Dynamis Topsegment Arnhem Nijmegen. Sprekende Cijfers. Woningmarkten Topsegment Arnhem Nijmegen

Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis | Topsegment Arnhem – Nijmegen

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Arnhem Nijmegen juni 2014 • Topsegment t/mArnhem Q1 – Nijmegen • pagina 1 van 54


Nederland Gelderland Arnhem Nijmegen Top acht gemeenten

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment juni 2014 Een uitgave van Dynamis B.V. In samenwerking met Strijbosch Thunnissen Makelaars, partner in Dynamis.

© Copyright 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht [email protected] 030 767 03 90 Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 6814 DA Arnhem [email protected] 026 355 21 00

Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 6511 TJ Nijmegen [email protected] 024 365 10 10

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • pagina 2 van 54


Inhoudsopgave 1. 2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Inleiding

pag. 4

Marktbeschrijving Algehele economie Trends woningmarkt

pag. 5 pag. 7

Nederland Verkopen Looptijd Verkoopprijzen Aanbod Vraagprijzen Vraagprijs versus verkoopprijs Woningmarktratio

pag. 8 pag. 10 pag. 11 pag. 13 pag. 15 pag. 16 pag. 16

Provincie Gelderland Verkopen Looptijd Verkoopprijzen Aanbod Vraagprijzen Vraagprijs versus verkoopprijs Woningmarktratio


Regio Arnhem Verkopen Aanbod Vraagprijzen

pag. 28 pag. 29 pag. 31

Regio Nijmegen Verkopen Aanbod Vraagprijzen

pag. 33 pag. 35 pag. 36

Top acht gemeenten Verkopen Looptijd Verkoopprijzen Aanbod Vraagprijzen Vraagprijs versus verkoopprijs Woningmarktratio


Conclusie en verwachting

pag. 5

pag. 8

pag. 18

pag. 28

pag. 33

pag. 38

pag. 47

Bijlage l Doel en onderzoeksverantwoording

pag. 52

Bijlage ll Begrippenlijst

pag. 53

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Inhoudsopgave • pagina 3 van 54


1. Inleiding De rapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment 2014 geeft u inzicht in de ontwikkelingen binnen het topsegment van de woningmarkt van Nederland. Door de sterk veranderende vastgoedmarkt is het noodzakelijk de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend in de gaten te houden, met als doel te komen tot een juiste afstemming tussen vraag en aanbod. In samenwerking met Strijbosch Thunnissen (partner in Dynamis) is dit rapport opgesteld, waarin het topsegment van de woningmarkt van de regio’s Arnhem en Nijmegen centraal staan. Om deze markten af te kunnen zetten tegen relevante deelgebieden zijn naast de provincie Gelderland ook Nederland, de regio’s Arnhem en Nijmegen en de top acht gemeenten uitgelicht. De woningtypen die het topsegment vormen hebben een vraag/verkoopprijs van tenminste € 500.000,- en omvatten hoekwoningen, vrijstaande woningen, appartementen en herenhuizen. Traditiegetrouw worden in de rapportage van Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment aanbodcijfers, transactiecijfers, looptijden en prijzen inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is een marktbeschrijving gegeven, waar marktgevoel gecreëerd wordt door middel van het nader beschouwen van algemene economische cijfers en de trends binnen de woningmarkt. Concluderend is een toekomstvisie opgesteld, waarmee Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars mede tracht een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie binnen het topsegment van de woningmarkten in Nederland. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw kritische vragen.

Erwin Broersma Directeur Wonen Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem

Harry van Loon Algemeen Directeur Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen

Shirley Bröcker MSc Research Manager Dynamis

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Inleiding • pagina 4 van 54


2. Marktbeschrijving De Nederlandse economie is in 2014 als herstellend te typeren. Na jaren van economische mineur klimt de economie langzaam uit het dal. Het Centraal Plan Bureau (CPB) verwacht voor dit jaar een kleine procentuele groei van 0,75. Echter nog altijd is sprake van een hoge werkloosheid en een negatief consumentenvertrouwen. In het nu volgende deel van de rapportage worden algemene economische gegevens beschreven en vergeleken met voorgaande jaren. Deze vormen indicatoren voor de situatie op de woningmarkt, waarvan de invloed op de Nederlandse woningmarkt (en in het bijzonder op het Topsegment) duidelijk wordt gemaakt. Voor een nog vollediger beeld van de woningmarkt worden daarnaast actuele trends beschreven. Het aantal woningverkopen staat in relatie tot de hoogte van het consumentenvertrouwen. Dit blijkt uit de cijfers van de afgelopen jaren, deze indicatoren vertonen namelijk gelijkwaardige trends. Wanneer het consumentenvertrouwen fors afneemt, dalen de woningverkopen mee. Een stijging van het consumentenvertrouwen is daarom essentieel voor een verbeterende woningmarkt. Daarnaast is dit belangrijk voor de economische groei, hetgeen leidt tot een stijging van de werkgelegenheid. Dit laatste heeft, door een stijging van het gemiddeld beschikbaar inkomen van huishoudens, eveneens een stijging van het aantal verkopen tot gevolg. Algehele economie Sinds het vierde kwartaal van 2011 tot het vierde kwartaal van 2013 was sprake van economische krimp. In de laatste drie maanden van 2013 is de economie met 0,8% in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden gestegen. Echter deze groei van nog geen procentpunt is als zeer fragiel aan te merken. Het vierde kwartaal van 2013 was positief gestemd mede door nieuw aangekondigd beleid dat per 1 januari 2014 in werking is getreden. Met name de bekendmaking van de hogere bijtelling voor leaseauto’s in 2014 heeft in het vierde kwartaal van 2013 ervoor gezorgd dat bedrijven hier nog in hebben geïnvesteerd om op lange termijn kosten te besparen. In het eerste kwartaal van 2014 de economische groei afgenomen en bedraagt -0,5%.Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een toename. Economische groei (gebaseerd op het bruto binnenlands product) 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% -6,0%

De politiek is medebepalend voor het gedrag van de consument. Dit werd eind 2013 wederom bevestigd door een sterk vierde kwartaal in het aantal woningverkopen, als gevolg van de verdere beperking van de leencapaciteit. In dezelfde periode in 2012 was hier eveneens sprake van door de aanscherping van de hypotheekregels per 1 januari 2013. De politiek stimuleert de economie door middel van haar beleid. In het geval van economische groei heeft de werkgelegenheid kans om weer te groeien en neemt de vraag naar woningen toe. Hiermee wordt de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd, waardoor de vraag naar woningen in het topsegment toeneemt. Politieke regelingen hebben namelijk invloed op het consumentenvertrouwen, hetgeen informatie verschaft over consumentenopvattingen met betrekking tot de algemene economische ontwikkelingen en de financiële situatie van persoonlijke huishoudens. De index van het consumentenvertrouwen laat door de tijd hevige schommelingen zien, hetgeen bij een lage stand de economische groei in de weg staat. In het jaar 2011 tot eind 2012 is het vertrouwen sterk geschaad. In het vierde kwartaal van 2012 bedroeg het consumentenvertrouwen -40. Vervolgens nam het consumentenvertrouwen in de economie sinds het eerste kwartaal van 2013 langzaam toe. Inmiddels is het consumentenvertrouwen gestegen tot -7 in het eerste kwartaal van 2014. Daarmee is nog altijd geen sprake van een positief vertrouwen, de laatste keer dat dit gegeven een positief cijfer uitdrukte was in het laatste kwartaal van 2007. juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Marktbeschrijving • pagina 5 van 54


Consumentenvertrouwen (gemiddeld saldo positieve en negatieve antwoorden) 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45

Het aandeel werklozen binnen de beroepsbevolking wordt sinds het tweede kwartaal van 2011 groter. Eind 2013 is 8,3% van de beroepsbevolking werkloos. In het eerste kwartaal van 2014 komt vervolgens nog geen einde aan de toenemende werkloosheid. Op 1 april 2014 bedraagt de werkloosheid 8,7%, hetgeen volgens cijfers van het CBS sinds 1996 niet eerder zo hoog is geweest. Een hoge werkloosheid zorgt voor een lager gemiddeld beschikbaar inkomen van huishoudens in Nederland, hetgeen uiteindelijk tot een daling van het aantal verkopen leidt. Werkloze beroepsbevolking (in %) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0%

Voordat de economische stagnatie inzette in 2008 stond de inflatie op 2,2% (indicatiedatum 1 januari 2008). Aan het begin van het derde kwartaal van 2009 werd vervolgens door het CBS de laagste inflatie van deze eeuw gemeten, namelijk 0,4%. Sindsdien is de inflatie voornamelijk toegenomen. Na een forse inflatie van 2,9% in het vierde kwartaal van 2012 tot medio 2013 is de inflatie gedaald tot 0,8% in het eerste kwartaal van 2014. Een daling van de inflatie heeft een dalende (hypotheek)rente tot gevolg. Een woningkoper is gebaat bij een lagere rente, vanwege het feit dat in dergelijke omstandigheden het afsluiten van een hypotheek goedkoper is en wellicht een hogere hypotheek afgesloten kan worden. De rente van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die tien jaar vast staat is 3,92% op 1 april 2014. Een jaar eerder bedroeg de rente ter vergelijking nog 4,83%. Consumentenprijzen, inflatie (in %, Q1 2010 – Q1 2013) 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Marktbeschrijving • pagina 6 van 54


Trends woningmarkt Vorig jaar was in de Verenigde Staten sprake van een herstellende woningmarkt. Het consumentenvertrouwen steeg en de werkloosheid daalde. Dit heeft een positief effect op de huizenmarkt daar hetgeen tot uiting is gekomen in een hoger aantal verkopen. Met de Verenigde Staten als voorloper van de wereldeconomie werd vorig jaar verwacht dat ook Europa, en daarmee Nederland, uit het slop getrokken zou worden. Inmiddels blijkt dat het aantal woningverkopen stijgt en dat zelfs sprake is van een lichte prijsstijging. Zoals beschreven in Sprekende Cijfers Woningmarkten Q1 2014 en de Marktscan: Woningprijzen is het herstel van de woningmarkt fragiel. De beperking van financieringsmogelijkheden en de nog altijd hoge werkloosheid beperken wellicht het verdere herstel. Echter, door de sterke prijsdaling in de afgelopen jaren is het kopen van een woning voor veel consumenten binnen handbereik gekomen. De doorstroming van consumenten naar het duurdere segment van de woningmarkt is echter nog altijd beperkt, doordat veel huizenbezitters bij het verkopen van hun huidige woning kans op restschuld hebben. Nu het mogelijk is geworden om restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek, is doorstromen naar een duurdere woning niet langer onmogelijk. Een duidelijke wens van kopers is om niet het maximum van de leencapaciteit te benutten. Daarnaast wordt eventueel eigen geld al dan niet verkregen via schenking steeds vaker gebruikt voor de aankoop van een woning. Verder is nog altijd een groot deel (circa 50%) van het aanbod dat langdurig te koop staat, één tot drie jaar. Daarnaast wordt circa een derde van het beschikbaar aantal woningen binnen een kwartaal verkocht. Dit heeft onder andere tot gevolg dat goed geprijsd en kwalitatief onroerend goed in aantrekkelijke gebieden schaars zijn. Wanneer schaarste toeneemt neemt naar verwachting de vraag naar nieuwbouw toe. Met het blijvend herstel van de economie is de verwachting dat het topsegment van de woningmarkt in het tweede kwartaal van 2014 en de daarop volgende maanden zal voortzetten, tenzij economische ontwikkelingen op wereldschaal die doorvloeien naar Europa en Nederland dit herstel doen inperken.

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Marktbeschrijving • pagina 7 van 54


3. Nederland In dit hoofdstuk wordt voor geheel Nederland ingegaan op het aantal plaatsgevonden woningverkopen en het aantal te koop staande bestaande woningen. Ook de verhouding tussen de vraag en het aanbod wordt uitgelicht, alsmede de mediane looptijden van de verkochte woningen. Vervolgens worden vraag- en verkoopprijzen van de verschillende woningtypen met elkaar vergeleken. De woningtypen die het topsegment vormen, hebben een vraag/verkoopprijs van tenminste € 500.000,- en omvatten: • herenhuizen. • hoekwoningen. • vrijstaande woningen. • appartementen. Verkopen In het eerste kwartaal van 2014 zijn 1.271 verkopen gerealiseerd, waarvan 675 vrijstaande woningen, 263 hoekwoningen, 176 herenhuizen en 157 appartementen. Alle woningtypen registreren meer verkopen dan in het eerste kwartaal van 2013, waarbij de grootste toename van 28,9% aan het type hoekwoningen wordt toegerekend. De kleinste toename op jaarbasis komt voor rekening van appartementen, die met 25 verkopen meer een toename van 18,9% noteren. Herenhuizen en vrijstaande woningen binnen het topsegment registreren in het eerste kwartaal van 2014 een toenemende vraag van achtereenvolgens 27,5% en 25,5% op jaarbasis. Aantal verkopen in Nederland (Q1 2012 – Q1 2014) 800 700 600 500 400 300 200 100 0

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Herenhuizen

146

171

136

153

138

123

173

191

176

Hoekwoningen

211

282

195

242

204

185

259

262

263

Vrijstaande woningen

568

689

605

660

538

582

657

718

675

Appartementen

137

171

136

141

132

137

157

199

157

In 2012 zijn 4.643 bestaande woningen verkocht. In vergelijking met het hierop volgende jaar is het aantal verkopen met twaalf objecten toegenomen tot 4.655 woningen. In de eerste drie maanden van 2014 zijn 1.271 huizen verkocht. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden is het aantal verkopen met 25,6% gestegen. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2014 hetzelfde aantal noteert als in het eerste kwartaal, dan komt het totaal aantal verkopen in 2014 op 5.084 topsegmentwoningen. Dit betekent voor dit jaar een toename van 9,2% ten opzichte van heel 2013, waarbij voor elk woningtype een toename wordt genoteerd.

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Nederland • pagina 8 van 54


Aantal verkopen per jaar in Nederland (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 3.000 Herenhuizen 2.500

Hoekwoningen Vrijstaande woningen

2.000

Appartementen

1.500

1.000

500

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

-

Op de Nederlandse woningmarkt zijn vanaf het eerste kwartaal van 2012 tot en met het eerste kwartaal van dit jaar 10.569 bestaande woningen verkocht met een koopsom van tenminste € 500.000,-. Het afgelopen halfjaar betreft het vierde kwartaal van 2013 en eerste kwartaal van 2014, waarin 2.641 woningverkopen zijn geregistreerd. Dit zijn 433 objecten meer (+19,6%) dan in dezelfde periode een jaar geleden toen ter vergelijking 2.208 woningen van eigenaar wisselden. De verdeling van het totaal aantal verkopen komt afgelopen halfjaar nagenoeg overeen met de langjarige trend. Ruim 53% van de verkopen betreft een vrijstaande woning, waar afgelopen halfjaar 1.393 objecten van zijn verkocht. Het kleinste aandeel van 13% wordt toegerekend aan appartementen met 356 geregistreerde verkopen. Herenhuizen en hoekwoningen vormen samen de overige 34%, waarvan afgelopen halfjaar respectievelijk 367 (14%) en 525 (20%) bestaande woningen van zijn verkocht. Aantal verkopen in Nederland naar woningsoort (Q1 2012 – Q1 2014) Q1 2012 - Q1 2014

Q4 2013 - Q1 2014

1.367 ; 13% 1.407 ; 13%

356 ; 13%

367 ; 14%

Herenhuizen Hoekwoningen 2.103 ; 20%

525 ; 20%

Vrijstaande woningen 5.692 ; 54%

Appartementen

1.393 ; 53%



Looptijd Een verkochte topsegmentwoning heeft in het eerste kwartaal van 2014 in totaal 179 dagen te koop gestaan. Met andere woorden een woning stond vijf maanden en 27 dagen in aanbod. Dit is 5% (negen dagen) langer dan in het eerste kwartaal van 2013, toen reeds een stijging op jaarbasis werd geregistreerd. Begin 2014 zijn vrijstaande woningen 273 dagen beschikbaar voor verkoop, hetgeen tevens de hoogst genoteerde mediane looptijd is. Anders gezegd, de looptijd van dit woningtype betreft bijna negen maanden. Op jaarbasis is de verkooptijd met één maand en zeventien dagen, dit is 21%, toegenomen. Appartementen werden in twee maanden en achttien dagen (79 dagen) het snelst verkocht en noteren een daling van 16% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013. Naast appartementen registreren herenhuizen tevens een kortere verkooptijd in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden, te weten -12% tot een mediane looptijd van 122 dagen. Met andere woorden een herenhuis stond zeventien dagen korter in de verkoop dan vorig jaar, namelijk vier maanden. Een hoekwoning stond in het eerste kwartaal van 2014 in totaal 142 dagen in aanbod, dit betreft vier maanden en 20 dagen. Wanneer dit vergeleken wordt met het eerste kwartaal van 2013 is sprake van een daling van 2%, oftewel drie dagen. Mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland in dagen (Q1 2012 – Q1 2014) 300 250 200 150 100 50 0

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Herenhuizen

96

96

83

128

139

130

126

148

122

Hoekwoningen

113

116

129

152

145

123

108

134

142


198

226

163

219

226

226

236

220

273

Appartementen

84

76

92

100

94

82

88

83

79

De gemiddelde mediane looptijd van een herenhuis uit het duurdere segment is in één jaar met elf dagen toegenomen tot drie maanden en 21 dagen in 2013. Daarmee is de verkooptijd van dit woningtype ten opzichte van de overige typen met 10,7% het sterkst toegenomen. De hoogst gemiddelde mediane looptijd in 2013 is toe te schrijven aan vrijstaande woningtypen met zes maanden en 26 dagen. Daarmee stond een dergelijke woning zeven dagen langer (3,5%) in aanbod dan in 2012. Een hoekwoning stond in 2013 gemiddeld vier maanden en veertien dagen te koop. In vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar is de verkooptijd met acht dagen toegenomen. Dat wil zeggen dat de gemiddelde looptijd van een hoekwoning met 6,3% in een jaar is gestegen. Appartementen registreren in 2013 met drie maanden de kortste verkooptijd. Ten opzichte van 2012 is de looptijd met 2,8% toegenomen oftewel drie dagen.



Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland naar woningsoort in dagen (2012 – 2014*) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 300 Herenhuizen 250

Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen

200

150

100

50

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

0

Verkoopprijzen Een verkochte topsegmentwoning in Nederland wist in het eerste kwartaal van 2014 een mediane verkoopprijs te realiseren van € 621.250,-. Dit is nagenoeg gelijk aan het eerste kwartaal van 2013 toen een woning voor € 620.000,- werd verkocht. Het woningtype hoekwoningen noteert op jaarbasis een prijsafname van € 10.000,- tot een mediane verkoopprijs van € 590.000,- in het eerste kwartaal van 2014. In vergelijking met dezelfde periode vorig jaar is sprake van een prijsdaling van 2%. Vrijstaande woningen en appartementen registreren in tegenstelling tot hoekwoningen een prijsstijging van respectievelijk 1% en 2%. Derhalve bedraagt de verkoopprijs van een vrijstaande woning in de eerste drie maanden van dit jaar € 635.000,- en van een appartement € 625.000,-. De sterkste prijsstijging is toe te schrijven aan herenhuizen, namelijk 8% in vergelijking met het eerste kwartaal vorig jaar. Een dergelijke woning is in het eerste kwartaal van 2014 verkocht voor € 656.250,-. Daarmee lijkt de langjarige trend van prijsdalingen tot stilstand te zijn gekomen. Mediane verkoopprijzen in Nederland naar woningsoort (Q1 2012 – Q1 2014) € 670.000 € 660.000 € 650.000 € 640.000 € 630.000 € 620.000 € 610.000 € 600.000 € 590.000 € 580.000

Q1 2012

Q2 2012

Q3 2012

Q4 2012

Q1 2013

Q2 2013

Q3 2013

Q4 2013

Q1 2014

Herenhuizen

€ 622.500 € 635.000 € 631.250 € 605.000 € 610.000 € 627.500 € 612.500 € 610.000 € 656.250

Hoekwoningen

€ 600.000 € 600.000 € 600.000 € 601.000 € 600.000 € 615.000 € 585.000 € 600.000 € 590.000

Vrijstaande woningen € 625.000 € 637.000 € 650.000 € 616.250 € 630.000 € 641.250 € 610.000 € 625.000 € 635.000 Appartementen

€ 615.000 € 631.000 € 643.750 € 640.000 € 613.750 € 640.000 € 620.000 € 633.000 € 625.000



De gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkocht appartement in Nederland in 2013 bedraagt € 626.688,- en registreert hiermee, in tegenstelling tot het eerste kwartaal van 2014, de hoogste verkoopprijs. Deze prijs is ruim € 5.750,- lager dan in 2012. In 2013 is een hoekwoning verkocht voor gemiddeld € 600.000,- dit is een lichte daling van € 250,- in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. Binnen het topsegment kost een herenhuis € 615.000,- en een vrijstaande woning € 626.563,-. Wanneer dit wordt vergeleken met 2012 is sprake van een procentuele daling van respectievelijk 1,4% en 0,9%. De woningtypen herenhuizen en vrijstaande woningen laten in het eerste kwartaal van 2014 een prijsstijging zien ten opzichte van de mediane gemiddelden van 2013. Voor herenhuizen, en vrijstaande woningen werd 6,7% en 1,3% meer betaald dan gemiddeld in 2013 het geval was. Hoekwoningen en appartementen tonen een prijsdaling ten opzichte van de mediane gemiddelden van 2013, respectievelijk 1,7% en 0,3%. Gemiddelde mediane verkoopprijs in Nederland (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 660.000 € 650.000 € 640.000 € 630.000

Herenhuizen

€ 620.000

Hoekwoningen

€ 610.000


€ 600.000

Appartementen

€ 590.000 2014*

2013

2012

€ 580.000

Het duurste woningtype binnen het topsegment was het afgelopen kwartaal appartementen, met een vierkante meterprijs van € 4.162,-, waarna hoekwoningen volgen met € 3.426,- per vierkante meter. Herenhuizen en vrijstaande woningen volgen met een vierkante meterprijs van € 3.154,- en € 3.041,-. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013 noteert alleen het woningtype appartementen een daling, te weten 3%. Een vierkante meter van een vrijstaande woning kost in het eerste kwartaal van 2014 evenveel als in dezelfde periode vorig jaar. Herenhuizen en hoekwoningen zijn in een jaar in prijs gestegen, een herenhuis kost per vierkante meter namelijk 7% meer en een hoekwoning 6% meer dan vorig jaar. Mediane verkoopprijzen per vierkante meter in Nederland naar woningsoort (Q1 2012 – Q1 2014) € 5.000

€ 4.500

€ 4.000

€ 3.500

€ 3.000

€ 2.500

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Herenhuizen

€ 3.222

€ 3.102

€ 3.156

€ 3.100

€ 2.952

€ 3.027

€ 2.996

€ 3.090

€ 3.154

Hoekwoningen

€ 3.485

€ 3.333

€ 3.313

€ 3.329

€ 3.225

€ 3.333

€ 3.359

€ 3.262

€ 3.426

Vrijstaande woningen € 3.111

€ 3.029

€ 3.181

€ 3.050

€ 3.042

€ 3.026

€ 2.988

€ 3.000

€ 3.041

€ 4.179

€ 4.375

€ 4.405

€ 4.133

€ 4.296

€ 4.242

€ 4.145

€ 4.254

€ 4.162

Appartementen



Wanneer de vierkante meterprijzen in 2013 vergeleken worden met 2012 is sprake van een prijsdaling. Het woningtype appartementen noteert de minst sterke prijsdaling van 0,9 procentpunt. De overige woningtypen noteren allen een sterkere prijsdaling, namelijk 4,1% voor herenhuizen, 2,1% voor hoekwoningen en 2,5% voor vrijstaande woningen. Kortom, de prijzen lijken in 2014 voor het topsegment te stabiliseren. Of deze trend doorzet moet uiteraard nog blijken. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in Nederland (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 4.300 € 4.100 € 3.900

Herenhuizen

€ 3.700

Hoekwoningen

€ 3.500 € 3.300


€ 3.100

Appartementen 2014*

2013

2012

€ 2.900

Aanbod Op 1 april 2014 zijn in Nederland 22.448 woningen met een vraagprijs van tenminste € 500.000,- beschikbaar voor verkoop. Dit is een daling van 3,1% ten opzichte van 1 april 2013, toen nog 23.231 woningen in aanbod stonden. Ten opzichte van 1 januari 2014 zijn 3,4% minder woningen beschikbaar. Het woningtype vrijstaande woningen noteert op 1 april 2014 met 16.559 woningen als enige type een nagenoeg gelijk aanbodniveau in vergelijking met een jaar geleden. Alle overige woningtypen noteren aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 minder beschikbare objecten dan vorig jaar. Herenhuizen noteren met 14,4% de sterkste daling tot 1.587 woningen. Hoekwoningen en appartementen registreren op jaarbasis een daling van 11% tot respectievelijk 2.592 en 1.710 objecten in aanbod op 1 april 2014. In Nederland betreft op 1 april 2014 het overgrote aandeel van de aangeboden topsegment woningen een vrijstaande woning, te weten 74%. Herenhuizen representeren met 8% het kleinste aandeel van het totale aantal beschikbare woningen. Daarnaast noteren hoekwoningen een aandeel van 29% en herenhuizen een aandeel van 10% in het totaalaanbod. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2013 en 2014 in Nederland

Q1 2013

Q1 2014

1.855 ; 8%

1.710 ; 1.587 ; 7% 8%

1.923 ; 8%

2.913 ; 13%

2.592 ; 11%

Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen

16.478 ; 71%

Appartementen

16.559 ; 74%



Aantal woningen in aanbod op 1 april in Nederland naar woningsoort (2012 – 2014) 18.000 16.000

Herenhuizen Hoekwoningen

14.000

Vrijstaande woningen 12.000

Appartementen

10.000 8.000 6.000 4.000

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

0

2012

2.000

Vergelijkend met het einde van het laatste kwartaal van 2013 laten de diverse woningtypen allemaal een aanboddaling zien. De grootste afname van 6,2% wordt toegerekend aan herenhuizen, daarvan staan op 1 april 104 objecten minder in aanbod dan op 1 januari 2014. Hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen laten eveneens een afname zien, echter in verhouding slechts 5,3%, 2,6% en 4,9% (respectievelijk 144, 447 en 88 woningen minder). De aanboddalingen hebben een hoger aantal geregistreerde verkopen ten grondslag, zoals gezien bij het aantal woningverkopen begin 2014 (+25,6% ten opzichte van een jaar geleden). Aantal woningen in aanbod in Nederland (april 2012 – april 2014) 17.200 17.000 16.800 16.600 16.400 16.200 16.000 3.500 3.300 3.100 2.900 2.700 2.500 2.300 2.100 1.900 1.700 1.500

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

Herenhuizen

1.900

2.033

1.994

2.027

1.855

1.872

1.790

1.691

1.587

Hoekwoningen

3.102

3.298

3.202

3.168

2.913

2.997

2.874

2.736

2.592


16.058

16.721

16.925

17.107

16.478

16.835

17.119

17.006

16.559

Appartementen

2.032

2.104

2.055

2.113

1.923

1.895

1.841

1.798

1.710



Vraagprijzen Voor een op 1 april 2014 beschikbare topsegmentwoning in Nederland is een mediane prijs gevraagd van € 675.000,-, hetgeen gelijk is aan drie maanden geleden. Ten opzichte van de op 1 april 2013 beschikbare woningen betekent dit tevens een gelijk prijsniveau. De vraagprijzen voor de verschillende woningtypen blijven nagenoeg gelijk aan die van drie maanden geleden. Alleen hoekwoningen noteren een prijsdaling van -1% tot € 619.000,-. Herenhuizen staan te koop voor een mediane vraagprijs van € 649.000,-. Daarmee is dit woningtype bijna net zo duur als een appartement dat voor € 650.000,- in aanbod staat. Een vrijstaande woning die in het eerste kwartaal van 2014 in aanbod staat kostte € 689.000,-. Mediane vraagprijs in Nederland naar woningsoort (april 2012 – april 2014) € 700.000 € 690.000 € 680.000 € 670.000 € 660.000 € 650.000 € 640.000 € 630.000 € 620.000 € 610.000

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

Herenhuizen

€ 649.500 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 649.000

Hoekwoningen

€ 625.000 € 629.750 € 625.000 € 625.000 € 625.000 € 625.000 € 625.000 € 625.000 € 619.000


€ 649.000 € 649.000 € 650.000 € 650.000 € 649.000 € 649.000 € 649.000 € 649.500 € 650.000

De gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden vrijstaande woning binnen het topsegment van de woningmarkt in Nederland bedraagt € 690.000,- in 2013 en is de hoogst genoteerde. Herenhuizen volgen met € 650.000,- per woning en appartementen registreren een vraagprijs van € 649.000,-. Hoekwoningen worden het goedkoopst aangeboden in 2013 met een gevraagde mediane prijs van € 625.000,-. In vergelijking met de gemiddelde mediane vraagprijs in 2012 is de prijs van een hoekwoning en appartement gelijk gebleven, terwijl die van een herenhuis licht is gestegen met € 500,- en de prijs van een vrijstaande woning is gedaald met € 5.000,-. Gemiddelde mediane vraagprijs in Nederland (2012 – 2014*) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 700.000 € 690.000 € 680.000 € 670.000 € 660.000 € 650.000 € 640.000 € 630.000 € 620.000 € 610.000 € 600.000

Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen

2014*

2013

2012

Appartementen



Vraagprijs versus verkoopprijs Bij de vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen worden (vraag)prijzen van topsegmentwoningen in aanbod aan het begin van een bepaalde periode vergeleken met de verkopen in die periode. Dit gegeven laat voor Nederland een grote discrepantie zien. De discrepantie tussen de vraagprijs en de verkoopprijs wordt niet aangemerkt als onderhandelingsruimte, omdat deze vergelijking op mediane prijzen is gebaseerd en verder geen rekening houdt met de onderhandelingsruimte per woning. De vergelijking tussen de mediane vraag- en verkoopprijs geeft derhalve een indicatie van het groter of kleiner worden van de onderhandelingsruimte. In het eerste kwartaal van 2014 is het prijsverschil van een verkochte woning ten opzichte van de mediane vraagprijs aan het begin van dat kwartaal -8% (€ 53.750,-). In het derde kwartaal van 2013 was dit verschil aanzienlijk groter namelijk € 70.000,-, betekenend dat de verkoopprijs 10,4% onder de vraagprijs lag. Het beste kwartaal van afgelopen jaar, waar het verschil tussen vraag- en verkoopprijs het kleinst is, is het tweede kwartaal van 2013. Hier is het verschil namelijk -5,9% (betreffende € 40.000,-). In het eerste kwartaal van 2013 ligt de verkoopprijs 8,1% onder de vraagprijs, dit is een tiende van een procentpunt meer dan de eerste drie maanden van 2014 laten zien. Bij vrijstaande woningen besparen kopers begin 2014 het meest op de mediane vraagprijs. De verkoopprijs ligt bij dit type 7,8% beneden de vraagprijs, hetgeen 1,4 procentpunt lager is dan een jaar geleden. Opvallend is dat herenhuizen in de voorbije drie maanden met 1% een hogere verkoopprijs hebben geregistreerd dan dat de mediane vraagprijs op 1 januari 2014 bedroeg. Hoekwoningen en appartementen noteren een verkoopprijs die 5,6% en 3,8% onder de mediane vraagprijs ligt. Daarmee is de discrepantie voor hoekwoningen met 1,6 procentpunt toegenomen en voor appartementen met 1,8 procentpunt afgenomen. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in Nederland (Q1 2012 –Q1 2014) € 700.000 € 680.000 € 660.000 € 640.000 € 620.000 € 600.000 € 580.000

Vraagprijs Verkoopprijs

€ 560.000 € 540.000 € 520.000 € 500.000

Woningmarktratio Aan de hand van de zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. De woningmarktratio neemt in Nederland de afgelopen jaren steeds verder af, hetgeen een steeds ruimer wordende markt betekent. Op 1 april 2014 is de ratio voor een gemiddeld topsegmentwoning 5,7%, dat inhoudt dat achttien keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat. Anders gezegd betekent dit dat op achttien woningen in aanbod, slechts één verkoop plaatsvindt. Een jaar geleden was dit percentage 4,4%.



De minst ruime markt is traditiegetrouw die van herenhuizen, zo ook begin april 2014 met een ratio van 11,1%. Hierbij staat voor herenhuizen negen keer de vraag naar woningen in aanbod. Hoekwoningen en appartementen verschillen weinig van elkaar met een ratio van 10,1% en 9,2%, oftewel tien en elf keer de vraag in aanbod. Vrijstaande woningen noteren nog altijd de ruimste markt met een ratio van 4,1%, te weten 25 keer de vraag in aanbod. Alle markten van de verschillende woningtypen zijn krapper geworden dan een jaar geleden, met de grootste toename bij herenhuizen, te weten 3,7 procentpunt. Woningmarktratio in Nederland (Q1 2012 – Q1 2014) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Herenhuizen

7,7%

8,4%

6,8%

7,5%

7,4%

6,6%

9,7%

11,3%

11,1%

Hoekwoningen

6,8%

8,6%

6,1%

7,6%

7,0%

6,2%

9,0%

9,6%

10,1%


3,5%

4,1%

3,6%

3,9%

3,3%

3,5%

3,8%

4,2%

4,1%

Appartementen

6,7%

8,1%

6,6%

6,7%

6,9%

7,2%

8,5%

11,1%

9,2%



4. Provincie Gelderland Het volgende onderdeel van de rapportage zoomt in op de provincie Gelderland. Ook voor dit deelgebied wordt ingegaan op het aantal plaatsgevonden woningverkopen en het aantal te koop staande bestaande woningen, waarna de verhouding tussen vraag en aanbod wordt uitgelicht, alsmede de mediane looptijden van de verkochte woningen. Evenals voor Nederland totaal komt de vergelijking van vraag- en verkoopprijzen aan bod. De ondergrens die voor deze regio gehanteerd wordt is € 500.000,-. Verkopen In het eerste kwartaal van 2014 zijn 127 verkopen gerealiseerd, waarvan drie herenhuizen, dertien hoekwoningen, 110 vrijstaande woningen en één appartement. Hieruit kan worden opgemerkt dat de top van de woningmarkt met name wordt bepaalt door het woningtype vrijstaande woningen. Wanneer het aantal verkopen wordt vergeleken met het eerste kwartaal van 2013 is sprake van een verkooptoename van 20 objecten, oftewel 18,7%. Herenhuizen en appartementen registreren in de eerste drie maanden van 2014 een lager aantal verkopen dan in dezelfde periode een jaar geleden, namelijk drie en twee objecten minder. Aantal verkopen in Gelderland (Q1 2012 – Q1 2014)

140 120 100 80 60 40 20 0

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Herenhuizen

1

5

6

1

6

4

4

4

3

Hoekwoningen

7

12

9

15

6

7

11

12

13

102

126

94

105

92

81

119

128

110

4

2

2

2

3

3

4

2

1

Vrijstaande woningen Appartementen

In heel 2013 zijn in Gelderland 486 woningen verkocht met een verkoopprijs van tenminste € 500.000,-. Wanneer dit vergeleken wordt met 2012 is sprake van een daling van 1,4%, aangezien het aantal verkopen toen 493 objecten betrof. De woningtypen hoekwoningen en vrijstaande woningen noteren in heel 2013 minder verkopen dan in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. In totaal zijn afgelopen kalenderjaar 36 hoekwoningen en 420 vrijstaande woningen verkocht, dit zijn zeven hoekwoningen en zeven vrijstaande woningen minder dan in 2012. In 2013 zijn op jaarbasis vijf herenhuizen en twee appartementen meer verkocht. Hierdoor is het aantal verkochte herenhuizen in 2013 achttien woningen en het verkochte aantal appartementen twaalf. In het eerste kwartaal van 2014 zijn 127 woningen van eigenaar gewisseld. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2014 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal woningverkopen binnen het topsegment in Gelderland dit jaar op 508. Ten opzichte van 2013 zou dit een toename van 4,5% betekenen, hetgeen minder sterk is dan de nationale verwachting.

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Provincie Gelderland • pagina 18 van 54


Aantal verkopen per jaar in Gelderland (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 500 450

Herenhuizen

400


350

Appartementen 300 250 200 150 100 50

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

-

De verdeling van woningverkopen naar woningtypen komt afgelopen halfjaar nagenoeg overeen met de langjarige trend. Het aandeel van vrijstaande woningen in het totaal aantal verkopen het afgelopen jaar betreft 87%, namelijk 238 verkopen. Van herenhuizen zijn slechts zeven koopovereenkomsten gesloten, hetgeen goed is voor een aandeel van 3%. Het woningtype appartementen noteert het geringste verkoopaandeel met drie verkopen, oftewel 1% van het totaal. De overige 9% is toe te rekenen aan het woningtype hoekwoningen, waarvan het afgelopen jaar 25 objecten zijn verkocht. Aantal verkopen in Gelderland naar woningsoort (Q1 2012 – Q1 2014)

Q4 2013 - Q1 2014

Q1 2012 - Q1 2014 23 ; 2%

3 ; 1%

34 ; 3%

7 ; 3%

25 ; 9%

92 ; 8% Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen 957 ; 87%

238 ; 87%

Looptijd Een topsegmentwoning is in het eerste kwartaal van 2014 verkocht na 272 dagen, oftewel acht maanden en 29 dagen. Dit is aanzienlijk langer in vergelijking met het eerste kwartaal van 2013, toen een woning in 185 dagen (zes maanden en drie dagen) is verkocht. Overeenkomstig met de looptijdgegevens van Nederland is sprake van een toenemende verkooptijd. De stijging is in de provincie echter aanzienlijk sterker dan de nationale woningmarkt waar de mediane looptijd met negen dagen stijgt. Het woningtype appartementen noteert de langste looptijd met 436 dagen, dit is een jaar twee maanden en tien dagen. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden stond een appartement aanzienlijk korter in aanbod, te weten 249 dagen oftewel acht maanden en zes dagen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in het eerste kwartaal van 2014 slechts één appartement is verkocht en de cijfers derhalve aan forse schommelingen onderhevig kunnen zijn. Dit geldt ook voor de woningtypen herenhuizen en hoekwoningen waar



drie en dertien objecten van zijn verkocht. De drie herenhuizen registreren een mediane verkooptijd van 516 dagen (één jaar vier maanden en 29 dagen). Een jaar geleden werden zes objecten van dit type verkocht in 121 dagen, dit is bijna vier maanden. Hoekwoningen zijn aanzienlijk sneller verkocht, te weten in 138 dagen oftewel vier maanden en zestien dagen. In vergelijking met een jaar geleden, toen ruim de helft minder woningen zijn verkocht, bedroeg de mediane verkooptijd één maand en twee dagen korter. De mediane looptijd van vrijstaande woningen is met 100 dagen toegenomen tot 302 dagen. Met andere woorden, in het eerste kwartaal van 2014 stond een vrijstaande woning negen maanden en 28 dagen in aanbod. Mediane looptijd van een verkochte woning in Gelderland in dagen (Q1 2012 – Q1 2014) 350 300 250 200 150 100 50 0

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Hoekwoningen

51

76

129

272

106

322

173

90

138


164

240

109

215

202

203

215

234

302

De gemiddelde mediane looptijd van een verkochte topsegmentwoning in 2013 bedraagt, na een toename van 15% ten opzichte van 2012, in de provincie gemiddeld 204 dagen, oftewel zes maanden en 22 dagen. Enkel het woningtype herenhuizen, die in 2013 gemiddeld 123 dagen (vier maanden en één dag) in aanbod stond, werd sneller verkocht dan in 2012. Ter vergelijking, een dergelijke woning stond in 2012 namelijk 166 dagen te koop, oftewel vijf maanden en veertien dagen. Hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen stonden in 2013 langer in de verkoop dan in 2012, respectievelijk 41, 32 en 163 dagen langer. De gemiddelde mediane looptijd van een hoekwoning in 2013 is 173 dagen, dit is vijf maanden en 21 dagen. Vrijstaande woningen noteren in dezelfde periode een looptijd van 214 dagen (zeven maanden en één dag). Een appartement stond met 393 dagen het langst te koop, oftewel één jaar en 28 dagen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat bij appartementen en herenhuizen het verkoopaantal in een jaar onder de 20 waarnemingen ligt en derhalve de looptijd forse schommelingen tot gevolg kan hebben.



Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in Gelderland naar woningsoort in dagen (2012 – 2014*) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 350 300 Hoekwoningen 250 Vrijstaande woningen 200 150 100 50

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

0

Verkoopprijzen Een verkochte woning van het duurdere segment in de provincie Gelderland wist in het eerste kwartaal van 2014 een mediane verkoopprijs te realiseren van € 590.000,-. In het eerste kwartaal van 2013 was dit gegeven 1% lager, namelijk € 585.000,-. Met name herenhuizen noteren, met een mediane verkoopprijs van € 530.000,-, het afgelopen kwartaal een daling op jaarbasis met 6%. Appartementen registreren in het eerste kwartaal van 2014 tevens een lagere verkoopprijs in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. Een appartement is 1% goedkoper geworden en kost mediaan € 580.000,-. Hoekwoningen zijn 2% in prijs gestegen en kosten mediaan € 581.500,-. Vrijstaande woningen zijn verkocht voor € 600.000,-, dit is gelijk aan het eerste kwartaal van 2013. Mediane verkoopprijzen in Gelderland naar woningsoort (Q1 2012 – Q1 2014) € 660.000 € 640.000 € 620.000 € 600.000 € 580.000 € 560.000 € 540.000 € 520.000 € 500.000 € 480.000 Hoekwoningen

Q1 2012

Q2 2012

Q3 2012

Q4 2012

Q1 2013

Q2 2013

Q3 2013

Q4 2013

Q1 2014

€ 545.000 € 587.500 € 575.000 € 540.000 € 568.750 € 540.000 € 565.000 € 559.750 € 581.500

Vrijstaande woningen € 600.000 € 578.500 € 645.000 € 630.000 € 600.000 € 610.000 € 610.000 € 575.000 € 600.000

Wanneer de gemiddelde mediane verkoopprijs van 2013 wordt weergegeven, is duidelijk dat een woning in Gelderland voor 2,2% minder is verkocht dan in 2012. Een topsegmentwoning is in 2013 verkocht voor een koopsom van € 589.750,-. Alleen het woningtype herenhuizen noteert op basis van achttien verkopen een hogere koopsom dan een jaar geleden, te weten 10,2%. Een dergelijke woning kostte in het afgelopen jaar € 648.706,-. Alle overige woningtypen registreren een prijsdaling op jaarbasis. Een hoekwoning is zes tiende van een procentpunt juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Provincie Gelderland • pagina 21 van 54


goedkoper geworden en kost in 2013 gemiddeld mediaan € 558.375,-.Vrijstaande woningen en appartementen noteren een sterkere prijsdaling echter zijn beiden nog altijd duurder dan een hoekwoning. Een vrijstaande woning kostte € 598.750,-, dit is 2,4% minder dan in 2012. Appartementen zijn 4,9% goedkoper geworden en in het afgelopen kalenderjaar is hier € 560.625,- voor betaald. Gemiddelde mediane verkoopprijs in Gelderland (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 660.000 € 640.000 € 620.000 € 600.000

Herenhuizen

€ 580.000

Hoekwoningen

€ 560.000


€ 540.000

Appartementen

€ 520.000 2014*

2013

2012

€ 500.000

In het eerste kwartaal van 2014 is voor een vierkante meter van een topsegmentwoning € 2.745,- betaald. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een daling van € 30,-. Vrijstaande woningen noteren met een mediane vierkante meterprijs van € 2.751,een daling van 2%. Een jaar geleden werd voor dit woningtype € 64,- meer betaald. De overige woningtypen noteren een te gering aantal waarnemingen om te vergelijken met voorgaande periodes. Mediane verkoopprijzen per vierkante meter in Gelderland (Q1 2012 – Q1 2014) € 3.200

€ 3.100

€ 3.000

€ 2.900

€ 2.800

€ 2.700

€ 2.600

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Vrijstaande woningen € 3.152 € 3.003 € 2.806 € 2.933 € 2.815 € 2.875 € 2.840 € 2.688 € 2.751

Net als het topsegment van de Nederlandse woningmarkt zijn in Gelderland appartementen per vierkante meter het duurst. Voor dit woningtype is 13,9% minder betaald en deze kost in 2013 gemiddeld mediaan € 2.968,- per vierkante meter. In de provincie volgen na appartementen, op basis van prijs per vierkante meter, vrijstaande woningen, hoekwoningen en herenhuizen. Een vrijstaande woning is 5,7% goedkoper dan een jaar geleden en kost € 2.805,- per vierkante meter. Voor een hoekwoning is twaalf euro minder betaald en derhalve bedraagt de vierkante meterprijs € 2.675,-. In het afgelopen kalenderjaar is de vierkante meterprijs van een herenhuis met 5,8% gedaald tot € 2.243,-. Een gemiddelde topsegmentwoning kostte per vierkante meter in 2013 gemiddeld mediaan 5% minder dan in 2012, te weten € 2.782,-.



Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in Gelderland (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 3.600 € 3.400 € 3.200 € 3.000

Herenhuizen

€ 2.800

Hoekwoningen

€ 2.600


€ 2.400

Appartementen

€ 2.200 2014*

2013

2012

€ 2.000

Aanbod Het aantal aangeboden bestaande woningen met een vraagprijs van tenminste € 500.000,- in de provincie Gelderland is op 1 april 2014 afgenomen tot 3.214 objecten. Dit is 28 objecten minder dan een jaar geleden, oftewel een aanboddaling van 0,9%. Ten opzichte van 1 januari 2014 is het aantal beschikbare woningen met 3,6% afgenomen, aangezien toen 3.333 objecten in aanbod stonden. Op jaarbasis noteren drie woningtypen een lager beschikbaar woningaantal, te weten herenhuizen, hoekwoningen en appartementen. Vrijstaande woningen registreren een lichte toename van tien objecten tot 2.900 woningen op 1 april 2014. Het aantal herenhuizen is met negentien objecten afgenomen tot 62 beschikbare huizen. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 staan 166 hoekwoningen en 86 appartementen in aanbod, dit zijn respectievelijk negen en tien objecten minder dan een jaar geleden. Het aandeel van vrijstaande woningen in het aanbodtotaal in de provincie is overeenkomstig met Nederland groot. In Nederland betreft 74% van het aanbod een vrijstaande woning, terwijl dit in Gelderland nog meer is, namelijk 90%. Logischerwijs is het aanbodaandeel van de overige drie woningtypen in de provincie kleiner dan in Nederland. Herenhuizen noteren 2% van het aanbodtotaal, hoekwoningen 5% en appartementen 3%. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2014 in Gelderland en Nederland

Gelderland 86; 3%

Nederland 62; 2%

166; 5%

1.710 ; 1.587 ; 7% 8% 2.592 ; 11%

Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen 16.559 ; 74% 2.900; 90%



Aantal woningen in aanbod op 1 april 2014 in Gelderland naar woningsoort (2012 – 2014) 3.500 Herenhuizen

3.000


2.500

Appartementen 2.000 1.500 1.000 500

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

2012

0

Wanneer het aanbod wordt vergeleken met 1 januari 2014 is tevens sprake van een daling van het aantal beschikbare topsegmentwoningen. Herenhuizen noteren een procentuele afname van 10,1% terwijl de woningtypen hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen een lagere aanboddaling registreren, namelijk 2,4%, 3,5% en 4,4%. Derhalve staan op 1 april 2014 van herenhuizen zeven, van hoekwoningen vier, van vrijstaande woningen 104 en van appartementen vier objecten minder te koop dan drie maanden geleden. Aantal woningen in aanbod in Gelderland naar woningsoort (april 2012 – april 2014) 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

Herenhuizen

86

87

85

90

81

77

70

69

62

Hoekwoningen

193

186

178

183

175

172

179

170

166

2.874

2.952

3.009

3.078

2.890

2.970

3.037

3.004

2.900

104

102

103

104

96

93

87

90

86


apr-14

Vraagprijzen Voor een op 1 april 2014 beschikbare topsegmentwoning in Gelderland is een gemiddelde koopsom van € 650.000,- gevraagd. Daarmee is de mediane vraagprijs gelijk aan drie maanden alsook een jaar geleden. Ter vergelijking, in Nederland is de vraagprijs € 25.000,- hoger aangezien een topsegmentwoning voor € 675.000,- te koop staat. Van de woningtypen herenhuizen en hoekwoningen zijn de vraagprijzen op 1 april 2014 gelijk aan drie maanden geleden. Een herenhuis staat te koop voor een mediane vraagprijs van € 599.000,-. Hoekwoningen in aanbod noteren een prijs van € 595.000,-. De gevraagde koopsom van een vrijstaande woning is licht gedaald van € 669.000 tot € 668.500,-. Appartementen zijn 4,4% in vraagprijs gestegen tot een bedrag van € 639.000,-.



Mediane vraagprijs in Gelderland naar woningsoort (april 2012 – april 2014) € 700.000 € 680.000 € 660.000 € 640.000 € 620.000 € 600.000 € 580.000 € 560.000

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

Herenhuizen

€ 637.500 € 625.000 € 625.000 € 617.000 € 625.000 € 599.000 € 600.000 € 599.000 € 599.000

Hoekwoningen

€ 595.000 € 595.000 € 596.250 € 595.000 € 595.000 € 595.000 € 595.000 € 595.000 € 595.000


€ 625.000 € 600.000 € 599.000 € 599.500 € 599.000 € 625.000 € 625.000 € 612.000 € 639.000

De gemiddelde mediane vraagprijs in 2013 ligt voor de woningtypen herenhuizen, hoekwoningen en vrijstaande woningen lager dan in 2012. De vraagprijs van deze woningtypen bedraagt respectievelijk € 605.750,-, € 595.000,- en € 670.125,-. Het woningtype appartementen is hierop een uitzondering aangezien de vraagprijs gemiddeld is gestegen tot € 615.250,- in 2013. Ter vergelijking, in 2012 bedroeg de gemiddelde mediane vraagprijs van een dergelijke woning € 605.875,-. De prijs van een topsegmentwoning is in 2013 met € 6.000,afgenomen tot € 650.000,-. Gemiddelde mediane vraagprijs in Gelderland (2012 – 2014*) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 700.000 € 680.000 € 660.000 € 640.000

Herenhuizen

€ 620.000

Hoekwoningen

€ 600.000


€ 580.000

Appartementen 2014*

2013

2012

€ 560.000

Vraagprijs versus verkoopprijs De verkoopprijs van een bestaande topsegmentwoning in Gelderland ligt onder de vraagprijs. De discrepantie tussen de vraag- en verkoopprijs is in het vierde kwartaal van 2013 het grootst, aangezien deze toen -11,5% bedroeg. De mediane verkoopprijs in dit kwartaal bedroeg € 575.000,- terwijl de mediane vraagprijs aan het begin van dat kwartaal € 650.000,- was. Nationaal is in het derde kwartaal van 2013 het grootste prijsverschil waargenomen, te weten 10,4%. In het tweede kwartaal is in de provincie Gelderland de discrepantie met -7,7% het kleinst. In het eerste kwartaal van 2014 ligt de koopsom 9,2% onder de vraagprijs. Alle woningtypen noteren in de eerste drie maanden van 2014 een lagere koopsom dan op 1 januari van dat jaar is gevraagd. Bij herenhuizen is het verschil met -11,5% het grootst, gevolgd door vrijstaande woningen met -10,3%, appartementen met -5,2% en hoekwoningen met -2,3%.



Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in Gelderland (Q1 2012 – Q1 2014) € 680.000 € 660.000 € 640.000 € 620.000 € 600.000 € 580.000 € 560.000

Vraagprijs Verkoopprijs

€ 540.000 € 520.000 € 500.000

Woningmarktratio De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. Op 1 april 2014 is de ratio voor een bestaande topsegmentwoning in de provincie 4%, dat inhoudt dat 25 keer de vraag naar woningen in aanbod staat. Anders gezegd, op 25 aangeboden woningen wordt één verkoop gerealiseerd. Een jaar geleden was dit met een ratio van 3,3% nog 30 keer, waarmee Gelderland de Nederlandse krapper wordende woningmarkttrend volgt. In Nederland staat achttien keer de vraag naar woningen in aanbod. In het eerste kwartaal van 2014 is de minst ruime markt die van hoekwoningen met een ratio van 7,8%, oftewel één verkoop op dertien aangeboden hoekwoningen. Dit is 4,4 procentpunt krapper dan in het eerste kwartaal van 2013, toen ter vergelijking geen dertien maar zes woningen van dit type zijn verkocht. Herenhuizen zijn vervolgens met een ratio van 4,8% de op één na krapste markt in de provincie, waarna vrijstaande woningen volgen met 3,8%. Voor herenhuizen staat 21 keer de vraag in aanbod tegenover 26 keer de vraag in aanbod voor vrijstaande woningen. Van appartementen is in het eerste kwartaal van 2014 de laagste woningmarktratio waargenomen, namelijk 1,2%. Dit betreft één verkoop op 86 appartementen, aangezien in het eerste kwartaal van 2014 slechts één appartement is verkocht en 86 woningen van dit type op 1 april 2014 in aanbod staan. Een jaar geleden noteerde dit woningtype een ratio van 3,1%. Wanneer de woningmarktratio’s van de verschillende woningtypen worden vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden, dan noteren herenhuizen en appartementen een lagere ratio met respectievelijk 2,6 en 2 procentpunt en hoekwoningen en vrijstaande woningen een hogere ratio met 4,4 en 0,6 procentpunt.



Woningmarktratio in Gelderland (Q1 2012 – Q1 2014) 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Herenhuizen

1,2%

5,7%

7,1%

1,1%

7,4%

5,2%

5,7%

5,8%

4,8%

Hoekwoningen

3,6%

6,5%

5,1%

8,2%

3,4%

4,1%

6,1%

7,1%

7,8%


3,5%

4,3%

3,1%

3,4%

3,2%

2,7%

3,9%

4,3%

3,8%

Appartementen

3,8%

2,0%

1,9%

1,9%

3,1%

3,2%

4,6%

2,2%

1,2%



5. Regio Arnhem Postcodegebieden: 6811 AA - 6816 ZZ, 6821 AA - 6824 ZZ, 6836 AA - 6836 ZZ, 6842 AA 6842 ZZ, 6846 AA - 6846 ZZ, 6861 AA - 6862 ZZ, 6865 AA - 6866 ZZ, 6874 AA - 6874 ZZ, 6881 AA - 6881 ZZ, 6891 AA - 6891 ZZ Na Nederland en de provincie Gelderland staat in dit hoofdstuk de regio Arnhem centraal. Het topsegment van de woningmarkt van deze regio kent een beperkt aantal transacties en heeft met name betrekking op vrijstaande woningen en hoekwoningen. Ondanks een laag aantal verkopen wordt per jaar inzichtelijk gemaakt hoe het topsegment van de woningmarkt in Arnhem is. Voor deze regio is een minimale vraag-/verkoopprijs van € 500.000,- van toepassing. Verkopen Het aantal verkochte topsegmentwoningen in deze regio bedraagt in 2013 in totaal 63 objecten. Ten opzichte van het verkoopaantal in 2012 is sprake van een daling van 3,1%. Ter vergelijking, in 2012 zijn 65 woningen verkocht waarvan de koopsom minimaal € 500.000,bedraagt. In het eerste kwartaal van 2014 zijn dertien objecten van eigenaar gewisseld. Hiervan zijn negen verkopen een vrijstaande woning en vier een hoekwoning. Op basis van het aantal verkopen in 2012 en 2013 is het gemiddelde aantal woningverkopen per kwartaal zestien objecten. Het eerste kwartaal van 2014 ligt hier derhalve met drie objecten onder. Ter vergelijking, in het eerste kwartaal van 2013 zijn achttien topsegmentwoningen verkocht en in 2012 waren dit twaalf objecten. Totaal aantal verkopen in Arnhem (Q1 2012 – Q1 2014) 25

20

15

10

5

0

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Hoekwoningen

2

4

5

6

3

4

4

4


9

15

8

11

14

3

12

13

9

Alle woningtypen

12

20

16

17

18

9

16

20

13

4

De 63 verkochte woningen in 2013 noteren een gemiddelde mediane looptijd van 210 dagen, oftewel zes maanden en 28 dagen. In het hieraan voorafgaande kalenderjaar zijn 65 objecten verkocht in 180 dagen. Met andere woorden, een verkochte topsegmentwoning in 2012 stond vijf maanden en 28 dagen in aanbod. Gemiddelde mediane looptijd in Arnhem in dagen (2012 – 2014)* * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 300 250 200 150 Alle woningtypen

100 50 2014*

2013

2012

0

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Regio Arnhem • pagina 28 van 54


De gemiddelde mediane koopsom bedraagt in 2013 € 612.688,-. In vergelijking met 2012 is de verkoopprijs met 4,2% gedaald aangezien een woning in dat jaar voor een prijs van € 639.500,is verkocht. De prijs per vierkante meter noteert overeenkomstig de totale verkoopprijs, in 2013 een lagere koopsom dan in het hieraan voorafgaande jaar. Een vierkante meter van een woning kost in 2013 € 2.746,- per vierkante meter en in 2012 € 3.067,-. Daarmee is sprake van een prijsdaling van 10,5%. Gemiddelde mediane verkoopprijs in Arnhem (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 660.000 € 650.000 € 640.000 € 630.000 Alle woningtypen

€ 620.000 € 610.000 2014*

2013

2012

€ 600.000

Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in Arnhem (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 3.200 € 3.100 € 3.000 € 2.900 € 2.800 Alle woningtypen

€ 2.700 € 2.600 € 2.500 2014*

2013

2012

€ 2.400

Aanbod In Arnhem staan op 1 april 2014 in totaal 329 bestaande woningen met een vraagprijs van tenminste € 500.000,- in aanbod. Een jaar geleden stonden vijf woningen minder in aanbod, te weten 324 objecten. Daarmee is sprake van een aanbodstijging van 2%. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 worden tien herenhuizen, 56 hoekwoningen, 236 vrijstaande woningen en 27 appartementen aangeboden. Ten opzichte van vorig jaar is het aantal beschikbare herenhuizen met drie objecten afgenomen. Het aantal beschikbare hoekwoning is gelijk gebleven. Verder noteren de woningtypen vrijstaande woningen en appartementen een toename van respectievelijk zes en twee objecten. De verdeling van de verschillende woningtypen in de regio Arnhem geven aan dat vrijstaande woningen het woningtype is wat het meest wordt aangeboden. Van de 329 objecten is 72% een vrijstaande woning en is 17% een hoekwoning. Naast vrijstaande woningen en hoekwoningen is 8% van het aanbod een appartement en 3% een herenhuis. Wanneer de aanbodverdeling van de regio Arnhem wordt vergeleken met de provincie Gelderland, is duidelijk dat ook hier vrijstaande woningen het meest aangeboden woningtype is. In de provincie staan in verhouding wel meer objecten van dit woningtype in aanbod, te weten 90% van het totaal.



Aantal woningen in aanbod op 1 april 2014 in de regio Arnhem en provincie Gelderland

Arnhem

Gelderland 10 ; 3%

86; 3%

62; 2% 166; 5%

27 ; 8% 56 ; 17% Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen 2.900; 90%

236 ; 72%

Aantal woningen in aanbod op 1 april in de regio Arnhem naar woningsoort (2012-2014) 250 Herenhuizen Hoekwoningen

200

Vrijstaande woningen Appartementen 150

100

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

0

2012

50

Wanneer het aanbod op 1 april 2014 wordt vergeleken met 1 januari 2014 is sprake van een aanboddaling van drie woningen. Dit is een afname van 1%. Op kwartaalbasis noteren de woningtypen hoekwoningen en appartementen een hoger aanbodaantal. Het aantal hoekwoningen en appartementen is met ieder één object toegenomen. Verder is het aantal beschikbare vrijstaande woningen met vijf objecten gedaald. Het aantal herenhuizen in aanbod is echter gelijk gebleven.



Aantal woningen in aanbod in de regio Arnhem (april 2012 – april 2014) 300 250 200 150 100 50 0 Herenhuizen

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

14

18

16

18

13

11

11

10

10

Hoekwoningen

54

54

57

59

56

54

54

55

56


234

234

241

250

230

236

243

241

236

Appartementen

33

30

27

28

25

24

24

26

27

Vraagprijzen In de regio Arnhem wordt voor een topsegmentwoning op 1 april 2014 een mediane prijs van € 695.000,- gevraagd, dit is gelijk aan drie maanden geleden. Daarmee is de vraagprijs van een woning in Arnhem hoger dan van een woning in de provincie Gelderland, aangezien daar € 650.000,- voor een topsegmentwoning wordt gevraagd. Een vrijstaande woning staat aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 te koop voor € 750.000,-, dit is evenveel als drie maanden hiervoor. Hoekwoningen en appartementen registeren een hogere vraagprijs dan in het kwartaal hiervoor. Een hoekwoning staat te koop aangeboden voor € 592.000,-, dit is 1% meer dan op 1 januari 2014 het geval was. De prijsstijging van appartementen is sterker, namelijk 10% in drie maanden. De prijs die voor een herenhuis wordt gevraagd is € 632.000,-, dit is gelijk aan drie maanden geleden. Mediane vraagprijs in de regio Arnhem naar woningsoort (april 2012 – april 2014) € 830.000 € 780.000 € 730.000 € 680.000 € 630.000 € 580.000 € 530.000

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

Herenhuizen

€ 609.000 € 609.000 € 599.000 € 599.000 € 599.000 € 599.000 € 619.000 € 632.000 € 632.000

Hoekwoningen

€ 598.000 € 595.000 € 595.000 € 595.000 € 589.000 € 575.000 € 589.000 € 589.000 € 592.000


€ 600.000 € 599.500 € 599.000 € 660.000 € 645.000 € 622.000 € 665.000 € 622.000 € 685.000



De gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden hoekwoning in de regio Arnhem in 2013 bedraagt € 585.500,- en is hiermee de laagst genoteerde. Voor herenhuizen en appartementen wordt gemiddeld € 612.250,- en € 638.500,- per woning gevraagd. Vrijstaande woningen registreren de hoogste gemiddelde mediane vraagprijs, te weten € 746.063,-. Een gemiddelde topsegmentwoning in deze regio staat te koop voor € 691.000,-. In vergelijking met 2012 is dat een lichte daling, aangezien een woning toen voor € 692.500,- te koop stond. Een appartement en herenhuis zijn op jaarbasis in tegenstelling duurder geworden. Hoekwoningen en vrijstaande woningen noteren overeenkomstig met een gemiddelde woning een lagere mediane vraagprijs in 2013 dan in 2012. Gemiddelde mediane vraagprijs in de regio Arnhem (2012 – 2014*) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 830.000 € 780.000 € 730.000

Herenhuizen

€ 680.000

Hoekwoningen

€ 630.000


€ 580.000

Appartementen 2014*

2013

2012

€ 530.000



6. Regio Nijmegen Postcodegebieden: 6512 AA - 6512 ZZ, 6521 AA - 6523 ZZ, 6525 AA - 6525 ZZ, 6533 AA 6533 ZZ, 6564 AA - 6564 ZZ, 6571 AA - 6573 ZZ De tweede regio waar de rapportage op inzoomt is Nijmegen, waarvoor net als bij de andere deelgebieden wordt ingegaan op het aantal voor verkoop beschikbare woningen en het aantal woningverkopen. Het topsegment van de woningmarkt van deze regio noteert een beperkt aantal verkopen. Voor deze regio is een minimale vraag-/verkoopprijs van € 500.000,- van toepassing. Verkopen In 2013 zijn in de regio Nijmegen 39 woningen verkocht met een verkoopprijs van minimaal € 500.000,-. Wanneer dit vergeleken wordt met 2012 is sprake van een toename van acht objecten, oftewel 25,8%, aangezien het aantal verkopen toen 31 woningen betrof. In het eerste kwartaal van 2014 zijn vijf woningen van eigenaar gewisseld. Op basis van het totaal aantal verkopen in 2012 en 2013 is het gemiddelde aantal verkopen per kwartaal bijna negen woningen. Het eerste kwartaal ligt hier met bijna vier objecten onder. Ter vergelijking, in het eerste kwartaal van 2013 zijn acht topsegmentwoningen verkocht en in 2012 waren dit vijf objecten. Totaal aantal woningverkopen in de regio Nijmegen (Q1 2012 – Q1 2014) 16 14 12 10 8 6 4 2 0

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014


2

3

4

6

5

5

11

5

2

Alle woningtypen

5

9

7

10

8

7

14

10

5

In Nijmegen zijn in de eerste drie maanden van 2014 twee hoekwoningen, twee vrijstaande woningen en één herenhuis verkocht. Dat wil zeggen dat in de voorbije drie maanden geen appartement met een koopsom van minimaal € 500.000,- in deze regio is gekocht. Ter vergelijking, in het afgelopen kalenderjaar zijn drie herenhuizen, zes hoekwoningen, 26 vrijstaande woningen en vier appartementen verkocht. Het merendeel van het aantal verkopen bestaat derhalve uit het woningtype vrijstaande woningen, namelijk 67%. In Nederland is het aandeel vrijstaande woningen kleiner, namelijk 53% van het totaal aantal verkopen. Het woningtype vrijstaande woningen heeft in de provincie Gelderland in 2013 een aandeel van 86% van het totaal aantal verkopen in deze provincie.

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Regio Nijmegen • pagina 33 van 54


Aantal verkopen in de regio Nijmegen en Gelderland naar woningsoort (2013)

Nijmegen

4 ; 10%

12 ; 3%

Gelderland

3 ; 8%

18 ; 4%

36 ; 7% 6 ; 15%

Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen 420 ; 86%

26 ; 67%

De 39 verkochte woningen in 2013 noteren een gemiddelde mediane looptijd van 172 dagen, dit is vijf maanden en 20 dagen. In 2012 zijn 31 topsegmentwoningen verkocht in 155 dagen, oftewel vijf maanden en drie dagen. Daarmee is sprake van een looptijdtoename van 11,5% oftewel zeventien dagen. Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in de regio Nijmegen in dagen (2012 – 2014*) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 250 200 150 100

Alle woningtypen

50 2014*

2013

2012

0

De gemiddelde mediane koopsom bedraagt het afgelopen kalenderjaar € 666.375,-. In vergelijking met 2012 is de verkoopprijs met zeven tiende van een procentpunt gestegen, aangezien een woning in dat jaar voor een bedrag van € 661.875,- is verkocht. De prijs per vierkante meter noteert overeenkomstig de totale verkoopprijs in 2013 een hogere koopsom dan in het hieraan voorafgaande jaar. Een vierkante meter van een woning kost in 2013 € 3.200,- en in 2012 € 3.069,-. Daarmee is sprake van een prijsstijging van 4,3%. Gemiddelde mediane verkoopprijs in de regio Nijmegen (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 680.000 € 660.000 € 640.000 € 620.000 Alle woningtypen

€ 600.000 € 580.000 2014*

2013

2012

€ 560.000



Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in de regio Nijmegen (2012 – 2014*) * Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 3.250 € 3.200 € 3.150 € 3.100 € 3.050

Alle woningtypen

€ 3.000 € 2.950 2014*

2013

2012

€ 2.900

Aanbod In de regio Nijmegen staan op 1 april 2014 in totaal 75 bestaande woningen met een vraagprijs van tenminste € 500.000,- in aanbod. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden is sprake van een aanboddaling van 13,8%, dit betreft twaalf woningen. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 worden vijf herenhuizen, twaalf hoekwoningen, 48 vrijstaande woningen en tien appartementen aangeboden. Ten opzichte van vorig jaar is het aanbod van hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen gedaald. Op 1 april 2014 staan vier hoekwoningen, zeven vrijstaande woningen en drie appartementen minder te koop dan een jaar geleden. Hier staat tegenover dat herenhuizen op jaarbasis een toename in het aanbod registreert met twee objecten. De verdeling van de verschillende woningtypen in de regio Nijmegen geeft aan dat vrijstaande woningen met 64% van het totaal het meest worden aangeboden. Verder is 16% van het aanbod een hoekwoning, 13% een appartementen en 7% een herenhuis. Wanneer de aanbodverdeling van de regio wordt vergeleken met de provincie Gelderland is duidelijk dat in verhouding hier meer vrijstaande woningen beschikbaar zijn, namelijk 90% van het totaal. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2014 in de regio Nijmegen en de provincie Gelderland

Nijmegen

Gelderland 86; 3%

5 ; 7%

62; 2% 166; 5%

10 ; 13% 12 ; 16%

Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen

48 ; 64%

2.900; 90%



Aantal woningen in aanbod op 1 april in de regio Nijmegen naar woningsoort (2012 – 2014) 70 60 50 40 30 20 10 0

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

Herenhuizen

4

3

4

5

3

3

5

5

5

Hoekwoningen

22

19

16

15

16

14

14

12

12


46

52

56

62

55

56

59

55

48

Appartementen

13

13

15

15

13

11

10

11

10

Wanneer het aanbod 1 april 2014 wordt vergeleken met 1 januari 2014 is sprake van een aanboddaling van 9,6%. Dit is een afname van acht topsegmentwoningen en is daarmee minder sterk dan wanneer het aanbodniveau wordt vergeleken met een jaar geleden. Op kwartaalbasis noteren de woningtypen vrijstaande woningen en appartementen een aanboddaling van respectievelijk zeven objecten en één object. Verder registreren herenhuizen en hoekwoningen een gelijk aanbodniveau als drie maanden geleden. Aantal woningen in aanbod in de regio Nijmegen (april 2012 – april 2014)

60 Herenhuizen

50


40

Appartementen

30 20 10

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

2012

0

Vraagprijzen In de regio Nijmegen wordt voor een topsegmentwoning op 1 april 2014 een mediane prijs van € 698.000,- gevraagd, dit is gelijk aan drie maanden geleden. Daarmee is de vraagprijs van een woning in Nijmegen hoger dan een woning in de provincie Gelderland, aangezien daar € 650.000,- voor een topsegmentwoning wordt gevraagd. De 48 vrijstaande woningen die aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 te koop staan noteren een prijs van mediaan € 787.000,-. Op 1 januari 2014 stond een dergelijke woning te koop voor € 795.000,- en is sprake van een prijsdaling van 1%. Een hoekwoning staat te koop aangeboden voor € 597.750,-, dit is 1,8% minder dan drie maanden geleden. Appartementen staan te koop voor € 632.000,- en dit betreft 1,1% meer dan voor een dergelijke woning op 1 januari 2014 is gevraagd. De mediane vraagprijs van een herenhuis is gelijk aan drie maanden geleden, te weten € 599.000,-. juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Regio Nijmegen • pagina 36 van 54


Mediane vraagprijs in de regio Nijmegen naar woningsoort (april 2012 – april 2014) € 880.000 € 830.000 € 780.000 € 730.000 € 680.000 € 630.000 € 580.000 € 530.000 € 480.000

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

Herenhuizen

€ 544.500 € 595.000 € 605.000 € 615.000 € 615.000 € 599.000 € 599.000 € 599.000 € 599.000

Hoekwoningen

€ 650.000 € 615.000 € 597.750 € 615.000 € 606.500 € 617.500 € 629.500 € 609.000 € 597.750


€ 600.000 € 600.000 € 600.000 € 625.000 € 645.000 € 645.000 € 637.000 € 625.000 € 632.000

De gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de regio Nijmegen in 2013 is € 698.500,- en is daarmee vier tiende van een procentpunt hoger dan de gevraagde koopsom in 2012. Ter vergelijking, in 2012 was de gemiddelde mediane vraagprijs € 695.750,-. Herenhuizen en appartementen noteren in 2013 een hogere vraagprijs dan in 2012 terwijl hoekwoningen in aanbod goedkoper zijn geworden. Een herenhuis stond in 2013 te koop voor € 603.000,-, dit is een toename van 2%. Verder is de gevraagde koopsom van appartementen in een jaar toegenomen met 5% tot € 638.000,- in 2013. De woningtypen die een prijsdaling noteren, te weten hoekwoningen en vrijstaande woningen, registreren een daling op jaarbasis van respectievelijk -7 en -1%. Derhalve wordt voor een hoekwoning in 2013 een koopsom gevraagd van € 615.625,-. Een vrijstaande woning noteert in 2013 een vraagprijs van € 786.750,- en dit is nagenoeg gelijk aan het kalenderjaar hieraan voorafgaand. Gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de regio Nijmegen (2012 – 2014) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 830.000 € 780.000 € 730.000 € 680.000

Herenhuizen

€ 630.000

Hoekwoningen

€ 580.000


€ 530.000

Appartementen 2014*

2013

2012

€ 480.000



7. Top acht gemeenten De hoogwaardige woonmilieus van Nederland zijn vastgelegd in de top acht gemeenten van Nederland, te weten: • Bergen; • Blaricum; • Bloemendaal; • De Bilt; • Haarlem; • Hilversum; • Laren; • Wassenaar. Ook voor de top acht worden de eerder geziene analyses uiteengezet. Het aantal bestaande woningen in aanbod en het aantal woningverkopen worden uitgelicht, alsook de verhouding tussen vraag en aanbod en de (gemiddelde) mediane looptijden van de verkochte woningen. Evenals voor de andere deelgebieden komt ook de vergelijking van vraag- en verkoopprijzen aan bod. Verkopen In het eerste kwartaal van 2014 zijn 139 verkopen gerealiseerd, waarvan 61 hoekwoningen, 60 vrijstaande woningen, veertien herenhuizen en vier appartementen. Wanneer dit vergeleken wordt met het eerste kwartaal van 2013 is sprake van een afname in het aantal verkopen van herenhuizen, te weten twee objecten. Hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen noteren een hoger verkoopaantal dan in dezelfde periode vorig jaar. Het aantal hoekwoningen is met 26 verkopen toegenomen, vrijstaande woningen noteren een stijging van vijftien objecten en appartementen registreren een toename van drie woningen. Vanwege het geringe aantal verkopen van de woningtypen herenhuizen en appartementen worden deze in de analyses op kwartaalbasis buiten beschouwing gelaten. Aantal verkopen in top acht gemeenten (Q1 2012 – Q1 2014) 70 60 50 40 30 20 10 0

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Hoekwoningen

36

55

44

34

35

28

44

51

61


34

57

44

52

45

57

63

61

60

In de top acht gemeenten zijn in heel 2013 in totaal 471 woningen verkocht met een verkoopprijs van tenminste € 500.000,-. Wanneer dit vergeleken wordt met 2012 is sprake van een toename van 10,8% aangezien het aantal verkopen toen 425 objecten betrof. Hoekwoningen noteren in heel 2013 minder verkopen dan in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. In totaal zijn 158 hoekwoningen verkocht in 2013, dit is 6,5% minder dan in 2012. Het aantal verkochte herenhuizen is op jaarbasis met 26,4%, oftewel veertien woningen, toegenomen tot 67 verkopen in 2013. Het aantal verkochte vrijstaande woningen is van 187 verkopen in 2012 toegenomen tot 226 woningen in 2013. Daarmee is sprake van een procentuele toename van 20,9%. Verder noteren appartementen een verkooptoename van 25% wanneer 2013 wordt vergeleken met 2012. Anders gezegd, in 2013 zijn vier appartementen meer verkocht dan in 2012, te weten 20 woningen.

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Top acht gemeenten • pagina 38 van 54


In het eerste kwartaal van 2014 zijn 139 woningen van eigenaar gewisseld. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2014 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal woningverkopen binnen het topsegment dit jaar op 556. Ten opzichte van 2013 zou dit een toename van 18% betekenen, hetgeen sterker is dan de nationale verwachting (+9,2%). Aantal verkopen per jaar in top acht gemeenten (2012 - 2014*) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 300 Herenhuizen

250

Hoekwoningen Vrijstaande woningen 200

Appartementen

150

100

50

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

-

De verdeling van woningverkopen naar woningtypen is afgelopen halfjaar als volgt: de vraag naar vrijstaande woningen was met 43% het grootst, gevolgd door hoekwoningen met 40%. Van het totaal aantal verkopen in het vierde kwartaal van 2013 en het eerste kwartaal van 2014 is 12% een herenhuis en 5% een appartement. Aantal verkopen in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 2012 – Q1 2014)

Q4 2013 - Q1 2014

Q1 2012 - Q1 2014

15 ; 5%

40 ; 4%

35 ; 12%

134 ; 13% Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen

473 ; 46% 388 ; 37%

Appartementen

121 ; 43% 112 ; 40%

Looptijd Een topsegmentwoning is in het eerste kwartaal van 2014 verkocht na 179 dagen, oftewel vijf maanden en 27 dagen. Dit is een toename van één maand en 26 dagen wanneer dit vergeleken wordt met dezelfde periode een jaar geleden. Overeenkomstig met de looptijdcijfers van Nederland is sprake van een toenemende verkooptijd. De looptijdtoename in de top acht gemeenten is echter sterker dan de nationale woningmarkt. Van de twee woningtypen hoekwoningen en vrijstaande woningen, noteren hoekwoningen de langste looptijd. Een dergelijke woning stond 179 dagen te koop aangeboden, dit is vijf maanden en 27 dagen. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden wordt een dergelijke woning minder snel verkocht. In het eerste kwartaal van 2013 stond een hoekwoning 153 dagen in aanbod, dit is vijf maanden. Vrijstaande woningen noteren in het eerste kwartaal van 2014 een langere juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Top acht gemeenten • pagina 39 van 54


verkooptijd in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden, te weten 46 dagen (een maand en zestien dagen). Een vrijstaande woning noteert een mediane looptijd van 164 dagen, oftewel vijf maanden en twaalf dagen. Vanwege het uiterst geringe aantal verkopen van appartementen en herenhuizen, waar de betreffende mediane looptijden op gebaseerd zijn, en de extreme fluctuaties die dit gegeven hierdoor met zich meebrengt, zijn deze typen in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Mediane looptijd van een verkochte woning in de top acht gemeenten (Q1 2012 – Q1 2014) 250

200

150

100

50

0

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Hoekwoningen

102

83

95

182

153

135

96

176

179


212

146

120

138

118

139

142

141

164

De gemiddelde mediane looptijden van de woningtypen herenhuizen, hoekwoningen en appartementen uit het duurdere segment laten in 2013 een stijging zien ten opzichte van 2012. Alleen vrijstaande woningen werden in 2013 sneller verkocht dan in 2012, namelijk 23 dagen sneller. De gemiddelde mediane looptijd van een dergelijke woning bedroeg het afgelopen jaar 131 dagen, oftewel vier maanden en negen dagen. Door het nog altijd geringe aantal verkopen op jaarbasis van het woningtype appartementen is de mediane looptijd aan schommelingen onderhevig. Een appartement stond in 2013 gemiddeld 231 dagen (zeven maanden en achttien dagen) in aanbod, in 2012 was dit ter vergelijking 112 dagen (drie maanden en 21 dagen). De verkooptijd van herenhuizen en hoekwoningen is toegenomen met 25 dagen en twaalf dagen tot respectievelijk 120 dagen, oftewel drie maanden en 29 dagen, en 128 dagen, dit is vier maanden en zes dagen. Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in de top acht gemeenten naar woningsoort (2012 – 2014*) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 200 180

Herenhuizen

160

Hoekwoningen

140


120 100 80 60 40 20

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

0



Verkoopprijzen Een verkochte topsegmentwoning binnen de top acht gemeenten van Nederland wist in het eerste kwartaal van 2014 een prijs van € 700.000,- op te brengen. In het eerste kwartaal van 2013 was dit nog € 730.000,-, waardoor een daling van 4% is waargenomen op jaarbasis. Kortom over de stabilisatie van de woningprijzen in het duurdere segment is in de top acht gemeenten, in tegenstelling tot de Nederlandse top woningmarkt, nog geen sprake. Voor een hoekwoning is in het eerste kwartaal van 2014 € 617.500,- betaald. Wanneer dit vergeleken wordt met dezelfde periode een jaar geleden dan is sprake van een daling van 6% aangezien de mediane verkoopprijs toen € 655.000,- bedroeg. Vrijstaande woningen noteren daarentegen een hogere koopsom dan een jaar geleden. Een in het eerste kwartaal van 2014 verkochte vrijstaande woning kostte € 900.250,-, een jaar geleden was dit € 857.000,-. Derhalve is sprake van een prijsstijging van 5% in een jaar. Mediane verkoopprijzen in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 2012 – Q1 2014) € 1.150.000 € 1.050.000 € 950.000 € 850.000 € 750.000 € 650.000 € 550.000 € 450.000

Q1 2012

Q2 2012

Q3 2012

Q4 2012

Q1 2013

Q2 2013

Q3 2013

Q4 2013

Q1 2014

Hoekwoningen

€ 622.500

€ 665.000

€ 687.500

€ 647.500

€ 655.000

€ 617.500

€ 610.000

€ 645.000

€ 617.500


€ 912.500

€ 900.000

€ 1.056.250

€ 882.500

€ 857.000

€ 960.000

€ 876.000

€ 900.000

€ 900.250

Hoekwoningen en vrijstaande woningen noteren in 2013 binnen het topsegment een daling van de gemiddelde mediane verkoopprijs in vergelijking met 2012. Het woningtype vrijstaande woningen registreert de grootste daling van -4,2% op jaarbasis. De prijsdaling van een hoekwoning is met 3,6% iets minder sterk. Hier staat tegenover dat herenhuizen in 2013 voor een hogere gemiddelde mediane prijs zijn verkocht dan in 2012, namelijk +2,5%. Vanwege onvoldoende aantal verkopen van het woningtype appartementen is een vergelijking met voorgaand jaar niet representatief en derhalve in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Gemiddelde mediane verkoopprijs in de top acht gemeenten (2012 - 2014*) * Weergegeven mediane verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 1.050.000 € 950.000 € 850.000 Herenhuizen

€ 750.000

Hoekwoningen

€ 650.000


€ 550.000 2014*

2013

2012

€ 450.000



Het goedkoopste woningtype van het topsegment in de top acht gemeenten betreft, indien appartementen buiten beschouwing worden gelaten, herenhuizen met een gerealiseerde vierkante meterprijs van € 3.369,- in het eerste kwartaal van 2014. In vergelijking met de vierkante meterprijs van een herenhuis in het eerste kwartaal van 2013 is de prijs met 14% gestegen. Het aantal verkopen in een kwartaal ligt onder de 25 waarnemingen, waardoor sprake is van sterke procentuele veranderingen. Aangezien in het eerste kwartaal van 2014 slechts vier appartementen zijn verkocht geeft de mediane verkoopprijs geen realistische weergave in vergelijking met voorgaande periodes. Derhalve is deze buiten beschouwing gelaten. Een vierkante meter van een hoekwoning kost € 3.645,- in het eerste kwartaal van 2014. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een toename van 1%. De vierkante meterprijs van een vrijstaande woning is in een jaar met 1% gedaald tot € 4.156,in het eerste kwartaal van 2014. Mediane verkoopprijzen per vierkante meter in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 2012 – Q1 2014) € 5.000 € 4.800 € 4.600 € 4.400 € 4.200 € 4.000 € 3.800 € 3.600 € 3.400 € 3.200 € 3.000

Q1 2012

Q2 2012

Q3 2012

Q4 2012

Q1 2013

Q2 2013

Q3 2013

Q4 2013

Q1 2014

Hoekwoningen

€ 3.820

€ 3.915

€ 3.643

€ 3.830

€ 3.619

€ 3.600

€ 3.572

€ 3.618

€ 3.645


€ 4.271

€ 4.767

€ 4.316

€ 4.177

€ 4.187

€ 3.913

€ 4.250

€ 4.184

€ 4.156

In overeenkomst met de totale gemiddelde mediane verkoopprijzen per woning realiseren alle woningtypen een daling. Ook op jaarbasis geldt dat te weinig appartementen verkocht zijn om een representatieve uitspraak te doen. Derhalve worden deze ook niet toegelicht en weergegeven in de grafiek. Herenhuizen zijn in 2013 11,4% goedkoper dan in 2012. In heel 2013 is de gemiddelde mediane vierkante meterprijs voor dit woningtype € 3.066,-, terwijl in 2012 deze € 3.462,- bedroeg. De vierkante meterprijsdaling van hoekwoningen en vrijstaande woningen is op jaarbasis met -5,3% en -5,7% aanzienlijk kleiner. In 2013 kost een hoekwoning gemiddeld € 3.602,- per vierkante meter, dit is € 200,- minder dan een jaar geleden. Vrijstaande woningen zijn het duurste woningtype met een prijs van € 4.134,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2012 is een dergelijke woning per vierkante meter in 2013 € 249,- goedkoper. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in de top acht gemeenten (2012 – 2014*) * Weergegeven mediane verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 4.500 € 4.300 € 4.100 € 3.900 € 3.700 € 3.500 € 3.300 € 3.100 € 2.900 € 2.700 € 2.500


2014*

2013

2012




Aanbod De top acht gemeenten van Nederland bieden op 1 april 2014 gezamenlijk 1.351 bestaande woningen aan met een vraagprijs van tenminste € 500.000,-. Waar een jaar geleden nog een stijging van 7,7% werd waargenomen ten opzichte van het jaar daarvoor, is dit jaar sprake van een aanboddaling van 10,4% op jaarbasis. Vergelijkend met 1 januari 2014 is de daling minder groot, namelijk 7%. Op jaarbasis noteren alle woningtypen een afname van het aantal aangeboden woningen. Herenhuizen registreren de sterkste aanboddaling met 22,2% tot 137 woningen, dit betreft een afname van 39 woningen. Achtereenvolgens noteren hoekwoningen, appartementen en vrijstaande woningen een afname van 17,4%, 9,6% en 3,1%. Op 1 april 2014 zijn van deze woningtypen respectievelijk 393, 103 en 718 woningen voor de verkoop beschikbaar, dit betreft een daling van 83, elf en 23 woningen. Op 1 april 2014 worden appartementen met 103 beschikbare woningen binnen de top acht gemeenten het minst aangeboden, dat een aandeel van 8% van het totaalaanbod vertegenwoordigt. Herenhuizen representeren daarnaast met 137 te koop staande woningen een aandeel van 10%, waarna hoekwoningen volgen met 29% van het totaal (393 beschikbare hoekwoningen). De resterende 53% komt vanzelfsprekend toe aan vrijstaande woningen, waar op 1 april 718 bestaande woningen van worden aangeboden. Deze rangschikking komt enigszins overeen met het aanbod in de regio’s Arnhem en Nijmegen. In deze regio’s worden in verhouding iets meer vrijstaande woningen aangeboden en minder herenhuizen. Daarnaast worden in de top acht gemeenten in verhouding meer hoekwoningen aangeboden. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2014 in de top acht gemeenten en de regio’s Arnhem en Nijmegen

Top acht gemeenten 103; 8% 137; 10%

393; 29%

718; 53%


Arnhem

Vrijstaande woningen 10 ; 3%

Nijmegen

Appartementen 5 ; 7%

27 ; 8% 10 ; 13% 56 ; 17%

12 ; 16%

236 ; 72%

48 ; 64%



Aantal woningen in aanbod op 1 april in de top acht gemeenten naar woningsoort (2012 – 2014) 800 Herenhuizen

700

Hoekwoningen 600


500 400 300 200 100

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

2012

2014

2013

2012

0

Vergelijkend met het einde van het laatste kwartaal van 2013 laat enkel het woningtype appartementen een aanbodtoename zien. Dit betreft een lichte toename van 1%, te weten één woning. Hoekwoningen noteren de sterkste aanboddaling van 11,3% in de voorbije drie maanden, het aantal aangeboden hoekwoningen is hiermee met 50 woningen gedaald. Herenhuizen en vrijstaande woningen registreren een aanboddaling van respectievelijk 9,3% en 5,0%, te weten een afname van veertien en 38 woningen. Aantal woningen in aanbod in de top acht gemeenten (april 2012 – april 2014) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

Herenhuizen

181

194

188

197

176

184

168

151

137

Hoekwoningen

475

527

493

493

476

507

477

443

393


634

740

739

791

741

786

777

756

718

Appartementen

109

109

109

111

114

111

108

102

103

Vraagprijzen Voor een op 1 april 2014 beschikbare topsegmentwoning wordt in de top acht gemeenten van Nederland een mediane koopsom van € 798.000,- gevraagd. Dit bedrag is 2,3% hoger dan een jaar geleden, toen voor een woning € 780.000,- is gevraagd. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2013 is sprake van een lagere vraagprijs in vergelijking tot een jaar geleden, te weten -1,1%. Het enige woningtype waarbij de mediane vraagprijs hoger is dan vorig jaar is vrijstaande woningen met een prijsstijging van 4%. Alle overige woningtypen noteren in vergelijking met 1 april 2013 een gelijke vraagprijs. Voor een op 1 april 2014 beschikbaar herenhuis, hoekwoning, vrijstaande woning of appartement is achtereenvolgens € 649.000,-, € 695.000,-, € 988.500,- en € 650.000,- gevraagd. In vergelijking tot drie maanden geleden is de vraagprijs van een herenhuis en vrijstaande woning met ieder 1% gestegen. De prijs van een hoekwoning en appartement is gelijk gebleven.



Mediane vraagprijs in de top acht gemeenten naar woningsoort (april 2012 – april 2014) € 1.060.000 € 1.010.000 € 960.000 € 910.000 € 860.000 € 810.000 € 760.000 € 710.000 € 660.000 € 610.000

apr-12

jul-12

okt-12

jan-13

apr-13

jul-13

okt-13

jan-14

apr-14

Herenhuizen

€ 645.000 € 637.000 € 647.000 € 649.000 € 649.000 € 649.000 € 649.500 € 645.000 € 649.000

Hoekwoningen

€ 699.000 € 699.000 € 698.000 € 697.500 € 695.000 € 695.000 € 695.000 € 698.000 € 695.000


€ 695.000 € 669.000 € 650.000 € 650.000 € 650.000 € 649.000 € 649.500 € 650.000 € 650.000

De gemiddelde mediane vraagprijs in 2013 ligt voor de woningtypen vrijstaande woningen en appartementen lager dan in 2012, respectievelijk -3% en -2%. De mediane vraagprijs van een vrijstaande woning in 2013 bedraagt € 962.250,- en van een appartement € 649.625,-. Het woningtype herenhuizen noteert een toename van 1% tot € 648.125,-. Hoekwoningen zijn met een gemiddelde mediane vraagprijs van € 695.000,- in 2013 nagenoeg even duur als in 2012. Op basis van de gegevens uit het eerste kwartaal is de verwachting dat de gemiddelde mediane vraagprijs voor 2014 licht toeneemt. Gemiddelde mediane vraagprijs in de top acht gemeenten (2012 – 2014*) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 1.020.000 € 970.000 € 920.000 € 870.000

Herenhuizen

€ 820.000

Hoekwoningen

€ 770.000


€ 720.000

Appartementen

€ 670.000 2014*

2013

2012

€ 620.000

Vraagprijs versus verkoopprijs De mediane verkoopprijs van een bestaande topsegmentwoning in de top acht gemeenten ligt onder de mediane vraagprijs. Het grootste verschil in 2013 is gerealiseerd in het derde kwartaal van 2013, namelijk -14,4%. Overeenkomstig met heel Nederland is de discrepantie tussen vraag- en verkoopprijs in dit kwartaal het grootst. In de top acht gemeenten is het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in het tweede kwartaal van 2013 met -1,3% het kleinst. Wederom is dit in overeenstemming met de trend van Nederland. In het eerste kwartaal van 2014 ligt de verkoopprijs -11,9% onder de gevraagde koopsom aan het begin van dat kwartaal, hetgeen 3,8 procentpunt hoger is dan in het eerste kwartaal van 2013. Derhalve is het verschil tussen vraag- en verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2014 groter dan vorig jaar. De mediane koopsom van een herenhuis is in het eerste kwartaal van 2014 6,5% hoger dan de mediane vraagprijs op 1 januari 2014. Een jaar geleden was de verkoopprijs van een dergelijke woning nog 11,6% lager dan de gevraagde koopsom. Het woningtype hoekwoningen noteert met -11,5% het grootste prijsverschil in het eerste kwartaal van 2014. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is het prijsverschil met 5,4 procentpunt toegenomen. Kortom, het verschil tussen de vraagprijs en koopsom is groter geworden. Vrijstaande woningen en appartementen noteren een verschil van -7,7% en -6,7% en registreren daarmee op jaarbasis een afname van respectievelijk 5,3 en 9,4 procentpunt. Met andere woorden, de koopsom komt dichter bij de vraagprijs. juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Top acht gemeenten • pagina 45 van 54


Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in de top acht gemeenten (Q1 2012 – Q1 2014) € 850.000 € 800.000 € 750.000 € 700.000 Vraagprijs

€ 650.000

Verkoopprijs € 600.000 € 550.000 € 500.000

Woningmarktratio Aan de hand van de zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. In de top acht gemeenten neemt deze ratio voor het duurdere segment overeenkomstig met Nederland toe. Dit betekent dat de woningmarkt krapper is geworden. Waar het aantal verkopen als percentage van het aanbod op 1 april 2013 nog 6,4% was, bedraagt deze op 1 april 2014 10,3%, betekenend dat tien keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat in de top acht gemeenten. In Nederland staat achttien keer de vraag naar woningen in aanbod, oftewel op de achttien woningen die te koop staan wordt één verkoop gerealiseerd. De markt van hoekwoningen is in het eerste kwartaal van 2014 met 15,5% het minst ruim. Op de zes woningen van dit woningtype die te koop staan wordt één verkoop gerealiseerd. Herenhuizen volgt hierna met 10,2%. Dit betreft één verkoop op tien aangeboden woningen. Vrijstaande woningen en appartementen noteren de laagste woningmarktratio met 8,4% en 3,9%, oftewel één verkoop op twaalf en 25 aangeboden woningen. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013 noteren alle woningtypen een betere marktverhouding. Met name de markt voor hoekwoningen is met 8,2 procentpunt toegenomen, dat een aanzienlijke verbetering indiceert. Aangezien het aantal verkochte appartementen is toegenomen van één naar vier verkopen, is de woningmarktratio met drie procentpunt gestegen. Verder noteren vrijstaande woningen een toename van 2,3 procentpunt en herenhuizen 1,1 procentpunt. Derhalve is de markt voor herenhuizen het meest stabiel gebleven. Woningmarktratio in de top acht gemeenten (Q1 2012 – Q1 2014) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014

Herenhuizen

5,5%

8,8%

6,4%

7,1%

9,1%

4,9%

12,5%

13,9%

10,2%

Hoekwoningen

7,6%

10,4%

8,9%

6,9%

7,4%

5,5%

9,2%

11,5%

15,5%


5,4%

7,7%

6,0%

6,6%

6,1%

7,3%

8,1%

8,1%

8,4%

Appartementen

4,6%

0,9%

3,7%

5,4%

0,9%

4,5%

2,8%

10,8%

3,9%



8. Conclusie en verwachting Verkopen Het aantal verkopen naar woningtype van Q4 2013 en Q1 2014, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van Q4 2012 en Q1 2013.

3 ; 1%

Gelderland +18,7

7 ; 3%

15 ; 5%

Top acht gemeenten +39,4%

25 ; 9%

35 ; 12%

121 ; 43%

Nederland +19,6%

238 ; 87%

112 ; 40%

356 ; 13% 367 ; 14%

525 ; 20%

Arnhem -5,7% 1 ; 3% 2 ; 6%

Nijmegen -16,7%

1.393 ; 53%

1; 7%

2 ; 13%

8 ; 24% Herenhuizen Hoekwoningen 22 ; 67%

5 ; 33%

7 ; 47%


Looptijden Gemiddelde mediane looptijden van 2012 tot en met 2014* per deelgebied. * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 300

250 Nederland Gelderland

200

Arnhem Nijmegen

150

Top acht gemeenten 100

50

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

2014*

2013

2012

0

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Conclusie en verwachting • pagina 47 van 54


Verkoopprijzen Gemiddelde mediane verkoopprijzen van 2012 tot en met 2014* per deelgebied. * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 800.000 € 750.000 Nederland

€ 700.000

Gelderland € 650.000

Arnhem

€ 600.000

Nijmegen

€ 550.000

Top acht gemeenten

€ 500.000 2012

2013

2014*

Aanbod Het aanbod in de deelgebieden verdeeld naar woningtypen op 1 april 2014, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van 1 januari 2014. Gelderland -3,6%

86; 3%

Top acht gemeenten -7%

62; 2% 166; 5%

103; 8%

137; 10%

393; 29% 718; 53% 2.900; 90%

1.710 ; 8%

Nederland -3,4%

1.587 ; 7%

2.592 ; 11%

16.559 ; 74%

Arnhem -0,9% 10 ; 3% 27 ; 8%

Nijmegen -9,6% Herenhuizen

56 ; 17%

10 ; 13%

5; 7%

Hoekwoningen 12 ; 16%


236 ; 72%

48 ; 64%



Vraagprijzen Gemiddelde mediane vraagprijzen van 2012 tot en met 2014* per deelgebied. * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 € 850.000 € 800.000

Nederland

€ 750.000

Gelderland

€ 700.000

Arnhem Nijmegen

€ 650.000

Top acht gemeenten

€ 600.000 2012

2013

2014*

Vraagprijs versus verkoopprijs De vergelijking tussen de verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2014 met de vraagprijs van beschikbare woningen op 1 januari 2014, per deelgebied. € 850.000 € 800.000 € 750.000 € 700.000 Vraagprijs € 650.000

Verkoopprijs

€ 600.000 € 550.000 € 500.000 Nederland

Gelderland

Arnhem

Nijmegen

Top acht gemeenten

Woningmarktratio De verhouding tussen het aantal verkopen in het eerste kwartaal van 2013 en 2014 en het aanbod aan het einde van die perioden, per deelgebied.

10,3% 9,2%

6,7% 5,7% 4,4%

Nederland

5,6%

6,4% Woningmarktratio Q1 2013 Woningmarktratio Q1 2014

4,0% 3,3%

Gelderland

4,0%

Arnhem

Nijmegen Top acht gemeenten



Verwachting Volgens Dynamis is het topsegment van de woningmarkt aan schommelingen onderhevig en afhankelijk van hoe de onderkant van de markt zich beweegt. De ontwikkelingen aan de onderkant van de woningmarkt vloeien vertraagd door naar de top. Dit heeft te maken met de doorstroming van starters naar een woning in het middensegment en vervolgens de verhuizing naar een topsegmentwoning. Niet iedereen is in de gelegenheid om een topsegmentwoning te kopen en hierdoor bereikt een ontwikkeling uit de onderkant van de markt niet altijd of in mindere mate de top. Dit onderschrijft tevens waarom een aparte rapportage over de top van de woningmarkt van belang is. Het topsegment van de woningmarkt wordt gekenmerkt door een dalend aanbodniveau en een toename in het aantal verkopen. Zowel in heel 2013 als in het eerste kwartaal van 2014 is op jaarbasis sprake van een hoger aantal verkochte woningen waarvan de minimale koopsom € 500.000,- bedraagt. De gehele woningmarkt laat een herstel zien in het aantal verkopen, mede hierdoor stromen consumenten weer door naar duurdere woningen. Diverse woningen die geruime tijd in aanbod stonden zijn verkocht, dat tevens voor een vernieuwing of daling van het aanbod zorgt. De economische situatie van Nederland verbetert en dit heeft een positieve uitwerking op de gehele woningmarkt en uiteindelijk het topsegment. Het economische herstel is echter fragiel en daarmee tevens de herstellende woningmarkt. Dit heeft mede tot gevolg dat consumenten hun verhuisbehoefte mogelijk uitstellen tot er meer zekerheid is over het doorzetten van de economische groei. De startersmarkt is de meest dynamische markt, waar relatief gezien veel verkopen plaatsvinden en waar de looptijden in verhouding kort zijn. Het topsegment van de woningmarkt is veel minder dynamisch, woningen staan langer te koop en de vraag is beperkt. Veel regionale markten hebben derhalve te maken met een beperkt aantal verkopen van topsegmentwoningen in verhouding tot het aanbod. Het aanbod daarentegen heeft voldoende diverse soorten woningen beschikbaar om in de verhuisbehoefte van consumenten te voldoen. De verhouding tussen de vraag en het aantal beschikbare objecten liggen in de top van de woningmarkt vaak ver uiteen.


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Bijlagen l Doel en onderzoeksverantwoording ll Begrippenlijst

Mei 2013 • Rapport Topsegment • Bijlagen • pagina 51 van 54


Bijlage l Doel en onderzoeksverantwoording Doel Het doel van de Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment rapportage is het jaarlijks inzicht verschaffen in aanbod, vraag en prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen binnen het topsegment in Nederland, alsmede het leveren van een actueel overzicht aan de hand van heldere cijfers en een bondige tekstuele toelichting. Ook het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen om een toekomstgericht beeld te scheppen is hier onderdeel van. Onder het topsegment van de woningmarkt worden koopwoningen verstaan met een vraag-/verkoopprijs van tenminste € 500.000,-. Aanpak De te gebruiken data om bovenstaande te bereiken, wordt door Dynamis verkregen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) via TIARA. De NVM heeft een marktaandeel van 70%, hetgeen ondanks hogere werkelijke aanbod- en verkoopaantallen, ruim voldoende is voor een gedegen analyse. De verkregen gegevens worden verwerkt volgens een standaardmethode, welke objecten met slechte of onjuiste gegevens verwijderd. Daarnaast wordt in de beschreven rapportage gebruik gemaakt van mediane looptijden en verkoopprijzen, waarbij de uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee tellen en de uitkomsten dichter in de buurt komen bij het ‘normale’. Verder worden verkoopprijzen gehanteerd die zijn gerealiseerd op de onderhandse vrije verkoopmarkt. Veilingtransacties en transacties tussen beleggers en woningbouwcorporaties aan zittende huurders of derden, waarbij NVM-leden hebben bemiddeld, worden niet meegenomen voor de analyse in prijsontwikkelingen. Dynamis registreert alle verkopen die tot stand gekomen zijn door bemiddeling van NVM en VastgoedPRO en VBO leden, vanaf het moment dat de ontbindende voorwaarde(n) in de koopovereenkomst is/zijn verlopen. Het kadaster registreert daarentegen de verkoop van een bestaande koopwoning pas op het moment van transport bij de notaris. In de praktijk blijkt echter dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris twee en een halve maand tot drie maanden bevat. De cijfers van Dynamis geven daarom een actueler beeld van de woningmarkt. Analyse Op basis van de verzamelde data worden de totale aanbod- en verkoopcijfers voor vier woningtypen berekend. Hier behoren ook de mediane looptijden en verkoopprijzen bij. Deze gegevens worden vergeleken met cijfers uit voorgaande jaren, waardoor een duidelijk beeld door de tijd ontstaat. De samenwerking tussen de twaalf Dynamis partners geeft een dynamisch beeld van de markt, waardoor Dynamis in staat is tot het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen voor de bestaande Nederlandse woningmarkt. Regio’s De bovenstaande analyse wordt in deze notitie gepresenteerd voor Nederland, de provincie Gelderland, de regio’s Arnhem en Nijmegen en de top acht gemeenten van Nederland. Deze acht gemeenten zijn:  de gemeente Bergen;  de gemeente Blaricum;  de gemeente Bloemendaal;  de gemeente De Bilt;  de gemeente Haarlem;  de gemeente Hilversum;  de gemeente Laren;  de gemeente Wassenaar.

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Bijlagen • pagina 52 van 54


Bijlage ll Begrippenlijst Aanbod Het aantal te koop staande bestaande woningen op een bepaald moment. Afgelopen jaar Het afgelopen jaar betreft het tweede kwartaal van 2013 tot en met het eerste kwartaal van 2014. Beroepsbevolking Alle personen met een leeftijd van 15 tot 65 jaar, die tenminste twaalf uur per week werken, of werk hebben aanvaard waardoor ze tenminste twaalf uur per week gaan werken, of verklaren ten minste twaalf uur per week te willen werken, daarvoor beschikbaar zijn en activiteiten ontplooien om werk voor ten minste twaalf uur per week te vinden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen. Consumentenvertrouwen Het consumentenvertrouwen is het rekenkundig gemiddelde van vijf vragen. De consumenten worden gevraagd naar hun mening over de huidige financiële situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden), de toekomstige financiële situatie, het oordeel over de huidige situatie voor de aankoop van duurzame goederen, de huidige economische situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden) en naar de verwachtingen voor de komende 12 maanden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek laten kwartaalgemiddelden zien. Gemiddelde mediane looptijd De looptijd is de mediane tijd dat een woning in aanbod heeft gestaan. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de ‘normale’ looptijd dan de gemiddelde looptijd. Gemiddelde mediane verkoopprijs De genoemde verkoopprijzen (per vierkante meter) zijn mediane prijzen. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de ‘normale’ prijs dan de gemiddelde prijs.

Inflatie Inflatie is het minder waard worden van geld, waarbij de cijfers indiceren in hoeverre het leven voor een gemiddeld huishouden in een jaar tijd duurder is geworden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen. Topsegment woningmarkt Het topsegment van de woningmarkt betreft bestaande koopwoningen die een vraag/verkoopprijs van tenminste € 500.000,registreren. Type woningen Appartementen: boven- en benedenwoningen, galerij-, portiek- en verzorgingsflats, maisonnette, patio- en combiwoningen en penthouses. Herenhuizen: geschakelde inclusief verspringende woningen. Hoekwoningen: halfvrijstaande woningen inclusief twee onder één kap woningen. Vrijstaande woningen: losstaande woningen. Verkoopprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning op de woningmarkt wordt verkocht. Ook wel ‘transactieprijs’ genoemd. Verkopen Het aantal aangekochte woningen in een bepaalde periode. Ook wel ‘transacties’ genoemd. Vraagprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning wordt aangeboden op de woningmarkt. Woningmarktratio Verhouding tussen transacties in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal, uitgedrukt in procenten. 75% wordt beschouwd als ‘evenwicht’, hetgeen betekent dat driekwart van het aanbod in een kwartaal is verkocht. Met andere woorden: in vier maanden (de reciproke van 0,75 vermenigvuldigd met het aantal maanden in een kwartaal) wordt het gehele aanbod verkocht, op basis van de vraag in de voorbije drie maanden. Dit ‘evenwicht’ verschilt per woningtype en regio.

juni 2014 • Topsegment Arnhem – Nijmegen • Bijlagen • pagina 53 van 54


Colofon

Dit is een product van:

Orteliuslaan 5 3528 BA, Utrecht tel. 030 767 03 90 e-mail: [email protected] www.dynamis.nl

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Utrecht Shirley Bröcker, Research Manager Dynamis Meggie van de Werf, stagiaire research Dynamis

Meer informatie? Strijbosch Thunnissen Makelaars E.X. (Erwin) Broersma H.W.P.N.A. (Harry) van Loon www.stmakelaars.nl

tel. 026 355 21 00 (Arnhem) tel. 024 365 10 10 (Nijmegen)

juni 2014 • Topsegment • pagina 54 van 54

Sprekende Cijfers 2014-1 | Woningmarkt Nederland

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 email: [email protected] www.dynamis.nl

Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Den Haag Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 [email protected] www.frisiamakelaars.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Apeldoorn Rodenburg Makelaars Apeldoorn Paslaan 19 7311 AL Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 [email protected] www.rodenburg.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Arnhem Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 6814 DA Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01 [email protected] www.stmakelaars.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Noord-Holland Kuijs Reinder Kakes Westzijde 340 1506 GK Zaandam t 075 512 64 00 [email protected] www.krk.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Zwolle Rodenburg Makelaars Zwolle Aagje Dekenstraat 51 8023 BZ Zwolle t 038 4 222 222 [email protected] www.rodenburg.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Nijmegen Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22-24 6511 TJ Nijmegen t 024 365 10 10 f 026 365 10 20 [email protected] www.stmakelaars.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Rotterdam Ooms.com Maaskade 113-115 3071 NJ Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 [email protected] www.ooms.com

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Enschede Snelder Zijlstra Makelaars Hoedemakerplein 1 7511 JR Enschede t 053 485 22 22 f 053 485 22 50 [email protected] www.snelderzijlstra.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Breda Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 53 f 076 520 02 96 [email protected] www.vandersande.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 6411 GW Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 [email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24-26 9401 K X Assen t 0592 33 84 20 f 0592 33 84 14 [email protected] www.lamberink.nl

Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 [email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu

HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D 5211 CK ’s-Hertogenbosch t 0738 00 00 08 f 0738 00 00 09 [email protected] www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 [email protected] www.molenbeek.nl pagina 1 •Nederland • april 2014

Dynamis Topsegment Arnhem Nijmegen. Sprekende Cijfers. Woningmarkten Topsegment Arnhem Nijmegen

Recommend Documents