FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ. Financing housing. Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta. Diplomová práce. Vedoucí diplomové práce:

Masa rykova un iverz it a Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finanční podnikání

FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Financing housing Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: Ing. Jan KRAJÍČEK

Autor: Lucie PŠENIČKOVÁ

Brno, duben 2008

J mé n o a p ř í j me ní a ut or a: Ná z e v d i pl o mov é p r á c e : Ná z e v p r ác e v a nglič t i ně: Ka t e d r a: Ve do u c í di p l o mové p r á c e: Ro k ob h a j ob y :

Lucie Pšeničková Financování bydlení Financing housing Financí Ing. Jan Krajíček 2008

Anotace Předmětem diplomové práce „Financování bydlení“ je charakterizovat a analyzovat možnosti financování bydlení a porovnat jejich výhodnost. V teoretické části této práce je objasněna podstata a princip fungování stavebního spoření, hypotečního úvěru a ostatních forem financování bydlení. Také je zde charakterizován vývoj stavebního spoření a hypotečního úvěru. V praktické části je popsána nabídka produktů stavebních spořitelen a hypotečních bank. A nakonec jsou tyto produkty porovnány na konkrétních příkladech.

Annotation The subject of this thesis „Financing housing“ is to characterize and analyse possibilities of financing housing and compare their advantageousness. In the theoretical part of this thesis the basis and principles of building savings, mortgage credits and other forms of financing housing are made clear. The progress of building savings and mortgage credits is characterized as well. In the practical part of this thesis the supply of products from building societies and mortgage banks is described. And in the end these products are compared by concrete examples.

Klíčová slova Financování bydlení, stavební spoření, překlenovací úvěr, hypoteční úvěr, hodnotící číslo, státní podpora.

Keywords Financing housing, building savings, bridge loan, mortgage credit, rating number, state subsidy.

Prohlášení „Prohlašuji, že jsem diplomovou práci Financování bydlení vypracovala samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.“

V Brně dne 29. dubna 2008 vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Janu Krajíčkovi za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce. Dále děkuji Bc. Vlastě Talové, z Českomoravské stavební spořitelny, a.s., za poskytnuté informace a konzultace.

OBSAH ÚVOD ..................................................................................................................................................................... 9 1

STAVEBNÍ SPOŘENÍ ................................................................................................................................ 11 1.1 HISTORIE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ............................................................................................................... 11 1.2 SYSTÉM STAVEBNÍHO SPOŘENÍ .................................................................................................................. 12 1.2.1 Smlouva o stavebním spoření ................................................................................................... 12 1.2.2 Varianty stavebního spoření ...................................................................................................... 12 1.2.3 Cílová částka................................................................................................................................ 13 1.2.4 Hodnotící číslo ............................................................................................................................. 13 1.3 PRŮBĚH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ................................................................................................................. 13 1.3.1 Spoření ......................................................................................................................................... 13 1.3.2 Úvěr ze stavebního spoření ....................................................................................................... 14 1.3.3 Překlenovací úvěr........................................................................................................................ 15 1.4 POSTUPY PŘI POSKYTOVÁNÍ ÚVĚRŮ ........................................................................................................... 16 1.4.1 Poskytování předsmluvních informací o úvěrech na bydlení ............................................... 16 1.4.2 Postup při vyřizování úvěru ....................................................................................................... 16 1.4.3 Doklady potřebné k poskytnutí úvěru ....................................................................................... 17 1.4.4 Čerpání úvěru .............................................................................................................................. 18 1.5 PODPORA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ STÁTEM .................................................................................................. 18 1.5.1 Státní podpora a změny ve stavebním spoření po roce 2003 .............................................. 19 1.5.2 Daňové zvýhodnění úvěrů na bydlení ...................................................................................... 19 1.6 STAVEBNÍ SPOŘENÍ V EVROPĚ ................................................................................................................... 20 1.6.1 Systém stavebního spoření v Německu, v Rakousku a na Slovensku ............................... 20 1.7 HODNOCENÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ........................................................................................................... 21 1.7.1 Výhody stavebního spoření ....................................................................................................... 21 1.7.2 Nevýhody stavebního spoření ................................................................................................... 22 1.8 ZÁVĚR KAPITOLY ...................................................................................................................................... 22

2

HYPOTEČNÍ ÚVĚR ................................................................................................................................... 23 2.1 HISTORIE HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ ................................................................................................... 23 2.2 ÚČEL HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ..................................................................................................................... 24 2.3 ÚROKOVÁ SAZBA ...................................................................................................................................... 25 2.4 VYŘIZOVÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ........................................................................................................... 25 2.4.1 Přípravná etapa ........................................................................................................................... 26 2.4.2 Schvalovací etapa ....................................................................................................................... 26 2.4.3 Realizační etapa .......................................................................................................................... 27 2.4.4 Bonita klienta ............................................................................................................................... 27 2.4.5 Zajištění úvěru ............................................................................................................................. 27 2.5 ČERPÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................................................................................ 28 2.6 SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU............................................................................................................... 28 2.7 STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ ............................................................................................ 29 2.7.1 Podpora hypotečního úvěrování bydlení ................................................................................. 29 2.7.2 Podpora hypotečních zástavních listů...................................................................................... 30 2.7.3 Daňové zvýhodnění úvěrů na bydlení ...................................................................................... 30 2.8 HODNOCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU .......................................................................................................... 30 2.8.1 Výhody hypotečního úvěru ........................................................................................................ 30 2.8.2 Nevýhody hypotečního úvěru .................................................................................................... 31 2.9 ZÁVĚR KAPITOLY ...................................................................................................................................... 31

3

VÝVOJ VE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ .................................................................................................. 33 3.1 VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ OD ROKU 2003 ............................................................................................ 34 3.1.1 Rok 2003 ...................................................................................................................................... 34 3.1.2 Rok 2004 ...................................................................................................................................... 34 3.1.3 Rok 2005 ...................................................................................................................................... 35 3.1.4 Rok 2006 ...................................................................................................................................... 35 3.1.5 Rok 2007 ...................................................................................................................................... 35 3.1.6 Rok 2008 a předpokládaný budoucí vývoj .............................................................................. 36 3.2 VÝVOJ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ A ÚROKOVÝCH SAZEB OD ROKU 2003 ........................................................... 37 3.2.1 Rok 2003 ...................................................................................................................................... 37 3.2.2 Rok 2004 ...................................................................................................................................... 37 3.2.3 Rok 2005 ...................................................................................................................................... 38 3.2.4 Rok 2006 ...................................................................................................................................... 38 3.2.5 Rok 2007 ...................................................................................................................................... 39 3.2.6 Leden a únor 2008...................................................................................................................... 40 3.2.7 Předpokládaný budoucí vývoj ................................................................................................... 41 3.2.8 Vývoj podílů jednotlivých fixací úrokových sazeb hypotečních úvěrů................................. 41 3.3 ZÁVĚR KAPITOLY ..................................................................................................................................... 42

4

OSTATNÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ ............................................................................. 43 4.1 AMERICKÁ HYPOTÉKA A SPOTŘEBITELSKÝ ÚVĚR ........................................................................................ 43 4.2 LEASING NEMOVITOSTÍ ............................................................................................................................ 43 4.3 ÚVĚR OD STÁTNÍHO FONDU ROZVOJE BYDLENÍ ......................................................................................... 44 4.4 VLASTNÍ HOTOVOST ................................................................................................................................. 45 4.5 NETRŽNÍ ÚVĚRY ....................................................................................................................................... 45 4.6 NÁJEM .................................................................................................................................................... 45 4.7 KOMBINACE PRODUKTŮ K FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ .................................................................................... 46 4.7.1 Kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření ........................................................... 46 4.7.2 Kombinace hypotečního úvěru a kapitálového nebo investičního životního pojištění ...... 47 4.7.3 Kombinace hypotečního úvěru a úvěru od Státního fondu rozvoje bydlení....................... 48 4.7.4 Ostatní kombinace ...................................................................................................................... 48 4.8 ZÁVĚR KAPITOLY ..................................................................................................................................... 48

5

PRODUKTY STAVEBNÍCH SPOŘITELEN A HYPOTEČNÍCH BANK ........................................... 49 5.1 STAVEBNÍ SPOŘITELNY V ČR A JEJICH NABÍDKA K 22. 3. 2008 ................................................................... 49 5.1.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ............................................................................... 49 5.1.2 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. .............................................................................. 50 5.1.3 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. ............................................................................... 50 5.1.4 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. .......................................................................................... 51 5.1.5 Hypo stavební spořitelna, a.s.................................................................................................... 51 5.1.6 Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. .......................................................................................... 52 5.1.7 Srovnání nabídek stavebních spořitelen v České republice ................................................ 53 5.2 HYPOTEČNÍ BANKY V ČR A JEJICH NABÍDKA K 22. 3. 2008 ........................................................................ 54 5.2.1 Česká spořitelna, a.s. ................................................................................................................. 54 5.2.2 Československá obchodní banka, a.s. .................................................................................... 54 5.2.3 Hypoteční banka, a.s. ................................................................................................................ 55 5.2.4 GE Money bank, a.s. .................................................................................................................. 56 5.2.5 Komerční banka, a.s. ................................................................................................................. 56 5.2.6 Raiffeisenbank, a.s. .................................................................................................................... 57 5.2.7 Volksbank CZ, a.s....................................................................................................................... 58 5.2.8 Wüstenrot hypoteční banka, a.s. .............................................................................................. 58 5.2.9 UniCredit Bank Czech Republic, a.s........................................................................................ 58 5.2.10 Srovnání jednotlivých nabídek hypotečních bank v České republice ................................. 59 5.3 HYPOTEČNÍ BANKY A JEJICH NABÍDKA KOMBINACE PRODUKTŮ.................................................................. 60 5.3.1 Hypoteční banka, a.s. ................................................................................................................ 60 5.3.2 Komerční banka, a.s. ................................................................................................................. 60 5.3.3 Raiffeisenbank, a.s. .................................................................................................................... 60 5.3.4 Wüstenrot hypoteční banka, a.s. .............................................................................................. 61 5.4 ZÁVĚR KAPITOLY ..................................................................................................................................... 61

6

PRAKTICKÉ PŘÍKLADY ......................................................................................................................... 63 6.1 STAVEBNÍ SPOŘENÍ NEBO HYPOTEČNÍ ÚVĚR ............................................................................................... 63 6.1.1 Stavba domu ................................................................................................................................ 63 6.1.2 Koupě bytu ................................................................................................................................... 65 6.1.3 Rekonstrukce bytu ...................................................................................................................... 65 6.1.4 Závěr ............................................................................................................................................. 66 6.2 REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY...................................................................................................................... 67 6.2.1 Refinancování stavebním spořením bez státní podpory ....................................................... 68 6.2.2 Refinancování stavebním spořením se státní podporou ....................................................... 69 6.2.3 Závěr ............................................................................................................................................. 70 6.3 PODNÁJEM NEBO VLASTNÍ BYDLENÍ .......................................................................................................... 70 6.4 ZÁVĚR KAPITOLY ...................................................................................................................................... 71

ZÁVĚR ................................................................................................................................................................. 73 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ................................................................................................................ 75 SEZNAM TABULEK .......................................................................................................................................... 79 SEZNAM GRAFŮ ............................................................................................................................................... 79 SEZNAM OBRÁZKŮ ......................................................................................................................................... 79 SEZNAM PŘÍLOH.............................................................................................................................................. 80

ÚVOD Bydlení patří svým významem k základním lidským potřebám a proto výdaje na jeho pořízení jsou specifické nízkou cenovou elasticitou. Výdaje na bydlení významně determinuje životní úroveň domácností, a tak při všeobecném zvyšování standardu bydlení mají i tyto výdaje trvalou růstovou tendenci. Problém pořízení si vlastního bydlení se týká především mladých lidí, kteří stojí teprve na počátku své kariéry. Určitá část domácností si proto dostupnost bydlení není schopna sama zajistit ze svých soukromých zdrojů, je tedy v zajištění bydlení závislá na aktivitách státu. Vláda může podporovat jak poptávku, tak i nabídku, avšak v posledních letech se prosazuje především preference poptávkové strategie podpory bydlení, která má několik forem, v současné době je ale většina z nich pozastavena nebo zrušena. Stát tedy podporuje bydlení formou státní podpory stavebního spoření, daňovými odpočty úroků z úvěrů na bydlení a v neposlední řadě poskytuje, prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení, zvýhodněné úvěry pro mladé.1 Důležitou roli, při pořizování bydlení, hraje cena nemovitosti, na kterou má vliv poptávka po nemovitostech. Agregátní poptávka po bytech je v zemi bez politických, sociálních a ekonomických otřesů určena především trvalým růstem životní úrovně obyvatelstva a růstem populace. Prostorově je poptávka velmi silně ovlivněna trhem pracovní síly a sklonem obyvatelstva k mobilitě místa bydlení.2 Lidé, kteří se rozhodnou řešit své bydlení, mají na výběr hned několik způsobů financování bydlení. Mezi základní a nejpoužívanější formy patří stavební spoření a hypoteční úvěry, které nabízí relativně nízké úrokové sazby a podporu ze strany státu. Analýza těchto možností financování bydlení je hlavní oblastí, kterou se v této práci budu zabývat. Zaměřím se přitom na financování vlastního bydlení fyzickými osobami. Cíl mé diplomové práce představuje analýza vývoje ve financování bydlení a srovnání výhodnosti jednotlivých produktů pro financování bytových potřeb. Dále tento cíl zahrnuje popis postupů finančních institucí při žádostech klientů a podmínky a nabídky jednotlivých možností financování bydlení. V první kapitole se věnuji stavebnímu spoření, které představuje nejvyužívanější formu financování vlastního bydlení. Vysvětlím především systém a princip využívání stavebního spoření a postupy při vyřizování úvěrů. Uvedu také podpory stavebního spoření ze strany státu, a nakonec provedu hodnocení stavebního spoření. Ve druhé kapitole se budu zabývat analýzou hypotečních úvěrů, kterým patří první příčka zejména v objemu poskytovaných úvěrů. Nejprve tento produkt budu charakterizovat z hlediska jeho účelu, poté vysvětlím postupy při jeho vyřizování, způsob čerpání a splácení. Opět uvedu jeho podporu ze strany státu a jeho hodnocení, zejména v porovnání se stavebním spořením. Třetí kapitola bude popisovat vývoj forem financování bydlení, především stavebního spoření a hypotečních úvěrů. Dále také uvedu možnosti jejich budoucího vývoje. Čtvrtá kapitola této práce bude charakterizovat ostatní možnosti financování bydlení, které již nejsou tak často využívané, nicméně v určitých situacích mohou představovat jedinou možnost, jak financovat své bytové potřeby. Tyto formy financování bydlení budu dále porovnávat se stavebním spořením a hypotečním úvěrem. Svou pozornost také věnuji možnosti kombinace jednotlivých produktů na financování vlastního bydlení. Praktickou část této práce začnu pátou kapitolou, kde shrnu a popíši veškerou nabídku všech stavebních spořitelen a devíti hypotečních bank. Zaměřím se přitom na produkty určené fyzickým osobám k financování vlastního bydlení. Tyto nabídky dále srovnám.

1 Zpracováno dle:

Krebs, V.: Sociální politika, 2007, str. 379 - 381

2 Zpracováno dle:

Císař, J., Rektořík, J.: Ekonomika bydlení I. (Vybrané problémy), 1999, str. 16 - 17

9

V poslední šesté kapitole této práce porovnám výhodnosti jednotlivých možností financování bydlení na konkrétních praktických příkladech. Zaměřím se zde zejména na srovnání hypotečního úvěru a stavebního spoření, ale porovnám také výhodnost koupě vlastního bydlení a podnájmu. V závěru práce shrnu dílčí závěry celé práce a hlavně provedu zhodnocení dosažených výsledků v praktické části.

10

1

STAVEBNÍ SPOŘENÍ

Jednou ze základních forem financování bydlení je stavební spoření, kterým se v této kapitole budu zabývat. Stavební spoření je účelový druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u specializované banky, tady stavební spořitelny. V průběhu spoření tak může čerpat státní podporu a po jeho skončení získává, při splnění dalších podmínek, nárok na úvěr ze stavebního spoření.3 Jako cíl této kapitoly jsem si stanovila celkovou analýzu stavebního spoření. Nejprve stručně popíši historii tohoto produktu, jeho systém a průběh, kde se budu zabývat také postupem při poskytování úvěrů stavebními spořitelnami. Dále také uvedu, jak funguje stavební spoření jinde v Evropě. A na závěr bych chtěla vyjádřit výhody a nevýhody, jaké se stavebním spořením souvisí.

1.1

Historie stavebního spoření4

Základní myšlenka stavebního spoření pochází z Anglie, kde byla již v roce 1775 založena historicky první stavební spořitelna s názvem Building Society. Členové tohoto spolku poskytovali vklady do fondu, ze kterého byly později financovány úvěry na jejich bytové účely. Dnešní podoby stavební spoření nabylo v Německu ve dvacátých letech minulého století, během poválečné rekonstrukce. Byl to především Georg Kropp, který se zasadil o rozvoj tohoto produktu, a to založením tzv. Společenství přátel, ze kterého jeho členové již tři roky po jeho založení čerpali peníze na bytovou výstavbu. Tehdejší podmínky pro přidělení peněžních prostředků na bydlení závisely pouze na losu, až koncem třicátých let bylo zavedeno kritérium pro získání úvěru, tzv. hodnotící číslo. Druhá vlna rozvoje stavebního spoření byla v Německu zaznamenána po II. světové válce. Kvůli tehdejšímu nedostatku bytů zde došlo k enormnímu nárůstu počtu uzavřených smluv stavebního spoření, a to z původních přibližně 300 tisíc smluv v roce 1948 až na více než 12 milionů smluv v roce 1971. V roce 1973 byl přijat zákon o stavebním spoření, který vytvořil rámec pro podnikání v této oblasti. Další zemí, ve které je stavební spoření tradičním produktem, je Rakousko. Ve východní Evropě se stavební spoření začalo rozvíjet až v první polovině devadesátých let, nejprve v České republice, na Slovensku a v Maďarsku a po pozitivních zkušenostech v těchto zemích projevily zájem o stavební spoření i další státy. Na český trh se stavební spoření dostalo schválením zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Další úpravy přinesly novely zákona o stavebním spoření z roku 1995, 2003 a 2005 (zákon č. 83/1995 Sb., zákon č. 423/2003 Sb. a zákon č. 292/2005 Sb.). I když je stavební spoření v České republice jedním z nejmladších bankovních produktů, získalo si na trhu finančních instrumentů již od počátku své existence nezastupitelné místo. V České republice je dnes na trhu pět stavebních spořitelen, nedávno se dvě stavební spořitelny sloučily. Dnes už má stavební spoření pevnou pozici i v Rumunsku a Chorvatsku a začíná získávat na oblibě také v Číně a Kazachstánu.

3 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/co-to-je/ [5.1. 2008]

4 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historie-stavebniho-sporeni/ [5.1. 2008] http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD [6.1. 2008] http://www.mesec.cz/clanky/stavebni-sporeni-vyplati-se-jeste/ [5.1. 2008]

11

1.2

Systém stavebního spoření

Právní úpravu stavebního spoření najdeme v zákoně č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který definuje stavební spoření jako účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvku fyzickým osobám jako účastníkům stavebního spoření.5 Podstatou systému stavebního spoření je uzavřenost systému financování, kdy účastník stavebního spoření nejprve poskytne stavební spořitelně vklady a později sám obdrží finanční prostředky na řešení svých bytových potřeb formou výhodného úvěru. Stavební spoření je založeno na kolektivním principu spoření do společného fondu a zajišťuje tak, bez ohledu na vývoj na finančním trhu, pevné úrokové sazby z vkladů i úvěrů.6 Provozovatelem stavebního spoření může být jen stavební spořitelna, tedy banka, které k tomu bylo uděleno příslušné povolení, pokud předmětem její činnosti je pouze stavební spoření a další zákonem vymezené činnosti, a která při své činnosti podléhá bankovnímu dohledu. Díky zákonnému omezení rizikových obchodních aktivit, můžeme stavební spoření považovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů.7

1.2.1 Smlouva o stavebním spoření8 Účastníkem stavebního spoření může být fyzická i právnická osoba, která uzavře se stavební spořitelnou písemnou smlouvu o stavebním spoření, ve které se zaváže ukládat u stavební spořitelny vklady ve smluvené výši. Dále zde účastník musí uvést, zda v rámci této smlouvy žádá o přiznání státní podpory. Smlouva musí také mimo jiné obsahovat sazbu z vkladů i z úvěru ze stavebního spoření. Úrokovou sazbu z vkladů může stavební spořitelna po uplynutí vázací doby změnit, toto oprávnění ale musí být ve smlouvě uvedeno. Součástí smlouvy jsou také všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření, které podléhají schválení Ministerstvem financí České republiky a které musí obsahovat přinejmenším údaje o podmínkách uzavírání smluv, získávání a uzavírání smluv o úvěru ze stavebního spoření a postupy při zániku stavební spořitelny.

1.2.2 Varianty stavebního spoření9 Stavební spořitelny tvoří své produkty do několika variant neboli tarifů, ze kterých si pak klient při podpisu smlouvy jeden vybere. Tyto varianty bývají většinou pojmenovány jako rychlá, standardní, pomalá nebo dlouhodobá, ale i jinak. Volba varianty ovlivní především délku doby, za kterou dojde k přidělení úvěru ze stavebního spoření, spořitelny si totiž pro jednotlivé varianty stanovují různé koeficienty hodnotícího čísla. Čím je tedy varianta rychlejší, tím rychleji roste samotné hodnotící číslo a tím dříve dojde k přidělení úvěru ze stavebního spoření. S rychlejší variantou pak také souvisí vyšší splátky po kratší dobu. Dále se varianty mohou lišit akontací, tedy minimální naspořenou částkou k získání řádného úvěru a úrokovými sazbami. Výběr nejvhodnější varianty tedy závisí hlavně na tom, jak moc klient na úvěr pospíchá, jak vysoké měsíční splátky si může dovolit, jak rychle potřebuje mít úvěr splacen a jak vysokou chce mít akontaci.

5 Zpracováno dle:

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel

6 Zpracováno dle:

Šedová, J.: Právní základy bankovnictví České republiky, 2001, str. 84 - 85

7 Zpracováno dle:

§ 2 Zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/jak-funguje/ [5.1. 2008]

8 Zpracováno dle:

§ 5 Zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel

9 Zpracováno dle:

http://www.pujcky-uvery.cz/SS-rady.htm [6.1. 2008]

12

1.2.3 Cílová částka10 Dále si klient ve smlouvě zvolí cílovou částku, která je souhrnem vložených prostředků, úroků, přiznané státní podpory a úvěru ze stavebního spoření. Přičemž ale platí, že prostředky na účtu by tuto částku neměly překročit, čím více tedy klient naspoří nad povinnou minimální akontaci, tím menší úvěr můžete získat. Pokud jde o klienta, který o úvěr žádat nechce, může si cílovou včetně připsané státní podpory a úroků celou naspořit. Výše cílové částky není v podstatě nijak omezena, snad jen úhradou za uzavření smlouvy o stavebním spoření, která se vypočítává procentuálně právě z výše cílové částky. Čím vyšší je cílová částka, tím vyšší je tato úhrada. Stavební spořitelny většinou umožňují cílovou částku v průběhu trvání smlouvy změnit. Většinou žádají klienti o navýšení cílové částky, podmínky si ale jednotlivé stavební spořitelny stanovují individuálně, u starších smluv hrozí především přijetí nových podmínek.

1.2.4 Hodnotící číslo11 Hodnotící číslo je ukazatel, který stavební spořitelny používají k určení nároku na úvěr. Způsob výpočtu hodnotícího čísla si určuje každá stavební spořitelna sama a uvádí ho ve všeobecných obchodních podmínkách, vždy ale zohledňuje výši cílové částky, výši zůstatku na účtu , délku spoření a variantu. Z toho tedy plyne, že jeho rychlost dosažení může klient v průběhu spoření přímo ovlivnit. Důležité je ale vědět, že tento ukazatel se vypočítává k tzv. hodnotícímu dni, který může stavební spořitelna vyhlašovat také pouze jednou za čtvrt roku.

1.3

Průběh stavebního spoření

Průběh stavebního spoření se skládá z několika fází. První fáze – spoření nastává vždy, další fáze – řádný úvěr jen pokud klient o úvěr zažádá a fáze – překlenovací úvěr nastává, pokud chce klient úvěr a na řádný úvěr ještě nemá nárok. V následujícím textu budu jednotlivé fáze rozebírat podrobněji.

1.3.1 Spoření12 Fáze spoření je počáteční fází každé smlouvy o stavebním spoření, v jejímž rámci účastník stavebního spoření ukládá peníze na účet stavebního spoření, kde se mu zhodnocují. Hlavním cílem, který účastníci spoření v této fázi sledují, je co možná nejlepší zhodnocení úspor a co možná nejlepší podmínky pro čerpání řádného úvěru ze stavebního spoření. Na základě souhrnu vložených částek za daný rok je pak klientovi připsána státní podpora ve výši 15% z naspořené částky, maximálně však z částky 20 000 Kč, tedy 3 000 Kč. U smluv uzavřených do 31. 12. 2003 je výše státní podpory 25 %, maximálně však z částky 18 000 Kč za rok, tedy 4 500 Kč. Státní podpora je ale podmíněna minimální dobou spoření, která je v současné době 6 let, u smluv uzavřených do 31. 12. 2003 je tato doba 5 let. Po této době může účastník smlouvu vypovědět a naspořené prostředky spolu s úroky a státní podporou libovolně použít. Pokud se však účastník stavebního spoření z nějakého důvodu rozhodne smlouvu ukončit ještě před uplynutím vázací doby, ztrácí veškerou státní podporu a případně musí zaplatit i pokutu ve výši 0,5 % z cílové částky. Během fáze spoření lze provádět změny smlouvy o stavebním spoření, např. změnu výše cílové částky nebo varianty, podmínky těchto změn ale závisí na jednotlivých stavebních spořitelnách.

10 Zpracováno dle:

http://www.mesec.cz/texty/cilova-castka/ [6.1. 2008] http://www.podporabydleni.cz/stavebni-sporeni-a-faze-uveru [6.1. 2008]

11 Zpracováno dle: 12 Zpracováno dle:

http://www.podporabydleni.cz/stavebni-sporeni-a-faze-uveru [6.1. 2008] http://www.financninoviny.cz/os-finance/index_view.php?id=234986 [6.1. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 23 - 26 http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD [6.1. 2008]

13

U stavebního spoření není třeba spořit pravidelně měsíčně, úložky se mohou vkládat i ročně, nebo je možné vložit všechny prostředky jednorázově na počátku spoření. Z hlediska státní podpory je to jedno, protože částka převyšující 20 000 Kč se převádí do dalšího roku. V tomto případě inkasuje klient více na úrocích. V případě úmrtí účastníka přecházejí práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření na pozůstalého manžela nebo pokud pozůstalý manžel není, tak jsou tato práva a povinnosti předmětem dědění. Pokud se ale dědicové nedohodnou, že tato práva a povinnosti převezme jen jeden z nich, smlouva o stavebním spoření zaniká dnem úmrtí účastníka a v dědickém řízení se vypořádá pouze uspořená částka, včetně úroků a poměrné částky státní podpory.13

1.3.2 Úvěr ze stavebního spoření14 Stavební spoření má i druhou fázi – úvěrovou, která nastane jen v případě, pokud účastník spoření po splnění potřebných podmínek projeví o úvěr zájem. Pokud se tak stane, obdrží celou cílovou částku, tedy naspořené peníze s úroky a státní podporou a řádný úvěr, a pak už jen splácí úroky z úvěru a jistinu. Aby účastník spoření získal tento úvěr, musí nejprve splnit následující podmínky:


spořit minimálně dva roky,




naspořit určité % z cílové částky (to si stanoví stavební spořitelna) a




splnit hodnotící číslo (způsob výpočtu si opět stanoví stavební spořitelna).

Stavební spořitelna musí mít zároveň zajištěnou návratnost půjčených prostředků, proto musí být splněny ještě další podmínky, jako účelové využití poskytnutých prostředků, prokázání schopnosti splácet úvěr a zajištění úvěru. Účelovost použití úvěru ze stavebního spoření vymezuje zákon o stavebním spoření. Jednoduše řečeno lze tento úvěr použít pouze na řešení bytových potřeb, které jsou přesně vymezeny v příloze č.1 této práce. Novela zákona umožňuje využít úvěr osob blízkých pro vzájemné financování jejich bytových potřeb. Za osobu blízkou se pro účely stavebního spoření považuje příbuzný z přímé řady (např. děti, rodiče, prarodiče), sourozenec a manžel.15 Jak jsem již uvedla, stavební spoření se uzavírá na tzv. cílovou částku a výše úvěru je právě rozdíl mezi touto sjednanou cílovou částkou a uspořenou částkou včetně státní podpory a úroků. Maximální výše řádného úvěru se u jednotlivých stavebních spořitelen a jejich tarifů liší, nejčastěji však bývá ve výši 60 % z cílové částky. Výše splátky je vymezena všeobecnými obchodními podmínkami dané stavební spořitelny podle jednotlivých tarifních variant, o její výši je tedy rozhodnuto již při podpisu smlouvy. Nelze ji tedy v průběhu trvání smlouvy měnit, šlo by to pouze změnou tarifu. Z toho vyplývá jistá nevýhoda oproti hypotéce, u které můžeme výši splátky změnit. Na druhou stranu stavební spořitelny na rozdíl od hypotečních bank umožňují jednorázové splacení úvěru bez jakýchkoli sankcí. Doba splácení souvisí u jednotlivých tarifů s dobou čekání na úvěr, čím delší je doba splatnosti, tím delší je doba čekání. Také úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření je dána již při podpisu smlouvy všeobecnými obchodními podmínkami a je pevná po celou dobu splácení úvěru, není tedy ovlivněna změnami úrokových sazeb na trhu. Podle zákona musí být rozdíl mezi úrokovou sazbou z úvěru a úrokovou

13 Zpracováno dle:

§ 8 Zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel

14 Zpracováno dle:

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 26 - 30 http://www.financninoviny.cz/os-finance/index_view.php?id=234986 [6.1. 2008]

15 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/pro-koho-je-vhodne/ [6.1. 2008] http://www.acss.cz/cz/prakticke/legislativa/#soubory [6.1. 2008]

14

sazbou z vkladů maximálně 3 procentní body. Různé varianty nabízejí různé kombinace těchto sazeb, kde platí, že vyšší sazba z vkladů znamená také vyšší sazbu z úvěrů.

1.3.3 Překlenovací úvěr16 Všechny stavební spořitelny nabízí svým klientům tzv. překlenovací úvěry (někdy také meziúvěry), které slouží hlavně těm klientům, kterým ještě nevznikl nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření a přitom potřebují peníze dříve. Na přidělení překlenovacího úvěru klient nemá nárok ze zákona, vše závisí na posouzení stavební spořitelny. Nejčastěji klienti žádají o přidělení takové částky, která odpovídá výši cílové částky. Pokud ji ale klient nepotřebuje celou, může požádat pouze o její část – poměr úvěru bude menší a klient tak bude platit menší splátky. Výše úvěru však nemůže být vyšší než cílová částka. Po dobu splácení překlenovacího úvěru splácí klient úroky z překlenovacího úvěru a zároveň dál spoří na účet svého stavebního spoření, kde samozřejmě pobírá státní podporu, pokud má na ni nárok. Jakmile jsou splněny všechny podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření, je přidělena cílová částka, tedy naspořená částkou s řádným úvěrem, kterou se překlenovací úvěr splatí. Dále už klient splácí jen řádný úvěr. Průběh tohoto úvěru znázorňuje obrázek č. 1.1. Obrázek č. 1.1: Průběh překlenovacího úvěru

Pramen: Vlastní konstrukce dle Syrový, P.:Financování vlastního bydlení, 2005

Konkrétní podmínky překlenovacího úvěru se u jednotlivých stavebních spořitelen liší. Spořitelny nabízejí různé produkty s různými úrokovými sazbami, dobami splatnosti, akontací atd. Úrok se počítá z celé výše úvěru, tedy i z toho, co si klient již naspořil. To je způsobeno tím, že tyto naspořené peníze musí na účtu stavebního spoření ležet, aby pracovaly na splnění hodnotícího čísla a mohl se čerpat řádný úvěr. Dále se k těmto uloženým penězům pojí státní podpora a úroky z vkladů.

16 Zpracováno dle:

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 34 - 37 http://www.financninoviny.cz/os-finance/index_view.php?id=234986 [6.1. 2008] http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD [6.1. 2008] http://www.podporabydleni.cz/stavebni-sporeni-a-faze-uveru [6.1. 2008]

15

Stavební spořitelny poskytují překlenovací úvěr, i když má klient naspořeno třeba jen 20 % cílové částky, pak nestačí jen čekat na splnění hodnotícího čísla a platit úroky, klient musí zároveň dospořovat. Poslední dobou nabízejí stavební spořitelny možnost úvěru dokonce s nulovou akontací. Klient si tak zároveň s uzavřením stavebního spoření uzavře rovnou i smlouvu o překlenovacím úvěru. Po obdržení potřebné částky klient splácí nejprve úroky z překlenovacího úvěru a zároveň dospořuje. Když má naspořených 40% (popř. 50%, záleží na podmínkách stavební spořitelny) z cílové částky a jsou splněny i další podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, začne čerpat řádný úvěr. Úrokové sazby z překlenovacího úvěru se odvíjejí především od toho, jaká je výše zůstatku a doba potřebná k přidělení cílové částky v měsících. Platí pravidlo, že čím více je naspořeno a čím déle klient spoří, tím nižší úrokovou sazbu dostane. Celkové splácení tohoto produktu bývá nastaveno tak, aby se celkové finanční zatížení klienta před přidělením cílové částky a po něm příliš nelišilo. Proto doba do přidělení cílové částky bývá při poskytnutí překlenovacího úvěru delší, než při samotném spoření. Avšak klient může vyššími úložkami tuto dobu zkrátit. Klient začíná úvěr splácet zpravidla hned po začátku jeho čerpání. Velkou výhodou stavebního spoření je možnost splatit kdykoliv celý úvěru nebo jenom jeho část prostřednictvím mimořádné splátky a to bez jakýchkoliv sankčních poplatků. V tomto případě může klient úvěr splatit dříve, nebo požádat o poměrné snížení splátek při současném zachování doby splatnosti. Doba splatnosti tak víceméně záleží na klientovi, v některých případech samozřejmě záleží na domluvě s konkrétní stavební spořitelnou.

1.4

Postupy při poskytování úvěrů

1.4.1 Poskytování předsmluvních informací o úvěrech na bydlení17 V roce 2001 vydala Evropská komise „ Doporučení k podávání informací před poskytnutím úvěru na bydlení“, jehož cílem je, aby banky a další úvěrové instituce poskytovaly klientům dostatečně transparentní a navzájem porovnatelné informace ještě před uzavřením smlouvy. Stavební spořitelny sdružené v Asociaci českých stavebních spořitelen vyhlásily v únoru 2006, že jsou připraveny tuto úmluvu plně akceptovat. V praxi to znamená přijetí tzv. kodexu, který má dvě části. První část, zpravidla vydaná jako společný materiál zainteresovaných bankovních institucí, obsahuje obecné základní informace o produktu pro lepší orientaci. Druhá část, ve formě tzv. Evropského standardizovaného formuláře, představuje informace o konkrétním úvěrovém požadavku klienta.

1.4.2 Postup při vyřizování úvěru18 Jakmile účastníkovi vznikne nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, stavební spořitelna mu o tom většinou pošle písemné vyrozumění, které účastník písemně přijme a domluví si schůzku s poradcem té spořitelny, který mu spočítá velikost splátek a také, jestli má klient dostatečnou bonitu. Dále mu dá seznam všech dokladů, které musí klient doložit společně se žádostí o úvěr. Na další schůzce klient vyplní a pošle žádost o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření spolu s potřebnými doklady. Některé spořitelny také umožňují podat žádost elektronicky prostřednictvím internetu. Následně je jeho žádost projednána na úvěrovém oddělení, kde se ověřují smluvní dokumenty a pokud bude klient vyhovovat i po stránce dostatečných příjmů a zajištění úvěru a prokáže účelovost úvěru, bude žádost vyřízena kladně. Většinou je žádost vyřízena do jednoho měsíce. Klient pak přijde na

17 Zpracováno dle: 18 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/novinari/tiskove-zpravy/poskytovani-predsmluvnich-informaci-o-uverech-na-bydleni/ [20.2. 2008] http://www.cmss.cz/produkty/uver/zadost [31.1. 2008] http://www.podporabydleni.cz/stavebni-sporeni-a-faze-uveru [17.2. 2008] Informace získané na pobočce Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

16

pobočku stavební spořitelny sepsat jak úvěrovou smlouvu, tak i případnou zástavní smlouvu. A většinou již na návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti může klient začít úvěr čerpat. Často klienti žádají o přidělení celé cílové částky, ale pokud ji celou nepotřebují, mohou požádat pouze o její část. Také je možné sloučit několik smluv o stavebním spoření osob blízkých a všechny úvěry použít k jednomu účelu. Většina klientů potřebuje úvěr dříve než mu vznikne nárok na řádný úvěr, požádá tedy o překlenovací úvěr. V tomto případě jde o podobný postup jako u řádného úvěru. Klient uzavře smlouvu o stavebním spoření u dané stavební spořitelny a pošle žádost o úvěr spolu s potřebnými doklady. Některé stavební spořitelny nabízejí tzv. příslib úvěru (nazývaný také jako „zajištění zdrojů v předstihu“), ještě před výběrem konkrétní nemovitosti. Klient podá žádost o překlenovací úvěr s cílovou částkou, která by měla odpovídat předpokládané ceně nemovitosti a také uvede typ nemovitosti. Později klient doplní údaje o konkrétní nemovitosti a dojde ke schválení úvěru, tento příslib má ale omezenou platnost, zpravidla pět až šest měsíců.19

1.4.3 Doklady potřebné k poskytnutí úvěru Zároveň se žádostí o úvěr, zašle klient doklady potřebné ke schválení úvěru:20


doklad prokazující totožnost klienta,




doklady k prokázání účelovosti úvěru,




doklady k prokázání úvěruschopnosti účastníka i osob zavázaných v úvěru a




doklady prokazující zajištění úvěru.

Doložení účelovosti úvěru21 Úvěr ze stavebního spoření i překlenovací úvěr jsou určeny pouze na bytové potřeby účastníka stavebního spoření nebo osob blízkých, proto tento účel musí být prokázán ještě před schválením úvěru. Účelovost se prokazuje různými doklady, záleží jestli jde například o koupi nemovitosti, pak je potřeba kupní smlouva a aktuální výpis z katastru nebo o výstavbu či rekonstrukci nemovitosti, pak stavební spořitelny většinou požadují aktuální výpis z katastru, stavební povolení a rozpočtové náklady. Stavební spoření lze také použít na majetkové vypořádání, tento účel se dokládá pravomocným soudním rozhodnutím, dohodou o majetkovém vypořádání a výpisem z katastru nemovitosti. Prokázání úvěruschopnosti žadatele22 Aby banka měla jistotu vrácení peněz, žadatel musí prokázat, že má dostatečné a pravidelné příjmy na pokrytí nákladů na domácnost a obživu sobě i své rodině, na pokrytí ostatních závazků jako jsou půjčky nebo např. výživné a samozřejmě na splátky úvěru stavební spořitelně. Po úhradě těchto položek by měl žadatel ještě disponovat finanční rezervou na krytí dalších potřeb členů domácnosti, především u rizikovějších úvěrů. Koeficient životního minima všech účastníků úvěrového případu musí být roven minimálně hodnotě 1. Některé stavební spořitelny požadují až 1,5 násobek životního minima. 19 Zpracováno dle:

http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A040624_121113_fi_osobni_vra [17.2. 2008]

20 Zpracováno dle:

http://www.burinka.cz/cs/uvery/preklenovaci_uver_trend/index.shtml [31.1. 2008]

21 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/doklady.php [31.1. 2008]

22 Zpracováno dle:

http://www.cmss.cz/produkty/uver/prokazani [31.1. 2008] http://www.financninoviny.cz/os-finance/index_view.php?id=234986 [6.1. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 31 - 32 Informace získané na pobočce Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

17

Účastník úvěrového případu – zaměstnanec svou bonitu prokazuje prostřednictvím potvrzení zaměstnavatele o výši příjmu. Účastník úvěrového případu – podnikatel ji prokazuje kopií daňového přiznání. Další doklady už se u jednotlivých stavebních spořitelen liší. Dále stavební spořitelnu zajímá věk klienta, většinou povoluje i splatnost do 75 let. Zajištění úvěru23 Mezi základní způsoby zajištění, které stavební spořitelny vyžadují patří:


zástavní právo k pohledávce či bankovní záruka,




zástavní právo k nemovitosti včetně pojištění nemovitosti a vinkulace pojistného plnění ve prospěch stavební spořitelny,




zajištění bonitním ručitelem, který by případně splácel za dlužníka.

Pokud klient zajistí úvěr pomocí zástavy pohledávky, musí k žádosti o úvěr doložit kopii bankovního dokladu o zastavené pohledávce s dostatečnou výší peněžních prostředků. V případě zástavy nemovitosti požadují stavební spořitelny doložit například výpis z katastru nemovitostí, ocenění nemovitosti, pojistnou smlouvu a fotografii zastavené nemovitosti, geodetický plán, smlouvu k věcným břemenům a případně další dokumenty. Zástava nemovitosti je brána jako jedno z nejlepších zajištění, proto ho spořitelny používají zejména u vyšších úvěrů, zpravidla nad 300 000 Kč. Zajištění úvěrů pomocí ručitelů se užívá naopak u nižších úvěrů, přibližně do částek 300 000 Kč. Počet ručitelů pak závisí na konkrétní výši úvěru. Z hlediska splácení musí ručitel splnit podobnou bonitu jako žadatel, tzn. že i ručitel musí mít dostatečné příjmy a musí být v produktivním věku. U malých úvěrů, spořitelny nevyžadují ani ručitele. Doplňkové zajištění představuje životní pojištění nebo pojištění úvěru a vinkulaci pojistného pnění ve prospěch stavební spořitelny. Toto zajištění se pak uplatní zejména v případě úmrtí nebo trvalé invalidity dlužníka.

1.4.4 Čerpání úvěru24 Klient může úvěr čerpat převodem na účet a to dvojím způsobem:


jednorázově – zaplacením celé kupní ceny nemovitosti,




postupně – na základě faktur na účet dodavatele anebo




zálohově – na účet klienta, přičemž před dalším čerpáním je nutné doložit účel použití zálohy.

1.5

Podpora stavebního spoření státem

Stát podporuje stavební spoření dvěmi formami. Ta hlavní je státní podpora, která se týká všech fyzických osob, které stavební spoření uzavřou a o podporu požádají. Další je daňový odpočet úroků z úvěru překlenovacího i řádného.

23 Zpracováno dle:

http://www.financninoviny.cz/os-finance/index_view.php?id=234986 [6.1. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 33 http://www.cmss.cz/produkty/uver/zakl_zajisteni [31.1. 2008] http://www.cmss.cz/produkty/uver/dopl_zajisteni [31.1. 2008]

24 Zpracováno dle:

http://www.burinka.cz/cs/uvery/preklenovaci_uver_trend/index.shtml [31.1. 2008]

18

1.5.1 Státní podpora a změny ve stavebním spoření po roce 200325 Novela zákona o stavebním spoření přinesla mnoho změn v poskytování státní podpory, proto se budu zabývat především srovnáním státní podpory u smluv uzavřených do konce roku 2003 a smluv uzavřených od začátku roku 2004. U smluv uzavřených do 31. 12. 2003, u kterých účastník požádal o státní podporu do 31. 12. 2004, činí státní podpora 25 % z ročně vložené částky, maximálně však z částky 18 000 Kč. U smluv uzavřených do 31. 12. 2003, u kterých účastník požádal o státní podporu po 1. 1. 2005, nebo u smluv uzavřených od 1. 1. 2004 činí státní podpora 15 % z ročně vložené částky, maximálně však z částky 20 000 Kč. Částka vkladů přesahující 20 000 Kč se pak, z hlediska posuzování nároků účastníka na státní podporu, převádí do následujícího roku spoření. U smluv uzavřených do 31. 12. 2003 má na státní podporu nárok každá fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. U smluv uzavřených od 1. 1. 2004 může státní podporu získat občan České republiky, občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, nebo fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Účastníkovi, který uzavřel více smluv do konce roku 2003, přísluší státní podpora jen na jednu z nich. Pro smlouvy uzavřené po roce 2003 platí, že účastník v jednom kalendářním roce dostane státní podporu na všechny smlouvy, u kterých o její přiznání písemně požádal. Přitom se postupně připisuje formou ročních záloh přednostně na smlouvy uzavřené dříve a celkový součet záloh v jednom kalendářním roce nesmí přesáhnout částku 3 000 Kč. Účastníkovi vzniká nárok na státní podporu jen v případě, že o její přiznání požádá, rozhodně ale není důvod o ni nepožádat. Účastník stavebního spoření má nárok na výplatu státní podpory, pokud nijak nenakládal s vklady po dobu 5 let, u smluv do konce roku 2003, nebo po dobu 6 let, u smluv po roce 2003. Výjimkou je, pokud účastník uzavřel smlouvu o úvěru ze stavebního spoření a použil uspořenou částku na bytové potřeby, pak má nárok na státní podporu, i když s vklady nakládá před uplynutím výše zmíněné lhůty. Zálohy státní podpory se úročí stejnou sazbou jako vklady. V případě vrácení státní podpory ministerstvu se úroky vzniklé ze státní podpory ponechávají i nadále účastníkovi. Další změny ve stavebním spoření26 Také se trochu změnila definice bytových potřeb, na které je možné použít úvěry, do konce roku 2003 se jednalo o bytové potřeby samotného účastníka a od 1. 1. 2004 se tato možnost použití úvěru rozšířila i na bytové potřeby osob blízkých. Nový zákon dále umožňuje stavebním spořitelnám změnu úrokových sazeb z vkladů po uplynutí šestileté vázací doby.

1.5.2 Daňové zvýhodnění úvěrů na bydlení Stát navíc umožňuje klientům stavebních spořitelen, aby si snížili daňový základ o zaplacené úroky z úvěru, který je určen na bydlení, tedy ze řádného úvěru ze stavebního spoření i z překlenovacího úvěru.27 Toto daňové zvýhodnění funguje tak, že se od základu daně odečte suma z úroků z výše uvedených úvěrů, které byly v průběhu zdaňovacího období zaplaceny. Účastníky jedné smlouvy o úvěru ale může být více zletilých osob, proto je v zákoně upraveno, že si odpočet může uplatnit buď jen jedna 25 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/jak-funguje/ [6.1. 2008] § 10 Zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel

26 Zpracováno dle:

http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novela-zakona-o-stavebnim-sporeni.php [10.2. 2008]

27 Zpracováno dle:

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 61

19

osoba nebo všichni rovným dílem. Celková částka úroků z úvěrů, o které se základ daně sníží, nesmí u všech poplatníků v jedné domácnosti překročit částku 300 000 Kč za rok. Pokud se platí úroky jen po část roku, nesmí tato nezdanitelná částka překročit poměrnou část této maximální částky.28

1.6

Stavební spoření v Evropě

Evropská bilance za rok 2006 představuje celkem 46 milionů smluv a 51 stavebních spořitelen a každým rokem využívá stavebního spoření stále více zemí. Stavební spoření vzniklo v Německu, kde našlo své uplatnění zejména po II. světové válce. Tento uzavřený systém samofinancování účastníků za podpory státu si v průběhu desetiletí nalezl řadu příznivců. V devadesátých letech minulého století začala expanze na východ, do České republiky a na Slovensko, dále do Chorvatska a Maďarska.29 V roce 2006 patřila Česká republika v počtu uzavřených smluv na druhé místo, hned za Německo, které si drží světové prvenství s více jak 30 miliony smlouvami. Třetí skončilo Rakousko a čtvrté Slovensko, nicméně v počtu úvěrů skončilo Slovensko naopak před Rakouskem, především díky mírnějším požadavkům slovenských stavebních spořitelen na poskytování úvěrů. V počtu stavebních spořitelen na jednotlivých trzích v roce 2006 opět vítězí Německo. Další místo patří opět ČR se 6 spořitelnami. Všechny tyto údaje jsou znázorněny v tabulce č. 1.1. Stavební spoření ale není záležitostí jen Evropy, od roku 2004 se rozvíjí stavební spoření v určité formě i v Číně a rovněž začíná fungovat i v Kazachstánu a dva roky je dostupné i Rumunům.30 Tabulka č. 1.1: Porovnání jednotlivých trhů stavebního spoření k 31.12.2006 Země

Počet smluv ve fázi spoření (v mil ks)

Počet spořitelen

Německo

31,9

26

ČR

5,3

6

Rakousko

5,2

4

Slovensko

1,3

3

Chorvatsko

0,4

2

Pramen: Vlastní konstrukce dle informací poskytnutých tajemníkem České asociace stavebních spořitelen

1.6.1 Systém stavebního spoření v Německu, v Rakousku a na Slovensku Německý systém funguje obdobně jako ten náš, přesněji řečeno náš systém funguje po vzoru německého. Rozdíl úrokové sazby z úspor a z úvěru je pouze 2 %, úroky z úvěru není možné odečítat ze základu daně z příjmu a povinná doba spoření je nejméně 7 let. Maximální státní příspěvek dosahuje 8,8 % ročních úspor klienta, nejvíce však 45,06 eur pro svobodné nebo 90,11 eur pro vdané/ženaté bez ohledu na to, zda spoří oba manželé. Nárok na ni mají pouze účastníci starší 16 let s maximálním ročním daňovým základem 25 600 eur pro svobodné a 51 200 eur pro rodinu. Další podporou je příspěvek zaměstnavatele, na který mají pak zaměstnanci nárok na další státní podporu ve výši 9 % maximálně ze 480 eur, pokud základ daně nepřekročí 17 900 eur pro svobodné nebo 35 800 eur pro ženatého/vdanou.31 V Rakousku se smlouva o stavebním spoření uzavírá na 6 let, stejně jako u nás. Výše státní podpory je vždy stanovena ministerstvem financí na jeden rok a počítá se tak, že se k 75 % průměrné výše výnosů ze státních dluhopisů na sekundárním trhu připočítá 0,8 %. Pro rok 2004 byla například 3,5 %, maximálně 35 eur.32 28 Zpracováno dle:

Krebs, V.: Sociální politika, 2007, 400 - 404

29 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/novinari/acss-v-mediich/stavebni-sporeni-je-v-evrope-stale-oblibenej-i/ [10.2. 2008]

30 Zpracováno dle:

http://www.ct24.cz/ekonomika/index_view.php?id=216622 [10.2. 2008]

31 Zpracováno dle:

http://www.investujeme.cz/clanky/stavebni-sporeni-v-nemecku-2/ [10.2. 2008]

32 Zpracováno dle:

http://bydleni.tvujdum.cz/stavebni-sporeni/stavebni-sporeni-u3118.aspx [10.2. 2008]

20

Maximální státní podporu na Slovensku schvaluje každoročně Národní rada v zákoně o státním rozpočtu. Pro rok 2008 nabyla hodnoty 12,5 % z ročního vkladu, maximálně 2 000 Sk. Vázací doba spoření je 6 let, ale pokud je smlouva ukončena mezi 2. a 6. rokem, tak má klient nárok na státní podporu jen pokud prokáže její účelové použití.33

1.7

Hodnocení stavebního spoření34

1.7.1 Výhody stavebního spoření Stavební spoření je považováno za jeden z nejbezpečnějších a nejvýhodnějších finančních produktů na českém trhu. Mezi jeho výhody především patří:


Státní podpora – 25 %, popř. 15 % z ročních úspor až do výše 4 500 Kč, popř. 3 000 Kč.




Bezpečnost – stavební spořitelny musí mít pro provoz stavebního spoření zvláštní oprávnění, ze zákona jsou omezeny jejich obchodní aktivity a vklady jsou ze zákona pojištěny.




Osvobození úroků z vkladů – úroky z vkladů i ze státní podpory jsou osvobozeny od daně z příjmů (15 %).




Úroky z úvěru jsou odečitatelné - úroky ze řádného i překlenovacího úvěrů lze odečítat od daňového základu, a to až do 300 tis. Kč ročně na domácnost.




Neúčelovost spoření – naspořené peníze lze po uplynutí vázací doby použít na jakýkoliv účel.




Jednodušší zajištění – úvěr nemusí být nutně zajištěn zástavním právem k nemovitosti, někdy stačí jen ručitel a do určité částky nemusí být žádné zajištění.




Financování bytových potřeb svých blízkých – rodiče mohou pomocí úvěru ze stavebního spoření financovat bydlení svého dítěte v jeho vlastnictví.




Věkově neomezeno – stavební spoření lze uzavřít na jakékoliv rodné číslo občana ČR (platí i pro cizince s trvalým pobytem a přiděleným RČ), tedy i na nezletilé dítě.




Možnost vlastnit více smluv - každý občan má možnost uzavřít více smluv o stavebním spoření, státní podpora je mu u smluv po novele zákona připsána na všechny smlouvy, u kterých o ni požádal, nejvýše však v součtu do 3 000 Kč za rok.




Zhodnocení úspor – vklady do stavebního spoření se po celou dobu spoření úročí.




Flexibilita – úvěry mohou být kdykoliv splaceny bez sankčních poplatků.




Nízké úvěry – stavební spořitelny poskytují i úvěry v malých částkách.




Fixace úrokových sazeb – klient již při podpisu smlouvy o stavebním spoření zná úrokovou sazbu z vkladů i úrokovou sazbu z případného řádného úvěru. Na rozdíl od hypotečních úvěrů http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A020124_160244_fi_osobni_mag [10.2. 2008]

33 Zpracováno dle:

http://www.mfsr.sk/Default.aspx?CatID=4435 [10.2. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A020124_160244_fi_osobni_mag [10.2. 2008]

34 Zpracováno dle:

http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD [6.1. 2008] http://www.podporabydleni.cz/stavebni-sporeni-a-faze-uveru [6.1. 2008] http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni/vyhody-a-nevyhody/ [26.1. 2008] http://www.nejlepsibydleni.cz/clanky.php?sekce=3&idc=198&PHPSESSID=474a899c31e7525933dd8bc39e9b83f8 [26.1. 2008] http://www.mesec.cz/clanky/stavebni-sporeni-stale-aktualni/ [26.1. 2008] http://www.az-konzult.cz/index.php?section=_produkty [26.1. 2008] http://www.acss.cz/cz/prakticke/legislativa/#soubory [25.1. 2008] http://finweb.ihned.cz/2-15705190-P0B000_d-75 2[6.1. 2008]

21

se úrokové sazby u tohoto úvěru nemění, v průběhu splácení se nemění ani úroky z překlenovacího úvěru.


Nízké úrokové sazby z úvěru – podstatou stavebního spoření je levný úvěr.




Zálohové čerpání úvěrů – klient může úvěr čerpat zálohově, na rozdíl od hypoteční banky, která proplácí faktury zpětně.

1.7.2 Nevýhody stavebního spoření Se stavebním spořením souvisí také několik nevýhod:


Časová vázanost – minimální doba stavebního spoření je 5 let, popř. 6 let a při předčasném ukončení tak klient ztrácí veškerou státní podporu a navíc musí zaplatit i pokutu ve výši 0,5 % z cílové částky.




Řádný úvěr až po 2 letech - získání řádného úvěru ze stavebního spoření vyžaduje předchozí minimálně dvouleté (a ve většině případů delší) období spoření, naspoření určitého procenta cílové částky a splnění hodnotícího čísla, avšak pokud klient potřebuje úvěr dříve, může požádat o překlenovací úvěr.




Účelovost úvěru - v případě využití úvěru lze tyto finanční prostředky použít pouze na řešení bytových potřeb.




Vysoké úroky z překlenovacího úvěru – u některých překlenovacích úvěrů jednotlivých stavebních spořitelen vycházejí docela vysoké úrokové sazby. Navíc tuto úrokovou sazbu platí z celé cílové částky, tedy i z naspořených peněz a to je ta největší výhoda pro stavební spořitelny.




Shora omezená výše úvěru – výše řádného úvěru je omezena cílovou částkou, kterou si klient volí již při podpisu smlouvy o stavebním spoření, v průběhu ji může zvýšit, avšak tímto navýšením přechází na aktuální úrokové sazby jak z úvěru, tak z vkladů.




Splátky již při čerpání – pro někoho může být nevýhodou i to, že již při čerpání řádného úvěru musí zároveň s úroky splácet i jistinu.

1.8

Závěr kapitoly

Na český trh se stavební spoření dostalo schválením zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. V průběhu své existence prošlo několika změnami, zejména po roce 2003, s účinností novely zákona o stavebním spoření, kdy byla snížena státní podpora. Smlouva o stavebním spoření musí obsahovat především úrokové sazby z úvěru i z vkladů, variantu stavebního spoření a výši cílové částky. Stavební spoření má tři základní fáze: spoření, úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr. Pokud chce někdo úvěr od stavební spořitelny, musí zároveň se žádostí o úvěr zaslat doklady potřebné ke schválení úvěru, mezi které patří doklady k prokázání účelovosti, doklady k prokázání úvěruschopnosti účastníka a doklady prokazující zajištění úvěru. Při hodnocení stavebního spoření jsem našla spousty výhod, jako je například státní podpora nebo jistá úroková sazba. Stavební spoření má však také pár nevýhod. Tento poměr výhod a nevýhod jen dokazuje, že stavební spoření patří, opravdu právem, mezi nejoblíbenější způsoby financování bydlení.

22

2 HYPOTEČNÍ ÚVĚR Nejpoužívanější formou financování bydlení, zejména pro vyšší částky, představuje hypoteční úvěr. Hypotéka je úvěr, jehož splacení je ze zákona zajištěno zástavním právem k nemovitosti na území České republiky, i rozestavěné. Účelové použití hypotéky na bydlení už není podle zákona stanovené, existují tedy i neúčelové hypotéky, tzv. americké hypotéky, které ale mají vysokou úrokovou sazbu. Vzhledem k tématu mé diplomové práce se neúčelovými hypotékami nebudu zabývat. Hypoteční úvěry se poskytují fyzickým i právnickým osobám. Tento úvěr se stává hypotečním úvěrem dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Hypoteční banka získává finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů z emise Hypotečních zástavních listů. HZL upravují zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech a zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který HZL definuje jako dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota i výnos jsou řádně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí zde funguje také tzv. náhradní krytí, což mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky jako jsou např. státní dluhopisy. Takto kvalitní krytí činí z HZL jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.35 Hypoteční úvěr je určen občanům ČR a EU nebo osobám s trvalým pobytem na území ČR starší 18 let, které mají příjmy ze závislé činnosti nebo podnikání. Žadateli mohou být společně manželé, rodiče a děti, příbuzní, druh a družka i lidé v nepříbuzenském vztahu, maximálně však 4 žadatelé ze dvou domácností.36 Cílem této kapitoly je celková analýza hypotečních úvěrů. Zejména se zaměřím na průběh vyřizování hypotečních úvěrů, a nakonec provedu hodnocení hypotečního úvěru.

2.1

Historie hypotečního bankovnictví37

První hypoteční banky vznikly v Anglii koncem 17. století, ve střední Evropě v 18. století a v Čechách až ve druhé polovině 19. století. Tato první skutečně fungující hypoteční banka v Čechách založená v roce 1865 v Praze nesla název Hypoteční banka Království českého a poskytovala úvěry na domovní a pozemkový majetek. V Československu mezi první a druhou světovou válkou fungovalo hypoteční bankovnictví po rakouském a německém vzoru zemských bank. Tyto zemské banky vydávaly na schválené úvěry zástavní listy, které pak dlužník prodal tomu, kdo chtěl jejich koupí zúročit své peníze. Vedle Hypoteční banky Království českého, která se později přejmenovala na Hypoteční banku českou, zde působila také Zemská banka Království českého v Praze, Hypoteční banka Markrabství moravského v Brně, Zemská banka Markrabství moravského v Brně, Slezský pozemkový ústav v Opavě a Komunální úvěrní ústav v Opavě. Hypoteční úvěr byl zajišťován nemovitostmi s vyznačením zástavy v pozemkových knihách, dlužník však ručil za splacení úvěru nejen nemovitostí, ale celým svým majetkem. Vývoj českého hypotečního bankovnictví byl zastaven německou okupací, toto přerušení pak trvalo více jak padesát let. Pro obnovu českého hypotečního bankovnictví pak byl rozhodující zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který mimo jiné definoval i hypoteční úvěr a podle kterého získala jedna z bank, a to 35 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/hypotecni-zastavni-listy/ [1.3. 2008] § 28 – 30 Zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.

36 Zpracováno dle: 37 Zpracováno dle:

http://www.csob.cz/bankcz/cz/Lide/Bydleni/CSOB-Hypoteka.htm [1.4. 2008] Sůvová, H. a kol.: Specializované bankovnictví, 1997, str. 202 - 203 Pavelka, F., Opltová, R.: Hypoteční úvěry, 1996, str. 5 - 7

23

Československá hypoteční banka, a.s., licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. V té době ale nebyly připraveny další právní podmínky, zejména zástavní právo, a chyběl i kapitálový trh, takže k poskytování hypotečních úvěrů nedošlo. Skutečným startovním impulsem pro české hypoteční bankovnictví se tedy stal až zákon č. 84/1995 Sb., též nepřesně zvaný jako hypoteční zákon, který novelizoval dalších pět zákonů, konkrétně zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád. Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách a zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech definují hypoteční úvěr, zdroje jeho krytí a pravidla pro poskytování hypotečního úvěru. V současné době je poskytování hypotečních úvěrů upraveno především v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který vstoupil v platnost 1. 5. 2004 a kterým se zrušila právě podmínka účelového použití hypotečního úvěru. Tento zákon vysvětluje pojmy hypoteční úvěr a hypoteční zástavní list a vztahy mezi nimi. Další zákon, který upravuje hypoteční bankovnictví je samozřejmě zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který vysvětluje podmínky udělování bankovní licence a bankovní dohled. Obchodní zákoník zase upravuje smlouvu o úvěru a Občanský zákoník zástavní právo.38

2.2

Účel hypotečního úvěru39

Hypoteční úvěry bylo dříve možné poskytovat pouze na výstavbu či pořízení nemovitosti na území ČR a musely být zajištěny zástavním právem k nemovitosti. V roce 2004 došlo k úpravě zákona o dluhopisech a byla zrušena podmínka účelového použití úvěru na financování nemovitosti. Hypoteční úvěry jsou tedy všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Zastavená nemovitost se ale musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo Evropského hospodářského prostoru. Hypoteční úvěry, které nejsou použity na investici do nemovitosti, jsou v podstatě něco mezi hypotečními úvěry poskytovanými do roku 2004 a spotřebitelskými úvěry. Jejich výhodou je to, že díky zdrojům z vydaných hypotečních zástavních listů, mají lepší parametry než jaké mají spotřebitelské úvěry. Jelikož se v této práci zabývám financováním bydlení, zaměřím se tedy pouze na hypotéky, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti. Tyto hypotéky mají lepší parametry než neúčelové, tzv. americké hypotéky, například nižší úrokové sazby a nižší akontaci, protože jsou pro banky méně rizikové. Banky je proto neposkytují na movité věci jako automobil, ani na převzetí členského podílu na družstevní byt. Investicí do nemovitosti tak i nadále zůstává koupě, výstavba, rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti určené k bydlení či k rekreaci, koupě stavebního pozemku, splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti, případně získání vlastnického podílu na nemovitosti. Objektem tohoto úvěru ale také bývá nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí jako je např. garáž nebo bazén a také případně podnikatelské objekty.

38 Zpracováno dle:

http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/cast2.aspx [2.3. 2008] http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/cast3h2d5.aspx [2.3. 2008] http://business.center.cz/business/pravo/zakony/banky/ [2.3. 2008] http://www.czech-ba.cz/file.php?id=6&filename=200511_cz_zakon_o_dluhopisech_190_2004.pdf [2.3. 2008]

39 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/co-to-je/ [1.3. 2008] http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/typy-uveru/ [1.3. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 40

24

2.3

Úroková sazba40

Úroková sazba se sjednává mezi klientem a bankou ještě před uzavřením smlouvy, a to ve většině případů individuálně, kdy banka nabídne nějakou sazbu a klient ji buď příjme nebo ne. Nabídka úrokových sazeb závisí především na následujících faktorech:


Úroková sazba na trhu – zdrojem peněz pro banky jsou dluhopisy, proto úrokové sazby závisejí na tom, jak draze nebo levně je banky koupí.




„Kvalita“ klienta – klientovi, který má vysoké a stabilní příjmy a nízké splátky a navíc také vysokou hodnotu zajištění úvěru, banka půjčí raději než klientovi v opačné situaci a nabídne mu tedy nižší úrokovou sazbu. „Kvalita“ se dá také zvýšit životním pojištěním.




Doba splatnosti hypotečního úvěru – dlouhá doba splatnosti znamená pro banku vyšší riziko vzniku nějaké nepředpokládané události, a proto čím je delší splatnost, tím jsou vyšší úrokové sazby.




Doba fixace – úroková sazba závisí také na délce její fixace, čím je doba fixace delší, tím je úroková sazba vyšší. Tato logika vyplývá z vlastností kapitálového trhu a jeho výnosové křivky, kde dluhopisy s delší dobou splatnosti mají vyšší výnos a naopak. Klientům přináší krátká doba fixace, kromě nižší úrokové sazby, větší flexibilitu, ale také vyšší riziko nepředvídaných nepříznivých změn.




Konkurenční prostředí hypotečních bank.




Druh produktu – jednotlivé produkty hypotečních bank se od sebe liší jak zajištěním, akontací, splácením, tak i výší úrokové sazby. Většinou platí, že čím je vyšší akontace a zajištění, tím je nižší úroková sazba. Mimo anuitního splácení nabízejí banky také progresivní/degresivní splácení, u kterého se splátka postupně navyšuje/snižuje, ale většinou s jinými úrokovými sazbami.




Nový nebo stávající klient – novému klientu se chce banka zalíbit, proto mu nabídne většinou nižší úrokovou sazbu než klientovi, kterému právě skončila doba fixace. Pro stávajícího klienta je totiž už nepohodlné přecházet k jiné bance, kdežto nový klient si banku teprve vybírá.

Splácení hypotečního úvěru je závazek na velmi dlouhou dobu, často až na 20 let, což je příliš dlouhá doba, jak pro klienta, tak pro banku, zavázat se k předem dané úrokové sazbě. Proto je úroková sazba sjednávaná většinou na pět let a méně, po této době nabídne banka klientovi novou sazbu podle aktuální situace na trhu a klient ji buď přijme anebo ne a splatí zbytek úvěru. Úroky z hypotečního úvěru je možné odečíst od základu daně. Jelikož výše úroků v průběhu splácení klesá, jsou daňové odpočty v prvních letech splácení daleko významnější.

2.4

Vyřizování hypotečního úvěru

O hypoteční úvěr může zažádat občan, podnikatel (fyzická i právnická osoba) i obec nebo město. Celé toto vyřizování hypotečního úvěru lze rozdělit na tři následující etapy:


přípravná,




schvalovací a




realizační.

40 Zpracováno dle:

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 42 - 44

25

2.4.1 Přípravná etapa41 Klient si musí nejprve najít banku, která mu úvěr poskytne, přičemž nejdůležitějším kritériem bude asi výše úrokové sazby s délkou její fixace. Důležitou roli hrají také poplatky za poskytnutí úvěru, za znalecký posudek, za čerpání úvěru, ale také za vedení úvěrového účtu. Hned na jeho první schůzce v bance je klient seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a také obdrží seznam všech dokladů, které bude muset doložit k žádosti. V neposlední řadě je klientovi vymodelován orientační propočet, zda je schopen ze svých příjmů úvěr splácet. Doklady potřebné při podání žádosti o úvěr:42


doklad identifikující klienta (občanský průkaz, živnostenský list atd.),




doložení výše příjmů (u PO – daňové přiznání, u FO – potvrzení příjmu od zaměstnavatele, popř. budoucí nájemní smlouvu atd.) jak žadatelů, tak i spoludlužníků či ručitelů,




doklady vztahující se k výdajům (např. leasingová smlouva),




výpis z katastru nemovitostí (existence a vlastnictví stavebního pozemku či nemovitosti), geodetický plán atd.,




ocenění zastavené nemovitosti,




kupní smlouva (resp. smlouva o budoucí kupní smlouvě), pokud jde o koupi nemovitosti, nebo




stavební povolení, projektovou dokumentaci, rozpočet stavby a případně smlouvy s dodavateli, pokud jde o výstavbu či rekonstrukci nemovitosti.

Až bude mít klient pohromadě všechny doklady, vyplní a odevzdá žádost o poskytnutí hypotečního úvěru a společně s doklady ji předá úvěrovému specialistovi.

2.4.2 Schvalovací etapa Poté, co klient odevzdá žádost, nechá si banka určitý čas na její zpracování. Kontroluje se správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v žádosti, posuzuje se dostatečnost zajištění a v neposlední řadě se vypracovávají podmínky poskytnutí a splácení úvěru.43 Pokud úvěr schválí, vyzve klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Při podpisu smlouvy je klient srozumitelně seznámen se smluvními podmínkami. Po splnění dalších podmínek týkajících se zajištění úvěru, může klient začít úvěr čerpat.44 Smlouva o hypotečním úvěru především obsahuje údaje o účastnících, výši a účel úvěru, počáteční úrokovou sazbu a délku její fixace, podmínky čerpání úvěru a splácení úvěru, zajištění úvěru. Součástí smlouvy jsou také všeobecné obchodní podmínky.45 Zástavní smlouva zase obsahuje údaje o smluvních stranách, o zastavované nemovitosti a výši zajišťované pohledávky. Dále je zde stanovena povinnost zastavenou nemovitost řádně udržovat a platit pojištění nemovitosti. Zároveň klient musí vložit zástavní právo do katastru nemovitostí.46

41 Zpracováno dle: 42 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/vyrizeni-uveru/ [3.1. 2008] http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/doklady-k-vyrizeni/ [1.3. 2008] http://www.kb.cz/file/cs/ehypoteka/KB-seznam_dokladu_koupe.pdf [1.3. 2008]

43 Zpracováno dle:

Pavelka, F., Opltová, R.: Hypoteční úvěry, 1996, str. 15 - 16

44 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/vyrizeni-uveru/ [3.1. 2008]

45 Zpracováno dle:

http://www.csob.cz/WebCsob/Lide/Bydleni/CSOB_Hypoteka_smlouva.pdf [1.4. 2008]

46 Zpracováno dle:

Pavelka, F., Opltová, R.: Hypoteční úvěry, 1996, str. 15 - 16

26

Stejně jako u stavebního spoření, klient i zde může požádat nejprve o příslib úvěru a poté teprve konkrétní nemovitost hledat. Samozřejmě by měl předem znát výši úvěru, o kterou bude později žádat a účel použití. Za tento příslib zaplatí poplatek, který se mu později strhne z poplatku za poskytnutí nebo zpracování úvěru.47

2.4.3 Realizační etapa48 Po zaplacení poplatku za zpracování úvěru a splnění dalších podmínek se může začít úvěr čerpat. Po úplném vyčerpání úvěru je klient obeznámen o ukončení čerpání a definitivní výši splátky formou splátkového kalendáře, a dál už klient jen splácí a dostává od banky výpisy z úvěrového účtu. Ke konci fixace úrokové sazby je klient informován o její změně a dostává tak příležitost částečně nebo úplně úvěr splatit, a to bez jakýchkoliv sankcí.

2.4.4 Bonita klienta49 Stejně jako Stavební spořitelny, tak i hypoteční banky chtějí mít co možná největší jistotu, že klient bude mít dostatečně velké příjmy na úhradu všech splátek. Banka tuto klientovu schopnost splácet hodnotí velice podobným způsobem jako stavební spořitelny, od příjmů klienta odečte splátky úvěru a další závazky a zároveň vyžaduje, aby zbylo dost peněz na živobytí, většinou několikanásobek životního minima, a ještě k tomu nějaká finanční rezerva, např. 25 % ze splátky.

2.4.5 Zajištění úvěru50 Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti, ať už je použit na investici do nemovitosti nebo ne. Zástavní právo tak bance zajišťuje návratnost půjčených finančních prostředků. Touto zastavenou nemovitostí může být buď přímo objekt úvěru nebo to může být i jiná nemovitost. Zastaveno může být i více nemovitostí, důležité je, aby se nacházely na území ČR, členského státu Evropské unie nebo Evropského hospodářského prostoru. Maximální výše úvěru je ze zákona stanovena na 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, když si to přepočteme, tak minimálně 143 % úvěru musí být zajištěno nemovitostí. Je to dané tím, že zástavní právo k nemovitosti kryje, mimo výše úvěru, také úroky z úvěru, úroky z prodlení a náklady spojené s uplatněním zástavního práva.V nabídkách hypotečních bank se ale setkáváme i se 100 % výší úvěru z hodnoty zástavy, v tomto případě musí přijít na řadu náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši, tedy u 100 % výše úvěru 30 % náhradní krytí. Dříve se tento problém řešil dvěma úvěry, hypotečním na 70 % zástavní hodnoty a doplňkovým, který byl zajištěn stejnou nemovitostí, ale jako druhý v pořadí. Tento doplňkový úvěr měl pak logicky vyšší úrokovou sazbu. Nyní hypoteční banky tyto dva úvěry slučují v jeden, který má většinou vyšší úrokovou sazbu. Nemovitost, která má být zastavena pro zajištění hypotečního úvěru, může být zastavena i pro zajištění jiného úvěru, poskytnutého např. stavební spořitelnou, ale jen za předpokladu, že tato stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi HZL ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze zastavovanou nemovitost použít pro účel zajištění hypotečního úvěru jen ve výši rozdílu mezi 70 % její zástavní hodnoty a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být zastavena celá a nesmí na ni váznout žádné věcné břemeno bránící jejímu užívání. Zastavit se také může rozestavěná nemovitost, která je tak zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je hypoteční úvěr čerpán. Úvěr se pak čerpá tak, aby byly čerpané peníze v každém okamžiku

47 Zpracováno dle:

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-gemb/detaily [1.4. 2008]

48 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/vyrizeni-uveru/ [1.3. 2008]

49 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/zajisteni-uveru/ [1.3. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 50

50 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/zajisteni-uveru/ [1.3. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 47 - 50

27

zajištěny nejméně na 143 %. Při rekonstrukci dává klient do zástavy celou nemovitost, přitom potřebuje jen část finančních prostředků, v tomto případě poskytne banka klientovi celých 100 %. Banka také potřebuje zjistit odhadní cenu nemovitosti, která se liší od pořizovací ceny a která je pro banku z hlediska poskytované výše úvěru a jeho zajištění důležitější. Tento odhad provádějí specialisté a vycházejí přitom z tržních cen. V praxi je často odhadní cena nižší než pořizovací cena, většinou z důvodů špatného umístění nemovitosti nebo prostě jen kvůli tomu, že klient za nemovitost zaplatil neúměrně vysokou cenu. Dále banka většinou vyžaduje vinkulaci pojištění zastavené nemovitosti a někdy i životního či úvěrového pojištění ve prospěch banky. A neméně používanou formou zajištění hypotečního úvěru je i ručitel, pro případ neschopnosti klienta splácet úvěr, např. z důvodu nízké bonity nebo vyššího věku klienta.

2.5

Čerpání hypotečního úvěru51

Ještě před čerpáním úvěru je nezbytné splnit určité podmínky uvedené v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůležitějších podmínek je podepsání zástavní smlouvy a potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavené nemovitosti do katastru nemovitostí, i když některé banky umožňují čerpat úvěr už na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva. Dále klient musí předložit list vlastnictví se zapsaným zástavním právem, pojistnou smlouvu k nemovitosti včetně její vinkulace ve prospěch banky a doklady prokazující účelovost úvěru. Čerpání hypotečního úvěru se provádí vždy bezhotovostně, formou proplacení dodavatelských faktur nebo odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. Dále klient může čerpat úvěr buď:


jednorázově – většinou při koupi nemovitosti, nebo při neúčelovém úvěru nebo




postupně – většinou při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti, ve smlouvě o úvěru jsou pak uvedeny orientační termíny čerpání úvěru, většinou musí být vyčerpán do dvou let.

2.6

Splácení hypotečního úvěru52

Doba splatnosti není v případě hypotečního úvěru dána pevně, jak je tomu u stavebního spoření, zde si ji klient volí sám. Banky obecně nabízejí splatnost v rozmezí 5 až 40 let. Při kratší době splatnosti by byly měsíční splátky příliš vysoké a v opačném případě, při delší době splatnosti by byly splátky sice menší, nicméně ten pokles by už nebyl tak markantní, proto se delší doba splácení klientovi nevyplatí. Ono sice platí pravidlo, že s delší dobou splatnosti je splátka menší, avšak neplatí, že při dvojnásobné době je výše splátky poloviční. Optimální doba splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, tato doba představuje nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky sice preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, nicméně akceptují i jiné doby splatnosti. I když si klient volí dobu splatnosti sám, banka si klade podmínku, aby byl úvěr splacen v produktivním věku klienta. V důchodu totiž klientovi klesnou příjmy a nebude mít z čeho splácet úvěr. Pokud by tedy délka splácení zasahovala do důchodového věku, tak banka obvykle požaduje přibrat k úvěru spoludlužníka, samozřejmě mladšího. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí klient do doby vyčerpání celého úvěru pouze úrok z vyčerpané částky. Po vyčerpání úvěru už zahrnuje splátka hypotečního úvěru jak splátku úroku, tak i splátku jistiny. Splátka jistiny snižuje dluh a tak úrok postupně klesá, což by mělo za následek 51 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/cerpani-uveru/ [1.3. 2008] http://www.kb.cz/cs/ehypoteka/wizard/step_4.shtml [1.3. 2008]

52 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/splatnost-a-splaceni/ [1.3. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 44 - 47

28

zpočátku příliš vysokou celkovou splátku a později zase nízkou, proto banky modelují celkové splátky tak, aby byly po celou dobu fixace určité úrokové sazby stále stejně vysoké, pokud se jedná o anuitní splátky. Na počátku se tedy splácí z velké části pouze úrok a ke konci spíše jistina. To má ale za následek, že ten dluh klesá velmi pomalu a na konci fixace , např. po uplynutí ¼ doby splatnosti, může mít klient splaceno pouze 15 % z hodnoty úvěru, což je pro klienta velmi nepříjemná skutečnost. Některé banky také umožňují i jiné splácení, např. degresivní nebo progresivní, tzn., že velikost splátek je v čase buď klesající (degresivní) nebo rostoucí (progresivní). Výhodou progresivního splácení je to, že splátky jsou z počátku nízké a na úvěr tak dosáhnou i klienti, kteří mají ze začátku nízké příjmy, ale do budoucna očekávají jejich růst. Nevýhodou pak je to, že klient zaplatí mnohem více na úrocích, protože zpočátku splácí skoro jen úroky a jistina se mu tak snižuje úplně minimálně nebo vůbec. Progresivní splácení naopak umožňuje snížit celkové náklady, protože klient zaplatí na úrocích méně než v předešlých případech. Po uplynutí doby fixace úrokové sazby má banka právo tuto úrokovou sazbu změnit. Dlužník má zase právo v termínu fixace splatit předčasně část nebo celou výši úvěru. V případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tento termín si banky většinou účtují vysoké sankce. V případě neúčelové hypotéky, kterou upravuje zákona č. 321/2001 Sb., o spotřebitelském úvěru, lze učinit mimořádnou splátku kdykoli. Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě.

2.7

Státní podpora hypotečního úvěrování

Hypoteční úvěrování na sebe váže hned několik forem státní podpory, většina z nich je ale momentálně pozastavena.

2.7.1 Podpora hypotečního úvěrování bydlení53 Podpora hypotečního úvěrování bydlení měla v minulosti dvě podoby, obě fungovaly formou úhrady části úroků hypotečního úvěru:


státní finanční podpora – podpora nové bytové výstavby, tedy výstavby nové nemovitosti nebo koupě nové nemovitosti, do dvou let po její kolaudaci, fungovala od roku 1995 do roku 2004 a




příspěvek pro mladé do 36 let – podpora mladých lidí, kteří financují své první bydlení, starší byty, vznikla v roce 2002.

Obě tyto podpory závisely na průměrné úrokové sazbě hypotečních úvěrů v minulém roce, s růstem úrokové sazby rostla podpora a naopak s poklesem úrokové sazby podpora klesala až k nule, jak je zřejmé z tabulky č. 2.1. A protože je výše aktuálních úrokových sazeb na trhu nízká, jsou obě tyto formy státní podpory v současné době nulové. Tabulka č. 2.1: Státní podpora hypotečního úvěrování bydlení Výše státní podpory

Průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů V případě státní finanční podpory

V případě příspěvku pro mladé do 36 let

4 procentní body

Nad 10 %

Nad 8 %

3 procentní body

9 – 10 %

7–8%

2 procentní body

8–9%

6–7%

1 procentní bod

7–8%

5–6%

neposkytuje se

Pod 7 %

Pod 5 %

Zdroj: Vlastní konstrukce dle Syrový, P.:Financování vlastního bydlení, 2005 53 Zpracováno dle:

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 53 - 59

29

2.7.2 Podpora hypotečních zástavních listů54 Také hypoteční zástavní listy byly do konce roku 2007 státem podporovány. Tato podpora měla podobu osvobození úrokových výnosů z hypotečních zástavních listů z daně z příjmu. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů byl ale novelizován novelou č. 261/2007 Sb., která nabyla účinnosti od 1. ledna 2008 a která toto osvobození od daně z příjmu zrušila. To by mohlo mít na cenu hypoték negativní dopad.

2.7.3 Daňové zvýhodnění úvěrů na bydlení55 Úroky z hypotečních úvěrů si klient může odečíst ze základu daně z příjmu. Toto daňové zvýhodnění funguje úplně stejně jako u stavebního spoření.

2.8

Hodnocení hypotečního úvěru56

V této podkapitole shrnu výhody a nevýhody hypotečních úvěrů, zejména ve srovnání se stavebním spořením.

2.8.1 Výhody hypotečního úvěru Mezi výhody hypotečního úvěru patří:


Získání finančních prostředků v krátké době – na rozdíl od úvěru ze stavebního spoření, na který se musí čekat minimálně dva roky, hypoteční úvěr může klient získat do několika málo dnů, v současné době banky nabízí i expresní vyřízení hypotečního úvěru.




Delší doba splácení – splácení hypotéky může být finančně méně zatěžující, jelikož lze dobu splatnosti volit daleko delší než u úvěrů ze stavebního spoření, a to až na 40 let (záleží na typu produktu).




Možnost získání státní podpory – za určitých podmínek lze na splácení hypotečního úvěru získat státní podporu, která je však v současnosti, díky nízkým úrokovým sazbám, nulová.




Možnost snížení daňového základu – úroky z úvěru jsou odečitatelnou položkou od daňového základu klienta, a to až do výše 300 tis. Kč na jednu domácnost.




Stejně vysoké splátky po dobu fixace – i když se úroky zpočátku počítají z vyšší částky, splátky se kalkulují tak, aby byly stejně vysoké po celou dobu fixace.




Možnost kombinovat účelové hypotéky s neúčelovým úvěrem – zatímco úvěry ze stavebního spoření mohou být použity jen na financování bytových potřeb, hypotéky mohou být obecně použity na cokoli. Já se však v této práci zabývám účelovými hypotékami na bydlení, nicméně i tyto hypotéky mohou být zkombinovány s těmi neúčelovými v rámci jednoho úvěru.




Široké využití – hypotéku lze využít i na refinancování nebo vypořádání dědictví či spoluvlastnictví, ale také na zpětné proplacení účtů vynaložených na bydlení.




Prve úvěr, pak nemovitost – některé hypoteční banky nabízejí možnost vyřídit si nejprve úvěr a zajistit si tak finanční prostředky i úrokovou sazbu a až poté hledat nemovitost.




Úrokové zvýhodnění – některé banky dále nabízejí slevu na úrokové sazbě, pokud si klient udělá nějaké pojištění k hypotéce, ať už životní nebo majetkové.

54 Zpracováno dle:

http://business.center.cz/business/pravo/zakony/dprij/cast1.aspx [5.12. 2008]

55 Zpracováno dle:

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 61

56 Zpracováno dle:

http://fincentrum.idnes.cz/stavebni-sporeni-versus-hypoteka-dr2-/fi_osobni.asp?c=A060907_024519_fi_osobni_jjj [7.3. 2008] http://www.stavocentrum.cz/index.php?none=1&action=rubrika&r_id=38&info=1 [8.3. 2008] http://www.stavocentrum.cz/index.php?none=1&action=rubrika&r_id=38&c_id=324&info=1 [8.3. 2008]

30




Vysoká konkurence – díky velké konkurenci na hypotečním trhu, získávají klienti mnoho výhod, nejčastěji ve formě slevy na poplatku za vyřízení a poskytnutí úvěru.




Možnost kombinace s jinými zdroji financování bydlení – hypotéku lze kombinovat se stavebním spořením, se životním pojištěním a jinými zdroji. Více se tomuto tématu budu věnovat později.

2.8.2 Nevýhody hypotečního úvěru Mezi nevýhody hypotečního úvěru patří:




Dlouhodobé finanční zatížení rodinného rozpočtu – díky dlouhé splatnosti, klienti zatěžují déle svůj rozpočet.




Vysoké poplatky – poplatky za vedení účtu jsou u hypotéky vyšší, zatímco si stavební spořitelny účtují přibližně 250 Kč/rok, hypoteční banky si účtují 150 Kč/měsíc. Co se týče poplatků za sjednání úvěru, tak u stavebního spoření, v případě překlenovacího úvěru, platí klient poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření i o úvěru. V tomto případě vychází lépe hypoteční úvěr. Na druhou stranu některé hypoteční banky chtějí zaplatit dokonce i negativní posudek žádosti o úvěr.




Sankce za předčasné splácení – pokud klient splatí úvěr mimo termín, kdy končí fixace úrokové sazby, zaplatí za to poplatek. Úvěr ze stavebního spoření lze splatit kdykoli bez sankcí. Hypotéka je tedy v tomto ohledu méně pružná.




Nutnost zástavy nemovitosti – nevýhodou hypotéky může být pro někoho způsob zajištění úvěru, jelikož se ze zákona vyžaduje sjednání zástavního práva k nemovitosti. Především u nižších úvěrů to může být nevýhodou. Na druhou stranu pro někoho může být zajištění úvěru nemovitostí jednodušší než shánění ručitelů.




Zdola omezena výše půjčené částky – banky poskytují hypoteční úvěry až od určité výše, nejčastěji od 200 až 300 tis. Kč. U úvěrů ze stavebního spoření tato spodní hranice nebývá.




Poplatky za čerpání úvěru – postupné čerpání úvěru je u hypotéky zpoplatněno a zpoplatněna je také rezervace finančních prostředků v průběhu jejich čerpání.




Úroková sazba není pevná po celou dobu – úroková sazba nebývá po celou dobu splácení hypotečního úvěru stejná, mění se s vývojem klíčových úrokových sazeb na mezibankovním trhu. Banky však klientům umožňují fixaci této sazby, jejichž délku si klient volí sám.

2.9

Závěr kapitoly

Hypoteční úvěr je, spolu se stavebním spořením, nejpoužívanější formou financování vlastního bydlení. Ze zákona musí být zajištěn zástavou nemovitosti a zdrojem finančních prostředků na hypoteční úvěry jsou hypoteční zástavní listy. Účelové využití není již od roku 2004 vyžadováno, existují tedy i tzv. americké hypotéky. Úroková sazba se, na rozdíl od stavebního spoření, sjednává jen na určitou dobu a její výše závisí na několika faktorech, jako např. úroková sazba na trhu, kvalita klienta, splatnost úvěru a délka fixace. Úroky z hypotéky jsou daňově odečitatelnou položkou. Vyřizování hypotéky má tři základní etapy, a to přípravnou, schvalovací a realizační. V rámci schvalovací etapy se zkoumá bonita klienta, ale také případné zajištění úvěru. Jak jsem již zmínila, hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti, a musí být zajištěny také úroky z úvěru a z prodlení, proto smí banky ze zákona poskytovat pouze 70 % ceny zastavené nemovitosti. Avšak banky poskytují i 100 %, kombinují totiž hypoteční úvěr s doplňkovým, u kterého není podmínkou zástava nemovitosti. Realizační etapa se skládá z čerpání a splácení úvěru. Čerpání úvěru se provádí vždy bezhotovostně, a to jednorázově nebo postupně. Délku splatnosti úvěru si volí klient sám, ale doporučuje se nejdéle na 31

30 let, poté už výše splátky tak významně neklesá. Mimořádné splátky jsou povoleny jen v době ukončení fixace úrokové sazby, jinak jsou sankciovány. Splácení existuje anuitní, progresivní nebo degresivní. Výhodou hypotečních úvěrů oproti stavebnímu spoření je například možnost delší doby splácení nebo možnost kombinovat hypotéku s neúčelovým úvěrem. Nevýhodou potom je dlouhodobé finanční zatížení rodinného rozpočtu, vysoké poplatky, sankce za předčasné splácení, nutnost zástavy nemovitosti, zdola omezena výše půjčené částky a vyšší nároky na bonitu.

32

3 VÝVOJ VE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Po představení základních možností financování bydlení, se budu zabývat jejich vývojem. Nejprve stručně popíši transformaci bytové politiky v 90. letech a podpory bydlení do současnosti. Poté se zaměřím především na vývoj stavebního spoření a hypotečních úvěrů od roku 2003. A nakonec uvedu možnosti jejich dalšího vývoje. V 90. letech probíhalo formování bytové politiky, které spočívalo zejména ve změnách zaměřených na odstraňování administrativně přídělového bytového systému a položení základů tržně orientovaného bytového systému. Došlo tak mimo jiné například k převodu doposud státního bytového fondu do vlastnictví obcí, k deregulaci nájemného a zavedení adresného příspěvku na bydlení.57 V únoru 1993 byl schválen zákon o stavebním spoření se státní podporou, který byl později, v dubnu 1995, novelizován tak, aby se stavebního spoření mohly účastnit i právnické osoby, což umožnilo především družstvům řešit údržbu bytového fondu. Právnické osoby ale neměly nárok na státní příspěvek. Státní podporu pak snížila a další změny přinesla novela zákona v roce 2003.58 V dubnu 1995 byly znovelizovány některé zákony, na základě kterých bylo umožněno specializovaným bankám poskytovat hypoteční úvěry, které ale oslovily především domácnosti s vyššími příjmy. K těmto hypotékám byl poskytován příspěvek ke spláceným úrokům upravený v nařízení vlády č. 244/1995 Sb. Z důvodů nízkých úrokových sazeb byla na základě nařízení vlády č. 33/2004 Sb. zrušena. V roce 2002 však přišlo další nařízení vlády č. 249/2002 Sb., jehož smyslem byla tentokrát podpora hypotečních úvěrů osobám mladším 36 let financující své první bydlení, která měla také formu příspěvku ke splaceným úrokům, ani ta není v současné době vyplácena.59 V roce 2001 byl Ministerstvem pro místní rozvoj zřízen Státní fond rozvoje bydlení, který zajišťuje provádění vybraných opatření v rámci státní bytové politiky a nabízí určitým skupinám lidí různé zvýhodněné úvěry, především úvěry pro mladé do 36 let. Patřil sem například úvěr na výstavbu nového bytu nebo rodinného domu s jedním bytem dle nařízení vlády č. 97/2002 Sb., který ale z důvodů nedostatečných finančních prostředků nebude v roce 2008 poskytován. Dalším byl úvěr dle nařízení vlády č. 616/2004 Sb., jehož žádosti se přijímají i v současnosti. A od 1.března 2006 začal Státní fond rozvoje bydlení poskytovat úvěry také na úhradu části nákladů spojených s modernizací bytu nebo rodinného domu, podle nařízení vlády č. 28/2006 Sb. Avšak od 5. prosince 2007 bylo poskytování tohoto úvěru ukončeno.60 Také hypoteční zástavní listy byly do konce roku 2007 státem podporovány. Tato podpora měla podobu osvobození úrokových výnosů z hypotečních zástavních listů z daně z příjmu. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů byl ale novelizován novelou č. 261/2007 Sb., která nabyla účinnosti od 1. ledna 2008 a která toto osvobození od daně z příjmu zrušila. Což zřejmě bude mít za následek podražení hypotečních úvěrů.61

57 Zpracováno dle: 58 Zpracováno dle:

Krebs, V. a kol.: Sociální politika, 2007, str. 385 - 393 Krebs, V. a kol.: Sociální politika, 2007, str. 385 – 393 Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 59 - 61

59 Zpracováno dle:

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 53 - 59 http://www.financebudoucnosti.cz/stpodpora.html [23.3. 2008]

60 Zpracováno dle:

Krebs, V. a kol.: Sociální politika, 2007, str. 385 – 393 http://www.sfrb.cz/programy/?sh_itm=3024aa84eadd4ae741dbe63cd11a97ba [23.3. 2008] http://www.sfrb.cz/programy/?sh_itm=80b2d8da2809179ef44661c793dd02c3 [22.3. 2008] http://www.sfrb.cz/programy/?sh_itm=8a12fa5188d78bc3ef04359f076658c2[22.3. 2008]

61 Zpracováno dle:

http://business.center.cz/business/pravo/zakony/dprij/cast1.aspx [5.12. 2007]

33

3.1

Vývoj stavebního spoření od roku 2003

Úvěry ze stavebního spoření se začaly využívat až v roce 1997. A od roku 1998, kdy přišla možnost odečítat si zaplacené úroky z úvěru od daňového základu, začal trh stavebního spoření výrazně růst. Vrcholem se pak stal rok 2003.62 Vývoj stavebního spoření nám nejlépe vyjadřují základní ukazatele stavebního spoření, jako je například počet nově uzavřených smluv, výše cílové částky, státní podpory nebo výše poskytnutých úvěrů, které najdeme v příloze č.2 této práce. U každého ukazatele nalezneme zároveň i přírůstek hodnoty, který vypovídá o rychlosti jeho růstu či poklesu.

3.1.1 Rok 2003 Rok 2003 představuje pro stavební spoření významný mezník, vznikla zde totiž novela zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, která mimo jiné představovala především snížení maximální výše státní podpory. Tato novela měla nabýt účinnosti 1. 1. 2004, proto se občané i stavební spořitelny snažili, do konce roku 2003, uzavřít co nejvíce nových smluv s co nejvyšší cílovou částkou, na které novela neměla vliv. Proto rok 2003 přináší ve vývoji stavebního spoření samá maxima. Zejména počet nově uzavřených smluv přesáhl dva miliony, jak ukazuje graf č. 3.1. Oproti roku 2002 se jedná o 62,1 % přírůstek. Také počet smluv ve fázi spoření dosáhl tohoto roku svého vrcholu, přes 6,3 milionu Kč. Graf č. 3.1: Vývoj ukazatelů Nově uzavřené smlouvy a Smlouvy ve fázi spoření v letech 2000 - 2007 nově uzavřené smlouvy

smlouvy ve fázi spoření

8 000 000

počet

6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

rok

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/stavebni_sporeni_16787.html [20.2.2008]

3.1.2 Rok 2004 Atypický rok 2003 samozřejmě ovlivnil vývoj trhu stavebního spoření v roce 2004, kdy došlo naopak jak k výraznému poklesu nově uzavřených smluv, z 2 097 338 na pouhých 314 650, tak i k historicky prvnímu celkovému poklesu smluv. Počet smluv ve fázi spoření začal tímto rokem klesat. Vlivem novely se rok 2004 stal maximem pro průměrnou státní podporu přiznanou na smlouvu o stavebním spoření, která představovala 3 256 Kč.63 V oblasti poskytování úvěrů, která je hlavním smyslem stavebního spoření, se však situace zcela lišila. Počet nových úvěrů se meziročně zvýšil o 5 % a objem o 21 %, přírůstek počtu i objemu celkových aktuálních úvěrů se však zpomaloval. Růst úvěrů poskytovaných stavebními spořitelnami spolu s rozšiřující se nabídkou hypotečních úvěrů velice kladně působil na rozvoj bytové výstavby, protože jedině tak mohou lidé realizovat své nákupy. V roce 2004 tak bylo dokončeno nejvíce bytů od roku 1992, celkem 32 268, ještě větší nárůst představovala modernizace bytů, 21,2 %. Stavební spořitelny

62 Zpracováno dle: 63 Zpracováno dle:

http://www.mesec.cz/clanky/stavebni-sporeni-vyplati-se-jeste/ [20.2. 2008] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/stavebni_sporeni_16787.html [20.2. 2008] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_16786.html [20.2. 2008]

34

se na financování nových bytů a rodinných domů podílely přibližně dvěmi třetinami a ještě více se podílely na modernizaci a údržbě stávajícího bytového fondu.64

3.1.3 Rok 2005 Za rok 2005 se uzavřelo přes 430 tisíc nových smluv o stavebním spoření, což pro trh stavebního spoření znamenalo mírné oživení. Nicméně, stále se projevuje vliv výše zmíněné novely. Došlo zde k úbytku celkového počtu smluv o cca 727 tisíc, přesněji řečeno úbytek 1 472 tisíc převážně starých smluv byl jen částečně kompenzován přírůstkem cca 745 tisíci nových smluv. Postupně se tak mění struktura portfolia smluv, kdy smlouvy uzavřené po roce 2003 již přesahují 10 %. I rok 2005 představuje pro vývoj stavebního spoření jedno maximum, státní podpora stavebního spoření byla vyplacena v celkovém, historicky nejvyšším, objemu 16,1 mld. Kč, i když průměrná státní podpora již začala klesat. I když stavební spořitelny v tomto roce poskytly úvěry v částce o 3,2 miliard vyšší než v roce předchozím, objem zůstatku úvěrů vzrostl meziročně jen o 28,4 % (v roce 2004 o 32,4 %). Tempo růstu celkového počtu úvěrů bylo dlouhodobě nedostatečné a neodpovídalo záměru stavebního spoření, poskytovat výhodné úvěry na bytové potřeby.65 Počet zahajovaných i dokončovaných bytů se rok od roku zvyšuje. V roce 2005 je nutné zdůraznit především přírůstek dokončené modernizace bytů, o 41,5 % více než v minulém roce. Nejvíce bytů se stavělo v Praze a Středočeském kraji. Tento pozitivní vývoj bytové výstavby byl ovlivněn v první řadě širokou nabídkou úvěrů poskytovaných stavebními spořitelnami, příznivými úrokovými sazbami na trhu hypoték, státní podporou mladých do 36 let při získání prvního bytu a v neposlední řadě i předpokládaným zvýšením DPH na bytovou výstavbu.66

3.1.4 Rok 2006 V roce 2006 se počet nově uzavřených smluv zase o něco zvýšil, z 430 233 na 516 385, a s ním i počet smluv ve fázi spoření. Nicméně i přes tento přírůstek nových smluv, pokles těch starých smluv způsobil to, že celková přiznaná státní podpora nabrala klesající trend. Od roku 1995, kdy byly našimi stavebními spořitelnami vyřízeny první úvěry, bylo na financování bydlení poskytnuto celkem 1,3 milionů úvěrů na částku převyšující 261 miliard Kč. Podíl stavebních spořitelen na celkovém financování bydlení formou bankovních úvěrů dosahoval 44 %.67 V roce 2006 byla zahájena výstavba o 8,3 % nových bytů více než v roce předchozím. Na rozdíl od toho, u počtu dokončených bytů došlo k poklesu a to dále vedlo k podstatnému zvýšení počtu rozestavěných bytů.68

3.1.5 Rok 200769 V roce 2007 především vzrostla průměrná cílová částka na historicky nejvyšší úroveň, 275 400 Kč. Naproti tomu úbytek počtu smluv ve fázi spoření stále setrvává. Vzhledem k tomu, že se jedná především o pokles smluv se starou státní podporou, odráží se tento pokles na objemu přiznané státní podpory za rok 2007, která i nadále klesá. A protože v úvěrové oblasti bylo v roce 2007 dosaženo maxima, podíl celkových úvěrů na celkové naspořené částce se zvýšil. Stavební spořitelny poskytly 64 Zpracováno dle:

http://www.wustenrot.cz/wss/profil/document/wss_vyrocni_zprava_2004.pdf [25.3. 2008] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_16786.html [20.2. 2008]

65 Zpracováno dle:

http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/stavebni_sporeni_16787.html [20.2. 2008] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_24182.html [20.2. 2008]

66 Zpracováno dle: 67 Zpracováno dle:

http://www.wustenrot.cz/wss/profil/document/wss_vyrocni_zprava_2005.pdf [25.3. 2008] http://www.wustenrot.cz/wss/profil/document/wss_vyrocni_zprava_2006.pdf [25.3. 2008] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/stavebni_sporeni_16787.html [20.2. 2008] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_37901.html [20.2. 2008]

68 Zpracováno dle: 69 Zpracováno dle:

http://www.wustenrot.cz/wss/profil/document/wss_vyrocni_zprava_2006.pdf [25.3. 2008] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/stavebni_sporeni_16787.html [20.2. 2008] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_37901.html [20.2. 2008]

35

svým klientům od počátku své činnosti do konce roku 2007 1,46 milionu úvěrů na bydlení v celkovém objemu 334 miliard Kč. Také bych ráda zdůraznila, že objem překlenovacích úvěrů je vyšší než u řádných úvěrů ze stavebního spoření, jak znázorňuje graf č. 3.2, v počtu ale zase naopak vítězí řádné úvěry. Stavební spořitelny se snaží přizpůsobovat potřebám svých klientů, proto vytváří takovou nabídku úvěrů, která je čím dál více podobná hypotečním úvěrům, ale přitom si ponechává výhody stavebního spoření. Dnes tedy stavební spořitelny běžně nabízí překlenovací úvěry i bez akontace, se kterými lze zcela financovat celé bydlení, ne jen rekonstrukci. Navíc, na rozdíl od hypotečních bank, lze u stavební spořitelny získat úvěr i bez zajištění zástavou nemovitosti. Graf č. 3.2: Vývoj ukazatele Řádný úvěr a Překlenovací úvěr v letech 2003 - 2007

objem v mld Kč

řádný úvěr

překlenovací úvěr

200,000 150,000 100,000 50,000 0,000 2003

2004

2005

2006

2007

rok

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/stavebni_sporeni_16787.html [20.2.2008]

3.1.6 Rok 2008 a předpokládaný budoucí vývoj V současné době se stavební spořitelny dělí o financování bydlení s hypotečními bankami v poměru 30:70. Stavební spořitelny poskytují 70 % všech úvěrů na bydlení, ale objemem pouze 30 %.70 Podle mého názoru další vývoj stavebního spoření bude odpovídat trendu z posledních let, tedy počet nově uzavřených smluv a výše cílové částky nadále porostou a naopak počet smluv ve fázi spoření a objem přiznané státní podpory poklesnou. Na to má vliv především to, že letos uplyne vázací doba velkého množství smluv se starou státní podporou, které zřejmě spousta účastníků vypoví, sníží se tak počet starých státních podpor a celkový objem přiznané státní podpory klesne. Také nadále poroste počet i objem překlenovacích úvěrů, které v současné době úspěšně konkurují hypotečním úvěrům.71 Dalším významným faktorem, který by ovlivnil stavební spoření celkově, je zrušení státní podpory. Stavební spoření je totiž pro klienty spíše spořícím než úvěrovým nástrojem, u téměř 6 milionů smluv ve fázi spoření je jen zhruba šestina využívána na úvěry na bydlení. Proto se vloni objevily úvahy o zrušení státní podpory stavebního spoření. Argumentem je, že se stavební spoření díky svému neomezenému účelu využití míjí svým účinkem, ale také, že kvůli podpoře státu pokřivuje celý finanční trh a znevýhodňuje všechny ostatní formy spoření. Jen málokterá investice nabízí takovou jistotu a přitom veliké zhodnocení, a to i v případě nepříznivého vývoje na finančních trzích či v časech recese ekonomiky. Zrušení státní podpory by ale mohlo znamenat zánik stavebního spoření, stavební spořitelny totiž potřebují velký objem vkladů, aby byly schopné financovat zvýhodněné úvěry. Vláda proto nakonec od zrušení podpory zatím ustoupila. 72 Také by mohlo dojít ke zrušení daňového odpočtu úroků z úvěru na bydlení. Tím by hypotéka i stavební spoření ztratily jednu výhodu. Jelikož je ale motivace pořídit si vlastní bydlení občanů v České republice tak vysoká, myslím si, že by to ani jeden z těchto produktů nijak neohrozilo. Podle 70 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/aktuality/334-miliard-za-15-let/ [16.3. 2008]

71 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/novinari/acss-v-mediich/stavebni-sporeni-rozjelo-obchod-s-byty/ [16.3. 2008]

72 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/novinari/acss-v-mediich/stavebni-sporeni-rozjelo-obchod-s-byty/ [16.3. 2008]

36

mého názoru si lidé budou půjčovat, dokud jim to banky umožní a jelikož existence daňového odpočtu nijak neovlivňuje výši splátky, klient by byl pro banku stále stejně bonitní.

3.2

Vývoj hypotečních úvěrů a úrokových sazeb od roku 2003

U vývoje úrokových sazeb a průměrné výše nově poskytovaných HÚ budu vycházet z Fincentrum hypoindexu, což je exklusivní projekt, který připravila společnost Fincentrum ve spolupráci s devíti hypotečními bankami. Fincentrum hypoindex je vyvážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby, jejichž účelem je financování nemovitostí. Výpočet bere v potaz podíl banky na hypotečním trhu s tím, že banka s vyšším podílem ovlivňuje celkovou hodnotu Fincentrum hypoindexu více, váhami jsou totiž objemy poskytnutých úvěrů jednotlivých bank. Do tohoto projektu poskytuje vstupní data Česká spořitelna, a.s., Československý obchodní banka, a.s., GE Money Bank, a.s., Hypoteční banka, a.s., Komerční banka, a.s., Raiffeisenbank, a.s., UniCredit Bank, a.s., Volksbank CZ, a.s., Wüstenrot hypoteční banka, a.s.73

3.2.1 Rok 200374 Rok 2003 se stal i pro hypoteční trh do té doby jedním z nejúspěšnějších, a to od roku 1996, kdy se u nás tyto úvěry začaly poskytovat. Největší zásluhu na tom má příznivý vývoj úrokových sazeb, za které banky hypotéky poskytovaly. Tyto úrokové sazby totiž až do září nepřetržitě klesaly, což umožnilo využití hypotečního úvěru většímu počtu lidí než doposud. V minulosti byla hypotéka velmi finančně náročná, a tak byla dostupná jen omezenému počtu lidí. Úrokové sazby hypotečních úvěrů se v polovině devadesátých let pohybovaly kolem dvanácti až čtrnácti procent, kdežto v roce 2003 se sazby hypoték dostaly až pod 5 %. Největší pokles úrokových sazeb byl zaznamenán v březnu, kdy hodnota Fincentrum hypoindexu klesla o 0,24 procentního bodu, v září pak dosáhla svého minima a v říjnu pak začala opět růst. V průběhu roku se úroková sazba podle hypoindexu snížila o 0,73 p.b., z 5,73 % na 5 %. Díky poklesu úrokových sazeb také vzrostl počet nových hypoték pro občany, a to z necelých 65 tisíc na 96 tisíc kusů, o 36,2 mld. Kč. Nejúspěšnější byl měsíc červen a leden a v únoru byl zaznamenán největší propad. Od února byla totiž nulová státní podpora, takže si všichni raději půjčovali už v lednu za původních podmínek, v březnu se to zlomilo díky poklesu úrokových sazeb. Na zvýšeném zájmu o hypotéky měly velký vliv také obavy z možného růstu cen nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie. Další důležitou událostí roku 2003 je, že nám na trhu hypoték přibyly dvě hypoteční banky, v únoru to byla Wüstenrot hypoteční banka, a.s. a v září eBanka, a.s., a rozšířily tak celkový počet hypotečních bank na 9. Takováto konkurence na trhu hypoték je pro jejich zájemce velice pozitivní.

3.2.2 Rok 200475 V roce 2004 došlo opět v průběhu roku k celkovému poklesu úrokových sazeb, hodnota Fincentra hypoindexu klesla o dalších 26 p.b., k nejrychlejšímu poklesu došlo opět v březnu a od června sazby nabraly zase rostoucí fáze, trh se na zvyšování sazeb připravoval již delší dobu, ale ČNB zvýšila svou dvoutýdenní repo sazbu až koncem června a to o 0,25 p.b., v červenci pak došlo k nejprudšímu růstu úrokové sazby, o 21 p.b., svého vrcholu dosáhla v září a pak opět začala klesat. Hypoteční banky se 73 Zpracováno dle: 74 Zpracováno dle:

http://fincentrum.idnes.cz/fi_blind.asp?r=fi_blind&c=A030806_183158_fi_blind_vra [9.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A040116_141136_fi_osobni_vra [2.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A030718_134353_fi_osobni_vra [2.3. 2008]

75 Zpracováno dle:

http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A040416_114436_fi_osobni_jjj [2.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A040416_114436_fi_osobni_jjj [2.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A040820_120050_fi_osobni_jjj [2.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A050121_132936_fi_osobni_jjj [2.3. 2008]

37

kvůli velké konkurenci snažily dokonce prolomit psychologickou hranici 3 %, jednalo se o sazby s fixací na jeden rok a to také způsobilo zvýšený zájem klientů o kratší dobu fixace. Dále také vzrostl počet hypoték, jejich celková smluvní jistina i průměrná výše hypotéky. Zároveň ale klesá počet hypoték se státní podporou, která se díky nízké úrokové sazbě přestala uplatňovat.

3.2.3 Rok 200576 V prvním pololetí roku 2005 nadále úroková sazba klesala a to až do srpna a od listopadu začala opět růst. Poklesy úrokových sazeb reagovaly na snižování dvoutýdenní repo sazby ČNB, vždy o 0,25 p.b. V červenci průměrná úroková sazba dosáhla dokonce svého historického minima, 3,62 %, které dodnes nebylo překonáno, jak je vidět v grafu č. 3.3. V prosinci pak došlo k nejvýraznějšímu nárůstu kvůli obavám, že v lednu ČNB opět zvýší úrokové sazby. Banky proto tato očekávání promítly do nastavení výše svých úrokových sazeb. Graf č. 3.3: Vývoj Fincentrum Hypoindexu 6

v%

5,5 5 4,5 4

I-0 8

I-0 7 V07 IX -0 7

I-0 6 V06 IX -0 6

I-0 5 V05 IX -0 5

I-0 4 V04 IX -0 4

I-0 3 V03 IX -0 3

3,5

m ěsíc

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm [20. 3. 2008]

Překvapením bylo, že počet i objem hypoték se v únoru snížil, a to téměř o třetinu než v lednu. Příčinou může být jak zrušení státní podpory, tak i tuhá zima, která opozdila nástup stavebních prací. Naopak červnový rekordní pokles průměrných úrokových sazeb se projevil opravdu vysokým počtem uzavřených nových smluv s vyššími částkami. Velkou roli zde začala hrát reklama hypotečních bank, díky které začala být hypotéka chápána jako vhodný způsob financování bydlení pro širokou veřejnost, ne jen pro bohaté. V prosinci dosáhla do té doby historicky nejvyšší hodnoty průměrná výše nově sjednaných hypotečních úvěrů, která byla 1 574 000 Kč.

3.2.4 Rok 2006 Zatímco v předchozích letech, průměrné sazby měly klesající trend, rok 2006 byl v tomto ohledu zlomovým, a tento trend změnil na rostoucí. Na začátku roku dosahovala hodnota Fincentrum hypoindexu 4,13 % a na konci 4,36 %. Tento zlom nastal v měsíci červenec. U hypoték rostly především krátkodobé úrokové sazby, které reagovaly na zvýšení sazby ČNB rychleji.77 Ani tento zlom ale nesnížil zájem klientů o hypoteční úvěr, naopak se sjednávaly rekordní počty. Celková smluvní jistina úvěrů poskytnutých domácnostem meziročně vzrostla na 100,84 miliard Kč. Poptávka po novém bydlení byla veliká, lidé se nebáli zadlužovat a banky se jim snažily vyjít vstříc a 76 Zpracováno dle:

http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?r=hypoindex&c=A050722_171515_fi_osobni_vra [2.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A050321_182404_fi_osobni_jjj [2.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?r=hypoindex&c=A050819_164719_fi_osobni_jjj [2.3. 2008] http://www.finexpert.cz/default.aspx?section=48&server=1&article=5050 [2.3. 2008]

77 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/whb/profil/_pdf/vyrocni-zprava-2006.pdf [25.3. 2008]

38

prodat úvěrů co nejvíce. Růst životní úrovně a reálných příjmů rozšířil okruh těch, kteří si předtím nemohli hypotéku dovolit. V souvislosti s tím, stoupl i počet finančních institucí nabízející hypotéky na sedmnáct a konkurence na trhu hypoték se tak stala ještě silnější.78 Kromě toho, poptávku vyhnaly nahoru obavy ze zvýšení DPH na stavební práce na bydlení. Velmi významným faktorem vysoké poptávky po nemovitostech na bydlení je demografický vývoj. V ČR se odhadovalo, že cca 18 % domácností bylo zadluženo v souvislosti s úvěry na bydlení, což sice nedosáhlo takových rozměrů jako ve vyspělých evropských státech (až 75 %) nebo v USA (až 90 %), ale dynamika je v ČR podstatně vyšší.79

3.2.5 Rok 200780 Rok 2007 znamenal pro průměrné úrokové sazby na trhu hypoték vzrůst dokonce o necelé 1 %, v prosinci předešlého roku byla sazba 4,36 %, v tomto prosinci již 5,34 %, která byla dosažena naposledy před čtyřmi roky. Nicméně není divu, když ČNB zvýšila svou dvoutýdenní repo sazbu během roku čtyřikrát, celkem o 1 %. Nejprudší růst byl zaznamenán v srpnu, o 0,26 p.b. Rychlý růst se týkal jak fixací pětiletých, tak i ročních, průměrná úroková sazba zafixovaná na pět let po dlouhé době dokonce překročila hranici 5 %. Úrokové sazby v ČR se pomalu přibližují těm v zemích Evropské unie, stále jsou však zhruba o 0,75 procentního bodu nižší než je průměr v Evropské unii. Graf č. 3.4: Vliv dvoutýdenní repo sazby ČNB na úrokové sazby hypotečních úvěrů Dvoutýdenní repo sazba ČNB

I-08

X-07

VII-07

IV-07

I-07

X-06

VII-06

IV-06

I-06

X-05

VII-05

IV-05

I-05

X-04

VII-04

IV-04

I-04

X-03

VII-03

IV-03

5,5 5,1 4,7 4,3 3,9 3,5 3,1 2,7 2,3 1,9 1,5 I-03

v%

Fincentrum Hypoindex

m ěsíc

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.cnb.cz/cs/faq/faq_repo_historie.html[22. 2. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm[22. 2. 2008]

Zvýšení úrokových sazeb se na poklesu zájmu o hypoteční úvěry zatím nijak výrazně neprojevilo. Červen byl, co do počtu a objemu nových hypotečních obchodů, dokonce historicky nejúspěšnější a v srpnu byl objem nově sjednaných hypoték také vysoký. Velký zájem o hypoteční úvěry potvrzují také aktuální statistiky, které dokazují, že trh s hypotečními úvěry roste každým rokem rekordním tempem, a to o desítky procent. V roce 2007 to byl nárůst okolo 40 % oproti roku předešlému, objem poskytnutých hypoték občanům byl ve výši kolem 142,3 miliard Kč, přičemž průměrná výše 78 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/whb/profil/_pdf/vyrocni-zprava-2006.pdf [25.3.]

79 Zpracováno dle:

http://fincentrum.idnes.cz/sazby-hypotek-rekordne-vzrostly-dqz-/fi_osobni.asp?c=A061121_224233_fi_osobni_jjj [2.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/hypoteky-dosahly-historicky-nejvetsiho-uspechu-f69-/hypoindex.asp?c=A060726_225544_hypoindex_jjj [2.3. 2008] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Zprava_o_vyvoji_financniho_trhu_v_roce_2006_pdf.pdf [2.3. 2008]

80 Zpracováno dle:

http://fincentrum.idnes.cz/urokove-sazby-hypotek-rostou-rekordnim-tempem-frh-/fi_osobni.asp?c=A070919_162030_fi_osobni_jjj [2.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/refinancovani-hypotekbude-jednodussi-dhd-/hypoindex.asp?c=A070320_175730_fi_osobni_jjj [2.3. 2008] http://www.mesec.cz/tiskove-zpravy/komentar-k-vyvoji-na-trhu-hypotecnich-uveru/ [2.3. 2008]

39

hypotečního úvěru dosáhla v prosinci dokonce 1 920 000 Kč. Mezi hlavní příčiny hypotečního boomu patří rostoucí příjmy obyvatel, stále nízké úrokové sazby, ale i očekávané zdražení stavebních prací a hypoték od roku 2008, dané zvýšením sazby DPH a zdaněním hypotečních zástavních listů v rámci daňové reformy. Dalším faktorem je skutečnost, že bydlení si nyní pořizují silné populační ročníky ze 70. let. Určitou roli hraje i měnící se přístup k hypotékám, dnes je pořízení bydlení na hypotéku považováno za naprosto standardní způsob.

3.2.6 Leden a únor 200881 Průměrné sazby hypotečních úvěrů se již v lednu výrazně zvýšily, a to o 0,2 p.b., dosáhly úrovně 5,54 %, v únoru pak na 5,55 %. Úrokové sazby rostly podle očekávání zvýšení sazby ČNB, která ji skutečně na začátku února zvýšila, o 0,25 p.b., takže dvoutýdenní repo sazba dosahuje nyní hodnoty 3,75 %, jako naposledy v dubnu roku 2002. V lednu dosáhla rekordu průměrná výše hypotečního úvěru, přes 1 800 000 Kč, jak je patrné z grafu č. 3.5. Graf č. 3.5: Průměrná výše hypotečních úvěrů od května 2003 do února 2008

výše v tisících

2000 1800 1600 1400 1200

V0 VI 3 II03 XI -0 3 II04 V04 VI II04 XI -0 4 II05 V0 VI 5 II05 XI -0 5 II06 V0 VI 6 II06 XI -0 6 II07 V0 VI 7 II07 XI -0 7 II08

1000

měsíc

Zdroj: Vypracováno dle http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm [20. 2. 2008]

V současnosti patří mezi nejoblíbenější fixace pětiletá, díky růstu sazeb si klienti bank chtějí zafixovat stávající podmínky na delší dobu a navíc v poslední době banky sjednocují sazby krátkých a střednědobých fixací. U některých bank už dokonce k úplnému splynutí úrokových sazeb pro jednoletou a pětiletou fixaci, a to na hranici 5,52 %. Pětiletá úroková sazba vzrostla o 1 procentní bod, jednoletá o celých 9 procentních bodů. Jelikož leden a především únor bývají většinou z pohledu sjednaných hypotečních obchodů z celého roku nejslabší, snaží se banky zajistit si klienty i v tomto období. Proto se najdou i takové banky, které své sazby snížily, navíc také banky zavádějí různé časově omezené nabídky s nulovými poplatky. Přes pesimistické prognózy hypoték stále přibývá a roste i výstavba nových bytů. Hypoteční banky poskytly občanům od počátku své činnosti téměř 339 000 hypotečních úvěrů v celkovém objemu přes 469,5 miliard Kč.

81 Zpracováno dle:

http://fincentrum.idnes.cz/hypoteky-zdrazuji-nekde-ale-muzete-usetrit-az-desitky-tisic-korun-1dx/hypoindex.asp?c=A080219_173619_fi_osobni_jjj [2.3. 2008] http://www.acss.cz/cz/aktuality/334-miliard-za-15-let/ [16.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/banky-sjednocuji-uroceni-hypotek-za-ruzne-fixace-fbw-/hypoindex.asp?c=A080318_213708_hypoindex_jjj [26.3. 2008]

40

3.2.7 Předpokládaný budoucí vývoj82 Objem hypoték by měl i nadále růst, avšak už ne tak výrazně jako v letech 2006 a 2007, odhad pro rok 2008 se pohybuje kolem 175 miliard Kč. Na vývoj trhu hypoték budou mít vliv, mimo rozhodování ČNB, také politické či legislativní změny. Letos podle bankéřů i makléřů ubude lidí, kteří by si vlastní bydlení mohli dovolit, a to především kvůli vyšším úrokům. Růst úroků však může částečně kompenzovat nárůst mezd. Navíc se podle průzkumu chtějí lidé hodně stěhovat, většina chce jít do jiného bytu a asi čtyřicet procent do rodinného domu. A také převládá zájem o nákup bytu před pronájmem, který upřednostňují zejména nemajetné, starší a menší domácnosti. V letošním roce bude podle některých odhadů končit fixační období až u sto tisíc dříve uzavřených hypoték, jedná se především o hypotéky s pětiletou a hlavně tříletou fixací, to znamená hypotéky uzavírané v roce 2005, kdy byly úrokové sazby z hypoték na historicky nejnižší úrovni. A protože aktuální sazby mohou být dokonce i o 1,5 % vyšší, budou se klienti s touto fixací zajímat o konkurenční nabídky ostatních hypotečních bank s cílem najít si výhodnější hypoteční úvěr na refinancování stávajícího úvěru. Banky s tím samozřejmě počítají a tak budou vymýšlet různé akce a různá zvýhodnění, aby si udržely stávající klienty a zároveň přilákaly nové. Klienti se dále mohou určitě těšit na další produktové novinky a především zrychlení procesu sjednání hypotéky, např. přenesením části prodejního procesu na Internet.

3.2.8 Vývoj podílů jednotlivých fixací úrokových sazeb hypotečních úvěrů83 Za klasickou úrokovou sazbu se považuje ta pětiletá, kdysi většina bank ani jinou fixaci nenabízela. V období nízkých úrokových sazeb preferují klienti krátkodobou fixaci, v období vysokých zase tu dlouhodobou, aby se zajistili ještě před jejich dalším růstem. Vývoj v jednotlivých letech popisuje následující graf č. 3.6. Graf č. 3.6: Vývoj preference fixace úrokových sazeb hypoték v jednotlivých letech 1 rok

3 roky

5 let

10 let

ostatní

60 podíl v %

50 40 30 20 10 0 XII-05

VII-06

III-07

I-08

rok

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?r=hypoindex&c=A051216_171125_fi_osobni_jjj [26.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/hypoteky-zdrazuji-nekde-ale-muzete-usetrit-az-desitky-tisic-korun-1dx/hypoindex.asp?c=A080219_173619_fi_osobni_jjj [27.3. 2008] http://imgs.idnes.cz/hypoindex/A080222_JJJ_FIXACE-HYPOTEK-V-CASE_N.GIF [27.3. 2008] 82 Zpracováno dle:

http://www.investujeme.cz/clanky/refinancovani-hypotek-kam-s-ni/ [26.3. 2008] http://www.investujeme.cz/clanky/kratsi-fixace-hypoteky-se-vyplati/ [26.3. 2008] http://www.mesec.cz/tiskove-zpravy/komentar-k-vyvoji-na-trhu-hypotecnich-uveru/ [7.9. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/hypotek-pribyva-a-jsou-drazsi-dk2-/hypoindex.asp?c=A080319_214221_hypoindex_zra [26.3. 2008]

83 Zpracováno dle:

http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?r=hypoindex&c=A051216_171125_fi_osobni_jjj [26.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/hypoteky-zdrazuji-nekde-ale-muzete-usetrit-az-desitky-tisic-korun-1dx/hypoindex.asp?c=A080219_173619_fi_osobni_jjj [27.3. 2008] http://imgs.idnes.cz/hypoindex/A080222_JJJ_FIXACE-HYPOTEK-V-CASE_N.GIF [27.3. 2008]

41

V prosinci roku 2005 klienti v očekávání budoucího zvyšování úrokových sazeb začali více preferovat desetiletou fixaci, jejíž podíl se dokonce zdvojnásobil, stále si ji však sjednává méně než jedno procento klientů. Po následném poklesu v prvním pololetí roku 2006, došlo k růstu poměru hypoték s roční fixací na úkor tříleté i pětileté. Naopak desetiletou fixaci si zvolilo jen 0,5 % klientů. S následným růstem sazeb se začala preferovat více tříletá sazba a v lednu 2008 už banky zaznamenaly návrat k pětiletým fixacím, sjednalo si je 57,8 % klientů. Naopak zájem o jednoletou a tříletou fixaci klesl. Nově se začala více preferovat desetiletá fixace, a to díky obavám z dalšího růstu úrokových sazeb. Oproti roku 2006 je jeho podíl čtyřnásobný, přesto je stále zanedbatelný.

3.3

Závěr kapitoly

S transformací bytové politiky se začaly vyvíjet různé formy financování vlastního bydlení. Svou pozornost jsem věnovala především stavebnímu spoření a hypotečním úvěrům. Významnou roli zde také hraje Státní fond rozvoje bydlení, který, mimo jiné, nabízí různě zvýhodněné úvěry pro mladé. Významný mezník představuje pro stavební spoření rok 2003, kdy vznikla novela zákona o stavebním spoření, která mimo jiné snížila státní podporu stavebního spoření a to s účinností od roku 2004. Došlo tak k rekordnímu počtu nově uzavřených smluv, i smluv ve fázi spoření. Tento rekordní nárůst vystřídal rekordní pokles v roce 2004. Navíc došlo i k historicky prvnímu celkovému poklesu smluv. Vlivem nárůstu v roce 2003 se stal rok 2004 maximem pro průměrnou státní podporu přiznanou na smlouvu. Od roku 2005 se trh se stavebním spořením začal pomalu zotavovat a počet nově uzavřených smluv začal opět růst, počet smluv ve fázi spoření však i nadále klesal. V roce 2005 byl vyplacen celkově nejvyšší objem státní podpory v celé historii, průměrná státní podpora na smlouvu však začala klesat. V roce 2007 je především důležité zdůraznit úvěrovou oblast stavebního spoření. Dochází k nárůstu podílu celkových úvěrů na celkové naspořené částce. Roste i výše cílové částky, lidé si totiž v dnešní době uzavírají stavební spoření hlavně kvůli možnosti výhodného úvěru, a to ne jen na rekonstrukci, jak tomu bylo dříve, ale také na koupi či stavbu bytu či domu. Stavební spořitelny totiž umožňují úvěry již s nulovou akontací a tak významně konkurují hypotečním bankám. Do budoucna předpokládám, že dnešní trend bude zachován, pokud ovšem nedojde k nějaké významné změně, jako v roce 2003. Mohlo by dojít k úplnému zrušení státní podpory nebo ke zrušení daňového odpočtu úroků z úvěru na bydlení. Také pro hypoteční úvěry se stal rok 2003, do té doby, nejúspěšnějším. Může za to zejména pokles úrokových sazeb, v polovině devadesátých let se pohybovaly kolem 12 až 14 %, nyní klesly pod 5 %. Počet hypotečních úvěrů tak nabral výrazně rostoucí trend. V roce 2004 se některé banky dokonce snažily prolomit hranici 3 % s fixací na 1 rok, což způsobilo preferenci krátkodobých úrokových sazeb. V červenci roku 2005 dosáhla průměrná úroková sazba svého historického minima, 3,62 %, které dodnes nebylo překonáno. Rok 2006 změnil klesající trend průměrné úrokové sazby na rostoucí. Rostly především krátkodobé úrokové sazby, které reagovaly na zvýšení sazby ČNB rychleji. V roce 2007 vzrostla tato sazba dokonce o necelé 1 % a úrokové sazby v ČR se tak přibližují těm v EU. Růst úrokových sazeb se na počtu ani objemu hypotečních úvěrů nijak nepodepsal, každým rokem roste trh s hypotékami o desítky procent, v roce 2007 dokonce o 40 %. Na to mělo velký vliv zvýšení sazby DPH na stavební práce od roku 2008, proto každý pospíchal, aby stavbu dokončil do konce roku 2007. Budoucí vývoj bude záviset především na klíčových úrokových sazbách ČNB a na politických a legislativních změnách. Také se očekává růst zájmu o refinancování úvěrů. Myslím si, že počet i objem hypoték nadále poroste.

42

4 OSTATNÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V předchozích kapitolách jsem se zabývala financováním bydlení formou stavebního spoření a hypotečního úvěru, které patří mezi hlavní zdroje financování vlastního bydlení. Na trhu se ale objevují i jiné možnosti, jak financovat pořízení nemovitosti. Patří sem například americká hypotéka, spotřebitelský úvěr nebo leasing nemovitosti. Dále sem můžeme zařadit i státem podporované úvěry pro mladé, a v neposlední řadě také vlastní hotovost, která se v určité míře využívá téměř vždy, formou počáteční akontace u úvěrů, a netržní úvěry, nejčastěji v rámci rodiny. I nájem by se dal pojmout jako určitá možnost financování bydlení, ovšem ne vlastního. Dalšími možnostmi, jak financovat bydlení, jsou různé kombinace těchto produktů na financování bydlení. Nyní tyto možnosti jednotlivě popíši a srovnám se stavebním spořením a hypotečním úvěrem.

4.1

Americká hypotéka a spotřebitelský úvěr

Ve druhé kapitole jsem rozebírala účelové hypoteční úvěry na bydlení, americkou hypotéku spolu se spotřebitelským úvěrem stručně popíši v této podkapitole. Neúčelový hypoteční úvěr, tzv. americká hypotéka, nemá pro klienta, na rozdíl od klasické hypotéky, žádná omezení v účelu použití, avšak i tento úvěr musí být zajištěn nemovitostí v osobním vlastnictví. Nevýhodou americké hypotéky jsou vyšší úrokové sazby v porovnání se sazbami u klasické hypotéky.84 Dále banky nabízejí klientům spotřebitelské úvěry v různých podobách na financování jejich nepodnikatelských potřeb. Pokud tyto úvěry slouží k financování nákupu či rekonstrukce nemovitosti, poskytují banky většinou nižší úrokovou sazbu a s delší dobu splatnosti. Na druhou stranu musí být tento účel doložen. V porovnání s hypotékou je spotřebitelský úvěr drahý.85

4.2

Leasing nemovitostí

Leasing nemovitosti funguje tak, že leasingová společnost koupí klientem požadovanou nemovitost a klientovi ji pronajme. Klient tak platí leasingové společnosti splátky a teprve až nemovitost splatí, přejde do jeho vlastnictví. Leasing nemovitosti využívají především velké společnosti, soukromé osoby ho moc nevyužívají, není pro ně výhodný. Nicméně já se zde vzhledem k tématu mé práce budu zabývat leasingem nemovitostí pro vlastní bydlení.86 Leasing nemovitosti vypadá na první pohled skoro totožně jako hypoteční úvěr, i zde klient na začátku nemá dostatečné peníze na pořízení nemovitosti, které musí sehnat někde jinde a pak už jen splácí. Je zde ale jeden velký rozdíl, a to, že v případě pořízení nemovitosti formou úvěru, je klient ihned vlastníkem, i když ve většině případů má banka na nemovitost zástavní právo. U leasingu je vlastníkem leasingová společnost a klient se tak stane vlastníkem až po zaplacení všech splátek.87 A protože je vlastníkem po celou dobu splácení leasingová společnost, měl by se klient zajímat o důvěryhodnost dané leasingové společnosti. Pokud by se totiž dostala do nesnází nebo dokonce až do bankrotu, musel by nájemce vrátit předmět pronajímateli a jednat o vyrovnání. S tímto pronájmem jsou spojeny ještě další nevýhody, například, že nájemce nemůže provádět úpravy bez souhlasu 84 Zpracováno dle: 85 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/typy-uveru/ [11.3. 2008] http://www.finance.cz/uvery-a-pujcky/informace/spotrebitelske-uvery/co-to-je/ [11.3. 2008] http://www.finance.cz/uvery-a-pujcky/informace/spotrebitelske-uvery/ucel-uveru/ [11.3. 2008]

86 Zpracováno dle:

http://www.mesec.cz/clanky/leasing-nemovitosti-pro-soukrome-osoby-zavreno/ [11.3. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 66

87 Zpracováno dle:

http://www.mesec.cz/clanky/leasing-nemovitosti-pro-soukrome-osoby-zavreno/ [11.3. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 66

43

leasingové společnosti. Zároveň klient nese i vlastnická rizika, například v případě odcizení, proto je to klient, kdo platí pojištění. 88 Další nevýhodou leasingu je jeho dvojí zdanění, platí se zde dvakrát daň z nemovitosti, na začátku, když se stane vlastníkem nemovitosti leasingová společnost, i na konci, když se stává majitelem klient. Kdežto hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření umožňují naopak různé daňové úlevy.89 Pomocí leasingu mohou být financovány i nemovitosti zatížené zástavním právem. Velkou výhodou je také rychlost jeho vyřízení. Naopak s výpovědí smlouvy je spojeno riziko vysokého penále.90 Z toho všeho vyplývá, že nemovitost je nejvýhodnější financovat pomocí hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření, včetně překlenovacích úvěrů. Leasing je výhodný spíše pro ty, kdo by na hypotéku nebo na úvěr ze stavebního spoření neměli nárok, jsou například v exekuci nebo mají negativní záznam v bankovním či nebankovním registru. A navíc, u leasingu bývá vyšší úroková sazba.91

4.3

Úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení92

Dalším zdrojem financování bydlení jsou zvýhodněné úvěry pro mladé lidi, poskytované prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení, který byl zřízen v roce 2000 zákonem č. 211/2000 Sb. jako nástroj realizace státní bytové politiky. Podpora formou SFRB se týká oblasti výstavby bytů (především těch nájemních), oprav bytového fondu (především oprav panelových domů) a výstavby technické infrastruktury v obcích (tedy na zainvestování pozemků vhodných pro budoucí bytovou výstavbu). Pro účely této práce se ale zaměřím pouze na podporu fyzických osob mladších 36 let, i když v současnosti z důvodu nedostatečných finančních prostředků funguje jen jeden z těchto programů. Úvěr 300 se poskytuje mladým lidem žijícím v manželství, jestliže alespoň jeden z manželů v roce podání žádosti nedosáhne 36 let nebo samostatným osobám, které v roce podání žádosti nedosáhnou 36 let a trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě. Úvěr může být poskytnut do výše 300 tisíc Kč, je splatný nejdéle do 20 let a úročí se 2 % roční úrokovou sazbou. Počátek splácení jistiny úvěru může být odložen až na dobu 10 let, po dobu odkladu příjemce splácí pouze úrok. Dále může Fond ze závažných důvodů povolit přerušení splácení jistiny úvěru až na 2 roky. Nesplacená část jistiny úvěru je navíc snížena o 30 tisíc Kč za každé narozené nebo osvojené dítě v době po uzavření úvěrové smlouvy. Fond si, podobně jako banka, zajišťuje návratnost poskytnutých finančních prostředků, proto požaduje některou z forem zajištění splácení úvěru. Nejčastější formou zajištění bývá ručitel, zástavu nemovitosti zpravidla ponechává hypoteční bance. Úvěr je možno využít k financování výstavby či koupě bytu či rodinného domu a úhrady členského vkladu nebo za převod členských práv v bytovém družstvu. Úvěr nelze poskytnout, vlastní-li už žadatel nebo jeho manželka bydlení nebo téže osobě opakovaně, anebo opakovaně na jeden byt.

88 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/leasing/informace/pruvodce/nevyhody/ [11.3. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 66

89 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/leasing/informace/moznosti-financovani/nemovitost/ [11.3. 2008]

90 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/leasing/informace/pruvodce/vyhody/ [11.3. 2008] http://www.finance.cz/leasing/informace/pruvodce/nevyhody/ [11.3. 2008] http://www.finance.cz/leasing/informace/moznosti-financovani/nemovitost/ [11.3. 2008]

91 Zpracováno dle: 92 Zpracováno dle:

http://www.mpagroup.cz/pujcky/leasing-nemovitosti/ [11.3. 2008] http://www.sfrb.cz/ [11.3. 2008] http://www.sfrb.cz/programy/?sh_itm=80b2d8da2809179ef44661c793dd02c3 [11.3. 2008]

44

Tento úvěr by podle mého názoru měl využít každý, kdo má na něj nárok, třeba i v kombinaci s jiným. Tyto podmínky nemají v současnosti na našem trhu konkurenci.

4.4

Vlastní hotovost93

Vlastní hotovost je tím nejjednodušším způsobem financování bydlení, ale ani tento zdroj není vždy tím nejvýhodnějším. Pokud někdo disponuje vlastní hotovostí, měl by zvážit, zda ji použít na financování bydlení nebo něčeho jiného anebo ji raději investovat s možností vyššího zisku. Pokud například chce někdo kupovat mimo nemovitosti i auto, je lepší použít hotovost na auto, protože leasing je dražší než úvěr na bydlení. Stejně tak podnikatel investuje hotovost raději do podnikání a na bydlení si vezme hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. A nakonec i vybavení domácnosti je lepší financovat z vlastních zdrojů. Jinými slovy úvěry na bydlení patří k těm nejlevnějším, proto by se měly používat přednostně před jinými a dražšími formami financování.

4.5

Netržní úvěry94

Tento výčet možných zdrojů financování bydlení zakončují netržní úvěry, což jsou úvěry v rámci rodiny, známých, zaměstnavatelů, spolků a podobně. Tyto úvěry jsou výhodné tím, že jsou zpravidla bezúročné. Na druhou stranu mají netržní úvěry většinou krátkodobou splatnost, takže splátky mohou být vyšší než u hypotéky. Vysoká splátka může být nepříjemná zejména, když tento netržní úvěr použije klient jako doplněk k tržnímu úvěru, významně to zatíží jeho rodinný rozpočet. Tyto prostředky se ale dají použít i k pouhému překlenutí určité doby, například než dojde k vyřízení hypotečního úvěru nebo do přidělení úvěru ze stavebního spoření. Další výhodou je jednodušší vyřízení, zájemce nemusí prokazovat své příjmy ani ničím ručit. Naproti tomu, zde vzniká velká hrozba zhoršení vztahů, proto si musí každý individuálně rozmyslet, jestli tuto nabídku využije nebo ne. Neexistuje zde obecné doporučení.

4.6

Nájem95

Další možností řešení bydlení je pronájem bytu. Bydlení se tak financuje místo formou nějakého úvěru, placením nájemného. Avšak není nájemní bydlení jako nájemní bydlení, byty jsou pronajímány buď státem, a to většinou obcemi, nebo soukromými subjekty. Bydlení v obecních bytech je mnohem levnější než pronájem bytu od soukromníka, ale zato je mnohem složitější takový byt získat, je přidělen na základě sociální potřebnosti. Výhodou nájemního bydlení je, že o údržbu a případnou rekonstrukci se stará majitel, nevýhodou pak může být nemožnost vlastních úprav a také to, že nájemné není v budoucnu garantováno. Samostatnou kapitolu pak tvoří družstevní bydlení, jež je rovněž určitou formou nájemního bydlení. Družstevní bydlení, stejně jako vlastní bydlení, předpokládá vstupní investici. Avšak náklady na převod práv k družstevním bytům zůstávají nižší než u koupě vlastního bytu. Finanční podmínky družstevního bydlení se ale liší u družstev, vzniklých za účelem privatizace bytových domů bez státní finanční výpomoci, a u tzv. stavebních bytových družstev, vzniklých pro uspokojení bytových potřeb svých členů s nezanedbatelnou pomocí státu. Hlavní nevýhodou tohoto způsobu financování bydlení, je nájemné, které platí spotřebitel majiteli, to totiž nezajistí nájemníkovi, teď ani nikdy v budoucnu, vlastnické právo na byt. Proto, čím dříve začne spotřebitel splácet úvěr, tím déle bude užívat výhod neplacení nájmu ve stáří. 93 Zpracováno dle:

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 71 - 72

94 Zpracováno dle:

Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 73

95 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/najemni-bydleni/najem-nebo-vlastni/ [3.4. 2008 ] http://finance.hyperbydleni.cz/realitni-trh/329-byt-jako-investice/ [11.3. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení, 2005, str. 14 - 17

45

Na druhou stranu, nájem umožňuje lépe měnit životní plány, jako je především změna místa bydliště kvůli lepší pracovní příležitosti. Z tohoto důvodu je nájem bytu především u mladých lidí oblíbenější než vlastní bydlení. Vlastní bydlení zase upřednostňují rodiny s dětmi, které se chtějí usadit. Dalším rizikem při pořizování vlastního bydlení je, že si málokdo spočítá opravdu veškeré náklady spojené s koupí a vlastnictvím bytu. S úvěry na bydlení nejsou spojeny jen poplatky za vyřízení úvěru, splátka jistiny a úroky, ale také poplatky za administrativu, povinnost uzavření životní pojistky a pojištění bytu s vinkulací pro banku. Dále vlastníci bytu musí platit spoluvlastnické platby na účet společenství vlastníků jednotek, které slouží k úhradě oprav, rekonstrukcí a údržby společných částí domu. A v neposlední řadě také musí ve většině případů zaplatit daň z nemovitosti. Také je zde nebezpečí velké finanční ztráty v případě nutnosti prodeje bytu a tedy předčasného ukončení hypotečního úvěru, kdy se vlastník ocitne ve zhoršené vyjednávací pozici při jednáních s případným kupcem. Zatímco úrokové sazby u hypoték nebo úvěrů ze stavebního spoření jsou pro celou Českou republiku stejné, ceny nemovitostí a výše nájmu se liší lokalitou. Proto se vlastní bydlení obecně vyplatí v místech, kde se výše nájmu přibližuje splátkám úvěru.

4.7

Kombinace produktů k financování bydlení

Produkty na financování bydlení jsou primárně dva, hypotéka a stavební spoření. Oba tyto produkty může klient kombinovat, a to buď navzájem, nebo s dalšími finančními produkty. V této podkapitole budu jednotlivé kombinace rozebírat a hodnotit.96

4.7.1 Kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření97 V předešlých kapitolách jsem analyzovala financování bydlení formou hypotéky nebo formou stavebního spoření. Hypotéku lze ale se stavebním spořením různě kombinovat. Správná kombinace stavebního spoření a hypotéky může využít výhody obou produktů a naopak do určité míry odstranit jejich nedostatky. Obecně tyto kombinace vedou ke zvýšení zdrojů, snížení nákladů a k maximalizaci využití všech státních podpor. Hlavní výhodou stavebního spoření je státní podpora, neměnná úroková sazba po celou dobu trvání úvěru ze stavebního spoření a nižší nároky na zajištění (do 300 000 většinou stačí ručitel). Hypotéky mají zase oproti stavebnímu spoření větší variabilitu, kdy si klient volí parametry přesně podle svých potřeb. I když většina hypotečních bank v dnešní době již nabízí až 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, častější a výhodnější je hypotéka poskytována na 70 % hodnoty nemovitosti. A právě pro tuto situaci je ideálním řešením doplnit hypotéku stavebním spořením, nejlépe uspořenou částkou a řádným úvěrem ze stavebního spoření. V případě, že klient nemá nárok na řádný úvěr, může využít překlenovacího úvěru. Avšak je nutné počítat s tím, že ze začátku bude klient, kromě placení splátky hypotéky a překlenovacího úvěru, ještě dospořovat. Tento problém lze částečně eliminovat volbou progresivního způsobu splácení hypotéky. Další výhodou této kombinace je připisovaná státní podpora po dobu splácení překlenovacího úvěru. Jiným možným řešením celé situace by bylo vzít si jiný, méně výhodný doplňkový či běžný komerční úvěr s vyšší úrokovou sazbou a bez možnosti odpočtu úroků od daňového základu. Klient tedy při využití této kombinace produktů zaplatí méně na úrocích než v případě, že by využil nejprve doplňkový a následně hypoteční úvěr. V prvních dvou letech sice bude klient platit více, avšak po přechodu na čerpání řádného úvěru ze stavebního spoření již podstatně méně, což v celkovém součtu bude znamenat úsporu. 96 Zpracováno dle: 97 Zpracováno dle:

http://www.financninoviny.cz/os-finance/index_view.php?id=240537 [11.3. 2008] http://www.finance.cz/zpravy/finance/97346-zkuste-kombinaci-stavebniho-sporeni-a-hypoteky/ [11.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/viteze.asp?r=viteze&c=A001024_000001_viteze_66 [11.3. 2008] http://www.mesec.cz/clanky/jak-financovat-bydleni/ [11.3. 2008]

46

Další možností kombinace je využití stavebního spoření jako mimořádné splátky hypotéky. Klient tak splácí bance jen úrok z hypotéky a splátky jistiny zároveň spoří na stavebním spoření, kde využívá státní podpory a které je vinkulováno ve prospěch hypoteční banky, takže bance z této kombinace nehrozí žádné riziko. Jakmile klient splní podmínky pro přidělení řádného úvěru, použije ho na mimořádnou splátku hypotéky. Poté klient splácí hypotéku obvyklým anuitním způsobem, zároveň splácí i úvěr ze stavebního spoření, ale díky snížení jistiny hypotéky vzroste celkové zatížení klienta splácejícího oba úvěry pouze nepatrně. Výhoda tohoto řešení spočívá především v získání státní podpory stavebního spoření a následně i nižšího úročení úvěru ze stavebního spoření a celkově tak klient realizuje finanční úsporu. Každá výhoda však s sebou nese na druhé straně i nevýhody. V případě kombinace hypotéky se stavebním spořením může klient narazit třeba na problémy se zajištěním dvou úvěrů, vyšší poplatky za dva úvěry místo jednoho nebo počáteční vysoké finanční zatížení.

4.7.2 Kombinace hypotečního úvěru a kapitálového nebo investičního životního pojištění98 Dále si klient může vybrat kombinaci hypotéky s kapitálovým nebo investičním životním pojištěním. Její princip spočívá v tom, že si klient kromě hypotéky založí i životní pojištění, z hypotéky tak platí pouze úroky a peníze, které by normálně snižovaly jistinu úvěru, ukládá do životního pojištění. Peníze se v životním pojištění průběžně zhodnocují a na konci splatnosti hypotéky ji klient splatí. Banky v současnosti nabízejí jak kombinaci hypotéky s kapitálovým životním pojištěním, tak i kombinaci s investičním životním pojištěním. Tato kombinace je bankami prezentována jako velice výhodná, její výhodnost ale záleží na konkrétních podmínkách, jako je výše příjmu klienta, doba splatnosti hypotéky či výše zhodnocení, ale také typ životního pojištění. Mezi výhody této kombinace patří možnost vysokých výnosů a možnost daňového odpočtu pojistného, pojištění ale musí být sjednáno minimálně do 60 let a odečíst je možné maximálně 12 000 Kč za rok. Dále některé banky poskytují nižší úrokovou sazbu v případě založení životního pojištění, to se dá ale založit i u klasické hypotéky, ve formě rizikového životního pojištění, které je navíc mnohem levnější. Klienti se ale v mnoha případech setkávají s nekorektními srovnávacími propočty obchodních zástupců bank a makléřských společností nabízející tuto kombinaci, tyto propočty většinou nezahrnují všechny náklady kombinace a nevystihují všechny výhody hypotéky oproti její kombinaci se životním pojištěním. Například nezahrnují daň z příjmu z výnosů životního pojištění, ve výši 15 %, což je při vyšším pojistném rozhodně nezanedbatelný náklad. Do letošního roku poradci také rádi do výpočtu zahrnovali daňové odpočty ve výši 32 %, což se samozřejmě týkalo jen klientů, kteří patřili do nejvyššího daňového pásma. Nyní už je rovná daň 15 %, tak k tomuto matení klientů už snad docházet nebude. Tito obchodní zástupci dále používají určité procento zhodnocení v daném životním pojištění, většinou ale neupozorní na to, že trh se může vyvíjet i jinak, ať už více či méně příznivě. Dále se v těchto propočtech nikdy nepoužívá časová hodnota peněz. Obchodní zástupci tedy zdůrazňují, kolik klient dostane v době splatnosti hypotéky navíc, ale už dál nerozebírají, že peníze, které by v případě anuitní splátky hypotéky oproti anuitní splátce kombinace ušetřil, může dále investovat a zhodnocovat. Mezi další nevýhody kombinace hypotéky se životním pojištěním patří větší zatížení rodinného rozpočtu klienta, celková měsíční splátka je totiž vyšší než je tomu u klasické hypotéky. A v neposlední ředě musím uvést, že jistina hypotéky se v případě kombinace nesnižuje a tudíž klient zaplatí bance více na úrocích. Také zasahování do této kombinace v průběhu splácení je velice složité, na konci doby fixace úroků nelze jistinu částečně splatit jak je běžné u klasické hypotéky. Obecně lze tedy říci, že kombinace hypotéky s kapitálovým životním pojištěním, které v současnosti dosahuje výnosů 3 až 4 %, je nevýhodná. Zato kombinace s investičním životním pojištěním, které 98 Zpracováno dle:

http://www.finance.cz/zpravy/finance/100414-kombinace-hypoteky-a-zivotniho-pojisteni-ano-ci-ne-/ [11.3. 2008] http://www.penize.cz/19097-pozor-na-kombinaci-hypoteky-a-investicniho-zivotniho-pojisteni [11.3. 2008] Syrový, P.: Financování vlastního bydlení. 2005, str. 110 - 115

47

může dosahovat vyššího zhodnocení, může být výhodná. S touto možností vyššího zhodnocení je ale spojeno i vyšší riziko, není zde, jako u kapitálového životního pojištění, garantováno minimální zhodnocení.

4.7.3 Kombinace hypotečního úvěru a úvěru od Státního fondu rozvoje bydlení99 Na trhu už také existují kombinace hypotéky s úvěrem pro mladé od Státního fondu rozvoje bydlení podle Návrhu vlády č. 616/2004 Sb. ve výši až 300 000 Kč. Tuto kombinaci nabízí například Hypoteční banka, a.s., s tímto úvěrem mohou být zkombinovány všechny její produkty pro fyzické osoby, kromě americké hypotéky. Jinak klienti samozřejmě mohou o úvěr 300 požádat nezávisle na tom, kde si berou hypotéku, kombinace jen přináší určité ulehčení. Výhodou této kombinace je především urychlení vyřízení hypotéky, klient totiž nemusí čekat na přidělení úvěru od státu, aby mohl požádat o hypotéku. Jinak obecnou výhodou využití úvěru od státu s jiným úvěrem je dostatek finančních prostředků a hlavně snížení měsíčního zatížení klienta. Existuje zde ale i jedno omezení, úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení není možné použít ke splacení části hypotečního úvěru ani jiných úvěrů.

4.7.4 Ostatní kombinace100 Další možností kombinace může být i hypotéka kombinovaná s platbou do investičních fondů, kdy se opět platí jen úrok a zároveň se platí do investičních fondů, kde se peníze zhodnocují a na konci cyklu se jimi hypotéka kompletně splatí. U nás se tato kombinace zatím moc nevyužívá. Hypoteční úvěr i úvěry ze stavebního spoření samozřejmě mohou být dále kombinovány i s vlastní hotovostí nebo s netržními úvěry. Také do kombinace může přijít více zdrojů zároveň.

4.8

Závěr kapitoly

Na závěr mohu shrnout, že nejvýhodnější formou financování bydlení je hypoteční úvěr nebo stavební spoření, popřípadě doplněny vlastní hotovostí, netržním úvěrem nebo úvěrem od státu. Leasing nemovitosti a další bankovní úvěry jsou vhodné spíše pro ty, kdo nemohou dostat hypotéku či překlenovací úvěr. Nejsou zde tak přísné požadavky, zato vyšší úrokové sazby. Nájemní bydlení se doporučuje zejména mladým lidem, kteří se ještě nechtějí usadit. Dále může být výhodné v případě, že je výše nájmu nižší, než by byly splátky úvěru na financování té samé nemovitosti. Banky ale nabízejí také různé kombinace produktů na financování bydlení. Kombinace hypotéky a stavebního spoření je výhodná především pro státní podporu a nízké úrokové sazby u řádného úvěru ze stavebního spoření. Kombinace hypotéky a kapitálového nebo investičního životního pojištění ve skutečnosti není vůbec tak výhodná, jak je prezentováno od jejich prodejců. Rozhodně výhodná je podle mého názoru kombinace hypotéky a úvěru pro mladé od Státního fondu rozvoje bydlení, veřejnost je ale bohužel o této možnosti málo informovaná.

99 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/sluzby/hypoteka-pro-mlade/ [15.3. 2008]

100 Zpracováno dle:

http://www.penize.cz/19097-pozor-na-kombinaci-hypoteky-a-investicniho-zivotniho-pojisteni [11.3. 2008]

48

5 PRODUKTY STAVEBNÍCH SPOŘITELEN A HYPOTEČNÍCH BANK V předchozích kapitolách jsem popsala zdroje financování bydlení obecně, v této kapitole se již budu zabývat konkrétními produkty bank a stavebních spořitelen. Cílem této kapitoly je tedy představení nabídek hypotečních bank a stavebních spořitelen a jejich následné srovnání. Zaměřím se přitom jen na produkty určené na financování vlastního bydlení fyzickými osobami.

5.1

Stavební spořitelny v ČR a jejich nabídka k 22. 3. 2008

V České republice působilo do března 2008 celkem šest stavebních spořitelen, nyní jich je jen 5. Hypo stavební spořitelna a.s. se 7. března, po půlročním jednání, spojila s Raiffeisen stavební spořitelnou a.s., finálním jménem obou společností bude Raiffeisen stavební spořitelna. Všechny tyto spořitelny jsou sdruženy v Asociaci českých stavebních spořitelen, dále také v České bankovní asociaci a Evropském sdružení stavebních spořitelen. V následujícím textu stručně popíši jejich nabídku, konkrétní parametry jednotlivých produktů jsem uvedla v příloze č.3 této práce.101

5.1.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ČMSS nabízí následující tři tarify stavebního spoření: 102


Invest – tento tarif je vhodný zejména pro ty, co chtějí výhodně zhodnotit své úspory. Dále také pro nové klienty, kteří chtějí překlenovací úvěr, tento tarif se totiž váže na překlenovací úvěr Topkredit, kde jsou nižší úrokové sazby než u jiných překlenovacích úvěrů.




Perspektiv – výhodou tohoto tarifu je poskytnutí překlenovacího úvěru Tophypo s nejmenším měsíčním zatížením a minimálními požadavky na bonitu.




Atraktiv – doporučen těm, kteří si chtějí zajistit do budoucna výhodnou úrokovou sazbu z úvěru, 3,7 % p.a. Je určen klientům, kteří budou prve nějakou dobu spořit a až poté si vezmou úvěr.

Překlenovacích úvěrů má ve své nabídce o něco více: 103


Kredit standard – úvěr, který nabízí především nízkou úrokovou sazbu 3,7 % , ale s krátkou dobou splatnosti, a navíc s výhodou zpracování úvěru zdarma. Je určen těm, kteří již mají naspořenou minimální částku pro poskytnutí řádného úvěru, ale ještě nesplnili nějakou další podmínku. Akontace je zde minimálně 38 %.




Kredit 90 – úvěr, který nabízí naopak vyšší sazbu a delší splatnost, ale také s akontací.




Topkredit a Topkredit plus – sazby k tomuto úvěru jsou sice nižší než v tarifu Kredit 90, zato je zde vyžadována zástava nemovitosti nebo pohledávky.




Tophypo – tento úvěr sice nabízí relativně vyšší sazby, dokonce s fixací na 6 let, ale nižší poplatek za zpracování. Stačí zde naspořit jen 35 % k získání řádného úvěru.

101 Zpracováno dle:

http://www.acss.cz/cz/acss/clenove-acss/ [20. 2. 2008] http://www.hypos.cz/ [22.3. 2008]

102 Zpracováno dle:

http://www.cmss.cz/produkty/sporeni/tarif_varianty [31.1.2008] Informace získané na pobočce Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

103 Zpracováno dle:

http://www.cmss.cz/produkty/meziuver/aktualni_prehled [31.1. 2008]

49

5.1.2 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. SSČS nabízí nově Jednotný spořící tarif, který je spíše standardní variantou, v případě úvěru ze stavebního spoření umožňuje menší splátky placené po delší dobu, se sazbou 4,75 %.104 Dále nabízí dva druhy překlenovacích úvěrů: 105


Trend – tento úvěr je určen klientům, kteří nemůžou úvěr zajistit nemovitostí, navíc ho může klient získat i s nulovým zůstatkem na účtu stavebního spoření a jeho výše může dosahovat až 100 % cílové částky. Nevýhodou tohoto úvěru je ale vyšší sazba, 6,35 % a tedy i vyšší splátky.




Hypo trend – překlenovací úvěr, který nabízí nižší měsíční zatížení s nižšími úrokovými sazbami, již od 4,95 %. Spořitelna zde ale vyžaduje zástavu nemovitosti. Klient si může vybrat ze dvou typů úročení úvěru, variabilní (pevná jen na tři roky) nebo pevnou úrokovou sazbu.

5.1.3 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. MPSS nabízí jeden tarif v rámci stavebního spoření, tarif Kredit. Tento tarif je ale velice variabilní, klient si může vybrat mezi několika variantami, které se liší rychlostí splacení úvěru a úrokovými sazbami z úvěru, 3 až 5 %.106 Překlenovací úvěry Modré pyramidy lze využít na pořízení bydlení nebo na rekonstrukci: 107


Bydlení – překlenovací úvěr na financování bydlení nabízí Modrá pyramida s úrokovou sazbou již od 5,4 %. Nevýhodou je minimální 20 % akontace.




Rekonstrukce – úvěr určený na rekonstrukce nabízí docela vysoké sazby, až 7,3 %. A navíc i tento úvěr je poskytován minimálně s 20 % akontací.

MPSS také nabízí další úvěry: 108


Hypoúvěr – tento typ úvěru kombinuje výhody úvěru ze stavebního spoření a hypotéky a tak se svou sazbou již od 4,69 % významně konkuruje hypotékám. Opět zde platí, že úvěr na rekonstrukci má vyšší sazby. Dále sazbu ovlivňuje i výše akontace.




Hypoúvěr 100 – tento produkt navíc nabízí výši poskytovaného úvěru až do 100 % ceny nemovitosti a do konce března zpracování zdarma.




Hypoúvěr Garant – jde o Hypoúvěr rozšířený o garanci výše splátek po celou dobu splácení úvěru. Úroková sazba se zde pohybuje od 5,29 % p.a. a splácí se maximálně 20 let.




Hypoúvěr Garant 100 – i Hypoúvěr Garant je poskytován až do 100 % ceny nemovitosti.

104 Zpracováno dle: 105 Zpracováno dle:

http://www.burinka.cz/cs/stavebni_sporeni/index.shtml [22.3. 2008] http://www.burinka.cz/cs/uvery/preklenovaci_uver_hypo_trend/index.shtml [22.3. 2008] http://www.burinka.cz/cs/uvery/preklenovaci_uver_trend/index.shtml [22.3. 2008] http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml [22.3. 2008]

106 Zpracováno dle:

http://www.modrapyramida.cz/stavebni-sporeni/ [31.1. 2008]

107 Zpracováno dle:

http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/resime-bydleni/ [31.1. 2008] http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/urokove-sazby/ [22.3. 2008]

108 Zpracováno dle:

http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/hypouver/ [22.3. 2008] http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/hypouver-100/ [22.3. 2008] http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/hypouver-garant/ [22.3. 2008]

50

5.1.4 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. RSTS nabízí dva tarify stavebního spoření: 109


Úvěrový tarif S 061 – tento tarif nabízí úročení vkladů pouhým 1 % p.a., zato úroková sazba z úvěru je jen 3,5 % p.a., proto je určen těm klientům, kteří si v budoucnu chtějí vzít úvěr.




Spořící tarif S 041 – Tarif, který pro změnu nabízí vysokou roční úrokovou sazbu z vkladů 2 %, která je garantována po dobu 6 let, i z případného úvěru 4,9 %. Tento tarif je tedy naopak určen těm, kteří chtějí jen spořit. Pokud se ale klient v průběhu spoření rozhodne pro úvěr, může přejít na Úvěrový tarif, opačně to nelze.

RSTS poskytuje asi nejrozsáhlejší nabídku překlenovacích úvěrů: 110


Nízká hyposplátka – tento úvěr umožňuje klientovi nejnižší splátky, ale vyžaduje zástavu nemovitosti.




Horizont – úvěr Horizont představuje možnost dlouhodobého splácení s příznivou úrokovou sazbou. Poskytuje se ale pouze se spořícím tarifem.




Dobrý známý – úvěr je určen věrným klientům, se kterými měla RSTS dobré zkušenosti se splácením předchozího úvěrů. Požádat o tento úvěr však klient musí nejdéle 12 měsíců po splacení předchozího úvěru. Tito klienti proto nemusí prokazovat své příjmy, stačí jen prohlášení o dostatečných finančních prostředcích, pokud tedy již minulý úvěr nebyl poskytnut s přistupitelem. Navíc uzavření nové smlouvy kvůli tomuto úvěru je zcela zdarma.




Vzájemná důvěra – tento úvěr je vhodný pro klienty, kteří nechtějí prokazovat své příjmy a nesplňují podmínku předešlého úvěru. Na rozdíl od úvěru Dobrý známý je zde zástava nemovitosti, vyšší úroková sazba a maximální výše poskytovaného úvěru činí 50 % ceny nemovitosti.




Bez čekání – díky tomuto úvěru získá klient potřebné finanční prostředky ihned. I tento úvěr je určen věrným klientům, kteří nemusí prokazovat své příjmy a neplatí úhradu za uzavření smlouvy o úvěru.




Spektrum – úvěr Spektrum umožňuje zvolit si výši splátek podle svých současných i budoucích finančních možností. Minimální požadovaná akontace činí 10 %.

5.1.5 Hypo stavební spořitelna, a.s. Hypo stavební spořitelna si zatím ponechala svou dosavadní nabídku, která obsahuje dva základní tarify stavebního spoření: 111


Tarif Nadstandard – tento tarif nabízí možnost volby mezi dvěmi variantami úhrady za uzavření smlouvy – 1,2 % nebo 1,8 % (s úrokovým zvýhodněním a bezplatným navýšením cílové částky) z cílové částky. Dále si zde klient volí variantu úroků, podle účelu – spoření či úvěr.




Tarif Smart – tento tarif nabízí nejnižší poplatek za uzavření smlouvy.

109 Zpracováno dle:

http://www.rsts.cz/rsts/lide/sporeni/proc-sporit/art_18783/stavebni-sporeni-za-2-sporici-tarif.aspx [31.1. 2008] http://www.rsts.cz/rsts/lide/sporeni/chcete-sporit-pro-sebe-a-sve-blizke/default.aspx [31.1. 2008] http://www.rsts.cz/rsts/lide/sporeni/chcete-sporit-kvuli-uveru/default.aspx [31.1. 2008]

110 Zpracováno dle: 111 Zpracováno dle:

Produktové materiály Stavební spořitelny České spořitelny http://www.hypos.cz/chci-sporit/stavebni-sporeni/tarif-nadstandard.aspx [31.12008.] http://www.hypos.cz/chci-sporit/stavebni-sporeni/tarif-smart.aspx [31.1. 2008]

51

Jako jediná stavební spořitelna také nabízí možnost přidělení cílové částky volbou. Klient tak může získat úvěr ze stavebního spoření s pevnou úrokovou sazbou i v případě nedosažení minimální výše hodnotícího čísla, jeho hodnota pouze ovlivní výši splátek.112 Aby si každý klient našel úvěr, který by mu vyhovoval, vytvořila Hypo satvební spořitelna 4 typy překlenovacích úvěrů: 113


Nadstandard Pro – tento úvěr nabízí finanční prostředky již s nulovou akontací.




Nadstandard Pro Nové bydlení – tento úvěr je poskytován na 100 % ceny nemovitosti s volitelnou fixací úrokové sazby na 3 roky nebo 6 let nebo do přidělení cílové částky.




Nadstandard Pro VIP – úvěr pro VIP klienty, kteří už naspořili 35 %, ale ještě nesplnili všechny podmínky pro přidělení řádného úvěru, do 12 měsíců se překlopí na řádný úvěr, bez povinnosti dospořovat. K prokázání bonity stačí čestné prohlášení.




Nadstandard Pro Refinancování – tato spořitelna nabízí možnost refinancovat stávající úvěr, a to bez dokládání příjmů.

5.1.6 Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot stavební spořitelna nabízí čtyři Optimální varianty:


Speciální – OS varianta nabízí nejrychlejší přidělení řádného úvěru.




Finanční – OF varianta umožňuje vysoký překlenovací úvěr za výhodných podmínek.




Normální – ON varianta znamená nejnižší zatížení rodinného rozpočtu při splácení úvěru.




Kreditní – OK varianta je pro ty, kdo chtějí spořit dlouho a potřebují vysoký úvěr.

U všech variant je možné vybrat si ze dvou kombinací úrokových sazeb, buď výhodnou úrokovou sazbu z úvěru 3,7 %, nebo z vkladů 2,1 %, s tím souvisí také doba splácení. A navíc poskytuje řádný úvěr již po 21 měsících trvání smlouvy.114 Wüstenrot stavební spořitelna nabízí dva typy překlenovacích úvěrů:


Superúvěr – úvěr určen těm, kteří jsou alespoň spořitelen. Je poskytován ve čtyřech variantách Nabízí možnost opravdu levného překlenovacího 40 % cílové částky a žádost podají maximálně cílové částky. Jde tedy o krátkodobý úvěr.115




Partner – úvěr bez akontace na 100 % ceny pořizované nemovitosti. Úroková sazba závisí na výši cílové částky.116

12 měsíců klientem některé ze stavebních podle akontace a tarifní varianty spoření. úvěru pro klienty, kteří již mají naspořeno 6 týdnů před předpokládaným přidělením

112 Zpracováno dle:

http://www.hypos.cz/chci-uver/stavebni-sporeni/uver-ze-stavebniho-sporeni.aspx [31.1. 2008]

113 Zpracováno dle:

http://www.hypos.cz/chci-uver/stavebni-sporeni/nadstandard-pro.aspx [31.1. 2008] http://www.hypos.cz/chci-uver/stavebni-sporeni/nadstandard-nove-bydleni.aspx [31.1. 2008] http://www.hypos.cz/chci-uver/stavebni-sporeni/nadstandard-podnikatele.aspx [31.1. 2008] http://www.hypos.cz/chci-uver/stavebni-sporeni/nadstandard-refinancovani.aspx [31.1. 2008] http://www.hypos.cz/chci-uver/stavebni-sporeni/nadstandard-vip.aspx [31.1. 2008]

114 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=stavebni-sporeni/varianty-sporeni.php [31.1. 2008] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/uvery-ze-stavebniho-sporeni.php [31.1. 2008]

115 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/superuver.php [31.1. 2008] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/superuver-druzstevni.php [31.1. 2008]

116 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/partner.php [31.1. 2008]

52

5.1.7 Srovnání nabídek stavebních spořitelen v České republice117 Stavební spoření se moc neliší, úroková sazba z vkladů je u všech spořitelen 2 %, jen Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. nabízí 2,1 %, výjimkou jsou tarify určené k úvěru, tam pak většinou nabízí 1 %. Minimální cílová částka se pohybuje většinou kolem 40 až 50 tisíc.118 Výrazněji se stavební spořitelny odlišují v nabídce řádných úvěrů. Úrokové sazby z úvěru se u stavebních spořitelen pohybují od 3 do 5 %. Nejnižší 3 % úrokovou sazbu nabízí Modrá pyramida, nevýhodou tohoto tarifu jsou ale vysoké splátky placené po krátkou dobu. Raiffeisen stavební spořitelna umožňuje svým klientům úvěr s nižšími splátkami a s 3,5 % úrokovou sazbou, je tedy vhodná i pro úvěry s vyšší cílovou částkou. Minimální výši naspoření pro získání řádného úvěru si spořitelny stanovují kolem 40 %, ale například Wüstenrot stavební spořitelna nabízí řádný úvěr již se 30 % naspořením. Významným faktorem pro výběr nejvhodnějšího tarifu je, mimo úrokových sazeb, velikost splátky a doba splácení. Většinou platí, čím nižší úroková sazba, tím vyšší měsíční splátka, a tím kratší doba splácení.119 Nabídka překlenovacích úvěrů stavebních spořitelen je velice různorodá, obecně je ale zhodnotit nelze, záleží vždy na konkrétních potřebách toho daného klienta. Důležitá je opět úroková sazba, v současnosti se u různých produktů pohybuje v rozmezí 2,5 až 7,3 %. Nejnižší sazbu nabízí Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. – 2,5 %, tento produkt Superúvěr je ale určen, pro ty, kdo mají již naspořeno 40 %, ale nesplnili ještě další podmínky pro získání řádného úvěru. Také je důležité přihlížet k tomu, zda je smluvená úroková sazba fixní či variabilní, například Stavební spořitelna České spořitelny nabízí ve svém produktu Hypo Trend docela nízkou sazbu 4,65 % a to již s nulovou akontací, ale tato sazba je pevná jen na tři roky, tento produkt se tak charakterově hodně přiblížil hypotečnímu úvěru. Stavební spořitelny se snaží přizpůsobovat své produkty aktuálním potřebám současných i potencionálních klientů, proto nabízí úvěry již s nulovou akontací, ta je ale často kompenzována vyšší úrokovou sazbou a vyššími nároky na zajištění. Do 300 000 Kč většinou zajištění nepožadují, ale u úvěrů podobných hypotékám požadují zástavu nemovitosti bez ohledu na výši úvěru.120 Úhrady související se stavebním spořením Ještě před výběrem konkrétní stavební spořitelny je také důležité prostudovat si sazebník úhrad jednotlivých spořitelen. Významnou roli zde hraje především poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření (nebo navýšení cílové částky) a smlouvy o poskytnutí překlenovacího úvěru, poskytnutí řádného úvěru je zdarma. Většinou se tyto dva poplatky shodují a nabývají hodnot kolem 1 % z cílové částky s tím, že jsou stanovena maxima. Hypo stavební spořitelna si u tarifu Smart nárokuje pouze 0,9 % úhradu za uzavření smlouvy, ale bez omezení, Stavební spořitelna České spořitelny sice požaduje po svých klientech 1 %, zato si ale stanovila nejnižší maximální částku, a to 9 500 Kč. Stavební spořitelny také nabízí různé slevy pro mladé a děti nebo také pro VIP klienty.121 Úhrady za vedení účtu a za výpis z účtu jsou pro vybírání stavební spořitelny kvůli úvěru zanedbatelné, ale pokud si někdo zakládá stavební spoření s cílem zhodnotit své úspory, pak do své kalkulace výnosnosti musí započítat i tyto poplatky. Nejlépe vzhledem k těmto poplatkům vychází Wüstenrot stavební spořitelna, která si za vedení účtu strhává 250 Kč a za výpis z účtu 30 Kč.122 117 Zpracováno dle:

webové stránky všech stavebních spořitelen [31.1. 2008]

118 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=stavebni-sporeni/urokove-sazby.php [31.1. 2008]

119 Zpracováno dle:

http://sporit.cz/varianty/modra-pyramida-kredit-pomala.php [31.1. 2008] http://www.modrapyramida.cz/stavebni-sporeni/ [31.1. 2008] http://www.rsts.cz/rsts-top/obchodni-podminky/aktualni-dokumenty/default.aspx [31.1. 2008] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/uvery-ze-stavebniho-sporeni.php [31.1. 2008]

120 Zpracováno dle:

http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml [31.1. 2008] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/superuver.php [31.1. 2008]

121 Zpracováno dle:

http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sazebnik_uhrad/sazebnik-fyzicke.shtml [22.3. 2008] http://www.hypos.cz/download/sazebniky/sazebnik_01-2007.pdf [31.1. 2008]

122 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=stavebni-sporeni/sazebnik-uhrad.php [22.3. 2008]

53

5.2

Hypoteční banky v ČR a jejich nabídka k 22. 3. 2008

Nabídka hypotečních bank je rovněž velice bohatá, já se však v této podkapitole budu zabývat jen nabídkou těch bank, které spolupracují s Fincentrem na projektu Fincentrum hypoindex. Těchto bank je momentálně devět a patří sem ty nejvýznamnější, jako je například Hypoteční banka a.s. nebo Česká spořitelna a.s.

5.2.1 Česká spořitelna, a.s. Česká spořitelna nabízí svým klientům následující HÚ:


Hypotéka na bydlení – tento úvěr je poskytován až do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti se splatností až na 30 let a fixací úrokové sazby až 20 let.123

HÚ na bydlení má několik podob:


ČS Hypotéka na počkání – tato hypotéka je určena těm, kteří plánují financování bydlení, ale ještě nemají vybranou konkrétní nemovitost. Schválením této hypotéky získají čas na hledání své nemovitosti a zároveň už mají jistotu finančních prostředků a smluvně zajištěnou úrokovou sazbu. Smlouvu lze uzavřít hned na první schůzce pouze na základě klientem uvedených údajů, bez žádných dokumentů. Česká spořitelna ho poskytuje maximálně do 6 milionů Kč. Volba fixace sazeb je zde omezena buď na 5 let, nebo na 1 rok, a to k podpisu smlouvy.124




Hypotéka bez dokladování příjmu – ti, kdo nejsou schopni doložit výši svého příjmu, mají zde možnost získat úvěr na základě doložení pouhého čestného prohlášení o zdrojích pro splácení úvěru a majetku žadatele. Tento úvěr lze také využít na vypořádání dědictví a na refinancování. Česká spořitelna ho poskytuje až do výše 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, na maximálně 5 milionů Kč.125




Refinancování – hypotéka na bydlení umožňuje také jednoduchým způsobem refinancovat stávající úvěr za výhodnějších podmínek a zároveň financovat i další potřeby nad rámec původního úvěru a to jak účelové tak i neúčelové povahy. Refinancovat lze dříve poskytnuté úvěry účelové i neúčelové, kromě hypotečního úvěru České spořitelny, a také všechny prokazatelné náklady související s refinancováním.126

5.2.2 Československá obchodní banka, a.s. ČSOB nabízí Tři hlavní účelové hypoteční úvěry, u kterých umožňuje 30 denní garanci úrokové sazby s fixací do 30 let a možností slev až o 0,25 p.b. Délka splatnosti úvěrů se pohybuje od 5 do 40 let. A výše úvěru je minimálně 200 000 Kč. Úvěr je, mimo jiné, poskytován na vypořádání dědictví, reinvestování, ale také na zpětné proplacení faktur souvisejících s účelem úvěru. Mezi HÚ ČSOB patří:


Hypotéka – poskytovaná výše úvěru je u Hypotéky do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. ČSOB u tohoto produktu nabízí úrokovou sazbou již od 5,39 %.127




Hypotéka 2 v 1 – tento úvěr představuje kombinaci standardní účelové hypotéky na bydlení a až 20 % neúčelové hypotéky na cokoliv, a to vše za jednotnou úrokovou sazbu odpovídající standardní hypotéce. Klient platí pouze jedny poplatky za vedení úvěrových účtů.128

123 Zpracováno dle:

http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00111_hypoteka_standard [22.3. 2008]

124 Zpracováno dle:

http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00247_hypoteka_na_pockani [22.3. 2008]

125 Zpracováno dle:

http://www.csas.cz/banka/content/inet/bydleni/cs/sc_2341.xml [22.3. 2008]

126 Zpracováno dle:

http://www.csas.cz/banka/content/inet/bydleni/cs/sc_2344.xml [22.3. 2008]

127 Zpracováno dle:

http://www.csob.cz/bankcz/cz/Lide/Bydleni/CSOB-Hypoteka.htm [22.3. 2008]

128 Zpracováno dle:

http://www.csob.cz/bankcz/cz/Lide/Bydleni/CSOB-Hypoteka-2-v-1.htm [22.3. 2008]

54




Hypotéka bez dokládání příjmů – pro získání této hypotéky nemusí klient dokládat své příjmy, což oceňují zejména podnikatelé. Výše tohoto úvěru činí maximálně 50 % hodnoty zastavené nemovitosti, v maximálním objemu 5 milionů Kč.129

5.2.3 Hypoteční banka, a.s. Hypoteční banka poskytuje hypoteční úvěr, který má několik podob, základní charakter úvěru je však vždy stejný. Klient si zde může zvolit mezi fixní sazbou až na 20 let a sazbou P plus130. Hypotéku lze splácet až 40 let. Tato banka nabízí navíc zpracování ocenění nemovitosti a zajištění listu vlastnictví a katastrálního snímku zcela zdarma. I Hypoteční banka umožňuje použití hypotéky na vypořádání dědictví a refinancování jiného úvěru. Dále také nabízí klientovi proplatit prostředky, které již použil na financování objektu, na který nyní žádá úvěr a to maximálně do 50 % výše hypotečního úvěru.131 Podle dalších parametrů si už klient volí konkrétní nastavení hypotéky:


Hypotéka do 85 % – tato hypotéka je určena pro úvěry do výše 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. V případě potřeby má klient možnost část úvěru přesahující 70 % hodnoty nemovitosti kdykoliv zdarma splatit a pokud při změně fixace bude zůstatek úvěru nižší než 70 % ceny nemovitosti, bude převeden na úrokové podmínky klasické hypotéky. Doba splatnosti je zde max. 30 let.132




Hypotéka do 100 % – tento hypoteční úvěr se poskytuje, na rozdíl předchozího úvěru, do výše nad 85 % hodnoty pořizované nemovitosti.133




Hypotéka bez doložení příjmů – Hypoteční banka u tohoto produktu nepožaduje standardní potvrzení o příjmu ani daňové přiznání. Úvěr je poskytován maximálně do výše 50 % zástavní hodnoty nemovitosti. Pokud je minimálně jedna polovina výše úvěru zajištěna nemovitostí, na zbytek lze použít dozajištění. Úvěr se splácí až 40 let.134

Hypotéku lze splácet anuitními splátkami, progresivně nebo degresivně. Splátka je vždy stanovena na 1 rok, pak se zvyšuje o koeficient růstu nebo poklesu, který se odvíjí od první splátky. Progresivní splácení je umožněno fyzickým osobám do 36 let na dobu 20 let, a to u úvěrů do 3 milionů Kč. Minimální výše splátky je úrok z jistiny. Úroková sazba je vyšší o přirážku za umožnění progresivního splácení. Degresivní splácení naopak umožňuje při stejné době splatnosti celkově zaplatit na úrocích méně než při anuitním splácení. Ze začátku splátky přesahují anuitní splátky až o dvojnásobek. Po uplynutí fixace klient může přejít na anuitní způsob splácení.135 S hypotékou na nemovitost může klient získat také neúčelovou část úvěru, kterou může kdykoliv splatit, a to za stejnou úrokovou sazbu. Tato neúčelová část je poskytována až do výše 20 % z celkového objemu hypotečního úvěru.136 Dále Hypoteční banka umožňuje snížit počáteční náklady spojené se získáním hypotéky a přenést je do úrokové sazby formou odchylky. Výhodou také je, že klient si tak o tyto náklady může snížit

129 Zpracováno dle:

http://www.csob.cz/bankcz/cz/Lide/Bydleni/CSOB-Hypoteka-bez-dokladani-prijmu.htm [22.3. 2008]

130 Sazba P plus je každoročně tvořena roční sazbou PRIBOR a odchylkou pevnou vždy na 5 let, kterou stanoví banka. Po uplynutí těchto 5 let může klient přejít na fixní sazbu. 131 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/produkty/uvery-pro-obcany/hypotecni-uver/ [22.3. 2008] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypoteka-zpetne/ [22.3. 2008]

132 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypoteka-do-85/ [22.3. 2008]

133 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypoteka-do-100/ [22.3. 2008]

134 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypoteka-bez-dolozeni-prijmu [22.3. 2008]/

135 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/degresivni-splaceni/ [22.3. 2008] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/progresivni-splaceni/ [22.3. 2008]

136 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/neucelova-cast-hypotecniho-uveru/ [22.3. 2008]

55

daňový základ. Klient také může ušetřit 50 % poplatku za vyřízení úvěru, když si sjedná hypotéku online.137

5.2.4 GE Money bank, a.s. GE Money bank nabízí následující hypotéky:


100 % hypotéka – maximální výše této hypotéky je 8 milionů Kč, vyšší částka je poskytnuta dle individuálního posouzení. Až 30 % finančních prostředků může klient čerpat ještě před doložením jejich použití. A splatnost se pohybuje do 30 let.138




Hypotéka – tato hypotéka se poskytuje do 85 % ceny zastavené nemovitosti a se splatností do 40 let.139




HypoExpres – tento produkt umožňuje klientovi rychlé vyřízení úvěru pouze na základě jeho příjmů, kdy obdrží příslib banky o výši budoucí hypotéky. Na výběr nemovitosti pak má klient 9 měsíců. Podepíše-li klient smlouvu o následné hypotéce do 1 měsíce, dostane úrokovou sazbu, jaká byla v den podpisu smlouvy o HypoExpresu. Splatnost je až 40 let.140




Hypotéka Naopak – díky této hypotéce dostane klient od banky neodvolatelný smluvní příslib o poskytnutí hypotečního úvěru za předem dohodnutých smluvních podmínek a získá tak 9 měsíců na hledání nemovitosti. Příjmy dokládá zájemce o úvěr jen na začátku. Splatnost je až 30 let.141

Dále umožňuje refinancování hypotéky, a to bez poplatků za vyřízení úvěru. Také půjčí 100 až 900 tisíc Kč formou neúčelového doplňkového úvěru. A stejně jako Hypoteční banka, i GE Money bank umožňuje rozpustit poplatek za zpracování úvěru v úrocích. Dále také dává svým klientům možnost mimořádných splátek v průběhu fixace bez sankcí.142

5.2.5 Komerční banka, a.s. Komerční banka nabízí následující hypoteční úvěry:


Hypoteční úvěr – Komerční banka tuto klasickou hypotéku poskytuje mimo jiné i na předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy. Maximální výše nesmí přesáhnout buď 85 % nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí.143




Flexibilní hypotéka – klientům, kteří chtějí mít flexibilní splácení hypotečního úvěru, o kterém by sami rozhodovali, nabízí KB Flexibilní hypotéku. Výši splátky je tak možné v průběhu splácení snížit až o 50 % nebo zvýšit až o 100 %. Navíc je možné odložit počátek splácení až o 12 měsíců nebo přerušit splátky až na 3 měsíce, a to maximálně jednou ročně. Tento odklad splátek je ale možný pouze u úvěru do 90 % ceny zastavených nemovitostí. Fixaci úrokové sazby lze sjednat na dobu od 3 let. Hypotéku lze použít i na financování kuchyňské linky, vestavěných skříní nebo i provizi realitní kanceláře až do 50 % výše úvěru.144

137 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/online-hypoteka/ [22.3. 2008] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypoteka-bez-poplatku/ [22.3. 2008]

138 Zpracováno dle:

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/100-hypoteka [22.3. 2008]

139 Zpracováno dle:

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-gemb [22.3. 2008]

140 Zpracováno dle:

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoexpres [22.3. 2008]

141 Zpracováno dle:

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-naopak [22.3. 2008]

142 Zpracováno dle:

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-gemb [22.3. 2008]

143 Zpracováno dle:

http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/mortgage_loan.shtml [22.3. 2008]

144 Zpracováno dle:

http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/flexible_mortgage.shtml [22.3. 2008]

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/refinancovani [22.3. 2008]

56




Hypotéka 2 v 1 – tento úvěr je určen klientům, kteří chtějí získat hypotéku s neúčelovou částí úvěru, a to za stejnou úrokovou sazbu. Tato část nesmí přesáhnout 20 % z celkové výše hypotéky a může dosahovat maximálně 400 000 Kč. Může se sjednat i jako flexibilní hypotéka. Minimální výše účelové části hypotéky činí 250 000 Kč, a neúčelové části 50 000 Kč.145




Hypotéka bez příjmu – i KB má ve své nabídce hypotéku pro ty, kdo by podle posuzování vykazovaného příjmu nebyli schopni tento úvěr získat, kdežto finanční situace jim to umožňuje. Klient tedy předkládá jen potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu. Její využití je ale omezenější, lze použít na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. Také výše úvěru je omezená, do 60 % ceny zastavených nemovitostí. Dále klient musí, ještě před čerpáním, doložit profinancování vlastních zdrojů v minimální výši 30% z celkové investice.146

5.2.6 Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbanka nabízí asi nejširší škálu hypotečních úvěrů, já se však budu zabývat jen hypotékami s účelem financování bydlení, kam patří hypotéky Klasik, Equi, Flexi, Stabilita a Stabilita Invest. Hypotéky Stabilita a Stabilita Invest jsou kombinací hypotéky se životním pojištěním, kterou se budu zabývat později, proto v této podkapitole představím jen hypotéky Klasik, Equi a Flexi. Tato hypoteční banka nabízí sjednání tzv. Mimořádné turbo splátky, se kterou má klient možnost uhradit až 25 % z výše nesplacené jistiny, vždy po dvanácti řádně uhrazených splátkách. Jinak jsou mimořádné splátky sankciovány. Tato splátka nelze sjednat u hypoték Equi a Flexi. Dále klient může opakovaně odkládat splátku své jistiny až na 6 měsíců.147 Dále banka nabízí možnost schválení hypotéky ještě před výběrem konkrétní nemovitosti a 1. čerpání finančních prostředků až do výše 150 % ze zástavní hodnoty pozemku. Výhodou také je, že banka nepožaduje faktury, ale jen protokol o stavu stavby. Výše poskytovaného úvěru se pohybuje od 300 tisíc do 30 milionů Kč.148 Nyní výše zmíněné hypotéky představím jednotlivě:


Hypotéka Klasik – tato hypotéka umožňuje financovat nemovitost až do 100 % (v některých případech až do 120 %) hodnoty zastavených nemovitostí. Klient si také může zvolit typ hypotéky Klasik 2 v 1 a použít tak až 20 % úvěru neúčelově.149




Hypotéka Equi a Flexi – tyto úvěry jsou určeny pro zájemce, kteří nemohou nebo nechtějí prokazovat svůj příjem. To souvisí i s tím, že je zde posunuta horní věková hranice, které může klient v době splatnosti dosahovat, a to ze 70 na 75 let. Maximální výše těchto úvěrů sahá až do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Další výhodou je, že banka nabízí i neúčelovou formu těchto hypoték. Jediným rozdílem je, že u hypotéky Equi prokazuje klient svoji bonitu pouze svým vlastním prohlášením, kdežto u úvěru Flexi svou bonitu prokazuje buď dostatečnou hodnotou majetku, se kterým disponuje nebo příjmy dostupnými dokumenty, tato skutečnost se samozřejmě promítne v úrokové sazbě.150

Dále Raiffeisenbank nabízí ve spolupráci s ING Oranžovou hypotéku Klasik. Tato hypotéka má několik výhod, například zvýhodněný úrok a poplatky, možnost poskytnutí hypotéky zdarma. Úvěr se poskytuje od 300 000 Kč až do 30 milionů Kč a dokonce až do výše o 10 % více než je doložený 145 Zpracováno dle:

http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/2_in_1_mortgage.shtml [22.3. 2008]

146 Zpracováno dle:

http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/mortgage_without_confirmation_of_income.shtml [22.3. 2008]

147 Zpracováno dle:

http://www.rb.cz/default.aspx?section=337&server=1&article=321#chpt2050 [22.3. 2008]

148 Zpracováno dle:

http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=333&server=1&article=571 [22.3. 2008] http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=333&server=1&article=306 [22.3. 2008] http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=245&server=1&article=305 [22.3. 2008]

149 Zpracováno dle:

http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=333&server=1&article=306 [22.3. 2008]

150 Zpracováno dle:

http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=348&server=1&article=311 [22.3. 2008]

57

rozpočet. V případě vyšší částky než 70 % této hodnoty, je povolena mimořádná splátka do výše 30 % úvěru. Klient může až třikrát požádat o odklad splátky jistiny, až na 6 měsíců, po řádně zaplacených třinácti splátkách. Banka vyžaduje pojištění pro případ smrti a dožití a v případě vyššího úvěru než 90 % zástavní hodnoty, dozajištění bankosměnkou. Splatnost úvěru je od 5 do 40 let.151

5.2.7 Volksbank CZ, a.s. 152 Volksbank poskytuje klientům jeden hlavní typ účelového hypotečního úvěru na bydlení, Standardní hypotéku. Minimální výše úvěru je 300 tisíc Kč a poskytuje se maximálně do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr lze použít také na refinancování jiného hypotečního úvěru, kdy si účtuje nižší poplatek za zpracování. Další výhodou refinancování u Volksbank je, že banka akceptuje původní tržní ocenění nemovitosti ( ne starší jak 6 let) a také, že zájemci stačí jen jeden doklad totožnosti.

5.2.8 Wüstenrot hypoteční banka, a.s. V nabídce úvěrů Wüstenrot hypoteční banky najde klient hned několik hypoték, já se ale v této podkapitole budu věnovat jen účelovým hypotékám na bydlení, které nejsou kombinací více produktů. Wüstenrot hypoteční banka poskytuje hypotéky i občanům Švýcarska, Norska, Islandu, Lichtenštejnska, Kanady a USA s povolením k pobytu na území ČR. Společnými žadateli o úvěr může být až šest osob max. ze tří domácností.

Mezi tyto hypotéky patří:


Hypotéka Wüstenrot – tato klasická hypotéka je poskytována od 300 tisíc Kč do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti a splácena od 5 do 20 let. V případě úvěru poskytnutého do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti nebo při pětileté úrokové fixaci je maximální doba splatnosti 30 let.153




Hypotéka REFIN – Wüstenrot hypoteční banka umožňuje klientům svou hypotékou refinancovat jiný úvěr na bydlení, přitom část této hypotéky může být použita i na jiný účel spojený s bydlením. Klient má zde stanovenou fixaci úrokové sazby na 5 let. Pokud je výše úvěru do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti nebo žadatelé minimálně 1 rok řádně a včas splácí refinancovaný úvěr, stačí na prokázání schopnosti splácet jen čestné prohlášení o dostatečných příjmech.154




100 % hypotéka – jak vyplývá z názvu, tato hypotéka je poskytována až do 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Úvěr se splácí 5 až 20 let a v případě pětileté úrokové sazby až 30 let.155

5.2.9 UniCredit Bank Czech Republic, a.s. 156 UniCredit Banka připravila pro své klienty hned pět typů hypotečních úvěrů na bydlení. Jejich výše je zdola omezena 200 000 Kč a shora 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Mezi hypotéky na bydlení poskytované bankou UniCredit patří:


Hypotéka Individual – klient si může nastavit podmínky tohoto úvěru dle individuálních potřeb.




Hypotéka Start – tato hypotéka umožňuje odklad splácení jistiny až o 1 rok.

151 Zpracováno dle:

http://www.ing.cz/cz/products_and_services/orange_hypothec/about_hypothec/classic_hypothec/ [22.3. 2008]

152 Zpracováno dle:

http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/obcane/uvery/cz-obcane-uvery-Hypotecni_uvery-hypoteky.html [22.3. 2008]

153 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/hypoteka-wustenrot.php [22.3. 2008]

154 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/hypoteka-refin.php [22.3. 2008]

155 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/hypoteka100.php [22.3. 2008]

156 Zpracováno dle:

http://www.unicreditbank.cz/cz/obcane/uvery/hypotecni-uvery/individual.html [22.3. 2008]

http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/obcane/uvery/cz-obcane-uvery-Hypotecni_uvery-refinancovani.html [22.3. 2008]

58




Hypotéka Plus – zde si klient může uplatnit 100 % slevu na vstupníma a měsíčním poplatku v případě, že si zafixuje úrokovou sazbu minimálně na 5 let a zároveň se smluvně zaváže na minimálně 5 let.




Hypotéka Flexi – výhodou tohoto úvěru je zase možnost předčasné splacení úvěru kdykoliv bez sankce.




Hypotéka Twin – tato hypotéka pro změnu nabízí neúčelové použití 20 % objemu hypotečního úvěru.

5.2.10 Srovnání jednotlivých nabídek hypotečních bank v České republice Při výběru hypotéky by měl klient brát v úvahu jak úrokovou sazbu, tak výši poplatků. Oba tyto faktory jsou velmi důležité a mohou celkové náklady na úvěr významně ovlivnit. Úroková sazba z hypotečního úvěru se u jednotlivých bank pohybuje kolem 5 až 6 % a závisí na několika faktorech. Mezi ty nejvýznamnější faktory patří doba fixace úrokové sazby, čím delší je fixace, tím vyšší je sazba, i když v poslední době hypoteční banky začaly úrokové sazby pro jednotlivé fixace sjednocovat, u mnoha hypoték se nyní rozlišují v podstatě jen fixace do 5 let a na deset a více let, jak to například udělala Česká spořitelna, Raiffeisenbank, ČSOB nebo Hypoteční banka. Dalším faktorem je výše úvěru k ceně zastavené nemovitosti, čím vyšší je úvěr k této ceně, tím vyšší je úroková sazba, tím se řídí například Komerční banka. Dále hypoteční banky nabízejí možnost hypotéky bez prokazování příjmů, které mají vyšší sazby a omezenější výši poskytovaného úvěru. Nabízí ho například Česká spořitelna, ČSOB, Hypoteční banka, Komerční banka a Raiffeisenbanka. Nejvyšší úvěr, vzhledem k ceně zastavené nemovitosti, z nich poskytuje Česká spořitelna. V současné době se hypoteční banky zaměřily hodně na refinancování úvěrů jiných bank, nabízí tak různé výhody, například GE Money bank a.s. poskytuje vyřízení takového úvěru zdarma. Nejdůležitější poplatky, podle kterých můžeme srovnávat náklady na jednotlivé hypotéky, jsou poplatek při schválení úvěru a poplatek za vedení účtu. Poplatek při schválení úvěru se pohybuje kolem 0,8 %, avšak má horní i spodní limit. Nejnižší poplatek si účtuje Volksbanka, 0,75 %, nejvyšší Česká spořitelna, 0,9 % a Raiffeisenbanka pro hypotéky Equi a Flexi dokonce 3 % s maximální výší 150 tisíc Kč. Nejvyšší možnou absolutní částku zaplatí klient u UniCredit, až 30 000 Kč, nejnižší u Wüstenrot, 4 000 Kč. Jak jsem uvedla, důležité jsou i poplatky za vedení účtu, které se, na rozdíl od stavebního spoření, platí měsíčně. U všech uvedených hypotečních bank jsou tyto poplatky stejné, 150 Kč, rozdíl je v tom, že některé banky již mají v tomto poplatku zahrnuty i poplatky za výpis z účtu a některé si ho účtují zvlášť, jako například ČSOB. Dalším důležitým poplatkem souvisejícím s hypotékou je poplatek za čerpání úvěru, který je většinou při jednorázovém čerpání nulový, až na hypotéku od GE Money bank, která si i za první čerpání účtuje 500 Kč. Zpoplatněny jsou až další čerpání, jejichž cena se pohybuje kolem 500 Kč, nejlevnější je u Oranžové hypotéky, kde stojí 400 Kč, a to dokonce až od pátého čerpání. Většina bank nabízí čerpání úvěru již na návrh na vklad, tím tak klientům ušetří spoustu času, toto čerpání ale stojí téměř u všech zmíněných bank 1 000 Kč. Hypoteční banky si dále účtují i poplatek za předčasné splácení nebo poplatek za změnu smluvních podmínek, tyto poplatky však na výběr konkrétní hypotéky nemají moc velký vliv, protože člověk s těmito změnami většinou dopředu nepočítá. Při výběru hypoteční banky a konkrétní hypotéky tedy záleží hodně na individuálních požadavcích klienta, nelze obecně říci, která hypotéka je nejlepší.

59

5.3

Hypoteční banky a jejich nabídka kombinace produktů

Opět se budu zabývat kombinacemi jen hypotečních bank spolupracujících na projektu Fincentrum hypoindex.

5.3.1 Hypoteční banka, a.s. 157 Hypoteční banka nabízí kombinaci hypotečního úvěru se stavebním spořením, s kapitálovým životním pojištěním nebo s investičním životním pojištěním:


Kombinace hypotéky se stavebním spořením – Hypoteční banka v případě této kombinace spolupracuje s ČMSS. V případě více žadatelů o hypotéku uzavírá stavební spoření ten, kdo má rozhodující příjmy na splácení úvěru. Účelem úvěru zde může samozřejmě být jen investice do nemovitosti sloužící k bydlení.




Kombinace hypotéky s KŽP – na této kombinaci spolupracuje Hypoteční banka s několika pojišťovnami, jako například s Generali pojišťovnou, a.s., s Českou pojišťovnou, a.s. nebo s ČSOB pojišťovnou, a.s. Pojistnou smlouvu zde, stejně jako u investičního životního pojištění, uzavírá žadatel s rozhodujícím příjmem na splácení úvěru, pojistník je zároveň pojistníkem. Účelem úvěru může být i investice do administrativních a polyfunkčních budov. Kde je návratnost úvěru postavena na výnosech z nájemného.




Kombinace hypotéky s IŽP – investiční životní pojištění se uzavírá u pojišťovny UNIQA, a.s. Účelem úvěru je zde pouze investice do bydlení.

5.3.2 Komerční banka, a.s. 158 KB nabízí Překlenovací hypoteční úvěr, což je kombinace hypotečního úvěru na bydlení a kapitálového životního pojištění nebo stavebního spoření uzavřeného u Modré pyramidy.


Kombinace se stavebním spořením – doba splatnosti této kombinace je 1 rok až 7 let a úroková sazba je po celou dobu obchodu stejná. Výše úvěru je možná od 100 000 Kč do 69 % z ceny zastavené nemovitosti.




Kombinace s KŽP – tuto kombinaci může klient, na rozdíl od kombinace se stavebním spořením, použít i na konsolidaci předchozích úvěrů na investice do nemovitostí. Doba splatnosti kombinace činí 5 až 30 let a používá se zde pevná úroková sazba po dobu 1 roku až 10 let. Předčasné splácení úvěru je ale bez sankcí. Minimální výše úvěru činí 100 000 Kč a maximální 69 nebo 100 % hodnoty zastavených nemovitostí.

5.3.3 Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbanka kombinuje hypotéku s IŽP i KŽP:


Hypotéka Stabilita – tento produkt je kombinací hypotéky se životním pojištěním pro případ dožití nebo s KŽP různých pojišťoven působících v ČR. Kombinovat se mohou i pojistky nové s pojistkami již uzavřenými nebo pojistky více žadatelů o úvěr. Úvěr je poskytován do 30 milionů Kč a 100 % hodnoty zastavených nemovitostí. Splatnost úvěru je 5 až 30 let, fixaci úrokové sazby lze sjednat do 15 let. I zde je možnost volby mimořádné turbo splátky a hypotéky 2 v 1.159




Hypotéka Stabilita Invest – tento úvěr je kombinace hypotéky s investičním životním pojištěním, například České pojišťovny, a.s. Opět lze využít již dříve uzavřenou pojistnou smlouvu. Výše úvěru se poskytuje do 80 % z hodnoty zastavené nemovitosti. Možné je i

157 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/produkty/uvery-pro-obcany/kombinovane-produkty/ [22.3. 2008]

158 Zpracováno dle:

http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/bridging_mortgage_loan.shtml [22.3. 2008]

159 Zpracováno dle:

http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=346&server=1&article=308 [22.3. 2008]

60

financování do 100 % ze zástavní hodnoty pokud žadatel ručí zároveň zástavou vkladu KŽP ve výši minimálně 20 % úvěru. Splatnost je u této kombinace delší, 15 až 30 let, fixace stejná. I zde je možná volba turbo splátky, a hypotéky 2 v 1.160 A ve spolupráci s ING nabízí ještě dvě kombinace:


Oranžová hypotéka Stabilita – tento úvěr je kombinací hypotéky s KŽP. V kombinaci může být i více pojistek, a to i dříve uzavřených. Splatnost úvěru je od 5 do 30 let. A výše úvěru je maximálně 100 % zástavní hodnoty.161




Oranžová hypotéka Investor – zde jde tentokrát o kombinaci s IŽP. Maximální výše úvěru je 80 % ze zástavní hodnoty a zároveň 80 % z celkového sjednaného pojistného. Splatnost úvěru od 5 do 30 let. Banka poskytuje úvěr i bez dokladů příjmu, pouze na základě výše obratu. Banka požaduje zástavní právo k pohledávce ze smlouvy na IŽP, kde podíl akcií nesmí být vyšší než 50 %.162

5.3.4 Wüstenrot hypoteční banka, a.s. Tato banka nabízí následující tři kombinace:


Spoříme s Hypotékou – jedná se zde o kombinaci hypotéky se stavebním spořením u Wüstenrot stavební spořitelny.163




Bydlíme s Hypotékou – tento úvěr představuje kombinaci Hypotéky Wüstenrot s překlenovacím úvěrem Wüstenrot stavební spořitelny. Hypotéka Wüstenrot tak pokryje až 90 % investice a zbytek je financován z překlenovacího úvěru.164




Jistíme se s Hypotékou – tento produkt kombinuje hypotéku s KŽP od Wüstenrot životní pojišťovny, a.s.165

5.4

Závěr kapitoly

Závěrem této kapitoly porovnám navzájem jednotlivé parametry hypotéky a stavebního spoření. Liší se například délka splatnosti, která je u překlenovacího i řádného úvěru ze stavebního spoření stanovena stavební spořitelnou, klient si ji však může formou bezplatných mimořádných splátek snížit. Délku splatnosti u hypotéky si volí klient sám a mimořádné splátky jsou, mimo konce doby fixace úrokové sazby, zpoplatněny. Zatímco délka splatnosti u stavebního spoření bývá kratší, kolem 20 let, hypoteční banky nabízí splatnost až 40 let. Výše úvěru většinou není u stavebního spoření zdola omezena, u hypoték tato spodní hranice činí 200 až 300 tisíc Kč. Nicméně i stavební spořitelny v dnešní době nabízejí produkty podobné hypotékám, u kterých tuto spodní hranici rovněž stanovují kolem 300 tisíc Kč. Maximální výše úvěru je omezena v podstatě jen u úvěrů bez prokazování příjmů, který ze stavebních spořitelen poskytuje jen Raiffeisen stavební spořitelna, a to do výše 3 000 000 Kč a do 50 % ceny nemovitosti. Z hypotečních bank ho poskytuje Česká spořitelna, ČSOB, Hypoteční banka, Komerční banka a Raiffeisenbanka, a to většinou do 5 000 000 Kč a do 50 až 80 % ceny zastavené nemovitosti. S úvěry od stavebních spořitelen je spojeno hned několik úrokových sazeb, úroková sazba z vkladů, úroková sazba z překlenovacího úvěru a úroková sazba z řádného úvěru. Zatímco úrokové sazby z vkladů a z řádného úvěru jsou známy již při podpisu smlouvy o stavebním spoření, úroková sazba z překlenovacího úvěru je klientovi oznámena, až když o tento úvěr žádá, stejně jako u hypotečních 160 Zpracováno dle:

http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=347&server=1&article=307 [22.3. 2008]

161 Zpracováno dle:

http://www.ing.cz/cz/products_and_services/orange_hypothec/about_hypothec/stability_hypothec/ [22.3. 2008]

162 Zpracováno dle:

http://www.ing.cz/cz/products_and_services/orange_hypothec/about_hypothec/oranzova_hypoteka_investor/ [22.3. 2008]

163 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/sporime.php [22.3. 2008]

164 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/bydlime.php [22.3. 2008]

165 Zpracováno dle:

http://www.wuestenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/jistime.php [22.3. 2008]

61

úvěrů. Navíc úrokové sazby z úvěrů od stavebních spořitelen jsou po celou dobu splácení stejné, ke změně dochází jen v okamžiku přidělení cílové částky, kdy klient z překlenovacího úvěru přechází na řádný úvěr. Kdežto u hypotéky si klient vybírá fixaci úrokové sazby jen na určitou dobu, od toho se také odvíjí výše té úrokové sazby. Délka fixace se pohybuje od 1 roku do 30 let, takže i zde si klient může zajistit stejnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení. Výše zaplacených úroků se odvíjí jak od výše samotné úrokové sazby, tak také od výše částky úvěru, ze které se platí. A právě z toho plyne zásadní rozdíl překlenovacího úvěru ze stavebního spoření a hypotéky. Zatímco se u hypotéky počítá úrok z postupně se snižující jistiny a jen z částky, kterou si klient skutečně půjčil. Úroky z překlenovacího úvěru se platí z celé cílové částky, tedy i z peněz, které si klient již naspořil, a to až do doby přidělení cílové částky. Klient by tedy na překlenovacím úvěru přeplatil mnohem více než na hypotéce, tento rozdíl by ale měl být překonán pomocí výhodné úrokové sazby u řádného úvěru, která činí již 3 %. Jak to ve skutečnosti opravdu vyjde, ukážu na praktickém příkladu v následující kapitole. Hypotéka musí být, ze zákona, zajištěná zástavou nemovitosti, která musí být pojištěná s vinkulací ve prospěch hypoteční banky. Překlenovací úvěr nemusí být do určité výše zajištěn vůbec, většinou do 300 000 Kč. Poté stačí do určité výše 1 nebo více ručitelů a od vyšších částek zajištění nemovitosti, která také musí být pojištěna a vinkulována ve prospěch stavební spořitelny. Jinými slovy, pokud by někdo chtěl půjčit jen 400 000 Kč na rekonstrukci, kvůli hypotéce by musel zastavit celou nemovitost, ale u úvěru od stavební spořitelny stačí ručitel. Avšak i stavební spořitelny mají ve své nabídce úvěry podobné hypotečním úvěrům, u těch většinou požadují zástavu nemovitosti od jakékoliv částky. Hypoteční banky dále někdy vyžadují i životní pojištění s vinkulací ve prospěch banky. Další rozdíl, který může významně ovlivnit rozhodování mezi stavebním spořením a hypotékou, představují poplatky. Poplatek za vedení účtu se u stavebního spoření platí ročně a bývá ve výši 290 Kč, v případě překlenovacího úvěru se však platí dvakrát, za vedení úvěrového účtu i spořícího. Celkově tedy klient zaplatí přibližně 580 Kč za rok v době překlenovacího úvěru a 290 Kč za rok v době řádného úvěru. Hypoteční banka si účtují poplatek za vedení účtu měsíčně, ve výši 150 Kč, což dělá ročně 1 800 Kč. Ročně tento rozdíl činí 1 220 až 1 510 Kč. Za dvacet let, když budu počítat s překlenovacím i řádným úvěrem na 10 let, pak tento rozdíl představuje částku 27 300 Kč. Poplatek za poskytnutí úvěru se u stavebního spoření platí, de facto, dvakrát, jednou za uzavření smlouvy o stavebním spoření a poté za poskytnutí překlenovacího úvěru, poskytnutí řádného úvěru je již zdarma. V případě hypotéky platí klient jen jeden poplatek tohoto typu, avšak některé hypoteční banky si ho účtují, i když úvěr neschválí. Ve stavebním spoření je výše této úhrady 1 % z výše cílové částky, s tím, že je zde většinou horní omezení, které je u každé stavební spořitelny jiné, pohybuje se od 9 500 do 30 000 Kč (do 15 000 Kč za překlenovací úvěr). U hypotéky činí tento poplatek 0,75 až 0,9 % z výše úvěru, opět s omezeními, tentokrát i se spodním. Spodní hranice se pohybuje od 4 000 do 9 500 Kč, horní od 25 000 do 30 000 Kč. To znamená, že za úvěr ve výši 400 000 Kč zaplatí klient stavební spořitelně 8 000 Kč a hypoteční bance 4 000 až 9 500 Kč, za úvěr ve výši 2 milionů zaplatí 19 000 až 35 000 Kč stavební spořitelně a 15 000 až 18 000 Kč hypoteční bance. Z tohoto hlediska vychází ve většině případů lépe hypotéka.

62

6 PRAKTICKÉ PŘÍKLADY V této kapitole bych se chtěla věnovat hodnocení jednotlivých způsobů financování bydlení, na konkrétních příkladech, v různých situacích. Zaměřím se přitom na volbu mezi stavebním spořením a hypotékou, které budou případně doplněny ostatními formami financování. Poslední příklad bych také chtěla věnovat volbě mezi podnájmem a vlastním bydlením. Bonitu klienta, ani zajištění úvěru nebudu uvažovat, výpočty se budou týkat jen propočtu celkových nákladů u jednotlivých úvěrů. Do výpočtu nezahrnu ani daňové odpočty úroků z úvěru na bydlení, protože je nabízí jak stavební spoření, tak hypotéka, počítají se stejným způsobem a platí pro ně stejná omezení.

6.1

Stavební spoření nebo hypoteční úvěr

Hned v prvním příkladě se budu věnovat srovnávání výhodnosti hypotečního úvěru a úvěrů ze stavebního spoření. Tento propočet provedu pro tři varianty s různou výší úvěru. Úvěr se bude vždy splácet do 20 let. Ve všech případech nejprve provedu propočet hypotečního úvěru, který vyberu podle výše úrokové sazby fixované na 20 let. Aby bylo srovnání objektivní, musím počítat hypoteční úvěr s úrokovou sazbou, která zůstane po celou dobu splácení stejná, jinak by byl výsledek nesrovnatelný s výsledkem propočtu překlenovacího úvěru ze stavebního spoření. Nejnižší úrokovou sazbu fixovanou na 20 let nabízí Česká spořitelna, a.s, v rámci své Hypotéky na bydlení, a to 5,59 %. Dále provedu propočet překlenovacího úvěru ze stavebního spoření se státní podporou, pro který jsem si vybrala Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s. a její tarif stavebního spoření Invest Standard. K tomuto tarifu by stavební spořitelna nabídla překlenovací úvěr Topkredit, úročený 4,7 % a s akontací minimálně 1 000 Kč. Vklady jsou úročeny 2 % a řádný úvěr se úročí 4,8 %. Potřebné hodnotící číslo k přidělení řádného úvěru je 64 a dále musí mít klient naspořeno alespoň 40 % cílové částky.

6.1.1 Stavba domu Mladý muž bez ženy a dětí si chce koupit stavební pozemek a postavit na něm rodinný domek v celkové hodnotě 5 milionů Kč. Přitom nemá stavební spoření, ani žádnou hotovost. Jelikož bude klient rok čerpat, než začne splácet jistinu, udělám propočet splátky jen na 18 let a 11 měsíců. Měsíční splátka úroků po dobu čerpání činí 23 291,67 Kč a následná měsíční splátka hypotečního úvěru 35 734,22 Kč. Celkový propočet je znázorněn v tabulce č. 6.1. Tabulka č. 6.1: Propočet hypotečního úvěru Výše úvěru

5 000 000 Kč

Úroková sazba

5,59 %

Splátka úroků po dobu 1 roku

23 291,70 Kč

Splátka po dobu 18 let a 11 měsíců

35 734,20 Kč

Úroky celkem

3 391 168,50 Kč

Poplatky za schválení úvěru

25 000 Kč

Poplatky za vedení účtu

35 850 Kč

Poplatky celkem

60 850 Kč

Náklady celkem

3 452 018,50 Kč

Praman: Vlastní konstrukce dle vlastních výpočtů

63

Dále provedu propočet stavebního spoření. Klient by si musel založit stavební spoření a vzít si překlenovací úvěr, který by začal splácet od června 2008 do července 2017. Celková měsíční platba činí 36 583,40 Kč. Hodnotící číslo by splnil v dubnu 2016 a v dubnu 2017 by naspořil potřebných 40 % cílové částky. Tři měsíce si klient počká na přidělení cílové částky. Tabulka č. 6.2: Propočet překlenovacího úvěru ze stavebního spoření Cílová částka

5 000 000 Kč

Úroková sazba z vkladů

2%

Úroková sazba z úvěru

4,7 %

Akontace

1010 Kč

Měsíční úložka

17 000 Kč

Vklady celkem

1 870 000 Kč

Státní podpora

27 000 Kč

Úroky z vkladů a státní podpory celkem

182 255,30 Kč

Měsíční splátka úroků

19 583,40 Kč

Úroky z úvěru celkem

2 154 174 Kč

Celková měsíční platba

36 583,40 Kč

Poplatky za uzavření smluv a za vedení účtů

15 000 Kč + 2 * 2 900 Kč + 15 000 Kč

Stav účtu stavebního spoření

2 074 755,30 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Jelikož bylo naspořeno 2 074 755,30 Kč, stačí klientovi půjčit 2 925 244,70 Kč, jak ukazuje tabulka č. 6.3. Měsíc klient nic neplatí. Řádný úvěr v tomto tarifu se úročí 4,8 %, měsíční splátka tedy činí 29 250 Kč. Úvěr by se splácel 10 let a 8 měsíců, od září 2017 do dubna 2028, s tím, že poslední splátka činí 4 631,90 Kč. Tabulka č. 6.3: Propočet řádného úvěru ze stavebního spoření Výše úvěru

2 925 244,70 Kč

Úroková sazba z úvěru

4,8 %

Poplatky celkem

11 * 290 Kč

Měsíční splátka

29 250 Kč

Zaplacené úroky celkem

793 947,10 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Celkové náklady činí 2 774 855,80 Kč, jak je vidět v tabulce č. 6.4. Tabulka č. 6.4: Celkové náklady Celková státní podpora

30 000 Kč

Celkové úroky z vkladů a ze státní podpory

182 255,30 Kč

Celkové úroky z PÚ

2 154 174 Kč

Celkové úroky ze ŘÚ

793 947,10 Kč

Poplatky celkem

38 990 Kč

Celkové náklady

2 774 855,80 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

64

6.1.2 Koupě bytu Mladí manželé, do 36 let, bez dětí, si chtějí pořídit byt v hodnotě 2 500 000 Kč. Nemají stavební spoření, ani žádnou hotovost. Mají však nárok na úvěr od státu pro mladé, získají tak 300 000 Kč. Potřebují už tedy jen 2 200 000 Kč. Průběh je podobný jako u první varianty. Splátka hypotečního úvěru na dobu 19 let a 10 měsíců by činila 15 315,30 Kč. A celkové náklady by se vyšplhaly do výše 1 500 543,10 Kč. Tabulka č. 6.5: Propočet hypotečního úvěru Výše úvěru

2 200 000 Kč

Úroková sazba

5,59 %

Splátka po dobu 19 let a 10 měsíců

15 315,30 Kč

Úroky celkem

1 445 043,10 Kč

Poplatky za schválení úvěru

19 800 Kč

Poplatky za vedení účtu

35 700 Kč

Poplatky celkem

55 500 Kč

Náklady celkem

1 500 543,10 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle vlastních výpočtů

Překlenovací úvěr by se splácel od června 2008 do června 2017 v měsíční výši 16 116,70 Kč. Splátku řádného úvěru, 12 790 Kč, by klient platil od srpna 2017 do února 2028, a v březnu 2028 by zaplatil poslední upravenou splátku 3 075,10 Kč. Tabulka č. 6.6: Propočet úvěrů ze stavebního spoření Cílová částka

2 200 000 Kč

Měsíční úložka po dobu spoření

7 500 Kč

Měsíční splátka úroků z překlenovacího úvěru

8 616,70 Kč

Celková měsíční platba překlenovacího úvěru

16 116,70 Kč

Výše řádného úvěru ze stavebního spoření

1 279 960,40 Kč

Měsíční splátka řádného úvěru ze stavebního spoření

12 790 Kč

Zaplacené úroky z úvěrů celkem

1 286 475 Kč

Zaplacené poplatky celkem

34 990 Kč

Celková připsaná státní podpora

30 000 Kč

Celkové úroky z vkladů a státní podpory

80 039,60 Kč

Náklady celkem

1 211 425,40 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Celkové náklady na úvěry ze stavebního spoření činí 1 211 425,40 Kč.

6.1.3 Rekonstrukce bytu Rodina s dětmi si chce zrekonstruovat byt, propočet celkových nákladů činí 400 000 Kč. Průběh je opět podobný jako u první varianty. Splátka hypotečního úvěru na dobu 20 let by činila 2 771,90 Kč. A celkové náklady by se vyšplhaly do výše 310 761,20 Kč.

65

Tabulka č. 6.7: Propočet hypotečního úvěru Výše úvěru

400 000 Kč

Úroková sazba

5,59 %

Splátka po dobu 20 let

2 771,90 Kč

Úroky celkem

265 261,20 Kč

Poplatky za schválení úvěru

9 500 Kč

Poplatky za vedení účtu

36 000 Kč

Poplatky celkem

45 500 Kč

Náklady celkem

310 761,20 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle vlastních výpočtů

Překlenovací úvěr by se splácel od června 2008 do července 2017 v měsíční výši 2 816,70 Kč. Splátku řádného úvěru, 2 310 Kč, by klient platil od září 2017 do dubna 2028, a v květnu 2028 by zaplatil poslední upravenou splátku 1 504,40 Kč. Na rozdíl od předchozích dvou variant, zde klient s měsíční úložkou 1 250 Kč nemá nárok na maximální státní podporu. Tabulka č. 6.8: Propočet úvěrů ze stavebního spoření Cílová částka

400 000 Kč

Měsíční úložka po dobu spoření

1 250 Kč

Měsíční splátka úroků z překlenovacího úvěru

1 566,70 Kč

Celková měsíční platba překlenovacího úvěru

2 816,70 Kč

Výše řádného úvěru ze stavebního spoření

231 757,90 Kč

Měsíční splátka řádného úvěru ze stavebního spoření

2 310 Kč

Zaplacené úroky z úvěrů celkem

235 629,50 Kč

Zaplacené poplatky celkem

14 990 Kč

Celková připsaná státní podpora

22 137 Kč

Celkové úroky z vkladů a státní podpory

14 611,10 Kč

Náklady celkem

213 871,40 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Celkové náklady na úvěry ze stavebního spoření činí 213 871,40 Kč.

6.1.4 Závěr Jak je zřejmé z výpočtů, výhodnější je vždy financování pomocí úvěrů ze stavebního spoření, a to nejen díky státní podpoře, ale také kvůli nižším úrokovým sazbám a celkově nižším poplatkům. V následujících dvou grafech je vidět rozdíl v nákladech na poplatky i na celkové úroky.

66

Graf č. 6.1: Výše poplatků

70000 60000 50000 Výše poplatků 40000 v Kč 30000 20000 10000 0

Hypoteční úvěr Stavební spoření

5 000 000

2 200 000

400 000

Výše úvěru v Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Graf č. 6.2: Výše úroků z úvěru

3500000 3000000 2500000 Výše úroků 2000000 v Kč 1500000 1000000 500000 0

Hypoteční úvěr Stavební spoření

5 000 000

2 200 000

400 000

Výše úvěru v Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

6.2

Refinancování hypotéky

V dalším příkladu bych chtěla zjistit, jestli se vyplatí refinancovat hypoteční úvěr stavebním spořením. Klient, bez dětí a ženy, má hypotéku a právě mu končí fixace úrokové sazby, zůstatek úvěru je 1 800 000 Kč. Opět použiji Překlenovací úvěr Topkredit s tarifem Invest Standard od Českomoravské stavební spořitelny. Pro srovnání spočítám jednu variantu se státní podporou a jednu variantu bez státní podpory. Klient chce splácet maximálně 20 let. Nová na 20 let fixovaná úroková sazba, jakou mu hypoteční banka nabídla, činí 5,59 %. Splácet bude 229 měsíců a měsíční splátka tedy vychází na 12 801,05 Kč. Klient neplatí nový poplatek za poskytnutí úvěru, ale platí poplatky za vedení účtu, 150 Kč měsíčně. Náklady na pokračování v hypotéce jsou vyčísleny v tabulce č. 6.9. Tabulka č. 6.9: Celkové náklady na hypotéku Zaplacené úroky

1 131 440,80 Kč

Poplatky za vedení účtu

229 * 150 Kč

Náklady celkem

1 165 790,80 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle vlastních výpočtů

67

6.2.1 Refinancování stavebním spořením bez státní podpory Klient již jedno stavební spoření se státní podporou má, ale chce si ho nechat jen na spoření. Založí si tedy nové stavební spoření, a to bez státní podpory. Překlenovací úvěr bude splácet přes 9 let, od června 2008 do června 2017, přesně zaplatí 109 splátek, ve výši 7 050 Kč, i s měsíční úložkou 13 350 Kč, jak je zřejmé z tabulky č. 6.10. Hodnotící číslo dosáhne v březnu 2016 a potřebných 40 % cílové částky naspoří v březnu 2017. Stavební spořitelně trvá 3 měsíce, než přidělí klientovi cílovou částku a jeden měsíc nic neplatí. Tabulka č. 6.10: Překlenovací úvěr a spoření bez státní podpory Cílová částka

1 800 000 Kč

Úroková sazba z vkladů

2%

Úroková sazba z úvěru

4,7 %

Akontace

1 010 Kč

Měsíční úložka

6 300 Kč

Vklady celkem

686 700 Kč

Úroky z vkladů celkem

65 180,3 Kč

Měsíční splátka úroků z PÚ

7 050 Kč

Úroky z úvěru celkem

768 450 Kč

Celková měsíční platba

13 350 Kč

Poplatky za uzavření smluv a za vedení účtů

15 000 Kč + 5 800 Kč + 9 000 Kč

Stav účtu stavebního spoření

747 380,30 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Řádný úvěr začne klient splácet od srpna 2017 do března 2028. Měsíční splátka činí 10 520 Kč. Výši poplatků i zaplacených úroků najdeme v tabulce č. 6.10. Tabulka č. 6.11: Řádný úvěr Výše úvěru

1 052 619,70 Kč

Úroková sazba z úvěru

4,8 %

Poplatky celkem

11 * 290 Kč

Měsíční splátka

10 520 Kč

Zaplacené úroky celkem

287 127,20 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Celkové náklady na přefinancování úvěru stavebním spořením bez státní podpory činí 1 011 085 Kč, podrobně jsou náklady a výnosy rozepsány v tabulce č. 6.12. Tabulka č. 6.12: Celkové náklady Celkové úroky z vkladů

65 180,30 Kč

Celkové úroky z PÚ

768 450 Kč

Celkové úroky ze ŘÚ

287 127,20 Kč

Poplatky celkem

32 990 Kč

Celkové náklady

1 023 386,90 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

68

6.2.2 Refinancování stavebním spořením se státní podporou Nyní provedu kalkulaci pro stavební spoření se státní podporou. Klient bude měsíčně splácet úroky ve výši 7 050 Kč a zároveň spořit 6 000 Kč, celková měsíční platba dělá 13 050 Kč. Překlenovací úvěr bude splácet od června 2008 do července 2017, tedy 9 let a dva měsíce. Všechny důležité informace ohledně překlenovacího úvěru a dospořování obsahuje následující tabulka č. 6.13. Tabulka č. 6.13: Překlenovací úvěr a spoření Cílová částka

1 800 000 Kč

Úroková sazba z vkladů

2%

Úroková sazba z úvěru

4,7 %

Akontace

1 010 Kč

Měsíční úložka

6 000 Kč

Vklady celkem

660 000 Kč

Státní podpora

27 000 Kč

Úroky z vkladů a státní podpory celkem

65 664,40 Kč

Měsíční splátka úroků

7 050 Kč

Úroky z úvěru celkem

775 500 Kč

Celková měsíční platba

13 050 Kč

Poplatky za uzavření smluv a za vedení účtů

15 000 Kč + 2 * 2 900 + 9 000 Kč

Stav účtu stavebního spoření

748 164,40 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Hodnotící číslo splní v dubnu 2016, a potřebných 40 % naspoří v dubnu 2017. Cílovou částku dostane v červenci 2017. Splácet bude od září 2017 do března 2028 ve výši 10 510 Kč, v dubnu pak zaplatí upravenou poslední splátku 2 476,30 Kč. Tabulka č. 6.14: Řádný úvěr Výše úvěru

1 051 835,60 Kč

Úroková sazba z úvěru

4,8 %

Poplatky celkem

11 * 290 Kč

Měsíční splátka

10 510 Kč

Zaplacené úroky celkem

285 220,70 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

A celkové náklady činí 998 046,30 Kč, jak je popisuje tabulka č. 6.15. Tabulka č. 6.15: Celkové náklady Státní podpora a celkové připsané úroky

95 664,40 Kč

Celkové úroky z PÚ

775 500 Kč

Celkové úroky ze ŘÚ

285 220,70 Kč

Poplatky celkem

32 990 Kč

Celkové náklady

998 046,30 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

69

6.2.3 Závěr Tento příklad dokazuje, že se opravdu v dnešní době vyplatí hypotéku přeúvěrovat pomocí stavebního spoření, a to i bez státní podpory. Ani další poplatky za smlouvy nenavýší náklady natolik, aby dosáhly úrovně nákladů na hypoteční úvěr. Rozdíl v nákladech na úvěr ukazuje Graf č. 6.3. Graf č. 6.3: Porovnání nákladů jednotlivých variant financování

Stavební spoření se státní podporou

1200000 1150000

Stavební spoření bez státní podpory

1100000

Hypoteční úvěr

Výše nákladů 1050000 v Kč 1000000 950000 900000

Pramen: Vlastní konstrukce dle výpočtů vlastních i pomocí kalkulačky Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

6.3

Podnájem nebo vlastní bydlení

Pro tento příklad jsem si vybrala developerský projekt Kouzelné Medlánky, v Brně, v Medlánkách. Vybrala jsem si byt s dispozicí 2+kk, o rozloze 63 m2, s balkónem a garáží. Tento byt se prodává za cenu 2 869 245 Kč (vč. garáže za 220 000 Kč) a obdobný byt, v bytovém domě z dřívější etapy stejného projektu, se pronajímá za 10 500 Kč za měsíc.166 Výpočet jsem provedla pomocí hypotéky, kterou jsem si vybrala u České spořitelny, pro nejnižší úrokové sazby. Hypotéku jsem počítala na 30 let, s úrokovou sazbou 4,99 % fixovanou na 5 let. Jak je zřejmé z tabulky č. 6.16, měsíční splátka mi vyšla na 15 385,20 Kč, což je víc než 10 500 Kč měsíčně ve formě podnájmu. Když se podíváme na strukturu 1. splátky, která se skládá jak ze splátky úroku, tak i jistiny, vidíme, že splátka samotného úroku činí 11 931,28 Kč, z toho plyne, že i kdybychom spláceli tento úvěr 1 000 let, nikdy se měsíční splátka nedostane pod tuto splátku samotného úroku. Výpočet jsem tedy provedla i pro dobu splatnosti 40 let, což je nejvyšší možná doba splatnosti, které mnou uvedené banky umožňují. Splátka tentokrát vyšla na 13 816,40 Kč, což je stále hodně, a kdybychom k tomu přičetli ostatní náklady související s koupí a údržbou nemovitosti, podnájem by nás vyšel podstatně levněji. Tabulka č. 6.16: Velikost splátky v závislosti na úrokové sazbě a době splatnosti Úroková sazba v%

Doba splatnosti v letech

Velikost splátky v Kč

Struktura 1. Splátky v Kč Úrok

Úmor

4,99

30

15 385,20

11 931,28

3 453,92

4,99

40

13 816,40

11 931,28

1 885,13

3,14

40

10 504,30

7 507,86

2 996,44

Pramen: Vlastní konstrukce dle vlastních výpočtů

Dále jsem počítala, jaká by musela být úroková sazba z hypotečního úvěru, aby se tato investice vyplatila, s tím, že jsem neuvažovala ostatní náklady související s koupí a údržbou nemovitosti. A 166 Zpracováno dle:

http://www.orco.cz/kouzelne-medlanky-IV-cenik.php [1.4.2008] Informace od společnosti Orco Property Group http://www.sreality.cz/byty-2+kk-pronajem-medlanky-brno-1974723492 [1.4.2008]

70

vyšlo mi, že splátku 10 504,30 Kč získáme pomocí úrokové sazby 3,14 % a se splatností 40 let, což momentálně žádná mnou zkoumaná hypoteční banka nenabízí. Ani žádný překlenovací úvěr ze stavebního spoření by v tomto případě nenabídl nižší splátku, než je 10 500 Kč. Samotná splátka úroku by sice mohla vyjít pod tuto hranici, ale stavební spořitelny si také stanovují určité % dospořování, což celkovou splátku vysune vysoko nad tuto hranici. Na základě těchto propočtů bych mohla usoudit, že v Brně se v dnešní době vyplatí mladému člověku spíše platit podnájem, než si hned kupovat nemovitost. Ale ceny nemovitostí se projekt od projektu liší a nájemné také, zatímco v ceně nemovitosti se promítne každý m2 navíc, v podnájmu již ne. Nevylučuji tedy, že v jiném případě se může splátka rovnat výši nájemnému nebo být dokonce nižší. Avšak ještě jednou zdůrazňuji, že s osobním vlastnictvím nemovitosti souvisí spousty dalších nákladů, které jsem do výpočtu nezahrnula, a se kterými by měl každý před koupí nemovitosti počítat.

6.4

Závěr kapitoly

Z výsledků praktických příkladů mohu usoudit, že financování bydlení pomocí úvěrů ze stavebního spoření vychází v podstatě ve všech případech lépe než financování bydlení pomocí hypotečních úvěrů. A to se týká jak vysokých částek, tak i těch nízkých. Stavební spoření se dokonce vyplatí i na přefinancování hypotečního úvěru, kdy klient musí zaplatit nové poplatky za smlouvy. Vychází lépe s využitím státní podpory, i bez státní podpory. Dále jsem zde zkoumala, jestli se v určitých případech vyplatí upřednostnit podnájem před vlastním bydlením. Propočet jsem provedla na jeden konkrétní byt v Brně, a vyšlo mi, že v tomto případě se vyplatí rozhodně podnájem. Na základě tohoto výsledku však nemohu udělat závěr, že podnájem je výhodnější než vlastní bydlení, mohu jen poukázat na to, že ne vždy je investice do koupě nemovitosti to nejlepší rozhodnutí, každý si musí uvědomit, kolik dalších nákladů s tím souvisí.

71

72

ZÁVĚR Mezi nejpoužívanější formy financování vlastního bydlení patří stavební spoření a hypoteční úvěr. Stavební spoření se dostalo na český trh schválením zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Významný mezník představuje pro stavební spoření rok 2003, kdy vznikla novela tohoto zákona, která mimo jiné snížila státní podporu stavebního spoření, a to s účinností od roku 2004. V roce 2003 tak došlo k rekordnímu počtu nově uzavřených smluv, což se v roce 2004 obrátilo a tento počet smluv prudce klesl, od roku 2005 se trh se stavebním spořením začal opět pomalu zotavovat. V současné době dochází především k nárůstu podílu celkových úvěrů na celkové naspořené částce a k růstu výše cílové částky, lidé si totiž v dnešní době uzavírají stavební spoření hlavně kvůli možnosti výhodného úvěru. V budoucnu předpokládám stejný trend, pokud ovšem nedojde k nějaké významné změně, například k úplnému zrušení státní podpory nebo ke zrušení daňového odpočtu úroků z úvěru na bydlení. Stavební spoření nabízí mnoho výhod, například již zmíněnou státní podporu, levný úvěr, zaručené úrokové sazby nebo různé daňové výhody. Zejména tyto její přednosti řadí stavební spoření mezi nejoblíbenější způsoby financování bydlení. Startovním impulsem pro české hypoteční bankovnictví se stal zákon č. 84/1995 Sb., též nepřesně zvaný jako hypoteční zákon, který novelizoval i zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Tento zákon upravuje povinnost zajistit hypoteční úvěr zástavou nemovitosti, účelové využití tohoto úvěru již není od roku 2004 ze zákona vyžadováno. V průběhu let počet hypotečních úvěrů narůstal, zejména díky poklesu úrokových sazeb. V polovině devadesátých let se pohybovaly úrokové sazby kolem 12 až 14 %, v roce 2004 se některé banky snažily prolomit hranici 3 % pro úrokové sazby s jednoletou fixací. V červenci roku 2005 dosáhla průměrná úroková sazba podle Fincentrum hypoindexu svého historického minima, 3,62 %, které dodnes nebylo překonáno. Rok 2006 změnil klesající trend průměrné úrokové sazby na rostoucí a úrokové sazby v ČR se tak neustále přibližují těm v EU. Růst úrokových sazeb se na počtu ani objemu hypotečních úvěrů nijak nepodepsal, každým rokem roste trh s hypotékami o desítky procent, v roce 2007 dokonce o 40 %. Budoucí vývoj bude záviset především na klíčových úrokových sazbách ČNB a na politických a legislativních změnách. Také se očekává růst zájmu o refinancování úvěrů. Myslím si, že počet i objem hypoték nadále poroste. Výhodou hypotečních úvěrů oproti stavebnímu spoření je například možnost delší doby splácení nebo možnost kombinovat hypotéku s neúčelovým úvěrem. Nevýhodou potom jsou vysoké poplatky, sankce za předčasné splácení, nutnost zástavy nemovitosti nebo zdola omezena výše poskytované částky. Na našem trhu máme k dispozici i další možnosti financování bydlení, jako je například leasing nemovitosti, spotřebitelský úvěr, úvěr od státu, netržní úvěr nebo také vlastní hotovost. Leasing nemovitosti a další bankovní úvěry jsou vhodné spíše pro ty, kdo nemohou dostat hypotéku či překlenovací úvěr. Dále jsem uvedla také nájemní bydlení, jako formu financování bydlení, které se doporučuje zejména mladým lidem, kteří se ještě nechtějí usadit. Nejvýhodnější formou financování bydlení však zůstává hypoteční úvěr a stavební spoření, popřípadě doplněny vlastní hotovostí, netržním úvěrem nebo úvěrem od státu. Banky také nabízejí různé kombinace produktů na financování bydlení. Jedná se například o kombinaci hypotéky a stavebního spoření nebo Kombinaci hypotéky a kapitálového nebo investičního životního pojištění, která ale ve skutečnosti není až tak výhodná, jak je prezentována od jejich prodejců. Rozhodně výhodná je podle mého názoru kombinace hypotéky a úvěru pro mladé od Státního fondu rozvoje bydlení. Při porovnávání jednotlivých parametrů hypotéky a stavebního spoření, jsem zjistila několik odlišností, které jsou při výběru konkrétního produktu k financování bydlení opravdu významné. Liší 73

se například délka splatnosti, která je u překlenovacího i řádného úvěru ze stavebního spoření stanovena stavební spořitelnou, kdežto u hypotečního úvěru si ji volí klient, a to až na 40 let. Hypoteční banky zase poskytují hypotéky jen v omezené výši, vztahující se k ceně zastavované nemovitosti. Také si každý zájemce o úvěr musí uvědomit, že u stavebního spoření jsou úrokové sazby stanovené po celou dobu splácení úvěru, kdežto u hypotéky se úroková sazba fixuje jen na určitou dobu. Důležitý je i způsob výpočtu úroků, zatímco se u hypotéky počítá úrok z postupně se snižující jistiny a jen z částky, kterou si klient skutečně půjčil, úroky z překlenovacího úvěru se platí z celé cílové částky, tedy i z peněz, které si klient již naspořil. Hypotéka musí být, ze zákona, zajištěna zástavou nemovitosti, překlenovací úvěr ze stavebního spoření nemusí být do určité výše zajištěn vůbec, a poté stačí do určité výše 1 nebo více ručitelů a až od vyšších částek zajištění nemovitosti. Jinými slovy, pokud by někdo chtěl půjčit jen 400 000 Kč na rekonstrukci, kvůli hypotéce by musel zastavit celou nemovitost, ale u úvěru od stavební spořitelny stačí ručitel. Avšak i stavební spořitelny mají ve své nabídce úvěry podobné hypotečním úvěrům, u těch většinou požadují zástavu nemovitosti od jakékoliv částky. Další důležitý rozdíl představují poplatky. Zatímco se poplatek za vedení účtu u stavebního spoření platí ročně a bývá ve výši 290 Kč, hypoteční banka si účtuje tento poplatek každý měsíc, ve výši 150 Kč, což dělá ročně 1 800 Kč. Na druhou stranu, poplatek za poskytnutí úvěru se u stavebního spoření platí, de facto, dvakrát, jednou za uzavření smlouvy o stavebním spoření a poté za poskytnutí překlenovacího úvěru, v případě hypotéky platí klient jen jeden poplatek tohoto typu, avšak některé hypoteční banky si ho účtují, i když úvěr neschválí. Z výsledků praktických příkladů mohu udělat závěr, že financování bydlení pomocí úvěrů ze stavebního spoření vychází pro všechny výše úvěrů lépe než financování bydlení pomocí hypotečních úvěrů. Stavební spoření se dokonce vyplatí i na přefinancování hypotečního úvěru, kdy klient musí zaplatit nové poplatky za smlouvy. Vychází lépe i bez využití státní podpory. Také jsem zjistila, že v určitých případech může být podnájem výhodnější než vlastní bydlení, každý si totiž musí uvědomit, že s vlastnictvím nemovitosti souvisí, mimo měsíční splátky, spousta dalších nákladů. Provedením analýzy možností financování bydlení, charakterizováním jejich vývoje, popisem konkrétních produktů stavebních spořitelen a hypotečních bank určených k financování vlastního bydlení a porovnáním jejich parametrů obecně i na konkrétních příkladech, byl cíl této diplomové práce naplněn.

74

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Ve své práci jsem se opírala především o následující literaturu, zákony, internetové zdroje a zdroje z bank a stavebních spořitelen. a. Odborná literatura: [1]

CÍSAŘ, J., REKTOŘÍK, J.: Ekonomika bydlení I. (vybrané problémy). 1. vyd. Brno: MU Brno, 1999. 98 s. ISBN 80-210-2240-X.

[2]

ČÁMSKÝ, F.: Finanční matematika. 1. vyd. Brno: MU Brno, 2004. 120 s. ISBN 80-2103479-3.

[3]

KREBS, V. a kol.: Sociální politika. 4. vyd. Praha: ASPI, 2007. 504 s. ISBN 978-80-7357276-1.

[4]

PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R.: Hypoteční úvěry. 1.vyd. Praha: PP Agency, 1996. 116 s.

[5]

RADOVÁ, J., CHÝNA, V., MÁLEK, J.: Finanční matematika v příkladech. 2. vyd. Professional Publishing, 2005. 160 s. ISBN 80-86419-97-5

[6]

SŮLOVÁ, H. a kol.: Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6.

[7]

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 4.vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 124 s. ISBN 80-247-1097-8.

[8]

ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: MU Brno, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0.

b. Zákony: [9]

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších novel.

[10] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. [11] Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších novel. [12] Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších novel. [13] Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, ve znění pozdějších novel. [14] Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel.

c. Internetové zdroje: [15] http://bydleni.tvujdum.cz/ (CE MEDIA ONLINE, a.s.)

[16] http://business.center.cz/business/pravo/zakony/banky/uvod.aspx/ (HAVIT, s.r.o.) [17] http://cs.wikipedia.org/ (Wikimedia Foundation Inc.) [18] http://finance.hyperbydleni.cz/ (Hyperinzerce, s.r.o.)

75

[19] http://fincentrum.idnes.cz/ (MAFRA a.s) [20] http://finweb.ihned.cz/ (ECONOMIA a.s.) [21] http://sporit.cz/ (OnLine Solutions s.r.o) [22] http://www.acss.cz/ (Asociace českých stavebních spořitelen) [23] http://www.az-konzult.cz/ (AZ SERVIS s.r.o.) [24] http://www.burinka.cz/ (Stavební spořitelna České spořitelny, a. s.) [25] http://www.bydlet.cz/ (AliaWeb, s. r.o.) [26] http://www.cmss.cz/ (Českomoravská stavební spořitelna, a.s.) [27] http://www.cnb.cz/ (Česká národní banka) [28] http://www.csas.cz/ (Česká spořitelna, a.s.) [29] http://www.csob.cz/ (Československá obchodní banka, a.s.) [30] http://www.ct24.cz/ (Česká televize) [31] http://www.czech-ba.cz/ (Česká bankovní asociace) [32] http://www.finance.cz/ (AWD Česká republika s.r.o.) [33] http://www.finance.paysoft.cz/ (Pavel Kodýtek) [34] http://www.financninoviny.cz/ (Neris s. r.o.) [35] http://www.finexpert.cz/ (Computer Press, a. s.) [36] http://www.gemoney.cz/ (GE Money) [37] http://www.hypos.cz/ (HYPO stavební spořitelna a.s.) [38] http://www.hypotecnibanka.cz/ (Hypoteční banka, a.s.) [39] http://www.investujeme.cz/ (Fincentrum Media s.r.o.) [40] http://www.kb.cz/ (Komerční banka, a.s.) [41] http://www.mesec.cz/ (Internet Info, s.r.o.) [42] http://www.mfsr.sk/ (Ministerstvo financií Slovenskej republiky) [43] http://www.modrapyramida.cz/ (Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.) [44] http://www.mpagroup.cz/ (MPA GROUP) [45] http://www.orco.cz/ (ORCO Property Group) [46] http://www.penize.cz/ (SALVE GROUP CZ a. s.) [47] http://www.podporabydleni.cz/ (Roubenky a sruby Walter, s.r.o.) [48] http://www.raiffeisenbank.cz/ (Raiffeisenbank, a.s.) [49] http://www.rsts.cz/ (Raiffeisen stavební spořitelna a.s.)

76

[50] http://www.sfrb.cz/ (Státní fond rozvoje bydlení) [51] http://www.sreality.cz/ (Seznam.cz, a.s.) [52] http://www.stavocentrum.cz/ (Stavocentrum, s.r.o.) [53] http://www.unicreditbank.cz/ (UniCredit Bank Czech Republic, a.s.) [54] http://www.volksbank.cz/ (Volksbank CZ, a.s.) [55] http://www.wuestenrot.cz/ (Wüstenrot - stavební spořitelna a.s.)

d. Výroční zprávy: [56] Výroční zpráva České spořitelny, a.s. za rok 2006. [57] Výroční zpráva Československé obchodní banky, a.s. za rok 2006. [58] Výroční zpráva GE Money Bank za rok 2006. [59] Výroční zpráva HVB bank, a.s. za rok 2006. [60] Výroční zpráva Hypoteční banky, a.s. za rok 2006. [61] Výroční zpráva Komerční banky, a.s. za rok 2006. [62] Výroční zpráva Raiffeisenbank, a.s. za rok 2006. [63] Výroční zpráva Volksbank CZ, a.s. za rok 2006. [64] Výroční zpráva Wüstenrot hypoteční banky, a.s. za rok 2006. [65] Výroční zpráva Živnostenské banky, a.s. za rok 2006. [66] Výroční zpráva Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. za rok 2006. [67] Výroční zpráva Českomoravská stavební spořitelna, a.s. za rok 2006. [68] Výroční zpráva Raiffeisen stavební spořitelny, a.s. za rok 2006. [69] Výroční zpráva Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. za rok 2006. [70] Výroční zpráva Hypo stavební spořitelny, a.s. za rok 2006. [71] Výroční zpráva Wüstenrot stavební spořitelny, a.s. za rok 2006.

e. Zdroje z bank a stavebních spořitelen: [72] Produktové materiály z Českomoravské stavební spořitelny, a.s. [73] Kalkulace z Českomoravské stavební spořitelny, a.s. [74] Produktové materiály z Raiffeisen stavební spořitelny, a.s. [75] Produktové materiály ze Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. [76] Informační linka Volksbank CZ, a.s.

77

[77] Informační linka GE Money Bank. [78] Informační linka Hypoteční banky, a.s. [79] Informační linka Orco Property Group. [80] Informační linka Raiffeisenbank, a.s.

78

SEZNAM TABULEK Tabulka č. 1.1: Porovnání jednotlivých trhů stavebního spoření k 31.12.2006 .....................................20 Tabulka č. 2.1: Státní podpora hypotečního úvěrování bydlení .............................................................29 Tabulka č. 6.1: Propočet hypotečního úvěru ..........................................................................................63 Tabulka č. 6.2: Propočet překlenovacího úvěru ze stavebního spoření .................................................64 Tabulka č. 6.3: Propočet řádného úvěru ze stavebního spoření .............................................................64 Tabulka č. 6.4: Celkové náklady ............................................................................................................64 Tabulka č. 6.5: Propočet hypotečního úvěru ..........................................................................................65 Tabulka č. 6.6: Propočet úvěrů ze stavebního spoření ...........................................................................65 Tabulka č. 6.7: Propočet hypotečního úvěru ..........................................................................................66 Tabulka č. 6.8: Propočet úvěrů ze stavebního spoření ...........................................................................66 Tabulka č. 6.9: Celkové náklady na hypotéku .......................................................................................67 Tabulka č. 6.10: Překlenovací úvěr a spoření bez státní podpory ..........................................................68 Tabulka č. 6.11: Řádný úvěr ..................................................................................................................68 Tabulka č. 6.12: Celkové náklady ..........................................................................................................68 Tabulka č. 6.13: Překlenovací úvěr a spoření ........................................................................................69 Tabulka č. 6.14: Řádný úvěr ..................................................................................................................69 Tabulka č. 6.15: Celkové náklady ..........................................................................................................69 Tabulka č. 6.16: Velikost splátky v závislosti na úrokové sazbě a době splatnosti ...............................70

SEZNAM GRAFŮ Graf č. 3.1: Vývoj ukazatelů Nově uzavřené smlouvy a Smlouvy ve fázi spoření v letech 2000 - 2007 ........................................................................................................................................................34 Graf č. 3.2: Vývoj ukazatele Řádný úvěr a Překlenovací úvěr v letech 2003 - 2007.............................36 Graf č. 3.3: Vývoj Fincentrum Hypoindexu ..........................................................................................38 Graf č. 3.4: Vliv dvoutýdenní repo sazby ČNB na úrokové sazby hypotečních úvěrů ..........................39 Graf č. 3.5: Průměrná výše hypotečních úvěrů od května 2003 do února 2008 ....................................40 Graf č. 3.6: Vývoj preference fixace úrokových sazeb hypoték v jednotlivých letech ..........................41 Graf č. 6.1: Výše poplatků .....................................................................................................................67 Graf č. 6.2: Výše úroků z úvěru .............................................................................................................67 Graf č. 6.3: Porovnání nákladů jednotlivých variant financování..........................................................70

SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek č. 1.1: Průběh překlenovacího úvěru .......................................................................................15

79

SEZNAM PŘÍLOH Příloha A: Seznam použitých zkratek Příloha B: Bytové potřeby Příloha C: Vývoj stavebního spoření Příloha D: Vývoj hypotečních úvěrů Příloha E: Základní údaje o stavebních spořitelnách Příloha F: Základní údaje o hypotečních bankách Příloha G: Parametry jednotlivých produktů stavebních spořitelen k 22. 3. 2008 Příloha H: Parametry jednotlivých produktů hypotečních bank k 22. 3. 2008

80

PŘÍLOHA A – SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK CČ – cílová částka CN – cena nemovitosti CZN – cena zastavené nemovitosti ČMSS – Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ČNB – Česká národní banka ČR – Česká republika ČS – Česká spořitelna, a.s. ČSOB – Československá obchodní banka, a.s. DPH – daň z přidané hodnoty EU – Evropská unie HČ – hodnotící číslo HZL – hypoteční zástavní listy IŽP – investiční životní pojištění KB – Komerční banka, a.s. KŽP – kapitálové životní pojištění p.b. – procentní bod PÚ – překlenovací úvěr u stavebního spoření SFRB – Státní fond rozvoje bydlení SSČS – Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

PŘÍLOHA B – BYTOVÉ POTŘEBY Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření vymezuje bytové potřeby následovně: „(1) Bytovými potřebami účastníka, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákona rozumí: a. výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, b. změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, c. koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, d. koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb, e. splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímž je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby, f. změna stavby, údržba stavby, nebo udržovací práce na: 1. bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, jejímž je účastník členem nebo společníkem, a účastník je nájemcem bytu v takovém bytovém domě nebo rodinném domě, nebo užívá-li byt v uvedeném domě z jiného právního důvodu, 2. bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zvláštního právního předpisu, včetně úhrady podílu na změně, údržbě nebo udržovacích pracích týkajících se společných částí domu, 3. bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, nebo užívá-li byt z jiného právního důvodu, a stavební práce jsou prováděny se souhlasem vlastníka bytového domu nebo rodinného domu, je-li takového souhlasu třeba podle zvláštního právního předpisu, g. vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené v písmenech a) až e) a písmenu h), h. úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká, i. řešení bytové potřeby uvedené pod písmeny c) a d) úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu, j. připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu k veřejným sítím technického vybavení, je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby, k. splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování bytových potřeb uvedených pod písmeny a) až j) s výjimkou pokut nebo jiných sankcí. (3) Bytová potřeba se musí nacházet v České republice.“167

167 citace § 6 Zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel.

PŘÍLOHA C – VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Tabulka č.1: Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v ČR od roku 2000 do roku 2007 2000 Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření Průměrná CČ u nově uzavřených smluv o stavebním spoření FO Smlouvy o stavebním spoření ve fázi spoření

Přiznaná státní podpora Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu o stavebním spoření za příslušný rok Naspořená částka Úvěry celkem v tom: ze stavebního spoření překlenovací

Úvěry celkem

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Počet

1 115 926

1 373 258

1 293 890

Přírůstek (%)

23,1

23,1

-5,8

62,1

-85,0

36,7

20,0

12,3

Objem (tis. Kč)

139,4

136,9

146,7

200,5

222,8

227,9

235,8

284,9

Přírůstek (%)

-3,3

-1,8

7,2

36,7

11,1

2,3

3,5

20,8

Počet

3 424 580

4 196 408

4 870 620

6 300 831

5 899 300

5 573 874

5 297 522

5 132 595

Přírůstek (%)

22,2

22,5

16,1

29,4

-6,4

-5,5

-5,0

-3,1

7,719

9,313

11,059

13,261

15,337

16,086

15,772

14,978

20,7

20,7

18,7

19,9

15,7

4,9

-2,0

-5,0

Objem (Kč)

2 874

2 956

3 138

3 159

3 256

3 242

3 173

n/a

Přírůstek (%)

2,8

2,9

6,2

0,7

3,1

-0,4

-2,1

Objem (mld. Kč) Přírůstek (%)

2 097 314 650 430 233 516 385 579 730 338

Objem 110,400 133,309 180,190 236,815 287,077 328,987 359,848 384,880 (mld. Kč) Přírůstek 17,9 20,8 35,2 31,4 21,2 14,6 9,4 7,0 (%) Počet 373 463 465 824 568 920 685 740 786 483 857 875 900 653 942 944 262 259 346 145 420 929 488 850 549 698 582 867 587 501 580 352 111 204 119 679 147 991 196 890 236 785 275 008 313 152 362 592 Přírůstek (%)

30,2

24,7

22,1

20,5

Objem (mld. Kč)

31,011

37,023

46,308

63,597

84,184 108,063 135,450 179,301

14,207

18,522

21,916

25,099

28,735

31,751

16,804

18,501

24,392

38,498

55,449

76,312 100,377 140,389

Přírůstek (%)

17,7

19,4

25,1

37,3

32,4

28,4

25,3

32,4

Poměr (%)

28,1

27,8

25,7

26,9

29,3

32,8

37,6

46,6

v tom: ze stavebního spoření překlenovací

Úvěry celkem / naspořená částka

2001

14,7

9,1

5,0

35,073

4,7

38,912

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/stavebni_sporeni_16787.html [20. 2. 2008]

PŘÍLOHA D – VÝVOJ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Tabulka č. 2: Vývoj počtu i objemu hypotečních úvěrů v letech 2002 až 2007

2002

2003

2004

2005

2006

2007

21 002

31 478

40 985

51 026

67 344

83 344

22,532

36,212

51,959

72,069

100,84

142,289

Počet HU se SP celkem v ks smluvní jistina HU se SP v mld. Kč

4 425

6 498

5 903

1 827

1 066

224

5,31

7,018

6,658

2,158

1,468

0,241

Počet HU na bydlení v ks smluvní jistina HU na bydlení v mld. Kč

19 333

28 910

37 039

46 625

61 784

76 180

19,708

32,058

45,688

61,365

91,891

130,035

1 669

2 568

3 945

4 401

5 560

7 164

2,824

4,155

6,271

10,704

8,949

12,254

10 562

16 106

21 159

31 890

44 083

54 492

10,074

17,3

25,99

43,878

65,642

95,829

7 624

9 611

10 943

14 780

18 109

20 724

9,099

12,072

15,606

22,572

28,818

35,094

2 816

5 761

8 883

4 356

5 152

8 128

3,359

6,841

10,364

5,619

6,379

11,365

Počet HU celkem v ks smluvní jistina celkem v mld. Kč

Počet HU ostatních v ks smluvní jistina HU ostatních v mld. Kč Počet HU na koupi v ks smluvní jistina HU na koupi v mld. Kč Počet HU na výstavbu v ks smluvní jistina HU na výstavbu v mld. Kč Počet HU ostatních v ks smluvní jistina HU ostatních v mld. Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.mmr.cz/uploads/MMR_Temata/BYTOVA_POLITIKA/Statistiky_Analyzy_BP/Hypoteky_2007/080125_HU_2002_ 2007_struktura_01.pdf [27.3. 2008]

Tabulka č. 3: Průměrná Výše hypotečních úvěrů od května 2003 do února 2008

Průměrná výše hypotéky v tis. Kč

Rok

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Leden

1210

1361

1446

1648

1703

Únor

1234

1256

1445

1851

1792

Březen

1178

1290

1466

1658

Duben

1248

1319

1432

1670

Květen

1119

1227

1385

1446

1664

Červen

1120

1251

1430

1503

1735

Červenec

1194

1324

1428

1491

1728

Srpen

1091

1271

1419

1482

1761

Září

1139

1290

1509

1543

1749

Říjen

1128

1328

1483

1506

1724

Listopad

1134

1306

1463

1551

1749

Prosinec

1183

1326

1574

1623

1921

Roční průměr

1139

1266

1410

1495

1738

Pramen: Vlastní konstrukce dle jednotlivých odkazů nalezených na http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm[27.3. 2008]

Tabulka č. 4: Vývoj HYPOINDEXU v letech 2003 až 2008

Vývoj HYPOINDEXU Rok

2003

Období

Hodnota %

Leden

5,73

Únor

2004 Změna b.p.

2005

2006

2007

2008

Hodnota %

Změna b.p.

Hodnota %

Změna b.p.

Hodnota %

Změna b.p.

Hodnota %

Změna b.p.

Hodnota %

Změna b.p.

-

5

0

4,66

-8

4,13

15

4,35

-1

5,54

20

5,66

-7

4,96

-4

4,43

-23

4,12

-1

4,27

-8

Březen

5,42

-24

4,74

-22

4,27

-16

4,11

-1

4,2

-7

Duben

5,36

-6

4,55

-19

4,14

-13

4,02

-9

4,22

2

Květen

5,27

-9

4,48

-7

4,03

-11

4,06

4

4,27

5

Červen

5,04

-23

4,56

8

3,75

-28

3,98

-8

4,46

19

Červenec

4,89

-15

4,77

21

3,62

-13

4,14

16

4,67

21

Srpen

4,88

-1

4,95

18

3,64

2

4,25

11

4,93

26

Září

4,84

-4

5,05

10

3,63

-1

4,19

-6

5,1

17

Říjen

4,93

9

4,87

-18

3,64

1

4,36

17

5,24

14

Listopad

4,92

-1

4,85

-2

3,77

13

4,38

2

5,28

4

Prosinec

5

8

4,74

-11

3,98

21

4,36

-2

5,34

6

Pozn.: * 20 bazických bodů = 0,20 procentního bodu Pramen: Vlastní konstrukce dle http://fincentrum.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm[27.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/hypoteky-zdrazuji-nekde-ale-muzete-usetrit-az-desitky-tisic-korun-1dx-/hypoindex.asp?c=A080219_173619_fi_osobni_jjj[27.3. 2008] http://fincentrum.idnes.cz/ceny-hypotek-konecne-prestaly-rust-d6r-/hypoindex.asp?c=A080318_213708_hypoindex_jjj[27.3. 2008]

PŘÍLOHA E – ZÁKLADNÍ ÚDAJE O STAVEBNÍCH SPOŘITELNÁCH Obchodní firma: Českomoravská

stavební spořitelna, a.s.168

Sídlo: Vinohradská 169/3218, 100 17 Praha 10 Zahájení činnosti: 8. 9. 1993 Základní kapitál: 1,5 miliard Kč Akcionáři:


ČSOB, a.s. – 55 % podíl na základním kapitálu




Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (SRN) – 45 % podíl na základním kapitálu

Čistý zisk za rok 2006: 901,9 milionů Kč Počet aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 392 848 Objem aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 62,14 miliard Kč

Obchodní firma: Stavební

spořitelna České spořitelny, a.s.169

Sídlo: Vinohradská 180, 130 00 Praha 3 Zahájení činnosti: 1. 7. 1994 Základní kapitál: 750 milionů Kč Akcionáři:


Česká spořitelna, a.s. – 95 % podíl na základním kapitálu




Bausparkasse der Oesterreichischen Sparkasen – 5,0 % podíl na základním kapitálu

Počet aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 167 329 Objem aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 24,2 miliard Kč

168 Zpracováno dle:

http://www.cmss.cz/spolecnost/hosp_vysledky/2006/4q2006 [10. 4. 2008] Materiály z Českomoravské stavební spořitelny, a.s. http://www.cmss.cz/pdf/vyroc_zpravy/vz06/ekonomicke.pdf [10. 4. 2008]

169 Zpracováno dle:

http://www.burinka.cz/file/cms/cs/o_burince/sscs-souhrnne_informace_4q2006-cs.pdf [10. 4. 2008] http://www.burinka.cz/file/cms/cs/o_burince/sscs-vyrocni_zprava_2006.pdf [10. 4. 2008] Materiály z Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Obchodní firma: Modrá

pyramida stavební spořitelna, a.s.170

Sídlo: Bělehradská 128/222, 120 21 Praha 2 Zahájení činnosti: 16. 12. 1993 Základní kapitál: 500 milionů Kč Akcionář: Komerční banka, a.s. – 100 % podíl na základním kapitálu Čistý zisk za rok 2006: 378,8 milionů Kč Počet aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 177 450 Objem aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 24,7 miliard Kč

Obchodní firma: Raiffeisen

stavební spořitelna, a.s.171

Sídlo: Koněvova 2747/99, 130 45 Praha 3 Zahájení činnosti: 7. 9. 1993 Základní kapitál: 650 milionů Kč Akcionáři:


Raiffeisenbausparkass. GmbH Wien – 75 % podíl na základním kapitálu




Raiffeisenbank Praha – 25 % podíl na základním kapitálu

Čistý zisk za rok 2006: 134,8 milionů Kč Počet aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 80 499 Objem aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 11,8 miliard Kč

170 Zpracováno dle:

http://www.modrapyramida.cz/_dataPublic/udaje-o-stavebni-sporitelne-Modra-pyramida-2006a.pdf [10. 4. 2008] Materiály z Českomoravské stavební spořitelny, a.s. http://www.modrapyramida.cz/_dataPublic/attachments/vyrocni_zpravy/MPSS_06_CZ.pdf [10. 4. 2008]

171 Zpracováno dle:

http://www.rsts.cz/rsts-top/o-spolecnosti/vysledky/vysledky-hospodareni/2006/default.aspx [10. 4. 2008] Materiály z Českomoravské stavební spořitelny, a.s. http://www.rsts.cz/rsts-top/o-spolecnosti/vysledky/vyrocni-zpravy-rsts/default.aspx [10. 4. 2008]

Obchodní firma: Wüstenrot

- stavební spořitelna, a.s.172

Sídlo: Janáčkovo nábřeží 41, 150 21 Praha 5 Zahájení činnosti: 11. 11. 1993 Základní kapitál: 739,2 milionů Kč Akcionáři:


Wüstenrot & Württembergische AG, Stuttgart – 52,46 % podíl na základním kapitálu




Wüstenrot Verwaltungs – und Dienstleistungen GmbH, Salzburg – 40,80 % podíl na základním kapitálu




Kooperativa, pojišťovna, a. s., Praha – 6,16 % podíl na základním kapitálu




ostatní (bytová družstva) – 0,58 % podíl na základním kapitálu

Čistý zisk za rok 2006: 129,1 milionů Kč Počet aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 66 106 Objem aktivních úvěrů ke konci roku 2006: 11,7 miliard Kč

Obchodní firma: HYPO

stavební spořitelna, a.s.173

Sídlo: Senovážné nám. 27, 110 00 Praha 1 Zahájení činnosti: 1. 10. 1994 Základní kapitál: 500 milionů Kč Akcionáři:


UniCredit Bank Czech Republic a.s. – 60 % podíl na základním kapitálu




VEREINSBANK VICTORIA Bauspar Aktiengesellschaft AG – 40 % podíl na základním kapitálu

Čistý zisk za rok 2006: 120 milionů Kč

172 Zpracováno dle:

http://www.wustenrot.cz/wss/profil/document/wss_vyrocni_zprava_2006b.pdf [10. 4. 2008] http://www.wustenrot.cz/wss/profil/document/wss_vyrocni_zprava_2006b.pdf [10. 4. 2008]

Materiály z Českomoravské stavební spořitelny, a.s. 173 Zpracováno dle:

http://www.hypos.cz/download/vyrocni-zpravy/vyrocni-zprava_2006.pdf [10. 4. 2008] Materiály z Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

PŘÍLOHA F – ZÁKLADNÍ ÚDAJE O HYPOTEČNÍCH BANKÁCH Obchodní firma: Česká

spořitelna, a.s.174

Sídlo: Praha 4, Olbrachtova 1929/62, PSČ 140 00 Zápis do Obchodního rejstříku: 30. 12. 1991 Základní kapitál: 1 milion Kč Akcionáři:




Erste Bank – s 98 % podílem na základním kapitálu, Města a obce České republiky – s 1,6 % podílem na základním kapitálu, Ostatní – 0,4 % podíl na základním kapitálu.

Počet poskytnutých hypotečních úvěrů za rok 2006: přes 23 000 Objem poskytnutých hypotečních úvěrů za rok 2006: téměř 35,7 miliard Kč Čistý zisk za rok 2006: 10 385 milionů Kč

Obchodní firma: Komerční

banka, a.s.175

Sídlo: Praha 1, Na Příkopech 33, č. p. 969, PSČ 114 07 Zápis do Obchodního rejstříku: 5. 3. 1992 Základní kapitál: 19 005 milionů Kč Akcionáři:


Société Générale S. A. – s 60,35 % podílem na základním kapitálu,




Investors Bank & Trust Co. – s 9,20 % podílem na základním kapitálu.

Počet poskytnutých hypotečních úvěrů za rok 2006: 53 000 Objem poskytnutých hypotečních úvěrů za rok 2006: 56,9 miliard Kč Čistý zisk za rok 2006: 9 211 milionů Kč

174 Zpracováno dle:

http://www.csas.cz/banka/menu/cs/banka/nav10002_profil [10. 4. 2008] http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/VZ_2006.pdf [10. 4. 2008]

175 Zpracováno dle:

http://www.kb.cz/cs/com/press/key_financ_info.shtml [10. 4. 2008] http://www.kb.cz/cs/com/press/info_shareholders.shtml [10. 4. 2008] http://www.kb.cz/cs/com/press/kb_publications.shtmlnformace o bance [10. 4. 2008] http://www.kb.cz/file/cs/com/KB-informace_o_KB.pdf?200709301 [10. 4. 2008]

Obchodní firma: Československá

obchodní banka, a. s.176

Sídlo: Radlická 333/150, 150 57 Praha 5 Zápis do Obchodního rejstříku: 21. 12. 1964 Základní kapitál: 5 105 milionů Kč Akcionář: KBC Bank NV – 100 % podíl na základním kapitálu Čistý zisk za rok 2006: 7 577 milionů Kč

Obchodní firma: Raiffeisenbank

a.s.177

Sídlo: Praha 4, Olbrachtova 2006/9, PSČ: 140 21 Zápis do Obchodního rejstříku: 25. 6. 1993 Základní kapitál: 2 500 milionů Kč Akcionáři:


Raiffeisen International Bank – Holding AG,– 51 % podíl na základním kapitálu




Raiffeisenlandesbank Niederösterreich – Wien AG,– 24 % podíl na základním kapitálu




RB Prag Beteiligungs GmbH,– 25 % podíl na základním kapitálu

Počet poskytnutých hypotečních úvěrů za rok 2006: přes 7 600 Objem poskytnutých hypotečních úvěrů za rok 2006: 10 274 milionů Kč Čistý zisk za rok 2006: 562 212 milionů Kč

176 Zpracováno dle:

http://www.csob.cz/WebCsob/Csob/O-CSOB/Vztahy-k-investorum/Povinne-informace/Info-dle-pozadavku-kapit-

trhu/CSOB_info_situace_obchodnika_CP_061231cz_final.pdf [10. 4. 2008] http://www.csob.cz/WebCsob/Csob/O-CSOB/Vztahy-k-investorum/Povinne-informace/Info-dle-pozadavku-CNB/CSOB_informace.pdf [10. 4. 2008] 177 Zpracováno dle:

http://www.raiffeisenbank.cz/Upload/1626.pdf [10. 4. 2008] http://www.raiffeisenbank.cz/Upload/1728.pdf [10. 4. 2008]

Obchodní firma: Hypoteční

banka, a.s.178

Sídlo: Radlická 333/150, 150 57 Praha 5 Zápis do Obchodního rejstříku: 10. 1. 1991 Základní kapitál: 3 458 milionů Kč Akcionáři:


Československá obchodní banka, a. s. – 99,87 % podíl na základním kapitálu




Ostatní akcionáři – 0,13 % podíl na základním kapitálu

Počet poskytnutých hypotečních úvěrů za rok 2006: 18 721 Objem poskytnutých hypotečních úvěrů za rok 2006: 26 778 milionů Kč Čistý zisk: 668 489 milionů Kč

Obchodní název: GE

Money Bank, a. s.179

Sídlo: Vyskočilova 1422/1a, Praha 4 - Michle Zápis do Obchodního rejstříku: 9. 6. 1998 Základní kapitál: 510 milionů Kč Akcionář: GE Capital International Holdings Corporation – 100 % přímý podíl na základním kapitálu Počet hypoték za rok 2006: přibližně 3 000 Objem hypoték za rok 2006: 3 795 miliard Kč Čistý zisk za rok 2006: 2 848 milionů Kč

178 Zpracováno dle:

http://www.hypotecnibanka.cz/informace-o-bance/ [10. 4. 2008] http://www.hypotecnibanka.cz/_dataPublic/attachments/decd6d878b389703ab5f826ab6546f65/VZ%20Hypotecni%20banka%202006%

20%28CJ%29.pdf [10. 4. 2008] 179 Zpracováno dle:

http://www.gemoney.cz/documents/cz/press/hosp.vysledky.4.2006.pdf [10. 4. 2008] http://www.gemoney.cz/documents/cz/press/annual.report.bank.cz.2006.pdf [10. 4. 2008]

Obchodní firma: Volksbank

CZ, a.s.180

Sídlo: Lazarská 8, 120 00 Praha 2 Zápis do Obchodního rejsříku: 2006 Základní kapitál: 1 682,8 milionů Kč

Akcionáři:


Volksbank International AG, Vídeň – 97,78 % podíl na základním kapitálu




Banca Popolare di Vicenza S.C.P.A., Vicenza – 1,11 % podíl na základním kapitálu




EM.RO Popolare S.P.A., Modena – 1,11 % podíl na základním kapitálu

Počet hypoték za rok 2006: 1 500 Objem hypoték za rok 2006: 3,7 miliard Kč Čistý zisk za rok 2006: 220 milionů Kč Obchodní firma: Wüstenrot

hypoteční banka a.s.181

Sídlo: nám. Kinských 2/602, Praha 5 Zápis do Obchodního rejstříku: 23. 12. 2002 Základní kapitál: 600 milionů Kč Akcionáři:




Wüstenrot & Württembergische, AG, Stuttgart – 90% podíl na základním kapitálu




Wüstenrot Verwaltungs- und Dienstleistungen, GmbH, Salzburg – 10 % podíl na základním kapitálu

Počet hypoték za rok 2006: přes 67 tisíc Objem hypoték za rok 2006: 100 miliard Kč Čistá ztráta za rok 2006: 986 000 Kč

180 Zpracováno dle:

http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/o_bance/profil_spolecnosti/cz-o_bance-profil_spolecnosti-zakladni_udaje.html [10. 4. 2008] http://www.volksbank.cz/vb/public/f2/44/b0/a3/10446_28746_VB07_010_vyrocni_zprava_2006_WEB_CZE.pdf [10. 4. 2008] http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/o_bance/kontakty/cz-o_bance-kontakty-kontakt_na_banku.html [10. 4. 2008]

181 Zpracováno dle:

http://www.wustenrot.cz/whb/index.php?akce=profil/zakladni-informace.php [10. 4. 2008] http://www.wustenrot.cz/whb/index.php?akce=profil/vyrocni-zprava.php [10. 4. 2008] http://www.wuestenrot.cz/whb/profil/_pdf/vyrocni-zprava-2006b.pdf [10. 4. 2008]

Obchodní firma: UniCredit

Bank Czech Republic a.s.182

Zahájení činnosti na českém trhu: 5. 11. 2007 Vznik: integrací HVB Bank a Živnostenské banky

Obchodní firma: HVB

Bank Czech Republic a.s.183

Sídlo: nám. Republiky 3a /č.p. 2090, Praha 1, PSČ: 110 00 Zápisu do obchodního rejstříku: 1. ledna 1996 Základního kapitál: 5 124,7 milionů Kč Čistý zisk HVB Bank za rok 2006: 2 110 milionů Kč Obchodní firma: Živnostenská

banka, a.s.184

Sídlo: Na Příkopě 858/20, P.O.Box 421, 113 80 Praha 1 Zápis do obchodního rejstříku: 1. 3. 1992 Základní kapitál: 1 360,4 milionů Kč Čistý zisk Živnostenské banky k 30. září 2006: 229 milionů Kč

182 Zpracováno dle:

http://www.unicreditbank.cz/cz/o-bance.html [10. 4. 2008]

183 Zpracováno dle:

http://www.unicreditbank.cz/download/HVB_udaje_o_bance_new.pdf [10. 4. 2008] http://www.unicreditbank.cz/download/vyrocni-zpravy/hvb2006.pdf [10. 4. 2008]

184 Zpracováno dle:

http://www.unicreditbank.cz/download/ZB_udaje_o_bance.pdf [10. 4. 2008] http://www.unicreditbank.cz/download/vyrocni-zpravy/vzzb2006.pdf [10. 4. 2008]

PŘÍLOHA G – PARAMETRY JEDNOTLIVÝCH PRODUKTŮ STAVEBNÍCH SPOŘITELEN K 22. 3. 2008 Tabulka č.5: Parametry stavebního spoření u jednotlivých stavebních spořitelen k 22. 3. 2008 STAVEBNÍ SPOŘITELNA

ČMSS

TARIF

Invest

VARIANTA

Standardní

Úroková sazba z vkladů v %

Min. cílová částka v Kč

Doporučený měsíční vklad v % CČ

Minimální % naspoření

2

40 000

0,5

40

2

150 000

0,3

35

1

40 000

0,5

38

2

40 000

0,5

40

2

50 000

0,5

40

Rychlá Perspektiv

Dlouhodobá

Atraktiv

Standardní Rychlá

SSČS

Jednotný Rychlá

MPSS

Standardní Pomalá RSTS Wüstenrot

Úvěrový

1

Spořící

2

Optimální

Nadstandart Smart

0,2

40

0,3

Speciální Finanční

Hypo

50 000

50 1 / 2,1

20 000

0,5

40

Normální

50

Kreditní

30

Spoření

2

Úvěr

1

50 000

2

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.cmss.cz/produkty/sporeni/tarif_varianty# [31.1.2008] http://sporit.cz/varianty/liska-perspektiv.php [31.1. 2008] http://sporit.cz/varianty/liska-invest.php [31.1. 2008] http://sporit.cz/varianty/liska-atraktiv.php [31.1. 2008] http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml [22.3. 2008] http://www.modrapyramida.cz/stavebni-sporeni/ [31.1. 2008] http://sporit.cz/varianty/modra-pyramida-kredit-rychla.php [31.1. 2008] http://sporit.cz/varianty/modra-pyramida-kredit-standardni.php [31.1. 2008] http://sporit.cz/varianty/modra-pyramida-kredit-pomala.php [31.1. 2008] http://www.rsts.cz/rsts-top/obchodni-podminky/aktualni-dokumenty/default.aspx [31.1. 2008] http://sporit.cz/varianty/hypo-nadstandard-sporeni.php [31.1. 2008]. http://sporit.cz/varianty/hypo-nadstandard-uver.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/hypo-smart.php [31.1.] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/uvery-ze-stavebniho-sporeni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/wustenrot-optimalni-financni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/wustenrot-optimalni-normalni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/wustenrot-optimalni-kreditni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/wustenrot-optimalni-specialni.php [31.1.]

0,3

40

Tabulka č.6: Parametry řádného úvěru jednotlivých stavebních spořitelen k 22. 3. 2008 STAVEBNÍ SPOŘITELNA

TARIF

Invest

VARIANTA

Standardní

Úroková sazba z úvěru v %

Min. výše HČ

0,6

4,8

0,8

Rychlá

ČMSS Perspektiv Atraktiv

Dlouhodobá Standardní

4,8

64

Jednotný spořící tarif

MPSS

RSTS

4,75

0,8 220

0,55

13 8

Standardní

5

0,6

10

Standardní

4

0,9

6

Pomalá

5

0,45

12

Pomalá

4

0,6

10

Pomalá

3

0,75

8

Spořící

4,9

Finanční

55

64

0,7 0,5 0,6 0,7

3,7 / 4,8

600

Optimální

0,5

Normální

0,7

Kreditní

Smart

10

0,75

Speciální

Hypo

14

5

3,5

Nadstandart

10

Rychlá

Úvěrový

Wüstenrot

0,53 0,6

3,7

Rychlá SSČS

Min. splátka úvěru v % CČ

Doba splácení řádného úvěru v letech

Spoření

4,7

Úvěr

3,9

6,5

4,9

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.cmss.cz/produkty/sporeni/tarif_varianty# [31.1.] http://sporit.cz/varianty/liska-perspektiv.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/liska-invest.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/liska-atraktiv.php [31.1.] http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml [22.3.] http://sporit.cz/varianty/burinka-standardni.php [31.1.] http://www.modrapyramida.cz/stavebni-sporeni/ [31.1.] http://sporit.cz/varianty/modra-pyramida-kredit-rychla.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/modra-pyramida-kredit-standardni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/modra-pyramida-kredit-pomala.php [31.1.] http://www.rsts.cz/rsts-top/obchodni-podminky/aktualni-dokumenty/default.aspx [31.1.] http://sporit.cz/varianty/hypo-nadstandard-sporeni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/hypo-nadstandard-uver.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/hypo-smart.php [31.1.] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/uvery-ze-stavebniho-sporeni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/wustenrot-optimalni-financni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/wustenrot-optimalni-normalni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/wustenrot-optimalni-kreditni.php [31.1.] http://sporit.cz/varianty/wustenrot-optimalni-specialni.php [31.1.] Informace z Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

1

nestanoveno 8 a 6 měs. / 8 a 11 měs. 8 a 9 měs. / 9 a 2 měs. 10 a 8 měs. / 11 a 4 měs. 10 a 7měs. / 11 a 3 měs. 11

Tabulka č.7: Základní úhrady jednotlivých stavebních spořitelen k 22. 3. 2008

STAVEBNÍ SPOŘITELNA

ČMSS

Úhrada za uzavření smlouvy o stavební mspoření

Úhrada za snížení cílové částky

Úhrada za zvýšení cílové částky

Úhrada za vedení účtu

Úhrada za výpis z účtu

Ukončení smlouvy před uplynutím vázací doby

Uzavření smlouvy o poskytnutí PÚ v % výši úvěru

1 %, max. 15 000 Kč

-

1 %, max. 15 000 Kč

290 Kč

zdarma

0,5 %

0 -1 %, max. 15 000 Kč

0,5 %

1 %, max. 9 500 Kč

1 %, max. 9 500 Kč

-

1 %, max. 9 500 Kč

Za vedení účtu 290 Kč a v ceně je i roční výpis z účtu, mimořádný výpis 50 Kč

1 %, max. 10 000,- *

-

1 %, max. 10 000 Kč

300 Kč

zdarma

0,5 %

1 %, do 25ti let 0,85%

-

1%

296 Kč

23 Kč

0,5 % výpovědí, 1 % dohodou

1 %, max. 30 000 Kč ***

0,5 % z rozdílu, min. 100 Kč

1 %, max. 30 000 Kč

250 Kč

30 Kč poštou / 20 Kč elektr.

0,5 %

1 %, 900 Kč až 15 000 Kč

0,5 %

0,9 % 0,9 %, min. 500 Kč 0,9 %

SSČS

MPSS

RSTS

Wüstenrot

Hypo - Spoření Hypo - Úvěr Hypo - Smart

1,2 nebo 1,8 % *** 0,90 %

100 Kč

1,2 nebo 1,8 %

360 Kč

zdarma

0,90 %

1 %, max. 10 000 Kč ** 1 %, 1 000 Kč až 15 000 Kč

Pozn.: * do 15ti let s maximální cílovou částkou 200 000 Kč jen 0,5 % z cílové částky převyšující 50 000,- a do 21ti let 0,5 % z cílové částky ** Hypoúvěr do 31.3. 2008 zdarma *** slevy 50 % na isic, alive, itic nebo za uzavření přes internet *** pro 1,8 % platí možnost bezplatného zvýšení až na dvojnásobek a úrokové zvýhodnění 1% z CČ Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.cmss.cz/pdf/sazebnik0906.pdf [31.1.] http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sazebnik_uhrad/sazebnik-fyzicke.shtml [22.3.] http://www.modrapyramida.cz/o-nas/sazebnik-uhrad/ [22.3.] http://www.rsts.cz/rsts-top/obchodni-podminky/aktualni-dokumenty/default.aspx [31.1.] http://www.hypos.cz/download/sazebniky/sazebnik_01-2007.pdf [31.1.] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=stavebni-sporeni/sazebnik-uhrad.php [31.1.]

Tabulka č.8: Nabídka překlenovacích úvěrů Českomoravské stavební spořitelny, a.s. k 22. 3. 2008 Typ PÚ

Min. akontace

Výše úvěru

40 % nebo 38 % ( tarif Atraktiv )

Kredit Standart

Kredit 90 1 000 Kč

Topkredit plus

od 300 tis. Kč 1 000 Kč

1 000 Kč

Doba splatnosti

3,70 %

do 12 měs. vč.

4%

nad 12 měs.

4,70 %

do 36 měs. vč.

5,20 %

do 60 měs. vč.

5,70 %

nad 60 měs.

4,10 %

do 36 měs. vč.

4,50 %

do 96 měs. vč.

4,70 %

nad 96 měs.

4,10 %

do 36 měs. vč.

5,10 %

do 96 měs. vč.

5,30 %

nad 96 měs.

4,5 % *

do 36 měs. vč.

4,7 % *

do 72 měs. vč.

4,9 % *

nad 72 měs.

Tarif. var.

Zajištění

Koef. živ. min.

K, I, A

10 %

Topkredit

Úroková sazba

od 150 tis. Kč

Tophypo

Úhrada za zpracování

0% bez zástavy nemovitosti **

K, I, A

1%

K, I

A

1 zástava nemovitosti nebo pohledávky

0,50 %

P

Pozn.: * Úrokové sazby jsou fixovány pouze na 6 let. ** Bez zajištění maximálně do 500 000 Kč, ručitelé max. do 700 000 Kč a pak už musí být pohledávka nebo nemovitost. Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.cmss.cz/produkty/meziuver/aktualni_prehled [22.3.] http://www.cmss.cz/produkty/uver/zajisteni_navratnosti [22.3.] Informace z Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Tabulka č.9: Nabídka překlenovacích úvěrů Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. k 22. 3. 2008 Typ PÚ

Min. akontace

Trend

0 – 20 %

Výše úvěru

Úroková sazba

6,35 %

20 a více %

Doba splatnosti *

Zajištění

až 18 let

Max. nezajištěná angažovanost za SSČS je 300 000 Kč bez ručitele a 400 000 Kč s 1 ručitelem, nad tyto částky je nutná zástava nemovitosti.

až 100 % CČ Hypo Trend

5,95 % 0%

4,95 % ( pevná jen na 3 roky)

Min. měs. platba v % CČ 0,85

0,7

0,67 až 28 let

zástava nemovitosti

Pozn.: * splatnost včetně řádného úvěru Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml [22.3.] http://www.burinka.cz/cs/uvery/doklady_pro_vyrizeni_uveru/index.shtml#s3 [22.3.]

0,6

Tabulka č.10: Nabídka překlenovacích úvěrů Wüstenrot stavební spořitelny, a.s. k 22. 3. 2008 Typ PÚ

Min. akontace

Výše úvěru

6,60 %

0%

od 20 tis. do 200 tis. Kč, až 100 % CN min. 200 tis. Kč až 100 % CN

5,50 %

Partner

Superúvěr

0% 10 %

40 %

50 %

Úroková sazba

Doba splatnosti

20 let

5,30 %

2,50 %

4,80 % 4,80 %

Tarifní varianta

OF

Zajištění

Poznámka

do 50 000 Kč vč. - bez zajištění, do 200 000 Kč vč. - ručitel/é zástava nemovitosti

OF OK, OF

OF

žádost o úvěr podána max. 6 až 300 000 Kč bez týdnů před zajištění předpokláda ným přidělením CČ

OS

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/partner.php [31.1.] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=uvery/superuver.php [31.1.] http://www.wuestenrot.cz/wss/index.php?akce=stavebni-sporeni/urokove-sazby.php [22.3.]

Tabulka č.11: Nabídka překlenovacích úvěrů Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. k 22. 3. 2008 Min. akontace

Typ PÚ * Hypoúvěr

B

Výše úvěru

do 35 % od 35 %

R do 35 %

Hypoúvěr Garant Hypoúvěr Garant 100 klasický PÚ

od 0%

B

Doba splatnosti

Zajištění

4,99 % od 300 000 Kč

od 35 % Hypoúvěr 100

Úroková sazba

4,69 % 5,40 %

až 25 let

5,10 % od 300 000 Kč do 100%

5,59 %

od 300 000 Kč

5,29 %

od 300 000 Kč do 100%

5,89 %

až 20 let

do 20 %

6,69 %

od 20 %

6,39 %

do 35 %

5,80 %

od 35 %

5,40 %

R do 20 %

6,69 %

od 20 %

6,39 %

do 35 %

6,30 %

od 35 %

6,10 %

max. 17 let ( 10 let PÚ a 7 let ŘÚ )

bez zajištění nebo ručitel/é nemovitost, vklad nebo bank. Záruka bez zajištění nebo ručitel/é nemovitost, vklad nebo bank. záruka

Pozn.: * B ...Bydlení, R... Rekonstrukce Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/urokove-sazby/ [22.3.] http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/hypouver [31.1.]/ http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/hypouver-100/ [31.1.] http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/hypouver-garant/ [31.1.] http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/resime-bydleni/ [31.1.] http://www.modrapyramida.cz/nabidka-uveru/vyhody-uveru-mpss/resime-rekonstrukci/ [31.1.]

Tabulka č.12: Nabídka překlenovacích úvěrů Raiffeisen stavební spořitelny, a.s. k 22. 3. 2008 Typ PÚ

Min. akontace

Nízká hyposplátka

0%

Horizont

0%

Dobrý známý

Výše úvěru od 500 000 Kč do 300 000 Kč

Úroková sazba *

Tarifní var.

5,10 %

S061

4,90 %

S041

0%

od 50.000 Kč do výše 100% CČ , max. však 3 mil. Kč

5,3 %

S061 i S041

dle zůstatku účtu SS

min. 300 tis., max. 3 mil. Kč při neprokázání bonity

3,9 % nebo 5,9 % ***

S041

0%

max. 3 mil. Kč, max. 50 % CN

6,50 %

S061 i S041

max. 3 mil. Kč při neprokázání bonity

4,9 % – HČ nad 50, 5,9 % – HČ od 6 vč. do 50 vč., 6,9 % – HČ do 6

Spektrum

10 %

Min. Koef. dospoř. živ. v % CČ minima 0,2

1,3

0,3

1,3

zástava nemovitosti

Bez čekání

Vzájemná důvěra

Zajištění **

S061 i S041

do 300 000 Kč – bez zajištění, 0,3 do 400 000 Kč – 1 ručitel, (S041) do 500 000 Kč – nebo 0,2 2 ručitelé, (S061) nad 500 000 Kč – zástava nemovitosti do 400 000 Kč – bez zajištění, do 500 000 Kč – 1 ručitel, 0,3 – 0,5 do 600 000 Kč – 2 ručitelé, nad 600 000 Kč – zástava nemovitosti zástava nemovitosti 0,3 (S041) do 150 000 Kč - bez nebo 0,2 zajištění, do 300 (S061) 000 Kč - 1 ručitel, nad 300 000 Kč zástava nemovitosti

1,1

1,1

1,3

Pozn.: * Pro případ akceptace až 100 % hodnoty nemovitosti je úroková sazba o 0,5 % p.a. vyšší, pokud jde o developerský projekt financovaný RSTS, je úroková sazba o 0,1 % p.a. nižší. Úrokovou sazbu si může klient také snižit o 0,1 % p.a., pokud úvěr zajistí pojištěním pro případ smrti a trvalých následků ( kromě úvěru Bez čekání ). ** Výše uvedené druhy zajištění mohou být nahrazeny i jinými zajišťovacími instrumenty, např. zástavou pohledávky, bankovní zárukou, zástavním právem k nemovitosti, příp. kombinace. *** V případě prodlení s více jak třemi sjednanými vklady. Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.rsts.cz/rsts-top/obchodni-podminky/aktualni-dokumenty/default.aspx [22.3.] Produktové materiály z Raiffeisen stavební spořitelny, a.s.

PŘÍLOHA H – PARAMETRY JEDNOTLIVÝCH PRODUKTŮ HYPOTEČNÍCH BANK Tabulka č.13: Poplatky jednotlivých hypotečních bank související s hypotečními úvěry k 22. 3. 2008

Hypoteční banka

ČSAS

Produkt

Poplatek při schválení úvěru

Poplatek za vedení účtu ( měsíčně)

ČS Hypotéka na počkání

0,9 %, 9 500 až 25 000 Kč ( za předběžné posouzení 1 000 Kč)

150 Kč, splácení z cizího účtu – 200 Kč

Hypotéka na bydlení Hypotéka bez dokladování příjmů Hypotéka 2v1

ČSOB

0,9 %, 9 500 až 25 000 Kč (nad 5 mil. 35 000 Kč), za předběžné posouzení 1 000 Kč

zdarma

Poplatek za předčasné splacení úvěru

Poplatek za změnu smluvních podmínek

Poplatky za čerpání

v případě splacení jiným peněžním ústavem 4 500 Kč

0,2 % z aktuálního zůstatku, min. 1 000 Kč, max. 3 000 Kč.

zdarma ihned na návrh na vklad zástavního práva, nedočerpání – zdarma, délka individuální

150 Kč

0,80 % a 2,7 % z NČ, 8 000 až 25 000 Kč

Hypotéka bez doložení příjmů

150 Kč 0,80 %, 8 000 až 25 000 Kč

Hypotéka

Poplatek za výpis účtu

15 Kč, emailem zdarma

5 – 25 %, smluvně sjednané splátky 1 %

První tři čerpání zdarma, každé další 500 Kč. Mimořádné na návrh na vklad Dodatkem ke smlouvě zástavního práva 2 000 Kč - 10 000 Kč, 1 000 Kč. oznámením banky Nedočerpáno více 200 Kč. jak 50 % nebo min. 1 mil. Kč – 5 % z nedočerpané částky.

Hypoteční banka

Produkt

Poplatek při schválení úvěru

Poplatek za vedení účtu ( měsíčně)

Poplatek za výpis účtu

Hypotéka 0,80 %, 8 000 až 25 000 Kč

150 Kč

100% hypotéka

GE Money

Hypoteční úvěr do 100 %, 85% Hypoteční banka i bez doložení příjmu

Poplatek za změnu smluvních podmínek

Poplatky za čerpání

5 % p.a. do konce fixace z předčasně splacené jistiny, se zkrácením doby splatnosti 5 000 Kč.

Změna smluvních podmínek dodatkem ke smlouvě 2 000 Kč. Změna zajištění 5 000 Kč.

500 Kč, na návrh za vklad zástavního práva 1 000 Kč, vyčerpat do 24 měsíců, nedočerpání zdarma

_

_

_

2 - 10 tisíc Kč změny ze strany klienta. Oznámením banky 200 Kč.

1. až 3. čerpání zdarma, každé další 500 Kč, na návrh na vklad zástavního práva 1 000 Kč. Pokud nedočerpáno více jak 50 % nebo více jak 10 mil. Kč, pak 5 % z nedočerpané částky.

_

HypoExpres

Hypotéka naopak

Poplatek za předčasné splacení úvěru

4 000 Kč za zpracování, o který pak bude poplatek za poskytnutí úvěru snížen, 500 Kč/měs. za rezervaci

0,80 % a 2,7 % z NČ, 8 000 až 25 000 Kč

_

150 Kč

15 Kč

5 % za každý započatý rok do konce platnosti úrokové sazby, u fixace na celou dobu - 15 nebo 25 %, smluvně sjednaná 1 %.

Hypoteční banka

Produkt

Poplatek při schválení úvěru

Hypoteční úvěr

150 Kč

Flexibilní hypotéka

250 Kč

KB Hypotéka 2 v 1

0,8%, od 9 000 do 28 000 Kč, za příslib 2 000 Kč

Hypotéka bez příjmu

Raiffeisenbank

Poplatek za vedení účtu ( měsíčně)

zdarma

Hypotéka Equi a Flexi

3%, min. 9 000 Kč, max. 150 000 Kč

Oranžová hypotéka Stabilita a Investor

Poplatek za předčasné splacení úvěru

zdarma

stanoví se individuálně

Poplatek za změnu smluvních podmínek

Poplatky za čerpání

2 000 Kč

Čerpání úvěru na návrh na vklad 1 500 Kč, čerpání a nedočerpání zdarma

150 Kč

Hypotéka Klasik

Oranžová hypotéka Klasik

150 Kč účelová část, 80 Kč neúčelová část

Poplatek za výpis účtu

0,8%, 6 000 až 29 000 Kč (0,9% 7 000 až 30 000 Kč při možnosti čerpání na návrh na vklad zástavního práva)

150 Kč

10%, ale možnost sjednání mimořádné roční zdarma, turbosplátky - až 25% jinak 19 Kč vždy po 12 řádných splátkách úvěr nad 70% z CN je povolena mimořádná splátka bez sankce do 30% z úvěru zdarma 10% z mimořádné splátky

první 4 zdarma, pak 500 Kč první zdarma, pak 1 000 Kč

2 000 Kč

první 4 zdarma, pak 400 Kč

Hypoteční banka

Volksbank

Produkt

Standartní hypotéka

hypotéka Wustenrot

Poplatek při schválení úvěru 0,75%, 6 000 až 25 000 Kč ( úvěr nad 5 mil. Kč poplatek individuálně). V případě refinancování 0,35%, 3 000 až 17 500 Kč.

100% hypotéka

150 Kč

Poplatek za výpis účtu

Poplatek za předčasné splacení úvěru

Poplatek za změnu smluvních podmínek

Poplatky za čerpání

zdarma

0,25% z předčasné splátky za každý předčasně splacený měsíc do konce fixace

0,25%, 2 000 až 10 000 Kč

první 3 zdarma, pak 600 Kč

0,8%, 4 000 až 25 000 Kč

Wüstenrot hypotéka REFIN

Poplatek za vedení účtu ( měsíčně)

4 000 kč

0,8%, 4 000 až 25 000 Kč

bezplatně ( za správu úvěru 150 Kč)

Mimořádný výpis 100 Kč

10% z mimořádné splátky

začátek do 6 měsíců, konec do 2 let, čerpání bezplatně ( na návrh vkladu zástavního práva 1 000 Kč), 3% z nevyčerpané výše při více jak 20% nedočerpání 1 500 Kč dodatkem ke úvěru smlouvě začátek do 6 měsíců, čerpání bezplatně ( na návrh vkladu zástavního práva 1 000 Kč), 3% z nevyčerpané výše při více jak 20% nedočerpání úvěru

Hypoteční banka

UniCredit

Produkt

hypotéka Twin, Individual, Start, Plus i Flexi

Poplatek při schválení úvěru

0,8 %, 8 000 až 30 000 Kč

Poplatek za vedení účtu ( měsíčně)

Poplatek za výpis účtu

správa a vedení úvěru vč. výpisu z úvěru 150 Kč

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.csas.cz/banka/content/inet/bydleni/cs/saz_sk_05p-1.pdf [22.3.2008] http://www.csob.cz/bankcz/cz/Csob/Sazebniky/Sazebnik-pro-fyzicke-osoby-obcany.htm#uvery [22.3.2008] http://www.gemoney.cz/documents/cz/GEMB-sazebnik-retail-01-01-2008.pdf [22.3.2008] http://www.csob.cz/bankcz/cz/Csob/Sazebniky/Sazebnik-pro-fyzicke-osoby-obcany.htm#uvery [22.3.2008] http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/zakaznicky-servis/caste-dotazy?id=13709&listedsection=1022 [22.3.2008] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/sazebnik/uvery-pro-fyzicke-osoby---obcany/ [22.3.2008] http://www.kb.cz/file/cs/inf/price_list/KB-sazebnik_1_200801.pdf?v05 [22.3.2008] http://www.ing.cz/cz/files/produkty_a_sluzby/hypoteka/formulare/OH_Sazebnik.pdf [22.3.2008] http://www.rb.cz/default.aspx?server=1&article=1004#chpt2642 [22.3.2008] http://www.volksbank.cz/vb/public/3f/7a/91/d0/15163_35783__080107_Sazebnik.pdf [22.3.2008] http://www.wuestenrot.cz/whb/?akce=sazebnik/ (18.6.07) [22.3.2008] http://www.unicreditbank.cz/cz/sazebnik/obcane/uvery.html [22.3.2008]

Poplatek za předčasné splacení úvěru

klientská sazba snížená o diskontní sazbu z předčasně splacené jistiny za každý rok do konce fixace, min. 1 %

Poplatek za změnu smluvních podmínek

Poplatky za čerpání

2 000 nebo 5 000 Kč

Čerpání na návrh na vklad je bezplatné. Poplatek 0,3 % za každý měsíc z částky, u které se prodlužuje čerpání (čerpat lze max. 2 roky). Poplatek za nedočerpání úvěru je klientská sazba snížená o diskontní sazbu z nedočerpané částky za každý rok do konce fixace, min. 1 %.

Tabulka č.14: Výše úvěru, doba splatnosti a úrokové sazby jednotlivých produktů hypotečních bank k 22. 3. 2008 Úroková sazba dle fixace Hypoteční banka

Produkt

ČS Hypotéka na počkání ČSAS

Hypotéka na bydlení Hypotéka bez dokladování příjmů

Výše úvěru

Doba splatnosti

max. 100 % z CZN, max. 6 mil. Kč max. 100 % z CZN

5 až 30 let

na 1 rok

na 3 roky

na 5 let

na 10 let

na 15 let

4,99%

neposkytuje se

4,99 %

neposkytuje se

neposkytuje se

5,29 %

5,59 %

4,99 %

Maximální doba fixace úrokové sazby 5 let

20 let

min. 30 % akontace a max. 80 % z CZN, max. 5 mil.

Až na základě kalkulace hypotečního poradce.

Hypotéka 2v1

ČSOB**

Hypotéka Hypotéka bez doložení příjmů Hypotéka HypoExpres

GE Money 100% hypotéka Hypotéka naopak

min. 200 000 Kč a max. 100 % z CZN

5,79 % nebo 5,39 %*

6,34 % nebo 5,94 %*

5 až 40 let min. 200 000 Kč a max. 50 % z CZN, max. 5 mil. Kč min. 300 000 Kč a max. 85 % z CZN, při splatnosti do 30 let 100 % min. 300 000 Kč a max. 8 mil., max. 100 % z CZN min. 300 000 Kč a max. 100 % z CZN

30 let 6,89 %

7,24 %

5 až 40 let 5,19 – 6,24 %, dle výše úvěru a hodnoty zástavy *** 5 až 30 let

neposkytuje se

10 let

Úroková sazba dle fixace Hypoteční banka

Produkt Hypoteční úvěr Flexibilní hypotéka

Hypotéka 2v1 KB Hypotéka bez příjmu Kombinace s KŽP Kombinace se SS

Výše úvěru

Doba splatnosti

na 1 rok

na 3 roky

na 5 let

na 10 let

na 15 let

Maximální doba fixace úrokové sazby

min. 200 000 Kč a max. 85 nebo 100 % z CZN min. 200 000 Kč (z toho neúčelová část 50 000 Kč), max. 100 % (z toho 20 % neúčelová část a max. 400 000 Kč) max. 60 % z CZN (CZN min. 1 mil.) a 5 mil. min. 100 000 Kč, max. 69 nebo 100 % CZN min. 100 000 Kč, max. 69 % CZN

5,49 % u úvěru do 100 % CZN nebo 4,99 % u úvěru do 85 % CZN 15 let 5 až 30 let

Až na základě kalkulace hypotečního poradce.

10 let 1 až 7 let

na celo dobu obchodu

Úroková sazba dle fixace Hypoteční banka

Produkt

Výše úvěru

min. 300 000 Kč, max. 30 mil. Kč a 120 % z CZN min. 300 000 Kč, Hypotéka Equi max. 30 mil. Kč a a Flexi 70 % z CZN min. 300 000 Kč, Hypotéka max. 30 mil. Kč a Stabilita 100 % z CZN min. 300 000 Kč, Hypotéka max. 30 mil. Kč a Stabilita Invest 80 nebo 100 % z CZN Oranžová hypotéka min. 300 000 Kč, Klasik max. 30 mil. Kč a Oranžová 100 % z CZN hypotéka Stabilita

Hypotéka Klasik

Raiffeisenbank ****

Oranžová hypotéka Investor

Volksbank

Standartní hypotéka

min. 300 000 Kč, max. 30 mil. Kč a max. 80 % z CZN

min. 300 000, max. 100 % z CZN

Doba splatnosti

5 až 40 let

5 až 40 let

5 až 30 let

na 1 rok

na 3 roky

na 5 let

5,29 % u úvěru do 90 % z CZN nebo 5,79 % u úvěru do 100 % z CZN

na 10 let

na 15 let

Maximální doba fixace úrokové sazby

5,59 % u úvěru do 90 % z CZN nebo 6,09 % u úvěru do 100 % z CZN

Až na základě kalkulace hypotečního poradce.

5,19 % u úvěru do 90 % z CZN nebo 5,69 % u úvěru do 100 % z CZN

5,49 % u úvěru do 90 % z CZN nebo 5,99 % u úvěru do 100% z CZN 15 let

5 až 40 let

5,39 % u úvěru do 90 % z CZN nebo 5,89 % u úvěru do 100 % z CZN 5,29 % u úvěru do 90 % z CZN nebo 5,79 % u úvěru do 100 % z CZN

5,69 % u úvěru do 90 % z CZN nebo 6,19% u úvěru do 100 % z CZN 5,29 % u úvěru do 90 % z CZN nebo 6,09 % u úvěru do 100 % z CZN

5 až 30 let 5,29 % u úvěru do 80 % z CZN

5 až 30 let

5,59 % u úvěru do 80 % z CZN

Od 4,99 % ( úvěr do 85 % z ceny zastavované nemovitosti, s jednoletou fixací a splatností do 10 let) až do 5,79 % ( pro úvěr do 100 % z ceny zastavované nemovitosti, s pětiletou fixací a splatností nad 10 let)

5 let, avšak možnost přizpůsobení individuálním požadavkům klienta

Úroková sazba dle fixace Hypoteční banka

Produkt

Výše úvěru

Doba splatnosti

min. 300 000 až 90 % z CZN

5 až 30 let ( při úvěru nad 70 % z CZN a volby fixace jiné než pětileté je splatnost max. 20 let)

hypotéka Wüstenrot

Wüstenrot

hypotéka REFIN

100% hypotéka

5 až 30 let

min. 300 000 až 100 % z CZN

UniCredit

hypotéka Start hypotéka Plus hypotéka Flexi

min. 200 000 Kč až 100 % z CZN

na 3 roky

na 5 let

na 10 let

1 až 40 let

Maximální doba fixace úrokové sazby

10 let 4,89 % až 5,19 % (nad 70 % CZN o 0,3 % vyšší) *****

4,94 % až 5,24 %

5,04 % až 5,34 % (70 až 85 % CZN o 5,5 % (nad 70 0,2 % vyšší a % CZN o 0,4 85 až 100 % % vyšší) CZN o 0,4 % vyšší) ******

5 až 20 let (v případě pětileté fixace až 30 let)

hypotéka Twin

hypotéka Individual

na 1 rok

na 15 let

5 let

10 let

5,08 %

5,01 %

5,11 %

5,36 %

4,96 % nebo 5,34 % pro úvěr do 100 %

4,89 % nebo 5,27 % pro úvěr do 100 %

4,99 % nebo 5,37 % pro úvěr do 100 %

5,24 % nebo 5,62 % pro úvěr do 100 %

_ 5,26%

_ 5,19%

5,49 % 5,29%

5,74 % 5,54%

20 let

Úroková sazba dle fixace Hypoteční banka

Produkt

Výše úvěru

Hypoteční úvěr do 100 % Hypoteční úvěr do 85 %

min. 300 000 Kč a max 100 % z CZN min. 300 000 Kč a max. 85,00 % z CZN min. 200 000 Kč a max. 5 mil. Kč a max. 50 % z CZN ( min. hodnota zastavené nemovitosti 1 mil. Kč)

Hypoteční úvěr bez doložení Hypoteční banka příjmů ******* Hypoteční banka Kombinace do 85% Hypoteční banka Kombinace HÚ+IŽP

Doba splatnosti

na 1 rok

na 3 roky

na 5 let

na 10 let

5,54 %

6,09 %

5,14 %

5,69 %

6,64 %

6,99 %

na 15 let

Maximální doba fixace úrokové sazby

5 až 30 let

5 až 40 let

30

5,44 %

6,09 %

5,14 %

5,69 %

Pozn.: * Výše úvěru je do 85 % zastavované nemovitosti. ** V případě uzavření 2 ze 3 pojištění k hypotéce se sníží úroková sazba o 0,1 p.b. a za zasílání platu na účet v ČSOB se sníží úroková sazba o 0,1 p.b. *** V případě rizikového životního pojištění se sníží úroková sazba o 0,15 p.b. **** Sleva na úrokové sazbě 0,1 p.b. při sjednání životního pojištění. ***** Klient může v průběhu této fixace přejít na pětiletou úrokovou sazbu. ****** U úvěrů nad 70 % hodnoty zajištění a dobou splatnosti nad 20 let je úroková sazba navýšena o 0,1 %. Tato pětiletá sazba může mít prodlouženou dobu platnosti, a to v případě kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením, produktu "Spoříme s hypotékou". ******* Sleva 0,1 p.b. za životní pojištění v jakékoliv pojišťovně, 0,15 p.b. pro klienty s účtem u ČSOB a.s.

Pramen: Vlastní konstrukce dle http://www.csas.cz/banka/content/inet/bydleni/cs/STANDARD_CONTENT_OT01_007051.XML [22.3.2008] http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00111_hypoteka_standard [22.3.2008] http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00247_hypoteka_na_pockani [22.3.2008] http://www.csas.cz/banka/menu/cs/bydleni/nav00219_hypoteka_podnikatel [22.3.2008] http://www.csob.cz/bankcz/cz/Lide/Bydleni/CSOB-Hypoteka.htm [22.3.2008] http://www.csob.cz/bankcz/cz/Lide/Bydleni/CSOB-Hypoteka-2-v-1.htm [22.3.2008] http://www.csob.cz/bankcz/cz/Lide/Bydleni/CSOB-Hypoteka-bez-dokladani-prijmu.htm [22.3.2008] http://www.csob.cz/bankcz/cz/Csob/Urokove-sazby/Urokove-sazby-hypotecnich-uveru.htm [22.3.2008] http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-gemb [22.3.2008] http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/100-hypoteka [22.3.2008] http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoexpres [22.3.2008] http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-naopak [22.3.2008] http://www.gemoney.cz/documents/cz/urokovy-listek.pdf [22.3.2008] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypoteka-do-85/ [22.3.2008] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypoteka-do-100/ [22.3.2008] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/volitelne-parametry-hypoteky/hypoteka-bez-dolozeni-prijmu/ [22.3.2008] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/urokove-sazby/ [22.3.2008] http://www.hypotecnibanka.cz/produkty-a-sluzby/produkty/uvery-pro-obcany/kombinovane-produkty/ [22.3.2008] http://www.kb.cz/file/cs/inf/KB-urokove_sazby_Kc.pdf?20080317[22.3.2008] http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/mortgage_loan.shtml [22.3.2008] http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/flexible_mortgage.shtml [22.3.2008] http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/2_in_1_mortgage.shtml [22.3.2008] http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/mortgage_without_confirmation_of_income.shtml [22.3.2008] http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/bridging_mortgage_loan.shtml [22.3.2008] http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=345&server=1&article=306 [22.3.2008], Informace z Raiffeisenbank, a.s. http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=348&server=1&article=1069 [22.3.2008] http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=346&server=1&article=308 [22.3.2008] http://www.raiffeisenbank.cz/default.aspx?section=347&server=1&article=307 [22.3.2008] http://www.ing.cz/cz/products_and_services/orange_hypothec/about_hypothec/classic_hypothec/ [22.3.2008] http://www.ing.cz/cz/products_and_services/orange_hypothec/about_hypothec/stability_hypothec/ [22.3.2008] http://www.ing.cz/cz/products_and_services/orange_hypothec/about_hypothec/oranzova_hypoteka_investor/ [22.3.2008] http://www.ing.cz/cz/products_and_services/orange_hypothec/actual_deposit_interest_/classic_hypothec/ [22.3.2008] http://www.ing.cz/cz/products_and_services/orange_hypothec/actual_deposit_interest_/hypothec_stability/ [22.3.2008] http://www.ing.cz/cz/products_and_services/orange_hypothec/actual_deposit_interest_/hypothec_investor/ [22.3.2008] http://www.rb.cz/default.aspx?section=340&server=1&article=208 [22.3.2008] http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/obcane/uvery/cz-obcane-uvery-Hypotecni_uvery-hypoteky.html [22.3.2008], Informace z Volksbank CZ, a.s. http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/obcane/uvery/cz-obcane-uvery-Hypotecni_uvery-refinancovani.html [22.3.2008] http://www.wuestenrot.cz/whb/?akce=urokove-sazby/ [22.3.2008] http://www.wuestenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/hypoteka-wustenrot.php [22.3.2008] http://www.wuestenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/hypoteka-refin.php [22.3.2008] http://www.wuestenrot.cz/whb/index.php?akce=produkty/hypoteka100.php [22.3.2008] http://www.unicreditbank.cz/cz/urokove-sazby/hypotecni-uvery.html [22.3.2008] http://www.unicreditbank.cz/cz/obcane/uvery/hypotecni-uvery/ucelovy-rezidencni.html [22.3.2008]