Energiebesparende voorzieningen en extra leencapaciteit. De overheid stimuleert energiebesparende investeringen ook door bij leningen met NHG extra leencapaciteit toe te staan. Enerzijds mag er meer worden geleend ten opzichte van het inkomen, anderzijds mag je meer lenen ten opzichte van de waarde van de woning. In dit document worden de regels van NHG 2015-3 uitgewerkt. Het beleid van een geldverstrekker kan hiervan afwijken (strengere eisen). De teksten zijn rechtstreeks afkomstig van het NHG-handboek en waar nodig toegelicht. Op onze website www.duidelijkehypotheek.nl kun je aanvullende informatie vinden over dit onderwerp. Algemeen: De gelden komen (ook) in een bouwdepot. De werkzaamheden moeten bij bestaande bouw (verbouwing) apart worden gemeld in het taxatierapport. Dit bij voorkeur met de verbouwingsspecificatie als bijlage op het rapport en het separaat vermeld staan van de energiebesparende voorzieningen ten opzichte van overige werkzaamheden. Bij een nieuwbouwwoning moet worden voldaan aan het hebben van een EPC < 0,6. Dit is een algemene bouw-eis sinds 2012. Projecten moeten sinds 2015 zelfs een EPC hebben < 0,4. Om dit aan te tonen moet er een EPC-rapport worden aangeleverd door de makelaar / projectontwikkelaar. De regelingen bij oversluiten, verhoging, echtscheiding en financieringen van restschulden staan hier niet beschreven. Slechts de regeling bij aankopen zijn uitgewerkt.
Wat zijn energiebesparende voorzieningen die in aanmerking komen voor een verruimd acceptatiebeleid (NHG-normen)?
Meer lenen ten opzichte van het inkomen:
De conclusie is dat er maximaal € 9.000,= meer kan worden geleend. Heb je minder dan € 9.000,= aan energiebesparende maatregelen getroffen, dan geldt dit lagere bedrag als maximum. Belangrijk is dat het toetsinkomen minimaal € 32.000,= moet bedragen. Meer lenen ten opzichte van het onderpand: Bij bestaande bouw:
Bij nieuwbouw:
Bij nieuwbouw gaat het om extra voorzieningen die worden geplaatst, los van de werkzaamheden die in de aannemingsovereenkomst staan. Wat moet er worden aangeleverd? Toelichting NHG:
Geldverstrekkers stellen strenge eisen aan de specificaties van de energiebesparende voorzieningen. Daarom hebben wij op onze website uiteengezet wat er moet worden aangeleverd. Klik hier voor de meest actuele informatie / instructies.
Rekenvoorbeeld: Jan en Jannie kopen een woning waaraan verbouwd moet gaan worden. Ze kunnen maximaal € 228.500,= lenen op hun inkomen (toetsing NHG). Ze willen gaan verbouwen aan de woning die ze kopen. De woning wordt geïsoleerd, er komt een nieuwe verwarmingsinstallatie en een nieuwe ketel. De offertes hiervan zijn aanwezig. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van NHG. De woning wordt gekocht voor € 200.000,= k.k.. Hieronder zie je de financieringsopzet, inclusief bijkomende kosten.
Er is een verbouwing gepland van € 30.000,=, waarvan € 10.000,= wordt besteed aan energiebesparende voorzieningen. De taxatiewaarde van de woning, na verbouwing, is € 224.000,=. De waardestijging ten gevolge van de werkzaamheden is dus € 24.000,=, ofwel 80% van de gedane investering. Afhankelijk van het soort investering zal de procentuele stijging hoger of lager zijn. Dit is zoals gezegd een voorbeeld.
De maximale hypotheek op basis van het onderpand bedraagt (2015) 106% van de waarde van de woning, na verbouwing. Normaliter is dit 103%, maar vanwege de verruiming vanwege de energiebesparende voorzieningen kan er meer worden geleend. De maximale hypotheek op basis van het onderpand bedraagt dus 106% van € 224.000,= = € 237.440,= Het bedrag dat er op basis van het inkomen geleend mag worden is € 228.500,= + € 9.000,= = € 237.500,=. De benodigde financiering is haalbaar! Het bedrag dat er aan eigen middelen moet worden ingebracht is € 3.017,40. Vergelijking met verbouwing zonder energiebesparende voorzieningen Wanneer dezelfde verbouwing zonder energiebesparende voorzieningen wordt gedaan en de waardestijging is hetzelfde, dan mag er maximaal 103% van € 224.000,= geleend worden. Dat komt uit op € 230.720,= Op basis van het inkomen is de maximale financiering echter € 228.500,=. Er kan dus maximaal € 228.500,= worden geleend, het laagste van de twee bovenstaande uitkomsten bepaalt wat je mag lenen. Met een financieringsbehoefte van € 237.440,= en een maximaal te verkrijgen hypotheek kom je dus € 8.940,= tekort. Zo zie je dat verrichten van energiebesparende voorzieningen interessant kan zijn wanneer je gaat verbouwen. We geven je graag persoonlijk advies over je mogelijkheden. Neem contact met ons op!
© Hilgersom Financieel Advies & Planning 2015 | www.duidelijkehypotheek.nl
