Gemeente Den Haag RIS154102_10-APR-2008 Ons kenmerk
DSO/2008.975 RIS 154102
OPERATIONALISEREN ONDERDELEN UITVOERINGSPROGRAMMA ‘EEUWIGE JEUGD VAN DE PARTICULIERE WONINGVOORRAAD’ HET COLLEGE VAN BURGEMEESTERS EN WETHOUDERS, gezien de beleidsnota ‘Eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad’. Besluit: 1.
in te stemmen met het uitvoeringsprogramma ‘De eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad’;
2.
de eerste fase (425 woningen) van het narooiprogramma Onderhoudstimulering (OHS) operationeel te verklaren met een taakstellend budget van € 850.000,00. Deze kosten worden gedekt uit het Programma Ruimtelijke Investeringen 2008, taakveld bestaande woningen/particuliere voorraad (A-104)/ cluster diverse projecten, (dekkingsbron VH-fonds) ;
3.
Het programmaonderdeel voorlichtingscampagne, informatie en advies operationeel te verklaren met een taakstellend budget van € 2.615.000,00. Deze kosten worden gedekt uit het Programma Ruimtelijke Investeringen 2008, taakveld bestaande woningen\particuliere voorraad (A-104)/ cluster intensief beheer en onderhoudsstimulering (dekkingsbron: ISV1).
Den Haag, 8 april 2008 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,
mw. A.W.H. Bertram
J.J. van Aartsen
Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: Fax: 070 - 353 2782
DSO/2008.975
2
Uitvoeringsprogramma ‘De eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad’
1. Inleiding In 2006 is de nota ‘De eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad’ door het college vastgesteld. In deze nota wordt het nieuwe gemeentelijke beleid voor de particuliere woningvoorraad uitgestippeld. Belangrijke conclusie uit de nota is dat de particuliere woningvoorraad in de stad in de afgelopen decennia aanmerkelijk in kwaliteit is verbeterd. Deze kwaliteitsverbetering is mede tot stand gekomen door de intensieve verbeterprogramma’s en investeringen van woningeigenaren en gemeente in het kader van de subsidieregelingen voor de particuliere woningverbetering (PWV) en de onderhoudstimulering (OHS). Om ervoor te zorgen dat de kwaliteitsverbeteringen in dit deel van de woningvoorraad ook voor een langere periode geborgd worden en gedane investeringen niet verdampen, ligt het accent van het nieuwe beleid op beheer en minder op de fysieke ingreep zelf. Belangrijk aspect hierbij is dat woningeigenaren zich ervan bewust worden dat zij een belangrijke rol spelen bij het goed onderhouden en beheren van hun woning. 2. Het instrumentarium en middelen Het uitvoeringsprogramma ‘De eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad’ bestaat uit vier pijlers: Voorraadbeheer; Juridisch samenvoegen van VvE’s; Woninginnovatie; Voorlichting, informatie en advies. 2.1 Voorraadbeheer • Narooi PWV In januari 2008 heeft het college ingestemd met het narooiprogramma Particuliere Woningverbetering (zie RIS 151809) voor de wijken Laakkwartier en Centrum. De totale omvang van het narooiprogramma is 356 panden met in totaal 842 woningen. • Narooi OHS In de onderhoudstimulering (OHS) wordt met een actieve benadering getracht een mentaliteitsverandering bij de eigenaren in gang te zetten. Een belangrijk doel is de activering van VvE’s. In de intensief beheer aanpak (IBG) wordt naast stimulering ook dwang toegepast. Eigenaren/VvE’s die ondanks een slechte bouwtechnische staat van hun woning\pand, het noodzakelijke onderhoud niet uitvoeren komen direct in een handhavingstraject terecht. Uit onderzoek blijkt dat van de 13.000 welwillende eigenaars die subsidie voor woningonderhoud hebben aangevraagd circa 6% (780 woningen) toch niets of slechts delen van het noodzakelijke onderhoud heeft uitgevoerd. Om te voorkomen dat deze eigenaren de ‘dans ontspringen’ worden ze aangeschreven De aanpak is vergelijkbaar met het narooiprogramma PWV. 2.2 Juridisch samenvoegen VvE’s Den Haag heeft relatief veel kleine Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) met twee tot zes appartementen. Deze VvE’s zijn of slapend of regelen zelf onderling hun onderhoud. Deze kleine VvE’s zijn niet interessant voor administratiekantoren die het bestuur voor VvE’s organiseren.
DSO/2008.975
3
Toch heeft professioneel bestuur voor VvE’s een aantal belangrijke voordelen: eigenaren hebben minstens een keer per jaar overleg over onderhoud van hun pand, er wordt gespaard voor onderhoud en bij problemen met betalingen kan de bestuurder actie ondernemen. De gemeente gaat het samenvoegen van VvE’s stimuleren via een subsidieregeling. Daarbij gaat het niet om een volledige juridische samenvoeging maar om het samenvoegen van twee of meer VvE’s onder een koepel VvE. Zo’n VvE kan eenvoudig professioneel bestuur inhuren en kan gebruik maken van schaalvoordelen bij de onderhoudswerkzaamheden. 2.3 Woninginnovaties Veel Haagse portiekwoningen zijn uitstekend geschikt voor starters op de woningmarkt maar worden te klein zodra er gezinsuitbreiding komt. Om ervoor te zorgen dat ook bijvoorbeeld gezinnen blijven wonen in de meer kwetsbare wijken wordt, al dan niet met subsidie, gestimuleerd om de woning te vergroten via bijvoorbeeld dakopbouwen en uitbouwen. Ook via het samenvoegen van twee woningen, bijvoorbeeld een boven- en benedenwoning, wordt bereikt dat een woning aan de wensen van vandaag voldoet. De Stichting ‘Vergroot je Woning’ ondersteunt eigenaren in de wijk RustenburgOostbroek bij het verwezenlijken van hun verbouwplannen met advies en begeleiding. 2.4 Voorlichting, informatie en advies Voor het activeren van VvE’s is door een extern communicatie adviesbureau een communicatiestrategie en uitvoeringstraject opgesteld voor de voorlichtingscampagne. De campagne bestaat uit twee fasen. De eerste fase richt zich op het vergroten van het kennisniveau van woningeigenaren over de VvE. De kernboodschap van de campagne voor deze fase richt zich op het feit dat met een actieve VvE de waarde van de woning behouden blijft. De tweede fase bestaat uit een reclamecampagne om de VvE-balie en haar producten ‘in de markt’ te zetten. De kernboodschappen voor deze fase richten zich op de aanpassing van de wet- en regelgeving waarbij de VvE’s vanaf 1 mei 2008 verplicht zijn om een onderhoudsfonds te hebben. In dit fonds spaart de VvE voor o.a. de uitvoering van woningonderhoud. In de bijlage is een aantal middelen opgenomen die deel uitmaken van de voorlichtingscampagne. Hieronder volgt een overzicht van de middelen die worden ingezet. • Gemeentelijke VvE-balie De gemeente Den Haag gaat Verenigingen van Eigenaren (VvE) helpen bij het goed regelen van het onderhoud aan de woningen. In april start de gemeentelijke VvE-balie haar activiteiten. De VvE-balie heeft tot doel om slapende VvE’s te activeren en actief te houden zodat zij voldoen aan de nieuwe wetgeving die per 1 mei 2008 van kracht is. In deze nieuwe wetgeving worden VvE’s verplicht om een onderhoudsfonds in te stellen en te vullen. De bezetting van de balie bestaat uit vier medewerkers: een projectleider en drie adviseurs. De adviseurs van de VvE-balie geven voorlichting en advies en bieden de helpende hand bij het activeren van de VvE en bij het organiseren van het woningonderhoud. De hulp en het advies van de adviseurs van de VvE-balie is gratis. Om de telefonische bereikbaarheid te optimaliseren wordt gebruik gemaakt van telefoondiensten van het Gemeentelijk Contact Centrum dat het eerste telefonische contact met de klant heeft. Eventuele vragen worden doorgespeeld naar één van de adviseurs. Deze zorgt ervoor dat er binnen twee werkdagen met de klant contact wordt opgenomen. Op afspraak gaan de adviseurs ook de wijken in om hulp te bieden aan VvE’s. Actieve VvE’s in de geselecteerde wijken kunnen gratis diensten ‘inkopen’ bij de VvE-balie. Een beleidsregel voor deze gesubsidieerde producten staat op de rol voor de collegevergadering van 22 april aanstaande.
DSO/2008.975
4
De producten die de VvE-balie aanbiedt zijn: - Eerste hulp bij VvE’s, begeleiding van een adviseur bij het opstarten van een VvE en het geven van adviezen op het gebied van administratie, (bouw)techniek, financiënduurzaamheid en sociale problemen; - Mediation bij complexe VvE problemen; - Meerjaren Onderhouds Plan (MOP); - Begeleiding van de uitvoering bij casco onderhoud; - Opleveringskeuring na uitvoering van casco onderhoud; - Inhuren van professioneel VvE bestuur. De balie is gevestigd aan de Loosduinseweg 13-17 en is op maandag tot en met donderdag telefonisch bereikbaar van 9:00 tot 20:00 uur. Op vrijdag is de VvE-balie van 9:00 tot 17:00 uur te bereiken. De balie werk nauw samen met het meld- en steunpunt woonoverlast. • De VvE Oké-test De VvE-balie introduceert de gratis VvE Oké-test. Door tien eenvoudige vragen te beantwoorden komen VvE’s er achter hoe actief de VvE is. De test is niet alleen bedoeld voor zittende eigenaren maar ook voor aspirant kopers van een appartement. Door de test voor te leggen aan de verkopende partij of makelaar voorkomen aspirant kopers dat ze een kat in de zak kopen. In de test wordt gekeken naar drie onderwerpen: het functioneren en de financiën van de VvE en het onderhoud van het pand. Tevens wordt een aantal verbetertips gegeven en wordt doorverwezen naar de VvE-balie. De test wordt digitaal aangeboden op de website maar wordt ook als folder verspreid in het werkgebied van de balie. De adviseurs van de balie helpen VvE’s en eigenaren bij het invullen van de test. • www.onderhoudmetjeburen.nl De website is zodanig ingericht dat op regelmatig gestelde vragen direct antwoord kan worden verkregen. De website is gemakkelijk toegankelijk, duidelijk en herkenbaar. De VvE Oké test kan online worden ingevuld. Eigenaren kunnen digitaal informatie vragen aan de adviseurs of een verzoek doen om contact te krijgen. •
Flyers, folders, brochures en posters
•
Commercials voor radio en tv
• Aspirant kopers Naast de huidige eigenaren van woningen zijn de potentiële kopers van appartementen een belangrijke doelgroep. De doelstelling is om ook bij hen het kennisniveau over de VvE te verhogen. Makelaars en notarissen vervullen bij de verkoop van een appartement een belangrijke rol in de informatieoverdracht over de status van een VvE. In de praktijk blijkt dat deze informatie vaak niet adequaat is. Een lage VvE-bijdrage wordt vaak als positief verkoopargument gebruikt. Naast de bij de NVM aangesloten makelaars is in Den Haag een groot aantal makelaars actief die niet zijn aangesloten bij de NVM. De tendens is dat dit aantal toeneemt. Deze makelaars werken vaak op basis van ‘no cure, no pay’ en zijn nog wel eens goedkoper dan NVM-makelaars. De invloed van de gemeente op deze niet bij de NVM aangesloten makelaars is gering.
DSO/2008.975
5
Onderzocht wordt hoe makelaars en notarissen als intermediair worden ingezet om met - juiste informatie bij te dragen aan het activeren en geactiveerd houden van een VvE. Uiteindelijk moet dit leiden tot een aanpak waarbij de makelaars en notarissen deelgenoot worden in de VvE-campagne. • Klankbordgroep Het is belangrijk om te weten wat er in de wijken met veel particulier woningbezit speelt en wat de behoeften van woningeigenaren zijn. Om in deze behoefte te voorzien is een klankbordgroep met wijkvertegenwoordigers geformeerd. De klankbordgroep komt tenminste 10 maal per jaar bijeen en heeft tot doel om kennis en informatie uit te wisselen. Daarnaast wordt de klankbordgroep ingezet als een consumentenpanel die het gemeentelijke beleid en instrumentarium voor de particuliere woningvoorraad toetst. Input van de klankbordgroep kan leiden tot bijstelling van het huidige instrumentarium en werkwijze. • Scholing en deskundigheidsbevordering De VvE-balie biedt VvE’s en woningeigenaren de mogelijkheid om deel te nemen aan scholingen. Dit kunnen zowel themagerichte scholingen zijn of bijeenkomsten waarbij kennis- en informatieuitwisseling centraal staan. Daarnaast zullen de adviseurs actief de wijk in gaan om de VvE-balie te promoten, de VvE onder de aandacht te brengen en zichzelf te introduceren. Per buurt zal een \ maatwerk aanpak worden opgesteld in samenwerking met Stichting Boog en de desbetreffende bewonersorganisatie. 3. Planning De planning voor de afzonderlijke onderdelen van het uitvoeringsprogramma ‘De eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad is als volgt: Voorraadbeheer Narooiprogramma PWV:
start januari 2008 doorlooptijd 24 maanden
-
start september 2008 doorlooptijd 24 maanden
Narooiprogramma OHS:
Juridisch Samenvoegen VvE’s Beleidsregel operationeel
juni 2008
Woninginnovaties
lopend programma vanaf 2002
Voorlichting, informatie en advies: VvE-balie Voorlichtingscampagne Diensten VvE (subsidie) Klankbordgroep Deskundigheidsbevordering
start april 2008 doorlooptijd 24 maanden start 13 mei 2008 start mei 2008 gestart oktober 2007 start mei 2008
DSO/2008.975
6
4. Financiële middelen De kosten voor het uitvoeringsprogramma ‘De eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad’ bedraagt in zijn totaliteit € 6.781.000,00. Hiervan is reeds € 2.606.000,00 operationeel verklaard door het college (zie RIS 148205 en RIS 151809). Daarnaast zijn er vanaf 2002 middelen operationeel voor het lopende programma samenvoegen en woninginnovaties. Met dit besluit wordt € 3.465.000,00 operationeel gemaakt voor de programmaonderdelen voorlichting, informatie en advies (waaronder de VvE-balie) en de 1e fase voor het narooiprogramma OHS (425 woningen). Voor de 2e fase van het narooiprogramma OHS (355 woningen) is een dekkingstekort van € 710.000,00. Voor dit tekort wordt een claim gedaan in het PRI 2009. Na honorering in het PRI 2009 en operationaliseren van dit budget worden pas verplichtingen aangegaan. 5. Communicatie In de voortgangsnotitie die in het kader van het uitvoeringsprogramma ‘de eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad’ half jaarlijks (juni en december) wordt aangeboden aan het college wordt gerapporteerd over de bereikte resultaten en eventueel voorkomende knelpunten. 6. Gevraagd besluit In te stemmen met het uitvoeringsprogramma ‘De eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad’; De eerste fase (425 woningen) van het narooiprogramma Onderhoudstimulering (OHS) operationeel te verklaren met een taakstellend budget van € 850.000,00. Deze kosten worden gedekt uit het Programma Ruimtelijke Investeringen 2008, taakveld bestaande woningen/particuliere voorraad (A-104)/ cluster diverse projecten (dekkingsbron: VH-fonds); Het programmaonderdeel voorlichtingscampagne, informatie en advies Operationeel te verklaren met een taakstellend budget van € 2.615.000,00. Deze kosten worden gedekt uit het Programma Ruimtelijke Investeringen 2008, taakveld bestaande woningen/particuliere voorraad (A-104)/ cluster intensief beheer en onderhoudsstimulering (dekkingsbron: ISV1) .
