RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOTEL DANZIGERKADE AMSTERDAM

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOTEL DANZIGERKADE AMSTERDAM

10 april 2015

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOTEL DANZIGERKADE AMSTERDAM

Datum

13 juli 2015

In opdracht van

Heren 2 B.V.

BOdG Ruimtelijk Advies B.V. Postbus 6083 3002 AB Rotterdam www.BOdG.nl

-4-

INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

4.

5.

6.

INLEIDING............................................................................................................................. 7 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................. 7

1.2

Ligging en begrenzing ............................................................................................................... 7

1.3

Vigerend bestemmingsplan ...................................................................................................... 7

1.4

Procedure ................................................................................................................................. 8

BELEIDSKADER ...................................................................................................................... 9 2.1

Nationaal beleid ........................................................................................................................ 9

2.2

Provinciaal beleid .................................................................................................................... 10

2.3

Regionaal en gemeentelijk beleid........................................................................................... 10

BESCHRIJVING VAN HET PROJECT ........................................................................................ 15 3.1

Ontstaansgeschiedenis ........................................................................................................... 15

3.2

Bestaande situatie en huidig gebruik ..................................................................................... 15

3.3

Projectbeschrijving ................................................................................................................. 17

TOETSING AAN OMGEVINGSASPECTEN ............................................................................... 19 4.1

Water ...................................................................................................................................... 19

4.2

Milieuzonering ........................................................................................................................ 20

4.3

Geluid ...................................................................................................................................... 20

4.4

Luchtkwaliteit ......................................................................................................................... 21

4.5

Externe veiligheid ................................................................................................................... 21

4.6

Bodem ..................................................................................................................................... 23

4.7

Archeologie ............................................................................................................................. 24

4.8

Flora en fauna ......................................................................................................................... 24

4.9

Besluit m.e.r. ........................................................................................................................... 25

UITVOERBAARHEID ............................................................................................................. 27 5.1

Financiële uitvoerbaarheid ..................................................................................................... 27

5.2

Vooroverleg ex artikel............................................................................................................. 27

CONCLUSIE ......................................................................................................................... 29

BIJLAGE:

Projectkaart Milieuonderzoeken (apart bijgevoegd)

Ruimtelijke onderbouwing Hotel Danzigerkade Amsterdam

-5-

-6-

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding De gemeente Amsterdam is in samenwerking met diverse marktpartijen bezig om het gebied 'Houthaven' te herstructureren van industriële bedrijfsactiviteiten naar meer creatieve bedrijvigheid in combinatie met wonen. Eén van de voormalige 'houthavens' betreft de Minervahaven, alwaar het projectgebied is gelegen. Deze haven heeft de afgelopen jaren al een enorme metamorfose ondergaan. Deze ruimtelijke onderbouwing richt zich op het voormalige Hooglandterrein. Hier is één hotel voorzien op de momenteel in aanbouw zijnde parkeergarage. De ontwikkeling van het hotel past niet binnen het nu geldende juridisch-planologisch kader (zie §1.3). Om de realisatie mogelijk te maken, wordt met een omgevingsvergunning afgeweken van het vigerende bestemmingsplan. Dit document dient hiertoe als ruimtelijke onderbouwing.

1.2

Ligging en begrenzing Het projectgebied ligt aan de Minervahavenweg, vrijwel op de kop van de Danzigerpier in de Spaandammerbuurt in Amsterdam. Deze pier ligt ingeklemd tussen de Minervahaven en de Nieuwe Houthaven en ligt ten westen van het centrum van Amsterdam op korte afstand van de A10. Aan de westzijde van de locatie is de Minervahaven gelegen. Aan de drie andere zijden worden thans nieuwe gebouwen ontwikkeld; enkele zijn al in aanbouw dan wel recentelijk opgeleverd.

Afbeelding 1: Ligging van het projectgebied in Amsterdam (links) en in de directe omgeving (rechts).

1.3

Vigerend bestemmingsplan Voor het projectgebied geldt het bestemmingsplan “Stadshaven Minerva”, dat op 16 december 2010 door de gemeenteraad van Amsterdam is vastgesteld en onherroepelijk is sinds 20 juni 2012. Voor het projectgebied is één bestemming van kracht (zie afbeelding 2), te weten ‘Bedrijf-1’. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies mogelijk: bedrijven tot en met categorie 3.1, bepaalde creatieve functies, bedrijfswoningen en horeca. Tevens zijn de daarbij horende ontsluitingswegen, fietsen voetpaden, erven en laad- en losvoorzieningen toegestaan, evenals groenvoorzieningen, water, gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen,


-7-

nutsvoorzieningen, ondergrondse infrastructurele voorzieningen en water- en waterstaatkundige werken. Verder valt de locatie onder de gebiedsaanduidingen ‘geluidszone industrie 1’, ‘geluidszone industrie 2’ en ‘wro-zone ontheffingsgebied’. Geluidszone industrie 1 en 2 verwijst naar een zone rond een industrieterrein als bedoeld in de artikelen 41 en 53 van de Wet geluidhinder. Het wro-zone ontheffingsgebied houdt in dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om met een omgevingsvergunning af te wijken van enkele in artikel 3.2 genoemde bouwhoogten.

Afbeelding 2: Uitsnede plankaart bestemmingsplan "Stadshaven Minerva" (projectgebied oranje omkaderd).

De voorgenomen transformatie past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, omdat de nu geldende bestemming ‘Bedrijf - 1’ geen hotel met een hoogte meer dan 20 meter toestaat. Daarnaast kent het plan geen afwijkingsmogelijkheden om de gewenste bebouwing toe te staan. 1.4

Procedure Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Vanaf dat moment worden aanvragen voor afwijking van het bestemmingsplan aangemerkt als een aanvraag voor een omgevingsvergunning. In deze vergunning zijn de verschillende toestemmingen voor locatiegebonden activiteiten geïntegreerd. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen een ‘reguliere’ en een ‘uitgebreide’ procedure. Omdat de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen het vigerend juridisch-planologisch kader, is afwijking hiervan noodzakelijk. Dit is mogelijk met toepassing van artikel 2.12, eerste lid sub a, onder 3 van de Wabo. Hiervoor geldt de uitgebreide procedure, zoals beschreven in § 3.3 van de Wabo. Ten behoeve van deze procedure is een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk; dit document voorziet hierin. De aanvraag ten behoeve van de planologische afwijking wordt vooruitlopend (fase 1) op de aanvraag omgevingsvergunning ten behoeve van de geplande bouwactiviteiten (fase 2) ingediend.

-8-

2.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidsstukken aangehaald die betrekking hebben op Amsterdam en in het bijzonder die voor het project.

2.1

Nationaal beleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 (2012) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 (SVIR) vastgesteld. Deze visie vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt de visie de ruimtelijke doelen en uitspraken in diverse documenten, zoals de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De SVIR geeft daarmee een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw Rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Door vaststelling van de SVIR geldt voor de ruimtelijke ordening in brede zin dat een aanzienlijk deel van de Rijkstaken is gedecentraliseerd. Alleen voor een beperkt aantal onderwerpen wordt de bevoegdheid om algemene regels te stellen ingezet. Het gaat hierbij om nationale belangen, zoals kustfundament, grote rivieren en primaire waterkeringen, waarvoor kaderstellende uitspraken zijn opgenomen. Deze zijn zodanig geformuleerd, dat ze beperkingen stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Aangezien een structuurvisie geen bindende werking heeft voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld, zijn de nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen geborgd in de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte. Deze AMvB wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en richt zich op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Daarnaast zorgt de AMvB voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen invloed op één van de onderwerpen van nationaal belang. De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met het Rijksbeleid. Wel is sprake van een 'ladder' voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Deze is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat voor alle ruimtelijke plannen gekeken moet worden naar de volgende treden:  is er vraag naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;  kan hiervoor bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing worden hergebruikt;  indien nieuwbouw nodig is, dan dient gezorgd te worden voor een optimale inpassing en bereikbaarheid. Conclusie Omdat het voornemen wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied en het perceel momenteel deels bebouwd is, wordt geen nieuw ruimtebeslag geclaimd. Daarnaast blijkt uit de volgende paragrafen dat in Amsterdam behoefte is aan de te realiseren hotels. Dit wordt onderschreven door de hotelloods (zie conclusie § 2.3). Het voornemen voldoet dan ook aan ladder voor duurzame verstedelijking.


-9-

2.2

Provinciaal beleid Structuurvisie Noord-Holland 2040 en bij behorende verordening Provinciale Staten van de provincie Noord-Holland hebben op 21 juni 2010 de Structuurvisie 2040 vastgesteld. Met deze visie wordt ingezet op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik. In het kader van klimaatbestendigheid dient er ruimte gevonden te worden voor bescherming tegen wateroverlast, voor voldoende schoon drinkwater en voor duurzame energie. De ruimtelijke kwaliteit wordt operationeel gemaakt in het behoud van het Noord-Hollandse landschap door verdere ontwikkeling van de kwaliteit en diversiteit van het landschap. Duurzaam ruimtegebruik wordt nagestreefd door functies slim te combineren en te zorgen dat deze goed bereikbaar zijn. De provincie Noord-Holland wil steden optimaal benutten en de landschappen open houden, maar ook ruimte bieden aan de economie en woningbouw. Vandaar dat gestreefd wordt naar verdere verdichting van het 'bestaand bebouwd gebied' (BBG). De provincie helpt gemeenten bij het optimaliseren van het gebruik van dit gebied, met name waar het gaat om bedrijventerreinen, ondergronds bouwen, hoogbouw, stationsomgevingen en knooppunten. Voor nieuwe ontwikkelingen moet nut en noodzaak worden aangetoond. Vervolgens dient te worden aangetoond dat de betreffende ontwikkeling niet (geheel) door middel van verdichting, transformatie en herstructurering kan worden gerealiseerd. Wanneer een voorgenomen ontwikkeling noodzakelijk is en verdichting niet mogelijk is, wordt nieuwe uitleg buiten het BBG gerealiseerd. Het projectgebied is op grond van artikel 9 van de bij de structuurvisie behorende verordening gelegen binnen het BBG en aangemerkt als 'havengebonden bedrijventerrein'. De provincie zet hier in op een optimale benutting door verdichting, innovatie en herstructurering, zodat een kwalitatief hoogstaande duurzame bedrijfsterreinen ontstaan, die goed bereikbaar zijn over weg, water en spoor. Hierbij dient het aanbod aan bedrijventerrein zowel kwantitatief als kwalitatief zo goed mogelijk aan te sluiten op de vraag. Zo'n 30% van de huidige bedrijfsterreinen is hierbij verouderd. De provincie spant zich in om hier herstructurering te bevorderen. Conclusie Stadhaven Minerva en daarmee ook het projectgebied, is gelegen binnen het bestaand bebouwd gebied. Dit gebied is al geruime tijd onderdeel van een herstructureringsopgave (zie § 2.3). Realisatie van een hotel binnen het projectgebied maakt onderdeel uit van deze opgave en past daarmee ook binnen de provinciale structuurvisie en bijbehorende verordening.

2.3

Regionaal en gemeentelijk beleid Uitvoeringsstrategie Plabeka Op 23 juni 2011 hebben de gemeenten, de stadsregio en de provincies uit de Metropoolregio Amsterdam zichzelf gecommitteerd aan de Uitvoeringsstrategie 2010-2040 van het Platvorm bedrijven en kantoren (Plabeka). Middels deze strategie geeft de Metropoolregio Amsterdam invulling aan de oproep van het Rijk om gezamenlijk de leegstand van kantoren aan te pakken. Het doel van deze strategie is namelijk om 2.200 ha verouderde bedrijventerreinen te verbeteren via herstructurering, 1,5 miljoen m2 bestaande kantoren te herontwikkelen voor meer duurzame kantoorconcepten en om 1,5 miljoen m2 aan incourante kantoorpanden aan

- 10 -

de markt te ontrekken. Daarnaast zijn afspraken gemaakt om in de periode tot 2040 het planaanbod van nieuwe kantoren met 1,9 miljoen m2 te schrappen en meer dan 500 ha aan nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen te bevriezen. Tevens is besloten om bestaande kantoorlocaties en bedrijventerreinen te koesteren en scherpe keuzes te maken over nieuwe ontwikkelingen. Zuinig en duurzaam ruimtegebruik staan daarbij hoog in het vaandel, waarbij ingezet wordt op het beter benutten van de bestaande voorraad. Initiatieven vanuit de markt moeten optimaal gefaciliteerd worden. In de Uitvoeringsstrategie is bepaald, dat de herstructureringsopgave aan bedrijventerreinen in de regio Amsterdam zo'n 603 bruto hectare bedraagt. Een van deze terreinen betreft Stadshaven Minerva, alwaar een herprofilering plaatsvindt. Structuurvisie Amsterdam 2040 Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft de gemeenteraad op 17 februari 2011 de Structuurvisie 'Amsterdam 2040: economisch sterk en duurzaam' vastgesteld. Hiermee komt het structuurplan 'Kiezen voor stedelijkheid' (2003) te vervallen. De centrale ambitie van de structuurvisie is om Amsterdam verder te ontwikkelen als kernstad van een internationaal concurrerende, duurzame, Europese metropool. Om dit te realiseren slaat de stad de volgende richting in:  Intensiever gebruik bestaande stad, openhouden van landschap;  Systeemsprong regionaal openbaar vervoer;  Hoogwaardiger inrichting openbare ruimte;  Investeren in recreatief gebruik groen en water;  Amsterdam maakt zich op voor het postfossiele brandstoftijdperk;  Olympische Spelen Amsterdam 2028. De structuurvisie vormt de basis voor alle ruimtelijke plannen die de komende jaren tot ontwikkeling komen en bestaat uit drie delen. In het visiedeel worden de grote ontwikkelingslijnen geschetst. De uitvoeringsagenda bevat een beschrijving van de opgave en fasering per stadsdeel. In het instrumentarium is vastgelegd hoe regels worden gehandhaafd waardoor uitvoering van de visie mogelijk wordt. Om te komen tot een economisch sterk en duurzaam Amsterdam is verdichting noodzakelijk. Via intensiever gebruik van de ruimte kan aan meer mensen en bedrijven woon- en werkruimte worden geboden. Hierdoor wordt het draagvlak voor voorzieningen vergroot, wordt efficiënter omgegaan met energie en vervoer en vindt geen aantasting van het landschap plaats. Als onderdeel van de verdichting worden verschillende monofunctionele bedrijventerrein omgezet naar gebieden met een stedelijke mix van wonen en werken. Vooral de bedrijventerreinen aan het IJ komen hiervoor in aanmerking, waarbij de grootste transformatie-opgave het deel van de haven dat binnen de ringweg A10 is gelegen (HavenStad) betreft. Herstructureringsplan Stadshaven Minerva Ten behoeve van de herstructurering van Stadshaven Minerva is door Haven Amsterdam een herstructureringsplan opgesteld, dat op 13 juli 2007 door de gemeenteraad is vastgesteld. De centrale doelstelling voor de herstructurering van Stadshaven Minerva is de realisatie van een vitale buffer tussen haven en stad door geleidelijke revitalisering en intensivering van het gebied. Het gaat hierbij om zowel het behoud van de huidige functies door kwaliteitsverbetering, als ook om herprofilering van bedrijfsfuncties. Dit houdt in dat er ruimte is voor nieuwe gebruikers die passen binnen het profiel van stedelijk bedrijventerrein. Ruimtelijke onderbouwing Hotel Danzigerkade Amsterdam

- 11 -

Om de transformatie goed te laten verlopen dienen de belangrijkste knelpunten in het gebied weggenomen te worden en de aanwezige kansen benut te worden. Om dit te bereiken zijn drie, onderling samenhangende, speerpunten geformuleerd: 1. versterken economisch profiel / programma; Stadshaven Minerva biedt ruimte aan kleinschalige (< 500 m2) en middelgrote (tot 5.000 m2) bedrijvigheid in de sectoren bouw, productie, groothandel, transport en facilitaire dienstverlening. Daarnaast is ruimte voor de zogenaamde creatieve bedrijvigheid. Dit is bedrijvigheid op het gebied van kunsten,mode, (multi)media en architectuur en stedenbouw. Binnen het economische profiel is bijzondere aandacht voor combinaties van kleinschalige stadsgeoriënteerde en creatieve, vaak kantoorachtige, bedrijvigheid. Om de levendigheid en veiligheid van het gebied verder te vergroten is het wenselijk om op beperkte schaal horeca- en leisure voorzieningen toe te laten. Deze horeca heeft in eerste instantie een bedrijfsondersteunende functie. 2. verhelderen ruimtelijke- en verkeersstructuur; rondom het kerngebied wordt een centrale lus aangelegd en ook op de pieren worden lussen gecreëerd. Door deze lussenstructuur ontstaat een duidelijke structuur die de oriëntatie en vindbaarheid sterk verbetert. Daarnaast wordt de OV-bereikbaarheid versterkt. Ook het langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) krijgt een eigen plek. 3. verbeteren beeldkwaliteit en uitstraling; om deze aspecten te verbeteren zijn in het beeldkwaliteitsplan Minerva Waterfront architectonische, stedenbouwkundige en ruimtelijke kaders aangegeven. De herstructurering van Stadshaven Minerva moet uiteindelijk leiden tot een nieuwe hoofdstructuur bestaande uit drie elementen, namelijk een kerngebied, de pieren en het waterprogramma. Deze hebben allen een eigen specifieke ruimtelijke opgave en dynamiek. Het projectgebied maakt onderdeel uit van de Danzigerpier. Op de pieren is uiteindelijk sprake van een lossere bebouwingsstructuur; de gebouwen staan los van elkaar aan de kade, waarbij doorzichten naar de andere kant van de pier aanwezig zijn. Transformatiestrategie Haven-Stad: Sterke Stad – Slimme Haven De transformatiestrategie Haven-Stad betreft een verkenning naar de toekomst van de westelijke IJ-oevers. Het betreft hier een gebied van circa 650 hectare (exclusief water), bestaande uit drie verschillende deelgebieden: 1) de noordelijke IJ-oever, 2) het havengebied (hiervan maakt het projectgebied onderdeel uit) en 3) het gebied rondom het Westerpark. Deze transformatiestrategie volgt uit een motie die bij de vaststelling van de Structuurvisie Amsterdam 2040 is aangenomen. In deze strategie gaat het vooral om de vraag of bestaande havenactiviteiten met nieuwe woningbouw kunnen worden gecombineerd, of dat uitplaatsing en/of herstructurering nodig is. Het Haven-Stad-gebied biedt door de aanwezigheid van het IJ, de havenbekkens en de metropolitane sfeer van Westergasfabriek en NDSM een attractief vestigingsmilieu. Het gebied is daarbij gelegen in de directe nabijheid van de binnenstad. Het gebied biedt dan ook unieke mogelijkheden om het stedelijk milieu verder uit te bouwen. Zo is ruimte aanwezig voor een gevarieerd en gemengd stedelijk milieu met 20.000 woningen en 40.000 banen. Om dit stedelijk milieu te realiseren wordt in de toekomststrategie gekozen voor een geleidelijk transformatieproces, waarbij aangesloten kan worden op de al gaande transformaties. Eén van deze bestaande transformaties betreft de Minervahaven. Hier maakte de aanwezige houtopslag plaats voor allerlei creatieve bedrijven. In de Minervahaven is verdichting van het aantal arbeidsplaatsen mogelijk. - 12 -

Regionale hotelstrategie 2016-2022 Op 18 juni 2013 hebben de colleges van burgemeester en wethouders van Amsterdam en Haarlemmermeer besloten tot actualisatie van de regionale hotelstrategie. Op 5 juli 2013 zijn door alle partners van de metropoolregio Amsterdam de uitgangspunten voor de nieuwe strategie vastgesteld in het Bestuurlijk Overleg Platform Regionaal Economische Sturing (BO PRES). De uitwerking van deze uitgangspunten zijn verwoord in de regionale hotelstrategie 2016-2022. Deze strategie is op 27 november 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Uit deze strategie blijkt, dat de vigerende bestemmingsplannen in Amsterdam voor wat betreft de realisatie van hotels zeer flexibel is. Hierdoor is sprake van een planologische ruimte van circa 34.200 kamers. Dit betekent, dat voldoende planologische ruimte aanwezig is om de plannen vanuit de hotelmonitor (Q4, 2012) te realiseren en de berekende marktruimte tot 2020 te kunnen faciliteren. Het planaanbod overstijgt hierbij de vraag aan nieuwe kamers. Het is dan ook van belang om vraag en aanbod aan nieuwe kamers duurzaam in stand te houden, waarbij kwaliteit boven kwantiteit gaat. Het huidige beleid van algehele sturing wordt dan ook losgelaten en in plaats daarvan wordt ingezet op het helpen van de markt om het juiste hotel op de juiste plek te ontwikkelen. Dit wordt bereikt door heldere communicatie. Hierbij spelen de hotelladder en de kansenkaart een belangrijke rol. Daarnaast worden de hotelontwikkelingen gemonitord door een regionaal adviesteam. Hotelladder Amsterdam De hotelladder is bedoeld als instrument om nieuwe hotel initiatieven te toetsen. Het kan door marktpartijen gebruikt worden voor het opstellen en verbeteren van hun eigen plannen en door gemeenten als instrument om deze initiatieven zowel ruimtelijk als kwalitatief te toetsen. Ook kan het regionaal adviesteam op basis van de hotelladder tot een afgewogen advies komen en zo initiatiefnemers en gemeenten helpen bij de advisering rond hun hotel initiatieven. De hotelladder is daarmee een ruimtelijk en kwalitatief instrument, waaraan hotelinitiatieven getoetst kunnen worden in de context van het totale aanbod in de regio en de locatie. Hierbij verzorgt de markt een goede onderbouwing van het initiatief, die wordt getoetst op ruimtelijke en kwalitatieve criteria. Conclusie Stadshaven Minerva maakt onderdeel uit van Haven-Stad, waarvan de herstructureringsopgave al in 2007 in gang is gezet. De herprofilering van deze stadshaven past dan ook uitstekend binnen de gemeentelijke structuurvisie. De binnen het projectgebied voorziene ontwikkeling maakt onderdeel uit van deze herprofilering en past daardoor ook binnen de structuurvisie. Op de Danzigerpier is momenteel nog nauwelijks horeca aanwezig. Realisatie van een hotel met congresruimten en welnessfaciliteiten, alsmede een op zichzelf staand restaurant leidt dan ook tot meer levendigheid ter plaatse. Daarnaast kan deze voorziening een ondersteunende functie bieden aan de in de omgeving aanwezige bedrijfsgebouwen. Realisatie van het hotel past dan ook zeker binnen het herstructureringsplan 'Stadshaven Minerva'. Via de website www.hotelladder.nl is ook de hotelladder ingevuld. Het resultaat is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Hieruit blijkt dat de realisatie van het hotel past binnen het regionaal en gemeentelijk hotelbeleid.


- 13 -

Deze conclusie wordt gedeeld door de hotelloods1. Uit het advies van de hotelloods blijkt, dat het voorziene hotel een toevoeging is aan het bestaande hotelaanbod en aan de omgeving. Doordat de omliggende woongebieden als het centrum van Amsterdam tot het verzorgingsgebied kunnen worden gerekend, draagt het hotel niet alleen bij aan de kracht van de directe omgeving van het projectgebied. Het zorgt tevens voor spreiding van het toerisme over de stad. Het voorziene concept ‘Moxy’ (zie § 3.3) sluit goed aan bij de sfeer en de behoefte van de bedrijven in de directe omgeving van het hotel. Het concept ‘Residence Inn’ voegt in zijn algemeenheid iets toe aan het hotelaanbod in de stad. In Amsterdam zijn namelijk nog weinig appartementenhotels aanwezig, terwijl de trend laat zien dat hotelgasten graag wat meer faciliteiten op de hotelkamer willen. Een appartementenhotel faciliteert daarmee de lang verblijvende zakenmensen, alsmede gezinnen. Vooral laatstgenoemde groep wordt momenteel nog slecht bediend. Omdat de haalbaarheid van het project door de hotelloods als zeer groot wordt ingeschat, wordt geconcludeerd dat de realisatie van het plan past binnen de regionale hotelstrategie.

1

- 14 -

Gemeente Amsterdam Economische Zaken, Hotelinitiatief Danzigerkade voormalige Hooglandterrein, 25 februari 2015, kenmerk: EZ-Hotelloods.

3.

BESCHRIJVING VAN HET PROJECT In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis, de bestaande situatie en het huidig gebruik van de locatie en zijn omgeving gegeven. Tevens wordt de beoogde nieuwe situatie toegelicht.

3.1

Ontstaansgeschiedenis Tegelijk met de aanleg van het Noordzeekanaal werden ten noorden van de toenmalige stad Amsterdam voor het eerste enkele havens gegraven. Eind 19e eeuw kroop de Amsterdamse haven namelijk weer uit een dal en het Westerdok was niet meer geschikt om de grotere zeeschepen te ontvangen. Deze nieuwe havens betroffen de zogenaamde 'houthaven' die zich in de loop der tijd uit zou breiden tot de huidige Oude Houthaven, Houthaven, Nieuwe Houthaven en de Minervahaven. Zoals de naam 'Houthaven' al aangeeft, werden deze havens gebruikt voor het over- en opslaan van hout. Sinds de realisatie van deze havens kenmerkt het gebied zich echter door een continue transformatie. Afhankelijk van de ruimtebehoefte en wensen van de gebruikers zijn kades aangelegd, insteekhavens gegraven en weer gedempt en is wegen railinfrastructuur aangebracht. Tot de jaren '60 en '70 van de vorige eeuw bleven de bedrijfsactiviteiten in de houthavens in zijn geheel op de houtoverslag en houthandel gericht. Het betroffen hier voornamelijk grootschalige op het water gerichte activiteiten. Vanaf het eind van de jaren '70 veranderde het functionele karakter naar meer kleinschalige, op het land gerichte bedrijfsactiviteiten. De houtbedrijven maakten daarbij steeds meer gebruik van het transport over de (spoor)weg. Daarnaast groeiden de schepen, waardoor de vracht steeds vaker in het Westelijk Havengebied werd overgeladen. Vandaar dat ook andere bedrijfsactiviteiten zich vestigden in de Houthavens, zoals machinefabrieken, groothandel en bouwmarkten. Omdat deze bedrijven steeds meer afhankelijk werden van het transport over het land, verlieten ook deze bedrijven het gebied. Vandaar dat de laatste jaren weer een nieuwe transformatie plaatsvindt, waarbij de aanwezige bedrijvigheid plaatsmaakt voor meer creatief gerichte bedrijfsactiviteiten in combinatie met woningbouw.

3.2

Bestaande situatie en huidig gebruik Het projectgebied maakt onderdeel uit van Stadshaven Minerva, die ten noordwesten van het centrum van Amsterdam is gelegen. Deze stadshaven is gelegen op het snijvlak tussen stad en haven en functioneert als buffer tussen beide. Stadshaven Minerva is daarbij te verdelen in twee deelgebieden. Het deel ten westen van de Archangelkade bestaat uit grote bedrijfsverzamelgebouwen, waarbij nauwelijks sprake is van openbare ruimte of openbare infrastructuur. Aan de zijde van Spaarndammerdijk bevindt zich tevens het tuinencomplex 'Zonnehoek'. Het oostelijk deel van de stadshaven bestaat uit kleinschalige (overslag)bedrijven, alwaar sprake is van een grote dynamiek. Dit deel wordt momenteel herontwikkeld.


- 15 -

Afbeelding 3: Globale begrenzing (deelgebieden) "Stadshaven Minerva".

Aan de noordoostzijde van het gebied Stadshaven Minerva is de Danzigerpier gelegen. Deze pier vormt de oostelijke begrenzing van de Minervahaven, die momenteel gebruikt wordt als wachtplaats voor coasters en binnenvaartschepen. Aan de oostzijde van de pier is de Nieuwe Houthaven gesitueerd. De Danzigerpier ondergaat momenteel een transformatie, waarbij de aanwezige (industriële) bedrijvigheid wordt vervangen door kleinschalige kantoor- en bedrijfspanden. Het projectgebied is hierbij bijna gesitueerd op de kop van de pier, aan de zijde van de Minervahavenweg. Momenteel is hier een ondergrondse parkeergarage met een capaciteit van 600 parkeerplaatsen in aanbouw. Deze parkeervoorziening gaat als fundering voor diverse nog te bouwen panden vormen. De huidige situatie wordt derhalve gekenmerkt door bouwactiviteiten en is door hekken niet toegankelijk voor het publiek. Hiervoor heeft de locatie tijdelijk braak gelegen.

Afbeelding 4: Huidige situatie binnen projectgebied.

- 16 -

3.3

Projectbeschrijving De gemeente Amsterdam is in samenwerking met diverse marktpartijen bezig om het gebied 'Houthaven' te herstructureren van industriële bedrijfsactiviteiten naar meer creatieve bedrijvigheid in combinatie met wonen. Eén van de voormalige 'houthavens' betreft de Minervahaven. Deze wordt aan de oostzijde begrensd door de Danzigerpier, alwaar het projectgebied is gelegen. Momenteel is hier de bouw van een parkeergarage gaande. Hierop is een hotel voorzien, alwaar deze ruimtelijke onderbouwing zich op richt.

Afbeelding 5: Positie voorziene hotel (oranje omkaderd) op kop van de Danzigerpier.

Het voorziene hotel wordt geclassificeerd als 3 tot 3,5 ster en is een combinatie van twee merken. Vanuit het oogpunt van de gasten betreffen het dan ook twee verschillende hotels, met elk een eigen entree en receptie. Enerzijds betreft het 'Marriott Lifestyle hotel Moxy' met 120 kamers, anderzijds het 'Marriott Residence Inn' met 60 kamers. Beide hotels delen de 'back of house', waardoor het voor de exploitant deels als één hotel gezien kan worden. Naast de beide hotels worden in het pand ook conferentiefaciliteiten aangebracht. Deze beslaan een oppervlak van 600 m² verhuurbaar vloeroppervlak en behoren functioneel tot 'Moxy'. Vanuit beide hotels zijn daarnaast een overdekt zwembad, sauna- en fitnessruimten bereikbaar. Deze faciliteiten zijn enkel toegankelijk voor de hotelgasten. Tevens is in het gebouw een restaurant met 200 zitplaatsen (circa 500 m2 bruto vloeroppervlak) voorzien. Dit restaurant wordt volledig apart geëxploiteerd; mogelijk wordt een doorgang naar de hotels aangebracht. De footprint van de ontwikkeling heeft een omvang 30 x 25 meter en bedraagt daarmee zo'n 750 m2. Het pand krijgt een hoogte van ruim 40 meter en telt uiteindelijk tien verdiepingen. Het gehele pand heeft uiteindelijk een bruto vloeroppervlak van circa 8.600 m2. Het hotel komt in één lijn te liggen met de lagere bouw aan de zuidzijde (circa 21 meter hoog) en de hoogbouw op de kop van de Danzigerpier (hoogte circa 50 meter).


- 17 -

Afbeelding 6: Zijaanzicht hotel en directe omgeving.

Verkeersontsluiting en parkeren De ontsluiting van het hotel voor werknemers en gasten zal overwegend plaats gaan vinden over de Minervahavenweg, Koivistokade en Archangelweg naar de Spaarndammerdijk (S102). Vanaf hier is het centrum van Amsterdam, dan wel de rijksweg A10 eenvoudig te bereiken. Als gevolg van de realisatie van het hotel zal naar verwachting de verkeersintensiteit op deze wegen toenemen. Door middel van een verkeerskundig onderzoek2 is onderzocht wat deze toename is en wat voor gevolgen dit heeft op de verkeersdoorstroming op de genoemde wegen. Het betreft hier een worstcase-situatie. Geen rekening is gehouden met het feit dat de pier goed toegankelijk is gemaakt voor fietsers en voetgangers. Het centrum van de stad ligt op slechts 10 minuten fietsen. Uit het onderzoek blijkt, dat de verkeersintensiteit op de ontsluitingsroute (Minervahavenweg t/m Archangelweg) tussen 0,6 en 3,6% zal toenemen ten opzichte van de referentiesituatie. Op het kruispunt Archangelweg / Spaarndammerdijk is sprake van een toename van 0,1 tot 0,6%. Gesteld wordt, dat het effect van de komst van het hotel op de verkeersstromen gering te noemen is en als ‘niet significant’ kan worden aangemerkt. Voor het behoud van een goede afwikkeling van het verkeer is het treffen van verkeerskundige maatregelen aan wegen en/of kruispunten niet aan de orde. Voor het kruispunt Archangelweg / Spaarndammerdijk geldt, dat door het verschil in tijdstip van passeren tussen de hotel- en restaurantbezoekers en de bezoekers/werknemers van de bedrijven mogelijk sprake kan zijn van een geringe ontlasting van de verkeersdruk tijdens de beide spitsperioden. In het eerder aangehaalde verkeerskundig onderzoek is ook aandacht besteed aan het aspect 'parkeren'. Hieruit blijkt, dat het projectgebied op grond van het Locatiebeleid Amsterdam is gelegen in ‘overig gebied binnen de ring A10’. De parkeernorm voor bedrijvigheid bedraagt hier 1 parkeerplaats per 125 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). In het projectgebied is momenteel een parkeergarage in aanbouw met een capaciteit van 600 parkeerplaatsen. Deze capaciteit is bepaald op 50.000 m2 bvo aan bedrijfsfuncties in de directe omgeving van de garage (= 400 parkeerplaatsen), evenals 200 openbare parkeerplaatsen. De realisatie van het hotel leidt tot het wegvallen van 5.000 m2 aan bedrijfsfuncties, waardoor sprake is van 45.000 m2 bvo. Volgens de norm behoort hierbij het aantal van 360 parkeerplaatsen. Dit betekent, dat sprake is van 240 openbare parkeerplaatsen. De gasten van het hotel (inclusief restaurant en conferentieruimten) zullen gebruik maken van deze openbare parkeerplaatsen. Ingevolge het Locatiebeleid Amsterdam heeft het hotel (inclusief restaurant en conferentieruimten) een parkeervraag van 110 parkeerplaatsen. In de parkeergarage zijn aldus voldoende openbare parkeerplaatsen aanwezig om deze parkeervraag op te vangen. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het wegvallen van de 5.000 m² ertoe leidt dat het geldende maximum oppervlak van 382.500 m² (art. 11) verkleind wordt tot 377.500 m².

2

- 18 -

Buro DB, Hotel Hooglandterrein te Amsterdam; verkeerskundig onderzoek, april 2015, kenmerk: RPT14180902-03.

4.

TOETSING AAN OMGEVINGSASPECTEN In dit hoofdstuk worden de omgevingsaspecten behandeld die binnen de ruimtelijke ordening, en daarmee dus ook voor deze ruimtelijke onderbouwing, van belang zijn. Veel aandacht gaat daarbij uit naar de milieuaspecten, aangezien de beleidsvelden milieu en ruimtelijke ordening de laatste decennia steeds meer naar elkaar toe zijn gegroeid. Het milieubeleid stelt randvoorwaarden aan ruimtelijke ontwikkelingen en is primair bedoeld om een zo optimaal mogelijke leefomgeving te realiseren.

4.1

Water De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het uitvoeren van een watertoets betrekt de waterbeheerders actief bij ruimtelijke besluitvormingsprocessen en geeft water een duidelijke plek binnen de ruimtelijke ordening. Het projectgebied is gelegen in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht dat zowel de kwantiteit als de kwaliteit van het oppervlaktewater beheert. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat deze voldoen aan het waterbeleid. Dit is vastgelegd in diverse beleidsdocumenten van Europees (Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) tot gemeentelijk niveau (Waterplan Amsterdam). Ook het hoogheemraadschap heeft zijn beleid vastgelegd in een waterbeheerplan (2010-2015; momenteel wordt deze geactualiseerd). Deze beleidsplannen zijn er allemaal in hoofdzaak opgericht, dat ontwikkelingen hydrologisch neutraal ontwikkeld moeten worden. Deze beleidsterm heeft dan ook vooral betrekking op het zoveel mogelijk (binnen de ontwikkeling) neutraliseren van de negatieve hydrologische gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen in ruimte en tijd. Hierbij speelt de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren' een belangrijke rol. De belangrijkste watergang rond het projectgebied is het IJ. Het IJ, onderdeel van de Noordzeekanaalboezem, is een stilstaand binnenwater met een beheerst peil van ongeveer 0,4 meter beneden NAP. Aan de oostzijde sluiten de Oranjesluizen het IJ af van het IJsselmeer. Aan de westzijde sluit het sluizencomplex IJmuiden het Noordzeekanaal af van de Noordzee. Het projectgebied ligt buitendijks van de scheidingsdijken, de primaire waterkeringen rondom de Noordzeekanaalboezem, en behoort hierdoor tot het boezemland. Boezemland dat lager ligt dan het maatgevende boezempeil kan bij hoge waterstanden in de boezem onder water lopen. Het maatgevende boezempeil is op 0 meter NAP gesteld, waarbij het streefpeil dus 0,4 meter onder NAP bedraagt. Het huidige maaiveld van het projectgebied ligt op 1,0 meter boven NAP, waardoor dus geen maatregelen nodig zijn om overstromingen te voorkomen. Bij toename van meer dan 1.000 m2 aan verharding in bestaand stedelijk gebied, dient een compensatie van 10% plaats te vinden om de effecten van de versnelde afvoer van regenwater te kunnen opvangen. Uit § 3.3 valt op te maken, dat het hotel een footprint heeft van circa 750 m2, zodat geen sprake is van een compensatieplicht. Daarnaast wordt het hotel op een bestaande parkeergarage gebouwd; het projectgebied is daarmee al voor 100% verhard. De nieuwe bebouwing in het projectgebied wordt aangesloten op het huidige rioolstelsel. Hierbij is het wenselijk om het hemelwater te scheiden van het afvalwater. In de omgeving is voldoende oppervlaktewater aanwezig waarop het hemelwater kan worden geloosd. Om diffuse verontreinigingen van water en bodem te voorkomen, is het voor de nieuwe bebouwing van belang om duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen. Zink,


- 19 -

lood, koper en PAK´s-houdende materialen mogen uitsluitend worden toegepast als deze worden voorzien van een coating. Overleg met de waterbeheerder(s) Bij aanvang van de procedure zal deze ruimtelijke onderbouwing ter toetsing worden aangeboden aan het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht. Indien noodzakelijk, zal deze ruimtelijke onderbouwing worden aangepast. 4.2

Milieuzonering De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft in haar uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” een handreiking geboden voor het toepassen van milieuzonering in de ruimtelijke planvorming. In de volksmond spreekt men ook wel van “het groene boekje”. De milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe milieubelastende activiteiten (bijv. bedrijven) een passende locatie in de nabijheid van milieugevoelige functies (bijv. woningen) krijgen en dat milieugevoelige functies op een verantwoorde afstand van milieubelastende activiteiten gesitueerd worden. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geluid, geur, gevaar en stof. Daarnaast is milieuzonering gericht op nieuwe ontwikkelingen. Het is niet bedoeld voor het beoordelen van bestaande situaties waarbij gevestigde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies op minder dan de richtafstand van elkaar staan. Met de handreiking kan worden bepaald wat de gewenste richtafstand is tussen de woningbouwlocatie en de bedrijven in de omgeving. Dit kan oplopen tot de maximale richtafstand voor bedrijven met milieucategorie 6 en die bedraagt 1.500 meter tot omgevingstype rustige woonwijk. Daarnaast kent de VNG-uitgave ook het omgevingstype 'gemengd gebied'. Het betreft hier een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en (kleine) bedrijven. Ook gebieden die in de directe nabijheid van hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype gemengd gebied. Gezien de aanwezige functiemenging of de ligging nabij drukke wegen kent het gemengd gebied al een hogere milieubelasting. Dat rechtvaardigt het verlagen van de richtafstanden met één stap. Een hotel wordt op grond van de VNG-uitgave aangemerkt al een categorie 1-inrichting, met een bijbehorende hindercontour van tien meter. Ook een restaurant wordt als zodanig aangemerkt. Binnen een straal van tien meter van het projectgebied bevinden zich geen milieugevoelige functies. Van een eventuele aantasting van het woon- en leefklimaat is dan ook geen sprake. Omdat het hotel zelf niet als een milieugevoelige functie wordt aangemerkt, leidt realisatie van het hotel niet tot belemmeringen op de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen.

4.3

Geluid Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. In de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer zijn geluidsnormen opgenomen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Deze normen geven de hoogst acceptabele geluidsbelasting bij geluidsgevoelige functies zoals woningen. Bij het bepalen van de maximaal toegestane geluidsbelasting maakt de Wet onderscheid tussen bestaande situaties en nieuwe situaties. Nieuwe situaties zijn nieuw te bouwen geluidsgevoelige functies of nieuwe geluidhinder veroorzakende functies.

- 20 -

Een hotel is geen geluidsgevoelig object als bedoeld in de Wet geluidhinder. Toetsing aan de grenswaarden uit deze wet is dan ook niet noodzakelijk. Uit het eerder aangehaalde verkeerskundig onderzoek blijkt tevens, dat de geluidsbelasting langs de ontsluitingsroute (Minervahaven tot aan Spaarndammerdijk) met minder dan 0,1 dB toeneemt als gevolg van het extra verkeer vanwege het hotel. Dit valt ruim binnen een toename van 1,5 dB die in de Wet geluidhinder als grens wordt gehanteerd bij de beoordeling van 'wegreconstructie' en het vaststellen van zogenaamde 'gevolgen elders'. Ten aanzien van het aspect 'geluid' wordt gesteld, dat de voorgenomen ontwikkeling geen substantiële nadelige effecten heeft op de leefbaarheid in de omgeving van het projectgebied en de ontsluitingsroute. 4.4

Luchtkwaliteit Voor een aantal stoffen in de lucht gelden wettelijke grenswaarden, welke zijn vastgelegd in het hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (de zogenaamde Wet luchtkwaliteit). De normen zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid van de mens. De luchtkwaliteit dient in zijn algemeenheid, met uitzondering van de werkplek, bepaald te worden. Het ontstaan van nieuwe knelpunten moet worden voorkomen. De gemeente toetst daartoe nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen expliciet aan de normen uit de Wet luchtkwaliteit. Is de verwachting dat de ontwikkeling zal leiden tot overschrijding van de normen, dan wordt naar een zodanig (technisch en/of planologisch) alternatief gezocht dat wordt voldaan aan de normen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen worden uitgevoerd. Een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de grens van 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof en stikstofdioxide niet wordt overschreden. In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Uit het eerder aangehaalde verkeerskundig onderzoek blijkt, dat de achtergrondconcentratie NO2 rond de Archangelweg / Spaarndammerdijk momenteel rond 30,3 μg/m3 is gelegen. De concentratie PM10 bedraagt maximaal 27,1 μg/m3. Deze waarden liggen ruim onder de wettelijke norm van 40 μg/m3. De extra bijdrage door het aan het hotel verbonden verkeer bedraagt minder dan 1,2 μg/m3 en draagt daardoor niet in betekenende mate bij. Daarnaast worden de normen voor NO2 en PM10 niet overschreden. Hiermee voldoet het plan aan de Wet luchtkwaliteit.

4.5

Externe veiligheid Binnen het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico zegt iets over de theoretische kans op overlijden op een bepaalde plaats voor een persoon die een jaar lang op die plaats zou staan. Hiervoor geldt dat een kans groter dan 1 op de miljoen per jaar (10-6/jaar) onacceptabel wordt geacht. In tegenstelling tot het plaatsgeboden risico, dat in één getal kan worden uitgedrukt, wordt het groepsrisico door een (grafiek)lijn weergegeven. Naarmate de groep mogelijke slachtoffers groter wordt, moet de kans op zo’n ongeval kleiner zijn. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt het 1% letaliteitsgebied. De normen voor het groepsrisico weerspiegelen


- 21 -

geen grenswaarde maar een oriënterende waarde. Dit houdt in dat bij de beoordeling van het groepsrisico het lokaal en regionaal bevoegd gezag de mogelijkheid geboden wordt om gemotiveerd van de oriënterende waarde af te wijken. In de directe omgeving van het projectgebied diverse risicobronnen zijn gelegen. Het gaat hierbij om zowel mobiele als stationaire bronnen. Hieronder worden de betreffende risicobronnen nader uiteengezet. Stationaire risicobronnen Uit het bestemmingsplan "Stadshaven Minerva" blijkt, dat deze stadshaven is gelegen binnen het invloedsgebied van een LPG-tankstation aan de Nieuwe Hemweg. De bij deze risicobron behorende 10-6 plaatsgebonden risicocontour bedraagt 45 meter, aangezien de doorzet van LPG is vastgelegd tot maximaal 1.000 m3 per jaar. Het invloedsgebied strekt zich uit tot 150 meter rondom het vulpunt. Omdat dit tankstation is gesitueerd op een afstand van circa 1.000 meter van het projectgebied, vormen deze contouren geen belemmering. Naast het LPG-tankstation is Stadshaven Minerva ook gelegen binnen het invloedsgebied van het bedrijf Chemtura Netherlands. Uit het bestemmingsplan "Stadshaven Minerva" blijkt, dat de 10-6 plaatsgebonden risicocontour van dit bedrijf niet over de stadshaven is gelegen. Deze contour vormt dan ook geen belemmering. De maximale effectafstand (het 1%-letaliteitsgebied) strekt zich uit tot 4.200 meter. De voorgenomen ontwikkeling van een hotel binnen het projectgebied leidt dus tot een beperkte toename van het aantal personen binnen het 1%-letaliteitsgebied. Het huidige groepsrisico bedraagt in de huidige situatie een factor 100 lager dan de orientatiewaarde. Daarnaast blijkt uit de toelichting van het bestemmingsplan "Stadshaven Minerva", dat elke toename van personen op een afstand van meer dan 1.000 meter van Chemtura geen invloed heeft op het groepsrisico. Omdat de afstand van deze stadshaven, en dus ook van het projectgebied, tot aan Chemtura minimaal 2.000 meter bedraagt, is het dus feitelijk gelegen buiten het rekenkundige invloedsgebied. De realisatie van het voorziene hotel heeft dan ook geen invloed op het groepsrisico. Omdat al reeds sprake is van een erg lage groepsrisico is het treffen van maatregelen en of een nadere motivering niet aan de orde. Mobiele risicobronnen Over het IJ worden met behulp van zee- en binnenvaartschepen gevaarlijke stoffen getransporteerd. Gezien het aantal transportbewegingen is deze transportroute in het basisnet Water aangewezen als 'zeevaartcorridor met toetsafstand'. De bijbehorende 10-6 plaatsgebonden risicocontour komt echter niet over de oeverlijn en vormt daarmee geen belemmering. Ook het bij de transportroute aangegeven plasbrandaandachtsgebied (40 meter) is niet over het projectgebied gelegen. Het groepsrisico van deze transportroute is ingevolge de toelichting van het bestemmingsplan "Stadshaven Minerva" verwaarloosbaar laag. Daarnaast blijkt uit de berekeningen die voor het Basisnet Water zijn verricht, dat zolang de personendichtheid in een gebied kleiner blijft dan 1.500 personen/ha, het groepsrisico als gevolg van transport gevaarlijke stoffen over water altijd kleiner is dan 10% van de oriëntatiewaarde. In de nieuwe regelgeving (Besluit Transportroutes Externe Veiligheid) zal vastgelegd worden, dat in dergelijke gevallen geen verantwoording van het groepsrisico vereist is. Aangezien rondom het projectgebied sprake is van een gebied met een maximale dichtheid die veel lager is dan 1.500 personen/ha, leidt de voorgenomen ontwikkeling niet tot een groepsrisico groter dan 10% van de oriëntatiewaarde. - 22 -

Een nadere verantwoording is dan ook niet aan de orde. Naast het transport over water, vindt in de nabijheid van het projectgebied ook transport van gevaarlijke stoffen over weg en rail plaats. Deze transporten vinden plaats op een afstand van ruim 1.350 respectievelijk circa 365 meter van het projectgebied. De bij deze risicobronnen behorende 10-6 plaatsgebonden risicocontouren vormen dan ook geen belemmering. Volgens de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen gelden op een afstand van 200 meter of meer van een transportroute geen ruimtelijke beperkingen. Ook in de ontwerptekst van het Besluit transportroutes externe veiligheid wordt een invloedsgebied van 200 meter gehanteerd. Hieruit kan geconcludeerd worden, dat toevoeging van personen op een afstand van meer dan 200 meter geen wezenlijke verandering van het groepsrisico oplevert. Omdat het projectgebied op grotere afstand van deze transportroutes is gelegen en het vervoer van gevaarlijke stoffen niet zal toenemen, kan gesteld worden dat nader onderzoek naar het vervoer van gevaarlijke stoffen over deze weg niet noodzakelijk is. In de omgeving van het projectgebied zijn ook twee hogedruk aardgasleidingen gelegen. Het gaat hierbij om een leiding ter hoogte van de Coenhavenweg/Papierweg (diameter van 4,5 inch en werkdruk van 40 bar) en een leiding net ten zuiden van de Nieuwe Hemweg (diameter van 16 inch en werkdruk van 40 bar). Deze leidingen zijn gelegen op een afstand van circa 485 respectievelijk 1.190 meter van het projectgebied. De bijbehorende 10-6 plaatsgebonden risicocontouren zijn dan ook niet over het projectgebied gelegen. Het 1%-letaliteitsgebied van deze leidingen strekt zich uit tot 45 respectievelijk 170 meter. Gezien de afstanden zijn deze niet over het projectgebied gelegen. De realisatie van een hotel heeft dan ook geen invloed op het groepsrisico. Nader onderzoek of verantwoording is daardoor niet aan de orde. Conclusie Op grond van bovenstaande beschouwing wordt geconcludeerd, dat de aanwezige risicobronnen niet leiden tot belemmeringen op de voorgenomen ontwikkeling. Hoewel vanuit planologisch opzicht geen beperkingen aanwezig zijn, wordt geadviseerd een aantal maatregelen te nemen, zodat het aantal (dodelijke) slachtoffers bij een eventuele ramp zo laag mogelijk is. Hierbij wordt gedacht aan het toepassen van afsluitbare deuren, ramen en ventilatieopeningen in combinatie met een met één druk op de knop uit te schakelen ventilatiesysteem. Bovendien kan worden ingezet op goede voorlichting en instructie om toekomstige bezoekers en werknemers van het hotel voor te bereiden op een eventuele ramp. 4.6

Bodem Het wettelijk kader bij de bepaling van de mate en ernst van bodemverontreiniging wordt gevormd door de Wet bodembescherming (Wbb). Op grond van de mate en omvang van een verontreiniging in grond en/of grondwater wordt bepaald of, conform de Wbb, sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Hierop is de principiële noodzaak tot sanering gebaseerd. In de Wbb wordt op basis van risico’s voor mens en ecosystemen vervolgens onderscheid gemaakt tussen spoedeisende en niet spoedeisende sanering. Als een sanering spoedeisend is, dient hiermee binnen vier jaar aangevangen te worden. Wanneer geen sprake is van een spoedeisende sanering, kan deze worden uitgesteld totdat op de locatie een herinrichting en/of bestemmingswijziging aan de orde is. Ter plaatse van het projectgebied wordt momenteel een parkeergarage gebouwd, die als fundering dient voor het voorziene hotel. Uit de ruimtelijke onderbouwing behorende bij de omgevingsvergunning voor de realisatie van deze parkeergarage blijkt, dat op de


- 23 -

desbetreffende kavel diverse bodemonderzoeken zijn verricht. Daarnaast maakt het perceel deel uit van het gebied in Stadhaven Minerva waarvoor Haven Amsterdam in het kader van de Wet Bodembescherming een raamsaneringsplan heeft ingediend bij de dienst Milieu en Bouwtoezicht. Hierop is op 3 juni 2008 een beschikking verleend. Omdat de bouw van het hotel niet leidt tot bodemverstorende activiteiten, is het treffen van een (nader) bodemonderzoek niet aan de orde. 4.7

Archeologie Om het archeologische erfgoed beter te beschermen, is in 1992 het Verdrag van Malta opgesteld. Het verdrag stelt dat behoud van archeologisch erfgoed in de bodem, in iedere fase van planontwikkeling moet worden meegewogen. Als behoud in de bodem geen optie is, dan worden archeologische resten opgegraven. De initiatiefnemer van een ruimtelijk plan dat bodemverstoring tot gevolg heeft, is verantwoordelijk voor de planologische en financiële inpassing van het archeologisch onderzoek. Een bouwplan dient te voorzien in maatregelen om archeologische overblijfselen volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie te documenteren en de informatie en vondsten te behouden. Ten behoeve van het geldende bestemmingsplan "Stadshaven Minerva" is door het gemeentelijk bureau "Monumenten en Archeologie" een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt, dat ter plaatse van het projectgebied sprake is van 'maritieme archeologie IJ': in de bedding van het IJ en het Noordzeekanaal zijn scheepsresten of andere verzonken overblijfselen te verwachten die verband houden met de historische scheepvaart, zeker vanaf de 13de eeuw en mogelijk vroeger. Ook kunnen hier losse vondsten, afval en gedumpt (oorlogs)materiaal voorkomen die in de (voormalige) bedding zijn weggezonken. Dergelijke overblijfselen hebben geen samenhang en hebben een wijde verspreiding. De enige samenhangende structuren zijn scheepswrakken, maar dit zijn geïsoleerde vindplaatsen met een lage trefkans. De archeologische verwachting is daarom laag. Ter plaatse van de havens zijn de bovenste bodemlagen van het voormalig IJ niet meer aanwezig. Hier worden geen archeologische overblijfselen meer verwacht. Momenteel wordt in het projectgebied een parkeergarage gebouwd, die als fundering dient voor het te realiseren hotel. De bouw van het hotel leidt verder dan ook niet tot bodemverstorende activiteiten. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is niet benodigd.

4.8

Flora en fauna De Nederlandse natuurbescherming kent twee aspecten, te weten gebieds- en soortbescherming. Gebiedsbescherming Eén van de belangrijkste kaders voor gebiedsbescherming wordt gevormd door de Natuurbeschermingswet. Deze wet regelt de bescherming van gebieden als de speciale beschermingszones volgens de Vogel- en Habitatrichtlijn en de beschermde natuur- en staatsnatuurmonumenten. Daarnaast bestaan gebieden deeluitmakende van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), welke op een andere wijze beschermd worden. Het projectgebied is op ruime afstand is gelegen van Natura 2000-gebieden en/of beschermde natuurmonumenten. Daarnaast behoort de Stadshaven Minerva - en daarmee ook het projectgebied - niet tot een ecologische hoofdgroenstructuur of tot een van de groengebieden

- 24 -

van Amsterdam. Het gebied komt daarom niet voor op de Natuurwaardenkaart van Amsterdam. Door de relatief (grote) afstand, de ligging van het projectgebied en de aard van de ingrepen, zijn effecten op beschermde natuurgebieden dan ook uitgesloten. Soortbescherming Soortbescherming vindt zijn wettelijk kader in de Flora- en faunawet; deze wet beschermt de in deze wet aangemerkte soorten planten en dieren, ongeacht waar deze zich bevinden. Om de instandhouding van de beschermde soorten te waarborgen moeten negatieve effecten op de instandhouding worden voorkomen. In de Stadshaven Minerva zijn diverse al dan niet strikt beschermde diersoorten te verwachten. Gezien de huidige situatie binnen het projectgebied - momenteel is sprake van een bouwput in verband met de realisatie van een parkeergarage - zijn deze diersoorten hier door de verstorende bouwwerkzaamheden niet aanwezig. Van een overtreding van de Floraen faunawet is dan ook geen sprake. Het uitvoeren van een ecologisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. 4.9

Besluit m.e.r. De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU Richtlijn m.e.r . De richtlijn is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving onder andere geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (verder Wm) en in het Besluit milieueffectrapportage. Laatstgenoemde is per 1 april 2011 gewijzigd, waarbij de drempelwaarden in kolom 2 van de D-lijst indicatief gemaakt zijn. Dit betekent, dat niet meer kan worden volstaan met de mededeling dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde ligt en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk is. Onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Deze motivering moet op basis van dezelfde criteria als de m.e.r.-beoordeling. De diepgang kan echter anders zijn en er zijn geen vormvereisten. De consequentie van de nieuwe regeling is, dat in elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst aandacht moet worden besteed aan de m.e.r. Dit kan zijn in de vorm van een motivering of in de vorm van een beschrijving van de resultaten van de m.e.r. (-beoordeling) . Voor dit bestemmingsplan is gekeken naar activiteiten die een m.e.r.-(beoordelings)plicht kennen. Hierbij is één activiteit gevonden: 1. D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen, bij een oppervlakte van 100 hectare of meer aaneengesloten gebied en dat 2.000 woningen of meer omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer betreft. De voorgenomen ontwikkeling blijft ruim onder de genoemde drempelwaarde, zoals opgenomen in categorie D11.2 van het Besluit m.e.r.. Toetsing aan deze drempelwaarde is echter niet voldoende; ook de andere selectiecriteria uit de Europese Richtlijn zijn van belang. Het gaat hierbij onder andere om cumulatie met andere projecten, gebruik van natuurlijke


- 25 -

hulpbronnen, productie van afvalstoffen, verontreiniging en hinder, en risico van ongevallen. Uit de beschouwing van de eerder in dit hoofdstuk genoemde milieuthema's blijkt, dat de voorgenomen ontwikkeling geen bijzondere elementen bevat die bovenproportioneel bijdragen aan deze aspecten. Op basis hiervan wordt geconcludeerd, dat het uitvoeren van een (uitgebreide) m.e.r(-beoordeling) niet noodzakelijk is.

- 26 -

5.

UITVOERBAARHEID

5.1

Financiële uitvoerbaarheid In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd, dat inzicht gegeven moet worden in de (economische) uitvoerbaarheid van een project. Afdeling 6.4 Wro schrijft voor dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken wanneer anderszins in de grondexploitatiekosten wordt voorzien, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst. Omdat de voorgenomen ontwikkeling betrekking heeft op een aangewezen bouwplan en de gemeente graag anderszins in de grondexploitatiekosten voorziet, wordt tussen de gemeente en initiatiefnemer een overeenkomst getekend. De gemeente vervult daarmee enkel een kaderstellende en toetsende rol. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het project vanuit gemeentelijk oogpunt financieel uitvoerbaar is.

5.2

Vooroverleg ex artikel Bij de voorbereiding van een ruimtelijk besluit dient overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke bij het plan in het geding zijn. De ruimtelijke onderbouwing wordt daartoe toegezonden aan de voor de gemeente Amsterdam vaste overlegpartners. De resultaten van dit overleg worden in deze paragraaf of in een aparte nota weergegeven.


- 27 -

- 28 -

6.

CONCLUSIE De ontwikkeling betreft de realisatie van een hotel met congresruimten en wellnessfaciliteiten, alsmede een op zichzelf staand restaurant. Het project wordt uitgevoerd in bestaand stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling vertoont geen strijdigheid met de beleidsvelden en weten regelgeving van het bevoegd gezag en de hogere overheden. Dit wordt ondersteund door het advies van de hotelloods, dat aangeeft dat het voorziene hotel een goede aanvulling vormt op het bestaande hotelaanbod. Uit de milieuparagraaf blijkt, dat van aantasting van de bestaande omgevingskwaliteit geen sprake is. Vandaar dat gesteld wordt, dat ter plaatse van het projectgebied een acceptabel woon- en leefklimaat geldt. Vandaar dat positief besloten kan worden omtrent het verlenen van de omgevingsvergunning. Na verlening van de omgevingsvergunning, waartoe onderhavig document dient als ruimtelijke onderbouwing, is het toegestaan om het hotel te realiseren en als zodanig te gebruiken, inclusief ondersteunende functies (een en ander zoals beschreven in § 3.3). Omdat sprake is van een gefaseerde aanvraag, kan na verlening van de omgevingsvergunning met de omgevingsvergunning voor de bouw worden aangevraagd.


- 29 -

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOTEL DANZIGERKADE AMSTERDAM

Recommend Documents