H-team Notitie #04
VISIE van het H-team
“Herbestemmen is de manier om te scoren op de internationale ranglijst van beste vestigingsplaats”
De visie van het H-team Marijke Bovens in opdracht van het H-team Februari 2012
H-team Notitie #04
Om blijvend te reflecteren op de praktijk van herbestemming en het onderwerp op de agenda te houden installeerde Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed Wim Eggenkamp op 24 juni 2010 het ‘H(erbestemmings)-team’. Het team onder voorzitterschap van Duco Stadig is de vinger aan de pols van het herbestemmingvraagstuk in Nederland en vraagt publiekelijk aandacht voor het onderwerp. Bijgaand treft u de uitgeschreven visie van waaruit zij werken.
Het H-team is onafhankelijk en agendeert kwesties die herbestemming bevorderen. Tegen de achtergrond van een groeiende leegstand én een veranderende woon- en werkomgeving, pleit het H-team primair voor de herbestemming van karakteristiek vastgoed.
03 /
H-team Notitie #04
Herbestemmen is de manier om te scoren op de internationale ranglijst van beste vestigingsplaats Herbestemming was altijd doodgewoon. Een stadhuis werd een paleis, een klooster een gevangenis en een overbodige stadspoort een kroeg. Laag over laag groeiden dorpen en steden, waarbij oude gebouwen slim en vanzelfsprekend werden aangepast aan nieuw gebruik. Onder invloed van rationalisatie in het denken, in de bouw en in de inrichting van de maatschappij is die organische groei in de vorige eeuw gestuit. Bouw, sloop, nieuwbouw werd de trits. Tot de wal het schip keert. En dat moment lijkt nu aangebroken.
De op vernieuwing en groei gerichte bouwmachine heeft een enorm overschot gecreëerd. Je kunt een laag-bij-de-grondse vergelijking trekken met de varkenscyclus of het hogerop zoeken met Winckelmanns beroemde kunsttheorie van groei, bloei en verval. Duidelijk is dat de onroerend goedmarkt zich in een dal bevindt. De leegstand is hardnekkig en trekt een wissel op het uithoudingsvermogen van publieke en private partijen. Zij krijgen een ongekende waardedaling van het onroerend goed voor de kiezen en de vraag is of de markt zich, net als na andere crises, zal herstellen.
Reden tot pessimisme Nederland krabbelde na eerdere crises altijd weer op, omdat de vraag naar woningen en gebouwen weer aantrok door de gestage groei van de bevolking. In de laatste 50 jaar is de bevolking van 8,5 miljoen naar nu bijna 17 miljoen gestegen. Dit keer ligt dat anders. Niet alleen is nu het overaanbod extreem groot, tegelijk hapert de motor van herstel. De bevolking groeit lang zo hard
04 /
H-team Notitie #04
niet meer: we hebben het over nog 1 miljoen huishoudens de komende 50 jaar, misschien zelfs over afname van het aantal inwoners. En er is meer. Economische en maatschappelijke veranderingen maken de leegstand tot een structureel fenomeen. De secularisering leidt tot een schrikbarende hoeveelheid overbodige kerken. De schaalvergroting in de landbouw maakt vele boerderijen overtollig. Verstedelijking doet het platteland verschralen en leidt tot krimp van de bevolking. Afgezien van deze fenomenen verandert de samenleving als geheel. De maatschappij fragmentariseert. Oude gemeenschapsverbanden worden ingeruild voor nieuwe netwerkverbindingen. Functies zijn niet langer strikt ruimtelijk gescheiden. We werken waar we wonen en recreëren om de hoek. We gaan veel efficiënter om met de gebouwde omgeving. Het ruimtegebruik per inwoner neemt af – een kantoorplek is gekrompen van 25 naar 14 vierkante meter. We winkelen meer via het internet en daarmee neemt het aantal en oppervlak van winkels af. Bedrijfspanden worden intensiever gebruikt door veel kleinschalige bedrijven. Alleen in de woningbouw zien we nog een stijging van het ruimtegebruik per inwoner, vooral door de afname van het aantal personen per huishouden. Op korte termijn betekent de leegstand verlies. Voor de gemeenten, die zich hebben verkeken op de ontwikkelingen in de grondmarkt en gezamenlijk miljarden aan gedroomde inkomsten zien verdampen. Hierdoor neemt de druk op de begrotingen verder toe, en de ruimte voor noodzakelijk investering (in de stad bijvoorbeeld) navenant af. De beleggers inclusief de pensioenfondsen, dragen eveneens een groot deel van de lasten van leegstand. Zij zien hun rendementen verschrompelen. Gebouwen worden verwaarloosd door geldgebrek. Verloedering dreigt in delen van steden en dorpen. Terwijl de kwaliteit van leefomgeving onbetwistbaar hoog op menig verlanglijstje staat van bestuurders, inwoners en van buitenlandse investeerders. Hier ligt de kans en de opgave van herbestemming.
Reden tot optimisme Een nieuw elan is al merkbaar in talloze initiatieven van architecten, ontwikkelaars, gemeenten en particulieren die bestaande gebouwen
05 /
H-team Notitie #04
een nieuwe functie geven. Een zekere opluchting is voelbaar dat er door de economische omstandigheden ruimte is voor gelegenheids oplossingen, tijdelijkheid en pragmatisme. Het hoeft allemaal niet tot in de puntjes, een beetje chaos hoort erbij. Bestaande gebouwen, zeker de karakteristieke panden, geven extra inspiratie. New ideas need old buildings, zei de Amerikaanse stedebouwkundige Jane Jacobs al. Herbestemming doet een beroep op het creatief vermogen van alle partijen - ontwerpers, bouwsector, opdrachtgevers en (lokale) overheid. Iedereen wordt uitgedaagd zich met de anderen te bemoeien. De werelden van erfgoed en vastgoed groeien naar elkaar toe. De vastgoedsector haalt de neus niet meer op voor tijdelijk of bescheiden profijt. En de non-profitsector krijgt meer oog voor exploitatie en rentabiliteit. Architecten, met name de jongere garde, ontpoppen zich als ontwikkelaars – gelegenheidsgevers – door concepten voor gebouwen te bedenken inclusief gebruikers. Vakmanschap is weer belangrijk en nieuwe duurzame eisen leiden tot innovatieve concepten en producten. Herbestemming is dé manier om te scoren op de internationale ranglijsten van beste vestigingsplaats. Nederland kan er zijn aantrekkelijkheid door vergroten. In de concurrentie om de gunst van buitenlandse investeerders en bedrijven, broodnodig voor economische groei en innovatie, heeft Nederland een geweldige troef in handen: de groene Metropool. De verstedelijking in Nederland is nog vriendelijk met kleine compacte steden in een subliem landschap. De natuur is snel bereikbaar vanuit de steden, op fietsafstand. Herbestemming helpt dit landschap open te houden, en maakt de steden stadser.
Reset Om herbestemming ook daadwerkelijk een verschil te laten maken, zijn wel een paar veranderingen nodig. Het Rijk zal wetgeving op punten moeten aan passen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het instrumentarium van de ruimtelijke ordening. Er zou een soort noodwet voor stedelijke herverkaveling moeten komen om actief in te grijpen op locaties die dreigen af te glijden. Het gaat om plekken met te weinig veerkracht van zichzelf, zoals sommige Vinexwijken en kantoorparken langs de snelwegen. Het Rijk zou een fonds op moeten zetten, waaruit onvermijdelijke sloop van incourante gebouwen en plekken betaald kan worden. Het
06 /
H-team Notitie #04
fonds zou overigens wel door de banken en pensioenfondsen gevoed moeten worden. Fiscaal moet er meer lucht komen voor transformatie. Het beleid moet aangepast worden, zodat investeringen ten behoeve van herbestemming makkelijker en sneller af te schrijven zijn. Het Rijk zal ten slotte ook de concurrentie tussen de lagere overheden in toom moeten houden. Een vorm van regionale coördinatie is hard nodig om een betere afstemming van vraag en aanbod te bereiken. Hier ligt een taak ook voor de provincies, die met een variant op de ruimte-voor-ruimteregeling (waarbij voor elke twee gesloopte vierkante meter kantoor een partij er eentje mag neerzetten) regie over de voorraad kantoren kan uitoefenen. De afgelopen jaren zijn plannen ontwikkeld voor een land met wel 24 miljoen inwoners. Door dergelijke grote risico’s te nemen en de eigen potentie stelselmatig te overschatten kampen overheden nu met grote verliezen. Door dergelijke grote risico’s te nemen en de eigen potentie stelselmatig te overschatten kampen zij nu met grote verliezen.
Weg met de oude reflex De omslag van nieuwbouw naar herbouw vraagt van alle partijen een andere blik en een nieuwe attitude. Ontwikkelaars zullen een lange adem nodig hebben. Er zal minder geld en aandacht zijn voor nieuwbouw en meer voor verbouw en transformatie. Architecten zullen hun praktijk en scheppingsdrang moeten aanpassen op het werken met en vanuit bestaande gebouwen. Het onderwijs zal zeker een slag moeten maken. De opleiding en bijscholing van architecten meer richten op de noden van transformatie is een sine qua non voor het slagen van de missie.
Het H-team Het H-team wil als aanjager fungeren en de noodzaak tot transformatie hoog op de agenda houden bij alle partijen. Herbestemming is voor de erfgoedsector heel gewoon. De vastgoedsector moet er nog erg aan wennen. Het herbestemmingsteam van het NPH kent beide werelden en wil de afstand die hen vanouds scheidt overbruggen. In de overtuiging dat zij elkaar nuttige kennis en ervaring te bieden hebben.
07 /
H-team Notitie #04
Het H-team houdt hierbij het vizier gericht op karakteristieke gebouwen, een categorie waarmee de culturele opgave van herbestemming duidelijk wordt. Het gaat niet louter om monumenten, maar om gebouwen met een meerwaarde voor de samenleving. Dat kan ook een ‘grindbak’ zijn uit de jaren 70. Vastgoed met een hoge culturele waarde is van groot belang voor een succesvolle herontwikkeling van een gebied. Nu is het moment om dat besef te ‘cashen’. De onrust die politiek, economisch en financieel is ontstaan over de schaal van leegstand, is de motor voor herbestemming. Voor echte oplossingen, niet alleen voor het vastgoed maar ook voor het erfgoed. Dat momentum zal het H-team benutten.
Vijf maal reset Dit is het Het Nederland van onze kinderen staat er grotendeels al. Veel nieuws wordt er niet bij gebouwd, het bestaande wordt aangepast aan de eisen van de nieuwe tijd. De agenda is her ontwikkelen, verbeteren, opknappen en onderhouden. Gebruik wat er is Denk niet in blauwdrukken of megaplannen, maar gebruik het bestaande. Programmeer activiteiten in plaats van stapelen van bakstenen. Start NU Verwelkom (tijdelijk) gebruik. Begin gewoon. Het groeit van zelf. Energie is de motor van herontwikkeling, niet het geld: dat komt later pas. Beetje minder biedt kansen Niet overal is AAA-kwaliteit nodig; niet iedereen stelt nieuwbouweisen. Soms zorgt een kleine ingreep voor veel beweging en effect. Nieuw leven De waarde van een gebouw ligt in het gebruik. Zoek aansluiting bij lokale groepen en ontwikkelingen. Potenties zitten soms in onverwachte hoek: gezondheid, duurzaamheid, sociaal, de geschiedenis, de verhalen.
08 /
H-team Notitie #04
Secretariaat H-team Nationaal Programma Herbestemming Postbus 1600 3800 BP Amersfoort
[email protected] www.herbestemming.nu T 033 – 421 73 40 Ontwerp en opmaak en-publique.nl
09 /
