Equus Resort & Ruiterdomein Markttechnisch haalbaarheidsonderzoek

Equus Resort & Ruiterdomein Markttechnisch haalbaarheidsonderzoek

Rapportage in opdracht van: Jazee BV

Juni 2011

Projectnummer: RESORT.11.047 ZKA Consultants & Planners Postbus 4833 4803 EV Breda 076-5658877 076-5656489 e-mail: [email protected] www.zka.nl

INHOUDSOPGAVE

SAMENVATTING

1

1.

INLEIDING

2

1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Aanleiding Doel- en vraagstelling Aanpak en verrichte werkzaamheden Leeswijzer

2 2 2 3

2.

PLAN EN LOCATIE

4

2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Inleiding Plan Locatie Sterktes en zwaktes

4 4 5 8

3.

ONTWIKKELING PAARDENSPORTMARKT

9

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

Inleiding Omvang en ontwikkeling markt Profiel ruiter Beoefening paardensport Conclusies

9 9 10 11 12

4.

ONTWIKKELING (REGIONALE) WONINGMARKT

13

4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

Inleiding Aanbod Vraag Conclusies

13 13 13 15

5.

BEOORDELING CONCEPT/PLAN

16

5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.

Inleiding Vraag (marktsegmentatie) Locatie Concept Conclusies

16 16 17 18 20

6.

MARKTPOTENTIEEL

21

6.1. 6.2. 6.3.

Inleiding Raming Conclusies

21 21 22

ZKA Consultants & Planners

7.

CONCURREREND AANBOD EN PLANNEN

23

7.1. 7.2. 7.3. 7.4.

Inleiding Concurrerend aanbod Inventarisatie plannen Conclusies

23 23 24 24

8.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

25

8.1. 8.2.

Conclusies Aanbevelingen

25 26


SAMENVATTING

Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies en aanbevelingen weergegeven. Conclusies • De paardensportmarkt in Nederland, België (Vlaanderen, Wallonië) en Duitsland (Nordrhein-Westfalen) is omvangrijk en is – ondanks de economische recessie – het afgelopen decennium sterk gegroeid; • Een deel van de actieve ruiters (met een eigen paard) heeft (latente) interesse in het hoogwaardige plan/concept; • De uitgangspunten van aantallen woningen, prijsniveaus, kavelgroottes, services/diensten zijn realistisch; • De uitrijmogelijkheden/omgevingskwaliteiten voldoen van de eisen van koopkrachtige, bovenmatig in paardensport geïnteresseerde ruiters; • De omvang van deze groep is indicatief geraamd op minimaal 1.000 tot 1.500 personen, eventueel oplopend tot enkele duizenden; • Met een gemiddelde omvang van vergelijkbare projecten is op de lange termijn ruimte voor 10-20 projecten in Nederland en Vlaanderen; • Er zijn nog nauwelijks vergelijkbare concepten in Nederland en omliggende landen; • De behoefte aan het concept wordt onderkend, blijkens de vergelijkbare plannen en een steeds constructievere houding van de overheid elders in Nederland. Aanbevelingen • De planvorming doorzetten op hoofdlijnen volgens voorliggend concept; • Focussen op koopkrachtige, bovenmatig in paardensport geïnteresseerde ruiters met (belangstelling voor) een eigen paard en een eigen woning uit een straal van anderhalf uur reistijd; • Ook open staan voor andere doelgroepen om het risico te spreiden; • Enige flexibiliteit inbouwen in het concept, maar tegelijkertijd een heldere en eenduidige positionering waarborgen; • Op grond van contacten in de markt (makelaars) en ervaringen bij andere bijzondere woonconcepten uitgaan van een gefaseerde realisatie in 3-5 jaar; • De centrale hippische faciliteiten en services vanaf het begin aanbieden, eventueel met uitzondering van individuele voorzieningen; • De gebiedsontwikkeling en voordelen van het concept sterk accentueren in de marketing en communicatie; • Deze marketing op een groot gebied (circa anderhalf uur reistijd) richten; • Voor de verdere uitwerking van het concept, exploitatie doorrekening, procedures en marketing zou ons bureau desgewenst verder van dienst kunnen zijn.


1

1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding

In Biervliet (gemeente Terneuzen) zijn plannen voor de realisatie en exploitatie van het project ‘Equus Resort & Ruiterdomein’. Dit vernieuwende concept behelst 50 woningen op grote kavels, centrale ruitersportfaciliteiten met een minimumeis van één gestald paard per woning en ondersteunende faciliteiten als hotel, wellness, clublounge en restaurant die ook voor externen toegankelijk zijn. Inmiddels is reeds veel geïnvesteerd in de aankoop van de grond, het opstellen van een inrichtingsplan en het doorlopen van planologische procedures. Ook heeft de opdrachtgever onderzoek gedaan naar de omvang en het profiel van de paardensportmarkt en is de verwachte belangstelling getoetst bij een aantal makelaars. Mede naar aanleiding van vragen van de gemeente over het plan is aan ZKA Consultants & Planners gevraagd een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren.

1.2.

Doel- en vraagstelling

Dit onderzoek verschaft inzicht in de volgende aspecten: • Ontwikkeling van de markten die relevant zijn voor het slagen van het project, namelijk de ontwikkeling van de paardensportmarkt en de ontwikkeling van de (regionale) kopersmarkt van luxe woningen op vrije kavels; • De omvang van het vraagpotentieel van doelgroepen die belangstelling kunnen hebben voor de beoogde locatie en het concept; • Een beoordeling van de kwaliteiten van de locatie en het concept (sterktes en zwaktes) voor de beoogde doelgroep(en). Welke criteria worden gesteld aan de locatie, kavelgroottes, voorzieningen, service- en beheerniveau, opzet van het park, vrijheid van bouwen, etc. en in hoeverre sluiten de kwaliteiten van de locatie en het concept hierbij aan? • Realistische koopprijsniveaus en verkoopsnelheden inclusief de randvoorwaarden waaronder deze verzilverd kunnen worden, waarbij de locatie een gegeven is, maar het concept op bepaalde aspecten nog kan worden aangepast. In deze studie wordt niet ingegaan op de omvang, capaciteiten, positionering, etc. van de overige ondersteunende voorzieningen (hotel, wellness, clublounge, restaurant) waarin het plan voorziet.

1.3.

Aanpak en verrichte werkzaamheden

Voor deze studie zijn de volgende werkzaamheden verricht: • Startbespreking, bezoek en beoordeling van de locatie; • Deskresearch van aangereikte stukken en toets en vergelijking hiervan met eigen data op het gebied van paardensport en luxe- en deeltijdwonen; • Raming van de omvang van het marktpotentieel; • Inventarisatie van vergelijkbare bestaande en/of geplande concepten elders in Nederland (en buitenland) die op de doelgroep van koopkrachtige paardensportliefhebbers in (willen) spelen om te achterhalen wat succes- en faalfactoren zijn en in welke mate er al concurrerende plannen zijn;


2

•

• • 1.4.

(Telefonische) interviews met vier aangegeven makelaars welke in opdracht van de opdrachtgever het concept hebben getoetst alsmede 3 andere ter zake deskundige makelaars (zowel makelaars met kennis van de regionale markt van luxe koopwoningen als makelaars met kennis van de combinatie wonen en paardensport); 11 informele interviews met paardensportliefhebbers met een eigen woning en eigen paarden(-stal) aan huis of behoefte hieraan; Rapportage (inclusief één correctieronde) en toelichting aan de opdrachtgever. Leeswijzer

Deze rapportage is als volgt opgebouwd: • Het plan en de locatie zijn beschreven in hoofdstuk 2. Tevens zijn deze beoordeeld (sterktes en zwaktes) in dit hoofdstuk; • Vervolgens wordt ingegaan op de structuur en ontwikkeling in twee – voor het concept en de beoogde doelgroep – relevant markten: de paardensportmarkt (hoofdstuk 3) en de regionale woningmarkt (hoofdstuk 4); • In hoofdstuk 5 is het potentieel van het plan beoordeeld (marktsegmentatie (doelgroepen), locatie en concept); • Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 het marktpotentieel geraamd; • Het concurrerend aanbod en plannen komen vervolgens aan de orde (hoofdstuk 7); • Deze rapportage sluit af met een advies, waarin wordt aangegeven welke koopprijsniveaus en verkoopsnelheden realistisch zijn en onder welke randvoorwaarden deze verzilverd kunnen worden (hoofdstuk 8). Voorafgaand aan hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.


3

2.

PLAN EN LOCATIE

2.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het plan ‘Equus Resort & Ruiterdomein’. In paragraaf 2.2. is het plan beschreven, gevolgd door een beschrijving van de beoogde locatie (2.3). Vervolgens wordt het plan en de locatie beoordeeld (2.4.). 2.2.

Plan

Hoogwaardig, duurzaam woonpark met paardensportbeleving Het project ‘Equus Resort & Ruiterdomein’ is een samenhangend concept bestaande uit luxe woningen, centrale paardensportfaciliteiten en ondersteunende/centrale voorzieningen van minimaal circa 21 hectare en maximaal circa 33 hectare. Het plan bestaat uit 50 luxe woningen op kavels van circa 1.500 2 m – alsmede middels appartementenrecht een stal – in de prijsklasse van minimaal € 615.000 exclusief BTW inclusief grond. Deze woningen worden verspreid in het landschap gesitueerd, waarbij aandacht is voor veel groen, milieu en duurzaamheid. Rust, ruimte en kwaliteit zijn de kernwaarden.

Exclusieve gemeenschap van paardensportliefhebbers Het doel is om met het project een exclusieve gemeenschap van paardensportliefhebbers te creëren. Kopers zijn gebonden aan de minimumeis van één gestald paard per woning en kunnen de woning uitsluitend voor eigen gebruik benutten (permanent dan wel deeltijd). Toeristisch verhuur is niet toegestaan. Het park is alleen toegankelijk voor parkbewoners, familieleden en kennissen. Paardensportfaciliteiten geclusterd in centrale voorziening Bij de woningen bevinden zich geen paardensportfaciliteiten. Deze zijn geclusterd in het hoofdgebouw (het U-vormige gebouw in bovenstaande ‘artist impressions’). Naast een binnen- en buitenmanege zijn onder andere stallen, wasplaatsen, solariums en tredmolens in het plan voorzien. Deze voorzieningen zijn primair voor de bewoners bestemd. Daarnaast is een hoog serviceniveau in het plan voorzien. Voor deze service – zowel paard gerelateerd (berijden, verzorgen, voederen, etc.) als algemeen (beheer, toezicht, onderhoud, etc.) – is een prijs van circa € 500 per maand voorzien. Tevens is het plan om op termijn polo activiteiten te organiseren in de vorm van een jaarlijks terugkerend internationaal toernooi.


4

Centrale voorzieningen ook publiekelijk toegankelijk In het hoofdgebouw zijn tevens andere (horeca)voorzieningen, zoals een restaurant en een aantal hotelsuites voorzien welke in tegenstelling tot het park en de paardensportfaciliteiten ook publiekelijk toegankelijk zijn (zoals voor de regiobevolking, regionale bedrijvigheid en voor toeristen). Plannen zijn er tevens voor een clublounge als ontmoetingsplek, kantine, bar van het park en voor genodigde gasten. Ook wordt gedacht aan een wellnessvoorziening. Geavanceerde technologische toepassingen Op het park en in de woningen zijn geavanceerde technologische toepassingen voorzien. Onder andere wordt glasvezelbekabeling aangelegd met daaraan gekoppelde domotica toepassingen, zoals inbraak- en brandalarmapparatuur. Door deze toepassingen zijn bewoners in staat om van afstand via camerabeelden controle te houden over hun woning en paard(en). Dit is ook onderdeel van het hoge beheer- en serviceniveau (naast verzorging van de paarden). Ook is het park alleen toegankelijk voor bewoners en genodigden (familie, vrienden, etc.) via een afsluitbare hoofdingang. 2.3.

Locatie

Planlocatie onderdeel van de Koninginnepolder in Biervliet De planlocatie is gelegen in Zeeuws-Vlaanderen in de kern Biervliet (gemeente Terneuzen). Deze locatie is aangeduid als toeristisch-recreatieve bestemming. Meer specifiek bevindt de planlocatie zich aan de westzijde van natuur- en recreatiegebied de Braakman en maakt onderdeel uit van de Koninginnepolder. Op dit moment wordt de planlocatie – welke op figuur 2.1. (macroniveau) en 2.2. (microniveau, rood omlijnd) is weergegeven – gebruikt voor landbouw. Kijkend in noordelijke richting is – nu de planlocatie nog onbebouwd is – de site van Dow Chemical deels zichtbaar. Als gevolg van groen- en natuurontwikkeling komt hier de komende jaren verandering in. De entree van het plan is aan de zuidzijde voorzien. Figuur 2.1.

Planlocatie op macroniveau


5

Figuur 2.2.

Planlocatie op microniveau

Planlocatie is goed bereikbaar De planlocatie is zowel vanuit Nederland als België goed bereikbaar via de N62 (Westerscheldetunnel vanuit Nederland) en N61 (zie ook figuur 2.1.). Onder andere vanwege de aanleg van de Westerscheldetunnel is het verkeersaanbod in ZeeuwsVlaanderen de afgelopen jaren sterk toegenomen. Om een goede doorstroming te waarborgen zijn de komende jaren diverse werkzaamheden aan het wegennet in Zeeuws-Vlaanderen voorzien, zoals de aanleg van de Sluiskiltunnel (tunnel onder het kanaal Gent-Terneuzen ter hoogte van de kern Sluiskil) en de ombouw van de N62 tot 2x2 rijstroken. Ook is een reconstructie van de N61 tussen Hoek en Schoondijke voorzien. Het plan is om tussen Hoek en Biervliet een nieuwe weg met 2x2 rijstroken aan te leggen. Tussen de planlocatie en de Braakmanweg (zie figuur 2.2.) zijn plannen voor de aanleg van een rotonde. Uitgebreid ruiterroutenetwerk in Zeeuws-Vlaanderen Zeeuws-Vlaanderen beschikt over een groot aanbod aan ruiterroutes. In totaal is 1 hier circa 460 kilometer aan ruiterroute te vinden . Op Walcheren en NoordBeveland zijn met respectievelijk circa 200 kilometer en 100 kilometer minder routes 2 te vinden . In figuur 2.3. is een overzichtskaart van ruiterroutes in ZeeuwsVlaanderen weergegeven. De planlocatie is hierin met een rode ster aangegeven. Nabij de planlocatie is De Braakmanroute (circa 40 kilometer) gelegen. Ook zijn er diverse andere per paard toegankelijke paden (in ontwikkeling) in het natuurgebied De Braakman. Tevens is een strook in het plan opgenomen die geschikt is voor de rengalop. Dit is de ‘strook’ aan de westrand van de planlocatie (de zwarte stippellijn in figuur 2.2.).

1

Bron: De paarden op, de lanen in: recreatief paardrijden in het buitengebied, Stichting Recreatie, maart 2008.


6

Figuur 2.3.

Ruiterroutenetwerk Zeeuws-Vlaanderen

Natuur- en recreatiegebied De Braakman (in ontwikkeling) Ten oosten van de planlocatie is het natuur- en recreatiegebied De Braakman gelegen. De totale Braakmanpolder heeft een omvang van circa 1.500 hectare en is onderdeel van de ecologische hoofdstructuur. Dit gebied bevindt zich zowel ten noorden als ten zuiden van de N61 en is momenteel zowel ecologisch, landschappelijk als recreatief in ontwikkeling. Voor Braakman-Noord – het deel dat grenst aan de planlocatie – zijn de afgelopen jaren nieuwe functies bos, natuur en recreatie ontwikkeld. Hierbij is ook voorzien in verharde fiets- en wandelpaden en ruiterroutes (waarmee het bestaande ruiterroutenetwerk nog verder wordt uitgebreid). Concreet voor het plan betekent dit dat aangrenzend aan de beoogde locatie veel bos en natuur ontwikkeld is en diverse paden (ook geschikt voor paarden) zijn aangelegd. Daarnaast heeft camping en bungalowpark De Braakman uitbreidingsplannen nabij de planlocatie voor de locatie aan de N61 ten westen van de Braakmanweg). Ook in het gebied Braakman-Zuid hebben de afgelopen jaren diverse ontwikkelingen plaatsgevonden.

V.l.n.r.: planlocatie, beoogd toevoerroute plan (links planlocatie), natuur- en recreatiegebied grenzend aan de planlocatie.

Samenhangende, integrale gebiedsontwikkeling Voor de komende jaren zijn er tevens diverse andere plannen in het Braakmangebied. Zo speelt in dit gebied het plan voor een hoogwaardig ‘golfpark’, een combinatie van woningen (circa 60 eenheden, eigen gebruik) en een 18 holes golfbaan en zijn er plannen voor de realisatie van recreatiewoningen (circa 250 eenheden) in Braakman-Noord. Deze plannen hebben een eigen karakter en doelgroep, waardoor in potentie een samenhangende, integrale gebiedsontwikkeling wordt gerealiseerd.


7

2.4.

Sterktes en zwaktes

Onderstaand wordt op basis van deskresearch en locatiebezoeken een sterktezwakte analyse van het plan en de beoogde locatie weergegeven. Sterktes • De ligging aan natuur- en recreatiegebied De Braakman alsmede de verschillende plannen en ontwikkelingen die in dit gebied spelen; • Deze plannen in de regio hebben een eigen karakter en doelgroep (golf, paarden (beide eigen gebruik) en recreatie), waarmee een samenhangende, integrale gebiedsontwikkeling gerealiseerd kan worden; • Het uitgebreide ruiterroutenetwerk zowel regionaal (Zeeuws-Vlaanderen) als in de nabije omgeving van of grenzend aan de planlocatie (Braakmanroute, maar ook diverse andere paden en plannen hiervoor); • De rust en ruimte in de regio (en het hierop aansluitende imago van ZeeuwsVlaanderen). Dit maakt het ook mogelijk om per paard langs secundaire wegen te lopen; • De bereikbaarheid en ontsluiting – zowel voor Nederland als voor België (Vlaanderen) – is goed; • Terneuzen vervult een regiofunctie (zorg, onderwijs, uitgaan (theater, evenementen, etc.), detailhandel, horeca) en ligt op korte afstand (circa 15 minuten reistijd); • Kwalitatief hoogwaardige culinaire voorzieningen in de regio, zoals Philippine met mosselen als specialiteit en drie in de gemeente Sluis gevestigde toprestaurants met Michelin sterren; • Toeristisch-recreatieve plaatsen/voorzieningen (strand, Snowbase Terneuzen, Cadzand, Knokke) in de nabije omgeving; • De Belgische steden Antwerpen, Brugge, Gent en Brussel zijn vanaf de planlocatie in een uur bereikbaar. Ook de Nederlandse Randstad is in circa 1,5 uur bereikbaar. Zeeuws-Vlaanderen kan gezien worden als de voor- en achtertuin van deze stedelijke agglomeraties met gunstige vestigingsfactoren; • Een gunstige ligging in het Europese centrumgebied van de hippische fokkerij, africhting, training, etc. (Nederland, België en Duitsland). Zwaktes • De planlocatie is binnen Nederland vrij excentrisch gelegen (doch binnen de Europese markt centraal gelegen); • Het gebied is nog relatief onbekend; • Bewoners zijn voor voorzieningen vooral aangewezen op Terneuzen (goed bereikbaar is, echter niet op loopafstand); • Met uitzondering van het strand zijn de toeristisch-recreatieve voorzieningen niet lopend of per paard bereikbaar; • De aanwezigheid van industrie (Dow Chemical) die de eerste jaren nog zichtbaar blijft; • De landschappelijke (kust)omgeving moet concurreren met gevarieerder terrein in onder andere Drenthe, Noord-Brabant en Gelderland.


8

3.

ONTWIKKELING PAARDENSPORTMARKT

3.1.

Inleiding

Het concept ‘Equus Resort & Ruiterdomein’ zal vooral koopkrachtige paardensportliefhebbers die een (tweede) huis zoeken, aanspreken. Om de haalbaarheid van het concept te toetsen is inzicht in de structuur en ontwikkelingen van zowel de paardensportmarkt als de (regionale) woningmarkt benodigd. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de paardensportmarkt, gevolgd door de (regionale) woningmarkt in het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 4). Achtereenvolgens komen de omvang en ontwikkeling van de markt (3.2.), het profiel van de ruiter (3.3.) en de beoefening van de sport (o.a. type locaties) (3.4.) aan de orde. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies (3.5.). Gezien de locatie ligt de focus op de Nederlandse en Vlaamse paardensportmarkt. Tevens wordt kort aandacht besteed aan de Duitse en Waalse markt. Voor wat betreft de Nederlandse markt vormen de in 2001 en 2006 in opdracht van de Koninklijke Nederlandse Hippische Sportbond (KNHS) door ZKA Consultants & Planners uitgevoerde onderzoeken naar het profiel, gedrag en behoeften van de Nederlandse ruiter de basis voor de uitwerkingen. Deze resultaten – alsmede voor de Vlaamse markt – zijn aangevuld en geactualiseerd op basis van deskresearch. 3.2.

Omvang en ontwikkeling markt

Aantal actieve Nederlandse ruiters blijft groeien In 2006 telde Nederland circa 456.000 personen vanaf 8 jaar en ouder die in 2005 minstens vier keer hadden paard gereden. Dit betekende een toename van 16% ten opzichte van 2001. Kijkend naar het aantal KNHS leden kan worden geconstateerd dat de groeitrend zich ook na 2006 heeft doorgezet. In 2010 had de KNHS circa 212.000 leden. Ten opzichte van 2006 (ruim 188.000 leden) is dit een stijging van 2 circa 12% (zie ook figuur 3.1.) . Wanneer het aantal actieve ruiters een gelijke groei heeft doorgemaakt, komt dit aantal in 2010 uit op ruim 500.000. Figuur 3.1.

Ontwikkeling aantal KNHS leden (2002-2010) Aantal KNHS leden (2002-2010)

240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 2002

2

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bron: KNHS.


9

In Vlaanderen is het aantal actieve ruiters toegenomen De Belgische hippische sportbond (Koninklijke Belgische Ruitersportfederatie (KBRSF)) bestaat uit een Vlaamse en Waalse afdeling. Om het aantal actieve ruiters in Vlaanderen in beeld te brengen moet zowel de Vlaamse Liga Sport (VLP) als de Landelijke Rijverenigingen (LRV) in beschouwing worden genomen. Voor de VLP is het aantal leden in de periode 2006-2010 met bijna 29% toegenomen (van 3 bijna 18.000 leden in 2006 naar ruim 23.000 leden in 2010) . In 2010 telde de LRV 4 circa 13.000 leden . Hiermee komt het totaal leden in Vlaanderen in 2010 uit op circa 36.000. Uitgaande van de verhouding sportbondleden en actieve ruiters in Nederland (factor 2,4) betekent dit Vlaanderen circa 86.000 actieve ruiters kent. Ook de markt in Wallonië en Nordrhein-Westfalen is omvangrijk Gezien de locatie ligt de focus op de Nederlandse en Vlaamse paardensportmarkt. De Waalse en Duitse markt (met name deelstaat Nordrhein-Westfalen) kunnen mogelijk ook aangeboord worden, maar in mindere mate dan de Nederlandse en Vlaamse markt. Uit onderzoek van de opdrachtgever blijkt dat met name de markt in Nordrhein-Westfalen omvangrijk is (ruim 180.000 leden bij rijverenigingen). Met betrekking tot de markt in Wallonië tellen de Landelijke Rijverenigingen circa 25.000 leden. De Waalse afdeling van KBRSF – De Waalse Liga Sport (LEWB) – telt circa 5 21.000 actieve ruiters (ledenaantal is niet bekend) .

3.3.

Profiel ruiter

In deze paragraaf wordt het profiel van de Nederlandse ruiter anno 2006 beschreven. Ten opzichte van deze profilering zijn naar alle waarschijnlijkheid anno nu een aantal kleine verschuivingen opgetreden. Algemene karakteristieken zullen echter nog steeds gelden. Het profiel van de ruiter • Bijna 80% van de actieve ruiters beoefent de sport recreatief. De wedstrijdsporters (circa 20%) beoefenen voor het merendeel (ruim 80%) de sport ook recreatief; • De paardensport wordt gedomineerd door vrouwen. In Nederland tellen we 80% amazones en 20% ruiters. Circa 73% van het aantal leden van VLP is 3 amazone ; • Vrouwen zijn ook meer geïnteresseerd in de paardensport dan mannen (69% versus 31%); • De ruiter is relatief jong. Circa 64% van de ruiters is jonger dan 40 jaar; • Circa 18% van de Nederlandse ruiters behoort tot de hoogste welstandsklasse (klasse A). Dit wijkt niet veel af van de Nederlandse bevolking (circa 16% van de Nederlandse bevolking behoort tot klasse A);

3 4 5

Bron: Vlaamse Liga Sport (VLP). Bron: Landelijke Rijverenigingen (LRV). Bron: Waalse Liga Sport (LEWB).


10

•

•

•

•

3.4.

Ongeveer de helft van de actieve ruiters is aangesloten bij een manege en circa 20% bij een vereniging. Recreanten zijn relatief vaak aangesloten bij een manege. Wedstrijdsporters zijn vaak lid van een vereniging. Ruiters die in het bezit zijn van een eigen paard/pony zijn vaker lid van een vereniging. Degenen zonder paard zijn vaker aangesloten bij een manege; Circa 38% van de actieve ruiters zijn zogenaamde ‘vrije rijders’. In 2006 was dit aantal ten opzichte van 2001 toegenomen. Dit kan mogelijk verklaard kan worden door het feit dat het aantal ruiters dat minimaal één paard in het bezit heeft fors is toegenomen (ruim 90.000 in 2006 (binnen het huishouden) ten opzichte van bijna 75.000 in 2001 (toename van circa 20%)); Kijkend naar de ruiters met een eigen paard valt onder andere op dat deze groep relatief vaak uit welstandsklasse A komen (26%), relatief vaak in NoordNederland wonen en relatief oud zijn; In de provincies Zuid-Holland (20%), Noord-Holland (15%), Noord-Brabant (14%) en Gelderland (13%) wonen relatief veel ruiters. Beoefening paardensport

Dressuur is de meest beoefende discipline Dressuur is zowel in wedstrijd- (78%) als in recreatief verband de meest beoefende discipline van de paardensport. Andere veelbeoefende disciplines zijn met name springen en mennen.

Manege is de belangrijkste plaats om de sport te beoefenen Circa 72% van de ruiters beoefent de sport bij een manege. Dit betreft vooral personen zonder eigen dier. Sporters met een eigen dier rijden vaker op eigen terrein (54%) of vanuit een pensionstal (24%). Het merendeel van de ruiters maakt buitenritten Ongeveer 80% van de ruiters maakt buitenritten. Deze groep is als volgt te karakteriseren: • Circa 92% gaat te paard van de stal naar het rijgebied (gemiddelde afstand: 2,2 kilometer). Per trailer of vrachtwagen komt nauwelijks voor (8%); • Ruiters die alleen in wedstrijdverband actief zijn rijden relatief weinig buiten (17%); • Circa 76% gaat alleen op buitenrit; • Ten opzichte van 2001 was het aantal buitenritten in 2006 (mogelijk verklaard door het slechte weer in 2006); • De frequentie voor het maken van buitenritten is hoger onder paardenbezitters en voor paardenbezitters die in het bezit zijn van een (ruiter)bewijs; • Relatief veel buitenritten worden gemaakt in Gelderland, Noord- en ZuidHolland en Noord-Brabant.


11

3.5.

Conclusies

Wanneer de omvang en de ontwikkeling van de markt, het profiel van de ruiter en de wijze van beoefening van de sport worden gerelateerd aan het plan kan het volgende worden geconcludeerd: • Het aantal actieve ruiters is – zowel in Nederland als in Vlaanderen – het laatste decennium fors toegenomen; • Bijna 1 op de 5 ruiters (circa 18%) in Nederland behoort tot de hoogste welstandsklasse (klasse A). Ten opzichte van het aandeel in de Nederlandse bevolking (16%) is deze klasse iets meer vertegenwoordigd. Dit is een belangrijk gegeven vanwege het hoogwaardige karakter van ‘Equus Resort & Ruiterdomein’; • Het aantal ruiters dat minimaal één paard bezit neemt toe. Tot deze groep behoren relatief veel personen uit welstandsklasse A (circa 26%). Uit beschikbare gegevens van de markt in 2006 komt de totale omvang van de groep actieve ruiters uit welstandsklasse A die minimaal één paard bezitten uit op ruim 21.000 personen; • Personen in het bezit van een eigen paard maken vaker buitenritten, waarbij de mogelijkheid om rechtstreeks vanuit de stal het rijgebied in te trekken een sterke voorkeur geniet. Hier speelt het plan en concept goed op in.


12

4.

ONTWIKKELING (REGIONALE) WONINGMARKT

4.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de woningmarkt. Hierbij wordt ingegaan op de markt in de provincie Zeeland en in Zeeuws-Vlaanderen. Tevens worden beide markten afgezet tegen de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt. Achtereenvolgens komen aan de orde: aanbod (4.2.), vraag (4.3.) en conclusies (4.4.).

4.2.

Aanbod

Provincie Zeeland Onder andere op basis van eerder door ZKA Consultants & Planners uitgevoerde onderzoeken in de provincie Zeeland kan het volgende worden geconstateerd over het karakter en de omvang van het aanbod van vrije kavels voor permanente woningbouw: • Momenteel staan er in de provincie Zeeland circa 500 tot 600 kavels te koop voor particuliere woningbouw; • Het gemiddeld aantal kavels per project bedraagt circa 10, variërend van enkele kavels tot tientallen of zelfs meer dan 100 kavels (vaak stedelijke woningbouw); 2 2 • De omvang van de kavels varieert van 270 m tot circa 3.000 m , maar 2 doorgaans is het aanbod van kavels van meer dan 1.000 m beperkt. De 2 gemiddelde omvang van de kavels is circa 600 m ; • De verkoopprijs is afhankelijk van de locatie (kust, stadscentra, etc.), verkoper van de grond en de regionale marktsituatie. De gemiddelde verkoopprijs 2 2 bedraagt circa € 270 per m inclusief BTW met pieken van circa € 400 per m . Zeeuws-Vlaanderen Over het aanbod van vrije kavels in Zeeuws-Vlaanderen zijn de volgende cijfers bekend: • In de regio van de planlocatie is met de wijk Othene-Zuid een groot nieuwbouwproject (met onder andere vrije kavels) gerealiseerd. Dit project 2 2 bestaat uit circa 85 vrije kavels, variërend van circa 525 m tot circa 3.000 m 2 met een prijs van € 167 per m inclusief BTW; • Daarnaast zijn er diverse kavels in het buitengebied van minder grote kernen. 4.3.

Vraag

De vraag naar woningen in het algemeen, nieuwbouwwoningen en vrije kavels in Zeeuws-Vlaanderen, maar ook voor de rest van de provincie Zeeland is de afgelopen jaren – conform de landelijke trend – na de ontwikkeling van de economische crisis gedaald. Dat valt af te leiden uit een analyse van de algemene woningmarktontwikkelingen in Zeeland en Zeeuws-Vlaanderen. Verkoopprijs • Qua verkoopprijzen behoort Zeeuws-Vlaanderen tot de goedkopere regio’s in Nederland (krimpregio). In 2009 was Zeeuws-Vlaanderen – na Oost-Groningen 6 en Parkstad Limburg – de goedkoopste regio in Nederland ;

6

Bron: VBO.


13

•

In 2010 bedroeg de gemiddeld gerealiseerde verkoopprijs in ZeeuwsVlaanderen bijna € 165.000 (zie figuur 4.1.) (landelijk gemiddelde: circa € 240.000);

Figuur 4.1.

•

•

•

Prijsontwikkeling 2004-2011

Zoals uit figuur 4.1. blijkt is de prijs in Zeeuws-Vlaanderen gestegen ten opzichte van 2004 (stijging van circa 20%). De landelijke stijging tussen 2004 en 2010 bedroeg circa 13%; Als gevolg van de economische omstandigheden heeft in de periode 2008-2010 een daling opgetreden. Het eerste kwartaal van 2011 laat weer een stijging zien (gemiddelde gerealiseerde verkoopprijs ruim € 177.000); In de provincie Zeeland ligt de gemiddeld gerealiseerde verkoopprijs hoger dan in Zeeuws-Vlaanderen (zie figuur 4.1.), maar lager dan het gemiddelde in Nederland. De afgelopen jaren heeft de prijs in de provincie dezelfde ontwikkeling doorgemaakt als in Zeeuws-Vlaanderen met – als gevolg van de economische crisis – een terugval tussen 2008 en 2010. De stijging van de gemiddeld gerealiseerde verkoopprijs tussen 2004 en 2010 in de provincie was minder groot dan in Zeeuws-Vlaanderen (circa 12%).

Transacties • In Zeeuws-Vlaanderen vonden in 2004 ruim 1.450 transacties plaats (inclusief vrije nieuwbouwkavels). In 2007 was dit aantal opgelopen tot circa 1.550 transacties. In de drie daaropvolgende jaren nam het aantal transacties af (in 2008 waren er ruim 1.450 transacties en in 2010 nog maar ruim 1.000 transacties). Dit betekent dat het aantal transacties in 2010 met circa 30% is afgenomen ten opzichte van 2004; • In de provincie Zeeland heeft het totaal aantal transacties dezelfde ontwikkeling doorgemaakt. Ten opzichte van 2004 is het aantal transacties in de provincie in 2010 afgenomen met circa 33%. Landelijk was sprake van een daling met circa 34% in deze periode; • Het eerste kwartaal van 2011 laat – zowel voor de provincie Zeeland als voor Zeeuws-Vlaanderen – een stijging van het aantal transacties zien ten opzichte van het eerste kwartaal in 2010; • Ruim 70% van de transacties in 2010 in Zeeuws-Vlaanderen vond plaats in de koopsomklasse tot € 200.000. Weinig transacties vonden plaats in hogere prijsklassen (circa 7% tussen € 300.000 en € 600.000 en 1% boven € 600.000); • Dit hangt vooral samen met het kleine woningaanbod in de hogere prijsklassen en het feit dat projecten met dure, luxe woningen en grote kavels moeilijk van de grond komen; • Een voorbeeld dat er wel degelijk vraag is naar het hogere segment is de wijk Othene-Zuid in Terneuzen. De verkooptijd van relatief grote woningen bij dit 7 project was – vergeleken met kleinere woningen – korter ; 7

Bron: Regionale makelaars.


14

Steeds meer Vlamingen kopen een woning in Zeeuws-Vlaanderen (met name is 8 de vraag groot in het wat lagere segment) .

•

4.4.

Conclusies

Uit de voorgaande analyse blijkt het volgende: • De woningmarkt heeft in Nederland en in de provincie Zeeland de afgelopen jaren een ontwikkeling vertoond van dalende prijzen en een sterk dalend aantal transacties; • Ook in Zeeuws-Vlaanderen heeft deze ontwikkeling plaatsgevonden. Deze ontwikkeling was – zowel voor de gemiddeld gerealiseerde verkoopprijs als voor het aantal transacties – echter (veel) minder negatief dan in de provincie Zeeland en in Nederland; • Cijfers van het eerste kwartaal van 2011 in de provincie en in ZeeuwsVlaanderen vertonen een lichte stijging van zowel de gemiddeld gerealiseerde verkoopprijs als het aantal transacties; • Relatief weinig transacties vonden plaats in het hogere prijssegment in ZeeuwsVlaanderen. Dit hangt samen met het relatieve kleine aanbod in dit segment; • Nieuwe projecten in het hogere segment komen moeilijk van de grond. Onder andere het project Othene-Zuid heeft echter aangetoond dat projecten met luxe, dure woningen en grote kavels in Zeeuws-Vlaanderen potentie hebben; • Ook Vlamingen kopen steeds meer woningen in Zeeuws-Vlaanderen. De Vlaamse (paardensport)markt is dus van belang voor het plan/concept; • Met betrekking tot het aanbod aan vrije kavels is het plan (50 kavels) omvangrijk. Het gemiddelde project in de provincie Zeeland bestaat uit circa 10 kavels; 2 • Het aanbod van kavels groter dan 1.000 m is beperkt in de provincie Zeeland. 2 De voorgestelde kavelomvang (vanaf circa 1.500 m ) is dan ook behoorlijk fors; • Een bijzonder project is zeker kansrijk mits er voldoende onderscheidend vermogen is en gebruik wordt gemaakt van de lage grondprijzen. Om succesvol te zijn is het van belang kopers buiten de regio Zeeuws-Vlaanderen te vinden (regio krimpt namelijk en relatief bescheiden vraag in hogere segment).

8

Bron: Grensoverschrijdend wonen, SEV, juni 2011.


15

5.

BEOORDELING CONCEPT/PLAN

5.1.

Inleiding

De sterktes en zwaktes van het concept, het plan en de locatie zijn beoordeeld op basis van deskresearch en op basis van ervaringen met tientallen eerder onderzochte bijzondere woonconcepten. Daarnaast werden diverse interviews afgenomen: • Ten eerste is gesproken met diverse makelaars. Enerzijds zijn (telefonische) interviews gehouden met de vier makelaars die het concept eerder getoetst 9 hebben in opdracht van de opdrachtgever . Anderzijds is gesproken met drie andere (neutrale) makelaars met inzicht in de (regionale) markt van luxe 10 koopwoningen en/of de combinatie van (luxe) wonen en paardensport ; • Ten tweede zijn 11 informele interviews verricht met paardensportliefhebbers met een eigen woning en eigen paarden(stal) aan huis of behoefte hieraan. Deze respondenten vervullen vooraanstaande functies in het bedrijfsleven en bij overheden of hebben deze in het verleden vervuld (en behoren dus tot hogere 11 sociale klassen) en zijn zo geselecteerd dat deze qua herkomst , achtergrond en leeftijd (variërend van 30 tot 65 jaar) zo veel mogelijk gespreid zijn. Op basis van deze interviews wordt ingegaan op de potentiële vraag (doelgroepen) (5.2.) en op de kwaliteiten van de locatie (5.3.) en het concept (5.4.). Dit hoofdstuk sluit af met conclusies (5.6.). 5.2.

Vraag (marktsegmentatie)

Focus op de hobbymatige paardensportbeoefenaar Het concept is vooral geschikt voor personen die de paardensport hobbymatig beoefenen en bovenmatig in de paardensport zijn geïnteresseerd. Deze personen kunnen de sport zowel recreatief als wedstrijdgericht beoefenen en in principe tot elke discipline (dressuur, springen, mennen, western, etc.) binnen de sport behoren. Qua persoonlijkheid, beleving, etc. kunnen alle disciplines naast elkaar leven en aangetrokken worden. De volgende doelgroepen kunnen worden onderscheiden binnen het ‘hobbymatige segment’: • Koopkrachtigen met de behoefte aan een paard in de nabijheid van de eigen woning en/of nu niet (meer) in het bezit van een eigen paard. Geïnteresseerden zullen de woning vooral vanuit paardenliefhebberij en in veel gevallen permanent bewonen en mogelijk een kleinere woning elders aanhouden (deeltijdwonen). Wanneer geïnteresseerden nog werken, zal men naar verwachting het werk vaak willen aanhouden. Als gevolg van deze werklocatie zal het potentiële marktgebied worden ingeperkt. Gezien de trend van telewerken zullen er steeds meer mogelijkheden ontstaan om vanuit de luxe woning te werken; • Koopkrachtige paardensportliefhebbers die minder aan een (werk)locatie gebonden zijn, zoals senioren met vaak relatief veel vrije tijd en een hoog bestedingspatroon. Het marktgebied kan – vergeleken met de bovengenoemde doelgroep – groter zijn (werklocatie minder bepalend);

9 10 11

Dit zijn Van Hoeve Makelaars, Immofluisteraar, Hippisch Adviesbureau Bak en Lubbers Makelaardij. Dit zijn NBP Makelaardij, Makelaar Huis & Paard en Pand & Paard Makelaardij. Onder andere respondenten uit Nordrhein-Westfalen, Vlaanderen, Randstad, Veluwe, Drenthe, Noord-Brabant en Zeeland.


16

•

Talentvolle paardensportbeoefenaars (professionals, wedstrijdsporters, voormalige topsporters, etc.) die vanwege hun hobby/vak een geschikte woning zoeken. Bijvoorbeeld gezinnen met talentvolle kinderen die vanwege de faciliteiten en het serviceniveau interesse in het concept hebben.

Concept minder geschikt voor topsporters Nederland beschikt met België en Duitsland over veel knowhow en expertise op hippisch gebied (gehele bedrijfskolom, inclusief fokkerijen, artsen, etc.). Hierdoor – en dankzij de vele wedstrijden die in deze landen worden georganiseerd – vestigen veel topsporters (inclusief ondersteunende staf) zich in deze landen. Het concept wordt als minder geschikt beoordeeld voor topsporters, maar – om het risico zo veel mogelijk te spreiden – is het raadzaam deze markt te volgen en als een mogelijk alternatief te beschouwen (voor de verkoop van een deel van de woningen). Topsporters verblijven vaak op eigen complexen, vaak bestaande uit meerdere woningen (inclusief staf) (privacy), of op eigen boerderijen. In hoofdstuk 7 wordt hier nader op ingegaan. Verder beschikken topsporters vaak over een groot aantal paarden van zichzelf (20 paarden is niet uitzonderlijk) of (top)paarden in training of africhting (van eigenaren/beleggers) en zullen vaak behoefte hebben aan kwalitatief hoogwaardigere faciliteiten dan de hobbymatige paardensportbeoefenaar.

5.3.

Locatie

Centraal in de Nederlandse en Vlaamse markt Over het algemeen heeft een centrale locatie in Nederland de voorkeur. Hiermee wordt het marktgebied in Nederland vergroot. De excentrische ligging in Nederland wordt voor dit concept echter niet als obstakel ervaren, gezien de ligging in het Europese centrumgebied van de hippische fokkerij en de potenties als voor- en achtertuin van stedelijke agglomeraties. Verder positief aan Zeeuws-Vlaanderen zijn de nabijheid van plaatsen, zoals Knokke, Gent, Brussel en Antwerpen, het strand (positief, maar de aanwezigheid is geen randvoorwaarde voor het concept), rust en ruimte en de culinaire kwaliteiten van de regio (Philippine, Sluis).


17

Uitloop- en uitrijgebied belangrijk Op microniveau moet de locatie goed bereikbaar zijn voor veewagens en trailers. Een afwisselend, omvangrijk uitloop- en uitrijgebied is een belangrijke kwaliteit (rust, ruimte, natuur, bos). Dit gebied moet vanuit de woning gemakkelijk toegankelijk en bereikbaar zijn. Voldoende aanbod aan paden en ruiterroutes is belangrijk. Variatie moet mogelijk zijn gezien voor de permanente bewoners. Deze paden en routes moeten daarnaast voorzien zijn van mogelijkheden om paarden onderweg vast te zetten. Het concept en de planlocatie kunnen hier goed in voorzien. 5.4.

Concept

Aantal woningen en beoogd prijsniveau zijn goed in balans Het beoogde aantal woningen (50) en prijsniveau (€ 615.000 inclusief stal (middels appartementenrecht en grond, exclusief BTW) zijn goed in balans. Met een hoger prijsniveau zijn de woningen naar verwachting moeilijker af te zetten, vanwege vermoedelijk gebrek aan prestige van de locatie. Meer woningen brengt het gevaar met zich dat het park te massaal wordt, (nog) meer voorzieningen en stallen benodigd zijn en dat de afzet over een te lange periode verspreid moet worden. Tevens is het aantal woningen – en hiermee gepaard gaande voorzieningen en stallen – bedrijfsmatig gezien een herkenbaar volume (bijv. bij maneges en pensionstallen). Het prijsniveau is op het eerste gezicht hoog maar moet – mede gezien het beoogde hoge service- en beheerniveau (technologische toepassingen, verzorging paarden, etc.) – als een totaalpakket worden gezien. De vrijheid die in bouwen en architectuur wordt nagestreefd wordt positief beoordeeld. Een zekere mate van uniformiteit in positionering en profilering Een aantal respondenten gaven de overweging om het woningaanbod te differentiëren (ook kleinere woningen, bijv. appartementen) en daarmee de doelgroepen te verbreden en het marktpotentieel uit te breiden. Marktexperts betwijfelen de toegevoegde waarde hiervan en geven aan dat het van belang is het project als geheel te vermarkten (‘hoogwaardig, duurzaam woonpark met paardensportbeleving’). Hierbij moet niet te rigide aan prijsniveaus, kavelgroottes, etc. worden vastgehouden, maar een zekere uniformiteit worden gewaarborgd. Prijs/kwaliteit verhouding services is belangrijk verkoopargument De huur die doorgaans betaald moet worden voor een stal is afhankelijk van de locatie (Randstad versus elders) en aanwezige faciliteiten en varieert van € 250 tot € 500 per maand. De beoogde servicekosten voor het plan bedragen circa € 500 per maand. Dit is inclusief de hippische faciliteiten, beheer, onderhoud, veiligheid, etc. Deze services zijn hiermee zeer concurrerend en vormen een belangrijk verkoopargument. Kinderen kunnen ook zonder hun ouders naar het paard, er kan zonder zorgen elders kort of lang worden verbleven, etc. Essentieel is wel dat een vertrouwensband wordt opgebouwd met de verzorgers (dit is een kritische factor) en dat het paard niet alleen in de binnen- en buitenbak en tredmolen wordt bereden, maar dat ook buitenritten worden gemaakt.


18

Ruime opzet positief beoordeeld De ruime opzet van het park inclusief veel groen en weidegang wordt positief beoordeeld. Voldoende rust en privacy en mogelijkheden om met het paard te rijden buiten de binnen- en buitenbak (weidegang) is belangrijk. Dit wordt ook als belangrijk ervaren voor paarden die met ‘op rust’ gaan en is tevens relevant voor het belang dat gehecht wordt aan paardenwelzijn (zoals verwoord in verschillende beleidsstukken, zoals het 12-puntenplan van de Sectorraad Paarden). Verder is positief dat het plan onderdeel uitmaakt van een grotere gebiedsontwikkeling met veel natuur, bossen, golf, water, etc. Voorziene hippische faciliteiten vormen basispakket De voorziene hippische faciliteiten in de centrale voorziening zijn voor alle disciplines geschikt met uitzondering van western/reining (andere bodem) en vormen een basispakket van gewenste hippische faciliteiten. Bepaalde disciplines gaan daarnaast gepaard met specifieke (oefen)voorzieningen (zoals springtuinen, natuurlijke hindernissen voor springen, faciliteiten (bijv. waterhindernissen) voor aangespannen rijden). Wanneer dergelijke faciliteiten worden gerealiseerd, zal de aantrekkingskracht binnen deze disciplines toenemen. Andere genoemde voorzieningen – vooral relevant voor (semi)professionals – zijn opvoelboxen, quarantaineboxen, grote en afsluitbare zadelkamers, boxen met warmtelampen en longeercirkels.

Ondersteunende expertise in regio en voldoende stallen en opslag Daarnaast is het belangrijk om voldoende stallen te creëren. Hierbij moet uitgegaan worden van 1,5 tot 2 paarden per woning (bij hobbymatige ruiters, aantal is groter bij topsporters). Tevens moet er voldoende ruimte zijn voor het stallen van ‘hardware’, zoals trailers (kapschuur), koetsen, marathonwagens. Ondersteunende expertise – zoals hoefsmid, instructeur of dierenarts – hoeft niet persé op het park zelf aanwezig te zijn, maar dient wel in de nabije omgeving te zijn gevestigd (expertise is (deels) reeds in de nabijheid van de planlocatie aanwezig in de vorm van ‘Equus, Stoeterij & KI station’ welke direct betrokken is bij het plan). Daarnaast zal het ‘Equus Resort & Ruiterdomein’ een impuls geven aan de regionale economie. Er zal zowel werkgelegenheid gegenereerd worden binnen het project (horeca, verzorging paarden, onderhoud, etc.) als daarbuiten, zoals op het gebied van bouw, groenvoorziening, in de lokale, agrarische sector (als gevolg van aankoop hooi, voer, etc.), etc. Compleet aanbod aan overige (horeca)voorzieningen Het plan om naast hippische faciliteiten andere (horeca)voorzieningen in het project op te nemen, wordt goed ontvangen. Voor publiek toegankelijke voorzieningen kunnen de levendigheid bevorderen, maar er kan tegelijkertijd gekozen worden voor de rust en ruimte in en rondom de eigen woning. Er worden geen voorzieningen gemist. Het is niet noodzakelijk om voorzieningen voor de eerste levensbehoeften in het centrale gebouw te vestigen. Deze voorzieningen moeten wel in de nabije omgeving te vinden zijn.


19

5.5.

Conclusies

Op basis van deskresearch, eerder onderzochte bijzondere woonconcepten en interviews met makelaars en met paardensportliefhebbers met een eigen woning en eigen paarden(stal) of behoefte hieraan kan het volgende worden geconcludeerd: • Het concept is vooral geschikt voor de hobbymatige, bovenmatig geïnteresseerde ruiters, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen regiobevolking (maximaal 1,5 uur reistijd), koopkrachtige die minder aan een (werk)locatie zijn gebonden (bijv. senioren) en talentvolle paardensportbeoefenaars; • In beginsel is het concept minder geschikt voor topsporters, welke vaak op eigen grote complexen verblijven. Wel moet deze doelgroep als alternatief worden gezien om het risico zo veel mogelijk te spreiden. Wanneer topsporters woningen kopen zal dit naar verwachting ook gevolgen hebben voor de omvang en kwaliteit van de faciliteiten; • De locatie op macroniveau wordt over het algemeen gezien als wat excentrisch in Nederland, maar is gelegen in het Europese centrumgebied van de hippische fokkerij en in de voor- en achtertuin van stedelijke agglomeraties. Ook heeft Zeeuws-Vlaanderen positieve kwaliteiten, zoals rust en ruimte, de nabijheid van het strand en van diverse steden en de culinaire kwaliteiten; • Op microniveau is een afwisselend, omvangrijk en gemakkelijk toegankelijk uitloop- en uitrijgebied van belang. Met natuur- en recreatiegebied De Braakman en mogelijkheden om ook langs de weg met paard te lopen wordt hier goed aan voldaan; • De uitgangspunten van het concept (aantal woningen, prijsniveau) zijn goed in balans. Dit moet als totaalpakket worden gezien (inclusief services). Dit serviceniveau (prijs/kwaliteit verhouding) is een verkoopitem, waarbij de vertrouwensband tussen verzorger en paard zeer belangrijk is; • De hippische en overige voorzieningen worden als een goed ‘programma’ gezien. Voor bepaalde hippische disciplines zijn specifieke (oefen)voorzieningen een meerwaarde.


20

6.

MARKTPOTENTIEEL

6.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het marktpotentieel van het plan en het concept indicatief geraamd. In paragraaf 6.2. wordt deze raming uitgewerkt, gevolgd door conclusies in paragraaf 6.3. 6.2.

Raming

In deze paragraaf wordt een indicatieve schatting gemaakt van het marktpotentieel, waarbij ervan uitgegaan wordt dat het merendeel van de vraag komt uit koopkrachtigen uit de regio (het marktgebied is – vanwege de doorslaggevende rol van de werklocatie – afgebakend tot een reistijd van maximaal 1,5 uur). De volgende methodiek ligt ten grondslag aan deze raming: ‘het marktbereik x het aantal actieve ruiters in dit gebied x het aandeel koopkrachtigen (welstandsklasse A) in het bezit van minimaal één eigen paard hierbinnen’. Het marktgebied bestaat uit een Nederlands en Belgisch (Vlaams) deel. Hieronder wordt het potentieel van beide delen geraamd. Potentieel Nederlands deel van het marktgebied: circa 4.200 personen • Tot het marktgebied behoren bij benadering (reistijd maximaal 1,5 uur): − De provincie Zeeland; − Het westelijk deel van Noord-Brabant, bestaande uit twee COROP gebieden: West-Noord-Brabant en Midden-Noord-Brabant; − Het zuidelijk deel van de Randstad, bestaande uit drie COROP gebieden: Groot-Rijnmond, Delft & Westland en Zuidoost-Zuid-Holland; • In tabel 6.1. hieronder is het marktpotentieel voor het Nederlands deel van het marktgebied indicatief geraamd. Uit deze tabel blijkt dat het marktgebied bestaat uit bijna 3,5 miljoen inwoners. Op basis van aantallen per provincie blijkt dat het marktgebied (indicatief) bestaat uit 89.223 actieve ruiters. Hiervan 12 behoren – uitgaande van de landelijke verdeling – circa 4.200 personen tot de groep ‘welstandsklasse A en in het bezit van minimaal één eigen paard’. Tabel 6.1.

Raming marktpotentieel Nederlands deel van het marktgebied

Prv. Zeeland West-Noord-Brabant Randstad-Zuid Totaal

12

13 14

Inwoners Aantal13 % van provincie 381.350 100% 1.075.740 44% 2.016.419 57% 3.473.509

Actieve ruiters Provincie14 Marktgebied 9.120 9.120 63.840 27.983 91.200 52.120 164.160 89.223

Marktpotentieel 427 1.310 2.439 4.176

18% van de actieve ruiters behoort tot welstandsklasse A en 26% van deze groep is in het bezit van minimaal één eigen paard. Bron: Paardensportonderzoek 2006: profiel, gedrag en behoeften Nederlandse paardensporters, ZKA Consultants & Planners. Bron: CBS (2011). Bron: Paardensportonderzoek 2006: profiel, gedrag en behoeften Nederlandse paardensporters, ZKA Consultants & Planners.


21

Potentieel Vlaams deel van het marktgebied: circa 3.300 personen • Tot het marktgebied (reistijd maximaal 1,5 uur) behoren bij benadering uit de provincie Antwerpen, het arrondissement Halle-Vilvoorde (behorend bij provincie Vlaams-Brabant) en de provincies Oost- en West-Vlaanderen; • Het marktgebied bestaat uit bijna 4,9 miljoen inwoners en 70.459 actieve ruiters (zie tabel 6.2.). Uitgaande van hetzelfde aandeel sporters met een hoog welstandsniveau met minimaal één eigen paard als in Nederland komt het marktpotentieel uit op circa 3.300 personen. Tabel 6.2.

Raming marktpotentieel Vlaams deel van het marktgebied

Prv. Antwerpen Arr. Halle-Vilvoorde Prv. Oost-Vlaanderen Prv. West-Vlaanderen Totaal

Inwoners Aantal15 % van provincie 1.731.769 100% 588.914 55% 1.420.969 100% 1.155.812 100% 4.897.464

Actieve ruiters Provincie16 Marktgebied 17.280 17.280 18.144 9.979 22.464 22.464 20.736 20.736 78.624 70.459

Marktpotentieel 809 467 1.051 970 3.297

Theoretisch marktpotentieel: circa 7.500 personen Op basis van bovenstaande indicatieve ramingen kan worden geconcludeerd dat het marktpotentieel uitkomt op circa 7.500 actieve, koopkrachtige ruiters met minimaal één eigen paard in het bezit. Gezien de groeitrend van de paardensportmarkt (zowel in Nederland als in Vlaanderen) en sociaalmaatschappelijke ontwikkelingen (onder andere de vergrijzing) zal dit potentieel naar verwachting de komende jaren alleen maar verder toenemen. Tevens is dit potentieel exclusief andere doelgroepen die de paardensport hobbymatig beoefenen: talentvolle ruiters, koopkrachtige ruiters die minder aan een (werk)locatie zijn gebonden en/of door de mogelijkheden van telewerken op een grotere afstand (langer dan 1,5 uur reistijd) werkzaam. Gegevens over de omvang van deze doelgroepen zijn niet beschikbaar, maar het marktpotentieel is in theorie mogelijk nog groter. Ook zijn de mogelijke geïnteresseerden uit Duitsland (Nordrhein-Westfalen) en Wallonië en topsporters niet meegenomen in de raming. Marktpotentieel in werkelijkheid wat kleiner Het marktpotentieel zal naar verwachting kleiner zijn dan het bovenstaande theoretische marktpotentieel. Gegevens ontbreken om dit marktpotentieel te kwantificeren, maar op basis van contact met diverse in de paardensportwereld gespecialiseerde makelaars is gebleken dat het totale potentieel zeker uit meer dan duizend personen zal bestaan (eventueel oplopend tot enkele duizenden).

6.3.

Conclusies

Op basis van het voorgaande wordt het volgende geconcludeerd: • Op basis van een indicatieve raming van het marktpotentieel – met een reistijd van max. 1,5 uur – blijkt dat het aantal actieve, koopkrachtige ruiters met minimaal één paard in het bezit theoretisch circa 7.500 personen bedraagt; • In werkelijkheid is dit theoretische potentieel wellicht nog groter, maar moet uitgegaan worden van lagere aantallen die daadwerkelijk belangstelling hebben in het plan en concept. Hierbij moet gedacht worden aan minimaal 1.000 tot 1.500 personen, een aantal dat eventueel kan oplopen tot enkele duizenden.

15 16

Bron: FOD Economie. Uitgangspunt hierbij is het door ons geraamde aantal actieve ruiters in Vlaanderen (circa 86.000 personen, zie ook paragraaf 3.2.) op basis van ledenaantallen van VLP en LRV.


22

7.

CONCURREREND AANBOD EN PLANNEN

7.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op vergelijkbare bestaande en/of geplande concepten. Eerst wordt het bestaande concurrerend aanbod in beschouwing genomen (7.2.). Vervolgens wordt verslag gedaan van het onderzoek naar vergelijkbare plannen (7.3.). Dit hoofdstuk sluit af met conclusies (7.4.).

7.2.

Concurrerend aanbod

Geen vergelijkbaar (concurrerend) aanbod De combinatie van (luxe) wonen, paardenstallen en andere hippische faciliteiten komt in Nederland voor in grote solitaire woningen (bijv. boerderijen). De combinatie van geclusterde woningen en paardensport is nog nergens te vinden in Nederland. Ook in Europa is geen bestaand concurrerend aanbod bekend. Dergelijke concepten komen wel reeds in andere thematieken voor (zoals golf en watersport).

Wel aanbod van logiesaccommodaties in combinatie met paardensport De combinatie van logiesaccommodaties en paardensport komt daarentegen al wel in Nederland voor. Vanwege het verschil in focus en concept is dit geen concurrerend aanbod van dit plan. In Nederland betreft dit vooral budget- en groepsaccommodaties en maneges, zoals Manege Lisiduna (Westerschouwen) en Manege van Loon (Loon op Zand). Daarnaast zijn luxe accommodaties met paardensportfaciliteiten te onderscheiden, zoals bungalowpark De Kloosterhof (Appelscha). Voorbeelden hiervan in het buitenland zijn Land & Golfhotel Kleebauer (Altenfelden, Oostenrijk) en Landhotel & Reitanlage Linden am Venekotensee (NiederKrüchten, Nordrhein-Westfalen, Duitsland). Een vergelijkbaar plan speelt in Premesques (nabij Lille, Frankrijk). De huidige status van dit plan – Horse Land Resort en Spa – is echter niet bekend. Topsporters en staf vaak in grote, afgezonderde complexen Vanwege de knowhow in de gehele hippische bedrijfskolom en vele evenementen en wedstrijden zijn topsporters (inclusief ondersteunende staf) vaak voor langere tijd in Nederland, België of Duitsland gevestigd. Zij wensen vaak hoogwaardige (afgezonderde) (trainings)faciliteiten en stallen. Voorbeelden hiervan zijn Ruitersportcentrum Den Goubergh (Roosendaal), De Kroo Ruitersport (Nieuw- en Sint-Joostland, gemeente Vlissingen) en Manege De Prinsenstad (Delft). Topsporters gebruiken de faciliteiten van deze centra en verblijven in de regio (vaak in hotels die samenwerkingsverbanden hebben met deze centra). Ook kopen topsporters en/of ondersteunende staf grote complexen en domeinen (woningen inclusief faciliteiten), welke eventueel ook voor paardenhandel, -verkoop, -training en -africhting worden ingezet. Een voorbeeld is Darby Farm in het Belgische SintTruiden. Dit complex – met een omvang van 34 hectare – wordt bewoond door professionele trainers en beschikt over stallen en hoogwaardige faciliteiten.


23

7.3.

Inventarisatie plannen

Diverse plannen geïdentificeerd Op basis van deskresearch en na contact met in de paardensport gespecialiseerde makelaars zijn een aantal (enigszins) vergelijkbare plannen geïdentificeerd: • Duiperhoaf Asenray: Het plan ‘Duiperhoaf Asenray’ (gemeente Roermond) is gelegen nabij een natuur- en bosgebied. Vergeleken met ‘Equus Resort & Ruiterdomein’ bevindt dit plan zich op een lager niveau qua schaal, omvang en prijsniveau. Het plan telt circa 19 vrijstaande en geschakelde woningen in diverse prijsklassen (geschakeld vanaf € 235.000 VON en vrijstaand van € 350.000 tot € 550.000 VON, prijzen inclusief één stalrecht) op individuele kavels rondom een hippische accommodatie. De positieve houding van de gemeente is de reden geweest om deze locatie te kiezen. De gemeente is akkoord met het plan. De planprocedure moet nog doorlopen worden; • Ranch Fryslân: Dit plan, gelegen in een bosomgeving in de provincie Friesland tussen Kollum en Buitenpost, behelst circa 50 ruime woningen (‘ranches’) op grote kavels voor het hogere en exclusievere marktsegment met centrale voorzieningen. Hiermee is het qua concept goed vergelijkbaar met ‘Equus Resort & Ruiterdomein’. Dit plan is positief ontvangen door de overheid. In opdracht van de provincie is de (markteconomische en financiële) haalbaarheid van dit plan reeds onderzocht en positief ingeschat. Ook is onderzoek gedaan naar de economische effecten van dit plan. Momenteel is er wat verzet vanuit de omgeving; • Hippocampus Nordhorn: In Nordhorn (Duitsland, net over de grens in Twente) speelt het plan Hippocampus Nordhorn. Dit plan heeft een totale omvang van 3 hectare bouwgrond. Beoogd zijn (vakantie)woningen met kavels van circa 2 900 m met de mogelijkheid voor paardenstal aan huis. In de centrale voorzieningen zijn andere hippische faciliteiten gepland. De huidige status van dit plan is niet bekend; • Hippisch wonen: Hippisch wonen is een gezamenlijk project van een makelaar, architect en projectontwikkelaar (regio Almere) die de behoefte bij paardenliefhebbers zien om aan huis hun paard te houden. Hippisch wonen biedt de mogelijkheid te zoeken naar een geschikte en passende woning of boerderij en werkt tegelijkertijd aan een integraal concept dat in deze behoefte voorziet. Hiervoor hebben zij de locatie Almere-Noord en nabij de stad Groningen voor ogen. Meer informatie over het concept is nog niet bekend. Naast deze plannen zijn diverse andere locaties in Nederland in beeld volgens gespecialiseerde makelaars (onder andere de Flevopolder, regio Ermelo, Weert en de gemeente De Wolden). De inhoud en status van deze initiatieven zijn niet bekend. Daarnaast hebben in het verleden diverse plannen gespeeld die momenteel van de baan zijn. Als oorzaken zijn de economische omstandigheden in de afgelopen jaren en het moeizaam verlopen van procedures genoemd. 7.4.

Conclusies

Momenteel zijn er in Nederland geen vergelijkbare projecten met de combinatie van (luxe) permanente of deeltijdwoningen en paardensport. De combinatie met een andere thematiek (zoals golf en watersport) en met logiesaccommodaties komt wel voor. In het verleden hebben een aantal vergelijkbare plannen gespeeld, maar deze zijn niet doorgegaan. Nu de economie weer aantrekt en de paardensportmarkt blijft groeien mag hierin een kentering worden verwacht. Plannen, zoals Duiperhoaf Asenray en Ranch Fryslân tonen dit aan.


24

8.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

8.1.

Conclusies

Uit de analyses in de voorgaande hoofdstukken kunnen de volgende conclusies worden getrokken: • De paardensportmarkt in Nederland, België (Vlaanderen, Wallonië) en Duitsland (Nordrhein-Westfalen) is omvangrijk en is in het afgelopen decennium sterk gegroeid. Deze groei zette zich ondanks de economische recessie door; • Een deel van deze groep is (latent) geïnteresseerd in de mogelijkheid om luxe wonen en de paardensport te combineren. Deze groep is voldoende koopkrachtig om dit ook daadwerkelijk te realiseren, mits er een kwalitatief hoogwaardig aanbod is dat hier op inspeelt; • De omvang van deze doelgroep is niet exact te berekenen, maar wordt geraamd op 1.000 tot 1.500 ruiters (eventueel oplopend tot enkele duizenden) uit Nederland en Vlaanderen binnen een afstand/reistijd van anderhalf uur van de planlocatie; • Er is nog nauwelijks aanbod dat hierop inspeelt. Het bestaande aanbod betreft vooral solitaire woningen in de vorm van boerderijen, domeinen, e.d. met stallen op het eigen terrein. Dit aanbod speelt niet in op behoeften aan ondersteunende diensten en services voor het paard (berijden, voederen, verzorgen, etc.) en algemene diensten en services op gebied van veiligheid, toezicht en (groen-) onderhoud; • Ook elders in Nederland wordt de behoefte aan een vergelijkbaar concept met ondersteunende diensten onderkend, blijkens de plannen die hiervoor verspreid over het land zijn ontwikkeld. Deze zijn vooralsnog niet gerealiseerd. Wel valt op dat de houding van de overheid in steeds meer gevallen constructief is. De verwachting is dan ook, dat binnen enkele jaren één of meerdere projecten daadwerkelijk gerealiseerd worden; • Vanuit het geraamde marktpotentieel (minimaal 1.000 tot 1.500 personen) en de gemiddelde omvang van vergelijkbare projecten (maximaal 50 eenheden) verwachten wij op lange termijn zeker ruimte voor 10-20 projecten in Nederland en Vlaanderen. Binnen deze markt zal ‘Equus Resort & Ruiterdomein’ zich een positie moeten verwerven, hetgeen betekent dat een marktaandeel van enkele procenten binnen het potentieel gehaald moet worden; • Vanuit de toets van de locatie en het concept is sprake van realistische uitgangspunten waar het gaat om aantallen woningen (50), prijsniveaus (circa € 615.000), kavelgroottes (circa 1.500 m²), uitrijmogelijkheden/omgevingskwaliteiten en aangeboden services/diensten voor paard en woning.


25

8.2.

Aanbevelingen

Vanuit het onderzoek doen wij de volgende aanbevelingen: • De planvorming voor ‘Equus Resort & Ruiterdomein’ door te zetten op hoofdlijnen volgens het voorliggend concept; • Bij de uitwerking naar doelgroepen te focussen op koopkrachtige, bovenmatig in paardensport geïnteresseerde ruiters met (belangstelling voor) een eigen paard en een eigen woning uit een straal van anderhalf uur reistijd. Om het risico te spreiden is het goed om daarnaast open te staan voor andere doelgroepen zoals de professionele (top-)sportmarkt, de groep die wel geïnteresseerd is in paardensport maar zelf geen paard (meer) heeft en de groep van ruiters die verder weg woont dan anderhalf uur (bijv. senioren); • Bij de uitwerking van het concept enige flexibiliteit in te bouwen in architectuur van de woningen, aantallen te stallen paarden, etc. Tegelijkertijd is een heldere en eenduidige profilering noodzakelijk om het project scherp in de markt te zetten. Dit betekent dat er enige uniformiteit en niet te grote variatie moet zijn in prijzen (niet te rigide), kavelgroottes en uitstraling van de woningen en het park; • Op grond van contacten in de markt (makelaars) en ervaringen bij andere bijzondere woonconcepten uit te gaan van een gefaseerde realisatie in 3-5 jaar. Hiermee wordt overlast van bouwactiviteiten voor een te lange periode vermeden en tegelijkertijd voorkomen dat in de beginfase teveel capaciteit in één keer op de markt komt; • Vanaf het begin alle beoogde hippische faciliteiten en services aan te bieden. De capaciteit van met name de individuele voorzieningen per paard (stallen, e.d.) kan hierbij in de loop van de tijd vergroot worden afhankelijk van de behoeften en snelheid van verkoop van de woningen; • Het gebied is nog relatief onbekend (bij de ruiter) en wordt (nog) niet geassocieerd met aantrekkelijke natuur en recreatiefaciliteiten. Daarom is het in de marketing en communicatie van het project van het allergrootste belang de gebiedsontwikkeling (Braakman en omgeving) en de voordelen van het concept sterk te accentueren; • In de marketing te richten op een groot gebied (circa anderhalf uur reistijd) en hierbij een mix van regionale makelaars ((Zeeuws-)Vlaanderen) en makelaars uit de Randstad te betrekken; • Voor de verdere uitwerking van het concept, exploitatie doorrekening, procedures en marketing zou ons bureau desgewenst verder van dienst kunnen zijn.


26

Equus Resort & Ruiterdomein Markttechnisch haalbaarheidsonderzoek

Recommend Documents