WONINGSTICHTING ALKEMADE

WONINGSTICHTING ALKEMADE JAARSTUKKEN 2012

INHOUD

ZOEKEN

Inhoudsopgave JAARVERSLAG 2012 VOORWOORD7 JAARVERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

9

ONTWIKKELINGEN SOCIALE HUISVESTING

16

1. DE KLANT CENTRAAL 1.1 Algemeen  1.2 Betaalbaarheid en beschikbaarheid  1.3 Huurprijsbeleid  1.4 Woonruimteverdeling  1.5 Klachtencommissie 

20 20 20 21 24 25

2. KWALITEIT EN VERHUUR VAN ONZE WONINGEN 2.1 Omvang en samenstelling woningvoorraad  2.2 Strategisch voorraadbeleid  2.3 Projectontwikkeling  2.4 Investeringen en onderhoud 

26 26 26 27 30

3. LOKALE VERANKERING 3.1 Leefbaarheid  3.2 In gesprek met bewoners  3.3 Wonen, welzijn en zorg 

34 34 35 36

4. ONZE ORGANISATIE 4.1 Organisatie- en governancestructuur  4.2 Scholing  4.3 Arbobeleid  4.4 Ziekteverzuim  4.5 Ondernemingsraad  4.6 Personeelsbeleid  4.7 Onze externe oriëntatie  4.8 Verwachte ontwikkelingen bij Alkemade Wonen 

39 39 39 40 40 40 40 42 43

5. FINANCIELE CONTINUITEIT 5.1 Algemeen  5.2 Financiële positie  5.3 Treasury  5.4 Meerjarenontwikkeling  5.5 Kengetallen 

44 44 45 48 49 51

VERKLARING VAN HET BESTUUR

53

JAARSTUKKEN 2012

4

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

JAARREKENING 2012 BALANS PER 31 DECEMBER NA RESULTAATBESTEMMING 

56

WINST- EN VERLIESREKENING 

58

KASSTROOMOVERZICHT 

59

TOELICHTING OP DE JAARREKENING

60

TOELICHTING OP DE BALANS

70

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

83

OVERIGE GEGEVENS INCLUSIEF CONTROLE­VERKLARING

92

JAARSTUKKEN 2012

5

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

JAARVERSLAG 2012

Colofon WONINGSTICHTING ALKEMADE De Lasso 1 Postbus 150 2370 AD Roelofarendsveen Telefoon (071) 331 50 00 Fax (071) 331 71 44 Email [email protected] Internet www.alkemadewonen.nl KvK 28 03 24 85

JAARSTUKKEN 2012

6

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Voorwoord WERKEN AAN GEWOONKWALITEIT! Voor u ligt het jaarverslag 2012 met daarin de belangrijkste ontwikkelingen en resultaten van onze organisatie over het afgelopen jaar. Een jaar waarin hard is gewerkt aan het uitwerken en bijschaven van bouwplannen die in 2013 en daaropvolgende jaren van start gaan. Veel aandacht is tevens uitgegaan naar de kwaliteit van onze bestaande woningen. Aan de hand van zorgvuldig opgestelde meerjarenplannen zijn in 2012 talrijke onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd, energiezuinige maatregelen getroffen en andere eigentijdse aanpassingen gedaan. Daarmee houden we het hoge kwaliteitsniveau, dat wij inmiddels heel gewoon ‘gewoonkwaliteit’ noemen, op peil. Behalve een druk jaar qua activiteiten, ronden we ook het laatste jaar af waarin we als vereniging hebben geopereerd. Op de valreep zijn we op 31 december formeel een stichting geworden. Een mijlpaal in onze geschiedenis waar we erg blij mee zijn. We zijn er namelijk van overtuigd dat deze nieuwe rechtsvorm ons nog beter dan voorheen in staat stelt onze opgaven te vervullen. Deze verandering van rechtsvorm heeft overigens geen gevolgen voor onze dienstverlening. Die houden we graag bij het oude; een goede woning in een fijne buurt bereikbaar maken voor iedereen, blijft het doel dat we voor ogen houden. Met de bouwplannen die op stapel staan en de verhuisbeweging die erdoor op gang komt, willen we met name aan de woningnood voor senioren en starters in onze omgeving tegemoetkomen. Of we onze dienstverlening ook kunnen handhaven als gevolg van de externe veranderingen die op ons afkomen, is een lastiger te beantwoorden vraag. Zeker is dat het vervullen van onze volkshuisvestelijke taak er niet makkelijker op wordt. Vooral de verhuurdersheffing die het kabinet Rutte II aan corporaties heeft opgelegd, zal ons de komende jaren flink in de portemonnee raken en daarmee nieuwbouw- en herstructuringsplannen onder druk zetten. We begrijpen dat de overheid een bezuinigingsopgave heeft, maar deze maatregel lijkt erop gericht de corporatiesector in te krimpen, door vermogens af te romen om daarmee de staatskas te spekken. Een ongefundeerde maatregel waar huurders en samenleving niet beter van worden. En toch... kijken we ook feestelijk vooruit naar 2013. Want het is het jaar van de tweede mijlpaal die genoemd mag worden: ons honderdjarig bestaan. Op verschillende manieren zullen we, weliswaar bescheiden, aandacht besteden aan dit jubileum. Zo beginnen we het jaar met een nieuwe naam, Alkemade Wonen, en een nieuwe huisstijl. In dit jaarverslag kunt u lezen dat we meer ambitieuze plannen hebben. De meest actuele ontwikkelingen kunt u ook volgen op onze website www.alkemadewonen.nl, waar u zich bovendien kunt aanmelden voor de digitale nieuwsbrief. Ik wens u veel leesplezier!

Rob Hensen, directeur-bestuurder

JAARSTUKKEN 2012

7

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

8

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Jaarverslag van de raad van commissarissen RAAD VAN COMMISSARISSEN In het jaarverslag legt de raad van commissarissen (rvc) verantwoording af over de wijze waarop deze zijn taak uitvoert. Met de invoering van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) door het ministerie van VROM is de rvc als intern toezichthoudend orgaan verplicht gesteld. Alkemade Wonen heeft statutair een vijfhoofdige rvc. Deze heeft als taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene bedrijfsvoering van de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook geeft hij het bestuur gevraagd en ongevraagd advies.

DOEL VAN HET TOEZICHT De rvc beoordeelt of Alkemade Wonen voldoet aan haar maatschappelijke taak om voldoende betaalbare huisvesting te bieden aan de doelgroep. Om deze taak te kunnen realiseren is continuïteit van de onderneming vereist. De rvc houdt daarom ook expliciet toezicht op het financiële beleid en de financiële resultaten. De rvc laat zich regelmatig door het bestuur informeren over de doelen van beleid en de behaalde resultaten. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de rvc zijn omschreven in het rvc-reglement en in de statuten. De kracht van de rvc is dat deze onafhankelijk is ten opzichte van het bestuur en naar de samenhang kan kijken. Daarom kan de rvc als onafhankelijk adviseur conform de governancecode functioneren en tegelijkertijd integraal toezicht uitoefenen.

PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN Voor deelname aan de rvc worden bewust leden gezocht die door hun functie en/of activiteiten betrokken zijn bij de gemeente Kaag en Braassem en/of betrokkenheid hebben met sociaal maatschappelijke vraagstukken. Door het stellen van deze specifieke voorwaarden bij benoeming is de maatschappelijke verantwoording van de raad gewaarborgd. Leden van de rvc worden benoemd op basis van een profielschets. De hierin opgenomen profielkenmerken gelden voor alle leden. Bij vacatures worden aan die algemene kenmerken specifieke kenmerken toegevoegd waaraan kandidaten moeten voldoen. Daarin komen de competenties naar voren waarmee aanvulling van de op dat moment al in de raad aanwezige competenties gewenst is. De algemene profielkenmerken zijn: nn beschikken over ‘helikopterview’ en analytisch vermogen (denkniveau tenminste hbo); nn kunnen functioneren als klankbord voor het bestuur op diverse (deel)terreinen van beleid; nn kennis en ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen; nn inzicht in strategische afwegingsprocessen; nn kunnen werken in teamverband; nn algemene interesse in en betrokkenheid bij de samenleving en volkshuisvesting; nn beschikken over discussie-, besluit- en communicatievaardigheden; nn gevoel voor sociale verhoudingen. De leden moeten een binding voelen met de samenleving in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder.

JAARSTUKKEN 2012

9

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN De rvc was in 2012 als volgt samengesteld: Naam

Functie

Specifiek aandachts­gebied

Beroep en/ of nevenfunctie(s)

Lid sinds

Jaar van Herbeaftreden noembaar

De heer R. Ger-

voorzitter

2003

2014

Nee

2004

2012

Nee

2012

2016

Ja

2006

2014

Nee

2009

2016

Nee

2009

2013

Ja

kwalitatief in

Hoofd Afdeling Realisatie,

ritsen

stand houden

gemeente Leiden.

(1962)

van het

Voorzitter Stichting Kaag en

woningbezit

Braassem Promotie.

De heer P.J.

vice-

waarborgen

Gepensioneerd commercieel

van der Spiegel

voorzitter

van financiële

directeur woningcorporatie

(1949)

(tot 1 juli)

continuïteit

in Den Haag.

Mevrouw

lid

project-

Directeur adviesbureau

ontwikkeling

vastgoed en monumenten.

wonen en zorg

Voorzitter raad van bestuur

M.C.C. van Leeuwen (1965)

De heer F.A.

vice-

van den Broek

voorzitter

Rijnlands Revalidatie Centrum.

d’Obrenan

(vanaf 1

Bestuurslid Tympaan-instituut

(1953)

oktober)

voor beleidsontwikkeling. Voorzitter Stichting Sporthal Exploitatie. Secretaris Stichting Vrienden van het RRC.

De heer

kennis van en

DGA Dutch Medical Group.

P.G.W. van

inzicht in

Bestuurslid Stichting Viae Vitae.

Graas

juridische

(1948)

vraagstukken

De heer W.G.G.

lid

lid

waarborgen

Directeur-bestuurder van

van Dam

van financiële

woningbouwvereniging

(1955)

continuïteit

St. Willibrordus te Wassenaar. Bestuurder van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden. Regent-Rentmeester Stichting Hof Meermansburg.

JAARSTUKKEN 2012

10

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Ultimo 2012 zijn er (na het aftreden van de heer Van der Spiegel en de werving en benoeming van mevrouw Van Leeuwen per 1 juli 2012) vijf commissarissen. Hiermee is de rvc inhoudelijk en statutair op sterkte. Mevrouw van Leeuwen heeft met de portefeuille projectontwikkeling de plaats ingenomen van de heer A. Plompen, waarvan wij begin vorig jaar wegens overlijden afscheid hebben moeten nemen.

IN MEMORIAM De rvc zal de inbreng van de heer Plompen missen. Hij heeft zich gedurende een periode van 6 jaar intensief ingespannen voor onze corporatie, waarbij we veel profijt hebben gehad van de ruime ervaring en brede kijk op zaken die hij vanuit diverse adviesfuncties heeft meegebracht. De heer Plompen was oprecht geïnteresseerd in de maatschappelijke vraagstukken waar onze organisatie voor staat, analyseerde scherp en droeg waardevolle adviezen aan, altijd ruimte latend voor andere inzichten. De heer Plompen was een uitstekend klankbord en niet in de laatste plaats een aimabel mens, die dankbaar in onze herinnering aanwezig blijft.

AUDITCOMMISSIE EN REMUNERATIECOMMISSIE Binnen de rvc functioneert een auditcommissie bestaande uit de leden W.G.G. van Dam en M.C.C. van Leeuwen. De auditcommissie is nauw betrokken bij de financiële continuïteit, de samenstelling van de begroting, het jaarverslag en het financieel beleidsplan. De auditcommissie is in 2012 drie keer bij elkaar geweest in aanwezigheid van de directeur en de manager Financiën. Tijdens deze vergaderingen zijn o.a. de jaarrekening 2011, de managementletter, de begroting 2013 en de keuze voor de accountant aan de orde gekomen. Daarnaast is er een remuneratie-, werving- en selectiecommissie (leden: R. Gerritsen en F.A. van den Broek d’Obrenan) die zich buigt over het bezoldigingsbeleid en het aantrekken van nieuwe commissarissen of een nieuw bestuurslid indien nodig. Een werving- en selectieprotocol ligt hieraan ten grondslag. In 2012 heeft de remuneratiecommissie o.a. een kwaliteitsprofiel voor de werving van een nieuwe commissaris opgesteld, alsmede de werving en selectie van deze nieuwe commissaris ter hand genomen. Tevens is het jaarlijkse start-beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder gehouden. Vanuit de specifieke deskundigheid van afzonderlijke commissarissen heeft incidenteel aanvullend overleg plaats tussen de betreffende commissaris en het bestuur.

ROOSTER VAN AFTREDEN RAAD VAN COMMISSARISSEN In overeenstemming met de statuten worden leden van de rvc benoemd voor een periode van 4 jaar. Herbenoeming is eenmaal mogelijk voor een termijn van 4 jaar. De maximale zittingsduur voor een commissaris is hiermee, conform de governancecode, 8 jaar. Het rooster van aftreden is als volgt: nn 2013: W.G.G. van Dam nn 2014: F.A. van den Broek d’Obrenan en R. Gerritsen nn 2016: M.C.C. van Leeuwen en P.G.W. van Graas

HONORERING RAAD VAN COMMISSARISSEN EN BESTUUR De leden van de rvc ontvangen een financiële vergoeding voor hun werkzaamheden. In 2012 bedroeg de bruto vergoeding voor de leden € 2.475, voor de vice-voorzitter € 3.403 en voor de voorzitter € 4.327. Deze vergoedingen worden jaarlijks geïndexeerd. Het totaalbedrag aan financiële vergoedingen voor de rvc bedroeg in 2012 € 15.335. De beloning van de rvc past ruim binnen de adviesregeling honorering toezichthouders in woningcorporaties van het VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en Aedes. De beloning van de directeur-bestuurder past binnen de functiewaardering conform de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. Vanaf 2013 worden zowel de vergoedingen van de rvc als de beloning van de directeur-bestuurder getoetst aan de in 2012 door de Minister afgekondigde Wet Normering Topinkomens.

JAARSTUKKEN 2012

11

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

EVALUATIE In 2012 heeft door de rvc geen evaluatie van het eigen functioneren plaatsgevonden. Dit staat gepland op de rvc-eendaagse in 2013.

INTEGRITEIT EN GOVERNANCE Alkemade Wonen onderschrijft de governancecode van Aedes en leeft deze na. Zo wordt elk jaarverslag getoetst aan de governancecode. Ook is er binnen de organisatie geformaliseerd integriteitsbeleid aanwezig dat is vastgelegd in onze integriteitscode. Een belangrijk onderdeel van dit integriteitsbeleid is de klokkenluidersregeling. Deze regeling biedt waarborgen voor onze werknemers om zonder gevaar voor hun rechtspositie vermeende onrechtmatigheden te melden. De integriteitscode en klokkenluidersregeling zijn openbaar te raadplegen via onze website www.alkemadewonen.nl. Alle leden van de rvc opereren op persoonlijke titel en zijn onafhankelijk ten opzichte van elkaar en het bestuur. In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen in relatie tot de directeur-bestuurder en/of de leden van rvc zoals bedoeld in principe II.3 respectievelijk III.6 van de governancecode woningcorporaties.

EXTERNE ACCOUNTANT In 2012 is de controleopdracht met de huidige accountant, Deloitte, gecontinueerd nadat deze is geëvalueerd en besproken binnen de rvc.

ACTIVITEITEN In 2012 vergaderde de rvc 5 keer, waarbij ook de directeur-bestuurder aanwezig was. Onder andere de volgende onderwerpen zijn door de rvc besproken: nn transitie van vereniging naar stichting in overleg met de commissie toekomstige rechtsvorm; nn kwaliteitsprofiel nieuwe commissaris; nn Veilingvaart en nieuw kantoor; nn detachering directeur-bestuurder bij woningstichting Buitenlust; nn convenant HBV-Alkemade Wonen; nn vergoedingen leden rvc; nn gevolgen regeerakkoord Rutte II voor de corporatiesector en onze corporatie; nn herziene RJ 645 (richtlijn voor de jaarverslaglegging); nn benoeming accountant jaarverslaglegging 2013; nn wetsvoorstel herziene woningwet; nn implementatie governancecode; nn salaris directeur-bestuurder; nn herziene raamovereenkomst Braassemerland; nn de kwartaalrapportages; nn het jaarverslag en de jaarrekening over 2011; nn managementletter 2011; nn de begroting voor 2013; nn lopende projecten, o.a. Noorderstaete (Roelofarendsveen), Hertogsstaete (Rijpwetering), De Kolk (Oud Ade) en Regenboogweg (Nieuwe Wetering). Vermeldenswaardig is dat de door de algemene ledenvergadering (alv) ingestelde commissie toekomstige rechtsvorm de gewijzigde statuten heeft opgesteld die passen bij de nieuwe rechtsvorm van onze corporatie. Op 20 juni heeft de alv formeel besloten tot omzetting van de vereniging in een stichting alsook tot goedkeuring van de door de commissie opgestelde statuten. Na goedkeuring van het Ministerie en de rechtbank heeft op 31 december 2012 inschrijving van de nieuwe statuten plaatsgevonden. Daarmee wordt 2013 het eerste jaar waarin onze corporatie als stichting opereert.

JAARSTUKKEN 2012

12

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Daarnaast heeft de rvc het besluit van de directie om het jaarverslag en de jaarrekening over 2011 vast te stellen goedgekeurd. Tenslotte heeft de rvc in november 2012 zijn goedkeuring verleend aan de meerjarenbegroting 2013-2017. Voor 2013 is daarin een verwacht resultaat van negatief € 1.849.000 opgenomen. In december 2012 kwam vanuit het CFV en het WSW de opdracht om in de begroting zoveel mogelijk rekening te houden met de in het regeerakkoord Rutte II opgenomen maatregelen, alsmede met de meest recente informatie over de saneringsheffingen die op de corporatiesector afkomen. De eerder vastgestelde meerjarenbegroting 2013-2017 is hierna opnieuw opgesteld. Deze gewijzigde versie is in januari 2013 vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de rvc en heeft daarmee de eerder vastgestelde meerjarenbegroting vervangen. Het verwachte resultaat over 2013 volgens de gewijzigde begroting 2013 bedraagt negatief € 2.690.000.

BESLUITEN OVER AAN- EN VERKOOP In 2012 is goedkeuring verleend aan de koop- en exploitatieovereenkomst Veilingvaart tussen Alkemade Wonen en de gemeente Kaag en Braassem. In deze overeenkomst liggen de afspraken vast voor de grondaankoop voor het project Noorderstaete. Verder is in 2012 het besluit goedgekeurd om in het project Hertogsstaete in Rijpwetering alle koopappartementen om te zetten in huurappartementen.

CONTROLCYCLUS Het bestuur bestaat sinds 1 juli 2003 uit de heer R. Hensen (1952). De heer Hensen is sinds 2000 werkzaam bij Alkemade Wonen. De formele functieomschrijving spreekt van een directeur-bestuurder. Zijn taken en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in de statuten. De verantwoordelijkheid voor het besturen van de organisatie ligt bij de bestuurder. Enkele bestuursbesluiten dienen vooraf goedgekeurd te worden door de rvc. Deze onderwerpen waarvoor dit geldt zijn vastgelegd in de statuten van de stichting en verder uitgewerkt in de lijst van bevoegdheden van bestuur en rvc. De bestuurder rapporteert periodiek aan de rvc middels het verstrekken van kwartaalrapportages. In het jaarverslag en de begroting heeft het bestuur verantwoording afgelegd en de voornemens voor de nabije toekomst aangegeven. Voor de overige besluiten die de goedkeuring van de rvc behoeven, overlegt de bestuurder relevante stukken en een duidelijke oplegnotitie die aangeeft waarvoor goedkeuring wordt gevraagd. Een aantal stukken ontvangt de rvc ter informatie. Ook heeft de rvc inzicht in de volledige besluitenlijst van het bestuur. Naast de informatie die de rvc ontvangt van het bestuur maakt deze gebruik van de informatie die door Aedes beschikbaar wordt gesteld via Aedes-Magazine en Aedesnet. Hiermee volgt de rvc de ontwikkelingen binnen de branche en toetst het beleid van het bestuur. De rvc maakt jaarlijks prestatieafspraken met de directeur-bestuurder over de te behalen resultaten. Op 18 december 2012 hebben de leden van de remuneratiecommissie een beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder gevoerd over de behaalde doelstellingen in 2012 en de verwachte prestaties in 2013. Vastgesteld is dat de directeur-bestuurder in 2012 goed heeft gefunctioneerd en, afgezet tegen het jaarplan 2012, goed heeft gepresteerd.

VERANTWOORDING Het uitvoeren van de externe controle is opgedragen aan accountantsorganisatie Deloitte. De accountant heeft zijn bevindingen aan de rvc gepresenteerd en is aanwezig geweest bij de vergadering waar het jaarverslag en het accountantsverslag zijn besproken. De raad heeft tevens kennis genomen van de rapportages van het ministerie van BZK, het WSW en het CFV. De rvc ziet, op basis van zijn eigen interne toezicht en eerder genoemde rapportages en toelichtingen, geen aanleiding tot het maken van op- of aanmerkingen over het door het bestuur gevoerde beleid. In 2012 heeft de raad zich kunnen vinden in alle besluiten van het bestuur.

JAARSTUKKEN 2012

13

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

BEWONERSPARTICIPATIE De rvc wil binnen zijn mogelijkheden graag een bijdrage leveren aan het optimaliseren van de relatie tussen Alkemade Wonen en haar bewonersorganisatie. De Huurdersbelangenvereniging (HBV) is daarin, als vertegenwoordiger van onze klanten, een belangrijke gesprekspartner. De rvc is daarom van mening dat periodiek contact met bewonersorganisaties een goede bron van informatie is voor de corporatie.

VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Op 24 april 2013 hebben de raad van commissarissen en het bestuur dit jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening besproken. Tevens heeft de raad met instemming kennis genomen van de over de jaarrekening en het jaarverslag uitgebrachte verklaring van Deloitte Accountants. De middelen van de Alkemade Wonen zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de corporatie. De woningen liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De raad van commissarissen heeft het jaarverslag en de jaarrekening goedgekeurd op 24 april 2013. Roelofarendsveen, 24 april 2013

R. Gerritsen Voorzitter raad van commissarissen

JAARSTUKKEN 2012

14

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

15

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Ontwikkelingen sociale huisvesting LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN PROBLEMEN BIJ VESTIA Woningcorporatie Vestia in Rotterdam kwam het afgelopen jaar meerdere malen in het nieuws vanwege de financiële risico’s die ze zou lopen als gevolg van ongunstige rente-ontwikkelingen in haar derivatenportefeuille. Inmiddels is duidelijk dat de opgelopen schade dermate hoog is dat alle woningcorporaties de komende jaren, via een saneringsheffing, substantieel moeten bijdragen om deze schade te herstellen. De exacte hoogte van deze bijdrage zal naar verwachting in de loop van 2013 bekend worden.

PARLEMENTAIRE ENQUETE Het afgelopen jaar is besloten tot een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties. De Tweede Kamer steunt unaniem de motie van Tweede Kamerlid Van Bochove (CDA) voor een enquête. Aanleiding voor de parlementaire enquête is onder meer de situatie bij woningcorporatie Vestia. De enquête start in 2013.

NOG GEEN INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING IN 2012 Ondanks de afspraak in het regeerakkoord om voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000 een huurverhoging van inflatie plus 5% mogelijk te maken, is dit er in 2012 nog niet van gekomen. Hiervoor is niet alleen een wetswijziging nodig, ook lijken er door de invoering van de inkomenstoets forse uitvoeringsconsequenties te zijn. Het kabinet wil de inkomensafhankelijke huurverhoging nu per 1 juli 2013 invoeren. Begin 2013 is besloten dat de inkomensafhankelijke huurverhoging voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000 wordt beperkt tot 2,5% en voor huurders met een huishoudinkomen tussen de € 33.614 en de € 43.000 wordt dit 0,5%.

DE VAL VAN HET KABINET RUTTE I, HET LENTEAKKOORD EN RUTTE II Nadat de Catshuisonderhandelingen tussen CDA, VVD en PVV over miljardenbezuinigingen vastliepen heeft minister-president Rutte op 23 april 2012 aan koningin Beatrix het ontslag van zijn kabinet aangeboden. Onder tijdsdruk van Brussel kwamen de fracties van VVD, CDA, D66, GL en CU op 26 april tot een historisch principeakkoord (het Lenteakkoord) over de hoofdlijnen voor de begroting van 2013. Het pakket bezuinigingsmaatregelen, bedoeld om het begrotingstekort in 2013 terug te brengen tot 3%, bevatte o.a. het voornemen om per 2013 (een jaar eerder dan aangekondigd) de verhuurdersheffing in te voeren. Op 12 september volgden nieuwe verkiezingen. De VVD werd de winnaar van de verkiezingen met 41 zetels, gevolgd door de PvdA met 38 zetels. Kort daarop zijn VVD en PvdA gestart met de onderhandelingen teneinde te komen tot een regeerakkoord en een nieuw kabinet. Op 29 oktober presenteerden VVD en PvdA hun regeerakkoord. Een akkoord dat voor een groot deel in het teken staat

JAARSTUKKEN 2012

16

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

van bezuinigingen. Voor de corporatiesector springen de volgende zaken eruit: Hypotheekrenteaftrek De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan om de aanschaf van een eigen woning te stimuleren, maar wordt wel aangepast. Door annuïtair aflossen als voorwaarde te stellen voor belastingaftrek bij nieuwe hypotheken en de overdrachtsbelasting structureel te verlagen, verwacht het kabinet de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Fiscale aftrekbaarheid restschulden Het kabinet formuleert voor het eerst beleid op restschulden (een restschuld is de schuld die resteert nadat de eigen woning is verkocht): de rente betaald op restschulden kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden worden afgetrokken. Aanpak scheefwoners Het kabinet Rutte II streeft naar een systeem van gedifferentieerde huurverhoging. Voor huurders met een huishoudinkomen tot € 34.085 bedraagt die 1,5% plus inflatie. Bij mensen met een inkomen tussen de € 34.085 en € 43.000 gaat het om 2,5% bovenop de inflatie. Boven de € 43.000 mogen de huren met 6,5% plus inflatie worden verhoogd. De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact. Dit betekent dat voor huurders met een inkomen boven € 43.000 de maximale huurprijsbepaling op basis van het woningwaarderingssysteem tijdelijk buiten werking wordt gesteld. Na vertrek van de zittende bewoners geldt de maximale huurprijs weer. Op deze manier wil het kabinet het scheefwonen aanpakken en de sociale woningvoorraad in stand houden. In het begin 2013 afgesloten woonakkoord zijn de maximale verhogingspercentages bijgesteld naar 1,5% (tot € 34.085), 2% (van € 34.085 tot € 43.000) en 4% (boven de € 43.000) boven inflatie. Woningwaarderingsstelsel Het kabinet beoogt een sterke vereenvoudiging van het huidige systeem van woningwaardering. In plaats van het huidige puntensysteem zou de maximaal redelijke huur bepaald moeten worden op 4,5% van de WOZ-waarde. In het begin 2013 afgesloten woonakkoord is afgesproken dat er toch een puntensysteem blijft. In de tweede helft van 2013 zal het kabinet met een nieuw voorstel komen. Regulering corporatiesector Het kabinet wil de taak van de corporaties terugbrengen tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties komen daarbij onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. Verder moet de schaal van een woningcorporatie in overeenstemming worden gebracht met de schaal van de regionale woningmarkt. Verhuurdersheffing Vanaf 2013 moeten woningcorporaties een verhuurdersheffing gaan betalen over hun bezit. Deze heffing loopt op van € 50 miljoen in 2013 tot € 2 miljard in 2017. Het gevolg hiervan is dat veel woningcorporaties bij ongewijzigd beleid de komende jaren in de problemen gaan komen. Volgens het CFV gaat het volkshuisvestelijk vermogen van de corporaties door de heffing met € 17 miljard omlaag. Hierdoor zal het de komende jaren zeker niet lukken veel nieuwe huurwoningen te bouwen of andere investeringen te doen. Voor onze corporatie betekent het concreet dat we jaarlijks van elke huurwoning twee maanden huur moeten afdragen aan het Rijk. In het begin 2013 afgesloten woonakkoord is afgesproken dat de heffing oploopt naar € 1,7 miljard in 2017.

JAARSTUKKEN 2012

17

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

HERZIENE WONINGWET Nadat er meer dan tien jaar over is gesproken, nam de Tweede Kamer op 5 juli 2012 een historisch besluit: ze stemde unaniem in met de herziening van de Woningwet. De nieuwe wet wijzigt belangrijke kaders voor het werk van corporaties, o.a. ten aanzien van het werkdomein van corporaties, de relatie met de gemeenten, het toezicht, de betrokkenheid van huurders en de uitwerking van de Europese beschikking over staatssteun. Met het aangenomen voorstel voor de herziene Woningwet kunnen corporaties in grote lijnen blijven doen waarvoor ze opgericht zijn, namelijk zorgen voor voldoende, goede, betaalbare woningen en leefbare wijken en buurten. De verkiezingen en de totstandkoming van het kabinet Rutte II die zijn gevolgd op de wetswijziging zorgen echter voor een nieuwe situatie. Minister Blok is voornemens om in het voorjaar van 2013 met een wijzigingsvoorstel (novelle) op de voorliggende wet te komen. Tot die tijd wordt het voorstel in de Eerste Kamer aangehouden. Naar verwachting treedt de Herzieningswet daarom pas per 1 januari 2014 in werking.

JAARSTUKKEN 2012

18

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

REGIONALE EN LOKALE ONTWIKKELINGEN WOONRUIMTEVERDELING In 2012 is binnen de regio verder gewerkt aan de nieuwe huisvestingsverordening. Ook is gesproken over de contouren voor een nieuwe regionale woonvisie 2013. De nieuwe huisvestingsverordening is eind 2012 het inspraaktraject ingegaan.

PRESTATIEAFSPRAKEN In 2012 zijn met de gemeente Kaag en Braassem en Woondiensten Aarwoude de gesprekken gestart om te komen tot nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2013-2017. Een extern bureau begeleidt dit traject. De verwachting is dat we het traject begin 2013 afronden.

BRAASSEMERLAND Na intensief overleg met de gemeente zijn wij begin 2012 een nieuwe raamovereenkomst Braassemerland overeengekomen. Door de gewijzigde marktomstandigheden zag de gemeente zich genoodzaakt om de plannen voor het gebied Braassemerland te wijzigen. Belangrijkste verschil met de oude raamovereenkomst is dat wij als corporatie niet meer betrokken zijn bij de sociale koopwoningen die in Braassemerland ontwikkeld worden. De aanbestedingsprocedure voor Braassemerland heeft medio 2012 geleid tot de keuze van VolkerVerwelius (combinatie Volker Wessels Vastgoed en Verwelius Bouwen) als partij waarmee de gemeente een Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM) gaat oprichten. Het doel van de gemeente was een partner te vinden die met haar het grote risico van de ontwikkeling wil delen en die kennis en kunde van consumentgericht ontwikkelen inbrengt. De GEM gaat de ontwikkeling van de 1e fase van Braassemerland uitvoeren. Buiten de GEM blijven de deelgebieden Centrum, Veilingvaart en Westend. Door de GEM zullen nog ongeveer 1.150 woningen worden ontwikkeld. Men denkt met de ontwikkeling te starten na de ontwikkeling van de drie hiervoor genoemde deelgebieden. Als voorlopige planning voor de afronding van het gebied wordt 2027 genoemd. In hoofdstuk 2.3 Projectontwikkeling zijn de projecten Westend, Centrum en Veilingvaart afzonderlijk toegelicht.Voor het zuidelijk deel van Braassemerland heeft de gemeente besloten om de ontwikkeling stop te zetten. In dat gebied komt geen woningbouw meer en zal de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van het gebied worden gehaald.

QUACKENBOSCH (OUD ADE) Het initiatief voor een groepswonenproject voor ouderen in Oud Ade dateert van drie jaar geleden. Omdat de beoogde locatie voor dit project buiten de rode contour lag, was een besluit van Provinciale Staten nodig om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken. Dat besluit is uiteindelijk in februari 2012 gevallen, waardoor verruiming van de contour aan de zuidzijde van Oud Ade een feit is. De woonvereniging, inmiddels bekend onder de naam Quackenbosch, heeft op 10 september besloten dat het project geheel uit huurwoningen zal bestaan. Naar verwachting gaan we in 2013 met de planvorming starten.

JAARSTUKKEN 2012

19

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

1. De klant centraal 1.1 ALGEMEEN Zijn onze klanten tevreden met hun woning? Met de woonomgeving? Met onze dienstverlening? En wat vinden toekomstige klanten belangrijk bij hun zoektocht naar een nieuwe woning? Allemaal vragen waar we voortdurend mee bezig zijn en die van invloed zijn op onze manier van werken en de beleidskeuzes die we maken.

1.2 BETAALBAARHEID EN BESCHIKBAARHEID SAMENSTELLING WONINGVOORRAAD Onze woningvoorraad bestaat voor het grootste deel uit eengezinswoningen. Slechts een beperkt aantal van onze woningen is geschikt voor senioren en starters. Bij toekomstige nieuwbouwprojecten zullen deze twee doelgroepen daarom voorrang krijgen. Per 31 december 2012 bestaat ons woningbezit uit 1.838 woningen, hetzelfde aantal als het jaar daarvoor. In 2012 zijn geen woningen verkocht en is ook geen nieuwbouw opgeleverd. Eind 2012 is één woning uit ons verkoopvolume vrijgekomen. De verkoop van deze woning vindt plaats in 2013.

EUROPESE REGELGEVING De Nederlandse wetgever heeft regels opgesteld om te voldoen aan de beschikking van de Europese Commissie inzake staatssteun. Als gevolg van deze nieuwe regels (ingangsdatum 1 januari 2011) moeten corporaties, om voor staatssteun in aanmerking te blijven komen, minstens 90% van hun sociale woningen toewijzen aan huurders met een huishoudinkomen onder een bepaald maximum. Voor 2012 was deze inkomensgrens € 34.085. Wij hebben in 2012 99% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een huishoudinkomen onder de wettelijk vastgestelde grens (2011: 95%).

INDELING NAAR HUURPRIJS Wij hebben onze woningen onderverdeeld in vier huurklassen, die gerelateerd zijn aan de huurtoeslaggrenzen. Voor de woningen met een huur tot huurtoeslaggrens geldt de regionale huisvestingsverordening Holland Rijnland. Voor woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens, de zogeheten geliberaliseerde woningen, is de huisvestingsverordening niet van toepassing. De betaalbare woningen hebben een huurprijs van maximaal € 366,37. Op 31 december 2012 telde ons woningbezit 358 woningen in deze klasse (31 december 2011: 398). Afhankelijk van de hoogte van het inkomen kan voor deze woningen huurtoeslag aangevraagd worden. Ook jongeren tot 23 jaar komen in deze huurklasse in aanmerking voor huurtoeslag.

JAARSTUKKEN 2012

20

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

De bereikbare woningen hebben een huurprijs vanaf € 366,37 tot € 561,98. Op 31 december 2012 behoorden 1.273 van onze woningen tot deze categorie (31 december 2011: 990). Het grote verschil ten opzichte van vorig jaar is een gevolg van het feit dat wij vanaf 2012 voor deze categorie de 2e aftoppingsgrens van de huurtoeslag hanteren, conform de door het CFV gehanteerde categorieën. Jongeren tot 23 jaar hebben in deze huurklasse geen recht op huurtoeslag. Huurders van 23 jaar en ouder komen wel in aanmerking voor huurtoeslag. Tot de huurklasse middelduur behoren de woningen met een huurprijs tussen € 561,98 en € 664,66. Op 31 december 2012 telde ons woningbezit 149 woningen in deze klasse (31 december 2011: 399). Ook hier wordt het grote verschil ten opzichte van vorig jaar verklaard door het hanteren van de 2e aftoppingsgrens (€ 561,98) in plaats van de 1e aftoppingsgrens (€ 524,37). Ook voor deze woningen komen alleen huurders van 23 jaar en ouder in aanmerking voor huurtoeslag. De dure woningen zijn woningen met een huur boven de € 664,66, de geliberaliseerde woningen. Hier zijn de toewijzingscriteria van de huisvestingsverordening niet van toepassing. Alkemade Wonen heeft voor deze woningen eigen toewijzingsregels vastgesteld. Eén van die regels is dat ingezetenen van Kaag en Braassem voorrang hebben op andere belangstellenden. Voor de woningen met een huurprijs tot € 100 boven € 664,66 geldt dat het inkomen minimaal € 34.085 moet bedragen. Voor woningen met een huur van meer dan € 100 boven de € 664,66 geldt dat het gezamenlijk bruto maandinkomen van kandidaathuurders minimaal vier maal de huur moet zijn of dat zij aantoonbaar voldoende financiële middelen hebben en daarbij een waarborgsom betalen van 6 keer de maandhuur. Per 31 december 2012 hadden wij 58 woningen in de prijsklasse boven de € 664,66 (31 december 2011: 51). Onderstaand een overzicht van de woningen per huurprijsklasse per dorpskern: PLAATS

BETAALBAAR <€ 366,37

BEREIKBAAR

MIDDELDUUR

€ 366,37 -

€ 561,98 -

€ 561,98

€ 664,66

DUUR

TOTAAL

>€ 664,66

Kaag

2

29

4

2

37

Nieuwe Wetering

9

32

2

1

44

Oud Ade

7

43

0

0

50

139

388

33

17

577

52

136

4

0

192

149

645

106

38

938

358

1.273

149

58

1.838

19,5%

69,3%

8,1%

3,1%

100,0%

Oude Wetering Rijpwetering Roelofarendsveen TOTAAL PERCENTAGE

1.3 HUURPRIJSBELEID Ons huurprijsbeleid is gekoppeld aan ons strategisch voorraadbeleid. Per huurklasse – betaalbaar, bereikbaar, middelduur en duur – is vastgesteld aan welk kwaliteitsniveau een woning moet voldoen, de zogenoemde basiskwaliteit. Vervolgens is per product een streefhuur bepaald die een bepaald percentage van de maximale huur bedraagt, zoals die volgens het woningwaarderingsstelsel in rekening mag worden gebracht.

JAARSTUKKEN 2012

21

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

NIEUW HUURBELEID PER 1 JULI 2012 In 2011 hebben we samen met onze samenwerkingspartner woningstichting Buitenlust uit Oegstgeest het huurbeleid geëvalueerd, ontwikkelingen in de volkshuisvesting geanalyseerd en een notitie opgesteld met algemene uitgangspunten voor actualisatie van het huurbeleid. Na vaststelling van deze notitie in het MT zijn de uitgangspunten in 2012 verder uitgewerkt en vastgelegd in nieuw huurbeleid voor onze corporatie. Ons nieuwe huurbeleid op hoofdlijnen: nn maximale huur wordt bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel zonder de schaarstepunten; nn streefhuur van alle woningen is minimaal 75% van de maximale huur; nn per woning kan de streefhuur verhoogd worden met één of meerdere opslagen gebaseerd op: n WOZ-waarde (0%, 2,5% of 5% extra); n populariteit (0%, 2,5% of 5% extra); n ligging ten opzichte van voorzieningen (0% of 5% extra); n extra kwaliteit, bijvoorbeeld in de vorm van een comfortpakket (0%, 5% of 10% extra). Het nieuwe huurbeleid is besproken met, en heeft de instemming van, de Huurdersbelangenvereniging.

JAARLIJKSE HUURVERHOGING De toegestane jaarlijkse huurverhoging conform het regeringsbeleid was in 2012 opnieuw inflatievolgend. Concreet betekende dit voor de stijging van de huur per woning een maximale verhoging van 2,3% per 1 juli 2012. Op alle woningen van Alkemade Wonen is een huurverhoging van 2,3% toegepast. In 2012 zijn net als in voorgaande jaren geen bezwaren tegen de huurverhoging ingediend.

INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING Volgens het regeerakkoord van Rutte I zou in 2012 een inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd worden. In het wetsvoorstel was opgenomen dat voor huurders met een huishoudinkomen hoger dan € 43.000 een huurverhoging doorgevoerd mocht worden van inflatie + maximaal 5%, totaal dus maximaal 7,3%. Alkemade Wonen was van plan de inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen en had de nodige voorbereidingen daartoe getroffen. Zoals bekend kon de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2012 uiteindelijk geen doorgang vinden omdat het wettelijke kader ontbrak.

HUURVERHOGING BIJ MUTATIE Bij mutatie wordt de huur van een woning verhoogd tot het niveau van de streefhuur. Ligt de huur al boven de streefhuur, dan blijft deze voor de volgende huurder gelijk. Van een aantal woningen hebben wij bepaald dat ze in de huurcategorie ‘bereikbaar’ of ‘middelduur’ moeten blijven. Als de streefhuur van deze woningen hoger is dan € 561,98 respectievelijk € 664,66 dan wordt de huur afgetopt tot dit bedrag.

HUURINCASSOBELEID Alkemade Wonen hanteert incassobeleid dat erop gericht is zo snel mogelijk contact te zoeken met huurders die betalingsproblemen hebben. Door de klant in een vroeg stadium uit te nodigen voor een gesprek over de huurbetaling blijft de achterstand beperkt. In de meeste gevallen worden tijdens dit gesprek afspraken gemaakt over een betalingsregeling om de achterstand in te lopen. In 2012 is met 30 huurders een betalingsregeling afgesproken (2011: 31).

JAARSTUKKEN 2012

22

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

23

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Als blijkt dat de klant grote financiële problemen heeft, verwijzen we hem/haar door naar het Werkplein in Alphen aan den Rijn voor een schuldhulpverleningstraject. Helaas lukt het niet altijd om met de huurder in gesprek te treden. Ook komt het voor dat een afgesproken betalingsregeling niet wordt nagekomen. In zulke situaties wordt de vordering uit handen gegeven aan de deurwaarder. Eind 2012 waren 15 zaken in behandeling bij de deurwaarder (eind 2011: 8). In 2012 hebben geen ontruimingen plaatsgevonden. De gemiddelde huurachterstand over 2012 bedroeg 0,28% (2011: 0,25%). Dit percentage is exclusief overige vorderingen zoals servicekostenafrekening en mutatiekosten. In 2012 zijn we doorgegaan met de in 2010 gestarte actie om huurders die altijd op tijd én met automatische incasso de huur betalen te belonen. Dit doen we door twee keer per jaar vijf prijzen van € 100 te verloten.

HUURTOESLAG Alkemade Wonen fungeert als huurtoeslaginformatiepunt. Wij geven onze klanten informatie over huurtoeslag, helpen indien nodig bij de aanvraag en nemen contact op met de Belastingdienst als de klant er zelf niet uitkomt. In 2012 ontvingen 252 huurders hun huurtoeslag via Alkemade Wonen (2011: 277). De afname komt voort uit het feit dat steeds meer mensen de huurtoeslag op hun eigen rekening ontvangen en vervolgens de totale huur overmaken. Hierdoor is bij ons niet meer bekend hoeveel van onze huurders huurtoeslag ontvangen.

1.4 WOONRUIMTEVERDELING De toewijzingscriteria voor de woonruimteverdeling zijn door het algemeen bestuur van de regio Holland Rijnland vastgesteld in een regionale huisvestingsverordening. Deze verordening is van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens en op nieuwgebouwde woonruimten met een koopprijs onder de maximale koopprijsgrens. De corporaties uit de regio Holland Rijnland bieden de vrijgekomen woningen aan op de website Woonzicht.nl. De belangrijkste uitgangspunten van de huisvestingsverordening zijn: nn de regio heeft één open woningmarkt; nn keuzevrijheid: zo min mogelijk regels; nn het bevorderen van de doorstroming; nn de mogelijkheid van lokaal maatwerk na instemming van het dagelijks bestuur van Holland Rijnland.

VRIJGEKOMEN WONINGEN In 2012 zijn in totaal 89 woningen uit het bestaande bezit vrijgekomen, waarmee de mutatiegraad (het aantal vrijgekomen woningen ten opzichte van ons totale aantal woningen) in 2012 uitkomt op 4,8%, dit is iets lager dan in 2011 (5,5%) en fors lager dan in 2010 (7,5%). Deze dalende mutatiegraad is geheel in lijn met de vastgelopen woningmarkt waar ons hele land mee te maken heeft. Van de in 2012 vrijgekomen woningen zijn in totaal 26 woningen om onderstaande redenen niet via het reguliere woonruimteverdeelsysteem toegewezen: nn 8 woningen zijn verhuurd aan statushouders; nn 6 aanleunwoningen zijn in overleg met de gemeente toegewezen aan kandidaten van de wachtlijst; nn 6 woningen met een geliberaliseerde huurprijs zijn aangeboden via ‘wonen zonder wachtlijst’;

JAARSTUKKEN 2012

24

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

nn 2 woningen zijn via woningruil verhuurd; nn 3 woningen zijn in het kader van de regeling bijzondere doelgroepen toegewezen aan cliënten van een zorg- c.q. maatschappelijke instelling; nn 1 aangepaste woning is in overleg met de gemeente toegewezen aan een kandidaat met zorgindicatie. In 2012 was het gemiddelde aantal reacties op een woning van Alkemade Wonen 76 (2011: 85). Het aanbiedingsgetal bij Alkemade Wonen komt voor 2012 uit op 6,4. Dit getal geeft aan hoe vaak een woning gemiddeld moet worden aangeboden, voordat deze wordt geaccepteerd. In 2011 was het aanbiedingsgetal 4,3 en in 2010 4,8.

TOEWIJZING AAN DOELGROEPEN In 2012 zijn 55 woningen toegewezen aan doorstromers, 22 aan starters, 4 aan urgent woningzoekenden en 8 aan statushouders. 67% van de nieuwe huurders is afkomstig uit de gemeente Kaag en Braassem; 26% komt uit de regio Holland Rijnland en 7% komt van buiten de regio.

VERKOOP VAN WONINGEN In 2012 zijn geen huurwoningen verkocht. Eind 2012 is één woning uit het verkoopvolume vrijgekomen. Deze woning zal waarschijnlijk begin 2013 verkocht worden. Zittende huurders van woningen uit ons verkoopvolume krijgen een korting van 10% op de marktwaarde als zij hun woning willen kopen. In 2012 zijn geen woningen verkocht aan zittende huurders. In de begroting voor 2012 zijn we uitgegaan van de verkoop van vijf huurwoningen. Medio 2012 heeft het management team besloten om nog geen nieuwe tranche verkoopwoningen te benoemen, omdat dit vanuit financieel en volkshuisvestelijk oogpunt niet nodig is.

1.5 KLACHTENCOMMISSIE Hoewel wij ons best doen uitstekende woningen en dienstverlening te bieden, kan het natuurlijk voorkomen dat een huurder toch ontevreden is. In dat geval kan een klacht ingediend worden bij onze klachtencommissie. De commissie heeft in 2012 geen klachten ontvangen. In december is de klachtencommissie bij elkaar geweest voor het jaarlijkse voortgangsoverleg met de directeurbestuurder. Per 1 januari 2013 was de klachtencommissie als volgt samengesteld: NAAM

FUNCTIE

JAAR VAN AFTREDEN

HERBENOEMBAAR

De heer A. van den Boogaard

Voorzitter

2016

Nee

De heer P. van Emmerik

Vice-voorzitter

2014

Ja

Mevr. W. Haasdijk

Lid

2018

Ja

Mevr. J.M. van der Poel

Lid

2018

Nee

Mevr. A. van der Tang

Lid

2017

Nee

De heer J. van der Tang

Lid

2019

Ja

JAARSTUKKEN 2012

25

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

2. Kwaliteit en verhuur van onze woningen 2.1 OMVANG EN SAMENSTELLING WONINGVOORRAAD OMSCHRIJVING EENHEDEN

2012

2011

2010

1.838

1.838

1.840

Garage / berging

2

2

2

Kantoorruimte HBV

1

1

1

Steunpunt Gemiva

1

1

1

Zorgcentrum

1

1

1

Dienstencentrum

1

1

1

Brede school/sporthal

2

2

0

1.846

1.846

1.846

Woningen

TOTAAL AANTAL VERHUUREENHEDEN (VHE)

WONINGEN BINNEN BESTAAND BEZIT VERKOCHT In 2012 zijn geen huurwoningen vanuit het bestaande bezit verkocht.

AANKOOP / NIEUWBOUW In 2012 zijn geen woningen opgeleverd of aangekocht.

TOTAAL AANTAL VERHUUREENHEDEN In 2012 is het totale aantal verhuureenheden met 1.846 gelijk gebleven aan 2011.

2.2 STRATEGISCH VOORRAADBELEID Ons strategisch voorraadbeleid vormt het uitgangspunt voor alle investeringen in ons vastgoed. We treffen daarmee maatregelen om woonkwaliteit te bieden waar nu en in de toekomst vraag naar is. Ons strategisch voorraadbeleid is daarom een dynamisch proces, we actualiseren het elke twee jaar. In 2012 is bij 23 complexen met in totaal 485 woningen de exploitatieduur verlengd. Deze aanpassingen zijn deels veroorzaakt door het beter laten aansluiten van de exploitatieduur bij het uitgevoerde groot onderhoud en deels doordat wij voor alle complexen volgens de herziene jaarverslaggevingsregels minimaal 15 jaar vooruit moeten kijken voor eventuele herstructureringsplannen. Verder is in 2012 een start gemaakt met het beter op elkaar afstemmen van al onze nieuwbouw- en

JAARSTUKKEN 2012

26

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

herstructureringsplannen en de uitwerking daarvan in verschillende bouwscenario’s. In 2013 worden deze inspanningen voortgezet en en zal aan de hand van de gemaakte keuzes de levensduur van de diverse complexen worden gewijzigd. In het strategisch voorraadbeleid worden uitgangspunten en maatregelen geformuleerd ten aanzien van de volgende onderwerpen: nn huurbeleid nn basiskwaliteit nn leefbaarheid nn verkopen bestaand bezit nn herstructurering, slopen bestaand bezit nn ontwikkelen en realiseren nieuwbouw.

2.3 PROJECTONTWIKKELING CENTRUMGEBIED Op 31 mei 2011 hebben we met Heembouw Ontwikkeling een intentieovereenkomst ondertekend voor de uitbreidingsplannen van het centrum van Roelofarendsveen. Het doel van de overeenkomst is te komen tot de ontwikkeling en bouw van negentig sociale koop- en huurwoningen. In augustus 2012 is het stedenbouwkundig plan uitgewerkt, vastgesteld en gepresenteerd. In november 2012 is de planologische procedure (bestemmingsplan) opgestart door middel van indiening van het ontwerp uitwerkingsplan centrumplan Braassemerland in Roelofarendsveen. Naar verwachting zal het uitwerkingsplan medio april 2013 door het college van burgemeester en wethouders worden vastgesteld.

WESTEND Eind 2011 hebben verkennende gesprekken plaatsgevonden tussen Alkemade Wonen en een marktpartij over de afname van 34 sociale huurwoningen binnen deelplan Westend. In 2012 heeft deze marktpartij besloten de ontwikkeling voorlopig te staken en hebben er ook geen vervolggesprekken meer plaatsgevonden. Onze verwachting is dat als in de komende jaren de ontwikkeling van Westend weer zal worden opgepakt, de gesprekken met Alkemade Wonen weer worden hervat.

BREDE SCHOOL In 2008 is Alkemade Wonen betrokken bij het ontwikkelproces (voorlopig ontwerp) van een brede school in het uitbreidingsgebied Braassemerland. Opdrachtgever van de school is de gemeente Kaag en Braassem. Alkemade Wonen is bij het ontwikkel/ontwerpproces betrokken vanuit haar kennis en ervaring met technisch beheer en exploitatie. De brede school is eind mei 2011 opgeleverd aan de gemeente en tegelijkertijd overgedragen aan Alkemade Wonen. De openstaande rest- en opleverpunten zijn eind 2012 nagenoeg verholpen en afgerond. De eindafrekening met de gemeente Kaag en Braassem heeft in 2012 plaatsgevonden.

VEILINGVAART In september 2011 zijn de oude Mariaschool en sportzaal op de hoek Noordeinde/Kerkweg gesloopt, is het puin en sloopafval afgevoerd en is het terrein geëgaliseerd. Hiermede is Veilingvaart, het eerste deelgebied binnen het transformatiegebied Braassemerland vrijgekomen voor herontwikkeling. Naar aanleiding van de in het verleden gemaakte afspraken tussen de gemeente Kaag en Braassem en Alkemade Wonen ten aanzien van de te ontwikkelen sociale woningbouw in het Braassemerland, heeft

JAARSTUKKEN 2012

27

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

28

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

de gemeente ons verzocht de betreffende locatie binnen deelplan Veilingvaart te ontwikkelen. In 2012 is een bouwplan uitgewerkt voor de realisatie van 29 seniorenappartementen in de sociale huursector en een kantoorruimte voor Alkemade Wonen. Dit bouwplan heeft de naam Noorderstaete. In het 1e kwartaal van 2012 is met de gemeente Kaag en Braassem overeenstemming bereikt over het bouwprogramma, de stedenbouwkundige invulling en de verwervingskosten van de locatie. In april 2012 is de koopovereenkomst betreffende de verwerving en ontwikkeling van de locatie ondertekend. In het 3 e kwartaal van 2012 is vervolgens de planologische procedure opgestart voor de benodigde bestemmingsplanwijziging. Dat bestemmingsplan is in het 4 e kwartaal door de gemeente Kaag en Braassem vastgesteld. De stukken voor de omgevingsvergunning worden in januari 2013 ingediend. Naar verwachting zal de vergunning in mei 2013 een onherroepelijke status kunnen bereiken. De locatie is in 2012 in het kader van de “voorbelasting” van een zandpakket voorzien en zal medio mei 2013 vrijkomen en geschikt zijn voor gebruik. Naar verwachting zal de start van de bouwwerkzaamheden dan in juni 2013 kunnen plaatsvinden.

NIEUWBOUW APPARTEMENTEN HERTOGSWEG Het project aan de Hertogsweg te Rijpwetering kent een lange voorgeschiedenis. In eerste instantie waren onze plannen gericht op de realisatie van appartementen op het terrein van de Peuterhof. In 2010 hebben wij met de gemeente besprekingen gevoerd om de aangrenzende locatie van de Rabobank van de gemeente over te nemen. In 2011 is een plan uitgewerkt voor realisatie van 36 appartementen en een maatschappelijke voorziening. Eind 2011 hebben wij met de gemeente overeenstemming bereikt over het bouwprogramma, de stedenbouwkundige invulling en de verwervingskosten van de locatie. In december 2011 is een koopovereenkomst betreffende de verwerving van de locatie ondertekend. Door omstandigheden heeft het bouwprogramma medio 2012 enkele aanpassingen ondergaan. Voor de ruimte met een maatschappelijke voorziening was te weinig draagvlak om deze op een verantwoorde wijze te kunnen exploiteren. Daarom is besloten deze ruimte te laten vervallen en in te zetten voor twee extra woningen. In het kader van de tegenvallende belangstelling voor koopappartementen is besloten alle woningen in de huursector te realiseren. Het bouwprogramma heeft de werktitel Hertogsstaete en bestaat nu uit 38 huurappartementen. In het 4 e kwartaal van 2012 is de planologische procedure voor de bestemmingsplanwijziging en de omgevingsvergunning opgestart. Naar verwachting zal de omgevingsvergunning medio juni 2013 een onherroepelijke status bereiken, waarna gestart kan worden met de bouwwerkzaamheden.

DE KOLK Op de Kolk in Oud Ade hebben wij een klein complex bestaande uit een zevental huurwoningen. Deze woningen lopen in 2015 uit de exploitatie. Om woon- en exploitatietechnische redenen hebben wij besloten de exploitatieperiode niet te verlengen. Daarom zal er binnen de bestaande locatie een herstructurering plaatsvinden. De eerste oriëntatie en planvorming hiertoe heeft in 2010 plaatsgevonden en is in 2011 verder uitgewerkt tot een initiatief. Om de haalbaarheid en mogelijkheden bij herstructurering te vergroten is in 2011 het aangrenzende perceel Leidseweg 1a aangekocht. In 2012 zijn de procedures ten behoeve van sloop van de woning doorlopen en in het 4 e kwartaal van 2012 is de woning Leidseweg 1a gesloopt en de grond gesaneerd. In 2012 heeft tussen de gemeente en ons afstemming plaatsgevonden over de te voeren planologische procedures. Naar verwachting komen gemeente Kaag en Braassem en Alkemade Wonen in het 1e kwartaal van 2013 tot overeenstemming voor wat betreft de voorwaarden van de anterieure overeenkomst, de te voeren planologische procedure en de verdere planuitwerking.

JAARSTUKKEN 2012

29

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

2.4 INVESTERINGEN EN ONDERHOUD

Voor het technische beheer en onderhoud van het bezit van Alkemade Wonen is meerjarenonderhoudsbeleid ontwikkeld. Al het bezit is geïnventariseerd, geïnspecteerd en er zijn meerjarenonderhoudsplanningen, ingrepen en meerjarenbegrotingen uitgewerkt. Alle gegevens zijn verwerkt in het automatiseringssysteem SG/Tobias. Elk jaar worden de meerjarenplanningen, ingrepen en begrotingen geactualiseerd. Vanuit de meerjarenbegroting wordt elk jaar een jaarbegroting uitgewerkt. Uitgangspunten bij het uitwerken van de onderhoudsingrepen zijn gemaakte afspraken vanuit het onderhoudsbeleid en het strategische voorraadbeleid. In het jaar 2012 zijn onderstaande onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd: ONDERHOUDSSOORT (X € 1.000)

BEGROTING

REALISATIE

Acuutonderhoud

224

194

30

87

Mutatieonderhoud

205

198

7

97

Planmatig mutatieonderhoud

325

240

85

74

Woningverbeteringen

72

7

65

10

Periodiek onderhoud

388

418

-30

108

2.917

2.627

290

90

Zorgcentrum en dienstencentrum

109

73

36

67

Energiebesparende maatregelen

231

260

-29

113

Onvoorzien onderhoud

41

33

8

80

Onderhoudsfondsen en werk voor derden

71

74

-3

104

4.583

4.124

459

90

Planmatig onderhoud

TOTAAL ONDERHOUD

VERSCHIL PERCENTAGE

ACUUTONDERHOUD Dit betreft het uitvoeren van reparatieverzoeken en het verhelpen van storingen. Deze werkzaamheden worden grotendeels uitgevoerd door onze eigen technische dienst. In het afgelopen jaar zijn 1.353 reparatieverzoeken verwerkt (2011: 1.519), de gemiddelde kosten per melding in 2012 zijn € 144 (2011: € 146).

MUTATIEONDERHOUD Dit betreft het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden in leegstaande woningen ten behoeve van het weer in verhuurbare toestand brengen van de woningen. In 2012 hebben 89 woningmutaties plaatsgevonden (2011: 101), de gemiddelde kosten per mutatie in 2012 zijn € 2.229 (2011: € 2.167).

PLANMATIG MUTATIEONDERHOUD Dit betreft het uitvoeren van planmatige- c.q. grootonderhoudswerkzaamheden in leegstaande woningen tijdens de mutatieperiode. Deze werkzaamheden konden in het verleden, bij de uitvoering van het planmatig onderhoud van deze woningen, om diverse redenen niet worden uitgevoerd. Met ingang van 2010 is voor deze werkzaamheden een afzonderlijke post in de begroting opgenomen. Voorheen werden de kosten samengevoegd met het planmatig onderhoud. In 2012 zijn bij 40 mutatiewoningen dergelijke onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. De kosten van deze werkzaamheden zijn lager dan begroot, doordat er dit jaar bij de gemuteerde woningen al meer werkzaamheden waren uitgevoerd

JAARSTUKKEN 2012

30

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

tijdens het in de afgelopen jaren gepleegde planmatig onderhoud.

WONINGVERBETERINGEN Dit betreft het uitvoeren van kwaliteitsverhogende onderhoudswerkzaamheden in de seniorencomplexen Arendshorst en Gogherweide. De werkzaamheden vinden plaats tijdens mutatie van de woningen. In 2012 was het bij één woning noodzakelijk groot mutatieonderhoud en woningverbeteringen uit te voeren. De kosten van de uitgevoerde woningverbeteringen in 2012 bedragen per mutatie € 6.670 (2011: € 5.698).

PERIODIEK ONDERHOUD Dit betreft het uitvoeren van periodiek terugkerende onderhoudswerkzaamheden, veelal op basis van onderhoudscontracten, aan o.a. liften, cv-installaties, werktuigbouwkundige installaties, buitenrioleringen, bestratingen en tuinonderhoud. Uitvoering van periodiek onderhoud voorkomt grote herstelwerkzaamheden en houdt het onderhoud beheersbaar.

PLANMATIG ONDERHOUD Dit betreft de uitvoering van planmatige en preventieve onderhoudswerkzaamheden. Uitvoering van deze werkzaamheden gebeurt voornamelijk door derden. Op één na zijn alle in 2012 overeengekomen werkzaamheden in 2012 gerealiseerd en afgerond. De kosten voor het planmatig onderhoud bedroegen in 2012 € 2.627.000. Bij de complexen waar grote onderhoudswerkzaamheden hebben plaatsgevonden, zoals het vervangen van kozijnen en gevelelementen, zijn tevens energiebesparende ingrepen toegepast. Hiermee wordt invulling gegeven aan het in 2011 gevormde beleid ten aanzien van energiebesparende ingrepen bij bestaand bezit. De kosten voor het planmatig onderhoud zijn € 290.000 lager uitgevallen dan begroot. De belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting zijn: nn bij een negental complexen behoefde een aantal geplande keukenherstelwerkzaamheden niet uitgevoerd te worden; nn bij een drietal complexen behoefde een aantal geplande badkamerherstelwerkzaamheden niet uitgevoerd te worden. Bij één complex was sprake van meer herstelwerkzaamheden aan de badkamers dan gepland; nn bij één complex is de geplande dakrenovatie beperkt gebleven tot het enkel ‘overlagen’ van de bestaande dakbedekking; nn bij één complex is de geplande kozijnvervanging doorgeschoven naar 2013; nn er zijn meer cv-installaties vervangen dan oorspronkelijk gepland; nn in een seniorencomplex zijn brandwerende deuren aangebracht welke niet in de begroting waren opgenomen. Onderstaand volgt een toelichting op de belangrijkste werkzaamheden en projecten die in het kader van het planmatig onderhoud zijn uitgevoerd. Buitenschilderwerk In 2012 is voor achttien complexen het buitenschilderwerk opgedragen, uitgevoerd en afgerond. Alle aan het schilderwerk voorafgaande werkzaamheden, zoals de reparaties aan het houtwerk, kozijnen, ramen en deuren, zijn in het voorgaande jaar uitgevoerd.

JAARSTUKKEN 2012

31

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Vervangen kozijnen In 2012 zijn bij complex 15 (Middenweg) alle en bij complex 19 (Daliahof e.o.) grotendeels de kozijnen vervangen. Bij de betreffende woningen zijn in verband met het technische beheer kunststof kozijnen toegepast. Voortvloeiend uit het in 2011 gevormde beleid ten aanzien van energiebesparende ingrepen binnen het bestaande bezit zijn er tevens aanvullende maatregelen uitgevoerd, te weten: nn bij de woningen zijn, waar mogelijk, de daken en zolders geïsoleerd; nn bij alle woningen is er hr++-glas toegepast; nn bij alle woningen heeft extra kierdichting plaatsgevonden. Voegwerk In de complexen 15, 19 en 48 (Past. Görtszstraat) is voor een groot deel het voegwerk van de kop-, vooren achtergevels vervangen. Cv-ketels vervangen In 2012 zijn er binnen het planmatig onderhoud 55 vr (verbeterd rendement) cv-ketels vervangen door hr (hoog rendement-) cv-ketels. Hiermee wordt invulling gegeven aan het in 2011 gevormde beleid ten aanzien van energiebesparende ingrepen bij bestaand bezit. Dakwerkzaamheden In 2012 is bij complex 46 (Brederolaan e.o.) de bitumineuze dakbedekking van 41 bergingen vervangen. Hierbij zijn tevens de boeiboorden vervangen door Trespa. Gevelafwerking Voor de complexen 87, 88 en 89 (zorgcentrum, dienstencentrum en aanleunwoningen) is in het 4 e kwartaal 2012 opdracht verstrekt voor het vervangen van de buitenzonweringen. Afronding van deze werkzaamheden vindt plaats januari 2013.

ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN De uitgevoerde energiebesparende maatregelen betreffen voornamelijk het isoleren van zolders bij mutatiewoningen, waar mogelijk uitgevoerd in combinatie met planmatige onderhoudswerkzaamheden, alsmede het bij mutatiewoningen installeren van hr cv-ketels.

ONVOORZIEN ONDERHOUD De uitgevoerde onvoorziene werkzaamheden bestaan voornamelijk uit het saneren van asbesthoudende riolering en het verwijderen van (verlijmde) asbesthoudende vloerbedekkingen in acht mutatiewoningen. Daarnaast zijn er bij diverse woningen werkzaamheden verricht voor het laten uitvoeren van diverse ventilatie- en vochtonderzoeken.

OVERIG ONDERHOUD Activeerbare investeringen Op deze post worden de rendabele investeringen in woningonderdelen of individuele woningverbeteringen verantwoord. Het gaat hierbij om investeringen die niet in de oorspronkelijke stichtingskostenopstelling zijn opgenomen. Van elke investering wordt bepaald welk gedeelte rendabel is en welk gedeelte niet. Van een rendabele investering wordt gesproken indien de investering gedekt wordt door een extra huurverhoging of indien er voldoende ruimte is in de bedrijfswaarde van het complex. Is dit niet het geval, dan is er sprake van een onrendabele investering. Het rendabele gedeelte van deze investeringen wordt geactiveerd. Het onrendabele deel wordt als onderhoudskosten ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

JAARSTUKKEN 2012

32

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

In 2012 is voor een bedrag van € 127.340 aan activeerbare investeringen uitgegeven. Het betreft voornamelijk cv-installaties/aanpassingen en dubbelglas. Deze investeringen zijn geheel rendabel. Glasfonds Dit betreft het uitvoeren van werkzaamheden voor vervanging van beglazing als gevolg van glasbreuk. Het aantal deelnemers per 31 december 2012 bedraagt 1.607 (2011: 1.303). De bijdrage per deelnemer is € 0,68 per maand. De uitgaven van het glasfonds waren in 2012 € 1.775 hoger dan de inkomsten (2011: € 1.122 lager). Serviceabonnement Dit betreft de uitvoering van werkzaamheden, reparatieverzoeken en verhelpen van kleine storingen waarvoor huurders een serviceabonnement hebben afgesloten. Het aantal deelnemers per 31 december 2012 is 1.386 (2011: 1.303). De maandelijkse bijdrage per deelnemende huurder bedraagt € 4,50. In 2012 zijn er 688 (2011: 650) meldingen binnengekomen en uitgevoerd. De gemiddelde kosten per melding zijn € 87 (2011: € 93). De kosten van het serviceabonnement waren in 2012 € 13.976 lager dan de ontvangen bijdragen (2011: € 4.575 hoger).

JAARSTUKKEN 2012

33

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

3. Lokale verankering 3.1 LEEFBAARHEID Prettig wonen heeft niet alleen met de woning te maken, maar wordt mede bepaald door de woonomgeving. Hoewel de leefbaarheidsproblematiek in onze gemeente minimaal is, blijven wij alert op mogelijke problemen en streven we ernaar daar in een zo vroeg mogelijk stadium op te anticiperen. Het beheer van onze wijken en buurten is dan ook een belangrijk onderdeel van onze werkzaamheden. De medewerkers van onze eigen technische dienst en woonservice komen dagelijks in de wijken en bij onze klanten thuis. Naast eigen waarnemingen, maken we ook dankbaar gebruik van signalen die uit de wijken komen, bijvoorbeeld via een buurtpreventieteam, bewonerscommissie of dorpsraad. We zijn erg blij met deze vormen van bewonersvertegenwoordiging en werken graag met hen samen om de leefbaarheid in wijken en buurten te verbeteren.

WIJKBEHEER Om nog meer aandacht te kunnen geven aan de leefbaarheid in onze dorpen is in 2012 een vacature opengesteld voor een wijkbeheerder. Deze vacature wordt per 1 februari 2013 ingevuld. De wijkbeheerder gaat inspecties uitvoeren in de wijken waar woningen van Alkemade Wonen staan. Hij is verantwoordelijk voor een prettige woonomgeving en ziet erop toe dat onze wijken schoon, heel en veilig zijn en een positieve uitstraling hebben. Om dit te bereiken maakt hij afspraken met bewoners, voert zelf kleine technische reparaties uit of schakelt derden in om defecten aan straatwerk, openbare verlichting etc. te laten verhelpen.

INVESTEREN IN LEEFBAARHEID DOOR SPONSORING Initiatieven van bewoners om de woon- en leefomgeving te verbeteren en/of de saamhorigheid in de buurt te vergroten willen wij graag ondersteunen. Om bewonersinitiatieven te stimuleren hebben we in 2012 voor de 3 e keer een prijsvraag uitgeschreven met als thema ‘leefbaarheid’. Dit jaar waren er vier inzendingen waarvan twee gehonoreerd zijn. In 2012 hebben wij in het kader van leefbaarheid financiële bijdragen geleverd aan diverse organisaties en evenementen, waaronder: nn het 40-jarig bestaan van een seniorencomplex; nn een schilderij op linnen voor de entree van een appartementencomplex; nn een buurtfeestje voor kinderen; nn gezamenlijk koken voor 55-plussers; nn een kerstbijeenkomst in twee seniorencomplexen; nn een website voor brede school Kaskade. Op 15 november 2011 hebben we met de Stichting Vakantiespelen Alkemade een nieuwe sponsorovereenkomst ondertekend waarmee we onze ondersteuning voor een periode van vijf jaar voortzetten.

JAARSTUKKEN 2012

34

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

BESTRIJDEN VAN WOONFRAUDE In onze gemeente is de sociale controle groot. Dat merken we onder andere door vragen van bewoners als een leeggekomen woning niet wordt aangeboden via het reguliere woonruimteverdeelsysteem, wat kan gebeuren vanwege toewijzing aan een statushouder of urgent woningzoekende. In 2012 zijn geen meldingen over vermeende woonfraude ontvangen.

BELEID BIJ HENNEPTEELT IN HUURWONINGEN Naast het verbod op de teelt van hennep, zoals vastgelegd in onze algemene huurvoorwaarden, hebben we hiervoor ook specifiek beleid ontwikkeld. Dit beleid houdt in dat wanneer een van onze huurders betrapt wordt op bedrijfsmatige hennepteelt, er een procedure wordt gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst. Ook wordt de huurder aansprakelijk gesteld voor de aangerichte schade in de woning. Aanvullend hebben wij het regionale convenant ‘Integrale Hennepaanpak Hollands Midden’ ondertekend. In 2012 hebben zich geen gevallen van hennepteelt in onze woningen voorgedaan.

AANPAK OVERLAST Bij meldingen van overlast voeren wij actief beleid. Bij de behandeling van een overlastmelding nemen we eerst contact op met de klager om de aard en omvang van de klacht goed te kunnen vaststellen. Daarna benaderen we de veroorzaker en vragen zijn/haar mening over de gemelde klacht. In veel gevallen is deze aanpak al voldoende om de overlast te doen stoppen. Maar het komt voor dat de veroorzaker de over hem ingediende klacht niet herkent of zelf ook klachten heeft. In zo’n situatie bieden we beide partijen aan om deel te nemen aan een bemiddelingsgesprek. Partijen worden vervolgens benaderd door Buurtbemiddeling Leiden en omgeving, waarmee wij in 2012 een overeenkomst hebben gesloten. Buurtbemiddeling is gespecialiseerd in het houden van bemiddelingsgesprekken. In 2012 hebben wij 23 (2011: 33) overlastmeldingen behandeld, voornamelijk over geluidsoverlast, bomen/overhangende takken, leefgedrag en huisdieren. Bij twee overlastsituaties heeft een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden. In één situatie is in overleg met de begeleider van de huurder vanuit de GGZ een oplossing gevonden.

3.2 IN GESPREK MET BEWONERS SAMENWERKING MET DE HUURDERSBELANGENVERENIGING (HBV) De HBV is onze belangrijkste gesprekspartner als het gaat om de belangenbehartiging van onze huurders. De samenwerking met de HBV verloopt - net als voorgaande jaren – in een sfeer van wederzijds respect en vertrouwen. Naast de reguliere overlegvergaderingen is er regelmatig informeel overleg tussen de HBV en de directeur-bestuurder en/of leden van het managementteam. In 2012 hebben drie officiële vergaderingen plaatsgevonden met het bestuur van de HBV. Namens Alkemade Wonen was de directeur-bestuurder aanwezig bij deze vergaderingen en afhankelijk van de bespreekpunten één of meerdere leden van het managementteam. Bespreekpunten waren onder andere: nn stand van zaken (nieuwbouw)projecten; nn omzetting van vereniging naar stichting; nn aanstellen wijkbeheerder; nn prestatieafspraken met de gemeente; nn huurprijsbeleid; nn gevolgen regeerakkoord voor corporaties; nn onderhoudsplanning 2013;

JAARSTUKKEN 2012

35

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

nn bedrijfsbegroting 2013. Naast de officiële vergaderingen hebben de directeur-bestuurder of manager Woonservice ook diverse malen informeel overleg gehad met de voorzitter of een aantal leden van de HBV. Vermeldenswaardig is dat met de HBV een convenant is ondertekend dat een jaarlijkse presentatie van onze corporatie op de jaarvergadering van de HBV mogelijk maakt. Tijdens deze presentatie zullen we een korte toelichting geven op onze jaarrekening, het jaarverslag en het gevoerde en beoogde beleid. We denken dat we met deze stap de onderlinge relatie verder professionaliseren en tevens optimaal invulling geven aan onze maatschappelijke verantwoordingsplicht.

BEWONERSCOMMISSIE GOGHERWEIDE In 2012 is één keer overleg gevoerd met de bewonerscommissie van Gogherweide. Namens de corporatie waren de senior-klantbeheerder en de huismeester hierbij aanwezig. Dit overleg bestond vooral uit kennismaken, omdat de senior-klantbeheerder het nieuwe aanspreekpunt voor de bewonerscommissie is. Daarnaast is de uitvoering van een aantal technische werkzaamheden besproken.

BEWONERSBLAD HUISRAAD Door middel van ons bewonersblad Huisraad houden we onze huurders op de hoogte van onze activiteiten. In 2012 zijn drie reguliere uitgaven van Huisraad verschenen, met onder andere de volgende onderwerpen: nn onderhoudsteam Alkemade Wonen; nn overzicht van gepland onderhoud in 2012; nn vluchtelingenwerk en huisvesting voor statushouders; nn leefbaarheidsprijsvraag 2012; nn nieuwbouwprojecten Noorderstaete en Hertogsstaete; nn brede school Kaskade; nn van vereniging naar stichting.

INFORMATIE AAN HUURDERS EN WONINGZOEKENDEN Ons kantoor is 36 uur per week geopend voor de klant. Huurders en woningzoekenden kunnen bij ons terecht voor informatie over bijvoorbeeld het woonruimteverdeelsysteem, klussen in de woning, huurtoeslag en de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Uiteraard is deze informatie ook te vinden op onze website.

3.3 WONEN, WELZIJN EN ZORG Het bieden van huisvesting gaat verder dan het bouwen en onderhouden van goede en comfortabele woningen. De beschikbaarheid van zorgdiensten en welzijnsactiviteiten is minstens zo belangrijk. Zowel in nieuwbouw als in bestaande bouw is het belangrijk om de klant een totaalpakket te kunnen bieden van wonen, welzijn en zorg. Dat kunnen wij uiteraard niet alleen. We staan daarom open voor samenwerkingsverbanden met aanbieders van zorg- en welzijnsdiensten. En als we zelf mogelijkheden zien om door samenwerking extra service te realiseren voor onze klanten, gaan we actief op zoek naar een partner.

JAARSTUKKEN 2012

36

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

CONVENANT WMO-LOKET Diverse partijen, waaronder Alkemade Wonen, hebben in 2010 het convenant Wmo-loket ondertekend. Door dit samenwerkingsverband kunnen wij aan de balie van ons kantoor informatie en advies geven over welzijn en zorg. Daarnaast wordt vanuit dit gemeentelijk Wmo-loket informatie en advies gegeven op het gebied van wonen.

CONVENANT AANLEUNWONINGEN In 2011 is een nieuw samenwerkingsconvenant met de gemeente Kaag en Braassem ondertekend voor de toewijzing van 38 aanleunwoningen bij woonzorgcentrum Jacobus aan de Saskia van Uylenburchlaan in Oude Wetering. Toewijzing van deze woningen vindt plaats op volgorde van zorgbehoefte. Alkemade Wonen beheert de wachtlijst en sluit de huurovereenkomsten af. Het team Wmo van de gemeente voert de indicatiestelling uit. Als een woning vrijkomt bepalen gemeente en corporatie samen wie de woning krijgt toegewezen.

JAARSTUKKEN 2012

37

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

ZORGNETWERK Wij zijn deelnemer aan het zorgnetwerk Kaag en Braassem. Hier nemen diverse hulpverlenende instanties aan deel, waaronder politie, GGD en Maatschappelijk Werk. Doel van dit zorgnetwerk is om individuele casuïstiek van mensen met meervoudige en complexe problemen te bespreken. Door samenwerking tussen de verschillende instanties kan de hulpverlening goed op elkaar afgestemd worden.

WIJDEZORG Wijdezorg is een aanbieder van woon-, zorg- en welzijnsdiensten die haar werkgebied heeft in de gemeenten Kaag en Braassem, Rijnwoude, Nieuwkoop en Zoeterwoude. Alkemade Wonen heeft langlopende huurovereenkomsten met Wijdezorg voor zorglocatie en dienstencentrum Jacobus in Oude Wetering. In 2011 is het dienstencentrum opgeknapt en voorzien van een luxe keukenuitgifteblok waardoor een gezellig seniorenrestaurant is gerealiseerd. Het dienstencentrum krijgt hierdoor een steeds prominentere functie in de wijk.

GEMIVA-SVG GROEP De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap in Zuid- en Midden-Holland. Alkemade Wonen heeft langlopende huurovereenkomsten met Gemiva voor de woonlocatie en het dienstencentrum aan de Sotaweg in Roelofarendsveen. De woonlocatie bestaat uit 12 tweekamerappartementen voor begeleid wonen voor cliënten met een verstandelijke beperking. De 24-uurs- begeleiding wordt verzorgd vanuit het dienstencentrum waar ook een grote keuken aanwezig is.

BREDE SCHOOL KASKADE Sinds 2011 is Alkemade Wonen eigenaar van brede school Kaskade. We zijn meer dan alleen de beheerder van het gebouw. Samen met de gebruikers willen we ervoor zorgen dat Kaskade het bruisende middelpunt van de wijk wordt, een plek waar buurtbewoners elkaar ontmoeten en allerlei maatschappelijke activiteiten plaatsvinden.

MAATSCHAPPELIJKE RUIMTE HERTOGSWEG In 2011 hebben we met verschillende partijen gesproken over de haalbaarheid en de mogelijke inrichting van een maatschappelijke ruimte in ons nieuwbouwplan aan de Hertogsweg in Rijpwetering. In 2012 hebben we helaas wegens onvoldoende draagvlak moeten besluiten hiervan af te zien. Het reeds in Rijpwetering bestaande dorpshuis zou ruimschoots voldoen aan de behoefte van inwoners. In plaats van de maatschappelijke ruimte zijn nu twee extra woningen in het project opgenomen.

JAARSTUKKEN 2012

38

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

4. Onze organisatie 4.1 ORGANISATIE- EN GOVERNANCESTRUCTUUR Op 31 december 2012 is de juridische entiteit van onze corporatie statutair omgezet van vereniging naar stichting. Onze statutaire naam is daarbij gewijzigd in Woningstichting Alkemade. Daarnaast hanteren wij Alkemade Wonen als nieuwe handelsnaam. Alkemade Wonen kent, zoals veel corporaties van deze grootte, een éénhoofdige raad van bestuur, in de functie van directeur-bestuurder. De werkorganisatie wordt aangestuurd door drie managers en de directeur-bestuurder. Het interne toezicht wordt ingevuld door de raad van commissarissen, statutair bestaande uit 5 personen. De taken van het bestuur en de raad van commissarissen zijn vastgelegd in de statuten en zijn verder uitgewerkt in de lijst van bevoegdheden van bestuur en rvc. Bij het uitoefenen van het toezicht is de governancecode woningcorporaties een belangrijke randvoorwaarde. Organisatieschema:

DIRECTEUR - BESTUURDER

AFDELING DIRECTIE

AFDELING WOONSERVICE

AFDELING VASTGOED

AFDELING FINANCIEN

Onze werkorganisatie bestaat uit de afdelingen directie, financiën, vastgoed en woonservice. Per 31 december bestaat de personeelsbezetting uit 24 medewerkers (18,3 fte).

4.2 SCHOLING Onze organisatie is erop gericht de klant zo goed mogelijk van dienst te zijn. Klanten mogen van onze medewerkers dan ook een klantgerichte instelling verwachten. Als werkgever investeren we structureel in onze medewerkers en in de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit doen we door medewerkers passende opleidingen te laten volgen. Dit past in onze planning- en beoordelingsmethodiek waarbij gebruik gemaakt wordt van planningsgesprekken, functioneringsgesprekken en beoordelingsgesprekken. Naast de aangeboden scholingsmogelijkheden is voor iedere medewerker ook een individueel loopbaanontwikkelingsbudget beschikbaar.

JAARSTUKKEN 2012

39

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

4.3 ARBOBELEID De arbeidsomstandigheden van onze medewerkers zijn een continu aandachtspunt. Van groot belang hierbij zijn onder andere de periodieke toolboxmeetings van de afdeling Vastgoed en het aanstellen van een interne preventiemedewerker. In 2012 zijn we overgestapt naar een zelfstandig werkend bedrijfsarts, de heer R. Tesselaar. Deze bedrijfsarts beschikt over een breed netwerk van arbo-deskundigen, waardoor specifieke deskundigheid zo nodig snel beschikbaar is.

4.4 ZIEKTEVERZUIM Het ziekteverzuim over 2012 lag gemiddeld op ongeveer hetzelfde niveau als in 2011, te weten 4,2% (2011: 4,1%). Het aantal ziekmeldingen in 2012 was met 31 gevallen ook nagenoeg gelijk aan 2011 (33).

4.5 ONDERNEMINGSRAAD De ondernemingsraad heeft in 2012 vier keer formeel overleg met de directie gevoerd. Daarnaast hebben informele en schriftelijke overlegmomenten plaatsgevonden. Elk jaar komen onderwerpen als arbozaken en -wetgeving, nieuwbouwprojecten, jaarverslag en begroting aan bod tijdens de overlegmomenten. Daarnaast is er in het afgelopen jaar ook aandacht besteed aan o.a. de nieuwe cao, de omzetting van vereniging naar stichting en het herziene beoordelingssysteem.

4.6 PERSONEELSBELEID In 2012 zijn de functiebeschrijvingen en het beoordelingssysteem geëvalueerd en geactualiseerd door onze externe personeelsadviseur. Na overleg met de OR is het gewijzigde beoordelingssysteem besproken met het personeel. Conform de cao heeft daarna een stemming onder het personeel plaatsgevonden. De uitkomst hiervan was positief, zodat het gewijzigde systeem met ingang van 2013 van kracht is.

PERSONEELSOVERLEG Het afgelopen jaar heeft drie keer formeel overleg plaatsgevonden tussen de medewerkers en de directie. Doel van de personeelsbijeenkomsten is medewerkers te informeren over lopende projecten en overige actuele ontwikkelingen. Naast het personeelsoverleg vindt ook op afdelingsniveau periodiek overleg plaats. Naast specifieke aandachtspunten voor de afdeling kunnen hier ook meer algemene zaken aan de orde worden gesteld.

JAARSTUKKEN 2012

40

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

41

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

4.7 ONZE EXTERNE ORIENTATIE Bij het onderwerp ‘wonen’ zijn veel partijen direct of indirect betrokken. Om te komen tot een goed resultaat is samenwerking met andere partijen noodzakelijk. Wij werken daarom samen met diverse instanties op zowel landelijk, regionaal als lokaal niveau.

AEDES Aedes is de brancheorganisatie van woningcorporaties in Nederland. Ze geeft informatie over actuele ontwikkelingen en behartigt de belangen van de corporaties bij de landelijke overheid en andere instanties. Alkemade Wonen is lid van Aedes en heeft deelgenomen aan diverse bijeenkomsten.

VERENIGING WONINGCORPORATIES HOLLAND RIJNLAND De corporaties in de regio Holland Rijnland bieden hun vrijkomende woningen gezamenlijk aan via de website Woonzicht.nl. Woningzoekenden kunnen hierdoor in een grotere regio reageren op het aanbod en genieten meer service. Op andere terreinen werken de corporaties samen in de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland. De VWHR en de (corporaties uit de voormalige regio Rijnstreek verenigd in) Stichting Woonmarkt Rijnstreek zijn de gesprekspartners van de regio Holland Rijnland. Zij streven ernaar het regionale beleid te beïnvloeden teneinde voldoende sociale huisvesting voor de verschillende daarop aangewezen doelgroepen te realiseren.

GEMEENTE KAAG EN BRAASSEM De gemeente Kaag en Braassem is onze belangrijkste lokale partner. We hebben regelmatig contact op zowel ambtelijk als politiek-bestuurlijk niveau. In 2012 zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: Braassemerland, diverse nieuwbouwlocaties en prestatieafspraken.

HUURDERSBELANGENVERENIGING Een van onze belangrijkste belanghouders is de huurdersbelangenvereniging waarmee we veelvuldig contact hebben. De belangrijkste besproken onderwerpen zijn vermeld in hoofdstuk 3.3.

DORPSRADEN Sinds de uitvoering van de leefbaarheidsonderzoeken in Oud Ade en Nieuwe Wetering hebben we goede contacten met hun dorpsraden. Als onderdeel van onze inzet op het gebied van leefbaarheid willen we eveneens contacten aanknopen met andere dorpsraden in onze kernen.

WONINGSTICHTING BUITENLUST Al een aantal jaren werken we op enkele beleidsterreinen samen met woningstichting Buitenlust uit Oegstgeest. Ook combineren we ons treasuryoverleg, waarbij tevens een externe treasuryadviseur betrokken is.

WOONDIENSTEN AARWOUDE Binnen de gemeente Kaag en Braassem werken we samen met Woondiensten Aarwoude bij het bedienen van onze doelgroep, alsmede bij het uitwerken van beleid binnen de gemeente. In 2012 hebben we samen met Woondiensten Aarwoude en de gemeente een start gemaakt met het proces om te komen tot nieuwe prestatieafspraken voor de komende jaren.

JAARSTUKKEN 2012

42

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

4.8 VERWACHTE ONTWIKKELINGEN BIJ ALKEMADE WONEN Ons bedrijfsplan voor de periode 2011-2015 vormt het uitgangspunt voor de activiteiten die we in het kader van ons jaarlijkse werkplan uitvoeren . Hieronder een kleine greep uit de voorgenomen activiteiten voor het jaar 2013.

NIEUWE NAAM, HUISSTIJL EN RECHTSVORM Op 31 december 2012 is onze rechtsvorm omgezet van vereniging naar stichting. Buiten het feit dat we geen algemene ledenvergadering meer hebben verandert er weinig. Het meest zichtbare is dat we 2013 ingaan met onze nieuwe naam Alkemade Wonen, een frisse nieuwe huisstijl en een nieuwe website.

100-JARIG BESTAAN In 2013 bestaat onze corporatie 100 jaar. We hebben in 2012 diverse activiteiten voorbereid die in 2013 het licht zullen zien.

ACTUALISATIE STRATEGISCH VOORRAADBELEID In 2013 wordt ons strategisch voorraadbeleid geactualiseerd. We kijken daarbij 15 jaar vooruit naar de staat van onze woningen, naar ons onderhoudsbeleid en naar onze doelgroepen. Op deze wijze kunnen we onze producten nog beter op onze doelgroepen afstemmen.

NIEUWBOUW NOORDERSTAETE EN HERTOGSSTAETE In 2013 zullen we naar verwachting starten met de bouw van de appartementencomplexen Noorderstaete (Roelofarendsveen) en Hertogsstaete (Rijpwetering).

REALISEREN PRESTATIEAFSPRAKEN In 2013 verwachten we de gesprekken met de gemeente Kaag en Braassem en Woondiensten Aarwoude af te ronden en te komen tot ondertekening van een nieuwe set prestatieafspraken voor de periode 20132017.

JAARSTUKKEN 2012

43

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

5. Financiële continuïteit 5.1 ALGEMEEN RISICOMANAGEMENT Risicomanagement is een brede term voor het in kaart brengen van de risico’s die een organisatie loopt en de maatregelen die moeten worden genomen om de risico’s te beheersen. Risico’s dienen op een eenduidige manier te worden benoemd en geprioriteerd. Alkemade Wonen besteedt veel aandacht aan risicomanagement. Bij het uitwerken van alle nieuwbouwprojecten worden zogenoemde fasedocumenten opgesteld. Hierbij wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan de risico’s die zich tijdens de verschillende fasen van een project kunnen voordoen en de gevolgen die deze risico’s kunnen hebben. Daarnaast worden alternatieve begrotingsscenario’s doorgerekend, waarbij wordt nagegaan wat de impact is van het veranderen van diverse uitgangspunten zoals rentestanden, inflatiepercentages, hoogte van sanerings- en verhuurdersheffingen, uitstel van nieuwbouwprojecten, etc. Voor de toetsing van onze financiële continuïteit zijn door de rvc drie parameters aangewezen met bijbehorende kritische grenzen, waarbinnen de meerjarenbegroting moet blijven. Deze parameters zijn de operationele kasstroom volgens WSW-norm, de interestdekkingsratio en de ‘loan to value’. In paragraaf 5.4 wordt verder op deze parameters ingegaan.

VERBINDINGEN Alkemade Wonen heeft in 2007 vier BV’s opgericht. Dit is gedaan om te anticiperen op de gevolgen van de partiële vennootschapsbelastingplicht die vanaf 2006 is ingevoerd voor woningcorporaties. Eind 2007 is een wetsvoorstel aangenomen waardoor de woningcorporaties vanaf 1 januari 2008 integraal vennootschapsbelastingplichtig zijn geworden. Mede om deze reden hebben vanaf 2008 geen activiteiten plaatsgehad in de deelnemingen. Vanaf 1 januari 2008 vormen de toegelaten instelling en de vier besloten vennootschappen een fiscale eenheid in de zin van de wet op de vennootschapsbelasting. De organisatiestructuur ziet er als volgt uit: WONINGSTICHTING ALKEMADE

WBA HOLDING BV

WBA GROND BV

WBA PROJECTONTWIKKELING BV

WBA WERKEN VOOR DERDEN BV

De directeur van de toegelaten instelling is (indirect) ook de directeur van de holding en haar dochters.

JAARSTUKKEN 2012

44

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

In de per 1 juli 2011 vernieuwde Aedes-governancecode is de verplichting tot een toetsingskader voor verbindingen opgenomen. Het opstellen en implementeren van dit toetsingskader staat voor 2013 in de planning. Vermogen holding en dochters per 31 december 2012: WONINGSTICHTING ALKEMADE

AANDEEL

VERMOGEN

WBA holding BV in Roelofarendsveen

100%

- € 6.094

AANDEEL

VERMOGEN

WBA grond BV in Roelofarendsveen

100%

€ 14.093

WBA projectontwikkeling BV in Roelofarendsveen

100%

€ 14.095

WBA werken voor derden BV in Roelofarendsveen

100%

€ 14.079

WBA HOLDING BV

Naast bovenstaande vennootschappen participeert Alkemade Wonen in de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). Alkemade Wonen heeft geen bestuurlijke betrokkenheid in de VWHR. De bijdrage over 2012 bedraagt € 12.676. Alkemade Wonen participeert daarnaast ook in een drietal VvE’s, te weten VvE Saskia van Uylenburch, VvE Veenstaete en VvE Arendstaete. In alle drie de complexen bezit Alkemade Wonen de meerderheid van het aantal woningen en heeft zitting in het bestuur.

5.2 FINANCIELE POSITIE RESULTAAT OVER 2012 De winst- en verliesrekening over 2012 sluit met een negatief saldo van € 3.044.000. Het negatief verschil ad € 549.000 ten opzichte van de begroting wordt grotendeels veroorzaakt door: nn hogere huuropbrengsten ad € 103.000; nn lagere opbrengst uit verkopen van woningen ad € 996.000; nn geen negatief resultaat nieuwbouw koop ad € 324.000; nn lagere afschrijvingslasten ad € 173.000; nn hogere last aan waardeveranderingen materiële vaste activa ad € 419.000; nn lagere onderhoudskosten ad € 459.000; nn lagere overige bedrijfslasten ad € 103.000; nn hogere vennootschapsbelastinglast ad € 364.000. Het negatieve verschil ten opzichte van het jaarresultaat 2011 ad € 4.346.000 wordt grotendeels veroorzaakt door: nn hogere huuropbrengsten ad € 599.000; nn lagere opbrengsten uit verkoop van woningen ad € 371.000; nn lagere overige bedrijfsopbrengsten ad € 93.000; nn lagere afschrijvingslasten ad € 160.000; nn hogere last aan waardeveranderingen materiële vaste activa ad € 1.128.000; nn hogere onderhoudskosten ad € 472.000; nn lagere overige bedrijfslasten ad € 298.000; nn hogere vennootschapsbelastinglast ad € 3.240.000.

JAARSTUKKEN 2012

45

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

VERGELIJKING RESULTAAT 2012 – BEGROTING 2012 (X € 1.000) BEGROTING 2012

RESULTAAT 2012

VERSCHIL T.O.V. BEGROTING

 

 

 

10.763

10.866

103

397

396

-1

68

67

-1

996

0

-996

-324

0

324

- Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf

104

48

-56

- Overige bedrijfsopbrengsten

340

319

-21

12.344

11.696

-648

BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Overheidsbijdragen - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - Resultaat nieuwbouw koop

SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN

BEDRIJFSLASTEN

 

- Afschrijvingen

2.026

1.853

173

- Overige waardeveranderingen

3.311

3.730

-419

- Lonen en salarissen

1.055

1.012

43

- Sociale lasten

140

136

4

- Pensioenlasten

239

230

9

4.583

4.124

459

37

19

18

397

395

2

1.213

1.110

103

13.001

12.609

392

-657

-913

-256

- Rentebaten

71

151

80

- Rentelasten

1.335

1.343

-8

1.264

1.192

72

 -1.921

-2.105

-184

- Onderhoudslasten - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - Overige bedrijfslasten SOM DER BEDRIJFSLASTEN  

 

BEDRIJFSRESULTAAT

FINANCIELE BATEN EN LASTEN

SOM DER FINANCIELE BATEN EN LASTEN

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN  

 

Vennootschapsbelasting

-574

-938

-364

Resultaat deelnemingen

0

-1

-1

 

  -3.044

-549

JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

-2.495

JAARSTUKKEN 2012

46

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

VASTGOED IN EXPLOITATIE Het vastgoed in exploitatie heeft zich in 2012 als volgt ontwikkeld: OVERZICHT VASTE ACTIVA (X € 1.000) DesinvesteBoekwaar-

ringen en

 

de

Investeringen/

Afschrij-

waardever-

Boekwaarde

 

01-01-2012

Overboekingen

vingen

anderingen

31-12-2012

46.400

574

-1.732

152

45.394

2.137

-88

-52

5

2.002

48.537

486

-1.784

157

47.396

Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed TOTAAL

SOCIAAL EN COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE (x € 1.000) Aanschafwaarde

74.028

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

- 26.632

BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER 2012

47.396

BEDRIJFSWAARDE SOCIAAL EN COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE De totale bedrijfswaarde per 31 december 2012 bedraagt € 91 miljoen, dit is inclusief de grondwaarde ad € 11 miljoen. Na correcties waardeveranderingen materiële vaste activa bedraagt de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie € 47 miljoen. Dit resulteert in een overwaarde van € 44 miljoen. Deze bedrijfswaarde is gelijk aan de bedrijfswaarde aan het begin van het jaar 2012.

WAARDEVERANDERINGEN MATERIELE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE (x € 1.000) Maatschappelijke bijdrage Noorderstaete

1.417

Maatschappelijke bijdrage Hertogsstaete

2.470

Waardeverandering bedrijfswaardeberekeningen (per saldo bate) TOTALE LAST

-157 3.730

De maatschappelijke bijdragen betreffen het onrendabele deel van de (voorgenomen) investeringen. De waardeverandering bedrijfswaardeberekeningen is het saldo van de afwaarderingen en terugnames die voortvloeien uit de jaarlijkse waardetoets van de verschillende complexen waarbij de boekwaarde van de complexen wordt afgezet tegen de reële waarde (bedrijfswaarde).

JAARSTUKKEN 2012

47

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

VERLOOP EIGEN VERMOGEN Algemene bedrijfsreserve Deze post is als volgt opgebouwd: (x € 1.000) Stand per 31 december 2011

26.479

Af: stelselwijziging 2011/2012

-1.806

Af: jaarresultaat 2012

-3.044

STAND PER 31 DECEMBER 2012

21.629

Fiscale ontwikkelingen Begin 2012 heeft de Hoge Raad bepaald dat een woningcorporatie kwalificeert als een algemeen nut beogende instelling (ANBI). Een belangrijk gevolg hiervan was dat de belastbare winst voor de boekjaren 2008 tot en met 2011 kon worden gedoteerd aan de herbestedingsreserve waardoor er geen belasting was verschuldigd. Ultimo 2011 is de totale ruimte in de herbestedingsreserve volledig ingezet bij de gepleegde investeringen in vastgoed, met name in de brede school. Door een wetswijziging is de kwalificatie van ANBI vanaf 2012 vervallen en kan dus geen beroep meer gedaan worden op de herbestedingsreserve. Voor een uitgebreide toelichting op onze fiscale positie wordt verwezen naar bladzijde 87 en verder.

5.3 TREASURY Het schuldrestant van de leningen bedraagt ultimo 2012 € 25.420.000. Het afgelopen jaar is één lening geheel afgelost. Deze aflossing betreft een geldlening van de SVN met een schuldrestant van € 2.021.519. In 2012 is er geen nieuwe financiering aangetrokken. Wel is er in 2012 een lening afgesloten bij de BNG van € 3 miljoen, welk bedrag vanaf september 2013 ter beschikking komt. Verloop schuldrestant langlopende leningen: (x € 1.000) Schuldrestant op 31 december 2011

27.988

Bij: opgenomen nieuwe leningen

0

Af: aflossingen in het boekjaar

-2.568

SCHULDRESTANT OP 31 DECEMBER 2012

25.420

Van het schuldrestant is € 22.873.000 geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het restant van € 2.547.000 door de gemeente Kaag en Braassem. De gemiddelde rentevoet per 31 december 2012 bedraagt 5,1% (2011: 5,1%). Het totaal aan aflossingen bedraagt in 2013 € 1.164.000. Een aandachtspunt bij het aantrekken van nieuwe leningen is het renterisico. Bij het aangaan van nieuwe leningen wordt rekening gehouden met het verkrijgen van een evenwichtige risicospreiding in de financieringsportefeuille. Zo worden renteresultaten en risico’s over verschillende jaren gestabiliseerd. Als limiet – gesteld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw – geldt dat het renterisico in een jaar niet hoger mag zijn dan 15% van de totale financieringsportefeuille. Uitgaande van onze huidige financieringsportefeuille varieert het renterisico voor de komende 5 jaar tussen de 2,6% en de 20,9% per jaar. Het percentage van 20,9 geldt voor het jaar 2016. Echter, door de verwachte toename van onze

JAARSTUKKEN 2012

48

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

financieringsportefeuille in de komende jaren zal het leningsaldo dusdanig toenemen dat er in 2016 ook aan de WSW-norm wordt voldaan.

5.4 MEERJARENONTWIKKELING DAEB- EN NIET-DAEB-ACTIVITEITEN Op 5 juli 2012 is door de Tweede Kamer de herziene Woningwet aangenomen. De activiteiten van woningcorporaties worden als gevolg van de inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving verdeeld in zogenoemde DAEB- (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten en niet-DAEBactiviteiten. Alleen DAEB-activiteiten komen voor staatssteun in aanmerking. De belangrijkste DAEBactiviteiten zijn het verhuren van woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (31-12-2012: € 664,66), waarbij bij de toewijzing rekening wordt gehouden met inkomensgrenzen, het verhuren van zorgvastgoed en het verhuren van maatschappelijk vastgoed, voorzover dat is opgenomen in een gelimiteerde lijst van het WSW. Met name het aantrekken van door het WSW geborgde financiering wordt als staatssteun aangemerkt. Ook onze geldstromen moeten conform deze onderverdeling worden gesplitst. De exacte uitvoering van veel zaken zal na aanname van de wet geregeld moeten worden in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s). Tot op heden zijn alleen globale conceptteksten van de AMvB’s bekend. Op dit moment zijn wij - voor zover mogelijk - in kaart aan het brengen wat de gevolgen en mogelijkheden van deze splitsing voor onze corporatie zijn.

SANERINGSHEFFING Vanwege de financiële problemen bij Vestia (en wellicht ook enkele andere corporaties) zal het Centraal Fonds Volkshuisvesting bij moeten springen met saneringssteun. Ter dekking wordt door het CFV een saneringsheffing opgelegd aan alle corporaties. Voor Vestia zal naar verwachting ongeveer € 760 miljoen moeten worden bijgedragen door het CFV. Het saneringsplan en de benodigde saneringssteun voor Vestia waren eind maart 2013 nog niet volledig vastgesteld. Het CFV heeft op 20 december 2012 aangekondigd dat de saneringsheffing voor 2013 4% van de jaarhuuropbrengst van woongelegenheden bedraagt. Door het WSW is aangegeven dat wij voor de jaren 2014-2017 in onze begroting rekening moeten houden met een heffing van respectievelijk 3%, 3%, 2% en 1%. Deze percentages zijn ingerekend in onze meerjarenbegroting 2013-2017.

VERHUURDERSHEFFING EN EXTRA HUURVERHOGING Vanaf 2013 zullen verhuurders die meer dan 10 sociale woningen verhuren moeten gaan bijdragen aan de huurtoeslag door middel van een jaarlijkse heffing. De grondslag voor de heffing wordt naar verwachting de WOZ-waarde van de sociale woningen. De totale verhuurdersheffing bedraagt voor het jaar 2013 € 50 miljoen en loopt op tot € 1.990 miljoen voor het jaar 2017. In onze begroting zijn wij uitgegaan van een te betalen bedrag van € 52.000 in 2013, € 1.342.000 in 2014, waarna het bedrag jaarlijks oploopt tot € 2.078.000 in 2017. Als compensatie voor deze bijdrage, en om de doorstroming van scheefwoners te bevorderen, komt er een mogelijkheid om de huur extra te verhogen. Voor alle woningen mag de huur met 1,5% boven inflatie worden verhoogd. Daarnaast mag de huur voor huishoudens met een inkomen groter dan € 34.085 jaarlijks met 1% extra worden verhoogd en bij een inkomen groter dan € 43.000 jaarlijks met 5% extra. Met deze extra huurverhogingen is in de meerjarenbegroting 2013-2017 rekening gehouden.

JAARSTUKKEN 2012

49

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

MEERJARENBEGROTING 2013-2017 Onze meerjarenbegroting 2013-2017 is in november 2012 door de rvc vastgesteld. In december kwam vanuit het CFV en het WSW de opdracht om in de begroting zoveel mogelijk rekening te houden met de in het regeerakkoord Rutte II opgenomen maatregelen, alsmede met de meest recente informatie over de saneringsheffingen die op de corporatiesector afkomen. Wij hebben vervolgens onze eerder vastgestelde meerjarenbegroting 2013-2017 gewijzigd. Deze gewijzigde versie is in januari 2013 vastgesteld en heeft daarmee de eerder vastgestelde meerjarenbegroting vervangen.

ONRENDABEL DEEL NIEUWBOUWPROJECTEN Begin 2011 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving een herziene Richtlijn 645 aangenomen. In deze richtlijn liggen specifieke eisen vast waaraan woningcorporaties vanaf 2012 moeten voldoen bij het opstellen van hun jaarrekening. Eén van de wijzigingen betreft de berekening van de grondrestwaarde bij de bedrijfswaardeberekeningen. Door deze aanpassing en door de hierboven genoemde verhuurdersheffing welke ingerekend is in de meerjarenbegroting, stijgen de onrendabele bedragen bij onze investeringsprojecten aanzienlijk.

FINANCIELE PARAMETERS Voor de toetsing van onze financiële continuïteit zijn door de rvc drie parameters aangewezen met bijbehorende kritische grenzen waarbinnen de meerjarenbegroting moet blijven. Deze parameters zijn de operationele kasstroom volgens WSW-norm, de interestdekkingsratio en de ‘loan to value’. Kasstroom volgens WSW-norm Nieuwe leningen kunnen wij tegen een gunstiger rentepercentage aantrekken wanneer deze leningen geborgd worden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ten behoeve van de borging door het WSW van de aan te trekken leningen is het noodzakelijk dat de operationele kasstromen na aftrek van een 2% normatieve aflossing positief blijven. Uit de meerjarenbegroting 2013-2017 blijkt dat deze kasstroom voor deze jaren positief is en varieert tussen de € 0,9 en € 1,9 miljoen. Hierdoor kunnen wij alle voorgenomen investeringen blijven financieren met geborgde leningen, voorzover het financiering van DAEB-activiteiten betreft. De overige, niet-DAEB-activiteiten komen niet in aanmerking voor geborgde financiering door het WSW. Interestdekkingsratio (ICR) De ICR is de exploitatiekasstroom (operationele kasstroom vóór rente en vennootschapsbelasting) gedeeld door de rentelasten. Hiermee wordt berekend hoeveel keer de rentelasten kunnen worden betaald uit de exploitatiekasstroom. Als kritische grens geldt dat de ICR groter moet zijn dan 1,3. Uit de meerjarenbegroting 2013-2017 blijkt dat de ICR voor deze jaren groter is dan 1,3 en varieert tussen de 2,1 en 3,4. Loan to Value (LTV) Deze parameter geeft de mate aan waarin het vastgoed (uitgaande van een waardering op bedrijfswaarde) extern is gefinancierd. Het leningsaldo wordt daartoe gedeeld door de bedrijfswaarde van het vastgoed. Als kritische grens geldt dat de LTV kleiner moet zijn dan 75%. Uit de meerjarenbegroting 2013-2017 blijkt dat de LTV voor deze jaren kleiner is dan 75% en varieert tussen de 38% en 48%.

JAARSTUKKEN 2012

50

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

5.5 KENGETALLEN 2012

2011

2010

2009

2008

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

32

32

32

32

32

1.806

1.806

1.808

1.814

1.797

8

8

6

6

6

1.846

1.846

1.846

1.852

1.835

0

0

0

0

21

172.804

169.416

155.800

152.745

149.384

GEGEVENS WONINGBEZIT

Verhuureenheden in exploitatie: - Vooroorlogse woningen - Naoorlogse woningen - Overige TOTAAL

Verhuureenheden in aanbouw

TOTAAL VERZEKERDE WAARDE X € 1.000

 

PRIJS-KWALITEITVERHOUDING WONINGEN

 

- Gemiddeld aantal punten WWS (daling 2011 is veroorzaakt door invoering van het energielabel) - Gemiddelde nettohuurprijs per maand

138,3

137,7

140,5

140,1

139,6

454

439

429

421

406

 

 

 

 

VERHUUR - Woningen met een huurprijs < € 366,37 - Woningen met een huurprijs tussen € 366,37 en € 561,98 *) - Woningen met een huurprijs tussen € 561,98 en € 664,66 *) - Woningen met een huurprijs > € 664,66 - Leegstand langer dan 2 maanden

358

398

418

453

466

1.273

990

993

1.092

1.084

149

399

386

267

257

58

51

43

34

22

2

-

2

3

 

- Mutaties

89

101

137

123

130

*) Vanaf 2012 met huurprijs aangesloten bij de door het CFV gehanteerde aftoppingsgrens bereikbaar.

JAARSTUKKEN 2012

51

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

2012

2011

2010

2009

2008

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.958

2.685

1.938

1.867

2.838

3,9

3,8

4,0

3,5

3,7

29%

31%

26%

28%

32%

FINANCIELE CONTINUITEIT - Kasstroom volgens WSW-norm (x € 1.000) - Interestdekkingsratio - Loan to Value

 

ONDERHOUD

 

- Mutatieonderhoud per mutatie

2.222

2.167

1.929

1.922

1.953

681

549

608

539

504

1.553

1.429

1.293

1.164

1.092

2.234

1.978

1.901

1.703

1.596

 

 

 

 

10.942

9.850

- Niet-planmatig onderhoud per verhuureenheid - Planmatig onderhoud per verhuureenheid TOTAALKOSTEN ONDERHOUD PER VERHUUREENHEID

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (PER VERHUUREENHEID)

- Eigen vermogen

11.717

13.365

12.660

  - Huren - Overheidsbijdragen - Opbrengsten servicecontracten

5.886

5.562

5.240

5.076

4.868

36

42

42

42

42

215

213

209

205

199  

- Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-1.140

-541

2.087

1.612

1.129

- Jaarresultaat

-1.649

705

1.682

1.183

1.190  

ALGEMEEN

 

- Huurachterstanden, uitgedrukt in een

 

percentage van de bruto huur

0,35%

0,41%

0,34%

0,27%

 

- Huurderving, uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

0,28%

0,39%

0,62%

0,66%

0,60%  

- Overige reserves, uitgedrukt in een percentage van de huurontvangsten - Personeelsbezetting (fte’s)

JAARSTUKKEN 2012

0,37%

52

198%

239%

240%

214%

201%

19

19

20

20

20

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Verklaring van het bestuur Als bestuurder verklaar ik dat het jaarverslag een getrouw beeld geeft van de werkzaamheden in het afgelopen jaar en van de financiële positie van de vereniging. Ik verklaar dat een goede invulling is gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting’ zoals vastgelegd in het Bbsh en dat alle ons ter beschikking staande middelen zijn gebruikt in het belang van de volkshuisvesting. Tot slot maak ik van deze gelegenheid gebruik om mijn oprechte waardering uit te spreken aan alle betrokkenen en hen te bedanken voor hun inzet in het afgelopen jaar.

Roelofarendsveen, 24 april 2013

Rob Hensen, directeur-bestuurder

JAARSTUKKEN 2012

53

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

54

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

JAARREKENING 2012

Opgemaakt d.d. 24 april 2013

JAARSTUKKEN 2012

55

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

BALANS PER 31 DECEMBER NA RESULTAATBESTEMMING ACTIVA Bedragen x € 1.000

2012

2011

MATERIELE VASTE ACTIVA

 

 

- Sociaal vastgoed in exploitatie

45.394

46.400

- Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

597

589

- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

579

571

46.570

47.560

2.002

2.137

0

0

2.002

2.137

0

0

1.245

971

1.245

971

49.817

50.668

39

48

31

30

- Gemeente Kaag en Braassem

3

17

- Overige vorderingen

8

281

107

180

149

508

5.084

4.890

5.272

5.446

55.089

56.114

VASTE ACTIVA

VASTGOEDBELEGGINGEN - Commercieel vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

FINANCIELE VASTE ACTIVA - Deelnemingen in groepsmaatschappijen - Latente belastingvordering

TOTAAL VASTE ACTIVA

VLOTTENDE ACTIVA

VOORRADEN OVERIGE VOORRADEN

VORDERINGEN - Huurdebiteuren

- Overlopende activa

LIQUIDE MIDDELEN

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

TOTAAL ACTIVA

JAARSTUKKEN 2012

56

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

PASSIVA Bedragen x € 1.000

2012

2011

 

 

 

EIGEN VERMOGEN

 

 

21.629

24.672

21.629

24.672

- Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

4.358

719

- Voorziening latente belastingverplichtingen

1.306

94

5.664

813

25.420

27.988

137

129

25.557

28.117

- Schulden aan leveranciers

532

334

- Belastingen en premies sociale verzekeringen

143

181

0

1.043

1.564

954

2.239

2.512

55.089

56.114

- Overige reserves

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

VOORZIENINGEN

TOTAAL VOORZIENINGEN

LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen kredietinstellingen - Overige langlopende schulden

TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN

KORTLOPENDE SCHULDEN

- Overige schulden - Overlopende passiva

TOTAAL KORTLOPENDE SCHULDEN

TOTAAL PASSIVA

JAARSTUKKEN 2012

57

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

WINST- EN VERLIESREKENING Bedragen x € 1.000

2012

2011

 

 

10.866

10.267

396

394

67

77

0

371

48

99

319

412

11.696

11.620

- Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

1.853

2.013

- Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

3.730

2.602

- Lonen en salarissen

1.012

1.001

- Sociale lasten

136

127

- Pensioenlasten

230

225

4.124

3.652

19

22

395

393

1.110

1.408

12.609

11.443

-913

177

151

139

1.343

1.315

SALDO FINANCIELE BATEN EN LASTEN

-1.192

-1.176

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

-2.105

-999

-938

2.302

-1

-1

-3.044

1.302

BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Overheidsbijdragen - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN

BEDRIJFSLASTEN

- Onderhoudslasten - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - Overige bedrijfslasten SOM DER BEDRIJFSLASTEN

BEDRIJFSRESULTAAT

FINANCIELE BATEN EN LASTEN - Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten

- Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening - Resultaat deelnemingen RESULTAAT NA BELASTINGEN

JAARSTUKKEN 2012

58

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

KASSTROOMOVERZICHT Bedragen x € 1.000

2012

Bedrijfsresultaat

 

2011

-913

177

0

-371

- Afschrijvingen

1.866

2.013

- Waardeveranderingen

3.730

2.602

- Mutatie voorzieningen

1.212

-2.264

Aanpassingen voor: - Boekresultaat desinvesteringen materiële vaste activa

- Veranderingen in werkkapitaal: - mutatie voorraden - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

9

3

359

632

-273

1.014 95

1.649

5.990

3.806

151

139

-1.343

-1.315

- Vennootschapsbelasting

-938

2.302

- Resultaat deelnemingen

-1

-1

3.859

4.931

KASSTROOM UIT BEDRIJFSOPERATIES

- Ontvangen rente - Betaalde rente

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN

- Investeringen in materiële vaste activa

-835

-12.191

- Desinvesteringen materiële vaste activa

4

602

- Investeringen in vastgoedbeleggingen

0

15

-274

-38

- Mutatie financiële vaste activa KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN

-1.105

Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

8

10.021

-2.568

-1.932

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

TOENAME GELDMIDDELEN

Saldo liquide middelen begin boekjaar Mutatie boekjaar SALDO LIQUIDE MIDDELEN EINDE BOEKJAAR

JAARSTUKKEN 2012

59

-11.642

ALKEMADE WONEN

-2.560

8.089

194

1.378

4.890

3.512

194

1.378

5.084

4.890

INHOUD

ZOEKEN

Toelichting op de jaarrekening ALGEMEEN Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

ACTIVITEITEN De activiteiten van Alkemade Wonen, statutair gevestigd en kantoor houdende aan De Lasso 1, Roelofarendsveen, bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector.

GEGEVENS OVER KAPITAALBELANGEN De volgende partijen zijn via de 100%-dochtermaatschappij WBA holding BV verbonden met de rechtspersoon: Statutaire vestigingsplaats

Aandeel in het geplaatste kapitaal

Vermogen per 31-12-2012

Resultaat 2012

- WBA project ontwikkeling BV

Roelofarendsveen

100%

€ 14.095

€ 100

- WBA grond BV

Roelofarendsveen

100%

€ 14.093

€ 100

- WBA werken voor derden BV

Roelofarendsveen

100%

€ 14.079

€ 100

Alkemade Wonen staat aan het hoofd van de groep. Alkemade Wonen heeft gebruik gemaakt van de vrijstelling van art. 2: 407 lid 1 sub a BW en heeft geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld.

ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE JAARREKENING De jaarrekening van Alkemade Wonen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Alkemade Wonen past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe.

JAARSTUKKEN 2012

60

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden

STELSEL- EN SCHATTINGSWIJZIGINGEN Alkemade Wonen past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Alkemade Wonen haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt en het commercieel vastgoed als vastgoedbelegging wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Alkemade Wonen voor de historische kostprijs. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Alkemade Wonen de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelstelwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het verslagjaar 2011 zijn: nn het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; nn het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; nn het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; nn als restwaarde van de grond wordt uitgegaan van een vast bedrag van € 5.000 per woning; nn het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Doordat het niet langer is toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen en door het hanteren van een vast normbedrag als restwaarde voor de grond wijzigt het vermogen. Het vermogen is per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 1.806.000. Het eigen vermogen is gedaald van € 26.478.000 naar € 24.672.000. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt negatief € 3.044.000. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat negatief € 3.721.000 hebben bedragen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 3.108.000. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 1.302.000 hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

JAARSTUKKEN 2012

61

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA MATERIELE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Alkemade Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Alkemade Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Deze toetsing vindt plaats op complexniveau. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn als geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Voor Alkemade Wonen hebben de onderstaande kenmerken een rol gespeeld bij het vaststellen van product-marktcombinaties: nn woningtypen nn locatie nn aantal kamers

JAARSTUKKEN 2012

62

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Alkemade Wonen kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De bedrijfswaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde uitgangspunten zijn opgenomen in de toelichting op de balans bij het onderdeel materiële vaste activa. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en realiseerbare waarde van het complex waartoe zij gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

JAARSTUKKEN 2012

63

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

VASTGOEDBELEGGINGEN Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus marktwaarde in verhuurde staat. Deze toetsing vindt plaats op complexniveau. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en realiseerbare waarde van het complex waartoe zij gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

JAARSTUKKEN 2012

64

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

FINANCIELE VASTE ACTIVA Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een belang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover woningbouwvereniging Alkemade in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vordering op de deelneming en voor het overige onder de voorzieningen.

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op een verwachte lagere marktwaarde. Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de noemer kortlopende schulden.

VOORZIENINGEN Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat de uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeente en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

JAARSTUKKEN 2012

65

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee de verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden in beginsel gewaardeerd tegen de contante waarde. Daar waar het realisatiemoment van de latentie binnen een beperkt aantal jaren wordt verwacht, wordt de latentie gewaardeerd op nominale waarde aangezien de nominale- en contante waarde elkaar dan niet veel ontlopen. Daar waar het realisatiemoment van de latentie onzeker is, wordt de latentie uit oogpunt van voorzichtigheid op nihil gewaardeerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

LANGLOPENDE SCHULDEN De langlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Eventuele transactiekosten worden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt.

OVERIGE ACTIVA EN PASSIVA Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen.

JAARSTUKKEN 2012

66

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de doorbelaste administratiekosten, de opbrengsten van overige dienstverlening, de productiewaarde van de eigen onderhoudsdienst en incidentele opbrengsten verantwoord.

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. Mutaties in bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Alkemade Wonen heeft een pensioenregeling bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan de pensioenuitvoerder, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening verantwoord.

JAARSTUKKEN 2012

67

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen, niet zijnde investeringen, en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Alkemade Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Alkemade Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Alkemade Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Alkemade Wonen staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting wordt berekend als ware zij zelfstandig belastingplichtig. Aan de andere vennootschappen die deel uitmaken van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, wordt vennootschapsbelasting doorberekend als ware zij zelfstandig belastingplichtig, met inachtneming van een toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid aan de verschillende vennootschappen.

JAARSTUKKEN 2012

68

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en tevens voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder de overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

JAARSTUKKEN 2012

69

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000)

ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen: Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal

70.962

655

961

72.578

22.756

66

390

23.212

- Boekwaarde per 31 december 2011

48.206

589

571

49.366

- Effecten stelselwijziging

-1.806

0

0

-1.806

46.400

589

571

47.560

486

228

93

807

0

0

-49

-49

-1.732

0

-81

-1.813

0

0

45

45

88

0

0

88

152

0

0

152

0

-220

0

-220

-1.006

8

8

-990

71.418

883

1.005

73.306

31 DECEMBER 2011 - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

BOEKWAARDE PER 1 JANUARI 2012

MUTATIES - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Afschrijvingen desinvesteringen - Overboekingen van/naar commercieel vastgoed in exploitatie - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan - Toename voorziening TOTAAL MUTATIES 2012

31 DECEMBER 2012 - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER 2012

26.024

286

426

26.736

45.394

597

579

46.570

JAARSTUKKEN 2012

70

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek zijn als volgt: SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE Grond

geen afschrijvingen

Opstal brede school

lineair

40 jaar

Opstal overige

lineair

50 jaar

Cv-installaties

lineair

15 jaar

Aanpassing mindervaliden

lineair

20 jaar

Warmwatervoorzieningen

lineair

15 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.

ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE Terreinen

geen afschrijvingen

Bedrijfsgebouwen

lineair

50 jaar

Inventaris

lineair

10 jaar

Automatisering / vervoermiddelen

lineair

5 jaar

Al het vastgoed is verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 172.804.000 (31.12.2011 € 169.416.000). Het vastgoed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW- en overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Sociaal vastgoed in exploitatie In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1.786 (31.12.2011: 1.793) verhuureenheden opgenomen. Dit bestaat uit 1.780 woningen en 6 overige verhuureenheden. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 379.996.000 (31.12.2011: € 392.871.000). De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2012 € 87.571.000 (31.12.2011: € 86.694.000). De bedrijfswaarde is opgenomen ter vergelijking met de boekwaarde van de opstal die gewaardeerd is tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De weergegeven bedrijfswaarde is berekend volgens interne normen. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden de volgende uitgangspunten: nn jaarlijkse huurverhoging van 2,0%; nn jaarlijkse huurderving van 0,5% tot en met 2016 en 1,0% vanaf 2017; nn bedrijfslasten inclusief niet-cyclisch onderhoud op basis van de begroting 2013; nn jaarlijkse stijging van de overige kosten van 2,0% voor de jaren 2013 tot en met 2017, en van 3% voor de jaren erna; nn cyclisch onderhoud gedurende de levensduur van een complex conform de integrale meerjarenonderhoudsplanning; nn jaarlijkse stijging van de onderhoudskosten voor 2013 van 2,17%, voor 2014 van 2,58% en voor 2015 en verder van 3,0%; nn restwaarde voor de grond van € 5.000 per woning; nn verkoop van 4 woningen per jaar voor de eerstkomende 5 jaar;

JAARSTUKKEN 2012

71

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

nn disconteringsvoet van 5,25%; nn de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; nn de te betalen vennootschapsbelasting en bijdrageheffing sanerinsgssteun maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Bij de bedrijfswaardeberekening is alleen rekening gehouden met verhuurdersheffing voor het jaar 2013. In onze meerjarenbegroting 2013-2017 is wel rekening gehouden met de gevolgen van het voorgenomen beleid van het huidige kabinet. In hoofdstuk 5.4 van het jaarverslag zijn de gevolgen toegelicht, in combinatie met o.a. de saneringssteun en verruiming van het huurbeleid. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De specificatie van deze post is als volgt: 2012

2011

191

66

95

20

588

560

Centrumplan, Roelofarendsveen

7

7

Regenboogweg, Nieuwe Wetering

2

2

883

655

286

66

597

589

2012

2011

396

413

56

38

2

2

Inventaris

16

23

Automatisering

65

95

Nieuwbouw in ontwikkeling kantoor Noorderstaete

44

0

579

571

Hertogsstaete, Rijpwetering Noorderstaete, Roelofarendsveen De Kolk, Oud Ade

Af: gepresenteerd onder voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw TOTAAL

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De specificatie van deze post is als volgt:

Kantoor en werkplaats Vervoermiddelen Machines en gereedschappen

TOTAAL

De nieuwbouw in ontwikkeling kantoor Noorderstaete betreft een gedeelte van de tot nu toe bestede kosten voor het nieuwbouwproject Noorderstaete te Roelofarendsveen. In dit nieuwbouwproject wordt ook het nieuwe kantoor voor Alkemade Wonen gerealiseerd. Van de totale uitgaven ultimo 2012 ad € 139.000 is € 44.000 toe te rekenen aan het kantoorgedeelte.

JAARSTUKKEN 2012

72

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

VASTGOEDBELEGGINGEN Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: Commercieel vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Totaal

2.604

15

2.619

467

15

482

2.137

0

2.137

0

28

28

-52

0

-52

-88

0

-88

5

0

5

0

-28

-28

-135

0

-135

2.610

43

2.653

608

43

651

2.002

0

2.002

1 JANUARI 2012 - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen BOEKWAARDE PER 1 JANUARI 2012

MUTATIES - Investeringen - Afschrijvingen - Overboekingen van/naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan - Toename voorziening TOTAAL MUTATIES 2012

31 DECEMBER 2012 - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen BOEKWAARDE PER 31 DECEMBER 2012

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE Grond

geen afschrijvingen

Opstal

lineair

50 jaar

Cv-installaties

lineair

15 jaar

Warmwatervoorzieningen

lineair

15 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.

Commercieel vastgoed in exploitatie In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 60 (2011: 53) verhuureenheden opgenomen. Dit bestaat uit 58 woningen en 2 garages. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZbeschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 13.559.000 (2011: € 12.345.000). De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2012 € 3.847.000 (31.12.2011: € 3.889.000). De bedrijfswaarde is opgenomen ter vergelijking met de boekwaarde van de opstal die gewaardeerd is tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde, verminderd met de

JAARSTUKKEN 2012

73

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

daarop toegepaste afschrijvingen. De weergegeven bedrijfswaarde is berekend volgens interne normen zoals deze zijn opgenomen bij de toelichting op het sociaal vastgoed in exploitatie onder de materiële vaste activa. Bij de bedrijfswaarde berekening van het commercieel vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met de opbrengst van verkoopwoningen omdat er in het commercieel vastgoed in exploitatie geen voor verkoop gelabelde woningen zijn. De waardering tegen historische kostprijs is getoetst aan de marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde is hierbij op een drietal manieren berekend, te weten: 1. op basis van 12 maal de jaarhuur; 2. op basis van 70% van de WOZ-waarde; 3. doormiddel van de discounted cashflow op basis van commerciële parameters. In alle drie de gevallen is de marktwaarde groter dan de waardering op basis van historische kostprijs. Uitgaande van bovengenoemde drie berekeningsmethoden bedraagt de gemiddelde marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie € 8,0 miljoen. Per woning is dat circa € 138.000. Voor komend jaar bekijken we of een nadere detaillering van deze berekeningen mogelijk en/of wenselijk is. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De specificatie van deze post is als volgt: 2012

2011

43

15

43

15

0

0

2012

2011

0

0

1.245

971

1.245

971

2012

2011

Stand per 1 januari

0

0

Af: resultaat deelnemingen

0

0

STAND PER 31 DECEMBER

0

0

- Hertogsstaete, Rijpwetering - Af: gepresenteerd onder voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw TOTAAL

FINANCIELE VASTE ACTIVA

- Deelnemingen in groepsmaatschappijen - Latente belastingvordering TOTAAL

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Dit betreft de 100%-deelneming WBA holding BV gevestigd in Roelofarendsveen. Het eigen vermogen van de deelneming per 31 december 2012 bedraagt negatief € 6.094. Het resultaat over 2012 bedroeg negatief € 1.091. Vanwege het negatief eigen vermogen van WBA holding BV heeft Alkemade Wonen een voorziening getroffen van € 6.094 op de rekening-courantvordering op WBA holding BV.

JAARSTUKKEN 2012

74

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Latente belastingvordering 2012

2011

Stand per 1 januari

971

933

Mutatie boekjaar

274

38

1.245

971

STAND PER 31 DECEMBER

De specificatie van de latente belastingvordering per 31 december 2012 is als volgt: Commerciële

Fiscale waarde

waarde

Latentie

Latentie

2012

2011

Bestemd voor verkoop (eerste 5 jaar)

428

3.352

731

837

Bedrijfsonroerend goed in eigen gebruik

291

955

92

93

Activa t.b.v. servicekosten

120

124

1

1

BWS-subsidie complex 87

0

126

32

40

Fiscaal compensabel verlies 2012

0

1.556

389

0

1.245

971

STAND PER 31 DECEMBER

JAARSTUKKEN 2012

75

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

De latente belastingvordering is berekend tegen het actuele belastingtarief van 25,0%, waarbij bij het bedrijfsonroerend goed in eigen gebruik rekening is gehouden met een fiscale afschrijvingsdrempel van 50% van de WOZ-waarde. In de latente belastingvordering is rekening gehouden met de verwachte woningverkopen in de komende vijf jaar. Indien de latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde voor het gehele vastgoed, dan bedraagt de latentie circa € 59 miljoen. Naar verwachting zal deze latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. Onder de financiële vaste activa zijn posten opgenomen tot een bedrag van € 544.000 met een resterende looptijd korter dan een jaar.

VLOTTENDE ACTIVA Overige voorraden

ONDERHOUDSMATERIALEN

2012

2011

39

48

VORDERINGEN Huurdebiteuren De huurdebiteuren kunnen naar vorderingsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders

bedragen

2012

2011

2012

2011

0 < 1 maand

19

21

2

4

1 < 2 maanden

13

15

3

2

2 < 3 maanden

12

11

2

2

3 maanden en meer

27

15

18

10

overige kosten

48

43

14

25

119

105

39

43

8

13

31

30

TOTAAL Af: voorziening huurdebiteuren TOTAAL

JAARSTUKKEN 2012

76

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Overige vorderingen 2012

2011

- Diverse debiteuren

7

16

- Groepsmaatschappijen

1

0

- Vennootschapsbelasting

0

265

TOTAAL

8

281

2012

2011

79

101

2

0

26

79

107

180

Overlopende activa

- Rente - Te vorderen pensioenpremies - Diversen TOTAAL

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

LIQUIDE MIDDELEN 2012

2011

- Kas

6

4

- ING rekening-courant

0

15

813

59

1.000

0

765

1.812

2.500

3.000

5.084

4.890

- ABN AMRO rekening-courant - ABN AMRO ondernemers loyaal deposito - ABN AMRO spaarrekening - Kasgeldlening TOTAAL

De kasgeldlening betreft een aan een collegacorporatie uitgeleend bedrag. Op 4 januari 2013 heeft terugbetaling plaatsgevonden. Alkemade Wonen beschikt bij de ABN AMRO Bank over een kredietfaciliteit in rekening-courant van € 1.000.000. Op balansdatum is hiervan geen gebruik gemaakt.

JAARSTUKKEN 2012

77

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

PASSIVA EIGEN VERMOGEN Overige reserves 2012

2011

Stand begin boekjaar

24.625

23.308

Jaarresultaat na bestemming

-3.055

1.305

0

12

21.570

24.625

Stand begin boekjaar

0

12

Overboeking naar algemene bedrijfsreserve

0

-12

STAND EINDE BOEKJAAR

0

0

- Glasfonds

36

38

- Onderhoudscontract

23

9

TOTAAL BESTEMMINGSRESERVE

59

47

21.629

24.672

Stand begin boekjaar

38

37

- Bijdragen huurders

13

13

- Kosten glasbreuk

-15

-12

STAND EINDE BOEKJAAR

36

38

Stand begin boekjaar

9

13

- Bijdragen huurders

74

56

- Kosten onderhoudscontract

-60

-60

STAND EINDE BOEKJAAR

23

9

ALGEMENE BEDRIJFSRESERVE

Overboeking van verenigingsreserve STAND EINDE BOEKJAAR

VERENIGINGSRESERVE

BESTEMMINGSRESERVE

TOTAAL OVERIGE RESERVES

Specificatie bestemmingsreserve glasfonds

Specificatie bestemmingsreserve onderhoudscontract

JAARSTUKKEN 2012

78

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

VOORZIENINGEN Onrendabele investeringen en herstructureringen 2012

2011

719

0

3.639

719

4.358

719

Stand per 1 januari Mutatie boekjaar STAND PER 31 DECEMBER

De specificatie van de voorziening onrendabele investering nieuwbouw is als volgt: Gevormde

Bestede

Saldo

Saldo

voorziening

kosten

2012

2011

Nieuwbouw Hertogsstaete

3.270

234

3.036

719

Nieuwbouw Noorderstaete

1.417

95

1.322

0

4.358

719

STAND PER 31 DECEMBER

De voorziening onrendabele investering nieuwbouw Hertogsstaete en Noorderstaete heeft een looptijd van naar verwachting 2 jaar. Voorziening latente belastingverplichtingen

Stand per 1 januari Mutatie boekjaar STAND PER 31 DECEMBER

2012

2011

94

2.358

1.212

-2.264

1.306

94

De specificatie van de voorziening latente belastingverplichtingen per 31 december 2012 is als volgt: Commerciële

Fiscale waarde

waarde Leningen kredietinstellingen

Latentie

Latentie

2012

2011

25.420

25.704

71

87

0

4.923

1.230

0

155

136

5

7

1.306

94

Onderhoudsvoorziening Inventaris en vervoermiddelen STAND PER 31 DECEMBER

De voorziening latente belastingverplichtingen is berekend tegen het actuele belastingtarief van 25,0%. Onder de voorziening latente belastingverplichtingen zijn posten opgenomen tot een bedrag van € 213.000 met een resterende looptijd korter dan een jaar.

JAARSTUKKEN 2012

79

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen 2012

2011

27.988

19.920

0

10.000

-2.568

-1.932

25.420

27.988

2012

2011

De gemiddelde rentevoet per 31 december is:

5,1%

5,1%

- Van de huidige leningen zal het komend jaar worden afgelost:

1.164

2.567

12.563

13.706

2012

2011

22.873

23.283

2.547

4.705

25.420

27.988

Stand per 1 januari Bij: nieuwe aangetrokken leningen Af: aflossingen STAND PER 31 DECEMBER

- Van de huidige leningen zal de komende vijf jaar worden afgelost: De volgende instanties staan borg voor de hiervoor genoemde leningen:

- WSW - Gemeente Kaag en Braassem TOTAAL

Alkemade Wonen heeft in 2012 een lening van € 3 miljoen aangetrokken welke beschikbaar komt op 2 september 2013. Het eerste jaar is de rente variabel en kan flexibel over de hoofdsom worden beschikt. Vanaf september 2014 dient de gehele hoofdsom opgenomen te zijn en wordt een vaste rente van 3,625% betaald.

RISICOBEHEER Derivaten Alkemade Wonen heeft geen gebruik gemaakt van derivaten als financieel instrument ter afdekking van renterisico’s. Markt-, valuta- en prijsrisico Deze risico’s zijn voor Alkemade Wonen zeer beperkt. Renterisico Alkemade Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Alkemade Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Alkemade Wonen risico’s over de marktwaarde. Kredietrisico Alkemade Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico’s.

JAARSTUKKEN 2012

80

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Overige langlopende schulden

- Waarborgsommen huurders - Waarborgsom Gemiva TOTAAL

2012

2011

29

23

108

106

137

129

Onder waarborgsommen huurders worden waarborgsommen opgenomen die wij van huurders van geliberaliseerde huurwoningen hebben ontvangen. Deze waarborgsommen worden aan het einde van het huurcontract inclusief rente terugbetaald. Het rentepercentage is gelijk aan de heffingsrente die de belastingdienst hanteert. De waarborgsom Gemiva betreft een in 2007 ontvangen waarborgsom die in 2022 inclusief rente dient te worden terugbetaald. Het rentepercentage is gelijk aan het consumentenprijsindexcijfer.

KORTLOPENDE SCHULDEN SCHULDEN AAN LEVERANCIERS

2012

2011

532

334

- Btw

98

129

- Loonbelasting en premies

45

47

0

5

143

181

- Nieuwbouwproject De Bloemen

0

43

- Nog te betalen investeringskosten brede school

0

1.000

TOTAAL

0

1.043

561

587

- Huurtoeslag

44

46

- Vooruitontvangen BWS-subsidies

37

61

- Te verrekenen met bewoners

59

75

716

92

- Niet-opgenomen vakantiedagen

60

60

- Diversen

87

33

1.564

954

CREDITEUREN

BELASTING EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN

- Pensioenpremies TOTAAL

OVERIGE SCHULDEN

OVERLOPENDE PASSIVA - Niet-vervallen rente

- Vooruitontvangen huren

TOTAAL

JAARSTUKKEN 2012

81

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN GRONDRECHTEN Alkemade Wonen heeft een toezegging voor de verkrijging om niet van een perceel grond waarop ongeveer 10 woningen kunnen worden gerealiseerd.

WSW-OBLIGOVERPLICHTING Per 31 december 2012 heeft Alkemade Wonen een obligoverplichting jegens het WSW ten bedrage van € 881.000 (31.12.2011: € 896.000) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen.

VERKOOP ONDER VOORWAARDEN In de Spoorstraat zijn in 2003 tien woningen verkocht onder voorwaarden. Alkemade Wonen heeft voor nog negen van deze woningen een terugkooprecht. De voorwaarden zijn vastgelegd in een antispeculatiebeding. Dit beding luidt als volgt: Bij verkoop is de koper het volgende verschuldigd: nn 2,2% van de waardeontwikkeling ten opzichte van de oorspronkelijke marktwaarde; nn de genoten koperskorting. Daarnaast garandeert Alkemade Wonen dat de kopers geen verlies lijden. De verstrekte korting bedraagt per 31 december 2012 € 580.000.

INVESTERINGSVERPLICHTINGEN Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van gronden tot een bedrag van € 8.157.000. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode tot 2 jaar na balansdatum.

BWS-SUBSIDIES De vordering uit hoofde van in het verleden toegezegde BWS-subsidies bedraagt ultimo 2012 € 127.000 (31.12.2011: € 161.000).

UITGESTELDE BELONINGEN PERSONEEL Uitgestelde beloningen personeel zijn toekomstige gratificatieverplichtingen voor te bereiken dienstjubilea en bij pensionering. Ultimo 2012 bedraagt deze verplichting € 19.000 (31.12.2011: € 28.000).

PERSOONSGEBONDEN LOOPBAANBUDGET In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken. Elke medewerker heeft recht op een aan de duur van het dienstverband gerelateerd budget ten behoeve van zijn/haar loopbaanontwikkeling. Ultimo 2012 bedraagt het budget € 70.170 (2011: € 72.238).

JAARSTUKKEN 2012

82

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN HUUROPBRENGSTEN

2012

2011

9.943

9.673

- Huuropbrengsten onroerende zaken, niet zijnde woningen

955

636

- Af: huurderving wegens leegstand

-27

-27

-5

-15

10.866

10.267

- Huuropbrengsten woningen en woongebouwen

- Af: huurderving wegens oninbaarheid TOTAAL

De huurderving bedraagt 0,28% van de te ontvangen huur (2011: 0,41%). In het afgelopen jaar zijn alle huren verhoogd met het inflatie percentage van 2,3. De hogere huuropbrengst ten opzichte van het vorige boekjaar is als volgt te verklaren: - Huuraanpassing als gevolg van harmonisatie

91

65

- Huur nieuwbouw

318

390

- Jaarlijkse algemene huurverhoging

180

118

589

573

395

393

1

1

396

394

67

77

Netto opbrengst verkopen bestaand bezit

0

413

Af: boekwaarde

0

42

TOTAAL

0

371

TOTAAL

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN - Bijdragen leveringen en diensten - Contributies TOTAAL

OVERHEIDSBIJDRAGEN Bijdragen op basis van: BESLUIT WONINGGEBONDEN SUBSIDIES

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

JAARSTUKKEN 2012

83

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

GEACTIVEERDE PRODUCTIE TEN BEHOEVE VAN HET EIGEN BEDRIJF

2012

2011

24

40

0

46

Doorberekende uren nieuwbouw Noorderstaete

24

13

TOTAAL

48

99

2012

2011

7

7

- Onderhoud eigen dienst

196

261

- Opbrengst huismeesters

68

71

- Ontvangen koperskorting

0

65

- Detacheringsvergoeding Woningstichting Buitenlust

24

0

- Diversen

24

8

319

412

2012

2011

1.732

1.924

- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

81

89

- Commercieel vastgoed in exploitatie

52

0

1.865

2.013

12

0

TOTAAL

1.853

2.013

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN MATERIELE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE

2012

2011

- Onrendabele investering nieuwbouw Hertogsstaete

2.470

800

- Onrendabele investering nieuwbouw Noorderstaete

1.417

0

0

123

-157

1.679

3.730

2.602

Doorberekende uren nieuwbouw Hertogsstaete Doorberekende uren nieuwbouw brede school Kaskade

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Vergoeding administratiekosten algemeen

TOTAAL

BEDRIJFSLASTEN AFSCHRIJVINGEN MATERIELE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE - Sociaal vastgoed in exploitatie

Af: boekwinst vervoermiddel

- Onrendabele investering nieuwbouw brede school Kaskade - Bedrijfswaarde diverse complexen TOTAAL

De waardeverandering bedrijfswaarde diverse complexen bestaat uit een afwaardering van € 1.152.000 en een terugname van € 1.309.000. De waardeverminderingen worden met name veroorzaakt door aanpassingen van de meerjarenonderhoudsbegroting voor de complexen in De Bloemen. De waardeterugnemingen worden met name veroorzaakt door aanpassingen van de levensduur en het reguliere tijdsverloop van een jaar. Het bedrag van 2011 aan bedrijfswaarde diverse complexen ad € 1.679.000 is inclusief het effect van de stelselwijziging ad € 1.806.000.

JAARSTUKKEN 2012

84

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

LONEN EN SALARISSEN, SOCIALE LASTEN EN PENSIOENLASTEN

2012

2011

1.012

1.001

- Sociale lasten

136

127

- Pensioenlasten

230

225

1.378

1.353

- Lonen en salarissen

TOTAAL

In deze post is ook de beloning voor de bestuurder begrepen. Aangezien deze beloning herleidbaar is tot één persoon wordt gebruik gemaakt van de vrijstelling om dit bedrag niet afzonderlijk te benoemen. Gedurende het jaar 2012 had Alkemade Wonen gemiddeld 18,8 werknemers in dienst (2011: 19,4). Dit betreft het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. ONDERHOUDSLASTEN

2012

2011

- Acuutonderhoud

194

221

- Mutatieonderhoud

198

219

- Planmatig mutatieonderhoud

240

227

- Periodiek onderhoud

417

431

2.627

2.411

260

0

33

19

7

6

- Overige kosten

73

45

- Kosten glasbreuk

15

12

- Kosten onderhoudscontract

60

61

4.124

3.652

- Planmatig onderhoud - Energiebesparende maatregelen - Onvoorzien onderhoud - Woningverbetering

TOTAAL

LEEFBAARHEID

2012

2011

0

0

- Mensgerelateerde leefbaarheid

19

22

TOTAAL

19

22

- Vastgoedgerelateerde leefbaarheid

LASTEN SERVICECONTRACTEN Overige goederen, leveringen en diensten TOTAAL

JAARSTUKKEN 2012

85

ALKEMADE WONEN

2012

2011

395

393

395

393

INHOUD

ZOEKEN

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

2012

2011

- Overige personeelskosten

53

94

- Huisvestingskosten

45

51

- Kosten raad van commissarissen

28

29

- Automatiseringskosten

62

60

- Drukwerk

31

35

4

9

32

33

147

162

73

22

-25

-21

0

189

108

135

558

798

- Contributie Aedes

20

20

- CFV bijdrageheffing wijkenaanpak

41

78

0

45

- Bijdrage VWHR

13

15

SUBTOTAAL CONTRIBUTIES EN HEFFINGEN

74

158

382

364

- Brandverzekering

34

31

- Waterschapslasten

62

57

478

452

1.110

1.408

- Algemene kosten

- Kantoorbenodigdheden - Externe controle - Advieskosten - Communicatie en huisstijl - Interne doorbelasting afschrijvingen - Afboeking kosten project Braassemerland - Overige algemene kosten SUBTOTAAL ALGEMENE KOSTEN

CONTRIBUTIES EN HEFFINGEN

- CFV bijdrageheffing saneringssteun

- Zakelijke lasten - Onroerende zaakbelasting

SUBTOTAAL ZAKELIJKE LASTEN

TOTAAL

Onder de kosten raad van commissarissen is € 15.335 (2011: € 17.240) opgenomen als bezoldiging van de rvc-leden.

JAARSTUKKEN 2012

86

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan honoraria van Deloitte Accountants B.V. en aan haar gelieerde vennootschappen ten laste van het resultaat gebracht: 2012

2011

Controle van de jaarrekening

32

33

Fiscale advisering en aangiften

25

14

Andere niet-controlediensten

15

44

TOTAAL

72

91

2012

2011

Rente servicekosten

7

5

Rente belastingen

1

34

Rente banken

80

62

Rente kasgeldlening

59

38

4

0

151

139

1.336

1.308

Rente BWS-subsidies

3

4

Overige

4

3

TOTAAL

1.343

1.315

2012

2011

0

0

0

2.255

389

0

-1.230

0

-97

47

-938

2.302

FINANCIELE BATEN EN LASTEN ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN

Overige rente TOTAAL

RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Rente leningen kapitaalmarkt

BELASTINGEN De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

- Acute belastingen - Vrijval latente belastingvoorziening in verband met toepassing van de herbestedingsreserve over de jaren 2008, 2009 en 2010 - Dotatie latente belastingvordering vanwege fiscaal compensabel verlies - Dotatie voorziening latente belastingverplichtingen vanwege vorming onderhoudsvoorziening - Mutatie overige latente belastingen in boekjaar TOTAAL LAST RESPECTIEVELIJK BATE

JAARSTUKKEN 2012

87

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Situatie per balansdatum De specificatie van de in de balans opgenomen vordering vennootschapsbelasting is als volgt: 2012

2011

Boekjaar 2011

0

265

Boekjaar 2012

0

0

TOTAAL

0

265

De aanslagen zijn tot en met 2010 definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Belastbaar bedrag 2012 Het belastbaar bedrag 2012 is als volgt te berekenen: Enkelvoudig resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Bij: enkelvoudig resultaat voor belastingen van deelnemingen

-2.105 -1

Geconsolideerd resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-2.106

Bij: Niet-aftrekbaar deel afschrijvingen inclusief boekwinst

1.733

Niet-aftrekbare waardeveranderingen

3.730

Niet-aftrekbare projectsteun wijkenaanpak en saneringsbijdrage

41

Fiscaal geactiveerde rente nieuwbouwprojecten

4

Rente BWS

9

Amortisatietermijn langlopende schulden

65

Niet-aftrekbare gemengde kosten

4 5.586

Af: Niet-belaste verkoopresultaat woningen

0

Niet-belaste opbrengst overheidsbijdragen

67

Dotatie aan fiscaal gevormde onderhoudsvoorziening

4.924

Fiscaal hogere afboeking projectkosten Braassemerland Geactiveerde onderhoudskosten

43

Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek

2 -5.036

BELASTBAAR BEDRAG 2012

-1.556

Het negatief belastbaar bedrag 2012 is compensabel met toekomstige fiscale winsten. Vanwege dit verlies over 2012 is er geen acute belasting verschuldigd over 2012. Het wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% voor belastbare bedragen boven de € 200.000. Tot aan dit bedrag is het tarief 20,0%.

JAARSTUKKEN 2012

88

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Compensabele verliezen Ultimo 2012 bedragen de compensabele verliezen € 1.573.000. De specificatie hiervan is als volgt: Verlies 2012

1.556

Voorvoegingsverlies 2007

17

TOTAAL

1.573

Het verlies over 2012 is compensabel met toekomstige fiscale winsten tot en met 2021. Het voorvoegingsverlies betreft het verlies uit 2007 van de toenmalige fiscale eenheid WBA holding B.V.. Deze verliezen zijn tot en met 2016 verrekenbaar met enkelvoudige winsten van WBA holding B.V. en haar drie dochtermaatschappijen. Voor dit voorvoegingsverlies is geen actieve belastinglatentie opgenomen, omdat er in de B.V.’s geen activiteiten plaatsvinden en er dus ook geen positieve resultaten worden verwacht. Fiscale eenheid Met ingang van 1 januari 2008 is Alkemade Wonen met de volgende vennootschappen opgenomen in de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting: nn WBA holding B.V.; nn WBA grond B.V.; nn WBA projectontwikkeling B.V.; nn WBA werken voor derden B.V. RESULTAAT DEELNEMINGEN WBA holding BV

JAARSTUKKEN 2012

89

ALKEMADE WONEN

2012

2011

-1

-1

INHOUD

ZOEKEN

ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING

Opmaken van de jaarrekening R. Hensen, directeur-bestuurder Roelofarendsveen, 24 april 2013

Vaststellen van de jaarrekening Raad van Commissarissen: R. Gerritsen, voorzitter F.A. van den Broek d’Obrenan, vice-voorzitter W.G.G. van Dam, lid P.G.W. van Graas, lid M.C.C. van Leeuwen, lid Roelofarendsveen, 24 april 2013

JAARSTUKKEN 2012

90

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

91

ALKEMADE WONEN

INHOUD

ZOEKEN

Overige gegevens inclusief controle­verklaring Resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Het resultaat over 2012 is als volgt verwerkt: - Overige reserve

-3.055

- Bestemmingsreserve glasfonds

-2

- Bestemmingsreserve onderhoudscontract

13

TOTAAL

-3.044

Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurdersheffing en verruiming van het huurbeleid. In hoofdstuk 5.4 van het jaarverslag is toegelicht wat de gevolgen zijn van het voorgenomen regeringsbeleid op de meerjarenbegroting van Alkemade Wonen in combinatie met o.a. de saneringssteun.

JAARSTUKKEN 2012

92

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

93

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

94

ALKEMADE WONEN

INHOUD

JAARSTUKKEN 2012

ZOEKEN

96

ALKEMADE WONEN