Shop or drop? Visie op winkelvastgoed

Shop or drop? Visie op winkelvastgoed Juni 2014

Hot Topics winkelvastgoed neemt af met 20-35% Online en offline Alleen retail met kwaliteit en duidelijke identiteit succesvol Fun, run en goal typering Actief management en heldere positionering een must Renovatie, herontwikkeling of transformatie?

3

Coverfoto: Hoog Catharijne, Utrecht

CBRE | Shop or drop

Shop or drop?

Maatschappelijke invloeden

Scherpe visie op winkelvastgoed Het Nederlandse winkellandschap is drastisch aan het veranderen. Noodgedwongen. Want de consument laat volledig ander koopgedrag zien dan we gewend waren. Vergrijzing, internetwinkelen en schaalvergroting zijn hiervan de oorzaak.

Economisch herstel De Nederlandse economie vertoont signalen van herstel. Na jaren van negatieve ontwikkeling staan verschillende macro-economische indicatoren als export en groei van het BBP weer op groen. Ook de detailhandelsbesteding laat een voorzichtig herstel zien.

In onze fijnmazige winkelstructuur gaan gaten vallen; het aantal winkelmeters zal de komende jaren (verder) dalen met 20 tot 35%. Alleen de ‘goede’ meters zullen hun waarde behouden. Eigenaren en beleggers moeten zich nú bezinnen op de toekomst en mogelijke scenario’s scherp in beeld brengen.

Verrast en vermaakt worden De groei van de Nederlandse bevolking vlakt af en verandert van samenstelling. Mede door een nieuwe urbanisatiegolf ontstaan groei- en krimpgebieden. In het verlengde hiervan verandert de vraag naar detailhandelsaanbod en de concentratie hiervan. Ook het gedrag van de consument verandert. Winkelen moet vooral een beleving zijn. De consument wil verrast en vermaakt worden, maar ook zijn vertrouwde Hema en Blokker vinden. Hij gaat naar de traiteur, maar ook naar Lidl. De relatie tussen inkomen, opleiding en koopgedrag vervaagt. Globalisering en nieuwe media zorgen ervoor dat hij precies weet wat er in de wereld te koop is. Hij is niet langer trouw aan één merk. Kortom, de consument is in charge: hij bepaalt hoe, wat, waar, wanneer en waarom hij iets koopt.

Het huidige fysieke winkelnetwerk in Nederland voldoet niet meer aan de eisen van de consument. 20-35% van het aantal m² zal gesaneerd worden

Opening Primark. Bron: ANP

Macro economie. Bron: Oxford Economics

BBP Inflatie Detailhandel non-food

Werkloosheid Consumptie Online producten non-food

10.0 % 45 40 8.0 35 6.0 30 254.0

20 2.0 15 100.0 5 -2.0 0 -4.0 -5

4 Shop or drop | CBRE

2017E

2016E 2012

2015E

2014E 2011

2013

2012 2010

2011

2010 2009

2009

2008 2008

2007

2006 2007

2005

2004 2006

2003

2002 2005

-10 -6.0

5 CBRE | Shop or drop

Trends in retailmarkt

Retailvastgoedmarkt: minder maar wel beter

Online en offline verkoopkanalen In de afgelopen jaren is het winkellandschap sterk veranderd. Internationalisatie van retailketens, schaalvergroting en afname van de diversiteit hebben veel winkelcentra weinig onderscheidend gemaakt. Hun concurrentiepositie ten opzichte van andere winkelcentra wordt hierdoor bemoeilijkt. Bovendien zorgt de toename van nieuwe online verkoopkanalen voor een groeiende druk op de bestaande fysieke verkoopkanalen. Ten gevolge hiervan zal de concurrentiestrijd tussen de winkelcentra onderling verder verhevigen.

Spreiding en concentratie Een aanpassing van het huidige netwerk van winkelcentra is onvermijdelijk. Uit onderzoek1 blijkt dat een aanzienlijk deel van de winkelcentra niet meer voldoet aan de eisen van de consument en toe is aan een kwaliteitsslag.

Winkelleegstand % en bevolkingsgroei/-krimp Bron: Locatus, CBS & bewerking CBRE

Daar waar de bevolking groeit, nemen retail- en andere voorzieningen toe, zowel in omvang als in concentratie. Dit is duidelijk zichtbaar in het centrum van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Het retailvastgoed wordt logischerwijs afgestemd op de toestroom van nieuwe consumenten. In de achtergelaten gebieden daalt de behoefte aan retail. Op die plekken blijven alleen de goed functionerende winkelvoorzieningen achter of verdwijnen de winkels volledig. Voor ‘slechte’ winkelmeters moet onherroepelijk een oplossing worden gevonden, met name binnen te kleine marktgebieden. Ze kunnen gesaneerd worden ten gunste van online verkoopkanalen. Of ze kunnen worden vervangen door initiatieven die inspelen op de behoefte van omwonenden aan een plek om samen te komen en te ontmoeten. Hoe dan ook, het is onvermijdelijk om te keuzes te maken.

Online en offline 1

Bouwfonds Investment Management, Refurbishment Report Bouwfonds IM

Bovenstaand figuur geeft de winkelleegstand (april 2014) weer in procenten met daaraan gekoppeld de bevolkingsontwikkeling in de periode 2014-2040 aangegeven doormiddel van groei of krimp.

sees attractive investment opportunities in retail refurbishment, oktober 2013

Groei detailhandel non-food vs online non-food (groei in % t.o.v. de vorige periode) Bron: Thuiswinkel.org

Detailhandel non-food

Online producten non-food

% 45 40 35 30 25

20 15 10 5 0 -5


2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

-10


Kwaliteit boven kwantiteit Winkelprojecten versterken door uitbreiding is niet langer de norm, dat is 'old economy'. Maar het betekent niet dat winkelgebieden zich niet verder moeten ontwikkelen. Alleen 'oppoetsen' en (tijdelijk) verlagen van huurprijzen verhult de onderliggende problematiek niet.

Fun, run en goal Met 1,85 m² per persoon heeft Nederland een van de hoogste winkeldichtheden van Europa. Het Nederlandse winkellandschap is traditioneel verdeeld in centrale, ondersteunende en overige winkelgebieden. De huidige maatschappelijke trends vragen om een alternatieve typering, waarbij winkelgebieden worden onderverdeeld naar winkeldoel of locatie. Dan heb je het over winkelcentra gericht op fun (shoppen als vrijetijdsbesteding), run (de dagelijkse boodschappen) en goal (doelaankopen).

Een structureel ingrijpen is noodzakelijk. Om succesvol te zijn moet het winkelcentrum op alle onderdelen goed presteren. Winkelprojecten moeten er voor de consument toe doen. Dit houdt in dat meer dan ooit tevoren de focus ligt op de door de markt gevraagde kwaliteit. Het gaat erom dat de basis- en servicekwaliteit van de voorzieningen op een goed niveau zijn en dat de beleving (sfeer, gevoel, architectuur) zorgvuldig afgestemd is op het type winkelcentrum.

Duidelijke identiteit Succesvolle winkelcentra hebben een aantal zaken gemeen: een duidelijke identiteit, een aantrekkelijk aanbod, hoge kwaliteit en een dominante rol in het marktgebied. Centra waarin dit ontbreekt verliezen onherroepelijk de strijd om de consument. Eigenaren en beleggers die nu ingrijpen en hun winkelcentra op deze criteria aanpassen, zullen spekkopers zijn.

Beleggingswaarde Als het metrage aan winkelvastgoed afneemt, zal dit ook gevolgen hebben voor de huurprijzen en daarmee voor de beleggingswaarde. De waardeverschillen tussen winkelgebieden zullen verder toenemen. Winkelcentra die niet voldoen aan de kwaliteitseisen van de consument zullen steeds minder renderen. Om de waarde te behouden of te verhogen moet een belegger keuzes maken en zo snel mogelijk ingrijpen. Nu is het moment om realistische plannen te ontwikkelen met bijbehorende vastgoedwaardes en de investeringshorizon te verlengen of een goede exit mogelijk te maken.

Beleggingswaarde. Bron: CBRE

High street

Groei is niet langer per definitie de weg

%

Shopping centre

Retail warehousing

8

naar succes in winkelgebieden 7

6

5

4


2014Q1

2013Q4

2013Q3

2013Q2

2013Q1

2012Q4

2012Q3

2012Q2

2012Q1

2011Q4

2011Q3

2011Q2

2011Q1

2010Q4

3


Waarde behouden of toevoegen Futureproof maken De retailmarkt is in beweging en de bewegingen gaan sneller dan ooit tevoren. Het tijdig futureproof maken van bestaande winkelcentra door ze te vernieuwen en aan te passen aan de eisen van de tijd is dé uitdaging van nu voor beleggers en eigenaren. Een onmisbaar aspect hierin is het winkelcentrum op een proactieve manier te beheren (Actief Management). Is dit echter niet voldoende, dan zullen ingrijpender maatregelen getroffen moeten worden, zoals Renovatie, Herontwikkeling of Transformatie. Dit zijn strategieën die gericht zijn op wijzigingen in de fysieke structuur en de contouren van winkelcentra. Ook hierbij moeten visie en focus voorop staan.

Actief Management Een winkelcentrum floreert zichtbaar als het asset en property management goed zijn ingevuld. Een duidelijke visie op retail- en retailvastgoed is een eerste vereiste om actief en gericht aan de slag te gaan.

Winkelcentrum Hoochwoert, Woerden Goed renderend door heldere visie

Startpunt: sterke concurrentie van hoofdwinkelstraat Woerden, omzet huurders onder druk, zonder actie

De juiste positionering geeft onderscheidend vermogen en levert een uitstekende basis voor het commercieel invullen van het project. Een goede verdeling van formules die consumenten aantrekken, een afgewogen branchemix en duidelijke marketing. Maar ook zaken als serviceprogramma’s (loyalty), flexibele huurcontracten en partnerships met retailers (financiering) zijn voorbeelden waarmee het verschil kan worden gemaakt. Winkelcentra die hierin voorop lopen zijn Stadshart Amstelveen2, Schiphol Plaza3, de nog in ontwikkeling zijnde Markthal Rotterdam4 en Designer Outlet Roermond5.

lag leegstand op de loer. Oplossing: v erdere versterking relatie met huurders door frequent en gestructureerd overleg. Actief contractmanagement en aangaan nieuwe langjarige verbintenissen. Krachtig promotie- en marketingbeleid. Resultaat: versterkte concurrentiepositie in de Woerdense binnenstad, huurders tevreden over nieuwe aanpak, waardebehoud voor

Maar ook reguliere, traditionele winkelcentra vereisen actief management. Meten en benchmarken van kwaliteit, beleid maken, actie ondernemen, verbeteren en opnieuw meten zijn daarbij essentieel.

de belegger.

Daar waar aanpassingen in de basis en de aanvullende programmering niet voldoen, zijn ingrepen noodzakelijk die het reguliere property management overstijgen.

Designer Outlet Roermond

2

Eigendom Unibail Rodamco | 3 Eigendom Schiphol Real Estate

4

Eigendom Corio | 5 Eigendom Henderson Global Investors en McArthurGlen

De waarde van een winkelcentrum behouden of verhogen betekent nú keuzes maken



Transformatie Niet alle winkelcentra gaan de concurrentiestrijd overleven. Voor oudere buurtwinkel-gebieden, een fors aantal woonboulevards en onduidelijk gepositioneerde centra die geen toekomstperspectief hebben, kan transformatie een alternatief zijn. Afhankelijk van de locatie en de kwaliteit kan het object een nieuwe publieks- of woonfunctie krijgen. Een oplossing die vaak gezamenlijk met alle betrokkenen zal moeten worden gevonden en waarbij de verschillende belangen goed moeten worden afgewogen.

Renovatie Als de uitstraling van een winkelcentrum niet goed is of de retailmix uit balans is, moet worden nagedacht over een renovatie of herpositionering van het object. Van belang hierbij is dat de kernkwaliteiten (basis, service, beleving) worden herzien en afgestemd op de wensen van consumenten en retailers. Deze aanpassingen zijn gericht op de bestaande structuur en contouren van het winkelcentrum. Door het op peil brengen van de kernkwaliteiten met beperkt ingrijpen in het vastgoed en de programmering van het winkelcentrum wordt de toekomstbestendigheid vergroot en de beleggingshorizon verlengd.

The Wall – langs de A2 Culturele invulling maakt meer mogelijk

Startpunt: 65.000 m² perifere winkelruimte met 50% moeilijk op te lossen leegstand. Oplossing: d e bestaande kaders van bestemming, huurprijzen en beleggingswaarde flexibel maken en creatief/ maatschappelijke invullingen onderzoeken. Aan de gemeente is door eigenaar een voorstel gedaan het toekomstige Cultuurforum (of een andere grootschalige sociaal-culturele instelling) onder te brengen in het bestaande complex. Resultaat: verlaagde huurprijs waardoor culturele bestemming haalbaar is en onderhandelingen konden worden gestart met potentiële huurders en belanghebbenden.

Meubelplein Ekkersrijt

Herontwikkeling Winkelcentra die onvoldoende gereed zijn voor de toekomst maar wel de potentie hebben om een dominante rol te spelen in het marktgebied, hebben een meer structurele ingreep nodig. Herontwikkeling is dan noodzakelijk. Herpositionering - in de vorm van aanpassing van de uitstraling en herziening van retailmix en overige programmering - is hiervan een onderdeel.

Mercuriuscentrum Assen Levendiger binnenstad door herontwikkeling

Startpunt: A1-locatie met onvoldoende aantrekkingskracht en uitstraling om volledige potentie te benutten. Oplossing: volledige herontwikkeling waaronder de verwijdering van de overkapping en vernieuwd ontwerp voor de gevels. Versterking van

Het verschil met renovatie is dat de aanpassingen bij herontwikkeling gericht zijn op ingrepen in de bestaande structuur en contouren van het winkelcentrum. Hierbij kan worden gedacht aan uitbreiding of versterking met alternatieve functies als woningen, maatschappelijke functies en leisure, maar ook aan wijziging van looproutes en het bebouwen van openbare ruimtes.


het winkelaanbod, o.a. door de toevoeging van een H&M filiaal. Resultaat: een compleet vernieuwde winkelstraat als perfecte aansluiting op het binnenstedelijke winkelgebied in Assen en een aantrekkelijk sociaal stadshart mede door toevoeging van een woonzorgcentrum.


Survival of the fittest Alleen die winkelcentra die erin slagen de aansluiting met de consument te vinden of te behouden en een centrale rol in hun marktgebied te spelen, zullen overleven. Het is een ‘survival of the fittest’ geworden en de toekomst begint nu. Beleggers en eigenaren moeten alert en actief zijn en weten wat er speelt. Hoe? Consument zijn we allemaal. Begin gewoon eens met een dagje shoppen! Parkeer, loop rond, winkel, eet, drink, kijk, luister, ervaar. Alles klaar voor de toekomst?

Beleggers en eigenaren moeten alert en actief zijn en weten wat er speelt

Contact Wilton Christiaanse Associate Director Development Services t: +31 (0) 20 626 26 91 e: [email protected] Frank Geuze Senior Consultant Development Services t: +31 (0) 20 626 26 91 e: [email protected]

Colofon Fotografie: Stijnstijl Fotografie | Hubba! Digitale Fotografie ANP | Designer Outlet Roermond Grafisch ontwerp: CBRE Corporate Communications | KINK- IT, grafisch ontwerpbureau

Disclaimer © Copyright 2014 CBRE. All rights reserved. Information herein has been obtained from sources believed to be reliable.While we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to independently confirm its accuracy and completeness. Any projections, opinions, assumptions or estimates used are for example only and do not represent the current or future performance of the market. This information is designed exclusively for use by CBRE clients, and cannot be reproduced without prior written permission of CBRE.


Shop or drop? Visie op winkelvastgoed

Recommend Documents