Financování bydlení Financing of housing

Technická univerzita v Liberci Hospodářská fakulta Studijní program: N 6208 – Ekonomika a management Studijní obor:

Podniková ekonomika

Financování bydlení Financing of housing DP–PE–KFÚ–2008–43 Petr Sakař

Vedoucí práce: prof. Ing. Anděla Landorová, CSc. – KFÚ Konzultant:

Mgr. Jiří Pácal – Central Europe Holding a.s.

Počet stran: 100 Datum odevzdání: 9. května 2008

Počet příloh: 5

Prohlášení Byl jsem seznámen s tím, že na mou diplomovou práci se plně vztahuje zákon č. 121/2000 Sb. o právu autorském, zejména § 60 – školní dílo.

Beru na vědomí, že Technická univerzita v Liberci (TUL) nezasahuje do mých autorských práv užitím mé diplomové práce pro vnitřní potřebu TUL.

Užiji-li diplomovou práci nebo poskytnu-li licenci k jejímu využití, jsem si vědom povinnosti informovat o této skutečnosti TUL; v tomto případě má TUL právo ode mne požadovat náhradu nákladů, které vynaložila na vytvoření díla, až do skutečné výše.

Diplomovou práci jsem vypracoval samostatně s použitím uvedené literatury a na základě konzultací s vedoucím diplomové práce a konzultantem.

V Liberci dne 9. května 2008

3

Anotace Diplomová práce pojednává o financování bydlení. Je rozdělena do několika oblastí. Nejdříve popisuje současnou situaci na rezidenčním trhu v České republice. Zabývá se bytovým fondem, bytovou výstavbou, dostupností bydlení, demografickými a dalšími sociálními aspekty rezidenčního trhu. Dále pojednává o právním rámci bydlení a programech podpory v oblasti bydlení. Je uveden postup při pořízení vlastního bytu nebo domu. Významná část diplomové práce se zabývá zdroji financování bydlení. Detailněji se věnuje hypotečním úvěrům a stavebnímu spoření. Jako podpůrné zdroje jsou uvedeny úvěry a dotace od Státního fondu rozvoje bydlení. Zvažovány jsou i spotřebitelské a ostatní půjčky a úvěry. Práce se z části také zabývá možností kombinace hypotečních úvěrů s ostatními produkty jako je stavební spoření nebo kapitálové životní pojištění. V závěrečné kapitole je porovnáno nájemní a vlastnické bydlení, které je pořizováno pomocí úvěru.

Klíčová slova anuita, bydlení, bytová výstavba, byt ve vlastnictví, daně, družstevní bydlení, hypoteční zástavní listy, hypoteční úvěry, nájem, podpora státu, pojištění, překlenovací úvěr, rezidenční trh, rodinný dům, splatnost úvěru, stavební spoření, úrok, úroková sazba, zajištění úvěru, zástava nemovitosti, zdroje financování

4

Annotation The diploma thesis deals with financing of housing. It is divided into several areas. At first it describes the contemporary situation in the Czech residential market. It deals with flat funds, flat building, accessability to housing, and with demographic and other social aspects of residential market. Further it deals with legal framework and supporting programs of housing, as well. Some acquisition procedures how to get own flat or family house are indicated. The important part of diploma study gives attention to financial resources used for housing. It analyses mortgage credits and saving for building in more details. Loans and subsidies from the State Fund of housing development are considered, as well as consumer loans and other kinds of credit. Some combination possibilities of mortgage loans with other products such as saving for building or capital life insurance are examined. In the last chapter there is tenancy and proprietary housing financed by bank loans compared.

Key words annuity, housing, flats construction, owned flat, taxes, cooperative housing, mortgage bonds, mortgage loans, rent, support of the government, insurance, bridging loan, residential market, family house, loan maturity, building savings, interest, interest rate, loan security, mortgage of real estate, resources of financing

5

Obsah: Seznam použitých zkratek a symbolů ................................................................................... 8 Seznam tabulek...................................................................................................................... 9 Seznam grafů ....................................................................................................................... 10 1. Úvod ................................................................................................................................ 11 2. Současná situace na rezidenčním trhu v České republice ............................................... 12 2.1. Bydlení ..................................................................................................................... 12 2.2. Bytový fond .............................................................................................................. 13 2.3. Stáří bytového fondu ................................................................................................ 16 2.4. Bytová výstavba ....................................................................................................... 17 2.5. Dostupnost bydlení ................................................................................................... 20 2.6. Úvěry na bydlení a programy podpory v oblasti bydlení ......................................... 22 2.7. Demografické a sociální aspekty rezidenčního trhu................................................. 25 2.8. Právní rámec bydlení ................................................................................................ 26 2.9. Segmenty bytového trhu........................................................................................... 27 3. Postup při pořízení vlastního bytu nebo domu ................................................................ 30 3.1. Základní hlediska při pořízení vlastního bydlení ..................................................... 30 3.2. Koupě nemovitosti.................................................................................................... 32 3.3. Stavba nemovitosti ................................................................................................... 36 3.4. Daně.......................................................................................................................... 39 4. Zdroje financování bydlení.............................................................................................. 42 4.1. Vlastní prostředky .................................................................................................... 42 4.2. Hypoteční úvěry a stavební spoření.......................................................................... 43 4.3. Spotřebitelské úvěry ................................................................................................. 43 4.4. Úvěry a dotace od Státního fondu rozvoje bydlení .................................................. 44 4.4.1. Úvěr 150 ............................................................................................................ 46 4.4.2. Úvěr 200 ............................................................................................................ 48 4.4.3. Úvěr 300 ............................................................................................................ 49 4.5. Ostatní úvěry a půjčky.............................................................................................. 50 5. Hypoteční úvěry .............................................................................................................. 51 5.1. Hypoteční zástavní listy............................................................................................ 52

6

5.2. Účel použití hypotečního úvěru................................................................................ 53 5.3. Stanovení výše hypotečního úvěru ........................................................................... 55 5.4. Splácení hypotečního úvěru ..................................................................................... 57 5.5. Úrokové sazby .......................................................................................................... 59 5.6. Státní finanční podpora hypotečních úvěrů .............................................................. 61 5.6.1. Státní finanční podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby..................... 61 5.6.2. Státní finanční podpora osobám do 36 let ......................................................... 63 5.6.3. Odpočty zaplacených úroků od základu daně z příjmů..................................... 65 5.7. Kombinované produkty ............................................................................................ 67 6. Stavební spoření .............................................................................................................. 69 6.1. Cíle stavebního spoření ............................................................................................ 69 6.2. Smlouva o stavebním spoření................................................................................... 70 6.3. Státní podpora........................................................................................................... 72 6.4. Spoření...................................................................................................................... 73 6.5. Úvěr ze stavebního spoření....................................................................................... 74 6.5.1. Zajištění úvěru ................................................................................................... 76 6.5.2. Splácení úvěru ................................................................................................... 77 6.6. Překlenovací úvěr ..................................................................................................... 78 7. Porovnání nájemního a vlastnického bydlení.................................................................. 80 7.1. Negativa koupě bytu na úvěr .................................................................................... 81 7.2. Porovnání nákladů nájemního a vlastnického bydlení ............................................. 84 8. Závěr................................................................................................................................ 94 9. Použitá literatura.............................................................................................................. 97 10. Seznam příloh .............................................................................................................. 100

7

Seznam použitých zkratek a symbolů ARTN Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí CČ

cílová částka

ČMSS Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ČNB

Česká národní banka

ČR

Česká republika

ČSÚ

Český statistický úřad

DPH

daň z přidané hodnoty

ECB

Evropská centrální banka

EU

Evropská unie

HDP

hrubý domácí produkt

HZL

hypoteční zástavní listy

KN

katastr nemovitostí

KÚ

katastrální úřad

KŽP

kapitálové životní pojištění

mil.

milión

mld.

miliarda

MMR

Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky

na

údaj není k dispozici

ObčZ

občanský zákoník

ObchZ obchodní zákoník OECD Organisation for Economic Co-operation and Development RSPN

roční procentní sazba nákladů

SFRB

Státní fond rozvoje bydlení

SSČS

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

USA

Spojené státy americké

VOP

všeobecné obchodní podmínky

ZDP

zákon o dani z příjmů

ZDPH zákon o dani z přidané hodnoty ZSS

zákon o stavebním spoření

8

Seznam tabulek Tabulka č. 1:

Byty na 1000 obyvatel – Podklady ke Statistice bydlení EU v roce 2004

Tabulka č. 2:

Vlastnické bydlení v některých zemích EU

Tabulka č. 3:

Stáří bytového fondu v % – Podklady ke Statistice bydlení EU v roce 2004

Tabulka č. 4:

Počet a struktura zahájených bytů 2001 – 2007

Tabulka č. 5:

Počet a struktura rozestavěných bytů 2001 – 2007

Tabulka č. 6:

Počet a struktura dokončených bytů 2000 – 2007

Tabulka č. 7:

Porovnání cen bytů v České republice se zahraničím ke konci roku 2005

Tabulka č. 8:

Počet hypotečních úvěrů poskytnutých občanům k 31.12.2007

Tabulka č. 9:

Přehled poplatků u vybraných hypotečních bank k 31.3.2008

Tabulka č. 10: Výše státní podpory v závislosti na úrokové sazbě Tabulka č. 11: Výše příspěvku pro mladé lidi v závislosti na úrokové sazbě Tabulka č. 12: Přehled poplatků u vybraných stavebních spořitelen k 31.3.2008 Tabulka č. 13: Příklady výše splátek úvěru pro vybrané stavební spořitelny k 31.3.2008 Tabulka č. 14: Výdaje spojené s pořízením nemovitosti pomocí hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a.s. a úvěru od SFRB Tabulka č. 15: Splátkový kalendář pro 1. rok u Hypoteční banky, a.s. Tabulka č. 16: Splátkový kalendář na 20 let u Hypoteční banky, a.s. – souhrnná tabulka Tabulka č. 17: Rekapitulace úvěru od Hypoteční banky, a.s. Tabulka č. 18: Rekapitulace úvěru od SFRB Tabulka č. 19: Spoření a čerpání úvěru u Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Tabulka č. 20: Rekapitulace stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Tabulka č. 21: Přehled výdajů spojených s bytem v Praze – Řepy Tabulka č. 22: Porovnání nákladů nájemního a vlastnického bydlení Tabulka č. 23: Zhodnocení peněžních prostředků v podílových fondech za 20 let

9

Seznam grafů Graf č. 1: Míra dostupnosti bydlení ve vztahu k příjmům v roce 2004 Graf č. 2: Pořízení bydlení pomocí úvěrů Graf č. 3: Porovnání nabídkových a realizovaných cen (indexy) v České republice Graf č. 4: Výše splátky v závislosti na době splatnosti pro hypoteční úvěr 1,5 mil. Kč s úrokovou sazbou 5,52 % p.a. Graf č. 5: Vývoj úrokových sazeb z hypotečních úvěrů v letech 2003 až 2008

10

1. Úvod Obsah diplomové práce vychází jednak ze zadání Technické univerzity v Liberci a zároveň také z mého obecného zájmu o oblast bydlení.

Financování bydlení je aktuální pro mnoho občanů. Někteří si pořizují své první bydlení a jiní zase hledají lepší a modernější. Vhledem k tomu, že se tato problematika v budoucnu bude zřejmě týkat i mne, zvolil jsem si toto téma, abych získal větší přehled o trhu s bydlením a možnostech financování vlastního bydlení.

Informace, které se týkají bydlení, jsem čerpal z odborných publikací, tisku, internetu. Další údaje mi poskytl Mgr. Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding a.s.

V diplomové práci se zabývám financováním bydlení v České republice. Vycházím ze současného stavu na rezidenčním trhu. Některé údaje jsou porovnány s ostatními státy, především z Evropské unie. Dále uvádím postup při pořízení vlastního bytu nebo domu, který je důležitý nejen pro spokojené bydlení, ale má také vliv na velikost a účelnost vynaložených peněžních prostředků. V další části práce se věnuji rozboru zdrojů pro financování bydlení. Samostatná kapitola je určena hypotečním úvěrům a stavebnímu spoření. Na závěr porovnávám nájemní a vlastnické bydlení jak v obecné rovině, tak i z hlediska vynaložených nákladů.

Cílem diplomové práce je upozornění na řadu specifik spojených s pořízením vlastního bytu nebo rodinného domu. Dále je to nalézt a posoudit vhodnost jednotlivých zdrojů financování bydlení. Na základě toho pak zvážit, jestli je vždy lepší vlastnické bydlení pořízené pomocí úvěru, nebo zda jako alternativu, nejen z finančních důvodů, zvolit bydlení nájemní.

Uvedené příklady vycházejí z údajů, které poskytují hypoteční banky, stavební spořitelny pojišťovny, státní instituce nebo specializované internetové servery. Jedná se o vybrané modelové případy, protože všechny kombinace nelze v této práci obsáhnout. Řada veličin se mění velmi často. Obecný základ a úvaha však zůstane stejná.

11

2. Současná situace na rezidenčním trhu v České republice Od roku 1990 došlo na rezidenčním trhu v České republice k výrazným změnám. Postupně se přibližujeme vyspělým státům v Evropě. Bytová výstavba se po prudkém propadu v první polovině devadesátých let stále zvyšuje. Vzniklo zde rozvinuté prostředí stavebních a developerských společností. Hypoteční banky a stavební spořitelny poskytují řadu nových služeb, které jsou stále dostupnější.

Slabým místem jsou realitní kanceláře. Kvalita jimi poskytnutých služeb mnohdy neodpovídá jejich ceně. Jedná se například o špatné poradenství, chyby v uzavřených smlouvách atd. Některé kanceláře si i navzájem přebírají klienty.

Významnou úlohu má v oblasti bydlení také stát. Po mnoha letech jednání se politici shodli na potřebě postupné deregulace nájmů. Docházelo k paradoxní situaci, kdy majitelé domů mohli od nájemců požadovat jen předem stanovené nájemné, ale zároveň byli povinni o tuto nemovitost řádně pečovat. Přitom nájemné zdaleka nepokrylo náklady spojené s případnými opravami a rekonstrukcemi. Až pod tlakem žalob ze strany vlastníků na stát u Evropského soudního dvora ve Štrasburku byla schválena postupná deregulace nájemného, která by měla skončit v roce 2010.

Koncepce bytové politiky není jednotná a neřeší skutečné problémy bytového trhu. Například obce se mnohdy nechovají jako řádní hospodáři. Často se stává, že privatizují svůj bytový fond za výrazně nízké ceny, které neodpovídají cenám tržním. Případně nahrazují úlohu developerů a stavějí bytové domy pro prodej nebo pronájem bytových jednotek. [Trend Report, 2006]

2.1. Bydlení Bydlení je zbožím obchodovaným na trhu, jehož cena je dána poptávkou a nabídkou. Není veřejným statkem, protože bydlet v určitém bytě znamená mít rovněž právo vyloučit ostatní lidi z jeho užívání. [Lux a Sunega, 2006, s. 18]

12

Bydlení je komplexním zbožím. Tím je míněno, že byty a domy se liší v řadě nejrůznějších charakteristik, jejichž kompletní výčet není zcela možný. Jedná se nejen o právní formu užívání, ale také o stáří budovy, kvalitu stavebních materiálů a prací, velikost užitné plochy, počet pokojů, architektonické provedení. Důležitá je rovněž kvalita ostatních prostor, jakými jsou zahrada, garáž, sklep, dílna. Významné je životní prostředí, sociální struktura obyvatel v daném místě, kriminalita, hluk, příjezdové komunikace, doprava do zaměstnání, dostupnost zdravotní péče, školy a mnoho dalších kritérií. [Lux a Sunega, 2006, s. 19]

Dalším specifikem bydlení je fixace v prostoru. Každý byt či dům je úzce svázán s lokalitou, která má vliv na výši jeho ceny. [Lux a Sunega, 2006, s. 19]

S bydlením jsou také spojeny, mimo jiné, pozitivní a negativní externality. Tento jev ovlivňuje kvalitu bydlení v daném místě. Například rekonstrukce jednoho domu zvýší atraktivitu lokality a z toho mají užitek i lidé z blízkého okolí. Naopak výstavba průmyslové zóny může přispět k větší hlučnosti, znečištění prostředí a tím také ke snížení kvality bydlení.

2.2. Bytový fond V současné době Česká republika netrpí nedostatkem bytů. Z hlediska počtu bytů na obyvatele patří český trh k nadprůměrným. Podle MMR připadá na 1000 obyvatel cca 427 bytových jednotek a na 100 hospodařících domácností cca 104 bytových jednotek.

Česká republika nezaostává za evropským průměrem ani co do počtu členů domácností (2,4 obyvatele/domácnost), ani v průměrné výměře bytové jednotky (76,3 m2). Byty však mají nevhodnou skladu – 2,9 místností na 1 bytovou jednotku. [Trend Report, 2006]

Bytový fond se neustále rozšiřuje. Je to způsobeno tím, že počet nově postavených bytů a domů převyšuje množství bytových jednotek, které zanikají. Každý rok zaniká z různých důvodů přibližně 2.500 bytů [Trend Report, 2006].

13

Tabulka č. 1: Byty na 1000 obyvatel – Podklady ke Statistice bydlení EU v roce 2004

Země

1990

1995

2000

2003

Bytový fond v

Rok platnosti

tisících jednotkách

údaje

Rakousko

380

391

405

404

3.280

2003

Belgie

390

390

na

462

4.820

2004

Kypr

374

391

415

421

299

2002

Česká republika

396

na

427

na

4.366

2001

Dánsko

471

474

479

484

2.561

2003

Estonsko

411

427

454

460

624

2003

Finsko

450

465

494

499

2.574

2002

Francie

464

478

490

503

29.495

2002

Německo

425

439

467

472

38.925

2002

Řecko

454

na

505

na

5.465

2002

Maďarsko

372

390

399

402

4.134

2003

Irsko

292

310

341

341

1.387

2002

Itálie

404

441

na

na

26.526

2001

Lotyšsko

358

386

398

417

967

2003

Litva

313

345

375

375

1.292

2003

Lucembursko

298

365

389

394

176

2001

na

321

331

na

127

2000

Holandsko

393

405

416

419

6.811

2003

Polsko

289

298

307

330

11.764

2002

Portugalsko

na

na

482

508

5.318

2003

Slovensko

na

310

315

na

1.725

2002

Slovinsko

na

344

358

na

785

2002

Španělsko

440

454

462

513

20.947

2001

Švédsko

474

479

482

485

4.351

2003

Velká Británie

407

420

430

na

25.617

2002

Malta

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR

Zpracování: vlastní

14

Bytový fond tvoří v České republice sektor vlastnického bydlení (47 %), soukromý nájemní sektor (12 %), sektor obecních nájemních bytů (17 %), družstevní sektor (17 %) a jiné formy (např. byty pro sociálně slabší občany, domovy důchodců) užívání bytu (7 %).1 V poslední době dochází k poklesu zájmu o nájemní bydlení a roste počet bytů ve vlastnictví.

Tabulka č. 2: Vlastnické bydlení v některých zemích EU

Země

Vlastnictví v %

Rok platnosti údaje

Belgie

71

2001

Dánsko

51

2002

Německo

42

2002

Řecko

83

2001

Španělsko

85

2002

Francie

55

2001

Island

77

2002

Itálie

80

2002

Lucembursko

72

1995

Holandsko

53

2001

Rakousko

50

1995

Portugalsko

66

1991

Finsko

61

1997

Švédsko

61

2000

Velká Británie

69

2001



Řada okolních států upřednostňuje vlastnické bydlení, ale například v Německu více jak polovina lidí bydlí v nájemních bytech. Naopak nejvíce bytů ve vlastnictví má Španělsko, Řecko a Itálie.

1

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (údaje z roku 2001).

15

2.3. Stáří bytového fondu Průměrné stáří bytů je v České republice asi 48 let. Mnoho bytů zatím neprošlo zásadnější modernizací. Problémem jsou zejména panelové domy, které tvoří 1/3 bytového fondu. Rovněž ve starší zástavbě jsou například zastaralé rozvody vody, elektřiny, problémy se zemní vlhkostí, špatný stav dřevěných konstrukcí. Za tento stav může zejména regulace nájemného, kdy vlastníci nemovitosti nejsou motivováni k výraznému zlepšení technického stavu domů. Vnitřní dluh (neprovedené opravy a rekonstrukce) na stavu bytového fondu je v České republice odhadován okolo 500 mld. Kč. [Trend Report, 2006]

Tabulka č. 3: Stáří bytového fondu v % – Podklady ke Statistice bydlení EU v roce 2004

Země


<1919

1919-

1946-

1971-

1981-

1945

1970

1980

1990

>1990

Rakousko

2003

18,6

8,1

27,4

15,9

12,4

17,6

Belgie

2004

15,0

16,5

29,0

15,2

9,2

15,1

Kypr

2001

na

7,4

16,9

20,7

27,4

27,1

Česká republika

2001

10,9

14,7

26,3

22,5

16,4

8,2

Dánsko

2003

20,6

17,5

29,4

16,2

9,7

7,1

Estonsko

2003

9,4

14,2

30,0

21,5

19,6

5,3

Finsko

2002

1,6

8,8

30,6

23,4

20,0

14,4

Francie

2002

19,9

13,3

18,0

26,0

10,4

12,4

Německo

2002

14,6

12,6

47,2

10,9

14,6

na

Řecko

1991

4,0

8,0

42,0

30,0

17,0

na

Maďarsko

2001

13,9

12,5

26,1

22,3

17,7

7,4

Irsko

2002

9,7

8,2

16,4

17,5

16,2

31,9

Itálie

1991

19,0

10,5

40,7

19,7

10,1

na

Lotyšsko

2002

11,0

13,8

27,7

22,6

21,1

3,7

Litva

2002

6,2

23,3

33,1

17,6

13,5

6,3

Lucembursko

2001

11,9

14,8

27,0

14,9

11,6

17,1

Malta

2002

14,9

11,0

29,4

16,9

15,8

11,8

16

Země


<1919

1919-

1946-

1971-

1981-

1945

1970

1980

1990

>1990

Holandsko

2002

7,1

13,2

30,9

18,9

29,8

na

Polsko

2002

10,1

13,1

26,9

18,3

18,7

12,9

Portugalsko

2001

5,9

8,5

22,9

18,3

44,4

na

Slovensko

2001

3,4

6,6

35,1

25,6

21,0

6,8

Slovinsko

2002

15,3

7,9

28,1

23,6

16,2

8,7

Španělsko

2001

8,9

4,2

33,5

24,1

13,6

15,7

Švédsko

2003

12,4

20,2

33,1

17,4

9,7

7,2

Velká Británie

2001

20,8

17,7

21,2

21,8

18,5

na



Z tabulky č. 3 vyplývá, že v České republice byla většina bytů postavena před rokem 1990. Jsou zde rozdíly mezi východní a západní Evropou. Největší bytová výstavba probíhá v Irsku.

2.4. Bytová výstavba Na počátku devadesátých let došlo k poklesu bytové výstavby. Situace se začala zlepšovat až koncem desetiletí minulého století.

Růst bytové výstavby ovlivnily podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí tyto faktory: velká motivace občanů mít vlastní bydlení, intervence státu, snižování úroků u hypotečních úvěrů a stavebního spoření, omezená nabídka staršího bydlení regulací nájemného a stavem občanského zákoníku, zhoršená kvalita stávajícího bytového fondu, která podporuje zájem o moderní bydlení, reálný růst příjmů obyvatelstva; velká důvěra v nepřetržitý růst cen nemovitostí a ekonomiky státu; ochota lidí k zadlužování, stále propracovanější marketing developerských firem, bank a stavebních spořitelen.

17

Tabulka č. 4: Počet a struktura zahájených bytů 2001 – 2007

Rok

Počet

z toho

z toho

Počet

zahájených bytů

v rodinných

v bytových

modernizovaných

celkem

domech

domech

bytů

2001

28.983

12.895

6.276

16.659

2002

33.606

13.659

10.246

16.050

2003

36.496

17.250

10.043

17.145

2004

39.037

17.485

11.901

20.074

2005

40.381

17.579

13.574

24.404

2006

43.747

20.620

14.541

36.081

2007

Zahájena výstavba 43.796 bytů

Zdroj: Český statistický úřad


Počet zahájených bytů v roce 2005 překročil podle ČSÚ poprvé od roku 1990 hranici 40 tisíc.

Tabulka č. 5: Počet a struktura rozestavěných bytů 2001 – 2007

Rok

Počet

z toho

z toho

Počet

rozestavěných

v rodinných

v bytových

modernizovaných

bytů celkem

domech

domech

bytů

2001

121.705

59.320

18.734

31.592

2002

129.609

61.166

23.535

34.773

2003

139.132

66.460

26.213

38.923

2004

146.801

70.516

27.817

43.448

2005

155.202

74.497

30.573

47.234

2006

168.825

81.887

35.044

62.171

2007

Rozestavěno 170.971 bytů



18

Růst počtu rozestavěných bytů se podle ČSÚ blíží úrovni, která byla dosahována v sedmdesátých letech minulého století a v roce 1990.

Tabulka č. 6: Počet a struktura dokončených bytů 2000 – 2007

Rok

Počet

z toho

z toho

Počet

dokončených

v rodinných

v bytových

modernizovaných

bytů celkem

domech

domech

bytů

2000

25.207

10.466

5.926

10.725

2001

24.758

10.693

5.912

13.435

2002

27.291

11.716

6.393

13.599

2003

27.127

11.397

7.720

12.761

2004

32.268

13.302

10.722

15.469

2005

32.863

13.472

11.526

21.896

2006

30.190

13.230

10.070

21.144

2007

Dokončeno 41.650 bytů



Bytová výstavba se zvýšila od roku 1995 do roku 2007 z 12.662 na 41.650 dokončených bytů ročně. Česká republika dosáhla podle ČSÚ v roce 2006 úrovně Velké Británie, Švédska a Německa roku 2004. Největší podíl na nové výstavbě mají rodinné domy s cca 44 %. Například v okolí Prahy dosahuje podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) nárůst 20 až 150 bytových jednotek na 1000 obyvatel. Nejvíce bytových jednotek se od roku 1997 postavilo v Praze, Brně, Ostravě a Plzni. Nejméně pak v krajích Karlovarském, Olomouckém, Ústeckém a Libereckém. Výstavba v letech 2004 až 2006 se podle ARTN zaměřovala především na menší byty. Postupně se však poptávka přesouvá k větším bytům (3 + kk a výše). Průměrná výměra nově postavených rodinných domů je 98,1 m2 a bytů 50,4 m2.

Průměrná pořizovací hodnota rodinného domu se v roce 2006 pohybovala okolo 2,85 mil. Kč a u bytů 1,66 mil. Kč.

19

2.5. Dostupnost bydlení Ceny bytů od roku 1990 stále rostou. Výjimkou bylo období po vstupu do Evropské unie v roce 2004. Tehdy ceny přechodně poklesly v důsledku řady spekulací. V roce 2006 nastal obrat a ceny nemovitostí se opět zvyšují.

Z dlouhodobého hlediska budou ceny bytů, domů a pozemků růst, ale krátkodobě může docházet k určitým výkyvům. S tím se můžeme setkat i v jiných zemích kde růsty střídají poklesy a naopak. Cenu nemovitostí ovlivňuje nabídka a poptávka, dostupnost úvěrů, reálný růst mezd a celková ekonomika státu.

Tabulka č. 7: Porovnání cen bytů v České republice se zahraničím ke konci roku 2005

Kolik procent z ceny bytu v evropských velkoměstech činí cena bytu v Praze a Brně Město

Praha

Brno

Berlín

87,3

73,3

Vídeň

81,9

67,8

Hamburk

70,8

59,5

Řím

45,5

38,2

Madrid

26,2

22,0

Paříž

23,5

19,8

Zdroj: ČNB – Zpráva o finanční stabilitě 2006


Z tabulky č. 7 vyplývá, že ceny bytů v Praze se v nominální hodnotě přibližují městům v Rakousku a Německu. Důležité však je, jak je bydlení dostupné ve vztahu ke mzdám. V řadě západních zemích jsou průměrné platy vyšší než v České republice a tudíž je tam pořízení bytu nebo domu finančně méně náročné. Podle mého názoru není většina bytů v České republice předražená. Poptávka po bydlení je stále vysoká. Ceny bytů jsou také vysoké, ale lidé je akceptují. Na druhé straně je otázkou zda tyto ceny odpovídají jejich kvalitě. Podle mého názoru tomu tak v současnosti bohužel není.

20

Problémem je dostupnost bydlení v České republice v porovnání s ostatními státy, jak vyplývá z grafu č. 1.

Míra dostupnosti bydlení

Holandsko

7,44

Velká Británie

6,37

Země

Švédsko

5,18

Itálie

4,81

Norsko

4,58

USA

4,54

Finsko

2,93

Rakousko

2,92 0

1

2

3

4

5

6

7

8

Cena bytu/roční příjem

Graf č. 1: Míra dostupnosti bydlení ve vztahu k příjmům v roce 2004 Zdroj: [Deyl, 2007, s. 35]


Legenda ke grafu č. 1 (výpočet poměru mezi cenou bytu a ročním příjmem) •

Rakousko – domy ve vlastnictví/ čistý příjem

•

Finsko – všechny byty/čistý příjem

•

USA – nové domy/hrubý příjem

•

Norsko – starší domy/čistý příjem

•

Itálie – starší byty/čistý příjem

•

Švédsko – existující domy/čistý příjem

•

Velká Británie – všechny byty/hrubý příjem

•

Holandsko – starší byty/čistý příjem

21

Při hodnocení ceny bytu k příjmům vyjadřuje poměr 3 a méně dostupné bydlení. Naopak poměr nad 5,1 vyjadřuje velmi nedostupné bydlení. V České republice je tento poměr asi osm a v Praze okolo deseti.2 Vždy však záleží na mnoha faktorech a proto se jedná o přibližné koeficienty.

Důvod, proč jsou ceny nemovitostí v České republice tak vysoké, podle mého názoru způsobilo spojení několika faktorů, jako je snížení úrokových sazeb z úvěrů, nedostatečná bytová výstavba v minulých letech, silné ročníky ze 70. let minulého století, upřednostnění vlastnického bydlení před nájemním, hospodářský růst, větší příjmy obyvatelstva a nákup bytů za účelem spekulace. Dále rostou ceny energií a práce, což se také promítá do konečné ceny bytu nebo domu.

Vše je navíc podporováno různými články a prohlášeními v médiích a tisku. Například některé developerské firmy a realitní kanceláře se snaží marketingově využít každé příležitosti, jak zvýšit poptávku. Vybírají si však pouze některé argumenty, jako je změna sazby DPH, přechod na měnu EURO, případně poukazují na levnější ceny nemovitostí v zahraničí. Tyto argumenty nepovažuji za rozhodující. Vždy se prodává za cenu, kterou určuje trh s nemovitostmi. Ceny musí v určité míře odpovídat kupní síle obyvatelstva.

2.6. Úvěry na bydlení a programy podpory v oblasti bydlení Nejvýznamnější stimulací pro bytovou výstavu je dostupnost hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen. Zatím bankovní sektor nezaznamenal větší problémy se splácením na tento typ úvěrů. Na hypotečním trhu je velká konkurence, která se projevuje v řadě doplňkových služeb.

Počet hypoték stále roste. V roce 2007 bylo podle Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) poskytnuto 85.757 nových úvěrů v celkové výši 184 mld. Kč. Průměrná výše hypotéky byla 2,146 mil. Kč, pro občany pak 1,707 mil. Kč. Celkem byly občanům, podnikatelským

2

DEYL, D., Proč jsou byty tak drahé.

22

subjektům a municipalitám poskytnuty ke konci roku 2007 úvěry ve výši 652 mld. Kč. Nesplacená jistina hypotečních úvěrů činila ke stejnému období 421 mld. Kč, z toho na bydlení 346 mld. Kč.

U stavebního spoření došlo podle MMR po roce 2003 došlo k určitému útlumu z důvodu snížení podpory státu. Celkový počet poskytnutých úvěrů k 31.12.2007 činil 942.944 s celkovým objemem 179,301 mld. Kč. Z toho činily úvěry ze stavebního spoření 38,912 mld. Kč a překlenovací úvěry 140,389 mld. Kč. Ve fázi spoření bylo na konci roku 2007 celkem 5.132.595 smluv.

Tabulka č. 8: Počet hypotečních úvěrů poskytnutých občanům k 31.12.2007

Kraj

Počet poskytnutých

Smluvní jistina

úvěrů

v tis. Kč

Praha

92.932

171.442.795

Středočeský

22.796

31.069.846

Jihočeský

20.564

26.216.144

Plzeňský

20.190

24.480.107

9.696

10.747.981

Ústecký

16.417

17.927.171

Liberecký

13.515

16.583.955

Královéhradecký

23.555

26.723.603

Pardubický

17.749

21.219.147

Vysočina

11.474

12.454.403

Jihomoravský

33.046

43.444.232

Zlínský

14.879

16.560.084

Olomoucký

16.912

19.807.965

Moravskoslezský

25.264

30.915.640

338.989

469.593.073

Karlovarský

Celkem



23

V porovnání s ostatními státy však zadluženost hypotékami na financování bytových potřeb není v ČR tak velká. Podle přílohy A činil v roce 2006 podíl zadlužení vůči HDP jen 7,1 %. Růst zadluženosti dosáhl ve stejném roce 33,9 %. Obdobně je tomu i v ostatních postkomunistických zemích. Naopak největší podíl zadlužení vůči HDP (okolo 100 %) má Švýcarsko, Dánsko a Holandsko.

V lednu 2008 provedla agentura STEM výzkum v České republice, který se týkal názoru na bankovní úvěry. Z toho průzkumu vyplynulo, že asi pro 71 % respondentů jsou úvěry na financování bydlení přijatelné. Bankovní úvěr na byt nebo dům je nejrozumějším řešením pro získání prostředků na nové bydlení Určitě ne 8%

Určitě ano 21%

Spíše ne 21%

Spíše ano 50%

Graf č. 2: Pořízení bydlení pomocí úvěrů Zdroj: STEM, Trendy 1/2008, 1362 respondentů starších 18 let


Programy podpory v oblasti bydlení

Koncepce bytové politiky je v působnosti Ministerstva pro místní rozvoj České republiky a obsahuje zásahy státu do fungování trhu s bydlením.

V roce 2008 bude MMR podporovat programy, které se týkají regenerace panelových sídlišť, výstavby technické infrastruktury, výstavby podporovaných bytů (sociální byty) a opravy domovních olověných rozvodů.

24

Prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení bude MMR poskytovat v roce 2008 pouze půjčky na pořízení bydlení ve výši 300 tis. Kč a program „PANEL“. Ostatní programy, které platily ještě v roce 2007, byly pozastaveny. Projevuje se zde vliv reformy veřejných financí a úsporná opatření. (O jednotlivých podporách bydlení se zmíním samostatně v kapitole č. 4.4.).

Nástrojů, které snižují náklady na financování bydlení, je mnoho druhů a kladou vysoké nároky na veřejné rozpočty. Vždy je nutné posuzovat jejich efektivnost vzhledem k vynaloženým nákladům. Tyto nástroje deformují skutečné ceny a náklady na bydlení. Následně snižují ochotu domácností platit skutečnou cenu bydlení. [Donner, 2000] Podpora bydlení v Evropské unii3

Příspěvky na bydlení z veřejných zdrojů jsou zavedeny ve většině vyspělých zemí Evropské unie. V některých státech platí systém příspěvků omezeně nebo není zaveden (např. Belgie, Itálie). V těchto zemích je však možné dostat na bydlení nenárokovou dávku sociální pomoci nebo využít sociální bydlení.

Ve většině zemí platí jednotná pravidla na celém území, někde jsou regionální odlišnosti (např. Severní Irsko). Příspěvky jsou zpravidla financovány přímo ze státního rozpočtu. Někde jsou to regionální rozpočty (např. Německo) nebo i rozpočty obecní (např. Dánsko, Anglie).

2.7. Demografické a sociální aspekty rezidenčního trhu Počet obyvatel České republiky v posledních letech stagnuje nebo jen mírně roste. Úbytek se částečně nahrazuje cizinci. Hlavním problémem je však celkové stárnutí populace. Podle ARTN se v budoucnu začne měnit věkové složení obyvatelstva. Poklesne porodnost a prodlouží se střední délka života.

3

TRNAVSKÝ, J., Programy státní podpory.

25

Počet seniorů nad 65 let bude od roku 2010 převyšovat asi o 10 % skupinu dětí do 15 let. Počet osob ve věku 25 až 29 let poklesne z hodnoty 904 tis. v roce 2003 na 610 tis. v roce 2010. [Trend Report, 2006]

V naší republice je okolo 4,3 mil. společných domácností. Podíl jedno až dvoučlenných domácností představuje asi 60 %. Počet rodin s dětmi bude v budoucnu klesat, více bude samostatně žijících osob. Silné populační ročníky jsou nyní ve věku 30 až 35 let. Z toho plyne, že lze předpokládat zájem o třípokojové a větší byty. O menší byty bude zájem ze strany seniorů, jednotlivců a bezdětných párů. Vývoj těchto trendů se v České republice neliší od ostatních evropských států. [Trend Report, 2006]

Vedle toho dochází ke stěhování z venkova do větších měst. To se týká zejména mladých lidí, pocházejících z venkova, kteří ve městech studují a pak se již nevracejí, protože město jim poskytne řadu pracovních příležitostí a kulturního vyžití. Naproti tomu se zároveň mnoho lidí stěhuje z velkých měst do jejich bezprostředního okolí. Jedná se zejména o rodiny s dětmi, které hledají zdravější prostředí. Demografická situace jednotlivých regionů může mít vliv na trh s bydlením v daném místě.

2.8. Právní rámec bydlení Bydlení je spojeno s řadou zákonů. Mezi základní patří v ČR občanský zákoník, zákon o vlastnictví bytů a stavební zákon.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, je základní normou, která upravuje prodeje a nájmy bytových nemovitostí. V tomto zákoně již dlouho nedošlo k výraznějším změnám. Pouze proběhla dílčí novela v rámci zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Tato novela upřesnila povinnosti nájemce a pronajímatele. Umožňuje například pronajímateli dát nájemci výpověď v zákonně uvedených důvodech (porušování povinností) bez přivolení soudu.

26

Citovaný zákon č. 107/2006 Sb. také umožňuje jednostranné zvyšování nájemného. Cílem je odstranění dvojích nájmů po 31.12.2010. Cílová hodnota ročního nájmu by měla odpovídat 5 % z administrativně zjištěných středních hodnot kupních cen nemovitostí v dané lokalitě [Trend Report, 2006].

Další důležitou normou v této oblasti je zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, obsahuje

zejména práva a povinnosti vlastníků, fungování společenství

vlastníků, smlouvy o hospodaření atd.

Povolování staveb se dosud řídilo zákonem č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Vzhledem k rozvíjejícímu se stavebnímu trhu je od 1.1.2007 nahrazen novým zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v současně platném znění, upravujícím územní plánování a řízení ve věcech povolování staveb (stavební řád). Hlavním účelem tohoto nového zákona by mělo být celkové zjednodušení a zrychlení staveb.

2.9. Segmenty bytového trhu Bytový trh tvoří byty a rodinné domy ve vlastnictví jejich uživatelů, družstevní bydlení a nájemní bydlení.

Rodinné domy jsou tradiční formou bydlení v České republice. Postupně se zlepšuje jejich technický stav. Tento typ bydlení je vhodný zejména pro rodiny s dětmi. Rodinné domy se podílí 38 % na celkovém bytovém fondu [Trend Report, 2006]. Lidé si mohou pořídit samostatně stojící nebo řadový dům.

Nejvíce rodinných domů se staví v okolí velkých měst, kde je dobrá infrastruktura a dopravní dostupnost. Dochází k tzv. suburbanizaci. Výstavba rodinných domů se prodloužila na 3,6 roku. Obytná plocha se zvýšila v průměru na 98,1 m2. Jednotlivé domy

27

jsou stavěny většinou na pozemcích o rozměrech od 800 do 1000 m2. Pokud tyto domy mají přízemí a obytné podkroví, činí jejich zastavěná plocha 120 až 150 m2. [Trend Report, 2006]

Ceny pozemků závisí na mnoha faktorech, mimo jiné na tom, zda mají všechny inženýrské sítě, na množství stavebních pozemků v dané lokalitě atd. Samotné ceny rodinných domů jsou ovlivněny objektivními i subjektivními faktory. Běžný rodinný dům na klíč lze pořídit například za náklady okolo 3 mil. Kč.4

Byty ve vlastnictví převažují většinou ve větších městech, kde je velká koncentrace obyvatelstva a rodinné domy jsou zde méně zastoupeny. Trh s byty ve vlastnictví funguje především díky rozsáhlé výstavbě nových bytů a privatizaci obecních a podnikových bytů. Stále ještě je poměrně vysoká poptávka po modernějším bydlení. Za růstem tohoto zájmu stojí také regulace nájmů, která zhoršuje dostupnost bydlení. Asi 85 % bytů ve vlastnictví je ve starší zástavbě. Mnoho těchto bytů není v dobrém stavu a stojí před významnými rekonstrukcemi či opravami. [Trend Report, 2006]

Pražské byty v levnějších developerských projektech jsou až z 50 % pořizovány jako investice určené k pronajímání, ne pro vlastní bydlení. U dražších projektů je to až 20 %.5. Z toho vyplývá, že velká poptávka po bytech není tvořena jen zájmem o vlastní bydlení. Větší počet následně pronajímaných bytů způsobuje, že nájemné z bytů v Praze spíše stagnuje.

Družstevní byty představují asi 17 % z celkového bytového fondu. Princip družstevního bydlení spočívá v tom, že člen družstva je podílníkem v právnické osobě (družstvu), která vlastní dům, a zároveň je nájemcem bytu. Tato forma bydlení vyžaduje odpovědný přístup a kontrolu hospodaření družstva. Výhody družstevního bydlení spočívají v nižších nákladech na bydlení, přenesením výkonu správy nemovitosti na zpravidla profesionální vedení a ve snadné možnosti převodu členských práv. [Trend Report, 2006] 4

WELFAST a.s. – například dům Welfast 230, 5+1+G, užitná plocha 155,10 m2, cena na klíč 3.098.844 Kč,

aktuální nabídka ze dne 8.4.2008. 5

ČTK, Nákup bytu jako investice.

28

Družstevní byty jsou o asi 15 až 20 % levnější než byty ve vlastnictví [Trend Report, 2006].

Nájemní bydlení představuje stále důležitou část na trhu s bydlením. Tento druh bydlení využívají především mladí lidé nebo ti, kteří nemají dostatek finančních prostředků na pořízení vlastního bydlení. Na trhu stále existují dva druhy nájmů.

Významnou část z nájemních bytů tvoří ty, kde je nájem stanoven administrativním zásahem. V těchto bytech žije v ČR asi 17 % obyvatel.

Regulované nájemné se nezvyšovalo od 1.7.2002. Majitelé domů se obraceli jak na Ústavní soud, tak na Evropský soudní dvůr ve Štrasburku. Až poté byl přijat výše zmíněný zákon upravující deregulaci nájemného. Od 1.1.2007 se administrativně stanovené nájemné má každoročně zvyšovat až do 31.12.2010. Deregulace již probíhá a růst je různý podle lokalit (viz. příloha E). Samostatně jsou vyčleněny Praha a Brno. [Trend Report, 2006]

Smluvní nájemné se týká nemovitostí, které byly stavěny bez státní podpory nebo pronajímané po roce 1993. Výše nájemného závisí na mnoha faktorech. Důležitá je lokalita, dopravní dostupnost, technický stav nemovitosti, vybavení bytu nebo domu. Dalšími faktory je migrace obyvatelstva (stěhování do rodinných domů), nová výstavba, uvolňování bytů s regulovaným nájemným ze strany vlastníků domů a privatizace obecních bytů zvyšující následně nabídku na trhu (pokud nebyly byty využívány). [Trend Report, 2006]

Výše nájemného dlouhodobě klesá. V Praze například došlo mezi lety 1998 až 2004 k poklesu smluvních nájmů téměř o 50 %. Nejvyšší nájmy jsou v Praze a nejnižší například v Teplicích a Bruntále (viz. příloha E). Podle odhadu ARTN je asi 40 % prodávaných bytů určeno k následnému pronájmu. Regulované nájemné vzrostlo za rok 2007 o 17,1 %, tržní nájemné pokleslo o 0,1 %.6

6

ZAVADILOVÁ, T., Cenová bublina může ohrozit banky.

29

3. Postup při pořízení vlastního bytu nebo domu Každý, kdo si pořizuje vlastní bydlení, by se měl zároveň chovat jako investor. Zájemce musí mít před koupí nemovitosti zajištěny nejen finanční prostředky, ale důležité také je, aby je vynaložil účelně. Bez dostatečné opatrnosti může v krajním případě přijít o tyto vynaložené peníze. Informovanost a dodržení obecných zásad ušetří kupujícímu nemalé výdaje, ale i čas strávený řešením obtížných situací, kterým se dá předejít.

3.1. Základní hlediska při pořízení vlastního bydlení Pořídit byt nebo dům lze koupí nebo výstavbou. Pro obě varianty platí některé společné body, jedná se zejména o finance, lokalitu a cenu.

V prvé řadě je nutné, aby investor realisticky zvážil svou finanční situaci, zejména s ohledem na budoucnost. Může se totiž stát cokoli a případný nucený prodej nemovitosti nemusí být vždy šťastným řešením. Hrozí určitá rizika, jako například ztráta zaměstnání, absence významných částek u rodin, kde je žena na mateřské a následně rodičovské dovolené atd.

Většina lidí si pořizuje bydlení v místech, kde doposud žili a mají k dané oblasti osobní vztah. Češi nepatří k národům, které se často stěhují. Jsou zde silnější sociální vazby, a mnoho lidí spíše za prací dojíždí. U lokality je důležitá občanská vybavenost, kvalita životního prostředí, dopravní obslužnost a skladba obyvatel.

V současné době, zejména v Praze, dochází ke stěhování lidí do příměstských lokalit. Řada vesnic však není na tuto masovou výstavbu připravena. Špatný je zejména stav silnic, které jsou vzhledem k rostoucímu počtu automobilů mnohdy v ranních a odpoledních hodinách těžko průjezdné. Zajímavá tak mohou být místa, kde dobře funguje vlakové spojení. Vzhledem k rostoucí automobilové dopravě bude v budoucnu vlakové spojení stále vyhledávanější. V dnešní době není ani tak důležitá vzdálenost v kilometrech, jako spíše čas strávený na cestách.

30

Důležité je, aby se investor při pořizování bydlení seznámil s územním plánem. Může se totiž stát, že nedaleko jeho zvoleného místa bydlení se bude budovat rychlostní komunikace, případně tam vznikne průmyslová zóna.

Cena by měla být úměrná stáří a stavu bytu či domu, kvalitě řemeslných prací, lokalitě, reálným příjmům obyvatelstva. Pro laika je těžké odhadnout přesnou cenu nemovitosti. Může však sledovat, jaké byty se například v dané lokalitě prodávají, jak dlouho jsou v nabídce realitních kanceláří. Pokud někdo koupí byt, o který je v současnosti malý zájem, jen aby bydlel, a v budoucnu jej bude chtít prodat, může realizovat ztrátu.

Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou bytu či domu může být velký, jak ukazuje graf č. 3. U nových bytů pořízených od developerských firem jsou ceny většinou shodné. V případě prodeje starších bytů může být realizovaná cena nižší o 20 až 25 % oproti inzerci.7 Ceny bytů - ČR (index, 2005 = 100) 150

Index v %

140 130 120 110 100

III. 04 VI. 04 IX. 04 XII .04 III. 05 VI. 05 IX. 05 XII .05 III. 06 VI. 06 IX. 06 XII .06 III. 07 VI. 07 IX. 07 XI I.0 7

90

Období ČR - nabídkovéceny

ČR- realizované ceny

Graf č. 3: Porovnání nabídkových a realizovaných cen (indexy) v České republice Zdroj: Český statistický úřad

7


Mgr. Jiří Pácal, Central Europe Holding a.s.

31

3.2. Koupě nemovitosti Na trhu s nemovitostmi lze koupit byty a domy různého stáří a kvality. Koupě nemovitosti vyžaduje čas, přípravu a opatrnost.

Při koupi nemovitosti lze odpovídat na inzeráty v tisku, případně se obrátit na zavedenou realitní kancelář.

Pokud se klient rozhodne pro realitní kancelář, měl by se zaměřit zejména na kvalitu poskytovaných služeb, výši provize a rezervačních poplatků. Důležitý je také způsob jednání se zákazníkem. Realitní kancelář je pouze zprostředkovatelem. Kvalita jí připravených formulářů smluv je někdy nekvalitní. Proto je lepší uzavřít smlouvu u notáře, který za svou práci odpovídá. Není to levná záležitost, ale vzhledem k vysoké ceně nemovitostí je to částka zanedbatelná. Uzavřené smlouvy jsou součástí návrhu na vklad do katastru nemovitostí a jeho případné zamítnutí může způsobit problémy.

Z právního hlediska by si kupující měl prověřit některé údaje, aby předešel rizikům spojeným s nemovitostí. Jsou to rizika, že: [Pavelka a Opltová, 2003, s. 92]

nemovitost neexistuje, nemovitost existuje, ale je zatížena věcným břemenem, případně jiným omezením vlastnického práva, nemovitost může být v budoucnu zatížena vadami, které mohou znamenat i ztrátu vlastnického práva kupujícího, nemovitost je ve špatném technickém stavu, prodávající není jediným vlastníkem nemovitosti. V případě koupě staršího domu se může vyskytnout zásadní problém.8 Prodávající, který je zapsán v katastru nemovitostí (KN), nemusí být skutečným vlastníkem. Jedná se o kupní smlouvy, které byly uzavřeny v roce 1951 až 1993. V této době přecházelo vlastnické

8

FRÁNEK, T., Koupili jste dům? Možná vás ale někdo předběhl dřív, už za komunismu.

32

právo současně s platností smlouvy a později registrací u notáře. Tyto převody se do evidence nemovitostí zapisovaly až později a někdy ani k zápisu nedošlo. Pokud někdo předloží na katastrální úřad takovou smlouvu, úřad je povinen do KN zapsat příslušný převod dané nemovitosti. Současný vlastník je pak zbaven svého vlastnictví. Podle právníků veřejného ochránce práv mohou být takových případů stovky. Jedinou možností je změna zákona. Odborníci doporučují, aby byla stanovena lhůta, do kdy mohou původní vlastníci předložit listiny, které potvrzují, že jsou právoplatnými majiteli nemovitosti. Kupující by měl proto požadovat i nabývací tituly, jako jsou kupní smlouvy, notářské zápisy týkající se dědictví nebo darovací smlouvy.

Při nákupu nemovitosti se uzavírá kupní smlouva, které může předcházet uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Pro úplatný převod nemovitosti se používá obecný smluvní typ upravený v § 588 až § 610 ObčZ.

Kupní smlouva má mít tyto náležitosti: [Pohl, 2001] •

písemná forma smlouvy (jinak není smlouva platná),

•

úředně ověřené podpisy smluvních stran (notářem nebo obecním úřadem), případně vyhotovení smlouvy advokátem, který také může potvrdit pravost podpisů,

•

smlouva musí být vyhotovena na jedné listině,

•

přesná identifikace převáděné nemovitosti; uvádí se katastrální území, popisné číslo budovy, parcelní číslo a katastrální úřad (KÚ), kde je vlastnické právo prodávajícího zapsáno; u rozestavěných staveb lze zapsat budovu, která je postavena na úroveň prvního podzemního podlaží; uvedení výměry pozemku a druhu pozemku není podmínkou platnosti smlouvy, ale pro bližší identifikaci je lepší tyto údaje uvést,

•

dohoda o ceně; pro daňové účely je nutný znalecký posudek; u prodeje domu se stavebním pozemkem se ve smlouvě odděleně uvádí cena domu a cena pozemku,

•

smlouva se KÚ předává v počtu, který je o dva vyšší, než je počet účastníků smlouvy.

Kupní cena se doporučuje zaplatit prostřednictvím notáře, případně advokáta. Kupní cena se složí do úschovy a je vyplacena až po převodu nemovitosti na nového majitele v katastru nemovitostí.

33

Vlastnictví k nemovitosti se nabývá správním rozhodnutím ve formě povolení vkladu vlastnického práva příslušným katastrálním úřadem (KÚ), který své rozhodnutí vyznačí ve smlouvě. Vlastnické právo se nabývá zpětně k datu, kdy byl podán návrh na povolení vkladu vlastnického práva KÚ. Rozhodující je podací razítko KÚ. Vhodné je i vyznačení hodiny podání návrhu. K převodu vlastnického práva nedochází zaplacením kupní ceny. Případné nezaplacení kupní ceny neznamená automaticky neplatnost převodu vlastnictví nemovitosti [Pavelka a Opltová, 2003, s. 95].

U koupě nového bytu je z hlediska financí v kupní smlouvě důležitý i odstavec o výměře bytu a případných odchylkách. Zde je mnohdy uvedeno, že pokud je byt větší nebo menší, například o 3 % čisté podlahové plochy, kupní cena zůstává stejná. Praxe je taková, že většinou je byt menší, ale v toleranci, a tudíž v pořádku. Například investor si koupí nový byt v Praze o výměře 70 m2 s cenou 45.000 Kč/m2. Odchylka 3 % činí 2,1 m2. V konečném důsledku přišel o 94.500 Kč (2,1 x 45.000). Pokud je takových bytů více pak je to velice slušný zisk pro developera.

Koupě nemovitosti na úvěr

K čerpání úvěru, a tedy k zaplacení kupní ceny, nemůže dojít dříve, než je v katastru nemovitostí vloženo zástavní právo k nemovitosti.

„Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.“9

Zástavním věřitelem je většinou banka, stavební spořitelna či jiný peněžní ústav. Práva a povinnosti smluvních stran vznikají na základě zástavní smlouvy. V daném případě je mezi bankou (zástavním věřitelem) a dlužníkem uzavřena smlouva o úvěru. Takto poskytnutý úvěr je účelově vázán na koupi nemovitosti.10 9

§ 152 ObčZ.

10

SREALITY, Použití hypotéky při koupi nemovitosti.

34

Předmětem zástavního práva nemůže být bytová jednotka v družstevním vlastnictví. Členové družstva mají k bytům pouze užívací vztah, který je upraven nájemní smlouvou. Určitou možností by bylo zřídit zástavu k samotnému domu, ale o tom by musely rozhodnout příslušné orgány bytového družstva.11

„Ztratí-li zástava na ceně tak, že zajištění pohledávky se stane nedostatečným, zástavní věřitel má právo od dlužníka žádat, aby zajištění bez zbytečného odkladu přiměřeně doplnil. Neučiní-li tak, stane se ta část pohledávky, která není zajištěna, splatnou.“12

Zde by bylo jistě zajímavé vědět jak by se banky zachovaly v případě, že by například v určitém segmentu trhu s byty došlo k výraznému poklesu jejich cen. Požadovat v takovém případě po dlužníkovi další zástavu nebo okamžité zaplacení části pohledávky by bylo zřejmě pro většinu domácností splácející úvěr neřešitelným problémem. Podle mého názoru by k tomu asi banka nepřistoupila. Pokud by klient neměl peníze, mohl by prodat pouze předmětnou nemovitost za nižší cenu, což by pro něho nebylo výhodné. Banka by tím také nic nezískala, její pohledávka by nebyla pravděpodobně celá zaplacena.

Některé varianty nákupu nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření: [Pavelka a Opltová, 2003, s. 100-105]

a) Kupní smlouva je uzavřena, vlastnické právo je vloženo do katastru – při podpisu smlouvy o úvěru je s kupujícím podepsána zástavní smlouva a po povolení vkladu zástavního práva ve prospěch banky jsou prostředky převedeny na účet prodávajícího.

b) Kupní smlouva je uzavřena, ale ještě není podán návrh na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí – kupní smlouva obsahuje podmínku, že nabude účinnosti až po předložení smlouvy o úvěru a následně se podá návrh na vklad vlastnického práva.

c) Smlouva o smlouvě budoucí kupní, prodávající váže podpis kupní smlouvy na úhradu kupní ceny – kupující předloží k žádosti o úvěr smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Po 11

SREALITY, Použití hypotéky při koupi nemovitosti.

12

§ 163 odst. 2 ObčZ.

35

schválení úvěru a podepsání úvěrové smlouvy podepíše prodávající zástavní smlouvu k nemovitosti ve prospěch banky. Následně je podán návrh na vklad zástavního práva. Po jeho povolení je kupní cena převedena na účet prodávajícího.

d) Nákup nemovitosti v dražbě nebo od správce konkursní podstaty – výhodou je možnost získání nemovitosti za nižší cenu, nevýhodou je omezené použití hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. U dražby je nutné zaplatit cenu za nemovitost k okamžiku příklepu. Řešením může být zřízení zástavního práva k jiné nemovitosti, kdy se banka po zastavení vydražené nemovitosti vzdá zástavního práva k první nemovitosti. Dalším řešením jsou dočasné půjčky od známých, rodičů, zaměstnavatele, krátkodobé spotřebitelské úvěry, které jsou následně splaceny z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření.

Vzhledem k vysokým transakčním a jiným nákladům (poplatky a úroky z úvěrů) spojených s koupí nemovitosti je vhodné dodržet rozumný časový horizont investování. V České republice se doručuje střednědobý (5-8 let) nebo dlouhodobý (8 let a více). Důležité je najít takovou nemovitost, která se prodává co nejvíce pod tržní cenou, nebo s vysokým investičním potenciálem. [Lux a Sunega, 2006, s. 137]

3.3. Stavba nemovitosti Vedle koupě je výstavba další způsobem jak si pořídit nemovitost. Investor může zvolit stavbu na klíč nebo si stavební práce provést svépomocí.

Stavba domu na klíč má své výhody a nevýhody. Mezi výhody patří to, že klient přijde do hotového, ušetří fyzické a psychické síly, nehledě na časovou úsporu. Nevýhodou je, že peníze musí být zajištěny na celou stavbu. Nezbytná je přítomnost nezávislého stavebního dozoru, který kontroluje správnost prováděných prací.

U stavby svépomocí je výhodou možnost přerušení stavby, pokud nejsou k dispozici peníze. Stavitel se nemusí obávat, že přijde o peníze jako v případě stavby domu na klíč,

36

když se stavební firma dostane do finančních potíží. Nevýhodou je, že stavitel nakupuje materiál s vyšší daní, často bez množstevních slev, investuje svůj čas a práce mu budou trvat déle než odborníkům. Ke stavebnímu povolení potřebuje odborníka, který bude za stavbu odpovědný. Některé odborné věci si nemůže udělat svépomocí. Při stavbě svépomocí lze nejvíce ušetřit na hrubé stavbě, řemeslné práce je lepší nechat odborníkům.

Získání úvěru pro stavbu rodinného domu nebo bytu

Získání hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření lze rozdělit do několika variant. Stavitel může použít jinou nemovitost, požádat o dočasný (stavební) nebo řádný úvěr na výstavbu, případně využít úvěru třetí osoby.

Pokud má stavitel k dispozici další nemovitost, může ji dát bance do zástavy a dostane úvěr na stavbu rodinného domu nebo bytu. Předmětem zástavy může být i nemovitost třetích osob (přátel, rodičů, firmy). Ochrana ručitele musí být smluvně zajištěna. [Pavelka a Opltová, 2003, s. 122]

Stavební úvěr je poskytnut dočasně na stavbu. Po jejím dokončení je tento úvěr splacen řádným úvěrem, který bude zajištěn zástavním právem. Banky většinou požadují, aby stavební úvěr byl jištěn zástavním právem k pozemku, kde probíhá stavba, a dalšími zajišťovacími instrumenty (ručitel, směnka, zástavou k pohledávce). Dále požadují, aby část stavby byla financována ze zdrojů budoucího majitele nemovitosti. [Pavelka a Opltová, 2003, s. 123]

U úvěru na výstavbu se předpokládá postupné čerpání úvěru. Princip spočívá v tom, že úvěr se čerpá postupně, vždy např. maximálně jen do 70 % (je možná i jiná výše) hodnoty rozestavěné nemovitosti. Každé další čerpání bude ve výši nejvýše 70 % z objemu čerpání předcházejícího úvěru. Toto je umožněno tím, že je možné do katastru nemovitostí zapsat i rozestavěnou nemovitost a na ni čerpat úvěr. Pro potřeby úvěru se jako hodnota dokončené nemovitosti uvažuje budoucí cena obvyklá. V případě vyšších nákladů na stavbu musí klient banky zaplatit rozdíl z vlastních prostředků. [Pavelka a Opltová, 2003, s. 123-124]

37

Výchozí cena rozestavěné nemovitosti plus jednotlivé části úvěru se musí v konečném výsledku rovnat celkové ceně nemovitosti, kterou investor pořizuje [Radová a Dvořák, 2001, s. 170].

P0 + U1 + U2 + …. + Un = P

(1)

kde: P0 – minimální výchozí cena zastavované rozestavěné nemovitosti (zpočátku se financuje výstavba z vlastních zdrojů) Ui – jednotlivé části úvěru n – počet částí úvěru P – celková cena nemovitosti

U1 = P0 * 0,7 U2 = U1 * 0,7 = P0 * 0,72 Ui = Ui-1 * 0,7 = P0 * 0,7i P = P0 + P0 * 0,7 + P0 * 0,72 + ……… + P0 * 0,7n ⇒ P0 = P *

0,7 − 1 0,7 n+1 − 1

(2)

Příklad č. 1: Výpočet výchozí ceny rodinného domu

Předpokládaná cena nemovitosti je 3 mil. Kč, max. výše úvěru do 70 % ceny zastavované nemovitosti, úvěr bude poskytnut ve 4 částech.

Řešení:

P0 = P *

0,7 − 1 0,7 − 1 = 3.000.000 * = 1.081.822 Kč n +1 0,7 − 1 0,7 5 − 1

Výchozí cena nemovitosti, která je předmětem zástavy musí být minimálně 1.081.822 Kč, a tuto částku musí stavitel profinancovat z vlastních prostředků. Bez úspor či jiných zdrojů se neobejde.

38

Investor si také může objednat stavební firmu, která postaví dům na vlastní náklady. Sjednaná cena se zaplatí až po dokončení stavby. Tato varianta předpokládá spíše kapitálově silnou společnost. V budoucnu lze očekávat, že právě tato varianta bude vzhledem k rostoucí konkurenci a poklesu poptávky více klientům nabízena. Riziko je na straně stavební firmy, proto většinou požaduje alespoň první zálohu, případně úvěrový příslib od banky. Kapitálově slabší firmy mohou požádat o poskytnutí stavebního úvěru přímo na konkrétní stavbu. Pokud se platí nemovitost z vlastních zdrojů, je vhodné splátky rozdělit podle stupně rozestavěnosti, doplatek až po zápisu zkolaudované stavby do katastru nemovitostí a odstranění všech závad. [Pavelka a Opltová, 2003, s. 124-125]

3.4. Daně S nákupem nemovitosti jsou spojeny také některé daňové povinnosti, které zatíží finanční rozpočet rodiny. Jedná se o daň z převodu nemovitostí, daň z příjmů, daň z přidané hodnoty a daň z nemovitostí.

Daň z převodu nemovitostí

Podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je poplatníkem daně z převodu nemovitostí převodce (prodávající) a nabyvatel (kupující) je ručitelem. Získání nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku, případně ve veřejné dražbě, je poplatníkem nabyvatel.

Základem daně při koupi nemovitosti je kupní cena nebo cena určená podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (vždy se vychází z ceny vyšší). Při získání nemovitosti v rámci výkonu rozhodnutí nebo exekuci, případně ve veřejné dražbě, je základem daně cena dosažená vydražením. U prodeje nemovitosti v rámci insolvenčního řízení nebo při oddlužení je základem daně cena dosažená prodejem nemovitosti.

39

Daňové přiznání se podává nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do KN. Dále, pokud bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti, případně nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí či exekuci.

Daň činí 3 % ze základu daně a je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Zaplacení daně je vhodné v kupní smlouvě zajistit například tím, že část z kupní ceny (složená např. u notáře), představující výši daně, bude přímo zaplacena finančnímu úřadu.

Daň z příjmů

Při prodeji nemovitosti je důležitý také zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Pro placení daně z příjmů je rozhodující časový test.

Od této daně jsou osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu nebo bytu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Pokud je doba kratší než 2 roky, je příjem osvobozen od daně, pokud jsou tyto prostředky použity na uspokojení bytové potřeby. Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje těchto domů a bytů, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku.

Příjmy z prodeje ostatních nemovitostí jsou osvobozeny od daně z příjmů po 5 letech. V případě dědění se tato lhůta zkracuje o dobu, kdy byla nemovitost v majetku zůstavitele. Toto se týká příbuzných v řadě přímé nebo jednoho z manželů. Od daně z příjmů je osvobozen prodej nemovitosti, která byla získána v souvislosti s nápravou některých majetkových křivd.

Z výše uvedeného vyplývá, že pokud by si například někdo koupil chatu a prodal ji do 5 let, musel by zaplatit daň ve výši 15 % z příjmu z prodeje nemovitosti snížený o prokazatelné výdaje (např. rekonstrukce, údržba atd.).

40

Daň z přidané hodnoty

Daň z přidané hodnoty (DPH) se platí při koupi nových bytů či domů a oprav. Obecná úprava je v zákoně č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Podle § 48 ZDPH se u bytové výstavby uplatňuje snížená sazba DPH, která v současnosti činí 9 %. V § 48a ZDPH je vymezeno sociální bydlení, u kterého se platí rovněž 9 % DPH. U bytu je podmínkou velikost 120 m2 (součet podlahových ploch všech místností včetně příslušenství). U rodinného domu je podmínkou velikost 350 m2 (součet podlahových ploch všech místností). U oprav nemovitostí, které jsou určeny k bydlení, je DPH ve stejné výši. Převod pozemků je podle § 51 ZDPH od daně osvobozen.

Daň z nemovitostí

Po získání nemovitosti se musí platit daň podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Poplatníkem daně z pozemku je vlastník pozemku. V některých případech může být poplatníkem uživatel nebo nájemce. Základ daně a sazby daně se liší podle typu pozemku (pole, zahrady, zastavěné plochy atd.) Sazby daně se násobí koeficientem, jehož výše závisí na velikosti obce. Každá obec může stanovený koeficient snížit nebo zvýšit v souladu se zákonem.

Předmětem daně z nemovitostí u staveb jsou stavby na území České republiky, pro které bylo například vydáno kolaudační rozhodnutí. Poplatníkem je většinou vlastník stavby. Základem daně je výměra půdorysu nadzemní části stavby, u bytů je to výměra podlahové plochy. Sazba daně se liší podle typu stavby a násobí se také koeficientem jako v případě pozemku. Od daně jsou osvobozeny například novostavby ve vlastnictví fyzických osob sloužící k trvalému bydlení, a to na dobu 15 let počínaje rokem následujícím po vydání kolaudačního souhlasu, rozhodnutí nebo způsobilosti k užívání (v budoucnu možná dojde ke zrušení této výjimky). Dále také stavby na dobu 5 let, u kterých došlo ke změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na obnovitelné zdroje.

Daň se platí ve dvou splátkách, do 31. května a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období. Pokud daň nepřesáhne 5.000 Kč, je celá splatná do 31. května.

41

4. Zdroje financování bydlení Po seznámení s aktuální situací na trhu s bydlením a rozhodnutí, zda si pořídit rodinný dům či byt, případně začít s rekonstrukcí nebo opravou, přichází na řadu otázka financování. Finanční zdroje k financování bydlení lze rozdělit na vlastní a cizí. Mnoho lidí však nemá dostatek vlastních zdrojů, tudíž se bez úvěrů a půjček neobejdou.

Němečtí a rakouští specialisté klientům doporučují, aby své bytové potřeby kryli rovnoměrně po třetinách, z vlastních zdrojů, stavebního spoření a hypotéky. Považují to za nejdostupnější a nejlacinější způsob financování.13

4.1. Vlastní prostředky Zdrojem vlastních prostředků jsou příjmy ze závislé činnosti či podnikání, úspory, movité a nemovité věci. Ti, kteří mají své vlastní prostředky, to mají jednodušší. Nemusí řešit složitou otázku zadlužení na mnoho let. Přesto i tito lidé by si měli provést kalkulaci, zda není lepší si pořídit nemovitost s pomocí úvěru a naspořené peníze investovat jiným způsobem. Za určitých okolností to může být výhodné. Uvedu některé příklady.

Pro investora, který si koupí dům z vlastních prostředků a následně potřebuje koupit auto na leasing, je levnější si vzít hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření a auto koupit za své peníze. Podnikatelé, spekulanti si mohou nemovitost také pořídit pomocí úvěru a vlastní prostředky vložit do podnikání, případně investovat na kapitálovém trhu. [Syrový, 2005]

Mladí manželé, kteří si pořídí dům nebo byt a použijí všechny své peníze, aby nemuseli splácet tak velký úvěr, nemají na vybavení bytu. Pak musejí čekat, až nějaké peníze našetří nebo si musí vzít například dražší spotřebitelský úvěr. I zde se vyplatí vzít si větší hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Zaplacené úroky lze navíc odečíst od základu daně z příjmů.

13

ČECHLOVSKÝ, V., 100 % hypotéky: jaká jsou pro a proti.

42

4.2. Hypoteční úvěry a stavební spoření V případě, že zájemce o pořízení vlastního bydlení nemá dostatek finančních prostředků, musí zvolit některý ze široké nabídky úvěrů. V poslední době se banky předhánějí v poskytování dodatkových služeb. Pro laika je obtížné orientovat se v široké nabídce. Proto bych doporučil návštěvu nezávislého finančního poradce. Detailnější porovnávání bank, které poskytují úvěry, by nebylo v této práci příliš efektivní a ani aktuální, protože jednotlivé parametry a služby se často mění. Důležité jsou především základní údaje. Detailněji se hypotečním úvěrům věnuji v kapitole č. 5.

Úvěry od stavebních spořitelen jsou hlavním konkurentem hypotékám. Jsou založeny na jiných principech. V minulosti sloužilo stavební spoření spíše jako výhodné ukládání volných peněžních prostředků. V současné době se situace obrací na stranu poskytování úvěrů. Stavební spoření tak nabývá na významu a v budoucnu může být ještě více vyhledávané. Detailněji se stavebnímu spoření věnuji v kapitole č. 6.

4.3. Spotřebitelské úvěry Na rozdíl od hypotéky nebo stavebního spoření není tento druh úvěru vázán způsobem jeho použití. Nejčastěji slouží ke koupi vybavení domácnosti. Nevýhodou je vyšší úrok za půjčení peněz, vysoké poplatky a krátká doba splatnosti. Zaplacené úroky nelze odečíst od základu daně z příjmů. Z tohoto důvodu není tento úvěr vhodný k pořízení bytu nebo domu. Pokud již klient musí využít spotřebitelského úvěru, měl by vybrat takový, u kterého je nejnižší roční procentní sazba nákladů (RPSN). Tato sazba zohledňuje finanční nákladovost půjčky (úroky, poplatky). Neúčelové spotřebitelské úvěry jsou nejdražší.

Účelové úvěry, které slouží k financování bytových potřeb (zařízení domácnosti), jsou levnější.14 Klient však také hradí řadu poplatků. Splatnost takových úvěrů je většinou do 10 let. Výše úvěru bývá omezená.

14

Poštovní spořitelna – „Úvěr na bydlení“, minimální úroková sazba z úvěru 5,5 % p.a.

43

4.4. Úvěry a dotace od Státního fondu rozvoje bydlení Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) poskytuje významnou možnost, jak získat za výhodných podmínek finanční prostředky. Za tímto účelem byl schválen zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších přepisů.

Účelem fondu je podporovat rozvoj bydlení v České republice v souladu s koncepcí bytové politiky, kterou schválila vláda České republiky. Fond je právnickou osobou v působnosti Ministerstva pro místní rozvoj. Majetek fondu je ve vlastnictví státu. Zdrojem pro poskytování úvěrů a dotací je státní rozpočet, jehož příjmy jsou převážně tvořeny výběrem daní.

Finanční prostředky lze podle SFRB použít pouze na území České republiky: •

ke krytí nákladů spojených s výstavbou, pořízením, opravami a modernizací bytů, bytových a rodinných domů formou úvěrů,

•

ke krytí úroků z úvěrů poskytnutých bankami fyzickým a právnickým osobám na výstavbu, pořízení, opravu a modernizaci bytů, bytových a rodinných domů,

•

ke krytí nákladů spojených s výstavbou, pořízením, opravami a modernizací bytů, bytových a rodinných domů formou dotace,

•

k ručení za nesplacené jistiny úvěrů poskytnutých bankami fyzickým a právnickým osobám (na výstavbu, opravu a modernizaci bytů, bytových a rodinných domů nebo na výstavbu infrastruktury obcemi pro bytovou výstavbu),

•

ke krytí nákladů spojených s koupí nebo nabytím pozemků, které jsou kupovány nebo nabývány s bytem nebo domem formou úvěru nebo formou krytí části úroků z úvěru,

•

ke krytí úhrady formou úvěru za účelem nabytí členských práv a povinností v družstvu, nebo za účelem nabytí podílu v právnické osobě, pokud se účastník stane nájemcem bytu, případně bude mít jiné užívací právo,

•

ke krytí nákladů spojených s pořízením vybavení bytu formou úvěru.

44

Z výše uvedeného vyplývá, že půjčka je podmíněna již poskytnutým úvěrem od banky nebo stavební spořitelny.

Přehled programů Státního fondu rozvoje bydlení: •

„úvěr 150“,

•

„úvěr 200“,

•

„úvěr 300“,

•

podpora výstavby družstevních bytů,

•

úvěry na modernizaci bytů (úvěry obcím na opravy obecního i soukromého bytového fondu),

•

dotace na výstavbu nájemních bytů (dotace obcím na výstavbu nájemních bytů pro občany s nízkými příjmy),

•

dotace na opravy (dotace na úhradu části nákladů spojených s opravami panelového domu),

•

program PANEL (podpora oprav bytových domů postavených panelovou technologií).

Většina programů je pro rok 2008 pozastavena, finanční prostředky v rozpočtu SFRB jsou pouze na program „Úvěr 300“.

U programu „PANEL“ došlo od 2. dubna 2008 k obnově přijímání nových žádostí. Podpora spočívá ve zvýhodněných zárukách za úvěr a dotacích na úhradu úroků. Podle mého názoru by bez tohoto programu došlo ke zhoršení technického stavu panelových domů.

Jedním z dalších zastavených programů je podpora výstavby družstevních bytů. Základní podmínky jsou upraveny zákonem č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a nařízením vlády č. 465/2005 Sb.

Členové družstva se musí na výstavbě finančně podílet tak, jak stanoví zákon, a zároveň se následně stanou nájemci takto postavených bytů.

45

V současné době se s tímto způsobem výstavby často nesetkáváme. Na našem trhu většinou prodávají byty developeři, kteří fungují jako zprostředkovatelé. Najímají si stavební firmy, se kterými mají uzavřenu smlouvu o dílo, a hotový byt pak prodávají konečnému zájemci na základě kupní smlouvy.

Na trhu s nemovitostmi jsem našel například společnost SICOM s.r.o., která se výstavbou družstevních bytů zabývá. Tato společnost na každý projekt zakládá nové družstvo s vlastní právní subjektivitou. Družstvo je vlastníkem pozemku, projektové dokumentace, objednává stavební práce atd. Po kolaudaci stavby družstvo vymezuje prohlášením vlastníka podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, v domě samostatné byty, nebytové prostory, garáže a společné prostory. Po převodu bytů do vlastnictví fyzických osob v katastru nemovitostí následně vzniká ze zákona Společenství vlastníků jednotek. Když se převede majetek a všechny záruky ke stavbě, družstvo zanikne.

4.4.1. Úvěr 150 Úvěr je určen mladým lidem do 36 let. Podmínky (viz. s. 46-47) jsou dány nařízením vlády č. 28/2006 Sb., o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let.

Základní charakteristika úvěru: •

úvěr se poskytuje do výše 150.000 Kč,

•

úroková sazba je 2 % p.a. (úročení začíná dnem čerpání úvěru),

•

úvěr je možno čerpat do 2 let ode dne uzavření úvěrové smlouvy (čerpání úvěru musí být zahájeno do 1 roku),

•

úvěr je splatný do 10 let ode dne jeho čerpání,

•

úvěr je možné kombinovat s hypotečním úvěrem nebo stavebním spořením,

•

splacení úvěru je zajištěno ručitelským závazkem nebo jiným způsobem.

46

Příjemce úvěru je fyzická osoba, která: •

žije v manželství a jeden z manželů nemá v roce podání žádosti 36 let,

•

nesplňuje předchozí podmínku, ale má ve své výchově, střídavé výchově nebo pěstounské péči alespoň jedno nezletilé dítě; v případě druhého rodiče nebo osoby pečující o dítě, které je příjemcem nebo nabyvatelem musí mít tato osoba v péči další nezletilé dítě.

Modernizací se podle zákona rozumí stavební úpravy nebo udržovací práce v bytě nebo domě a připojení k veřejným sítím technického vybavení. Úvěr nelze poskytnout opakovaně příjemci úvěru, opakovaně na modernizovaný byt a žadateli, který čerpal „Úvěr 200“. Úvěr se splácí pravidelnými splátkami. Mimořádné splátky jsou povoleny. Ze závažných důvodů (ztráta zaměstnání, nemoc) může dlužník požádat o přerušení splácení nejdéle na 2 roky.

Další podmínky pro poskytnutí úvěru: •

trvalé bydlení příjemce nebo nabyvatele v modernizovaném bytě po dobu splácení úvěru (neplatí pokud nelze byt v průběhu modernizace užívat vzhledem k jeho technickému stavu),

•

u manželů musí být modernizovaný byt po dobu splácení úvěru v jejich vlastnictví nebo ve společném nájmu v případě družstevního bytu,

•

podání žádosti o čerpání úvěru,

•

úvěr lze čerpat do 2 let ode dne uzavření úvěrové smlouvy na účel uvedený v žádosti,

•

žadatel musí po každé úhradě nákladů na modernizaci bytu nebo domu předložit daňové doklady prokazující účel použití úvěru a výpis z účtu prokazující úhradu těchto dokladů; lhůta je 90 dnů; doklady a platby musí mít pozdější datum, než je samotné čerpání úvěru,

•

účel použití finanční prostředků je žadatel povinen prokázat do 2 let ode dne uzavření úvěrové smlouvy; u zálohových faktur musí předložit i konečnou fakturu,

•

účel použití peněžních prostředků je možný jen se souhlasem SFRB.

47

4.4.2. Úvěr 200 Úvěr je určen mladým lidem do 36 let. Podmínky (viz. s. 48-49) jsou dány nařízením vlády č. 97/2002 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu osobami mladšími 36 let.



•


•

úvěr je možno čerpat do 3 let ode dne uzavření úvěrové smlouvy (čerpání úvěru musí být zahájeno do 2 let),

•


•


•


Podmínky pro poskytnutí úvěru: •

žadatel (u manželů ani jeho partner) nemá v roce podání žádosti 36 let; nesmí být vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytu nebo domu,

•

byt nebo rodinný dům s jedním bytem musí po dobu splácení úvěru sloužit k bydlení žadatele,

•

podlahová plocha bytu (včetně příslušenství bytu) nesmí překročit 80 m2; podlahová plocha rodinného domu s jedním bytem (včetně příslušenství bytu; kromě garáže) nesmí překročit 120 m2; do podlahové plochy se nezapočítává plocha lodžií a balkónů,

•

stavební povolení vydané po 1.1.2000.

Použití úvěru: •

výstavba bytu (viz. zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v současně platném znění),

•

výstavba rodinného domu s jedním bytem,

•

změna stavby (přeměna nebytových prostor na bytové).

48

K žádosti musí žadatel předložit potvrzení o výši průměrného měsíčního příjmu, pravomocné stavební povolení, smlouvu o výstavbě bytu, příslib o hypotečním úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, projektovou dokumentaci.

4.4.3. Úvěr 300 Úvěr je určen mladým lidem do 36 let. Podmínky (viz. s. 49-50) jsou dány nařízením vlády č. 614/2004 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let.



•


•

úvěr je možno čerpat do 3 let ode dne uzavření úvěrové smlouvy (čerpání úvěru musí být zahájeno do 2 let),

•


•


•


Příjemce úvěru je fyzická osoba, která: •

žije v manželství a alespoň jeden z manželů nemá v roce podání žádosti 36 let,

•

žije samostatně a nemá v roce podání žádosti 36 let; zároveň pečuje nejméně o jedno nezletilé dítě.

Použití úvěru: •

výstavba bytu (viz. zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v současně platném znění),

•

výstavba rodinného domu s jedním bytem,

49

•

změna stavby (přeměna nebytových prostor na bytové),

•

koupě bytu,

•

koupě rodinného domu s jedním bytem,

•

úhrada za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu,

•

úhrada členského vkladu do bytového družstva.

Velikost bytu nebo rodinného domu není omezena. Na žádost příjemce úvěru může být počátek splácení jistiny odložen až na 10 let ode dne, kdy se úvěr začal čerpat. Po tuto dobu se platí pouze úrok. Celková doba splatnosti však zůstává 20 let. V případě sociálních nebo jiných závažných důvodů lze dohodnout odklad splátky jistiny až na 2 roky. O tuto dobu se prodlouží splatnost úvěru. Za každé narozené dítě (i osvojené) po uzavření úvěrové smlouvy se nesplacená část jistiny snižuje o 30.000,- Kč.

Úvěr nelze poskytnout je-li žadatel (manžel nebo manželka) vlastníkem bytu, domu nebo nájemcem družstevního bytu, opakovaně stejné osobě, jakož ani na výstavbu nebo pořízení bytu, na který již byl SFRB poskytnut jiný úvěr.

4.5. Ostatní úvěry a půjčky Většinou se jedná o úvěry od různých firem, které se specializují na poskytování menších půjček. Lidé je používají, pokud již nemají jiné volby, například potřebují rychle zaplatit jinou půjčku atd. Vzhledem k velmi vysokým úrokovým sazbám (mnohdy jsou na hranici lichvy) nelze tento způsob financování bydlení doporučit.

Další možností jak získat finanční prostředky jsou půjčky v rodině, od známých nebo od zaměstnavatele. Výhodou je, že podmínky půjčky jsou obvykle mírnější než u bank. Většinou nejsou potřeba ručitelé, doba splácení záleží na dohodě. Pokud se platí úroky, mohou být nižší než v bance. Problémem bude dohodnout stejnou dobu splatnosti půjčky, jako u hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření. Smlouvu o půjčce je vždy lépe sepsat písemně a potvrdit u notáře. [Vichnarová a Nováková, 2007, s. 74]

50

5. Hypoteční úvěry Hypoteční úvěry jsou jedním ze základních externích zdrojů, které slouží k financování vlastního bydlení.

„Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“15

„Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.“16

Banka musí dbát o to, aby pohledávky z hypotečních úvěrů neklesly pod celkové závazky vyplývající z hypotečních zástavních listů.

Banka (emitent) oceňuje zastavenou nemovitost cenou obvyklou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Přitom zohledňuje stav nemovitosti, výnos, práva a vady spojené s nemovitostí, tržní situaci a předpokládaný vývoj. Zástavní hodnota zastavené nemovitosti nesmí převýšit cenu obvyklou. Poměr mezi hodnotou nemovitosti a výší pohledávky není stanoven žádným právním předpisem.

Hypotéka je název pro právní instituty, kterými jsou úvěrová smlouva, jež je upravena v § 497 až 507 ObchZ a smlouva o půjčce, která je upravena v § 657 a § 658 ObčZ.

Výběr vhodné banky je individuální záležitostí. Říci, který bankovní ústav je lepší nebo horší, je obtížné. Každý případ se musí posuzovat zvlášť. Některá banka poskytuje lepší

15

§ 28 odst. 3, zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.

16

§ 28 odst. 4, cit. 15.

51

úrokovou sazbu z úvěru, jiná nižší vstupní poplatky. Pokud má klient u banky zřízený běžný účet nebo nějaké pojištění, může získat menší slevu z úrokové sazby.

S vyřízení hypotečního úvěru je spojena řada poplatků. V současné době je vhodné sledovat různé časově omezené nabídky. Lze tak ušetřit nemalé finanční prostředky.

Tabulka č. 9: Přehled poplatků u vybraných hypotečních bank k 31.3.2008

Poplatek

Název hypoteční banky

Vyřízení úvěru

Ocenění

Vedení účtu

Předčasné

(% z úvěru)

nemovitosti

měsíčně

splacení úvěru

Česká spořitelna –

0,9 % (9.500 až 1.000 až 2.000

hypotéka na bydlení

25.000 Kč)

GE Money Bank –

0,8 % (8.000 až

hypotéka

25.000 Kč)

Komerční banka –

0,8 % (9.000 až

3.000 až

hypoteční úvěr klasik

28.000 Kč)

4.000 Kč

Poštovní spořitelna –

0,8 % (8.000 až

hypoteční úvěr

25.000 Kč)

mBank – mHypotéka

Kč 2.500 Kč

0 až 4.600 Kč

0%

individuální

150 Kč

5 % z předčasné

150 Kč

splátky individuální

150 Kč

150 až 220 Kč

na

Zdroj: www.mesec.cz

0 Kč

individuální

0%


Každé poplatky je nutné posuzovat v kontextu s úrokovými sazbami. Nižší poplatky mohou být kompenzovány vyšší úrokovou sazbou z úvěru.

5.1. Hypoteční zástavní listy Banky získávají potřebné zdroje k poskytování úvěrů zejména emisí hypotečních zástavních listů (HZL). Tyto cenné papíry jsou upraveny v § 28 až 32 zákona č. 190/2004 Sb, o dluhopisech, v současně platném znění. HZL jsou, dluhopisy, jejichž jmenovitá

52

hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek a popřípadě též náhradním způsobem.

Podle § 31 výše citovaného zákona, nesmí pohledávky vyplývající z hypotečních úvěrů po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí. Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru. V případě, že na nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch stavební spořitelny, případně je takto jištěn úvěr na družstevní bytovou výstavbu, lze pro účely krytí závazků z HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a součtem pohledávek z úvěru od stavební spořitelny případně úvěru na družstevní bytovou výstavbu.

Emitent může, podle § 31 výše citovaného zákona, použít náhradní krytí (hotovost, vklady u ČNB, státní dluhopisy atd.) závazků z HZL do výše 10 % jejich jmenovité hodnoty.

5.2. Účel použití hypotečního úvěru Hypoteční úvěry bylo dříve možné použít pouze pro účely bydlení. V roce 2004 však byl schválen nový zákon o dluhopisech a tato podmínka byla zrušena. Hypoteční úvěr musí být pouze zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Z toho vyplývá, že klient může úvěr použít na cokoli. Banky rozlišují hypoteční úvěry na bydlení a úvěry na libovolný účel (tzv. „americké hypotéky“). Rozdíly jsou ve výši úrokové sazby za poskytnutý úvěr. [Syrový, 2005]

Hypoteční úvěr lze použít ve vztahu k bydlení zejména na koupi nemovitosti (pozemek, rodinný dům, byt), financování výstavby a stavebních úprav nemovitosti, na splacení dříve poskytnutých úvěrů na nemovitosti (refinancování), na oddlužení nemovitosti, odstupné za uvolnění bytu nebo domu, k úhradě za převod družstevního podílu v bytovém družstvu, pořízení bytu od města nebo obce, na ostatní náklady (ocenění nemovitosti, právní služby, poplatky za bankovní služby).

53

Úvěr na družstevní byt lze získat, pokud je možné jej převést do vlastnictví klienta v určitém časovém horizontu (např. do 1 roku). Po tuto dobu je nutné dočasné zajištění úvěru, například formou směnky nebo je nutné získat ručitele.

Doklady potřebné pro vyřízení hypotéky

Před poskytnutím hypotečního úvěru musí klient bance předložit dokumenty, na základě kterých posoudí, zda je schopen bez problémů splácet a zda je pořizovaná nemovitost dostatečnou zárukou v případě nuceného prodeje.

Důležité jsou zejména příjmy. Osoba, která má příjmy ze závislé činnosti, předkládá potvrzení o výši průměrného čistého příjmu (většinou za poslední rok, případně za skutečný počet odpracovaných měsíců).

Podnikatelé předkládají zejména popis a základní charakteristiku podnikání, kopii přiznání k dani z příjmů, doklad o zaplacení daně, čestné prohlášení o stavu závazků vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Dále musí poskytnout informace o stavu jiných závazků (typ, splatnost, výše splátek, zajištění).

U příjmů je důležitá zejména pravidelnost. Výdaje by žadatel o úvěr neměl rozhodně ve vlastním zájmu tajit. V současné době banky a některé další instituce zakládají registry dlužníků.

Bohužel, neexistuje národní registr, takže banka nemusí některé dluhy zjistit. V bankovním registru si pouze ověří, zda žadatel nemá nesplacené půjčky u ostatních peněžních ústavů. Žadatel však může mít i nebankovní půjčky.

Banka může požadovat i jiné doklady, jako je důchodový výměr, nájemní smlouvy na základě kterých může klient prokázat příjmy v budoucnosti, potvrzení o závazcích žadatele (např. ostatní úvěry, půjčky, leasing). Pokud je poskytnutí úvěru jištěno zástavou nemovitosti, musí žadatel o úvěr předložit výpis z katastru nemovitostí, znalecký posudek,nabývací titul k nemovitosti, pojistnou smlouvu o pojištění nemovitosti proti

54

živelným rizikům, u výstavby rodinných domů snímek katastrální mapy nebo geometrický plán. Mezi další doklady, které prokazují účel použití úvěru, patří například stavební povolení,

smlouva

o

majetkovém

vypořádání,

smlouva

o

předchozím

úvěru

(refinancování), doklady o úhradě nákladů u již provedené investice, smlouva o převodu členského podílu v bytovém družstvu atd.

V současné době existují i hypotéky bez dokládání příjmu. Úvěr je určen fyzickým osobám, které nemohou, případně nechtějí z nějakého důvodu doložit výši svých příjmů. Příjem je možno doložit čestným prohlášením o majetku a finančních zdrojích nebo samotnými dokumenty, které to mohou potvrdit.

5.3. Stanovení výše hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru je závislá na ceně pořizované nemovitosti, disponibilních zdrojích klienta a ceně zástavy (výše zadlužitelné části) [Radová a Dvořák, 2001, s. 170].

Banky v současné době většinou poskytují úvěry až do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Důležitým hlediskem je bonita klienta, kdy se posuzuje například jeho věk a stav, počet dětí a jejich věk, finanční historie, schopnost splácet úvěr, ručení za jiný úvěr.

V případě, že klient ručí za jiný úvěr (známému, příbuznému), může mít velký problém. Banka ho totiž ohodnotí jako rizikového klienta a úvěr nemusí dostat. Pokud tedy někdo sám uvažuje v budoucnosti o úvěru, měl by jakékoli ručitelství zásadně odmítnout.

I přes různé podmínky obecně vycházejí banky ze vzorce, který říká, že klient může získat tak vysoký úvěr, aby mu po odečtení životního minima, pravidelných výdajů a splátky hypotéky zbyla částka, která se rovná čtvrtině splátky. U 100 % hypotéky by pak měl mít k dispozici částku odpovídající celé splátce.17

17

Mladá Fronta DNES, Banky si ověřují výdaje.

55

Životní minimum

Základní parametry jsou stanoveny v zákoně č. 110/2006 Sb., o životním a existenčním minimu, v současně platném znění.

Životní minimum je podle tohoto zákona minimální společensky uznaná hranice peněžních příjmů k zajištění výživy a ostatních základních osobních potřeb. Životní minimum nezahrnuje nezbytné náklady na bydlení.

Podle nařízení vlády jsou od 1.1.2007 v platnosti tyto měsíční částky: •

pro jednotlivce 3.126 Kč,

•

pro první osobu v domácnosti 2.880 Kč,

•

pro druhou a další osobu v domácnosti, která není nezaopatřeným dítětem 2.600 Kč,

•

pro nezaopatřené dítě ve věku do 6 let 1.600 Kč, 6 až 15 let 1.960 Kč, 15 až 26 let 2.250 Kč.

Příklad č. 2:

Rodina – 2 dospělí a 2 děti ve věku 10 a 17 let

Životní minimum = 2.880 + 2.600 + 1.960 + 2.250 = 9.690 Kč

Poté co banka sdělí klientovi na jaký úvěr je schopen dosáhnout, musí ještě zvážit, zda částka, která mu zbude z výplaty po odečtení všech výdajů (včetně splátky hypotéky), stačí pro další život. Každý by měl počítat i s výdaji na energie, udržováním nemovitosti, poplatky, ale také na dovolenou, sport a kulturní vyžití.

Banky si své peníze chrání nejen zástavou nemovitosti. Mnohdy požadují jak pojištění bytu či domu, tak i pojištění samotného klienta. Pohledávka z případného pojistného je většinou zastavena (vinkulována) ve prospěch banky.

56

5.4. Splácení hypotečního úvěru Banky umožňují tři typy splácení, anuitní, progresivní a degresivní [Vichnarová a Nováková, 2007, s. 6-7].

Anuitní splácení – nejčastější forma splácení, v průběhu trvání platnosti úrokové sazby se hypoteční úvěr splácí pravidelnými konstantními anuitami. Anuita se skládá z úroku a úmoru (splátka jistiny úvěru), jejichž velikost se postupně mění. Úroky se v průběhu splácení snižují a úmor roste.

Progesivní splácení – zpočátku je splátka nižší a časem roste. Je vhodná například pro ty, kteří jsou na začátku pracovní kariéry nebo je jeden z partnerů na rodičovské dovolené. Předpokladem je, že se jejich příjmy v budoucnu zvýší.

Degresivní splácení – jedná se o opak progresivního splácení. Klient nejdříve platí bance vysoké splátky, které se časem snižují. Tuto formu mohou využít například lidé, kteří si vezmou hypotéku v pozdějším věku, a u nichž může dojít v budoucnu ke snížení příjmu (odchod jednoho partnera do důchodu).

V případě finančních potíží je možné po dohodě s bankou odložit splátky nebo provést jiné změny (většinou za poplatek). Po dobu čerpání úvěru se platí pouze úroky z vyčerpané částky úvěru. Jistina se začíná splácet až po úplném vyčerpání úvěru, formou dohodnutých splátek. Předčasné umoření je značně omezeno. Lze tak učinit pouze po skončení doby fixace úrokové sazby. Období pro změnu závisí na podmínkách hypoteční banky a může se pohybovat ve dnech až týdnech. Mimo tuto dobu je každá mimořádná splátka penalizována. V současnosti již ale některé banky od této praxe ustupují.

Vzorec pro měsíční anuitní splátku [Radová a Dvořák, 2001].:

i i * (1 + ) n*12 12 A = U * 12 i n*12 (1 + ) −1 12

57

(3)

kde: A – anuitní splátka U – jistina (poskytnutý úvěr) i – roční úroková sazba v % n – počet období (splatnost úvěru v letech)

V současnosti banky umožňují splácet hypoteční úvěr až 45 let. Jakou dobu splatnosti si klient zvolí, závisí především na jeho finančních možnostech. Dalším faktorem je jeho věk. Banky většinou požadují, aby byl úvěr splacen v produktivním věku klienta. Limitem je odchod do důchodu.

Výše splátky v závislosti na době splatnosti 35000

Měsíční splátky v Kč

30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 5

10

15

20 25 Doba splatnosti v letech

30

35

40

Graf č. 4: Výše splátky v závislosti na době splatnosti pro hypoteční úvěr 1,5 mil. Kč s úrokovou sazbou 5,52 % p.a. Zdroj: vlastní výpočty


S délkou doby splácení úvěru se měsíční splátka snižuje. To je patrné zejména u splatnosti do 20 let, pak již splátka klesá pomalu, a od cca 25 let není pokles tak významný. Krátká doba splatnosti představuje pro klienta velké finanční zatížení. Nejdelší splatnosti úvěru nejsou výhodné z důvodu, že větší část splátky tvoří úroky a hypotéka se prodražuje.

58

5.5. Úrokové sazby Univerzální úroková sazba neexistuje. Každá banka má svou obchodní politiku. Klient se může setkat s různými nabídkami, které se v současnosti rychle mění.

Výše úrokové sazby pro poskytnuté úvěry je závislá zejména na úrokových sazbách na trhu, bonitě klienta, splatnosti úvěru, době fixace, konkurenci mezi bankami, druhu produktu, vývoji ekonomiky. [Syrový, 2005, s. 42-44]

Úrokové sazby na trhu jsou ovlivněny výší nákladů spojených se získáním zdrojů peněz. Banka získává peníze z prodeje hypotečních zástavních listů. Atraktivita těchto dluhopisů závisí na jejich výnosech (úrocích). Výhoda HZL spočívala do konce roku 2007 v tom, že výnosy z nich byly osvobozeny od daně z příjmů, což od roku 2008 již neplatí. Banky tak zřejmě budou muset nabídnout investorům vyšší úrok, což se nakonec promítne i do úrokových sazeb pro žadatele o hypoteční úvěr.

Žadatel o úvěr si musí uvědomit, že úrokové sazby uváděné bankami jsou pouze minimální a poskytují se pouze velmi bonitním zákazníkům. Pro většinu lidí jsou však těžko dostupné. Banky porovnávají rizikovost jednotlivých úvěrů. Klientům, kteří si půjčují málo, mají jisté příjmy, hodnotnější zástavu, nabídne banka nižší úrokovou sazbu z úvěru. Pokud je tomu naopak, je klient pro banku rizikovější. Úvěr se pak poskytuje za vyšší úrokovou sazbu.

Delší doba splatnosti hypotéky je spojena s větším rizikem. Může dojít například ke změně hospodářského cyklu nebo se změní řada okolností u klienta (ztráta zaměstnání, závažná nemoc atd.). Delší splatnost úvěru znamená vyšší úrokovou sazbu.

Fixace úrokové sazby znamená její stálost po předem zvolené období (od 1 roku výše). Delší doba fixace zajišťuje klientovi vyšší jistotu, za kterou si však musí připlatit zvýšenou úrokovou sazbou. Je zde spojitost s kapitálovým trhem. Dluhopisy s delší dobou splatnosti mají větší výnos a naopak. Stejná logika se promítá i do úrokových sazeb z úvěrů. [Syrový, 2005, s. 42-43]

59

Banky nabízejí novým klientům zpravidla nižší úrokové sazby. Snaží se tím nalákat další zájemce. Stávající klienti, kterým končí doba fixace, nemají tak výhodné podmínky. Mohou s bankou smlouvat nebo úvěr splatit půjčkou u jiné banky. Banky většinou počítají s tím, že se klientovi nebude chtít pro několik desetin procenta zařizovat novou hypotéku jinde. Vývoj úrokových sazeb v letech 2003 až 2008 7

Úroková sazba v %

6 5 4 3 2 1

I.0 3 IV .03 VI I.0 3 X. 03 I.0 4 IV .04 VI I.0 4 X. 04 I.0 5 IV .05 VI I.0 5 X. 05 I.0 6 IV .06 VI I.0 6 X. 06 I.0 7 IV .07 VI I.0 7 X. 07 I.0 8

0

Měsíc úroková sazba

Graf č. 5: Vývoj úrokových sazeb z hypotečních úvěrů v letech 2003 až 2008 Zdroj: www.fincentrum.cz


Fincentrum hypoindex – vážená průměrná úroková sazba, za kterou se poskytují nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Data poskytují : Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka.

Z grafu č. 5 vyplývá, že se úrokové sazby vracejí k hodnotám na začátku roku 2003. Přestože nedochází k žádný dramatickým změnám, může tato situace být pro některé rodiny komplikovaná. V březnu 2008 byl hypoindex na úrovni 5,52 % p.a.

60

Úrokové sazby v čase kolísají a jejich vývoj se dá obtížně předvídat. ČNB naposledy zvýšila v únoru 2008 repo sazbu na 3,75 % p.a. (Evropská centrální banka 4 % p.a.).

5.6. Státní finanční podpora hypotečních úvěrů Stát podporuje hypotéky několika způsoby. Jedná se statní finanční podporu hypoték nové bytové výstavby, státní finanční podporu mladým lidem a možnost odečtu zaplacených úroků z hypotečního úvěru od základu daně z příjmů. Podle dat z roku 2003 až 2005 obdobně podporuje bydlení v transformujících se ekonomikách například Maďarsko, Litva, Estonsko, Ukrajina. Slovensko přispívá na úroky z hypoték, Chorvatsko a Polsko umožňuje daňové úlevy. Německo, Anglie, Francie na úroky z hypoték nepřispívají.18

5.6.1. Státní finanční podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby Podmínky pro poskytování státní finanční podpory hypotečního úvěrování nové bytové výstavby jsou upraveny nařízením vlády č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Podpora spočívá v poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru fyzickým osobám.

Obecná pravidla: [Pavelka a Opltová, 2003, s. 37] •

na jednu nemovitost může být poskytnuta jen jedna státní finanční podpora,

•

předmětem zástavy hypotečního úvěru musí být úvěrem pořizovaná nemovitost,

•

po dobu čerpání příspěvku musí být byt nebo dům užíván pouze k bydlení,

•

příspěvek se poskytuje po celou dobu splácení úvěru, nejdéle však na 20 let,

•

výše státní finanční podpory platí po dobu platnosti úrokové sazby, maximálně 5 let,

•

státní finanční podpora se vyplácí až po ukončení čerpání úvěru,

•

při převodu nebo přechodu nemovitosti na jinou fyzickou osobu se poskytne příspěvek nabyvateli, pokud tento závazek převezme, nebo splatí původní úvěr novým.

18

Housing finance markets in transition economies: trends and challenges, s. 41, s. 80.

61

Příspěvek je vázán na účel použití hypotečního úvěru: [Pavelka a Opltová, 2003, s. 37]

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo na změnu stavby (např. z nebytového prostoru na bytový prostor); výstavba se musí provádět na území České republiky; kolaudace musí proběhnout nejdéle do 4 let od právní moci stavebního povolení, b) koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu (novostavby); kupní smlouva musí být uzavřena do 2 let od právní moci kolaudačního rozhodnutí, c) koupě a dostavba rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu; výstavba se musí provádět na území České republiky; kolaudace musí nabýt právní moci do 2 let po uzavření kupní smlouvy.

Výše státní finanční podpory

O výši státní finanční podpory rozhoduje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Tato výše platí jeden kalendářní rok. Příspěvek závisí na průměrných úrokových sazbách z objemu úvěrů hypotečních bank poskytnutých fyzickým osobám na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru v předchozím roce. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám na trhu se v současnosti příspěvek neposkytuje.

Tabulka č. 10: Výše státní podpory v závislosti na úrokové sazbě

Průměrná úroková sazba z hypotečního úvěrů

Výše státní podpory

Reálný úrok, který klient platí

nad 10 %

4 procentní body

nad 6 %

9 až 10 %

3 procentní body

6 až 7 %

8 až 9 %

2 procentní body

6 až 7 %

7 až 8 %

1 procentní bod

6 až 7 %

pod 7 %

neposkytuje se

pod 7 %

Zdroj: [Syrový, 2005, s. 54]


62

Další omezením je, že se státní finanční podpora počítá jen z částky, která nepřekročí tyto limity: [Pavelka a Opltová, 2003, s. 38-39]

a) 1,5 mil. Kč při poskytnutí úvěru na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem, b) 2 mil. Kč při poskytnutí úvěru na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma byty, c) 12.000 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800.000 Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více než dvěma byty, d) 12.000 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800.000 Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m2 v bytovém nebo rodinném domě s více než dvěma byty.

Limit podle odstavce a) až c) se zvyšuje o 200.000 Kč, pokud bude hypoteční úvěr použit také na zakoupení pozemku k výstavbě.

5.6.2. Státní finanční podpora osobám do 36 let Podmínky pro poskytování státní finanční podpory bydlení osobám mladším 36 let jsou upraveny nařízením vlády č. 249/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Podpora spočívá v poskytování úrokových dotací fyzickým osobám, které si pomocí hypotečního úvěru pořizují své první vlastnické bydlení.

Podmínky: [Pavelka a Opltová, 2003, s. 39]

a) příspěvek je určen jen na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem (včetně pozemku), b) žadatel v roce podání žádosti o poskytnutí příspěvku nesmí dovršit 36 let, c) žadatel nesmí být k datu podání žádosti o poskytnutí příspěvků, vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytu nebo bytového či rodinného domu,

63

d) k datu podání žádosti o poskytnutí příspěvku musí uplynout nejméně 2 roky od doby, kdy první vlastník nabyl vlastnictví k bytu nebo rodinnému domu s jedním bytem, e) byt nebo rodinný dům s jedním bytem se nachází na území České republiky.

Pokud žádost o příspěvek podávají manželé, musí podmínky splnit oba dva. Nárok na příspěvek může vzniknout i opakovaně.

Další omezením je, že se státní finanční podpora počítá jen z částky, která nepřekročí tyto limity: [Pavelka a Opltová, 2003, s. 39-40]

a) 800 tis. Kč při poskytnutí úvěru na koupi bytu, b) 1,5 mil. Kč při poskytnutí úvěru na koupi rodinného domu s jedním bytem.

Příspěvek se poskytuje po celou dobu splácení úvěru, nejdéle však na 10 let. Po dobu čerpání příspěvku musí být byt nebo rodinný dům s jedním bytem ve vlastnictví příjemce nebo nabyvatele (včetně druhého manžela), zároveň musí sloužit k trvalému bydlení. Výše státní finanční podpory platí po dobu platnosti úrokové sazby, maximálně 5 let. [Pavelka a Opltová, 2003, s. 40]

Pokud dojde k přerušení splácení hypotečního úvěru, příspěvky se po tuto dobu neposkytují. Celková doba poskytování příspěvku se neprodlužuje. Pokud splácení nepřekročilo 6 měsíců, a klient doplatil dlužné splátky, dostane zpětně doplaceny i příspěvky. V případě přerušení splácení úvěru v důsledku dědického řízení lze o tuto dobu prodloužit poskytování příspěvků (max. počet příspěvků je 120). [Pavelka a Opltová, 2003, s. 41]

Výše státní finanční podpory

O výši státní finanční podpory rozhoduje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Tato výše platí jeden kalendářní rok. Příspěvek závisí na průměrných úrokových sazbách z objemu úvěrů hypotečních bank poskytnutých na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru s příspěvky podle tohoto nařízení a

64

na průměrné sazbě úroků z objemu úvěrů poskytnutých fyzickým osobám na základě uzavřených smluv o úvěru v předchozím roce, podporovaném podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, ve znění pozdějších předpisů. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám na trhu se v současnosti příspěvek neposkytuje. Za rok 2007 průměrná úroková sazba činila 4,86 %, resp. 4,89 % p.a.

Tabulka č. 11: Výše příspěvku pro mladé lidi v závislosti na úrokové sazbě

Průměrná úroková sazba z hypotečního úvěrů

Reálný úrok, který klient

Výše státní podpory

platí

nad 8 %

4 procentní body

nad 4 %

7 až 8 %

3 procentní body

4 až 5 %

6 až 7 %

2 procentní body

4 až 5 %

5 až 6 %

1 procentní bod

4 až 5 %

pod 5 %

neposkytuje se

pod 5 %

Zdroj: [Syrový, 2005, s. 55]


5.6.3. Odpočty zaplacených úroků od základu daně z příjmů Zaplacené úroky z hypotečního úvěru a stavebního spoření si mohou fyzické osoby odečíst od základu daně z příjmů podle § 15 odst. 3 a 4 ZDP. U hypotečních úvěrů je možné odečíst zaplacené úroky snížené o státní příspěvek hypotečního úvěrování nové bytové výstavby. Podmínkou je, aby byl úvěr použit na bytové potřeby.

Bytovými potřebami se podle § 15 odst. 3 ZDP rozumí:

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, změna stavby,

65

b) koupě pozemku, pokud zde bude provedena stavba podle písm. a), která se zahájí do 4 let od uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písm. c), c) koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu, případně jiného užívání bytu nebo rodinného domu, e) údržba a změna bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů), a bytů v nájmu případně v užívání, f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu, nebo bytového domu, g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti, která je uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu, případně jiného užívání bytu, h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb podle písm. a) až g).

Pokud se bytová potřeba používá i pro podnikatelské účely, lze odpočet zaplacených úroků uplatnit pouze v poměrné výši. Zaplacené úroky může uplatnit pouze jedna osoba, u více osob pak rovným dílem. Další podmínkou pro odpočet zaplacených úroků je nabytí vlastnictví nemovitosti a užívání bytové potřeby k trvalému bydlení poplatníka daně nebo druhého z manželů, potomků, rodičů a prarodičů. V roce nabytí vlastnictví stačí, aby předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období.

Celková částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže domácnosti, nesmí překročit 300.000 Kč. Pokud se platí úroky jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit 1/12 této maximální částky za každý měsíc placení úroků.

K získání nároku na odpočet je potřeba kopie úvěrové smlouvy a každý rok potvrzení od banky o zaplacených úrocích. Zaplacené úroky se uplatní v daňovém přiznání, které si klient podá sám, případně tak za něj učiní jeho zaměstnavatel.

66

5.7. Kombinované produkty V současné době banky nabízejí svým klientům další produkty, které lze kombinovat s hypotečním úvěrem a jsou zároveň podporovány státem. Jedná se zejména o kombinaci hypotečního úvěru se stavebním spořením nebo s kapitálovým životním pojištěním (KŽP).

Stavební spoření se vzhledem k maximální míře zhodnocení (např. u ČMSS až 6,94 % p.a.) vyplatí kombinovat s hypotečním úvěrem. Navíc tento výnos je zaručený. Podmínky stavebního spoření uvádím v kapitole č. 6. Jaké kombinace zvolit, závisí na finančních možnostech klienta. Pokud nemá zdroje na současné splácení hypotéky a zároveň spoření, je možné zvolit delší splatnost úvěru nebo progresivní splácení [Syrový, 2005, s. 106]. To znamená placení větších úroků z úvěru, ale na druhou stranu také větší odpočty zaplacených úroků od základu daně z příjmů.

Stavební spoření lze použít po 6 letech jako mimořádnou splátku hypotečního úvěru. Druhou možností je využití úvěru ze stavebního spoření v době, kdy končí fixace úrokové sazby u hypotéky. Pokud by úrokové sazby u hypoték vzrostly (např. na 7 % p.a.), může klient využít úvěru ze stavebního spoření (úrok např. 4,8 % p.a. u ČMSS). V případě poklesu úrokových sazeb u hypoték (např. na 4 % p.a.) by využití úvěru ze stavebního spoření nebylo výhodné. Uspořenou částku je také možné investovat například do podílových fondů. Vše závisí na aktuální situaci. [Syrový, 2005, s. 107]

Další možností je, že klient může čerpat hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření zároveň. Banka například poskytne úvěr ve výši 100 % odhadní ceny nemovitosti, ale ta se nemusí rovnat kupní ceně. Rozdíl může klient dofinancovat pomocí úvěru ze stavebního spoření, u kterého není do určité výše potřeba zástava nemovitosti.

U kapitálového životního pojištění princip spočívá v tom, že klient platí bance, po dobu než získá nárok na využití státní podpory, pouze úroky z hypotečního úvěru [Syrový, 2005, s. 110]. Zbylá část anuitní splátky se posílá na účet pojišťovny. Část pojištění jde na krytí rizik a část na tvoření rezervy, která je vyplacena na konci pojištění. Rezervu pojišťovna dále zhodnocuje. Z výnosu životního pojištění se uhradí

67

hypoteční úvěr. U KŽP je

podmínkou smluvní vztah minimálně 5 let, věk dožití 60 let, maximálně lze od základu daně z příjmů za zdaňovací období odečíst 12.000 Kč (§ 15 odst. 6 ZDP). Například pro klienta ve věku 25 let by to znamenalo smluvní vztah na 35 let.

Podle mého názoru je kombinace kapitálového životního pojištění a hypotečního úvěru drahá varianta. Proti úrazu, nemoci nebo smrti se lze pojistit i samostatně. Samotné zhodnocení probíhá tak, že pojišťovna ukládá peníze například do různých fondů (peněžní, dluhopisové, akciové). Klient může investovat sám a ušetří náklady na dvojí management (pojišťovna, fond). Daňová úspora není až tak významná (v roce 2008 1.800 Kč, od roku 2009 možná 1.500 Kč ročně).

Nevýhodou je, že se podle § 8 odst. 7 ZDP plnění ze soukromého životního pojištění, které není pojistným plněním a nezakládá zánik smlouvy, považuje za základ daně z příjmů po snížení o zaplacené pojistné. Pokud bude klient sám investovat do některého podílového fondu, jsou podle § 4 odst. 1 písm. w) ZDP příjmy z prodeje investičních cenných papírů a cenných papírů kolektivního investování, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu 6 měsíců, od daně z příjmů osvobozeny. Další nevýhodou je, že klient platí více na úrocích z hypotečního úvěru. Možnost odpočtů od základu daně z příjmů jen tuto částku sníží. Pojišťovny ve svých nabídkách kalkulují s určitým výnosem, který však není stoprocentně zaručen.

Pokud je klient zkušený v oblasti investování do cenných papírů, může v rámci možností pořídit celou nemovitost pomocí levnějšího úvěru a vlastní prostředky zhodnotit na kapitálovém trhu. KŽP by možná bylo výhodné jen v případě, že by pojišťovna poskytla významnější slevu u složky rizikového pojištění.

68

6. Stavební spoření Stavební spoření je upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb., zákona č. 423/2003 Sb., zákona č. 292/2005 Sb., zákona č. 161/2006 Sb. a zákona č. 342/2006 Sb. (ZSS)

6.1. Cíle stavebního spoření Stavební spoření je účelové spoření, které spočívá v přijímání vkladů, poskytování úvěrů a poskytování příspěvku (státní podpora) účastníkům stavebního spoření. Účastníkem stavebního spoření může být podle § 4 ZSS fyzická i právnická osoba.

Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna. Je to banka, která má udělenu bankovní licenci, podle níž může vykonávat pouze stavební spoření a s ním spojené činnosti. Peníze klientů jsou ve stavebních spořitelnách pojištěny do výše 90 % vkladu, maximálně do ekvivalentu 25.000 EUR.

Ostatními činnostmi se podle § 9 ZSS rozumí zejména: poskytování úvěrů osobám, jejichž výrobky a služby jsou určeny pro bytové potřeby, přijímat vklady od bank a finančních institucí, poskytování záruk za úvěry ze stavebního spoření, obchodování na vlastní účet s hypotečními zástavními listy a s obdobnými produkty, které vydávají členské státy OECD, obchodování na vlastní účet s dluhopisy vydávanými Českou republikou, ČNB, členskými státy OECD, Evropskou investiční bankou, ECB atd., provádění platebního styku a jeho zúčtování v souvislosti s činností stavební spořitelny, poskytování bankovních informací, vykonávání finančního makléřství, uzavírání obchodů, které slouží k zajištění proti měnovému a úrokovému riziku.

69

6.2. Smlouva o stavebním spoření Smlouva o stavebním spoření je upravena v § 5 ZSS. Smlouva se stavební spořitelnou se uzavírá podle občanského zákoníku a musí mít písemnou formu.

Smlouva obsahuje zejména: identifikaci stavební spořitelny a účastníka spoření, výši cílové částky, výše úplaty za uzavření smlouvy, částka, kterou bude účastník posílat na účet stavební spořitelny; frekvence plateb je většinou 1x měsíčně, ale je možné dohodnout jiný způsob (např. čtvrtletně, pololetně, ročně), prohlášení účastníka (pouze fyzické osoby), zda v rámci uzavřené smlouvy žádá o státní podporu; toto prohlášení může 1x ročně změnit, výši úplaty nebo způsob stanovení této úplaty za vedení účtu stavebního spoření a za služby nezbytně související s vedením tohoto účtu; způsob stanovení výše úplaty nesmí být závislý jen na vůli stavební spořitelny; toto platí do doby ukončení spoření, nejdéle po dobu 6 let, odkaz na všeobecné obchodní podmínky. Ve smlouvě jsou pouze základní údaje, zásadnější jsou ve všeobecných obchodních podmínkách, které se liší u jednotlivých stavebních spořitelen.

Všeobecné podmínky obsahují podle § 7 ZSS například podmínky a postup při uzavírání, změnách a ukončování smluv (včetně smluv o úvěru ze stavebního spoření), podmínky a předpoklady pro získání úvěru ze stavebního spoření, postup při zániku stavební spořitelny nebo odnětí udělené bankovní licence. Dále například obsahují tarifní varianty, úrokové sazby z vkladů, podmínky pro přidělení cílové částky, podmínky pro poskytnutí úvěru (mimo jiné i postup výpočtu hodnotícího čísla), úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření, splácení úvěru, sankce atd.

70

Cílová částka podle § 5 odst. 9 ZSS zahrnuje: •

vklady ze stavebního spoření (+),

•

státní podporu (+),

•

úroky z vkladů a státní podpory (+), po odečtení daně z příjmů (-),

•

úvěr ze stavebního spoření (v případě, že účastník bude mít o úvěr zájem) (+).

Uspořená částka zahrnuje: •

vklady ze stavebního spoření (+)

•

úroky z vkladů a úroků z připsané státní podpory (+), snížené o daň z příjmů (-),

•

úhrady ve prospěch stavební spořitelny (např. roční poplatek za vedení účtu) (-).

Úvěr ze stavebního spoření tvoří cílová částka mínus uspořená částka se státní podporou. Cílovou částku si účastník stavebního spoření volí s ohledem na získání peněžních prostředků v požadované výši, maximální výši státní podpory a finanční situaci [Radová a Dvořák, 2001, s. 106].

Tabulka č. 12: Přehled poplatků u vybraných stavebních spořitelen k 31.3.2008

Poplatek

Název stavební spořitelny

Uzavření Vedení účtu

Poskytnutí úvěru

Poskytnutí

ze stavebního

překlenovacího

spoření

úvěru

smlouvy

za rok

ČMSS

1 % z CČ

290 Kč

0 % z CČ

1 % z CČ

Modrá pyramida

1 % z CČ

300 Kč

0,5 % z CČ

1,5 % z CČ

SSČS – standardní varianta

1 % z CČ 290-295 Kč 0 % z CČ

0 % z CČ

Wüstenrot – úvěr. varianta

1 % z CČ

1 % z CČ

Hypo stavební spořitelna – 1,2 % z úvěr 1,2 %

250 Kč 360 Kč

CČ

Zdroj: www.mesec.cz

0 % z CČ 0 % z CČ

0,9 % z CČ


71

6.3. Státní podpora Státní podpora je významnou složkou stavebního spoření a činí jej atraktivní. Pouze samotné úroky by nepřilákaly dostatečný počet klientů. Stavební spoření je podporováno v řadě států například v Německu, Francii, Polsku, Maďarsku, Slovensku, Slovinsku, Chorvatsku atd. Problémem je, že ne vždy je využíváno pro účely bydlení.19

Státní podporu může získat občan České republiky nebo osoba s trvalým pobytem na území ČR a rodným číslem. Na tuto podporu má nárok i občan Evropské unie, který má průkaz nebo potvrzení o pobytu na území ČR a zároveň mu bylo přiděleno rodné číslo.

V roce 2004 stát zpřísnil podmínky pro poskytování státní podpory, protože s rostoucím počtem klientů stavebních spořitelen rostlo i zatížení státního rozpočtu. Základní podmínkou pro její poskytování je dodržení doby spoření, která je 6 let. V případě, předčasného ukončení smlouvy o stavebním spoření přijde účastník spoření o dosud přiznanou státní podporu, včetně úroku z ní plynoucí. Stavební spoření se může také stát předmětem exekuce. Vzhledem k tomu, že účastník spoření nesmí předčasně čerpat finanční prostředky z účtu u stavební spořitelny, poruší tak dané podmínky, a rovněž přijde o státní podporu.

Státní podpora se podle § 10 ZSS poskytuje ve výši 15 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně z částky 20.000 Kč. Od státu lze získat až 3.000 Kč ročně. Pro klienta je optimální pokud, zasílá na účet stavební spořitelny 20.000 Kč ročně, tj. 1.667 Kč měsíčně. Tato částka však nezohledňuje připsané úroky a poplatky. S přibývajícími roky se připsané úroky zvyšují. V případě, že klient spoří více, je tento přeplatek součástí základny pro výpočet státní podpory v dalším roce. Aby klient měl vždy na konci roku naspořeno přesně 20.000 Kč, musel by provést detailní výpočty a následně tomu přizpůsobit placení. Řada lidí však má v bance zadány trvalé příkazy a asi by nebylo příliš efektivní je často měnit (další poplatky a ztráta času). Ideální by bylo spořit cca 1.500 až 1.600 Kč měsíčně [Syrový, 2005, s. 22].

19

Housing finance markets in transition economies: trends and challenges, s. 41, s. 80.

72

Smlouvy uzavřené se stavebními spořitelnami do 31.12.2003 se řídí původními podmínkami a jsou pro klienta výhodnější. Maximální výše státní podpory činí 4.500 Kč (15 % z 18.000 Kč).

6.4. Spoření Fáze spoření je základní částí smlouvy o stavebním spoření. Záleží na klientovi, jaký si stanovil cíl. Za hlavní cíle fáze spoření lze považovat získání co nejlepšího zhodnocení úspor a připravení co nejlepších podmínek pro čerpání úvěru ze stavebního spoření.

Každá stavební spořitelna má pro jednotlivé tarify stanovenu úrokovou sazbu. Její výše je v současnosti mezi 1 % až 2,4 % p.a. Záleží na zvolené variantě v rámci uzavřené smlouvy. Úroková sazba je platná po celou dobu trvání smlouvy. Podle § 4 odst. 1 písm. s) ZDP jsou připsané úroky osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob.

Výhodnější uložení peněz se týká především starších smluv, protože dříve se vklady úročily například u ČMSS 3 % p.a. a v případě, že účastník stavebního spoření nežádal o úvěr, byl mu vyplacen bonus ve výši 50 % z dosud připsaných úroků.

Důležitá je vnitřní míra výnosnosti, která přepočítává u různě dlouhých a strukturovaných záměrů absolutní částky na pravidelnou výnosnost vyjadřovanou v procentech za rok. [Doucha, 1999, s. 47].

Stavební spoření již není tak atraktivní z hlediska zhodnocení volných peněžních prostředků. Konkurencí jsou v současné době spořicí účty u bank, které mimo vyšší úrokové sazby nabízejí možnost vybrat vklad v libovolném termínu.

V rámci uzavírání smlouvy se stanovuje jakou částku bude klient platit. Zpravidla měsíční platba se vypočítává procentem z cílové částky. Se stavební spořitelnou lze dohodnout jinou částku a frekvenci placení, tak aby to vyhovovalo více potřebám klienta. Výše vkladu a pravidelnost plateb závisí opět na cíli stavebního spoření.

73

Pokud klient pouze spoří, je výhodnější, když během roku zhodnocuje své peněžní prostředky například na lépe úročených účtech, v podílových fondech a na konci roku vloží na účet stavebního spoření částku, aby získal maximální státní podporu.

V případě, že hlavním cílem je získání úvěru ze stavebního spoření, je vhodné spořit pravidelně, protože připsané úroky jsou součástí tzv. hodnotícího čísla, které má vliv na rychlost přidělení řádného úvěru. Jestliže klient chce získat řádný úvěr co nejrychleji, musí provést potřebný jednorázový vklad na začátku spoření.

Pokud účastník stavebního spoření získá nárok na úvěr a nabídku na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nepřijme a pokud od uzavření smlouvy uplyne nejméně 6 let, může stavební spořitelna jednostranně změnit úrokovou sazbu z vkladů. Oprávnění k této změně a způsob stanovení nové úrokové sazby z vkladů musí být uvedeno ve smlouvě. [§ 5 ZSS]

6.5. Úvěr ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření je účelový úvěr na řešení bytových potřeb, který poskytuje stavební spořitelna po ukončení doby spoření za zvýhodněnou úrokovou sazbu [Radová a Dvořák, 2001, s. 107].

Bytovými potřebami pro fyzickou osobu se podle § 6 ZSS rozumí: výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví, změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěné stavby, koupě pozemku v souvislosti s řešením bytových potřeb, splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, kde je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude mít jiné právo užívání bytu v bytovém nebo rodinném domě, který je ve vlastnictví této právnické osoby, koupě bytu, bytového nebo rodinného domu v dražbě,

74

změna stavby, údržba stavby nebo udržovací práce – jedná se o byty nebo domy ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka, případně nájemní byty, pokud jsou stavební práce prováděny se souhlasem vlastníka bytového nebo rodinného domu, vypořádání společného jmění manželů, spoluvlastníků nebo dědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na bytové účely, úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, připojení bytového nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví k veřejným sítím technického vybavení, splácení úvěru nebo půjčky, které jsou použity na financování bytových potřeb, s výjimkou pokut nebo ostatních sankcí.

U právnické osoby se postupuje obdobně jako u fyzické osoby, vyjma bodu týkajícího se vypořádání společného jmění manželů a úhrady za převod členských práv a povinností v družstvu. Společnou podmínkou je, že bytová potřeba se musí nacházet na území České republiky.

Pokud účastník splní podmínky stanovené v zákoně a všeobecných obchodních podmínkách, má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování jeho bytových potřeb, případně i osob blízkých, za které se považují příbuzní v řadě přímé, sourozenci a manžel.

Podmínky pro přidělení řádného úvěru: [Syrový, 2005, s. 26]

spořit minimálně 24 měsíců, naspořit minimálně od 30 % do 40 % cílové částky (podle stavební spořitelny), splnit hodnotící číslo. Čekací doba na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nesmí být kratší než 24 měsíců od počátku doby spoření. Jinak vše závisí na všeobecných obchodních podmínkách konkrétní stavební spořitelny. Hodnotící číslo vyjadřuje kvalitu klienta. Jedná se o určitý parametr ohodnocení. Po dosažení stanoveného čísla může klient požádat o řádný úvěr.

75

Hodnotící číslo roste v závislosti na těchto parametrech: [Syrový, 2005, s. 27]

čas (delší doba spoření), výše vkladu (při naspoření 50 % z cílové částky je vyšší než u naspoření 40 %), včasnost vkladu (z dříve vložených peněžních prostředků je větší připsaný úrok), zvolená varianta (u rychlé varianty roste rychleji než u pomalé nebo standardní). Stavební spořitelna poskytne řádný úvěr po splnění všech zákonných a smluvních podmínek. Výše úvěru závisí na cílové částce, která je uvedena ve smlouvě o stavebním spoření. Klient tak může čerpat úvěr ve výši rozdílu mezi cílovou a uspořenou částkou.

6.5.1. Zajištění úvěru Obdobně jako hypoteční banky tak i stavební spořitelny si prověřují, zda žadatel o úvěr je schopný splácet své závazky. Stavební spořitelna požaduje doložení pravidelných příjmů. Tím jsou zejména příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. Zpravidla musí žadatel prokázat, jaké měl příjmy i v minulosti. Důležitá je pravidelnost příjmů po delší dobu. Pak je možné předpokládat, že tomu tak bude i v budoucnosti. Důležitý je věk klienta. Stavební spořitelny požadují, aby byl úvěr splacen ještě v produktivním věku. Při odchodu do důchodu již nemusí mít klient takové příjmy na splácení úvěru. [Syrový, 2005, s. 32]

Výše příjmů musí být tak velká, aby klient mohl zaplatit všechny své měsíční závazky a k tomu měl dostatek prostředků na obživu. Stavební spořitelny vycházejí ze životního minima a většinou stanoví částku potřebnou k obživě ve výši 1,5 násobku životního minima. Klient by měl také počítat s mimořádnými výdaji. [Syrový, 2005, s. 32]

Vedle dostatečných příjmů je nutné každý úvěr zajistit. Jedná se především o zástavu nemovitosti nebo je vyžadován ručitel. Nemovitost je nutné také pojistit. Někdy je vyžadováno i životní pojištění. Pojistné je pak vinkulováno ve prospěch stavební spořitelny. Jejím zájmem však je, aby klient splácel pravidelně. Prodej nemovitosti je až na posledním místě.

76

Zástava nemovitosti se používá u větších úvěrů, zpravidla od 300 tis. Kč výše (u Českomoravské stavební spořitelny, a.s. 500 tis. Kč). Menší úvěry lze zajistit pomocí ručitelů. V případě, že by klient přestal splácet, byli by povinni platit jeho vzniklé závazky. Počet ručitelů závisí na výši úvěru. Stavební spořitelna si zároveň ověřuje jejich bonitu jako v případě žadatele o úvěr. Velmi bonitní klienti, kteří spoří již bez problémů delší dobu, mohou dostat menší úvěr bez zajištění ručitelem.

6.5.2. Splácení úvěru Úvěr ze stavební spoření se splácí podle zvolené tarifní varianty uvedené ve smlouvě o stavebním spoření. Tarifní varianta udává, kolik procent z cílové částky se měsíčně bude minimálně platit.

Tabulka č. 13: Příklady výše splátek úvěru pro vybrané stavební spořitelny k 31.3.2008

Spořitelna/tarif (varianta)

Poměr

Splátka v %

Splátka jako %

(vklad/úvěr)

z cílové částky

z úvěru

ČMSS, Invest – standardní

40 % / 60 %

0,6

1,00

ČMSS, Perspektiv – dlouhodobá

35 % / 65 %

0,53

0,82

ČMSS, Atraktiv – standardní

38 % / 62 %

0,6

0,97

Modrá pyramida, Kredit – pomalá 40 % / 60 %

0,75

1,25

SSČS – standardní

40 % / 60 %

0,55

0,92

Wüstenrot – úvěrová varianta

30 % / 70 %

individuální

individuální

Zdroj: www.mesec.cz, VOP ČMSS


V případě cílové částky ve výši 1,5 mil. Kč by klient u ČMSS splácel v tarifu Perspektiv měsíčně 7.950 Kč.

Při porovnání s hypotečním úvěrem se nemůže délka splácení úvěru ze stavebního spoření tak snadno upravit. Splátka hypotéky se může snížit tím, že klient splácí delší čas. Doba

77

splácení úvěru ze stavebního spoření závisí opět na tarifní variantě. U pomalých a standardních variant bude klient spořit a čekat na úvěr déle a rovněž splácení úvěru bude delší. V případě rychlých variant čeká na přidělení úvěru kratší dobu a také platí větší splátku. [Syrový, 2005, s. 28]

Rozdíl je v koeficientech jednotlivých variant, které ovlivňují hodnotící číslo. Za předpokladu stejných splátek, úroků a poplatků tento koeficient ovlivňuje dobu jak dlouho bude klient čekat na přidělení úvěru.

Úvěr ze stavebního spoření je možné předčasně splatit z jakéhokoli důvodu. V současné době však některé stavební spořitelny tento krok penalizují (HYPO stavební spořitelna a.s. a Wüstenrot – stavební spořitelna a.s.). Výhodnost předčasného splacení úvěru závisí na alternativních možnostech zhodnocení volných peněžních prostředků.

Úroková sazba z úvěru je dána smlouvou o stavebním spoření a je uvedena ve všeobecných obchodních podmínkách. Podle § 5 odst. 6 ZSS může činit rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření nejvýše 3 procentní body.

Úroková sazba se po celou dobu splácení úvěru nemění. Změny úrokových sazeb na trhu na to nemají žádný vliv. Řádný úvěr je úročen od 3 % do 5 % p.a. podle stavební spořitelny a zvolené varianty. Zaplacené úroky je možno odečíst od základu daně z příjmu (viz. kapitola 5.6.3).

6.6. Překlenovací úvěr V případě, že účastník stavebního spoření nesplnil ještě všechny podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření, může požádat o tzv. překlenovací úvěr. Tento úvěr se poskytuje až do výše cílové částky, je však úročen běžnou úrokovou sazbou, která je stanovena na mezibankovním trhu.

78

Stavební spořitelny nabízejí mnoho produktů, které se týkají překlenovacích úvěrů. Ty se liší úrokovými sazbami, dobou splatnosti, výší naspořené částky. Úroková sazba především závisí na tarifní variantě, délce spoření klienta, velikosti úvěru, délce splatnosti úvěru, výši hodnotícího čísla. Klienti, kteří mají lepší bonitu, získají výhodnější podmínky.

Vlastnosti překlenovacích úvěrů: [Syrový, 2005, s. 34] •

úvěr lze čerpat ještě před splněním všech podmínek daných všeobecnými obchodními podmínkami; jestliže klient nespořil 2 roky a nemá požadovanou výši hodnotícího čísla, a nemá nárok na přidělením cílové částky (poskytnutí úvěru),

•

výše úvěru je rovna cílové částce,

•

úvěr musí být použit na financování bytových potřeb,

•

klient platí jen úroky z překlenovacího úvěru; zároveň spoří, aby splnil podmínky pro přidělení cílové částky (úvěr ze stavebního spoření),

•

překlenovací úvěr se splatí přidělenou cílovou částkou.

V praxi je možné, že klient vloží na účet stavební spořitelny například 10 až 20 % cílové částky. Následně dostane překlenovací úvěr, ze kterého platí pouze úroky. Současně pokračuje ve spoření, aby získal předepsané hodnotící číslo a naspořil požadovanou částku (zpravidla 40 % cílové částky). Po splnění podmínek se splatí překlenovací úvěr a klient začne splácet úvěr ze stavebního spoření (60 % cílové částky). Po dobu než klient splní podmínky pro řádný úvěr má nárok na státní podporu.

V současné době stavební spořitelny zavedly produkt z názvem „hypoúvěr“. Jedná se o překlenovací úvěr, kde není potřeba žádný počáteční vklad, případně jen symbolický.

79

7. Porovnání nájemního a vlastnického bydlení V současné době se upřednostňuje vlastnické bydlení. Banky a stavební spořitelny uvádějí, že splátky úvěrů jsou lepší a levnější variantou. Mnohdy se však srovnávají údaje z různých míst, takže vypovídací schopnost je malá. Vždy je nutno posuzovat každý případ zvlášť.

Argumenty, že při koupi bytu investuji do vlastního, a u nájmu peníze vynaložím na spotřebu a nic nemám, nemusí být úplně pravda. Nájemné je většinou nižší než splátka úvěru. Pokud bydlím v nájmu, nemusím vydat své úspory a mohu dále spořit, což v případě úvěru je celkem nemyslitelné.

Tržní nájmy spíše klesají nebo stagnují. Po dokončené deregulaci by se na trhu měly objevit další byty. Navíc se stále byty staví. K významnějšímu poklesu nájmů dochází také tam, kde se kupují nové byty za účelem následného pronájmu.

V dnešní době je bytů k nájmu v určitých lokalitách dostatek a myslím si, že vzorného a včas platícího nájemníka se nikdo zbavovat nebude. Ne vždy se nájemníci chovají k vybavení bytu zodpovědně (zničené podlahy atd.).

V současnosti se řada lidí rozhoduje, že si pořídí vlastní bydlení. Tuto úvahu však mnohdy činí bez větší ekonomické analýzy. Vlastnické bydlení je něco jiného než bydlení v nájmu, rozhodně to nekončí koupí nemovitosti. Pokud mám byt ve vlastnictví jsem také pod tlakem bank a Společenství vlastníků, abych řádně platil své závazky.

O byt nebo dům je nutné odborně pečovat. To představuje další nemalé náklady. Vlastník nemusí do nově pořízeného bydlení investovat nic, ale pak je otázkou, jak celá stavba bude vypadat například za 20 let. Určitě nebude možné hovořit o zhodnocení nemovitosti.

Vyzrálému, finančně zajištěnému a pracovně vyprofilovanému člověku lze vlastní bydlení doporučit. Dům nebo byt si může zařídit podle svých představ a po splacení úvěru má nemovitost bez zástav a při řádné péči ji může zhodnotit.

80

Výhody nájemního bydlení: 20

nájemné je mnohdy menší než splátka hypotéky, tržní nájemné bude v nejbližších letech spíše klesat vzhledem velké výstavbě nových bytů, lze bydlet téměř okamžitě, nájemní bydlení umožňuje větší flexibilitu (je jednodušší změnit bydliště), nájemce nemusí mít velké počáteční náklady, pokud je byt zařízený, není nutné kupovat nábytek a další zařízení (kuchyňská linka, spotřebiče, ostatní vybavení bytu), větší problémy v bytě a domě řeší pronajímatel (opravy a rekonstrukce bytu), možnost dalšího spoření, nemusí se platit do fondu oprav (zvyšují se ceny prací), neplatí se pojištění bytu. Nevýhody nájemního bydlení:21 v budoucnu se může situace změnit a nájemné může růst (to je možné v případě, že pro mnohé lidi bude vlastnické bydlení nedostupné a začnou upřednostňovat bydlení nájemní), pronajímatel může nájemce při porušení smlouvy vystěhovat, významnější úpravy v bytě se musí s majitelem konzultovat, placení nájemného není investice, ale pouze výdaj.

7.1. Negativa koupě bytu na úvěr Koupě bytu do vlastnictví pomocí hypotečního úvěru nebo stavebního spoření má i svá negativa, která lze rozlišit na ekonomická a osobní.22 20

GRYGERA, F., 5 důvodů, proč bydlet v nájmu.

21

GRYGERA, F., cit. 25.

22

PÁCAL, J., Proč nechci byt na hypotéku.

81

a) Ekonomické důvody

Platby spojené s úvěrem – poplatek za vyřízení úvěru, splátka jistiny a úroku, poplatky za vedení účtu, životní pojištění, pojištění bytu nebo domu.

Hodnota vlastních prostředků – pokud zájemce o koupi nemovitosti použije vlastní peníze, musí brát v úvahu náklady ztracené příležitosti. Své volné prostředky totiž může investovat jinak. Porovnává se s méně rizikovými investicemi, např. se státními dluhopisy, termínovanými vklady v bankách. Spořicí účty v bankách jsou v současnosti úročeny okolo 3,5 % p.a. (např. u BAWAG Bank, mBank). Vzhledem k tomu, že se v případě nákupu jedná o dlouhodobou investici, může zvažovat například nákup akcií, u kterých lze získat v průměru 5 až 10 % p.a. Zde je však nutno podotknout, že ceny akcií mohou krátkodobě kolísat a není zaručena předchozí výkonnost. Proto se doporučuje středně až dlouhodobý časový horizont pro tuto investici.

Spoluvlastnické platby placené na účet Společenství vlastníků – tyto finance slouží k úhradě provozu, oprav a rekonstrukcí společných částí domu a pozemků. Výše těchto plateb je závislá na technickém stavu budovy, velikosti pozemků, komunikací atd. Důležité je nastavit tyto platby přiměřeně. Pokud vlastník nemovitosti platí do společného fondu malé částky, je to jistě v dané chvíli příjemné, ale pokud dojde k závažnější havárii, nastane problém, který se musí řešit například půjčkou. Pokud podle stanov Společenství vlastníků dojde ke schválení opravy jsou ostatní povinni se na ní finančně podílet. Čím více bytových jednotek je v domě, tím je dohoda mnohdy těžší, protože každý prezentuje své zájmy, které mohou být rozdílné nebo protikladné.

U vlastníků rodinných domů je situace jiná. Ti jednají sami za sebe a nemusí procházet složitými jednáními jako u Společenství vlastníků. Nicméně i oni musí počítat s určitými opravami a haváriemi a na to by měli být finančně připraveni.

Údržba a opravy bytu – výměny a opravy podlah, nátěrů a maleb, opravy a výměny zařizovacích předmětů, servisní prohlídky, výměna oken, výměny baterií.

82

Například kuchyňská linka, která není obvykle levnou záležitostí, se může v dnešní době pořídit včetně spotřebičů od cca 100.000,- Kč. Pokud máme hypotéku například na 30 let, tuto linku pravděpodobně asi dvakrát vyměníme. Některé nájemní byty jsou kompletně vybaveny a v tomto případě je nutno u bytu ve vlastnictví zvažovat i postupnou výměnu nábytku.

Daň z nemovitostí – tato daň se platí u starších bytů a domů; u novostaveb platí osvobození na dobu 15 let od kolaudace (viz. kapitola 3.4.).

Ostatní náklady – nebezpečí finanční ztráty v případě předčasného ukončení hypotečního úvěru. V tomto případě má prodávající zhoršenou vyjednávací pozici s potenciálním kupcem. Předčasná splátka úvěru je většinou možná pouze pod vysokou sankcí ze strany banky. Určitou možností je, že kupec hypotéku převezme. Zde záleží na tom, v jaké fázi se úvěr nachází a kolik činí úroky. Pokud budou vyšší než stávající, může kupující požadovat slevu na kupní cenu nemovitosti. Transakční náklady nejsou rovněž malé. Provize realitních kanceláří se pohybuje okolo 3 – 5 %23, daň z převodu nemovitostí činí 3 %.

Ekonomické hledisko - může se však také stát, že se byt nebo dům musí prodat v době hospodářské recese nebo krize na hypotečním trhu. Finanční ztráty pak mohou být značné.

b) Osobní důvody V zahraničí bývá běžné, že si hypotéku vezmou lidé mezi 35 a 40 rokem.24 V České republice se takto zavazují i velmi mladí lidé a je to prezentováno jako správné a zodpovědné. Splácení úvěru není to co nájem. Hypotéku nelze přestat platit nebo byt jednoduše obratem prodat a jít jinam. Prodej nemovitosti může trvat i více jak 6 měsíců, než se najde kupec.

Lidé se zaváží při koupi nemovitosti na úvěr k dlouhodobým splátkám. Přitom neznají své budoucí příjmy, možnosti a potřeby. 23

Realitní společnost České spořitelny, a.s.

24

Mgr. Jiří Pácal, Central Europe Holding a.s.

83

Splátky úvěru však nejsou jedinými výdaji. V současné době rostou ceny energií, potravin, služeb. Zadlužený občan pak musí slevit ze svých zálib, kulturního vyžití, dovolené, vzdělávání. Mnohdy vše řeší dalšími úvěry v podobě leasingu na auto, spotřebitelskými úvěry na dovolenou, svatbu, vybavení domácnosti. Nedovedu si představit, že toto podstoupí mladý člověk, místo toho, aby cestoval, studoval a užíval si života. Finanční problémy pak vstupují negativně i do partnerských vztahů.

Některé rodiny kupují větší byt, než jaký potřebují, což není z finančního hlediska optimální. Dále také dochází ke ztráty mobility, například při změně zaměstnání.

7.2. Porovnání nákladů nájemního a vlastnického bydlení Při porovnání nákladů nájemního a vlastnického bydlení vycházím z přílohy E. Další údaje jsem získal od Mgr. Jiřího Pácala, GENERALI Pojišťovny a.s., Kooperativy pojišťovny, a.s., Hypoteční banky, a.s., SFRB a Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Příklad č. 3:

Mladá rodina si chce pořídit starší byt o velikosti 3+1 v Praze-Řepy (viz. příloha E) jehož cena je 2,621 mil. Kč. Její úspory činí 1,3 mil. Kč. Rodina má 2 děti ve věku 5 a 12 let. Muž ve věku 35 let, čistý příjem 25.000 Kč. Žena ve věku 30 let, pracuje na částečný úvazek s čistým příjmem 10.000 Kč.

Řešení:

Rodina bude čerpat úvěr od Hypoteční banky, a.s. ve výši 1.200.000 Kč, který je poskytnut na dobu 20 let. Úroková sazba s fixací na pět let je 5,14 % p.a. (údaje k 21.4.2008). Dále využije úvěr od SFRB ve výši 300.000 Kč, rovněž na stejnou dobu. Byt rodina koupila prostřednictvím realitní kanceláře. Jako alternativa je zvažováno také stavební spoření. Životní minimum podle kapitoly č. 5.3. činí 9.040 Kč. Hypoteční banka požaduje podle vlastních propočtů životní minimum ve výši 12.630 Kč. Potřebný příjem stanovila na 15.362 Kč.

84

Tabulka č. 14: Výdaje spojené s pořízením nemovitosti pomocí hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a.s. a úvěru od SFRB

Popis výdaje

Jednorázový

Částka za

Částka za 20 let

výdaj v Kč

měsíc v Kč

v Kč

Provize realitní kanceláři 5 %

131.050

X

X

Uzavření smlouvy u notáře

14.663

X

X

Životní pojištění (rizikové)

X

761

109.584

4.800

X

X

X

X

X

750

X

X

Poplatky za vedení úvěrového účtu

X

220

52.800

Splátka úvěru od Hypoteční banky

X

8.013

1.923.017

Splátka úvěru od SFRB

X

1.518

364.236

151.263

10.512

2.449.637

Vyřízení úvěru (0,8 % z půjčky) Odhad nemovitosti Ostatní poplatky

Celkem

Poznámky k tabulce č. 14:

provize realitní kanceláři – viz. Realitní společnost České spořitelny, a.s. (s. 83),

odměna pro notáře za sepsání smlouvy – vypočteno podle vyhlášky č. 196/2001, o odměnách a náhradách notářů a správců dědictví, ve znění pozdějších předpisů,

životní pojištění – pro rizikové životní pojištění s klesající pojistnou částkou jsem zvolil pojišťovnu GENERALI; podle nezávazné nabídky je úvěr ve výši 1,5 mil. Kč pojištěn měsíční částkou 761 Kč (v případě platby 1x ročně tato částka činí 8.460 Kč); pojistné se platí po dobu 12 let; v případě připojištění závažných onemocnění a trvalých následků úrazu by pojistné činilo 22.370 Kč (v případě platby 1x ročně); pojistné se platí po dobu 20,

vyřízení úvěru – u on-line hypotéky se poskytuje 50 % sleva,

odhad nemovitosti je u bytu zdarma, platí se pouze v případě expresního ocenění bytu,

ostatní poplatky – správní poplatek za návrh učiněný katastru nemovitostí 500 Kč; další poplatky u notáře (ověření podpisů), výpis z katastru nemovitostí cca 250 Kč,

daň z převodu nemovitosti bude hradit prodávající.

85

Některé banky životní pojištění nevyžadují, ale přesto je nezbytné, protože chrání klienta a jeho rodinu. Klient si může sjednat dva typy pojištění. Rizikové životní pojištění pokrývá riziko úmrtí. Kapitálové životní pojištění kryje jednak riziko smrti a současně zhodnocuje část vložených peněz. U rizikového životního pojištění je možné sjednat konstantní pojistné nebo takové, které zohledňuje momentální stav nesplaceného úvěru. Lze sjednat i připojištění velmi vážných onemocnění, plné invalidity či dlouhodobé pracovní neschopnosti z důvodu úrazu nebo nemoci. Další možností je pojištění pro případ neschopnosti splácet úvěr. Toto pojištění poskytují většinou jen banky jako doplněk k úvěru.

Hypotéka a úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB)

U hypotečního úvěru (do 85 % hodnoty nemovitosti) činí úroková sazba 5,14 % p.a. a platí pro nové klienty. Pro ostatní je tato sazba navýšena o 0,4 % p.a. (viz. informace banky).

a) Výpočet měsíční anuity: podle vzorce (3) činí anuitní splátka 8.013 Kč b) Umořovací plán:

Vzorec pro měsíční úrok [Radová a Dvořák, 2001, s. 174]:

ú = A * (1 –

1 i (1 + ) n*12 −t 12

)

(4)

Vzorec pro měsíční úmor [Radová a Dvořák, 2001, s. 135]:

SP = A * (

1 i (1 + ) n*12 −t 12

); nebo anuita – úrok

kde: ú, A, SP (viz. splátkový kalendář) i – roční úroková sazba v % n – počet období (splatnost úvěru v letech); t – pořadí období

86

(5)

Tabulka č. 15: Splátkový kalendář pro 1. rok u Hypoteční banky, a.s.

Měsíční

Období

anuita

(měsíc)

v Kč (A)

Měsíční úrok

Daňová

Měsíční úmor

v Kč (ú)

úspora v Kč

v Kč (SP)

Zůstatek úvěru v Kč

0

0

0

0

0

1.200.000

1

8.013

5.140

771

2.873

1.197.127

2

8 013

5.128

769

2.885

1.194.243

3

8.013

5.115

767

2.897

1.191.345

4

8.013

5.103

765

2.910

1.188.436

5

8.013

5.090

764

2.922

1.185.514

6

8.013

5.078

762

2.935

1.182.579

7

8.013

5.065

760

2.947

1.179.632

8

8.013

5.053

758

2.960

1.176.672

9

8.013

5.040

756

2.972

1.173.699

10

8.013

5.027

754

2.985

1.170.714

11

8.013

5.015

752

2.998

1.167.716

12

8.013

5.002

750

3.011

1.164.705

Tabulka č. 16: Splátkový kalendář na 20 let u Hypoteční banky, a.s. – souhrnná tabulka

Období

Roční anuita

Roční úrok

Daňová

Roční úmor

(rok)

v Kč (A)

v Kč (ú)

úspora v Kč

v Kč (SP)


0

0

0

0

0

1.200.000

1

96.151

60.856

9.128

35.295

1.164.705

2

96.151

58.999

8.850

37.152

1.127.553

3

96.151

57.043

8.557

39.107

1.088.446

4

96.151

54.985

8.248

41.166

1.047.280

5

96.151

52.819

7.923

43.332

1.003.948

6

96.151

50.538

7.581

45.612

958.336

87

Období

Roční anuita

Roční úrok

Daňová

Roční úmor

(rok)

v Kč (A)

v Kč (ú)

úspora

v Kč (SP)


7

96.151

48.138

7.221

48.013

910.323

8

96.151

45.611

6.842

50.540

859.783

9

96.151

42.951

6.443

53.200

806.583

10

96.151

40.151

6.023

55.999

750.584

11

96.151

37.204

5.581

58.947

691.637

12

96.151

34.102

5.115

62.049

629.588

13

96.151

30.836

4.625

65.314

564.274

14

96.151

27.399

4.110

68.752

495.522

15

96.151

23.781

3.567

72.370

423.152

16

96.151

19.972

2.996

76.179

346.973

17

96.151

15.963

2.394

80.188

266.785

18

96.151

11.743

1.761

84.408

182.377

19

96.151

7.300

1.095

88.850

93.526

20

96.151

2.624

394

93.526

0

Tabulka č. 17: Rekapitulace úvěru od Hypoteční banky, a.s.

Poplatky v Kč

Úmor v Kč

57.600

Úroky v Kč

1200.000

723.017

Celkem

Daňová úspora

zaplaceno v Kč

v Kč

1.980.617

108.452

Úvěr od SFRB je vypočten stejným způsobem podle vzorců (3), (4) a (5).

Tabulka č. 18: Rekapitulace úvěru od SFRB

Poplatky v Kč

Úmor v Kč 0

Úroky v Kč

300.000

64.236

88

Celkem

Daňová úspora

zaplaceno v Kč

v Kč

364.236

0

Stavební spoření

Simulaci výpočtu stavebního spoření jsem prováděl v tabulkovém programu „Excel“. Při výpočtu úroků ve fázi spoření byly měsíční platby připisovány na účet stavební spořitelny vždy každého 10. dne v měsíci. Poplatky za vedení účtu jsem odečítal 1. den v měsíci a státní podpora byla připsána vždy 21. dubna příslušného roku. Ostatní poplatky byly zaplaceny samostatně bez vlivu na výši úroku. Výpočet jsem prováděl v souladu s VOP ČMSS (viz. příloha D). Hodnotící čísla (64) jsem dosáhl k 31.12.2017, čímž byla splněna podmínka pro poskytnutí řádného úvěru. Při výpočtech jsem zachoval stejnou dobu splatnosti úvěru jako v případě hypotéky.

Tabulka č. 19: Spoření a čerpání úvěru u Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Popis

Údaje

Stavební spořitelna

Českomoravská stavební spořitelna

Tarif

PERSPEKTIV

Minimální procento naspoření

35 % z cílové částky

Hodnotící číselný faktor

33

Minimální prvotní vklad

1.000 Kč (mimořádný vklad)

Cílová částka

1.200.000 Kč

Měsíční úložka

3.200 Kč

Spořící část

od 1.1.2008 do 31.12.2017

Počet měsíců

120

Suma vkladů za dobu spoření

384.000 Kč

Úroková sazba ve fázi spoření

2 % p.a.

Připsané úroky celkem

43.282 Kč

Celková výše připsaných státních podpor

27.000 Kč

Zůstatek účtu na konci spoření

452.382 Kč

Náklady Úhrada za vedení účtu

290 Kč/ročně

Úhrada za uzavření smlouvy

12.000 Kč

89

Popis

Údaje

Meziúvěrová část

od 1.1.2008 do 31.12.2017

Výše čerpaného meziúvěru

1.200.000 Kč

Počet měsíců

120

Měsíční platba

8.100 Kč

- z toho pravidelné spoření

3.200 Kč

- z toho splátka úroků z meziúvěru

4.900 Kč

Úroková sazba ve fázi meziúvěru

4,9 % p.a. (platná po dobu 6 let)

Náklady Úhrada za vedení meziúvěrového účtu

290 Kč/ročně

Úhrada za vedení žádosti o poskytnutí meziúvěru

6.000 Kč

Ve fázi meziúvěru zaplaceno na úrocích

588.000 Kč

Úvěrová část

od 1.1.2018 do 31.12.2027

Výše poskytnutého úvěru ze stavebního spoření

747.618 Kč

Počet měsíců

120

Výše měsíční splátky úvěru ze stavebního spoření 7.857 Kč (min. 0,53 % z CČ ) Dodatečně připsaná státní podpora za rok 2017

3.000 Kč (mimořádná splátka úvěru)

Úroková sazba ve fázi úvěru

4,8 % p.a.

Náklady Úhrada za vedení úvěrového účtu

290 Kč/ročně

Ve fázi úvěru zaplaceno na úrocích

195.194 Kč

Tabulka č. 20: Rekapitulace stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Poplatky

Meziúvěr

v Kč

v Kč

23.800

973.000

Úvěr v Kč 939.840

Úroky v Kč 783.194

Celkem

Daňová úspora

zaplaceno v Kč

v Kč

1.936.640

117.479

U úvěru ze stavebního spoření by klient zaplatil za 20 let po odečtení daňové úspory 1.819.161 Kč. U hypotečního úvěru by tato částka činila 1.872.165 Kč. Pokud by se tyto úvěry porovnávaly byla by rozhodující RSPN, která by zohlednila, kdy a v jaké výši byly vklady a platby prováděny.

90

Výdaje spojené s vlastnickým bydlením

Tabulka č. 21: Přehled výdajů spojených s bytem v Praze – Řepy

Popis výdaje

Jednorázový

Částka za

Částka za rok

výdaj v Kč

měsíc v Kč

v Kč

Provoz budovy

X

1.000

12.000

Pojištění bytu

X

167

2.000

Fond oprav

X

2.040

24.480

Opravy a údržba bytu

X

1.050

12.600

Daň z nemovitosti

X

31

367

Celkem

X

4.288

51.447


provoz budovy – vycházel jsem z podkladů Mgr. Jiřího Pácala; částka je orientační,

pojištění bytu – nabídka pojišťovny Kooperativa (viz. informace klientského centra – předběžný výpočet),

fond oprav – 30 Kč za m2 = 30 x 68 = 2.040 Kč, 25

oprava a údržba bytu – po cca 5 letech (malování, podlahy, opravy zařizovacích předmětů, havárie atd.); vycházel jsem z článku Mgr. Jiřího Pácala26 + vlastní propočet zohledňují stáří informace; částka je orientační,

daň z nemovitosti – výpočet podle zákona o dani z nemovitostí.

Pojištění bytového domu je ze strany bank požadováno. Důležité je sjednat pojištění na novou cenu, protože pojistná částka se zvyšuje v závislosti na vývoji cen na trhu s nemovitostmi. Klient si může pojistit samotný byt, případně sjednat pojištění vybavení domácnosti, které není povinné, ale z hlediska klienta banky jej lze doporučit (zničení zařízení, krádež).

25

GRYGERA, F. Je levnější nájem, nebo splátka hypotéky?

26

PÁCAL, J., Proč nechci byt na hypotéku.

91

Podle přílohy E činí tržní nájem předmětného bytu 9.316 Kč. Pokud si klient pořizuje byt pomocí hypotéky a úvěru od SFRB, tak jeho první měsíční výdaj činí 14.800 Kč. V případě stavebního spoření je to částka 14.667 Kč. Výdaje spojené s nájemním bytem jsou nižší o cca 5.500 Kč (bez započtení daňové úspory). Dále je nutné zohlednit jednorázové výdaje spojené s nákupem bytu a vyřízení úvěru. Důležité je také ocenit vlastní prostředky použité na koupi bytu (K0). Tabulka č. 22: Porovnání nákladů nájemního a vlastnického bydlení

Nákladová položka (za 20 let)

Hypoteční úvěr

Nájemné

v Kč

v Kč

Jednorázové výdaje

151.263

X

Úroky z hypotečního úvěru

723.017

X

52.800

X

- 108.452

X

64.236

X

109.584

X

1.259.272

X

Hodnota úspor mezi úvěrem a nájemným (3,5 % p.a.)*

491.598

X

Náklady spojené s bytem – viz. tab. č. 21 (3,5 % p.a.)*

1.387.967

X

Celkem

4.131.285

2.716.251

Poplatky za vedení účtu Daňová úspora Úroky z úvěr od SFRB Životní pojištění Hodnota vlastních prostředků (3,5 % p.a.)*; Kn – K0


náklady spojené s udržováním bytu* – zvažuji 3,5 % roční růst (inflaci) z částky 49.080 Kč (součet budoucích hodnot Kn); předpoklad výdaje = náklady,

tržní nájemné po 20 letech* – zvažuji 2 % roční růst z částky 111.792 Kč, tj. 12 x 9.316 Kč (součet budoucích hodnot Kn); je možná i stagnace či mírný pokles nájemného.

V případě zhodnocování bytu o 3,5 % ročně*, by jeho hodnota po 20 let byla 5.215.237 Kč. Pokud by klient zvolil nájemní bydlení a volné prostředky zhodnotil jinde (např. na kapitálovém trhu) mohl by teoreticky ušetřit na koupi nového bytu.

92

Tabulka č. 23: Zhodnocení peněžních prostředků v podílových fondech za 20 let (n)

Roční úroková

Vlastní prostředky v Kč

Úspora v Kč (S), spoření

sazba v % (i)

(Kn)*, (K0 = 1.272.263)

4.600 Kč měsíčně (a)**

Celkem v Kč

3,5

2.531.535

1.595.598

4.127.133

5,0

3.375.692

1.890.755

5.266.447

8,0

5.934.624

2.709.494

8.644.118

* pro výpočet použito složené úročení [Radová a Dvořák, 2001, s. 48]: Kn = K0 * (1+i)n

(6)

** pro výpočet použito spoření dlouhodobé polhůtní [Radová a Dvořák, 2001, s. 97]:

(1 + S=a*

i n*12 ) −1 12 i 12

(7)

kde: Kn, K0, i, n, S, a (viz. tabulka č. 23) Z přílohy E vyplývá, že v některých městech, mimo Prahu, je situace odlišná. Například v Bruntále, Mostě, Teplicích, Ústí nad Labem je hypoteční splátka nižší než tržní nájem. Někde jsou rozdíly minimální jako např. v Ostravě, Sokolově, Jeseníku. Závisí pak na výši výdajů a nákladů spojených s bydlením.

Porovnat nájemní a vlastnické bydlení pořizované pomocí úvěru je obtížné. Vystupuje zde mnoho faktorů, které nelze dopředu stanovit. Jaká bude v budoucnu inflace, ceny nemovitostí poptávka a nabídka bytů, výše nájemného, daňové zákony, zaměstnanost v daném regionu, výnosy na kapitálovém trhu, politická situace. Výše uvedené výpočty byly provedeny za určitých předpokladů, které se mohou v průběhu 20 let mnohokrát změnit. Závěrem lze říci, že se vyplatí koupit byt tam, kde se splátky úvěrů blíží tržním nájmům, nemovitost je v dobrém technickém stavu a je zde předpoklad jejího zhodnocení. V opačném případě bych spíše zvažoval nájemní bydlení.

93

8. Závěr Realitní trh v České republice je do značné míry ještě deformovaný, ale to se časem změní. Vzhledem k dobrým ekonomickým výsledkům, zvyšujícím se příjmům obyvatelstva a nízkým úrokům z úvěrů bude poptávka po bydlení stále vysoká. Zájem bude především o nemovitosti, kde bude soulad mezi cenou, kvalitou, dispozicemi a umístěním nemovitosti. Z tohoto pohledu budou ceny nemovitostí značně rozdílné.

Problémem může být spekulativní nákup nemovitostí nebo v určitých oblastech předzásobení byty, kdy například rodiče kupují pro své děti byty již dnes. To může spolu s nepříznivým demografickým vývojem způsobit větší pokles poptávky po bydlení v budoucnu.

Pro trh s nemovitosti by měla být určitým varováním probíhající hypoteční krize v USA od roku 2007, kde úvěry získávali i lidé, kteří nebyli dostatečně solventní. Ceny nemovitostí klesají a nesplacené úvěry významně ovlivňují tamní ekonomiku, což může mít negativní dopad na světovou ekonomiku. Nepřímo tak může být ohrožen i trh s nemovitosti v České republice. Banky jsou u nás zatím při poskytování úvěrů opatrnější, nicméně je možno si vzít hypotéku bez doložení příjmů a hypotéky se poskytují i na více než 100 % odhadní ceny nemovitosti.

Úrokové sazby z úvěrů nebudou podle mého názoru zřejmě již tak růst i přes větší inflaci. Důvodem je všeobecná obava z poklesu tempa růstu HDP v Evropské unii.

Určitým rizikem může být to, že si někteří lidé zvykli žít na dluh a mimo úvěrů na bydlení si půjčují na cokoli. Spotřebitelské úvěry tak mohou ohrozit zatím bezproblémové splácení hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Počet exekucí se každým rokem zvyšuje.

Cílem práce bylo, aby si případný zájemce o bydlení uvědomil, že pořízení vlastního bytu nebo rodinného domu se netýká jen financování. Důležité je zvolit tu správnou nemovitost a vyvarovat se všech rizik, na které jsem upozornil.

94

Z mé diplomové práce vyplývá, že nejdůležitějšími zdroji financování bydlení jsou hypoteční úvěry a stavební spoření. Hlavní výhodou jsou nízké úroky z úvěrů a možnost dlouhé doby splatnosti. Situace na trhu hypoték se velmi rychle a často mění, a proto jsem ve své diplomové práci detailně neporovnával jednotlivé úvěrové produkty bank a stavebních spořitelen.

Důležitými poznatky jsou, že konkurence bank v současné době umožňuje poskytování řady služeb zdarma. Jedná se o vyřízení žádosti o úvěr, ocenění nemovitosti. Předčasné splacení je již také možné. Stavební spořitelny tak mají v hypotečních bankách velkou konkurenci. Nabízejí sice nižší úroky z úvěrů, ale ty se týkají pouze řádných úvěrů a ne překlenovacích.

Podle mého názoru je stavební spoření, do určité výše, umožňující maximální státní podporu, výhodnou formou spoření. Ostatní finančních prostředky bych investoval například do podílových fondů, i přes riziko kolísání jejich hodnoty.

Přínosem pro poskytování úvěrů může být v budoucnu i jednotný hypoteční trh na území Evropské unie, což umožní využít produktů bank v jiných zemí. Větší konkurence může přinést i snížení úroků.

Možnosti podpory bydlení dané státem jsou v současnosti značně omezené, což je důsledkem reformy financí. V roce 2009 se možná sníží daň z příjmů na 12,5 %. To by mimo jiné znamenalo, že bude možno odečíst ze základu daně z příjmů menší částku. Daňová úspora a státní příspěvky jsou velmi významnými faktory a lidé splácející úvěry tak získají ročně zpět nemalé částky. Význam této výhody je však zpochybnitelný. Různé podpory státu jistě mnoho rodin ocení. Avšak vzhledem k tomu, že se ceny nemovitostí odvíjejí mimo jiné i od kupní síly obyvatelstva, její zvýšení pomocí těchto podpor následně zvedlo cenu bytů a domů.

Různé příspěvky tak paradoxně nepomohly rodinám, ale develeperům a bankám, u kterých skončily. Podpora bydlení ze strany státu by měla být minimální, a má směřovat spíše do oblastí výstavby sociálního bydlení a těch, které jsou ve veřejném zájmu.

95

Ti kdož jsou zainteresováni na prodeji bytů, propagují výhody vlastnického bydlení a uvádějí argumenty, podle kterých je vždy lepší si vzít úvěr než bydlet v nájmu. Z mé práce vyplývá, že toto tvrzení nelze obecně uplatnit. V některých oblastech se vyplatí koupit nemovitost pomocí hypotéky nebo stavebního spoření a někde je výhodnější zvolit nájemní bydlení. Každý byt či dům má jedinečné vlastnosti a je velmi obtížné najít dvě shodné nemovitosti.

96

9. Použitá literatura Knižní publikace DONNER, CH. 2000. Housing policies in the European Union: theory and practice. Vienna: Christian Donner, 2000. ISBN 3-9500417-4-5. DOUCHA, R. 1999. Stavební spoření. 2. vyd. Praha: GRADA Publishing, 1999. ISBN 80-7169-894-6. LUX, M. a SUNEGA, P. 2006. Jak dobře investovat do bydlení. 1. vyd. Praha: Sociologické nakladatelství, 2006. ISBN 80-86429-56-3. PAVELKA, F. a OPLTOVÁ, R. 2003. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: CONSULTINVEST, 2003. ISBN 80-901486-7-3. Pohl, T. 2001. Vzory smluv podle občanského zákoníku, obchodního zákoníku a zákona o cenných papírech. 1. vyd. Ostrava: Sagit, 2001. ISBN 80-7208-182-9. RADOVÁ, J. a DVOŘÁK, P. 2001. Finanční matematika pro každého. 3. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2001. ISBN 80-247-9015-7. SYROVÝ, P. 2005. Financování vlastního bydlení. 4. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. ISBN 80-247-1097-8. VICHNAROVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J. 2007. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007. ISBN 978-80-7366-079-6.

Časopisy, noviny, ročenky ČECHLOVSKÝ, V. 100 % hypotéky: jaká jsou pro a proti. Právo, 20. října 2007, s. 8. ISSN 1211-2119. ČTK. Nákup bytu jako investice. 24 hodin, 2008, roč. 4, č. 34, s. 5. ISSN 1801-5158. DEYL, D. 2007. Proč jsou byty tak drahé. TÝDEN: Zpravodajský týdeník, 22. října 2007, roč. 14, č. 43, s. 32-38. ISSN 1210-9940. FRÁNEK, T. Koupili jste dům? Možná vás ale někdo předběhl dřív, už za komunismu. Pražský deník, 10. srpna 2007, č. 185, s. 12.

97

GRYGERA, F. 5 důvodů, proč bydlet v nájmu. Mladá fronta DNES, 31. října 2007, s. E8. ISSN 1210-1168. GRYGERA, F. Je levnější nájem, nebo splátka hypotéky? Mladá fronta DNES, 31. října 2007, s. E8. ISSN 1210-1168. Housing finance markets in transition economies: trends and challenges. Organisation for Economic Co-operation and Development. Paris: OECD Publishing, 2005. ISBN-92-64-010165. Mladá fronta DNES. Banky si ověřují výdaje. Mladá fronta DNES, 18. října 2005, s. E/4. ISSN 1210-1168. SREALITY. Použití hypotéky při koupi nemovitosti. SREALITY: inzertní měsíčník realitních makléřů, 2007, roč. 5, č. 7/8, s. 13-14. Trend Report. 2006. Praha: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, občanské sdružení. TRNAVSKÝ, J. Programy státní podpory. Metro reality: příloha deníku Metro, listopad 2005, č. 2, s. 7.

Právní předpisy Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, ve znění pozdějších předpisů. Nařízení vlády č. 97/2002 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu osobami mladšími 36 let, ve znění pozdějších předpisů. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění pozdějších předpisů. Nařízení vlády č. 614/2004 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let, ve znění pozdějších předpisů. Nařízení vlády č. 28/2006 Sb., o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let, ve znění pozdějších předpisů.

98

Vyhláška č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů a správců dědictví, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších přepisů. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v současně platném znění. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 110/2006 Sb., o životním a existenčním minimu, v současně platném znění. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v současně platném znění.

Elektronické dokumenty PÁCAL, J. Proč nechci byt na hypotéku. Peníze.cz [online]. 29. července 2003 [citováno 22. ledna 2007]. Dostupné z . ZAVADILOVÁ, T. Cenová bublina může ohrozit banky. Ekonomický deník E15 [online]. 11. prosince 2007 [citováno 31. prosince 2007]. Dostupné z .

99

10. Seznam příloh Příloha A: Zadluženost hypotékami na financování bytových potřeb v roce 2006 (2 s.) Příloha B: Žádost o poskytnutí úvěru od Státního fondu rozvoje bydlení (2 s.) Příloha C: Žádost o poskytnutí úvěru od Českomoravské stavební spořitelny, a.s. (4 s.) Příloha D: Všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, a.s. (4 s.) Příloha E: Přehled cen bytů a nájmů v jednotlivých městech České republiky (3 s.)

100

Příloha A: Zadluženost hypotékami na financování bytových potřeb v roce 2006

Země

Podíl zadlužení vůči HDP v %

Hypoteční dluh

Nesplacená

na 1 obyvatele

jistina hypoték

v EUR

v mil. EUR

Růst zadluženosti v %

Švýcarsko

101,9

41.200

307.348

3,4

Dánsko

100,8

40.900

221.970

13,4

Holandsko

98,4

32.200

525.874

7,9

Velká Británie

83,1

26.200

1.583.372

11,9

Island

75,5

32.800

9.828

4,5

Irsko

70,1

29.300

123.288

24,6

Portugalsko

59,2

8.700

91.895

15,7

Španělsko

58,6

13.100

571.746

20,2

Švédsko

56,7

19.200

173.499

9,1

Německo

51,3

14.400

1.183.834

1,8

Evropská unie

50,0

11.700

5.713.615

11,1

Finsko

43,8

13.900

73.200

11,0

Belgie

36,3

10.900

114.105

12,9

Malta

34,7

4.400

1.770

16,5

Lucembursko

34,3

24.700

11.345

13,4

Estonsko

32,7

3.200

4.278

63,4

Francie

32,2

9.200

577.800

14,7

Řecko

29,3

5.100

57.145

25,8

Lotyšsko

28,9

2.000

4.680

86,5

Rakousko

23,5

7.300

60.669

12,7

Kypr

21,2

4.000

3.077

43,5

Itálie

18,7

4.700

276.102

13,3

Chorvatsko

15,3

1.200

5.219

37,2

Litva

12,6

900

2.997

32,1

Maďarsko

11,4

1.000

10.215

11,0

Slovensko

9,6

800

4.209

36,7

Příloha A: (s. 2)

Země

Podíl zadlužení vůči HDP v %

Hypoteční dluh

Nesplacená

na 1 obyvatele

jistina hypoték

v EUR

v mil. EUR

Růst zadluženosti v %

Polsko

8,3

600

22.514

53,7

Česká republika

7,1

800

8.055

33,9

Bulharsko

7,0

200

1.745

73,5

Slovinsko

6,6

1.000

1.956

43,0

Turecko

3,8

200

12.237

65,7

Srbsko

2,9

100

650

111,7

Ukrajina

2,6

100

4.301

157,6

Rumunsko

2,3

100

2.276

57,2

Zdroj: European mortgage federation


Příloha E: Přehled cen bytů a nájmů v jednotlivých městech České republiky

Regulovaný Město

nájem v roce 2008

Tržní nájem v Kč

Tržní cena standardního bytu v Kč

Hypoteční splátka v Kč

Benešov

1.968

7.208

1.551.000

10.687

Beroun

1.971

7.276

1.600.000

11.024

Brno-město

3.267

8.500

1.879.000

12.947

Bruntál

1.244

2.856

397.000

2.735

Břeclav

1.769

4.964

941.000

6.484

Česká Lípa

1.398

3.944

652.000

4.492

České Budějovice

2.135

5.780

1.177.000

8.110

Český Krumlov

1.718

5.372

1.003.000

6.911

Domažlice

1.646

4.896

914.000

6.298

Frýdek-Místek

1.741

5.916

1.093.000

7.531

Havlíčkův Brod

1.729

5.712

1.120.000

7.717

Hradec Králové

2.563

6.664

1.794.000

12.361

Cheb

1.580

4.624

768.000

5.292

Chrudim

1.720

6.256

1.317.000

9.074

Jeseník

1.701

3.672

602.000

4.148

Jičín

1.686

5.984

1.209.000

8.330

Jihlava

2.107

6.460

1.430.000

9.853

Jindřichův Hradec

1.766

4.896

945.000

6.511

Karlovy Vary

2.288

6.120

1.301.000

8.964

Karviná

1.578

4.624

850.000

5.857

Kladno

2.401

7.344

1.657.000

11.417

Klatovy

1.654

5.712

1.155.000

7.958

Kolín

1.970

6.664

1.346.000

9.274

Kroměříž

1.843

5.644

1.113.000

7.669

Kutná Hora

1.924

5.984

1.240.000

8.544

Liberec

2.024

5.304

1.489.000

10.259

Příloha E: (s. 2)

Regulovaný Město

nájem v roce 2008




Litoměřice

1.234

4.896

1.010.000

6.959

Louny

1.210

4.352

743.000

5.119

Mělník

2.017

6.324

1.289.000

8.881

Mladá Boleslav

1.971

8.092

1.747.000

12.037

Most

1.209

2.788

370.000

2.549

Náchod

1.701

5.100

969.000

6.677

Olomouc

2.642

5.984

1.607.000

11.073

Opava

1.773

5.576

1.205.000

8.303

Ostrava

1.956

7.208

1.057.000

7.283

Pardubice

1.888

6.596

1.595.000

10.990

Písek

1.718

5.440

1.050.000

7.235

Plzeň

2.640

6.324

1.490.000

10.266

Praha-Dejvice

4.530

9.656

3.158.000

21.759

Praha-Řepy

4.037

9.316

2.621.000

18.059

Prachatice

1.718

3.944

666.000

4.589

Přerov

1.724

5.440

1.140.000

7.855

Příbram

1.898

5.576

1.078.000

7.428

Rakovník

1.971

6.800

1.451.000

9.998

Semily

1.256

3.944

666.000

4.589

Sokolov

1.611

4.216

676.000

4.658

Strakonice

1.742

5.304

1.035.000

7.131

Svitavy

1.720

4.828

901.000

6.208

Šumperk

1.654

4.624

840.000

5.788

Tábor

1.792

5.440

1.071.000

7.379

Tachov

1.614

4.692

868.000

5.981

Teplice

1.399

2.720

322.000

2.219

Příloha E: (s. 3)

Regulovaný Město

nájem v roce 2008




Třebíč

1.703

5.168

952.000

6.559

Ústí nad Labem

1.374

3.468

484.000

3.335

Ústí nad Orlicí

1.720

4.284

767.000

5.285

Vsetín

1.793

5.848

1.159.000

7.986

Vyškov

1.768

5.712

1.146.000

7.896

Zlín

2.334

7.004

1.579.000

10.880

Znojmo

1.769

5.848

1.203.000

8.289

Žďár nad Sázavou

1.776

4.964

930.000

6.408

Zdroj: Mladá fronta DNES, 31. října 2007, s. E7


Poznámky k příloze E: Údaje jsou uvedeny pro standardní byt s podlahovou plochou 68 m2 a opotřebením 40 %. Tržní nájemné a tržní ceny bytů převzala MF DNES od Institutu regionálních informací. Částky regulovaného nájemného jsou ze stejného zdroje, s tím, že pro rok 2008 byly doplněny o údaje z Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Hypoteční splátka je vypočtena na 100 procent ceny bytu, splatnost úvěru 20 let, úroková sazba z úvěru 5,52 % p.a. (viz. Fincentrum hypoindex k 31.3.2008).

Financování bydlení Financing of housing

Recommend Documents