rv 51 Dienst Stedelijke Ontwikkeling DSO/2006.69 RIS 135344_ 060411
Gemeente Den Haag RIS135344_12-APR-2006
Voorstel van het college inzake het verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van mevrouw H.B. Hollander. Op 15 juni 2005 is een verzoekschrift, d.d. 9 juni 2005, ingekomen van mevrouw H.B. Hollander, Gaslaan 261 te Den Haag, om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Belanghebbenden stellen, dat de woning op het hiervoor genoemde adres, als gevolg van de artikel 19-vrijstelling voor de bouw van woningen op het terrein van de Verademing nabij de Gaslaan in waarde zou zijn gedaald. Dit verzoekschrift is op 14 juli 2005, samen met de van belangzijnde gegevens, in handen gesteld van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. SAOZ heeft haar advies, gedateerd december 2005, opdrachtnummer 25.09790 B, uitgebracht aan het college. Op 6 januari 2006 heeft het college het advies van SAOZ aan belanghebbenden toegezonden. SAOZ heeft, volgens haar advies, dat onderdeel uitmaakt van dit voorstel, een onderzoek ingesteld naar de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van het verzoek om schadevergoeding van belang zijn. Het advies van SAOZ Het verzoekschrift Op 15 juni 2005 is bij de gemeente Den Haag een verzoek om schadevergoeding ex artikel 49 WRO ingekomen. Dit verzoek ligt in de leeskamer ter inzage. Beknopt geformuleerd komt de inhoud van de brief erop neer dat belanghebbende stelt dat als gevolg van de bebouwing in het plan “De verade-ming” het woongenot c.q. beleving achteruit zijn gegaan alsmede de waarde van de woning. Tijdens de mondelinge behandeling is in hoofdzaak verwezen naar de inhoud van het verzoekschrift. Eigendomssituatie: Belanghebbende is op 14 juli 2000 eigenaar geworden van de onroerende zaak plaatselijk bekend als Gaslaan 261 te Den Haag, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage Y, sectie Y nummer 2355, A6. Beschrijving van de onroerende zaak en de nabije omgeving: De woning van belanghebbende is gelegen ten westen van de kern van Den Haag. Onderhavige woning is met de voorzijde gelegen aan de Gaslaan en wordt tevens door deze weg ontsloten. Onderhavig object betreft een appartement op de begane grond en omvat tevens een tuin. Het appartement was voorheen met de achterzijde gericht op het terrein van de “Verademing”, hetgeen ten tijde van de opname reeds was bebouwd met woningen. In de oude situatie was op deze gronden een park gesitueerd. Achter het park was op grotere afstand van de woningen het Gemeentelijk Industrieterrein gesitueerd. Aan de overzijde van de Gaslaan is een sporthal gelegen met de daarbij behorende parkeergelegenheid. Het appartement van belanghebbende is gelegen op erfpachtgrond van de gemeente Den Haag. In overleg met belanghebbende is, gelet op de omstandigheden van onderhavig geval, een opname van de woning achterwege gebleven. Ten noorden en ten oosten van de woning van belanghebbende op een kortste afstand van circa 30 meter zijn in totaal 22 woningen gerealiseerd met een hoogte van circa 8,4 meter. Twee aaneengesloten woningen zijn direct aansluitend aan de woonbebouwing van de Gaslaan opgericht. De overige 20 aaneengesloten woningen zijn evenwijdig aan de woonbebouwing van de Gaslaan opgericht. Deze woningen zijn met de achterzijde gericht op de achtergevel van de woning van belanghebbende. Planologie: Bestemmingsplan “Regentesse-/Valkenboskwartier-Zuid”: Op 6 mei 1985 heeft de gemeenteraad het bestemmingspla n “Regentesse-/Valkenboskwartier-Zuid” vastgesteld, dat op 17 december 1985 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten en nadien op 7 januari 1988 bij Koninklijk Besluit onherroepelijk is geworden. Onderhavige gronden hebben de bestemmingen “bijzondere doele inden – welzijnsvoorzieningen met bijbehorende erven” en “park”. De gronden met de bestemming “bijzondere doeleinden – welzijnsvoorzieningen met bijbehorende erven” zijn bedoeld voor gebouwen ten behoeve van welzijnsvoorzieningen waaronder dienstwoningen en bijgebouwen. De hoofdbebouwing dient te worden opgericht binnen de op de plankaart aangegeven bouwstroken met een goothoogte van 4,5 meter. Door het ontbreken van een maximale nokhoogte in zowel de voorschriften als op de plankaart heeft de gemeentelijke bouwverordening een aanvullende werking, hetgeen betekent dat op de hoofdbebouwing een forse kap mag worden gerealiseerd. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen voor het vermeerderen van de goothoogte van de hoofdbebouwing met maximaal 1 meter. De overige gronden hebben de bestemming “park” bedoeld voor onder meer groenvoorzieningen, speelgelegenheden, dierenverblijf en fiets- en voetpaden. Raadsvoorstellen 2006
1
Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gerealiseerd. Tevens mag op deze gronden een gebouw ten behoeve van het beheer en onderhoud van de bestemming worden 2gerealiseerd met een maximale goothoogte van 3,5 meter en een maximaal grondoppervlak van 100 m . Door het ontbreken van een maximale nokhoogte in zowel de voorschriften als op de plankaart heeft de gemeentelijke bouwverordening een aanvullende werking, hetgeen betekent dat op de hoofdbebouwing een forse kap mag worden gerealiseerd. Het plan bevat tevens een algemene vrijstellingsbevoegdheid voor het oprichten van kleine openbare nutsgebouwtjes met een goothoogte van 3,5 meter en een inhoud van 50 m3 . Daarnaast zijn burgemeester en wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen voor het vermeerderen van de goot- en nokhoogte met maximaal 1 meter. Vrijstelling ex artikel 19 WRO: Burgemeester en wethouders hebben op 18 december 2003, verzonden en in werking getreden op 18 december 2003, een bouwvergunning en een vrijstelling ex artikel 19 WRO verleend ten behoeve van de bouw van 45 woningen op het terrein van de “Verademing” nabij de Gaslaan. De woningen zijn over drie blokken verdeeld. Blok 1 betreft 2 woningen aan de noordwestzijde van het plangebied die aansluitend aan woningen gelegen aan de Gaslaan worden gerealiseerd. Blok 2 betreft 20 woningen gelegen in een langwerpig blok evenwijdig aan woningen gelegen aan de Gaslaan. Blok 3 betreft 23 woningen gelegen ten zuidoosten van het plangebied. Voor onderhavige verzoeken zijn echter alleen de blokken 1 en 2 van belang. Blok 1 bestaat uit 2 aaneengesloten woningen welke direct aan de reeds bestaande woningen aan de Gaslaan zijn gerealiseerd. De woningen zijn uitgevoerd met een plat dak, hebben een hoogte van circa 8,4 meter en zijn aan de achterzijde voorzien van een balkon op de 1e verdieping. Blok 2 bestaat uit 20 aaneengesloten woningen welke op een kortste afstand van circa 18,5 meter van de achtergevel van de woning van belanghebbende zijn gerealiseerd. Deze woningen zijn met de achterzijde gericht op de achtergevel van de woning van belanghebbende. De woningen zijn uitgevoerd met een plat dak, hebben een hoogte van circa 8,4 meter en zijn aan de achterzijde voorzien van een balkon op de 1e verdieping. Overige relevante informatie: Van de gemeente hebben wij aanvullende informatie gekregen met betrekking tot de voorzienbaarheid. Op 29 juni 1981 heeft de gemeenteraad het structuurplan “’s-Gravenhage – eerste stap” vastgesteld. In dit structuurplan wordt aangegeven dat naast woningbouw buiten de grenzen van de gemeente tevens van de resterende mogelijk heden voor woningbouw binnen de gemeentegrenzen gebruik zal worden gemaakt. Onderhavige gronden vallen binnen de grenzen van de aanwijzing tot aandachtsgebied stadsvernieuwing. Op basis van de bijbehorende kaart van het structuurplan zijn onderhavige gronden aangeduid als “hoofdzakelijk woongebied met daarbij horende voorzieningen op wijknivo”. In 1984 is de werkgroep Gemeentelijk Industrieterrein (waarop onderhavige gronden zijn gele gen) ingesteld. Op basis van de rapportage van deze werkgroep is in 1987 gestart met de planvoorbereiding voor de invulling van het onderhavige gebied. De hoofdlijnen uit dit beleidsplan zijn vastgelegd in de “Tussenrapportage Beleidsplan Gemeentelijk Industrieterrein”. Voor zover van belang wordt in hoofdlijnen vermeld dat het terrein ten westen van het tramtracé wordt bestemd voor groen en wonen. In het beleidsplan GIT (1988) wordt verder vermeld dat het bouwblok Newtonstraat-Gaslaan wordt afgemaakt met een rijtje ééngezinswoningen, om te voorkomen dat achterkanten van woningen aan het park komen te liggen. Op 24 februari 1994 is de gemeenteraad akkoord gegaan met de stedenbouwkundige opzet voor het Gemeentelijk Industrieterrein zoals weergegeven in de beleidsnotitie. In februari 1996 is in de “Integrale visie op wonen, werken, recreëren, ecologie en natuurbeleving in De Verademing” eveneens onderhavige locatie aangewezen voor eventuele nieuwbouw. In het Masterplan Stadseconomie van oktober 1997 is aangegeven dat er 62 nieuwbouwwoningen zullen worden gerealiseerd. In oktober 1998 heeft de gemeenteraad het Projectdocument Park en Sportcomplex ‘De Verademing’ vastgesteld. In dit Projectdocument wordt aangegeven dat bij de entrees aan de Gaslaan circa 30 stadswoningen worden gebouwd met de mogelijkheid van parkeren op eigen terrein. Tot slot heeft de gemeenteraad op 26 juni 2003 een voorbereidingsbesluit genomen voor het onderhavige gebied ten behoeve van de oprichting van 45 woningen op het terrein van de “Verademing”. Dit besluit is op de dag van de ter inzage legging in werking getreden, zijnde 10 juli 2003. Overwegingen met betrekking tot artikel 49 WRO: Algemeen: Artikel 49 WRO, zoals dat is komen te luiden vanaf 1 september 2005 (wet van 8 juni 2005, gepubliceerd in Staatsblad 2005 nr 305), bepaalt dat indien en voor zover blijkt, dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van onder meer een bestemmingsplan of een besluit als bedoeld in de artikelen 17 en 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd het college van burgemeester en wethouders hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent.
Raadsvoorstellen 2006
2
Artikel II onder 1 van genoemde Wet bepaalt echter, dat artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening zoals dat luidde voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze Wet, van toepassing blijft op aanvragen om vergoeding van schade die vóór dat tijdstip, in casu 1 september 2005, zijn ingediend. Het onderhavige verzoek van belanghebbende is ingediend vóór 1 september 2005, zodat artikel 49 WRO zoals dat luidde vóór de inwerkingtreding van het nieuwe wetsartikel op onderhavig verzoek van toepassing is. Artikel 49 WRO zoals deze luidde voor de inwerkingtreding van het nieuwe wetsartikel kent geen verjaringsregeling die verplicht dat een aanvraag om vergoeding van planschade moet worden ingediend binnen vijf jaar nadat de betreffende bepaling van het bestemmingsplan dan wel het desbetreffende andere planologische besluit onherroepelijk is geworden zoals artikel 49 lid 2 (nieuw). Omdat het nieuwe recht eerst in werking treedt na 1 september 2005 kan een verzoek om vergoeding van planschade als zijnde in strijd met artikel 49 lid 2 (nieuw) nie t ontvankelijk worden verklaard eerst indien dat verzoek wordt gedaan vijf jaren na 1 september 2005. De verjaringstermijn begint immers pas te lopen vanaf 1 september 2005. Op een verzoek om vergoeding van planschade kan pas ten gronde worden beslist na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 49 WRO onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke planologische maatregel mist dit artikel toepassing. Artikel 49 WRO mist eveneens toepassing, indien een verzoeker op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of belanghebbende daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Hiertoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering ervan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Aangezien een vrijstelling ex artikel 19 WRO alleen toegepast kan worden voor aanleg van werken, voor het oprichten van bebouwing met bijbehorend gebruik dan wel voor gebruik van bestaande (bouw)werken, dat niet is toegestaan op grond van de bepalingen van het vigerende, ongewijzigd blijvende bestemmingsplan, wordt in de te maken planologische vergelijking alleen het andere c.q. meerdere mogelijk gemaakte met het onderliggende bestemmingsplan vergeleken. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden vóór de mutatie er één is. Tenslotte dient te worden vastgesteld of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. Het voorliggende verzoek: Gesteld wordt dat de nieuwbouw aan de Gaslaan heeft geleid tot het achteruitgaan van het woongenot en de beleving, waardoor het object in waarde is gedaald. Beoordeling van het verzoek: De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat de raad ten gronde op het verzoek kan beslissen. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan “Regentesse-/Valkenboskwartier-Zuid” en de planologische situatie die is ontstaan door de vrijstelling ex artikel 19 WRO. Voorheen kon belanghebbende op onderhavige gronden op een afstand van circa 20 meter bebouwing verwachten ten behoeve van welzijnsvoorzieningen. Deze bebouwing had een oppervlakte van circa 750 m2 , een goothoogte van 5,5 meter en een forse kap. De overige gronden waren bedoeld voor park met de daarbij behorende fiets- en voetpaden. Deze gronden mochten slechts in zeer beperkte mate bebouwd worden met andere bouwwerken ten dienste van de bestemming. Thans zijn op onderhavige gronden in totaal, voor zover van belang, 22 woningen gerealiseerd verdeeld over twee blokken. Blok 1, zijnde 2 woningen, is direct aansluitend aan de woonbebouwing van de Gaslaan gerealiseerd. Blok 2, zijnde 20 woningen, is evenwijdig aan de woonbebouwing van de Gaslaan op een afstand van circa 30 meter gerealiseerd. De woningen hebben allen een hoogte van circa 8,4 meter. Ondanks dat voorheen op onderhavige gronden reeds bebouwing kon worden opgericht voor welzijnsdoeleinden met een goothoogte van 5,5 meter en een onbepaalde nokhoogte, heeft de oprichting van de woningen evenwijdig aan de huidige bebouwing aan de Gaslaan geleid tot een aantasting van het uitzicht als gevolg van de grotere massa en grotere hoogte van de nieuwe bebouwing. Daarnaast is het niet onaannemelijk dat, gelet op de afstand tot de woning van belanghebbende, er sprake zal zijn van een verminderde lichtinval. De realisatie van de woningen heeft verder geleid tot een verstening van de omgeving in oostelijke richting waardoor de situeringswaarde van de woning, gelet op de omliggende bebouwing, in beperkte mate is aangetast.
Raadsvoorstellen 2006
3
Als gevolg van het meer permanente zicht vanuit andere richtingen en vanuit met name andere hoogten dan voorheen mogelijk was zal de privacy in de woning en in de tuin aangetast worden. Deze aantasting wordt versterkt door situering van de balkons aan de achterzijde van de nieuwbouw, welke georiënteerd zijn op de achtergevel van de woning van belanghebbende. Voorheen kon belanghebbende reeds (geluids)overlast verwachten van onderhavige gronden als gevolg van de bestemming “park” en “welzijnsvoorzieningen”. Desondanks zijn wij van mening dat de realisatie van de nieuwe woningen heeft geleid tot een, gelet op het vorenstaande, zeer beperkte toename van de gebruiksintensiteit door de aan naburige woningen eigen vormen van hinder. Door de realisering van parkeerplaatsen op de gronden gelegen tussen de woning van belanghebbende en de nieuwe woningen zullen er verkeersbewegingen ontstaan welke zullen leiden tot een verdergaande toename van geluid- en stankhinder. De door belanghebbende genoemde overlast van de werkzaamheden ten behoeve van de bouw komen, wat daar verder ook van zij, niet voor vergoeding op basis van artikel 49 WRO in aanmerking. Derhalve hebben wij bij de beoordeling van het onderhavige verzoek deze aspecten buiten beschouwing gelaten. Gevolgen planologische mutatie: De planologische maatregel heeft voor belanghebbende geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Vergoedbaarheid: In algemene zin kan worden gesteld dat indien voorafgaand aan de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een vrijstelling ex artikel 19 WRO sprake is geweest van op schrift gestelde planologisch relevante besluiten waaraan een (toekomst)visie tot de uiteindelijke planologische bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend, voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen indien deze ten tijde van de aankoop van het object kenbaar waren. Het moet dan wel gaan om besluiten en stukken met een zekere formele status. Zo worden krantenberichten of interne ambtelijke stukken in de jurisprudentie onvoldoende geacht om een verzoeker voorzienbaarheid tegen te kunnen werpen. Wel geaccepteerd zijn onder meer een streekplan, een (formeel) structuurplan en een (meer informele) structuurnota, -schets en -visie. Om voorzienbaarheid tegen te kunnen werpen is het niet nodig dat er zekerheid bestaat over een bepaalde planologische wijziging. Voldoende is al dat er voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zal veranderen (ABRS 26 september 2001 inzake Crèvecoeur en Van Nee - gemeente Westerveld). Ook de lange duur en mate van onzekerheid over de eventuele realisering vormen geen aanleiding voor een beperking van de risicoaanvaarding (ABRS 2 januari 2002 inzake (gemeente Tilburg - Van Beurden c.s.)). Gelet op hetgeen vermeld is onder het kopje “Overige relevante informatie” had belanghebbende ten tijde van de aankoop van haar woning op de hoogte kunnen zijn van de stedenbouwkundige opzet voor het Gemeentelijk Industrieterrein voor de bouw van een blok nieuwbouwwoningen. Nu belanghebbende daardoor het risico op een voor haar nadelige wijziging van de planologische situatie heeft genomen, dient haar verzoek om vergoeding van planschade wegens voorzienbaarheid te worden afgewezen. Conclusie: Op grond van het vorenstaande adviseren wij de raad van de gemeente Den Haag het door mevrouw H.B. Hollander ingediende verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening af te wijzen. Beoordeling van het advies Het college onderschrijft de conclusie van SAOZ, dat belanghebbenden ten tijde van de eigendomsverkrijging op 14 juli 2000 van de onroerende zaak, op de hoogte hadden kunnen zijn van de onderhavige ontwikkeling. Nu belanghebbenden daardoor het risico op een voor hun nadelige wijziging van de planologische situatie hebben genomen, dient de schade om redenen van voorzienbaarheid voor hun rekening te blijven en komt derhalve niet op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding in aanmerking. Op basis van deze overwegingen en het advies van SAOZ stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 7 februari 2006, Gelet op de Schadevergoedingsverordening 1988 (gewijzigd bij raadsbesluit 76 van 9 maart 1995),
Raadsvoorstellen 2006
4
Besluit: het verzoek van mevrouw H.B. Hollander, Gaslaan 261 te Den Haag, om toekenning van schadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, gelet op onze overwegingen naar aanleiding van het uitgebrachte advies d.d. december 2005, opdrachtnummer 25.09790 B, van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken, af te wijzen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier.
De voorzitter.
Een afdruk van het advies van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken d.d. december 2005, opdrachtnummer 25.09790 B, inzake de verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de WRO, ligt voor de raadsleden in de leeskamer (B03.17) ter inzage.
Raadsvoorstellen 2006
5
