Meefinancieren van energiebesparende voorzieningen De mogelijkheden bij BLG Wonen
Versie 1-1-2016
Energiebesparende voorzieningen zijn in meerdere opzichten interessant: • Structurele besparing tot 30% op de energierekening en dus meer geld te besteden. • Comfortabeler woonklimaat qua temperatuur en geluid. • Beter voor het milieu. • Mogelijkheid van een hogere hypotheek door de lagere energienota. Door energiebesparende voorzieningen in uw adviestraject mee te nemen kunt u zich onderscheiden als adviseur. Algemeen Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet Welke zijn de energiebesparende voorzieningen? De volgende aanpassingen aan een bestaande woning staan in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet als energiebesparende voorzieningen: gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, hoog rendement beglazing (HR++), installatie voor warmteterugwinning, energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren, hoogrendementsketels, warmtepompen, zonneboilers, zonnecellen of een combinatie daarvan. Wat is een NulopdeMeter-woning? De Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet geeft daarvan de volgende definitie: een woning waarvan de ingaande en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van ten minste: 1°. 3.150 kWh als het een vrijstaande of half vrijstaande woning is; 2°. 2.700 kWh als het een rijwoning is; of 3°. 1.780 kWh als het een appartement is; Meer informatie over de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet leest u hier: http://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/3/geldigheidsdatum_05-01-2016 Een NulopdeMeter-woning voorziet dus bij een normaal gebruik tenminste in de opwekking van de gebouw- en gebruiksgebonden energie samen. De energie die daarvoor nodig is verschilt per type woning. Wat is gebouwgebonden energie? Gebouwgebonden energie is de energie voor verwarmen, koelen, verlichten en ventileren van het gebouw. Wat is gebruiksgebonden energie? Gebruiksgebonden energie is energie die afhankelijk is van het gebruik van een ruimte. Hieronder vallen bijvoorbeeld TV, computer, keukenapparatuur, wassen etc.
De mogelijkheden en voorwaarden verschillen per situatie. 1. Uw klant koopt of heeft een bestaande woning en gaat energiebesparende voorzieningen uitvoeren. Extra leencapaciteit (LTI): Het gedeelte van de hypotheek dat betrekking heeft op het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen mag buiten de inkomenstoets worden gelaten. Hiervoor geldt wel een maximum van € 9.000. Hierbij geldt wel dat sprake dient te zijn van een (gezamenlijk) toetsinkomen van minimaal € 33.000,-. Extra leencapaciteit (LTV): de kosten van de energiebesparende voorzieningen kunnen worden meegefinancierd tot maximaal 106% van de marktwaarde van de woning (norm 2016). N.B.: de extra financiële ruimte mag uitsluitend gebruikt worden voor het financieren van de energiebesparende voorzieningen. Het is niet zo dat wanneer men voor € 100 HR++ glas laat plaatsen er € 9.000 extra (of de volledige 4% extra op de LTV) mag gebruiken voor nietenergiebesparende maatregelen. Verder wordt er gerekend (conform NHG methodiek) met een marktwaarde ná verbouwing.
Welke bewijstukken zijn nodig? Voor acceptatie: offerte voor energiebesparende verbeteringen van een gespecialiseerd bedrijf Voor uitbetaling: uitbetaling uit bouwdepot kan alleen als de nota’s overeenkomen met een vóór finaal akkoord van de lening aangeleverde offerte van dit bedrijf. Toelichting: Als er sprake is van een verbouwing met energiebesparende voorzieningen zoals omschreven in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet kan de maximale bevoorschotting worden verhoogd tot 106% van de marktwaarde. Wel geldt de voorwaarde dat vóór finaal akkoord van de lening een offerte voor energiebesparende verbeteringen van een gespecialiseerd bedrijf aanwezig en door een acceptant geaccepteerd moet zijn. We houden de begrote kosten voor energiebesparende verbeteringen in bouwdepot. 2. Uw klant koopt een woning met een A++ energielabel Extra leencapaciteit (LTI): Zonder dat sprake is van het treffen van energiebesparende voorzieningen kan bij aankoop van een A++ woning maximaal € 9.000 buiten de inkomenstoets worden gehouden. Hierbij geldt wel dat sprake dient te zijn van een (gezamenlijk) toetsinkomen van minimaal € 33.000,-. Welke bewijsstukken zijn nodig? Voor acceptatie (alleen indien het een bestaande woning en een aanvraag met NHG betreft): • • • •
Een energieprestatiecertificaat waaruit blijkt dat het een A++ woning is Een maatwerkadvies energiebesparing waaruit blijkt dat het een A++ woning is EBA-rapport van BLG Wonen waaruit blijkt dat het een A++ woning is Een EPC berekening waaruit blijkt dat de woning een EPC van 0,6 of lager heeft
N.B.: Voor de aankoop van een A++ woning geldt gewoon de normale LTV norm (102% in 2016). De 106% norm geldt alleen als er nog energiebesparende maatregelen aan de woning aangebracht moeten worden. Toelichting: Uit het energieprestatiecertificaat (certificaat voor toekenning energielabel) moet blijken dat het een A++ woning is. Voor nieuwbouwwoningen zonder NHG hoeft dus geen EPC-rapport aangeleverd te worden.
Voorbeeld certificaat: Een maatwerkadvies energiebesparing (ook wel Energie Prestatie Advies (EPA) genoemd) of een EPC berekening mogen ook gebruikt worden als een bewijsstuk voor een A++ woning. Een EBA-rapport van BLG Wonen wordt hetzelfde behandeld als een maatwerk adviesenergiebesparing. Alle woningen waarvan de bouwvergunning op 1-12011 of later is aangevraagd moeten gebouwd worden met een EPC van 0,6 of lager, wat gelijk staat aan een A++ label. Bij deze woningen kan dus over het algemeen gebruik gemaakt worden van de extra € 9.000 ruimte. Een EPC-berekening of een gewaarmerkt afschrift daarvan kan opgevraagd worden bij bouwer of projectontwikkelaar. Als deze de EPC-berekening niet kan leveren, kan deze ook opgevraagd worden bij de gemeente. Voor nieuwbouwwoningen zonder NHG hoeft geen EPCrapport aangeleverd te worden. 3. Financiering van een NulopdeMeter-woning als uw klant een toetsinkomen van minstens 33.000 euro heeft. Extra leencapaciteit: Als de hypotheek betrekking heeft op een NulopdeMeter-woning kan een bedrag van € 27.000 buiten beschouwing worden gelaten bij het vaststellen van de financieringslast. De gedachte hierachter is dat de consument bij een dergelijke woning geen energielasten heeft. Welke bewijsstukken zijn nodig? Voor acceptatie: 1. Een energieprestatiecertificaat waaruit blijkt dat: a. Als het een vrijstaande of half vrijstaande woning is, mag het standaard energieverbruik maximaal -29.077MJ zijn b. Als het een rijwoning is, mag het standaard energieverbruik maximaal -24.923 MJ zijn c. Als het een appartement is, mag het standaard energieverbruik maximaal -16.431 MJ zijn 2. Een maatwerkadvies energiebesparing waaruit het maximale energieverbruik blijkt zoals genoemd onder punt 1. 3. Een EBA-rapport van BLG waaruit het maximale energieverbruik waaruit het maximale energieverbruik blijkt zoals genoemd onder punt 1. 4. Een EPC berekening waaruit blijkt dat de woning een EPC heeft van 0 + een additionele opwekcapaciteit (die niet in de EPC berekening is meegenomen) heeft van:* a. 3.150 kWh als het een vrijstaande of half vrijstaande woning is; b. 2.700 kWh als het een rijwoning is; of c. 1.780 kWh als het een appartement is; 5. Een energieprestatiecontract dat nul-op-de-meter garandeert (woningeigenaar heeft dus gegarandeerd geen energiekosten)* N.B.: Voor de aankoop van een NulopdeMeter woning geldt gewoon de normale LTV norm (102% in 2016). De 106% norm geldt bij een NulopdeMeter-woning niet. Die geldt alleen als er nog energiebesparende maatregelen aan de woning aangebracht moeten worden. Het idee hier achter is dat deze maatregelen een positief effect zullen hebben op de waarde van de woning waardoor een
afwijking op de normale LTV gerechtvaardigd is. De hogere waarde van een nul-op-de-meter woning zal al verrekend zijn in de prijs bij aankoop van de woning en er is daarom geen reden om af te wijken van de normale LTV. Als een woning verbouwd wordt van een ‘normale woning’ tot een nul-op-de-meter woning gelden gewoon de regels voor het treffen van energiebesparende maatregelen met als uitzondering dat er in plaats van € 9.000, € 27.000 extra (op LTI) geleend kan worden. Of sprake is van een NulopdeMeter-woning moet blijken uit een energieprestatiecertificaat, met expliciete vermelding van het totaal te verwachten jaargemiddelde netto energiegebruik en met een energieprestatiegarantie van minstens 10 jaar. Aanvullende informatie Energieneutraal: jaarlijkse opwekcapaciteit van energie is minimaal even hoog als het jaarlijks gebouwgebonden energieverbruik. Nul-op-de-meter: jaarlijkse opwekcapaciteit van energie is minimaal even hoog als het jaarlijks gebouwgebonden + gebruiksgebonden energieverbruik. Omrekening gas en elektriciteit naar dezelfde eenheid van energie Om opwekcapaciteit van energie (vaak alleen elektriciteit) en energieverbruik (gas + elektriciteit) met elkaar te kunnen vergelijken moeten beiden naar een zelfde eenheid vertaald worden. Dit kan door zowel kubieke meters gas als kWh elektriciteit te vertalen naar Mega Joules (MJ).
Geldigheid van EPC en maatwerkadvies energiebesparing Bij verkoop of verhuur van een woning is een energielabel in bepaalde gevallen niet verplicht. In plaats daarvan kan de huidige bewoner aan de nieuwe bewoner een Maatwerkadvies Energiebesparing of energieprestatie coëfficiënt (EPC) geven. Maatwerkadvies Energiebesparing in plaats van energielabel Is het maatwerkadvies opgesteld vóór 1 januari 2008? En is dat advies nog niet ouder dan 10 jaar? Dan mag dat bij verkoop of verhuur van de woning gebruikt worden in plaats van een energielabel. Dit kan tot 10 jaar na de datum dat het advies is opgesteld. Eerder heette het maatwerkadvies overigens Energieprestatieadvies (EPA). Let op: zijn er na een maatwerkadvies energiebesparende maatregelen getroffen? Dan kan het verstandig zijn om bij verkoop of verhuur toch een energielabel te laten opstellen. De woning zal dan waarschijnlijk een beter (groener) energielabel krijgen. EPC-berekening volstaat niet in plaats van energielabel Per 1 januari 2015 volstaat de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) niet meer bij oplevering van gebouwen. Ook dan is er een definitief energielabel nodig. Deze kunt u verkrijgen via www.energielabelvoorwoningen.nl. De EPC drukt uit hoe energiezuinig de woning is. Bij nieuwbouwwoningen wordt altijd een EPC-berekening gemaakt. Alle woningen waarvan de bouwvergunning op 1-1-2011 of later is aangevraagd, moeten volgens het bouwbesluit gebouwd worden met een EPC van 0,6 of lager, dat gelijk staat aan een A++ label. Bij deze woningen kan dus over het algemeen gebruik gemaakt worden van de extra € 9.000 ruimte. Een EPC-berekening of een gewaarmerkt afschrift daarvan kan opgevraagd worden bij bouwer of projectontwikkelaar (alleen nodig indien het een NHG aanvraag betreft). Als deze de EPC-berekening niet kan leveren, kan deze ook opgevraagd worden bij de gemeente.
Kijk voor meer informatie op: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energi elabel-gebouwen/vraag-en-antwoord/kan-ik-inplaats-van-een-energielabel-ook-eenmaatwerkadvies-of-epc-overhandigen.html
Energie Bespaar Advies in 4 stappen? Uw klant begeleiden bij het toepassen van energiebesparende voorzieningen is niet moeilijk en vereist geen technische kennis. Bij Energie Bespaar Advies (EBA) regelt u als WoonAdviseur in vier stappen het doorvoeren van energiebesparende maatregelen en ontzorgt daarmee uw klanten. Klanten kunnen zelf ook actief bij het proces betrokken worden met praktische tools en tips. 4 stappen: 1. U zet de totale WoonFinanciën op een rij en bekijkt het energieaandeel daarin. 2. U bekijkt met de klant op http://www.verbeteruwhuis.nl/ of het huis (globaal) geschikt is voor Energiebesparende maatregelen. Zo ja, dan vraagt u voor de klant een (specifiek) EBA-rapport aan. Klanten betalen hiervoor € 50 aan Susteen. BLG Wonen heeft de samenwerking met Susteen geeffectueerd om EBA rapporten op te maken. Energie Bespaar Rapport is een maatwerkadvies dat wordt opgesteld na een bezoek van een gecertificeerde adviseur van Susteen aan het huis. De klant heeft met het rapport specifiek inzicht in: de huidige energieprestatie van de woning; de verbetermaatregelen; de kosten, baten en terugverdientijden van deze maatregelen en het indicatieve energielabel voor de woning. Bij het Rapport zijn ook offertes toegevoegd. Daarmee blijkt uit het Rapport niet alleen wat de besparingen zijn maar ook wat het concreet gaat kosten om de maatregelen te realiseren. De offertes maken het voor de klant mogelijk de maatregelen snel door te voeren in plaats van te zoeken naar partijen. 3. U geeft financieel en fiscaal advies hoe de klant de maatregelen direct of in tijd kan doorvoeren. Tot de mogelijkheden horen: a. Inzet van eigen financiën, door aanwezige spaargeld of met een spaarplan b. Financiering buiten eigen middelen om: • • • • •
Meenemen in nieuwe hypotheek Onderhands lenen binnen bestaande hypothecaire inschrijving 2e hypotheek sluiten bovenop de bestaande 1e hypotheek Energiebespaarlening afsluiten via vb het Nationaal Energie Besparingsfonds of SVN Consumptief krediet afsluiten
4. De klant ontvangt offertes van gerenommeerde bedrijven bij het EBA-Rapport. De klant bepaalt of hij van deze offertes gebruik wil maken of liever zelf bedrijven voor de werkzaamheden benadert. Het staat de adviseur vrij om verdere offerten uit zijn eigen netwerk aan te bieden.
