Verslag PRES conferentie 12-10-2012, 9.30 – 12.00, Ramada Hotel Amsterdam Centre
1. Welkom Dagvoorzitter Henry Meijdam opent de vergadering en heet de aanwezigen welkom. Het doel van vandaag is om afspraken te maken over de geleverde adviezen en een mening te vormen over het vervolg van Plabeka. Daarnaast komt ook een voorstel voor regionaal hotelbeleid aan de orde. Arthur van Dijk heet de aanwezigen welkom en blikt terug op de vorige conferentie van 23 juni 2011. Vanaf dat moment vorig jaar tot nu is er veel gebeurd en er is hard en serieus samengewerkt. Op basis van goede ambtelijke samenwerking in de regio zijn de overgebleven plannen opnieuw bekeken en gefaseerd. Maar er is ook nog veel te doen. Met name dienen de kwalitatieve kanten van het aanbod conform de vraag meer focus te krijgen, bijvoorbeeld gericht op buitenlandse partijen en op (deel)regionaal niveau. Dat vraagt voor de MRA een koppeling van het economisch (cluster)beleid met de strategie voor werklocaties, bereikbaarheid etc. Verder bleek uit de conferentie met marktpartijen op 14 september j.l.dat er meer behoefte is aan kennis over de diverse vraag van de diverse gebruikers. Tot slot staat van Arthur van Dijk kort stil bij de kantorentop. 2. Toelichting advies Rudy Stroink: ‘Herstel begint bij de juiste diagnose en kennis van de vraag’ Rudy Stroink legt de rol van zijn adviescommissie uit en gaat daarna in op de huidige situatie. De komende periode zal volgens hem in het teken staan van kantoortransacties met lagere huurprijzen, waardoor een beweging van gebruikerstransacties op gang zal komen. Financiers zijn genoodzaakt om af te waarderen. Publieke partijen zullen meer focus in hun locatieontwikkeling moeten brengen om in deze markt tot een succesvolle ontwikkeling te komen. Stroink adviseert daarnaast het overaanbod te slopen zodat er weer meer druk op de markt komt en prijzen stijgen. De kern van zijn advies aan Plabeka is om te concentreren op ‘wat er wel is’: wie zit er in de panden (de 80% die gevuld is), hoe gebruikt men die ruimte en hoe verandert dit in de toekomst? Wat vinden huidige gebruikers de ideale locatie? Kennis op dit gebied schiet tekort. Juist het veranderende gebruik van kantoren (en niet de crisis) is de veroorzaker van het gros van de leegstand. Stroink beveelt het periodiek enquêteren van bedrijven aan. De schaarse publieke middelen moeten volgens hem naar de zaken waar in economisch opzicht het verschil gemaakt kan worden. Dat zijn de locaties die in deze markt nog kansrijk zijn, zoals de Zuidas en Schiphol. Omdat de prijzen van kantoren dalen moet selectief geïnvesteerd worden. Rudy Stroink hoopt daarnaast op de nieuwe generatie ontwikkelaars die bestaande problemen op nieuwe manieren aanpakken Henry Meijdam bedankt Rudy Stroink voor de toelichting op zijn advies en vervolgt met de bespreking van de voorgestelde afspraken:
1
3. Bespreking Bestuurlijke afspraken Plabeka A. Programmering De aanwezigen stemmen in met de voorgestelde afspraken 1.1 en 1.2 ten aanzien van de programmering van werklocaties. Henry Meijdam vraagt per deelregio aan de aanwezige bestuurders of zij conform de deelregionale afspraken inderdaad een stap terug willen doen in de lokale ambities, ten gunste van het regionale belang. Hier stemmen de aanwezigen mee in. Om het proces te versnellen wordt gewezen op de mogelijkheid om rechten voor locaties die niet tot ontwikkeling zijn gebracht (bijv. binnen 5 jaar) uit het bestemmingsplan te halen. Dit vergt een wetswijziging. Afspraak is om een brief op te stellen namens Plabeka gericht aan de formateurs van het nieuw te vormen kabinet, om te wijzen op de urgentie van een dergelijke wetswijziging. Berent Daan plaatst een kanttekening bij de tweede afspraak over de dreigende overcapaciteit in Noord-Holland Noord, net buiten het Plabeka gebied. Jan van Run antwoordt dat op basis van een behoefteramingsonderzoek ook tot schrappen c.q. uitfaseren wordt overgegaan, conform een vergelijkbaar proces als bij Plabeka voor Noord-Holland Noord. Vanuit Almere en Lelystad wordt aangegeven dat aanvullende afstemming gezocht wordt met de overige 4 gemeenten in de provincie.
B. Benutten bestaande kansen en kwaliteiten De voorgestelde afspraken onder 2.1 gericht op het benutten van bestaande kansen en kwaliteiten worden met enkele toevoegingen aanvaard. Arthur van Dijk vult aan dat er ook bij transformatie regionaal afgestemd moet worden vanwege het risico om nieuwe bubbels te creëren. Spil van deze samenwerking is kennis en kennisdeling. § Aan afspraak 2.1 (onder 1) wordt daarom toegevoegd ‘ stem hierbij (sub-) regionaal af’. Annius Hoornstra biedt aan om praktijkkennis van Amsterdam over transformatie te delen met de regio. Dennis Straat is daarin geïnteresseerd, maar vraagt daarbij aandacht voor het scherper identificeren van de rol van de overheid bij transformatie. Ook daar zou hij graag kennis over uitwisselen. De aanwezigen reageren positief op het versterken van deze kennisfunctie door kennisdeling en het aanbod van Amsterdam. Wel zijn er enkele kanttekeningen. Door de deelregio Gooi- en Vechtstreek wordt aangegeven dat de afstemming over transformatie en herontwikkeling binnen gemeentelijke structuurvisies dan wel een deelregionale, structuurvisie vorm moet krijgen. Diemen geeft het belang aan van een eerlijke discussie met de sector: het ontbreekt overheden aan goed ‘transformatief denken’: betrek de jonge en vernieuwende projectontwikkelaars hierbij. Rudy Stroink oppert hierop de oprichting van een ‘ Plabeka-academy’. § Aan afspraak 2.1 wordt (onder 1) daarom verder toegevoegd: ‘Amsterdam stelt hiervoor kennis en ervaring aan de regio beschikbaar. Via Plabeka krijgt de kennisdeling op MRA schaal vorm. Hierbij wordt ook expliciet aandacht gegeven aan de rol van de overheden en de verantwoordelijkheden van de diverse marktpartijen(incl. de nieuwe generatie projectontwikkelaars) bij transformatie’. § Aan afspraak 2.1 wordt (onder 2) aan de profilering van kanshebbende locaties daarom toegevoegd: ‘in afstemming met de (kwaliteits)vraag van het segment waarop gekoerst wordt. Streef naar afstemming via de gemeentelijke en/of regionale structuurvisies’.
2
Henry Meijdam vraagt vervolgens aan de bestuurders wie op deelregionaal niveau trekker wil zijn. Na een ronde langs de deelregio’s worden de volgende namen aan de afspraken toegevoegd: § Zuid Kennemerland en IJmond: Jan Nieuwenburg (weth. Haarlem) § Almere/Leystad: Jop Fackeldey (Lelystad) § Amstel-Meerlanden: Arthur van Dijk (Haarlemmermeer) § Zaanstreek-Waterland: Dennis Straat (Zaanstad) § Gooi- en Vechtstreek: Lon Jooren-van den Boor § Amsterdam: Maarten van Poelgeest (voorstel)
C. Versterken kennisfunctie De aanwezigen gaan unaniem akkoord met de voorgestelde afspraken 3.1 t/m 3.4 om de kennisfuncties rond vraag en aanbod van werklocaties en grondprijssystematiek te versterken. Het voorstel op basis van het advies van Edo Arnoldussen is om op het niveau van de Metropoolregio te komen tot een kennisplatform waarbij grondprijsinformatie uitgewisseld wordt, om zo stapsgewijs meer transparantie en vertrouwen tussen gemeenten te creëren. Door de al bestaande samenwerking tussen Amsterdam, Almere en Haarlemmermeer te benutten kan een vliegende start gemaakt worden. Edo Arnoldussen geeft toelichting bij dit advies, waarbij hij teruggrijpt naar de doelstelling en zijn aanvankelijke (en meer verregaande) aanbeveling – een kenniscentrum met adviesfunctie. Dit zou de ‘stip op de horizon’ moeten blijven bij het uitwerken van het kenniscentrum. De aanwezigen kunnen zich vinden in het voorstel voor een kennisplatform en het streven naar meer transparantie. Lelystad, Amstelveen, Purmerend, Zaanstad en Haarlem geven aan de bestaande samenwerking van de drie genoemde gemeenten te willen uitbouwen tot een eerste kennisplatform. Het programmateamPlabeka gaat het platform praktisch verder uitwerken waarna het met meer geïnteresseerde gemeenten uitgebreid kan worden.
D. Bestuurlijke vertegenwoordiging De voorgestelde afspraak 3.5 over het samenstellen van een bestuurlijke delegatie voor overleg met het rijk wordt met een wijziging aanvaard. Arthur van Dijk stelt voor de bestaande bestuurlijke delegatie voor de kantorentop (Amsterdam en Haarlemmermeer) uit te breiden met een Flevolandse gemeente en een kleinere gemeente die qua kantoren een zware opgave kent. De aanwezigen stemmen hiermee in en zullen kandidaten hiervoor aandragen. Er zal vooraf een brief rondgestuurd worden met de voorgestelde lijn. § Aan de afspraak 3.5 wordt daarom toegevoegd dat de delegatie zal bestaan uit ‘Amsterdam, Haarlemmermeer, regio Flevoland, kleine gemeente’ en dat deze ‘afgestemd’ actie zal ondernemen. Annius Hoornstra neemt het woord om de kantorentop, het convenant en het bijbehorende kantorenfonds verder toe te lichten. De VNG heeft haar handtekening onder het convenant gezet, maar er klinkt bezwaar vanuit een aantal gemeenten met name gericht op het fonds. In tegenstelling tot wat velen denken verkent het convenant echter slechts de mogelijkheden tot een fonds, het is aan de regio’s om er verder invulling aan te geven en aan gemeenten zelf om mee te doen of niet.
3
4. Bespreking Bestuurlijke afspraken Hotelbeleid De voorgestelde afspraak onder 4.1 wordt aanvaard met toevoeging van twee aanvullende afspraken. Carolien Gehrels neemt het woord. Doel van dit agendapunt is te staven of een regionale samenwerking in de vorm van een hotelbeleid noodzakelijk en wenselijk is. In Amsterdam was de conclusie in 2006 dat men actief met hotels aan de slag moest. Prijzen en bezettingsgraden waren te hoog en dat is slecht voor de sector toerisme, waaronder ook het zakelijk segment en evenementen. De doelstelling was om tot 2015 9.000 hotelkamers aan het bestaande aanbod toe te voegen binnen de gemeentegrenzen. Voor de regio is het een relevante opgave omdat het toerisme zich steeds verder over de regio verspreidt. Miriam Brouwer geeft inzicht in de regionale opgave die dit oplevert namelijk het realiseren van 15.000 kamers tot 2015. Sinds 2006 is er een gemiddelde groei van het aantal overnachtingen per jaar van 2,3%. Het aantal hotelbedden nam met 3,2% per jaar toe. Op dit moment zijn er vele initiatieven voor de toevoeging van een aanzienlijke hoeveelheid hotelkamers (6.500), waaronder op de grote kantoorlocaties Sloterdijk, Zuidoost en in Haarlemmermeer. Olivier Ponti presenteert de vooruitzichten voor de regio Amsterdam. Hoewel een exacte prognose lastig is, verwacht hij een groei van 2,7% per jaar tot 18,6 miljoen overnachtingen in de MRA in 2020. Dit is een terughoudende prognose. Er is dus ruimte voor nieuwe hotelinitiatieven. De ontwikkeling van hotels speelt een rol in de (her)ontwikkeling van wijken en locaties. Slimme strategische keuzes en afstemming zijn daarbij nodig om het creëren van een volgende bubbel te voorkomen. Het is nog onduidelijk of de initiatieven goed aansluiten bij de vraag. Diversiteit in het aanbod dient gewaarborgd te worden. Vanuit Hilversum wordt aangegeven dat er meer inzicht in de vraag gewenst is. Haarlem zou de samenwerking graag op noordvleugelniveau willen opschalen. Lelystad ziet grote verschillen binnen de MRA qua regionale verbondenheid met de Amsterdamse markt. Wouter Weyers(KvK) ziet de ontwikkeling van hotels alleen gebeuren als de aantrekkelijkheid van de gehele regio ondersteund en uitgedragen wordt. De aanwezigen wordt gevraagd om DO PRES opdracht te geven voor het opstellen van een plan van aanpak voor een regionaal hotelbeleid op MRA niveau.Hiermee wordt ingestemd, met dien verstande dat er eerst een vraaginventarisatie gedaan dient te worden. Vervolgens is de vraag wat het gewenste aanbod is en hoe op basis daarvan een gebiedsindeling kan worden gemaakt. Daarna kan vertaling naar regionaal beleid volgen. Afspraak is om in november te starten met onderzoek en op 21 maart 2013 een beleidsvoorstel voor te leggen. Daarnaast wordt besloten om op MRA niveau van start te gaan, maarregio’s buiten de MRA wel de mogelijkheid te bieden om aan te haken mits dit geen vertraging oplevert. § De voorgestelde afspraak over hotelbeleid onder 4.1 wordt aanvaard, de volgende afspraken worden daaraan toegevoegd: 4.2 DO PRES opdracht verlenen om een plan van aanpak op te stellen voor regionaal hotelbeleid in de MRA met daarin o.m.: meer gedetailleerde uitwerking van vraagprognose, vertaling naar benodigd aanbod (sterren, concepten) en bepaling aanvaardbaar niveau gemiddelde kameropbrengst nader onderzoek naar het gewenste hotelaanbod (op o.m. kantorenlocaties) en de mate waarin dit aansluit bij de vraag aan de hand van te definiëren indicatoren
4
4.3
Af te spreken om uiterlijk op 23 maart 2013 te komen tot beleidsvoorstellen regionaal hotelbeleid en deze aan het BO PRES voor te leggen.
5.
Bestuurlijke afspraken PRES conferentie 12 oktober 2012 definitief De bestuurlijke afspraken inclusief wijzigingen en aanvullingen conform de bespreking en discussie zijn:
1.
Programmering: stuur zoveel mogelijk op bouwrijpe planvoorraad 1.1. In te stemmen met de op het niveau van de deelregio’s gemaakt afspraken over programmering 20102020. 1.2. In te stemmen met de volgende aanbevelingen: 1. Stuur niet alleen op de planologische voorraad maar juist ook op de voorraad bouwrijpe kantoor- en bedrijfslocaties: - Stem de voorraad aan bouwrijpe locaties af op de reëel te verwachten vraag met een tijdshorizon van 3-5 jaar (zie aanpak Almere). - Maak het bouwrijpe voorraadbeleid tot onderlegger van de grondexploitaties. - Betrek in het voorraadbeleid ook de private gronden met ontwikkelcontracten en juridisch planologische rechten. Overweeg om rechten voor locaties die niet tot ontwikkeling worden gebracht (bv. binnen 5 jaar) uit de juridisch planologische voorraad te halen. - Maak een vertaling in de grondexploitaties, zowel qua opbrengstverwachting als risicobeheersing 2. Leg afspraken vast ook met aangrenzende gemeenten van de MRA De provincies Noord Holland en Flevoland spreken af om het gesprek aan te gaan met omliggende gemeenten van de MRA (zowel in de omliggende provincies Zuid Holland Utrecht , als in Noord Holland-Noord en overig Flevoland) om te komen tot een realistisch voorraadbeleid op een vergelijkbare wijze zoals door de MRA gemeenten wordt gehanteerd.
2.
Benut bestaande kansen en kwaliteiten 2.1. In te stemmen met de volgende aanbevelingen: 1. Zet op gemeentelijk niveau in op maximale transformatie en herontwikkeling van te benoemen bestaande locaties en stem hierbij (sub-) regionaal af Aanleiding hiervoor zijn enerzijds de uitkomsten van de monitor die bevestigen dat het Global Gateway Scenario -dat als uitgangspunt is genomen voor de vraagraming in de Uitvoeringsstrategie- uitgaat van een gunstiger economische groei dan de praktijk laat zien. Anderzijds komt de aanbeveling voort uit de noodzaak om het mechanisme te doorbreken van nieuwbouw, waarbij panden worden verlaten die vervolgens leeg blijven staan. Daarbij gaat het ook om de kwaliteit op bestaande locaties te borgen. Amsterdam stelt hiervoor kennis en ervaring aan regio beschikbaar. Via Plabeka krijgt de kennisdeling op MRA schaal vorm. Hierbij wordt ook expliciet aandacht gegeven aan de rol van de overheden en de verantwoordelijkheden van de diverse marktpartijen(incl. de nieuwe generatie projectontwikkelaars) bij transformatie. 2. Profileer kanshebbende1 locaties MRA; versterk hiertoe de samenwerking binnen de deelregio’s en op MRA niveau
1Met het begrip ‘kanshebbend’wordt bedoeld die locaties waar partijen direct mee aan de slag kunnen gaan, bijvoorbeeld omdat er marktvraag is of omdat deze locaties succesvol kunnen zijn wanneer herontwikkeling en/of transformatie plaats vindt.
5
Zet in op een scherpe profilering van kanshebbende locaties in afstemming met de (kwaliteits)vraag van het segment waarop gekoerst wordt. Streef naar afstemming via de gemeentelijke en/of regionale structuurvisies. Deze profilering is weergegeven op de kaarten waarin de locaties zijn gecategoriseerd naar groei-, beperkte groei, balans en krimpgebieden. Het is nu aan de deelregios en aan Plabeka op MRA niveau om hier mee aan de slag te gaan. Hiertoe zijn de volgende bestuurlijke trekkers benoemd: - Zuid Kennemerland en IJmond: Jan Nieuwenburg (weth. Haarlem) - Almere/Leystad: Jop Fackeldey (Lelystad) - Amstel-Meerlanden: Arthur van Dijk (Haarlemmermeer) - Zaanstreek-Waterland: Dennis Straat (Zaanstad) - Gooi- en Vechtstreek: Lon Jooren-van den Boor - Amsterdam: Maarten van Poelgeest (voorstel) Deze trekkers maken hiertoe binnen de deelregio’s bestuurlijke werk- en organisatieafspraken om blijvend de balans in vraag&aanbod van werklocaties te bewaken en op elkaar af te stemmen. Zorg voor kennisuitwisseling (ateliers). Gebruik deze profilering als een gemeenschappelijke basis voor marketing en acquisitie en zet kansrijke locaties in de etalage. Gebruik deze profilering ook als basis voor het gemeentelijk grondbeleid. 3.
Versterk de kennisfunctie 3.1. Kennis te nemen van het advies van Edo Arnoldussen over grondprijssystematiek. 3.2. Kennis te nemen van het advies ‘Herstel begint bij de juiste diagnose en kennis van de vraag’ van de Adviescommissie Plabeka onder voorzitterschap van Rudy Stroink. 3.3. In te stemmen met de aanbevelingen van Edo Arnoldussen, gehoord de ambtelijke discussie over het advies op 27 juni 2012. - Richt een kennisplatform rond grondprijssystematiek in om de regionale afstemming meer vorm te geven. Hanteer daarbij het model zoals bijvoorbeeld is gehanteerd bij de start van ‘Amsterdam In Business’ en maak een start met tenminste de gemeenten. Amsterdam, Almere Purmerend, Amstelveen, Lelystad, Zaanstad , Haarlem en Haarlemmermeer. - Maak afspraken om jaarlijks (met dit kennisplatform) een aantal maal bij elkaar te komen en hanteer het volgende driestappenplan dat leidt tot meer transparantie en er als volgt uit zou kunnen zien: § Bevragen achteraf (bijvoorbeeld het uitwisselen van kennis over de deals van de laatste twee jaar; transparantie achteraf) § Proactief melden en achteraf bevragen (het melden van het werken aan toekomstige transacties en het uitwisselen van kennis achteraf) § Proactief bevragen vóór de transactie is gedaan (het melden van toekomstige transacties, het uitwisselen van kennis en eventueel afstemming vooraf). 3.4. In te stemmen om, met kennis van alle adviezen te komen tot versterking van de kennisfuncties rond vraag&aanbod van werklocaties en grondprijssystematiek en ondersteuning van de deelregio’s, het DO PRES opdracht te geven om: - te komen met een voorstel op welke wijze deze kennisfuncties binnen het Plabeka-verband kunnen worden ingericht en vorm gegeven; - profielen en conceptontwikkeling over toekomstbestendige werklocaties daar in mee te nemen; - na te gaan op welke wijze kennisinstellingen en private partijen daarbij kunnen worden betrokken; - te komen met een voorstel op welke wijze de voorgestelde rol van Fix-it teams en een regionale kantorenloods kunnen worden toegevoegd als functies bij het Project Bureau Herstructurering. 3.5. In te stemmen om een bestuurlijke delegatie (Amsterdam, Haarlemmermeer, regio Flevoland, kleine gemeente) aan te wijzen en afgestemd actie te ondernemen om de ondersteuning die nodig is bij de aanpak en verbetering van de kantorenvoorraad, dit opnieuw onder de aandacht van het Rijk te brengen.
4.
Hotelbeleid 6
4.1. Kennis te nemen van de kwantitatieve regionale analyse van het verwachte hotelkameraanbod vs. de verwachte vraag naar het totale aanbod in de regio, zoals tijdens de Conferentie aan de orde zal komen. 4.2. DO PRES opdracht verlenen om een plan van aanpak op te stellen voor regionaal hotelbeleid in de MRA met daarin o.m.: meer gedetailleerde uitwerking van vraagprognose, vertaling naar benodigd aanbod (sterren, concepten) en bepaling aanvaardbaar niveau gemiddelde kameropbrengst - nader onderzoek naar het gewenste hotelaanbod (op o.m. kantorenlocaties) en de mate waarin dit aansluit bij de vraag aan de hand van te definiëren indicatoren 4.3. Af te spreken om uiterlijk op 23 maart 2013 te komen tot beleidsvoorstellen regionaal hotelbeleid en deze aan het BO PRES voor te leggen.
6.
Conclusies
Aan het eind van de bijeenkomst worden de volgende conclusies gepresenteerd en door de aanwezigen bevestigd: 1. Een gezamenlijke ambitie is opnieuw benoemd en gedeeld: het in balans krijgen van de werklocaties in de MRA, kwantitatief en kwalitatief 2. Dit door: a. blijvende inzet op het terugbrengen van de planvoorraad en de leegstand door transformatie b. Volgend jaar te starten met een kennisplatform i.s.m. kennisinstellingen en marktpartijen. c. Werklocaties te profileren en in de etalage te zetten op het niveau van de deelregio en regio . 3. Per deelregio zijn bestuurlijk en ambtelijk trekkers benoemd. 4. Er is afgesproken om een brief aan de formateur ((c.q. nieuwe kabinet) te sturen met betrekking tot gewenste wetswijzigingen ten aanzien van bestemmingsplannen en planschade. Ook zal hierbij gewezen worden op de wenselijkheid van een voorbeeldfunctie van de Rijksgebouwendienst bij de aanpak van leegstand kantoren. 5. De partijen hebben met elkaar afgesproken om voor 21 maart 2013 een gezamenlijk regionaal hotelbeleid te formuleren.
De aanwezigen bevestigen dat dit de juiste conclusies zijn. Deze worden toegevoegd aan de gemaakte afspraken. Hierna sluiten Henry Meijdam en Arthur van Dijk de vergadering af, en bedanken de aanwezigen.
7
