Fletcher Sports Hotel Amsterdam

Fletcher Sports Hotel Amsterdam ruimtelijke onderbouwing 19 december 2014, gewijzigd 13 juli 2015

Fletcher Sports Hotel Amsterdam

Inhoudsopgave

ruimtelijke onderbouwing 19 december 2014, gewijzigd 13 juli 2015

4

7. Ontwerp

40

2. Situatie

6

40 40

2.1 Ligging plangebied 2.2 Grondeigendom 2.3 Vigerend juridisch planologisch kader 2.4 Proces

6 6 6 8

7.1 Programma 7.2 Ontwerp

1. Inleiding

3. Stedenbouwkundig kader

10

3.1 Historie 3.2 Ontwikkeling 3.3 Context

10 10 12

4. Initiatief

16

4.1 Sport en hotelontwikkeling

16

5. Beleidskader 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Structuurvisie Randstad 2040 Provinciale Structuurvisie Noord-Holland 2040 Hotelbeleid Metropoolregio Amsterdam Structuurvisie Amsterdam Amsterdam maakt mogeijk, Ruimte voor Ontwikkeling, Strategisch Plan fase 3 Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving Amsterdams Ondernemers Programma 2011-2014 Ondernemen in Zuid 2011 Horecabeleid stadsdeel Zuid 2011 Nota Parkeren in Zuid 2011 Bewegen met de SportAs 2013 Sportplan 2013-2016 Nota Huisvesting Maatschappelijke Voorzieningen 2011 Sportnota 2013-2016

20 20 20 21 22 23 24 24 25 26 26 26 27 27 28 28

6. Randvoorwaarden

30

6.1 Stedebouwkundige uitgangspunten en ontwikkelplan 6.2 Programma 6.3 Bouwenvelop 6.4 Welstandscriteria 6.5 Ontwerp versus Ruimtelijk Kader en Ontwikkelvisie 6.6 Sportconcept

30 30 30 33 34 36

8. Onderzoeken

46

8.1 Verkeer en parkeren 8.2 Cultuurhistorische waarden 8.3 Water 8.4 Bodem 8.5 Flora en fauna 8.6 Geluid 8.7 Luchtkwaliteit 8.8 Veiligheid 8.9 Kabels en leidingen 8.10 Hoogbouw effect rapportage 8.11 Privaatrechtelijke belemmeringen 8.12 Ladder Duurzame verstedelijking 8.13 Milieu effect rapportage

46 47 48 49 50 51 52 52 54 65 62 62 65

9. Haalbaarheid

68

9.1 9.2

68 69

Maatschappelijke haalbaarheid Economische haalbaarheid

Bijlagen: bijlage 1 bijlage 2 bijlage 3 bijlage 4 bijlage 5 bijlage 6 bijlage 7 bijlage 8 bijlage 9 bijlage 10 bijlage 11 bijlage 12 bijlage 13 bijlage 14 bijlage 15

Advies Commissie voor Welstand en Monumenten Ontwerp Sporthotel Verkeerskundig onderzoek Memo barriere-werking Advies Waternet Verkennend bodemonderzoek Aanvullend bodemonderzoek Quickscan flora en fauna Quickscan luchtkwaliteit Advies ILT / LIB Monitoringsprotocol waterleidingen naast damwanden Rapport windhinderonderzoek Advies hotelloods en hotelladder Quickscan planschade en risicoanalyse Verslag informatieavond

Fletcher Sport Hotel - IJsbaanpad 12 Rijnboutt

4


5

1. Inleiding In het Olympisch Kwartier Zuid maakt het ANWB-keuringsstation plaats voor een sporthotel, het Fletcher Sports Hotel. City Hotel Development en Fletcher Hotels beogen met deze ontwikkeling bij te dragen aan een dynamisch en hoogwaardig verblijfsklimaat en in te spelen op specifieke marktbehoeften. De ambities voor de SportAs zijn het uitgangspunt. Het sporthotel met 309 kamers is gericht op sporters en hun begeleiders. De plint bestaat uit een open hotellobby en een lounge, restaurant en faciliteiten voor sporters. Op de 1e verdieping wordt een parkeergarage gerealiseerd.

Atletiek NK 2012 in het Olympisch Stadion 400m Horden Vrouwen: Lonneke Derriks www.sportshots.pro


6


7

2. Situatie

5

Bosbaan

A10 Frans Otten Stadion Sporthallen Zuid Schinkelpark

2.1 Ligging plangebied De locatie is gelegen aan het IJsbaanpad 12 in het Olympisch Kwartier Zuid op een markante locatie aan de Stadiongracht. Aan de westzijde van de locatie loopt de museumtramlijn en ligt Park Schinkeleilanden met sporten recreatiefuncties. Oostelijk van de locatie aan de noordzijde van het IJsbaanpad staan lage kantoorgebouwen. Daartussen ligt een voet-/fietsroute over de Na Druk Gelukbrug die het Olympisch Stadion-terrein en het Olympisch Kwartier Zuid met elkaar verbindt. Ten zuiden bevinden zich de Sporthallen Zuid en het Frans Ottenstadion.

2.2 Grondeigendom

Het Olympisch Kwartier Zuid met rechs het voormalige ANWB-keuringsstation

Na Druk Gelukbrug, de verbinding tussen het Olympisch Stadion en het Olympisch Kwartier Zuid Locatie op de kop van de Stadiongracht met op de voorgrond het Schinkelpark

Op de locatie stond een ‘ANWB keuringsstation’. Deze is inmiddels gesloopt. Het kadastraal object AMSTERDAM AB AB 2039 , IJsbaanpad 12 1076 CV Amsterdam is in eigendom van gemeente Amsterdam. Het eigendom is belast met erfpacht. De erfpachtgerechtigde is Urban Hotel Real Estate b.v.

2.3 Vigerend juridisch planologisch kader Het bestemmingsplan Olympisch Stadion e.o. met daarin de locatie IJsbaanpad 12, is op 29 mei 2013 vastgesteld en in werking getreden. In dit bestemmingsplan is de locatie IJsbaanpad 12 nog conform de bestaande situatie bestemd - dat wil zeggen zoals in het bestemmingsplan Zuidstrook was gebeurd - omdat de planontwikkeling nog volop in gang was. Wel is de ontwikkeling aan de IJsbaanpad in de plantoelichting van het bestemmingsplan Olympisch Stadion e.o. reeds aangekondigd. Inmiddels zijn de stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten voor het Ontwikkelplan aangepast en vastgesteld in de Stedebouwkundige Uitgangspunten en Ontwikkelplan, augustus 2013. Een uitspraak van de Raad van State op een ingesteld beroep heeft aanleiding gegeven dit bestemmingsplan op 21 januari 2015 opnieuw vast te stellen. De uitspraak van de Raad van State heeft echter inhoudelijk geen gevolgen op voorliggende ontwikkeling.

topografische kaart, GBKA (copyright gemeente Amsterdam)

Olympisch Stadion Amstelveenseweg

Olympisch Kwartier Zuid



8


In het vigerende bestemmingsplan is IJsbaanpad 12 onderdeel van het deelgebied Olympisch Kwartier Zuid. Het bouwplan is 19-12-2014 ingediend en gebaseerd op de bouwenvelop, zoals vastgesteld in het Ruimtelijk Kader Olympisch Kwartier Zuid 2013 (par. 5.7), en op de volgende onderdelen strijdig met het vigerende bestemmingsplan: - Hotel past niet in bestemming Maatschappelijk; - De bouwenvelop past niet in bouwhoogte is 5,5m; - De bouwenvelop past niet in bouwvlak; - De bouwenvelop is groter dan maximum bebouwingspercentage van 15% buiten het bouwvlak; - De kelder is niet bestaand; - Hotel past niet in functieaanduiding wonen; - De ondersteunende horeca is groter dan het maximum netto vloer oppervlak van 25% van het netto vloeroppervlak en groter dan 200m2; - Parkeren aan oostzijde past niet in bestemming Groen

2.4 Proces Voor de aanvraag van de omgevingsvergunning zal een Wabo-projectbesluit worden gevolgd (artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wabo). Hiertoe is sinds juli 2014 regelmatig overleg met de gemeente geweest. Belangrijke onderdelen daarbij zijn het opstellen van de Ruimtelijke Onderbouwing en de borging van het sportconcept. In dit kader heeft er overleg plaatsgevonden met onder andere de regionale hotelcommissie, het Ministerie I&M (LVNL en ILT), Commissie Welstand en Monumenten over de ontwikkeling (bijlage 1). De uitkomsten zijn verwerkt in deze ruimtelijke onderbouwing. Paragraaf 9.1 gaat in op de maatschappelijke haalbaarheid.

plankaart bestemmingsplan Olympisch Stadion e.o., vastgesteld 15-01-2015

bestemming en regels

bouwvlak bestemmingsplan

9

Fletcher Sports Hotel - IJsbaanpad 12 Rijnboutt


10

3. Stedenbouwkundig kader

11

Plan-Zuid Berlage 1917

3.1 Historie Tot in het begin van de 20e eeuw had het gebied rond het IJsbaanpad een landelijk karakter. In 1917 stelde de Amsterdamse gemeenteraad het stedenbouwkundig plan Plan-Zuid van Berlage vast. In de jaren ´20 en ´30 van de 20e eeuw is Plan-Zuid grotendeels gerealiseerd. Een belangrijke factor bij de inrichting van het westelijk deel van Plan-Zuid waren de Olympische Spelen van 1928. Ten behoeve hiervan werd ten westen van het Oude Stadion het Olympisch Stadion gebouwd door architect J. Wils. Na de spelen werd het Oude Stadion afgebroken. Het gebied rond het IJsbaanpad viel net buiten de rand van Plan-Zuid. In het Amsterdam Uitbreidingsplan (AUP) van Van Eesteren uit 1938 is het gebied rond het IJsbaanpad bestemd als sportterrein. Pas rond 1970 komt er bebouwing in het gebied. Het ANWBkeuringstation staat sinds 1969 op de topografische kaart. Het Haarlemmermeerstation, beginpunt van de spoorlijn naar Amstelveen - Aalmeers/Uithoorn, werd gebouwd in 1915. Het reizigersverkeer werd gestaakt in 1950, het goederenverkeer bleef tot 1972 bestaan. De museumtramlijn opende in 1975 haar eerste seizoen voor het publiek over het oude spoortracé, toen nog vanaf het Haarlemmermeerstation tot aan de Ringweg A10, zo’n 1,5 kilometer in lengte. In de loop der jaren is de organisatie gegroeid en kon de lengte van de lijn worden uitgebouwd tot zo’n 7 kilometer. Voor de herontwikkeling van het Havenstraatterrein is onlangs een projectbesluit vastgesteld: toevoegen van een compacte woonwijk met voorzieningen voor de museumtramlijn. Het bestemmingsplan is nu in voorbereiding.

AUP Van Eesteren 1938

3.2 Ontwikkeling SportAs In de Structuurvisie Amsterdam 2040 is in meerdere visiekaarten de SportAs opgenomen als ontwikkelrichting. De SportAs loopt van het Olympisch Stadion tot aan het Wagenerstadion in Amstelveen. Aan deze as bevinden zich naast deze twee stadions sportpark Schinkel (Arsenal, inloopbaan), het Frans Ottenstadion met de daar omheen liggende tennisvelden, Sporthallen Zuid, het jachthavengebied, sportcentrum Amstelpark, de bosbaan en het sportpark Nieuwe Kalfjeslaan. In de visie voor de SportAs worden de huidige sportfuncties ruimtelijk met elkaar verbonden door een hoogwaardige openbare ruimte, de zogenoemde sportboulevard. De sportboulevard volgt het tracé van de museumtramlijn, vanaf het Olympisch Stadion tot aan de roeibaan in het Amsterdamse Bos. De huidige sportaccommodaties langs deze lijn kunnen worden uitgebreid en krijgen een kwaliteitsslag. Ook zullen er nieuwe accommodaties en aan sport gerelateerde functies worden toegevoegd. De wens bestaat om het gebied te ontwikkelen tot “een gebied met topaccommodaties, goed bereikbaar met openbaar vervoer en langzaam verkeer, die elkaar versterken zodat de SportAs een vanzelfsprekende rol speelt bij na-

Herinrichting F. Roeskestraat / IJsbaanpad

CTO Human Performance Lab 3000m 2

Olympisch Kwartier Zuid M M

VU-Kwartier Herinrichting Jachthavengebied

Ent rees Amsterdamse bos

Legenda Infrastructuur

Tramlijn (nieuw aan te leggen) Museumtramlijn Ontlasting Amstelveenseweg

Sportas

Structuurvisie Amsterdam 2040 en SportAs (uit: Plan Amsterdam, nr.7 2009)

Afwikkelingsroutes Doorgaande routes Ringweg A10 Mogelijke veerverbinding

Sportboulevard

Stations M

Metro + verlengd perron


12


13

tionale en internationale sportevenementen.” (Ambitie Olympische SportAs van bestuurlijke coalitie Zuidwaarts) Begin 2012 is het project nieuw leven ingeblazen, door een kwartiermaker aan te stellen. De kwartiermaker heeft een uitvoeringsprogramma opgesteld en in 2013 een visie opgesteld.

3.3 Context Op de locatie IJsbaanpad 12 raken een aantal heel verschillende stedenbouwkundige zones elkaar. Het gebied ten noord-oosten van de locatie is geïnspireerd op het plan Zuid van Berlage en kent een blokkenstructuur met assen, straten en pleinen. Het gebied rondom het Olympisch Stadion is aangeduid als een metropolitane plek. Ten westen van de locatie is er het park de Schinkeleilanden met sportvoorzieningen. Dit park vormt de kop van de Amsterdamse Bosscheg. De Structuurvisie Amsterdam 2040 biedt kansen om de randen van de scheg te verdichten met gebouwen, stedelijk en recreatief programma en routes, zodat de stad zich ruimtelijk opent naar het landschap met routes en groene open ruimtes, en het landschap ter plaatste sterker wordt aangezet. Het Schinkelpark is begrensd door de Stadiongracht en de Schinkel. Het brede water aan de randen en de grote sportvelden geven het gebied een weids karakter. Ten noorden van de Schinkeleilanden wordt het Havenstraatterrein ontwikkeld. En tot slot is er het gebied ten zuiden van de locatie, gelegen tussen de Stadiongracht en de A10. Dit gebied heeft op dit moment geen heldere structuur. Het is eerder een verzameling gebouwen met elk een eigen karakter, waarvan het burgerweeshuis van Aldo van Eyk de opmerkelijkste is.

Zicht over de Stadiongracht naar de bouwlocatie

Toch tekent zich ook hier, aan de zuidzijde van de Stadiongracht, een stedenbouwkundige lijn af. De Fred. Roeskestraat en het IJsbaanpad delen de zone tussen de Stadiongracht en de A10 in twee deelgebieden. Het zuidelijke gebied wordt gevormd door de Rooms Katholieke begraafplaats Buitenveldert en de verzameling gebouwen Burgerweeshuis, Tripolis en het sportcomplex. Dit gebied heeft een vrij groen karakter. Het gebied ten noorden van het IJsbaanpad en de Fred. Roeskestraat is dichter bebouwd en zal in de toekomst nog meer verdichten. Het kantoorgebouw Forum en de Gerrit Rietveldacademie zijn hier voorbeelden van. Het vergroten van het contrast tussen beide deelgebieden zal de zone tussen Stadiongracht en de A10 qua structuur versterken. De locatie vervult een scharnierfunctie binnen de hierboven beschreven stedenbouwkundige context, op de route van de Sportboulevard. Het is gepast om het gebied tussen de Stadiongracht en het IJsbaanpad naar het park de Schinkeleilanden te laten eindigen in een accent van ca. 50 m hoog, de maximale hoogte in verband met eisen vanuit Schiphol (§ 8.8.1). Het gebouw communiceert op een groter schaalniveau met de toren de “Schinkel” van Arthur Staal en met de Parnassustoren. Deze torens markeren elk op hun eigen manier de grens van het op Plan-Zuid van Berlage geïnspireerde Amsterdam. Daarnaast gaat het een relatie aan met het ING House aan de overzijde van de A10 en de torens op de Zuidas. De gevolgen van de hoogbouw op de directe omgeving voor wat betreft bezonning en windhinder zijn onderzocht in de paragrafen 8.8.3 en 8.10.

boven: Kop van verstedelijkte zone tussen Stadiongracht en IJsbaanpad/Fred. Roeskestraat als scharnierpunt tussen Schinkeleilanden, Olympisch Kwartier Zuid en ‘Plan-Zuid’ onder: De locatie aan de Sportboulevard in het verlengde aan twee assen: naar toren de “Schinkel” van Arthur Staal en de Parnassustoren links: Amsterdamse Bosscheg met metropolitane plek en recreatief programma, Structuurvisie Amsterdam 2040


14


15

Koninklijke Holland Beker 2010 op de Bosbaan fotografie: Merijn Soeters


4. Initiatief

16


toeschouwers naar de SportAs die willen overnachten. Daarnaast huisvest Amsterdam ook regelmatig internationale sportevenementen, waarvan in de periode tot 2016 in elk geval ondersteuning aan de finale van de UEFA Europa League 2013, het EK Squash 2013 voor landenteam, de Major League Baseball Amsterdam Series 2014, WK Roeien 2014, WK Beachvolleybal 2015 (voorronde) en de EK Atletiek 2016 reeds bekend zijn. De gemeente Amsterdam zet zich tevens in om een aantal sportevenementen in paralympische takken van sport naar Amsterdam te halen. Zo vindt in 2014 naast het WK Roeien tegelijkertijd het WK Aangepast Roeien plaats. In Sporthallen Zuid wordt relatief veel mindervalidensport beoefend.

4.1.2 Benchmark

Urban Hotel Real Estate b.v. beoogt met deze ontwikkeling bij te dragen aan een dynamisch en hoogwaardig verblijfsklimaat en in te spelen op specifieke marktbehoeften. De ambities voor de SportAs zijn het uitgangspunt. Het sporthotel met 309 kamers is gericht op sporters en hun begeleiders. De plint van het gebouw bestaat uit een open hotellobby en een lounge, restaurant en faciliteiten voor sporters. Op de 1e verdieping wordt een parkeergarage gerealiseerd.

4.1 Sport en hotelontwikkeling Het is ondenkbaar naast het Olympisch stadion een hotel te bouwen waar sport niet de hoofdrol opeist. Al sinds 1928 is het de plek waar sport, sporters en supporters samen komen. Hier worden helden gemaakt, overwinningen gevierd en teleurstellingen gedeeld. Nu, bijna een eeuw later, wordt de SportAs ontwikkeld en komt er eindelijk een huis voor de sport. Een fijne en comfortabele plek om te zijn, te midden van alle sportfaciliteiten die je je maar kunt wensen. Samenvatting Sportplan 2013-2016 (www.amsterdam.nl) “Topsport. Het moet mogelijk blijven om in Amsterdam excellente sportprestaties te leveren. Topsporters en topsportverenigingen moeten kunnen beschikken over excellente faciliteiten en ondersteuning. Amsterdam wil daarnaast topsportevenementen blijven gebruiken om met side-events jeugd enthousiast te krijgen voor de sport en bewegen.”

4.1.1 Maatschappelijk belang Na uitvoerig overleg met de gemeente, het stadsdeel en sportgerelateerde gebruikers van de SportAs bleek in 2010 dat het ontwikkelen van het perceel tot sporthotel in het middensegment van groot maatschappelijk belang was. De ambitie en rapportages van de gezamenlijke overheden om een levendige SportAs te creëren onderstreept dat. Zeker nu in 2016 het EK atlietiek in Amsterdam wordt georganiseerd is het tijd om door te pakken. De gebruikers van het gebied schreeuwen om een (slaap)plek waar zij hun sporters en begeleiders representatief kunnen onderbrengen. Maatschappelijk belang en een gezonde exploitatie moeten wel in balans worden gebracht. Op zuiver commerciële gronden zou voor een ander programma worden gekozen. Uiteraard worden de kamers betaalbaar gehouden voor de doelgroep, de (top)sporter. Alleen al in, en direct rond het Olympisch Stadion vinden jaarlijks circa 30 grote evenementen plaats met soms wel 40.000 bezoekers. Dit zijn evenementen als de Amsterdam Marathon, Jumping Amsterdam, NK atletiek, Copa Amsterdam, de Zomerspelen en de Gerrie Knetenman Classic. Maar ook de 6-daagse van Amsterdam (baanwielrennen) in het Velodrome, de internationale hockeywedstrijden in het Wagener Stadion, de Holland Beker Roeien op de Bosbaan brengt jaarlijks terugkerende deelnemers en

Net als het Hotel Papendal, waar veel paralellen mee zijn, bepaalt de plek voor een groot deel de gebruiker. Het hotel en congrescentrum Papendal staat ook te midden van sportvelden en andere trainingsfaciliteiten. Er is goed gekeken naar Hotel Papendal en veel geleerd van hoe zij zich profileren en positioneren. Qua prijs ambiëren we een vergelijkbaar niveau met Hotel Papendal en bijvoorbeeld het KNVB hotel. Er zijn diverse andere sporthotels bekeken en vergeleken. Het blijken meer themahotels dan sporthotels. Voorbeelden hiervan zijn Golf hotels, Wellness hotels, Ski hotels etc. etc. Het sportthema is hier veelal verwerkt in een arrangement met sportfaciliteiten in de directe omgeving. Meer gericht op ontspanning dan op topsport. Het hotelconcept in het Fletcher Sports Hotel wil toevoegen aan de omgeving en niet concurreren met de bestaande faciliteiten in het stadion en haar directe omgeving. Daarom is bijvoorbeeld geen sportschool of grootschalige zalenverhuur in het programma opgenomen. Aangetekend moet wel worden dat zowel Hotel Papendal als ook het KNVB hotel een groot deel van haar inkomsten juist haalt uit onder andere het congresdeel van de accommodatie voor sporters en bedrijven. Deze zalenverhuurfaciliteiten bevinden zich reeds in het Olympisch Stadion, waarmee de markt ruim bediend kan worden. Hierdoor mist voor het Fletcher Sports Hotel een deel aan commerciële slagkracht.

4.1.3 Lobby/ openbare ruimtes In tegenstelling tot zakenhotels waar de sfeer vaak chique en op afstand moet zijn, zal hier een moderne, open huiselijke sfeer zijn. Een plek waar je kunt uitpuffen na fysieke inspanning. Meer met een shake op de bank dan met een whisky aan de bar. Ook is er op de tweede verdieping de ruimte om met je team samen te zijn. Je kunt met je team samen eten of in alle privacy evalueren met je coaches. De lobby en het restaurant zijn ook geschikt gemaakt voor presentaties, persconferenties en huldigingen. Tevens zijn er separate ruimtes waar coaches 1 op 1 met hun pupil ‘apart’ samen kunnen spreken. Deze ruimtes zijn ook beschikbaar als medische ruimte. Een plek in het gebouw waar een korte warming up kan plaatsvinden wordt ook gewaardeerd. Hiervoor zijn ruimten gemaakt in de kelderverdieping.

4.1.4 Keuken Sporters zijn gezonde mensen. Gezonde mensen eten bewust. De keuken zal hier daarom rekening mee houden. Niet alleen in de producten die de keuken verwerkt maar ook is een maaltijd 24 uur per dag beschikbaar voor de sporters met een vast eet- en leefpatroon buiten de Nederlandse tijden. Ook heeft elke sport, en vaak zelfs elke sporter, behoefte aan aangepast voedsel. De keuken is hier op ingericht. Het keukensysteem van Papendal ‘keuken op maat’ wordt graag geadopteerd. Papendal en haar gebruikers zijn hier heel enthousiast over. Het restaurantconcept ‘2028’ is ontwikkeld door Ronald Huiskamp van Hospitality Concepts. Met hem is gesproken en een vergelijkbaar concept past in het initiatief. Het is hoogwaardig zonder hoogdrempelig te zijn en biedt ook genoeg aantrekkingskracht om passanten te trekken.

17


18


4.1.5 Kamers Het begint met een goed bed, fijn sanitair en comfort. Een hotel moet vooral dat bieden. Toch houden we ook hier rekening met de doelgroep. Vaak worden kamers gedeeld, dus wordt daar vooraf al met de bedden rekening mee houden. Vele kamers zijn te koppelen zodat er nog meer een gezamenlijke ruimte ontstaat. Door kamers te koppelen en de meerpersoonskamers die er geboden worden ontstaat een hostelsfeer zonder in te boeten op faciliteiten en comfort. Iedereen moet zich welkom voelen.

4.1.6 Opslag Elk hotel heeft wel een ruimte waar je voor een uurtje je koffertje kwijt kunt. De gemiddelde sporter heeft echter veel meer bagage bij zich. Zowel qua sportattributen zoals handboog of racefiets, maar ook qua kleding worden hoge eisen aan de opslag gesteld. Hier is in het ontwerp rekening mee gehouden met onder andere voldoende grote lockers in de kelder. De spullen kunnen veilig en geconditioneerd worden opgeslagen. Hierbij wordt gebruikt gemaakt van de ervaringen en expertise van Papendal. Tevens zal er bij de opslagfaciliteiten bijvoorbeeld een kleine werkplaats worden gecreëerd en is er ruimte om kleding zelf te wassen.

4.1.7 Rolstoelgebruik en mindervaliden Het hotel is toegankelijk voor mindervaliden. Een aantal kamers zullen ook specifieke voorzieningen voor gehandicapte sporters bevatten.

Jiske Griffioen, NEC Wheelchair Tennis Masters 2010, Frans Otten Stadion Amsterdam bron: www.topsportamsterdam.nl

19


5. Beleidskader

5.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 22 november 2011 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) inclusief een ontwerp Algemene maatregel van bestuur (Amvb) van de Wro (Barro) door de Tweede Kamer aangenomen. De SVIR is op 13 maart 2012 inwerking getreden en de Barro op 30 december 2011. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. De inwerkingtreding van de Amvb vindt gefaseerd plaats. Een beperkt aantal onderdelen uit het eerdere ontwerp zijn opgenomen in het Barro. Deze onderdelen zijn nu definitief vastgesteld. Het betreft de onderdelen: a. Rijksvaarwegen b. Project Mainportontwikkeling Rotterdam c. Kustfundament d. Grote rivieren e. Waddenzee en waddengebied f. Defensie g. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen h. Elektriciteitsvoorziening i. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen j. Ecologische hoofdstructuur k. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament l. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) m. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Conclusie: Geen van de in het Barro opgenomen onderwerpen heeft invloed op het bouwinitiatief.

5.2 Structuurvisie Randstad 2040 Op 5 september 2008 heeft het kabinet de structuurvisie Randstad 2040 vastgesteld. Bij de structuurvisie gaat het om een integraal

20


toekomstperspectief dat richting kan geven aan de integrale rijksinzet in de Randstad met oog voor de lange termijn op het gebied van onder meer wonen, werken, infrastructuur, water, natuur en landschap. De structuurvisie draagt niet alleen bij aan de ambitie een duurzame en concurrerende topregio te ontwikkelen, maar ook aan een ‘mooi Nederland’. De lange termijnvisie en de richting die het kabinet (samen met de regio) kiest, focust op fysiekruimtelijke onderwerpen, maar beperkt zich niet tot de ruimtelijke ordening alleen. Niet-fysieke onderwerpen die in belangrijke mate bijdragen aan de nagestreefde duurzame en concurrerende Randstad worden geagendeerd in de visie. Het gaat dan bijvoorbeeld om bevordering van de sociale cohesie, vergroting van de arbeidsparticipatie, kennis en innovatie. In het kader van de structuurvisie moeten strategische keuzes worden gemaakt met betrekking tot: 1. Klimaatbestendigheid van de laaggelegen delta; 2. Ruimtelijke investeringsstrategie; 3. Groenblauwe structuur als raamwerk voor verstedelijking; 4. Verstedelijkingsstrategie; 5. Bereikbaarheid in relatie tot ruimtelijke ontwikkeling; 6. Ruimtelijk-economische typering en structuur; 7. Toekomst van Schiphol. Conclusie: Het bouwinitiatief is in overeenstemming met het rijksbeleid

5.3 Provinciale Structuurvisie Noord-Holland 2040 en verordening Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening met de daarbij behorende Invoeringswet in werking getreden. De nieuwe wet voorziet in een nieuw stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten. In de provinciale structuurvisie legt de provincie haar ruimtelijke toekomstvisie vast en moet zij tevens aangeven hoe zij deze visie denkt te realiseren. De structuurvisie is uitsluitend zelfbindend. Voor de doorwerking van het in de structuurvisie vastgelegde beleid naar de gemeenten toe staan de provincie diverse juridische instrumenten ter beschikking, zoals een provinciale ruimtelijke verordening. Op 21 juni 2010 is de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. Op 3 november 2010 is de Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (Prvs) in werking getreden. De regels van de Prvs vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040. Voor beide is een eerste partiële herziening vastgesteld op 23 mei 2011. Het plangebied van dit bestemmingsplan is in de Structuurvisie aangewezen als onderdeel van ‘Metropolitaan stedelijk gebied’ en in de Verordening als Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Innovatief ruimtegebruik, intensiveren en herstructureren, kwaliteitsverbetering, kennisintensieve en creatieve milieus zijn beleidsuitgangspunten bij ‘Metropolitaan stedelijk gebied’. Conclusie: De Verordening geeft binnen BBG geen nadere voorschiften die voor dit bouwinitiatief van belang zijn.

21


5.4 Hotelbeleid Metropoolregio Amsterdam 5.4.1 Actualisatie Regionaal Hotelbeleid Metropoolregio Amsterdam (MRA) In 2007 heeft de gemeente Amsterdam een Nota Hotelbeleid voor de periode 2007-2015 opgesteld. De directe aanleiding daarvoor was dat de vraag naar hotelkamers destijds sterk aan het stijgen was. Zowel het aanbod en de kwaliteit bleef achter bij de snel veranderende vraag. Naast kwantitatieve doelstelling werd onder meer gestreefd naar een gevarieerder aanbod, stimuleren van nieuwe hotelconcepten, concretiseren en realiseren van beschikbare en geschikte locaties. In februari 2013 hebben Buck Consultants International en Horwath HTL een toetsing uitgevoerd en advies uitgebracht over een mogelijke herijking. Het uiteindelijke advies is in negen deeladviezen ondergebracht. De meest relevante zijn: - Minder ambitieus, wel groeien en rekening houden met andere ruimtelijke ontwikkelingen; - Marktruimte ten volle benutten; - Koersen op 9400 nieuwe kamers in 2020 met nieuwe vormen en bredere hotelmarkt; - Toetsingskader nieuwe ontwikkelingen (hotelladder)

5.4.2 Uitwerking Hotelbeleid MRA voor de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer Begin 2013 heeft Buck Consultants International (BCI) samen met Horwath HTL een rapport over actualisatie van het regionaal hotelbeleid voor de samenwerkende gemeenten en regio’s in de MRA opgesteld. Het rapport bevat een analyse van de hotelmarkt, een advies over de richting voor het beleid in de komende jaren en instrumenten om dit beleid vorm te geven. Het rapport is vastgesteld in het PRES (Platform Regionaal Economische Stimulering) van 28 maart 2013. Bij de hotelloods is een advies aangevraagd betreffende het initiatief ontwikkeling sporthotel, IJsbaanpad 12. Uitgangspunt hierbij is het op 13 september 2013 door de Stadsdeelraad, vastgestelde ontwikkelplan Olympic Towers Amsterdam. De stedenbouwkundige uitgangspunten en het programma bieden ruimte aan een driesterren sporthotel met 220 kamers, 18 extended stay appartementen met een plint, bestaande uit een open hotellobby en een lounge, een restaurant en diverse faciliteiten voor sporters. De Fletcher Hotels is voornemens het geheel te gaan bouwen en te exploiteren. Eind 2014 is een nieuwe regionale hotelstrategie vastgesteld. Kerninstrument van de strategie is de hotelladder. Het initiatief is dan ook beoordeeld aan de hand van dit instrument. Advies De kern van de regionale hotelstrategie is het juiste hotel op de juiste plek te realiseren, waarbij wordt ingezet op de uniciteit van het hotelinitiatief en op spreiding binnen Amsterdam en de metropoolregio Amsterdam (MRA). Uit de aanvraag en de beschrijving van het hotelinitiatief blijkt dat het om een driesterren formule hotel gaat. Een dergelijk concept is nog niet aanwezig in de MRA en sluit bovendien aan het Ruimtelijk Kader Olympisch Kwartier Zuid. Voor zowel de directe omgeving van het initiatief als de MRA voegt dit initiatief iets toe aan het gehele hotelaanbod. Ondanks dat in detail een aantal vragen van de hotelladder (nog) niet beantwoord kunnen worden adviseert team hotelloods op basis van de op dit moment bij hem bekende informatie positief. Wel adviseren zij om zeer goede afspraken te maken met het OGA m.b.t. controle van de uiteindelijke exploitatie. De grondprijsreductie die is verstrekt is gekoppeld aan een aantal duidelijke voorwaarden. De exploitatie van dit sporthotel moet wat de hotelladder betreft op reguliere tijdstippen grondig worden getoetst.

22


Paragraaf 8.12 beschrijft het bouwinitiatief op basis van de Ladder duurzame verstedelijking. Conclusie: Het bouwinitiatief past binnen de actualisatie en uitwerking van het regionaal hotelbeleid.

5.5 Structuurvisie Amsterdam 2040 Op 17 februari 2011 is de Structuurvisie ‘Amsterdam 2040, economisch sterk en duurzaam’ vastgesteld in de gemeenteraad. De structuurvisie bestaat uit drie delen: visie, uitvoeringsstrategie en toetsingskader. De visie heeft als planhorizon 2030-2040, uitvoeringsstrategie en toetsingskader hebben als planhorizon 2010-2020. 5.5.1 SportAs Op de visiekaarten Uitrol centrum 2040 en Zuidflank 2040 is voor het Olympisch Kwartier Zuid de SportAs voorzien. In het faseringsbeeld is de SportAs in de fase 2010-2020 opgenomen. De locatie IJsbaanpad is onderdeel van de SportAs. De SportAs verknoopt de scheg aan de stad met sportaccommodaties. De SportAs begint bij het icoon Olympisch Stadion en eindigt bij het Wagener Stadion in het Amsterdamse Bos. Langs deze lijn liggen al veel sportaccommodaties. Deze kunnen worden uitgebreid en een kwaliteitsslag krijgen en de verschillende sportaccommodaties kunnen met elkaar verbonden worden door een hoogwaardige openbare ruimte die loopt van Olympisch Stadion tot de hoofdentree van het Amsterdamse bos, langs het tracé van de museumspoorlijn. Investeringen van Amsterdam in zowel de breedtesport als de topsport dragen bij aan de ontwikkeling van Amsterdam tot gezonde en sportieve stad. Concreet door bijvoorbeeld te investeren in de SportAs met de vestiging van een Centrum voor topsport en onderwijs (CTO), het realiseren van sportvoorzieningen en de organisatie van evenementen op (inter)nationaal topniveau. Maar ook door te investeren in de breedtesport, zoals het vernieuwen van de Sporthallen Zuid en de nieuwbouw van het Wagener Stadion. En ten slotte door te zorgen voor een optimale ontsluiting van de faciliteiten in het gebied. Conclusie: Het bouwinitiatief past in de Concept Visie SportAs (2013) van gemeente Amsterdam. 5.5.2 Hoogbouwzone Een van de essentiële beleidsonderdelen van de Structuurvisie is het beleid voor de toepassing van hoogbouw. Het toetsingskader is omschreven in de nota Hoogbouw in Amsterdam, juni 2011. Het IJsbaanpad valt binnen de zone rondom de A10 zuid als onderdeel van de zuidflank. Hier is hoogbouw tot 60 meter gewenst, zodat een gedifferentieerd hoogbouwmilieu kan ontstaan. De gevolgen van de hoogbouw op de omgeving zijn in deze ruimtelijke onderbouwing onderzocht en beschreven in paragraaf 8.11, Hoogbouw effect rapportage. 5.5.3 Hoofdfietsroute Ook zijn in het Structuurplan de Hoofdnetten Auto, Fiets en OV en de ruimtelijke reserveringen voor alle infrastructuur vastgelegd. Het IJsbaanpad maakt deel uit van het Hoofdnet Fiets, als onderdeel van de ‘zuidelijke wandelweg’, de recreatieve verbinding tussen de Amstel- en de Schinkelscheg. Conclusie: Het bouwinitiatief past in de Structuurvisie Amsterdam 2040.

23


24

5.6 Amsterdam maakt mogelijk, Ruimte voor stedelijke ontwikkeling, Strategisch Plan

IJsbaanpad en Stadiongracht over de volle lengte, tot aan de kade van de Stadiongracht, te bebouwen in bouwblokken tot 7 bouwlagen (25 meter). In de bocht van de Stadiongracht, waar de noordstrook de Schinkeleilanden raakt komt een hoogteaccent van 55 meter. Tussen de bouwblokken zitten open gebieden die als vizieren op het Olympisch Stadion werken. In de plinten van deze bouwblokken wordt aan het IJsbaanpad publieksgericht programma voorgesteld. Om de verblijfsfunctie in dit gebied te vergroten, worden voor deze gebouwen functies als wonen, extended-stay en sporthotel mogelijk gemaakt.

Om aan te sluiten bij de opgaven en marktdynamiek in de stad neemt de gemeente in verschillende delen van de stad een andere houding aan. Het gebied binnen de Ring is uitermate succesvol. In het gebied buiten de Ring is de marktdynamiek lager, maar liggen grote kansen voor innovatie en experiment. De focus van de ruimtelijke ontwikkeling zal de komende jaren op de Ringzone komen te liggen. Hier is het grootste maatschappelijke rendement te behalen, ligt de grootste transformatieopgave en is de bereikbaarheid het beste.

Parallel aan dit ontwikkelplan is door Stadsdeel Zuid gewerkt aan de actualisering van de visie voor het Olympisch Kwartier Zuid, inclusief bouwenvelop en welstandscriteria voor het IJsbaanpad 12. De stedenbouwkundige kaders uit dit te actualiseren beleid zijn daarom reeds doorvertaald in dit ontwikkelplan. De geactualiseerde visie voor het Olympisch Kwartier Zuid is op 13 september 2013 vastgesteld in de stadsdeelraad Zuid, gelijktijdig met het ontwikkelplan Olympic Towers Amsterdam (par. 5.9)

Er zijn zes thema’s geformuleerd. Dit zijn de oorspronkelijke doelstellingen van het strategisch plan, aangevuld met ambities die voortvloeien uit gesprekken met publieke en private investeerders: 1. Economisch sterk: focus op een diverse stedelijke economie; 2. Aantrekken van talent: focus op een toereikend en aantrekkelijk woon aanbod; 3. Ongedeelde stad; 4. Balans tussen een goed bereikbare en aantrekkelijke stad; 5. Duurzame stad: focus op energie- en grondstoffentransitie; 6. Gezonde stad.

Tekst en afbeeldingen van de bouwenvelop en de welstandscriteria uit de concept visie voor het Olympisch Kwartier Zuid zijn ook opgenomen in dit document. Conclusie: Het bouwinitiatief past in de geactualiseerde visie Olympisch Kwartier Zuid, ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving (2013) van gemeente Amsterdam.

5.8 Amsterdams Ondernemers Programma (AOP) 2011-2014 hotelbeleid

Het sporthotel ligt in de Ringzone en legt samen met de SportAs een verbinding tussen de gebieden binnen en buiten de Ring. De verbinding is belangrijk voor het tegengaan van tweedeling. Het sporthotel levert een bijdrage aan het creëeren van een aantrekkelijk milieu. Conclusie: Het bouwinitiatief past in het Strategisch Plan.

In het Amsterdams Ondernemers Programma (AOP) 2011-2014 ‘Amsterdam Onderneemt!’ staan concrete acties en doelstellingen om ondernemerschap te stimuleren en een gunstig klimaat te creëren voor het ontstaan, aantrekken en groeien van ondernemingen. Een van de onderwerpen uit het AOP is het hotelbeleid. In het plan wordt verwezen naar de Nota Hotelbeleid 2007-2010. Omdat Amsterdam kampt met een tekort aan hotelkamers en vanwege de verwachte vraag naar hotelkamers heeft het college van B&W van Amsterdam op 20 november 2007 de hotelnota vastgesteld. In de nota zijn maatregelen geschetst om het aantal nieuw te realiseren hotelkamers te stimuleren. Op basis van de nota wordt gekeken naar nieuwe potentiële locaties, ook buiten het centrum. Mogelijke locaties zijn aan de Ring A10 en in gebieden met grootstedelijke projecten.

5.7 Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving In april 2009 is de rapportage Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving vastgesteld door de deelraad. Met de hoge ambitie voor de SportAs is ook de toon voor het Olympisch Kwartier Zuid, als onderdeel van deze SportAs, gezet. Het gebied zal transformeren van een rommelige stadsrand tot de voorkant van de Schinkelscheg. Dit betekent dat gebouwen en openbare ruimte van hoge kwaliteit moeten zijn en dat er naast sportaccommodaties en kantoren ook andere stedelijke functies zoals wonen, hotels en sportinstituten worden toegevoegd. Hierdoor krijgt het gebied een meer gemengd stedelijk karakter. concept

Het IJsbaanpad is de entree vanaf de Amstelveenseweg naar de Schinkelscheg en de SportAs. Deze entree zal een ‘groen stedelijke’ allure moeten krijgen, met een belangrijke langzaamverkeersfunctie als onderdeel van de Zuidelijke Wandelweg, een belangrijke oost west verbinding in Amsterdam voor langzaam verkeer, die de scheggen met elkaar verbindt. Bij de ambitie van de SportAs hoort ook een directe aansluiting van het Olympisch kwartier Zuid op het metrostation Amstelveenseweg. De noordrand van het IJsbaanpad kan aanzienlijk steviger bebouwd worden met een verdichting die aansluit bij de nieuwe plannen voor de Fred. Roeskestraat. Het wordt mogelijk gemaakt om de hele strook tussen


Geschikte locaties dienen te voldoen aan de volgende criteria: 1. Hotelontwikkeling is toegestaan 2. Grond / pand is (op korte termijn) beschikbaar 3. Bereikbaarheid / zichtbaarheid (vanaf Schiphol en snelweg) 4. OV op loopafstand (richting centrum) 5. Nabijheid bedrijven (vraaggeneratoren) 6. Beleving directe omgeving (loopafstand) 7. Voldoende parkeermogelijkheid.

Rapportage

Olympisch Kwartier Zuid een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving

februari 2009

Deze hotelontwikkeling is afgestemd met de Hotelloods (paragraaf 5.4.2). Er is nog geen Sporthotel in Amsterdam. Het Sporthotel-concept is een goede aanvulling voor de stad Amsterdam en een goede aanwinst is voor het SportAsgebied.

25


5.9 Ondernemen in Zuid (2011) Met de nota Ondernemen in Zuid beoogt het dagelijks bestuur een beter ondernemersklimaat voor Zuid. Om dit te bereiken wil het dagelijks bestuur zich richten op meer ruimte voor ondernemerschap, stimuleren van eigenaarschap en samenwerking, gastvrijheid in Zuid en een optimale gemeentelijke dienstverlening naar ondernemers. Amsterdam heeft behoefte aan meer hotelkamers. Voor het vergroten van het aantal hotelkamers in Amsterdam werkt het bestuur van Zuid mee aan de doelstellingen van het stedelijk hotelbeleid. • • •

In Stadsdeel Zuid wordt ambitieus ingezet op het realiseren van hotelkamers; Stadsdeel Zuid onderzoekt per aanvraag of de hotelfunctie ruimtelijk inpasbaar is; Bij nieuwe bestemmingsplannen worden kansen voor omzettingen (dubbelfuncties) mogelijk gemaakt.

26


ruimte vaak moeilijk. Het stadsdeel stelt daarom bij bouwprojecten de eis dat de parkeerbehoefte van bewoners en/of werknemers (langparkeerders) in principe op eigen terrein moet worden opgevangen. De eis om voor langparkeerders parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren geldt in de volgende gevallen: • (vervangende) nieuwbouw; • wijziging van een gebouw of complex als gevolg waarvan de parkeerbehoefte significant toeneemt De parkeerplaatsen op eigen terrein dienen bij voorkeur ondergronds te worden gerealiseerd. Daarnaast zijn in de nota parkeernormen gesteld voor kantoren, bedrijven en woningen. Het stadsdeelbestuur heeft hiermee een beleidsmatige eis neergelegd die wordt gesteld in het geval van sloopnieuwbouw en ingrijpende vernieuwing van de bestaande situatie. Ook bij het wijzigen van een gebouw of complex dient bij een significante toename van de parkeerbehoefte het parkeren op eigen terrein te worden opgelost.

Conclusie: Het sporthotel faciliteert logies voor sporters en past daarmee binnen het sportasbeleid en de nota Ondernemen in Zuid.

In de Nota Locatiebeleid (2008) zijn parkeernormen per functie opgenomen. De normen zijn dwingend voor de functies wonen en kantoren/bedrijven, maar indicatief voor niet-woonfuncties. De indicatieve norm voor hotels is gebaseerd op de landelijke kencijfers van de stichting CROW (ASVV 2012): 1,5 parkeerplaats per 10 kamers, voor de sterk stedelijke ligging in de stad.

5.10 Horecabeleid stadsdeel Zuid (2011)

5.12 Bewegen met de SportAs (2013)

Het stadsdeel hecht veel waarde aan een aantrekkelijk en divers aanbod van horeca en evenementen, vanwege de economische en maatschappelijke functie die dit voor het stadsdeel heeft. Het stadsdeel wil een bruisend en leefbaar stadsdeel behouden en biedt daarom ondernemers meer ruimte en kansen; minder en eenvoudiger beleid en regels. Horeca-uitbreiding wordt op specifieke locaties mogelijk gemaakt, daar waar bestemmingsplannen dit eerder niet toelieten. Per gebied worden (ruimere) mogelijkheden geboden tot het omzetten van dag- naar avond/ nachtzaken (waarvoor ruimere openingstijden van toepassing zijn). Horeca in winkels, culturele instellingen en in bedrijfsverzamelgebouwen wordt ruimer toegestaan.

Sportraad Amsterdam benoemde de SportAs begin 2007 als gebied met een grote potentie om een prominente toplocatie voor sport en bewegen te worden. Een gebied waarmee Amsterdam zich in binnen- en buitenland zou kunnen profileren. De gemeente Amsterdam onderschreef deze visie en startte eind van dat jaar de planvorming voor de SportAs Amsterdam op.

Olympisch Kwartier Zuid wordt in het huidige structuurplan van Amsterdam gerekend tot hoogstedelijk gebied. Er is een visie opgesteld voor de ontwikkeling en programmering van dit terrein, die aansluit bij de Zuidas en SportAs ontwikkelingen. Om bij te dragen aan het hoogstedelijke vestigingsklimaat, en het faciliteren van de bezoekers van de SportAs zijn horecavestigingen wenselijk in dit gebied. Eventuele uitbreiding van horeca dient zich te verhouden met de Visie Olympisch Kwartier Zuid. Eventuele uitbreiding van horeca dient zich te verhouden met de geactualiseerde Visie Olympisch Kwartier Zuid en de visie SportAs. Het sporthotel bestaat uit 309 kamers en krijgt verder een aantal ondersteunende faciliteiten, zoals de lobby, lounge, restaurant en faciliteiten voor sporters. Het horeca-aanbod maakt onderdeel uit van de hotelvoorzieningen en zijn hiermee ondergeschikt aan het horecabeleid Stadsdeel Zuid. Paragraaf 8.12 motiveert de haalbaarheid van de nieuwe ontwikkeling met behulp van de ladder duurzame verstedelijking.

5.11 Nota Parkeren in Zuid (2011) De stadsdeelraad van stadsdeel Zuid heeft op 25 mei 2011 de Nota Parkeren in Zuid 2011 vastgesteld. De nota is in 2014 geactualiseerd. In de wijken binnen de ring A10 is uitbreiding van het parkeerareaal in de openbare

Op de SportAs wordt gesport en bewogen. Alles is aanwezig om sporters van elk niveau hun talent te laten ontwikkelen: de beste trainings- en wedstrijdfaciliteiten, wetenschappelijke kennis, huisvesting, medische ondersteuning, sportspeciaalzaken en gezond eten. Met de bouw van een Sporthotel wordt de SportAs een belangrijke voorziening voor sport en topsport rijker. Het Sporthotel zal overachtingsmogelijkheden bieden voor individuele sporters, sportteams en hun begeleiders. Het hotel biedt verder faciliteiten voor ontmoeting, teambijeenkomsten, opslag van sportmaterialen, en heeft een restaurant waar op verschillende momenten van de dag in individuele dieten van sporters kan worden voorzien. De randvoorwaarden zijn in nauw overleg met het stadsdeel bepaald. Het projectbureau SportAs is nauw betrokken bij de ontwikkelingen. DRO heeft in opdracht van Stadsdeel Zuid een actualisatie van de visie voor het gebied gemaakt. Met de ontwikkelaar van het sporthotel vindt regelmatig overleg plaats. Op 22 augustus 2013 is er voor belanghebbenden een informatieavond over het plan geweest. Begin 2012 is het project nieuw leven ingeblazen, door een kwartiermaker aan te stellen. De kwartiermaker heeft een uitvoeringsprogramma opgesteld en in 2013 een visie opgesteld.

5.13 Sportplan 2013-2016 Sport en beweging moeten natuurlijkerwijs onderdeel gaan uitmaken van het leven van alle Amsterdammers. Om dit bereiken heeft de gemeente Amsterdam vier prioriteiten gesteld: Meer Amsterdamse jeugd laten sporten, waarbij vooral wordt gericht op de kinderen en jongeren uit achterstandswijken. Meer Amsterdamse volwassenen laten sporten, waarbij

27


28


29

extra aandacht wordt besteed aan mensen uit achterstandswijken, 65-plussers en gehandicapten. Sporten voor meer mensen mogelijk maken door te zorgen voor voldoende en goed toegankelijke faciliteiten in elke buurt. En topsport. Omdat topsport mensen inspireert, de zichtbaarheid van sport vergroot en bijdraagt aan de internationale aantrekkingskracht van de stad. Conclusie: Het sporthotel faciliteert logies en specifieke voorzieningen voor sporters en ondersteunt daarmee de doelstellingen uit het Sportplan 2013-2016.

5.14 Nota Huisvesting Maatschappelijke Voorzieningen (2011) In november 2010 is het Beleidskader Sociaal Domein Zuid vastgesteld. Hierin zijn de ambities op het gebied van Wmo, Jeugd en Sport opgenomen. Tevens is bepaald dat er efficiënt en effectief van het maatschappelijke vastgoed in het stadsdeel gebruik moet worden gemaakt. Uitgangspunt is het financieren van activiteiten die nodig zijn om de doelstellingen voor het sociaal domein te halen en niet het subsidiëren van instellingen of gebouwen. De beleidsdoelstellingen uit het Beleidskader Sociaal Domein en uit de Kunst- en Cultuurvisie 2010-2020 zijn vertaald in de sociaal-ruimtelijke opgave voor stadsdeel Zuid en weergeven in de nota Huisvesting Maatschappelijke Voorzieningen (2011). Voor het onderdeel sport is een van de opgaven: Sport-as verder uitwerken in de profilering en programmering van het Olympisch gebied.

5.15 Sportnota 2013 - 2016 (2012) In de sportnota worden vijf belangrijke thema onderscheiden: Sportaccommodaties, Sport in de Openbare Ruimte, Sportstimulering, Sportverenigingen en een Sportief (top)sportklimaat. Zuid heeft een (top)sportklimaat Door de unieke ligging van Zuid liggen er voor Zuid een aantal unieke kansen. De belangrijkste zijn de realisatie van de SportAs en het ondersteunen en verbinden van topsportevenementen aan de breedtesport. Deze zaken dragen bij aan het sportieve karakter van Zuid. Daarnaast geeft het bewoners van Zuid de mogelijkheid om geïnspireerd te worden om zelf ook meer te gaan sporten. Talent kan zich hier ontwikkelen tot topsporter. Zuid maakt hierin gebruik van de kracht en de middelen die al in het stadsdeel aanwezig zijn. Partijen worden aan elkaar verbonden, Zuid fungeert als ondersteuner en aanjager van dit proces. Stadsdeel Zuid zal een projectteam aanstellen om de SportAs op de kaart te zetten en te profileren als het sportgebied van Nederland. Het gaat dan om meer dan een fysieke ontwikkeling. Ook de programmering van het gebied zal aangepakt worden zodat dit beter op elkaar aansluit en breder bekend wordt. In de plannen voor de SportAs zal ook de wens van Zuid voor een sportlogement betrokken worden. Doel van het sportlogement is om sporters en coaches goedkoop te kunnen huisvesten voor korte en langere periode op een manier die aansluit bij hun specifieke behoeften. Conclusie: Het bouwinitiatief past binnen het SportAs beleid en in het Sociaal maatschappelijk kader van gemeente Amsterdam en stadsdeel Zuid.

Jiske Griffioen, NEC Wheelchair Tennis Masters Frans Stadion Amsterdam Voorbereiding Dutch2010, Angels op Otten basketbalseizoen 2012-2013 Vanaf dit bron: jaar inwww.topsportamsterdam.nl Sporthallen Zuid Amsterdam bron: www.topsportamsterdam.nl


6 Randvoorwaarden

30


6.1 Olympic Towers Amsterdam, Stedebouwkundige uitgangspunten en ontwikkelplan Op 13 september 2013 zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten en ontwikkelplan voor de ‘Olympic Towers Amsterdam’ vastgesteld in de stadsdeelraad Zuid. In dit ontwikkelplan zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten en het programma beschreven voor de ontwikkeling van een sporthotel en extended stay appartementen, opgevat als vorm van hotel. Het hotel, de bijbehorende voorzieningen en de extended stay appartementen zijn gerelateerd aan sport.

3D beeld bouwenvelop

Het vastgestelde ontwikkelplan voorziet in een bouwenvelop, waarin de maximale stedenbouwkundige contour is vastgelegd, gebaseerd op de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het structuurontwerp voor het sporthotel. Het bevat tevens welstandscriteria voor het sporthotel, ontleend aan het tegelijkertijd door de deelraad vastgestelde Ruimtelijk Kader Olympisch Kwartier Zuid 2013 (augustus 2013, par. 5.7). Dit kaderstellend stuk levert de ruimtelijke visie voor dit gebied, waarop de bouwenvelop voor het sporthotel is gebaseerd.

6.2 Programma De bestemming van het bouwinitiatief is hotel. Algemeen uitgangspunt is een ‘traditioneel’ hotel met voorzieningen gerelateerd aan sport.

6.3 Bouwenvelop 6.3.1 Bouwvolume Het bouwvolume bestaat uit een langgerekte onderbouw van maximaal 16 meter hoog. Dit horizontale bouwvolume krijgt aan de zijde van de SportAs een accent tot maximaal 24 meter hoog. Aan de zijde van de Na-Druk-Gelukbrug staat bovenop het langgerekte bouwvolume een verticaal volume. De hoogte van dit volume is maximaal 49 meter t.o.v. het IJsbaanpad. Wat betreft de verhoudingen tussen de volumes geldt dat de breedte van het verticale volume aan de Na-Druk-Gelukbrug groter moet zijn dan de breedte van het accent aan de SportAs. Daarbij is de afstand tussen het accent aan de SportAs en het verticale volume groter of gelijk aan de breedte van het verticale volume.

Bouwenvelop Ruimtelijk Kader Olympisch Kwartier Zuid Bron: DRO Amsterdam, september 2013

31


6.3.2 Rooilijnen Rooilijn aan het IJsbaanpad: Voor het horizontale volume geldt de vaste rooilijn die aansluit op de rooilijn van de bestaande bebouwing aan de noordzijde van het IJsbaanpad. Deze rooilijn is bepaald door de minimale afstand van minimaal 2 meter tot het tracé van de hoofdwaterleiding, dat in de noordstrook van het IJsbaanpad ligt. Rooilijn bij de Na-Druk Geluk-Brug is een uiterste rooilijn die wordt bepaald door het gewenste zicht vanaf de fietsroute over de SportAs op de Na-Druk-Gelukbrug, het Olympisch Stadion en de Marathontoren. De rooilijn valt hier samen met de perceelsgrens. Rooilijn t.o.v. museumtramlijn: Voor de beleving vanaf fietsroute over de SportAs is het gewenst dat het gebouw enige afstand neemt tot aan de tramrails. Dit geldt als uiterste rooilijn. Des te groter de afstand van het gebouw tot de museumtramlijn is, des te beter zicht op het Olympisch Stadion wordt geboden. Achterrooilijn ten opzichte van waterlijn: er wordt een directe relatie tussen gebouw en water opgezocht door de uiterste rooilijn aan het water te leggen. Hiervoor geldt wel dat een vergunning door Waternet moet worden afgegeven. Voor de overbouwing van het verticale volume geldt een uiterste rooilijn tot 7.40m voorbij de rooilijn aan het IJsbaanpad. Het verticale volume ligt aan de zijde van de Na-Druk-Gelukbrug terug ten opzichte van het horizontale volume. De setback heeft een afmeting van minimaal 4 meter.

6.3.3 Overbouwing Ter plaatse van de overbouwing moet een vrije hoogte zijn van minimaal 12 meter vanaf het maaiveld tot de onderzijde overbouwing.

6.3.4 Vergunninglijn aan de waterzijde Voor(delen van) bouwwerken binnen 5 meter van de kade is een watervergunning nodig.

6.3.5 Plint Het gebouw krijgt een plint van minimaal 4.5 meter hoog. Minimaal 75% van het plint-geveloppervlak is transparant ten behoeve van de relatie plintprogramma-openbare ruimte. Het plintprogramma dient een open en actieve uitstraling op de openbare ruimte te hebben: gebouw entree, lobby, restaurant / café.

6.3.6 Uitbouw aan de waterzijde Buiten het hoofdvolume is er ruimte aan de waterzijde. Deze kan bebouwd worden tot maximaal 1 bouwlaag van 5 meter hoog.

6.3.7 Oriëntatie, positie entree van het gebouw De (hoofd) oriëntatie van het gebouw ligt aan het IJsbaanpad en aan de SportAs. Maar ook de de oriëntatie op het water en het Olympisch Stadion is belangrijk. De meest logische plek voor de hoofdentree is ter hoogte van de overbouwing. In ieder geval is het gewenst om de entree aan het IJsbaanpad te situeren.

6.3.8 Auto-ontsluiting van de kavel Ten behoeve van een verkeersoverzichtelijke situatie ligt de in- en uitrit van de kavel op minimaal 10 m afstand tot de rotonde en minimaal 10 m afstand van de SportAs.

6.3.9 Parkeren

32


eerd. Het parkeren kan in het langgerekte deel boven de plint worden opgelost. Het verticale volume aan de zijde van de Na-Druk-Gelukbrug is het sporthotel. De plint wordt gebruikt voor publieksgerichte functies, onder andere de entree en het café / restaurant van het hotel, de entrees naar de appartementen en de entree van de parkeerverdiepingen. Binnen het maximale bouwvolume kan een programma van 14.835 m2 worden gebouwd, inclusief inpandig parkeren. Hierin is de vermindering van het aantal m2, als een watervergunning niet wordt verleend (5m uit de waterlijn), meegenomen.

6.4 Welstandscriteria 6.4.1 Gebied als geheel Het Olympisch Kwartier Zuid heeft aan de noordzijde een visuele relatie met het stadionterrein en het Olympisch Stadion. Ten westen is de parkzone aanwezig, terwijl het aan de oostzijde is begrensd door de Amstelveenseweg, maar tegelijkertijd een voortzetting vormt van het gebied aan de Fred. Roeskestraat. Aan de zuidzijde ligt de Ringweg Zuid, met in het midden de spoorbundel van trein en metro, die een stevige visuele barrière oplevert met de bebouwing ten zuiden daarvan, het kantorengebied aan de Jachthavenweg met o.m. het iconische ING House. Niettemin behoort het Olympisch Kwartier Zuid stedenbouwkundig gezien, evenals de Fred. Roeskestraat, tot de ringwegzone, die een tussengebied vormt tussen Plan Zuid en Buitenveldert. De Amstelveenseweg en SportAs (museumtramlijn en fietspad) verbinden de delen ten noorden en ten zuiden van de ringweg. De identiteit van dit gebied wordt gevormd door een heterogeen samenstel van verschillende (grote) gebouwen en ensembles uit verschillende na-oorlogse periodes. Het ligt daarom niet voor de hand om bij de welstandcriteria uit te gaan van één bepaalde bouwstijl of bouwperiode. Voor nieuwbouw in het Olympisch Kwartier Zuid geldt in het algemeen, dat het zich goed dient te verhouden tot de verschillende gebieden waarmee het visueel is verbonden. Deze verhouding kan echter worden bepaald vanuit de eigen identiteit van het gebouwde. Het verdient aanbeveling om met nieuwbouw een bijdrage te leveren aan de samenhang en de vorming van een nieuwe identiteit van het Olympisch Kwartier Zuid als geheel. Binnen het Olympisch Kwartier Zuid zijn drie deelgebieden te onderscheiden met ieder een eigen ruimtelijke identiteit. Allereerst de SportAs, de recreatieve zone in noord zuid richting, waar sport en recreatieve voorzieningen aan een fietsroute/museumtram-lijn zijn gesitueerd. Dan is er de noordstrook van het IJsbaanpad, die ruimtelijk onderdeel uit maakt van de bebouwingszone aan de Frederik Roeskestraat. En tenslotte het zuidelijk deel, een gebied met een campusachtige opzet waar vrijstaande gebouwen in het groen staan.

6.4.2 Kavel IJsbaanpad 12, Sporthotel Met een iconisch gebouw wordt de bebouwing op de kop van het IJsbaanpad beëindigd. Het gebouw heeft een eigen architectuur in vorm, kleur en materiaal.

Parkeren vindt plaats op eigen kavel, in een gebouwde parkeervoorziening, als onderdeel van het bouwvolume. De parkeervoorziening kan verdiept worden aangelegd. Een aanvullende mogelijkheid is om de parkeervoorziening te realiseren in maximaal twee lagen boven de plint. De inrit van de parkeergarage kan tussen het gebouw en de Na-Druk-Gelukbrug worden geplaatst. Het aantal parkeerplaatsen moet voldoen aan het parkeerbeleid (zie 5.12). De parkeernorm voor het hotel is 1,5 parkeerplaatsen per 10 kamers.

Vorm: Het bouwvolume bestaat uit een langgerekte onderbouw. Dit horizontale bouwvolume krijgt aan de zijde van de SportAs een accent en aan de zijde van de Na-Druk-Gelukbrug staat bovenop het langgerekte bouwvolume een verticaal volume. Wat betreft de verhoudingen tussen de volumes geldt dat de breedte van het verticale volume aan de Na Druk Geluk brug groter moet zijn dan de breedte van het het accent aan de SportAs. De onderlinge verhouding van onderbouw en accenten staan beschreven in de bouwenvelop.

6.3.10 Programma

Oriëntatie: Het gebouw heeft de hoofdoriëntatie op het IJsbaanpad. Daarnaast is ook de oriëntatie op het park, het water van de Stadiongracht en het Olympisch Stadion van groot belang.

De programma onderdelen wonen (extended stay), sporthotel en parkeren worden helder verdeeld in de duidelijk te onderscheiden gebouwdelen. Zo kunnen de appartementen in het accent aan de parkzijde worden gesitu-

33



34

35

Plint: Minimaal 4,5 m hoog, en minimaal 75% van het totale plintgeveloppervlak is transparant. Ook de waterzijde heeft een transparante plint. Hier is geen entree, maar wel een goede zichtrelatie tussen binnen en buiten. Materiaal en kleur: Duidelijk afwijkend ten opzichte van Plan Zuid en Olympisch Stadion. Het gebouw is licht in materiaal en kleur; het zal bijvoorbeeld verwantschap zoeken met het ING House verderop aan de SportAs. Waterzijde: De zijde gericht op het Olympische Stadion moet met zeer veel zorg worden vormgegeven en uitgewerkt: het is geen achterzijde, want een belangrijke zichthoek vanaf het stadionterrein en het water. En vanuit het gebouw is hier een prachtig zicht op het water en het Olympisch Stadion. Het gebouw moet daarom aan de waterzijde op maaiveld een transparant karakter te hebben. Buitenruimtes: Royale (dak)terrassen en balkons benadrukken de stedelijke plek op de kop van het metropolitane landschap. De buitenruimtes maken onderdeel uit van de vorm van het gebouw, ze vallen binnen het hier opgegeven volume van de bouwenvelop. Parkeren: De bouwenvelop maakt het mogelijk om de inrit van de parkeergarage tussen het gebouw en de Na Druk Gelukbrug te plaatsen. In dat geval is het een voorwaarde dat de inritconstructie in architectuur deel uitmaakt van de plint van het gebouw en landschappelijk goed aansluit op het brugontwerp. Een ontwerp waarbij de inrit tussen brug en gebouw er uit komt te zien als een incident is onacceptabel. Bovenstaande tekst voor de bouwenvelop (par. 6.3) en de welstandscriteria (par. 6.4) komt uit het Ruimtelijk kader Olympisch Kwartier Zuid, Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2013, Bouwenvelop en Welstandscriteria IJsbaanpad, beide vastgesteld september 2013, DRO in opdracht van Stadsdeel Zuid, Amsterdam.

18

6.5 Ontwerp versus Ruimtelijk Kader en Ontwikkelvisie

afwijkend bouwvolume 25

6,20

Het bouwplan heeft een aantal geringe afwijkingen t.o.v. van de bouwenvelop zoals vastgesteld in het Ruimtelijk Kader Olympisch Kwartier Zuid:

Uit bouwtechnische en ruimtelijke overweging is het plintvolume en het volume aan de parkzijde is 25,50 m breed;

-

Het 24 m hoge bouwvolume aan de westzijde krijgt een kleine opbouw met een maximum bouwhoogte van 25 m ten behoeve van technische installaties en liftopbouw.

De stedebouwkundige uitgangspunten en ontwikkelplan, zoals beschreven in paragraaf 6.3 gaat uit van een hotel en extended stay appartementen. Voor een flexibel gebruik zijn de extended stay appartementen getransformeerd in koppelbare hotelkamers.

25


-

Gemaatvoerde tekening bouwenvelop locatie IJsbaanpad 12

Afwijkingen ten opzichte van de bouwenvelop

51

6,20

Het hoogteaccent heeft een maximale bouwhoogte van 51 m in plaats van 49 m en is uit constructieve overweging symmetrisch op de plint geplaatst;

25,50

-

afwijkende bouwhoogte


36


6.6 Sportconcept

Het Fletcher Sports Hotel Amsterdam wordt dé plek waar sporters elkaar spontaan kunnen ontmoeten buiten de sportarena. Het hotel beschikt over alle faciliteiten die sporters wensen als ze van huis zijn. Ze kunnen er even ‘onder elkaar’ zijn, maar er ook ‘de wereld’ opzoeken: hoewel het sporthotel primair is ingericht voor sporters, is iedereen er welkom. Het is een fijne en comfortabele plek om te zijn, te midden van alle sportfaciliteiten die je je maar kunt wensen.

Kamers In het sporthotel zullen verschillende typen kamers komen. De specifieke wensen van sporters zijn in de kamers terug te vinden. Er zijn verschillende maten kamers met de mogelijkheid voor een vier, drie en twee beddensysteem (stapelbedden). Kamers zijn te koppelen, zodat teams ook samen kunnen verblijven. Het hotel is toegankelijk voor mindervaliden. Een aantal kamers zullen ook specifieke voorzieningen voor gehandicapte sporters bevatten.

Het thema sport zal zich in het hotel in de breedste zin uiten. Feitelijk vertaalt de borging van het sporthotel zich in drie hoofdkenmerken: locatie, gebouw, exploitatie.

6.6.1 Locatie Amsterdam heeft momenteel geen specifiek hotel voor sporters, terwijl er juist veel sportfaciliteiten in Amsterdam zijn. In het bijzonder in- en om de SportAs. De gemeente Amsterdam en Fletcher Hotels hebben voor deze locatie een gedeelde ambitie: een gebied ontwikkelen met topaccommodaties die elkaar versterken, met excellente (sport)faciliteiten en ondersteuning voor (top)sporters en (top)sportverenigingen. Het project Fletcher Sports Hotel aan het IJsbaanpad ligt strategisch in het Olympisch Kwartier aan de SportAs. Dit is het sportgebied van Amsterdam en is van internationaal niveau. De reistijd tussen veel sportaccommodaties en het sporthotel is minimaal. Sporters kunnen tussen de trainingen door probleemloos terug naar het Fletcher Sports Hotel voor maaltijden, evaluatie en ontspanning. Het sporthotel past binnen de ambities van de SportAs en is complementair aan de vele voorzieningen in de omgeving. Het hotel versterkt de omgeving en draagt bij aan een gebied van internationale allure waarin Europese en mondiale evenementen op een optimale manier gefaciliteerd kunnen worden.

6.6.2 Gebouw Exterieur Het ontwerp van het gebouw zal aansluiten bij het sportconcept en krijgt een sportieve uitstraling die past bij het Olympisch Kwartier en de SportAs. Op de gevel zal de naam “Fletcher Sports Hotel” prijken. De vrijwel glazen plint krijgt een geheel open en toegankelijk karakter. Interieur Het hele interieur zal sport ademen. Lichte kleuren, vloeiende vormgeving en veel daglicht. Op publieke plekken als de lobby, het restaurant en de sportlounge is het thema sport tot in de details doorgevoerd. Speciale ruimten Het sporthotel zal worden voorzien van diverse ruimtes die in specifieke behoeften van sporters voorzien: -

Ruimte voor opslag van sportmateriaal; kleine werkplaats voor het afstellen en monteren van equipment; ruimte voor het zelf wassen, drogen en eventueel repareren van sportkleding;

-

Permanent toegankelijke lockerruimte ten behoeve van de sporters die in het hotel verblijven;

-

Spa en wellness (grote sauna, jacuzzi en stilteruimten);

-

Fitnessruimte (o.a. cardio, opwarmen, yoga en meditatie, behandel kamers voor massage, fysio en sportartsen);

-

Sportlounge en sportcafé (in het verlengde van de lobby, geschikt voor sportpresentaties en persconferenties)-;

-

Ruimten voor teammeetings met audio- en videofaciliteiten: vergaderruimten voor teams, een sportsalon en huiskamer met

37

kookgelegenheid. Deze komen op de tweede verdieping, gekoppeld aan de grote patio tussen de beide torens.

6.6.3 Exploitatie Fletcher Hotels is een Nederlandse hotelketen en heeft ca. 65 hotels. De formule bij Fletcher hotels zit meer aan de achterkant van de operatie; aansturing en controle. Hierdoor is de positionering van ieder Fletcher hotel uniek en zo kunnen de hotels verschillende doelgroepen faciliteren. Voor het project Fletcher Sports Hotel is dat de sportersdoelgroep. Kenmerkend voor Fletcher Hotels is ook de laagdrempeligheid, zowel in toegankelijkheid als prijsstelling. Sports Restaurant en Sports Café Het Sports Hotel krijgt een restaurant met een zeer gevarieerd, (biologisch) en gezond aanbod. Desgewenst aangepast op de behoefte van de sporter. In het Sports Café in de plint zal een 24-uurs aanbod zijn met gevarieerd en easy to prepare healthy food en fruitshakes. Samenwerkingen Het Fletcher Sportshotel wil graag samenwerkingen aangaan met de lokale instanties van de SportAs en Amsterdam, w.o. Olympisch Stadion, TopSport Amsterdam, Arsenal, Sporthallen Zuid, Bosbaan en het Wagener Stadion. Maar ook landelijke samenwerkingen met sportbonden, NOC*NSF. Het sporthotel kan huisvesting bieden voor diverse sporters tijdens sportkampen en traingingsweekenden. Marketing Om de positionering te waarborgen zal er sprake zijn van arrangementen in samenwerking met sportinstanties en zal meegewerkt worden aan een actieve sportmarketing, om sportevents naar Amsterdam te halen en sporters en sportteams te huisvesten. De prijsstelling is scherp.

<300 meter • Olympisch Stadion (o.a. atletiek) • CTO topsportcentrum Amsterdam • Sporthallen Zuid (zaalsport en schermen) • Frans Otten stadion (tennis, squash) • ASV Arsenal (voetbal) en atletiekbaan • Tennisclub IJsbaanpad • Jachthaven Olympia • Medico Vision Sportstraining/ fitness & fysio & revalidatie • MRI centrum Amsterdam • OV: tram/ bus /metro/trein

<1,5 kilometer • Johan Cruyff Institute for Sport Studies • Vrije Universiteit Amsterdam • VU Medisch Centrum • Spa Zuiver Amsterdam • Bosbaan (roeien) • Amsterdamse Bos • Watersportverenigingen • Jachthavens

<3 kilometer • Wagener Stadion (hockey) • Nationaal Cricket Centrum • Amsterdam RAI (Jumping Amsterdam, WK/EK zaalsporten) • Universiteit van Amsterdam • centrum, Museumplein

<5 kilometer • Sloterparkbad (zwemmen) • Velodrome Amsterdam (baanwielrennen) • Golfbaan The International • centrum, Dam <7,5 kilometer • Amsterdam Arena (voetbal) • Ziggo Dome • Sportcentrum Ookmeer (zaalsport, indooratletiek en turnen) • Honk- en Softbalcentrum Ookmeer • Nationaal Rugby Centrum • Jaap Eden IJsbanen (schaatsmarahons, ijshockey) • Sportcentrum Universum (UvA/ HvA) • Schiphol


38


39

EK hockey 2009 in het Wagener Stadion halve finale Nederland-Spanje foto: ANP


40

7. Ontwerp

Het volume aan de westzijde van het gebouw heeft een oost-west-oriëntatie. Hierin bevinden zich over zes lagen 67 hotelkamers - gericht op het westen of het oosten. De afmeting van de hotelkamers is circa 18 m2 tot 23m2 (GO). Dit gebouwdeel heeft een maximale hoogte van 24 meter, verdeeld in 7 lagen (inclusief de plint).

Hotel

De toren aan de oostzijde heeft een alzijdige oriëntatie. In dit volume bevinden zich 242 kamers. Hier zijn ook de speciale groepskamers voor teamsporters. Dit gebouwdeel heeft een maximale hoogte van 50 meter, verdeeld over 14 lagen (inclusief de plint).

totaal 309 kamers

Kelder Spa/wellness met sauna, jacuzzi, stilteruimte Fitness, Yoga en meditatieruimten Lockers Behandelkamers sportarts, massage en fysio Berging, werkplaats sportattributen Personeelsruimten Spoelkeuken Opslag Technische installaties

41

In de plint is ook een inrit naar een hellingbaan opgenomen, die leidt naar de hoger gelegen parkeergarage, waar 33 parkeerplaatsen zijn voorzien op de eerste verdieping. Op maaiveld zijn verder 14 parkeerplaatsen gelegen. Op de begane grond nabij de entree van het hotel is voldoende ruimte voor fietsparkeren. De transparante plint en de twee lagen daarboven, waaronder de parkeerlaag, vormen samen de basis van het gebouw. Hierboven verrijzen de hoge hoteltoren en een lager volume met hotelkamers. De plint wordt verder nog ingevuld door een lounge en restaurant, voorzien van een terras. De aanwezigheid van een steiger in het water van de Stadiongracht, waardoor het mogelijk wordt gemaakt aan te meren, genereert een levendige sfeer op de kade.

7.1 Programma Begane grond Receptie Sportlounge Sportscafé Restaurant met ‘keuken op maat’ Backoffice Expeditie


1e verdieping Hotelkamers Parkeergarage

Op de hogere verdiepingen is het uitzicht alzijdig boeiend. In het zuiden en het westen zorgen Schiphol en de A10 voor een permanente dynamiek aan de horizon; in het oosten en het noorden kijk je uit over de historische stad en de kosmopolitische Zuidas.

2e verdieping Hotelkamers Sportpatio Vergaderruimten en teammeeting Huiskamer met kookgelegenheid Sportsalon

Zie ontwerptekeningen voor het volledige overzicht in bijlage 2.

3e - 13e verdieping Hotelkamers 14e verdieping Technische installaties

14e

Parkeren

Bruto vloeroppervlak

33 parkeerplaatsen in gebouw (1e verdieping) 14 parkeerplaatsen op maaiveld, oostelijk van kavel 47 parkeerplaatsen in totaal. De parkeernorm = 0,15 parkeerplaatsen x 309 kamers = 47 parkeerplaatsen

kelder bovengronds totaal

7.2 Ontwerp Het ontwerp is gebaseerd op de bouwenvelop en bestaat uit een hoge en een lage toren op een gemeenschappelijke plint van drie lagen. De torens bevatten de hotelkamers. In de plint zijn gemeenschappelijke functies. Op de eerste verdieping is de parkeergarage. De transparante uitstraling van de plint wordt nog versterkt door de aanwezigheid van publieke functies, waaronder de lobby van het hotel, waarvan de entree zich aan de straatzijde bevindt. Op de begane grond zijn ook een aantal faciliteiten voor sporters gesitueerd. De plint wordt verder nog ingevuld door een lounge en restaurant, voorzien van een ruim terras. De aanwezigheid van een steiger in het water van de Stadiongracht, waardoor het mogelijk wordt gemaakt aan te meren, genereert een levendige sfeer op de kade.

1170 m2 14.530 m2 15.700 m2

technische installatie

3e-13e hotelkamers

2e

hotelkamers, huiskamer sporters en teamoverleg

1e parkeergarage BG

publieke ruimten en backoffice

kelder o.a. welness, fitness, service en installatie

Functies


noordgevel vanaf Stadiongracht

vanaf Olympisch Stadion met Na-Druk-Gelukbrug

42


oostgevel vanaf IJsbaanpad

westgevel vanaf IJsbaanpad

43


44


45

Amsterdam Swim Cup 2011 Sloterparkbad, Amsterdam bron: www.topsportamsterdam.nl


8. Onderzoeken

8.1 Verkeer en parkeren Het toekomstige hotel ligt aan het IJsbaanpad in Stadsdeel Zuid. Volgens het locatiebeleid van de gemeente Amsterdam (2008) valt deze locatie onder het ‘grootstedelijke kerngebied’. Stadsdeel Zuid maakt voor haar parkeernormering en voor de verkeersgeneratie gebruik van de parkeerkencijfers van CROW. De meest recente kencijfers zijn vastgelegd in het ASVV2012 (CROW).

8.1.1 Parkeernorm

46


per etmaal (doorsnede, dus 111 ritten naar het hotel en 111 ritten vanaf het hotel). Aangenomen is dat alle ritten via het IJsbaanpad lopen. Voorts wordt aangenomen dat het meeste verkeer via de Ringweg A10 rijdt (90% = 200 ritten per etmaal/doorsnede), dus vanuit/in zuidelijke richting. Het restant van het verkeer (10% = 22 ritten per etmaal/doorsnede) rijdt via het Stadionplein (noordelijke richting). Uit de parkeervraagberekening komt naar voren dat er 47 parkeerplaatsen nodig zijn voor de hotelontwikkeling aan het IJsbaanpad in Amsterdam. Dit aantal parkeerplaatsen wordt ook gerealiseerd. Het hotel zal naar verwachting 222 ritten per dag genereren (motorvoertuigen). Uit kruispuntberekeningen blijkt dat er geen substantiële verschillen optreden in verkeersafwikkeling op de kruispunten Amstelveenseweg – IJsbaanpad – Fred Roeskestraat en IJsbaanpad – Burgerweeshuispad – Na Druk Gelukbrug. Dit onderzoeksrapport van Goudappel Coffeng (zie bijlage 3) is afgestemd met VO&R van de gemeente Amsterdam. Conclusie Er is aangetoond dat het initiatief ruimtelijk inpasbaar is voor wat betreft de aspecten verkeer en parkeren. Er worden voldoende parkeerplekken gemaakt.

8.2 Cultuurhistorische waarden

Conform het locatiebeleid van de gemeente Amsterdam is de ontwikkellocatie gelegen binnen het Grootstedelijk kerngebied. Daarom gelden voor deze locatie de kencijfers voor centrumgebieden. Voor het sporthotel wordt uitgegaan van het kencijfer van 1,5 parkeerplaatsen per 10 kamers.

8.2.1 Modernisering Monumentenzorg (MoMo)

Het sporthotel bestaat uit 309 kamers en krijgt verder een aantal ondersteunde faciliteiten, zoals de lobby, lounge, restaurant en faciliteiten voor sporters. De ondersteunende faciliteiten hebben geen eigen verkeersaantrekkende werking boven op die van de kamers. Op basis van de uitgangspunten bedraagt de parkeervraag van het hotel 47 parkeerplaatsen (309 kamers x 0,15 pp per kamer). Bij het hotel worden in totaal 47 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit betekent dat bij het hotel voldoende parkeerplaatsen worden opgenomen om in de volledige parkeervraag te voorzien.

8.2.2 Cultuurhistorie

8.1.2 Verkeersgeneratie van het hotel

8.2.3 Monumenten

Voor de verkeersgeneratie hanteert CROW een gebiedsindeling ‘centrum’, ‘schil centrum’, ‘rest bebouwde kom’ en ‘buitengebied’. Het locatiebeleid van de gemeente Amsterdam geeft aan dat het ‘grootstedelijke kerngebied’ in de CROW zone ‘centrum’ valt.

Er zijn geen monumenten binnen het plangebied.

CROW gaat uit van verschillende waarden voor de verkeersgeneratie per stedelijkheidsklasse. De gemeente Amsterdam valt in de stedelijkheidsklasse ‘zeer sterk stedelijk’. CROW rekent voor een 3 sterren hotel in de zone ‘centrum’ met stedelijkheidsklasse ‘zeer sterk stedelijk’ met de volgende kencijfers voor verkeersgeneratie: - minimaal 4,3 ritten per etmaal per 10 kamers; - maximaal 7,2 ritten per etmaal per 10 kamers. Gezien de ligging van dit gebied nabij de Ringweg A10 en het redelijk intensief gebruik van de parkeerplaatsen bij het hotel (taxi’s, bussen, etc.) rekent Goudappel Coffeng voor de verkeersgeneratie met de maximale kencijfers. De verkeersgeneratie is als volgt: (309 kamers / 10) x 7,2 ritten = 222 ritten

Met ingang van 1 januari 2012 is in het kader van de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) het vastleggen van cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan verplicht.

De Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie van de Provincie NoordHolland, geeft informatie over landschapstypen, aardkundige waarden, cultuurhistorische objecten, archeologische verwachtingen en structuurdragers als molens, militaire structuren en historische dijken. De kaart is een geografische uitwerking van de Leidraad landschap en Cultuurhistorie en een herziening van de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). De Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie geeft aan dat vanuit provinciaalbelang er geen sprake is van archeologische- of cultuurhistorische aandachtsgebieden/aspecten.

8.2.4 Archeologie De voormalige provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart toont dat in de nabijheid van het IJsbaanpad sprake is van een zone rond de Amstelveenseweg van grote archeologische waarde, het Stadionterrein is bouwkundig van grote waarde. De locatie IJsbaanpad 12 valt buiten deze zones. 8.2.5 Overige cultuurhistorische waarden in omgeving plangebied In de directe omgeving van het plangebied ligt Plan Zuid en het rijksmonumentale Olympisch Stadion. Hoe binnen deze context rekening is gehouden met de inpassing van dit initiatief is terug te lezen in Hoofdstuk 3, paragraaf 6.4 en paragraaf 8.10 uit deze ruimtelijke onderbouwing. Conclusie: Het plangebied is te typeren als een gebied met lage cultuurhistorische waarden. De bebouwing op het kavel is inmiddels gesloopt.

47


8.3 Water 8.3.1 Waterwet Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Een achttal wetten is samengevoegd tot één wet, de Waterwet. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de huidige vergunningstelsels uit de afzonderlijke waterbeheerwetten worden gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de Watervergunning, die met een wettelijk vastgesteld aanvraagformulier kan worden aangevraagd.

8.3.2 Keur AGV 2011 Elk waterschap hanteert naast de Waterwet eigen regionale regels. Die staan in de zogenoemde Keur. De regels van de Keur zijn ter bescherming van de oevers, waterkeringen en wateren opgesteld. De Keur kent “verboden” en “geboden” voor de manier van inrichten, gebruik en onderhoud van waterkeringen, oevers en wateren. Voor een deel van de verboden activiteiten uit de Keur kan onder voorwaarden vergunning worden verleend. De regels van het waterschap Amstel Gooi en Vecht, in werking getreden op 1 december 2011, staan in de Keur AGV 2011 en het bijbehorende Keurbesluit Vrijstellingen en de Beleidsregels. In het Keurbesluit Vrijstellingen staat beschreven onder welke voorwaarden bepaalde activiteiten zijn toegestaan zonder dat een keurvergunning nodig is. In veel gevallen geldt wel een meldplicht. Wanneer een activiteit onder een verbod van de Keur valt en er geen vrijstelling op rust dan moet een vergunning worden aangevraagd.

48


Aandacht is nodig voor wijzigingen van de vorm van het water of de oever en werkzaamheden in de beschermingszone van de watergang (kabels en leidingen, bomen). Een vergunning voor het tijdelijk dempen van de watergang tijdens de bouwwerkzaamheden is aangevraagd bij Waternet. Grondwater In het kader van een omgevingsvergunning moet bij ondergrondse ontwikkeling worden aangetoond dat deze niet leiden tot een verslechtering van de grondwatersituatie in de directe omgeving ervan. Ontrekking van grondwater is verboden volgens de Keur AGV 2001. Uit onderzoek blijkt dat de geringe opstuwing van het grondwater als gevolg van de aanleg van de kelder, niet schadelijk is voor de waterhuishouding in de directe omgeving. Zie bijlage 4 Voor het bemalen van de kelder tijdens de bouwwerkzaamheden is een vergunning aangevraagd. Overig Verharding Er is geen sprake van toename van verharding. Hemelwaterafvoer en vuilwaterafvoer Hoewel in de directe omgeving een gescheiden stelsel aanwezig is, zal Waternet t.z.t. voorschrijven dat het hemelwater van de bebouwing/verharding direct naar het aan het perceel grenzende oppervlaktewater Stadiongracht wordt afgevoerd.

8.3.4 Advies Waternet Waternet heeft een eerste schriftelijk advies gegeven (8 juni 2012) om de geplande werkzaamheden te toetsen aan de regelgeving van het waterschap Amstel Gooi en Vecht. Waternet is de uitvoerende instantie van het waterschap, daarnaast voert het taken uit voor de gemeente Amsterdam die betrekking hebben op grondwater, afvalwater en nautiek. Waterkering Aan de zuidzijde van de locatie ligt een verholen waterkering. Er zijn drie zones die bepalen welke regels van toepassing zijn. De kernzone (binnen en buitentalud), de (binnen)beschermingszone en de buitenberschermingszone. Nader onderzoek wijst uit, dat er een tijdelijke damwand in de beschermingszone komt. Hiervoor zal Waternet toestemming verlenen. Watergang De ontwikkeling vindt plaats nabij de Stadiongracht. Dit is een boezemwater en primaire watergang. Het waterbeheer van dit water is een verantwoordelijkheid van waterschap AGV. Waternet doet tevens het nautisch toezicht in dit water. Stadsdeel Zuid heeft Afmeerbeleid vastgesteld voor pleziervaartuigen aan openbare kades. Aangezien in het plangebied sprake is van een particuliere kade is dit beleid niet van toepassing. Voor eventuele aanleg van een afmeervoorziening dient het stadsdeel vergunning te verlenen. In het kader daarvan zal Waternet een nautische toetsing uitvoeren aan het doorvaartprofiel. Het plaatsen van een steiger of ander object in de Stadiongracht is op deze lokatie nautisch geen bezwaar mits deze drijvend wordt uitgevoerd en de scheepvaart niet wordt belemmerd, ook niet als aan de steiger vaartuigen worden afgemeerd. De beschermingszone van het water is vijf meter breed vanaf de waterlijn. Het bouwen in de beschermingszone is vergunningplichtig, evenals het vernieuwen en uitbreiden van de kademuren. Voor het maken van een steiger geldt een meldingsplicht

Conclusie: Er is aangetoond, dat er met deze ontwikkeling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillende aspecten, die op het gebied van water spelen. Zo nodig zullen er maatregelen worden genomen en zijn vergunningen bij Waternet aangevraagd. Dit is gebeurd in afstemming en met instemming met Waternet (zie bijlage 5).

8.4 Bodem Door Back Milieu - advies en onderzoek B.V. is in maart 2008 een verkennend bodemonderzoek op het perceel IJsbaanpad 12 uitgevoerd (bijlage 6). Zowel de toplaag als de diepere laag (tot 3 meter min maaiveld) is overwegend licht verontreinigd met PAK en enkele zware metalen. In de bodem zijn op indicatieve basis zintuiglijk geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Het grondwater is niet verontreinigd. In mei 2015 is nader onderzoek verricht door Back Milieu. In dit onderzoek, dat als bijlage 7 is toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing, is ook gemeten op de positie van het inmiddels gesloopte keuringsstation. Tevens is tot een grotere diepte gemeten.

Conclusie: De bodem op de locatie is tot 5,0m onder maaiveld niet tot hooguit licht verontreinigd. De aangetroffen bodemkwaliteit zal geen belemmering opleveren voor de verdere ontwikkeling van de locatie.

49


8.5 Flora en Fauna 8.5.1 Flora- en faunawet De nationale regelgeving met betrekking tot de bescherming van dieren plantensoorten is sinds 1 april 2002 in de Flora- en faunawet geregeld. De Flora- en faunawet vervangt daarmee de Vogelwet (1936), de Jachtwet en hoofdstuk V van de Natuurbeschermingswet. In de Flora- en faunawet is tevens het onderdeel soortbescherming van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn overgenomen. De Flora- en faunawet beoogt de bescherming van in het wild levende planten en dieren, alsmede hun directe leefomgeving. Dit gebeurt onder meer door middel van: • een algemene zorgplicht; • enkele verbodsbepalingen.

8.5.2 Natura 2000 Natura 2000 is het grootste initiatief op het gebied van natuurbescherming in Europa. Het is een samenhangend, Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. Voor natuurbehoud is het van belang dat soorten niet geïsoleerd van elkaar raken. De Natura 2000-gebieden worden aangewezen op basis van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De totale oppervlakte van Nederlandse natuurgebieden die valt onder Natura 2000, betreffen circa 330.000 ha land en circa 770.000 ha water (onder andere Waddenzee, IJsselmeer en Delta).

8.5.3 Europese Vogelrichtlijn De Europese Vogelrichtlijn heeft tot doel alle natuurlijke in het wild levende vogelsoorten in Europa te beschermen. Deze richtlijn beschermt ook Nederlandse wilde vogelsoorten. Voor schadebestrijding gelden specifieke uitzonderingen. Nu de Vogelrichtlijngebieden vastgesteld zijn, geldt voor deze gebieden de rechtstreekse werking van de Natuurbeschermingswet.

8.5.4 Europese Habitatrichtlijn De Habitatrichtlijn heeft tot doel natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna op het Europees grondgebied van de Lidstaten te beschermen. In de Habitatrichtlijn wordt gesproken over “het vormen van een coherent netwerk van speciale beschermingzones, Natura 2000”. Dit netwerk vormt een ecologische hoofdstructuur op Europees niveau. De aangemelde gebieden genieten bescherming door middel van de Natuurbeschermingswet.

8.5.5 Natuurbeschermingswet Het ondernemen van activiteiten in en rondom een Natura 2000-gebied kan gevolgen hebben voor de natuur in dat gebied. Hiervoor is in veel gevallen een ontheffing van de Natuurbeschermingswet nodig. Het bevoegde gezag verleent alleen een ontheffing als uit een beoordeling (voortoets) blijkt dat de ingreep de natuurlijke kenmerken van het gebied niet aantast. Bij een negatieve beoordeling kunnen alleen die activiteiten doorgang vinden waarvan de effecten niet significant negatief zijn (wat blijkt uit een effectenbeoordeling welke passende beoordeling2 of voortoets wordt genoemd). Activiteiten waarvoor geen alternatieve oplossingen zijn en sprake is van een dwingende reden van groot openbaar belang, kunnen wel uitgevoerd worden.

8.5.6 Wet ruimtelijke ordening In het Natuurbeleidsplan (1990) is de basis gelegd voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Dit is een aaneengesloten of met elkaar in verbinding staand stelsel van belangrijke Nederlandse natuurgebieden. De EHS overlapt de Natura 2000-gebieden (Habitatrichtlijn- en Vogelrichtlijngebieden) maar de provincies wijzen ook groengebieden als EHS buiten de Natura 2000-gebieden. Momenteel wordt de EHS herijkt, dat wil zeggen dat de locatie en oppervlakte van de EHS wordt geëvalueerd en zonnodig worden veranderd. In het streekplan of structuurplan zijn de EHS-gebieden aangegeven en bij ruimtelijke plannen (bestemmingsplanwijzigingen en structuurplannen) wordt hieraan getoetst. Indien wijzigingen in het bestemmingsplan of structuurplan worden aangebracht, waarbij sprake is van een EHS-gebied, wordt door de provincie getoetst of de wijziging in overeenstemming is met het beleid ten aanzien van de EHS. Het huidige beleid

50


is het zogenaamde ‘nee-tenzij’-regime. Dit regime houdt in dat nieuwe plannen, projecten of handelingen in de EHS niet zijn toegestaan indien deze de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten, tenzij er geen alternatieven zijn en er sprake is van een groot openbaar belang. Door Dresmé&vanderValk is in juni 2012 een quickscan flora en fauna uitgevoerd naar mogelijke beschermde flora en fauna in het projectgebied (bijlage 8). Daarnaast is beoordeeld of specifieke eisen vanuit de Flora- en faunawet van toepassing zijn.

Conclusie: Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van beschermde gebieden. Negatieve effecten op Natura 2000 of andere beschermde gebieden worden als gevolg van het voorgenomen initiatief niet verwacht. Beschermde flora en fauna komen binnen het projectgebied niet voor of ondervinden geen negatieve effecten. Vleermuizen worden gezien de afwezigheid van geschikte invliegopeningen niet verwacht. Nader onderzoek of een ontheffing van de Flora- en faunawet is niet nodig. Voor de niet beschermde soorten blijft de zorgplicht uit de Flora- en faunawet gelden. Dit betekent dat bij de ontwikkeling, indien mogelijk, zorg wordt gedragen voor een zo min mogelijke verstoring of aantasting van deze soorten. Werkzaamheden waarbij broedvogels worden verstoord of aangetast, mogen niet worden uitgevoerd. Indien struiken buiten het broedseizoen worden gekapt zijn geen aanvullende maatregelen of ontheffing nodig.

8.6 Geluid In de Wet geluidhinder (Wgh) zijn normen opgenomen voor de toelaatbare geluidbelasting van wegverkeerslawaai voor gevoelige bestemmingen, waaronder wonen. Een hotel valt niet onder gevoelige bestemmingen. De Wgh geeft voor woningen een voorkeursgrenswaarde (48 dB) en een ten hoogste toelaatbare geluidbelasting (63 dB). Een geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde is in het algemeen zonder meer toelaatbaar. De effecten van geluid worden dan aanvaardbaar geacht. Een geluidbelasting hoger dan de maximaal toelaatbare geluidbelasting is niet toelaatbaar. Een geluidbelasting in het gebied tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting is alleen toelaatbaar na een afwegingsproces. Het dagelijks bestuur kan een hogere grenswaarde vaststellen. Het vaststellen van een hogere waarde wordt getoetst aan de Wgh en het beleid dat Amsterdam heeft geformuleerd in de beleidsregel Vaststelling hogere grenswaarden Wet geluidhinder. Er is een aantal mogelijkheden om de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai op gevels te verminderen dan wel te beperken. Volgens de beleidsregel dienen woningen waarvoor een hogere grenswaarde wordt vastgesteld in principe te beschikken over een stille zijde. Ring A10 De Rijksweg A10 heeft een geluidzone van 600 meter. De ontwikkelingslocatie ligt binnen de invloedssfeer van deze weg. Stedelijke wegen (Amstelveenseweg) De locatie is geluidbelast door stedelijke wegen. Op de geluidskaart van de website atlas.amsterdam.nl (onderzoek TNO 2006) ligt de locatie in de zone 55-60 dB tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidsbelasting in.

Conclusie: Een hotel valt niet onder gevoelige bestemmingen conform Wgh.

51


52


8.7 Luchtkwaliteit Wet milieubeheer Op 15 november 2007 is de paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde luchtkwaliteitseisen opgenomen. Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip ‘niet in betekenende mate’ (NIBM). Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen als: • geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; of • een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; of • een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging; of • een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

Geluidbelasting wegverkeer dag (atlas.amsterdam.nl, TNO 2006)

In artikel 2 van het Besluit NIBM is bepaald dat de uitoefening van een of meer bevoegdheden of de toepassing van een of meer wettelijke voorschriften niet in betekenende mate bijdraagt, indien aannemelijk is gemaakt dat als gevolg van die uitoefening of toepassing de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel zwevende deeltjes (PM10) als stikstofdioxide (NO2) de 3%- grens niet overschrijdt. NIBM wordt bepaald aan de hand van de hoeveelheid extra voertuigbewegingen en het aandeel van vrachtverkeer. In juni 2012 is door BK Ruimte & Milieu een quickscan uitgevoerd naar de luchtkwaliteit voor de locatie (bijlage 9). Op basis van de verkeersaantrekkendewerking is een worst-caseberekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van het plan berekend met gebruik van de NIBM-rekentool. Hieruit kan geconcludeerd worden dat door de ontwikkeling er geen sprake is van een toename van 3% van de grenswaarde en de ontwikkeling daarmee niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. LIB-hoogtebeperking Conclusie: Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

8.8 Veiligheid 8.8.1 Luchthavenindelingsbesluit Schiphol Een groot deel van Amsterdam is volgens het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol aangewezen als beperkingengebied. De beperkingen hebben betrekking op: vogelaantrekkende functies, geluidgevoelige functies en maximale bouwhoogten. Er is op de locatie IJsbaanpad 12 geen sprake van het realiseren van vogelaantrekkende functies. Daarnaast valt de locatie buiten de aangewezen zone waarbinnen geen geluidgevoelige functies zijn toegestaan. Op de locatie geldt een maximum bouwhoogte van ca 54,5 m - 55,5 m van west naar oostzijde. Deze hoogtes zijn gerelateerd aan de referentiehoogte van de luchthaven: -4,0 NAP. Naar verwachting zal in de loop van 2015 een nieuw Luchthaven Indelingsbesluit van kracht worden. Het plan Fletcher Sports Hotel is in dit kader

Klic-melding

53


positief getoetst door LVNL (Luchtverkeerleiding Nederland) en ILT (Inspectie Leefomgeving en Transport) en de hoogte van 51 meter +NAP zal als referentiehoogte in de lijst met uitzonderingsbepalingen van het nieuwe LIB worden opgenomen (bijlage 10). Voor de bouw behoeft dan geen verklaring van geen bedenkingen in het kader van het nieuwe LIB te worden aangevraagd.

Conclusie: Op de locatie is een hoogtebeperking. Het aspect hoogtebeperking vormt geen belemmering, omdat de hoogte van 51 meter +NAP als referentiehooge zal worden opgenomen in de lijst met uitzonderingsbepalingen van het nieuwe Lib.

8.8.2 Externe veiligheid, gevaarlijke stoffen inrichtingen en transport Er is verkend in hoeverre in de bestaande situatie risicovolle activiteiten en/ of transportroutes in of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen oplevert voor de ontwikkelingslocatie. (bron: risicokaart.nl) Inrichtingen Er zijn geen LPG-installaties en -depots in de omgeving van het plangebied gevestigd. In de nabijheid van het plangebied ligt wel een bezinepomp maar daar is geen LPG vulpunt aanwezig. In de buurt van het plangebied komen geen bedrijven voor die gevaarlijke stoffen in opslag of in bewerking hebben. Transport Over de Schinkel worden in bepaalde gevallen gevaarlijke stoffen vervoerd in de vorm van kerosine ten behoeve van Schiphol. Het gaat dan om de situatie waarbij de pijpleiding die normaal voor de vervoer van kerosine wordt gebruikt defect is. In de praktijk wordt de route niet of nauwelijks gebruikt. Kerosine is een stof die geen Groepsrisico veroorzaakt en die geen 10-6 contour heeft voor wat betreft het Plaatsgebonden Risico. In de nabijheid van het plangebied vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats over de A10-Zuid. De 10-6 plaatsgebonden risicocontour ligt circa 30 meter van af de A10 en daarmee buiten het plangebied. In de Nota Circulaire Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen wordt aanbevolen per transportwijze aandachtszones met een maximale afstand te hanteren. Deze zone bedraagt in de regel 200 meter. Het plangebied ligt buiten deze zone. Er liggen verder geen risicovolle buisleidingen in de nabijheid van de locatie.

Conclusie: Er zijn geen belemmeringen voor de locatie.

8.9 Kabels en leidingen Voor de locatie zijn de kabels en leidingen in beeld gebracht door het uitvoeren van een klic-melding. Over de locatie loopt de hoofdwaterleiding van Amsterdam. Waternet verleent toestemming voor het uitvoeren van werkzaamheden nabij drinkwaterleidingen door derden, mits wordt voldaan aan de richtlijnen, die specifiek voor dit bouwinitiatief zijn opgesteld. Onderdeel hiervan is het monitoringsprotocol zoals opgenomen in bijlage 11. Conclusie: De waterleiding brengt beperkingen met zich mee in de afstand van de bebouwing tot de leiding en de vrije hoogte boven de leiding. Verplaatsen van de waterleiding is onhaalbaar.

54


De motor achter dit proces is de vestiging van menselijk kapitaal – vaak hoger opgeleiden – in buurten die tot voor kort nog niet geambieerd werden door deze doelgroep. Met de vestiging van dit ‘menselijk kapitaal’ groeit ook de behoefte aan uitwisselingsmilieus in de buurt en een sterkere fysieke link met het stadsleven.

8.10 Hoogbouw effect rapportage

Deze paragraaf beschrijft de verschillende aspecten die de komst van hoogbouw op de locatie met zich meebrengt, zoals is gesteld in de Structuurvisie en de hoogbouwnota uit subparagraaf 5.5.2. Beoordeeld wordt op de volgende effecten: inpassing in de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur, hindernisbeperkende vlakken rond Schiphol en straalpaden, windhinder in de directe omgeving, schaduwwerking in de directe omgeving, functie begane grondlaag, sociale veiligheid in de directe omgeving en uitzicht en privacy.

Hoogbouw en ondergron 55

7.7.1 Hoogbouw Een van de middelen tot intensivering is het p van hoogbouw in de stad. De visie op hoogbo is weergegeven op onderstaande kaart en is in hoofdstukken van de vier bewegingen afzond toegelicht (paragrafen 3,5, 4.6, 5.7, 6.6). Daarn

8.10.1 Structuurvisie Binnen de bouwenvelop wordt ruimte geboden voor een hoogbouwontwikkeling tot 51 meter. Om deze hoogbouw te kunnen faciliteren is deze hoogbouw effect rapportage uitgevoerd.

8.10.2 Stedenbouwkundige inpassing De stedebouwkundige context van de ontwikkeling is in paragraaf 3.3 beschreven. Volgens de Visie Hoogbouw in Amsterdam, als onderdeel van de Structuurvisie Amsterdam 2040, valt het IJsbaanpad binnen de zone van de Zuidflank. Hierbinnen is hoogbouw tot 60 meter gewenst. De welstandcriteria (paragraaf 6.4) geven aan dat het voor de locatie niet voor de hand ligt uit te gaan van één bepaalde bouwstijl of bouwperiode. Voor de nieuwbouw in het Olympisch Kwartier Zuid geldt in het algemeen, dat het zich goed dient te verhouden tot de verschillende gebieden waarmee het visueel is verbonden. Deze verhouding kan worden bepaald vanuit de eigen identiteit van het gebouwde. Het verdient aanbeveling om met nieuwbouw een bijdrage te leveren aan de samenhang van een nieuwe identiteit van het Olympisch Kwartier Zuid als geheel.

Hoogbouw en uitrol centrumgebied, Structuurvisie Amsterdam 2040

8.10.3 Landschappelijke inpassing Ten westen van de locatie is het park de Schinkeleilanden met sportvoorzieningen. Dit park vormt de kop van de Amsterdamse Bosscheg (paragraaf 3.3). De Sportas verknoopt de scheg aan de stad met sportaccommodaties. De Sportas begint bij het icoon Olympisch Stadion en eindigt bij het Wagener Stadion in het Amsterdamse Bos. Langs deze lijn liggen al veel sportaccommodaties. Deze kunnen worden uitgebreid en met elkaar verbonden worden door een hoogwaardige openbare ruimte die loopt van Olympisch Unesco gebied binnenstad Stadion tot de hoofdentree van het Amsterdamse bos, Amsterdam langs het tracé van de museum-spoorlijn.

Visie hoogbouw binnen-IJ

2km zone rondom Unesco gebied

De randen van de Amsterdamse Bosscheg bieden kansen voor verdichting. infrastructuurbundel Hoogbouw die vanuit de scheg wordt ervaren bevindt zone zichlangs in de tweede linie waardoor diepte in het stadsilhouet ontstaat. zone langs infrastructuurbundel, buiten gem Amsterdam Algemeen kan worden gesteld dat het gewenst is te streven naar het maken van voorkanten met gebouwen, stedelijk en recreatief programma en routes, zodat de stad zich ruimtelijk opent naar het landschap met routes en beleid: Wonen en werken en grote open ruimtes, en het landschap terVisie plaatste sterker wordt aangezet.

Conclusie Het bouwvolume krijgt aan de zijde van de Sportas een accent van 24 meter hoog. In de tweede linie, aan de zijde van de Na-Druk-Gelukbrug komt een verticaal volume van 51 meter. Het gebouw is alzijdig georiënteerd (zie impressies in hoofdstuk 7). De ontwikkeling past binnen de Visie metropolitaan landschap 2040 uit de Structuurvisie Amsterdam 2040.

OV

OV

OV

OV knoo

hoogteaccenten aan het IJ

haven

OV knooppunt CS

schegge

OV knooppunt


56


8.10.4 Zichtbaarheid bouwvolume vanuit de omgeving Met behulp van een simulatie zijn vanaf verschillende standpunten rondom het IJsbaanpad, montages gemaakt in foto’s van de huidige situatie. Deze montages laten zien welke invloed het bouwvolume zal hebben op aanwezige zichtlijnen in de stad. Conclusie Het hoge bouwvolume bevindt zich in de tweede linie vanaf de Amsterdamse Bosscheg. Vanaf het Stadionplein is het bouwvolume zichtbaar, maar manifesteert zich niet hoger dan de Citroengebouwen. Het IJsbaanpad ligt buiten de zone van 2 kilometer rond het Beschermd Stadsgezicht. Het volume heeft geen invloed op het bestaand stadsbeeld.

2. Zicht vanaf de zuidoever van Het Nieuwe Meer. Het hoge bouwvolume bevindt zich in de tweede linie vanaf de Amsterdamse Bosscheg

Hiermee voldoet de geplande bebouwing aan de structuurvisie.

5. Museumplein

3. Zicht vanaf het Spijtellaantje. Het volume als kop van de verstedelijkte zone tussen Stadiongracht en IJsbaanpad.

3. Spijtellaantje 4. Stadionplein

1. Jachthavenweg

2. Nieuw Meer

Overzichtskaart standpunten

1. Zicht vanaf Jachthavenweg Het bouwvolume lijkt niet hoger dan de aanwezige bebouwing

4. Zicht vanaf het Stadionplein. Het bouwvolume lijkt niet hoger dan de omliggende bebouwing

5. Zicht vanaf het Museumplein. Bouwvolume is niet zichtbaar

57


58


59

8.10.5 Luchthavenindelingsbesluit, straalpaden en zendstations Vliegverkeer Schiphol Op de locatie geldt een hoogtebeperking. In paragraaf 8.8, is vastgesteld, dat het initiatief in het kader van het Luchthaven Indelingsbesluit positief is getoetst door het LVNL en ILT. Het aspect hoogtebeperking vormt geen belemmering, omdat de hoogte van 51 meter +NAP als referentiehooge zal worden opgenomen in de lijst met uitzonderingsbepalingen van het nieuwe Lib zoals vermeld in bijlage 10. Communicatieverkeer (straalpaden) De hotelontwikkeling aan het IJsbaanpad ligt buiten het in de omgeving aanwezige straalpad voor communicatieverkeer. Straalpaden vormen geen belemmering voor deze ontwikkeling.

8.10.6 Windhinderonderzoek

Figuur 3: Maquette in de windtunnel (basisconfiguratie).

maquette in de windtunnel Figuur 3: Maquette in de windtunnel (basisconfiguratie).

Nieman Raadgevende Ingenieurs heeft een onderzoek naar windhinder en windgevaar in het project ‘Fletcher Sportshotel’ uitgevoerd (bijlage 12). Door middel van windtunnelsimulatie is het windklimaat voor voetgangers in en rond het ontwerp van het project in combinatie met de bestaande omgeving gekwantificeerd. Voor deze ruimtelijke onderbouwing is de beoordeling van de buitengebieden in de directe omgeving (openbaar gebied) van belang. Hiermee worden bedoeld de straten en voet/fietspaden die het perceel van het project begrenzen. In de basisvariant (d.i. de configuratie zonder maatregelen) komt windhinder in een beperkte mate en beperkt risico op windgevaar op een enkele positie in het project voor. Het gebied buiten de zuid-oost hoek van het perceel, langs het trottoir vanaf de brug langs de rotonde is nader onderzocht. Het trottoir bij de landing van de brug heeft een beperkt risico voor windgevaar. Een halfdoorlatend manshoog scherm, op de grens van het perceel en het trottoir, heeft een sterk positief effect op het windklimaat in de zuid-oost hoek. In het overige buitengebied in de directe omgeving is het windklimaat matig tot goed voor doorlopen. Uit de windtunnelmetingen blijkt geen windgevaar.

Variant E

Olympisch stadion

meetposities Figuur 4: Meetposities op straatniveau en op de patio’s (gezien vanuit noordoost).

Met betrekking tot de buitengebieden in de directe omgeving, de openbare buitengebieden stelt de gemeente geen concrete (kwantitatieve) eisen aan het gewenste windklimaat, door verordeningen of andere officiële besluiten. Aangenomen mag worden, dat de beoordeling ‘matig’ voor windhinder op een beperkt aantal plaatsen op openbare trottoirs, voet- en fietspaden toegestaan zijn. Voor een nog kleiner aantal plaatsen is de beoordeling ‘beperkt risico’ voor windgevaar toegestaan.

Wn140991abA0.fmo - 30 april 2015 Figuur 4: Meetposities op straatniveau en op de patio’s (gezien vanuit noordoost).

Pagina 9

Wn140991abA0.fmo - 30 april 2015

Pagina 9

pergola h= 3m

Sportpark De Schinkel

Conclusie: Uit het onderzoek blijkt dat ten gevolge van de bouw van het hotel op een enkele positie windhinder in een beperkte mate en beperkt risico op windgevaar voorkomt. Na bevind van zaken, zal een halfdoorlatend en transparant windscherm worden geplaatst.

luifel h= 3m

pergola h= ca. 4m luifel h= ca. 4m

scherm h=3m 50% open

haag h= ca. 2m

scherm h=4m 50% open

pad Ijsbaan

Piet Kr

8.10.7 Sociale veiligheid

d ergpa anenb

Minimaal 75% van het plint-geveloppervlak is transparant ten behoeve van de relatie plintprogramma – openbare ruimte. Het plintprogramma heeft een open en actieve uitstraling op de openbare ruimte: gebouwentree, lobby, restaurant/café, steiger en terras (zie subparagrafen 6.3.5 en 6.4.2). De receptie van het hotel is dag en nacht bemand.

Bur

ger

we

es h

uisp a

d

8.10.8 Parkeren De gevolgen van de ontwikkeling op het parkeren en de verkeersgeneratie staan in paragraaf 8.1 beschreven. Bij het hotel worden voldoende parkeerplaatsen opgenomen om in de volledige parkeervraag te voorzien. Uit kruispuntberekeningen blijkt dat er geen substantiële verschillen optreden in verkeersafwikkeling.

meetresulaat windhinderonderzoek met windscherm

= goed windklimaat (cat.I: <10.0; cat.II: <5.0: cat.III: <2.5) = matig windklimaat (cat.I: 10.0 - 20.0; cat.II: 5.0 - 10.0; cat.III: 2.5 - 5) = slecht windklimaat (cat.I: ≥20.0; cat.II: ≥10.0; cat.III: ≥5) = beperkt risico loopgebied = overschrijding gevaarcriterium / beperkt risico slentergebied

H 5265

Sporthotel, Amsterdam Overschrijdingspercentage volgens NEN 8100 Variant E: - scherm entree 50% open; - haag h=2m verder door getrokken; - overige overeenkomstig met variant D.

Figuur 7


60


61

8.10.9 Schaduwstudie Schaduwerking van de Fletcher Sports Hotel op de omgeving gedurende het jaar en door de dag. Conclusie Het sporthotel staat op ruime afstand van de omringende bebouwing, waardoor deze nauwelijks in de schaduw staan van het hotel. De schaduw van het hoge bouwvolume valt in het voor- en najaar op een kort moment in de ochtend over een deel van de kantine van sportclub Arsenal. Op 21 december valt de schaduw kort voor zonsondergang over de zuidwest gevel van het Olympisch Stadion.

10.00 uur

21 maart/ 21 september

21 juni

21 december

13.00 uur

16.00 uur


62


63

8.10.10 Effecten op uitzicht en privacy Rondom het hotel bevinden zich hoofdzakelijk kantoren en sportvoorzieningen. De woonboten langs de Schinkel liggen op ruim 200 meter afstand van de locatie achter een dubbele bomenrij. Gezien de afstand zijn er geen nadelige gevolgen voor de privacy en het uitzicht.

Conclusie Hiermee wordt voldaan aan de aspecten die in een Hoogbouw Effect Rapportage dienen te worden onderzocht. Voor zover nodig worden er maatregelen genomen. De resultaten zijn afgestemd met de Monumenten & Archeologie en Ruimte & Duurzaamheid. Hiermee is aangetoond dat de hoogbouw ruimtelijk inpasbaar is.

8.11 Privaatrechtelijke belemmeringen

Gebouw bekeken vanaf Stadionplein

De toegangsroute naar de oprit van de parkeergarage en de parkeerplaatsen die op maaiveld zijn gesitueerd liggen buiten het perceel, in de openbare ruimte tussen het gebouw en de brug. De initiatiefnemers sluiten hierover een overeenkomst met de gemeente. Op het perceel is een waterput aanwezig voor de tuinders in de strook tussen het spoor en de Stadiongracht. Deze waterput vormt een belemmering voor het bouwplan en wordt verplaatst.

8.12 Ladder Duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, dienen provincies en gemeenten de benutting van ruimte te motiveren in de belangrijkste ruimtelijke besluiten. Daartoe is artikel 3.1.6 lid 2 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geïntroduceerd. Op grond van deze bepaling dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen.

Terreininrichting Sporthotel Ijsbaanpad Rijnboutt

Situatie en logistiek bestemming groen tussen perceel en Na-Druk-Gelukbrug

tuinders

ASD2

3AB0

STADIONGRACHT

2042

G000

0

Uitgaande van het oppervlak van het te bebouwen perceel grond, het vloeroppervlak van het hotel en de wisselwerking tussen het hotel en de omgeving zal er in het navolgende van worden uitgegaan dat de ontwikkeling van het hotel een nieuwe stedelijke ontwikkeling is.

parkeerplaatsen

Voorvraag: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als volgt: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. De jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State ten aanzien van de vraag of een ontwikkeling een “nieuwe stedelijke ontwikkeling” betreft, is sterk casuïstisch. Van geval tot geval dient aan de hand van de omstandigheden van het geval te worden bepaald of daarvan sprake is.

ASD2

3AB0

2039

G000

0

Voorvraag: definitie van de regio De hotelmarkt in Amsterdam is sterk verweven met de hotelmarkt in de gehele metropoolregio Amsterdam (MRA) die als zodanig ook als uitgangspunt wordt genomen voor het stedelijk hotelbeleid van de gemeente Amsterdam. Amsterdam is de belangrijkste trekpleister van Nederland voor toeristen. Vier van tien hotelgasten in heel Nederland overnachten in de

waterput tuinders

Gemeenten in de MRA per regio

Situatie met waterput en parkeerplaatsen in openbare ruimte

perceelgrens

Eerste trede van de ladder: is er sprake van een actuele regionale behoefte.

NA DRUK GELUKBRUG 999


MRA en binnen de MRA negen van de tien in Amsterdam. Tussen 2012 en 2013 steeg het aantal hotelovernachtingen in de MRA met bijna 7% en in heel Nederland met ‘slechts’ 2,3%. In 2014 is het aantal hotelkamers in de MRA met 4,6% toegenomen, dat van heel Nederland met 3,1%. In totaal biedt de MRA 32,1% van de Nederlandse hotelcapaciteit. De MRA telt 634 hotels, 37.634 kamers en 80.698 bedden. De bezettingsgraad van de hotels in de MRA ligt al jaren rond de 55% en is daarmee 10% hoger dan die in heel Nederland. Binnen de MRA is dat percentage het hoogst in Amsterdam: 57%. In de rest van de MRA lag de bezettingsgraad tussen de 39 en 51%. Het ligt daarom voor de hand voor het peilen van de regionale behoefte uit te gaan van de Metropoolregio Amsterdam. Behoefte in de MRA (kwantitatief) In de regionale Hotelstrategie 2016-2022 van de MRA is een tweetal onderzoeken uitgevoerd door externe onderzoeksbureaus (Buck Consultants International en Horwarth) over de resultaten van het door de MRA gevoerde hotelbeleid. Met betrekking tot de behoefte van de markt aan groei van de hotelmarkt werd door de externe onderzoeksbureaus berekend dat de vraag naar hotelkamers tot 2020 zal groeien met een percentage van 2,0% tot 2,7% per jaar, op basis van het hotelaanbod van 32.866 hotelkamers in de MRA per 2012. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een actuele regionale behoefte aan uitbreiding van het aantal hotelkamers, op basis van kwalitatieve gegevens. Daarbij dient echter te worden onderkend dat er sprake is van bestaande planologische ruimte die (ruimschoots) voorziet in de marktvraag voor de ontwikkeling van hotelkamers in de MRA. De onbenutte plancapaciteit voor de ontwikkeling van hotelkamers is in de regionale Hotelstrategie nader onderbouwd. Om die reden dient per initiatief te worden bezien of er sprake is van een actuele regionale behoefte naar het specifieke hotelconcept (kwalitatieve behoefte). Behoefte in de MRA (kwalitatief) De MRA heeft een toets opgesteld waarmee kan worden vastgesteld of er sprake is van behoefte aan een hotelontwikkeling. De ingevulde hotelladder is aan dit rapport gehecht als bijlage 13. De ingevulde hotelladder dient hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd. Het uitgangspunt binnen de MRA is dat er ruimte is voor het “juiste hotel op de juiste locatie”, waarvan sprake is als de hotelladder geheel of overwegend positief kan worden ingevuld. Uit de ingevulde hotelladder blijkt dat er sprake is van een uniek concept op een unieke locatie. Er zijn (afgezien van Sportcentrum Papendal te Arnhem, dat onderdeel is van een sporten congrescomplex) geen sporthotels binnen Nederland – en dus ook niet binnen de MRA. Gezien het groot aantal sporters dat de Sportas bezoekt voor trainingen en wedstrijden, veelal met een internationaal karakter, bestaat er een bijzondere vraag naar accommodatie gelegen op de Sportas, en dan met name accommodatie waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke behoeften van sporters.

Conclusie Er is sprake van een actuele regionale behoefte aan de ontwikkeling van een sporthotel. Tweede trede van de ladder: In hoeverre kan in de actuele regionale behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.

64


Het initiatief betreft de transformatie van bestaand stedelijk gebied. Gezien het specifieke karakter van de kwalitatieve actuele regionale behoefte (de vraag naar overnachting in een (top-)sportlocatie, meer in het bijzonder op de Sportas), en de bereidheid van initiatiefnemer om juist (en uitsluitend) op deze locatie een dergelijk sporthotel realiseren, kan in die behoefte niet worden voorzien door elders binnen de MRA een sporthotel te realiseren door benutting van beschikbare gronden voor transformatie of anderszins. Derde trede van de ladder: in hoeverre kan een buitenstedelijke locatie passend ontsloten worden. Aangezien er sprake is van transformatie van bestaand stedelijke gebied is deze trede van de ladder niet van toepassing. Hiermee is de ontwikkeling voldoende getoetst aan de ladder duurzame verstedelijking en is gemotiveerd dat de ontwikkeling voldoet aan de ladder duurzame verstedelijking. Zie verder ook paragraaf 5.4 uit deze ruimtelijke onderbouwing.

8.13 Milieu effect rapportage Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. In het besluit wordt onderscheid gemaakt in m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en m.e.r.-plichtige activiteiten. Het aantal situaties waarvoor een m.e.r. verplicht moet worden uitgevoerd is verminderd. Er zijn nu meer situaties waar eerst beoordeeld kan worden of een m.e.r. moet worden uitgevoerd. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan, dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, een toets moet worden uitgevoerd, of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije MER-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: 1. Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: Er is geen m.e.r.(beoordeling) noodzakelijk; 2. Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: Er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r. De diepgang van de vormvrije m.e.r.-beoordeling hangt af van: 1. De aard van de voorgenomen activiteit; 2. De (gevoeligheid van de) omgeving waarin de activiteit is gesitueerd; 3. De maatschappelijke aandacht voor de activiteit; 4. Mate van beschikbaarheid van informatie, bijvoorbeeld over de gevoeligheid van gebieden.

Conclusie: De ontwikkeling is niet mer-plichtig.. Voor zover van toepassing zijn verschillende milieuaspecten in deze ruimtelijke onderbouwing in beeld gebracht en is aangetoond dat de ontwikkeling ruimtelijk inpasbaar is. Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden niet verwacht. Het opstellen van een Milieu effect rapportage is daarom niet nodig.

65


66


67


9. Haalbaarheid

68


de Stichting Promotie Olympisch gebied. De omgeving zal via sociale media (facebook) op de hoogte worden gehouden. Woonzorg/City Development hebben op 10 oktober 2012 tijdens een informatiebijeenkomst het plan gepresenteerd aan de omgeving en belangstellenden. Eind augustus 2013 is een tweede informatiebijeenkomst geweest, waarbij het gewijzigde plan is toegelicht. Het plan is zonder bezwaren vastgesteld. Door City Development BV is onderzoek gedaan waarop het besluit op 13 september 2013 van de stadsdeelraad mede is gebaseerd. Op 18 augustus 2014 is er op initiatief van het stadsdeel Zuid een workshop gehouden in het Olympisch Stadion waar gesproken is met diverse vertegenwoordigers van sportinstanties die actief zijn in Amsterdam en in het gebied van de SportAs. Daarnaast zijn de faciliteiten van Hotel Papendal (Utrecht) bestudeerd alsmede deze van andere hotels die sporters huisvesten. Deze informatie is verwerkt in de beschrijving van het Fletcher Sports Hotel.

9.1 Maatschappelijke haalbaarheid Het initiëren van een project van deze omvang kan niet zonder het maatschappelijk draagvlak te toetsen. Het idee om aan het IJsbaanpad een combinatie van sportershotel te creëren volgt uit de gemeentelijke visie “Olympisch Kwartier Zuid” Met dit als uitgangspunt is door Woonzorg/City Development contact gezocht met DMO Amsterdam. Met de kwartiermaker SportAs, is diverse malen overleg geweest. Hieruit bleek dat de ambitie goed aansluit bij die van de Centrale Stad om de SportAs verder te ontwikkelen. De ideeën zijn verder vroegtijdig afgestemd met beleidsmedewerkers Ruimtelijke Ontwikkeling stadsdeel Zuid, de portefeuillehouder RO stadsdeel Zuid en de hotelloods. Inmiddels heeft de kwartiermaker Sportas zich ook achter de plannen geschaard. De haalbaarheid is hiermee op politiek en ambtelijk niveau voor Woonzorg/ City Development voldoende aangetoond om verder te investeren. Eind 2011 is door Woonzorg/City Development een enquête (18 stuks) gehouden onder een groot aantal belanghebbenden. De geenquêteerden varieerden van het Frans Otten stadion, de woonboten vereniging, Stichting Promotie Olympische Gebied tot aan de Rietveld academie. De schriftelijke respons was heel laag maar door nabellen en persoonlijke gesprekken is er wel een duidelijk beeld ontstaan. Er is duidelijk behoefte aan een upgrade van het gebied. Voor een aantal ‘buren’ is de upgrade an sich al voldoende. De sportgerelateerde geenquêteerden zijn blij met meer activiteit en verwachten dat behoefte is aan accommodatie. De lokale verenigingen zien zichzelf weinig gebruik maken van het hotel maar zien wel dat hun locatie interessanter wordt naarmate de focus van de directe omgeving nog meer sport georiënteerd wordt. De Stichting Promotie Olympisch Gebied en haar leden zijn blij met deze ontwikkeling temeer het hun eigen ambities ondersteunt. Er is afgesproken elkaars sterke kanten te ondersteunen en niet elkaars activiteiten te ondermijnen. Woonzorg/City Development stelt zich derhalve terughoudend op voor wat betreft conferentieruimtes en vergelijkbare ruimtes. De woonbotenvereniging wil graag goed op de hoogte blijven van de voortgang en zijn gereserveerd positief. Zij waken wel voor overlast. Met Spa Zuiver is er overleg geweest mede omdat zij plannen hebben voor uitbreiding van hun hotel. De plannen van Woonzorg/City Development en Spa Zuiver zijn complementair. Geconcludeerd kan worden dat er bij alle betrokken partijen een positieve grondhouding is. Woonzorg/City Development heeft de betrokkenen de afgelopen periode op de hoogte gehouden door middel van gesprekken en via het kanaal van

In het voorjaar van 2014 is de ontwikkeling van het sporthotel overgenomen door City Hotel Development en Fletcher Hotels. In december 2014 is gelijktijdig met deze ruimtelijke onderbouwing een bouwplan ingediend voor de aanvraag van een omgevingsvergunning (bijlage 2). Voor de aanvraag van de omgevingsvergunning zal een Wabo-projectbesluit worden gevolgd (artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wabo). In het kader hiervan zal de aanvraag ter inzage worden gelegd en zal er een informatieavond worden georganiseerd. Het verslag zal als bijlage 15 worden toegevoegd aan deze Ruimtelijke Onderbouwing.

9.2 Economische haalbaarheid Initiatiefnemer is Fletcher Hotels. Fletcher Hotels is een Nederlandse hotelketen en heeft ca. 65 hotels. Het project wordt volledig voor risico van initiatiefnemer ontwikkeld. De initiatiefnemer beschikt over voldoende middelen om het project uit te voeren. Voor de locatie is in juni 2012 door BK Ruimte & Milieu een quickscan planschade risicoanalyse uitgevoerd. Dit rapport is in maart 2015 door Mees Ruimte & Milieu (voorheen BK Ruimte & Milieu) aangepast en opgenomen als bijlage 14. Eventueel kostenverhaal wordt verzekerd via een tussen de gemeente en de initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst.

69


Rijnboutt BV Barentzplein 7 1013 NJ Amsterdam (T) +31 (0)20 530 48 10 (F) +31 (0)20 530 48 20 www.rijnboutt.nl

70

Fletcher Sports Hotel Amsterdam

Recommend Documents