Duurzaam winkelvastgoed

Dutch Retail Market Bulletin - 2011

Duurzaam winkelvastgoed De Nederlandse economie laat bescheiden groeicijfers zien en ook het consumentenvertrouwen is verbeterd. Toch is de detailhandelsomzet nog niet hersteld. Wel wordt er een verdere groei van de online consumentenbestedingen verwacht.

De vraag naar winkelruimte op A1-locaties blijft in de grote steden op niveau en neemt af in de kleinere steden. Het verschil tussen de vraag naar A1-locaties en naar locaties in aanloopstraten wordt in alle steden groter.

De ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed staat in Nederland nog in de kinderschoenen. Duurzaamheid is voor retailers niet doorslaggevend in hun huisvestingskeuze. Betere samenwerking tussen eigenaren en retailers is essentieel om duurzaamheidsvoordelen te creëren.

On Point • Dutch Retail Market Bulletin • 2011 3

Voorwoord Dit Dutch Retail Market Bulletin beschrijft de laatste trends en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt voor retail. Het behandelt onder meer de huurprijsontwikkelingen en de toenemende

In dit bulletin worden vier componenten beschreven die een essentiële rol spelen bij succesvolle verduurzaming van winkelvastgoed: •

zijn en hij moet de eventuele hogere huisvestingslasten kunnen

leegstand in aanloopstraten en kleinere steden. Ook komen de

compenseren door bijvoorbeeld een hogere omzet of

langjarige retailtrends en de toenemende interesse van

substantieel lagere energiekosten.

internationale retailers voor de Nederlandse retailmarkt aan bod. Dit bulletin besteedt niet alleen aandacht aan de gebruikersmarkt,

•

duurzame voorzieningen, alsmede de kosten en besparingen

bijzonder veel interesse voor winkelvastgoed, vooral van

die deze meebrengt, zijn bepalend voor het succes van

institutionele beleggers. Toch is het beleggingsvolume in de eerste

duurzaam winkelvastgoed.

helft van 2011 aanzienlijk afgenomen. Dit komt onder meer door •

omliggende winkelgebied. Andersom moet de locatie

duurzaamheid en de ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed.

voldoende aanleiding geven om verlenging van de levensduur

Uit onderzoek dat Jones Lang LaSalle in samenwerking met ING

door duurzaamheidsmaatregelen als zinvol te betitelen.

Real Estate Investment Management heeft gehouden onder bijna aspect is bij de huisvestingskeuze. Toch spelen aspecten als passantenstroom en bereikbaarheid een beduidend belangrijkere rol. Bovendien richten consumenten zich eerder op duurzaamheidsaspecten van producten van retailers dan op de huisvesting van retailers. Hierdoor is de vraag naar duurzaam vastgoed vanuit de retailers, in vergelijking met andere vastgoedsectoren, nog relatief beperkt. Omdat winkels veelal casco worden verhuurd, zijn de duurzaamheidsmaatregelen die eigenaren zelf kunnen nemen, beperkt. Bovendien hebben eigenaren nauwelijks inzicht in het energieverbruik van retailers. Uit het onderzoek blijkt ook dat slechts de helft van de retailers bereid is informatie hierover te delen. Door deze aspecten is er een beperkt aantal mogelijkheden om bestaand winkelvastgoed succesvol te verduurzamen.

De locatie: een duurzame winkel moet in de omgeving passen en minstens een stimulerende werking hebben op het

Deze publicatie gaat daarnaast dieper in op het thema

800 Nederlandse retailers, blijkt dat duurzaamheid een belangrijk

Het gebouw: de mogelijkheden die het gebouw, de winkelruimte en de installaties bieden voor implementatie van

maar ook aan de beleggingsmarkt. In 2010 was er namelijk

een aantal grootschalige transacties die in 2010 plaatsvonden.

De retailer: deze moet bereid zijn om duurzaam gehuisvest te

•

De eigenaar: de eigenaar moet bereid zijn om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Samen met de retailer is hij de mogelijke initiator van de verduurzaming. In combinatie met de drie andere componenten bepaalt de eigenaar uiteindelijk het succes van de verduurzaming van winkelvastgoed.

De ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed staat in Nederland nog in de kinderschoenen. Bewustwording van het feit dat duurzaamheid van producten wordt bepaald door de hele keten, van inkoop en productie tot aan verkoop en gebruik, is van groot belang. Vanuit die visie en vanwege het feit dat vastgoed verantwoordelijk is voor bijna 50% van de totale CO2-uitstoot, is het niet meer dan logisch om ook winkelvastgoed te verduurzamen. Om dit te realiseren is samenwerking tussen betrokken partijen essentieel. Alleen op die manier is het verduurzamingspotentieel van winkelvastgoed optimaal te benutten en levert het voor alle partijen voordelen op. Zowel wat betreft de operationele kosten als wat betreft de aantrekkelijkheid van winkels en winkelgebieden en de waarde van het winkelvastgoed.

Richard Dallinga

Ruben Langbroek

Director Retail

Head of Research

4 On Point • Dutch Retail Market Bulletin • 2011

Economische ontwikkeling De Nederlandse economie laat vanaf de tweede helft van 2009 weer positieve groeicijfers zien. Het herstel startte zwak en onzeker, maar zette door en kwam eind 2010 uit op 1,7% groei. Ook voor 2011 en 2012 worden bescheiden groeicijfers geraamd: 2,0% in 2011 en 1,75% in 2012. Naar verwachting komt in het eerste kwartaal van 2012 het Nederlandse bruto nationaal product weer uit

Figuur 2: Omzet online bestedingen € miljard 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

boven het niveau van voor de crisis. De ontwikkeling van de

2005

2006

Nederlandse economie valt voor een groot deel samen met het internationale beeld. Zowel de krimp in 2009 als het herstel in 2010

2007

2008

januari - juni

2009

2010

juli - december

Bron: Thuiswinkel.org, 2011

werden bepaald door de export. De internationale omgeving blijft onzeker. Zo vormt de huidige schuldencrisis een serieuze

Online bestedingen

bedreiging voor de financiële stabiliteit in Europa.

Volgens Thuiswinkel.org is de omzet van online bestedingen in 2010 verder gestegen naar € 8,2 miljard. Daarmee vormden

Figuur 1: Economische ontwikkeling Nederland

aankopen via internet circa 23% van de totale detailhandelsForecast

8%

aankopen. Veruit het grootste deel van de aankopen, circa 71%, vond nog altijd plaats in een winkel of op een vergelijkbare fysieke

6% 4%

plek. Wel bleek dat er in 2010 vaker rechtstreeks bij de producent of

2%

fabrikant werd gekocht; dit aandeel bedroeg circa 6%. Voor 2011

0% -2%

wordt een online omzet verwacht van ruim € 9 miljard. Ook het

-4% -6%

detailhandelsaankopen zal naar verwachting verder groeien.

aandeel van de online aankopen in verhouding tot de totale

-8% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Economische groei

Groei detailhandelsomzet

Bron: Global Insight, 2011

Gebruikersmarkt De polarisatie van de vraag naar winkelvastgoed die is ingezet na

De arbeidsmarkt ontwikkelt zich positief: de werkloosheid daalt naar

de crisis, zet door. De vraag naar winkelunits is onverminderd groot

verwachting verder tot 4% in 2012. Daarmee is er sprake van

op A1-locaties in grote steden als Amsterdam, Den Haag en

evenwicht en zelfs bijna van krapte op de arbeidsmarkt. Mede

Rotterdam, terwijl het aanbod schaars is. In middelgrote steden blijft

dankzij saldoverbeterende maatregelen van de Nederlandse

de vraag naar winkelvastgoed op A1-winkellocaties redelijk stabiel,

overheid loopt bovendien het nationale begrotingstekort snel terug.

maar deze vraag neemt in de kleinere steden duidelijk af. Daarnaast

Deze maatregelen dempen echter het herstel en ze werken door in

loopt het verschil tussen de vraag naar A1-locaties en locaties in

de koopkracht van consumenten, die volgens het CBS in 2010 met

aanloopstraten in alle steden verder op. Gemiddeld is er in

-0,5% daalde en dit jaar naar verwachting verder daalt tot -1,0%.

Nederland sprake van een toename van het aanbod.

Het consumentenvertrouwen is sinds begin 2011 wel licht verbeterd, maar gezien de verwachte daling van de koopkracht blijven

Tabel 1: Vraag winkelruimte retailers in Nederland

consumenten waarschijnlijk voorlopig terughoudend. Winkelunits

De Nederlandse detailhandelsomzet lag in mei 2011 0,5% hoger dan in april 2010. Deze toename is volledig toe te schrijven aan prijsstijgingen, want het omzetvolume kromp met -2,1%. De detailhandelsomzet is nog niet op het niveau van voor de crisis en naar verwachting zal de groei over heel 2011 en 2012 zeer gematigd zijn.

Winkelcentra

Toplocaties Secundaire locaties

Hoog

Laag

Retail warehousing


Figuur 3: Tophuurprijzen winkelunits

Voor de vier grootste winkelsteden in Nederland wordt voor de periode tot en met 2013 slechts een gematigde groei verwacht van

Per m² wvo p.j.

Amsterdam

€ 2.800

Maastricht

daarmee in lijn met steden in het Verenigd Koninkrijk en Spanje. De

€ 1.690

Utrecht

huurgroeiontwikkeling in de Nederlandse steden blijft echter licht

€ 1.635

Rotterdam

€ 1.700

Eindhoven

€ 1.400

Den Haag

€ 1.400 €0

€ 500

tophuren voor winkelunits (1,1-2,1%). De Nederlandse steden liggen

achter bij de ontwikkeling in de overige Europese steden. Vooral voor Moskou en steden in Duitsland, Polen, Turkije en Scandinavië zijn de verwachtingen optimistisch; de tophuur voor solitaire

€ 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000

Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

winkelunits zal in een aantal van deze steden naar verwachting met meer dan 4% per jaar stijgen. De enige Europese stad waarvoor de tophuur voor winkelunits de komende jaren naar verwachting gelijk

Huurprijsontwikkelingen

•

•

blijft, is Dublin.

De tophuurprijzen op A1-winkellocaties in de zes grootste winkelsteden lieten in 2010 een lichte stijging zien van gemiddeld 0,3% (gecorrigeerd voor inflatie). Gedurende de eerste helft van 2011 bleven de tophuren in Utrecht en Maastricht stabiel en namen deze toe in de overige vier grote steden. De hoogste huurprijs voor solitaire winkelunits wordt behaald in de Kalverstraat in Amsterdam en bedraagt momenteel € 2.800 per m² wvo per jaar.

Figuur 5: Huidige tophuur winkelunits Europa en verwachte huurgroei 2011-2013 4,0% <

-1,9% - -0,1%

2,0% - 3,9%

-2,0% - -3,9%

0,1% - 1,9%

< -4,0%

0%

Stockholm € 1.955

Moskou € 3.170

Dublin € 2.300 Amsterdam € 2.800 Berlijn € 2.760 Londen € 7.855

Gezien het toenemende aanbod in aanloopstraten en straten buiten de centrale winkelgebieden, zullen huurprijzen op deze locaties naar verwachting licht dalen.

Warschau € 1.140 Brussel € 1.800 Praag € 1.920 Frankfurt € 3.240 Parijs € 7.500 c Barcelona € 2.545 Milaan € 3.000

•

Op A1-locaties in de middelgrote steden blijft het huurniveau relatief stabiel. In kleine winkelsteden wordt een lichte daling op deze locaties verwacht.

Helsinki € 1.300

Madrid € 2.640

Boedapest € 1.200

Rome € 3.000


Figuur 4: Leegstandspercentage per locatiesegment Langjarige retailtrends A1-locaties

•

Retailers onderscheiden zich steeds sterker door eigen keuzes te maken in het combineren van verkopen via hun fysieke winkel en via internet (‘multichanneling’).

•

Vooral de modegevoelige branches besteden meer aandacht aan het uitdragen van een duidelijke identiteit en sfeer om zo een eigen positie in te nemen in de perceptie van de klant.

•

De A1-winkellocaties krimpen in omvang. Retailers willen alleen een vestiging op de beste locatie en doen geen concessies meer aan winkelinrichting of consumentbeleving.

•

Naar verwachting zal de vraag naar winkelunits in grote wijkwinkelcentra zich positief ontwikkelen. Steeds vaker worden modewinkels toegevoegd aan het bestaande winkelaanbod op deze locaties.

A2-locaties B1-locaties B2-locaties C-locaties Overige locaties 0%

5%

10%

% VKP t.o.v. totaal Bron: Locatus, 2011; Jones Lang LaSalle, 2011

15%

20%

% m² wvo t.o.v. totaal

25%


Beleggingsmarkt

Toenemende interesse Amerikaanse retailers Sinds begin 2010 tonen internationale retailers weer duidelijk interesse voor de Nederlandse markt. Opvallend is het grote aantal

In 2010 werd in totaal circa € 28,5 miljard belegd op de Europese

Amerikaanse retailers.

winkelbeleggingsmarkt; een aandeel van 28% van het totale vastgoedbeleggingsvolume. Daarmee is het Europese

Tabel 2: Nieuwe Amerikaanse retailers in Nederland

winkelbeleggingsvolume vorig jaar in vergelijking met 2009 met 50% gegroeid. Vooral Polen, Zweden en Duitsland lieten een sterk

Formule

Type

Status

Forever 21 Apple Hollister Abercrombie & Fitch Starbucks Steve Madden

Mode Elektronica Mode Mode Horeca Schoenen

Op zoek naar eerste vestiging Op zoek naar eerste vestiging Op zoek naar verschillende vestigingen Op zoek naar eerste vestiging Recent gevestigd in Amsterdam Recent gevestigd in Amsterdam en Rotterdam

herstel zien. In Italië en Spanje was er vorig jaar daarentegen nog geen sprake van herstel op de winkelbeleggingsmarkt. Figuur 6: Groei beleggingsvolume grootste Europese winkelmarkten 300%

Internationale retailers volgen een Europese uitbreidingsstrategie. Dat wil zeggen: retailers kiezen niet voor bepaalde landen, maar

200%

voor bepaalde topwinkellocaties in Europa. Vanuit Europees

150%

perspectief is Amsterdam een dergelijke topwinkellocatie. Kwalitatief

100%

goed aanbod in Amsterdam is echter schaars, waardoor internationale retailers soms ook bereid zijn te kiezen voor alternatieve locaties, zoals Den Haag en Rotterdam.

2008

250%

2009 2010

50% 0% -50%

betreden. Als een keten zich eenmaal met een bepaald merk in

nje

lië

Sp a

Ita

en

kri jk Fr an

VK

rw eg

No o

nd

nd

er la Ne d

n

n Zw ed e

Po le

Du its la

buitenlandse retailers niet eenvoudig de Nederlandse markt te

Eu r

Vanwege de uitzonderlijke Nederlandse retailstructuur is het voor

op a

-100%


Nederland vestigt, neemt de kennis over de Nederlandse markt snel toe en blijkt deze keten ook eerder bereid te zijn om met overige

Ook de winkelbeleggingsmarkt in Nederland liet in 2010 een forse

merken, en via andere steden dan alleen Amsterdam, de

groei zien. Die was grotendeels toe te schrijven aan de verkopen

Nederlandse markt te betreden. Inditex is hiervan een goed

van Unibail-Rodamco. Vergeleken met 2009 werd een stijging van

voorbeeld. De winkelketen betrad de Nederlandse markt eerst met

het beleggingsvolume van 80% gerealiseerd, waarmee het totale

het merk Zara in Amsterdam. Vervolgens is het merk succesvol

beleggingsvolume uitkwam op € 2,2 miljard. In de eerste helft van

uitgerold in andere steden en werden ook winkels geopend van het

2011 is voor ruim € 570 miljoen in winkelvastgoed belegd. Het

merk Bershka. Recent is Inditex ook toegetreden met de merken

beleggingsvolume is daarmee aanzienlijk afgenomen. Dit komt

Pull & Bear en Massimo Dutti. De eerste winkels hiervan zijn

onder meer door een aantal grootschalige transacties die in 2010

geopend in Den Haag, Rotterdam en Tilburg.

plaatsvonden. Het beleggingsvolume in solitaire winkelunits was het hoogst in de eerste helft van 2011 en bedroeg circa € 300 miljoen.

Tabel 3: Toetreders op de Nederlandse retailmarkt (2010-2011) Formule

Type

Taschen Springfield New Zealand Auckland Palladium (K-Swiss) Pull & Bear Massimo Dutti Jane Norman

Literatuur Mode Mode Mode Mode Mode Mode

Land van herkomst Duitsland Spanje Nieuw-Zeeland VS Spanje Spanje UK

Locatie eerste vestiging Amsterdam Rotterdam Amsterdam Amsterdam Den Haag Den Haag Den Haag

Beleggingen in winkelcentra en retail warehousing bedroegen respectievelijk circa € 260 miljoen en € 11 miljoen. De grootste belegging in de eerste helft van 2011 was de aankoop van de commerciële ruimte van ontwikkelproject ‘Achter de Lange Stallen’ in Breda. De in dit project opgenomen 24.000 m² winkelruimte is voor circa € 100 miljoen gekocht door Syntrus Achmea van MAB Development en Dura Vermeer.


Figuur 7: Beleggingsvolume Nederland per retailsegment

Figuur 9: Totaal rendement retail

€ miljard 2,5

20%

2,0

15%

1,5

10%

1,0

5%

0,5

0% -5%

0,0 2006 Winkelunits

2007

2008

Winkelcentra

2009

2010

Retail warehousing

2001

H1 2011

2003

2004

Direct rendement

Vijfjarig gemiddelde


2002

2005

2006

2007

2008

Indirect rendement

2009

2010

Totaal rendement

Bron: IPD/ROZ, 2011

Voorheen ging de interesse van beleggers voornamelijk uit naar

Het segment voor retail warehousing blijft nog altijd het kleinst

kantoren en logistieke ruimten, maar vanwege de relatief ongunstige

binnen de winkelvastgoedmarkt. Hoewel het aantal transacties dat

marktomstandigheden voor deze sectoren wordt er steeds vaker

binnen dit segment plaatsvond het afgelopen jaar zeer gering was,

belegd in winkelvastgoed en woningen. De meeste interesse in

zijn de aanvangsrendementen licht aangescherpt.

winkelvastgoed komt momenteel van institutionele en particuliere beleggers.

Het totale rendement op winkelvastgoed is in 2010 voor het eerst sinds 2006 gestegen en kwam volgens IPD/ROZ uit op 7,8%. Het

Figuur 8: Prime netto aanvangsrendementen

directe rendement is met 6,2% gelijk gebleven. Door een positieve Forecast

waardegroei werd in 2010 een indirect rendement behaald van

7,5%

1,5%. In het eerste kwartaal van 2011 bedroeg het indirecte

6,5%

rendement op winkelvastgoed op jaarbasis 1,7% (0,4% op

5,5%

kwartaalbasis).

4,5%

Beleggingstrends korte en lange termijn 3,5%

•

Beleggers kiezen steeds vaker voor waardebehoud van de winkelportefeuille. Daarbij investeren ze voornamelijk in goede retaillocaties en nemen ze veelal afscheid van winkelvastgoed op randlocaties en secundaire locaties.

•

Veel institutionele partijen zijn bereid om winkelvastgoed te kopen, maar ze stellen hoge eisen aan de kwaliteit. Er is sprake van een discrepantie tussen de vraag naar kwalitatief goed winkelvastgoed en het geringe aanbod hiervan. Kwalitatief goed winkelvastgoed wordt, behalve door de locatie en het verzorgingsgebied, mede bepaald door de uitstraling van het gebouw en de kwaliteit van de retailer.

•

De vraag van beleggers naar supermarkten is aanhoudend hoog. Beleggers zijn vooral geïnteresseerd in supermarkten die zijn gelegen in wijkwinkelcentra met een goed eigen verzorgingsgebied.

2,5% 2006

2007

2008

Winkelunits

2009 Winkelcentra

2010

2011

2012

Retail warehousing


In 2010 zijn, op het tweede kwartaal na, de top aanvangsrendementen binnen de zes grootste winkelsteden in Nederland in alle kwartalen aangescherpt. In de eerste helft van 2011 bleven de top netto aanvangsrendementen voor solitaire winkelunits op A1-locaties stabiel. Een groot aantal beleggers toonde in 2010 interesse in stadsdeelcentra en planmatig ontwikkelde winkelcentra. De netto aanvangsrendementen voor deze categorie zijn in het tweede en derde kwartaal van 2010, alsook in het eerste kwartaal van 2011 verder aangescherpt. Deze aanvangsrendementen hebben betrekking op de best presterende stadsdeelcentra in de betreffende steden.


Duurzaam winkelvastgoed Retailers besteden in hun beleid steeds meer aandacht aan Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Daarnaast verandert de dynamiek binnen het Nederlandse retaillandschap: de leegstand neemt toe op B- en C-locaties en de kernwinkelgebieden krimpen. Ook gaat de consumentenbeleving een belangrijkere rol spelen en stellen retailers strengere eisen aan hun locatie- en objectkeuze vanuit de behoefte zich te onderscheiden. Maar in welke mate nemen retailers duurzame huisvesting mee in hun locatiekeuze? Is verduurzaming van winkelvastgoed wellicht een oplossing voor eigenaren om hun vastgoed beter te laten aansluiten op de vraag van retailers, om zo toename van leegstand te

Van de respondenten geeft circa de helft aan bereid te zijn mee te werken aan verduurzaming van hun huisvesting, door gegevens over het energieverbruik te rapporteren. Retailers zijn nauwelijks bereid om financieel bij te dragen aan duurzame huisvesting. Van de respondenten waarbij die beslissing niet via het hoofdkantoor verloopt, is slechts 6% bereid een premie te betalen op de huurprijs. Retailers die onderdeel zijn van een keten, zijn eerder bereid een premie te betalen. Dit komt voornamelijk vanwege het feit dat die beslissingen op strategisch niveau worden genomen (op het hoofdkantoor), in plaats van op operationeel niveau (op de winkelvloer). Verder blijkt dat de genomen duurzaamheidsmaatregelen vaak beperkt blijven tot het bezuinigen op energieverbruik, vooral op het gebied van verlichting.

voorkomen? De Toolkit Duurzame Winkelcentra, ontwikkeld door AM, Corio

Eigenaren en retailers bekijken verduurzaming van winkelvastgoed

Nederland, SCM Europe, Grontmij Vastgoedmanagement en Ahold

voornamelijk vanuit hun eigen business case. Beleggers zijn bereid

Vastgoed, is een instrument voor gemeenten, ontwikkelaars,

duurzaamheidsinvesteringen te doen, indien de business case

beleggers, retailers en bouwbedrijven om winkelcentra duurzaam te

positief is en de terugverdientijd acceptabel. Duurzaam

ontwikkelen, realiseren en exploiteren. In dit handboek zijn voor

winkelvastgoed moet voor hen potentiële leegstandsrisico’s

diverse typen winkelcentra energieconcepten uitgewerkt en vertaald

verlagen, zorgen voor waardebehoud en daarmee voor een beter

naar invloed op energiebesparing, EPC, kosten en opbrengsten. De

rendement. Door het toepassen van een premie voor retailers op de

aanpak sluit aan bij BREEAM-NL en geeft inzicht in de

kale huurprijs, kunnen beleggers bovendien de terugverdientijd van

investeringskosten van de diverse maatregelen, terugverdientijden,

de investering verkorten en wordt de business case positiever.

eventuele besparing op huisvestingslasten en de mogelijke

Duurzame huisvesting moet in dat geval wel relevant genoeg zijn

waardeverhoging van het vastgoed.

voor de business case van retailers. Voor retailers is duurzaamheid weliswaar een van de aspecten die

Resultaten onderzoek onder retailers Onderzoek van ING Real Estate Investment Management en Jones Lang LaSalle naar de positie van Nederlandse retailers ten aanzien van duurzame huisvesting, laat zien dat voor ruim 70% van de 778 respondenten duurzaamheid een belangrijk aspect is bij de keuze

zij meenemen in hun vestigingskeuze, maar uit het onderzoek blijkt dat locatieaspecten zoals de passantenstroom en bereikbaarheid van veel groter belang zijn. De gehuurde winkelruimte wordt door de meeste retailers gezien als ondersteuning van de kernactiviteiten en duurzame huisvesting heeft daardoor niet de hoogste prioriteit. Dit

van hun huisvesting.

wordt versterkt doordat de huisvestingslasten van retailers slechts Figuur 10: Bereidheid Nederlandse retailers om premie op de kale huurprijs te betalen voor duurzame huisvesting

een relatief klein deel (10-15%) van de totale exploitatielasten vormen. Bovendien vormen de energielasten op hun beurt een klein deel van de totale huisvestingslasten. Doordat energiebesparingen

57%

> 5% premie

relatief weinig financieel voordeel bieden voor de retailer, moet een

1-5% premie

eventuele premie op de huurprijs te compenseren zijn door andere voordelen die duurzame huisvesting biedt. Omdat de consument

Niet bereid premie te betalen

zich eerder richt op de duurzaamheidsaspecten van een individueel

Geen mening

product en zich minder bewust is van het huisvestingsbeleid van

37% 2%

4%

Bron: ING REIM en Jones Lang LaSalle, 2011

retailers, is compensatie vanuit bijvoorbeeld een hogere omzet in de praktijk minder waarschijnlijk.


In de huidige markt zijn vooral internationale retailketens, alsmede

Ook voor overige locaties kan verduurzaming interessant zijn,

retailers die zich met een duurzaam imago willen onderscheiden ten

maar die moet dan wel goed passen binnen de omgeving en

opzichte van hun concurrenten, bereid te kiezen voor duurzame

de gebiedsplannen of een stimulerende werking hebben op het

huisvesting. Tevens hebben beursgenoteerde retailondernemingen

omliggende winkelgebied. Verduurzaming van bestaand

in de Dow Jones Sustainability Index (DJSI), zoals Ahold, vanuit hun

winkelvastgoed op locaties met veel leegstand is daarom niet

exposure en imago concrete duurzaamheidsdoelstellingen

per definitie aantrekkelijk voor retailers. Het nut van

verwoord. Op die manier willen ze als ‘best in class’ worden

verduurzaming is in die gevallen beperkt.

beschouwd. Ook familieketens zoals C&A hebben een relatief grote focus op duurzaamheid. Dit komt vooral door hun langetermijnvisie en hun aandacht voor volgende generaties. Bepalende componenten voor succesvolle verduurzaming

•

Eigenaar Het initiatief om winkelvastgoed te verduurzamen, komt vooral van genoteerde vastgoedfondsen (vanwege hun exposure en imagovoordelen), institutionele partijen (vanwege eisen van investeerders zoals pensioenfondsen) en van eigenaar-

Voor de verdere ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed is niet

gebruikers en familiebedrijven (vanuit een langetermijnvisie die

alleen de potentie vanuit de retailer van belang. Ook het gebouw, de

gericht is op volgende generaties). Ook ontwikkelaars nemen

locatie en de eigenaar spelen een rol in het komen tot succesvolle

steeds vaker het initiatief tot verduurzaming om zo waarde toe

verduurzaming van winkelvastgoed.

te voegen aan het vastgoed en om de afzetmogelijkheden te

•

Gebouw Om winkelvastgoed op gebouwniveau te verduurzamen, is vooral het verlengen van de technische en economische levensduur van belang. Cruciaal voor het verduurzamingspotentieel is het gebouwtype, alsook de energiebesparing die technisch gezien mogelijk is.

vergroten. Voor eigenaren biedt duurzaam winkelvastgoed bovendien concrete voordelen, zoals lagere onderhouds- en vervangingskosten van installaties. Ook voldoet duurzaam vastgoed makkelijker aan verscherpte milieueisen. Door inzicht in het energieverbruik van retailers, kan het besparingspotentieel bovendien beter worden ingeschat.

Gebouwkarakteristieken zoals de grootte en het ruimtelijk concept zijn daarbij bepalende factoren. Bij verduurzaming

Het duo-energielabel is een idee dat onlangs door AgentschapNL

wordt bij winkelcentra het grootste voordeel behaald vanwege

specifiek voor winkelvastgoed is geïntroduceerd. Doordat winkels

de schaalgrootte. Het verduurzamen van solitaire winkelunits is

casco worden verhuurd, is het lastig een energielabel toe te kennen.

over het algemeen complexer. Er is veelal sprake van kleine

Bij toepassing van het duolabel worden de prestaties voor de

winkelunits in beschermde binnensteden en van versnipperd

eigenaar gemeten op de aspecten isolatie en kierdichting. Voor de

eigendom. Hierdoor zijn de mogelijkheden beperkt om op

retailer worden de aspecten verlichting, koeling en verwarming

efficiënte wijze een hoog duurzaamheidsniveau te realiseren.

meegenomen. Beide onderdelen worden separaat gehonoreerd en

Daarnaast worden solitaire winkelunits meestal casco

vervolgens samengevoegd tot een duo-energielabel.

opgeleverd aan retailers, zodat de retailer zelf verantwoordelijk is voor een al dan niet duurzaam inbouwpakket. •

Locatie

Conclusie

Ook de locatie en het omliggende gebied zijn bepalend voor

De ontwikkeling van duurzaam winkelvastgoed staat in Nederland

het succes van verduurzaming. De locatie moet voldoende

nog in de kinderschoenen. Een reden hiervoor is dat de vraag

aanleiding geven om verlenging van de levensduur door

vanuit de gebruiker, in vergelijking met andere commerciële

duurzaamheidsmaatregelen als zinvol te betitelen. Aspecten

vastgoedsectoren, nog relatief beperkt is. Dit wordt onder meer

als het verzorgingsgebied, ligging (passantenstromen),

veroorzaakt doordat aspecten zoals een beter imago of verlaging

bereikbaarheid, parkeergelegenheid en multifunctionaliteit

van de energiekosten voor veel retailers nog geen cruciale rol

spelen een belangrijke rol voor het laten slagen van de

spelen. Ook zijn de maatregelen die een eigenaar op eigen

verduurzaming. Het meest kansrijk zijn locaties waarnaar veel

initiatief kan nemen beperkt. Samenwerking tussen de retailer en

(blijvende) vraag is: A1-winkellocaties, druk bezochte retail

de eigenaar is daarom van essentieel belang om het

warehousing locaties en wijkwinkelcentra met een goed

verduurzamingspotentieel van winkelvastgoed optimaal te

verzorgingsgebied.

benutten en voor beide partijen voordelen te realiseren.

Jones Lang LaSalle Contacts: Richard Dallinga Director Retail Jones Lang LaSalle Amsterdam +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Ruben Langbroek Head of Research Jones Lang LaSalle Amsterdam +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

In collaboration with:

Follow the Dutch Research team on twitter. www.twitter.com/JLLResearchNL Visit our interactive webportal Retail 2020 and join us to discuss about the future of the Retail landscape. Retail 2020 explores how the Retail sector will change over the next decade. It will provide you with Retail news and insights from the leaders of the Retail industry across the EMEA region. www.retail2020.com

Dutch Retail Market Bulletin - 2011 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Before printing, think about the environment

Duurzaam winkelvastgoed

Recommend Documents