NOTITIE SEVENTH Visie, achtergronden en details van het Nieuwe Landgoed Seventh 1 A. Kernwaarden: - Seventh creëert onder andere door haar binnen- en buitenarchitectuur een ideaal gezonde omgeving voor mens en milieu; - Seventh maakt door toepassing van materialen en apparatuur de beleving van de natuur binnen en buiten de gebouwen mogelijk; - Seventh garandeert door hoge servicegraad intern en co-creatie intern en extern een harmonieuze sfeer voor elke bezoeker / bewoner; - Seventh voedt de welzijnsbeleving door passende nieuwe innovaties te integreren en een bedding te zijn waar goede ideeën tot wasdom komen; - Seventh zorgt voor een duurzame ambiance en hoge hospitallitygraad, goed voor innovatieve zakelijke bijeenkomsten en lang & kort verblijf, welzijn en passende zorg beleving; - Seventh wil een oase op het gebied van kwaliteit van leven zijn, hier beleeft men kwaliteit op het gebied gezondheid conform de filosofie van The Other Way of Living, o.a. met betrekking tot nazorg en preventieve gezondheid. De kernwaarden vertalen zich enerzijds in een piramidevorm (een grotere en zes kleinere), natuurlijke bouwmaterialen en alternatieve energie opwekking, die zelfvoorzienend is. Anderzijds in het zichtbaar gezonder maken van de mens en de landbouwketen. Van zaad, zaailingen, kweekplant tot bloeiende planten, waarna het gewas hier wordt verkocht of in een van de restaurants wordt gegeten. Van verblijfs- en healthvoorzieningen, met een streven naar preventie van ziekte en vijftien jaar langere gezondheid van lichaam en geest. Procesbegeleiding door informeren, weghalen van bijwerkingen en verlichten van stress. Allerlei vormen van nabehandeling. Tot retraite en verbetering welzijn van body en mind in onder andere sauna. Daarnaast wordt hier vredig gewoond en maken een aantal doelgroepen gebruik van conferentieruimten en congreszaal (die ook voor voorstellingen en lezingen gebruikt wordt), het terrein en de opstallen. Door en binnen Seventh ontstaat een andere manieren van samenwerken en een andere manier van leven. Seventh is een waar kristal in het westen van Nederland. Seventh staat voor een filosofie genaamd 'The Other Way of Living', de andere manier van (be)leven. Hierdoor is Seventh een vernieuwing op het gebied van werken, wonen en zorg & recreatie, verbonden met de natuur, beschikbaar voor de innovatieve mens en zijn nageslacht(en). 1 B. Mission statement: SEVENTH wil met zijn buitengewone vorm, energie, fijne omstandigheden met cocreatie en goede gezondheids-, leef- en verblijfproduct op 10 plaatsen wereldwijd levenskwaliteit toevoegen, een innovatieve oase op het gebied van wonen, gezondheid, werken en recreëren zijn.
1
2. Bebouwing: Seventh bestaat uit zeven volumes. Zes kleinere volumes hebben een voornamelijk op wonen gerichte functie, in de vorm van appartementen, terwijl op de begane grond ook ruimte is voor een klein aantal mensen om gedurende korte tijd (een paar maanden) te revalideren. Daaraan gekoppeld zijn er ontspanningsruimten, behandelruimten en derde generatiekamers. In het grotere volume vindt men onder meer ruimte voor lang- en kort verblijf, wellness en health. Het geheel staat in een park of op een landgoed met omringend groen, bosof landbouwpercelen. Het initiatief Seventh omvat tevens het opzetten van een vijftal hoeves of landhuizen, eigenlijk voormalige boerderijen of andere opstallen, waarin een bijzondere leefgroep gehuisvest kan worden. Daarbij kan gedacht worden aan zogenaamde zorgboerderijen, bijvoorbeeld een kinderpleegzorgboerderij. Deze liggen meer naar de randen van het Nieuwe Landgoed en maken gebruik van de bestaande infrastructuur. 3. Omgeving: Veel groen in de directe omgeving van gebouwen zorgt voor schaduw en demping van zonlicht in de hete perioden van de dag en het jaar, en heeft een dempende werking op geluid en temperatuur. Ook kunnen planten stof en andere verontreinigingen uit de buitenlucht absorberen. Daarnaast is het goed voor herstel en het algemene welzijnsgevoel van de mens. De ligging van het complex is ten noorden van de Rode Waterparel, in het Nieuwe Midden gebied. De verdere invulling van het Nieuwe Midden gebied kan modulair (facultatief en in verschillende tijdsvolgorde) uitgewerkt worden met als mogelijk bijvoorbeeld een agrarisch gebied, een watermuseum, de Floriade 2022, een Light Rail station of het Ringvaartdorp. Op het terrein komt een aantal kleinere bouwwerken (zogenaamde follies), variërend van een paar vierkante meters tot enkele tientallen vierkante meters. Onderscheid in functies is voor de follies als volgt: drie hebben een rust/uitzichtfunctie, drie een gebruiksfunctie voor bewoners en omwonenden (Theehuis, Kruidentuin en Kapel) en één met een informatiefunctie. Integratie van kunst (permanent of tijdelijk) is ook mogelijk rondom de follies. Zij zijn onderling verbonden door wandelpaden. Deze paden maken op hun beurt weer deel uit van het openbare wandelpadennetwerk in de Rode Waterparel en het Nieuwe Midden. De randen van het nieuwe Landgoed zijn “open”. Denk aan beginnende wandelpaden of bruggen over vaarten/sloten. Vanuit landschappelijk perspectief kunnen bossages gewenst zijn. Er is geen sprake van een afgesloten huiskavel. 4. Beleving: Uitzicht, vanuit het gebouw op de centrale kavel, op het groen, kan een belangrijke positieve bijdrage leveren aan de gezondheid en daarmee aan de kwaliteit van leven. Niet alleen bevordert groen het genezingsproces, maar het verlaagt ook stress en dringt het arbeidsverzuim terug. Het verhoogt de innerlijke balans en versterkt het gevoel van tevredenheid, van medewerkers, bezoekers en
2
bewoners. Het natuurlijke en duurzame materiaalgebruik van Seventh en toepassing van veel glas (lees bij glasgebruik: licht), zal dit effect versterken. Het is een plaats waar men harmonieus en met passie kan werken, waar men fijn & veilig in alle rust kan wonen en waar men snel gezond kan worden. 5. De ontsluiting: Het complex wordt ontsloten via de op/afrit aan de A12. Vervolgens volgt men de provinciale weg naar Zevenhuizen tot de nieuw aan te leggen rotonde op de N219 Vanaf deze rotonde neemt men een slingerende ontsluitingsweg naar het hoofdgebouw in het “Nieuwe Midden”. Belangrijk is de inrit voor de parkeergarage (twee lagen). Voor alle functies in de zeven gebouwen zijn in de garage parkeerplaatsen gecreëerd. De afwikkeling van het dagbezoek en het laden en lossen vindt zijn weg in het ondergrondse dubbelhoge parkeerdeel. De vuilniswagen kan de parkeergarage in, zo ook de brandweer en er is parkeerruimte voor 6 touringcars. De zes kleinere volumes zijn bovengronds te benaderen voor het in/uitstappen van passagiers of bewoners. Vanuit de vier hoeken van het centrale volume zijn de zes “voordeuren” van de kleine woongebouwen bereikbaar. Vanuit deze vier hoeken zijn ook de zeven “follies” te bereiken. 6. Op en onder de grond: Op de Earthworklaag bevindt zich het programma onderdeel wellness en fitness. Zodanig uitgesneden in de locatie dat sprake is van een daglichtsituatie. Door de ondergrondse ligging kan gebruik gemaakt worden van veel passief koelvermogen. De begane grond kent op de vier hoekpunten een paar kleinere entreeruimten. Het grootste deel van de begane grond is als tuin ingericht. Hier worden eetbare planten op een zeer biologisch verantwoordelijke (permacultuur) wijze gekweekt. Het centrale deel van de ruim tien meter hoge vrije ruimte wordt van daglicht voorzien door acht daglichtkokers. Naast daglicht brengen deze ook regenwater naar de begane grond en in het midden gelegen waterbassin. 7. De piramidevorm: De zeven volumes van Seventh zijn opgebouwd vanuit de piramidevorm, hetgeen energetisch veel voordelen voor het welzijnsgevoel van de mens heeft. Al is de grootste ca 65 m hoog, valt hij voor de wandelaar grotendeels weg door de open ruimte eronder. Ons oog is voornamelijk gericht op de horizon, waardoor de tuin en de bassin met fontein, de vier entreehallen en het groen, de bomen en de landbouwgrond het meest zullen opvallen. Als we van afstand komen kan de immensheid overweldigend zijn, maar doordat de gevelvlakken hellend naar achteren liggen zal het de lucht weerspiegelen, zelfs worden gezien als een optisch kleine massa en zelfs bijna wegvallen de lucht. 8. Boven de grond: De buitenzijde van de grote piramide is voorzien van een dubbele huidfacade of tweede gevel. Het onderste deel hiervan is gericht op zaden, zaailingen en planten met groenten en fruit. In het bovendeel is het gewas meer gericht op kleur en vorm, waar ook de loggia‟s zich bevinden en bewoner cq gast kan genieten van een
3
prachtige groene tuin. De planten zorgen voor het filteren van (gebouw)lucht en de ramen kunnen ver open, zodat men zich in een open tuin op niveau waant. De voor gewassen gezonde CO2 wordt omgezet in gezonde zuurstof voor de gebruikers van de werk- en verblijfsruimten. In de voeten van de piramide zijn, langs de openbare straten, zogenaamde pied à terres (tijdelijk te huren werkruimten) voor bewoners of externe partijen te vinden. Ook zijn hier een bibliotheek, een beeld/geluidkamer, de kinderopvang en een achttal expositieruimten (butterflyrooms genaamd). Daarnaast voldoende plaats om een hobby uit te oefenen en voor vrije verkoop van streekproducten. Op het vierde niveau, binnenkomend de eerste en het openbare hoofdniveau van het centrale gebouw bevindt zich de Earth lobby, met vergaderruimten, winkelruimten, congreszaal en restaurant. Op de hoeken bevinden zich een achttal foyers, terrassen of ruime loggia‟s. Op het vijfde, zesde en zevende niveau zijn de healthruimten gelegen, gericht op lichaam en geest behandelingen. Recuperatie is meer op de zevende laag en onderzoek meer op de vijfde laag te vinden. Bij het achtste niveau, het tweede en half openbare hoofdniveau bevindt zich de Sky lobby en hier wordt de overgang gemaakt naar het wonen. Wonen in de vorm van hotelkamers, wat langer verblijf in hotelsuites als zorghotel en permanent (huur- en koopappartementen). Op dit niveau zijn ook de kleine shops, het restaurant voor hotelgasten en bewoners, en standaard hotelkamers. Elk volgens niveau neemt het aantal appartementen en hotelkamers af en wordt gekenmerkt door een variatie van driekamerappartementen via studio‟s tot kamers. 9. De top: Op het veertiende niveau, de voorlaatste laag, bevinden zich saunaruimten en kleedruimten. En op het vijftiende niveau bevindt zich de Heaven lobby en hier kan men doen aan een meditatie en yoga, of als de zwembaden geopend zijn in een zogenaamd verjongend kristalbad, voor ondermeer een retraite behandeling. In deze topruimte van de piramide, met een vrije hoogte van ruim 15 meter, is een lichte atmosfeer voorzien van een panoramisch uitzicht. Soms is het zwembad te zien. En in de vloer is ook een bar opgenomen. De kristalbaden kunnen ook worden afgedekt en daardoor ontstaat een gladde vloer voor o.a. de yoga. In de top van de piramide fonkelen de kristallen in het licht. 10. De integrale techniek: Het complex stelt met het lage energieverbruik, gereduceerde koellasten en het gebruik van geothermie en zonne-energie, de laatste stand van de techniek ten toon. De multifunctionele buitenzijde van glas en de sterk warmte-isolerende bouwstoffen, leveren een wezenlijk aandeel aan het energieneutrale karakter van het gebouw. De zonne-energiecentrale aan de zuidzijde van het volume wordt een grote fotovoltaïsche-installatie.
4
De dubbele huid zorgt voor filtering van lucht, zorgt voor geluidafscherming van buiten, zorgt voor minder hinderlijke zonnestralen en zorgt voor een ijle impressie van het volume. En is tegelijkertijd een tuin. 11. Daglicht en kunstlicht: Zonder regelmatig en voldoende daglicht raakt ons lichaam in de war. De invloed van de afname van daglicht blijkt bijvoorbeeld uit het verschijnsel winterdepressie. Daglicht draagt bij aan het comfort en de energiebesparing omdat er minder kunstlicht nodig is. Kunstlicht is niet in staat om daglicht volledig te vervangen. De kleurtemperatuur van daglicht verandert overdag van koel wit ´s ochtends naar warm wit ´s middags. Het blauwachtig licht in de ochtend stimuleert de aanmaak van cortisol, dat weer een rol speelt in het ontwaken en actief worden. Het rode licht naar de avond toe start de aanmaak van megatonen op, ons slaaphormoon. Daartoe zijn er: de acht lichtkokers die, met behulp van heliostaten, in het gebouw op elke healthlaag de ervaring van daglicht (en regenwater) geven en vervolgens de daglichtkoepels / lichtetalages in de Earthlobby voor de Earthwork vloer, zodat men vanaf de trappen, naar binnen richting het licht loopt. 12. Verwarmen, koelen en ventileren: Een belangrijk onderdeel van het energieconcept is een gecombineerde warmtepompinstallatie voor verwarming, koeling en ventilatie. Voor verwarming en koeling gaat het gebouw in vergelijking met conventionele gebouwtechniek de helft van de energie verbruiken. De benodigde energie voor verlichting, verwarming en koeling wordt geleverd door gebruik te maken van energiebronnen uit zon, aarde, alsmede het grondwater. Daarnaast wordt voor opwekking van energie tevens gebruik gemaakt van zogenaamde lake-energie. Door een combinatie met glas en groen bespaart Seventh veel energie. Binnen in het gebouw is een aantal verticale schachten voor de natuurlijke verwarming en koeling van aangrenzende ruimte. Een biofilterwand functioneert als een natuurlijke luchtfilter die vluchtige stoffen uit de lucht verwijdert. Zelfvoorzienend, effectief, energieleverend, lage tot geen schadelijke emissies en zo min mogelijk fossiele brandstoffen is het duurzame uitgangspunt. Organisatorisch uit te werken als een “Nieuwe Nuts” voorziening. 13. Water- en regelinstallaties: Waterbassins nabij de voeten van de piramide vangen regenwater en water uit het condensatieproces op. Dit water dient voor de voeding van de planten. Het (gezuiverde) water is ook bruikbaar voor toiletspoeling. Een verdergaande oplossing is vacuümriolering met een eigen biovergister in de kelder die de energie uit de afgevoerde stoffen haalt. Het methaan uit de vergister gaat naar microturbines en levert elektriciteit en warmte. Het innovatieve energieconcept stelt ook hoge eisen aan de regeltechniek. Radiatoren, koelplafonds en ventilatorconvectoren worden via afzonderlijke ruimtecontrollers (EnOcean) aangestuurd.
5
14. Constructie: Voor de constructieberekeningen van de fundering wordt gestreefd naar evenveel gewicht bovengronds als ondergronds. Het resultaat is een drijvend volume, meegaand met het grondwaterpeil. De wijze van funderen zal afgestemd worden met het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.Bovengronds wordt het gebouw als houtconstructie uitgevoerd. Op dit moment het hoogste gebouw met een houten hoofdconstructie. Concentraties van gewichten kunnen met gelamineerd hout opgelost worden. Een ruimtelijke draagconstructie is het resultaat, zo bleek uit de adviezen van de TU Eindhoven. De vloerranden, die oversteken in de loggia‟s worden gedragen door scheefstaande bamboe kolommen in de vorm van een achttal gestileerde bomen, zichtbaar achter de constructie van de dubbele gevel. Alle wanden en een groot gedeelte van de vloeren worden in hout uitgevoerd vanwege een betere vochthuishouding. 15. Programma: Voor gezondheidsgerelateerde ruimten (preventie, procesbegeleiding, kleine ingrepen en behandeling) is circa achtduizend meter gereserveerd en voor wellness is dat vierduizend meter. Het hotel kent 102 luxe kamers en ruim zesduizend meter aangrenzende ruimten voor conferentie, congressen en dergelijke. Aangevuld met op natuur- en gezondheid gerichte winkels en projectmatig te gebruiken werkruimten. In de zes kleinere piramiden, drie leefstijlen, zijn telkens 17 appartementen te vinden en in de grote piramide 55 appartementen/suites. 16. Proces: Uitgangspunt is een „hoog‟ kwaliteitsniveau, duurzame uitvoering en duurzame materialen. Het ontwerp heeft de conceptuele fase doorlopen en in plattegronden, gevels en doorsneden technisch vertaald. Hoofdconstructie, basisinstallatie en brandcompartimenten zijn geïntegreerd. Er is sprake van een Voorlopig Ontwerpstadium. Gestreefd wordt naar realisatie eind jaar 2014: een uitdagend scenario. Na het opstellen van het bestemmingsplan is in de financiële berekening gerekend met een bouwtijd van zeven kwartalen, omdat wordt gewerkt met een hoge mate van prefabricage en fasering. Deze bouwwijze is een voordeel voor de omgeving.. De fasering is dat na de globale terreininrichting de bouw van de zes kleine piramiden volgt. Na de start van de eerste twee piramiden wordt een aanvang genomen met de grondwerkzaamheden voor de grote piramide. De ontwikkeling voorziet in zes piramiden, één grote piramide, parkeerruimten en terreininrichting. 17. Kosten: De locatie maakt deel uit van een omvangrijk poldergebied Zuidplas (Het Nieuwe Midden). De kosten en baten van investering en exploitatie hiervan worden gedragen door publieke partijen. Private partijen kunnen een invulling met functies en middelen geven. Seventh stelt een breed programma voor: van recreatie, via verblijven en gezondheid, tot ondergronds parkeren. Voor het terreindeel, direct onder en rond de gebouwen, waar de zeven piramides worden gerealiseerd zijn grondkosten opgenomen. De bouwkosten zijn geraamd op basis
6
van eenheidprijzen per m2. Aandachtspunten bij de bouwkosten, die prijsopdrijvend werken, zijn de bijzondere vorm, het materiaalgebruik (geen beton) en de hoge waterstand. Er is een bedrag opgenomen voor de inrichting van de kavel. Voor onvoorzien en prijsstijgingen tot start bouw is respectievelijk 7% en 5% gehanteerd. De bijkomende kosten, inclusief reeds gemaakte ontwikkelkosten, zijn per kostenpost geraamd en bedragen 20% van de bouwkosten. Dit zijn gebruikelijke percentages.. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten en kengetallen komt de haalbaarheidsberekening uit op een positief resultaat van 5%. 18. Opbrengsten: Voor de woningen is gerekend met een opbrengst van € 5.000 /m2 (netto verkoopbaar),haalbaar door de hoge servicegraad en de unieke combinatie van veel (en vaak intern) bereikbare servicefuncties. Ook de landelijke ligging en het uitzicht maken een hoge opbrengst haalbaar. Daarnaast is sprake van een flexibele gebouwindeling en een flexibel gebruik van ruimten (Solid-concept). De aanvangsrendementen (BAR) liggen tussen 5% voor health en 9% voor hotel. De preventieve health insteek van Seventh vindt positieve reacties, met name van zorgverzekeraars. 19. Werkgelegenheid: De helft van degenen die bij Seventh werken, voorshands ingeschat op 360 personen, komt uit de regionale omgeving, voornamelijk behandelaars en zelfstandige ondernemers. De andere helft komt uit de gemeentelijke omgeving. Circa 30-40% komt uit gemeente Zuidplas (48-72 werknemers), De toeleveranciers komen daar nog bij met een aandeel van 15% in de jaarlijkse exploitatieomzet. Voor die groep betekent dat een jaar omzet van 2 miljoen. . 20. Kansen en risico’s: Naast de realisatie is SEVENTH verantwoordelijk voor de exploitatie vanuit een van de werkmaatschappijen. Samenwerking met ervaren partijen in de exploitatie staat voorop. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd en gedeeltelijk afspraken gemaakt met deskundige partijen voor functie hotel, wellness, landbouw, health en conferentie. De planuitwerking door de overheden is gestart, en wordt opgevolgd door de globale ruimtelijke ordeningsprocedures. De eigendomssituatie is nog open. Seventh kan eigenaar worden van de directe grond onder de opstallen en de omringende terreinen. Ook is er een variant denkbaar waarbij Seventh grond ter beschikking stelt aan derden voor onder andere de Floriade. Het Floriade idee kan samen met derden dan verder uitgewerkt worden. De ligging van de opstallen op het Nieuwe Landgoed is op nabijheid van de Rode Waterparel gericht. Voor daar geplande woningen kan dat een extra doelgroep betekenen, waarmee de verkoopbaarheid groter wordt. Ook wordt daarmee de formule van Seventh ondersteund. Als Seventh organisatie houden we van co-creatie intern en extern, hetgeen tevens betekent dat we met grondeigenaren en boeren willen samenwerken, met de mogelijkheid om in grote mate het onderhavige gebruik te behouden. Een volgende stap zou een open overleg kunnen zijn, om samen tot een werkbaar voorstel voor gebruik van omringende terreinen te komen. 11 maart 2011 (JH)
7
8
