woonstede Gemeente Ede
1 6 08 20 0 Nr.
Gemeente Ede, sector ROB T.a.v. de heer De Graaf
Postbus 9024 6710 HM EDE Ont. ber d.d.
behandeld door de heer A. van der Valk
uw brief van
ons kenmerk
onderwerp activiteitenplan
uw kenmerk
datum 15 december 2010
Geacht heer De Graaf, Hierbij presenteer ik u het activiteitenplan 201 I van de stichting Woons ede voor de gemeente Ede. Met vriendelijke groet,
W. Sterkenburg directeur
bijlagen:
activiteitenplan Woonstede gemeente Ede
ING nr. 3598949 Handelsreg. Nr. 09055271 BTW-identificatienr. 8007.78.698
Postbus 191 6710 BD Ede
Telefoonweg 36 6712 GD Ede
Telefoon (0318) 695695 Fax (0318) 637814
[email protected] www.woonstede.nl
Activiteitenplan Woonstede Overzicht van voorgenomen activiteiten in /setjaar 2011 in de gemeente Ede
Woonstede presenteert hierbij op grond van artikel 25a van het Besluit Beheer Sociale fluursector (BBSII) haar voorgenomen activiteiten voor 2011. De indeling verloopt langs de lijnen van de zes prestatievelden van dit besluit
A.
Het verhuren van woningen
1. Ons streven is een systematische vergroting van de woningvoorraad. We zijn gespitst op de aankoop van projecten van derden. De bouwactiviteiten in 2011 zijn voor zover bekend: Bennekom Oplevering van gebouw Machtella in Woonzorgzone Baron van Wassenaerpark: 33 appartementen, ontmoetingsruimte en 26 individuele wooneenheden voor langdurige somatische zorg. Ede-stad Oplevering: laatste 80 van 156 woningen in fase l Uitvindersbuurt, plus ontwikkeling 50 woningen locatie veld C. Oplevering april 201 I van 90 woningen in fase 2 Uitvindersbuurt Oplevering eerste fase Luynhorst Veldhuizen-A: 112 appartementen ~parkeergarage Oplevering Hakselseweg, maart 2011: 16 appartementen t.b.v. Stichting Philadelphia
Zorg Startbouw Rozenlaan, begin 2011: 39 seniorenwoningen middelhoogbouw + gemeenschappelijke ruimte Startbouw deelproject Kernhem B, begin 2011: 22 woningen Start bouw deelproject Asakkerweg: 12 woningen Startbouw Goudestein 18 appartementenin le kwartaal 201 I Lunteren Startbouw Westhoffhuis: 28 Te Woon + 1200m2 bedrijfsruimte. Startbouw Groene Hart: 16 seniorenwoningen Otterlo Oplevering Dorpsstraat, eerste helft 2011: 8 seniorenappartementen In 2011 zijn er voorbereidingsactiviteiten voor een kenniscampus aan de Zandlaan in Ede, een woonzorgzone aan de Bospoort in Ede en wellicht uitvoeringactiviteiten voor het Kulturhus in
Wekerom. 2. In 2011 wijzen wU geen nieuwe Vrijekeuswoningen meer aan. De woningen die op de Vrijekeuswoning lijst stonden, zijn dat inmiddels allemaal. De verwachting is dat in Ede in 2011 165 woningen worden verkocht en 40 worden teruggekocht (zie paragraaf F). 3. Onze inzet is om in 2011 inkomsten te genereren door bij de terugkoop van Vrijekeuswoningen deze niet als huur maar alleen in de koopvarianten op de markt te brengen en bij mutatie een beperkt aantal Vrijekeuswoningen alleen te koop aan te bieden. 4. Jaarlijks doen we via de WERV verslag van de werkzaamheden op het terrein van de woonruimteverdeling. Over het verslagjaar 2010 wordt dit verslag uiterlijk 1 mei 201 I aan de gemeente aangeboden 5. In 20 I I wordt doorgegaan met het uitplaatsen van huurders uit de Uitvindersbuurt en Luynhorst in het kader van de stadsvernieuwing. 6. De gemiddelde huurverhoging per I juli is in de begroting 2011 voorlopig vastgesteld op 1,5 %. Definitieve vaststelling is afhankelijk van de consumentenprijsindex over 2010.
1
woonstede 7. Ons beleid is dat voldoende woningen tot de categorie betaalbaar behoren. Harmonisatie vm de,,, huur ineens bij het muteren van een woning wordt in 2011 voortgezet met name om de prijskwaliteitverhouding te verbeteren. 8. Ons zorgvuldige maar strenge huurincassobeleid wordt in 2011 gecontinueerd. 9. De huisvesting van statushouders op grond van de gemeentelijke reguliere taakstelling 201 I realiseren we met Plicht Getrouw en in overleg met de gemeente Ede.
B.
De kwaliteit van de woongelegenheden
1.
In 2011 wordt bij 1/3 van ons woningbezit een conditiemeting uitgevoerd.
2.
De wijk Uitvindersbuurt wordt in samenwerking met de gemeente Ede geherstructureerd. In 2011 herzien de gemeente Ede en Woonstede de aanpak voor de herstructurering voor de wijk Veldhuizen A.
3.
Het bouwkundig onderhoud van de woningen bestaat uit het onderhouden van de buitenschil. In 2011 is een bedrag van 2,8 miljoen euro begroot voor dit onderhoud. Er wordt vooral schilderwerk, houtrotreparatie, vervangen dakgoten, voegwerk en dakbedekking uitgevoerd.
4.
In 2011 wordt groot onderhoud uitgevoerd aan de Stroombergflat. Hiervoor is 2,2 miljoen euro begroot. Bovendien worden energiebesparende maatregelen genomen ter waarde van 560.000 euro.
5.
In 2011 wordt 116 appartementen van Willem Marisfat getransformeerd in 92 appartementen voor senioren. Hiermee in een bedrag gemoeid van 7,6 miljoen en daarbovenop nog eens € 836.000 voor energiebesparende maatregelen.
6.__ In 2011 is er bovenop de eerder genoemde energiebesparende maatregelen € 297.000 begroot voor het verbeteren van de laagste energielabels van bestaande woningen. Het doel is in de loop van de jaren De woningen met F- en G-labels 2 of 3 stappen te verbeteren en woningen met label E optrekken naar C-label. 7.
Het beleid voor keuken- en badkamervervanging wordt voortgezet. Hierbij hebben bewoners keuzemogelijkheid voor de inrichting en afwerking van de keuken en de badkamer. In 2011 wordt voor 60.000 euró aan keukens en voor 90.000 euro aan badkamers vervangen.
8.
Voor het onderhoud en vervangen van installaties is dit jaar een bedrag van bijna € 1,3 miljoen begroot.
C.
De leefbaarheid in buurten en wijken
1. In de gemeente Ede wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in hoofdverantwoordelijkheid en medeverantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in wijken en buurten. De gemeente is hoofdverantwoordelijke, Woonstede is mede verantwoordelijk in en rond haar complexen. 2.. Woonstede zoekt actief de samenwerking met haar partners in de wijk op strategisch, tactisch en uitvoerend niveau en participeert in de uitvoering Wijkwerk. De woonconsulenten maken in 2011
2
--
weer deel uit van de zes verschillende wijkteams (wijkbeheer/ politie/Welstede/toczicht) en we geven uitwerking aan de voor 20 I 1 opgestelde Wijkactiviteitenplannen. 3. Voor initiatieven van bewoners op het terrein van leefbaarheid en participatie stelt Woonstede in 2011 een leefbaarheidsfonds van € 300.000,-- ter beschikking. Bewonerscommissies, huurders en organisaties kunnen een beroep doen op dit fonds op basis van vooraf gestelde criteria. Ook wordt er een büdrage verstrekt voor bestuurskosten van de bewonerscommissies. Onze investeringen en activiteiten zijn daarbij altijd afhankelijk van onze vastgestelde rol, doelstellingen en het beoogde resultaat en hebben een directe relatie met onze klanten. 4. In ons moederbestek nieuwbouw wordt een relatie met leefbaarheid gelegd, zodat ook de kwaliteit van de woningen bijdraagt aan de leefbaarheid. Het standaard aanbrengen van veilig hang- en sluitwerk is hier een voorbeeld van. 5. We signaleren onder andere met behulp van de gemeentelijke leefbaarheidmonitor eventuele knelpunten op het gebied van leefbaarheid en ondernemen actie. 6. Ons doel is de veiligheid in de hoogbouwflats te verbeteren. De hoogbouwflats in Ede-Zuid zijn afgesloten en beveiligingscamera's geplaatst. De vrijwillige toezichthouders bij een aantal hoogbouwflats worden ook in 20 ll ondersteund. 7. In het kader van de GSO-3 (2008-2012) stelt Woonstede een budget beschikbaar van € 100.000. Uit dit budget bekostigt Woonstede het beschikbaar stellen van 2 ontmoetingsruimten in de hoogbouw-Zuid en de inrichting hiervan. Daarnaast is er een tijdelijke medewerker sociaal beheer aangesteld voor 20 uur, verdeeld over de GSO-3 gebieden in Ede-Zuid en Veldhuizen A. Deze medewerker werkt nauw samen met de buurtconciërges, de huismeesters en het wijkteam
Wijkwerk. 8. Zowel voor de Uitvindersbuurt als Veldhuizen A zijn in 201 I beheerteams actief om de leefbaarheid in deze stadsvernieuwingsgebieden op een aanvaardbaar peil te houden. 9. In 2011 wordt door Woonstede de wijkpost Wijkwerk vanuit de Luynhorst verplaatst naar de · Langenhorst. De verhuizing wordt in goede samenwerking met haar partners gerealiseerd en gefinancierd vanuit het budget Tranché 40+ wijken. Woonstede maakt hiervoor 2 appartementen vn).
10. Woonstede wil in 2011 bereiken dat het aantal gevallen van Woonfraude vermindert, door het proactief inzetten van medewerkers en communicatiekanalen en zoekt daarin de samenwerking met de Gemeente op basis van een vastgesteld convenant. Deze aanpak zorgt mede voor een rechtvaardige woonruimteverdeling en het verbeteren van de leefbaarheid 11. Bij verslavingsproblematiek wordt dit aangepakt met Iriszorg, politie en de Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW Arnhem en Veluwe Vallei). 12. We onderschrijven het convenant over de aanpak van hennepkwekerijen zoals opgesteld voor de gemeenten Nijkerk, Barneveld en Scherpenzeel, en passen die ook in Ede toe. I3. Ook in 2011 participeren wij in het netwerkoverleg geestelijke gezondheidszorg (OGGZ). Woonstede stelt woningen ter beschikking voor deze doelgroep zodat deze onder voorwaarden weer een eerste stap op de woningmarkt kunnen zetten. 14. Woonstede participeert ook in 201 lin de 'Adviesraad Participatie en Integratie'. 15. In een flat aan de Luynhorst stellen wij tot halverwege 2011 een ontmoetingsruimte ter beschikking voor de vrouwenvereniging huis El Karam. I.v.m. de sloop van deze flat wordt door
3
0
woonstede de partners naarstig gezocht naar een nieuwe en geschikte locatie. De Irshad Adviesgroep a . ontvangt de helft van de huur van hun kantoorruimte aan de Essenburg in de wijk Veldhuizen in ruil voor adviesdiensten aan Woonstede. 16. Van de totale begroting van groenonderhoud komt € 40.000,-- ten laste van Woonstede (worden geen servicekosten voor betaald). 17. Het project Buurtbemiddeling wordt in 2011 voortgezet. De helft van de kosten (€ 32.500) wordt door Woonstede gefinancierd. De andere helft door de Gemeente. Het project wordt uitgevoerd door Welstede.
D.
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
1. We hebben met de bewonerscommissies en de Huurdersbond Ede en omgeving een samenwerkingsovereenkomst waarin de huurdersparticipatie is geregeld. Met de Huurdersbond Ede en omgeving wordt in 2011 zesmaal per jaar overlegd over het algemene beleid (verhuurderniveau). 2. Er worden drie manieren van bewonersparticipatie onderscheiden: belangenbehartiging, leefbaarheid en het organiseren van activiteiten. Deze niveaus lopen geleidelijk in elkaar over. Bewonerscommissies maken zelf een keuze op welk terrein zij het accent willen leggen. Op grond van die keuze sluiten de commissies en Woonstede jaarlijks een overeenkomst met elkaar. In deze overeenkomst wordt onder andere vastgelegd welke activiteiten een commissie gaat ondernemen en op welke financiële bijdrage van Woonstede de commissie mag rekenen. 3. Met de Huurdersbond Ede is een afspraak gemaakt voor professionele ondersteuning van de bewonersparticipatie in de herstructurering in de wijk Veldhuizen A. De Huurdersbond levert hiervoor een werkplan aan met een urenbegroting. 4. Wanneer sprake is van bouwprojecten waarvan een aanzienlijk deel van de toekomstige bewoners op voorhand bekend is (bijvoorbeeld in het geval van vervangende nieuwbouw na sloop), betrekken we deze bewoners actief bij de bouwplannen. 5. Woonstede neemt deel aan het SEV-Woonbond programma 'bewoners en invloed' en richt zich in 2011 op de eerste lijn: hoe organiseer je de relatie tussen kopers en huurders in gemengde complexen. 6. Woonstede betrekt, in goede samenwerking met de wijkteams, de bewonerscommissies actief bij de ontwikkelingen GSO-3 en de WMO. 7. Door klantenpanels, informatieavonden en individuele gesprekken betrekken we huurders bij het ontwikkelen van nieuwe producten. 8. We stellen individuele huurders in de gelegenheid kennis te nemen van bepaalde stukken volgens artikel 19 van het BBSH - die voor bewoners van wezenlijk belang kunnen zijn. 9. Met WAC Ede hebben we een samenwerkingsovereenkomst. We overleggen twee keer per jaar over lopende projecten en beleidsmatige onderwerpen.
E.
Wonen en Zorg
4
-III
1. In 2011 participeren we in de ontwikkeling van de woonzorgzones Baron van Wassenaerpark en de Bospoort. 2. De 116 appartementen in de Willem Marisflat wordt in 2011 omgebouwd tot 92 appartementen voor semoren. 3. Ons contract Zorgbemiddeling met het Regionaal Instituut Beschermd Wonen (RIBW) wordt in 2011 voortgezet. 4.
F.
In 2011 worden onze service- en beheercontracten met Opella en Vilente voortgezet.
Het financieel beleid en beheer
1.
In 2011 wordt ons investeringsbedrag voor woningen en woonzorgeomplexengeraamd op 57,9 miljoen euro (57,9 voor woningen, 6,5 miljoen voor woonzorgzone), waarvan de onrendabele investeringen wordt geraamd op € 25,9 miljoen. Daarvan heef't 23,3 miljoen betrekking heeft op de woningen en de overige 2,6 miljoen op Baron van Wassenaerpark.
2.
De onderhoudsbegroting voor 2011 bedraagt in totaal € 12,2 miljoen voor Woonstede als totaal. Daarnaast is in de begroting van 2011 bijna € 10 miljoen opgenomen voor investeringen in groot onderhoud en woningverbeteringen.
3. In de begroting voor 2011 is rekening gehouden met de opbrengsten van de verkoop van 90 Vrijekeuswoningen (VKW) en de terugkoop van 40 VKW voor totaal Woonstede. De opbrengst van de per saldo 50 woningen is geraamd op € 6,5 miljoen. Daarnaast is rekening gehouden met de verkoop van 75 extra woningen met een opbrengst van € l 1,3 miljoen.
5
a
woonstede
-
0
H.
Samenvatting van voorgenomen activiteiten 2011
m
N
(conform Bijlage I bij artikel 25b, tweede lid van het BBSH) Rubriek 1: Gegevens toegelaten instelling: Naam toegelaten instelling Vestigingsgemeente Bezitgemeenten"'
Stichting Woonstede Ede Ede, Scherpenzeel, Wageningen en Woudenberg
(1) Gemeenten waar de toegelaten instelling onroerende zaken bezit
Rubriek 2: Ontwikkeling woningvoorraad: Begrotingsjaar 2011 Gemeente Ede Beginsaldo aantal woongelegenheden a. nieuwe woningen b. nieuwe wooneenheden
Goedkoop / betaalbaart" 7638 260
Overig 798 30 n.v.t.
Investering c.q. Opbrengst n.v.t. € 57.951.746 -
c. meuwe woonwagens
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
d. nieuwe standplaatsen e. overige nieuwe woongelegenheden f. aankoop bestaande woongelegenheden g. verkoop woongelegenheden
n.v.t. n.v.t. 40 165 (totaal Woonstede) 261 n.v.t. n.v.t. 7.512
n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
n.v.t. n.v.t. € 5.2000.000 € 23.042.000
n.v.t. n.v.t. n.v.t. 828
n.v.t. n.v.t. n.v.t. 40.109.746
h. slooplonttrekkingen woongelegenheden i. saldo overige mutaties* j. bijz. Woongebouwen (aantal eenheden) Eindsaldo woongelegenheden / totale investering cq. opbrengst
(1) Zie artikel 13, eerste en vierde lid 5 € 548,18 (2) Voor dermities kan gebruik worden gemaakt van de 'Handleiding voor de administratieve woningtelling versie 2, CBS, 1992'. Bejaardentehuizen en verzorgingstehuizen zijn in deze handleiding ondergebracht in de categorie 'bijzondere woongebouwen . Investering 58 woningen is incl 2,7 miljoen macrokosten openbaar gebied Uitvindersbuurt (3) Bijvoorbeeld samenvoegingen, splitsingen en mutaties als gevolg van functieverandering.
Rubriek 3: Huurontwikkeling: Omschrijving verwachte jaarhuuropbrengst woongelegenheden* verwachte huurverhoging in procenten per 1 juli
Begrotingsjaar 2011 €44.569.046 1,5 % (over totaal Woonstede)
(I) verwachte werkelijke huuropbrengst (exclusief verwachte huurderving).
6
um
·
Rubriek 4: Kwaliteitsbeleid: Begrotingsjaar 2011 Omschrijving a. onderhoud b. verbetering aangekocht bezit c. overige verbeteringen Totale investering
aantal eenheden n.v.t. n.v.t. n.v.t.
investering (€) € l 1.337.568 n.v.t. € 9.641.306 € 20.978.874
Rubriek 5: Duurzaam bouwen en leefbaarheid: Begrotingsjaar 2011 Omschräving a. duurzaam bouwen/verbeteren/onderhoudul b. verwerving gebouwen in kader leefbaarheid (art. 12a tweede lid) c. leefbaarheidactiviteiten m.u.v. de in rubriek 2 en in deze rubriek onder b vermelde activiteiten")
aantal eenheden n.v.t. n.v.t.
uitgaven/investering niet bekend n.v.t.
n.v.t.
€ 344.000 (totale woningbezit Ede, Scherpenzeel en Wouden berg)
(1) Zie nota van toelichting, paragraaf 4.3.2. en toelichting op artikel I, onderdeel DE , en artikel II, onderdeel A. (2) Verhuureenheden, niet zijnde woongelegenheden, te verwerven in het kader van leefbaarheidactiviteiten.
Rubriek 6: Betrekken bewoners bij beleid en beheer: Omschrijving gestructureerd overleg met bewoners
Begrotingsjaar 2011 Ja
gemiddelde bijdrage per woning
€ 3,18
Rubriek 7: Afspraken met gemeente over voorgenomen activiteiten van de toegelaten instelling: (Indien deze zijn gemaakt; afzonderlijk opnemen voor elke gemeente waarmee afspraken zijn gemaakt; slechts opnemen ten behoeve van de
ingevolge artikel 25f. eerste lid, aan Onze Minister te zenden samenvaning).
In 2005 hebben we met de Gemeente Ede, de Huurdersbond Ede en omgeving en woningcorporatie Plicht Getrouw een prestatiecontract voor de periode 2005-2010 ondertekend. Voor I januari 2011 ondertekenen wij nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2011-2015.
7
