Duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen door middel van gronduitgifte

Duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen door middel van gronduitgifte Eindrapportage

26 mei 2010

Uitgebracht aan:

Havenbedrijf Amsterdam, Havenbedrijf Rotterdam, Industriebank LIOF, Groningen Seaports, Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord, Ontwikkelingsmaatschappij Flevoland, en RON, SADC

Auteurs:

drs. F.W. Huitema mr. drs. M.P. Platier

Reviewer:

drs. F.J.M. ten Have

Kenmerk:

2010.0521/311228311

2/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Inhoud

Voorwoord

4

1. Inleiding en vraagstelling

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Achtergrond Opdrachtformulering Uitgangspunten Plan van aanpak Leeswijzer

2. Context 2.1 2.2 2.3 2.4

Invulling begrip duurzaamheid Speelveld Belang van duurzaam kwaliteitsbehoud Nieuwe terreinen vs. bestaande terreinen

3. Bevorderen duurzaam kwaliteitsbehoud 3.1 Inleiding 3.2 Voorwaarden scheppen en draagvlak creëren 3.3 Bevorderen regie in beheerfase 3.3.1 Eisen SMART maken 3.3.2 Contactmomenten inbouwen 3.3.3 Binden van rechtsopvolgers/toekomstige gebruikers 3.3.4 Instellen parkmanagementorganisatie 3.4 Verder gaan dan de publiekrechtelijke kaders 3.5 Verhogen investeringsbereidheid markt 3.6 Financiers doen moeilijk

4. Juridische borging 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Algemeen Gronduitgifte in erfpacht Erfdienstbaarheid Kwalitatieve verplichting Kettingbeding

5. Enkele praktische toepassingsmogelijkheden 5.1 Inleiding

5 5 6 6 7

8 8 9 11 12

13 13 13 14 15 17 17 17 19 22 23

25 25 26 29 32 34

36 36

3/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

5.2 5.3 5.4 5.5

Derdenwerking Kwaliteitsimpuls openbaar gebied en onbebouwd privaat domein Energiecasus Beleggers meer betrekken

36 41 44 54

6. Aanbevelingen

57

Bijlage 1: Inventarisatie huidige praktijk

59

Bijlage 2: Marktconsultatie

67

Bijlage 3: Experimentenwet Bedrijven Investeringszones (BIZ)

68

Bijlage 4: Input en output businesscase energiecasus

70

4/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Voorwoord In Nederland zijn duizenden hectares van de bestaande bedrijventerreinen verouderd. Om deze bedrijventerreinen aan de huidige standaarden te laten voldoen is herstructurering vereist. Herstructurering van verouderde terreinen is echter een ingewikkeld en kostbaar proces en komt in veel gevallen moeizaam tot niet van de grond. Ondanks dat er nog ruimte is op deze bestaande (verouderde) bedrijventerreinen is er vanuit de markt behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen. Door een goede inzet van uitgiftevormen en uitgiftestrategieën kan de kans verminderd worden dat een bedrijventerrein in een neerwaartse spiraal belandt en dat op termijn herstructurering de enige mogelijkheid is om een gewenst kwaliteitsniveau te bereiken. Een voordeel van het instrument van gronduitgifte is dat het op korte termijn kan worden toegepast en dat partijen niet of beperkt afhankelijk zijn van derden (overheden) om duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen te waarborgen. Deloitte Real Estate Advisory heeft het initiatief genomen om een studie op te starten over de wijze waarop middels gronduitgifte beter kan worden gestuurd op de kwaliteit en duurzaamheid van bedrijventerreinen. Voor u ligt de eindrapportage in het kader van de studie ‘Duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen door middel van gronduitgifte’. Deze eindrapportage is één van de resultaten uit het traject dat Deloitte Real Estate Advisory vanaf april 2009 heeft doorlopen in samenwerking met Groningen Seaports, Havenbedrijf Amsterdam, Havenbedrijf Rotterdam, Industriebank LIOF, Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord, Ontwikkelingsmaatschappij Flevoland, RON en SADC. Naast de eindrapportage is de totstandkoming van een kennisplatform voor gronduitgevende partijen een belangrijke meerwaarde van de studie geweest. De uitwisseling van kennis en ervaringen en de gemeenschappelijke wil om duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen te bevorderen, dragen er ons inziens aan bij dat de totstandkoming van een hogere kwaliteitsstandaard op bedrijventerreinen mogelijk wordt. Wij pleiten er dan ook voor om dit kennisplatform in stand te houden en eventueel uit te breiden met andere gronduitgevende partijen. Tot slot willen wij de deelnemers en de partijen die hebben meegedaan aan de marktconsultatie van harte bedanken voor hun medewerking tijdens de studie. Deloitte Real Estate Advisory, mei 2010 Frederik Huitema Mark Platier

5/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

1.

Inleiding en vraagstelling

1.1 Achtergrond Veroudering van bedrijventerreinen wordt in Nederland als een groot probleem ervaren. Vanuit diverse hoeken zijn initiatieven gekomen om veroudering tegen te gaan en duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen te bevorderen. In reeds verschenen onderzoeken en adviezen zijn maatregelen en instrumenten besproken die de kwaliteit van bedrijventerreinen moet bevorderen. De focus in deze onderzoeken en adviezen is veelal gelegd op instrumenten als wet- en regelgeving (waaronder fiscaliteit), subsidiëring en verevening. Naast bovengenoemde instrumenten kan duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen ook worden bevorderd door slim gebruik te maken van het stelsel van gronduitgiftevormen en uitgiftestrategieën. In het geval een grondeigenaar wil sturen op duurzaam kwaliteitsbehoud kan zij, vanuit haar (machts)positie van grondeigenaar, impulsen geven om vanuit ruimtelijke optiek gewenst ondernemersgedrag uit te lokken. Belangrijkste voorwaarde voor toepassing van dit instrumentarium is grondeigendom. Zonder grondeigendom kan immers geen sprake zijn van gronduitgifte. In samenwerking met partijen als Groningen Seaports, Havenbedrijf Amsterdam, Havenbedrijf Rotterdam, Industriebank LIOF, Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord, Ontwikkelingsmaatschappij Flevoland, RON en SADC heeft Deloitte Real Estate Advisory een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden van gronduitgevers om via voorwaarden in uitgiftecontracten sturing te geven aan kwaliteitsbehoud en duurzaamheid bij bedrijventerreinen.

1.2 Opdrachtformulering In het licht van bovengenoemde achtergrond is de opdrachtformulering van de studie als volgt: 1.

Inventarisatie huidige praktijk  Bundel de bij de partijen aanwezige kennis omtrent gronduitgifte en duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen.

2.

Ontwikkeling nieuwe praktijk  Maak inzichtelijk wat het belang is van duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen voor de direct betrokken partijen en bezie welke mechanismen er toe kunnen bijdragen dat de betrokken partijen investeren in duurzaam kwaliteitsbehoud.  Breng in kaart hoe de verschillende partijen in de keten invulling geven aan de begrippen kwaliteit en duurzaamheid en onderzoek welke gemeenschappelijke kenmerken hierin te vinden zijn.  Breng voor de verschillende partijen in de keten de mogelijkheden en de beperkingen van een investering in duurzaam kwaliteitsbehoud in kaart.

6/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

 Geef hierbij aan welke institutionele beperkingen gelden in het mechanisme van gronduitgifte.  Geef een financiële doorkijk naar de effecten van een aantal voorwaarden in een privaatrechtelijk uitgiftecontract op verschillende partijen in de keten.  Geef aan welke rol de gronduitgever moet innemen om het mechanisme in gang te zetten die de overige partijen in de keten aanzet om te investeren in duurzaam kwaliteitsbehoud. 3.

Handvatten ter borging  Geef aan op welke wijze mechanismen in een gronduitgiftecontract kunnen worden geborgd en hoe duurzaam kwaliteitsbehoud kan worden gehandhaafd.

1.3 Uitgangspunten De onderstaande uitgangspunten gelden tijdens de studie:  Voor deze studie zijn enkel mogelijkheden onder de huidige Nederlandse wetgeving onderzocht.  Voor deze studie is gebruik gemaakt van bestaande kennis. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling geweest om bestaande studies opnieuw uit te voeren.  In deze studie staan privaatrechtelijke mogelijkheden van gronduitgifte centraal. Mogelijkheden van het publiekrecht komen in eerste instantie niet aan bod.  De primaire focus ligt op de gronduitgifte op bedrijventerreinen. Het gaat hierbij zowel om gronduitgifte op nieuwe als bestaande (te herstructureren of geherstructureerde) bedrijventerreinen.  Het eindproduct moet praktisch toepasbaar zijn.

1.4 Plan van aanpak Voor deze studie hebben wij een aanpak gehanteerd die is opgesplitst in drie fasen. Fase 1: Inventarisatie huidige praktijk In deze eerste fase zijn de door de opdrachtgevers beschikbaar gestelde gronduitgifte-contracten, algemene voorwaarden en overige relevante informatie bestudeerd. Daarnaast zijn interviews gehouden met alle opdrachtgevers om in kaart te brengen welke thema’s binnen het begrip duurzaam kwaliteitsbehoud de gronduitgevers belangrijk vinden en waarop sturing is gewenst. De inventarisatie van de huidige praktijk staat beschreven in bijlage 1. Fase 2: Externe verkenning en uitwerking In de tweede fase is een marktconsultatie gehouden onder ontwikkelaars, beleggers, financiers, eindgebruikers, taxateurs, energiebedrijven, duurzaamheid-adviesbureaus, gemeenten en kennisinstellingen. Een lijst met de geïnterviewde bedrijven en instellingen is opgenomen in bijlage 2.

7/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Doelstelling in deze fase was om te onderzoeken:  hoe andere stakeholders aankijken tegen duurzaam kwaliteitsbehoud op bedrijventerreinen;  welke institutionele beperkingen volgens ‘de markt’ gelden in het mechanisme van gronduitgifte;  welke mogelijke oplossingsmogelijkheden ‘de markt’ ziet om duurzaam kwaliteitsbehoud op bedrijventerreinen te bevorderen. De resultaten van deze marktconsultatie staan integraal verwerkt in deze rapportage. Fase 3: Eindrapportage De bevindingen uit fase 1 en 2 zijn verwerkt in onderhavige eindrapportage.

1.5 Leeswijzer Het onderdeel dat betrekking heeft op „Inventarisatie huidige praktijk‟ staat beschreven in bijlage 1. De onderdelen „Ontwikkeling nieuwe praktijk‟ en „Handvatten ter borging‟ worden integraal behandeld in de rapportage1. In hoofdstuk 2 beschrijven wij de context waarbinnen de studie is uitgevoerd. Vervolgens geven wij in hoofdstuk 3 aan wat de belangrijkste oorzaken zijn van het gegeven dat de gronduitgever niet de gewenste regie op duurzaam kwaliteitsbehoud kan voeren. Tevens geven wij in dit hoofdstuk aan welke beheersmaatregelen de gronduitgever kan nemen om meer sturing te geven. Hoofdstuk 4 staat in het teken van de juridische borging van uitgiftebepalingen in het gronduitgiftecontract. In hoofdstuk 5 staan een viertal praktische toepassingsmogelijkheden beschreven die de gronduitgevende partijen kunnen gebruiken bij hun uitgiftestrategie. Tot slot staan in hoofdstuk 6 een aantal aanbevelingen geformuleerd om duurzaam kwaliteitsbehoud te bevorderen.

1

Om een voorbeeld te geven van de integrale behandeling van deze onderdelen, refereren wij aan de laatste subopdracht van opdracht 2 „Ontwikkeling nieuwe praktijk‟ Deze subopdracht luidt: ‘Geef aan welke rol de gronduitgever moet innemen om het mechanisme in gang te zetten die de overige partijen in de keten aanzet om te investeren in duurzaam kwaliteitsbehoud.’ Het antwoord op deze subvraag is meerledig en laat zich niet in een paar zinnen beantwoorden. De gronduitgever kan namelijk op verschillende manieren andere partijen aanzetten om te investeren in duurzaam kwaliteitsbehoud. Om deze reden komt deze subvraag integraal terug in de hoofdstukken 3, 4 en 5.

8/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

2.

Context

2.1 Invulling begrip duurzaamheid Veroudering van bedrijventerreinen wordt in Nederland als een groot probleem ervaren. Zo hebben de ministeries van VROM (Mooi Nederland) en Economische Zaken de handen ineengeslagen om veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan en duurzaam kwaliteitsbehoud te bevorderen. Ondanks de aandacht voor dit onderwerp bestaat er geen eenduidige begripsinvulling van ‘duurzaam kwaliteitsbehoud’. Uit de marktconsultatie blijkt dat gronduitgevers/gemeenten en gebruikers duurzaam kwaliteitsbehoud nastreven door invulling te geven aan onderstaande thema’s. a. Energie b. Waterhuishouding c. Materiaalgebruik/conditie materialen d. Ruimte e. Bereikbaarheid en mobiliteit f. Geluid Aan de hand van deze thema’s zijn ook verschillende kwaliteitslabels2 opgebouwd. Het benoemen van thema’s is belangrijk. Het begrip ‘duurzaam kwaliteitsbehoud’ veronderstelt echter meer. Het begrip veronderstelt dat een bepaalde mate van kwaliteit wordt nagestreefd en dat deze kwaliteit gedurende lange tijd moet worden geborgd. Aangezien in deze studie het moment van gronduitgifte centraal staat, wordt het nagestreefde kwaliteitsniveau bezien vanuit het oogpunt van de gronduitgever. De kwaliteit die de gronduitgever op een bedrijventerrein nastreeft, kan worden toegespitst op vijf onderdelen, te weten:  Kwaliteit van het openbaar gebied  Kwaliteit van het onbebouwde private domein  Kwaliteit van het bebouwde private domein  Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen van de gebruikers  Kwaliteit van de segmentering/typologie (soort gebruikers) Een onderscheid in deze vijf categorieën helpt de gronduitgever inzichtelijk te maken op welk terrein zij sturing kan geven. Door een koppeling te maken tussen de eerste vier categorieën en de eerder genoemde thema’s verkrijgt de gronduitgever een checklist aan de hand waarvan zij kan bepalen of er voldoende regie wordt uitgeoefend om de totstandbrenging en instandhouding van een bepaald kwaliteitsniveau te bewerkstelligen.

2

Waaronder: BREEAM, LEED en GreenCalc

9/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

De kwaliteitscategorie ‘Kwaliteit van de segmentering/typologie’ leent zich niet om te worden afgezet tegen de genoemde thema’s. Sturing op deze kwaliteitscategorie dient daarom apart plaats te vinden. Opgemerkt wordt dat de kwaliteit van de segmentering/typologie (deels) wordt vastgelegd in de RO-documenten. In onderstaande tabel zijn de kwaliteitscategorieën en de thema’s tegen elkaar afgezet. Energie

Waterhuishouding

Materiaalgebruik/conditie materialen

Ruimte

Bereikbaarheid en mobiliteit

Kwaliteit van het openbaar gebied Kwaliteit van het onbebouwde private domein Kwaliteit van het bebouwde private domein Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen

Toelichting tabel: In bovenstaande tabel is met grijs aangegeven welke thema‟s op de verschillende kwaliteitscategorieën van toepassing zijn. Niet alle vlakken zijn grijs gearceerd. 

Het thema „Energie‟ heeft betrekking op o.a. collectieve systemen, energiebesparingsmaatregelen in het bedrijfsgebouw en energieoptimalisatie van bedrijfsprocessen. Dit thema is niet of nauwelijks van toepassing op het onbebouwde private domein.



Het thema „Materiaalgebruik/conditie materialen‟ heeft betrekking op fysieke gesteldheid. Dit thema is in het kader van deze studie niet van toepassing op bedrijfsprocessen.



Het thema „Ruimte‟ heeft betrekking op de inrichting van het onbebouwde gebied. Dit thema is daarom niet van toepassing op het bebouwde domein (het bedrijfsgebouw) en de bedrijfsprocessen.



Het thema „Bereikbaarheid en mobiliteit‟ heeft betrekking op de kwaliteit van de infrastructuur op het bedrijventerrein (bijv. parkeervoorzieningen openbaar gebied) en de transportmiddelen die de gebruiker gebruikt voor haar bedrijfsvoering (modal split). Dit thema is niet van toepassing op de kwaliteit van het private domein.

In het vervolg van dit handboek zal deze tabel worden gebruikt om aan te geven in welke mate een sturingsmechanisme kan worden gebruikt om kwaliteitsdoelstellingen te bewerkstelligen en in standSpeelveld te houden. 2.2

10/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Bij de totstandkoming en handhaving van duurzame en kwalitatief hoogwaardige bedrijventerreinen spelen naast de gronduitgevers ook (overige) overheden, gebruikers, ontwikkelaars, beleggers, financiers, energiemaatschappijen, maatschappelijke organisaties en overige stakeholders uit het bedrijfsleven een rol. Als het gaat om duurzaam kwaliteitsbehoud door middel van gronduitgifte spelen niet alle bovengenoemde partijen een even grote rol. In het begin van de studie leefde de veronderstelling dat bij gronduitgifte naast de gronduitgever en de gebruiker ook de ontwikkelaar en de belegger een rol speelden en dat deze vier partijen een keten vormden in het gronduitgiftetraject. Investeringen in duurzaamheid zouden onvoldoende van de grond komen doordat de baten van een investering in kwaliteitsbehoud weliswaar ergens in de keten terecht zouden komen, maar veelal niet bij de partij die de kosten van de investering draagt. De veronderstelling leefde dat er een zogenaamde cicle of blame bestond in de keten gronduitgever – projectontwikkelaar – belegger – eindgebruiker. Uit de interviews met de deelnemers en de marktconsultatie blijkt dat van de genoemde keten veelal geen sprake is. De gronduitgevers geven hun gronden over het algemeen direct uit aan de eindgebruiker. De eindgebruiker geeft vervolgens opdracht aan een ontwikkelaar/bouwer om een gebouw neer te zetten, conform haar wensen. Er wordt slechts sporadisch op risico gebouwd en beleggers zijn nagenoeg alleen actief op logistieke bedrijventerreinen. Op de rest van de bedrijventerreinenmarkt is de belegger nauwelijks actief. Van een circle of blame tussen de eerder genoemde partijen kan zodoende geen sprake zijn. Belangrijkste redenen waarom beleggers nauwelijks actief zijn op bedrijventerreinen is het gegeven dat bedrijfsonroerend vastgoed incourant vastgoed is. De bedrijfsgebouwen zijn vaak specifiek geschikt voor een bepaalde gebruiker. Als de gebruiker zijn gebouw niet meer nodig heeft, is het moeilijk om voor het gebouw een nieuwe gebruiker te vinden. Incourant vastgoed kan overigens voor een belegger wel interessant zijn als met de gebruiker een langdurig huurcontract kan worden aangegaan. Andere redenen waarom de belegger nauwelijks actief is, zijn:  Veel gebruikers (met name mkb-bedrijven) willen hun pand in eigendom hebben (zij beschouwen het bedrijfspand als pensioen).  Op bedrijventerrein is veelal sprake van versnipperd eigendom. Consensus over een beoogd kwaliteitsniveau is moeilijk te bereiken, waardoor de vastgoedwaarde te afhankelijk is van het gedrag van andere gebruikers.

11/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

  

Het grote aanbod van bedrijventerreinen in Nederland/het ontbreken van relatieve schaarste. De boekwaarde van bestaand vastgoed op verouderde terreinen is te hoog om toetreding en revitalisatie/herstructurering rendabel te maken. Op terreinen waar gronden in erfpacht worden uitgegeven past de lange termijn doelstelling van de belegger (veelal) niet binnen de geldende erfpachtvoorwaarden van de gronduitgever.

In hoofdstuk 5.5 worden enkele mogelijkheden besproken hoe de gronduitgever kan stimuleren om beleggers meer te betrekken op bedrijventerreinen.

2.3 Belang van duurzaam kwaliteitsbehoud Zoals in de vorige paragraaf reeds is vermeld, zijn in het kader van de gronduitgifte de gronduitgever en de gebruiker de belangrijke spelers. Om te kunnen sturen op gewenst ondernemersgedrag is het belangrijk om helder te maken welk belang deze partijen hebben bij duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen. Gronduitgever Gronduitgevers/gemeenten zien mede vanuit hun publieke verantwoordelijkheid en maatschappelijke doelstellingen een belangrijke taak voor hen weggelegd om duurzaam kwaliteitsbehoud te bevorderen. Via uitgiftevormen en uitgiftestrategieën kunnen zij het risico verminderen dat een bedrijventerrein in een neerwaartse spiraal belandt en dat op termijn herstructurering de enige mogelijkheid is om een gewenst kwaliteitsniveau te bereiken. Een verouderd bedrijventerrein is slecht voor het imago van het bedrijventerrein en is niet goed voor de werkgelegenheid. Bovendien kost herstructurering veel geld. Gebruiker Gebruikers op een bedrijventerrein hebben belang bij een duurzaam en kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein. Redenen hiervoor zijn:  Een duurzaam en kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein verzekert de gebruiker langdurig van een representatieve en hoogwaardige vestigingsplaats.  De waarde van haar bedrijfspand is mede afhankelijk van de kwaliteit van de omliggende panden/de kwaliteit van het bedrijventerrein als geheel. Een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein heeft op objectniveau een prijsverhogend effect.  Een duurzaam kwalitatief hoogstaand bedrijfspand heeft een langere economische levensduur.  Een duurzaam kwalitatief hoogstaand bedrijfspand kan leiden tot lagere exploitatielasten (energiezuinig, vermindering onderhoudskosten).  Het is goed voor het imago van de gebruiker.

12/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

2.4 Nieuwe terreinen vs. bestaande terreinen Om duurzaam kwaliteitsbehoud te bevorderen is het instrumentarium van gronduitgifte goed toepasbaar op nieuwe bedrijventerreinen. De gronduitgever heeft immers de beschikking over de gronden en kan vanuit deze machtspositie eisen stellen aan (toekomstige) gebruikers. Anders is het op reeds bestaande (verouderde) bedrijventerreinen. Bestaande terreinen zijn reeds uitgegeven. De gronduitgever kan daarom moeilijk verplichtingen opleggen aan de gebruiker om duurzaam kwaliteitsbehoud te bevorderen. De mogelijkheden die de gronduitgever op bestaande terreinen heeft zijn beperkt tot:  De toepassing van de wet Bedrijven Investeringszone (BIZ). Met dit instrument kunnen over het algemeen geen grote duurzaamheidsslagen gemaakt worden. Zie voor de werking van dit instrument bijlage 3.  Contactmomenten met de gebruikers uitnutten om nadere kwaliteitseisen te kunnen stellen. Zie hiervoor tevens hoofdstuk 3.3.2.  Het al dan niet in combinatie met andere partijen opnieuw de beschikkingsmacht krijgen over de gronden van (een deel) van het bestaande terrein. Hierover meer in hoofdstuk 5.5. Zodra de gronduitgever weer de beschikkingsmacht heeft over de gronden kan zij het gronduitgiftecontract naar haar wensen inrichten.

13/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

3.

Bevorderen duurzaam kwaliteitsbehoud

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden vijf belangrijke aspecten behandeld waarop de gronduitgever sturing kan geven om duurzaam kwaliteitsbehoud te bevorderen. Dit zijn:  Het scheppen van voorwaarden en het creëren van draagvlak.  De mate van regie in de beheerfase.  Het verder gaan dan de publiekrechtelijke kaders.  De investeringsbereidheid van de markt.  De financieringsbereidheid van verstrekkers van vreemd vermogen. Elke paragraaf van dit hoofdstuk begint met een tekstkader, waarin per aspect de probleemschets staat vermeld. In het vervolg van de paragraaf staan de potentiële oplossingsrichtingen centraal.

3.2 Voorwaarden scheppen en draagvlak creëren Probleemschets: Hoge ambitie wordt niet terug gezien in handelen (publieke) stakeholders 

In het ontwikkelingsproces/herstructureringsproces is de duurzaamheidsambitie onvoldoende verankerd. Door het ontbreken van een integrale planvorming, waarin ruimtelijke ordeningsaspecten en duurzaamheidsaspecten zijn meegenomen, kunnen op het moment van gronduitgifte duurzaamheidseisen slechts beperkt worden ingepast.



Door een gebrek aan schaarste van bedrijventerreinen en onderlinge concurrentie tussen bedrijventerreinen houden gronduitgevers niet altijd stringent vast aan duurzaamheidseisen. In de onderhandelingen over een gronduitgiftecontract kunnen politieke en economische belangen zwaarder wegen dan de duurzaamheidsdoelstellingen. Dit kan er toe leiden dat duurzaamheidseisen slechts beperkt worden opgenomen in het uitgiftecontract.

Oplossingsrichtingen: De gronduitgever kan er voor zorgdragen dat in de publiekrechtelijke procedures in het ontwikkelingstraject cq. herstructureringstraject de voorwaarden worden geschapen om een kwaliteits-/duurzaamheidsnorm te bereiken. De harde en leidende publiekrechtelijke instrumenten zijn hierbij het bestemmingsplan, de bepalingen in de Wet milieubeheer en de eisen uit het Bouwbesluit.

14/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

De gronduitgever vergroot de kans op verwezenlijking van haar duurzaamheidsambitie als deze zoveel mogelijk is gelijkgeschakeld aan de duurzaamheidsambitie van stakeholders. Door in een vroeg stadium van de planvorming een kwaliteits-/duurzaamheidsambitie te formuleren en uit te dragen naar stakeholders van het bedrijventerrein wordt draagvlak gecreëerd voor de eigen ambitie en kan input van stakeholders worden verkregen om de duurzaamheidsambitie te concretiseren. Op het moment dat draagvlak is voor een verstrekkende kwaliteits-/duurzaamheidsambitie en dat algemeen bekend is dat dit kwaliteits-/duurzaamheidsniveau wordt nagestreefd, wordt het voor de gronduitgever gemakkelijker om in het gronduitgiftecontract vergaande kwaliteits/duurzaamheidseisen op te nemen. Het risico dat de eisen worden aangevochten door (potentiële vestigers) wordt op deze manier verkleind.

3.3 Bevorderen regie in beheerfase Probleemschets:

Onvoldoende regie in beheerfase 

Het is voor de gronduitgever lastig haar contractspartners (de gebruikers aan wie zij gronden hebben uitgegeven) te houden aan de gestelde kwaliteits/duurzaamheidseisen. Redenen hiervoor zijn: o

De gronduitgever kan handhaving een te grote inbreuk vinden op het recht van de eigenaar/gebruiker. Handhaving kan leiden tot (grote) kosten voor de eigenaar/gebruiker waardoor de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein als vestigingsplaats schade oploopt. Dit effect wordt vergroot doordat op bedrijventerreinen veelal sprake is van versnipperd eigendom. Eigenaren/gebruikers zullen daarom terughoudend zijn in het doen van investeringen in duurzaam kwaliteitsbehoud. Het risico bestaat namelijk dat andere gebruikers niet zullen investeren (freeriders) en de gedane investering dus niet leidt tot de geprognosticeerde kwaliteitswinst van het gehele bedrijventerrein.

o

De eisen in de geanalyseerde gronduitgiftecontracten zijn onvoldoende SMART geformuleerd, waardoor monitoring en handhaving van de gestelde eisen moeilijk is (zie ook bijlage 1). Met name eisen die betrekking hebben op de kwaliteit van het onbebouwde private domein, de kwaliteit van het bebouwde private domein en de kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen van de gebruikers zijn kwalitatief geformuleerd (bepalingen in de trant van: “gij zult goed onderhoud plegen”)



Het is voor de gronduitgever lastig haar contractspartners te verplichten om extra (duurzaamheids)verplichtingen op te leggen als daarin in het gronduitgiftecontract niet in is voorzien.



Het is voor de gronduitgever lastig om rechtsopvolgers van de contractpartners te houden aan de door haar geformuleerde kwaliteits/duurzaamheidseisen. Met name in het geval een gebruiker failliet gaat en een financier overgaat tot executie van haar zekerheidsrechten, is het moeilijk om de in het gronduitgiftecontract verwoorde eisen/voorwaarden gestand te doen.

15/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Oplossingsrichtingen: De oplossingsrichtingen staan vermeld in de paragrafen 3.3.1 tot en met 3.3.4. 3.3.1 Eisen SMART maken Toetsing en handhaving is lastig als de eisen in een gronduitgiftecontract onvoldoende SMART zijn geformuleerd. De gronduitgever kan eisen SMART maken door: 1. het stellen van gedetailleerde en afgebakende eisen; 2. het stellen van functionele eisen in de vorm van outputspecificaties. Ad 1: De gronduitgever kan gedetailleerde en afgebakende eisen stellen wanneer zij exact weet welk kwaliteitsniveau moet worden geborgd en welk gedrag van de gebruikers wordt verwacht om dit kwaliteitsniveau te bereiken. Gedetailleerde eisen zijn goed toepasbaar als het gaat om:  Kwaliteit van het openbaar gebied  Kwaliteit van het onbebouwde private domein  Kwaliteit van de typologie/segmentering De gronduitgever heeft zelf een grote verantwoordelijkheid als het gaat om kwaliteit van het openbaar gebied. Gedetailleerde en afgebakende eisen in gronduitgiftecontracten zien op gebodsof verbodsbepalingen om deze kwaliteit te borgen. De kwaliteit van het onbebouwde private domein kan worden geborgd door het kwaliteitsniveau hiervan te koppelen aan het kwaliteitsniveau van het openbaar gebied. Op dit punt zal nog specifiek worden ingegaan in hoofdstuk 5.3. De kwaliteit van de typologie/segmentering kan worden geborgd door deze in het bestemmingsplan en gronduitgiftecontract nauwgezet te omschrijven en specifieke voorwaarden te stellen voor overdracht van de kavel aan toekomstige gebruikers. Hierover meer in hoofdstuk 4.5. Ad 2: Functionele eisen in de vorm van outputspecificaties liggen meer voor de hand op gebieden waarop gebruikers de verplichtingen in het gronduitgiftecontract ervaren als een vergaande inbreuk op hun eigendomsrecht of op de gebieden waar de gronduitgever wil sturen op resultaat en het aan de gebruiker wil overlaten hier invulling aan te geven. Functionele eisen in de vorm van outputspecificaties zijn toepasbaar als het gaat om:  Kwaliteit van het openbaar gebied (collectieve systemen)

16/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

 

Kwaliteit van het bebouwde private domein Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen van de gebruikers

Op deze onderdelen zullen duurzaamheidambities moeten worden geformuleerd en worden vertaald naar functionele eisen in de vorm van outputspecificaties. De markt/gebruiker heeft dan de nodige vrijheid om aan de eisen te voldoen. Bovendien is de markt/de gebruiker het beste in staat om creatieve invulling te geven aan de outputspecificaties, zowel in milieutechnisch als financieel opzicht. Als op deze manier de verplichtingen worden geformuleerd worden toekomstige innovatieve oplossingen niet uitgesloten. De functionele eisen in de vorm van outputspecificaties kunnen invulling krijgen door deze te koppelen aan een kwaliteitmeetsystematiek. Hierover meer in de het onderstaande tekstkader.

Meetsystematieken Een meetsystematiek kan ertoe bijdragen dat de gronduitgever en de gebruiker een uniforme perceptie krijgen van het geëiste kwaliteit/duurzaamheidsniveau. Als in Nederland een standaard meetsystematiek wordt gehanteerd kunnen bedrijfsgebouwen/bedrijventerreinen bovendien onderling worden vergeleken. Er bestaan verschillende meetsystematieken op gebouwniveau. Momenteel wordt ook gewerkt aan een gebiedslabel. Meer hierover in bijlage 1. Met een meetsystematiek krijgt de gronduitgever een middel in handen om eisen scherper te formuleren en monitoring en handhaving mogelijk te maken. Een meetsystematiek kan daarnaast bijdragen aan de gewenste verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt. De verwachting is dat een kwaliteitslabel voorkomt dat gebruikers zich als free-rider kunnen gedragen en dat het kwaliteitslabel daarnaast invloed heeft op de vastgoedwaarde. De verwachting is dat gebouwen met een goede score een hogere taxatiewaarde krijgen dan gebouwen met een lagere score (een dergelijke beweging is al zichtbaar op de kantorenmarkt in de Verenigde Staten)*. In het geval duurzaamheid zich vertaalt in vastgoedwaarde:  wordt een investering in duurzaamheid gemakkelijker te financieren, en  neemt de kans toe dat beleggers de bedrijventerreinenmarkt op grotere schaal betreden. Kanttekening: Gebruikers kunnen een meetsystematiek ervaren als te veel overheidsbemoeienis en kwalificeren als een te grote inbreuk op hun eigendomsrecht. Daarnaast brengt het vaststellen van het kwaliteitsniveau kosten met zich mee. Bovenstaande kan er toe leiden dat het invoeren van een meetsystematiek lastig is op bestaande terreinen (reeds uitgegeven gronden) Zie onder andere:

CBRE, “Who pays for green? The economics of sustainable buildings” (2009) Maastricht University & University of California, “Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings” (2008)

17/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

3.3.2 Contactmomenten inbouwen Veelvuldig contact met de gebruikers op het bedrijventerrein verhoogt de kans dat gebruikers investeren in duurzaam kwaliteitsbehoud. Door in het gronduitgiftecontract zo veel mogelijk eisen en verplichtingen op te nemen, ontstaat voor de gronduitgever de mogelijkheid om met de gebruiker in contact te treden als deze haar verplichtingen niet nakomt. Indien de gronduitgever in het gronduitgiftecontract ‘toestemmings’-bepalingen opneemt, ontstaat voor de gronduitgever de mogelijkheid om extra (duurzaamheids)verplichtingen op te leggen ‘in ruil voor’ toestemming op een wens van de gebruiker. Gedacht kan worden aan de toestemmingseis om het bedrijfspand uit te breiden en de toestemmingseis om een deel van de beschikkingsmacht over te dragen of te beperken. 3.3.3 Binden van rechtsopvolgers/toekomstige gebruikers Als de gronduitgever optimaal geborgd wil hebben dat toekomstige gebruikers gehouden worden aan de door de gronduitgever geformuleerde kwaliteits/duurzaamheidsnormen, zal zij gronden moeten verhuren (zie voor de onderbouwing hoofdstuk 4.1). In het geval verhuur voor de gronduitgever geen optie is, zal de gronduitgever haar geformuleerde kwaliteits/duurzaamheidsnormen voor rechtsopvolgers kunnen borgen door in de gronduitgiftecontracten derdenbedingen op te nemen. Meer over de toepassing van de derdenbedingen erfpacht, erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting en kettingbeding in hoofdstuk 4. 3.3.4 Instellen parkmanagementorganisatie Parkmanagement is een integrale aanpak om duurzaam kwaliteitsbehoud op bedrijventerreinen te borgen. Parkmanagement kan middels een gronduitgiftecontract (nieuwe terreinen) of via de BIZ (bestaande terreinen) worden ingesteld. Over parkmanagement zijn al vele rapporten geschreven. Hier beperken wij ons daarom tot een aantal relevante hoofdzaken in het kader van deze studie. De parkmanagementorganisatie heeft (mede) tot taak om een in het gronduitgiftecontract verwoord kwaliteits-/duurzaamheidsniveau te monitoren en te handhaven. Daarnaast kunnen door de parkmanagementorganisatie aanvullende diensten worden uitgevoerd om het kwaliteitsniveau te verhogen. In de praktijk blijkt dat een verplichte bijdrage voor de aanvullende diensten niet goed werkt. Alleen als er draagvlak is voor deze aanvullende diensten is de gebruiker bereid om te betalen voor de aanvullende diensten.

18/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Parkmanagement is het meest effectief als hier een aparte organisatie voor wordt opgericht. Verschillende rechtsvormen zijn mogelijk voor de parkmanagementorganisatie. De meest voorkomende zijn de stichting en de coöperatieve vereniging3. Verplicht lidmaatschap van een parkmanagementorganisatie is moeilijk te borgen. Het is mogelijk om aan de gronduitgifte een verplicht lidmaatschap van een parkmanagementorganisatie te koppelen. Een verplichting om lid te blijven of de verplichting om lid te worden door te leggen naar rechtsopvolgers is echter niet juridisch te borgen. Het risico dat gebruikers hun lidmaatschap opzeggen (met daarbij een gebrek aan gelden voor de parkmanagementorganisatie tot gevolg) kan worden beperkt door een ‘uittreedboete’ te koppelen aan uittreding. Als bijvoorbeeld een uittreedboete in het gronduitgiftecontract wordt opgenomen van 10 jaar lidmaatschapsgeld, is de parkmanagementorganisatie voor een belangrijk deel verzekerd van de benodigde gelden voor het uitvoeren van haar taken en is er voor de gebruiker weinig reden om het lidmaatschap op te zeggen. Opgemerkt wordt dat de uittreedboete alleen is door te leggen naar rechtsopvolgers via een kettingbeding. Meer over de werking van derdenbedingen in hoofdstuk 4. Meer over een mogelijke invulling van parkmanagement staat vermeld in hoofdstuk 5.2.

3

Bij parkmanagementorganisaties is het wenselijk dat haar bestuurders beperkt aansprakelijk zijn. Voorwaarde voor beperkte aansprakelijkheid van de bestuurders (en haar leden) van een coöperatieve vereniging is dat aan het slot van de naam van de organisatie de letters U.A staan vermeld (Uitsluiting van Aansprakelijkheid)

19/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

3.4 Verder gaan dan de publiekrechtelijke kaders Probleemschets: Juridische aanvechtbaarheid verstrekkende gronduitgiftecontracten 

De gronduitgever en de eindgebruiker hebben beperkte mogelijkheden voor het maken van juridisch bindende afspraken. De mogelijkheden om duurzaamheidseisen op te nemen in het gronduitgiftecontract zijn voor de gronduitgever beperkt in artikel 122 Woningwet. Wanneer in het publiekrecht een kader is bepaald is het niet mogelijk om dit kader langs privaatrechtelijke weg op te rekken. Concreet houdt dit in dat de gronduitgever niet zondermeer in het gronduitgiftecontract vereisten kan opnemen die verder reiken dan het Bouwbesluit en de Wet Milieubeheer. Eisen die verder reiken dan het Bouwbesluit en de Wet Milieubeheer zijn juridisch aanvechtbaar.



Gronduitgiftecontracten moeten ook voldoen aan het ALARA-principe: As Low As Reasonable and Achievable. Verstrekkende duurzaamheidseisen zijn juridisch aanvechtbaar als deze onredelijk bezwarend zijn voor gebruikers.

In de praktijk stellen de gronduitgevers veelal wel eisen die verder reiken dan het Bouwbesluit. Het risico bestaat dan echter dat:  De potentiële gebruiker zich niet op het bedrijventerrein zal vestigen.  De potentiële gebruiker de bepaling aanvecht, omdat de bepaling het publiekrecht doorkruist.

Oplossingsrichtingen: De gronduitgever kan op verschillende manieren met bovenstaande risico’s omgaan: 1. Formuleren van een duurzaamheidsniveau en dit niveau opleggen aan gebruikers (pushmogelijkheden). 2. De gebruiker overtuigen van de meerwaarde van het verwezenlijken van een bepaald duurzaamheidsniveau en de gebruiker bewegen om met de duurzaamheidseisen akkoord te gaan (pullmogelijkheden). Hieronder zijn de push- en pullmogelijkheden nader uitgewerkt. Pushmogelijkheden:  In het geval het bedrijventerrein een grote aantrekkingskracht heeft en de gronduitgever een grote machtspositie heeft, kan de gronduitgever besluiten ‘gewoon’ haar verstrekkende kwaliteits-/duurzaamheidseisen in de gronduitgiftecontracten op te nemen.

20/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311





Door de grote aantrekkingskracht van het bedrijventerrein zullen gebruikers naar het bedrijventerrein komen en zal het risico dat gebruikers tegen de verstrekkende bepalingen in het verweer komen klein zijn. Om een duurzaamheidsambitie te verwezenlijken die verder reikt dan het duurzaamheidsniveau dat middels het publiekrecht kan worden zekergesteld, zal de gronduitgever voor deze verstrekkende duurzaamheidsambitie draagvlak moeten creëren bij stakeholders van het bedrijventerrein (waaronder overheden, gebruikers en potentiële vestigers). De gronduitgever moet bewerkstelligen dat algemeen bekend wordt dat op het betreffende bedrijventerrein een hoog kwaliteits-/duurzaamheidsniveau wordt nagestreefd. Als dit algemeen bekend is, zullen (potentiële) gebruikers weten dat in een gronduitgiftecontract verstrekkende kwaliteits-/duurzaamheidseisen worden gesteld. Het risico dat gebruikers tegen de verstrekkende bepalingen in het verweer komen zal klein zijn. Een vuist maken richting ‘rondshoppende’ gebruikers door te bewerkstelligen dat in Nederland in het algemeen een hoger kwaliteits-/duurzaamheidsniveau op (alle) bedrijventerreinen wordt nagestreefd. Gronduitgevers kunnen er toe bijdragen dat het algemeen beoogde kwaliteits-/duurzaamheidsniveau wordt verwoord in beleidskaders en wordt verankerd in gronduitgiftecontracten. Een convenant4 kan bijdragen aan het bewerkstelligen van een kwaliteits-/duurzaamheidstandaard.

Pullmogelijkheden: In plaats dat de gronduitgever het risico op juridische aanvechtbaarheid aanvaardt, kan de gronduitgever zich bedienen van faciliterende en stimulerende maatregelen om de gebruiker te bewegen om te investeren in duurzaamheid en kwaliteit. De belangrijkste drijfveer om de investering te doen komt dan niet voort uit een publiekrechtelijk afdwingbare verplichting, maar komt voort uit economische overwegingen van de gebruiker zelf en/of vanuit de overtuiging van de gebruiker voor maatschappelijk verantwoord ondernemerschap. 

4

De gronduitgever kan tegelijk met het opleggen van de verstrekkende outputspecificatie zich faciliterend richting potentiële gebruikers opstellen door opties aan te dragen hoe aan de outputspecificatie kan worden voldaan. Concreet houdt dit in dat de gronduitgever de gebruiker in contact brengt met bijvoorbeeld een energiebedrijf en/of gespecialiseerd adviesbureau om de mogelijkheden voor investeringen in duurzaamheid door te nemen.

Tijdens de bijeenkomsten in het kader van de studie is door de deelnemers de wens uitgesproken om een convenant aan te gaan om als gronduitgevers een kwaliteits-/duurzaamheidstandaard te bewerkstelligen.

21/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311



Daar waar de outputspecificatie uitstijgt boven de reikwijdte van het publiekrecht zal aan de potentiële gebruiker een voorwaardelijke incentive kunnen worden gegeven om het gewenste gedrag te bevorderen. Zo wordt de bepaling uit het publiekrechtelijke speelveld onttrokken en wordt het een privaatrechtelijke afspraak5. De gronduitgever kan de gebruiker een financieel voordeel in het vooruitzicht stellen als zij daadwerkelijk voldoet aan de outputspecificatie. Door aan dit financiële voordeel tevens een tijdsbepaling te koppelen, kan de gronduitgever er op toe zien dat de eindgebruiker ook daadwerkelijk handelt zoals is afgesproken. Concreet zou de incentive op de volgende manieren kunnen worden vormgegeven: 1. Duurzaamheidsbonus: • In het gronduitgiftecontract worden een aantal bijzondere duurzaamheidsbepalingen opgenomen. De eindgebruiker kan op verschillende gebieden duurzaamheidspunten behalen. • Op het moment van realisatie van de opstal wordt een toets uitgevoerd hoeveel punten zijn behaald. De bonus kan oplopen tot bijvoorbeeld maximaal 10% van de grondprijs. • Voordeel voor de gronduitgever is dat zij geen incassorisico loopt. • Voordeel voor de gebruiker is dat zij een significant deel van de betaalde grondprijs kan terugkrijgen. • Aandachtpunt is dat deze regeling alleen werkt als bovenop de normale winst en risico-opslag een extra opslag op de grondprijs kan worden gerealiseerd. Mocht deze extra opslag (vanuit concurrentieoverwegingen) niet mogelijk zijn dan zal de duurzaamheidsbonus immers kunnen leiden tot een negatieve(re) grondexploitatie. • Op bedrijventerrein de Ecofactorij in de gemeente Apeldoorn wordt met succes gewerkt met een duurzaamheidsbonus. 2. Voorfinanciering • De duurzaamheidsbonus kan ook worden vormgegeven als financieringsvoordeel. • Dit financieringsvoordeel kan er als volgt uitzien: Stel: de eindgebruiker betaalt in plaats van de reguliere 100 op het moment van grondaankoop 90 voor de grond.

5

Bij het toekennen van een voorwaardelijke incentive moet de staatssteunregelgeving in acht worden genomen. Concreet betekent dit dat het financiële voordeel dat de gebruiker geniet in verhouding staat met de (eventuele) negatieve financiële consequenties die de verstrekkende outputspecificatie met zich meebrengen. Een oordeel van een onafhankelijke taxateur is hierbij benodigd.

22/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Vervolgens betaalt de eindgebruiker jaarlijks een x-bedrag aan de gronduitgever tot dat de gronduitgever haar 100 voor de grond heeft ontvangen (door de jaarlijkse terugbetalingen is geen sprake van subsidie). • Als de eindgebruiker haar verplichting om te investeren in duurzaamheid niet nakomt, wordt het financieringsvoordeel direct opeisbaar.

3.5 Verhogen investeringsbereidheid markt Probleemschets: Investeringen in duurzaamheid worden gezien als onrendabel In het geval de eigenaar/gebruiker niet verplicht wordt een investering te doen (of als er geen stringente handhaving plaatsvindt), zal een investering in duurzaamheid/kwaliteitsbehoud alleen worden gedaan als de eigenaar/gebruiker hier economisch belang bij heeft. Belangrijke oorzaken waarom een investering in duurzaamheid/kwaliteitsbehoud veelal niet (vrijwillig) van de grond komt:  De perceptie bestaat dat de baten van een investering in kwaliteitsbehoud veelal niet volledig terechtkomen bij de partij die de kosten van de investering draagt.  De risico‟s van de investeringen zijn moeilijk in te schatten. Dit maakt de financierbaarheid lastig.  De meerwaarde van een investering in duurzaamheid/kwaliteit is moeilijk kwantificeerbaar. o Uit de marktconsultatie blijkt dat de meerwaarde van investeringen in de in hoofdstuk 2.1 genoemde thema‟s (energie, waterhuishouding, materiaalgebruik, ruimte, bereikbaarheid & mobiliteit en geluid) moeilijk kwantificeerbaar is. Alleen de meerwaarde van een investering in energie is redelijk op geld waardeerbaar. o Het is moeilijk te prognosticeren in welke mate een investering in duurzaamheid/kwaliteitsbehoud leidt tot verlaagde exploitatielasten. o Doordat bedrijfsonroerend vastgoed veelal incourant vastgoed is, komt de meerwaarde van een investering in duurzaamheid/kwaliteit onvoldoende tot uiting in de vastgoedwaarde.  De terugverdientijd van een investering wordt als ongunstig gezien.

Oplossingsrichtingen: De gronduitgever vervult bij de totstandkoming van een duurzaam bedrijventerrein een belangrijke rol. In de hoedanigheid van opsteller van de outputspecificatie en verkoper/verpachter van de grond heeft zij een machtspositie om de investeringsbereidheid van de markt een impuls te geven.

23/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

De gronduitgever kan dit doen door:  Risico’s inzichtelijk te maken;  Risico’s te beperken;  Risicoparticipatie. Concreet kan bovenstaande als volgt worden ingevuld:  De gronduitgever kan de (markt)partij die een voorinvestering moet/kan doen, betrekken bij de totstandkoming van de outputspecificatie. Op deze manier wordt de financiële haalbaarheid in een vroeg stadium inzichtelijk gemaakt en kan de outputspecificatie worden afgestemd op de financiële haalbaarheid. Op deze manier kan commitment voor een investering worden bereikt (zie voor een praktische uitwerking hoofdstuk 5.4).  De gronduitgever kan de eindgebruiker een incentive (zie hoofdstuk 3.4) geven om mee te werken aan het financieel haalbaar maken van een investering in duurzaamheid.  De gronduitgever kan overwegen om zelf risicodragend te participeren in een duurzaamheidsontwikkeling. Risicoparticipatie van de gronduitgever kan aan de orde zijn als: o het een investering betreft waar revenuen of kostenbesparingen tegenover staan (en dus in potentie renderend zijn) Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de oprichting van een participatiefonds voor de ontwikkeling en belegging in duurzame bedrijfsverzamelgebouwen; o de gronduitgever voor een belangrijk deel het succes/rendabiliteit van de duurzaamheidsontwikkeling bepaalt (zie voor een praktische toepassing wederom hoofdstuk 5.4).

3.6

Financiers doen moeilijk

Probleemschets: Financiers vormen obstakel bij houdbaarheid eisen in het uitgiftecontract 

Verstrekkende eisen ten aanzien van duurzaam kwaliteitsbehoud worden door de gebruiker aangevochten omdat het hen moeilijkheden bezorgd bij de financiering van hun bedrijfspand. Financiers vinden dat de verstrekkende duurzaamheidseisen de hoogte van de executiewaarde van hun onderpand (het bedrijfspand) drukt. Financiers gaan alleen over tot financiering als de verstrekkende eisen uit het gronduitgiftecontract worden geschrapt.



Creatieve constructies om duurzaamheid te bevorderen, waarbij een directe en vergaande afhankelijkheidsrelatie tussen gebruikers ontstaat (bijvoorbeeld de doorlevering en afname van reststoffen) brengen (extra) risico‟s met zich mee die moeilijk te financieren zijn. (Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij een gebruiker voor haar grondstoffen afhankelijk is van een restproduct van een andere gebruiker die ook op het bedrijventerrein gevestigd is. De productie van het restproduct is geen kernactiviteit van de andere gebruiker. Bij het staken van de levering kan de afnemer in grote problemen komen.)



De gronduitgever en de eindgebruiker hebben beperkte mogelijkheden voor het maken van

24/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Oplossingsrichtingen: Harde maatregelen kan de gronduitgever niet inzetten om de bereidheid om te financieren te bevorderen. Wel kan de gronduitgever het volgende doen:  

Draagvlak ontwikkelen bij financiers (zie hiervoor hoofdstuk 3.2 en 3.4). Bewerkstelligen dat in Nederland in het algemeen een hoger kwaliteits/duurzaamheidsniveau wordt nagestreefd zodat een vuist kan worden gemaakt tegen gebruikers en financiers. Dit kan bijvoorbeeld door het aangaan van een convenant. Zie hiervoor tevens hoofdstuk 3.4.

25/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

4.

Juridische borging

4.1 Algemeen In hoofdstuk 3.3 is reeds vermeld dat de gronduitgever optimale grip kan hebben op haar contractspartner (de gebruiker) als zij de bepalingen in het uitgiftecontract SMART formuleert, zodat monitoring en handhaving mogelijk is. Door middel van de inzet van push- en pullmogelijkheden (hoofdstuk 3.4) is het mogelijk om verder te gaan dan de publiekrechtelijke kaders en het kwaliteitsniveau naar een hogere standaard te brengen. Als de gronduitgever naast het bovenstaande wil bewerkstelligen dat ook toekomstige gebruikers worden gehouden aan de door de gronduitgever geformuleerde kwaliteits/duurzaamheidsnormen, zal zij gronden moeten verhuren of indien dit niet tot de mogelijkheden behoort, derdenbedingen moeten opnemen. Verhuur biedt in deze de optimale borging. Na afloop van de huurtermijn en ook bij een eventueel faillissement van de huurder eindigt de huurrelatie en verkrijgt de verhuurder immers weer de volledige beschikking over de gronden. De gronduitgever kan vervolgens de gronden uitgeven aan een gebruiker die past binnen de beoogde segmentering/typologie van het bedrijventerrein. In het gronduitgiftecontract/huurcontract kunnen bovendien weer kwaliteits/duurzaamheidseisen worden opgenomen. Middels verhuur kunnen alle kwaliteitscategorieën inclusief de kwaliteit van de segmentering/typologie worden geborgd. Aangezien verhuur veelal geen optie is, zal de gronduitgever haar geformuleerde kwaliteits/duurzaamheidsnormen voor rechtsopvolgers kunnen borgen door in de gronduitgiftecontracten derdenbedingen op te nemen (erfpacht, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen). Opgemerkt wordt dat middels derdenbedingen niet alle geformuleerde kwaliteits/duurzaamheidsnormen voor de toekomst kunnen worden zekergesteld. In het geval van faillissement van de gebruiker en executie door de financier zijn bepalingen over bijvoorbeeld vestigingscriteria (segmentering/typologie) in de praktijk moeilijk houdbaar. Om toch regie te houden op de kwaliteit van de segmentering/typologie kan de gronduitgever overwegen om een eerste recht van (terug)koop op te nemen in het gronduitgiftecontract. In dit hoofdstuk worden de genoemde derdenbedingen besproken. Na elke paragraaf is een matrix opgenomen, waartin schematisch wordt weergegeven in hoeverre het betreffende derdenbeding gebruikt kan worden om duurzaam kwaliteitsbehoud te bewerkstelligen voor de in hoofdstuk 2.1 geïntroduceerde kwaliteitscategorieën en kwaliteitsthema’s.

26/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

4.2 Gronduitgifte in erfpacht In tegenstelling tot gronduitgifte in eigendom is er bij gronduitgifte in erfpacht niet slechts sprake van een verbintenisrechtelijke relatie tussen de partij die de gronden uitgeeft en de partij die de gronden verkrijgt. Het recht van erfpacht is aan de grond verbonden. Ook de eventuele rechtsopvolgers van de partij die de gronden in erfpacht verkrijgen zijn daarom in beginsel gebonden aan de voorwaarden verbonden aan de erfpachtsakte. Gronduitgifte in erfpacht biedt zodoende meer garanties dat ook in de toekomst geïnvesteerd wordt in kwaliteit, duurzaamheid en onderhoud. Begripsomschrijving Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander (de eigenaar of erfverpachter) gedurende een vooraf te bepalen tijdsduur te houden en te gebruiken. Beperkt Erfpacht is een beperkt recht, omdat dit recht is afgesplitst van het meer omvattende recht van eigendom. De eigenaar (erfverpachter) verpacht de onroerende zaak aan de erfpachter waarbij de eigenaar de blote eigendom van de onroerende zaak behoudt. Alle overige rechten betreffende de onroerende zaak komen in beginsel toe aan de erfpachter. Kenmerkend voor het recht van erfpacht is dat de erfpachter nagenoeg hetzelfde genot van de zaak heeft als de eigenaar. Voor de erfpachter is er in de dagelijkse praktijk geen verschil tussen erfpacht en eigendom. Zakelijk Zakelijke rechten hebben betrekking op een zaak en blijven aan die zaak verbonden, ongeacht wie daarvan eigenaar is of wie de gebruiker is. Als bijvoorbeeld een grondeigenaar zijn grond verkoopt, blijft de erfpacht bestaan, onafhankelijk van de wil van de erfpachter. De erfpachter kan de erfpacht ook verkopen. Doet hij dat, dan gaan de oorspronkelijk overeengekomen erfpachtvoorwaarden van rechtswege over op de rechtsopvolger (derdenwerking). Onroerende zaak Een onroerende zaak waarop erfpacht wordt gevestigd kan al dan niet bebouwd zijn. De erfpachter kan op zijn beurt de zaak waarop de erfpacht rust in ondererfpacht geven. Tijdsduur Een erfpachtovereenkomst kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden aangegaan. De erfpachter betaalt periodiek een vergoeding aan de eigenaar (de canon). Het is mogelijk de canon voor een periode, of voor de gehele looptijd van de erfpacht af te kopen. Varianten binnen erfpacht zijn (niet limitatief):  erfpachtrecht voor bepaalde tijd, waarbij de erfpachter jaarlijks canon betaalt;

27/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

 eeuwigdurende erfpacht, waarbij de erfpachter een jaarlijkse canon betaalt. Vaak wordt de hoogte van de canon voor een langere periode vastgesteld;  eeuwigdurende erfpacht, waarbij de erfpachter de canon bij aanvang van de erfpacht afkoopt. De laatste variant komt het meest in de buurt van koop. Als de erfpachter of één van zijn rechtsopvolgers de voorwaarden uit de erfpachtovereenkomst naleeft, heeft de bloot eigenaar in principe niets meer met de gronden te maken. Deze variant wordt enkel gebruikt om derdenwerking te bereiken en ook toekomstige erfpachters te binden aan de voorwaarden genoemd in de erfpachtovereenkomst. Voorwaarden verbonden aan de uitgifte Indien de eigenaar de gronden uitgeeft in erfpacht kunnen in de gronduitgifte-overeenkomst verplichtingen worden opgenomen waaraan de erfpachter zich dient te houden. Deze verplichtingen hebben zakelijke werking en blijven dus aan de zaak verbonden, ongeacht wie eigenaar of gebruiker is. De verplichtingen moeten voldoen aan de volgende eisen:  de verplichtingen hebben voldoende verband met het erfpachtrecht;  de verplichtingen zijn niet in strijd met het wezen van het erfpachtrecht. Verplichtingen die in de erfpachtakte kunnen worden opgenomen, kunnen worden onderscheiden in verplichtingen tot een dulden of een nalaten en verplichtingen om te doen. Over het algemeen worden verplichtingen tot een dulden en een nalaten tot de inhoud van het erfpachtrecht gerekend. Het verband tussen een dergelijke verplichting en het erfpachtrecht is namelijk veelal gemakkelijk te duiden. Verplichtingen tot een dulden of een nalaten kunnen zodoende probleemloos worden opgenomen in de erfpachtovereenkomst en hebben zakelijke werking. Deze verplichtingen gelden dus ook voor eventuele toekomstige erfpachters. (derdenwerking). Een voorbeeld van een verplichting tot een dulden of een nalaten is dat de erfpachter moet dulden dat over zijn erf elektriciteit- en waterleidingen lopen. In tegenstelling tot bij de verplichtingen om te dulden of na te laten, is het bij verplichtingen om te doen vaak moeilijker om het verband tussen de verplichting en het erfpachtrecht aan te geven. Alleen als duidelijk is dat de verplichting om te doen tot het wezen van het erfpachtrecht behoort, kan de verplichting tot de inhoud van het erfpachtrecht gerekend worden en heeft de verplichting zakelijke werking. Pas dan gelden de verplichtingen ook voor eventuele toekomstige erfpachters (derdenwerking). Voorbeelden van verplichtingen om te doen die geacht worden tot het wezen van het erfpachtrecht te behoren zijn:  de verplichting onderhoud uit te voeren;  de verplichting om te participeren in een organisatie die verantwoordelijk is voor het onderhoud van het bedrijventerrein.

28/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Om zeker te stellen dat de parkmanagementorganisatie over voldoende middelen beschikt kan de canon worden gesplitst in twee gedeelten:  canon 1 als vergoeding van het gebruik van de gronden;  canon 2 als bijdrage aan het parkmanagement op het bedrijventerrein. Indien de verplichting niet tot het wezen van het erfpachtrecht gerekend kan worden, kan de verplichting om te doen wel opgelegd worden aan de erfpachter. De verplichting behoort dan echter niet tot de inhoud van het erfpachtrecht en heeft dan dus ook geen zakelijke werking De verplichting is dan in beginsel niet van toepassing op rechtsopvolgers van de erfpachter. Sanctie op het niet naleven van de verplichtingen opgenomen in de erfpachtsakte, is in eerste instantie schadevergoeding. Bij ernstige wanprestatie van de erfpachter, kan de eigenaar besluiten de erfpacht te beëindigen. De gronden komen dan weer tot de beschikking van de eigenaar. In onderstaand kader is een voorbeeld weergegeven van een onderhoudsverplichting die middels erfpacht is geborgd. Situatie 1 De gronduitgever geeft een perceel uit in erfpacht aan gebruiker A. In de gronduitgifteovereenkomst/erfpachtsakte worden voorwaarden opgenomen die de gebruiker verplicht onderhoud aan zowel het bebouwde als het onbebouwde gedeelte van het perceel uit te voeren. Daarnaast wordt een deel van de canon gekwalificeerd als bijdrage aan het parkmanagement. Zo lang gebruiker A de gebruiker/erfpachter is van perceel A, geldt de onderhoudsplicht en is de kwaliteit en duurzaamheid van (dit gedeelte van) het bedrijventerrein geborgd. In figuur 1 is de onderhoudsverplichting aangeduid als een blauw vlak. Situatie 2 Gebruiker/erfpachter A heeft zijn erfpacht verkocht aan gebruiker H (figuur 2). Aangezien de onderhoudsplicht verbonden is aan de erfpacht en dus aan de grond, gaat de onderhoudsplicht van rechtswege over op de nieuwe gebruiker/erfpachter H. Op perceel H rust een onderhoudsverplichting. In figuur 2 is vlak H zodoende blauw gekleurd. Figuur 1

Figuur 2

29/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Energie

Waterhuishouding

Materiaalgebruik/conditie materialen

Ruimte

Bereikbaarheid en mobiliteit

Kwaliteit van het openbaar gebied Kwaliteit van het onbebouwde private domein Kwaliteit van het bebouwde private domein Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen

Toelichting tabel: 

Aangezien een deel van de canon gereserveerd kan worden voor deelname en funding van de parkmanagementorganisatie kunnen investeringen in de kwaliteit van het openbaar gebied worden bekostigd. Dit betekent dat gelden kunnen worden gereserveerd om in het openbaar gebied investeringen te doen in energie, waterhuishouding, materiaalgebruik/conditie materialen, ruimte en bereikbaarheid & mobiliteit (deze vakken zijn daarom groen).



De kwaliteit van het onbebouwde private domein behoort tot het wezen van het erfpachtrecht. Ook deze vakken zijn daarom groen.



Een onderhoudsverplichting behoort tot het wezen van het erfpachtrecht. Een verplichting om het gebouw te onderhouden (kwaliteit bebouwde private domein) kan daarom via erfpacht worden gezekerd. Het vak „Materiaalgebruik/conditie materialen‟ is daarom groen.



De overige vakken zijn rood omdat deze niet tot het wezen van de erfpacht kunnen worden gerekend en niet via parkmanagement kunnen worden afgedwongen.

4.3 Erfdienstbaarheid Begripsomschrijving Erfdienstbaarheid is een beperkt, zakelijk en afhankelijk recht. Erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak, het zogenaamde dienende erf ten behoeve van een andere onroerende zaak, het zogenaamde heersende erf is bezwaard. Afhankelijk De erfdienstbaarheid is afhankelijk en kan niet los worden gezien van het eigendomsrecht van het heersende erf. Het recht kan enkel gevestigd worden indien sprake is van twee onroerende zaken. Een heersend erf en een dienend erf. Het is niet noodzakelijk dat deze erven aan elkaar grenzen. Het is ook mogelijk een erfdienstbaarheid te vestigen met betrekking tot erven die kilometers uiteen liggen.

30/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Verplichtingen die verbonden kunnen worden aan het dienende erf Middels vestiging van een erfdienstbaarheid kunnen verplichtingen aan het dienende erf worden verbonden. Hoofdregel is dat in beginsel enkel verplichtingen om te dulden of niet te doen tot de inhoud van een erfdienstbaarheid kunnen behoren. De eigenaar van het dienend erf heeft de verplichting om op, boven of onder zijn erf iets te dulden of niet te doen, ten behoeve van de eigenaar van het heersende erf. Voorbeelden zijn recht van overpad en afvoer van water. Verplichtingen om te doen kunnen slechts tot de inhoud van een erfdienstbaarheid behoren, indien de verplichting om te doen noodzakelijk is voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid, of indien het een verplichting betreft tot onderhoud van het dienende erf of van gebouwen, werken of beplantingen die zich op het dienende erf bevinden. De verplichtingen die tot de inhoud van een erfdienstbaarheid gemaakt kunnen worden, kunnen alleen feitelijke handelingen betreffen, Een verplichting om een rechtshandeling te verrichten – zoals een verbod tot verhuren en verpachten - is door vestiging van een erfdienstbaarheid niet mogelijk. Sanctie op het niet naleven van de verplichtingen door de rechthebbende van het dienende erf is schadevergoeding. Hierbij moet worden opgemerkt dat beëindigen van de erfdienstbaarheid geen alternatief is bij niet-nakoming. Het is immers de rechthebbende van het dienende erf die zijn verplichting (tot onderhoud) niet nakomt. Bij beëindiging van de erfdienstbaarheid vervalt zijn (zakelijke) plicht tot onderhoud en zijn eventuele rechtsopvolgers ook niet meer (zakelijk) gebonden onderhoud uit te voeren. Het gebruik van de erfdienstbaarheid Om optimaal gebruik te maken van erfdienstbaarheden, dient de grondeigenaar de gronden waarop het bedrijventerrein gerealiseerd wordt, te splitsen in apart uitgeefbare kavels alvorens de gronden worden uitgegeven. Vervolgens vestigt de grondeigenaar ten behoeve van alle kavels over en weer erfdienstbaarheden. Elke kavel is dan een dienend erf ten behoeve van alle andere op het bedrijventerrein gelegen (heersende) kavels. Elke kavel is zodoende zowel een dienend als een heersend erf. Het is niet noodzakelijk dat alleen de kavels waarop de gebruikers zich vestigen heersend erf zijn. Het is ook mogelijk dat een weg op het bedrijventerrein aangemerkt wordt als heersend erf. Het is met name interessant om ook de weg als heersend erf aan te merken als de gemeente haar invloed op de kwaliteit van het bedrijventerrein middels een erfdienstbaarheid wil laten gelden. De gemeente dient hiervoor de weg in eigendom te hebben/houden. Consequentie is wel dat de gemeente verantwoordelijk is voor het onderhoud van de weg. Deze onderhoudsverplichting heeft de gemeente in ieder geval als de weg een openbare weg is in de zin van de Wegenwet.

31/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Indien de gemeente haar invloed op de kwaliteit van het bedrijventerrein op een andere manier wenst te laten gelden dan door rechthebbende van een heersend erf te zijn – en de weg bovendien niet is aan te merken als een openbare weg in de zin van de Wegenwet- dan kan zij de gronden uitgeven aan de gebruikers van het bedrijventerrein. De gemeente is dan niet verantwoordelijk voor het onderhoud van de weg en kan de onderhoudsplicht van de weg opnemen in de voorwaarden van de gronduitgifte-overeenkomst6. Elk dienend erf is bezwaard met de verplichting om goed onderhoud te plegen aan het erf. Deze verplichting heeft zowel betrekking op het onderhoud van het bebouwde als het onbebouwde gedeelte van het perceel. In onderstaand kader is een voorbeeld weergegeven van een onderhoudsverplichting die middels erfdienstbaarheden is geborgd. Situatie 1 De gronduitgever heeft alle kavels bezwaard met erfdienstbaarheden. In deze erfdienstbaarheden zijn ten behoeve van de andere percelen verplichtingen opgenomen om onderhoud uit te voeren aan het eigen perceel. Gebruiker A heeft zodoende de plicht zijn perceel goed te onderhouden. In figuur 3 is vlak A blauw gekleurd. In het geval gebruiker A zijn onderhoudsverplichting niet nakomt heeft iedere andere gebruiker op het bedrijventerrein het recht deze gebruiker aan te spreken en nakoming van de verplichting te vorderen. Zie de zwarte pijlen in figuur 3. Ook de rechthebbende van de weg (vaak de gemeente) kan de gebruiker aanspreken op zijn onderhoudsplicht. Zie de rode pijl in figuur 3. Situatie 2 Deze situatie is nagenoeg gelijk aan situatie 1. Met dien verstande dat in plaats van gebruiker A nu gebruiker F zijn onderhoudsplicht niet nakomt. Figuur 3

6

Figuur 4

Groningen Seaports heeft op het bedrijventerrein Fivelpark de ‘openbare ruimte’ gekwalificeerd als privaat terrein. De eigendom van de openbare ruimte ligt bij de gemeente. De erfpacht ligt bij de parkmanagementorganisatie. Tevens is middels erfdienstbaarheden een recht van medegebruik ten aanzien van de openbare ruimte gevestigd voor alle gebruikers. Voor dit recht van medegebruik wordt een vergoeding betaald. Met deze vergoeding wordt 49% van het beheer en onderhoud van de ‘openbare ruimte’ bekostigd. De overige 51% wordt betaald door de gemeente.

32/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Energie

Waterhuishouding

Materiaalgebruik/conditie materialen

Ruimte

Bereikbaarheid en mobiliteit

Kwaliteit van het openbaar gebied Kwaliteit van het onbebouwde private domein Kwaliteit van het bebouwde private domein Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen

Toelichting tabel: 

In het geval het openbaar gebied (deels) gekwalificeerd wordt als privaat gebied* en de gebruikers voor hun recht van medegebruik een vergoeding betalen, komt geld vrij om investeringen te doen in de kwaliteit van het openbaar gebied. Aangezien deze optie niet altijd tot de mogelijkheid behoort, zijn alle vakken bij „Kwaliteit van het openbaar gebied‟ oranje.



In het geval het private domein (onbebouwd en bebouwd) als dienend erf wordt aangemerkt, kunnen verplichtingen om te doen (het doen van investeringen in behoud van kwaliteit) tot de inhoud van de erfdienstbaarheid worden gemaakt in het geval deze noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om een verplichting om te investeren in waterhuishouding (bijvoorbeeld scheiden van afvalwater) en ruimte (bijvoorbeeld het snoeien van groen) hard te maken. Deze vakken zijn daarom oranje.



Aanvullend op het voorgaande kan een verplichting tot onderhoud tot de inhoud van een erfdienstbaarheid worden gemaakt. De vakken bij materiaalgebruik/conditie materialen zijn daarom groen.



De overige vakken zijn rood. Dit zijn alleen verplichtingen om te doen en zijn geen onderhoudsverplichtingen en zijn niet noodzakelijk voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid.

* Zie hiervoor ook het voorbeeld van Groningen Seaports in voetnoot 6.

4.4 Kwalitatieve verplichting Begripsomschrijving Een kwalitatieve verplichting is een rechtsfiguur die is gesitueerd in het verbintenissenrecht, maar in ruime mate zakelijke werking heeft. De kwalitatieve verplichting biedt de mogelijkheid om ten aanzien van een onroerende zaak verplichtingen om te dulden of na te laten over te doen gaan op derden. Hoewel de basis van de kwalitatieve verplichting verbintenisrechtelijk is, bestaat door inschrijving in de openbare registers de mogelijkheid om de verplichting zakelijke werking te doen hebben.

33/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Inhoudelijk richt de kwalitatieve verplichting zich nagenoeg op hetzelfde terrein als de erfdienstbaarheid. Verschillen met de erfdienstbaarheid zijn:  middels een kwalitatieve verplichting kunnen enkel verplichtingen om te dulden of niet te doen worden doorgelegd. Verplichtingen om te doen kunnen niet gelden als kwalitatieve verplichting;  bij de kwalitatieve verplichting is de schuldeiser persoonlijk gerechtigd en niet, zoals bij de erfdienstbaarheid, omdat de schuldeiser rechthebbende is van het heersende erf. Sanctie op het niet naleven van de kwalitatieve verplichting is schadevergoeding. Aangezien een kwalitatieve verplichting alleen mogelijkheden biedt om verplichtingen om te dulden of niet te doen door te leggen op rechtsopvolgers van de contractant, is het moeilijk een zelfstandige onderhoudsverplichting middels een kwalitatieve verplichting te zekeren voor de toekomst. Verdedigbaar is dat, naar analogie van de erfdienstbaarheid, ook de kwalitatieve verplichting mogelijkheden biedt om een onderhoudsverplichting door te leggen naar rechtsopvolgers. In ieder geval kan de kwalitatieve verplichting gebruikt worden om de verplichting om onderhoud aan het perceel toe te staan, derdenwerking te laten hebben. Energie

Waterhuishouding

Materiaalgebruik/conditie materialen

Ruimte

Bereikbaarheid en mobiliteit

Kwaliteit van het openbaar gebied Kwaliteit van het onbebouwde private domein Kwaliteit van het bebouwde private domein Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen

Toelichting tabel: 

Hoewel de werking van de kwalitatieve verplichting sterk lijkt op werking van een erfdienstbaarheid is er een verschil. Een zelfstandige onderhoudsverplichting kan niet gelden als kwalitatieve verplichting. In deze tabel zijn daarom geen groene vlakken opgenomen.



De rest van de tabel is gelijk aan de tabel erfdienstbaarheid.

34/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

4.5 Kettingbeding Begripsomschrijving Een kettingbeding is een verbintenissenrechtelijke rechtsfiguur en heeft dus geen zakelijke werking. Een kettingbeding bestaat uit een aaneenschakeling van derdenbedingen waarbij rechtsopvolgers van de partij die de overeenkomst aanging, gehouden zijn ten behoeve van de oorspronkelijke gerechtigde een bepaalde verplichting na te komen en deze tevens te zullen opleggen aan hun rechtsopvolger. Middels een kettingbeding kunnen zowel verplichtingen om te dulden of niet te doen, als verplichtingen om te doen worden doorgelegd aan rechtsopvolgers van de partij die de overeenkomst aanging. Sanctie op het niet nakomen van de verplichting tot het uitvoeren van onderhoud en de doorgifteverplichting aan rechtsopvolgers is schadevergoeding. Wordt de onderhoudsverplichting niet doorgelegd aan een rechtsopvolger, dan wordt wanprestatie gepleegd en is schadevergoeding verschuldigd. Gevolg is wel dat de ketting is verbroken. Rechtsopvolgers van de partij die de verplichting niet heeft doorgelegd, zijn in dat geval niet gehouden tot nakoming van bijvoorbeeld de onderhoudsverplichting. In tegenstelling tot de verplichtingen die worden doorgelegd middels de rechtsfiguren met zakelijke werking (erfpacht, erfdienstbaarheid en de kwalitatieve verplichting), werkt de verplichting die middels een kettingbeding wordt doorgelegd niet rechtstreeks door jegens derden. De (relatieve) zwakte van de rechtsfiguur zit in haar zuiver verbintenisrechtelijk aard. De ketting is zo sterk als de zwakste schakel7.

7

In een bedrijfstak waar veel faillissementen voorkomen biedt een kettingbeding onvoldoende waarborgen. Een curator zal namelijk altijd de ketting doorbreken.

35/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Energie

Waterhuishouding

Materiaalgebruik/conditie materialen

Ruimte

Bereikbaarheid en mobiliteit

Kwaliteit van het openbaar gebied Kwaliteit van het onbebouwde private domein Kwaliteit van het bebouwde private domein Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen

Toelichting tabel: 

Middels kettingbedingen kan elke verplichting worden opgenomen in een gronduitgiftecontract. Aangezien een kettingbeding geen zakelijke werking heeft en in een faillissement over het algemeen geen stand houdt, zijn de vakken in de tabel oranje.

36/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

5.

Enkele praktische toepassingsmogelijkheden

5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden vier praktische toepassingsmogelijkheden beschreven hoe de gronduitgever sturing kan geven om duurzaam kwaliteitsbehoud te bevorderen. In hoofdstuk 5.2 worden de derdenbedingen erfpacht, erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting en kettingbeding gecombineerd in een voorbeeldcasus. Hoofdstuk 5.3 geeft weer hoe een kwaliteitsimpuls kan worden gegeven aan het openbaar gebied en het onbebouwde private domein. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5.4 de zogenoemde energiecasus beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 5.5 ingegaan op hoe beleggers kunnen worden betrokken bij de bevordering van duurzaam kwaliteitsbehoud op bedrijventerreinen. Opgemerkt wordt dat de toepasbaarheid van de instrumenten ondermeer afhankelijk is van het grondbeleid van de uitgevende partij, de concurrentiepositie van het bedrijventerrein en het type bedrijventerrein.

5.2 Derdenwerking Inleiding In deze paragraaf komt aan de orde hoe de gronduitgever het instrumentarium van gronduitgifte kan inzetten om investeringen in kwaliteit, duurzaamheid en onderhoud te verplichten aan gebruikers van een bedrijventerrein. De in hoofdstuk 4 besproken rechtsfiguren erfpacht, erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting en kettingbeding komen samen in een voorbeeldcasus. Zoals reeds in hoofdstuk 2.4 is vermeld is het instrumentarium van gronduitgifte alleen toepasbaar als de gronduitgever de beschikkingsmacht heeft over de gronden. Aangezien de gronden op bestaande terreinen al zijn uitgegeven, kunnen voorwaarden ten aanzien van kwaliteit, duurzaamheid en onderhoud niet worden afgedwongen middels een gronduitgifteovereenkomst. Dit wordt alleen anders als de gronduitgever (of een andere partij die belang heeft bij kwaliteit, duurzaamheid en onderhoud) op enig moment gronden op een verouderd bedrijventerrein verwerft en deze gronden opnieuw uitgeeft en voorwaarden wenst te verbinden aan de uitgifte. In het vervolg van deze paragraaf wordt het instrumentarium van gronduitgifte - mede voor de eenvoud en leesbaarheid - besproken in het kader van het tegengegaan/voorkomen van veroudering van nieuwe bedrijventerreinen. De casus is sterk vereenvoudigd. Alleen de onderdelen van het instrumentarium die de werking van de rechtsfiguren nader verklaren, worden in de casus meegenomen.

37/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Opgemerkt wordt dat de genoemde rechtsfiguren elkaar versterken, maar dat het niet noodzakelijk is om alle elementen over te nemen in het gronduitgiftecontract om toch een slag te kunnen slaan in de borging van duurzaam kwaliteitsbehoud middels gronduitgifte. Casus Achtergrond De gronduitgever heeft het voornemen een nieuw bedrijventerrein aan te (laten) leggen. Alle voor het bedrijventerrein benodigde gronden zijn in eigendom van de gemeente. In dit voorbeeld zal het terrein plaats bieden voor zes gebruikers. De gemeente vindt het belangrijk dat het bedrijventerrein een hoog kwaliteitsniveau heeft en houdt. Om dit te bereiken, wil de gemeente dat de gebruikers van het bedrijventerrein hun perceel (het bebouwde en het onbebouwde gedeelte) onderhouden en dat er parkmanagement wordt gevoerd op het bedrijventerrein. Om te zorgen dat de kwaliteit van het bedrijventerrein ook in de toekomst geborgd is, dient gezekerd te worden dat ook de eventuele toekomstige gebruikers van het bedrijventerrein investeren in duurzaam kwaliteitsbehoud en deel nemen aan het parkmanagement. Algemeen Om haar doelstellingen te verwezenlijken zal de gemeente de gronden pas uitgeven als de gemeente voldoende zekerheid heeft dat voldoende onderhoud gepleegd wordt aan zowel de bouwwerken, het onbebouwde gedeelte van het perceel als de openbare ruimte op het bedrijventerrein. Aan de uitgifte zal de gemeente SMART voorwaarden verbinden dat de gebruiker verplicht is om voldoende en deugdelijk onderhoud te plegen aan het aan hem uitgegeven perceel, inclusief de daarop bevindende bouwwerken. Het onderhoud van de openbare ruimte op het bedrijventerrein is niet aan één gebruiker toe te rekenen. Op initiatief van de gemeente (grondeigenaar) wordt daarom een parkmanagementorganisatie opgericht die (additionele) kosten voor investeringen in duurzaam kwaliteitsbehoud van het openbaar gebied draagt en in samenwerking met de gemeente zorg draagt voor de uitvoering van het onderhoud (hierbij kan ook de in de volgende paragraaf besproken LIOF systematiek worden betrokken). Aan de uitgifte van de grond verbindt de gemeente de verplichting om deel te nemen in de parkmanagementorganisatie en bij te dragen in de kosten die worden gemaakt voor een goed parkmanagement.

38/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Om te zorgen dat de kwaliteit ook in de toekomst geborgd is, dienen in de gronduitgifteovereenkomst voorwaarden opgenomen te worden die derdenwerking hebben. Optimale zekerheid wordt verkregen door de gronden in erfpacht uit te geven en in de gronduitgifteovereenkomst erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen èn kettingbedingen op te nemen. Uitwerking Stap 1: Splitsen gronden en vestigen erfdienstbaarheden De gemeente splitst de gronden in apart uitgeefbare kavels en vestigt over en weer ten behoeve van alle kavels erfdienstbaarheden met een onderhoudsplicht. Dit conform de wijze als aangegeven in paragraaf 4.3. Stap 2: Gronduitgifte in erfpacht De gemeente geeft de gronden uit in (eeuwigdurende) erfpacht. In de erfpachtsakte worden in ieder geval de volgende voorwaarden opgenomen:  de erfpachter is verplicht onderhoud uit te voeren aan het aan haar uitgegeven perceel (verplichting om te doen);  de erfpachter is verplicht bij te dragen aan de parkmanagementorganisatie (verplichting om te doen). De canon wordt gesplitst in twee gedeelten:  canon 1 als vergoeding van het gebruik van de gronden;  canon 2 als bijdrage aan het parkmanagement op het bedrijventerrein. Canon 1 De gemeente kan er voor kiezen de gronden uit te geven in erfpacht voor een bepaalde duur of in eeuwigdurende erfpacht. Ter vergoeding van het gebruik van de gronden wordt de canon bij aanvang van de erfpacht afgekocht. Erfpacht voor een bepaalde duur heeft als voordeel dat de gemeente na afloop van de erfpachtsduur weer de (volledige) beschikking verkrijgt over de gronden. De gemeente heeft op dat moment de mogelijkheid nieuwe voorwaarden te verbinden aan de uitgifte. Nadeel is dat gebruikers wellicht minder geïnteresseerd zijn in gronden die slechts voor een bepaalde duur in erfpacht worden uitgegeven. Eeuwigdurende erfpacht is interessanter voor gebruikers. Nadeel is dat het moeilijker wordt om de voorwaarden, opgenomen in de erfpachtsakte, te heroverwegen. Door contactmomenten in te bouwen in het erfpachtcontract, creëert de gronduitgever een mogelijkheid om erfpachtvoorwaarden aan te passen. Zie hiervoor ook hoofdstuk 3.3.2.

39/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Canon 2 Om te bereiken dat de op te richten parkmanagementorganisatie ook een slagvaardige organisatie is, dient zij over voldoende middelen te beschikken. In de erfpachtakte wordt bepaald dat de erfpachter, ter vergoeding van onderhoudskosten en/of om duurzaamheidsinitiatieven te bekostigen, periodiek een vast bedrag als canon moet betalen aan de op te richten parkmanagementorganisatie. Bijkomende voorwaarde is dat periodiek wordt bezien of het bedrag van canon 2 voldoende hoog is om de kosten van het parkmanagement te dekken of dat canon 2 moet worden bijgesteld. In de gronduitgifte-overeenkomst wordt de instandhouding van het kwaliteitsniveau/duurzaamheidsniveau ter nadere zekerheid geborgd door kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen. Stap 3: Oprichting parkmanagementorganisatie Parkmanagement is het meest effectief als hiervoor een aparte organisatie wordt opgericht. Zie hiervoor ook hoofdstuk 3.3.4. Om invloed op naleving van de verplichtingen te investeren in duurzaam kwaliteitsbehoud te vergroten, neemt de gemeente/gronduitgever zitting in de parkmanagementorganisatie (als bestuurder). Stap 4: Overdracht van de blote eigendom van de gronden aan de parkmanagementorganisatie Indien het voor de gemeente beter binnen haar beleidskaders past en de keuze wordt gemaakt voor eeuwigdurende erfpacht, kan de gemeente de blote eigendom van de gronden overdragen aan de parkmanagementorganisatie. Overdracht van de blote eigendom heeft in beginsel geen nadelige consequenties voor de gemeente:  De gemeente behoudt na overdracht invloed op de naleving van de verplichtingen te investeren in duurzaam kwaliteitsbehoud. De gemeente neemt immers deel in de parkmanagementorganisatie.  De gronden vertegenwoordigen geen economische waarde. Er is immers sprake van eeuwigdurende erfpacht en de canon is bij aanvang van de erfpacht afgekocht.

40/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Energie

Waterhuishouding

Materiaalgebruik/conditie materialen

Ruimte

Bereikbaarheid en mobiliteit

Kwaliteit van het openbaar gebied Kwaliteit van het onbebouwde private domein Kwaliteit van het bebouwde private domein Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen

Toelichting tabel: 

Deze tabel is tot stand gekomen door alle in hoofdstuk 4 opgenomen tabellen te combineren.



De kwaliteit van het openbaar gebied kan optimaal worden geborgd middels erfpacht.Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen kunnen (in mindere mate) ook bijdragen om deze kwaliteitscategorie duurzaam te borgen. Deze vakken zijn dus groen.



De kwaliteit van het onbebouwde private domein kan tot het wezen van de erfpacht worden gerekend en dus middels erfpacht worden geborgd. Als het gaat om onderhoudsverplichtingen kan deze kwaliteitscategorie ook middels erfdienstbaarheden worden geborgd. De andere derdenbedingen kunnen (in mindere mate) ook bijdragen om deze kwaliteitscategorie duurzaam te borgen. Deze vakken zijn dus groen.



De kwaliteit van het private bebouwde domein kan als het een onderhoudsverplichting betreft, worden geborgd middels erfpacht of erfdienstbaarheden. Het vak „Materiaalgebruik/conditie materialen‟ is daarom groen. De vakken energie en waterhuishouding betreffen verplichtingen om te doen en kunnen niet tot het wezen van de erfpacht worden gerekend. Deze thema‟s zijn alleen middels kettingbedingen te borgen. Deze vakken zijn daarom oranje.



De kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen is alleen middels kettingbedingen te borgen. Deze vakken zijn daarom oranje.

41/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

5.3 Kwaliteitsimpuls openbaar gebied en onbebouwd privaat domein In deze paragraaf komt aan de orde hoe de gronduitgever een impuls kan geven aan de kwaliteit van het openbaar gebied en de kwaliteit van het onbebouwde private domein. Allereerst wordt een methodiek besproken die LIOF toepast om kwaliteit van het openbaar gebied op het bedrijventerrein te borgen. Vervolgens wordt deze methodiek toegepast om ook de kwaliteit van het onbebouwde private domein te borgen. Bewerkstelligen kwaliteitsniveau 

Gezamenlijk met de gemeente stelt LIOF het beoogde kwaliteitsniveau van het openbaar gebied op het bedrijventerrein vast die is gebaseerd op de IBOR systematiek waarbij gebruikt wordt gemaakt van beeldkwaliteits-meetlatten op een vijftigtal aspecten (IBOR = Integraal Beheer Openbare Ruimte).



LIOF komt met de gemeente overeen dat op het bedrijventerrein een kwaliteit gestuurd onderhoudsbeleid wordt ingevoerd. Dit kwaliteit gestuurd onderhoudsbeleid wordt geoperationaliseerd door investeringsplannen te maken voor de gemeente waardoor gemeentelijke onderhoudsbudgetten beter kunnen worden besteed en investeringen in kwaliteit duurzamer zijn. Een verandering van budget gestuurd onderhoud naar kwaliteit gestuurd onderhoud komt de kwaliteit van het bedrijventerrein ten goede8.



Het kwaliteit gestuurde onderhoudsbeleid wordt verwoord in een beheerbeeldkwaliteitplan, waarbij enerzijds per beheeraspect letterlijk het gewenste kwaliteistniveau zichtbaar wordt gemaakt en anderzijds een financiële doorvertaling daarvan mogelijk is.



Op het bedrijventerrein worden nieuwe gebruikers via het gronduitgiftecontract verplicht om deel te nemen in een parkmanagementorganisatie. LIOF is vaak mede-bestuurder van de parkmanagementorganisatie.



Door de parkmanagementorganisatie wordt het beoogde kwaliteitsniveau gecommuniceerd aan de gebruikers. Om te zorgen dat een eenduidig kwaliteitsbeeld ontstaat wordt visueel inzichtelijk gemaakt welk kwaliteitsniveau gewenst is. Het gebruik van referentiefoto’s van de IBOR richtlijnen (gebaseerd op CROW) dragen bij aan het duidelijk kunnen vaststellen van het beoogde kwaliteitsniveau.

8

Het maakt in principe niet uit wanneer de berm niet 7 maar ‘slechts’ 3 keer is schoongemaakt, zolang het aanwezige onkruid c.q. zwerfafval maar beneden een vooraf vastgesteld en acceptabel kwaliteitsniveau blijft.

42/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311



Deze werkwijze draagt er aan bij dat alle betrokkenen (LIOF, gebruikers, eventuele beleggers en de gemeente) zich conformeren aan een bepaald kwaliteitsniveau, zodat draagvlak voor kwaliteitsbehoud wordt gecreëerd. De werkwijze draagt daarnaast ook bij aan het opzetten van een structureel proces, waardoor aandacht wordt gecreëerd voor kwaliteit van het bedrijventerrein.

Monitoring en handhaving 

De parkmanagementorganisatie monitort i.s.m. de gemeente én de ondernemers(vertegenwoordiging) structureel het kwaliteitsniveau in het openbaar gebied. Praktisch gaat de monitoring als volgt in zijn werk:



De parkmanager, de ondernemers(vertegenwoordigers) en de gemeente toetsen via een (half)jaarlijkse schouw, of het bedrijventerrein nog voldoet aan het vooraf afgesproken kwaliteitsniveau. Hierbij wordt op een 50-tal aspecten de kwaliteit beoordeeld aan de hand van beeldkwaliteitsmeetlatten. Indien het terrein op een bepaald beheeraspect niet voldoet aan de gewenste kwaliteit, dan wordt gezamenlijk bekeken wie verantwoordelijk is voor de noodzakelijk uit te voeren maatregel en worden afspraken gemaakt op welke termijn e.e.a. wordt opgepakt.



Meetcriteria zijn: algemene indruk, groen, reiniging, verharding en verkeersmeubilair. Voorbeelden waarop toetsing plaatsvindt zijn: drijfvuil in het water, graskanten en onkruid bij boomspiegel, staat van verhardingen (scheurvorming, hoeveelheid onkruid), staat van straatmeubilair (scheefstand, leesbaarheid).



Bij de meting van het kwaliteitsniveau wordt rekening gehouden met de technische kennis en ervaring van de deelnemers aan de schouw. Het meetsysteem voorziet in de mogelijkheid om de technische staat van het openbaar gebied in kaart te brengen, zodat de civieltechnische dienst van de gemeente op basis hiervan de benodigde investeringsraming kan maken. Daarnaast wordt de technische staat van het openbaar gebied ook in ‘lekentaal’ duidelijk gemaakt om draagvlak voor handhaving/een investering te creëren bij de gebruikers van het bedrijventerrein.



De bevindingen van de schouw, als ook de gemaakte afspraken over de benodigde maatregelen9 worden vastgelegd in een rapportage. Deze maatregelen worden in drie categorieën verdeeld:

9

Praktijkvoorbeeld kwaliteit gestuurd onderhoud: Op veel terreinen parkeren vrachtwagens op grasstroken. De grasstroken worden zodoende kapot gereden. Gangbare praktijk is dat de gemeente deze beschadigde grasstroken opnieuw inzaait. LIOF maakt voor de gemeente financieel inzichtelijk dat het goedkoper is om op de plek waar het gras steeds kapot wordt gereden een eenmalige investering te doen door op die plek een verharde parkeerplaats aan te leggen.

43/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

o Maatregelen die op korte termijn in het reguliere beheer kunnen worden meegenomen; o Maatregelen waarvoor een interne afweging binnen de gemeente is vereist en die mogelijk een additionele financiering vereisen; o Maatregelen die moeten worden meegenomen in een revitaliseringsproject, waarvoor afzonderlijke besluitvorming en financiering is vereist. 

De aanwezige parkmanagementorganisatie heeft de taak te controleren of de geplande maatregelen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd.



De kosten voor het uitvoeren van de benodigde maatregelen worden gedragen door de gemeente voor zover dit betrekking heeft op de basiskwaliteit. Indien ondernemers graag een hogere kwaliteit willen op een bepaald beheersaspect, dan kunnen afspraken gemaakt worden wie deze kosten voor haar rekening neemt (de parkmanagementorganisatie of de gebruikers10) Energie

Waterhuishouding

Materiaalgebruik/conditie materialen

Ruimte

Bereikbaarheid en mobiliteit

Kwaliteit van het openbaar gebied Kwaliteit van het onbebouwde private domein Kwaliteit van het bebouwde private domein Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen

Toelichting tabel: 

10

Indien van gemeente en gebruikers het commitment voor een bepaald kwaliteitsniveau is verkregen, kan de kwaliteit van het openbaar gebied worden geborgd. De vakken bij „kwaliteit van het openbaar gebied zijn daarom groen.

Deze overige kosten kunnen in de vorm van een canonverplichting (hoofdstuk 5.2), vergoeding medegebruik (hoofdstuk 4.3, voetnoot 6) of vergoeding erfdienstbaarheid in rekening (hoofdstuk 4.3) worden gebracht bij de gebruiker

44/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Koppeling kwaliteitsniveau openbaar gebied aan kwaliteitsniveau van het onbebouwde private domein (LIOF+) 

Om een regierol te vervullen op het kwaliteitsniveau van het onbebouwde private domein kan de gronduitgever in het gronduitgiftecontract opnemen dat het kwaliteitsniveau van het onbebouwde private domein te allen tijde op een vergelijkbaar niveau dient te zijn als het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte.11 Deze verplichting is SMART.



Aangezien de gronduitgever een grote mate van invloed heeft op het kwaliteitsniveau van het openbaar gebied, kan zij indirect ook invloed hebben op het kwaliteitsniveau van het onbebouwde private domein. Energie

Waterhuishouding

Materiaalgebruik/conditie materialen

Ruimte

Bereikbaarheid en mobiliteit

Kwaliteit van het openbaar gebied Kwaliteit van het onbebouwde private domein Kwaliteit van het bebouwde private domein Kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen

Toelichting tabel: 

Door een eenvoudige koppeling te maken tussen de kwaliteit van het openbaar gebied en de kwaliteit van het onbebouwde private domein kan de gronduitgever regie blijven voeren op deze kwaliteitsonderdelen. De vakken bij „kwaliteit van het openbaar gebied‟ en „kwaliteit van het onbebouwde private domein‟ zijn daarom groen.

5.4 Energiecasus Waarom de focus op energie? In hoofdstuk 2 is reeds besproken dat duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen betrekking heeft op meerdere aspecten. Verschillende deelnemers aan de studie hebben aangegeven dat op het thema energie een grote duurzaamheidswin valt te behalen. Ook tijdens de marktconsultatie is naar voren gekomen dat de gronduitgever haar focus voor een belangrijk deel dient te leggen op het thema energie.

11

Denk bijvoorbeeld aan een maaiveplichting als het gras hoger is dan x centimeter.

45/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Redenen om de focus te leggen op energie zijn:  Het thema energie is in de discussie over duurzaamheid en CO2-reductie erg belangrijk (zie hierin ook de focus van de Ministeries van Economische Zaken en VROM).  Op dit thema is een duurzaamheidswin te behalen op de kwaliteitscategorieën: o kwaliteit van het openbaar gebied; o kwaliteit van het bebouwde private domein; o kwaliteit/duurzaamheid van bedrijfsprocessen. 

Een investering in duurzame energie/energiebesparende maatregelen is in tegenstelling tot de meeste andere duurzaamheidsthema’s voor de gebruiker in meer of mindere mate op geld waardeerbaar. Een investering in duurzame energie/energiebesparende maatregelen vertaalt zich weliswaar tot op heden onvoldoende terug in de beleggingswaarde12. De financiële meerwaarde wordt wel gezien op de volgende terreinen: o lagere exploitatielasten/te gelde maken niet gebruikte energie; o langere economische levensduur pand; o beter imago (MVO).



In het geval de gebruiker de meerwaarde ziet van een investering in duurzame energie/energiebesparende maatregelen, zal de gebruiker naar verwachting eerder bereid zijn om een investeringsverplichting hierin te accepteren. Het risico dat de gebruiker de investeringsverplichting in het gronduitgiftecontract aanvecht is dan relatief gering.

Opgemerkt wordt dat de gronduitgever naast aandacht voor het thema energie ook op de andere kwaliteits-/duurzaamheidsthema’s moet sturen. Energie kan gezien het bovenstaande als vliegwiel dienen voor een meer duurzaam bedrijventerrein. Sturing op energie is lastig Ondanks het gegeven dat met investeringen in energiemaatregelen geld is te verdienen danwel is te besparen, komen investeringen veelal niet van de grond. Factoren die hierbij een rol spelen, staan hieronder vermeld.  Gebruikers zijn onvoldoende bekend met de mogelijke financiële voordelen van een investering in energiebesparende maatregelen.

12

Op dit moment is nog sprake van een onvolwassen taxatiemarkt. Dit geldt met name voor de markt van (incourant) bedrijfsonroerend goed. Investeringen in duurzaamheid worden tot op heden niet zichtbaar in de taxatiewaarde van de panden. Mogelijk kan invoering van een uniforme meetsystematiek hier verandering in brengen.

46/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

 

Verstrekkende verplichtingen om in duurzame energie/energiebesparende maatregelen te investeren kunnen moeilijk hard worden gemaakt, omdat dergelijke verplichtingen buiten de publiekrechtelijke kaders vallen. Het moeilijke samenspel tussen gronduitgever, energiemaatschappijen, financiers en gebruikers veroorzaakt voor een deel het uitblijven van significante investeringen in duurzame energie. o De perceptie is dat voordelen van een investering niet terechtkomen bij de partij die investering doet; o Afhankelijkheidsrelaties tussen gebruikers onderling en tussen gebruiker en energiebedrijf brengen risico’s met zich mee die moeilijk zijn te waarderen en dus moeilijk te financieren zijn. Uit bovenstaande blijkt de facto dat hier sprake is van een circle of blame tussen gronduitgever, energiemaatschappijen, financiers en gebruikers.

Oplossingsrichting Door het gegeven dat de gronduitgever gehouden is aan de publiekrechtelijke kaders zal zij meer moeite moeten doen om de kans op verwezenlijking van de duurzaamheidsambities te vergroten. Er is meer nodig dan verstrekkende bepalingen op te nemen in het gronduitgiftecontract, zonder dat hiervoor een basis is gecreëerd en vervolgens te hopen dat de gebruiker deze bepalingen nakomt en hiertegen niet in verweer komt (zie ook de push- en pullmogelijkheden uit hoofdstuk 3.4). Om haar duurzaamheidsambitie te verwezenlijken, kan de gronduitgever een arrangement inrichten waarin zij:  gedurende het ontwikkelingstraject draagvlak creëert en voorwaarden schept voor duurzaamheid (waaronder investeringen in duurzame energie);  risico’s beperkt en commitment kweekt om de investeringsbereidheid van energiebedrijven, gemeenten en gebruikers te vergroten;  verstrekkende outputspecificaties opneemt in gronduitgiftecontracten. Voor dit laatste geldt dat het risico dat een outputspecificatie die verder strekt dan de bepalingen in het Bouwbesluit en de Wet Milieubeheer geen stand houdt wegens doorkruising van het publiekrecht, kan worden beperkt door de ‘extra’ eisen uit het publiekrecht te trekken en de eindgebruiker een financiële incentive te geven als zij deze ‘extra’ eisen nakomt. Op deze manier komt de ‘extra’ eis in het privaatrechtelijke speelveld en ontstaat dus een grotere mate van contractsvrijheid. Zie hiervoor tevens hoofdstuk 3.4.

47/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Uitwerking arrangement Formuleren duurzaamheidsambitie Zoals reeds in hoofdstuk 3.2 is verwoord, zal vroeg in het ontwikkelingstraject c.q. het herstructureringstraject van een bedrijventerrein een duurzaamheidsambitie moeten worden geformuleerd. Het is hierbij belangrijk dat deze duurzaamheidsambitie is afgestemd op het beoogde type gebruikers waarvoor het bedrijventerrein is bedoeld (segmentering/typologie). Aangezien de gronduitgever door de beperkingen van het Bouwbesluit en de Wet Milieubeheer niet zondermeer verstrekkende verplichtingen kan opleggen aan de gebruikers, zal haar duurzaamheidsambitie in beginsel niet mogen leiden tot lastenverzwaring voor de gebruiker13. De gronduitgever zal dus een balans moeten vinden tussen segmentering/typologie en duurzaamheidsambitie enerzijds en financiële haalbaarheid anderzijds. Zie ook onderstaande figuur.

Flexibiliteit

Financiële haalbaarheid

Duurzaamheidsambitie

Segmentering bedrijventerrein

In het geval er - gegeven de gewenste segmentering - geen financieel rendabele duurzaamheidsoplossingen zijn om de duurzaamheidsambitie te verwezenlijken dan zal de gronduitgever mogelijk haar gewenste segmentering moeten aanpassen òf concessies moeten doen ten aanzien van de duurzaamheidsambitie. Mocht de gronduitgever deze concessies niet willen doen en vasthouden aan segmentering en duurzaamheidsambitie, dan zal de gronduitgever de investering zelf moeten doen of de grondprijs verhogen.

13

Uitgaande van het feit dat de gronduitgever geen concessies wil doen als het gaat over de concurrentiepositie van het bedrijventerrein.

48/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Betrekken marktpartijen Zoals in hoofdstuk 3.3.1 reeds is vermeld is de gronduitgever zelfstandig veelal onvoldoende in staat om te bepalen welke creatieve duurzaamheidsoplossingen mogelijk zijn om de duurzaamheidsambitie te verwezenlijken. Mede hierdoor is de gronduitgever ook niet zelfstandig in staat om te beoordelen of een duurzaamheidsambitie in financieel opzicht haalbaar is. Het is daarom raadzaam dat de gronduitgever haar doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid en gewenste segmentering door een gespecialiseerde marktpartij (i.c. een energiebedrijf en/of een adviesbureau) laat toetsen op financiële haalbaarheid. Zolang de ambitie nog niet financieel haalbaar is, zal de ambitie moeten worden bijgesteld. De financieel haalbare ambitie kan de gronduitgever vervolgens vastleggen in de vorm van een functionele outputspecificatie voor de gebruikers. Opgemerkt wordt dat op dit moment in de ontwikkeling van het bedrijventerrein nog niet duidelijk is welke gebruikers zich zullen vestigen op het bedrijventerrein. Op basis van de segmentering van het bedrijventerrein kan wel op grote lijnen worden bepaald welk type bedrijven zich zullen vestigen en daarmee kan worden ingeschat welke duurzaamheidsoplossingen het meest passend zijn en kunnen leiden tot een positief gemiddeld rendement (uiteraard zal voor deze verwachting een ruime bandbreedte gelden). In onderstaande figuur is het bovenstaande schematisch weergegeven. Evaluatie Formuleren doelstellingen Trekker: • Gronduitgever • Gemeente

Toetsing haalbaarheidsdoelstellingen Trekker: • Energiebedrijf/ gekwalificeerd adviesbureau

Activiteiten: • Formuleren doelstellingen: - Duurzaamheid - Branchering • Benaderen energiebedrijf voor het uitvoeren van een businesscase.

Activiteiten: • Uitvoeren generieke businesscase • Vertalen doelstellingen in concrete duurzaamheidsoplossingen • Toetsen doelstellingen op financiële haalbaarheid

Vaststellen kaders Trekker: • Gronduitgever • Gemeente

Activiteiten: • Op basis van ambities en haalbaarheid worden de duurzaamheidseisen en branchering vastgesteld

Eventuele aanpassing van doelstellingen

Toetsing of de doelstellingen en ambities financieel haalbaar zijn kan middels het uitvoeren van een businesscase. In bijlage 4 zijn mogelijke input- en outputvariabelen van een businesscase weergegeven.

49/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Door in een vroeg stadium van het ontwikkelingsproces marktpartijen te betrekken kan zoals gesteld een financieel realistische outputspecificatie worden opgesteld. Daarnaast heeft het vroegtijdig betrekken van marktpartijen ook andere voordelen. Te weten:  De markt (de experts op het gebied van energie) hebben in een vroeg stadium alle mogelijke duurzaamheidsoplossingen geïnventariseerd, waardoor de meest geschikte duurzaamheidsoplossing kan worden bepaald.  Door samenwerking bij het opstellen van een outputspecificatie kan in een vroeg stadium commitment worden gecreëerd tussen verschillende stakeholders die een (potentieel) belang hebben bij een investering in duurzaamheid.  Reeds in een vroeg stadium kan potentiële investeringskracht (van het energiebedrijf) betrokken worden bij de realisering van een duurzaam bedrijventerrein. Creëren investeringsbereidheid Alvorens gronduitgever, energiebedrijf en gebruiker daadwerkelijk over gaan tot een investering zullen afspraken moeten worden gemaakt over hoe met de belangrijkste risico’s van een dergelijke investering om te gaan. Belangrijke factoren die een rol spelen bij de investeringsbeslissing:  Onzekerheid over tijdspad gronduitgifte (wanneer is het gehele terrein uitgegeven?);  Onzekerheid over de mogelijke gebruikersspecifieke ‘duurzaamheidswins’ en het bijbehorende rendementsplaatje/terugverdientijd;  De investeringskracht van het energiebedrijf (is het energiebedrijf bereid en in staat om de investering te doen of is cofinanciering/risicoparticipatie vereist?);  Onzekerheid of alle toekomstige gebruikers zich committeren aan de outputspecificatie en hun bijdrage leveren, zodat schaalvoordelen worden bereikt en het de energiemaatschappij mogelijk wordt gemaakt om haar investering in duurzaamheid terug te verdienen;  Mate van bestuurlijke kracht/politieke wil gemeente/gronduitgever. De gronduitgever kan een rol vervullen om de investeringsbereidheid van een energiebedrijf te vergroten door een deel van de bovenstaande onzekerheden voor het energiebedrijf weg te nemen, danwel te verminderen. De gronduitgever heeft invloed op het tijdspad van uitgifte en de aard en omvang van de gebruikers die zich zullen vestigen op het bedrijventerrein. Het energiebedrijf heeft dit niet. Voor het energiebedrijf is het daarom moeilijk in te schatten welke ‘bijdrage’ de toekomstige gebruikers kunnen leveren aan het succes van de businesscase. Hoewel deze onzekerheden zullen zijn ingeprijsd in de businesscase kan de investeringsbereidheid van het energiebedrijf worden vergroot als de partij die bepaalt ook een deel van het investeringsrisico op zich neemt.

50/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

In het licht van het bovenstaande kan de gronduitgever overwegen om zelf risicodragend te participeren in een duurzame energievoorziening. De gronduitgever kan daarnaast stimuleren dat de toekomstige gebruikers zich committeren aan de verstrekkende outputspecificatie. Naast het feit dat bij het energiebedrijf onzekerheid bestaat of de toekomstige gebruikers zich zullen committeren aan de verstrekkende outputspecificatie, bestaat bij de gebruikers de onzekerheid over de investeringsbereidheid van het energiebedrijf. Aan het begin van dit hoofdstuk is reeds vermeld welke (financiële) voordelen de gebruiker kan hebben bij een investering in energie. De gebruiker zal echter niet bereid zijn om een investering te doen als zij:  dit geld beter anders kan besteden;  niet zeker is dat de investering rendabel is; en  als het potentiële rendement afhankelijk is van investeringen die anderen doen (investeringen van een energiebedrijf of van andere gebruikers). Als de gebruiker er echter van verzekerd is dat een energiebedrijf (of een consortium waarin het energiebedrijf in participeert) een investering doet, zal de gebruiker kunnen profiteren van de know-how en de investeringskracht van een grote partij en de schaalvoordelen die zijn te behalen als iedereen meedoet. De gronduitgever kan bestuurlijke kracht/politieke wil tonen en de afwachtende houding van energiebedrijf en gebruikers doorbreken door dusdanige voorwaarden te scheppen dat de onzekerheden worden beperkt en risico’s voor partijen verminderen. Dit kan zij doen door de gebruiker op het moment dat zij haar bedrijf in gebruik neemt (het moment dat zij zich vestigt op het bedrijventerrein) te laten committeren aan de duurzaamheidsplannen van het energiebedrijf en de gronduitgever. Hiervoor zullen het energiebedrijf en de gebruiker afspraken moeten maken over verduurzaming van het bedrijfsgebouw en het bedrijfsproces, overigens zonder dat de gebruiker verplicht wordt om bij een specifieke energiemaatschappij energie af te nemen. Belangrijk aspect binnen het afsprakenkader tussen energiebedrijf en gebruiker is de verdeling van voordelen. Als energiebedrijf en gebruikers de investering hebben gedaan is het doel voor een groot deel bereikt. Handhaving is nauwelijks vereist, omdat na de investering voor beide partijen geen substantiële additionele investeringen resten. Wat rest is de mogelijkheid om de investering terug te verdienen.

51/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Mogelijk contractenkader Om het bovengenoemde gewenste ondernemersgedrag te stimuleren kan het volgende contractenkader worden ingericht.

Gronduitgever

1. Convenant

2. Gronduitgiftecontract

Energiebedrijf

Gebruiker 3. Contract

Toelichting contractenkader: 1. Convenant energiebedrijf – gronduitgever  Afspraak dat het energiebedrijf duurzaamheidsoplossingen zal inventariseren die passen binnen de duurzaamheidsambitie van de gronduitgever en die tevens leiden tot een positief verwacht financieel rendement.  Commitment over verwacht rendement businesscase.  Afspraak over investeringsbereidheid van de gronduitgever en het energiebedrijf.  Eventueel een garantstelling van de gronduitgever dat het energiebedrijf een bepaald rendement kan behalen.  Eventuele cofinancieringafspraken.  Afspraak dat de gronduitgever een verstrekkende outputspecificatie oplegt aan de gebruiker.  Afspraak dat de gronduitgever alleen gronden zal uitgeven aan partijen die passen binnen de beoogde segmentering

52/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

2. Gronduitgiftecontract  Conform het bepaalde in hoofdstuk 3.4 kan de gronduitgever een outputspecificatie opnemen in het gronduitgiftecontract die verder strekt dan de publiekrechtelijke kaders en waarbij het risico dat de gebruiker hiertegen in verweer komen relatief klein is. Dit kan zij bewerkstelligen door het volgende te doen: o Tegelijk met het opleggen van de verstrekkende outputspecificatie zal de gronduitgever zich faciliterend richting potentiële gebruiker kunnen opstellen door opties aan te dragen hoe aan de outputspecificatie kan worden voldaan. Concreet houdt dit in dat de gronduitgever de gebruiker in contact brengt met het energiebedrijf en/of gespecialiseerd adviesbureau. o Daar waar de outputspecificatie uitstijgt boven de reikwijdte van het publiekrecht zal aan de potentiële gebruiker een voorwaardelijke incentive kunnen worden gegeven om het gewenste gedrag te bevorderen. Zo wordt de bepaling uit het publiekrechtelijke speelveld onttrokken en wordt het een privaatrechtelijke afspraak. Deze incentive kan de vorm krijgen van een duurzaamheidsbonus of een financieringsvoordeel. Zie hiervoor wederom hoofdstuk 3.4.  Opgemerkt wordt dat een verplichting om energie af te nemen van een bepaald energiebedrijf geen stand zal houden. 3. Contract gebruiker – energiebedrijf  Om aan de outputspecificatie te kunnen voldoen en recht te hebben op de incentive zal de gebruiker een contract aangaan met een energiebedrijf.  Afspraken over verduurzaming van het bedrijfsgebouw/bedrijfsprocessen.  Financiële afspraken over de verdeling van voordelen.

53/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Voorbeeldcasus In onze visie kwalificeren wij drie belangrijke stakeholders. Te weten: de gronduitgever, het energiebedrijf en de eindgebruiker. In de volgende casus worden op hoofdlijnen drie varianten uitgewerkt waarin de belangrijkste voor- en nadelen inzichtelijk worden gemaakt. Aannames casus: Uit de generieke businesscase van het energiebedrijf is gebleken dat WKO financieel haalbaar is en het best past bij de doelstellingen van de gronduitgever ten aanzien van duurzaamheid en segmentering. De eindgebruikers en het energiebedrijf moeten worden bewogen om een investering te doen in de realisering van een WKO-installatie. De hoogte van de investeringen moeten dusdanig zijn dat: 

het energiebedrijf een aanvaardbaar rendement kan behalen;



de energielasten van de eindgebruiker meer dalen dan de financieringslasten (om de investering te bekostigen) stijgen.

Uitwerking casus De gronduitgever werkt met het energiebedrijf samen om te komen tot een financieel haalbare outputspecificatie. De gronduitgever zorgt er voor dat de planologische/ruimtelijke voorwaarden worden geschapen dat alle gebruikers gebruik kunnen maken van WKO. Gezien het feit dat de gronduitgever kan sturen op het tempo van gronduitgifte en kan bepalen aan welke partijen de gronden worden uitgegeven, zal zij participeren in de investerings-/aanloopkosten voor grootschalig gebruik van WKO. Om te bewerkstelligen dat de eindgebruiker een contract zal sluiten met het energiebedrijf voor de toepassing van WKO zal in het uitgiftecontract deze verplichting worden opgenomen. In ruil hiervoor kan de gebruiker een duurzaamheidsbonus of een financieringsvoordeel krijgen. Opmerkingen casus 

De investering is gebaseerd op een financieel haalbare generieke businesscase.



Door de rol die gronduitgever vervult, toont zij bestuurlijke kracht en politieke wil. De investeringsbereidheid van andere stakeholders wordt hierdoor vergroot.



Het energiebedrijf behoudt een aantal risico‟s. De gronduitgever kan deze risico‟s echter beperken. o Nog steeds is niet op voorhand bekend wat het tijdspad van gronduitgifte is en aan welke partijen zal worden uitgegeven. De partij die hierop kan sturen (de gronduitgever) participeert echter risicodragend, waardoor de investeringsbereidheid van het energiebedrijf naar verwachting zal toenemen. o Zij is niet zeker dat de gebruikers ook daadwerkelijk zullen investeren in WKO. Door de incentive die de gronduitgever aan de gebruikers biedt, wordt het risico verkleind dat de gebruikers ongewenst gedrag vertonen.

54/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

5.5 Beleggers meer betrekken Beleggers zijn slechts beperkt actief op de bedrijventerreinenmarkt. Zoals in hoofdstuk 2.2 is aangegeven zijn belangrijke redenen voor het uitblijven hiervan:  Veel gebruikers (met name mkb-bedrijven) willen hun pand in eigendom hebben (zij beschouwen het bedrijfspand als pensioen).  Op bedrijventerreinnen is veelal sprake van versnipperd eigendom. Consensus over een beoogd kwaliteitsniveau is moeilijk te bereiken, waardoor de vastgoedwaarde te afhankelijk is van het gedrag van andere gebruikers.  Op terreinen waar gronden in erfpacht worden uitgegeven past de lange termijn doelstelling van de belegger (veelal) niet binnen de geldende erfpachtvoorwaarden van de gronduitgever.  De boekwaarde van bestaand vastgoed op verouderde terreinen is te hoog om toetreding en revitalisatie/herstructurering rendabel te maken.  Het grote aanbod van bedrijventerreinen in Nederland/het ontbreken van relatieve schaarste. De verwachting is dat beleggers de markt in grotere mate zullen betreden als zij met bedrijfsgebouwen/bedrijventerreinen in portefeuille een stabiel rendement kunnen behalen tegen een aanvaardbaar risicoprofiel. De gronduitgevende partijen hebben een aantal instrumenten, waarmee zij toetreding van beleggers kunnen stimuleren. Deze instrumenten staan hieronder genoemd.  Creëren van ruimtelijke clusters op bedrijventerreinen die specifiek geschikt zijn om in een beleggingsportefeuille op te nemen. Bij de ruimtelijke inrichting van een bedrijventerrein kan de gronduitgever clusters maken van bedrijfsgebouwen die niet geschikt zijn als beleggingsobject (met name panden van mkb-bedrijven, deze gebruikers willen hun pand immers over het algemeen in eigendom hebben) en bedrijfsgebouwen die wel geschikt zijn als beleggingsobject. In het geval de belegger positie kan innemen in een heel cluster, is in dit cluster geen sprake van versnipperd eigendom en kan de belegger sturing geven aan kwaliteitsbehoud van het gehele cluster. De belegger heeft in deze situatie geen last van free-riders, waardoor op vastgoedwaarde kan worden gestuurd. Aanvullend aan de inrichting van clusters kan de gronduitgever ook besluiten om een groot deel van de regie over kwaliteitsbehoud in dit cluster aan de belegger over te laten.  Creëren van functioneel samenhangende clusters In het verlengde van het bovengenoemde punt kan de gronduitgever voor het cluster een strakke segmentering vaststellen. In het geval in het ruimtelijke cluster zich alleen bedrijven mogen vestigen die elkaar kunnen versterken, wordt het cluster aantrekkelijk als vestigingslocatie en is het interessant als beleggingsobject. Dit instrument wordt versterkt als de gronduitgever bewerkstelligt dat de bedoelde bedrijven zich niet op andere clusters van het bedrijventerrein mogen vestigen.  Stroomlijnen doelstellingen gronduitgever en belegger en wegnemen barrières.

55/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311





In essentie hebben gronduitgever en belegger beiden belang bij langdurig kwaliteitsbehoud van een bedrijventerrein. Met name op terreinen die in erfpacht worden uitgegeven, kunnen de erfpachtvoorwaarden toetreding van beleggers belemmeren. Onder andere de erfpachtsduur en de canonherzieningsprocedure kunnen leiden tot onzekerheid voor beleggers. Gronduitgevers en beleggers dienen in onderling overleg te bepalen of aanpassing van de uitgifte-/erfpachtvoorwaarden wenselijk danwel vereist is om toetreding van beleggers mogelijk te maken. Stimuleren dat beleggers investeren in bestaand (verouderd) vastgoed om vervolgens een revitalisatieslag te bewerkstelligen. De boekwaarde van bestaand vastgoed op verouderde terreinen is vaak te hoog om toetreding en revitalisatie rendabel te maken. Een mogelijkheid om beleggers toch positie in te laten nemen, kan zijn het geven van een financiële incentive. Mogelijkheden in dit kader zijn: o tijdelijke verlaging van de canon; o tijdelijke verlaging van de parkmanagementbijdrage; o risicodragende participatie van de gronduitgever. Deze laatste optie kan als volgt worden ingericht: De belegger en de gronduitgever nemen gezamenlijk positie in op het bedrijventerrein. De bedrijfsgebouwen worden verhuurd aan de huidige gebruikers totdat de boekwaarde dermate laag is dat revitalisatie/herstructurering rendabel wordt. De gronduitgever doet al dan niet in samenwerking met de belegger de grondexploitatie. De belegger14 doet vervolgens de vastgoedexploitatie en neemt het vastgoed in beheer. Creëren van relatieve schaarste van bedrijventerreinen Dit is een instrument dat alleen in collectief verband kan worden toegepast en is voor een ‘individuele’ gronduitgever moeilijk toepasbaar. Het sluiten van een convenant tussen verschillende gronduitgevende partijen kan een middel zijn om te komen tot afspraken over beperking van het aanbod van nieuwe bedrijventerreinen.

Bovengenoemde maatregelen en instrumenten stimuleren toetreding van beleggers. Toetreding betekent niet zonder meer dat op alle in hoofdstuk 2.1 genoemde kwaliteitsonderdelen en kwaliteitsthema’s slagen worden gemaakt. Naar verwachting zal met name in die kwaliteitsonderdelen en kwaliteitsthema’s worden geïnvesteerd waar een min of meer directe relatie bestaat tussen investering en vastgoedwaarde. Om verdergaande kwaliteits- duurzaamheidsverbeteringen te bewerkstelligen en investeringen te stimuleren, is een verdere verzakelijking nodig van de bedrijventerreinenmarkt.

14

Deze rol kan alleen worden uitgevoerd door een belegger die ook ontwikkelt (en dus geen fiscale beleggingsinstelling is).

56/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Hierbij valt te denken aan:  Invoering van het in hoofdstuk 3.3. genoemde kwaliteitslabel en sturing hierop door de gronduitgever.  Verdere professionalisering van de taxatiemarkt, in dien verstande dat lagere exploitatielasten (waaronder energielasten en onderhoudskosten) van een pand zich vertalen in een hogere vastgoedwaarde.

57/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

6.

Aanbevelingen

In dit hoofdstuk staan in het kort de belangrijkste aanbevelingen uit deze rapportage weergegeven. Bevordering van duurzaam kwaliteitsbehoud door middel van gronduitgifte sorteert het grootste effect als naast vergaande en gedegen kwaliteits- en duurzaamheidseisen in een gronduitgiftecontract aandacht wordt besteed aan kwaliteits- en duurzaamheidsaspecten in het ontwikkelingstraject/herstructureringstraject en de beheerfase van een bedrijventerrein. Concreet kan de gronduitgever het onderstaande doen om duurzaam kwaliteitsbehoud op bedrijventerreinen te bevorderen. Hierbij wordt opgemerkt dat voor een aantal aanbevelingen medewerking van andere partijen is vereist en het effect pas op termijn zichtbaar is. Andere aanbevelingen zijn op korte termijn te realiseren en in te passen in gronduitgiftecontracten en/of gronduitgiftestrategieën. Voorwaarden scheppen en draagvlak creëren 

Een vuist maken richting ‘rondshoppende’ gebruikers door te bewerkstelligen dat in Nederland in het algemeen een hoger kwaliteits-/duuzaamheidsniveau wordt nagestreefd. Een convenant tussen gronduitgevende partijen kan bijdragen aan het bewerkstelligen van een kwaliteits-/duuzaamheidsstandaard.



Komen tot een kwaliteitslabel, zodat meer mogelijkheden ontstaan voor het monitoren en handhaven van op te stellen eisen in een gronduitgifte-overeenkomst.



De duurzaamheidsambitie in een vroeg stadium van het ontwikkelingstraject cq. herstructureringstraject formuleren en kenbaar maken aan stakeholders om enerzijds een kwaliteits-/duuzaamheidsstandaard neer te zetten en anderzijds draagvlak bij (potentiële) gebruikers en andere stakeholders te creëren voor het beoogde kwaliteits/duurzaamheidniveau.



De duurzaamheidsambitie door (laten) rekenen, zodat alleen financieel haalbare kwaliteitsen duurzaamheidseisen in een gronduitgiftecontract worden opgenomen.



In een vroeg stadium commitment bij belangrijke stakeholders (beleggers, financiers en energiebedrijven) creëren voor een bepaalde (financieel haalbare) duurzaamheidsambitie om zodoende de investeringsbereidheid in duurzaamheidsoplossingen te vergroten. De investeringsbereidheid kan de gronduitgever vergroten door risico’s inzichtelijk te maken, risico’s te beperken en eventueel in risico’s te delen.

58/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311



Tegelijk met het opleggen van vergaande kwaliteits- en duurzaamheidseisen zich facilterend richting potentiële gebruikers opstellen door opties aan te dragen hoe aan deze vergaande eisen kan worden voldaan (instellen parkmanagement, in contact brengen met gespecialiseerde partijen e.d.).



De duurzaamheidsambitie voor een bedrijventerrein in publiekrechtelijke procedures in het ontwikkelingstraject cq. het herstructureringstraject (laten) verankeren.



Het bedrijventerrein dusdanig inrichten dat delen (clusters) van het bedrijventerrein geschikt worden voor toetreding van beleggers.



Stroomlijnen van (lange termijn) doelstellingen met de doelstellingen van (potentiële) beleggers, zodat toetreding van beleggers (ook op bestaande, reeds verouderde terreinen) wordt bevorderd. Dit kan de gronduitgever doen door bijvoorbeeld de canon tijdelijk te verlagen (indien van toepassing), de parkmanagementbijdrage tijdelijk te verlagen of zelf risicodragend te participeren.

Invulling contract 

Formuleer de kwaliteits- en duurzaamheidseisen in de gronduitgifte-overeenkomst SMART, zodat de vereisten concreet worden en de mogelijkheden om te monitoren en te handhaven worden vergroot.



Bouw in de gronduitgifte-overeenkomst zoveel mogelijk contactmomenten in met de contractspartner/gebruiker. Op deze manier blijven partijen in dialoog en wordt de kans vergroot dat ook ‘nieuwe’ kwaliteits-/duurzaamheidseisen kunnen worden opgelegd aan de gebruiker.



Veranker de kwaliteits- en duurzaamheidseisen in de gronduitgifte-overeenkomst middels verschillende derdenbedingen. Op deze manier wordt zakelijke werking gecreëerd en worden rechtsopvolgers ook gehouden aan de kwaliteits- en duurzaamheidseisen.



Koppel aan eisen die verder gaan dan de publiekrechtelijke kaders een financieel incentive (voorfinanciering, duurzaamheidsbonus) om de verplichting uit het publiekrechtelijke speelveld te trekken en strijdigheid met de staatssteunregelgeving te voorkomen.

59/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Bijlage 1: Inventarisatie huidige praktijk In deze bijlage zijn slides uit het ‘Beknopt verslag startbijeenkomst 22 april 2009’ opgenomen die betrekking hebben op de inventarisatie huidige praktijk.

Gronduitgifte  In onderstaande figuur is aangegeven op welke manier de deelnemers gronden uitgeven. Erfpacht

Eigendom

SADC (RON) Havenbedrijf Amsterdam Havenbedrijf Rotterdam LIOF Groningen Seaports



 

OMFL

n.v.t.

NHN



TOTAAL AANTAL PARTIJEN

  









 

n.v.t.



4

3

 NHN geeft nog geen gronden uit.  OMFL is geen gronduitgevende partij.  Groningen Seaports enige partij die in elke vorm gronden uitgeeft.  Verschillende partijen denken na om meer in erfpacht/huur uit te geven. -8-

Huur

 



n.v.t.

 3





Ja Nee

60/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Duurzaam kwaliteitsbehoud: reikwijdte invloed/sturing gronduitgevers  In onderstaand overzicht is aangegeven in hoeverre de gronduitgevers invloed/sturing wensen ten aanzien van de openbare en private ruimte. Private ruimte

Openbare ruimte

    

SADC (RON) Havenbedrijf Amsterdam Havenbedrijf Rotterdam LIOF Groningen Seaports OMFL NHN

O O

 



Ja

O

Enige sturing

O

n.v.t.

n.v.t.



?

 Elke gronduitgever ziet voor haar een taak in het beheren en onderhouden van de kwaliteit van de openbare ruimte.  Op kavel en gebouw niveau lopen de meningen uiteen. Alle partijen zijn van mening dat een te grote invloed uitdraait op te veel bemoeienis met de bedrijfsvoering van de gebruikers. Daar staat tegenover dat in bepaalde gevallen sturing wel gewenst is, omdat de negatieve gevolgen van verloedering kunnen uitstralen op de rest van het bedrijventerrein. - 14 -

Duurzaam kwaliteitsbehoud: belangrijke thema’s waarop privaatrechtelijke sturing gewenst is  In onderstaand overzicht is aangegeven op welke thema’s privaatrechtelijke sturing gewenst is. Milieu

SADC (RON) Havenbedrijf Amsterdam Havenbedrijf Rotterdam

 

Energie

Beheer & onderhoud

Modal split

Materiaalge bruik

Intensief ruimtegebruik

O

    

O

 

O



Ja

  

O

Afhankelijk van het terrein



LIOF Groningen Seaports

O

OMFL

n.v.t.

NHN

n.v.t.

n.v.t.





  n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.



 Duurzaam kwaliteitsbehoud is voor alle gronduitgevende partijen belangrijk. Niet iedereen is echter van mening dat de gronduitgever de meest geschikte partij is om vergaande eisen te stellen aan bijvoorbeeld milieu en energie. Hier wordt een belangrijke taak gezien voor de overheid, die door regulering vergaande eisen kan opleggen.  Havenbedrijf Rotterdam verkavelt geluid. In de haven mag een bepaalde hoeveelheid geluid geproduceerd worden. Door hierin een regierol te vervullen wordt bijgedragen aan duurzaam ruimtegebruik. De handhaving geschiedt via de milieuvergunning. - 15 -

61/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Duurzaam kwaliteitsbehoud: conclusies/bevindingen  Geen eenduidige invulling van duurzaam kwaliteitsbehoud onder de gronduitgevers.  De gronduitgevers zien voor hen allen een taak in het onderhoud en beheer van de openbare ruimte.  Sturing op het private domein wordt niet door alle partijen in dezelfde mate uitgevoerd.

- 16 -

62/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Voorbeelden contractsbepalingen

SADC (RON)

Eisen bouw en inrichting

Bestemming

Gebruiksverplichting

Goedkeuring bouw- en inrichtingsplan

Ja

Ja

• met daarbij specifieke toetsingscriteria voor gebondenheid aan Schiphol. Havenbedrijf Amsterdam

Goedkeuring bouw- en inrichtingsplan

Ja

Ja

• Erfpacht: niet langer dan 12 maanden leegstand

• Huur: niet langer dan 6 maanden leegstand Havenbedrijf Rotterdam

Goedkeuring bouw- en inrichtingsplan

Groningen Seaports

Goedkeuring bouw- en inrichtingsplan

Ja

Ja

• Bij erfpacht en huur. • Niet langer dan 24 maanden leegstand Ja

Ja

• Bij erfpacht en huur. • Niet langer dan 24 maanden leegstand LIOF

Goedkeuring bouw- en inrichtingsplan

Ja

Ja

- 18 -

Toelichting: eisen bouw en inrichting, bestemming en gebruiksverplichting (1)  Alle contracten bevatten bepalingen over de eisen van bebouwing en inrichting van de uit te geven kavels. Toetsingsinstrumenten zijn het beeldkwaliteitsplan en/of een welstandscommissie.  Havenbedrijf Amsterdam stelt eisen ten aanzien van bebouwing en inrichting om intensief ruimtegebruik te bevorderen (weliswaar informeel, maar zonder deze toetsing krijgt de betreffende partij geen aanbieding). Havenbedrijf Amsterdam is vertegenwoordigd in de welstandscommissie en treedt ook op als toetser van het kavelinrichtingsplan. SADC heeft een eigen supervisor (externe stedenbouwkundige) die het kavelinrichtingsplan toetst aan het beeldkwaliteitsplan.  Havenbedrijf Amsterdam en SADC werken samen met bureau Search. In de ontwikkelingsfase adviseert dit bedrijf over duurzaamheidsaspecten. Havenbedrijf Amsterdam heeft een pilot met bureau Search. Potentiële vestigers ontvangen (facultatief) een paar uur gratis advies van Search waarin het PvE wordt doorgelicht op duurzaamheidsaspecten. Dit advies richt zich met name op het niveau van het gebouw (zoals bijv. (bedrijfs)processen, materiaalgebruik, voorzieningen, energieverbruik). Momenteel is het advies facultatief, na afloop van de pilot kan worden bezien of dit verplicht moet worden gesteld.

- 19 -

63/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Toelichting: eisen bouw en inrichting, bestemming en gebruiksverplichting (2)  Alle contracten bevatten bepalingen over welk type bedrijven zich mogen vestigen op het terrein. SADC heeft hiervoor specifieke toetsingscriteria opgenomen. Voor SADC is dit ook van belang omdat zij ook gronden uitgeeft in eigendom en daardoor meer handvatten nodig heeft voor sturing na een eventuele doorverkoop. Concreet geldt dat de koper verplicht is om voor een eventuele doorverkoop goedkeuring te vragen aan SADC. SADC zal toestemming geven aan deze doorverkoop als de rechtsopvolger/gebruiker voldoet aan de vestigingscriteria van SADC. Middels een kettingbeding geldt deze bepaling ook voor rechtsopvolgers.  In alle contracten zijn gebruiksverplichtingen opgenomen. Met name Havenbedrijf Rotterdam handhaaft hier strikt op.  Opgemerkt wordt dat in het algemeen geldt dat naarmate de bepalingen over de bestemming nauwer zijn omschreven, financiers minder bereid zijn te financieren of op zijn minst terughoudender zijn (de flexibiliteit neemt af en de risico’s nemen toe).

- 20 -

Voorbeelden contractsbepalingen

SADC (RON)

Beheer en onderhoud openbare ruimte

Beheer en onderhoud private ruimte

• Via parkmanagement komt een deel van de kosten voor rekening van de gebruikers

• In stand houden conform technische uitgiftevoorwaarden en beeldkwaliteit • Het onderhoud van de kavel dient op een vergelijkbaar niveau plaats te vinden als het onderhoud van de openbare ruimte

Havenbedrijf Amsterdam

• Kosten voor eigen rekening van het havenbedrijf • Onderhoud van op- en afritten wordt uitgevoerd door het havenbedrijf en vooraf afgekocht door de gebruiker

• Verplichting tot onderhoud als het gebouw of het terrein naar het oordeel van Havenbedrijf Amsterdam in verval is • Expliciete parkeerbepaling • Verplichting om het terrein ten genoegen van het havenbedrijf afgescheiden te houden

Havenbedrijf Rotterdam

• Kosten voor eigen rekening van het havenbedrijf

• Verplichting tot behoorlijk onderhoud en zonodig tot vernieuwen • Verplichting om het terrein ten genoegen van het havenbedrijf afgescheiden te houden • (Verplichting 1 procent groen  niet meer gehandhaafd)

Groningen Seaports

LIOF

• Over het algemeen voor eigen rekening van het havenbedrijf.

• Verplichting tot behoorlijk onderhoud en zonodig tot vernieuwen

• Op Fivelpark komen de kosten mede voor rekening van de gebruikers.

• Verplichting om het terrein ten genoegen van het havenbedrijf afgescheiden te houden

• Via parkmanagement komt een deel van de kosten voor rekening van de gebruikers

• Het onderhoud van de kavel dient op een vergelijkbaar niveau plaats te vinden als het onderhoud van de openbare ruimte

- 21 -

64/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Toelichting: Beheer en onderhoud (1)  Op de haventerreinen wordt het beheer en onderhoud van de openbare ruimte over het algemeen door de havenbedrijven uitgevoerd. Het havenbedrijf is de parkmanager. De kosten voor beheer en onderhoud (daar waar deze niet voor rekening komen van de gemeente) komen voor rekening van de havenbedrijven. Deze kosten zijn verdisconteerd in de canon of de huurprijs.  Havenbedrijf Amsterdam draagt zorg voor het beheer en onderhoud van de in- en uitritten naar de kavels. De kosten hiervoor worden bij gronduitgifte door de gebruiker afgekocht. Deze benadering kan een manier zijn om een uniform kwaliteitsniveau te borgen.  Groningen Seaports heeft op het bedrijventerrein Fivelpark de ‘openbare ruimte’ gekwalificeerd als privaat terrein. De eigendom van de openbare ruimte ligt bij de gemeente. De erfpacht ligt bij de parkmanagementorganisatie. Tevens is middels erfdienstbaarheden een recht van medegebruik ten aanzien van de openbare ruimte gevestigd voor alle gebruikers. Voor dit recht van medegebruik wordt een vergoeding betaald. Met deze vergoeding wordt 49% van het beheer en onderhoud van de ‘openbare ruimte’ bekostigd. De overige 51% wordt betaald door de gemeente.  LIOF levert op bepaalde terreinen naast de bouwkavels ook een aandeel in de mandelige (gemeenschappelijke) eigendom van de aangrenzende groenstroken, parkeerplaatsen en wegen aan de gebruikers. ‘In ruil’ voor het gebruiksrecht ten aanzien van de aangrenzende groenstroken, parkeerplaatsen en wegen dient de gebruiker jaarlijks een onderhoudsvergoeding te betalen

- 22 -

Toelichting: Beheer en onderhoud (2)  Alle partijen hebben bepalingen ten aanzien van parkeerbeleid in hun contracten opgenomen. Haven Amsterdam is hierin het meest expliciet (afspraken over grootte, ligging, aantal en de verplichting om voldoende parkeerplaatsen te hebben buiten het hek als sprake is van toegangscontrole).  De bepalingen ten aanzien van beheer en onderhoud en afscheiding van de private ruimte zijn over het algemeen niet SMART. Indien een bepaling SMART is, kan de afspraak beter worden gemonitord en gehandhaafd. De bepaling van SADC en het LIOF dat de kwaliteit van het buitenterrein op de uitgegeven kavel op een vergelijkbaar niveau dient te zijn als de kwaliteit van de openbare ruimte, biedt wat dit betreft het meeste houvast. Zeker als de kwaliteit van de openbare ruimte op peil wordt gehouden en het kwaliteitsniveau hiervan meetbaar is.  De methodiek van het LIOF biedt aanknopingspunten om de kwaliteit van de openbare ruimte op peil te houden en het kwaliteitsniveau te meten. Op pagina 28 tot en met 31 wordt de methodiek van het LIOF toegelicht.

- 23 -

65/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Bijzondere bepalingen  In bepaalde uitgiftecontracten hanteert SADC aanvullende bepalingen ten aanzien van duurzaamheid: – De verplichting voor de erfpachter om warmte af te nemen bij een specifiek elektriciteitsbedrijf – De verplichting om een milieuscan te ondergaan – Een korting op de canon als duurzaam wordt gebouwd

 Groningen Seaports heeft specifieke bepalingen opgenomen ten aanzien van het dulden van de plaatsing van windturbines op of aangrenzend aan de uit te geven kavels.

Bepalingen die in interviews genoemd zijn maar niet zijn teruggezien in de algemene voorwaarden of contracten  Bepalingen over de modal split  Bepalingen over intensief ruimtegebruik (de koppeling van een hoge fsi aan een lagere grondprijs)

- 24 -

Monitoring  Alle gronduitgevers monitoren de kwaliteit van de openbare ruimte, de één meer actief dan de ander. Naast de staat van de infrastructuur en het openbaar groen wordt gemonitord op parkeren.  Groningen Seaports, SADC, LIOF en later ook NHN zullen door deelname in de parkmanagementorganisatie actief kunnen monitoren.  LIOF hanteert een meetsysteem om de kwaliteit van de openbare ruimte te monitoren. Dit meetsysteem voorziet naast een technische kwalificatie van eventuele mankementen ook in een uitleg in lekentaal. De uitleg in lekentaal blijkt een goed middel om de deelnemers in de parkmanagementorganisatie te overtuigen van de noodzaak van investeringen in kwaliteit.  Op pagina 28 tot en met 31 wordt de methodiek van het LIOF nader toegelicht.  De mogelijkheid om de kwaliteit van de private ruimte te schouwen wordt zelden toegepast. Het wordt mogelijk als een te grote inbreuk op het gebruiksrecht gezien.  In meer of mindere mate wordt actief gemonitord op leegstand en of het gebouw nog wel wordt gebruikt conform de bestemming die in het uitgiftecontract is opgenomen. Alle deelnemers hebben gebruikersverplichtingen in de gronduitgiftecontracten opgenomen. Alleen havenbedrijf Rotterdam monitort en handhaaft hier strikt op  Havenbedrijf Rotterdam behoudt het zicht en enige controle op de activiteiten van de gebruiker doordat zij in de uitgiftecontracten contactmomenten inbouwt.  Afspraken over de modal split zijn moeilijk te monitoren. Havenbedrijf Rotterdam stelt dat aan de hand van de ISPS voorwaarden kan worden gemeten door wie en hoe lading op een terrein is gekomen. Het havenbedrijf sluit niet uit dat hier in de toekomst actiever op wordt gemonitord en gehandhaafd. - 25 -

66/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Wijze van handhaving  In de onderstaande figuur is aangegeven op welke wijze partijen contractsbepalingen handhaven. Wijze van handhaving

SADC/RON

Handhaving openbare ruimte. Beperkte bemoeienis op kavelniveau

Havenbedrijf Amsterdam

Handhaving openbare ruimte. Beperkte bemoeienis op kavelniveau

Havenbedrijf Rotterdam

Strikte handhaving contractsbepalingen, eventueel op kavelniveau

LIOF

Strikte handhaving openbare ruimte. In goed overleg met de gebruikers worden ook doelen met betrekking tot de private ruimte verwezenlijkt.

Groningen Seaports

Handhaving openbare ruimte. Beperkte bemoeienis op kavelniveau

OMFL

-

NNH

-

 Havenbedrijf Rotterdam handhaaft de contractsbepalingen het meest strikt. Als gebruikers last ondervinden van het gebrekkige onderhoud aan een pand van een andere gebruiker, valt het havenbedrijf terug op de onderhoudsverplichting uit het uitgiftecontract.  Zeker als het om strategisch gelegen gronden (vaak natte terreinen) gaat, wordt actief gehandhaafd op leegstand en ander gebruik dan is toegestaan in het uitgiftecontract. - 26 -

Redenen om niet over te gaan tot handhaving  Handhaving is moeilijk omdat niet alle bepalingen in het uitgiftecontract SMART zijn. Het is daardoor moeilijk om de gebruikers te verplichten om de gemaakte afspraken na te komen.  Handhaving is een te grote inbreuk op het recht van de eigenaar/gebruiker.  Handhaving kan leiden tot (grote) kosten voor de eigenaar/gebruiker.  Het bedrijventerrein kan door handhaving onaantrekkelijker worden als vestigingsplaats.

- 27 -

67/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Bijlage 2: Marktconsultatie 

Boer Hartog Hooft



Dutch Green Building Council



Gemeente Apeldoorn



IVAM



Joulz



Protego



Search



SEGRO



SenterNovem



TNT



Triodos Bank

68/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Bijlage 3: Experimentenwet Bedrijven Investeringszones (BIZ) 

De experimentenwet BIZ is per 1 mei 2009 in werking getreden.



BIZ is een instrument om op bestaande bedrijventerreinen de verloedering tegen te gaan en gezamenlijk initiatieven te ontplooien.



BIZ is een afgebakend gebied, waarbinnen ondernemers op eigen initiatief gezamenlijk investeren in de kwaliteit van hun bedrijfsomgeving. Ondernemers bepalen of zij in hun gebied die gezamenlijke investeringen willen doen en maken daarvoor een plan.



Als de gemeente met het plan akkoord is en er voldoende draagvlak is, stelt de gemeente een heffing in en keert de opbrengst hiervan als subsidie uit aan de vereniging of stichting, die de activiteiten namens de ondernemers uitvoert.



Om te bepalen of er voldoende draagvlak is voor een BIZ wordt er een draagvlakmeting gehouden die aan de volgende vereisten moet voldoen: o respons bij de draagvlakmeting dient te liggen tussen de 50 en de 100 procent. o van de respondenten is minimaal tweederde voor. o de voorstemmers vertegenwoordigen meer WOZ-waarde dan de tegenstemmers.



De BIZ-bijdrage wordt vastgesteld voor een periode van maximaal 5 jaar. Tussentijds kunnen ondernemers op het bedrijventerrein onder bepaalde voorwaarden een nieuwe draagvlakmeting laten uitvoeren. Indien er geen draagvlak meer blijkt te zijn voor de BIZ wordt de heffing afgeschaft.



De experimentenwet BIZ is een hybride constructie waarin vrijwilligheid (ondernemers beslissen in meerderheid of ze de activiteiten willen) en een verplichtend karakter (verplichte bijdrage, na gebleken draagvlak onder de ondernemers op de locatie) zijn verweven. Maatregelen van de BIZ zijn aanvullend op het serviceniveau van de gemeente.



Op de website www.biz-nl.nl staat meer informatie over de experimentenwet weergegeven. Hier staat ook het stappenplan voor oprichting van een BIZ.



Deze bestaat uit twee fasen. De informele en formele fase: o Informele fase 1. Plan Ondernemers in het gebied nemen het initiatief. De initiatiefnemers bepreken hun plannen met de overige ondernemers in het gebied en nadat het draagvlak is gepolst wordt het plan uitgewerkt 2. Overleg met gemeente De initiatiefnemers gaan in een vroeg stadium in overleg met de gemeente om de plannen te bespreken en naar een concreet eindplan toe te werken.

69/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

3. Oprichting vereniging of stichting Indien er een breed draagvlak is voor het plan en de gemeente haar bereidheid tot medewerking heeft getoond richten de initiatiefnemers een vereniging of stichting op. o Formele fase 4. Overeenkomst/ aanvraag subsidie Alvorens de verordening in werking kan worden gesteld moet er een uitvoeringsovereenkomst tussen de vereniging/ stichting en de gemeente worden getekend, waarin minimaal de uit te voeren activiteiten wordt overeengekomen. 5. Verordening/ beslissing subsidie De verordening bepaalt tenminste het beoogde gebied, de bijdrageplichtigen, het tarief, de activiteiten, de vereniging/stichting die de activiteiten uitvoert en daarvoor de opbrengst van de heffing (subsidie) krijgt. 6. Formele draagvlakmeting Na vaststelling van de verordening voert de gemeente een formele draagvlakmeting onder de ondernemers in de zone 7. Heffing en subsidie Indien uit de draagvlakmeting blijkt dat er voldoende draagvlak is treedt de verordening in werking. 8. Uitvoeren plan De vereniging of stichting ontvangt de subsidie of een voorschot hierop, en kan starten met het uitvoeren van de plannen. 9. Einde BIZ De BIZ kan op drie manieren eindigen: – De maximale looptijd van 5 jaar of een ander afgesproken moment is bereikt, of het plan is geheel uitgevoerd. – Het draagvlak is weggevallen. – De wet eindigt (1 juli 2015).  Per gemeente kunnen de exact te doorlopen stappen verschillen. De gemeente Rotterdam heeft op haar site reeds een stappenplan voor oprichting van een BIZ staan (zie www.ondernemersnetwerk010.nl/index.php?NewsID=37)  Het bedrijventerrein Vijfsluizen in Schiedam is het eerste bedrijventerrein in Nederland waar een BIZ wordt opgericht. Hier hebben de initiatiefnemende ondernemers onlangs een uitvoeringsovereenkomst met de gemeente gesloten (stap 4 in het stappenplan).

70/70 26 mei 2010 2010.0521/311228311

Bijlage 4: Input en output businesscase energiecasus In onderstaande figuur is zijn mogelijke input en outputvariabelen van een door een marktpartij (i.c. een energiebedrijf en/of een adviesbureau uit te voeren businesscase weergegeven.