DUURZAAMHEID
IN PUBLIEK VASTGOED OVERHEIDSFORUM
12 NOVEMBER 2012
INHOUD
Over PMV Situering Duurzaamheid: uitgangspunten Voorbeeld 1: Publiek Vastgoed – Kantoorgebouwen Vlaamse Overheid Voorbeeld 2: Herontwikkeling schoolterrein – GO! Voorbeeld 3: Gebiedsontwikkeling – Blue Gate Antwerp
2
OVER PMV…..
is een autonome investeringsmaatschappij van de Vlaamse overheid, investeert in het economische weefsel van Vlaanderen; verleent financiële hefbomen; werkt samen met private partners via fondsen en publiek private samenwerking; heeft een brede actieradius: bedrijfsinvesteringen - duurzame energie – infrastructuur en vastgoed; beheert een portefeuille van 900 miljoen euro aan activa; voert opdrachten uit van en voor rekening van het Vlaamse Gewest.
3
OVER PMV VASTGOED ….
investeert in duurzaam vastgoed en zoekt maatschappelijke meerwaarde. focus: • • • •
publiek vastgoed; herontwikkeling van onderbenutte sites (o.a. brownfields); Woon- en zorgconcepten [ onroerend erfgoed]
streeft een creatieve PPS-aanpak na die is gericht op de vastgoedsector.
4
OVER …..
mezelf: • sinds 2009 verantwoordelijk voor de vastgoedinvesteringen binnen PMV; • voordien 17 jaar actief als adviseur en ondernemer in de bouw- en vastgoedsector. 5
deze presentatie: • geen theoretische benaderingen maar concrete praktijkgevallen; • geen monoloog maar een interactieve sessie. • niet enkel “hoera’s” maar ook aandachtspunten
SITUERING
Duurzaamheid in publiek vastgoed en locatie 6
Duurzaamheid in publiek vastgoed: contractuele aspecten
DUURZAAMHEID: UITGANGSPUNTEN (1) Owners/End Users “we would like to have sustainable buildings but there are very few available”
7
Investors
Designers & Constructors “We can build or retrofit buildings in a sustainable way., but developers don’t ask for it”
“We would invest in sustainable buildings, but there is no demand for them”
Developers “we would ask for sustainable buildings, but the investors won’t pay for them” (adopted from Cadman, 2000)
DUURZAAMHEID: UITGANGSPUNTEN (2) <1 tot 3 à 5 jaar
locatie keuze
Studie
30 à 50 tot … jaar
Int.move Bouw Exploitatie Exploitatie renovatie Inrichting
Exit Sloop
- Implementatie huisvestingsstrategie optimalisatie remediëren - Concept - Contractvorming: risicoallocatie - Realisatie
8
DUURZAAMHEID: UITGANGSPUNTEN (3)
Niet de ecologische gadgets als photovoltaïsche cellen, zonnepanelen,…. maken een project duurzaam. Ze zijn pas efficiënt als ze deel uitmaken van een duurzaam totaalconcept. Een duurzaam totaalconcept wil zeggen: omgevingen, gebouwen die lang meegaan. Bron: 7 stellingen over duurzaam bouwen, bOb Van Reeth, Vlaams Bouwmeester
9
DUURZAAMHEID: UITGANGSPUNTEN (4)
10
DUURZAAMHEID: UITGANGSPUNTEN (5)
“Bringing representatives from owners, purchasing and budget areas as well as tenants will help everyone better understand the return on investment timeline from a sustainable perspective”
11
DUURZAAMHEID: CONCLUSIE
Duurzaamheid: uiteenlopende invalshoeken, complex proces met meerdere actoren, doorheen de levenscyclus van het vastgoed 12
Nood aan: Samenwerking - Instrumenten Procedures - Contractueel kader
Voorbeeld 1: Kantoorgebouwen Vlaamse overheid
13
KANTOORGEBOUW (1)
Samenwerking • • • • •
Kabinet van Vlaams Minister voor Bestuurszaken Departement bestuurszaken Agentschap voor facilitair management Team Vlaams Bouwmeester ParticipatieMaatschappij Vlaanderen
Instrumenten • Waardering van kantoorgebouwen, op weg naar een duurzame huisvesting voor de Vlaamse overheid
Procedure • Marktbevraging – gelijkheidsbeginsel • Onderhandelingsprocedure met bekendmaking
14
(WAARDERING VAN ) KANTOORGEBOUWEN
Scoresysteem met gewichtsfactoren: • eisen zonder een score - moeten voldaan worden (bvb stabiliteit) • eisen met een score - onderscheid tussen nieuwbouw/renovatie en bestaande gebouwen
drie groepen van prestaties: • Leefbaarheid en welzijn: • toegankelijkheid - comfort - luchtkwaliteit – ventilatie – etc.
• Energie: • verbruik voor verwarming en koeling - E-peil - U-waarde – etc.
• Milieu en duurzaamheid: • mobiliteit – materiaalgebruik - vochthuishouding – watergebruik – etc.
15
KANTOORGEBOUW (2)
Contractueel kader • Basis: huurovereenkomst • Optie: • promotieovereenkomst • koop-verkoop van aandelen
• Beoordeling van duurzaamheidsaspecten • bij selectie en gunning: streven naar economisch optimum • bij oplevering • tijdens de looptijd van de huurovereenkomst
• Sanctiemechanismen • Selectie en gunning: negatieve beoordeling / uitsluiting • Bij oplevering: weigering van oplevering / boetes / definitieve minwaarde • Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst: huurkortingen
16
KANTOORGEBOUW (3)
Aandachtspunten: • Bewijslast i.f.v. economisch optimum;
• Interferentie Basisuitrusting en IWH (inrichtingswerken huurder) op duurzaamheidscriteria • Evolutie van de duurzaamheid van gebouwen: • Benchmark 2006: 2 à 3 sterren als “ optimum” • Marktbevraging 2012:+/- 50% haal 4*
• Afstemming met internationale standaarden:
17
Voorbeeld 2: Herontwikkeling schoolsite GO!
18
TOESTAND (AS IS)
19
1
Energieverslindende school
TOESTAND (CAN BE)
1 duurzame school 17 Grondgebonden woningen 45 appartementen
20
HERONTWIKKELING SCHOOLSITE (1)
Samenwerking • GO! Onderwijs van de Vlaamse Gemeenschap • Directie van de school • ParticipatieMaatschappij Vlaanderen
Instrumenten • Naar een inspirerende leeromgeving, instrument voor duurzame scholenbouw
Procedure • Onderhandelingsprocedure met bekendmaking
21
INSTRUMENT VOOR DUURZAME SCHOLENBOUW
22
HERONTWIKKELING SCHOOLSITE (2)
Contractueel kader • Basis: • Design & buildovereenkomst • Koop-verkoopovereenkomst van gronden
• Beoordeling van duurzaamheidsaspecten • bij selectie en gunning: streven naar economisch en ruimtelijk optimum • bij oplevering • Bij ontwikkeling van “restgrond”
• Sanctiemechanismen • Selectie en gunning: negatieve beoordeling / uitsluiting • Bij oplevering: weigering van oplevering / boetes • In het kader van de herontwikkeling van de “ restgrond”: recht van wederinkoop.
23
HERONTWIKKELING SCHOOLSITE (3)
Aandachtspunten: • • • •
Evolutie van de beschikbare informatie Doorlooptijd van de procedure Gestapelde constructies Complexiteit in randvoorwaarden 24
Voorbeeld 3: Ontwikkeling bedrijventerrein Blue Gate Antwerp
25
BEDRIJVENTERREIN(1)
Samenwerking • Vlaanderen: • ParticipatieMaatschappij Vlaanderen • Waterwegen en zeekanaal • (Agentschap Ondernemen, OVAM, Team Vlaams Bouwmeester, AWV,…. )
• Stad Antwerpen • AG Vespa • Dienst economie • (diverse stadsdiensten)
Instrumenten • Uitgiftecharter: BREEAM + GRI + “BLUE GATE” • Breeam communities 2012
Procedure • Concurrentiegerichte dialoog
26
BREEAM COMMUNITIES 2012 (1)
Getrapte aanpak: • Step 1: Establishing the principles of development • Step 2: Determining the lay out of the development • Step 3: Designing the details 27
BREEAM COMMUNITIES 2012 (2)
28
BREEAM COMMUNITIES 2012 (3)
29
ONTWIKKELING BEDRIJVENTERREIN(2)
Contractueel kader • Basis: PPS overeenkomst voor sanering – bouwrijp maken en exploitatie • Beoordeling van duurzaamheidsaspecten • Gefaseerd tijdens concurentiegerichte dialoog • Bij uitvoering der werken (focus op BREEAM aspecten) • tijdens de exploitatie: parkmanagement + uitbreiding focus naar GRI
• Sanctiemechanismen • [ to be defined]
30
ONTWIKKELING BEDRIJVENTERREIN(3)
Aandachtspunten: • Afstemming op nationale en gewestelijke regelgeving
• Uitbreiden van draagvlak 31
• Integratie in de PPS procedure
Vragen ??
32
