uitvoerende partij (Europees) 7 Realisatie (inclusief bouwvoorbereiding) 8 Verhuizing en ingebruikname

Traject verwerving locatie

Consequentie planning: selectie ontwerpteam kan opgestart worden tijdens verwervingstraject, zodra positieve uitkomst verwacht wordt. Contractering vindt pas plaats na afronding verwerving. Doorlooptijd project circa 2 maanden langer.

Bestemmingsplanwijziging

Consequentie planning: bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart gedurende ontwerpfase. Reguliere termijn is 26 weken. Procedure omgevingsvergunning kan eventueel parallel lopen met procedure bestemmingsplan. Bestemmingsplan en omgevingsvergunning dienen onherroepelijk te zijn bij aanvang bouw. Geen consequenties voor doorlooptijd, tenzij bezwaarmakers hun beroep ver doorzetten (Raad van State)

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

23/32

8

Bouwheerschap

Het bouwheerschap bij de realisatie van de nieuwbouw ligt conform artikel 76n lid 1 van de ‘Wet tot regeling van het voortgezet onderwijs’ bij het bevoegd gezag1. Het schoolbestuur en de gemeente kunnen onderling echter overeenkomen dat het bouwheerschap bij de gemeente komt te liggen. Als het schoolbestuur de bouwheer en daarmee aanbestedende dienst is, dan is het gehouden aan aanbestedingsregels. Deze verplichting is het gevolg van het feit dat het schoolbestuur in de investeringen voor meer dan 50% subsidie ontvangt van de overheid (Rijk en/of gemeente). Om deze reden is een opdracht die het schoolbestuur verstrekt aangemerkt als een overheidsopdracht. Voor bedragen onder de Europese drempelbedragen is het Besluit aanbestedingsregels overheidsopdrachten (Bao) van toepassing, voor investeringen boven de Europese drempels gelden de Europese aanbestedingsregels. Gelet op de omvang van de nieuwbouw dient in ieder geval de uitvoering van het werk Europees aanbesteed te worden. Mogelijk dat ook diensten (bijvoorbeeld architect) Europees aanbesteed dient te worden, maar dit is afhankelijk van de ontwikkelvorm.

1

Artikel 76n. Bouwheerschap 1. Het bevoegd gezag van een andere dan een gemeentelijke school geeft opdracht de voorziening in de huisvesting waartoe op grond van de artikelen 76f en 76i kan worden overgegaan, tot stand te brengen met daartoe door de gemeente beschikbaar te stellen gelden, tenzij het met burgemeester en wethouders overeenkomt dat de gemeente deze voorziening tot stand brengt.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

24/32

9

Consequenties doordecentralisatie

De gemeente heeft de vraag gesteld wat de consequenties voor de (dekking van de) investering zijn als vanuit overheidswege wordt besloten om de volledige verantwoordelijkheid voor de onderwijshuisvesting door te decentraliseren naar de schoolbesturen in het voortgezet onderwijs. Op dit moment is een gemeente voor het voortgezet onderwijs alleen nog verantwoordelijk voor uitbreiding (met meer dan 10% boven de huidige capaciteit) en nieuwbouw. Met de gestelde doordecentralisatie gaan ook deze taken naar het schoolbestuur. In financiële zin is de consequentie van doordecentralisatie dat de middelen die de gemeente Drimmelen nu in het gemeentefonds ontvangt voor haar taken in het voortgezet onderwijs overgeheveld worden naar het schoolbestuur. Hiermee verdwijnt voor de gemeente haar dekking voor de structurele kosten (kapitaallasten) die zij aan de nieuwbouw heeft en ontstaat een financieel tekort. Aangezien na de doordecentralisatie de middelen ter dekking van de kapitaallasten naar het schoolbestuur gaan, is het redelijk dat het schoolbestuur ook deze lasten op zich neemt. Dit kan door het volledige eigendom (en daarmee ook het economisch claimrecht) bij het schoolbestuur te leggen. Het schoolbestuur neemt het schoolgebouw dan tegen de boekwaarde over. Een aandachtspunt bij de doordecentralisatie is of het Ministerie besluit om de middelen 1-op-1 over te hevelen aan de schoolbesturen of dat een korting wordt doorgevoerd, waardoor het schoolbestuur mogelijk onvoldoende middelen tot haar beschikking krijgt om de kapitaallasten te dekken. Daarnaast is de vraag hoe eventuele problemen rondom de financiering van projecten worden opgelost in de doordecentralisatie. De gemeente gaat mogelijk een financiering aan voor de nieuwbouw en kan tegen gunstige voorwaarden lenen, door haar kredietwaardigheid als gemeente. De vraag is of een financier een risico-opslag toepast als een schoolbestuur haar contractant wordt.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

25/32

10

Conclusie

Nieuwbouw voor het Dongemond College is voor zowel de gemeente als het schoolbestuur een grote opgave, maar borgt de aanwezigheid van een belangrijke voorziening in Made voor de lange termijn. De keuze van de raad om vervangende nieuwbouw te realiseren voor het Dongemond College is direct een moment om naar de locatie van de school te kijken. Als onderdeel van dit haalbaarheidsonderzoek zijn tien mogelijke locaties in Made beschouwd voor de nieuwbouw van de school. Aan de hand van verschillende criteria zijn de vier meest geschikte locaties bepaald: de huidige schoollocatie, locaties aan de Leeuwerikstraat en Romboutstraat en de huidige Bernarduskerk. De locaties zijn van voldoende omvang, zijn goed bereikbaar met het openbaar vervoer en per fiets en liggen op korte afstand van de Amerhal. De doelstelling om per medio 2018 de nieuwbouw in gebruik te nemen, is bij iedere locatie te realiseren. De kans op vertragingen is op de huidige locatie het meest beperkt, omdat de locatie reeds in eigendom is van de gemeente en de nieuwbouw past binnen het bestemmingsplan. Op andere locaties zijn dit aandachtspunten. De nieuwbouw vergt een totale investering van € 10.500.000,- tot € 12.000.000,- inclusief btw. Financieel gezien is de huidige locatie de meest kostbare optie, omdat tijdelijke huisvesting nodig, maar de verschillen tussen de vier locaties zijn beperkt. De locatie Romboutstraat in financieel het meest gunstig: de locatie is reeds in eigendom van de gemeente, er is geen tijdelijke huisvesting nodig en de locatie is – na de reeds voorgenomen sloop van de gymzaal – vrij van opstallen. De locatie aan de Leeuwerikstraat is eveneens vrij van opstallen, de ligging nabij uitvalswegen en een bushalte is goed. De gemeente dient het eigendom echter nog wel te verwerven en de bestemming dient gewijzigd te worden. Een ander belangrijk uitgangspunt is dat de locatie in het zoekgebied ligt. De gemeente dient naar de provincie toe goed te kunnen onderbouwen waarom de nieuwbouw op deze locatie wordt gerealiseerd en niet op één van de andere drie locaties. De Bernarduskerk ten slotte, is een bijzondere locatie. Het realiseren van een maatschappelijke functie in een monumentaal gebouw is niet nieuw, maar zeker heel bijzonder en geeft een karakteristieke plek in Made een mooie nieuwe functie. Het parochiebestuur is bereidwillig om mee te werken en mee te denken om het Dongemond College op deze locatie gehuisvest te krijgen. De gemeenteraad heeft de wens uitgesproken om in de nieuwbouw ook plaats in te ruimen voor de bovenbouw HAVO en VWO, zodat leerlingen beide onderwijsrichtingen volledig in Made kunnen doorlopen. Het minimale leerlingaantal dat nodig is om een kwalitatief goed en exploitabel programma te kunnen aanbieden (40 leerlingen per leerjaar) is echter dusdanig van omvang, dat het de vraag is of het te realiseren is in Made, gelet op het verzorgingsgebied. Ons advies is om de nieuwbouw te realiseren conform het huidige onderwijsprogramma en afgestemd op de toekomstige ontwikkeling van het leerlingaantal. Door te bouwen voor 680 leerlingen (circa 5.600 m² bvo) is de leegstand op de lange termijn beperkt en heeft het Dongemond College voldoende marge om schommelingen in leerlingaantallen op te vangen.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

26/32

Bijlage 1

Ruimtebehoefteberekening onderwijsvoorziening

Dongemond College, unit Made - minimaal conform verordening Normatieve ruimtebehoefte

à

m² bvo

1 vaste voet

550

550

322 leerlingen

6,18

1.990

HAVO / VWO

19 leerlingen

5,85

111

Theoretische leerweg

83 leerlingen

6,41

532

Economie (GLW)

16 leerlingen

6,84

109

Economie (B/K)

40 leerlingen

7,81

312

Zorg & Welzijn (GLW)

23 leerlingen

7,43

171

Zorg & Welzijn (B/K)

97 leerlingen

8,93

866

7 leerlingen

11,45

80

Vaste voet Economie

1 vaste voet

196

196

Vaste voet Zorg & Welzijn

1 vaste voet

168

168

Vaste voet Nevenvestiging Onderbouw

Techniek (GLW)

2

Totaal

aantal eenheid

607 leerlingen

5.086

Dongemond College, unit Made - maximaal Normatieve ruimtebehoefte

à

m² bvo

1 vaste voet

550

550

405 leerlingen

6,18

2.503

24 leerlingen

5,85

140

104 leerlingen

6,41

667

Economie (GLW)

20 leerlingen

6,84

137

Economie (B/K)

50 leerlingen

7,81

391


29 leerlingen

7,43

215


121 leerlingen

8,93

1.081

Techniek (GLW)

8 leerlingen

11,45

92

Vaste voet Economie

1 vaste voet

196

196


1 vaste voet

168

168

Vaste voet Nevenvestiging Onderbouw HAVO / VWO Theoretische leerweg

Totaal

aantal eenheid

761 leerlingen

6.139

2

De leerlingen in de Gemengde Leerweg richting Techniek volgen het algemene onderwijs in de unit in Made en gaan specifiek voor het techniekdeel naar de unit in Raamsdonksveer.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

27/32

Nieuwbouw Dongemond College unit Made - 680 leerlingen Normatieve ruimtebehoefte

à

m² bvo

1 vaste voet

550

550

352 leerlingen

6,18

2.175

HAVO / VWO

25 leerlingen

5,85

146

Theoretische leerweg

93 leerlingen

6,41

596

Economie (GLW)

21 leerlingen

6,84

144

Economie (B/K)

45 leerlingen

7,81

351


27 leerlingen

7,43

201


110 leerlingen

8,93

982

Techniek (GLW)

7 leerlingen

11,45

80

Vaste voet Economie

1 vaste voet

196

196


1 vaste voet

168

168

Vaste voet Nevenvestiging Onderbouw

Totaal

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

aantal eenheid

680 leerlingen

5.590

28/32

Bijlage 2

Ruimtebehoefteberekening gymvoorziening

Nieuwbouw Dongemond College unit Made - minimaal conform verordening BVO/ll.

aantal ll.

BVO

max. aantal lestijden

322 535

37

Onderbouw (leerjaar 1 en 2)

1,66

Bovenbouw AVO/VWO

0,78

19

15

1

Bovenbouw theoretische leerweg

TLW

1,11

83

92

6

Bovenbouw techniek

GLW

1,11

6

7

0

Bovenbouw economie

GLW

1,11

16

18

1

BGL

1,38

40

55

4

GLW

1,11

23

2

BGL

1,38

26 97 134 606 880

60

Bovenbouw zorg/welzijn totalen

9

Nieuwbouw Dongemond College unit Made - maximaal BVO/ll.

aantal ll.


1,66

405

672

47

Bovenbouw AVO/VWO

0,78

24

19

1

1,11

104

115

8

9

1


TLW

BVO


Bovenbouw techniek

GLW

1,11

8

Bovenbouw economie

GLW

1,11

20

22

2

BGL

1,38

50

69

5

GLW

1,11

29

32

2

BGL

1,38

121

167

12

761 1.106

78


Nieuwbouw Dongemond College unit Made - 680 leerlingen BVO/ll.

aantal ll.

BVO



1,66

352

584

42

Bovenbouw AVO/VWO

0,78

25

20

1


TLW

1,11

93

103

7

Bovenbouw techniek

GLW

1,11

7

8

1

Bovenbouw economie

GLW

1,11

21

23

1

BGL

1,38

45

62

5

GLW

1,11

27

30

2

BGL

1,38


1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

110

152

11

680

982

70

29/32

Bijlage 3

Uitgangspunten ruimteprogramma Dongemond College

Indicatie omvang onderwijsprogramma theorie binas

cultuur

praktijk

Onderbouw

66%

20%

14%

0%

Bovenbouw VMBO-K/B

45%

8%

2%

45%

Bovenbouw T/H/V

74%

16%

10%

0%

• • •

• • •

•

•

•

•

•

•

Algemene theorieruimten hebben een omvang van 64 m² fno (functioneel nuttig oppervlak); De gemiddelde groepsgrootte van praktijkvakken is 16 leerlingen. Het aantal m² fno per werkplek op de praktijkpleinen bedraagt op basis van ervaringscijfers (inclusief bergruimte, docentenwerkplek e.d.): o Zorg&Welzijn: ca. 10 m² fno per leerlingwerkplek o Economie&Ondernemen: ca. 7 m² fno per leerlingwerkplek o Horeca, Bakkerij en Recreatie: ca. 8 m² fno per leerlingwerkplek Onderwijsruimten voor biologie, verzorging, natuur-/scheikunde, junior-techniek en Technasium zijn onderdeel van het Bètaplein. Ateliers voor beeldende vorming zijn onderdeel van het Cultuurplein; Onder staf- en nevenruimten worden o.a. verstaan spreek-/overlegruimten, kantoorruimten, aula, bergruimten, leerlingkluisjes e.d. Hiervoor wordt op basis van ervaringscijfers gerekend met een toeslag van 33%; Het functioneel nuttig oppervlak (fno) is de oppervlakte die effectief wordt gebruikt voor de activiteiten van de gebruiker. De bruto vloeroppervlakte (bvo) omvat alle m²-s die worden gerealiseerd, inclusief gebouwtechnische ruimten, de ruimte die wordt ingenomen door constructies, verkeersruimte, sanitair e.d. De bruto/nuttig verhouding definieert de verhouding tussen het functioneel nuttige oppervlakte (m² fno) en de bruto vloeroppervlakte (m² bvo). Op basis van ervaringscijfers gaan wij uit van een verhouding van 1,45 (= 45% ruimte bovenop de functioneel nuttige oppervlakte. De voetprint van het gebouw is gebaseerd op het totaal aantal m² bvo van de nieuwbouw gedeeld door het aantal bouwlagen (2/3) en opgehoogd met een inpassingsverlies van 20%. Voor een school met 650 leerlingen en een indicatieve permanente ruimtebehoefte van 5.400 m² bvo zijn drie bouwlagen een reëel uitgangspunt. Dit maakt het mogelijk om sterke verticale en horizontale verbindingen te leggen tussen de verschillende gebouwdelen. Voor VO scholen bestaan geen normen voor het bepalen van de omvang van een buitenplein. Dit is in sterke mate afhankelijk van de visie van een schooldirectie en vooral ook van de stedenbouwkundige context en mogelijkheden. Op basis van ervaringen gaan wij uit van een omvang van 0,4 m² per leerling; Stallingen hebben een forse ruimtevraag. We gaan ervan uit dat circa 80% van de leerlingen met de fiets of bromfiets/scooter naar school komt en dat het personeel behoefte heeft aan circa 25 stallingplekken voor de fiets. Op het terrein wordt bovendien bergruimte gerealiseerd voor containers; Voor de ontsluiting en groenvoorziening rond het gebouw gaan we er van uit dat de ruimtebehoefte vergelijkbaar is met een strook van ongeveer 2 meter rond het hele terrein. Uiteraard is dit verder geheel afhankelijk van de stedenbouwkundige inpassing en de wijze waarop aangesloten wordt op de openbare ruimte; Parkeernormen van de gemeente Drimmelen gaan uit van 0,8 parkeerplaatsen per leslokaal. Het onderwijs van het Dongemond College vindt plaats in een diversiteit aan onderwijsruimten rond pleinen. Voor de berekening nemen we daarom het gemiddelde aantal groepen als uitgangspunt. Uitgaande van het maximale aantal van 762 leerlingen en een gemiddelde groepsgrootte van 24 leerlingen zijn er op het moment dat alle leerlingen

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

30/32

op school aanwezig zijn ca. 32 groepen. Op basis hiervan is behoefte aan ca. 25 parkeerplaatsen.

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

31/32

Bijlage 4

Beoordeling locaties

Beoordeling mogelijke locaties nieuwbouw Dongemond College Made Objectief meetbare criteria Omvang (ruimtebehoefte 4.900 - 5.600 m² terrein)

Bereikbaarheid fiets/auto

Bereikbaarheid openbaar vervoer

Gemeentelijk beleid Afstand tot Amerhal

Passend binnen beleid ruimtelijke ordening

Ruimtelijke ordening Eigendomssituatie

Bestemming

Beoordeling situatie Ligging t.o.v. verzorgingsgebied

Directe omgeving

Kosten en planning Huidige bebouwing

Te verwachten kosten

Planning (opening school in 2018)

Aandachtspunten en risico's

Geschikt voor nieuwbouw Dongemond college

- Kosten en traject voor verwerving grond - Aanwezigheid en geluidscontouren van In woonwijk en naast Midden in woonwijk. Infrastructuur niet ingericht 1 Koekjesfabriek (Zijlbergsestraat)

20.000 m²

naastgelegen fabriek

fabriek Van Iersel. Kavel is

voor grote

Bushalte op circa 450 meter

verkeersstromen,

(loopafstand)

Locatie ligt in stedelijke 750 meter (hemelsbreed)

zone die is aangewezen

WSG

Bedrijvigheid

voor voorzieningen

verkeerskundige

In kern Made, ligging t.o.v.

ruim genoeg om meest

westelijk deel

geschikte positionering te

verzorgingsgebied minder

realiseren, maar rekening

gunstig

dient te worden gehouden

- Nieuwbouw Braakliggend

- Verwervingskosten locatie - Verkeerskundige aanpassingen

met geluidscontouren

aanpassingen nodig

Aandachtspuntspunten voor de planning zijn: - Onderhandelingstraject met WSG - Bestemmingsplanwijziging

fabriek

- WSG zal locatie hebben gekocht met oog op woningbouwontwikkeling. Verkoop tegen een maatschappelijke grondprijs is voor hen minder interessant. - Afstand tot bushalte - Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk

Minder geschikt Locatie ligt midden in een woonwijk, infrastructuur is niet berekend op een onderwijsvoorziening, geluidsoverlast naastgelegen fabriek is een aandachtspunt

- Ligging midden in kern sluit niet aan bij wens Dongemond college - Midden in woonwijk, grotere kans op bezwaren Aandachtspuntspunten voor

Locatie ligt in zoekgebied.

2 Leeuwerikstraat

14.800 m²

Direct nabij doorgaande


weg

(loopafstand)

700 meter (hemelsbreed)

Onderbouwing naar

Aan westzijde kern Made,

provincie noodzakelijk

positief om meer leerlingen

Aan rand woonwijk, nabij

waarom voor deze locatie

uit westelijk deel

begraafplaats, directe

wordt gekozen (en niet

Particulier

Agrarisch

verzorgingsgebied aan te

ontsluitingsweg nabij

voor een locatie in de

trekken

Braakliggend

- Nieuwbouw - Verwervingskosten locatie

de planning zijn:

- Kosten en traject voor verwerving grond

- Onderhandelingstraject

- Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk

met particuliere eigenaar

- Goedkeuring van provincie nodig, aangezien

- Goedkeuring provincie

locatie niet in stedelijke zone ligt

over locatie

stedelijke zone)

- Bestemmingsplanwijziging


3 Hoogerheide

10.000 m²

Infrastructuur niet ingericht

Onderbouwing naar

Aan westzijde kern Made,

voor grote



Aan rand woonwijk,

verkeersstromen, verkeerskundige

Bushalte op circa 650 meter (loopafstand)


aanpassingen nodig

Aandachtspuntspunten voor

uit westelijk deel

beperkt bebouwing


verzorgingsgebied aan te

aanwezig


trekken


Gemeente

Agrarisch

Braakliggend

- Nieuwbouw

de planning zijn:

- Verkeerskundige


aanpassingen

over locatie - Bestemmingsplanwijziging

- Afstand tot bushalte - Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk - Aanpassing verkeerskundige situatie noodzakelijk - Locatie heeft watertechnisch uitdagingen

stedelijke zone) Infrastructuur niet ingericht voor grote 4 De Randoet (snelwegzijde)

20.000 m²


Aan westzijde kern Made, Bushalte op circa 800 meter (loopafstand)




Geschikt Locatie ligt in een stedelijke zone en heeft een maatschappelijke bestemming. Wel dient er tijdelijke huisvesting gerealiseerd te worden

Gemeente

Recreatie

voor voorzieningen

uit westelijk deel verzorgingsgebied aan te

aanpassingen nodig

trekken

binnen de veiligheidszone van de weg. Hierdoor is

- Locatie ligt op korte afstand van snelweg;

- Nieuwbouw

Locatie ligt aan snelweg en

- Meerkosten i.v.m. Ligweide zwembad

geluidsbelasting en fijnstof

bebouwing is niet toegestaan

Niet geschikt Door ligging bij snelweg is bebouwing niet toegestaan - Zeer afgelegen locatie in Made (toezicht/sociale

Locatie mag niet bebouwd - Afstand tot bushalte worden

- Verkeerskundige

bebouwing niet toegestaan

Minder geschikt Locatie ligt decentraal en in het zoekgebied, infrastructuur is niet berekend op een onderwijsvoorziening, andere locaties voldoen beter

aanpassingen

- Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk veiligheid) - Kosten en traject voor verwerving grond


5 Vierendeelstraat

28.000 m²

Infrastructuur niet ingericht

Onderbouwing naar

voor grote






Aandachtspuntspunten voor - Ontwikkelaar zal locatie hebben gekocht met oog Aan noordzijde kern Made, Ontwikkelaar (Vorm Bouw)

Agrarisch


verzorgingsgebied minder gunstig


aanpassingen nodig

ligging t.o.v. westelijk deel

- Nieuwbouw

Aan rand woonwijk, beperkt bebouwing

Braakliggend

aanwezig

- Verwervingskosten locatie - Verkeerskundige aanpassingen

stedelijke zone)

de planning zijn:

op woningbouwontwikkeling. Verkoop tegen een


maatschappelijke grondprijs is voor hen mogelijk

met WSG

minder interessant.


- Afstand tot bushalte

over locatie

- Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk

- Bestemmingsplanwijziging - Mogelijke aanpassing verkeerskundige situatie

Minder geschikt Locatie ligt decentraal en in het zoekgebied, infrastructuur is niet berekend op een onderwijsvoorziening, andere locaties voldoen beter

noodzakelijk

6 Huidige locatie

11.800 m²



weg

(loopafstand)

In kern Made, ligging t.o.v.



Gemeente

Maatschappelijk

voor voorzieningen

Bebouwd met school,

westelijk deel

Tussen stedelijke

(gedeeltelijke) sloop en


bebouwing

tijdelijke huisvesting

gunstig

noodzakelijk

- Nieuwbouw - Sloop - Tijdelijke huisvesting

Aandachtspuntspunten voor de planning zijn: - Geschikte locatie tijdelijke huisvesting

- Kosten voor sloop en tijdelijke huisvesting - Ligging midden in kern sluit niet aan bij wens Dongemond college

Geschikt Locatie ligt in een stedelijke zone en heeft een maatschappelijke bestemming. Wel dient er tijdelijke huisvesting gerealiseerd te worden

Aandachtspuntspunten voor Gedeeltelijk eigendom Direct nabij doorgaande 7 Bernarduskerk

14.600 m²

weg, nu al hoge parkeerdruk



Locatie ligt in stedelijke

gemeente (groenzone).


Andere eigenaar (parochie)

voor voorzieningen

is naar verwachting bereid

In kern Made, ligging t.o.v. Maatschappelijk en groen

westelijk deel verzorgingsgebied minder gunstig

tot verkoop

- Nieuwbouw Veel voorzieningen in omgeving, hoge parkeerdruk

Bebouwd met kerk, hergebruik kerk een optie

- Verwervingskosten locatie - Sloop - Intensieve bebouwing, creatieve oplossingen

de planning zijn: - Onderhandelingstraject

- Kerk is een gemeentelijk monument, volledige

met parochiebestuur

sloop zal niet mogelijk zijn

- Betrokkenheid

- Ligging midden in kern sluit; dit niet aan bij

monumentenorganisaties

wens Dongemond college

bij verbouwing kerk

Geschikt Locatie ligt in een stedelijke zone met veel voorzieningen, maar de monumentstatus van het kerkgebouw is een aandachtspunt voor het proces

- Bestemmingsplanwijziging Bushalte op circa 500 meter 8 Brieltjenspolder

66.770 m² (perceel S 3156)

Direct nabij doorgaande weg

(loopafstand). Locatie ligt langs route buslijn, mogelijk nieuwe halte te

Locatie ligt in Ruim 2.000 meter (hemelsbreed)

realiseren

buitengebied. Op basis van de Verordening Ruimte is

Particulier

Agrarisch

de realisatie van een schoolgebouw uitgesloten

Aan oostzijde kern Made,

Locatie ligt in een

ligging t.o.v. westelijk deel

bufferzone, waarin


bebouwing niet is

gunstig

toegestaan

- Nieuwbouw Braakliggend

- Verwervingskosten locatie Locatie mag niet bebouwd - Verkeerskundige

worden

aanpassingen

- Locatie ligt in buitengebied. Op basis van de Verordening Ruimte is de realisatie van een schoolgebouw uitgesloten

Niet geschikt Door ligging in buitengebied is bebouwing niet toegestaan

Aandachtspuntspunten voor de planning zijn: Aan westzijde kern Made, 9 Albert Heijn

6.000 m²



weg

(loopafstand)




Particulier

Detailhandel

uit westelijk deel verzorgingsgebied aan te

voor voorzieningen

trekken

Naast molen, dit heeft

- Nieuwbouw

mogelijk consequenties

- Verwervingskosten locatie

voor de toegestane

Albert Heijn

bouwhoogte

- Verkeerskundige aanpassingen


- Afhankelijk van besluitvorming en planning

met grondeigenaar

Albert Heijn

- Beschikbaarheid locatie

- Mogelijk mag door aanwezigheid molen maar

afhankelijk van

éénlaags gebouwd worden. De locatie is dan te

besluitvorming en planning klein van omvang

Niet geschikt Beschikbaarheid locatie is afhankelijk van plannen Albert Heijn, aanwezigheid molen vormt een belemmering voor planontwikkeling.

Albert Heijn - Bestemmingsplanwijziging Aan westzijde kern Made, 10 Romboutstraat

6.350 m²



weg

(loopafstand)




Gemeente

voor voorzieningen

Maatschappelijk

uit westelijk deel verzorgingsgebied aan te trekken

1 september 2014 | 990079/20140901Dc01

32/32

Aandachtspuntspunten voor Concentratie

Aanwezige gymzaal wordt al

onderwijsvoorzieningen

gesloopt

- Nieuwbouw

de planning zijn:

- Omvang en vorm van de locatie zijn een

- Mogelijke

aandachtspunt

bestemmingsplanwijziging

Geschikt Locatie is beschikbaar en heeft een maatschappelijke bestemming. Inpassing op de locatie is een aandachtspunt

Haalbaarheidsonderzoek nieuwbouw Dongemond College

Recommend Documents