Grip op de zaak
Huurprijsherziening bij winkelvastgoed
Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming is door de wetgever in het leven geroepen onder meer vanwege de plaatsgebondenheid van een individuele winkelier. Het genereren van inkomen, maar ook het opbouwen van goodwill ligt hieraan ten grondslag. Echter, het blijkt dat oude huurcontracten van grote invloed zijn bij huurherzieningen. In sommige gevallen is de markthuur zelfs tweemaal zo hoog als de herzieningshuur. Al sinds mei 1971 biedt de wet de mogelijkheid om de huurprijs van winkelruimte aan te passen. Kort gezegd komt de regeling erop neer dat de huurprijs na een bepaalde huurtermijn door de huurder en/of de verhuurder naar boven of naar beneden kan worden bijgesteld op basis van de huurprijzen van vergelijkbare winkelruimten over een referentieperiode van vijf jaar. De specifieke wettelijke kaders waarbinnen de verhuur van 290-bedrijfsruimte (ofwel: detailhandelsbedrijfsruimte) valt, staan beschreven in het Burgerlijk Wetboek. Deze wettelijke kaders hebben als uitgangspunt een zo groot mogelijke ‘genotszekerheid’ voor de huurder te bieden en bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs staat de vrijheid van partijen voorop. Huurder en verhuurder kunnen echter na een bepaalde huurtermijn de huurprijs herzien. Dit houdt in dat de overeengekomen huurprijs na verloop van tijd – desnoods via de rechter – kan worden aangepast door zowel huurder als verhuurder.
Anno 2012 zijn huurders in de belangrijkste stedelijke winkelstraten veelal landelijk opererende en professionele organisaties. Ten tijde van het ontstaan van deze wetgeving was veel minder sprake van filialisering. Momenteel vindt men in deze winkelstraten nauwelijks nog een zelfstandige. De wettelijke huurbescherming gaat, zeker in perspectief van de professionele huurder, in sommige gevallen erg ver.
Herzieningshuur
Hoe de herzieningshuurprijs dient te worden vastgesteld (en wordt gedefinieerd), is terug te vinden in lid 2 van artikel 7:303 BW: “Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.(…)” Met andere woorden moet worden achterhaald: • welke objecten ter plaatse vergelijkbaar zijn met het gehuurde; • wat de huurprijzen zijn van vergelijkbare bedrijfsruimten over een periode van vijf jaar; • wat het gemiddelde van die huurprijzen is over de periode van vijf jaar. In dit kader wordt onder meer rekening gehouden met ligging, grootte, indeling, front-diepteverhouding, kwaliteit en bereikbaarheid.
Historische huurprijzen
Door het toevoegen van de referentieperiode aan het wettelijk criterium konden huurders minder eenvoudig worden geconfronteerd met huurprijzen die werden verdubbeld of zelfs verdrievoudigd. De keerzijde van de medaille is dat door deze regeling huren in de vergelijking kunnen worden betrokken die lang geleden zijn afgesloten. Deze historische huurprijzen staan daarmee wel heel ver van de marktwaarde af, ondanks het feit dat deze referentiehuren slechts voor de laatste vijf jaar meetellen in de vergelijking. Door gebruik te maken van deze oude referentiehuren huren die vaak alleen geïndexeerd zijn en veel ouder zijn dan 5 jaar - wordt de matigende werking wel in extreme mate doorgetrokken en wordt in het geheel voorbij gegaan aan een marktconforme huur van deze tijd. Het zou beter zijn referenties uit te sluiten met een dergelijke lange looptijd.
Markthuur
Het toetsen van de huur heeft dus niets te maken met de markthuur. De markthuur is kort gezegd de huur die tot stand komt door middel van vraag en aanbod van een winkel die vrij op de markt wordt aangeboden. In tegenstelling tot zogenaamde 230A-huurovereenkomsten, die onder meer betrekking hebben op kantoorruimten, wordt de lopende huurovereenkomst van een winkelruimte niet getoetst aan de markthuur, maar aan de herzieningshuur.
Markthuur versus herzieningshuur
Door de matigende werking van de herzieningshuurprijzen als gevolg van de wettelijke referentieperiode van vijf jaar kunnen grote verschillen ontstaan tussen de markthuur en de herzieningshuur van een object. Figuur 1 geeft een overzicht van deze verhouding weer voor een selectie van de sterkste winkelsteden van Nederland.
Referentieperiode van vijf jaar
De invoering van de huurherzieningssystematiek in het begin van de jaren ’70 leidde voor veel huurders al snel tot substantiële huurverhogingen. Het wettelijk criterium voor verhoging luidde destijds namelijk: ‘indien de huurprijs niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’. Rechters en deskundigen namen feitelijk een leeg opgeleverd winkelpand op de vrije markt als uitgangspunt voor de huurprijsherziening. Om huurders te beschermen tegen deze sterke huurprijsstijgingen heeft de wetgever in 1980 een beschouwingsperiode ingevoerd van vijf jaar. Dit houdt in dat in de vergelijking huurprijzen moeten worden betrokken die gedurende vijf jaar voorafgaand aan het herzieningsmoment golden. De invoering van deze zogenaamde referentieperiode had dan ook een duidelijk matigend effect op de herzieningshuur.
Uit de figuur blijkt dat winkeliers in de sterke winkelsteden bereid zijn een aanzienlijk hogere huur te betalen voor een pand dat beschikbaar komt. Deze markthuur is vergeleken met de herzieningshuur veel hoger. De verschillen zijn vooral op de beste winkellocaties in Nederland enorm groot. Hoewel anno 2012 de tendens is dat markthuren op A1-locaties in algemene zin stabiliseren, stijgen de herzieningshuren nog enigszins als gevolg van de dempende werking van de referentieperiode. Of de markthuur en herzieningshuur in de sterke winkelsteden elkaar ooit zullen kruisen is niet te voorspellen. Dit lijkt echter onwaarschijnlijk gezien het grote verschil tussen markthuur en herzieningshuur. In krimpgebieden is deze tendens echter al wel enige tijd waarneembaar. In deze gebieden liggen de markthuur en herzieningshuur meer met elkaar in lijn. Uit bovenstaande figuur blijkt verder dat in algemene zin kan worden gesteld dat hoe sterker de winkelstad, hoe groter het gat tussen markthuur en herzieningshuur is. Dit is te verklaren, doordat de markthuren in de grote steden
Figuur 1: Herzieningshuurprijzen vs markthuurprijzen sterke winkelsteden
de afgelopen tijd een grote vlucht hebben genomen. Dit terwijl de herzieningshuren door de wetgeving slechts met een sterk vertraagde werking volgen. Daarnaast blijft de herzieningshuur in de sterke winkelsteden structureel laag, omdat sprake is van beperkte mutaties. Retailers die eenmaal een goede locatie hebben bemachtigd, zullen deze niet snel laten gaan.
In-de-plaatsstelling en onderhuur
Doordat in de loop der jaren grote verschillen zijn ontstaan tussen markthuren en herzieningshuren in voornamelijk de sterke winkelsteden, is in-de-plaatsstelling een instrument dat veelvuldig door huurders wordt toegepast. Via dit instrument (dat contractueel niet is uit te sluiten) vindt een zuivere contractsovername plaats. De lopende huurovereenkomst wordt door een opvolgende huurder overgenomen. Door dit instrument kan de verhuurder het object niet ‘vrij op de markt’ aanbieden tegen de markthuur. Een mogelijke huursprong is door de in-de-plaatsstelling dan ook niet mogelijk. Daarnaast is onderhuur een instrument dat veelvuldig wordt toegepast, waarbij het niet ongebruikelijk is dat de hoofdhuurder extra inkomsten van de onderhuurder ontvangt en de verhuurder zijn grip op het vastgoed kwijt is. In tegenstelling tot de in-de-plaatsstellingsregeling is onderhuur overigens contractueel wel degelijk goed uit te sluiten.
Conclusie
Eigenaren van winkelvastgoed raken door de hiervoor genoemde constructies hun grip op de zaak kwijt. Enerzijds is door de in-de-plaatsstellingsregeling een grote dynamiek zichtbaar als het gaat om huurovereenkomsten. Anderzijds is de dempende werking van de herzieningswetgeving er de oorzaak van dat geen maximale huuropbrengst kan worden gegenereerd. Dit wordt zelfs versterkt doordat de wetgever geen limiet toekent aan de looptijd van huurovereenkomsten bij referentieobjecten. Huurovereenkomsten met een looptijd van vijftien of twintig jaar kunnen immers als volwaardige referenties in de vergelijking worden betrokken. Daarnaast is in de sterke winkelsteden relatief weinig marktwerking geweest, waardoor herzieningshuren structureel laag blijven. Veelvuldig blijkt in de praktijk dat referentieobjecten, die zijn herzien in de betreffende referentieperiode, er uiteindelijk voor zorgen dat ‘oude’ huren blijven(d) doorwerken, de zogenaamde ‘herziening op herziening’. Op deze ‘oude’ huren is immers de huurprijs van het herziene referentieobject gebaseerd. Een aanpassing van de wetgeving door niet alleen de looptijd van referentieobjecten in te perken, maar ook om ‘herziening op herziening’ te voorkomen, is dan ook op zijn plaats.
Grip op de zaak
Om meer zeggenschap te behouden over de waardeontwikkeling van het winkelvastgoed in eigen bezit, kan bij het afsluiten van huurovereenkomsten de huurprijsherzieningsclausule (artikel 7:303 BW) contractueel worden uitgesloten. Hiervoor is een gang naar de kantonrechter echter noodzakelijk, maar dit is veelal slechts een administratieve handeling. Daarnaast is het afsluiten van een zeer lange eerste huurperiode (eventueel in combinatie met het doorvoeren van een of meerdere breakoptie(s)) een goede mogelijkheid om onder het risico van huurprijsherziening uit te komen. Verder komt de overeenkomst met een eindigheidsclausule meer en meer voor. Bij deze contracten wordt bij voorbaat een bepaalde termijn overeengekomen, waarna de overeenkomst ook daadwerkelijk eindigt. Indien verlenging op prijs wordt gesteld, moeten partijen opnieuw aan de onderhandelingstafel gaan zitten. Ook hierbij geldt dat goedkeuring van de kantonrechter noodzakelijk is. Tot slot wordt de looptijdcorrectie als mogelijk instrument bepleit om het grote gat tussen markthuur en herzieningshuur naar een acceptabeler niveau te brengen. Huurovereenkomsten met een looptijd van 10 jaar of meer (ten opzichte van het herzieningsmoment) dienen bij voorkeur te worden uitgesloten als referentie bij een huurherzieningsprocedure. Wanneer er geen of slechts enkele referenties resteren, kunnen referenties met een lange looptijd (>10 jaar) uitsluitend worden betrokken als een looptijdcorrectie wordt doorgevoerd. Daardoor wordt niet getornd aan de matigende werking van de huurprijsaanpassing zoals de wetgever dat voor ogen heeft. Op deze wijze wordt tegelijkertijd meer rekening gehouden met het huidige economisch klimaat.
Aanbevelingen ten aanzien van de huurherziening Uitsluiten van de huurherzieningsclausule via de kantonrechter. Afsluiten van huurovereenkomsten met een eindigheidsclausule (hierbij is goedkeuring van de kantonrechter vereist). Overeenkomen van een lange eerste huurperiode waardoor geen huurherziening mogelijk is (eventueel in combinatie met doorvoeren breakoptie(s)). Aanbevelingen voor de wetgever Invoeren looptijdcorrectie. Voorkomen ‘herziening op herziening’.
Voor meer informatie Wij adviseren u graag over huurprijsherzieningen. Voor meer informatie neemt u contact op met de afdeling Retail Services van DTZ Zadelhoff via tel. 030 6 022 211 of via e-mail
[email protected]. Ook op onze website www.dtz.nl vindt u meer informatie.
